山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5403号 上诉人（原审原告）：万世田，男，1958年4月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：牛浩学，山东理证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志媛，山东理证律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈相奎，男，1978年8月8日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：万彩娥，山东润杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周炘，山东润杰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：万世乐，男，1965年10月2日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：薛秀欣，女，1965年2月16日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人万世田因与被上诉人陈相奎、万世乐、薛秀欣确认合同无效纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初20588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万世田上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持万世田一审的诉讼请求。事实与理由：一、一审对案件争议事实认定不清、证据不足，适用法律错误。1.涉案房屋的真实权利人为万世田。（1）该房屋系经村庄拆迁改造分得，万世田一审提交了涉案房屋的原平房宅基地档案信息、拆迁安置协议及抓阄公证档案信息，证明万世田基于征收置换合法取得安置房屋的所有权，应受法律保护。（2）万世乐并非上庄村村民，在该村也无宅基地房屋，不是拆迁征收主体，不能通过置换取得安置房屋。（3）万世田与万世乐系同胞兄弟，共兄弟姊妹6人，其父母名下房屋列于拆迁范围，因父母均已去世，兄弟姊妹同意委托万世乐代办了父母房屋的搬迁安置事宜，包括签订拆迁补偿协议、置换房屋的抓阄事宜等；该置换房屋由兄弟姊妹共同继承，已由黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初20590号判决确认，现在继承房屋处于共有状态，尚未依法进行分割。因万世乐无房提出借用请求，其他继承人原打算将父母分得的房屋借给万世乐使用，后经协商万世乐选择了涉案房屋暂时居住使用，并领取了房屋钥匙，社区发放的通知书中载有“原万世田房互换”，说明了该房屋系万世田所有，换用的是父母的房屋，而万世乐本人没有房屋。社区在通知书中注明“互换”，仅仅是因为父母房屋的拆迁置换是由万世乐办理，社区登记也都是万世乐的名字，万世乐领取万世田的房屋钥匙需要登记备案而注明“互换”，并不能证明该“互换”是房屋所有权的互换。2.涉案房屋本身并不具备交易资格，也未发生物权变动。涉案房屋在买卖时并未办理不动产权属登记，依法不得转让。即使交易，三被上诉人对于涉案房屋也无法进行过户登记，不能发生物权变动效力。不管陈相奎主观上是否构成恶意串通，均不能发生善意取得。3.三被上诉人就涉案房屋的买卖构成无权处分，合同应认定无效，否则构成对万世田的侵权。万世乐夫妻将借用的房屋以自己的名义出卖，明显构成无权处分，处分行为无效。涉案房屋所有权并未发生变动，仍属于万世田。