辽宁省抚顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽04民终982号 上诉人（原审原告）：范立强，男，汉族，1982年4月10日出生，住抚顺市顺城区。 上诉人（原审原告）：扈丹，女，汉族，1984年2月13日出生，住抚顺市顺城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王跃斌，辽宁三君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地抚顺市顺城区将军北街**，统一社会信用代码：912104005742985122。 法定代表人：杨洪山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑奇福，该公司员工。 委托诉讼代理人：周冠豫，该公司员工。 上诉人范立强、扈丹与被上诉人抚顺的创置业有限公司（以下简称德创置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初3582号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范立强、扈丹上诉请求：1、请求依法撤销(2020)辽0411民初3582号民事判决；2、请求依法改判被上诉人给付上诉人延迟办理产权证违约金21944.64元；3、案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定上诉人诉求2017年8月12日之前违约金部分超过诉讼时效事实不清。在一审时上诉人向法庭提交抚顺市中级人民法院（2020）辽04民终1153号民事判决，该判决认定“上诉人在该会议中的承诺应视为其对小区全区业主做出的承诺，而不仅仅是对业主委员会作出的承诺。因上诉人在此次会议中作出同意履行办证义务的意思表示，因此上诉人的承诺构成诉讼时效中断事由。”另抚顺市中级人民法院在（2020）辽04民终1156号民事判决中认定“本案是诸多小区业主起诉要求抚顺德创置业有限公司给付业主逾期办证违约金的案件之一，小区业主利益相关，诉求相同，且上诉人为持续性违约，因此上诉人主张赵某某、梁某在本案的部分诉请超过诉讼时效的上诉理由不能成立。”根据上述生效判决确认包括上诉人在内的远洋城小区全体业主向被上诉人诉求逾期办证违约金不构成超过诉讼时效。综上，被上诉人应承担从2015年6月30日至2016年6月30日违约金1435.45元（购房款393273元*0.01‰/日*365日），从2016年6月30日至2019年5月9日违约金20509.19元（购房款393273元*0.05‰/日*1043日）合计21944.64元。为维护上诉人合法权益，特提起上诉，请求依法支持上诉请求。该判决中引用视频证据是通过生效判决书确认的证据，依据民事诉讼证据规则的相关规定，该证据证明案件的相关事实，并且该证据在同类案件中有相同的证明作用。在1153号判决中已明确确认。上诉人引的两份判决书也为市中级人民法院作出，在一审判决中对于上述判决没有做出任何的表述及是否采用的理由。 德创置业辩称，被上诉人作为地产公司与物业公司是相互独立的，不存在人格混同的情况。业主大会代表业主主张相关的权利，需通过业主大会决议授权，现业主委员会并未提供相应的资料，同时会议记录也没有被上诉人盖章，视频中也没有体现出上诉人向被上诉人主张过相关权利。 范立强、扈丹向一审法院起诉请求：1.请求判令德创置业向范立强、扈丹支付违约金21944.64元（以393273元为基数，自2015年6月30日至2016年6月30日止，共365天，按日万分之零点一计算，计1435.45元；自2016年6月30日至2019年5月9日，共1043天，按日万分之零点五计算，计20509.19元）；2.诉讼费由德创置业承担。 一审法院认定事实：范立强、扈丹系夫妻关系。2013年7月4日，范立强、扈丹与德创置业签订了商品房买卖合同及补充协议，约定范立强、扈丹购买德创置业开发位于顺城区号房屋，该房屋建筑面积为89.49平方米，总价款为393273元。合同及补充协议约定，在该房屋实际竣工使用之日起365日内，由范立强、扈丹、德创置业双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关材料，并记载于抚顺市房屋登记簿。如因德创置业的责任，逾期在365日（含）之内，德创置业按范立强、扈丹已付房款的日万分之零点一支付违约金；逾期超过365日后，德创置业按范立强、扈丹已付房款的日万分之零点五支付违约金。合同签订后，范立强、扈丹按约定支付房款，德创置业按约定于2014年6月30日交付房屋。2019年5月9日，德创置业发出《抚顺远洋城办理产权证通知书》，内容主要为：项目已于2018年年底安排办理房屋产权证。根据房产局要求，您需配合提供相关资料预约办理房屋产权证及领取相关办理材料，并按照房产局要求的时间到房产局办理手续。收到本通知后，请您尽快准备相关材料并与我司进行核对，如因您个人原因导致办证延迟，一切后果由您个人承担。范立强、扈丹于2020年7月16日取得该房屋的所有权证。现范立强、扈丹以德创置业逾期办证为由来院主张权利，因双方调解意见差距较大，故未能达成调解协议。 