广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初5784号原告：雷艺秋，男，1977年11月14日出生，汉族，住广东省中山市南区×××××××××。委托诉讼代理人：何爱英，广东臻品律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓霞，广东臻品律师事务所实习律师。被告：周健强，男，1979年4月26日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××。委托诉讼代理人：邱菊，广东万**海天（珠海）律师事务所律师。原告雷艺秋与被告周健强委托合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月19日及同年5月20日公开开庭进行了审理。原告雷艺秋的委托诉讼代理人何爱英及被告周健强的委托诉讼代理人邱菊到庭参加诉讼，本案已审理终结。雷艺秋向本院提诉讼请求：1.请求依法解除雷艺秋、周健强之间于2006年8月1日签订的《委托代理协议》，解除双方之间的借名买房关系；2.判令周健强返还雷艺秋支付的关于中山市石岐区××××××××××××××的首付款67248元以及利息损失（从2006年8月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；3.判令周健强返还雷艺秋支付的关于中山市石岐区××××××××××××××的契税4004元、合同印花税67元、测绘费26元、房屋所有权登记费160元、印花税15元、工本费20元、分图与房产费396元及产权证明费30元，合计4718元以及利息损失（从2006年8月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；4.判令周健强返还雷艺秋支付的关于中山市石岐区××××××××××××××的供楼款86000元以及利息损失（从2015年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；5.判令周健强返还雷艺秋支付的关于中山市石岐区××××××××××××××的装修款10万元以及逾期利息（自起诉日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；6.判令周健强赔偿雷艺秋就中山市石岐区××××××××××××××的增值价款20万元及逾期利息（自起诉日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。以上暂合计人民币457966元。诉讼中，雷艺秋变更第四项诉求为：判令周健强返还雷艺秋支付的关于中山市石岐区××××××××××××××的供楼款107800元以及利息损失，同时撤回第六项诉求。事实与理由：2006年8月1日，雷艺秋与周健强签署了《委托代理协议》，约定雷艺秋委托周健强购买位于中山市石岐区×××××××××××××××××××屋（现登记地址为中山市石岐区××××××××××××××）（以下均简称为涉案房屋），涉案房屋的实际产权人是雷艺秋。协议签订后，雷艺秋支付了涉案房屋的首付款67248元以及契税等合计4718元的费用。随后，涉案房屋向建设银行办理了抵押贷款手续，贷款金额是156000元，贷款期限自2006年8月28日起至2026年8月28日止，月供款为1080元，采取递减方式支付供楼款，并由雷艺秋或其前妻钟淑梅每月向周健强指定账户支付供楼款。房屋交付后，雷艺秋还出资进行了装修，约花费15万元装修款。装修后一直由雷艺秋及其家人居住至今。因涉案房产自2015年1月开始拖欠供楼款，建设银行依法提起诉讼，现已进入执行阶段。除此之外，周健强未经雷艺秋同意，擅自以涉案房屋作为抵押物并办理了抵押登记，周健强的行为不但违约，还严重侵害了雷艺秋的合法权益。