山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终1070号上诉人（原审被告）：宋丽，女，1973年3月7日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：姜宇，山东中论律师事务所律师。上诉人（原审被告）：日照众信置业发展有限公司，住所地日照市东港区秦楼街道海曲东路61号日广沿街楼，统一社会信用代码91371102MA3NFTQXXH。法定代表人：贺培森，总经理。委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。委托诉讼代理人：房美祥，山东文科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宏迪，女，1987年4月4日出生，汉族，居民，住日照市。委托诉讼代理人：王玉萍，系李宏迪之母，1959年5月7日出生，汉族，居民，住日照市。被上诉人（原审原告）：黄方兵，男，1985年9月23日出生，汉族，居民，住日照市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘大伟，北京京平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东沪港建业房地产开发有限公司，住所地日照市东港区时代名苑综合楼22层221室，统一社会信用代码9137110006436281X8。法定代表人：宋世芹，经理。被上诉人（原审被告）：马道成，男，1986年2月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审被告）：高杨，男，1982年6月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被上诉人（原审被告）：家音网络科技有限公司，住所地日照市山海天旅游度假区卧龙山街道董家滩社区3号楼3号，统一社会信用代码91371100MA3NU1261H。法定代表人：刘春娜，经理。被上诉人（原审被告）：王培美，女，1971年6月9日出生，汉族，住日照市。上诉人宋丽、日照众信置业发展有限公司（以下简称众信公司）因与被上诉人李宏迪、黄方兵、山东沪港建业房地产开发有限公司（以下简称沪港公司）、马道成、高杨、家音网络科技有限公司（以下简称家音公司）、王培美房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宋丽上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人宋丽不承担责任；2.鉴定报告存在弄虚作假行为，上诉人宋丽不认可鉴定报告内容，申请重新鉴定。3.一、二审诉讼费、鉴定费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误。1.上诉人宋丽与被上诉人马道成之间不存在表见代理关系，被上诉人马道成售房行为系无权代理。根据《民法典》第171条无权代理之规定，该售房行为未经上诉人宋丽追认，对上诉人不发生法律效力。上诉人宋丽与被上诉人马道成并不认识，宋丽委托沪港公司办公室帮忙联系买方，并未委托马道成售房，至于办公室是否转委托其他人售房，宋丽并不清楚。表见代理的构成要件须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由。本案中，被上诉人李宏迪、黄方兵及中介方众信公司没有事实和理由相信马道成有代理权，本案应属于无权代理，即系典型的假冒他人名义实施的民事法律行为，具体理由如下：首先，被上诉人李宏迪、黄方兵主观上不属于善意。所谓善意，是指相对人不知道或者不应当知道行为人实际上是无权代理。本案中，被上诉人李宏迪、黄方兵及中介方都已经明知产权人为上诉人，所以不存在不知道或不应当知道的问题。根据常识，在无授权的前提下，任何一个成年人都知道应该和房产证上的产权人面签合同，而不是在未曾谋面且未经上诉人同意的前提下即伙同他人将上诉人的房产予以处置，其主观上并非善意。其次，上诉人宋丽与马道成并不认识。再次，上诉人宋丽仅授权沪港公司办公室联系买家，并非一审所述的“曾”委托马道成出卖房屋，至于房屋价格等具体细节并未授权公司进行谈判。退一步讲，即便办公室人员进行了转委托，根据《民法典》169条规定，在未经上诉人宋丽追认或同意的前提下，该转委托也不对宋丽有约束力。最后，一审法院以被上诉人马道成持有房屋钥匙和房产证照片就认定构成表见代理太过草率，表见代理一般存在于夫妻亲属之间、公司与员工之间，未曾谋面的陌生人之间认定存在表见代理不符合法律规定，该认定严重损害了宋丽的合法权益，且该认定也不符合一般的常理及司法认知。2.一审法院未考虑各方过错程度，将全部责任判决由上诉人宋丽承担明显违背公平、公正原则。根据《民法典》第171条，相对人知道或应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人应当按照各自的过错承担责任，被上诉人李宏迪、黄方兵及中介方应当知道行为人无权代理，其在该案中存在过错，应当承担相应的过错责任，具体理由如下：首先，根据物权法定的原则，被上诉人李宏迪、黄方兵及中介方在看房或房产证时就应该知道该房屋的产权人为宋丽。从常理上，房屋买卖双方应为买方和产权人签订房屋合同，这是最基本的常识，任何一个成年人都知道和非产权人(未授权)签订房屋买卖合同的风险，该风险应当由买受人承担，而非由不知情的产权人承担。被上诉人李宏迪、黄方兵在明知产权人并非马道成的前提下，私自与马道成沟通并私下签订房屋买卖合同处置他人房屋，其本身就存在过错，其应当承担相应的法律风险及责任。其次，高杨、家音公司、王培美、众信公司作为中介方，在居间过程中作为专业人员其应当具备最基本的售房常识，被上诉人马道成授权不明的前提下，未审核马道成的授权，也未联系宋丽，导致该案发生。作为合同的居间方，其应当尽职审核合同主体是否适格，上述被上诉人作为居间方在签订合同中存在严重过错，应当承担相应的责任。本案中，被上诉人李宏迪、黄方兵的所有定金、房款、居间费用均由中介方高杨、王培美收取，被上诉人高杨、王培美与被上诉人李宏迪、黄方兵在补充协议中明知房主无法到场，在上诉人不知情的情况下还签订补充协议处置该房，中介方还承诺如不能办理过户手续，由中介方退还3万元，否则承担法律责任。李宏迪、黄方兵、高杨、王培美的上述处置上诉人财产的行为明显存在过错，其应承担相应责任。最后，马道成在未经宋丽授权的前提下私自和李宏迪、黄方兵及中介方洽谈房屋买卖事宜并签订合同，其行为已经严重损害宋丽的合法权益，其应当承担相应过错责任。