广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13683号上诉人（原审被告）：谢德阳，男，1970年11月27日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，上诉人（原审被告）：劳绮玲，女，1974年9月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，两上诉人共同委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈雁云，广东琉璃律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市瑞丰物业管理有限公司，住所地广州市海珠区滨江东路80号203室。法定代表人：刘福田，总经理。委托诉讼代理人：陈诗璐，广东浩瀚明扬律师事务所律师。上诉人谢德阳、劳绮玲因与被上诉人广州市瑞丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。谢德阳、劳绮玲上诉请求：改判驳回瑞丰物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、业主大会的决定未被法院撤销前，合法有效，一审法院否定业主大会决定的效力，属于适用法律错误。一审法院以行政决定书中行政机关的意见处理本案，显属错误。有权撤销业主大会决定的是人民法院，法律并未赋予行政机关撤销业主大会决定的权利。本案中，行政机关的意见是错误的，业主大会已经通知解除与瑞丰物业公司合同关系并要求其撤出小区，表明瑞丰物业公司无权对案涉小区进行物业管理，其拒绝撤场并继续管理的行为并不代表其有权管理小区并向业主收取物管费。且瑞丰物业公司提供的物业管理并未达到合同约定的标准，服务质量存在问题。一审中，法院以行政机关的意见认定瑞丰物业公司有权管理案涉小区、以瑞丰物业公司实际为谢德阳、劳绮玲提供了物业管理为由，认定谢德阳、劳绮玲应向瑞丰物业公司支付相应的物业管理费，显属不当。二、一审法院认定事实不清。其一，案涉房屋所在区域的物管费从2013年1月1日起由1.7元/月/平方米提价至2.05元/月/平方米，但该提价未经法定程序，不符合法律规定。业主在不知情的情况下缴纳物业管理费，不代表业主支持或同意涨价，谢德阳、劳绮玲亦如此。一审法院以业主曾经按涨价后的标准交过物管费为由，就认定业主同意，进而认定小区有双过半的业主同意涨价，认定事实错误。其二，瑞丰物业公司没有出示公摊电费的明细，政府部门对于公摊水电费有严格的计算要求和方式，但瑞丰物业公司并未提供，一审法院凭借瑞丰物业公司的单方陈述，认定其陈述的公摊金额，属于认定事实错误。其三，瑞丰物业公司未提供每月的发票，原审法院凭借部分发票就认定上诉人应当承担被上诉人主张的2018年12月至2020年10月的城市生活垃圾处理费，认定事实不清。综上，恳请二审法院判如所请。广州市瑞丰物业管理有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回谢德阳、劳绮玲的上诉请求，维持原判。广州市瑞丰物业管理有限公司广州市瑞丰物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令谢德阳、劳绮玲向广州市瑞丰物业管理有限公司支付从2018年12月起至2020年10月止的物业服务费3585.49元（每月155.9元）、从2018年11月起至2020年9月止的庭院路灯照明分摊电费87.15元、从2018年12月起至2020年10月止的城市生活垃圾处理费115元（每月5元）、2016年3月的电梯地板翻新分摊费14.5元、2017年9月的电梯维修集资费145.2元及逾期支付上述款项的违约金（以当月拖欠的款项为基数，从应缴当月的次月1日起至实际付清之日止，按每日1‰的标准计算）；3、判令诉讼费用由谢德阳、劳绮玲承担。一审法院经审理查明：2003年3月21日，广州瑞丰岭南房地产有限公司（出卖人）与谢德阳、劳绮玲（买受人）就蓝色康园彩轩二十层04号房签订《商品房买卖合同》。据广州市不动产登记查册表记载，广州市海珠区滨江东路蓝康街23号2004房的产权人为谢德阳、劳绮玲，建筑面积为76.0319平方米。2008年9月25日，蓝色康园小区开发建设单位广州瑞丰岭南房地产有限公司（甲方）与广州市瑞丰物业管理有限公司（乙方）签订《蓝色康园前期物业服务合同》，主要约定：乙方为蓝色康园提供前期物业管理服务，内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。