上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初1379号原告(反诉被告)：上海音源投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱剑锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱锦华，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：况萍萍，上海融力天闻律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海丽海宾馆，住所地上海市浦东新区。投资人：季大力。被告：季大力，男，1969年8月5日出生，汉族，住浙江省丽水市。上列两被告共同委托诉讼代理人：许芳溪，北京市京师(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海音源投资发展有限公司与被告(反诉原告)上海丽海宾馆、被告季大力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海音源投资发展有限公司的法定代表人朱剑锋及其委托诉讼代理人朱锦华，被告(反诉原告)上海丽海宾馆的投资人季大力(同时为本案被告)及其共同委托诉讼代理人许芳溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海音源投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告上海丽海宾馆支付原告2020年10月1日至2021年1月31日期间应付未付租金/房屋使用费人民币186,153元；2.判令被告上海丽海宾馆支付原告逾期支付租金违约金33,507.54元；3.判令被告季大力对被告上海丽海宾馆的付款义务承担连带责任；4.判令被告季大力拆除并腾空上海市浦东新区上南路XXX号五楼上阁楼搭建的6间临时用房。事实和理由：2018年12月7日，原告与被告上海丽海宾馆签订《房屋租赁合同》，约定由原告将坐落于上海市浦东新区上南路XXX号三楼至五楼(五楼局部)及上南路XXX号一楼部分，建筑面积共计471平方米的房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告上海丽海宾馆，租赁期限为2018年12月15日至2019年12月14日，上海市浦东新区上南路XXX号三楼至五楼(五楼局部)的租金为40,294元/月，租金每三个月支付一次，除首次租金于合同签订二日内支付外，其他各期租金应于该对应起租日所在月份前一个月的15日前支付，逾期支付租金的，需按逾期部分的日0.50%支付逾期付款违约金。合同签订后，原告如期向被告上海丽海宾馆交付了涉案房屋。2019年3月29日，被告季大力出具《承诺书》，承诺其未经原告同意擅自在上海市浦东新区上南路XXX号五楼阁楼上搭建了6间临时用房，该6间临时用房不住人，只用于摆放宾馆物品，其承诺自愿承担一切责任。2020年6月30日，原告与被告上海丽海宾馆签订《房屋租赁使用约定》，约定原告投资建设的上海市浦东新区上南路800弄项目将改造为退役军人公益社区，自2020年7月起至2020年12月底为过渡期，被告上海丽海宾馆在过渡期内继续使用租赁物至2020年12月31日，租赁物的使用费为33,846元/月，其他约定保持不变。根据合同约定，被告上海丽海宾馆应当于2020年9月15日前支付2020年10月1日至2020年12月31日期间的租金，但被告上海丽海宾馆实际却怠于履行支付租金的义务，虽经原告多次催讨，被告上海丽海宾馆仍欠付原告2020年10月1日至2021年1月31日期间的全部租金186,153元。因被告上海丽海宾馆拒不支付租金的行为已经严重损害原告的合法权益，且其为个人独资企业，被告季大力是其唯一投资人，应当对被告上海丽海宾馆的债务承担连带责任，故原告诉至法院，要求判如所请。上海丽海宾馆、季大力(以下统称被告)共同辩称，确认涉案房屋中五楼上的阁楼为被告搭建并使用，但搭建时取得原告的认可，同意拆除并腾空，不同意其余诉讼请求，理由如下：1.涉案房屋未取得建设工程规划许可证也未按照规划建设，所以双方签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁使用约定》应属无效；2.