广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6658号上诉人（原审原告）：钟镜波，男，1962年9月19日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：王亦文，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁智贤，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社，住所地广州市花都区花山镇龙口村。法定代表人：江家威，职务：社长。委托诉讼代理人：梁汉锋，广东诺标律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江卓良，男，1973年9月3日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：宋桂海，广东富颂达律师事务所律师。原审第三人：广州市花都区花山镇龙口村经济联合社，住所地广州市花都区花山镇龙口村。负责人：范桂凌。上诉人钟镜波因与被上诉人广州市花都区花山镇龙口村第三经济合作社（以下简称龙口三社）、江卓良、原审第三人广州市花都区花山镇龙口村经济联合社（以下简称龙口联社）确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初3423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人钟镜波上诉请求，1.撤销一审判决，改判确认龙口三社与江卓良于2011年11月11日签订的《综合楼租赁合同》无效，且由龙口三社、江卓良向钟镜波支付场地占用费902100元（场地占用费应自2011年11月11日起计至龙口三社、江卓良将场地交还钟镜波使用之时止）；2.一审、二审诉讼费用由龙口三社、江卓良承担。事实与理由：(一)案涉《综合楼租赁合同》违反了效力性强制性规定，且龙口三社、江卓良存在恶意串通损害钟镜波及村民利益的行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该合同应为无效合同。法院应主动审查合同效力。1.《综合楼租赁合同》所涉的建筑物没有办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效合同。2.江卓良实际承租的场地面积与《综合楼租赁合同》的约定严重不符，且约定的租金明显低于当年广州市的平均租金水平，龙口三社、江卓良明显是恶意串通，其行为已严重侵犯了村民的合法利益。《综合楼租赁合同》仅约定了1000平方米，约定承租面积与事实严重不符。江卓良实际承租的应该是1500平方米的二、三楼厂房以及400平方米的简易建筑宿舍、围墙和空地，实际承租面积多于1900平方米。而据钟镜波了解该合同签订时的租金水平约每平方15元，核算下来该租赁物每月租金至少有28500元，龙口三社、江卓良却约定每月租金9000元，严重损害了村民的利益。3.江卓良承租的400平方米简易建筑宿舍实际上是由钟镜波出资兴建的，但龙口三社、江卓良在明知该宿舍系钟镜波兴建的情况下未经钟镜波同意便签订合同约定由江卓良承租，显然是恶意串通损害钟镜波的利益。4.不论钟镜波是否有权主张确认合同无效，但法律赋予了法院确认合同效力的职权，法院有权主动审查合同的效力。《综合楼租赁合同》已严重侵害了村民以及钟镜波的利益且违反了法律法规的效力性强制性规定，法院应依法履行职权审查该合同的效力维护村民们的利益。（二）钟镜波是本案适格诉讼参与人，综合楼位于钟镜波所租赁土地“田园化”上，且对合同项下租赁合同享有物权，系综合楼的利害关系人，一审认定事实明显错误。首先，（2019）粤0114民初3592号民事判决书第7页倒数第7行至倒数第3行已明确认定钟镜波所租赁土地实际使用面积为12000多平方米。（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定书第6页倒数第3行已认定综合楼位于钟镜波所租赁土地上，因此，龙口三社、江卓良应当支付场地占用费。其次，钟镜波已通过一次性缴交50年使用权费用的方式取得了涉案合同项下租赁场地的土地使用权，该权利的取得并不以签订土地使用权转让合同为必要条件。一审认为双方未签订转让合同且龙口三社不予确认便判定双方不成立土地使用权转让合同关系，于钟镜波而言是十分不公平的。