广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8655号上诉人（原审原告）：广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心（广州市海珠区赤岗街道劳动和社会保障服务中心），住所地广州市海珠区新港西下渡路128号208房。法定代表人：杨军。委托诉讼代理人：徐倩，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思阳，国信信扬律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：广州市宙合物业发展有限公司，住所地广州市海珠区怡乐路怡乐一巷5号。法定代表人：叶瑞珍。被上诉人（原审被告）：林文彬，男，汉族，1964年12月24日出生，住广东省广州市越秀区，广州市宙合物业发展有限公司、林文彬共同委托诉讼代理人：徐嵩，广东国智律师事务所律师。广州市宙合物业发展有限公司、林文彬共同委托诉讼代理人：段新瑜，广东国智律师事务所实习人员。上诉人广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心（以下简称赤岗政务服务中心）、广州市宙合物业发展有限公司（以下简称宙合公司）因与被上诉人林文彬合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初19264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。赤岗政务服务中心上诉请求：1.请求撤销（2019）粤0105民初19264号判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审查明事实严重错误，林文彬作为租赁合同的共同承租方，应当承担支付场地使用费的责任。上诉人提交的《赤岗街物业（地块之二）竞租会议签到表》、《承租确认书》都可以证明，第二次参与物业租赁竞标和签订相关确认租赁关系的主体均是且仅是林文彬。后在2018年2月14日租赁双方交接物业时，与上诉人办理物业交接手续的也是林文彬。因此，林文彬作为案涉承租确认书的承租方，是物业的共同承租人，依法应向上诉人承担支付占用费的责任。需要特别强调的是：1.《赤岗街物业（地块之二）竞租会议签到表》中林文彬的所述单位是空白的，由此可见林文彬仅是代表其个人参与物业竞租招标。2.由于宙合公司实际上是林文彬投资设立的企业，且案涉物业也是林文彬承租用于宙合公司经营使用，故上诉人在向林文彬催收占用费时要求宙合公司一并确认拖欠占用费。故2019年1月7日的《关于收取场地占用费通知书》特意突出通知对象是宙合公司。但从《关于收取场地占用费通知书》最后落款处签收单位为宙合公司、签收人为林文彬的客观事实可知，上诉人从未在该函件中明确或追认林文彬仅是代表宙合公司参与竞租招标。3.正因为上诉人由始自终都是认为林文彬与宙合公司是共同承租人，均应承担支付占用费的法律责任，故在民事起诉状中一直强调宙合公司、林文彬是共同承租人以及要求其共同承担责任。4.从宙合公司的企业信用信息可知，林文彬并非宙合公司的法定代表人，在没有相关授权文件的情况下，林文彬参加竞标和在相关文书签字的行为，不能当然地推定为代表宙合公司。5.现行法律法规并不禁止公司股东以自己名义承租物业并提供给公司使用，事实上司法实践中公司的经营场所常见都是由股东提供。因此，林文彬是否是案涉物业的实际使用人均不影响其以承租方名义签署《承租确认书》所产生的法律责任。原审判决以林文彬并非物业的实际使用人认定其并非物业承租人明显缺乏法律依据。二、原审法院对使用费的利息认定存在错误。《承租确认书》上明确约定“乙方（林文彬）应于2016年12月日前（或本确认书签订之日起七日内）将承租该物业的按金及首月租金交到指定账户”及“第一年租金为每月72元／㎡”，说明押金和首月租金应当于协议签订之日（2016年12月20日）起七日内支付，也就是2016年12月27日，之后每月27日收取下个月租金。因此，原审法院认为双方未明确约定使用费的支付时间从而认定利息起算时间为2018年2月15日，属事实认定错误，上诉人有权要求被上诉人自2017年1月1日起支付利息。赤岗政务服务中心在二审庭询时补充上诉意见：1.