现由于涉案房屋将被拍卖，雷艺秋已通过执行异议及民事诉讼方式主张涉案房屋过户，但法院仅确认了雷艺秋、周健强之间的借名买房关系，却驳回了雷艺秋要求过户的请求。为此，雷艺秋认为，由于涉案房屋被拍卖，已无法过户至其名下，故要求解除双方之间于2006年8月1日签订的《委托代理协议》，解除双方之间的借名买房关系，周健强除应赔偿返还雷艺秋支付的首期款等各项费用外，还应赔偿雷艺秋的装修费以及增值损失。综上，雷艺秋为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。周健强辩称，1.委托合同的违约方是雷艺秋，其应承担违约的法律后果。合同约定周健强无偿代雷艺秋购买涉案房屋，雷艺秋支付所有首付款及供楼款给周健强后再由周健强向银行支付，但雷艺秋并未按约定向周健强支付上述款项。周健强迫于无奈，也没有经济能力再为雷艺秋承担，涉案房屋于2014年10月被迫断供，也是造成涉案房屋面临被拍卖的根本原因，因此委托合同的违约方为雷艺秋，合同无法履行及涉案房屋无法过户的原因在于雷艺秋，其应承担违约后果，与周健强无关。2.即便周健强的第二次抵押行为属于违约，但未造成雷艺秋的实际损失。根据委托代理合同的约定，未经甲方书面同意擅自处分的行为，未造成实际损失的，只需支付2万元违约金。由于涉案房屋在2014年因雷艺秋的原因断供，2015年1月被建设银行起诉，若非因雷艺秋未按约定履行义务则不会造成如今局面，而周健强的二次抵押行为是发生于断供之后的，周健强也有能力处理二次抵押的撤销行为，即不会造成雷艺秋任何经济损失，反而因为雷艺秋断供的行为导致周健强信用受损，造成周健强严重损失。3.关于雷艺秋要求返还首期款、供楼款等费用，该涉案房屋的费用是由周健强支付的，雷艺秋并未提供任何证据表明涉案房屋的首期及供楼款是由雷艺秋支付的，即使雷艺秋声称所有款项由其前妻钟淑梅支付，但其提供的流水也只有2012、2013年共计三、四笔流水，其流水时间及金额也对不上供楼款的约定1100元每月，雷艺秋并未支付任何费用给周健强，故雷艺秋无权要求周健强返还首期及供楼款。4.周健强无需向雷艺秋返还装修款，雷艺秋未提供相关装修合同及发票，表明该房屋由其装修及装修的具体金额，更何况，房屋一直由雷艺秋居住使用，即使可以证明有装修，但剩余的价值也由雷艺秋使用且是因其断供违约行为造成该不利后果，雷艺秋无权要求返还装修款项。综上，委托代理合同违约方为雷艺秋，应由其承担不利的法律后果，应驳回雷艺秋的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及提交证据，本院认定事实如下：2006年8月1日，雷艺秋作为甲方、委托人，周健强作为乙方、代理人，双方就周健强全权代理雷艺秋购买涉案房屋的事宜签订《委托代理协议》。协议主要约定：“……二、用乙方名义购买涉案房屋，并以乙方名义办理各类相关事宜；以乙方名义与房地产商签订有关房屋买卖合同并以乙方名义办理相关房产按揭手续；在办理上述手续时，以乙方名义代为缴纳政府部门所收取的所有相关税费。三、所需的购房款、每月供楼款等所有款项实际均由甲方支付，乙方仅为名义上的产权人，乙方不能未经甲方书面同意而处分或使用该房屋……四、该房屋的购房款、每月供楼款、所需税费等全部款项由乙方在收到甲方款项后再以乙方的名义支付，而实际上均由甲方支付，乙方无需再向甲方出具收款收据。五、若乙方未经甲方书面同意而利用名义产权人身份，将房屋出卖、抵押或作其他处分，则需向甲方承担以下责任：产生实际损失的，按实际损失赔偿；未产生实际损失或实际损失少于两万元以下的，则需一次性向甲方支付两万元违约金……”协议还约定其他事项。雷艺秋及周健强分别在该协议落款处签名捺印确认。2006年8月7日，周健强作为买受人与涉案房屋的开发商签订商品房买卖合同。周健强向开发商支付了首付款67248元，并陆续向相关行政部门支付了涉案房屋的契税4004元、合同印花税67元、测绘费26元、房屋所有权登记费160元、印花税15元、工本费20元、分图与房产费396元及产权证明费30元等合计4718元的费用。