一审法院认为，本案范立强、扈丹、德创置业签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。德创置业未按合同约定向房屋登记机构提交办理房屋权属登记的相关资料，范立强、扈丹有权依据合同约定要求德创置业承担相应的违约责任。本案的主要争议焦点为：一、违约金计算的起止时间；二、双方约定违约金是否过高。关于争议焦点一：首先，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案范立强、扈丹、德创置业在商品房买卖合同中明确约定了逾期办证的违约金的计算方法为以日为单位累计计算，该约定的债权属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，范立强、扈丹应在诉讼时效期间内主张逾期办证违约金。范立强、扈丹于2020年8月12日来院起诉，且未提供证据证明本案存在诉讼时效中止或中断情形，故范立强、扈丹要求德创置业给付2017年8月12日之前的按日计付逾期办理房屋产权证的违约金已超过诉讼时效，该院不予支持。又，范立强、扈丹向该院起诉之日即视为其主张权利之日，而非德创置业所称其收到传票及范立强、扈丹诉状之日，故该院对德创置业此项辩称理由不予采信。其次，关于违约金计算的截止时间认定问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，出卖人领取初始权属证书并向买受人发出通知之日，其完成相关办证义务，而非德创置业所称以取得大产权证时间作为认定逾期办证违约金截止时间的依据，故对德创置业此项辩称理由该院不予采信。德创置业提供证据证明其于2019年5月9日张贴《抚顺远洋城办理产权证通知书》，通知范立强、扈丹办理产权证，故应以2019年5月8日作为违约金计算的截止日期。关于争议焦点二：房屋权属证书是权利人行使占有、使用、收益、处分权利的证明。因逾期办证，范立强、扈丹无法对案涉房屋充分享有物权。德创置业以范立强、扈丹一直实际占有、使用案涉房屋，不存在实际损失为由，主张案涉违约金过高，缺乏事实和法律依据，故对德创置业此项辩称理由该院不予采信。综上，德创置业应向范立强、扈丹支付2017年8月13日至2019年5月8日的违约金，因该段时间德创置业已逾期超过365日，应按范立强、扈丹已付房款日万分之零点五计算违约金，故德创置业共需向范立强、扈丹支付逾期办证违约金12467元（393273×0.05‰×634）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、抚顺德创置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付范立强、扈丹2017年8月13日至2019年5月8日的逾期办证违约金12467元；二、驳回范立强、扈丹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费349元，减半收取175元，由范立强、扈丹负担119元，抚顺德创置业有限公司负担56元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审法院相同。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买受人范立强、扈丹起诉抚顺德创置业有限公司要求其按照双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定支付逾期办理房产证的违约金。本案争议焦点系该违约金是否应适用诉讼时效及本案诉讼时效是否存在中断的情形。 首先，关于违约金债务性质，商品房买卖合同约定，逾期办理产权证，出卖人按买受人已付房款的日万分之一支付违约金。违约金是按“日”持续计算，随着时间的延续而产生，应视为继续性债权，但此期间的违约金数额可以确定，违约金债权与普通的债权性质没有区别，相同时间段违约金数额相同，计算违约金诉讼时效应当以每一个违约金债权产生的日期分别计算，违约金分段计算诉讼时效符合诉讼时效法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。 其次，关于范立强、扈丹上诉主张其所在的远洋城小区业主委员会曾于2017年11月30日代表全体业主向被上诉人主张过权利、被上诉人亦答复尽快办理，符合“权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务”的诉讼时效中断情形，引起诉讼时效中断一节，本案系范立强、扈丹作为债权人向德创置业主张债权，相关法律规定并没有赋予业主委员会不经授权即可代表各主业行使特定违约金的债权请求权，范立强、扈丹也没有提交证据证明其授权业主委员会行使该权利。而二审审理查明的情况，尚不能认定2017年11月30日德创地产同意履行义务的事实。故本案不能认定存在诉讼时效中断的情形。 综上所述，范立强、扈丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元,由上诉人范立强、扈丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尹立威 审 判 员 张 秦 审 判 员 刘晓菲 二〇二一年六月九日 法官助理 付 晶 代书记员 康 美