广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10594号上诉人（原审被告）：周晓琴，女，1972年10月15日出生，汉族，身份证住址贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：祝胜满，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆煜森，男，1957年1月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：汪少兵，广东格林律师事务所律师。上诉人周晓琴因与被上诉人陆煜森房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初10782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周晓琴上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判周晓琴无需向陆煜森支付案涉商铺2019年6月1日至2020年1月13日的占有使用费24483.9元;2.一二审案件受理费由陆煜森承担。事实和理由：一、一审没有查清本案事实。本案是因为周晓琴承租的商铺因政府征用并强制拆迁行为造成陆煜森辩称，同意一审判决，请求二审驳回上诉，维持原判。周晓琴占用案涉商铺却不支付占用费，没有事实和法律依据，也严重违背了诚信原则。陆煜森在发出解除租赁协议通知后，给了周晓琴一个月搬迁期，该搬迁期内未收取租金，周晓琴亦确认租赁协议于2019年5月30日解除，但其放任案涉损失扩大，继续占用，其应支付占有使用费。陆煜森于2019年9月19日向一审法院起诉请求：1.确认陆煜森、周晓琴2018年4月6日签订的租赁协议书于2019年4月30日解除；2.判令周晓琴清空承租商铺并将承租商铺及钥匙交还陆煜森；3.判令周晓琴向陆煜森支付承租商铺的占用费（自2019年6月1日起计算至周晓琴实际清空并交还承租商铺之日止，每月占用费为3300元）。后陆煜森自愿撤回第二项诉请。一审法院认定事实：陆煜森提交了《集体土地房产证》（穗集地证字第××号），载明产权人为广州市黄埔区大沙镇文冲村第六经济合作社（下称文冲六社），房地坐落于黄埔区××路××路段南，用地面积3675.3523平方米，建基面积2820.3859平方米，总建筑面积5863.1829平方米，备注记载其中第二层属违章建筑未处理。2018年4月6日，陆煜森与周晓琴签订了《租赁协议书》，约定陆煜森将位于黄埔区××××以南的铺位共壹间，面积共计40平方米出租给周晓琴经营，租赁期限为2018年4月21日至2021年4月10日，每月租金3300元。周晓琴在合同签订时向陆煜森交纳6600元做按金，期满无违约时无息退还。协议书第八条约定，如因不可抗力、法律政策变动，造成无法履行，本合同无条件终止。双方均不作违约，造成的损失双方各自承担。协议书第十条约定，在租赁期内，如遇国家、集体征用的，或生产社重新开发建筑的，周晓琴必须无条件退出，一切补偿费用与周晓琴无关，陆煜森退回周晓琴所交按金，终止合同。协议签订后，周晓琴向陆煜森支付押金6600元。2019年4月12日，文冲街道办向陆煜森、周晓琴发出一份《通知》，该通知有以下内容：黄埔东路1082-1092号业主和各经营户，根据《广州市人民政府关于清理整顿重点河涌流域“散乱污”场所的通告》(穗府规［2017］12号)以及黄埔区政府关于《黄埔东路沿线低端物业升级改造工作方案》的要求，需对黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理整治和关停取缔，你们承租文冲社区第六经济社位于黄埔东路××号的商铺及附属物属于此次清理整治范围，故请你们于2019年5月15日前自行清理并对相关建筑物进行拆除，逾期不拆除，我街道办事处将会同区城管局进行依法拆除。