上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6478号上诉人（原审原告）：上海贝坊企业管理中心，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号A1-9438室（上海横泰经济开发区）。投资人：章沛东，董事长。委托诉讼代理人：刘廷蕾，女，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：上海季跃环境科技有限公司，住所地上海市嘉定区科福路358-368号4幢1层E区J1900室。法定代表人：杨建龙。上诉人上海贝坊企业管理中心（以下简称贝坊中心）因与被上诉人上海季跃环境科技有限公司（以下简称季跃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初10406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贝坊中心上诉请求：一、撤销一审判决第六项、第十项、第十一项；二、改判被上诉人向上诉人支付自2020年5月13日起至2020年11月25日止的房屋占有使用费35，719.07元；改判被上诉人向上诉人支付违约金16，545元；改判被上诉人已支付的装修恢复保证金5，180元归上诉人所有。事实和理由：一、一审认定上诉人于2020年7月17日收回、控制房屋与事实不符，认定上诉人锁门未与被上诉人交接存在过错不当。对房屋占有使用费未遵从租赁合同的约定，导致判决不当。事实上，上诉人锁门前已通过信函通知被上诉人，系被上诉人拒绝签收，故上诉人已尽合理义务，并无过错。被上诉人于2020年11月25日才联系上诉人要求搬离案涉房屋内物品，故房屋占有使用费应持续计算至2020年11月25日。二、一审认为本案违约金相当于房屋保证金的金额，违背了租赁合同的约定，且判决金额不足以弥补上诉人的损失，一审调减违约金不当。三、一审认为上诉人的行为导致被上诉人无法恢复毛坯，视为同意按现状接受房屋，违背了租赁合同的约定。被上诉人季跃公司未发表意见。贝坊中心向一审法院起诉请求：一、请求法院确认双方当事人之间签订的《商铺租赁合同》于2020年5月12日解除，并判决贝坊中心收回房屋；二、请求判令季跃公司已付履约保证金12，606元、装修恢复保证金5，180元归贝坊中心所有；三、请求法院判令季跃公司立即向贝坊中心支付以下费用，具体如下：1．季跃公司拖欠2019年11月28日至2020年5月12日租金30，400.49元（一审审理中贝坊中心就此数额更正为30，294元）及滞纳金（以应付未付款项为基数分段计算，按照日千分之一标准，自2019年11月23日起计算至实际支付之日止）；2．季跃公司拖欠的物业管理费1，938.70元（自2020年2月28日至2020年5月12日）及滞纳金（以应付未付款项为基数分段计算，按日千分之一为标准，自2020年2月23日起计算至实际支付之日）；3．季跃公司拖欠的电费326.63元及滞纳金（以应付未付款项为基数分段计算，按日千分之一为标准，自2020年1月10日起计算至实际支付之日）；4．违约金16，545元；5．免租期使用费5，439.45元；6．房屋占有使用费（自2020年5月13日起计算至实际季跃公司返还租赁房屋之日止，按照每月5，515元的标准计算）；四、本案诉讼费由季跃公司承担。一审法院认定事实：贝坊中心原名称为上海贝坊房地产经纪事务所，于2018年8月13日变更名称为上海贝坊企业管理中心。位于上海市松江区九亭镇XX路XX号房屋登记的权利人为上海XX有限公司（以下简称XX公司），建筑面积为24，483.61平方米，其中22幢面积为1，227.32平方米，房屋类型为厂房，产证登记日期为2016年11月14日。2018年6月1日，XX公司出具《授权书》，载明：XX公司系上海市松江区XX路XX号XX幢的房屋产权人，现授权上海贝坊房地产经纪事务所为XX公司代理人，以上海贝坊房地产经纪事务所名义对外签署租赁意向书、商铺租赁合同，委托招商合同、委托策划合同、委托管理合同以及与该房屋租赁相关的所有文件，并办理租赁的相关登记手续及代收租金以及与该房屋相关的费用。同时一并委托上海贝坊房地产经纪事务所处理房屋租赁过程中所产生的一切诉讼纠纷事宜。2018年6月25日，贝坊中心作为出租方（甲方）与季跃公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市松江区XX路XX号XX幢XX单元（以下简称“系争房屋”）出租给乙方；租赁用途为展示／办公；租赁期限自2018年6月28日至2020年6月27日（含免租装修期限）；房屋交付时间为2018年6月28日。房屋租金2018年6月28日至2020年6月27日为5，515元／月，物业管理费为788元／月；租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用，乙方应于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付二个月的租金及物业管理费。