湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3637号上诉人（原审原告）：湖南青竹湖置业有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼。法定代表人：毕礼刚，执行董事。委托诉讼代理人：苏丹丹，女，汉族，1984年12月12日出生，住长沙市雨花区。该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：黄品德，男，1966年5月28日出生，汉族，住城步苗族自治县。被上诉人（原审被告）：杨丽美，女，1974年9月3日出生，汉族，住城步苗族自治县。上诉人湖南青竹湖置业有限公司（以下简称青竹湖公司）与被上诉人黄品德、杨丽美房屋买卖合同纠纷一案，青竹湖公司不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2020）湘0105民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人青竹湖公司上诉请求：请求撤销湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2020）湘0105民初1490号民事判决第二、三项，改判：1、解除上诉人与被上诉人于2014年7月16日签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、两被上诉人将位于长沙市开福区××路××号××花园××栋××单元××号的房屋退还给上诉人；3、两被上诉人支付上诉人违约金38440.50元；4、两被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、根据上诉人与两被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》，上诉人有权单方解除该合同。根据案涉合同的约定：“因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人偿还全部款项，并按全部款项万分之五每日向出卖人支付违约金，买受人逾期偿还出卖人款项和违约金的，出卖人有权解释合同，并有权向买受人收取总购房款10%的违约金。”上述合同签订后，被上诉人累计10期未偿还贷款（暂算至2020年8月31日），导致被上诉人的贷款银行招商银行股份有限公司长沙分行共计从上诉人银行账户扣收贷款本息共计26001.25元（以上数据暂算至2020年8月31日）。上诉人曾多次通过电话、短信、上门、ＥＭＳ邮寄以及登报通知等形式催促两被上诉人向上诉人支付代偿的按揭贷款，但两被上诉人至今仍未向上诉人归还任何款项。被上诉人的上述行为已严重违反合同约定，达到合同约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故上诉人有权根据合同及法律规定解除与被上诉人之间的合同。一审法院以被上诉人“违约行为未导致合同目的不能实现”为由，认为不宜解除合同，系混淆了合同法中关于合同法定解除与约定解除的规定，只有在合同没有对解除权进行明确约定的情况下，才能使用合同法的解除条件进行了明确的约定，被上诉人的违约行为已达到合同约定的解除条件，且经过上诉人的多次催告后，被上诉人仍未采取任何措施对违约行为进行纠正，并且还在不断产生新的违约，其主观上违约的恶意明显。故上诉人解除合同的诉求，符合法律规定及合同约定，应当予以支持。另外，两被上诉人存在其他严重违约行为，且违约的主观恶意明显。两被上诉人违反合同约定，至今未向胜诉人提交契税缴款凭证，导致上诉人无法为两被上诉人办理房屋预告登记。由于两被上诉人一直不配合办证，在此期间该栋房屋已经由期房变为现房，两被上诉人必须与上诉人重新签订《长沙市商品房买卖合同》（现房），才能办理该房屋的不动产权证及他项权证，但在上诉人多次催告后，两被上诉人至今未向上诉人提交契税缴款凭证，也不配合上诉人重新签合同，导致上诉人至今无法为其办理不动产证及他项权证。上诉人认为，两被上诉人明知道根据其《个人购房借款及担保合同》约定，上诉人对其按揭贷款的担保期限为该房屋办理他项权证之日止，两被上诉人故意拖延办理不动产权证及他项权证手续，意图让上诉人长期为其承担贷款本息还款保证责任，其违约的主观恶意明显。在达到合同约定的解除条件的情况下，如果不支持上诉人解除合同的诉讼请求，将会给上诉人造成更大的损失。二、被上诉人应按总房款的10%向上诉人支付违约金。根据合同约定：“因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人偿还全部款项，并按全部款项万分之五每日向出卖人支付违约金，买受人逾期偿还出卖人款项和违约金的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款10%的违约金。”根据该条约定，被上诉人应按中购房款的额10%向上诉人支付违约金。该标准符合双方合同约定，亦不违反法律规定，应当予以支持。