上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初88888号原告：上海北蔡工业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄俏意，总经理。委托诉讼代理人：陆宇佼，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：况萍萍，上海融力天闻律师事务所律师。被告：黄加驱，男，1966年10月13日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：姜昕华(系被告黄加驱女婿)，住上海市黄浦区。原告上海北蔡工业有限公司(以下至判决主文前简称“北蔡公司”)与被告黄加驱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理后，依法由简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人况萍萍，被告委托诉讼代理人姜昕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告租赁合同于2020年8月3日解除，并要求被告立即搬离并腾退房屋；2、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年8月3日应付未付的租金共计人民币(以下币种相同)192,890.71元；3、判令被告按租赁合同约定的原租金三倍的标准支付房屋的占有使用费至实际搬离并腾退房屋之日止(暂计至2020年8月17日房屋占有使用费为26,172.47元)；4、判令被告按租赁合同的约定向原告支付相当于三个月租金的违约金56,862.75元；5、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金12,694.20元(暂计至2020年8月3日，自2020年8月4日起按本金192,890.71元的日万分之四计算)；6、请求判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉请，要求没收被告已支付的保证金1万元。事实及理由：2017年12月23日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定由原告将坐落于上海市浦东新区北蔡镇新陈路XXX-XXX号，建筑面积合计376.77平方米的房屋出租给被告，租赁期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2020年3月31日，鉴于被告经营困难，原告与被告签订《房屋租赁合同补充协议》，租赁面积自2020年3月1日起调整为148.37平方米，房屋租金自2020年3月1日起至2020年12月31日调整为每月人民币18,954.25元。合同订立后，原告如期向被告交付了租赁物，然而被告在承租期间怠于履行租金的支付义务，虽经原告多次催讨，但被告尚欠原告2020年1月1日至2020年11月5日的租金未支付。2020年6月17日，原告向被告发送《律师函》催讨被告欠付的租金。2020年7月24日，原告再次向被告发送《律师函》，要求解除与被告之间的租赁合同关系并要求被告于7日内搬离并腾退房屋，以及向原告支付欠付的租金。但被告至今仍未履行相应义务，故原告诉至法院，诉请如前。被告黄加驱辩称，原告所述属实，对欠付租金金额无异议，对原告主张的违约金及使用费过高，要求调整，不同意没收保证金；因受疫情影响，被告无法经营，要求减少两个月租金。本院经审理认定事实如下：2017年12月23日，原告北蔡公司作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落于上海市浦东新区北蔡镇新陈路XXX-XXX号，建筑面积合计376.77平方米的房屋出租给被告。合同约定租赁期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租金标准为：2018年1月1日起至2018年12月31日按每平方米每天3.50元计算，年租金为481,300元；2019年1月1日起至2019年12月31日按每平方米每天3.70元计算，年租金为508,800元；2020年1月1日起至2020年12月31日按每平方米每天4.20元计算，年租金为577,500元。租金按先付后用的方式支付，每三个月结算一次，乙方应于每三个月首月的公历5日前向甲方支付当期租金。如逾期支付租金的，乙方从逾期之日起每月按逾期款金额的百分之二向甲方支付逾期付款违约金，累计直到付清全部租金为止。双方另约定履约保证金为10,000元。合同第七条第2款约定，租赁合同终止或解除日，乙方应立即搬离房屋，将房屋完好无损归还甲方，乙方逾期搬离的，应按照本合同约定的租金标准的三倍向甲方支付占有使用费。合同第九条约定，若乙方未按双方约定如期支付租金等，且拖欠超过一个月的，甲方有权书面通知乙方终止合同，有权收回该房屋，并没收保证金，同时要求乙方支付相当于三个月的租金的赔偿金。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告，被告支付保证金1万元。