青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初2258号原告（反诉被告）：解某，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：王某，青海延辉（久治）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭某，住西宁市。委托诉讼代理人：马某，青海乾润律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘某，青海乾润（化隆）律师事务所律师。被告：张某，户籍地：西宁市。现住西宁市。原告（反诉被告，以下简称原告）解某与被告（反诉原告，以下简称被告）郭某、被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告解某的委托诉讼代理人王某、被告郭某的委托诉讼代理人马某、甘某、被告张某均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告解某向本院提起诉讼请求：一、请求依法判令二被告之间签订的房屋买卖合同无效;二、请求依法判令被告郭某限期腾退城东区泰宁花园铁路小区乐园4-2-601室的房屋（该房屋现值170000元）;三、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告与被告张某系母女关系，二被告系同事关系。2018年7月29日二被告签订合同约定由被告张某将原告名下的位于西宁市××区的房屋（房屋面积为54㎡）以17万元的价格出售给被告郭某，后原告得知此事后明确表示不同意出售房屋，但此时被告张某已经将房屋交付给了被告郭某并由其入住使用，于是原告要求被告张某立即退还房款，妥善处理此事，但被告张某未置可否，进一步核实此事时得知被告郭某不愿腾退房屋，由于原告经常居住于祖籍山东，便将案涉房屋交付给女儿张某居住并照看房屋，但未授权其出售案涉房屋，直到2020年3月23日被告郭某在城东区人民法院提起诉讼后才得知二被告对于房屋的腾退和房款的退还未能达成一致意见，原告认为二被告之间处分他人房产的交易行为对原告的合法权益造成实际损害。此外，案涉房屋系原告名下单位集资所建的小产权房，对外出售房屋也是违反此类房屋流转的国家政策，因此原告认为二被告之间签订的处分他人房产造成他人权益受损并且违反国家法律规定的房屋买卖合同应当认定为无效合同。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据我国相关法律法规之规定特向贵院具状起诉，请求贵院依法查明案件事实，支持原告的全部诉求。被告郭某辩称：一、原告的诉求不能成立，本案中原、被告三人签订的合同合法有效；二、原告要求被告一腾退房屋的理由不能成立，1.当时签订合同的时候，原告明确告知了被告一，合同被告二签订，手印由解某按；2.原告与被告二之间的母女关系上看，被告二属于有权代理；3.涉案房屋属于公有住房，不是小产权房，可以上市交易。综上，原告的诉求不能成立。被告张某辩称：涉案房屋属于我父亲和母亲的，我父亲去世了，我母亲不在本地，涉案房屋由我管理，当时卖的时候没有告诉我母亲，过了几个月之后告知了我母亲，但我母亲认为卖的价钱太低了，所以其不同意，说让我把钱退给被告一，把房子收回来，之后与被告一商量加价，但双方没有商量妥，故一直拖延至今。另外，案涉合同上原告的签字及按的手印均是我的，原告没有签字，也没有按手印。针对原告解某的诉讼请求，被告郭某提出反诉,请求：一、请求法院依法判令被反诉人履行《房屋买卖合同》义务，协助反诉人将西宁市城东区泰宁花园铁路小区乐园4-2-601室房屋过户登记至反诉人名下；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人解某、本诉被告张某系母女关系。2018年7月29日，解某委托张某作为代理人与反诉人签订了《房屋买卖合同》，将位于西宁市××区房屋出售给了反诉人，价款17万元。合同签订后反诉人支付了全部购房款，并对所购房屋进行装修后入住。被反诉人解某作为完全民事行为能力人，在《房屋买卖合同》上按手印的行为系其真实意思表示，是合法有效的民事法律行为。