四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3914号 上诉人（原审原告）：胡本超，男，1988年12月31日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：何政泉，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周芸，女，1981年10月23日出生，汉族，住成都市新都区。 被上诉人（原审被告）：蔡勇，男，1980年2月6日出生，汉族，住成都市新都区。 原审第三人：新都区龙安镇松田凤凰家具厂，住所地：成都市新都区龙安镇凤凰村。 负责人：潘春燕，厂长。 委托诉讼代理人：鲁小莉，成都市新都区新繁法律服务所法律工作者。 原审第三人：廖兴元，男，1977年12月27日出生，汉族，住成都市新都区。 上诉人胡本超与被上诉人周芸、蔡勇及原审第三人新都区龙安镇松田凤凰家具厂（以下简称松田凤凰家具厂）、廖兴元房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初5878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡本超上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判周芸、蔡勇返还胡本超厂房租金人民币50400元；二、判决周芸、蔡勇承担本案一审、二审全部诉讼费用。二审中，胡本超变更第一项上诉请求为：撤销一审判决，依法改判周芸、蔡勇返还胡本超厂房租金人民币47236元。事实和理由：一、一审判决事实认定存在不实。第一，一审没有查明周芸是何时通知包括胡本超在内的次承租人需腾退厂房的事实。第二，一审中周芸、蔡勇及松田凤凰家具厂均未向法庭出示其存在货款关系的事实和证据。第三，胡本超在1月8日向周芸转款34500元是支付其与周芸所签《厂房租赁合同》的租金，当时并不知道该合同的租赁厂房需要腾退的事实。1月8日与松田凤凰家具厂签订《房屋租赁合同》目的是为了扩大经营，只是在时间上与胡本超向周芸转款相一致。在胡本超与松田凤凰家具厂所签合同没有履行且该合同中没有定金条款的情况下，一审依据一个定金收条复印件认定该34500元系胡本超为履行该合同而向松田凤凰家具厂支付的定金缺乏事实依据。二、一审法院在缺乏证据的情况下，以“必然及时通知”“知道或应当知道”进行事实推理，并以此作出判决，显失公允。一审判决载明的“浩田家具厂廖兴元先通知周芸于2019年12月20日前腾退厂房，后改为2020年1月20日前腾退，周芸必然及时通知包括胡本超在内的次承租人准备腾退厂房”“综上，胡本超早在2019年底就知道或应当知道原租赁厂房需在2020年1月20日前腾退的事实”没有任何证据支撑。一审判决还以此推理的事实为依据，错误认定胡本超于2020年1月8日向周芸转账支付34500元为胡本超履行与松田凤凰家具厂签订的《房屋租赁合同》所支付的款项应属不当，违背了“以事实为根据”的原则。三、周芸、蔡勇在一审中的陈述存在多次矛盾的情况：1.根据廖兴元的书面陈述，其是在2020年1月12日左右询问车间工作人员，此时才知道周芸转租给胡本超，此时廖兴元才认识胡本超，即廖兴元在2020年1月12日之前并不认识胡本超，但是周芸陈述2019年12月廖兴元分别告知周芸、三位次承租人（包括胡本超）春节后不能保证厂房正常生产使用。周芸在一审庭审过程中的陈述跟廖兴元的陈述不一致。2.胡本超本人在一审中的陈述否认其与周芸就案涉厂房有结算的事实。