广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5278号原告：姜林，男，1984年2月21日出生，汉族，住河南省镇平县。原告：谢晓敏，女，1990年8月15日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。上述两原告的共同委托诉讼代理人：邓鸣，广东安国律师事务所律师。被告：广州新途物业发展有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇新塘工业园塘美村地段（联合厂房）5楼B513号。法定代表人：丁国民。委托诉讼代理人：陈浩泉，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴泽宇，系该公司员工。原告姜林、谢晓敏诉被告广州新途物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜林及原告姜林、谢晓敏的共同委托诉讼代理人邓鸣，被告广州新途物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈浩泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜林、谢晓敏向本院提出诉讼请求：一、被告对原告所购买的商品房存在钢筋外露、钢筋被截断、板面混凝土保护层厚度不足的问题按照设计图纸及混凝土结构施工质量验收规范进行修复，要求达到《混凝土结构施工质量验收规范》，并承担相应费用；二、被告支付鉴定费8000元，并赔偿原告损失78000元（从2017年1月1日起，按同地段相同面积的房屋租金每月3000元计算至被告修复之日止，暂计至2019年5月31日共计78000元）；三、被告按照规定向住建局移交设计图纸及竣工验收档案以便查阅；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月14日两原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的豪进广场（自编号豪进广场G4、A3、A4栋）东江大道南28号4幢12层1204号房。……该商品房合同约定建筑面积共120.3平方米，……第十三条甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”。合同签订后，原告如期履行了付款义务。进入商品房内部时，原告发现所购商品房钢筋外露和被截断及板面混凝土保护层厚度不足，原告多次要求被告修复，但被告均置之不理。为了维护原告的合法权益，原告现向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告广州新途物业发展有限公司辩称：2015年6月14日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定买卖房屋于2016年12月31日前交付原告使用。被告于2016年12月31日通知原告收楼，后原告却以房屋多处钢筋断裂，房屋主体不合格等原因拒绝收楼至今。2018年8月17日，增城区人民法院认定被告在合同约定的交房时间内满足了全部交房条件和已通知原告收楼，因此判决驳回原告的诉讼请求。2019年5月14日，广州市中级人民法院经审理亦判决驳回原告的诉讼请求。因此，被告认为：一、被告已向原告交付了合格房屋，原告的损失系由其延期收楼导致，不应当由被告承担。被告从2016年12月31日约定交房时间开始，多次通知原告收楼，原告均以房屋钢筋断裂，楼板钢筋密度不够等情形主张房屋主体质量不合格，拒绝收楼。为此被告专门请了鉴定机构对房屋钢筋作出鉴定报告，结果显示房屋钢筋符合安全标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”被告交付的房屋合格，原告的损失，包括鉴定房屋主体质量不合格的费用，不应当由被告承担。二、关于房屋维修问题，楼房建筑为人工建造，存在轻微误差瑕疵无法避免，何况涉案房屋为毛坯房。目前，该房屋部分钢筋外漏被告已经完成覆盖，但是保护涂层轻微瑕疵的情形，经咨询建设团队意见，认为由于买卖房屋是毛坯房，且并非位于楼顶，没有修复必要，否则会影响楼板主体安全和整体性。退一步讲，涉案房屋主体结构不存在安全问题，不会影响原告的正常居住，如果因该保护涂层问题产生的修复责任，仍然由被告或物业承担，原告的权利仍然可以得到保护。因此，原告的该项请求不应予以支持。请法院查明事实，依法审理，做出公正裁决。经审理查明：2015年6月14日，两原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的豪进广场（自编号豪进广场G4、A3、A4栋）东江大道南28号4幢12层1204号房。……该商品房合同约定建筑面积共120.3平方米，……第十三条甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第二十五条工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；……”。另查明，两原告曾于2018年1月18日向本院提起诉讼，案号（2018）粤0118民初801号，请求被告按合同标准交付房产并赔偿损失500元。本院于2018年8月17日作出（2018）粤0118民初801号《民事判决书》，认为被告已经在合同约定的交房时间内取得合同约定的全部交房条件，被告亦通知两原告收楼，故判决驳回两原告的诉讼请求。判后，两原告不服上诉，广州市中级人民法院于2019年5月14日作出（2019）粤01民终3353号《民事判决书》，认为涉案房屋存在的问题不属于房屋主体结构质量不合格而不能交付使用，该问题应由被告承担修复责任，为此判决驳回上诉，维持原判。再查明，2018年9月27日原告委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司对涉案房屋楼板作工程质量检测鉴定，原告支付房屋鉴定费8000元。