广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0703民初647号原告：隆烛彬，男，1983年4月7日出生，汉族，住湖南省新邵县××××××××××××，现住广东省中山市×××××××××××××××,公民身份号码430××××××××××××899。委托代理人：陆燕妮，系广东广瀚律师事务所律师。委托代理人：宋晨茜，系广东广瀚律师事务所律师助理。被告：袁萌，男，1969年12月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区×××××××××××金域湾花园御景轩A座1203，公民身份号码421××××××××××××015。委托代理人：苏欣茹，系广东华文律师事务所律师。原告隆烛彬诉被告袁萌租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，适用简易程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理，原告隆烛彬的委托代理人陆燕妮，被告袁萌的委托代理人苏欣茹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下的诉讼请求：一、被告向原告支付2017年11月1日至11月16日期间的租金45867元及逾期付款利息（以45867元为本金，从2017年12月1日起,按中国人民银行同期同类贷款利率,计至被告实际付清之日止，现暂计至2020年10月27日为8196元）；二、被告向原告支付2017年10月至12月期间的电费38896.86元及逾期付款利息（以38896.86元为本金，从2018年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至被告实际付清之日止，现暂计至2020年10月27日为6751.2元）；三、被告向原告支付租赁物的房产税4585.36元和土地使用税7597.75元，合计12183元及逾期付款利息（以12183元为本金，从2018年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至被告实际付清之日止，现暂计至2020年10月27日为2115元）；四、本案的全部诉讼费用、诉讼保全费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请将第一、二、三项诉讼请求变更如下：一、被告向原告支付2017年11月1日至11月16日期间的租金45867元以及逾期付款利息（以45867元为本金，从2017年11月6日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍，计至2019年8月19日为20153.2元；以45867元为本金，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍，计至被告实际付清之日为止，现暂计至2021年2月28日为11322.24元）；二、被告向原告支付2017年10月至12月期间的电费38896.86元及逾期付款利息（以38896.86元为本金，从2018年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍，计至2019年8月19日为15628.76元；以38896.86元为本金，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍，计至被告实际付清之日止，现暂计至2021年2月28日为9601.52元）。事实与理由：2017年6月12日，原告与案外人赖永泰签订《厂房租赁合同》，合同约定赖永泰将其所有的位于江门市蓬江区杜阮镇龙眠村金龙工业园A区×××厂房出租给原告使用。随后，原告与被告签订《厂房租赁合同》，将上述案涉厂房转租给被告使用，约定租赁期限为6年，从2017年9月16日至2023年9月15日，月租金为86000元，在每月5日前交付当月租金。租赁合同还约定，被告承租案涉厂房的水电费、租赁管理费、税收费用等费用均由被告承担。后因被告违约，没有按合同约定缴纳租金等费用，导致原告与赖永泰之间的租赁合同无法正常履行。赖永泰于2020年4月8日向江门市蓬江区人民法院起诉原告，要求原告支付被告实际承租厂房期间的租金、水电费、税费等费用。江门市蓬江区人民法院作出（2020)粤0703民初2109号《民事判决书》，判令原告应支付赖永泰2017年11月1日至12月6日期间的租金87129.03元、2017年10月至12月期间的电费38896.86元、租赁房产税4585.36元、土地使用税7597.75元及上述款项的逾期付款利息。原告承租赖永泰厂房后就将厂房转租给被告使用，被告没有及时交付租金及电费等款项的行为己构成违约，并导致原告与赖永泰之间的租赁合同解除。然而，被告至今仍未向原告履行支付租金及水电费、税费等费用的义务，尚欠原告2017年11月1日至11月16日租金45867元、2017年10月至12月期间的电费38896.86元、房产税4585.36元和土地使用税7597.75元。根据《合同法》规定及原告与被告之间签订的《厂房租赁合同》约定，即使原告与被告之间的租赁合同关系被解除，被告也应当支付其承租期间的租金、水电费等费用。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1.原、被告签订的《厂房租赁合同》1份、（2018）粤0703民初258号《民事判决书》1份；2.（2020）粤0703民初2109号《民事判决书》1份。被告辩称：一、原告的主张已超过诉讼时效。原告的诉请均为2017年的相关费用，根据我国民诉法关于诉讼时效之规定，原告的主张已超过诉讼时效。