安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1523民初1084号 原告：舒城县海客多超市有限公司，住所地舒城县龙津大道与桃溪路交口广进大千购物中心2楼，统一社会信用代码91341523MA2U2K2E6F。 负责人：刘广斌，经理。 委托诉讼代理人：孙世山,公司员工。 被告：程生柱，男，1971年12月6日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：曹勇,安徽永诚律师事务所律师。 原告舒城县海客多超市有限公司诉被告程生柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海客多超市有限公司委托诉讼代理人孙世山、被告程生柱委托诉讼代理人曹勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海客多超市有限公司向本院出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2018年9月8日签署的《商铺租赁合同》;2.被告立即将位于舒城县××广场××楼商铺交还给原告；3.被告向原告支付商铺租金120000元、逾期支付租金利息17100元:4.被告赔偿支付原告装修、经营免租期租金损失15000元;5.被告承担本案诉讼费。事实和理由:2018年9月8日,原告与原出租方舒城县大润发玛特超市有限公司就舒城县××广场××楼商铺的租赁事宜签署了《商铺租赁合同》,合同约定:被告承租该商铺用于经营母婴用品之用途,品牌为爱婴外婆家,租赁期为36个月,自2018年11月11日起至2021年11月10日止,实际计租起始日以原告方超市开业之日（2018年12月1日）为准，其中自合同签订日起至原告方超市开业之日为装修、经营免租期；免租期后的前两年年租金为60000元，第三年递增5%，首期租金于合同签订之日起支付，后期租金每年支付一次,提前两个月支付。2019年10月30日，原告与原出租方（舒城县大润发玛特超市有限公司）、深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司签署“三方协议”，约定：由原告继承并履行原出租方舒城县大润发玛特超市有限公司与深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司签署的《商铺租赁合同》项下所有的权利和义务，其中包括被告承租的60㎡商铺出租权。被告应于2019年10月1日主动支付2019年12月1日至2020年11月30日、2020年11月1日主动支付2020年12月1日至2021年11月30日的年度租金。然而,经原告多次电话、发函向被告催收租金均无果。另根据合同约定,因被告违约提前终止合同,免租期内不予免租,被告应按首月租金标准向原告赔偿免租期内的租金损失。综上所述,为了保护原告的合法权益不受侵犯,依据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》等规定,特向贵院提起诉讼,请依法支持原告的诉讼请求。 程生柱辩称，一、原告与被告之间存在租赁合同关系，被告对此事实无异议，但在该合同履行过程中原告经营的购物中心营商环境出现重大变化，在订立合同时，许诺的经营条件无法实现，原告多次与被告协商变更租金金额，双方达成了补充协议，降低了租金标准，但此后该商场的经营环境并未改善，而是持续恶化，被告虽再次与原告协商租金，但原告不仅未予回应，反而改变了该商场内的业态布局，造成被告经营的门店顾客寥寥无几，出现了重大的经营亏损，我方请求降低租金标准；二、在原被告签订的合同中出现了新冠疫情，此情况属于不可抗力，故在疫情期间被告有权拒付相应租金；三、原告诉请部分没有事实依据；四、原告主体不适格。 经审理查明：2018年9月8日,舒城县大润发玛特超市有限公司与程生柱签订了《店面租凭（赁）合同》,合同约定:甲方（指原告）将位于安徽省舒城县××道××路交汇处舒城县广进久（玖）富广场1楼铺位出租给乙方（指被告）用于开设爱婴外婆家母婴用品店,商铺面积为60㎡,租赁期间为36个月,自2018年11月11日起至2021年11月10日止,实际计租起始日以超市开业之日为准；超市正式开业前为装修期，无须交纳租金，免租期后的前两年年租金为60000元，第三年租金为63000元，首期租金于合同签订之日支付，后期租金每年支付一次,提前两个月支付。2018年12月1日，舒城县广进久（玖）富广场正式开业。程生柱如约交纳2018年12月1日至2019年11月30日的租金60000元，并支付经营保证金10000元。此后，程生柱不再支付租金，并占用租赁物经营至今。期间，舒城县海客多超市有限公司多次向程生柱催收租金未果。 