云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0802民初1095号原告：普洱茶马古城发展有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区振兴大道68号思茅中心商务区商务楼7幢3层302号，统一社会信用代码：91530800592028874W。法定代表人：鲍建斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨正菊，云南慧申律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吴艺伶，云南慧申律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：卢娅仙，女，1977年8月17日出生，汉族，个体工商户，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李熙，云南新奕星律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告普洱茶马古城发展有限公司（以下简称茶马古城公司）与被告卢娅仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茶马古城公司的委托诉讼代理人杨正菊、被告卢娅仙及其委托诉讼代理人李熙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茶马古城公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告卢娅仙支付截至2021年3月31日拖欠的租金人民币523159元；⒉判令被告卢娅仙承担本案诉讼费用。事实和理由：原告茶马古城公司与被告卢娅仙于2017年10月20日签订了《租赁合同》（合同编号：20171020C5K117-02/03/04/05/06），双方约定：原告茶马古城公司将位于“茶马古城旅游小镇”C栋客栈C1、C2、C3、C4、C5号商铺出租给被告卢娅仙，合同期限为自2018年10月1日起至2028年9月30日止，上述五号商铺总面积为1626.64㎡，房屋租赁用途为客栈。原告茶马古城给予被告卢娅仙18个月免租期优惠，三个自然月为一个租金缴纳期，交一个月免两个月，直至免完18个月后恢复正常的租金。被告卢娅仙于2019年1月起欠缴租金，截至2021年3月31日，共计拖欠该商铺租金人民币523159元。原告茶马古城公司多次催收无果，为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。被告卢娅仙辩称，⒈认可与原告茶马古城公司之间存在的房屋租赁关系，但不认可原告茶马古城公司主张拖欠租金的数额，拖欠的租金应为人民币327997元。提出双方约定的租金起算日为原告茶马古城公司暂定的开业日2018年1月1日，后因原告茶马古城公司自身的原因商圈无法按照拟定的日期正常开业，双方约定未能在暂定日期开业的，原告茶马古城公司应通过书面通知的方式告知被告卢娅仙开业的时间，但原告茶马古城公司未履行告知义务，故租金的起算日应以被告卢娅仙客栈的实际开业时间即2019年1月1日起算按每平方米人民币28元的标准计算至2019年12月31日。⒉根据双方约定，原告茶马古城公司在收到被告卢娅仙交纳的相关费用后5个工作日内应向被告卢娅仙出具发票，但至今被告卢娅仙未收到原告茶马古城公司出具的相关票据，原告茶马古城公司构成违约。⒊被告卢娅仙租赁的房屋是用于客栈经营的服务行业，在2019年12月至今深受新冠肺炎疫情影响，导致现经营异常困难，无力按照约定交纳租金，且被告卢娅仙租赁房屋所在的商圈入住率及人流量未达到当时原告茶马古城公司口头承诺的预期结果，现原告茶马古城公司将该商圈位置同类经营客栈生意的租赁房屋，给予新租户33个月的免租期，租金按每平方米人民币20元计算，被告卢娅仙认为显失公平，原告茶马古城公司应给予被告卢娅仙与新租户一样的待遇免租33个月、每平方米按人民币20元计算租金；⒋根据最高人民法院对疫情的相关规定，疫情期间属于不可抗力，2019年12月至2020年4月期间，因疫情影响，被告客栈出于强制停业状态，原告茶马古城公司应对疫情期间产生租金进行减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告茶马古城公司提交的《租赁合同（合同编号：20171020C5K117-02、20171020C1K117-03、20171020C2K117-04、20171020C3K117-05、20171020C4K117-06）》《收据》，因被告卢娅仙质证对上述证据材料的真实性无异议，故上述证据材料本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：⒈对于原告茶马古城公司提交的《商铺租赁合同补充协议》，本院认为，因被告卢娅仙提出该协议上的签名不是其签名，该协议与被告卢娅仙在《租赁合同》及本案诉讼材料上的签名对比，具有明显的区别，本院当庭征询原告茶马古城公司是否对被告卢娅仙的签名进行鉴定，原告茶马古城公司明确表示不申请鉴定，故对该份证据，本院不予采信。⒉对于被告卢娅仙提交的《租赁合同（编号：103-04/103-07/202008036D-2/6D-3/6G）》《商铺租赁合同补充协议》，本院认为，上述证据材料系案外人与原告茶马古城公司之间的租赁关系，与本案不具有关联性，故对上述证据材料，本院不予采用。