广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6890号上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳明，女，住广州市天河区。委托诉讼代理人：朱裕华，与张艳明为夫妻关系。委托诉讼代理人：梁承雍，广东胜伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市寓家租赁有限公司。住所地：广州市黄埔区。法定代表人：陈超颖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈翠花，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周妍君，广东国智律师事务所律师。上诉人张艳明因与被上诉人广州市寓家租赁有限公司（以下简称寓家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初13188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人张艳明本人及委托诉讼代理人朱裕华、梁承雍，被上诉人寓家公司委托诉讼代理人陈翠花、周妍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张艳明上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判张艳明没收寓家公司保证金220000元：2.判令寓家公司支付违约金660000元；3.判令寓家公司支付租金415000元，水电及分摊费6070元，管理费9266元，网络及电话费8886元，总计440224.34元(计至2019年4月30日)；4.判令寓家公司支付逾期违约金23348.5元；5.寓家公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、寓家公司作为酒店管理和租赁业务经营者，应尽审慎注意及办证义务。首先，寓家公司作为专业酒店管理、租赁业务经营的公司，其在签订涉案合同时，对于运营酒店所涉物业场所应当具备何种条件、需办理哪些经营行政许可应当知晓，亦应尽审慎注意及办证义务。其次，经营酒店所需办理的特种行业许可证系酒店经营者理应办理的手续。且双方在《房屋租赁合同》第三条明确约定，寓家公司应当自行取得酒店式公寓经营所需的全部证照并合法经营，其声明并保证，确认在签署本合同前已实地察看租赁物业，已充分了解该租赁物业现状及目前的法律权利状况，且同意本合同的约定，承租该物业；第八条乙方义务约定，乙方保证已依法取得出租经营酒店式公寓的相关资质。因此，寓家公司与张艳明达成本案租赁关系合意时，已就涉案房屋的实际情况进行全面了解，双方才在涉案合同中确认证件的办理系寓家公司的合同义务，寓家公司已取得酒店经营的相关资质。二、关于房屋用途为“办公”，实际用途为酒店经营，是否导致合同目的无法实现的问题。根据双方签订的租赁合同的约定，寓家公司本应自行了解和获得酒店经营的相关证照，再行磋商和订立合同。鉴于涉案合同的租期长达十年，寓家公司本应以诚实信用原则积极履行本合同，其却仅以派出所的一份告知书要求解除合同。在同地段、同类房屋均可进行酒店经营的情况下，寓家公司应积极了解该份告知书的性质、是否确需取得特种行业许可证才能经营、是否具有合法途径变更房屋用途。因此，在涉案合同具有继续履行条件的基础上，寓家公司应积极履行合同义务，而不能因经营不善而撇开自身义务，将所有责任和损失归于张艳明。由此，寓家公司提出的合同目的无法实现的理由并不成立。三、一审法院关于涉案合同的解除时间认定错误。首先，寓家公司提出解除合同的原因并非合同约定的解除条件。寓家公司虽于2018年12月20日向张艳明发出《解除房屋租赁合同通知书》，但其提出无法取得特种行业许可证的解除原因，并非合同约定的解除条件。且张艳明已于2019年1月24日作出回函，明确表示不同意寓家公司单方解除合同。2019年2月22日，张艳明与寓家公司在交接钥匙时也明确表示不同意解除合同。故直至提起本案诉讼，双方对此并未形成一致意见。其次，寓家公司提出解除合同的原因并不符合法定解除权的行使。四、一审法院关于各项费用的认定错误。张艳明在合同的履行中并无任何违约行为，故张艳明在一审中有关要求寓家公司支付租金、保证金、违约金、管理费等各项费用的诉讼请求，应获支持。被上诉人寓家公司辩称:同意一审判决处理，不同意张艳明的上诉请求。事实与理由：一、寓家公司在签订租赁合同前，已尽到充分且合理的审慎和注意义务。