上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初2103号原告：上海澳惠斯超市有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：朱景孝，执行董事。委托诉讼代理人：马红余，男。委托诉讼代理人：唐寅清，上海市九鼎律师事务所律师。被告：上海迅勃实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张统绍，经理。委托诉讼代理人：倪永明，上海市申光律师事务所律师。原告上海澳惠斯超市有限公司与被告上海迅勃实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭分别于2021年4月8日、6月7日公开开庭进行了审理。原告上海澳惠斯超市有限公司的委托诉讼代理人马红余、唐寅清及被告上海迅勃实业有限公司的委托诉讼代理人倪永明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海澳惠斯超市有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金人民币2,433,332元；2、判令被告支付逾期付款的逾期利息；3、判令被告支付违约金450,000元；4、被告支付水费39,238元、电费132,896.40元；5、判令被告将承租房屋恢复原状。事实和理由：原、被告于2016年3月27日签订租赁合同，约定将奉贤区奉城镇川南奉公路XXX号约3600m2房屋租给被告使用，租期自2016年4月1日至2021年6月14日，前2年年租金80万元，第三、第四年年租金85万，第五年租金90万，付四押一，先付后用。原告于2019年12月曾向奉贤法院提起诉讼，案号(2019)沪0120民初25502号。诉讼中原告要求继续履行合同，支付租金。但被告执意要求解除合同，在法庭调解下双方同意合同于2020年7月15日解除并于12月底前将房屋交付给原告。现原告认为，被告拖欠租金、单方要求解除合同的行为已属违约，损害了原告的利益，应当承担违约责任。同时，被告使用房屋过程中擅自搭建了诸多违章建筑，应当予以恢复原状。为维护其合法权益，遂涉讼。被告上海迅勃实业有限公司辩称：1、对于解除时间确认，解除原因是因原告出租的房屋存在大量的违法建筑，造成房屋无法正常使用经营，因此双方先行解除，再解决解除之后的后果。2、关于租金，被告确认有部分的租金确实欠付，对于原告计算的应付金额无异议，但是对实际应该支付的金额有异议，被告租赁的房屋在分为两部分，一部分是1100平方米，另一部分2500平方米，1100平方米作为整体转租给案外人上海竹炫农副产品有限公司(以下简称竹炫公司)。2017年年底，因该处存在违法建筑，无法登记注册公司，且屋顶漏水，导致不能正常经营，因此竹炫公司在2017年年底撤离该场地，该场地空置至今，期间被告多次要求原告收回该场地，但原告拖延至今，故该部分的租金不能予以计算。关于该部分的违约金和逾期利息也不能计算。3、原告出租房屋中有违法建筑，造成被告投资的600多万装修设备无法正常运营，给被告造成巨大经济损失，原告存在重大过错，无权要求被告支付逾期利息和违约金。4、关于水电费，应该按照实际情况结算，原告未提供相应的证据，被告不予认可。5、对于恢复原状，合同并未约定返还房屋时需要恢复原状，被告在接收房屋后进行装潢装修，原告按期收取租金，期间对装修没有提出任何异议，说明原告同意被告装修，装修期间原告也没要求被告拆除，双方协议解除合同，于2020年12月办理交接时原告也没有要求被告恢复原状，因此不予同意该项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的租赁合同、上海市房地产权证复印件、租赁合同、转租证明和公证书、裁定书及案号为为(2018)沪0120民初1407号、(2018)沪0120民初1393号、(2018)沪01民终5926号、(2018)沪01民终5928号、(2018)沪01民终5930号、(2018)沪01民终6154号、(2019)沪0120民初16335号七份判决书等证据予以质证，本院予以确认并在卷佐证。对被告提供的鉴定意见书，虽系本院委托鉴定，但在本案中与处理结果无关，故在本案中不予采纳，对本案不具有证明力。本院经审理认定事实如下：2016年3月27日，原、被告签订《租赁协议》一份，约定原告(甲方，出租方)将位于奉贤区奉城镇川南奉公路XXX号约3600平方米房屋出租给被告(乙方，承租方)使用，租期自2016年4月1日至2021年6月14日止，租金：2016年9月1日至2018年8月31日每年租金为捌拾万元，2018年9月1日至2020年8月31日每年租金为捌拾伍万元，2020年9月1日至2021年6月14日每年租金为玖拾万元。付款方式：付肆押壹，遵守先付后用原则。乙方于签订合同之日向甲方支付四个月租金266,667元及保证金66,667元，保证金在合同期满后，乙方交清相关费用后，甲方确认后10日内退还。合同还约定：乙方在使用过程中不得擅自拆除房屋、改变主体结构，在使用期间房屋一切维修由乙方承担。合同还对双方权利义务、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告在2017年之前也履行支付租金义务。