广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5274号上诉人（原审被告）：潘盘运，男，1946年9月24日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈晓容，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玲玉，广东合众拓展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王穗勤，女，1964年3月1日出生，回族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：阮诗杰，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华桃，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人潘盘运因与被上诉人王穗勤确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘盘运上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回王穗勤的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由王穗勤承担。事实与理由如下：一、根据物权登记公示生效原则，潘盘运自涉案房屋产权移转登记公示之日起即为房屋所有权人。其一，涉案房屋的变更登记手续是由双方共同到房管部门现场办理，一经登记即生效。王穗勤主张涉案房屋登记错误，应当举证证明真实的权利状况与登记内容不一致。王穗勤未提供任何直接证据或完整的证据链证明其声称的以房担保借款的说法，原审法院以推理的方式认定交易不合常理，即推翻物权登记内容，忽略了王穗勤彼时的病困之境、双方多年同事关系以及涉案房屋不交吉过户情况下的房屋对价标准等情况，显属认定事实不清。其二，王穗勤作为完全民事行为能力人，清楚签订房屋买卖合同并在房管部门办理过户手续的法律后果。《广州市房屋买卖合同》无任何条款涉及王穗勤所声称的因其向潘盘运借款66150.52元赎楼，“将房产暂时过户至潘盘运……归还欠款后将涉案房屋产权恢复登记至王穗勤名下”的约定，双方更无签订其他任何书面补充协议，故王穗勤的说法没有事实根据；二、原审在无任何明确证据证明的情况下，仅凭王穗勤单方陈述即支持其诉请，有违常理。其一，王穗勤陈述因其向潘盘运借款66150.52元赎楼，故将房屋过户给潘盘运以担保借款，但王穗勤却未提供任何借款合同、借据、收据，也未提供任何证据证明借款的交付，更未提供双方关于借款清偿后恢复房屋登记的补充协议。事实上，正因为王穗勤与潘盘运协商买卖房屋，王穗勤才会提前赎楼，根本不存在以房担保之说。其二，假设王穗勤所述为真，王穗勤以价值20万余元的房屋担保6万余元的债权，明显利益失衡。退一步讲，双方之间关系融洽，王穗勤也无需为6万余元的赎楼借款向潘盘运过户房屋作为担保，仅需出具借条即可。其三，王穗勤也确认潘盘运为涉案房屋过户支付了总额16504元的交易税款，如双方之间不存在买卖关系，则潘盘运既不实际取得房屋产权又承担过户税费的行为不符合常理。其四，王穗勤曾于2004年向潘盘运借款5万元治病，后因长期治病需要巨额医疗费，双方达成买卖房屋的合意，约定将5万元借款转化为购房款，王穗勤完成赎契手续后，潘盘运再向王穗勤支付第二笔购房款5万元，过户时再支付余款10万元。其五，王穗勤是特困户、夫妻离异、孤身一人，潘盘运作为其同事、朋友及领导，基于王穗勤身患颅脑疾病才允许其居住涉案房屋。直至2011年儿子结婚，潘盘运要求收回房屋时王穗勤告知丢失了房产证原件，潘盘运才补办房产证；三、原审法院以一般常理推断涉案《广州市房地产买卖合同》不合常理、非真实意思表示，其推断有失偏颇。其一，涉案《房地产买卖合同》没有约定具体房款的支付时间、违约责任、争议处理方式等并不违反常理。该合同版本是房管部门出示的通用格式版本，当事人双方皆非专业法律人士，不懂得如何翔实合同条款。再者，在涉案合同签订时，潘盘运已全额支付购房款，双方已无必要在合同中展开付款明细。