上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初13693号原告：沈雪林，男，1957年8月26日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：朱颖，上海市四方律师事务所律师。被告：闫国友，男，1980年11月6日出生，汉族，住上海市闵行区。原告沈雪林与被告闫国友房屋租赁合同纠纷一案本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈雪林的委托诉讼代理人朱颖到庭参加诉讼，被告闫国友经本院传票传唤，无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈雪林向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年2月10日解除；2.请求判令被告向原告支付自2021年2月11日起至2021年4月16日按合同日单价2倍计付的房屋占有使用费26,659.78元；3.请求判令被告赔偿原告违约金6,200元及中介费损失2,480元；4.请求判令被告支付原告至实际返还房屋之日止的水费100.05元、电费125.74元、煤气费312元，共计537.79元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年10月5日，原、被告签署了一份《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区航新路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给被告，租赁期限为2020年10月13日至2021年10月12日，租金标准6,200元/月，租金支付方式为押一付三，保证金为一个月租金，租金应在前一期租金到期日前7日内支付，如被告逾期不支付租金累计超过7日的，原告可书面通知被告解除合同，并有权要求被告赔偿损失。2020年10月5日，被告支付相当于一个月租金的押金及两个月租金后，不再支付租金，经中介协调，被告答应第一期剩余一个月租金于支付第二期租金时一并支付，但被告于2021年1月12日仍只支付两个月租金。经原告数次催告后，被告仍未按照合同约定的方式支付租金，故原告于2021年2月8日书面通知被告解除双方签订的房屋租赁合同，并要求被告向原告返还房屋。被告于2021年2月10日收到原告上述函件，于2021年4月16日已搬离、返还租赁房屋。被告闫国友庭后发表答辩意见如下：原告所发律师函已收到，被告搬离需要一定时间，故于2021年4月16日搬走。被告所欠房租及原告代被告支付的水电煤费用被告愿意承担，但原告主张的赔偿金过高。因受疫情影响，被告经济困难，支付租金时有些延期，原期望房东同意押一付二，但原告不同意，双方产生矛盾，导致合同解除，现请求法院酌情降低赔偿金。本院经审理认定事实如下：原告沈雪林系上海市闵行区航新路XXX弄XXX号XXX室产权人。2020年10月5日原告沈雪林(甲方，出租人)与被告闫国友(乙方，承租人)签订编号为SHZLXXXXXXXXXX的《房屋租赁合同》，合同约定甲方出租房屋地址是航新路XXX弄XXX号XXX室，房屋租赁期限自2020年10月13日起至2021年10月12日止，出租人于2020年10月5日前将房屋交付使用。租赁期间租金标准是6,200元/月，租金支付方式是押1付3，房屋租金应在前一期租金到期日前7天内支付。交付房屋时，承租人应支付房屋租赁保证金即1个月租金6,200元，合同终止时，出租人收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。租赁期间，房屋所发生的水、电、气、通信(若有)、有线电视等使用过程中产生的费用由承租人承担，物业管理费由出租人承担。乙方应在本合同租期届满当日返还该房屋，每逾期一日，乙方应按日租金的双倍向甲方支付违约金。10-3甲、乙双方一致同意，乙方逾期不支付租金累计超过7日的，出租人可书面通知承租人解除合同，并有权要求承租人赔偿损失。12-6租赁期间，非本合同约定情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。此后，原告向被告交付了房屋，被告于2020年10月支付相当于一个月租金的租赁保证金及两个月租金，于2021年1月支付了两个月租金，此后未再支付租金。原告通过发送短信及发送律师函方式向被告催付租金，被告仍未按约支付，故向被告再次发送律师函，告知房屋租赁合同于2021年2月8日解除，该律师函被告于2021年2月10日签收。被告于2021年4月16日搬离涉诉房屋，双方已进行房屋交接。后，原告代为支付被告在房屋使用期间未支付的煤气费312元，水费89.70元，电费112.80元，总计514.50元。另，原告为此次房屋租赁支出中介费2,480元。现该房屋处于空置状态。以上事实，由原告提供的租赁合同、房地产权证、微信聊天记录、律师函(催款)及寄送凭证、律师函(解除)及寄送凭证、中介费支付凭证、水电煤账单、读表数照片、水电煤缴纳凭证及原、被告陈述所证实。本院认为，原告沈雪林与被告闫国友签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律法规规定，依法有效，双方均应按约履行。然而被告未按合同约定足额支付每期租金，其行为实有悖双方约定。原告提出解约符合合同约定，故双方所订立的房屋租赁合同于2021年2月10日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于此，除被告搬离房屋将房屋交还原告外，还应支付合同解除后实际占有使用房屋期间的使用费。原告主张双倍租金的标准计算该期间的房屋使用费，无合同依据，本院参考租金标准，结合被告已经支付的租金，确定被告应支付2021年2月13日至2021年4月16日的房屋使用费13,226.68元。诉讼中，原、被告同意租赁保证金6,200元抵扣未付费用，当事人自愿处分自身民事权利和诉讼权利，于法无悖，本院予以准许。关于被告使用期间所产生的水、电、煤气费用，原告已代为支付的部分为水费89.70元、电费112.80元和煤气费312元，合计514.50元，本院予以确认，被告应予支付费用514.50元，未支付部分待实际产生时再主张。关于原告主张的赔偿损失部分，根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过7日导致合同解除的，原告有权要求被告赔偿损失。关于中介费损失，由于合同未约定该费用由被告承担，故本院不予支持。本院综合双方合同履行时间、被告违约原因、原告中介费损失及空房损失情况，酌情认定被告应赔偿原告损失3,500元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告沈雪林与被告闫国友签订的编号为SHZLXXXXXXXXXX的《房屋租赁合同》于2021年2月10日解除；二、被告闫国友于本判决生效之日起十日内支付原告沈雪林租金7,026.68元及水、电、煤气费用514.50元；三、被告闫国友于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈雪林损失3,500元；四、驳回原告沈雪林其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取47.25元，由被告闫国友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈娟娟二〇二一年六月二日法官助理 安 冉书 记 员 顾丹蓓附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。三、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。