但从2018年起，被告就拖欠租金未付，至2020年共计拖欠2,433,332元租金。原告为维护自身权益，遂于2019年12月11日向本院提起诉讼，后因故撤诉。2021年1月15日，原告再次提起本案诉讼。另查明，涉案房屋的产权人为上海奉艺皮塑制品有限公司。2006年3月上海奉艺皮塑制品有限公司将涉案房屋出租给案外人上海朋联实业发展有限公司，2007年5月，上海奉艺皮塑制品有限公司、上海朋联实业发展有限公司与本案原告通过公证方式将涉案房屋出租给原告。同时，上海奉艺皮塑制品有限公司同意本案原告可将涉案房屋转租。被告从本案原告处租赁取得涉案房屋后，又将部分房屋转租给了案外人竹炫公司，竹炫公司又转租给案外人杨友伟等16户租户用作农贸市场经营。2018年1月4日，16户租户与竹炫公司在本院涉诉16起房屋租赁合同纠纷，经判决确认，涉案房屋部分有房屋产权证，部分房屋无产权证。2019年12月10日，本案被告起诉，要求解除双方之间的租赁合同，并要求竹炫公司腾退房屋、支付占有使用费及违约金。本院作出(2019)沪0120民初16335号房屋租赁合同民事判决书，确认双方《租赁合同》中房屋有证部分于2019年11月6日解除，无证部分自始无效。再查明，原、被告曾就本案纠纷向本院提起诉讼，案号为(2019)沪0120民初25502号，该案在审理中，原、被告一致确认于2020年7月15日解除涉案租赁合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，原、被告同意提前解除租赁合同，并确认合同于2020年7月15日解除，系双方当事人真实意思表示，本院予以确认。本案的争议焦点是，1、双方签订的租赁合同是否合法有效；2、原告主张的租金、占有使用费数额和逾期付款利息是否合法有据；3、本案导致原、被告双方租赁合同解除的违约责任如何认定，原告主张的违约金能否支持；4、原告主张的水电费数额是否合法有据；5、原告提出的恢复原状诉请是否合法有据。对争议焦点1，本院认为，涉案房屋中部分有证、部分无证，且在生效的(2019)沪0120民初16335号民事判决书中已予以认定，故应认定本案涉案租赁房屋中有证部分的合同有效，并于2020年7月15日解除，无证部分的合同自始无效。对争议焦点2，本院认为，虽无证房屋的部分合同无效，但当事人仍应参照有效合同的租金标准支付房屋占有使用费；而对于有证部分的房屋，在2020年7月15日解除合同后，被告仍未搬离，应参照租金标准支付占有使用费(按年租金900,000元计，计算为450,00元)，现原告要求被告支付至2020年12月31日的占有使用费，于法无悖，本院准许，故对原告要求被告支付至2021年12月31日的未付租金及占有使用费合计2,433,332元，本院予以支持。至于逾期付款利息，原告主张诉状送达被告日即2021年3月9日起至实际清偿日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对争议焦点3，被告未按约定时间向原告支付租金，确属违约，且合同中对违约责任作了明确约定，现原告要求被告依合同约定支付六个月租金为违约金，本院予以支持。对争议焦点4，本院认为，原告提供水电费清单，被告不予认可，且原告未能向本院提供相关证据，本院不予支持。对争议焦点5，原告至今未能举证证明其向被告交付房屋时的原状，故对原告要求被告恢复原状的请求，本院难以支持。需要说明的是，被告在本案审理中多次提出的原告存在违约、应承担违约责任并赔偿被告损失及保证金的问题，属被告反诉或另案诉讼的范围，经本院向被告释明后明确表示不提起不反诉，故本院在本案中不予处理，被告可另行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告上海澳惠斯超市有限公司与被告上海迅勃实业有限公司于2016年3月27日签订的《租赁合同》中房屋有证部分于2020年7月15日解除，无证部分自始无效；二、被告上海迅勃实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳惠斯超市有限公司至2020年12月31日的租金和占有使用费合计2,433,332元；三、被告上海迅勃实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳惠斯超市有限公司逾期付款利息(以2,433,332元为本金，自2021年3月9日起至实际清偿日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；四、被告上海迅勃实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海澳惠斯超市有限公司违约金450,000元；五、驳回原告上海澳惠斯超市有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,244元，由原告上海澳惠斯超市有限公司负担1,760元，被告上海迅勃实业有限公司负担29,484元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军芳审 判 员  沈 磊人民陪审员  刘庆海书 记 员  汤泽浩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。