广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11625号上诉人（原审被告）：广东菜农智慧网络科技有限公司，住所地广东省广州市花都区狮岭镇自编合成市场三街65号402房。法定代表人：艾爱兰。委托诉讼代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁素佳，男，1986年11月18日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：周海生，广东凌信律师事务所律师。上诉人广东菜农智慧网络科技有限公司（以下简称菜农公司）因与被上诉人梁素佳租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初7183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。菜农公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回梁素佳的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由梁素佳承担。事实和理由：（一）菜农公司在公开竞投时已经公示公开了租赁合同及补充协议的完整文本以及对应铺位的租金标准与租期，合同文本系确定且完备的，梁素佳对合同条款及内容亦完全知悉，一审法院仅以梁素佳不予认可就认为双方未就本约合同达成一致缺乏依据。事实上，双方已就租赁合同的全部内容达成一致，双方之间的租赁合同关系已经成立并生效。《竞投须知》中虽然约定双方需另行签订书面的租赁合同，但签订书面合同仅是对租赁合同的形式进行补齐，并非确定双方合同关系的实质要件，也并非意味着双方需要对合同的实质内容进行重新磋商或变更，因此一审法院认为双方仅成立预约合同关系没有依据。（二）双方之间已形成租赁合同关系，梁素佳违约在先且已给菜农公司造成严重损害，其无权单方终止履约并要求返还20万元，一审法院认为仅成立预约合同并判决菜农公司归还20万元属于事实认定不清，适用法律错误。梁素佳签署的《竞投须知》为要约邀请，其参与竞投的行为即为其向菜农公司发出订立租赁合同的要约，菜农公司确定梁素佳为中标人即视为对其要求订立租赁合同的承诺。梁素佳在投标及中标时已明确知悉案涉铺位的出租人、固定租金、位置、面积、租期等合同基本要件，因此，在其中标且签署中标确认表时，双方的合同即已实际成立并生效。且中标后梁素佳向菜农公司转账20万元，其以实际履行行为表明租赁合同已成立生效，未完成书面合同的签署并不影响合同的成立及效力。梁素佳此后未按约付清全部款项、进场装修等，经菜农公司多次催促均不予理会，其行为明显违约在先。（三）退一步讲，即使双方成立预约合同，双方也在预约合同中约定了梁素佳一旦参加竞投就不能以任何理由提出退铺或拒付所自愿竞投成交价款，且其负有依照预约合同与菜农公司订立本约合同的根本义务，一审法院无视双方约定，纵容梁素佳失信违约并判决菜农公司返还20万元，无事实及法律依据。综上，双方之间无论是成立预约合同还是本约合同，梁素佳都已构成根本违约，其无权单方终止交易，必须依约履行合同义务。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。二审庭询期间另补充：按照一审法院认定的逻辑，案涉20万元款项也属于预约合同项下的一次性平台使用费，在一审中，梁素佳明确其请求权基础为双方合同关系属可撤销合同，故在一审法院认为双方合同合法有效、不具有可撤销情形的情况下，反而判定菜农公司退还预约合同项下的合同款项，属于事实认定错误、适用法律错误。梁素佳二审答辩称，同意一审判决，菜农公司的事实理由不成立，梁素佳与菜农公司的合同并没有成立，其收取20万元没有事实依据，应予以退还。梁素佳向一审法院起诉请求：1.菜农公司退还梁素佳20万元订金和6万元保证金，合计260000元；2.菜农公司向梁素佳支付占用资金利息（利息计算方式：利息以26万元为本金，从2019年10月4日起，按照年利率4.2%的标准计算至付清款项之日止，暂计至2020年3月25日为5175.8元）；3.本案菜农公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：案涉场地位于广州市花都区狮岭镇合成村合成市场，所在地块的土地使用人为广州市花都区狮岭镇合成村民委员会，于2004年8月18日取得了花集用（2004）第9040000号集体土地使用证，地块用途为商服用地，为查明该地块上建筑物办理规划报建手续的情况，一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局多次发函查询，该局函复称未查询到该地上建筑物办理《建设工程规划许可证》的记录。