原告与案外人上海长青投资管理中心(以下简称长青中心)签订的合同已到期，但转租给被告的合同已超过其租赁期限，双方签订的合同亦应属无效；3.原告没有出租权利，也不是所有权人，没有权利收回房屋，故不享有返还房屋请求权；4.涉案房屋使用权存在争议。2015年5月20日，长青中心将包含涉案房屋在内的房屋出租给原告，租赁期限截止至2020年6月30日，原告隐瞒该情况，属于欺诈行为，且长青中心已将原告起诉至法院，法院已将材料收取，尚未立案，原告收取租金无依据。2020年9月9日，长青中心向全体租户(包含被告)发送通知，通知载明其与原告之间的租赁期限已到期，原告无权承租涉案房屋，且无权收取2020年6月30日之后的租金，租赁期限超过2020年6月30日的为无效合同；5.任何人不得从其违法行为中获利，原告隐瞒租赁期限超过其转租的租赁期限、涉案房屋未取得规划许可证等事实，属于欺诈行为，是违法行为，其主张的租金不应得到支持；6.合同无效后，原告在其与长青中心之间的租赁期限到期的情况下，收取的使用费属于不当得利，应当返还；长青中心与原告之间的合同约定的租金为29.06元/平方米/月，若原告主张占有使用费，不应超过该标准。7.被告在接到长青中心的告知函之前，一直都是按约履行，并未拖欠，现因涉案房屋权属发生争议。被告支付房屋使用费是义务，但不知道是否应向原告支付。如果被告上海丽海宾馆需要承担付款义务，季大力愿意承担连带清偿责任。同时，被告上海丽海宾馆提出反诉请求如下：1.判令原告与被告上海丽海宾馆签订的《房屋租赁使用约定》无效；2.判令原告返还被告上海丽海宾馆押金104,422.50元；3.判令原告返还被告上海丽海宾馆因《房屋租赁使用约定》收取的租金101,538元；4.判令原告承担本案的诉讼费。针对被告上海丽海宾馆的反诉请求，原告辩称：1.确认原告与长青中心之间的合同已于2020年6月30日到期，但上钢街道与原告协商一致，到期后仍由原告继续经营管理，因为原告将涉案房屋在内的区域改造成退役军人公益社区，且长青中心发送的《搬离出租房屋告知函》中并不包含涉案房屋。2.因为被告目前并未腾退房屋，故押金不退。3.确认收到被告支付的2020年7月1日至2020年9月30日期间的使用费共计101,538元，因被告已经实际使用涉案房屋，故不同意返还已收取的房屋使用费。本院经审理认定事实如下：2018年，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)上海丽海宾馆签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为2018年12月15日至2019年12月14日，上海市上南路XXX号三楼至五楼(五楼局部)月租金为40,294元，租金三个月一付，首期租金应于合同签订二日内支付，其他各期租金应于该对应起租日所在月份前一个月的15日前支付，逾期支付的，需按逾期部分的日0.50%支付违约金，并同时承担三个月租金作为违约处罚；押金为104,422.50元。合同第7条第1款约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁届满当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，视为乙方同意自逾期之日起，放弃承租区域内的乙方所有财产(包括但不限于装修、装潢、设备和物品等)并将其无偿归甲方所有，甲方有权在乙方逾期后的任何时间以任何方式处置该财产而不负任何责任。甲方有权从乙方的押金、乙方已预付的任何款项中扣除甲方遭致的损失金额，若有不足，乙方应向甲方补足其差额。逾期返还房屋的，乙方承担逾期之日起直至房屋返还日止的占用费，占用费按房租的2.5倍计取，如甲方要求乙方限期搬离，乙方仍未搬离时，乙方另行承担违约金为三个月的租金。该条款适用于乙方违约，甲方要求乙方退出房屋而乙方仍占用房屋的行为。甲方要求乙方退还房屋的通知方式，包括但不限于下列方式中的任意一项：口头、电话、短信、微信、快递信件、挂号信、张贴告示、110报警。不以乙方是否确认为条件。乙方应在甲方通知后的二十四小时内自行搬离，否则占用费、违约金按本条款执行。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告支付原告押金104,422.50元，并付清了合同期内的租金。