上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6777号上诉人（原审被告）：官瑞娟，女，1954年12月31日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王俊伟，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海英高置业有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇南奉公路686号4幢。法定代表人：黄信叶，总经理。委托诉讼代理人：李开叶，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人官瑞娟因与被上诉人上海英高置业有限公司（以下简称英高公司）排除妨害纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初20678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。官瑞娟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回英高公司一审诉讼请求。事实和理由：1．英高公司购买上海市XX道XX弄XX、XX、XX、XX号地下车库（以下简称涉案地下车库）的合同，违反了物权法及民法典关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”的强制性规定，应属无效。开发商在销售小区房屋时已将涉案地下车库按公建面积分摊给全体业主，涉案地下车库的产权应属全体业主所有。英高公司购买涉案地下车库之前的公示存在重大瑕疵，该公示只允许业主购买，而不能租赁，且涉案地下车库整体出售，转让价格高达1，120万元，变相侵害了全体业主的公共利益。涉案地下车库有64个车位，功能独立，但产权上迟迟不作分割，明显属于恶意规避“一户业主只能购买或者附赠一个停车位”的规定。即使产权属于英高公司，也应由全体业主通过业主大会决议来决定如何使用、如何收费。一审法院关于是否收费及收费的标准的认定，都过于草率。2．英高公司的诉请是立即驶离、返还车位，而一审判决是附加条件地支持了其诉请，有悖不告不理的基本原则。英高公司辩称，英高公司通过购买获得涉案地下车库的产权，并支付了对价，系涉案地下车库的合法所有权人。英高公司购买的涉案地下车库只有大产证，无法按64个车位分割转让。一审中，英高公司表达过，只要业主支付租金，英高公司同意业主使用，故一审判决并无不当。综上，不同意官瑞娟的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。英高公司向一审法院起诉请求：1．英高公司、官瑞娟关于涉案地下车库的车位租赁关系于2020年7月5日解除；2官瑞娟立即将其名下车辆沪AXXXXX驶离地下车库，将车位返还给英高公司；3．官瑞娟向英高公司支付2017年3月1日至2020年7月5日的租金32，133元（按每月800元标准计算）；4．官瑞娟向英高公司支付2020年7月6日至实际返还车位之日的占有使用费（按每月800元标准计算）。后，英高公司撤回第一项诉讼请求，保留第二项诉讼请求，并变更第三、四项诉讼请求为：官瑞娟向英高公司支付2017年3月1日至实际返还车位之日的占有使用费（按每月800元标准计算）。一审法院认定事实：上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋权利人为傅某。官瑞娟与傅某为夫妻关系。车牌号沪AXXXXX车辆（以下简称涉案车辆）所有权人为官瑞娟。2015年1月1日起至今，官瑞娟将涉案车辆停放于涉案地下车库内，目前停于05（06）号车位。2016年11月8日，案外人焦某出具《停车位转让公示告知单》，其中载明：本人欲将地下车库XX、XX、XX、XX号停车位与住宅一并转让，根据《关于住宅物业管理区域机动车停车位转让有关问题的通知》，将其中全部地下车库XX、XX、XX、XX号停车位的转让事宜在本住宅小区公示30天。地下车库拟转让价格为1，120万元，租赁情况（空白）。公示期间，本人委托长宁区XX（业主委员会或者物业管理企业）办理购买意向登记，同时承诺最迟在公示期限届满后10日内，与登记的业主签订车位转让协议，并按存量房经纪合同和交易合同网上备案的规定办理转移登记手续。落款处转让人一栏有“焦某”的签字。后，XX业委会、A公司、焦某共同出具《停车位转让公示》，其中载明：XX道XX弄XX住宅小区XX号XX室业主欲转让停车位，地下车库XX、XX、XX、XX号拟转让价格为1，120万元。公示期间，小区内尚未取得停车位的业主如有购买意向，向长宁区XX（业主委员会或者物业管理企业）登记。转让人承诺最迟在公示期限届满后10日内，与登记的业主签订车位转让协议，并按存量房经纪合同和交易合同网上备案的规定办理转移登记手续。本公示有效期自2016年11月8日起至2016年12月7日止。落款处有“焦某”的签字以及XX业委会、A公司物业部的盖章。再后，XX业委会、A公司出具《停车位转让公示证明》，其中载明：XX住宅房屋套数比例小于1：1，XX号XX室业主于2016年11月8日起至2016年12月7日发布停车位转让公示。现公示期满，该套住宅拥有的全部停车位转让情况如下：地下车库XX、XX、XX、XX号，公示拟转让价格1，120万元，实际转让价格1，120万元，买受人为英高公司。