广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6806号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市荔湾区津都宾馆。住所地：广州市荔湾区。投资人：文辉，该宾馆总经理。委托诉讼代理人：朱文燕，广东洛亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。原审第三人：广州市利工民针织有限公司。住所地：广州市白云区。法定代表人：李学军。上诉人广州市荔湾区津都宾馆（以下简称津都宾馆）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）、原审第三人广州市利工民针织有限公司（以下简称利工民公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人津都宾馆投资人文辉及委托诉讼代理人朱文燕，被上诉人荔湾住建局委托诉讼代理人罗俊到庭参加诉讼。原审第三人广州市利工民针织有限公司经本院合法传唤，在规定时间没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人津都宾馆上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判为：“一、确认津都宾馆与荔湾住建局关于广州市荔湾区龙津东路689号首层、二层的房屋的租赁合同关系于2020年7月30日解除。二、确认津都宾馆与荔湾住建局广州市荔湾区住房和建设局关于广州市荔湾区龙津东路689号三层的房屋的租赁合同关系无效”;2.撤销一审判决第三、四项。3.本案一、二审诉讼费由荔湾住建局承担。事实和理由：一、一审判决没有查清涉案房屋的权属登记情况，应根据承租物业产权登记及是否合法建筑区分处理。二、一审判决认定事实错误，涉案房屋属于直管公房，租赁合同的签订是需要经过申请、审批及备案程序，租赁合同没有备案或备案出现问题将不发生法律效力，合同备案完成后才会将房屋交付给承租方，租金应从房屋交付后且达到承租标准时起算，2013年11月6日至2014年3月31日期间津都宾馆根本没有收到承租物业，一审判决认定津都宾馆支付该期限租金没有事实依据。三、一审判决认定津都宾馆需要缴纳2020年2月1日至2月29日、5月1日至7月31日租金209411.9元，属于错误理解政策文件。根据广州市财政局2020年3月13日发布的《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》以及2020年7月3日发布的《广州市财政局关于减半收取市属行政事业单位物业4、5月份租金的通知》规定，2020年2、3月租金免收，4、5月租金减半收取，一审判决适用政策减免3月及4月租金属于适用政策错误，导致裁判错误。即便法院最后判决双方合同于2020年7月31日解除，那么津都宾馆应免交2月、3月的租金，4月及5月的租金减半收取。四、一审判决津都宾馆支付5月1日至7月31日租金209411.9元，及按照23793.9元/月标准向荔湾住建局缴纳从2020年7月31日起至实际搬迁之日的房屋使用费，忽略了涉案房屋的基础设施损毁，而又导致津都宾馆的装修装饰、物件严重损毁，进而直接导致津都宾馆无法营业、无法正常使用承租房屋及给津都宾馆造成严重经济损失的客观情况，涉案房屋因荔湾住建局没有尽到基础设施维修的基本义务，应依法免除租金。被上诉人荔湾住建局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。原审第三人利工民公司二审没有到庭，亦没有提交书面意见。荔湾住建局于2020年7月30日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认荔湾住建局与津都宾馆就广州市荔湾区龙津东路689号房屋的不定期租赁关系于2020年7月30日解除；2.津都宾馆及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.津都宾馆按照每月23793.9元的标准，向荔湾住建局清缴2013年11月至2014年3月、2020年2月、5月、6月、7月的共9个月欠租合计214145.1元；4.津都宾馆按照每月23793.9元的标准，向荔湾住建局支付场地占用费，自2020年8月1日起计算至实际交付场地之日止；5.津都宾馆按照每月23793.9元的标准向荔湾住建局支付违约金，自2020年8月1日起计算至实际交付场地之日止；6.要求津都宾馆恢复涉案房屋后部楼梯的原状；7.本案诉讼费用由津都宾馆承担。津都宾馆向一审法院提出反诉请求：1.