湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5782号上诉人（原审被告）：湛细燕，女，1998年5月6日出生，汉族，住湖南省平江县。委托诉讼代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙中房科瑞网络科技有限公司，住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路138号长房时代城20栋1901、1903、1904、1905房。法定代表人：周铁军，执行董事。委托诉讼代理人：胡小博，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹杰，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙辰龙房地产开发有限责任公司，住所地长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦1613房。法定代表人：赵鑫，总经理。委托诉讼代理人：岳昊，男，1988年3月7日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，该公司员工。上诉人湛细燕与被上诉人长沙辰龙房地产开发有限责任公司（以下简称辰龙公司）、长沙中房科瑞网络科技有限公司（以下简称中房公司）商品房预售合同纠纷一案，湛细燕不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2020）湘0103民初10940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案审理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人湛细燕提出上诉请求：1.请求撤销（2020）湘0103民初10940号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由要点：一、一审判决查明事实不清，证据不足。1.一审法院仅以《签约缴款单》上标准总价与实际成交总价存在差距就单纯认定被上诉人为上诉人提供了销售服务，让上诉人享受了购房优惠，明显证据不足。上诉人认为被上诉人所谓的优惠政策只是被上诉人在销售时虚构原价再打折的价格欺诈行为，被上诉人并不存在享受团购优惠的实质事实，也不存在一审法院所述可收费销售服务。2.被上诉人在一审时对其收取的4万元费用性质陈述前后不一，一会是认筹金，一会是团购费，但并未明确是服务，而一审法院却将上诉人行为认定为“销售服务”及“分销人”，不符合法律法规对房地产销售的约束规定。3.一审判决不注意个案差异，并未针对每户业主的价格问题进行逐个审查，并将其他业主的证据材料糅合放入某个业主案及判决书中，不符合司法公正。二、一审判决适用法律错误。被上诉人在房价外另行收取4万元，实属变相涨价，明显违反了明码标价、不得价外加价的法律规定，规避了政府管理房地产之销售合同备案的公共政策，损害了社会公共利益，该行为不应受法律保护。一审法院认定的系分销关系属于对法律关系认定错误。一审法院以名义价格上是否享受优惠意义上的公平，来掩盖两被上诉人销售行为上的违法性，不符合法律上的合法性原则。针对本案同类情况一审法院未做到“类案同判”。即使一审法院按照被上诉人提供的案例进行“类案同判”也应当分清：一是与之前案件案情和法律关系是否一致，二是应当审查之前判决是否正确，而不是只是生效判决即照搬。被上诉人中房公司答辩要点：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。在营销过程中，所有所谓优惠均应当纳入最终备案合同价格内，这一条与事实不符，并且没有法律依据。上诉人接受了中房公司提供的服务，并且支付了相应的对价，取得收据，双方已经形成事实上的合同关系，且履行完毕，上诉人要求全额返还，有违诚实信用原则。交易过程中，两被上诉人没有恶意串通行为，没有损害上诉人的任何利益，是自愿真实的交易。在商品房买卖过程中，被上诉人为上诉人提供了各项服务，并且上诉人也知道房价的构成情况，中房公司是商品房的包销主体收费，当时也与上诉人讲清楚，系分别缴纳，且被上诉人也有具体定价的权利，在价格上没有对原告产生增加购房的负担，并且价格明显是低于市场价的。中房公司是包销主体，有权独家对外销售，并且前期投入巨大，上诉人也享受了优惠幅度，自愿缴纳了相关费用，是公平合理的交易行为。