本院经审理认定事实如下：2017年10月20日，原告茶马古城公司与被告卢娅仙签订了《租赁合同（合同编号：20171020C5K117-02、20171020C1K117-03、20171020C2K117-04、20171020C3K117-05、20171020C4K117-06）》，原告茶马古城公司将位于“茶马古城旅游小镇”C栋客栈C1、C2、C3、C4、C5号商铺出租给被告卢娅仙用于客栈经营，租赁期限为120个月，自计租日开始计算，即自2018年1月1日起至2027年12月31日止，上述五号商铺总面积为1626.64㎡。双方对合同的权利义务进行了明确约定。其中对于开业约定为：开业日是指旅游小镇整体开业日。旅游小镇整体开业日最终以原告茶马古城公司书面通知日期为准。开业日暂定为2018年1月1日，原告茶马古城公司另行书面通知被告卢娅仙开业日的，开业日以原告茶马古城公司书面通知确认的日期为准，双方特别确认，原告茶马古城公司就开业日的调整不构成违约。对于保证金的约定为：被告卢娅仙应在合同签署当日支付相当于2个月的租金人民币91092元作为履约保证金、支付相当于2个月的物业服务费作为物业服务费保证金，原告茶马古城公司及物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除被告卢娅仙欠付的租金或物业服务费等被告卢娅仙应付款项，保证金被扣除后，被告卢娅仙应在7日内补足保证金，且不免除被告卢娅仙应承担的相应的违约责任，合同到期后如被告卢娅仙无违约行为，保证金无息退还。对于租金的约定为：2018年1月1日至2018年12月31日每月租金每平方米人民币28元、2019年1月1日至2019年12月31日每月租金每平方米人民币29.12元、2020年1月1日至2020年12月31日每月租金每平方米人民币30.28元、2021年1月1日至2021年12月31日每月租金每平方米人民币31.49元、2022年1月1日至2022年12月31日每月租金每平方米人民币32.75元、2023年1月1日至2023年12月31日每月租金每平方米人民币34.06元、2024年1月1日至2024年12月31日每月租金每平方米人民币35.42元、2025年1月1日至2025年12月31日每月租金每平方米人民币36.84元、2026年1月1日至2026年12月31日每月租金每平方米人民币38.31元、2027年1月1日至2027年12月31日每月租金每平方米人民币39.84元，租金除第一期和最后一期外，其他各期租金均按每三个月为一个交租期交纳，被告卢娅仙应在每个交租期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交租期的固定租金，原告茶马古城给予被告卢娅仙18个月免租期优惠，三个自然月为一个租金缴纳期，交一个月免两个月，直至免完18个月后恢复正常的租金，即2018年1月1日至2018年3月31日被告卢娅仙应支付租金人民币45546元、2018年4月1日至2018年6月30日被告卢娅仙应支付租金人民币45546元、2018年7月1日至2018年9月30日被告卢娅仙应支付租金人民币45546元、2018年10月1日至2018年12月31日被告卢娅仙应支付租金人民币45546元、2019年1月1日至2019年3月31日被告卢娅仙应支付租金人民币47368元、2019年4月1日至2018年6月30日被告卢娅仙应支付租金人民币47368元、2019年7月1日至2019年9月30日被告卢娅仙应支付租金人民币47368元、2019年10月1日至2019年12月31日被告卢娅仙应支付租金人民币47368元、2020年1月1日至2020年3月31日被告卢娅仙应支付租金人民币49255元；约定租金金额为含增值税金额。原告茶马古城公司在确认被告卢娅仙应付的租金款项到账后五个工作日内，向被告卢娅仙开具符合当地税务机关规定的增值税专用或普通发票。被告卢娅仙必须同时满足以下条件方可向原告茶马古城公司索取增值税专用发票：（1）被告卢娅仙具有经主管税务机关认可的“增值税一般纳税人”资质；（2）被告卢娅仙的单位名称、合同中约定费用的支付方、合同中约定服务的接受方、增值税专用发票上“购货单位名称”要完全一致；（3）被告卢娅仙提供开具增值税专用发票的相关信息，如：纳税人识别号、开户行名称、开户行账号、地址和联系人等。其中违约责任约定：被告卢娅仙妥善履行合同是原告茶马古城公司减免18个月租金优惠政策的前提，被告卢娅仙原因导致合同终止，包括被告卢娅仙违约导致合同解除，被告卢娅仙应于合同终止后7日内补交减免的全部租金。合同签订后，被告卢娅仙于2017年11月3日交纳了保证金人民币91092元、第一季度租金人民币45546元、第一季度物业费人民币24399元、物业保证金人民币16266元，并用租赁商铺开办了思霖客栈，于2019年1月1日开业。另查明，原告茶马古城公司未在合同约定的2018年1月1日开业，原告茶马古城公司向本院提交了《商铺租赁合同补充协议》，用以证明原告茶马古城公司书面通知被告卢娅仙开业时间为2018年10月1日，租赁期限调整为2018年10月1日起至2028年9月30日止的事实，但被告卢娅仙质证提出该协议上的签名不是其签名，经本院审查，该协议与被告卢娅仙在《租赁合同》及本案诉讼材料上的签名对比，具有明显的区别，本院当庭征询原告茶马古城公司是否对被告卢娅仙的签名进行鉴定，原告茶马古城公司明确表示不申请鉴定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因原、被告之间的房屋租赁法律事实一直持续到现在，故本案适用民法典的规定。