广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6883号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市玉轩砂锅粥有限公司，住所地广州市越秀区东风西路142号二层西边。法定代表人：陈荣波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢焱，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊杰，广东盈隆律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：陆丽明，女，1962年11月5日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，广东正大方略律师事务所实习人员。原审第三人：陈嵘，男，1974年12月10日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。上诉人广州市玉轩砂锅粥有限公司（以下简称玉轩公司）、陆丽明因与原审第三人陈嵘房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30175号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。上诉人玉轩公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判支持陆丽明赔偿因其停水停电行为给玉轩公司造成的损失822617.36元（包括员工工资损失、食材损失、营业利润损失）；3.顺延玉轩公司、陆丽明之间《房地产租赁合同》期限至2026年5月31日；4.陆丽明承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、玉轩公司承租涉案场地用于经营餐饮，陆丽明自2020年4月18日突然开始对涉案场地停水停电，严重破坏了玉轩公司的正常生产经营，陆丽明应赔偿因此造成玉轩公司的各项损失。玉轩公司在合同签订后一直依约履行。2020年2、3月，玉轩公司因疫情影响未能正常经营和如期支付租金。2020年4月开始玉轩公司尝试恢复正常营业，但陆丽明无视疫情对玉轩公司餐饮行业的影响，自2020年4月18日突然对涉案场地停水停电，造成餐厅内食材损坏以及员工无法安置等损失。二、按照涉案场地租赁合同的约定，陆丽明应向玉轩公司提供72个自然月的适租场地。合同租期内因陆丽明违约停水停电导致玉轩公司于2020年4月18日至12月25日长达8个月无法使用涉案场地。因此，玉轩公司诉请顺延涉案租赁合同期限至2026年5月31日，符合涉案场地租赁合同签订时双方的合意，应予准许。针对玉轩公司的上诉主张，陆丽明二审答辩称：一、双方已于2020年4月15日达成解约合意，陆丽明也于4月17日发出解约通知。二、玉轩公司所称其损失并无相关证据予以佐证，即便存在损失，也是玉轩公司自身行为所致，应由其自行承担。玉轩公司提及工人工资的损失问题，并无相关证据证明。请求二审法院驳回玉轩公司的上诉请求。上诉人陆丽明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陆丽明的全部诉请或裁定将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由玉轩公司承担。事实与理由：一、一审法院未认定玉轩公司违约，属于事实认定错误。因疫情影响，陆丽明在自己力所能及的情况下给予玉轩公司租金减免优惠，但玉轩公司仍数次恶意拖欠租金，已构成根本违约。二、一审法院认定“玉轩公司未及时支付2020年2月起的租金，事出有因”是错误的。玉轩公司并非如其所称没有资金支付租金。玉轩公司不仅想借用国家政策逼迫陆丽明一而再再而三地减免租金，还想达到转租商铺赚取高额转让费的目的。（一）玉轩公司已将涉案商铺部分转租给陈嵘，其在2020年2月份，陆丽明半数减免租金的情况下，没有任何付租压力。（二）玉轩公司不应将经营不善的责任转嫁由陆丽明承担。（三）玉轩公司在2020年2月1日前有大额营业收入，完全有能力支付租金。（四）玉轩公司一直不付租金的真实原因是为了将店铺转让给案外人并收取高额店铺转让费。三、一审法院认定“2020年3月1日至3月31日租金减半收取”系事实认定错误。（一）2020年3月，广州市越秀区开放堂食，玉轩公司已经恢复经营。