山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁01民终5081号 上诉人（原审被告）：北京米高酒店管理有限公司，住所地北京市。 法定代表人：张某某，执行董事。 上诉人（原审被告）：张某某，男，1981年2月9日出生，汉族，住山东省乐陵市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：姚静，北京天斗律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：贝为娅，北京天斗律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：济南石泉建筑工程有限公司，住所地济南市。 法定代表人：黄树凤，董事长。 委托诉讼代理人：安强，山东鲁泉律师事务所律师。 原审被告：济南米高时尚酒店管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张某某，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：姚静，北京天斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贝为娅，北京天斗律师事务所实习律师。 上诉人北京米高酒店管理有限公司（以下简称北京米高公司）、张某某因与被上诉人济南石泉建筑工程有限公司（以下简称济南石泉公司）及原审被告济南米高时尚酒店管理有限公司（以下简称济南米高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初7585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 北京米高酒店管理有限公司上诉请求：1.判决撤销（2020）鲁0105民初7585号民事判决第一项、第二项和第三项，并依法驳回济南石泉公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由济南石泉公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，张某某并不是“房屋租赁合同的承租方、乙方”，不应就北京米高公司的债务承担连带清偿责任。《房屋租赁合同》的签订主体是北京米高公司和济南石泉公司，张某某作为北京米高公司的法定代表人，在公司全称“北京米高酒店管理有限公司”旁边签上自己的姓名，并加盖北京米高公司的公章，且公章盖在文字“北京米高酒店管理有限公司”和“张某某”上，此举完全可以证明张某某的签名是履行职务的行为。然而，一审法院在事实认定部分写道：“合同最后济南石泉公司、北京米高公司加盖公章，张某某在乙方处签名”。并据此认定张某某是《房屋租赁合同》的承租方、乙方，属于事实认定错误。其次，张某某是北京米高公司的法定代表人，他从个人账户支出款项的目的不是为了逃避债务，而是为了缴纳北京米高公司的房租，这种转账行为没有损害北京米高公司的利益。《最高人民法院关于印发的通知》第四部分“关于公司人格否认”中规定：“只有在股东实施了滥用公司法人独立地位及股东有限责任的行为，且该行为严重损害了公司债权人利益的情况下，才能适用《公司法》第二十条第三款规定的精神。由此，张某某作为北京米高公司的法定代表人，其在《房屋租赁合同》上签名的行为，纯属履行职务行为，其通过个人账户缴纳房租的行为既不符合个人财产与公司财产混同的情形，也不符合股东滥用公司独立人格的法定条件。根据合同的相对性原则，本案的适格当事人应为北京米高公司和济南石泉公司。张某某不应成为一审被告，更无须对北京米高公司的债务承担连带责任。 二、一审判决认定事实错误，适用法律错误，北京米高公司承租国有房屋，属于应当予以减免房租的情形，而非一审法院认为的须经协商一致减免房租的情形。2015年5月23日，北京米高公司与济南石泉公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定济南石泉公司向北京米高公司出租位于济南市天桥区东西丹凤街36号的房屋，由北京米高公司承租该房屋用于经营宾馆，承租期自2015年6月1日至2022年6月1日，其中装修期免租金两个月。2020年1月底，我国爆发大规模新冠肺炎疫情，宾馆行业受影响很大，北京米高公司经营的宾馆也因此受到巨大影响，亏损严重，难以为继。就第三方长沙金天鹅科技有限公司出具的财物报表显示，2020年营业收入相比2019年减少855，712.08元。