3.《租用合同》第八条的约定，已清楚的约定了钟镜波出资办理《土地使用证》后便可取得涉案合同项下租赁场地的土地使用权。而且，钟镜波在2008年经龙口三社通知，缴纳了224489.92元办证费用。并按约定付清了剩余的94814.08元，前后共计1169304元。因为钟镜波代龙口三社付清了办证所需的所有费用，钟镜波才成功办理了《集体土地使用证》。《集体土地使用证》中清晰记载了该土块面积合14.6163亩，按《租用合同》第八条约定的每亩80000元，钟镜波在支付了1169304元后即可取得50年的使用权。4.根据《租用合同》约定以及“物随地走”的原则，钟镜波对《综合楼租赁合同》所涉的场地及建筑物享有使用权。正是钟镜波对该场地所享有的使用权赋予了钟镜波提起本案诉讼的权利。在龙口三社、江卓良签订《综合楼租赁合同》前，钟镜波已依据《租用合同》中的第八条约定取得了《集体土地使用证》所对应地块的使用权，而在一审判决书中亦记载了龙口三社、江卓良已确认了《综合楼租赁合同》中的场地包含在该地块内。根据“物随地走”的原则，钟镜波作为土地使用权人可无偿取得土地上建筑物的使用权。5.江卓良所承租的400平方米简易建筑宿舍实际上是由钟镜波出资兴建的，为此钟镜波已提供了充足的证据予以佐证，钟镜波显然对该简易建筑享有所有权。因此，龙口三社、江卓良的行为明显已侵犯了钟镜波对该地上建筑物的权利，钟镜波有权依法提起诉讼要求确认涉案合同无效以维护自身合法权益。即使认定简易宿舍并非钟镜波出资兴建，但龙口三社与钟镜波签订的《补充协议》承租范围包含了简易宿舍，现《综合楼租赁合同》也包含简易宿舍，虽钟镜波不是《综合楼租赁合同》的相对人，但该合同侵犯了钟镜波的合法权益，钟镜波有权主张该合同无效。（三）钟镜波已依法取得《集体土地使用证》中的地块及地上建筑物的使用权，龙口三社、江卓良未经钟镜波许可，擅自将该租赁物交由江卓良承租，龙口三社、江卓良对此应承担侵权责任。即使最终认定钟镜波对地上建筑物不享有使用权，但不可否认的是钟镜波对《集体土地使用证》中的地块享有使用权，龙口三社、江卓良的行为也导致了钟镜波无法正常使用该土地，其行为阻碍了钟镜波正常行使权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定，钟镜波有权要求龙口三社、江卓良支付场地占用费。因此，一审认定事实错误、适用法律错误，请求二审依法改判，维护钟镜波的合法权益。被上诉人龙口三社二审辩称，不同意钟镜波的上诉请求，一审判决查明事实及适用法律正确，二审应予以维持，并驳回钟镜波的上诉请求。（一）根据龙口三社与钟镜波双方最后于2003年签订的《租赁合同》已对钟镜波所租赁的土地范围作出明确确定“位于106国道龙口村段土名田园化，龙口三社的自留地面积7759.20平方米，从综合楼后15米为起点（长度146.40米，宽度53米）的空置地”，很明显双方于2003年签订《租赁合同》时综合楼已建成，即综合楼所在地块并不包含在其所租赁的范围内，同时该《租赁合同》明确约定的是“空置地”，并不包含楼房，一审在（2020）粤0114民初3423号民事判决书已作出详细分析认定。（二）（2019）粤0114民初3592号民事裁定书及（2019）粤0114民初3592号民事判决书从未认定综合楼范围内的地块是位于钟镜波所租赁的土地上，钟镜波上诉所引用上述法律文书内容是一审对钟镜波的个人陈述予以记载，并非是法院的认定及客观查明，钟镜波在本案中故意曲解引用上述法律文书以达到无理诉求。（三）涉案综合楼自2000年由龙口三社出资筹建，综合楼筹建后一直由龙口三社使用、出租、收益，一审期间龙口三社已提供与张子常、刘建明分别签订的《租赁合同》，除张子常、刘建明向龙口三社租用综合楼的房屋外，钟镜波本人也自2003年5月起租赁综合楼1至3号商铺，后于2007年期间租赁范围变更为“1至4号商铺”，可见本案发生前钟镜波也一直承认综合楼是由龙口三社筹建、使用、收益、出租的。（四）本案争议的综合楼产权属于龙口三社已经另案生效的（2020）粤01民终21524号民事判决书查明认定，钟镜波须将所租赁的综合楼首屋1-4号商铺返还给龙口三社。钟镜波在中称“400平方米简易建筑宿舍”是由其出资兴建，完全违背客观事实，且没有证据支持。