广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2185号上诉人（原审原告）：惠东县惠信海水养殖有限公司，住所地惠东县铁涌镇好招楼鹅岗头。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：林艺芬，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐城，男，汉族，1940年9月5日出生，住广东省惠东县×××××××××养殖场，公民身份号码442××××××××××××014。上诉人惠东县惠信海水养殖有限公司因与被上诉人徐城物权保护纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初7687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠东县惠信海水养殖有限公司上诉请求：请求依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、本案双方当事人有关转让案涉房屋之物权归上诉人所有的合同，依法自合同成立时生效，被上诉人应受该合同约束。二、被上诉人基于合同关系占有案涉房屋，有关房屋的使用、收益等应当按照合同约定。三、被上诉人以消极方式作出不购买案涉房屋的意思表示，按《合同书》推定为租赁案涉房屋的意思表示，如其不认可租住也不认可购买，实际上被上诉人为物权占有案涉房屋，应参照租金标准支付占用房屋适用房。被上诉人徐城答辩称：原审法院认定事实清楚、证据充分，应予以维持。原审原告惠东县惠信海水养殖有限公司向原审法院起诉请求：1.请求判令被告参照周边同类房租市场价向原告支付自2000年7月1日起至2020年7月31日止的房屋租金，总租金合计120900元；2.请求判令解除原、被告双方的事实租赁关系；3.请求判令被告在七天内腾空房屋后返还房屋给原告；4.请求判令被告承担本案的诉讼费、评估费、鉴定费（如有）。原审法院认定事实：原告惠信公司系于2000年6月14日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为养殖水产品等。案涉房屋座落于惠东县××××××，登记所有权人为惠东县海水养殖场，房屋所有权证号为粤房字第19××××××号，所有权来源为1987年新建，建筑面积113.04平方米。被告徐城为惠东县海水养殖公司法人代表。1998年3月12日，惠东县人民政府作出《关于同意惠东县海水养殖公司全员赎买公司产权的批复》【惠东府函[1999]2号】，回复惠东县海水养殖公司：1.同意惠东县海水养殖公司全员全额赎买“惠东县海水养殖公司”的产权，惠东县海水养殖公司须与县投资管理公司签订产权转让合同，并严格履行合同。2.惠东县海水养殖公司对政府返还的用于解决离退休人员的养老保险费及改制后第一至第三年应交的员工保险金，要优先保证按时足额交社社保局。2000年1月5日，陈帝铁签订《委托书》给陈某1，内容“现委托陈某1与惠东县海水养殖公司干部职工签订《转让公司产权合同书》。委托人：陈帝铁公元二000元月五日（有效期公元二000元月五日至元月十五日止）”。2000年1月9日，惠东县海水养殖公司干部职工（甲方、转让方）与惠东县海水养殖公司职工陈帝铁签订《转让公司产权合同书》，约定：双方根据惠东县府一九九九年三月十二日，惠东府函[1999]2号文《关于同意惠东县海水养殖公司全员赎买公司产权的批复》，经公司职工代表会议多次讨论，为尽快落实好公司的转制工作。根据公司的实际情况，一致同意将公司产权转让给职工个人经营；采取择优录取方案。在兼顾职工集体利益和受让职工个人利益的基础上，甲方同意将公司产权转让给乙方经营。经双方协商，订立如下条款：一、转让产权的范围。经双方协商确定，转受原惠东县海水养殖公司的全部产权。其中包括：1、按县国资办九八年十一月十六日，国资字[1998]046号文《资产评估确认及部分资产处理意见的通知》所列的全部资产（含债权）；以及帐外零部件、杂物等。2、除资产评估表中所列债权外，原公司出包或出租的全部蚝田承包款与出租款；房屋出租款等。3、转受资产评估表中所列明的内外债务及原公司拖欠县社保局的保险金（按社保局数字）。