青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终656号上诉人（原审原告）：西宁平西房地产开发有限公司，统一社信用代码91630100710424406Y法定代表人：韩某委托代理人：李某，青海升茂律师事务所律师委托代理人：杨某,住青海省西宁市,公民身份号码×××。被上诉人（原审被告）：青海大通农村商业银行股份有限公司（曾用名大通县农村信用合作联社），统一社会信用代码91630100781433561G。法定代表人：张鑫安该公司董事长委托代理人：王某，青海同一律师事务所律师委托代理人：张某，青海同一律师事务所律师上诉人西宁平西房地产开发有限公司（以下简称平西公司）与被上诉人青海大通农村商业银行股份有限公司（以下简称大通农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭,于2021年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人平西公司的委托代理人李某、杨某，被上诉人大通农商行的委托代理人王某、张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平西公司向本院提出上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销青海省西宁市大通县人民法院（2020）青0121民初2667号民事判决书，依法改判或发回重审。庭审中,上诉人明确上诉请求为：撤销原判,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，经青海省西宁市大通县人民法院（2020）青0121民初2667号民事判决书判决，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院的上述行为损害了上诉人的利益。现依法提起上诉，理由如下：一、一审法院认定事实不清，导致判决丧失公平。本案上诉人作为开发商，于2014年9月26日与被上诉人分别签订了YS000041号、YS000042号《商品房预售合同》，双方签订两份《商品房预售合同》为合法有效的合同，且双方均已经履行；合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积发生差异，双方按以房产测绘部门核定面积为准，放款多退少补；合同签订后上诉人履行完毕合同约定的义务，而被上诉人未按合同约定向上诉人支付全部购房款。根据合同第七条约定被上诉人对上诉人已构成违约，被上诉人应向上诉人承担违约责任。因此上诉人向被上诉人主张房款有事实的依据。二、一审法院漏判了重大事项，以偏盖全，损害了上诉人的利益。本案上诉人在一审中主张的诉求包括三个方面的房款，1是被上诉人未按上述两份合同的约定向上诉人支付的房款，2是依据YS000041号合同约定的实际和预测房屋面积的差价，3是YS000042号合同约定的实际和预测房屋面积的差价。而一审法院仅仅以三个方面的一个方面即112-2-5号房屋约定不明枉顾上诉人的诉求下判决，以偏盖全，导致了判决不公的情况。三、一审法院适用法律错误。一审判决书第12页：“本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十二条第一款按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式......对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式没有约定。”是错误的，上诉人和被上诉人双方签订的合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定的面积发生差异，双方按以房产测绘部门核定面积为准，放款多退少补。本案对于房屋面积差双方已经明确约定。一审法院判决书第12页适用了《合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”是明显错误的。上诉人与被上诉人签订了《商品房预售合同》是在平等、自愿的基础上签订的，是双方当事人真实的意思表示且是合法有效的合同。综上，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。违反了法律公平、公正的原则。望贵院在查清事实的基础上，撤销青海省西宁市大通县人民法院（2020）青0121民初2667号民事判决书，依法改判或发回重审。被上诉人大通农商行辩称，本案事实清楚、适用法律正确,应予以维持。首先，案涉编号YS000041的《商品房预售合同》所涉房屋已交付大通农商行，平西公司已收取购房对价，但该合同的房屋备案登记仍是平西公司；案涉编号YS000042的《商品房预售合同》大通农商行支付了购房对价，但涉及的房号备案在大通县机关事务服务中。上述两份合同所涉房产的所有权人均不是大通农商行，平西公司所谓“已履行”的理由不能成立，其主张房款没有事实依据。