文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2857号上诉人（原审被告）：曹剑军，男，1984年10月24日生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邓文红，江苏庆源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘振，男，1981年8月8日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：赵哲丰，江苏恒茂律师事务所律师。上诉人曹剑军因与被上诉人潘振房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初4392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹剑军上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由潘振承担。事实和理由：一、案涉房屋买卖合同应为无效合同。中介人员与潘振恶意串通，以欺诈手段订立合同，更改合同主要要素，由“过户给潘振”改为“委托公证”，实际不过户而将出售权利让给潘振，并需要提供其母亲名下银行卡及密码，签约第二天其发现该节内容违背其真实意愿即开始沟通，一审法院认定合同依法成立且生效，是错误的。二、导致合同无效的原因是潘振违约在先，而非其违约。其发现公证条款和办卡条款不仅违法违规，且与双方口头约定不符，违背其真实意愿之后，并未主张立即解除合同，而是积极联系中介，要求对添加条款进行变更，潘振不同意变更，并且强行对房屋进行装修，强行破坏他人财产，报案后也未得到纠正。三、一审法院酌定由其承担8万元违约金，属于事实未查明被误导。潘振仅支付了2万元定金并仅完成了部分水电装修，在双方发生争议的几个月后却将装修合同全部款项43000元向承揽装修的案外人全部付清，明显有违常理，真实目的是故意伪造证据，意图让其承担更重的赔偿责任。潘振辩称：其基于真实的购房意愿并在中介人员的指导下，双方对购房合同的具体内容达成一致后签订协议，事后曹剑军反悔违约，其无奈只得另行购房，同时要求曹剑军承担相应违约责任。但经多次协商，曹剑军不仅不愿意承担违约责任，还拒不退还其已支付的定金。曹剑军认为合同无效以及其是违约方的意见，纯属主观臆测，没有客观依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。潘振向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令曹剑军返还其定金2万元并赔偿其损失10万元。一审法院认定事实：无锡市某某小区175号602室房屋产权人系姜和珍、曹有明，曹剑军系两人之子。曹剑军与潘振于2019年1月15日签订了房屋买卖合同，载明：甲方售房人姜和珍，乙方购房人潘振，丙方中介无锡锐创房屋租赁置换有限公司（以下简称锐创公司）；甲方自愿将滨湖区某某小区175-602房屋出售给乙方，经甲乙丙三方于2019年1月15日11时56分查实该房屋处于银行抵押状态；房屋性质私产，所有权人姜和珍、曹有明，总面积63.92，附属设施除了一个电视机，所有东西全留；成交价格50万元，2019年1月15日交付定金2万元，2019年3月30日前交付房款48万元；甲方承诺2019年1月16日前腾空该房屋，并将该房屋交付于乙方，并于公证前办理完毕户口迁移手续；如甲乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定房款总额20%作为违约金；备注：甲方位于滨湖区某某小区175-602房屋有25万元银行贷款，乙方于2019年3月10日给予甲方25万元，甲方积极配合解除他项权证，乙方于2019年3月20日前再付23万元，甲方配合乙方做好公证手续，甲方姜和珍配合乙方办理一张工商银行的空卡和密码，不得注销。曹剑军当日将案涉房屋钥匙交付给锐创公司，潘振于次日取得钥匙后，于2019年1月20日与丁云峰签订了装修合同一份，约定丁云峰对某某小区175-602室房屋进行装修，装修工程预算价43000元，工期自2019年1月20日至2019年3月10日。因曹剑军不同意房屋买卖合同中关于公证和姜和珍办理信用卡的约定，要求将房屋直接过户至潘振名下，由于三方协商未果，曹剑军于2019年2月10日更换了某某小区175号602室房屋的钥匙，潘振至此停止装潢。潘振于2019年5月22日向丁云峰支付了43000元。另查明：潘振父母系潘润和与张桂华。