上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4795号原告：上海桥梓湾实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：顾强，董事长。委托诉讼代理人：汪军建，上海市方正律师事务所律师。被告：上海飞萱企业管理有限公司(以下简称“被告一”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱健飞，总经理。被告：朱健飞(以下简称“被告二”)，男，1961年7月5日生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告上海桥梓湾实业有限公司诉被告上海飞萱企业管理有限公司、朱健飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序进行了审理。起诉时，原告申请了财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2021年4月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人汪军建、被告朱健飞及其作为被告上海飞萱企业管理有限公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海桥梓湾实业有限公司向本院提出诉讼请求如下：一、确认原告与被告一签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日予以解除；二、判令被告一支付原告2020年第3季度租金人民币50万元、第4季度租金699,128元，合计1,199,128元；三、判令被告一支付原告2020年第4季度物业管理费200,872元；四、判令被告一支付原告2020年11月电费18,527.30元、12月电费17,442元，合计35,969.30元；五、判令被告一在原告处合同押金300,000元归原告所有；六、判令被告二对被告一应付租金、物业管理费、电费合计1,435,969.30元承担连带担保清偿责任；七、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年6月，原告(出租方、甲方)与被告一(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告一租赁原告位于上海市青浦区公园路666弄201-236室、120号213、215室和120号212室，共计34间，房屋类型为商业用房，结构为钢混，租赁面积3,283.85平方米，租赁用途为：日用百货、服装。租赁期限2019年7月1日至2021年12月31日，租金按季度支付，先付后用，每年第一、二、三季度租金为749,128元，第四季度租金699,128元，物业管理费按季度支付，先付后用，季度物业费254,704元。另双方在合同中对房屋租赁押金、使用要求、维修，解除合同条件，违约责任等内容予以约定(详见合同条款)。合同签订后，原告将上述房屋交付被告一租赁经营使用。合同初期，被告一按合同的约定履行付款义务，但是自2020年第一季度发生拖欠租金、物业费、电费行为，在此期间，原告对被告一多次发律师函、公司函进行通知催告，截止2020年12月31日，被告一结欠应付租金、物业管理费、电费合计1,435,969.30元。根据双方签订的房屋租赁合同第9条违约责任中9-2条约定，被告逾期支付租金、物业管理费及电费，经催告导致合同终止，原告有权没收被告支付的押金。基于被告根本违约导致合同无法继续履行，故原告不同意返还押金30万元，即作为违约金。2021年1月4日原告与两被告经过协商一致，签订终止《房屋租赁合同》协议一份，内容为：1、约定双方于2020年12月31日终止房屋租赁合同；2、被告确认2020年12月31日止结欠租金、物业管理费、电费合计1,435,969.30元，系重大且根本性违约行为；3、被告一法定代表人朱健飞同意对上述欠款承担连带担保清偿责任，同意将自己名下位于青浦区城北新村XXX号408房屋予以抵押担保，房屋所得变卖款优先偿还上述欠款。截止起诉日止，两被告仍未支付欠款。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告上海飞萱企业管理有限公司、朱健飞辩称：针对诉请一至四项，两被告确认原告主张金额并同意支付。针对诉请五，不同意该项诉请，也不同意押金30万元作为违约金予以没收。当时原、被告在协商解除合同时以及在签订终止协议时也未涉及到没收押金30万元。被告认为双方是协商终止，不存在违约问题。针对诉请六、被告二同意，无其他意见。经开庭审理查明：2019年6月，原告(出租方、甲方)与被告一(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方位于上海市青浦区公园路XXX弄XXX号201-236室、120号213、215室和120号212室，共计34间，房屋类型为商业用房，租赁面积3,283.85平方米，租赁用途为：日用百货、服装。租赁期限2019年7月1日至2021年12月31日，租金按季度支付，先付后用，每年第一、二、三季度租金为749,128元，第四季度租金699,128元，物业管理费按季度支付，先付后用，季度物业费254,704元。在整个租赁期内，乙方应于每季度最后一个月的25日前向甲方支付下季度租金和物业费(能耗)；所述日期恰逢法定休假日的，则相应提前。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.1%支付违约金。甲、乙双方约定，签署本合同后十日内，乙方须向甲方存放30万元押金。在整个租赁期内，押金由甲方保管，甲方无须向乙方支付押金的利息。乙方擅自提前终止合同的，逾期支付租金、电费、物业费(能耗)等费用，经催告后未缴付导致合同终止的情形，甲方有权没收全部押金及乙方依据本合同向甲方预先支付的租金、物业费(能耗)作为违约金。该合同还约定了其他内容。合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用，被告一向原告交付了押金30万元。2020年7月、9月、11月及12月，原告多次向被告一发函，要求支付租金等事宜，被告一均未及时支付。