二、鉴定报告弄虚作假，鉴定程序不符合法律规定，鉴定方法错误，咨询对象仅具有初级从业资格不具有专家资格。上诉人不认可鉴定报告内容，申请重新鉴定。三、根据《民法典》第169、171条规定，上诉人宋丽认为其在本案中没有任何过错，不应当承担责任。众信公司上诉请求：1.撤销一审判决第九项，改判驳回对上诉人众信公司的诉讼请求；2.上诉人不承担一审案件受理费，二审全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，违背了李宏迪、黄方兵的诉讼意志，剥夺了其诉讼权利，错误将众信公司列为一审被告。李宏迪、黄方兵起诉时，将众信公司列为了被告，但双方之间并非房屋买卖合同关系，而是居间合同关系。所以在诉讼中，李宏迪、黄方兵明确的将众信公司变更为第三人。作为案件第三人，有如实陈述和证实的义务，但并无承担任何赔偿的责任。李宏迪、黄方兵的申请变更，是对其自身权利的处分，一审法院未经李宏迪、黄方兵同意，擅自、强行将众信公司列为被告，违背李宏迪、黄方兵的诉讼意志，剥夺了其应有的诉讼权利，导致做出对众信公司错误的判决。二、一审法院认定事实不清，上诉人众信公司在开展居间服务过程中不存在任何过错，不应承担任何赔偿责任。1.上诉人众信公司已就自身了解的房屋全部情况和有关订立合同的事项向被上诉人如实报告，在居间活动中不存在任何故意隐瞒或者提供虚假情况。一审中，被上诉人也无证据证实上诉人众信公司存在上述情形。因此，根据《民法典》第962条的规定，上诉人不应承担赔偿责任。2.上诉人众信公司在居间活动中已经尽到必要的审查义务。上诉人在力所能及的范围内对涉案房屋的了解，也仅限于出卖人对众信公司的告知。①在相关合同材料中，均有被上诉人对房屋“进行了充分了解，自愿承担责任”的条款。②房屋买卖合同是经高杨和马道成两人找到出卖人宋丽签订，因宋丽系大公司高管，上诉人众信公司联系不到，只有马道成作为其公司工作人员能够联系接触到，签字过程也非上诉人所能掌控。上诉人众信公司对此向马道成进行过核实，马道成对众信公司有明确的承诺，确认合同是由宋丽本人签订。合同目的最终无法实现这一结果并非众信公司造成。③房屋买卖合同签订后，众信公司积极开展工作，多次协调出卖方，督促其履行合同约定。上诉人已经就了解的房屋情况尽到了如实告知义务和审查义务。三、一审法院判决宋丽履行不足部分，上诉人在38250元范围内承担补充赔偿责任，无任何事实和法律依据。一审中无证据证实上诉人众信公司在开展居间服务过程中存在过错，一审法院却在判决中仅仅以“结合众信公司作为中介居间人在本案中的过错程度”一笔带过，认定上诉人存在过错，而未明确上诉人哪里存在过错、存在什么过错。一审法院判决上诉人承担补充赔偿责任的金额38250元，依据是合同中约定了居间服务费为38250元。但实际居间费并非38250元，而是另有约定实际为20000元。如果合同约定居间服务费金额可以全额支持的话，那么一、二审法院对居间合同纠纷中关于居间服务费酌情按比例判决的案子应全部予以再审。上诉人众信公司认为，如果上诉人确有过错，也应按照实际收取金额20000元按照比例(居间服务合同纠纷中支持的居间服务费比例一般在10%-50%之间)酌情承担。补充意见：合同未履行的原因是宋丽未能将涉案房屋解押和解除查封导致的，马道成与宋丽构成根本性违约，责任应由马道成和宋丽承担，且众信公司并未收到任何居间费用，而一审判决众信公司承担赔偿责任，明显有失公允，且中介费数额为20000元，并非38250元。针对宋丽的上诉，黄方兵、李宏迪辩称，对宋丽的上诉理由不同意，通过一审中黄方兵、李宏迪的举证及一审法院向宋丽核实的情况看，宋丽委托马道成出售涉案房屋的事实是明确的，马道成和宋丽之间系代理关系，对被上诉人要承担连带责任。宋丽一方利用自己的优势地位，即沪港公司的一个实际控制人或者高管的身份，设计出的这样一个出售房屋的行为，应承担自己的违约责任。这种出售行为不同于普通公民的简单行为，宋丽利用马道成职务的便利，销售行为多了一个环节，但是整体证据可以显示宋丽出售涉案房屋。针对众信公司的上诉，黄方兵、李宏迪辩称，众信公司违背《房地产经纪管理办法》第22条、第23条规定的对出售房屋的产权委托人身份情况进行核实的责任，是一种法定的违约行为，未尽到审查责任，或者说已经审查过但未如实向被上诉人告知，有可能众信公司轻信这种房屋可以随意交付，但被上诉人相信中介，并不知情房屋系查封的房子，买卖合同第1条第3款只是明确告知被上诉人是抵押房屋，并未告知是查封的房屋。针对宋丽的上诉，众信公司辩称，本案关键是宋丽未能将涉案房屋涤除抵押、查封，导致买房合同不能实现。本案中宋丽构成根本性违约，且宋丽的委托人隐瞒了房屋的事实情况。对中介方来说，中介方拥有的权限只是核实房产的客观存在性，至于该房屋是否存在查封和抵押，中介方并无权限对此进行调查，该情况应属于当事人个人隐私状况。马道成、宋丽在买卖合同中签字并认可房屋的现状及真实情况，且就查封、抵押一事中介方组织双方多次进行交流沟通，组织双方进行协商沟通，最后由于宋丽、马道成不能将涉案房屋解押和解除查封导致合同未能履行，根本责任应在宋丽和马道成。针对众信公司的上诉，宋丽辩称，众信公司作为专业的中介机构，在提供中介服务的过程中，理应尽到中介人勤勉义务，对于涉案房屋的抵押查封情况，众信公司既未进行审慎审查，也未向有关单位进行核实，就向被上诉人提供了订立合同的机会，违反了中介人就有关事项如实报告的义务，对于房屋被依法查封、设立抵押权等限制情况未向被上诉人进行披露，在未见到产权人未见到书面授权委托书的情况下，即促成交易存在重大过失。对于被上诉人所主张的损失，众信公司应负主要赔偿责任，宋丽对于合同订立完全不知情，也无过错，不应承担责任。沪港公司、马道成、高杨、家音公司、王培美未作答辩。李宏迪、黄方兵向一审法院起诉请求：1.判令解除李宏迪、黄方兵与宋丽、沪港公司、马道成、高杨、家音公司、王培美、众信公司签订的《房屋买卖合同》；2.判令宋丽、沪港公司、马道成、高杨、家音公司、王培美、众信公司连带返还李宏迪、黄方兵房屋定金10000元及已交款30000元，并共同赔偿损失500000元；3.诉讼费、代理费、差旅费、鉴定费等全部费用由宋丽、沪港公司、马道成、高杨、家音公司、王培美、众信公司共同承担。诉讼中，李宏迪、黄方兵申请将高杨、家音公司、王培美、众信公司变更为第三人，要求解除李宏迪、黄方兵与高杨、家音公司、王培美、众信公司的居间服务合同关系，并要求第三人承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。李宏迪、黄方兵向一审法院提交如下证据：证据1、《房屋买卖合同》原件、《补充协议》原件、意向金复印件和定金收据原件，以证明涉案房屋买卖合同关系的存在。