广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10208号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州恒邦泰科技有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中599号9楼（仅限办公）。法定代表人：邱耿喜，总经理。委托诉讼代理人：孙发林，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：周绵华，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市雅麓福检测技术有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路100号大院9号之一101自编105房。法定代表人：梅健，董事长。委托诉讼代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州恒邦泰科技有限公司（以下简称恒邦泰公司）因与被上诉人广州市雅麓福检测技术有限公司（以下简称雅麓福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒邦泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判恒邦泰公司没收雅麓福公司租赁保证金156000元、水电保证金3000元；2.撤销一审判决第二项，改判恒邦泰公司无需向雅麓福公司支付律师费10000元；3.撤销一审判决第三项，改判恒邦泰公司无需向雅麓福公司支付财产保全费1315元；4.撤销一审判决第四项，改判雅麓福公司向恒邦泰公司支付空调流量费23191.67元；5.撤销一审判决第六项，改判雅麓福公司向恒邦泰公司支付2019年6月21日至2019年6月30日的租金14171.30元及2019年6月21日至2019年10月31日的电费4025.28元及利息（以4025.28元为本金，从2019年11月1日起按每日千分之二计算，暂计至2020年7月21日）；6.改判雅麓福公司向恒邦泰公司支付违约金156000元；7.一、二审案件受理费均由雅麓福公司负担。事实和理由：一、雅麓福公司提出解除合同的理由并不是直接影响租赁物使用的理由，一审法院认定事实错误。（1）关于一审认定空调无法使用的问题。空调仅是一段时间风量不够，并非完全不能使用，并不影响租赁物的正常使用；（2）关于一审认定电梯无法使用的问题。电梯仅是不能直接到达9楼，需要到8楼后再转扶梯上9楼，并不影响租赁物的使用；（3）空调制冷不足的原因是雅麓福公司未支付空调流量费及电费造成，责任在于雅麓福公司。二、2019年10月雅麓福公司提出解除合同时，并不存在电梯不能使用，空调不制冷的情形。故雅麓福公司解除合同系单方解除，应当承担合同解除的违约责任。三、雅麓福公司支付的律师费，双方当事人对此并无约定，故该费用应当由雅麓福公司自行承担。四、雅麓福公司违约解除合同，其缴纳的保证金应予没收。由于雅麓福公司提前解除合同，不再享有免租期的优惠，故雅麓福公司应当支付2019年6月21日至6月30日的租金。雅麓福公司应当支付违约金。同时双方已经约定空调流量费按每平方米10元收取，一审法院扣除37天的空调流量费用没有依据。雅麓福公司既然承租了涉案物业，必定产生电费，恒邦泰公司为避免讼累，按楼层面积分摊电费合情合理，一审法院要求恒邦泰公司另行解决，显属浪费司法资源。请求二审法院依法改判。雅麓福公司辩称：不同意恒邦泰公司的上诉主张，请求驳回上诉，维持原判。雅麓福公司于2020年1月10日向一审法院起诉请求：1.解除雅麓福公司与恒邦泰公司签订的《房屋租赁合同》；2.判决恒邦泰公司返还雅麓福公司保证金159000元（包括租赁保证金与水电保证金）；3.判决恒邦泰公司向雅麓福公司支付本案律师费10000元；4.本案受理费、保全费1315元等诉讼费用由恒邦泰公司负担。恒邦泰公司一审提起反诉请求：1.雅麓福公司向恒邦泰公司支付2019年6月21日至2019年6月30日的租金14171.30元；2.恒邦泰公司没收雅麓福公司租赁保证金156000元，水电保证金3000元；3.