山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终3254号上诉人（原审被告）：王某，户籍所在地山西省太原市。委托诉讼代理人：郝某、李某1，山西禹阳清池律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太某。负责人：李某2、张某委托诉讼代理人：朱某，山西晋秀律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人太某确认合同无效纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2021）晋0110民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王某上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》属于双方真实意思表示，且符合合同成立的形式要件及实质要件，对双方均具有法律效力，一审法院认定缺乏事实依据及法律依据。（一）涉案的《房屋转让协议书》系被上诉人的法定代表人王利德代表被上诉人与上诉人签订，且自签订该协议书起至被上诉人第一次起诉时上诉人占有使用涉案房屋已长达六年之久的客观事实，足以证明被上诉人作为集体企业是认可其法定代表人王利德对涉案房屋的处分行为。第一，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》是由被上诉人的法定代表人王利德签字并且加盖公章，其有权代表被上诉人，且协议书内容也不违反法律法规的强制性规定，即使被上诉人的法定代表人加盖的公章为假章，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条“代理人取得合法授权后，以被代理人名义对外从事行为，应由被代理人承担责任，被代理人以代理人事后已无代理权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持”的规定，涉案《房屋转让协议书》是合法有效的。第二，上诉人占有涉案房屋至被上诉人第一次起诉时已时隔六年多之久（由上诉人占有涉案房屋的事实是房屋附近甚至晋祠镇人们众所周知的事实），且被上诉人的全体职工在该房屋内举办过职工会议的客观事实，也可以证明被上诉人对上诉人合法拥有涉案房屋的事实是认可的，否则也不会在时隔六年之后才向法院提起诉讼主张《房屋转让协议书》无效，这明显违背常理。第三，一审庭审中，被上诉人的代理人李某2也陈述了当时涉案房屋交易的事实，上诉人将涉案房屋的交易价款50万元以现金形式当场交付于被上诉人的法定代表人王利德，并交代李某2随后给予出具被上诉人加盖公章的收据，且李某2也当场拿了部分现金为员工缴纳社保，李某2之后将涉案房屋的钥匙亲自交付于上诉人。李某2作为当时被上诉人的财务人员，现为被上诉人的负责人，其参与房屋转让的客观事实也能够证明被上诉人的法定代表人王利德转让涉案房屋时是代表被上诉人的，其与上诉人签订房屋转让协议书是真实意思表示。（二）涉案的《房屋转让协议书》符合合同成立的实质要件及形式要件，一审法院在没有证据的情况下作出主观认定，明显缺乏事实依据。第一，正如一审法院认定“首先，从合同成立的实质要件来讲，合同的本质属性为要约和承诺，当合同一方当事人发出要约，相对方收到要约并向要约人作出承诺后，合同便已实质成立。”涉案的客观事实是，在一次偶然的机会，上诉人认识了一名叫陈有新的人，陈有新声称被上诉人没有资金给职工缴纳社保，欲出售其所有的门面房，问上诉人有无意向购买涉案房屋，上诉人当时因没有钱就拒绝了，之后陈有新三番五次的劝上诉人买下涉案房屋。在上诉人和家人商量后，决定购买。并让陈有新介绍与被上诉人就涉案房屋买卖一事进行面谈。