本诉被告张某代理被反诉人解某签订合同、接收房款的行为应当发生有权代理的效果。被反诉人应当按照合同约定履行义务，但被反诉人拒绝协助反诉人办理过户登记手续，严重损害了反诉人的合法权益。基于上述事实，为维护反诉人的权益，特提出反诉。请求人民法院依法支持反诉人的诉讼请求。针对反诉原告郭某的反诉请求，反诉被告解某辩称：一、本案诉争的事实应当首先确认原被告之间签订合同的效力是否有效，被告的反诉得到支持的前提是合同有效，被告没有提出合同效力问题；二、原告没有授权被告张某代为出售房屋，本案案涉房屋的出售系被告张某单独与被告一之间的合同，对原告不产生委托代理的法律后果。三、反诉原告与本诉被告张某之间的房屋买卖合同上本诉原告并没有签字按手印，其对此并不知情，反诉被告得知房屋买卖合同已经签订是在反诉原告与被告张某之间履行完毕后才得知，没有作出意思表示行为；四、本案案涉房屋涉及遗产继承的问题，而在本案受理之前，本案没有对案涉房屋进行遗产处理，无论是被告二还是原告均无权对涉案房屋做出处理。五、案涉房屋属于小产权房屋，对外交易违反法律的强制性规定，因此反诉被告无法履行房屋买卖合同，也没有义务配合履行房屋过户的手续。原告解某为支持其诉称，向本院提供如下证据：一、房屋产权证书，证明：1.案涉位于西宁市××区的房屋系“小产权房”；2.案涉房屋所有权人为兰州铁路局；3.案涉房屋的原始登记名义人为张清树、解某。二、兰州铁路局按成本价出售公有住房买卖协议书，证明：1.涉案房屋建筑面积为54㎡；2.与案涉房屋存在主、从物关系的建筑物面积为12㎡的地下室单独于房屋产权之外。（理由：该份买卖协议书签署于2000年6月30日，当时我国物权法尚未制定，因此为登记方便，故将房屋与地下室登记于一体。），三、房屋买卖合同，证明：1.案涉房屋买卖合同系被告张某与郭某、文明庆（郭某的妻子）二人签署；2.合同当中卖方的署名均为被告张某代替签署，被告解某对原被告之间卖方事宜不知情，张某代替签字并出售房屋的事实并未受到解某的事后追认，应属于无权代理；3.案涉房屋从属性上看，应属于“小产权房”，因此双方之间的房屋买卖合同属于无效合同。四、死亡注销证明，证明：1.解某丈夫张清树于2014年7月23日因病亡故的事实；2.案涉房屋当中存在原产权人张清树的遗产，原告所有子女对案涉房屋均有继承权，房屋未做析产权处理，因此对外出售涉及他人利益，属于无权处分。五、（2020）青0102民初1014号民事裁定书，证明原告与被告一曾于2020年3月23日向城东区法院因本案的房屋买卖产生纠纷，并进行起诉的事实。在此期间原告责令被告张某将房款退还被告一，但被告一拒绝接受的事实，后被告一因证据不足提出撤诉的事实。原告出示的证据经被告郭某质证认为:一、房屋产权证书、兰州铁路局按成本价出售公有住房买卖协议书，对该证据的真实性、合法性无异议，证明方向不予认可，因为根据公有住房买卖协议书，该房屋的产权人已经发生变更，为本案原告及其亲属；该房屋属于公有住房，不是小产权房，产权属于原告；二、房屋买卖合同，真实性、合法性认可，证明方向不予认可，合同虽然是被告一与被告二签订，但鉴于原告与被告张某之间的母女关系，故被告一有理由认为被告张某有代理权，故张某签订合同的效力及于原告，被告张某属于有权代理。三、死亡注销证明，真实性、合法性认可，证明方向不予认可，关于房产继承的问题，属于其家庭内部的事务，其家庭内部的事务不能对抗被告一。被告张某的身份使得被告一充分信任被告张某有处分权。四、（2020）青0102民初1014号民事裁定书，真实性、合法性予以认可，但对证明方向不予认可，原告撤诉的原因是铁路关系部门正在移交涉案房产，无法办理房屋过户手续，并不是因为证据不足。原告出示的证据经被告张某质证认为:对上述证据没有意见。被告郭某出示如下证据：一、房屋买卖合同，证明2018年7月29日解某委托被告张某作为代理人与郭某签订了《房屋买卖合同》，将位于西宁市××区，建筑面积为54平方米，总价款为17万元的房屋出售给被告郭某的事实，并在合同中约定了被告张某与原告属于母女关系，其属于全权代理原告，对涉案房屋有处分权。另至今其他的家庭成员对本案买卖没有提出异议。二、交易明细，证明被告郭某分别转账10万元、5万元、2万元的转账交易明细，证明被告郭某支付了全部购房款的事实。