广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6634号上诉人（原审原告）：广东省南华工业进出口公司。住所地：广州市越秀区。法定代表人：吴燕刚，该公司经理。委托诉讼代理人：郝岳华，广东海云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖碧艳，广东卓信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐钦之，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王**，女，与唐钦之为夫妻关系。委托诉讼代理人：魏履华，女，与王**为母女关系。上诉人广东省南华工业进出口公司（以下简称南华公司）因与被上诉人唐钦之物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人南华公司委托诉讼代理人郝岳华、肖碧艳，被上诉人唐钦之委托诉讼代理人王**、魏履华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南华公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持南华公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由唐钦之承担。事实和理由：一、南华公司作为案涉物业的所有权人，依法有权直接向侵权人唐钦之主张房屋占用费。1.即使唐钦之曾基于粤海公司的同意使用案涉物业，该使用权亦早已于2004年丧失。南华公司曾于1993年9月2日与粤海公司签订《以房产抵债协议书》，将案涉物业作价抵偿南华公司欠付粤海公司的债务，但双方当时并未办理房产过户手续，且双方于2004年3月23日签订《解决双方债务问题协议书》，约定案涉物业不再作为抵债房屋。案涉物业自始至终登记在南华公司名下，即使唐钦之在1994年基于粤海公司的同意使用案涉物业具有一定的依据，在2004年《解决双方债务问题协议书》签订后，粤海公司已无权处分案涉物业，唐钦之已丧失继续使用案涉物业的依据。2.唐钦之并非案涉物业产权(含使用权)的善意取得人，其长期占用案涉物业并收取出租收益的行为构成侵权。首先，案涉物业自始至终登记在南华公司名下；其次，唐钦之虽在一审庭审时辩称案涉物业为粤海公司分配的房改房，但一直未能提供其与粤海公司签订的房改协议及支付房改款项的任何证据，唐钦之是在未支付任何对价的情况下使用、出租案涉物业长达26年。因此，唐钦之对案涉物业的占用、收益并不符合善意取得的构成要件，唐钦之自始至终未取得案涉物业的合法使用权，其占用案涉物业并收取出租收益的行为直接侵害了南华公司的合法物权。二、即使一审法院认为粤海公司为侵权人，应依职权追加粤海公司参加诉讼。南华公司与粤海公司签订《解决双方债务问题协议书》后，粤海公司应如约将案涉物业交还南华公司，案涉物业被占用的前提下，基于双方间的合同关系，南华公司有权要求粤海公司积极配合收回案涉物业。但因案涉物业最终并未被粤海公司占用，而是由唐钦之实际占用并出租获取收益，南华公司作为案涉物业所有权人，依法有权要求直接占用人停止侵权行为并赔偿损失。南华公司基于综合因素考虑，提起物权保护之诉，要求案涉物业实际占用和获益者唐钦之支付房屋使用费，符合法律规定。即使一审法院认为粤海公司同样存在侵权行为，南华公司应向其主张权利，其与唐钦之也应构成共同侵权，一审法院应依职权追加粤海公司作为当事人参加本案诉讼，而非直接驳回南华公司的诉请。一审法院认定南华公司应先向粤海公司主张权利，剥夺了南华公司的选择权。唐钦之辩称：同意一审判决处理，不同意南华公司的上诉请求。事实与理由：一、南华公司提交的《解决双方债务问题协议书》中，并没有要求唐钦之有向南华公司归还房屋的义务。二、案涉房屋并不在《解决双方债务问题协议书》的处置范围内，南华公司要求唐钦之返还涉案涉房屋或支付案涉房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据。