上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初8956号原告：袁庭全,男,1971年6月21日出生,汉族,住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：武颖，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：刘运华,男,1957年10月14日出生,汉族,住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王拥群，董事长。委托诉讼代理人：黄某，女。原告袁庭全诉被告刘运华与第三人德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。除德佑公司的法定代表人未到庭外人，其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁庭全向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的《房地产买卖合同》；2.被告返还原告已支付的房款150,000元；3.被告支付原告违约金698,000元。事实和理由：2021年1月，原告由第三人德佑公司居间介绍，与被告就其名下上海市徐汇区XXX街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房地产买卖合同》和《居间服务合同》。原告于合同签订当日向被告支付定金150,000元，并支付居间佣金34,900元。根据房地产买卖合同的约定，双方最晚不得于2021年1月31日前至居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。但被告却拒不到场签订买卖合同。2021年2月7日，原告再次通过第三人向被告发出催告函，要求被告及时签署网签买卖合同，但被告仍拒绝履行。被告的行为违反了合同约定，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。原告为维护自身合法权益，故提出如上诉请。刘运华辩称，同意解除双方签订的买卖合同并返还原告已支付的定金150,000元。本案被告并非恶意违约，被告出售房屋系为了置换楼层较低的房屋改善居住，在与原告签订出售系争房屋的合同后，又向案外人购买凌云新村的房屋，前后两份合同仅一天之隔，都是委托第三人德佑公司居间进行，表明被告是诚意出售房屋的。因被告于2020年9月21日离婚，由于上海市新的房地产限购政策的出台，导致被告成为限购对象，失去了购房资格。故被告无奈只能与案外人解除了购买凌云新村房屋的合同，并希望与原告协商解决问题。被告本身并没有违约的恶意，原告要求六十余万元的违约金，对被告显然不公平，希望法庭能全面审查原告与被告的签约背景及履约情况给予公平的判决。德佑公司述称，本次买卖合同是原、被告真实意思的表示，由于调控政策的出台，双方都无法预料，因目前交易细则未出台，中介公司也无法确认此次交易能够继续进行。故由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：刘运华系上海市徐汇区XXX街XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)公示登记的产权人。2021年1月16日，原告袁庭全(乙方、买受人)与被告刘运华(甲方、卖售人)经第三人德佑公司介绍签订《房地产买卖合同》，约定：乙方向甲方受让甲方名下系争房屋，转让价款为349万元。甲、乙双方确认，在2021年3月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲乙双方最晚不得晚于2021年1月31日前赴居间方处签订网签用于办理贷款、不动产登记预受理等相关事宜。甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，视为甲方根本性违约，乙方有权单方解除本合同。乙方应书面通知甲方，甲方应在接到通知之日起的三个工作日内无息退还已收到的全部房价款并支付相当于总房价款20%的违约金。合同另就其他事项作了约定。合同订立当日，原告向被告支付了150,000元，被告出具收据，证明收到原告支付150,000元定金。2021年1月16日，原告与德佑公司签订居间服务合同，原告向德佑公司支付佣金34,900元。2021年1月17日，被告经德佑公司居间介绍，与案外人曹某签订《房地产买卖合同》，被告欲向案外人购买本市XXX村XXX号XXX室房屋，房屋总价款2,420,000元。2021年1月22日，上海市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》［沪建房管联48号］文件。被告认为根据该文件第三条的规定，其于2020年9月离婚，在出售系争房屋后，已经无法再行购买房屋，故未再与原告就系争房屋签订网签合同。原告则于2021年2月7日通过德佑公司向被告发送催告函，要求被告于2021年2月10日前配合办理网签手续，否则将依法追究被告的违约责任等。但被告未同意继续签订网签合同，表示待政策细则明了，只要能置换买他处房屋，肯定考虑卖给原告，否则被告如果卖掉系争房屋，则被告没有地方住。双方协商未果，原告遂向本院提出如上诉请。被告于2021年4月9日收到本院送达的起诉状副本等。以上事实，除当事人当庭一致陈述外，另有房地产买卖合同、居间服务合同、收款收据、微信聊天记录、催告函、离婚证等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现被告以新政为由，不再与原告签订网签版买卖合同，其行为已经构成违约，原告要求解除合同，被告亦表示同意，故本院确认原、被告签订房地产买卖合同于2021年4月9日解除。合同解除后，被告收取的购房定金应予返还。对于原告主张的违约金，本院根据公平和诚实信用原则，并兼顾合同约定、合同履行情况、当事人过错程度、实际及预期利益损失、房地产市场价值波动等因素，酌情判处被告向原告支付150,000元。综上，根据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十八条的规定，判决如下：一、确认袁庭全与刘运华就上海市徐汇区XXX街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2021年4月9日解除；二、刘运华于本判决生效之日起十日内返还袁庭全定金150,000元；三、刘运华于本判决生效之日起十日内支付袁庭全违约金150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6180元，由袁庭全负担3994元，刘运华负担2,186元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二一年六月二十一日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。