对于原告主张被告支付自2019年1月1日起至2021年3月31日止的租金人民币523159元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”、第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同并未违反法律法规、未违反社会公德、未扰乱社会经济秩序、未损害社会公共利益、未违背公序良俗，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第七百二十一条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定，被告应当支付拖欠的租金，被告仅支付了第一季度的租金，其余租金至今未付，构成违约。对于租金的起算日及被告拖欠的金额问题，本院认为，双方在合同中约定“开业日暂定为2018年1月1日，原告茶马古城公司另行书面通知被告卢娅仙开业日的，开业日以原告茶马古城公司书面通知确认的日期为准……”，原告未于2018年1月1日开业而于2018年10月1日开业，应当按约履行书面通知被告开业时间的合同义务，但原告向本院提交的用以证明其履行通知被告开业时间义务的《商铺租赁合同补充协议》上被告的签名并非被告的亲笔签名，视为原告未履行该义务，构成违约，故租金的起算日应以被告自认的开业时间2019年1月1日起计算租金和租期，即租金起算日为2019年1月1日，租赁期限为2019年1月1日至2028年12月30日，双方约定的租金计算后移一年，因原告未主张被告承担违约责任，其主张的租金金额仍同意免租18个月，故被告拖欠2019年1月1日起至2021年3月31日止的租金计算为：2019年1月1日至2019年3月31日免租两个月被告应交纳租金人民币45546元、2019年4月1日至2019年6月30日免租两个月被告应交纳租金人民币45546元、2019年7月1日至2019年9月30日免租两个月被告应交纳租金人民币45546元、2019年10月1日至2019年12月31日免租两个月被告应交纳租金人民币45546元、2020年1月1日至2020年3月31日免租两个月被告应交纳租金人民币47368元、2020年4月1日至2020年6月30日免租两个月被告应交纳租金人民币47368元、2020年7月1日至2020年9月30日免租两个月被告应交纳租金人民币47368元、2020年10月1日至2020年12月31日免租两个月被告应交纳租金人民币47368元、2021年1月1日至2021年3月31日免租两个月被告应交纳租金人民币49255元，以上合计人民币420911元，且双方因继续履行合同均未主张租金保证金扣减被告拖欠的租金，故被告交纳的第一季度租金人民币45546元应予以扣减，被告拖欠自2019年1月1日起至2021年3月31日止的租金为人民币375365元，原告所诉超过部分，本院不予支持。对于被告提出原告未按约出具发票构成违约而拒付租金、原告口头承诺的人流量和入住率不足应减免租金而拒付租金、应享有新租户同等待遇、应扣减疫情禁止营业期间租金的答辩主张，本院认为，首先，被告未举证证明其向原告交纳第一个季度租金时，具备合同约定开具发票的条件以及向原告提交了开具发票的相关信息，且发票是否出具不是拒付租金的法定理由，故对被告提出原告未按约出具发票构成违约而拒付租金的答辩主张，本院不予支持；其次，被告未举证证明原告口头承诺的人流量和入住率标准，且人流量和入住率并非根据人的主观意志而决定，该商业风险属于被告应当明知和预见范围，人流量和入住率标准并非减免或拒付租金的法定理由，故被告提出原告口头承诺的人流量和入住率不足应减免并拒付租金答辩主张，本院不予支持；再者，原告与他人的租赁关系与本案无关，原告租或不租、怎么租属于原告的私权权利，任何单位和个人均不得侵犯原告自主经营的权利，故对被告提出应享有新租户同等待遇答辩主张，本院不予支持；另，虽然相关法律、司法解释规定疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，并可以根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任，但本院确认的2019年10月1日至2019年12月30日期间经免除了被告二个月的租金、2020年1月1日至2020年12月30日期间已经免除了被告8个月的租金，且原告在提起本案诉讼时，正是考虑到被告的客栈经营受到疫情影响，对被告给予了充分谅解，而未主张解除合同，未要求被告承担违约责任，仍然同意免租18个月，且也未主张被告拖欠租金的资金占用利息损失，故从公平公正原则，对被告要求扣减疫情禁止营业期间租金的答辩主张，本院不予支持。综上所述，原告未按约书面通知被告开业日，应承担确定租金起算日不利的法律后果；被告无正当理由，未按合同约定支付租金，构成违约，原告未主张被告按约承担违约责任，未主张解除合同，仍然同意免租18个月，且也未主张被告支付拖欠租金的资金占用利息损失，充分体现了原告考虑到被告的客栈经营受到疫情影响，对被告给予的谅解，故被告应及时向原告支付自2019年1月1日起至2021年3月31日止的租金人民币375365元。因涉案租赁合仍然继续履行，本院希望原、被告双方通过本案诉讼化解矛盾、互谅互让，本着诚信原则按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告卢娅仙于本判决生效之日起十日内支付原告普洱茶马古城发展有限公司自2019年1月1日起至2021年3月31日止的租金人民币375365元；二、驳回原告普洱茶马古城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9032元，减半收取计人民币4516元，由原告普洱茶马古城发展有限公司负担多诉部分的案件受理费人民币1264元，由被告卢娅仙负担人民币3252元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄海雁二〇二一年六月二十五日书记员  黄 爱