安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终1422号 上诉人（原审原告）：王佩佩，女，1994年5月18日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：胡晓斌，安徽店前镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：方亭，女，1985年4月27日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：储海根，安徽刘光耀律师事务所律师。 原审第三人：金正霞，女，1970年8月14日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 原审第三人：崔俊文，男，1985年10月18日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：储海根，安徽刘光耀律师事务所律师。 原审第三人：蒋清茹，女，1984年12月13日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 上诉人王佩佩因与被上诉人方亭，原审第三人金正霞、崔俊文、蒋清茹房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2021)皖0828民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，对本案进行书面审理，现已审理终结。 王佩佩上诉请求：请求撤销一审判决，改判方亭返还房屋租金（2020年11月21日至2021年11月10日）24860元及房屋装修费10225元。事实和理由：一审事实不清。因方亭要向房东金正霞交租金，故王佩佩要提前交付租金，2019年租金截止时间是2020年11月11日，而不是2020年5月15日。金正霞在一审庭审中一直表示方亭隐瞒转租，违法合同约定，也多次通知王佩佩搬出房屋，一审法院不顾该事实，主观将三位第三人拉进来，让他们作为有利于方亭的意思表示。王佩佩积极维修了房屋，是金正霞认为没有修理好，就钻孔查看，导致漏水严重，应另案处理，且王佩佩交了装修保证金可以解决。口头合同可以随时解除，事实上，王佩佩于2020年11月21日就从转租房屋中搬迁出来，可以认为王佩佩与方亭之间已经解除口头合同，应当按照实际使用时间支付房屋以及退还装修损失和转让费。 方亭、崔俊文辩称，造成房屋不能正常使用的责任是王佩佩将房屋损坏，损坏行为与租赁关系成立没有关系。王佩佩的诉讼请求不能得到支持。 金正霞辩称，与一审意见一致。 蒋清茹辩称，蒋清茹交了4000元押金，应当返还给蒋清茹，同一审答辩意见。 王佩佩向一审法院起诉请求：方亭返还王佩佩房屋租金65000元并赔偿房屋装修损失10225元。 一审法院查明的事实：2019年5月16日崔俊文与金正霞签订合同，租赁金正霞房屋（包括2间门面房和两室一厅套房）经营花店，约定年租金4万元（一年一付），租期五年。合同签订后，金正霞交付了房屋，崔俊文支付了头年租金4万元和装修保证金3000元。2019年9月1日，方亭与蒋清茹达成协议，将涉案承租房套房部分租予蒋清茹经营美容店，年租金1.5万元，租期五年。其后，方亭交付了房屋，蒋清茹支付了头年租金（方亭实收蒋清茹头年房租12200元及4000元装修保证金）。2019年11月11日，方亭又与王佩佩达成口头约定，将涉案承租房门面房部分租予王佩佩经营服装店，年租金2.5万元。其后，方亭交付了房屋，王佩佩支付了首期（2019年11月11日至2020年5月15日）租金2.5万元（包括房租1.25万元、装修保证金3000元、相关补偿9500元）。到了2020年，方亭与王佩佩、蒋清茹口头约定，全部房屋租金按每年4万元标准确定，具体由王佩佩统一向方亭支付，至于蒋清茹美容店房租，由王佩佩、蒋清茹双方自行协商，并由蒋清茹将名下租金直接支付给王佩佩。2020年5月15日王佩佩通过微信转款4万元给方亭，其后，方亭支付金正霞4万元及装修保证金4000元。 当事人各方对上述事实不持异议。另：一、金正霞与崔俊文签订的《房屋租赁合同》第四条约定：乙方（崔俊文）不得擅自将房屋转租或借给他人，也不能改变其用途，否则属于违约。