广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10542号上诉人（原审原告）：谭国华，男，1978年2月11日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。委托诉讼代理人：蒋峥嵘，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭于婷，广东仲衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖楷成，男，1981年4月20日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：胡志炜，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雅雯，广东金本色律师事务所律师。上诉人谭国华因与被上诉人肖楷成房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭国华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判肖楷成向谭国华支付未按合同约定购买涉案房屋导致合同解除的违约金473000元（总房价6730000元×10%-定金200000元）；3.一、二审诉讼费用由肖楷成承担。事实和理由：一、一审法院错误认定谭国华与肖楷成就解除《存量房买卖合同》达成合意，据此作出双方均无需负违约责任的判决，属于认定事实不清，适用法律错误。首先，谭国华解除买卖合同并非因为双方对支付垫资赎契款及提供征信报告的先后履行顺序问题存在分歧无法协商一致，从谭国华发给肖楷成的律师函可知，谭国华一直要求肖楷成支付第二期购房款、继续履行买卖合同，而在肖楷成回函要求谭国华提供征信报告后，谭国华积极配合并寄送给肖楷成，可见，谭国华一直是希望继续完成交易，并积极促进交易顺利进行。其次，买卖合同约定第二期购房款（含定金）200万元应在买卖合同签订之日起55个工作日内（即2019年9月16日前）支付，该约定没有附带其他任何条件，是先履行义务；而谭国华向抵押银行申请涂销抵押（即提前还款）的约定是附带条件的，且是后履行义务，即谭国华在收取第二期购房款的当日向银行提出申请即可，银行是否同意、何时同意及同意内容在所不问，谭国华对此不作任何保证或承诺，也无需就银行的任何处理承担违约责任。肖楷成不履行支付第二期购房款的义务导致交易不能进行，构成根本违约，谭国华依据买卖合同第十条的约定及《合同法》第九十三条的规定，于2019年11月12日发函解除买卖合同。谭国华的上述行为属于行使合同约定的解除权，符合法律规定。无论肖楷成对谭国华解除买卖合同是否有异议，都不影响肖楷成构成违约、需承担违约责任的认定及谭国华有权行使合同约定解除权的事实。再次，肖楷成作为买受人，本应遵循诚实信用原则，依合同履行义务，谭国华是否催告都不能成为肖楷成不依约履行合同的理由，一审法院反而认定谭国华未就买卖合同履行问题与肖楷成沟通、协商及进行催告具有过错，明显不符合常理。在履行期满后，谭国华也积极行使了自身权利，于2019年9月25日催促肖楷成付款至抵押银行赎契，后更是多次发函催告肖楷成履行均未果。此外，关于沟通、协商问题，双方的买卖合同对权利义务已经有明确约定，遵照执行即可，且从肖楷成的回函可知，肖楷成想解除合同，而谭国华希望继续履行，根本没有协商的必要。二、因肖楷成逾期不支付第二期购房款，谭国华才行使合同约定的解除权，故本次房屋买卖不能进行下去的根本原因在于肖楷成，谭国华要求肖楷成承担违约责任符合买卖合同第八条的约定。此外，买卖合同约定的违约金数额，符合《合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，是合法有效的。因此，在合同解除的情况下，肖楷成应当按照约定的违约金数额即房屋成交价的10%赔偿谭国华的损失，谭国华的该请求符合合同约定和法律规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判如所请。被上诉人肖楷成二审辩称：一、双方签订的买卖合同及中介方在一审中提交的情况说明均显示，谭国华提供征信报告是肖楷成支付第二期房款的前提，而谭国华未依约提供征信报告，故其行使单方解除权是没有合同依据的。二、谭国华主张的违约金缺乏依据且数额明显过高，不应得到支持。综上，肖楷成同意一审判决，请求二审法院驳回谭国华的上诉请求。因本案纠纷，谭国华于2020年1月2日诉至一审法院，请求判令：1.肖楷成向谭国华支付未按合同约定购买涉案房屋的违约金473000元（总房价6730000元×10%-200000元定金）；2.本案诉讼费由肖楷成承担。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区xx镇xxxxxx街x号xxxx的房屋（以下简称涉讼房屋）为谭国华单独所有，建筑面积为173.42平方米。