雅麓福公司向恒邦泰公司支付2019年6月21日至2019年10月31日的电费4025.28元及利息（以4026.28元为本金，从2019年11月1日起，按每日千分之二计算，暂计至2020年7月21日，共计263天，利息暂计为2117.30元）；4.雅麓福公司向恒邦泰公司支付2019年6月21日至2019年10月31日的空调流量费23191.67元（以23191.67元为本金，从2019年11月1日起，按每日千分之二计算，暂计至2020年7月21日，共计263天，利息暂计为12198.82元）；5.雅麓福公司向恒邦泰公司支付违约金156000元。一审法院经审理查明：2019年6月21日，雅麓福公司（承租方、乙方）与恒邦泰公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市越秀区广州大道中XX号XX大厦9楼XX单元出租给乙方作办公使用。租赁期限为2年，自2019年6月21日起至2021年6月20日止，从2019年7月1日开始计算租金；甲方给予乙方自合同之日起从2019年6月21日开始至2019年6月30日止的免租期，免租期只免租金不免管理费，免租期内所产生的管理费、水电费、空调费等所有费用由乙方承担。租赁物业月租金总额为52000元，此租金从合同日起每满12个月按8%的比率递增；租金和管理费等费用按季度支付，乙方应于每季度前一个月25日前将下季度租金、管理费等每季度应缴纳费用存入甲方指定的银行账户；乙方在签订合同日支付首季度租金156000元，免租期管理费3162元，合计159162元。乙方须于本合同签订当天向甲方支付相当于叁个月租金数额的租赁保证金156000，水电保证金3000元；如乙方逾期足额缴纳前述费用超过5日，则甲方有权解除本《租赁合同》及其补充协议并可将本物业另行出租，乙方应就逾期之日起每日按首期租金和总保证金（总保证金是指租赁保证金和水电保证金）总额的千分之五向甲方支付违约金，直至《租赁合同》解除且甲方实际收回本物业之日为止，甲方有权在乙方已缴纳的租赁保证金中扣除违约金，如已缴纳的租赁保证金不足抵扣违约金的，乙方应予以补足，租赁合同终止或解除后，乙方无任何违约行为及欠缴税、费的，甲方凭乙方提供的甲方开具的相关保证金的收款凭证，将收取的租赁保证金30个工作日内如数退还乙方（不计利息）；本合同有效期内，如乙方违反本合同约定的任何条款，甲方可按本合同的约定分别扣除全部或部分履约保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失。乙方未按合同约定支付租赁保证金、租金及其它费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之十向甲方支付违约金，乙方拖欠租赁保证金、租金及其它费用达10天（含）的或金额达10000元的，甲方除有权计收违约金外，同时有权按本合同8.3条办理。等等。前述合同签订当日，双方办理案涉物业的交接手续，雅麓福公司向恒邦泰公司支付了免租期管理费3162元、首季度租金156000元、保证金156000元以及水电保证金3000元。2019年9月29日，雅麓福公司再向恒邦泰公司支付了2019年10月1日至10月31日的租金管理费52000元。2019年9月2日，案外人广州泰兴投资顾问有限公司（以下简称泰兴公司）向恒邦泰公司及泰兴商业大厦9楼各租户发出《关于泰兴商业大厦9楼停电的通知》，称由于恒邦泰公司拖欠2019年7月电费、2019年8月租金、管理费等，故拟于2019年9月3日起对泰兴商业大厦9楼采取停止供水、电、分体空调及大厦其他设施及相应服务等控制措施等。同月6日，雅麓福公司致函恒邦泰公司称其于2019年8月25日收到恒邦泰公司派送的收款通知单，其中关于2019年6月26日至2019年7月31日空调流量费6493.67元未按合同约定执行，恒邦泰公司亦未就收费形式变更事宜进行沟通，经2019年9月3日首次沟通亦未能达成一致，故致函告知恒邦泰公司：1.不同意恒邦泰公司私自变更空调收费形式以10元/平方（包含空调电费和流量+公摊水电）收费标准；3.泰兴公司于2019年7月26日-8月15日，8月19日-9月3日共计37天采取关闭9楼电梯措施，恒邦泰公司应就此作出赔偿；4.2019年6月21日-27日，属雅麓福公司租赁区域全部空调无法正常使用，7月1日-29日4个房间空调无法正常使用，恒邦泰公司应就此作出赔偿；5.2019年9月3日中午，泰兴公司采取停电手段导致部分资料未保存损失无法恢复，恒邦泰公司应就此作出赔偿；6.