广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11628号上诉人（原审被告）：何健，男，1975年3月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州日报社，住所地广东省广州市越秀区人民中路同乐路10号。法定代表人：杨清蒲，该社社长。委托诉讼代理人：李荣，该社工作人员。委托诉讼代理人：何毅，该社工作人员。原审第三人：巫伟彬，男，1982年1月3日出生，汉族，住广东省高要市。原审第三人：周仲燕，女，1983年3月9日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人何健因与被上诉人广州日报社及原审第三人巫伟彬、周仲燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何健上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判；2.一、二审诉讼费由广州日报社承担。二审庭询期间明确上诉请求为要求按照合同约定来支付占有使用费。事实和理由：一审法院的占用费支付标准过高，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，双方在《广州市房屋租赁合同》及补充协议中对逾期归还房屋违约责任的约定属“过分高于损失”的情形。对于广州日报社而言，何健逾期归还房屋的损失应限于租金损失，且房屋占用费的支付标准应以合同约定的租金标准进行支付。因此，即使应当支付占用费，该费用的标准也应限于租金标准，而非以租金的两倍支付占用费。综上，一审法院应考虑合同约定的标准过高问题，二审法院应依法纠正。二审庭询期间另补充：2019年9月1日合同已经终止了，广州日报社的领导同意延期，工作人员也打电话给何健说暂时不能续签合同，让何健按月交租金就行了，但是广州日报社现在否认，所以何健提交与广州日报社领导的微信记录，拟证明何健并不是违约占用涉案房屋，是广州日报社口头通知何健并恢复了用水用电。广州日报社也有违约责任，产权属于广州市越秀区房屋管理局，在2013年时，广州市越秀区房屋管理局与广州日报社有合同约定，广州日报社违反了其与广州市越秀区房屋管理局所签合同关于涉案房屋不能用于商业用途的约定，但何健对此不知情。当时签合同有优先条件，如果要续签，何健是可以优先续签的。广州日报社未给何健开具有效的租金发票。广州日报社二审答辩称，双方签订的租赁合同以及补充协议经过双方充分协商，是双方真实意思表示，合法有效。合同中约定了何健逾期归还房屋的违约责任，当何健出现违约的情形，应按照相关约定承担违约责任。上诉状所引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条明确规定了房屋租赁合同无效时才适用这一类情形，根据目前本案的情况，双方签订的合同是合法有效的，所以不应当适用该款规定。巫伟彬二审述称，何健承担的违约责任过高，没有其他意见。周仲燕因受疫情封控影响，经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。广州日报社向一审法院起诉请求：1.何健及巫伟彬、周仲燕共同立即腾空并向广州日报社交还广州市越秀区同乐路12号首层的房屋；2.何健向广州日报社支付上述房屋的占有使用费，自2019年9月1日起至实际交还房屋之日止，每日按原租金标准（306.3元）的两倍即612.6元计算（其中扣除何健在租期届满以后仍按原租金标准向广州日报社支付的2019年9至11月份的费用合共27567元）；3.确认广州日报社已收取的租赁保证金18378元不予退还。一审法院认定事实：据广州日报社提供的租金发票记载，广州市越秀区同乐路10、12号首、二层房为广州日报社向房管部门承租的房屋。该房屋其中的12号首层39.26平方米部分的面积由何健于2013年起向广州日报社承租使用。广州日报社（甲方）与何健（乙方）于2016年8月25日签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议，约定：甲方同意将越秀区同乐路12号首层部分房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积39.26平方米，租赁期限从2016年9月1日至2019年8月31日止，其中2018年9月1日至2019年8月31日期间月租金为9189元；租金按月结算，由乙方在每月第25日前按现金或汇款方式缴付租金给甲方；乙方共交纳18378元作为本次合同租赁保证金，甲方应在本合同顺利履行完毕后将保证金无息退回乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前60日与甲方协商，双方另行签订合同；租赁期届满或解除契约应提前30天书面通知对方；乙方在租赁期届满或者解除租赁契约之日应还原承租房屋和设备给甲方；租赁期满合同自然终止；乙方逾期归还房屋，除补交房租外，每逾期一日还应向甲方支付原日租金两倍的滞纳金，限期不迁出，租赁保证金不予退还乙方等。