证据2、联通公司和移动公司业务单原件，证明李宏迪、黄方兵获取宋丽联系方式情况。证据3、日照市不动产登记中心查询证明原件一份，证明涉案房屋被查封的事实。证据4、录音光盘和录音笔录，证明宋丽等违约的情况。证据5、李宏迪、黄方兵曾经委托王玉萍和王吉文办理房屋权证事宜的委托书原件和身份证，证明李宏迪、黄方兵曾委托王玉萍和王吉文办理房屋权证事宜的情况。证据6、日照市兴业世纪城16-1-1501房产买卖合同、收到条、个人购房抵押（保证）借款合同、不动产登记证、支付此套房屋的首付款手机截屏打印件及贷款1280000元的付款凭证手机截屏打印件，证明李宏迪、黄方兵的实际房屋差价损失情况。证据7、诉讼费专用票据复印件一张，李宏迪、黄方兵为维权支付（2019）鲁1102民初3987号的案件受理费25元；本案律师费合同、发票的原件，（2019）鲁1102民初3987号案件的律师费发票、合同复印件，律师费共计20000元，其中（2019）鲁1102民初3987号案件律师费10000元、本案律师费10000元；律师差旅费发票复印件共计766元（可提供原件核对）、本案律师差旅费约1000元，庭后提交（可提供原件核对）；（2019）鲁1102民初3987号鉴定费5000元，庭后提交证据，以证明李宏迪、黄方兵因为涉案买卖合同而被迫起诉、参诉而发生的费用情况。证据8、录像、照片光盘两张及录像、照片情况说明打印件，证明宋丽的丈夫是沪港公司的董事长，宋丽是沪港公司项目总经理，马道成系沪港公司销售经理的事实及高杨所在中介系家音公司的事实。证据9、日照不动产中心查询结果证明原件共十一份，宋丽名下沪港房产查封情况，证明沪港房产登记在宋丽名下被查封客观存在的情况。证据10、天眼查中沪港公司历史股东宋丽信息查询打印件一份，证明根据李宏迪、黄方兵第9组证据日照不动产中心查询结果证明中记载的房屋于2015年1月16日被抵押的信息，可以看出房屋是在宋丽担任沪港公司股东期间登记在宋丽名下，之后被抵押、查封的事实。可以结合宋丽是沪港公司董事长的妻子的事实，可以看出宋丽、马道成、沪港公司共同控制、出售、处理涉案房产的事实清楚，证明力完全达到了民事诉讼盖然性证明标准的要求。证据11、国家企业信用信息公示系统山东金道阁房地产营销策划有限公司注销企业信息查询截图打印件，证明签订涉案买卖合同时高杨所在的中介公司已经注销，高杨要对其违法、违约行为负责。证据12、2020年4月18日打印材料收据一份，证明李宏迪、黄方兵支出打印费50元。证据13、（2019）鲁1102民初3987号民事裁定书一份，李宏迪、黄方兵支付鉴定费5000元，该鉴定费应当由对方承担，证据14、李宏迪、黄方兵律师差旅费凭证一宗，上述的费用应当由对方承担。证据15、2020年9月24日评估费发票一张，证明李宏迪、黄方兵支出评估费6000元。宋丽、沪港公司质证认为，对证据1，因沪港公司未在合同中体现，对合同签订事实不知情，请求法院依法确认合同是否签订及合同效力。涉案房屋根据不动产记载，属于宋丽所有，李宏迪、黄方兵将沪港公司列为被告，属于恶意诉讼，请求依法驳回李宏迪、黄方兵诉讼请求。对证据2证明内容不认可，无法证明李宏迪、黄方兵要证明的内容，与本案无关联。对证据3，真实性无异议，但与沪港公司无关联。对证据4，无法证实录音内容为马道成所述，录音内容均为马道成本人与李宏迪、黄方兵谈判，并未体现沪港公司参与过买卖。对证据5，与本案没有关联。对证据6证明内容不认可，因房屋价值存在楼层差异，价格差异比较大，涉案房屋属于5楼，而李宏迪、黄方兵购买的系15楼，该房屋差价损失不认可。购买房屋的时间是2019年5月13日，涉案房屋是在2019年1月27日签订合同，两者相差不超过4个月时间，房屋差价波动不大，李宏迪、黄方兵主张房屋差价损失没有依据。证据7与本案没有关联。对李宏迪、黄方兵提供的证据复印件需提供原件予以核实，对其复印件不认可，对相关损失与本案没有任何关联，且损失系上一个案子李宏迪、黄方兵应当承担的费用。对证据8，因无法核实录音的对象，对录音内容及录音真实性不认可，即便宋丽系沪港公司董事长妻子，宋丽的个人行为也不代表是沪港公司的行为，马道成是沪港公司的销售经理，但马道成的售房行为并不代表系沪港公司的职务行为，沪港公司没有授权马道成去办理上述业务，马道成办理上述业务需经产权所有人宋丽的许可，而非沪港公司。证据9与本案没有关联，查询证明均系宋丽的个人不动产登记查询情况，并非沪港公司的。对证据10真实性无异议，证明目的不予认可，宋丽担任沪港公司的股东，不意味着宋丽的个人行为系公司的行为，该房屋登记在宋丽名下，宋丽从法律上系该房屋的所有人，李宏迪、黄方兵主观臆断推翻物权法定，直接认定李宏迪、黄方兵与沪港公司存在买卖合同关系，没有法律和事实依据。从李宏迪、黄方兵提交的所有证据看，宋丽、马道成、沪港公司在所有材料中均未体现，宋丽、沪港公司也未在材料中签字，李宏迪、黄方兵主张与宋丽、沪港公司存在房屋买卖合同关系没有事实依据，该合同性质为居间合同，收款方并非宋丽或沪港公司，收款方为中介，所以李宏迪、黄方兵主张的双方存在买卖合同关系没有事实依据。对证据11真实性无异议。对证据12真实性无异议，但与本案没有关联性。该支出不能证明系本案的支出。对证据13真实性无异议，但与本案没有任何关联性，且该案已生效，判决结果为李宏迪、黄方兵负担。证据14系打印截图，根据证据规则李宏迪、黄方兵应当提供载体予以核实，且即便是真实的，该证据与本案没有任何关联性，李宏迪、黄方兵不能证明该费用与违约有关。李宏迪、黄方兵提供部分证据没有原始电子载体，对已提供的电子载体（2020年4月13日德州东到日照西无异议，4月14日日照西到济南，济南到北京，4月13日肯德基消费72元，以上数额有电子载体，其他均没有提供电子载体）真实性无异议，但对其关联性不予认可。对证据15发票的真实性无异议。马道成庭后经质证认为，对证据1《房屋买卖合同》真实性无异议，《补充协议》不清楚，收据其知道，是中介代收的10000元；对证据2、3、5—14不清楚；对证据4，录音证据真实性无异议；对证据15有异议。高杨庭后经质证认为，对证据1买卖合同不发表意见，不是其签的，对于《补充协议》，当时《补充协议》上只有高杨、黄方兵、李宏迪的签字，首付款收到条内容、日期不是其写的，不知道什么时候签的，签字是其签的，笔的颜色不同，应该不是同一天出具的，对收据不清楚；对证据2—3、5—7、10、12—14不清楚；对证据4，2019年11月21日的通话录音是其说的，2019年5月14日的通话录音其不清楚，2019年5月9日的录音是其聊天记录，2019年4月9日的录音没有其说话；对证据8，2020年3月24日录像与其无关，2020年3月20日和21日的录像，是其后期加盟的家音公司；对证据9，对不动产中心查询情况真实性无异议，其他内容不清楚；对证据11，是其公司的信息，与本案无关联性；对证据15，未到庭进行质证。