由于恒邦泰公司拖欠工程款项导致雅麓福公司多次遭到工程人员骚扰，恒邦泰公司应就此作出赔偿等等。同月12日，恒邦泰公司即就此作出《回复函》，称案涉房屋按现状交付可正常使用，并明确雅麓福公司应按约定支付相关费用等。同年9月25日，雅麓福公司再次致函恒邦泰公司就首期费用补偿计算方式提出37天电梯停运补偿费计算为6845元，37天无法正常使用四个办公室空调补偿8720元。按此补偿雅麓福公司同意在2019年6月26日-7月31日首次空调流量费中减免，其余补偿费用可在2019年8月1日-8月31日第二次空调流量费中减免。次日，恒邦泰公司即向雅麓福公司作出《回复函（二）》，称关于雅麓福公司函件中所提及的空调流量费以及管理费问题，请雅麓福公司与恒邦泰公司工作人员联系洽谈，如协商一致双方可就该事宜签订补充协议等。2019年10月28日，广东金领律师事务所沈晶莹律师受雅麓福公司的委托向恒邦泰公司发出《律师函》，称由于恒邦泰公司的原因导致雅麓福公司无法正常租赁使用房屋，无法实现租赁合同的目的，根据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，雅麓福公司有权解除《房屋租赁合同》。特此函告：自恒邦泰公司收到本通知之日解除《房屋租赁合同》，雅麓福公司已于2019年10月27日搬离并清空租赁房屋，请恒邦泰公司于10月30日与雅麓福公司办理房屋交接手续等。同月30日，该《律师函》由恒邦泰公司收取。10月29日，雅麓福公司通过短信的方式告知恒邦泰公司其已于27日搬离租赁房屋并要求恒邦泰公司于次日办理交接手续。同月30日，恒邦泰公司向雅麓福公司发出《关于的回函》，明确表示不同意提前解除《房屋租赁合同》，并指出雅麓福公司未及时支付租金管理费、空调费以及水电费构成单方违约等。同年11月6日，雅麓福公司通过邮政特快专递（EMS）方式向恒邦泰公司邮寄了案涉房屋的钥匙并在广东省广州市广州公证处办理了行为保全公证，该公证处出具编号为（2019）粤广广州第XX号《公证书》。同月25日，雅麓福公司与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定该律师事务所指派律师就雅麓福公司、恒邦泰公司租赁合同纠纷一案接受雅麓福公司委托，担任雅麓福公司在上述案件一审、二审、执行阶段的代理人，前期律师费10000元，后期律师费按照甲方通过调解、和解、执行、执行和解等方式甲方实际取得款项的10%给乙方作为乙方后期律师费等。同年12月2日，雅麓福公司支付了10000元律师费由该律师事务所出具发票收取。另查明：恒邦泰公司于2018年10月31日与泰兴公司签订《租赁合同》，约定由恒邦泰公司向泰兴公司承租位于广州市越秀区广州大道中XX号九楼5300平方米的物业，租赁期限自2018年11月20日起至2025年5月31日止等。恒邦泰公司与泰兴公司因前述租赁合同引发纠纷并诉至一审法院，一审法院以（2020）粤0104民初9057号案受理。雅麓福公司于一审诉讼过程中向一审法院申请财产保全措施，并为此支付了财产保全费1315元。此外，雅麓福公司为证明案涉房屋存在停电以及空调、电梯无法正常使用的情况，向一审法院提交了微信聊天记录。对此，恒邦泰公司对于微信聊天记录的真实性没有异议，但其认为雅麓福公司作为第一批招进的客户，确实存在一些空调和电梯上的问题，但也仅是空调出风口风量比较小达到不雅麓福公司的要求，但并不影响正常使用，雅麓福公司可以使用电扇；而电梯也可以从一楼直接上至八楼，在八楼转扶手梯上九楼也不影响租赁物的使用。而且从雅麓福公司提出的空调及电梯无法正常使用的时间仅仅是存在较短时间，这并不能构成雅麓福公司单方解除合同的理由。恒邦泰公司为证明其已垫付了案涉物业在2019年6月至10月期间的电费，向一审法院提交了广东增值税普通发票，其中显示恒邦泰公司向泰兴公司支付了案涉九楼物业2019年6月至10月的电费。雅麓福公司对于该证据的真实性没有异议，但对其关联性不予确认。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应依约履行各自负担的合同义务。