四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民初201号 原告（申请人）：浙江省建工集团有限责任公司，住所地浙江省浙江省杭州市西湖区文三西路52号5-8层。 法定代表人：曹伟，董事长。 委托诉讼代理人：沈勇，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶俊虎，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被告（案外人）：陈珂，男，1992年10月15日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李玉华，北京中盾（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李德凤，北京中盾（成都）律师事务所律师。 被告（被申请人）：成都尚岭置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区机投桥街道万寿村2组。 法定代表人：王洪光，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金纹，男，系公司工作人员。 被告：重庆金阳房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路68号。 破产管理人：重庆学苑律师事务所，住所地重庆市江北区江北嘴金融街3号15楼。 委托诉讼代理人：张鹏，重庆学苑律师事务所律师。 原告浙江省建工集团有限责任公司（以下简称浙建集团公司）与被告陈珂、成都尚岭置业有限公司（以下简称尚岭置业公司）、重庆金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院作出（2020）川01民初52号民事裁定书，裁定驳回浙建集团公司的起诉。陈珂不服提起上诉，四川省高级人民法院做出（2020）川民终1638号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）川01民初52号民事裁定，指令本院审理。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告浙建集团公司的委托诉讼代理人沈勇，被告陈珂的委托诉讼代理人李玉华、李德凤，金阳房产公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加了诉讼，被告尚岭置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 浙建集团公司向本院提出诉讼请求：继续对位于成都市武侯区房屋（以下简称案涉房屋）的执行。事实和理由：一、对尚岭置业公司开发的未销售备案房屋进行查封符合法律规定。尚岭置业公司开发的房屋无论是否预售备案，所有权人仍是尚岭置业公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对包括案涉房屋在内的尚岭置业公司未办理销售备案的房屋进行保全符合法律规定，陈珂要排除查封措施，应当符合执行异议的法律规定。二、对陈珂异议进行实体审查的法律适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议的审查规则，第二十八条是一般不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是消费者物权期待权的保护条件。在法律逻辑上，买受人要排除普通债权的执行，可以选择适用第二十八条，也可以选择第二十九条，买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合第二十九条规定。浙建集团公司在建设工程施工合同纠纷案件中，不仅主张了工程款债权，还主张了建设工程款优先受偿权，需要适用《执行异议和复议规定》第二十九条判断是否足以排除强制执行。三、陈珂提出的异议不符合排除强制执行的法律规定。买卖合同未办理备案，买卖合同是否合法有效待定，案涉房屋是办公用途，陈珂不是购房消费者。 陈珂辩称，其请求符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，可以排除原告对案涉房屋的查封和执行。浙建集团公司已经对其建设工程价款优先受偿权进行了处分，从而丧失了法定的“优先顺位”，其权利不能对抗买受人的物权期待权。同时生效法律文书已经认定重庆银行股份有限公司成都分行（以下简称重庆银行成都分行）的抵押权丧失，已经变成了对价款优先受偿的普通债权，而原告的工程款优先受偿权是居于重庆银行成都分行抵押权之后，更不能对抗买受人的物权期待权。 尚岭置业公司辩称，同意陈珂意见。 金阳房产公司辩称，请人民法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确定并在卷佐证。