新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0104民初3092号 原告（反诉被告）：苏志岗，男，1980年11月29日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：李刚，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被告（反诉原告）：王静，女，1985年12月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区。委托诉讼代理人：金峰云（被告配偶），住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人：陈营辉，新疆伯仲律师事务所律师。原告（反诉被告）苏志岗与被告（反诉原告）王静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏志岗委托诉讼代理人李刚、被告（反诉原告）王静委托诉讼代理人金峰云、陈营辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）苏志岗向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿房屋装修损失20,000元；3.判令被告支付租金182,440元（36,488元/月×5个月，2020年7月17日至2020年12月17日）；4.判令被告向原告支付违约金25,000元。事实和理由：2020年4月3日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于乌鲁木齐市新市区银川北路和安巷326号金科紫御府2层第214号-222号的九间商铺（共计751.07平方米）租赁给被告使用，租期自2020年4月4日至2021年7月17日止，2020年4月4日至2020年7月17日的租金为112,172.30元，2020年7月17日至2021年7月16日的租金为437,857.30元，每年租金支付日为6月16日即提前一个月缴纳下一年租金。合同履行期间如承租方不按约定日期缴纳租金的、擅自中止合同的，出租方有权解除合同并可要求违约方支付违约金25,000元。租赁合同签订后，被告支付2020年4月4日至2020年7月15日的租金112,172.30元后，在2020年6月16日未按合同约定缴纳2020年7月17日至2021年7月16日的租金437,857.30元。经原告催要后，被告以各种理由拖延不付，且在未告知原告的前提下于2020年7月17日开始陆续将租赁房屋内的设施搬走、将房屋的装修进行拆毁，原告起初以为被告准备重新装修，后才得知被告是准备毁约提前将东西搬走。原告多次找到被告，告知其按照合同约定不得拆除装修，应予以恢复原状，并要与原告签订书面的解除协议，办理房屋交接手续，但被告始终躲避，且被告的培训中心注册登记地址就在涉案房屋，如不解除合同，直接影响原告的房屋无法正常使用。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，现诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）王静辩称，不同意原告的诉讼请求，被告已经交清租金，且被告已于2020年7月14日搬离涉案房屋，并交还给原告装修使用，原告自2020年7月15日使用涉案房屋至今，被告不存在擅自终止合同的情形，故原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王静向本院提出反诉请求：判令被反诉人返还房屋押金25,000元。事实和理由：2020年4月3日，新疆金科房地产开发有限公司（以下简称金科房产公司）、反诉人、被反诉人签订三方协议，金科房产公司与反诉人同意解除2018年7月16日签订的房屋租赁合同，反诉人同意在签订本合同和被反诉人重新签订房屋租赁合同。2020年4月3日，被反诉人与反诉人就金科紫御府2层214-222号共计9间商铺重新签订了房屋租赁合同，2020年4月4日至2020年7月15日的租金112,172.30元、保证金25,000元，共计137,172.30元由金科房产公司转交给了被反诉人。