另外乙方提供工程维修有偿服务及清洁卫生有偿服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅（带电梯）1.7元/月?平方米，商业用房3.5元/月?平方米；业主应于甲方通知收楼之日起交纳物业服务费用；本合同期限自2008年9月26日起至2013年9月26日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2013年9月16日双方签订新的《蓝色康园前期物业服务合同》权利义务基本与前合同一致，其中，关于物业管理费约定为：高层住宅（带电梯）2.05元/月?平方米（自2013年1月1日起执行），商业用房5元/月?平方米（自2013年9月1日起执行），关于合同期限约定为：本合同期限自2013年9月27日起至2021年9月26日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2004年1月31日，广州市瑞丰物业管理有限公司和谢德阳、劳绮玲签订《蓝色康园物业管理服务协议业主公约》，主要内容为物业管理权及物业管理公司、物业管理服务协议以及蓝色康园业主公约。其中约定业主缴纳费用时间为：逢双月10号前管理处派收费通知单给业主，当月15号前通过银行账号第一次划扣，对未交纳的业户将在当月25日前进行第二次银行扣费，对第二次未扣到费的用户从下月1号起按规定收取滞纳金；蓝色康园住宅物业管理费为1.8元/平方米，按业主单元建筑面积计收（最终以物价局批复价为准）；具体收费项目：1、物业管理费；2、电梯电费分摊按粤价【1997】173号文的分摊办法，摊分到每户收取；3、梯灯电费分摊按粤价【1997】173号文的分摊办法，摊分到每户收取；4、消防系统、生活水泵、闭路监控可视对讲、智能化系统、公共通道照明、路灯照明用电按实际发生数按每户平均分摊；5、消防、楼道清洁、清洗水池用水及管道损耗根据实际发生数按用户用水量摊分收取；6、业主（住户）室内用水按水表读数暂由管理处计收；7、其他如装修、会所、有偿服务等收费另行收取；业主未按时交纳物业服务费、水电分摊费及其他费用、专项维修资金处，每日1‰的滞纳金。另查，2017年6月13日，广州市蓝色康园业主委员会在赤岗街道办事处完成备案（海赤物业备[2017]第4号）。2017年11月27日，业委会公告张贴了《关于召开第二次业主大会的通知》，决定于2017年12月17日召开第二次业主大会，表决《业主大会议事规则（修改版）》和《蓝色康园小区物业公司选聘等公共管理方案》两项内容。因遭受破坏，业委会再次于2018年12月2日、12月16日整理张贴。2017年12月17日至2018年3月18日期间，蓝色康园业委会以书面征求意见的方式召开了第二次业主大会，表决了《业主大会议事规则（修改版）》和《公共管理方案》两项内容。2018年3月25日，表决汇总统计结果和表决明细情况在小区进行了公示，公示期自2018年3月25日起至2018年4月25日止。期间，有2名业主对表决结果提出异议。后，业委会于2018年5月11日再次对复核后的表决汇总统计结果和表决明细进行了公示，公示期为2018年5月11日起至2018年6月11日止。公示结果表明，小区有投票权的业主总人数为1069人，小区建筑物总面积为108336平方米。其中，同意《公共管理方案》的业主共677人，占业主总人数的比例为95%（计入未参与业主）；同意《公共管理方案》业主的专有部分面积之和为61989.73平方米，占小区建筑物总面积的比例为85.8%（计入未参与业主）。公示期间，有一名业主提出异议，业委会已给予书面回复。2018年6月12日，业委会公布《关于第二次业主大会会议决定的公告》，对第二次业主大会会议的决定进行了公示。2018年7月9日，业委会发出《笔误及更正说明》。2018年9月21日，蓝色康园小区委托的招标代理机构广东元正招标采购有限公司在广州公共资源交易中心就蓝色康园小区物业服务企业选聘事宜开标，共5家物业服务公司提交标书，包括广州市瑞丰物业管理有限公司及雅居乐服务公司。最终，评标结果确定雅居乐服务公司为第一候选人。2018年9月26日，业委会于广州公共资源交易中心网公布《中标候选人的公示》。当日，广州市瑞丰物业管理有限公司提出异议。2018年9月29日，蓝色康园业委会（招标人）做出《异议答复函》，公示期内并未收到小区业主提出的异议。