山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终7305号 上诉人（原审被告）：王永强，男，1967年6月19日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人（原审被告）：杨诺，女，1969年3月24日出生，汉族，住青岛市即墨区。 两上诉人之共同委托诉讼代理人：邵雅男，山东文鸿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张福国，男，1971年8月8日出生，汉族，住青岛市高新区。 被上诉人（原审原告）：青岛永富轴承有限公司，住所地青岛市市北区。 法定代表人：张福国。 两被上诉人之共同委托诉讼代理人：韩鲜叶，山东运策律师事务所律师。 原审被告：青岛黄河铸造机械集团有限公司，住所地青岛即墨市。 法定代表人：周友利，经理。 原审被告：青岛黄河万盛建材有限公司，住所地青岛即墨市。 法定代表人：江世为，经理。 原审第三人：青岛捷能汽轮机集团股份有限公司，住所地青岛即墨市。 法定代表人：宋艳秋，董事长，未出庭。 上诉人王永强、上诉人杨诺因与被上诉人张福国、被上诉人青岛永富轴承有限公司、原审被告青岛黄河铸造机械集团有限公司、原审被告青岛黄河万盛建材有限公司、原审第三人青岛捷能汽轮机集团股份有限公司，买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初12030号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王永强、杨诺上诉请求：1、请求二审法院依法撤销青岛市市北区人民法院作出的（2020）鲁0203民初12030号民事判决书，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定房屋所有权人为青岛黄河铸造机械集团有限公司错误。在原审庭审过程中，第三人青岛捷能汽轮集团股份有限公司提交的《房屋顶账协议》，证明本案涉案房屋为第三人抵账给黄河铸造，但也明确黄河铸造对于该抵账房屋的处置并不清楚。在第三人提供的《房屋顶账协议》，代表人签字即为上诉人，其缘由为第三人与黄河之间存在债权债务，涉案房屋的抵顶时黄河为了实现上诉人与黄河铸造之间的债权与上诉人协商一致，直接将涉案房屋过户给上诉人，上诉人这才作为代表人达成与第三人顶账的事宜。后上诉人依法取得本案涉案房屋所有权并办理完毕过户登记，以上，上诉人合法取得涉案房屋所有权，该房屋所有权人为王永强。二、原审法院认定被上诉人的占有状态为履行相关协议的行为错误。首先，上诉人与永富、张福国签订的房屋转让协议未达成合意，未实际履行。在本案中，黄河曾有需上诉人以本案涉案房屋代为清偿永富与张福国货款的意向。但在原审法院庭审过程中，被告黄河在答辩意见中明确早就无需上诉人进行代为清偿，且黄河明确其与永富、张福国的债权债务自行解决。就本案而言，黄河无需上诉人进行清偿其与永富与张福国的债务，因此《房屋转让协议》中并未有黄河签章，该协议并未达成合意，未实际履行。其次，原审法院认定2016年2月1日，黄河铸造、案外人黄河万盛建材、永富轴承签订的《房屋转让协议》为真实有效的明显认定事实错误。在此份协议中，不存在上诉人的签章但确牵扯上诉人的利益，在上诉人否认其真实存在的情况，在黄河铸造、黄河万盛并未出庭的情况下，原审法院即认定为真实有效的，显然认识事实以及适应法律错误。虽然现在房屋由张福国占有，但是其占有的原因并非协议已经履行，而是原本的清偿意向所产生的结果，在黄河无需上诉人清偿的情况下，其占有的状态并不能说协议已达成合意也不能证明其占有状态履行协议后的结果。三、青岛永富轴承有限公司的债权是否实现与上诉人无关，对于本案中，永富与张福国与上诉人无任何债权债务关系，永富与黄河之间的债权债务双方应另行解决，且在黄河也主张另行解决的情况下，永富的债权如何实现与上诉人无关。 张福国、青岛永富轴承有限公司共同辩称：上诉人上诉的事实与理由不符合真正的事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉人的上诉请求。维持原判。 张福国、青岛永富轴承有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决两被告继续履行《房屋转让协议》；2、确认青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋归原告所有，判令两被告协助原告办理上述房屋的所有权过户登记手续；3、本案诉讼费、保全费等费用由两被告承担。