四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初2896号 原告：四川朗凡医疗器械有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号9栋12层5号。 法定代表人：李雨蔓，总经理。 委托诉讼代理人：林海，四川同怡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李甜，四川同怡律师事务所律师。 被告：成都博洋房地产咨询服务有限公司，住所地成都市青羊区人民中路二段29号1栋19层1号附1913号。 法定代表人：赵丽，财税经理。 委托诉讼代理人：张龙刚，四川明炬律师事务所律师。 被告：杜应梁，男，1993年1月27日出生，汉族，住湖北省松滋市。 被告：徐芸，男，1991年4月28日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告四川朗凡医疗器械有限公司（以下简称朗凡公司）与被告成都博洋房地产咨询服务有限公司（以下简称博洋公司）、杜应梁、徐芸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朗凡公司的法定代表人李雨蔓、委托诉讼代理人林海，被告博洋公司的委托诉讼代理人张龙刚，被告杜应梁、徐芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朗凡公司向本院提出诉讼请求：1.解除朗凡公司与博洋公司签订的《“M-Space”商务办公租赁服务合同》；2.博洋公司向朗凡公司退还租金28008元、保证金28160元，并赔偿装修费3800元；3.徐芸对博洋公司的退款及赔偿承担连带责任；4.杜应梁向朗凡公司退还中介费7000元。庭审中，朗凡公司撤回第3项诉讼请求，变更第1项诉讼请求为确认朗凡公司与博洋公司签订的《“M-Space”商务办公租赁服务合同》于2020年7月19日解除，变更第2项诉讼请求装修费金额为13800元，变更第4项诉讼请求为杜应梁向朗凡公司退还中介费7000元，并对博洋公司应承担的责任承担连带赔偿责任。事实和理由：朗凡公司因注册公司审批需要，拟在成都仁和春天国际广场一带租赁面积为160平米以上的房屋用于公司经营。2019年7月29日，杜应梁与朗凡公司法定代表人李雨蔓联系，向其推荐位于成都市天府新谷9栋11层1106号房，并陈述房屋面积为176平米。2019年8月5日，李雨蔓再次向杜应梁询问房屋的产权面积是176平方米还是178平方米，杜应梁回复是176平方米。李雨蔓于2019年8月5日代朗凡公司（因签订合同时原告尚在注册中）与博洋公司签订了《“M-Space”商务办公租赁服务合同》。2019年8月6日，博洋公司招商部员工向李雨蔓发送的房屋平面图显示，房屋面积为176平方米。2019年11月，李雨蔓对房屋面积进行了实测，实测房屋面积仅为144平方米。博洋公司在签订合同时对案涉房屋面积的不实陈述的行为已构成欺诈，使朗凡公司违背真实意思签订合同。后因场地面积不符合规定标准，朗凡公司办理医疗器械经营企业许可证的申请无法审批，朗凡公司业务无法开展。朗凡公司为不继续扩大损失，于2020年7月19日腾空房屋。杜应梁收取的中介费也应退还。为维护合法权益，朗凡公司特提起诉讼，请求判如所请。 被告博洋公司辩称，第一，本案租赁的房屋为现状交付，订立租赁合同前双方已经对房屋的状况进行了确认。朗凡公司对房屋的各方面的情况是完全清楚和了解的，博洋公司并不存在欺诈的情形；第二，双方租赁合同并未约定租赁房屋的面积，约定的租金金额对应的是该套房屋的固定金额，房屋面积并非是计算租金的基础，并不影响双方租赁合同的履行；第三，在朗凡公司对租赁面积提出异议后，博洋公司向朗凡公司进行了合理解释，之后双方又协商一致，对合同约定的租金标准进行了调整，继续履行合同。房屋面积在事实上并没有影响双方租赁合同的履行；第四，朗凡公司所诉称的办理医疗许可证与租赁合同签订和履行没有关系。博洋公司在其中并不存在任何的过错，不应该承担责任。 