广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10315号上诉人（原审原告）：张达富，男，1966年10月9日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上诉人（原审原告）：罗国林，男，1965年10月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：郑敏，男，1971年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：李前斌，男，1963年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：冯建成，男，1955年12月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。上诉人（原审原告）：林东海，男，1962年8月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：高海生，男，1963年10月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上诉人（原审原告）：潘滔，男，1962年8月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：王平生，男，1955年10月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：林振金，男，1957年7月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：梁德强，男，1947年12月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区。上诉人（原审原告）：吴顺勇，男，1968年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：周宦生，男，1973年10月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：黄健，男，1972年1月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：张旭锋，男，1972年11月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。上诉人（原审原告）：车宇君，男，1980年7月19日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。十六名上诉人共同委诉讼托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。十六名上诉人共同委诉讼托代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州鑫悦投资信息有限公司，住所地广东省广州市天河区兴民路222号之三1610（部位：1610A）（仅限办公用途）（自主申报）。法定代表人：邱耿喜，总经理。被上诉人（原审被告）：邱耿喜，男，1991年5月11日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君（以下简称张达富等16人）与被上诉人广州鑫悦投资信息有限公司（以下简称鑫悦公司）、邱耿喜房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。张达富等16人上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第五项；2.改判鑫悦公司支付2019年7月14日至8月13日租金余款76488.92元及其逾期缴纳违约金（以170886.4元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月10日计算至2019年7月17日，是2392.41元；以76488.92元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月18日计算至实际付清之日）；3.改判鑫悦公司支付2019年8月14日至8月16日租金17088.64元及其逾期缴纳违约金（以17088.64元为计算基数，按每日2‰，自2019年8月10日计算至实际付清之日）；4.改判鑫悦公司支付2019年8月17日至8月20日场地占有使用费34177.28元（月租金170886.4元×150％）；5.