四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初7593号 原告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地：上海市南苏州路255号。 法定代表人：王希，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 被告：周艳，女，1978年7月24日出生，汉族，住四川省南部县。 原告上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称上海锐翔物业公司）与被告周艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月19日、6月9日公开开庭进行了审理。原告上海锐翔物业公司的委托诉讼代理人苏畅到庭参加了诉讼，被告周艳经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 上海锐翔物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决周艳向上海锐翔物业公司支付2018年1月1日至2018年8月31日期间欠付的物业服务费5237.6元、2018年4月至2018年9月的水费27.4元、2018年2月至2018年8月的垃圾清运费56元；二、判决周艳向上海锐翔物业公司支付逾期付款利息（利息计算方式：均以欠付的物业服务费、水费和垃圾清运费合计金额5321元为基数，其中，2018年9月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年12月16日为513.79元）；三、判决周艳承担本案诉讼费。 周艳未作答辩。 审理查明的事实： 1、周艳于2016年9月18日通过商品房购买的方式取得成都市高新区肖家河沿街xxx号房屋的所有权。该房屋建筑面积为136.39平方米。案涉房屋的所有权，后于2019年9月16日因存量房买卖转移登记为案外人罗秀萍、曾淼所有。 2、上海锐翔物业公司经过招投标程序，被成都远雄新区置业有限公司选聘为案涉小区前期物业服务单位，并与成都远雄新区置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由上海锐翔物业公司为远雄风华园小区提供物业服务，履行期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，本物业前期服务费计费方式为酬金制。在预收的物业服务费用中按每一年在应收的物业服务费用中提取240000元的酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由成都远雄新区置业有限公司、业主享有或者承担。实施酬金制计费方式，上海锐翔物业公司向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年1月1日至1月15日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受成都远雄新区置业有限公司审计监督。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅为4.8元/平方米/月，办公、写字楼为5.6元/平方米/月，商铺为7.2元/平方米/月。 3、2018年9月1日，上海锐翔物业公司与成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会签订了《移交确认书》，称鉴于成都高新区远雄风华园业主大会已通过招标方式，为风华园小区选聘了新的物业服务企业，成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会已发函要求上海锐翔物业公司办理风华园小区的项目移交手续。双方现对项目移交相关事宜确认如下：一、双方已完成共用部位、共用设施设备、小区相关资料的查验及移交，详见各交接清单。二、双方确认，上海锐翔物业公司对风华园小区的物业管理权已于2018年9月1日10时移交给业主大会及业主委员会；对2018年1月1日至2018年8月31日，业主欠缴的物业费及其他费用，业主大会及业主委员会继续协助上海锐翔物业公司进行催缴。 4、2005年3月2日成都市物价局、成都市市容环境管理局印发成费价［2005］第31号《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》，载明对成都市锦江区××新区范围内产生生活垃圾的国家机关、企事业单位（含中直、省属在蓉单位，外地驻蓉单位）、部队、社会团体、个体户、城镇居民及暂住人口征收城市生活垃圾处理费，征收标准为居民住户（含暂住户）8元／户·月。 5、上海锐翔物业公司主张周艳尚欠2018年1月1日至2018年8月31日期间欠付的物业服务费5237.6元、2018年4月至2018年9月的水费27.4元、2018年2月至2018年8月的垃圾清运费56元。 6、另查明，上海锐翔物业公司曾向我院起诉刘大磊、王鑫，经审理，我院做出（2019）川0191民初9827号民事判决书。判决后，刘大磊、王鑫不服该判决，后上诉至成都市中级人民法院。该院经审理后，做出（2020）川01民终3330号民事判决书。上述两份判决书载明与本案有关的内容为：“被告刘大磊与王鑫（买受人）于2016年11月4日与开发商成都远雄新区置业有限公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定出卖人在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。出卖人依法选聘的前期物业服务企业为远雄物业（上海）有限公司成都分公司。