随后涉案房屋登记权利人为周健强单独所有，但涉案房屋一直由雷艺秋及其家人使用居住。2006年8月24日，周健强作为借款人、抵押人与中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）签订了《个人住房借款合同》，周健强就涉案房屋向建行中山分行贷款156000元，借款期限从2006年8月28日至2026年8月27日。雷艺秋与周健强均确认自2006年8月28日起支付供楼款至2014年9月共98期，已付供楼款为107800元，自2014年10月28日起没有偿还银行贷款。因未按与建行中山分行签订的合同约定履行还款义务，周健强被建行中山分行诉至中山市第一人民法院。中山市第一人民法院于2015年4月14日作出判决，判令解除周健强与建行中山分行签订的《个人住房借款合同》、周健强向建行中山分行清偿借款本息并确认建行中山分行对涉案房屋折价或者以拍卖所得价款享有优先受偿权。周健强就涉案房屋于2010年12月3日与建行中山分行办理抵押登记，于2014年10月22日与刘丹胜办理抵押登记。另因周健强未按已经发生法律效力的法律文书所确定的付款义务，涉案房屋由中山市第一人民法院另案【申请执行人：建行中山分行，案号：（2015）中一法执字第7986-1号】于2015年11月4日执行查封（查封期限至2018年11月4日止），【申请执行人：刘丹胜，案号：（2016）粤2071执5462号】于2016年8月11日执行查封（查封期限至2019年8月11日止），【申请执行人：建行中山分行，案号：（2018）粤2071执恢769号】于2018年7月19日执行查封（查封期限至2021年7月19日止，该查封为轮候查封，变为第一查封时生效）。雷艺秋及周健强均确认涉案房屋已经进入执行程序并被查封，但尚未进行拍卖。雷艺秋与案外人钟淑梅原为夫妻关系，双方于2005年9月26日登记结婚，于2013年10月16日登记离婚。雷艺秋与钟淑梅签订的离婚协议载明：双方共有财产商品房（即涉案房屋）一套，房屋面积74.5平方米，该房归双方儿子雷炜杰（2008年8月28日）所有，待雷炜杰满18周岁后过户给雷炜杰，所产生过户费用由雷艺秋支付；该房双方放弃产权所有，但均有居住权；双方婚后无共同债务。2018年11月12日，雷艺秋以周健强、建行中山分行为被告、钟淑梅为第三人向中山市第一人民法院提起案外人执行异议之诉【案号：（2018）粤2071民初23901号】，请求判令解除涉案房屋的查封措施、暂缓责令周健强或使用人迁出涉案房屋、终止对涉案房屋的执行等措施、确认涉案房屋归雷艺秋所有并由周健强协助办理变更登记。中山市第一人民法院作出（2018）粤2071民初23901号民事判决驳回雷艺秋的诉讼请求。雷艺秋不服判决，提起上诉。中山市中级人民法院于2020年8月13日作出（2020）粤20民终1279号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2020）粤20民终1279号民事判决书载明：“本院认为……涉案房产一直由雷艺秋一方占有使用，雷艺秋提交的委托代理协议内容中亦见雷艺秋全权委托周健强用周健强名义购买涉案房产的约定，故一审法院据此认定雷艺秋与周健强之间存在借名购房关系，雷艺秋为涉案房产借名购房人，周健强为出名人，各方当事人均未提起上诉，本院对此可予维持并予以确认”。雷艺秋以《委托代理协议》无法履行为由诉至本院主张上述权利，本院于2021年3月26日将本案起诉状副本送达给周健强。庭审中，雷艺秋表示：购买涉案房屋时，雷艺秋名下已有两套房屋，因办理贷款的需要故以周健强的名义购房；涉案房屋因涉及贷款银行及刘丹胜申请执行且需进行拍卖，雷艺秋无法取得涉案房屋的所有权，因此主张解除；首付款、供楼款等款项都是由雷艺秋或其前妻钟淑梅通过定期或不定期的方式向周健强的账户支付，有时通过现金支付；根据雷艺秋与钟淑梅的离婚协议书，钟淑梅放弃涉案房屋的所有权，委托代理协议由雷艺秋与周健强签订，钟淑梅也确认涉案房屋是属于雷艺秋个人财产，关于供楼款与首付款等款项中钟淑梅支付的部分，是钟淑梅代雷艺秋支付的，钟淑梅支付的款项实际也来源于雷艺秋。