另查明：舒城县城关镇广进大千购物中心位于安徽省六安市舒城县××道××路交汇处的广进久（玖）富（商业）广场，程生柱承租的60㎡商铺在舒城县××镇××购物中心××楼。2019年10月30日，深圳大千商业运营管理有限公司舒城分公司（甲方）、舒城县大润发玛特超市有限公司（乙方）、舒城县海客多超市有限公司（丙方）签署“三方协议”，约定：甲、乙双方于2018年6月25日、6月30日分别就舒城县大千购物中心二楼…一楼商业用房中租赁物退还甲方，…转由丙方总体承租…丙方继承并履行乙方与甲方商铺租赁合同项下所有的权利和义务。 再查明：舒城县新型冠状病毒疫情期间为2020年1月下旬至4月底，低风险等级。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护；债权转让应通知债务人；合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让和债权转移的相关规定。本案中，舒城县大润发玛特超市有限公司与被告程生柱间签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，据此形成的房屋租赁关系，依法成立，双方依法约定的条款，合法有效。舒城县大润发玛特超市有限公司作为出租人将债权转让给舒城县海客多超市有限公司，并由舒城县海客多超市有限公司通知债务人程生柱，该转让对程生柱发生效力，故其应按约向受让人舒城县海客多超市有限公司履行合同的义务；程生柱作为承租人，按约支付部分租金后不再履行支付义务，此举系其不完全履行合同义务的根本性违约行为，其应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以解除合同，故舒城县海客多超市有限公司作为合同权利的受让人要求解除舒城县大润发玛特超市有限公司与被告程生柱间签订的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持；房屋租赁合同解除后，程生柱持续占用租赁物，其应比照租赁期的租金向舒城县海客多超市有限公司赔偿损失至返还租赁物时止。 关于欠付租金的计算时间。由于合同对商铺租赁起算时间约定为超市开业日时间，故程生柱支付租金应自2018年12月1日开始，但其已支付了截止2019年11月30日的租金，故欠付的租金应自2019年12月1日起算，鉴于程生柱使用租赁商铺期间逢新型冠状病毒疫情，结合舒城县疫情低风险等级，本院酌定减免其1.5个月的租金，即程生柱欠付租赁期的租金应自2020年1月16日起算至租赁合同解除之日； 关于原告要求被告承担违约责任的数额、计算方式是否合理问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少。本案中，根据合同约定，程生柱因违约应支付的违约金明显过高，故本院酌定“以欠付款为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算违约金至租赁物返还之日”。 基于前述，程生柱交纳的租赁物经营保证金10000元，舒城县海客多超市有限公司应当在程生柱交付租赁物后，立即予以返还或抵付程生柱应付租金。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条第一款、五百四十六条、五百五十六条、第五百七十七条、五百八十五条第二款、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十三条之规定,判决如下: 一、准许原告舒城县海客多超市有限公司解除舒城县大润发玛特超市有限公司与被告程生柱之间的租赁合同； 二、被告程生柱于本判决生效之日向原告舒城县海客多超市有限公司返还舒城县大润发玛特超市有限公司出租的位于安徽省舒城县××道××路交汇处的广进久（玖）富（商业）广场一楼的60㎡商铺； 三、被告程生柱于本判决生效之日起十日内向原告舒城县海客多超市有限公司支付欠付租赁期租金和赔付租赁物占用期间的损失（自2020年1月16日起至返还租赁物时止，按或比照年租金计算），并向原告舒城县海客多超市有限公司支付违约金（自2020年1月16日起至前述款项清偿之日止，以欠付款为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）； 四、被告程生柱向原告舒城县海客多超市有限公司交付租赁物后，原告舒城县海客多超市有限公司应当立即返还被告程生柱经营保证金10000元或抵付其应付租金； 五、驳回原告舒城县海客多超市有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2671元，由程生柱负担1800元，舒城县海客多超市有限公司负担871元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  宣昌虎 二〇二一年六月二十日 书记员  朱洪波