广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10483号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州政宏商务服务有限公司，住所地广东省广州市白云区石井街石潭西路西侧马岗地段自编8号首至二层广大布匹商贸城自编A24025商铺。法定代表人：闵晓清，该公司总经理。委托诉讼代理人：周理想，广东众帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：段晓娟，广东众帮律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区同和街蟾蜍石南街37号首层。法定代表人：张福军。委托诉讼代理人：王姿懿，广东金桥百信律师事务所律师。原审第三人：广州市同和蟾蜍石实业有限公司，住所地广东省广州市白云区同和蟾蜍石中街2号。法定代表人：黄新华，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。原审第三人：广州市南国实业有限公司，住所地广东省广州市白云区广州大道北1521号1106房。法定代表人：曾秀欢。上诉人广州政宏商务服务有限公司（以下简称政宏公司）因与被上诉人广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司（以下简称蟾蜍石市场公司）及原审第三人广州市同和蟾蜍石实业有限公司（以下简称蟾蜍石实业公司）、广州市南国实业有限公司（以下简称南国实业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。政宏公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由蟾蜍石市场公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定双方的过错比例错误，与案件事实不符，蟾蜍石市场公司应承担100%的过错责任。由于涉案场地无规划报建记录，无法证明具有合法的产权，蟾蜍石市场公司早在2017年便知晓涉案地块不应当出租，其有意隐瞒与订立合同有关的重要事实并与政宏公司签订租赁合同，其应当承担赔偿责任且属于主要责任。且蟾蜍石实业公司与南国实业公司的租赁合同已于2019年5月31日到期，蟾蜍石市场公司隐瞒该合同的到期日。（二）一审法院认定的装修现值损失与《评估报告书》不一致，应当重新认定。一审法院将空调、监控设备、货架等28809元的损失扣除，与评估报告书不相符，对政宏公司不公平。药品架以及监控设备等是根据药品监管部门的严格规定定制而成，如果药店搬迁至其他地址，这些定制药品架将被废弃，监控设备也需重新采购安装，空调设备也会在拆卸、安装过程中影响使用年限、增加拆卸装运成本。（三）一审法院对药品损失的认定不符合现状，应重新认定。因药店经营的药品属于特殊类商品，必须定点销售，无法退货且无法转手其他药店，因此蟾蜍石市场公司违约导致政宏公司无法继续经营，无法出售剩余药品共计6万元，应当由蟾蜍石市场公司赔偿。蟾蜍石市场公司二审答辩称，（一）一审法院认定政宏公司与蟾蜍石市场公司各承担50%的过错比例恰当。双方之间的租赁合作关系已持续近20年，政宏公司称不清楚涉案地块的实际情况与事实不符，蟾蜍石市场公司未对政宏公司隐瞒涉案场地的情况，且政宏公司作为涉案房屋的实际使用人及承租人，对涉案场地的性质也有审查义务。如果真如政宏公司所言，其不清楚蟾蜍石实业公司与南国实业公司的租赁合同于2019年5月31日到期的事实，从该角度也可说明政宏公司在完全没有搞清楚场地权属人之前就贸然与蟾蜍石市场公司签订租赁合同，其未真正尽到签订合同的审慎义务，理应对合同无效承担50%的过错责任。（二）一审法院对涉案场地的装修现值损失认定正确，对该部分共计28809元予以扣减合理合法。货架、空调、监控设备等属于未形成附合的装饰装修物，可以自由移动与拆卸，并不会影响其自身使用寿命。（三）涉案场地目前仍由政宏公司实际经营，药品仍在正常售卖，政宏公司不存在药品损失。涉案合同无效，政宏公司在撤场后也可将药品根据实际情况另行处理，因此蟾蜍石市场公司不应赔偿药品损失，政宏公司的该主张无事实及法律依据。蟾蜍石实业公司二审述称，蟾蜍石实业公司作为场地出租方将场地出租给南国实业公司的租赁期限已经届满，蟾蜍石实业公司要求蟾蜍石市场公司尽快退还涉案场地并交还给蟾蜍石实业公司。南国实业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。