乙方应于签署合同时支付履约保证金12，606元；装修恢复保证金5，180元，以保证租赁到期房屋返还时，装修情况如未被甲方接受的情况下，乙方应确保恢复至毛坯，如未能恢复至毛坯或甲方接受的状态，甲方有权没收装修恢复保证金；免租装修期自系争房屋交付之日起算30天。合同第八条约定：8-1．乙方应在本合同终止或提前终止后1天内向甲方返还房屋，乙方应将该房屋恢复原状或甲方同意接受的状态（甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用）返还给甲方，因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。8-2．乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按照日租金的2倍向甲方支付该房屋占用费。合同第十一条约定：11-2．若乙方拖欠本合同约定应付租金、物业管理费、履约保证金、水电费、燃气费、押金（如有）及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息（该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日千分之三计算）。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金或者物业管理费或其他应付费用时，甲方有权采取以下措施：关闭房屋水、电相关设施的开关并停止向房屋提供其他物业管理服务；房屋内的乙方设施设备和物品无条件抵押给甲方。11-3．乙方在此明确同意及声明，甲方有权在下列事件发生的任何事件，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任：（1）按照本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的免租期期间之使用费；（2）履约保证金予以没收；（3）向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的六倍金额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失；（4）甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为：（1）若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的；（2）乙方违反约定用途使用该房屋的或没有获得合法的经营权或经营证照的；（3）乙方拖欠水、电费等公用事业费超过十天，经甲方催讨后在五天内仍不支付的；（4）乙方破产或清算的。合同第十四条约定：除非另有约定，任何材料、文件、通知、其他通讯的提交、发送，只要按照附件一所列的地址提交、发送，则应视作在下列日期被送达：（1）如果电子邮件，则电子邮件发送之日，如邮寄则为投递方邮局加盖邮戳日；（2）如派人专程送达，则为收件人签收之日；（3）一方下落不明或拒绝签收的情况下，另一方可以平邮、快递的方式向对方法定代表人的通讯地址、身份证所在地邮寄送达，自邮寄之日起3日视为送达。附件一中所留的乙方地址为上海市嘉定区XX镇XX路XX弄XX号XX室，联系电话为1391614XXXX。合同附件四第2条2-3约定，若乙方逾期未支付租金和物业管理费，且在甲方发生书面通知后5天内仍不付清的，则甲方有权利解除本合同，届时乙方应向甲方支付相当于该房屋保证金金额之违约金。合同签订后，贝坊中心将房屋交给季跃公司；季跃公司支付了履约保证金12，606元、装修恢复保证金5，180元，并按合同约定支付租金至2019年11月27日，支付物业管理费至2020年2月27日。贝坊中心曾于2019年10月14日、2020年3月16日、4月9日通过微信向季跃公司发送催缴租金通知。2020年4月23日，贝坊中心向季跃公司快递函件，要求季跃公司于2020年4月30日前付清拖欠的额租金、物业管理费、水电费及滞纳金。函件还载明：“若贵方对本函所述仍不予理睬或未能按时足额支付欠费，我司将于2020年5月1日自行收回房屋，并向人民法院提起诉讼，追究贵方法律责任”。该函发送了两个地址，收件人为季跃公司的法定代表人，其中一个为合同附件一所留地址。两个地址的函件均因收件人拒收退回。原审审理中，双方当事人一致确认系争房屋被贝坊中心换锁时间为2020年5月12日。双方还确认2020年7月17日，季跃公司联系贝坊中心要求取走系争房屋内的物品，贝坊中心表示只有付清欠款才能搬空，故当天季跃公司法定代表人仅取走了私人物品，没有搬走公司物品。贝坊中心主张季跃公司自2019年12月至2020年6月欠付电费326元，季跃公司就该电费同意支付，贝坊中心放弃电费滞纳金的诉讼请求。贝坊中心在审理中表示要求季跃公司将系争房屋恢复至毛坯返还，同时就装修保证金抵扣本案季跃公司欠付的费用。季跃公司称，其接收房屋时也不是毛坯，是有地砖的，其只是更换了一下，其他没有装修，而且因房屋已经被贝坊中心自行上锁收回，故也不存在恢复毛坯再返还。