宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2021）宁0221民初1497号原告：马某1，住平罗县。委托诉讼代理人：马某2，宁夏平罗县人，住平罗县。系原告马某1的丈夫，特别授权代理。委托诉讼代理人：马某3，宁夏大潮人律师事务所律师。特别授权代理。被告：贾某，住甘肃省金塔县。委托诉讼代理人：陈某，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。原告马某1与被告贾某恢复原状纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月27日第一次公开开庭进行了审理，原告马某1及其委托诉讼代理人马某3、被告贾某的委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼。于2021年5月17日第二次公开开庭进行了审理，原告马某1及其委托诉讼代理人马某2、马某3、被告贾某的委托诉讼代理人陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马某1向本院提出如下诉讼请求：1、依法判决被告承担因违约而应承担的违约金64000元；2、依法判令被告拆除原告一、二、四层楼房增高的地面混凝土、隔墙等已装修部分；3、判决被告将原告一、二、四层楼房的地面铺设瓷砖并将原告一至四层楼房的墙面粉白（包括房顶）；4、判决被告将原告的一至四层楼房的水、暖、电设施以及门窗和楼梯恢复到能正常使用的状态；5、判决被告赔偿原告经济损失240000元（自2021年1月21日至2021年7月21日期间的房屋租金和三个月的房屋闲置出租期的损失；自2021年7月22日起的房屋租金按原合同每日租金标准支付到实际返还房屋之日为止）；6、判决被告支付原告租赁房屋期间所欠的暖气费3076元；7、本案诉讼费由被告承担。在第二次开庭审理过程中，原告放弃第二项、第三项、第四项诉讼请求，即：2.依法判令被告拆除原告一、二、四层楼房增高的地面混凝土、隔墙等已装修部分；3.判决被告将原告一、二、四层楼房的地面铺设瓷砖并将原告一至四层楼房的墙面粉白(包括房顶)；4.判决被告将原告的一至四层楼房的水、暖、电设施以及门窗和楼梯恢复到能正常使用的状态。事实和理由：2014年6月19日，原告和被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告所有的位于平罗县城文艺巷西侧、富民商城对过的原温州海鲜楼1-4层租赁给被告用于经营医药器材、办公及其他，租赁期限为六年，自2014年7月1日至2020年7月1日，每年租金为28万元，除签订合同时一次性付清当年的租赁费外，以后年度的租赁费于每年的5月1日前支付。合同签订后，原告将已经装修好且设备齐全的共四层楼房交付给被告，被告履行了支付当年租赁费的义务。2015年4月，石嘴山银行平罗支行找到被告要求承租原告租赁给被告的房屋用于经营营业网点。经过与原告充分协商后，原告同意被告转租。2015年4月27日，原告和被告重新签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上述房屋继续租赁给被告经营，年租赁费由28万元增加到32万元，租期自2015年7月1日至2025年6月30日，被告于每年5月1日前支付原告下一年租金。2019年9月，因石嘴山银行平罗支行要求解除与被告的房屋转租合同，被告便起诉要求解除与原告的房屋租赁合同。因当时被告将原告已经装修好且设备齐全的房屋拆除后正在进行重新装修，使原告共四层楼房面目全非，加之双方的合同没有到期，原告不同意解除双方的《房屋租赁合同》。但二审法院最终以被告已根本违约导致原告合同目的无法实现为由，判决解除了双方的《房屋租赁合同》，并判决被告支付原告房屋租金至2021年1月20日。租赁合同解除至今，被告未将原告的房屋恢复原状后返还给原告。主要原因：一是被告在装修房屋时，违反双方的约定和规定的标准，将租赁房屋二层和四层的地面提高到40公分，致使装修地面过高而超过规定标准和承重能力，给原告的房屋甚至整栋楼房造成重大安全隐患，使原告不敢将房屋再租赁给他人经营，因为有可能发生楼层坍塌造成重大人身安全事故，这个责任原告承担不起；二是被告在装修房屋期间将原告一至四层楼房的水、暖、电设施以及门窗和楼梯损坏未恢复；三是被告装修租赁房屋的用途为餐饮，而原告出租房屋的位置不适合经营餐饮业务，被告已经装修的隔墙等部分使房屋无法重新出租，必须予以恢复。综上，原告和被告之间的房屋租赁合同因被告的根本违约而解除，被告除应当承担违约责任外，还应当将原告的房屋恢复原状后予以返还。但因被告违规装修的行为给原告的房屋造成重大安全隐患，使原告的房屋无法重新出租；也因被告在装修时将原告房屋的水、暖、电及门窗和楼梯损坏没有恢复；同时被告将租赁房屋装修为餐饮风格造成原告再次出租困难。因此，被告除应当将原告的房屋恢复原状予以返还外，还应当承担违约责任，并应当赔偿给原告造成的经济损失。故原告诉至法院。被告贾某辩称，一、对双方房屋租赁合同关系不持异议。原告的诉讼请求依法不能成立，被告对房屋进行装修，得到原告的同意，且一楼的装修系原告作为业主同意被告转租给案外人石嘴山银行股份有限公司平罗支行，并同意案外人石嘴山银行股份有限公司平罗支行进行装修，且被告装修的二至四层已经全部装修完毕，该装修对于原告房屋起到了增值的作用，现如今再次拆除不但会造成更大的损失，反而会影响房屋的使用。因此，恢复原状已经无法实现，请求依法驳回原告要求恢复原状的诉讼请求。拆除恢复原状反而会影响房屋的使用，房屋租赁前原告也是开设的温州海鲜楼作为餐饮使用；二、原告要求赔偿损失明显超过法律规定，要求过高。