张艳明作为出租人，并非只有移交场地这一义务，确保出租物符合合同约定的使用用途也是其法定义务，更何况寓家公司从一开始就强调租赁物业目的是作为酒店公寓使用，张艳明更应保证其物业符合使用用途。二、张艳明作为涉案物业出租人，在租赁期间保持租赁物符合双方约定用途是其附随义务，其将性质为“办公”且不能经营酒店公寓的物业提供给寓家公司，导致寓家公司无法取得特种行业许可证，合同目的无法实现，张艳明构成违约。三、寓家公司和张艳明均是商事行为中平等的商事主体，双方均负有相应的法定和约定义务，双方签订十年的租赁合同，寓家公司对于在涉案物业经营酒店公寓有较长时间的经营预期，寓家公司为此投入了人力物力财力，此次无法经营导致寓家公司遭受极大的经济损失。张艳明要求没收保证金22万元、支付违约金66万元、预期违约金、水电、网络及管理费等均缺乏任何事实和法律依据。张艳明于2019年10月15日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认张艳明有权没收保证金220000元；2.寓家公司支付违约金660000元；3.寓家公司支付租金415000元，水电及分摊费6070元，管理费9266元，网络及电话费8886元，总计440224.34元（截止2019年4月30日）；4.寓家公司支付逾期违约金23348.5元；5.寓家公司承担本案全部诉讼费用。寓家公司向一审法院提出反诉请求：1.张艳明退还寓家公司保证金22万元；2.张艳明承担反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：寓家公司于2017年12月28日经核准登记成立，企业类型为有限责任公司，经营范围包括房屋租赁、物业管理、酒店管理等。位于广州市番禺区大石街敏昌街46号6栋1801号至1818号共18套房屋及43号2栋307号至314号、333号、334号、601号、602号、1615号、1616号共14套房屋（以下统称涉案物业）的不动产登记权利人均为张艳明，房屋用途为办公。2018年7月10日，张艳明作为出租人（甲方）与寓家公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在广州市番禺区大石街敏捷华美国际的6栋18套（1801号房-1818号房）面积为1032.29平方米及2栋14套（307号房-314号房、333号房、334号房、601号房、602号房、1615号房、1616号房）面积为740平方米的房屋出租给乙方，其中已装修的物业共18套（1801号房至1818号房）按现状租赁给乙方使用；甲方按甲乙双方协商一致的装修标准将毛坯物业共14套进行装修并配齐家私家电，租赁给乙方使用，装修费用及配齐家私家电费用由甲方支付，装修包含软装预计总投入为122万元；租赁期限为10年，自2018年7月10日起至2028年7月9日止；鉴于乙方承租物业的目的是为了统一对外以酒店式公寓的模式出租经营，故在租赁期内乙方有权以酒店式公寓的模式使用物业，乙方承诺，租赁该物业仅作为以酒店式公寓的模式出租经营的用途，乙方应当自行取得酒店式公寓经营所需的全部证照并合法经营，乙方声明并确认在签署本合同前已实地察看租赁物业，已充分了解该租赁物业全部现状及目前的法律权利状况，且同意本合同的约定承租该物业；甲方在本合同签订之日向乙方交付6栋1801号至1818号物业共18套，乙方于2018年12月9日开始向甲方交付2栋14套的租金；甲方按实际交付使用物业面积收取租金，2018年7月10日至2019年7月9日6栋每平方米租金为53.38元，2栋每平方米租金为74.32元，6栋与2栋每月租金均为5.5万元；租金、水电费、网络费、电话费、有线电视费、物业管理费等按每月结算，乙方在每月的第1日前缴付当月租金、物业管理费、上个月实际发生的水电费、网络费、电话费、有线电视费等费用给甲方；乙方应于本合同签订之日向甲方支付首期租金（等额于全部出租物业一个月租金）即110000元及保证金（等额于全部出租物业二个月租金）即220000元；乙方存在违约行为的，甲方有权在保证金中予以扣减，若乙方无违约情形，甲方在乙方履行完全部合同义务后一个月内，将保证金无息退回给乙方；乙方未按照约定支付本合同项下任何费用的，每逾期一日，应按每日万分之七的标准向甲方支付违约金，超过30日的，甲方有权解除合同，不退还保证金；在租赁期内，除法律规定、合同约定或经双方协商一致外，甲、乙双方均不得以任何理由解除本合同，否则视为违约，若甲方或乙方无故解约，则需支付对方等额于当年6个月的租金作为违约金；除本合同另有约定外，乙方违反本合同约定的义务，经甲方指出后在5日内仍未能完成整改的，甲方有权解除合同，不退还保证金；若乙方违反本合同规定，包括但不限于乙方未按本合同约定交纳租金或其他应当由乙方支付的费用的，则甲方有权以保证金抵扣乙方应付款项；鉴于甲方已向张巧红租赁位于广州市番禺区工业四路敏捷华美商务中心6栋129的商铺作为寓家公司的登记前台使用，甲方同意将其所有的放置在上述商铺中的设备、物品转让给乙方，乙方给予甲方3万元作为补偿，除此外，乙方无须支付任何费用；等等。