贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2060号上诉人（原审被告）：王世贵，男，汉族，1986年4月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：王会强，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：1554201610604979。委托诉讼代理人（一般授权）：朱超，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。被上诉人（原审原告）:吴毕原，男，汉族，1958年7月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）:张永梅，女，汉族，1968年8月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：王静，系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200111216562。二被上诉人委托诉讼代理人：张静，系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205202011170595。被上诉人（原审被告）：毕节市义利房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道环东路义利添城B2幢3单元2至5层1号，统一社会信用代码：915205007143272913。法定代表人：周天植，该公司执行董事兼总经理。上诉人王世贵因与被上诉人吴毕原、张永梅、毕节市义利房地产开发有限公司（以下简称：义利公司）物权保护纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初17990号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人王世贵上诉请求：一、请求二审法院撤销贵州省七星关区人民法院（2020）黔0502民初17990号民事判决,改判驳回被上诉人吴毕原、张永梅一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由:一、证人张某勇在没有任何人申请出庭作证的情况下竟成了庭审中的证人，一审法院违反审判中立原则，同时属于程序违法；二、一审法院在认为被上诉人吴毕原、张永梅和被上诉人毕节市义利房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并支付购房款，对涉案的房屋享有期待权，故对涉案房屋享有物权，该认定属于法律适用严重错误；三、一审中关于被上诉人吴毕原、张永梅支付购房款的事实不清，被上诉人吴毕原、张永梅和被上诉人毕节市义利房地产开发有限公司恶意串通；四、一审认为上诉人和被上诉人毕节市义利房地产开发有限公司并未形成买卖合同关系，，该认定既是事实认定错误，也是法律适用错误；五、一审遗漏上诉人王世贵和被告毕节市义利房地产开发有限责任公司签订《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》的认定，属于程序违法。综上所述，一审判认定事实不清，适用的法律错误，且程序违法，严重侵害了上诉人的合法权益。期待权是指就来取得无权的可能性，网签是一种行政手段，不具备效力，即使占有房屋但并办理产权过户登记的人民法院仍然可以查封涉案房屋，即使吴毕原全部支付涉案房屋款项，但实际并未占有房屋，应该是以出让人房开来作为本案的被告，而不是以王世贵来作为本案的被告，被告的主体不适格。并且王世贵一样对涉案房屋享有期待权，并且王世贵签订合同在前，并实际占有涉案房屋。故上诉人特向贵院提起上诉，请求支持上诉人的上诉请求为谢。上诉人吴毕原、张永梅二审答辩称:一、一审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉理由依法不能成立。应依法维持公正合法的一审判决，依法驳回被答辩人的无理上诉请求；二、被答辩人的第二、第三、第四个上诉了理由依法不能成立。被答辩人引用合同法关于一般合同应包括的条款内容，想以此来否定一审判决公正合法认定被答辩人与公司未形成商品房屋买卖合同关系；三、被答辩人的第五个上诉理由依法更不能成立。对于被答辩人手中持有的认购合同性质，一审判决已经明确认定其不具有商品房买卖合同性质，被答辩人与公司之间未形成正式的商品房买卖合同关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人毕节市义利房地产开发有限公司二审中未作答辩。