四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7393号 上诉人（原审被告）：卢虹，女，1970年8月9日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人（原审被告）：陈林，男，1970年9月23日出生，汉族，住成都市成华区。 共同委托诉讼代理人：翁发清，四川显卓律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：黄磊，四川显卓律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈某，女，1994年6月14日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈雪莲，四川显卓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冯伦，男，1963年3月20日出生，汉族，住成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：蔡天秀，女，1964年8月10日出生，汉族，住成都市成华区。 共同委托诉讼代理人：谢斌，成都市成华区和达法律服务所法律工作者。 原审第三人：成都市国土资源局成华分局征地事务中心，住所地：成都市成华区华泰路33号。 法定代表人：余波。 上诉人卢虹、陈林、陈某与被上诉人冯伦、蔡天秀，第三人成都市国土资源局成华分局征地事务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 卢虹、陈林、陈某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯伦、蔡天秀的全部诉讼请求。事实与理由：1.购销合同关于案涉房屋的面积问题存在重大误解，卢虹、陈林的安置补偿协议为2套房屋共140平方米，卢虹、陈林将其中一套出售给冯伦、蔡天秀，对该套房屋的预期只有70平方米，然后现诉争房屋共计85.4平方米，超出比例22%，可见当事人对案涉房屋的面积存在重大误解，如果不补偿这些超出面积，继续履行合同对卢虹、陈林的合法权益将造成严重侵害；2.卢虹、陈林不存在违约行为，因为当事人之间对案涉房屋面积存在重大误解，冯伦、蔡天秀一直不肯协商解决超面积事宜，因此不存在违约行为；同时房价攀升，再行要求卢虹、陈林违约责任，有违公平原则；3.陈某不是合同当事人，一审法院判决陈某承担合同责任适用法律错误；4.冯伦、蔡天秀在购买房屋时，卢虹、陈林从来没有以陈某代理人的身份出售房屋，卢虹、陈林无权处分了陈某的财产，冯伦、蔡天秀明知存在共有陈某，存在过错，并非善意第三人，案涉房屋买卖合同无效。因此请求判如上诉所请。 冯伦、蔡天秀发表二审意见称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉、维持原判。 冯伦、蔡天秀向一审法院起诉请求：1.判令卢虹、陈林、陈某将位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋过户给冯伦、蔡天秀，第三人负有协助义务；2.判令卢虹、陈林、陈某支付违约金30000元；3.判令卢虹、陈林、陈某自不办理过户之日起按1000元／月赔偿经济损失至过户完成之日止；4.本案的诉讼费用由卢虹、陈林、陈某承担。 一审法院认定事实： 2007年8月14日，成都市国土资源局成华分局与卢虹、陈林、陈某签订了征地拆迁补偿安置补充协议书，约定对卢虹、陈林、陈某进行安置补偿，卢虹、陈林、陈某确认选择套二房屋两套。同日，卢虹、陈林（销售方，甲方）与冯伦、蔡天秀（购买方，乙方）签订《房屋购销合同》。约定甲方现有成华区圣灯乡崔家店八组拆迁安置房套2自愿出售给乙方，以人民币180000元成交。1.付款方式：乙方一次性支付购房全款给甲方，中间不增加任何费用。2.甲方履约责任：甲方必须保证此房无查封、抵押冻结，实属纯私房、房改房、公房，并无任何纠葛，否则承担一切法律责任。3.房屋面积：该房最终准确产权面积以修建和产权证为准，房屋面积如有增、减，所增加或减少的费用均由乙方负责，甲方概不负责。4.过户：甲方在取得此房产权证后，15个工作日内过户给乙方，并配合乙方办理产权变更手续，乙方承担此房过户、公证等手续产生的一切费用。如甲方蓄意不办理或拖延过户，由按1000元／月赔偿给乙方，直至办理完过户手续。5.交房：甲方在取得成都市建设用地统一征地办公室发房之日起交由乙方使用。交房期间及交房后所产生所有费用均由乙方自行负责，甲方概不负责。6.甲乙双方责任：甲、乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此合同，否则依法律追究其法律责任。合同签订当日，原告向被告支付房款180000元，被告卢虹向原告出具了收据。 2012年9月5日，卢虹、陈林、陈某接收到xx号房屋。冯伦、蔡天秀自2013年1月1日起使用案涉房屋至今。成华区圣灯街道办事处华林社区居委会和成都科瑞福物业管理有限公司华林小区服务中心共同出具情况说明，表明案涉房屋于2015年12月月底正式开始办理产权证。 另查明，卢虹、陈林系夫妻关系，涉案《房屋购销合同》签订时，陈某未成年，现案涉房屋登记在第三人成都市国土资源局成华分局征地事务中心名下。 一审法院认为：当事人签订的《房屋购销合同》系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，均应按照合同约定履行各自义务。同时，结合卢虹、陈林、陈某之间的关系，冯伦、蔡天秀在签订《房屋购销合同》时有理由相信卢虹、陈林有权代理陈某签订该涉案《房屋购销合同》，系善意第三人，其合法权益应当得到保护。