面谈几次后，上诉人与被上诉人的法定代表人王利德、被上诉人的财务负责人李某2见面就涉案房屋转让一事进行了具体协商，协商一致就涉案房屋价款双方约定为50万元。后双方在陈有新的磋商下就房屋转让一事于2014年6月18日签订了涉案的《房屋转让协议书》。根据协议签订背景可以看出，在被上诉人发出要约后，上诉人收到要约并以协议的形式向被上诉人作出承诺，可见涉案协议书已实质成立。第二，虽然太原市小店区人民法院（2019）晋0105刑初556号刑事判决书中被告人王利德供述称其与上诉人签订了两份协议，一份借款协议，一份房屋转让协议。且一审法院也依据王利德供述认定涉案房屋转让协议书名为买卖实为借贷，但结合一审庭审中被上诉人陈述借款发生于2012年的事实以及被上诉人没有其他证明借款协议存在的证据，以及结合刑事判决书中上诉人的询问笔录，足以认定一审法院仅凭王利德的供述就认定涉案协议书的无效，明显属主观认定。第三，从合同成立的形式要件来看，合同所必备的形式要件有三点：主体、标的、数量。本案中《房屋转让协议书》中的合同标的系天龙路52号共500平方米，被上诉人主张的合同标的系晋祠新镇天龙路服务楼7号464.75平方米，虽然两个合同标的名称形式上不一致，但实质为同一建筑物。首先，被上诉人在第一次起诉时主张上诉人返还的建筑物就系天龙路52号500平方米，第二次起诉时主张上诉人从位于天龙路服务楼7号搬出，被上诉人基于同一事实进行两次起诉，而两次的目的均为让上诉人返还其所有的建筑物，而被上诉人与上诉人之间就建筑物所有的争议仅为该一个建筑物，可见被上诉人也认可天龙路52号500平方米的建筑物就系天龙路服务楼7号464.75平方米的建筑物；其次，结合一审中被上诉人提交的有关涉案房屋的视频资料及图片以及上诉人占有使用的房屋现状，也能够证明位于天龙路52号500平方米的建筑物与位于天龙路服务楼7号的464.75平方米的建筑物系同一建筑物；再次，上诉人也走访其占用的位于天龙路52号房屋周边用户得知，周边用户的房屋名称均为“天龙路服务楼7号”，这一客观事实也能够证明上诉人受让的天龙路52号500平方米的建筑物包含于天龙路服务楼7号内。因此，一审法院在没有查明事实的情况下，仅依据形式上房屋坐落及面积不一致就认定转让协议书中涉及的房屋与被上诉人主张的房屋并非同一建筑物，明显属认定事实错误。第四，因涉案房屋系小产权房，且在2014年6月18日签订《房屋转让协议书》时，位于晋祠镇附近的小产权房以单价一千元左右属于当时的市场价，故上诉人以50万元价款支付天龙路52号500平方米的是合理对价。一审法院在没有市场评估的情况下，主观认定50万元购房款明显不符合房地产市场行情和周边市场价，而判令上诉人搬离天龙路服务楼7号，明显属于证据不足，认定事实错误。因此，一审法院在未查明事实及没有证据证明的情况下，简单从形式上以涉案《房屋转让协议书》中涉及的房屋与被上诉人主张的房屋不一致、房屋价款不合理为由判令上诉人应从晋祠新镇天龙路服务楼7号搬离，明显属于认定事实错误。二、上诉人作为个人，其合法权益理应受法律的平等保护，一审法院在缺乏证据的情况下作出有失公平及诚信原则的判决，明显违反法律的基本法理。《民法典》第207条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯”。上诉人作为个人，在与被上诉人的法定代表人王利德签订《房屋转让协议书》时，完全有理由相信王利德签订房屋转让协议的行为系职务行为。虽然有关涉案房屋并未办理过户等手续，但基于涉案房屋的性质，以及作为普通老百姓的上诉人，涉案房屋根本无法办理过户等手续。另外，自2014年涉案房屋转让后至2020年被上诉人提起诉讼长达六年之久，被上诉人在六年之间从未向上诉人主张过任何权利，正如一审法院认定的被上诉人属于集体企业，不能因其内部管理混乱就让上诉人承受支付价款后仍要返还房屋的不公平对待。