山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终6717号 上诉人（原审被告）：宋**，男，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：周国栋，山东汇融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：迟桂波，男，汉族，住山东省胶州市。 诉讼委托代理人：周庆江，山东天航（胶州）律师事务所律师。 原审第三人：苑美海，男，汉族，住山东省胶州市。 原审第三人：青岛合家圆食品有限公司，住所地山东省胶州市。 法定代表人：苑绍见，总经理。 上诉人宋**因与被上诉人迟桂波、原审第三人苑美海、原审第三人青岛合家圆食品有限公司（以下简称合家圆公司）执行异议之诉一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋**的委托诉讼代理人周国栋、被上诉人迟桂波的委托诉讼代理人周庆江、原审第三人苑美海到庭参加诉讼，原审第三人合家圆公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋**上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判停止对苑美海名下位于胶州市顺德印刷厂网点（证号胶私变××号）的拍卖执行，允许宋**使用该房屋至2036年9月30日租赁期满。事实与理由：一审判决认定事实错误，判决错误。宋**对涉案房屋享有租赁权，能够排除执行。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，宋**提交了与苑美海2016年9月30日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，并提交了苑美海的收条及银行转账凭证，其中明确记载款项用途系“房屋租赁费”，且银行转账时间与合同中关于租赁费付款方式的约定相符，证实租赁合同已实际履行。迟桂波虽对租赁合同有异议，但未提供反证。一审法院仅以时间节点有矛盾就否定宋**与苑美海租赁合同、收条及银行转账凭证的真实性，是错误的。二、对于租赁费的问题。因宋**租赁期限较长，租赁费不是按年支付，宋**支付的52万元，光一年利息就3万多，足以充当租赁费用。且苑美海着急用钱，因此租赁费低一些，并非以“明显不合理低价承租”，符合日常交易习惯。三、宋**并未主张自己在占有使用涉案房屋，也没有主张是自己装修。宋**将涉案房屋转租给了案外人胶州市智慧星校外托管班使用。宋**租赁房屋后原准备自己办托管使用，在2016年8月胶州市智慧星校外托管班到期后，宋**多次督促其腾房未果，胶州市智慧星校外托管班刘春香百般阻挠，拒不腾房，并以喝农药相威胁，要求继续租用。因此，2016年9月，宋**将涉案房屋转租给胶州市智慧星校外托管班使用。宋**一审提交的其与刘春香签订的租赁合同、收条、证明均证实涉案房屋在被查封前就已经租赁及转租的事实。迟桂波未提交证据证明上述证据是虚假的，一审判决认定错误。综上，宋**一审提交的证据足以证实在法院查封前宋**已租赁涉案房屋并转租的事实，请求依法改判，支持上诉请求。 迟桂波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对于宋**提到的涉案租赁合同以及案外人胶州市智慧星校外托管班出具的相关证明材料及收到条，一审法院已经对租赁期限、租赁时间、租赁费用进行了界定，宋**的事实和理由均不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议及复议案件若干问题的规定》的相关内容，存在非法或恶意排除被上诉人执行行为和损害迟桂波实际民事权利的行为。其他意见同一审意见。 苑美海述称，对宋**上诉无异议，2016年8月份宋**以52万元的租赁费价格租赁其房子使用20年，自2016年9月30日开始。前房租客刘春香，就是胶州市智慧星校外托管班，不给宋**挪地方，最后宋**没有办法就把房子转给了刘春香。宋**52万元租涉案房屋，价格不便宜，因苑美海着急用钱，52万按照年利率24%计算的话利息不低。2016年8月份之前涉案房屋是刘春香一直用来做托管，2016年8月份房子到期，宋**让刘春香挪房，刘春香不挪，涉案房屋是刘春香装修的。 合家圆公司未到庭发表意见，亦未提交书面意见。 迟桂波向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销（2019）鲁0281执异156号执行裁定书中的“允许异议人占有使用该房屋至2036年9月30日租赁期满”的裁定内容；2.请求法院依法确认宋**与苑美海之间的房屋租赁合同无效；3.诉讼费及诉讼费用由宋**承担。后迟桂波明确变更诉讼请求为：1.请求法院依法判令继续执行苑美海名下的位于青岛市胶州市顺德印刷厂网点，证号为：胶私变××号，不允许宋**继续占有使用该房屋；2.本案诉讼费由宋**承担。 一审法院认定事实如下：迟桂波与苑美海、合家圆公司、孙孝忠民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，迟桂波向一审法院申请财产保全，一审法院于2016年11月7日向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封苑美海名下所有的位于胶州市（顺德印刷厂）网点，证号为胶私变××号，查封期限为2016年11月7日至2019年11月6日。