同日，被告与远雄物业（上海）有限公司成都分公司签订《前期物业服务协议》，约定住宅物业管理费为人民币6元/月/平方米（建筑面积），自规划验收合格证取得之日起24个月，本社区住宅物业管理费按4.8元/月/平方米（建筑面积）优惠标准执行，自第25个月起恢复为人民币6元/月/平方米（建筑面积）。本社区商铺及商业楼物业管理费为人民币16元/月/平方米（建筑面积），自规划验收合格证取得之日起24个月，商铺之物业管理费按10元/月/平方米（建筑面积）优惠标准缴纳，商业楼之物业管理费按8元/月/平方米（建筑面积）优惠标准缴纳，自第25个月起商铺及商业楼之物业管理费恢复为人民币16元/月/平方米（建筑面积）。前期物业管理期间，以酬金制形式确定物业管理费，物业公司每月在预收的标准物业管理费中优先提取20000元的管理服务酬金，年终结算结余部分转入下年继续使用，年终结算亏损部分由业主方追加补足。业主应在房屋交付之日或视为交付之日起或风险转移之日起交付物业管理费。物业管理费每季收取一次，在每季的首月1日前缴纳给远雄物业（上海）有限公司成都分公司。不论入住与否，均须按期缴纳管理费。同日，被告签订了《远雄风华园临时管理规约》，规约第五条约定在业主大会选聘物业管理企业之前，本社区由建设单位（开发商）选聘之物业管理企业为本社区提供物业管理服务。在业主大会成立前，出卖人有权更换该物业管理公司，但物业管理费及物业管理标准不得超出及低于原约定，买受方对此无任何疑义，并同意与新物业公司签订相关文件以完备手续。被告于2017年7月7日接收房屋，并按2.4元/月/平方米的标准向远雄物业（上海）有限公司成都分公司支付了2017年11月1日至2017年12月31日的物业服务费。 2017年11月1日，成都远雄新区置业有限公司前往四川省成都市成都公证处，称成都远雄新区置业有限公司开发的位于成都市高新区××街××号××项目原有物业管理公司已退出管理需更换物管公司，现因该项目部分建筑已出售，又因该项目未成立业主委员会，按相关规定需由我公司代为办理更换物业管理公司的相关事宜，现需向相关业主征求意见，为保护我公司合法权益，特向我处申请办理对其使用电话向相关业主征求意见的行为过程及业主意见统计结果进行保全证据公证。后成都远雄新区置业有限公司的委托代理人黄磊及其工作人员郭光辉、隋昱在公证处向其提供的《远雄风华园业主征求意见表》中业主预留的电话号码拨打了电话，通知业主征求意见，公证员对现场情况进行了拍摄。2017年11月9日，在公证员的监督下，黄磊、隋昱、郭光辉对拨打电话征求意见的结果进行了统计，形成《远雄风华园项目电话征求业主是否同意由成都远雄新区置业有限公司组织选聘新物业公司意见结果详情表》及《“远雄风华园”征求意见汇总》，显示同意业主的票数占总票数的55.8%，同意的业主专有部分面积占建筑总面积的63.1%。 后原告上房物业（即上海锐翔上房物业管理有限公司）经过招投标程序，被成都远雄新区置业有限公司选聘为前期物业服务单位，并与远雄置业签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为远雄风华园小区提供物业服务，履行期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，本物业前期服务费计费方式为酬金制。在预收的物业服务费用中按每一年在应收的物业服务费用中提取240000元的酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由成都远雄新区置业有限公司、业主享有或者承担。实施酬金制计费方式，上房物业向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年1月1日至1月15日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受成都远雄新区置业有限公司审计监督。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅为4.8元/平方米/月，办公、写字楼为5.6元/平方米/月，商铺为7.2元/平方米/月。该《前期物业服务合同》于2018年1月10日在高新区规划国土建设局进行了备案。合同签订后，原告与成都远雄新区置业有限公司于2017年12月29日至2018年1月16日期间办理了物业资产移交，并于2018年1月1日进入远雄风华园小区提供物业服务。” 7、争议事实：上海锐翔物业公司主张，2015年11月25日，周艳与远雄物业（上海）有限公司成都分公司签订《前期物业服务协议》，约定住宅物业管理费为人民币6元/月/平方米（建筑面积），自规划验收合格证取得之日起24个月，本社区住宅物业管理费按4.8元/月/平方米（建筑面积）优惠标准执行，自第25个月起恢复为人民币6元/月/平方米（建筑面积）。前期物业管理期间，以酬金制形式确定物业管理费，物业公司每月在预收的标准物业管理费中优先提取20000元的管理服务酬金，年终结算结余部分转入下年继续使用，年终结算亏损部分由业主方追加补足。业主应在房屋交付之日或视为交付之日起或风险转移之日起交付物业管理费。物业管理费每季收取一次，在每季的首月1日前缴纳给远雄物业（上海）有限公司成都分公司（亦可预付）。不论入住与否，均须按期缴纳管理费。同日，周艳签订了《远雄风华园临时管理规约》，规约第五条约定在业主大会选聘物业管理企业之前，本社区由建设单位（开发商）选聘之物业管理企业为本社区提供物业管理服务。在业主大会成立前，出卖人有权更换该物业管理公司，但物业管理费及物业管理标准不得超出及低于原约定，买受方对此无任何疑义，并同意与新物业公司签订相关文件以完备手续。上述《前期物业服务协议》以及《远雄风华园临时管理规约》虽为复印件，但与另案查明事实基本一致，且周艳也以商品房购买的方式取得案涉房屋，按常理及社会实际情况可知，其应当也签订了上述协议。因而，对该争议事实本院予以认可。 