三、刑事判决书中已因涉案房屋判令王利德构成职务侵占罪，由此也能够证明王利德转让涉案房屋的行为系职务行为，既然是职务行为，那么王利德签订的《房屋转让协议书》也应属于代表被上诉人作出，王利德收取的50万元也应属于被上诉人收取。综上所述，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议书》具有法律效力，上诉人有权占有该涉案房屋。被上诉人主张上诉人从晋祠新镇天龙路服务楼7号内搬出的请求，无事实和法律依据，一审法院明显认定事实不清、证据不足。故上诉人向贵院提出上诉，请求依法改判或者发回重审。庭审中，上诉人补充上诉理由：一、（2019）晋0105号刑事判决书中王利德的单方供述，并未其他任何证据予以佐证和补强。且王利德对该事实供述存在与现有多项证据相矛盾的地方，不能单独作为认定案件事实的依据。该刑事判决书本院认为部分，对照判决书21页上诉人笔录，28页白福生笔录可知，白福生、索永芳均为借款，且借款时约定了利息，白福生与索永芳也认可王利德曾支付过借款利息。但上诉人仅认可收到王利德因将涉案房屋租赁给“我爱妈妈菜”而支付的赔偿款。因此，刑事判决书法院认为部分仅是刑事案件犯罪金额的认定，与本案无关。更不能佐证被上诉人与上诉人之间存在借款关系。刑事判决书33页现晋源区供销合作社联合主任王胜，晋源区商务局局长分管供销合作社联合社郝福德在讯问笔录中对上诉人购买涉案房产的事实均予以认可，结合刑事判决书第25页李某2笔录，上诉人的询问笔录、《房屋转让协议》、收据、王利德与李某2的说明足以认定原被告之间存在房屋买卖的法律关系，且原告已经履行约定的义务。二、《房屋转让协议》设立时，上诉人与被上诉人对合同标的确认无误，不存在约定不明的情况，仅是文字上使用生活中习惯性的描述，不影响双方当事人的内心真意。被上诉人太某辩称，一、一审查明的事实与实际情况相符，判决认定的事实清楚。1.被答辩人提供的《房屋转让协议书》与现在抢占的答辩人天龙路服务楼7号，不是同一个房屋。从价格来说，答辩人取得7号房产的时间是2007年6月，置换价格是每平方米3000元。而被答辩人提供的协议，签订时间是2014年6月18日，以50万元受让500平米房屋，折价是每平方米1000元，与当时同地段房屋价格每平方米5000元左右相距甚远，明显不符合市场行情。从面积来说，7号房产房屋面积是464.75平方米，从未改建、扩建。而被答辩人提供的协议，面积为500平方米，两者相差约40平方米，不是小数字。从门牌号来说，答辩人的房屋是天龙路服务楼7号，沿用2007年前晋祠街道编排的门牌号，从未变更过。数年后，所在地段门牌号没有再次编排过。与答辩人同一排西延的“晋祠供电所”对外的地址是“晋祠镇政府西”，无具体门牌号，可以佐证。而被答辩人提供的协议，位置是天龙路52号，答辩人查遍该地区的大街小巷，这个52号具体的位置至今不得而知。从协议签名与盖章来看，被答辩人提供的材料中，“收条”、“便条”上王利德的签名与王利德在其他材料中的签名一致，但协议第一页甲方处王利德三个字与落款处签名不一致，也与王利德在其他材料中的签名不同。答辩人的全称是“太某”，从未使用过“晋祠供销社”字样的公章。王利德承认私刻印章时故意少字“合作”两个字，目的是方便向他人借钱。签协议时间与王利德讯问笔录中提到的借款时间相差约2年。王利德供述：在2012年向王某借款50万元，向王某写过两份协议，一份是借款协议，一份是房屋转让协议，如果还不了钱就以房屋转让协议算，发生的时间是2012年，不是2014年。2.王利德习惯将“服务楼7号”称为“我爱妈妈菜”。3.被答辩人提供的协议没有实际履行。按照协议第四条，在两个月内没有交付房屋时被答辩人有权行使解约权，事实上，被答辩人却没有主张过交付房屋的权利，至今仍然是要求还钱。