贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终4472号上诉人(原审原告)：遵义市星晨富物业服务有限公司。住所地：遵义市播州区桂花桥街道桂花社区美域中央小区17-1-15-2号，统一社会信用代码：91520302MA6DT2KB0J。法定代表人：覃波，该公司总经理。被上诉人(原审被告)：务川自治县利众世海房地产开发有限公司。住所地：遵义市务川自治县都濡街道杨村社区大坝组，统一社会信用代码：91520326MA6DJC6C23。法定代表人：汪太林，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：刘波，男，1992年10月13日出生，仡佬族，住务川自治县。上诉人遵义市星晨富物业服务有限公司（以下简称星晨富物业公司）因与被上诉人务川自治县利众世海房地产开发有限公司（以下简称利众世海房开公司）、刘波物业服务合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院(2021)黔0326民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星晨富物业公司上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.利众世海房开公司与上诉人签订《前期物业服务合同》约定了4元/㎡的价格，刘波与利众世海房开公司签订《千载富都商铺租赁合同》对该物业费用进行了确认，合同内容系双方当事人真实意思表示，本案物业费应当按照4.0元/月/平方米的价格进行计算。2.原审法院认为上诉人在服务中存在轻微瑕疵而将违约金剔除，没有任何证据予以证明。3.原审法院调取他处的物业合同来否定上诉人与被上诉人自愿签订的物业合同内容，系事实认定不清。涉案物业合同已在物价局进行备案，本案中应当按照4.0元/月/平方米的价格进行认定。利众世海房开公司、刘波二审未向本院提交书面答辩意见。星晨富物业公司向一审法院请求：1.判令二被告向原告支付物业服务费62906.98元；并以62906.98元为基数，自2018年4月1日起按每日0.3‰计算违约金至报告付清物业服务费止；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月30日，原告与被告利众世海房开公司签订《前期物业服务合同》约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，暂定标准如下（以当地物价局核准）：住宅：1.20元/月/平方米；商业（农贸市场除外）：4.0元/月/平方米；业主应于开发商通知交房之日起缴纳物业服务费（在通知交房之日后购买的房屋按开发商交房之日起缴纳），业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，逾期未交纳的业主或物业使用人应按每月0.3‰的标准向物业服务公司缴纳违约金；本合同期限自2017年8月1日至小区依法成立业主委员会；并选聘新的物业服务企业，业主委员会代表全体业主与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该合同签订后，原告即按照合同约定进驻小区并提供物业服务。另查明，2017年11月7日，被告利众世海房开公司与被告刘波签订《千载富都商铺租赁合同》约定：甲方（利众世海房开公司）将1号楼3层1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9号商铺出租给乙方（刘波），面积为595.63平方米，用于经营洗浴业态。该合同第二条约定：租赁期限从2018年4月1日起至2023年3月31日。该合同第四条约定：合同有效期内，该商铺的水、电、气费、电梯费及物业费等经营性支出费用有乙方自行承担。被告刘波于合同签订后即入驻该商铺，未缴纳相关物业服务费。一审法院认为，关于争议焦点一，原告主张按照合同约定以4元/月/平方米收取物业服务费。二被告均提出合同只是暂定物业服务费为4元/月/平方米，认为该价格过高，应当以物价部门最终认定的价格计算。根据《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平向适应的原则；原告并未提供能够证明其物业服务水平的相关证据。休庭后，一审法院依职权调取本县“保元天玺”、“麒龙城市广场”、“兴之科”物业服务合同，其中就小区商业用房物业服务价格分别为1.5元/月/平方米，2.8元/月/平方米，1.8元/月/平方米。其中由原告星晨富物业公司与兴之科签订的物业服务合同中约定的商业住房价格为1.8元/月/平方米；结合务川县物业服务行业情况，一审法院认为，原告与被告利众世海房开公司签订的《前期物业服务合同》中约定的商业（农贸市场除外）4.0元/月/平方米价格明显高于市场价格，且该价格系暂定价格，不能认定为该小区商业用房物业服务标准。结合务川县物业服务价格及原告物业服务水平，一审法院认为以1.8元/月/平方米计算该小区商业用房物业服务费用较为合理。关于争议焦点二，物业服务费用是否以房屋竣工验收为前提条件；被告利众世海房开公司辩称：根据《物业管理条例》第四十一条：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”主张与原告签订的《前期物业服务合同》在项目竣工验收之前不应收取物业服务费用。