周晓琴认为自其接到广州市黄埔区人民政府文冲街道办事处向其发出的该通知之日起需要2个月搬迁期限，其与陆煜森签订的《租赁协议书》于2019年5月30日解除。陆煜森主张《租赁协议书》于2019年4月30日解除，另外给了周晓琴一个月的搬迁免租期。2019年4月30日，陆煜森向周晓琴发出《终止〈租赁协议书〉通知书》，载明周晓琴与陆煜森签订了《租赁协议书》，承租了陆煜森位于广深公路文冲路段黄埔东路南侧，黄埔客运站东侧商铺，租赁合同期限届自2018年4月21日至2021年4月10日；由于政府原因，周晓琴与陆煜森签订的《租赁协议书》已实际上无法继续履行，现需要提前解除、终止《租赁协议书》；现陆煜森郑重通知周晓琴，解除、终止双方签订的《租赁协议书》，请周晓琴在收到本解除、终止通知后携带押（按）金单办理退回押金、终止合同手续，并请在30日内清空承租商铺并将承租商铺及其钥匙交还陆煜森。2020年1月10日（周晓琴主张是2020年1月20日收到），陆煜森、陆伟乐、陆炜然、文冲六社向周晓琴发出了《告知书》，载明周晓琴承租的商铺产权人是文冲六社，文冲六社出租给陆伟乐、陆炜然后，陆伟乐、陆炜然转租给陆煜森。现陆煜森、陆伟乐、陆炜然、文冲六社之间的租赁合同已经解除，陆煜森决定将商铺交还给文冲六社，现告知周晓琴收到告知书之日起三日内清空商铺并将商铺及其钥匙交还陆煜森。三日后文冲六社将对商铺进行拆除，相关物品将做废弃物处理，统一搬迁至广州市黄埔区护林路公山1号拆解分类点存放。陆煜森、周晓琴确认，案涉商铺已于2020年2月16日拆除。周晓琴在本案2019年11月6日的庭审及2020年11月27日的询问中确认其至房屋被拆迁时并未将案涉场地交还陆煜森，其同意交还商铺及钥匙，但认为陆煜森应支付相关的拆迁补偿。周晓琴主张其无需支付占用费，称其已于2019年5月开始停止经营。陆煜森对此予以驳斥，称其每星期都到周晓琴的经营商铺进行录音录像，认为周晓琴的经营并未受到影响，并且认为只要周晓琴没有清空和交还商铺给陆煜森就应支付占有使用费。陆煜森为此提交了相关视频，视频显示在2019年9月4日、9月17日、9月29日、10月9日、10月28日、11月20日，招牌显示为黄埔东路1086号101的店铺均有开门，周围未见明显影响店铺经营的因素。周晓琴则称其是半开门的状态，经营受到了影响，生意极其萎缩，为此提交了2019年11月1日至3日、2020年1月14日至18日涉案场地的照片予以证明。其中2019年11月1日至3日的照片未见明显影响店铺经营的因素，2020年1月14日至18日的照片显示案涉场地正前方数米处有围墙遮蔽。案外人广州市力达机电设备贸易部（以下简称力达贸易部）的营业执照显示，力达贸易部的住所地在案涉商铺内，住所地为广州市黄埔区文冲街道黄埔东路1086号101。周晓琴与案外人力达贸易部曾就案涉商铺于2019年9月23日向一审法院提起对陆煜森、文冲六社的民事诉讼，要求陆煜森、文冲六社向力达贸易部、周晓琴返还押金6600元、支付租赁房屋的搬迁费、营业损失、遣散员工费用、装修损失等费用。力达贸易部的投资人刘云峰在该案中称案涉商铺在2020年2月16日被拆除时，里面的东西没有搬空，只搬了一部分。周晓琴在2020年11月27日的询问中亦确认案涉商铺被拆迁时其尚未腾空交还陆煜森。陆煜森与周晓琴均确认周晓琴实际承租了案涉商铺共两层。一审法院向陆煜森释明如认定的合同效力与其所主张的合同效力不一致，其是否变更诉讼请求，陆煜森称坚持原来的诉讼请求不变更。以上事实有《租赁协议书》《集体土地房产证》《通知》《告知书》《终止〈租赁协议书〉通知书》、收据、照片、视频、（2019）粤0112民初10835号案件庭审笔录、询问笔录等证据及当事人陈述予以证实。一审法院认为：陆煜森自愿撤回其第二项诉请，应视为其对自身权利的合法处分，一审法院依法予以准许。