众信公司、王培美经质证认为，对证据1—9均无意见；对证据6，二手房的价格是房东定的，楼层、装修也影响价格，东、西户、中间户都是决定价格的部分，李宏迪、黄方兵主张500000元损失没有依据，不予认可，众信公司与李宏迪、黄方兵是居间合同关系；对证据10—15，未到庭进行质证。家音公司经质证认为，证据1-7、9、10与其无关，不予质证；对证据8，2020年3月20日、21日家音公司的照片，可以证明高杨是加盟家音公司，但高杨加盟家音公司是在房屋买卖合同签订之后，不能证明高杨签订的房屋买卖合同与其有关；对证据11，是否注销与家音公司无关；对证据12，此案产生的一切费用与家音公司无关；对证据13真实性无异议；对证据14，产生的任何相关费用与家音公司无关；对证据15，未到庭进行质证。沪港公司、宋丽向一审法院提交了如下证据：证据1、（2019）鲁1102民初3987号案件裁定书及鉴定意见复印件各一份，证明李宏迪、黄方兵于本案之前已经提起诉讼，并申请了笔迹鉴定，鉴定结论为双方买卖合同并非宋丽本人签名，李宏迪、黄方兵于2019年11月18日向法院提起撤诉。证据2、房天下关于世纪嘉园价格走势图价格打印件一份，证明世纪嘉园在2019年10月份成交价格为9000元左右，且价格一直比较平稳。证据3、58同城2020年11月28日价格表打印件一份，证明即便现在世纪嘉园的挂牌价格仅为11000元左右，通过上述两组证明可以证实鉴定报告明显与实际不符，申请重新鉴定。李宏迪、黄方兵经质证认为，对证据1，裁定书真实性无异议，对鉴定意见书真实性无异议，但对其关联性不认可。马道成是沪港公司的销售经理，不是中介方的，宋丽本人可能存在两种笔迹，马道成存在代理宋丽签字的可能性。宋丽本人是否本人签字不影响其违约责任，宋丽不能以不是本人签字为由逃避法律责任。对证据2、3，真实性、关联性、合法性及证明目的均不认可，李宏迪、黄方兵损失发生在2019年1月27日到2019年5月13日期间，宋丽、沪港公司申请重新鉴定是为了恶意拖延诉讼，应该得到法院的制止。马道成经质证认为，对证据1真实性无异议；对证据2、3无异议，但与其无关。高杨经质证认为，对证据1无异议。对证据2、3，未到庭进行质证。家音公司经质证认为，对证据1不知情，不予质证。对证据2、3，未到庭进行质证。王培美、众信公司未到庭进行质证。家音公司向一审法院提交了如下证据：证据1、高杨加盟协议，证明本案纠纷与家音公司无关。证据2、家音公司出具情况说明一份。李宏迪、黄方兵经质证认为，对证据1真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可，高杨在加盟协议之前与家音公司也可能存在加盟经营关系。对证据2真实性认可，合法性、关联性、证明目的不认可，李宏迪、黄方兵与高杨签署协议时，高杨经营场所挂的都是家音公司的牌子和宣传信息。签订加盟协议的时间与实际用家音公司名义经营的时间并不一致，高杨也未举证说明李宏迪、黄方兵与高杨签订协议时不是家音公司的证据。沪港公司、宋丽经质证认为，对此不知情，不予质证。马道成经质证认为，不清楚。高杨经质证认为，对证据1真实性无异议，是2019年3月24日加盟的。对证据2，对家音公司出具的说明无异议。王培美、众信公司未到庭进行质证。李宏迪、黄方兵申请对日照市北京路西兴业世纪城16号楼4单元501室自2019年1月29日至2019年5月13日的市场价涨价数额进行评估。经一审法院委托，日照仁和信价格评估有限公司作出日仁和信价评字[2020]第1-057号评估报告书，评估结论为在评估基准日，对日照市北京路西兴业世纪城16号楼4单元501室自2019年1月29日至2019年5月13日的市场价涨价数额壹拾捌万壹仟肆佰元整（￥181400.00元整）。李宏迪、黄方兵经质证认为，鉴定报告评估价格有点低，鉴定报告只是法院作出判决的一个参考依据，应当根据实际损失情况，也就是说赔偿的标准不应该低于李宏迪、黄方兵的实际损失。宋丽、沪港公司经质证认为，对鉴定报告的鉴定内容不予认可。首先，该鉴定报告违反程序，鉴定过程中鉴定人员并未通知其到场，且鉴定人员并未全部到场进行鉴定；其次，鉴定方法不合理，鉴定报告采用的是专家咨询法，根据专家咨询法的相关定义，专家咨询法仅适用于标的物稀有或异常的物品，这些物品在市场上没有或极少有交易，也不具有独立连续的获利能力，但本案中标的物系房屋并非稀有异常物品，鉴定人员采用专家咨询法明显不当；再次，鉴定报告中采用的是走访了五名与标的物无利害关系的房屋销售行业中介机构销售专家出具的价格。申请鉴定人员提交该五名专家的姓名、职称及工作年限，予以核实，以便确定该报告是否真实可信；最后该鉴定报告未考虑涉案房屋已经被查封的事实。根据目前的情形，如果涉案房屋被查封，那么房屋的价格肯定会低于市场价，而鉴定报告中没有体现。综上所述，鉴定报告、鉴定方法、鉴定的依据、鉴定人员的资质均存在瑕疵，请求对该鉴定报告不予采信，并申请重新鉴定。马道成经质证认为，有异议，涨幅较大。高杨经质证认为，与其无关。家音公司经质证认为，真实性及内容无异议。众信公司、王培美未到庭进行质证。宋丽、沪港公司申请鉴定人员出庭接受质询，鉴定人员何彩虹陈述评估公司接受法院委托后，组成价格评估小组，评估小组由其跟严汝将两人组成，制定了作业方案。2020年8月18日、2020年9月21日对标的房屋状况、位置、交通、周围环境、景观、外部配套设施的优劣情况进行了现场勘验，并对之前获得的标的坐落、权属、面积、建筑结构、用途等情况进行了核对。观察估价对象的内外情况，调查了解估价对象的历史使用情况及周边类似房地产的市场行情，搜集了估价所需要的其他材料，对房屋各个位置进行了拍照。报告中披露了均未获得该小区的房屋交易可比实例，找不到有效的证明材料，评估人员经综合分析考虑，咨询了中国价格鉴定协会有名望权威的老师，最后经协商采用了专家咨询法。鉴定人走访了宋文龙、谢文清、宋林、董瑞峰、马翠君这五位专家。何彩虹认为专家是指与价格鉴定标的密切相关的行业、专业领域、精通业务，有一定名望及代表性的从事多年工作的专业市场销售人员。宋文龙、宋林在好屋地产上班，谢文清、董瑞峰、马翠君是联瑞置业的。并当庭向宋文龙、董瑞峰电话核实了之前的咨询价格情况。鉴定人员严汝将陈述2020年9月21日进入涉案房屋进行评估的为康从志、何彩虹。价格评估小组是各有分工，康从志负责具体勘察，何彩虹负责房屋查勘、价格落实，其负责审核，评估报告只要求两名价格鉴定师签字就行，没有要求所有人员都签名。