上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初18564号原告：潘琳梓，女，1994年9月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：龚博伟，北京中凯(上海)律师事务所律师。被告：朱秀娥，女，1979年6月3日出生，汉族，户籍地福建省。被告：曾俊顺，男，1976年2月2日出生，汉族，户籍地福建省。上列两被告之共同委托诉讼代理人：赵静，上海正策律师事务所律师。第三人：王光辉，男，1973年10月12日出生，汉族，住上海市浦东新区新行路XXX弄XXX号XXX室。原告潘琳梓与被告朱秀娥、曾俊顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月1日公开开庭进行了审理。原告潘琳梓的委托诉讼代理人龚博伟、被告朱秀娥、曾俊顺的委托诉讼代理人赵静到庭参加了诉讼。后依法追加王光辉为第三人，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告潘琳梓的委托诉讼代理人龚博伟，被告朱秀娥、曾俊顺的委托诉讼代理人赵静，第三人王光辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘琳梓向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同于2020年11月4日解除；2.被告退还原告2020年11月5日至12月31日期间的租金24,270元、退还押金39,000元，合计63,270元；3.被告支付原告资金占用的利息，以63,270元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自2020年11月5日起至被告实际清偿之日止。事实和理由：2020年6月4日，原、被告签订租赁合同，合同约定被告将上海市浦东新区新行路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2020年7月1日起至2023年5月14日止等。签订涉案合同时，原、被告约定，被告无需退还上一任租客刘长为押金，原告将应支付给被告的押金39,000元直接支付给了刘长为。合同签订后，原告转账刘长为39,000元(即应支付给被告的涉案合同押金)，支付被告六个月(2020年7月1日至2021年1月1日)租金及物业费共计76,026元。之后，原、被告及第三人王光辉达成转租合意，被告与王光辉就系争房屋签订了租赁合同，被告收取了王光辉的保证金39,000元。此后，原告的押金、剩余租金，被告却未予退还，故诉至法院。朱秀娥、曾俊顺辩称，不同意原告的诉请。涉案合同并未解除。原告未曾向被告支付过押金。合同履行中，原告存在违约行为，被告保留向原告追索租金、押金、违约金的相关权利。王光辉述称，第三人最先与原告进行接触，原告欲将系争房屋出租给第三人，当时商谈月租金为13,000元，第三人付了1,000元定金给原告。但签订合同时，原告又表示月租金每年需有递增。因系争房屋系原告向被告承租而来，故原告称租赁合同需由第三人与被告之间签订。2020年11月4日，原告带第三人与被告签订租赁合同。合同签订后，第三人认为租金与当初商谈时差别太大，因此于11月中旬通知原、被告，不想承租了，并表示可按合同约定补偿一个月租金，只要原、被告同意第三人的租赁合同不再履行，补偿款给谁都可以。但原、被告未同意，第三人只能继续履行合同。第三人承租房屋后准备用于经营早餐店，故于11月中下旬购入相关经营设施设备。三方约好11月24日交房，到了该日原被告均未联系第三人。第三人没有房屋钥匙，未验房也未进入过系争房屋。过了一段时间，原被告联系第三人表示要向法院起诉。第三人存在很大损失。本院经审理认定事实如下：两被告系系争房屋登记的产权人。2020年6月14日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《租赁合同》，合同约定甲方提供系争房屋、建筑面积约85平方米给乙方，房屋用途为商用；租赁期限自2018年5月15日起至2023年5月14日止；保证金(押金)为三个月的租金即39,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；合同7.5乙方如将租赁房屋地址作为其公司(企业、个体工商户、包括分支机构)的工商注册地的，在租赁期满后的15天内，乙方要将其注册地址进行变更，迁出甲方所提供的房屋地址，否则甲方有权将乙方所缴纳的保证金全额扣除作为补偿，保证金尚不能弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿；合同8.1乙方应在本合同的租期届满或以任何方式结束本合同的5天内返还该房屋，并将房屋恢复原状。