被告杜应梁辩称，杜应梁介绍朗凡公司与博洋公司签订案涉合同。对退还中介费7000元，不予认可。其余意见同意博洋公司的意见。 被告徐芸辩称，徐芸是博洋公司的员工，在案涉合同中并未负责任何事情，只是代收了3800元的装修费并为其在租赁过程中后续问题进行服务。对朗凡公司要求徐芸承担连带赔偿责任，不予认可。其余意见同意博洋公司的意见。 本院经审理认定事实如下：2019年7月，朗凡公司法定代表人李雨蔓与杜应梁在微信中就租赁房屋进行沟通，并产生如下对话：“杜：李姐，面积必须160以上？李：对啊，160以上……杜：这套天府新谷的，可以按照您的需求改格局，8.5号可以交房，面积是176平。李：（语音回复）。杜：单价80，在电梯口贵几块钱……李：就天府新谷那套170多的吧，你跟他说我要改，然后带票，喊他少点儿。” 2019年7月31日，李雨蔓向杜应梁微信转账4000元。同日，杜应梁向李雨蔓出具《订金协议》，载明：“今收到李雨蔓租赁天府新谷9栋2单元1106号房屋订金肆仟圆整。若本房无法注册公司则退还订金。”2019年8月5日，李雨蔓再次与杜应梁进行微信沟通，并产生如下对话：“李：产权176还是178？杜：产权是176。” 2019年8月5日，博洋公司（出租方、甲方）与李雨蔓（承租方、乙方）签订《“M-Space”商务办公租赁服务合同》（以下简称《租赁合同》），约定将成都市高新区府城大道西段399号9栋11层房间号1106号房屋（以下简称案涉房屋）租赁给李雨蔓用于办公。租赁期自2019年8月25日起至2024年8月24日止。租金标准：2019年8月25日起至2021年8月24日的租金为人民币12320元/月。办公服务费人民币1760元/月。乙方承诺向甲方支付保证金共计人民币28160元。租赁期满，经甲方验收，若房屋无损坏、装修装饰无人为损坏，且无其他欠款，在乙方办理退房手续后3个工作日内，甲方应无息退还租赁保证金。房屋为精装带家具状态，乙方确认按现状承租。经甲乙双方协商，因甲方需按照乙方需求改动，现乙方承诺支付10000元给甲方作为改造费用。双方认可，李雨蔓代xxx公司签订本协议（公司尚在注册），注册完成后本协议加盖公章，协议责任主体为该新注册公司，李雨蔓不作为本协议主体，本协议权利义务由新注册公司享有和承担，李雨蔓不承担权利义务。该合同尾部乙方处加盖有朗凡公司公章。 2019年8月6日，李雨蔓与博洋公司员工杨博的微信聊天记录显示，杨博发送案涉房屋平面图给李雨蔓，该平面图显示案涉房屋面积176㎡。 李雨蔓与博洋公司员工徐芸的微信聊天记录中有如下对话：“2019年11月11日，李：徐帅哥，我们面积好像不够呢？徐：怎么不够了呢？李：我们周五找人实测了多。隔壁那家找到我们，说了面积不够噢。……徐：我也给他们说过了，就是你们实际面积和建筑面积都是不一样的，有公摊。这个是每个房子都存在的。李：按照合同里面的面积扣除相对比例公摊。徐：然后我们在装修的时候也测过我们的实际面积和我们拿到的房产证上的面积也不一样。李：看看实地够不。我周五测了跟你说。徐：再加上我们在装修的时候，投入的装修费用比较多，还有就是分户的时候我们也有一些面积利用不上来，所以整个我们单个的面积算下来的公摊要比原来的公摊多10%左右。这个问题是所有包租公的房子都是这样的。包括我们楼下1单元10楼的，他们整层的房子也是这样的，这个都是可以去问的蔓姐。李：（OK表情）……2019年11月20日，徐：昨天我回去查了我们的测量面积，你们这个房间实际使用面积是105平，我们的真实公摊是27%，则建筑面积算下来是144平，昨天给你老公说的是原有价格加5元，那就是144*85=12240元。相当于比原来少了30平的面积下来。李：公摊我按房产证测算的26。徐：你也给大哥商量一下嘛，希望我们能继续合作下去。李：140*85。徐：蔓姐，你昨天也再说的嘛，我们隔墙隔出来也要浪费几个平方的面积的嘛，我们核算的只比你算出来多2.2个平方，这个我们也是没有多收你的，希望你理解。李：36公摊，套内100。一人一步。140*85。徐：蔓姐，这个真的是昨天我们一个数一个数的算的面积啊，这个面积我们真没有多要你0.1平，真的好多就是好多了，你也不要再给我们少面积了嘛。