根据有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 案涉房屋所在房地产项目名称为“金阳不夜都项目”，现地址为成都市武侯区155号，国有土地使用权证号成国用（2013）第222号，用地面积13524.98平方米，竣工时间2018年8月。 2016年7月25日，重庆银行股份有限公司成都分行出具两份《同意函》载明，尚岭置业公司位于成都市武侯区“金阳不夜都项目”在建工程已抵押给该行，该行同意办理该项目1号楼1单元3-19层办公，1号楼商业裙楼及2单元4-21层办公、地下室的商品房预售许可证，并同意尚岭置业公司销售该房屋，办理初始登记、转移登记，以及同意买受人办理预告登记、抵押登记。 2016年8月3日，浙建集团公司在《承诺函》的“承诺人（施工方）”栏加盖公章，内容为：“重庆银行成都分行：我方【浙江建工】作为业主方（抵押人）尚岭置业公司的‘金阳不夜都’项目的施工方，而贵行作为该项目工程（含在建工程）的抵押权人【抵押合同编号（2016）年（重银成分锦支抵）字第010号】，现我方向贵行承诺如下：本公司自愿放弃对该项目工程（含在建工程）所享有的工程价款优于贵行抵押权的优先受偿权及其他留置权，即：当借款人尚岭置业公司未按与贵行所签《重庆银行固定资产贷款合同》【合同编号（2016）年（重银成分锦支贷）字第003号】约定归还贵行15000万元授信本息时，贵行对作为抵押物的该项工程（含在建工程）的抵押权优先于我方的建筑工程价款。对抵押物折价或拍卖、变卖所得的价款只有在先偿还（满足）贵行的15000万元授信本息及相关费用后，其剩余价款才用于清偿我方的建设工程价款及其他欠款。”尚岭置业公司在“我方已知悉并同意建筑方向贵行出具的上述承诺函的内容”处作为工程业主方盖章。 2017年3月21日，陈珂与尚岭置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买案涉房屋，合同约定房屋总价款为372911元，规划用途为办公。与案涉房屋有关的抵押情况为存在在建工程抵押，抵押人为尚岭置业公司，抵押权人为重庆银行成都分行，抵押登记日期为2016年7月25日。2017年3月21日陈珂向尚岭置业公司转账支付了前述购房款，同日尚岭置业公司向陈珂出具《收据》2张，载明收到陈珂金阳不夜都1-1-1408房款共计372911元。 2018年7月28日，尚岭置业公司发布《交房通知书》，载明金阳不夜都项目已具备交房条件，自2018年7月31日至8月5日，由业主携带相关资料现场办理接房手续。2018年8月16日，陈珂向碧桂园金阳物业服务有限公司成都分公司转账支付物业费844.17元，碧桂园金阳物业服务有限公司成都分公司向陈珂出具收据，载明收到陈珂就案涉房屋缴纳2018年8月至12月的物业费，2019年5月29日，陈珂支付物业费355.68元、水电费300元、装修管理费400.14元，碧桂园金阳物业服务有限公司成都分公司出具收据。 陈珂与尚岭置业公司、重庆银行成都分行房屋买卖合同纠纷案件，成都市武侯区人民法院于2021年3月9日作出（2021）川0107民初1535号民事判决书，该判决查明：2016年5月16日，尚岭置业公司与重庆银行成都分行签订《重庆银行抵押合同》，约定重庆银行成都分行向尚岭置业公司提供贷款1.5亿元，尚岭置业公司用其开发的位于成都市武侯区‘金阳不夜都’在建工程为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。……陈珂与尚岭置业公司合同签订后，陈珂按约向尚岭置业公司支付了购房款，但尚岭置业公司并未将相关款项支付至约定的监管账户，导致重庆银行成都分行未能取得房屋价款，故未对陈珂购买的房屋办理解除抵押登记手续，导致无法办理预售合同登记备案。该判决认为：“陈珂与尚岭公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。……重庆银行成都分行同意尚岭置业公司将抵押房产进行预售，并通过设立专门的预售资金监管账户对相应的销售回款予以监管，重庆银行成都分行在前述房屋上享有的抵押权已因抵押物的提前变现，转化为对出让房屋所得价款享有的优先受偿权，相关房屋受让人可以排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。”该判决已经发生法律效力 另查明，浙建集团公司与尚岭置业公司、金阳房产公司建设工程施工合同纠纷一案，依据浙建集团公司的诉讼保全申请，本院于2019年9月29日作出（2019）川01执保450号执行裁定书。该裁定书载明与本案有关的内容为：查封尚岭置业公司在成都市武侯区的房屋（预售许可证号：11434、10656），查封期限三年（查封清单显示查封商业房、办公房、车位共计1148套）。案涉房屋在查封范围内。