山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终7008号 上诉人（原审原告）：梁晓璐，女，1992年8月16日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：梁维国（系梁晓璐父亲），住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：青岛城市物业管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：韩纪红，总经理。 委托诉讼代理人：尹娟娟，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏燕，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 上诉人梁晓璐因与被上诉人青岛城市物业管理有限公司（以下简称城市物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2021)鲁0211民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁晓璐上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由城市物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清并有误。1.一审判决载明“本案中，作为业主，拒绝缴纳物业费应当有正当的理由，而正当理由应当限定在物业公司不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业公司在履行物业服务合同中出现的非重大瑕疵问题，业主可以选择通过合法途径主张城市物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案梁晓璐提交的证据不足以证明城市物业公司不履行物业服务合同，也不足以证明城市物业公司提供物业服务合同时存在重大瑕疵，故梁晓璐的抗辩事由不能排除梁晓璐支付物业费的相关义务。”依照双方签订的《前期物业服务协议》第二章第三条之约定，前期物业管理服务质量标准参照山东省物业服务规范住宅类五星级标准基础执行。城市物业公司自2018年9月一直未依约向梁晓璐提供五星级标准的物业服务。梁晓璐主张城市物业公司提供的物业服务不达标，是基于山东省物业服务规范住宅类五星级标准；梁晓璐在一审中提出的城市物业公司履行合同时有21项服务内容不达标，也是基于山东省物业服务规范住宅类五星级标准，且城市物业公司也不能拿出充分的证据推翻此21项服务内容不达标。2.梁晓璐在一审答辩状的事实与理由第8条、第14条，第19条、第20条、第21条提出，城市物业公司服务人员数量配备严重不足以及服务人员年龄偏大不达标，属于重大瑕疵，已经严重违背《前期物业服务协议》中关于物业服务质量的约定。人员是物业服务行业提供服务工作的基础，人员数量配备的不足及人员年龄偏大必然导致服务质量严重不达标，故而损害梁晓璐的利益。二、一审判决适用法律有误。1.根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。梁晓璐多次根据山东省物业服务规范住宅类五星级标准向城市物业公司提出整改要求，并将物业不达标的整改函送至城市物业公司，城市物业公司均未予以任何形式的回复。综上，城市物业公司在履行《前期物业服务协议》中并未做到全面履行其义务，故梁晓璐有权拒绝继续履行缴纳物业费的义务。一审庭审中没有查明事实，判决也认定物业服务不存在重大瑕疵，无视山东省物业服务规范住宅类五星级标准的相关条款及梁晓璐应享有的权利。 城市物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 城市物业公司向一审法院起诉请求：1.判令梁晓璐支付物业综合服务费3078元，并支付违约金300元，以上总计3378元；2.本案诉讼费由梁晓璐承担。 一审法院认定事实：1.城市物业公司提交《青岛市商品房预售合同》其中四页复印件、业主承诺书、业主资料卡，证明梁晓璐系黄岛区户房屋业主，并于2018年12月10日办理物业手续。梁晓璐质证称对预售合同、业主资料卡无异议，业主承诺书是城市物业公司胁迫梁晓璐签署的。 2.城市物业公司提交业主梁晓璐与其签订的《前期物业服务协议》，证明城市物业公司为梁晓璐所在鸿润嘉园小区提供物业服务，物业费2元/月/平方米×建筑面积、电梯费0.4元/月/平方米×建筑面积。合同第四条约定，未能足额缴纳物业服务费用、车位使用费等相关费用的，应当按未缴费金额的每日千分之三支付违约金。梁晓璐质证称该协议是城市物业公司以停电、停水、不给钥匙胁迫梁晓璐签署的，是无效的。交房的时候提出物业2元/平方米，城市物业公司签了也认了，但是城市物业公司没有达到五星级标准。 3.城市物业公司提交收款收据、物业费催收照片打印件，证明因梁晓璐欠付物业费，城市物业公司多次书面催收，并张贴至黄岛区户门口，梁晓璐已经缴纳的物业费是按照实际建筑面积90.53平方米缴纳的，欠付的2019年4月1日至2020年8月31日的物业费3078元至今未付，梁晓璐应按物业协议约定逾期每日应按未缴费金额的千分之三支付违约金，仅主张300元。梁晓璐质证称，对该证据没有异议，因为物业不达标，根据抗辩权的相关规定，没有缴纳物业费。 4.