因此，根据上述意见可以表明，涉案综合楼及范围内土地的使用权、所有权均不属于钟镜波，而是属于龙口三社，可见钟镜波对涉案综合楼并没有任何的权益可言，并不存在所谓的利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款规定，钟镜波在本案中并没有主张《综合楼租赁合同》是否有效的诉讼主体资格，龙口三社与江卓良之间签订的《综合楼租赁合同》是否有效、如何履行与钟镜波无关；同时钟镜波要求龙口三社及江卓良向其支付占用费902100元是没有任何的法律及事实依据。江卓良二审辩称，不同意钟镜波的上诉请求，同意一审判决的处理。钟镜波在上诉状提及的事实和理由部分在原审判决中均有予以查明，其余意见与龙口三社的意见一致。龙口联社经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。钟镜波于2020年2月11日向一审法院起诉请求判令：1.确认龙口三社与江卓良于2011年11月11日签订的《综合楼租赁合同》无效；2.龙口三社、江卓良向钟镜波支付场地占用费（场地占用费计算方式：分段计算，第一段按9000元每月的标准计算自2011年12月11日至2016年11月30日为545700元，第二段为按每月9900元的标准自2016年12月1日计至龙口三社、江卓良交还场地给钟镜波时止），暂计至2019年11月30日为902100元；3.案件诉讼费由龙口三社、江卓良承担。一审法院认定事实：一、案涉《租用合同》及补充协议的签订情况。钟镜波提交落款日期记载为2002年4月26日的《租用合同》及2002年6月18日的补充协议各一份。《租用合同》显示，2002年4月26日，龙口三社与钟镜波签订《租用合同》，该合同抬头载明：出租方（甲）花都花山镇龙口村第三经济社，法人代表江x，承租方（乙）东方机械维修部，法人代表钟镜波，约定：甲方将位于106国道龙口村段土名田园化，第三经济社的自留地面积7759.20平方米，从综合楼后15米为起点（长度146.40米，宽度53米）的空置地租给乙方使用。一、土地租用期由2002年5月1日至2032年4月30日止，为期三十年。二、租金第一年为40740元，第六年租金为46560元。以后每五年递增12%，即第十一年、第十六年、第二十一年、第二十六年各递增12%。付款规定每年的租金乙方分两期，第六个月为一期支付租金给甲方，即每年的七月十五日，一月十五日为缴款日期……六、在租用期间，乙方没有违反上述条约，甲方不得以任何理由转租或停止乙方使用。否则甲方要赔偿乙方一切经济损失。租期满后，在同等条件下，乙方享有优先续租权。七、乙方需建厂房或建设施，由甲方负责申请办理，费用由乙方负责，租期满后，所建的砖石水泥结构建筑物不得拆除，若要拆除，须征得甲方同意。八、在国家有关部门强制性地要求办理《土地使用证》的情形下，甲方必须出资办理《土地使用证》给乙方使用，如甲方无法出资办理，需要乙方出资，必须按每亩80000元的价格，减去办证费用后，一次性补交付清余额款项给甲方，由办好证后乙方使用50年。合同还就双方其他权利义务进行了约定。该合同落款处甲方由广州市花都区花山镇龙口村龙口经济合作社盖章，江x、江x签字。补充协议显示，2002年6月18日，钟镜波（乙方）与龙口联社（甲方）签订补充协议，约定：“由于第三经济社的请求，从东方机械的合约用地内，西端边界向内退让出19米，相应在东边近综合楼相应地补偿15米给东方机械维修部使用，北面约9-3米空地提供给东方机械使用。租期改为2002年7月1日至2025年6月30日止，为期23年，租金的缴交，第一年40740元，第六年租金为46560元以后每五年递增12%，即第十一年，第十六年，各递增12%。第二十一年开始，每年每亩租金7000元。付款规定每年的租金乙方分两期付，每六个月为一期支付租金给甲方，即每年的7月15日，1月15日为缴款日期。原合约的第一、第二点相应更改以本补充协议为准。”该合同落款处甲方由龙口联社盖章，江x签字。龙口三社提交落款日期同为2002年4月26日的《租用合同》一份。龙口三社所提交《租用合同》记载的内容，与钟镜波提交的上述合同的主要区别为：1.出租土地的状况，钟镜波提交的合同记载为“空置地”，龙口三社提交的合同记载为“空土地”；2.土地租用期，钟镜波提交的合同记载为自2002年5月1日起至2032年4月30日止共计30年，龙口三社提交的合同记载为自2002年5月1日至2020年4月30日至共计18年。3.租金标准，钟镜波提交的合同记载租金第一年为40740元，第六年为46560元，以后每五年递增12%，龙口三社提交合同记载为租金第一年40740元，第二、三、四、五年为46560元，第六年、第十一年递增12%，第十六年开始每年每亩为7000元。