内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终741号上诉人（一审被告、反诉原告）：李洋，男，1985年11月29日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市开发区万力城******-/-133、134商品房，公民身份号码：×××。上诉人（一审被告、反诉原告）：李丹，女，1982年7月11日出生，蒙古族，，现住内蒙古自治区通辽市开发区万力城******-/-133、134商品房公民身份号码：×××。二上诉人共同委托诉讼代理人：王秀娟，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：通辽万力置业有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市经济技术开发区原武警楼。法定代表人：朱怀德职务：总经理。委托诉讼代理人：马莎秋拉，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉静，内蒙古嘉儒律师事务所律师。上诉人通辽万力置业有限公司与上诉人李洋、李丹商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2020)内0502民初8541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李洋、李丹上诉请求：1.请求依法撤销科尔沁区人民法院作出的（2020）内0502民初8541号民事判决书中第一判项和第三判项，并查清案件事实后依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人自被上诉人处购买的两套涉案房屋的房款数额分别为315250元和333713元，并判令被上诉人逾期办理房屋产权证书的违约金按合同约定的逾期办证后上诉人退房的前提下的违约金计算方式确定，上诉人对此不服，认为一审法院在未查明本案基本证据和事实的情况下，作出的判决在认定事实和证据采信等方面均存在严重错误。理由如下：一、原审法院认定涉案133号房屋购房款金额与事实不符，明显属于认定事实不清。1.2015年1月13日，上诉人与被上诉人签订两份《商品房买卖合同》，约定上诉人购买被上诉人开发的××区房屋，房屋总价款分别为285250元和333713元，房款均约定为贷款方式给付，首付款分别为145250元和173713元。该两份合同明确约定了涉案两套房屋的总金额，且该两份合同已在房产部门进行备案，此后上诉人与被上诉人针对购房款数额问题未签订任何补充协议予以变更。2.涉案两套房屋为二上诉人作为共同购买人进行购买，原审庭审时，被上诉人出示的上诉人李丹、被上诉人及柳某签订的《协议书》，其内容仅为处理被上诉人逾期交付房屋的违约金兑结问题，而非对二上诉人所购买房屋的购房款数额变更的补充协议。同时该协议书首页在所谓上诉人李丹出资“315250元”的位置上并无上诉人李丹捺印确认，且该两页纸形成的协议书上并无骑缝印章及上诉人李丹逐页的签字确认，无法证明该两张纸形成时间的一致性及证据的完整性。另外，该证据为被上诉人单方制作书写的，对于以上问题被上诉人既无合理解释及有效证据予以证明，不可基于此推翻已备案的商品房买卖合同的价款约定，理应作出不利于被上诉人的判决。3.涉案两套房屋为二上诉人作为共同购买人进行购买的，已备案的商品房买卖合同中买受人也为二上诉人。但被上诉人主张133号房屋总价款变更的协议书仅在尾页中有上诉人李丹的签字，并无上诉人李洋的签字、捺印。基于此，也不应认定133号房屋的房款数额已进行变更。4.上诉人在被上诉人处购买房屋时，被上诉人确实称购买两套商品房赠送公寓一套，且上诉人在原审提供的《赠送面积协议》中明确载明针对赠送的面积未支付任何对价。因此，所谓的公寓均为无偿赠送，根本不存在交6万购买一套公寓的问题。且针对赠送的公寓双方并未签订任何合同、协议。综合以上，上诉人所购买的两套商品房的总金额分别为285250元和333713元，而至今已向被上诉人交付购房款合计为378963元，结合2018年1月27日协议书关于被上诉人在尾款中让利2万元的约定，涉案两套房屋的剩余尾款应为22万元。二、原审法院确认的针对购房尾款上诉人需在12个月内付清，有违公平原则。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中针对购房款明确约定为首付款及尾款办理银行贷款支付，合同签订后，上诉人严格按照合同约定支付了购房首付款，并积极提供各种贷款资料，但被上诉人一直未能给上诉人办理贷款，后又函告上诉人称“因贷款政策变化，无法办理贷款”。