新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0104民初4670号 原告：何新井，男，1968年7月6日出生，汉族，住新疆昌吉市北京南路。 委托诉讼代理人：昝建美，新疆翰兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴学洋，新疆翰兴律师事务所律师。 被告：张延明，男，1957年2月6日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。 被告：张惠娟，女，1961年4月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市。 原告何新井与被告张延明、张惠娟确认合同效力纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，原告何新井及委托诉讼代理人昝建美、柴学洋，被告张延明、张惠娟到庭参加诉讼，本案依法适用简易程序公开开庭审理，现已审理终结。 何新井向本院提出诉讼请求：1．请求判令原告何新井与被告张延明、张惠娟签订的房屋买卖合同无效；2．请求判令两被告共同返还原告购房款540000元，赔偿违约金162000元（540000＊30％）；合计702000元；案件受理费由二被告共同承担。事实和理由：2017年11月1日，我与二被告签订农村房屋买卖合同，约定二被告将位于乌鲁木齐市的共有自建房屋出售给原告，出售价款54万元，当日我向二被告支付房款54万元，二被告向我出具收条及承诺书。二被告方在协议与承诺书中都保证转让房产合法，权属清楚。二被告系夫妻。2018年4月我收到房屋后，安宁渠镇滨湖村村委会不允许转让和再建，使我无法使用，不能办理房屋过户，终致合同目的无法实现。我多次与二被告协商处理均无果。现原告为维护自身合法权益，起诉至法院。 被告张延明、张惠娟辩称，对原告的诉讼请求不认可，合同是有效的，不同意向原告返还购房款及违约金。我们出售房屋时只收到400,000元的购房款，其中有140,000元被中间人拿走。现在房屋依然可以建房，原告可以随时来建房子。 原告就其主张提供以下证据：证据一：农村房屋买卖合同书、收条、承诺书，用以证明：1.2017年11月1日，原告作为乙方与被告张延明、张惠娟作为甲方签订农村房屋买卖合同，约定二被告将位于乌鲁木齐市新市区安宁渠镇河西村三队的共有的自建房屋出售给原告，面积为236平方米，价款54万元，含附属建筑物，支付房屋价款的时间2017年11月1日，交付房产及房产证件的时间为2017年11月1日。合同第六条约定二被告保证该房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权，若因房产使用权或者其他产权原因而导致原告无法正常使用，二被告自愿赔付原告全部的转让款及房屋改造建造、装修的费用及土地增值部分的三倍赔款，第七条约定二被告有配合原告办理相关手续的意见，见证人吉力在合同上签字确认。2.2017年11月1日，原告向二被告支付房款540,000元，二被告向原告出具收条一份。3.2017年11月1日，二被告作为承诺人向原告出具承诺书，承诺自愿与原告签订房屋买卖合同，将位于乌鲁木齐市新市区安宁渠镇河西三队的房屋及院落转让给原告，并过户给原告名下，如遇政府征地拆迁拆迁利益归全部原告，如无法使用自愿赔付三倍赔款。证据二：私有房屋所有权证、集体土地权证。用以证明：1.2002年4月2日乌鲁木齐县人民政府向二被告颁发的土地所有权证（乌县房权字第XXXX号），所有权人张延明，房屋坐落于乌鲁木齐市新市区，产权来源自建，使用权面积236平方米，土木结构三间，建筑面积70.8平方米。2.土地的使用者是张延明，土地的所有者安宁渠镇滨湖村，使用类型为划拨，用途住宅，土地性质为农村集体所有。证据三：不动产登记查询结果一份。用以证明：涉案房屋登记权人被告张延明，房屋坐落于乌鲁木齐市新市区安宁渠镇，房屋用途住宅，权利性质为集体土地，登记时间2019年1月21日。 被告张延明、张惠娟质证，对证据一真实性、合法性、关联性认可，是二被告签字确认的，钱也收到，原告给二被告540000元，中间人吉力从二被告手中拿走140000元。对证据二：私有房屋所有权证、集体土地权证真实性、合法性、关联性认可，当时告知原告房子暂时无法过户，原告向二被告索要私有房屋所有权证、集体土地权证。证据三：不动产登记查询结果，真实性、合法性、关联性认可。本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告未提供证据。 本院经审理查明如下事实：2017年11月1日，原告何新井（乙方）与被告张延明、张惠娟（甲方）签订农村房屋买卖合同，载明“甲方将位于乌鲁木齐市新市区安宁渠镇的房屋院、所出售房屋的土地使用权、院落附属物以540000元的价格转让给乙方。