山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终4479号上诉人（原审原告）：陈仔栋，男，1986年1月3日生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘瀛，山东儒创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台裕昌房地产开发有限公司，住所地山东省烟台开发区嘉陵江路95号。委托诉讼代理人：王亚男，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。上诉人陈仔栋因与上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司（以下简称裕昌房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2021）鲁0691民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈仔栋上诉请求：1.撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2021）鲁0691民初721号民事判决，改判裕昌房地产公司支付陈仔栋自2017年9月4日至2019年2月27日逾期办证违约金27081.69元及自2019年2月28日至2019年8月7日逾期办证违约金8059.43元；2.一、二审的诉讼费用由裕昌房地产公司承担。事实与理由：一、陈仔栋与裕昌房地产公司于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，卖方向买方支付违约金的情形是“买方不能在规定期限内取得房产权属证书”也就是说，只要买方没有在规定期限内取得房产权属证书，卖方就需要支付违约金。本案中，因裕昌房地产公司拖延多年未办理房产权属证书，只要陈仔栋没有取得房产权属证书，裕昌房地产公司就需要支付违约进，而不应在裕昌房地产公司办理房屋初始登记之日即计算截止。二、同日签订的附件一《补充协议》第五条对上述条款的约定进行了补充：“买方不退房的，卖方按已付房款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。”1.该条款对上述《商品房买卖合同》第十五条进行了违约金计算方式及截止时间的补充，但是关于备案并没有指明是卖方初始登记备案还是买方办理房屋权登记备案；2.《商品房买卖合同》第十五条约定的是在卖方出现逾期办证的违约行为时向买方支付违约金，合同的性质及目的是出于对买方作为守约方的权益保护，对卖方作为违约方的“惩罚”，即使有相关的补充协议，也应该是在保护买方作为守约方权益的基础上进行的理解和补充，即《补充协协议》应当是在《商品房买卖合同》第十五条的适用前提上进行的补充；3.对《补充协议》中约定不清的条款的理解，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款的规定，出于对买方作为守约方权益保护的目的及诚信原则，也应当是支付违约金直至买方办理房屋权属登记备案完毕为止。裕昌房地产公司辩称，陈仔栋要求裕昌房地产公司支付其自2019年2月28日至2019年8月7日的逾期办证违约金的上诉请求缺乏合同依据，请求二审法院依法驳回陈仔栋的上诉请求。裕昌房地产公司上诉请求：1.撤销撤销山东省烟台经济技术开发区人民法院（2021）鲁0691民初721号民事判决第一项，改判其不承担逾期办证违约责任；2.一、二审的诉讼费用由陈仔栋承担。事实与理由：1.一审法院认定裕昌房地产公司应在2013年9月前将办理权属登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续是错误的，按照《商品房买卖合同》第十五条之约定，裕昌房地产公司办理权属登记的义务自《补充协议》生效后开始履行；2.一审法院认定房屋交付后裕昌房地产公司负有按约定期限办理初始登记义务期间烟开住建[2016]43号文件尚未发布实施是错误的；3.双方签订的《补充协议》是各自真实意思表示，不应适用合同法第四十条被认定无效。陈仔栋辩称，一审法院对裕昌房地产公司负有办理登记义务的开始时间以及房屋交付后裕昌房地产公司应按约定办理初始登记期限内，烟开住建[2016]43号文件尚未发布实施的事实认定清楚正确，适用法律正确，请求二审法院依法驳回裕昌房地产公司的上诉请求。陈仔栋向一审法院起诉请求：1.判决裕昌房地产公司赔偿其违约金54864.21元（自2016年8月7日起至2019年8月7日止，以500585.82元为基数计算1096天）；2.本案诉讼费用由裕昌房地产公司负担。一审法院认定事实如下：2012年11月19日，陈仔栋与裕昌房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定陈仔栋购买裕昌房地产公司开发建设的位于烟台经济技术开发区，建筑面积83.19平方米，房款500585.82元，卖方于2013年6月1日将涉案房屋交付买方使用。