2018年9月29日，业委会再次发出《中标候选人的公示》，确定雅居乐服务公司为第一候选人，公示期间为2018年9月30日至2018年10月8日。2018年10月19日，蓝色康园业委会向雅居乐服务公司发出《中标通知书》。2018年10月30日，蓝色康园业委会与雅居乐服务公司签订《广州市蓝色康园物业服务项目合同文件》，委托期限从2018年11月30日起至2019年12月1日止（后续按合同约定续期）。2018年10月31日，蓝色康园业委会向广州市瑞丰物业管理有限公司发出《终止物业服务关系及办理移交手续告知书》（穗蓝康业委【2018】011号），《告知书》载明：“1、贵司与蓝色康园小区的所有物业服务关系已经终止；2、请贵司在2018年11月20日起根据《广州市物业管理暂行办法》第八十条规定按照先移交资料（包括但不限于《广州市物业管理暂行办法》第七十条第二款及第七十七条规定建档保存的资料等）再移交设备、物业管理用房、财务等，与我会办理相关退出管理手续，并且要求贵司在2018年12月1日下午2点正式退出蓝色康园小区管理。”2018年11月20日，广州市海珠区住房和建设水务局会同赤岗街、赤岗派出所和赤岗司法所等部门组织广州市瑞丰物业管理有限公司和蓝色康园业委会协调蓝色康园小区物业管理资料移交协调会，会议纪要显示，广州市瑞丰物业管理有限公司拒绝交接小区物业管理资料。2018年11月28日，广州市海珠区住房和建设水务局牵头约谈广州市瑞丰物业管理有限公司，督促其做好12月1日小区物业管理权交接工作，会议纪要显示，广州市瑞丰物业管理有限公司拒绝2018年12月1日交接小区物业管理资料。2018年11月29日，广州市海珠区住房和建设水务局向广州市瑞丰物业管理有限公司作出《海珠区住房和建设水务局关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》（海建局函（2018）1713号）。2018年12月4日，广州市海珠区住房和建设水务局做出《行政处罚立案审批表》，启动对广州市瑞丰物业管理有限公司的立案调查。2018年12月6日，广州市海珠区住房和建设水务局会同赤岗街下渡社区居委会赴蓝色康园小区进行现场勘验笔录。2018年12月7日，广州市海珠区住房和建设水务局向业委会主任进行了询问，并当场制作笔录。2018年12月14日，广州市海珠区住房和建设水务局向广州市瑞丰物业管理有限公司做出《海珠区住房和建设水务局行政执法调查通知书》，并于当日对广州市瑞丰物业管理有限公司的法人代表进行调查询问。2018年12月17日，业委会向广州市海珠区住房和建设水务局发出《要求责令瑞丰物业公司退出及向法院申请强制执行申请》。2018年12月25日，广州市海珠区住房和建设税务局向广州市瑞丰物业管理有限公司送达了《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字（2018）3号），要求广州市瑞丰物业管理有限公司于2019年1月5日前退出蓝色康园小区物业管理区域，并按相关规定向业委会移交资料和财物。广州市瑞丰物业管理有限公司不服广州市海珠区住房和建设水务局作出的《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》（海建局函（2018）1713号）以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字（2018）3号），向广州市住房和城乡建设局申请行政复议。该局经审查认为：蓝色康园业主委员会通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘物业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的有效决议，广州市海珠区住房和建设水务局依据《广东省物业管理条例》第六十三条第一款第（一）项的规定，以“业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出”为由作出《海珠区住房和建设水务局关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》（海建局函（2018）1713号）以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字（2018）3号）属主要事实不清、证据不足。故撤销广州市海珠区住房和建设水务局作出的《关于做好蓝色康园小区物业管理权移交工作的通知》（海建局函（2018）1713号）要求以及《责令改正违法行为通知书》（穗海建物字（2018）3号）。