如乙方超过上述期限仍未交还房屋的，由此造成甲方损失的，由乙方赔偿；合同另对其他事项作了约定。审理中，原、被告确认，合同上的租赁起始日期系签订不规范，延用了前一租户的合同模板，原告的实际起租日为2020年7月1日起。同日，原告转账案外人刘长为48,000元。原告称，刘长为系前一租户，转账系包含了应由原告支付给被告的押金39,000元，应被告要求，代其直接退还前租户的押金，其余9,000元系转租费用。2020年6月中旬起，原告就系争房屋的租赁事宜持续与被告方代表(案外人)曾某某微信联系，原告于微信中向曾某某询问涉案房屋办证事宜，表示上一租客(刘长为)营业执照还未注销。6月26日，曾某某回复“你们到家乐福这边上有一栋商务楼，三楼是我们公司的网鱼网咖”、同日曾某某“你们的7月至9月份租金39,000元，第一个月减免3,000元，36,000元和半年的物业费1,026元，一共37,026元”并附了被告曾俊顺银行卡(照片)，当天原告转账曾俊顺37,026元。2020年9月30日，原告再次转账曾俊顺39,000元。原告称合同租金系按每月13,000元支付，9月30日支付的39,000元系支付2020年10月1日至12月31日的租金。被告称曾某某是代表被告负责系争房屋的招租，其无权代被告作出任何承诺。2020年11月4日，被告(出租方、甲方)与王光辉(承租方、乙方)签订租赁合同，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方，作为经营轻餐饮使用，租赁期自2018年5月15日起至2023年5月14日止，保证金为39,000元等。合同另对其他事项作了约定。同日，曾俊顺出具收据一张，载明：交款单位王光辉，人民币39,000元整，收款事由浦东新区新行路XXX号XXX层押金，尾部曾俊顺签字并加盖印章。该收据原件交由原告持有。被告及第三人确认，收据上记载的39,000元，第三人实际未曾向被告支付。王光辉另称，被告与第三人签订租赁合同时，被告将原告处的押金收据收走了，被告称原告在被告处的押金39,000元，其不再退给原告、让第三人直接将39,000元押金支付给原告；因原告的押金收据已被被告收回，原告提出其尚未退到押金、被告出具给第三人的收据需由原告持有，因此第三人将收据原件给了原告；三方约定于11月24日验房、原告交钥匙给第三人、第三人支付39,000元给原告，因到期日原、被告均未联系第三人，故第三人未付款。被告称，签订前述租赁合同、出具收据系为了王光辉办证所需。2020年11月4日，原告于微信中向曾某某表示，“房屋你已经于11月4日转租给王光辉了，请尽快办理一下交接手续并把我多交的房租和保证金返还给我”，曾某某回复“你的押金直接过户给王光辉了，应该是你去找王光辉要租金。”11月24日，原告向曾俊顺邮寄系争房屋钥匙，邮寄地址上海市普陀区桃浦路XXX号星河世纪广场B座3楼网鱼网咖。11月25日，曾某某在微信中询问原告，“这是你寄过来的钥匙吗”并附钥匙(照片)，原告回复是的。曾某某表示“钥匙应该给王光辉，然后让他一起把合同带回来把事情协商解决，这是你们之间的纠纷与房东没有任何责任，我们只管收租金，之前房东同情你所以同意你转租，希望你们协商好再来解决”。此后双方协商未果，2020年12月28日，原告向本院提交起诉状，提起涉案诉讼。另查明，2020年7月22日，原告在系争房屋处登记设立个体工商户，名称为上海市浦东新区高行镇优加宝贝母婴用品经营部。2020年12月28日，前述商户注销。审理中，原告申请证人聂某某到庭。证人聂某某到庭陈述，其系原告朋友，原、被告签订涉案合同时，证人在场，朱秀娥为图方便，让原告将应支付给被告的押金直接转账给前租户刘长为，原告将押金、转让费共计48,000元转账给刘长为，转好后，被告向原告出具了押金收据。原告向本院提交光盘、录音文字稿，原告称系2021年4月1日原告与刘长为之间的通话录音，证明刘长为曾向被告支付过押金3.9万元，被告为图方便，让原告本应支付给被告的押金直接转账于刘长为。