襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0607民初4821号原告：襄阳市襄州区黄集镇黄府巷社区居委会。住所：襄阳市襄州区黄集镇樊魏路**。统一社会信用代码：55420607MEA342587B。法定代表人：余香琴，该居委会主任。委托诉讼代理人：钟飞，襄阳市襄州区黄集镇法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：何建平，襄阳市襄州区鹿门法律服务所法律工作者。被告：韦富金，男，1971年10月8日出生，汉族，住，住襄阳市襄州区/div>第三人：付华龙，男，1970年8月22日出生，汉族，住，住襄阳市襄州区/div>委托诉讼代理人：刘林森，湖北联帮律师事务所律师。原告襄阳市襄州区黄集镇黄府巷社区居委会（以下简称黄府巷居委会）与被告韦富金、第三人付华龙排除妨害纠纷一案，本院于2021年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄府巷居委会的委托诉讼代理人钟飞、被告韦富金、第三人付华龙的委托诉讼代理人刘林森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄府巷居委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系；2.请求法院判令被告、第三人向原告支付从2021年1月1日至解除之日止的租金12540元；3.本案诉讼费由被告、第三人承担。本案在审理中，原告申请变更诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告及第三人返还原告位于襄阳市襄州区××字街××楼门面房两间、二楼房屋四间；2.判令被告及第三人自2021年1月1日起按照年租金30100元的标准支付房屋占用费至返还租赁房屋之日止；3.诉讼费由被告、第三人负担。事实与理由：2016年1月12日，原告与被告韦富金签订了《黄集镇黄府巷十字街门面发包合同》，合同约定：原告将位于黄集镇××字街（××西饼屋）两间门面房及二楼一层共六间房屋租赁给被告使用。租赁期限为五年，即从2016年1月1日至2020年12月31日止。合同期内，被告在未取得原告同意的情况下，擅自将房屋转租第三人。合同期届满后，被告及第三人一直占有租赁房屋拒不返还，同时，被告还欠原告从2021年1月1日至2021年5月30日期间的房屋占用费12540元，原告向被告多次索要无果，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告韦富金辩称，1.合同到期之前，原告应当通知其搬走，但原告没有，后期也没有通知被告；2.合同到期后，原告如果继续对外租赁，被告韦富金有优先租赁的权利；3.在被告不知道的情况下，原告把韦富金起诉到法院，法院通知后才知道。第三人付华龙辩称，1.原告将房屋出租给被告，该房屋转租给第三人，对此事实原告从没有提出过异议，现原告无权以被告擅自将房子转租给第三人为理由；2.因新冠疫情的影响，2020年国家对租赁国有资产的经营用房的优惠政策为三个月房租免收、六个月房租减半。由于2020年的房租全部提前预交，所以根据政策可以延长租期。根据本案延长半年的租约，应当截止到2021年6月30日；3.原告作为集体经济组织，对集体资产对外出租，应当按照平等、公开、资产保值、增值的原则进行，在合同到期前，原告没有依法开展该房屋的招租、招标工作。本着资产保值、增值的原则，应当由被告和第三人继续租赁该房屋；4.根据法律规定和合同约定，被告和第三人依法享有优先租赁权。第三人也同意按照原合同约定向原告支付房屋租金，直至该房屋招标确定新的承租人之日止。综上，原告在合同未到期前，要求解除合同的理由不能成立，被告和第三人也没有拒绝支付房屋租金，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：2016年1月12日原告（作为甲方）与被告韦富金（作为乙方）签订《黄集镇黄府巷十字街门面发包合同》，合同约定：原告将位于襄阳市襄州区××字街（××西饼屋）两间门面房及二楼一层四间共6间房屋租赁给被告使用。租赁期限为五年，即从2016年1月1日起至2020年12月31日止。租赁期限届满前三个月提出，经甲方同意后，甲、乙双方将对有关租赁事项重新签订承包合同，在同等条件下，乙方有优先权。租赁费用：租金为每年30100元，5年合计150500元，大写人民币壹拾伍万零伍佰元整；租赁费用的支付：签订合同时一次性付清五年租赁费。第十条“房屋的转租经甲方书面同意后乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变”。第十一条“免责条款……11.2凡因发生严重地震等自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和结果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在30日内提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件，该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证机关出具的证明文件，则提供其他有力证明。不可抗力一方由此而免责。”。第十二条“合同的终止本合同提前终止或有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于提前终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管的责任”等。原告与被告韦富金签订合同后，被告韦富金随即与第三人付华龙口头约定将其租赁原告的租赁物转租给第三人，第三人付华龙将租金150500元支付给被告韦富金后，被告韦富金将其交款条据及租赁合同交给了第三人付华龙，付华龙开始使用原告的租赁物进行经营。2020年12月31日，被告韦富金与原告签订的租赁期限届满后，被告及第三人一直占有租赁房屋拒不返还，也没有支付原告租金，原告向被告多次索要无果，引起诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案的争议焦点：一、本案中，被告韦富金与第三人付华龙之间转租关系是否成立？二、本案“黄集镇黄府巷十字街门面发包合同”是否履行完毕？本案中，被告、第三人主张应当延长合同的租赁期限，减少租金的主张是否应当予以支持？三、被告和第三人主张依法享有优先租赁权，其占有、使用租赁的房屋应当直至该房屋招标确定新的承租人之日止，是否应当予以支持？四、原告的诉讼请求，是否应当予以支持？针对上述争议焦点，本院分别作出如下评判：第一个争议焦点：本案中，被告韦富金与第三人付华龙之间转租关系是否成立？原告黄府巷居委会与被告韦富金于2016年1月12日签订的《黄集镇黄府巷十字街门面发包合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……”、《中华人民共和国民法典》第七百一十八条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”之规定，本案中，被告韦富金将《黄集镇黄府巷十字街门面发包合同》的权利义务全部转租给第三人付华龙，虽然没有签订书面合同，但被告韦富金将租赁原告黄府巷居委会房屋全部转租给第三人付华龙的事实存在，付华龙已使用转租房屋5年多时间从事食品制作、销售，应当认定出租人知道或者应当知道承租人转租的事实，原告未对被告韦富金的转租行为提出过异议，故被告韦富金与第三人付华龙之间的转租关系成立，本院予以确认。