但事实上，在被上诉人处购买房屋的绝大多数消费者，被上诉人均未能为其办理购房贷款。故原审法院判令上诉人于12个月内付清购房尾款，有违公平原则。购房尾款未能给付及贷款未能办理的责任不应归于上诉人，对此应由被上诉人承担责任。且上诉人在购买房屋之初即表明无能力一次性付款，仅能承担按月偿还银行贷款的方式。因此，本着诚信、公平、公正的原则，购房尾款应由上诉人按银行贷款的方式按月支付给被上诉人。三、原审法院判决认定的逾期办证违约金的计算标准不符合法律规定。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同明确约定自商品房初始登记之日起90日办结房屋权属转移登记，且被上诉人保证在交房之日起500日内办理好产权证书。涉案房屋被上诉人直至2018年10月9日方交付使用，按照合同约定被上诉人应于2020年2月21日前办结产权证书，但被上诉人至今未办理产权证书。商品房买卖合同中仅约定被上诉人逾期办证如上诉人退房的，被上诉人需退还上诉人已付房款并按银行同期活期存款利率给付利息，但并未约定被上诉人逾期办证而上诉人不退房时违约金的计算标准。因此，针对本案的违约金应按照商品买卖合同司法解释的相关规定进行计算，即该司法解释第十四条规定的“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。四、原审法院证据采信片面、适用法律不当。原审庭审时，上诉人出示的《赠送面积协议》及被上诉人《商品房买卖合同》等证据完全能够证明被上诉人所谓的交6万得公寓一套与事实不符，且能充分证明涉案房屋的房款实际金额，但原审法院对此确未予采信，而是以矛盾重重的《协议书》认可了被上诉人提出的房款变更问题，由此导致一审法院作出的判决证据采信极其片面。同时，原审法院在审理本案时，未适用商品房买卖合同司法解释第十四条的相关规定，明显属于适用法律错误。综上，原审判决认定事实不清，证据采信片面，恳请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。通辽市万力置业有限公司辩称，一、在签订《通辽万力城商铺定铺单》与《赠送面积协议》时，双方已经就案涉两套商品房的价格达成了一致意见，从而上诉人订购了案涉两套商品房。由于被上诉人接受了销售的优惠申请给予了上诉人优惠，导致案涉两套商品房的实际价款与商铺定铺单上的总价不符。由于赠送的公寓需要签合同，而合同的价款不可为零，需要有相应的对价用于签订网签合同，从而办理房产证。双方合意，公寓作价款60000.00元加两份《商品房买卖合同》上的价款618963.00元为该商铺实际价款即678963.00元。两套商品房实际首付款为378963.00元（133号商品房实际首付款为175250.00元、134号商品房实际首付款为203713.00元）。被上诉人认为，上诉人在首付款已足额缴纳且尾款准备申请按揭贷款的情况下无缘故多交60000.00元不符常理。且被上诉人在一审庭审过程中提交的《协议书》也能够充分证明案涉133号商品房实际价款为315250.00元。虽然案涉134号商铺的实际价款没有证据予以佐证，但是由此《协议书》可推断出134号商铺实际价款亦是公寓作价款加上合同上的价款。上诉人在上诉状中认可《协议书》中关于被上诉人在尾款中让利20000.00元的事实，但是对于《协议书》中关于案涉商品房的真实价款拒不承认，实属自相矛盾。诉讼应当以事实为依据、以法律为准绳，上诉人在无依据无理由的前提下称案涉两套商品房的剩余价款为220000.00元，其行为有可能构成虚假诉讼。二、被上诉人在案涉房屋达到交付使用标准的第一时间即2018年10月09日在上诉人还未付清剩余购房款的情况下与上诉人签订《万力城南区自营业主交房确认书》及《交房承诺书》并将案涉房屋交付给上诉人使用，现反诉人使用案涉房屋有两年之久，一直迟迟未支付尾款。一审法院认定上诉人应当于12个月内支付尾款，以便于上诉人通过其他途径筹集剩余房款。被上诉人认为，被上诉人早已在2018年在上诉人还未足额支付购房款的情况下将案涉商品房交付给上诉人使用，而一审法院认定上诉人在12个月之内支付剩余购房款并不合理。而且被上诉人在交付案涉商品房后也曾发函告知上诉人“由于贷款政策原因按揭贷款已经无法办理”上诉人也未曾提出要解除合同。故上诉人应立即向被上诉人支付尾款。三、上诉人无权要求被上诉人向其支付逾期办理房证违约金。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十二条中约定：“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记；1在商品房初始登记完毕之日起90日。由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理；3，甲方保证在乙方交房之日起500天内办理好乙方产权证．