陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终8164号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西法珂尔汽车服务有限公司，住所地:西安市莲湖区团结西路26号一楼6-8号。法定代表人：单剑威，该公司总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安摘梦体育文化发展有限公司，住所地:西安市莲湖区团结西路26号1层1-1号。法定代表人：伍桐，该公司总经理。委托诉讼代理人：张媛媛，陕西邦维律师事务所律师。原审被告、反诉原告：单剑威，男，1990年10月19日出生，汉族，陕西法珂尔汽车服务有限公司法定代表人，住西安市雁塔区曲江池东路天字一号21栋2单元3003室。上诉人陕西法珂尔汽车服务有限公司（以下简称法珂尔公司）因与被上诉人西安摘梦体育文化发展有限公司（以下简称摘梦公司）、原审被告、反诉原告单剑威租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初4828号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。法珂尔公司上诉请求：1.撤销西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初4828号判决第一项、第二项、第三项、第四项；2.改判支持法珂尔公司要求摘梦公司支付违约金人民币456000元的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费由摘梦公司承担。事实与理由：一、摘梦公司没有按照合同约定向法珂尔公司提供不少于一处建筑物外立面主街位置的门头广告位，影响了法珂尔公司的业务经营；2019年前后，案涉房屋所在园区修路严重妨碍法珂尔公司经营，摘梦公司没有在24小时内维修也没有采取必要措施减少法珂尔公司损失，其构成违约；案涉房屋交付给法珂尔公司时，消防设施不合格，交付消防设施合格的出租房屋是摘梦公司法定义务，一审没有查明该事实；在案涉房屋一层醒目位置标识“睿奔宝入口”标牌的公司一直与法珂尔公司经营同样业务，摘梦公司知情却放任其经营构成违约。二、合同13.1条约定，“若甲乙双方未按合同约定履行权责，则违约方应向守约方支付相当于当年全部租赁费用作为违约金，同时承担因此给守约方带来的直接损失。” 摘梦公司存在违约事实，应向法珂尔公司承担违约责任，一审却驳回法珂尔公司和单剑威的反诉请求；另根据《民法典》第526条，因摘梦公司没有按照合同约定履行其先履行义务，法珂尔公司有权拒绝向其支付租金。摘梦公司辩称，一审查明、认定案件事实清楚全面，且证据充分，是在尊重案件事实与法律事实基础上作出的公正判决，法珂尔公司的上诉请求没有事实与法律依据，恳请二审法院驳回其上诉请求并维持原判。一、法珂尔公司违反双方合同约定，拖欠摘梦公司租金拒不支付，并以其行为明确表示不予支付，致使双方之间租赁合同目的无法实现，涉案合同依法应当解除；法珂尔公司应当腾退涉案房屋，并支付相应的房屋占有使用费。二、按照双方之间签订的《房屋租赁合同》，起租日期为2018年8月1日，法珂尔公司仅支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金，2019年8月1日至今的租金及房屋占有使用费一直拖欠没有支付。法珂尔公司一直占有使用出租房屋，无论是自用还是转租，其经营均未受影响，但其拖欠摘梦公司租金及房屋占有使用费一直持续至今，法珂尔公司应当支付拖欠的租金及房屋占有使用费至实际搬离之日。单剑威述称，同意摘梦公司的上诉意见。摘梦公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方之间签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令法珂尔公司、单剑威腾交所租赁的房屋；3.依法判令法珂尔公司、单剑威支付房屋使用费190000元（暂时计算至2019年12月31日，主张至实际腾房之日）；4.本案诉讼费由法珂尔公司、单剑威承担。法珂尔公司、单剑威向一审法院提出反诉请求：1.判令摘梦公司向法珂尔公司、单剑威支付违约金456000元；2.诉讼费由摘梦公司承担。一审法院认定事实：2016年12月7日，西安土门地区综合改造管理委员会（甲方）与西安新界元置业有限公司（乙方）签订《招商项目合作框架协议书》，约定：甲方同意乙方通过租赁土地（房屋）方式，开发建设汉城创客空间项目。2017年5月5日，西安新界元置业有限公司（甲方）与摘梦公司（乙方）签订《商业合作证明书》，甲方将其位于团结西路26号汉城国际创客项目一楼所有商铺交付乙方，乙方全权负责一楼所有商铺的招商及运营工作。