湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1023民初423号 原告：中国农业银行股份有限公司永兴县支行，营业场所湖南省永兴县便江镇大桥路276号。 负责人：祝和军，该支行行长。 委托诉讼代理人：徐小文，男，1970年4月26日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省安仁县，该支行纪委书记，特别授权。 委托诉讼代理人：李英，湖南悦凌（郴州）律师事务所律师，一般代理。 被告：李忠，男，1976年1月17日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：刘建平，湖南星河律师事务所律师，一般代理。 原告中国农业银行股份有限公司永兴县支行（简称永兴农行）诉被告李忠租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法由审判员张灿玺于2021年3月29日适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2021年4月8日转为普通程序，由审判员张灿玺、人民陪审员宋永辉、谷丽组成合议庭，于2021年5月14日公开开庭进行了审理。原告永兴农行的委托诉讼代理人徐小文、李英，被告李忠及其委托诉讼代理人刘建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永兴农行向本院提出诉讼请求：一、判令被告李忠立即向原告返还租赁物且恢复原状。二、判令被告李忠承担租赁期间产生的费用，含下欠至2020年10月31日的租金12000元，水费、电费、卫生费、管理费等费用，具体金额按照合同约定计算至租赁物返还之日止。三、判令被告李忠赔偿因延迟返还租赁物造成的损失500000元、因装修和改变房屋构造造成的损失100000元及违约转租的违约金150000元，合计750000元。四、判令被告李忠将非法转租取得的不当得利100000元返还给原告。五、判令被告李忠承担本案案件受理费、保全费等一切诉讼费用。事实与理由：2005年10月13日，原告与被告签订《租赁合同》，约定将原告位于湖南省永兴县××镇××市场马田分理处房屋一栋租赁给被告，建筑面积1051.53ｍ2,租赁期限拟定5年，原告如需自用房屋，被告必须无条件退回原告，“租赁期限”处后被涂黑，添加“2005年11月1日至2020年10月31日止”。合同还对租赁期间产生的费用（水电费、卫生费、税费、管理费等）及转租行为等权利义务进行了约定。在房屋租赁期间，被告未经原告同意，擅自将除其经营的“马田健康大药房”外的房产（门面4间，房屋4套）转租给他人经营使用，平均每年从中谋取利益约80000元，目前每年可获利150000元以上，合计1200000元。2018年，因原告经营规划，需将租赁房屋收回自用。于是，原告分别于2019年5月8日、2020年3月31日、2020年7月至8月期间、2020年10月27日派行内员工上门与被告商讨租赁房屋到期后归还自用相关事宜，2019年5月8日、2020年10月27日均送达了《关于收回我行租赁到期房屋的通知》，明确告知房屋租赁到期日为2020年10月31日，同时告知被告李忠“妥善安排经营，租赁到期时将租赁房屋归还我行自用。”2020年10月31日，房屋租赁到期后，原告多次通知要求被告李忠及其转租人按照《租赁合同》约定搬离并返还租赁房屋给原告，但被告拒不交付且仍将房屋非法转租给他人，导致原告至今无法自行使用租赁房屋，为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。在诉讼过程中，原告永兴农行向本院提出变更诉讼请求的申请：1.增加诉讼请求：“判令解除原告永兴农行与被告李忠于2005年10月13日签订的《租赁合同》；”作为第一项诉讼请求；2.变更原第一项诉讼请求为：“判令被告李忠立即将租赁物恢复原状，并向原告永兴农行返还租赁物；”作为第二项诉讼请求；3.变更原第二项诉讼请求为：“判令被告李忠支付2020年11月1日至2021年4月30日的租金6000元（后续房屋占用费按市场价计算至实际返还租赁物之日止）；”作为第三项诉讼请求；4.撤回原第三、四项诉讼请求；5.原第五项诉讼请求作为第四项诉讼请求。2021年5月17日，本院裁定准许原告永兴农行撤回本案的第三项，第四项诉讼请求。 被告李忠辩称：一、被答辩人在诉状陈述的事实和理由与实际的客观事实不符，其诉讼请求不能成立。为此，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。理由如下：1.