改判鑫悦公司支付2019年7月物业管理费的逾期缴纳违约金（以21599.84元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月10日计算至实际付清之日）；6.改判鑫悦公司支付2019年8月物业管理费的逾期缴纳违约金（以13935.37元为计算基数，按每日2‰，自2019年8月10日计算至实际付清之日）；7.改判鑫悦公司支付2019年6月水电费的逾期缴纳违约金（以13883.63元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月20日计算至实际付清之日）；8.改判鑫悦公司支付2019年7月水电费的逾期缴纳违约金（以17882.97元为计算基数，按每日2‰，自2019年8月20日计算至实际付清之日）；9.改判鑫悦公司支付2019年8月水电费的逾期缴纳违约金（以7067.18元为计算基数，按每日2‰，自2019年9月20日计算至实际付清之日）；10.改判鑫悦公司支付逾期付款超过30日的违约金1025318.4元（月租金170886.4元×6个月）；11.改判鑫悦公司支付逾期返还房屋的违约金34177.28元（场地使用费总额的100％）；12.改判鑫悦公司支付律师费20000元；13.改判邱耿喜对鑫悦公司上述债务承担连带清偿责任。14.改判鑫悦公司、邱耿喜承担本案受理费等诉讼费用。事实和理由：一、涉案合同因鑫悦公司违约而在2019年8月13日解除。根据涉案合同第五条，鑫悦公司在合同履行过程中多次逾期付款，甚至自2019年7月始就没有按时足额付款，其中2019年7月租金仅支付部分，属于“未按约定及时足额缴纳”的情形。因此，鑫悦公司存在违约行为。涉案合同第十条第3款约定，在鑫悦公司逾期付款超过30日后，我方有权解除涉案合同。为此，我方在2019年8月12日发出的解除通知书合法有效。涉案合同在2019年8月13日解除，而非一审法院认定的2019年8月20日。二、我方已尽出租人义务，对合同解除不存在过错，不应抬高出租人的配合义务。我方已经妥善交付了房屋，鑫悦公司应当按时支付租金。鑫悦公司既然已享有了主权利，则无权以从义务或附随义务为由，拒绝履行支付租金的主义务。我方每次均积极应鑫悦公司要求配合协调。我方与物业公司仅具有物业服务合同关系。我方不具有命令或控制物业公司的权利。从一审法院“实际使用人的经营行为是否违法并非由物业服务企业判定”的观点，以及实际情况来看，如有影响鑫悦公司租户使用房屋的，原因也在于物业公司而非我方。鑫悦公司如认为其权益受损，应当向物业公司主张侵权责任，而非因此拒付租金。在有第三人介入的情形下，一审法院仍认为我方应当无条件保证鑫悦公司使用房屋，明显抬高了出租人的配合义务，显失公平。三、本案不存在无法正常使用涉案房屋的事实，鑫悦公司无权以此拒付16楼租金，一审法院更不应酌定其支付一半租金。鑫悦公司提交的证据5《微信交流》显示，聊天时间在2019年3月至6月之间，均在2019年7月之前。而且大部分聊天内容关于14楼房屋，问题事项也已在当时处理完毕。尤其鑫悦公司在微信聊天中主张的租户无法进场，实际是指14楼租户，而非一审法院认定的16楼租户，且14楼租户也已于2019年5月进场。另一方面，我方提交的证据2《关于贵司欠费的通知函》显示，16楼房屋一直都有产生水电费，且金额接近，说明鑫悦公司一直以来都在正常使用涉案房屋，不存在一审法院认定的“鑫悦公司所招租户无法进场使用涉案房屋”情形。尤其一审法院认为鑫悦公司应“降低空置期损失”的观点，明显体现出涉案房屋未被使用而处于空置的状态，与实际情况完全不符。因此，既然涉案房屋己交付鑫悦公司使用，鑫悦公司就应当全额支付租金。四、鑫悦公司逾期付款己构成违约，应当承担违约金、律师费等违约责任。我方在合同履行过程中并无过错，鑫悦公司逾期支付租金、水电费、物业管理费，是违约行为，应按照涉案合同第十条承担违约责任。根据鑫悦公司的主张，其自2019年7月始无法正常使用16楼房屋，故拒付16楼租金。但退一步而言，即使我方对此确有过错，鑫悦公司也无权拖欠此前的水电费、管理费，尤其不应拖欠14楼的水电费、管理费。因此，一审判决不支持逾期付款违约金是错误的。被上诉人鑫悦公司、邱耿喜二审辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，出租人声称其已尽出租人义务，明显与事实不符。张达富等16人作为出租人的主义务并不只是交付房屋即可，还应当保证租赁期间涉案房屋的正常使用。本案中出租人未能履行保障鑫悦公司、邱耿喜正常使用房屋的义务，对于合同解除存在过错，应承担相应责任。因此一审法院认定无误，请求维持原判。