广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8676号上诉人（原审原告）：李锦华，女，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁伟健，广东泽正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州壹零捌市场经营管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：岑海长。委托诉讼代理人：卓水锦，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州侨德市场管理有限公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：陈贵霞。委托诉讼代理人：陈华，女，系公司员工。上诉人李锦华因与被上诉人广州壹零捌市场经营管理有限公司（以下简称壹零捌公司）、广州侨德市场管理有限公司（以下简称侨德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2020)粤0111民初35453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人李锦华及其代理人梁伟健、被上诉人壹零捌公司代理人卓水锦、侨德公司代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李锦华上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判壹零捌公司返还欠李锦华租金2143.832元和改判壹零捌公司、侨德公司在李锦华房产坐落地上，彻回136铺的间隔，开放档位，装回独立水、电表各一个、照明灯一盏、插坐一个，并接通地所的供水、供电及接通市场的统一排水；2.本案一审、二审诉讼费由壹零捌公司、侨德公司承担。事实和理由：一、原审法院认定租金部分的事实错误，李锦华的证据足以证明李锦华与壹零捌公司存在租赁合同关系，且壹零捌公司拖欠的租金为2143.832元有理有据，依法应予以改判。（一）李锦华在一审中提交了李锦华与壹零捌公司财务的微信留言记录（壹零捌公司在一审庭中已确认陈南月是壹零捌公司的财务），记录了李锦华提出收租金和收到壹零捌公司汇总给李锦华2017年12月至2019年10月租金的过程。随后银行流水记录了壹零捌公司给李锦华汇款8次（8个月）租金，这8次中，有5次是440.17元，有2次是345.70元，与壹零捌公司财务汇总汇给李锦华租金明细表23个月中，6个月是440.17元，14个月345.70元有相同之处。李锦华一审提交的证据清单序号7第l页，有壹零捌公司法定代表人岑海长在侨德乡综合广场微信群（下称业主群）的留言和新证据2《履约敦促告知函》，证明侨德公司承租侨德市场17-163号铺，每月租金90000元，起租时间2017年12月。这与壹零捌公司财务列给李锦华的租金明细表，记录给李锦华第一个月租金的时间吻合。银行流水摘要一栏，被壹零捌公司填写了“工资”，这个所谓的工资，实质是壹零捌公司付给的李锦华的租金，李锦华与壹零捌公司从未发生过劳务关系。（二）侨德公司提交给一审法庭的《合同解除协议》确认了壹零捌公司、侨德公司之间的租赁合同履约时间到2020年7月30日。侨德公司在一审庭中确认，缴交给壹零捌公司的租金，交到2020年7月。证明壹零捌公司收了侨德公司32个月租金（32个月中，有17个月侨德公司只给了八折）但壹零捌公司只汇给李锦华31个月的租金，还欠李锦华1个月租金。李锦华提交给一审法院证据8有壹零捌公司三个股东：陈伟东、钟岳军（壹零捌公司的经理、监理）、陈才高在业主群的留言，证明壹零捌公司确定租金的分配方案是按世邦（售楼方）原始无折头价一元一股，分配租金。证据10是壹零捌公司财务发上业主群的列表，列出每一个铺号的股份，李锦华的股份是66091。列表列出105个铺号的股份，但在房地产证平面图上逐个数，从17号铺数到163号铺，一共是129个商铺，减去列表中不计股份法院待拍的26个商铺，股份名额应该只有103个商铺，壹零捌公司财务却列了105商铺，即多列2个没有业主的商铺25A和153号铺，共167469股份，列表中155号铺小写入23251股份（155号铺业主在2017年12月12日在业主群上留言记载此事）。李锦华修正了上述两个错误后。把壹零捌公司财务公布的每个业主的商铺的股份数输入办公软件Excel，汇总得出总股份数是11154802股。