另外，负责从九八年九月一日至九九年十二月三十一日原公司费用净支出（经审核结算为准，净支出即费用减收入后的数）。二、甲方的义务和权利1、如实按惠州市资产评估事务所惠资评字[98]第047号资产评估表中所确认的全部资产(含债权)和债务，以帐内外的零部件杂物移交给乙方。2、必须按原公司在考洲洋使用的全部滩涂面积如数移交给乙方使用。3、对于未列入改制的原公司东角养殖区的房产，及蚝场原使用的浅海滩涂，由乙方到县主管部门签约代管。（具体内容按《惠东县海水养殖公司未列入改制资产移交书》，如乙方要求甲方协助时，甲方应协助。4、，对于未在资产评估表中列明的以房屋抵债的吉隆镇28米大街的房屋，在完善合同后，资产移交时一并将《房屋所有权证》移交给乙方。5、保留成立职工代表会及监督机构的权利，以维护职工的利益及监督合同条款的执行。6、在乙方未能履行本合同条款的义务时，甲方有权终止合同，合同一经终止，甲方有权向乙方追收已转让的全部财产，并视情节轻重追加处罚金。三、乙方的义务和权利1、本合同手续完善后，乙方必须在五天内拿出履行合同的保证金68万元现金，以双方联名户口存入银行，加双方各自密码或身份证，然后将存折交由甲方代表保管，待支付清合同内各项费用条款后，多余款才退回给乙方。2、乙方接管后，尽快发放在债务表中列明的原公司拖欠职工的工资，后再清还其他债务，同时对债权的追收。3、保留原海水养殖公司固定职工的“职工身份”。职工的工作调动和法定提升工资等正常的组织手续均由乙方负责办理。4、乙方接管后，应响应政府号召，做好就业或再就业工作，尽量安排有需要就业的职工。对于安排就业的职工的工资待遇，可参照社会上同工种的待遇，与其本人协商确定，原则上不低于500元。另外对于于原公司的固定职工，在给予退休投保的基础上，另给予每个工龄一次性的下岗补助费。5、支付原告公司解除12名合同制职工的生活补助费。补助费标准根据广东省人民政府一九九五年四月七日粤府[1995]22号文，《广东省劳动合同管理埠定》的通知第一十九条第四项，第三十条有关规定办理。即：每满工作一年，发给个人一个月的平均工资，月平均工资按解除前个人三个月的平均计算。另按每年工龄加补80元一次的下岗补助。6、本合同生效后三天内，乙方必须首先清还原公司拖欠县社保局的退休养老统筹金，使已退休的职工能领到足额的退休工资；使已到退休年龄的职工可以按时办理手续退休，并保证在十天内，为未达到退休年龄的固定职工到县社保局办理一次性的退休投保手续，切实保证这些职工到了退休年龄时可以领到退休金，工龄计到投保日止。乙方只能为这些职工购买养老保险，至于职工退休前后（含已退休职工）的伤、病、残的医疗费由个人自理。7、继续支付原公司干部直系亲属黄七妹等3人的供养金，发放标准不变。8、解决好职工的住房问题。乙方受让后的稔山房地产，经统一规划后，职工以自愿为原则购买，现居住者优先购买，房价以惠州市评估所九八年十一月三日所定的价格出售；地皮另外计算，具体价格与购房者根据实际情况协商解决，至于购房款的交付办法可参照房改政策，原则上一次性交清；对于确无能力一次还清者可协商解决，但首期要求交30-40%，其余部分可分期付还，，分期时间不超过5年，对于个别职工确实无能力购买，可以租住，房租参照市价协商确定。关于《房产所有权证》和《国土使用证》的过户手续由双方协作办理，过户手续费双方各负担一半。9、乙方接管后必须设立公司的办事机构，以利于执行国资转让合同书的条款，上接下达，接受职工的咨询，为退休人员办理手续及职工档案工资的调升，人员的调动和日常各项行政事务。10、乙方承接蚝田后，如发现有部分蚝田面积仍然给原承包者或其他人使用而未移交的，乙方完全有权追收，同时甲方的原公司责任人应负有协助追收的义务。11、原海水养殖公司执行“停薪保职”时，部分职工应交未交的上缴款，由乙方追收，时间统一截至九六年十二月底止。另外，各职工在社保局指定要其本人负担缴交的保险费，应交未交者，应由其本人负责，由乙方代付后在生活补助款中扣回。12、本合同生效后，原由甲方转让给乙方的所有产权归乙方永久所有。受法律保护，享有独立的民事权，继承权及转让权。自主经营，自负盈亏，按章纳税。与甲方无关。13、甲方原公司与他人签订的合同，如有产生经济纠纷，造成经济损失的债务（含借务），乙方概不承担。