2019年3月29日，被告季大力出具《承诺书》，载明“本人季大力未经上海音源投资发展有限公司同意，擅自在上南路XXX号五楼阁楼上搭建了临用房6间构成了违约。现承诺6间临建房不住人，只用于摆放宾馆物品(不包含重物及易燃物)并自愿承担今后所搭建处可能发生的任何问题的一切责任。”2020年，原告(甲方)与被告上海丽海宾馆(乙方)签订《房屋租赁使用约定》，约定被告继续使用涉案房屋至2020年12月31日，2020年7月起至2020年12月底为过渡期，房屋使用费为33,846元/月。现被告上海丽海宾馆仍在使用涉案房屋，支付房屋使用费至2020年9月30日，原告认为其应当支付后续房屋使用费及违约金，被告季大力作为被告上海丽海宾馆的投资人，应当承担连带责任，故诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供：(1)原告法定代表人与上钢街道主任童轶超之间的微信聊天记录截屏打印件，证明原告与长青中心之间的租赁期限到期后，上钢街道按照一般程序发送律师函，但实际按照协商方案处理，长青中心是上钢街道的资产管理公司。经质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，确认长青中心为上钢街道的资产管理公司，认为该证据无法证明聊天对象为何人，仅通过微信聊天就决定政府项目，无文件批复，无法律效力，且与本案无关；(2)2020年5月29日浦东新区退役军人事务局组织和上钢街道童副主任对话的交流提要，由原告法定代表人进行整理，整理好后开会照本宣读，证明原告将涉案房屋所在地块建造成公益社区是经过政府批准的。经质证，被告对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，为原告自行手书，无其他材料予以佐证；(3)原告方招商经理与被告季大力之间的微信聊天记录截屏打印件，证明与被告租赁期限到期后，原告要求被告要么续租要么搬离。经质证，被告认可该份证据的真实性、合法性，但认为与本案无关，系原告单方面出具的通知；(4)上海浦东安军退役军人创业服务中心的《民办非企业单位登记证书》，证明退役军人公益项目已经得到批准。经质证，被告表示无法确认该份证据的真实性、合法性，该证据仅能证明项目存在，不能证明与原告关系、与涉案房屋关系。2.被告提供：(1)长青中心起诉原告的起诉状，从长青中心处取得，证明涉案房屋为临时建筑，无法取得产证，房屋所有权人非原告，应当认定原告与被告上海丽海宾馆签订的《房屋租赁使用约定》无效。经质证，原告对该份证据的真实性、合法性不予认可，该份起诉状中长青中心称其与被告之间的租赁期限到期，但即便到期，也不能说明被告有权不向原告支付使用费，且长青中心向原告主张的房屋使用费是直至交还房屋之日止的，原告是需要向长青中心支付使用费的；(2)《房屋租赁使用约定》，签订于2020年6月30日，原告提交的《房屋租赁使用约定》签订日期不详，应当在该份之前，证明双方签订过《房屋租赁使用约定》，约定使用期限至2021年6月30日，该约定应属无效，原告取得财产应予返还。经质证，原告对该份证据的真实性、合法性予以认可，表示与原告提交的《房屋租赁使用约定》同时签订，是应被告季大力要求签订的，因其需要办理营业执照，半年办不出来，所以就有了一年期的约定，也是因为原告法定代表人与被告季大力关系较好，所以两份约定均由被告持有，两份约定原告均认可，同意其自由选择使用哪份；(3)《委托书》，系长青中心向原告出具的委托书，证明原告对外出租房屋并收取租金的权利是基于长青中心的委托，原告并非涉案房屋的所有权人。经质证，原告表示对该份证据的真实性、关联性均不予认可；(4)《搬离出租房屋告知函》，证明2020年9月9日，长青中心向被告出具搬离出租房屋告知函，明确表明其与原告租赁期限已满，原告无权出租房屋，且无权收取2020年6月30日之后的租金，被告与原告签订超过2020年6月30日的合同为无效合同。经质证，原告表示对该份证据的真实性认可，原、被告约定使用的房屋是1014号，并非1008号，涉案房屋不在搬离范围内，且无效合同由法律规定，非长青中心确定，告知函第五条明确连廊为违章建筑，新建的848平方米即为连廊部分，只有一层，显然不是涉案房屋；(5)原、被告于2014年签订的《房屋租赁合同》，证明长青中心通知搬离的1008号房屋即为涉案房屋。