从壹零捌公司财务的租金汇总可得出租金分配方案的计算方法为：“壹零捌公司收到侨德公司租金口世邦无折头总售楼价=元／股，得出的元／股*各个业主的购房款=各个业主每月应收的租金”。从租金分配方案的计算算式可知，新证据1列表第一行第三列的“用新表股份分租金（每股租金）=（90000-8500-5500）／12403742=0.00666009"中的被减数“90000”是壹零捌公司收到侨德公司每月租金，减数“8500”表示每个月交给法院待拍商铺的租金，减数“5500”，是壹零捌公司随意增加上去的，除数“11403742”是表示市场内17-163号铺的总股份，这数是错的，应该是“11154802”。在这32个月里，壹零捌公司随意扣费，汇给李锦华的租金也就飘浮不定，为了计算方便，李锦华以累计的方法计算壹零捌公司欠李锦华租金总额。李锦华应该收到的租金应该是：482.87*32-482.87*0.2*17=13810.04元，而事实上李锦华实际收到的租金总额是11320.55元，故壹零捌公司欠李锦华的租金是2143.832元。二、原审法院认定涉案商铺的改建行为并非壹零捌公司、侨德公司实施的，属于事实错误，李锦华提供的证据足以证明涉案商铺是被壹零捌公司、侨德公司拆的。（一）新证据2是侨德公司发给壹零捌公司的《履约敦促告知函》，告知函是侨德公司拟向壹零捌公司追讨侨德市场装修费即改建费，《履约敦促告知函》第三页第八行，列出了侨德公司装修即改建侨德市场投入的费用，证明侨德公司参与了实施拆除、改建侨德市场。新证据5视频是2017年10月侨德市场改建的现场，视频从外到内连续拍摄，可以看到除了大门口两边还有几家间商铺没有拆除外，里面全拆空成烂地。李锦华的136号铺在场地的中间，也被他们拆除掉了。李锦华提交给一审法院证据清单7最后一页，是业主黄珏珊2017年10月9日下午7：16发上业主微信群的现场图片，可以看出李锦华商铺所在的位置及四周全部备拆除掉。新证据5的视频，证明侨德公司在实施对市场改建的同时在向外招租，该视频与新证据4黄珏珊业主2017年10月9日下午7：16发上业主微信群的图是同一个地方，视频00：00：06到00：00：15时段，是市场门口左右两边环境，00：00：22和00：02：53时段视频图与郭荣杰业主2017年10月10目发上业主群的视频（即新证据6）的图貌相同，所有这些证据证明了，壹零捌公司、侨德公司正在实施对侨德市场及李锦华的136号铺拆除改建。（二）新证据3证明李锦华与广州市新骏置业发展有限公司（以下简称新骏公司）的租赁合同于2017年9月30日才结束。壹零捌公司接收场地后，应该把136号铺交还给李锦华。但壹零捌公司未经李锦华同意或委托，就把连同李锦华的136号铺在内的整个场地交给其他公司拆除及改建是不合法的。壹零捌公司与侨德公司恶意串通签协议，在未通知全体业主及李锦华的情况下，按这个现状连同李锦华的136号铺在内一起接收了场地明显不合法。李锦华跟新骏公司签的租赁协议没有涉及改建、拆除商铺内容。壹零捌公司提交给一审法庭的关于市场升级改造文件，从文件内容看，政府对市场升级的要求，主要是针对大环境的改造，政府是允许肉菜市场（农贸市场）继续以摊位出租给小商贩经营的模式存在，李锦华136档的面积达到文件对摊位面积的要求，不存在新骏公司要把136号商铺的间隔、开放档位、水、电分表、照明灯、插座、排污等设施全部拆除掉才会达到升级改造。事实上，2007年到2017年十年中，市场一直是以摊位出租给小商贩的模式经营，从没有把市场改造为生鲜超市，不存在拆掉李锦华的商铺的需要。壹零捌公司、侨德公司也没有提交出他们接收时场地时，136号商铺的间隔、开放档位、水、电分表、照明灯、插座、排污设施等已被除掉的证据，所以壹零捌公司、侨德公司应承担举证不力的责任，而非原审法院错把本不应由李锦华举证的责任要求李锦华承担。结合常理，如果涉案商铺不是壹零捌公司、侨德公司拆除的，试问新骏公司怎么会十年来一直租赁空地，十年来如期给付租金。而且如果交付的时候就是空地，侨德公司怎么可能花费如此巨大的装修费。而且在侨德公司经营期间，壹零捌公司也支付了壹零捌公司自认的租金给李锦华，足以说明涉案商铺在侨德公司经营期间不是一块空地，而是存在商铺的间隔、开放档位、水、电分表、照明灯、插座、排污等设施的，足以印证侨德公司在停止经营时把涉案商铺拆除的，壹零捌公司、侨德公司应承担连带责任。李锦华提交9月25日的视频作为证据，证明李锦华接手前档口是有间隔与水电的，证明侨德公司把原来的水电拆除了。综上所述，李锦华请求二审法院依法予以改判。