广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10326号上诉人（原审原告）：赖建东，男，1959年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗刚，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：许雅婷，广东宏力律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：苏青华，女，1968年10月27日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：赖永明，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佳纯，广东格林律师事务所律师。上诉人赖建东因与被上诉人苏青华合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初12867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赖建东上诉请求：一、撤销一审判决，改判解除双方于2016年11月17日签署的《协议》，苏青华向赖建东赔偿损失1779600元（按苏青华售房价200万元×赖建东购买及装修房屋的出资比例88.98%计算）；二、本案一、二审全部诉讼费由苏青华承担。事实和理由：一、一审法院未认定《协议》效力即认为赖建东无权解除合同，属于事实认定和法律适用错误。法院应依职权进行审查合同效力。一审法院在审查口头协议的效力后，还应对双方2016年11月17日签署的《协议》效力进行审查。《协议》第二条是该合同的主要条款，其中约定苏青华的主要义务为出资25万元并遵守口头协议承诺。现口头协议因违反法律强制性规范而无效，则《协议》第二条亦应归属于无效，由于该条款系《协议》的主要条款，故该协议也应归于无效。二、根据《合同法》第五十八条的规定，一审法院应一并处理合同无效的法律后果。《协议》无效后，赖建东须返还苏青华支付的款项，而苏青华已将涉案房屋处置无法返还，其还应按其出售房屋的实际价格并按双方的出资份额比例补偿给赖建东。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均有误，请求二审法院依法改判。被上诉人苏青华二审答辩称：不同意赖建东的上诉请求，请求二审法院驳回。一审法院查明事实清楚，判决正确。苏青华不认可赖建东所称的口头承诺的内容，苏青华只认可双方签订的协议中确定的支付对价购买涉案房屋的内容。苏青华已实际支付对价并完成过户，已经履行完毕协议，故赖建东没有任何理由和法律依据请求解除涉案协议。2020年5月14日，赖建东向一审法院起诉请求判令：一、解除赖建东、苏青华于2016年11月17日签署的《协议》；二、苏青华向赖建东赔偿损失1779600元（按苏青华实际交易价2000000×赖建东购买及装修房屋的出资比例88.98%）；三、本案诉讼费用由苏青华承担。一审法院经审理查明：根据粤（2018）广州市不动产权第042121xx号不动产登记证显示，苏青华曾系广州市白云区机场路松柏东街北一巷2号8xx房（即涉案房屋）的登记产权人，共有情况为单独所有，登记时间为2018年7月26日。2008年3月28日，苏青华（甲方）与赖建东（乙方）签订《协议书》，其中约定：经甲乙双方友好协商一致，双方同意出资共12万元（其中甲方出资3万元，乙方出资9万元），并以甲方苏青华的名义购买位于广花三路3号4xx房、面积19.19平方米的商品住宅房。双方共同承诺，该房屋属双方共同所有，房产证由乙方保管，如将该房屋出售、出租或转让等行为，需经双方同意，任何一方单方面擅自处理该房屋均属无效行为。本协议一式两份，双方各执一份，自即日起生效。本协议同时适用于双方今后进行的其他投资。2008年7月26日，苏青华手写承诺，其中载明：本人遵守之前的各项承诺，今生今世只爱赖建东壹人。2016年11月17日，赖建东（甲方）与苏青华（乙方）签订《协议》，其中约定：鉴于甲方与乙方共同出资购买广州市机场路松柏东街一巷2号8xx房屋，现双方秉着自愿的原则，达成一致协议如下：一、关于该房屋的情况。该房屋位于广州市机场路松柏东街一巷2号8xx房，建筑面积：64.09平方米，房屋用途为住宅。该房屋是由甲乙双方共同出资向原业主陈冬梅购买，属于双方共同所有的财产，登记在乙方一人名下，由乙方占有使用。二、该房屋楼款及其他的约定。鉴于甲、乙双方于2009年11月14日分别出资269700元和60000元向原业主陈冬梅购买该房屋，该房屋目前市值已达到1100000元的情况。现乙方愿意出资250000元，且遵守双方达成的口头协议承诺的前提下，甲方同意将其支付购买该房屋的款项而占有该房屋的份额全部赠送给乙方。乙方如约支付全部款项并遵守口头补充协议后，甲方对该房屋所占有的份额不得再次向乙方提出主张。甲乙双方确认，自签订本协议之日起，甲方双方在此之前所签订的共同出资购房协议不再发生法律效力。三、支付方式。乙方在签订本协议当天一次性向甲方支付250000元。四、违约责任。