中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终783号上诉人（一审原告）：中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路555号甘肃金融国际大厦25-26层。负责人：徐曙斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：严静雍，北京德恒（兰州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：赵广锋。委托诉讼代理人：刘长厚，甘肃昕脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏钰，甘肃昕脉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：庆阳市智霖房地产开发有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区广场路14号。法定代表人：李小梅，该公司总经理。一审被告：庆阳智霖实业有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区广场路13号。法定代表人：赵智霖，该公司总经理。一审被告：赵智霖。一审被告：李小梅。上诉人中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称信达甘肃分公司）因与被上诉人赵广锋、庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称智霖房地产公司）及一审被告庆阳智霖实业有限公司（以下简称智霖实业公司）、赵智霖、李小梅申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2020）甘民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人信达甘肃分公司的委托诉讼代理人严静雍，被上诉人赵广锋的委托诉讼代理人刘长厚、张鹏钰到庭参加诉讼，被上诉人智霖房地产公司、一审被告智霖实业公司、赵智霖、李小梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达甘肃分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.准许执行庆阳市西峰区安华东路北侧豪庭春天住宅小区12号楼1-0602号房屋；3.本案一、二审诉讼费均由赵广锋、智霖房地产公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定赵广锋向智霖房地产公司交付房款，与实际情况不符，属于认定事实错误。赵广锋提交的《庆阳市智霖房地产开发有限公司收款收据》载明付款方式为刷卡，付款金额为71万元，但未提交相应的银行交易明细。智霖房地产公司出具的《庆阳市智霖房地产开发有限公司收款收据》系单方意思表示，其真实性无法确认，智霖房地产公司为了避免房屋被执行，可以随时出具收款收据。赵广锋与智霖房地产公司签订的《住宅认购协议书》约定案涉房屋的价款为843501元，转账数额与收据数额不一致，上述证据无法证明赵广锋实际支付了购房款。（二）一审判决认定赵广锋与智霖房地产公司在法院查封案涉房屋前签订了合法有效的书面商品房买卖合同，与实际情况不符，属于认定事实和适用法律错误。合法有效的书面商品房买卖合同应当结合相关法律规定及商品房销售的特定要求进行认定。首先，赵广锋并不是直接从智霖房地产公司购买房产，而是通过其他方式取得。其次，双方明知案涉房屋无法网签，而签订《住宅认购协议书》，协议书的形成时间无法确认。在无其他证据佐证的情形下，不能确定赵广锋购买商品房的真实意思表示。《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件，也不具备真实交易的实质要求，并非合法有效的商品房买卖合同。（三）一审判决认定赵广锋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权，属于适用法律错误。适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定时，应当严格把控两个条件：1.案涉房屋是否因尚处于预售阶段而无法办理物权登记；2.是否影响买受人的生存权。本案中，智霖房地产公司销售房屋时已取得《商品房预售许可证》，有条件办理商品房买卖合同的网签及预告登记，但赵广锋通过其他债权债务关系取得房屋，与上述法律设立保护消费者物权期待权的目的不符。综上，本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，赵广锋不能排除对案涉房屋的强制执行。赵广锋辩称，（一）赵广锋已经实际向智霖房地产公司支付购房款。赵广锋支付购房款是以现金的方式，款项来源是拆迁补偿款，《庆阳市智霖房地产开发有限公司收款收据》载明付款方式为刷卡系记载错误，赵广锋已履行了支付购房款的合同义务。赵广锋将购房款付清后，智霖房地产公司出具《庆阳市智霖房地产开发有限公司收款收据》，表明智霖房地产公司已认可赵广锋支付购房款的事实。信达甘肃分公司不认可《庆阳市智霖房地产开发有限公司收款收据》的真实性，但未提供证据予以证明。（二）一审判决认定赵广锋在法院查封前签订的《住宅认购协议书》具备商品房买卖合同主要条款，符合法律规定。首先，智霖房地产公司向赵广锋销售该商品房时已取得《商品房预售许可证》等“五证”，销售手续合法、完整。其次，赵广锋与智霖房地产公司签订的《住宅认购协议书》，条款齐备、约定明确，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。最后，赵广锋系从智霖房地产公司处购买案涉房屋，智霖房地产公司已按照约定收取了购房款，并已实际向赵广锋交付案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）之规定，应当认定案涉协议书系合法有效的商品房买卖合同。（三）赵广锋所购房屋主要用于家庭成员共同居住，且其名下无其他用于居住的房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。智霖房地产公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。