广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6648号上诉人（原审原告）：张嵩，男，1984年12月27日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄进，广东普罗米修（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦瑞环，广东普罗米修（佛山）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：中邮消费金融有限公司，住所地广州市南沙区海滨路171号南沙金融大厦11楼1101之一J30。法定代表人：林茂新，董事长。委托诉讼代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓容，广东合众拓展律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：苏学习，男，1973年9月20日出生，回族，身份证住址河南省淮阳县。上诉人张嵩因与被上诉人中邮消费金融有限公司（以下简称中邮公司）、苏学习案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初6530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。张嵩上诉请求：1.确认张嵩对佛山市南海区XX镇XX号XX室房产享有所有权并将上述房产过户至张嵩名下；2.终止（2020）粤0115执1500号案对佛山市南海区XX镇XX号XX室房产的执行、拍卖程序；3.依法解除对上述房产的查封手续；4.依法判令本案一审、二审全部诉讼费由中邮公司、苏学习承担。事实和理由：一、一审法院以张嵩未支付全部房款或未能将剩余的57万房款按照法院的要求交付执行为由驳回了张嵩的诉讼请求，一审法院认定事实存在错误。首先，在执行异议阶段以及在一审阶段，一审法院从未要求以及释明张嵩将剩余的57万房款交付执行。其次，一审法院明确知悉剩余房款57万元系银行发放的按揭款，需要待房产过户后才能发放，在执行异议阶段也仅要求张嵩作出相关承诺。张嵩在执行异议阶段按照一审法院要求，于2020年6月3日出具《承诺书》，承诺以涉案房屋作为抵押申请的二手房住房贷款将不予撤销，对贷款的收款账号也不予变更或协助苏学习办理变更手续，在涉案房屋解封后将积极办理按揭抵押手续，以便促使剩余57万元按揭款及时到账。但一审法院在一审阶段对剩余房款问题上并未要求和释明的情况下，却又认定张嵩作出的上述承诺不符合相关司法解释的规定和不足以排除执行的情形，以此驳回张嵩的诉讼请求。一审对案件事实的认定存在错误。二、针对剩余房款57万元的交付问题，张嵩承诺可按照法院要求交付执行，由法院提供执行的银行账号，一次性将剩余房款57万元交付给法院执行。综上，一审法院认定的事实并不客观，张嵩现可按照法院要求将剩余房款交付执行。中邮公司辩称：一审认定事实及适用法律正确，恳请二审法院驳回张嵩的上诉请求。一、苏学习拖欠中邮公司借款，中邮公司申请查封、拍卖、变卖涉案房产，执行措施合法合理。二、根据物权登记公示生效原则，不动产所有权不因契约或其他行为加以变更或排除，不能以约定的方式改变物权生效的方法，故张嵩未办理涉案房屋产权登记公示之前，苏学习为房屋的所有权人，中邮公司有权申请法院查封、拍卖、变卖。三、张嵩对涉案房屋不享有足以排除执行的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，对执行房屋提出异议的应当满足四个条件，而且缺一不可。一审法院在认定事实方面已经对本案的争议做出了认定，认定正确，因此请求二审驳回张嵩的全部上诉请求。苏学习经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，但提交书面说明，说明其与张嵩签订《房屋买卖合同》后并未及时办理房产过户的情况，并表示其愿意承担自身的债务并履行偿还义务，希望法院能在保证其家庭最低生活保障和给予一定生活费的情况下进行判决及执行。张嵩于2020年9月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认张嵩对佛山市南海区XX镇XX号XX室（以下统称涉案房屋）享有所有权，并将涉案房屋过户登记至张嵩名下；2.终止（2020）粤0115执1500号案对涉案房屋的执行、拍卖程序；3.解除对涉案房屋的查封手续。一审法院经审理认定事实如下：2019年11月30日，张嵩与苏学习签订《房屋买卖合同》，约定苏学习将涉案房屋出售给张嵩，房屋成交价为177万元。双方在合同其他事项中补充约定：1.张嵩于签署合同时支付定金5万元，余下定金5万元须在2019年12月30日前支付。2.张嵩须在2020年1月15日前再向苏学习支付20万元作为大定。3.