被上诉人辰龙公司答辩称：辰龙公司与上诉人仅存在商品房买卖合同关系，针对该商品房买卖行为，辰龙公司已经交付了房屋，并且严格按照商品房买卖合同收取了相应价款，并无合同外收费及加价的行为。辰龙公司与中房之间系包销关系，实际上是中房公司在做居间销售行为，其以自身的名义向业主提供了购房优惠，并且以自身名义向业主开具收据。上诉人所购买的公寓，不属于长沙市住宅管理办法的规范范围，辰龙公司与中房公司对业主给予优惠是有政策依据的。辰龙公司与中房之间的双方关系，与业主并没有直接关系，上诉人所提及的租金、代租等均不属于本案的审理范围。一审判决辰龙公司不承担相应连带责任与事实相符。湛细燕向一审法院提出诉讼请求：1.中房公司、辰龙公司退还购房合同价之外款项4万元；2.中房公司、辰龙公司赔偿损失1万元；3.本案诉讼费用由中房公司、辰龙公司承担。一审法院认定的事实：2017年11月24日，辰龙公司与中房公司签订《君合天玺公寓包销协议书》，约定中房公司包销辰龙公司开发的君合天玺1号楼商品房项目，包销期限为2017年12月18日至2018年7月15日，包销基价为12700元每平米，高于包销基价的部分房款属于中房公司的收入，该部分款项中房公司有权直接向客户收取，产生的纠纷自行解决，与辰龙公司无关，销售中存在违规违法行为，由中房公司自行承担法律责任。2018年6月6日，中房公司向湛细燕出具《君合天玺签约缴款单》，主要内容为湛细燕购房1-1813房，建筑面积38.99平方米，标准单价17749元每平方米，标准总价692019元，成交单价14077.48元每平方米，成交总价548881元，银行按揭方式支付，首付款278881元，定金20000元（2018年5月31日支付），实际付258881元（2018年6月6日支付），另需支付办证等费用1300元，本次合计应缴款合计260181元。湛细燕及中房公司工作人员在该缴款单署名。同日，湛细燕与辰龙公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定湛细燕购买辰龙公司开发的君合天玺苑1栋1813房，规划用途为办公，建筑面积38.99平方米，单价14077.48元每平米，总价款548881元，于2018年6月6日支付278881元，余款申请银行按揭贷款。随后，湛细燕支付购房款258881元，辰龙公司出具收据。湛细燕支付4万元，中房公司出具收据，今收到客户湛细燕交来君合天玺1-1813号房咨询服务费4万元。另查明，一、涉案房屋为商业公寓。二、中房公司陈述，销售过程中，其开展了付3.6万元享受6.6万元购房款、付4万元享受8万元、付7万元享受12万元的优惠政策，向购房者进行了宣传，告知其该3.6万元、4万元、7万元不包含在商品房买卖合同的总房价中，并提交一份2018年4月20日公司内部销售群微信聊天记录为证。微信聊天记录主要内容为，君合天玺公寓目前对外报价带租约1.6万元，不带租约1.5万元每平方米，折扣体系：不返租产品交4万抵8万，按揭99折，一次性98折，5天内按时签约99折；返租交7万抵12万，按揭99折，一次性98折，5天内按时签约99折。对该证据，一审法院结合案情后再予以认定。三、君合天玺项目，有少部分购房者在缴纳定金时，与中房公司签订《君合天玺公寓认筹协议书》，约定其已知悉中房公司是涉案项目的销售代理商，须支付认筹诚意金3.6万元、4万元、7万元，用于保留意向房源，在项目开盘选房日成功购买公寓时，凭缴款收据和《公寓认筹协议书》可抵扣同等面值购房款6.6万元、8万元、12万元。一审法院认为：中房公司与湛细燕未签订书面合同，但从本案履行过程来看，双方形成了事实上的合同关系，均应依约履行。一、综合《君合天玺公寓包销协议书》、《君合天玺公寓认筹协议书》、《君合天玺签约缴款单》、支付涉案款项的收据等证据，可以认定中房公司系君合天玺的分销人，其为湛细燕提供了销售服务。二、购房者在向开发商购买房屋签订商品房买卖合同后，需支付购房款（首付款）、办证等费用。本案中，商品房买卖合同及《君合天玺签约缴款单》明确了当日应支付的购房款、办证等费用的金额。但湛细燕在支付前述购房款、办证等费用的同时，另行支付了4万元，该4万元的收据上收款单位为中房公司而非辰龙公司，款项名目亦系“咨询服务费”，即收款单位及款项用途亦明显异于购房款。从常理可以推定，湛细燕应当知晓该4万元系向中房公司支付的服务费而非购房款。三、中房公司为湛细燕提供了销售服务，湛细燕支付服务费后，湛细燕以实际成交价格548881元购买了标价692019元的涉案房屋，优惠政策可抵扣房价款金额与实际成交总房价之和低于前述标价，中房公司辩称湛细燕支付认筹金后已享受购房优惠，予以采信。综上，湛细燕与中房公司的合同关系未违反法律、行政法规强制性规定，亦未违反国家关于住房销售价格的调控政策，双方均应依约履行合同。