广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1502民初1485号原告：中国工商银行股份有限公司汕尾分行，住所地汕尾市区××××奎山桥西侧工商银行综合楼,统一社会信用代码914×××××××××××403Y。负责人：江光明，行长。委托诉讼代理人：唐建彬，男，系该分行职员。委托诉讼代理人：林景南，男，系该分行职员。被告：陈秋盛，男，1984年9月13日出生，汉族，住汕尾市城区×××××××，身份证号码441××××××××××××137，现在广东省从化监狱服刑。被告：汕尾市碧桂园实业投资有限公司，住所地汕尾市城区××××××××清湖上品小区滨海商业街204号商铺，统一社会信用代码91441500MA4UUN8L0Q。法定代表人：姚舒扬，执行董事。委托诉讼代理人：何炜宗，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：虞勋，男，系该公司职员。原告中国工商银行股份有限公司汕尾分行（下称工行汕尾分行）与被告陈秋盛、汕尾市碧桂园实业投资有限公司（下称汕尾碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告汕尾碧桂园公司的委托诉讼代理人何炜宗到庭参加诉讼，被告陈秋盛因在广东省从化监狱服刑不能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行汕尾分行向本院提出诉讼请求:1.判决解除陈秋盛与原告签订的借款合同，陈秋盛偿还原告个人借款本金770,337.83元及相应利息(截止2020年9月18日结欠利息13,921.23元，以后利息另计）；2.判决原告对陈秋盛提供的抵押物(汕尾市区汕可路碧桂园时代城都荟小区×××××房产)享有优先受偿权;3.判决汕尾碧桂园公司对上述债务承担连带清偿责任;4.本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：陈秋盛与原告于2017年8月12日签订了《个人购房借款／担保合同》，原告按合同约定于2017年10月1日向其发放了个人一手住房购置贷款800,000元，借款期限30年（即从2017年10月1日起至2047年10月1日止），还款方式为按月等额本息还款法，借款利率为年利率5.39%，陈秋盛提供了位于汕尾市区汕可路碧桂园时代城都荟小区××××××产作为贷款抵押，并且办理了抵押登记手续。同时汕尾碧桂园公司对上述债务提供连带责任保证。由于借款人还款意愿极差，不按合同约定履行还款义务，截至2020年9月18日累计违约拖欠贷款4期，积欠逾期本金4136.36元、利息13,921.23元，贷款余额770,337.83元。原告多次催收未果，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》和《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼，请予支持，依法判决。在庭审上，原告对诉讼请求予以明确“……以后利息另计”系指以贷款余额770,337.83元为基数按罚息计算，罚息是贷款年利率基础上加收50%；“本案一切诉讼费用……”系指案件受理费。本院到广东省从化监狱向陈秋盛送达起诉书副本等诉讼文书，并询问其对原告起诉的事实和理由有否意见，其表示无意见，询问其对原告的诉讼请求及原告提供的证据有否意见，其表示要跟家人商量后再委托家人向法院提出答辩和质证意见。汕尾碧桂园公司答辩称，1.我司与原告的权利义务的约定以《按揭业务担保合作协议》为准，不按照借款合同履行；2.即使我司承担责任，也并非对陈秋盛所欠的全部本息，我司承担连带担保责任的范围，应当以原告处置陈秋盛所购房产后仍不足清偿的部分为限。原告对其请求提供的证据并提出证明目的：1.《营业执照》复印件，证明原告具备合法经营及诉讼适格主体资格；2.《个人购房借款／担保合同》，证明借款中合同条款的约定；3.借据，证明原告按合同约定向陈秋盛发放了贷款；4.《抵押备案登记证明》，证明涉案贷款是经过抵押登记，是合法有效的；5.贷款本息确认书，证明陈秋盛拖欠贷款本息的事实。经质证，汕尾碧桂园公司对证据1三性无异议，对证据2证明目的有异议，根据原告与我司签订《按揭业务担保合作协议》，涉及到原告及我司的权利义务条款，均应以《按揭业务担保合作协议》的约定为准，而不参照《个人购房借款／担保合同》的约定执行；对证据3三性无异议；对证据4三性无异议，但说明的是因涉案房屋已办理抵押预告登记，并且涉案房屋已经办理了建筑物所有权首次登记，根据最高院关于适用民法典有关担保制度解释第52条的规定，原告是对涉案房屋享有优先受偿权；对证据5是原告打印出来并盖章的文件，该份文件属于原告单方出具的贷款本息确认书，无法证明陈秋盛的真实欠款情况。