山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终2150号 上诉人（原审被告）：新泰市佰亿房地产开发有限公司，住所地新泰市青云路杞都宾馆西。 法定代表人：蒋济军，董事长。 委托诉讼代理人：刘修国，山东昌琪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱树鹏，山东昌琪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘守录，男，1975年8月1日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：范修奎，山东龙奥律师事务所律师。 原审被告：山东新泰山水置业投资有限公司，住所地新泰市东周路42号。 法定代表人：岳光利，总经理。 委托诉讼代理人：尹燕堃，男，该公司员工。 上诉人新泰市佰亿房地产开发有限公司（以下简称佰亿房地产公司）因与被上诉人刘守录及原审被告山东新泰山水置业投资有限公司（以下简称山水置业投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（2021）鲁0982民初247号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佰亿房地产公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、按照民法典第五百六十四条的规定，被上诉人的解除权已消灭。双方合同第九条第二项约定：逾期超过180天后买受人有权解除合同。第八条交付期限：约定出卖人应当在2014年10月1日前……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。按照上述约定及法律规定，被上诉人的解除权应当是在2014年10月1日+180天+1年，即2016年4月1日前行使，被上诉人在2021年才行使解除权，其解除权早已消灭。二、退一步讲，被上诉人的起诉早已超过诉讼时效。如上所述，即使按照诉讼时效的规定，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到侵害及义务人之日起计算，双方合同明确约定，交付的时间为2014年10月1日，这一天上诉人未交付房屋，被上诉人就已明确知道权利受到损害并也确知义务人，而自2014年10月1日至起诉之日从未向上诉人主张过解除合同，也早已超过三年的诉讼时效期间。综上，被上诉人的解除权早已消灭，也早已超过诉讼时效期间，请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。 刘守录辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉请求及事实理由均不成立，涉案房屋处于未交付状态，一直是持续的，不存在超过诉讼时效问题，且根据商品房买卖合同约定的时间，上诉人逾期交付已经达到7年的时间，该合同目的也无法达到，因此应当驳回上诉人的上诉请求。 山水置业投资公司述称，同一审答辩意见。 刘守录向一审法院起请求：1、请求人民法院依法解除原告和被告新泰市佰亿房地产开发有限公司于2013年6月22日签订的合同编号为JXHY-1(-1)-445的《新泰市商品房买卖合同》；2、判令两被告赔偿原告违约金，自2013年6月22日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；3、本案诉讼费、保全费、保险费由被告负担。一审法院认定事实：原告刘守录（买受人）、被告佰亿房地产公司（出卖人）于2013年7月2日签订了商品房买卖合同。合同主要条款约定：买受人购买的商品房为预售商品房，商品预售许可证号2013011。位于街心花园地下商场，第一幢-1层445号房、446号房。两处合计建筑面积22.9平方米，各自套内建筑面积6.20平方米，各自公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.25平方米。按建筑面积计算，第一幢-1层445号房单价为每平方米14220元，总金额162819元、第一幢-1层446号房单价为每平方米13950元，总金额159728元。买卖双方在签订本合同之时付清以上两房款。出卖人应当在2014年10月1日前交付房屋。出卖人逾期交房按逾期时间、分别处理，（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.8的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，涉案房产在房产管理部门办理了商品房买卖合同备案手续，原告如约交付了以上两房款总价款322547元，但被告未按照合同约定向原告交付房屋和协助办理房产登记手续。现涉案房产已由被告整体出租给他人。另查明，原告提交新泰市住房和城乡建设局对案外人姜万美的《来信事项不予受理告知书》一份，主张被告佰亿房地产公司的开发建设项目由被告山水置业投资公司注资接盘，故请求被告山水置业投资公司应当承担责任。被告佰亿房地产公司、山水置业投资公司均不予认可。再查明，一审法院于2021年1月18日向被告佰亿房地产公司、山水置业投资公司送达起诉状副本。上述事实由原、被告陈述、商品房买卖合同、交款单等予以证实。 一审法院认为，原告刘守录与被告佰亿房地产公司签订的《新泰市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，故该合同合法有效。双方应依据合同的约定，履行自己的义务。现原告刘守录已按合同的约定支付了全部购房款，应视为履行相应义务，而被告佰亿房地产公司未按合同的约定交付房屋，显属违约，依法应当承担相应的违约责任。被告佰亿房地产公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，应当在2014年10月1日前向原告刘守录交付房屋，逾期超过180天，原告刘守录有权解除合同。