张达富等16人于2020年1月10日向一审法院起诉请求：一、判令鑫悦公司支付2019年7月14日至8月13日租金余款76488.92元以及逾期缴纳违约金（以170886.4元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月10日计算至2019年7月17日，是2392.41元；以76488.92元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月18日计算至实际付清之日）；二、判令鑫悦公司支付2019年8月14日至8月16日租金170886.4元及逾期缴纳违约金（以170886.4元为计算基数，按每日2‰，自2019年8月10日计算至实际付清至日）；三、判令鑫悦公司支付2019年8月17日至8月20日场地占有使用费34177.28元（月租金170886.4元×150%）；四、判令鑫悦公司支付2019年7月物业管理费21599.84元及逾期缴纳违约金（以21599.84元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月10日计算至实际付清之日）；五、判令鑫悦公司支付2019年8月物业管理费13935.37元及逾期缴纳违约金（以13935.37元为计算基数，按每日2‰，自2019年8月10日计算至实际付清之日）；六、判令鑫悦公司支付2019年6月水电费13883.63元及逾期缴纳违约金（以13883.63元为计算基数，按每日2‰，自2019年7月20日计算至实际付清之日）；七、判令鑫悦公司支付2019年7月水电费17882.97元及逾期缴纳违约金（以17882.97元为计算基数，按每日2‰，自2019年8月20日计算至实际付清之日）；八、判令鑫悦公司支付2019年8月水电费7067.18元及逾期缴纳违约金（以7067.18元为计算基数，按每日2‰，自2019年9月20日计算至实际付清之日）；九、判令鑫悦公司支付逾期支付7、8月租金超过30日的违约金1025318.4元（月租金170886.4元×6个月）；十、判令鑫悦公司支付逾期返还房屋的违约金34177.28元（场地使用费总额的100%）；十一、判令鑫悦公司支付律师费20000元；十二、判令邱耿喜对鑫悦公司上述债务承担连带清偿责任；十三、判令鑫悦公司、邱耿喜承担本案受理费等诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年8月13日，张达富等16人（出租方、甲方）与鑫悦公司（承租方、乙方）、邱耿喜（保证人）签订《房屋租赁合同》，约定：张达富等16人将位于广州市花城大道华穗路263号双城国际大厦东塔14层（广州市天河区华穗路263号1401房至1406房整层）、16层（广州市天河区华穗路263号1602至1606房）房屋（建筑面积计1353.33平方米，房产证详见附件，以下简称涉案房屋）出租给鑫悦公司用于办公，租赁期限为2018年8月14日至2028年8月13日，免租期90天；租金为128元/平方米/月，合计173226.24元/月，第三年起每年在上一年度基础上递增4%；乙方需在每月10日前支付当月租金和物业管理费，物业管理费由乙方直接向物管公司支付；水、电费由乙方自行向供水供电部门缴纳；甲方应保证乙方租赁房屋的正常使用，如因甲方与第三人的债权债务关系影响到乙方租赁物业的正常使用，由甲方承担乙方因此造成的损失；乙方逾期缴纳租金、水电费、保证金或其他费用的，每逾期一天按欠交金额的2‰加收违约金，逾期30天仍未支付租金、水电费、保证金或其他费用的，或者存在拖欠租金或费用的行为累计超过两次的，甲方有权解除本合同，收回房屋，所收保证金及相关款项不予退还，同时还应当向甲方支付相当于6个月租金的违约金；合同期内，除本合同明确约定或双方协商同意外，甲乙一方单方提前终止合同的或违约导致合同解除的，违约方须支付相当于6个月租金给守约方；本合同履行期限届满、解除或因其他原因终止的，乙方应按在合同期限届满、解除或终止之日起3日内将承租的租赁物腾空并完好无损的返还给甲方，逾期腾空返还租赁物的，应按本合同约定的同期租金的1.5倍的标准支付占有使用费；因乙方拒绝按时腾空、返还房屋或违反本合同约定的其它义务，甲方采取诉讼等相应措施而发生的费用（包括但不限于律师费、保全费、诉讼费、差旅费）、损失及责任均由乙方承担；为确保乙方能正常履行承租人的责任和义务，丙方自愿作为乙方的连带责任保证人，为乙方（承租人）对甲方（出租人）因承租甲方上述物业而产生的一切债务提供连带责任保证。丙方的保证范围为：乙方作为承租人在本合同项下的全部债务，包括但不限于全租金、保证金、违约金、赔偿金、律师费等。保证期间为乙方债务履行期限届满之日后叁年止。签订上述合同后，张达富等16人将涉案房屋交付给鑫悦公司、邱耿喜使用。