广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终738号上诉人（原审原告）：梁基品，男，汉族，1982年9月15日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：刘常斌，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝美云，广东真智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园319房。统一社会信用代码：91441700792968836G。法定代表人：NicholasJamesGronow，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。上诉人梁基品与被上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初8811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁基品上诉请求：一、维持一审判决第一、二、四项；二、撤销一审判决第三、五项，改判丰怡公司向梁基品支付逾期交房的违约金46843.31元；三、本案一、二审诉讼费用由丰怡公司承担。上诉理由：一审判决按日万分之一计算逾期交房违约金严重错误。一、契约不是任人揉捏的橡皮泥，随意变更契约严重损害诚信社会的建设。本案合同的逾期交房违约金计算标准（日万分之五）是丰怡公司自己确定的，且其为交易强势方，没有理由不遵守；该标准并没有违反法律、行政法规规定，也没有过分高于梁基品损失，法院理应不予干预。但法院在没有充分事实和理由的情况下，甚至丰怡公司都没有请求的情况下，在第一次起诉时却将标准降为日万分之二点五（有的是日万分之三），在本次（第二次）起诉时又将标准降为日万分之一，随意降低标准，完全无视合同约定，无事实和法律依据。梁基品也许正是因为丰怡公司的约定才信任丰怡公司会如期交房，才买房，否则不会买房。现在逾期了，丰怡公司按约定补偿梁基品合情合理。但法院擅自大幅度降低违约金标准，不利于培植公民、社会的契约精神和诚信的社会主义核心价值观。二、按日万分之一标准根本弥补不了梁基品的损失。实际上，逾期交房给梁基品及其家人造成了很大损失和精神痛苦，即使按约定标准支付违约金都难以弥补，更不用说日万分之一标准，更何况违约金除了补偿性质外，还具有惩罚性质。1.房屋未能使用的损失。未交房，无房住，造成房屋无法使用的损失（大体相当于租住同等条件房屋的租金）；2.装修费用增加。因逾期交房，人工、物价上涨，致使以后装修费用大为增加；3.交涉逾期交房耗费的时间、精力、物力；4.给生活、工作特别结婚、子女读书等造成极大不便和麻烦；5.逾期交房造成上述问题而带来的精神痛苦。假设房屋总价50万元，按合同约定逾期违约金是7500元/月，按日万分之三是4500元/月，按日万分之一是1500元/月，区区7500元／月对于梁基品及其家人的上述诸多损失和精神痛苦，显然不能说过分高。况且本次梁基品也主动按日万分之三计算，已经退让了一大步，现在法院竟按日万分之一计算，仅1500元／月，连增加的装修费用都弥补不了，又怎能弥补梁基品及其家人的诸多损失和精神痛苦。此外，证明违约金过分高于损失的举证责任在于丰怡公司，其至今没有提供任何证据证明，法院依法亦不应主动调低。三、同案不同判，严重损害司法公信力。在本次判决前，本案同类案件都是按日万分之二点五（有的是按日万分之三）标准计算违约金的，如法院确认为合同约定标准过高，也应遵循同案同判原则，至少应按日万分之二点五标准判决，保持司法尺度的统一，有利于社会契约精神的塑造、司法公信力的树立和诚信社会的建设。综上所述，一审判决确为错误。为维护梁基品合法权益，特向二审法院提起上诉，请依法改判。丰怡公司答辩：一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。首先，梁基品一审提出以日处万分之三的标准诉请丰怡公司支付逾期交房违约金，由于该违约金约定标准过高，丰怡公司依法请求法院予以降低调整标准符合法律规定。一审法院经过审理，根据梁基品一审实际情况将违约金计算标准调整为日处万分之一的做法没有违反法律规定，依法应予维持。其次，尽管丰怡公司存在逾期交房事实，但并非丰怡公司单方面原因，其中涉及施工单位及政府部门等各方面原因所致。丰怡公司已经尽最大努力，最终完善相关手续，并向包括梁基品在内的购房人发出交付通知书。再者，梁基品在一审诉讼过程中没有提供证据证明其因丰怡公司逾期交房造成其后期经济损失为人民币46843.31元。因此，一审法院根据查明的实际情况，酌情调低按日处万分之一计算违约金标准并无不当。丰怡公司请求二审法院予以维持一审判决。二、梁基品提出的上诉理由不能成立，依法应予驳回。1.梁基品上诉称因丰怡公司逾期交房造成其没有房屋居住的损失（等于租金损失），但其没有证据证明其在哪里租屋居住、实际支出金额损失等；2.梁基品上诉称因逾期交房造成其后期装修房屋费用增加，但如何增加装修费用以及增加多少费用，同样未能举证证明；3.梁基品上诉称，交涉逾期交房耗费的时间、精力、物力多，也缺乏证据；4.梁基品上诉称，逾期交房给生活、工作、结婚以及子女读书等造成极大不便和麻烦，也没有提供证据证明；5.梁基品上诉称逾期交房带来精神痛苦，该项请求缺乏法律依据。三、梁基品本次诉请的逾期交房经济损失与第一次请求没有必然联系，一审法院结合本次实际情况作出调整违约金并无不当。虽然梁基品之前已经起诉并获得法院判决丰怡公司支付自2019年1月1日至2019年5月9日期间的逾期交房违约金（按日万分之二点五标准），但这并不意味着丰怡公司后期同样要按日万分之二点五标准计算2019年5月9日之后的逾期交房违约金给梁基品。