合同第十五条产权登记约定：卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1.买方退房，卖方在买方提出退房要求之日起（×）日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的（×）%赔偿买方损失；2.买方不退房，卖方按已付房价款的（×）%向买方支付违约金。第二十一条约定待该商品房的产权登记面积确定后，双方应共同签署《商品房预销售补充协议》（附件一），重新确定该商品房最终总价款。同日，双方签订上述合同的附件一《商品房买卖合同补充协议》，第五条关于本合同第十五条产权登记的补充条款约定：买方退房的，买方必须配合卖方办理撤销合同登记备案登记的手续……；买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕。2013年6月3日，裕昌房地产公司向陈仔栋交付了涉案房屋，2019年2月27日，涉案房屋完成初始登记。2019年3月15日，陈仔栋向裕昌房地产公司交纳公共维修基金。2019年4月12日，陈仔栋缴纳了涉案房屋契税5005.85元。2019年8月7日，涉案房屋所有权转移登记至陈仔栋名下。2020年9月3日，陈仔栋就其与裕昌房地产公司之间的逾期办理不动产权证纠纷首次向烟台仲裁委员会提出仲裁申请，烟台仲裁委员会于2020年9月8日受理，后因管辖问题被驳回。裕昌房地产公司主张其完成初始登记后，及时通知了包括陈仔栋在内的1号楼业主开始办理转移登记手续，并告知需排队办证的实际情况。为此提交了2019年3月11日张贴通知的照片复印件，内容为“尊敬的富饶世家1.3.7号楼业主：您所在楼宇已完成不动产权证初始登记备案，特此通知您，自2019年3月12日起领取办理不动权证的相关材料并交纳相关费用，领取（提交）资料地址：……由于在办证的过程中，因全区办证人数较多可能存在排队等候等情形，请耐心等候，我们一定会竭尽全力的抓紧时间给大家办理。若因相关业主未缴纳专项维修基金影响自己及其他业主办理不动产权属证书的，我公司不承担任何相关责任。本通知自通知之日起有效期至2019年6月2日止……”经质证，陈仔栋表示没有看过该通知。2019年3月18日，双方签订《补充协议》，第7条约定，协议签订后，裕昌房地产公司应在陈仔栋提供完整的办证资料及缴纳相应的专项维修基金后三十日内将办理初始登记的手续提交房管部门。第8条约定，裕昌房地产公司于初始登记办理完毕后的三十日内通知陈仔栋准备房屋转移登记的资料，在陈仔栋向裕昌房地产公司提交完整的办理房屋转移登记资料（包括但不限于专项维修基金的单据、缴纳契税的完税凭证等）后的三十日内协助陈仔栋办理房屋转移登记的手续。烟开住建［2016］43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》第一条“住宅专项维修资金的交存”载明：开发企业代收代交。业主应当在办理房屋交付手续时将首期维修资金交至开发建设单位，开发建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，以“幢”为单位将代收的维修资金足额交存至维修资金专户。未按规定交存首期维修资金的，开发企业不得向业主交付房屋。涉案房屋办理转移登记时，陈仔栋需要提交身份证原件、开发商委托书、契税完税发票、商品房买卖合同及预购商品房抵押权预告登记证明等材料。一审法院认为，陈仔栋、裕昌房地产公司于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据合同及补充协议的约定，裕昌房地产公司应在2013年6月1日商品房交付陈仔栋使用后的60日内即2013年8月1日前将办理权属登记需由其提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。涉案房屋的初始登记于2019年2月27日完成，裕昌房地产公司辩称其不存在违约行为，主要理由是双方2019年3月18日签订的《补充协议》第7条约定裕昌房地产公司办理房屋初始登记的期限为陈仔栋缴纳公共维修资金后三十日内，该约定符合烟开住建[2016]43号《关于住宅专项维修资金交存和物业服务用房手续办理的通知》的要求。从本案事实来看，涉案房屋于2013年6月1日即交付给陈仔栋，裕昌房地产公司应在此后60日内将办理权属登记需提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并未就住宅专项维修资金的交存事宜作出约定，在双方签订上述合同及裕昌房地产公司交付涉案房屋时，陈仔栋均不负有先行交纳专项维修资金的义务。房屋交付后裕昌房地产公司有按约定期限办理初始登记义务期间，烟开住建[2016]43号文件尚未发布实施，裕昌房地产公司也未提供证据证明其在办理初始登记前曾通知陈仔栋交纳专项维修资金。