（二）涉案商铺并非国有企业物业，陆丽明已减半收取2020年2月份疫情防控期间的租金，一审法院又判决减半收取3月份租金，对陆丽明显失公平。四、一审法院以陆丽明停水停电为由免除玉轩公司支付停水停电期间的租金义务，系错误认定事实。陆丽明停水停电的行为并非玉轩公司不能恢复经营的根本原因。五、一审法院判决2020年4月18日至10月22日，玉轩公司无须支付租金，违反公平原则。六、涉案租赁合同已经具备约定的解除条件，陆丽明通知玉轩公司解除合同，发生法律效力。一审法院扩大适用《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于“防控措施”的期间规定。2020年3月不属于国家强制要求停工停产期间，不应适用前期规定。退一步而言，2020年5月16日陆丽明通知玉轩公司解除合同，玉轩公司已经恢复经营两个半月，该期间资金收入也足够玉轩公司履行付租义务，玉轩公司一直未履行付租义务，并切实造成陆丽明出租房屋的目的根本无法实现。另外，陆丽明在一审判决之后即2020年12月25日已经恢复对涉案商铺的供水供电，但玉轩公司一直没有经营未交付租金，也未搬离涉案商铺。2021年2月8日，陆丽明向玉轩公司寄送律师函要求玉轩公司履行交租义务并搬离涉案商铺，但玉轩公司从未联络陆丽明也未履行付租义务。综上，玉轩公司在疫情之后全面复工复产、有能力支付租金的情况下，恶意拖欠陆丽明租金，陆丽明依据《房地产租赁合同》第五条第1款的约定，于2020年5月16日通知玉轩公司解除合同，双方租赁合同已经解除，玉轩公司应立即腾退、搬离房屋，支付拖欠的租金、水电费及违约金、占用期间的房屋占有使用费，陆丽明有权没收玉轩公司支付的保证金。陆丽明上诉请求二审法院依法改判。针对陆丽明的上诉主张，玉轩公司二审答辩称：一、2020年2、3月由于疫情原因，玉轩公司没有按照合同约定支付租金，玉轩公司并不存在违约行为。二、因疫情原因，玉轩公司并没有经营商铺，导致资金紧张，陆丽明认为玉轩公司有能力支付而未支付，与事实不符。三、陆丽明认为玉轩公司将店铺转租给陈嵘，因此认为玉轩公司具有支付租金的能力，玉轩公司认为转租行为与本案无关。四、陆丽明主张玉轩公司不付租的真实原因是为了转租商铺并收取高额的租金及转让费，也与本案无关。五、陆丽明在2020年4月18日对涉案商铺进行停水停电，属于违约行为，违背了出租人提供适租房屋的义务，导致玉轩公司无法使用涉案商铺，陆丽明应当承担违约责任。六、陆丽明没有与玉轩公司就解除合同达成合意，是陆丽明单方解约，解除条件不符合法律规定也不符合合同约定，属于违法解除。七、玉轩公司认为陆丽明恢复供电后并未通知玉轩公司，玉轩公司是在2021年1月初才知道涉案商铺已恢复供水供电，但在2月份再次停水停电，涉案商铺目前也处于停水停电状态，由于8个月未经营，店内多处需要重新装修。八、陆丽明称玉轩公司未支付场地占有使用费，本案一直处于合同有效期内，陆丽明有义务提供适租房屋，但从2020年2月至2020年12月25日，涉案商铺都是处于停水停电状态，陆丽明一直违约，玉轩公司有权拒绝缴纳租金。九、陆丽明认为玉轩公司是为了将房屋转租，转租是玉轩公司与案外人的行为，已通知陆丽明，陆丽明没有表示拒绝玉轩公司转租，玉轩公司是有权转租的，且玉轩公司转租是为了筹措资金缴纳租金。十、针对涉案租赁合同是否已经解除，同前述意见。综上，玉轩公司请求二审法院驳回陆丽明的上诉请求。原审第三人陈嵘经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。玉轩公司于2020年5月7日诉至一审法院，请求：陆丽明、玉轩公司之间的《租赁合同》继续履行；赔偿因陆丽明强制停水电造成的营业损失2万元/天，直到恢复水电为止。法院启动诉前联调机制，但双方未能调解成功，故一审法院于2020年7月7日立案受理。诉讼中，玉轩公司明确其诉请为：1.陆丽明继续履行与玉轩公司于2019年10月21日签订的《房地产租赁合同》，恢复玉轩公司承租场地的供水、供电；2.陆丽明赔偿因其停水、停电行为给玉轩公司造成的损失【包括：员工工资损失（自2020年4月18日起至玉轩公司承租场地恢复供水、供电之日止，玉轩公司实际向20个员工发放的工资，具体详见玉轩公司证据8-11）；营业利润损失（按每日3277.36元计算，自2020年4月18日起至玉轩公司承租场地恢复供水、供电之日止）；食材损失30000元】；3.变更玉轩公司与陆丽明之间《房地产租赁合同》的租赁期限，延长至2026年5月31日。陆丽明反诉请求判令：1.确认双方之间的《房地产租赁合同》于2020年4月17日解除；2.