安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终890号 上诉人（原审原告、案外人）：丁健，男，1997年9月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：薛卓云（系丁健父亲），住安徽省芜湖市镜湖区。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：马鞍山市江北新型建材有限公司，住所地安徽省马鞍山市郑蒲港新区姥桥镇官塘村。 法定代表人：包瑞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李有超，安徽天行剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵于伍，男，汉族，1965年2月8日出生，住安徽省和县。 被上诉人（原审第三人）：马鞍山九州通达置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市郑蒲港新区镇淮路与中飞大道交叉口东南角。 法定代表人：郑克斌，该公司经理。 上诉人丁健因与被上诉人马鞍山市江北新型建材有限公司（以下简称江北建材公司）、马鞍山九州通达置业有限公司（以下简称九州通达公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省和县人民法院（2021）皖0523民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁健上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由江北建材公司承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.案涉房屋系其于2019年9月29日从九州通达公司处购买的，并于2020年4月20日前付清了所有购房款，且实际占有该房屋。2.其已经办理了合法有效的网签合同，一审法院却在2020年11月17日下作出执行裁定，将属于其所有的案涉房屋进行了查封，损害其合法权益。3.虽然案涉房屋没有办理产权证书，但其在法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付了全部房款，九州通达公司也已将该房屋交付给其，其并未恶意不办理房产证，而是因为疫情原因无法前往办理。其应为案涉房屋的合法所有人及实际所有人，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，驳回其诉讼请求，是错误的，应当按照该司法解释第二十八条的规定支持其诉讼请求。 江北建材公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回丁健的上诉请求。1.案涉房屋的所有权是登记在房地产开发企业九州通达公司名下的，案涉房屋被查封时也没有预告登记。2.案涉房屋是商业用房，非居住用房，上述司法解释第二十九条是特别条款，第二十八条是普通条款，当特别条款与普通条款冲突时，应适用特别条款，一审法院在本案中适用该司法解释第二十九条是正确的。 九州通达公司未发表辩称意见。 丁健向一审法院提出诉讼请求：立即停止对位于马鞍山市郑蒲港新区的强制执行，并解除查封扣押，案件诉讼费由江北建材公司承担。 一审法院查明事实如下：马鞍山市郑蒲港新区九州公馆1-8#楼及商业楼、人防、地下室车库等建设工程系九州通达公司开发建设，由案外人马鞍山市皖东建筑安装有限责任公司（以下简称皖东建筑公司）承建。2017年11月1日，江北建材公司与皖东建筑公司签订《商品混凝土购销合同》一份，约定上述建设工程所需商品混凝土由江北建材公司供应。合同还对商品混凝土的价格、付款期限、违约责任均作出约定。江北建材公司自2016年12月6日至2019年7月底，累计供应商品混凝土79010立方米，总货款为33429007.3元。皖东建筑公司仅支付了13400000元，仍拖欠20029007.3元未付。2019年9月17日，九州通达公司向江北建材公司出具《承诺书》，对皖东建筑公司与江北建材公司签订的《商品混凝土购销合同》的履行，自愿承担保证责任。 后江北建材公司就该纠纷诉至一审法院，在该案审理过程中，江北建材公司向一审法院提出保全申请，要求保全九州通达公司、皖东建筑公司银行账户内的存款25000000元或者查封同等价值的九州通达公司所有的位于九××××九州国际酒店、清浅汤和九州公馆售楼处房产。一审法院向马鞍山市不动产登记中心郑蒲港分中心送达协助执行通知书，依法对九州通达公司的上述房产采取了保全措施。江北建材公司与九州通达公司在该案庭审时就诉请达成一致意见，江北建材公司遂撤回对皖东建筑公司的起诉，九州通达公司认可江北建材公司对九州通达公司的诉请并认可双方前期就拖欠混凝土货款计算的利息1652200元。一审法院据此判决：一、九州通达公司于判决生效之日起十日内给付江北建材公司混凝土款20029007.3元及利息（利息按月利率2%的标准自2020年1月1日起计算至实际付款日）；二、九州通达公司于判决生效之日起十日内给付江北建材公司混凝土利息款1652200元。案件受理费141945元，保全费5000元，合计146945元，由九州通达公司负担。该判决生效后，一审法院依据江北建材公司的申请进行了执行。在执行过程中，一审法院依申请于2020年11月1作出裁定，查封了九州通达公司名下位于马鞍山市郑蒲港新区。 一审另查明，2019年9月29日，丁健与九州通达公司签订了一份《房屋买卖合同》，购买了九州通达公司开发的位于马鞍山郑蒲港新区。合同约定丁健于2020年4月20日前付清房款。合同签订后，丁健已按照合同约定付清全部购房款。但丁健未提交证据证明该房产已进行了预告登记。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案涉房产在法院查封时登记在九州通达公司名下，丁健虽在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并支付了全部房屋价款，但马鞍山郑蒲港新区用途为商业，并非用于居住，且该房产并未进行预告登记，故丁健的异议不能成立。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：驳回丁健的诉讼请求。案件受理费100元，由丁健负担。 二审期间，丁健为支持其上诉请求，向本院提交以下证据：1.丁健的护照、签证、入住国外酒店网络订单及回国机票订单截图等,用于证明其于2018年9月25日入境美国留学，因疫情原因，2020年滞留美国，直到2021年1月22日才得以回国；2.九州公馆客户服务中心(2020年6月15日)分别出具给供水、供电、供气部门的联系函，用于证明案涉房屋早已经交付给其占有使用。 江北建材公司未发表质证意见。 九州通达公司质证认为，对丁健提交的证据没有异议。 本院认证意见为，上述证据能否达到丁健的证明目的，将结合在卷的其他证据综合予以认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 根据双方当事人的诉辨意见，归纳本案二审的争议焦点为：丁健对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以适用上述司法解释第二十八条规定，也可以适用上述司法解释第二十九条的规定，案外人只要符合其中一条的规定，即享有足以排除强制执行的民事权益。根据已查明的事实可知，案涉房屋用途为商用，已超出居住消费需求，故一审法院认定本案情形不符合上述司法解释第二十九条的规定，是适当的。但对丁健的诉请还应适用上述司法解释第二十八条的规定进行实体审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，案涉房屋于2020年11月17日被一审法院查封。在案涉房屋被查封之前，丁健与九州通达公司已就该房屋签订了合法有效的书面买卖合同，且已支付全部价款。丁健在一审中提交的验房表与其在二审中提交的联系函能够相互印证，可以认定丁健在案涉房屋被查封之前已合法占有该房屋；2020年，丁健因疫情原因无法回国办理案涉房屋过户登记，系客观原因造成的，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。丁健符合上述司法解释第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行，故一审判决驳回丁健的诉讼请求不当,应予以纠正。 综上所述,丁健的上诉请求成立,予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一项规定，判决如下： 一、撤销安徽省和县人民法院（2021）皖0523民初1087号民事判决; 二、不得执行位于马鞍山市郑蒲港新区。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元,均由马鞍山市江北新型建材有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹悝元 审 判 员 赵丽萍 审 判 员 王红伟 二〇二一年六月十七日 法官助理 陈婷婷 书 记 员 易 莉