广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初7487号 原告：广州市尚林投资发展有限公司，住所地广州市白云区广云路*边段212号之701房，统一社会信用代码91440101MA5CHWY110。 法定代表人：龙焯华。 委托诉讼代理人：盛雅琴，广东晟晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈发军，广东晟晨律师事务所律师。 被告：凯迪（广州）娱乐有限公司，住所地广州市白云区嘉禾*路501号自编13栋、自编20栋、自编21栋，统一社会信用代码91440101MA5D3KFF71。 法定代表人：朱少麟。 委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。 原告广州市尚林投资发展有限公司与被告凯迪（广州）娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市尚林投资发展有限公司的委托诉讼代理人盛雅琴，被告凯迪（广州）娱乐有限公司的委托诉讼代理人廖红楼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广州市尚林投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认我司与被告于2020年6月6日签订的《租赁合同》于2021年3月5日解除；2、被告向我司支付自2021年3月1日起至2021年4月15日的租金5250元（按每月3500元计算，4月只计算半个月）、2021年2月1日至2021年3月31日期间的水电费392元和违约金3281.54元（具体计算方式与2021年4月19日提交的明细表一致，违约金计算标准为每日1%）；3、被告将《商铺租赁合同》项下承租的广州市白云区*路1063号首层1、2号铺腾空并交还给我司；4、本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2020年6月6日，原告与被告就广州市白云区*路1063号（原址：广州市白云区*路501号自编*广场）首层1、2号铺租赁事宜签订编号为2020-001-1号的《商铺租赁合同》，该合同的主要内容是：被告承租该物业作为办公仓库用途；租赁期限从2020年6月7日至2023年6月6日止，商铺起始租金为每月3500元，按每个月交付租金，签订合同当天缴纳第一个月的租金，租金从第二年起，每年在上年度租金基础上递增6%，按每月交付水电费、垃圾压缩费；被告应在每月5日前将当月租金、上个月管理费、上个月水电费及垃圾压缩费等所有应交费用交付给原告；被告逾期支付的，每逾期一日，原告将按拖欠总额的1%向被告加收违约金，若超过10天仍未支付，则视为被告严重违约，原告有权停电停水，并有权单方面解除本合同收回物业，被告所付租赁保证金不予返还，同时被告应补交所欠租金水电费公摊等所有拖欠费用等等。上述《商铺租赁合同》（下称办公仓库租赁合同）签订后，被告按约支付了2020年6月至2021年1月份的租金和水电费等费用，但2021年2月起至今的租金和水电费等费用一直未支付。原告为此向被告催缴但未果。依据办公仓库租赁合同第四条第4点的约定，被告的行为已构成严重违约，原告有权解除合同。为此，原告于2021年3月5日向被告送达《解除租赁合同及收铺通知函》，告知被告从2021年3月5日起解除双方签订的办公仓库租赁合同，并要求被告在收到函件之日起三日内将承租场地移交回给原告，但被告不但没交欠缴的租金和水电费等费用，也不将承租场地移交回原告。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告凯迪（广州）娱乐有限公司辩称：被告不同意解除涉案合同，到目前为止被告已经支付了全部租金以及水电费。在原告与被告履行合同期间，原告以水电费分摊、电房维护管理费、水管设备维护管理费等其他不是合同上约定可以收取的内容收取了被告3871.83元，而且自2021年2月19日起就停止向被告租赁物供水供电，从2021年2月22日起就自行封锁了租赁物。被告在2021年3月19日将2021年2月份的租金也全部缴纳了。被告多缴纳的租金以及原告多收取的费用加起来已超过4000元，足以弥补迟延交租的损失。另外，被告还有两个月的租金在原告手里。本案与双方的另一份租赁合同也就是关于酒吧的租赁合同密切相关，本案租赁合同是酒吧租赁合同衍生出来的合同，在酒吧租赁合同是否要继续履行确定之前，本案涉及的合同不宜解除。