上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初449号原告：林华康，男，1967年5月29日生，汉族，户籍地浙江省。被告：胡婷婷，女，1981年3月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告林华康与被告胡婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告林华康、被告胡婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林华康向本院提出诉讼请求：被告支付租金177,528.88元及违约金185,394元。事实和理由：被告租赁原告上海市长宁区黄金城道802号底层房屋(以下简称涉讼房屋),建筑面积约45平方米，租期为2014年11月20日至2020年11月19日止，租金每月61,798元，押三付二,先付后用。被告应在2020年2月1日前支付2020年2月20日至2020年5月19日的租金，仅支付150,000元,还欠35,394元。之后的租金被告未支付。涉讼房屋其中一部分2020年7月21日另租给案外人汪某某，故被告应支付2020年5月20日至2020年7月20日的租金计61天,计62,827.96元。涉讼房屋原系被告转租给案外人蒋某某，蒋某某与原告联系要求租赁涉讼房屋，原告在2020年8月7日将涉讼房屋另一部分租给蒋某某，故被告应支付2020年5月20日至2020年8月7日计77天租金计79,306.92元。原、被告租赁合同两部分分别于2020年7月21日和2020年8月7日解除。原告多次催讨未果。按本合同内第十条第四款约定,租赁期内,非本合同规定情况,乙方中途擅自退租的,应按解除合同时月租金的三倍向甲方支付违约金，计185,394元。租赁保证金165,000要求抵扣租金或违约金。故涉讼。被告胡婷婷辩称，疫情期间，被告按照市政府统一通知关店半年。原告不愿意免租，被告还欠三万多租金，2020年5月要付租金时被告付不出，被告和原告财务协商退租，押金165,000元可以不要，财务说好的知道了。认为合同2020年5月19日解除。双方未办理书面退租手续。被告让店员蒋桂平把钥匙交给原告财务。被告认为违约金金额过高，要求调整，愿意付相当于一个月租金的违约金，其余租赁保证金抵扣欠付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、房屋租赁合同、函等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋系原告所有。2014年7月25日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：原告出租给被告涉讼房屋(“派出所门牌号808”)，建筑面积约45平方米，房屋用途为商铺，乙方租赁该房屋作为服装使用，甲乙双方约定,甲方于2014年11月12日至2014年11月19日为免租期。甲方与乙方签订房屋交接书并向乙方交付该房屋，即2014年11月20日起至2020年11月19日止;2014年11月20日起至2016年11月19日止月租金为55,000元，2016年11月20日起至2018年11月19日止月租金为58,300元，2018年11月20日起至2020年11月19日月租金为61,798元；每三个月付一次,采用先付后租的方式，以后每年11月1日、2月1日、5月1日、8月1日前支付当季度租金；双方签订合同后当日内,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金165,000元。租赁期间，非本合同规定情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按解除合同时月租金的三倍向甲方支付违约金。2020年5月6日，原告向被告发送函，要求被告支付2020年2月20日至2020年5月19日租金35,394元，2020年5月20日至2020年8月19日租金185,394元。被告称未收到函。2020年6月9日，原告(出租方)与案外人汪某某(承租人)签订房屋租赁合同，将涉讼房屋的部分出租给汪某某作为服装使用，租赁期限为2020年7月21日至2022年7月20日，月租金为30,000元。2020年6月15日，原告(出租方)与案外人蒋某某(承租方)签订房屋租赁合同，将涉讼房屋的部分出租给蒋某某，租期自2020年8月7日至2023年8月6日止，月租金为30,000元。原告与汪某某、蒋某某所签合同版本与原、被告间租赁合同基本一致。审理中，双方一致确认，合同签订后，被告向原告支付了保证金165,000元；被告向原告支付了2020年2月20日至5月19日期间租金150,000元，之后未再支付租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。原告主张被告擅自退租，被告并无异议，双方对于租金及违约金的金额存有争议。原告主张涉讼房屋两部分的租金应分别支付至2020年7月20日和2020年8月7日。综观本案情况，被告陈述曾向原告财务要求退租并交代蒋某某返还钥匙，原告陈述蒋某某与原告联系要求租赁涉讼房屋，原告已知悉被告不再履行租赁合同，后原告分别于2020年6月9日、2020年6月15日与汪某某、蒋某某就涉讼房屋的部分签订租赁合同，另行出租，原告以己方行为表示同意被告解除双方租赁合同。故本院确认原、被告租赁合同于2020年6月9日解除。合同解除之前的租金，被告应向原告支付。被告主张按市政府通知停业半年，但未提供相应证据，亦与本市疫情防控政策及被告经营的业态不符。虑及疫情对复工复产的影响，本院判定被告还应向原告支付租金69,382.85元。被告另主张违约金过高，要求调低。虑及原、被告租赁合同解除时仅剩余5个多月租期，结合原、被告履约情况、合同解除的原因以及涉讼房屋另行出租等实际情况，对于被告调整违约金的主张，本院予以采纳，酌情确定被告应向原告支付违约金97,000元。被告已向原告支付的保证金165,000元，双方一致同意与被告应付款项相抵，于法不悖，本院予以准许。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告胡婷婷应于本判决生效之日起十日内向原告林华康支付2020年2月20日至2020年6月9日欠付的租金69,382.85元及违约金97,000元(上述租金中的68,000元及违约金97,000元与被告胡婷婷已向原告林华康支付的保证金165,000元相抵)；二、驳回原告林华康其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,743.80元，减半收取计3,371.90元，由原告林华康负担1,826.04元，被告胡婷婷负担1,545.86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二一年六月三日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。