广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8726号上诉人（原审被告）：邱英，女，1955年8月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：廖敏，女，1977年8月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李亿强，广东博谦律师事务所律师。上诉人邱英与被上诉人廖敏物权保护纠纷一案，因上诉人邱英不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱英上诉请求：l.依法撤销一审判决，驳回廖敏对邱英的所有诉求；2.依法判决冻结回转廖敏竞拍后取得的涉案“房产证”；3.判决维持邱英15年前因借款购买广州市天河区xx街xx路xx号之一404房（以下简称涉案房产）已经放租还款的房产使用现状；4.一审、二审诉讼费用由廖敏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。一审判决严重歪曲事实真相，并以此为由作出偏袒廖敏因一审法院公职人员在执行过程、涉嫌职务犯罪进行涉案房产转移犯罪证据、将违法执行转为合法的网上竞拍，认定廖敏获取的“涉案房产物权”为物权保护的错误判决。涉案房产物权取得前因后果紧密相连，不可分割而论。一审法院故意分割涉案房产物权取得的前因后果，单独对廖敏后续取得的所谓“合法物权”进行保护是错误的。首先，犯罪嫌疑人赖子栋滥用执行权，违法超标的强行在网上拍卖涉案房产，是造成邱英合法房产被拍卖的起因；其次，廖敏才会有机会在网上竞拍涉案房产受益并获取产权证的结果。判决只认为经过网上竞拍涉案房产过程合法，但是不敢触及涉案房产起因是因一审法院赖子栋违法滥用职权、违法执行的事实。执行裁定无视国家《合作企业法》关于合伙人的法律适用条款，在邱英合伙人证据不足的情况下，错误追加邱英为被执行人，将邱英涉案房产进入网上竞拍程序，成功转移物权并为廖敏提供协助更名过户，造成邱英蒙受巨额财产损失。一审判决认为廖敏后续经网上竞拍过程合法取得的物权合法，但是廖敏物权取得与违法执行涉案房产脱不了干系。在天河法院原公职人员涉及刑事犯罪案件结案前，为防止廖敏将“涉案房产证”进行转卖或者采取各种违法手段继续雇请外省无业流氓上门骚扰破坏，维护邱英和承租第三人的合法权益，邱英正在申请回转涉案房产期间，依法冻结廖敏现持有的涉案房产“房产证”。二、一审判决认定廖敏所谓产权证受物权保护，确认廖敏主张的租金定价和物权取得的时间截点错误。廖敏提交一审法院的证据，记载产权证变更日期为2019年6月28日。但是一审判决错误认定以天河法院2018年12月28日的执行裁定日期为物权取得的日期。据邱英最近到中介了解市场行情，近期业主放租接近涉案房产面积的租金定价一个月才12000元~12800元，实际承租超过一年以上还可以协商降至10000元～11000元，一审法院判决廖敏非法收取偏离市场定价的高租金。三、邱英15年前购买涉案房屋时因资金困难，2006-2007年期间已分别2次租给第三人，判决限期腾空涉案房产是错误的邱英在2006年2月拟购置涉案房产时，因购房款资金不足，向第三人借款100万，双方协商签约以租代还部分借款的方式，提前收取租赁涉案房产一半面积的房间20年，租金总计24万元整。2007年12月邱英因收楼后支付购房尾款、税金和装修资金不足，于是将涉案房产剩余一半面积租给另外一个第三人居住和存放物品、样品，签约后提前收取租赁人20年租金总计24万元，以缓解邱英当时因购置涉案房产所引发急需资金的燃眉之急。为此邱英的涉案房产在15年前已经处置并出租收取了20年的租金，判决廖敏提出索要租金的定价和租金的时间去履行60天内腾空房屋的判决是非常错误的。综上所述，一审判决不以事实为依据枉法裁判，严重侵犯邱英及租赁第三人的合法权益。恳请二审法院公正判决。廖敏辩称，邱英的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。廖敏于2020年3月2日向一审法院起诉请求：1.邱英立即腾空非法侵占廖敏的位于广州市天河区xx街xx路xx号之一404房；2.邱英向廖敏支付自2018年12月18日至实际腾退之日期间的房屋使用费（按照每月15000元计算使用费）；3.