北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初15059号原告：王**宁，男，1963年11月2日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：白岩，北京山晨水律师事务所律师。被告：蔡子华，男，1982年4月30日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李静文（蔡子华之妻），住北京市西城区。委托诉讼代理人：付英鹏，北京市中同律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，该公司员工。原告王**宁与被告蔡子华、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**宁之委托诉讼代理人白岩，被告蔡子华及其委托诉讼代理人李静文、付英鹏，第三人北京链家置地房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王**宁向本院提出诉讼请求：1．判令被告将位于西城区xx的租赁房屋返还给原告；2．判令被告支付原告违约金8500元；3．判令被告承担诉讼费。事实与理由：2020年8月11日，原、被告及第三人签订了房屋租赁合同，约定由原告将位于西城区xx的自有房屋租赁给被告，房租8500元每月，租期三年，自2020年8月15日至2023年8月14日，押一付三。原告依约交付了房屋，被告入住。2021年2月15日，被告应交付下三个月的房租25500元，却只交付了24580元，单方以维修暖气、马桶为理由，少支付租金920元。但原告将房屋交付给被告时，暖气、马桶均是完好并可正常使用的，被告也未通知过原告上述设备损坏了。被告少支付房租不符合合同约定，即使真的产生了维修费用，也应由被告自行承担，与缴纳房租无关。2021年3月，因被告拖欠房租一事，原、被告、第三人工作人员协商未果。2021年4月22日，在多次索要房屋未果的情况下，原告依租赁合同第十条（四）款之约定，向被告发送了解除通知，租赁合同于当日解除。蔡子华辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，合同第七条第二款第一项约定租赁期间维修费由原告承担从租金中扣除，双方已经按照此约定实际履行。因为暖气不热的问题，被告曾通知原告维修，原告派人维修后没有修好，被告垫付维修费260元后在租金支付时予以抵扣，原告对此没有异议。因此，后续在暖气、马桶出现问题时，被告有理由相信参照交易习惯进行。第二，暖气经原告维修后仍然不热，这一问题被告已通知原告，但原告未予维修未予理会。在此情况下，被告于2021年1月9日自行找人维修垫付费用，并保留了相关证据告知原告。2021年2月1日，因马桶上水管漏水，被告妻子及时告知原告，未获回复。马桶上水管经多年腐蚀损坏，如果不及时修复，不但影响马桶正常使用，还可能发生爆裂后大面积跑水，因此被告予以紧急处置，并留存维修证据后告知原告。暖气维修和水管腐蚀漏水，均与被告正常使用无关，应当属于原告负责维修的项目，被告在2021年2月15日支付租金时予以抵扣，符合合同约定和双方习惯做法。第三，被告于2021年5月15日足额交纳了租金，原告予以接受且没有在合理期限内退还，说明原告同意继续履行合同。北京链家置地房地产经纪有限公司述称，链家公司促成原、被告双方于2020年8月11日签订租赁合同并完成物业交割后，未再跟进合同履行事宜。2021年3、4月份左右，原告找到经纪人从中协调原、被告双方纠纷，但最终协商未果。本院经审理认定事实如下：2020年8月11日，王**宁（出租方、甲方）、蔡子华（承租方、乙方）与北京链家置地房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：房屋坐落于北京市西城区xx号（以下简称诉争房屋），租赁用途居住，租赁期自2020年8月15日至2023年8月14日，甲方应于2020年8月15日将房屋按约定条件交付给乙方。租金每月8500元，按季度交纳，各期租金支付日期为：2020年8月15日、2020年11月15日、2021年2月15日、2021年5月15日、以此类推。押金8500元，随第一笔租金支付。第七条房屋的维护及维修：（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障涉案房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态：1．对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；2．因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第十条合同解除：……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达十日；……第十一条违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。……上述合同签订后，王**宁向蔡子华交付了诉争房屋。蔡子华于2020年8月14日向蔡子华支付押金及租金34000元、于2020年11月15日向蔡子华支付租金25240元（附言：扣除暖气维修费260元）、于2021年2月15日向蔡子华支付租金24580元（附言：扣除暖气维修费600元扣除马桶漏水维修费320元）、于2021年5月14日向蔡子华支付租金25500元。2021年6月9日，王**宁向蔡子华退还租金25500元。现王**宁主张蔡子华于2021年2月15日支付租金时少支付了920元，违反合同约定，其已于4月22日微信通知蔡子华解除合同返还房屋。蔡子华表示其按时足额交纳了租金，上述920元系用于抵扣暖气不热和马桶上水管漏水产生的维修费用，因王**宁于2020年11月维修暖气后未能修好，故产生了再次维修的费用。蔡子华就此向本院提交了双方微信聊天记录、短信沟通记录、维修视频、维修收款收据、发票、转账记录等予以证明。王**宁认可暖气维修的相关证据，不认可马桶上水管维修的相关证据，并对该组证据的证明目的均不予认可。上述微信和短信沟通记录显示：2020年11月10日，蔡子华告知王**宁暖气还是凉的要求找人看看；11月29日，再次询问王**宁何时找人维修，王**宁回复星期三人家去；12月29日，蔡子华告知王**宁不行我就自己找人了，孩子受不了，费用单据给您留着。2021年2月1日，蔡子华告知王**宁卫生间水表漏水，我直接修了啊，发票给您留着，视频我加微信发您，同日，蔡子华告知王**宁暖气修好了，到时候一起算。2021年4月22日，王**宁通知蔡子华交纳房租不符合约定，已于3月17日索要房租欠款至今未补足，依据租赁合同第十条（四）款1项约定，通知解除合同并立即交还房屋。经询，诉争房屋现由蔡子华居住使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，王**宁与蔡子华签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，蔡子华于2020年11月向王**宁提出暖气不热问题，王**宁找人维修后，蔡子华垫付了维修费，并在后续租金支付时予以抵扣，王**宁并未提出异议。后蔡子华表示暖气还是凉的，要求王**宁前来维修，王**宁虽同意维修但未在合理期限内进行维修的情况下，蔡子华自行找人维修并将相关费用在租金支付时予以抵扣，并无不当。同理，马桶上水管发生漏水时，蔡子华在通知王**宁维修未得到及时回复的情况下，蔡子华为避免损失扩大自行维修具有合理性。根据蔡子华提交的相关视频结合其他在案证据，本院对王**宁所称设备损坏系因蔡子华保管不当或不合理使用所致的抗辩意见不予采纳。综上所述，蔡子华按照约定交纳了各期房屋租金，并未构成违约，王**宁不具有合同解除权，王**宁要求蔡子华支付违约金并返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王**宁的全部诉讼请求。案件受理费25元，由王**宁负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年六月二十一日法官助理 任旋旋书 记 员 张晓奕