山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终4868号上诉人（原审被告）：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳县。法定代表人：李在明，执行董事。委托诉讼代理人：王野，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘恩杰，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙荣刚，男，1982年1月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴文月，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）因与被上诉人孙荣刚商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。帝华公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由孙荣刚承担。事实和理由：一、原审判决帝华公司与孙荣刚解除《产权车位地上回款单》系事实认定错误以及法律适用错误。1.帝华公司与孙荣刚已经形成商品房买卖合同关系，而不应认定为商品房预约合同关系。2.签订的《产权车位地上回款单》系在自愿的基础上签订的，且内容并未违反法律的强制性规定，应当依法予以履行。3.在《产权车位地上回款单》签订后，在履行过程中，帝华公司没有违约行为。4.汇款单明确约定了房屋的坐落位置、面积、单价、付款时间等主要内容。根据《最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的司法解释》的规定，足以认定商品房买卖合同关系成立。且回款单上并未明确双方签订商品房买卖合同的时间。2021年1月份，帝华公司多次通知孙荣刚签订商品房买卖合同以及办理网签手续，孙荣刚均以种种理由推脱，因此帝华公司已经在合理期间内通知孙荣刚签订网签手续及办理收房事宜，商品房买卖合同不存在现实不能履行的情况，不存在法定解除权的情形，且这与民法典的基本理念即促成交易相抵触。一审法院在审理前，涉案房屋已办理各种验收手续，具备合法的交付条件。据此，一审法院事实认定错误，请二审法院予以纠正。5.因市场环境的影响，因房屋价格下跌，是孙荣刚请求解除回款单的真实目的。孙荣刚辩称，一审法院事实认定清楚、适用法律正确，应予维持原判，驳回上诉。一、本案回款单在商品房买卖合同主要内容缺失的情况下，显然存在法律或事实上的履行障碍，势必影响合同双方当事人权利义务的确定，涉案房屋交易涉及的权利义务还需要签订商品房买卖合同予以确定。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《帝华鸿府产权车位地上回款单》虽然载明了涉案房屋的房号、面积、单价、付款金额，但该回款单未涉及贷款的付款时间、房屋的交付使用条件及日期、产权登记时间、违约责任、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式等其他合同主要内容，在上述合同主要内容缺失的情况下，显然存在法律或事实上的履行障碍，势必影响合同双方当事人权利义务的确定，不利于合同履行，该回款单仅是双方在签订商品房买卖合同之前对双方交易房屋有关事宜的初步确认，涉案房屋交易涉及的权利义务还需要签订商品房买卖合同予以确定，因此，该《产权车位地上回款单》属于预约合同，不属于商品房买卖合同。二、孙荣刚支付完首付款后，帝华公司三年半时间内没有通知孙荣刚签订商品房买卖合同，远远超出签订合同的合理期限，未能订立商品房买卖合同的责任在于帝华公司，孙荣刚要求解除合同，帝华公司构成违约，应当承担违约责任赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从上述规定可以看出，预约合同的目的在于签订本约合同，本约合同未签订导致预约合同的目的不能实现，当事人有权要求解除预约合同。涉案《产权车位地上回款单》系预约合同，帝华公司未提交有效证据证实其通知孙荣刚签订商品房买卖合同。一审法院查明帝华公司因涉案小区预售监管资金未足额交纳，网签窗口关闭，无法进行网签。截止到2020年11月孙荣刚起诉，帝华公司仍未通知孙荣刚签订商品房买卖合同，孙荣刚在一审中提交微信短信截图（帝华公司一审中认可）可以证实孙荣刚多次要求帝华公司签订合同，帝华公司均不予回复。已经远远超出签订商品房买卖合同的合理期限，未能订立商品房买卖合同的责任在于帝华公司，帝华公司构成违约，应当承担违约责任。三、双方已经失去了继续履行合同的可能性，购房的目和签订商品房买卖合同的根本目的已经不能实现，亦符合法定解除的条件。孙荣刚坚持解除预约合同，不再与帝华公司继续履行签订商品房买卖合同，签订商品房买卖合同的目的已经不能实现。孙荣刚向一审法院起诉请求：1.判令解除孙荣刚、帝华公司签订的预约合同（帝华鸿府回款单）；2.判令帝华公司返还孙荣刚已支付的公寓款266604元；3.判令帝华公司返还孙荣刚资金损失费（以266604元为基数，自2017年4月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；4.判令帝华公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.2017年4月9日，孙荣刚认购帝华公司开发的帝华鸿府公寓一套。2017年4月14日，帝华公司向孙荣刚出具《产权车位地上回款单》一份，该回款单中载明以下内容：“客户姓名孙荣刚；地上房号为公寓3-***；地上面积67.35；成交单价7908元；地上房款532604元；房屋总款532604元；房屋首付50%为266604元；贷款金额26.6万；已支付房款200,000元；本次支付房款66604元；置业顾问王鹏昌。”回款单中盖有帝华公司销售专用章。2017年4月14日，帝华公司向孙荣刚出具收据一份，载明孙荣刚以转账方式向帝华公司支付3-***公寓款266604元，收据上盖有帝华公司财务专用章。2.孙荣刚提交12345济南市政务服务便民热线6119号受理员短信回复截图一份，该回复载明：“经落实市住房和城乡建设局，开发商未及时给业主网签是因为开发商未按照规定存够监管资金，造成系统关闭，无法网签。经落实，目前该项目监管资金不足，网签系统自动关闭，是对购房人权益的保护。