另，双方系同事关系，也无需详细约定。其二，潘盘运以20万元受让涉案房屋符合常理。第一，从本案的房屋交付方式上看，本案房屋交付方式类似于“占有改定”，系不交吉交付。房屋虽办理过户手续，但仍由王穗勤居住其内，潘盘运并不能即时享有占有、使用、收益等所有权权益，故此，以低于市场价受让涉案房屋，确有合理之处。第二，王穗勤彼时治病需要大量资金，潘盘运具备购买其房屋的资金实力，且潘盘运能接受其不交吉的房屋买卖模式。第三，潘盘运当时以低价14万元过户了一套房屋给王穗勤的姐姐王穗文。其三，涉案购房款以现金方式交易实属正常。第一，以现金交易方式支付购房款，完全符合当时的社会现状，潘盘运无法提供流水证明实属正常。第二，王穗勤声称其向潘盘运借款的交付方式为现金，由此可见，王穗勤有使用现金的习惯。故此，双方以现金方式交付符合常理。第三，王穗勤当时病情反复，经常住院治病，故要求潘盘运提供现金方便其使用。第四，潘盘运日常现金收入较多，现金储存量较大，故向王穗勤支付现金符合潘盘运的交易习惯与生活习惯。其四，王穗勤持有潘盘运的房产证、税票原件有合理缘由。第一，潘盘运是办公室主任，王穗勤是潘盘运办公室的办事员、秘书，保管上级领导物品是王穗勤的日常工作内容。第二，潘盘运习惯将物品存放于办公室，没有将房产证取回家的迫切需要，且，潘盘运发现产权证不见后，虽然王穗勤拒不配合归还，但未闹到报警处理的地步。被上诉人王穗勤答辩称：一、不动产登记并非是确定不动产权属的绝对依据，王穗勤作为实际权利人有权请求确认自身权利。虽然涉案房屋现登记在潘盘运名下，但据以过户所签订的房地产买卖合同必要条款缺失、约定的房屋交易价款明显低于当时的市场价值、潘盘运未支付任何房屋交易对价、产权证及交易税票原件均由王穗勤保管、王穗勤一直居住并实际支配涉案房屋且潘盘运多年未提异议、双方借款时间与办理过户手续的时间不对应等情况，足以证明房屋买卖交易行为并非双方的真实意思表示，房屋原登记产权人王穗勤仍是涉案房屋的实际所有权人；二、当时未签订借款及借款清偿后恢复登记的书面协议系基于双方互信。基于诚实信用、且潘盘运存在银行提款记录及双方一起到银行办理业务的事实、上下级关系等因素，王穗勤虽向潘盘运借款偿还了银行贷款余额66150.52元，但潘盘运当时并未要求王穗勤签订书面借据。此后，基于同样的互信原则，王穗勤并未要求潘盘运签订关于借款清偿后恢复登记的书面协议的做法合情合理；三、潘盘运主张王穗勤自行结清银行贷款并在近半年后才以正常价格出售涉案房屋给潘盘运，明显不合常理。潘盘运主张王穗勤于2004年因经济紧张借款5万元，又于2006年4或5月支付5万元，过户时支付了尾款10万元，但事实上，王穗勤提前还款日期是在2006年1月，王穗勤当时每月约3000元左右的收入扣除不定期的治疗及药物花费、房贷月供后基本入不敷出，加上王穗勤早已离婚，其单身一人根本无力自行结清银行贷款。退一步来讲，如王穗勤有能力独自结清银行贷款，更不可能在半年后将涉案房屋以低于市场价值近一半的价格出售给潘盘运；四、因6万余元的债权暂时将涉案房屋产权登记在潘盘运名下，系基于潘盘运作为借款方及上级领导身份的强势地位和王穗勤对其的绝对信任。潘盘运与王穗勤当时是上下级关系，潘盘运处于绝对强势地位，加上王穗勤当时对潘盘运绝对信任，在向王穗勤出借款项近半年后，潘盘运提出由于王穗勤离婚后孤身一人，加上身体不好，如王穗勤因病或其他意外去世，其债权将得不到保障，要求王穗勤先行将房屋过户至潘盘运。王穗勤苦于当时无能力还款且潘盘运口头保证不会侵占房屋，同意先行过户，故双方之间根本没有房屋交易的真实意思表示，基于6万余元借款将房屋暂时登记至潘盘运名下在当时也是无奈之举。潘盘运虽向王穗勤出借了款项，但借款金额和房屋价值仍有巨大空间，潘盘运当时无论是基于保障债权或是预谋侵吞王穗勤房产的考虑，先行垫付相关费用的做法合情合理；五、潘盘运上诉主张房屋的实际交付方式为“占有改定”，与原审及另案陈述大相迳庭。事实上，其在原审及(2020)粤0105民初19119号案中主张《广州市房地产买卖合同》约定的2006年6月30日系房屋交付日期，只是过户之后，因王穗勤患病称需暂住涉案房屋才让其暂住，其前后陈述严重矛盾，可见其实质目的系侵占涉案房屋。涉案房屋是王穗勤的唯一住房，王穗勤不可能有出售房屋并离开住处的倾向。