4.落款签章不同，钟镜波提交的合同为广州市花山镇龙口村龙口经济合作社盖章、江x和江x签字，龙口三社提交的合同为龙口联社盖章、江x签字。对存在两份落款日期一致、内容不一致的《租用合同》的原因，钟镜波陈述在签订合同时，龙口三社向其借用了场地用于建设综合楼，龙口三社将租期从18年改为30年作为补偿，因此签订了其提交的租期30年的《租用合同》。龙口三社、江卓良对钟镜波提交的租期为30年的《租用合同》不予确认，认为该合同没有经过民主议定程序。龙口三社称，钟镜波提交的《租用合同》是在2003年由钟镜波与龙口三社的时任负责人江x恶意延长租期而形成。二、案涉《综合楼租赁合同》的签订情况。2011年11月5日，龙口三社组织该社村民召开会议，并形成会议记录。会议内容为江位于106国道龙口路段（土名：元田化）的综合楼二、三楼厂房及400平方米宿舍出租，租期30年，租金每月9000元，按月缴交。2011年11月11日，龙口三社（甲方）与江卓良（乙方）签订《综合楼租赁合同》，约定经甲方召开户代表会议（2011/11/5）讨论通过，同意将属甲方的位于106国道龙口路段（土名：元田化）的综合楼二、三楼厂房（面积约共1000平方米）及西边简易建筑宿舍（面积约共400平方米）和围墙、空地出租给乙方使用。合同约定：甲方对厂房、宿舍等享有所有权，非经甲方同意乙方不得擅自将厂房、宿舍等转租、转让、转借他人。租赁用途为作商铺、厂房等商业用途。租金为每月9000元，每五年递增10%，先交款后使用，乙方在每年的1月5日前向甲方一次性缴清当年上半年租金，在每年的7月5日前一次性缴清下半年租金。租赁时间共20年，从2011年12月1日起至2031年11月30日止，20年期满后综合楼租赁续期10年，双方权利义务按本合同权利义务继续执行，双方不再另行签订租赁合同，续租期的租金在本合同第20年租金基础上每五年递增一次，每次在上一个五年基础上递增。合同第十一条载明，由于综合楼首层商铺目前仍与他人存在租赁关系，因此，在甲方与他人解除首层租赁关系的前提下，甲方同意将首层一并租赁给乙方。该合同对双方的其他权利义务亦进行了约定。同日，广州市花都区花山镇法律服务所出具花所见字（2011）第55号《见证书》，证明龙口三社负责人与江卓良签订该合同的签名、盖章及指模属实。关于签订合同的经过，江卓良陈述，其是龙口村的村民，并非龙口三社的社员，签订合同前有了解过租赁物的权属，因为江卓良所在的经济社就在龙口三社隔壁，江卓良经常经过综合楼，也知道综合楼是2000年筹建的，所以其知道综合楼的权属人是龙口三社。其在得知综合楼二楼、三楼上一手承租人将到期的情况下，向龙口三社表达承租的意愿。龙口三社表示不管出租给谁都必须上一手合同到期，并经过村民会议表决通过才行。后其了解到龙口三社在经过会议表决通过后才与其签订租赁合同，且租金也比上一手承租人有所提高，经过花山法律服务所的见证，签订了案涉《综合楼租赁合同》。龙口三社对江卓良陈述的合同签订经过予以确认，并确认在签订合同时龙口三社并未持有土地使用权证，相关证件于2017年补登记办理。三、两份《租用合同》和补充协议及有关事实经另案审理的情况。2019年3月21日，一审法院以（2019）粤0114民初3592号受理龙口三社诉钟镜波、龙口联社确认合同无效纠纷一案，龙口三社起诉主张确认钟镜波与龙口联社分别于2002年4月26日签订的《租用合同》（租期18年）及于2002年6月18日签订的补充协议无效，并要求将广州市花都区龙口村106国道西（土名“田园化”）的土地交还给龙口三社使用。钟镜波反诉要求龙口三社恢复租地边界，自拆除交付地面起由钟镜波按约定使用18年，并要求龙口三社拆除违建在公路控制线内的“综合楼”及占用了钟镜波用地的临建铁皮房，自拆除移交日起由钟镜波使用50年，并由龙口三社赔偿由于拖延为钟镜波办理报建手续而导致钟镜波经济损失1020600元、工程测量费27450.68元、税费1553.8元。一审法院经审查后对该案本、反诉合并审理，并于2019年10月11日作出（2019）粤0114民初3592号之一民事裁定，裁定驳回第三经济社要求钟镜波返还位于广州市花都区龙口村106国道西（土名“田园化”）的土地的起诉；于同日作出（2019）粤0114民初3592号民事判决，判决确认钟镜波与经济联社于2002年4月26日签订的《租用合同》及2002年6月18日签订的补充协议租赁期限超过20年的部分无效，驳回龙口三社的其他诉讼请求，驳回钟镜波的全部反诉请求。