新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初3829号 原告（反诉被告）：郭爱民，男，1964年7月1日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张世吁，新疆昌卓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李加义，女，1981年10月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：柳炜，北京大成（乌鲁木齐市）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱辉，男，1975年2月1日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：柳炜，北京大成（乌鲁木齐市）律师事务所律师。 原告（反诉被告）郭爱民与被告（反诉原告）李加义、朱辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭爱民以及委托诉讼代理人张世吁，被告（反诉原告）李加义、朱辉委托诉讼代理人柳炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭爱民向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付原告房屋占有使用费（2019年8月10日-2020年4月15日）612，500元。事实和理由：2017年1月6日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于阿勒泰路2号的嘉和园小区雅园1号3层99-104号商铺出租给乙方，租赁期限自2017年1月6日至2022年4月6日，租金支付方式为租赁期第二至五年，每年于到期前一个月一次性付清当年租金。现房租2020年4月15日到期经原告多次催要未果。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告李加义、朱辉辩称，原告郭爱民与答辩人之间的房屋租赁合同纠纷，郭爱民已于2019年8月2日提起诉讼，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并主张答辩人向其支付至实际搬离日的租金。该案件于2019年10月29日作出（2019）新0103民初7656号民事判决书，判决：一、原告郭爱民与被告朱辉、李加义2017年1月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；二、被告朱辉、李加义支付原告郭爱民房屋占有费205000元；三、被告朱辉、李加义支付原告违约金26250元。判决作出后，答辩人认为已向郭爱民支付租金至2019年8月6日，且根据双方实际履行合同情况来看，双方也并未按照合同的约定来支付租金的，而是不定期、不定额的在当年度租届期满前支付完当年度租金即可。双方产生纠纷的实际原因是郭爱民向答辩人出租的房屋存在窃电行为，被供电公司停电并予以罚款。而郭爱民却拒不解决此供电问题，为避免损失继续扩大，答辩人代缴了66万余元的罚款。根据《房屋租赁合同》的约定，郭爱民应当向答辩人提供合法用电，且应负责解决房屋自身存在问题。但郭爱民不但不按合同约定履行自身义务，在答辩人解决此停电问题后，却又滥用诉权解除《房屋租赁合同》，以期获取不正当的利益。答辩人在明确无法继续租赁使用涉案房屋后向郭爱民交付租赁房屋，但郭爱民一直拒绝交接，也不接电话，又恰逢疫情防控这个不可抗力的情况，无奈答辩人在疫情防控解除封闭后请公证处做完现场证据保全，才于2020年4月1日在法院九号法庭采取公证的方式向答辩人移交了租赁房屋的钥匙。以上就是双方发生纠纷及发生纠纷后双方为解决此纠纷而发生的真实情况。现根据已生效的（2019）新0103民初7656号民事判决书，答辩人与郭爱民签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月2日解除，并已判令答辩人向郭爱民支付2019年8月7日至10月29日的房屋占有使用费205，000元。郭爱民就该判决已向法院申请了强制执行，法院已于2020年5月9日扣划了234，619元的执行款，郭爱民要求答辩人支付2019年8月10日至2020年4月15日的租金无事实与法律依据，应当予以驳回。根据双方纠纷的客观情况，答辩人并不欠郭爱民的租金，且在上个执行案件中已经扣划了2019年8月7日至10月29日的房屋占有使用费。即使要向郭爱民支付后续占用的房屋占有使用费，也应从2019年10月30日起算至实际使用日2020年1月23日（即疫情前）止，在此之后答辩人未在使用租赁房屋，而郭爱民怠于行驶自身权利，且拒不接收房屋所产生的所有法律后果均应由其自行承担，与答辩人无关。双方之间的纠纷实际源自郭爱民的违约行为，2019年10月30日至2020年1月24日的房屋占有使用费21.5万元，并足以弥补因郭爱民违约而给答辩人造成的损失，且答辩人向郭爱民返还房屋时，对租赁房屋进行的装饰装修物均未拆除，郭爱民目前正在利用该装饰装修物进行餐厅经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，郭爱民应当向答辩人赔偿剩余租赁期内装修残值损失。