2020年5月9日，经国务院同意，国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，指导意见第二条第一款规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。第二条第三款规定：“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。”北京米高公司承租的是国有房屋，应适用指导意见第二条第一款的规定。一审法院错误的将适用于第二条第三款规定的承租“非国有房屋”的情形适用于本案中。2020年7月27日，山东省发展和改革委员会办公室颁发了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》（以下简称“方案”），方案第二部分“落实房屋租金减免”第一条规定，对承租国有房屋（包括属于政府机关、高校、研究院所等事业单位和国有企业的经营性房产）的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房租减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。方案第二部分“落实房屋租金减免”第三条规定：“符合减免政策的承租方可向出租方提出减免房租申请，出租方对符合减免资格的，按规定直接办理减免手续。对尚未支付房租的，出租方直接给予减免。对已支付房租的，经双方协商一致后优先从后续未缴房租中抵扣；后续未执行合同金额不足以抵扣或承租方要求退还的，由出租方直接退还。”据此规定，作为最终承租人的北京米高公司，不应像一审法院所认为：“应积极与济南石泉公司沟通协商，取得理解”。也不是必须经被济南石泉公司同意才能享受房租减免政策。更何况实际情况是：北京米高公司向济南石泉公司提出了减免申请，济南石泉公司一开始同意，北京米高公司据此支付了房租。未料，其后济南石泉公司又不同意减免租金，而且还要求全额支付，所以才产生了后续诉讼。方案第二部分“落实房屋租金减免”第五条规定：“对不直接与房屋所有权归属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订房屋租赁合同的小微企业和个体工商户，适用减免政策。对转租、分租国有房屋的，可通过签订三方减免协议或直接承租户出具承诺函等方式，确保行政事业单位、国有企业减免给直接承租户的租金惠及最终承租人。”此条规定的情形和案件实际情形完全一致。另外，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。以上这些政策制定的目的在于帮扶因新冠疫情受到影响的小微企业，租金优惠政策应最终惠及实际经营承租人，确保实际经营的中小微企业最终受益，而非确保转租者的利益不受损失。涉案房屋的产权人是济南食品科学研究所，承租人北京米高公司属于小微企业，符合政策规定应予减免房租的情形。根据减免政策，自2019年8月1日起至2020年7月31日止，北京米高公司应缴纳的房租为672，480.9元。自2020年8月1日起至2021年7月31日止，北京米高公司应缴纳的房租为714，510.96元。而北京米高公司实际缴纳了1，498，721.35元，多缴纳房租111，729.49元，应予退还。然而，一审法院以北京米高公司“应在遵守合同约定的前提下，积极与济南石泉公司沟通协商，取得理解从而做出适当减免或延期收取租金的让步，但北京米高公司及张某某以相关指导性意见，自行决定减免数额拒付租金”，并据此判决北京米高公司和张某某应偿付租金626，691.3元，及承担违约责任。其无论在事实认定和法律的适用上，均有错误，故应该撤销其判决。 三、2016年北京米高公司和济南石泉公司协商确定用15万元房租抵销房屋维修费用，北京米高公司已足额支付2017年度租金，并无欠缴，一审法院对此事实认定错误。首先，2016年，因北京米高公司承租的房屋三楼下水出现严重问题需要维修，导致从2016年5月20日起整半年时间，三楼层无法使用。庭审中济南石泉公司也承认了当年楼层发生维修的事实。北京米高公司按合同约定向济南石泉公司索赔714，225.05元。后经双方协商，从2017年房租中扣减15万元用于抵扣北京米高公司的损失。故2016年北京米高公司向济南石泉公司缴纳了764，940（914940-150000）元房租，此数额是足额支付。其次，从2017年起至2020年疫情发生前，北京米高公司均按约定每年足额向济南石泉公司缴纳房租，济南石泉公司在此后长达四年的合作中也从未对2016年的房租缴纳数额提出异议，足以证明双方在当年已经对减免150，000元房租达成合意。这也是符合正常逻辑推理及日常生活经验法则的。由此，故济南石泉公司主张的2016年欠缴150，000元房租缺乏事实和法律依据。 