2020年7月14日，反诉人征得被反诉人一方的明确同意，交情当年度租金和物业费，搬离并交还场地，被反诉人于2020年6月10日开始对涉案场地进行测量和装修，在原场地经营“爱优加教育培训中心”和“新市区银川路爱读书静习吧”，反诉人自2020年7月15日至今，多次主张退还25,000元保证金，但被反诉人以种种理由拒不退还。综上所述，反诉人与被反诉人协商同意提前终止租赁合同，且反诉人不存在违约和赔偿责任，也按照约定交清租金和物业费，被反诉人应及时退还保证金。为维护反诉人合法权益，现诉至法院请求判如所请。原告（反诉被告）苏志岗针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求，原、被告及房产公司签订了三方协议是事实，原告有收取房屋收益的权益，被告所述原告同意解除合同及搬离场地与事实不符，原告一直要求被告签订书面的解除协议，如果不签订原告无法正常使用涉案房屋。此外，因被告未按约定支付租金，根据合同约定，押金是不予退还的。原告（反诉被告）苏志岗提供证据如下：证据一：三方协议，用以证明：原告取得了涉案房屋的所有权，享有对外出租并收取收益的权利。证据二：房屋租赁合同，用以证明：涉案房屋的租赁期限为2020年4月4日至2020年7月17日，日租金1.45元/每平方米，每年租金支付日是6月16日，被告应当提前支付下一年的租金，如果逾期支付，不予退还保证金。证据三：商品房买卖合同9份，用以证明：原告是涉案房屋的所有权人。证据四：照片8份，用以证明：被告违反合同约定，擅自拆除装修给原告造成了损失。证据五：营业执照、民办学校办学许可证，用以证明：被告企业的注册地址及办学许可证地址仍为涉案房屋的地址。被告（反诉原告）王静对三方协议、房屋租赁合同、9份商品房买卖合同的真实性、合法性认可，对证明的问题不认可。对8份照片的真实性、合法性、关联性均不认可，该组照片无法反映拍摄时间及位置，涉案场地已经由原告自行装修并投入使用，不排除系原告自行拆除；对营业执照、民办学校办学许可证的真实性认可，关联性不认可，该组证据都是2019年发的证照，2020年7月15日之后被告就未在涉案房屋进行经营，涉案房屋已由原告装修后自行使用。本院对三方协议、房屋租赁合同、9份商品房买卖合同、营业执照、民办学校办学许可证的真实性予以确认；对8份照片，本院认为，上述照片无法显示拍摄时间，亦无法证明系被告对涉案房屋进行了拆除，故本院对该组证据的真实性予以确认，关联性不予确认。被告（反诉原告）王静提供证据如下：证据一：照片、2021年3月15日视频，用以证明：原告在涉案房屋经营爱优加教育培训中心及银川路爱读书静习吧。证据二：企业信用信息公示报告，用以证明：原告于2020年7月13日注册新市区银川路爱读书静习吧，注册地址为金科紫御府商住楼2层214、218、219。证据三：2020年5月11日原告和金峰云通话录音、2020年7月14日原告与金峰云通话录音、2020年7月15日金峰云与原告配偶杨媛通话录音，用以证明：原告与被告确定2020年7月15日前搬离房屋，原告自行经营并装修，原告同意由被告交清物业费后搬离场地，2020年7月15日前，原告在涉案房屋大门上加装一把锁，原告配偶杨媛已经明确告知被告无法进入培训中心。证据四：2020年6月1日监控视频、2020年6月10日监控视频，用以证明：原告组织人员对涉案房屋进行装修前的实地测量。证据五：收据，用以证明：金科房产公司将25,000元保证金转交给原告，在合同终止后原告应当予以返还被告。原告（反诉被告）苏志岗对照片、2021年3月15日视频的真实性、合法性、关联性均不认可，照片无法反映拍摄时间、地点以及使用情况，视频的合法性亦无法确认；对企业信用信息公示报告的真实性无法确认，且该份证据没有反映出其他六间房屋的使用情况；对2020年5月11日原告和金峰云通话录音、2020年7月14日原告与金峰云通话录音、2020年7月15日金峰云与原告配偶杨媛通话录音的真实性认可，证明的问题不认可，原告没有与被告达成明确的协议，通话中只是在协商，根据营业执照及办学许可证显示，被告的办学地址仍在涉案房屋，故被告并未解除与原告之间的合同，且原告明确向被告告知需要将办学地址注销才算是搬离房屋，被告如不注销办学地址，原告不能在涉案房屋办学，故不能视为被告搬离了房屋；对2020年6月1日监控视频、2020年6月10日监控视频的真实性认可，关联性不认可，视频中只是双方在协商，并没有形成书面的协议，不能证明被告所要证明的问题；对收据的真实性认可。