广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8716号上诉人（原审被告）：徐月明，女，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：孙萍悦，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宣霖，北京市京师律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：秦健锋，男，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：黎清艳，广东启润律师事务所律师。上诉人徐月明因与被上诉人秦健锋宅基地房屋买卖纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初8475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人徐月明委托诉讼代理人孙萍悦、陈宣霖，被上诉人秦健锋委托诉讼代理人黎清艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐月明上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或查清事实后改判驳回秦健锋全部诉讼请求，或认定协议部分无效后其他有效条款及约束应当继续有效或可另行主张；3.一、二审案件受理费由秦健锋承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，认定错误。1.一审法院审理案件认定法律关系不明确，在向徐月明发出传票时确认的案由为“宅基地使用权纠纷”，但在作出判决时却记载为“宅基地房屋买卖纠纷”，关于法律关系的调整及修改，并没有依法向徐月明示明；2.一审认定内容错误。徐月明从未表述或抗辩本案属于宅基地使用权纠纷，事实上是一审法院认定的案件案由为“宅基地使用权纠纷”，在一审庭审中徐月明告知一审法院，如果传票记载的案由为宅基地使用权纠纷则应该根据土地管理法相关规定，该争议应当先由政府部门处理，不能经法院直接审判。一审庭审中徐月明亦不认可涉案法律关系属于“宅基地房屋买卖纠纷”，因双方并没有买卖宅基地房屋的合意及事实。3.人民法院审判事项应当依据诉求及事实理由进行审理，一审中，秦健锋提出的诉求内容与事实理由前后矛盾，且诉求所依据的法律错误。因秦健锋主张诉求错误及适用法律错误，法院应当依法驳回秦健锋的诉请。4.涉案协议内容，除关于宅基地及地上房屋的处理意见外，另有双方当事人约定的其他内容，就房屋的使用权，违约责任，征收补偿分配均进行了约定，即便法院认定宅基地房屋买卖纠纷内容违反法律规定而认定无效，那其他内容亦应当示明属于合法有效的部分。一审法院直接作出协议无效的判决结果，却并未对其他有效的内容作出审理及示明，导致徐月明的合法权益直接受损。二、一审法院就协议签署中存在的过错责任没有进行认定，导致徐月明合法权益受损。秦健锋明知宅基地不能出卖，但仍然以宅基地及地上房屋使用权为内容与徐月明签署协议，现因涉案宅基地已经被征收，秦健锋觊觎拆迁利益提起本次诉讼，存在明显恶意及过错。本案中，即便协议被认定为无效，人民法院亦应当将导致协议无效的过错方予以明示，而不应该只字未提，一审判决内容并未体现公平正义。三、涉案法律关系既不是宅基地买卖纠纷，也不是宅基地使用权纠纷，而是徐月明以有偿的方式为方便自己居住确认的居住权协议，且实际情况亦是徐月明一直生活居住于此，长达十六年之久。被上诉人秦健锋辩称：秦健锋同意一审判决，不同意徐月明的上诉请求。事实与理由：一、一审法院已经就本案的法律关系进行审理，并确认案由。一审庭审时，徐月明确认宅基地使用权与宅基地房屋均登记在秦健锋名下，双方对涉案房屋与宅基地的归属并无争议，无需由行政部门先行处理，可由法院进行审判。徐月明并非宅基地所在村的村民，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的协议书无效，合同被确认无效该合同自始无效，而合同违约金适用的条件是要存在有效的合同关系及违约行为的存在。因本案的协议无效，故协议书中违约金、征收补偿等条款均没有法律约束力。二、徐月明与秦健锋在2005年签订的协议书，应适用1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》。秦健锋于2020年7月20日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认秦健锋与徐月明2005年4月20日签订的《协议书》无效；2.徐月明返还秦健锋位于广州市黄埔区南岗镇南岗村亨元下街北四巷7号的宅基地及地上房屋；3.徐月明承担本案的案件受理费。一审法院认定事实：2003年6月2日，秦健锋取得广州市黄埔区南岗镇南岗村亨元下街北四巷7号房屋的穗集地证字第××号集体土地房产证。涉案房屋土地性质为集体所有，土地用途为居住，使用土地面积88.097平方米，建基面积为88.097平方米，2层混合结构，建筑面积191.3392平方米，建筑时间为1985年。2005年4月20日，秦健锋（甲方）与徐月明（乙方）签订《协议书》，在甲乙双方议商达成协议甲方以人民币捌万元整转让黄埔区南岗镇南岗村亨元下街北四巷7号（面积参照此地房主证）的房屋及所在地给乙方永久使用。