2019年6月28日，谭国华（卖方、甲方）与肖楷成（买方、乙方）签订了《存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方以6730000元成交价将涉讼房屋出售予乙方；乙方的付款方式为涂销抵押按揭付款:（1）于2019年6月29日前，乙方支付20万元作为定金；（2）在合同签订后55个工作日内，乙方支付部分购房款（含定金）200万元，甲方收款当日即时向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押手续所产生的一切费用由甲方负责，其中l80万元用于抵押银行垫支赎契；（3）473万元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付……；甲方双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；本合同首页记载的双方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如果变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达；甲乙双方同意委托广州宏科地产公司办理网签手续……；合同第十六条其他约定手写添注：……7.买卖双方于2019年10月10日前办理过户手续；8.本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下……10.赎契楼款，卖方提供征信报告；等等。同日，肖楷成分两次合共向谭国华转账了定金200000元。2019年9月25日，谭国华通过微信向肖楷成发送其个人《个人贷款提前还款申请审批表》《授权扣款委托书》以及一手住房购置贷款明细查询，其中《个人贷款提前还款申请审批表》《授权扣款委托书》均为打印件，无任何签名或盖章，落款日期均为2019年7月2日。2019年10月16日，广东仲衡律师事务所蒋峥嵘律师受谭国华委托向肖楷成寄送律师函，要求肖楷成于2019年10月25日前支付第二期楼款200万元（含定金），并支付从2019年9月17日至上述合同义务履行完毕之日止的违约金。2019年10月21日，广东金本色律师事务所接受肖楷成的委托，就上述《律师函》向谭国华回函，称谭国华未按约申请提前还款和提供征信报告，其有权基于双方事前的约定以及对于资金安全的考虑，拒绝支付第二阶段楼款，并有权依约追究谭国华的违约责任，并提议双方可协商解除合同以及相关的后续事宜。2019年10月29日，谭国华向肖楷成邮寄了提前还款申请表及个人信用报告（查询时间为2019年10月28日）。2019年11月4日，广东仲衡律师事务所蒋峥嵘律师受谭国华委托再次向肖楷成寄送律师函，要求肖楷成于2019年11月11日前支付第二阶段购房款200万元（含定金），其中180万元用于银行垫资赎契，并支付从2019年9月17日至上述合同义务履行完毕之日止的违约金。该函件于次日送达。2019年11月12日，广东仲衡律师事务所蒋峥嵘律师受谭国华委托第三次向肖楷成寄送律师函，称因肖楷成未依约支付第二阶段的购房款，严重违反合同约定，致合同无法履行，根据法律规定及合同约定，通知肖楷成涉讼合同自2019年11月13日起解除，并要求肖楷成于2019年11月18日前按房屋成交总价的10%支付违约金。该函件于次日送达。2020年1月2日，谭国华提起本案诉讼。一审庭审过程中，谭国华与肖楷成均确认如下事实：1.涉讼合同在中介人员谭专娣促成下签订；2.涉讼合同签订时，涉讼房屋已设立抵押登记，抵押权利人为中国工商银行股份有限公司广州番禺支行；3.根据涉讼合同的约定，垫资赎契款180万元最迟应于2019年9月16日支付；4.涉讼合同已于2019年11月13日解除。现双方主要就涉讼合同中的“赎契楼款，卖方提供征信报告”的理解以及涉讼合同解除的归责问题产生争议：谭国华称“赎契楼款，卖方提供征信报告”的条款并非由其添注，而是由中介人员谭专娣书写的，其于签订涉讼合同时并不知悉有该条款，涉讼合同已约定由肖楷成垫资赎契，故应先由肖楷成支付垫资赎契款，再由其提供征信报告。肖楷成未依约支付房款构成根本违约，故其行使合同解除权合法有理，肖楷成应承担解除合同的违约责任。肖楷成则称因涉讼合同约定由其支付180万元垫资赎契，故才添注“赎契楼款，卖方提供征信报告”的条款，由谭国华提供征信报告，作为其支付180万元的安全保证，因此应先由谭国华提供征信报告后其再垫资赎契。因谭国华未依约提供征信报告违约在先，故其拒绝支付垫资赎契款并不构成违约。为此，肖楷成提供了由广州市宏科房地产中介有限公司（以下简称宏科公司）出具的《情况说明》予以证明涉讼合同的履行情况。《情况说明》中载明：“……根据约定业主应到银行办理申请赎契以及提供征信报告，以保证买家180万元赎契楼款的安全。但业主直至2019年9月25日才提供了赎契的申请文件。期间，我司曾致电敦促业主，也提醒业主需提供征信报告，但业主无回复。我司也曾联系买家，买家表示业主未按合同约定提供征信报告，资金安全有风险，不同意支付赎契楼款……”。谭国华对肖楷成提供的上述《情况说明》不予确认，主张其从未就售房事宜委托宏科公司，不清楚中介人员谭专娣为宏科公司的员工。《情况说明》中虽有部分陈述确实存在，但与合同的约定相差很大，而买卖双方的权利义务应根据涉讼合同的约定来确定。一审法院认为，涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉讼合同第十六条第10点约定“赎契楼款，卖方提供征信报告”，现双方对于该条款的理解存在分歧，谭国华主张先付款后提供征信报告，肖楷成则主张先提供征信报告后付款，双方各执一词，无法达成一致意见。