判令荔湾住建局承担因违反合同约定的交房标准而使津都宾馆额外支出房屋基础设施建设费用569100元及装修费和损失费用；2.判令荔湾住建局向津都宾馆支付电表安装费用22000元。一审庭审中，津都宾馆明确第一项反诉请求为要求荔湾住建局支付房屋基础设施建设费用569100元。津都宾馆将另案主张装修费和损失费。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，广州市荔湾区龙津东路214号房屋为直管公房。龙津派出所于2017年9月6日出具证明龙津东路214号门牌已变更为“龙津东路689号”。自2011年3月起，津都宾馆向荔湾住建局提交《关于申请承租龙津东路691号物业的报告》、《租赁申请报告》申请租赁龙津东路691号整栋及689号物业等。落款时间为2013年10月9日、租户姓名为津都宾馆的《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》载明，案涉房屋的计租部位分别为首层A区、首层B区、二层A区、二层B区、三层及其各自的基本租金并附计租简图。签约日期为2013年10月14日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与津都宾馆津都宾馆（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区龙津东路689号全间（产别：经租产）的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积447.37平方米，租赁期限为2013年9月1日至2015年1月31日，每月租金23793.9元，租赁押金47587.8元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式交付甲方。租赁期内，甲方承担下列责任：1.按约定时间交付房屋给乙方使用。2.交付使用房屋的主体结构安全，门窗基本完好。3.配备基本水、电。4.承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用。5.负责对房屋进行定期安全检查（第三条）。租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时缴纳租金，每逾期1日，乙方须按拖欠租金金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；2.严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备。发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修。但是，下列事项由乙方承担修缮责任及其费用：（1）户内或水、电分表后的管线、设施设备的养护维修费用。（2）定期清洗食用水池的分摊费用。（3）门窗玻璃、小五金及梯间灯泡更换等费用。（4）排水管、厕兜、化粪池的日常清疏，发生堵塞时，应积极配合管理单位进行维修，并支付本户应分摊相关费用。（5）公共防盗门的维护费用和水泵设备的维修、更换费用。（6）负责对需增加电梯、空调和喷淋系统等设备的投资和养护费用。（7）物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网线费及其他相关费用（第四条）。乙方空置6个月或以上，甲方有权终止本合同，按现状收回房屋，由此造成的损失由乙方负责（第六条）。需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，且甲方有权对工程进行监督（第八条）。需在房屋内安装或者使用超过水、电表容量的任何水、电设备，应事前征得甲方书面同意，并由甲方负责到有关部门办理增容手续，费用由乙方承担（第九条）。违约责任：2.租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金（第二十一条）；等等。该合同于2014年3月13日以穗租备47B02029号予以登记备案。2013年9月5日，广州市荔湾区土地房屋管理所对龙津东路691号前座，建筑面积285.48平方米，进行拆砖木结构钢结构、建筑梁板、钢柱、拆木楼梯建钢楼梯的建设，工程于2013年11月5日竣工。2014年6月，津都宾馆向荔湾住建局发送《关于龙津东路689号实际租赁、进场的实际情况说明》说明装修问题。2014年5月27日、6月27日，荔湾区住建局有限公司两次向津都宾馆发送《整改通知书》，主要载明1.承租人擅自拆除二层楼板，立即暂停施工；2.修复被损坏墙体；3.