二、原告诉请被告支付租金没有事实依据。根据（2018)粤0703民初258号《民事判决书》审理查明：由于原告欠付厂房权属人赖永泰租金逾期未支付，赖永泰遂于2017年11月初便将门口电动拉闸上锁关门限制进出使用，并于11月9日以微信当时通知被告的人员程××。根据（2018)粤07民终3780号《民事判决书》认定：“本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。庭审中，原告确认因其延迟向赖永泰支付租金，导致案涉厂房权属人赖永泰将涉案厂房上锁。”从上述事实可知，原告未按合同约定履行将涉案租赁物交付给被告使用的义务，造成被告使用障碍，已构成违约。根据上述查明的事实可知，由于原告逾期向厂房权属人赖永泰缴纳租金，导致案涉租赁物于2017年11月初即被上锁禁止使用，造成被告无法使用案涉厂房之障碍，原告的行为已构成违约，原告诉请要求被告支付2017年11月1日至16日期间的租金明显没有事实依据。三、原告诉请被告支付电费没有事实依据。1.根据被告与原告签署的《厂房租赁合同》第四条第1点约定：“原告提供的是400KW电量，配电房连接被告设备的线路和装置由被告自负，被告在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表，电费为每／元，水费每立方／元，原告在规定的地点安装水表（若供电、供水部门价格有变动，就作相应调整）。被告支付变压器每月产生的基本电费，其电费为／元（每千瓦×23元）。”，即：⑴电费、水费的计算应以被告安装的电表、水表所载数据为依据；⑵电费、水费计价标准双方未明确约定。被告从未在配电房安装任何的电表，且双方并未约定电费计价标准，原告亦未提供任何证据证明其主张的电费计算依据，原告主张要求被告支付38896.86元电费明显没有事实依据。2.被告从未进行任何接电、用电行为，并未产生任何电费。被告将部分设备搬迁至案涉厂房后，才获悉案涉厂房无法办理环评手续，并未实际开展任何投产经营行为。对于该事实，已经江门市蓬江区人民法院审理查明，详见（2018)粤0703民初258号《民事判决书》第6页明确载明：“期间被告虽然已搬入部分设备到该厂房，但未有实际投产经营”之事实。后如上文所述，由于厂房被上锁禁止使用，被告便搬离了案涉租赁物。被告由始至终未进行任何的接电、用电行为，更遑论有电费的产生，同时原告对其主张亦未提供证据予以证明，原告的主张明显不符合客观事实！3.原告主张被告支付10月至12月期间的电费38896.86元明显缺乏合理性。(1）根据合同约定，被告的正式起租日期为2017年10月16日，同时如上文所述，案涉厂房在2017年11月初便已被上锁禁止使用，原告主张被告支付10月至12月电费明显缺乏合理性；(2)本案中，原告主张的电费均是按照其应当向赖永泰支付的标准要求被告进行支付，而原告与赖永泰之间合同约定的承租厂房建筑面积为7500平方米，原告出租给被告的厂房建筑面积根据《不动产登记信息证明》显示为1461平方米，同时原告亦未举证证明其与赖永泰之间关于电费的计价标准、计价方式与其与被告之间的计价存在一致性，常理可知，不同的建筑面积、不同的计费标准、不同的计费时间所产生的电费各不相同，原告主张按其应当向赖永泰支付的标准要求被告支付电费明显缺乏合理性。四、原告诉请被告支付房产税及土地使用税没有事实和法律依据。1.原告与被告从未就案涉厂房所产生的房产税及土地使用税的承担主体达成合意，包括原告与被告签署的《厂房租赁合同》亦未明确约定房产税及土地使用税由被告承担，原告的主张没有合同依据。2.根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳。”及《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》第四条“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。”之规定，房产税应由案涉厂房产权所有人承担，土地使用税的纳税义务人为土地使用权人，被告并非法定纳税义务人，原告主张要求被告支付房产税及土地使用税没有法律依据。3.原告主张的房产税及土地使用税缺乏合理性。⑴根据原告提交的证据可知，原告主张的税费为2017年7月1日至2017年12月6日期间的房产税及土地使用税，而被告于2017年10月16日才正式起租案涉厂房，2017年11月初由于原告的违约行为导致厂房被上锁禁止使用，被告与原告于11月16日解除租赁合同，原告主张要求被告承担2017年7月1日至2017年12月6日期间的房产税及土地使用税明显缺乏合理性；⑵本案中，原告主张的土地使用税、房产税均是按照其应当向赖永泰支付的标准要求被告进行支付，如上文所述，原告与赖永泰之间合同约定的承租厂房建筑面积为7500平方米，原告出租给被告的厂房建筑面积根据《不动产登记信息证明》显示为1461平方米、宗地面积为7017平方米，常理可知，不同的建筑面积、土地面积、不同的计征方式（房产税的计征方式分为两种：从价计征、从租计征）所产生的土地使用税、房产税各不相同，原告亦未举证证明其房产税、土地使用税的计征方式及计征基数，原告主张按其应当向赖永泰支付的标准要求被告支付房产税、土地使用税明显缺乏合理性。综上所述，原告的主张没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告为证明其主张，向本院提交的证据有：1.（2018）粤07民终3780号《民事判决书》1份；2.《不动产登记证明》1份。经审理查明：涉案租赁厂房是案外人赖永泰于2007年买受，2002年建成，土地用途为工业用地，规划用途为非住宅，不动产权证号：C5367122，江国用（2006）第204437号。