广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6633号上诉人（原审被告）：张益民，男，1968年10月18日出生，汉族，住所地广州市海珠区，被上诉人（原审原告）：广州越秀物业发展有限公司（原名广州城建开发物业有限公司），住所地广州市天河区体育西横街111号，统一社会信用代码：914401011904664097。法定代表人：吴炜。委托诉讼代理人：谢焱，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：许曼娜，广东盈隆律师事务所实习人员。上诉人张益民因与被上诉人广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19984号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张益民上诉请求：1.撤销原判决，发回重审或者改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。在二审庭询期间，张益民变更其上诉请求为不应支付违约金（滞纳金）。事实与理由：一、与越秀物业公司的纠纷，已经不是物业费的问题，这个问题已经经过广州市中级法院调解后解决。在（2019）粤01民终2638号案中，中院就房屋质量问题，提出是城建公司的责任，建议另案起诉城建公司，并诉物业公司的连带责任。后在天河区法院起诉物业公司，在海珠区法院起诉城建公司。越秀物业公司在天河区法院（2019）粤0106民初9992号判决未生效期间，即将这份判决提交海珠法院作为证据干扰判决，属于违法行为。2007年城建公司出具的《住宅质量保证书》，载明“质量保修受理部门”为广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心。收房后发现质量问题，当时向广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心反映了问题，但没有及时维修，每次维修后总是出现同样的问题，后来找不出渗水原因，物业出资将门框更换成铝合金，问题还是没有解决。2011年以后尽管电话及书面向物业反映问题，但是不维修，也不回复，也不解释理由。与城建公司签订的《商品房买卖合同》附件四，规定了城建公司应该对房屋质量在规定的保修期内负责维修。向城建反映问题的渠道就是《住宅质量保证书》中载明的广州城建开发物业有限公司江南新苑服务中心，但是从海珠法院（2019）粤0105民初8860号案判决书中可以看到城建并不知情，也就是说早期物业自己承担了维修，但维修水平有限，没有解决问题，也没有告知城建，耽误了业主住房，出现问题后未及时维修长达12年，期间业主的生活、工作受到很大影响。物业在庭审中却辩称是其本身不该承担维修的责任，而由开发商承担。由于2007年收楼即出现了质量问题，物业曾主动免除2008年1-2月份物业费作为补偿损伤。这个时候物业为什么要承担开发商的责任呢？因此，根据上面提到的《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、《住宅质量保证书》，我追究越秀物业公司侵权的责任，赔偿这13年来的损失。案涉房屋修缮完并赔偿违约的损失后，业主会按照合同约定交付物业管理费。事实上海珠法院（2019）粤民初8860号判决是2019年10月12日作出，维修结束是2020年7月，并没有按照判决在生效后30天内修复。二、之前与越秀物业公司2018年3月之前的物业费纠纷，经广州市中级法院调解，按照物业公司提出的数额一次性付清（无须滞纳金）。在双方签字结案后，越秀物业又生事端，提出他们算错了，少算一个月，要求多支付一个月的物业费。我拒绝后，物业至今不给包含3月份的物业费发票。因此我拒绝支付后续的物业费。三、上诉人张益民系因越秀物业公司的违约行为导致生活备受困扰，多次主动与该司协商，均未妥善解决。因越秀物业公司先行违约，且不配合业主张益民解决纠纷，业主并非恶意拖欠物管费用，越秀物业公司作为违约方，法院应判令由其承担本案的所有诉讼费用。鉴于上述事实及细节，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决予以改判，支持上诉人的上诉请求。越秀物业公司辩称：第一，针对上诉请求，本案为物业纠纷，越秀物业公司和城建公司为不同主体，越秀物业公司对案涉房屋质量问题没有维修义务，该事实在张益民和越秀物业公司合同纠纷二审判决书中有认定[案号为（2020）粤01民终21339号]。