甲乙双方均在该合同尾部签字盖章，其中乙方的代理人为吴湖南。2018年12月20日，寓家公司向张艳明发出《解除房屋租赁合同通知书》，称其承租涉讼6栋18套物业及2栋14套房屋的物业用于酒店式公寓经营，张艳明已向其移交了其中6栋18套房产，因政策原因，导致其无法使用上述租赁物业用于经营酒店式公寓，现向张艳明提出解除合同，张艳明向其移交的18套物业现已清理完毕，对张艳明上述物业并无造成任何损伤，请张艳明收到本通知之日与寓家公司办理物业交接手续，逾期办理视为张艳明已收回租赁物业。2019年1月22日，寓家公司再次向张艳明发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明其已在2018年11月29日发出解除房屋租赁合同通知书，要求张艳明与其办理物业交接手续，逾期办理视为张艳明已收回租赁物业，但张艳明至今也未与寓家公司办理相关移交手续并交接物业，为了物业的安全，寓家公司再次发函告知张艳明，请张艳明于2019年1月25日到寓家公司交接物业，若张艳明逾期交接物业导致的一切风险均由张艳明自行承担。2019年1月24日，张艳明向寓家公司出具《回复函》，称其不同意寓家公司单方面解除合同，请寓家公司遵守诚信原则和契约精神，履行好合同相关义务，若因寓家公司导致张艳明物业受损，还需赔偿由此造成的损失。2019年10月15日，张艳明以寓家公司单方解除合同为由提起本案诉讼。一审庭审中，双方均确认以下事实：1.张艳明已将涉讼6栋18套物业交付给寓家公司使用，涉讼2栋14套物业暂未交接；2.寓家公司已向张艳明缴交了保证金22万元，涉讼6栋18套物业2018年7月10日至2018年8月9日租金5.5万元、2018年9月至11月租金16.5万元，涉讼2栋14套物业2018年12月10日至2019年1月9日的租金5.5万元；另于2018年8月20日支付了37258元，但双方对该款项的性质存在争议。现双方主要就以下问题产生争议：一、涉讼《房屋租赁合同》的法律状态。寓家公司述称：张艳明曾对涉案物业以酒店公寓的形式对外经营，但其承租之后随即于2018年7月底收到大石街派出所要求物业管理人员通知禁止使用物业进行时租日租形式出租，寓家公司查询才得知涉案物业为办公性质，无法取得特种行业许可证，不能作为酒店用途经营使用，寓家公司遂于2018年12月20日及2019年1月22日向张艳明发出解除函，并于2019年2月22日移交物业，张艳明现已取回涉案物业的钥匙。针对其陈述，寓家公司提交了部分微信聊记录、大石派出所于2018年8月1日出具的《告知书》及《钥匙移交清单》予以证明。其中《告知书》载明：根据《治安管理处罚法》第五十四条、《反恐法》第八十六条及《消防法》的有关规定，凡未取得特种行业许可证的，禁止以时租日租等模式经营，并且禁止以“XX酒店”“XX时租日租房”等招牌出现，为了维护大石街良好的治安管理秩序，大石街道办决定从2018年9月1日起严格执行以上法律法规的规定，依法查处各种违法行为。张艳明确认其于2019年2月22日收到涉案物业的钥匙，寓家公司撤场后物业也一直空置，但钥匙移交当时其已明确告知寓家公司若需要钥匙可联系其领取，并注明“并未办理物业移交手续”，涉案物业一直以长租形式经营，寓家公司在承租时应尽其审慎调查义务，并自行办理相关证照，而不能以无法取得特种行业许可证为由单方解除合同，实际上涉讼《房屋租赁合同》至2019年4月30日前均在履行中，现已未再履行。二、张艳明主张寓家公司欠缴的租金及其他费用。张艳明称涉案的两栋物业系整体计收保证金22万元，因寓家公司在2018年8月20日所支付的37258元中除7258元系租金外，其余3万元作为商铺物品补偿费，故寓家公司仍欠缴涉讼6栋18套物业2018年8月10日至2018年8月31日的租金3万元及2018年12月、2019年1月至3月的租金，并拖欠涉讼2栋14套物业2019年1月10日至2019年4月9日的3个月租金。