在由鑫悦公司员工李湘华、李淑惠和张达富等16人代理人广东格林律师事务所财务主管汪凝、行政副主管韦阳及其他员工组成微信群（群名为“双城国际业主对接群”）的聊天记录显示，张达富等16人的代表与鑫悦公司的员工就涉案房屋的物管公司的一些管理措施进行了沟通和协商，鑫悦公司提出物管公司限制其次承租人入场，并对部分房屋实施停水停电，要求限制办公人数（不超过每平方米1人），防止密集型电销公司；张达富等16人代表则表示已经和物管公司进行沟通，其亦希望物管公司不要限制鑫悦公司出租。鑫悦公司分别于2019年7月9日、2019年7月23日、2019年7月30日向张达富等16人发函，以涉案房屋物业管理公司不配合工作、干涉其经营、张达富等16人未积极履行义务以及物业使用存在问题，导致其无法正常出租16楼（1602-1606）的房屋为由，要求张达富等16人立即回函并解决上述问题，否则将停止支付16楼的租金。张达富等16人均于次日收到上述函件证据。张达富等16人提交《关于贵司欠费的通知函》，拟证明鑫悦公司拖欠涉案房屋期间的物业管理费、水电费。该通知函载明：双城国际大厦泄露1401-1406单元，1602-1606单元，拖欠2019年6月1日-2019年8月20日管理费及水电费合计74368.99元；我司多次与贵司租客联系催收所欠费用，但租户一直未能支付，现最后提醒贵司，请尽快安排缴清所有欠款等。鑫悦公司、邱耿喜对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为该通知函并非实际履行的情况，没有任何证据证明该笔款项已经由张达富等16人代付，在没有垫付上述费用的情况下，张达富等16人无权向鑫悦公司追讨。2019年8月12日，张达富等16人委托格林律师事务所向鑫悦公司、邱耿喜发出《律师函》，以鑫悦公司、邱耿喜欠缴租金超过30天为由，通知鑫悦公司、邱耿喜解除双方签订的租赁合同，并没收保证金，并要求鑫悦公司、邱耿喜3日内将涉案房屋腾退张达富等16人，办理交接、清点、抄表等手续，同时支付欠付的租金、管理费、水电费等费用。鑫悦公司、邱耿喜于次日收到该律师函，其对该证据真实性无异议，但认为其已付清了涉案房屋中1401-1406房的租金，张达富等16人一并解除租赁合同已构成严重违约，而涉案房屋中16楼的房屋是因为张达富等16人及管理处的原因导致不能使用，故鑫悦公司、邱耿喜有合法抗辩理由。2019年8月20日，张达富等16人、鑫悦公司双方办理涉案房屋的交接手续，鑫悦公司将涉案房屋返还张达富等16人；双方签订的移交手续表显示涉案16楼栋房屋总面积为597.56平方米。张达富等16人、鑫悦公司双方确认租金支付至2019年7月13日，鑫悦公司支付了2019年7月14日2019年8月13日期间的租金94397.48元，支付凭证上摘要“14楼7月租金”。张达富等16人认为涉案房屋整体出租，租金亦是整体计算，故鑫悦公司欠付该期间的租金。鑫悦公司则认为涉案房屋为数间独立房屋，其支付的94397.48元为按照14楼整层建筑面积计算的租金，故14楼的租金并未拖欠。张达富等16人认为涉案合同于2019年8月13日鑫悦公司收到律师函时解除，鑫悦公司则认为涉案合同于2019年8月20日涉案房屋交接之时解除。张达富等16人提交华夏银行电子回单、物业管理费及水电费发票，以证明张达富等16人已于2019年12月27日一次性支付鑫悦公司拖欠的物业管理及水电费合计74368.99元，其中2019年7月物业管理费21599.84元、2019年8月物业管理费13935.37元、2019年6月水电费13883.63元、2019年7月水电费17882.97元、2019年8月水电费7067.18元。鑫悦公司对银行电子回单无异议，并认为发票的真实性由法院审查，确认真实性的情况下对合法性和关联性无异议。张达富等16人提交《民事委托代理合同》、电子回单、发票，以证明其为追究鑫悦公司、邱耿喜的法律责任而支付律师费2万元。鑫悦公司、邱耿喜对上述证据的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，认为其不构成违约，不应支付张达富等16人的律师费。一审法院认为：张达富等16人与鑫悦公司、邱耿喜签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，张达富等16人与鑫悦公司、邱耿喜均应依约履行。关于违约行为及合同解除责任。首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。涉案合同亦约定张达富等16人应保证涉案房屋的正常使用。该正常使用应当包含涉案房屋的配套设施及服务，张达富等16人作为业主与涉案房屋所在楼栋的物业服务企业存在物业服务合同关系，其在同意鑫悦公司转租的情形下，有义务促使物业服务企业对鑫悦公司的转租行为进行配合。涉案房屋所在楼栋如有使用方面的规定和限制，张达富等16人应当在签订合同时予以告知。而且，实际使用人的经营行为是否违法并非由物业服务企业判定。