贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初5710号原告：赵刚，男，1960年9月12日生，汉族，重庆市人，住遵义市红花岗区。原告：陈志顺，男，1964年7月10日生，汉族，重庆市人，住遵义市红花岗区。二原告共同委托诉讼代理人：黄林，贵州瑞金律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：陈文才，贵州瑞金律师事务所律师。被告：李光禄，男，1987年6月20日生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。第三人：曾赣龙，男，1968年9月14日生，汉族，住遵义市汇川区。原告赵刚、陈志顺与被告李光禄、第三人曾赣龙租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵刚、陈志顺及二原告共同委托诉讼代理人黄林、陈文才，被告李光禄到庭参加诉讼，第三人曾赣龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。赵刚、陈志顺向本院提出诉讼请求，一、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告立即支付原告房屋租金29.8万元（租金＝13.1万元＋从2020年8月1日起至至2021年3月31日止，每月2.5万元计），并支付从2021年4月1日起按照每月2.5万元的租金，直至返还门面之日止；三、判令被告支付给原告违约金3.067万元。违约金计算方法（29.8万元租金＋从2021年4月1日起至被告返还原告租赁门面之日止每月2.5万元）×一年期贷款市场报价利率×4；暂计算至2021年3月31日违约金为29.8×3.85%×4÷12×8＝3.067万元；四、判令被告和第三人腾空租赁的遵义市红花岗区门面房（面积101.39ｍ2），将门面房交还原告；五、本案诉讼费等由被告承担。事实及理由：2017年7月30日，原告赵刚、陈志顺与沈克易签订《商业门面房买卖合同》，约定沈克易将拍卖取得的座落于遵义市红花岗区门面房出售给原告，建筑面积101.39ｍ2，总价款450万元。合同签订后原告按约定支付了购房款，因该房2017年6月18日沈克易已出租给被告李光禄，经原告、沈克易、被告三方协商，确定之前签订的《房屋租赁合同》，在所有合同条款不变的条件下，将出租人变更为原告，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定一、租赁期限：2017年7月1日起至2022年6月30日；二、租金及支付方式1、年交租金，每年租金30万元；2、租金交纳，每年缴纳1次，租金采用先交后使用的原则；3、按约定期限提前1月交纳租金，并且交纳押金1万元；否则应承担罚息，罚息标准按5%日计算；4、如逾期1个月交纳租金，出租方有权单方解除合同，以及相关事宜。被告拖欠2019年12月1日起至2020年7月31日租金，考虑疫情相关因素，协商减收租金后欠租金数额为13.1万元，被告出具了欠条。之后被告仅支付3.3万元，至2021年3月31日，被告拖欠租金29.8万元。2020年11月被告将承租门面房转让给第三人，原告多次向被告及第三人催收拖欠租金，均未收到。原告与被告签订合同后，被告继续使用租赁房屋，理应按约定支付租金，被告拖欠租金的行为，违反双方合同约定，原告依合同约定解除合同，符合法律规定，恳请法院支持原告的诉求，判如所请，维护原告合法权益。李光禄辩称，13.1万元的欠条是我签的，但是是代签。转租的事情也打电话给原告沟通了的，如果没有经过原告的同意我们也不会转租，租金的事情也和原告进行沟通了的，签欠条后口头协议，沟通的意思是欠租金13.1万元用拆迁补偿款抵扣，13.1万元是对之前租金的结算，之后的经过沟通我们的意思是转租，我们和原告谈的月租金是1.1万元，具体事项是我的兄弟徐富强和原告沟通的。2月5日左右原告打我电话给我，但是因为忙就没有回电，过年后我主动联系了原告，原告给我发了一个信息说如果不解决租金的事情就会走司法程序。2021年4月我们也和原告协会过，协商的意思是把之前的13.1万元给原告，后面的补齐，但是我的兄弟徐富强未足额支付，仅支付了6.6万元。2021年5月24日我和我的兄弟也进行了协商，因为时间太紧没有将钱筹齐，我现在想我的兄弟来把这个钱付了，从整个事情中我没有任何的受益，包括签合同我也是代签，现在受益人是徐富强，营业执照也是徐富强，租金也是徐富强转的。第三人曾赣龙经本庭传票合法传唤无正当理由拒不到庭，且未提交书面陈述意见。原告赵刚、陈志顺围绕诉讼请求提交了以下证据：1、《商业门面房买卖合同》，证明原告赵刚、陈志顺与沈克易签订买卖合同，合同约定沈克易将拍卖取得的座落于遵义市红花岗区门面房出售给原告，建筑面积101.39平方米，总价款450万元；2、收条两张，2017年7月31日沈克易收到二原告支付的200万元，2018年4月27日沈克易收到二原告支付的250万元，证明二原告按照合同约定付清了购房款；3、贵州润邦拍卖有限责任公司拍卖成交确认书、登报资料（拍卖公告），证明沈克易、蔡国文取得了购买房屋的资格及成交价为469.5万元；4、收据2017年6月1日沈克易、蔡国文将拍卖所得房屋的购房款缴纳完毕；5、房屋租赁合同，证明沈克易将房屋出租给被告；6、房产证复印件，证明原告方从沈克易手里购买房屋，按照约定购买取得房屋的所有权，因为拆迁的原因沈克易与原告均未办理产权过户登记手续；7、分割协议，证明沈克易、蔡国文进行资产分割，遵义市红花岗区门面房归沈克易所有；8、房屋租赁合同，合同由原、被告双方签订，合同约定了租赁期限2017年7月1日至2022年6月30日止，合同对租金进行了约定为每年30万元，并且对租金的缴纳方式、日期及违约责任进行了约定，乙方逾期1个月未缴纳租金甲方有权单方面解除合同；9、欠条，2020年8月1日被告出具给二原告的，欠条载明所欠之前的租金为13.1万元。