对湛细燕诉请退还该4万元及赔偿损失，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回湛细燕的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由湛细燕负担。二审审理期间，上诉人湛细燕向本院提交以下证据：证据1.行政处罚决定书两份，拟证明中房公司、辰龙公司以高额返租为卖点，违反国家有关规定变相售后包租方式销售未竣工商品房，酒店返租是吸引上诉人购房的重要因素；证据2.广告实图，拟证明中房公司、辰龙公司对投资收益作出明确承诺，违反了广告法规定；证据3.销售人员承诺书，拟证明酒店返租是被上诉人明确承诺；证据4.委托经营管理协议，拟证明在广告引导下，业主与开发商、中房公司指定的酒店运营商签订委托经营协议，租金、期限等与广告宣传一致。证据5.物业公告及证据6.运营酒店《告知函》，拟证明销售宣传的酒店已违约跑路，被上诉人虚假宣传。证据7.酒店运营方之前其他项目违约证据，拟证明中房公司、辰龙公司在选择酒店运营合作方存在重大偏差，应当对不能履行广告承诺、虚假欺诈广告及违约后果承担合同责任。证据8.一房一价表及证据9.一房一价表与实际网签购房合同成交价比较表，拟证明上诉人并未享受相对于返租模式一房一价表的明显优惠，辰龙公司、中房公司涉嫌欺骗法院，伪造虚假售房价格，制造优惠假象，且该一房一价表明显与实际成交价格高度接近，是实际有效、实际执行的一房一价表。证据10.君合天玺业主维权沟通会会议纪要，拟证明中房公司、辰龙公司即便面对街道、区政府等部门专题协调处置，仍然互相推诿，没有解决问题的态度、诚意，不愿意承担合同责任。中房公司、辰龙公司发表质证意见均认为，对证据的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议；对证据2、证据3的三性均有异议；对证据4的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据5的真实性、合法性没有异议，对其关联性、证明目的有异议；对证据6的真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议；对证据7的三性均有异议；对证据8、证据9、证据10的三性均有异议。本院经审查，湛细燕提供的前述十组证据不能证明广告宣传、酒店返租等与其决定购买案涉房屋之间的直接关联，也不能证实湛细燕提供的一房一价表系实际有效、实际执行的一房一价表，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院认为，本案二审争议的焦点是上诉人湛细燕要求两被上诉人退还购房合同价外款项40000元并赔偿损失10000元是否应予支持。经审查，首先，案涉《君合天玺签约缴款单（公寓）》上载明了标准单价、标准总价、成交单价、成交总价等信息，湛细燕在客户签名处签名、捺印，本案现有证据不能证实湛细燕作为完全民事行为能力人在签署该份交款单时意思表示不自由、不真实，结合案涉《长沙市商品房买卖合同》、《收据》，可以认定湛细燕在购买案涉公寓过程中对是否缴纳相应款项、是否参与优惠活动的意思表示自由、真实，且湛细燕对是否享受活动优惠具有认识，依据湛细燕签字确认的《君合天玺签约缴款单（公寓）》可以认定湛细燕购买的案涉公寓房屋标准总价与成交总价之间的差价为143138元。其次，被上诉人中房公司出具的《收据》载明中房公司收到湛细燕君合天玺1-1813号房咨询服务费40000元，应当认定该40000元系中房公司向湛细燕收取的服务费用，而非辰龙公司在案涉《长沙市商品房买卖合同》外收取的购房款。最后，中房公司在履行其与辰龙公司签订《君合天玺公寓包销协议书》约定的包销义务过程中，与购买君合天玺公寓的业主实际接触，并为业主提供销售服务，湛细燕通过中房公司提供的销售服务购买了案涉房屋并享受相应优惠，中房公司收取湛细燕支付的该40000元咨询服务费并开具相应发票，湛细燕与中房公司之间存在的事实合同关系，并不违反法律规定。故一审对湛细燕要求退还该40000元及赔偿损失10000元的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，湛细燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人湛细燕负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 何豪杰审判员 姚贤辅审判员 易伟玲审判员 刘 刚二〇二一年六月二十九日书记员 彭玉婷