上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初6405号原告：上海莘宝企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶某，董事长。委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海咕噜咕噜体育发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：聂某某。原告上海莘宝企业管理有限公司与被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告上海莘宝企业管理有限公司的委托诉讼代理人王翔，被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司的法定代表人聂海亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海莘宝企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告双方签署的《商铺租赁合同》于2020年9月25日解除;2、请求法院判令被告向原告支付房屋租金155,574元(自2020年3月1日起至2020年9月25日止，按照每月22,805元计算，最后一个月按照实际天数计算)；3、请求法院判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金(以155,574元为计算基数,按照每日千分之三标准,自2020年2月25日起分段计算至实际付清之日);4、请求法院判令被告向原告支付物业管理费76,847.67元(自2020年3月1日起至2020年9月25日止，按照每月11,246元计算);5、请求法院判令被告向原告支付逾期支付物业管理费违约金(以76,847.67元为基数,按照每日千分之三标准,自2020年2月25日起分段计算至实际付清之日);6、请求法院判令被告向原告支付2020年1月至8月的电费2,876.19元;7、请求法院判令被告向原告支付逾期支付电费的违约金(以2,876.19元为基数,按照每日千分之三标准,自2020年2月25日起分段计算至实际付清之日);8、请求法院判令被告向原告支付云POS机的租赁费550元(2019年12月、2020年1月、3月、4月、8月)；9、请求法院判令被告向原告支付逾期支付设备租赁费的违约金(以550元为基数,按照每日千分之三标准,自2020年2月25日起分段计算至实际付清之日);10、请求法院判令被告向原告支付解除合同违约金204,306元;11、请求法院判令被告向原告支付装修补偿金68,415元;12、请求法院判令原告有权没收被告保证金102,153元。事实和理由：2019年5月31日,原告与被告签署《商铺租赁合同》,原告向被告出租位于上海市闵行区xx路XXX号七宝万科广场I5层L529号商铺，租赁期限自2019年7月23日至2021年7月22日。商铺在租期内的月保底租金为人民币22,805元,提成租金为该商铺每自然月累计营业额的13%。该商铺的物业管理费为人民币11,246元/月,推广宣传费为该商铺每自然月累计营业额的1.5%。商铺内内销售数据采集设备/云POS的使用,单台刷卡POS机月实际刷卡消费金额低于或等于人民币2,750元,则被告需向原告支付月租赁费人民币110元/台。《租赁合同》签订后,被告未依约向原告支付2020年3月1日至2020年9月25日期间房屋租金人民币155,574.00元、物业管理费人民币76,847.67元、电费人民币2,876.19元。欠付2020年1月、3月、4月、8月设备租赁费人民币550元。被告未能按照《租赁合同》的约定支付租金、物业管理费、电费、设备租赁费等的违约行为,已经构成严重违约并给原告造成了损失,且已经符合原告行使合同解除权的条件。后虽经原告多次催促,但被告始终未履行其相关义务。2020年9月25日,原告向被告发送《解约函》,依法行使合同解除权并要求被告承担相应法律责任。故诉至法院。被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司辩称：被告之前正常支付租金至2020年1月。2020年2月起因疫情导致经营困难。被告在3月底和4月初和原告经理联系过，原告与被告的一个店长谈由该店长接手经营，最后他们没谈成。2020年5月13日被告与原告经理见面明确表示不做了，双方的租赁合同就解除了。2020年9月原告自行收回房屋，是因为店长和原告没有谈成，原告就找了被告的同行来接手这个店，所以急着收回。疫情期间，原告免除了2020年2月的租金。被告不认可合同在2020年9月25日解除，被告认为合同在2020年3月1日就应当解除。由原告没收押金就可以了，不需要另外承担违约责任。被告欠付租金和物业费的时间段是对的。电费欠付数额也是认可的。设备租赁费欠费属实。关于装修补偿金，被告因疫情不可抗力无法继续经营，该补偿金不应由被告支付。原告交付给被告用于轮滑项目的房屋，是原告按照被告意见装修的，所以装修补偿金由法院处理。原告主张的各项违约金过高，被告认为不合理，原告仅有一定损失，希望法院根据实际情况予以驳回。本院经审理认定事实如下：上海莘宝企业管理有限公司的原企业名称为上海新宝置业有限公司，系上海市闵行区xxx路XXX号地下xx、xxx层xxx商业用房的产权人。2019年5月31日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区xxx路XXX号万科七宝广场第xx层编号为xxx号商铺，租赁面积为124.96平方米商铺出租给乙方经营咕噜咕噜品牌，经营范围为跆拳道运动。租赁期限为2019年7月23日至2021年7月22日。自2019年7月23日至2021年7月22日，乙方应支付的月保底租金为22,805元，提成租金为该商铺每自然月累计营业额的13%，乙方应于本合同签署后向甲方支付首期保底租金。之后，乙方应以自然月为周期向甲方支付保底租金。