政宏公司向一审法院起诉请求：1.蟾蜍石市场公司向政宏公司双倍返还租赁保证金28800元；2.蟾蜍石市场公司向政宏公司返还装修保证金10000元；3.蟾蜍石市场公司向政宏公司赔偿商铺装修损失277055元；4.蟾蜍石市场公司向政宏公司赔偿商铺设备损失30865元；5.蟾蜍石市场公司向政宏公司赔偿经营利润损失544000元；6.蟾蜍石市场公司向政宏公司赔偿药品损失60000元；7.蟾蜍石市场公司因赔偿影响政宏公司正常经营造成的损失10万元；8.本案诉讼费用由蟾蜍石市场公司承担。蟾蜍石市场公司向一审法院反诉请求：1.政宏公司与蟾蜍石市场公司于2017年11月2日签订的《租赁合同》已于2019年11月16日解除；2.政宏公司向蟾蜍石市场公司返还位于广州市蟾蜍石南街37号农贸综合市场165、166、167、175（铺）及东边间隔面积等物业；3.政宏公司向蟾蜍石市场公司支付2020年6月至实际交还场地之日止的场地占用费、2020年5月至8月的水电费共计3709元、违约金5942.37元（违约金按每日0.3%计算）；4.政宏公司向蟾蜍石市场公司支付的租赁保证金14400元归蟾蜍石市场公司所有；5.政宏公司向蟾蜍石市场公司赔偿经济损失72000元（每月经济损失为14400元，自2019年11月17日起暂计至2020年4月16日）；6.本案诉讼费用由政宏公司承担。一审法院认定事实：2017年11月2日，政宏公司（承租方，乙方）与蟾蜍石市场公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于蟾蜍××街××综合市场××、××、××、××号（铺）及东边间隔面积等（以下简称涉案场地）租赁给乙方用于经营药店，经双方确认，租赁建筑面积约为115平方米；租赁期限5年，即2017年7月1日至2022年6月30日；每月租金7200元。租金从第4年开始递增每年8%，每月5日前交纳当月租金，租金每逾期一天收取0.3%违约金；2017年7月1日至2020年6月30日，租金7200元/月；2020年7月1日至2022年6月30日，租金7776元/月；租赁履约保证金14400元；租赁期内，乙方经营的一切费用全部由乙方负责；乙方除向甲方缴纳租金及每月实际发生的水电费（水电费按市场水电费标准，水费4.2元/吨，电费1.2元/度，如供水、供电单位有调整则相应调整，水电费由甲方代收代缴，甲方开启收据给乙方）外，还需分摊公共部分等。上述合同签订后，政宏公司向蟾蜍石市场公司支付了租赁保证金14400元。另政宏公司还向蟾蜍石市场公司支付了市场东北侧面围墙保证金5000元、药店恢复墙面保证金5000元。政宏公司接收涉案场地后，进行装饰装修并用于经营药店。2019年11月7日，蟾蜍石市场公司向政宏公司发出《函》，主要内容为，因其接到蟾蜍石实业公司发来的函，蟾蜍石公司所属物业115平方米，需收回给中标方经营。为妥善处理好合同期未满的问题，提出如下建议1.你司可与蟾蜍石实业公司商量，由你司转租合同。2.解除合同，互不追责，请根据蟾蜍石实业公司的要求清退移交场地。政宏公司接收该函后认为双方的租赁合同期限未届满，蟾蜍石市场公司要求返还涉案场地违反合同约定，遂不同意交还涉案场地。一审法院另查，2016年，南国实业公司与蟾蜍石实业公司签订《房屋租赁合同》，约定由蟾蜍石实业公司向南国实业公司出租位于同和蟾蜍石南街37号首层东面房屋，建筑面积688平方米，租赁期从2016年6月1日至2019年5月31日。一审法院再查，一审法院就涉案场地是否已取得产权登记和办理规划报建的情况向广州市规划和自然资源局发函询问。该局复函暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。一审诉讼中，政宏公司确认缴纳租金至2020年5月，水电费缴纳至2020年4月。蟾蜍石市场公司主张场地占用费参照合同租金标准，即2020年6月按7200元，2020年7月起按每月7776元的标准计算。蟾蜍石市场公司表示其为南国实业公司的全资子公司，南国实业公司从蟾蜍石实业公司处承租涉案场地后，授权其向政宏公司出租涉案场地。另政宏公司向一审法院申请对涉案场地的装修现值进行评估。一审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）对上述标的进行评估。2020年8月28日，安衡公司出具《关于广州市白云区同和蟾蜍石南街37号首层蟾蜍石农贸综合市场165-167、175号的装修价格评估结论书》（以下简称评估结论书），显示涉案场地在2020年6月5日的装修现状总体价值为174661元。