山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0402民初3153号原告：枣庄佳兴利源房地产开发有限公司，住所地枣庄市中区光明路街道十里泉村。法定代表人：孙辉，总经理。委托诉讼代理人：袁帅，山东守用律师事务所律师。被告：舒德庆，男，1971年3月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司与被告舒德庆确认合同效力纠纷一案，本院于2021年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司的法定代表人孙辉及其委托诉讼代理人袁帅，被告舒德庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司、被告舒德庆于2009年9月15日签订的十里泉文化公园生态社区8#楼D单元201室、301室、401室、501室、502室，8#楼C单元501室、502室、401室、402室、301室、302室、201室、202室，共计13套房屋预售合同无效；（其中8#楼C单元201室已经峄城区人民法院审结，被告舒德庆已经返还给原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司）；2、请求被告舒德庆将无权占有的第一项诉讼请求项下的13套房屋返还原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司（其中8#楼C单元201室已经峄城区人民法院审结，被告舒德庆已经返还给原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司）；3、请求本案的诉讼费由被告舒德庆承担。事实和理由：2009年9月15日，原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司与被告舒德庆签订的十里泉生态社区8号楼商品房预售合同，双方签订合同之时原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司未依法取得商品房预售许可证，违反了我国现行法律法规的强制性规定，应依法认定为无效合同，被告舒德庆依法应当将无权占有原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司的涉案房屋返还给原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为1、请求依法确认原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司、被告舒德庆于2009年9月15日签订的十里泉文化公园生态社区8#楼D单元201室、301室、401室、501室、502室，8#楼C单元501室、502室、401室、402室、301室、302室、202室，共计12套房屋预售合同无效；变更第2项诉讼请求为2、请求被告舒德庆将无权占有的第一项诉讼请求项下的12套房屋返还原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司。被告舒德庆辩称，1、买卖合同是无效的，请求法院驳回原告的所有诉请请求，原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司所诉求的购房买卖合同不存在，根本不存在房屋买卖；2、我并没有占有该房屋，原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司也并没有交付房屋，合同根本没有履行；3、原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司所陈述的12套房屋中其中Ｄ单元301室、501室、502室，Ｃ单元201室、501室是由市中区法院执行局第一次拍卖流拍，抵偿给我作为本案原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司于2012年市中民初字第656号民事判决书确认的部分债务，该房屋的所有权自市中区法院执行局裁定交付给本案被告舒德庆时已经归本案被告舒德庆所有。原告为证明其主张，依法提交了如下证据：1、十里泉文化公园生态社区楼房预售协议，共计12份，证明，原告与被告签订上述12份协议之时，并没有取得商品房预售许可证，至今原告也没有取得商品房预售许可证，合同应当无效。2、（2018）鲁0404执异26号民事裁定书、（2019）鲁0404执异30号民事裁定书、（2019）鲁0404民初1158号民事判决书，证明原告享有涉案房屋的所有权。3、《协议书》一份及《借条》一张，证明双方签订楼房预售协议的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，即双方在签订《楼房预售协议》时并无真正转移涉案房产所有权的意思，其真实意思是设定担保。4、枣庄市中区人民检察院民事监督材料一宗，证明原告对（2012）市中民初字第656号民事判决提起了检察监督。被告对原告提交证据发表如下质证意见：对证据1无异议，这个购房协议一直没有履行，并且原告也没有实际交付房屋，我也没有给原告购房款，并且原告所提出的12套房屋，根本就没有履行；原告所提出的12套房屋当中，8号楼C单元201室、501室、8号楼D单元301室、501室、502室确实是由市中区人民法院执行局（2012）市中执字第388号执行裁定书，裁定上述5套房屋第一次拍卖流拍98.68万元，把这个钱98.68万元给本案被告，作为原告抵偿（2012）市中民初字第656号民事判决书中确定的部分债务，证明我没有占有这5套房子，原告所称其他的8套房子我根本就没有占有，原告也并没有交付。对证据2没有异议。对证据3原告提供的乙方因开发十里泉生态公园社区工程资金周转紧张，特向甲方借款80万元，用于工程建设，这个借款抵押协议书，被告不知道，没见过。证据4这个材料我并没有收到，未接到市中检察院的通知。并且原告所提供的材料与本案无关。被告为证明其主张，依法提交了如下证据：（2020）鲁04民申32号民事裁定书、（2019）鲁04执复76号执行裁定书、（2019）鲁0402执异128号执行裁定书、（2012）市中执字第388号执行裁定书、（2012）市中民初字第656号民事判决书、枣庄市市中区人民法院（2012）市中执字第388号查封公告各一份。证明8号楼C单元201室、501室、8号楼D单元301室、501室502室这5套房子是市中区人民法院执行局在执行被告作为申请人，本案原告为被执行人，5套房子流拍后，以流拍价98.68万元，作为原告抵偿（2012）市中民初字第656号民事判决书中确定的部分债务，执行局已经交付给被告这5套房子了。原告对原告提交证据发表如下质证意见：对被告提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院经审理查明事实如下：原告提交《借条》一份，载明“今借现金大写：捌拾万元整，（小写800000.00元整），月息肆分，还款日期为2010年3月14日，每逾期一天，借款人孙辉承担借款总额50%的违约金，即的大写肆十万元整（小写400000.00元整）……”落款时间为2009年9月8日。