广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13637号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州金祥物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区站前路193号金祥大厦A座一楼1A01楼。法定代表人：易隽文，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄绍贵，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炎阁，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯海燕，女，1986年3月24日出生，汉族，身份证登记住址广东省揭阳市普宁市。委托诉讼代理人：袁圣龙，广东贤道律师事务所律师。上诉人广州金祥物业管理有限公司（以下简称金祥物管公司）因与被上诉人冯海燕物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40159号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。金祥物管公司于2020年9月2日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除金祥物管公司、冯海燕于2018年11月28日签订的《广州金祥内衣城市场服务合同》；2.冯海燕向金祥公司支付的1848元履约保证金归金祥物管公司所有；3.冯海燕向金祥公司支付自2020年3月份起欠缴的服务费、电费及逾期缴费滞纳金(服务费按每月653元，自2020年3月1日起计算至冯海燕办理撤场交接手续完毕之日止，电费按实际使用量共计77元，滞纳金自2020年3月5日起每天按拖欠费用5‰的标准计算至实际清偿完毕时止)。冯海燕反诉请求：1.确认金祥物管公司、冯海燕在2018年11月28日签订的《广州金祥内衣城市场服务合同》自2020年3月21日解除；2.金祥物管公司向冯海燕退还服务费押金1848元；3.金祥物管公司向冯海燕退还2020年1月23日至2020年2月29日的服务费805.32元；4.金祥物管公司向冯海燕退还服务设施综合使用费6627.19元；5.金祥物管公司赔偿冯海燕损失20000元；6.金祥物管公司向冯海燕支付自起诉之日起至清偿之日止的资金占用利息（以29280.51元为基数，按照LPR报价利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）。一审法院经审理于2020年12月28日判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告冯海燕应向原告广州金祥物业管理有限公司支付从2020年3月1日起至2020年5月22日止的物业服务费（2020年3月、5月每月按照653元×50%计算，2020年4月免收物业服务费）及2020年3月的电费77元。二、确认被告冯海燕交纳的一半履约保证金924元，归原告广州金祥物业管理有限公司所有。三、于本判决生效之日起七日内，原告广州金祥物业管理有限公司应向被告冯海燕退还履约保证金924元及服务设施综合使用费5574.92元。四、驳回原告广州金祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告冯海燕的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费341.01元（本诉受理费25元、反诉受理费316.01元），由原告广州金祥物业管理有限公司负担81.67元（本诉受理费22.63元、反诉受理费59.04元），被告冯海燕负担259.34元（本诉受理费2.37元、反诉受理费256.97元）。判后，金祥物管公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.冯海燕向金祥物管公司支付的履约保证金1848元和服务设施综合使用费10536元归金祥物管公司所有；3.冯海燕向金祥物管公司支付自2020年3月份起欠缴的服务费、电费及逾期缴费滞纳金（服务费按照3-5月每月653元，自2020年3月1日至5月22日止为1769元，电费按实际使用量共计77元，滞纳金自2020年3月5日起每天按拖欠费用5‰的标准计算至实际清偿完毕时止，暂计至2020年5月22日为478元）；4.驳回冯海燕一审全部诉讼请求；5.