广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10491号上诉人（原审原告）：邓文辉，男，1963年3月5日出生，汉族，住广东省广州市。被上诉人（原审被告）：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经纪开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍，职务：总经理。委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。上诉人邓文辉因与被上诉人海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邓文辉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回丰盛昌公司全部诉讼请求；2.丰盛昌公司承担一审、二审诉讼费。事实与理由：（一）一审法院责任认定有误，邓文辉无需两年后腾退广州市越秀区文德路仁康里46号301房（以下简称涉诉房屋）给丰盛昌公司，更无需向丰盛昌公司缴纳租金，邓文辉的使用权不因拍卖而消灭，一审判决不应剥夺。1.邓文辉是涉诉房屋的合法使用权人，其使用权应依法得到保护，不应因产权变动而被侵害。首先，邓文辉与广东省福利南方图书公司（以下简称南图公司）签订的《房屋安置协议》合法有效，广州市禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）已于2003年2月28日出具《入住确认书》，安置邓文辉的父亲至涉诉房屋，邓文辉的父亲去世后，邓文辉继承了《房屋安置协议》，取得了涉诉房屋的合法使用权；其次，涉诉房屋不能作为禾城公司的资产进行拍卖。邓文辉一家原居住的被拆迁房屋是公租房，为配合国家征收拆迁需要才同意搬至涉诉房屋居住，禾城公司既然同意将涉诉房屋安置邓文辉一家，可见这是他受益的对价。禾城公司曾对外公告涉诉房屋因存在大量历史遗留问题未能解决，是不能过户的。广州市住房和城乡建设委员会也曾对“文德世家”项目进行查处，并严令禁止中介机构代理上述项目，上述所有的一切都是为了保护涉诉房屋的合法使用权人，不能因为禾城公司欠债就剥夺邓文辉的权益，这对邓文辉显失公平。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”邓文辉的使用权不因拍卖而消灭，一审判决不应剥夺。2.邓文辉无需向丰盛昌公司支付房屋使用费。根据《房屋安置协议》，邓文辉在居住期间不用支付涉诉房屋租金，如南图公司不在1996年12月31日前回迁邓文辉至中山四路××号的，还需每月向邓文辉支付滞迁费270元，暂计至2020年10月31日为77220元（286×270=77220），这只是本金，还有多年应付的利息，应不少于20万元。丰盛昌公司能以非常低的价格购得涉诉房屋是源于涉诉房屋的情况复杂，因考虑到像邓文辉一样众多的房屋使用权人需要处理好才会享受远低于市场的价格，丰盛昌公司不能只享受低价的同时，而不负有安置的义务，这对邓文辉显失公平。丰盛昌公司应继受《房屋安置协议》中拆迁人的义务，不应向邓文辉收取房屋使用费或者租金。因此，邓文辉无需向丰盛昌公司支付房屋使用费。（二）邓文辉对涉讼房屋的使用权本质是租权，应适用买卖不破租赁原则，允许其继续居住使用。邓文辉是因对中山四路敦化里9号房屋的租赁权，才与南图公司签订《房屋安置协议》的，尽管《房屋安置协议》并没有约定邓文辉需支付涉诉房屋的租金，但协议上有关回迁时间、回迁后订立租赁合同及滞迁费的约定，《房屋安置协议》本是临时性的，虽然没有签订正式的租赁合约，但南图公司在约定回迁时间到来后没有向邓文辉支付滞迁费，邓文辉认为相当于支付了租金，这看似没有对价，实际是有对价的租赁关系。丰盛昌公司接受不交吉房屋拍卖，本身就是一种承诺，必须完全接受房屋现状，接受房屋以公房出租给拆迁户的现状事实，即使业主从禾城公司变更为丰盛昌公司，丰盛昌公司也必须承认邓文辉对涉诉房屋享有合法居住使用权，房屋不能腾退，这也是丰盛昌公司购买不交吉房屋所应预见的拍卖标的物的瑕疵，也必须完全接受执行。这是《中华人民共和国民法总则》第六条所规定的公平、等价有偿的处理原则。所以，邓文辉与丰盛昌公司之间应适用买卖不破租赁原则，邓文辉有权继续居住使用涉诉房屋。（三）邓文辉是弱势群体，其已到退休年龄而不能退休，还携带抚养一个未成年儿子，生活颇为困难，若要邓文辉一家搬离唯一住房，相当于致邓文辉于死地，让其生无住所。若判决邓文辉按市场价支付房屋使用费无疑让其生活陷入极度困难，这与社会主义核心价值观相违背。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，依法恳请二审法院考虑邓文辉这一情况，应给予适当照顾，撤销一审判决，判如所愿。被上诉人丰盛昌公司二审答辩称，请求驳回邓文辉的上诉请求，维持一审判决。丰盛昌公司于2019年8月29日向一审法院起诉请求判令：1.邓文辉及其同住人员立即腾空并交还位于广州市越秀区文德路仁康里46号301房的房屋给邓文辉；2.