四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终759号 上诉人（原审原告）：岳小艳，女，1995年8月20日出生，汉族，住眉山市东坡区。 上诉人（原审原告）：杨林涛，男，1992年8月9日出生，汉族，住攀枝花市仁和区。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：刘治成，四川民慷律师事务所律师。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：吴洪槟，四川民慷律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：眉山希望太平洋置业有限公司，住所地：四川省眉山市东坡区三苏路37号。 法定代表人：汪茂君，执行董事。 委托诉讼代理人：沈玉洁，四川瀛楷典扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐丹丹，四川瀛楷典扬律师事务所实习律师。 上诉人岳小艳、杨林涛因与被上诉人眉山希望太平洋置业有限公司（以下简称太平洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2021）川1402民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 岳小艳、杨林涛上诉请求：1．撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2021）川1402民初1065号民事判决书；2．改判支持上诉人的一审诉讼请求，即解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》；判令被上诉人退还上诉人购房款299000元；判令被上诉人支付给上诉人购房款资金占用利息计23172元；判令被上诉人赔偿上诉人299000元；被上诉人承担一审诉讼费用；3．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．一审判决罔顾被上诉人向上诉人隐瞒了案涉房屋已抵押的事实，导致上诉人不能办理不动产登记，致使合同目的不能实现。2．案涉房屋买卖合同签订时《民法典》尚未实施，本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，在一审中，被上诉人称房屋款由包销人眉山市润城房地产经纪有限公司收取，根据该解释的规定，一审法院应通知包销人参加诉讼。3．不动产交付不是转移占有即完成交付，应为完成不动产权属变更登记，但被上诉人并未按照《中华人民共和国物权法》第九条的规定向上诉人交付案涉房屋，因此上诉人有权要求解除合同并要求违约方承担违约责任。4．被上诉人未履行案涉房屋买卖合同的约定即在签订合同30天内向不动产登记机关办理网签备案手续，已经构成根本违约。5．被上诉人已成为多起案件被执行人，案涉金额巨大，被上诉人已失去自由处置财产权利，不可能再完成案涉不动产的实质交付。6．案涉合同中关于未取得商品房产权登记的约定属格式合同霸王条款，不应认定其效力。 太平洋公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．被上诉人已经将案涉商铺出租给眉山希望太平洋商业管理有限公司（以下简称太平洋管理公司）收取租金，因此上诉人已按合同约定完成房屋交付。2．虽在房屋买卖签订时该案涉房产有抵押，但根据最高院适用《民法典》的时间效力的规定，本案应适用《民法典》第406条规定，即抵押房产可以对外转让并不影响合同效力，本案上诉人购房的目的是收取租金或过户，上诉人合同目的已实现，要求解除没有法律依据。上诉人可以要求办理过户，如果是房管局原因不能过户，不应是被上诉人的过错。3．案涉房屋买卖合同条款是房管局统一的版本，不是被上诉人自行拟定的，不属于格式合同，双方约定在房屋交付后365个工作日办理房屋权属登记是双方真实意思表示。4．关于包销问题，双方对于支付的价格没有任何争议，争议的是买卖合同，不应将眉山市润城房地产经纪有限公司作为诉讼参与人。 岳小艳、杨林涛向一审法院起诉请求：1．解除岳小艳、杨林涛与太平洋公司签订的《商品房买卖合同》；2．太平洋公司退还岳小艳、杨林涛购房款299000.00元；3．太平洋公司支付给岳小艳、杨林涛购房款资金占用利息计23172元（以购房款299000.00元为基数，按中国人民银行年贷款利率6%从购房之日计算到起诉之日，）；4．太平洋公司赔偿岳小艳、杨林涛299000.00元；5．太平洋公司承担本次诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年10月24日，岳小艳、杨林涛向太平洋公司交纳购房会费2万元，2019年10月26日，岳小艳、杨林涛（买受人）与太平洋公司（出卖人）签定《商品房买卖合同》，合同主要约定：岳小艳、杨林涛购买太平洋公司建设的位于眉山市东坡区市场化商品房，建筑面积14.54㎡，总价款279000.00元；该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设立抵押；太平洋公司应当在2019年11月30日前向岳小艳、杨林涛交付该商品房；太平洋公司应当在2020年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；岳小艳、杨林涛同意委托太平洋公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币；如因太平洋公司的责任，岳小艳、杨林涛未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意岳小艳、杨林涛不退房，太平洋公司根据逾期时间按已付房款日万分之零点五向岳小艳、杨林涛支付违约金，但因为办证机关延迟的除外。合同签订当天岳小艳、杨林涛按太平洋公司要求分三次共计刷卡支付279000.00元，其中179000.00元、8万元的收款方为太平洋公司，另2万元的收款单位为眉山市润城房地产经纪有限公司。太平洋公司收款当日向岳小艳、杨林涛出具了279000.00元的5512房款收据。岳小艳、杨林涛将购买的商品房与眉山希望太平洋商业管理有限公司（以下简称：太平洋管理公司）签订租赁合同，太平洋管理公司从2019年12月起每月支付岳小艳、杨林涛租金至2020年9月。