因苏学习还有贷款，张嵩须在苏学习收到银行还款通知三天内将60万元款项支付至苏学习的供楼账户。该款项不得挪作他用，待银行成功划扣后，取得涂销资料三天内须配合张嵩办理交税过户手续。合同附件约定的付款方式为：1.签订本合同时张嵩支付10万元定金。苏学习须于合同签署后30天内到相关银行办理提前还款手续。2.张嵩于2020年1月15日前支付80万元，苏学习在收到该笔款项后须即时向抵押银行办理提前还款手续，不得挪作他用。双方须在苏学习完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续后5天内到相关银行办理按揭手续。3.剩余房款87万元以银行按揭方式支付。张嵩申请的按揭贷款于交易过户手续完成当天（以付清买卖双方交易税费并过户为准）支付给苏学习。交易手续应在2020年4月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间相应顺延。张嵩提交的支付凭证显示，其于2019年11月30日通过微信转账向苏学习支付5万元，于2019年12月11日通过银行转账方式支付5万元，于2020年1月5日通过银行转账方式支付20万元。2020年3月25日，因涉案房屋尚有90万元按揭贷款没有偿还，张嵩与苏学习签署《补充协议》，约定张嵩于当日将首期楼款打入苏学习指定账户，用于偿还按揭贷款。苏学习须在收到款项后两个工作日内提交银行进行扣款，扣款完成后前往银行领取涂销资料，进行下一步交易。双方另在《补充协议》中将首期房款变更为120万元（定金30万元以及协助偿还贷款90万元），并约定剩余房款57万元通过银行按揭方式支付。2020年3月25日，张嵩通过银行转账方式向苏学习支付了100万元。至此，张嵩已合计支付购房款130万元。张嵩及苏学习在庭审中确认，其中10万购房款已由苏学习向张嵩退还，苏学习合计收取购房款120万元。根据中国农业银行广州城南支行出具的《涂销证明》，苏学习以涉案房屋作为抵押物向该行申请的个人住房贷款已于2020年3月27日还清，该行同意涂销该笔贷款的房屋抵押登记[粤（2020）佛南不动产证明第00XXX号]。根据佛山市自然资源局于2020年12月10日出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查明结果》显示，上述抵押权尚未办理涂销登记手续。2020年3月25日，张嵩与苏学习签署《交付协议》，苏学习确认收到120万元购房款，并同意在2020年4月1日前向张嵩交付涉案房屋。2020年3月30日，张嵩与苏学习办理了涉案房屋的交接手续。为涉案房屋提供物业管理服务的佛山恒大御景湾物业服务中心出具证明确认张嵩于上述日期办理收楼手续，并居住在涉案房屋内。2020年4月7日，张嵩与苏学习就涉案房屋交易进行网签，签署了《广东省佛山市存量房买卖合同》。该合同约定的成交价仍为177万元，首付款以及剩余房款的金额与《补充协议》约定的内容一致。2020年4月8日，张嵩取得《个人住房贷款初审结果通知书》，银行经初审批准张嵩申请的57万元贷款。2020年4月9日，张嵩与贷款银行中国建设银行广州越秀支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。该行尚未发放该笔贷款。张嵩在庭审中陈述，其须以按揭方式支付剩余购房款，尚不具备通过其他方式支付购房款的能力。2020年4月20日，张嵩缴纳了购买涉案房屋所产生的契税，并代苏学习垫付了个人所得税。根据上述《佛山市（南海区）不动产登记信息查明结果》，涉案房屋于2020年4月9日因（2020）粤0115执1500号案件被一审法院依法查封；于2020年5月7日因（2020）粤0106执7676号案件被广州市天河区人民法院轮候查封；于2020年6月30日因（2020）粤0106执11275号案件再次被广州市天河区人民法院轮候查封。涉案房屋目前仍登记在苏学习名下，且处于司法查封状态。张嵩因涉案房屋被（2020）粤0115执1500号案件查封，向一审法院提出执行异议。在一审法院审理执行异议期间，苏学习于2020年4月23日签署《承诺书》，承诺提供接收张嵩按揭贷款的收款账号给一审法院冻结，请求解除对涉案房屋的查封。张嵩于2020年6月3日出具《承诺书》，承诺以涉案房屋作为抵押申请的二手房住房贷款将不予撤销，对上述贷款的收款账号也不予变更或协助苏学习办理变更手续，在涉案房屋解封后将积极办理按揭抵押手续，以便促使57万元按揭款及时到账。2020年7月22日，一审法院作出（2020）粤0115执异60号《执行裁定书》，驳回张嵩的异议请求。一审法院在该案中认为，张嵩虽然提供了买卖合同原件，但未能提供网签合同。张嵩提供的收款收据与其陈述已按约定支付购房款的事实，以及《房屋买卖合同》的约定不相符。张嵩没有提供银行转账凭证，也未能提供合法占有涉案房屋的证据。一审法院据此认为张嵩的主张不符合法律规定的能够排除执行的情形。2020年7月24日，张嵩收到（2020）粤0115执异60号《执行裁定书》。