因原告自2021年2月19日将涉案物业自行上锁，被告也并没有实际使用租赁物，故不应承担此后的租金及水电费。另，被告经营的酒吧在2020年2月还没开业前就遇到了疫情，一直到2020年6月份才经营，所以租金缴纳有延期，原告对此也没有提出过特别的异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年6月6日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲乙双方就乙方承租甲方位于广州市白云区*路1063号（原址广州市白云区*路501号自编*广场）首层1、2号铺（以下简称涉案物业）达成以下约定：一、该物业建筑面积约为89.7平方米。二、该物业乙方仅作为办公仓库用途。三、乙方承租的租期为3年，即从2020年6月7日至2023年6月6日，无免租期。四、租金及其他费用的收费标准及交付方式：1、商铺起始租金为人民币3500元/月，按每个月交付租金，签订合同当天缴纳第一个月的租金，租金从第二年起，每年在上年度租金基础上递增6%，即2020年6月7日至2021年6月6日租金为3500元/月，2021年6月7日至2022年6月6日租金为3710元/月，2022年6月7日至2023年6月6日租金为3932.6元/月。2、垃圾压缩费按50元/月支付。4、租金管理费、水电费、垃圾压缩费、公摊费等费用按月结算，由乙方在每月5日前将当月租金、上个月管理费、上个月水电费及上个月垃圾压缩费等所有应交费用交付给甲方。逾期交付，每逾期一日，甲方将按拖欠总额的1%向乙方加收违约滞纳金。若超过10天仍未交齐，则视为乙方严重违约，甲方有权停电停水，并有权单方面解除本合同收回该出租物业，保证金不予返还，同时乙方应补交所欠租金水电费公摊等所有拖欠费用。五、乙方应在签署合同的当天向甲方交付合同保证金10500元。合同签订三天内乙方仍未交齐保证金，则视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同收回该出租物业。在本合同期满及乙方已履行完本合同内的条款下，甲方在一周内将合同保证金无息退还给乙方。九、违约责任：2、任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反国家有关规定，另一方有权提前解除本合同。 上述合同签订后，被告向原告交纳了保证金10500元，原告将涉案物业交付给被告做仓库使用。被告向原告支付了涉案物业在2021年2月份之前（含该月）的租金及2021年1月份之前（含该月）的水电费（含公摊费用），其中2021年2月的租金3500元及该月应付的2021年1月的水电费233元被告于2021年3月19日方支付。被告未向原告支付2021年3月1日至2021年4月15日期间的租金以及2021年2月的水电费及含公摊（含及垃圾压缩费）208元、3月的水电费及含公摊（含垃圾压缩费）184元。 被告另于2019年12月31日与原告签订《租赁合同》承租位于广州市白云区*路1063号（原址广州市白云区*路501号自编*广场）首层部分铺位用于酒吧经营，租期从2020年1月1日至2025年12月31日。 2021年1月18日，原告的员工梁娜通过微信向被告的工作人员俞蓓华发送收租通知单，催促被告交纳涉案物业的租金。2021年2月19日，原告向被告发出《催缴租金再告知函》，再次催促被告支付欠付的租金。 2021年2月22日，原告将涉案仓库房门加锁。原告称被告在2021年3月20日自行开锁，被告对此予以否认，称直至2021年3月30日方开锁，不同意支付该期间的费用，仅同意支付2021年3月31日至2021年4月15日期间的租金。 2021年3月5日，原告向被告发出《解除租赁合同及收铺通知函》，称被告欠付涉案物业2021年2月份的租金和2021年1月份的水电费共计3733元未付，已构成违约，故通知自2021年3月5日起解除与被告于2020年6月6日签订的涉案《商铺租赁合同》，并要求在被告收到该通知函之日起三日内将涉案物业交还给原告。被告于当日收到该通知函，但至今仍实际占用涉案物业未返还给原告。 涉案物业属于白云区*路501自编18栋中的部分物业，该物业已经办理不动产权登记。 本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。 