王利德2015年3月，被太原市公安小店分局平阳路责任区刑警队列为网上逃犯，一直东躲西藏。王利德发现被答辩人抢占办公楼后，不顾被网上追逃有可能被抓的风险，公开与被告交涉，无果后，及时上报国有资产管理部门，当时的商务局李局长带着一行人与被答辩人进行过交涉，并拨打电话报警。之后，被答辩人也入住该三层。2019年10月1日底商租期届满后，被答辩人便全部占有服务楼7号并出租获利，时长分别是：第三层至今长达3年多，底商两层至今有一年多。基于以上事实，协议不符合合同成立的要件，协议不成立，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。二、答辩人就本案撤诉后重新起诉原因。2017年，答辩人的办公室被抢占后，所有的账本，档案及其他用品全部在被答辩人掌管之下。2020年10月12日，为了防止国有资产流失，改变答辩人处一直无人管理的状态，商务局重新委任新的负责人，清查答辩人的财产，被答辩人王某主动向商务局提供的材料中主要是本案所涉的协议，也就是答辩人起诉的主要证据来源于被答辩人提供的材料。结合王利德刑事案件卷宗等材料，答辩人认为王利德采取同样的手段向多人借款，被答辩人的情况应该与其他出借人的相同，便将被答辩人与其他5人一并以“名为买卖，实为借贷”作为系列案件起诉。但是庭审中，王某提供的情况说明，结合对其他5人的审理情况，发现本案所涉的协议与事实明显不符，证据之间不能相印证且相互矛盾。因此，撤回起诉后重新起诉。三、一审判决适用法律正确、程序合法，应当予以维持。太某向一审法院起诉请求:1.判令被告从原告所有的位于天龙山路服务楼（商业办公楼）7号内搬出；2.判令被告支付非法占用原告房屋期间的占用费8万元（自2017年4月24日起至2021年1月1日止，参照房屋原承租人的租金3万元/年计算，并要求顺延至实际履行之日）；3.判令被告限期内恢复房屋原状；4.判令被告赔偿擅自更改房屋造成的损失30万元；5.诉讼费被告负担。一审法院认定的事实：2007年6月1日，太原市晋源区晋祠镇人民政府作为出卖人，原告晋祠供销社作为买受人签订房屋买卖合同，合同约定买受人购买的房屋为晋祠新镇天龙路服务楼7号。合同第一条约定该房屋用途为商业办公，属框架结构，层高三层，该房屋合同约定建筑面积464.75平方米。合同第二条约定房屋价格按三层平均价每平方米3000元，合计1394250元整。合同第十条约定该房屋仅作商业办公使用，买受人使用期间不得擅自更改房屋的建筑主体结构、承重结构和用途…合同还对其他事项进行约定。原告将该房屋作为企业办公场所，后因经营不善，将第三层作为办公用房，剩余两层对外出租，2014年12月22日，原告原法定代表人王利德与案外人张冬梅签订承租晋祠供销合作社办公楼一、二层的租赁协议，租期六年，年租金三万元，租期到2019年，案外人张冬梅在签订租赁合同后,经营“我爱妈妈菜”并支付原告至2019年的租金。2014年6月18日，太原市晋源区晋祠供销社作为甲方，被告作为乙方，签订房屋转让协议书，协议约定转让房屋位于天龙路52号共500平米，共三层，位于晋祠供销社房产；转让价格为50万元整；在本合同生效之日起，两个月之内，甲方必须将房屋所有权交接给乙方，合同还对其他事项进行约定。甲方处原告原法定代表人王利德签字，并盖有“太原市晋源区晋祠供销社”字样的章。被告王某在乙方签字，案外人陈有新在见证人处签字。被告王某提交了落款日期为2014年6月25日，内容为今收到王某购房款伍拾万元整，王利德签字，并盖有“太原市晋源区晋祠供销社”字样的章的收条一份。2017年4月24日，王利德出具情况说明，载明“我爱妈妈菜”饭店从今天开始保证不再续租，如续租由王某收租，王利德在该情况说明签字，李某2在见证人处签字。2020年9月20日，被告王某委托其妻孙彩云将案涉门面房一层二层租赁给他人，并收取第一年租赁费50000元。