广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8636号上诉人（原审被告）：潘树林，男，1971年11月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广东和顺物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天府路233号1917房，统一社会信用代码91440101190497897F。法定代表人：洪毅玲。委托诉讼代理人：梁晓惠、陈君红，均系广东广信君达律师事务所律师。上诉人潘树林因与被上诉人广东和顺物业管理有限公司（以下简称和顺物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。潘树林上诉请求：1.一审判决认定事实不清、证据不足、违反法定程序，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人非案涉物业权利人，非本案适格主体。案涉物业“广州市天河区x”建设状况和权属是查明本案法律关系的事实基础和法律前提，也是本案上诉人与被上诉人争执主要焦点。（一）军队建设单位公文明确上诉人非案涉物业权利人。一审中，上诉人主张非案涉物业权利人，并提交了案涉物业建设单位武警广东省总队于2019年10月30日印发的公文，《武警广东省总队机关管理领导小组公告》的张贴照片，于庭审中提交了原件。该“公告”明确：“武警部队尚未最终对售房进行定价和批复，下一步待武警部队明确有关政策后，将办理售房手续”。该“公告”至今仍然张贴于上述物业多处公开场合，证实2019年10月30日前、乃至今天，该建设项目单位的上级领导机关尚未就该建设项目性质、是否出售、出售对象、出售价格等作出决定和批复，存在作为集体宿舍、公寓、办公用房、其他用房的可能。该建设项目显然还未实施后续的预售房、签订售房合同等旨在转移物业所有权的民事行为，案涉物业的权属和建设进度清晰明了，另有第三方。因此，上诉人非案涉物业权利人，非本案适格主体。（二）案涉物业处于未竣工验收的建设中状态，无进行预售、出售、出租的法定前提条件，因此上诉人非案涉物业法律上的所有人和租住人。上诉人于2020年4月27日赴广州市政务中心规划和自然资源局，就案涉房屋进行不动产登记资料查询。经查“广州市天河区x”无任何产权登记记录，无“棠福路21号”门牌存在。二、一审限制上诉人合法诉讼权利。案涉物业和物业小区的建设状态和物权归属，是本案的关键问题。为此，一审中上诉人根据《民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十四条之规定，向一审法院申请调查收集证据，但一审法院对上诉人的申请，从未作出同意或不同意的裁定，损害上诉人合法诉讼权益。三、一审证据采信显失公平。上诉人为证明案涉物业尚未出售、出租状态，向法庭提交了案外人武警广东总队于2019年10月30日印发的公文“公告”。被上诉人则提交了自制于2013年的有关书面资料。一审中被上诉人仅口头上不承认“公告”的真实性，但未提供相反的证据。根据证据采信一般原则，党政军队的公文证明效力高于一般书证；案外人证据效力高于当事人证据。一审判决在没有合理理由和相反证据的情况下，不采信军队公文，违反证据采信一般原则，显示公平。本案军队正式公文，证明案涉物业的权属和建设进度清晰明了，另有第三方。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。潘树林在二审庭审补充认为，涉案房屋没有产权登记、业主委员会的成立不合法等，因此物业服务合同无效。和顺物管公司辩称：一、1.一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2.上诉人是本案的适格主体，根据一审查明的事实，上诉人在质证意见中明确表达了对于涉案物业服务合同的真实性、合法性予以认可，因此作为涉案物业A2803房的实际使用人，上诉人从未予以否定。对于实际使用房屋、合法收取房屋、办理收楼手续相关材料的真实性、合法性上诉人也予以认可。龙熹苑小区包括涉案房屋在内的小区房屋是由被上诉人进行管理，提供物业服务也是在一审中予以查明并获得了包括上诉人在内的全体业主的认可，因此作为提供物业服务的主体，要求享受物业服务的业主履行支付物业管理费的义务是符合法律规定的。