判决理由： 一、法律适用：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。因本案纠纷发生在民法典施行前，故适用纠纷发生时的法律及司法解释。 二、上海锐翔物业公司与周艳在2018年1月1日至2018年8月31日间是否存在物业服务合同关系：对该问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，周艳作为案涉房屋业主，应受前期物业服务合同的约束。本案中，周艳签署了《远雄风华园临时管理规约》，该规约第五条约定在业主大会选聘物业管理企业之前，本社区由建设单位（开发商）选聘之物业管理企业为本社区提供物业管理服务。在业主大会成立前，出卖人有权更换该物业管理公司，但物业管理费及物业管理标准不得超出及低于原约定，买受方对此无任何疑义，并同意与新物业公司签订相关文件以完备手续。故案外人成都远雄新区置业有限公司在业主大会成立前，有权更换原前期物业服务公司远雄物业（上海）有限公司成都分公司。后案外人成都远雄新区置业有限公司通过招标选聘上海锐翔物业公司作为物业服务单位，而上海锐翔物业公司也确实入场提供了物业服务直至2018年8月31日退场。上海锐翔物业公司与成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会签订的《移交确认书》，也能够明确业主对于上海锐翔物业公司提供了该段时间的物业服务的事实是予以认可的。故上海锐翔物业公司与周艳在2018年1月1日至2018年8月31日期间建立了物业服务合同关系。上海锐翔物业公司有权收取该期间的物业服务费。 三、关于周艳欠付物业服务费及城市生活垃圾处理费的具体金额：对该问题，本院认为，首先根据《远雄风华园临时管理规约》第五条，在业主大会成立前，出卖人有权更换该物业管理公司，但物业管理费及物业管理标准不得超出及低于原约定，买受方对此无任何疑义，并同意与新物业公司签订相关文件以完备手续。而周艳与远雄物业（上海）有限公司成都分公司签订的《前期物业服务协议》载明住宅物业管理费为人民币6元/月/平方米（建筑面积），自规划验收合格证取得之日起24个月，本社区住宅物业管理费按4.8元/月/平方米（建筑面积）优惠标准执行，自第25个月起恢复为人民币6元/月/平方米（建筑面积），而《前期物业服务合同》，约定物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅为4.8元/平方米/月，与该《前期物业服务协议》的约定相符。因此认定上海锐翔物业公司有权就2018年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费主张按4.8元/月/平方米收取；其次，关于欠费区间，上海锐翔物业公司主张周艳欠付2018年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费，以及2018年2月至2018年8月的垃圾清运费，对此周艳未进行答辩亦未提交证据反驳，其应承担举证不能的不利后果；最后，因案涉房屋的建筑面积为136.39平方米，因此，2018年1月1日至2018年8月31日期间的周艳欠付物业服务费为：4.8×136.39×8＝5237.38元。城市生活垃圾处理费，征收标准为居民住户（含暂住户）8元/户·月，因此2018年2月至2018年8月期间，周艳欠付的该费用为56元。 故本院对上海锐翔物业公司的该项诉讼请求中的合理部分予以支持。 四、关于上海锐翔物业公司要求周艳支付水费的诉讼请求：本院认为，因上海锐翔物业公司并未举证证明其代收代缴水费，以及周艳实际欠付水费的起止时间及金额，故本院对该项诉请不予支持。 五、关于上海锐翔物业公司要求周艳支付逾期付款利息的诉讼请求：本院认为，上海锐翔物业公司确因周艳延迟支付物业服务费及代垫的城市生活垃圾处理费产生了资金占用利息损失，但由于在2018年1月1日至2018年8月31日上海锐翔物业公司提供物业服务的8个月里，发生了业主大会成立及重新选聘物业服务单位等事宜，故周艳在该期间未缴纳物业服务费不存在主观恶意。而在2018年9月1日，上海锐翔物业公司与成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会确定完成移交后，周艳需支付物业服务费的事实已经确定，其至迟应在此时向上海锐翔物业公司支付物业服务费。故在逾期后，上海锐翔物业公司应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向上海锐翔物业公司支付利息损失。又，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故上海锐翔物业公司主张的利息以2019年8月20日为节点进行分段表述。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定。 判决结果：一、被告周艳于本判决生效之日起五日内向原告上海锐翔上房物业管理有限公司支付物业服务费5237.38元、城市生活垃圾处理费56元； 二、被告周艳于本判决生效之日起五日内向原告上海锐翔上房物业管理有限公司支付逾期付款利息（利息的具体计算方式为：以5293.38元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止的利息，以5293.38元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告上海锐翔上房物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告周艳负担。 权利告知：本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  仇金玛 二〇二一年六月十五日 书记员  余 瑶