且，潘盘运多年来从未要求王穗勤交付房屋或领取房产证原件及发票；六、潘盘运基于房屋买卖合同系通用版本的理由而不作必要条款约定的做法不符合一般交易习惯。按照一般交易习惯，买卖合同必备条款没有约定的前提系双方已经签订有详细的房屋买卖协议或补充协议，但潘盘运和王穗勤之间并无任何其他关于房屋买卖的协议，潘盘运基于所谓通用版本的理由抗辩无事实根据；七、潘盘运主张以20万元受让涉案房屋不符合事实。《广州市房地产买卖合同》签订时的房屋市场价值在36万元，而王穗勤实际购买房屋加上为此支付的税费利息成本合计也在30万元以上。潘盘运二审改称房屋交易方式为“占有改定”，故低于市场价购买，但如是占有改定，双方均未约定占有期限亦明显有违常理。如按照《广州市房地产买卖合同》约定的2006年6月30日确定，此时距离双方办理过户手续不到一个月，所谓的占有根本没有任何意义。另外，潘盘运提及王穗勤姐姐向其购买房屋一事，但该交易发生在2004年5月，距离涉案房屋的过户时间相差两年多，且王穗勤姐姐当时是以市场价格向潘盘运购买房屋，王穗勤不可能以近低于市场价一半的价格出售涉案房屋给潘盘运；八、潘盘运主张涉案房屋存在大额现金交易但无法提供任何提款凭证、现金收据、收入证明等辅助证明材料，其陈述的房款支付细节系虚构；九、潘盘运主张房产证、税票原件系王穗勤侵占，明显不符合常理。潘盘运在原审中所作王穗勤的姐姐持有潘盘运身份证到房管部门领取产权证的陈述明显不符合行政机关正规签收程序，而潘盘运在原审主张2009年退休后就知悉产权证被王穗勤拿走，在多年后才补办涉案房屋产权证且直至2020年才向王穗勤主张所谓的房屋所有权，明显不符合常理。王穗勤于2020年7月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认潘盘运和王穗勤于2006年6月12日签订的《广州市房地产买卖合同》无效；2.潘盘运协助王穗勤将广州市海珠区海富北街13号1604房的产权恢复登记在王穗勤的名下；3.由潘盘运承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理查明，2006年6月12日，王穗勤（卖方、甲方）与潘盘运（卖方、乙方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将自有位于广州市海珠区海富北街13号1604房以200000元的价格出售给乙方；付款方式为一次性付款；甲方应当在2006年6月30日前将房屋交付给乙方占有使用；自本合同签订生效之日起3天内，双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由甲乙双方各自交缴等。双方对于房款的支付时间、违约责任、争议处理方式等均未作出明确约定。广州市规划和自然资源局于2020年6月15日出具的广州市不动产登记查册表显示位于海珠区海富北街13号1604房登记在潘盘运名下，登记时间为2015年1月6日，房屋所有权取得方式为购买，登记附注部分载明补发。双方确认以下事实：涉案房屋于2006年7月5日过户登记在潘盘运名下，且一直由王穗勤居住使用。另外，王穗勤表示：涉案房屋只是办理了过户，潘盘运并未履行房屋买卖合同的其他义务。王穗勤自2004年因生病出院后，担心日后住院涉案房屋贷款不能及时还上，导致房屋被银行收回，因此王穗勤是想尽快还清房款，王穗勤向潘盘运提出借款以结清贷款的情况，于2006年1月向潘盘运借款66150.52元，用于一次性清偿银行贷款，当时是潘盘运以现金方式直接支付给银行。潘盘运表示：涉案房屋产权证登记时间为2015年1月6日，是因为王穗勤取走了潘盘运的产权证原件，拒不归还，所以潘盘运之后才去补办的。涉案合同已经履行了付款义务，王穗勤在2004年拖欠潘盘运的5万元的借款充当首付款，潘盘运于2006年4月或5月支付了5万元购房款，2006年6月过户时支付尾款10万元。之后王穗勤因患有重病说需暂住涉案房屋，鉴于双方是同事关系，也因王穗勤已离婚，潘盘运因此让王穗勤暂住其屋，后因潘盘运退休后向王穗勤提出要求其归还，但王穗勤拒绝，2013年再次向王穗勤提出要求归还，但王穗勤一直没有交付。王穗勤为证明其主张提供了以下证据：1.