在审理过程中，原告明确诉讼请求为：1、青岛黄河铸造机械集团有限公司、青岛黄河万盛建材有限公司与王永强、杨诺继续履行《房屋转让协议》；2、确认青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋归原告张福国所有，判令青岛黄河铸造机械集团有限公司、青岛黄河万盛建材有限公司、王永强、杨诺协助原告办理上述房屋的所有权过户登记手续；3、本案诉讼费、保全费等费用由四被告承担。另，原告对于诉讼请求中“继续履行《房屋转让协议》”也明确表示就是要求协助办理涉案房屋转移登记手续。 一审法院认定事实如下：1、2015年12月30日，第三人捷能汽轮机集团与被告黄河铸造公司签订房屋顶账协议，约定第三人捷能汽轮机集团以青岛市市北区xx路xx号绿地欢乐滨海城xxxx户和xxxx户两套房屋抵顶其所欠黄河铸造公司货款2367510元。并约定由第三人捷能汽轮机集团负责协助黄河铸造集团与房地产开发商签订《房产销售合同》。2、王永强系黄河铸造公司的员工。黄河铸造公司与永富轴承公司之间有业务往来，自2012年开始黄河铸造公司多次购买永富轴承公司生产的轴承。2016年2月1日，黄河铸集团、黄河万盛公司作为甲方，永富轴承公司（张福国）作为乙方，签订《房屋转让协议书》，协议约定：甲乙双方友好合作，就货款事议（宜）达成一致，甲方欠乙方货款1012619.1元，甲方将公司一处房产地址位于青岛市市北区绿地欢乐滨海城xxxx户，面积为86.09平方米，户主是该公司员工王永强的名字，甲方作为货款抵押给乙方（作价为97万元整），甲方负责让房主王永强将该房产过户到乙方名下，王永强必须配合甲方办理相关手续（过户的一切费用由乙方承担）。如无法过户到乙方张福国名下时，由甲方负责，甲方需支付给乙方现金97万元整。该房产转到乙方名下后，乙方应给甲方开据（具）97万元收据冲减甲方所欠乙方的货款。3、张福国、永富轴承公司在与黄河铸集团、黄河万盛公司签订房屋转让协议后，又与被告王永强签订了《房屋转让协议》，协议中王永强为甲方，张福国、永富轴承公司为乙方，黄河铸造公司为丙方。协议内容为：甲方王永强将位于青岛市市北区绿地欢乐滨海城，绿地房产公司的一套房产（xx号楼xx单元xx户，面积86.09平方米）转让给乙方张福国，自签订协议日起该房产归乙方张福国所有，房产所有权、使用权归乙方张福国所有。甲方将房屋收据票、交税单据一起交给乙方。甲方王永强无条件的配合将该房产过户给乙方张福国，将该房产过户到张福国名下。由丙方青岛黄河铸造机械集团有限公司担保。如无法过户到张福国名下时由丙方青岛黄河铸造机械集团有限公司负责支付给乙方现金97万元。该协议落款处由被告王永强及其妻子即被告杨诺签字、捺印，原告张福国和永富轴承公司签字及加盖公司公章，但作为黄河铸造公司未盖章。原告提交的该协议落款时间为2016年2月1日，被告王永强持有的该协议则无落款时间。4、王永强与绿地地产青岛远致置业有限公司就涉案房屋签订青岛市商品房预售合同的网签时间为2016年2月4日。合同约定房屋总价款为922448元。王永强承认未支付上述购房款。5、2016年12月，原告张福国接到绿地地产青岛远致置业有限公司的交房通知书。2017年3月17日绿地地产青岛远致置业有限公司将涉案交付给原告张福国，张福国管理使用涉案房屋至今。王永强对于涉案房屋由开发商直接交付给原告张福国的事实予以认可，并称因为有抵顶（以房抵债）意向，所以开发商处留的电话是原告张福国的电话。2018年，王永强取得涉案房屋产权证书鲁（2018）青岛市不动产权第xxxx号。该产权证书在原告处。2020年4月21日，王永强以产权证书丢失为由申请补办了涉案房屋产权证书，即鲁（2020）青岛市不动产权第xxxx号。涉案房屋的面积差价款是由原告张福国交纳，住宅专项维修资金、印花税、契税、办理房产证费用的相关票据也均在张福国处，对此原告称上述所有费用均是由张福国交纳，因此票据均在原告处。被告王永强则称，票据为何均在原告处及费用是谁交的记不清了。6、庭审中，对于房屋转让协议签订的原因，被告王永强在庭审中称，签订房屋转让协议时，因黄河铸造公司与永富轴承公司之间存在债权债务关系，永富轴承公司向黄河铸造公司要欠款，黄河铸造公司与我方协商将我方房屋先代为清偿，后黄河铸造公司将价款97万元支付给我方。对于涉案房屋相关手续的办理是否是由被告王永强配合、房屋交付手续是如何办理的、房屋是否交付给原告、钥匙是否交付等问题，被告王永强均称时间太久记不清了。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋登记在被告王永强名下的原因。原告称，涉案房屋在转让给原告之前，实际所有人为被告黄河铸造公司，王永强只是顶名，不是房屋的权利所有人。被告王永强称，因黄河铸造公司欠我工资，黄河铸造公司就将第三人捷能汽轮集团抵顶货款的两套房屋又抵顶所欠我的工资。