内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终878号上诉人（原审原告）：包头市富润房地产开发有限公司。法定代表人：凌民军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李继英，内蒙古彦坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾婧，内蒙古彦坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏亚丽，女，1965年11月11日出生，现住内蒙古自治区包头市。上诉人包头市富润房地产开发有限公司因与被上诉人苏亚丽房屋买卖合同纠纷，不服包头市东河区人民法院（2020）内0202民初2683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。包头市富润房地产开发有限公司上诉请求：1.请求依法撤销包头市东河区人民法院（2020）内0202民初2683号民事判决中第三项，依法改判；2.请求依法撤销包头市东河区人民法院（2020）内0202民初2683号民事判决中第四项，依法改判；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《包头市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，已经成立且生效，应当依约履行，苏亚丽在网签合同办理完毕至今近一年之久，因其苏亚丽自身原因即未按合同约定办理完毕银行按揭贷款，亦没有按照约定支付剩余房款，其行为已经构成严重违约，根据《补充合同》第一条之约定，被告有向原告按房屋总价款的10％支付违约金的义务。首先，现有证据已经证实，双方是在预售许可证办理完毕后于2019年6月25日签订房屋买卖合同，于2019年10月31日办理完毕网签合同备案。原告房屋售卖的行为是合法有效的，被上诉人在合同签订后近两年之久未办理完毕按揭贷款，未依约完成付款义务，严重违约，应当承担违约责任，一审判决对此存在认定事实错误。其次，根据《补充合同》第一条第1项约定，2019年7月16日原告公司的工作人员已告知被告需要找共同还贷人，并告知可能产生违约金。但直至一审起诉前，被告未提供共同参贷人，导致贷款无法办理，被告对不能办理贷款的事由是明知的，且在一年之久的时间里没有解决贷款无法办理的问题，亦不按照合同约定变更付款方式，导致合同无法继续履行。原告损失扩大的结果系由被告苏亚丽单方面造成，其应当承担合同无法履行的责任，即按照《补充合同》第一条第1项约定向原告支付按照合同价款10％违约金。二、对于2万元的定金，原告不存在违法行为，不具有返还义务。本案一审起诉时间在2021年1月1日之前，所以根据《合同法》第五十二条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的协议属于无效。”住房和城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）不属于法规更不属于部门规章，不属于法律、行政法规的范畴，原告不存在违法行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；”根据该条规定，原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》应该属于合法有效，其中关于定金的约定也是合法有效的。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，为维护原告的合法权益，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。苏亚丽辩称，同意一审判决。包头市富润房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》并要求被告在合同解除后立即配合原告办理房屋注销登记等相关手续;2.请求法院判令被告向原告支付违约金57791.80元；3本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告包头市富润房地产开发有限公司提供的证据有：1.《包头市商品房买卖合同》一份，编号2019-0014713，签订日期2019-10-31，该合同包括五个附件，其中附件五为《补充协议》，《包头市商品房买卖合同》及附件五《补充协议》无签署时间；2．定金收据（NO．1168199）一张，时间2019年06月06日，金额贰万元整（注明：院士廷17-205）；3．首付款收据（NO．3700236）一张，时间2019年6月25日，金额壹拾壹万柒仟玖佰壹拾捌元整117918元（注明：收据已领2019-08-25）；4．催款、逾期则解除合同的通知，时间2019年09月27日。一审法院认为，原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽于2019年6月25日签订的《包头市商品房买卖合同》于2019年10月31日（合同编号2019-0014713）成立生效，双方按照约定全面履行自己的义务。首先，《包头市商品房买卖合同》（编号2019-0014713）能否解除是本案的焦点。分析如下，1．原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽于2019年6月25日签订的《包头市商品房买卖合同》于2019年10月31日在包头市住房和城乡建设局进行网签备案（合同编号2019-0014713），原告包头市富润房地产开发有限公司诉请解除该合同并办理房屋注销登记（网签合同），被告苏亚丽亦表示同意该诉讼请求，双方达成一致意见，符合法律规定，法院应予以支持。2．