山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5208号 上诉人（原审被告）：官俊彤，女，1991年11月30日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：曹砚宝，男，1988年5月30日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上诉人官俊彤因与被上诉人曹砚宝房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2021）鲁0202民初1027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 官俊彤上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市市南区人民法院（2021）鲁0202民初1027号民事判决书第一项、第二项、第三项判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由曹砚宝承担。事实和理由：一、一审法院认定官俊彤违约解除合同并承担违约金属于认定事实错误。根据官俊彤与曹砚宝签订的《青岛市房屋租赁合同》约定，曹砚宝应于房租到期前提前一个月支付下一季度的房租；但在2020年10月1日至2021年1月1日的房租，曹砚宝并未按时支付，官俊彤在此期间多次催缴，曹砚宝才于2020年11月25日补交上述时间段两个月的房租费还欠一个月的房租费用未缴纳，曹砚宝属于严重违反合同约定。官俊彤有权解除合同，并拒绝返还押金。二、一审法院认定官俊彤返还曹砚宝12月份房租2500元，系认定事实错误、计算错误。官俊彤与曹砚宝约定的房屋减免是建立在曹砚宝承租房屋三个月的基础上的，且曹砚宝在2020年11月25日无偿居住了近两个月后才缴纳10月1日至1月1日的房租；其所支付的房租费用5000元应为其居住的两个月的房租费用；即使认定官俊彤应当返还曹砚宝12月份房租，按照被上诉人交纳5000元房租居住三个月来计算，官俊彤每个月的房租应是每月1666元，12月份房租返还应为1666元，而非2500元，且在合同解除后，曹砚宝并没有及时撤出承租房屋，直到2020年12月16日才从承租房屋中撤出，官俊彤为曹砚宝承担了其未及时撤出房屋时间段的租房费用和水电费用，其费用应从曹砚宝押金中予以扣除，并支付其多居住的16天房租费用。故属于一审法院认定事实错误、计算错误。 曹砚宝辩称，请求二审法院维持原判。一审法院审判事实清晰属实，驳回官俊彤全部请求。官俊彤承担一、二审诉讼费用。一、曹砚宝和官俊彤签订《青岛市房屋租赁合同》，有合同可依。官俊彤提出曹砚宝未及时缴纳房租，因疫情原因，双方通过微信协商一致，属于变更合同条款，系双方真实意思的表示，合法有效双方均应严格履行，双方经协商于2020年11月25日一致同意官俊彤免除曹砚宝一个月房租，双方继续履行房屋租赁合同，以上意思表示真实明确、明确、合法有效，双方均应严格履行。曹砚宝不属于合同违约，官俊彤无权单方面解除合同，并应退还曹砚宝押金和房租及违约金。二、曹砚宝与官俊彤房屋租赁合同签订时长为四年之久，减免一个月房租并非建立在官俊彤所提出的三个月的基础上。官俊彤提出曹砚宝无偿居住了两个月才缴纳房租，因双方协商合同变更及双方经协商于2020年11月25日一致同意官俊彤免除曹砚宝一个月房租，双方继续履行房屋租赁合同，以上意思表示真实明确、明确、合法有效，双方均应严格履行。曹砚宝支付了下个季度的房租，不存在官俊彤所称的无偿居住。因官俊彤与房主于2020年11月30日解除租赁合同，一审当庭，曹砚宝及官俊彤均认可双方之间的房屋租赁合同于2020年11月30日解除，一审法院予以确认。后期曹砚宝与房主协商搬离事宜，与官俊彤并无任何法律及合同上的关系。同时也与本案无关。曹砚宝并提供一份房主开具的情况说明，证明官俊彤并未支付所提及的16天房租及水电费。 曹砚宝向一审法院起诉请求：1.官俊彤向曹砚宝支付违约金共计5000元；2.官俊彤赔偿曹砚宝装修损失5000元；3.官俊彤赔偿曹砚宝房屋押金2500元；4.官俊彤赔偿曹砚宝房屋租金2500元；5.官俊彤赔偿曹砚宝经济损失2250元；6.官俊彤承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月15日，曹砚宝与官俊彤签订《青岛市房屋租赁合同》，合同约定：官俊彤将坐落于青岛市市南区户的房屋出租给曹砚宝；房屋租赁期自2018年7月1日至2023年5月31日，共计58个月；租金为每月2500元，付款方式为三个月一付，付三押一。2018年6月15日，曹砚宝向官俊彤支付2018年7月1日至2018年10月1日房屋租金7500元及押金2500元，并开始装修，装修共花费5000元。