上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初3233号原告(反诉被告)：搜候(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：彭庆邦，执行董事。委托诉讼代理人：张硕磊，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海翡冷翠食品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈晖，董事长。被告(反诉原告)：上海七感食品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈晖，董事长。上述两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：王小成，国浩律师(上海)事务所律师。上述两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：胡冬云，国浩律师(上海)事务所律师。原告搜候(上海)投资有限公司与被告上海翡冷翠食品有限公司(以下简称翡冷翠公司)、上海七感食品有限公司(以下简称七感公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日组织当事人进行证据交换。当日，被告翡冷翠公司、七感公司提出反诉，本院经审查依法予以受理，并与本诉合并审理。审理中，当事人曾申请庭外和解，但未能达成和解协议。本院于2021年5月31日对本案公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)搜候(上海)投资有限公司的委托诉讼代理人姜宁铭，被告(反诉原告，以下简称被告)翡冷翠公司、七感公司的共同委托诉讼代理人胡冬云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告搜候(上海)投资有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告与被告翡冷翠公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2.被告翡冷翠公司支付原告自2020年3月1日至2020年6月30日的应付未付租金及物业费共计206,234.16元；以及迟延支付上述租金和物业费的滞纳金至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日计8,481.38元；3.被告翡冷翠公司向原告支付免租优惠期租金44,108.30元；4.被告翡冷翠公司已支付的保证金151,482.66元归原告所有；5.被告翡冷翠公司支付相当于保证金金额的违约金151,482.66元；6.被告翡冷翠公司支付原告产生的律师费损失18,031元；7.被告七感公司对被告翡冷翠公司上述义务承担连带责任。审理中，原告确认第2项诉讼请求中的租金、物业费分别依照44,108.30元/月、7,450.24元/月的标准进行主张，每月租金及物业费的滞纳金均自上月25日起，依照每日万分之五的标准进行主张。事实和理由：2018年5月17日，原告与被告七感公司签订了《房屋租赁合同》及其附表、附件，约定原告将位于上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)租赁给被告七感公司使用，租期3年，自2018年5月16日起至2021年5月15日止，租金优惠期为2018年5月16日至2018年6月15日。合同还对租金、物业管理费、租赁保证金、双方权利义务、违约责任等进行了明确约定。2019年7月31日，原告与两被告签订《承租权转让协议》，约定由被告翡冷翠公司继续承租涉讼房屋，被告七感公司对被告翡冷翠公司在合同项下的义务承担连带责任。在租赁期间，被告翡冷翠公司自2020年3月起无故拒付房租及物业费，原告已多次多渠道催告警示，但被告翡冷翠公司始终未支付应付的房租及物业费，故原告于2020年6月24日发出解约函，于6月30日单方解除合同。截至起诉，被告翡冷翠公司仍未支付其拖欠的租金及物业费，为维护自身合法权益，原告遂根据相关合同及法律规定提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告翡冷翠公司、七感公司本诉辩称及反诉诉称，根据合同15.1条第4项约定，在存在不可抗力的情况下，一方可以要求解除合同，双方互不承担责任，亦不构成违约。涉讼房屋用于销售部门展示、接待客户品尝试吃，因新冠疫情导致客户没有上门，故涉讼房屋一直处于闲置状态，合同目的无法实现。自2020年3月20日起，其多次就因疫情这一不可抗力而导致的租赁涉讼房屋处公司面临严重的经济困难而请求原告能够通力合作，为其减免房屋租金，以保证其能够继续租赁涉讼房屋。无奈经过多次沟通，原告均告知无任何减免措施，在坚持三个月后，其只能迫于无奈，于2020年5月29日向原告发出解约通知，故合同应于该日解除。因新冠疫情影响，租金及物业管理费应当免收，其不存在违约事实，故也不应当承担违约责任。相关合同系原告所提供的格式合同，被告七感公司也无承担连带责任的真实意思表示。不同意原告的本诉诉讼请求，并提出反诉诉讼请求：1.确认原告与被告翡冷翠公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月29日解除；2.原告向两被告返还已支付的保证金151,482.66元；3.