上诉人作为涉案A2803房的实际使用人，赋有支付物业管理费的义务，这是毋庸置疑的。至于上诉人提及涉案物业在房管部门查不到相关的产权登记资料，那是因为涉案房屋属于军产，不像外面的普通商品房可以对外出售和办理房产证，性质特殊。但即使涉案房屋未办理产权登记，上诉人作为房屋的实际使用人是证据确凿的。因此涉案房屋没有在房管部门进行产权登记不影响本案的审理，不影响上诉人作为本案适格主体参与诉讼并向被上诉人支付相应的物业管理费。3.上诉人提出的广东武警总队于2019年10月30日作出的《武警广东省总队机关管理领导小组公告》，该《公告》属于武警总队内部文件，与被上诉人无关。该《公告》并未否定被上诉人依法向业主收取物业管理费的行为，至于涉案房产是否已出售、是否符合办理产权证的条件都与上诉人缴纳物业管理费的行为无关。4.至于涉案房屋具体门牌号，如果上诉人有异议可以提出反驳的意见并举证说明涉案房屋的具体门牌号，但涉案房屋是真实存在并非虚构。可能因为没有办理产权证所以门牌号在房管部门没有登记信息，但不能否定涉案房屋的客观存在事实。二、关于涉案《物业服务合同》在一审中是否予以查明的问题，根据一审的质证意见，被上诉人提交了包括《物业服务合同》、上诉人收楼手续的全部原件。上诉人也对被上诉人提交的证据材料查看了原件并提出了质证意见，笔录中载明上诉人对《物业服务合同》的真实性、合法性予以认可。至于《物业服务合同》上的盖章，龙熹苑业委会是由武警总队成立的，至于有否履行业委会相关的地方的备案手续，作为物业管理公司无从查证。且龙熹苑业委会的成立在一审法院有进行调查，本案属于系列案，包括本案上诉人在内有几十户业主我方同时提出诉讼，有部分案件我方将武警总队列为共同被告，因此在一审庭审时，武警总队代理人是有出庭接受法庭的询问。笔录中有记录，对龙熹苑业委会的成立，作为成立方武警总队是予以认可的。三、本案虽然涉及军队房产，但也属于一般的民事诉讼，上诉人拖欠物业管理费的诉讼应当由一般法院进行审理，至于是否追加其他案件当事人，我方认为本案已经由被上诉人提交充分证据证明上诉人就是涉案物业的实际使用人，因此，无需增加其他第三方。和顺物管公司请求一审法院判令：一、潘树林向和顺物管公司支付2019年2月1日至2019年2月28日期间的住宅物业管理费286.70元；二、潘树林向和顺物管公司支付2018年3月1日至2018年12月31日期间的水费448.47元；三、潘树林向和顺物管公司支付逾期支付上述物业管理费和水费的利息（以各月所欠物业管理费和水费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率标准计算）；四、本案诉讼费用由潘树林承担。一审法院经审理查明：和顺物管公司原名为广州和顺物业管理公司，后经工商行政管理部门核准变更为现名。2015年12月30日，龙熹苑业主委员会（甲方）与和顺物管公司（乙方）签订《武警广东总队团职经济适用住房小区物业服务合同》，约定物业名称为武警棠下经济适用住房小区（龙熹苑）（以下简称团职楼小区），座落位置为天河区棠福路21、23、25、27号；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的管理，根据甲方要求提供二次装饰装修管理服务，物业档案资料管理；本物业管理区域物业服务收费采用包干制；物业服务费用由业主统一按照每套住房147平方米的建筑面积以每平方米每月1.95元标准交纳费用，绿化广场不收取费用；乙方按照地下车库停车位80元/个?月的标准收取车位管理服务费，服务费用包含地下车库电费、地下车库公共设施日常维护保养费用、地下车库车位卫生保洁费用等；物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额缴纳；物业服务费用按月缴纳，业主或承租人应在每月5日前缴纳当月费用；本合同期限三年（自2016年2月1日起至2019年1月31日止），但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止等。现和顺物管公司主张潘树林是广州市天河区x（以下简称案涉房屋）的权利人，起诉要求潘树林支付拖欠的案涉房屋的物业管理费等。诉讼过程中，和顺物管公司主张潘树林是案涉房屋的权利人，潘树林同意接受其物业服务，并同意按物业服务合同的约定按期支付物业管理费和水费，并提交了《武警棠下经济适用住房小区收楼确认书》《收楼手续书》《业主/住户入住合约》《业主/住户紧急联络资料登记表》《缴费协议书》《武警棠下经济适用住房小区委托银行代划物业管理费和水电气费协议》及物业管理费发票（住宅管理费为286.70元/月）作为证据。