诉讼中，双方确认从2018年12月至今谢德阳、劳绮玲未缴纳物业管理费，谢德阳、劳绮玲确认广州市瑞丰物业管理有限公司仍在管理涉案小区。关于分摊的电费，广州市瑞丰物业管理有限公司陈述按小区总业主户数平均分摊，即当月分摊总表读数电费/1102户；谢德阳、劳绮玲尚欠2018年11月至2020年8月期间的分摊电费87.15元，并提供了上述期间分摊电费及违约金计算明细表、广州市供电局出具的部分《发票》为证，广州市瑞丰物业管理有限公司陈述分摊的电费是其向供电局缴纳后，按户分摊。谢德阳、劳绮玲认为广州市瑞丰物业管理有限公司无权收取，确认曾支付分摊电费给广州市瑞丰物业管理有限公司。关于城市垃圾处理费，广州市瑞丰物业管理有限公司主张谢德阳、劳绮玲从2018年12月至今未缴纳垃圾处理费，每月的标准是5元，广州市瑞丰物业管理有限公司为证明其主张，提供了《关于清运垃圾的工作合同》、广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所出具的《发票》，其中《关于清运垃圾的工作合同》主要约定广州市瑞丰物业管理有限公司每月5日前向乙方缴交上月的清运费，每户每月5元处理费由管理处代收；《发票》为部分月份的发票，显示开票单位是广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所，内容是垃圾处理费、垃圾收集运输费。谢德阳、劳绮玲认为广州市瑞丰物业管理有限公司无权收取，确认曾按每月5元的标准支付垃圾处理费给广州市瑞丰物业管理有限公司。关于物业管理费、电费及垃圾费的缴纳模式，广州市瑞丰物业管理有限公司陈述两个月为一期，以2020年9月为例，2020年9月5日左右上门派单，向业主收取7-8月的分摊电费、9-10月物业管理费、9-10月垃圾处理费；在当期首月25日前缴纳物业管理费，违约金从当期第二个月的1日起计。谢德阳、劳绮玲对此不予确认，认为广州市瑞丰物业管理有限公司提前一个月预收两个月的物业管理费。广州市瑞丰物业管理有限公司主张涉案物业的物业管理费每月每平方米为2.05元，提供《广州市物业服务收费标价牌》、广州市瑞丰物业管理有限公司向广州市海珠区发展和改革局（物价局）出具的《关于调整蓝色康园小区物业服务费的说明》、《关于调整蓝色康园物业服务管理费意见征询的公告》、谢德阳、劳绮玲填写的《关于调整物业服务管理费意见征询》、《关于2013年调整蓝色康园物业服务费的公告》为证，《广州市物业服务收费标价牌》显示：物业服务企业名称：广州市瑞丰物业管理有限公司，计费起始时间2013年，基准收费标准（元）2.05元，收费依据1、《收费许可证》粤费WY-12号，2、按照合同约定。《关于2013年调整蓝色康园物业服务费的公告》载明：本次共计发出意见征询表1102份，最终统计结果如下（截止至11月9日）：1、同意调整物业服务费户数：747户：专有面积61286平方米；其中：（1）同意调整至2.2元/平方米/月，户数：531户；（2）同意调整至2.1元/平方米/月，户数：5户；（3）同意调整至2.0元/平方米/月，户数：128户；（4）同意调整至1.9元/平方米/月，户数：67户（5）同意调整至1.8元/平方米，户数：16户；（6）不同意调整物业服务费业户数：81户；2、弃权：266户；3、无效投票：8户；本次蓝色康园统计结果：同意本小区调整物业服务费用的户数占总户数的2/3，占专有部分建筑总面积的2/3；两项均符合相关法律法规规定的双过半数标准（本小区过半数标准为：551户和44500平方米）；根据国家相关法规并结合业主意见调查结果，我司遵循“保本微利”的原则综合考虑，拟将小区物业服务费调整为：2.05元/平方米/月，并于2013年1月1日起执行。谢德阳、劳绮玲对上述证据有异议。关于电梯维修集资费，广州市瑞丰物业管理有限公司主张由涉案大楼各户按面积分摊，即18345元÷彩轩总建筑面积10564.9278平方米×各户建筑面积。关于电梯地板翻新费，广州市瑞丰物业管理有限公司主张按涉案大楼户数分摊，即4840元÷2（两台电梯）÷彩轩137户。广州市瑞丰物业管理有限公司为此提供了开票日期为2017年8月23日的电梯维护费18345元发票、开票日期为2016年1月25日的电梯换地砖费4840元发票。