汕尾碧桂园公司对其主张提交的证据及证明目的：1.《按揭业务担保合作协议》，证明因陈秋盛无法偿还银行贷款而发生的纠纷，其中涉及到原告与我司之间的责任及权利义务问题，均应按照该协议执行，而不按照原告与两被告签订的《个人购房借款／担保合同》的约定执行，另根据本协议第6条第8款的约定，涉案房屋已办理抵押权预告登记的，我司在原告处置涉案房产后不足以清偿部分承担保证责任；2.《不动产权证书》，证明涉案房屋已经办理了建筑物所有权首次登记并结合原告提交的抵押权预告登记证，因此原告对涉案房屋享有优先受偿权，原告可通过行使优先受偿权对涉案房屋通过拍卖、变卖的方式进行处分，我司就不足部分承担保证责任。经质证，原告对证据1的协议认为是框架协议，但对于具体的贷款和担保来说，要根据具体的签订的合同来确定权利和义务及应该承担的责任，不能按框架协议来执行；对证据2是碧桂园公司的产权，还没有过户到陈秋盛的名下，也没有提交正式的抵押登记的证明，故其应对案涉贷款承担连带清偿责任。陈秋盛没有提交证据，亦未对原告的证据提交质证意见。上述证据，本院予以确认。经审理查明，2017年8月21日，原告与陈秋盛、汕尾碧桂园公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号A：汕房贷款字分行2017年1077号），约定：原告向陈秋盛发放个人购置住房贷款800,000元，用于购买坐落于汕尾市区汕可路碧桂园时代城都荟小区×××××，建筑面积141.49平方米的房屋；担保方式为一般抵押；贷款期限为30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率=年利率／12，日利率=年利率/360；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定。借款人同意贷款人将贷款一次性划入汕尾碧桂园公司工行账号200×××××××××××××275。抵押物位于汕尾市区汕可路碧桂园时代城都荟小区×××××。担保方式为保证、抵押,抵押房产为汕尾市区汕可路碧桂园时代城都荟小区×××××，抵押担保范围：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权和借款人所有其他应付费用。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。违约责任，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。2017年10月1日，原告按合同约定的账号将贷款800,000元发放给陈秋盛，并在借据约定：贷款年利率为5.39%、还款方式为等额本息还款法，贷款期限为2017年10月1日至2047年10月1日。2018年8月6日，原告与陈秋盛到汕尾市国土资源局不动产登记中心办理了预售商品房抵押权预告登记。借款后，陈秋盛已归还贷款本金29,662.17元、利息111,175.31元。截至2020年9月18日止，违约4期，积欠逾期本金4136.36元、利息13,921.23元，贷款余额770,337.83元。经原告催收，陈秋盛没有付还。原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，2017年1月25日，汕尾碧桂园公司与原告签订《按揭业务担保合作协议》约定,第二条合作项目：汕尾碧桂园公司依法取得位于汕尾中心商务区核心区两地块的土地使用权、并核准开发兴建住宅、商品用房、车库项目；原告对汕尾碧桂园公司的上述项目住宅、商品用房、车库的购房者提供相关的抵押贷款业务。第三条合作内容，原告对购买本协议第二条所约定项目的房产并符合中国人民银行和工商银行规定贷款条件的购房者，提供抵押贷款，原告、汕尾碧桂园公司双方保证严格履行本协议约定的有关义务。第四条合作期限，双方的合作期限为自本协议生效之日起至本协议第二条约定的合作项目的房产销售完毕之日止。第五条保证，汕尾碧桂园公司同意为购买本协议第二条所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外；保证范围为在汕尾碧桂园公司的保证期间，汕尾碧桂园公司所保证的范围为购房者与原告、汕尾碧桂园公司所签订的《个人购房借款／担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及原告为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）；保证期限为汕尾碧桂园公司为每位购房者承担本协议书约定的连带责任保证，汕尾碧桂园公司的保证期限为自原告依其与购房者、汕尾碧桂园公司签订的《个人购房借款／担保合同》将贷款划入汕尾碧桂园公司的账户之日起至购房者所购房产的《不动产他项权证》出具之日止。