广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10294号上诉人（原审被告）：王毓香，女，1970年10月28日出生，汉族，身份证登记住址湖北省江陵县。委托诉讼代理人：卢玉，女，1978年8月6日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市海珠区，系王毓香妹妹。被上诉人（原审原告）：武勇，男，1987年5月6日出生，汉族，身份证登记住址安徽省利辛县。委托诉讼代理人：刘森，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宇峰，广东法全律师事务所实习人员。上诉人王毓香因与被上诉人武勇租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初11844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。上诉人王毓香上诉请求：王毓香向武勇补偿2020年2月份疫情期间档口无法经营的租金的30%，即161000元×30%=48300元。事实与理由：一、双方签订的合同租金为161000元/月，而非155000元/月。武勇从2019年10月份开始，以生意不好、生意难做为由，要求减少租金。王毓香出于同情，同意10月、11月每个月减少6000元，仅限这两个月减租，调到155000元。剩下三个月维持合同不变，按161000元/月抵扣押金。因此，武勇在一审诉请的155000元×70%+6000元=114500元的金额是不合理的。二、广州十三行服装批发市场不成文的规定，按每年的开工时间来算，都是要在春节过后的很长一段时间，即2月份底、3月份后工厂工人才陆续返城工作，客户也深知广州的市场行情，也是年底备货，3月份左右才过来广州拿货，而非单单是疫情原因导致档口无法经营。三、王毓香所出租的涉案档口同时也是王毓香与广州市永鹏投资管理有限公司（以下简称永鹏公司）签订了五年的租赁合同，五年的租金是一次性交清的，到目前为止也无法得到应有的补偿，依旧有押金在出租方手上，未予退还。四、双方在同一市场，同一楼层相邻的X楼XX档口补偿给租户也是租金的30%。因此，王毓香出租的档口应与市场行情相符，不应超出太多。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院撤销一审判决，维护王毓香的合法权益。被上诉人武勇二审答辩称：一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审判程序合法。因此，请求二审法院依法予以维持，以维护武勇的合法权益。一、根据一审查明的事实：武勇与王毓香2018年12月20日签订的《联营协议书》在2019年7月31日到期后，双方口头约定续租，租期自2019年8月1日至2020年2月28日，每月租金161000元，押金48.3万元，押金抵扣最后三个月租金，其他条款约定与2018年12月20日签订的《联营协议书》一致。自2019年10月起，武勇与王毓香经协商，将往后每月租金调整为155000元。一审庭审中，王毓香确认“自2019年10月起租金调整为155000元”，现上诉状又称“仅限10、11月两个月减租，调到15.5万/月。剩下3月个维持合同不变，按16.1万/月抵扣押金”，显然与一审说法相悖，与事实不符，且王毓香也未能举证证实。二、每年春节休市后开市首月（即2020年2月份）系广州服装批发市场的销售旺秀（该事实在贵院审理其他涉及新中国大厦的案件中已予以证实），武勇为此预备了价值上百万元的货物，但因2020年2月份无法经营，导致武勇库存积压滞销，产生巨大经济损失。三、王毓香与上一手出租方的租赁关系，属另一法律关系，王毓香可另行诉讼主张。综上，武勇与王毓香存在合法有效的租赁合同关系，武勇租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致武勇在2020年2月无法营业产生了实际损失，一审法院酌定判决王毓香退还2020年2月的70%租金，公平合理。武勇认为，王毓香的上诉请求缺乏依据，一审法院判决正确，恳请二审法院依法予以维持。武勇于2020年10月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.王毓香向武勇退还2020年2月租金161000元；2.王毓香向武勇支付资金占用利息（利息以161000元为本金，自2020年3月1日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；3.本案案件受理费由王毓香承担。一审法院经审理查明：2015年12月7日，王毓香（乙方、承租方）与永鹏公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：乙方租赁写字间的位置为广州市十三行路1号新中国大厦X楼XX号（以下简称案涉商铺），用作女装服饰及饰品贸易之用。租赁期限五年，自2015年6月16日起至2020年2月28日止。该写字间每月租金及其他费用共8500元，从第二年起，费用在上一年基础上每年递增10%。