潘树林对上述证据的真实性予以确认。和顺物管公司表示其自2013年2月1日至2019年2月28日期间为团职楼小区提供物业管理服务。潘树林表示其认为和顺物管公司撤离团职楼小区的时间是2019年1月31日，自2019年2月1日起和顺物管公司不再为团职楼小区服务。和顺物管公司对此表示中国人民武装警察部队广东省总队（以下简称武警广东总队）在2019年1月31日才最终开标确定新的物管公司，并在2019年2月2日发函告知和顺物管公司；其后，武警广东总队于2019年2月28日发函要求和顺物管公司尽快办理交接手续，和顺物管公司当天签订退场的手续，因此，虽然物业服务合同于2019年1月31日到期，但和顺物管公司实际提供物业管理服务至2019年2月28日。为予证明，和顺物管公司提交了《龙熹苑移交清单》作为证据。潘树林确认该证据的真实性。潘树林提交了《公告》，以证明本案所涉小区、物业所有权及建设进度；潘树林还提交了多张照片，以证明移交前小区存在众多问题。和顺物管公司对《公告》的真实性不予确认，认为案涉房屋是武警广东总队分配给潘树林使用的房产，至于部队有无为潘树林办理产权证明不影响潘树林实际使用案涉房屋的事实，潘树林负有支付物业管理费的法定义务；和顺物管公司对照片的真实性不予确认，认为该证据无法证明拍摄时间、地点，上述证据只能证明在某一时间小区物业管理的状况，且其在物业管理服务上的瑕疵不能免除潘树林应支付物业管理费的义务，潘树林不能以此为由拒绝支付物业管理费。和顺物管公司主张武警广东总队后勤部委托其自2016年7月1日起向自来水公司缴纳水费，并按照2.97元/立方米的标准向住户收取水费；潘树林拖欠2018年3月1日至2018年12月31日期间的水费448.47元。为予证明，和顺物管公司提交了《关于水费收取的授权委托书》及其自行制作的用水度数表作为证据。潘树林确认上述证据的真实性。另，和顺物管公司庭审后表示其要求潘树林支付逾期支付物业管理费、水费等欠费的利息的计算时间变更为自案件起诉之日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院认为：和顺物管公司要求潘树林支付物业管理费、水费等欠费的利息的计算时间变更为自案件起诉之日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，属于当事人对诉讼权利的自由处分，且未损害潘树林的合法利益，一审法院予以准许，并按照变更后的诉讼请求对本案进行审处。根据已查明的事实可知，龙熹苑业主委员会与和顺物管公司签订了物业服务合同，和顺物管公司在2013年2月1日至2019年2月28日期间为团职楼小区提供了物业管理服务。潘树林接收了案涉房屋后，实际接受了和顺物管公司的物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，其负有向和顺物管公司支付物业管理费的义务。现和顺物管公司主张潘树林拖欠案涉房屋在2019年2月1日至2019年2月28日期间的物业管理费286.70元，潘树林作为付款义务人并未提供证据证明其已支付上述款项，其依法应自行承担举证不能的法律责任，故一审法院对和顺物管公司的上述主张予以采信。因此，和顺物管公司要求潘树林支付上述物业管理费的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。另，潘树林至今未支付上述所欠物业管理费，该行为造成了和顺物管公司的利息损失，现和顺物管公司要求潘树林支付逾期支付物业管理费的利息（以所欠物业管理费为本金，自本案起诉之日即2020年2月26日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），该项诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。根据已查明的事实可知，《武警广东总队团职经济适用住房小区物业服务合同》于2019年1月31日到期后，和顺物管公司为团职楼小区提供物业管理服务至2019年2月28日并于2019年2月28日退出该小区且办理了移交手续，潘树林亦未提供证据证明和顺物管公司拒绝退出、移交，故按照公平原则潘树林应向和顺物管公司支付2019年2月的物业管理费。