答辩人与被答辩人就马田镇新市场旁属被答辩人所有的一栋房屋签订了租赁合同，租赁期限为30年，从2005年10月13日至2035年10月31日止，该租赁合同尚未到期，故被答辩人要求答辩人立即返还租赁物且恢复原状没有事实依据。2.被答辩人要求答辩人缴纳2020年10月31日的租金12000元，该年度的租金早在2020年2月26日已经交清，租金是交到被答辩人员工曹保顺的微信上，答辩人交租金时特别注明了是2019年10月至2020年10月的租金，且曹保顺已经收到，由于曹保顺是被答辩人的员工，此前也是他收去租金的，曹保顺收取租金是职务行为，故被答辩人的第二项诉请也是不成立的。3.因答辩人承租被答辩人物业的租期没有到期，被答辩人又没有证据证明答辩人有违背租赁合同导致合同终止或解除合同的约定事由出现，不存在迟延返还之说法，也不知被答辩人所谓的迟延损失50万元从何而来。4.答辩人与被答辩人的租赁合同没有约定因装修改变房屋构造应承担损失和承担违约责任，无论是答辩人还是其他正在使用出租物业的人都没有改变房屋的主体结构和承重结构。如有，按《中华人民共和国民事诉讼法》和《民事诉讼证据规则》的规定，被答辩人应负举证责任，否则应承担不利的法律后果。5.案涉《租赁合同》没有约定不能转租，《租赁合同》第六条约定“乙方（答辩人）不准将整栋房屋转租他人。”答辩人承租物业后一直在使用案涉房屋经营一家济世堂大药房，并没有将整栋房屋转租给他人使用，答辩人的行为没有违背合同约定，更不存在非法转租而获利。故，被答辩人的五项诉讼请求都不能成立。二、《民法典》第718条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月未提出异议的，视为出租人同意转租。被答辩人在出租物业之后就已经知道出租物业部分给他人使用，但却一直未提出异议，也未向法院提起诉讼。按该法条的规定，被答辩人已视为同意。三、答辩人为被答辩人解决邻里纠纷和清除障碍所支付的合理费用应由出租人承担。自出租物业交给答辩人使用后，被答辩人未尽到物业所有人的义务，《民法典》712条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务。保证租赁期内租赁物符合约定的用途，在被答辩人将出租物业交给答辩人使用之后，就没有尽到维护、维修义务，没有保证租赁物的使用用途。相邻产生纠纷时不出面处理。四、答辩人在合同履行过程中，没有违约情形，租赁合同不应解除。综上所述，案涉租赁合同尚未到期，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请依法驳回被答辩人的诉讼请求。另，就被答辩人变更诉讼请求补充内容如下：一、鉴于被答辩人变更了诉讼请求，对比其原来的事实与理由，两者之间有重大变化。被答辩人的情况不属于诉讼请求变更的范围，应该重新起诉。二、被答辩人在变更以后的诉状中陈述的事实与理由与实际情况不相符，其请求依法不应当成立，请法庭依法予以驳回。理由如下：1.答辩人与被答辩人在履行租赁合同期内，答辩人没有违约，同时也没有出现租赁合同约定的合同解除的法定情形，因此被答辩人要求解除租赁合同没有事实依据，故变更后的第一项和第二项诉讼请求不成立；2.被答辩人要求2021年4月30日以后租金按照市场价计算至实际偿还日为止，没有事实依据，合同当中并没有约定，其主张与法律规定相违背；3.答辩人与被答辩人签订的租赁合同的期限尚未到期，而合同对租赁期限内的租金的约定非常明确，故被答辩人要求按照市场价格重新计算租金，请求无法成立。三、答辩人与被答辩人履行合同的期限按照法定期限还有四年半，尚未到期。按照合同期限还有十四年半，客观事实和实际事实均与被答辩人主张的事实不一致，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原告永兴农行为支持自己的主张，向本院提交下列证据。 1.被告的户口簿，拟证明被告的身份，被告为完全民事行为能力人。被告无异议。 2.租赁合同，拟证明原告与被告于2015年10月13日自愿、合法签订《租赁合同》，双方之间的租赁合同关系成立，租赁合同已到期、不得转租、原告有权收回房屋等事实。被告的质证意见：真实性及证明方向有异议。1.该租赁合同与被告的租赁合同不一致，应以被告手上的租赁合同为准；2.租赁合同约定的期限为30年，到期时间为2035年10月31日，租赁合同还未到期；3.租赁合同上未约定租赁物不得转租，只是约定了不得整体转租。 3.房屋产权证，拟证明原告为该租赁物合法所有人，被告无异议。 4.关于收回租赁到期合同的通知，拟证明租赁合同到期前后，原告向被告送达通知要求返还租赁物。被告对证明的方向有异议。出租物并未到期，原告要求收回租赁物，但被告未同意，原告强行收回是违约。 5.租金证明材料，拟证明租金交至2019年10月的事实。