《海富花园认购书》，载明认购书的签订时间为2000年10月7日，王穗勤购买涉案房屋的认购价为256926元；2.发票联、预缴费单、收款收据、收据；3.楼宇按揭合同；4.历史交易明细表；5.中国建设银行个人贷款提前还款通知书；6.复印档案资料申请表、广州市房地产转移登记申请书、广州市房地产买卖合同；7.广东省契税纳税申报表、发票、缴款书、完税证、票据、房地产权证；8.住院病案首页、出院记录；9.个人名下不动产登记结果查询证明；10.房地产估价报告，记载2006年6月12日涉案房屋的评估价值为361600元；11.电费、管理费发票；12.住院缴费清单。潘盘运的质证意见如下：证据1-9真实性、合法性确认，关联性不予确认，其中证据1-3与本案无关，其他证据证明王穗勤因生活困难向潘盘运出售房屋。证据10-12三性不予确认，据潘盘运所知，王穗勤长期与姐姐和母亲居住，偶尔搬到涉案房屋居住。潘盘运为证明其主张提供了以下证据：1.复制档案资料申请表；2.《广州市房地产转移登记申请书》；3.《广州市房地产买卖合同》；4.契税完税证；5.广东省房地产证。王穗勤的质证意见：证据1-3真实性确认，合法性、关联性不予确认，该证据是2006年6月办理过户手续及报税之用，且合同中交易转让价明显低于市价，非双方真实意思。证据4真实性认可，合法性、关联性不予确认，虚假过户买卖，目前该契税完税证仍然保留在王穗勤手上。证据5真实性确认，合法性关联性不确认，过户行为只是对王穗勤向潘盘运借款的担保方式，潘盘运并非涉案房屋的实际所有权人，产权证是后期补办并非2006年过户时领取的产权证。原审另查明，潘盘运向原审法院起诉王穗勤，请求判令：1.王穗勤将广州市海珠区海富北二街13号1604房腾空返还给潘盘运；2.王穗勤向潘盘运支付房屋占用费（自2017年6月1日起至实际交还房屋之日止）；3.诉讼费由王穗勤负担。原审法院于（2020）粤0105民初19119号案立案，该案尚在审理中。原审法院认为，本案的争议焦点为王穗勤与潘盘运于2006年6月12日签订的《广州市房地产买卖合同》的效力问题。首先，《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（—）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”本案中，王穗勤和潘盘运就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》虽然约定了涉案房屋的交易价格为200000元及付款方式、交楼时间、过户时间，但对于房款的具体支付时间、违约责任、争议处理方式等均未作出明确约定，不符合常理；其次，王穗勤于2000年10月7日购入涉案房屋时的价格为256926元，评估报告显示王穗勤与潘盘运签订买卖合同时涉案房屋的市场价值为361600元，王穗勤以200000元的价格出售涉案房屋亦不符合常理；再次，潘盘运虽然表示其已经支付了房款，但王穗勤并不确认，潘盘运亦未提交任何证据证明其已经支付了房款；另外，假使房屋买卖合同是真实的，涉案房屋的房产证原件以及交易过程中所缴纳的税费单据的原件理应在王穗勤手上妥善保管，而非由王穗勤持有，这有违常理。潘盘运抗辩上述原件由王穗勤在其办公室擅自拿走，但并未举证证明其曾向王穗勤主张返还或向有关部门报警寻求处理；最后，双方确认王穗勤一直在涉案房屋居住使用，王穗勤亦未举证证明其就此提出过异议。综上，结合双方提交的证据及陈述，王穗勤与潘盘运之间不存在真实的房屋买卖交易行为具有高度的可能性，即《广州市房地产买卖合同》并不是潘盘运、王穗勤双方的真实意思表示。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因此，签订《广州市房地产买卖合同》并非潘盘运、王穗勤的真实意思表示，且潘盘运并未提交证据证明其已经履行了作为买方相应的合同义务，故王穗勤主张《广州市房地产买卖合同》无效的诉请，理据充分，予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，《房地产买卖合同》无效，潘盘运应当将涉案房屋返还给王穗勤，并协助王穗勤办理将涉案房屋过户至王穗勤名下的手续。