经质证，原告表示对该组证据的真实性均无异议，确认门牌号发生变更，是因为多户经营的关系，所以1008号变更为1014号，即使涉案房屋为违章建筑，被告也应支付搬离前的房屋使用费。3.原告庭后提供情况说明及附件，载明其调取了上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、上南路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号房屋的产权信息，但均无法与涉案房屋对应，且在2021年4月12日上海市浦东新区上钢街道办事处对原告的信访件中达到答复：上海市浦东新区上南路XXX号至1014号房屋属于无证建筑，已被纳入上海市无证建筑管理信息系统，编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX。对此，被告表示对原告提供附件的真实性、合法性均无异议，但对证明内容有异议，认为原告于2018年即已得知其2020年无权出租涉案房屋，但未将实际情况告知被告，在续约中存在诈骗、隐瞒等情况。被告承租涉案房屋用于经营宾馆，涉及装修及翻新，被告隐瞒无法续租的行为致使原告经营受损，理应承担相应责任。原告表示在本案中不需要被告返还涉案房屋，仅需拆除及腾退搭建的部分。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告均认为涉案房屋为无证建筑，且原告提供了相关材料予以说明，故双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁使用约定》均属无效。针对本诉。原告要求被告上海丽海宾馆支付2020年10月1日至2021年1月31日期间的房屋使用费。根据庭审查明的事实，被告支付房屋使用费至2020年9月30日且一直占有使用涉案房屋，理应支付房屋使用费。双方之间的租赁合同无效，原告要求2021年1月起的房屋使用费按照原租金标准2.5倍计算缺乏依据，本院参照双方最后约定的33,846元/月的标准予以计算，即被告应向原告支付的2020年10月1日至2021年1月31日期间的房屋使用费数额为135,384元。原告要求被告上海丽海宾馆支付逾期支付租金违约金，本院不予支持。原告要求被告季大力对被告上海丽海宾馆付款义务承担连带责任，被告季大力表示同意，系对自身权利的处分，本院予以照准。原告要求被告季大力拆除并腾空上海市浦东新区上南路XXX号五楼上阁楼搭建的6间临时用房，被告季大力表示同意，本院予以照准。针对反诉。被告上海丽海宾馆要求原告返还押金104,422.50元。考虑到被告尚未将涉案房屋予以返还，故对被告上海丽海宾馆要求原告返还押金的反诉请求，本院暂不予支持，双方可在房屋交接时进行结算。被告上海丽海宾馆另要求原告返还收取的租金/房屋使用费101,538元。本案合同虽为无效合同，但被告实际使用了涉案房屋，故对被告上海丽海宾馆要求返还租金/房屋使用费的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海音源投资发展有限公司与被告(反诉原告)上海丽海宾馆之间的《房屋租赁合同》《房屋租赁使用约定》无效；二、被告(反诉原告)上海丽海宾馆于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海音源投资发展有限公司2020年10月1日至2021年1月31日期间的房屋使用费135,384元；三、被告季大力对被告(反诉原告)上海丽海宾馆的上述第二项付款义务承担连带清偿责任；四、被告季大力于本判决生效之日起十日内拆除并腾空上海市浦东新区上南路XXX号五楼上阁楼搭建的6间临时用房；五、驳回原告(反诉被告)上海音源投资发展有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海丽海宾馆其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,594元，减半收取计2,297元，由原告上海音源投资发展有限公司负担882元，上海丽海宾馆、季大力负担1,415元。反诉案件受理费2,194.50元，由反诉原告上海丽海宾馆、季大力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。