邓文辉立即向丰盛昌公司支付自2017年6月26日起至邓文辉实际腾空并交还案涉房屋之日止的房屋使用费(房屋使用费标准以84.9253平方米为基数，按照广州市同地段房屋租金标准每月49元每平方米计算至实际腾空并交还案涉房屋之日止，暂计至2019年8月25日为104033元)；3.邓文辉承担案件的全部诉讼费用以及丰盛昌公司主张权利支出的律师费15000元。一审法院认定事实：2017年6月1日，一审法院作出（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》，裁定：一、广州市文德路仁康里42号224房、42号324房、42号424房、46号301房、46号401房、42号313房、42号624房、42号1322房、46号1101房的所有权归丰盛昌公司所有，上述房屋的所有权自本裁定送达买受人时起转移；等。根据协助司法执行信息系统记载，原广州市规划和自然资源局于6月26日收到一审法院文书，内容为解除对上述房屋的查封，单方面将房屋所有权及相应权利归丰盛昌公司所有。2017年11月1日，一审法院作出（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》执行情况告知书，内容：一审法院在执行过程中，查封禾城公司名下所有的包括涉诉房屋在内的房屋并交付公开拍卖。经查，房屋在拍卖前，均由广州市文德路仁康里地段的被拆迁人（均为公房租户）居住使用，各使用人均在拍卖前向一审法院申报相关合同、户籍、水电使用单据等材料证据，一审法院在拍卖公告中已将上述情况予以公告并明确带原住户拍卖，该案在拍卖前后不负责清空场地，不强制原使用人迁出。现商户房屋均已经公开拍卖成交。基于上述情况，上述房屋买受人与房屋原使用人在公开拍卖成交后，应协商解决房屋的居住使用问题，协商不成，须依法经诉讼程序解决。2017年12月29日，丰盛昌公司取得广州市越秀区文德路仁康里46号301房的不动产权证，建筑面积84.9253平方米，2019年8月13日，丰盛昌公司向邓文辉位于涉诉房屋的地址寄送《腾退房屋通知书》，内容为：丰盛昌公司经法院司法拍卖取得该房屋的所有权，并经不动产登记部门将该房屋登记至丰盛昌公司名下，丰盛昌公司依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。丰盛昌公司多次与你方协商沟通，但你方仍非法占用该房屋，既拒绝将房屋腾退交还给丰盛昌公司，也拒绝向丰盛昌公司合理支付房屋使用费；现通知你方在五日内与丰盛昌公司协商腾退该房屋的相关事宜；等。丰盛昌公司并在涉诉房屋张贴上述通知。邓文辉为证明其主张，向一审法院提交：1.邓x（乙方）与南图公司（甲方）签订《房屋安置协议》，约定南图公司经批准拆除中山四路敦化里9号房屋，乙方是房屋住户，甲方应于1996年2月31日前在中山四路××号首层属甲方所有房屋安排2房1厅给乙方回迁居住等；2.禾城公司于2003年2月28日出具的《入住确认书》，安置邓x回迁至D栋301房；3.遗体火化证明，证明邓x于2015年5月19日火化。4.涉诉房屋电费通知单。另查明，2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院致函禾城公司称：广州市文德北路大塘街文德商业综合大楼地块回迁楼收尾工作回迁户安置由禾城公司出资完成，所需费用将从拍卖该地款项中优先支付等。2003年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局向禾城公司出具《关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函》称：根据广东省韶关市中级人民法院来函及协助执行通知书关于你公司“办理位于广州东山区文德北路大塘小区回迁户登记、安置工作”的要求协助你司，请你司尽快与被拆迁人签订回迁变更协议，并到广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续。邓文辉本市内无其他住房。一审庭审中，邓文辉、丰盛昌公司确认涉诉房屋由邓x入住，其已经去世，邓x为邓文辉的父亲。邓文辉表示虽回迁通知记载回迁至301-1房，但实际未有列明，现由邓文辉实际使用301房全部。邓文辉回迁后没有与禾城公司签订租赁协议、也没有与丰盛昌公司签订协议。丰盛昌公司为证明其提起案件诉讼而支付律师费，向一审法院提交丰盛昌公司与广东智洋律师事务所签订的《委托代理合同》、律师费发票及转账凭证。一审法院认为，丰盛昌公司作为涉诉房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。邓文辉作为邓x同住人员，由禾城公司回迁至涉诉房屋居住至今，邓文辉未与禾城公司签订租赁合同，丰盛昌公司取得涉诉房屋产权后，亦未邓文辉订立租赁关系。鉴于邓文辉在本市内没有其他住房，故邓文辉可在涉诉房屋继续居住两年，暂住期间邓文辉应积极解决居住问题。