2020年12月5日，曹砚宝得知官俊彤擅自合同、与房主签定解约协议，后房主清房、曹砚宝安排居住的人员被迫搬离，造成曹砚宝经济损失2250元。期间曹砚宝多次要求官俊彤继续履行租赁合同，但其拒不履行，拒不退还多余房租2500元及房屋押金2500元和房屋违约金5000元。曹砚宝与官俊彤签订的合同事实清晰、有效，官俊彤违约事实清楚。请求法院依法维护曹砚宝的合法权益。 官俊彤一审辩称，请求依法驳回曹砚宝的全部诉讼请求。第一，官俊彤不存在违约行为，不应承担违约责任。双方签订的《青岛市房屋租赁合同》约定付款方式为押一付三，即每三个月就需要缴纳下一个承租时段的房租，但曹砚宝未按时支付2020年10月1日至2021年1月1日的房租，经官俊彤多次催缴，曹砚宝于2020年11月25日补交该期间房租，严重违反合同约定，且未足额缴纳，后官俊彤于2020年11月29日要求曹砚宝补足欠缴的一个月租金，曹砚宝拒绝，构成根本违约，官俊彤依法与其解除房屋租赁合同，不存在违约。双方讨论过减免一个月房租的问题，但未明确约定减免哪一个季度的房租，且官俊彤之后撤回了减免房租承诺，曹砚宝应按时足额缴纳房租。第二，曹砚宝的装修行为未经房东同意，装修费用与官俊彤无关。第三，曹砚宝违约，应支付官俊彤违约金2500元，故官俊彤不应退还押金2500元。第四，曹砚宝主张赔偿房屋租金，与定金罚则冲突，属于重复诉求。第五，本案房屋租用于个人生活居住，非商业用途，不存在经济效益，曹砚宝主张经济损失于法无据。 一审法院认定事实：1.2018年6月15日，曹砚宝与官俊彤签订《青岛市房屋租赁合同》，约定：官俊彤将位于市南区记的房屋租赁给曹砚宝，租期为2018年7月1日至2022年5月31日，月租金2500元，付款方式为季度付，协议签订时，曹砚宝已一次性支付租金7500元；租赁期内，若曹砚宝拖欠房租超过5天，官俊彤有权立即终止合同，收回房屋；如有违约，违约方应向对方支付两个月的房租为违约金。2018年6月15日，曹砚宝支付官俊彤1000元，2018年6月18日，曹砚宝支付官俊彤9000元，合计10000元，包括押金2500元和三个月房租7500元。 2.根据曹砚宝与官俊彤的微信聊天记录，2020年11月10日至2020年11月25日期间，双方就官俊彤能否给曹砚宝免一个月房租及曹砚宝是否继续承租事宜进行沟通和协商。2020年11月25日，下午3：40，官俊彤发送信息“行吧你说一个月就一个月吧不租的话提前打招呼我交房租时间和你不一样别你不租了我还给房东交着房租就不好玩了”；下午3：42，曹砚宝向官俊彤转账5000元，并发送信息“10.1到1.1的房租”，随后官俊彤收款；下午7：59，官俊彤发送信息“我觉得吧这个房东太事儿了气死人我不想弄了明天我房子到期他可能会去你看该怎么整怎么整别惯着些毛病如果真不租了我把钱再给你”，曹砚宝回复“这个一码归一码这个事房东来收房我不是和他签的”“你周三已经也把这事定好了”“现在你和房东怎么去打都不该我事别去房子里闹谢谢如果影响到租客这事肯定不行”；晚上9：20，官俊彤发送信息“按咱俩合同应付我的房租未能付清，属于你违约。房租减免并没有哪条规定说一定要减免，况且房东也没减免一天，我本来想着大家都不容易能帮就尽量帮，但我这边资金困难确实做不到减免你一个月的租金再去给房东交房租。还有你10月1日的房租，11月25日才给我的按合同说已经违约了。我现在和房东交不上房租，两种方案1.咱俩合同改成半年付的，我免你一个月的房租，2.按正常流程走，退租，你交的房租也到期了”；后曹砚宝给官俊彤发送聊天截图，并发送信息“这是你同意我房租交到1.1日你看着办吧”，官俊彤回复“是我说的，但让房租是情义不是本分，我现在经济困难让不起没办法我也交不上房租你既然都这么说了就该怎么样吧”。 3.涉案房屋系案外人所有，官俊彤与案外人签订房屋租赁合同，合同期限为2018年6月1日至2023年5月31日，官俊彤缴纳房租至2020年11月30日。2020年11月30日，官俊彤与案外人解除房屋租赁合同。 4.一审庭审中，曹砚宝称没有证据证明装修损失和经济损失。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人协商一致，可以变更合同。曹砚宝与官俊彤签订的《青岛市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。根据微信聊天记录，双方经协商于2020年11月25日一致同意官俊彤免除曹砚宝一个月房租、双方继续履行房屋租赁合同，以上意思表示真实、明确、合法有效，官俊彤主张免除房租约定不明的辩称与事实不符，一审法院不予采纳。合同变更后，双方均应严格履行。曹砚宝支付2020年10月至12月房租5000元，后官俊彤单方提出要求曹砚宝补交一个月房租或退租，被拒绝后于2020年11月30日与房东解除房屋租赁合同，构成违约。