四、一审法院判决北京米高公司按年利率7.5%的标准支付违约金，没有事实和法律依据。如前所述，北京米高公司已向济南石泉公司足额缴纳了房租，并未违约。且根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。退一万步，即使北京米高公司构成违约，一审法院判决北京米高公司按年利率7.5%的标准支付违约金，也是没有法律依据的。违约金具有补偿性，济南石泉公司可能损失的就是资金占用期间的利息，7.5%的支付标准已经明显超出济南石泉公司所受损失，且济南石泉公司并未举证证明其所遭受的实际损失。此违约金标准的约定属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情形。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 五、北京米高公司于2021年1月26日向济南市天桥区人民法院起诉并申请了诉前财产保全，诉讼请求包括1、请求解除米高公司和济南石泉建筑工程有限公司签订的房屋租赁合同。2、请求判令济南石泉公司返还支付的租金532030.04元。天桥法院于2021年2月2日下发缴费通知，北京米高公司当日缴纳了保全费，同年2月3日天桥法院下发案号为（2021）鲁0105财保242号的裁定，冻结济南石泉公司的财产和黄树凤的银行存款。2021年3月19日天桥法院向北京米高公司送达受理案件通知书，案号为（2021）鲁0105民初2297号，天桥法院26日向北京米高公司送达了开庭传票，同日一审7585号案件出了判决书，该案与北京米高公司在1月26日起诉的2297号案件是基于同一事实、同一法律关系而产生的，同时也是由同一法官审理，7585号争议的焦点包括北京米高公司是否足额支付了至2021年7月31日的房租，但是在2297号的案件中北京米高公司主张自起诉时解除房屋租赁合同，显然本案一审的结果应该以2297号的案件审理结果为依据，根据民诉法155条第5款的规定，应中止审理，但是并没有中止，属于严重违反法定程序。 济南石泉公司辩称，一、北京米高公司的上诉理由没有依据，国务院发改委的文件是针对困难的企业，指的是承租经营性房产。二、如果符合条件，北京米高公司作为承租方应向出租方提出申请，但是其并没有提出过减免的申请，不符合文件的主体。北京米高公司在上诉状中所引用的文件也谈到过必须要协商。三、北京米高公司已将涉案房屋转租给济南来往汽车服务有限公司，转租牟利，转租的价格是承租价格的三倍。四、一审中北京米高公司明确表明济南米高公司是房屋的实际使用人，北京米高公司不是实际的房屋使用人，因此北京米高公司依据上述文件主张减免房租不符合法律规定。五、济南米高公司作为房屋的实际使用人并未上诉，说明济南米高公司对一审判决没有异议。因此，北京米高公司不是房屋的最终使用人，而且其转租牟利，同时一审判决已经对租金进行减免，北京米高公司再提出不合理的请求不符合常理。六、北京米高公司提出已经起诉，实际颠倒是非。该案不应以北京米高公司的另案起诉中止审理，北京米高公司另案起诉要求解除合同是在一审判决之后提出，自相矛盾。一审判决程序合法，适用法律正确，认定事实清楚，北京米高公司的上诉理由没有依据，应予以驳回。 济南米高公司辩称，同意北京米高公司意见。 济南石泉公司向一审法院起诉请求：1.判令北京米高公司、张某某、济南米高公司立即偿付租金668,721.35元并支付违约金（以150,000元为基数按每日千分之一的标准支付自2016年4月23日至判决生效日止的违约金；以1008721.35为基数按每日千分之一的标准支付自2020.4.23日起至2020.7.5日期间的违约金72,628元；以708,721.35元为基数按每日千分之一的标准支付自2020.7.6日起至2020.7.22日期间的违约金10,631元；以518,721.35元为基数按每日千分之一的标准支付自2020.7.29日至判决生效日止的违约金）；2.诉讼费、保全费和保全保险费由北京米高公司、张某某、济南米高公司承担。 一审法院认定事实：2015年5月23日，济南石泉公司（合同出租方、甲方）与北京米高公司（合同承租方、乙方）及张某某（合同承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第一条出租房屋基本情况1、甲方向乙方出租的房屋位于济南市天桥区东西丹凤街36号（以下简称房屋），房屋所有权证号为：[办公楼（天字第116585号）。附属楼（天字第116586号）]。出租房屋范围包括涉案房屋，总面积为1955平方米。