济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初5914号原告：孟恺荻，女，汉族，1997年9月16日出生，住济南市委托诉讼代理人：张凤梅（系原告母亲），住济南市历下区中建文化城8号楼2单元1501被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪、郁树岭，均系国浩律师（济南）事务所律师。原告孟恺荻诉被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟恺荻的委托诉讼代理人张凤梅，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟恺荻向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿鲁公司向孟恺荻支付违约金227132.61元；2.判令绿鲁公司承担诉讼费；3.判令绿鲁公司承担由此发生的一切费用。事实与理由：孟恺荻与绿鲁公司于2017年1月7日签订购买绿地中央商务区B13-7-2-1301的购房合同，并于当日支付首付款915860元及捆绑的地下室全款110021.00元，剩余房款2120000元通过按揭贷款于2017年2月发放完毕，至此孟恺荻完成合同约定的办理各种款项的义务。购房合同约定绿鲁公司于2018年12月20日前取得综合验收备案证明后交付使用，由于绿鲁公司各种原因，至2020年12月11日，绿鲁公司才取得综合验收备案证明。至此，绿鲁公司共拖延交付722天，孟恺荻共支付房款及地下室全款3145881元。根据双方签订的商品房买卖合同第九条的规定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金。根据此条款，绿鲁公司应向孟恺荻支付违约金227132.61元。请法院支持孟恺荻的正当诉求。绿鲁公司辩称，首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等相关条文立法原意，国家现实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收备案单》，即视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。本案中，涉案商品房经竣工验合格后，于2018年12月27日经济南城乡建设委员会竣工验收备案，取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，具备可以交付使用的条件，涉案房产可以交付使用。其次，涉案房产具备使用条件后，绿鲁公司已向孟恺荻邮寄《交房通知书》，要求孟恺荻在约定的时间内前往绿鲁公司处办理房产交付手续。孟恺荻已收到《交房通知书》，但并未按约定履行收房义务。根据《补充协议》第三条第四款约定：“……或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，……且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定的交房日期（适用于甲方未发出房屋交付通知的情形）已经将房屋交付乙方”，孟恺荻拒收房屋的行为并不能阻碍案涉房产已实际交付事实的发生。所以，根据协议约定，孟恺荻收到交房通知之日应作为房产实际交付的最后日期，孟恺荻的逾期交房违约金应计算至该日截止。双方并未签订正式储藏室买卖合同，对储藏室交付时间、违约金计算方式及标准均没有明确约定，孟恺荻要求绿鲁公司支付储藏室违约金无事实及法律依据。综上，孟恺荻索要逾期交房违约金的数额无任何事实基础及法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年1月7日，孟恺荻（乙方）、绿鲁公司（甲方）签订《济南市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定孟恺荻购买绿鲁公司开发的绿地中央商务区B13地块7号楼2单元1301房屋，合同价款为3035860元。合同第八条约定绿鲁公司应在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付孟恺荻使用。补充协议第三条关于房屋交付的补充约定部分第1款约定，涉案房屋交付时间为2018年12月20日前，具体时间以绿鲁公司发放的《交房通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房时间），孟恺荻对此无异议；第7款约定，绿鲁公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给孟恺荻，则本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿鲁公司应按日向孟恺荻支付已交房款价万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，孟恺荻按约支付了全部购房款。绿鲁公司2016年12月25日出具收据，收到孟恺荻购房款607177元及地下室7-2-203款项110021元。2020年12月12日，孟恺荻收到绿鲁公司致业主的一封信，载明涉案房屋取得综合验收备案证明，可于近期到B13地块物业服务中心进行相关手续办理。2020年12月26日，孟恺荻接收涉案房屋。绿鲁公司提交EMS邮件全程跟踪查询证明，欲证明其于2020年1月18日向孟恺荻邮寄交房通知书。孟恺荻对此有异议。庭审中，孟恺荻明确主张2018年12月21日至2020年12月11日共计722天的违约金。本院认为，孟恺荻与绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。合同约定涉案房屋交付时间为2018年12月20日前，孟恺荻实际收到交房通知时间为2020年12月12日，绿鲁公司违反合同约定，应当按照约定向孟恺荻支付违约金。孟恺荻主张2018年12月21日至2020年12月11日共计721天的违约金，本院予以支持。孟恺荻支付购房款3035860元，合同约定绿鲁公司逾期交房应按日向孟恺荻支付已交房款价万分之一的违约金，该违约金为218885.5元（3035860元×万分之一每天×721天）。绿鲁公司辩称孟恺荻于2020年1月19日收到交房通知书，违约金计算时间应截至2020年1月18日，本院认为，绿鲁公司提交的EMS邮件全程跟踪查询证明并未载明邮寄内容为交房通知书，且2019年1月19日涉案房屋并未取得分期综合验收备案证明，未具备交房条件，绿鲁公司称其已履行交房义务，本院不予采信。孟恺荻主张其购买的地下室的逾期交房违约金，2016年12月25日，在其交纳房屋首付款的当日已缴纳地下室购房款，绿鲁公司在收取购房款后应及时与孟恺荻签订正式买卖合同。结合地下室与房屋的从属性质，孟恺荻主张地下室的交房时间为2018年12月20日前并无不当。绿鲁公司未按时交房，应承担按日支付已付购房款万分之一的违约金。该违约金为7932.5元（110021元×万分之一每天×721天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟恺荻自2018年12月21日至2020年12月11日的逾期交房（房屋）违约金218885.5元；二、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孟恺荻自2018年12月21日至2020年12月11日的逾期交房（地下室）违约金7932.5元；三、驳回原告孟恺荻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4706元，减半收取计2353元，由被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  闫秋芹二〇二一年六月十日书记员  段雅绮