政宏公司对上述报告书予以认可。蟾蜍石市场公司对上述报告书的真实性、合法性没有异议，对关联性提出如下意见：1.评估结论书附表中，对部分项目参考使用年限为25年，不合常理。2.评估结论中确定的成新率过高，应考虑租赁合同的承租期限及装修的折旧，确定成新率应当为45%。3.评估结论书中，将招牌、空调等未形成附合的装饰装修物纳入了评估范围，应从评估费项目中予以扣除。4.对涉案场地中已形成附合的装饰装修物现值损失部分，由于政宏公司对签订租赁合同存在过错，该损失也应由政宏公司承担。5.评估结论书中第28、29项属于重复计算，应当在评估费用中扣减。6.建筑清运费不属于装修损失，不应列入评估范围。7.基于《价格评估结论书》附表中众多项目并非政宏公司的实际装修损失，导致最终评估费可能过高，故本案评估费用应当由政宏公司全部承担。政宏公司为此次评估预付5000元。蟾蜍石市场公司表示政宏公司支付的围墙保证金和恢复墙面押金是由于政宏公司承租涉案场地之初，政宏公司要求增加部分面积，后经协商同意增加涉案场地东面的间隔面积，因增加面积需要拆除墙面后重新砌墙，故当时约定需要在政宏公司退租后拆除重新砌筑的外墙后再恢复原来的墙面，并要求支付了上述保证金。另蟾蜍石市场公司为证明政宏公司欠付场地占用费和水电费的情况，提交2020年5月31日至2020年9月30日期间每月向政宏公司发出的《蟾蜍石农贸综合市场收费单》及通过微信向政宏公司的老板娘发送上述收费单的微信聊天记予以证明。上述收费单显示，涉案场地的场地占用费2020年6月按7200元，2020年7月至10月期间每月按7776元计付，2020年5月至2020年8月期间的水电费共计为3349元。一审法院认为，涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故政宏公司与蟾蜍石市场公司于2017年11月2日就涉案场地签订的《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。蟾蜍石市场公司要求确认上述租赁合同于2019年11月16日解除于法不合，一审法院不予支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还原则，蟾蜍石市场公司应将已收取的保证金退还给政宏公司，政宏公司应将涉案场地交还给蟾蜍石市场公司。本案合同中政宏公司向蟾蜍石市场公司支付了租赁保证金14400元、围墙保证金5000元，该两费用属于保证合同或行为履行的费用，现政宏公司要求蟾蜍石市场公司返还上述保证金于法有据，一审法院予以支持。政宏公司要求双倍返还租赁保证金缺乏依据，一审法院不予支持。蟾蜍石市场公司要求没收政宏公司支付的租赁保证金缺乏依据，一审法院不予支持。因政宏公司至今占用涉案场地，故蟾蜍石市场公司要求政宏公司返还涉案场地有据，一审法院予以支持。关于政宏公司主张退还的恢复墙面押金的问题。从蟾蜍石市场公司和政宏公司对该费用的称述看，该费用为政宏公司交还涉案场地后将墙面恢复的保证金，现涉案场地尚未交还，一审法院对于政宏公司要求蟾蜍石市场公司退回该5000元押金的诉请不予处理。对于该部分押金，政宏公司可在交还涉案场地且符合退还条件的情况下另行向蟾蜍石市场公司主张退还。关于政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿装修损失的问题。政宏公司承租涉案场地后对该场地进行了装修，现在合同期内，因合同无效需向蟾蜍石市场公司返还涉案场地，政宏公司依法有权要求蟾蜍石市场公司按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。（一）根据安衡公司出具的《评估报告书》显示，涉案场地装饰装修在2020年6月5日的装修现值为174661元。蟾蜍石市场公司对该报告书的关联性存在异议，经审查，对于其中关于部分项目参考使用年限、成新率、第28、29项属重复计算项目、建筑清运费的意见，蟾蜍石市场公司已在安衡公司出具报告书初稿后提出相应异议意见，安衡公司亦对上述问题进行了相应答复。蟾蜍石市场公司的上述意见不能成立，一审法院不予采纳。对于蟾蜍石市场公司提出部分项目属非附合装饰装修问题，经审查，其中评估报告书附表第21项货架（含药品阴凉柜，评估现值13584元）、第24项格力空调3匹（评估现值4350元）、第25项PASCMIO空调（评估现值3625元）、第32项监控设备（评估现值7250元）属于可移动和拆卸项目，一审法院认定上述项目从评估结论中扣减。