松田凤凰家具厂的负责人潘春燕并未参与所谓的结算，其一审代理人的陈述也只是只言片语。在没有证据支撑的情况下，周芸的单方陈述不能证明胡本超有对案涉租金进行结算的事实。即使当时有过结算，但没有达成一致意见或结果，该结算也不应当对胡本超产生任何约束力。3.胡本超与潘春燕所签订的《房屋租赁合同》没有定金条款，周芸、蔡勇在一审中答辩称，胡本超应支付松田凤凰家具厂定金100000元，这仅是周芸、蔡勇的单方陈述。周芸、蔡勇在一审中答辩称因胡本超租赁案涉厂房，只支付了50000元的租金给周芸，按照已付租金折算对应的租赁时间，到期日为2020年2月24日，所以胡本超租赁松田凤凰家具厂时，松田凤凰家具厂不收取胡本超2020年1月、2月的租金，租金从2020年3月1日起算。此时，仁和村厂房租赁中剩余已付租金，而未履行的租金已顺延至松田凤凰家具厂的租金内。经双方协商周芸和蔡勇同意给胡本超优惠5500元，即胡本超只需要转34500元给周芸。但是经过一审庭审和本案已查明事实，第一，既然周芸、蔡勇认为松田凤凰家具厂不收取2020年1月、2月的租金，租金从3月1日起算，那为何潘春燕与胡本超签订合同时，合同约定的期限不从2020年1月起算，而从2020年3月1日起算；第二，根据胡本超与潘春燕签订的合同，租期从2020年3月1日起算，由此可知2020年1月、2月胡本超与潘春燕的合同租期尚未开始，故案涉厂房1月、2月租金不会转移至松田凤凰家具厂；第三，根据周芸、蔡勇的逻辑，既然2020年1月、2月蔡勇、周芸收取了本应由潘春燕收取的租金，但该租金没有冲抵潘春燕的债务；第四，既然2020年1月、2月为松田凤凰家具厂的免租期，那周芸、蔡勇不应收取胡本超在松田凤凰家具厂给予的免租期的租金。综上，周芸、蔡勇在一审中的陈并非不是事实，应当在二审中予以审查。 周芸、蔡勇辩称，一、胡本超称其没有支付过厂房的租金或者定金给松田凤凰家具厂，但胡本超与松田凤凰家具厂签订了《房屋租赁合同》，所以其陈述的没有向松田凤凰家具厂支付款项是错误的。松田凤凰家具厂收取胡本超40000元的厂房租金和定金，松田凤凰家具厂出具了收条，且在一审中胡本超对此予以认可。二、胡本超称其至2020年1月12号才知道产权人的存在，廖兴元也才知道转租行为，但根据蔡勇与廖兴元的聊天记录可知，胡本超在2019年11月就知道了转租事宜。当时案涉厂房是浩田家具厂所有，房东主动通知周芸称厂房按照相关部门的要求，不能作家具生产，要求搬离，其也单独通知了胡本超。胡本超知晓该事情后很着急，问蔡勇如果厂房不能生产怎么办，胡本超已支付的50000元房租按照时间折算可以使用至2020年4月24日左右。当时周芸与胡本超达成了口头协议，胡本超当时已支付的租金可以在浩田家具厂使用至2020年1月20日。在胡本超2019年11月知晓之后，蔡勇就一直在帮忙找厂房，在此时松田凤凰家具厂有空置的厂房出租，蔡勇将该情况告知了胡本超，之后蔡勇带胡本超、何道梁就去看了厂房，之后胡本超本人自己又去看了几次，并对厂房进行了相应的了解，后来2020年1月8日胡本超与松田凤凰家具厂签订了协议。三、关于胡本超称松田凤凰家具厂2020年1月8日就与其签订了房屋租赁协议，而在2020年3月1日才收取租金。是因为蔡勇与松田凤凰家具厂熟悉，蔡勇向松田凤凰家具厂讲明了胡本超与周芸之间的租赁关系，在蔡勇的请求下潘春燕同意将其收取房租的时间调整为3月1日，但合同是2020年1月8日签署的，签署后胡本超享有使用权。松田凤凰家具厂将2020年1月8日至2020年3月1日期间的房租交给周芸。后胡本超因搬厂房的时间不够，想延迟至2020年4月1日，松田凤凰家具厂同意从3月1日开始计算房租。蔡勇与胡本超协商，胡本超要求20天的免租时间，故胡本超仅转款34500元。 