林文彬作为《承租确认书》的合同主体，应当承担支付租金的责任，在上诉人提交的一审证据2-4，合同相对方的签名主体仅是林文彬，而没有宙合公司，《承租确认书》已经确定了具体的租赁物、租赁面积、租金价格，具备了合同成立的条款，对林文彬具有法律约束力。根据《合同法》第403条第3款之规定，上诉人有权选择林文彬作为承担责任主体。2.宙合公司在2018年5月3日出具的《保证书》，其性质应当认为是宙合公司对林文彬的债务承担保证责任，而根据担保法的规定，在合同没有明确约定是否为连带责任时，按照连带责任承担担保责任，因此上诉人有权要求林文彬、宙合公司共同承担责任。宙合公司、林文彬辩称：1.首先，赤岗政务服务中心的上诉意见是基于假设，即林文彬包括宙合公司与赤岗政务服务中心在承租之间是素不相识的，才会存在所谓林文彬到底是以自己的身份还是以宙合公司的身份来参与赤岗政务服务中心所发出的招租公告的问题，事实上宙合公司以林文彬作为代理人与赤岗政务服务中心的合作是从2006年开始，本次招租行为是2016年，即在本次招租开始之前双方已是合作了10年之久，10年里林文彬均是以宙合公司代理人的身份，赤岗政务服务中心辩称不清楚林文彬的代理身份不是事实。2.本次找招租后将场地分租给其他人以及后来向赤岗政务服务中心缴纳299057元租金的主体也是宙合公司并非林文彬。3.赤岗政务服务中心在发通知交还场地的主体也是宙合公司，并非林文彬。4.在一审起诉时，赤岗政务服务中心至少在起诉之日止，赤岗政务服务中心也认可林文彬是作为宙合公司的代理人出现，包括赤岗政务服务中心一审时的证据2-3拟证明的内容，仍认为林文彬是作为宙合公司的代理人参与竞租。综上，本案与赤岗政务服务中心存在法律关系的是宙合公司，并非林文彬，林文彬是宙合公司的代理人身份，至于赤岗政务服务中心所述林文彬在竞租的文件上签名等是履行代理人职责的行为，在竞租现场林文彬不可能带公章前往。对方也说林文彬并非宙合公司的法定代表人，所以林文彬不可能携带公章，故林文彬的签名是宙合公司的意思表示，并非林文彬本人的意思表示。宙合公司上诉请求：1.判令撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人针对上诉人的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、赤岗政务服务中心隐瞒涉案地块的规划用途性质，将教育用地作为经营用途招租，诱导宙合公司竞投并签订《承租确认书》，该招租行为及《承租确认书》无效。原审法院2020年12月21日向宙合公司邮寄送达了法院依职权调取的广州市土地开发中心《广州市土地开发中心关于协助调查的复函》，其中载明“该地块规划用途为小学用地”，宙合公司此时方得知赤岗政务服务中心一直以来隐瞒了该土地的规划用途，在《竞租须知》中明确将该地块出租作经营使用，但该地块实际为教育用地，因此赤岗政务服务中心的招租行为及要求宙合公司签订的《承租确认书》违反了《土地管理法》等规定，是无效的民事法律行为。即使赤岗政务服务中心招租行为有效，教育用地租金不可能达到商业用地的租金标准，事实上该地块实际产生的租金确实也没能达到赤岗政务服务中心按照（经营用地的）市场价格所要求的租金标准，也因此导致本案纠纷。而究其原因，正是由于赤岗政务服务中心恶意隐瞒才导致宙合公司参与竞租，造成了宙合公司的损失，赤岗政务服务中心应承担过错赔偿责任。二、即使赤岗政务服务中心招租行为有效，其没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人与被上诉人2013年12月30日签署的《物业租赁合同》于2016年12月31日到期后，双方之间就涉案物业再无签订新的租赁合同。虽然宙合公司于2016年12月20日参与涉案物业的竞租并签订了《承租确认书》，但根据赤岗政务服务中心在招标时提供的《竞租须知》第三条第（六）项规定：“竞租人有下列情形的，取消竞租或承租人资格，竞租保证金不予退回：……3、自《承租确认书》签订之日起7个工作日内未按本次竞租结果与招租方签订租赁合同的。”在此之后赤岗政务服务中心并未要求签署物业租赁合同。赤岗政务服务中心在宙合公司没有按照《竞租须知》的规定在7日之内签署物业租赁合同的情况下，在长达一年多的时间内也未要求上诉人搬离房屋，没有采取任何减损措施。故被上诉人无权要求上诉人支付租金或房屋占有使用费。赤岗政务服务中心辩称：1.