苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初1131号原告（案外人）：林欣慰，女，1976年2月1日出生，汉族，住福建省漳浦县。被告（申请执行人）：昆山世鼎钢材有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北中路1288号正泰隆国际装备采购中心4号馆3008室。法定代表人：符洪昌,总经理。委托诉讼代理人：谭晚元，湖南久景律师事务所律师。被告（被执行人）：林宝田，男，1989年11月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。原告林欣慰与被告昆山世鼎钢材有限公司（下称世鼎公司）、林宝田案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后依法适用普通程序，于2021年3月30日公开开庭进行了独任审理。原告林欣慰、被告世鼎公司的委托代理人谭晚元到庭参加诉讼；被告林宝田经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林欣慰向本院提出诉讼称：1.请求确认林欣慰为产权登记在林宝田名下的址在漳浦县××路西湖小区××号楼××号房屋的实际购房人，房屋归林欣慰所有，并立即停止该房产的执行措施并解除对该房产的查封；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：林欣慰系林宝田亲姑母。林欣慰为采用按揭贷款方式购买位于漳浦县××路西湖小区××号楼××号的商品房，于2013年4月16日向漳浦县黄龙建设投资有限公司交付订购房款3万元，因公司收银设备故障，由福建万新房地产开发有限公司代收3万元预购房款，经收人给林欣慰出具1张房款收款收据。之后林欣慰在开发商漳浦县黄龙建设投资有限公司售房部欲签订正式的《商品房买卖合同》时，经售房部工作人员查询银行征信记录系统后发现：林欣慰因未能及时偿还银行贷款本息而被列为银行诚信不良记录，无法办理商品房按揭贷款手续。鉴于林宝田系林欣慰亲侄儿，且其银行诚信记录良好，符合办理购房按揭贷款条件，林欣慰经与被告林宝田商量，遂以林宝田的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、办理按揭手续、购买上述商品房。2013年5月15日，林欣慰到售房部以刷卡现金交易方式，由本人代签林宝田姓名，以其名义交付购房款2万元。自办理按揭贷款后，每月偿还银行的按揭贷款本息的款项，均由林欣慰出资，付款方式或将现金交付、或以银行转账、或微信支付宝方式转到林宝田卡用于偿还按揭贷款。自2019年9月开始，林欣慰采用本人建行卡62×××30通过银行转账还款至林宝田的贷款账(卡)35××4账户还按揭贷款，尚有部分贷款未还。2013年6月26日，为了避免产权争议，林宝田出具1份证明：“兹证明漳浦县××路西湖小区××号楼××房(面积30.22平方米)的房产证及土地使用证上的名字虽然为林宝田，但是其实际归属权应为林欣慰所有。是由林欣慰个人全资购买，每月银行按揭亦是林欣慰个人支付。现仅借用林宝田的名字购买而已，林宝田个人完全自愿。”据此，林宝田虽是上述房屋的权属登记人，但其从未出资支付购房款和偿还银行货款本息，并非实际购房人，林欣慰系上述房屋的实际购买人。该房产已经办理产权证，林欣慰多次向林宝田要求回来办理相关的过户手续，林宝田以其在外地做生意没有空回来为由，拒不回来办理过户手续。该房产现由林欣慰出资装修实际使用。2019年10月9日，法院受理世鼎公司与林宝田买卖合同纠纷一案，作出(2019)苏0509民初8513号民事调解书，世鼎公司立案申请执行，案号为(2020)苏0509执233号。该案执行过程中，法院裁定查封被执行人林宝田名下漳浦县××路西湖小区××号楼××号的商品房，对上述房屋采取查封、拍卖、变卖的执行措施。林欣慰是实际的购房人，该房产的预付款及按揭购房款、装修款均为其个人所支付，仅仅是借用林宝田的名字进行登记，林宝田没有支付分文。林欣慰以异议人身份于提出执行异议申请，2020年12月23日，吴江区人民法院作出(2020)苏0509执异议188号执行异议裁定书，认为依照不动产登记簿判断不动产所有人为林宝田，裁定：驳回案外人林欣慰的异议请求。林欣慰于2020年12年27日收到该执行裁定书，在收到裁定书后十五日提出异议诉讼。综上所述，林欣慰是实际的购房人，已经支付了绝大部分的购房款按揭款，系实际购房人，请求法院依法确认停止对该财产的执行。世鼎公司辩称：案外人提供的证据并不能证明其系实际购房人。虽然案外人提供了2018年4月至2019年6月期间断断续续有十笔通过支付宝向林宝田对转账记录，但是该转账记录没有备注为还房贷，并且该期间林宝田也欠付了申请执行人及其他公司的债务，所以该款应当是林宝田向林欣慰的借款。自2013年到目前，林宝田已经还了将近100笔还款，而林欣慰提供的转账纪录，仅仅占了1/10，明显的不符合常理。退一步来讲，即使说林欣慰系实际购房人，但其借名买房，违反了国家的相关政策规定，其是无效的。此外，目前房子，林欣慰也没有实际占有并且也没有过户，系其自身对重大过错导致房子未登记过户，根据执行异议和复议规定第二十八条，请求驳回林欣慰的诉请。林宝田未作答辩。