虽然无权处分的合同并不必然无效，但是绝不能将无权处分且未发生所有权转移的合同认定为有效，否则会构成以法律文书导致的物权变动，是对合法所有权人的司法侵权。4.《楼房买卖合同》内容不具备真实性与合法性，应认定无效。（1）该合同真实签订的时间为2020年4月30日，并非2019年6月26日。但转账时间发生在2019年6月26日，转账用途原标注为“借款”，后更改为“购房款”，所谓的“标记错误”明显不符合常理，是用买卖房屋的形式掩盖民间借贷的目的。（2）上庄社区的车位分发时间为2020年8月7日，2020年4月30日时，并不存在交易的车位，三被上诉人明知没有车位仍进行约定，证明该合同的内容并不客观真实。5.一审法院不依法查明房屋买卖合同是否为有权处分，合同本身是否真实有效，反而要求万世田证明是否存在法定无效事由，加重万世田的证明责任，明显认定法律关系错误，适用法律错误。二、一审并未保障当事人的合法权利，程序严重违法。一审中万世田对《楼房买卖合同》及视频的真实性并未认可，但一审判决书中却错误的认定为“陈相奎提交的楼房买卖合同、视频……，对方当事人对其真实性无异议，予以确认并在卷佐证”，是对万世田诉讼权利的严重侵害。综上，一审认定事实不清、适用法律错误，请求二审查清事实，依法改判，维护万世田的合法权益。 被上诉人陈相奎辩称，一、《楼房买卖合同》不存在合同无效的情形，《楼房买卖合同》是陈相奎和万世乐的真实意思表示，合法有效。二、万世乐是涉案房屋的所有权人，有权处分涉案房屋。涉案房屋是上庄社区搬迁改造抓阄选择安置补偿房屋时万世乐与万世田通过房屋互换得来，并非是万世乐借用涉案房屋。在上庄社区搬迁改造，抓阄选择安置房屋的过程中，万世乐与万世田协商一致，将原本应由万世乐取得的面积为120㎡的一处多层房屋的抓阄选择权与万世田的儿子万超应取得的一套面积为80㎡的高层房屋的抓阄选择权互换，双方在抓阄选房时互相为对方出具授权委托书，在抓阄选房时由对方交叉行使抓阄选择权，在确定双方各自应得的安置房屋后，原应由万世乐所有的上庄社区xx号楼xx单元xx室的房屋由万超领取钥匙，办理物业及房屋物业交接手续并实际居住使用，原应由万超取得的涉案房屋由万世乐取得所有权，领取钥匙，并办理物业交接手续，实际居住使用。万世田称社区在涉案房屋交钥匙通知的存根上写明“原万世田房屋互换”仅是为了便于工作，没有事实依据。综上，万世乐通过与万世田的房屋互换行为，已经取得了涉案房屋的所有权，不存在无权处分情形。三、即使二审认为万世乐对涉案房屋存在无权处分的情形，陈相奎作为善意第三人，且涉案《楼房买卖合同》已经履行完毕，合同各方均无异议。陈相奎在购买涉案房屋时，通过查询社区档案、物业公司的房屋交接单及水电费缴纳记录等，确认了万世乐是涉案房屋的所有权人，陈相奎已经尽到了合理审慎的审查义务，另外，陈相奎已经按照市场价格支付完毕涉案房屋的房屋价款，万世乐也已将涉案房屋实际交付给陈相奎居住使用，陈相奎已经合法取得涉案房屋的所有权，各方均无异议。四、涉案房屋是上庄社区村居搬迁改造的安置补偿房屋，现涉案房屋正在办理房产证。涉案房屋是国有土地上的房屋，依法可以进行自由流通交易，且涉案房屋已经实际交付给陈相奎占有使用，不存在合同无效的情形。五、一审将证明合同存在无效事由的举证责任分配给万世田是合法的，未加重万世田举证责任。综上所述，一审事实认定清楚，法律适用正确，应当依法驳回万世田的上诉请求，维持原判。 被上诉人万世乐、薛秀欣未答辩。 万世田向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认万世乐、薛秀欣与陈相奎于2019年6月26日签订的《楼房买卖合同》无效；2.陈相奎将非法占用的涉案房屋及地下车位腾出，并交还万世田；并支付非法占有使用费暂定14000元（自2019年7月起，按每月1000元计算至交还房屋之日）；3.本案诉讼费由万世乐、薛秀欣、陈相奎承担。一审中，万世田撤回对吴小骏的起诉，一审口头裁定予以准许。 