松田凤凰家具厂述称，一、一审法院认定事实清楚。二、根据松田凤凰家具厂所知道的情况，胡本超未尊重客观事实，周芸、蔡勇陈述是客观事实。在2019年11月蔡勇带领胡本超及何道梁两位次承租人看房，当时他们特别着急找到松田凤凰家具厂，要求租赁松田凤凰家具厂的闲置厂房，仁和村的房东表示手续不全，所以着急要在松田凤凰家具厂这里找厂房。何道梁和胡本超在蔡勇的带领下来过两次，之后何道梁和胡本超在又单独来过。在2020年1月1日何道梁与松田凤凰家具厂确定签订合同，有部分支付给松田凤凰家具厂的租金也支付给了周芸。因松田凤凰家具厂欠付蔡勇货款，故进行了抵扣。松田凤凰家具厂在一审时提交了其与何道梁在2020年1月1日签订的合同，何道梁支付了相应款项，松田凤凰家具厂出具了收条。当时何道梁认为免租时间没达到其期望，需要和胡本超商量，所以没有签订合同；在2020年1月8日的时候胡本超和松田凤凰家具厂签订了租赁合同，签合同前期胡本超实际上与周芸已对于案涉房屋的所有款项进行了结算，对于与松田凤凰家具厂合同的免租时间点也进行了磋商，支付的34500元其实是包含了免租期租金各项结算之后的。因当事人不具备法律知识，所以在出具《收条》将租金写成了定金，但在前面写的是房屋租金，在满足上述三条件之后，松田凤凰家具厂才出具的《收条》，并签订了书面的合同。松田凤凰家具厂明确跟胡本超表示过让其将家具、生产装备搬运过来。2020年4月胡本超表示不再承租，租金也不退了。 蔡兴元未发表陈述意见。 胡本超向一审法院起诉请求：1．依法判令周芸、蔡勇返还多交的厂房租金51500元；2．依法判令周芸、蔡勇承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2017年12月20日，新都区斑竹园镇浩田家具厂（以下简称：浩田家具厂）与周芸签订《厂房租赁合同》一份，约定该厂将位于成都市新都区的厂房租赁给周芸使用；租赁期限10年，即从2017年12月20日起至2027年12月19日止；未经该厂同意，周芸不得私自转租或分租给第三方；如因厂房手续原因导致周芸不能正常生产经营时，该厂应退回周芸不能正常生产经营期间其给付的租金；双方并对租赁物的功能及用途、租赁费用、防火安全及人身安全、装修条款及产生的责任、提前终止合同、免责条款、合同终止、违约责任等事项进行了约定。廖兴元作为浩田家具厂的授权代表在该合同上签字。合同签订后，该厂将位于成都市新都区的厂房交付给周芸。后周芸留部分厂房自己使用外，将剩余厂房分区域分别转租给胡本超、何道梁、胡开文，其中，周芸（甲方）与胡本超（乙方）于2019年9月26日签订了《厂房租赁合同》，约定甲方将位于成都市新都区车间租赁于乙方使用，租赁面积经甲乙双方认可确定为1050平方米；租期期限为3年，即从2019年10月10日起至2022年12月20日止；该厂房年租金132000元。租赁费用前半年半年支付一次，后半年每年支付一次，租赁采取先付后租的形式；双方并对租赁物的功能及用途、防火安全及人身安全、装修条款及产生的责任、提前终止合同、免责条款、合同终止、违约责任等事项进行了约定。合同签订当日，胡本超向周芸支付厂房租金50000元，周芸将上述厂房交予胡本超使用。另外，胡本超租赁周芸厂区内二楼房屋供工人居住，年租金4000元。后因办厂手续问题，浩田家具厂廖兴元先通知周芸于2019年12月20日前腾退厂房，后改为2020年1月20日前腾退，周芸亦通知次承租人腾退厂房，周芸与浩田家具厂租金结算至2020年1月20日。截至2020年1月20日，胡本超应付厂房租金36887.67元（132000元／年÷365天×102天）、二楼房屋租金1100元，共计37987.67元。 