之后，岳小艳、杨林涛、太平洋公司发生纠纷，岳小艳、杨林涛遂向一审法院提起诉讼。 案件审理中，岳小艳、杨林涛申请调查令，向眉山市自然资源局调取证据，眉山市自然资源局提供的房产抵押信息查询情况说明载明，涉案5512号房屋【不动产权证号川（2019）眉山市不动产权第××号】于2019年的4月19日办理抵押登记，抵押权人：成都金建展招投资中心（有限合伙），一般抵押，债权数额7383437.00元，债权履行起止日期2019年4月22日至2021年的4月21日。 一审法院认为，本案争议焦点为，太平洋公司隐瞒案涉房屋已抵押的事实，现是否导致合同目的不能实现，岳小艳、杨林涛解除合同赔偿损失的请求是否成立。审理查明，岳小艳、杨林涛签订合同购买的案涉商品房，太平洋公司按合同约定如期交付给了岳小艳、杨林涛，岳小艳、杨林涛已将购买的商品房与第三方签订《租赁合同》，并实际收取租金。岳小艳、杨林涛取得商品房的合同目的已得以实现。对于办理不动产的登记，合同约定，不动产转移登记为太平洋公司在岳小艳、杨林涛于2019年11月30日取得房屋后的365个工作日内完成，即2021年5月20日前完成，而太平洋公司在与岳小艳、杨林涛签订合同时，将抵押事实约定为未抵押，现抵押的债权期满日在合同约定的办理不动产登记期满之前，至此，案涉抵押不必然导致岳小艳、杨林涛不动产登记不能实现。如若合同约定的365个办证工作日届满后，基于抵押太平洋公司超过一年仍未能为岳小艳、杨林涛办理不动产登记，岳小艳、杨林涛有权依法行使合同的解除权。故，现岳小艳、杨林涛行使合同解除的事实尚不成立，对其请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，一审判决：驳回原告岳小艳、杨林涛的诉讼请求。案件受理费减半收取4890.00元，由岳小艳、杨林涛负担。 二审中，双方当事人没有提供新证据。 二审中，岳小艳、杨林涛于2021年6月8日向本院申请律师调查令，要求准予其律师持令前往眉山市不动产登记中心调取岳小艳、杨林涛与太平洋公司签订的案涉房屋网签备案信息及该房屋现产权登记信息、抵押信息。本院经审查认为，岳小艳、杨林涛在二审提交的申请与其在一审提交的申请内容一致，且一审已出具律师调查令调取了案涉房屋的备案、登记以及抵押信息，故对岳小艳、杨林涛在二审的申请应不予准许。 二审经审理查明的事实和采信的证据与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中，双方当事人争议的焦点为：太平洋公司隐瞒了案涉房屋已抵押的事实，是否导致合同目的不能实现，案涉合同是否应予解除？若解除，上诉人请求被上诉人退还购房款和向眉山润城房地产有限公司所交的2万元及资金占用利息和赔偿损失是否应予支持？ 首先，岳小艳、杨林涛与太平洋公司于2019年10月26日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按《商品房买卖合同》的约定全面履行义务。合同签订后，岳小艳、杨林涛按照合同约定交纳了购房款，已履行了义务。太平洋公司应按合同约定向岳小艳、杨林涛交付房屋和办理案涉房屋的产权登记。其次，案涉合同的订立虽在《中华人民共和国民法典》施行前，但案涉合同的履行持续至《中华人民共和国民法典》施行后，且双方是因履行合同发生的争议，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”和第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”的规定，本案岳小艳、杨林涛于2021年才起诉，视为双方于2021年因履行合同发生争议，故应适用《中华人民共和国民法典》的规定。第三，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务……”的规定，岳小艳、杨林涛可请求太平洋公司按约定为其办理产权。第四，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外……”的规定，本案中，太平洋公司已于2019年11月30日向岳小艳、杨林涛交付了案涉房屋，且岳小艳、杨林涛在收到案涉房屋后与太平洋管理公司签订了租赁合同，并收取了案涉房屋的租金。而岳小艳、杨林涛购买案涉房屋的目的有二，一是出租后收取租金，二是出售。对于岳小艳、杨林涛购买案涉房屋的目的之一岳小艳、杨林涛已经实现。对于岳小艳、杨林涛购买房屋的第二个目的，虽太平洋公司未为岳小艳、杨林涛办理产权登记，但岳小艳、杨林涛并未提供证据证明案涉房屋因设置了抵押致使岳小艳、杨林涛无法出售，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应由其承担举证不能的法律后果。第五，根据岳小艳、杨林涛与太平洋公司签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2020年11月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行。出卖人根据逾期时间按已付房款日万分之零点五向买受人付违约金，但因为办证机关延迟的除外。”“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行。出卖人根据逾期时间按已付房款日万分之零五向买受人支付违约金，但因为办证机关延迟的除外。”，即使是因为太平洋公司的责任未在双方约定的期限内办理案涉房屋的所有权证，但按照合同约定岳小艳、杨林涛不退房，双方继续履行合同，由太平洋公司根据逾期时间按已付房款的日万分之零点五向岳小艳、杨林涛支付违约金。第六，虽岳小艳、杨林涛与太平洋公司在签订案涉《商品房买卖合同》时，太平洋公司未如实告知案涉房屋已抵押的事实，且在合同中将案涉房屋抵押事实约定为未抵押，但案涉房屋抵押的时间为2019年4月22日至2021年4月21日，而本案双方约定且认可的太平洋公司办理案涉房屋所有权证的时间为2021年5月20日，因此案涉房屋的抵押并不必然导致案涉房屋的产权证不能办理。 综上，上诉人岳小艳、杨林涛的上诉理由不能成立，其请求应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9780元，由上诉人岳小艳、杨林涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 陈晓梅 审判员 辛利平 二〇二一年六月三十日 书记员 余 娟