玉轩公司向陆丽明支付自2020年2月1日至2020年4月17日的租金200000元（按每月80000元计算）及逾期支付前述租金的违约金（以当月应付未付租金为基数，以应缴租金的次日起计至实际支付之日止，按照每日千分之五的标准计算）；3.玉轩公司向陆丽明支付自2020年4月18日起至实际交还之日止的房屋占有使用费（自2020年4月18日至2020年9月30日按每月8万元计算,2020年10月1日起按照每月9万元计算，具体按照合同约定为准）；4.玉轩公司支付的保证金24万元归陆丽明所有；5.玉轩公司及陈嵘立即腾退并搬离广州市X路X号二层。一审法院经审理查明，广州市XX区X路X号2层，建筑面积1092.39平方米，房屋用途为非居住用房，权属人为陆丽明。2019年10月21日，玉轩公司（承租方、乙方）与陆丽明（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》，其中约定：甲方将坐落在广州市XX区X路X号二层的房地产出租给乙方作餐饮使用，建筑面积1092.39平方米；租期为72个自然月，从2019年10月1日起至2025年9月30日止，其中从2019年10月1日至2020年9月30日每月租金为80000元,2020年10月1日至2021年9月30日，每月租金90000元；甲方开户银行工行昌岗东路支行，户名陆丽明，银行账号62×××50，签订合同时即日，乙方须向甲方交付按金240000元和2019年10月租金320000元，合同终止，乙方已交清租金及其他费用按期搬清自有物品时，经甲方验收后即将保证金无息退回给乙方，如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从保证金中扣除；乙方应依时交纳租金及每月的电话费、煤气费等费杂费，如乙方不按时交租，甲方应及时通知，逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金的5‰向甲方支付违约金，如逾期缴纳租金或欠水电费等达十五日视为乙方违约，甲方有权解除合同、收回房屋，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月以书面通知另一方，如甲方提前收回房屋的，须赔偿双倍保证金给乙方，如乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金，在通知期间，乙方需照常缴交租金；因乙方违约而合约终止，甲方有权不经乙方同意单方收回房屋，乙方须无条件立即迁出该房屋，甲方在收回该房屋；租赁合约期满或解除，乙方必须依时迁出并将个人家具杂物全部搬走，如迁出后五天内仍留下箱物不搬清，则作放弃权利论，由甲方全权处理，乙方不得有任何异议；双方约定其他事项：1.该物业租赁期所有税费由乙方支付，包括租赁税费等；2.管理费由甲方承担；3.如管理处需收取水电周转金，由乙方支付；4.甲方同意在租赁期间可分租他人等。2019年10月23日，玉轩公司（出租方，甲方）与陈嵘（承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》，其中约定：甲方将坐落在广州市X路X号二层（以下简称“该房产”），房产建筑面积660平方米，出租给乙方作棋牌使用，租期为71个自然月，从2019年11月1日至2025年9月30日止，乙方在每月的第15日前按（现金、银行转账）付款方式缴付租金给甲方，甲方保证对上述房产拥有合法出租的权利；租金标准为：2019年11月1日至2020年9月30日，每月租金45000元，2020年10月1日至2021年9月30日，每月租金50000元；等。玉轩公司已向陆丽明支付保证金240000元，陆丽明也已将涉案商铺交付玉轩公司使用，玉轩公司向陆丽明支付了截止至2020年1月31日的租金。2020年4月17日，陆丽明向玉轩公司出具《租赁期违约收回场地告知书》，载明：兹有我位于广州市X路X号二楼物业与广州市玉轩砂锅餐饮有限公司签订的租赁合同，由于2020年2月1日至今租赁方拖欠租金，屡次协商未果，现将场地收回，并于2020年4月18日停水电，特此告知。玉轩公司在提起本案诉讼后将该告知书作为证据提交，并加盖了玉轩公司的公章，在2020年9月10日的庭审中称该告知书不作为证据提交，后答复法院称确认收到该告知书，但何时收到因时间较久记不清楚。2020年4月18日，陆丽明对涉案场地停水停电。2020年10月22日，玉轩公司向陆丽明转账支付80000元。一审诉讼中，玉轩公司就其主张的员工工资损失、营业利润损失、食材损失，向一审法院提交了打卡记录、工资领款确认函、微信转账聊天记录、微信转账证明、工资转账银行电子回单及情况说明、收银系统截图等证据。