贝坊中心称，如果季跃公司以现在的状态返还房屋，则要求将装修保证金予以没收。季跃公司在审理中表示，因贝坊中心锁门导致其房屋内的植物枯萎、家具潮湿损坏，贝坊中心应对此承担赔偿责任。一审法院向季跃公司释明，其意见属于反诉范围，应提出反诉进行主张。但季跃公司在一审法院的指定的期间内未就赔偿数额进行明确，也未提出相应反诉主张。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规的规定，应属有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同中，贝坊中心提出双方合同已于2020年5月12日解除，季跃公司予以确认，故一审对此予以认定。本案争议的焦点为：一、合同的解除归责于哪方？二、合同解除后果如何处理。关于争议焦点一。本案合同解除系因季跃公司未按合同的约定支付租金等费用导致，季跃公司抗辩系因疫情影响，但季跃公司逾期是从2019年11月开始，当时尚无疫情的问题，所以季跃公司的抗辩理由显然难以成立。本案合同解除归责于季跃公司。关于争议焦点二。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，双方应就费用进行结算，并依照法律规定承担相应的责任。结合本案贝坊中心的诉讼请求，一审法院就合同解除后需要处理分析如下：关于房屋返还。根据查明的事实，贝坊中心于2020年5月12日对系争房屋更换门锁；2020年7月17日，季跃公司找贝坊中心要求取走物品时贝坊中心以没有付清款项而未予同意；之后房屋也一直由贝坊中心上锁。虽然双方未办理交还手续，但事实上季跃公司已经就系争房屋失去控制，贝坊中心以自己的行为收回了房屋，故一审认定，系争房屋已由贝坊中心自行收回，贝坊中心在本案中要求季跃公司返还系争房屋，难以成立。关于租金及滞纳金。双方当事人一致确认贝坊中心于2020年5月12日更换了门锁，双方租赁合同于当日解除，故租金应计算至该日，贝坊中心主张成立，一审予以支持。至于季跃公司所称4月28日贝坊中心锁过一次门，故租金应计算至4月28日，因季跃公司并未提供相应证据，故一审不予采信。经计算，季跃公司应支付贝坊中心2019年11月28日至2020年5月12日的租金金额为30，294元（5，515元／月×5个月＋5，515元／月×12个月÷365天／年×15天）。同时，季跃公司还应按租赁合同第十一条11-2的约定支付滞纳金。但贝坊中心主张的起算时间有误，利率标准过高，一审予以调整。结合贝坊中心的主张及双方约定的租金支付时间，一审认定季跃公司应支付的滞纳金为：以5，515元为基数，自2019年11月23日起算；以11，030元为基数，自2019年12月23日起算；以11，030元为基数，自2020年2月23日起算；以2，719为基数，自2020年4月23日起算；均按照日万分之三标准计算至实际支付之日止。关于物业费及滞纳金。同前述租金及滞纳金的分析理由，一审根据贝坊中心的主张认定季跃公司应支付贝坊中心2020年2月28日至2020年5月12日期间的物业费1，964.60元（788元／月×2个月＋788元／月×12个月÷365天／年×15天）。同时季跃公司还应分段支付贝坊中心上述物业费的滞纳金为：以1，576元为基数，自2020年2月23日起算；以388.60元为基数，自2020年4月23日起算；均按照日万分之三标准计算至实际支付之日止。关于占有使用费。贝坊中心在未与季跃公司进行交接的情况下自行锁门的行为存在不妥，此行为导致季跃公司使用房屋受限，所以贝坊中心要求自2020年5月13日起参照原租金标准全额收取显然不妥。但因为贝坊中心在锁门前已经通过信函通知季跃公司，虽然信函退信，但鉴于信函邮寄的地址为季跃公司认可的签收地址，所以应视为贝坊中心已经就将要采取的措施告知过季跃公司，而且季跃公司也称其工作人员在2020年4月底回过公司，知晓锁门事宜，但季跃公司自2020年7月17日才联系贝坊中心取回物品，故对于2020年5月13日至7月16日期间的房屋使用费季跃公司应按其过错比例承担部分，一审酌情认定季跃公司应支付贝坊中心此期间的房屋使用费为3，536元。2020年7月17日，季跃公司至贝坊中心处要求取走物品，但贝坊中心未予同意，贝坊中心的此行为导致季跃公司无法再使用房屋，贝坊中心也完全控制了房屋，自此以后的使用费季跃公司不应再予以支付。关于电费。双方当事人一致确认应付电费为326元，一审予以确认。贝坊中心自愿放弃此项滞纳金，一审予以准许。关于履约保证金。根据合同第十一条11-3的约定，季跃公司逾期支付租金，经贝坊中心催告仍不缴清，履约保证金应由贝坊中心予以没收，贝坊中心据此提出的诉讼请求，有相应依据，一审予以支持。关于装修恢复保证金。根据合同附件四第3条3-2约定，季跃公司在返还房屋时未恢复至毛坯或贝坊中心接受的状态，则贝坊中心有权没收装修恢复保证金。但本案中，贝坊中心在2020年7月17日不允许季跃公司取走物品的行为事实上收回了房屋，该行为导致季跃公司将系争房屋再恢复至毛坯无实现，所以贝坊中心的上述不妥当行为应视为其对于愿意按现状接收房屋，现贝坊中心要求没收保证金无相应依据，一审不予支持。