江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1966号上诉人（原审原告）：宿迁中央国际购物广场有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区。法定代表人：张宏明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高朋，北京金城同达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵飞，男，1986年3月1日出生，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：刘静，女，1986年6月4日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。上诉人宿迁中央国际购物广场有限公司（以下简称购物广场公司）因与被上诉人赵飞租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初7427号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年5月26日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。购物广场公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审案件受理费由赵飞承担。事实与理由：1.赵飞于2020年4月24日提交书面撤场申请并私自撤柜，购物广场公司为防止商铺内部财产被盗而将商铺上锁。涉案合同解除时间应为购物广场公司发函给赵飞通知解除的时间，即2020年7月7日。因此，赵飞应支付自2020年3月19日至2020年7月7日之间拖欠的租金、物业费。2.涉案合同明确约定，如商户私自撤场则构成根本违约，公司有权没收保证金并追究三个月租金作为违约金，赵飞私自撤场后，一直未有新的商家进场，赵飞交纳的履约保证金根本难以覆盖购物广场公司的损失。一审不支持3个月租金标准的违约金，对购物广场公司显失公平。赵飞二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。购物广场公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除购物广场公司、赵飞签订的《宿迁中央广场租赁合同》；2.判令赵飞支付租赁期间欠付的租金82235元、物业费43282元、水电费112元（暂计至2020年7月31日）；3.判令赵飞支付逾期交还场地期间的场地占用费，从2020年5月31日起以每日/每平米1000元的标准计算至赵飞恢复原状交还场地之日止；4.判令支持购物广场公司没收赵飞履约保证金56983元，并判令赵飞向购物广场公司支付违约金55233元。一审诉讼过程中，购物广场公司将第3项诉讼请求变更为：判令赵飞支付逾期交还场地期间的场地占用费，从2020年7月14日起按每天1000元计算至实际交还之日止。事实和理由：2019年6月11日，购物广场公司（甲方）与赵飞（乙方）签订《宿迁中央广场租赁合同》，约定赵飞承租位于宿迁市宿城区中央国际购物广场4层商铺，铺位号为4F3004,计租面积323平方米，用于经营“牵手小火锅”。租赁期为5年，自2019年5月15日起至2024年1月31日止，租金标准为：第一租约年为1.9元/平方米/天，第二租约年为1.9元/平方米/天，第三租约年为2.0元/平方米/天，第四租约年为2.1元/平方米/天，第五租约年为2.2元/平方米/天。物业费标准为1元/平方米/天，水费为4元/吨。付款方式为按季支付，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。然而赵飞在合同履行期间，于2020年4月24日要求闭店，擅自停止经营，单方终止合同。依据合同第23.5条约定，合同提前解除或终止，甲方有权收回该经营场地，乙方应在发生上述情况后7日内将经营场地恢复到甲方交房时的原状。每逾期一日，按照每日每平方米1000元的标准向购物广场公司支付场地占用费。合同第24.5条约定乙方逾期30天未付租金或物业管理费，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方支付相当于3个月租金的违约金。现赵飞拒不支付拖欠购物广场公司的租金、物业费、水电费等费用，也不按照合同约定承担违约责任，故购物广场公司提起诉讼。