双方必须遵守以下协议：（1)转让后此房屋及所在土地如有国家收费由乙方承担。（2）转让后乙方如何使用此房屋及所在土地甲方无权干涉。（3）转让后甲方全家子孙后代永远不得后悔。如果甲方反悔或提出收回此房屋及所在土地的使用权，必须支付给乙方违约金人民币贰拾万元整，连本金人民币捌万元共计人民币贰拾捌万元整。（4）转让后如果乙方需要办理本房屋及所在土地的任何手续，甲方应协助办理，不得以任何借口故意刁难和拒绝，所需手续费用由乙方支付。（5）转让后若遇国家征用此房屋及所在土地，得赔偿费超于本金人民币捌万元加重新装修费外的补偿部分，乙方必须给三成给甲方。转让后如乙方将此房屋及所在土地重新拆建后国家才征用此房屋及所在土地则全部赔偿减去本金加重新建设费外的补偿费须给三成给甲方，甲方应协助办理相关手续，不得以任何借口故意刁难和拒绝。（6）转让后如果此房屋及所在土地的房产证可以过户转名，甲方应协助办理相关手续，不得以任何借口故意刁难和拒绝，所需手续费用乙方支付。此协议书一式两份，甲乙双方各一份。上述协议签订后，徐月明支付了转让费80000元，秦健锋交付了涉案房屋及集体土地房产证。涉案房屋交付后，徐月明没有拆旧建新、改建或者扩建。至一审庭审日，徐月明一直占有使用涉案房屋，双方没有办理涉案房屋及宅基地的转让手续；秦健锋没有返还转让费80000元，徐月明也没有返还涉案房屋及集体土地房产证。2020年1月14日，秦健锋通过继承取得广州市黄埔区南岗街南岗第二十三股份经济合作社、广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社的社区股。至2020年12月31日，涉案房屋仍登记在秦健锋名下。徐月明是广州市黄埔区云埔街笔岗社区宏三经济合作社的居民和股民，不是广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社的社员。上述事实有房地产权证、《协议书》、股权变更记录、广州市不动产登记查册表、证明及当事人陈述等证据予以证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，一审法院予以采信。一审法院认为，根据秦健锋与徐月明签订的协议书“秦健锋转让涉案房屋及所在地给徐月明永久使用”、“转让后如果涉案房屋及所在土地的房产证可以过户转名，秦健锋应协助办理相关手续”等约定，可以证实双方签订的协议书名为转让涉案宅基地房屋使用权，实为宅基地房屋的买卖，故本案纠纷应是宅基地房屋买卖合同纠纷。徐月明主张本案是宅基地使用权纠纷，于法无据，一审法院依法不予采信。涉案宅基地的使用权人为秦健锋，经过广州市黄埔区南岗村（现为广州市黄埔区南岗经济联合社）和南岗镇（现为广州市黄埔区南岗街道）批准使用。徐月明与秦健锋并非同一集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。此外，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中规定，农村住宅用地只能分配给本村村民。根据上述规定，秦健锋与徐月明签订的协议书违反了上述法律的强制性规定，依法属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应予返还，秦健锋要求徐月明返还涉案宅基地及地上房屋，于法有据，一审法院依法予以支持。因徐月明在本案中未要求处理协议书无效的法律后果，故其可通过法律途径另行主张。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订）第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，于2021年2月2日作出判决如下：一、秦健锋与徐月明于2005年4月20日签订的《协议书》无效；二、徐月明于判决发生法律效力之日起三十日内将广州市黄埔区南岗镇南岗村亨元下街北四巷7号的宅基地房屋返还秦健锋。一审案件受理费1800元，由徐月明负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：案涉《协议书》的效力；秦健锋主张徐月明返还涉案房屋的理由能否成立。一审法院根据双方签订的《协议书》所约定的内容认定本案属于宅基地房屋买卖合同纠纷，一审法院对《协议书》性质及案由的认定正确。徐月明上诉主张《协议书》的性质为居住权协议缺乏法律依据，本院不予认可。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。本案中，徐月明并非广州市黄埔区南岗街南岗股份经济联合社的社员，故双方签订的《协议书》违反法律强制性规定，应属无效。因《协议书》无效，秦健锋主张徐月明返还涉案房屋，符合法律规定，一审法院判令徐月明向秦健锋返还涉案房屋处理正确，本院予以维持。至于《协议书》无效给徐月明造成的损失，徐月明可另循途径解决。徐月明的其他上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人徐月明的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元,由上诉人徐月明负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十三日书记员 冯冠豪徐毅敏