一审法院认定事实：1.万世田与万世乐系兄弟关系，万世乐与薛秀欣系夫妻关系。2018年上庄社区居民委员会社区安置改造过程中，万世田抓阄所得房屋为西区xx号楼xx室（涉案房屋）及东区xx号楼xx单元xx室（万世乐代抓），万世乐抓阄所得房屋为西区xx号楼xx室及东区xx号楼xx单元xx室（万超代抓）。 2.2018年11月23日，万超（万世田之子）领取东区xx号楼xx单元xx室房屋钥匙，青岛新时代业主家庭情况登记表中登记万超系该房屋业主。2018年12月1日，万世田领取西区xx号楼xx室钥匙，青岛新时代业主家庭情况登记表中登记万世田系该房屋业主。2019年1月8日，万世乐领取东区xx号楼xx单元xx室钥匙，青岛新时代业主家庭情况登记表中登记万世乐系该房屋业主。2019年2月21日，万世乐领取涉案房屋钥匙，青岛新时代业主家庭情况登记表中登记万世乐系该房屋业主，万世乐签名的社区发放的通知书中载有“原万世田房互换”字样。 3.2019年6月26日，万世乐、薛秀欣（甲方）与陈相奎（乙方）签订《楼房买卖合同》，主要内容如下：“甲方自愿将上庄安置区西区xx号楼xx室卖给乙方，经双方协商同意以总价人民币大写伍拾万元正成交。乙方于2019年6月26日将房款一次性付给甲方。乙方将房款全部付给甲方之日，甲方将原分房合同、楼房钥匙等有关房屋的所有文件交给乙方，房屋产权归乙方所有。本合同签订后，在2019年6月26日前该楼房所产生的任何经济往来由甲方负责，与乙方无任何责任关系；在2019年6月26日该房屋产权归乙方所有后，房屋产生的经济往来与甲方无任何关系。”当日，万世乐、薛秀欣向陈相奎交付了房屋，陈相奎在小区物业进行了业主登记。 4.2020年4月30日，万世乐、薛秀欣（甲方）与陈相奎（乙方）签订《楼房买卖合同》，主要内容如下：“甲方自愿将上庄安置区西区xx号楼xx室及地下车位一个，卖给乙方，经双方协商同意以总价人民币大写陆拾陆万元正成交。乙方于2019年6月26日将房款分两次付给甲方。乙方将房款伍拾万元整付给甲方之日，甲方将原分房合同、楼房钥匙等有关房屋的所有文件交给乙方，剩余房款2020年5月10日前全部付清，房屋产权归乙方所有。本合同签订后，在2019年6月26日前该楼房所产生的任何经济往来由甲方负责，与乙方无任何责任关系；在2020年5月10日该房屋产权归乙方所有后，房屋产生的经济往来与甲方无任何关系。”当日，万世乐、薛秀欣向陈相奎出具收到条，载明：“今收到房款壹拾万元整（100000元），现金陆万元整（60000元），共计收款拾陆万元整。” 5.上庄社区居民委员会社区安置房屋目前已具备办理不动产登记条件。 对有争议的证据和事实，一审认定如下：陈相奎提交转账明细两份，证明其购买涉案房屋付款的事实。虽然万世田对该组证据不予认可，但未提交反驳证据予以证明，故一审对陈相奎提交的该组证据的证据效力予以确认，并由此认定如下事实：2019年6月26日，陈相奎之妻孟凡秀向万世乐62×××973号银行账户转账485000元。当日，陈相奎向万世乐交付现金15000元。 一审法院认为，本案争议的焦点问题在于：万世乐、薛秀欣、陈相奎所签订的《楼房买卖合同》是否无效？ 一审法院作如下分析认定：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”本案中，涉案房屋并未办理不动产登记，但陈相奎提交的证据可以证明，涉案房屋卖给陈相奎前，万世乐以与万世田互换房屋的方式自社区领取了涉案房屋钥匙，并以涉案房屋业主的身份在小区物业进行了业主登记。无论万世田与万世乐兄弟对于涉案房屋有过何种约定，在房屋未办理不动产登记的情况下，万世乐的上述行为足以使第三人认为其对涉案房屋享有处分权，不能仅以万世田在抓阄时抓得涉案房屋认定万世乐对涉案房屋无权处分。