2、甲方承诺出租房屋的行为已经市商务局和财政局国有资产部门批准，且在本合同签订时该房屋产权明晰，不存在任何担保物权和债权、不属违章建筑，甲方保证在本合同签订时房屋未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。3、房屋租赁在本合同签订后以现状交接。第二条租赁期限1、房屋租赁期限自2015年6月1日（起租日）至2022年6月1日止。2、甲方提供乙方装修期免租为两个月，如乙方单方违约，乙方返还甲方两个月装修期租金。3、租赁合同期满，乙方应如期交还所租赁房屋.乙方逾期不交还的，甲方有权收回所租赁房屋。甲方如需继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权。经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同。第三条租金、租金支付期限及方式1、租金：甲乙双方约定，自2015年6月1日（起租日）起，租金为914,940元/年（大写：玖拾壹万肆仟玖佰肆元整每年）租金每两年递增一次，按前一期的基数递增，递增率为5%。2、支付期限：房屋租金每年支付一次。乙方应在签定合同日提前三十日向甲方预付下期租金。3、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转账或现金方式。第四条双方的权利与义务甲方的权利与义务1、甲方提供房屋周边关系协调，提供自有院落、院内停车位供乙方免费使用。2、甲方向乙方出租的房屋主体结构无损坏，能正常使用。3、甲方应出具房屋产权证明，提供房屋图纸复印件一份。4、在乙方办理相关手续时，应给予配合。乙方的权利与义务1、乙方必须按时足额交纳租金、水电费及相关费用。2、经甲方书面同意后，根据房屋图纸合理装修改造，不得损坏主体结构。3、不得影响甲方及其他承租者正常的工作秩序和管理秩序，否则，承担一切后果。4、乙方承诺不在承租房屋内从事违反法律法规及政府有关部门对出租房屋用途有关规定的行为。第五条房屋租赁用途1、乙方承租房屋用途为商业合法经营。2、不得经营危险易爆品、网吧，禁止黄、赌、毒等影响人民及学生健康经营项目。第六条房屋维护及修缮1、租赁期间，房屋的维修养护由乙方负责，乙方应合理使用并爱护房屋，因乙方使用不当或使用不合理，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。2、租赁期间，甲方对自使用房屋定期进行检查养护时，应提前15日通知乙方，检验养护时乙方应予以配合。3、在本合同有效期内甲方确需对出租房屋所在大楼（第七层）楼顶防水进行改造时，应事先征得乙方书面同意。4、承租期间，乙方如需增建经营设施，乙方自行投资建设，并应取得政府有关部门批准，甲方不另行增加租金。第十一条违约责任1、因甲方原因，造成乙方损失的，甲方应给予乙方赔偿；如造成乙方无法经营，乙方有权解除合同，并要求甲方承担相当于当期租金的1%/天违约金。2、乙方逾期支付租金或保证金，除应如数补交外还应支付滞纳金，每逾期一天，乙方须按拖欠当期租金或保证金的1%天支付滞纳金。乙方逾期3日未支付租金或水电等费用的，甲方有权解除合同。同时，双方还在合同中对房屋租赁保证金、房屋使用及有关费用、房屋交付及交还期限、方式及验收、解除本合同的条件、合同争议的解决等权利义务进行了约定。合同最后济南石泉公司、北京米高公司加盖公章，张某某在乙方处签名。合同签订后，济南石泉公司将涉案房屋与北京米高公司及张某某进行了交接，后张某某用个人账号分加别于2015年6月1日支付租金914,940元，2016年8月支付租金764,940元，2017年7、8月支付租金960,687元，2018年7月支付租金960,687元，2019年7月支付租金1,008,721.35元，2020年7月支付租金49万元（其中有19万元系他人账户转账）。另查明，济南米高公司对部分涉案房屋进行经营使用，另有部分涉案房屋北京米高公司转租给他人经营使用并收取租金。又查明，济南石泉公司为诉讼申请财产保全支出财产保全责任保险费2000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。济南石泉公司与北京米高公司及张某某签订的《房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。关于租金给付的义务主体，由于北京米高公司及张某某系房屋租赁合同的承租方，根据合同相对性原则，北京米高公司及张某某负有向济南石泉公司支付租金的义务，济南米高公司并不是租赁合同的相对方，济南石泉公司要求济南米高公司偿付租金的请求，一审法院不予支持。