被告李光禄对原告提供的上述证据均无异议。被告李光禄提供了如下证据：1、微信聊天截图，证明2021年5月9日徐富强支付6.6万元给原告；2、转账明细，证明租金是由徐富强缴纳的，从拆迁后租金是按月支付的；3、拆迁分割协议，证明拆迁分割协议是徐富强和赵刚签订的；4、租赁合同，证明将门面租赁给第三人。原告对被告提供的证据认可2021年5月9日收到租金6.6万元，协商是事实，但是双方没有达成协议，不认可被告所说的月租金改成1.1万元的事实；对证据2的租金认可收到，但并没有计算在本案的诉请金额内，对于按月支付有意见，合同是按年支付，只是被告要按月付我们也只有收，但约定是按年支付；对证据3分割协议是模拟拆迁协议，是对经营者的补偿，当时徐富强是经营者，现在房屋还未拆迁；对证据4原告认为不知情，该合同也没有给原告方，不认可。对原告提供的证据因被告无异议，本院对其三性均予以确认，对被告提供的证据1的三性予以认可；对证据2的真实性、合法性予以认可，关联性不认可；对证据3、4三性均不认可。通过上述证据及双方当事人的陈述，本院审理认定事实如下：2000年9月4日，案外人杨曌通过遵义电影院拍卖取得了位于中华路遵义门面一间，面积101.39平方米。2002年7月10日，杨曌向原遵义市商业银行贷款，用该房产抵押并办理了抵押登记。2015年7月9日，贵州润邦拍卖有限责任公司发布拍卖公告，对位于遵义市红花岗区营业房进行公开拍卖。2015年7月30日，案外人沈克易、蔡国文以4695947.79元的价格竞拍所得，2017年6月1日，沈克易、蔡国文交纳了拍卖款。2017年6月18日，案外人沈克易、蔡国文与被告李光禄签订《房屋租赁合同》，案外人沈克易、蔡国文将位于红花岗区门面出租给被告，合同期5年，从2017年7月1日起至2022年6月31日止，每年租金叁拾万元，租金一年一交，提前1月交纳，并约定交纳押金1万元；否则应承担罚息，罚息标准按5%日计算；如逾期1个月交纳租金，出租方有权单方解除合同等相关事宜。2017年7月30日，案外人沈克易与原告赵刚、陈志顺签订《商业门面房买卖合同》，约定沈克易将坐落于遵义市红花岗区门面房出售给二原告，总价款为肆佰伍拾万元整。2017年7月31日，沈克易出具收条，载明“今收到赵刚、陈志顺交来中华路遵义门面房款人民币贰佰万元正（2000000元）”、2018年4月27日，沈克易出具收条，载明“今收到陈志顺、赵刚购买中华路遵义门面房款人民币贰佰伍拾万元正（2500000元）”。2017年11月29日，沈克易与蔡国文签订《合作投资项目及对账确认》，注明位于遵义市红花岗区房产已出售给赵刚，应收账款250万元。二原告购买上述房产后，将2017年6月18日案外人沈克易、蔡国文与被告李光禄签订的《房屋租赁合同》进行修改，出租人改为陈志顺、赵刚，被告在该修改合同上加盖手印。后被告未按期支付租金，2020年8月1日，被告出具欠条，载明“今欠到陈志顺、赵刚门面租金131000元，大写（壹拾叁万壹仟元整），起止时间2019年12月1日至2020年7月31日，欠款人：李光禄”，被告在该欠条上签名并加盖手印。2020年11月，被告将红花岗区门面出租给第三人曾赣龙，并将门面交由第三人经营。后双方因租赁等事宜发生争议，双方调解未果，原告遂诉来本院，据此酿成诉争。另，本案在审理过程中，2021年5月9日，被告朋友徐富强向原告陈志顺转款66000元。本院认为，被告虽然是与沈克易、蔡国文签订的《房屋租赁合同》，但该合同后来修改为二原告，且被告对此认可并实际履行，应视为双方在自愿协商一致基础达成的，并经双方签字生效，合法有效，对双方均具有约束力。现被告逾期未交纳租金，显然违约，对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”之规定，被告延迟履行主要债务，且经原告催收后仍未履行，原告有权行使解除权，故本院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，因双方在合同中对租金作了明确约定，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，被告应支付原告租金，所以对原告要求被告支付租金29.8万元及从2021年4月1日起租金的诉讼请求本院予以支持。但应扣除被告之后交纳的6.6万元，即被告支付截止2021年4月1日租金为23.2万元。对被告辩解双方约定租金变更为每月1.1万元的理由，因被告并未提供证据予以证明，且原告对此不予认可，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，被告应承担举证不能的后果，故对被告的辩解理由本院不予采信。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告已请求租金损失，原告的损失已得到实现，所以对原告该项诉请本院不予支持。对原告要求被告及第三人返还租赁房屋的请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，双方合同解除，原告有权要求被告返还租赁房屋，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告赵刚、陈志顺与被告李光禄签订的《房屋租赁合同》；二、由被告李光禄于本判决生效之日起五日内支付给原告赵刚、陈志顺租金人民币232000元，并支付从2021年4月1日起至返还门面之日止的租金，按照每月25000元支付；三、由被告李光禄、第三人曾赣龙于本判决生效之日起五日内返还原告赵刚、陈志顺位于遵义市红花岗区营业房；四、驳回原告赵刚、陈志顺其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费3115元，由被告李光禄承担2199元，二原告承担916元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从本判决生效之日起计算。审判员  贺恩武二〇二一年六月三日法官助理陈令芳书记员秦丹丹