四川省乐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川11执异48号 案外人：李晓波，男，汉族，1982年12月20日出生，住四川省成都市高新区。 案外人：李敏，女，汉族，1982年7月16日出生，住四川省成都市高新区。 以上二案外人委托诉讼代理人：袁芳，四川升力律师事务所律师。 申请人：四川良智行商业管理有限公司，住所地：四川省成都市天府新区，统一社会信用代码91510100ＭＡ6Ｃ8ＫＨＧ6Ｇ。 法定代表人：屈姝言，执行董事。 委托诉讼代理人：左飙，泰和泰律师事务所律师。 被申请人：四川丰业房地产开发有限公司，住所地四川省犍为县，统一社会信用代码91511123597274249Ｆ。 法定代表人：黄远军，执行董事兼总经理。 在本院执行四川良智行商业管理有限公司（以下简称良智行公司）与四川丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业房开司）房屋租赁合同纠纷财产保全一案中，案外人李晓波、李敏对本院查封位于四川省犍为县（以下简称案涉商铺）提出书面异议，本院于2021年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年6月2日进行公开听证，李晓波、李敏的委托诉讼代理人袁芳，良智行公司的委托诉讼代理人左飙，丰业房开司的法定代表人黄远军参加了听证。本案现已审查终结。 案外人李晓波、李敏称，请求立即中止本院（2021）川11民初9号保全一案的执行，解除对位于四川省犍为县的查封。事实和理由，案外人于2015年7月11日购买丰业房开司开发的位于犍为县，建筑面积10.1平方米，总价103850元，并签订网签买卖合同，合同备案号：201507110000114；并于2018年4月19日委托案外人姐夫陈洋签订业主接房流转表，正式接房，并以实际面积补退差价；丰业房开司于2018年9月27日为案外人开具正式购房发票，发票金额103027元，发票号码：04826420。案外人在收到正式购房发票后，准备开始办理正式不动产权证时，接丰业房开司通知，由于前期错误，不动产权中心需要对其开发项目Ａ区Ｂ区土地进行产权更正，因此一直未办理正式不动产权证。案外人2021年2月25日缴纳相关办证费用后，于4月21日去不动产中心办理相关手续，才被告知案涉商铺在（2021）川11民初9号案件诉讼保全中进行了查封。 申请人良智行公司称，李晓波、李敏的接房流转表未有丰业房开司的签章，也未办理交接单据，不能证明已经交房。根据合同规定，案涉商铺在2019年6月18日前就应当办理产权证，但在此期间案外人并未催告丰业房开司办证事宜，案外人具有严重过错。 被申请人丰业房开司称，案涉商铺早已交付，流转表应该是工作人员的失误导致签章不全。案涉商铺购买后，就签订了托管协议，后来因租金问题，案外人才与商管公司解除了托管协议。因为公司资金周转不开，经营困难，才暂时停办房产证。未办理房产证的过错在我方。 本院查明，2015年7月6日，李晓波与四川荣华商业管理服务有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，同意将其购买的案涉商铺委托四川荣华商业管理服务有限公司经营及管理，年租金为人民币10385元，即每季度（三个月）租金为人民币2596.25元。 2015年7月11日，李晓波、李敏与丰业房开司签订《商品房买卖合同》，购买了丰业房开司开发的位于四川省犍为县，总价款人民币壹拾万叁仟捌佰伍拾元整。同日，向犍为县房管局进行了备案登记，合同备案号：201507110000114。 2018年4月19日，陈洋在丰业财富中心业主接房流转表上签字确认，案涉商铺实测面积10.02平方米。同日，在犍为县丰业顺财物业管理有限公司领取了《商铺使用说明书质量保修书业主使用手册》。2018年9月27日，丰业房开司向李晓波开具510016235004826420号四川增值税普通发票，载明案涉商铺数量：10.2，单价：103027，价税合计103027元。 四川省农村信用社Ｏ170829142440335号电子回单载明，2017年8月29日黄琴（四川丰业荣华商业管理服务有限公司出纳）向李晓波付款2596元，用途：丰业财富中心2017年第二季返租。《指令明细信息》载明，四川丰业荣华商业管理服务有限公司于2018年1月3日09：16向李晓波付款2596元，付款用途：返三季度租金1-3-2。四川省农村信用社联合社C18022785644046电子回单载明，四川丰业荣华商业管理服务有限公司于2018年2月28日向李晓波付款2596.25元，备注：返2017年第四季度租金。之后，案外人自行招租，于2020年3月21日与温裕文签订《门面租赁合同》，出租给温裕文经营酒馆。 2020年8月6日，犍为县自然资源局向丰业财富中心A区业主张贴了《不动产更正登记通知书》，拟对A区不动产登记簿记载错误事项（宗地面积、土地分摊系数有误）进行更正，要求A区业主30日内申请办理变更登记，逾期将依法进行更正登记。 良智行公司与丰业房开司房屋租赁合同纠纷一案，申请人良智行公司于2021年1月20日向本院申请财产保全，本院于2021年1月21日作出（2021）川11民初9号民事裁定：对被申请人丰业房开司名下的银行账户及犍为县“丰业财富中心”的房产在价值人民币50000000元内予以查封。该裁定附件财产清单载明，财产位置：犍为县“丰业财富中心”，案涉商铺就是其中之一，序号65，房屋座落1幢3-2号，权证号川（2020）犍为县不动产权第0013955号，建筑面积10.02，规划用途商业。 本院于2021年1月28日出具（2021）川11执保1号告知书，告知良智行公司本院依法保全查封了丰业房开司所有的位于犍为县“丰业财富中心”121套房产，查封期限从查封之日起至2024年1月24日止。案涉商铺就是其中之一。 2021年3月24日，国家税务总局犍为县税务局第一税务分局就案涉商铺向李晓波、李敏开具No.351115210300023299税收完税证明，其中印花税51.6元，契税3090.82元。 以上事实有《商铺委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》、备案登记表、《商铺使用说明书质量保修书业主使用手册》、四川增值税普通发票、返租单据、《不动产更正登记通知书》、（2021）川11民初9号民事裁定书、（2021）川11执保1号告知书、税收完税证明相关材料等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点是案外人李晓波、李敏对案涉商铺主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是对善意购买人的物权期待权的保护规定。综合本案现有证据，能够证实李晓波、李敏在本院保全查封之前已就案涉商铺与丰业房开司签订了商品房买卖合同，缴清全部房款，并实际占有该商铺至今，因丰业房开司的原因才未能办理过户登记。因此，案外人李晓波、李敏基于上述事实提出异议的理由符合前述法定情形，其权利能够排除执行。 综上，案外人李晓波、李敏的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 中止对四川省犍为县（权证号：川（2020）犍为县不动产权第0013955号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 陈**辉 审 判 员 雷璐娜 审 判 员 张 春 二〇二一年六月八日 法官助理 刘 丹 书 记 员 王振宇 附：本案相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。