根据陆煜森提交的《集体土地房产证》所载，商铺二楼为违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁协议书》中关于商铺二楼的约定无效。周晓琴所承租的商铺一楼为取得合法产权的建筑物，《租赁协议书》关于商铺一楼的相关约定合法有效，双方均应恪守履行。2019年4月30日，陆煜森向周晓琴发出《终止通知书》，要求解除双方签订的《租赁协议书》，其中载明的原因为“政府原因”。陆煜森、周晓琴签署的《租赁协议书》约定的解除合同条件包括“不可抗力、法律政策变动，造成无法履行”以及“遇国家、集体征用的，或生产社重新开发建筑的”。虽然文冲街道办于2019年4月12日发出《通知》，但该通知中仅明确了是对“黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理整治和关停取缔”，陆煜森并未提交相关政府文件，或其与有关政府部门或上一手出租人就商铺拆除达成的协议等证据，以证明其提出解除合同所称的“政府原因”即为合同约定解除情形。故对于陆煜森称其依据《租赁协议书》的约定解除双方签署的《租赁协议书》，一审法院不予采信。陆煜森于2019年4月30日向周晓琴发出的解除通知虽然不发生解除合同的法律效果，但鉴于陆煜森有意解除双方租赁合同，周晓琴亦同意双方租赁合同于2019年5月30日解除，一审法院对此予以确认，对于陆煜森要求确认双方租赁合同于2019年4月30日解除的诉请依法不予支持。关于占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，租赁合同无效或解除后，出租人请求承租人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费或逾期腾房占有使用费的，应当予以支持。在本案中，周晓琴至2020年2月16日仍未清空案涉商铺并交还陆煜森，应向陆煜森支付相应的占有使用费。周晓琴虽抗辩其自2019年5月开始停止经营，后续经营受到了影响，生意极其萎缩，但其提交的证据不足以完全证明其主张，应承担举证不能的法律后果。陆煜森提交的视频则显示案涉场地的正常经营至少到2019年11月20日并未受到明显影响，其主张周晓琴按合同约定的租金标准3300元/月支付占有使用费于法有据。对于2019年11月21日至2020年1月13日期间的占有使用费，周晓琴未腾空交还案涉商铺，又未充分举证证明其店铺经营受到明显影响，理应向陆煜森支付一定的占有使用费。对于2020年1月14日后的占有使用费，陆煜森、陆伟乐、陆炜然、文冲六社于2020年1月10日向周晓琴发出《告知书》，载明将于三日后对案涉商铺进行拆除。周晓琴提交的2020年1月14日至18日的照片亦显示案涉场地前方有围墙遮蔽。根据日常生活经验，案涉商铺进入拆迁阶段时，相关部门出于安全考虑一般会对拆迁房屋进行围蔽，案涉商铺的正常经营必然受到影响。考虑到围墙的建设需要一定的时间，双方均未充分举证证明围墙的形成时间及形成过程，因此难以判断2020年1月14日前围墙建设期间对案涉商铺正常经营的影响大小。与此同时，即便围墙建成，亦非对案涉商铺的完全围蔽，案涉商铺亦非完全无法经营。综合全案证据，基于公平原则，一审法院对陆煜森主张的2019年11月21日至2020年1月13日的占有使用费予以完全支持，对1月14日以后的占有使用费完全不予支持。综上，周晓琴应向陆煜森支付的占有使用费期间为2019年6月1日至2020年1月13日，金额为24483.9元（3300元/月×7个月+3300元/月÷31天×13天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年12月29日作出如下判决：一、周晓琴于本判决发生法律效力之日起七日内向陆煜森支付案涉商铺2019年6月1日至2020年1月13日的占有使用费24483.9元；二、驳回陆煜森的其他诉讼请求。