至于使用费的标准，丰盛昌公司取得涉诉房屋产权后，邓文辉应参照房管部门公布的同时期大塘街仁康里地段居住用房（电梯）租金参考价向丰盛昌公司计付房屋使用费。至于丰盛昌公司主张律师费支出，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，于2020年10月16日作出如下判决：一、邓文辉及其同住人员于判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区文德路仁康里46号301房，为期两年；二、判决发生法律效力之日起十日内，邓文辉向丰盛昌公司支2017年6月26日起至判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按照84.9253平方米，参照房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价计算，其中2017年度按照每月每平方49元计算，2018年度按照每月每平方米47元计算，2019年度按照每月每平方米50元计算）；判决发生法律效力之次日起，邓文辉应按照上述标准向丰盛昌公司逐月支付房屋占用费；三、驳回丰盛昌公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2681元，由丰盛昌公司负担175元，邓文辉负担2506元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，邓文辉称由于涉诉房屋所有权人为陈x，南图公司与邓文辉父亲签订《安置协议书》所征用的土地上房屋是属于陈x所有的房屋，该房屋当时登记地址为中山五路敦化里一号房，该房屋多年来没有变更所有权人，也没有与征用人南图公司和禾城公司签订所有权转让协议，上述两公司不曾是涉诉房屋的所有权人，丰盛昌公司由此获得的所有权不能对抗原使用权人。由于涉诉房屋归属与本案有重大关系，邓文辉因客观原因无法从广州市房地产档案馆调取。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定，当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据，故特向二审法院申请向广州市房地产档案馆调取中山五路敦化里一号房档案资料。二审中，邓文辉提交原被拆迁的房产证和租本复印件；拟证明涉案房屋是陈x的。丰盛昌公司质证称：1.对邓文辉提交的证据的真实性、合法性、关联性不予认可，该房产证并非涉诉房屋，该房产证应该是1957年，不清楚该房屋现在是否还存在，但肯定不是涉案房屋。2.关于租本的真实性、合法性、关联性不予认可。这是1981年之后的房产交租表，也不是涉诉房屋，与本案没有关联性。承租人不是陈x，承租人也不是邓文辉。邓文辉也没有出示原件。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合邓文辉的上诉请求和理由以及丰盛昌公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：邓文辉抗辩无需向丰盛昌公司腾空交还涉诉房屋并支付房屋占用费应否支持问题。现评析如下：根据一审查明的事实以及邓文辉上诉理由可知，邓文辉针对原被拆迁的房屋来说仅为承租人或者承租人同住人员的身份，并不享有该房屋产权权利。本案中，邓文辉也无提交证据证明与禾城公司就被安置回迁的涉诉房屋的使用期限作出特别的约定，现涉诉房屋的产权已由丰盛昌公司通过司法拍卖途径取得，因此，丰盛昌公司对涉诉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。邓文辉上诉认为其被安置入住涉诉房屋后，对该房屋的使用权不因丰盛昌公司竞拍取得产权而消灭以及丰盛昌公司应承接案涉《房屋安置协议》，缺乏法律依据，本院不予支持。由于邓文辉入住涉诉房屋至今没有与禾城公司签订租赁合同，也未与丰盛昌公司建立租赁关系，因此，一审法院考虑到邓文辉在本市内没有其他住房，作出邓文辉及其同住人员可在涉诉房屋暂住两年和支付相应房屋占用费的判决，并无不当，本院予以维持。邓文辉上诉认为本案应适用买卖不破租赁原则，但其亦无举证证明与南图公司或者禾城公司就涉诉房屋的承租期限作出明确约定，而南图公司是否欠付邓文辉滞迁费等属另一法律关系，并不能以此认定其已支付了涉诉房屋的使用对价，据此，邓文辉以上述理由主张撤销一审判决，理据不充分，本院不予支持。此外，本案是物权保护纠纷案件，涉诉房屋产权已登记至丰盛昌公司名下，房屋产权情况并无争议，丰盛昌公司作涉诉房屋的产权人有权对该房屋的实际使用人邓文辉提出诉请，邓文辉申请调取原被拆迁房屋的档案资料与本案处理没有直接关联，邓文辉二审提交的证据不属新证据，且不能支持其诉请，本院均不予采纳。综上所述，邓文辉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2681元，由上诉人邓文辉负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月二十八日书记员 王日平谢金泽