原告向两被告返还已支付的装修押金5,000元；4.原告向两被告支付律师费20,000元。审理中，两被告撤回了第3项反诉诉讼请求。原告搜候(上海)投资有限公司反诉辩称，合同应于2020年6月30日解除，两被告所提出的单方解除合同没有合同依据和法律依据。根据合同第17.3条约定，原告有权没收保证金，两被告作为违约方无权要求原告承担律师费。不同意两被告的反诉诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。就当事人对真实性未提出异议的上海市不动产登记簿、《房屋租赁合同》、《承租权转让协议》、《委托代理合同》、律师费发票及付款凭证、《说明》、《关于申请退租的函》、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。就原告所提供的《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，尽管两被告辩称未收到，但原告提供了邮寄凭证，故本院同样予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告系涉讼房屋产权人。2018年5月17日，原告作为甲方(出租方)、被告七感公司作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方将涉讼房屋出租给乙方。……2.1乙方承诺租赁涉讼房屋仅用作办公用途。……5.5(4)若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项(包括但不限于本合同项下应付未付之租金、保证金、管理费、及任何其它费用)的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日千分之五(0.5%)的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金，……(5)滞纳金自相关应付未付款项应付之日起计算，至甲方指定银行成功划扣本合同项下乙方应付未付款项及其滞纳金之日止。……15.1……(4)因不可抗力事件致使涉讼房屋及其附属设施遭到严重损坏，并且双方书面确认本合同无法继续履行的(双方特此确认前述的“不可抗力事件”系指在本合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(包括但不限于(ⅰ)地震、台风、水灾；和其它自然灾害；(ⅰⅰ)疫情；(ⅰⅰⅰ)突发公共卫生事件；……)。虽有上述约定，但若涉讼房屋遭受的损坏能够在一百八十个工作日内修复的，本合同不得解除，并且乙方可在涉讼房屋遭受该等损坏的次日起依据涉讼房屋受损坏的程度相应减少支付租金，直到涉讼房屋完成修复，而具体租金的减少金额可由双方届时另行协商确定。……17.2在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回涉讼房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补充或其他任何责任：(1)乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或管理费超过十五个工作日(无论甲方是否正式追索)；……(13)乙方擅自解除本合同；……17.3当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金及管理费总和之金额的违约金。如甲方能以不低于本合同的条件在本合同租赁期内将涉讼房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可由甲方决定相应减少。违约金不足以弥补甲方的经济损失，乙方应赔偿甲方经济损失；(2)乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的租金优惠期间及免租期间的租金；……(5)乙方应向甲方支付因乙方提前退租或出现本合同第17.2条款所述违约事件使甲方支出的其他全部费用(包括但不限于公证费、提存费、翻译费、诉讼费、保全费、律师费等)；乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；……17.6当发生本合同第17.2条项下任一情况时，甲方即有权以书面通知乙方的方式提前单方面解除本合同，而书面通知中规定之日期即为提前解除日。该书面通知一经发出即表明甲方行使本合同赋予之提前单方面收回涉讼房屋的权利而无须甲方以实际进入涉讼房屋的行为作为行使该项权利的标志。……20.8根据本合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至本合同第三页所示的联系地址。挂号信发出或快递投递后第三个工作日即视为送达。任何一方之地址如有变更，该一方应及时以书面形式通知另一方。一方因其疏于通知另一方其地址变更而遭受的损失由该一方自行承担。自交付日起至租赁届满日或提前解除日止，涉讼房屋地址亦应成为乙方联系地址。……该合同附件二约定：涉讼房屋租赁面积为266.08平方米。租赁期系指自2018年5月16日起至2021年5月15日或提前解除日(以两者之间较早的日期为准)止的连续期间。免租装修期为31天，自交付日起计。该合同附件三约定：1.1租金：在租赁期内，涉讼房屋租金为5.45元/平方米/天，乙方需按月向甲方支付每月44,108.30元之租金。1.2租金支付方式如下：乙方以月付形式缴付租金，乙方须于提前在每月25日或之前交付次月租金。