季跃公司同意该费用抵扣欠付的费用，一审予以准许。关于免租期的使用费。根据合同第十一条11-3的约定，贝坊中心的此项主张符合合同约定，一审予以支持。季跃公司应支付贝坊中心30天免租期使用费5，439.45元。关于违约金。租赁合同中有关违约金的约定条款如下：第十一条11-3，金额相当六个月租金；附件四第2条2-3，金额相当于保证金金额。这两个条款约定的违约金并不一致，因附件部分系双方的特别约定，故应以附件约定为准。鉴于前述认定中一审已对贝坊中心的没收保证金及支付免租期使用费等予以了支持，故结合贝坊中心实际损失及本案具体情况，一审认定违约金为相当于一个月租金金额即5，515元。一审法院审理后判决：一、确认贝坊中心与季跃公司于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月12日解除；二、季跃公司于本判决生效之日起十日内支付贝坊中心2019年11月28日至2020年5月12日的租金30，294元；三、季跃公司于本判决生效之日起十日内支付贝坊中心上述租金的滞纳金（以5，515元为基数，自2019年11月23日起算；以11，030元为基数，自2019年12月23日起算；以11，030元为基数，自2020年2月23日起算；以2，719为基数，自2020年4月23日起算；均按照日万分之三标准计算至实际支付之日止）；四、季跃公司于本判决生效之日起十日内支付贝坊中心2020年2月28日至2020年5月12日的物业费1，964.60元；五、季跃公司于本判决生效之日起十日内支付贝坊中心上述物业费的滞纳金（以1，576元为基数，自2020年2月23日起算；以388.60元为基数，自2020年4月23日起算；均按日万分之三标准计算至实际支付之日止）；六、季跃公司于本判决生效之日起十日内支付贝坊中心自2020年5月13日起至7月16日止的房屋使用费3，536元；七、季跃公司于本判决生效之日起十日内支付贝坊中心电费326元；八、贝坊中心没收季跃公司已交的履约保证金12，606元；九、季跃公司于本判决生效之日起十日内支付贝坊中心免租期的使用费5，439.45元；十、季跃公司于本判决生效之日起十日内支付贝坊中心违约金335元（其中已经扣除应返还的装修恢复保证金5，180元）。十一、驳回贝坊中心的其余诉讼请求。案件受理费2，019元，由贝坊中心负担856元（已付），由季跃公司负担1，163元（于本判决生效之日起七日内交付一审法院）。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人贝坊中心与被上诉人季跃公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同履行中，被上诉人逾期支付租金，构成违约，上诉人有权解除合同。现双方对一审判决合同于2020年5月12日解除及租金、物业费的处理均无异议，本院予以维持。二审争议焦点在于：一、被上诉人占有使用房屋的时间及使用费的支付标准；二、被上诉人应承担的违约金如何确定；三、上诉人是否需返还被上诉人支付的装修恢复保证金。关于争议一。被上诉人于2020年7月17日向上诉人提出了搬离系争房屋内物品的要求，因未获上诉人允许，故当日仅取走被上诉人法定代表人的私人物品，该节事实，上诉人在一审中已予以确认，上诉人在二审中又主张被上诉人于2020年11月25日才联系上诉人要求搬离房屋内物品，与其一审自认相矛盾，也未提供相应的证据，本院难以采信，故上诉人主张被上诉人占有使用房屋至2020年11月25日之意见，本院不予采纳。鉴于上诉人于2020年5月12日更换了系争房屋的门锁，被上诉人已无法正常使用系争房屋，故一审参照租金标准酌情调整被上诉人应支付2020年5月13日起至7月16日止的房屋使用费尚属合理，本院予以维持。关于争议二。租赁合同解除系被上诉人违约所导致，故被上诉人应承担违约责任，支付上诉人违约金。然双方就违约金的金额在合同及附件中分别做出了不同的约定，一审认定附件部分是双方的特别约定并无不妥，同时一审结合上诉人主张的没收被上诉人交付的保证金及由被上诉人支付免租期使用费的请求均获支持，故调整违约金为相当于一个月租金金额亦属合理，本院予以维持。关于争议三。上诉人于2020年5月12日更换了系争房屋门锁，又于2020年7月17日拒绝被上诉人搬离物品，事实上，上诉人已掌控了房屋，一审认定上诉人该行为应视为其按现状收回了房屋，本院认同，故上诉人要求没收被上诉人交付的装修恢复保证金依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，107元，由上诉人上海贝坊企业管理中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 严卫忠审 判 员 顾克强审 判 员 孔美君法官助理 张弘毅书 记 员 张弘毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……