菜农公司主张该地上建筑物系经主管部门批准建，并提交了穗[花]公消验[2003]第739号、[2005]第597号建筑工程消防验收意见书以及2015年8月14日广州市花都区委常委会议纪要、2019年6月28日花都区2019年第十九次基础设施建设推进会议的纪要作为证据。2019年6月28日会议纪要记载：“……一、关于合成市场改建（扩建）工程消防设计审核（备案）问题合成市场建设工程建设单位是广州市花都区狮岭镇合成村民委员会。建设项目名称是合成农贸市场。建设位置在广州市花都区狮岭镇合成村合成市场三街65号……改建（扩建）后建设规模：一栋三层（高18.5）米钢筋混凝土结构建筑。占地面积8348.51平方米，总建筑面积为25819平方米，首层作农贸市场、商场使用，二三层作商场用途，属多层民用建筑……改建（扩建）后使用功能是农贸市场及商业。会议原则同意，一是该建设工程按照上述规模、功能等各项指标进行改建（扩建），并同意建设单位将本会议纪要作为《建设工程消防监督管理规定》第十五条第二款所规定之建设工程规划许可证明文件。……”2019年9月18日，梁素佳在菜农公司提供的《菜丁·合成市场竞投须知》上签名捺印，该须知记载，本次竞投会公开竞投的是菜丁·合成市场一楼档位、商铺的一次性平台使用权费。竞投人按其所交纳的竞投保证金，领取竞投号牌后参加竞投。竞投保证金为2万元/档/间，蔬菜瓜果档位1万元/档，自由竞价，价高者得。凡交纳竞投保证金后，若中途变卦不参加投标者或中标者履行中标签约，竞投保证金不予退还。竞投会结束后，若无成交及无违约行为者，10个工作日内无息退还竞投保证金。第四条记载，竞投者应在竞投会前仔细查看竞投铺位、档位的位置、面积（最终面积以实地现状为准）、装修设施情况及《020平台运营管理服务合作协议》、《补充协议》条款等，并按规定交纳竞投保证金。竞投档位/商铺均按其现状竞投，竞投人在竞投前应对竞投标的之现状及一切瑕疵进行详细查看，并考虑成交后需要另行支付的档位/商铺平台服务费、水电费、物业管理费等相关费用，一旦参加竞投，即视为认可该竞投标的之现状，竞投者对自己竞投的行为承担法律责任……第七条记载，竞投成交后，竞得人当场签名确认成交的位置和成交价，竞投会结束后3日内须向菜农公司付清成交价款，并持有效证件正式签订《020平台运营管理服务合作协议》和《补充协议》，否则，我司不予退还竞投保证金。第八条记载，竞得人逾期不交清竞投成交价款的，则视为竞得人违约，竞得人已付竞投保证金作违约金赔偿处理，且菜农公司有权将该竞投标的再行公开竞投，再行公开竞投的成交价款低于原成交价款的由原竞得人补足差额。该须知对其他权利义务进行了记载。该须知上经营业态书写为手机，金额为6万元。同日，梁素佳向菜农公司转账支付6万元，菜农公司分别开具三张金额均为2万元的收据确认为三笔竞标保证金，收据上均加盖了“广州市花都区狮岭镇合成市场”的印章，菜农公司称合成市场系其经营的一个项目，并非商事主体。2019年9月25日，梁素佳参加竞投会并中标合成市场外15、外16和P15商铺，并在《菜丁·合成农批市场中标确认表》上签字确认，该表记载中标价格（一次性平台使用权费）分别为98000元、100000元、98000元。2019年10月4日，梁素佳向菜农公司的指定账户转账支付20万元，菜农公司对此出具收据确认“今收到梁素佳交来200000元（订金）商铺外16、外15、P15总302310元（抵扣竞标保证金6万），余102310元未交”，该收据未记载“订金”的性质。2019年11月13日，菜农公司向梁素佳的户籍地址邮寄一份通知，通知梁素佳最迟在2019年11月30日前到菜丁合成市场缴交齐相关费用、签订合同进场装修。梁素佳称其收到快递员的派件电话，但由于其不在户籍地，未予签收。2020年3月6日，菜农公司向梁素佳发送手机短信，协商梁素佳交齐竞投成交价款及2019年10月至2020年3月共六个月的租金、管理费，如在2020年3月31日前签订租赁运营管理合同的，可以免费给予增加30天的装修期。一审诉讼中，菜农公司提交一份《菜丁·合成农批市场业态分布及租金平面图》，双方确认该平面图在梁素佳竞投标前已对外公开张贴，该平面图显示，梁素佳竞得的外15、外16及P15商铺面积分别为16平方米、26平方米、13平方米，租金分别为5300元、7800元、3600元，外16商铺北面有“超市入口”字样。关于平面图上标记“超市入口”的原因和情况，当事人双方各执一词。