2017年6月12日，赖永泰为出租方（甲方）与原告隆烛彬为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方出租位于江门市蓬江区杜阮镇龙眠村金龙工业园A区×××厂房（建筑面积7500平方米，有400千瓦电力变压器）给乙方，租赁期10年，从2017年7月1日起至2027年6月30日止等。同年9月7日，隆烛彬以出租方（甲方）名义与被告袁萌为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：隆烛彬将江门市蓬江区杜阮镇龙眠村金龙工业园A区×××厂房出租给乙方使用，租期6年，从2017年9月16日至2023年9月15日，免租期一个月，从2017年10月16日起算租金，月租金86000元，在每月5日前交付当月租金；甲方提供的是400KW电量，配电房链接被告设备的线路和装置由被告自负，乙方在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表，电费为每／元，水费每立方／元，乙方在规定的地点安装水表（若供电、供水部门价格有变动，就作相应调整），乙方支付变压器每月产生的基本电费，其电费为／元（每千万×23元）等。此后，隆烛彬将厂房交付袁萌使用，袁萌以涉案租赁的厂房为经营场所申请办理并取得营业执照，执照名称是：江门市托肯材料科技有限公司，经营范围是：研发、生产、加工、销售：水性涂料、干粉砂浆。后该经营项目因需经环保部门审批，但未能获准通过。期间袁萌虽然已搬入部分设备到该厂房，但未有实际投产经营。同年11月8日，赖永泰经催讨隆烛彬支付当月租金未果后，将涉案租赁厂房的大门锁上。同年11月9日，赖永泰以微信的形式通知袁萌的人员程××，内容是：“程先生你好，因为隆烛彬多次违反合约不准时甚至不交租金给我，我已经在十一月四号跟隆烛彬解除租赁关系，请你不要把租金交给他。”。袁萌遂未按约在2017年11月5日前向隆烛彬支付11月的租金，并于同年11月16日委托律师向隆烛彬发出《律师函》，要求解除双方的租赁合同。之后，袁萌雇请人员破锁并将其全部设备财物搬离涉案租赁厂房。经已生效的（2018）粤0703民终3780号《民事判决书》认定，原、被告签订的《厂房租赁合同书》视为于2017年11月16日解除。隆烛彬因与赖永泰因租赁合同关系发生纠纷，遂向本院提起诉讼，案经本院审理，依法作出（2020）粤0703民初2109号《民事判决书》，认定隆烛彬应向赖永泰支付涉案租赁物2017年11月1日至同年12月6日期间的租金87129.03元、2017年10月至12月的电费38896.86元、2017年7月1日至同年12月6日期间的房产税4585.36元及土地使用税7597.75元。嗣后，隆烛彬认为其承租赖永泰的厂房后转租给袁萌，袁萌没有及时支付租金等费用，已构成违约，并导致其与赖永泰之间的租赁合同解除，故隆烛彬遂于2020年10月27日向本院提起本案诉讼，诉求如上。该案因诉前调解不成，本院于2021年1月8日立案。本院认为，原告隆烛彬与被告袁萌签订的《厂房租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。关于租金的问题，根据已生效的（2018）粤0703民终3780号《民事判决书》认定，原、被告双方签订的《厂房租赁合同书》已于2017年11月16日解除，隆烛彬遂在本案中主张袁萌应向其支付从2017年11月1日起至同月16日期间的租金，但因隆烛彬延迟向涉案厂房权属人赖永泰支付租金，导致涉案厂房被赖永泰于同年11月8日上锁，客观上造成袁萌无法正常使用涉案厂房，故本院认定，袁萌应向隆烛彬支付2017年11月1日至同月8日期间的租金合计22933.33元。对隆烛彬超出部分的请求，本院不予支持。关于逾期付款利息的问题，虽然双方在租赁合同中约定违约金按每天欠费额的1%加收，但该约定明显过高，现原告主动调整为按照银行同期贷款利率的四倍计算，未违反法律规定，本院予以支持。关于电费的问题，原告要求被告2017年10月至12月期间的电费38896.86元，但原、被告并未对租赁期间的电费进行结算，原告亦未能提供证据证明被告使用涉案厂房期间产生电费的具体数额，应承担举证不能的不利后果，且原告主张的电费期间也超出了被告实际使用涉案厂房的期间，故对原告要求被告支付上述电费的诉求，证据不足，本院不予支持。关于税费的问题，因双方签订的租赁合同中并未约定房产税和土地使用税应由被告负担，故原告请求被告支付上述税费，缺乏依据，本院不予支持。关于本案是否已过诉讼时效的问题。袁萌于2017年11月16日委托律师向隆烛彬发出《律师函》，要求解除双方的租赁合同，隆烛彬于2020年10月27日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效，故对袁萌提出的超过诉讼时效的观点不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告袁萌应在本判决生效之日起十日内向原告隆烛彬支付租金22933.33元；二、被告袁萌应在本判决生效之日起十日内向原告隆烛彬支付逾期付款利息（以22933.33元为本金，从2017年11月6日起按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率四倍计算至被告实际付清之日为止）；三、驳回原告隆烛彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2580.18元，减半收取1290.09元，由原告隆烛彬承担660.09元，由被告袁萌承担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，被告拒不在判决规定的期限内履行义务的，原告可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员  曾 勇二〇二一年三月三十日法官助理  王金玲书 记 员  毛阿丹