评估报告采用市场法、成本法、收益法这些方法各有优点，但采用专家咨询法更能接近该房屋实际价值、更客观。涉案房屋查封对房屋的价格没有影响。李宏迪、黄方兵经质证认为，评估时评估机构已经通知，因为涉案房屋已经开门，李宏迪、黄方兵认为应该可以视为宋丽到场。再者就查封这个问题，查封的房屋是不允许买卖的，李宏迪、黄方兵购买涉案房屋的时候是按市场价买的，没有按照查封房屋来买，所以说评估按照市场价房屋价格来评估是正确的。专家是俗称，中介行业国家应该没有强制性规定需要评职称或者考取专家证书。何彩虹说查封的房屋不能买卖，未说查封的房子对价格有什么影响。虽然何彩虹电话核实这几个中介人员时，中介人员给的是一个区间价，没有一个具体的价格。评估公司在评估报告中写的是每个专家给出的是具体的一个评估价格，但评估公司给出的具体价格没有超出几个中介人员给的区间，不算是严重的问题，评估报告只是法院审理的一个参照，体现的是一个平均价格，不能代表实际损失，在判决的时候应当按照鲁高法2011297号会议纪要，赔偿实际损失，李宏迪、黄方兵的实际损失是500000元，没有重新评估的必要。沪港公司、宋丽经质证认为，鉴定机构在程序上存在严重违法。首先，鉴定、勘察现场并未通知被申请人到场，程序上存在违法。其次，价格评估方法存在严重瑕疵，鉴定人也知道专家咨询法有明显的主观性，且没有任何客观依据。鉴定人作为鉴定机构，完全可以调取当时的成交记录，予以核实，不应按照主观臆断推测房屋的市场价格，这对申请人和被申请人明显存在不利。再次，鉴定人所谓的专家均系初级职称，根据相关规定，鉴定人所咨询的五名人员，不符合专家职称，且该五名专家中均未出具明确具体的价格，而在鉴定报告中，鉴定人将五位专家的意见予以明确、具体，这明显系鉴定人伪造，请求法院对该鉴定报告不予采信。最后因涉案房屋存在查封，两鉴定人对查封状态下的房屋，是否存在价格波动，存在分歧，鉴定人何彩虹明确房屋查封，对房屋价格有影响，鉴定人严汝将认为房屋存在瑕疵，即查封状态，对房屋价格不存在影响。根据现实情况以及一般的认知，房屋一旦查封，对房屋的价格肯定会有影响。鉴定报告未考虑查封状态下的房屋，对其价格的影响。综上所述，请求法院对该鉴定报告不予采信。申请重新鉴定。马道成、高杨、家音公司、王培美、众信公司均未到庭进行质证。日照仁和信价格评估有限公司庭后提交了短信及通话记录，证实评估时通知申请人及被申请人到场。宋丽、沪港公司经质证认为，该短信内容与评估时间不一致，短信通知内容为8月18日下午2点和9月8日上午10点评估，但实际评估时间并非上述时间，而是8月18日和9月21日。对通话记录真实性无异议，但对证明目的不认可，不能证明鉴定机构通知过代理人鉴定事宜，评估程序存在瑕疵。李宏迪、黄方兵、马道成、高杨、家音公司、王培美、众信公司均未到庭进行质证。一审法院经审查，双方提交的上述证据，对于对方无异议的，一审法院予以确认，对于对方有异议的一审法院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：宋丽与沪港公司法定代表人宋世芹系姐妹关系。马道成系沪港公司的员工，高杨与马道成是朋友关系。马道成称宋丽系沪港公司高层。高杨于2019年3月24日加盟家音公司。王培美系众信公司员工。2019年1月27日，黄方兵、李宏迪（乙方、买方）与宋丽（甲方、卖方）、众信公司（中介方）签订了《房屋买卖合同》，载明“……一、房屋概况。1、甲方出卖的房屋位于日照市……此房标准层建筑面积约为151.48平方米……二、房屋买卖的价款及支付。1、房屋成交总价款为（大写）壹佰伍拾万元整，本合同签订的同时，乙方向甲方支付购房定金款人民币（大写）壹万元整，甲乙双方同意此定金暂由中介方保管……七、中介方提供的居间服务费收取及相关权利1、中介方提供的居间服务为有偿服务……乙方支付给中介方居间服务费38250元……八、其他约定……4、此合同非甲方本人签署，是由代理人代为签署，代理人承诺已经取得甲方授权委托签订此合同，甲乙双方均予认可代理人签订此合同。如因代理人签署本合同代理权限产生纠纷的，代理人自愿承担连带赔偿责任……九、违约责任……5、本合同是根据房管、银行及房产税收等现行政策签订的，如合同签订后因政策调整或其他不可抗力原因导致合同不能履行的，三方可协商签订补充合同，协商不成的本合同作废。甲乙双方及中介方互不追究责任，已交款项全额退还，中介方不收取居间服务费……8、甲乙双方如有一方违约，除应承担相应违约责任外，还需向对方和中介方支付因解决争议产生的诉讼费、保全费、交通费、公证费、律师费等相关费用……。”黄方兵、李宏迪在该合同上签字捺印，该合同甲方处宋丽签字经一审法院委托鉴定并非宋丽形成，众信公司在该合同上签章，员工王培美签字。同日，众信公司出具了收据，载明“交款单位李宏迪，收款方式1.1号意向金转，人民币壹万元整，收款事由兴业世纪城16-4-501号购房定金。”众信公司在该收据上加盖财务专用章。同日，黄方兵、李宏迪（乙方、买方）与高杨、王培美（甲方、卖方介绍人）签订了《补充协议》，载明“今有黄方兵、李宏迪于2019年1月27日购买宋丽位于日照市，因原房主无法到场签订合同，先就该房屋买卖情况签署《补充协议》。该房屋签订合同价格是壹佰伍拾万元整（房主净得），实际成交价格为壹佰伍拾叁万元整，其中产生的叁万元整差价买方黄方兵、李宏迪同意由高杨支取。同时高杨保证如此房无法办理贷款及过户手续，高杨必须无条件如数退款（叁万元），否则将承担法律责任。双方保证不会因此产生纠纷。”黄方兵、李宏迪在乙方处签字捺印，高杨、王培美在甲方处签字捺印。《补充协议》下方载明“首付款收到条今收到黄方兵、李宏迪购房差价叁万元整。收到人：高杨”高杨认可收到该款项，但仅认可该《补充协议》上签字捺印是其形成，其他文字非其形成，认为该3万元系其促成该房屋买卖合同的茶水费。黄方兵、李宏迪主张该3万元系中介费。2019年3月24日，高杨（乙方，加盟店）与家音公司（甲方，特许商）签订了《家音地产加盟协议》，载明“……第二条：合作店经营范围，甲方收取乙方在该店从事房产经纪经营活动，办理二手房买卖、租赁以及待解房屋贷款业务。第三条：加盟期限，加盟期限自2019年3月24日起至2022年3月24日止……”家音公司盖章，高杨在该协议上签字捺印。黄方兵、李宏迪提交了日照市不动产登记中心查询结果证明，载明涉案房产于2015年2月5日抵押给日照银行，于2017年3月3日被日照市中级人民法院查封，于2018年9月5日被日照市中级人民法院再次查封。2019年5月13日，李宏迪（乙方、买方）与案外人凌吉峰（甲方、卖方）签订了《房产买卖合同》，载明“……该房坐落于日照市，此房标准层建筑面积为151.48平方米……甲乙双方协定房产交易成交价格为人民币2080000.00元整（人民币大写贰佰零捌万元）……。”