广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4429号原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：何绮文，女，公司员工。被告：姜华杰，男，汉族，住河南省太康县。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司与被告姜华杰租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何绮文，被告姜华杰到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年9月至2021年1月的租金25000元，2020年7月21日至2020年11月20日水费413元及电费5155元，并支付以每月应付款项为本金从每月11日起按日千分之一的标准计算的逾期付款违约金；2.判令原告与被告签订的《城市广场租赁合同》于2021年1月31日解除；3.被告于2021年1月31日将涉讼商铺腾空并返还原告，如逾期返还，被告需向原告支付涉讼商铺使用费（自2021年2月1日起至实际腾空返还之日止按每月5000元的标准计算）；4.被告支付违约金10000元；5.被告承担本案所有诉讼费用。因原告在2021年2月22日收回涉讼商铺，将第3项诉讼请求变更为被告支付2021年2月1日至2021年2月22日的商铺占用费3929元。事实和理由：原告与被告于2020年4月29日就位于佛山市南海区××××××××商铺签订了《城市广场租赁合同》(以下简称租赁合同)。租赁合同明确约定：被告承租原告经营的城市广场***商铺，用于经营披萨；租赁期自2020年5月10日起至2021年5月9日；租赁期间月租金为5000元；每月十号前一次性缴付当月租金，未按时支付足额租金的每逾期一天按应付费用的千分之一支付逾期付款违约金；如拖欠租金超过当月二十号或拖欠应付违约金、赔偿金和逾期付款违约金达五日的均属被告违约且应承担违约责任，被告应承担违约责任，支付相当于贰个月租金(按违约时租金标准计算)金额的违约金给原告；租赁期满，被告须将商铺复原交回给原告，逾期交回商铺，被告应该按月租金金额双倍支付占用费，直至返还商铺。租赁合同签订后，原告按租赁合同约定将商铺交付给被告使用。但被告自2020年9月份起一直拖欠租金。针对被告拖欠租金的行为，原告的管理方多次向被告发出《催缴通知书》要求被告履行其合同义务，被告却一直不履行其合同义务。2020年10月26日，原告管理方通过EMS发出《关于城市广场***商户违约的通知》，要求被告支付拖欠的费用并告知其行为已经违约；但被告一直置之不理。截止至2021年1月22日，被告拖欠原告2020年9月份至2021年1月份共5个月的租金25000元，2020年7月21日至2020年11月20日的水费413元、电费5155元及逾期付款违约金2415.45元(以每月应付款项为本金从每月11日起按日千分之一暂计至2021年1月22日，要求计算至实际履行之日)，合计：32983.45元。被告拖欠租金的违约行为已致合同目的不能实现，根据租赁合同约定原告有权解除合同收回商铺；被告应当承担违约责任。综上所述，被告的违约行为影响原告的经营管理并造成了原告的经济利益损失。根据相关合同法律规定及租赁合同的约定，为维护原告的合法权益特提起诉讼。被告辩称，被告确认没有缴纳2020年9、10月租金，对原告主张的水电费数额无异议，被告在2020年10月7日搬离，搬离前有和物管沟通说经营不善需要退场，但没有办理书面的退场手续，并明确欠付的费用用已支付的租金押金和装修押金进行抵扣，物管表示同意才让被告退场，被告同意支付2020年9、10月租金的逾期违约金，不同意支付之后的租金及违约金；不同意原告主张的第4项诉讼请求。被告在离场后至本案诉讼发生前，原告从未通知过被告涉讼商铺存在费用欠缴的情况。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份；2.被告身份证复印件1份；3.城市广场租赁合同原件1份；4.城市广场**号商铺姜华杰应付租金、水费、电费及逾期付款违约金明细表原件1份；5.催缴通知书原件1组、照片打印件1份；6.关于城市广场***铺商户违约的通知原件1份、EMS单原件1份、签收情况打印件1份；7.光盘1个（有手机原本核对，日期为2021年2月22日）；8.桂城街道历史“两违”建（构）筑物监管通知复印件1份、桂城街道“两违”第三方监管委托协议原件1份。被告没有提供证据。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据4，为原告的主张，本院综合认定；2.原告证据5中没有签名的《催缴通知书》、显示租赁物为关闭状态的照片，本院对其证明效力不予确认；原告证据5中的其余材料，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2020年4月29日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《城市广场租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××区城市广场C座A区一层**号商铺（场地）出租给乙方，实用面积13.3平方米；经营范围：披萨；租期自2020年5月10日起至2021年5月9日止；每月租金5000元，乙方在签订本合同时向甲方交付相当于两个月标准租金的租赁保证金1万元作为履约保证，乙方须于每月十号前一次性缴付当月租金；甲方单方原因提出终止本合同，甲方应支付相当于2个月租金金额的违约金给乙方；乙方单方原因提出终止本合同，乙方应支付相当于2个月租金金额的违约金给甲方；乙方违反本合同约定，未按时向甲方足额支付租金，每逾期一日，乙方必须支付相当于应付租金千分之一的逾期付款违约金给甲方，乙方拖欠租金超过当月二十号，属乙方违约，甲方有权提前解约，并由乙方承担违约责任；等等。原告向被告发送落款日期为2020年9月11日、2020年10月22日的《催缴通知书》，要求被告支付租金、水电费，通知书未列明水电费数额。2020年10月27日，原告向被告寄送《关于城市广场***铺商户违约的通知》，认为被告未支付2020年9-10月的租金1万元、2020年7月20日-2020年9月20日的电费3523元和水费286元，要求被告自该通知发出之日起5日内缴纳上述欠费。