乙方应于每个自然月的第10日之前向甲方提前付清下个自然月的保底租金。如剩余租期不足一个自然月的，保底租金按实际租赁天数计算：月保底租金*12/365*该月实际租赁天数。乙方应于本合同签署当日向甲方支付该商铺的租赁保证金102,153元(相当于三个月保底租金68,415元及3个月物业管理费33,738元之和)。乙方应每月向甲方支付数据盒子租赁费500元/台、云POXXXX元/台。自2019年7月23日至2021年7月22日，乙方应支付物业管理费为90元/平方米/月，即11,246元/月，从2019年7月23日开始收取，物业费按照租金的交纳方式和时间一并支付。双方在通用条款中约定，租期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费由乙方承担。乙方应按甲方针对该商场指定的公用事业费标准及计量结果在收到甲方通知后按要求支付该等费用。租赁保证金作为乙方遵守本合同及其附件有关约定和履行义务的保证。若乙方违反本合同约定，则甲方有权但无义务以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求进行装修的，甲方有权要求乙方整改或者将商铺回复原状，若给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。乙方逾期支付租金等其他应付款项的，每逾期一日，乙方应按未付款项的千分之三支付逾期付款违约金。若乙方逾期支付超过7日的，甲方有权经提前一日通知后停止该商铺的能源、设施、设备供应或禁止使用，因此造成的一切后果及损失由乙方自行承担，甲方对乙方采取上述措施后，不免除乙方交纳应付款项及承担相应违约责任的义务。若乙方逾期支付应付款项连续超过15日的，甲方有权解除合同并要求乙方承担相应的违约责任。非违约方在解除合同时向违约方追索违约金时，违约金标准为在整个租赁期限内6个月平均月保底租金与6个月物业管理费之和，若违约金不足以弥补守约方全部损失的，违约方还应补足守约方全部损失与前述违约金的差额部分。甲方向乙方追索逾期付款违约金时，逾期付款违约金和解除合同违约金累计计算。该合同13.4条约定：双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，若出现法定或约定之情形而甲方行使解约权或乙方擅自提前解除本合同的，乙方已支付的各项保证金将不予退还，甲方除要求乙方承担解除合同违约金之外，乙方还应向甲方支付相当于三个月保底租金作为补偿金。除此之外，乙方无权就其在该商铺内投入的装修及设施设备要求甲方或管理公司给予任何补偿，或要求甲方、管理公司购买其投入的装修及设备，乙方应按本合同约定将该商铺恢复原状后返还甲方。双方另对其余事项作了约定。上述合同签订后，原告向被告交付了商铺。被告向原告支付了租赁保证金102,153元。被告在该商铺内经营跆拳道培训。被告正常支付租金至2020年1月底。2020年2月起，被告因疫情经营困难，未向原告支付租金等费用。2020年5月13日，被告的法定代表人聂海亮向原告表示被告无意继续承租涉案房屋，要求进行租赁合同主体变更，引进第三方来继续承租涉案房屋。原、被告遂与案外人商谈上述《商铺租赁合同》主体变更事宜，但最终没有达成一致意见。2020年9月18日，原告在微信中向被告发出催收租金的函。原告自行于2020年9月25日收回房屋。2020年9月29日，原告在微信中向被告发出解约函。2020年10月1日，原告将涉案房屋另行出租给同样经营体育项目的其他商户。另查明，被告向原告支付了截止至2020年1月的租金后，由于受疫情影响而停止经营。原告在疫情期间免除了被告2020年2月半个月租金。被告自2020年3月1日起至2020年9月25日期间所欠租金为155,574元、物业费76,847.67元，欠付电费2,876.19元、设备租赁费550元。被告除租赁涉案场地经营跆拳道运动，同时还另行租赁七宝广场481.80平方米以咕噜咕噜品牌经营轮滑运动。被告称，原告向其交付的用于轮滑项目的房屋内有原告的装修投入。本案中，原告根据合同13.4条约定向被告主张相当于三个月保底租金的装修补偿金68,415元。以上事实，由原告提供的房地产权证、宗地图、房屋租赁合同、催款函、催收租金告知函及查询记录、微信聊天记录、解约函及送达凭证、电费抄表数等证据，被告提供的微信聊天记录、承诺函以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。在履行过程中，被告自2020年2月起未能向原告支付租金，虽然因涉疫情原告免除了被告2020年2月半个月租金，被告仍应向原告支付剩余半个月租金。现被告自2020年3月起未再向原告支付租金等费用，确实已构成违约。在原告向被告催讨租金、电费和设备租赁费等费用后，被告仍未付款，据此原告享有合同解除权。原告自认于2020年9月25日收回了房屋，以其实际行动解除了双方的租赁合同，故本院确认涉案租赁合同于该日解除。虽然原、被告及案外人曾协商变更承租人主体，但最终协商未果，被告也未及时将商铺退还原告，因此对于2020年3月1日至9月25日期间的租金，被告应当支付。被告未能按期支付上述租金，根据合同约定应当承担逾期付款违约金。因疫情原因，被告经营跆拳道及相关体育活动项目确实会受到影响，因此被告未能按期支付2020年上半年租金行为尚可理解，根据被告的行业特点及违约情节，本院酌情免除被告2020年6月(含6月的租金)之前逾期支付租金的违约责任，但对于2020年7月、8月、9月的租金，被告应当承担逾期付款违约责任，向原告支付逾期付款违约金。合同约定被告应当于当月10日前支付下月租金，则逾期付款违约金应自当月11日起算。原告要求按每千分之三计算逾期付款违约金，计算标准确实偏高，本院酌情调整为按未付金额的每日万分之二计算。关于原告主张的物业管理费及逾期付款违约金，具有合同依据，按照约定被告应与支付租金的缴纳方式和时间一并支付。基于上述同样理由，本院酌情免除被告2020年6月(含6月的物业管理费)之前逾期支付物业管理费的违约责任，对其余部分予以支持。