辽宁省沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初5967号原告张潇月，女，满族，1986年6月15日出生，身份证住址辽宁省抚顺市新宾满族自治县，现住址沈阳市铁西区。被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁西区北二中路27号。法定代表人赵建设，系该公司董事长。委托代理人施潇畅，男，汉族，1989年10月12日出生，身份证住址浙江省永康市，（系该公司员工）本院受理原告张潇月诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案后，依法由审判员索毅楠适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张潇月、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司的委托代理人施潇畅均到庭参加庭审。本案现已经审理终结。原告诉称，原、被告于2011年5月签订商品房买卖合同，购买被告所开发的位于：沈阳市铁西区景星北街，商品名称：景星花园，建筑面积77.82平方米，每平米单价4280.0051，总计金额：333070元。合同生效后被告于2012年5月交付使用该房屋，按照合同约定，被告应在商品房交付使用后360个工作日内办理产权证书，但是被告直至2020年5月31日才张贴出办理产权证书告知书。由于被告原因，原告未在约定期限内取得产权证书，所以原告要求被告：1、被告与原告签订房屋买卖合同时，采用的是格式合同，根据双方在合同中第七条：原告（即买受人）逾期付款的违约责任是按照逾期应付款为商品总额的每日万分之二的违约金赔偿被告（即出卖人）。合同第十二条约定：因出卖人原因（即被告），造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人（即被告）承担全部责任。根据合同相对性，参照原告（即买受人）逾期付款的违约责任，是按照逾期应付款为商品总额的每日万分之二的违约金赔偿被告（即出卖人）以及“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释”中对于违约金赔偿的标准。原告诉至法院，请求被告给付原告从2017年5月31日开始截止到2020年5月31日前因逾期取得房地产产权证书按照商品总金额的每日万分之二的违约金，赔偿金额为72942.33元；诉讼费用由被告承担。被告辩称，首先，被告不应承担违约责任，原告的违约责任请求权诉讼时效期间届满，已经失去胜诉权。合同约定的继续履行是双方之间约定的违约责任履行方式，符合《民法典》第582条的规定。其次，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，确定被告应承担的违约金数额，则原告与被告之间的违约金债权系按日计算的，继续履行债权每日违约金单独计算诉讼时效。根据《民法典》第188条规定，普通诉讼时效期限为三年，故被告应承担的违约责任的起始日应为原告起诉之日起向前推三年，而被告已经于2020年6月4日办理完毕房屋产权初始登记，不应承担此日之后的违约责任。所以本案被告如承担违约责任，则承担期间应为原告起诉2021年5月18日往前推三年，至2020年6月4日为截止日。且根据本时间计算出的违约金远低于原告诉讼请求所要求的违约金数额，故被告不应承担超出部分的诉讼费。经审理查明，原、被告于2010年11月11日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的座落于沈阳市铁西区房屋一处，建筑面积77.82平方米，总价款333070元。合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由出卖人继承协助买受人办理产权证。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，并于2012年5月15日办理入住。2020年6月4日被告向产权登记机关递交办理权属登记的备案资料，2020年6月18日原告取得案涉房屋所有权证书。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的商品房买卖合同、准入住通知单、购房发票、不动产登记证书证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，被告于2012年5月15日向原告交付房屋，但直至2020年6月4日被告才向产权登记机关递交备案资料，故被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。关于被告主张原告起诉超过诉讼时效的问题，根据民法典规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。按照原告2021年5月18日来院起诉的日期计算，原告要求被告给付其2017年5月31日至2018年5月18日的逾期办理产权登记违约金已经超过诉讼时效，其主张2018年5月19日至2020年5月31日的违约金有事实及法律依据，本院予以支持。关于被告辩称原、被告签订的合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，被告因未按时提供产权登记资料是导致房屋初始登记批复延期取得及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案双方签订的合同没有约定违约金，故可以按照原告已付购房款总额333070元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但因2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率已取消，故违约金计算标准应自2018年5月19日起至2019年8月19日，以原告已付购房款333070元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计付；自2019年8月20日起至2020年5月31日，以原告已付购房款333070元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计付。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告张潇月逾期办理房屋权属登记备案违约金，自2018年5月19日起至2019年8月19日止，以333070元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准上浮30%计算；自2019年8月20日起至2020年5月31日止，以333070元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准上浮30%计算；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1624元，减半收取812元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  索毅楠二〇二一年六月十七日书记员  金美玲本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。