李宏迪、案外人凌吉峰在该合同上签字捺印。黄方兵、李宏迪诉高杨、宋丽、第三人众信公司、王培美房屋买卖合同纠纷一案于2019年5月20日立案，案号为（2019）鲁1102民初3987号。该案中，经黄方兵、李宏迪申请，一审法院委托对2019年1月27日签订的《房屋买卖合同》中宋丽签名字迹是否其本人所签进行鉴定，鉴定结果为不是宋丽所写，为此黄方兵、李宏迪支出案件受理费25元、鉴定费5000元、律师费10000元，黄方兵、李宏迪于2019年11月18日申请撤诉，一审法院准许其撤回起诉。本案诉讼中，黄方兵、李宏迪提交2019年11月20日到22日高铁费订单照片及早晚餐费流水照片等凭证,载明黄方兵、李宏迪律师为准备起诉材料立案支出差旅费766元，提交2020年4月13日到14日高铁费及高铁退票重新购买及餐费流水照片等凭证，载明律师为开庭支出差旅费911.50元。本案诉讼中，通过黄方兵、李宏迪提交的录音记录可以看出2019年4月9日李宏迪母亲王玉萍与马道成、王培美、高杨协商房屋解押事宜但未能达成一致。2019年5月9日，李宏迪母亲王玉萍与马道成、众信公司、高杨协商时，马道成说房屋解押不了，协议不能继续了。对于黄方兵、李宏迪未能交首付款的原因，马道成也陈述因解押不了，没办法收黄方兵、李宏迪的首付款。本案诉讼中，黄方兵、李宏迪申请对日照市自2019年1月27日至2019年5月13日的市场价涨价数额进行评估，为此支付评估费6000元。评估结论为在评估基准日，日照市北京路西兴业世纪城16号楼4单元501室自2019年1月27日至2019年5月13日的市场价涨价数额为人民币181400元。另查明，宋丽曾委托马道成出卖涉案房屋，并将涉案房屋房产证及钥匙放在沪港公司办公室。黄方兵、李宏迪、高杨、马道成均认可2019年1月27日的《房屋买卖合同》签订时宋丽、马道成并未在场，由高杨将涉案该合同交给马道成，合同签字后，马道成又将合同交给了高杨。诉讼中，马道成陈述签合同之前，其向黄方兵、李宏迪出示过涉案房产照片，房屋买卖合同确定价格后，其向宋丽告知过卖出该房屋的价格为1500000元，宋丽同意该价格，另马道成陈述其拿到合同后将该合同放在办公室，几天后到办公室发现该合同上宋丽已经签字捺印。经一审法院向宋丽核实，宋丽否认马道成曾告知过房价。黄方兵、李宏迪为本案诉讼支出律师费10000元。黄方兵、李宏迪于2020年1月6日向一审法院提起本案诉讼，要求解除各方签订的《房屋买卖合同》；要求宋丽、沪港公司、马道成、高杨、家音公司、王培美、众信公司连带返还其房屋定金10000元及已交款30000元，并共同赔偿损失500000元；要求诉讼费9225元、代理费30000元、差旅费1677.50元、鉴定费（笔迹鉴定费5000元、房价评估费6000元）等全部费用由对方共同承担。诉讼中，黄方兵、李宏迪申请将高杨、家音公司、王培美、众信公司变更为第三人，要求解除其与高杨、家音公司、王培美、众信公司的居间服务合同关系，并要求第三人承担连带赔偿责任。一审法院认为，本案争议的焦点如下：一、李宏迪、黄方兵与宋丽及马道成之间存在的法律关系；二、2019年1月27日签订的《房屋买卖合同》的效力，是否达到解除的条件；三、涉案房产买卖居间合同当事人，本案居间合同是否达到解除条件；四、涉案房屋的定金10000元是否应当返还；五、黄方兵、李宏迪要求高杨返还中介费30000元是否能够得到支持；六、黄方兵、李宏迪主张的购房差价损失500000元及其他诉求是否能得到支持。一审法院依据查明的事实及相关法律规定分析如下：一、李宏迪、黄方兵与宋丽是否存在买卖合同关系。本案中，宋丽、马道成均认可宋丽曾委托马道成出卖涉案房屋，并将涉案房屋的房产证、钥匙放在沪港公司办公室。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理构成要件:一是在订立合同行为与过程中存在表见行为;二是相对人有理由相信行为人有代理权，主观上属于善意。就本案而言，其一，宋丽曾委托马道成出卖涉案房屋;其二，马道成持有涉案房屋的钥匙;其三，马道成向黄方兵、李宏迪出示过该涉案房屋的房产证照片；其四，房屋买卖合同上签字并非签署“马道成”，而是马道成表示将该合同交给宋丽签字，后马道成将签好字的合同通过中介交给了黄方兵、李宏迪；其五、黄方兵、李宏迪与宋丽之间的买卖合同由中介众信公司居间形成，并由中介参与实地看房，协商价格，最终签订买卖合同。因此，从外观上看，黄方兵、李宏迪有理由相信涉案合同上卖房人的签字系宋丽所签，其与宋丽形成买卖合同关系。同时,基于上述理由，黄方兵、李宏迪并不存在恶意；另外，也没有证据证明黄方兵、李宏迪存在明知、或应当知道但因过失而不知代理人没有代理权仍与其实施法律行为的情形。因此,根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，该房产买卖合同签字虽非宋丽本人所签，但已构成表见代理，由宋丽应承担代理行为所产生的法律后果，且不得以表见代理人的行为违背其真实意思为由而拒绝承担责任。另根据《关于适用若干问题的解释(二)》第十三条规定，被代理人依照合同法第四十九条的规定承担有效代理行为所产生的责任后,可以向无权代理人追偿因代理行为而遭受的损失。二、本案中2019年1月27日签订的《房屋买卖合同》的效力，如该合同有效，是否达到解除合同的条件。1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。就本案而言，宋丽仅主张涉案房屋买卖合同非本人签字，未与黄方兵、李宏迪达成买卖合同关系。宋丽既未主张上述法定无效情形的存在,也未提供相应证据证明上述无效情形的存在；依据查明的案件事实及经一审法院审查确认的证据，未发现上述情形的存在。因此，该合同不存在上述法定无效的情形，故应认定2019年1月27日签订的《房屋买卖合同》有效。2.该合同是否达到《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除合同的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”就本案而言，黄方兵、李宏迪提交的证据已经证明其向众信公司支付了购买涉案房屋的定金10000元，并给予一定的时间用于房屋解押，也能看出黄方兵、李宏迪有支付首付款的意思表示，但由于涉案房屋未能解封，马道成称无法收取涉案房屋首付款。黄方兵、李宏迪已履行了《房屋买卖合同》中约定的主要义务，但宋丽经催告后在合理期限内仍未履行，因涉案房屋仍存在抵押和查封，不能实现房产过户的物权变更程序，房产买卖合同目的不能实现。