关于万世田主张的陈相奎与万世乐之间应系民间借贷关系，万世田并未提交证据证明其该项主张，且无论陈相奎与万世乐之间系买卖合同关系还是民间借贷关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]6号）第二十四条的规定，双方签订的《楼房买卖合同》并非当然无效。现万世田提交的证据不足以证明万世乐无权处分涉案房屋，亦不足以证明万世乐、薛秀欣、陈相奎在签订《楼房买卖合同》过程中存在恶意串通，万世田主张涉案《楼房买卖合同》无效，证据不足，不予支持。 综上所述，万世田主张涉案《楼房买卖合同》无效并要求陈相奎腾退房屋支付使用费，证据不足，于法无据，一审不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回万世田的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由万世田负担。 本院二审期间，万世田提交以下证据：证据1，青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初20590号民事判决书一份，证明：1.万世田与万世乐系同胞兄弟，父母生前在上庄社区有宅基地上房屋五间，2016年上庄社区村庄改造时，万世乐接受兄弟姊妹委托以其名义代办了父母房屋的搬迁安置事宜，分得的安置房已由兄弟姊妹等共同法定继承；2.（2020）鲁0211民初20590号一案诉讼中，法院到上庄社区居委会走访调查，证明万世乐、薛秀欣不是上庄社区集体成员，在上庄社区无户籍，无房屋，不具备分得安置房资格。3.万世乐、薛秀欣对涉案房屋及地下车位的处分构成无权处分行为。陈相奎质证称，对证据1真实性没有异议，但称该案系万世田、万世乐及兄弟姊妹恶意串通，为应付本案诉讼进行的虚假诉讼，应追究其虚假诉讼的刑事责任。该判决书形式时间2020年10月份，是在陈相奎和万世乐房屋买卖合同已经实际履行完毕后进行的诉讼，与本案没有关联性。该判决书是对万世田目前占有的xxxx、xxxx房屋进行的诉讼，与本案无关。万世乐与陈相奎签订履行涉案房屋时有处分权，万世田主张不成立。 证据2，青岛市黄岛区上庄社区新时代物业经理、办理安置房钥匙领取员于殿金谈话笔录一份、光盘一张（附文字整理笔录）。证明：1.上庄社区分配安置房时因尚不具备房屋确权登记条件，故居委会发放房屋钥匙时并不进行实质审查，工作人员在领取通知书上所作的相关记录只是为了便于记录钥匙的发放与领取情况，对村集体内以家庭为单位的人员领取更不进行任何审查，证明仅凭居委会钥匙领取通知单不能反映房屋的真实权属情况；2.万世乐领取上庄社区安置房钥匙时，告知当时的工作人员于殿金换房并领取了案涉争议房屋钥匙系单方行为，万世田并不知情；3.上庄社区物业在未办理安置房产权证前，不进行权属相关的实质审查，仅凭收到的盖有居委会公章的钥匙发放通知单办理业主登记，房屋确权前随居住使用人的变更而变更，换句话说，物业登记的是实际居住人，而不一定是房屋所有权人，不能反映房屋的真实权属情况。陈相奎质证称，对证据2真实性不予认可，不能证明万世田的主张。 证据3，青岛市黄岛区上庄社区车位抓阄分配通知、抓阄结果、上庄社区证明信，证明：1.上庄社区居委会通知统一办理社区地下车位的抓阄分配的时间为2020年8月7日，而《楼房买卖合同》显示三被上诉人第二次签订《楼房买卖合同》的时间为2020年4月30日，证明了三被上诉人第二次签订楼房买卖合同时上庄社区并未分配地下车位，车位不唯一不明确，履行地点不确定，因此不符合交易条件；2.结合《楼房买卖合同》，三被上诉人对不符合交易条件的地下车位约定了16万元的交易价格，甚至予以支付，不符合常理，也不符合正常的房屋买卖交易习惯，系虚假的房屋买卖行为。陈相奎质证称，对上庄社区证明信的真实性没有异议，但不能证明万世田的主张。 证据4，银行交易明细、黄岛区晨思诺房屋租赁中心工商档案、工商档案复印件。