冯海燕承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定冯海燕等聚集“主要的诉求是申请减免租金，并不属于违约闹事”，此认定没有分析租户聚集的方式方法和造成的恶劣结果，以致对聚集事件的定性是严重错误的。二、一审法院无视双方合同约定，显失公平。（一）一审法院认为“商场的优惠政策也没有及时公布……故冯海燕没有及时支付物业管理费、电费，不属违约”，错误地把金祥物管公司行使给予管理费优惠的权利变成金祥物管公司的强制性义务和冯海燕履约的前提，明显不公平、不合理。（二）一审法院无视合同对履约保证金的说明和约定，判令金祥物管公司退回一半履约保证金是严重不合理的。三、一审法院将合同中服务设施综合使用费条款定义为无效条款，缺乏事实和法律依据。四、一审法院无视金祥物管公司管理费优惠政策的前提条件，严重偏袒冯海燕，侵犯了金祥物管公司的合法权益。被上诉人冯海燕二审辩称：一、金祥物管公司认为冯海燕是聚众闹事，但在一审中金祥物管公司并未提供相应的证据予以证明冯海燕聚众造成其产生了何种损失，冯海燕的聚集只是为了询问金祥物管公司有关疫情期间减租的优惠政策。二、金祥物管公司诉称其及时公布了优惠政策，但该政策并未实施。金祥物管公司在政府已批准复工复产的情况下于2020年3月21日单方关闭涉案市场，并单方决定自2020年4月1日起使用预约发货形式，限制冯海燕使用商铺，并要求冯海燕缴纳临时发货使用费，不仅严重违约，侵害冯海燕的合法权益，也与国家的指导意见背道而驰。金祥物管公司收缴物业管理费是通过银行转账划扣的，大多数的租户都已经通过银行转账的方式预缴了2020年2月份的物业管理费，少数租户是因为疫情影响而未及时缴纳物业管理费，依法不能视为违约行为。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租人在2020年3月份之后没有缴纳物业管理费的行为是法律允许的行使抗辩权的行为，属于合理合法，不属于违约行为。承租人充分尊重和理解金祥物管公司未能控制疫情而直至2020年3月17日才复工复产，对于疫情管控措施而导致的损失，金祥物管公司有义务与承租人进行合理协商、共担风险，但金祥物管公司拒绝协商，单方面关闭涉案市场，禁止承租人正常经营，也禁止承租人将放置在商铺内的货品搬离涉案市场，导致承租人无法正常经营，属于恶意违约。承租人未缴纳后续的物业管理费并通知金祥物管公司及时收回涉案商铺，是行使不安抗辩权以及依法享有的合同解除权。本院二审经庭审调查确认一审查明的基本事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、履约保证金和服务设施综合使用费的退还问题；二、物业服务费及欠费滞纳金计付的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，履约保证金和服务设施综合使用费的退还问题。根据一审查明的事实，冯海燕与金祥物管公司签订的《广州金祥内衣城市场服务合同》约定冯海燕承租涉案商铺期间，接受金祥物管公司的统一管理和提供的综合服务，并约定服务期限为36个月。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，冯海燕应承担经营的相应风险，但冯海燕腾空涉案商铺并要求出租人予以收回是导致租赁合同及涉案物业服务合同无法继续履行的主因。一审法院认定冯海燕应对合同解除承担一定责任，并考虑冯海燕该行为发生在疫情暴发之后，疫情及防控措施确对冯海燕租赁涉案商铺经营造成一定影响，本案物业服务合同需要依托租赁合同履行的基础，如按物业服务合同约定没收冯海燕全部履约保证金和服务设施综合使用费有失公允。因此，一审法院酌定金祥物管公司没收50%履约保证金，并按合同未履行期限比例返还部分服务设施综合使用费，充分考虑了双方疫情期间风险共担、共渡难关，妥善处理矛盾纠纷等原则，公平合理，应予维持。金祥物管公司上诉主张没收全部履约保证金和服务设施综合使用费不能成立。关于争议焦点二，物业服务费及欠费滞纳金计付的问题。（一）物业服务费的计付，双方服务合同约定了物业服务费计付标准和时间，双方应依约履行，但金祥物管公司亦对各承租人给予物业服务费的优惠政策，一审法院认定冯海燕按照优惠政策计付物业服务费，理据充分。（二）关于金祥物管公司主张冯海燕支付逾期支付物业服务费和电费滞纳金的问题。因疫情期间冯海燕曾就涉案商铺租金、物业服务费等计付问题与出租人、金祥物管公司进行沟通，一审法院未支持金祥物管公司诉请冯海燕支付逾期付款的滞纳金，并无不妥。综上所述，金祥物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州金祥物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年六月二十四日书记员  纪惠敏黄晶晶