原告包头市富润房地产开发有限公司存在既未收回于2019年6月25日签订的《包头市商品房买卖合同》，也未给付被告苏亚丽2019年10月31日签订的网签合同的情形，被告苏亚丽至今手中未持有网签合同，仅持有2019年6月25日签订的《包头市商品房买卖合同》；鉴于原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽于2019年6月25日签订的《包头市商品房买卖合同》已经进行网签的客观情况（合同编号2019-0014713，日期2019-10-31），双方在合同目的均无法实现的情况下，依法判决解除该网签合同不仅符合法律规定，也有利于化解矛盾。其次，被告苏亚丽应否负担违约金的问题也是本案的焦点。分析如下，1．被告苏亚丽于2019年3月4日给原告包头市富润房地产开发有限公司转帐2万元（定金），于2019年6月25日转帐97918元，交付首付款合计117918元，2019年6月25日，原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽签订《包头市商品房买卖合同》（无合同编号，签订日期空白）。2019年10月31日，原告包头市富润房地产开发有限公司对2019年6月25日双方签订《包头市商品房买卖合同》进行网签备案，编号2019-0014713。故原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽签订《包头市商品房买卖合同》成立和生效时间应认定为2019年10月31日。2．原告包头市富润房地产开发有限公司于2019年9月27日就向被告苏亚丽发出《催款、逾期则解除合同的通知》，要求“被告在2019年10月8日前一次性付清未付房款（或办妥商业贷款，使全部房款到达我公司账户）及违约金”，因《包头市商品房买卖合同》（编号2019-0014713）尚未成立和生效，故原告包头市富润房地产开发有限公司的通知行为系无效民事法律行为，对被告苏亚丽不产生拘束力。3.2019年6月25日双方签订《包头市商品房买卖合同》后，被告苏亚丽向被告代为联络贷款的多家银行联系申请办理按揭贷款，由于不具备贷款条件，多次与服务方内蒙古锐创置业经纪有限公司（白雅鑫）沟通，请求退房、退款，但原告包头市富润房地产开发有限公司始终未予答复。根据《补充协议》第一条第一款第二项的约定：“如买受人按照贷款银行要求提交全面、真实、合法的申请文件并办理申请事项后未获批准的，买受人应于银行作出不批准贷款决定之日起七日内，递交书面申请明确选择：如买受人选择②解除合同退房的，其应在作出退房决定之日起三日内与出卖人一起到相关部门办理退房手续，出卖人在买卖双方全部办理完毕退房手续后九十个工作日内无息退还买受人已付房款（不含定金，定金不退），此外出卖人无需向买受人支付其他任何费用，如买受人未按约定办理或不配合出卖人办理退房手续逾期超过90日的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除合同，届时买受人应按总房款的10％向出卖人支付赔偿金”。被告苏亚丽未违反上述约定，故不应承担违约责任。4．依据《补充协议》第一条第一款第一项的约定，原告包头市富润房地产开发有限公司“负有代为联络贷款银行和协助办理按揭之义务”，但在2019年10月31日前，双方尚未签订网签的合同，此种情况下，即使被告苏亚丽具备贷款条件，也无法获得银行按揭贷款，故原告包头市富润房地产开发有限公司诉请被告苏亚丽支付违约金的请求不符合合同约定，理由不能成立。5．原告包头市富润房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下收取被告苏亚丽定金2万元，系违法行为，且定金2万元已经作为首付款（117918元）的一部分由原告包头市富润房地产开发有限公司收取，故定金2万元也应一并作为首付款退还被告苏亚丽。综上所述，原告包头市富润房地产开发有限公司在合同的订立、履行中对被告苏亚丽存在不规范行为和欺诈行为，违背民法诚实信用原则的基本原则，其请求被告苏亚丽支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告包头市富润房地产开发有限公司与被告苏亚丽双方签订的《包头市商品房买卖合同》（编号2019-0014713）；二、被告苏亚丽于判决生效之日起三十日内协助原告包头市富润房地产开发有限公司办理房屋注销登记（网签合同）手续。三、原告包头市富润房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内返回被告苏亚丽首付款117918元。四、驳回原告包头市富润房地产开发有限公司请求被告苏亚丽支付违约金57791.80元的诉讼请求。案件受理费622.4（原告预交），由原告负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的合同签订经过及购房款交付数额、双方发生纠纷的基本事实，与一审法院经审理查明的事实相一致。有双方当事人陈述及相关书证在案佐证。本院予以确认。本院认为，被上诉人苏亚丽无法继续履行合同的原因是银行不给其发放贷款，故本案系因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的情形。上诉人请求解除合同，被上诉人亦同意解除，上诉人作为出卖人应当将收受的购房款返还买受人。综上，包头市富润房地产开发有限公司的上诉主张不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1244.8元，由上诉人包头市富润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 宋 炜审判员 李雅滨二〇二一年六月十一日法官助理 亢 晶书记员 崔 淙附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。