陈珂向本院提出书面异议，本院于2019年11月21日作出（2019）川01执异2463号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。浙建集团公司不服，遂提起本案诉讼。 2021年4月28日，本院作出（2019）川01民初4856号民事判决书，判决：“……五、浙江省建工集团有限责任公司在成都尚岭置业有限公司欠付工程款（含已到期质保金）25905805.63元范围内，享有对其承建的位于成都市武侯区名称为‘金阳·不夜都’工程折价、拍卖后的价款优先受偿权的权利；……七、在重庆银行股份有限公司成都分行抵押权未消灭的情况下，其对成都尚岭置业有限公司用于抵押的位于成都市武侯区建工集团有限责任公司享有的建设工程价款优先受偿权……”，目前该案在四川省高级人民法院二审审理阶段。 本院认定上述事实，采信了各方当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《同意函》《承诺函》、《收据》《交房通知书》、物业费交纳收据、（2021）川0107民初1535号民事判决书、(2019)川01执异2463号执行裁定书以及当事人庭审陈述等证据。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是本案的争议焦点是本院应否在（2019）川01民初4856号案件中保全案涉房屋？ 一、关于陈珂是否享有案涉房屋权利的问题。 根据已经发生法律效力的（2021）川0107民初1535号民事判决书认定事实，陈珂在人民法院查封之前双方已经就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同并按约支付了购房款。浙建集团公司虽对陈珂签订房屋买卖合同和支付购房款的事实提出异议，但是不能提出相反证据予以反驳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”故本院对陈珂主张在本院保全案涉房屋之前已经签订合法有效的房屋买卖合同并按照合同约定支付了购房款的事实，予以确认。 尚岭置业公司于2018年7月31日至8月5日期间集中为购房业主办理了交房手续，陈珂交纳了2018年8月之后的物业服务费用，能够证实其在查封之前已经合法占有了案涉房屋，因案涉房屋存在抵押登记无法办理过户手续，亦非因买受人自身原因未办理过户登记。 因此，陈珂所举证据能够证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的法定情形，陈珂有关对案涉房屋享有物权期待权的主张成立。 二、关于陈珂对案涉房屋享有的物权期待权能否阻却本院保全的问题。 浙建集团公司提起本案诉讼的理由除认为陈珂关于签订房屋买卖合同和支付购房价款的事实主张不属实外，还认为其关于享有案涉房屋物权期待权的主张即使成立，也不能对抗浙建集团公司享有的工程价款优先权的债权执行。对此本院认为，浙建集团公司主张确认建设工程价款优先受偿权的（2019）川01民初4856号案件，目前正在四川高院二审审理中，浙建集团公司是否享有建设工程价款优先受偿权尚未经生效判决予以确认。即使浙建集团公司主张的建设工程价款优先权能够成立，但依据本案查明的事实，浙建集团公司通过向重庆银行成都分行出具《承诺函》的方式已经自愿放弃了对尚岭置业公司“金阳不夜都”项目（含在建工程）所享有的工程价款优于重庆银行成都分行抵押权的优先受偿权。基于浙建集团公司出具的《承诺函》内容，浙建集团公司放弃建设工程价款优先受偿权相对于抵押权的优先顺位，包含了浙建集团公司同意抵押权人重庆银行成都分行优先实现抵押权的意思表示。而本案案外人陈珂在重庆银行成都分行出具《同意函》后向尚岭置业公司购买案涉房屋，实为重庆银行成都分行实现其抵押权的结果。对此，已经发生效力的（2021）川0107民初1535号民事判决书亦认定，重庆银行成都分行在案涉房屋上享有的抵押权已因抵押物的提前变现，转化为对出让房屋所得价款享有的优先受偿权，相关房屋受让人也已经据实支付了购房款，可以排除抵押权的追及效力，获得无抵押负担的完整权利。故在浙建集团公司同意抵押权人重庆银行成都分行优先实现抵押权的情形下，在本案中以其享有建设工程价款优先权为由认为陈珂享有的物权期待权不能阻却本院对案涉房屋的保全，理由不能成立。 综上，浙建集团公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、第二百四十一条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告浙江省建工集团有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费6893.66元，由原告浙江省建工集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  牛玉洲 审判员  付冬琦 审判员  徐苑效 二〇二一年六月二十九日 书记员  严冬梅