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月1日判决如下：一、王穗勤与潘盘运于2006年6月12日签订的《广州市房地产买卖合同》无效；二、潘盘运在本判决发生法律效力之日起十日内协助王穗勤办理将位于广州市海珠区海富北街13号1604房过户至王穗勤名下的手续。本案受理费6724元，由潘盘运负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，王穗勤向本院提交《广州市房地产买卖合同》，以证明：潘盘运出售房屋给王穗勤姐姐的时间是2004年，与涉案房屋的交易时间间隔两年多，两者之间没有任何关联，交易价格也符合当时的市场价格。潘盘运质证称：对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。涉案房屋的首付款项5万元是在2004年交付给王穗勤，协商买卖房屋是一个漫长的过程，潘盘运向王穗勤出借5万元并将该款项转化为涉案房屋购房款，与王穗勤提交的其姐姐交易604房的时间大体相符。关于价格，王穗勤提交的604房交易面积为56平方米，交易总价为12万元。涉案房屋交易面积为41平方米，交易价格为20万元。如604房属于正常交易价格，则涉案房屋的交易价格也属正常。且，潘盘运与王穗勤两姐妹均是上下级关系，两姐妹亦是潘盘运的亲戚，熟人之间的交易合理与否不应当按照市场价格来认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案的争议焦点是双方于2006年6月12日签订的《广州市房地产买卖合同》是否无效，潘盘运是否应将涉案房屋产权过户至王穗勤名下。针对双方签订《广州市房地产买卖合同》并办理涉案房屋的产权过户手续的原因，潘盘运称，王穗勤因经济困难向其借款未归还，且王穗勤姐姐有意向潘盘运购房，故双方达成以低于市价的交易价格买卖涉案房屋的合意；王穗勤则称，其因经济困难向潘盘运借款归还银行贷款，为担保还款故签订买卖合同并将涉案房屋过户给潘盘运。对此，本院作如下分析：其一，从《广州市房地产买卖合同》的约定来审查。该合同并无房款支付时间、违约责任等核心条款，也无证据反映双方之后有签订补充协议予以约定，故该合同的签订不符合一般交易习惯。且，该合同约定的交易价格低于当时的市价，甚至低于王穗勤购买该房屋的价格，不符合常理。据此，潘盘运一方面解释，双方约定以不交吉的方式进行交易故约定了低于市价的交易价格，另一方面又解释称，其允许王穗勤暂住涉案房屋的原因是王穗勤经济困难及双方之间的同事关系融洽，且其曾在2011年要求收回房屋证据，潘盘运的陈述相互矛盾。其二，从双方的履行情况来审查。首先，关于付款，潘盘运主张其通过借款抵扣及现金支付方式向王穗勤支付完毕20万元购房款，但未就借款事实充分举证证明，也未合理说明现金来源并提供充分证据予以证明。其次，关于占有，自双方签订《广州市房地产买卖合同》至今，涉案房屋一直由王穗勤占有使用。就此，潘盘运一方面解释称，其系基于王穗勤的居住困难及双方之间的同事关系才将涉案房屋交由王穗勤暂时居住，但在2011年曾向王穗勤主张交还，另一方面又解释称，双方约定以“占有改定”的方式将房屋交由王穗勤继续使用，潘盘运的陈述相互矛盾，亦不符合情理。最后，关于产权证持有情况。如双方之间存在买卖涉案房屋的真实意思，则潘盘运在已取得涉案房屋产权登记的情况下允许王穗勤继续使用房屋并持有房产证及税费交易凭证原件不符合常理，潘盘运虽解释其基于双方之间的上下级关系将房产证交由王穗勤保管，但该项陈述显然难以令人信服。综上，王穗勤就双方签订《广州市房地产买卖合同》及办理房屋过户手续的原因及过程所作陈述更为合理可信。据此，原审认定双方签订《广州市房地产买卖合同》约定买卖涉案房屋并非双方的真实意思表示，并据此认定该合同无效及判决潘盘运协助将涉案房屋产权过户至王穗勤名下，合法有据，应予维持。综上所述，上诉人潘盘运的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6724元，由上诉人潘盘运负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  邓 颖审判员  李光华二〇二一年六月八日法官助理王文杰书记员唐颖琪