广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初6174号原告：欧永国，男，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁红波，系其妻子暨本案原告。原告：梁红波，女，汉族，住广州市越秀区。被告:吴姬蓉，女，汉族，住广西北流市。原告欧永国、梁红波与被告吴姬蓉租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告欧永国的委托诉讼代理人暨原告梁红波到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金29890.28元；2.判决定金13000元归原告所有；3.解除2020年9月17日续签的有效期2020年9月17日至2021年9月16日合同；4.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月13日，经佛山市禅城区××××××××××佛山市乐有家房产经纪有限公司作为居间方，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2019年9月13日至2020年9月11日，月租金3000元。每月13日前交付当月的租金。被告向原告支付6000元作为押金，若被告拖延交租及其他费用，每逾期1日，原告有权回收拖欠部分1‰滞纳金。逾期3天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过3元，原告有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金，原告有权没收定金并向被告进一步追究责任。2020年9月17日，被告在与原告多次微信、电话承诺会在一个月内付清欠款的前提下，续签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2020年9月17日至2021年9月16日，7000元作为押金，月租金3500元。由于原告因工作关系长期不在广州，出于方便该房产的物业管理、水电等杂费直接从原告开户行为广州小北工行，账号621288××××××××74069的银行卡代为扣缴，该房屋租赁合同签订后，被告不履行合同双方的约定，以各种理由未交押金、租金，不去更换缴费账户也未缴纳房屋租赁费用，原告多次催缴，第一份合同总应支付48214.04元，经过多次催款，被告分别通过微信共支付费用33035.6元给原告，欠15178.44元。被告转帐明细如下：被告总应支付房租、物业、水、电、燃总费用：48214.04。被告支付金额明细如下：2020年1月11日微信支付费用：2485，2020年2月11日微信支付费用：10000.6，2020年9月16日微信支付费用：10000，2020年9月16日微信支付费用：5550，2020年10月15日微信支付费用：5000，被告应还原告费用:15178.44，第二份合同总应支付房租及押金欠14711.84元，被告至今没有支付此笔费用。原告向被告多次催交租金及物业管理、水电等杂费未果后，为了维护自己的合法权益于2020年11月6日让被告搬离此房屋并还清欠款，但是，被告至今依然没有支付拖欠的房屋租赁费用。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告并缴纳各种物业管理、水电等杂费，但是，被告却无理拒不支付各种租售费用至今。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告提起诉讼。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.微信账单截图打印件4张；2.房屋租赁合同原件1份；3.房地产权证原件1份；4.银行账单截图打印件1组；5.乐有家房屋租赁合同复印件1份（有手机照片核对）；6.广州燊燊永信贸易有限公司营业执照、被告身份证复印件各1份；7.金碧物业有限公司佛山分公司收款收据原件1组、收费明细原件1份。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，1.原告的证据6，本院经审查采信其真实性；2.原告的证据2、3、7，为原件，被告也未到庭提出异议，本院采信其真实性；3.原告的证据5，与原告的证据2相印证，本院采信其真实性；4.原告的证据1、4，来源合法，被告也未到庭提出异议，本院采信其真实性。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区***2903室，已于2016年6月20日取得不动产权证书。2019年9月11日，原告欧永国（出租方）、被告（承租方）、佛山市乐有家房产经纪有限公司（居间方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同一），约定租赁双方通过居间方租赁涉讼房屋，租期自2019年9月13日起至2020年9月11日止，出租方应于2019年9月13日前将房产交付给承租方使用；承租方每月13日前支付租金3000元；承租方应在本合同签订时向出租方支付押金6000元及首月租金3000元；承租方逾期3天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过3元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金，出租方有权没收定金并向承租方进一步追究责任；合同期满，租赁双方在办理房产交接手续时应当将欠付或应付的租金和费用结清，双方结清费用后，出租方应将押金退还；出租方应向居间方支付佣金1500元，承租方应向居间方支付佣金1500元；备注：2020年1月1号前租金按月付，2020年1月1日起按季度付季度租金，起租日期前交付租金，即2020年1月1号后，季度初始月13号之前交付季度租金；等等。