2017年10月20日，一审法院作出（2016）鲁0281民初10367号民事判决书，判决“一、被告孙孝忠偿还原告迟桂波借款本金1500000元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告孙孝忠偿付原告迟桂波借款利息（以借款本金1500000元为基数，自2014年5月19日起至实际还款之日止，按照月息2%计算），于本判决生效之日起十日内付清。三、被告孙孝忠偿付原告迟桂波为本案支出的律师代理费100000元，于本判决生效之日起十日内付清。四、被告苑美海、青岛合家圆食品有限公司对上述（一）、（二）、（三）项应付债务承担连带清偿责任。五、被告苑美海、青岛合家圆食品有限公司承担保证责任后，有权向被告孙孝忠追偿。六、驳回原告迟桂波的其他诉讼请求。”后，苑美海、合家圆公司不服一审法院作出的上述判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日作出（2018）鲁02民终4258号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”履行期限届满后，债务人未履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执3165号。 另，宋**庭审中提交《房屋租赁合同》一份，该合同中约定：甲方（出租方）苑美海、乙方（承租方）宋**。甲方将本人名下位于胶州市处，建筑面积114.32平方米，租赁给乙方使用，租赁期限为20年，自2016年10月1日起至2036年9月30日止。该房屋年租金26000元，20年租赁费合计520000元。乙方于合同签订当日，首次交付现金人民币5万元，其余款47万元必须于签字之日起一年内全部交清（最晚交款不迟于2017年9月30日），若逾期缴纳则甲方可按日息0.3%另外收取乙方滞纳金。合同落款日期为2016年9月30日。宋**庭审中提交的苑美海出具的收条落款日期为2016年9月30日，载明：“收条，今收到宋**杭州路网点房屋租赁费现金伍万元整（￥50000元）。收款人：苑美海，2016.9.30。”银行转账记录显示2017年7月24日，宋**通过银行转账向苑美海账户支付47万元。 合同落款日期为2017年11月3日的甲方（出租方）为宋**、乙方（承租方）为刘春香的《房屋租赁合同》约定：甲方将胶州市处租给乙方使用，租赁期限为5年（从2017年11月3日至2022年11月2日），租赁费用第一年4万元，第二年5万元，第三年至第五年，每年6万元（房租每半年交付一次），如不交房租，可收回另租他人。 胶州市智慧星校外托管班出具的《证明》，落款日期为2019年10月2日，载明：“证明，我单位于2014年10月从周磊处租赁了位于胶州市（顺德印刷厂）的网点（房主为苑美海），作为托管使用，名称为胶州市智慧星校外托管班。经办人为刘春香。2016年9月我单位又从宋**处租赁使用该网点。2017年11月份，我单位又跟宋**签订了该网点租赁使用合同，租期5年，从2017年11月3日至2022年11月2日。第一年租金4万元，第二年租金5万元。第三年至第五年租金为每年6万元，房租是每半年交付一次，每次交房租都是交现金。特此证明。胶州市智慧星校外托管班，经办人：刘春香，2019年10月25日。” 一审另查明，涉案房屋现由胶州市智慧星校外托管班进行使用。 一审法院认为，本案争议的焦点为：能否继续执行苑美海名下的该涉案房屋，宋**是否享有占有使用涉案房屋至2036年9月30日的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，首先，宋**提交其与苑美海签订的租赁合同，落款日期虽在法院查封涉案房屋前，但宋**提供的租赁费付款证据，第一笔付款伍万元仅是一张现金收条，无其他证据佐证给付事实，第二笔47万元虽然有银行转账付款凭证，但第二笔给付的时间为2017年7月24日，涉案房产在2016年11月7日就已被查封，在此情况下，宋**仍向苑美海预先交纳长达20年的租金与常理不符，有阻碍被查封不动产拍卖处分的目的，试图继续占有被查封不动产的长期收益、收入，透支被查封不动产的长期使用权益与收益权的嫌疑，符合“不合理租约”情形；其次，宋**与苑美海签订的租赁合同，租赁期限为20年，自2016年10月1日起至2036年9月30日止。但宋**提交的胶州市智慧星校外托管班出具的《证明》中载明：“2016年9月我单位又从宋**处租赁使用该网点。2017年11月份，我单位又跟宋**签订了该网点租赁使用合同，租期5年，从2017年11月3日至2022年11月2日。第一年租金4万元，第二年租金5万元。第三年至第五年租金为每年6万元，房租是每半年交付一次，每次交房租都是交现金。特此证明。”时间节点相互矛盾。再次，该涉案房屋自2014年起由胶州市智慧星校外托管班租赁使用，2014年租金即为每年4万元，而且该房屋至今仍由胶州市智慧星校外托管班实际租赁使用，但宋**提交的其与苑美海2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》约定的年租金仅为26000元，属于“以明显不合理低价承租”现象。