据此，为尽快解决双方纠纷，避免诉累，答辩人认为可将该21.5万元的房屋占用费直接冲抵装饰装修的残值损失。最后，答辩人在本案中不存在违约行为，而双方之间的纠纷也实际来源于郭爱民的违约行为，答辩人不仅无须向郭爱民支付违约金，郭爱民还应为自己的违约行为向答辩人承担相应违约责任。郭爱民的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求查明案件事实，作出合理合法、公正判决。 被告（反诉原告）李加义、朱辉向本院提出反诉诉讼请求，1、请求判令被反诉人向反诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失215，000元，2、鉴定费20，499元由被反诉人承担。事实与理由：2017年1月6日，被反诉人与反诉人签订了《房屋租赁合同》，由反诉人承租被反诉人所有位于阿勒泰路2号嘉和园小区雅园1号3层99-104号商铺，经营用途为餐饮，房屋租赁期自2017年1月6日至2022年4月6日，其中免租期为2017年1月6日至2017年4月5日。合同签订后，被反诉人向反诉人交付了租赁房屋，并经营火锅城，对房屋进行了装修。租赁合同履行过程中，由于被反诉人出租的租赁房屋所在的整栋大楼消防验收不合格，导致反诉人在2017年8月25日至2017年10月25日被迫停业。因被反诉人向反诉人提供的租赁房屋不具备房屋使用条件，违反了《房屋租赁合同》的约定，因此给反诉人造成的经济损失，被反诉人应当向反诉人予以赔偿。被反诉人于2019年8月2日向法院作出的（2019）新0103民初7656号民事判决书已生效，判决《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除。反诉人返还房屋时，反诉人对租赁房屋进行的装饰装修均未拆除，被反诉人目前正在利用该装饰装修进行餐厅经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被反诉人应当向反诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。被反诉人基于双方签订的《房屋租赁合同》再次起诉，现反诉人为维护自己的合法权益，特向法院提出反诉，望判如所请。 原告（反诉被告）辩称，对于反诉原告要求赔偿其装修残值损失，反诉被告在向反诉原告交接房屋时，当时是已具备可以营业的火锅城，火锅城名称为“蜀九香火锅”，水、电、暖、气、装饰全部齐全，有乌鲁木齐嘉禾明瑞影视传媒有限公司向反诉被告交接时的交接清单和多名证人证实。所以反诉原告的请求没有事实依据支持。2020年3月26日反诉被告向法院申请执行时，承办法官打电话要求反诉原告按照合同要求解除合同和交接房屋。但反诉原告未执行，后在执行承办法官反复要求下，反诉原告到执行局做了笔录，称不愿到现场办理交接，并称：“租赁房屋内所有东西都不要了。”反诉被告已对笔录内容做了摘抄，可以看出，反诉原告已告知法院所有东西都不要了，但后又反诉要求赔偿装修残值。反诉被告收回房屋后，要求承租人重新装饰房屋，新承租人未利用以前装饰，在接收房屋后对反诉原告破坏的部分进行重新恢复和装饰，有打款凭证，2020年9月26日承租人对出租房屋进行重新装饰，有工程装饰合同和图纸等为证。所以承租人未对以前装饰进行利用。综上所述，反诉原告的反诉请求无任何事实依据和法律依据，请求驳回原告的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：郭爱民（甲方）与朱辉、李加义（乙方）于2017年1月6日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定如下：1、房屋位置：位于阿勒泰路2号嘉和园小区雅园1号3层99-104号商铺；2、房屋建筑面积：1174平方米；3、房屋租赁期：2017年1月6日至2022年4月6日，其中免租期为2017年1月6日至2017年4月5日；4、租金为：900，000元／每年；5、租金支付方式为：签订合同当日支付2017年4月6日至2017年10月6日租金450，000元，2017年9月6日支付下半年租金450000元，第二年至第五年每年支付一次，提前一个月支付；6、违约责任：二被告不支付或者不按照约定支付租金达30日的，原告郭爱民权单方解除合同。二被告如存在上述情形，应按年租金的50％向原告郭爱民支付违约金。2019年4月6日至2020年4月6日租金，被告李加义分别于2019年3月21日支付100，000元、于2019年4月29日支付100，000元、于2019年5月29日支付100，000元，共计向原告郭爱民支付300，000元租金，剩余600，000元租金未按期支付。 2019年5月31日，国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司在阿勒泰路313号雅园1号楼3层102、103号商铺检查时发现有盗窃电力行为，并向实际用电方被告李加义出具窃电通知书，2019年6月20日，宽窄巷子火锅店（阿勒泰路店）补缴电费221806.98元，违约使用电费665420.94元，合计887227.92元。 