广东合正建筑物鉴定检测有限公司于2018年11月6日作出合正鉴字[2018]2045号《房屋完损性鉴定报告》，鉴定结论为：1、根据检查情况1204房室内承重结构构件未发现有因承载能力不足而引起损坏的现象，钢筋混凝土柱、梁、板等承重构件工作状况保持良好；2、1204房室内板面部分区域混凝土保护层厚度不足15mm，且超过偏差允许值，并局部有钢筋外露现象，不满足现行《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）（2015年版）的要求；3、楼板混凝土强度＞C20、楼板厚度＞80mm，满足《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）（2015年版）的最低要求；4、客厅、餐厅、卧室楼板板面局部有外露钢筋，并见有个别钢筋出现断口，因委托方未提供施工图纸，不能进一步确定该楼板钢筋长度是否符合要求，需要委托方提供施工图纸后进一步鉴定。建议采取如下修补方案处理，或由设计单位出具设计方案处理：1、对有钢筋锈蚀的混凝土构件，凿除表面开裂、酥松的混凝土保护层，对钢筋除锈后采用环氧砂浆修补处理；2、对保护层不满足规范要求的构件采用环氧砂浆修补处理；3、对疑似被截断的板面钢筋，需要依照设计图纸验算后方能给出处理意见。本案审理期间，本院根据两原告的申请，依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对涉案房屋的结构底板钢筋被截断及地板混凝土保护层厚度是否符合国家质量标准进行鉴定，原告预交鉴定费8000元。广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2021年6月1日作出仲恒鉴字[2020]0082号《楼板工程质量检测鉴定报告》，鉴定结论为根据现场检查、检测结果对广州市增城区新塘镇东江大道南28号4栋1204房的楼板质量评定如下：1、现浇板A4-5～A4-7×A4-Q～A4-S区域、A4-2～A4-4×A4-Q～A4-S区域负弯钢筋有个别截断现象；2、检测的板面个别钢筋有露筋现象、钢筋保护层厚度偏厚，不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）（2010年版）第8.2.2条及第E.0.5条的规定；建议对该房屋楼板支座处贴碳纤维布加固处理。庭审期间，两原告陈述：1、涉案房屋在2017年7月3日已经办理了房产证；2、原告收到被告的收楼通知书，但是在2017年1月1日去收楼时发现了质量问题要求物业进行修复，但是物业没有进行修复。被告陈述：1、确认原告已经办理了房产证；2、原告诉讼请求的三项修复内容都在被告的保修范围内，涉案房屋还在被告的保修期限内；3、对于《房屋完损性鉴定报告》第二项处理建议，被告可以按该建议进行修复；4、关于修复问题，原告可以自行修复，如果修复费用合理可以要求被告承担。本院认为：两原告与被告于2015年6月14日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据本院依法委托的广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具的《楼板工程质量检测鉴定报告》的鉴定结论显示涉案房屋的楼板钢筋有个别截断现象及个别钢筋有露筋现象、钢筋保护层厚度偏厚现象，因此，两原告请求被告对涉案房屋的钢筋问题进行修复且由被告承担修复的费用，理据充分，本院予以支持，修复方式参照上述鉴定报告的建议，即对该房屋楼板支座处贴碳纤维布加固处理。两原告为证明涉案房屋的钢筋存在的问题而自行委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司对涉案房屋楼板作工程质量检测鉴定而支付的鉴定费8000元，以及申请本院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司进行鉴定而支付的鉴定费8000元，均是因为涉案房屋的楼板钢筋存在问题而产生，故该两笔费用合计16000元应由被告负担。关于两原告请求被告赔偿其租房损失的问题。虽然涉案房屋不存在房屋主体结构质量不合格而不能交付使用的情况，但是涉案房屋确实存在钢筋个别截断等现象，且两原告在收楼当时发现该问题要求被告修复，而被告未予修复，故被告应赔偿两原告未能正常使用涉案房屋而产生的租金损失。但两原告于2018年1月18日向本院起诉请求被告按合同标准交付房产，一审及二审民事判决书均认定涉案房屋已经达到交付条件，即原告在广州市中级人民法院于2019年5月14日作出（2019）粤01民终3353号《民事判决书》之时就已经知道涉案房屋符合交付条件，其继续拒绝接收涉案房屋属于扩大损失，因此，综合考虑上述情况，本院酌定两原告主张的租金损失从2017年1月1日计算至2019年5月14日，而租金标准参照当地同地段（附近地段）的租金参考价1800元/月计算，合计51213元。对于两原告主张被告按规定向住建局移交设计图纸及竣工验收档案，该请求并非民事诉讼受理范围，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州新途物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内对位于广州市增城区新塘镇东江大道南28号4幢1204房的房屋作楼板支座处贴碳纤维布加固处理并承担相应的修复费用；二、被告广州新途物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姜林、谢晓敏支付鉴定费合计16000元；三、被告广州新途物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姜林、谢晓敏赔偿租金损失合计51213元；四、驳回原告姜林、谢晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费975元，由被告广州新途物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二一年六月二十四日书记员  阮柳静