广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8644号上诉人（原审原告）：广州市宏发储运有限公司，住所地：广东省广州经济技术开发区。法定代表人：徐锦佳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶再新，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦蕾，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省广业纺织物流产业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：陈雄飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。上诉人广州市宏发储运有限公司（以下简称宏发公司）因与被上诉人广东省广业纺织物流产业有限公司（以下简称广业公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初6409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宏发公司代理人叶再新、秦蕾、被上诉人广业公司代理人刘致煌、刘彦一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏发公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判广业公司赔偿宏发公司因交还杨梅岭地块及其上盖建筑物（仓库A、B及泵房）而产生的损失12195286.51元（暂以上诉人委托的鉴定机构作出的评估价八折计算，最终以法院指定的鉴定机构作出的评估损失金额为准）；3.判令广业公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为“《场地租赁合同》中未就承租人新建的建筑物在合同到期后的处理作出约定，因此宏发公司要求广业公司补偿仓库A、B及泵房的剩余价值无相应的事实依据”属于事实认定错误。一审法院未正确认识到广业公司是通过拆迁取得广州市黄埔区××镇××村杨梅岭地块（铁路南面）（面积12800平方米）使用权的，拆迁期限自2006年广州市国土资源和房屋管理局核发拆许字（2006）第35号房屋拆迁许可证起，一直持续至2019年12月22日止，几乎覆盖了宏发公司与中交四航局第一工程有限公司（以下简称四航局一公司）在《场地租赁合同》中约定的整个租赁期，拆迁开始时起至今为止，广业公司未对宏发公司支付过任何补偿，反而恶意利用宏发公司租期届满以及四航局一公司不可能再与宏发公司续签租赁合同这两点，规避广业公司本应履行的拆迁补偿义务。正因为广业公司是基于拆迁，而非基于承接：《场地租赁合同》中出租人权利义务而取得的案涉地块使用权，宏发公司与广业公司不是承租人与出租人，双方之间没有租赁关系，不受《场地租赁合同》的约束，（2019）粤0112民初2714号生效判决对此已有认定，故《场地租赁合同》中有无就承租人新建的建筑物在租期届满后的处理作出约定，不是本案认定宏发公司是否有权向广业公司主张赔偿的依据。二、一审法院认为“因双方无特别约定，对于由承租人新建的形成添附的装饰装修、建筑物，在合同到期后一般归出租人所有”没有任何法律依据。退一步讲，按照一审法院“宏发公司是承租人，广业公司是出租人，本案仓库A、B及泵房的处理应当首先根据双方的约定，其次再根据有关法律规定”的逻辑，鉴于《场地租赁合同》中没有特别约定，且《合同法》或《民法典》合同编均没有明确规定承租人经出租人同意增设的建筑物在租赁期限届满后应当如何处理，可以参照适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，该条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”宏发公司经四航局一公司同意，以其名义报建了仓库A、B及泵房，无论仓库A、B及泵房是否办理合法建设手续，作为“出租人”的广业公司都应当就扩建造价费承担相应责任。三、广业公司接收仓库A、B及泵房后未支付任何对价，从公平角度而言，广业公司应当向宏发公司补偿仓库A、B及泵房的剩余价值。仓库A、B及泵房由宏发公司投资建成，宏发公司对仓库A、B及泵房依法享有占有、使用、收益和处分的权利。宏发公司向广业公司交还仓库A、B及泵房，是履行（2019）粤0112民初2714号生效判决确定的义务。