上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初10551号原告：余秀梅，女，1988年11月19日出生，汉族，户籍地安徽省。原告：孙亚博，男，1987年11月27日出生，汉族，户籍地河南省漯河市。以上两原告共同委托诉讼代理人：罗莎，上海凯欣律师事务所律师。被告：张海丰，男，1975年12月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告余秀梅、孙亚博与被告张海丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理，原告余秀梅、孙亚博的共同委托诉讼代理人罗莎、被告张海丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余秀梅、孙亚博向本院提出诉讼请求：1、解除余秀梅、孙亚博与张海丰签订的《上海市房地产买卖合同》；2、张海丰向余秀梅、孙亚博返还定金人民币(以下币种均为人民币)30万元；3、张海丰向余秀梅、孙亚博赔偿30万元；4、张海丰向余秀梅、孙亚博赔偿律师费2万元。事实与理由：2020年12月20日，经中介和案外人易名新介绍，余秀梅、孙亚博为购买张海丰位于上海市青浦区青浦镇清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)与张海丰签订了《房地产买卖居间合同》。2020年12月24日，余秀梅、孙亚博与张海丰签订了《上海市房地产买卖合同》并进行了网签。余秀梅、孙亚博将30万元定金按照约定打给了张海丰，张海丰出具了收据。合同约定双方于2021年2月28日之前办理过户手续，但张海丰收钱之后，至今不出面履行义务。后余秀梅、孙亚博了解到张海丰是失信被执行人，无力偿还各种债务，系争房屋又被司法查封，无法过户。由于张海丰的情况和行为以及房屋的现状，导致余秀梅、孙亚博根本无法实现合同目的，故要求解除合同，并依据定金罚则，由张海丰向余秀梅、孙亚博双倍返还已收的定金。故诉至法院，要求判如所请。张海丰辩称，不同意余秀梅、孙亚博全部诉讼请求。在中介公司，双方达成过一致意见，余秀梅、孙亚博愿意帮垫资金。本院认定事实如下：2020年12月20日，就余秀梅(乙方)向张海丰(甲方)购买系争房屋签订了《房地产买卖居间合同》，第一条约定，乙方于签署本合同时，直接支付甲方购房定金2万元。甲、乙双方签订本合同后，双方可以约定增加定金金额(乙方应在甲、乙双方签订本协议后7日内补交定金30万元整)，最终以甲方实际收到的定金数额(不超过法律规定的上限)适用定金罚则。第三条约定，系争房屋转让总价款308万元。乙方与甲方签署买卖合同后7日内，支付甲方30万元，乙方于办理过户手续当日，支付甲方12万元。乙方申请贷款266万元，该款项由银行直接划入甲方账户。甲、乙双方于具备过户条件后，不迟于2021年2月8日，至该房地产所在区交易中心办理房地产过户手续。第四条约定，在本合同签订后，除甲、乙双方另行达成一致外，双方应于约定时间按本合同所列条件签署买卖合同。任何一方未按时签署或拒绝本合同所列条件签订《上海市房地产买卖合同》的，即视为该方违约。甲、乙双方任何一方违约的，守约方有权以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿。第十条约定，双方于2020年12月25日之前，签署《上海市房地产买卖合同》。当日，余秀梅向张海丰支付2万元房款。2020年12月24日，余秀梅、孙亚博与张海丰签订了《上海市房地产买卖合同》，第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计409万元。第六条约定，双方确认，在2021年2月28日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。当日，余秀梅向张海丰支付28万元房款。张海丰出具了收到30万元定金的收款收据。本院于2021年2月5日对系争房屋进行司法查封，限制原因为(2021)沪0118民初4183号。上述查明的事实，由以下证据证明：余秀梅、孙亚博、张海丰的陈述，余秀梅、孙亚博提供的房地产买卖居间合同、上海市房地产买卖合同、转账凭证、收款收据、不动产登记簿等，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”虽然在《上海市房地产买卖合同》中约定房价为409万元，但双方一致表示，409万元并非真实的交易价格，实际成交价格为308万元。故《上海市房地产买卖合同》中成交价格409万元价格条款应为无效，308万元为系争房屋的真实成交价格。因为张海丰出卖房屋、余秀梅、孙亚博购买房屋的意思表示是真实的，该条款无效并不影响到房屋买卖合同的效力。但系争房屋在约定的过户时间之前已经被司法查封，司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，已构成系争房屋买卖继续的履行障碍，故余秀梅、孙亚博要求解除合同具有事实依据和法律依据，本院予以支持。导致系争房屋买卖无法继续履行的过错方在于张海丰，余秀梅、孙亚博依据合同约定要求张海丰返还房款并赔偿30万元损失的诉请，本院予以支持。余秀梅、孙亚博主张赔偿律师费的诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款判决如下：一、解除原告余秀梅、孙亚博与被告张海丰就上海市青浦区青浦镇清河湾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖居间合同》中的买卖关系；二、被告张海丰于本判决生效之日起十日内向原告余秀梅、孙亚博返还房款30万元并赔偿损失30万元；三、驳回原告余秀梅、孙亚博的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,000元，减半收取计5,000元，保全费3,620元，由被告张海丰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二一年六月十七日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。