贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2989号上诉人（原审原告）：王静，女，汉族，1964年2月20日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨洋，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：周恩，贵州博文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州亨特房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华中路8号。法定代表人：杨中安，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙荣，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雅欣，贵州中孚律师事务所实习律师。上诉人王静因与被上诉人贵州亨特房地产开发有限公司（以下简称：亨特房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初205号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人王静上诉请求：一、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初205号民事判决第二项，改判以上诉人已付购房款5319952元为基数，自2017年1月1日起至商品房转移登记的有关文件材料交付给上诉人之日止，按中国人民银行1至5年同期贷款基准利率4.75%加收50%的标准支付上诉人违约金（2017年1月1日起暂计算至2019年12月19日共1083天的违约金为1123494.1元）；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，1.案涉《商品房买卖合同》（补充协议）是亨特房开单方拟定的格式合同，买卖合同并未对亨特房开履行交付房屋转移登记资料的义务附加任何条件，亨特房开也并未电话或者短信通知王静领取资料，王静自行领取办证资料时，亨特房开附加非协商一致的不合理条件，导致王静未能领取转移登记文件资料，至今亨特房开也未将办理转移登记的文件交付给王静，一审对于亨特房开的违约事实认定不清，认定逾期办证违约金的止点截止至2019年1月23日与事实不符。2.补充协议第十二条规定日万分之零点二的逾期办证违约金标准，仅适用于委托亨特房开办证的业主，不能适用于全款购房及未委托办证的上诉人，本案应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款作为逾期办证违约金计算标准的法律适用依据。3.逾期交房与逾期办证属于不同的违约行为，原判混淆房屋使用收益与房产处置收益的区别，作出上诉人已获取逾期交房违约金、房屋持续出租收益，没有逾期办证损失的结论，以亨特房开向上诉人承担了逾期交房违约责任而减轻其逾期办证违约责任的程度，违背基本的法理公正。两者不同违约带来的损失也是不同的。4.上诉人为投资性购房，购房目的是经营盈利，逾期办证导致上诉人无法拥有产权，并对涉案房屋进行处置而导致的损失客观存在，数额难以确定，原判以上诉人未举证而否定上诉人发生逾期办证有经济损失是错误的。5.按基本的生活常理及贵州省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金案件会议纪要》的规定，日万分之零点二的逾期办证违约金标准过低，日万分之零点二折合年息仅为0.73%，原判参照适用显属不当。被上诉人亨特房开答辩称：1.原审认为被上诉人在2019年1月23日对上诉人履行交付房屋转移文件的义务的认定正确。被上诉人于2018年12月24日具备办理产权的条件，于2019年1月23日登报通知、短信知上诉人前来办理房屋转移登记，被上诉人已按照合同约定履行义务，上诉人亦自认其收到2019年1月办理通知。且在（2019）年黔0102民初12970、12972、12974、12976号案件庭审笔录中表明其是在业主群截图所得，即可证明被上诉人在2019年1月23日向上诉人履行了通知义务。2.上诉人至今未领走办证资料的原因在于其需要补交房屋面积差款，其不愿补交，因其拒绝补交面积差款导致的未办证损失应当由上诉人自行承担。3.原审对违约金的计算标准认定正确，即按已付购房款的日万分之零点二计算。《商品房买卖合同》补充协议是双方协商一致签订的，并非格式合同。《商品房买卖合同》及补充协议明确约定逾期办证违约金的计算标准为日万分之0.2，该标准针对所有业主，上诉人的逾期办证违约金也应与其他业主的逾期办证违约金的计算标准一致，上诉人对合同理解存在错误。上诉人认为双方对逾期办证违约金计算标准没有约定，应适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条第二款计算逾期办证违约金的上诉理由不成立。被上诉人已向上诉人支付逾期交房违约金，上诉人在收房后一直将房屋对外出租获取收益，其并未遭受实际损失。上诉人所述的贵州省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金案件会议纪要》并未生效，该纪要是征求意见稿，不能参照适用，应根据本案实际情况及赔付其他业主的情况来参照违约金的适用。原判以已付购房款为基数，按日万分之零点二从2017年1月1日起计算逾期办证违约金至2019年1月23日的判决并无不当，应予以支持。