梁晓璐提交《前期物业服务协议》《青岛市住宅物业服务管理规范》《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施的通知》、山东省地方标准物业服务规范、《市物价局、市国土局关于印发的通知》《青岛市普通住宅前期物业服务等级标准》、照片、视频，证明城市物业公司服务不达标。 城市物业公司质证称，对前期物业服务协议真实性无异议，梁晓璐也没有证据证实协议经胁迫签订的；对规范性文件的真实性无异议，但是仅凭该文件并不能证实梁晓璐的目的，上述文件不能成为梁晓璐不支付物业费的理由。对照片和视频真实性有异议，梁晓璐不能提供照片和视频的原始载体，无法核实照片和视频的真实性，照片明显经过编辑，该照片拍摄地点平面记录无法还原事情全面性，不能证明城市物业公司服务不达标。 5.城市物业公司物业服务等级是贰级。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，依法订立的合同，应当受法律保护。本案中，城市物业公司与梁晓璐签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定。《前期物业服务协议》合法有效，一审法院予以认定。 关于城市物业公司主张梁晓璐应支付物业综合服务费3078元的诉讼请求。本案中，双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，对合同中约定被委托管理的小区内全体业主（含梁晓璐）具有约束力。合同签订后至今，城市物业公司一直为该小区业主提供物业服务，梁晓璐自2018年12月入住至今，缴纳了至2019年3月的物业费用，自2019年4月欠缴至今。一审法院认为，梁晓璐作为小区业主，城市物业公司将《前期物业服务协议》中约定的义务履行完毕后，依据合同约定的收费标准向梁晓璐收取物业费，合法有据。综上，城市物业公司请求梁晓璐缴纳自2019年4月1日至2020年8月31日所欠的物业费3078元，一审法院予以支持。 关于城市物业公司主张的违约金问题，城市物业公司在履行物业服务过程中，应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时予以答复和解决，本案中，城市物业公司、梁晓璐就物业服务的标准存在争议，梁晓璐拖欠相应物业服务费并非故意违约，故城市物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。 关于梁晓璐认为城市物业公司在履行合同时有21项内容不达标，请求驳回城市物业公司的诉讼请求的辩解意见。本案中，作为业主，拒绝缴纳物业费应当有正当理由，而正当理由应当限定在物业公司不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业公司在履行物业服务合同中出现的非重大瑕疵问题，业主可以选择通过合法途径主张城市物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案梁晓璐提交的证据不足以证明城市物业公司不履行物业服务合同，也不足以证明城市物业公司提供物业服务时存在重大瑕疵，故梁晓璐的抗辩事由不能排除其支付物业费的相关义务。综上，梁晓璐主张不应支付欠付的物业费，证据不足，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、梁晓璐于判决生效之日起十日内支付城市物业公司自2019年4月1日至2020年8月31日止的物业服务费3078元；二、驳回城市物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，城市物业公司已预交），由梁晓璐负担。 二审期间，梁晓璐提交：证据一、西海岸新区物业管理网上公布的物业办对城市物业公司处罚的决定；证据二、今日头条转载的该处罚决定。共同证明：城市物业公司服务不到位，涉及很多问题都没有作到，对于业主的正常诉求不予理睬。城市物业公司质证称，对证据真实性没有异议，本案起诉的是自2019年4月1日至2020年8月期间的物业费和电梯费，与该证据时间的问题无关。该证据也不能成为梁晓璐不缴纳物业费的理由，如果梁晓璐认为城市物业公司存在违约行为，应依据合同追究违约责任，而不是直接拒绝缴纳物业费，涉案的小区虽然存在物业服务瑕疵，但不缴费的业主享受物业服务对全体业主不公平。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：梁晓璐应向城市物业公司缴纳的物业服务费金额如何认定。梁晓璐与城市物业公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，其内容对梁晓璐具有约束力。城市物业公司为小区业主提供了物业服务，梁晓璐应当依约缴纳物业服务费。关于梁晓璐主张的城市物业公司服务存在瑕疵问题，本院认为，一审法院根据查明的事实，支持城市物业公司主张的物业费，未支持其主张的违约金，该处理并无不当。梁晓璐二审提交的证据形成的时间晚于案涉物业服务期间，亦不能够证明城市物业公司物业服务中存在重大瑕疵，梁晓璐应当足额缴纳物业费。 综上所述，梁晓璐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人梁晓璐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 蕾 审 判 员  刘昭阳 审 判 员  阚红艳 二〇二一年六月二十五日 法官助理  张雅彬 书 记 员  姜青秀 书 记 员  张 恬