被告的质证意见：有异议，被告已经将2019年10月份至2020年10月份的租金交清了。 6.租赁房屋照片4张，拟证明租赁房屋被告李忠占用（含永兴济世堂租金至少8万元/年），擅自将租赁物转租给发发商行（租金5万元/年）、童车玩具（2万元/年）、培蒙（6万元/年）、光明牙科（2万元/年）、2-4楼转租单间（每间2400元/年，房屋数9间）及改建房屋（增建附着物：光明牙科）的事实。被告的质证意见：原告所陈述的租金与实际不符，且济世堂大药房系被告自己在经营使用，附着物与本案没有关系，相反，还证明了被告代原告行使了出租物业的管理、修缮义务。 7.银保监办发[2020]25号《中国银保监会办公厅关于优化银行业金融机构分支机构变更营业场所事项的通知》，拟证明原告马田支行变更营业场所适用报告制，应在变更营业场所30个工作日前向分支机构所在地银保监局或银保监分局报告，在新址营业前更换金融许可证。银保监会及其派出机构实行事中事后监管。原告在收回租赁物前尚不具备备案条件。被告质证意见：真实性无异议，对证明的方向有异议。一、变更营业场所地址没有向银监局提出相关申请，原告据此要求解除合同，不具备基本条件。二、原告也不能以此收回没有到期的租赁物。 8.《中国农业银行授权管理暂行办法》、转授权书、《永兴支行关于申请永兴马田支行迁址装修改造项目的请示》、《中国农业银行郴州分行网点管理委员会会议纪要》、农银发[2021]100号《关于印发的通知》，拟证明“永兴马田支行迁址租赁装修改造项目”经上级管理机构审查通过，已成功立项。该项目装修资金已通过上级银行财务审批，将该租赁房屋收回并装修改造自用是马田支行迁址项目的需要。《租赁合同》第二条的约定解除权行使条件已成就。被告的质证意见：真实性无异议，对其关联性、证明方向有异议。1.原告的证据只是证明了马田支行准备迁址，但没有立项通过。2.租赁合同解除的条件没有成就。3.原告从来没有将马田支行迁址的通知告知被告。 被告为支持自己的主张向本院提交了下列证据。 1.租赁合同，拟证明1.永兴农行将马田新市场一栋闲置的房屋出租给被告李忠，租期为30年，从2005年10月13日至2035年10月31日止，现租赁合同未到期。2.租赁期内，被告李忠一直按租赁合同的约定履行了支付租金义务且无违约情形。原告质证意见：租赁期是5年而不是30年，根据相关法律规定，租赁期限最长不得超过20年，不能签订期限为30年的租赁合同。 2.部分租金支付凭据、与原告方的负责收租金的工作人员曹保顺的转账记录及聊天记录，拟证明租赁期内永兴农行收取租金的工作人员是曹保顺，2020年11月将2021年10月的租金也转到曹保顺的微信上，虽然曹保顺未收，但被告已履行了支付租金的义务。原告的质证意见：真实性认可，2020年11月交的租金由于合同已到期，我方没有收。 3.李忠与史会现的调解协议、房屋使用权证附图、照片三张，拟证明为解决出租物的相邻纠纷和方便出租物的使用，被告在征得原告同意后代原告行使管理出租物业权利，清除楼顶障碍物，维修物业，并支付侧面空地费用48000元，清障费8000元，该费用应由原告承担。原告质证意见：调解协议的事情我方不知情，清障的花费我方不认可。 4.永兴济世堂大药房营业执照、被告李忠及其妻子史淑辉的身份证复印件、结婚证复印件，拟证明1.被告承租原告的物业之后以家庭经营的方式经营济世堂大药房；2.被告李忠并没有将承租物全部转租给他人，没有违反合同的约定，原告不能以此解除合同。原告的质证意见：该证据只能证明济世堂大药房的门面是被告自己使用。 本院对原告的原办公室负责人冯红印的调查笔录，拟证明租赁合同租赁期限的改动系冯红印与被告李忠协商后由冯红印修改变更的。但冯红印认为被告合同上的“35”两字不是其写的。原告质证意见：无异议。被告质证意见：是其与冯红印协商好的，合同上所有修改的文字都是农行的人修改的。 本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，对原、被告所举证据认证如下： 一、原告提交的证据1、3、4、7、8，被告无异议，本院予以采信。证据2系《租赁合同》，合同修改的租赁期限为“从2005年11月1日至2020年10月31日止”，与被告提交的《租赁合同》不一致，因变更租赁期限的内容皆系原告的办公室的负责人所写，故应以被告所持有的合同为准。证据5系原告收取被告租金的信息，该证据不能证明被告拖欠租金，不能作为违约的依据。证据6仅能证明被告将部分的房产转租的事实，但不能证明被告将租赁物整体转租的事实，亦不能证明转租的租金的数额。证据8能证明原告永兴马田支行已立项并且迁址改造项目已经上级部门批准，证明原告自己需要使用该租赁物的事实。 二、被告提交的证据1系租赁合同，修改变更的租赁期限为“从2005年11月1日至2035年10月31日止”，因该部分的内容系原告的负责该事项的办公室负责人与被告协商一致所写，故本院予以采信。