经核算，上述项目评估现值共计28809元。综上，一审法院认定涉案场地附属的装饰装修项目现值共计为174661-28809=145852元。对于蟾蜍石市场公司提出其他项目属未形成附合装饰装修物的意见不能成立，一审法院不予采纳。（二）蟾蜍石市场公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，政宏公司作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，蟾蜍石市场公司在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，政宏公司在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案场地使用合同的无效均存在过错，对上述场地使用合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，一审法院认定政宏公司和蟾蜍石市场公司各承担50%的责任。综合前述认定，政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿装修损失145852元÷2=72926元有据，一审法院予以支持。政宏公司主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，一审法院予以驳回。政宏公司主张蟾蜍石市场公司赔偿的商铺设备损失均属可移动的物品，现租赁合同无效，且合同双方均有过错，现政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿上述损失缺乏依据，一审法院不予支持。涉案租赁合同无效，且合同双方均对此存在过错，现政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿经营利润损失544000元、药品损失60000元均缺乏依据，一审法院不予支持。现有证据不足以证明蟾蜍石市场公司在涉案场地门前存长期堆放砂石导致影响涉案场地正常经营的情况，蟾蜍石市场公司因政宏公司欠付场地占用费而张贴催款通知属合理催收费用的行为，现无证据证明该张贴行为对涉案场地的正常经营产生了重大影响，故政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿因其影响正常经营损失10万元依据不足，一审法院不予支持。虽涉案场地使用合同无效，但蟾蜍石市场公司有权要求政宏公司支付占用涉案场地期间的场地占用费和实际发生的水电费，根据蟾蜍石市场公司提交的证据显示，政宏公司支付场地占用费至2020年5月，支付水电费至2020年4月。故现蟾蜍石市场公司要求政宏公司支付2020年6月至实际交还涉案场地之日的场地占用费和2020年5月至8月的水电费有据，一审法院予以支持。关于场地占用费，蟾蜍石市场公司主张参照租赁合同约定2020年6月按7200元，自2020年7月起按7776元/月计算的意见合理合法，一审法院予以采纳。关于水电费的计算，蟾蜍石市场公司已提交2020年5月至2020年8月期间水电费的收费单和将收费单发送给政宏公司负责人员的记录，政宏公司负责人员收到上述收费单后，并未对水电费提出异议，故一审法院对蟾蜍石市场公司主张2020年5月至2020年8月期间发生的水电费共计3349元予以采信。驳回蟾蜍石市场公司主张多出上述数额的诉请。因涉案租赁合同无效，且蟾蜍石市场公司对此存在过错，现蟾蜍石市场公司要求政宏公司支付逾期支付费用的违约金和赔偿经济损失均缺乏依据，一审法院不予支持。关于评估费承担的认定，因一审法院认定涉案场地附合的装修价值残值为145852元，结合评估结论得出的评估数额，及因涉案租赁合同无效，蟾蜍石市场公司和政宏公司对装饰装修物赔偿的责任比例，一审法院认定评估费5000元由政宏公司承担2900元，蟾蜍石市场公司承担2100元。