被告郭某出示的证据经原告解某质证认为：一、房屋买卖合同，真实性、合法性不予认可，原告从未委托被告张某签订合同，也从未委托被告二处置房屋，该合同仅在二被告之间产生效力，对原告不产生效力。二、交易明细，真实性、合法性认可，证明方向不予认可，只能证明曾向被告二张某支付了17万元的房屋款项，张某接收款项是基于二被告之间存在买卖合同，原告没有接收款项，也对此不予认可。被告郭某出示的证据经被告张某质证认为：对上述证据予以认可，合同是我签的，钱我也拿着。原、被告提供的证据，经相互质证后提出不同的上述质证意见。经过双方质证，双方对上述证据的真实性未提出异议，故本院对上述证据的真实性予以确认，证明方向及关联性并在案件事实认定和判决理由中加以引证阐述。经审理查明，2018年7月29日，原告解某（甲方）、被告张某（甲方代理人）与被告郭某（乙方）、案外人文明庆（被告郭某的妻子）签订《房屋买卖合同》，载明经甲方代理人、乙方双方协商，甲方代理人同意将甲方位于××路房屋一次性卖给乙方，房屋建筑面积为54平方米，合同价款为170000元；合同特别注明，甲方与甲方代理人是母女关系，此房为铁路住房，政策不允许过户，甲方代理人张某经解贵清同意，以甲方名义购得此房，该合同所有事项均由甲方代理人全权负责签订，如甲方出现任何家庭纠纷，均由甲方代理人负责处理；合同并载明合同主体为：甲方是解贵清，张某为甲方代理人，乙方是郭某，代表人是文明庆。该合同由张某、郭某、文明庆签字确认，解贵清的签字按手印均为张某所代。合同签订后，被告郭某向被告张某支付了房款170000元，被告张某将涉案房屋交付被告郭某居住使用，但未办理过户登记。现原告解某以被告张某无权处分涉案房屋为由诉至本院，要求确认房屋买卖合同无效，并要求腾退涉案房屋。另查明，涉案房屋属于“房改房”性质住房，涉案房屋所有权人为兰州铁路局，后兰州铁路局与张清树签订《兰州铁路局按成本价出售公有住房买卖协议书》，约定将该房屋以成本价出售给其退休职工张清树，并登记于张清树与其爱人解某名下，张清树于2014年5月18日死亡。另依据兰州铁路局内部规定，涉案房屋在2019年5月之前允许铁路职工内部可以进行买卖交易或转让，2019年5月已暂停职工内部进行买卖交易或转让。再查明，张清树为原告解某之夫、其有3个子女。本院认为，被告郭某与被告张某签订《房屋买卖合同》，案涉房屋属于兰州铁路局“房改房”，房屋所有人为张清树、解某，依兰州铁路局规定，在2019年5月之前兰州铁路局内部职工可以买卖交易。但被告张某未经房屋所有人授权，擅自与被告郭某签订《房屋买卖合同》，并将涉案房屋交付被告郭某居住使用，事后原告亦未追认。被告郭某明知房屋所有人为原告，却以被告张某是原告之女，有权代理原告出售涉案房屋为由，与被告张某签订《房屋买卖合同》。二被告的行为均侵犯了原告的合法权益，该合同属无效合同，二被告按照各自的过错承担责任。涉案房屋所有人张清树已死亡，原告作为房屋所有人有权主张其权利，本院应予以支持。另外，因涉案房屋所有人之一张清树已死亡，案涉房屋涉及遗产明晰的问题，故亦不宜买卖出售。本诉《房屋买卖合同》确认为无效合同，被告郭某的反诉就不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、第一百七十一条第四款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郭某与被告张某于2018年7月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告（反诉原告）郭某于本判决生效后30日内腾退涉案房屋（青海省西宁市××园）；三、驳回被告（反诉原告）郭某的全部反诉请求。本诉案件受理费1850元（原告已预交），由被告（反诉原告）郭某承担，随上述履行义务一并支付原告（反诉被告）；反诉费1850元（被告已预交），由被告（反诉原告）郭某承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马守彪二〇二一年六月三日法官助理 郑向丽书记员 李顺慧附法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。