周健强表示：委托代理协议若能清偿债务是可以履行的，其不同意解除；首付款是周健强向钟淑梅借款所得再由其支付，与雷艺秋无关，钟淑梅的首付款来源是婚前财产还是婚后财产需要核实；供楼款是雷艺秋支付的，契税等费用都是周健强支付的。本院认为，因周健强未就委托协议未实际履行提供有效证据，结合周健强及雷艺秋签订的《委托代理协议》及雷艺秋一方一直占有使用涉案房屋的情形，（2020）粤20民终1279号案认定雷艺秋为涉案房屋的借名购房人，周健强为出名人，前述民事判决已发生法律效力，本院予以确认，故本院对周健强关于首付款、供楼款及相关手续费用由其自行负担的抗辩意见不予采信。雷艺秋主张其或前妻钟淑梅以转账或现金方式向周健强支付首付款、月供款及相关税费，钟淑梅是代其支付。《委托代理协议》仅为雷艺秋与周健强之间签订，而《委托代理协议》的签订、涉案房屋的购买、首付款的支付、相关税费的支付及部分月供款的支付均产生于雷艺秋与钟淑梅婚姻关系存续期间，且雷艺秋与钟淑梅在离婚协议书仅对涉案房屋的处理及过户费用进行约定，由此可认定钟淑梅代雷艺秋支付款项，故本院对雷艺秋的主张予以采信。涉案房屋已被执行查封，且被执行查封的结果为雷艺秋（未及时支付月供款）与周健强（未经同意进行二次抵押）共同造成，双方对合同无法履行均有过错，现涉案房屋已不具备过户的客观条件，雷艺秋的合同目的无法实现，故其主张解除与周健强于2006年8月1日签订的《委托代理协议》有理，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款的规定，周健强于2021年3月26日收到本案起诉状，应视为周健强收到解除通知，即雷艺秋与周健强于2006年8月1日签订的《委托代理协议》已于2021年3月26日解除。雷艺秋与周健强的《委托代理协议》解除后，周健强实际上取得了涉案房屋的所有权，故周健强应返还相关款项。因《委托代理协议》仅为雷艺秋与周健强之间签订，在前述协议解除的情况下，周健强应向雷艺秋返还由其支付的款项。雷艺秋、周健强确认涉案房屋已支付首付款67248元、供楼款共107800元，本院予以确认，周健强应向雷艺秋返还前述款项，但雷艺秋对合同无法履行亦有过错，故雷艺秋主张首付款及供楼款的利息，本院不予支持。关于契税4004元、合同印花税67元、测绘费26元、房屋所有权登记费160元、印花税15元、工本费20元、分图与房产费396元及产权证明费30元，前述费用为购买涉案房屋及办证等所产生的必要费用，且雷艺秋与周健强对《委托代理协议》的无法履行均有过错，而借名协议通常是为了规避国家法律与政策，雷艺秋对涉案房屋登记在周健强名下本身也具有过错，由此产生的风险应由其自行承担，故本院对雷艺秋关于要求周健强支付契税等费用及相应利息的主张不予支持。同理，雷艺秋主张装修款及利息，因雷艺秋自身存在过错，且其一直占有使用涉案房屋，又未提供证据证明装修款的具体金额，故本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告雷艺秋与被告周健强于2006年8月1日签订的《委托代理协议》于2021年3月26日解除；二、被告周健强于判决发生法律效力之日起七日内向原告雷艺秋返还首付款67248元及供楼款107800元；三、驳回原告雷艺秋超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8170元，减半收取4085元（已由原告雷艺秋预付），由原告雷艺秋负担2043元，被告周健强负担2042元并于判决发生法律效力之日起七日内直接向原告雷艺秋支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇二一年六月一日书记员  卢绮琴