一审法院认为，广州市瑞丰物业管理有限公司与蓝色康园小区开发建设单位广州瑞丰岭南房地产有限公司签订《蓝色康园前期物业服务合同》，广州瑞丰岭南房地产有限公司委托广州市瑞丰物业管理有限公司实行物业管理，该合同是蓝色康园小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对广州市瑞丰物业管理有限公司与谢德阳、劳绮玲均有约束力。上述合同约定，“本合同期限自2013年9月27日起至2021年9月26日止，但在本合同期限内，业主委员代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”虽然蓝色康园业委会与其他公司签订了物业服务协议且通知广州市瑞丰物业管理有限公司退出经营，但行政主管部门认为蓝色康园业主委员会通过委托授权方式行使业主共同决定权利选聘物业服务企业违反了《物权法》的规定，蓝色康园业主大会并未做出解聘、选聘物业服务企业的有效决议。根据现有证据不能认定广州市瑞丰物业管理有限公司无权管理该小区，广州市瑞丰物业管理有限公司至今还继续在蓝色康园小区进行物业管理，而谢德阳、劳绮玲的房屋属于上述合同约定的管理范围，广州市瑞丰物业管理有限公司提供了合同约定的管理服务，谢德阳、劳绮玲也实际接受了广州市瑞丰物业管理有限公司的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向广州市瑞丰物业管理有限公司支付对价。关于物业管理费的标准问题，广州市瑞丰物业管理有限公司主张涉案房屋所在区域物业管理费从2013年1月1日起由1.7元/平方米?月提价至2.05元/平方米?月的事实，提交《蓝色康园前期物业服务合同》、《广州市物业服务收费标价牌》、《关于调整物业服务管理费意见征询》、《关于2013年调整蓝色康园物业服务费的公告》等证据为证，谢德阳、劳绮玲对此有异议，但未提交证据证明广州市瑞丰物业管理有限公司提价违规的事实，而且谢德阳、劳绮玲在欠费前均以2.05元/平方米?月标准向广州市瑞丰物业管理有限公司缴纳了物业管理费，故广州市瑞丰物业管理有限公司要求谢德阳、劳绮玲按2.05元/平方米?月×建筑面积76.0319平方米的标准即每月155.9元支付从2018年12月起至2020年10月止的物业管理费的请求合理有据，一审法院予以支持。谢德阳、劳绮玲主张广州市瑞丰物业管理有限公司的服务质量不行，但未提供充分证据证明，该主张一审法院不予采纳。关于分摊的电费，广州市瑞丰物业管理有限公司陈述谢德阳、劳绮玲尚欠2018年11月之后的分摊电费，分摊的电费是其向供电局缴纳后，按户分摊，并提供了分摊电费及违约金计算表、广州市供电局出具的《发票》为证，谢德阳、劳绮玲确认此前正常缴纳，但其认为该费用不合理，不合法。一审法院认为根据日常生活经验法则，分摊电费是每户小区居民应付的义务，是维护小区日常正常生活的必要开销，广州市瑞丰物业管理有限公司的主张合理并有一定的依据，谢德阳、劳绮玲没有提供相反证据予以反驳，故对广州市瑞丰物业管理有限公司要求谢德阳、劳绮玲应支付从2018年11月起至2020年8月止的庭院路灯照明分摊电费87.15元的诉请，一审法院予以支持。关于城市垃圾处理费，广州市瑞丰物业管理有限公司主张谢德阳、劳绮玲从2018年12月至今未缴纳垃圾处理费，每月的标准是5元，提供了《关于清运垃圾的工作合同》、广州市人民政府发出《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》、广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所出具的《发票》，谢德阳、劳绮玲认为广州市瑞丰物业管理有限公司无权收取，确认曾经支付过垃圾处理费给广州市瑞丰物业管理有限公司。广州市瑞丰物业管理有限公司与广州市海珠区赤岗街道市容环境卫生监督检查所签订合同代收垃圾处理费并每月直接向该所缴纳并提供部分发票为证，谢德阳、劳绮玲亦表示曾向广州市瑞丰物业管理有限公司缴纳过垃圾处理费，一审法院认为广州市瑞丰物业管理有限公司的主张有事实依据并合理，故一审法院对广州市瑞丰物业管理有限公司要求谢德阳、劳绮玲支付从2018年12月起至2020年10月止的城市生活垃圾处理费115元（每月5元）的诉请予以支持。关于违约金问题，广州市瑞丰物业管理有限公司就是否继续在涉案小区服务问题与业主委员会产生争议，现在暂无进一步的处理结果，故谢德阳、劳绮玲逾期交纳物业管理费给广州市瑞丰物业管理有限公司属于事出有因，并非完全归责于谢德阳、劳绮玲，广州市瑞丰物业管理有限公司要求谢德阳、劳绮玲依合同约定支付逾期支付物业管理费、分摊电费和垃圾费违约金的请求，理由不充分，一审法院不予支持。