原告提交《协议书》一份，载明甲方为被告舒德庆，乙方为原告，协议载明：“一、乙方因开发十里泉文化公园生态社区工程资金周转紧张，特向甲方借款捌拾万元整（￥800000.00元）用于工程建设，借款日期为6个月，还款日期为2010年3月14日。二、乙方用其开发的十里泉文化公园生态社区8#楼D单元501室、401室、301室、201室、502室，每户88㎡，合计440㎡；8#楼C单元501室、502室、401室、402室、301室、302室、201室、202室，每户118平方米，合计944㎡，总计1384㎡，每平方米600.00元，总合计830400.00元作为抵押，并给甲方写全部付清购房款的收据及售房协议书。……”落款时间为2009年9月15日。原告提交了12份《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》。该12份协议的甲方、卖方均为原告，乙方、买方均为被告，签订时间均为2009年9月15日。协议约定被告购买了原告的位于枣庄市，第8幢Ｃ单元501室、502室、401室、402室、301室、302室、201室、202室，共计12套房屋。合同均约定了原告通过划拨方式取得位于十××路路南地块土地使用权，在上述地块上建设商品房等内容，同时约定了计价方式与价款、交付方式及期限、交付期限及违约责任等内容。在枣庄市峄城区佳兴利源房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，吕美山对于枣庄市峄城区人民法院拍卖十里泉文化公园生态社区8号楼Ｄ单元201室房产提出异议。枣庄市峄城区人民法院于2018年12月18日出具（2018）鲁0404执异26号民事裁定书，在本院认为部分载明：“案外人舒德庆与被执行人枣庄佳兴利源房地产开发有限公司2009年9月15日签订的借款协议书为双方真实意思表示，而双方同日签订《楼房预售协议》的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了实现房屋买卖，即双方当事人在签订《楼房预售协议》时并无真正转移涉案房产所有权的意思，其真实意思是设定担保，且《楼房预售协议》中约定住宅房单价每平方米，600元，涉案房屋118平米的总价款却是52800元明显不合常理。另外被执行人枣庄佳兴利源房地产开发有限公司与案外人舒德庆签订《楼房预售协议》时并未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《楼房预售协议》无效。……”2019年9月25日，对于舒德庆与张斌、枣庄佳兴利源房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，枣庄市峄城区人民法院出具（2019）鲁0404民初1158号民事判决书，在本院认为部分载明原告与被告签订的案涉12份楼房预售协议为无效协议。2012年4月5日，枣庄市市中区人民法院对于舒德庆诉孙辉、枣庄佳兴利源房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，出具了（2012）市中民初字第656号民事判决书，判决孙辉、枣庄佳兴利源房地产开发有限公司应依法偿还舒德庆借款本金2985000元，被告孙辉、枣庄佳兴利源房地产开发有限公司互负连带责任，判决孙辉偿还舒德庆借款本金600000元等。对于2009年9月8日形成的800000元的《借条》予以确认，并包含于2985000元中。2019年6月14日，枣庄市中区人民法院对于舒德庆申请执行孙辉、枣庄佳兴利源房地产开发有限公司借贷纠纷一案，出具（2012）市中执字第388号执行裁定书，裁定将位于枣庄市市中区，8号楼Ｄ单元301室、501室、502室共五处房产以第一次拍卖流拍价98.68万元给舒德庆抵偿（2012）市中民初字第656号民事判决书确定的部分债务，该房产的所有权自本裁定送达舒德庆时转移。枣庄市市中区人民法院在执行舒德庆申请执行孙辉、枣庄佳兴利源房地产开发有限公司借贷纠纷一案中，枣庄佳兴利源房地产开发有限公司提出异议。2019年8月20日，枣庄市市中区人民法院出具（2019）鲁0402执异128号执行裁定书，驳回枣庄佳兴利源房地产开发有限公司的异议。枣庄佳兴利源房地产开发有限公司对上述执行裁定书不服，提出上诉。枣庄市中级人民法院于2019年12月20日出具（2019）鲁04执复76号执行裁定书，裁定驳回枣庄佳兴利源房地产开发有限公司复议申请，维持市中区人民法院（2019）鲁0402执异128号异议裁定书。孙辉、枣庄佳兴利源房地产开发有限公司不服（2012）市中民初字第656号民事判决书，向枣庄市中级人民法院申请再审。枣庄市中级人民法院予以审查，并于2020年4月28日出具（2020）鲁04民申32号民事裁定书，裁定驳回孙辉、（2012）市中民初字第656号民事判决书的再审申请。2020年5月20日枣庄市市中区人民检察院出具市中检民监[2020]37040200001号通知书，载明关于孙辉、枣庄佳兴利源房地产开发有限公司申请于舒德庆民间借贷纠纷检察监督一案，枣庄市市中区人民检察院已于2020年5月20日决定受理。本院认为，关于案涉合同的效力问题，原告主张案涉12份合同系无效合同，被告亦认可系无效合同，且枣庄市峄城区人民法院出具（2019）鲁0404民初1158号民事判决书及（2018）鲁0404执异26号民事裁定书，均在本院认为部分明确载明案涉12份合同系无效合同。对于原告再次明确主张案涉12份合同系无效合同，本院予以支持。对于案涉的8号楼C单元201室、501室，8号楼D单元301室、501室、502室共5处，被告依据（2012）市中执字第388号执行裁定书占有，且该案件经过孙辉及被告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司的多次主张权利，现该案正在枣庄市市中区人民检察院处理。故对于原告要求被告返还8号楼C单元201室、501室，8号楼D单元301室、501室、502室共5套房产，不属于本案处理范围，原告可在另案中继续主张权利。对于其余7套房产，被告称原告未向其交付，被告也未占有，本院认为，原告未能举证证明其余7套房产系被告占有，故原告该主张，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条、第二百三十五条、第三百四十七条、第五百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司与被告舒德庆于2009年9月15日签订的12份《十里泉文化公园生态社区楼房预售协议》无效；二、驳回原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告枣庄佳兴利源房地产开发有限公司负担2200元，由被告舒德庆负担2200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员 李忠芳二〇二一年六月二十九日法官助理 郑仰鑫书 记 员 王子玄