因此，在无法定或者约定使用限制的情形下，张达富等16人应保证鑫悦公司正常使用涉案房屋，但因其未完全尽到上述义务，导致鑫悦公司所招租户无法进场使用涉案房屋，张达富等16人应当对合同的解除承担一定的责任。其次，张达富等16人于2019年8月12日发出解除合同通知书，此时距鑫悦公司欠付未能正常使用部分的租金仅一月余，双方正处于协商中，且鑫悦公司所招租户尚不能入场，张达富等16人该解除行为显然过于急迫，鑫悦公司以张达富等16人未尽到出租人义务致涉案房屋不能正常使用为由拒付部分租金，具有一定合理性，张达富等16人的解除通知不发生法律效力。再次，鑫悦公司作为承租人，亦有义务全面了解租赁物的情况，包括物业服务企业的相关情况，且在所招租户被物业服务企业限制入场时应当积极寻找其他租户，以降低空置期损失；另外，依约支付租金是承租人的主要义务，在双方尚在协商过程中即停止支付涉案租赁物16楼部分的全部租金，理据不足。因此，鑫悦公司对合同的解除亦存在一定过错。综上，张达富等16人与鑫悦公司对合同的解除均存在过错，综合考量双方行为的主观过错及恶性，一审法院酌定双方均承担同等的责任。鉴于张达富等16人发出的解除通知书不发生相应效力，故涉案合同应于2019年8月20日实际解除。关于租金。如前所述，鑫悦公司所招租户无法入场涉案16楼的房屋，16楼房屋面积597.56平方米，故2019年7月14日至2019年8月20日期间该部分房屋的租金，一审法院酌定鑫悦公司按照合同约定租金标准的一半支付，即为38243.84元/月（597.56×128÷2）。因此，鑫悦公司应支付涉案房屋上述期间的租金标准应为134982.4元（173226.24-38243.84），其应支付此期间的租金应为165462.3元（134982.4+134982.4×7÷31），鑫悦公司已经支付此期间的租金94397.48元，还应支付张达富等16人此期间租金71064.82元。关于水电费、管理费。张达富等16人所举证据足以证明其支付了涉案房屋2019年7月的物业管理费21599.84元、2019年8月物业管理费13935.37元、2019年6月水电费13883.63元、2019年7月水电费17882.97元、2019年8月水电费7067.18元，因此，张达富等16人请求鑫悦公司支付上述款项，理据充分，一审法院予以支持。关于邱耿喜连带责任。合同约定邱耿喜对为鑫悦公司对甲方因承租涉案房屋而产生的一切债务提供连带责任保证，故张达富等16人请求其对上述债务承担连带清偿责任理据充分，一审法院予以支持。关于逾期支付租金、水电费、管理费的违约金、逾期返还房屋的违约金以及律师费，考虑到张达富等16人亦有过错并须承担相应责任，故一审法院对此均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2021年2月24日作出判决如下：一、广州鑫悦投资信息有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君支付2019年7月14日至2019年8月20日期间租金71064.82元；二、广州鑫悦投资信息有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君支付2019年7月份的物业管理费21599.84元、2019年8月份的物业管理费13935.37元；三、广州鑫悦投资信息有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君支付2019年6月份的水电费13883.63元、2019年7月份的水电费17882.97元、2019年8月份水电费7067.18元；四、邱耿喜对上述支付义务承担连带清偿责任；五、驳回张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君的其他诉讼请求。本案受理费16335元，由张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君负担14480元，广州鑫悦投资信息有限公司、邱耿喜负担1855元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：第一，双方签收的移交手续表显示涉案16楼房屋597.56平方米均为空租状态，14楼有1401、1402、1406房为在租状态，其他为空租状态；第二，张达富等16人一审提交的涉案房屋费用汇总表，显示涉案房屋14楼在2019年8月1日至8月20日期间所产生的电费明显高于16楼同时期所产生的电费；16楼同时期所产生的电费金额1602房至1606房分别为19.51元、3元、8.25元、22.51元、64.52元；第三，张达富等16人二审庭审时陈述，其在出租涉案房屋时不知道涉案房屋存在限制金融客户、办公人数等问题；据其了解，鑫悦公司的租户有涉嫌违法犯罪的行为，因此公安部门与物业公司沟通，要求加强管理，因此物业公司基于自己的判断对鑫悦公司的租户提出相关要求；对于限制办公人数问题，在其沟通协调下，物业公司实际没有对鑫悦公司的租户进行限制；对于限制金融公司的问题，其没办法要求物业公司；最终金融公司能否入场，其也不清楚，但据其了解，14楼有保险公司入场。