三、两被上诉人应将位于长沙市开福区××路××号××花园××栋××单元××号的房屋退还给上诉人。综上，上诉人与被上诉人签订的合同合法有效，对双方具有约束力，现因被上诉人严重违反合同约定，已达到上诉人解除合同的条件。上诉人依据该合同约定提出解除与被上诉人的合同、被上诉人支付违约金、被上诉人将房屋返还给上诉人的请求均符合法律规定及合同约定。请求人民法院依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人黄品德、杨丽美未到庭答辩。青竹湖公司向一审法院提起诉讼，诉讼请求：1.判令解除青竹湖公司与黄品德、杨丽美于2014年7月16日签订的《长沙市商品房买卖合同》；2.判令黄品德、杨丽美将位于长沙市开福区××路××号××花园××栋××单元××号房屋退还给青竹湖公司；3.判令黄品德、杨丽美支付青竹湖公司违约金38440.50元；4.判令黄品德、杨丽美支付青竹湖公司代偿的招商银行股份有限公司长沙分行贷款本息13520.1元（暂计算至起诉时，以后发生新的代偿款项按实际发生金额追加）；5.判令黄品德、杨丽美承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2014年7月16日，青竹湖公司与黄品德、杨丽美签订一份合同编号为201107811807的《长沙市商品房买卖合同》，约定黄品德、杨丽美购买青竹湖公司开发的位于开福区××路××号××栋××层××号房屋，用途为住宅，建筑面积82.79㎡，单价4643.13元／㎡，总房价384405元，黄品德、杨丽美以银行按揭方式付款，首付款为124405元，剩余房款260000元向招商银行股份有限公司长沙分行申请贷款。青竹湖公司应当在2014年11月30日前向黄品德、杨丽美交付该商品房。合同约定不能按时办理合同备案和预告登记的，等同于因买受人原因不按时办理按揭手续，按本合同第七条关于买受人按期付款的违约责任处理，不能按时办理房屋使用权和土地使用权的，买受人按已付房款日万分之一向出卖人支付违约金。补充协议第一条第3款还约定，买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同约定按期足额偿还贷款本息。在出卖人为买受人按揭贷款提供担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人偿还全部款项，并按全部款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未能按上述时间偿还出卖人款项和违约金的，出卖人有权选择（1）如合同约定房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总房款的10%违约金；（2）合同约定房屋已办理产权转移登记手续的，买受人应按合同价格的80%向出卖人转让该房屋，为此造成买受人损失（诉讼费、执行费、律师费、交通费等）由买受人赔偿。该商品房买卖合同签订后，黄品德、杨丽美向青竹湖公司支付了房屋首付款124405元。黄品德、杨丽美于2014年11月30日装修入住涉案房屋，现已入住多年。2014年8月1日，黄品德、杨丽美与抵押权人招商银行股份有限公司长沙分行（贷款银行）签订一份《个人购房借款及担保合同》，青竹湖公司为担保人，合同约定黄品德、杨丽美购买青竹湖公司开发的位于开福区××路××号××花园××栋××层××号房屋，房屋总价384405元，按揭贷款260000元，贷款期限为180个月，从2014年8月1日至2029年8月1日止。本合同执行利率为年利率7.2050%，保证期间为自本合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房产权证办理正式抵押登记，并将房地产权证交由贷款人保管之日止。之后，按揭银行向黄品德、杨丽美发放了贷款。贷款期间，黄品德、杨丽美未按期归还按揭银行的贷款，贷款银行向青竹湖公司出具《扣除保证金告知函》，并分别于2016年5月30日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金3181.96元，于2017年3月29日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金760.01元，于2017年6月29日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金2826.25元，于2017年12月29日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金2769.43元，于2018年2月28日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金2129.66元，于2018年5月28日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金1123.66元，于2018年6月29日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金729.13元。