文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0155民初3052号原告：重庆市兆丰物业管理有限公司，住所地：重庆市梁平区梁山街道梁山路**，统一社会信用代码91500228577184334J。法定代表人：伍先友，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张小玲，女，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：张前均，女，系该公司工作人员。被告：黄小红，男，1970年4月15日出生，汉族，户籍地重庆市梁平区，住重庆市梁平区。被告：谢照芬，女，1970年1月9日出生，汉族，户籍地重庆市梁平区，住重庆市梁平区。原告重庆市兆丰物业管理有限公司与被告黄小红、谢照芬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张前均、张小玲到庭参加诉讼，被告黄小红、谢照芬经传票传唤无正当理由拒不庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市兆丰物业管理有限公司（以下简称兆丰物业公司）向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告物业管理费2899.20元、公摊费160.00元、违约金1468.42元，总计4527.62元；2.本案诉讼费用由被告承担。事由和理由：原告系被告居住的××小区选聘的物业服务企业，从2018年8月1日起,原告为该小区提供物业服务至今，被告系该小区的业主，其房屋建筑面积为100.64㎡，依据原告与该小区业主委员会签订的《重庆市梁平区××物业管理服务合同》约定的标准，被告应当交纳相应的物业服务费，但自2018年8月1日起至2021年3月31日止，被告共计拖欠32个月的物业服务费2899.20元、公摊费160.00元；同时还应支付违约金1468.42元，合计4527.62元，曾经原告多次催收，被告却一直拒绝交纳。为此，原告诉至本院请求判令支持其的诉讼请求。被告黄小红、谢照芬未作答辩。诉讼中，原告为证明其主张的案件事实举出的证据有：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、代理人劳动合同、身份证复印件、委托书各一份，拟证明原告及其代理人的主体适格；2.中标通知书一张，拟证明原告公司通过公开中标入驻××小区从事物业服务；3.《重庆市梁平区××物业管理服务合同》一份11页，拟证明原告与梁平区梁山街道××业主委员会签订了一份物业服务合同；4.物业费催费单、邮寄催费函4张，拟证明原告在起诉前向二被告进行了快递送达的书面催收通知书；5.二被告的房屋产权登记信息一张，拟证明二被告居住在原告所服务的小区；6.物业承接查验资料8页，拟证明原告公司入驻××前已存在的各类问题；7.关于××小区监控设施设备老化部分瘫痪需更换维修的请示2页，拟证明原告公司已将上述问题报告给业主委员会；8.关于××消防设施设备及管道漏水瘫痪申请报告2页，拟证明原告公司已将上述问题报告给业主委员会；9.征询意见书、日常工作图片等36页，拟证明原告按照合同约定为被告提供了全方位的物业服务。上述证据，经本院审查认为，由于二被告未应诉答辩，也未到庭质证，视为其放弃抗辩权和质证权；且原告举出的证据来源合法、内容真实、且与本案有关。故原告举示的证据应当作为认定本案事实的证据予以采纳，证明力应予确认；对其主张的案件事实也应予以确认。诉讼中，二被告未举证。经审理查明，2018年7月3日，重庆市兆丰物业管理有限公司与梁平区梁山街道××业主委员会签订了一份《重庆市梁平区××物业管理服务合同》，约定：由原告兆丰物业公司对××小区提供物业服务；住宅物业服务费按业主建筑面积按月收取即：1.南区1号区域步梯房按0.50元/㎡/月收取，电梯房按0.70元/㎡/月收取；2.南区2号区域步梯房按0.70元/㎡/月收取，电梯房按0.90元/㎡/月收取；3.北区步梯房参照南1区步梯房0.50元/㎡/月收取；公摊能耗费按5元/月/户收取；业主未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金；合同期限为3年，即自2018年8月1日起至2021年7月31日止；同时还约定了其它相关事项。自2018年8月1日起至今，原告按照合同约定为该小区的业主提供了建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。被告黄小红、谢照芬在该小区南区2号区域（即位于重庆市梁平区XXX）购买有电梯房一套，并于2017年取得了不动产权证书，产权证号为：渝（2017）梁平县不动产权第000XXX号，登记的产权人为黄小红、谢照芬，房屋建筑面积为100.64㎡，自此二被告成为该房业主，并与该小区的其他业主共同接受了原告提供的物业服务，按照合同约定，二被告应当向原告交纳相应的物业服务费，但自2018年8月1日起至2021年3月31日止，被告共计拖欠原告物业服务费2898.43元及公摊费160.00元没有给付，曾经原告书面催交，被告至今仍未交纳。本院认为，原告重庆市兆丰物业管理有限公司与梁平区梁山街道××业主委员会签订的《物业管理服务合同》，不违反相关法律、法规的规定，合法有效。由于本案物业服务合同的事实，虽然发生在民法典施行之前，但持续至今，即民法典施行之后，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应当适用民法典的相关规定进行裁判。按照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，原告兆丰物业公司与梁平区梁山街道××业主委员会签订的《物业管理服务合同》对全体业主具有约束力，包括二被告在内也有效力。原告兆丰物业公司按照该合同的约定，自2018年8月1日起至今在××小区为全体业主提供了必要的维修、养护、清洁、绿化、维护基本秩序等物业服务。二被告在该小区南区2号区域购买有住宅房一套，且于2017年办理了房屋产权证，自此成为该小区业主。二被告是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。因此，二被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同享受了原告提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告。其交费标准也应当按照上述物业服务合同约定的标准向原告支付相关物业服务费及公摊费和违约金。因此，原告的该项诉讼请求应当予以支持。由于二被告居住的房屋位于该小区南区2号区域的电梯房，房屋面积为100.64㎡，按照合同约定标准，应按0.90元/㎡/月计算交纳物业费为2898.43元（即按其住房面积100.64㎡×.09元/㎡/月×拖欠的期限32个月=2898.43元），符合物业合同的约定标准，应当予以支持。关于公摊费，按照合同约定每户每月应当交纳5.00元公摊能耗费，故原告主张被告应当支付32个月的公摊费160.00元的请求，亦符合合同约定，也应当支持。关于违约金的支付问题，由于被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。现原告主张违约金以被告拖欠的物业费和公摊费为基数按每日千分之一计算32个月的违约金，月利率即为3%，该标准过分高于被告逾期未付款给原告所造成的利息损失，不符合民法典的相关规定，不应支持。由于中国人民银行贷款基准利率的标准已于2019年8月20日起被取消，故原告主张的违约金应当从二被告于2018年8月1日欠费的次月起分段计算，即自2018年9月起以二被告每月拖欠的物业费为基数，分别依次按其拖欠的期限计算为宜（即自2018年9月1日起至2019年8月19日止的违约金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算；2019年8月20日起至2021年3月31日止的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算）。综上所述，原告的诉讼请求有事实依据，也符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：由被告黄小红、谢照芬共同向原告偿付其拖欠的物业服务费2898.43元，并支付公摊费160元、违约金（自2018年9月起以二被告每月拖欠的物业费为基数，分别依次按其拖欠的期限计算，即自2018年9月1日起至2019年8月19日的违约金，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算；2019年8月20日起至2021年3月31日止的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算），限本判决生效之日起付清。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告黄小红、谢照芬负担。本判决为终审判决。审判员 高 燎二〇二一年六月二十九日书记员 刘晓芳