贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初3583号原告：张成龙，男，1994年5月9日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区，现住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：王飞飞，贵州全甚律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：潘文平，贵州全甚律师事务所律师，特别代理。被告：贵州澳马房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区市西路海文商城内。法定代表人：LOHPENGKON，系该公司执行董事兼总经理。被告：贵州澳马房地产开发有限公司花溪区分公司，住所地贵州省贵阳市花溪区磊花路A栋二单元5-2号。法定代表人：曹立，系该公司总经理。被告：贵州赛奇雅装修有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京西路金龙星岛国际广场一期工程1号楼23层2号。法定代表人：吕志辉。被告：贵州龙马物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区市西路45号海文商场2楼。法定代表人：LOHPENGKON，系该公司执行董事兼总经理。原告张成龙与被告贵州澳马房地产开发有限公司（以下简称澳马公司）、贵州澳马房地产开发有限公司花溪区分公司（以下简称澳马花溪分公司）、贵州赛奇雅装修有限公司（以下简称赛奇雅公司）、贵州龙马物业管理有限公司（以下简称龙马公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告张成龙委托诉讼代理人王飞飞到庭参加诉讼，被告澳马公司、澳马花溪分公司、赛奇雅公司、龙马公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案因疫情原因依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告张成龙向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告澳马公司于2019年3月10日签署的合同编号为房售690、房售691、房售692、房售693、房售694、房售695的《商品房买卖合同》；2.判令被告澳马公司、澳马花溪分公司、赛奇雅公司向原告返还购房款340200元，并自2019年3月11日期以340200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，直至款项支付完毕时为止（暂计算至2020年6月22日，利息为20808.12元）；3.判令解除原告与被告龙马公司与2019年3月10日签署的租赁标的物位于贵阳市的《商铺租赁及经营管理合同》；4.判令被告龙马公司向原告支付租金13560元，并自2020年2月14日期以13560元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息，至款项支付完毕时止（暂计算至2020年6月22日，利息为210.09元）；5.判令四被告向原告支付本案律师服务费25000元；6.本案诉讼费用由四被告承担。事实及理由：2019年3月10日，贵州集友创兴房地产信息咨询有限公司销售代表梁守龙向原告介绍，位于贵阳市花溪区有5折的团购优惠，且购买后可以由该公司所属的龙马公司返租。于是，原告与被告澳马公司签订了合同编号为房售690、房售691、房售692、房售693、房售694、房售695的《商品房买卖合同》，合同约定：原告向澳马公司购买位于“澳马荟溪城”负一层1-0063、1-0064、1-0065、1-0219、1-0220、1-0221号六套商铺，每套建筑面积均为8.1平米，每套购房款均为56700元，六套总价340200元。签订之日，原告通过刷卡的方式向被告澳马公司支付了全部购房款340200元，但是ＰＯＳ单提示收款账号系被告赛奇雅公司的账户，收款收据由被告澳马花溪分公司开具。合同签订当日，原告与被告龙马公司签定了租赁标的位于“澳马荟溪城”负一层1-0063、1-0064、1-0065、1-0219、1-0220、1-0221六套商铺的《商铺租赁及经营管理合同》。被告龙马公司未按期支付租金，原告向相关部门投诉后才得知被告澳马公司向原告售卖的商铺实际用途为地下停车场，故诉至法院。被告澳马公司、澳马花溪分公司、赛奇雅公司、龙马公司均未答辩。本案经审理查明认定事实如下：澳马公司成立于1994年10月18日，性质为有限责任公司（港澳台法人独资），经营范围为法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（在《建设用地规划许可证》（2007（花溪）-001号）批准使用的位于花溪区地块的开发、建设、经营）澳马花溪分公司系澳马公司的分支机构，其成立于2010年10月20日，类型为分公司，营业期限至2034年10月16日，经营范围为为总公司接洽业务。赛奇雅公司成立于2013年9月24日，类型为有限责任公司，营业期限至2023年9月23日，经营范围为装饰装修设计及施工。龙马公司成立于2003年3月26日，类型为有限责任公司（自然人独资），营业期限至2033年3月25日，经营范围为物业管理；房屋租赁、销售等。2019年3月10日，原告（买受人）与被告澳马公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同编号：房售690。合同约定：出卖人以出让方式取得花溪区总土地面积为12976平方米，编号为花溪区Ｇ（07）19号的地块的建设用地使用权，该建设用地使用权批准文件是土地使用权预登记证，合同编号是筑国土出字第2250号。出卖人经批准在该地块建设商品房，建设项目名称为“澳马?荟溪城”，建设工程规划许可证号为建字第2016-0048号，建筑工程施工许可证为筑【花】2015-013，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2016年9月1日。出卖人向买受人购买该项目第1幢负一层1-0063号房屋，该商品房规划用途为商业，建筑面积为8.1平方米，总价款为56700元，买受人应于2019年3月10日一次性付款，出卖人应当在2019年5月1日前向买受人交付该商品房，并承诺于2025年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。