三、南华公司认为在2004年已经对案涉房屋取得了合法处置权利，但在2017年才首次向粤海公司及租户发函，要求收回房屋全部管理权，南华公司作为全民所有制企业，在长达13年时间，对案涉房屋使用状态不进行任何审查或者处置不合理。三、唐钦之基于粤海公司的福利分房，合法取得案涉房屋，粤海公司基于对南华公司的债务，而取得案涉房产，从合同相对性的角度来看，南华公司和唐钦之并无直接关联性。四、唐钦之在1994年取得案涉房屋的合法使用权，但由于南华公司债务问题，由海口市中级人民法院在1993年查封案涉房屋，并一直对粤海公司及实际使用人隐匿产权情况，导致至今无法办理产权过户手续，所以由此造成的损失均为南华公司的过错导致。南华公司于2020年6月4日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.唐钦之向南华公司支付占用广州市越秀区淘金北路36号首层101房(建筑面积90平方米)的房屋占用费1433970元(暂按2018年市场评估价235元/平方米/月计算，自2014年9月7日起计至2020年4月30日止)；2.本案诉讼费包括受理费和财产保全费5000元由唐钦之承担。一审法院认定事实：广州市越秀区淘金北路36号首层，建筑面积198.7075平方米，使用性质为办公，是登记在南华公司(原称广东省技术贸易发展公司)名下的房产。1993年9月2日，南华公司与粤海公司签订《以房抵债协议书》，其中约定南华公司将27套宿舍及位于淘金北路36-40号一楼办公用房等作价抵给粤海公司以抵偿南华公司欠付粤海公司的债务等。2004年3月23日，南华公司与粤海公司签订《解决双方债务问题协议书》，其中约定南华公司向粤海公司支付200万元并将其8套房屋作价过户给粤海公司以抵偿南华公司欠付粤海公司的债务等。2017年9月7日，南华公司向广东粤港资产经营有限公司发出《关于请求贵司协助我司收回淘金北路房屋产权的函》，称：我司与贵司签订的《解决双方债务问题协议书》已履行完毕。根据广州市不动产登记查册结果显示，越秀区淘金北路36号首层，所有权人是我司。为维护合法权益，我司决定在2017年9月1日开始将上述房产收回管理。同日，南华公司向淘金北路36号首层租户发出《告知函》，表示决定在2017年9月1日开始收回上述物业的全部管理权。唐钦之曾向一审法院起诉南华公司，请求确认越秀区淘金北路36号首层101房的产权人为唐钦之。其在起诉状中表述：唐钦之原系粤海企业（集团）有限公司的处级干部，于1994年被分配入住淘金北路36号101房，该房屋系粤海企业的单位福利分房，但因产权原因至今未办理产权证。唐钦之自1994年即开始入住淘金北路36号101房，截至目前一直对该房屋均行使了占有、使用、收益等权利。经了解，淘金北路36号首层系南华公司通过以物抵债的形式转给粤海企业，粤海企业曾于1996年申请办理过户登记手续，但是由于该物业被海南省海口市中级人民法院另案查封，导致无法办理过户登记手续，因此，涉讼物业未确权至南华公司名下。2017年9月7日，南华公司突然发函表示，经查询淘金北路36号首层所有权人为南华公司方，现决定在2017年9月1日开始，收回该物业的全部管理权。唐钦之认为，涉讼物业系其单位分房，并对其占有、使用超过20年，而目前南华公司突然表示该房屋产权归其所有，要求收回该物业，明显侵害了唐钦之的合法权益，因此，诉至法院，请求法院确认唐钦之对涉讼物业享有所有权。后唐钦之申请撤诉，一审法院于2017年12月18日作出（2017）粤0104民初22916号民事裁定，准许唐钦之撤回起诉。2020年1月16日，南华公司向唐钦之、魏履华发出《催款函》，催缴占用期间的占用费等。据广州市规划和自然资源局于2020年4月24日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，越秀区淘金北路36号首层房产曾由粤海企业（集团）有限公司广州办事处申请买卖，1996年12月9日（93）房交私字第××号存案；2019年9月23日广东省技术贸易发展公司、粤海企业（集团）有限公司广州办事处申请转移或交换（二手房免勘），2019登记字1064783号存案，该案与（93）房交私字第××号并案；2019年9月26日，广东省技术贸易发展公司申请撤回登记。