如有此类情况发生，甲方（金正霞）有权解除合同并收回房屋。当事人各方对《房屋租赁合同》真实性不持异议。二、一审庭审中，方亭、崔俊文一致确认，二人原为夫妻，大约五年前办理了离婚登记，其后，双方一直同居生活至今。三、诉讼中，崔俊文对方亭转租涉案承租房行为，明确表示追认。四、一审庭审中，蒋清茹称，其名下承租的套房2020年9月1日至2021年8月31日租金15000元，已支付给王佩佩，王佩佩对此表示认可。五、一审庭审中，金正霞称，崔俊文承租房屋后，对于改变租赁用途，告知了出租人，但对于转租事实，系一直隐瞒出租人。崔俊文、方亭对此未提出异议。六、诉讼中，经一审法院组织现场勘察，发现涉案房屋中门面房屋顶有一穿透孔，造成门面房屋顶渗漏。对此，金正霞、崔俊文、方亭、蒋清茹皆指认系王佩佩装修房屋时所致。王佩佩对此未予否认。七、王佩佩与金正霞就涉案门面房屋顶维修事宜，至今未协商达成一致。八、诉讼中，王佩佩提交视频一份，证明金正霞已明确表示让其搬离门面房，终止租赁。一审庭审中，金正霞否认自己曾作出过终止租赁的意思表示，并明确表示自己目前尚无意收回房屋，终止租赁。 一审法院认为，王佩佩以原出租人已解除租赁关系和转租无效两项事实为基点，提出请求，然而，金正霞庭审中有关无意终止租赁的明确表态，已充分表明王佩佩所主张前项基点事实并不存在。由此，本案的焦点问题便是，王佩佩作为转租合同的承租人，在原出租人对转租合同效力不提出质疑的情况下，能否单方以合同无效为由，主张返还租金并赔偿损失。一审法院认为王佩佩所提请求不能成立，理由两点：第一，事实依据不足。王佩佩所提请求，基点事实仅余转租无效一项。从金正霞与崔俊文所签订的《房屋租赁合同》第四条约定中“不得擅自将房屋转租……如有此类情况发生……有权解除合同并收回房屋”内容来看，涉案转租效力之确认，其关键在于原出租人的意思态度。进言之，涉案转租行为，在原出租人没有对其效力作出明确否认意思表示的情况下，并非当然无效。本案中，涉案转租并没有对原出租人构成实际利益损害，作为原出租人的金正霞，在知道转租实情后始终没有对转租效力提出质疑。在此情形下，王佩佩单方主张转租无效，难以成立。王佩佩所提请求之事实依据并不充分。第二，有悖公平。王佩佩在转租期间，因不当装修造成承租房屋顶损坏渗漏，显然，导致涉案门面房不能正常使用的原因及责任，均在王佩佩自身。王佩佩不积极维修房屋，妥善解决因此而引发的纠纷，却臆造原出租人已解除租赁，并以此为由主张退还租金、赔偿装修损失。不问情由地满足王佩佩请求，其所对应的结果，只能是王佩佩毫无理由地无偿使用转租房，而其他相关人利益因此遭受损害，此与法律所倡导遵循的公平原则势必相悖。 综上所述，王佩佩请求，事实依据不足，且有悖公平，难以成立，不予支持。至于诉讼中金正霞所提出的房屋维修问题，以及蒋清茹所提出的租用权和承租权的问题，因在本案中该二人均未作独立请求提出，故判决将不予涉及。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百三十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回王佩佩所提出的诉讼请求。案件受理费840元(系减半收取)，由王佩佩负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为王佩佩要求方亭返还房屋租金及房屋装修费能否成立。王佩佩要求方亭返还房屋租金的前提是解除租赁合同，因双方未签订书面租赁合同，应为不定期租赁，在王佩佩履行解除合同的通知义务之前，王佩佩仍应继续履行合同，且王佩佩负有妥善保管租赁物的义务，一审驳回其要求返还租金及房屋装修费的诉求并无不当。 综上所述，王佩佩的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费677元，由上诉人王佩佩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 顺 审 判 员  刘梦灵 审 判 员  高 平 二〇二一年六月二十二日 法官助理  潘朝玉 书 记 员  吴 杰 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。