经审理查明：2019年10月9日，本院对世鼎公司与苏州欣多升电子科技有限公司、林宝田、张长平买卖合同纠纷一案，作出(2019)苏0509民初8513号民事调解书：“一、被告林宝田应给付原告世鼎公司货款182743元，被告林宝田于2019年9月30日之前给付原告世鼎公司100000元，于2019年10月30日之前给付原告世鼎公司10000元，于2019年11月30日之前给付原告世鼎公司10000元，于2019年12月30日之前给付原告世鼎公司10000元，于2020年1月30日之前给付原告世鼎公司10000元，于2020年2月29日之前给付原告世鼎公司10000元，于2020年3月30日之前给付原告世鼎公司10000元，于2020年4月30日之前给付原告世鼎公司10000元，于2020年5月30日之前给付原告世鼎公司12743元。二、如被告林宝田未履行上述第一款约定的给付原告世鼎公司货款之义务，原告世鼎公司有权就货款总额182743元的未履行部分及违约金20000元一并申请法院强制执行被告林宝田之财产……”根据世鼎公司的申请，本院于2020年1月7日立案强制执行，案号为(2020)苏0509执233号。在该案执行过程中，本院查封了被执行人林宝田名下位于漳浦县××路西湖小区××号楼××号不动产。2020年7月23日，本院作出（2020）苏0509执233号执行裁定书：“拍卖、变卖被执行人林宝田名下位于漳浦县××路西湖小区××号楼××号不动产【不动产权证号：闽（2019）漳浦县不动产权第0××3号】。”案外人林欣慰对本案执行标的提出异议后，本院于2020年12月23日作出（2020）苏0509执异188号执行裁定，驳回林欣慰的异议请求。林欣慰于2020年12月27日收到执行裁定书，因不服该裁定，于2021年1月9日向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：案涉房产坐落于漳浦县××路西湖小区××号楼××号，所有权人林宝田，【不动产权证号：闽（2019）漳浦县不动产权第0××3号】,权利状态为“合同备案，抵押中”。2013年5月28日，买受人林保田与出卖人漳浦县黄龙建设投资有限公司签订商品房买卖合同1份，约定由买受人购买案涉房产，建筑面积30.22㎡，单价5117元/㎡，总金额154636元，买受人已于2013年5月28日向出卖人支付购房款54636元，其余房款10万元作为按揭款，由买受人向贷款银行申请并用于向出卖人支付购房。出卖人应当在2013年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。2013年4月16日，林欣慰通过刷卡向出卖人漳浦县黄龙建设投资有限公司支付房款共计3万元，由出卖人出具收款收据1张，载明收到上述款项。2013年5月15日，林欣慰通过刷卡支付出卖人房款2万元，由出卖人补充出具证明确认收取。2019年6月4日、6月11日，林欣慰通过微信支付出卖人房款195元、5178元，亦由出卖人出具收款收据予以确认。此外，林宝田名下开立于中国建设银行活期账户（尾号2181），自2015年9月9日至2020年8月，每月由银行扣除贷款本息用于归还房屋贷款。林欣慰自2018年4月至2020年8月通过支付宝、银行转账、现金存入等形式向该账户存入房屋贷款本息。2013年5月15日、2014年1月26日，物业公司出具收款收据，载明收到林宝田交纳的契税、公共维修基金、垃圾清运费。2019年5月29日，林欣慰通过银行转账向物业公司支付物业费1261元。同日，物业管理中心出具收款收据，载明收到林宝田缴纳的电费、物业管理费等。再查明：案外人林欣慰与林宝田系姑侄关系。2013年6月26日，林宝田与林欣慰签订《房产归属证明》1份，载明案涉房屋的房产证及土地使用证上名字虽然为林宝田，但实际归属权应为林欣慰，由林欣慰个人全资购买，每月银行按揭，亦是林欣慰个人支付，仅借用林宝田名字购买，林宝田个人完全自愿。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第九条第一款，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也即除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。现案涉房产登记于被执行人林宝田名下，属于林宝田所有，本院对该房产采取执行措施，有事实和法律依据，执行措施并无不妥。关于林欣慰主张与林宝田之间存在借名买房关系、实际所有权人应当是林欣慰的诉讼请求。本院认为，林欣慰自认因规避银行贷款政策原因，通过借用林宝田的名义购买案涉房产，本身具有过错。根据物权法第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，已经明确规定物权的公示原则，不能通过双方私下的协议规避物权法的该项原则。即使林宝田与林欣慰之间确属借名买房关系，该行为系债权契约，不能直接发生物权效力，不能据此取得优于其他债权人的优先权利，无法对抗法院的强制执行行为。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告林欣慰的诉讼请求。案件受理费6299元，由原告林欣慰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交纳上诉费的凭证提交本院。审判员 徐 倩二〇二一年六月二十五日书记员 张肖肖附录法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。