另，经太原市小店区人民法院（2019）晋0105刑初556号刑事判决书确定，王利德因合同诈骗罪、职务侵占罪、挪用资金罪判处有期徒刑十二年三个月，并处罚金一万五千元。该刑事判决书第四十页中王利德供述“…其以为晋祠供销合作社职工交保险为由，与被告写了两份协议，一份是借款协议，一份是房屋转让协议，如果还不了钱，就以房屋转让协议算，其以现金的形式给了王某二三十万利息…协议上“太原市晋源区晋祠供销社”字样的公章是其用假章盖的，当时刻章的时候少刻了两个字…”及第四十七页“本院认为部分中经查，白福生、王某、索永芳等人的证言笔录均认可被告人王利德曾还过部分款项或利息…”。太某公章字样是“太某”，从未使用过其他字样公章，案涉被告提供的房屋转让协议书、收条的印章系王利德私刻。太某经营状态为存续，法定代表人王利德，类型集体所有制。2020年10月12日，太原市晋源区供销合作社联合社任命李某2、张某同志为晋祠供销合作社负责人。认定上述事实的证据有原告营业执照、太原市晋源区供销联合社文件、房屋买卖合同、情况说明、房屋转让协议书、收条、门面房租赁协议、山西省太原市小店区人民法院刑事判决书（2019）晋0105刑初556号、当事人陈述及法庭笔录在卷佐证。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第四条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。原告作为晋祠新镇天龙路服务楼7号房屋的合法权利人，称其从未向被告转让该房屋，被告强占该房屋没有事实和法律依据。被告抗辩称原被告在2014年6月18日签订了房屋转让协议书，协议书中载明的“天龙路52号共500平米，共三层，位于晋祠供销社房产”就是晋祠新镇天龙路服务楼7号，被告占有该房屋是合法的，应驳回原告的诉请。因此，本院认为，本案争议焦点为房屋转让协议书是否具有法律效力，被告是否有权占有该房屋。首先，从合同成立的实质要件来讲，合同的本质属性为要约和承诺，当合同一方当事人发出要约，相对方收到要约并向要约人作出承诺后，合同便已实质成立。本案中，从太原市小店区人民法院（2019）晋0105刑初556号刑事判决书第四十页中被告人王利德供述“…其以为晋祠供销合作社职工交保险为由，与被告写了两份协议，一份是借款协议，一份是房屋转让协议，如果还不了钱，就以房屋转让协议算，其以现金的形式给了王某二三十万利息…协议上“太原市晋源区晋祠供销社”字样的公章是其用假章盖的，当时刻章的时候少刻了两个字…”及第四十七页“本院认为部分中经查，白福生、王某、索永芳等人的证言笔录均认可被告人王利德曾还过部分款项或利息…”的内容可以看出，王利德作为原告原法定代表人，利用职务之便，曾向被告发出借款50万元的要约，被告将50万元交付王利德后，曾收到过王利德归还的部分款项或利息，故双方实质上并未形成以50万元购买案涉房屋的合意，不符合合同成立的实质要件。其次，从合同成立的形式要件来讲，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应认定合同成立。因此，合同所必备的形式要件有三点：主体、标的、数量。本案中被告提供的2014年6月18日的房屋转让协议书的合同标的为“天龙路52号共500平米，共三层，位于晋祠供销社房产，转让价格为50万元整”，这与被告现在实际占有的，即原告诉请的晋祠新镇天龙路服务楼7号、面积为464.75平方米，2007年6月1日购入时的价款为1394250元的房屋编号、位置、面积不一致，房屋价款不符合市场价格。故该房屋转让协议书中的合同标的约定不明确，不满足合同成立在形式上的全部要件。最后，被告提供的情况说明只能证明王利德曾作出由被告收取“我爱妈妈菜”之后租金的意思表示，并不能证明王利德代表原告实际履行房屋转让协议书。