其次，关于购房款与房屋面积问题，一是平西公司未按照合同约定交房，自然无法按照合同约定要求支付相应的购房款。二是平西公司认为房屋面积变化是设计变更的原因，依约定，双方不解除合同的，应当签署补充协议。但大通农商行与平西公司之间没有签订补充协议，平西公司以没有审核的测绘结果为依据向大通农商行主张购房款，是单方意志强加，违反意思表示原则，于法无据，应不予支持。三是平西公司未按照合同约定的房号交房，虽然有购房面积，但不存在合同约定面积的事实，更不存在合同约定面积与产权面积发生误差的处理方式的约定，因此，其要求按照合同约定支付相应的购房款，没有法律依据。第三，平西公司主张房屋价款时，将所涉建筑区划内的疏散通道等共有部分作为商品房出售的行为违法，其依该违法出售行为主张房屋价款的诉求没有事实和法律依据。综上，上诉人主张基于违法事实，相关诉讼请求没有事实依据，且违反法律规定，一审判决认定事实清楚、适用法律正确应予以维持，请求法庭驳回上诉人上诉请求。平西公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令大通农商行向平西公司支付房款5466284元整；二、判令大通农商行向平西公司支付2019年4月1日至2020年7月31日违约金399312.05元（5466284×0.00015/日×487日）；以上两项合计5865596.05元；三、判令大通农商行向平西公司支付2020年8月1日后至实际支付之日的违约金；四、本案诉讼费由大通农商行承担。一审法院认定事实：2014年9月26日，西宁平西房地产开发有限公司与青海大通农村商业银行股份有限公司签订合同编号YS000041、房屋代码40187的《商品房买卖合同》和合同编号YS000042、房屋代码40188的《商品房买卖合同》，约定大通农商行购买位于××县的房屋。其中合同编号YS000041、房屋代码40187的《商品房买卖合同》约定的买受人所购买的商品房房号为第2号楼112-2-1号房，房屋预测建筑面积365.01平方米，其中套内建筑面积309.21平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积55.8平方米；约定的计价方式为每平方米24000元，总金额8760240元；约定的付款方式及期限为分期付款，首付款5256144元于2014年9月26日付清，2628072元于2014年12月31日前付清，剩余房款876024元于交钥匙前付清。合同编号YS000042，房屋代码40188的《商品房买卖合同》约定的买受人所购买的商品房房号为第2号楼112-2-7、8号房，房屋预测建筑面积478.94平方米，其中套内建筑面积272.43平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积206.51平方米；约定的计价方式为每平方米23000元，总金额为11015620元；约定的付款方式及期限为分期付款，首付款2203124元于2014年9月26日付清，剩余房款8812496元在签订商品房买卖合同后两年内付清。两份《商品房买卖合同》的第五条“面积确认及面积差处理”约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内面积】为依据进行面积确认及面积差异处理”“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）以房产测绘部门核定面积为准，房款多退少补。”“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。”第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.015%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。第八条“交付时间”约定：“出卖人在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。”第十条“规划、设计变更的约定”中约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）房屋面积差异引起的空间尺寸的伸缩除外。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。”合同签订之日，平西公司将相关房屋交付给大通农商行，大通农商行向平西公司支付房款19219306元。一审法院认为：1.关于“平西公司交付的房屋与大通农商行实际使用的房屋是不是同一房屋”问题。