丰怡公司是否需要继续支付违约金及按照何种计算标准支付违约金，同样应该经过审查，即审查梁基品有无证据证明因丰怡公司在后期该段时间造成梁基品经济损失人民币46843.31元。根据谁主张、谁举证的原则，梁基品对此负有举证责任。由于梁基品在一审中没有证据证明其经济损失46843.31元，一审法院没有支持其诉请是正确的。众所周知，丰怡豪庭住宅项目开发建设初期，深受广大业主欢迎及喜爱，由于前董事为了私利，后期挪用公司资金损害公司利益，造成目前公司项目资金紧张。如果法院判决丰怡公司支付高违约金，丰怡公司今后将无资金用于整个丰怡项目管理以及后期开发经营。因此，从有利于丰怡豪庭整个住宅项目的经营管理及继续发展，丰怡公司恳请二审法院调低逾期交房违约金。综上，丰怡公司认为梁基品提出的上诉理由缺乏理据，恳请二审法院驳回其上诉请求。梁基品向一审法院起诉请求：一、判令丰怡公司向梁基品支付逾期交房的违约金46843.31元；二、判令丰怡公司开具丰怡豪庭XX幢XX层XX房的购房发票给梁基品；三、判令丰怡公司为梁基品履行协助办理丰怡豪庭XX幢XX层XX房不动产权证的义务；四、判令丰怡公司向梁基品支付逾期办理商品房不动产权证的违约金2739.38元；五、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2017年8月11日，梁基品（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市江城区江朗大道38号丰怡豪庭XX幢XX层XX房出售给梁基品，合同约定建筑面积共116.47平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为547875元；付款方式为商业贷款，买受人须于2017年8月9日前支付首付房款137875元，占全部房价款的25%，余款410000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；关于交付房屋的约定：出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；关于逾期交付责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。梁基品和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。梁基品于2017年8月9日、10日支付了代收代缴办证税费25784元（12125元+13659元）给丰怡公司，并于2017年9月21日付清全部购房款共547875元给丰怡公司。2020年2月18日，丰怡公司将涉案房屋交付给梁基品。梁基品认为丰怡公司没有按约定交付房屋及完成房屋所有权转移登记，遂诉至一审法院，请求如诉称。另查明，阳江市中级人民法院已作出（2019）粤17民终1328号生效判决，维持一审判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金17668.97元给梁基品；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费16437元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起计至丰怡公司付清剩余办证费给梁基品时止）给梁基品；三、驳回梁基品的其他诉讼请求。诉讼中，丰怡公司向一审法院提供寄信单、《商品房交付通知书》《建设工程规划条件核实合格证》《单位工程竣工验收报告》《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《同意备案通知书》及不动产权电子证书。《建设工程规划条件核实合格证》反映丰怡豪庭51-58栋楼项目经核实符合城乡规划条件要求，规划条件核实合格，发证日期是2019年10月18日。《单位工程竣工验收报告》显示丰怡豪庭51-58栋楼项目验收日期是2019年10月28日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位均在报告中盖章确认，落款时间是2019年10月28日；《单位工程竣工验收报告》的填写说明注明工程竣工验收报告由建设单位负责填写，向备案机关提交。《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》注明丰怡豪庭51-58栋楼项目的申请备案日期为2020年1月10日。《同意备案通知书》落款日期为2020年1月20日。涉案房屋已于2020年8月11日办理了不动产权电子证书，证书号为【粤（2020）阳江市不动产权第XX号】，产权人为丰怡公司。一审法院认为，梁基品与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于梁基品请求办理不动产权证。鉴于丰怡公司对涉案房屋已办理了不动产权电子证书，该房屋已具备办理产权转移手续的条件，现梁基品请求丰怡公司协助其办理不动产权证，合法合理，一审法院予以支持。关于开具购房发票问题。《商品房买卖合同（预售）》签订后，梁基品已依约支付了全部购房款给丰怡公司，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。”之规定，丰怡公司在销售商品房后负有缴纳税款、开具发票的法定义务，丰怡公司未交付发票的行为违反了法律规定，梁基品请求丰怡公司出具房价款总金额547875元的发票符合法律规定，一审法院予以支持。关于逾期交房违约金问题。根据生效判决已判令丰怡公司支付2019年1月1日至2019年5月9日的违约金给梁基品。