钟镜波不服民事判决，提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）粤01民终524号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述案件经审理查明:涉案土地位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西，土名“田园化”，于1998年取得建设用地规划许可证（编号98106），载明用地单位：花山镇龙口经济合作社三队，项目名称：商业住宅，面积：11012.85平方米；于2008年12月18日取得土地使用权证（花集用2008第90300129号），载明使用权人：龙口三社，用途：城镇住宅用地，使用权类型：划拨，使用权面积：9744.69平方米；于2017年3月27日办理新的不动产权证（粤2017广州市不动产权第08236839号），载明权利类型：集体土地所有权,权利性质：土地：划拨，用途：城镇住宅用地。该案审理过程中，广州市规划和自然资源局花都区分局于2019年9月10日函复一审法院称：“经核查，粤（2017）广州市不动产权第08236839号《不动产权证》地块相关情况如下：未查询到涉案地块附着建筑物、构筑物的权属登记信息，以及所述地上建筑物、构筑物办理《建筑工程规划许可证》及其他规划批准手续的记录”。该案另查明，2008年之前龙口村龙口经济合作社由龙口村一队、二队、三队以及四队村民小组组成，龙口村龙口经济合作社是龙口联社下级单位，2008年由多队变更为一队一社，变更后龙口三社为独立的合作社，并依法启用自己的公章，对其所有的集体资产各自民主管理、核算和收益。现龙口村龙口经济合作社已不存在，龙口联社为龙口三社的上级单位。该案诉讼过程中，第三经济社与钟镜波确认：第三经济社出资建设综合楼1至4号首层商铺，没有取得建筑工程规划许可证及施工许可证，钟镜波是东方机械维修部的经营者，《物业租用合同》（2003年5月14日）实际使用人是钟镜波，钟镜波已缴纳1至4号首层商铺截至2020年6月30日的租金，现由钟镜波在占有、使用。钟镜波陈述，龙口三社兴建综合楼占用其承租的500平方米土地，在2003年第三经济社换届选举将原队长由江x变更为江x，江x要求在已签订的租赁合同上签字确认，遂再次签订一份《租用合同》，将租期变更为30年，该合同倒签至与原合同日期2002年4月26日一致，并将甲方盖章改为龙口村龙口经济合作社。上述案件经生效判决认定：钟镜波与龙口联社在2002年签订的《租用合同》、补充协议以及钟镜波与龙口村龙口经济合作社在2003年签订的《租用合同》的相对方为钟镜波与龙口村第三经济社，2002年签订的《租用合同》及补充协议在2002年5月1日至2022年5月1日合同期内的部分有效，超出部分无效。因龙口三社在该案中未对2003年签订的《租用合同》主张权利，故对该合同不作处理。涉案土地为划拨的集体土地，并非国有土地，钟镜波并未就涉案土地签订土地使用权转让合同，且龙口三社并不确认二者为土地使用权转让关系，故对钟镜波称涉案土地办证后二者转为土地使用权转让合同关系的主张不予支持。四、钟镜波与龙口三社、江卓良双方对《租用合同》及补充协议下的权利范围主张及举证情况。钟镜波提交了租期为30年的《租用合同》及补充协议、花集用（2008）第90300129号《集体土地使用证》以证明享有权利的范围。《租用合同》记载，钟镜波承租的范围为“位于106国道龙口村段土名田园化，第三经济社的自留地面积7759.20平方米，从综合楼后15米为起点（长度146.40米，宽度53米）的空置地”，《补充协议》记载，“从东方机械的合约用地内，西边内退让出19米，相应在东边近综合楼相应地补偿15米给东方维修部使用，北面约9-3米空地提供给东方机械使用”。花集用（2008）第90300129号《集体土地使用证》显示，使用权人为龙口三社，使用面积为9744.69平方米。该证所附编号为9103037的宗地图显示，该地块呈不规则四边形，界址点点号为J1、J2、J3、J4；界址点方位为，J4位于东北，J1位于东南，J2位于西南，J3位于西北；上下两条边线为J3至J4、J2至J1,边长分别为159.25米、160.95米，左右两条边线为J3至J2、J4至J1，边长分别为58.23米、63.54米；合计14.6163亩。钟镜波主张，其实际承租面积为12000平方米，龙口三社为招商引资给予其优惠，只按7759.20平方米签订合同并以此面积收取租金。