山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终1870号上诉人（原审被告）：金乡县金乡镇兴纬副食部，住所地：金乡县金乡街道缗城路东段南侧新世纪家具城院内，社会统一信用代码92370828MA3K0WJU4W。经营者：刘利丽，女，1968年10月4日出生，汉族，住金乡县。委托诉讼代理人：秦新岭，山东缗城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘桂芹，女，1952年3月6日出生，汉族，住山东省金乡县。委托诉讼代理人：周栋，山东九一律师事务所律师。委托诉讼代理人：周彪，山东九一律师事务所实习律师。上诉人金乡县金乡镇兴纬副食部因与被上诉人刘桂芹房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）0891民初3752号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金乡县金乡镇兴纬副食部上诉请求：1、撤销济宁高新技术开发区人民法院(2020)鲁0891民初3752号民事判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，或发回重审；2、本案上诉人所有合理费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未依法向上诉人送达开庭时间和地点，判决之前上诉人未收到过无论是纸质还是电子的开庭传票。从案件一开始上诉人收到任何材料都第一时间跟代理人联系，期间没有收到法院就开庭时间和地点的通知。一审法院在未有效向上诉人送达的情况，既不审查合同约定，也不对合同履行进行必要调查径行按被上诉人主张判决上诉人支付租金，认定事实不清，程序违法，判决结果完全错误。二、一审判决认定每年房租为6.8万元违背双方合同约定及实际履行事实，认定事实错误。首先，合同第一款第2项“年租金68000元，由乙方在签订合同之日交纳给甲方，先付款后使用。价格一年一议。”的约定，可以充分说明“年租金68000元”仅是合同签订当年的租金价格，由上诉人在合同签订之日交给被上诉人，租金“一年一议”才是双方对租金价格的约定，而不是“每年租金68000元”。一审判决认定事实错误。三、被上诉人诉称上诉人拖欠租金背诚信原则和公序良俗，一审判决认定上诉人拖欠被上诉人2019年1月以后的房租认定事实错误。首先，根据双方租金“一年一议”以及“先付款后用房”的约定，不仅是2019年以前，包括2019年以后的全部租金，上诉人都已经按约向被上诉人付清，不存在拖欠的问题。对于2019年1月至2020年1月期间的租金，上诉人已按约定一次性先向被上诉人付清，整个履行年度双方没有任何争议地早已履行结束。如果上诉人没有支付或者拖欠，被上诉人不会在2019年1月至2020年1月整个履行年度内都没有任何异议表示，甚至到2020年度仍然不提出意见。而对于2020年5月份以后的房租，上诉人也已于合同解除的同时，按约定以实际使用期间向被上诉人全部履行了支付，双方解除租赁合同。被上诉人也已于2020年5月6日对房屋张贴另行出租公告。在一审判决前被上诉人也早已房屋另租他人使用。被上诉人本案诉讼既有悖事实亦违反诚信和公序良俗，依法应予驳回。四、上诉人不欠租金，被上诉人起诉完全违反诚信和事实，请求驳回原告的诉讼请求。具体如下：上诉人自2008年就租赁原告房屋经营烟酒，每年都是按约定先行支付租金再使用房屋，由于经济不景气，近几年一年经营下来也仅能维持三口人生活和交纳房租，为了减轻压力，2018年7、8月份上诉人跟被上诉人提出来租金太高不能干了，那个时候案涉房屋的四邻同面积房屋租金只有4.5万元，原告自己也清楚，每年6.8万的租金，在同地段同面积的房屋里是远远高于其他房屋租金的。加上那个时候出租市场不好，空置房屋越来越多，根据实际情况，2019年的房租上诉人同意调低到5万元，上诉人考虑到毕竟房东给降了租金，超市干了这么多年，搬家也确实操心，很花时间，就同意了被上诉人将房租调整到5万。因为降租金，这一年的房租是2019年2月3在双方达成降低房租为5万元后，上诉人才一次性将5万元房租支付给了被上诉人。双方此前的每个整年租期，上诉人都是按合同约定先付租金后用房，从不欠房租。对于2019年1月至2020年1月的房租调至5万元，整个履行年度被上诉人从未提出过异议。2020年春节疫情，整个实体零售店生意大受影响，县城里的副食超市已经是入不敷出，上诉人的店也同意难以为继，不得不考虑改行做其他，在2、3月份疫情期间，上诉人就电话将想法告诉了被上诉人，并说房子用到什么时候，就付到什么时候租金，这一年就不提前付了，被上诉人也是同意的。