将施工相关图纸、施工队资质证明送物业公司备案存档；4.擅自改变房屋使用用途，立即停止作宾馆使用。2014年7月4日，广州市阳河物业管理有限公司向津都宾馆发送《整改通知书》说明上述内容。2015年11月19日，津都宾馆出具《答复函》答复广州市供电局有限公司荔湾供电局，该函有载：“津都宾馆于2013年3月6日、2014年3月16日拿到龙津东路691号和689号的租赁合同，当时由于待业主（荔湾区房管局）对该处物业的楼顶进行改造完工后，津都宾馆实际于2014年5月下旬，才开始正式进场装修。进场装修前，我方（津都宾馆）对两处物（689、691号），原电表的下方（原电表的出线方），分别安装了两个分表。对于其他任何线路及电表，曾未作任何变动……我方于2015年11月15日，特意请了专业人士来看过，未发现任何乱接现象及电表有动过的痕迹，并且发现此处线路及电表，匝头开关灯，都是很老的物件……关于贵局提出的有线路改变和电表计量的问题，无非只有两个问题，一是线路到底有没有改动，是谁改的；二是计量表（电表）到底人为破坏还是自然损坏。对这两项问题，贵局在没有任何证据的情况之下，于2015年11月11日采用强制停电手法，致使我方经营受到破坏……”2015年12月4日，荔湾住建局发出《整改通知书》告知津都宾馆有11项不符合使用的情况：1.厨房未单独设置或设置在通道上；2.房间使用可燃间隔，室内无消防设备；3.窗户、阳台等部位没有设置应急逃生出口；4.存放易燃易爆物品（厨房用液化石油气除外）；5.乱拉乱接电线和电器设备；6.在房间内设置住人阁楼或3层以上床位；7.人员密集场所无消防许可；8.存在“二合一”、“三合一”情况；9.拆改主体结构、明显加大使用荷载行为；10.占用消防、走火通道；11.现场停电，请尽快和供电局协商恢复用电。津都宾馆租赁案涉房屋主要作商业用途，经营旅业及美容部。津都宾馆未向荔湾住建局交纳2013年11月至2014年3月租金，其后正常交租。合同期满后，津都宾馆仍一直使用场地并支付租金至2020年1月31日。津都宾馆另向荔湾住建局承租广州市荔湾区龙津东路691号前部房屋、向利工民公司承租广州市荔湾区龙津东路693号房屋。2020年5月19日，津都宾馆法定代表人文辉向阳河公司信访漏水问题。《信访（来访）谈话记录》有载明：“谈话内容关于龙津东路689号、691号租金清缴问题。……问：2013年11月起交租，你是否清楚？答：清楚，但由于该房屋需修缮无法使用，我认为不应缴交租金。问：当你承租时应该清楚该层的情况。答：清楚。问：龙津东路691号前座全幢房屋，承租人津都宾馆，承租期2013年2月—2015年，你是否清楚？答：清楚，但租赁期不合理，当时我只使用二楼，一楼与三楼未使用，所以只缴纳二楼租金。问：当你承租时应清楚该房屋的情况。答：清楚。问：为何2020年2月、5月租金未缴交？答：689号、691号于2020年1月23日至今都未营业，两间房屋严重漏水。”同日，该法定代表人也与阳河公司作关于龙津东路691号发还问题的谈话。其中，阳河公司要求尽快交出场地进行分割界址等，其回应关于移交问题，要改室内电线，水管等损失很大。2020年10月16日，一审法院在广州市荔湾区龙津东路689号房屋、龙津东路691号前座房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的权利人及实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。2020年11月26日，一审法院至广州市荔湾区龙津东路689号、691号、693号三间房屋进行勘验。从外观看，689号、691号、693号分了三个门口，其中从693号门进入为津都宾馆大堂，691号门口进入为餐饮部，689号门口进入为美容部，三房屋之间目前均有间墙。当日虽双方无法确认三间房屋之间界址，但荔湾住建局表示可根据其《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》中的计租简图所载的长宽来量度确认三间房屋之间的界址。一审庭审中，津都宾馆向一审法院申请撤回其反诉请求，一审法院经审查后裁定予以准许。荔湾住建局及津都宾馆均确认进场时691号、693号的一楼及二楼之间没有间墙，而689号、691号、693号三楼是大通铺。荔湾住建局表示其只要求楼梯恢复原状，对界址的问题愿意按照现状接收房屋。对于基础设施完善的理解问题，荔湾住建局认为案涉房屋具备通水通电条件；津都宾馆认为根据其2014年4月份拍摄视频图片，当初交付现状是不符合合同约定标准的。对于装修问题，津都宾馆认为其已获得荔湾住建局的装修许可；荔湾住建局表示如果对方在不影响房屋结构安全的情况下可以进行装饰装修，如果是因经营需要进行装修装饰是符合合同约定的。