梁素佳称“超市入口”的标识为菜农公司所作宣传，当时菜农公司宣称会有大润发或乐麦特入驻，超市会与市场一同开业，但实际上至今仍未有超市入驻，菜农公司存在虚假宣传行为并构成欺诈，为证明其主张，梁素佳提交一份微信聊天记录截图，该截图显示，备注名为“合成市场招商”的聊天对象于2019年10月27日发送语音称，“开张了，你还不快点来搞，我们这边超市已经谈下来了，马上就签合同”。菜农公司否认其曾宣传二楼会有超市入驻，否认上述聊天对象为其员工，表示“超市入口”仅为表示首层与二层连接的通道的地理位置图示，并非对有超市经营的承诺。菜农公司主张其招标仅针对首层，二层规划为超市是案外人广州柏联装饰公司的安排，合成市场的总承租方是广州柏联装饰公司，菜农公司制作的平面图也与广州柏联装饰公司做出的市场整体规划一致。菜农公司称，在梁素佳竞标前合成市场二楼曾引入世纪华联超市入驻，该超市也进行过初步装修，后因合同纠纷未能成功入驻，但也不排除今后有超市入驻的可能。菜农公司提交一份空白的《菜丁·合成市场020平台运营管理服务合作协议》及《补充协议》，并称该协议系其与梁素佳拟签订的合同。梁素佳表示其不会与菜农公司签订上述合同，其未看过合同约定的具体内容，也没有接收案涉商铺。一审法院另查明，据案涉平面图及中标确认表记载，外13商铺的面积、租金与梁素佳竞得的外16商铺一致，竞拍成交价格为95000元。“超市入口”旁的P19商铺租金比外16、外15商铺低。菜农公司称，梁素佳拍得的三间商铺属于市场与市场外部的步行街相连接的黄金位置。一审诉讼中，梁素佳明确，如法院认定双方之间的合同关系成立并有效，其以合同存在虚假宣传、欺诈为由申请撤销。一审法院认为，结合本案查明的事实及双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：一、梁素佳与菜农公司之间的合同关系是否成立以及是否存在无效、可撤销的情形，二、菜农公司应否向梁素佳退还26万元。关于第一个争议焦点。首先，梁素佳与菜农公司之间成立预约合同并已实际履行。结合本案查明的事实，梁素佳为向菜农公司承租经营案涉三间商铺，签署《菜丁?合成市场竞投须知》后支付了6万元作为竞投保证金，后竞得案涉三间商铺并签订《菜丁?合成农批市场中标确认表》。双方之间尚未对租赁合同的内容进行明确约定，而依据竞投须知的记载，在梁素佳竞得商铺后，还需与菜农公司另行签订《020平台运营管理服务合作协议》及《补充协议》，因此梁素佳与菜农公司之间成立的是预约合同。其次，案涉三间商铺所在建筑物经主管部门批准建设，未违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然案涉商铺的建设未取得建设工程规划许可证，但据菜农公司提交的会议纪要显示，商铺所在的合成市场已经过主管部门批准建设。第三，案涉预约合同不存在欺诈、虚假宣传的情形。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”梁素佳主张菜农公司曾向其宣传、承诺商铺旁有超市，但其所提交的证据未能证明菜农公司对其承诺超市与市场在同一时间开业，竞投须知也已明确记载系为按现状竞投，梁素佳主张菜农公司存在虚假宣传并主张撤销合同，理据不足，一审法院不予支持。综上，案涉《菜丁?合成市场竞投须知》及《菜丁?合成农批市场中标确认表》是梁素佳与菜农公司之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守预约合同约定。关于第二个争议焦点。梁素佳主张退还的26万元包括两部分，一笔为6万元竞投保证金，一笔为20万元订金。首先，梁素佳要求菜农公司退还已付的竞投保证金6万元，依据《菜丁?合成市场竞投须知》第七条、第八条的约定，梁素佳需于竞投会结束后三天内即2019年9月28日前付清成交价款，并另行签订书面合同，否则菜农公司不予退还竞投保证金并将已付竞投保证金作违约赔偿处理。现梁素佳已逾期支付成交价款，并明确不与菜农公司签订书面合同，该行为已构成违约。菜农公司抗辩主张该6万元不予退还，一审法院予以采纳，对梁素佳要求菜农公司返还竞投保证金6万元的主张不予支持。其次，关于订金20万元的处理。梁素佳在竞得案涉三个商铺后，向菜农公司支付了20万元，虽然菜农公司向其出具的收据上记载该款为“订金”，但双方并未就该款的性质约定为定金，结合竞投须知、确认表及收据的记载，该款应属于三个商铺的部分成交价款。现梁素佳明确表示不与菜农公司订立主合同，拒绝履行预约合同的义务，预约合同的目的已无法实现，梁素佳现要求菜农公司返还该20万元，为减少当事人的诉累，一审法院对此予以支持。如梁素佳的违约行为对菜农公司造成了其他损失的，菜农公司可另行主张赔偿。