陆丽明对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为上述证据可以证明玉轩公司是有支付租金的能力的。双方为证明双方就租金问题已进行过协商，均向一审法院提交了玉轩公司工作人员微信名为“高先生”与陆丽明的微信聊天记录（其中载明：2月4日：高先生：“……望业主能减免部分租金”；2月6日：陆丽明：“我尽最大的能力2月份减免半个月租金即4万元”，高先生：“感谢您的支持。”2月24日：高先生：“今天您助手转达本月交租的事，真的不好意思，疫情到现在已经一个月没有营业，能否下个月一起支付租金给你。”2月25日：陆丽明：“大家都困难…我希望你月底付我租金。”3月29日：高先生：“整整二个月没有营业，前几天才开业，资金不足我从台湾调钱过来了，所以二三月租金要清明节前才能支付给你，望见谅。”4月10日：陆丽明：“高生，租金还未付”，高先生：“真是不好意思，请宽限到星期一好吗。”4月15日：高先生：“现在说什么您都不会相信。只要租金，但还是要跟你说一下，其一家里人不给，原因是疫情造成，估计今年都好不了。其二我已经拿这里的房子去抵押贷款…请再多给些时间借钱出来交租，我不希望这家十八年的老店就这样倒闭…如您真要收回物业。我也无话可说。毕竟三个月没交租视同违约。”陆丽明：“高生，时间比得够多了一次又一次！这样吧明天付10万，欠余款4月30日付清！这我最后的机会了，如果明天钱不到账，我立马按合同执行！停止一切！”4月16日：高先生：“收到。请问三月租金可以减免一点吗。”陆丽明：“钱不到账说什么都没意义”。4月24日：高先生：“请问二三四月要交多少租金。旧合同继续生效”、“你说二三四月份交多少。明天就支付给你”、“2月疫情开始没营业。3月21号开业只营业十天收入一万多元，4月18日开始你物业拉闸断电，请您看能减免多少给我们吧。明天我就让那个新拍档转账给您”。5月16日：陆丽明：“因你方拖欠租金，现正式通知你方，即日起解除你我双方之间的租赁合同，限你方2020年5月16日即日起三日内腾空，交还租赁物业，逾期则我方将自行收回并清空物业，遗留物品视为你方放弃。”高先生：“业主陆丽明：1.我们不同意你单方面解除租赁合同；2.我们在疫情中的4月初才开门营业，积极多次与你协商免租或减租或延期交租的方案。你在4月18日单方面解除租赁合同，同时在我们正常交纳水电费的时候强行停止我店的水电供应，造成我们的经营损失；3.我们基于协商不成，已经提起诉讼；4.在租赁经营中投资的财产是我们所有，如果你对此造成破坏，理应承担赔偿责任；5.我们希望大家能相互体谅，当面协商解决纠纷。”5月18日：高先生：“之前我们从未拖欠租金，直到疫情的发生……二三四月我司要交多少租金？我们希望双方协商一致后一次性支付给你。望您能理解和支持疫情下的困难，让我司尽快复工复业”）。一审庭审中，玉轩公司称：我方不同意解除租赁合同，坚持继续履行合同，且陆丽明只要恢复供水供电，我方马上可以开始经营，并且可以预支付开始使用月的租金，以后的每月都可以预支付；对于诉请主张的员工工资损失，我方与员工没有签订劳动合同，涉案商铺至今未恢复水电。陆丽明称：玉轩公司恶意拖欠租金，我方不同意继续履行与其之间的租赁合同，我方于2020年4月17日向玉轩公司送达书面通知《租赁期违约收回房屋告知书》，故我方诉请确认合同于该日解除，若法院认为合同于该日未解除，我方变更第一项反诉请求为判令解除双方签订的《房地产租赁合同》。一审法院认为，玉轩公司与陆丽明签订的《房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，玉轩公司依约向陆丽明支付租金至2020年1月，此后的租金未付，陆丽明以玉轩公司违约为由，于2020年4月18日停水停电。根据本案已查明的事实及双方的诉辩意见，本案的争议焦点为陆丽明以玉轩公司逾期交租为由解除双方租赁合同的主张能否成立。关于合同是否解除的问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上使玉轩公司经营受到较大的不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。从本案的证据显示，双方曾就减免租金事宜进行沟通，但未能达成一致协议。在此情况下，玉轩公司未及时支付2020年2月起的租金，事出有因，不能认定玉轩公司违约。