北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6377号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代表人：盘什尔，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙阳，女，1968年11月5日出生，汉族，住北京市丰台区。上诉人北京江南投资集团有限公司（以下简称江南公司）因与被上诉人孙阳商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初68199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江南公司上诉请求：1．撤销一审判决并发回重审；2．一、二审诉讼费由孙阳承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、关于因雾霾天气停工导致延期的问题。1．一审法院认定“在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，江南公司应有谨慎的预判。”但事实上北京市在2016年以前因空气重污染发布的停工仅为阶段性、短期、仅限于停止土石方作业，但2017年、2018年北京市政府发布的停工不仅时间周期长（当年十一月至次年三月），且涉及停止土石方、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、装饰装修、建筑切割等施工作业。江南公司与孙阳签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）时无法对空气污染情况进行预测，同时江南公司也亦无法对于北京市政府的相关停工政策进行准确的预判。2．根据江南公司与孙阳签订的补充协议（预售合同附件九）第一条第1款约定：“除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”，本案逾期交房属于江南公司因遵守政府及相关部门法令造成，故无论根据法律规定还是依据双方签订的预售合同补充协议约定，江南公司都不承担逾期交房违约责任。3．江南公司因北京市政府停工令要求停止施工行为是为了北京市整体利益，也是为了充分保障大气环境及北京市全体民众的切身利益。因建设工程实际施工的工序要求、土石方运输等一系列需停工的作业与其他建设施工部分具有关联性，且施工方系应北京市政府及相关部门的要求停止土石方作业等一系列施工，对于工程施工进程确有较大影响，故江南公司认为无论依据双方预售合同约定还是根据合同法的相关规定，对于因政府及相关部门要求停工的时间应当予以扣除。二、关于延期交房期限的问题。1．根据江南公司与孙阳签订的预售合同约定，房屋交付条件为“取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告”，本案北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）于2019年11月8日取得规划验收、2020年3月25日完成竣工验收备案、2020年4月16日取得有资质房产测绘机构出具的面积实测技术报告。根据该约定，涉案房屋已于2020年4月16日达到了合同约定的房屋交付条件。2．根据双方签订的预售合同约定，达到约定的交付条件后由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，出卖人不再承担延期交房的责任。在本案中涉案房屋已于2020年4月16日达到了合同约定的房屋交付条件，同时江南公司于2020年4月12日向孙阳发出交房通知，要求其在20日内办理收房手续，但孙阳因个人原因未办理收房，因此依据双方签订的预售合同第十四条第（四）款及附件九《补充协议》第一条第3款之约定，就视为孙阳收房。上述条款未违反法律、行政法规强制性规定，属于合法有效，对双方均有约束力；同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，涉案房屋应当自孙阳收到江南公司发出的交房通知之日起20日内办理收房，如未办理，则视为孙阳已收房，故江南公司不再承担延期交房违约责任，由此造成的损失亦由孙阳自行承担，与江南公司无关。孙阳辩称，同意一审判决，不同意江南公司的上诉请求。孙阳向一审法院起诉请求：1．判令江南公司按照双方签署的《北京市商品房预售合同》向孙阳交付符合法定和约定条件的房屋；2．判令江南公司支付孙阳占用房款346691元的利息；3．判令江南公司按照每月8000元的标准赔偿孙阳因逾期交房造成的损失。江南公司向一审法院反诉请求：1．判令孙阳按首付款1929474元的万分之零点一向江南公司支付2016年7月11日至2016年12月10日的逾期付款违约金2817．03元；2．判令孙阳按照按揭贷款303万元的万分之零点一向江南公司支付2017年1月24日至2017年3月20日的逾期付款违约金1666．5元。一审法院认定事实：2016年12月10日，孙阳作为买受人、江南公司作为出卖人签订预售合同及附件，约定孙阳购买江南公司开发的涉案房屋，预测建筑面积98．35平方米，总房款4712783元；买受人于签署预售合同时缴付首期付款1892783元（认购定金于签署预售合同时自动转作等额首付房价款），其余房款282万元以按揭贷款方式支付，预售合同签署之日起30日内，全部付至出卖人公司账户内，否则视为违约，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点一的违约金；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，装饰和设备标准详见《装修委托协议》；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。一审庭审中，孙阳提交购房款发票、收据、《个人购房抵押（保证）借款合同》、兴业银行借款借据、交款凭证，拟证明其已交纳全部购房款。江南公司认可其中首付款于2016年12月10日交纳，贷款于2017年3月20日付至江南公司账户。江南公司提交其与孙阳于2016年12月10日签订的《补充协议》，其中约定孙阳购买的涉案房屋建筑面积为105．20平方米，总房款为5059474元，其中首付款2029474元，剩余303万元办理银行按揭贷款。孙阳认可该份证据的真实性，但认为系格式条款，房屋面积的变更没有实测报告作为依据，要求江南公司支付提前占用购房款的利息。江南公司提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。孙阳对上述证据不予认可。江南公司提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。孙阳对上述证据不予认可。江南公司提交其（乙方）与孙阳（甲方）签订的《装修委托协议》，其中第一条约定“甲方同意所购置的×号房屋在楼栋整体五方验收合格后，由乙方代表甲方委托装修公司对房屋进行装修……装修期限自五方验收合格之次日起320日内完成装修及竣工验收手续；甲方同意乙方在完成五方验收即视为向甲方交房，无须办理收房手续，乙方即可进行装修”，江南公司据此主张双方约定五方验收后即视为交付房屋。孙阳认可该证据第3页其签名的真实性，但对该证据的前两页的真实性不予认可。