广业公司在未支付任何对价的情况下，接收了仓库A、B及泵房，妨碍了宏发公司对仓库A、B及泵房继续行使占有、使用、收益和处分的权利，造成宏发公司损害的事实，广业公司应当赔偿宏发公司由此产生的损失，而宏发公司的损失直接表现为仓库A、B及泵房的剩余价值，根据评估机构的评估意见，结合仓库A、B及泵房交还时的实际使用时间以及同规模、同地段建筑物的市场流通价值等现实因素，损失大小可酌情确定为全新重置价的80％，即宏发公司主张的12195286.51元，否则广业公司何理由无偿得到宏发公司出资建设的建筑物?综上所述，宏发公司请求二审法院依法予以改判。广业公司二审答辩称：一、宏发公司要求赔偿的涉案地块的建筑物，是违章建筑，不具有任何的价值，根据宏发公司一审时提交的证据显示涉案地块地上建筑物A、B两仓库均属于临时建筑，且后续无任何延长使用期限的申请资料。根据国家、广东省有关临时建筑的相关规定，临时使用期限届满且无延期的情形，应当不予补偿。涉案合同早已于2017年9月30日届满。该建筑物的价值，应当归于零。所有建筑相关折旧价值在租赁期届满之时，应当为零，因此广业公司认为对该无任何价值可言的建筑物，且是违章建筑不应给予任何的补偿。二、由于双方的租赁合同在2017年届满后原权属人与广业公司均未与宏发公司达成续约的一致意见，宏发公司作为涉案场地的承租方，在期满后应承担返还场地的义务，然而，在未经广业公司、原权属人的同意的情况下，宏发公司一直使用涉案场地，且在另案的执行过程中，也一直没有向广业公司支付任何场地使用费。现宏发公司还向广业公司主张建筑物的赔偿没有任何的事实和法律依据。广业公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持一审判决。三、本案一审已经查明涉案建筑物是违章建筑，没有任何证据证明这些建筑经过批准建设，依照法律规定这些建筑物是不合法的建筑物。四、事实上，宏发公司在使用涉案场地的过程，从2012年6月至2018年3月从未支付任何的租金给业主方，这是属于国有资产的流失，另案判决后，广业公司没有就租金继续追索，宏发公司因此享受了6年的免租，金额高达100万元。五、广业公司另案起诉时只要求宏发公司返还土地使用权，并未主张上盖物的任何权益，因为这些建筑物均是违章建筑，广业公司是国有企业无法接收这些违章建筑，也无法合法使用，如果广业公司接收了这些建筑物还要花费很多的资金去拆除，广业公司是不同意接收这些建筑物的。宏发公司于2020年6月4日向一审法院起诉请求：1.广业公司赔偿宏发公司因交还杨梅岭地块及其上盖建筑物（仓库A、B及泵房）而产生的损失12195286.51元（暂以宏发公司委托的鉴定机构作出的评估价八折计算，最终以一审法院指定的鉴定机构作出的评估损失金额为准）；2.一审案件诉讼费由广业公司承担。一审法院认定事实：广业公司于2019年4月4日向一审法院提起诉讼，要求宏发公司立即将占用的宏岗基地大院内场地12800平方米交还广业公司，并缴纳自2011年6月1日起至2018年4月30日拖欠的租金2526720元及滞纳金，自2018年5月1日至交还场地之日的场地占用费和滞纳金，以及拖欠的电费403866.88元。一审法院于2020年4月16日作出（2019）粤0112民初2714号《民事判决书》，该案查明：2001年2月1日，交通部第四航务工程局第一工程公司出具《证明》，载明：“广州市天安物业管理有限公司”系四航局一公司下属单位，内称“四航局一公司生活服务公司”。本公司已将黄埔区南岗镇宏岗基地各项房地产业委托天安物业管理有限公司全权经营管理，该公司与宏发公司签订的场地租赁合同有效。2002年9月27日，天安公司（甲方、出租方）与宏发公司（乙方、承租方，原名称为广州市黄埔区宏发公司有限公司）签订《场地租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市黄黄埔区××镇××村产权属于四航局一公司的杨梅岭地块（铁路西面）租赁给乙方作为商业用途，场地总面积12800平方米，第一期租赁金为月每平方米1元，共计月租金为12800元。租赁期第一期为五年，从2003年5月1日起至2008年4月30日止。第一期合同期满，如政府不征地，双方续签第二期合同，租期为五年，从2008年5月1日起至2013年4月30日止，租赁金为月平方米1.8元。第二期合同期满，如政府不征用地，而乙方需要，可续订第三期合同，从2013年5月1日起至2018年4月30日止。第三期场地租金为月平方米2.6元。合同期间，如政府征用地，双方应在获得通知之前两个月进行协商，乙方投资兴建的建筑物，按政府赔偿的实际额归乙方。四、双方责任约定，2.