2021年2月22日，原告打开涉讼商铺，涉讼商铺内仍存放着被告方的物品。另查，2020年7月22日，佛山市南海区××××查处治理违法用地违法建设共同责任制领导小组办公室向佛山市南海区美城物业管理有限公司作出《桂城街道历史“两违”建（构）筑物监管通知》，同意位于南海区桂城街道桂澜路城市广场（张阿姨奶茶）地段的“两违”建设项目违法建筑面积共40平方米纳入监管平台，佛山市狮城建设工程质量检测有限公司为第三方监管公司，监管期限为2020年7月22日至2022年7月21日。佛山市南海区××××经济促进局与佛山市狮城建设工程质量检测有限公司签订《桂城街道“两违”第三方监管委托协议》，项目名称：城市广场（钢结构商铺……***……），有效期限：2020年7月22日至2022年7月21日。诉讼中，原告陈述：原告已收取被告履约押金1万元，装修押金并非原告收取；原告主张的租金为自然月租金。被告陈述：被告确认2020年9月、10月没有支付的租金为自然月租金；退场时没有清空涉讼商铺内的物品，原告说没有解除合同前所有物品需要押在商铺内，对上锁情况不清楚，具体是被告的朋友在经营。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼合同签订于民法典施行前，且不存在《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》规定的应适用民法典的情形，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，涉讼合同的效力认定应适用合同成立时施行的法律及司法解释进行处理。涉讼租赁物已被行政部门认定为违法建（构）筑物，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉讼合同为无效合同。合同无效，自始无效，不存在解除的问题，原告诉请确认涉讼合同于2021年1月31日解除，本院不予支持。虽然涉讼合同无效，但被告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照约定标准支付使用费。现有证据反映，至2021年2月22日，涉讼商铺内仍存放着被告方的物品，原告主张被告支付至2021年2月22日的使用费合理有据，本院予以支持。被告确认自2020年9月1日起未支付使用费，故被告应支付使用费28928.57元（5000元×5个月22天）予原告。原告主张超出核定部分，本院不予支持。原告主张被告支付2020年7月21日至2020年11月20日的水费413元、电费5155元，被告无异议，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。原告已收回涉讼租赁物，被告有权要求原告退还租赁保证金1万元，即该款项为原告应付的到期债务，为减少当事人诉累，本院认为该款项用于抵扣被告所欠的占有使用费为宜，即被告尚应支付2020年9月1日至2021年2月22日期间的使用费余额18928.57元（28928.57元-10000元）予原告。无效合同约定的违约责任也无效，双方约定被告于每月10日前支付使用费，被告逾期支付使用费给原告造成的损失体现为利息，故被告应支付以每月欠付使用费为本金自当月11日起至2021年2月22日止、以18928.57元为本金自2021年2月23日起至实际清偿之日止均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告（详见附表）；原告仅于2020年10月27日通知被告水电费数额3809元（3523元+286元）并要求被告在5日内支付，未通知其余水电费数额，故被告应支付以3809元为本金自2020年11月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告（详见附表）。原告的主张超出核定部分，本院不予支持。无效合同约定的违约责任也无效，原告主张被告支付违约金1万元没有依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告姜华杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费18928.57元予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；二、被告姜华杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水费413元、电费5155元予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；三、被告姜华杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息（详见附表）予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；四、驳回原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计486.41元（原告已预交874.8元），由原告负担280.41元，由被告负担206元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的受理费388.39元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二一年六月九日书记员  余宝儿附表：时间逾期费用利息标准逾期之日截止之日2020年9月5000元全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2019年9月11日2021年2月22日2020年10月5000元同上2020年10月11日2021年2月22日2020年11月5000元同上2020年11月11日2021年2月22日2020年12月5000元同上2020年12月11日2021年2月22日2021年1月5000元同上2021年1月11日2021年2月22日2021年2月3928.57元同上2021年2月11日2021年2月22日18928.57元同上2021年2月23日实际清偿之日止3809元同上2020年11月1日实际清偿之日止