贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2510号上诉人（一审被告）：彭庆，男，1981年1月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，居民身份证码522401198101070015。上诉人（一审被告）：徐洁，女，1982年1月20日出生，汉族，住址同上。上诉人委托诉讼代理人(特别授权)：胡义荣，贵州威迪律师事务所律师。上诉人委托诉讼代理人(一般授权)：徐吉，贵州威迪律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：何全香，女，1951年5月27日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：蔡琳慧，女，1971年1月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：蔡顺，男，1976年10月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人委托诉讼代理人(特别授权)：周训祥，贵州圣谋律师事务所律师。被上诉人委托诉讼代理人(一般授权)：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人彭庆、徐洁因与被上诉人何全香、蔡琳慧、蔡顺房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初16369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人彭庆、徐洁上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审中各被上诉人提交的证明其身份情况的身份证、户口注销证明、户籍信息等证据不能证明蔡兴福留下的遗产是否分割，可能存在蔡兴福的遗产已分割、部分被上诉人因未继承涉案债权而与本案处理结果无法律上的利害关系的情形。一审认定蔡兴福于2017年7月17日病故，但既未查明蔡兴福留下的遗产是否已作分割，也未查明除三被上诉人外蔡兴福是否还有其他继承人，认定蔡兴福的继承人只有三被上诉人，事实不清。二、三被上诉人与本案诉讼标的不具有法律上的利害关系，不是本案适格的原告，一审认定上诉人应向三被上诉人支付涉案房屋尾款，认定事实错误。《万利商厦3层商铺买卖合同》载明的出卖人为张梦欣，张梦欣的委托代理人为邵继轩。被上诉人并非涉案房屋买卖合同当事人，上诉人也从未与被上诉人何全香及其丈夫蔡兴福或何全香及其丈夫蔡兴福委托的代理人签订过任何房屋买卖合同，被上诉人无权向上诉人主张任何权利。上诉人至今未获涉案商铺所有权证，不知晓产权的变更登记情况，如登记机关登记错误，相关利害关系人完全可以申请变更登记。存放于不动产登记部门的涉案房屋登记卷宗档案显示，办理涉案房屋转移登记手续时，被上诉人何全香与其夫蔡兴福作为委托人于2012年4月向受托人陈潇翔、张梦欣出具《委托书》，《委托书》载明：“陈潇翔、张梦欣于2005年购买万利商场三楼整层房产，借用了我们夫妻名义办理了房产证，....2006年因资金紧张，向毕节建设银行贷款。现贷款已由陈潇翔、张梦欣提前还清，.....所有该房屋产权的一切债权、债务及收益与本人无关，均由陈潇翔、张梦欣负责与承担。....”该《委托书》经贵州省毕节市恒信公证处公证。根据前述《委托书》载明的内容可知，陈潇翔、张梦欣才是涉案房屋的实际权利人；涉案房屋只是借用何全香与其夫蔡兴福的名义进行登记，何全香与其夫蔡兴福并非涉案房屋的实际权利人，与涉案房屋不具有法律上的利害关系，不是本案一审适格的被上诉人，原判认定事实不清。上诉人持有的《万利商厦3层商铺买卖合同》载明涉案房屋出卖人为张梦欣，被上诉人何全香与其夫蔡兴福作为委托人于2012年4月向受托人陈潇翔、张梦欣出具经过公证的《委托书》也载明涉案房屋实际权利人为陈潇翔、张梦欣，只是借用了被上诉人何全香与其夫蔡兴福夫妻名义办理了房产证。如果上诉人向被上诉人支付尾款后，将承担陈潇翔、张梦欣又依据其与上诉人签订的《万利商厦3层商铺买卖合同》要求上诉人再支付购房尾款的风险。三、被上诉人一审提交的商铺买卖合同载明的上诉人签名并非上诉人亲笔签名，上诉人一审已就该签名申请司法鉴定，原审法院未允许也未阐明理由，程序违法，严重损害了上诉人的合法权益。四、即使上诉人与被上诉人之间就涉案房屋存在买卖合同关系，原审判决上诉人向被上诉人支付涉案房屋尾款107000元，而未将涉案房屋返租的剩余五年租金折抵应付房款，割裂了《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》约定内容与购房款金额之间的关系，认定事实错误。张梦欣将涉案房屋委托给贵阳智和家置业咨询有限公司（以下简称“智和家公司”）销售，该事实有张梦欣与该公司签订的《贵州毕节万利商厦三楼商场销售代理合同》、七星关区人民法院（2017）黔0502民初1572号民事判决书等证据证实。