山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0687民初1646号原告：中国农业银行股份有限公司海阳市支行，住所地山东省海阳市龙山街91号。负责人：孙卫华，行长。委托诉讼代理人：孙永辉，该行工作人员。被告：施振军，男，1969年11月7日出生，汉族，住浙江省永康县。被告：海阳市高新纬达置业有限公司，住所地山东省海阳市旅游度假区海景路32号曦岛游艇·假日湾商业1号楼2号。法定代表人：辛克思，经理。委托诉讼代理人：高长青，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行（以下简称：农行海阳支行）与被告施振军、海阳市高新纬达置业有限公司（以下简称：高新纬达置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行海阳支行的委托诉讼代理人孙永辉、被告高新纬达置业公司的委托诉讼代理人高长青到庭参加诉讼，被告施振军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告施振军偿还原告借款本金216588.46元、利息8500.97元，本息合计216588.46元（其中，购房借款本金166287.49元、利息1417.31元，小额自助借款本金41800元、利息7083.66元，利息计算至2020年11月11日），案件执结前仍按照合同约定利率计息；2.依法解除原被告签订的个人购房担保合同、个人自助小额借款合同；3.请求在第一项诉讼请求范围内对被告施振军提供的位于海阳市曦岛·假日湾A02幢12A07号房屋折价或者变卖、拍卖的价款享有优先受偿权；4.第二被告对原告第一项诉讼请求范围内的借款承担连带保证责任；5.本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼过程中，农行海阳支行放弃要求解除合同以及要求被告支付律师费的诉求。事实与理由：2011年8月25日，原告与被告施振军签订个人购房担保借款合同，被告施振军贷款330000元，借款期限为180个月，并以其购买的海阳市高新纬达置业有限公司开发的海阳市房屋作为抵押担保物，被告海阳市高新纬达置业有限公司为该笔贷款提供连带保证责任。合同签订后，原告向被告施振军指定的被告海阳市高新纬达置业有限公司在农行开设的账号发放贷款。贷款发放后，施振军至2019年1月29日偿还本金127136.62元、利息128210.44元，本息合计255347.06元。2019年1月29日至2020年9月21日，担保人代还本金35571.65元，利息15849.73元。截止2020年11月11日，施振军尚欠本金166287.49元、利息1417.31元，本息合计167704.8元。2018年7月25日，施振军向我行申请个人自助小额贷款，我行授予其41800元额度，其于当日支取，截止到2020年11月11日，尚欠借款本金41800元，利息7083.66元，本息合计48883.66元。依据合同及相关法律规定，诉至法院，望判如所请。被告施振军未作答辩。被告高新纬达置业公司辩称，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月25日，施振军作为借款人、抵押人，农行海阳支行作为贷款人，高新纬达置业公司签订个人购房担保借款合同。合同特别条款第二十五条约定，借款金额为330000元；第二十七条约定借款期限为180个月（自2011年8月25日至2026年8月24日）；第二十八条约定，本合同借款采用浮动利率，在借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上上浮5%，借款凭证载明，借款利率执行7.1025%，逾期利率执行11.10375%；特别条款第二十九条约定，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入高新纬达置业公司账户；特别条款第三十条约定，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月；特别条款第三十一条约定，本合同采用阶段性保证加抵押的方式，借款人以海阳市曦岛·假日湾A02幢12A07号房屋作为抵押担保物，由高新纬达置业公司提供阶段性连带责任保证责任，保证期间至涉案房屋取得房地产权证并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。合同通用条款第十二条违约责任部分约定，借款人未足额偿还借款本息超过九十天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其它资产保全措施。施振军在合同借款人、抵押人处签字捺印，合同贷款人处加盖农行海阳支行公章，保证人处加盖高新纬达置业公司公章。借款合同签订后，农行海阳支行依约履行了出借义务。截止到2019年1月29日，被告施振军偿还借款本金127136.62元、利息128210.44元，本息合计255347.06元；2019年1月29日至2020年9月21日，高新纬达置业公司代为偿还本金35571.65元、利息15849.73元，本息合计51391.38元。截止到2020年11月11日，尚欠本金166287.49元、利息1417.31元，本息合计167704.8元。另查明，海阳市住房保障和交易中心于2011年8月29日出具贷款购房预抵押登记证明，该证明载明，涉案房屋符合抵押登纪要求，同意办理预抵押登记备案，待该房屋验收合格并取得房屋所有权证后，按抵押登记规定予以办理房屋他项权证登记手续。涉案房屋已经于2013年5月23日办理建筑物所有权首次登记，房屋所有权人为高新纬达置业公司，但是涉案房屋至今未登记到施振军名下，未办理正式的抵押登记。另外，高新纬达置业公司称，涉案房屋已经符合办理房产证的条件，且其已经通知施振军前往办理，施振军不配合，故该房屋至今未办理产权证书，高新纬达置业为证该事实，提交催告函邮寄回执一份。2018年7月25日，施振军与农行海阳支行签订小额个人自助小额借款合同。该合同第一条借款部分约定，自2018年7月25日起至2019年7月24日（额度有效期）止，借款人可以在41800元的借款本金额度内向农行海阳支行申请借款，借款额度不可循环使用......