第二，经核实，上诉人已经支付2018年4月之前调解书确认的物业服务费共13908元，区间是2008年3月1日至2018年3月31日的物业费，按照上述计算，没有计算2018年3月物业费。因此被上诉人无需为上诉人开具2018年3月份的物业费发票。第三，关于上诉人认为被上诉人存在违约行为，但没有提供证据证明，在（2020）粤01民终21339号案中明确表明被上诉人不存在违约行为，故上诉人不缴纳物业费违反合同约定。越秀物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、张益民立即向越秀物业公司支付自2018年4月1日起至2020年9月30日止的物业管理服务费（按照1.8元/平方米?月的标准，以建筑面积128.71平方米计算，每月物业管理费231.67元）以及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当季度应付的物业管理服务费为本金，每日按千分之三的标准从当季度11日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月5日为6255.31元，违约金总额以拖欠物业管理费的本金为限）。暂计至2020年6月5日，本项合计12510.62元。2、本案的诉讼费用由张益民负担。一审法院经审理查明，据房管部门出具《广州市不动产登记查册表》载明，张益民是广州市海珠区叶泉街3号1802房的权属人，该房屋建筑面积为129.4965平方米。越秀物业公司原名广州城建开发物业有限公司，是广州市海珠区江南新苑物业小区的物业管理服务单位，于2017年6月23日变更为现名。2007年4月27日，越秀物业公司（甲方，房地产开发单位选聘的物业管理企业）与张益民（乙方，购房人、业主）签订了《前期物业服务协议》，约定，乙方所购房屋江南新苑住宅，甲方提供物业管理服务，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，小区环境卫生，保安，维护交通秩序，保持道路畅通，制止违章停车及房屋装饰装修管理等；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；乙方交纳物业管理服务费时间为每季度上旬，计费面积按房屋买卖合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊），住宅1.8元/平方米.月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交费用的3‰交纳滞纳金，其他有偿服务费用按双方约定，等等。越秀物业公司曾因张益民违反上述《前期物业服务协议》向一审法院提起诉讼，要求：1、张益民按每月231.68元的标准向越秀物业公司支付2008年3月至2018年3月期间的物业服务费13900.8元；2、张益民按逾期付款额的每日0.66‰自逾期之日起至实际清偿之日止计付逾期付款的违约金给越秀物业公司；3、诉讼费用由张益民负担。审理后，一审法院作出（2018）粤0105民初6458号民事判决，判令：一、张益民在判决发生法律效力之日起10日内按每月231.68元的标准向越秀物业公司支付截至2018年3月31日的物业服务费13900.8元及违约金；二、驳回越秀物业公司的其他诉讼请求。张益民不服一审判决，提起上诉，经广州市中级人民法院主持调解，双方达成和解协议，张益民在2019年3月20日之前向越秀物业公司支付截至2018年3月31日的物业服务费13900.8元，越秀物业公司放弃违约金，2019年2月4日广州市中级人民法院以（2019）粤01民终2638号民事调解书对双方和解协议进行确认。另查，张益民以越秀物业公司违反《前期物业服务协议》为由向广州市天河区人民法院提起诉讼，要求：越秀物业公司履行维修责任，赔偿张益民的经济损失（以2018年3月以前的60个月物业费+修缮完毕为止的近期物业费计算）。广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106民初9992号民事判决，驳回张益民的诉讼请求。张益民表示其已提起上诉。张益民还以房屋渗水受损为由向一审法院起诉越秀物业公司、城建公司，要求：城建公司、越秀物业公司查明房屋质量缺陷原因、修好、并赔偿因房屋质量导致的损失。一审法院于2019年10月12日作出（2019）粤0105民初8860号民事判决，判令：一、广州市城市建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起30日内按照与张益民签订的《商品房买卖合同》附件四的标准对广州市海珠区江南新苑B1栋1802房屋卫生间门框右侧墙壁、厨房门外左侧墙壁下方受损部位进行修复；二、驳回张益民的其他诉讼请求。