民事判决书   （2021）晋0224民初388号   原告：孙某。   被告：邓某，汉族，灵丘县人。   委托诉讼代理人：白某，女，现住灵丘县。   原告孙某与被告邓某租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙某与被告邓某及其委托诉讼代理人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孙某向本院提出诉讼请求：1、要求让被告支付原告租金每年20000元（2010年-2021年），共计220000元；2、要求让被告从原告的院内搬离，将被告所建教室拆除，恢复院落原有面貌。事实与理由：2003年6月18日，经灵丘县东河南镇政府研究决定，原告购买了原灵丘县东河南镇经济联合社的窑房11间，东库房5间，价款40000元。2010年被告的丈夫即原告的妻弟翁玉栋和原告协商，他准备和原告合伙开办幼儿园，由原告提供场地，翁玉栋提供资金并改造房舍。当时双方口头约定利润分红3、7开，原告占30%，被告占70%。后原告考虑到被告刚刚开办幼儿园，起步比较困难，后双方约定，不管翁玉栋盈利多少，翁玉栋每年支付20000元租金。后翁玉栋将原告购买了原灵丘县东河南镇经济联合社的窑房11间全部拆除，并在原有基础上翻盖了教室。当年教室建成后，翁玉栋夫妇的幼儿园就正式开办了，但翁玉栋一直和原告讲他的困难，说等缓缓再给原告每年20000元租金。原告体谅翁玉栋夫妇的难处，就听从了翁玉栋的意见，直到去年翁玉栋去世，翁玉栋夫妇一直没有给付原告分文。现在原告多次和被告协商相关租金事宜，但一直没有结果。无奈，原告只好向法院提出起诉，请求贵院判允所请。    邓某辩称：一、孙某在起诉状中所述不是事实，翁玉栋并不是租用原告的地，而是孙某以物抵债，将场地交付给翁玉栋，让翁玉栋无偿使用的。孙某是翁玉栋的姐夫，2001年孙某在四川省广元市××县做生意时，让翁玉栋为其打工，主要是开车，顺便还干一些其他琐碎事务。当时孙某承诺每月给翁玉栋工资800元，但是干了很长时间一直没有给过。开始翁玉栋出于亲戚关系没有向孙某催要，后来翁玉栋向孙某提出要工资的事，孙某说他等给翁玉栋从灵丘县城买套房，翁玉栋想这样等于把工资攒起用来买房了，所以就没有再向孙某要工资。翁玉栋在四川为孙某干活整整8年，一直到2008年地震后才回来。孙某除为翁玉栋花2000元办了一个驾驶证外，分文工资未付，房也一直没有给翁玉栋买。2011年，翁玉栋与妻子邓某开办的幼儿园因原场所太小，需要新建。因孙某欠翁玉栋工资未付，承诺的买房也没兑现，翁玉栋就提出用孙某购买的原东河南农机站的院来建幼儿园，孙某自知亏欠翁玉栋的太多，就同意了翁玉栋占用该院一半的面积建幼儿园。双方经过测量，将其中南面一半的院落留给孙某，北面一半院翁玉栋用来建幼儿园。因此，翁玉栋在孙某所购院落内建幼儿园，既不是因为与其合伙办幼儿园，也不是租用其土地，而是孙某以其土地使用权来抵顶欠翁玉栋的工资。否则，孙某不可能无故让翁玉栋在其土地上建幼儿园，而且幼儿园建起来已经十多年，孙某没有向翁玉栋主张过任何土地使用费或其他费用。而是在翁玉栋死亡后才出而反而，要求被告支付租金，被告认为双方不是租赁关系，孙某无权要求被告支付租金。二、孙某所购买的房屋并没有十一间。被告建幼儿园需要拆除旧房，拆房时，只有北面土建不成型的房屋，也就是断壁残垣六间，危房三间，完全是无法正常住人的房屋。三、原告要求支付租金的诉求超过了法定的诉讼时效。原告在起诉状中自称“后双方约定，不管翁玉栋盈利多少，翁玉栋每年支付原告20000元租金”。先不说原告所说不是事实，就算原告说的是真的，那么按照其所说，翁玉栋应以年为期限支付其租金。那么每一年的租金都是一个独立的债权请求权，即每一年的年末是当年租金的诉讼时效起算日。但是在过去十多年的时间里，原告从未向翁玉栋要过租金。根据《民法通则》第一百三十六条的规定：延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。2017年10月1日起施行的《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，原告所诉的2010年至2018年的租金均已超过法定诉讼时效。四、原告与灵丘县东河南镇经济联合社所签订的《房产契约》系无效协议，原告并没有真正取得本案所涉土地的所有权或使用权。首先，灵丘县东河南镇经济联合社不具备签订合同的主体资格。灵丘县东河南镇经济联合社的性质是党委工作部门，并不是政府部门。作为党委的机关不能参与具体的业务，更无权签订涉及经济的合同签订。2、原告所购房屋及土地原属灵丘县东河南镇农机站所用房屋及土地，根据《国有资产产权界定和产权纠纷处理暂行办法》第二条第一款的规定，这些财产都属于国有资产。1995年2月15日国家国有资产管理局、财政部发布的《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条规定：行政事业单位处置资产（包括调拨、转让、报废、报损等），应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置。而上述合同的签订并未履行审批手续。