落款处有XX业委会、A公司物业部的盖章。2016年11月17日，英高公司与焦某签署《承诺书》，其中载明：买卖双方就上海市长宁区XX道XX弄XX住宅小区地下车库在买卖过程中及买卖完成后承诺以下几点：1．在买方公司自用以外，确保XX小区业主在同等条件下的优先租赁权。2．积极配合小区物业工作，以确保良好的停车秩序。……5．共同维护XX小区地下车库良好的停车秩序是车库业主的责任。2016年12月23日，英高公司与焦某签署《上海市房地产买卖合同》，其中约定：涉案地下车库转让价1，120万元，双方共同在2016年12月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2017年1月13日，沪（2017）长字不动产权第XXXXXX号不动产权证书载明：权利人英高公司；共有情况单独所有；坐落XX道XX弄XX号XX室，建筑面积78.41平方米，房屋类型公寓；XX、XX、XX、XX号地下车库，建筑面积2，057.08平方米，房屋类型其他。2017年2月4日，英高公司向A公司出具《委托书》，其中载明：我公司于2017年1月1日获得涉案地下车库产权，现委托贵公司对已入租车主收取2017年1月、2月车位租金（请通知租户在2月15日之前交费，否则视为自动放弃）。租金按已有价格收取，不做调整。未出租车位不再出租，我公司留为自用。2017年2月6日，英高公司将《地下车库管理公示告知》张贴于住宅电梯旁及楼道内，其中载明：涉案地下车库从2017年1月1日起，产权人已变更为英高公司。请各租户即日起至2017年2月20日前，至XX物业管理处交2017年1月、2月份租金，月租金按每车位800元收取。逾时不交视为自动放弃，后果自负。2017年2月14日，官瑞娟向A公司支付1，600元，A公司向其开具收据，其中载明：D-1002，车牌号沪AXXXXX，1，600元（现金），收款事由2017年1月1日至2017年2月28日停车费。2017年3月17日，英高公司开具增值税普通发票，其中载明：5-1002，牌号沪AXXXXX，2017年1月1日至2017年2月28日停车费1，600元。官瑞娟未领取该张发票。2020年6月29日，英高公司将《关于要求驶离地下车库并赔偿损失的重要通知》贴于涉案车辆上，其中载明：本公司于2017年1月13日取得涉案地下车库所有权，为地下车库合法所有权人，依法享有地下车库的占有、使用、收益和处分权利。本公司于2017年2月在地下车库张贴公示告知，要求占用地下车库内车位的全体业主于2017年2月20日前向本公司支付租金（月租金为800元），逾期不交租金视为自动放弃租赁关系。此后，贵方向本公司支付了2017年1月至2017年2月的租金1，600元，截至2020年6月底，贵方欠付2017年6月至2020年6月租金共计32，000元。请贵方于2020年7月5日前向本公司补足截至2020年6月的全部欠付租金，并支付2020年7月租金。若贵方未按时、足额履行上述第一项，则基于贵方长期欠付租金的行为，本公司将于2020年7月5日行使解除权，终止租赁关系。官瑞娟称，未看到车上有该份通知。关于涉案地下车库的缴费情况，英高公司向本院提供了两份焦某与案外人签订的《车位租赁合同》，其中约定涉案地下车库的车位租金为每月800元。对此，英高公司表示，其从焦某处买下涉案地下车库后，焦某将尚在租赁期间内的车位租赁合同复印件移交英高公司，作为英高公司继续收取租金的依据。英高公司实际亦沿用每月800元的标准通知所有车位占有人付款。之后，包括官瑞娟在内共有30位使用人按每月800元支付了2017年1月、2月的停车费，另有一辆为物业公司的车，按每月600元缴纳停车费。英高公司均开具了对应的发票。自2017年3月至今，有一家公司一直按每月800元标准向英高公司支付停车费。另有一名业主在另案调解中同意按上述标准支付停车费，其余车位英高公司均未收到对应的费用。官瑞娟陈述，其从不知晓地下车库的产权人为谁，仅于2015年1月1日至2016年12月31日，向当时的物业公司支付了停车费，缴纳标准为400元至600元；后于2017年1月向A公司按每月800元标准缴纳了2017年1月、2月的停车费，其余期间再未付款。另查明，从上海市城市建设档案馆调取的涉案地下车库工程建设施工图显示，地下车库未做具体车位划分。庭审中，英高公司、官瑞娟一致确认，目前地下车库标号车位数为64个。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，英高公司通过停车位公示转让程序、签署车库买卖合同并支付对价的方式，于2017年1月13日获得登记机关颁发的不动产权证，根据物权法定以及对外公示原则，应认定英高公司系涉案地下车库的合法权利人，有权基于产权人身份对其专有部分行使收益权及处分权。现官瑞娟将自有车辆停放于英高公司所有的地下车库内且未支付使用费，显然对英高公司的使用权、收益权造成了侵害。据此，英高公司可主张占有车位而不交纳使用费的车辆驶离地下车库。然，需指出的是，本案的特殊之处在于，涉案地下车库的出售、使用因当时的政策原因及特定的历史背景导致未能进行车位划分且无法进行车位的单独转让，由此造成小区业主与车位产权人就车位使用的合法性、合理性、正当性等问题产生纠纷，且英高公司委托代收停车费的物业公司A公司已从小区撤场，故在此情况下，官瑞娟未能支付相应期间内的车位占有使用费确属事出有因。