关于宙合公司主张其在2017-2018年期间向赤岗政务服务中心交租金的一直是宙合公司而非林文彬与事实不符。林文彬与宙合公司提交的证据第17-18页显示的收据，收款方和付款方均不是林文彬和宙合公司，而宙合公司所谓缴纳了299057元给赤岗政务服务中心是在其出具了《保证书》之后，也就是赤岗政务服务中心与林文彬的租赁合同解除之后，宙合公司出具了《保证书》，担保林文彬的租金支付义务，由自己承担保证责任之后，宙合公司才交来了299057元租金，而不是一直由宙合公司支付租金。2.赤岗政务服务中心向宙合公司和林文彬发函《关于收取场地占用费通知书》，其中签收人处既有林文彬也有宙合公司，详见宙合公司提交的证据目录第12页。说明赤岗政务服务中心从未免除过林文彬的支付义务，只是因为宙合公司自愿承担了支付租金的担保义务，或者说宙合公司自愿债务加入，所以赤岗政务服务中心要求林文彬和宙合公司共同承担租金支付义务。3.赤岗政务服务中心不存在隐瞒地块规划用途性质的行为，根据法院的调函可知，赤岗政务服务中心对涉案地块具有管理和租赁的权利。林文彬述称：我方同意宙合公司的上诉意见。赤岗政务服务中心向一审法院提出诉讼请求：1、判令林文彬、宙合公司向赤岗政务服务中心支付自2017年1月1日至2018年2月14日使用位于广州市海珠区红梅路以北，芭堤水岸以南自编之一，房屋建筑面积850平方米物业的使用费用527143元；2、判令林文彬、宙合公司向赤岗政务服务中心支付上述逾期还款相应的利息（以527143元为基数，按银行同期基准利率计算至实际还款清偿之日，暂计52418.22元）；3、林文彬、宙合公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年12月30日，赤岗政务服务中心（甲方）与宙合公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：一、宙合公司向赤岗政务服务中心租赁位于广州市海珠区红梅路以北，芭堤水岸以南自编之一（闲置地块）（以下简称“地块自编之二”）作经营使用，房屋建筑面积为850平方米；二、租赁时间：自2014年1月1日至2016年12月31日……；三、本闲置地块每月的租金为人民币9350元整，租金从第二年起在上一年的基础上递增5%；四、乙方每月向甲方支付房屋租金壹次，须在每月10号前向甲方缴纳当月租金，乙方如逾期缴纳租金，每逾期一天由甲方按乙方欠缴总额的百分之二收取乙方违约金（甲乙双方明确约定违约金可超出本金，无上限）……十二、租赁期届满，甲、乙双方未续签合同或解除合同的，乙方逾期不交出承租地块，除限期迁出和补交占用期间使用费外，甲方还有权按占用期间使用费叁倍收取乙方违约金，违约金不足以赔偿由此而造成甲方损失的，乙方还应就不足部分进行赔偿（使用费按合同期内最后一个月的月租金和税费标准计算）；等。该合同中，林文彬作为宙合公司法定代表人在乙方处签字。另外，合同到期后，双方并未续签。2016年12月20日，赤岗政务服务中心将涉案地块公开招租，林文彬在赤岗街物业（地块之二）竞租会议签到表上签名。同日，赤岗政务服务中心（甲方）与林文彬（乙方）签订《承租确认书》，约定：一、根据本次竞租投标的结果，乙方林文彬竞得海珠区红梅路以北，芭堤水岸路以南地块之一，面积850平方米地块的承租使用权叁年，第一年租金为每月72元/㎡；二、乙方应于2016年12月日前（或本确认书签订之日起七日内）将承租该物业的按金及首月租金（“两按一租”）共计交到指定账户……。2018年2月14日，赤岗政务服务中心（甲方）与林文彬（乙方）签订《物业交接确认书》，载明：甲乙双方在2013年12月30日签订关于红梅路以北、芭堤水岸路以南自编之一（闲置地块）的物业租赁合同于2016年12月31日到期，合同已经解除。后乙方在2016年12月20日通过公开竞租标取该标的，但未能履约而违标。现甲方将于2018年2月14日收回好太太、荣美布衣坊、渔农邨、博斯卡汽车服务（翠竹路3号、5号、7号、9号）地块（含档口）。甲乙双方确认：1、乙方需在2018年2月14日前将物业内所有物品搬出；2、乙方剩余物品均为弃置物品，甲方有权任意处置。2018年4月26日，宙合公司向赤岗政务服务中心支付款项299057元，转账回单中附言部分载明还款。2018年5月3日，宙合公司向赤岗政务服务中心发出《保证书》，载明：2016年12月我参与了翠竹路l～9号（红梅路星海明珠以北、芭堤水岸以南闲置地块）的招投标，由于中标价格超出市场价太多故一直未能完成合同签约手续。