在上述期间内发生的业务，单笔借款最长期限为12月；借款用途为综合消费；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮35%。合同第三条借款提取部分约定，借款提取方式为借款人自主支付方式，借款人应保留用途证明材料，按贷款人的要求告知借款资金支付情况，并按照贷款人的要求提供借款......合同第八条违约责任部分约定，借款人未按照双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息；借款人未按约定按期足额偿还本合同项下或其他与贷款人发生的债务，贷款人有权要求借款人在限定的时限内追加担保、落实贷款人认可的其他保全措施，有权停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其它资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。同时约定，借款人申请个人自助小额贷款时关联本人个人住房贷款的，在本合同项下的贷款未结清之前，无论借款人的个人住房贷款是否到期，贷款人有权不办理个人住房贷款提前还款、清户、撤押等手续。借款人提前归还住房贷款前，须结清该笔“个人自助小额贷款”。施振军系通过网络自助方式与农行海阳支行签订该小额借款合同。该合同签订后，农行海阳支行依约授信给予其尾号为3413的账户41800元的借款额度，施振军于2018年7月25日支取41800元，其后一直未偿还。截止到2020年11月11日，尚欠本金41800元，利息7083.66元，本息合计48883.66元。经审查，本院对农行海阳支行提交的证据予以采信，在卷佐证。本院认为，农行海阳支行与施振军、高新纬达置业公司签订的个人购房担保借款合同，以及农行海阳支行与施振军签订的个人自助小额借款合同均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。关于个人购房借款担保合同。农行海阳支行依约发放借款，施振军未能按照合同约定偿还借款本息，系违约行为。根据合同约定，借款人未按约定足额偿还借款的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款。农行海阳支行要求提前收回已发放借款，要求施振军偿还借款本息167704.8元（其中本金166287.49元，利息1417.31元，利息计算至2020年11月11日），自2020年11月12日到案件执结之日仍按照合同约定利率计息，符合合同约定，本院予以支持。关于农行海阳支行对于涉案房产经折价、拍卖、变卖后的价款是否享有优先受偿权。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，因为涉案房屋未办理正式抵押权登记，农行海阳支行不享有优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押权预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”根据该规定，对于办理抵押权预告登记的财产享有优先受偿权需满足两个条件，即建筑物已经办理了所有权首次登记，并且不存在预告登记失效等情形。同时，根据相关规定，预告登记后，自债权消灭或能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。具体到本案，涉案房屋于2013年5月23日办理了建筑物所有权首次登记，至此，已经满足了办理产权证书并办理抵押权登记的条件，但是，该时间距今已有八年之久，该房屋仍然没有办理抵押权登记，抵押权预告登记已经失效。故该房屋不满足《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》中抵押权预告登记享有优先受偿权的规定。对于农行海阳支行要求优先受偿的诉请，本院不予支持。关于高新纬达置业公司的保证责任。根据上述分析，涉案房屋抵押权并未设立，故高新纬达置业公司的连带保证责任期间并未届至，农行海阳支行要求高新纬达置业公司承担连带保证责任符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于小额自助借款合同。农行海阳支行依约给予施振军借款额度，施振军支取借款后未如期还款，构成违约，农行海阳支行要求其偿还借款本息48883.66元（其中本金41800元，利息7083.66元，利息计算至2020年11月11日），自2020年11月12日到案件执结之日仍按照合同约定利率计息，符合合同约定，本院予以支持。被告施振军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告施振军于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行个人购房借款担保合同项下借款本息167704.8元（其中本金166287.49元，利息1417.31元，利息计算至2020年11月11日），自2020年11月12日到案件执结之日仍按照合同约定利率计息；二、海阳市高新纬达置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；三、被告施振军于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行个人自助小额借款合同项下借款本息48883.66元（其中本金41800元，利息7083.66元，利息计算至2020年11月11日），自2020年11月12日到案件执结之日仍按照合同约定利率计息；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司海阳市支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4549元，由被告施振军负担1022元，由被告施振军、海阳市高新纬达置业有限公司负担3527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审 判 长  丁光勇人民陪审员  王昭欣人民陪审员  高平亭二〇二一年六月二十八日法官 助理  刘玉翠书 记 员  宋 丹