官俊彤辩称因曹砚宝未按照合同约定提前支付2020年10月至12月的房租，依照约定其有权解除合同，对此一审法院认为，官俊彤未及时行使解除权并与曹砚宝协商一致变更合同，其解除权已消灭，对其该辩称不予采纳。根据庭审中的诉辩意见，曹砚宝与官俊彤均认可双方之间的房屋租赁合同于2020年11月30日解除，一审法院对此予以确认。曹砚宝主张官俊彤退还押金2500元及2020年12月房租2500元于法有据，应予支持。 关于违约金。官俊彤在双方协商一致变更合同后单方解除合同，依法应当承担违约责任。曹砚宝主张官俊彤支付违约金5000元，一审法院综合考虑合同约定、曹砚宝曾延期支付房租、官俊彤已免除曹砚宝1个月房租及曹砚宝实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持违约金1000元。 曹砚宝主张官俊彤赔偿其装修损失5000元及经济损失2250元，但未提交证据证明，其主张无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审判决：一、官俊彤于判决生效之日起十日内退还曹砚宝押金2500元；二、官俊彤于判决生效之日起十日内退还曹砚宝房租2500元；三、官俊彤于判决生效之日起十日内支付曹砚宝违约金1000元；四、驳回曹砚宝的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元，减半收取计115.5元，由曹砚宝负担75.5元，由官俊彤负担40元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 官俊彤提交证据：官俊彤与原房东聊天记录截图，证明2020年11月16天的房租和未结清的水电费共计700元由官俊彤承担。曹砚宝质证称：对证据真实性无异议，对证明事项不予认可。该证据无法体现官俊彤已交纳16天的房租及水电费共计700元。房东在11月30日已解除合同，之前所产生的费用与官俊彤没有任何关系，之后与房东进行沟通搬离。 曹砚宝提交证据：原房东王昭友出具的情况说明一份，证明官俊彤所提出的16天房租及水电共支付700元不存在。官俊彤质证称：对证据真实性无法确认，证明事项不予认可。一审中王昭友与官俊彤的房屋解约合同中，官俊彤于2020年11月30日与王昭友的合同解除，但仍无法收回房屋，所以导致房屋产生的电气水费及房租由官俊彤承担共计700元。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，曹砚宝与官俊彤签订的《青岛市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。官俊彤主张曹砚宝未按照合同约定提前支付2020年10月至12月的房租，构成违约，依照双方合同约定其有权解除合同。对此本院认为，官俊彤在曹砚宝拖欠部分租金的情况下，仍继续履行合同，并未有收回房屋的意思表示，且官俊彤与曹砚宝就2020年第四季度租金数额达成合意后，曹砚宝支付2020年10月至12月房租5000元，官俊彤收取该房租。上述情况表明官俊彤并未行使合同解除权，而是双方经协商一致变更合同条款，故官俊彤的该项上诉请求不能成立，本院予以驳回。后，官俊彤于2020年11月30日因故与房东解除了房屋租赁合同，导致官俊彤与曹砚宝之间的租赁合同无法继续履行，官俊彤对此构成违约。故一审判决认定官俊彤违约解除合同，应退还曹砚宝合同押金并承担违约金，并无不当，本院予以维持。 关于官俊彤应退还曹砚宝租金的数额，本院认为，根据双方对租赁合同条款进行的变更及租赁合同的实际履行情况，可以认定，2020年第四季度房租为5000元。双方当事人在二审庭审中均认可租赁合同于2020年11月30日解除，曹砚宝已经支付2020年10月至12月房租5000元，故官俊彤应退还曹砚宝的租金数额为5000元/3个月=1666元。因此，官俊彤该项上诉请求部分成立，本院予以支持。 综上所述，官俊彤的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2021）鲁0202民初1027号民事判决第一、三、四项； 二、变更山东省青岛市市南区人民法院（2021）鲁0202民初1027号民事判决第二项为：官俊彤于本判决生效之日起十日内退还曹砚宝房租1666元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由上诉人官俊彤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年六月二十五日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康 书 记 员  王珩霖