根据前述合同约定，恒邦泰公司作为出租人其负担的主要合同义务是提供适租的房屋。虽然前述合同中未对适租房屋的具体要求作出明确的约定，但鉴于案涉房屋出租予雅麓福公司作办公用途之用，那么恒邦泰公司至少应保障案涉房屋在使用期间能够供应水电、正常通行以及空调冷气供应。然而，从查明的事实可见，案涉房屋在租赁期间不仅发生电梯停运，还曾被停电。此外，本市地处华南地区，夏季湿热平均气温较高，然而案涉房屋曾长达30余天无法保障正常的空调制冷供应。雅麓福公司虽曾函告恒邦泰公司要求协调解决，但恒邦泰公司并未予以及时处理。因而，雅麓福公司于2019年10月28日以恒邦泰公司迟延履行合同主要义务致使合同无法实现为由函告恒邦泰公司解除合同并无不当，该《律师函》中解除合同的意思表述清晰并于同月30日送达恒邦泰公司，因而双方之间的前述《房屋租赁合同》应于该日解除。雅麓福公司于本案中再次诉请解除该合同，一审法院不予支持。因导致合同解除的原因是恒邦泰公司未能提供适租房屋致使合同目的无法实现，因而雅麓福公司诉请要求恒邦泰公司退还租赁保证金及水电周转金159000元，理据得当，一审法院予以支持。恒邦泰公司反诉要求没收保证金并由雅麓福公司承担违约金156000元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。至于恒邦泰公司反诉要求雅麓福公司支付的2019年6月21日至6月30日期间的租金，根据前述合同约定，该期间为免租期，恒邦泰公司的该项主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。至于雅麓福公司诉请要求恒邦泰公司承担的律师费10000元，虽然前述合同中未就发生纠纷后产生的律师费问题作出约定，但鉴于案涉房屋因停电、电梯停运等问题出现后，雅麓福公司曾多次与恒邦泰公司协商解决未果，雅麓福公司通过聘请专业律师以获取专业的法律服务以保障自己的合法权益并无不当，雅麓福公司现已实际支出的律师费10000元应由恒邦泰公司负担。至于恒邦泰公司反诉要求雅麓福公司负担2019年6月21日至2019年10月31日期间的电费及逾期支付电费的问题，由于前述租赁合同中并未对电费的计费标准作出明确约定，恒邦泰公司虽提供证明其已垫付了案涉房屋所在九层物业的电费，但其并未提供证据证明案涉房屋的实际用电量以及相应的抄表记录。因而，恒邦泰公司反诉主张的该电费金额，证据不足，一审法院暂不予支持，双方可通过对用电量核对后自行协商解决或另循法律途径解决。至于恒邦泰公司反诉要求雅麓福公司承担的2019年6月21日至10月31日期间的空调流量费的问题，因空调无法正常供应是导致本案合同解除的重要原因之一，恒邦泰公司理应将该期间无法正常供应空调期间的费用扣减，根据双方的往来函件可见，案涉房屋曾存在37天空调无法正常供应的情况，根据雅麓福公司函件中关于根据实际受影响的面积扣减空调流量费的计算办法，应扣减的空调流量费为8720元。经核实，雅麓福公司应付恒邦泰公司的空调流量费为23191.67-8720=14471.67元。至于恒邦泰公司反诉要求雅麓福公司支付的逾期支付该流量费的利息的请求，鉴于双方纠纷发生后雅麓福公司曾主动要求协商解决而非恶意拒不付款，故恒邦泰公司的该项请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条之规定，于2020年10月9日作出如下判决：一、广州恒邦泰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市雅麓福检测技术有限公司返还租赁保证金156000元及水电周转金3000元。二、广州恒邦泰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市雅麓福检测技术有限公司支付律师费10000元。三、广州恒邦泰科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州市雅麓福检测技术有限公司支付财产保全费1315元。四、广州市雅麓福检测技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向广州恒邦泰科技有限公司支付空调流量费14471.67元。五、驳回广州市雅麓福检测技术有限公司的其他诉讼请求。