根据双方签订的合同编号YS000041的《商品房买卖合同》，大通农商行购买的××苑房屋，合同中没有附平面图，该合同与平西公司提供的《大通县房屋测绘技术报告房屋建筑面积成果档案》（最终合订报告）中“一层平面图”标记的房号一致，且与大通农商行实际使用的房屋位置相符，根据该合同的约定，平西公司交付给大通农商行的房屋与大通农商行使用的房屋是同一房屋，该合同具有证明效力；但该合同涉及的房号备案登记在平西公司名下；根据合同编号YS000042的《商品房买卖合同》，大通农商行购买的是锦绣苑2号楼112-2-7、8房屋，合同中没有附平面图，该合同与平西公司提供的《大通县房屋测绘技术报告房屋建筑面积成果档案（最终合订报告）》中“二层平面图”标记的房号不一致，该合同涉及的房号备案在大通回族土族自治县机关事务服务中心名下；大通农商行实际使用的房屋是《大通县房屋测绘技术报告房屋建筑面积成果档案（最终合订报告）》中“二层平面图”标记的211-2-5号房屋，但该合同备案登记在平西公司名下。平西公司称112-2-7、8号房屋已经更改为112-2-5号房屋，以其提供的《大通县房屋测绘技术报告房屋建筑面积成果档案（最终合订报告）》予以证明。本院认为，平西公司以其提供的《大通县房屋测绘技术报告房屋建筑面积成果档案（最终合订报告）》证明YS000042的《商品房买卖合同》约定的112-2-7、8号房更改为112-2-5，但又以《二层平面图》证明“经相关部门同意，房屋面积作了设计更改”，两种表述自相矛盾。原告提供的合同编号YS000042的《商品房买卖合同》与《大通县房屋测绘技术报告房屋建筑面积成果档案（最终合订报告）》不具有关联性，故YS000042的《商品房买卖合同》及照片在此节上不具有证明效力。2.关于“大通农商行实际使用的房屋的建筑面积”问题。根据《商品房销售管理办法》第二十条第一款“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式”的规定，双方在《商品房买卖合同》应当对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式予以约定，但双方只对大通农商行购买的房屋面积作了约定，对合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式没有约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签订补充协议”的约定，双方就房号及房屋面积变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签订补充协议；但双方在房号及房屋面积变更后，没有签订补充协议，对大通农商行使用的112-2-5号房屋约定不明，平西公司以《大通县房屋测绘技术报告房屋建筑面积成果档案（最终合订报告）》测绘的房屋面积主张被告支付房款，将自己的意志强加给大通农商行。我国《合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”因此，平西公司以房屋面积增加而由大通农商行支付房款5466284元的主张，证据不足，不是双方当事人的真实意思表示，本院不予采纳认定。3.关于“大通农商行是否应支付违约金”的问题。因双方对大通农商行使用的112-2-5号房屋约定不明，平西公司所主张的房屋变更增加的面积及购房款本院未作认定，违约金无计算的依据，故对违约金本院也不予认定。大通农商行提供的《责令限期改正通知书》、青海住房平台《现售楼盘公示（政府行政服务管理中心及锦绣苑2号楼）》《工程结算审查定案表》《工程量确认单》，平西公司的异议成立，对本案争议焦点不具有证明效力，本院不予采信。综上，我国《民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”平西公司关于由大通农商行支付房款主张，提供的证据不足以证明自己的主张，应当承担不利的后果。故对平西公司的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回西宁平西房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费52859元，由西宁平西房地产开发有限公司负担。双方对于一审判决认定的基本事实无异议。对于双方当事人无异议的一审判决认定的事实部分,应予以确认。二审查明，诉争的房屋房号为112-2-1备案登记在上诉人平西公司名下，房号为112-2-7、8房屋备案登记在大通县机关事务服务中心名下。涉诉的房屋自2014年6月至今一直由被上诉人大通农商行使用。涉诉的两套房屋至今未办理房屋所有权证。二审中上诉人平西公司提交2020年12月15日大通回族土族自治县住房和城乡建设局出具的证明一份，证明案涉房号为112-2-7、112-2-8房屋于2014年8月经重新测绘并制作图纸变更为112-2-5号房屋的事实。被上诉人大通农商行代理人质证认为,对于证据的真实性有异议，根据大通回族土族自治县住房和城乡建设局向被上诉人大通农商行提供的证明，实际112-2-5、112-2-7、112-2-8房屋均同时存在，112-2-7、112-2-8房屋已出卖于大通县机关事务服务中心，备案登记于其名下。该证明与一审中被上诉人大通农商行提交的查询单不一致。商品房房号一经确定，不能进行改变。