2019年5月12日，潘振与陈金巧就塔影一村72-101室房屋签订了房屋买卖合同，2019年5月28日，该房屋产权登记在张桂华名下。潘振于2019年成为无锡有为金服信息技术有限公司（以下简称有为公司）的股东，并担任法定代表人。有为公司2019年至2020年纳税申报为0。潘振名下在本市仅有一套住宅房。上述事实，有房屋买卖合同、收据、微信记录、装修合同、微信付款记录、户口簿、纳税申报表、照片及双方当事人的陈述等在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。潘振与曹剑军签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应为合法有效。曹剑军抗辩潘振系有为公司法定代表人，属于中介行业人员，其合同中约定办理公证手续及要求姜和珍办理银行卡的要求是进行炒房，规避国家税收制度，双方签订的合同应属无效合同的意见。首先，潘振提供了证据证明其成为有为公司股东后，该公司并未实际经营，其不是中介行业人员。其次，潘振解释系为其父母购买房屋，父母均不在无锡，办理公证手续方便今后办理产权过户，其提供了2019年5月12日房屋买卖合同和5月28日房屋产权证，证明因案涉房屋购买未成，其为父母重新购买了房屋。故一审法院对曹剑军的抗辩不予采信。曹剑军签订合同后，要求变更合同内容，在协商未果的情况下，更换了案涉房屋钥匙，并且提出要求解除合同，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。潘振主张解除双方签订的房屋买卖合同（合同编号M：0100068）的诉请，该诉请符合法律规定，一审法院予以支持。潘振主张返还定金2万元的诉请，因曹剑军违约导致合同解除，曹剑军应予返还。潘振主张曹剑军支付违约金10万元的诉请，按照合同约定曹剑军因违约导致合同解除，应支付房屋总价款20%的违约金，曹剑军认为违约金过高，一审法院结合潘振对房屋装修的情况以及仅交付2万元定金的情况，酌定违约金8万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、潘振与曹剑军在2019年1月15签订的房屋买卖合同于判决生效之日予以解除。二、曹剑军于判决生效之日起五日内向潘振返还定金2万元并支付违约金8万元。三、驳回潘振的其他诉讼请求。一审案件受理费9800元，由潘振负担326元，由曹剑军负担9474元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否合法有效。二、违约金是否过分高于损失。本院认为：关于合同效力问题。首先，案涉讼争的合同条款“甲方配合乙方做好公证手续”、“甲方配合乙方办理一张工商银行的空卡”在合同签订当时已载明于合同中，并非事后单方添加，曹剑军签署合同的行为应当认定是对所有合同内容的认可，其称中介人员与潘振恶意串通更改合同主要要素的上诉意见，本院不予采纳。其次，关于出现上述讼争条款的原因，潘振解释其是为父母购买房屋，办理公证手续是为了方便今后产权过户给父母，这从2019年5月12日其与案外人陈金巧签订房屋买卖合同以及2019年5月28日房屋产权登记到其母亲张桂华名下的事实可以得到印证，确实能够反映在本案双方于2019年2月发生争议且曹剑军明确不愿意履行合同之后，潘振为父母另行购买了房屋，同样是以自己名义签订合同但产权登记到母亲名下，故潘振的解释具有合理性及可信性，本院予以采纳。综上，案涉房屋买卖合同的签订系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方具有法律约束力。关于违约金问题。案涉房屋买卖合同约定，如任何一方拒绝履行合同或者解除合同，违约方应向另一方支付本合同确定房款总额20%作为违约金（即10万元）。违约金条款是合同契约自由的体现，具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性，也体现了预先确定性和效率原则，使合同主体在订立合同时即知晓违约后果，从而做到慎重订约、适当履约，故法院对约定违约金进行调整应当依法、审慎、适当。本案中，曹剑军拒绝履行合同，属于违约方，应当按约承担违约责任。从违约行为给潘振造成的装修、房屋差价等损失并结合违约金的惩罚作用等因素考虑，一审法院酌定由曹剑军承担违约金8万元，在合理范围之内，并无不当。综上所述，曹剑军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由曹剑军负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年六月二十八日书记员  蒋 懿