本院对照片、2021年3月15日视频、企业信用信息公示报告、2020年5月11日原告和金峰云通话录音、2020年7月14日原告与金峰云通话录音、2020年7月15日金峰云与原告配偶杨媛通话录音、2020年6月1日监控视频、2020年6月10日监控视频、收据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月22日，原告与新疆金科房地产开发有限公司签订九份商品房买卖合同，约定新疆金科房地产开发有限公司将其开发的位于乌市新市区银川北路556号金科紫御府2层商铺214、215、216、217、218、219、220、221、222号出卖给原告。2020年4月3日，新疆金科房地产开发有限公司（甲方、原出租方）、被告（乙方、承租方）与原告（丙方、现出租方）签订三方协议，甲方于2018年7月16日已将位于乌市新市区银川北路和安巷326号金科紫御府2层214、215、216、217、218、219、220、221、222号商铺租赁给乙方，甲方于2020年1月20日将上述租赁物售卖给了丙方，三方达成如下协议：第二条：因甲方与丙方于2020年1月20日针对上述9间房屋签订了合法有效的商品房买卖合同，房屋的所有权已经转移至丙方名下，因此甲乙双方均同意双方于2018年7月16日签订的房屋租赁合同自本合同签订后予以解除，不再具有法律效力，乙方不会依据该租赁合同再向甲方主张任何权利，乙方同意在签订本合同时和丙方重新签订房屋租赁合同，丙方同意作为出租方向乙方交付租赁物，租赁合同主体双方的权利义务发生时间追溯到甲丙双方签订商品房买卖合同当日，即从2020年4月3日起因租赁房屋产生的出租方所有义务都由丙方承担；第三条：如果乙方在签订此合同签已江2019年7月16日至2020年7月15日的租金缴纳给了甲方，乙方委托甲方将自2020年4月4日至2020年7月15日的租金转交给丙方，即112,172.30元，乙方向甲方缴纳的保证金25,000元，共计137,172.30元，如果丙方在签订此合同时已将所有房款交情，则由甲方将上述款项无息支付给丙方等。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）及金峰云（担保人、丙方）签订房屋租赁合同，主要约定：第一条：甲方将位于乌鲁木齐市新市区银川北路和安巷326号金科紫御府2层214、215、216、217、218、219、220、221、222号房屋租赁给乙方，房屋面积为751.07平方米，房屋现状为毛坯房屋。第二条：房屋租赁期限自2020年4月4日起至2021年7月17日，租赁房屋用途仅为企业经营使用。第三条3.1：房屋日租金为1.45元/每平方米，房屋面积为751.07平方米，第一年租期时间从2020年4月4日起至2020年7月17日，房屋租金为112,172.30元，第二年租期从2020年7月17日至2021年7月16日，租金为437,857.30元；3.2：该房屋租期2020年4月4日开始按日计算，支付租金后，乙方可使用房屋；3.3：房屋租金的支付方式为签订合同之日支付第一年租金，2020年4月3日起至2020年7月15日租金已缴纳完毕，每年租金支付日为6月16日，乙方应每次提前一个月支付下一年租金，延期超过15天则甲方有权收回房屋，并且不退回租金及履约保证金，甲方收款后应向乙方出具收款凭据；3.4：乙方在合同签订时向甲方支付履约保证金25,000元，该保证金在合同期满后退还（不计利息），若在履行合同过程中乙方违约，甲方有权用保证金冲抵违约金或滞纳金。第六条6.1：未经甲方书面同意，乙方的转租、转借或变相转租的行为无效；6.2：乙方应合法使用房屋，不得利用房屋从事任何违法活动……6.5：租赁期满或租赁期间合同解除，依附于房屋的装修归甲方所有（可移动设备、物品除外），乙方不得拆除、故意损坏，否则应向甲方承担赔偿责任，甲方还可以追究乙方违约责任。第七条7.4：租赁期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方还应向甲方支付违约金25,000元，甲方有权直接从乙方支付的履约保证金中扣除违约金，违约金不足部分，乙方继续承担，若违约金不足以弥补乙方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：7.4.6迟延缴纳房租累计达15个工作日的等。