第二个争议焦点：本案“黄集镇黄府巷十字街门面发包合同”是否履行完毕？被告、第三人主张应当延长合同的租赁期限，减少租金的主张是否应当予以支持？1.原、被告于2016年1月12日签订的《黄集镇黄府巷十字街门面发包合同》中约定租赁期限为五年，即从2016年1月1日起至2020年12月31日止。截至2020年12月31日，原、被告之间的合同履行期限已经届满。2.根据《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》（鄂政办发[2020]5号）中“一、减轻企业负担……2.减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。……”之规定，享有减免房租的所租赁房屋的类型是“国有资产类经营用房”；根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”之规定，本案原告黄府巷居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其所有的房屋并非“国有资产类经营用房”，故被告、第三人主张应当按照“3个月房租免收、6个月房租减半”的政策减少房租，本院不予支持。3、依照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发〔2020〕17号）第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，本案中，原、被告在《黄集镇黄府巷十字街门面发包合同》第十一条中约定了“免责条款……11.2凡因发生严重地震等自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和结果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，……。不可抗力一方由此而免责”，结合《襄阳市襄州区新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部3号令》“1、各镇（街、区）负责组织对村与村、组与组间道路进行封闭管理，设立检查站，除警车、救护车、消防车、应急和公务用车外，其他车辆从严管理。2、各镇（街、区）负责组织各村（社区）加强对村组、小区、家属院的管理，严格外来人员管控，户与户之间不走动、不聚集。……本命令从2020年1月26日20：00起执行，恢复时间另行通知。襄阳市襄州区新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部2020年1月26日”及《襄州区新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部办公室文件》（襄州防指办发〔2020〕116号）《转发市疫情防控指挥部关于全面恢复机关事业单位正常上班的通知》“……根据中央、省委有关部署要求，市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部决定，从3月16日（周一）起，全市各级机关事业单位全面恢复正常上班。……襄阳市襄州区新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部2020年3月15日印发”之规定，第三人所承租原告的房屋位于襄阳市××××中心街道，从事经营预包装食品、散装食品零售业务，因为疫情的不可抗力导致不能经营，则承租方的收益之合同根本目的完全无法实现，结合襄阳市疫情影响的时间节点，根据公平原则，本院酌情延长原告与被告、第三人之间的《黄集镇黄府巷十字街门面发包合同》履行期限两个月，即合同截止时间为2021年2月28日，期间免除被告、第三人两个月的租金。对被告、第三人“3个月房租免收、6个月房租减半”的主张，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。第三个争议焦点：被告、第三人主张依法享有优先租赁权，其占有、使用租赁的房屋应当直至该房屋招标确定新的承租人之日止，是否应当予以支持？依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”、第二百三十六条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第二百四十条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”、第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被告、第三人没有提交证据证明其“依法享有优先租赁权，其占有、使用租赁的房屋应当直至该房屋招标确定新的承租人之日止”，其辩称主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告、第三人在合同期限届满后应当依法返还原告的租赁物。第四个争议焦点：原告的诉讼请求，是否应当予以支持？依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百七十九条“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。”、第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”之规定，租赁合同履行期限届满，承租人未及时腾退房屋，继续占有使用承租房屋，应当支付逾期腾房的占有使用费给出租人，被告在合同履行期限届满后没有腾房，原告要求被告按30100元/年的租金支付房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百四十条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十四条、第七百一十八条、第七百三十三条、《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告韦富金、第三人付华龙于本判决生效之日起三十日内腾退原告襄阳市襄州区黄集镇黄府巷社区居委会所有的位于襄阳市襄州区黄集镇黄府巷十字街一楼门面房两间、二楼房屋四间返还给原告襄阳市襄州区黄集镇黄府巷社区居委会；二、被告韦富金、第三人付华龙支付原告襄阳市襄州区黄集镇黄府巷社区居委会自2021年3月1日始至返还房屋之日止按照年租金30100元所计算的房屋占用费，于本判决生效之日起三十日内付清；三、驳回原告襄阳市襄州区黄集镇黄府巷社区居委会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取114元，由被告韦富金、第三人付华龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  孙安军二〇二一年六月三十日法官助理肖茜书记员毕惠玲