被上诉人吴毕原、张永梅向一审法院起诉请求:1、依法判决确认被告王世贵于2017年7月26日与周训勤签订的《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》无效；2、依法判决被告王世贵立刻搬离贵州省毕节市七星关区，并将该房屋恢复原状赔偿相应损失20000.00元（损失以年租金20000.00元为基数，计算从2020年1月1日起起至实际搬离并恢复原状之日止），庭审中变更诉讼请求为：依法判决被告王世贵立刻搬离贵州省毕节市七星关区，并赔偿相应损失20000.00元（损失以年租金20000.00元为基数，计算从2020年1月1日起起至实际搬离之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2017年7月26日，（乙方）被告王世贵与（甲方）被告义利公司签订《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》（经办人：周训勤，该认购合同原告提供的一份未盖被告义利公司的公章，被告王世贵提供的一份却在联系电话、地址处加盖被告义利公司的公章，原告申请对该加盖的公司形成时间进行司法鉴定），主要内容：一、认购房屋名称、位置、面积约定：该认购商品房为（义利添城3期、玉和·经典时代Ｂ2栋）：（先是15层3号房，后改为9层4号房，再次改为15层3号房，被告王世贵在庭审中称最后修改的时间为2020年8月13日，是张某勇修改，经本院向张某勇核实，其予以否认修改），建筑面积约为127左右平方米。二、价格：该套商品房单价按建筑面积￥：单价3660.00元／㎡。三、定金：乙方应于签署认购合同时即向甲方缴付定金100000.00元。三、付款方式及付款时间约定：乙方付款方式为按揭首期房款（含定金）Ｘ元须于Ｘ年月Ｘ日前向甲方支付，同时签订《商品房买卖合同》。此外合同还约定违约责任及相关规定以及其他相关事项。当日，被告王世贵向周训勤支付购房款100000.00元。2020年8月20日，被告王世贵强行将案涉房屋门撬开，搬进案涉房屋，并自行装修，经原告等向派出所报案，派出所出警后，原告继续装修，并一直在里面居住至今。另查明：2019年9月18日，原告吴毕原、张永梅与被告义利公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告吴毕原、张永梅购买被告义利公司开发的位于毕节市路）“义利添城”三期玉和楼·经典时代2号地块第2栋15层3号房（房号为15-3），建筑面积132.75平方米，套内面积106.94平方米，总价款371700.00元，交付时间为2019年12月31日。此外合同还约定其他相关事项。该商品房买卖合同已经住建部门网签。原告已按约定向被告义利公司支付相关购房款及其他相关款项，2020年9月25日，被告义利公司将案涉房屋的钥匙交给原告二人，因被告占用案涉房屋，原告尚未能装修入住。另外，原告在审理中向本院申请：1、要求本院委托具备资质的机构对被告王世贵持有的2017年7月26日签订的《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》第1页第一条约定中对于楼层和房号位置“涂改即15，3号”字迹是否张某勇所签以及此字迹形成时间和第2页甲方位置“联系电话”、“地址”空白处的“毕节市义利房地产开发有限公司”签章的形成时间即年月日进行鉴定；2、要求本院委托具备资质的机构按照同地段、同面积的房屋年租金标准评估案涉“义利添城”3期、玉和楼·经典时代2号地块Ｂ2栋15层3号，面积132.75平方米的房屋从2020年10月1日至被申请人王世贵搬离案涉房屋之日止的租金进行司法评估。审理中，原告撤回该鉴定申请和评估申请。在庭审过程中，原告向本院申请，要求保全案涉房屋，本院依法裁定查封，原告向本院预交申请保全费3020.00元。一审法院认为：综合诉、辩主张，本案双方当事人争议的主要焦点为1、被告王世贵与被告义利公司签订的案涉商品房认购合同是否有效，2、被告王世贵是否应搬出案涉房屋并赔偿原告的损失及金额。对双方争议的焦点1、被告王世贵与被告义利公司的经办人周训勤签订《商品房认购合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律效力，原告不是该认购合同的当事方，其无权主张要求确认该商品房认购合同无效，故原告要求确认被告王世贵与被告义利公司签订的商品房认购合同无效的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。对双方争议的焦点2、原告与被告义利公司签订商品房买卖合同，约定相关权利义务，该商品房系原告吴毕原、张永梅与被告义利公司的真实意思表示，内容未违反国家法律行政法规的强制性规定，且已网签，系合法有效的合同。原告已按合同约定支付购房款其他相关款项，被告义利公司已将案涉商品房的钥匙交付原告，视为向原告交付案涉商品房。虽案涉房屋未办理所有权登记，但原告购买了案涉房屋，支付了相应的购房款，其享有对案涉房屋的物权期待权。故该案涉商品房自被告义利公司交付钥匙之日起的管理使用权应属于原告吴毕原和张永梅，对被告王世贵以与被告义利公司签订认购合同为由，占有案涉商品房的行为的抗辩意见，首先，被告王世贵主张系义利公司的张某勇要求其强行撬门入住。经本院向张某勇核实，证人张某否认，并表示还常给其打招呼，讲被告的行为系非法的，故对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳；其次，对被告以认购合同为由系有权占有的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案中，从被告王世贵与被告义利公司（一份仅有周训勤签名，无公司签章）签订的《商品房认购合同》载明的内容来看，首先，房号经过几次修改，被告王世贵不能提供证据证明系双方商定一致的修改。其次，该认购合同未约定交房使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等内容。