广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初1655号原告：周顺达，男，1957年12月16日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：陆汝才，广东经纬法律师事务所律师。被告:周小伟，男，汉族，1965年11月4日出生，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：尹坚定，湖南湘东律师事务所律师。原告周顺达与被告周小伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月20日公开开庭进行了审理，原告周顺达及其委托诉讼代理人陆汝才、被告的委托诉讼代理人尹坚定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周顺达向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金和水电费合计79296.66元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月18日，被告以胡雅玉名义与原告签订一份《租赁合同》，约定被告租赁原告位于佛山市××××××××位经营零售卖店，期限五年，自2015年4月18日起至2020年4月17日止，租金从2015年5月1日起计收。每月租金3000元，第三年开始每二年递增10%。被告须于每月5日前交清当月租金和上月水电费、垃圾费等费用。合同签订后，被告未能按时支付租金，至2020年4月合同期届满共拖欠租金和水电费79296.66元，原告多次催促无果，遂起诉。庭审中，原告明确，其诉讼请求金额包括，积累到2018年12月的租金加水电费共23612.82元；从2019年1月至2020年4月，每个月租金是3300元，欠租金共52800元，水电费是2883.84元。被告周小伟辩称：原、被告房屋租赁合同已于2019年1月24日，双方协议解除，被告周小伟已结清所有的房租、水电等，与原告周顺达之间不存在债权债务关系。2016年11月1日，原、被告之间签订《租赁合同》，合同中约定了租赁期限，2016年11月1日-2020年4月30日止，租赁费用为租金350元/月，收取时间为每月5日前；明确了双方的权利义务，合同中明确约定了拖欠时间超过15日，本合同自动终止等条款。合同签订时，原告方预收被告费用15700元，其中15000元为租赁转让费，合同期内没有对房屋损毁，破坏，该款要退回；700元为预付两个月房租，约定该15700元合同到期或终止后应退还给被告周小伟。该涉案房屋无房屋产权证，系一个简易的商铺，服务对象仅奥盖特公司（20余人）和东鹏卫浴公司（当时有数百人）的小生意，销售矿泉水、啤酒等商品，初期生意尚可，但2018年上半年后，东鹏卫浴公司开始异地搬迁，小店生意无以为继，根本不能维持生存，于是被告周小伟要求终止合同，原告表示同意，于是经双方协商一致，在2019年1月24日达成终止合同的意思表示并进行结算，确认被告周小伟在终止合同时欠原告方33618.82元。当时结算，该款项应扣减预付款15700元，还应支付给原告17912.82元。被告周小伟在次日向原告支付10000元，其中6600元是现金给付，3400元是微信转账。被告还应给付7912.82元，由于被告无法继续经营，原告有意另行租赁给他人，于是原告同意被告以店内的货架、空调、冰箱等物件抵扣相应的款项7912.82元。至此，双方的租赁合同已经终止解除，原告将该房屋重新出租，双方已无债权债务关系。原告起诉无事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的《租赁合同》和被告提交的《租赁合同》，两份合同的每月租金金额相差较大，而《欠条》的每月租金金额与原告提交的《租赁合同》的约定相一致，且《欠条》的表格上方记载了“胡雅玉（士多）”，与原告提交的《租赁合同》的承租方一致，故本院对原告提交的《租赁合同》予以采信，对被告提交的《租赁合同》不予采信。2.被告提交的抵债财产清单，为单方制作，不予采信。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年4月18日，原告作为出租方（甲方）与案外人胡雅玉作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定以下主要内容：甲方同意将位于佛山市××××××××位租赁给乙方使用，租赁面积约80平方米；租赁期限为五年，由2015年4月18日起至2020年4月17日止；租金从2015年5月1日起计收，签订合同时支付一个月租金，每月租金单价为3000元；第三年开始每贰年递增10%租金；乙方须于每月5日前将当月的租金及上月所欠的水电费、垃圾费等交清；若拖欠，每天须加收所欠总额千分之一的滞纳金，如拖欠超过15日，本合同自动终止；在签订本合同当天，乙方须向甲方支付两个月租金的押金6000元，合同期满或合同终止时乙方已缴交所拖欠的所有款项，甲方须将押金退还乙方。双方在落款处签名。2019年1月24日，被告周小伟作为欠款人出具《欠条》，其中手写部分内容为“截止到2019年1月24日止共欠周顺达房租33612.82元，明天1月25日付10000元”；《欠条》打印部分主要内容包括：表格上方记载“胡雅玉（士多）”，表格为2016年11月至2018年12月的租金金额与水电费金额、2017年10月至2019年1月的付款情况，其中2016年11月至2017年3月的每月租金为3000元，2017年4月开始的每月租金为3300元，全部水电费共计13816.32元。原告确认被告在2019年1月25日支付了10000元。庭审中，原告陈述，被告说回去跟银行贷款，让原告等，被告在一天的晚上就走了，打电话也不接了，现在的东西还在店铺里。