一审法院认定事实：2019年6月11日，购物广场公司（甲方）与赵飞（乙方）签订《宿迁中央广场租赁合同》，约定：甲方同意将位于宿迁市宿城区中央国际购物广（商）场4层，铺位号4F3004,计租面积约为323平方米（以双方实际测量为准）的场地出租给乙方使用，乙方在租赁期限内租赁此位置用于经营牵手小火锅；租赁期限为5年，自2019年5月15日起至2024年1月31日止；乙方自计租日开始承担该房屋的租金。前两个租约年（2019年5月15日-2021年5月14日）租金均为每天每平方米人民币1.9元，合计每月租金为人民币18667元；除首期租金外，其他租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方在签订本租赁合同十五个工作日内应向甲方支付保证金人民币56983元，该保证金将作为乙方正常履行本合同之保证金，该保证金在本合同终止，乙方无违约责任或无应付未付款项，按照本合同的规定将租赁场地交还甲方后60天内将应退的保证金无息退还乙方；乙方应于正式进场施工前15日来甲方指定部门办理进场手续，签订相关装修协议，同时缴纳装修保证金10000元，该保证金在乙方装修完工后，甲方依据《宿迁中央广场装修手册》和经甲方审核通过后的乙方图纸对乙方装修情况进行验收，验收合格后3日内无息退还该保证金；乙方经营发生的水、电、燃气费等公用事业费由甲方代收取；物业费为1元每平方米每天，与月租金同时支付；合同届满或提前解除或终止的，甲方有权收回该经营场地，乙方在发生上述情况后7日内将经营场地恢复至甲方交付时的原状（自然损耗因素除外）；如乙方未依约向甲方交还经营场地，每逾期一天，乙方应按照每平方米每日人民币1000元的标准向甲方支付场地占用费。如乙方逾期十五日不能交还的，乙方同意甲方收回场地并将乙方在经营场地内的所有财产经甲方二人以上清点封存，乙方承担所有费用，封存之日起一个月后，乙方仍未处理的视为放弃该财产所有权；乙方提前终止合同征得甲方书面同意的，履约保证金退还，如乙方单方终止合同，甲方有权没收乙方的合同保证金及追究乙方相当于3个月租金的违约责任；乙方在签订本租赁合同十五个工作日内应向甲方支付燃气押金人民币20000元，该押金按照本合同的规定将租赁场地交还甲方后60天内将应退的保证金无息退还乙方。合同签订后，赵飞按约交纳了履约保证金56983元、装修保证金10000元、燃气押金20000元。后赵飞无意继续经营，与购物广场公司协商闭店事宜，按购物广场公司要求于2020年4月24日提交书面闭店申请，申请于2020年4月24日闭店。购物广场公司自认，赵飞已支付租金至2020年3月18日。购物广场公司在收到赵飞提交的闭店申请后将涉案商铺的正门上锁。2020年5月14日，涉案商铺内部分财物丢失，购物广场公司在事发后一到两天左右内将涉案商铺的后门上锁。2020年5月20日，赵飞和宿迁中央广场员工宋某通过微信协商解除合同事宜，双方聊天内容如下:宋某：今天抽个时间来看下呢，谈下。赵飞：我在外地，不在宿迁。宋某：大体内容是保证金不退还，然后铺内设施你们处理，完事尽量给你们申请不拆除，这些你签完，我才好报流程，而且要报到集团，能否同意还不一定，再晚公司要走法律途径解决了。赵飞：可以，我让我老婆去盖章吧。宋某：好的，下午找我吧，我这边尽快申请，完事申请下来后，会进行盖章给你，也是算做了了结。后购物广场公司向赵飞方送达《解除租赁关系协议书》一份，载明：“甲方：宿迁中央国际购物广场有限公司，乙方：赵飞……一、甲乙双方同意自本协议签订之日起解除双方签订的《租赁合同》。二、对于解除合同之前乙方应缴的房屋租金、物业管理费、水电费甲乙双方一致同意结算至2020.4.30。需补交费用为：房屋租金23933.5元、物业管理费12957元、水电费112元及其他费用进行核算并缴纳……六、本协议一式四份，经甲乙双方签章并由乙方履行上述第二条义务后发生法律效力……”。2020年7月7日，购物广场公司向赵飞送达律师函，载明：“……1.因你方单方终止合同，且逾期30天未付租金等各项费用，先通知你方解除公司与你方签订的《租赁合同》，同时你方应在收到本函件之日起7日内补交给公司至发函日的租金及物业费（暂计至2020年4月27日租金23933.5元，物业费12597元）、水电费112元；2.公司按照合同约定有权没收你方交的保证金56983元；3.你方应按照合同约定在收到本函件之日起7日内向公司支付3个月租金的违约金合计55233元；4.你方应在收到本函件之日起7日内将经营场地恢复至公司交房时的原状态并交付给公司……”，后购物广场公司、赵飞未能就解除合同相关事宜协商一致，购物广场公司提起诉讼。