对于黄方兵、李宏迪主张的解除合同的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持。三、本案居间合同关系当事人以及本案居间合同是否达到解除条件。黄方兵、李宏迪立案时列高杨、家音公司、王培美、众信公司为被告，后在诉讼过程中提出申请要求列为第三人，但又主张解除与第三人建立的居间合同关系，并要求第三人承担连带赔偿责任。一审法院认为，依据黄方兵、李宏迪诉求的法律关系并要求第三人作为赔偿主体，实质是对第三人提起实体诉求，第三人与黄方兵、李宏迪是居间合同的相对方，故高杨、家音公司、王培美、众信公司实质为被告，并非第三人的身份，因系黄方兵、李宏迪对上述人员的诉讼主体身份的法律认识发生错误，故一审法院仍列上述人员为被告。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”就本案而言，众信公司与黄方兵、李宏迪、宋丽于2019年1月27日签订了《房屋买卖合同》，黄方兵、李宏迪与高杨、王培美签订了《补充协议》。王培美虽在《房屋买卖合同》、《补充协议》上签字，但其作为中介公司的员工，在《房屋买卖合同》上签字的行为应认定为职务行为，可以看出黄方兵、李宏迪与众信公司、高杨形成居间合同关系。因本案《房屋买卖合同》的解除，无法实现促成黄方兵、李宏迪与宋丽签订《房屋买卖合同》的目的，故黄方兵、李宏迪与众信公司、高杨之间形成的居间合同关系亦应解除。高杨于2019年3月24日加盟家音公司，黄方兵、李宏迪无证据证实家音公司为涉案房产买卖提供居间服务，故家音公司非居间人，对于黄方兵、李宏迪主张与家音公司存在居间关系，无事实和法律依据，一审法院不予确认。四、涉案房屋定金10000元是否应当返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因本案《房屋买卖合同》中约定购房定金由众信公司保管，且众信公司收到了该定金。故该《房屋买卖合同》解除后，众信公司应将黄方兵、李宏迪支付的10000元购房定金退还给黄方兵、李宏迪。五、黄方兵、李宏迪要求高杨返还中介费30000元是否能够得到支持。黄方兵、李宏迪主张向高杨支付的30000元系中介费，高杨主张该款项为茶水费。就本案而言，黄方兵、李宏迪与高杨签订《补充协议》，约定涉案房屋的实际成交价格由1500000元变为1530000元，该30000元由高杨支取，高杨保证房屋无法办理贷款及过户手续，其无条件退还并承担法律责任。对于该30000元应认定为居间人高杨促成合同后的报酬即居间费用，因高杨未能促成黄方兵、李宏迪与宋丽之间《房屋买卖合同》的履行，且黄方兵、李宏迪与高杨之间签订的协议已经对该款项的退还进行了约定，现该房屋无法办理贷款及过户手续，高杨应将黄方兵、李宏迪支付的30000元报酬返还黄方兵、李宏迪。六、黄方兵、李宏迪主张的购房差价损失500000元及其他诉求是否能得到支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立和合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经一审法院委托，日照仁和信价格评估有限公司对涉案买卖房产自2019年1月29日至2019年5月13日的市场价涨价数额181400元。因黄方兵、李宏迪与宋丽建立买卖合同关系，且经催告后宋丽仍未履行，宋丽应赔偿因违约给黄方兵、李宏迪造成的损失。对于损失数额，一审法院结合黄方兵、李宏迪在2019年5月13日购买房屋的实际成交价格，结合一审法院委托评估机构作出的评估结果，综合考虑相较总房款1500000元黄方兵、李宏迪仅支付购房定金10000元的事实，又考虑我市房价趋于平稳且有震荡下行的趋势等因素，再考虑黄方兵、李宏迪购房系用于居住使用，而非用于炒房的目的，一审法院酌情支持因宋丽违约造成的黄方兵、李宏迪损失90000元。对于黄方兵、李宏迪要求高杨等承担连带赔偿责任的诉求。从居间人在交易活动中所起的中介作用看，居间人一般均具有相应的知识、能力和从业条件。委托人正是由于自身精力和能力不足，才委托居间人从事居间活动,对居间人提供的信息存在很大程度的依赖。居间人在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。就本案而言，黄方兵、李宏迪与宋丽签订《签订买卖合同》并支付定金的过程中，高杨、众信公司在未核实卖房人身份，未核实委托人授权的真实性，亦未核实售卖房产是否存在权利限制的情况下，让黄方兵、李宏迪在《房屋买卖合同》上签字，后让高杨将《房屋买卖合同》拿给马道成后签字带回。合同带回后，高杨、众信公司也未向出卖人宋丽核实签字的具体情况，最终导致宋丽否认房屋买卖合同关系，并致涉案房屋不能办理过户手续，未能实现合同目的。结合高杨、众信公司作为中介居间人在本案中的过错程度，再结合双方约定的居间服务费（38250元）、居间报酬（30000元）的数额，一审法院确认高杨在30000元的范围内对黄方兵、李宏迪损失数额承担补充赔偿责任，确认众信公司在38250元的范围内对黄方兵、李宏迪损失数额承担补充赔偿责任。黄方兵、李宏迪与宋丽形成买卖合同关系的过程中，马道成受宋丽委托帮助出卖房屋，由其与黄方兵、李宏迪协商看房、价格、过户等房产买卖事宜，其在作为宋丽的代理人构成表见代理，依据《房屋买卖合同》的约定：“此合同非甲方本人签署，是由代理人代为签署，代理人承诺已经取得甲方授权委托签订此合同，甲乙双方均予认可代理人签订此合同。如因代理人签署本合同代理权限产生纠纷的，代理人自愿承担连带赔偿责任。”本案因代理权限产生纠纷，马道成作为代理人应当按照合同约定对黄方兵、李宏迪损失承担连带赔偿责任。从本案证据上来看，高杨在签订合同之后加盟家音公司，且黄方兵、李宏迪也未能提交证据证实高杨在签订合同时已经以家音公司的名义进行经营，对于黄方兵、李宏迪要求家音公司承担责任的诉求，一审法院不予支持。王培美系众信公司的员工，在合同上签字的行为系职务行为，对于黄方兵、李宏迪要求王培美承担责任的诉求，一审法院不予支持。对于黄方兵、李宏迪要求沪港公司承担责任，认为该房屋系沪港公司房屋，但未能提交证据予以证实，一审法院不予支持。本案中，黄方兵、李宏迪主张要求宋丽等支付律师费30000元，但从黄方兵、李宏迪提交的证据看，黄方兵、李宏迪仅支付律师费20000元。黄方兵、李宏迪主张的（2019）鲁1102民初3987号案件受理费25元、律师代理费10000元、鉴定费5000元，该案件黄方兵、李宏迪申请撤诉，是对其诉讼权利的合法处分。虽涉案《房屋买卖合同》对律师费、诉讼费、交通费有约定，但黄方兵、李宏迪不能因自己的权利处分而扩大对方的损失，故对于上述诉讼请求，一审法院不予支持。