对于原告主张的电费2,876.19元，被告同意支付，本院予以准许。至于原告主张的逾期支付电费的违约金，由于目前无证据证明在合同履行过程中原告将每月的被告实际使用电量及电费清单抄送被告并由被告确认，故对于租赁合同解除后最终的电费欠费，本院根据被告应在收到甲方通知后按要求支付该等费用之约定，酌情支持自合同解除后的2020年9月26日起按欠付金额每日万分之二的逾期付款违约金。关于原告主张的云POS机租赁费550元，系指2019年12月、2020年1月、3月、4月、8月欠费未付，被告对此无异议，本院予以确认。至于每月110元是提前支付还是在当月的某日支付双方并未约定，因此本院认为对于每月设备租赁费应于当月月底前支付。按照合同主文中关于逾期付款的约定，被告需要承担逾期付款违约金。关于逾期付款违约金计算标准，调整为每日万分之二。关于原告依据合同13.4条之约定主张的装修补偿金68,415元(相当于三个月租金)，因原告未证明其已经给予被告三个月不收取租金的装修期，也未证明对涉案用于跆拳道运动的房屋有过装修投入。故原告的该项请求因缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告主张要求没收被告已付的租赁保证金102,153元，符合合同约定，且被告对此亦表示同意，故本院予以支持。但原告同时又要求被告偿付解除合同违约金204,306元。本院注意到，原告于2020年9月25日收回房屋后即于10月1日出租给被告同行，且利用了被告原有的设备器材。因此被告违约导致租赁合同解除后并未对原告造成房屋空置损失，原告没收被告的租赁保证金102,153元(相当于三个月租金和三个月物业管理费之和)已可弥补原告的相关损失，且对被告的违约行为起到惩罚作用。再结合被告的违约行为并非出于恶意，虽然合同约定了解除合同违约金，但仍应当考虑原、被告之间的利益平衡，公平合理的处理合同解除后的相关后果。基于此，原告再行主张解除合同违约金的请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告上海莘宝企业管理有限公司与被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司就上海市闵行区漕宝路XXX号七宝万科广场xx层xxx号商铺签订的《商铺租赁合同》于2020年9月25日解除；二、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘宝企业管理有限公司自2020年3月1日至2020年9月25日期间的租金155,574元；三、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘宝企业管理有限公司逾期支付租金的违约金(计算方式：以2020年7月租金22,805元为基数，自2020年6月11日起算，以2020年8月租金22,805元为基数，自2020年7月11日起算，以2020年9月租金18,744元为基数，自2020年8月11日起算，均按每日万分之二计算至实际付款之日为止)；四、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘宝企业管理有限公司自2020年3月1日至2020年9月25日期间的物业管理费76,847.67元；五、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘宝企业管理有限公司逾期支付物业管理费的违约金(计算方式：以2020年7月物业管理费11,246元为基数，自2020年6月11日起算，以2020年8月物业管理费11,246元为基数，自2020年7月11日起算，以2020年9月物业管理费9,371.67元为基数，自2020年8月11日起算，均按每日万分之二计算至实际付款之日为止)；六、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘宝企业管理有限公司电费2,876.19元；七、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘宝企业管理有限公司逾期支付电费的违约金(计算方式：以2,876.19元为基数，自2020年9月26日起，每日万分之二计算至实际付款之日为止)；八、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海莘宝企业管理有限公司云POS机租赁费550元；九、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海莘宝企业管理有限公司逾期支付设备租赁费的违约金(以2019年12月设备租赁费110元为基数，自2020年1月1日起算；以2020年1月设备租赁费110元为基数，自2020年2月1日起算；以2020年3月设备租赁费110元为基数，自2020年4月1日起算；以2020年4月设备租赁费110元为基数，自2020年5月1日起算；以2020年8月设备租赁费110元为基数，自2020年9月1日起算，均按每日万分之二计算至实际付款之日为止)；十、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司已支付的租赁保证金102,153元由原告上海莘宝企业管理有限公司作为违约金没收，不再予以退还；十一、驳回原告上海莘宝企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,089.91元，减半收取计5,044.95元，由原告上海莘宝企业管理有限公司负担2,695.41元，被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司负担2,349.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群法官助理  陈奕含书 记 员  陈奕含附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。