双方约定，2017年11月1日，交付房产以及相关证件。合同第六款约定，“甲方保证该房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权，并已取得全部共有人的一致同意。若因房产使用权或者其他产权原因导致乙方无法正常使用，甲方自愿赔付原告全部转让款，房屋改造、建造、装修费用及土地增值部分费用的3倍赔款。”合同第七款约定，“合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移手续的义务，如因政府政策原因确实无法办理产权转移手续，甲方把相关证件交乙方保存。如遇政府征地征迁，该院落的拆迁利益（包括拆迁补偿款、回迁房等）和甲方没有任何关系、全部归乙方所有”。合同签订后，被告向原告出具收条，载明“证明收到位于乌鲁木齐市新市区安宁渠镇河西村三队，房产证乌产证乌县房产证0XXXX号，私房买房款伍拾肆万元。同日，二被告向原告出具承诺书，承诺如下：“1、如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益（包括征迁补偿款、回迁房等）全部归何新井所有。2、被告张延明保证，该院落与我本人及家人没有任何关系，即无任何权利。3、被告张延明保证该房产合法，权属清楚，有合法的土地使用权，并已取得全部共有人的一致同意。若因房产使用权或者其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲方自愿赔付乙方全部转让款，房屋改造、建设、装修费用及土地增值部分的3倍赔款。4、被告张延明必须配合乙方协调左邻右舍在翻建房屋期间的一切事宜。”涉案房屋登记权人被告张延明，房屋坐落于乌鲁木齐市新市区安宁渠镇河西村3-50为独楼，房屋用途住宅，权利性质为集体土地。合同签订后，原告向被告支付购房款540000元，二被告未实际交付房屋及宅基地，仅交付私有房屋所有权证、集体土地权证。 另查明，原告何新井户籍为河南省夏邑县。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原、被告签订的合同是否无效；二、原告主张的违约金有无事实及法律依据。 一、关于合同效力。 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制规定。本案中，原、被告签订合同约定，被告将自建房屋及农村土地使用权出售给原告，涉及到农村宅基地使用权的买卖，宅基地使用权是农村居民基于集体经济组织成员的身份而取得，只能由本集体经济组织的成员享有，而原告的户籍不在涉案房屋所在的安宁渠镇河西村，不是该集体组织的成员，违反了上述法律规定。依照上述法律规定，本院确认原告何新井与被告张延明、张惠娟签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。本案中，涉案的房屋买卖合同无效，原、被告间相互负有返还义务。依据上述法律规定，二被告应共同向原告返还购房款540000元。经询问，二被告仅向原告交付私有房屋所有权证、集体土地权证，涉案房屋及宅基地未实际交付。现，合同无效，原告亦应将涉案房屋的私有房屋所有权证、集体土地权证返还被告。 二、原告主张的违约金。 根据《中华人民共和国合同法》五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。原、被告签订的《房屋买卖合同无效》，约定的违约条款亦应无效，原告按照合同第六款的约定主张违约金，经询确认原告主张的违约金中，包含原告的损失即购房款的资金占用费、原告未实际取得土地的损失。经本院释明，原告在本案中，仅依据合同向原告主张违约金，对其违约金中包含的损失，亦不再变更诉讼请求。依据上述法律规定，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条之规定判令如下： 一、原告何新井与被告张延明、张惠娟签订的《农村房屋买卖合同》无效； 二、被告张延明、张惠娟于本判决生效十日内返还原告何新井购房款540000元； 三、原告何新井于本判决生效十日内向被告张延明、张惠娟返还位于乌鲁木齐市新市区安宁渠镇河西村3-50独楼的私有房屋所有权证、集体土地权证； 四、驳回原告何新井的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,410元，确认给付金额540,000元占诉讼金额702000元的76.92%，由原告何新井负担23.08%即1,248.62元，被告张延明、张惠娟负担76.92%即4,161.38元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 潘  泓  翰 二〇二一年六月二十六日 书记员 库尔班·外力