之后上诉人就是清货，到5月6日清理完后，上诉人就按与被上诉人说好的，按实际使用期限向原告支付了2020年度的房租，被上诉人也是同意的，并随之在房屋上贴上空房出租的信息。在一审诉讼期间就已经租出去另收房租了。上诉人认为，一是2009年1月至2020年1月的房租，双方是基于市场行情，按合同一年一议调整为5万元了，并且上诉人也已经按照先付后用的约定已经付清，是被上诉人同意的，整个履行期间被上诉人也没有提出过异议，上诉人不欠2019-2020年的房租；二是2010年5月6日双方已经解除租赁，被上诉人也将房子另行出租了，不应再判决上诉人支付此后的房租。综上，一审判决无视合同约定和合同履行事实，其认定事实不清，判决结果完全错误，请二审撤销改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。刘桂芹辩称，一、一审法院认定事实清楚且审判程序合法。二、上诉人的上诉理由不能成立。1、租赁合同第四条写明租赁合同一式二份，仅被上诉人持有的合同中添加了“价格一年一议”(在签订合同第二日添加)，上诉人持有的合同没有添加，当时添加“价格一年一议”是被上诉人要求添加的。在2016年房租的趋势是每年递增的，被上诉人要求房子随行就市的跟着增长，才添加“价格一年一议”，添加“价格一年一议”的目的是房租只增不减。如果房租可以在年租金68000以下减少，上诉人持有的合同上也应当添加上“价格一年一议”。2、“年租金68000”应当理解为每年房租68000，而不是“当年的房租价格”。事实上双方是按照房租每年6.8万履行，也没有履行“价格一年一议”，前3年的房租，上诉人每年68000元依约交清，第四年的房租也是68000，只不过先交付了5万，在2020年5月6日交清了第四年下欠的房租。3、租赁合同在履行期间没有解除，被上诉人也不同意解除，上诉人于2010年6月份腾空租赁房屋时，被告上诉人并不知情，上诉人腾空租赁房屋后电话通知了被上诉人一下，双方没有交接。其后被上诉人发现租赁房屋腾空时，为积极减损，被上诉人才张贴的出租广告，如果房屋能及时租赁出去，租赁以后的房租就不让上诉人承担了。事实上在2010年12月10日，才由他人租赁被上诉人的房屋，并签订租赁合同，租期从2021年1月1日起计算。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。刘桂芹向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房屋租赁款68000元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月1日，刘桂芹（甲方）与刘利丽（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自有房屋坐落在建威名苑小区大门东两间楼上楼下出租给乙方使用。租赁期为5年，甲方从2016年1月1日起将房屋交付给乙方使用至2021年1月1日到期。甲乙双方议定年租金为陆万捌仟元整（68000元），乙方在签订合同之日交纳给甲方，先付款后使用。本合同到期后，乙方拥有优先承租的权利，可根据随行就市的价格继续承租。签订合同后乙方使用期间每年租金应当提前三十日交清不得拖欠。本合同期满后如果不续租乙方要在租赁合同期满前六十日电话告知甲方，合同到期后次日由甲方收回房屋等。金乡县金乡镇兴纬副食部加盖了发票专用章。合同签订后，双方按照合同约定予以履行。原告自认被告缴纳了2016年1月1日至2019年租金。因被告未缴纳2020年1月1日至2021年1月1日期间的租金，形成纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定全面履行各自的义务。原告刘桂芹与被告金乡县金乡镇兴纬副食部签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，权利义务关系和法律责任约定明确具体，内容不违反法律规定，依法应当认定合同合法有效。原告依照《房屋租赁合同》的约定向被告交付房屋，被告理应支付房屋租金。原告要求被告支付租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：限被告金乡县金乡镇兴纬副食部于本判决生效之日起十日内向原告刘桂芹支付租金68000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，减半收取计750元，由被告金乡县金乡镇兴纬副食部负担。二审中，上诉人提交以下证据：1、房屋支付凭证复印件10张，拟证实双方同意2019年1月-2020年1月的年租金调至5万元，2019年2月3日上诉人已经支付，整个履行年度内被上诉人未提出过异议，2020年5月6日通知解除之后腾空房屋当天转账17397元；2、短信记录打印件一份；3、提交照片截图打印件三张，拟证实2020年5月6日被上诉人已经就涉案房屋张贴出租公告。