原告（反诉被告）郭爱民于2019年8月2日向本院起诉，请求：1、请求依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告立即搬离原告商铺；2、请求依法判令被告向原告支付至实际搬离日的租金；3、请求依法判令被告向原告支付违约金450，000元。本院于2019年10月29日作出（2019）新0103民初7656号民事判决书，判决：一、原告郭爱民与被告朱辉、李加义2017年1月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；二、被告朱辉、李加义支付原告郭爱民房屋占有使用费205000元【75000元×2个月（2019年8月7日至2019年10月7日）＋900000元÷12个月÷30天×22天（2019年10月8日至2019年10月29日）】；三、被告朱辉、李加义支付原告郭爱民违约金26250元。被告李加义不服判决向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉后，又提出撤诉申请。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2020年3月16日作出（2020）新01民终217号之一民事裁定书，裁定：准予李加义撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 2020年4月3日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市法诺公证处出具（2020）新乌法诺证民字第3152号、第3154号公证书，证明：2020年3月30日对乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路301号一标牌为“宽窄巷子”的商铺现状进行保全，并对现场进行了摄像、拍照。证明：2020年4月1日，在本院4楼9号法庭向郭爱民送达《收房通知》并交付钥匙的行为进行现场证据保全。 2020年4月21日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐西城公证处出具（2020）新乌西证内民字第1604号公证书，证明：2020年4月15日北京时间12时50分至13时40分。对乌鲁木齐市沙依巴克区阿勒泰路313号雅园1栋3层商铺101、102、103、104号房间内的现状进行拍照、摄像，共拍摄照片168张、录制视频一段。 被告（反诉原告）李加义、朱辉于2020年01月04日向本院起诉。1、请求判令被告向原告承担违约造成的损失968，048.48元（原告代缴罚款665，420.94元，因停电无法经营，导致的人工工资、社会保险、税金、房租、装修折耗等损失合计302，627.54元）。本院于2020年6月16日作出（2020）新0103民初157号民事判决书，判决：一、被告郭爱民向原告李加义、朱辉赔偿损失465，794.66元（665，420.94元×70％）；二、驳回原告李加义、朱辉的其他诉讼请求。被告李加义、朱辉不服判决向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2021年1月15日作出（2020）新01民终3487号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2020年4月13日，被告（反诉原告）朱辉、李加义在本院执行局418号办公室做了执行笔录，陈述“阿勒泰路313号雅园1栋3层商铺102、103号商铺已经交付给郭爱民了，里面的东西我们已经带走了，剩下的东西我们也都不要了。” 本案审理中，被告（反诉原告）李加义、朱辉申请对宽窄巷子火锅店（阿勒泰路店）装饰装修残值进行鉴定。本院委托新疆中天工程项目管理有限公司进行造价鉴定。新疆中天工程项目管理有限公司于2020年12月16日出具中天运造价（新）［2020］造字第00536号工程造价鉴定报告书，鉴定结果：根据定额计价及现场实际测量的工程量对阿勒泰路2号嘉和园小区雅园1号3层装修费用进行了造价鉴定，本次的工程造价：1708，270.98。原告（反诉被告）郭爱民认为报告属于无效证据，不能作为依据。该报告违反了《建设工程造价鉴定规范》（GB／T5216-2017）规定第2项第6款：鉴定人是受鉴定机构指派，负责鉴定项目工程造价鉴定的注册造价工程师，违反第4项第1款规定：当事人要求鉴定人对鉴定项目标的物进行现场勘验的，鉴定人应告知当事人向委托人提交书面申请，经委托人同意后，并组织现场勘验，鉴定人应当参加。庭审中查明署名的两位造价师从未去过现场进行勘验，对现场勘验情况不知情，实际现场进行勘验的是吕国义的助理而非鉴定人。根据《建设工程造价鉴定规范》的要求，鉴定人必须到现场勘验。两名鉴定人没有到现场参加勘验，违反了《规范》重要禁止性规定。鉴定人未签名。勘验没有勘验笔录、勘验图表、时间、地点、勘验人、在场人、勘验经过、结果，由所有人签字。关于热轧扁钢Q235，把按吨计价的，按照公斤计价。导致热轧扁钢高出实际价格的上千倍，该鉴定书没有公正性、客观性、合法性。