经庭审质证，被告对证人证言不予认可，认为证人与原告有利害关系；对光盘、录音文字稿证据三性均不予认可，表示上一任租客并非刘长为。原告另向本院提交照片及视频材料二组，一组拍摄于2020年11月24日，拍摄系争房屋搬空情况、原告邮寄房屋钥匙给被告；一组拍摄于2020年12月28日，拍摄系争房屋现状，房屋已由他人在使用。经庭审质证，被告对照片及视频材料证据三性均不予认可。被告向本院提交确认书一份，确认书载明：曾俊顺(朱秀娥)将系争房屋出租给潘琳梓经营使用，租赁期间潘琳梓将房屋转租给王光辉，曾俊顺原则上同意该转租并配合办理转租事宜，因王光辉要求提供《租赁合同》及收据办理营业执照，2020年11月4日曾俊顺向王光辉出具一份法律效力仅限于办理营业执照的《租赁合同》及收据，该合同约定及收据内容双方并无实际履行(合同终止)，双方对此情况予以一致确认。(前述内容为打印体)尾部由朱秀娥、王光辉签名，未注明日期。经庭审质证，第三人表示确认书是其签订，2020年12月被告已将系争房屋另行出租，2021年3月25日被告找到第三人要求第三人签该确认书，第三人不清楚为什么要签，因第三人不想找麻烦、想将与被告间的租赁合同终止，因此才签下该确认书。原告表示，该确认书是被告在欺骗第三人的情况下签署，第三人的庭审陈述已否认了确认书的内容。关于涉案合同的解除，原告表示已于2020年11月4日协商一致解除。被告则不予认可。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，双方均应恪守。合同履行期间，因第三人欲承租系争房屋，第三人与被告于2020年11月4日签订了系争房屋的租赁合同。对此原告亦无异议。另从原、被告以及第三人的陈述可以反映，对于提前终止原、被告之间的租赁合同、被告与第三人直接签约的事实，彼时三方均无异议。被告在诉讼中提供其与第三人签订的确认书，以证明其与第三人签约系为办证所需。此与第三人到庭陈述内容相悖，本院不予采纳。故本院认定涉案原、被告之间的租赁合同于2020年11月4日已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据原告与被告方曾某某的微信聊天记录显示，在原、被告的租赁合同履行过程中，曾某某一直代表被告处理租赁事宜。原告已支付租金至2020年12月31日。原告在被告与第三人签订租赁合同后即要求与被告办理租赁合同解除后的结算款项，其于2020年11月24日向被告邮寄房屋钥匙，次日曾某某已于微信中确认收到房屋钥匙，视为原告已于2020年11月25日履行了交还房屋的义务。2020年11月26日至12月31日的租金，经本院核算为15,167元，被告应退还原告。关于租赁押金，原告虽未提供直接向被告支付涉案租赁合同押金的凭证。但从原告持有被告出具给第三人的押金凭证、原告支付给上任租户刘长为的付款凭证以及原、被告之间的微信联系内容、第三人的到庭陈述，均可以反映被告确认原告已经履行了涉案合同支付租赁押金的义务，仅是出租方(被告)为了方便结算，将本应由出租方退还给上任承租人的押金，由下一租户直接代其履行，以示完成押金支付义务。第三人在到庭后，也确认其从未向被告或原告支付过押金收据中的金额。故原、被告的租赁合同解除后，被告应将押金39,000元退还原告。原告在涉案合同解除后，已于合理期限内将登记于系争房屋处的工商注册地址迁出。被告拒绝退还押金，无事实及法律依据。关于主张的资金占用利息损失，本院对计算本金及起算时间予以更正。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，第一百零七条之规定，判决如下：一、原告潘琳梓与被告朱秀娥、曾俊顺签订的《租赁合同》于2020年11月4日解除；二、被告朱秀娥、曾俊顺于本判决生效之日起十日内退还原告潘琳梓租金15,167元、押金39,000元；三、被告朱秀娥、曾俊顺于本判决生效之日起十日内支付原告潘琳梓利息损失，以54,167元为计算基数，自2020年11月26日起计算至付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,382元，减半收取计691元，由原告潘琳梓负担100元，被告朱秀娥、曾俊顺负担591元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年六月二十五日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。