一审另查，2020年2月7日，广州市荔湾区政府常务会议审议通过《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条政策》明确对疫情期间租用区属国企经营用房的中小微企业，按照政策规定加快落实免收2个月房租。一审法院认为，荔湾住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾住建设局与津都宾馆在广州市荔湾区龙津东路689号房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾住建局、津都宾馆签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是津都宾馆一直有向荔湾住建局支付租金，因此，双方之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾住建局现起诉解除租赁关系，一审法院确定双方的租赁合同关系于本案起诉之日，即2020年7月30日起解除。关于对合同第三条约定“2.交付使用房屋的主体结构安全，门窗基本完好。3.配备基本水、电”的理解。合同该条款约定的是租赁房屋的交付标准。从本案现有证据显示2013年9月5日至2013年11月5日期间住建局确对龙津东路691号前座进行了结构上的改造。由于双方确认交付689号、691号房屋时两间房屋存在打通的情况，那么改造691号必然对689号产生影响，因此在2013年11月6日前津都宾馆系无法对案涉房屋进行使用的。在2013年11月6日后无证据表明案涉房屋在交付之时存在主体结构安全，门窗没有基本完好的现象。基本用电方面，从津都宾馆发函供电部门的函件中可知案涉房屋是存在原有电表的，供电部门因津都宾馆自行加装电表为杜绝安全隐患而对物业进行断电处理，也可证实案涉房屋是有进行通电的；基本用水方面，津都宾馆的函件中都未见有相关用水异议，可推定案涉房屋是通水通电的。案涉合同约定对案涉房屋使用为商业用途，并无具体指向用作何种行业，也无具体约定每层需要何种标准，且在《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》中津都宾馆亦对案涉房屋设施进行了盖章确认。津都宾馆在租赁案涉房屋后将其用作旅业、美容部、餐饮，其以该些标准对标交付房屋时的基础设施显然也是不恰当的。故一审法院确认案涉房屋在交付之时已符合合同约定的交付条件。关于案涉房屋租金问题。对2013年11月至2014年3月的租金，津都宾馆提出时效问题，但根据2020年5月19日的《信访（来访）谈话记录》，津都宾馆确认了该时段未交租金的事实，其时效应重新计算，故该段时间租金仍在诉讼时效之内。一审庭审中，双方对交付场地的时间存在争议，住建局主张于2013年11月交付案涉房屋，即便存在维修也不影响房屋使用；津都宾馆主张其自2014年5月才接收房屋进场装修。如前所述，在2013年11月6日之后并无证据表明案涉房屋不符合交付条件。从津都宾馆多份申请报告中可看出，津都宾馆在进场装修前一直发函要求荔湾住建局对物业进行改造，据函件中其陈述是津都宾馆在明确得知对方不再回应其具体装修请求后才进场装修，同时从侧面反映津都宾馆对案涉房屋内部是一直可查看的，且可自行出入的。进场装修并不能等同于接收场地，故一审法院认为在案涉场地符合交付条件，津都宾馆亦实际对案涉房屋可进行控制的情况下，津都宾馆应对其场地进行积极使用，延迟进场装修的后果应由津都宾馆自行负担。津都宾馆应向荔湾住建局支付2013年11月6日至2014年3月31日租金共115003.85元。对于2020年2月、5月、6月、7月租金。津都宾馆抗辩4月后发现案涉房屋漏水至管线泡坏严重至无法经营。但未就漏水影响是否与全店无法经营的存在因果关系、漏水是否导致室内管线必然不能维修进行充分举证。而且根据双方合同约定，承租人对户内管线设备养护维修。因此，一审法院对该抗辩不予采纳。现并无充分证据表明津都宾馆可对支付租金有先履行抗辩的权利，津都宾馆仍应依约履行其支付租金义务。对于疫情期间租金，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，现荔湾住建局根据文件规定给予津都宾馆2个月的免租期并无不妥。津都宾馆应向荔湾住建局支付2020年2月1至2月29日、5月1日至7月30日租金共94408.05元。两段租金合共209411.9元。关于荔湾住建局请求的房屋使用费问题。津都宾馆应及时将广州市荔湾区龙津东路689号房屋腾空交还荔湾住建局，并支付自合同解除后至实际腾空前的房屋使用费。对于界址问题，荔湾住建局表示可按现状接收房屋。