湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1105号上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，1983年12月10日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区,系该公司员工。被上诉人（原审原告）：彭宇，女，1989年5月9日出生，汉族，住址湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：陈诚，男，1988年11月5日出生，汉族，住址湖南省湘潭市岳塘区。上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫公司）因与被上诉人彭宇、陈诚商品房销售合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2020年4月30日作出(2020)湘0304民初918号民事判决，三鑫公司不服提起上诉，本院于2020年8月27日作出（2020）湘03民终1037号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院重新立案后，作出（2020）湘0304民初3363号民事判决，三鑫公司不服提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三鑫公司上诉请求：撤销（2020）湘0304民初3363号民事判决，驳回被上诉人诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、合同约定的交房时间前，上诉人已经履行了通知收房的义务，因被上诉人原因导致没有实际收房，责任在被上诉人。二、涉案房屋竣工验收备案滞后，是行政行为所致，属于不可抗力，上诉人没有过错，不应承担责任。涉案房屋已于2020年9月14日取得了竣工验收备案证。彭宇、陈诚答辩称：一、上诉人在合同约定的时间内没有交房，构成违约，应赔偿答辩人损失。二、上诉人延期交房不是不可抗力所致。上诉人的上诉明显缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。彭宇、陈诚起诉请求：1.判令三鑫公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令三鑫公司因逾期交房向彭宇、陈诚支付逾期交房违约金（自2019年7月1日起暂计算至2020年2月29日止为15811元，违约金计算至实际交付房屋之日止）；3.在三鑫公司实际履行完交房义务之前，每月1日按时向原告支付上月逾期交房违约金1994元；4.本案诉讼费由三鑫公司承担。一审法院认定事实：2017年10月12日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：彭宇、陈诚购买被告开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房屋，建筑面积为135.09平方米，购房款总额为648162元；彭宇、陈诚于2017年10月10日之前将首付款318162元存入指定监管账户，余款330000元于2017年11月10日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；三鑫公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付彭宇、陈诚；如三鑫公司逾期交房超过90日，彭宇、陈诚有权解除合同，彭宇、陈诚要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫公司按日向彭宇、陈诚支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，彭宇、陈诚按照合同约定支付了房款648162元。之后，三鑫公司就涉案工程项目办理竣工验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《工程竣工验收备案表》。三鑫公司通知彭宇、陈诚收房，原告以涉案房屋未达到收房标准至今未办理收房手续。2020年9月14日，被告取得《工程竣工验收备案表》。此后，三鑫公司未再通知彭宇、陈诚收房。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。彭宇、陈诚依约向三鑫公司支付了全部购房款，三鑫公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因《商品房买卖合同》第十一条约定，三鑫公司逾期交房超过90日，彭宇、陈诚要求继续履行合同的，合同继续履行；自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫公司按日向彭宇、陈诚支付已交付房款万分之一的违约金。因此，彭宇、陈诚要求三鑫公司继续履行交房义务的诉讼请求，合理合法，予以支持。受新冠疫情影响，自2020年1月底始，湘潭市众多企业，包括三鑫公司,在一段时间内无法正常生产经营。本案三鑫公司已就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，但因未完成项目验收的其他手续，故而未取得《工程竣工验收备案表》，涉案房屋未能达到法定交房条件，一定程度上系新冠肺炎疫情影响所致。因疫情属不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的违约责任由三鑫公司承担显失公平。因此，对彭宇、陈诚要求三鑫公司自逾期交房之日（即2019年7月1日）起至实际交房之日止，按日支付已交付房款万分之一违约金的诉讼请求，予以部分支持，酌情确定核减6个月的违约金。自2019年7月1日至2020年2月28日（因2月只有28天，原告诉请的逾期交房违约金计算至2020年2月29日属笔误，予以更正，上述合计为243天），三鑫公司应支付的违约金为4083.42元[已付房款648162元×0.01%×（243天-疫情影响180天）]，后续违约金应以648162元为基数，按日利率万分之一计算至实际交房之日止。三鑫公司答辩未备案是政府滞后不作为造成的辩解意见，无理无据，不予采纳。彭宇、陈诚要求三鑫公司每月1号支付上月逾期交房的违约金1994元的第3项诉讼请求与其要求支付违约金的第2项诉讼请求系重复诉请，不再支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定,判决：一、被告湖南三鑫车业有限公司继续向彭宇、陈诚履行交房义务；二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内向彭宇、陈诚支付截至2020年2月28日止的逾期交房违约金4083.42元及后续违约金（以购房款648162元为基数，自2020年3月1日起按日万分之一的标准计算至实际交房之日止）；三、驳回彭宇、陈诚的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费240元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审理查明，经二审询问双方当事人，双方当事人当庭表示，三鑫公司于2020年10月14日通知彭宇、陈诚收房。本院予以采纳。对于原审判决认定的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人三鑫公司是否应承担逾期交房的违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款，上诉人未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，系被上诉人拒绝收房，损失应由被上诉人自己承担。根据《商品房买卖合同》的约定，三鑫公司应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付彭宇、陈诚使用。而三鑫公司提交的证据证实，三鑫公司直至2020年9月14日才取得湘潭市住房和城乡建设局签章的《湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府1-4号楼、地下室工程竣工验收备案表》。故三鑫公司称其在2019年6月30日前即已按照合同约定履行了交房义务的上诉理由，不能成立，本院不予采纳。上诉人还称，导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续，因上诉人的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故上诉人认为应当免责的上诉理由亦不成立。因上诉人已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，之后上诉人也通知被上诉人收房，被上诉人在房屋已符合交房条件的情况下拒绝收房，之后的责任应由被上诉人自行承担。因三鑫公司于2020年10月14日通知被上诉人收房，已经履行了交房义务，故对于彭宇、陈诚要求三鑫公司继续履行交房义务的诉讼请求，本院不予支持。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月违约金过长，与实际情况亦不相符，本院酌情调整为核减3个月违约金。综上，上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金为24694.97元〔648162元×0.0001×（471天-90天）〕。综上所述，三鑫公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3363号；二、上诉人湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人彭宇、陈诚逾期交房违约金24694.97元；三、驳回彭宇、陈诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费240元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担150元，被上诉人彭宇、陈诚负担90元；二审案件受理费240元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担150元，被上诉人彭宇、陈诚负担90元。本判决为终审判决。审判长  贺卫平审判员  颜文军审判员  肖瑞芬二〇二一年六月二十三日法官助理周成锋书记员肖元普附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。