原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已向被告交付了涉案物业，被告作为承租人负有向原告支付租金和其他约定费用的义务，被告未按合同约定支付2021年2月份的租金及水电费，其行为已构成违约，根据租赁合同逾期超过10天，视为严重违约，有权停电停水，解除合同收回物业的约定，原告有权解除涉案合同，原告于2021年3月5日向被告发出《解除租赁合同及收铺通知函》，该通知函已送达被告，已发生法律效力，现原告要求确认涉案《商铺租赁合同》于2021年3月5日解除合理合法，本院对此予以支持。合同解除后，被告已无权再占用涉案物业，现原告要求被告腾空返还涉案物业符合法律规定，本院对此予以支持。 关于原告要求被告支付的租金、水电费等费用。2021年2月被告应付的该月租金3500元及上月水电费等费用233元共计3733元，依合同约定本应于2021年2月5日前支付，被告实际至2021年3月19日才支付，逾期付款天数42天，原告要求按每日1%计算违约金，该违约金标准明显过高，本院酌情调整为按每日万分之五计算，则该部分违约金应为78.39元（3733元×42天×0.05%）。原告要求支付至2021年4月15日的租金，因前述认定双方的租赁合同已于2021年3月5日解除，故对于2021年3月6日起至2021年4月15日的租金应为场地占用费。被告承租涉案物业用作其经营的酒吧的仓库，虽然原告曾在仓库房门加锁，但被告违约在先，该期间该仓库仍用于存放被告的货物，且被告后来自行打开房门，其亦未提供证据证实其经营的酒吧因仓库房门被锁而无法正常经营或存在其他直接损失，故原告要求被告支付2021年3月1日至2021年4月15日期间的租金和场地占用费5250元，2021年2月1日至2021年3月31日期间的水电费与公摊和垃圾压缩费392元有据，本院对此予以支持。被告提供的2020年的部分水电费收款收据上已载有水费和电费分摊项目，其亦实际按该收据所载数额交费，可见双方已实际就水电费分摊事宜达成一致约定，现被告以原告多收取该分摊费用为由拒不支付水电费的抗辩意见无事实依据，本院对此不予支持。被告未依约向原告支付2021年3月的租金（场地占用费）与2021年2月的水电费及公摊（含垃圾压缩费）3708元，以及2021年4月1日至2021年4月15日期间场地占用费与2021年3月的水电费及公摊（含垃圾压缩费）1934元，其依约应向原告支付逾期付款的违约金。如前所述，双方约定的违约金标准过高，本院酌定违约金调整为按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止。上述2021年3月应付的3708元款项的违约金应自2021年3月6日起计算，上述2021年4月1日至2021年4月15日期间应付的1934元款项的违约金应自2021年4月6日起计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、确认原告广州市尚林投资发展有限公司与被告凯迪（广州）娱乐有限公司于2020年6月6日签订的《商铺租赁合同》于2021年3月5日解除； 二、自本判决生效之日起三十日内，被告凯迪（广州）娱乐有限公司向原告广州市尚林投资发展有限公司腾空并返还涉案《商铺租赁合同》约定的位于广州市白云区*路1063号（原址：广州市白云区*路501号自编*广场）首层1、2号铺的物业； 三、自本判决生效之日起五日内，被告凯迪（广州）娱乐有限公司向原告广州市尚林投资发展有限公司支付2021年2月逾期支付租金及水电等费用的违约金78.39元； 四、自本判决生效之日起五日内，被告凯迪（广州）娱乐有限公司向原告广州市尚林投资发展有限公司支付2021年3月的租金（场地占用费）及2021年2月的水电费及公摊（含垃圾压缩费）共计3708元，并支付违约金（违约金以3708元为基数，自2021年3月6日起按照每日万分之五的标准计至上述款项实际付清之日止）； 五、自本判决生效之日起五日内，被告凯迪（广州）娱乐有限公司向原告广州市尚林投资发展有限公司支付2021年4月1日至2021年4月15日期间的场地占用费及2021年3月的水电费及公摊（含垃圾压缩费）共计1934元，并支付违约金（违约金以1934元为基数，自2021年4月6日起按照每日万分之五的标准计至上述款项实际付清之日止）； 六、驳回原告广州市尚林投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1410元，由被告凯迪（广州）娱乐有限公司负担，并须于本判决生效之日起五日内迳付给原告广州市尚林投资发展有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张旭增 二〇二一年六月十一日 书记员  冼颖斯