壹零捌公司二审答辩称：一审法院查明的事实基本清楚，适用法律正确。李锦华的诉讼请求没有事实和法律根据，不同意李锦华的全部诉讼请求。壹零捌公司并没有拖欠租金，李锦华所主张的租金计算方式纯属其个人主观意向不属实，且李锦华没有提供任何有效证据证明壹零捌公司拖欠其租金，应承担举证不能的不利后果。壹零捌公司并没有对涉案物业进行拆除或改建等，所谓的升级改造主要是针对市场的外墙面，公共水电、排污及其他业主的物业，并非针对李锦华的物业，所以不存在对涉案物业恢复原状一说。早在2006年上一手市场经营管理方广州市新骏置业发展有限公司对物业进行改建，改变了原有的格局，李锦华应向该司主张权利。侨德公司二审答辩称：一、本案是李锦华与壹零捌公司之间的纠纷，与侨德公司无关。壹零捌公司委托侨德公司经营管理涉案商铺，壹零捌公司与侨德公司因彼此间的租金问题产生纠纷，侨德公司才是壹零捌公司作为委托合同关系的主体相对人，侨德公司只是从壹零捌公司处以市场价格租赁涉案商铺，壹零捌公司与李锦华之间的纠纷与侨德公司无关。二、双方是否约定拆除间隔问题，侨德公司并不知晓，也与侨德公司无关。侨德公司与壹零捌公司租赁涉案商铺期间，李锦华与壹零捌公司一直在维持双方约定好的委托管理关系，并履行双方约定定好的权利与义务，涉案档口内部拆除间隔是2017年10月份，涉案商铺内部能否拆除间隔只是李锦华与壹零捌公司之间的约定问题，双方是否约定能否拆除间隔的问题，侨德公司并不知晓，并且该问题与侨德公司也无关。综上所述，本案是李锦华与壹零捌公司之间的纠纷，与侨德公司无关。据此，李锦华与壹零捌公司之间的纠纷与侨德公司无关，李锦华针对侨德公司的上诉于法无据，应予驳回。李锦华于2020年10月14日向一审法院起诉请求：1.判令壹零捌公司向李锦华支付拖欠的租金2583元；2.判令壹零捌公司、侨德公司在粤房地证第C2277525号及广州市房地产测绘院出示的白云区西××、××号铺的面积、位置（定位），按白云区房地产开发公司跟李锦华签约商品房预售合同中说明的标准，砌回136铺的间隔，升放档位，装回独立水、电表各一个，照明灯一盏、插座一个，并接通地所的供水、供电及接通市场的统一排水；3.诉讼费由壹零捌公司、侨德公司支付。一审法院认定事实：位于白云区西××、××号铺（以下简称涉案商铺）的产权人为李锦华。2007年6月15日，李锦华（甲方）与新骏公司（乙方）就涉案商铺签订《新侨德综合广场档位租赁协议》一份，约定：甲方将自有档铺136号，租给乙方作市场性质经营使用。乙方每月支付500元租金给甲方。同意按市政府有关规定纳入市场升级改造经营。一审庭审中，李锦华提交微信聊天记录，拟证实李锦华与壹零捌公司存在事实上的租赁关系。一审法院认为，结合李锦华提交现有证据，即便李锦华与壹零捌公司存在事实上的租赁关系，也无法证实壹零捌公司需向李锦华支付拖欠的租金2583元。故李锦华该诉请一审法院不予支持。关于李锦华主张壹零捌公司、侨德公司砌回136号铺的间隔，升放档位，装回独立水、电表各一个，照明灯一盏、插座一个，并接通地所的供水、供电及接通市场的统一排水的诉请，根据《新侨德综合广场档位租赁协议》显示，涉案商铺的改建行为由广州市新骏置业发展有限公司实施，并非壹零捌公司、侨德公司，在李锦华无法提供证据证实由壹零捌公司、侨德公司对涉案商铺改建的情况下，要求壹零捌公司、侨德公司砌回136号铺的间隔，升放档位，装回独立水、电表各一个，照明灯一盏、插座一个，并接通地所的供水、供电及接通市场的统一排水的诉请，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年12月30日判决：驳回原告李锦华的全部诉讼请求。一审案件受理费25元，由原告李锦华负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，本案双方均确认双方之间未签署租赁商铺协议，李锦华二审庭询中陈述其收取壹零捌公司向其支付的租金共31个月，其中2017年12月至2019年10月一次性给付8502.04元，此后逐月给付440.17元，有两个月为345.7元、有一个月为271.96元，壹零捌公司向其支付至2020年6月，尚欠2020年7月的租金未给付。壹零捌公司对前述李锦华陈述庭询中及庭后未提出异议，本院予以确认。李锦华二审陈述涉案场地由新骏公司进场承租后由四方公司继续承租，再之后由壹零捌公司、侨德公司承租。壹零捌公司二审另陈述涉案场地现已由新的承租人好得市场公司在管理。