上诉人徐洁于2011年10月30日与毕节地区新世纪商贸有限责任公司（以下简称“新世纪公司”）签订了《万利商厦三层小铺认购书》，2011年11月03日，上诉人彭庆与张梦欣签订《万利商厦3层商铺买卖合同》及《补充协议》并支付涉案房屋的购房首付款32187元及契税、办证费用等费用，购买了涉案房屋。新世纪公司向上诉人出具收据，张梦欣以“经手人”的名义在收据上加盖私章。《商铺买卖合同》第十一条约定：“1.该商铺所在楼宇的屋面使用权属于出卖人所有，并由管理公司统一行使管理权。2.该商铺所在楼宇的外墙面使用权属于出卖人所有，并由管理公司统一行使管理权......”根据张梦欣与智和家公司签订的《贵州毕节万利商厦三楼商场销售代理合同》第二条约定，张梦欣将万利商厦三楼商场委托智和家公司独家代理销售，并将涉案房屋的管理权委托给智和家公司。涉案房屋的销售事宜，事实上是由新世纪公司代为销售，新世纪公司又转委托智和家公司管理、销售。上诉人徐洁与张梦欣签订的《万利商厦三层小铺认购书》第三条明确约定了如果上诉人不签订《万利商厦保租合同》应承担的不利法律后果，也证实上诉人与智和家公司签订的保租合同是在履行《万利商厦三层小铺认购书》的相关约定。上诉人与新世纪公司及其法定代表人张梦欣签订《商铺买卖合同》的同日，经涉案房屋的销售人员指引，上诉人作为乙方、智和家公司作为甲方签订了《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》，将涉案房屋返租给被上诉人方指定的管理公司（即智和家公司），保租合同第一条约定：“首期合作期：2012年2月29日至2017年2月29日止5年。”第二条约定：“分红及支付方式：1、甲方在首期合作期5年内，前5年的利润分红金额一次性已支付给乙方，金额评为：每年租金为总房价的7%。从乙方房款总额中扣除，后5年利润分红按乙方所购产权商铺总价款的7%固定比例为每年的租金底价，并根据市场情况双方协商递增。2、前5年期满后，甲方每年3月将以利润分红以现金方式支付或直接划入乙方的银行账号。......”根据该保租合同的约定，涉案房屋前五年的租金为74947.00元，抵扣房款74947.00元。被上诉人在诉状中也认可涉案房屋返租5年租金抵扣购房款74947.00元，被上诉人知晓智和家公司代其销售涉案房屋并已收到该笔74947.00元房款的事实。智和家公司在销售涉案房屋时，采用返租形式进行销售。正是因为采用返租形式销售，所以与同一时期同路段同性质的房屋的销售价格相比，价格虚高。被上诉人对智和家公司将涉案房屋以返租形式进行出售的销售模式是知晓的。销售涉案房屋时向社会不特定公众发放的广告单的内容显示：“三层收藏级金钻铺万利商厦首付1.8万起、坐享50万稳定收益、10年保租、年投资汇报7%、买铺就收五年租金......”也表明涉案商铺是以返租形式进行销售。此宣传内容具体明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该广告构成要约，出卖人应按约定履行，将返租租金抵扣房款。智和家公司与上诉人签订保租合同后，上诉人从未收到过智和家公司支付的租金，返租租金是由智和家公司直接支付给被上诉人。被上诉人在一审起诉状中已自认收到涉案商铺的五年返租金额74947元，并认可折抵相应房款。一审判决对于上诉人以租金抵扣房款的事实也予以认可，剩余五年的租金也应冲抵房款。由此，既然一审判决认可智和家公司与上诉人签订的保租合同约定的前五年租金用于折抵房款，根据保租合同约定及该租金抵扣房款的交易习惯，后五年租金理应继续抵扣房74947元，剩余房款为214134-32187-74947*2=32053元，而非107000元。原判认定上诉人至今未付购房尾款107000元与客观事实不符。五、本案应通知张梦欣、智和家公司作为第三人参加诉讼，违反法定程序。被上诉人何全香、蔡顺、蔡琳慧二审未答辩。彭庆、徐洁一审起诉请求：一、判令被告立即向原告支付购房款107000.00元；二、案件受理费由被告承担。事实与理由2011年11月3日，被告与原告何全香之夫，原告蔡琳慧、蔡顺之父蔡兴福签订万利商厦3层《商铺买卖合同》，购买蔡兴福位于毕节市（建筑面积13.07平方米，套内面积9.68平方米，公摊面积3.39平方米）。根据合同约定，总价款为214134.00元，被告首付购房款32187.00元，返租5年租金抵扣购房款74947.00元，余额107000.00元通过毕节市信合站前信用社按揭贷款支付。后因被告原因，银行按揭贷款未获通过，被告也一直没有采取其他方式向原告支付购房尾款107000.00元。蔡兴福已于2017年11月7日去世，其遗产未作分割，三原告系母子、母女关系，均系蔡兴福之继承人。原告认为，被告与蔡兴福签订的《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同合法有效，对双方均有拘束力。蔡兴福已经按合同约定向被告交付了商铺并且办理了房屋过户手续，而被告未按合同约定支付购房尾款，已经构成违约。