2016年年初，黄河铸造公司提出其还欠永富轴承的钱，说咱俩关系也挺好的，看看不行先把永富的钱还上，就跟我说了这么个事，我当时觉着，黄河铸造公司体量那么大，一时公司没有现钱也能理解，我那个时候也说好，但是黄河铸造公司后来又跟我说，不需要我来顶房子了，人家两个的债务自己处理，那这房子就相当于我买的了。我与黄河铸造公司之间就所欠工资没有真正进行过结算。原审认为，涉案房屋是第三人捷能汽轮机集团抵给被告黄河铸造公司的，以抵偿欠黄河铸造公司2367510元货款，故涉案房屋应系黄河铸造公司所有。被告王永强系黄河铸造公司的员工，王永强并未提供证据证明黄河铸造公司欠其236万余元的工资，也未提供证据证明与黄河铸造公司之间存在以房抵债的协议，且王永强也承认就所欠工资未与黄河铸造公司进行结算，王永强所称涉案房屋是黄河铸造公司抵顶所欠其工资的主张无事实依据，且在未进行结算的情况下以房抵债也不符合法律规定，不予采信。从原告与黄河铸造公司之间所签订的以房抵债协议的内容看，能够体现涉案房屋归黄河铸造公司所有，但登记在其员工王永强名下。至此，根据第三人捷能汽轮机集团与黄河铸造公司之间所签订的以房抵债协议及原告与黄河铸造公司之间、原告与王永强之间签订的房屋转让协议及在开发商处所预留的电话为原告张福国的事实，原告所主张的黄河铸造公司系涉案房屋实际所有人、王永强代黄河铸造公司持有涉案房屋与事实更为相符，予以采信。 一审法院认为，原告张福国、原告永富轴承公司与被告黄河铸造公司、黄河万盛公司之间于2016年2月1日就涉案房屋所签订的房屋转让协议实际为以房抵债协议应系双方的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效。原告张福国、原告永富轴承公司与被告王永强、被告杨诺所签订的房屋转让协议实际是对于原告与黄河铸公司之间所签订以房抵债协议的具体履行，该协议也不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效，被告王永强作为涉案房屋的代持人与被告杨诺应按协议约定履行相关协助义务。以物抵债协议成立后，同时存在新旧两债，债务人不履行以物抵债协议的，债权人既可以请求继续履行以物抵债协议，也可以请求恢复履行旧债。涉案房屋已实际交付原告张福国占有使用至今，现原告请求继续履行以物抵债协议即要求被告协助办理产权转移登记至张福国名下符合协议约定，予以支持。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生效力。故原告要求确认涉案房屋归其所有，不予支持。因涉案房屋现登记在王永强名下，且原告与王永强、杨诺之间也签订有房屋转让协议，故王永强和杨诺应配合原告办理房屋产权转移登记。涉案房屋现并未登记在黄河铸造公司和黄河万盛公司名下，对于原告要求该两公司配合办理涉案房屋转移登记手续不予支持。 原告申请的诉前保全系基于本案诉讼产生，原告主张的保全费5000元属于诉讼费，应由败诉方承担。据此判决：一、被告王永强、被告杨诺于本判决生效之日起七日内协助原告张福国办理青岛市市北区xxxx路xxxx号xxxx号楼xxxx单元xxxx户房屋的产权转移手续；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元与保全费5000元由被告王永强、被告李诺负担。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，从一、二审查明的事实看，张福国、永富轴承公司与黄河铸造公司、黄河万盛公司之间于2016年2月1日就涉案房屋所签订的以房抵债协议系双方的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效。张福国、永富轴承公司与王永强、杨诺所签订的房屋转让协议是对上述以房抵债协议的具体履行，王永强作为涉案房屋的代持人与杨诺应按协议约定履行权属变更的协助义务。王永强系黄河铸造公司的员工，即使其与黄河铸造公司存在劳资纠纷，也与本案不属于同一法律关系。且王永强并未提供证据证明与黄河铸造公司之间存在以房抵债的协议，故所称涉案房屋是黄河铸造公司抵顶所欠其工资的主张无事实依据，本院不予采信。从案涉房屋的来源、转让过程、专项维修基金等相关费用的缴纳及占有使用状态等要素看，原判认定张福国、永富轴承公司请求继续履行以物抵债协议符合协议约定，并判决王永强、杨诺协助办理产权转移手续正确。上诉人王永强、上诉人杨诺的相关上诉理由不当，其上诉请求本院不予支持。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人王永强、上诉人杨诺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  盛新国 审 判 员  高中日 二〇二一年六月二十三日 法官助理  宋 甜 书 记 员  胡浩东