否则乙方有权退房，甲方必须退还乙方已交房款，并按银行同期活期存款利率给付利息。”本案中．案涉房屋还未初始登记完毕，并未到约定的办理房屋权属登记的时间，且合同中并未约定逾期办证违约金。故上诉人无权要求被上诉人向其支付逾期办证违约金。通辽市万力置业有限公司上诉请求：一、请求二审人民法院撤销科尔沁区人民法院作出的（2020）内0502民初8541号民事判决第一项、第三项，并依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：上诉人与二被上诉人于2014年09月05日达成了买卖商品房的合意并签订了《通辽万力城商铺定铺单》。由于当时上诉人有“买两套商品房赠送一套公寓”的优惠活动，二被上诉人购买了两套商品房获赠一套公寓。上诉人与二被上诉人在签订商铺定铺单的同时又签订了《赠送面积协议》。后于2015年01月13日双方正式办理了案涉两套商品房的网签合同。由于房款尚未付清，故公寓网签合同还未签订。在签订《通辽万力城商铺定铺单》与《赠送面积协议》时，双方已经就案涉两套商品房的价格达成了一致，从而二被上诉人订购了案涉两套商品房。由于上诉人接受了销售的优惠申请给予了二被上诉人优惠，导致案涉两套商品房的实际价款与商铺定铺单上的总价不符。由于赠送的公寓需要签合同，而合同的价款不可为零，需要有相应的对价用于签订网签合同，从而办理房产证。双方合意，公寓作价款60000.00元加两份《商品房买卖合同》上的价款618963.00元为案涉两套商铺实际价款即678963.00元。上诉人、被上诉人与案外人柳某所签署的《协议书》中亦载明案涉133号商铺实际价款为312049.00元，正好印证了上述公寓款相关事实。虽然134号商铺的实际价款没有证据予以佐证，但是根据《协议书》《通辽万力城商铺定铺单》及两套《商品房买卖合同》上的价格，亦可推断出134号商铺实际价款与网签合同上的价款不一致，是公寓作价款加上合同上的价款。案涉两套商品房实际首付款为378963.00元（133号商品房首付款为175250.00元、134号商品房首付款为203713.00元）。一审法院没有将上述事实予以认定，导致上诉人合法权益受到侵害。上诉人特提起上诉，具体理由如下：一、在上诉人处购买商铺且参与了“买二赠一”优惠活动的业主均不约而同地在足额支付了《商品房买卖合同》中所约定的首付款的前提下每套房又多交了30000.00元（两套共计60000.00元，用于办理公寓网签合同），且有多数业主均在一审庭审过程中承认商品房的实际价款并非《商品房买卖合同》中的总价。二被上诉人在一审庭审过程中称，其多交的60000.00元属于案涉商品房的尾款。上诉人认为，二被上诉人在首付款已足额缴纳且尾款准备申请按揭贷款的情况下无缘故多交60000.00元不符常理。二被上诉人不承认该款项属于未真实陈述案件事实。一审法院不予认定上述事实，而是以《商品房买卖合同》中的价款为准属于事实认定不清。二、买卖商品房属于商业行为，可以通过买卖双方合意在不违反法律法规的强制性规定的前提下，自行约定合同内容，判决则应以事实为依据。双方签订的《赠送面积协议》为《商铺认购书》（即《通辽万力城商铺定铺单》）以及《商品房买卖合同》的补充协议且具有同等效力，双方在该《赠送面积协议》中明确约定：“买受人在签订所购买商铺的《商品房买卖合同》之后，另行签订赠送面积的《商品房买卖合同》，买受人按照《商铺认购书》（即《通辽万力城商铺定铺单》）支付的总价不变，但赠送面积《商品房买卖合同》中约定的房价仅是为合同签订和产权证办理之目的，并非该赠送面积的真实对价。买受人确认，就该赠送面积实际未支付任何对价。”由此亦可看出签订案涉两套商品房的《商品房买卖合同》只是办理房产证的必经程序，合同中的价格并非双方合意的真实价格。如若二被上诉人不承认上诉人所述公寓款以及优惠申请相关事实，但同时又向上诉人主张办理公寓的事宜（如接收公寓，办理公寓网签合同等），那么被上诉人应当按照《赠送面积协议》第2条所约定，以商铺定铺单上的总价支付，上诉人方可予以办理所赠公寓的相关手续。否则，将导致赠送面积协议无法履行。三、上诉人作为一家房地产开发公司，自开盘后，已经卖出了上千套商品房，其中除了像二被上诉人一样的贷款客户也有不少全款且参加了“买二赠一”优惠活动的客户。作为房地产开发公司，上诉人不会在同一时间段内出现两种甚至更多的活动方案，购房优惠活动仅为“买两套商品房赠送一个公寓。”若不及时将案件事实予以认定并做出正确的裁判，那么已经全款支付的业主则有可能要求上诉人退回购房款，将会引起非常严重的后果。四、一审法院认定上诉人应当给予二被上诉人充分的准备时间12个月，以便于二被上诉人通过其他途径筹集剩余房款。而对于二被上诉人在一审反诉中向上诉人所主张的已付款利息损失与逾期交房违约金损失则是要求在判决生效后立即支付。