广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13838号上诉人（原审被告）：洪炳鑫，男，1973年9月13日出生，汉族，住所地广州市海珠区。被上诉人（原审原告）广东华侨物业管理有限公司，住所地广州市天河区宦溪西路48号101房（仅限办公）。法定代表人：姚伟华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：邝学志，该司员工。上诉人洪炳鑫因与被上诉人广东华侨物业管理有限公司（以下简称华侨公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初31910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人华侨公司在一审的诉讼请求：1.洪炳鑫支付拖欠的物业管理费5179.2元，欠费时段：2014年1月1日至2020年6月30日止，滞纳金6294.72元暂计至2020年8月30日止，合计11473.92元，至实际支付日止；2.由洪炳鑫承担诉讼费。一审法院判决如下：一、洪炳鑫在判决生效之日起10日内向华侨公司支付2014年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费5179.2元及滞纳金（从2015年1月1日起至2015年12月31日止，以796.8元计；从2016年1月1日起至2016年12月31日止，以1593.6元计；从2017年1月1日起至2017年12月31日止，以2390.4元计；从2018年1月1日起至2018年12月31日止，以3187.2元计；从2019年1月1日起至2019年12月31日止，以3984元计；从2020年1月1日起至2020年12月31日止，以4780.8元计；从2021年1月1日起至实际清偿之日止，以5179.2元计；均按照年利率6%计算；滞纳金的总额以5179.2元为限）。二、驳回华侨公司的其他诉讼请求。判后，上诉人洪炳鑫不服一审判决，上诉请求：1.判令撤销一审判决第一项；2.判令华侨公司赔偿洪炳鑫财物损失费7000元，医药费600元，卫生清理费4000元，误工费1000元，精神损害费10000元，合计22600元；3.判令由华侨公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、华侨公司未履行物业服务合同约定义务，导致洪炳鑫财物受损，洪炳鑫有权主张不交或少交物业服务费；《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。华侨公司签订的《物业服务合同》第二条约定：“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下基本内容：(三)物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；(四)物业共用部位和相关场地的清洁卫生、四害消杀防疫、排水和排污管道的疏通、生活垃圾分类投放的管理”，第三十七条：“乙方违反物业服务合同、管理规约或者相关法律、法规、规章，管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，给业主、物业使用人造成损失的，由乙方负责据实赔偿”。本案中，天台污水正是通过公共排水管进入洪炳鑫屋里，而华侨公司未能及时有效地对排水管进行维护和管理，导致该公共设施不能正常运行。而第一次泡水事故发生后，洪炳鑫已于2014年5月要求华侨公司处理公共排水管堵塞问题，而一直到8月20日发生第二次泡水事故，整整3个月时间华侨公司一直怠于处理，从而导致洪炳鑫遭受更为严重的财产损失。华侨公司不履行服务合同中约定的义务，未能妥善管理和维护在其物业管理范围内的公共设施，从而引发泡水事故，导致洪炳鑫的财物严重受损，应当按照法律规定和合同的约定承担相应的赔偿责任。故基于华侨公司的违约事实，洪炳鑫作为业主，在华侨公司未全面履行其合同义务的情况下，有权主张不交或少交相应的物业服务费用。退一步讲，即使泡水事故系天灾而引发，但若华侨公司尽到妥善的物业管理服务及时疏通管道，便不会因为排水管道堵塞而导致洪炳鑫家中泡水进而遭受重大财物损失，故华侨公司存在着无可逃避的责任。二、洪炳鑫系基于华侨公司物管处主任邓合礼承诺以物业费抵偿财物损失才停止缴纳相应的物业服务费；洪炳鑫于发生泡水事故之前一直按时足额缴纳物业管理费，天台排水管道堵塞发生屋内倒灌导致泡水事故后，在洪炳鑫多次反应的情况下，华侨公司仍然怠于采取措施，未尽到物业管理职责，导致洪炳鑫的财物再次受损。事故发生后洪炳鑫与华侨公司公司进行协调，华侨公司物管处主任邓合礼对洪炳鑫承诺，可以用管理费抵偿洪炳鑫因泡水造成的财物损失，但要求洪炳鑫不得对外声张。基于对华侨公司物管处主任的信任，洪炳鑫并未与华侨公司签订书面的赔偿协议，也未采取其他措施主张赔偿。此后便按照邓主任的承诺停止缴纳相应的物业管理费，以此抵偿洪炳鑫遭受的财产损失。而在此期间华侨公司也未曾向洪炳鑫催收过欠费，由此证明当时华侨公司亦对此抵偿方案表示认可。但后来因为华侨公司长期管理不善导致物业管理关系被小区业主委员会提前终止后，才否认进而追讨洪炳鑫在此期间的物业服务费。三、洪炳鑫是基于华侨公司未履行《物业服务合同》约定的义务导致财物受损，与华侨公司主张的物业服务费属同一法律关系。