我们做个生意，还要亏面积，这个真的交不到差了，因为我给邹哥和您打过交道，都是很诚心的人，所以我也希望和你们继续合作，我昨天极力劝说了我们公司的几个老板，确实这个是最最最诚心的条件了，你就看在我尽心尽力的份上，不要为难我了嘛。李：中午回复你……2019年11月25日，徐：蔓姐，今天再不付款，就到期违约了哟。李：我给你说话你还没回我呢。徐：（发送收款银行账户信息）。李：（OK表情）。2019年11月26日，徐：蔓姐，今天记到打一下款哈。李：记到的。我晚上飞机到了就转。徐：要的。李：要交好多钱。徐：12240×3=36720。李：3个月房租，收到了说一声。转了。徐：收到。李：12、1、2月的吗？徐：11.25-2.24的。李：（OK表情）。2020年2月26日，徐：李姐，已经该交下一季度的房租了哟，本来是2月9号该交的，节后因为疫情嘛，大家都理解，所以今天才给你说的哈，我也给房东沟通了两三次了，房东也不愿意给我们免房租……这儿这几天疫情已经好转了，基本上高新区的企业都复工了，这几天请你安排一下哦。李：可以，顺便我们把合同重新签了。周末行不？合同半个月后再签。徐：行。李：先打钱给你们。徐：好的……2020年3月2日，李：账号发给我，还有金额。徐：好的。（发送收款银行账户信息）。金额36960……2020年3月3日，李：转好了告诉你。徐：好的。李：转好了。徐：好的。2020年5月，徐：蔓姐，这儿该交下个季度的租金了，上次你转了36960，实际应该是36720，多转了240，这次就少转240嘛，所以这次应该转36480元。李：（OK表情）……2020年7月20日，李：我公司已于7.19日腾空房屋，并于当天等你们来交接，你们没来，按照律师函的表述，我公司已将1106-1房屋钥匙放置于屋内，请你们自行接收。且，按照律师函表述，你们仍未履行自身因欺诈导致的责任，我公司将立即采取诉讼措施以维护合法权益。徐：我司不存在欺诈，而且我们认为贵我之间的合同不符合解除的条件，贵司单方面提前终止合同毫无事实和法律依据，我司保留追究贵司违约责任的权利。” 2020年7月15日，朗凡公司委托四川同怡律师事务所向博洋公司、杜应梁、徐芸分别发送《律师函》，载明因博洋公司对案涉房屋面积的不实陈述的行为已构成欺诈，导致朗凡公司业务无法开展，故向博洋公司提出解除案涉合同，交接房屋，退还租金、保证金并赔偿装修费，杜应梁退还中介费。邮件均于2020年7月16日被博洋公司前台签收。 另查明，李雨蔓向《租赁合同》约定银行账户于2019年8月5日银行转账76400元、于2019年11月26日银行转账36720元（摘要：房租）、于2020年3月3日银行转账36960元（摘要：房租）、于2020年5月17日银行转账36480元（摘要：天府新谷写字楼一个季度租金）。李雨蔓于2019年8月5日通过微信转账向杜应梁支付中介费7000元。李雨蔓于2019年9月28日向博洋公司员工徐芸微信转账3800元。2019年8月1日《租赁合同》约定银行账户收到款项4000元，摘要为天府新谷1106定金。 庭审中，朗凡公司陈述，李雨蔓向《租赁合同》约定银行账户转账中包含6000元的装修费以及28160元保证金，博洋公司予以认可。杜应梁陈述，其收取的朗凡公司定金4000元已支付给博洋公司，朗凡公司陈述该4000元已转为装修款。博洋公司陈述，同意《租赁合同》于2020年7月19日解除，但朗凡公司并无单方解除权，认可退还2020年7月19日至2020年8月24日的租金13827元。 以上事实，有《租赁合同》、转账凭证、微信聊天记录、《律师函》、《邮寄单》等相关证据及当事人的陈述予以证明。 本院认为，《租赁合同》明确约定，由“李雨蔓代xxx公司签订本协议（公司尚在注册），注册完成后本协议加盖公章，协议责任主体为该新注册公司，李雨蔓不作为本协议主体，本协议权利义务由新注册公司享有和承担，李雨蔓不承担权利义务”，现朗凡公司已在该合同上加盖公章，故该合同的权利义务应由朗凡公司享有和承担。 关于合同解除。朗凡公司载明有解除合同意思表示的《律师函》已于2020年7月19日到达博洋公司，博洋公司亦同意《租赁合同》于2020年7月19日解除，故本院对朗凡公司请求确认朗凡公司与博洋公司签订的《租赁合同》于2020年7月19日解除的诉讼请求予以支持。