云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终3620号上诉人（原审原告）:昆明尊园房地产经纪有限公司，住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢11b号。法定代表人:李云波。委托诉讼代理人：王娟，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：高丹，女，汉族，1990年11月6日出生，住昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：唐金同，男，汉族，1982年1月12日出生，住四川省仪陇县。原审第三人：王仕勇，男，汉族，1983年3月21日出生，住昆明市官渡区。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司与被上诉人高丹、唐金同、原审第三人王仕勇居间合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初4161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司上诉请求：1、撤销昆明市官渡区人民法院作出的（2020）云0111民初4161号民事判决书；2、改判被上诉人向上诉人支付佣金损失人民币27000元及违约金；3、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审法院认定上诉人作为居间人促成买卖双方订立涉案买卖正确，上诉人依法依约有权收取居间报酬27000元。至于居间人所促成的合同法律效力如何，亦或是是否实际履行，或提前解除，均不影响居间人收取居间报酬。涉案合同已经成立，且按照合同约定已经达到佣金支付条件。二、原审法院以被上诉人高丹无权处分为由，认定涉案合同不具有法律效力违反了法律规定，系适用法律严重错误；涉案合同中的买卖合同的法律效力为合法有效。合同中已经明确交易房屋已经征得共有人同意，由此产生的后果自行承担。且高丹已经取得唐金同的口头授权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，即便被上诉人高丹系无权代理，其作为行为人也应承担违约责任。被上诉人高丹辩称：诉争合同都没有正式生效，是无效的，当时是晚上十点约见面，我带了我的身份证结婚证，并明确说过房屋属于被上诉人唐金同我没有处理权，要跟唐金同商量，但是上诉人就让我先签字，后来唐金同也不同意卖，对方作为居间方根本没有促使合同成立，上诉人应该有职业素养，但却诱骗让我签字，如果只是签个字他们就要收取中介费的话是属于诈骗的，对方明知我没有房屋处置权还让我们签字，是唆使诱骗。一审判决正确，应该驳回上诉维持原判。被上诉人唐金同、第三人王仕勇未到庭发表答辩意见。上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司向一审法院起诉请求：1、判令两被告共同连带向原告支付27,000元；2、判令两被告共同连带向原告支付违约金（以27,000元为基数，从2019年6月1日起按日千分之一计算至款项实际付清之日止，暂计至起诉之日为2,400元）（暂计至起诉之日总计为29,400元）；3、判令两被告共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月3日，被告唐金同经登记为昆明市春城时光花园1幢33层3305室房屋的房屋所有权人。被告高丹、唐金同系夫妻关系，双方于2017年1月26日办理了结婚登记。2019年4月28日，被告高丹与第三人王仕勇、原告昆明尊园房地产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖暨居间合同》［列出售方、甲方为高丹，代理人／共有权人为唐金同，购买方、乙方为王仕勇，经纪方、丙方为昆明尊园房地产经纪有限公司，合同落款甲方签字处有“高丹，唐金同（高丹代）”字样］，其主要内容为：“甲、乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，该房屋有抵押，该房屋成交价格为1380000元。甲方于2019年5月15日前自筹资金还贷赎证完毕。甲、乙双方约定于2019年5月31日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。签订本合同时，乙方支付购房定金2万元，该款由乙方支付给丙方，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金支付于甲方。于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款36万元（办理资金监管，按照贷款金额多退少补），除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方，乙方贷款额由银行按照信贷政策等因素综合确定，若银行未发放贷款或实际放款额不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。甲方为买卖取得该物业。赎证后，甲方同意立即将房屋所有权证原件交由丙方保管，直至房屋权属转移登记手续办理完毕。甲、乙双方确认，甲、乙双方委托居间方提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，买方同意支付居间方佣金27000元，支付时间为2019年5月31日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲、乙方按协商确定的方式补偿丙方（若未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向居间方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）。”上述合同甲方处“唐金同”的签名并非唐金同本人所签，系由被告高丹所签。后因被告唐金同不同意出售涉案房屋，合同未履行。原告现诉至本院，主张上述诉请。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案系居间合同纠纷。本案中，原告以经其居间撮合，原告与二被告、第三人之间签订了《房屋买卖暨居间合同》为由要求二被告支付佣金，以及因二被告拒绝履行合同约定的义务，已对原告构成违约，还应加付相应违约金。被告高丹则抗辩认为，其在已向原告表明其不是房屋所有权人，房屋系其配偶婚前财产，没有处置权的情况下，原告仍误导其签署了居间合同，该合同是无效合同，不应承担任何责任。被告唐金同则抗辩认为其没有决定卖房，也没有向高丹出具过委托书，不应承担任何责任。对此本院认为，其一，本案涉案房屋系被告唐金同的婚前个人财产，未经其授权他人无权处分该房屋。本案中，涉案《房屋买卖暨居间合同》形式上为被告高丹代被告唐金同签订，庭审中，原、被告均陈述二被告之间并没有书面授权，再结合当事人提交的证据可知被告高丹此举并未得到被告唐金同的授权，而原告主张被告高丹有被告唐金同的口头授权，但未能提供相应证据予以证实，此项主张不能成立，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”之规定，被告高丹系没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人唐金同追认，故由被告高丹代签的《房屋买卖暨居间合同》对被告唐金同不发生效力。其二，被告高丹并非涉案房屋所有权人，对该房屋不享有处分权，原告作为居间合同关系项下居间人，系专门从事房地产经纪活动、具备较强专业知识、能力和风险意识的公司，应对影响双方订约的重大事项承担基本的核查义务，庭审时原告陈述并不清楚房屋是被告唐金同的婚前财产，也没有进一步审查房屋的共有人，在被告高丹没有得到授权的情况下就草率促成当事人签订合同，故可认定原告作为居间人未全面履行重大事项核查义务，原告不属于善意相对人。综上，原告要求两被告连带支付居间报酬27,000元及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告昆明尊园房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费268元（已减半收取），由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担。二审审理中，各方当事人均无新证据提交，二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为：涉案《房屋买卖暨居间合同》包含两个法律关系即房屋买卖法律关系及居间合同关系，房屋买卖居间人所负有的居间义务应当是促成真正的房屋所有权人与购房人订立房屋买卖合同，促成他人与购房人订立房屋买卖合同在房屋所有权人不追认的情况下，居间人所促成的合同即便成立也并不是恰当履行居间义务的行为，居间人无权要求支付报酬。在房地产中介服务合同中，房产中介作为居间人在交易活动中利用其获取的信息、具备的专业能力等获取报酬，其应当对影响房产交易的重要事项进行合理审查，本案中高丹本人也认可自己并非房屋所有权人，但上诉人作为中介方未举证证明其审查了高丹与其丈夫的结婚证、房屋产权证明、高丹是否存在授权委托等事由，在未尽审查义务的情况下即由被上诉人高丹作为卖方签订《房屋买卖暨居间合同》，违反了居间方应尽的核实审查的基本义务，上诉人现依据《房屋买卖暨居间合同》主张佣金损失及资金占用费的主张本院依法不予支持。综上所述,上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费268元，由上诉人昆明尊园房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 白 皓审判员 杨 晶审判员 吴 娴二〇二一年六月十一日书记员 董欣星