2019年底，胡本超、何道梁找到周芸、蔡勇，希望其帮忙找厂房。周芸、蔡勇打听到拖欠其货款的松田凤凰家具厂有厂房拟出租，遂与之联系，蔡勇于2019年12月24日带何道梁、胡本超看厂房，后蔡勇再次带胡本超、何道梁看厂房，何道梁与松田凤凰家具厂签订了《房屋租赁合同》，但胡本超当时未签约。2020年1月8日，胡本超再次到松田凤凰家具厂协商租赁事宜，周芸在场，因松田凤凰家具厂拖欠周芸、蔡勇货款，经周芸、松田凤凰家具厂投资人潘春燕、胡本超协商一致，胡本超、松田凤凰家具厂签订了《房屋租赁合同》，周芸自愿给予胡本超优惠5500元，胡本超于当日12时24分左右让其家属王娟向周芸转账支付34500元，该款冲抵松田凤凰家具厂拖欠周芸、蔡勇相应货款，松田凤凰家具厂投资人潘春燕向胡本超出具了40000元的房租定金收条。胡本超辩解称，与松田凤凰家具厂签订房屋租赁合同，是准备扩大生产，当时不知道原租赁厂房需在2020年1月20日前腾退，该34500元与松田凤凰家具厂无关，是支付原租赁厂房租金，未收到过房租定金收条，且合同上无该付款之约定，该合同双方未履行。 2020年3月，廖兴元接相关部门通知，可复工复产，办厂手续可边生产边办。胡本超遂于2020年3月13日与廖兴元签订了《租赁协议》（所租赁的厂房与之前从周芸、蔡勇处转租的厂房位置不同），廖兴元并免除了胡本超应缴纳的2020年1月21日至2020年4月9日的全部厂房租金。 现胡本超诉至一审法院，要求周芸、蔡勇退还多付的租金以及相应利息。 上述事实，有各方当事人的陈述以及胡本超提交的胡本超、周芸、蔡勇的身份信息各一份、《厂房租赁合同》一份、微信转账截图一份、《租赁协议》一份、收条一份，周云、蔡勇提交的结婚证一份、与浩田家具厂签订的《厂房租赁合同》一份、与胡本超签订的《厂房租赁合同》一份、与廖兴元的微信聊天记录一份、胡本超从廖兴元处租赁的厂房与之前从周芸、蔡勇处转租的厂房照片一组、胡本超支付松田凤凰家具厂房租定金的转账凭证一份，松田凤凰家具厂提交的与何道梁、胡本超分别签订《房屋租赁合同》以及相应的收条一组以及一审法院对何道梁所做询问笔录一份等证据予以证实。上列证据已经当庭审查核实，一审法院予以采信。 一审法院认为，周芸将其租赁浩田家具厂的厂房以及厂区内二楼房屋转租给胡本超使用至2020年1月20日是事实，从《厂房租赁合同》看，租金起算时间为2019年10月10日，直至周芸与浩田家具厂租金结算日2020年1月20日止。依据胡本超、周芸、蔡勇的陈述以及合同约定，胡本超应付厂房租金36887.67元、二楼房屋租金1100元，共计37987.67元。周芸已收取胡本超上述房屋租金50000元，应退还12012.33元，蔡勇、周芸系夫妻，且蔡勇参与厂房租赁、转租的相关事宜，应共同承担民事责任。周芸、蔡勇辩解称，其居间胡本超、松田凤凰家具厂签订《房屋租赁合同》时，应退的原厂房租金以给予优惠5500元和较长免租期的方式结清，胡本超予以否认，周芸、蔡勇并未提交与胡本超达成以优惠和免租期折抵应退租金的相关证据，故周芸、蔡勇的上述辩解意见，不予采纳。故胡本超要求周芸、蔡勇共同退还该部分多付租金的主张，一审法院予以支持。 关于胡本超于2020年1月8日12时24分左右让其家属王娟向周芸转账支付34500元的性质。