原审原告王静诉讼请求：1、判令被告立即将办理贵阳市南明区房屋权属转移登记所需的有关文件材料交付给原告，并配合原告办理不动产变更登记；2、判决被告以原告已付购房款总额5319952元为基数，自2017年1月1日起至商品房转移登记的有关文件材料交付给原告之日止，按中国人民银行1至5年期贷款基利率加收50%向原告支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。原审审理中，经原审释明，原告王静对其第一项诉讼请求明确为：购房发票、房屋分层分户平面图、房屋大产权证（初始登记证）。原审查明事实如下：2012年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：买受人（原告）购买的商品房为贵阳市南明区亨特国际·金融中心11层1号房，规划用途为办公；商品房建筑面积293.92平方米，套内建筑面积210.58平方米；商品房总房价款5319952元，由买受人于合同签订之日交付首期房款1850618元，余款3469334元于2013年1月30日前付清；出卖人（被告）应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。合同第二十二条第三款约定：“三、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。……”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”合同附件十二为《补充协议》，《补充协议》第12.2条约定：“不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三人代为办理产权过户手续。”第12.6条约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理房产过户手续所需的所有资料和相关税费后36个月内为买受人办理完产权过户手续，但是由于不可抗力或政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人原因未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择：（ａ）退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失；（ｂ）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之0.2向买受人支付违约金，并继续为买受人办理产权过户手续。”合同签订后，原告按约支付了全部购房款。合同约定的交房期限届满，被告未能交付房屋。2015年6月25日，被告在《贵阳晚报》刊登《交房公告》。2016年6月28日，原告办理了案涉房屋的交接事宜，从被告处领取了钥匙。2018年12月24日，被告就其开发建设的本市南明区文昌路与机场路交叉口亨特国际2号楼（亨特·国际金融中心）取得黔（2018）南明区不动产权第××号《不动产权证书》。2019年1月23日，被告在《贵阳晚报》刊登《通知》：“尊敬的亨特国际金融中心业主：亨特国际金融中心现已取得《房屋注册证》，现于2019年1月23日正式开始办理房屋产权证，请各位业主携带购房人身份证、交款收据、《商品房买卖合同》、《商品房备案登记表》原件至亨特国际售楼部办理。”2020年3月13日，被告再次通过短信通知原告于同年5月1日前携带相关资料前往办理产权相关手续。另查明，原告于2016年6月28日与肖晓松签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给肖晓松使用，租赁期5年，租金为每月每平方米80元。之后，原告又于2017年6月18日、2018年10月10日分别与傅浙树、北京耀莱财富管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给其使用。2016年8月4日，原告王静向原审提起诉讼，诉请判令被告支付逾期交房违约金385427元。原审受理后，作出（2016）黔0102民初5107号民事判决，判令被告支付原告王静逾期交房违约金85726.75元。原告王静不服上诉。贵阳市中级人民法院二审后，作出（2017）黔01民终3613号《民事调解书》，被告亨特房开公司一次性支付原告王静逾期交房违约金266487元。2020年9月14日，被告亨特房开公司向原审提起诉讼，要求判令原告支付案涉商品房面积补差价款666466.6元及资金占用费。原审于同年9月29日立案受理，案件现尚在审理中。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、亨特房开公司是否应当承担逾期办证的违约责任？二、逾办证违约金的计算标准应如何认定？关于焦点一。本案中，被告亨特房开公司通过签订《补充协议》的方式对《商品房买卖合同》主合同部分中有关转移登记的事项进行了补充和变更约定。从变更的内容看，由提供办证资料变更为只能委托被告亨特房开公司或其指定的第三方代为办证，并以此将协助办理转移登记的期限变相延长。前述变更内容减轻了出卖人的责任，不合理地排除了买受人的主要权利。依据《商品房买卖合同》第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍应以《商品房买卖合同》为准。”故本案买受人有权要求出卖人提供办理产权转移登记的有关文书，自行办理产权转移登记。同时，关于协助办理产权转移登记义务期限的约定，仍应以《商品房买卖合同》约定为准。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告亨特房开公司应于2016年12月31日前取得初始登记，并交付办理转移登记有关文书。