乙方在签订本合同当日，应一次性交付17000元作为租赁本写字间的押金。不可抗力，因地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争、疾病流行等社会现象，政府行为及其他不可控制、不可预料的因素影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担违约责任，因此致使合同终止履行的，乙方应无条件按甲方要求退租，所缴纳的押金，由甲方在办理退租手续时扣除乙方应缴费用后，将余额不计利息退还给乙方等等。2018年12月20日，王毓香（甲方）与武勇（乙方）签订《联营协议书》，约定：甲方提供新中国大厦X楼XX档口给乙方承包经营服装生意。一、承包期从2019年2月14日至2019年7月31日，承包期为5个半月；每月承包费金额为155000元整；乙方在承包前，先向甲方缴交三个月承包费作为押金和半个月的承包费，共542500元整；每月提前5天缴交承包费，押金在合同期最后三个月扣除。二、承包期内，旺季不增，淡季不减，乙方不得以任何理由要求减少或延期缴交承包费。三、承包期内，甲方负责C525档内的费用有场租、税收、工商管理费等；乙方负责自己的债权债务，自负盈亏。五、承包期内，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用，但必须以收到商场正式通知为准，甲方按乙方已交的承包费和扣除乙方实际使用天数的承包费，将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不作其他补偿。上述《联营协议书》在2019年7月31日到期后，双方口头约定续租，租期自2019年8月1日至2020年2月28日,每月租金16.1万，押金48.3万元，押金抵扣最后三个月租金，其他条款约定与2018年12月20日签订的《联营协议书》一致。双方当事人确认自2019年10月起，租金调整为155000元。王毓香确认已收到武勇支付的至2019年11月租金，其中武勇2019年10月、11月的租金分别缴纳了155000元。双方当事人确认在2020年2月份无法使用案涉商铺，武勇陈述其在2020年3月4日退出案涉商铺，要求王毓香按照161000元全额退款，并表示保留追究2019年12月至2020年1月多出6000元的权利。2019年12月12日，广州市仁柏杰物业管理有限公司（以下简称仁柏杰物业公司）在帐号主体是广东金穗丰实业有限公司的“十三行壹號”微信公众号发布新中国大厦2020年春节期间休市时间为2020年1月18日至2020年1月31日，开市日期为2020年2月1日的通知。2020年1月28日起，仁柏杰物业公司在上述微信公众号以新型冠状病毒感染的××疫情现况和广州市相关通知要求为由发布通知多次延迟新中国大厦启市时间，表示具体启市时间，视疫情情况另行通知；载明“十三行壹號”公众号为新中国大厦唯一官方认证公众号，一切通知均以此公众号发布的为准……2020年3月2日，该司发布新中国大厦的正式启市时间为2020年3月4日，并发布了相关入场指引。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审法院认为：双方签订的《联营协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。依《联营协议书》约定，武勇每月固定向王毓香支付费用，自负盈亏，而王毓香不承担经营风险、不享受经营成果，此符合租赁关系的特点，且协议亦有“租金”的表述。因此，《联营协议书》仅有联营之名，实为双方之间的租赁合同。对于武勇要求王毓香退还2020年2月租金161000元的诉讼请求，一审法院作如下分析：2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合仁柏杰公司2020年1月28日至2020年3月2日在新中国大厦官方微信发布的停市、休市、启市通知，可见，新中国大厦能否启市与新型冠状病毒感染××疫情的发展及政府的防控措施有关，新中国大厦复市需经政府部门审核。因此，一审法院对武勇主张的案涉商铺在2020年2月份无法经营使用的事实予以采信，认定案涉商铺在此期间无法经营的原因是政府防控工作。对于2020年2月租金问题，双方确认合同签订时武勇以每月161000元缴纳三个月租金作为押金，且合同约定押金抵扣最后三个月租金，庭审中，双方亦确认自2019年10月起租金调整为155000元，故2020年2月租金应为155000元，对于武勇预付的该月租金中多出的6000元，王毓香应退还武勇。武勇租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月份无法开门营业产生了实际损失，故依据公平原则，一审法院酌定王毓香应向武勇退还2020年2月份70%的租金，即108500元（155000×0.7）。至于武勇主张的利息问题，如前述原因，案涉商铺无法使用不可归责于双方，故对于武勇要求王毓香支付占用租金利息的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。