从廖兴元陈述看，因办厂手续问题，浩田家具厂廖兴元先通知周芸于2019年12月20日前腾退厂房，后改为2020年1月20日前腾退，周芸必然及时通知包括胡本超在内的次承租人准备腾退厂房；2019年底，胡本超、何道梁找到周芸、蔡勇，希望其帮忙找厂房，且多次实地看厂房，何道梁陈述找厂房是因为原租赁厂房不能租赁了，随行的胡本超应当知道这一事实；2020年1月8日，胡本超再次到松田凤凰家具厂协商租赁事宜，并签订了《房屋租赁合同》，当日12时24分左右，胡本超让其家属王娟向周芸转账支付34500元，同时周芸自愿给予胡本超优惠5500元，上款由周芸代松田凤凰家具厂收取，冲抵松田凤凰家具厂拖欠周芸、蔡勇相应货款，松田凤凰家具厂投资人潘春燕随即向胡本超出具了收取房租定金40000元的收条；综上，胡本超早在2019年底就知道或应当知道原租赁厂房需在2020年1月20日前腾退的事实，既然需腾退原厂房，胡本超不可能于2020年1月8日继续向周芸支付原租赁厂房2020年下半年的租金，且支付34500元时，胡本超在松田凤凰家具厂与之签订了新的房屋租赁合同，周芸亦在场，松田凤凰家具厂对该款出具了相应的收条，至于金额的差异以及该款转给周芸的问题，周芸已作出合理的解释，足见双方争议的34500元，与周芸、胡本超之间的《厂房租赁合同》无关，应为履行胡本超、松田凤凰家具厂之间的《房屋租赁合同》的款项，故胡本超要求周芸、蔡勇退还该部分厂房租金的主张，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、周芸、蔡勇于判决发生法律效力之日起7日内共同退还胡本超房屋租金12012.33元；二、驳回胡本超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费544元（已减半收取），由胡本超负担420元，周芸、蔡勇负担124元（此款胡本超已垫付，周芸、蔡勇在履行上述给付义务时一并给付胡本超）。 本院二审期间，周芸、蔡勇围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周芸、蔡勇提交以下证据：任勇向周芸转账103000元的转账记录。拟证明：何道梁向周芸厂房的管理人员任勇支付了103000元，其中94000元是支付的与松田凤凰家具厂签订租赁合同项下的租金，松田凤凰家具厂同意抵扣欠付周芸的货款。 胡本超发表质证意见称，对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议。理由如下：1.该证据是一张截图的打印件；2.任勇跟本案周芸、蔡勇之间的关系缺乏证据支撑，与本案不具有关联性；3.该证据所显示的转账人并不清晰，看不出转账的人是谁，无任何信息能够显示是何道梁；4.即使如周芸、蔡勇所述，系何道梁2019年12月9日的转账，在该时间内所转的款项并没有证据证明是松田凤凰家具厂的租金，也无法证明是用于本案案涉厂房的租金。从该时间上看，2019年12月9日时何道梁尚未与松田凤凰家具厂发生合同关系，故周芸、蔡勇认为该款是用于抵扣其与松田凤凰家具厂的债权债务的陈述不能成立。 松田凤凰家具厂发表质证意见称，对该证据的真实性无异议，对关联性，当时松田凤凰家具厂与何道梁签订合同时，松田凤凰家具厂与周芸进行了确认，即扣除94000元。周芸举示的该证据，是否就是抵扣的该94000元，松田凤凰家具厂不清楚；其在一审中提交了《收条》，《收条》上显示将94000元进行了抵扣。 对周芸、蔡勇二审提交证据，因无法核实支付主体及款项性质，缺乏关联性及证明力，本院不予采信。 二审另查明，一、廖兴元一审中提交的《情况说明》载明：1.“本人与周芸2017年12月20日签订的租房合同到2019年12月20日房租到期后不再租用厂房，后又补交1个月房租到2020年1月20日，周芸的老公（蔡勇）负责人承诺1月20日之前全部搬完，并结清水电气费，解除合同，不再有租用关系”；2.