故对冯伦、蔡天秀诉请卢虹、陈林、陈某将涉案房屋过户至冯伦、蔡天秀名下的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。又，根据约定，在取得房屋权属证后，应当在15个工作日内过户，并配合办理产权变更手续。现案涉房屋虽未登记在卢虹、陈林、陈某名下，但从居委会及物业公司共同出具的情况说明可以看出，案涉房屋自2015年12月底即开始办理产权证书，怠于履行自身义务，一直未将案涉房屋权属证书办理至己方名下，存在过错。卢虹、陈林、陈某以不作为的方式阻挠了合同约定办证条件的成就，应当视为办证条件已成就，其应当向冯伦、蔡天秀承担违约责任。以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因素，酌定卢虹、陈林、陈某应支付违约金的数额为5000元。对于超出该部分的主张，不予支持。由于冯伦、蔡天秀向法院提交的证据不足以证明其实际损失，且违约金本身具有填补损失的作用，故对要求支付损失的诉讼请求不予支持。关于卢虹、陈林所称面积差问题。因合同中约定的是房屋总价，且合同对于标的房屋面积明确约定为“暂定面积，以实际修建为准”，故称未补齐差价超过面积的差价无合同依据，不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：1.卢虹、陈林、陈某于判决生效之日起十日内将位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋过户至冯伦、蔡天秀名下，第三人成都市国土资源局成华分局征地事务中心负有协助义务；2.卢虹、陈林、陈某于判决生效之日起十日内向冯伦、蔡天秀支付违约金5000元；3.驳回冯伦、蔡天秀的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计275元，由卢虹、陈林、陈某共同负担。 二审中，冯伦、蔡天秀向法庭提交同小区房屋权属登记，证明案涉房屋已经可以办理权属登记。卢虹、陈林、陈某质证意见为不能达到证明目的。 本院二审审理查明的事实与一审法院一致，依法予以确认。但一审判决表述“成华区圣灯街道办事处华林社区居委会和成都科瑞福物业管理有限公司华林小区服务中心共同出具情况说明，表明案涉房屋于2015年12月月底正式开始办理产权证”不准确，应当表述为：成华区圣灯街道办事处华林社区居委会和成都科瑞福物业管理有限公司华林小区服务中心共同出具情况说明，表明案涉房屋所在小区于2015年12月月底正式开始办理产权证。 本院认为，首先案涉房屋是否存在重大误解，本案中卢虹、陈林主张向卢虹、陈林、陈某补偿房屋为两套，共计140平方米，案涉房屋作为其中一套，因此可以推论出出售房屋为70平方米。该推论并不成立：首先，双方当事人之间出售的为安置房屋，与一般二手房买卖有差异，合同也对此专门约定：“该房最终准确产权面积以修建和产权证为准，房屋面积如有增、减，所增加或减少的费用均由乙方负责，甲方概不负责”；其次，卢虹、陈林没有证据证明在当事人的安置房交易过程中，双方当事人将面积作为计价依据，甚至连面积双方都予以抹去，而具体指向的为安置房套二一套。因此，本案不存在重大误解。并且冯伦、蔡天秀自2013年1月1日起使用案涉房屋，卢虹、陈林、陈某在庭审中也承认收到同等面积房屋一套，三人长期也未提出异议，因此，主张超过原合同面积没有协商处理为由，拒绝协助过户，没有事实和合同依据。 关于陈某抗辩其并非合同当事人，卢虹、陈林构成无权处分，冯伦、蔡天秀存在过错。本院认为，在签订案涉房屋买卖合同时，陈某尚未成年，卢虹、陈林作为陈某的法定代理人，也是其财产管理人，卢虹、陈林、陈某有权在三人之间决定两套套二房屋的归属，陈某虽然没有作为合同当事人出现，但是卢虹、陈林有权在卢虹、陈林、陈某之间分配该两套房屋从而保证卢虹、陈林的完全处分。因此，陈某应当受到卢虹、陈林的内部分配行为的约束，从而间接受到买卖合同的约束。基于卢虹、陈林对冯伦、蔡天秀的负担，卢虹、陈林可以代表陈某对二套房屋进行分配，陈某成人后对该分配负有义务。冯伦、蔡天秀为实现对卢虹、陈林的权利，有权向陈某主张权利。陈某如果权利受到侵害，可以在另一套房屋中实现权利，或者向卢虹、陈林追偿。 但是一审直接将案涉房屋越过卢虹、陈林、陈某登记至冯伦、蔡天秀名下，将导致流转税收损失，不妥，本院予以纠正。 综上所述，卢虹、陈林、陈某的上诉请求不成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判项不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3575号民事判决第二项即“卢虹、陈林、陈某于本判决生效之日起十日内向冯伦、蔡天秀支付违约金5000元”，第三项即“驳回冯伦、蔡天秀的其他诉讼请求”； 二、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初3575号民事判决第一项即“卢虹、陈林、陈某于本判决生效之日起十日内将位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋过户至原告冯伦、蔡天秀名下，第三人成都市国土资源局成华分局征地事务中心负有协助义务”，改判为：卢虹、陈林、陈某于判决生效之日起3日内将位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋权属登记至卢虹、陈林、陈某名下；位于成都市成华区××路××号××栋××单元××号房屋权属登记至卢虹、陈林、陈某名下当日，卢虹、陈林、陈某协助将该房屋的权属变更登记至冯伦、蔡天秀名下。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费550元，由卢虹、陈林、陈某负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李俊 二〇二一年六月二日 书记员  李青