被告亨特房开公司实际于2018年12月24日取得案涉房屋的初始登记，于2019年1月23日在报纸上刊登办证通知，已经超出了合同约定的时间，应承担违约责任，违约金应自2017年1月1日起算。关于违约金止点。被告于2019年1月23日在《贵阳晚报》刊登办证《通知》，按约履行了通知领取办证资料的义务，因此，违约金止点应计算至2019年1月23日，共计752天。关于焦点二。由于《商品房买卖合同》主合同部分虽未约定逾期办证违约金金额或计算标准，但补充协议对逾期办证违约金进行了补充约定，即出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之0.2向买受人支付违约金。该约定系主合同未约定违约金金额或标准的情况下所作的补充约定。虽然该计算标准具体指向由被告亨特房开公司或其指定的第三方代为办理产权转移登记的情况，但本质上均系逾期办证违约金。在主合同未进行约定的情况下，参照适用并无不当。且在审理中，原告并未举证证明逾期办证给其造成的实际损失。此外，对于逾期交房责任和逾期办证责任，合同虽约定为两项不同的违约责任，但该两项违约责任实际系房开商逾期完成房屋建设这一个违约行为所引起。在合同约定两项违约责任均应分别承担的情况下，被告提交证据证明其已向本案买受人支付逾期交房违约金26万余元，且原告在收房后即将房屋出租获取收益，没有因此遭受实际损失，综合考虑，酌情认定补充协议约定的日万分之0.2的逾期办证违约金标准并不过低，应予采用。原告王静诉请要求被告亨特房开公司交付办理商品房产权转移登记有关文件，被告亨特房开公司作为出卖人应当履行协助办理产权转移登记的义务，故对该项诉请予以支持。若最终不动产登记部门要求提供除上述文件以外的其他材料，而该材料确属出卖人应予提供的，依据诚信原则，被告亨特房开公司应积极予以配合。对于被告提出因原告未补缴面积差款，其有权行使先履行抗辩权，可以拒绝为原告办理房屋转移登记的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合合同约定的，后另行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，行使先履行抗辩权的前提条件，是债务有先后履行顺序，而本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》并没有约定需先补缴房屋面积差款后，方才办理房屋权属转移登记，这二者间并不存在先后履行顺序，因此，被告的该抗辩意见不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州亨特房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向王静交付办理办理商品房转移登记的有关文件（购房发票、房屋分层分户平面图、房屋大产权证）；二、贵州亨特房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，以5319952元为基数，按照日万分之0.2的标准，从2017年1月1日起计付王静逾期办证违约金，至2019年1月23日止，共计80012.08元；三、驳回王静的其余诉讼请求。案件受理费14912元，减半收取计7456元，由王静负担6556元，贵州亨特房地产开发有限公司负担900元。二审中，上诉人王静提交了新证据：安居网《南明区大南门房价趋势图》、王静《微信对话截图》、《股权转让协议》，浙江隐居集团股份有限公司《企业信用公示信息》、《王静基金涨势图、基金交易类业务确认单》、《工商银行存款利率公示信息》。证明目的：1、贵阳市房地产价格在2017年下半年大幅度上涨，因亨特房开未能在合同约定的2016年12月31日前交付办证资料，导致王静丧失出售房屋赚取合法溢价收益的机会。2、王静在2017年拟受让他人股权，因亨特房开逾期办证导致王静不能以出售房屋或抵押贷款获取资金而受让股权不成，损失数额难以确定。3、王静所购买的基金收益率超64.86%，亨特房开逾期办证导致王静无法以出售房屋或抵押贷款获取资金追加基金投资而获取合法高收益回报，损失数额难以确定。4、日万分之0.2标准的年利率0.73%远低于2.25%-3.85%的银行存款利率标准。被上诉人亨特房开质证意见：补充协议第12条是对合同第22条的补充及变更，第12.6条适用的范围是全体业主，并非只针对按揭贷款业主，合同约定了违约金计算标准，违约金应当按照合同约定计算，对于安居网房价趋势图三性均不认可，房价上涨或者下跌均是由市场决定，并不能证明对方有损失，与本案并无关联性；基金涨势图三性均不认可，对方可以用其余收入来投资，基金也有上涨或者下跌，其基金投资未获得收入与本案无关，且对方房屋一直在出租并收取租金；存款公示信息不予认可，案涉房屋一直都有出租，对方并未遭受损失，一审法院按合同约定万分之0.2计算并无不当；对微信对话截图等证据三性均不认可，从证据来看，也无法达到上诉人的证明目的。被上诉人亨特房开提交新证据：（2019）黔0102民初12970、12972、12974、12976号庭审记录，短信通知记录，询问笔录。证明目的：我方已经于2019年1月23日已通过业主群通知对方办理，对方也确认2019年收到通知，被上诉人已经履行通知义务。上诉人王静质证意见：对方所说不是事实，一审时对方提供证据2019年1月份时登报通知，2020年3月份短信通知，我方在2020年3月份收到通知。一审笔录误记载为2019年，其余记录均为2020年。本案其余事实与一审查明事实一致。