最后，租赁合同是实践性合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，出租人将租赁物交付承租人占有使用，是租赁合同的必备要件。对于被执行财产的转租行为，应当严格审查案外人（即承租人）与被执行人之间租赁合同的真实性，而且应当严格审查案外人与次承租人之间租赁合同的真实性。案外人主张在法院查封之前承租执行标的物并出租的，应当对前述租赁合同与转租合同的真实性承担证明责任，不仅应当证明租赁合同签订的真实性，而且应当证明前后租赁合同履行的真实性。否则，应当认定为虚假租约，不得排除人民法院对讼争标的的执行处分。本案庭审中，宋**主张该涉案房屋查封之前，即已签订租赁合同，接管涉案房屋，进行装修，并将涉案房屋转租他人用于经营托管，但其仅提交租赁合同，未提交证据证明其接管房屋并进行装修的事实，而且宋**主张其与苑美海系2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为自2016年10月1日起至2036年9月30日止，而宋**提交的胶州市智慧星校外托管班出具的《证明》中却载明自2016年9月从宋**处租赁使用该网点……。这些时间节点均与宋**主张的接管并装修的事实相矛盾。另宋**在证实其与胶州市智慧星校外托管班转租赁的事实时提交的租赁合同签订时间是2017年11月3日，履行转租合同提交的租赁费支付仅是收到条。故上述证据均不能证明苑美海已将租赁物交付宋**占有使用并转租的事实。综上，宋**主张其租赁并实际占有、使用涉案房屋，证据不足，一审法院不予采信，对于迟桂波主张的继续执行苑美海名下的位于青岛市胶州市顺德印刷厂网点的诉讼请求，一审法院予以支持。故，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，判决：一、继续执行苑美海名下的位于青岛市胶州市顺德印刷厂网点，证号为：胶私变××号。二、驳回迟桂波的其他诉讼请求。案件受理费7540元，由宋**负担。 二审期间，各方均未提交新证据。 本院另查明：苑美海称2016年8月前涉案房屋租给案外人周磊使用，年租金约4、5万元。苑美海称其与宋**签订合同的时间是2016年8月底，因同意让一个月租期，就把时间往后延了一个月，2016年8月份宋**以现金方式给了5万元定金，余款为银行转账。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议的焦点在于，宋**是否在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房屋。 一、关于租赁合同的签订与租赁费支付。首先，宋**提交的其与苑美海签订的《房屋租赁合同》载明租赁起始时间为2016年10月1日，而其提交的《证明》中载明“2016年9月我单位从宋**处租赁使用该网点”，两者存在时间上无法覆盖的部分。二审期间苑美海到庭陈述，其与宋**实际于2016年8月签订《房屋租赁合同》，并于2016年8月份收取定金5万元。该陈述虽解释了《房屋租赁合同》与《证明》中存在的时间节点矛盾，但与宋**在提出执行异议时及本案一审中对于涉案《房屋租赁合同》签订时间为2016年9月30日的陈述不符，与宋**提交的《房屋租赁合同》和《收条》中关于首次支付5万元的落款时间不符，即合同双方对于合同签订日期和付款日期的陈述不一致。其二，苑美海称将涉案房屋出租给案外人周磊收取的年租金约为4、5万元，而宋**提交的涉案《房屋租赁合同》载明的年租金为26000元，低于原租金近50%，且无上调空间，不符合市场行情。其三，宋**提交的《收条》中载明首笔租赁费5万元的支付时间为2016年9月30日，虽早于涉案房屋被查封的时间2016年11月7日，但无其他证据予以佐证；余款47万元虽为转账，但支付时间为2017年7月24日，晚于涉案房屋被查封的时间。而宋**陈述，其与苑美海签订《房屋租赁合同》后，胶州市智慧星校外托管班“拒不腾房”“以喝农药相威胁”，存在矛盾纠纷。当承租人以明显低于市场行情的价格租赁房屋，又无法正常接管房屋实现“自己办托管使用”之意图，在涉及对此后长达20年租金的预先支付时，通常更为审慎。而本案中，宋**在原使用人拒不腾房，且涉案房屋被人民法院查封的情况下，仍将20年租金余款47万元全部付清，与常理不符。 二、关于涉案房屋的占有使用情况。首先，宋**在提出执行异议时及本案一审中均提及其实际占有使用涉案房屋并进行了装修，但在上诉状中却否认对涉案房屋进行过装修，前后存在矛盾之处。其二，宋**提交的《证明》所载胶州市智慧星校外托管班9月份从宋**处租赁涉案房屋的内容与涉案《房屋租赁合同》中约定的租赁起始日期不一致，转租所涉租赁费的支付亦无其他证据相印证，不足以证明宋**实际占有使用涉案房屋。 综上所述，宋**提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之情形，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7540元，由宋**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年六月二十八日 法官助理  钟速成 法官助理  赵 皓 书 记 员  杜 爽