2020年8月1日，张嵩通过网上立案方式向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据张嵩提交的证据，一审法院对于张嵩与苏学习已在涉案房屋被查封前签订合法有效的书面买卖合同，张嵩已支付120万元购房款以及合法占有涉案房屋的事实，不持异议。但是，根据已查明的事实，张嵩尚未付清全部购房款，目前仍有57万元余款没有支付。张嵩在庭审中明确，除获得按揭贷款外，不具备以其他方式支付购房款的能力，即其在未支付全部购房款的情况下，又未能将剩余房款按照法院的要求交付执行。张嵩以及苏学习在《承诺书》中作出的承诺，不符合上述司法解释规定的能够排除执行的情形。因此，张嵩就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求确认涉案房屋为其所有，并要求法院停止对涉案房屋的执行，同时将房屋过户登记至张嵩名下的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院于2020年12月31日作出如下判决：驳回张嵩的全部诉讼请求。本案受理费20730元，由张嵩负担。本院二审期间，张嵩提交四份证据：1.《承诺书》、2.《快递单》、3.《妥投情况》，拟证明张嵩在执行异议阶段积极配合并按照一审法院要求，于2020年6月3日出具承诺书，承诺以涉案房屋作为抵押申请的二手房住房贷款将不予撤销，对贷款的收款账号也不予变更或协助苏学习办理变更手续，在涉案房屋解封后将积极办理按揭抵押手续，以便促使剩余57万元按揭款及时到账，因此并不存在一审法院所认定的未按照法院要求交付执行的事实以及一审法院也从未曾要求张嵩一次性支付剩余房款的事实；4.《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，拟证明根据2020年12月30日的查册结果，中国农业银行广州城南支行在涉案房产上的抵押权已被涂销，涉案房产不存在抵押情况，能够排除执行的事实。中邮公司无提交新证据。二审过程中，中邮公司确认，截止到2020年12月10日止，苏学习尚欠中邮公司债务本金及利息共计279347.48元。中邮公司表示，如张嵩将剩余购房款交付给执行法院，中邮公司同意解除对涉案房产的查封。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，张嵩已于2021年5月19日，将剩余房款共计57万元，分别交付给广州市南沙区人民法院执行局及广州市天河人民法院执行局。中邮公司于2021年6月3日向本院出具《情况说明》，确认张嵩已代苏学习向一审法院支付（2020）粤0115执1500号项下的执行案款，一审法院执行机构已于2021年5月30日将执行案款支付给中邮公司。中邮公司已向一审法院申请解除对涉案房产的查封。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：张嵩对涉案房产是否享有所有权及该权利是否足以排除对涉案房产的执行。本院认为，一审法院确认张嵩与苏学习在一审法院执行机构查封涉案房屋前，已经签订房屋买卖合同，涉案房屋也已交付给张嵩使用。未能办理房产过户手续的责任不可归责于张嵩。但因张嵩未能将剩余的57万元购房款交付给一审法院执行机构，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形，故判决驳回张嵩的诉讼请求。现二审过程中，张嵩已将剩余购房款交付至一审法院执行机构。二审中出现的该新事实，已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形。张嵩在涉案房产被查封前，已签订房屋买卖合同，并已占有使用涉案房产，未能办理过户的原因非张嵩的原因导致。张嵩已履行了作为买受人的全部义务，故涉案房屋产权应当归属于张嵩且张嵩的该项权利足以排除执行。张嵩有权要求将涉案房产过户于其名下。故张嵩的上诉请求予以支持。因本案二审过程中出现的新事实，双方当事人均已确认，张嵩无需提交新的证据予以证实。故对于张嵩于二审中提交的证据，本院不作为新证据采信。综上所述，张嵩的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但因二审过程中出现新的事实，本院对判决结果予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初6530号民事判决；二、确认张嵩对佛山市南海区XX镇XX号XX室房产享有所有权；三、不得执行佛山市南海区里水镇草场社区居委会白塔村工业大道18号恒大金碧湾14号楼2102室房产；一审案件受理费20730元，二审案件受理费20730元，均由苏学习负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年六月十日书记员  陈婷婷