湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂12民终719号上诉人（原审原告、反诉被告）：咸宁常青置业有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区迎宾大道2号。法定代表人：席明远，该公司总经理。委托诉讼代理人：金圣茗，湖北凌天律师事务所律师。委托诉讼代理人：方岳民，湖北凌天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：毛明伟，男，1962年12月24日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。上诉人咸宁常青置业有限公司因与被上诉人毛明伟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初3165号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。咸宁常青置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定上诉人的销售人员确认了被上诉人办理贷款的可行性事实错误，上诉人的销售人员并没有审查征信的权利与义务，其审查结果亦不能作为能否办理贷款的依据，具体能否办理贷款应当是被上诉人与银行沟通办理，不能将该问题归咎于上诉人。2.一审判决适用合同法第119条规定错误，上诉人在得知被上诉人无法办理贷款后，按合同约定要求被上诉人一次性支付购房款，并给予了几个月的宽限期，但被上诉人仍迟迟未能付款。上诉人采取了相应的措施并未导致损失扩大，反而是被上诉人的严重违约行为导致上诉人遭受损失，被上诉人应按照合同的约定承担全部违约责任。毛明伟辩称，1.被上诉人的家庭于2018年12月2日认购了涉案项目的二套商品房，即咸宁城际空间站B10栋1单元3203和3103室房屋，置业顾问为上诉人的工作人员杨柳，在签订认购协议书之前，杨柳主动为被上诉人家庭策划购买2套房屋的付款方案，被上诉人为确认付款方案细节，先后三次到绿地销售中心找杨柳沟通确认，杨柳和售楼部相关领导承诺该方案确实可行后，被上诉人才最终签订房屋买卖签约确认书，并签订房屋买卖合同。2.2019年7月初，被上诉人办理了3103户商业贷款按揭手续后，在办理3203户公积金贷款时，住房公积金的工作人员提出，因被上诉人已经为3103户毛颖提供担保，不仅不能提取公积金账户余额，公积金贷款额度和年限均受限。被上诉人立即将该情况反馈给上诉人的工作人员朱攀（因杨柳已离职），并询问解决方案，但未得到任何回应。2019年10月18日，被上诉人收到售楼部发送的要求付款的催告函后，以书面的方式向上诉人进行了回复，并主动与售楼部沟通解决，但售楼部拒绝就此沟通，直接提起了本案诉讼。3.上诉人的售楼部为销售房屋，存在欺诈行为，欺骗被上诉人购买了2套房屋，现因被上诉人不能办理贷款手续，导致合同不能继续履行，被上诉人有权要求解除涉案商品房买卖合同，并要求上诉人赔偿相应的损失。咸宁常青置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令毛明伟继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：XN19002834），并支付剩余购房款420000元；2.判令毛明伟支付以未付购房款420000元为基数，按照日万分之零点五从2019年8月15日起计算至房款付清之日止的违约金（截止2020年8月18日的违约金为7749元）；3.本案诉讼费用由毛明伟承担。毛明伟向一审法院反诉请求：1.请求判令解除双方购房合同，咸宁常青置业有限公司退还首付款190990元；2.判令咸宁常青置业有限公司赔偿损失及反诉受理费共计50000元。一审法院认定事实：2019年1月26日原告咸宁常青置业有限公司与被告毛明伟签订《商品房买卖合同》（合同编号：XN19002834），被告购买原告位于咸宁市××区××渡船村（咸宁城际空间站B地块）B10栋1单元3203室房屋，建筑面积99.48平方米，总房款为610990元。被告支付了购房首付款190990元，余款420000元被告申请贷款支付。同年4月17日原、被告双方签订补充协议，约定“买受人应该在本合同签订后七个工作日（咸宁地区以外十五个工作日）内提交齐全可供办理按揭贷款的材料并办妥按揭贷款的所有手续（住宅公积金贷款的买受人按照按揭贷款约定条款执行），并于本合同签订之日起30日内按揭银行审批通过并放款；逾期90日内（含90日）按揭银行未能审批（或未能放款）的，买受人无需向出卖人支付违约金；逾期90日以上按揭银行仍未能审批（或未能放款）的，出卖人随时有权不经催告直接单方解除本合同及本合同补充协议[买受人选择本合同补充协议第二条第3款第（1）向并按时付清全款的除外]并有权将该房屋另售他人（另售时无须另行通知），买受人应按总房款10%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人所支付的各种税费；若出卖人不解除本合同及合同补充协议的，买受人应按日向出卖人支付房款未付总额的万分之零点五的违约金（自逾期第91日起开始计算违约金）。”还约定“对于一次性付款方式的买受人，关于逾期付款的违约责任约定。买受人应按本合同约定如期如数付清购房款，逾期90日内（含90日）未付清房款的，买受人无需向出卖人支付违约金；逾期90日以上未付清房款的，出卖人随时有权不经催告直接单方解除本合同及本合同补充协议（非买受人原因导致逾期付款的除外）并有权将该房屋另售他人（另售时无须另行通知），买受人应按总房款10%向出卖人支付违约金，并赔偿出卖人所支付的各种税费；若出卖人不解除本合同及本合同补充协议的，买受人应按日向出卖人支付应付未付金额的万分之零点五的违约金（自逾期第91日起开始计算违约金）。