因本案纠纷，南华公司于2020年6月4日向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，南华公司称：案涉房屋是1991年10月14日向广州珠江房产公司购买的，房屋所有权证及土地使用权证从1992年1月3日登记在南华公司名下。1993年9月南华公司曾将包括涉讼房屋在内的28套房屋抵债给粤海公司，但最终未将涉讼房屋过户到粤海名下，因为双方变更了抵债的方式，2004年3月双方重新签署了解决债务的协议，约定南华公司以200万的现金加8套房屋（不包括涉讼房屋在内）的方式来解决债务问题，该协议签订之后，粤海公司将涉讼房屋的土地使用权证和房屋所有权证归还给南华公司。此后，南华公司曾多次要求粤海公司协助将涉讼房屋的实物交还，因该房屋被唐钦之占有，且因粤海公司改制，未能协助收回房屋。2020年6月16日南华公司按照不动产登记中心的要求，换发了新的不动产权证，旧的房屋使用权证和土地使用权证交回了不动产登记中心。南华公司提供了广州万城资产评估房地产土地估价有限公司于2019年3月22日作出穗万城评报字（2018）第051号《广东粤能（集团）有限公司拟股权转让事宜涉及的广东省南华工业进出口公司股东全部权益价值资产评估报告》，证明涉讼房屋租金标准为235元/平方米/月。唐钦之称：南华公司是将涉讼房产抵债给粤海公司，但是南华公司隐瞒涉讼房屋被海南省海口市中级法院查封的情况，导致涉讼房产无法过到粤海公司名下，从而粤海公司办不了房改房的房产证给我。我每年到粤海公司问，但粤海公司一直叫我等。涉讼房屋刚开始是我自己用作住宅，后租给案外人使用，也是按照住宅用途来出租，我收租的租金标准也是住宅租金标准。如果要计算房屋使用费，我也坚决不同意南华公司主张的标准。要求按照住宅性质的标准并按照我收租户当年的租金标准来计算。唐钦之就其答辩还提供了迁移户口证明，粤海公司于2005年7月13日出具给淘金北路中兴小学的书面说明，公司内部的有关传真内容，唐钦之的户口簿，（2020）粤01民特314号民事裁定书，（2019）穗仲案字第8250号中国广州仲裁委员会裁决书等证据予以证明。一审法院认为，南华公司于1993年9月2日与粤海公司签订《以房抵债协议书》，将包括涉讼房屋在内的房产等作价抵给粤海公司。后粤海公司将涉讼房屋交由唐钦之使用，是粤海公司依法行使其权利的行为。粤海公司与南华公司因故未办妥涉讼房屋的产权过户手续，由此产生的相关债权债务的清理、结算以及涉讼房屋的处理，均应由粤海公司与南华公司双方来解决。唐钦之经粤海公司同意使用涉讼房屋，并无不当之处。如南华公司认为其物权受到侵害的，南华公司应先向粤海公司主张权利，在其与粤海公司就有关上述协议的纠纷中一并解决。现南华公司直接向唐钦之主张权利，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条之规定，于2020年12月24日作出判决：驳回广东省南华工业进出口公司的诉讼请求。一审案件受理费17902元、保全费5000元，由广东省南华工业进出口公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：南华公司要求唐钦之支付占用费的上诉请求是否成立。南华公司依其与粤海公司签订的《以房抵债协议书》将案涉房屋交付给粤海公司，且粤海公司也曾申请办理转移登记，其后撤回，但南华公司并未要求粤海公司交还案涉房屋。在南华公司与粤海公司就案涉房屋存在合同关系，并未清理、结算，且唐钦之一审答辩已经提出案涉房屋是粤海公司分给其的福利分房的情况下，南华公司直接以物权登记为由向案涉房屋实际使用人唐钦之主张支付占用费，理据不充分，一审不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人南华公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17902元,由上诉人广东省南华工业进出口公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月十一日书记员 冯冠豪徐毅敏