山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终7458号 上诉人（原审原告）：陈焕芳，女，1991年1月25日出生，汉族，住广西灵山县。 上诉人（原审原告）：李万福，男，1977年10月7日出生，汉族，住吉林省东辽县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐云志，山东青凯律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：孙伟，山东青凯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛银盛泰嘉博房地产有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。 法定代表人：王建春，总经理。 委托诉讼代理人：季秋实，山东元鼎律师事务所律师。 上诉人陈焕芳、李万福因与被上诉人青岛银盛泰嘉博房地产有限公司（以下称嘉博公司）合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初4175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈焕芳、李万福上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判确认陈焕芳、李万福与嘉博公司签订的《“旭辉·银盛泰·正阳府”地下车位使用权转让合同》超过20年（2040年8月30日至2087年7月12日）的部分无效；3.改判嘉博公司将多收取的使用权价款379,205.61元退还陈焕芳、李万福，并按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费；4.本案诉讼费用由嘉博公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，法律适用错误，具体理由如下：1.根据双方签订的《“旭辉·银盛泰·正阳府”地下车位使用权转让合同》看，双方在协议中约定：陈焕芳、李万福缴纳转让金后，只享有该车位的使用权，车位不办理产权证。嘉博公司该协议中对地下车位处分权并未转让，只转让使用权，因此，涉案车位的所有权也没有转让。2.嘉博公司对该车库没有办理独立的产权证，嘉博公司人将车库划分若干车位，每个车位也没有经过所有权登记，不能成为一个独立的所有权，嘉博公司人对每个车位不能将其通过出售、赠予等方式转让，受让人也无法通过受让、赠与的方式获得所有权。3.嘉博公司与陈焕芳、李万福签订的《“旭辉·银盛泰·正阳府”地下车位使用权转让合同》是用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同。在我国现行民法体系中，设立使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两大类，一类是物权法中的土地使用权出让、划拨和转让制度；第二类是合同法中的租赁合同制度、融资租赁合同制度、借用合同制度。本案的车位使用权有偿转让合同与土地使用权出让、划拨、转让制度无关，也不同于融资租赁合同，因使用权的有偿性也有别于借用合同。嘉博公司与陈焕芳、李万福签订的合同明确双方转让的是车位使用权和使用权年限，该《“旭辉·银盛泰·正阳府”地下车位使用权转让合同》符合租赁合同特征，该协议名为使用权转让合同，实为租赁合同。据此，陈焕芳、李万福与嘉博公司对案涉地下车位的法律关系属于车位租赁关系。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误。 嘉博公司辩称，一、嘉博公司有权向陈焕芳、李万福转让涉案项目的地下车位使用权，涉案合同合法有效应受法律保护。本案中，“旭辉?银盛泰?正阳府”项目及地下车库是由嘉博公司开发建设的，最初该地下工程性质应为人防工程，退一步讲，即使涉案地下车库非人防工程，仅仅是嘉博公司为涉案小区配套而开发的地下工程，该工程也不属于业主共同共有部分或应为业主单独办理产权证的部分，因为在开发建设时并未把地下车库的建筑面积计算在公摊面积内或为地下车库办理单独的产权证，依据我国《人民防空法》第五条、第二十六条和我国《物权法》第七十四条、我国《城市地下空间开发利用管理规定》（建设部令第108号）第二十五条的规定，作为投资者及建设者的嘉博公司，有权将建筑区划内的人防工程规划为地下车库，或有权对地下工程进行包括转让使用权、租赁等多种方式经营并受益的权利。二、涉案合同的性质应为合法有效的使用权转让合同，并非租赁合同，不适用我国《合同法》或《民法典》关于租赁合同的规定。嘉博公司在涉案合同中，明确向陈焕芳、李万福告知地下车库为人防工程；多次、明确约定向陈焕芳、李万福转让的是车位的使用权，涉案合同未出现任何租赁、出租、租金及到期返还租赁物等与租赁合同相关的表达。陈焕芳、李万福在上诉状中关于“车位所有权”及租赁合同特点的论证是在混淆视听。能否取得所有权，与物是否有使用权价值无必然联系，是否有使用权价值，也非物能否租赁的必然条件。另，我国法律法规并未禁止使用权转让，也并未对使用权转让的年限做出任何规定，所以涉案车位使用权合同的签订并未违反我国法律法规。