虽然被告中途要求解除合同，但过错不在被告，是因为原告同意将涉案房屋的一楼转租给案外人石嘴山银行股份有限公司平罗支行，因此，被告才续签的合同，但由于案外人石嘴山银行股份有限公司平罗支行提前解除合同，导致被告无力支付下剩租金，为防止损失扩大才在案外人石嘴山银行股份有限公司平罗支行提出解除合同后，向原告提出解除合同。因此，不能将全部过错归于被告，且被告早已提出解除合同，原告要求十个月的租金明显过高，且原告在二审调解中提出该房屋属于黄金地段，不可能导致十个月无法出租；三、原告要求支付违约金依法不能成立，双方2015年4月17日签订的《房屋租赁合同》第六条对于违约金并未填写，并不存在违约金的事实，且（2021）宁02民终11号民事判决书中对于违约金已经作出判决；四、所欠暖气费并不是因为被告使用所产生，系案外人石嘴山银行股份有限公司平罗支行征得原告同意后使用所产生的，依法应当由原告向案外人石嘴山银行股份有限公司平罗支行催要；五、涉案房屋已经返还给原告，在2021年1月22日经石嘴山市中级人民法院依法审理做出（2021）宁02民终11号民事判决书，依法解除了合同，原告已经实际占用该房屋，在审理中原告也向法庭提交了房屋照片，在2021年2月6日，原告丈夫与被告朋友一起查验了涉案房屋，并进行了交接，不存在未返还的事实。本院经审理认定事实如下：2014年6月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定将原告所有的位于平罗县城文艺巷西侧、富民商城对面的原温州海鲜楼1-4层租赁给被告用于经营医药器材、办公及其他，租赁期限为六年，自2014年7月1日至2020年7月1日，每年租金为28万元。2015年4月，石嘴山银行平罗支行找到被告要求承租上述房屋的一层用于经营营业网点。经过被告与原告协商同意后，双方又于2015年4月27日重新签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将上述房屋继续租赁给被告经营，年租赁费由28万元增加至32万元，租期自2020年7月2日至2025年7月2日。2019年9月，因石嘴山银行平罗支行要求解除与被告的房屋转租合同，被告便起诉要求解除与原告的房屋租赁合同。最终石嘴山市中级人民法院以（2021）宁02民终11号民事判决书终审判决：被告贾某支付原告马某1房屋租金266000元、逾期付款违约金20850元，租金支付至2021年1月21日。还查明，被告尚欠涉案房屋2020年-2021年度暖气费3076元未交纳，后原告于2021年4月28日予以垫付。以上事实，由本院采信的原、被告当庭陈述及原告提交的房屋租赁合同、（2020）宁0221民初1536号民事判决书、（2021）宁02民终11号民事判决书、宁夏大潮人律师事务所告知函复印件和顺风速递存根、出租房屋现状视频、采暖费催缴通知单、平罗县德源热力有限公司采暖费收据，被告提交的房屋租赁合同、《石嘴山银行平罗支行房屋租赁合同》、视频光盘、照片、（2021）宁02民终11号民事判决书、（2020）宁02民终102号民事判决书、调解笔录在卷予以佐证。被告提交的房屋租金价值评估报告、工程装修合同、收据，因达不到被告方的证明目的，故本院不予采信。本院认为,恢复原状是指当物受到毁损时，物权人要求侵权人采取措施将物恢复到原来状态的纠纷。1、本案在审理中，经本院主持调解，被告贾某按照原告马某1的要求已将涉案房屋第四层的增高部分、楼梯扶手、电源予以拆除和恢复，双方再无争议。原告马某1自愿放弃要求对其他楼层恢复原状的要求，本院予以确认。2、本案原告马某1与被告贾某签订的两份《房屋租赁合同》现均以已生效的民事判决予以解除，被告贾某应及时向原告马某1交付房屋，避免持续或延期交房给双方造成更大的经济损失。但因被告贾某对第四层的地面有增高装修，造成房屋一直未能及时交付，原告马某1也一直拒绝接收，最终在本院协调下，双方于2021年5月17日协商一致同意将该时间作为双方交付房屋的时间，被告贾某应支付原告马某1房屋未交付期间即2021年1月22日至2021年5月17日的房屋租金101918元（320000元÷12个月×3个月25天）。原告要求计算至2021年7月21日及之后至实际返还房屋违约金的请求不合理，本院依法不予支持；3、对原告要求被告承担因解除合同违约而支付违约金64000元的请求，因本案系恢复原状纠纷，原告起诉本案时合同已解除，故该请求不合理，本院不予支持；4、对原告要求被告支付原告租赁房屋期间所欠暖气费3076元的诉讼请求，该请求合理合法，故本院依法予以支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告贾某于本判决生效后十日内支付原告马某1房屋租金101918元、暖气费3076元，合计104994元；二、驳回原告马某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2953元，由原告马某1负担1753元，被告贾某负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况。如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活、工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 雷鸣二〇二一年六月七日书记员 杨娟附：判决书所依据的法律条款最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。