山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁09执异49号 案外人：贾贞翠，女，1950年2月12日出生，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：赵琳琳，贾贞翠儿媳。 申请执行人：福建路港（集团）有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区杏秀路名都花苑**商住楼**。 法定代表人：黄衍明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱凤，山东泰润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘茹，山东泰润律师事务所律师。 被执行人：泰安祥和置业有限公司，住所地山东省泰安市东湖路**。 法定代表人：黄添福，该公司董事长。 在本院执行申请执行人福建路港（集团）有限公司（以下简称路港公司）与被执行人泰安祥和置业有限公司（以下简称祥和公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人贾贞翠对本院查封泰安市福佳斯南湖花园B-20号楼2单元2904室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人贾贞翠称，请求依法对泰安市福佳斯南湖花园B-20号楼2单元2904室解除查封。理由：2006年2月24日，案外人与泰安天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）签订了《订购住宅房协议书》，合同约定案外人向天宏公司购买位于中岳花园（南关大街以东、南湖大街以北）的商品住宅房。2006年2月24日，案外人按照合同约定支付了购房首付款80700元。后在泰安市政府及岱庙办事处支持下，2013年4月17日成立山东祥和置业有限公司（以下简称祥和公司），为天宏公司原购房户解决遗留问题。2015年11月B区等住宅楼建成后，2015年12月8日天宏公司、祥和公司共同发出《原天宏公司B区住宅购房处理明白纸》，祥和公司又于2016年1月10日在《泰安日报》将该明白纸进行公告，同时刊登《告南关B区天宏社会购房户书》。2016年1月21日，祥和公司再次在《泰安日报》上发布公告。2017年11月28日天宏公司、祥和公司再次共同发出《原天宏公司B区住宅购房处理明白纸》。几份公告通知要求：继续要房者，签订《原天宏购房户购房确认书》，并统一交纳确认金50000元，后再交齐房款。然后由购房户和祥和公司重新签订购房合同，房价按照4563元每平方米均价计算。不要房者，无息退还原交购房款。案外人于2017年11月29日缴纳购房确认金5万元。于2017年12月15日接到祥和公司和岱庙街道办事处通知，进行抓阄，取得涉案房产，房产处于未查封状态。案外人于2017年12月16日补齐剩余房款335921.2元整，并按开发商要求缴纳滞纳金36083.63元，由原合同签署人杨朝龙（贾贞翠之子）更名为贾贞翠，并签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。现因祥和公司与福建路港（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷一案，你院作出（2017）鲁09民初58号民事裁定书及（2018）鲁09执保13号协助执行通知书，将案外人购买的房屋办理了预查封，现案外人无法进行网签等后续事宜，案外人于2019年1月14日办理入住手续并缴纳物业费等费用。该查封给案外人带来了严重经济损失，请求你院尽快解封前述房屋。 案外人贾贞翠提交如下证据：1、商品房买卖合同（预售）1份，落款日期为2007年12月16日，载明“出卖人泰安祥和置业有限公司、买受人贾贞翠，购买商品房B-20号楼2单元29层04，总价款385921.2元。”2、付款票据及收据9份，银行流水1份。银行流水载明“建设银行户名为杨朝龙的账户于2017年12月15日支付372004.83元至祥和公司银行账户，附言为杨朝龙购房款”；2017年12月16日收据，载明“交款人杨朝龙、金额335921.2，收款事由20-2-2904”；2017年11月29日收据，载明“交款人杨朝龙，金额50000，收款事由确认金”；2017年12月16日收据，载明“交款人杨朝龙、金额36083.63元，收款事由滞纳金”；加盖天宏公司财务章收据，载明“日期2006年2月24日，金额80700元，购房款”；2019年至2021年物业费收据4份。3、《业主房屋验收单》，载明“房屋地址：20-2-2904联系电话：贾贞翠因房屋已出质保期，如有问题由业主自行维修。日期2019年1月14日”；4、杨朝龙户口簿复印件、贾贞翠户口簿复印件、贾贞翠及杨士吾无房证明。 路港公司称，1、案外人购房合同并没有到房管部门备案登记，没有真正成为法律意义上的买受人，案外人不能对抗我公司的优先受偿权及执行。2、案外人对涉案房产的查封是明知的，其与祥和公司签订的商品房买卖合同最后一页备注中明确载明：1、买受人明确清楚该房源为法院查封房源；2、因房源查封等事宜，出卖人需向买受人支付滞纳金，滞纳金按照买受人签订本合同时向出卖人缴纳的滞纳金计算方式一致，滞纳金计算时间自2018年你月1日起至房源解封并签订正式《商品房买卖合同》之日止。3、自出卖人解封完房源并通知买受人签订正式商品房买卖合同之日起7日内，买受人携带相关资料到B区售楼处签订合同，逾期视为自动放弃房源购买权，出卖人全额无息退还买受人所缴纳的全部款项，买受人不得有任何异议。4、因买受人签订合同购买时就已明知该房产已被我公司案件查封，故其与祥和公司签订的购房合同应当为无效合同。通过以上购房合同中备注部分的约定，案外人在购买该房产时对涉案房产已查封是明知的，同时可证实案外人购房合同中已明确约定了因查封导致无法交房，祥和置业如何支付滞纳金等赔偿事宜，既然案外人对涉案房产查封是明知的，对于查封出现不能交房等违约事项应当依据购房合同的约定，案外人应向出卖人祥和公司主张权利。在我公司申请执行优先权案件中，案外人无权提出执行异议。请求你院驳回案外人提出的执行异议。 本院查明，本院（2017）鲁09民初58号民事判决书经山东省高级人民法院（2018）鲁民终1157号民事判决书维持已经发生法律效力，判决：一、祥和公司支付路港公司工程款43452823.58元及利息。二、路港公司在欠付工程款43452823.58元范围内对泰安市南湖花园B区16号、17号、21号、20号住宅楼及周边商铺、沿街商业房工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。 又查明，本案财产保全时于2018年1月29日向泰安市泰山区南关社区居委会送达协助执行通知书，要求该居委会协助查封泰安祥和置业有限公司名下福佳斯南湖花园房产一宗，其中包括案涉B-20号楼2单元2904室。查封期限自2018年1月29日至2021年1月28日止。后于2021年1月18日以（2021）鲁09执恢1号执行裁定续行查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合三种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案涉案房产虽未办理登记，但可以参照适用该条款审查本案的案外人异议。情形一：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”本案案外人贾贞翠提供的购房合同落款日期为2017年12月16日。可以认定案外人贾贞翠在查封前已签订合法有效的书面房屋买卖合同。情形二：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”案外人贾贞翠及其夫已提交无房证明，证明其名下无其他用于居住的房屋。情形三：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据贾贞翠自认的房款是以每平方4563元计算，根据案涉房产102.78平方米计算，房价为468985.14元，房价的一半为234492.57元。贾贞翠之子杨朝龙于2017年12月15日支付祥和公司372004.83元，超过房款的一半。故贾贞翠已经支付超过一半的房款。综上，贾贞翠所提异议理由成立，其对案涉房产所享有的权利可以排除本案执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对福佳斯南湖花园20号楼2单元2904号的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  于 刚 审 判 员  张宗强 审 判 员  刘庆伟 二〇二一年六月二十二日 法官助理  高 鹏 书 记 员  陈珠慧