2020年9月17日，原告梁红波（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同二），约定承租方租用出租方涉讼房屋，租期自2020年9月17日至2021年9月16日；承租方每月17日前向出租方支付下一个月的房屋租金3500元，承租方应在本合同签订第十个工作日前向出租方支付押金7000元；租赁期间，每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费，均由承租方支付；押金、租金及其他费用逾期3天或拖欠押金、租金及管理费、水电费等杂费累计超过3元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金，出租方有权没收定金并向承租方进一步追究责任；备注：（1）由于承租方于2019年9月13日至2020年9月11日租此套房屋时欠下房租及物业水电等各项杂费，计21540.5元；（2）交2020年9月17日至2020年10月16日的租金3500元，以上计25040.5元结清后方可入住；（3）押金7000元及预交一个月的房租3500元，需于2020年9月27日前支付完毕，逾期未付清，收回房屋，出租方有权单方解除合同，合同无效；等等。2020年10月15日，被告向原告微信转账5000元。原告支付了涉讼房屋2020年9月1日至2020年10月31日的物业服务费457.4元、2020年11月1日至11月30日的物业服务费228.7元。另查，两原告于2011年12月12日登记结婚。诉讼中，原告陈述：被告支付了涉讼合同一的押金6000元，没有支付涉讼合同二的押金；被告没有支付涉讼合同二的租金、水电费等费用；涉讼合同二中注明的被告欠付数额是没有扣减押金的，因被告违约，押金不予退还；放弃主张2020年9月17日至2020年11月6日期间的水电费。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。涉讼租赁物已办理产权登记，涉讼合同为原、被告的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张其于2020年11月6日让被告搬离、收回涉讼房屋，被告作为涉讼房屋的实际使用人，其未到庭抗辩亦未举证证明涉讼房屋的使用情况，本院对原告的上述主张予以采信。本院据此确认涉讼合同二已于2020年11月6日解除。关于被告的欠付费用。一、虽然涉讼合同一约定被告构成合同约定的情形时原告有权解除合同、没收押金，但原告在涉讼合同一租期届满前并未行使合同解除权，涉讼合同一履行至租期届满且双方续签了涉讼合同二，双方在涉讼合同二中对被告欠付的租金等费用进行了确认，但未对被告已支付的押金作出处理，被告也未支付涉讼合同二的押金，故应视为被告已支付的涉讼合同一的押金6000元已转化为涉讼合同二的押金。原告主张被告再支付涉讼合同二的押金7000元，本院不予支持。二、原被告双方确认：被告至2020年9月17日尚欠涉讼合同一的租金及物业费、水电费等费用共21540.5元，现有证据反映被告仅于2020年10月15日向原告微信转账支付5000元，故被告还欠付涉讼合同一的费用16540.5元，原告主张涉讼合同一项下的欠付金额为15178.44元，是原告对自身权利的处分，本院予以准照。三、原告主张被告没有支付过涉讼合同二项下的租金、物业管理费、水电费等费用，被告作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。被告于2020年11月6日搬离，原告放弃主张水电费，故被告应支付涉讼合同二2020年9月17日至2020年11月6日期间的租金5833.33元（3500元×1个月20天）、物业管理费381.17元（228.7元×1个月20天）。综上，被告应支付涉讼合同一、二的欠付费用合计21392.94元（15178.44元+5833.33元+381.17元）予原告。原告主张超出核定部分，本院不予支持。被告拖欠租金致涉讼合同二解除，应承担相应的违约责任。按照涉讼合同二的约定，被告拖欠租金致合同解除的，原告有权没收被告支付的押金。结合涉讼合同二的履行情况、被告的过错程度及原告的损失情况，本院确定原告没收被告已支付的押金6000元。原告主张超出核定部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴姬蓉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付21392.94元予原告欧永国、梁红波；二、被告吴姬蓉支付的押金6000元归原告欧永国、梁红波所有；三、驳回原告欧永国、梁红波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计436.13元（两原告已预交1048.63元），由两原告负担194.13元，由被告负担242元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。两原告多预交的受理费612.5元，在本判决发生法律效力后，经两原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二一年六月七日书记员  余宝儿