庭后，津都宾馆表示愿意向荔湾住建局交回房屋并于2020年12月21日按荔湾住建局要求向广州西关住房租赁发展投资有限公司提交《关于物业及租赁并要求退还场地的相关报告》，并着手腾空房屋，但在腾空过程中被房管员叫停。一审法院询问荔湾住建局，该局表示津都宾馆确向其提出归还房屋，但需要津都宾馆在不影响房屋结构安全的情况下，自行拆除装饰物后，双方再交商量房屋交还事宜。根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。现案涉场地已停止经营几近一年，双方亦应该积极先交接场地防止各自损失进一步扩大。现津都宾馆向荔湾住建局明确表示腾空交还房屋并着手处理，那么荔湾住建局理应对房屋交接事宜进行积极处理。故一审法院现酌定2021年1月31日前津都宾馆应向荔湾住建局交还房屋。此期间，荔湾住建局亦应积极向津都宾馆接收房屋。因此，津都宾馆应支付房屋使用费期间为2020年7月31日至其实际交还房屋之日止。荔湾住建局要求津都宾馆恢复涉案房屋后部楼梯的原状，但其既无法提供图纸，也无法确切楼梯方位和确切形状，一审法院对此请求不予支持。关于荔湾住建局请求的违约金问题。根据合同约定，出租方除要求承租人限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费比照租金收取)外，有权按占用期内房屋占用费的总额的100%收取承租人违约金。现未有证据表明荔湾住建局在本次诉讼前曾要求津都宾馆解除合同并限期迁出，该条款使用条件明显未成就，一审法院对荔湾住建局主张违约金不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，城2020年12月30日作出判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与广州市荔湾区津都宾馆关于广州市荔湾区龙津东路689号房屋的租赁合同关系于2020年7月30日起解除;二、在2021年1月31日前，广州市荔湾区津都宾馆腾空搬出广州市荔湾区龙津东路689号房屋，并交还该房屋给广州市荔湾区住房和建设局;三、自判决发生法律效力之日起30天内，广州市荔湾区津都宾馆按23793.9元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付从2020年7月31日起至广州市荔湾区津都宾馆实际搬迁之日的房屋使用费;四、自判决发生法律效力之日起30天内，广州市荔湾区津都宾馆向广州市荔湾区住房和建设局支付2013年11月6日至2014年3月31日、2020年2月1至2月29日、5月1日至7月30日的租金209411.9元;五、驳回广州市荔湾区住房和建设局其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2435元，由广州市荔湾区住房和建设局负担318元，由广州市荔湾区津都宾馆负担2117元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，涉案房屋的广州市不动产登记查册表记载荔湾区龙津东路214号的结构层数为2层。双方二审中确认涉案房屋已于2021年1月27日交还荔湾住建局。广州市财政局于2020年3月13日发出的《关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》明确，对承租市属行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，免收2、3月份的物业租金。该局于2020年7月3日发出的《关于减半收取市属行政事业单位物业4、5月份租金的通知》明确，对承租市属行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，减半收取4、5月份租金。二审中，上诉人津都宾馆提交证据：1.房屋安全鉴定报告。拟证明：涉案房屋的墙体、天花板出现空鼓、开裂、渗水，屋面的铁瓦锈蚀、塌陷、损坏，水槽损坏，排雨水不畅等情况，部分门、窗设施出现老化及破损现象；室内墙体饰面出现龟裂、发霉、空豉、脱落、开裂现象及渗水痕迹，局部天花板吊顶出现塌陷、开裂、发霉、脱落、泛黄、破损，地面出现松动、木地板翘起及发霉；水、电设备均出现老化现象无法正常使用；室内电梯已停用。2.涉案房屋受损情况的视频及照片，光盘。拟证明：1.因没交给津都宾馆房屋和钥匙，在2014年4前津都宾馆无法进出且涉案房屋未达交付标准；2.涉案房屋自2020年4月19日(发现之日)开始，因屋外各处损坏漏雨严重，导致室内各处及物件严重损坏，无法营业并停业至今。三、下雨时屋内漏雨的视频；四、屋外的图片及视频。五、新装电表线路整改的图片和视频。