租期为30年的《租用合同》所指的范围，是从综合楼后方15米开始往西北计算的7759.20平方米面积。《补充协议》又将该范围往靠近综合楼15米计算，即自综合楼后方往西北计算。钟镜波主张其对花集用（2008）第90300129号《集体土地使用证》记载的9744.69平方米面积范围享有土地使用权。龙口三社认为，钟镜波的租赁范围应当以合同记载为准，钟镜波提交《租用合同》实际签订日期为2003年，因此变更了2002年签订的《租用合同》及补充协议，即租赁范围应以《租用合同》记载“位于106国道龙口村段土名田园化，第三经济社的自留地面积7759.20平方米，从综合楼后15米为起点（长度146.40米，宽度53米）的空置地”确定。龙口三社对钟镜波关于其取得了案涉土地的使用权的主张不予确认。五、《租用合同》及补充协议记载的范围、综合楼、简易宿舍、（2008）第90300129号《集体土地使用证》记载范围（以下简称土地证范围）的位置情况。诉讼中，经一审法院组织，钟镜波、龙口三社、江卓良共同前往案涉地块进行现场勘查，一致确认：综合楼、简易宿舍均位于土地证范围内；综合楼位于该范围内的最东侧边界上，面东背西；简易宿舍位于综合楼的背面（后方），与综合楼接近平行，两建筑物之间有一空地隔开；简易宿舍系在综合楼背面至往后方即由东往西15米的范围内。据此，两份《租用合同》所记载的“综合楼往后15米为起点”的范围并不包括综合楼和简易宿舍，《补充协议》所记载的“东边近综合楼相应地补偿15米”的补偿范围不包括综合楼，但包括简易宿舍。即，两份《租用合同》记载的租赁范围不包括综合楼、简易宿舍，《补充协议》记载的租赁范围不包括综合楼，但包括简易宿舍。六、钟镜波、龙口三社、江卓良对综合楼、简易宿舍的使用情况。钟镜波主张综合楼由其出资建设，并提交一份签订日期为2003年2月24日的《协议》拟证明其出资建设了简易宿舍。该协议记载：广州市花都区花山东方机械维修部现与龙口村三队达成协议，接收其原计划在东方机械维修部分与综合楼店铺间作临建的材料、砖、沙、石、水泥等及所花费的人工共计叁仟柒佰伍拾叁元正，以后按双方原有的协议，此范围作为双方使用的共同建筑区。该协议落款处为钟镜波与江x的签名字样。龙口三社、江卓良对该协议不予认可，认为该协议仅有江x个人签名，并无经济社盖章，也未提及简易宿舍是由钟镜波出资所建。钟镜波陈述，综合楼自2003年开始借给龙口三社使用，简易宿舍于2011年被龙口联社负责人范桂凌借走，其于2019年4月才知道简易宿舍和综合楼二、三楼被龙口三社出租给江卓良的情况。龙口三社提交其于2000年7月20日签订的《建筑工程合同书》、东方机械维修部于2003年签订的《物业租用合同》、钟镜波于2007年1月1日签订的《铺位出租合同》、案外人张子常于2002年签订的《租用合同》及案外人刘建明于2006年签订的《租用合同》，证明其于2000年建设了综合楼，及对综合楼二、三楼和简易宿舍的使用情况。上述证据显示，案外人江焯标向龙口三社承建综合楼三层楼及两边梯屋，工期四个月，龙口三社于2002年5月19日将综合楼二、三楼出租给案外人张子常使用，约定租赁期为2002年5月11日至2012年5月10日期间。后于2006年4月10日将综合楼二、三楼及简易宿舍出租给案外人刘建明使用，约定租赁期为2006年6月15日至2011年6月14日期间。龙口三社同时于2003年5月14日将综合楼首层1-3铺出租给钟镜波经营的东方机械维修部，约定租赁期为2003年5月1日至2020年4月30日期间，后于2007年将综合楼首层1-4铺出租给钟镜波，约定租赁期为2007年1月1日至2037年12月31日期间。上述合同中，2000年签订的加盖了花都市花山镇龙口经济合作社的印章，2002、2003年签订的加盖了广州市花都区花山镇龙口村龙口经济合作社的印章，2007年签订的加盖了龙口三社的印章。龙口三社称，张子常因自身经营原因于2006年退租，因此刘建明的租期自2006年开始。钟镜波原承租综合楼首层1-3铺，在租期未满的情况下私自与江x签订2007年合同将承租范围扩大为1-4铺，并重新延长租期。钟镜波对上述证据的真实性、合法性予以确认，但认为与本案并无关联。钟镜波、龙口三社、江卓良一致确认案涉综合楼二、三楼及简易宿舍现由江卓良承租使用。七、案涉《租用合同》及《综合楼租赁合同》项下的租金支付情况。关于《租用合同》项下的租金支付情况。