本案事实，有贵阳市商品房预售合同备案登记表、商品房买卖合同及补充协议、收据四张、发票一张、工作联系单、不动产权证书、贵阳晚报2019年1月23日登报公告、贵阳市房屋建筑面积测绘报告，通知短信、房屋租赁合同、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：1.逾期办证违约金的标准问题；2.逾期办证违约金计算的止点问题。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉持诚实信用原则，按照合同约定履行各自义务。双方在《商品房买卖合同》中约定了交付办理产权证所需资料的时间，但是，亨特房开并未依约交付办证所需资料，故一审作出亨特房开构成违约的认定正确，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，亨特房开应当承担违约责任。第一，关于逾期办证违约金的标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，《商品房买卖合同》及补充协议系双方在平等基础上签订，在主合同部分没有约定逾期办证违约金的标准，因此双方在补充协议中进行了补充约定，该补充约定不属于《商品房买卖合同》第二十九条“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的情形，也不属于《中华人民共和国民法典》第四百九十七条格式条款无效的情形，因此，对逾期办证违约金的标准应当按照补充约定即“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之零点二向买受人支付违约金”履行。虽然上诉人称补充协议约定的该计算标准具体指向以银行贷款支付尾款的情况以及委托办证的情况，上诉人为全额付款和自行办证，不应当适用该标准，本院认为，不管是全额付款还是银行贷款，只是付款方式的不同，不管是委托办证还是自行办证，只是办证方式不同，对逾期办证违约金的标准没有实质性影响，在主合同对违约金标准未进行约定的情况下，一审适用补充协议约定的违约金标准并无不当。二审中，上诉人提举了安居网《南明区大南门房价趋势图》、《王静基金涨势图、基金交易类业务确认单》、《工商银行存款利率公示信息》等证据，拟证明双方约定日万分之零点二的违约金过低，不足以弥补其损失，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款有“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，但是，认为违约金低于造成损失的一方，负有相应的举证义务。本案中，上诉人所提举的证据系市场信息，并非上诉人因为没有取得产权证所产生的必然损失，案涉房屋上诉人已经收房并获取租金收益，合同目的已经实现，是否交易房屋不是上诉人的必然行为，因此，上述证据不能达到证明约定违约金低于造成损失的证明目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的是在“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形下，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，而本案中，双方约定了违约金标准，故不适用该规定，上诉人要求增加违约金标准的请求，本院不予支持。关于通知领取办证资料的方式及逾期办证违约金的止点问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，“书面形式”是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有型表现所在内容的形式。“可以有型表现所在内容”的方式即为“书面”。就上诉人提出亨特房开以交纳补差款作为交付办证资料的条件的问题，虽然买卖双方对买受人应否补交面积差价款存在争议，但因补差部分的面积是计算进入买受人的产权范围，出卖人开具发票的金额包含了房屋差价款部分，因此，出卖人有权要求买受人先补清面积差价款。至于买受人补差后，该部分补差款是否应当由买受人承担，双方完全可以通过诉讼的方式解决。故上诉人认为因亨特房开要求交纳面积补差款期间产生的逾期交付办证资料的责任，应当由亨特房开承担的理由不能成立。综上，由于亨特房开在符合领取办证资料的情况下，于2019年1月23日通过报纸公告的方式通知买受人领取办证资料，已经完成了合同约定的通知义务，故2019年1月23日应当为亨特房开承担逾期办证违约金的止点。逾期交房与逾期办证系两个不同的违约行为，违约方应当承担相应的违约责任。就案涉房屋的逾期交付问题，人民法院已经依据双方约定作出判决。与本案的逾期办证一样，当事人也应当受合同条款的约束，本案并没有因支持买受人逾期交房违约金请求而免除亨特房开逾期办证违约金的义务。但是，如何承担违约责任，应当符合合同约定。虽然上诉人系以盈利为目的的投资性购房，但盈利的方式并非只有转卖房屋一种，获取房屋租金也属于盈利，王静购买案涉房屋后是否出售、何时出售、以什么价格出售均为不确定因素，与是否取得房屋产权证没有必然联系，在王静正常获取租金的情况下，无法确定不能办证导致的损失，因此，原审对双方约定的违约金标准不予调整是正确的。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王静的上诉主张不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14912元，由上诉人王静承担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年六月十一日书记员  张鑫