上述协议签订后，广州日报社将涉案房屋交付给何健使用，何健向广州日报社支付了18378元租赁保证金，并按合同约定的标准向广州日报社交纳租金。何健承租涉案房屋后，将该房屋间隔成两个商铺，分别转租给巫伟彬、周仲燕经营使用，其中108铺出租给周仲燕，118铺出租给巫伟彬。2019年6月27日、7月31日，广州日报社及广州日报报业集团资产运营中心分别向何健送达《同乐路12号首层部分商铺撤场通知书》，称何健向广州日报社承租同乐路12号首层部分商铺（面积39.26平方米），双方签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议将于2019年8月31日到期；到期后，广州日报社将不再与其续租，要求何健于租赁期限届满时腾空前述物业并撤场，将物业及钥匙交还广州日报社等。2019年8月19日，广州日报报业集团资产运营中心向何健发出《关于报社大院全面清场的通知书》，除重申双方租赁期限届满要求何健交还场地外，还称因报社大院搬迁工作安排，拟于2019年9月1日开始进行全面清场工作，届时将停水、停电。2019年9月17日，广州日报社委托北京市中伦（广州）律师事务所向何健发出《律师函》称：现广州日报社与何健签订的《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，广州日报社在租赁期限届满前亦已多次通知何健不予续租，但何健拒不交还租赁房屋，至今仍在占有使用，其行为已构成违约，故要求何健在律师函发出之日起三日内，立即向广州日报社交还租赁房屋、清偿撤场前的所有租金、水电费、管理费等费用，以及自2019年9月1日起按照补充协议的约定支付占有使用费等。此后，何健继续按照此前支付租金的方式及金额，向广州日报社的银行账户转账支付了2019年9月-11月每月9189元的款项。广州日报社为此开具了上述月份的租金发票，对此，广州日报社解释称：由于何健自行将相当于租金额的款项通过银行转账方式支付到广州日报社的账户，广州日报社的财务人员在内部处理时，按照此前流程开具了发票，但没有将发票交付给何健。2020年1月21日，广州日报报业集团资产运营中心再次向广州日报社发出《关于租赁到期撤场的通知书》。一审法院另查明：巫伟彬、周仲燕以受何健欺骗，故巫伟彬、周仲燕分别与何健签订的《房屋使用协议书》部分有效，超过的部分无效为由，于2020年5月27日向一审法院起诉何健，请求：1.判令双方签订的《房屋使用协议书》无效或依法解除；2.何健向巫伟彬、周仲燕双倍返还押金112000元；3.何健向巫伟彬、周仲燕赔偿装修损失270000元；4.本案全部诉讼费用由何健承担。该案案号为（2020）粤0104民初22562号，广州日报社作为第三人参加诉讼，该案目前尚未审结。在该案诉讼过程中，何健及巫伟彬、周仲燕将涉案房屋清空后于2020年11月5日将涉案房屋交还给了广州日报社。一审法院认为：广州日报社与何健自愿签订的上述《广州市房屋租赁合同》及补充协议出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。在该协议约定的租期内，广州日报社多次向何健发出通知表达不再续租的意思及收回场地的要求，故上述协议于2019年8月31日届满。依照上述协议约定，何健应于租期届满后将涉案房屋腾空交还给广州日报社。现何健逾期腾空交还涉案房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。上述补充协议约定，何健逾期归还房屋，除补交房租外，每逾期一日还应向广州日报社支付原日租金两倍的滞纳金，限期不迁出，租赁保证金不予退还何健。因此，广州日报社现要求何健按上述标准支付自2019年9月1日起的房屋使用费并没收何健已交纳的租赁保证金18378元的诉讼请求合法有理，一审法院对此予以支持。且应计至广州日报社收回房屋之日即2020年11月5日止，其中应扣除何健于2019年9月-11月已付的27567元。关于何健主张广州日报社的工作人员口头同意其在租期届满后继续承租涉案房屋的抗辩意见，因缺乏相关证据，一审法院对此不予采信。