而此后，陆丽明自认于2020年4月18日对涉案商铺进行停水停电，玉轩公司称至今未予恢复供水供电，在此期间，玉轩公司承租涉案商铺用于餐饮经营的合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于依法妥善审理新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对于陆丽明以此为由要求解除合同、没收保证金及要求玉轩公司和第三人腾空交还场地并支付停止供应水电后的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院均不予支持。同理，对于玉轩公司要求继续履行上述《房地产租赁合同》、恢复供水供电的诉讼请求，一审法院予以支持。关于玉轩公司要求陆丽明赔偿停水停电期间的损失的诉讼请求，因玉轩公司提交的证据不足以证明其因陆丽明的停水停电行为造成损失及损失的具体数额，且因陆丽明的停水停电行为已免除玉轩公司支付停水停电期间的租金的义务，故对于玉轩公司的该项诉请，一审法院不予支持。关于玉轩公司要求延长租赁期限的诉讼请求，鉴于租赁期限属于租赁合同的重要条款，需当事人双方协商一致，现陆丽明明确表示不同意延长，且如上所述，已免除玉轩公司支付陆丽明停水停电期间的租金的义务，故对于玉轩公司的该项诉请，一审法院不予支持。关于2020年2月1日起至2020年4月17日止的租金，如前文所述，该期间租赁双方履行合同均受到新冠××疫情影响，综合涉案商铺的用途、受疫情严重影响的情况，一审法院酌情确定2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金按租赁合同约定的租金标准的50%即每月40000元计付，2020年4月的租金按合同约定的原租金标准计付，同时根据公平原则免除玉轩公司迟延付款的违约责任。鉴于玉轩公司已于2020年10月22日向陆丽明支付欠付的租金8万元，故玉轩公司只需向陆丽明支付2020年4月1日至17日期间应付的租金45333.33元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年12月21日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告陆丽明恢复广州市越秀区X路X号二层房屋的供水供电；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，原告广州市玉轩砂锅粥有限公司向被告陆丽明支付2020年4月1日至2020年4月17日期间的租金45333.33元；三、驳回原告广州市玉轩砂锅粥有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告陆丽明的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4702.10元，由原告广州市玉轩砂锅粥有限公司负担4602.10元，由被告陆丽明负担100元；反诉受理费减半收取5620元，由原告广州市玉轩砂锅粥有限公司负担467元，被告陆丽明负担5153元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。一、陆丽明二审期间向法院提交：1.玉轩公司与陈嵘签订的《房地产租赁合同》，拟证明玉轩公司在承租涉案商铺后即将其中660平方米转租给陈嵘，并收取按金及转让费共17万元，玉轩公司并不需要承担每月全部租金；2.南油大厦物业管理处出具的证明，拟证明陆丽明已于2020年12月25日恢复供电；3.奥龙堡公司员工刘付德签字确认通电的照片，拟证明玉轩公司已确认2020年12月25日涉案商铺水电已正常使用，并确认电表数；4.广州光大物业发展有限公司证明及附欠费明细，拟证明玉轩公司自2020年3月起欠交水电费，经催告后至今仍未交清；5.玉轩公司一审提交的聊天记录及截图，拟证明玉轩公司已于2020年4月打算将涉案商铺转租给他人，因其未支付租金，未能签订新的合同，结合企业查册信息及聊条记录显示，玉轩公司的实际投资人已变更为玉轩公司原想转租的承租人；6.涉案商铺在诉讼期间的照片，拟证明涉案商铺早已贴满了招租广告，玉轩公司已自行在店内张贴转租公告，至今未营业；7.律师函及快递单、照片，拟证明陆丽明已于2021年2月8日向玉轩公司寄送律师函，并于2021年2月9日在涉案商铺张贴律师函复印件，要求玉轩公司履行交租义务并搬离涉案商铺，但玉轩公司至今未开业、未交租也未搬离，涉案商铺现状显示玉轩公司并无经营；8.微信截图，结合证据5可证明涉案商铺自2020年3月至今，均有其他案外人准备承租，也即由于玉轩公司不交租也不搬离，造成陆丽明的极大损失。