山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异444号 案外人：沙淑芳，女，1961年1月5日出生，汉族，住青岛市市北区。 案外人：沙淑芬，女，1957年5月6日出生，汉族，住青岛市市南区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原名称：青岛明霞特易购置业有限公司），住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托代理人：昝晓君，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，沙淑芳、沙淑芬向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 沙淑芳、沙淑芬请求本院中止对青岛市市北区产（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：本院（2018）鲁02执807号案查封了沙淑芳、沙淑芬的案涉房产，并将对案涉房产进行拍卖。2010年12月28日，沙淑芳、沙淑芬购买案涉房产并先后支付房款5492814元，案涉房产于2013年11月22日交付，目前处于使用中。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1、案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，其对案涉房产享有的权利根本不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2、即使案外人对案涉房产享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，但是案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产，且对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错，其异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。3、案外人并非为了居住而签订的《青岛市商品房预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，且案外人并未支付案涉房产价款，故其提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条构成要件，依法应予驳回。 为证明其主张，沙淑芳、沙淑芬向本院提交了以下证据：证据一、《青岛市商品房预售合同》一份。证明2010年12月28日购买涉案房产。房号市北区户，面积102.74平方米。证据二、收款收据及银行流水。证明案外人已支付全部购房款。总房款5492814元。其中流水显示4359814元，此外还分别刷卡支付1030000元、50000元、10000元、15000元、28000元。证据三、商铺租赁合同。证明案外人已占有使用涉案房产。证据四、收房通知书、房屋交接书、商铺使用证明、违约金赔付协议书。证明2013年12月20日房屋已交接。 青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1、对青岛市商品房预售合同真实性无法确认，对证明事项有异议。2、对收款收据真实性、证明事项均不予认可。该证据系由威乃达公司单方制作，真实性无法确认。编号为5604809的附注栏显示“借款”，并非购房款，编号为7340612的附注栏显示“由xxxx违约金抵付”，且都未指向案涉房产，因此该证据无法证明案外人已支付案涉房产全部房款。对活期存款账户交易明细真实性、证明事项均不予认可，标示出的交易记录摘要/附言显示“消费”“转存”，未显示交易对方信息、交易用途等，无法证明案外人已支付案涉房产全部购房款。3、对十五大街商铺委托租赁合同真实性及证明事项均不认可。该份证据仅提交了房屋租赁合同，并未提交承租方支付租金的银行流水等相关凭证，委托方仅有沙淑芳，商铺地址为“青岛市市北区十五大街xxxx”，与案涉房产xx路xx号xx户信息不一致，不能证明案涉房屋已经实际对外出租或被占有使用，因此该证据无法证明案外人在法院查封之前合法占有案涉房产，不符合执行异议复议规定28条的构成要件。4、对十五大街交房通知函、房屋交接书的真实性、证明事项均不认可。房屋交接书未加盖威乃达公司公章，真实性无法确认，交房通知函仅能证明威乃达公司通知案外人交接房屋，均无法证明威乃达公司已与案外人就案涉房屋合法交付验收。对商铺使用证明的真实性及证明事项均不予认可。对违约金赔付协议书的真实性及证明事项均不认可，该证据指向的是“xxxx”号商铺，内容为违约金赔付情况，与案涉房产购房款无关联性，无法证明案外人已支付案涉房产全部房款。 为证明其主张，青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明：案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除查封、排除执行。案涉房产目前系本院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 沙淑芳、沙淑芬质证称，对该份证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除案外人与被案外人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除案外人与被案外人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被案外人青岛威乃达投资有限公司返还案外人已支付的合同款433563680.00元。4.被案外人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向案外人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被案外人赛赛公司对被案外人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被案外人承担。因案外人已预交全部仲裁费，被案外人应该将费用直接给付案外人。以上被案外人应给付案外人款项共计542748298.00元，被案外人应自本裁决书送达之日起十日内给付案外人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，案涉房产在本院查封明细及拍卖清单中（显示）坐落在市北区户。2010年12月28日，沙淑芳、沙淑芬与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，并已缴纳合同约定的全部购房款，沙淑芳、沙淑芬已于查封前占有、使用案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房产虽然登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，但沙淑芳、沙淑芬与青岛威乃达投资有限公司在本院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有案涉房产且已支付合同约定的全部价款，并无证据显示未办理过户登记系因沙淑芳、沙淑芬自身原因。据此，沙淑芳、沙淑芬的异议请求符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二一年六月九日 书记员  陈春阳