在2017年1月至2017年12月期间，我们在合约手续未完善情况下，缺水断电的环境中，借用旁边小区的水电，勉强支持一直在此经营中的老租户继续营业，并获得了299057元收入，现已全数交回给街道。在这过去的一年多时间里按中标价产生合同履行费772416元，该费用剩余部分（473359元），我将半年内先缴付50%（236679.5元）给贵中心，余下50%将在往后半年内结清。特此保证。2019年1月7日，赤岗政务服务中心向宙合公司发出《关于收取场地占用费通知书》，载明：贵方与赤岗街道政务和社区服务中心（以下简称“我方”）于2016年12月20日签订《承租确认书》，约定贵方投得我方位于广州市海珠区翠竹路1-9号地块（面积850平方米，使用期限叁年，租金每月72元／平方米。该物业2017年1月1日至2017年12月31日被贵方继续使用，拟按照一年内占用费734400元收取占用费。现我方作为出租方依法通知贵方如下事项：一、请贵方于2019年1月15日前，把2017年1月至2017年12月的占用费用的剩余款项肆拾叁万伍仟叁佰肆拾叁圆整（435343元整）划拨到本中心的银行账号上。等。诉讼中，一审法院函致广州市土地开发中心，询问广州市海珠区赤岗街道办事处对广州市海珠区红梅路以北、芭堤水岸以南地块之一，面积850平方米地块是否有权交由下属单位对外出租用于商用。广州市土地开发中心复函表示，该地块规划用途为小学用地，为充分发挥属地政府的管理优势，确保政府储备用地的安全，其中心委托赤岗街道办事处负责管理该地块。同时，一审法院函致广州市规划和自然资源局，询问广州市海珠区红梅路以北、芭堤水岸以南地块之一，面积850平方米地块的权属情况，该局复函表示暂无上述地块及上盖建筑物的权属登记信息。诉讼中，林文彬、宙合公司对赤岗政务服务中心计算使用费的起止时间（2017年1月1日至2018年2月14日）没有异议，但对于使用费标准有异议，认为应当按照之前租赁期间的标准或者参照同地段的租金标准计算。赤岗政务服务中心确认已经收到上述期间内的租金299057元。另查，宙合公司的工商登记信息显示宙合公司为有限责任公司，林文彬为宙合公司的股东之一。林文彬、宙合公司表示林文彬于2019年9月11日后将股权转让。一审法院认为：本案争议焦点主要在于：1、林文彬是否应当承担支付使用费的责任。2、赤岗政务服务中心主张的使用费标准是否过高。关于林文彬的责任问题。首先，赤岗政务服务中心在诉状中陈述宙合公司以林文彬的名义参加竞标，并以林文彬名义签订《承租确认书》，由此可见赤岗政务服务中心对林文彬只是代理宙合公司签订相关文件而实际承责主体应为宙合公司的情况是知悉的；其次，在宙合公司发给赤岗政务服务中心的《保证书》中，宙合公司也明确了其参与了涉案地块的招投标并中标，对此并无证据显示赤岗政务服务中心有提出异议；再次，赤岗政务服务中心发出的《关于收取场地占用费通知书》的相对方也是宙合公司而非林文彬，换言之，赤岗政务服务中心确认涉案场地的实际使用人为宙合公司而非林文彬；最后，赤岗政务服务中心并未提交证据证明林文彬有实际使用涉案场地。同时，根据宙合公司的工商登记材料，林文彬仅为宙合公司的股东之一。综上，赤岗政务服务中心要求林文彬承担支付场地使用费的责任，缺乏依据，一审法院不予支持。关于使用费的标准及利息的问题。宙合公司对赤岗政务服务中心主张的计算使用费的期间并无异议，一审法院予以确认。关于宙合公司抗辩使用费过高的问题，因林文彬、宙合公司是经公开投标竞租并签订了《承租确认书》，签约前林文彬、宙合公司完全清楚标的物的状态，也明知租金的计算方式，其应对自行提出的竞租价格承担责任，在中标后以使用费过高为由要求调整使用费标准违反诚信原则，且在宙合公司发给赤岗政务服务中心的保证书中也是以中标价计算合同履行费，故一审法院对林文彬、宙合公司上述抗辩意见不予采纳。赤岗政务服务中心主张宙合公司支付涉案场地自2017年1月1日至2018年2月14日的使用费527143元（72元/㎡×850㎡×13.5个月-299057元），并无不当，一审法院予以支持。