现被告佰亿房地产公司逾期交房已超过180日，至今亦未能履行交房义务，显已违约，原告刘守录据此直接以提起诉讼的方式行使合同解除权，符合法律规定，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，被告佰亿房地产公司应将原告刘守录支付的购房款予以返还，并赔偿原告刘守录因此所产生的损失。因此原告刘守录要求被告佰亿房地产公司返还购房款，支付违约金并赔偿经济损失，符合合同的约定，一审法院予以支持。商品房买卖合同解除后，该合同的备案手续应当予以注销，被告佰亿房地产公司应当协助原告刘守录到房产管理部门办理商品房买卖合同备案注销手续。被告佰亿房地产公司辩称根据《新泰市商品房买卖合同》第九条中“逾期超过180日后，买受人有权解除合同”的约定，原告刘守录现在请求提出解除合同，故认为原告刘守录已经超过法定的诉讼时效，由于被告佰亿房地产公司的违约行为致使不能实现合同的目的，故对被告佰亿房地产公司的该项辩称，一审法院不予采信。原告刘守录要求被告山水置业投资公司承担责任，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第(四)项、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，判决：一、原告刘守录与被告新泰市佰亿房地产开发有限公司签订的《新泰市商品房买卖合同》【合同编号：JXHY-1（-1）-445、JXHY-1（-1）-446】自2021年1月18日起解除；二、被告新泰市佰亿房地产开发有限公司于一审判决生效后十日内向原告刘守录返还购房款322547元并赔偿利息损失(以322547元为基数，自2014年10月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率执行，自2019年8月20日起至一审判决确定的履行期限届满之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行)；三、被告新泰市佰亿房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告刘守录支付违约金3225.47元；四、被告新泰市佰亿房地产开发有限公司于一审判决生效后十日内协助原告刘守录到房产管理部门办理商品房买卖合同备案注销手续；五、驳回原告刘守录对被告山东新泰山水置业投资有限公司的诉讼请求；六、驳回原告刘守录的其他诉讼请求。如果被告未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3069元，由被告新泰市佰亿房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人出示地下商铺业主与新泰晶晟商贸有限公司签订的委托管理协议原件147份（该协议签订时间自2018年10月份至2020年1月），提交4份复印件，复印件未涉及被上诉人，本案当事人未签订委托管理协议，证实上诉人已经将商铺交付业主，交付后由近90%的业主又将商铺委托新泰晶晟商贸有限公司进行统一对外招租，上诉人不可能单独向被上诉人交付商铺。被上诉人质证称，该委托管理协议并非其签订，其对此不知情，上诉人未交房的事实已经新泰法院（2020）鲁0982民初2948号生效判决确认，在上诉人建设的房屋未完成综合验收的情况下，也不可能向被上诉人交付，该委托管理协议与被上诉人无关，不予认可。山水置业投资公司对该证据无异议。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，关于本案上诉人是否交付涉案房屋的问题。佰亿房地产公司主张的已电话通知被上诉人到现场指认告知涉案商铺位置，并不是合同约定的交付方式，不产生不动产物权交付的效力，二审中其提交的其他商铺业主与新泰晶晟商贸有限公司签订的委托管理协议亦不能证明其履行了交付义务，故其主张缺乏事实和法律依据，二审不予支持。关于被上诉人是否仍享有合同解除权的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，本案事实发生于民法典施行前，应适用民法典施行前的相关法律、司法解释的相关规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。从该条文第一款之表述可以看出，该条适用的前提为合同法第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”之情形，即仅适用于合同可继续履行而一方迟延履行情形。而本案中双方签订的商品房买卖合同中约定交房期限为2014年10月1日，被上诉人已按照合同约定支付购房款，但是距合同所约定的交房日期已过6年，佰亿房地产公司未按照合同约定交付涉案房屋，亦未协助办理房产登记手续，并将涉案房产整体出租给他人。由于佰亿房地产公司的违约状态仍在持续中，并不是能够履行而未按期履行债务，其持续违约的状态已经使双方的买卖合同关系陷于长期不稳定的状态，在上诉人继续履约能力存疑的情况下，若不允许被上诉人解除合同，会造成双方权利义务失衡，违背立法本意，也不利于定纷止争，故本案房屋买卖合同的解除并不适用上述司法解释关于解除权的除斥期间，被上诉人作为守约方所享有之法定解除权不受除斥期间限制。本案中，佰亿房地产公司无法提供证据证实其能够履行交付义务，其逾期交付房屋已达6年之久，致使不能实现双方订立合同的目的，应视为其已构成根本违约，被上诉人要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院判令双方房屋买卖合同解除并无不当。上诉人关于被上诉人解除权已过行使期限的主张不能成立，本院不予支持。关于本案诉讼时效问题，因合同解除权属于形成权，不适用诉讼时效相关规定，上诉人关于本案已过诉讼时效的主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，佰亿房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6138元，由上诉人新泰佰亿房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年六月九日 书记员 王 霞