贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终735号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州尚文学历教育培训有限公司，住所地贵州省铜仁市石阡县汤山街道万寿社区长征北路新华书店4楼。法定代表人：安晓伟，该公司负责人。被上诉人（原审被告、反诉原告)：石阡县新华物业有限公司，住所地贵州省铜仁市石阡县汤山街道万寿社区长征北路11号。法定代表人：罗晓敏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冯树茂，贵州敬典律师事务所律师。上诉人贵州尚文学历教育培训有限公司（以下简称尚文公司）因与被上诉人石阡县新华物业有限公司（以下简称新华公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省石阡县人民法院(2020)黔0623民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尚文公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实及理由：一、案涉《教育项目合作协议》对合作宗旨、合作项目、合作办学场地及面积、合作期限、出资方式、期限设定、盈余分配、债务承担、权利义务等均作了明确约定，新华公司以教学场地房屋租金120,000元、消防安检、简易广告宣传、财务管理等方式出资。具体经营中，自2019年6月至12月的全部营业额共17,900元100%由新华公司收取，尚文公司不存在违约。而新华公司收取营业款后，并未按约将40%的资金支付给尚文公司法人安晓伟，存在违约行为，一审判决认定尚文公司严重违约错误。实际经营中，新华公司垫付水电费，承担消防责任，参与发放宣传单，财务管理等共同经营工作，疫情发生后，承担了30,000元的亏损，双方形成共同经营、共同出资、共负盈亏的合伙法律关系，一审判决认定双方间系房屋租赁关系适用法律错误。二、案涉合作协议签订于2019年6月1日，约定如一年内营业额的60%未达到120,000元，由尚文公司在3月10日前补齐，协议签订后的1年至2020年5月30日届满，因此约定的3月10日应指2021年3月10日，新华公司在2020年3月3日即催缴补齐保底出资资金属于严重违约，新华公司威胁尚文公司签订的3份《承诺书》《还款书》构成多次严重违约。三、案涉合同系合伙协议，解除协议及终止合伙的法定条件没有出现，尚文公司要求继续履行协议及新华公司返还100%营业额19,900元的诉讼请求合理，应依法改判。新华公司辩称，对于案涉协议，新华公司自始至终均无合伙经营的意思表示，仅有租赁房屋的合意，且对房屋租赁作了相关约定，不符合共同出资、共同经营、共负盈亏的合伙法律关系特征。且双方各自按照房屋租赁的意思表示实施了相应的民事行为，新华公司按约交付房屋，尚文公司支付相应的房屋租金，尚文公司难以按约支付租金时，请求延期并多次书面承诺，若到期未付租金则自行搬离房屋，新华公司有权解除合同等，符合房屋租赁法律关系的特征。尚文公司未按约支付租金，导致新华公司无法实现合同目的，合同应当解除，尚文公司应当付清所欠租金并返还租赁物。对于租金有双方签订的协议及尚文公司出具的承诺书等佐证，数额正确无误。一审判决适用法律正确，应予维持。尚文公司向一审法院起诉请求：1.判令新华公司继续履行2019年6月1日与尚文公司签订的《教育项目合作协议》；2.判决由新华公司返还尚文公司向其支付教育场地租金19,300元；3.本案诉讼费用由新华公司承担。新华公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《教育项目合作协议》；2.判令尚文公司将涉案房屋清空并返还给新华公司；3.判令尚文公司向新华公司支付保底租金70,100元；4.本诉与反诉案件的诉讼费用均由尚文公司负担。一审法院认定事实：2014年11月7日，石阡县聚淄教育培训有限公司依法成立，类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人安晓伟。2019年4月，石阡县聚淄教育培训有限公司与新华公司达成用新华公司四楼场地办培训班的意向。2019年5月1日，安晓伟与第三人杨某签订《装修合同协议》，约定30天内完成对新华公司四楼场地装修。2019年5月14日，石阡县聚淄教育培训有限公司依法更名为尚文公司。