以上证据证实双方合同约定的是先付款后用房，租金价格是一年一议，并非是每年都是6.8万元。被上诉人刘桂芹质证称，对证据1的真实性无异议，但不认可上诉人证明观点，双方对房租的减少是有条件的，也就是上诉人按合同约定一次性付清第5年房租才同意减少；对证据2真实性无异议，是上诉人的一方意思，被上诉人并不同意；对证据3真实性无异议，对证明观点有异议，被上诉人发现涉案房屋被腾空后，为积极减损，贴出租赁公告，但2020年12月10日被上诉人才与他人签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁出去，租赁期限从2021年1月1日计算。被上诉人刘桂芹提交租赁合同复印件一份，拟证实2020年12月10日被上诉人与案外人签订的租赁合同，合同签订之后承租方对房屋有装修期限，租赁期从2021年1月1日开始计算。上诉人对该证据的真实性无异议，但是对被上诉人观点有异议，本案双方合同已经解除，被上诉人与其他承租人从何时开始计算租金都与本案上诉人无关，从该合同看涉案房屋租金的市场行情确实只有5万元。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求、事实理由，结合被上诉人答辩意见，本案对二审期间双方争议的焦点问题分析如下：一、关于一审法院向上诉人送达开庭传票问题，根据一审卷宗材料，2020年11月11日一审法院以地址为金乡街道缗城路东段南侧新世纪家具城院内、电话为135××××5699向上诉人送达起诉状副本、送达地址确认书等，上诉人经营者刘利丽签收，2020年12月7日一审法院以同样地址、同样电话向上诉人送达开庭传票、应诉通知书等，已依法向上诉人送达了开庭传票等，现上诉人主张一审程序违法，本院不予支持。二、关于第四、五年度的租金标准问题，双方租赁合同约定租期自2016年1月1日至2021年1月1日共五年，先付款后使用，合同签订后，上诉人于2015年12月30日支付第一年租金6.8万元、2016年12月31日支付第二年租金6.8万元、2018年1月5日支付第三年租金6.8万元，对于租赁合同前三年的履行，双方均无异议。2019年2月3日上诉人向被上诉人支付5万元，上诉人主张双方已同意将该年租金调至5万元，被上诉人则称其同意租金调至5万元的前提条件是上诉人必须在2019年12月31日前一次性付清第五年的租金5万元，反之还是按照每年6.8万元履行。对此本院认为，双方均认可2019年将涉案房屋租金调至5万元，对该事实根据双方意见已无需举证证实，对于调低租金是否附有条件，被上诉人主张附条件调低，对其主张应承担举证责任，被上诉人对此未提交证据予以证实，故自2019年起，涉案房屋租金应确定为每年5万元。对于涉案租赁合同是否已于2020年5月6日协商解除，2020年5月6日上诉人经营者向被上诉人发送信息，告知其已将房屋清空，钥匙放在东邻，并向被上诉人转账支付了至2020年5月6日的租金，本院认为，双方签订的租赁合同约定租期至2021年1月1日，现上诉人主张2020年5月6日双方已协商解除租赁合同，但未提交双方协商并均同意在2020年5月6日解除合同的相关证据，仅以被上诉人于2020年5月将涉案房屋张贴对外出租公告的行为，并不能证实被上诉人同意于2020年5月6日解除合同，故对其主张不予认定。上诉人提前腾空房屋不再履行双方之间租赁合同，系违约行为，应按双方约定的租金标准赔偿被上诉人租金损失，上诉人虽提交视频拟证实2020年10月12日涉案房屋已出租给他人经营饭店，但被上诉人对视频录制时间提出异议，本院不予认定，上诉人应按年租金5万元标准向被上诉人赔偿自2020年5月7日至2021年1月1日的租金损失32877元。综上所述，金乡县金乡镇兴纬副食部的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）0891民初3752号民事判决；二、金乡县金乡镇兴纬副食部于本判决生效之日起十日内给付刘桂芹32877元；三、驳回刘桂芹的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1500元，减半收取计750元，由金乡县金乡镇兴纬副食部负担363元，刘桂芹负担387元；二审案件受理费1500元，由金乡县金乡镇兴纬副食部负担726元，刘桂芹负担774元(该款金乡县金乡镇兴纬副食部已预缴，由金乡县金乡镇兴纬副食部在履行本判决确定的给付义务时，一并与刘桂芹结算）。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二一年六月十七日书记员  周平平