如乙方逾期向甲方支付约定的款项，则按总金额每日千分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过十日，甲方有权选择继续履行或者解除本协议。如乙方违反口头补充协议的承诺，则甲方有权选择继续履行或者解除本协议。七、其他。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，与口头协议同时执行，均具有同等法律效力，自双方签字和按印后立即生效。2016年11月17日，苏青华向赖建东转账250000元。2019年8月3日，赖建东向苏青华发出《告知函》，其中载明：苏青华，你好！你我曾于2009年11月14日共同出资购买了位于广州市白云区机场路松柏东街北一巷2号8xx方的房屋，该房屋登记在你名下，房产证由我保管。后来，你我曾达成协议，在你履行今生今世只爱我一人的承诺，始终保持彼此情侣亲密关系的前提下，我将我占有的上述房屋份额赠送了你。但时至今日你已多次不断完全违反了你此前作出的书面和口头及协议等承诺。当我最后在7月23日上门再次向你明确提出我们结婚的要求时，你居然为了你现在的有妇之夫坚决地决绝了与我结婚的要求。而且，你还私自更换了门锁，明确告诉我你与我之间已不存在任何的关系，今后不许我与你再有任何的交往，并且，你当时还以我上门骚扰你为由即时向110报警进行了立案处理。根据以上情况，按照你我的约定，我有权解除与你达成的协议。现我向你发出此函告知如下：自拟收到本告知函的当日你我之间此前达成的关于我赠送房屋份额与你的协议正式解除，请于收到本告知函7日内将原本属于我的上述房屋的份额依法返还给我，并配合我将房屋产权登记回我名下；或通过双方竞价确定房屋的价格后，由其中一方购买另一方的全部份额并在全部支付款项后将其占该房屋的全部份额产权过户确权给购买方的名下。否则，将通过法律途径解决。一审另查明，一审法院受理的（2019）粤0111民初30597号赖建东与苏青华所有权确认纠纷一案，赖建东起诉苏青华，要求确认涉案房屋由赖建东占有88.98%的产权，苏青华占有11.02%的产权，并要求苏青华将上述房屋88.98%的产权过户登记至赖建东名下。后在该案中赖建东查询得知涉案房屋已登记在第三人名下，故申请撤回起诉。一审法院受理的（2020）粤0111民初194号赖建东诉苏青华、苏靖华物权保护纠纷一案，赖建东诉请要求确认两被告就涉案房屋签订的《广州市存量房买卖合同》无效，并将涉案房屋产权恢复原状，该案认定“赖建东主张苏青华与第三人恶意串通、损害赖建东合法权益，并以此要求确认苏青华与第三人之间的《广州市存量房买卖合同》无效。现涉案房屋自始登记在苏青华名下，且苏青华已依据《协议》约定向赖建东支付了250000元，在口头协议内容赖建东、苏青华主张不一的情况下，赖建东尚未对《协议》所约定的赠与内容进行撤销，故在《协议》未被撤销之前，赖建东尚无证据证实其权益受损，故赖建东主张确认苏青华与第三人之间的合同无效并要求将涉案房屋登记回苏青华名下理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。”遂于2020年2月20日作出判决：驳回赖建东的全部诉讼请求。后该案发生法律效力。一审诉讼中，赖建东陈述，赖建东要求解除《协议》系基于协议书第四条第二款，且双方在2019年7月份左右已经分手；口头补充协议内容包括三方面：第一，苏青华今生今世只爱赖建东一人；第二，双方同意结婚与否都继续保持亲密关系；第三，赖建东只要再给苏青华5万元用于还贷，苏青华就不再找其他男性。以上事实，有不动产登记证、《协议书》、《协议》、转账记录、《告知函》、（2020）粤0111民初194号民事判决书以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为:2016年11月17日，赖建东与苏青华签订涉案《协议》，约定苏青华愿意出资250000元，且遵守双方达成的口头协议承诺的前提下，赖建东同意将其支付购买该房屋的款项而占有该房屋的份额全额赠送给苏青华，苏青华如约支付全部款项并遵守口头补充协议后，赖建东对该房屋所占有的份额不得再次向苏青华提出主张。现各方确认苏青华已经支付250000元，那么，本案应当审查的问题是赖建东能否以苏青华违反口头协议的承诺为由，要求解除涉案《协议》。对此，一审法院分析如下：首先，关于口头补充协议是否存在的问题。《协议》第二条约定，“现乙方愿意出资250000元，且遵守双方达成的口头协议承诺的前提下，甲方同意将其支付购买该房屋的款项而占有该房屋的份额全部赠送给乙方。乙方如约支付全部款项并遵守口头补充协议后，甲方对该房屋所占有的份额不得再次向乙方提出主张”；第四条约定，“如乙方违反口头补充协议的承诺，则甲方有权选择继续履行或者解除本协议”；第七条约定，“本协议一式两份，甲乙双方各执一份，与口头协议同时执行，均具有同等法律效力，自双方签字和按印后立即生效。”该协议多处提及“口头协议”“口头补充协议”，在无证据显示苏青华系因受胁迫或欺诈而签署该《协议》的情况下，苏青华在签署《协议》时应当清楚所谓“口头协议”“口头补充协议”的存在，且苏青华在2008年7月26日亦曾书写“本人遵守之前的各项承诺，今生今世只爱赖建东壹人”。因此，结合赖建东、苏青华之间的关系分析，对于苏青华抗辩不存在口头补充协议的主张，一审法院不予采信。