南国实业公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年11月25日作出如下判决：一、本判决生效之日起五日内，广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司向广州政宏商务服务有限公司退还租赁保证金、14400元、围墙保证金5000元；二、本判决生效之日起五日内，广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司向广州政宏商务服务有限公司赔偿装修损失72926元；三、本判决生效之日起十五日内，广州政宏商务服务有限公司向广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司返还位于广州市白云区蟾蜍××街××综合市场××、××、××、××号（铺）及东边间隔面积的物业；四、本判决生效之日起五日内，广州政宏商务服务有限公司向广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司支付2020年6月至实际交还上述第三项判决义务中场地之日的场地占用费（2020年6月的场地占用费按7200元计算，自2020年7月起的场地占用费按7776元/月计算）及2020年5月至2020年8月的水电费共计3349元；五、驳回广州政宏商务服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费14211元，由广州政宏商务服务有限公司负担12215元，广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司负担1996元；反诉受理费1728元，由广州政宏商务服务有限公司负担552元，广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司负担1176元。评估费5000元，由广州政宏商务服务有限公司负担2900元，广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司各负担2100元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，政宏公司委托诉讼代理人因疫情封控影响未能到庭参加诉讼，其方庭前已发送电子邮件称将发表书面意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，政宏公司、蟾蜍石市场公司因涉案场地使用合同所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和政宏公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：涉案《租赁合同》无效后的责任承担问题。一审法院已就合同效力问题进行详细阐述，本院予以认同，在此不再赘述。蟾蜍石市场公司将无合法报建的建筑物出租给政宏公司，对于合同无效具有过错。政宏公司作为承租人，理应在签约前了解租赁物的权属情况、报建情况、合同对方的租赁权限、租赁物是否符合自身经营需要等与合同履行密切相关的信息，政宏公司在蟾蜍石市场公司未出示、提供涉案场地权属证明、合法报建材料的情况下，即与蟾蜍石市场公司签订租赁合同，未尽缔约审慎义务，对于合同无效同样存有过错。一审法院认定蟾蜍石市场公司、政宏公司对于合同无效负有同等责任，并确定双方对于合同无效造成的损失应各承担50%的责任，并无不当，本院予以认同。政宏公司认为蟾蜍石市场公司应对合同无效承担全部的过错责任，依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”对于监控系统、货架、空调等未形成附合的装饰装修，可由政宏公司自行拆除，政宏公司要求蟾蜍石市场公司予以赔偿，理据不足，本院不予支持。对于经营利润损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”可见，合同无效的情形下，有过错的一方应承担的是缔约过错责任而非违约责任。经营利润损失系预期可得利益损失，属于违约责任的承担范围，故政宏公司要求蟾蜍石市场公司赔偿经营利润损失实质是要求蟾蜍石市场公司承担合同提前解除的违约责任。如前所述，涉案《租赁合同》应属无效，蟾蜍石市场公司须承担的是缔约过错责任而非违约责任，且政宏公司对于合同无效同样存有过错，其要求蟾蜍石市场公司赔偿经营利润损失理据不足，一审法院予以驳回，并无不当，本院予以认同。对于库存货物损失。政宏公司并无提供充分证据证明其已交还涉案场地，其仍占用涉案场地经营，且无充分证据证明库存物品因涉案《租赁合同》无效而毁损或丧失价值，一审法院驳回政宏公司的该部分诉讼请求，并无不当，二审予以维持。综上所述，广州政宏商务服务有限公司的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5960元，由上诉人广州政宏商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月三十日书记员 贾 妍古文娜