被告作为完全民事行为能力人，明知原告系集体企业，案涉房屋系原告办公场所，却以房屋转让协议书为依据，以50万元“购房款”这一明显不符合房地产市场行情和周边市场价的方式实际占有该房屋，不符合公平和诚实信用原则，也与社会主义核心价值观背道而驰。综上，房屋转让协议书不符合合同成立的要件，故被告无权占有晋祠新镇天龙路服务楼7号，原告诉请被告从晋祠新镇天龙路服务楼7号搬离的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张被告支付非法占用原告房屋期间的占用费8万元、恢复房屋原状、擅自更改房屋结构造成损失30万元的诉请，本院认为，虽然房屋转让协议书不成立，被告无权占用该房屋，但原告作为集体企业，内部管理混乱，未对其原法定代表人滥用职权行为进行有效监督，且未提供完整证据证明其主张房屋被占用造成损失的依据，也未提供因被告擅自更改房屋结构给其造成损失的标准，应承担举证不利的法律后果，故对原告主张被告支付非法占用原告房屋期间的占用费8万元、恢复房屋原状、擅自更改房屋结构造成损失30万元的诉求，不予支持。被告在案件审理中向我院提交反诉状，基于其反诉请求及事实理由与本案无关，对其反诉申请不予受理，其可按照法律规定另行主张相关权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告王某在本判决生效之日起十五日内从原告太某所有的晋祠新镇天龙路服务楼7号内搬出；二、驳回原告太某的其他诉讼请求。案件受理费7000元，减半收取3500元，由被告王某负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为，上诉人支付给被上诉人原法定代表人王利德50万元，是形成借贷合意还是转让案涉房屋的合意。通过太原市小店区人民法院（2019）晋0105刑初556号刑事判决书第四十页中被告人王利德的供述可知，王利德的真实意思为借贷。以及该刑事判决本院认为部分，白福生、王某、索永芳等人的证言笔录均认可被告人王利德曾还过部分款项或利息，亦可以看出，王某将50万元交付王利德后，王利德归还过其部分款项或利息，由此可见，王利德利用职务之便，曾向王某发出借款50万元的要约，而王某认可收到归还的款项或利息的行为则视为对借贷的认可，故王利德与王某之间实质上并未形成以50万元购买案涉房屋的合意，因此，不符合房屋转让合同成立的实质要件。在此情况下，上诉人并未提供充分有效的证据证明上诉人与被上诉人原法定代表人王利德就涉案房屋转让一事进行了协商并达成合意，其应承担举证不能的法律后果。关于案涉天龙山路服务楼7号房屋与天龙路52号房屋是否为同一建筑物的问题，二审庭审中，被上诉人明确表示其有两处房产，一处为天龙山路7号房产，另一处为晋祠南堡街房产，而其第一次起诉的房产并非是晋祠南堡街的房产，双方之间争议的仅为一处房产，故被上诉人第一次起诉的天龙路52号房产应与案涉天龙山路7号房产为同一建筑。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五条，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，2007年6月1日，太原市晋源区晋祠镇人民政府作为出卖人，与被上诉人作为买受人签订房屋买卖合同，合同第二条约定房屋价格按三层平均价每平方米3000元，合计1394250元整。而上诉人主张其于2014年以50万元的价格购买案涉房屋，明显不符合房地产市场行情和周边市场价格，背离了合同法规定的公平原则。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 关文静审判员 牛晓斌审判员 李 静二〇二一年六月二十九日法官助理 卢晓艳书记员 郭青平