故该《商品房认购合同》不具备《商品房买卖合同》的性质，即被告王世贵与被告义利公司之间未形成正式的商品房买卖合同关系，被告王世贵占有案涉商品房便无合法依据。因此，被告王世贵主张其占有案涉商品房系有权占有的抗辩意见，本院不予以采纳。所以，被告的行为侵害了原告的合法权益，原告要求被告搬出案涉房屋的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因被告王世贵无合法依据占有原告购买并交付的房屋，给原告造成了一定的经济损失，故原告的诉讼请求，本院应予以支持；对赔偿的金额问题，虽原告申请对被告占用期间的租金进行司法评估，但又撤回该评估申请，原告要求被告赔偿相应损失20000.00元（损失以年租金20000.00元为基数，计算从2020年1月1日起起至实际搬离之日止），原告不能举证证明其年租金为20000.00元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告承担对自己不利的后果。故原告的该诉讼请求，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十八条、第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王世贵在本判决发生法律效力之日起三十日内搬离被告毕节市义利房地产开发有限公司于2019年9月18日出卖并已交钥匙交付给原告吴毕原、张永梅的位于贵州省毕节市七星关区屋；二、驳回原告吴毕原、张永梅的其他诉讼请求。案件受理费150.00元、保全费3020.00元，合计3170.00元，由原告吴毕原、张永梅负担70.00元，被告王世贵负担3100.00元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：一、一审程序是否合法；二、被上诉人是否有权要求上诉人搬出案涉房屋。关于争议焦点一、一审程序是否合法的问题。一审中上诉人起诉请求：1、依法判决确认被告王世贵于2017年7月26日与周训勤签订的《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》无效；2、依法判决被告王世贵立刻搬离贵州省毕节市七星关区，并将该房屋恢复原状赔偿相应损失20000.00元（损失以年租金20000.00元为基数，计算从2020年1月1日起起至实际搬离并恢复原状之日止），庭审中变更诉讼请求为：依法判决被告王世贵立刻搬离贵州省毕节市七星关区，并赔偿相应损失20000.00元（损失以年租金20000.00元为基数，计算从2020年1月1日起起至实际搬离之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审判决均已经进行了审理，并作出了认定，不存在遗漏诉讼请求的情形；上诉人称案涉房屋经房开公司张某勇准许撬门进入房屋装修，但未申请证人出庭作证，一审法院为查明案情对房开公司张某勇进行调查，调查笔录进行了质证，并不违反中立原则。一审程序合法，上诉人称一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二、被上诉人是否有权要求上诉人搬出案涉房屋的问题。2019年9月18日，被上诉人吴毕原、张永梅与被上诉人义利公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告吴毕原、张永梅购买被告义利公司开发的位于毕节市路）“义利添城”三期玉和楼·经典时代2号地块第2栋15层3号房（房号为15-3），建筑面积132.75平方米，套内面积106.94平方米，总价款371700.00元，交付时间为2019年12月31日。该商品房买卖合同已经住建部门网签。被上诉人已按约定向被告义利公司支付相关购房款及其他相关款项，2020年9月25日，被上诉人义利公司将案涉房屋的钥匙交给被上诉人。被上诉人依据买卖合同并经被上诉人义利公司将案涉房屋的钥匙交给被上诉人，取得了案涉房屋的管理使用权。虽然未办理过户登记，但基于房屋买卖合同、并交付给被上诉人，故有权对案涉房屋管理使用，被上诉人有权要求上诉人搬出案涉房屋。一审判决并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，上诉人王世贵与被上诉人义利公司于2017年7月26日签订的《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》，该认购合同未约定房屋的总价款、交房使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等内容。故该《商品房认购合同》不具备《商品房买卖合同》的主要内容，属于商品房认购合同。上诉人王世贵未与义利公司签订《商品房买卖合同》，未支付完购房款项、也未取得涉案房屋钥匙，撬门进入装修，并不属于合法占有涉案房屋。故上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。综上所述，上诉人上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王世贵负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年六月十一日书记员 刘莉丽