邱英承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：关于秦桂才申请执行广东鑫一华律师事务所、陈建华、李刚、王世远、邱英诉讼代理合同纠纷一案[案号为（2018）粤0106执2238号]，一审法院作出的（2010）天法民二初字第985号民事判决书和（2012）穗天法民二执加字第4号民事裁定书已发生法律效力。依上述判决和裁定，上述被执行人应向申请执行人秦桂才清偿债务2680000元及其利息。在执行过程中，一审法院依法拍卖了被执行人邱英名下所有的案涉房屋。经公开拍卖，案涉房屋由廖敏以人民币9171680元的价格买受。廖敏已交齐全部款项。2018年12月18日，一审法院作出（2018）粤0106执2238号之一《执行裁定书》，裁定：一、解除对案涉房屋的查封。二、邱英名下所有的案涉房屋归廖敏所有。三、廖敏可持本裁定书到房管部门及税务部门办理案涉房屋的相关手续。四、注销案涉房屋的原产权证。2019年6月25日，廖敏领取案涉房屋的《不动产权证书》（编号为粤（2019）广州市不动产权第02009741号），载明案涉房屋建筑面积为180.5平方米，用途为住宅。2020年3月2日，廖敏提起本案诉讼。在庭审中，邱英确认其尚在案涉房屋居住，案涉房屋的物业管理费由其本人支付。廖敏还提供了“安居客”二手房租赁信息截图及房屋租赁合同及支付记录，拟证明案涉房屋被侵占期间邱英租赁其它房屋及支付租金的情况，以及案涉房屋的市场租金情况。邱英对上述证据均不予认可。邱英对其辩称提供承诺书、起诉书、判决书、合伙人投资比例证明、最高院申诉回复、暂缓立案执行债务申请书、异议书、抗议书、执行法官、法院拍卖联系人短信记录、（2017）粤执监56号执行笔录等，拟证明秦桂才申请追加邱英为被执行人，偿还债务与一审判决生效偿还债务时间截点不符，权利义务不对等，要求追加被执行人违背事实依据，导致执行裁定不按照合伙人投资确定的权利义务还款债务，适用法律错误，引用法律条文断章取义，执行裁定错误造成执行行为违法，并且邱英还在申诉中。廖敏对上述证据不予认可，认为与本案无关，仅是对之前的执行程序提出的问题，不影响本案案件的审理。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。我国《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，一审法院生效的（2018）粤0106执2238号之一执行裁定书裁定案涉房屋所有权为廖敏所有，廖敏已经办理了案涉房屋的产权过户登记手续。现廖敏是案涉房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。在一审法院作出的上述《执行裁定书》后，邱英继续占有使用案涉房屋无事实及法律依据，廖敏要求邱英搬离涉案房屋，理据充分，一审法院予以支持。综合本案案情，一审法院酌情给予邱英60日的搬迁时间。关于廖敏要求邱英赔偿房屋使用费的诉请。如上所述，邱英占有使用案涉房屋无理，廖敏要求邱英支付案涉房屋的占有使用费的诉请合法有理。上述占有使用费的计算，现廖敏主张以每月15000元的标准，考虑到广州市房地产租赁管理所所公布的“2018年广州市房屋租金参考价”中案涉房屋所在地段（本市天河区xx路区域）居住用房对应的租金标准亦即每月每平方米租金单价为95元，“2019年广州市房屋租金参考价”中对应的每平方米单价则为92元，结合案涉房屋建筑面积为180.5平方米，2018年年度及2019年年度的每月租金参考价分别为17147.5元及16606元，均高于廖敏所主张的15000元标准，这是廖敏对自身权利的处分，一审法院予以照准。综上，一审法院现认定案涉房屋的每月使用费应以广州市房地产租赁管理所所公布同路段同类房屋的租金标准为计算依据，但不得超过15000元；邱英主张从上述执行裁定书作出之日即2018年12月18日起计占有使用费合理有据，一审法院予以支持，并应计算至邱英腾空并搬离案涉房屋之日止。本案为物权保护纠纷而并非执行案件，邱英对执行程序所提出的异议不在本案调处范围之内，可另循途径主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第四条、第二十八条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年2月26日判决如下：一、邱英自本判决发生法律效力之日起60日内腾空广州市天河区xx路xx号之一404房，将房屋交付廖敏。