因甲方的原因或甲方违反合同的有关条款而造成乙方损失，甲方要承担相关责任及相关经济损失，如不抗力原因或政府部门行为导致双方损失的，由双方各自负责。6.乙方应在每月10日前结算并缴纳当月租金及水电费，如乙方不能按时支付，从滞纳之日起，每月按欠缴金额的1%交纳滞纳金，如欠交租金及水电费至2个月时，甲方有权收回场地，终止合同，由此造成的损失由乙方负责。宏发公司接收涉案场地后，在该地块上建有仓库A、B及泵房。2010年8月1日，天安公司向宏发公司发出通知，载明因宏发公司的租赁地块已由产权所有人四航局一公司收回管理，原租赁保证金由我司退还给贵司，请贵司依照租赁合同约定，将租赁保证金汇入四航局一公司的账户，并按期于每月十日前将租金一同汇入该账户，账户如下：开户单位：中交四航局第一工程有限公司；账号：444×××002011年1月30日，四航局一公司（甲方）与广业公司（乙方）签订《关于杨梅岭地块土地及建筑物等拆迁补偿协议》，该协议载明：鉴于：1.甲方拥有穗府国用[2008]第01300043号国有土地使用权证，土地面积74753平方米，用途为工业用地，使用权类型为“国家作价入股”。2.甲方拥有的穗府国用[2008]第01300043号国有土地使用权证，其红线范围内包括中国交通物资华南公司拥有黄埔区南岗公社路杨梅岭自编14号、自编15号、自编16号三个物业和承租甲方物业的承租人建设的上盖建筑物等。3.乙方作为中央直属棉花储备库、广东华南棉花交易市场的项目建设单位，项目选址在广州经济技术开发区东区笔岗杨梅岭地段，即现广州经济技术开发区东区笔岗杨梅岭门牌未列的中国交通物资华南公司、中交四航局第一工程有限公司以及宏发公司、广州市黄埔区宏盛储运公司、宏兴山庄各一部分范围。项目用地已得到广州市相关部门的批准。广州市国土资源和房屋管理局核发了拆许字（2006）第35号、延拆许字（2007）第49号、延拆许字（2008）第50号、延拆许字（2009）第51号房屋拆迁许可证，拆迁占地面积188523平方米及范围内的房屋、附属物13700平方米，拆迁范围包括甲方拥有的穗府国用[2008]第01300043号国有土地使用权证地块及上盖部分房屋、建筑物等。就甲方拥有的穗府国用[2008]第01300043号国有土地使用权证范围内土地及其上盖建筑物的补偿问题达成一致意见，具体如下：第一条，甲乙双方对穗府国用[2008]第01300043号国有土地使用权证红线范围内的土地及其上盖建筑物目前的使用状况予以确认。甲方同意乙方拆迁位于广州经济技术开发区东区街笔岗杨梅岭地段图号：D1714图12幅1号地；D1715图10幅1号地范围内的土地及其上盖建筑物。第二条，甲乙双方同意由乙方按本协议约定方式，向甲方支付52380000元，该拆迁补偿费用包括甲方的土地使用权价值，乙方对甲方拥有的建筑物补偿费用，对甲方人员、资产搬迁安置的补偿费用等。但上述补偿费不包括对现有承租人解除、终止租赁关系的补偿款，不包括对该地块承租人自建的上盖建筑物的拆迁补偿款，该部分费用由乙方直接商谈并直接补偿。第四条甲乙双方对移交及拆迁责任的约定，1.甲方负责在本协议成立后一个月内移交该地块及现有的上盖建筑物资料，移交与承租户签订的合同，搬走该地块存放的甲方自有物资、设备等，负责结清相关场地使用的一切费用，负责通知并配合乙方清退已到期租户退场。3.在甲方完成本条第一款移交后，即意味着甲方对该地块的移交工作完成，移交后乙方通过本协议可以对该地块进行使用、开发，同时承担相应的责任和义务，乙方同意对该地块拆迁工作全面负责，对承租人的拆迁补偿费用由乙方负担。第十一条协议的生效及其他附件约定，本协议经签约代表签字双方盖章，且甲方收到乙方交纳的4700万元合同履约保证金后成立，经甲乙双方得到上级主管部门以及国有资产管理部门批准文件后生效。合同附件三租赁情况一览表中包括宏发公司承租涉案场地的情况。广业公司于2011年3月1日、2011年4月11日共向四航局一公司转账支付了4700万元。2011年5月26日，四航局一公司向宏发公司发出《关于＜场地租赁合同＞有关事宜的函》，载明：我司委托天安公司与贵司于2002年9月27日签署了《场地租赁合同》，将我司位于黄黄埔区××镇××村穗府国用（2008）第01300043号】国有土地产权范围内的部分地块租赁给贵司使用，租赁期限为：2008年5月1日起至2013年4月30日。现因广州市已将我司【穗府国用（2008）第01300043号】国有土地产权范围内的土地纳入中央直属棉花储备库建设范围。为此，我司已与拆迁单位广业公司于2011年初达成了《关于杨梅岭地块土地及建筑物拆迁补偿协议》，根据该《补偿协议》规定，我司需将【穗府国用（2008）第01300043号】国有土地产权范围内的土地权属过户拆迁单位。