至于《联营协议书》第五条“承包期间，因商场改建或政府行为令本档口不能继续使用……甲方将承包费余额、押金退还给乙方，甲方不作其他补偿”的约定，双方对该条约定中的“政府行为令本档口不能继续使用”的理解不一致。一审法院认为，该条约定中的“政府行为令本档口不能继续使用”情形指的应该是由于新中国大厦自身原因引起政府对新中国大厦档口采取相对应的政府行政行为从而导致档口无法使用的情形。而本案商铺无法使用是因为政府的疫情防控工作，疫情的发生属不可抗力，疫情防控工作是政府主动采取的针对整个社会的行为，并非仅针对新中国大厦，该政府行为非因新中国大厦自身原因引起。故本案商铺在2020年2月份不能经营使用不属于《联营协议书》第五条约定的情形。武勇据此要求王毓香退还2020年2月的全部租金，理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年12月24日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王毓香向原告武勇返还2020年2月份的租金114500元；二、驳回原告武勇的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费1760元，由原告武勇负担509元，被告王毓香负担1251元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另外，王毓香二审陈述称：双方签订合同约定案涉档口租金为每月161000元，押金为三个月租金即483000元，但双方在2019年10月份调整租金为每月155000元，该租金标准仅为2019年10月及11月，其他月份的租金是不变的；最后三个月押金是不退的，武勇要求我方退回的应当为155000元，而不是161000元；我方主张应当按照155000元的租金标准退还50%给武勇，多出的6000元是不退的，是补齐2019年10月、11月租金的，武勇对此是同意的，但王毓香未对此提供证据证明。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院认定案涉双方之间签订的《联营协议书》名为联营实为租赁，合法有据，不作赘述。本院据此依法明确本案案由为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、王毓香上诉主张不应向武勇返还2月份租金以及一审判决显失公平，能否成立；二、王毓香需退还租金金额的认定。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，王毓香上诉主张不应向武勇返还2月份租金以及一审判决显失公平能否成立的问题。（一）武勇承租案涉商铺的目的是经营收益，疫情防控措施导致整个商场在2020年2月份无法开门营业产生损失。但本案为租赁合同纠纷，出租人负有提供适租物业的合同义务，而承租人亦负有交付租金的合同义务。虽然武勇2月份未交还商铺，但其承租案涉商铺经营的合同目的在2月份无法完全实现，案涉商铺不具有适租的充分条件，该责任不应归咎于双方。一审法院认定双方应从租金承担方面共担责任，并无不妥。至于王毓香上诉主张其为了承租案涉商铺已投入巨额进场费等问题，按王毓香所述其一次性支付了巨额进场费，并每月支付案涉商铺租金和管理费，但前述费用系五年期间商铺使用权的对价，此前王毓香也已经通过转租而获得相应利益，其损失不应全部归结于2020年2月份的损失。王毓香以此为由抗辩不应退还2月份租金或认为一审判决显失公平，理由不能成立。（二）王毓香抗辩称武勇已享受新中国大厦给予的优惠，一审法院认定王毓香承担2月份租金70%的责任显失公平。因涉案联营协议期限已经于2020年2月届满，王毓香与上一手出租人的租赁合同期限亦已经届满，王毓香确认未与永鹏公司续签合同，且本案双方就案涉《联营协议书》的租期延长至2020年3月份亦未能达成一致意见。因此，一审法院认定武勇是否接受新中国大厦管理方或业主方给予的优惠，属另一法律关系，并无不妥。综上所述，一审法院综合全案案情适用公平原则，酌情认定王毓香应向武勇退还2020年2月份70%的租金，处理原则既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。关于争议焦点二，王毓香需退还租金金额的认定。双方当事人一审中已经确认自2019年10月起，租金调整为155000元。王毓香确认已收到武勇支付的至2019年11月租金，其中武勇2019年10月、11月的租金分别缴纳了155000元。王毓香二审再次自述应当按155000元的标准退还2月份50%的租金，多出的6000元不应退还。如前文所述，一审法院认定王毓香应向武勇退还2月份70%的租金，多付的6000元理应退还，一审已作阐述，理据充分。王毓香该项上诉主张不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人王毓香的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2590元，由上诉人王毓香负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年六月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