被告陈述，被告是2019年1月24日结算后，1月底走的。现原告主张被告支付租金未果，遂起诉。另查明，1990年3月20日，佛山市石湾日用陶瓷三厂就石湾区青柯乡千秋岗北侧申请续建工程，经审批，获得同意加建。2005年6月3日，原告周顺达与佛山市法建拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认周顺达拍卖购买了佛山市禅城区张槎镇海口千秋岗标的。2006年5月29日，中国信达资产管理公司广州办事处出具《抵债资产转让确认书》，确认原告周顺达竞拍得到佛山市彩洲陶瓷有限公司名下位于佛山市石湾区××××××千秋岗土地、厂房等财产，并陆续交齐全部款项。再查明，庭审后经询问，原告书面答复：无被告周小伟交纳押金6000元的凭证。被告在庭审中，称已依据其提交的《租赁合同》支付了押金700元，但明确无证据。庭审后，因原告答复无被告交纳押金6000元的凭证。主审法官致电被告委托诉讼代理人，一方面被告否认原告提交的《租赁合同》，另一方面称已支付押金700元，但无证据。且被告方在本院给予的期限内未提交书面答复或提交证据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因原告周顺达为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告未约定适用的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条规定,在原、被告未对适用法律作出选择时，适用最密切联系地法律，因案涉合同在佛山市禅城区履行，此为本案最密切联系地，故本案应适用内地法律。涉案原告提交的2015年4月18日的《租赁合同》，虽签订承租方为案外人胡雅玉，但根据被告签名确认的《欠条》显示，被告周小伟确认对“胡雅玉（士多）”的租金承担责任，且《欠条》的租金金额与前述《租赁合同》相一致，故本院认定原告与被告之间的租赁关系受2015年4月18日的《租赁合同》约束。该《租赁合同》、《欠条》，为各方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告的诉讼请求包括三项费用，分别为，《欠条》记载的剩余租金、水电费共23612.82元，2019年1月至2020年4月的租金共52800元，2019年1月至2020年4月水电费2883.84元。对此，本院分析如下：1、《欠条》记载的剩余租金、水电费共23612.82元。被告周小伟出具《欠条》确认截止到2019年1月24日止共欠周顺达房租33612.82元，现被告仅于1月25日付10000元，剩余23612.82元未付清，原告起诉主张被告支付，合法有据，本院予以支持。关于被告抗辩应扣减预付款15700元及以物抵债7000多元，因被告无证据证明存在预付款且原告同意以物抵债，故被告该项抗辩意见依据不足，本院不予采纳。2、关于2019年1月至2020年4月的租金共52800元。原告称被告在一天晚上走了，打电话也不接了；被告称是2019年1月底走的。故被告应向原告支付2019年1月的租金3300元。至于2019年2月开始的租金，因被告已离开且原告无法联系被告，根据《租赁合同》的约定，在被告拖欠租金超过15日时，合同自动终止，即原告有权终止租赁合同。现原告未及时终止合同将铺位另行租赁出去，造成的扩大损失，不应由被告承担。结合双方合同的履行情况，且原告称当时在等待被告贷款还款，原告为诚实守信的一方；而被告在明知租赁原告铺位的情况下，未付清所欠租金，又未向原告明确主张不再继续履行租赁合同并向原告返还租赁物，导致原告未能及时将房屋另行租赁，被告为不诚信的违约一方。因此，本院认定被告应向原告支付合理期限的租金，本院酌定为2019年2月至2019年4月共计3个月的租金9900元。即被告应向原告支付2019年1月至2019年4月共计4个月的租金13200元。原告主张超出部分，本院不予支持。至于《租赁合同》所记载的押金，原告主张未收取被告支付的押金6000元，被告亦未举证证明已向原告支付押金6000元，故本院对押金不作抵扣。3、2019年1月至2020年4月水电费2883.84元。一方面，按照常理，通常是使用后次月计算水电费金额，《欠条》的水电费计算到2018年12月，而被告在2019年1月底离开原告店铺，则被告应向原告支付2018年12月至2019年1月的水电费。另一方面，扣除已结算部分，原告无证据证明在被告使用涉案商铺期间产生水电费金额是2883.84元，且原告已向相关部门支付。因此，本院结合《欠条》的水电费金额，酌定被告应向原告支付的2018年12月至2019年1月的水电费金额为800元。原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周小伟在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告周顺达支付剩余租金、水电费共23612.82元；二、被告周小伟在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告周顺达支付2019年1月至2019年4月共计4个月的租金13200元；三、被告周小伟在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告周顺达支付2018年12月至2019年1月的水电费金额为800元；四、驳回原告周顺达的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1782元，由原告周顺达负担937元，被告周小伟负担845元。如不服本判决，原告周顺达可在本判决书送达之日起三十日内、被告周小伟可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈丽敏人民陪审员  蔡健伟人民陪审员  王 燕二〇二一年六月二十一日书 记 员  封雅莹