2011年5月12日，我司已向广业公司移交了贵我双方签署的《租赁合同》。根据《拆迁补偿协议》之规定，涉及贵我双方签署的《租赁合同》之有关后续履行及事宜，均由广业公司与贵司进行商洽和处理。2011年7月12日，宏发公司向四航局一公司发出《关于场地租赁合同有关事宜的函》，载明：贵司委托的天安公司与我司签订了《场地租赁合同》，将位于黄黄埔区××镇××村梅岭地块出租给我司使用至2018年4月30日。贵司于2011年5月26日发函给我司，告知在2011年5月12日已把地块及《场地租赁合同》移交给广业公司。我司认为，贵司在未办妥合同主体变更手续的情况下，单方移交合同的行为显属于合同违约。如贵司确需把地块及《场地租赁合同》转让或移交给广业公司，理应会同我司办理好三方的合同变更及移交手续，望贵司协调广业公司办好相关手续。在未办妥上述相关手续前，《场地租赁合同》对贵我双方仍有法律约束力。2011年8月3日，宏发公司再次就上述事项致函四航局一公司。要求其尽快会同三方协调办理好合同变更及移交手续。2017年，四航局一公司（甲方）与广业公司（乙方）又签订了《之补充协议》，约定：一、将原协议第二条：“甲、乙双方同意，由乙方按本协议约定方式、向甲方支付52380000元”变更为“甲方双方同意，由乙方按本协议约定方式、向甲方支付60380000元”。二、本补充协议签订后十天内，乙方一次性向甲方支付上述变更后的金额与原协议第五条第一点约定金额的差额部分款项7342000元，剩余的款项6038000元按照原协议第五条第二点约定时间支付。三、鉴于“原协议”约定的合同生效要件已成就，甲方双方确认“原协议”已经生效；关于杨梅岭地块的拆迁补偿事宜，本补充协议有约定的按本协议执行，本补充协议没有约定的，按照“原协议”执行。还查明，四航局一公司与广业公司关于双方签订的《关于杨梅岭地块土地及建筑物等拆迁补偿协议》纠纷经我院（2018）粤0112民初5004号案审理判决并经二审（2019）粤01民终10690号案维持一审判决。根据（2018）粤0112民初5004号案查明的事实：2016年6月14日，中国交通建设股份有限公司向四航局发出《关于四航局杨梅岭土地及地上建筑物处置的批复》载明：经研究，同意你公司所属一公司处置杨梅岭土地及其地上建筑物。2018年3月2日，广业公司取得粤（2018）广州市不动产权第06860115号《不动产权证书》，该证书载明：坐落于广州经济技术开发区东区街笔岗杨梅岭的土地的权利人为广业公司，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为仓储用地，面积为169554平方米，使用期限为仓储用地50年，土地出让年限2017年12月26日起计算，至2067年12月25日终止。附记：1.本宗地已签订《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合440116-2006-000012号）及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（穗国地出合440116-2006-000012号的变更协议之一号）；2.已缴清国有土地使用权出让金；3.四至：东至宏达路、南至宏达路、西至建设用地，北至宏达路。（2019）粤0112民初2714号《民事判决书》认为，四航局一公司于2011年5月26日向宏发公司发出的《关于＜场地租赁合同＞有关事宜的函》并不产生将四航局一公司与宏发公司签订的租赁合同的权利义务概括转让给广业公司的法律后果，广业公司于2018年3月2日取得包括涉案土地在内地块的《不动产权证书》，其系涉案土地的合法权属人，该案案由应为物权保护纠纷。宏发公司与四航局一公司签订的《场地租赁合同》的租赁期限于2018年4月30日已届满，此后宏发公司也未与广业公司签订租赁合同，故宏发公司继续占有涉案土地缺乏依据，广业公司要求宏发公司将涉案土地交还广业公司合法有据，一审法院予以支持。涉案土地的上盖建筑物客观上无法与涉案土地相分离，基于“房随地走”原则，宏发公司应将涉案土地及上盖建筑物（仓库A、B及泵房）一并交还广业公司。至于宏发公司主张其在涉案土地上建有上盖物，要求给予补偿，双方可另循途径解决。涉案租赁合同的权利义务并未概括转让给广业公司，其主张取得权属前即2011年6月1日至2018年3月1日的租金缺乏依据，一审法院不予支持。涉案场地的权属人在租赁期间变更为广业公司，不影响租赁合同的效力，剩余租期即2018年3月2日至2018年4月30日的租金，宏发公司应按租赁合同约定的标准向广业公司支付。