拟证明：涉案房屋的部分水、电设备均出现老化现象，室内电梯停用。上述情况导致房屋无法正常使用。3.与荔湾住建局员工的微信记录。拟证明：涉案房屋完损等级为“一般损坏房”，局部应修缮处理。证明涉案房屋在2020年4、5月时，因天气原因，原本就老旧的房屋因漏雨进一步严重受损。1.津都宾馆于2020年5月向荔湾住建局递交了《停业说明及申请免租函》、《申请物业修缮报告》及44张房屋受损情况的照片，荔湾住建局员工确认收到，津都宾馆应约于5月19日下午两点半，再次当面向工程部门汇报漏雨损坏及维修方案，但荔湾住建局并未进行维修；2.自从2020年4月20日发现漏雨至收到法院传票之前，津都宾馆一直积极主动与荔湾住建局维修部负责人沟通漏雨维修方案。4.派出所证明、与民警的微信记录。拟证明：津都宾馆于2020年1月25日因疫情停止营业，后因房屋多处漏雨受损严重无法营业，于2020年4月30日向派出所继续申请停业，后续一直停业。5.689、691号的平面结构装修图。拟证明：689、691号一至三楼的面积，装修之后实际所处的部位。6.2020广州市气候公报。拟证明：2020年入汛时间较常年提早到3月底，从3月31日到6月20日降水量是全年的峰值，直接导致涉案房屋受损、漏水情况更加严重，无法正常使用。7.押金收据，拟证明：津都宾馆是2014年3月27日向荔湾住建局支付689号的押金，该支付押金的日期与荔湾住建局主张的租赁合同开始的时间不符，与津都宾馆主张的租赁合同起始时间相符。8.与荔湾住建局员工（阳河公司房管员湛淑珍的微信聊天记录）。拟证明：案涉房屋存在漏雨情况，津都宾馆一直就漏雨问题与荔湾住建局进行协商。9.2020广州市气候公报。拟证明：2020年入汛时间较常年提早到了月底，从3月31日到6月20日降雨量是全年的峰值，4月为全年雨量最多(402.7毫米)、5月至6月有多次暴雨和特大暴雨，且连续降雨时间长，加上7、8月又有台风，屋面因铁瓦且年代久远(其中691屋面铁瓦至少20年以上，锈蚀严重)且损坏严重，直接导致涉案房屋屋面多处漏雨，各层楼面、地面积水墙面渗水，天花垮塌，整个线路及照明几乎无法供电，电梯管井及底座长期严重泡水停用，各家私电器等损坏严重，雨水损坏直接导致整个店面全部关门停业。10.案件新增意见及情况说明。拟证明：2020年5月16日员工拍到涉案房屋漏雨视频。11.689号房屋新安装电表费用收款收据。拟证明：涉案房屋正常用电及电表。12.涉案房屋电费缴费单。拟证明：涉案房屋无电表交接且无正常用电，房屋达不到交付标准。13.广州荔湾供电局《通知》。拟证明：涉案房屋达不到交付标准。被上诉人荔湾住建局发表质证意见对上述证据发表了质证意见。再查，二审中，津都宾馆陈述从2020年4月20日起就有漏雨，一直漏雨到荔湾住建局接收房屋，现在有视频证明漏雨的日期为2020年8月1日，在2020年5月12日、13日分别有拍摄因漏雨损坏的图片。又查，针对津都宾馆撤回反诉的问题，一审法院已另行作出民事裁定书。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定。本案争议焦点在于：1.涉案租赁合同的效力及解除时间的认定；2.津都宾馆是否应向荔湾住建局支付2013年11月6日至2014年3月31日的租金；3.2020年2月之后应付租金和占用费的认定。关于争议焦点一。根据广州市不动产登记查册表，涉案房屋的结构层数为2层，荔湾住建局向津都宾馆出租的涉案房屋为三层，但未提交第三层经合法报建的证据。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条的规定，双方就涉案房屋首、二层的租赁合同关系有效，就第三层的租赁合同关系无效。双方租赁期限届满后未续签租赁合同，但仍继续履行原租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方构成不定期租赁关系，荔湾住建局有权随时解除合同，其于2020年7月30日起诉请求解除合同，故本院认定本案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》中首、二层房屋的部分于2020年7月30日解除。关于一审判决第二项，津都宾馆未就此上诉，但双方二审中均确认房屋已于2021年1月27日交还，故该项判决无需再履行，本院予以撤销该项判决。关于争议焦点二。关于2013年11月6日至2014年3月31日的租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，因此该期间支付租金请求权的诉讼时效期间早已经过。