证据2，原告无异议，本院采信。证据3，仅仅有调解协议、照片，无其他证据佐证，本院不予采信。证据4，原告认可济世堂大药房的门面系被告使用，本院采信。 三、本院调查的原永兴农行办公室负责人冯红印的调查笔录，冯红印认可变更的内容是其所写，并与被告李忠协商好之后变更的。但其认为李忠的合同修改变更的部分的“35”两字不是其写的，与本院查明的事实不符，从修改的字体、流畅性、痕迹等可以认定系冯红印所写。 上述本院采信的证据经本院审查，具备证据效力，可以作为本案定案的依据。并查明本案的下列事实： 2005年10月13日，原、被告签订了一份《租赁合同》，合同的内容是：“甲方（原告）在马田镇新市场的一栋房屋（房权证永兴县字第0××2号）因闲置需向外出租，乙方（被告）自愿租用甲方整栋房屋用于经商或居住。经双方协商，特订立本合同，共同遵守。一、甲方租给乙方的整栋房屋，月租金1000元，全年租金共壹万贰仟元整（不含税金），税金由乙方额外支付。二、租用期限：拟定五年。甲方如需自用房屋，乙方必须无条件将整栋房屋退回给甲方。三、租金计付方式：甲乙双方签订合同后，乙方即向甲方先交纳一年租金。第二至第五年乙方应在每年的第一个月内交清年租金，并同时向甲方交纳押金壹仟元整，否则，甲方有权终止合同。四、乙方不得经营易燃易爆等对房屋有危害的行业，以及国家政策禁止、限制的经营项目，否则，甲方有权中止合同，并收回房屋。五、在租用期内，一切电费、水费由乙方交纳，乙方租赁经营过程中发生的各项税费、卫生费、管理费等由乙方负担，乙方应及时向有关部门交纳，在租赁合同终止时，不得拖欠。六、乙方不准擅自改变房屋结构，如特殊情况需要改变，必须经得甲方同意。乙方不准将整栋房屋转租他人，否则，甲方有权立即中止合同，并没收全部押金。七、在租用期间，乙方必须保证甲方财产完整无损。如有损坏，由乙方照价赔偿，乙方在租房期间添置的设施在合同到期后，不动设施不得搬走。八、乙方必须遵纪守法，依法经营，确保甲方安全无事故，如发生与乙方有关的安全事故，甲方有权追究乙方的经济责任，甚至法律责任。九、本合同经双方签字后立即生效，本合同未尽事宜，双方可另行协商解决。十、本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份，自签订之日起执行。”合同签订后，被告李忠把部分的门面转租给他人经营居住，自己用部分的门面开办药店。并依约定向原告交纳租金。在合同履行的过程中，原告方的主管工作人员冯红印与被告李忠经协商，把租赁的期限延长。被告的《租赁合同》第二条延长的期限是：“从2005年11月1日至2035年10月31日止”。2019年5月8日，原告向被告送达一份《关于收回租赁即将到期房屋的通知》，内容是“李忠：我行于2005年10月13日与你签定一份《租赁合同》，将我行所在马田新市场一栋房屋（原马田分理处）整栋租赁给你，租赁合同将于2020年10月31日到期。请你妥善安排经营，租赁到期时及时将所租赁的整栋房屋交付给我行，以便我行经营使用。”2020年10月27日，原告向被告送达一份《关于收回我行租赁到期房屋的通知》，内容是：“李忠：我行于2005年10月13日与你签定一份《租赁合同》，将我行所在马田新市场一栋房屋（原马田分理处）整体租赁给你，租赁合同于2020年10月31日到期。请你做好到期交付租赁房屋的准备，以便我行收回自己经营使用。”被告认为自己的租赁期限未到，不同意交房，并向原告交纳租金，但原告拒收。双方遂成纠纷，原告诉至本院，要求处理。 另查明：原告所属的永兴马田支行迁址租赁装修改造项目已被上级主管部门立项，中国农业银行郴州分行网点管理委员会于2020年9月21日召开郴州分行网点管理委员会2020年第6次会议，并下达会议纪要，议定事项：1.同意永兴马田支行迁址租赁装修改造项目立项，新址选定马田新市场农行房产，按照轻型网点标准进行装修改造。永兴支行应于2020年11月1日前收回马田镇新市场出租房屋。网点面积控制在235平方米以内，预算总投资控制在100.33万元以内，其中装修投资49.59万元，室内标识标牌10万元，安防改造12.39万元，其它设备23.61万元，其它投资4.74万元。中国农业银行股份有限公司农银发（2021）100号文件，内容是：关于印发《中国农业银行2021-2023年网点建设规划》的通知。各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：现将《中国农业银行2021-2023网点建设规划》印发你们，请认真贯彻落实。执行中遇到问题，请及时报告总行（运营管理部）。该文件涉及的网点包括原告的马田支行。 本院认为，本案争议的焦点是：一、原告要求解除《租赁合同》约定的解除条件是否成就。二、被告在解除合同后退还租赁物前的租金支付的标准。