但朗凡公司主张合同解除的原因系因博洋公司、杜应梁在签订合同时对案涉房屋面积的欺诈，导致其合同目的不能实现。本院认为，首先，朗凡公司虽主张因案涉房屋面积不足导致其无法获得医疗器械经营许可证，但其既未举证证明其租赁案涉房屋的目的即是用于申请医疗器械经营许可证，亦未举证证明其曾申请许可证未获批准且其原因即为案涉房屋面积不足，应当承担举证不能的不利后果；其次，合同签订时，虽博洋公司员工及杜应梁确对案涉房屋面积进行了不实描述，但2019年11月李雨蔓已向博洋公司员工就房屋面积提出了异议，此后，双方亦就因房屋面积减少而调整租金进行了协商。虽双方微信聊天记录中李雨蔓并未明确回复同意按照新的租金标准继续履行合同，但双方协商后直至其发送律师函期间长达近九个月，李雨蔓并未再对面积提出任何意见，且在博洋公司员工向其发送租金计算明细后未提出任何反驳意见而是按照新的租金标准缴纳了多达三次的季度租金，其继续履行合同的行为表明了其对实际房屋面积及新的租金标准的认可。故本院认为博洋公司与朗凡公司已于2019年11月就房屋的实际面积及因此而产生的新的租金标准12240元/月达成了合意。该合意及案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，朗凡公司与博洋公司均应按约履行。因此，虽然合同签订时，博洋公司及杜应梁确有过错，但新的合意达成后，博洋公司并无其他违约行为致使朗凡公司不能实现合同目的。综上，本院对朗凡公司的该项主张不予采纳，朗凡公司对案涉租赁合同并无单方解除权。 关于退还租金。对于双方达成新的合意前所支付的租金，因确系因博洋公司不实陈述而支付的金额且双方亦就租金金额变更达成了合意，朗凡公司应当支付的金额应为双方协议一致后的12240元/月，博洋公司应当退还前三个月的租金差价5520元【（12320元/月+1760元/月-12240元/月）×3个月】；对于双方达成新的合意后至合同解除之日所支付的租金，该金额为双方真实意思表示，朗凡公司应当按照该合意支付租金，故对退还该部分租金的诉讼请求本院不予支持；对于合同解除之日至2020年8月24日的租金，博洋公司认可退还该部分租金，仅对退还金额有异议，本院予以确认。博洋公司应当退还的该部分房屋租金为14688元（12240元/月÷30日×36日）。故博洋公司应当退还的房屋租金为20208元。 关于退还保证金及赔偿装修费。现合同期限尚未届满，朗凡公司在无单方解除权的情况下提前提出解除合同已构成违约。根据案涉租赁合同约定，因朗凡公司违约导致合同提前终止，租赁保证金不予退还。此外，朗凡公司要求博洋公司赔偿装修费亦无法律及合同依据。故本院对朗凡公司要求博洋公司退还保证金及赔偿装修费的诉讼请求不予支持。 关于杜应梁是否应当退还中介费及承担连带责任。本案案由为房屋租赁合同，合同相对方为博洋公司及朗凡公司,杜应梁并未作为合同当事人在租赁合同上签字。朗凡公司与杜应梁之间的中介服务纠纷不宜在本案中一并处理，故本院在本案中对此不予评述，朗凡公司可另案起诉。此外，朗凡公司要求杜应梁对博洋公司应承担的责任承担连带责任既无合同依据亦无法律规定，本院不予支持。 综上，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告四川朗凡医疗器械有限公司与被告成都博洋房地产咨询服务有限公司签订的《“M-Space”商务办公租赁服务合同》于2020年7月19日解除； 二、被告成都博洋房地产咨询服务有限公司于本判决生效后五日内退还原告四川朗凡医疗器械有限公司房屋租金20208元； 三、驳回原告四川朗凡医疗器械有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费737元，由原告四川朗凡医疗器械有限公司负担500元、被告成都博洋房地产咨询服务有限公司负担237元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年六月二十三日 书记员  周文莉