为了维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请求判如所诉。一审法院查明事实：三原告是已故蔡兴福的法定继承人。张梦欣、陈潇翔、邵继轩于2011年11月3日接受涉案商铺原产权人蔡兴福委托，以自己名义与两被告签订《商铺买卖合同》，将位于毕节市七星关区出卖给两被告。合同约定该商铺总价款214134元，并约定被告支付首付款32187元，以返租五年的租金74947元抵扣房价款。买卖合同签订后，该商铺原产权人蔡兴福于2013年1月9日将涉案商铺过户登记在两被告名下，该商铺经返租五年租金抵扣房价款74947元，被告尚欠蔡兴福购房尾款107000元至今未付。该涉案商铺原产权人蔡兴福于2017年7月17日病故，三原告作为已故蔡兴福的法定继承人主张两被告支付所欠购房尾款107000元。一审法院认为：依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有合同权利，并全面而适当地履行合同义务。原、被告双方签订的《商铺买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因而合法有效，各方当事人应当全面而适当地履行。故对原告主张两被告支付购房尾款107000元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十条、第一百六十一条之规定，判决：被告彭庆、徐洁于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付所欠原告何全香、蔡琳慧、蔡顺购房尾款107000元。本案受理费1220元，由原告何全香、蔡琳慧、蔡顺与被告彭庆、徐洁双方各负担610元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。二审中，本院依法对张梦欣作询问笔录，张梦欣明确表示：其认可被上诉人一审提交的蔡兴福为出卖人，彭庆为买受人，其为委托代理人的合同编号为2012-053的《商品房买卖合同》，并对被上诉人起诉要求上诉人支付涉案商铺购房款没有意见，同意上诉人将涉案商铺购房款支付给被上诉人。上诉人质证意见：无异议。被上诉人质证意见：无异议。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：根据被上诉人一审提交的户口登记薄记载，蔡兴福的继承人为妻子何全香、长女蔡琳慧、长子蔡顺，无证据证明蔡兴福除三被上诉人外还存在其他继承人，上诉人以蔡兴福可能存在其他继承人为由主张一审认定事实不清无事实依据，不予采纳。蔡兴福的遗产是否已作分割，其继承人是否继承涉案债权系蔡兴福继承人之间的内部关系，与上诉人无关，上诉人据此主张三被上诉人可能与本案无法律上的利害关系，主体不适格无事实及法律依据，不予采纳。本案中，被上诉人一审提交的合同编号为2012-053的《商品房买卖合同》载明出卖人为蔡兴福，买受人为彭庆，张梦欣、陈潇翔为委托代理人；上诉人一审提交的合同编号为2011-009的《商品房买卖合同》载明出卖人为张梦欣，买受人为彭庆，徐洁为共有人。除出卖人不同外，两份《商品房买卖合同》约定的标的、房屋面积、价款等内容均一致，且二审中，张梦欣明确表示认可被上诉人一审提交的蔡兴福为出卖人，彭庆为买受人，徐洁为共有人，张梦欣、陈潇翔为委托代理人的合同编号为2012-053的《商品房买卖合同》，并对被上诉人起诉要求上诉人支付涉案商铺购房款没有意见，同意上诉人将涉案商铺购房款支付给被上诉人；同时，上诉人一审当庭认可尚有107000元房款未支付。故上诉人以其提交的《商品房买卖合同》载明的出卖人为张梦欣为由，主张涉案房屋出卖人及权利人为张梦欣，应追加张梦欣参加诉讼无事实及法律依据，不予采纳；主张被上诉人提交的《商品房买卖合同》中彭庆的签名非其本人所签，申请鉴定并无实际意义，一审不予准许并无不当。《万利商厦小商铺合同计算纸》仅明确5年返租金额74947元从首付款中扣除，上诉人要求在剩余的购房款中再扣除5年租金的上诉请求无事实依据，不予支持。上诉人上诉提及的《委托书》《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》、张梦欣与智和家公司签订的《贵州毕节万利商厦三楼商场销售代理合同》、上诉人徐洁于2011年10月30日与新世纪公司签订的《万利商厦三层小铺认购书》等证据一、二审均未向法院提交，上诉人主张《委托书》载明的内容显示陈潇翔、张梦欣才是涉案房屋的实际权利人，主张根据《贵州毕节万利商厦3层收藏级金钻铺保租合同》约定，后五年的租金74947元应抵扣房款均无事实依据，以此主张本案应通知张梦欣、智和家公司作为第三人参加诉讼的理由不成立，均不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440.00元，由上诉人彭庆、徐洁负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年六月九日书记员 高 进