考虑到小区居民的停车事宜涉及全体业主公共利益，故在英高公司行权时，理应受到一定的限制，即在维护产权人个人利益的同时，亦需适当保障现有停车状态的稳定性，以兼顾小区全体业主整体利益及安定团结，此与英高公司在购买地下车库时曾作出保障业主停车权利及维护停车秩序的承诺相一致。鉴于此，一审法院从公平合理角度出发，给予官瑞娟车辆驶离一定的宽限期及条件，即在官瑞娟按时缴纳截止至2021年2月28日止的占有使用费的前提下，可继续使用车位并支付后续占用期间的停车费；反之，则应将车辆驶离并补足返还车位之日前的占有使用费。关于占有使用费的标准，因英高公司成为涉案地下车库产权人后已对外张贴公示告知各业主停车位的收费标准为每月800元，之后官瑞娟亦已实际按每月800元标准向英高公司履行过付款义务，且支付款项时未对该标准提出异议，故英高公司参照适用上述标准向官瑞娟主张占有使用费，并无不当，一审法院予以支持。至于官瑞娟提到的诉讼时效问题，因英高公司、官瑞娟从未对每期停车费的支付时间做出过明确约定，且双方长期对停车费是否应缴纳以及缴纳的标准等问题存在争议，故本案并不属于英高公司怠于主张停车费导致超过诉讼时效之情形，对于官瑞娟有关诉讼时效应自英高公司起诉之日起倒推三年，剩余期间已逾诉讼时效的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。一审法院审理后，于2021年3月26日作出判决：一、官瑞娟应于判决生效之日起十日内向英高公司支付2017年3月1日起至2021年2月28日止的车位占有使用费38，400元；二、如官瑞娟届期未履行上述第一项付款义务，则应于履行期限届满之日起三日内将其名下的沪AXXXXX车辆驶离上海市长宁区XX道XX弄XX、XX、XX、XX号地下车库，同时应另行向英高公司支付2021年3月1日起至实际返还车位之日止的占有使用费，以每月800元标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币603.40元，减半收取计301.70元，由官瑞娟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。官瑞娟提交了如下证据：《上海市房地产买卖合同》复印件，证明根据合同约定涉案地下车库系人防工程，不得作为车位买卖，且依照该合同约定，分割后的车位租金为100元每月。英高公司对该份证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为该证据不属于二审新证据，且真实性无法核实，并指出合同中载明系车位所在地下室属于人防工程，并非涉案地下车库，且涉案车库的性质应当以产权证明载明的内容为准，涉案地下车库的产权证明中并未载明其属于人防工程。此外，该合同的合同主体均系案外人，关于租金的约定，对本案双方不具有法律约束力，亦与本案无关。本院经审核认为，官瑞娟提供的《上海市房地产买卖合同》复印件，因英高公司对其真实性、合法性、关联性均不予认可，本院对此不予采纳。英高公司二审中未提交新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一是英高公司是否有权向官瑞娟收取车位占有使用费用及该费用的标准如何确定；二是一审法院附条件地支持英高公司排除妨害的诉请有否违反“不告不理”的基本原则。关于第一个争议焦点，根据法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定；占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。而涉案地下车库系英高公司从案外人焦某处购买所得，已依法办理产权变更登记手续和取得登记机关颁发的不动产权证，故英高公司主张其系涉案地下车库的合法权利人，于法有据，本院予以采纳。官瑞娟主张涉案地下车库的产权属全体业主所有，缺乏依据，本院不予采纳。官瑞娟另主张，即使产权属于英高公司，亦应由全体业主通过业主大会决议来决定如何使用、如何收费。因涉案地下车库并非属于全体业主所有，也不是法律规定的应当由业主共同决定的事项，故官瑞娟的主张，本院亦不予采纳。官瑞娟占有使用涉案地下车库的车位，英高公司作为产权人，有权向官瑞娟主张占有使用期间的费用。一审法院根据双方的举证质证情况确定每月标准为800元，具有合理性，本院予以认同。关于第二个争议焦点，涉案地下车库因历史和政策原因无法进行车位划分和车位的单独转让，由此造成小区业主与英高公司就车位使用产生争议。而英高公司在购买涉案地下车库时也作出过保障业主停车权利及维护停车秩序的承诺，故一审法院结合英高公司的承诺，在考虑产权人的利益和小区业主停车利益兼顾的基础上，给予官瑞娟车辆驶离一定的宽限期及条件，具有合理性，亦未违背“不告不理”的基本原则。故官瑞娟对此提出的异议，本院不予采纳。综上所述，官瑞娟的上诉主张，不能成立。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币603.4元，由官瑞娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 李  兴审 判 员 许  军审 判 员 陈 蓓 蓉法官助理 徐林祥宇书 记 员 徐林祥宇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……