关于租金抵扣问题，北京米高公司及张某某称2016年未缴纳15万元是因为三楼无法下水导致酒店三楼半年之内无法营业，加上维修费用，双方协商进行了抵扣；对此济南石泉公司不认可，称不存在协商抵扣15万元租金问题，而北京米高公司及张某某未能提交证据证实，故该15万元租金应予支付。关于北京米高公司是否构成违约，北京米高公司称根据合同约定济南石泉公司为北京米高公司提供2个月的免租装修期，北京米高公司每年均在6、7月份缴纳房租，济南石泉公司从未有异议，北京米高公司经营的是酒店业，疫情对酒店的经营影响是显而易见的，根据最高人民法院《对于新冠疫情的指导意见》第一条第五款及民法典184条的规定，北京米高公司并没有违约。济南石泉公司则称租金是从2016年就少付15万元开始的，且北京米高公司所引用的均为指导性意见，济南石泉公司也不是意见所指向的主体，北京米高公司提供的第三方统计所依据的财务对比情况表显示的单位名称也与北京米高公司名称不符，因此租金不应减免。一审法院以为，房屋租赁合同属于长期性合同，合同双方应本着诚实信用原则切实履行合同。新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，济南石泉公司、北京米高公司双方在订立合同时无法预见，也不能避免，不能归责于任何一方。北京米高公司及张某某虽未实际使用涉案房屋，但疫情的管控使从事服务业的经营者无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，北京米高公司自认酒店2020年2月一个月未营业，按照公平原则应由双方共担，故一审法院酌定济南石泉公司就涉案房屋免除半月的租金42,030.05元。2020年的新冠疫情对各行各业均有不同程度影响，北京米高公司及张某某作为承租人受疫情影响缴纳租金确有困难时，应在遵守合同约定的前提下，积极与济南石泉公司沟通协商，取得济南石泉公司理解从而做出适当减免或延期收取租金的让步，但北京米高公司及张某某以相关指导性意见，自行决定减免数额拒付租金，结合前期所欠租金15万元，北京米高公司及张某某欠租金668,721.35元的事实清楚，济南石泉公司要求偿付，一审法院予以支持，但考虑疫情因素应予减免租金42,030.05元；北京米高公司及张某某未按合同约定付款构成违约，应承担违约责任，违约金调整为全国银行间同业拆借中心2020年7月20日公布的一年期（LPR）利率（3.85%）的1.95倍（即年利率7.5%）。济南石泉公司为诉讼申请财产保全支出财产保全责任保险费2000元，该款系北京米高公司及张某某拖欠租金引发诉讼所至，济南石泉公司要求北京米高公司偿付，理由正当，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、北京米高酒店管理有限公司、张某某于判决生效之日起10日内支付济南石泉建筑工程有限公司房屋租金626,691.3元；二、北京米高酒店管理有限公司、张某某于判决生效之日起10日内向济南石泉建筑工程有限公司支付违约金，以626691.3为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按年利率7.5%计算；三、北京米高酒店管理有限公司、张某某于判决生效之日起10日内支付济南石泉建筑工程有限公司财产保全责任保险费2000元；四、驳回济南石泉建筑工程有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5660元（已减半收取），申请费5000元，共计10,660元，由北京米高酒店管理有限公司、张某某负担。 本院二审期间，北京米高公司、张某某提交：证据1、案件受理费发票、案件受理通知书及起诉状；证据2、天桥法院的缴费通知书、保全费发票及诉前财产保全裁定书。以上证据共同证明2021年2月2日天桥法院已经收到了北京米高公司对济南石泉公司及黄树凤的起诉，且案由与本案相同，是基于相同的事实和法律关系，本案应该以2297号案件的审理结果为依据，故应当中止审理。济南石泉公司质证认为上述证据无法辨别真伪，一审中北京米高公司对欠交租金的事实是明确认可的，仅提出按照国家政策对租金进行减免，并没有提出其他的请求，其另案起诉要求解除合同、返还租金，显然滥用诉讼权利，一审法院不存在违反法定程序的情形。本院经审查，北京米高公司、张某某提交的证据中除起诉状外，均为济南市天桥区人民法院出具的诉讼材料及收费票据，本院对上述材料的真实性予以认定。 一审认定事实符合法律规定，本院予以确认。 本院认为，本案纠纷主要涉及以下五个方面的问题，现分析如下： 关于涉案房屋租赁合同的主体问题。涉案房屋租赁合同首页的乙方中，除北京米高公司盖章外，还有张某某的签名，且房租亦是通过张某某的银行卡支付的，故一审法院基于合同相对性原则，认定张某某是涉案房屋租赁合同的一方主体，并不违反法律规定。 