本院认为,该证明由大通回族土族自治县住房和城乡建设局盖章确认,且双方均认可112-2-7、112-2-8房屋备案登记在大通县机关事务服务中心名下，该证据能够证明涉案房屋112-2-7、112-2-8备案的事实,但在无其它证据相互佐证的情况下,无法证明案涉房号为112-2-7、112-2-8房屋变更为112-2-5号房屋,且房屋位置不变仍属同一房屋的事实。根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：1.上诉人要求被上诉人付清房款的诉求应否支持,付款条件是否成就；2.一审法院是否存在适用法律错误的问题。上诉人要求被上诉人付清房款的诉求应否支持,付款条件是否成就。（一）2014年9月26日上诉人平西公司与被上诉人大通农商行签订YS000041、YS000042号《商品房预售合同》，合同编号为YS000041所购买的商品房房号为112-2-1号，合同编号为YS000042所购买的商品房房号为112-2-7、8号。合同签订后，2014年6月上诉人平西公司将两间房屋交付被上诉人大通农商行使用，被上诉人大通农商行向上诉人平西公司支付19219306元购房款。对于房号为112-2-1房屋,上诉人平西公司认为,该房屋合同约定与被上诉人大通农商行实际使用房屋位置一致，经过测绘部门测绘房屋实测面积为386.32平方米，比双方约定预测面积365.01平方米多21.31平方米，根据双方合同约定，被上诉人应按照实测面积支付购房款。被上诉人大通农商行认为,对于112-2-1号房屋的坐落位置没有异议，但是对于房屋面积有异议,不认可平西公司单方委托的测绘部门测绘的面积。本院认为，关于房屋面积变化，依照双方合同约定，在双方不解除合同的情况下应当签署补充协议。但截至目前，双方并未签订任何补充协议。上诉人平西公司要求付清购房款的前提是双方补签协议确定面积，或由双方共同委托测绘部门进行测绘。在房屋面积无法确定的情况下，上诉人平西公司要求被上诉人大通农商行支付21.31平方米房款511440元的条件未成就。（二）对于房号为112-2-7、8号房屋，上诉人平西公司认为，该房屋于2014年经过重新测绘并制作图纸变更为112-2-5号，该房屋已经向被上诉人大通农商行交付使用。被上诉人大通农商行认为，根据一审中被上诉人提供的查询信息显示112-2-7、8,和112-2-5房屋均存在，且112-2-7、8现备案登记于大通县机关事务服务中心名下，并非上诉人平西公司所述112-2-7、8房号变更为112-2-5房号。本院认为，根据双方YS000042号《商品房预售合同》，被上诉人大通农商行购买的房屋为112-2-7、8号，上诉人平西公司应按合同交付112-2-7、8房屋。而现平西公司实际交付大通农商行使用的房屋房号为112-2-5，该房屋与双方合同约定的112-2-7、8号是否为同一位置房屋、面积是否增加，双方争执颇大。对此，双方均提交了一部分证据，但各自证据均不能形成完整的证据链，双方证据相较，也未有一方形成优势证据。对此问题，双方应当面对现实，本着切实解决问题的诚意重新协商，对房屋坐落位置、面积、房号等事项达成一致意见。上诉人平西公司要求被上诉人大通农商行支付其现使用的第二层增加的面积191.23平方米购房款4398290元的条件亦未成就。（三）根据一、二审已经查明的事实，112-2-1房屋备案登记在平西公司名下，112-2-7、8备案登记在大通县机关事务服务中心名下，以上涉诉的房屋所有权人备案登记均非大通农商行，上诉人平西公司称合同已履行，大通农商行应付清房款的理由不能成立，不予支持。综上，在案涉房号为112-2-1号房屋面积存在争议，案涉房号为112-2-7、112-2-8房屋是否变更为房号112-2-5号房屋,房屋位置是否变动,是否与合同约定的房屋仍属同一房屋,在上述事实无法确定的情况下，上诉人平西公司要求被上诉人大通农商行付清购房款5466284元的诉求缺乏事实基础，不予支持。一审法院是否存在适用法律错误的问题。上诉人平西公司认为双方是在平等、自愿的基础上签订的《商品房预售合同》，按照合同约定要求被上诉人大通农商行支付购房款并没有违反《中华人民共和国合同法》第三条之规定。本院认为，如前所述,双方当事人在对交易的房屋面积、位置、房号等存在较大争议没有达成一致意向的情况下,上诉人平西公司按照自行单方委托制作的测绘报告确定的房屋面积要求大通农商行付清购房款5466284元的诉求，确属将自己的意志强加给另一方的情形。因此，一审法院适用法律并无不当。综上，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定的谁主张谁举证的原则，上诉人平西公司应承担举证不能的不利后果。上诉人平西公司主张被上诉人大通农商行付清购房款及违约金的上诉请求和理由缺乏事实根据,证据不足，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52859元,由上诉人西宁平西房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 柳香芳审判员 马晓军二○二一年六月三日书记员 陈国清附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。