……2.1“管理费”系指乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用。租赁期内的管理费为24元/公历月/平方米。乙方须提前于每月25日或之前缴付次月物业管理费，若上述日期恰逢法定节假日，则相应提前。……3.2保证金金额为三个月的月租金及加上三个月的管理费之和(计151,482.66元)。……2019年7月31日，原告作为甲方(出租方)、被告七感公司作为乙方(原承租方)、被告翡冷翠公司作为丙方(新承租方)签订《承租权转让协议》，约定：1.自2019年8月1日起，乙方将涉讼房屋之承租权转让予丙方，丙方成为涉讼房屋的新承租方(租金为每月44,108.30元，管理费为每月7,450.24元)，履行承租方在房屋租赁合同项下应负之相应之义务(包括乙方在房屋租赁合同下应当履行而尚未履行之义务)，并享受相应之权利。……3.甲方同意，乙方已经向甲方支付的房屋租赁合同项下的涉讼房屋租金保证金及管理费保证金151,482.66元在甲方收到乙方退还的保证金收据原件(如有)后自动转作丙方在房屋租赁合同项下就承租涉讼房屋的租金保证金及管理费保证金，甲方无须退还乙方，由乙、丙双方自行结算。就此甲方应向丙方开具新的保证金收据。4.尽管已签署本承租权转让协议，但乙方同意对房屋租赁合同下涉讼房屋相应之所有责任义务承担连带担保责任，如甲丙双方在本协议签订后对房屋租赁合同作出修订或补充，或就该房屋租赁事宜另行签订续租合同，无须通知乙方，乙方均应对丙方在房屋租赁合同及修订或补充后的合同或续租合同项下的义务承担连带责任。……2020年3月20日，原告员工与两被告员工间有如下微信聊天内容：原告员工：关于减免的事，公司还是观望状态，因为市场上多数私企减都还没有动作，我们也没办法自行减免，没办法和投资人交代，所以还得等等。两被告员工：那我们就再坚持坚持，希望能得到好消息！原告员工：嗯嗯，有消息麻烦反馈给您。2020年5月11日，原告员工与两被告员工间有如下微信聊天内容：两被告员工：不好意思，王经理！上次说的租金对我们这种影响较大的行业公司有新的政策吗，我们也想了解一下。原告员工：减租的吗？目前私企都还没减免哦。2020年5月29日，两被告向原告送达《关于申请退租的函》，载明因新冠疫情影响，恳请原告同意其所提出的解除系争租赁合同的请求。2020年6月，原告向两被告发送《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，载明系争租赁合同于2020年6月30日解除。其中发往被告七感公司注册地址上海市青浦区崧秋路XXX号XXX号楼的邮件于2020年6月24日被签收。另查明，2020年11月，原告作为甲方、北京盈科(上海)律师事务所作为乙方，签订《委托代理合同》，约定由乙方作为甲方本案系争纠纷的代理人，本案系争纠纷代理费金额为18,031元。还查明，被告翡冷翠公司持有被告七感公司100%的股权份额。审理中，北京搜厚物业管理有限公司上海第五分公司出具《说明》一份，载明：其系长宁区金钟路XXX号凌空SOHO商业项目的物业管理公司，……其同意由原告代其通过诉讼方式向如下租户追讨所拖欠的物业管理费、滞纳金及违约金，代为主张没收相应管理费保证金，享有包括但不限于追讨、代收、没收等处置权利。具体拖欠物业费租户名单如下：2-901室被告翡冷翠公司……审理中，原告确认，其于2020年6月30日自行收回涉讼房屋，涉讼房屋已于2020年9月1日再次出租。关于新冠疫情租金减免，两被告表示，对于2020年3月起未付的租金应当予以减免，对于已支付的部分，鉴于新冠疫情自2020年1月开始，故相应期间的租金也应当予以减免。因当事人意见不一，致本院调解不能。本院认为，原、被告就租赁涉讼房屋所签订的相关合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，承租人应于每月25日或之前支付次月租金及管理费，双方就管理费还约定，若上述日期恰逢法定节假日，则相应提前，然而，被告翡冷翠公司并未按约支付自2020年3月1日起的租金及管理费。两被告辩称，涉讼房屋用于销售部门展示、接待客户品尝试吃，因新冠疫情导致客户没有上门，故涉讼房屋一直处于闲置状态，合同目的无法实现，因新冠疫情影响，相应期间的租金及管理费应当免收。对此，根据合同约定，涉讼房屋的租赁用途系办公，新冠疫情并不导致被告翡冷翠公司无法使用涉讼房屋。两被告所称之产品展示、接待试吃，应系商务活动范畴，客户因新冠疫情未上门，属经营风险，被告翡冷翠公司以此为由拒付租金，没有相关依据，本院难以采信。系争合同本应继续履行，但是，两被告于2020年5月29日发函提出希望解除合同，表明其已无意继续履行合同。鉴于被告翡冷翠公司此等违约行为，原告有权解除合同。原告解除合同之函件于2020年6月24日送达至被告七感公司注册地址，而被告翡冷翠公司持有被告七感公司100%的股权份额。该函件载明合同于2020年6月30日解除，结合原告亦确认其于该日自行收回涉讼房屋，故本院确认系争合同于2020年6月30日解除。关于2020年3月1日至2020年6月30日期间的租金176,433.20元，鉴于并无在案证据证明新冠疫情影响被告翡冷翠公司使用涉讼房屋，故本院对原告的该部分本诉诉讼请求应予以支持。但是，考虑到上海市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应后推迟复工等情况，本院酌情调减该段期间的租金7,000元，并在被告翡冷翠公司应当支付原告的租金金额中一并予以结算。经核算，被告翡冷翠公司还应支付原告租金169,433.20元(176,433.20元-7,000元)。