“3月13日左右通知胡本超到厂协商后续租赁事宜，经双方协商响应国家疫情期间减免房租政策，减免胡本超2020年1月21日至4月9日疫情期间的房租”。二、廖兴元与蔡勇2019年12月9日微信聊天记录显示，廖兴元告知蔡勇“蔡总给他们说这个月20号之前全部拆完哦还有垃圾些”，蔡勇回复“说了”。三、2020年9月21日，一审法院向何道梁进行询问，根据询问所形成的《笔录》，何道梁称“蔡勇介绍的，我和胡本超一共来看了两次这个厂房。我们第一次是在2019年12月24日由蔡勇带我们来看的厂房，第二次是我过来签合同，胡本超也来了得，他没有签成。后面胡本超签合同不关我的事，我就来了”“就是因为不能租了，蔡勇才带我们来看的”。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：胡本超支付的34500元是否系支付的其与周芸签订转租合同项下的租金。 对此，本院认为，周芸与廖兴元签订的租赁合同租期为2017年12月20日至2027年12月19日，廖兴元与周芸配偶蔡勇关于腾退搬离的微信沟通记录，可以看出廖兴元在2019年底告知了周芸并要求其通知次承租人需于2020年1月20日腾退。同时，与胡本超一并承租周芸转租厂房的何道梁，在一审中关于其在2019年底即知晓廖兴元厂房需要腾退的陈述及何道梁在2020年初实际承租了松田凤凰家具厂厂房的事实，能够与廖兴元、蔡勇微信沟通记录中周芸已通知各次承租人搬离的事实相互印证。胡本超与松田凤凰家具厂于2020年1月8日另行订立了租赁合同，该事实能够与周芸已通知胡本超在2019年底搬离及何道梁的陈述相互印证。胡本超亦陈述该合同订立时周芸在场，松田凤凰家具厂亦认可其要求胡本超将应付款项34500元支付给周芸，以冲抵松田凤凰家具厂对周芸的债务，胡本超亦于该日将上述款项向周芸进行支付，且胡本超系与松田凤凰家具厂首次建立合同关系，故收条上定金的表述具有合理性，故周芸关于2020年1月8日收款系胡本超履行其与松田凤凰家具厂合同义务、收条与付款金额不一致系让利的主张具有合理性；胡本超就案涉租赁合同向周芸已支付的租金足以覆盖后续较长租期，故胡本超关于该34500元系其向周芸继续支付廖兴元厂房租金的事实缺乏合理解释，不具有合理性。因此，综合以上事实，本院认定，胡本超在2019年底即知晓其承租的廖兴元厂房需搬离腾退，其在2020年1月8日向周芸支付的款项系胡本超履行的其与松田凤凰家具厂租赁合同项下款项。 胡本超称廖兴元提交的《情况说明》载明其在2020年1月才认识胡本超，故该事实与周芸称2019年底将案涉厂房需腾退告知胡本超存在矛盾。对此，本院认为，蔡勇与廖兴元微信聊天记录均未明确次承租人具体姓名，故廖兴元2020年1月20日知道胡本超的次承租人身份不能等同于胡本超于该日才知晓案涉租赁物需被腾退的事实，故本院对胡本超上述主张不予支持。 另外，因双方皆认可胡本超应支付案涉合同2019年10月10日至2020年1月20日的租金。依据胡本超、周芸、蔡勇的陈述以及合同约定，胡本超应付厂房租金36887.67元、二楼房屋租金1100元，共计37987.67元。周芸已收取胡本超上述房屋租金50000元，应退还12012.33元。 综上，上诉人胡本超的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费544元，由胡本超负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  王 果 审 判 员  杜玉兰 二〇二一年六月十六日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁雅丽