2019年6月1日，在营业执照换发期间，尚文公司以更换前的公司名称（乙方）与新华公司（甲方）签订《教育项目合作协议》，协议主要内容：一、合作宗旨：以教育求发展、以教育服务为宗旨。二、合作项目：英语培训、商务培训、电脑培训、中小学课程辅导、公务员培训、幼师培训等。三、合作办学场地及面积：石阡县新华书店4楼整层、教学场地约300平方米。四、合作期限自2019年6月1日至2024年6月1日止，共五年。五、出资方式、期限设定：1、甲方以教学场地、消防安检、协助乙方开展宣传（简易广告宣传、发放试听卡等方式）、财务管理等方式出资，组织与乙方共同开办聚淄教育培训有限公司石阡分公司。2、乙方以提供运营管理、师资力量、教学教具、招收学员等方式出资、组织与甲方共同开办聚淄教育培训有限公司石阡分公司。3、营业期间一切安全事故由乙方负责，甲方不承担任何责任。4、营业期间如教学质量引起的纠纷，由乙方全权负。5、双方合伙企业的出资数额以正式凭据为准；6、本合同出资合伙期间，合伙人的出资为共同财产，不得随意请求分割。合同终止到期前，双方要提前半年商定续签合同事宜，避免造成经济损失。若双方决定合同终止，各合伙人的出资仍为个人企业所有，届时必须予以返还。六、盈余分配、债务承担、权利义务：1、合伙各方共同经营、共同劳动，盈余分配：以聚淄教育培训有限公司石阡分公司每月营业额的报名收据或发票为依据，由甲方负责收取报名金额。正常营业一月之后，甲方于次月5日按营业额40%的资金支付给乙方法定代表人，照此类推，甲方按月支付乙方营业额40%的现金作为乙方的盈余分配，余下营业额60%的资金由甲方自行支配，作为甲方的保底出资成本120,000元（详指教学场地1年的租金120,000元）的盈余分配，乙方无权干涉。若甲方收取营业额60%的资金超出保底出资成本120,000元，可作为甲方出资公司的分红利润，乙方不得分配和干涉。此盈余分配经双方协商同意，在合同期间不得随意修改。2、债务承担：鉴于甲乙双方商定，为了减少甲方国有企业的出资风险，乙方愿独自承担甲方的保底出资成本120,000元（详指教学场地1年的租金120,000元）的补缺资金，即一年内甲方收不到保底出资成本120,000元的，那么剩余部分补缺资金可由乙方垫付，不足资金乙方应在3月10（日）之前补清。3、乙方提成分配利润时必须向甲方出示正规税务发票，否则甲方有权拒绝支付。4、如乙方在一年内未付完上年租金，甲方有权随时终止合同。5、合作期间如因乙方原因造成或发生任何安全事故概由乙方自行负责，甲方不承担任何法律责任。6、合作期间聘任人员的工资及劳保福利等由乙方承担。七、合伙与退伙：经甲乙双方协商决定，未经得双方同意不与第三方合伙，更不允许在石阡县区域内与第三方同行业合作。在合同期间，经双方共同协商后，本着不损害对方利益的基础上，可以商议解除《教育项目合作协议》，前提条件是终止合伙的法定条件出现，且双方已经无力再共同运营聚淄教育培训有限公司石阡分公司。届时甲乙双方可以解除合同，避免造成双方更大的经济损失。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，尚文公司随即进行营业，实际经营招收中小学生课外辅导（即午托班）。在尚文公司营业过程中，新华公司未参与经营，也未按双方约定的尚文公司要将每月营业收入交由新华公司，再由新华公司按收入的40%支付给尚文公司。2019年8月30日，新华公司收到尚文公司交款11,200元（注明6月营业款6,000元、7月营业款5,200元、8月营业款零元）。2019年10月29日，新华公司收到尚文公司交款4,000元（注明2019年9月教学营业款6,700元，实缴4,000元，下欠2,700元在2019年11月10日交）。2019年11月26日，新华公司收到尚文公司交款2,700元（注明补收9月）。2020年3月3日，尚文公司法定代表人出具一份“承诺书”，其内容“因安晓伟与石阡新华书店物业公司合作办校，现承诺在2020年5月30日应交清2019年6月1日至2020年6月1日保底房租金额120,000元，特别说明120,000元减去已交17,900元，（余款）102,100元，安晓伟承诺在2020年5月30日交清102,100元。承诺人安晓伟”。因新冠肺炎疫情影响，尚文公司未能正常营业，新华公司同意减免30,000元。2020年6月2日，安晓伟出具一份“还款书”，其内容“安晓伟承诺6月10日还一部份2019年6月1日至5月31日房屋租金，6月30日交清所有房租费共计金额72,100元。如果不结清上年房租，甲方将终止合同。疫情减免金额按上级领导批复文件为准。