安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终1464号 上诉人（原审原告）：邓荷叶，女，1980年1月15日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚琳，安徽皖松律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:李正平，男，1965年5月6日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：刘佩良，安徽松圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘文，安徽松圣律师事务所律师。 原审第三人：杜永秀，女，1982年1月23日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 原审第三人：余丹丹，女，1989年3月13日出生，汉族，住安徽省宿松县。 上诉人邓荷叶因与被上诉人李正平、原审第三人杜永秀、余丹丹房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2020)皖0826民初4039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓荷叶上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判李正平退还和赔偿其购房款损失63万元。事实和理由：1、原审判决部分事实认定错误，案涉房屋实际交易价格为63万元，而非备案价格51万元。2、不动产登记部门登记备案价不应作为认定损失的参考依据。3、原审判决支持的损失金额明显低于邓荷叶实际损失，不足以维护守约方合法权益。4、原审判决让守约方受损，让违约方获利，显然有违公平原则。 李正平辩称，1、原审判决认定案涉房屋交易价格为九江市不动产登记中心登记的转让价款51万元是正确的，该房地产登记信息系行政机关的公文书证，证明力高于其他证据。2、李正平经无数次催促邓荷叶，邓荷叶没有按约定付清购房款，才引起本案纠纷。邓荷叶付款情况，合同签订前李正平与邓荷叶之间10万元借款根本不存在，约定邓荷叶向第三人周学明履行20万元债务，其中10万元周学明向邓荷叶催要，邓荷叶没有支付，反而让周学明向李正平要，证明邓荷叶并未按约定向周学明履行债务。邓荷叶实际只给了李正平9.4万元，原审判决认定邓荷叶支付房款42万元不正确。综上，原审判决按不动产中心登记的转让款51万元赔偿足以弥补其损失。请求二审驳回上诉，维持原判。 杜永秀、余丹丹未作答辩。 邓荷叶向一审法院起诉请求：1、李正平赔偿邓荷叶房款63万元;2、案件诉讼费用由李正平承担。庭审前邓荷叶增加其诉讼请求为：1、解除邓荷叶、李正平之间的房屋买卖合同；2、李正平赔偿邓荷叶房款63万元；3、杜永秀、余丹丹与李正平共同承担赔偿邓荷叶房款63万元；4、案件诉讼费由李正平承担。 一审法院认定事实：2016年4月18日，邓荷叶与李正平签订《房屋买卖合同》，约定李正平将九江市君怡美筑1栋二单元2150号房屋出售给邓荷叶，房屋成交金额为42万元。当时双方约定付款方式为：签订合同之前李正平欠邓荷叶10万元予以抵扣，邓荷叶在签订合同时支付李正平12万元，邓荷叶代李正平偿还李正平所欠周学明20万元。当天签合同后，邓荷叶支付李正平12万元，并当场转付周学明10万元。另10万元转由邓荷叶欠付周学明，至今未付。李正平于当日向邓荷叶出具了收条。合同签订后，邓荷叶一直主张办理登记,但李正平一直推脱。2020年5月20日,李正平将自己的房屋卖给顾陈龙、汪翠萍，并于当日在九江市不动产登记中心进行了过户登记，该中心登记的转让款为51万元,房款由买受人的朋友黄敏斌于当天转10万元给李正平，于2020年5月22日分别支付给杜永秀30万元、支付给李正平的儿媳余丹丹22万元，并办理了房屋过户登记手续。邓荷叶故起诉。 一审法院认为，合同应当履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邓荷叶、李正平签订《房屋买卖合同》后，李正平并未交付房屋而是将房屋转卖他人并办理了过户手续，不能再交付邓荷叶，邓荷叶的合同目的不能实现，邓荷叶据此解除合同予以支持。李正平辩称此前合同已解除证据不足，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案李正平一房二卖的行为符合该条规定的情形，邓荷叶赔偿损失的主张可参照该条规定予以支持。根据本案情况，一审支持按照九江市不动产登记中心登记的转让款由李正平退还和赔偿邓荷叶房款和损失总计51万元。邓荷叶诉请杜永秀、余丹丹与李正平共同承担赔偿责任，因无事实和法律依据，不予支持。李正平辩称因邓荷叶拒不履行付款义务所致,其依据合同法第九十四条的规定解除双方房屋买卖合同是合法行为，不是违约，无需承担赔偿责任，但一审查明邓荷叶已付清购房款，李正平的辩称不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、被告李正平于判决生效后五日内退还和赔偿原告邓荷叶购房款损失共计51万元；二、驳回原告邓荷叶的其他诉讼请求。案件受理费10100元，减半收取5050元，由原告邓荷叶负担650元，被告李正平负担4400元。 二审审理期间，邓荷叶向本院提交以下证据，链家平台网络下载打印件一份，证明2021年1月链家平台查询涉案房屋同小区房价为8230元每平方米，如果购买同地段同户型的房屋至少要花费72.69万元。李正平质证认为，该打印件缺乏证据的三性，不能达到其证明目的。房屋价款因楼层位置、户型等各种因素制约，更受装修程度的制约，同时这也只是标价，不是实际成交价，该材料不能证明页面所在信息上的时间，对该份证据不应采信。本院认为，该证据不能作为本案定案依据。 二审另查明，李正平与邓荷叶签订《房屋买卖合同》时尚未取得案涉房屋产权证书。李正平在取得房屋产权证书后将案涉房屋出售给案外人实际售价为63万元。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审双方争议焦点为邓荷叶主张李正平退还和赔偿邓荷叶购房款损失63万元是否应当支持。 依法成立的合同受法律保护,双方均应依约履行。李正平与邓荷叶签订《房屋买卖合同》并向邓荷叶出具了42万元的收条,其已承诺将涉案房屋出售给邓荷叶,双方已形成房屋买卖合同关系。李正平在取得房屋产权证后将涉案房屋另行出售给第三人,导致其与邓荷叶的买卖合同履行不能,李正平存在违约行为,应承担相应的违约责任。一审判决按照李正平将涉案房屋另行出售的备案价款51万元赔偿给邓荷叶，不仅已经超出邓荷叶实际已经支付的房屋价款，且已经考虑了因李正平的违约行为给其造成损失所应给予的赔偿。邓荷叶上诉要求按照购买同地段同户型的房屋价款计算其差价损失依据明显不足，本院不予采纳。 综上所述，邓荷叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人邓荷叶负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 顺 审 判 员  高 平 审 判 员  刘梦灵 二〇二一年六月八日 法官助理  金 耀 书 记 员  李晶晶 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。