山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异366号 案外人：郭强，男，1984年7月17日生，汉族，住山东省青岛市市北区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原青岛明霞特易购置业有限公司），住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：王沛，总经理。 委托诉讼代理人：鹿莎莎、昝晓君，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，董事长。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行青岛明霞润欣置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，郭强向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 郭强请求本院中止对青岛市市北区xx路xx号xx层xx户房产（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：青岛市中级人民法院（2018）鲁02执807号案件查封了案涉房产，并将对案涉房产进行拍卖。案外人于2011年11月13日与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订《商品房预售合同》，购买案涉房产，并交付了全部购房款。2013年4月14日被执行人青岛威乃达投资有限公司与案外人办理了房屋交付手续，将案涉房产交付给案外人，现案外人将案涉房产用于出租。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，请求法院中止执行，并解除查封。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，一、案外人提出执行异议的青岛市市北区xx路xx号xx层xx户房产登记在被执行人威乃达公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，不享有对案涉房屋排除执行的民事权益。即使其对案涉房产享有的权益为物权期待权，该权利仍属债权，也根本不能阻却申请执行人享有的对案涉房产已赋予强制执行效力的执行债权。二、退一步讲，即使案外人对案涉房屋享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，但是案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有涉案房屋，且对于涉案房屋不能办理产权过户登记具有过错，则其异议请求没有事实和法律依据，依法也应予驳回。三、案外人并非为了居住而签订《青岛市预售合同》，购买案涉房屋本身属于案外人的投资行为，并未支付案涉房屋价款，其对案涉房屋提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条构成要件，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 为证明其主张，郭强向本院提交了以下证据：证据一、《青岛市预售合同》一份。证明：案外人于2011年11月13日与被执行人威乃达公司签订的买卖合同已网签备案。涉案房产总价款为615067元。证据二、收据三份。其中二份系复印件，未提交原件。证明：案外人于2010年12月28日、2011年7月9日分别缴纳5027元、140000元。证据三、房屋交接书、物业服务协议、装修施工许可证各一份。证明：案涉房产于2013年4月14日交房并由案外人实际占有。庭后案外人郭强向本院邮寄了十五大街商业物业服务中心提供的房屋使用证明一份，证明案涉房产交付后正常经营使用。 青岛明霞润欣置业有限公司发表质证意见：对证据一《商品房预售合同》的真实性无法确认，对证明事项有异议。网签仅仅是行政管理手段，不代表对权属的确认。对青岛市预售合同的真实性不能确认，对证明事项有异议。1.预售合同加盖的“销售专用章”而非公章。2.预售合同第10条约定房屋交付必须符合单体竣工验收，案涉房屋未竣工验收，不具备交付条件。3.预售合同32条约定合同双方在合同生效之日起15日内向房产登记中心申请预购商品房预告登记，案外人未向威乃达公司主张权利，对案涉房屋未办理过户登记存在过错。对证据二收据一宗的真实性不认可，对证明事项有异议。1.收据系威乃达单方制作。2.房号不能指向案涉房产。3.证明该收据项下的款项案外人并未实际支付，案涉房屋的房款尚未实际付清。没有银行流水证明已实际支付房款，且从收据上看，案外人支付的房款14余万元不足房屋总价的50%，尚欠47万元。申请人提交的一份原件收据编号为2926783，其提交的复印件两张收据中有一张编号也为2926783，且显示金额同样为5067元。对证据三交房验收单及物业服务协议的真实性无法确认，对证明事项有异议。1.系单方制作，未加盖威乃达公章。2.本案房屋未通过竣工验收，不具备交付条件，系违法交付。3.房屋尚未付清全款，交付不具备常理。4.十五大街商业管理公司并非预售合同选定的物业公司。第五交房验收单上所显示的房号不能指向涉案房屋。案外人不能证明涉案房屋已实际交付全部购房款，且不能证明系合法占有使用。 为证明其主张，青岛明霞特易购置业有限公司向本院提交了2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息。证明：案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除对案涉查封、排除执行。案涉房产目前系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 郭强发表质证意见：对该份证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉车位在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，郭强向本院提交的证据不足以证明其在本院查封案涉房产前，已支付全部价款并合法占有案涉房产，故郭强的异议请求，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人郭强的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 周新喆 审 判 员  龙 骞 二〇二一年六月一日 法官助理 杨 峰 书 记 员 刘奕彤