在2020年5月19日的《信访（来访）谈话记录》中，阳河公司仅是提出津都宾馆未交租，津都宾馆对未交租的事实确认，但并未表示同意交纳该期间的租金，且明确提出不应交租。可见阳河公司（或荔湾住建局）并未与津都宾馆就上述时间段租金债务的承担重新达成一致意见，并不导致诉讼时效期间重新开始计算。一审法院认定该段时间租金仍在诉讼时效之内，津都宾馆应予支付该期间租金，适用法律不当，本院予以纠正。津都宾馆关于其并未放弃诉讼时效的抗辩，不应支付该期间租金的上诉主张成立，本院予以认可。关于2020年2月至7月的租金。津都宾馆已经按期支付租金至2020年1月，之后发生新冠××疫情，自2020年2月开始未付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。广州市财政局于2020年3月13日发出的《关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》明确，对承租市属行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，免收2、3月份的物业租金。该局于2020年7月3日发出的《关于减半收取市属行政事业单位物业4、5月份租金的通知》明确，对承租市属行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，减半收取4、5月份租金。津都宾馆关于2020年2、3月份免租，4、5月份租金减半收取的上诉主张符合上述司法解释及政策的要求，本院予以支持。关于津都宾馆主张涉案房屋漏水导致无法使用的问题。津都宾馆提交的视频和照片对漏雨的时间、影响范围和程度证明力不足，津都宾馆也未因此提出解除合同，且在荔湾住建局于2020年7月30日提出解除合同收回房屋的诉讼请求的情况下，津都宾馆直至2021年1月27日才交还房屋，津都宾馆对扩大的损失应自行承担责任。此外，在本院认定2020年2月至5月的租金予以减免的情况下，本院对津都宾馆关于漏雨导致无法使用因此无需支付租金或占用费的主张不予支持。因此津都宾馆应支付2020年2-7月租金71381.7元（23793.9元×3），并应按照每月23793.9元的标准向荔湾住建局支付2020年7月31日至2021年1月27日的占用费。津都宾馆的其他上诉理由依据不充分，本院不予支持。对津都宾馆二审期间提交的证据，本院不予采纳。综上所述，上诉人津都宾馆的部分上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决适用法律、政策有误，且一审判决后部分判项已经履行，故本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十八条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8023号民事判决第二、五项；二、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8023号民事判决第一项为：确认广州市荔湾区住房和建设局与广州市荔湾区津都宾馆关于广州市荔湾区龙津东路689号房屋一、二层的租赁合同关系于2020年7月30日起解除；确认双方关于上述房屋第三层的租赁合同关系无效；三、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8023号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起30天内，广州市荔湾区津都宾馆按23793.9元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付从2020年7月31日起至2021年1月27日的房屋使用费；四、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8023号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起30天内，广州市荔湾区津都宾馆向广州市荔湾区住房和建设局支付2020年2月1日至7月30日的租金71381.7元；五、驳回广州市荔湾区住房和建设局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2435元，由广州市荔湾区住房和建设局负担1623元，由广州市荔湾区津都宾馆负担812元。二审案件受理费6583元，由上诉人广州市荔湾区津都宾馆负担4003元，由广州市荔湾区住房和建设局负担2580元。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年六月十八日书记员 冯冠豪徐毅敏