根据《合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。3、根据《划拨用地目录》的规定，东河南镇作为党政机关，其所占用的土地是国家划拨的土地。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条、四十七条的规定：划拨土地使用权，未经县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权不得转让。原土地使用者因撤销、解散等原因停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条也规定：未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。因此，东河南镇政府或东河南农机站对本案所涉土地只有使用权，如不使用，则应由县政府无偿收回，其本身不享有转让的权利。五、以下费用及借款被告要求原告归还。1、被告建幼儿园时，因当时整个院内凹陷过深无法排水。被告不仅把自己这边的院子垫高，还把原告那半个院子也垫高，安装了排水道，仅垫院用土200车，每车200元，共花费40000元。原告应分摊的费用为20000元。2、原告还曾于2011年向翁玉栋借款50000元，2013年让翁玉栋帮他向本村村民邓安宁转借15000元，因利息高，原告又迟迟不还，翁玉栋只好向自己的三姐夫转借后归还。以上65000元的借款，原告一直没有归还。   孙某为支持自己诉讼请求向法庭提交证据如下：   1、身份证复印件，拟证实原告身份信息；   2、房产契约及收据，拟证实原告购买位于东河南镇政府经办站窑房的事实。   经质证，被告邓某对原告提供的证据本身无异议，但因为卖房是东河南镇经济联合社，其不具有签订合同主体资格，且契约本身没有显示经过国有资产管理部门批准，或者经过县级国有土地管理部门批准，该契约不能明确显示原告所购房屋的间数以及土地范围，也无法证明原告买的间数、面积。原告认为其与政府购买的房是合法的，并加盖镇政府公章，当时正房11间、东房5间，面积3314平方米，目前东房由原告使用。   邓某向法庭提交证据如下：   1、灵丘县金童幼儿园营业执照，拟证实法人翁玉栋，园长是邓某，地点东河南镇农机院内；   2、结婚证复印件，拟证实邓玉琼与翁玉栋系夫妻关系；   3、证人卢某出庭证言，陈述卢某系原告的岳母，被告是其儿媳，因其儿子翁玉栋跟随原告8年未给工钱，原告就让在他院内建盖幼儿园，原告还曾向其儿子借过款65000元未还过。   经质证，原告对1号证据营业执照真实性无异议，认为其办理执照时提供房产证明是假的，因为该房产手续在原告手里；其次被告所建的房以及治理系办幼儿园投资，考虑到翁玉栋办幼儿园困难，又是自己的妻弟，就一直未要租金；对2号证据认为邓某和翁玉栋之前他们已离婚；对3号证人证言内容不认可，其岳母做了虚假的陈述。   经审查，原告方提交的证据来源合法，具有客观真实性，能证实原告购买东河南镇政府原社办站面积3314平方米的房屋院落的事实本院予以确认。被告提交的1号、2号证据来源合法，能证实被告与其丈夫生前在原告所购买的正房基础上拆建建房经营幼儿园的事实，本院予以确认。关于证人证言与被告有利害关系，其证言证明力还需有其他证据予以佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙某系翁玉栋姐夫。2003年6月18日原告孙某购买东河南镇政府原社办站总面积3314平米的房屋院落。被告邓某与其丈夫翁玉栋在2010年期间将原告所购买的正房拆建后创办金童幼儿园一所，并对该院进行了完善。原告对所购买的东房使用至今，被告在自己新建的房内经营使用。被告经营幼儿园十年期间原告未就租金向法院提起诉讼。   本院认为，我国《民法总则》第一百八十八条第一款规定了向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的内容，本案中原告向被告提出十年左右的租金诉求，被告以超过诉讼时效提出抗辩，原告基于该抗辩未能举证证明存在诉讼时效中止、中断的证据，原告未在法定的时间内主张权利，其主张租金的实体权利不予法律保护，故对原告租金诉求不予支持。关于原告要求被告从原告的院内搬离，将被告所建教室拆除，恢复院落原有面貌的主张。鉴于原被告双方未对被告所建的房屋是否系被告经办幼儿园的投资未进行约定以及原告未提交证据证实双方租赁关系的证据致双方租赁性质无法明确的情况，从公平角度出发，原告要求被告从其购买的院落中搬离，原告应对被告的投资给予一定的经济补偿。综上，依照最高人民法院关于《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释[法释（2015）5号]第二百一十九条规定，判决如下：   驳回孙某的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。   案件受理费减半收取2300元，由孙某承担。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。    审 判 员 何云霞   二○二一年六月二十三日   书 记 员 董 宏