关于2020年3月1日至2020年6月30日期间的管理费29,800.96元，鉴于物业公司为涉讼房屋所提供的服务并未因新冠疫情而减少，故本院对原告的该部分本诉诉讼请求应予以支持。关于原告所主张的迟延支付租金及管理费的滞纳金，根据微信聊天记录等在案证据，双方在新冠疫情发生后，就费用减免进行了协商，且原告在此期间并未明确拒绝减免，故被告翡冷翠公司并非故意不支付租金及管理费。考虑到两被告于2020年5月29日发函提出希望解除合同，已然违约，故本院酌情自该日起依照每日万分之四的标准支持原告上述滞纳金部分的本诉诉讼请求。根据合同约定，被告翡冷翠公司作为违约方，其已经支付的保证金151,482.66元不予返还，本院对原告的该项本诉诉讼请求予以支持，对两被告的相应反诉诉讼请求不予支持。根据合同约定，被告翡冷翠公司应支付其已享受的租金优惠期间的租金，本院结合合同所约定的租赁期间及合同履行情况，对此酌情支持14,000元。另根据合同约定，被告翡冷翠公司应承担原告所支出的律师费，本院对原告要求被告翡冷翠公司支付律师费18,031元的本诉诉讼请求应予以支持。两被告要求原告支付律师费20,000元，并无相关依据，本院难以支持。原告还主张要求被告翡冷翠公司支付相当于保证金金额的违约金151,482.66元，鉴于原告的该项主张实质上系要求被告翡冷翠公司承担违约责任，而根据原告确认，涉讼房屋已于2020年9月1日再次出租，本院上述已支持原告的不予返还保证金等诉讼请求应足以弥补原告因被告翡冷翠公司违约所受到的损失，故本院对原告的该项本诉诉讼请求不予支持。两被告辩称，相关合同系原告所提供的格式合同，被告七感公司也无承担连带责任的真实意思表示。对此，本院认为，并无在案证据证明相关合同存在排除两被告主要权利、加重两被告责任等情况，也无在案证据证明合同内容非两被告真实意思表示，故本院对两被告的该项抗辩不予采信。鉴于被告七感公司已明确确认对被告翡冷翠公司的债务承担连带责任，本院对原告的该项本诉诉讼请求应予以支持。需说明的是，两被告在审理过程中提供了捐赠证书、企业信息报告等证据材料，以证明公司在新冠疫情期间从事公益事业。对于相关公司的公益行为，值得赞许及肯定，但是，从事公益事业毕竟与本案并无直接关联，两被告仍须承担系争合同项下的相关违约责任。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、1995年《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百零三条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)搜候(上海)投资有限公司与被告(反诉原告)上海翡冷翠食品有限公司就上海市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告(反诉原告)上海翡冷翠食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)搜候(上海)投资有限公司支付租金169,433.20元及物业管理费29,800.96元；三、被告(反诉原告)上海翡冷翠食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)搜候(上海)投资有限公司支付迟延支付租金169,433.20元及物业管理费29,800.96元的滞纳金(以每日万分之四为标准，自2020年5月29日起，计算至实际清偿时止)；四、原告(反诉被告)搜候(上海)投资有限公司已收取的保证金151,482.66元归原告(反诉被告)搜候(上海)投资有限公司所有，原告(反诉被告)搜候(上海)投资有限公司不予返还；五、被告(反诉原告)上海翡冷翠食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)搜候(上海)投资有限公司支付免租优惠期租金14,000元；六、被告(反诉原告)上海翡冷翠食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)搜候(上海)投资有限公司支付律师费18,031元；七、被告(反诉原告)上海七感食品有限公司对本判决主文第二项、第三项、第五项、第六项中被告(反诉原告)上海翡冷翠食品有限公司的全部债务承担连带清偿责任，被告(反诉原告)上海七感食品有限公司在清偿后，有权就所清偿的款项向被告(反诉原告)上海翡冷翠食品有限公司追偿；八、驳回原告(反诉被告)搜候(上海)投资有限公司其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海翡冷翠食品有限公司、上海七感食品有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,598.20元，因本案适用简易程序审理，减半收取计4,799.10元，由原告(反诉被告)搜候(上海)投资有限公司负担1,199.10元，由被告(反诉原告)上海翡冷翠食品有限公司、上海七感食品有限公司负担3,600元。反诉案件受理费1,914.83元，由被告(反诉原告)上海翡冷翠食品有限公司、上海七感食品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  臧佳俊二〇二一年六月二十九日书记员  屠晓婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百零三条承担连带责任的当事人败诉的，应当共同负担诉讼费用。