二、邱英自本判决发生法律效力之日起60日内向廖敏支付广州市天河区华庭路3号之一404房的占有使用费（房屋建筑面积180.5平方米，按广州市房地产租赁管理所所公布的同路段同类房屋对应的租金标准，自2018年12月18日起计至邱英搬离上述房屋之日止，每月占有使用费的金额不应超过廖敏主张的15000元）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3900元，由邱英负担。二审中，邱英为证实其持有涉案房屋的合法产权证，提交了《房地产权证》（粤房地权证穗字第**）一份，显示登记房地产权属人为邱英，登记时间为2010年3月3日。另，邱英为证实涉案房屋已出租给案外人并已收取20年的租金，提交了以下证据：1.《协议》，签订时间显示为2006年4月26日，其中约定因甲方（邱英）购买涉案房屋，购房资金不足，向乙方（案外人邱艺）无息借款100万元，借款期限自2006年5月1日起至2009年4月30日止，乙方要求甲方所购房产自收楼次月开始以每月租金1000元（包括当月水电煤气费、物业管理费在内）租赁给乙方使用套内两间房屋和共同使用客厅、厨房、过道、阳台等设施，租赁期限为20年；乙方同意在借款中抵扣20年租金24万元，等等；2.《租房协议》，签订日期显示为2007年10月30日，约定乙方（案外人董梅）租赁涉案房屋用于在广州居住和存放相关物品，租赁期限为20年，期限自2008年1月1日至2027年12月31日，每月租金1000元，乙方需要一次性支付20年租金共计24万元给甲方，甲方保证提供涉案房屋一半面积为次卧2间及房内厨房、厕所、客厅、阳台、水电煤气费、电视使用费、物业管理费在内的房间套内所有附带设施设备给乙方共同使用，不再另收上述相关费用，等等；3.《收条》两张，其中一张记载收到邱艺支付自2007年4月1日至2027年3月31日止20年的租金，每月租金1000元，共计24万元；另一张记载收到董梅交来2008年1月1日至2027年12月31日止每月租金1000元，20年共计24万元。邱英表示邱艺系其妹妹，偶尔到涉案房屋居住，借款系现金分期支付，没有转账记录；《租房协议》的承租人董梅只是在涉案房屋内存放批发样品服装，20年租金分多次现金支付，没有付款记录。廖敏未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，廖敏的质证意见如下：上述证据均不属于新证据；《房地产权证》（粤房房地权证穗字第**）本案无关；《借款协议》的双方系亲属关系，相关证据的证明力不足，邱英陈述邱艺仅是偶尔居住，从人情角度，妹妹偶尔到姐姐家居住不需要租房也不需要支付租金，邱英为对抗一审判决提交该证据，目的不具有善意性；《租房协议》的真实性、合法性无法确认，对关联性持有异议，邱英陈述董梅租用房屋存放物品，但涉案房屋系高档小区，仅存放物品不符合常理，且协议无转账记录及对房屋使用的相关约定，因此上述证据无法达到邱英的证明目的。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，一审法院于2019年1月7日向廖敏送达了（2018）粤0106执2238号之一执行裁定书。邱英在一审庭审中确认涉案房屋由其本人及祖孙四代共同居住。至于为何会出现一、二审陈述不一致的情况，邱英表示其当时正在全力通过法律程序回转涉案房产所有权，根本不会花时间与廖敏纠缠其他问题，且对一审判决有关支付租金和腾空房屋的内容不是其有权接受和处理的范畴。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.邱英是否应当自涉案房屋搬离；2.房屋使用费的起算时间及计算标准应如何确定。对此，本院分析如下：关于邱英是否应当自涉案房屋搬离的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，生效的（2018）粤0106执2238号之一执行裁定书，裁定涉案房屋归廖敏所有，且廖敏已办理了涉案房屋的产权登记手续，即廖敏为涉案房屋的登记所有权人。邱英持有的原房屋产权证无法对抗一审法院在后作出的执行裁定及廖敏在后取得的不动产权属证书。虽然邱英对一审法院执行行为及廖敏取得涉案房屋的所有权持有异议，但其异议内容不属于本案物权保护纠纷的审查范围，在（2018）粤0106执2238号之一执行裁定书未被依法撤销的情况下，邱英以其对执行行为的异议对抗廖敏对涉案房屋享有的所有权，缺乏法律依据，本院不予采纳。