二审期间，李锦华向本院提交证据一、视频，证明2017年9月25日，即侨德公司进场前6天，涉案商铺存在间隔，开放档位，独立水、电表、照明灯、插座、排水等设施。证据二、视频，证明2020年8月9日，涉案商铺被拆到没有间隔、开放档位、水电发表、照明灯、插座。供水供电，排污都截断了。证据三、图纸，证明2017年9月，侨德公司接收市场时133号铺的图纸。壹零捌公司质证认为：证据一、二均超过了举证期限，不应作为证据使用，对证据一、二的三性均不认可，该视频没有任何的标识、门牌号等，即使视频是真实也无法证明李锦华想要的证明内容。证据三图纸的真实性予以确认，但证明内容不予确认，关联性不予确认。无法证明李锦华交付涉案商铺时的商铺原貌，如壹零捌公司所述，李锦华在2006年已经将涉案商铺移交给案外人管理，李锦华一审也当庭承认案外人新骏公司已经对商铺进行过改造，该改造也获得了政府补贴，故李锦华未能举证证明其交付涉案商铺时的原貌应是承担举证不能的后果。退一万步说即便壹零捌公司对涉案商铺存在拆除的行为，也是经过了李锦华的同意。在2016年时早就经过了两轮的升级改造，所谓的间隔早就改变了。李锦华现要求恢复原状是无理取闹。侨德公司质证认为：对证据一、二中的视频是普通的视频，侨德公司对商铺只是升级改造，没有拆除商铺。对证据三的真实性无异议，侨德公司进场时只是一排排的铺位，对136号铺具体的位置并不清楚。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、壹零捌公司是否应返还欠李锦华租金2143.832元；二、壹零捌公司、侨德公司是否应在李锦华房产坐落地上，彻回136铺的间隔，开放档位，装回独立水、电表各一个、照明灯一盏、插坐一个，并接通地所的供水、供电及接通市场的统一排水。对此，本院具体分析如下：关于焦点一、就李锦华所有的档位，李锦华与壹零捌公司均确认双方之间未签署过租赁协议，但从壹零捌公司向李锦华支付租金的事实来看，双方确曾存在档位租赁合同关系。本案李锦华上诉以侨德公司向壹零捌公司支付租金至2020年7月而主张壹零捌公司尚欠其包括2020年7月的租金合计为2143.832元，但对其提出计算该欠付租金金额的方式，壹零捌公司并不予确认，而李锦华并无其他证据佐证其计算主张，且李锦华在收取壹零捌公司租金的两年半时间里并未对其已收取租金的金额及各档位业主所分担的费用提出异议，本院不予采信。从侨德公司与壹零捌公司签订的《合同解除协议书》可知，次承租人侨德公司向承租人壹零捌公司支付租金至2020年7月，故，壹零捌公司占有李锦华2020年7月的租金缺乏依据。因二审庭询后，壹零捌公司对李锦华所述该司向李锦华已付租金的情况未提出异议，由此可见，壹零捌公司多数月份向李锦华支付的租金标准为440.17元，双方形成交易惯例，据此，李锦华主张壹零捌公司向其支付租金金额中440.17元部分有事实依据，可予支持。一审法院以李锦华无法证实壹零捌公司需向李锦华支付拖欠的租金2583元，驳回李锦华该项全部诉请欠妥，本院予以纠正。关于焦点二、《新侨德综合广场档位租赁协议》显示，涉案档位的改建行为由广州市新骏置业发展有限公司实施，壹零捌公司、侨德公司据此抗辩两司承租档位时，李锦华档位已非房地产权证所载状态，且壹零捌公司二审陈述涉案档位所在场地已经多次装修改造，现亦有新的承租人进场租赁管理。因涉案场地自新骏公司、四方公司进场后一直做整体改造装修使用，而从李锦华提交房地产权证附图标示其档位位置来看，本案李锦华要求壹零捌公司、侨德公司砌回136号铺的间隔，升放档位，装回独立水、电表各一个，照明灯一盏、插座一个，并接通地所的供水、供电及接通市场的统一排水，实质是要求从已整体改造场地中，独立分割出136号铺，故该请求影响场地的整体使用，损害其他档位业主的合法利益，本院不予支持。对李锦华二审提交的证据，本院均不予采纳。李锦华可就其档位租金与新的场地承租管理人进行协商或另循法律途径解决其档位可获取的占有使用费用。综上所述，李锦华上诉部分租金请求成立，可予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初35453号民事判决；二、广州壹零捌市场经营管理有限公司于本判决送达十日内向李锦华支付440.17元；三、驳回李锦华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由广州壹零捌市场经营管理有限公司负担；二审案件受理费50元，由广州壹零捌市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年六月二十三日书记员  吴浩正徐毅敏