2020年3月31日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：鉴于乙方经营困难，甲方同意乙方将系争房屋中新陈路XXX-XXX号及新陈路XXX号建筑面积总计为228.40平方米的房屋退还给甲方，租赁面积自2020年3月1日起调整为148.37平方米，其中新陈路XXX-XXX号为83.87平方米，新陈路XXX-XXX号为64.50平方米；房屋租金自2020年3月1日起至2020年12月31日调整为每月18,954.25元；租金按先付后用的方式支付，每三个月结算一次，乙方应于每三个月首月的5日前向甲方支付当期租金。2020年6月17日，原告向被告发送《催收租金律师函》，要求被告支付2020年上半年度租金。2020年8月3日，原告通过微信方式向被告委托诉讼代理人姜昕华发送了《律师函》，主张因被告欠付租金，原告发函解除与被告之间的租赁合同，并要求被告付清欠付的2020年1月1日起至7月24日的租金等。庭审中，双方确认被告欠付2020年1月1日至8月3日的租金金额为192,855.53元；另，被告陈述其租赁系争房屋一部分用于汽车美容，一部分转租给宠物店和超市；被告主张因为疫情要求减免租金2个月；原告则提出疫情减免有条件，要符合没有转租的情况，如有转租则需减免到实际使用人，且被告违约在先，不符合租金减免条件。庭审后，原、被告确认被告已将系争房屋中41号房屋的一小半即31.37平方米于2021年5月17日返还给原告，原告陈述其5月18日之后的房屋占有使用费按117平方米主张。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。被告未按约支付租金，构成违约，原告据此发送解除合同的律师函，符合合同约定，本院予以确认，涉案合同于原告的解除通知送达被告之日即2020年8月3日解除。由于被告的违约行为致使涉案合同提前解除，应承担相应的违约责任。现原告主张的合同解除违约金及没收保证金均为违约责任的承担，被告提出要求调整，本院考虑到合同履行情况、租赁期限等因素，对原告主张合同解除违约金酌情调整为27,908.50元，保证金10,000元予以没收。关于双方争议的租金减免问题，考虑到被告租赁系争房屋用于商业经营，疫情的发生及疫情防控措施对于承租人的经营确实造成了一定的困难，故本院依据合同的实际履行情况，酌情减免被告疫情期间租金5万元，减免租金后，被告还应支付原告租金142,855.53元。对原告主张的逾期付款违约金，鉴于合同解除前疫情因素租金酌减，且被告亦提出调整违约金，本院予以采纳，对合同解除前的违约金本院调整至按6,000元计，合同解除后的逾期付款违约金，按本院确认的欠付租金金额，按日万分之三标准计算。合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告。现双方确认系争房屋中41号房屋中的31.37平方米已经由原告于2021年5月17日收回，故相应使用费自2021年5月18日之后按被告实际使用面积计算。原告依据合同约定的三倍租金标准计算房屋占有使用费，被告要求对使用费调整，本院认为合同约定的使用费确属过高，本院调整为月租金标准的1.2倍，2021年5月17日之前按每月22,745.10元计，2021年5月18日起按每月17,936.08元计。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海北蔡工业有限公司与被告黄加驱签订的《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除；二、被告黄加驱于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区北蔡镇新陈路XXX-XXX号(建筑面积为52.50平方米)、53-55号(建筑面积为64.50平方米)房屋返还给原告上海北蔡工业有限公司；三、被告黄加驱于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司自2020年1月1日起至2020年8月3日止的租金142,855.53元；四、被告黄加驱于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司房屋占有使用费(按每月22,745.10元标准，自2020年8月4日起计算至2021年5月17日；按每月17,936.08元标准，自2021年5月18日起计算至实际返还上述房屋之日止)；五、被告黄加驱于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司逾期付款违约金(计算至2020年8月3日为6,000元，自2020年8月4日至实际付清欠付租金之日，以欠付租金142,855.53元为本金，按日万分之三标准计算)；六、被告黄加驱于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司解除合同违约金27,908.50元；七、被告黄加驱已支付的保证金10,000元由原告上海北蔡工业有限公司予以没收，不再返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,629元，减半收取计2,814.50元，由被告黄加驱负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二一年六月七日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。