重庆市潼南区人民法院民事判决书 (2021)渝0152民初2311号 原告：重庆市仁豪物流有限公司，住所地重庆市潼南区桂林街道办事处产业大道100号第6层，统一社会信用代码91500223573417399E。法定代表人：王树，执行董事。    委托诉讼代理人：李一帆，重庆升正律师事务所律师。    被告：程先元，男，1971年6月9日出生，汉族，住四川省广安市广安区。原告重庆市仁豪物流有限公司（以下简称仁豪公司）与被告程先元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仁豪公司委托诉讼代理人李一帆与被告程先元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仁豪公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《仓库物流租赁合同》；2、被告支付原告从2020年11月26日计算至合同解除之日的租金暂计32385元；3、被告支付原告从合同解除之日起至被告返还原告返还房屋之日止的房屋占用费（该费用参照房屋租金）；4、被告支付原告违约金19431元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与原告签订仓库物流租赁合同，约定原告将位于重庆市潼南区XX物流XX仓库，编号102、101租给被告，共计647.64平方米。合同期限从2018年11月26日至2021年11月25日。被告于2020年2月26日起开始拖欠物业管理费，从2020年11月26日开始拖欠租金。原告经多次催收未果后，遂诉至法院，请求如诉称。被告程先元辩称，同意解除合同。因疫情导致经营困难，自己希望解除合同，我通知了公司，公司也同意我搬走，因此我于2020年12月交付了钥匙，搬离了房屋，租金已缴至2020年11月25日，不欠租赁费。本院经审理认定事实如下：2018年11月，原告仁豪公司与被告程先元签订《仓库物流租赁合同》，合同约定”甲方（即仁豪公司）将位于XX物流仓储区XX仓库，编号：102、101；面积：647.64m2的仓库租赁给乙方（即程先元）存放瓷砖，租赁期限为2018年11月26日至2021年11月25日止，合同期限为三年。租金按每月每平方米人民币10元计算，（该价格为不含税价格）每月租赁金为¥6477元（大写：陆仟肆佰柒拾柒元整），租金按年支付，先缴纳租金后租赁物业，签订本合同同时支付12个月租金，计人民币77724元（大写：柒万柒仟柒佰贰拾肆元整）。其后每期乙方应提前一个月支付下一期租赁的租金，合同期内，乙方须按承租面积向重庆市粤昊富商业营运有限公司交纳物业管理费，物业管理费标准为1元/m2（不含税）。物业管理费按季度付，由重庆市粤昊富商业营运有限公司收取，每季度最后一个月付清下一季度的物业管理费，甲方交付商铺时，乙方须交纳前三个月的物业管理费，计人民币1944元。若遇乙方欠交租金或者其他费用超过30天，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除本合同，在甲方以书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权追究乙方违约责任。守约方可以按本合同规定解除合同，追究违约方违约责任，并要求违约方赔偿违约金，违约金为合同租金金额的20%。导致对方损失的，违约方必须按实际损失向对方足额赔偿逾期利益。合同签订后，被告依约向原告缴纳保证金6477元，原告依约将上述房屋交付给被告程先元。2020年11月26日，被告程先元自行搬离租赁房屋，并于同年11月28日将租赁房屋钥匙交由重庆市仁豪物流有限公司保安吕建、龙辉，案涉租赁房屋自被告程先元搬离后空闲至今。另查明，被告程先元已将房屋租金缴纳至2020年11月25日。再查明，原告仁豪公司在《仓库物流租赁合同》中第八项第一条中违约责任约定“违约金为合同租金总额的20%”在实际执行中按照“剩余租期的租金的20%作为违约金”进行处理。还查明，原告仁豪公司保安吕建、龙辉收取被告交付的钥匙的行为，未获得原告的特别授权，仅系该二人的个人行为。上述事实，有原、被告的主体身份信息，《仓库物流租赁合同》，《物流中心装饰装修管理规定》，钥匙收据，收款收据，询问笔录，原、被告的陈述等在卷佐证，这些证明材料经本院开庭质证和审查，可以采信。本院认为，原告仁豪公司与被告程先元签订的《仓库物流租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。原、被告应当遵循诚信原则，按照合同约定全面履行自己的义务。在本案中，被告程先元在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋，违反诚实信用原则和合同约定，其作为违约方不享有单方解除合同的权利，故不能将被告程先元的搬离行为认定为原、被告之间的《仓库物流租赁合同》已经解除，同时，原告仁豪公司保安吕建、龙辉收取被告交付的钥匙行为系二人的个人行为，而非原告仁豪公司的特别授权，故不能因此认定双方达成合同了解除的合意。而应当认定原告仁豪公司作为守约方基于《仓库物流租赁合同》中 “若遇乙方欠交租金或者其他费用超过30天，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除本合同”的约定而依法享有解除权，故对原告请求解除与被告签订的《仓库物流租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因原告直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，本院依法确认原告的主张，解除时间为起诉状副本送达被告程先元时，即2021年4月22日。关于原告主张的返还租赁房屋及给付租赁费、违约金能否得到支持的问题。在合同解除前，被告程先元已于2020年11月26日先行撤场，并将案涉房屋的钥匙交付给原告，其已失去对案涉房屋的占有使用，因此，对于原告要求被告程先元支付房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，合同中的结算和清理条款继续有效。由于被告程先元已将房屋租金缴纳至2020年11月25日，故被告程先元拖欠原告2020年11月26日至2021年4月21日期间共计147天的房屋租金为77724元/年÷365天×147天=31302.54元，又因被告程先元在合同签订时交纳了押金6477元，在合同解除后，该款应抵扣租金，故被告程先元实际欠付的租金为31302.54元-6477元=24825.54元。关于违约金的问题，本院认为，被告程先元在未与原告就合同的解除达成协议的情况下自行搬离房屋并拒交房屋租金，该行为构成违约，其应当按照合同约定支付违约金。因原告仁豪公司在实际操作中按照“剩余租期的租金的20%作为违约金”进行处理，本院认为，约定违约金的本来目的是为了弥补因违约方违约对守约方造成的损失，故违约金金不得超过一方订立合同时预见或者应当预见因违约可能造成的损失。在本案中，原、被告双方的合同于2021年4月22日予以解除，而被告程先元已于合同解除前的2020年11月26日搬离了案涉房屋，未再对房屋进行占有使用，本院认为依照剩余租期租金的20%作为违约金进行处理更为合理。综上，被告应向原告支付2021年4月22日至2021年11月25日共计218天租金的20%作为违约金，即77724元/年÷365天×218天×20%=9284.29元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下：一、原告重庆市仁豪物流有限公司与被告程先元签订的《仓库物流租赁合同》于2021年4月22日解除；二、被告程先元于本判决生效后十日内向原告重庆市仁豪物流有限公司支付2020年11月26日至2021年4月22日尚欠的房屋租金24825.54元（该款已扣除被告程先元支付的押金6477元）；三、被告程先元于本判决生效后十日内向原告重庆市仁豪物流有限公司支付违约金9284.29元；四、驳回原告重庆市仁豪物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1743.1元，减半收取871.55元，由原告重庆市仁豪物流有限公司负担464.21元，由被告程先元负担407.34元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审    判    员    李长明  二〇二一年六月九日 法  官  助  理     吕雪松书   记   员   郑童格 -1-