一审法院认为，购物广场公司、赵飞签订的《宿迁中央广场租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。关于《宿迁中央广场租赁合同》解除的时间。一审法院认为，赵飞在2020年4月24日向购物广场公司提交了闭店申请，要求解除租赁合同，购物广场公司作为出租方和商场的管理方，应及时处理赵飞的申请。但购物广场公司在接收赵飞的闭店申请后未明确拒绝或要求赵飞继续履行合同，反在2020年4月24日后将涉案商铺正门上锁，又于2020年5月20日通知赵飞签订《解除租赁关系协议书》。购物广场公司将商铺上锁，合同已无法继续履行，应视为购物广场公司以实际行为表明同意赵飞闭店，不再继续履行租赁合同。购物广场公司称是在4月24日后5月14日前将案涉商铺正门上锁，但未能明确具体时间，一审法院推定购物广场公司于2020年4月25日将案涉商铺上锁，故购物广场公司、赵飞签订的《宿迁中央广场租赁合同》于2020年4月25日解除，赵飞应按合同约定支付购物广场公司2020年3月19日至2020年4月25日期间的租金22707元（1.9元/平方米/天*323平方米*37天）、物业费11951元（1元/平方米/天*323平方米*37天）。购物广场公司主张水电费金额为112元，赵飞认可，一审法院予以支持。赵飞辩称，已经和购物广场公司协商了解除合同事宜，并签订了《解除租赁关系协议书》，费用已经结清。一审法院认为，该协议第六条明确载明“本协议一式四份，经甲乙双方签章并由乙方履行上述第二条义务后发生法律效力”，购物广场公司并未在该协议上签章，对赵飞的该答辩意见一审法院不予采信。关于场地占用费，购物广场公司主张赵飞从2020年7月14日起按每天1000元支付购物广场公司场地占用费至实际交还之日止。购物广场公司、赵飞签订的租赁合同中约定：“合同届满或提前解除或终止的，甲方有权收回该经营场地，乙方在发生上述情况后7日内将经营场地恢复至甲方交付时的原状（自然损耗因素除外）；如乙方未依约向甲方交还经营场地，每逾期一天，乙方应按照每平方米每日人民币1000元的标准向甲方支付场地占用费。如乙方逾期十五日不能交还的，乙方同意甲方收回场地并将乙方在经营场地内的所有财产经甲方二人以上清点封存，乙方承担所有费用，封存之日起一个月后，乙方仍未处理的视为放弃该财产所有权。”，购物广场公司于2020年7月7日发函给赵飞要求赵飞将房屋恢复至毛坯状态交付购物广场公司。一审法院认为，赵飞确有在收到购物广场公司发函后将涉案房屋恢复原状的义务，逾期应支付场地占用费，但购物广场公司也有减损义务，对扩大的损失应由购物广场公司自行承担。涉案商铺被购物广场公司上锁后一直处于购物广场公司的控制之下，购物广场公司方并未举证证明房屋交付给赵飞时为毛坯状态，房屋内现有装修也并不影响购物广场公司另行招租，如计算占用期间至赵飞将涉案房屋恢复至毛坯状态明显对赵飞显示公平，结合租赁合同约定购物广场公司有权在赵飞逾期交付房屋十五日后收回场地并将财产清点封存的事实，故一审法院支持场地占用时间15日。因双方约定的场地占用费标准过高，参照租金标准，一审法院确定赵飞应支付场地占用费9206元（1.9元/平方米/天*323平方米*15天）。关于保证金和违约金。赵飞在租赁期限未届满的情况下提交闭店申请，单方终止合同，应承担违约责任。《宿迁中央广场租赁合同》中约定：赵飞单方终止合同的，购物广场公司有权没收赵飞交纳的保证金56983元，并追究赵飞相当于3个月租金的违约责任。一审法院认为，保证金是合同一方当事人为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。本案中，双方约定可以没收保证金。“没收”虽然是具有行政性的字眼，但在本案平等民事主体之间应是收取保证金的一方不予返还或给付保证金一方无权要求返还之意。因此，一审法院认为，本案的保证金兼具补偿性和惩罚性，现赵飞违约，保证金不予返还。因保证金足以弥补购物广场公司损失，故对购物广场公司主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。