上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5251号上诉人（原审被告）：上海仟果企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区永嘉路692号2幢240室。法定代表人：田铁奇，总经理。委托诉讼代理人：韩鑫，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海百联世纪购物中心有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区世纪大道1217号。法定代表人：浦静波，董事长。委托诉讼代理人：傅霞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人上海仟果企业管理有限公司（以下简称仟果公司）因与被上诉人上海百联世纪购物中心有限公司（以下简称百联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初90326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。仟果公司上诉请求：撤销一审判决，改判仟果公司向百联公司支付39，134.60元（即一审判决金额103，644.40元扣除租赁保证金61，509.80元及商品和服务质量保证金3，000元）。事实和理由：仟果公司按照《关于〈物业租赁合同〉的终止协议》约定于2020年7月底撤场。肖某并非仟果公司员工，其于2020年9月底签署的出入证不能证明仟果公司的实际撤场时间，一审法院据此认定百联公司有权没收租赁保证金及商品和服务质量保证金，存在错误。百联公司辩称，不同意仟果公司的上诉请求。事实和理由：仟果公司未按《关于〈物业租赁合同〉的终止协议》约定于2020年8月1日前完成全部租赁场地的清偿、复原、退租等事宜，百联公司有权依据上述协议没收仟果公司的租赁保证金及商品和服务质量保证金。百联公司向一审法院起诉请求：1、判令仟果公司支付百联公司欠付租金103，644.40元；2、判令仟果公司支付百联公司逾期付款违约金，以103，644.40元为本金，自2020年10月1日起至仟果公司实际支付之日止，按日万分之五计；3、判令仟果公司支付百联公司律师费8，000元。一审法院认定事实如下：2016年6月，百联公司（出租人、甲方）与仟果公司（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，合同约定：甲方将上海市浦东新区XX路XX号地下2层18室之部分区域G59-B02-1-020C号铺位出租给乙方，租赁期限自2016年8月20日起至2018年8月19日止；因履行本合同发生争议导致诉讼的，败诉方还应向胜诉方支付胜诉方因本诉讼发生的包括但不限于律师费、交通住宿膳食费、调查费等全部费用；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。2018年11月，双方签订续租合同，约定续租期限自2018年9月3日至2020年10月31日，其中2018年9月3日至2019年9月2日期间月租金22，751.67元，2019年9月3日至2020年10月31日期间月租金24，090元。租赁押金为61，509.80元。续签合同未涉事宜按原合同履行。合同另对其他事项作了约定。2019年11月25日，双方续签租赁合同，约定的续租期限为2020年11月1日至2022年10月31日。另对续租期间的租金、物业费等事项作了约定。2020年7月，百联公司（甲方）与仟果公司（乙方）签订《关于〈物业租赁合同〉的终止协议》，协议约定：一、甲乙双方确认，租赁合同于2020年7月20日提前终止。……三、截止2020年7月20日，乙方尚拖欠甲方租金105，032.40元、物业管理费21，279.50元、水电费575元。数据采集器租赁费847.50元，总计127，734.40元。四、针对本协议第二条及第三条的支付款项，乙方承诺在2020年9月30日前全额付清，逾期未付清的，每逾期一天，乙方应按尚未支付金额的千分之一承担违约金。五、根据原合同第二十二条清理与返还条款的约定，甲方同意乙方于2020年8月1日前完成全部租赁场地的清场、复原、退租等事项，从租赁场地撤出，否则甲方有权没收乙方租赁保证金及商品和服务质量保证金，且不因甲方没收前述保证金而免去乙方因此需承担的违约及赔偿责任。……七、乙方支付的租赁保证金为61，509.80元，定金24，090元，商品和服务质量保证金为3，000元，经甲乙双方协商一致，如遇乙方拖欠甲方的租金、物业管理费及公共事业费等相关费用，从租赁保证金、商品和服务质量保证金和定金中进行抵扣，抵扣完毕后剩余的欠款乙方承诺在2020年9月30日前全额付清；十、……本协议未涉及的内容仍以原合同约定为准。协议另对其他事项作了约定。此后，因仟果公司未按协议履行，百联公司提起本案诉讼。另查明，百联公司为本案诉讼与上海邦信阳中建中汇律师事务所律师签订了聘请律师合同，发生律师费8，000元。一审审理中，百联公司陈述，其诉请的第1项系终止协议确认的欠款127，734.40元抵扣仟果公司在百联公司处的定金24，090元后得出，定金先行抵扣了物业费等杂费，诉请中的欠款仅为租金。百联公司另提交货品出入证3张。出入证载明品牌为“爱茜茜里”，即仟果公司经营的品牌店铺。1张载明的申请人为田铁奇（仟果公司法定代表人），出入原因为撤场，尾部署期2020年；另两张申请人均为肖某，出入原因为拆除撤场，尾部署期为2020年9月25日及9月27日。证明仟果公司实际于2020年9月27日才完成撤场，故依据终止协议百联公司有权没收仟果公司在百联公司处的租赁保证金及商品服务质量保证金。经庭审质证，仟果公司对货品出入证的真实性均无异议。仟果公司称有田铁奇署名的出入证未填写日期，仟果公司实际按照终止协议约定的日期搬离，对于肖某署名的二张出入证，仟果公司表示不清楚肖某身份，亦不清楚是否为肖某本人签字。百联公司则表示，肖某系仟果公司工作人员。另双方确认关于系争房屋签订的租赁合同均已在2020年7月20日解除。对于逾期付款违约金，百联公司同意调整至按每日万分之三计算。