为此，青竹湖公司向黄品德、杨丽美发出一份《律师函》，告知黄品德、杨丽美因未还青竹湖公司垫付的按揭贷款及未缴纳维修资金，青竹湖公司为此向贷款银行代偿按揭贷款7次，合计13520.1元，黄品德、杨丽美严重违反合同约定，根据补充协议第一条第三款约定，青竹湖公司有权解除买卖合同并收取总购房款10%的违约金，同时，黄品德、杨丽美在签订买卖合同后未缴纳维修基金，导致合同无法办理备案手续，现房屋转为现房，需要重新签订合同，并缴纳维修资金才能办理备案，否则影响房屋不动产证的办理。请黄品德、杨丽美于2018年8月20日前偿还青竹湖公司代偿按揭款13520.1元及违约金，并签署现房合同，完成维修基金的缴纳。2019年11月12日，青竹湖公司向黄品德、杨丽美发出一份《通知书》，告知黄品德、杨丽美1、在收到本通知书后十日内向青竹湖公司支付银行扣收款项13520.1元及违约金；2、请黄品德、杨丽美立即归还拖欠的贷款本息，并确保今后不再有新的逾期行为；3、在收到本通知后五日内与青竹湖公司重新签订《长沙市商品房买卖合同》（现房），并提交缴纳契税凭证，积极配合青竹湖公司办理房屋不动产权证和他项权证。逾期，青竹湖公司将解除合同，追究违约责任。之后，青竹湖公司于2019年12月17日在长沙晚报上发出登报通知，公告1、黄品德、杨丽美在本通知见报后10日内向我司支付银行扣收款项13520.1元；2、请黄品德、杨丽美立即向银行归还近期拖欠的贷款本息；3、请黄品德、杨丽美在本通知见报后10日内与我司重新签订《长沙市商品房买卖合同》（现房），同时提交契税缴款凭证，并积极配合我司为你们办理房屋不动产权证和他项权证。逾期，我司将依法解除与你们所签合同，并追究你们的违约责任。2020年3月3日，贷款银行向青竹湖公司发出一份《客户逾期通知书》，内容为该户逾期客户（即黄品德、杨丽美）催收多次，至今未能还款，逾期多次，也未办妥正式抵押。贷款银行分别于2019年10月10日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金841.87元，于2019年11月10日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金925.73元，于2019年12月10日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金1444.92元，于2020年1月10日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金2148.28元，于2020年2月10日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金2133.5元，于2020年3月20日扣除青竹湖公司在贷款银行的保证金2155.82，合计9650.12元，之后，贷款银行又于2020年6月29日扣除青竹湖公司的保证金1696.06元，综上，截至2020年6月29日，贷款银行共计划扣青竹湖公司代黄品德、杨丽美垫付的款项24866.28元。庭审中，青竹湖公司增加第四项诉讼请求中关于代偿贷款本息数额，由原来13520.1元变更为24866.28元。一审法院认为，青竹湖公司与黄品德、杨丽美之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性禁止规定，合法有效，当事人应全面履行合同义务。黄品德、杨丽美未按约偿还按揭银行贷款，导致青竹湖公司承担保证责任被扣除相应保证金，黄品德、杨丽美行为确有违约。截至2020年6月29日青竹湖公司代黄品德、杨丽美承担了按揭款24866.28元，仅占全部购房款的6.4%,违约情节轻微。现黄品德、杨丽美虽未及时归还按揭银行贷款导致青竹湖公司承担了保证责任，但该违约行为不足以达到解除合同的目的，亦未导致其合同目的不能实现。此外，考虑到黄品德、杨丽美于2014年装修入住该套商品房，长达6年之久，青竹湖公司也已向黄品德、杨丽美支付完所有购房款，如解除该《商品房买卖合同》，不利于维护社会交易稳定性，本着尊重历史现状，不宜解除青竹湖公司与黄品德、杨丽美签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议。故对青竹湖公司主张解除双方于2014年7月16日签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉求，一审法院不予支持；根据前文所述，在双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议未解除的前提下，对青竹湖公司主张黄品德、杨丽美将位于长沙市开福区××路××号××花园××栋××单元××号房屋退还给青竹湖公司的诉求，不予支持；本案青竹湖公司确为黄品德、杨丽美垫付了相应款项并提供了依据佐证，故对青竹湖公司主张黄品德、杨丽美归还青竹湖公司代为垫付的保证款24866.28元，符合法律规定和合同约定，予以支持；对青竹湖公司主张黄品德、杨丽美支付违约金38440.5元的诉求，考虑到黄品德、杨丽美确有违约行为且违约在先，导致青竹湖公司承担了保证责任，根据公平原则，黄品德、杨丽美应当支付一定的违约金。