上诉人认为，上诉人早已在2018年在被上诉人还未足额支付购房款的情况下将案涉两套商品房交付给被上诉人使用，而一审法院认定被上诉人在12个月之内支付剩余购房款并不合理。而且上诉人在交付案涉商品房后也曾发函告知被上诉人“由于贷款政策原因按揭贷款已经无法办理”被上诉人也未曾提出要解除合同。如果上诉人立即支付已付款利息损失与逾期交房违约金损失且不能及时收到二被上诉人的剩余购房款，在此系列案的影响下，上诉人若按照一审判决执行，上诉人将无法正常运营。综上，一审法院没有认定案涉两套商品房的实际价格属于认定事实不清。请求二审法院依法查清事实、依法改判，维护上诉人的合法权益。李洋、李丹辩称：一、2015年1月13日，答辩人与被答辩人签订两份《商品房买卖合同》，约定答辩人购买被答辩人开发的××区房屋，房屋总价款分别为285250元和333713元，房款均约定为贷款方式给付，首付款分别为145250元和173713元。因此上述两套房屋的总价款合计为618963元，而答辩人至今已交付房款数额为378963元。鉴于被答辩人在一审庭审时认可自愿给答辩人在购房尾款中让利2万元的事实，故本案答辩人尚未支付的购房尾款应为22万元。二、对于涉案两套房屋的总价款问题，答辩人与被答辩人先行签订定铺单，后续签订商品房买卖合同且该合同已在房产部门备案，后续双方就房屋价款问题未签订任何补充变更协议，因此涉案房款金额应以合同约定金额为准。退一步讲，被答辩人在提起本案一审诉讼时在诉状中陈述的购房事实及房款数额也是按照商品房买卖合同的约定，因此该事实应属于被答辩人自始自认的事实。三、被答辩人所谓的“协议书”是为了处理答辩人李丹、被答辩人及案外人柳某之间逾期交房的违约金兑结事宜，而并未涉及涉案133号房款的变更问题。且该协议书中所谓“315250元”的内容并非协议的文本内容，且其上无答辩人李丹捺印确认，退一步讲该协议由两页纸组成，但协议书无骑缝印章、无答辩人李丹的逐页确认。另外该协议为格式文本，文本内容是被答辩人制作打印形成的，对于文本内容应作出不利于被答辩人的解释。四、即使上述协议书是答辩人李丹签字形成的，但涉案房屋为二答辩人共同购买的，但该协议书上无答辩人李洋的签字确认，答辩人李洋也并未授权答辩人李丹代为签署该协议，且庭审时答辩人李洋也明确表示拒绝追认该协议，并将保留诉权，另行起诉撤销该协议。五、答辩人与被答辩人签订的赠送面积协议中明确表示针对赠送的面积未支付任何对价。如确实存在房款增加6万元赠送公寓一套的事实，双方应签订补充协议予以约定，或针对答辩人已交付的所谓公寓款应出具公寓款收据（如被上诉马强案），以此才能印证被答辩人所谓的公寓网签程序问题。六、从本案的证据来看，双方出示的商品房买卖合同及答辩人出示的交款票据能够明确的证明涉案房款数额及答辩人的付款情况。而被答辩人所依据的“协议书”明显存在瑕疵，且与涉案房款总额变更无关联。针对公寓，双方没有签订买卖合同，并且没有备案。综上，一审判决书认定的涉案133号房屋款项数额与事实不符，且被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审法院查明案件事实后支持答辩人的上诉请求、支持答辩人的原审反诉请求，以维护答辩人的合法权益。通辽市万力置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付两套商品房剩余房款300000元；暂主张逾期利息27953.00元、逾期付款违约金8864.00元；三项共计336817.00元。2.请求法院依法判令被告支付两套商品房逾期利息及逾期付款违约金至购房款全部还清为止。3.本案诉讼费由被告承担。李洋、李丹向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告给付反诉原告逾期交房的利息44570.60元、逾期交房违约金11029.90元，合计55600.50元。2.请求依法判令反诉被告给付反诉原告逾期办理房屋产权证书的违约金（违约金以618963元为基数按年利率4.75%自2020年2月21日计算至产权证书实际办理日止）；3.依法判令反诉被告给付反诉原告房屋维修款16600.00元；以上合计72200.50元。4.反诉费由反诉被告承担。一审法院查明，2014年9月5日，原、被告签订《通辽万力城商铺定铺单》一份，双方约定被告购买原告开发的通辽万力城南区38栋33、34号商品房，由被告于签订该定铺单时向原告共计支付定金100000.00元，被告实际已于2014年9月5日支付了该定金；并由被告于2014年10月31日支付33号房款125250.00元、34号房款120000.00元；于2014年11月3日支付34房款33713.00元，共计378963.00元。