另查明，被告（反诉原告）李加义、朱辉支付了鉴定费20，499元。 以上事实有房屋租赁合同、民事判决书、公证书、工程造价鉴定报告书、证人证言以及当事人陈述以及庭审笔录在卷为证。 本院认为，本案争议焦点：1、本诉部分，被告李加义、朱辉是否应当支付原告郭爱民2019年8月10日-2020年4月15日房屋占有使用费612，500元。2、反诉部分，反诉被告郭爱民是否应当赔偿反诉原告李加义、朱辉剩余租赁期内装饰装修残值损失215，000元。3、反诉被告郭爱民是否应当承担鉴定费20，499元。 本诉部分，原告（反诉被告）郭爱民与被告（反诉原告）李加义、朱辉签订的《房屋租赁合同》，经过本院2019年10月29日作出（2019）新0103民初7656号民事判决书判决，《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除。并已经判决支付房屋使用占用费至2019年10月29日。原告（反诉被告）郭爱民在本案中起诉主张要求被告（反诉原告）李加义、朱辉支付2019年8月10日至2020年4月15日占有使用费612，500元，本院予以部分支持即被告（反诉原告）李加义、朱辉支付原告（反诉被告）郭爱民占有使用费380，000元。其中，2019年8月10日至10月29日的占有使用费在（2019）新0103民初7656号民事判决已经处理。该期间属于原告（反诉被告）重复计算。从2019年10月30日至2020年4月1日期间占有使用费为380，000元（900，000元÷360天×152天=380，000元，从2019年10月30日至2020年4月1日止）。被告（反诉原告）李加义、朱辉辩称，从2020年1月24日至3月8日属于疫情期间不应当占有使用费，本院认为，被告（反诉原告）李加义、朱辉在疫情发生前已经发生违约行为，以不可抗力要求免除责任，无事实和法律依据，本院不予支持。2020年4月1日，被告（反诉原告）李加义、朱辉已经通过本院向原告（反诉被告）郭爱民交付了租赁房屋的钥匙，可以视为被告（反诉原告）李加义、朱辉已经通过向原告（反诉被告）郭爱民退还了房屋。原告（反诉被告）郭爱民主张2020年4月2日至2020年4月15日期间的占有使用费无事实依据，本院不予支持。 反诉部分，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》司法解释第十条规定：“承租人经出租人同意装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除在成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，根据已经生效的判决书，因被告（反诉原告）李加义、朱辉未如期交纳租金原因违约导致合同解除。被告（反诉原告）李加义、朱辉负有过错责任。且在判决的执行中，被告（反诉原告）李加义、朱辉已经明确表示“阿勒泰路313号雅园1栋3层商铺102、103号商铺已经交付给郭爱民了，里面的东西我们已经带走了，剩下的东西我们也都不要了。”属于明确表示放弃在租赁房屋的财物的意思表示。被告（反诉原告）李加义、朱辉的反诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。 被告（反诉原告）李加义、朱辉要求原告（反诉被告）郭爱民承担鉴定费20，499元，因鉴定的装修残值部分的请求未得到本院支持，故被告（反诉原告）李加义、朱辉要求原告（反诉被告）郭爱民承担鉴定费，无法律和事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十八条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用〉》第九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）李加义、朱辉于本判决生效十日内支付原告（反诉被告）郭爱民2019年10月30日至2020年4月1日期间占有使用费为380，000元； 二、驳回被告（反诉原告）李加义、朱辉要求原告（反诉被告）郭爱民赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失215，000元的反诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）李加义、朱辉要求原告（反诉被告）郭爱民承担鉴定费20，499元的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉争议标的612，500元，判决给付标的380，000元；占争议标的62.04％。案件受理费9，925元，减半收取4，962.5元（原告郭爱民已经预交14362.50元，退还原告9400元），由原告郭爱民负担37.96％即1883.77元，被告李加义、朱辉负担62.04％即3078.73元。本案反诉案件受理费2262.50元（反诉原告李加义、朱辉已预交7255元，退还），由反诉原告李加义、朱辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 吴 卫 东 二〇二一年六月二十三日 书记员 王雪梅子