钟镜波称2002年至2008年期间的租金均按照2003年《租用合同》的约定付清，2009年之后的场地使用费用亦已付清，即由其通过一次性支付1169304元的方式取得了50年的土地使用权。钟镜波为证明其主张，提交了五张收据为证，该五张收据显示，龙口财务站代龙口三队向钟镜波收款并开具农村集体经济组织收款专用收据，其中，2003年6月11日收取2003年租地款1万元，2003年7月30日收取2003年租地款5000元，2003年12月24日，收取租地款25600元并在收据上备注“2003年5月至2004年4月30日租已收1万伍仟元。已收到2004年4月30日止江谦手”，2004年7月9日收取2004年租地款2万元，2009年1月16日收取2008年地租46560元。龙口三社称由于时间久远，其未保管关于钟镜波支付租金的书面材料，其对钟镜波支付《租用合同》项下的租金情况不清楚，对钟镜波提交的该组证据的真实性和合法性予以确认。关于《综合楼租赁合同》项下的租金支付情况。龙口三社认为江卓良履行合同的情况与钟镜波无关。江卓良主张其已依约向龙口三社支付租金，且租金的支付情况与钟镜波无关。龙口三社与江卓良均未提交相应证据。一审法院认为，本案的争议焦点为钟镜波是否对案涉《综合楼租赁合同》具有直接利害关系。关于钟镜波是否对《综合楼租赁合同》租赁场地享有土地使用权的问题。钟镜波、龙口三社、江卓良一致确认综合楼及简易宿舍均位于（2008）第90300129号《集体土地使用证》记载的土地范围内，而该土地为划拨的集体土地，并非国有土地，钟镜波并未就该地块签订土地使用权转让合同，且龙口三社并不确认二者为土地使用权转让关系，而钟镜波亦未能提供相反证据推翻生效判决确认的事实，对钟镜波提出的涉案土地办证后二者转为土地使用权转让合同关系，其对该地块享有土地使用权的主张，一审法院不予采信。关于钟镜波是否对《综合楼租赁合同》租赁场地享有承租利益的问题。首先，另案生效判决已认定钟镜波与龙口联社在2002年签订的《租用合同》及补充协议在2002年5月1日至2022年5月1日合同期内的部分有效，现无相反证据足以推翻相关事实，一审法院对该合同效力予以确认。钟镜波现提交其与龙口经济社在2003年签订的《租用合同》及部分租金支付凭证以主张本案权利，该合同有龙口三社两任负责人江x、江x的签字及龙口经济社的盖章确认，结合龙口三社提交的其与其他承租人的合同显示，2003年龙口三社出租物业时亦加盖印章并由江x作为负责人签名。且钟镜波亦能提交部分租金支付凭证证明合同存在实际履行，该凭证中，2008年租金金额46560元亦与2003年《租用合同》约定的租金标准相互印证。龙口三社抗辩以2003年《租用合同》未经村民会议表决讨论为由主张无效，因民主议定程序为集体经济组织的内部程序，是否已依法进行，应结合村务档案、当时的会议记录及相关的集体村务公开、财务审计等原始证据予以认定，由于上述资料依法应由集体经济组织保存及控制，故应由集体经济组织承担举证责任予以证明，现龙口三社未能提供证据予以证明，一审法院对其抗辩不予采信。因此，一审法院依法认定钟镜波与龙口经济合作社于2003年签订的《租用合同》在2002年5月1日至2022年5月1日合同期内的部分有效（从2022年5月2日之后的无效）。其次，2002年《租用合同》及《补充协议》、2003年《租用合同》的签订时间存在先后顺序，且租赁合同的主要条款发生了变更，据此应视为合同的变更。钟镜波与龙口三社之间最后签订的合同为2003年《租用合同》，并有2003年至2008年期间的部分租金支付凭证可以印证双方已按该合同约定的租金标准实际履行，因此钟镜波承租的范围应结合该合同记载的“位于106国道龙口村段土名田园化，第三经济社的自留地面积7759.20平方米，从综合楼后15米为起点（长度146.40米，宽度53米）的空置地”予以确定。结合当事人确定的位置信息和9103037号宗地图信息，《综合楼租赁合同》涉及的综合楼、简易宿舍并不在钟镜波承租范围内。关于钟镜波是否对案涉《综合楼租赁合同》租赁场地上建筑物享有所有权的问题。钟镜波主张其出资建设了综合楼，称龙口三社因借用其综合楼而以延长租赁期的方式补偿其损失，但其已于另案中确认综合楼系由龙口三社出资建设，且其亦确认自2003年起至今向龙口三社承租综合楼首层商铺，该主张违反禁止反言原则，一审法院不予采信。钟镜波主张简易宿舍由其出资兴建，但其提交的《协议》并未明确相关内容，该协议上也仅有江x的签名，龙口三社对此亦不予确认，一审法院对该主张不予采信。