一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条之规定是对已经竣工但是尚未售卖的房屋由谁缴纳物业服务费用的规定，并不能以此来主张物业服务费用的缴纳要以房屋竣工验收为前置条件；结合本案，被告刘波于2017年11月7日与被告利众世海房开公司签订《千载富都商铺租赁合同》，并于2018年4月1日实际入驻该小区；被告利众世海房开公司辩称：未与原告办理物业移交等相关依据，原告具体入驻小区的时间不能确定，不能以合同签订的时间认定为原告进驻小区服务的时间；根据原告提供的物业日常工作图集（1）：2017年9月8日、2017年11月24日原告分别对该小区公共区域进行清扫，能够证明原告于2018年4月1日前已经入驻该小区进行物业服务。原告星晨富物业公司与利众世海房开公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应依合同约定全面履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对该物业区域内的全体业主具有约束力。故利众世海房开公司与星晨富物业公司签订《前期物业服务合同》对千载富都小区的业主均具有约束力，星晨富物业公司按照上述合同约定对千载富都小区提供了物业服务，被告利众世海房开公司作为千载富都小区的业主，应当按照上述合同的约定交纳物业管理费用。被告刘波租赁利众世海房开公司承建的千载富都小区1号楼3层1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8、1-9号商铺，面积为595.63平方米，租赁期限从2018年4月1日起至2023年3月31日。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告利众世海房开公司与被告刘波签订《千载富都商铺租赁合同》约定：......该商铺的水、电、气费、电梯费及物业费等经营性支出费用有乙方自行承担。故原告星晨富物业公司于2018年4月1日前已向被告所在小区提供物业服务，被告在接受原告的物业管理服务后，按照物业管理费商业每月每平方1.8元计算，自2018年4月1日至2020年6月1日期间的物业服务费共计27875.48元（1.8元/月/平方米×595.63平方米×26月），有事实及法律依据；原告星晨富物业公司要求判令二被告支付拖欠的物业服务费62906.98元，本院予以支持27875.48元。但对原告主张以62906.98元为基数，按3‰%加收违约金的诉讼请求，因本案虽在案涉《前期物业服务合同》中对违约金进行了约定，但原告在提供物业服务中难免存在轻微瑕疵现象，故对原告主张的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对被告刘波辩称其租赁商铺后只实际经营一个月，后转租给第三人，商铺也停业一段时间；经质证，原告星晨富物业公司认为刘波所租赁商铺是否转让没有证据证明，无论其是否营业，物业公司依旧进行了物业服务，应当支付相应的物业服务费；经审查，刘波当庭陈述商铺转租第三人后自己依旧占有股份、参与分红，可以认定，刘波经营的商铺并未实际转让给第三人，而是对经营份额所占比例进行了内部调整；同时有被告利众世海房开提供的《补充租赁合同》可以证明，刘波仍旧与房开公司继续租赁该商铺进行经营的事实，故对其抗辩不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决：一、被告刘波于本判决生效之日起十五日内支付原告遵义市星晨富物业服务有限公司自2018年4月1日至2020年6月1日期间的物业服务费27875.48元；二、被告务川自治县利众世海房地产开发有限公司就上述款项承担连带赔偿责任；三、驳回原告遵义市星晨富物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1372元，减半收取计686元，由原告遵义市星晨富物业服务有限公司负担438元，由被告刘波负担248元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案物业费收取标准问题，根据国务院颁布《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。《物业服务收费管理办法》第十四条规定：“物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。”据此，一审法院在审理本案过程中调取了务川县“保元天玺”、“麒龙城市广场”、“兴之科”商业用房的物业服务合同，价格分别为1.5元/月/平方米，2.8元/月/平方米，1.8元/月/平方米，且上诉人与兴之科签订的物业服务合同中约定的商业住房价格为1.8元/月/平方米。上诉人收取涉案物业4元/月/平方的价格明显高于市场价格，但上诉人并无证据证明其对涉案物业提供的服务与其收取4元/月/平方的价格相适应的证据，故一审法院将本案物业费标准调整为1.8元/月/平方米符合法律规定，本院予以确认。关于被上诉人未支付物业服务费应否承担违约责任问题。本院认为，上诉人在提供物业服务中难免存在瑕疵现象，故一审法院对上诉人要求被上诉人支付违约金的诉请不予支持并无不当。综上所述，星晨富物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费497元，由遵义市星晨富物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  施正高二〇二一年六月十七日法官助理杨颜竹书记员冯滢