关于利息的问题，赤岗政务服务中心主张以527143元为基数，自2017年1月1日起按照原租赁合同的约定计算利息，鉴于宙合公司在租赁合同到期后继续使用涉案场地至2018年2月14日，场地使用费的标准与之前租赁合同中约定的租金标准发生了变化，双方对于使用费的支付时间并未重新约定，故一审法院认定利息的计算时间应自2018年2月15日起计，对赤岗政务服务中心上述主张，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、广州市宙合物业发展有限公司在本判决生效之日起15日内支付占用使用费527143元及利息（以527143元为基数，自2018年2月15日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心。二、驳回广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心其他的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9596元，由广州市宙合物业发展有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：1.涉案《承租确认书》的效力；2.林文彬对涉案房屋的租金应否承担责任；3.房屋使用费计算区间及利息计算起止日期。宙合公司主张涉案土地规划用途为教育用地，而在本案中涉案土地出租作经营使用，合同应为无效合同的意见，经查，涉案地块属政府储备土地，《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号，2007年11月19日至2018年1月2日施行有效）第二十一条规定：在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。故宙合公司以涉案土地违反规划用途主张合同无效的意见依据不足，不予采纳。赤岗政务服务中心认为宙合公司以林文彬名义竞得涉案物业承租权，并一直使用涉案物业，诉请林文彬和宙合公司承担涉案物业的使用费。对此，本院认为，一、根据《承租确认书》、《竞租须知》可知，竞租人应在签订承租确认书后7个工作日内签订书面租赁合同，否则取消竞租或承租人资格，而赤岗政务服务中心此后并未与林文彬签订租赁合同，也没有与宙合公司办理2016年12月31日已到期租赁合同终止手续，故本案并不能当然认为林文彬以自己名义签订承租确认书即应由其承担责任，而应从此后双方的实际履行探寻双方真实的法律关系。二、根据双方来往函件，2018年2月14日，林文彬（乙方）与赤岗政务服务中心（甲方）签订《物业交接确认书》，在该确认书中林文彬虽然以自己名义作为乙方签订，但从该确认书的内容“甲、乙在2013年12月30日签订涉案物业租赁合同于2016年12月31日已到期，并已解除，后乙方于2016年12月30日通过公开竞租取得该标的….”可知，乙方应是指宙合公司，因为2013年12月30日签订合同的主体为宙合公司。2019年1月7日，赤岗政务服务中心向宙合公司发出《关于收取场地占用费通知书》明确2016年签订合同的主体为宙合公司，故综合本案事实，应认定涉案合同的相对方为宙合公司。最后，涉案房屋自2013年以来一直由宙合公司实际使用和收益，赤岗政务服务中心主张应由林文彬承担涉案物业的责任亦有失公允。同时，根据宙合公司的工商登记材料，林文彬仅为宙合公司的股东之一。综上，赤岗政务服务中心要求林文彬承担支付场地使用费的责任，缺乏依据，一审法院认定并无不当，本院予以维持。关于涉案物业使用费计算区间及利息起算日期。根据双方的来往函件，宙合公司确认赤岗政务服务中心主张的场地占用费的计算区间，并认可场地占用费的数额，现以赤岗政务服务中心未及时解除合同为由而辩称不应支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，不予采纳。宙合公司在租赁合同到期后继续使用涉案场地至2018年2月14日，双方并未签订新的合同，对于场地使用费的支付时间并未重新约定，一审法院认定利息的计算时间应自2018年2月15日起计，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心、广州市宙合物业发展有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费19192元，由广州市海珠区赤岗街道政务和社区服务中心负担9596元、广州市宙合物业发展有限公司负担9596元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年六月二十五日书记员 钟丹霞谢金泽