贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2095号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任廷敏，女，汉族，1989年3月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人任廷敏商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据意思自治的原则按合同约定履行相应义务。签约当时及事后出台的所谓地方性法规、规范性文件规定的内容，不能限制和约束当事人在签约时的真实意思表示，若被上诉人非其真实意思表示，应在法律规定的时效内请求法院就进行撤销和变更，在合同未撤销、变更、解除及确认无效之前，双方当然应全面履行合同义务。合同履行完毕后，被上诉人不得再以地方性法规和规范性文件为由，诉求上诉人就合同履行内容及约定的费用请求返还，这有违合同意思自治的原则。2.双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定：出卖人仅在交付房屋时使水、电、燃气、有线电视达到使用条件或敷设到户，但需要买受人自行办理开通使用手续。说明上诉人的义务是使上述设施达到使用条件，而不是承担开通义务。第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代为交纳（5）水、电、闭路电视、燃气开户费。据此，双方已约定了上述费用是由上诉人代为收取的开通入户费。案涉各项开户费上诉人已分别向燃气、供电、闭路公用设施部门交纳，全面履行了代缴义务，被上诉人在房屋交付后已投入使用，其本人并未重新交纳过上述设施的开户费用，同时请法庭查明被上诉人是否自己重新交纳过上述设施的开通入户费。3.《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）等地方性法规及规范性文件规定“商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”，但条例和规范性文件不属于法律和行政法规，不能作为认定上诉人“重复”收取“三通费”的依据，现没有任何法律、行政法规禁止房开公司与购房人将商品房价格、各项开户费分开约定、分开收取，据此《商品房买卖合同》中明确将各项开户费与购房款分别作了约定，即表明购房款中并未包含“三通费”。换言之，文件也未明确各项开户费本应由房开企业缴纳，也不能将所谓的各项开户费与配套设施的建设安装费用相同对待。根据当事人意思自治和诚实信用的原则，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人又没有就合同进行撤销、变更、确认无效的情形和前提之下，而是全面履行了合同的现状下，又以履行完毕的合同内容诉至法院，诉求上诉人将代收代缴的各项开户费返还被上诉人，显然有违合同订立时双方的真实意思表示，有违当事人意思自治和诚实信用原则，不应当得到法律的支持。重要的是在案涉合同有效且已实际履行的状态下，被上诉人要求上诉人退还合同明确约定的买受人自愿缴纳的费用，在未推翻合同的前提下，被上诉人并没有返还的请求权基础。4.本案中，既然上诉人主张合同约定的价格包含了“三通费”且根据地方性规范文件的规定，被上诉人不应再向其收取“三通费”，但地方性法规及规范文件的内容是公开的，双方合同约定也是被上诉人必然知悉的内容，被上诉人自缴纳“三通费”之日起就知道或应当知道其权利遭受侵害，根据《民法通则》关于诉讼时效的规定，其应当自缴纳之日起两年内请求返还。本案当属给付之诉，理当适用诉讼时效的规定，被上诉人现在才提出返还请求，显然已经超过法定诉讼时效，其“三通费”的诉请理应依法予以驳回。被上诉人任廷敏二审未作答辩。任廷敏向一审法院起诉请求：1.判决被告支付延期交房违约金，逾期交房的计算方式为：总房款528167.00元为基数按日万分之0.5由2014年12月31日至2017年7月22日止，共计932天，交房违约金暂计24612.58元；2.判决被告向原告退还代收的各项开户费（三通费）3814.00元；3.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款528167.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年7月18日起计算2019年8月22日暂计21126.68元。4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于毕节市，房屋总价款为528167元。被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向原告支付违约金。原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日，双方签订《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付购房款，购房发票载明金额为530866元。2014年3月8日，被告收取原告各项开户费及交易费3814元，2017年7月22日，被告将涉案商品房交付原告。2018年1月25日，被告取得涉案房屋商品房屋备案证明书，具备了办理不动产权属转移登记条件。2018年1月15日，被告在涉案房屋楼幢口张贴通知，通知该幢业主提交资料办理不动产权属证书。2018年3月16日，被告以合同约定的登报通知方式，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。2018年11月20日，涉案房屋取得《不动产权证书》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定履行各自义务。合同约定被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，而被告向原告实际交付涉案商品房的时间为2017年7月22日，被告逾期交房已构成违约，根据合同约定应在实际交房之日起7日内即2017年7月29日前向原告支付逾期交房违约金，被告未在该期间内支付，原告就知道或应当知道其权利受到侵害，应当在《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间即2017年7月30日至2020年7月29日期间内行使诉权。原告于2020年8月26日向本院提起诉讼，被告提出诉讼时效抗辩，原告所举证据不能证明该诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故对原告的逾期交房违约金诉请因超过诉讼时效，不予支持。原、被告在《商品房买卖合同》中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。2017年7月22日，被告将涉案商品房交付原告，被告应当于交房后360日内（即2018年7月17日前）为原告办理商品房转移登记。如前所述，原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。本案中，被告提交的2018年1月15日在涉案房屋楼幢口张贴通知原告提交办证资料，此时被告自身并不具备办证条件，故对该通知时间本院不予采信。2018年1月25日，被告具备办证条件后，2018年3月16日，被告以合同约定的登报通知方式，通知该栋业主提交资料办理不动产权属证书。该通知视为被告已履行完毕合同义务，被告在合同约定的360日内已履行完毕合同义务，故对原告诉请判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的请求，不予支持。对于原告诉请被告退还各项开户费及交易费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。经查明，被告收取的开户费包含电入户费520元，燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元。被告在《商品房买卖合同》履行过程中另行收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，无事实及法律依据，应予以退还。对此，被告提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于被告代收理由不成立随时要求予以返还，对被告诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告任廷敏电入户费520元、燃气入户费2500元、闭路电视入户费265元，共计3285元；二、驳回原告任廷敏的其他诉讼请求。案件受理费519元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司承担25元，由原告任廷敏承担494元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方约定，“各项开户费和交易费”系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。对被上诉人主张返还“各项开户费和交易费”的请求，应予以支持。上诉人主张不予退还的理由不成立，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年六月九日书记员 高 进