湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0902民初333号原告：何彬，男，1986年9月7日出生，汉族，住湖北省安陆市东城经济开发区。原告：刘文娣，女，1990年2月1日出生，汉族，住湖北省安陆市东城经济开发区。委托诉讼代理人：张鑫，湖北中和信律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：刘倩，湖北中和信律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被告：湖北博大房地产开发有限公司。住所地：孝感市孝南区车站街工业园姚湾特一号。统一社会信用代码：91420902691793782J。法定代表人：程世斌，公司总经理。委托诉讼代理人：谈伟，湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告何彬、刘文娣与被告湖北博大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告何彬、刘文娣的委托诉讼代理人张鑫，被告湖北博大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何彬、刘文娣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2018年11月9日签订的关于博大君悦湾D区11栋1单元1101号房的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告退还购房款766516元；3、判令被告向原告支付违约金15330.32元；4、判令被告向原告支付已付房款利息（276516元，自2018年6月9日起，按照年利率4.9%计算；49万元，自2018年11月9日起，按照年利率4.9%计算，以上两笔房款利息均计算至实际清偿之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2018年11月9日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于博大君悦湾D区11栋1单元1101号房，合同约定房屋总价款为766516元，面积124.36平方米，首付款276516元，余款490000元。原告于2018年6月9日付首付款276516元，2018年11月9日通过贷款付房款490000元。按照合同约定，被告应于2018年12月31日之前向原告交房，逾期超过180天的，原告有权解除合同，解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房款2%向买受人支付违约金。原告多次催促被告交房，被告一致推脱，被告逾期交房至今已长达23个月，故原告为维护自己的合法权益，特向人民法院诉讼，恳请法院维护原告的合法权益。被告湖北博大房地产开发有限公司答辩称，1、本案遗漏了中国建设银行孝感分行，理由是解除房屋买卖合同必然应当解除抵押合同，同时原告的退款含有银行的按揭贷款，如果退还只能退还给银行，解除抵押合同意味原告违约，中国建设银行孝感分行应当追责；2、本案不符合解除的条件，理由是原告没有经过催告，至今不符合延迟交房退款的条件。本案房屋属于拆迁房屋，且属于历史遗留问题，根据孝南区政府文件，已经启动了办证，被告也在积极办证，不符合退款的条件。本案房屋已经符合交房的条件，没有入住是原告自己的原因，原告随时可以装修入住；3、签订合同时，原告已经知晓当时不能及时办证的事实，后来也同意延期交房，理由是签订合同的时间与交房的时间间隔太短；4、本案不能重复主张违约金及实际损失，因为法律有规定，不能重复主张，且支付的时间应当依据诉讼之日起确定，而不是签订合同之日起。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的《商品房买卖合同》，本院认为该合同系原、被告双方真实意思表示，合法、有效，该合同对交房时间、交房条件及违约责任的约定对双方具有法律上的约束力。原告提交的《个人住房借款合同》及贷款详情、原告的个人征信、发票一份，本院认为该证据可以证明原告已经向被告支付了全部购房款，其中，490000元购房款系原告通过中国建设银行股份有限公司孝感开发支行贷款向被告支付，原告已经向中国建设银行股份有限公司孝感开发支行支付贷款本息。原告提交的申诉书、录音及录像、退房申请书及快递单据，本院认为该组证据可以证明原告就房屋交付事宜多次与被告协商，并于2020年11月6日向被告邮寄解除购房合同的书面申请。被告湖北博大房地产开发有限公司未向本院提交任何证据材料。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：2018年11月9日，原告何彬、刘文娣与被告湖北博大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于博大君悦湾D区11栋1单元1101号房屋，房屋总价款为766516元，被告应于2018年12月31日之前向原告交房。同时约定，逾期交房超过180天的，原告有权解除合同，解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房款2%向买受人支付违约金。原告于2018年6月9日向被告支付首付款276516元，于2018年11月9日通过向中国建设银行股份有限公司孝感开发支行贷款的方式支付购房款490000元。约定的交房日期届满，被告未能交房，原、被告双方多次协商交房事宜，未能达成合意。2020年11月6日，原告向被告邮寄解除购房合同的书面申请，被告签收。另查明，截止庭审结束，被告未能取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，不符合《商品房买卖合同》中约定的交房条件。本院认为，原告何彬、刘文娣与被告湖北博大房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法、有效。原告按合同约定的金额向被告支付了全部的购房款。但被告未能按照合同约定的交付时间和交付条件向原告交付案涉房产，被告存在违约行为。关于是否遗漏中国建设银行股份有限公司孝感开发支行问题，本院认为本案为房屋买卖合同纠纷，合同相对方为原、被告双方。中国建设银行股份有限公司孝感开发支行与原、被告之间系金融借款合同和抵押担保关系，其可通过协商或另案诉讼进行解除，不影响本案的审理，故本院认为不需要追加中国建设银行股份有限公司孝感开发支行为本案的第三人。关于本案的《商品房买卖合同》是否符合解除条件，本院认为，原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定2018年12月31日之前交房，且逾期交房超过180天的，原告有权解除合同，因原、被告双方在合同约定的交付日期届满后仍进行多次协商交房事宜，被告多次承诺尽快交房，在协商失败后，原告于2020年11月6日向被告邮寄解除购房合同的书面申请，被告签收，故本院认为并未超过法律规定的合同解除权的行使期限，另截止庭审结束，被告仍未取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，仍未符合《商品房买卖合同》中约定的交房条件，本院认为该合同目的已无法实现，符合法定的解除合同情形，该《商品房买卖合同》解除同时，被告应当向原告返还全部购房款及承担违约责任。关于《商品房买卖合同》中约定的违约金和利息损失是否能够同时支持的问题，本院认为，利息损失即为原告的实际损失，若违约金与利息损失同时支持，则总额超过了原告的实际损失，故本院认为不能同时支持违约金和利息损失，因违约金数额低于原告的实际损失，本院认为，支持原告诉请中的利息损失较为适宜。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告何彬、刘文娣与被告湖北博大房地产开发有限公司于2018年11月9日签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖北博大房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告何彬、刘文娣退还购房款766516元；三、被告湖北博大房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告何彬、刘文娣相应的利息损失（以276516元为基数，自2018年8月9日起，按照年利率4.9%的标准，计算至实际清偿之日止；以490000元为基数，自2018年11月9日起，按照年利率4.9%的标准，计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告何彬、刘文娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12450元，由被告湖北博大房地产开发有限公司负担（该费用在执行中一并处理）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雅娜人民陪审员  饶晏国人民陪审员  陈新贵二〇二一年六月十一日书 记 员  李丽珍附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。