其次，关于口头协议的内容和效力问题。双方已经明确签订了书面《协议》，却未在书面协议中将全部内容予以明确，而是采用所谓“口头协议”的形式。在签署协议时，各方应当清楚所谓“口头协议”的内容可能是无法证实的，那么各方就应当为自己的签约行为承担相应法律后果。同时，即便如赖建东陈述，口头协议内容包括三方面，但无论是所谓的“一生一世只爱赖建东一人”，还是“继续保持亲密关系”，抑或“不再找其他男性”，都是极为抽象而不具有可履行性，且三方面内容亦实质上限制了苏青华的婚姻自由而应当归于无效。最后，关于赖建东要求解除涉案《协议》能否支持的问题。如上所述，基于口头协议的内容和效力问题，现赖建东依据《协议》第四条以苏青华违反口头补充协议的承诺为由，请求解除《协议》，并无事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，应当指出的是，合同的解除与撤销并不相同，关于能否撤销赠与问题，双方可另寻途径解决，一审法院不予调处。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年11月13日作出如下判决：驳回赖建东的全部诉讼请求。一审案件受理费20816元，由赖建东承担。二审中，双方当事人均确认一审判决书第六页倒数第六行的“2019年”应为“2009”年，并均同意本院直接纠正上述笔误。一审其余查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，一、赖建东、苏青华均确认如下事实：1.涉案《协议书》系由赖建东委托广东宏力律师事务所律师起草，并由赖建东支付律师费；2.双方共同出资购买涉案房屋，登记在苏青华一人名下，没有明确约定各自占有的产权份额。二、赖建东确认当时律师已告知其口头协议内容无效。苏青华否认存在口头协议，并称该协议是赖建东委托律所起草好后让其签字的，其曾要求更改但赖建东不同意；三、关于签订涉案《协议书》的目的，赖建东称有两个目的，一是为了偿还其个人债务，二是为了避免今后双方各自子女的继承争议，将房屋归边给苏青华。即：因赖建东需借钱还债，故其与苏青华商量借25万元后就将涉案房屋中赖建东的份额赠与苏青华；当时双方均离异，是男女朋友关系，为避免此后双方子女的继承争议，故赖建东想将其享有的房屋产权份额以这种方式赠与苏青华；当时赖建东的意思是苏青华向赖建东支付25万元，并与赖建东保持长期情侣关系直至一方死亡为止，然后赖建东就把涉案房屋的产权份额均给苏青华。苏青华对此予以否认，并称不存在赖建东所说的借款，其是为了购买赖建东的房屋产权份额而签订该协议，其通过支付25万元获得赖建东所享有的房屋产权份额。四、关于涉案《协议书》的效力。赖建东认为该协议不是典型的赠与合同，亦非房屋买卖合同；其是依据协议第四条要求解除合同；如果该协议无效，其亦不变更其诉讼请求。苏青华则认为该协议是房屋买卖合同，且已实际履行完毕。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对赖建东的上诉，二审需处理的问题是：赖建东要求解除涉案《协议书》的理由能否成立，苏青华是否应向赖建东返还损失1779600元。对此，分析如下：首先，虽然双方当事人对于涉案《协议书》中有关口头补充协议约定的内容存在争议，但该协议其余合同条款均系双方协商一致达成，在无证据证明该协议除有关口头补充协议之外的其余合同条款存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形下，理应认定为合法有效。其次，虽然涉案《协议书》中明确约定了有“口头补充协议”，但未写明口头协议的具体内容，由此导致双方当事人对于该口头协议的存在与否产生争议，且苏青华对于赖建东主张的口头协议的内容亦不予确认，而赖建东亦不能充分举证证明其主张的口头协议的具体内容，在此情况下，一审法院认定双方当事人对此处约定不明均有责任，且通过审查赖建东主张的口头协议的内容，认定该口头协议因内容抽象、不具有可履行性，且限制了苏青华的婚姻自由而应归于无效，上述论理清晰有据，本院予以维持。赖建东以该口头协议无效为由，上诉主张涉案《协议书》均应归于无效，既与其要求解除合同的诉请相矛盾，亦不符合《中华人民共和国合同法》第五十六条有关“合同部分无效，不影响其他部分效力”的规定，本院不予采纳。最后，苏青华已依约向赖建东支付了涉案《协议书》中约定的25万元，赖建东以苏青华违反了无效的口头协议为由，上诉主张解除合同，并要求苏青华返还损失款，显然缺乏依据。一审法院判令驳回赖建东的诉讼请求，处理上并无不当，本院予以维持。二审中，赖建东并无提交新证据以佐证其上诉主张，亦未举证推翻一审相关论述，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，赖建东的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，赖建东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20816元，由上诉人赖建东负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年六月二十八日书记员 李逸丹