智霖实业公司、赵智霖、李小梅未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。信达甘肃分公司向一审法院起诉请求：准许执行庆阳市西峰区安华东路豪庭春天12号楼1-0602号房屋。一审法院认定的事实：2014年6月24日，信达甘肃分公司与智霖房地产公司就在建期间的案涉房屋签订了《在建工程抵押担保合同》，并于2014年6月30日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心设立抵押登记，取得了庆市期抵西峰区建他字第000037号《在建工程抵押证明》。2016年6月19日，赵广锋与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，约定：赵广锋认购智霖房地产公司开发的位于庆阳市西峰区房屋，建筑面积149.97平方米，价格为人民币5298元／平方米；负一14号地下室一间，建筑面积16.32平方米，价格为人民币3000元／平方米；以上价款合计人民币843501元；赵广锋在签订该协议时向智霖房地产公司交付定金843501元（此定金在双方签订《商品房买卖合同》时转为等额房款）。同日，智霖房地产公司向赵广锋出具了加盖有“庆阳市智霖房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据，其载明“赵广锋交来豪庭春天12号楼1单元602号房款710000元，交款方式备注为刷卡”。赵广锋与庆阳智霖物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，合同上没有签署日期。2016年6月19日，赵广锋向庆阳智霖物业管理有限公司交纳房屋装修垃圾处理费、环卫费、装修电梯使用费、天然气接口费、面积测绘费、物业费、房产证登记费等费用，2017年9月23日，赵广锋向庆阳智霖物业管理有限公司交纳物业费、环卫费和水电费，2020年7月29日，赵广锋向庆阳智霖物业管理有限公司交纳电费，2020年7月30日，赵广锋向庆阳智霖物业管理有限公司交纳物业费、水电公摊、水费和环卫费，庆阳智霖物业管理有限公司出具了相应收据。2017年度至2019年度，赵广锋向庆阳市西峰区供热公司交纳供热费，2019年5月5日，赵广锋向庆阳智霖物业管理有限公司交纳物业费，有增值税发票予以佐证。2020年9月22日，赵广锋向庆阳市西峰区住房和城乡建设局交纳了住宅专项维修基金。信达甘肃分公司为与智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷一案，于2017年6月5日向一审法院提起诉讼后，根据信达甘肃分公司的财产保全申请，一审法院于2017年8月10日对智霖房地产公司名下位于庆阳市西峰区安化东路豪庭春天部分房产予以查封。一审法院于2017年11月28日对该案作出（2017）甘民初69号民事判决后，信达甘肃分公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决，判决主文第三项为“如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；”判决生效后，因智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅未履行生效判决确定的给付义务，信达甘肃分公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2020年1月22日作出（2019）甘执03号之六执行裁定，对上述被查封房产进行拍卖、变卖，赵广锋所购房屋在上述被查封、拍卖的房屋中。赵广锋于2020年3月16日向一审法院提出书面异议，认为其对该房屋的物权期待权能够排除法院的强制执行，请求中止对该房屋的拍卖。一审法院审查后，于2020年6月28日作出（2020）甘执异33号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。信达甘肃分公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。赵广锋向法庭提交的2020年9月22日打印的《庆阳市个人房产信息查询证明》显示赵广锋名下无其他房产。2020年12月19日，一审法院对案涉房屋进行了现场核查，赵广锋占有居住该房屋的情况属实。一审法院认为，本案的争议焦点为：赵广锋是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《执行异议和复议规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定并结合本案已查明的事实，赵广锋对案涉房屋享有的物权期待权可以排除法院的强制执行。具体评析如下：关于赵广锋是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。信达甘肃分公司提出根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，在信达甘肃分公司取得抵押权之后，智霖房地产公司未经允许无权出售该房屋，赵广锋无权取得案涉房屋，同时《住宅认购协议书》形式上不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的要件，并非“合法有效的书面买卖合同”。对此一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的“不得转让”是管理性强制性规定，就不动产而言，针对的是抵押的不动产的“过户”行为，“不得转让”即不得过户。该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。故信达甘肃分公司提出的该项理由不能成立。另，《商品房买卖合同解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”虽然赵广锋与智霖房地产公司签订的《住宅认购协议书》非正式的商品房买卖合同，但该协议书明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等，同时赵广锋依约交付了房款，智霖房地产公司收受了购房款并出具了收据，该《住宅认购协议书》符合商品房买卖合同的基本条款，应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且该《住宅认购协议书》的签订时间早于一审法院对智霖房地产公司名下位于庆阳市西峰区安化东路豪庭春天部分房产的查封时间。