玉轩公司质证称：证据1没有原件，对其三性不予认可，该证据与本案无关；对证据2三性不予认可，是南油大厦管理处单方出具的恢复供电的说明；证据3没有加盖公司公章，对其三性不予认可；对证据4的三性不予认可；对证据5的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，该聊天记录表明陆丽明在2020年5月16日仍向玉轩公司催缴租金，陆丽明主张双方合同于2020年4月解除，与聊天记录不一致；对证据6的三性不予认可，是陆丽明单方拍摄，玉轩公司无法确认真实拍摄时间及场景，照片反映的内容也与本案无关；对证据7三性不予认可，玉轩公司没有收到该份律师函；证据8是案外人与陆丽明的聊天记录，玉轩公司不是当事人，对该证据的三性不予认可。本院经审查陆丽明提供的前述证据，结合双方二审诉辩意见，认为前述证据可佐证玉轩公司在一审判决之后并未主动就涉案商铺的租赁合同继续履行的事宜与陆丽明进行磋商，在陆丽明恢复供水供电的情况下，玉轩公司未采取积极有效措施恢复经营支付租金化解矛盾，实际造成双方损失不断扩大。二、陆丽明、玉轩公司公司于2019年10月21日签订的《房地产租赁合同》约定，租期为72个自然月，租金标准：2019年10月1日至2020年9月30日，租金80000元/月；2020年10月1日至2021年9月30日，租金90000元/月；2021年10月1日至2022年9月30日，租金100000元/月；2022年10月1日至2023年9月30日，租金103000元/月；2023年10月1日至2024年9月30日，租金106090元/月；2024年10月1日至2025年9月30日，租金109270元/月。三、本院另查明，（一）诉前联调阶段，一审法院于2020年6月3日组织双方进行调解，陆丽明确认自2020年4月18日开始有停电行为，玉轩公司确认涉案商铺仍由玉轩公司控制，玉轩公司可以自由进出，但由于停电无法营业；玉轩公司提出双方继续履行合同，2020年2月至4月租金减半，5月租金全免，不扣减保证金，陆丽明立即恢复供电；陆丽明提出2020年2月至5月租金减半收取，保证金没收5万元；玉轩公司再次表示希望陆丽明庭后立即恢复供电，玉轩公司就能继续按约支付2020年6月起的租金，对之前欠付的2020年2月至5月租金另行庭后协商；陆丽明对此方案表示不同意。（二）玉轩公司于2020年9月10日庭审中自认涉案场地停水停电，无法正常使用，确认没有腾空交还。对于陆丽明为何对涉案商铺停水停电，陆丽明称玉轩公司一直拖欠租金及水电费，且2020年4月15日玉轩公司员工微信告知陆丽明“你收回场地，我也没有话说”，陆丽明担心玉轩公司连水电费也无法交齐，所以才停水停电。2020年11月11日、11月26日，一审法院告知陆丽明维权应采取合法合理的方式进行，且陆丽明作为出租人，提供适租场地是出租人的基本义务，陆丽明应尽快恢复供水供电，陆丽明表示清楚，但其也提出玉轩公司一方在庭审继续扩大商铺空置期间的损失，如玉轩公司继续履行合同，应于三天内对陆丽明提出的方案作出回复，否则应在五日内搬空租赁物内所有物品。（三）2020年11月26日、12月16日一审庭审中，陆丽明明确表示空置期的损失是玉轩公司一直不交付租金产生的，应由玉轩公司负担，陆丽明愿意和玉轩公司共同分担空置期的损失，并且不需要一次性支付损失，可在后续履约过程中逐月偿还；玉轩公司在庭审中均表示只要陆丽明恢复供水供电玉轩公司马上可以开始经营，并且可以预支付使用月的租金，以后的每月都可以预支付，但坚持认为其不承担停水停电期间的房屋占有使用费，并且陆丽明应赔偿停水停电给玉轩公司造成的损失。（四）玉轩公司在2021年1月初知道涉案商铺恢复供水供电为何未恢复经营，也未采取积极履约措施？玉轩公司回复称：由于涉案商铺已有8个月未经营，店内多处设备设施老化、损坏严重，需要维修，玉轩公司修复受损设备估计约花费46万元，陆丽明如解除合同应赔偿玉轩公司设备及装修损失等；玉轩公司确认涉案商铺已于2021年1月10日再次被断水断电至今，其未欠缴物业费，该断水断电应系陆丽明要求实施的。（五）陆丽明二审称即使其2020年4月17日、5月16日发出解除租赁合同的通知不发生法律效力，但玉轩公司在陆丽明恢复供水供电的情况下仍不恢复经营且拒不履行付租义务，请求法院解除涉案租赁合同。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁合同应否解除以及解除责任的认定；二、租金（占有使用费）及违约金的计付问题；三、玉轩公司诉请陆丽明赔偿其各项损失应否支持。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同应否解除以及解除责任的认定。