一审法院认为，百联公司与仟果公司就系争房屋签订的数份租赁合同均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守约定、按约履行。双方确认就系争房屋签订的租赁合同均于2020年7月20日解除，并通过签订终止协议确认合同解除后果，仟果公司应付百联公司款项、履行期限以及相应的违约责任。然在终止协议签订后，仟果公司并未按协议约定缴纳应付款项。协议约定仟果公司需于2020年8月1日前搬离系争房屋，否则百联公司可没收仟果公司已缴纳的租赁保证金及商品和服务质量保证金。仟果公司抗辩其是按终止协议约定的日期搬离、交还系争房屋。对此百联公司予以否认，仟果公司亦无相应证据证明。百联公司提供的关于仟果公司撤场的出入凭证，记载了撤场时间为2020年9月底。即使仟果公司对签名的真实性等持有异议。鉴于仟果公司并无证据证明其在2020年8月1日前已履行了租赁场地清场、复原、退租的义务。故一审法院对仟果公司的辩称不予采纳。百联公司认为其有权没收租赁保证金及服务质量保证金并无不当。扣除仟果公司在百联公司处的定金24，090元后，余款103，644.40元仟果公司应予支付。百联公司要求仟果公司支付逾期付款违约金，并将违约金计算标准主动调整至按日万分之三计算并无不当。百联公司诉请仟果公司承担其为本案诉讼聘请律师所发生的律师费，符合双方合同的约定，应予支持。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，于2021年2月5日作出判决：一、上海仟果企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海百联世纪购物中心有限公司欠付租金103，644.40元；二、上海仟果企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海百联世纪购物中心有限公司自2020年10月1日起至上海仟果企业管理有限公司实际支付之日止的逾期付款违约金，以103，644.40元为计算基数，按每日万分之三计；三、上海仟果企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海百联世纪购物中心有限公司律师费损失8，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，555元，减半收取计1，277.50元，由上海仟果企业管理有限公司负担。二审中，百联公司向本院提交5页微信聊天记录截图打印件，聊天双方为百联公司工作人员张某与仟果公司法定代表人田铁奇，证明仟果公司实际于2020年9月底撤场。仟果公司发表质证意见称，确认该证据的形式真实性，田铁奇亦曾使用过该微信头像；但田铁奇手机中现无相关聊天记录，田铁奇亦记不清楚是否发生过该聊天内容；即便该聊天内容属实，亦不能证明仟果公司系因自身原因逾期撤场。对此，本院认为，一则，仟果公司对该证据的形式真实性不持异议，确认田铁奇曾使用过该微信头像；二则，仟果公司虽主张田铁奇手机中无该聊天记录，但经本院询问仍未就没有聊天记录的具体原因作出解释说明，且始终未明确否认发生过该聊天内容。故本院确认该证据的真实性。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2020年9月，百联公司工作人员张某与仟果公司法定代表人田铁奇通过微信进行沟通。其中，2020年9月10日，田铁奇：“张经理，拆除公司的负责人电话发给我”。张某：“1561832XXXX肖先生”“你今天钱付掉行不行”。田铁奇回复一张截图记载：2020年9月10日，仟果公司向上海XX有限公司支付27，000元，用途及附言均为百联世纪店拆除费。2020年9月15日，田铁奇：“周日20号，我们搬走设备，可以吗？”张某：“明天给你回复好哇。”2020年9月21日，田铁奇：“这周的周三晚上可以去吗？”后双方视频通话。2020年9月23日，张某：“别忘记开出门单”。田铁奇：“已经开好了。您那边还有手续要办吗”。张某：“现场再看看”。田铁奇：“现场已经看过了。如果没有其他问题，我就先走了。”张某：“你来退证的时候，把钥匙给我就行了”。二审审理中，就上述聊天记录中的“肖先生”是否为本案系争两张出入证上记载的申请人“肖某”，以及“肖某”是否为仟果公司提供过拆除搬场服务。百联公司称，“肖先生”即为“肖某”，百联公司应仟果公司要求为后者推荐拆除搬场服务；仟果公司则称记不清楚。另，双方确认系争房屋所在商场内仅一家店铺经营“爱茜茜里”。本院认为，上诉人仟果公司与被上诉人百联公司签订的《物业租赁合同》、续租合同、《关于〈物业租赁合同〉的终止协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。仟果公司与百联公司协议解除双方间租赁合同关系后，仟果公司应及时撤场。本案二审争议焦点为，仟果公司是否按约于2020年8月1日前撤场。根据仟果公司法定代表人田铁奇与百联公司工作人员张某之间的微信聊天记录，结合肖某签署的两份出入证的落款时间，能够充分证明仟果公司实际于2020年9月下旬撤场，构成逾期撤场。百联公司依据《关于〈物业租赁合同〉的终止协议》约定，没收仟果公司租赁保证金、商铺和服务质量保证金，符合合同约定，应予支持。仟果公司主张其于2020年7月底撤场，无任何证据佐证，本院不予采信。《关于〈物业租赁合同〉的终止协议》另约定，仟果公司未于2020年9月30日前全额付清费用的，按每日千分之一标准计算逾期付款违约金；该协议未涉事宜仍以原合同约定为准。仟果公司至今未结清费用，百联公司有权依约主张逾期付款违约金，其自愿将违约金标准降至日万分之三，应属合理，予以支持。百联公司为本案诉讼支付律师费8，000元，该金额并无过高情形，其依据《物业租赁合同》及续租合同约定要求仟果公司予以负担，亦应予支持。综上所述，仟果公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，613元，由上海仟果企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军二〇二一年六月二十九日法官助理  朱晨阳法官助理  王 力书 记 员  王 力附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……