合同签订后，陈焕芳、李万福已经全额支付了车位使用权款项，证明在签订合同时陈焕芳、李万福对车位状况及合同无任何异议，是双方的真实意思表示。故涉案合同应属合法有效，合同约定的使用权期限及价款是双方的意思自治，应受法律保护。综上所述，陈焕芳、李万福的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。 陈焕芳、李万福向一审法院起诉请求：1.确认陈焕芳、李万福与嘉博公司签订的《“旭辉?银盛泰?正阳府”地下车位使用权转让合同》超过20年的部分（2040年8月30日至2087年7月12日）无效；2.嘉博公司将多收取的使用权价款379,205.61元退还陈焕芳、李万福，并按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费；3.本案诉讼费用由嘉博公司承担。 一审法院认定事实：一、2018年07月23日，陈焕芳、李万福与嘉博公司签订《“旭辉?银盛泰?正阳府”地下停车位使用权转让合同》（合同编号：xx），约定：1、陈焕芳、李万福向嘉博公司购买了青岛市城阳区（正阳府项目）xx号楼xx单元xx户的房屋，是正阳府项目的业主。2、陈焕芳、李万福向嘉博公司购买正阳府项目第xx号车位的使用权，使用权年限自车位交付之日起至本项目土地使用权年限届满之日止。期满后，陈焕芳、李万福是否享有车位使用权，按当时国家法律法规及有关政策处理。（依据合同第一、二条）3、车位使用权总价款541000元整，支付方式为一次性付款。（依据合同第三条第1款）4、正阳府建筑区划内的地下车库由嘉博公司依法规划并投资建设，双方确认本合同所转让的仅是该车位的使用权，并非所有权。二、2018年5月25日，陈焕芳、李万福通过刷卡方式向嘉博公司支付款项804686元，嘉博公司为陈焕芳、李万福开具车位款541000元和首付款263686元的收据两张。 一审法院认为，本案系买卖合同纠纷。根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是涉案的《“旭辉?银盛泰?正阳府”地下停车位使用权转让合同》（合同编号：xx）效力如何。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。2018年7月23日，陈焕芳、李万福与嘉博公司签订的《“旭辉?银盛泰?正阳府”地下停车位使用权转让合同》（合同编号：xx）系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，当属有效。按照使用权转让合同约定，嘉博公司将正阳府项目第xx号车位的使用权转让给陈焕芳、李万福，使用权期限自车位交付之日至正阳府项目土地使用权年限届满之日止，期满后，陈焕芳、李万福是否享有车位使用权，按当时国家法律法规及有关政策处理。2018年5月25日，陈焕芳、李万福向嘉博公司支付车位款541,000元。陈焕芳、李万福所称上述使用权转让合同系租赁性质，应理解为租赁合同，无事实及法律依据，不予支持。判决：驳回陈焕芳、李万福的诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院查明的事实与一审认定一致。 本院认为，陈焕芳、李万福与嘉博公司均确认涉案合同约定嘉博公司向陈焕芳、李万福转让的是诉争地下车位的使用权，双方仅对涉案《“旭辉?银盛泰?正阳府”地下停车位使用权转让合同》（xx号车位）的性质主张不一致，陈焕芳、李万福主张该合同实为租赁合同，应适用我国合同法中关于租赁合同的法律规定，并据此主张双方签订的涉案合同中关于超过二十年（2040年8月30日至2087年7月12日）部分的约定无效，嘉博公司则主张合同性质为合法有效的使用权转让合同，并非租赁合同，故本案案由应为合同纠纷，一审法院认为本案系买卖合同纠纷，认定不当，本院予以纠正。根据当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：涉案《“旭辉?银盛泰?正阳府”地下停车位使用权转让合同》的性质是否为租赁合同。根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。2018年7月23日，陈焕芳、李万福与嘉博公司签订了涉案《“旭辉?银盛泰?正阳府”地下停车位使用权转让合同》，合同在签订时已经明确为地下停车位使用权转让合同而非租赁合同，其使用期限也是依据土地使用权的期限，并不符合租赁合同的特征。因此，陈焕芳、李万福主张双方就诉争车位的法律关系属于租赁关系，于法无据，其据此要求确认签订的涉案合同中关于超过二十年（2040年8月30日至2087年7月12日）部分的约定无效并要求返还使用权款379,205.61元的诉请，本院不予支持。 综上所述，陈焕芳、李万福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定案由不当，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6988元，由上诉人陈焕芳、李万福负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 臧丕红 审 判 员 王 楷 审 判 员 孙向东 二〇二一年六月二十九日 法官助理 高仁青 书 记 员 孔 怡 书 记 员 庞连捷