（一）涉案《房地产租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众生命健康安全，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。玉轩公司租赁涉案商铺用作餐饮，疫情对其经营状况确实会产生严重影响，双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。本案协商过程中，陆丽明承诺减免玉轩公司2020年2月50%的租金，玉轩公司多次承诺付租，却未及时支付2020年2月1日至4月17日期间的欠租。但是，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此，陆丽明2020年4月17日发出《租赁期违约收回场地告知书》、4月18日强行对涉案商铺停水停电以及2020年5月16日单方通知玉轩公司解除租赁合同，均不发生合同解除的法律效力。（二）从双方诉辩意见及一、二审查明事实来看：一方面，玉轩公司因疫情影响涉案商铺正常经营欠付租金，非恶意违约，双方应协商化解矛盾。陆丽明于2020年4月18日强行对涉案商铺停水停电导致玉轩公司无法经营付租，实属非理智行为。在一审诉前联调及诉讼中，法院多次释明陆丽明作为出租人应提供适租租赁物业，敦促其恢复供水供电，但陆丽明均坚持要求玉轩公司先支付租金才恢复供水供电，陆丽明对双方纠纷无法化解存有过错。另一方面，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别自2020年2月24日9时起由一级响应调整为二级响应，玉轩公司亦自述于2020年3月下旬曾恢复经营至陆丽明停水停电时。陆丽明给予玉轩公司减免2020年2月50%的租金优惠，玉轩公司多次承诺支付欠租，却出尔反尔，引发陆丽明2020年4月18日对涉案商铺停水停电的过激行为。并且，涉案商铺仍一直由玉轩公司实际控制，玉轩公司虽表达继续承租涉案商铺经营的愿望，却对停水停电之前欠付的租金未作清缴，也未采取积极有效措施促成涉案商铺恢复经营，对此其亦难辞其咎。一审法院综合玉轩公司于2020年11月26日、12月16日庭审中多次作出陆丽明恢复供水供电其即可恢复经营预付租金的承诺，并结合具体案情本着交易稳定的原则，于2020年12月21日判决双方继续履行涉案租赁合同，并无不妥。但是，陆丽明于2020年12月25日恢复涉案商铺供水供电之后，玉轩公司却未遵守承诺采取积极有效措施恢复经营、预付租金，且因其欠付水电费，涉案商铺又被停水停电。虽经陆丽明催促，但玉轩公司既不履约又不腾退，一审判决作出之后又造成涉案商铺长达6个月空置。综观全案事实，2020年2月至今已长达16个月，陆丽明于2020年4月18日对涉案商铺采取停水停电措施拟促成玉轩公司付租确有不妥，但玉轩公司一方面控制涉案商铺强调继续履行合同；另一方面仅于2020年10月22日即欠租之日起近9个期间支付1个月租金，也未在陆丽明恢复供水供电的情况下积极采取有效措施恢复经营，造成双方租赁涉案商铺的合同目的均无法实现，双方矛盾深陷僵局无法调和，涉案租赁合同已丧失继续履行的互信基础，故为减少双方当事人的损失，本院认定陆丽明、玉轩公司签订的《房地产租赁合同》自本判决发生法律效力之日解除；玉轩公司、陈嵘搬离腾退涉案商铺。同理，玉轩公司上诉主张恢复涉案商铺供水供电继续履行租赁合同并顺延租期，缺乏事实依据，本院不予采纳。（三）合同解除的责任认定问题。如前文所述，双方对于涉案租赁合同的解除均负有不可推卸的责任。因此，陆丽明诉请没收玉轩公司的租赁保证金240000元，本院不予支持，该款项可用作抵扣玉轩公司所欠租金。二、关于争议焦点二，租金（占有使用费）及违约金的计付。（一）2020年2月1日至12月25日期间的租金问题。其一，对于2020年2月1日至4月17日期间的租金，一审法院综合疫情对涉案商铺经营的实质影响，酌情减免玉轩公司2020年2月、3月租金的50%，认定4月1日至17日期间的租金依约计付，公平合理。据此核算玉轩公司应付2020年2月1日至4月17日期间的租金为125333.33元（80000元/月×2月×50%+80000元÷30天×17天）。其二，2020年4月18日至12月25日期间的租金计付问题。因玉轩公司受疫情影响未能及时付租且在陆丽明给予租金减免优惠，玉轩公司也多次承诺付租的情况下，拒不支付欠租，造成陆丽明对涉案商铺采取停水停电措施，导致玉轩公司无法经营使用涉案商铺；而玉轩公司在实际控制涉案商铺要求继续履行合同的情况下，却也不采取积极有效措施清缴此前的欠租促成恢复经营，造成涉案商铺长期空置。