第六条原告承诺、第七条汕尾碧桂园公司承诺及约定违约等条款。上述事实，有原告提供的证据及陈述、汕尾碧桂园公司提供的证据及陈述等在卷佐证。本院认为，原告与陈秋盛、汕尾碧桂园公司签订的《个人购房借款／担保合同》，原告与汕尾碧桂园公司签订的《按揭业务担保合作协议》，主体适格，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应按约履行。原告依据上述所签订的合同向陈秋盛发放贷款800,000元，已履行了出借义务。而陈秋盛借款后未依约定按期履行还款义务，截至2020年9月18日止，已付还贷款本金29,662.17元、利息111,175.31元,违约4期，积欠逾期本金4136.36元、利息13,921.23元，贷款余额770,337.83元；其行为已构成违约，应承担违约的民事责任。原告要求解除其与陈秋盛签订的《个人购房借款／担保合同》，依据合同约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。据此，原告要求解除合同，理据充分，予以支持。陈秋盛应付还结欠的贷款本金为770,337.83元、利息111,175.31元(结至2020年9月18日止)，及以贷款本金770,337.83元为基数自2020年9月19日起至履行完毕止按合同约定和全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮5%确定贷款利率计付利息，利息按罚息计算，罚息以贷款利率基础上加收50%确定。关于原告是否对涉案预售商品房抵押权预告登记的房产享有优先受偿权的问题。陈秋盛与原告约定将涉案房产抵押给原告，并已经办理了预购商品房抵押权预告登记，但该房产所有权至今未转移至陈秋盛名下，未办理正式的抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该房屋的抵押权尚未成立。因此，原告要求就涉案预售商品房享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。关于汕尾碧桂园公司是否对陈秋盛涉案的债务承担连带清偿责任的问题。根据涉案《按揭业务担保合作协议》《个人购房借款／担保合同》约定，保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。涉案债务系在保证期限内，故汕尾碧桂园公司应对陈秋盛涉案的债务承担连带清偿责任。汕尾碧桂园公司在承担保证责任后，有权向陈秋盛追偿。陈秋盛因在监狱服刑无法到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、中国工商银行股份有限公司汕尾分行与陈秋盛、汕尾市碧桂园实业投资有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》（编号A：汕房贷款字分行2017年1077号）予以解除。二、陈秋盛应于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司汕尾分行贷款770,337.83元、利息111,175.31元（结至2020年9月18日止），及以贷款本金770,337.83元为基数自2020年9月19日起至履行完毕止按合同约定和全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮5%确定贷款利率计付利息，利息按罚息计算，罚息以贷款利率基础上加收50%确定。三、汕尾市碧桂园实业投资有限公司对陈秋盛上述的债务承担连带清偿责任。汕尾市碧桂园实业投资有限公司在承担保证责任后，有权向陈秋盛追偿。四、驳回中国工商银行股份有限公司汕尾分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,642.59元（中国工商银行股份有限公司汕尾分行已预交），由陈秋盛、汕尾市碧桂园实业投资有限公司负担11,642.59元。陈秋盛、汕尾市碧桂园实业投资有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳11,642.59元，逾期未交纳，本院依法强制执行；中国工商银行股份有限公司汕尾分行可于本判决生效之日起七日内向本院申请退回11,642.59元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状，并提出副本三份，上诉于汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈贵文人民陪审员  黄贤奕人民陪审员  陈小贤二〇二一年六月二十二日法官 助理  刘玉霞书 记 员  戴 敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。