阐述如下。 关于焦点一，本案系房屋租赁合同纠纷，根据法律的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除合同应当是在合同履行的期限内出现了解除合同约定的条件，本案的原告保存的合同变更的租赁期限是2005年11月1日至2020年10月31日，但变更的内容是原告方修改变更的，其内容是单方面修改变更的。被告保存的合同的租赁期限变更的内容是2005年11月1日至2035年10月31日止，该内容系双方协商一致变更的，系双方真实意思的表示，故租赁的期限应以被告保存的合同约定的期限为准。但该合同的租赁期限达30年，违反了合同法的规定，根据《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。故本案的涉案的租赁合同的有效期限是2005年11月1日至2025年10月31日。本案双方签订的租赁合同第二条约定：“甲方（原告）如需自用房屋，乙方必须无条件将整栋房屋退回给甲方。”故双方约定解除合同的成就条件是原告需自己使用租赁房屋。审理中，原告已举证证明出租的房屋经上级主管部门立项用于马田支行的新址搬迁，并作了预算，房产收回的时间等，说明双方约定的解除合同的条件已成就，原告有权解除合同。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案的原告未通知被告解除合同，未尽法定的通知义务。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条的规定：民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案，原告的起诉状副本送达的时间是2021年3月8日，该诉状没有要求解除合同的诉请，但变更后的诉讼请求，要求解除合同的申请书送达的时间是2021年5月14日，故双方签订的《租赁合同》已于2021年5月14日解除。依双方合同的约定，被告应将租赁的房屋返还给原告，故原告要求被告返还租赁的房屋的诉讼请求，本院予以支持。但要求恢复原状的诉请不符合合同的约定，加上原告用于经营需重新装修，并作了装修的预算，如要求被告恢复原状，显然增加了被告的责任，并不利于原告的装修，根据本案合同的性质和履行的情况，该请求本院不予支持。考虑到本案系房屋租赁合同，被告经营的药店需重新选址、搬迁、办理工商登记等合理的因素，应给予被告必要的办理时间。本院根据本案的实际情况，确定被告合理的返还时间为本判决生效后五个月内返还。 关于焦点二，原告要求被告支付2020年11月1日至2021年4月30日的租金6000元，被告认可，本院支持。但要求后续房屋占用费按市场价计算至实际返还租赁物之日止，不符合合同的约定。合同的履行期限是2005年11月1日至2025年10月31日，在合同单方解除后，应给予被告合理的重新选址、搬迁、办理工商登记等的时间，不能以此增加租金，加大被告的责任，不符合法律的规定，本院不予支持。后续的租金按约定的每年12000元金额支付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第五十二条，第六十条，第九十三条第二款，第九十六条，第九十七条，第二百一十二条，第二百一十四条，第二百二十六条；《中华人民共和国民法典》第五百六十五条；《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，第十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告中国农业银行股份有限公司永兴县支行与被告李忠于2005年10月13日签订的《租赁合同》已于2021年5月14日解除； 二、限被告李忠于本判决生效后五个月内返还租赁的房产（房权证永兴县字第0××2号）给原告中国农业银行股份有限公司永兴县支行。 三、限被告李忠于本判决生效后十日内支付原告中国农业银行股份有限公司永兴县支行2020年11月1日至2021年4月30日的租金6000元，之后的租金按每月1000元的标准支付，至租赁的房产返还之日止。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司永兴县支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费60元，由被告李忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  张灿玺 人民陪审员  宋永辉 人民陪审员  谷 丽 二〇二一年六月十六日 书 记 员  曹柏慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。