湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0211民初2424号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行，住所地湖南省株洲市天元区嵩山路298号。负责人：熊伟平，系该行行长。委托诉讼代理人：周韧，株洲市胜天法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，进行和解、签收法律文书、领取执行标的物、款等。委托诉讼代理人：邱凌云，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告：刘文龙，男，1962年5月29日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：肖春娇，女，1966年2月16日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：株洲天园房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区荷叶冲。法定代表人：项皇锋。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行（以下简称邮储银行）与被告刘文龙、肖春娇、株洲天园房地产开发有限公司（以下简称天园房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理，由审判员欧阳中伟适用简易程序于2021年6月10日公开开庭进行了审理。由实习法官助理陈璟协助审理。由书记员文欢担任法庭记录。原告委托诉讼代理人周韧到庭参加诉讼，被告天园房地产、刘文龙、肖春娇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邮储银行向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告刘文龙、肖春娇、天园房地产签订的《个人购房／购车消费贷款及担保合同》；2．判令被告刘文龙、肖春娇偿还原告借款本金225922.22元、利息（含罚息）805.29元（利息暂计算至2021年3月22日止，之后的利息按合同约定支付至被告实际清偿之日止）3．判令原告对被告刘文龙、肖春娇提供抵押的位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋在上述债务最高额抵押范围内享有优先受偿权；4．判令被告天园房地产对上述债务承担连带保证责任；5．本案诉讼费、保全费及代理费用6800元由被告共同承担。事实与理由：2016年，被告刘文龙、肖春娇与被告天园房地产签订一份《株洲市商品房预销售合同》，合同约定被告刘文龙、肖春娇向被告天园房地产购买株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋，付款方式为按揭贷款。2016年4月20日，原、被告之间签订了一份《个人购房／购车消费贷款及担保合同》。合同主要内容如下：原告根据被告刘文龙、肖春娇的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款360000元；贷款期限为132个月，自2016年4月20日至2027年4月20日；被告天园房地产对被告刘文龙、肖春娇的上述债务提供连带保证责任担保，同时合同对双方其他的权利和义务等作了相应的约定。合同签订以后，原告向被告刘文龙、肖春娇发放了贷款，被告刘文龙、肖春娇未按合同约定按时履行还本付息义务，被告天园房地产未按合同约定按时履行代偿义务。原告多次催收未果，为维护合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。被告刘文龙、肖春娇、天园房地产未向本院提供答辩意见和证据。本院经审理查明：2016年4月20日，原告邮储银行（贷款人）与被告刘文龙、肖春娇（借款人、抵押人）、被告天园房地产（保证人）签订一份《个人购房／购车消费贷款及担保合同》（编号：43002852116042563085），该合同约定：借款人因个人购置房屋向贷款人借款360000元，贷款期限为132个月；贷款利率为按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在合同约定的利率基础上加收30%（如购车和购买／建造商业用房的，则为50%）确定；借款人不按合同约定按时偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款提前到期；要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；有权处分抵押财产，实现抵押权；要求保证人承担保证责任；解除本合同；合同订立和履行过程中产生的相关费用，包括但不限于：保险费、评估费、登记费、保管费、提存费、鉴定费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用，有权随时向借款人和担保人追偿，并从垫付之日起计收活期存款利息。被告刘文龙、肖春娇以其购买的位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋为上述借款提供抵押担保，约定：抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；抵押担保范围包括但不限于：本合同项下全部货款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、主合同约定应由债务人承担或支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用；借款人未按约定履行其债务时，贷款人有权将抵押物拍卖、变卖，在扣除贷款人实现债权的费用后，以所得价款优先受偿或按合同约定的其他方式处理。保证人天园房地产承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足正式抵押登记手续已办理完毕并交由我行保管，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。