江南公司另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的五方验收的时间为2019年3月18日，该日期在双方变更后的交房时间之内。江南公司提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。孙阳对该证据不予认可。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》。一审法院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系孙阳与江南公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，孙阳已经全额给付了涉案房屋的购房款，江南公司应当依约履行交付房屋的义务，故一审法院对孙阳要求江南公司向其交付符合法定和约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。现双方争议焦点在于江南公司在交付房屋过程中是否存在逾期。预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据江南公司提交的《设计变更通知单》，一审法院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现江南公司主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合预售合同附件九的约定，一审法院予以支持。关于江南公司主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，一审法院认为，结合江南公司提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故江南公司对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于江南公司上述抗辩意见一审法院不予采纳。关于江南公司主张的五方验收日期即为房屋交付日期的意见，一审法院认为，江南公司提供的《装修委托协议》上未加盖骑缝章，孙阳对该协议提出的异议合理。且江南公司自身提供的证据也可以证明，五方验收人员在《单位工程质量竣工验收记录表》上签字确认之后，施工单位人员又于2019年4月23日在《设计变更通知》上签字确认，而该工程直至2020年3月25日才完成了竣工验收备案。因此，仅凭五方验收手续很难认定涉诉房屋在2019年3月18日已经实际达到了国家规定和合同约定的房屋交付条件。故对江南公司的此项抗辩意见一审法院不予采信。另根据预售合同关于房屋装饰和设备标准的约定，江南公司向孙阳交付的房屋应为按照《装修委托协议》约定的标准装修完毕的房屋，故江南公司主张装修期应在房屋交付日期后开始计算的意见，一审法院亦不予采纳。综上，江南公司应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付孙阳，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件，已经超出上述一审法院确定的应当交付房屋的最晚期限，故江南公司逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，孙阳主张因江南公司逾期交房，导致其产生了租金损失，一审法院认为孙阳该项主张未超出合理范围。预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于孙阳主张的租金损失。一审法院参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月5800元作为计算江南公司逾期交房违约责任的标准，江南公司应自2019年7月1日起按照每月5800元的标准向孙阳支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。关于孙阳主张的占用房款的利息，因孙阳系依据双方签订的补充协议支付该部分房款，其付款系履行合同义务的行为，现其以房屋面积的变化没有实测报告支持为由提出上述主张，没有法律依据，一审法院不予支持。关于江南公司提出的反诉请求，其中关于逾期支付首付款的违约金，江南公司主张孙阳应于签订认购书后15日内支付全部首付款，但根据预售合同的约定，孙阳应在签订预售合同当日，即2016年12月10日支付全部首付款。即便预售合同的约定与认购书不一致，那么应认为签订在后的预售合同变更了认购书的约定，应以预售合同的约定为准。根据在案证据，孙阳已于2016年12月10日支付了首付款，故孙阳在支付首付款过程中不存在逾期，江南公司的相应请求没有事实依据，一审法院不予支持。关于江南公司主张的孙阳逾期支付按揭贷款的违约金，根据在案证据，孙阳支付按揭贷款确存在逾期。但江南公司在孙阳逾期付款的2017年3月20日就已经知道自身权益受到损害，但其于2020年10月26日开庭当日提出反诉，已经超过诉讼时效，故一审法院对江南公司的相应请求不予支持。综上，一审法院判决：一、江南公司于判决生效之日起十五日内向孙阳交付符合Y×××××××号《北京市商品房预售合同（住宅类）》约定的位于北京市朝阳区×的房屋；二、江南公司于判决生效之日起七日内按照每月5800元的标准，向孙阳支付自二〇一九年七月一日起至江南公司履行判决第一项义务之日止的迟延交房违约金；三、驳回孙阳的其他诉讼请求；四、驳回江南公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为江南公司延期交付房屋是否构成违约。对此，本院认为，江南公司与孙阳签订的预售合同明确约定，江南公司应当于2018年12月31日前向孙阳交付涉案房屋。同时，预售合同附件九补充协议亦约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。一审法院根据上述合同约定，结合江南公司提交的证据，认定江南公司应于2019年6月30日前交付涉案房屋，具有事实和法律依据。但是，江南公司直至2020年4月16日方满足合同约定的交付条件，已构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。江南公司主张其于2020年4月12日向孙阳发出交房通知要求其办理收房手续，但当时涉案房屋尚未符合合同约定的交付条件，故江南公司提出的孙阳因自身原因未收房，江南公司不应承担相应责任的上诉理由，不能成立。另江南公司主张因雾霾天气停工导致延期交房，政府及相关部门要求的停工时间应予扣除，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。现孙阳起诉请求江南公司向其交付涉案房屋，江南公司理应承担自逾期交房之日起至法院判决确定的实际交付之日止的违约金。一审法院参照本市房屋租金价格一般水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月5800元作为江南公司支付逾期交房违约金的计算标准，并无不当，本院予以维持。综上所述，江南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4165元，由北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  于洪群二〇二一年六月三十日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