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年12月30日作出如下判决：一、广东菜农智慧网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向梁素佳退还200000元；二、驳回梁素佳的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由梁素佳负担1200元，广东菜农智慧网络科技有限公司负担4000元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人均确认：案涉20万元订金系梁素佳在竞得案涉三个商铺后支付给菜农公司的；梁素佳在提起本案诉讼前没有告知菜农公司其不愿意再继续签合同。菜农公司称梁素佳没有签合同，没有接收商铺，也没有进场装修。梁素佳确认菜农公司没有向其交付案涉三个商铺。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和菜农公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、菜农公司与梁素佳之间形成的是预约合同关系还是租赁合同关系的问题；二、关于菜农公司应否向梁素佳返还20万元订金的问题。关于菜农公司与梁素佳之间形成的是预约合同关系还是租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”第二十一条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第二十二条规定：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”根据上述法律规定可见，菜农公司对案涉商铺进行竞投的直接目的在于邀请竞投人参与竞投，属于要约邀请，梁素佳参与竞投，具有订立合同的意思，其目的在于希望以所报的条件与菜农公司签订合同，梁素佳所报条件一经菜农公司承诺，其即受该意思表示的约束，故梁素佳的竞投属于要约；菜农公司向梁素佳发出《菜丁·合成农批市场中标确认表》，同意接受梁素佳所报条件，故该中标通知表在性质上应当属于承诺。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”第二十六条第一款规定：“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”梁素佳于2019年9月25日在《菜丁·合成农批市场中标确认表》上签字确认，承诺已生效，菜农公司与梁素佳之间的合同就已经成立，任何当事人毁标都构成违约。据上，菜农公司认为其与梁素佳之间已形成房屋租赁合同关系，理据充分，本院予以采纳。一审法院认定菜农公司与梁素佳之间形成的为预约合同关系，该认定不当，二审予以纠正。关于菜农公司应否向梁素佳返还20万元订金的问题。根据双方的陈述以及履行情况，梁素佳支付的20万元实质上属于梁素佳为取得案涉三个商铺租赁权所支出的对价，并不具有担保租赁合同签订、履行的性质。案涉《菜丁·合成市场竞投须知》载明“竞投成交后，竞得人当场签名确认成交的位置和成交价，竞投会结束后3日内须向我司（菜农公司）付清成交价款，并持有效证件正式签订《020平台运营管理服务合作协议》和《补充协议》，否则，我司不予退还竞投保证金”、“竞得人逾期不交清竞投成交价款的，则视为竞得人违约，竞得人已付竞投保证金作违约金赔偿处理，且我司有权将该竞投标的再行公开竞投，再行公开竞投的成交价款低于原成交价款的由原竞得人补足差额”，可见对于竞投人未按约定签订正式合同以及未交清竞投成交价款所应承担的违约责任，双方已有明确的约定。菜农公司认为梁素佳拒绝签订正式的租赁合同构成违约，应依照前述约定要求梁素佳承担相应的违约责任。菜农公司并无再就案涉三个商铺另行举办公开竞投，故暂不存在竞投成交差价问题，一审法院认定菜农公司有权没收梁素佳参与竞投时交纳的6万元保证金，符合双方约定，本院予以维持。菜农公司主张除没收6万元保证金外，其还有权没收该20万元订金，该主张显然与双方约定不符，对此，本院不予采纳。其次，如前所述，该20万元属于梁素佳取得案涉三个商铺租赁权所应支付对价的一部分，梁素佳拒绝签订正式的租赁合同以及起诉要求返还案涉款项的行为已表明梁素佳无意继续履行合同，菜农公司亦无向梁素佳交付案涉三个商铺，租期尚未起计，在此情况下，一审法院判令菜农公司退还该20万元给梁素佳，并无不当，本院予以维持。综上所述，菜农公司认为其无须向梁素佳退还20万元的上诉请求理据不足，应予驳回。一审法院虽认定合同性质有误，但实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人广东菜农智慧网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十九日书记员 贾 妍古文娜