广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1115号原告：佛山市南海佛广交通集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××526H。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：叶剑豪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高良燃，男，该公司员工。被告：谭小江，男，1974年6月5日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县进贤县钟陵石灰岭林场14号，公民身份号码360××××××××××××058。原告佛山市南海佛广交通集团有限公司与被告谭小江租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶剑豪、被告到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《物业租赁合同》于2020年8月31日解除；2.被告向原告支付租金119030元；3.被告向原告支付违约金41556元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月1日,原告的分公司佛山市南海佛广交通集团有限公司西樵汽车客运站与被告签订两份《商铺租赁合同》,约定被告承租坐落于佛山市南海区×××××××商铺物业,租赁期限自2017年1月1日至2019年12月31日。2020年5月1日，佛山市南海佛广交通集团有限公司西樵汽车客运站与被告签订《物业租赁合同》,约定被告承租上述3号商铺，租赁期限自2020年5月1日至2023年4月30日。被告自2019年9月起拖欠1号商铺租金，并拖欠3号商铺2019年5月至12月、2020年5月至今的租金。至2020年8月31日,被告已拖欠1号商铺租金119030元、3号商铺租金98400元。根据上述合同，原告有权终止合同，收回房屋，不予退还履约保证金，且被告应支付截至2020年8月31日的违约金41556元。被告辩称，不同意支付违约金，车站没有人流，租金过高，商铺无法经营。确认两间商铺至2020年7月尚欠租金共112030元，3号商铺押金21000元未退还。2019年5月原告对客运站进客大门上锁，要求减免1号商铺租金，3号商铺没有锁门。2020年8月31日，原告贴了封条，不能开业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院对原告所提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，佛山市南海佛广交通集团有限公司西樵汽车客运站（甲方，以下简称西樵汽车客运站）与被告（乙方）签订两份《商铺租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××、×××××××铺位出租给乙方，租赁期限自2019年5月1日至2019年12月31日止；乙方应于每月10日前向甲方缴纳当月租金；1号商铺每月租金13000元，3号商铺每月租金8800元；乙方在本合同签订当日一次性向甲方缴纳履约保证金26000元、2万元；非甲方原因，乙方不按时缴交各项费用的,乙方应在缴交费用期限届满后3日内补交未支付费用,并按每逾期一日,支付欠缴费用总额千分之一的标准向甲方支付违约金;逾期超过30天,甲方有权终止合同,收回物业,不予退还履约保证金；等等。原告确认1号商铺自2018年4月1日起变更租金标准为9500元/月，自2019年7月1日起变更租金标准为5605元/月。2019年5月，西樵汽车客运站将进客大门上锁，影响了被告所承租的1号商铺的经营。2020年5月1日，西樵汽车客运站（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××××××××××出租给乙方，租赁期限自2020年5月1日至2023年4月30日；其中2020年5月1日至2021年4月30日每月租金7000元，每月15日前支付当月租金；乙方应于合同生效后1日内一次性向甲方支付履约保证金21000元；乙方拖欠租金或其他费用累计达30天的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业，并没收履约保证金；乙方不按本合同约定支付租金及其他费用的，每逾期一日，应向甲方支付租金总额千分之一的违约金，拖欠租金超过二个月，本合同自动解约，乙方应赔偿甲方由此受到的损失；等等。原告确认被告已支付履约保证金21000元。2020年8月31日，西樵汽车客运站在涉案商铺张贴封条。被告确认拖欠1号商铺2019年9月至12月租金20630元，其中2019年9月欠付租金金额为3815元；拖欠3号商铺2019年5月至12月租金70400元及2020年5月至7月租金21000元。另查明，涉案商铺所在的客运服务楼于2012年2月29日取得建设工程规划许可证。西樵汽车客运站同意涉案租赁合同的合同权利由原告主张。原告提起本案诉讼后，本案起诉状等材料于2021年2月7日送达被告。本院认为，西樵汽车客运站与被告签订的《商铺租赁合同》、《物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。西樵汽车客运站同意上述合同权利由原告主张，因此，原告有权依照上述合同的约定向被告主张相关权利。被告拖欠租金构成违约，根据《物业租赁合同》的约定，原告享有合同解除权。原告主张解除合同的起诉状于2021年2月7日送达被告，本院据此认定《物业租赁合同》于当日解除。被告违约导致双方合同解除，根据双方合同的约定，原告有权没收履约保证金，故对被告要求退还履约保证金21000元的主张，本院不予支持。关于1号商铺的租金问题，西樵汽车客运站于2019年5月将进客大门上锁，影响了被告所承租的1号商铺的经营，故本院酌定2019年5月至12月减半收取租金26315元（9500元×50%×2个月+5605元/月×50%×6个月=26315元）。被告已支付2019年5月至9月租金32000元（9500元×2个月+5605元/月×3个月-3815元=32000元），即被告实际已多支付5685元，因此，被告无需再向原告支付1号商铺2019年9月至12月租金。关于3号商铺的租金问题，被告确认拖欠3号商铺2019年5月至12月租金70400元，应如数支付予原告。被告确认拖欠自2020年5月起的租金，但在双方合同尚未解除的情况下，西樵汽车客运站于2020年8月31日对商铺张贴封条，导致被告无法正常使用，故本院酌定3号商铺的租金计算至2020年8月30日，即被告应支付3号商铺2020年5月1日至2020年8月30日的租金27774元（7000元/月×3个月+7000元/月÷31天×30天=27774元）予原告。如前所述，被告多支付了5685元，故被告实际尚应支付原告租金92489元（70400元+27774元-5685元=92489元）。关于原告主张的违约金，如前所述，西樵汽车客运站封锁进客大门，影响被告经营，并在双方合同未解除的情况下，对商铺张贴封条，导致被告无法正常使用，其自身存在过错，且原告已没收履约保证金21000元，故对原告的违约金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认佛山市南海佛广交通集团有限公司西樵汽车客运站与被告谭小江于2020年5月1日签订的《物业租赁合同》于2021年2月7日解除；二、被告谭小江应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金92489元予原告佛山市南海佛广交通集团有限公司；三、驳回原告佛山市南海佛广交通集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2636.12元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇二一年六月十五日书记员  钟丹