依据合同履行情况，当事人过错程度等综合因素考虑，该院酌情认定两被告按照青竹湖公司垫付银行代偿款的20%支付违约金，即4973元，对青竹湖公司诉求超出部分，不予支持。黄品德、杨丽美经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、黄品德、杨丽美于本判决生效之日起十日内支付湖南青竹湖置业有限公司垫付贷款24866.28元；二、黄品德、杨丽美于本判决生效之日起十日内支付湖南青竹湖置业有限公司违约金4973元；三、驳回湖南青竹湖置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1100元，公告费560元，合计1660元，由黄品德、杨丽美承担。二审审理期间，上诉人青竹湖公司向本院提交了《贷款本息代偿证明书》、《扣除保证金告知函》等证据，拟证明自2020年8月31日至2021年3月29日，上诉人青竹湖公司在原一审基础上为黄品德、杨美丽新代付款项9389.4元。经审查，上述证据的关联性、真实性及合法性均予以确认。另查明，截止至2021年3月29日，贷款银行共计划扣上诉人青竹湖公司代黄品德、杨丽美垫付的款项34256.22元。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。根据青竹湖公司与黄品德、杨丽美于2014年7月16日签订的《长沙市商品房买卖合同》附件七第一条第3款约定：“买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息。在出卖人为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起十日内向出卖人偿还全部款项，并按全部款项万分之五每日向出卖人支付违约金。买受人仍未能在上述约定时间内偿还出卖人款项和违约金的，出卖人有权按以下不同情况分别处理：（1）如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款10%的违约金。”该协议系当事人真实意思表示，且该协议不违反法律法规强制性禁止规定，合法有效，当事人均应全面履行合同约定义务。两被上诉人现违反合同约定，多次未按期偿还贷款，根据双方合同约定，青竹湖公司享有解除权，青竹湖公司现诉请解除其与黄品德、杨丽美于2014年7月16日签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议于法有据，故本院予以支持，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。对于青竹湖公司诉请的黄品德、杨丽美退还位于长沙市开福区××路××号××花园××栋××单元××号房屋，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本院对上诉人青竹湖公司诉请返还房屋予以支持。上诉人青竹湖公司还主张两被上诉人应承担违约金38440.5元，本院认为，基于两被上诉人未按期偿还贷款，违反合同约定，导致合同被解除，应当依照合同约定承担违约责任，但综合考虑案涉房屋现有的价值、合同履行情况、上诉人青竹湖公司归还借款的数额以及当事人过错程度等综合因素考虑，根据公平原则，本院根据上诉人青竹湖公司已归还借款数额的20%为标准认定违约金为6851元。另基于两被上诉人未到庭主张其权利，购房款的返还以及因返还房屋其所造成的损失，两被上诉人可另案主张。综上，上诉人青竹湖公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2020）湘0105民初1490号民事判决；二、解除上诉人湖南青竹湖置业有限公司与被上诉人黄品德、杨丽美签订的《长沙市商品房买卖合同》；三、被上诉人黄品德、杨丽美于本判决生效之日起十日内向上诉人湖南青竹湖置业有限公司支付垫付贷款34256.22元；四、被上诉人黄品德、杨丽美于本判决生效之日起十日内将位于长沙市开福区××路××号××花园××栋××单元××号房屋退还给上诉人湖南青竹湖置业有限公司；五、被上诉人黄品德、杨丽美于本判决生效之日起十日内支付原告湖南青竹湖置业有限公司违约金6851元；六、驳回上诉人湖南青竹湖置业有限公司其他诉讼请求。如果被上诉人黄品德、杨丽美未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件一审受理费1100元，公告费560元，二审案件受理费1100元，共计2760元，由被上诉人黄品德、杨丽美承担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  易伟玲审判员  刘 刚二〇二一年六月三日法官助理刘婧书记员杨蓓附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。