同日，原告（买受人）与被告澳马公司（出卖人）分别又签订合同编号为：房售691、房售692、房售693、房售694、房售695的5份《商品房买卖合同》，所涉房屋分别为第1幢负一层的1-0064号、1-0065号、1-0219号、1-0220号、1-0220号，合同其余条款均与上述《商品房买卖合同》约定条款一致。2019年3月10日，澳马花溪分公司向原告出具收据载明收到原告交纳荟溪城商铺1-0063号、1-0064号、1-0065号、1-0219号、1-0220号、1-0221号购房款各56700元，共计340200元。2019年3月10日，原告张成龙与龙马公司签订《商铺租赁及经营管理合同》，合同约定：为维护贵阳市贵筑路“澳马·荟溪城”项目（以下简称本项目）业主的整体利益，使本项目在统一经营管理的模式下良性运行，从而达到永续经营的目的，甲、乙双方经友好协商，就甲方将所持有的商铺经营权租赁给乙方统一经营管理的事宜，签订本合同，双方共同遵照执行。案涉商铺位于贵州省贵阳市，建筑面积为8.1平方米，租赁期间自2019年5月1日起至2025年4月30日止，共计6年。租赁期限内，乙方应按照本协议约定向甲方支付租赁收益。甲方租赁收益起算时间为2019年5月1日开始计算。自租赁收益起算时间起至2025年4月30日止，甲方所得租金为93元／平／月。签订本租赁协议2019年5月1日起七个工作日内，乙方需向甲方支付第一个季度租金为2260元整。该套商铺交付之日视为乙方对该套商铺的经营管理工作正式起算之日，商铺交付之日起计算租金，即从2019年5月1日起计算租金。双方还对其他的合同权利义务进行了约定。同日，原告张成龙与被告龙马公司5份《商铺租赁及经营管理合同》，约定租赁的商铺分别为负一层1-0064号、1-0065号、1-0219号、1-0220号、1-0221号，其余条款均与上述《商铺租赁及经营管理合同》约定条款一致。2019年3月28日，花溪区住房和城乡建设局出具一份证明，载明：“位于花溪区的‘澳马·荟溪城’项目由贵州澳马房地产开发有限公司开发建设，近期房开公司公开向市场以商铺的名义销售负一层地下停车场，经我局核实，该项目负一层规划用途为地下停车场，截止目前尚未达到商品房现售条件，房开公司此行为违反了《商品房销售管理办法》第八条、第四十二条之规定，存在未按照规定的现售条件现售商品房和变相返本销售商品房的违法违规行为”。2019年4月1日，贵阳市城乡规划局花溪分局向花溪区住房和城乡建设局出具《花溪规划分局对“澳马?荟溪城”相关事宜的复函》载明：“贵局关于‘澳马?荟溪城’的工作联系函收悉，经我局核实，现将相关情况回复如下：一、澳马?荟溪城项目方案分两次审批，分别于2014年6月27日、2016年1月28日核发建设工程规划许可证（筑规建字2014-0185号、筑规建字2016-0048号），建筑层数为7层，其中地上4层规划用途为商业，地下3层规划用途为车库及设备用房。二、经我局核查，至今尚未收到贵州澳马房地产开发有限公司关于该项目的调整申请……”。原告自述已收到2019年5月至2019年11月的租金，之后未再收到。审理中，经本院向原告释明案涉《商品房买卖合同》的效力，原告称由法院认定合同效力，不变更诉讼请求，如合同无效，对无效的法律后果要求按照诉请第一项之后的请求予以支持。诉讼中，原告向本院提出诉讼财产保全申请，本院对被告澳马公司、澳马花溪分公司、赛奇雅公司、龙马公司名下价值1399408.48元财产采取了保全措施，产生保全费5000元。另查明，澳马公司开发的荟溪城负一层至今未办理预售许可证。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证，被告工商登记信息、商品房买卖合同、商铺租赁及经营管理合同、收据、证明、花溪规划分局对“澳马?荟溪城”相关事宜的复函等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，被告虽以现售房现售案涉房屋，但未提交符合现售条件的证据材料，且未办理预售许可，同时将车库作商铺销售，违规销售，故原、被告签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。原告主张撤销合同，经本院释明后，原告表示对其诉讼请求不予变更，由本院对合同效力进行审查，因此原告主张撤销《商品房买卖合同》的诉请本院不予支持。因案涉商品房买卖合同无效，原告诉请返还购房款，导致《商铺租赁及经营管理合同》的合同目的已不能实现，故对于原告诉请解除该租赁合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，原告主张被告澳马公司返还购房款340200元符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的利息，本院认定以340200元为基数自2019年3月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至还清全部购房款时止。关于付款主体的问题，因案涉合同系原告与澳马公司签订，虽由澳马花溪分公司出具收据收款，其作为澳马公司的分公司，民事责任应由澳马公司承担，因此应当由被告澳马公司返还原告支付的购房款及利息。龙马公司以及赛奇雅公司并非合同相对方以及实际收款人，故不应承担返还购房款责任。对原告主张龙马公司支付租金13560元及利息，其仅提交租赁合同，不能证实欠付租金的事实及金额，故本院不予支持。对原告主张被告支付律师费25000元，合同中对此并未进行约定，故本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州澳马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张成龙购房款340200元及支付利息（以340200元为基数，自2019年3月11日至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算至款项付清之日止）；二、解除原告张成龙与被告贵州龙马物业管理有限公司于2019年3月10日签订的租赁标的分别为“澳马?荟溪城”项目负一层1-0063号、1-0064号、1-0065号、1-0219号、1-0220号、1-0221号商铺的六份《商铺租赁及经营管理合同》；三、驳回原告张成龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17395元，收取7297元，保全费5000元，合计12297元，由原告张成龙负担1193元，被告贵州澳马房地产开发有限公司负担11104元，退还原告张成龙10098元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏彩霞二〇二一年六月十六日书记员  余 可