同日，原、被告签订《赠送面积协议》一份，由原告根据赠送面积的优惠活动，赠送被告12栋418号公寓，双方约定赠送的公寓《商品房买卖合同》中约定的房价仅为合同签订及产权证办理，就该赠送面积实际未支付任何对价。2015年1月13日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》二份，并对合同进行了网签备案。在合同中约定，被告购买原告开发的位于通辽经济技术开发区万力城一期南区38#-／-133、134号商业房，其中133号房屋总价款为285250.00元、134号房屋总价款为333713.00元。被告应于2015年1月13日前一次性分别存入商品房首付款145250.00元、173713.00元，其余价款办理贷款；合同均约定原告应于2016年4月30日将竣工验收合格的房屋交付被告，除遇不可抗力外，原告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，被告有权向原告追究已付款利息，利息自合同约定原告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，被告有权按照下列的第1种约定，追究原告违约责任：1．合同继续履行，原告应支付被告已付款利息，利息自合同约定原告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，原告还应每日按商品房价款的万分之0.20向被告支付违约金。被告未按合同约定的日期付款的，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1．合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之0.20向原告支付违约金。在第十二条中约定，自初始登记完毕之日起90日内办理权属转移登记。由于原告原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：……3、原告保证在被告交房之日起500天内办理好被告产权证，否则被告有权退房，原告须退还被告已交房款，并按银行同期活期存款利率给付利息。原告已于2015年1月14日为被告办理了本案房屋的预告登记证明。原告于2018年10月9日将涉案的房屋交付被告。在双方签订的《万力城南区自营业主交房确认书》中确认房屋交付时尚未进行竣工验收，若被告申请提前交房入场装修，则视为对该商铺现工程施工状态及交付条件（门窗、供暖、水电、管道以及水龙头、电器开关）的认可，并且不允许私自改装地热。被告签订此确认书后发生的安全责任、维修维护责任、验收不过关等所产生的费用或其他连带责任，一概与原告无关。同时双方确认交付的房屋均无楼梯、无中间墙、133号房无卫生间。2018年1月27日，原、被告及案外人柳某签订《协议书》一份，在协议中约定，柳某出资312049.00元全款购买了原告开发的通辽万力城项目6#楼130商铺，被告李丹出资315250.00元购买了原告开发建设的通辽万力城38#133号商铺，现已交付购房款175250.00，尚有购房款140000.00元未付。因原告逾期交房，同意向柳某承担逾期交房产生的违约金20000.00元，由李丹直接向柳某支付该20000.00元，原告对被告李丹的房款让利20000.00元，李丹再向原告支付120000.00元后支付房款的义务即终止。经核对，因原告逾期交房，按合同约定给被告造成的损失为：已付款利息损失为43479.00元（自2016年5月1日至2018年10月9日共计891天，378963.00元×4.75％÷365天×891天），因被告逾期交房产生的违约金为11564.52元（自2016年5月1日至2018年10月10日共计891天，648963.00元×日万分之0.2×891天）。一审法院认为，原、被告签订的《通辽万力城商铺定铺单》《商品房买卖合同》《协议书》均系合同双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，法院予以确认。对于涉案房屋的合同价款，庭审中原告称两份合同房屋的实际价款为133号商铺为315250.00元、134号商铺为363713.00元，因赠送的公寓需签订合同，而公寓实际为无偿赠送，所以为订立合同的需要，在《商品房买卖合同》中约定房款为285250.00元和333713.00元，其余60000.00元作为签订公寓买卖合同时的合同价款，对原告所述事实被告在庭审中不予认可，根据法律规定，当事人对自己主张的事实有义务提供证据加以证明，不能提供证据或提供的证据不能证明自己主张的事实的，应承担举证不能的法律后果。