关于电梯地板翻新分摊费14.5元、电梯维修集资费145.2元及其违约金问题。谢德阳、劳绮玲辩称广州市瑞丰物业管理有限公司的上述诉请超过诉讼时效。广州市瑞丰物业管理有限公司未提供有效证据就电梯地板翻新分摊费14.5元对谢德阳、劳绮玲进行有效催缴，故广州市瑞丰物业管理有限公司要求谢德阳、劳绮玲支付上述电梯地板翻新分摊费的诉请已超过诉讼时效，一审法院不予支持。广州市瑞丰物业管理有限公司于2020年6月23日提起本案诉讼，故广州市瑞丰物业管理有限公司要求谢德阳、劳绮玲支付电梯维修集资费145.2元未超过诉讼时效，且广州市瑞丰物业管理有限公司说明了电梯维修集资费计算方式及提供了电梯维护费发票，合理，一审法院对广州市瑞丰物业管理有限公司的该诉请予以支持。广州市瑞丰物业管理有限公司要求谢德阳、劳绮玲支付上述费用的违约金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、谢德阳、劳绮玲在本判决生效之日起10日内向广州市瑞丰物业管理有限公司支付从2018年12月起至2020年10月止的物业管理费（按每月155.9元计算）、从2018年11月起至2020年8月止的庭院路灯照明分摊电费87.15元，从2018年12月起至2020年10月止的城市生活垃圾处理费115元；二、谢德阳、劳绮玲在本判决生效之日起10日内向广州市瑞丰物业管理有限公司支付电梯维修集资费145.2元；三、驳回广州市瑞丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由广州市瑞丰物业管理有限公司负担3元，由谢德阳、劳绮玲负担47元。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议的焦点是：1.瑞丰物业公司是否有权向谢德阳、劳绮玲收取2018年12月1日之后的物业管理费；2.瑞丰物业公司主张的物业管理费、分摊电费、垃圾费金额是否可予以确认。关于瑞丰物业公司是否有权收取2018年12月1日之后的物业管理费问题。本院认为，瑞丰物业公司与案涉小区开发建设单位签订的《蓝色康园前期物业服务合同》约定合同期限自2013年9月27日起至2021年9月26日止。虽在该合同履行期间，蓝色康园业委会通过委托招标方式另行选定物业服务机构，并通知瑞丰物业公司于2018年12月1日退出小区管理，但此后瑞丰物业公司就小区业委会解聘、选聘物业服务企业的程序提出异议，且行政主管部门也已认定蓝色康园业委会通过授权委托方式选聘物业企业违法，并认定蓝色康园业主大会并未作出解聘、选聘物业服务企业的有效决议，故瑞丰物业公司并不当然丧失对案涉小区的物业管理权。且事实上瑞丰物业公司在争议期内仍持续为小区业主提供物业管理服务，故一审法院认定谢德阳、劳绮玲应当继续缴纳物业管理费也符合公平合理原则。据此，本院对谢德阳、劳绮玲上诉提出瑞丰物业公司无权收取费用的主张不予采纳。至于谢德阳、劳绮玲上诉所称瑞丰物业公司所提供服务未能达到合同约定标准、存在质量问题，并未提供确凿证据证实，本院亦不予确认。关于瑞丰物业公司主张的物业管理费、分摊电费金额是否成立的问题。首先，关于物业管理费从2013年1月1日起从1.7元/月/平方米提价至2.05元/月/平方米，瑞丰物业公司已提供《广州市物业服务收费标价牌》、调价公告等相关证据，谢德阳、劳绮玲虽不予确认，但并未提供反证予以推翻，也未有证据证实小区业主就此次调价提出异议。因此，谢德阳、劳绮玲在各方均已实际按照该标准缴纳物业服务费多年后，又提出瑞丰物业公司违规提价，并要求按照原标准计算物业管理费，理由均不成立，本院不予支持。关于分摊电费问题，瑞丰物业公司提供了广州市供电局开具的《发票》以证实其缴纳电费情况，一审法院根据其提供的《分摊电费及违约金计算表》，核算从2018年11月起至2020年8月止的分摊电费金额为87.15元，并未超出一般小区电费分摊的合理金额，故本院对谢德阳、劳绮玲的该部分上诉意见亦不予支持。关于垃圾处理费，瑞丰物业公司提供《关于清运垃圾的工作合同》等，证实其代收垃圾处理费，故瑞丰物业公司诉请依据充分，一审处理并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。谢德阳、劳绮玲的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由谢德阳、劳绮玲负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年六月二十九日书记员 钟丹霞谢金泽