上述债务合计43976元（租金22707元+物业费11951元+水电费112元+场地占用费9206元），赵飞已交纳的装修保证金10000元、燃气押金20000元，双方均同意从本案欠款中抵销，故赵飞仍应支付购物广场公司13976元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、宿迁中央国际购物广场有限公司与赵飞于2019年6月11日签订的《宿迁中央广场租赁合同》于2020年4月25日解除；二、赵飞于判决生效之日起十日内给付宿迁中央国际购物广场有限公司各项费用13976元；三、宿迁中央国际购物广场有限公司收取赵飞的履约保证金56983元，不予返还；四、驳回宿迁中央国际购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4868元，由宿迁中央国际购物广场有限公司负担3293元，赵飞负担1575元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理，对一审法院查明认定的案件事实依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同解除时间如何认定；2.赵飞是否构成违约，应否承担违约责任以及违约责任如何认定。本院认为：关于涉案租赁合同解除时间的认定。购物广场公司主张其向赵飞发书面通知的时间（2020年7月7日）为涉案租赁合同解除时间，而赵飞主张以其向购物广场公司提交闭店申请时间（2020年4月24日）为合同解除时间。因赵飞在合同履行期限内申请解除合同，但其并不享有合同解除权，其向购物广场公司提交的申请书，仅系希望协商解除合同的单方意思表示，在购物广场公司未作出同意意思表示的情况下，不产生解除合同的效力。购物广场公司在收到赵飞提交申请后，为防止店铺处于无人管理的状态导致财产损失，其作为整个商场的管理方，基于诚信原则将该商铺锁门，应当视为守约方避免损失扩大行为。赵飞拒绝继续履行合同不再使用涉案商铺，之后也未向购物广场公司提出继续使用商铺的申请，因此购物广场公司锁门行为并非阻止赵飞使用房屋，不能将其视为同意解除合同的意思表示。2020年5月20日，购物广场公司工作人员宋某与赵飞协商解除合同及赵飞需要承担支付租金及违约金数额等事宜，表明购物广场公司同意赵飞解除合同申请，故租赁合同解除时间应为2020年5月20日。双方就租赁合同解除达成一致意见，并不影响赵飞违约解除合同行为的性质以及购物广场公司请求赵飞承担违约责任的权利。赵飞在合同履行期间提出闭店申请并退出商铺，系以其行为表明不再履行合同义务，构成违约，应承担相应违约责任。租赁合同第24.2条约定，赵飞单方终止合同并得到购物广场公司同意的，购物广场公司应当返还保证金，如果未征得购物广场公司同意的，则购物广场公司有权不再返还保证金并要求赵飞按3个月租金标准支付违约金。合同仅约定未征得购物广场公司同意的情况下赵飞单方解除合同的违约责任的承担，并未约定赵飞单方解除合同得到购物广场公司同意的情况下违约责任的承担。违约方单方解除合同产生终止合同后果所需具备的条件非常苛刻，需要通过诉讼方式予以确认，完全不同于守约方同意导致合同解除的法律要件，合同约定的违约方单方解除合同应承担的违约责任，不应当然适用于经守约方同意解除合同的情形。可以认定租赁合同第24.2条对赵飞征得购物广场公司同意解除合同的情况下应当承担的违约责任未作约定，但约定此种情况下，保证金予以返还，排除了不予返还保证金作为承担违约责任的方式。根据法律规定，违约责任承担方式为继续履行合同义务及赔偿给守约方造成的损失。本案中，赵飞依法应当承担违约责任应为支付尚欠购物广场公司已经产生的租金和物业费、水电费，并赔偿因违约导致合同解除给购物广场公司造成的损失。合同解除时已经产生且尚欠的租金为38049.4元（1.9元/平方米/天*323平方米*62天）、物业费20026元（1元/平方米/天*323平方米*62天）、水电费112元。购物广场公司主张的场地占用属于合同解除后，整理商铺所需的时间，无证据证明该期间与购物广场公司另行出租该商铺所需的合理期间存在冲突，可以在确认赵飞应当承担赔偿购物广场公司损失时予以一并考虑。赵飞缴纳给购物广场公司的合同保证金为56983元，装修保证金为10000元，燃气押金为20000元，合计86983元，扣除尚欠的租金、物业费及水电费，尚余28795.6元。相当于1个半月租金，足以弥补购物广场公司重新出租导致的合理期间损失。在购物广场公司未提供有效证据证明其实际损失的情况下，一审判决确定的赵飞应当赔偿给购物广场公司的违约损失数额较为适当。综上，购物广场公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4868元，由上诉人宿迁中央国际购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长 孙 权审判员 董大千审判员 刘爱萍二〇二一年六月十八日书记员 王 玉