证明：1.2019年6月26日陈相奎向万世乐转账48.5万元，转账用途备注为“借款”，即使陈相奎立即将备注修改为“购房款”，仍然与50万元的购房款金额不一致，证明该转账的真实用途系“借款”，借款本金金额为50万元，利息为月利率3%，预先扣除了当月的利息1.5万元后实际借款金额为48.5万元；2.2019年9月5日，应陈相奎要求，万世乐向陈相奎所经营的黄岛区晨思诺房屋租赁中心的合伙人藏艺坤分别转账1.5万元及0.3万元，两笔转账分别为当月利息1.5万元，及之前欠付的利息0.3万元，证明了万世乐按照约定向陈相奎支付利息。陈相奎质证称，关于银行流水，第一份银行流水和收到485000的银行流水真实性没有异议，但不能证明万世田的主张。第二份银行流水真实性无法核实，系案外人的银行流水，与本案没有关联性，也不能证明万世田的主张。关于企业信用报告，真实性没有异议，不能证明万世田的主张。 陈相奎提交（2020）鲁0211民初15601号民事裁定书，证明：万世田在提起继承诉讼之前，就已经进行了相关的恶意串通，然后才提起关于继承的纠纷，在继承纠纷结束之后又提起本案诉讼。万世田质证称，对民事裁定书的真实性无异议，但对证明内容有异议，并非虚假诉讼，也没有恶意串通。 二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：万世田主张万世乐、薛秀欣与陈相奎所签订的《楼房买卖合同》无效的理由是否成立。对此，本院认为，1、涉案房屋系拆迁后新安置房屋，未办理不动产登记，万世乐、薛秀欣与陈相奎签订《楼房买卖合同》之前，涉案房屋也未曾有人居住过。涉案房屋拆迁后交付过程中，系由万世乐领取了房屋钥匙，并以涉案房屋业主的身份在小区物业进行了业主登记，而上庄社区的发放钥匙通知书上也注明“原万世田房互换”，陈相奎据上述事实认为涉案房屋为万世乐所有，并不存在过错。2、即使万世田主张的万世乐系借住涉案房屋的事实真实，万世乐在代理万世田领取钥匙过程中以涉案房屋业主的身份在小区物业进行业主登记、在发放钥匙通知书上注明“原万世田房互换”，该行为的后果亦应由万世田和万世乐承担，不能仅以万世田在抓阄时抓得涉案房屋而认定万世乐对涉案房屋无权处分。3、万世乐、薛秀欣与陈相奎在签订合同时车位是否已经确定，不影响合同约定的有关车位买卖事项的效力，也不能据此认定系虚假的买卖关系。4、（2020）鲁0211民初20590号民事判决审理的万世田与万世乐父母遗产继承问题，系其兄弟姐妹之间内部事宜，该案处理的遗产并非涉案房屋。而且，该案所涉房屋系由万世乐签订安置协议并抓阄取得，万世田以该案判决结果来否认本案涉案《楼房买卖合同》的效力，依据不充分。5、万世田主张陈相奎与万世乐之间应系民间借贷关系、不是真实的房屋买卖关系，万世田对此并未提交充分的证据证明，且万世乐与陈相奎均未提出双方之间的房屋买卖关系不真实，万世田的该主张证据不足。6、涉案房屋系上庄社区的安置房屋，万世田亦居住于该小区，理应会知晓涉案房屋的居住使用情况。而陈相奎于2019年6月购买并入住涉案房屋，万世田理应会向万世乐核实陈相奎入住的原因。期间万世田未提出过异议，而是主张其于2020年7月才知道房屋被出售的事实，不符合常理。综上所述，万世田提交的证据不足以证明涉案《楼房买卖合同》存在法律规定的无效的情形，其主张涉案《楼房买卖合同》无效，依据不足，一审判决驳回其诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 综上，万世田的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人万世田负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  王化宿 审 判 员  盛新国 二〇二一年六月二十二日 法官助理  马文淑 书 记 员  胡浩东 书 记 员  李珊珊