对于133号商铺的房款，原告在庭审中提供了2018年1月27日的《协议书》证明，在该协议中明确写明了133号商铺的房款315250.00元，二被告虽对原告的主张有异议，但未提供反驳证据，因此对于133号商铺的房款法院参照该协议中的315250.00元确认，又因双方在2018年1月27日的协议中约定原告给予房款让利20000.00元，而二被告已付133号商铺房款175250.00元，所以133号商铺尚余120000.00元房款未付。对于134号商铺的房款，原告在庭审中并没有提供相应证据证明，所以原告所述该商铺的房款应为363713.00元事实依据不足，法院不予采信。根据双方于2015年1月13日所签订的《商品房买卖合同》的约定，法院确认134号商铺的房款为333713.00元，扣除被告已支付的定金及房款203713.00元，尚欠款130000.00元未付。以上两处商铺合计欠款250000.00元未付。根据双方的合同约定，被告购买涉案房屋后，除首付款外，其余房款采用银行贷款的方式支付。而根据庭审查明，现原告已明确表示其已无法为涉案房屋办理银行贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。庭审中双方当事人均未提供证据证明在办理贷款的过程中对方存在过错。因此根据法律规定，在此情况下，被告作为买受人可以依据法律规定选择是否解除双方所签订的《商品房买卖合同》，但庭审中被告已明确表示同意继续支付房款购买涉案房屋，只是双方对于剩余款项的支付无法达成一致意见。对此法院认为，双方签订合同后，涉案房屋现已实际向被告交付并由被告占有，被告作为买受人理应承担给付剩余房款的责任，现被告表示同意继续履行合同，因此原告要求被告给付剩余房款的请求不违反法律规定，法院予以支持。但由于双方在签订合同时原本约定是采用按揭贷款的方式支付剩余房款，并且由被告委托原告办理相应的贷款，现原告明确表示无法继续办理贷款，双方又未提供证据证明对方在贷款问题上存在过错，同时双方对剩余房款的支付时间又无法达成一致意见，在此情况下，原告理应给予被告一个充分准备的时间，以便于被告通过其他途径筹集剩余房款，根据本案的实际情况，法院酌情认定该期间为12个月。又因双方约定剩余房款通过按揭贷款方式给付，原告在无法办理贷款的情况下应及时告知被告该事实，并就余款如何支付及支付时间与被告进一步进行协商，在双方未对余款如何支付达成一致意见或依法处理前，原告要求被告自房屋交付之日起根据合同约定支付逾期付款违约金的请求法院不予支持。但在法院给予被告的付款期限届满后，如被告仍未履行付款义务，则应根据合同约定承担相应的违约责任。根据双方的合同约定，原告应于2016年4月30日前向被告交付竣工验收合格的房屋，否则应根据合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。根据原告提供的证据显示，原告于2018年10月9日向被告交付涉案房屋时，被告对于涉案房屋尚未竣工验收的事实是明知的，在此情况下被告完全有权拒绝接收涉案房屋并主张相应的逾期交付房屋的违约责任。但被告在明知涉案房屋未经竣工验收的情况下其仍然接受了涉案房屋，应视为被告对原告交房行为的认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。所以法院认定原告已于2018年10月9日履行了房屋交付行为，本案中原告的逾期交付期间应为2016年5月1日至2018年10月9日，依据双方合同约定计算，因原告逾期交房，给被告造成的已付款利息损失为43479.00元、逾期交房产生的违约金损失为11564.52元，对于被告反诉主张中超出该部分的请求法院不予支持。对于逾期交房产生的违约金损失法院核算后为11564.52元，原告只主张11029.90元，系原告对其民事权利的合法处分，不违反法律规定，法院予以支持。虽然被告于2018年10月9日与原告签订了《万力城南区自营业主交房确认书》，但该确认行为只是对涉案房屋在未经竣工验收情况下由被告实际接收的确认，并不能免除原告作为开发商，对涉案房屋进行进一步完善施工及进行竣工验收的义务。因此对于在交付房屋后，双方所确认的没有实际施工的部分，原告仍负有进一步完善施工的义务，但该义务应以合同所约定的房屋交付条件及设计条件为限。被告反诉要求原告对未施工部分进行补偿，但其对未施工部分进行施工产生的费用情况提供的证据不能够证明其损失情况，因此其主张的上述损失证据不足，法院不予支持。双方在合同中约定，原告应于房屋交付后的500天内为被告办理产权登记，但根据庭审查明，原告实际未能按约定履行上述义务，因此被告反诉要求原告自2020年2月21日起支付逾期办证违约金的请求法院予以支持。但根据双方在合同中的约定，在原告未能在500天内为被告办理好产权证的情况下，被告有权退房，原告须退还被告已交房款，并按银行同期活期存款利率给付利息。