对此，鑫悦公司陈述：只有部分金融公司进场，但也是拖了一两个月才进场，其他的没有进场，因为时间太久，租户不愿意再等；最终人数限制的问题没有解决，且是在次承租人进场后才被物业公司限制人数，导致次承租人对租赁合同不满，影响次承租人和承租人之间的合作关系。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规和相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为：一、张达富等16人以鑫悦公司违约为由解除合同是否合法有据；二、鑫悦公司、邱耿喜是否需要支付张达富等16人所主张的租金、水电费、管理费、逾期付款违约金、逾期返还房屋违约金、律师费等。关于争议焦点一。张达富等16人主张鑫悦公司逾期缴纳租金和物业管理费，存在违约行为，因此其在2019年8月12日发出的解除合同通知书合法有效，涉案合同在2019年8月13日解除。鑫悦公司主张其没有按时缴纳租金，是由于张达富等16人没有履行保障承租人正常使用涉案房屋的义务。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，在租赁期间，出租人应保持租赁物符合约定的用途，且涉案合同约定张达富等16人应保证涉案房屋的正常使用。张达富等16人作为业主与涉案房屋所在楼栋的物业服务企业存在物业服务合同关系，其在同意鑫悦公司转租的情形下，有义务促使物业服务企业对鑫悦公司的转租行为进行配合。现并无证据显示鑫悦公司及其租户存在违法犯罪行为，故在无法定或者约定使用限制的情形下，张达富等16人应保证鑫悦公司正常使用涉案房屋。但因张达富等16人未完全尽到上述义务，导致鑫悦公司所招租户无法进场使用涉案房屋，故鑫悦公司以涉案房屋不能正常使用为由暂停支付部分租金，具有合理性。在距离鑫悦公司暂停支付租金仅一个月时，张达富等16人即主张鑫悦公司违约，并以此为由发出解除通知，依据不足。故，张达富等16人以此为由发出的解除通知不发生法律效力。因双方实际于2019年8月20日办理涉案房屋的交接手续，故一审法院认定涉案合同于2019年8月20日实际解除并无不当，本院予以维持。张达富等16人上诉认为其已经尽到合同出租人义务，本案不存在无法正常使用涉案房屋的事实。对此，本院认为，根据鑫悦公司提交的微信群聊天记录，鑫悦公司工作人员提出过物业管理公司限制其次承租人入场，限制办公室人数等事宜，双方也进行过沟通。2019年7月9日、7月23日以及7月30日，鑫悦公司连续三次向张达富等16人发函，要求张达富等16人就涉案房屋物业管理公司不配合工作等，导致其无法正常出租16楼等问题回函并解决上述问题，但张达富等16人并未对此复函提出解决方案或对此提出异议，且在其向鑫悦公司发出的通知函或律师函中均未就此进行回应。结合张达富等16人庭审中关于“物业公司基于自己的判断对鑫悦公司的租户提出相关要求”“其没有办法要求物业公司”等陈述，可以合理采信鑫悦公司主张的因物业服务企业对使用涉案房屋存在一定的规定和限制，导致其无法正常使用涉案房屋的事实。因此，本院对张达富等16人的该项上诉主张不予采信。关于争议焦点二。如前所述，本院已经合理采信鑫悦公司无法正常使用涉案房屋的事实，结合张达富等16人提交的水电汇总表对比情况，本院认为鑫悦公司主张其所招租户无法入场涉案16楼的房屋，导致16楼无法正常使用的事实具有合理性。因16楼房屋面积597.56平方米，一审法院酌定鑫悦公司按照合同约定租金标准的一半支付2019年7月14日至2019年8月20日期间该部分房屋的租金合理，本院予以维持。对于张达富等16人主张超出该部分的租金，本院不予支持。关于逾期支付租金、水电费、管理费的违约金、逾期返还房屋的违约金以及律师费，因张达富等16人对合同解除有过错，且如前所述，涉案合同并非因鑫悦公司违约而解除，故一审法院对此均不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，张达富等16人的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15026元，由张达富、罗国林、郑敏、李前斌、冯建成、林东海、高海生、潘滔、王平生、林振金、梁德强、吴顺勇、周宦生、黄健、张旭锋、车宇君负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  李光华审判员  谭红玉二〇二一年六月三十日书记员  林臻灏