因何健及巫伟彬、周仲燕已于本案一审诉讼期间将涉案房屋交还给广州日报社，故一审法院对广州日报社要求何健及巫伟彬、周仲燕腾空交还涉案房屋的诉讼请求不作处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，于2020年12月31日作出如下判决：一、何健应于本判决发生法律效力之日起五日内，向广州日报社支付自2019年9月1日起至2020年11月5日止的占用费（每月按照9189元的2倍标准计算，其中应扣除何健已付的27567元）；二、何健已交纳的租赁保证金18378元由广州日报社没收；三、驳回广州日报社的其他诉讼请求。案件受理费2714元，由何健负担。本院二审期间，何健向本院提交：1.微信聊天记录截图，拟证明其是经过协商之后才交租金继续经营的；2.广州日报社与房管局签订的合同，拟证明广州日报社把不应该出租的房屋出租给何健。广州日报社经质证认为，对证据1的真实性、合法性和关联性都不予认可，微信记录显示的杨清蒲不一定就是广州日报社的法定代表人，其提供的手机信息和提供的截图页面不能对应，且其对话对象也无法核实就是本单位的法定代表人；对证据2的真实性不予认可，与本案没有关联性，与本案纠纷无关，这份证据的租赁期限是2010年7月至2012年6月30日，与涉案合同的租赁期间完全没有关系，且这份证据中约定租赁用途为非住宅用途，并非何健所说的非商业用途。巫伟彬经质证认为，同意广州日报社的意见，何健既然知道这个房屋不能转租给第三方，其本身存在一定的事实隐瞒。二审庭询后，广州日报社向本院提交：1.2016年9月直管房租金缴费通知单两张、广东增值锐专用发票两张；2.2019年8月直管房租金缴费通知单两张、建行单位客户专用回单、广东增值锐专用发票两张；3.2021年4月直管房租金缴费通知单、建行单位客户专用回单、广东增值锐专用发票；4.关于非住宅直管房公开招租的通知，前述材料拟证明广州日报社向广州市越秀区房屋管理局承租涉案房屋，享有该房屋合法出租权。对于二审期间提供的上述材料，各方当事人表示同意不再以开庭的方式进行质证。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，何健与广州日报社因涉案《广州市房屋租赁合同》及其补充协议所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和何健上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：何健自2019年9月1日起至2020年11月5日止所应支付占用费的计付标准问题。涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议约定的租赁期限至2019年8月31日届满，广州日报社、广州日报报业集团资产运营中心已分别于2019年6月27日、7月31日向何健发函告知合同期满后不再续租并要求何健在租赁期限届满时腾空交还物业及钥匙，何健未在合同约定的租赁期限届满时腾空交还租赁物，已构成违约。根据涉案《广州市房屋租赁合同》及补充协议的约定，何健逾期归还房屋，除补交房租外，每逾期一日还应向广州日报社支付原日租金两倍的滞纳金。结合何健转租涉案商铺的收益情况来看，上述合同违约金标准并无过高，一审法院予以采纳并无不当，本院予以认同。至于何健二审提供的微信记录，即使对话方为广州日报社的法定代表人，但对话内容并不足以证明该对话内容系广州日报社法定代表人履行职务而作出，亦不足以证明何健、广州日报社就何健继续按合同约定的租金标准继续使用涉案商铺已达成合意，何健以此主张其在合同约定的租赁期满后继续占用商铺存在合法依据，理据不足，本院不予采信。何健并无证据证明广州日报社收回涉案房屋后又进行了转租，不足以证明广州日报社存在未保障何健优先承租权的违约行为，何健以此主张其无须承担违约责任理据不足。至于广州日报社有无违反其与上一手出租人关于房屋用途的约定，属于广州日报社与其上一手出租人之间的法律关系，何健并无充分证据证明其经营期间因房屋用途问题无法正常经营，其以此主张广州日报社存在违约行为并认为其无须按照合同约定承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，何健的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2903元，由上诉人何健负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十九日书记员 贾 妍古文娜