六、驳回广州恒邦泰科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3680元由广州恒邦泰科技有限公司负担，反诉案件受理费3430由广州恒邦泰科技有限公司负担3296元，由广州市雅麓福检测技术有限公司负担134元。本院二审期间,双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、雅麓福公司解除涉案合同是否构成违约，应否承担解除合同的违约责任；二、恒邦泰公司收取的租赁保证金、水电费保证金应否退回；三、雅麓福公司应否支付2019年6月21日至2019年6月30日的租金及租赁期间的电费、空调流量费如何计付；四、雅麓福公司支付的涉案律师费用及财产保全费应否由恒邦泰公司负担。关于雅麓福公司解除涉案合同是否构成违约，应否承担解除合同的违约责任问题。恒邦泰公司上诉称，雅麓福公司在承租期间，电梯、空调虽然存在一定问题，但并非根本无法使用，雅麓福公司以此为由，单方面解除合同构成违约，应当承担违约解除合同的责任。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。根据查明的事实，涉案租赁物为恒邦泰公司向案外人广州泰兴投资顾问有限公司承租。因恒邦泰公司与案外人之间的债权债务问题，导致涉案租赁物业电梯及空调不能正常使用。对雅麓福公司而言，该租赁物系用作雅麓福公司的办公场所，租赁物电梯及空调不能正常使用，已严重影响雅麓福公司的正常经营，该租赁物已不符合合同订立时约定的用途。在此情形下，雅麓福公司提出解除合同符合法定的合同解除条件，无需承担合同解除的违约责任。一审法院对此认定正确，本院予以维持。恒邦泰公司要求雅麓福公司支付156000元违约金的主张，缺乏理据，本院予以驳回。关于恒邦泰公司收取的租赁保证金、水电费保证金应否退回的问题。恒邦泰公司主张雅麓福公司单方面解除合同构成违约，故恒邦泰公司收取的租赁保证金156000元、水电保证金3000元不应予以退回。本院认为，如上所述，雅麓福公司解除合同不构成违约，依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，涉案租赁合同终止或解除后，雅麓福公司无任何违约行为及欠缴税、费的，恒邦泰公司收取的保证金应当予以退回。现双方之间的租赁关系已经终结，恒邦泰公司应当依约退回收取的租赁保证金及水电保证金。至于双方之间未结清的费用，可在执行环节予以充抵。一审法院判令恒邦泰公司退回租赁保证金及水电保证金，处理正确，本院予以维持。关于雅麓福公司应否支付2019年6月21日至2019年6月30日的租金及租赁期间的电费、空调流量费如何计付的问题。恒邦泰公司上诉主张，因涉案租赁合同提前解除，雅麓福公司不应享有相应的免租期，应当支付2019年6月21日至2019年6月30日的租金14171.30元。雅麓福公司租赁期间事实上发生了用电，应当支付该期间的电费。空调流量费也应依照约定标准支付。对此本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，该时间段为免租期，合同中并无若合同提前解除则不享有免租期的约定，故恒邦泰公司该主张并无依据。由于恒邦泰公司尚未提供雅麓福公司实际使用电费的收费单据，仅单方依照租赁面积结算电费，而雅麓福公司对此不予认可。一审法院对此暂不予处理，待恒邦泰公司取得电费单据后另行处理亦并无不妥，本院予以认同。由于雅麓福公司租赁期间，空调不能正常使用，一审法院对空调流量费酌情扣减亦无不当，本院予以支持。关于雅麓福公司支付的涉案律师费用及财产保全费应否由恒邦泰公司负担的问题。双方在合同中虽然未就律师费用的负担问题进行约定，但一审法院综合考虑本案事实，确定雅麓福公司支付的10000元律师费用由恒邦泰公司承担。鉴于该费用金额不大，且本案纠纷实因恒邦泰公司导致，该处理结果亦无不妥，本院予以维持。一审法院对本案诉讼保全费负担的处理，合法有据，本院亦予以维持。综上所述，恒邦泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6598元,由广州恒邦泰科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年六月二十八日书记员  陈婷婷黄晶晶