2017年11月19日，摘梦公司（乙方）与西安新界元置业有限公司（甲方）签订《汉城创客场地租赁合同书》，约定甲方将位于莲湖区团结西路26号“汉城创客”众创空间场地1层1500平方米出资给乙方用做汽车项目及餐饮经营；租赁期限为2018年4月1日至2027年3月31日。2017年12月1日，单剑威（乙方）与摘梦公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将项目商业一层部分面积在约定期限内出租给乙方经营汽车科技文化，建筑面积约为950㎡作为汽车科技文化使用及配套服务功能，出租或转租需征得甲方同意且以书面合同作为备案，该汽车科技文化由乙方自筹资金、自担风险、自负盈亏、独立自主地进行约定的商业经营或服务。租赁期限为5年，自签订合同起始日开始计算。物业改造期及经营培育期为在双方签订《租赁场地合同》之日起，甲方给予乙方4个月物业改造期及3个月经营培育期。甲、乙双方同意租金结算方式为交纳年租金预付，租赁房屋交付后7个月（物业改造期及培育期）免收租金及物业费；第一年至第三年租金为40元/㎡/月,物业费0元；第四年至第五年租金为45元/㎡/月，物业费为0元。租赁费用由乙方按合同约定，交纳租金于当月的十号前用以银行转账方式支付甲方，如遇周末或节假日则顺延。首月和租赁期满或合同提前终止当月的租赁费用应按实际天数和每日平均金额计算。其它月份按整月计算，逾期缴付则按日加收每月保底租赁费用3‰滞纳金，逾期超过一个月，甲方有权单方面解除合约。合同签订5个工作日内，乙方支付甲方38000元作为装修保证金，当汽车科技文化开业后保证金自动转为合同押金；支付456000元作为预付款租金。当2018年8月1日开业后开始扣租，扣完为止。合同第7条约定，除非经乙方书面同意，甲方（或选聘的物业管理公司）在此租赁期限内均不应将本租赁场地所在建筑物内甲方所拥有的其它租赁场地出租给第三人经营或自己经营或其他同等类型的商业模式。否则，视为甲方违约。合同8.4中约定，乙方租赁期限内，甲方免费提供不少于一处建筑物外立面主街位置的门头店招位给乙方作为汽车科技文化专用。合同第11条解除中约定，未按合同约定支付租赁费用（自接到甲方催缴租赁费通知后且延期达到一个月以上仍未支付的），甲方有权单方解除合同；合同第13条违约责任中约定，若甲乙双方未按合同约定履行权责，则违约方应向守约方支付相当于当年全年租赁费用作为违约金，同时承担因此给守约方带来的直接损失。因签署本合同时，新的汽车科技文化公司在当地尚未注册成立，待当地开业并注册完毕后由新的汽车科技文化公司按原条文不变，重新签署合同，所有权利和义务由新公司承担。合同签订后，单剑威交纳了38000元装修保证金及456000元租金。摘梦公司认可合同约定为7个月免租期及培育期，实际给予8个月免租期，单剑威交纳了2018年8月1日至2019年7月31日的租金；单剑威辩称摘梦公司法定代表人口头承诺给予9个月市场培育期，摘梦公司对此不予认可。庭审中，摘梦公司提交2019年9月11日出具的《房屋租金催缴通知》、律师函及送达凭证，《律师函》中载明：单剑威自2019年7月31日起未按时缴纳租金，摘梦公司多次口头或上门形式催缴，并于2019年9月11日发出《房屋租金催缴通知》，你方收到后置之不理，现致函告知你方须于2019年10月25日前将拖欠的租金、违约金一次性支付；如仍未支付，将于2019年10月26日起解除双方签订的合同，你方须于2019年11月26日前腾交房屋。证明按照双方约定，从2018年8月1日开业后扣租，则2019年7月31日扣完，单剑威后一直未支付第二年租金，已严重违约，摘梦公司对其违约行为多次进行敦促，要求其履行义务，并告知单方解除合同。单剑威称未收到房屋租金催缴通知，确认收到律师函，但证明目的不予认可。庭审中，摘梦公司提交照片、视频、2020年5月16日警告通知单、网页截图，证明法珂尔公司多次在经营场所内占用消防通道、违规停车、堵塞停车场出口、并在停车场明火烧烤，严重违反了其作为承租者应遵守的义务，多次在经营场所滋事，摘梦公司公司无奈多次报警。单剑威在未经摘梦公司同意的情况下，将承租的经营场所部分转租给陕西铭途汽车服务有限公司、西安二爷重机俱乐部，其行为构成严重违约，摘梦公司有权单方解除合同。单剑威辩称停放的并非法珂尔公司车辆，途铭公司和二爷重机俱乐部只是偶尔使用法珂尔公司租赁的场地，没有租赁，法珂尔公司也没有收取租金。庭审中，单剑威提供西安睿奔宝汽车服务有限公司企业信用信息公示报告，证明摘梦公司违反合同约定，将同一建筑物内其他房屋租赁给与法珂尔公司经营范围和商业模式相同的公司，影响法珂尔公司经营。摘梦公司对此不予认可，未招租过该公司；摘梦公司提交2019年11月5日与西安睿卓汽车服务有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明因单剑威违约在先，2019年10月发出解除通知之后，摘梦公司为减少自身损失，在单剑威拒不支付租金的情况下，才招租他人，且该租户承租的位置与法珂尔公司相隔甚远，不会影响其收入。另查，法珂尔公司成立于2018年7月19日，单剑威系法珂尔公司法定代表人，单剑威从摘梦公司处租赁涉案商铺后用于法珂尔公司经营场地，现涉案商铺仍由法珂尔公司占用使用。