对此，一审法院分析如下：首先，涉讼合同中虽约定“甲乙双方同意委托广州宏科地产公司办理网签手续”，但并未明确涉讼交易由宏科公司促成，其上亦无宏科公司的盖章或其工作人员的签名；其次，虽然谭国华及肖楷成均确认涉讼合同由中介人员谭专娣提供居间服务，但现无证据可以证明谭专娣与宏科公司的关系，无法确认谭专娣为宏科公司的员工；再次，无证据显示谭国华或肖楷成曾向宏科公司支付过居间服务费用，因此，根据现有的证据，一审法院无法确认宏科公司确为涉讼合同的中介方。在肖楷成仅向一审法院提交了《情况说明》，且其上只加盖了宏科公司的印章，并无谭专娣的签名，而谭专娣本人亦未出庭作证的情况下，一审法院无法对肖楷成的主张予以采信。现涉讼合同仅约定“赎契楼款，卖方提供征信报告”，并未明确履行的先后顺序，应视为约定不明确。根据现有的证据显示，自2019年6月28日涉讼合同签订之日起，至双方约定的垫资赎契款的支付期限2019年9月16日，及至涉讼合同约定的办理过户登记的期限2019年10月10日止，期间长达三个多月，买卖双方均未有就涉讼合同的履行问题进行过积极、有效的沟通、协商，亦未有就涉讼合同的履行明确向对方进行过催告，可见，双方在履行过程中均未积极履行己方的义务，行使己方的权利。在涉讼合同约定的履行期限届满后，因双方对支付垫资赎契款及提供征信报告的先后履行顺序问题存在分歧无法协商一致，谭国华于2019年11月12日向肖楷成发出解除合同的通知，而肖楷成于2019年11月13日收到该通知且对解除涉讼合同无异议，双方达成解除涉讼合同的合意，最终导致涉讼合同的解除，故涉讼合同的解除不能归责于买卖双方，双方均无需负违约责任。因此，就谭国华要求肖楷成支付解除合同违约金的诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，因此，涉讼合同解除后，谭国华理应向肖楷成返还定金20万元，但因肖楷成明确其在本案中不就该定金提起反诉，故本案就该定金不作处理，肖楷成可根据实际情况另行主张权利。综上所述，一审法院对谭国华的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月10日作出如下判决：驳回谭国华的全部诉讼请求。一审案件受理费8395元由谭国华负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，肖楷成提交了证明、情况说明、准许变更登记（备案）通知书、企业信用信息公示报告，拟共同证明谭专娣与吴礼煊为夫妻关系，共同成立宏科公司并担任监事一职，后该公司变更为广州市悦盛房地产中介有限公司，谭专娣跟进本案的房屋买卖是履行公司的职务行为。谭国华对此质证称：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，且肖楷成没有提起上诉，应视为其认可一审判决；涉讼合同只是约定由宏科公司办理网签手续，并未约定由宏科公司作为中介公司，故对证明中的内容不予认可，且涉讼合同对何时付款有明确的约定，双方应根据合同约定履行，不应按照中介的情况说明进行履行。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是导致涉讼合同解除的原因及责任方问题。首先，从谭国华在一审提交的证据来看，谭国华在2019年7月2日曾向贷款银行提出提前还贷的申请并出具《授权扣款委托书》，该行为与其关于在肖楷成支付购房款（含定金）200万元前其不负任何义务的上诉理由是相违背的。其次，涉讼房屋上存在抵押，根据双方涉讼合同的约定，交易的方式是涂销抵押后再办理按揭贷款，谭国华上诉主张贷款银行是否同意提前还款、何时同意及同意内容其均不负责，该主张明显违背双方交易的目的且极大地增加了肖楷成的交易风险。再次，正如一审法院所述，涉讼合同仅约定“赎契楼款，卖方提供征信报告”，对提供征信报告的时间是约定不明的。从现有的证据来看，肖楷成在购房款（含定金）200万元的支付期限即2019年9月16日前从未催促谭国华提供征信报告，而谭国华在2019年9月25日才通过微信向肖楷成出示申请提前还款的相关资料，在肖楷成要求谭国华提交征信报告后，谭国华在2019年10月28日打印个人信用报告后邮寄给肖楷成。上述履行过程可以反映出谭国华与肖楷成在何时提供征信报告的问题上存在较大分歧，而该分歧也直接影响到垫资赎契及下一步的交易。谭国华上诉认为涉讼合同对购房款（含定金）200万元的支付期限是明确的，但该条款不能割裂地单独解释，肖楷成主张涉讼合同中约定“赎契楼款，卖方提供征信报告”本就是为了垫资赎契款的安全，该主张符合一般的交易习惯及正常人的理解，具有一定的合理性。综合考虑上述因素，可以认定涉讼合同的解除是因为谭国华和肖楷成无法就约定不明的合同条款协商一致，一审法院认为双方均无需负违约责任并对谭国华要求肖楷成支付解除合同违约金的诉请不予支持，处置得当，本院予以维持。肖楷成在二审期间提交的证据与本案的争议事实之间无直接关联性，本院不予采纳。综上所述，上诉人谭国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8395元，由上诉人谭国华负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年六月二十九日书记员 莫善友区敏儿