根据双方合同约定，对于黄方兵、李宏迪主张要求对方支付本案律师费10000元、评估费6000元，一审法院予以支持。对于其主张的差旅费1677.50元，该费用中包括律师交通费和餐费，虽涉案《房屋买卖合同》中对交通费有约定，但一审法院认为该交通费应是作为合同当事人的黄方兵、李宏迪在诉讼过程中支出的交通费，而非律师支出的费用，对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、一百七十二条、一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第四十九条、第五十二条、第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除李宏迪、黄方兵与宋丽于2019年1月27日签订的《房屋买卖合同》;二、解除李宏迪、黄方兵与众信公司之间的居间合同关系；三、解除李宏迪、黄方兵与高杨之间的居间合同关系；四、众信公司于判决生效之日起十日内向李宏迪、黄方兵返还购房定金10000元;五、高杨于本案判决生效之日起十日内向李宏迪、黄方兵返还居间报酬30000元；六、宋丽于判决生效之日起十日内向李宏迪、黄方兵支付违约损失90000元、律师费10000元、评估费6000元；七、马道成对判决第六项承担连带赔偿责任；八、高杨对判决第六项宋丽履行不足部分在30000元范围内承担补充赔偿责任;九、众信公司对判决第六项宋丽履行不足部分在38250元范围内承担补充赔偿责任;十、驳回李宏迪、黄方兵本案的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由李宏迪、黄方兵负担13870元，由宋丽、马道成、高杨、众信公司负担4430元。本院二审期间，上诉人众信公司提交服务费欠费单一份，主要载明“您的房产交易过程中产生需要缴纳中介费用如下，此费用需在办理产权过户前交付中介方众信公司。1.中介服务费叁万柒仟伍佰元整。实际收取贰万元整（手写）。2.房产评估费：房产评估额0.5%。”以证明合同约定的中介费用为20000元而非38250元；如果判定众信公司承担责任，应在20000元范围内承担，而非38250元范围内。黄方兵、李宏迪质证认为，该证据并非新证据，但20000元是事实，给众信公司中介费最后定的就是20000元，其余免去；“实际收取两万元”的手印是李宏迪按的，约定房屋交付成功才交20000元。宋丽质证认为，该证据的真实性请法院依法认定，上诉人认为众信公司承担的责任不能依据其收取的中介费用，而应以其给被上诉人造成的实际损失承担责任。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于上诉人宋丽主张其与被上诉人马道成之间不存在表见代理关系，马道成售房行为系无权代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后签订了合同，如果相对人有理由相信其有代理权，那么相对人就可以向本人主张该合同的效力，要求本人承担合同中所规定的义务，受合同的约束。本案，宋丽、马道成均认可宋丽曾委托马道成出卖涉案房屋，并将涉案房屋的房产证、钥匙放在沪港公司办公室。马道成持有涉案房屋钥匙，并向黄方兵、李宏迪出示过该涉案房屋房产证照片，且马道成称将房屋买卖合同交给宋丽签字，后又将签好字的合同通过中介方众信公司交给黄方兵、李宏迪。故一审认定从外观上看，黄方兵、李宏迪有理由相信涉案合同上卖房人的签字系宋丽所签，马道成的涉案行为构成表见代理，黄方兵、李宏迪与宋丽之间形成房屋买卖合同关系并无不当。关于上诉人宋丽主张其无过错，不应承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人黄方兵、李宏迪已向上诉人众信公司支付定金10000元，由于涉案房屋未能解封，被上诉人马道成称无法收取涉案房屋首付款。故因上诉人宋丽未履行涉案合同约定的主要义务而致使双方合同目的不能实现，应承担违约责任。关于上诉人宋丽主张的鉴定报告问题。一审中，根据黄方兵、李宏迪的申请，一审法院委托日照仁和信价格评估有限公司对日照市北京路西兴业世纪城16号楼4单元501室自2019年1月29日至2019年5月13日的市场价涨价数额进行了评估。鉴定人员何彩虹、严汝将亦出庭接受质询。上诉人宋丽对上述鉴定报告提出异议，并要求重新鉴定，但未能提供充分证据证明鉴定结论存在应予重新鉴定的情形，本院不予采纳。关于上诉人众信公司主张一审错列其为一审被告的问题。黄方兵、李宏迪起诉立案时列众信公司为被告，后诉讼过程中申请列众信公司为第三人，但黄方兵、李宏迪主张解除与众信公司等第三人之间的居间合同关系，并要求第三人承担连带赔偿责任。故一审法院认为黄方兵、李宏迪系对众信公司等提起实体诉求，其实质为被告并无不当。众信公司、高杨在未核实卖房人身份，未核实委托人授权的真实性以及涉案房屋是否存在权利限制的情况下，由高杨将《房屋买卖合同》拿给马道成后签字带回，后众信公司亦未向宋丽核实签字的具体情况。一审法院结合众信公司上述过错，认定由众信公司在居间服务费范围内对黄方兵、李宏迪损失数额承担补充赔偿责任亦无不当。关于众信公司承担补充赔偿责任的范围，众信公司于二审中提交服务费欠费单一份，主张合同约定的中介费用为20000元。黄方兵、李宏迪亦认可中介费为20000元，故由众信公司在20000元范围内对黄方兵、李宏迪损失数额承担补充赔偿责任。综上所述，上诉人宋丽的上诉请求不能成立，本院不予支持。上诉人众信公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。因当事人于二审中提供新证据，本院对一审法院认定的众信公司承担补充赔偿责任的范围予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初300号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、八、十项及诉讼费负担部分；二、变更日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初300号民事判决第九项为日照众信置业发展有限公司对判决第六项宋丽履行不足部分在20000元范围内承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费18300元，由上诉人宋丽负担。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二一年六月十六日书记员 王彩璇