宏发公司在租赁期限届满后仍继续占有使用涉案土地，其应向广业公司支付2018年5月1日至实际交还场地之日止的场地占用费。该案判决后，双方均未上诉。该案民事判决已于2020年5月6日发生法律效力。一审另查明，2003年5月8日，原广州经济技术开发区规划建设管理局作出的《报建审核意见书》载，建设单位：中港第四航务工程局。报建项目：仓库A、B，2幢，1层，轻钢结构，建筑面积8070平方米，总造价322.8万元；泵房，1幢，1层，框架结构，建筑面积16平方米，总造价0.64万元。审核意见：同意中港第四航务工程局按照报建图纸报建两幢单层临时仓库和泵房，总建筑面积8086平方米；该建设项目为临时建设，使用期限为两年，使用期限到2005年5月8日，使用期满应自行拆除，使用期限内因城市规划、建设和管理需要，城市规划部门可以作出提前拆除的决定，并不给予安置与补偿；工程完工后报我局申请规划验收。2004年2月15日，广州市公安消防局广州经济技术开发区分局出具《建筑工程消防验收意见书》，载，中港第四航务工程局、宏发公司，你单位在南岗梅岭基地新建8064㎡仓库工程已竣工，根据你单位的申请，按我局审核意见书的要求，经检查验收，消防栓、自动喷水灭火、防火卷帘动作基本正常，土建项目、装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。宏发公司为证明其损失，向一审法院提交了由其委托广州徕创工程勘测有限公司及广州市建证资产评估与土地房地产估价有限公司分别出具的《广州市宏发储运有限公司测绘项目房屋及地上建构筑物详查资料》《房地产估价报告》，拟证明案涉地上建构筑物的全新重置价值为15244108.14元。以上事实有（2019）粤0112民初2714号《民事判决书》《报建审核意见书》《建筑工程消防验收意见书》等证据及双方当事人的陈述予以证实。一审法院认为，广业公司于2019年4月4日向一审法院提起诉讼要求宏发公司交还场地，此时四航局一公司与宏发公司之间的《场地租赁合同》实际已经到期。根据生效判决查明的事实，及当事人在庭审中的陈述，宏发公司实际于此前一直占有使用包含仓库A、B及泵房的场地。《场地租赁合同》中未就宏发公司新建的建筑物在合同到期后的处理作出约定。因双方并无特别约定，对于由承租人新建的形成添附的装饰装修、建筑物，在合同到期后一般归出租人所有。租赁合同已经到期，宏发公司实际占有使用案涉场地至今，仓库A、B及泵房的使用价值实际已经摊销至合同履行期间，宏发公司要求广业公司补偿仓库A、B及泵房的剩余价值，无相应的事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2021年2月3日判决：驳回原告广州市宏发储运有限公司的诉讼请求。一审案件受理费94972元、保全费5000元，均由原告广州市宏发储运有限公司承担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：广业公司是否应赔偿宏发公司因交还杨梅岭地块及其上盖建筑物(仓库A、B及泵房)而产生的损失？对此，本院分析如下：从一审查明的事实可知，宏发公司与四航局一公司之间签订的《场地租赁合同》已于2018年4月30日到期，该《场地租赁合同》中未就宏发公司新建的建筑物在合同到期后的处理作出约定。租赁双方如无特别约定，承租人新建的形成添附的装饰装修、建筑物，在合同到期后一般归出租人所有属一般交易习惯。宏发公司上诉仅以广业公司是通过拆迁取得涉案土地使用权而认为广业公司应承担本案赔偿责任于法无据，本院不予采纳。再根据本案证据及当事人所述可知，宏发公司建设的建筑物属于临时建筑，两年临时使用期满未延长使用期限，而建设该临时建筑后，宏发公司持续使用至2020年12月15日，且在此期间，宏发公司未缴纳2012年6月起的租金。为此，基于租赁合同早已到期，宏发公司超期占有使用涉案场地，且存在未按期支付租金或占有使用费的情况，一审法院认定涉案仓库A、B及泵房的使用价值实际已经摊销至合同履行期间于法无悖，本院予以认可。本案宏发公司要求广业公司再补偿仓库A、B及泵房的剩余价值，无相应的事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，宏发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94972元，由广州市宏发储运有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年六月二十二日本书记员  吴浩正徐毅敏