2020年12月18日，被告一向原告出具付款承诺书，承诺：一、截止2020年12月18日，我司已累计拖欠2020年第三季度租金50万元，第四季度租金699,128元，物业管理费200,872元，11月电费18,527.30元，合计1,418,527.30元，已经违反了《房屋租赁合同》第四条“租金、物业管理费先付后用原则”，系重大且根本性违约行为。二、承诺于2020年12月25日17点前，付清上述所欠欠款。如届时无法付清欠款，贵司可按合同约定《第八条、解除本合同的条件8-2.5乙方未能按本合同规定，在租金及其它费用到期支付日后的15天内支付该等费用。有权收回房屋》。并由此引起的法律纠纷由被告一全权承担。但被告一未履行上述承诺。2021年1月4日，原告(甲方)与被告一(乙方)、被告二(丙方、担保人)签订终止《房屋租赁合同》协议一份，内容为：2019年7月1日双方签订的《房屋租赁合同》，乙方租赁甲方拥有的上海市青浦区公园路XXX弄XXX号201-236室、120号213、215室和120号212室，共计34间。双方达成如下补充协议，以便双方共同遵守执行：一、甲、乙双方定于2020年12月31日终止所签订的《物业租赁合同及物业管理合同》及合同附件、补充协议。二、截止至2020年12月31日，乙方已累计拖欠甲方2020年第三季度租金500,000元，第四季度租金699,128元，物业管理费200,872元，2020年11月电费18,527.30元，2020年12月份电费17,442元，合计1,435,969.30元，已经违反了《房屋租赁合同》第四条“租金、物业管理费先付后用原则”，系重大且根本性违约行为。三、丙方系乙方法定代表人朱健飞同意对上述租赁欠款1,435,969.30承担连带担保清偿责任，并且朱健飞自愿将自己名下位于青浦区城北新村XXX号408室建筑面积36.65平方米的房屋一套，房产证编号“沪(2020)青字不动产权第014521号”，予以抵押担保，房屋所得变卖款项优先偿还上述欠款。原告在2021年1月1日已经收回了系争房屋。另查明，系争房屋办理了房地产权证，登记权利人为原告。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋租赁合同、上海市房地产权证、催告公函、催款公函、付款承诺书、终止《房租租赁合同》协议、欠费明细表等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告认为，合同约定的租期为2019年7月1日至2021年12月31日，双方约定租赁期间租金采用按季度支付，先付后用。2020年第3、4季度租金、物业管理费均未按约支付。按照合同约定，被告应自2020年7月1日之前支付第3季度租金、在2020年10月1日之前支付第4季度租金。认可被告支付2020年3季度部分租金249,128元，以及确认2020年第3季度及第4季度之前的租金未拖欠。被告认为，被告支付2020年3季度部分租金249,128元，认可拖欠第3季度以及第4季度的租金的事实。需要说明的是，疫情期间，原告向被告免除了一个月租金，不包括物业管理费。但是被告对一半以上的次承租人免除了一个月以上的租金及物业管理费。被告认为，即便被告违约，坚持不同意原告将上述押金予以没收。关于押金，被告也不在本案中予以主张。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，案涉租赁合同系原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。因被告拖欠租金，原告在多次函告被告后。被告仍未履行。2021年1月4日，原告与被告一、被告二签订终止《房屋租赁合同》协议，原告据此主张《房屋租赁合同》于2020年12月31日予以解除，被告一支付租金1,199,128元，支付物业管理费200,872元，支付电费35,969.30元以及被告二对被告一应付租金、物业管理费、电费合计1,435,969.30元承担连带担保清偿责任。两被告对原告的上述主张均无异议，双方之间无争议，本院予以确认。原告主张被告一在原告处合同押金30万元归原告所有，被告对此不同意。本院认为，根据原告与被告一、被告二签订的终止《房屋租赁合同》协议，两被告确认了其拖欠租金、物业管理费等，已经违反了《房屋租赁合同》第四条“租金、物业管理费先付后用原则”，系重大且根本性违约行为。原告基于被告上述违约行为，依据《房屋租赁合同》中约定的，被告一擅自提前终止合同的，逾期支付租金、电费、物业费(能耗)等费用，经催告后未缴付导致合同终止的情形，原告有权没收全部押金及被告一依据本合同向甲方预先支付的租金、物业费(能耗)作为违约金。原告该项主张也有相应的依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告上海桥梓湾实业有限公司与被告上海飞萱企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日予以解除；二、被告上海飞萱企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥梓湾实业有限公司租金人民币1,199,128元；三、被告上海飞萱企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥梓湾实业有限公司物业管理费人民币200,872元；四、被告上海飞萱企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥梓湾实业有限公司电费人民币35,969.30元；五、被告上海飞萱企业管理有限公司在原告上海桥梓湾实业有限公司处的合同押金人民币30万元归原告上海桥梓湾实业有限公司所有；六、被告朱健飞应对被告上海飞萱企业管理有限公司上述第二、三、四项付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20,423.72元，减半收取计人民币10,211.86元，财产保全费人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币15,211.86元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二一年六月十六日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。