我委根据《济南市商品房预售资金监督管理办法》给予开发商记入不良行为记录并督促开发商及时交纳预售监管资金，达到网签条件。”孙荣刚提交其与帝华公司置业顾问王鹏昌的微信聊天记录及短信聊天记录各一份，根据该微信聊天记录所载内容，孙荣刚于2020年9月、11月时询问网签事宜，王鹏昌未予答复；根据该短信聊天记录所载内容，孙荣刚于2020年11月5日询问网签事宜“什么时间给网签”，王鹏昌回复“公司还没有给相应的回复，马上就交房了，交房肯定会有答复”。另查明，孙荣刚于2020年11月15日向一审法院提交相关诉讼材料，案件进入诉前调解程序。2021年1月14日，帝华公司置业顾问王鹏昌向孙荣刚发送短信，表明涉案房屋已通过综合验收，具备交房条件，并通知其签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，本案争议焦点为：涉案《产权车位地上回款单》的性质是商品房预约合同还是商品房买卖合同，能否予以解除。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《产权车位地上回款单》虽然载明了涉案房屋的房号、面积、单价、付款方式等内容，但未涉及剩余款项的付款时间、房屋的交付使用条件及日期、产权登记、违约责任等其他合同主要内容，上述合同主要内容的缺失，势必影响合同双方当事人权利义务的确定，不利于合同的履行。《产权车位地上回款单》仅是双方在签订商品房买卖合同之前对房屋交易有关事宜的初步确认，涉案房屋交易涉及的权利义务还需要签订商品房买卖合同予以确定，因此，该《产权车位地上回款单》属于预约合同，不属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从上述规定可以看出，预约合同目的在于签订本约合同，本约合同未签订导致预约合同目的不能实现，当事人有权要求解除预约合同。本案中，《产权车位地上回款单》系预约合同，其载明的签订日期为2017年4月14日，截至孙荣刚向人民法院提交相关诉讼材料时（2020年11月15日），双方仍未签订商品房买卖合同，已经超出合理期限。且根据孙荣刚提交的12345济南市政务服务便民热线短信回复及其与帝华公司置业顾问王鹏昌的微信聊天记录、短信聊天记录可以看出，双方未能签订商品房买卖合同的责任在于帝华公司，对孙荣刚要求解除预约合同并要求帝华公司返还购房款266,604元的诉讼请求，一审法院予以支持。帝华公司收取购房款后，因自身原因未在合理期限内与孙荣刚签订商品房买卖合同，构成违约，应当承担违约责任。孙荣刚要求以购房款为基数，自支付购房款之日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率/全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持。判决：一、孙荣刚与济南帝华房地产开发有限公司签订的《产权车位地上回款单》于判决生效之日起解除；二、济南帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还孙荣刚购房款266604元；三、济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起支付孙荣刚利息损失（以266,604元为基数，自2017年4月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。案件受理费2650元，由济南帝华房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据上述司法解释，判断《产权车位地上回款单》究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看购房人是否缴纳了购房款及《产权车位地上回款单》是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。本案中，双方签订的《产权车位地上回款单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况、单价进行了明确的约定，但付款时间、房屋的交付使用条件及日期、产权登记、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款在《产权车位地上回款单》中没有明确约定，属于未决条款，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成。事实上，该《产权车位地上回款单》备注：本回款单所填资料与网签合同必须一致，不更名不改姓，请如实填写。说明双方在签订该《产权车位地上回款单》时对于该汇款单的性质为预约合同是有相应认知的。因此，本院确认双方签订的《产权车位地上回款单》是以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从上述规定可以看出，预约合同目的在于签订本约合同，本约合同未签订导致预约合同的目的不能实现，当事人有权要求解除预约合同。双方签订《产权车位地上回款单》之后，经孙荣刚多次催促，帝华公司在长达三年的时间里仍未与孙荣刚签订《产权车位地上回款单》，合同目的已无法实现，故一审法院对孙荣刚要求解除《产权车位地上回款单》的主张予以支持并无不当，本院予以维持。帝华公司于2020年12月23日收到孙荣刚要求解除合同的起诉状，故本院认定《产权车位地上回款单》于该日解除。因《产权车位地上回款单》解除的时间不影响判决的执行，故本院对一审判决的相应表述不再变更。帝华公司虽于2021年1月14日短信通知孙荣刚签订《商品房买卖合同》，但此时《产权车位地上回款单》已解除，双方签订《商品房买卖合同》的基础已不存在，故一审法院对帝华公司要求继续履行《产权车位地上回款单》并签订《商品房买卖合同》的主张不予支持并无不当。因帝华公司的原因导致双方无法签订《商品房买卖合同》，帝华公司违约，故一审法院判决帝华公司向孙荣刚返还收取的款项并支付利息损失并无不当，本院予以维持。综上所述，帝华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5299元，由上诉人济南帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闵 雯二〇二一年六月十日书记员 薛嘉丽