综上，钟镜波对龙口三社与江卓良之间签订的《综合楼租赁合同》项下租赁场地不享有土地使用权及承租利益，亦未能证明其对该合同项下的租赁物享有物权，其对《综合楼租赁合同》不具有直接利害关系，未能证明龙口三社与江卓良签订该合同存在恶意串通损害其利益的事实。钟镜波主张《综合体租赁合同》无效，一审法院依法予以驳回。关于钟镜波要求龙口三社与江卓良支付综合楼二、三楼及简易宿舍的占用费的问题。因钟镜波所举证据未能证明其对综合楼二、三楼及简易宿舍享有物权，亦未能证明其对该租赁物享有收益权，钟镜波要求龙口三社和江卓良支付占用费，理据不足，一审法院不予支持。龙口联社经一审法院传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，一审法院依法缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，于2020年9月24日作出如下判决：驳回钟镜波的全部诉讼请求。案件受理费12822元，由钟镜波负担。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，龙口三社提交证据如下：证据1.（2020）粤0114民初5812号民事判决书，证据2.（2020）粤01民终21524号民事判决书，拟证明：1.综合楼是由龙口三社所有，钟镜波曾向龙口三社租赁综合楼的1-4号铺，并依约交租；2.另案生效判决确认综合楼房屋产权是属于龙口三社，龙口三社对综合楼具有使用、收益、处分的权利，钟镜波必须将所使用的综合楼1-4号铺在判决生效后归还给龙口三社。钟镜波证据质证称确认两组证据的真实性、合法性，不确认关联性，该两组证据所提及的是钟镜波与龙口三社之间关于商铺的《租用合同》纠纷，与涉案合同无关联。江卓良针对龙口三社提交的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合钟镜波的上诉请求和理由以及龙口三社、江卓良的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.钟镜波主张龙口三社与江卓良签订的《综合楼租赁合同》无效以及支付场地占用费理由能否成立问题。首先，钟镜波主张案涉《综合楼租赁合同》项下的综合楼、简易宿舍是其出资兴建，其对上述两建筑物具有物权。对此，钟镜波并无提交权属登记在其名下的依据，且其自己在（2019）粤0114民初3592号案中，确认综合楼由龙口三社出资兴建，且确认自2003年起至今向龙口三社承租综合楼首层商铺，显然钟镜波的该主张与自己承认事实和双方实际履行行为相悖，本院对其上述主张不予采纳。钟镜波主张简易宿舍由其出资兴建，其就此提供的《协议》并无相关内容约定，该协议上也仅有江x的签名，龙口三社对此亦不予确认，因此，一审法院不采信钟镜波该主张，并无不妥，本院予以确认。其次，钟镜波认为其对已通过缴纳办证费用取得了《综合楼租赁合同》项下租赁物的土地享有土地使用权，但生效的（2019）粤0114民初3592号认定上述土地为划拨的集体土地，并非国有土地，钟镜波并未就该地块签订土地使用权转让合同，且龙口三社并不确认二者为土地使用权转让关系，故对钟镜波提出的涉案土地办证后二者转为土地使用权转让合同关系的主张不予支持。本案中，钟镜波亦未能提供相反证据推翻生效判决确认的事实，因此，在生效判决没有被依法撤销之前，钟镜波主张对该地块享有土地使用权，本院不予确认。再次，一审法院已就钟镜波所述《综合楼租赁合同》涉及的综合楼、简易宿舍不属于其向龙口三社承租范围进行了充分详细的阐述，本院予以确认，并不作赘述。结合前述分析，钟镜波对涉《综合楼租赁合同》涉及的综合楼、简易宿舍并不享有物权、租赁权益以及土地使用权，其也不是《综合楼租赁合同》的相对人，可见钟镜波与《综合楼租赁合同》不存在直接利害关系，同时，钟镜波也未举证证明龙口三社与江卓良系恶意串通签订《综合楼租赁合同》并损害钟镜波的合法权益。因此，其上诉要求确认龙口三社与江卓良签订的《综合楼租赁合同》无效以及支付场地占有使用费，缺乏理据，本院不予支持。至于案涉《综合楼租赁合同》是否侵犯村民利益，因相关权益人没有提出诉请，本案不予审处。综上所述，钟镜波的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12822元，由上诉人钟镜波负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月九日书记员 李志康谢金泽