根据上述事实可以认定，赵广锋与智霖房地产公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于赵广锋所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住的房屋的问题。对此一审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”的标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，赵广锋所购房屋性质为居住用房。同时，赵广锋向法庭提交的《庆阳市个人房产信息查询证明》亦显示其名下无其他房产。由上可知，赵广锋所购商品房为居住用房且无其他用于居住的房屋。信达甘肃分公司关于赵广锋提供的名下房产查询仅为其个人名下，并未提供配偶或子女等家庭成员的房屋查询，不能证明其无其他用于居住的房屋，不能排除执行的理由，既未提交对抗证据，对“买受人名下无其他用于居住的房屋”的扩大解释也缺乏法律依据，一审法院不予支持。关于赵广锋已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。经审查，赵广锋与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，约定房屋价款为843501元，现根据赵广锋提交的收款收据显示，截至2016年6月19日，赵广锋已交付全部房款，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三款规定的已付款标准。关于信达甘肃分公司提出收款收据存疑的问题，由于智霖房地产公司作为房屋出售方，其出具收款收据并在书面答辩状中明确认可收到赵广锋所缴购房款，在没有任何证据或线索情况下，信达甘肃分公司仅凭怀疑而提出的意见，一审法院不予采纳。经一审法院综合分析现有证据并经现场核查，未发现赵广锋与智霖房地产公司串通的端倪。综上所述，赵广锋对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者的物权期待权，信达甘肃分公司的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回信达甘肃分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由信达甘肃分公司负担。二审另查明，《庆阳市智霖房地产开发有限公司收款收据》载明购房款为794541元，赵广锋已交71万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：赵广锋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十九条属于上述规定中的除外规定。案涉房屋已经办理抵押登记，信达甘肃分公司对案涉房屋享有优先受偿权，赵广锋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定予以认定。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”（一）关于交付房款的问题。根据一审判决查明的事实，案涉《住宅认购协议书》约定房屋价款为794541元（不含地下室）。智霖房地产公司出具加盖有该公司财务专用章的《庆阳市智霖房地产开发有限公司收款收据》载明赵广锋已交71万元。信达甘肃分公司不认可《庆阳市智霖房地产开发有限公司收款收据》的真实性，但未提供证据予以证明，本院对此意见不予采信。综合《住宅认购协议书》《庆阳市智霖房地产开发有限公司收款收据》等证据，本院认定赵广锋已支付购房款71万元，超过合同约定总价款的50%，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。赵广锋认为其已支付全部购房款，但未提供证据证明其余购房款的交付情况，本院对此不予确认。一审判决认定赵广锋已支付全部购房款，系认定事实有误，本院予以纠正。（二）关于签订合同的问题。信达甘肃分公司主张赵广锋不是从智霖房地产公司取得案涉房屋，系以其他方式取得案涉房屋，但未提供证据予以证明，本院对此主张不予支持。根据一审判决查明的事实，2016年6月19日赵广锋与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，2017年8月10日一审法院对包括案涉房屋在内的房屋予以查封。信达甘肃分公司认为，《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件，也不具备真实交易的实质要求，并非合法有效的商品房买卖合同。本院认为，《商品房买卖合同解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案涉《住宅认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容，且赵广锋已交付大部分购房款，智霖房地产公司出具相应收款收据，一审判决认定《住宅认购协议书》为商品房买卖合同，并无不当。信达甘肃分公司以智霖房地产公司与赵广锋明知案涉房屋因抵押无法办理网签为由，主张《住宅认购协议书》不是智霖房地产公司与赵广锋的真实意思表示，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定赵广锋在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并无不当。基于保护消费者购房人生存利益的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。根据一审判决查明的事实，赵广锋购买案涉房屋属于其生存权的合理消费范畴。信达甘肃分公司有关一审判决认定赵广锋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权系适用法律错误的主张，本院不予支持。综上，信达甘肃分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈宏宇审 判 员 徐 霖审 判 员 张 梅二〇二一年六月二十九日法官助理 吕 晨书 记 员 范 苗