陆丽明、玉轩公司对于合同约定的前述期间的租金分别负有主次责任，其中，陆丽明承担60%的责任、玉轩公司承担40%的责任。据此核算玉轩公司应付2020年4月18日至12月25日期间的租金为274898.93元【（80000元÷30天×13天+80000元/月×5月+90000元/月×2月+90000元÷31天×25天）×40%】。综上，玉轩公司应付2020年2月1日至12月25日期间的租金共400232.26元（125333.33元+274898.93元），扣除玉轩公司已付的租赁保证金240000元、2020年10月22日已付租金80000元，玉轩公司尚需支付该期间的租金80232.26元。（二）2020年12月26日之日起的租金或占有使用费计付的问题。陆丽明于2020年12月25日恢复涉案商铺供水供电，玉轩公司实际控制商铺却未按其一审所作承诺恢复经营交付租金，亦不搬离腾退涉案商铺，恶意拖延造成商铺空置。虽玉轩公司自述此后涉案商铺又被停水停电，但其并无证据证明该停水停电行为系陆丽明所为，也无证据证明应归责于陆丽明。因此，自2020年12月26日至本判决生效之日止的租金以及本判决生效之次日起至玉轩公司腾空搬离涉案商铺之日止的商铺占有使用费，应由玉轩公司按照合同约定同期间的租金标准即90000元/月计付。（三）陆丽明诉请玉轩公司支付欠租违约金的问题。因如前文所述，本案纠纷系因双方过错引起，玉轩公司未付租金所造成陆丽明的资金损失由陆丽明自行承担，其诉请玉轩公司支付欠租违约金，本院不予支持。三、关于争议焦点三，玉轩公司诉请陆丽明赔偿其各项损失的问题。因疫情及疫情防控措施并非致使涉案租赁合同后续无法履行，不必导致合同目的无法实现。如前文所述，玉轩公司多次主张继续履行合同却不采取积极有效措施，特别是陆丽明于2020年12月25日对涉案商铺恢复供水供电之后，玉轩公司仍未按其承诺恢复经营交付租金，有违诚实守信原则，对法院最终判决认定合同解除负有主要责任。并且，涉案商铺一直由玉轩公司实际控制，其对涉案商铺内的经营设施设备负有自行保管和维护的义务，在继续履行合同过程中未能体现出应有担当，亦拒绝腾退搬离涉案商铺减少商铺空置及其设备损耗损失，相应的损失应由其自行承担。本院依据疫情期间风险共担、共渡难关的原则，为公平保障双方当事人的合法权益，综合考虑双方过错责任以及已免除玉轩公司合同解除、延迟付租的违约责任、减免部分租金等因素，对于玉轩公司诉请陆丽明赔偿其合同解除后的各项损失，不予支持。综上所述，一审判决基本事实清楚，但基于本案二审期间出现新的事实，故本院依法改判。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30175号民事判决；二、广州市玉轩砂锅粥有限公司、陆丽明签订的《房地产租赁合同》于本判决发生法律效力之日起解除；三、广州市玉轩砂锅粥有限公司、陈嵘于本判决发生法律效力之日起十日内腾空搬离涉案广州市X区X路X号二层房屋；四、广州市玉轩砂锅粥有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向陆丽明支付2020年2月1日至12月25日期间的租金80232.26元（广州市玉轩砂锅粥有限公司支付的租赁保证金240000元、2020年10月22日支付的租金80000元均已作抵扣）；五、广州市玉轩砂锅粥有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向陆丽明支付自2020年12月26日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按90000元/月计付）；六、广州市玉轩砂锅粥有限公司逐月向给陆丽明支付自本判决发生法律效力之次日起至广州市玉轩砂锅粥有限公司腾退搬离涉案商铺之日止的占有使用费（占有使用费参照合同约定的同时期租金标准计付，其中2021年6月21日至2021年9月30日期间租金为90000元/月）；七、驳回广州市玉轩砂锅粥有限公司的全部诉讼请求；八、驳回陆丽明的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取4702.10元，由广州市玉轩砂锅粥有限公司负担；反诉受理费减半收取5620元，由广州市玉轩砂锅粥有限公司负担2810元，陆丽明负担2810元。二审案件受理费9855.10元，由广州市玉轩砂锅粥有限公司负担4602.10元，陆丽明负担5253元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年六月二十一日书记员  纪惠敏黄晶晶