从裕昌房地产公司于2019年2月27日完成涉案房屋初始登记、2019年3月11日向陈仔栋等业主张贴通知的内容来看，裕昌房地产公司是在已经完成初始登记之后才通知业主缴纳专项维修基金的，但裕昌房地产公司却于2019年3月18日要求陈仔栋与其签订《补充协议》并作出第7条约定。实际上，裕昌房地产公司早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，在此情形下裕昌房地产公司与陈仔栋签订协议免除自身的责任、排除陈仔栋的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第52条和53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，《补充协议》第7条约定无效。因此，裕昌房地产公司以双方已签订《补充协议》为由抗辩拒不支付逾期办证违约金理由不成立，裕昌房地产公司未于2013年8月1日前办理完毕涉案房屋初始登记的行为构成违约。关于裕昌房地产公司抗辩陈仔栋主张的2016年8月7日至2017年10月29日办理不动产权证违约金已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定的是“权利人提起诉讼或者申请仲裁，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算”，陈仔栋于2020年9月3日向烟台仲裁委员会提出诉讼即中断诉讼时效，案件是否因管辖问题被驳回，均不影响诉讼时效的中断。因此陈仔栋主张裕昌房地产公司支付的2016年8月7日至2017年9月3日期间的办理不动产权证违约金，因陈仔栋申请仲裁时3年诉讼时效已届满，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”之规定，法院不予支持。2017年9月4日至2019年2月27日期间办理不动产权证违约金的诉讼时效尚未届满，裕昌房地产公司以诉讼时效届满为由拒不支付，于法无据，法院不予支持。因涉案房屋于2019年2月27日完成初始登记，故裕昌房地产公司应按照合同约定向陈仔栋承担2017年9月4日至2019年2月27日的逾期办理不动产权证违约金。违约金的数额，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条之约定，应为：房价款500585.82元×万分之一/日×541日（自2017年9月4日至2019年2月27日）=27081.69元。关于陈仔栋主张裕昌房地产公司支付2019年2月27日至2019年8月7日期间的逾期办证违约金。陈仔栋要求裕昌房地产公司在完成初始登记后继续按已付房价款的日万分之一承担逾期办理涉案房屋产权转移登记的违约金，但双方并未在合同中就此作出约定，陈仔栋也未提交证据证明存在相应的应完全归责于裕昌房地产公司的违约行为，故陈仔栋的该部分请求缺乏合同依据和充分的证据，法院不予支持。二审中，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，陈仔栋与裕昌房地产公司于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自义务。根据双方约定，裕昌房地产公司应在2013年6月商品房交付使用后的60日内即2013年9月前将办理权属登记需由裕昌房地产公司提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续，但涉案房屋的初始登记于2019年2月27日完成，显然已经违约。裕昌房地产公司上诉主张双方应按照2019年3月14日达成的《补充协议》第7条的约定办理房产权属登记证书手续，而裕昌房地产公司早在签订《补充协议》之前已完成了涉案房屋所在楼盘的初始登记，《补充协议》第7条约定明显与事实不符，该条款免除自身的责任、排除对方的主要权利，一审法院依法认定该约定无效是正确的。裕昌房地产公司逾期办理初始登记的行为构成违约，应依约向陈仔栋承担违约责任。《商品房买卖合同补充协议》第十五条产权登记的补充条款约定：买方不退房的，卖方按已付房价款的日万分之一向买方支付违约金，直至备案完毕，涉案房屋于2019年2月27日完成初始登记，一审法院判令裕昌房地产公司支付陈仔栋自2017年9月4日至2019年2月27日期间的逾期办证违约金并无不当，陈仔栋上诉要求裕昌房地产公司支付其自2019年2月28日至2019年8月7日期间的逾期办证违约金缺少合同及法律依据，本院不予支持。综上，陈仔栋、裕昌房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费527元，由上诉人陈仔栋负担50元，由上诉人烟台裕昌房地产开发有限公司负担477元。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年六月二十五日书记员  曹梦臻