现梁基品请求丰怡公司支付自2019年5月10日起计至2020年2月18日止的逾期交房违约金，予以支持，但合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，丰怡公司请求按日万分之二点五计算，一审法院予以支持，逾期交房期间从2019年5月10日起计至2020年2月18日止共285天，丰怡公司应支付逾期交房违约金39036.09元（547875元×0.00025/天×285天）给梁基品。关于逾期办证违约金的问题。根据梁基品、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，梁基品不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向梁基品支付违约金。丰怡公司于2020年2月18日将房屋交付梁基品使用，丰怡公司应在该交房期后90日内即2020年5月18日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。丰怡公司未能按期取得涉案房屋的房屋权属证书，因此，丰怡公司应按已付房价款的0.5%向梁基品支付违约金，即2739.38元（547875元×0.5%）。丰怡公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内出具购买房款金额547875元的发票给梁基品；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助梁基品到相关部门办理位于阳江市江城区江朗大道XX幢XX层XX号房屋的不动产权证书；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金39036.09元给梁基品；四、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金2739.38元给梁基品；五、驳回梁基品的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费519元（梁基品已预交），由丰怡公司负担。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：由于我国各地区相继发生新冠肺炎疫情，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组（以下简称省新冠肺炎防控领导小组）决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年4月13日，广东省住房和城乡建设厅发出《广东省住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部办公厅关于印发房地产企业复工复产指南的通知》（粤建房函【2020】111号）。2020年4月23日，阳江市住房和城乡建设局发出《阳江市住房和城乡建设局转发关于房地产企业复工复产指南的通知》（阳住建通【2020】128号），要求各县（市、区）住房和城乡建设局、海陵区房管中心、市区各房地产开发企业、物业服务企业、房地产中介企业按照我省我市应对新冠肺炎疫情分区分级防控工作要求，结合当地实际，指导企业参照执行，统筹推进疫情防控和加快房地产企业复工复产工作。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，梁基品与丰怡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据梁基品与丰怡公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，丰怡公司应在2018年12月31日前将商品房交付给梁基品，但涉案商品房实际交付时间为2020年2月18日，双方当事人对丰怡公司逾期交房已构成违约并无异议，本案争议的焦点是应如何确定丰怡公司逾期交房违约金的计付标准问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房超过60日，买受人请求继续履行合同，由出卖人按日向买受人支付万分之5的违约金。丰怡公司在一审中抗辩《商品房买卖合同（预售）》约定的按全部房价款日万分之五计算违约金过高，请求法院予以调低。由于丰怡公司未对梁基品因逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定梁基品损失的参考标准。按《商品房买卖合同（预售）》约定，如果逾期交房超过60日，丰怡公司每天应承担逾期交房违约金273.94元（547875元×0.0005），即每月应承担逾期交房违约金8218.13元，确实高于当地同地段同类房屋的租金标准。鉴于双方约定的违约金明显过高，一审综合考虑合同的履行情况、丰怡公司的过错程度以及梁基品可得利益等多个因素，同时考虑新冠肺炎疫情以及疫情防控措施对丰怡公司履行商品房买卖合同的影响，调低违约金的计付标准并无不当。故一审结合丰怡公司的请求按日万分之二点五计算2019年5月10日起至2020年2月18日止的逾期交房违约金39036.09元给梁基品，处理恰当，本院予以支持。综上所述，梁基品的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由梁基品负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年六月九日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。