甲方移交给乙方的原发包合同，如有违反合同法的规定的，乙方有权解除原发包合同。四、其他事项对于东角蚝田及原公司东角养殖区房产，因为都属国家所有，不论谁都只有使用权而没有所有权，故今后在使用过程中，如果政府部门有何变更，由乙方负责理顺。五、此合同正本叁份，甲乙双方各执壹份，惠东县海洋与水产局执壹份；副本若干份，分发给各有关单位，双方签字后生效。甲方代表签名处有徐城、吴新祥等11名职工的签名，乙方代表签名处有陈某1的签名，该合同上加盖惠东县惠信海水养殖有限公司、惠东县海水养殖责任有限公司印章，同时惠东县海洋与水产局在监证单位上加盖公章，林辅亮在监证代表处签名。同时该合同另附一页干部、职工、退休工人签名页，该页另有36名职工签名。2001年4月17日，惠东县惠信海水养殖有限公司出具《关于“转让公司产权合同书”上主体及有关问题的说明》，内容“1、转让产权人是‘惠东县海水养殖公司’，合同上盖的公章‘惠东县海水养殖责任有限公司’是当时根据公司转制需要刻用的，是过渡公司名称，没有经工商局变更。2、受让产权人是‘惠东县惠信海水养殖有限公司’，陈某1是公司的法定代表人，合同上的受让方陈帝铁，代表人陈某1，两人均是产权人的股东。3、惠东县海水养殖公司与方成益于一九九五年二月二十二日签订的‘承包东角养殖区大面积蚝田合同’在转让产权范围，承包款收至一九九八年度，一九九九年度开始承包款由受让产权人‘惠东县惠信海水养殖有限公司’收取，并未发包方与承包法继续履行合同。”当日，惠东县海洋与水产局在“以上情况属实供参考”上加盖公章。2019年1月11日，惠东县海洋与渔业局出具《证明》，内容为：惠东县海水养殖公司于1999年3月改制，根据惠东县人民政府文件《关于同意惠东县海水养殖公司全员赎买公司产权的批复》（惠东府函【1999】2号），同意惠东县海水养殖公司员工实行全额购买公司产权，且赎买后另行成立公司继承惠东县海水养殖公司的权利义务。1.经全体干部职工同意，按照《转让公司产权合同》将公司产权转让给惠东县惠信海水养殖有限公司，合同受让方陈帝铁，代表人陈某1，两人均系产权人，后以陈某1为法定代表人成立惠东县惠信海水养殖有限公司。2.改制时，惠东县海水养殖公司处于吊销状态，相关职能部门出具《企业国有资产变动产权登记》同意将原惠东县海水养殖公司在《企业国有资产变动产权登记》及其他有关文件资料确认的全员赎买的资产及所涉权利义务一并概括转让给日后成立的“惠东县惠信海水养殖有限公司”，在惠东县惠信海水养殖有限公司名号未经工商登记部门核定前，曾暂时用“惠东县海水养殖责任有限公司”名义代为行使权利义务。目前《转让公司产权合同》部分条款尚未完全履行完毕，合同双方仍继续履行。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原、被告之间并未签订租赁合同，双方亦不存在交付房屋、支付租金的合意，故本案不属房屋租赁合同纠纷。因此，原告诉请解除双方的事实租赁关系，本院不予支持。原告主张取得案涉房屋的所有权，诉请被告支付租金、返还房屋，实质为损害赔偿、返还原物，本案案由应为物权保护纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋现仍登记在惠东县海水养殖场的名下，原告主张已取得该房屋的权属，缺乏依据，本院不予采信。因此，与案涉房屋有关的物权保护诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠东县惠信海水养殖有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2718元，由原告惠东县惠信海水养殖有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷。因案涉房屋现仍登记在惠东县海水养殖场的名下，上诉人非涉案房屋的权属人，故其诉被上诉人支付租金、腾空房屋等诉求依法不应支持。上诉人可待涉案房产依法办理过户登记至其名下后另循法律途径主张权利。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 黄宇乐审 判 员 寇 倩二〇二一年六月十八日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