承诺人安晓伟”。2020年6月29日，尚文公司法定代表人再次出具一份“承诺书”，其内容“本人安晓伟，男，522224198410214813，系贵州尚文学历教育公司法人，因与新华书店合作办校，同时签定（订）保底租金房租120,000元整，现下欠2019年6月1日—5月30日保底租金余额72,100元，本人承诺在7月10（日）前补清保底租金余款，如果未能按时结清，甲方有权终止合同。同时在一个月内交清保底租金余款（限7月30日前），在此期间，尚文公司办学的一切经济纠纷或生产安全均由校方负责。若在7月10日前未付清保底租金余款72,100元，限7月15日清仓退出4楼房屋，并要求在7月30日前结清以上保底租金余款，未能结清保底租金，将按照合同内容执行后期纠纷。尚文学历教育公司法人：安晓伟”。当日（即6月29日），尚文公司交房租1,000元。2020年7月10日，尚文公司向新华公司交营业款（房租）400元。2020年7月15日，新华公司向石阡县聚淄教育培训有限公司（即尚文公司）送达《关于催缴贵州石阡县聚淄教育培训有限公司安晓伟房屋租金的函》，同意减免因疫情影响三个月保底租金30,000元，要求尚文公司在7月30日前结清2019年6月1日至2020年5月30日期间保底租金余款72,100元。2020年7月14日，尚文公司向一审法院提起诉讼，新华公司提起反诉。2020年7月16日，尚文公司向新华公司交营业款（房租）600元。事后，新华公司变更第三项反诉请求为“判令尚文公司向新华公司从2020年8月2日起按照每月10,000元支付保底租金直至返还涉案房屋时止（暂计算至2020年8月1日为90,100元）”。庭审中，尚文公司变更第二项诉讼请求金额为19,900元。一审法院认为，本案本诉中尚文公司认为与新华公司存在合伙法律关系，要求新华公司继续履行《教育项目合作协议》，并返还已付教育场地租金19,900元；新华公司则认为双方是租赁法律关系，并以尚文公司存在严重违约提起反诉，请求解除《教育项目合作协议》，并要求清空及返还房屋，支付返还房屋前的保底租金。本案争议焦点为：一是2019年6月1日双方签订的《教育项目合作协议》是租赁法律关系或者是合伙法律关系；二是本案是否存在违约，以及《教育项目合作协议》是否解除和怎样解除。关于第一个争议焦点，从双方签订的《教育项目合作协议》约定以及实际经营过程中，新华公司只出房屋，未实际参与经营管理，也不承担经营亏损，每月收取保底租金10,000元；而尚文公司自己出资装修，独自经营，不论亏盈均承担办学场所每月保底租金10,000元，双方的约定和实际经营模式，不符合共同出资、共同经营、共负盈亏的合伙法律关系，实质是租赁法律关系。双方签订的《教育项目合作协议》中对新华公司收取保底租金120,000元后，新华公司仍可按60%对尚文公司的营业进行收取的约定，即所谓的分红，这是一种涨租金形式的约定。2019年6月1日双方签订的《教育项目合作协议》，协议的形式上有合伙表象，实质上是租赁，双方是租赁法律关系，对尚文公司称系合伙法律关系的本诉主张不予采信，对新华公司关于双方签订的《教育项目合作协议》是租赁法律关系的辩解意见（反诉主张）予以采信。关于第二个争议焦点，本案是否存在违约，以及《教育项目合作协议》是否解除和怎样解除的问题，前面已经阐述双方签订的《教育项目合作协议》是租赁法律关系，《教育项目合作协议》约定：新华公司未能收取一年保底租金120,000元，尚文公司应在下一年3月10日之前补清。双方签订的协议从2019年6月1日起履行，从新华公司收取的款项至2019年11月29日共计17,900元，其中：6月份6,000元、7月份5,200元、9月份4,000元、11月份补交9月份2,700元，尚文公司未能交清保底租金，一开始就已经存在违约行为。新华公司催收，2020年3月3日，尚文公司的法定代表人（也即实际经营人）安晓伟承诺于2020年5月30日前交清一年的尚欠保底租金102,100元。后未能履行，安晓伟又一次于2020年6月2日做出承诺将于2020年6月30日交清所欠房租费共计金额72,100元（已经减扣疫情原因减免30,000元），若不交清新华公司可终止合同。后仍是未能履行，安晓伟于2020年6月29日再次承诺2020年7月10日前交清，否则限7月15日清仓退出4楼房屋。但仍没能履行，尚文公司于2020年7月14日起诉。从尚文公司一次又一次的承诺交清保底租金，到后来起诉到法院要求新华公司继续履行《教育项目合作协议》，并返还所交保底租金19,900元，租赁合同中出租方的权利就是收取租金，承租方的义务也就是支付租金，尚文公司的行为构成严重违约。