至于水电分摊费、管理费、网络电话费，张艳明向一审法院提交了《广东增值税电子普通发票》四张及《交通银行网上转账电子回执》予以证明，其中发票的购买方为广州寓禾酒店管理有限公司，而转账电子回执显示的交易时间为2019年6月11日，收款人为广州敏捷新生活物业管理有限公司。一审质证过程中，寓家公司对张艳明主张的上述欠缴费用情况及相应证据均不予确认，认为涉案物业无法经营使用，其已将相关物品归还给张艳明，双方的《交接清单》也注明商铺现存物品均是业主原有物品，故其无须支付补偿费用，已付的37258元即为2018年8月10日至8月31日的租金，单独支付该期间租金是为了从次月起逐月支付整月的租金；另外，因张艳明一直未交付涉讼2栋14套物业，双方协商将已付的该部分物业首期租金5.5万元抵扣涉讼6栋18套物业2018年12月的租金，自2019年1月起寓家公司也未再使用涉讼6栋18套物业，而水电、管理费等的其他费用系寓家公司根据实际支出结算给相关部门，不存在拖欠的情况。三、关于张艳明主张要求寓家公司支付的66万违约金。张艳明认为，涉讼2栋14套物业在合同签订时为毛坯房，双方约定由张艳明出资装修后于2018年12月交付，装修事项均由寓家公司的签约代表吴湖南负责，但因寓家公司中途要求解除合同，导致双方最终未能办理涉讼2栋14套物业的交接手续，造成张艳明的装修损失及其他信赖利益损失，寓家公司应根据合同约定支付等额于当年6个月的租金即66万元作为违约金。张艳明向一审法院提交了交通银行电子转账凭证四份拟证明其为2栋14套物业支付了装修押金、物管费共37949.64元、装修款30万元、物业管理费15680.87元。经质证，寓家公司对该些转账凭证的关联性均不予确认，认为装修押金是可以退的；张艳明未将2栋14套物业交付寓家公司使用，故物业管理费应由张艳明自行承担；无法证明30万元是涉案物业的装修款，且即便是装修款，因装修有附加价值且已完成基本装修，故张艳明并无损失。一审法院认为，张艳明与寓家公司于2018年7月10日签订的《房屋租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于《房屋租赁合同》的法律状态及违约责任问题。由于涉案物业所在辖区的治安管理部门于2018年8月1日发出《告知书》明确禁止未取得特种行业许可证的房屋以时租日租等经营模式及以“XX酒店”、“XX时租日租房”等招牌出现，而现无证据显示涉案物业在一审法庭辩论阶段结束前办理了规划变更手续，涉案物业目前的规划用途仍为办公，双方在合同中却约定为“酒店式公寓模式出租经营”，故寓家公司以合同目的无法实现为由主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以采纳。从合同约定“乙方声明并确认在签署本合同前已实地察看租赁物业，已充分了解该租赁物业全部现状及目前的法律权利状况，且同意本合同的约定承租该物业”及“乙方应当自行取得酒店式公寓经营所需的全部证照并合法经营”的内容可见，寓家公司在签订上述合同时已明知涉案物业的全部情况，仍与张艳明签订长达十年的租赁合同。因此，导致该合同无法继续履行，双方均有责任。对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任，故张艳明主张没收寓家公司所支付的保证金22万元，缺乏理据，一审法院不予支持，张艳明应向寓家公司退还该款项。至于张艳明以其产生了装修费用损失及信赖利益的损失为由，要求寓家公司向其支付违约金66万元的诉请。一方面，张艳明出资装修2栋14套物业为双方在《房屋租赁合同》中约定的交付条件之一，且该装修属于在毛坯房基础上进行的添附，现张艳明所投入的装修款已转化为涉案物业的有益添附，归张艳明所有，故从该角度而言，该装修款并不属于张艳明的损失；另一方面，即便该添附物为酒店公寓所专设，与办公用途可能有悖，但如前所述，合同无法继续履行，双方均应承担相应的过错责任，张艳明对该装修用途性质改变的发生存在过错，且其对于装修用途性质改变可能导致的损失具体金额亦未能举证予以证明。故此，对于张艳明以装修损失及信赖利益损失为由主张违约金，一审法院不予支持。关于双方争议的租金问题。鉴于双方均确认涉讼2栋14套物业并未交付寓家公司使用，故不应计收该部分物业的租金，寓家公司抗辩其所缴交的该部分物业的首月租金5.5万元用以抵扣其欠付的涉讼6栋18套物业2018年12月的租金，一审法院予以采纳。另外，寓家公司抗辩其于2018年8月20日支付的37258元为2018年8月10日至2018年8月31日期间的租金，该金额与双方约定的租金标准一致（55000元/月÷31天×21天=37258元），且寓家公司称支付该费用是为了次月租金从当月1日起整月计付，解释合理，一审法院予以采信。