买受人无力支付余款申请退房的，除按有关约定处理外，买受人还应向出卖人支付总房款的10%作为违约金，本合同及本合同补充协议解除。”补充协议签订后，被告未能如期支付购房余款。为此，原告提起诉讼，请求依法处理。一审法院同时查明：被告毛明伟在原告咸宁常青置业有限公司置业顾问杨柳的筹划下认购了二套商品房，即：咸宁城际空间站B地块B10栋1单元3203和3103室房屋，且该置业顾问杨柳多次与被告沟通确认2套商品房的贷款按揭手续的办理可行性。但在涉案的3203室商品房贷款未能按双方所确认的方式办理时，被告及时向其反馈和咨询解决方法，但一直没有得到解决方案。且原告咸宁常青置业有限公司于2019年9月28日向被告毛明伟发出限期履行支付房款义务的催告函。被告毛明伟于2020年7月30日向政府相关职能部门请求协调解除购房合同无果。上述事实有原告营业执照、被告身份信息复印件，商品房买卖合同复印件，增值税普通发票复印件，催告函等及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系，且当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项、第四项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》后，被告已明确表示不能履行合同义务，且已迟延履行合同义务，致使不能实现合同目的，因此，原告向一审法院提出要求被告继续履行合同的诉求，一审法院依法不予支持。被告提出的解除双方《商品房买卖合同》的反诉请求，一审法院依法予以支持，且由原告返还被告购房首付款190990元，但被告在不能履行合同义务时，应在双方签订的补充协议中约定的逾期付款期限内按约定和法律规定申请退房解除合同，故被告反诉请求原告赔偿损失的诉求，一审法院不予支持。虽被告未及时申请退房解除合同，但原告也未及时处理被告不能履行合同的相关请求，且应在逾期期限届满之前要求其承担违约责任，也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，应减轻被告合同违约的责任。为此，被告应承担从2019年8月15日开始按未付购房款420000元为基数，按日万分之零点五计算支付违约金至被告提出反诉解除合同2020年12月17日止。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第二项、第四项、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）咸宁常青置业有限公司与被告（反诉原告）毛明伟于2019年1月26日和2019年4月17日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；二、原告（反诉被告）咸宁常青置业有限公司应返还被告（反诉原告）毛明伟购房首付款190990元；三、被告（反诉原告）毛明伟应支付原告（反诉被告）咸宁常青置业有限公司从2019年8月15日开始以未支付购房款420000元为基数按日万分之零点五计算至2020年12月17日止的违约金；四、上述给付款项限原、被告双方在本判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费3858元，由原告咸宁常青置业有限公司负担，反诉费2060元，由被告毛明伟负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”案涉房屋买卖合同在民法典施行前成立，双方因是否继续履行该合同产生争议引发本案纠纷，故本案可以适用《中华人民共和国民法典》的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”本案中，毛明伟在签订《商品房买卖合同》后，其购买的咸宁城际空间站B10栋1单元3203室房屋，在毛明伟支付购房首付款190990元后，余款420000元因未办理按揭贷款未能支付，毛明伟亦明确表示在其代替毛颖履行B10栋1单元3103室房屋付款义务的同时，对案涉咸宁城际空间站B10栋1单元3203室房屋无继续履行能力，且已迟延履行至今。因此，咸宁常青置业有限公司与毛明伟于2019年1月26日和2019年4月17日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，已经无法继续履行，毛明伟诉请解除上述合同具有事实依据和法律依据。咸宁常青置业有限公司上诉认为涉案合同应继续履行，却未提供相应的依据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于合同解除后毛明伟应承担的违约责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”违约金实际上以补偿损失为主，以惩罚为辅。鉴于咸宁常青置业有限公司在本案中亦存在一定的过失，其并未提供证据对毛明伟违约造成的实际损失予以证明，考虑到咸宁常青置业有限公司必然存在预期利益受损的情形，一审法院根据公平原则和诚实信用原则综合衡量后，认定由毛明伟向咸宁常青置业有限公司支付违约金（以未支付购房款420000元为基数，从2019年8月15日开始按日万分之零点五计算至2020年12月17日止），较为符合本案实际，本院继续予以确认。综上所述，咸宁常青置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7716元，由咸宁常青置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 熊 泽审判员 胡应文审判员 李 伟二〇二一年六月二十九日书记员 贾 茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；