关于北京米高公司、张某某是否应支付2016年的15万元租金问题。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，北京米高公司主张就该15万元与济南石泉公司进行了协商抵扣，鉴于北京米高公司此后支付的2017年—2019年的租金数额均符合租赁合同的约定，而济南石泉公司在此后近四年间既未对租金数额提出异议，亦未举证证明此后进行过催要。因此，该15万元已经协商抵扣这一事实具有高度盖然性，本院对此予以认定。 关于北京米高公司、张某某因疫情减免房租的数额问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。山东省发展和改革委员会办公室颁发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第二部分第一条规定：“对承租国有房屋（包括属于政府机关、高校、研究院所等事业单位和国有企业的经营性房产）的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房租减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日”；第五条规定：“对不直接与房屋所有权归属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订房屋租赁合同的小微企业和个体工商户，适用减免政策。”本案中，现有证据不足以证实房屋产权人已对涉 案房屋租金进行了减免，但考虑疫情对作为次承租人的北京米高公司经营确实造成影响的事实，本院认为应当对北京米高公司的租金进行适当减免。鉴于北京米高公司自认2020年2月酒店未再营业，结合山东省重大突发公共卫生事件一级及二级响应时间，本院酌定北京米高酒店免交2020年两个月租金计168120元（1008721.35元/年/12个月*2个月）。综上，北京米高公司尚欠济南石泉公司租金数额应为350601.35元（1008721.35元/年-168120元-已支付的490000元）。 关于北京米高公司、张某某支付违约金的问题。如前所述，突如其来的疫情对社会各行各业都产生了影响，不论是作为承租人的济南石泉公司，还是作为次承租人的北京米高公司，均因疫情造成了经济损失。北京米高公司在未与济南石泉公司就租金数额协商一致的情况下，径直按照自己计算的数额支付租金，明显欠妥。一审法院调整的违约金计算利率，未超出其自由裁量范围，并无不当。 关于本案是否应中止审理的问题。北京米高公司在一审中并未提出中止审理，且其诉济南石泉公司等房屋租赁一案虽然与本案基于同一事实，但并不符合本案必须以他案审理结果为依据的情形，因此，本院对北京米高关于中止审理的请求不予准许。 综上所述，北京米高公司、张某某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初7585号民事判决第三项； 二、撤销济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初7585号民事判决第四项； 三、变更济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初7585号民事判决第一项为北京米高酒店管理有限公司、张某某于本判决生效之日起10日内支付济南石泉建筑工程有限公司房屋租金350601.35元； 四、变更济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初7585号民事判决第二项为北京米高酒店管理有限公司、张某某于本判决生效之日起10日向济南石泉建筑工程有限公司支付违约金，以350601.35元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按年利率7.5%计算； 五、驳回济南石泉建筑工程有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行赔偿金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5660元（已减半收取）、申请费5000元，共计10660元，由济南石泉建筑工程有限公司负担4970元，由北京米高酒店管理有限公司、张某某负担5690元。二审案件受理费11320元，由济南石泉建筑工程有限公司负担5278元，由北京米高酒店管理有限公司、张某某负担6042元负担。 本判决为终审判决。 审判员  武绍山 二〇二一年六月三十日 书记员  徐 敏