一审法院认为，摘梦公司与单剑威签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，摘梦公司依约将涉案房屋交付法珂尔公司使用，单剑威交纳押金38000元，并预交租金456000元；依据合同约定，免租期为7个月，摘梦公司自认实际给予8个月免租期，租金应自2018年8月1日计算，单剑威辩称摘梦公司法定代表人口头承诺再给予9个月免租期，摘梦公司对此不予认可，对其辩称意见不予采信；单剑威租金预交至2019年7月31日，后未按合同约定支付租金，逾期交纳租金已超过40日，摘梦公司多次催要无果，于2019年10月26日单方解除双方签订的租赁合同，单剑威亦认可收到解除函；因单剑威拖欠租金已构成根本违约，现摘梦公司主张双方租赁合同于2019年10月26日予以解除，于法有据，予以支持；单剑威应支付2019年8月1日至2019年10月26日的租金107667元（单剑威预交的保证金38000元从拖欠租金中予以扣除）；合同解除后，法珂尔公司缺乏继续占有使用涉案房屋的依据，摘梦公司要求法珂尔公司腾交涉案房屋并按照月租金40元/㎡标准，支付2019年10月27日至实际腾房之日的房屋占用使用的请求，于法有据，予以支持。单剑威系法珂尔公司法定代表人，其与摘梦公司签订涉案合同系为设立法珂尔公司并租赁经营场地，合同权利义务亦由法珂尔公司履行，现摘梦公司主张单剑威承担责任，于法无据，不予支持。关于法珂尔公司、单剑威反诉要求摘梦公司支付违约金456000元的请求，因法珂尔公司、单剑威违约，双方租赁合同于2019年10月26日解除，摘梦公司于2019年11月5日将涉案房屋所在建筑物的其他租赁场地出租给他人经营汽车科技文化业务，并不存在法珂尔公司、单剑威所称违约情形，法珂尔公司、单剑威主张的其余违约情形，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决：一、原告西安摘梦体育文化发展有限公司与被告单剑威签订的《房屋租赁合同》于2019年10月26日予以解除；二、本判决生效后十日内，被告陕西法珂尔汽车服务有限公司支付原告西安摘梦体育文化发展有限公司租金69667元；三、本判决生效后十五日内，被告陕西法珂尔汽车服务有限公司将位于莲湖区团结西路26号“汉城创客”众创空间场地1层950㎡房屋腾交原告西安摘梦体育文化发展有限公司；四、本判决生效后十日内，被告陕西法珂尔汽车服务有限公司以月租金40元/㎡为标准向原告西安摘梦体育文化发展有限公司支付自2019年10月27日至实际腾交房屋之日的房屋占有使用费；五、驳回原告西安摘梦体育文化发展有限公司要求被告单剑威承担承担责任的请求；六、驳回被告陕西法珂尔汽车服务有限公司、单剑威的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费18822元，反诉案件受理费4070元，共计22892元，由被告陕西法珂尔汽车服务有限公司负担。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当依约履行各自义务。摘梦公司与单剑威自愿签订《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。单剑威系法珂尔公司法定代表人，其与摘梦公司签订涉案合同系为设立和经营法珂尔公司，故法律后果应由法珂尔公司承担。摘梦公司依约将案涉房屋交付法珂尔公司使用，法珂尔公司亦应依约向摘梦公司支付房屋租金。依据双方合同约定，免租期为7个月，摘梦公司自认实际给予8个月免租期，故租金应自2018年8月1日计算。单剑威将租金预交至2019年7月31日，后未按期支付，逾期交纳租金已超过40日，摘梦公司多次催要无果，于2019年10月26日单方解除双方签订的租赁合同，法珂尔公司亦认可收到解除函，因法珂尔公司拖欠租金已构成根本违约，现摘梦公司主张案涉《房屋租赁合同》于2019年10月26日予以解除，于法有据，应以支持。双方合同解除，法珂尔公司应向摘梦公司腾交案涉房屋；2019年8月1日至2019年10月26日产生租金107667元，扣除预交的保证金38000元，剩余69667元法珂尔公司应向摘梦公司予以支付；并由法珂尔公司向摘梦公司按照租金标准支付至实际腾房之日的房屋占用费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”法珂尔公司上诉称摘梦公司在合同履行期间未按合同约定履行权责存在违约，证据不足，本院不予采信。综上所述，法珂尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18822元，由法珂尔公司负担。本判决为终审判决。 审  判  长    师      婷审  判  员   陈      帅 审  判  员    秦  燕  燕  二〇二一年六月二十一日                       书 记 员  刘  书  方 1