关于《教育项目合作协议》是否解除和怎样解除的问题，双方签订的《教育项目合作协议》系租赁合同，由于尚文公司存在严重违约，尚文公司在本诉中要求继续履行《教育项目合作协议》并要求返还所交租金19,900元的诉讼请求，没有事实及法律依据，依法予以驳回。同理，由于尚文公司存在严重违约，新华公司提起反诉，请求解除《教育项目合作协议》符合法律规定，应予以支持。新华公司反诉请求要求尚文公司将涉案房屋清空并返还的诉讼请求，由于双方未约定租赁物装修在合同解除时的处置方式，新华公司未要求尚文公司恢复租赁物原状，也未提出使用尚文公司装修租赁物残值，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但因出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”，以及第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”之规定，不论尚文公司是否主张装饰装修残值损失，因是尚文公司存在严重违约，装饰装修残值损失也是尚文公司负担，为了便于减少当事人诉累，尚文公司租赁物内可移动财物由尚文公司搬走，未形成附合的装饰装修物也可拆散搬走，但不得损坏租赁物，不可移动部份残值损失由尚文公司自行承担。新华公司要求尚文公司支付2020年8月1日前所欠租金90,100元，及从2020年8月2日起按照每月10,000元支付保底租金直至返还涉案房屋时止的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。综上所述，新华公司与尚文公司签订的《教育项目合作协议》系租赁合同，双方存在租赁法律关系，因尚文公司未能按约定并存在严重延迟支付新华公司租金，构成严重违约，对尚文公司要求继续履行合同的请求不予支持，对新华公司要求解除合同的反诉请求予以支持。本案案由应为租赁合同纠纷。本案本诉诉讼费、反诉诉讼费均由尚文公司负担。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回贵州尚文学历教育培训有限公司的诉讼请求；二、解除石阡县新华物业有限公司与贵州尚文学历教育培训有限公司签订的《教育项目合作协议》；三、贵州尚文学历教育培训有限公司在判决生效后十日内将涉案房屋清空并返还石阡县新华物业有限公司；四、贵州尚文学历教育培训有限公司在判决生效后十日内支付石阡县新华物业有限公司房屋保底租金90,100元，并从2020年8月2日起按照每月10,000元计算支付保底租金直至返还涉案房屋时止。本诉案件受理费141元，反诉案件受理费1,026元，共计受理费1,167元，由贵州尚文学历教育培训有限公司。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉《教育项目合作协议》的性质。双方在协议中虽对合作宗旨、合作项目、出资方式、盈余分配等作了约定，但约定一切安全事故和纠纷，由尚文公司负责，对债务的承担中约定由尚文公司承担新华公司的保底出资成本1年的租金120,000元，如不足由尚文公司在3月10前补清，如一年内未付完上年租金，新华公司有权随时终止合同。从合同的履行情况来看，尚文公司提交的《收据》表明，营业款并非由新华公司收取，而系尚文公司向新华公司交纳，对欠款数额何时交纳亦有明确约定。在尚文公司于2020年3月3日、6月2日、6月29日向新华公司出具的《承诺书》《还款书》中，尚文公司承诺具体的交租金的时期及承诺如未按期付清，则于7月15日清仓退出房屋。双方的合同约定及履行情况表明，新华公司不参与合伙事务、不承担风险，违背了合伙应当遵循的共同劳动、共负盈亏、共担风险的原则，双方系名为合伙，实为租赁的房屋租赁关系，尚文公司关于案涉协议系合伙协议的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。尚文公司与新华公司间系房屋租赁关系，尚文公司未按约支付租金，一审判决解除案涉协议，判令尚文公司支付所欠租金、返还租赁房屋正确，本院予以维持。综上，尚文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费283元，由上诉人贵州尚文学历教育培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张金勇审判员  龙 俊审判员  芦化莉二〇二一年六月四日法官助理高艳书记员刘鹏