和顺物管公司主张潘树林拖欠2018年3月1日至2018年12月31日期间的水费448.47元，并提交了《关于水费收取的授权委托书》等证据，一审法院对此合理采信，并判令潘树林向和顺物管公司支付上述费用及利息（以所欠水费为本金，自本案起诉之日即2020年2月26日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、潘树林于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东和顺物业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年2月28日期间的物业管理费286.70元；二、潘树林于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东和顺物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的利息（以所欠物业管理费为本金，自2020年2月26日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、潘树林于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东和顺物业管理有限公司支付2018年3月1日至2018年12月31日期间的水费448.47元；四、潘树林于本判决发生法律效力之日起10日内，向广东和顺物业管理有限公司支付逾期支付水费的利息（以所欠水费为本金，自2020年2月26日起计至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由潘树林负担。二审期间，潘树林提交证据：《武警广东省总队机关管理领导小组公告》，拟证明该公告于2019年10月30日印发，张贴在涉案物业一楼电梯口，至2020年12月31日仍然处于公告阶段。涉案小区、物业属于武警广东总队在建未售物业，排除了上诉人为涉案物业权利人的可能。和顺物管公司对上述证据质证如下：真实性无异议，合法性、关联性不予认可，就算有照片显示时间，但仅凭照片无法确认地点。合法性与关联性坚持一审的质证意见。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对潘树林的上诉意见，分析认定如下：关于潘树林应否向和顺物管公司缴纳物业管理费。潘树林上诉称其并非案涉物业的权利人，因此主张其不是本案的适格主体，对此，本院认为，根据《物业管理条例》规定，物业服务费用由业主或物业使用人交纳，潘树林以非案涉房屋权利人即无需交纳物业管理费，理由不充分。根据和顺物管公司提交的《武警棠下经济适用住房小区收楼确认书》《收楼手续书》《业主/住户入住合约》《业主/住户紧急联络资料登记表》《缴费协议书》《武警棠下经济适用住房小区委托银行代划物业管理费和水电气费协议》及物业管理费发票等证据，结合潘树林在2019年2月1日以前一直有向和顺物管公司交纳物业费等事实，足以证明涉案物业的使用人为潘树林并由潘树林承担物业使用费，故一审认定潘树林应向和顺物管公司交纳物业管理费正确，本院予以维持。关于潘树林对涉案物业合同效力提出的异议，经查，涉案物业服务合同由业主委员会与和顺物管公司签订，涉案物业的建设单位中国人民武装警察部队广东总队对该合同亦是认可的，该合同对涉案小区的业主有约束力。潘树林以涉案房屋未有产权证明、业主委员会成立合法性存疑等认为涉案服务合同无效的意见，对此，本院认为，根据查明的事实，潘树林实际接受了物业服务，并在此前一直履行该合同，其与和顺物管公司也事实上形成了物业服务合同关系，根据公平合理、等价有偿原则，其应支付物业管理费，其所提出的上述问题亦不足以成为拒付物业费的理由，故对潘树林的上述意见均不予采纳。至于潘树林认为业主委员会与和顺物管公司签订的物业服务合同无效，可另循法律途径解决。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。潘树林的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由潘树林负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年六月二十二日书记员 钟丹霞谢金泽