2020年7月15日，原告配偶杨媛与被告配偶金峰云的通话录音中，杨媛说“但是问题是我们又锁了个锁子呀，而且钥匙不在我这，在他那呢”“那个锁子锁了一个链子的那个锁子”“那明天肯定要过去，因为工人他明天就要过去开始拆除，不是要拆那个墙呀啥的，开始装修了吗，他明天要过去，我们肯定得过去给他开门呀”。另查，2017年6月4日，新疆金科房地产开发有限公司向被告配偶金峰云出具涉案商铺保证金25,000元收据。原告认可上述25,000元保证金，新疆金科房地产开发有限公司已转交原告，且原告尚未退还被告。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告现已搬离涉案房屋，且原告亦已收回涉案房屋自行使用，故原、被告之间的房屋租赁合同已实际解除。被告抗辩称其于2020年7月14日搬离涉案房屋，本院认为，根据被告提供的录音显示，原告配偶杨媛于7月15日所述“我们又锁了个锁子呀”等可以看出原告已于7月15日前收回涉案房屋，故对于被告的上述抗辩，本院予以采信，本院认定原、被告之间的房屋租赁合同已于2020年7月14日解除。因原、被告之间的房屋租赁合同已于2020年7月14日解除，且2020年7月14日后被告未再占有使用涉案房屋，原告也已收回房屋自行使用，故原告主张被告支付2020年7月17日至2020年12月17日期间的租金182,440元，无事实及法律依据，本院不予支持。原告诉称被告未注销营业执照、办学许可证中的地址，导致原告无法使用房屋，本院认为，原告已实际收回并使用涉案房屋，被告对其营业地址及办学地址的注销与否并不影响原告使用涉案房屋，故对于原告的上述主张，本院不予采信。原告主张被告赔偿房屋装修损失20,000元，本院认为，首先，从原告出示的照片来看，原告诉称被告拆除的部分主要为房屋顶部的扣板等，该部分是否为合同中约定的归原告所有的依附于房屋的装修且不可移动的物品尚无法确定。其次，即便是归原告所有的依附于房屋的装修，原告出示的照片中也无法确定其拍摄时间，亦无法确定照片中的拆除行为系被告所为。再次，即便系被告拆除，因原告已重新装修涉案房屋，现已不具备对拆除部分的造价进行评估鉴定的基础，故无法确认该部分损失。综上，原告出示的证据不足以证明其主张，原告应当承担举证不能的不利后果，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告因逾期交付租金构成违约，应当按照合同第七条第四款的约定承担违约责任即支付违约金25,000元，本院认为，原、被告于2020年5月11日已就房屋租赁合同的解除事宜进行了商谈，并协商确定被告履行房屋租赁合同至2020年7月15日，故原告现主张被告逾期支付下一年度租金构成违约，与事实不符，本院不予采信。但被告因自身原因提前终止房屋租赁合同，被告存在违约行为，其应当向原告承担违约责任，故原告主张被告支付违约金25,000元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。被告反诉主张原告退还保证金25,000元，本院认为，根据房屋租赁合同第三条第四款约定“该保证金在合同期满后退还，若在履行合同过程中乙方违约，甲方有权用保证金冲抵违约金或滞纳金”，原告认可新疆金科房地产开发有限公司已将收取被告的25,000元保证金转交至原告，且原告尚未向被告退还保证金，现原、被告之间的房屋租赁合同已解除，原告应向被告退还保证金25,000元。但因被告存在违约行为，根据上述合同约定，被告应向原告支付的25,000元违约金从上述保证金中进行冲抵。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）苏志岗与被告（反诉原告）王静于2020年4月3日签订的房屋租赁合同于2020年7月14日解除；二、被告（反诉原告）王静支付原告（反诉被告）苏志岗违约金25,000元；三、原告（反诉被告）苏志岗退还被告（反诉原告）王静保证金25,000元；四、驳回原告（反诉被告）苏志岗的其他诉讼请求。以上款项相互折抵后，双方互不承担给付义务。本案本诉诉讼标的额227,440元，确认给付额25,000元，确认给付额占诉讼标的额的10.99%，案件受理费2,355.80元（已减半收取、原告已预交），由原告负担89.01%即2,096.90元，被告负担10.99%即258.90元；反诉案件受理费212.50元（已减半收取、被告已预交），现由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   苏霞二 〇 二 一 年 六 月 二 十 六 日书  记  员   李静