因此对于逾期办证违约金，法院参照双方合同约定的违约金标准，以被告已交房款为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本诉被告李洋、李丹给付本诉原告通辽万力置业有限公司房款250000.00元，限于判决生效后12个月内履行，如未在限定期限内履行付款义务，则应自逾期次日起按双方合同约定，参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率向通辽万力置业有限公司支付已付款利息至实际付款之日止，还应每日按商品房价款的万分之0.20向通辽万力置业有限公司支付违约金至实际付款之日止。二、反诉被告通辽万力置业有限公司给付反诉原告李洋、李丹已付款利息损失43479.00元、逾期交房产生的违约金损失11029.60元，合计54508.60元。限于判决生效后立即执行。三、反诉被告通辽万力置业有限公司自2020年2月21日起，以已付房款378963.00元为基数，参照中国人民银行同期活期存款利率向反诉原告李洋、李丹支付逾期办证违约金，直至办理产权证之日止，限于判决生效后立即执行。四、驳回本诉原告通辽万力置业有限公司的其他本诉请求。五、驳回反诉原告李洋、李丹的其他反诉请求。本诉案件受理费3176.00元，由本诉原告通辽万力置业有限公司负担651.00元，由本诉被告李洋、李丹负担2525.00元；反诉案件受理费803.00元，由反诉原告李洋、李丹负担222.00元，由反诉被告通辽万力置业有限公司负担581.00元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人通辽万力置业有限公司提交：1.通辽经济技术开发区住建和交通运输局出具的情况说明一份，拟证明被上诉人的项目是一个土地证上面分A、B、C、D四个区域，分批次完成施工，B、D区工程尚未完工，故A、C区一直未能组织竣工验收。但被上诉人委托辽宁省建设科学研究院有限公司对A、C区26栋建筑进行安全性鉴定，鉴定结果均为该房屋的安全性鉴定评级为Asu级，安全性能符合民用建筑可靠性鉴定标准，满足规范要求，2019年A、C区已交付业主投入使用，现房屋已达到交付使用条件，案涉商品房已经交付给上诉人使用，故被上诉人无权要求上诉人支付违约金及利息，至案涉商品房竣工验收为止。2.通遗办发（2020）274号关于交办通辽万力城一期项目产权证办理有关事项的通知，拟证明由于被上诉人开发建设的通辽万力城一期项目是我市房产办证的遗留问题项目，所以还未办理不动产首次登记及初始登记，还未达到办理不动产权证书的约定时间，所以不应计算逾期办证的违约金及利息。3.补充协议两份，客户未下款明细，拟证明因上诉人个人原因导致不能贷款。本院经审查认为，对证据1的真实性予以确认，但不能证明涉案房屋已达竣工验收的条件，上诉人接收房屋也不能免除被上诉人对涉案房屋未完工部分进行验收的责任；对证据2的真实性予以认定，但不能证明被上诉人所要证明的问题，故本院不予采信；证据3系上诉人单方制作，无法核实真实性，不能证明待证事实，本院不予采信。二审对其他证据的采信与一审一致，本院予以确认。二审另查明，双方签订的《通辽万力城商铺定铺单》《赠送面积协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，二份合同成立且生效。根据《赠送面积协议》约定：买受人按照《商铺认购书》（即《通辽万力城商铺定铺单》）支付的总价不变，但赠送面积《商品房买卖合同》中约定的房价仅是为合同签订和产权办理之目的，并非该赠送面积的真实对价。买受人确认，就该赠送面积实际未支付任何对价。该协议是《商铺认购书》、以及商铺和赠送面积的《商品房买卖合同》的补充协议。双方是在《通辽万力城商铺定铺单》以及《赠送面积协议》的基础上签订的《商品房买卖合同》，由于通辽万力置业有限公司给予了上诉人李洋、李丹优惠，导致案涉两套商品房的实际价款与商铺定铺单上的总价不符。由此可见，《商品房买卖合同》中的价格是将赠送面积的60000.00元抵扣之后的价款，故房屋的总价是不变的，即在两套商品房（133号商铺285250.00元；134号商铺333713.00元）即618963.00元的基础上加上抵扣的赠送面积60000.00元，678963.00元应当是案涉两套商品房的实际总价。李洋、李丹已实际支付了房款378963.00元，又因双方在2018年1月27日的协议中约定给予房款让利20000.00元，故目前李洋、李丹欠剩余房款280000.00元。但双方尚未就赠送面积签订商品房买卖合同，亦未交付该赠送面积公寓，李洋、李丹所欠购房款280000元包含赠送面积作价6万元的价款。