庭审中，越秀物业公司、张益民确认城建公司已经履行判决义务，维修完毕。张益民从2018年4月1日开始没有缴纳物业管理费。越秀物业公司于2020年6月24日提起本案诉讼。一审法院认为，越秀物业公司与张益民签订的《前期物业服务协议》没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对双方具有法律约束力。越秀物业公司按约定为张益民居住房屋所涉小区提供了物业服务，张益民应依约履行向越秀物业公司支付物业管理服务费的义务。现越秀物业公司起诉要求张益民支付2018年4月1日至2020年9月30日的物业管理服务费（每月按建筑面积128.71平方米×1.8元/平方米标准计算），并无不妥，一审法院予以支持。越秀物业公司作为小区的物业服务单位，有义务对房屋共用部位、共用设施设备等进行维护和管理。但张益民主张的房屋渗水等质量问题不属“房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理范围”，即涉案房屋质量问题不属于越秀物业公司根据《前期物业服务协议》应履行的合同义务，张益民以房屋质量问题受到损失、越秀物业公司应予赔偿、越秀物业公司未提供3月份的物业费发票为由拒不支付物业管理费的抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。《前期物业服务协议》约定，张益民应在每季度上旬缴纳物业管理服务费用，逾期交纳的，从逾期之日起按每日应交费用的3‰交纳滞纳金。张益民没有按时支付物业管理费给越秀物业公司，已构成违约，应承担违约责任。越秀物业公司要求张益民以每季度所欠付的物业服务费用为本金，按每日欠费3‰的标准支付违约金有理，一审法院予以支持。但违约金总额以张益民欠缴的物业管理费为限。本案系因张益民未按时缴纳物业服务费用引起的，案件受理费由张益民全部负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，作出如下判决：张益民在本判决发生法律效力之日起10日内，支付从2018年4月1日起至2020年9月30日止的物业管理服务费（每月按1.8元/平方米×128.71平方米的标准计算）及其违约金（按每日3‰的标准计付，每季度所欠物业管理服务费的违约金以张益民当季度所欠物业管理服务费为本金，从当季度11日起计算至张益民实际清偿之日止，违约金总额以张益民欠缴的物业管理服务费为限）给广州越秀物业发展有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费113元，由张益民负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审争议的焦点在于：张益民应否支付自2018年4月1日起至2020年9月30日止的物业管理服务费的逾期滞纳金。根据张益民在一审的辩论意见及二审的上诉意见可知，张益民对物业合同约定滞纳金标准无异议，但其认为越秀物业公司未履行维修义务构成违约及越秀物业公司不开具发票、乱收费等，其有权不交纳自2018年4月1日开始的物业管理费。经查，张益民与越秀物业公司关于物业费、维修义务等纠纷，双方已有多起诉讼，在（2018）粤0105民初6458号、（2019）粤0105民初8860号、（2019）粤0106民初9992号案的审理过程中均认定越秀物业公司并非房屋质量问题的维修主体，故张益民据此认为不应交纳自2018年4月1日起的物业管理费依据不足。至于张益民以越秀物业公司未向其开具发票、物业公司收费混乱等为由拒付物业费，根据本案事实，越秀物业公司对于张益民2018年4月1日之前交纳的物业管理费已开具了发票；越秀物业公司发出的收费通知中确有误发并重复收取2018年3月物业费的情形，但并不会影响张益民据实支付物业费，且从张益民在一审及二审的陈述来看，其不交纳物业费的真实原因主要系认为对方未尽维修义务需赔偿其损失，而在前案诉讼中法院已明确告知该理由是不成立的，张益民亦因此在法院调解下交纳2018年4月1日前的物业服务费，张益民在本案中又以此为由不交费，显然不成立，故一审判令张益民缴纳欠缴的物业管理费及违约金（滞纳金），并无不当，张益民的上诉意见理据不足，不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。张益民的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由张益民负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年六月十一日书记员 钟丹霞王日平