邱英上诉请求要求冻结回转廖敏取得的涉案房屋房产证，不属于本案物权保护纠纷的审查范围，本院对其该项上诉请求不予审查。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”在廖敏取得涉案房屋的所有权后，邱英继续占有使用涉案房屋无事实及法律依据，廖敏有权要求邱英搬离涉案房屋。至于房屋的实际使用人，首先，邱英在一审期间确认由其本人及祖孙四代共同居住，二审期间又主张部分房屋面积由案外人租用，前后陈述不一致，对此邱英未作出合理解释；其次，邱英虽在二审期间提交了协议、租房协议、收条等拟证实其主张，但上述证据均非在一审判决后形成，邱英未在法定举证期限内提交，应承担举证不能的不利后果，且从上述证据内容来看，两份协议租赁期间长达20年，所涉标的金额较大，而除收条之外，邱英未能提交其他租金的支付凭证或可以证实租赁关系实际履行的证据，单凭协议及收条不足以认定租赁合同关系已实际履行。再次，现无证据显示涉案房屋在拍卖时有承租人或曾有承租人向执行法院申报权利。因此，结合邱英在一审、二审中的陈述及举证情况，现有证据不足以证实涉案房屋的部分面积出租给案外人使用，本院对邱英的该部分主张不予采信。综上，一审法院判令邱英自判决发生法律效力之日起60日内将涉案房屋腾空交付给廖敏，并无不当，本院予以维持，并依法驳回邱英要求维持涉案房产已房租还款的使用现状的上诉请求。关于房屋使用费的起算时间及计算标准问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”根据本案查明事实，一审法院虽于2018年12月18日作出（2018）粤0106执2238号之一执行裁定书，但于2019年1月7日送达给买受人廖敏，故涉案房屋的所有权自2019年1月7日转移至廖敏。因此，廖敏有权要求邱英支付自2019年1月7日起的房屋使用费。一审法院认定房屋使用费自2018年12月18日起计算不当，本院予以纠正。虽然《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生法律效力，但是，该条款同时规定法律另有规定的除外。而《中华人民共和国物权法》第二十八条即系对特殊原因导致物权设立、变更、转让或者消灭的规定，属于《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定的除外情形。邱英主张自2019年6月25日廖敏取得不动产权证的时间开始计算房屋使用费，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于房屋使用费的计算标准，一审法院参照广州市房地产租赁管理所所公布的同期广州市房屋租金参考价中，涉案房屋所在地段（本市天河区华庭路区域）居住用房对应的租金标准计算邱英占用期间的房屋使用费，理由阐述充分，且符合公平合理原则，并无不当，本院予以维持。邱英主张上述房屋使用费计算标准过高，但对此未提交充分有效的证据证实，故本院对其该部分主张不予采纳。综上所述，邱英的上诉请求部分成立。一审法院认定事实请求，但适用法律不当，导致房屋使用费的起算时间认定不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初4795号民事判决第一项；二、变更广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初4795号民事判决第二项为：邱英自本判决发生法律效力之日起60日内向廖敏支付广州市天河区xx路x号之一404房的占有使用费（房屋建筑面积180.5平方米，按广州市房地产租赁管理所公布的同期同路段同类房屋对应的租金标准，自2019年1月7日起计至邱英搬离上述房屋之日止，每月占有使用费的金额不超过廖敏主张的15000元）；三、驳回廖敏的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3900元，由廖敏负担217元，邱英负担3683元。二审案件受理费3900元，由邱英负担3683元，廖敏负担217元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年六月二十八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