本院认为，本案中上诉人通辽万力置业有限公司与上诉人李洋、李丹签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中约定了交房日期及违约责任，同时也约定了除房屋首付款外，其余房款以银行贷款方式支付。关于上诉人李洋、李丹主张剩余房款交纳期限与上诉人通辽万力置业有限公司主张已付款利息及逾期交房违约金支付期限的上诉请求。由于双方在签订合同时原本约定是采用按揭贷款的方式支付剩余房款，现因银行贷款政策的调整，通辽万力置业有限公司明确表示无法继续为案涉房屋办理贷款，李洋、李丹又未提供证据证明通辽万力置业有限公司在贷款问题上存在过错，因政策调整无法办理贷款必然会对李洋、李丹支付房款带来影响，据此，李洋、李丹可以依据法律规定选择是否解除合同，但涉案房屋现已实际向李洋、李丹交付并由其占有，李洋、李丹以实际行动表示了继续履行合同，其作为买受人理应承担给付剩余房款的责任。而已付款利息及逾期交房违约金不同于房款，其属于合同中约定违约责任的内容，性质上属于惩罚性条款。故一审法院考虑案件实际情况，判令通辽万力置业有限公司立即支付已付款利息及逾期交房违约金，酌定李洋、李丹于判决生效后12个月内筹集剩余房款并无不当。关于逾期办证违约金的计算标准问题。双方当事人在所签订的《商品房买卖合同》中约定，通辽万力置业有限公司应于交房之日起500日内为李洋、李丹办理产权登记，但根据原审查明，通辽万力置业有限公司实际未能按约定履行上述义务，因此其应自2020年2月21日起支付逾期办证违约金。但根据双方在合同中的约定，在通辽万力置业有限公司未能在500天内为李洋、李丹办理好产权证的情况下，李洋、李丹有权退房，通辽万力置业有限公司须退还李洋、李丹已交房款，并按银行同期活期存款利率给付利息。因此一审法院参照双方合同约定的违约金标准，以李洋、李丹已交房款为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算并无不当，上诉人李洋、李丹主张原审逾期办证违约金的计算标准不符合法律规定没有事实和法律依据。关于房屋剩余购房款数额问题。本案庭审中通辽万力置业有限公司认可赠送公寓目前尚未交付李洋、李丹使用，且并未提供证据证明就赠送公寓签订了《商品房买卖合同》，通辽万力置业有限公司主张的赠送面积价款6万元没有法律依据，故应当承担举证不利的法律后果，若日后通辽万力置业有限公司认为赠送面积具备可签订赠送面积商品房买卖合同的条件，可另案主张。故对原审判决予以适当调整。综上所述，上诉人通辽万力置业有限公司的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；上诉人李洋、李丹的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2020)内0502民初8541号民事判决第二项、第三项，即：二、反诉被告通辽万力置业有限公司给付反诉原告李洋、李丹已付款利息损失43479.00元、逾期交房产生的违约金损失11029.60元，合计54508.60元。限于本判决生效后立即执行。三、反诉被告通辽万力置业有限公司自2020年2月21日起，以已付房款378963.00元为基数，参照中国人民银行同期活期存款利率向反诉原告李洋、李丹支付逾期办证违约金，直至办理产权证之日止，限于本判决生效后立即执行；二、变更内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2020)内0502民初8541号民事判决第一项为：本诉被告李洋、李丹给付本诉原告通辽万力置业有限公司房款220000.00元，限于本判决生效后12个月内履行，如未在限定期限内履行付款义务，则应自逾期次日起按双方合同约定，参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率向通辽万力置业有限公司支付已付款利息至实际付款之日止，还应每日按商品房价款的万分之0.20向通辽万力置业有限公司支付违约金至实际付款之日止；三、驳回通辽万力置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回李洋、李丹的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3176.00元，由李洋、李丹负担2329.00元，由通辽万力置业有限公司负担847.00元；一审反诉案件受理费803.00元，由李洋、李丹负担222.00元，由通辽万力置业有限公司负担581.00元；二审案件受理费13008.26元，由李洋、李丹负担4292.00元，由通辽万力置业有限公司负担8716.26元。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 郭秀琴审判员 巴雅尔二〇二一年六月二十三日书记员 白雪松