原告邮储银行在该份合同上盖章，被告刘文龙、肖春娇、天园房地产亦在该合同上签字、捺印。2016年4月21日，原、被告双方就上述抵押房屋办理了预购商品房抵押预告登记［登记证明号：1000599416］。据株洲市国土资源档案馆出具的不动产权利及其他事项登记信息记载：预告登记有效。但该房产尚未取得不动产分证，无法办理正式抵押权登记。因此，案涉房屋至今未办理抵押权设立登记。2016年4月22日，原告邮储银行向被告刘文龙、肖春娇发放了贷款360,000元，期限132个月，自2016年4月22日至2027年4月22日；还款方式为等额本息；放款执行年利率4.9%，逾期利率6.37%。放款当日，被告刘文龙、肖春娇向原告邮储银行出具《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》一份。此后，被告刘文龙、肖春娇出现连续多期未依约还款，截止至2021年3月22日，被告刘文龙、肖春娇尚欠原告贷款本金225,922.22元、欠利息805.29元。原告催收未果，故诉至本院，请求判如所请。另查明：原告邮储银行为实现本案债权与株洲市胜天法律服务所签订一份《委托代理合同》，约定法律服务费为6,800元，并提供了相应的票据。以上事实，有原告及被告天园房地产的陈述，原告的营业执照、被告天园房地产的工商登记信息、被告身份证、结婚证复印件、《个人购房/购车消费贷款及担保合同》、《个人贷款受托支付转账凭证》、《还款计划表》、《个人贷款放款单》、《手工借据》、转账凭证、《还款流水清单》、《预购商品房抵押预告登记》、《不动产权利及其他事项登记信息》、《委托代理合同》等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。具体分析如下：本案中，原告与被告刘文龙、肖春娇、天园房地产双方签订的《个人购房/购车消费贷款及担保合同》均系出于各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，各方当事人均应依约履行。被告刘文龙、肖春娇多期未依约还款，严重违反合同约定，原告依约有权要求解除原告与被告刘文龙、肖春娇、天园房地产签订的《个人购房/购车消费贷款及担保合同》，并要求被告刘文龙、肖春娇提前清偿未到期的全部贷款本金225,922.22元及所欠利息（含罚息）805.29元（截至2021年3月22日止，此后部分按合同约定计算至本息全部清偿之日止）的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于本案预告抵押登记的问题。案涉房屋设定的是预告登记，预告登记抵押权人之一为原告邮储银行，2016年4月21日完成了抵押权预告登记，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”从本案的证据和查明的事实来看，案涉房屋的预告抵押登记显示为有效且已办理了建筑物所有权首次登记，因此，原告请求对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。对于本案中被告天园房地产公司是否需要承担连带保证责任的问题。根据双方签订的《个人购房/购车消费贷款及担保合同》的约定，保证人天园房地产承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，故原告主张被告天园房地产公司对被告刘文龙、肖春娇的债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。被告天园房地产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿。因被告刘文龙、肖春娇违约，原告为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托代理合同并就代理费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，原告产生了实际损失并出具了相应票据，故原告要求被告刘文龙、肖春娇承担律师代理费6,800元，于法有据，应予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案原告主张的逾期还款利息（含罚息）持续至民法典施行后，故依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百二十一条、第三百九十二条、第三百九十四条、第三百九十五条第一款第（一）项、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行与被告刘文龙、肖春娇、株洲天园房地产开发有限公司签订的《个人购房/购车消费贷款及担保合同》；二、被告刘文龙、肖春娇于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行偿还借款本金225,922.22元、利息（含罚息）805.29元（暂计算至2021年3月22日，之后的利息按合同约定的利率标准计算至借款本息清偿之日止）；三、被告刘文龙、肖春娇于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行支付律师费代理费6,800元；四、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行有权行使抵押权以拍卖、变卖对被告刘文龙、肖春娇名下位于株洲市芦淞区××路××号××栋××号房屋所得价款在本判决第二、三项债务及被告刘文龙、肖春娇应负担的诉讼费用范围内享有优先受偿权；五、被告株洲天园房地产开发有限公司就本判决第二、三项所确定的债务向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行承担连带清偿责任（保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,802元，减半收取2,401元，由被告刘文龙、肖春娇、株洲天园房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 欧阳中伟二〇二一年六月十日实习法官助理陈璟书记员 文  欢附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。