一审案件受理费250元，由周晓琴负担。二审期间，周晓琴提交了如下材料：1.部分照片复印件，内容系案涉场地被拆除前后的情况，拟证明拆迁对案涉商铺经营的影响，具体影响为案涉商铺被围蔽，电线电表被拆除，且因被强制拆迁后商铺内被损毁的东西；2.《证明》，内容系案涉场地其他商铺经营户就退还押金及获得补偿的情况说明。陆煜森质证认为，上述照片无法看出具体的拍摄时间地点，与本案无关联性；《证明》因证人未出庭作证，也无提交身份证复印件等材料，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，周晓琴提交的上述证据材料不属于二审新证据，且与本案审理不具有直接关联，本院不予接纳。经审理查明，本院对一审认定的基本事实予以确认。另查明，一审法院作出的关于案外人力达贸易部与陆煜森、文冲六社租赁合同纠纷案件的（2019）粤0112民初10835号判决，并经本院（2020）粤01民终25658号判决予以维持，该生效判决认定《租赁协议书》的解除并非该协议中约定的合同解除的情形。租赁协议的解除系陆煜森单方违约，其应承担违约责任。案涉商铺二楼因属违章建筑，故涉及二楼部分合同无效，该判决支持了陆煜森返还周晓琴租赁押金6600元的请求，并根据过错程度、结合租赁协议书剩余的履行期限等赔偿周晓琴装修损失6600元，还支持了周晓琴搬迁费10000元的诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方的诉辩意见，本案二审需要处理的问题是周晓琴应否向陆煜森支付2019年6月1日至2020年1月13日案涉商铺的占有使用费。对此，本院评析如下：根据已查明的事实，陆煜森与周晓琴于2018年4月6日签订了《租赁协议书》，租赁标的物位于黄埔区××××以南的铺位，租期为2018年4月21日至2021年4月10日。协议书第十条约定，在租赁期内，如遇国家、集体征用的，或生产社重新开发建筑的，周晓琴必须无条件退出，一切补偿费用与周晓琴无关，陆煜森退回周晓琴所交按金，终止合同。2019年4月12日，文冲街道办针对黄埔东路1082-1092号业主和各经营户发出通知：因对黄埔东路两侧及文涌流域散乱污场所进行清理政治和关停取缔，包括案涉商铺在内的场地需于2019年5月15日前自行清理并对相关建筑进行拆除。逾期不拆除，文冲街道办事处将会同区城管局依法拆除。本院生效判决已认定上述行为不属于协议书中约定的“政府行为”，故陆煜森于2019年4月30日向周晓琴发出解除《租赁协议书》，系属陆煜森违约，并判决陆煜森应承担相应违约责任。《租赁协议书》客观上已无法继续履行，因周晓琴、陆煜森签订该协议时并无明确约定解除合同后的搬迁期，双方也未就搬迁期达成一致意见，故自文冲街道办发出拆除通知之日至陆煜森给予周晓琴30天的搬迁期，并无明显不当，本院予以认可。周晓琴、陆煜森双方对租赁关系于2019年5月30日解除并无异议，协议解除后，周晓琴应于合理期限内搬离案涉商铺。陆煜森同意周晓琴无需缴纳2019年5月份租金，而周晓琴自2019年6月起仍继续占用案涉商铺，拒不交还。陆煜森提交的相关视频显示直到2019年11月20日案涉商铺仍有经营，而周晓琴一审中提交的2020年1月14日至18日的照片，显示案涉商铺前方已被围蔽，案涉商铺无法正常经营，故一审认定周晓琴实际占用案涉商铺至2020年1月13日，并无明显不当，本院予以确认。周晓琴虽称其于2019年12月搬迁至新的商铺经营，但并未提交证据予以证明，本院不予采纳。综上所述,周晓琴的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人周晓琴负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年六月二十八日法官助理刘丹红书记员李逸丹