《物业服务合同》的第二条约定了物业服务的基本内容，包括对公用设施的日常运行、维修、养护和管理以及对物业公用部位和相关场地的清洁卫生、四害消杀防疫、排水和排污管道的疏通、生活垃圾分类投放的管理等；同时第六条约定，物业服务费主要用于以下开支：(2)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护的相关费用。可见，对于导致泡水事故发生的小区天台排水管道，正是属于华侨公司的物业管理范围，也是合同列明的物业服务费的使用范围之一。而华侨公司怠于履行合同义务，未妥善处理好此公用设施的维护和管理，从而导致管道堵塞而引发了洪炳鑫家中的泡水事故。由此可见，华侨公司主张的物业服务费与洪炳鑫的财物损失是基于同一法律关系，都是基于该《物业服务合同》而产生。而一审法院认定二者不属于同一法律关系，要求洪炳鑫另案起诉，明显违背了客观事实和法律规定，损害了洪炳鑫的合法权益。四、基于洪炳鑫因泡水事故遭受的财产损失，主张以下赔偿：财物损失费7000元，医药费600元，卫生清理费4000元，误工费l000元，精神损害费l0000元，合计22600元。综上所述，请求判如所请。被上诉人华侨公司服从一审判决，不同意上诉人洪炳鑫的上诉请求，答辩称：一、洪炳鑫提出的上诉请求第二项属无理要求，华侨公司与洪炳鑫没有签订物品财产保险合约关系，不应承担赔偿责任。现洪炳鑫也没有提供第三方的书面评估报告，也没有折旧计算，其诉请的医药费、卫生清理费、误工费及精神损失费并无依据。二、天面雨水排水管堵塞的原因系因洪炳鑫在04号房天面平台砌花基，种植花木，疏于打理，杂草丛生，是给树根的生长提供了温床，生长的便利，负有直接责任。雨水两次入屋是因不可抗力的自然天气因素，洪炳鑫在明知管道堵塞的情况下，也不去清理自己种植的植物。雨水入屋洪炳鑫负有不可推卸的责任。三、洪炳鑫在门口堆放物品，占用公共走廊，堵塞消防通道，违反了《中华人民共和国消防法》第二十八条：“任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口。”如遇突发状况，对业户人身财产安全造成极大的隐患。四、违反业主公约第十条在本物业范围内，不得有下列行为第5点：违反规定堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物等行为(见业主公约附件)。五、洪炳鑫从事情发生起至今从未向华侨公司提出过由此产生的任何相关诉求，从事情发生至今已过三年诉讼时效，物管处主任是无权拿物业费抵扣任何费用，何况当事人物管处邓合礼主任已离职多年，洪炳鑫并未提供有效地依据证明，无从核实洪炳鑫所表述内容的真实性。综上，请求驳回洪炳鑫的诉讼请求，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审查明，经各方当事人同意，本院依法对本案进行书面审理。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系物业服务合同纠纷。华侨公司与洪炳鑫之间形成的事实物业管理服务关系出自双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，洪炳鑫上诉请求华侨公司赔偿其财物损失费7000元，医药费600元，卫生清理费4000元，误工费1000元，精神损害费l0000元等，其并未在一审期间提起反诉，故对其该上诉请求，本院在本案中不予审查，当事人可另循法律途径解决。故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：洪炳鑫是否应向华侨公司支付欠付的物业管理费及滞纳金的问题。经查，华侨公司与广东华侨房产开发公司签订的《物业服务合同》约定：“甲方选聘乙方提供前期物业管理服务；物业服务费非电梯住宅每平方米0.8元/月，物业服务费和车位物业服务费每月交纳，业主、物业使用人应当在___（每次缴费的具体时间）前交纳物业服务费，每逾期一日按欠付总额的0.1%向乙方支付违约金”。现华侨公司接受开发商委托对小区进行了管理，洪炳鑫亦已接受了华侨公司提供的物业管理服务，理应支付相应的对价。现华侨公司主张洪炳鑫自2014年1月至2020年6月期间欠缴物业管理费为5179.2元，洪炳鑫对费用金额并无异议，但其抗辩认为华侨公司提供物业服务存在瑕疵造成其损失，华侨公司已同意免除物业管理费以抵偿其相关损失。对此，本院认为，本案中，洪炳鑫并未提供证据证实因华侨公司提供物业服务存在瑕疵造成其损失及损失的大小，亦未举证证实华侨公司已同意相关的损失与其欠付的物业管理费进行抵扣，故其应承担举证不能的不利后果。一审法院判令洪炳鑫向华侨公司支付欠付的物业管理费，并无不当，本院予以维持。关于滞纳金的问题，一审法院结合洪炳鑫关于物业管理费于当年年底缴纳的陈述，酌情判令洪炳鑫还需向华侨公司支付滞纳金，以欠付的每年物业管理费为基数、从次年1日开始起按年利率6%计算，并以欠缴的物业管理费本金为上限，符合公平合理原则，本院亦予维持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，上诉人洪炳鑫的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43元，由洪炳鑫负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二一年六月二十五日书记员  郭 俏古文娜