虽寓家公司于2018年12月20日向张艳明发出《解除房屋租赁合同通知书》主张解除合同并要求张艳明收回物业，合同已于张艳明收到该通知之日解除，但寓家公司应给予对方收回场地的合理期限，且其并未举证在双方交接前涉案场地已符合返还交接的条件。双方实际于2019年2月22日办理交接手续，属于合理期限内，根据公平原则，寓家公司仍应向张艳明缴交2019年1月至2月22日占用期间的占用费98214元（5.5万元＋5.5万元÷28天×22天），对于张艳明超出该部分金额的主张，一审法院不予支持。而对于张艳明所主张的逾期违约金，缺乏事实和法律依据，一审法院予以驳回。至于水电分摊费、管理费、网络电话费的问题。如前所述，因2栋14套物业未实际交付寓家公司使用，故该系列费用不应由寓家公司承担；而张艳明对于6栋18套物业水电费、管理费所提交的发票购买方广州寓禾酒店管理有限公司为寓家公司的关联公司，张艳明又未能提交原始转账凭证予以佐证该费用为其所支付，对于网络费、电话费亦未提交证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果。对于张艳明的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月20日作出判决：一、广州市寓家租赁有限公司应于判决发生法律效力之日起五日内向张艳明支付占用费98214元；二、张艳明应于判决发生法律效力之日起五日内向广州市寓家租赁有限公司返还保证金220000元；三、驳回张艳明的其余本诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费16892元，由张艳明负担14637元，广州市寓家租赁有限公司负担2255元；反诉受理费2300元，由张艳明负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，张艳明提交2020年12月7日拍摄的照片一组。证明张艳明有装修的损失，至今仍无法再次出租。寓家公司发表质证意见：对真实性、合法性、关联性均不确认。合同约定装修是张艳明负责，涉案物业2栋从未交付寓家公司使用，房屋的现状是张艳明造成的，寓家公司2018年12月发出《解除房屋租赁合同通知书》，张艳明2019年2月接收寓家公司移交的6栋物业后不进行装修，没有合理使用，张艳明应自行承担扩大的损失。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于张艳明的上诉请求是否成立。张艳明与寓家公司于2018年7月10日签订《房屋租赁合同》，约定租赁用途为经营酒店式公寓。从寓家公司提交的微信聊天记录及大石派出所于2018年8月1日出具的《告知书》可知，凡未取得特种行业许可证的，禁止以时租日租等模式经营，并禁止以“XX酒店”等招牌出现。可见在合同签订之后，因政策变化导致履行出现障碍，双方对是否继续履行亦未能达成一致，故本案合同提前解除不能归责于寓家公司。一审法院驳回张艳明关于没收保证金、支付违约金的诉请并无不当，本院予以认可。张艳明上诉主张周围同样状况的房屋仍在正常经营公寓，也并未取得特殊经营许可证的问题。一方面本案合同约定的租赁用途为经营酒店式公寓，与长租公寓存在一定差别，另一方面张艳明对周边房屋是否合法经营也未进行举证。故张艳明以此主张本案合同仍可以继续履行依据不足，本院不予采纳。在合同出现履行障碍后，双方未能协商一致，寓家公司并不必然享有单方解除权，但张艳明已于2019年2月22日收到涉案物业的钥匙，故合同于该日实际解除。一审判决关于寓家公司应支付金额的认定理据充分，本院予以认可并不再赘述，唯费用的性质为租金而非占用费。关于装修损失的问题，张艳明提交的现场照片所显示的装修并不具有特殊性，并不能反映张艳明为履行涉案合同而作出特定化的装修，在合同解除后该装修价值归张艳明所有，故一审法院驳回张艳明装修损失的诉请并无不当，本院予以认可。张艳明关于其无法利用该装修，该装修对其并无价值的上诉主张依据不足，本院不予采纳。关于物品转让的费用，寓家公司已在交还房屋时一并交还物品，故张艳明主张寓家公司仍应支付物品补偿费缺乏依据，本院不予采纳。张艳明的其他上诉理由理据不充分，本院均不予支持。综上所述，上诉人张艳明的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14912.16元,由上诉人张艳明负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十五日书记员 冯冠豪徐毅敏