广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8118号上诉人（原审被告）：简锦洪，男，1986年8月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：叶根茂，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏炼，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝达维，男，1984年12月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：董炳伟，广东连越律师事务所律师。上诉人简锦洪因与被上诉人郝达维租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。简锦洪上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郝达维一审全部诉讼请求；2.由郝达维承担一审、二审的案件受理费等诉讼费用。事实和理由：一、一审判决关于涉案合同性质查明不清，事实认定错误，简锦洪与郝达维实为房屋买卖关系，郝达维未依约缴付全部购房款，简锦洪有权实行先履行抗辩权，郝达维无权要求简锦洪交付房屋。1.根据合同约定，郝达维应付涉案购房款总额为2200000元，但至今郝达维仅缴付购房款403500元，未付购房款高达1796500元，其行为已构成严重违约，简锦洪有权基于抗辩权不予交付房屋。简锦洪曾多次向郝达维主张支付拖欠购房款，但郝达维均以其老板在国外暂无资金为由拖延支付，其行为已经构成根本违约，简锦洪有权基于先履行抗辩权不予交付房屋，其行为合理有据，一审判决要求简锦洪交付房屋明显错误。2.双方在签署房屋买卖合同及赠与合同时均已明确协商约定由郝达维承担一切税费、公证费等，且郝达维向简锦洪转账的290000元、285000元实为借款，与本案无关。结合相关事实，简锦洪因资金周转所需将涉案房屋出售至郝达维，后因涉案房屋性质特殊，双方签署赠与合同完成过户登记手续，因此该交易系借赠与之名行买卖之实，双方事实上存在买卖合同法律关系。在多次交涉过程中，郝达维亦明确承诺由其承担因交付过户产生的一切税费及其他相关费用，郝达维在一审中主张认为“用剩余购房款帮简锦洪支付税费，视为支付完所有购房款”纯属虚构，目的就是为了掩盖其未足额支付购房款的客观事实。倘若如郝达维在一审中所述“剩余税费视为全部购房款”，则以117473.1元折抵郝达维应付未付的1796500元也是极其不符常理。且郝达维在一审庭审中又强调“剩余金额是简锦洪每隔一段时间都向郝达维表示无钱生活，要郝达维支付现金，因为每次金额都不多，郝达维也未保留证据”，前述两个说法相互矛盾。二、双方签订的房屋租赁合同并未真实履行，郝达维因未缴付足额购房款致使简锦洪无力另寻居所，后简锦洪受到郝达维蒙骗与其签订租赁合同，并由简锦洪一家暂住涉案房屋，郝达维亦因此从未向简锦洪口头或书面予以追索租金，足以证实双方并不存在真实租赁关系，一审判决要求简锦洪立即腾出房屋并交付租金、占用费没有事实及法律依据，明显偏倚郝达维。且从一审郝达维提交的证据来看，郝达维也从未举证证明其向简锦洪催缴租金或押金等事实，也足以印证简锦洪的上述陈述是客观且真实的，双方不存在租赁关系，一审判决明显错误，合同的履行不应仅是审查其形式要件，更是应对其进行实质审查，一审判决对如此基本的关键事实未能查明，属于重大的审查错误。郝达维辩称：简锦洪在一审庭审过程中明确在办理房屋过户手续后，由于其本人仍然希望住在涉案房屋内，经郝达维同意，双方签订了房屋租赁合同。租赁合同的签订是双方真实意思表示。双方在协商房屋买卖事宜时，并未约定履行顺序。根据交易习惯，房屋在完成过户时，原所有权人即简锦洪应向买受人即郝达维腾空交付房屋。从简锦洪向郝达维提出主张承租涉案房屋时，实际已经认可将涉案房屋交付给郝达维，简锦洪所提出的先履行抗辩权没有法律和事实根据。郝达维已取得涉案房屋所有权，所有权人对自己所有的不动产依法享有占有使用收益及处分权利，简锦洪向郝达维主张承租房屋，仅在租赁期限内享有使用权，而租赁合同届满之日起，属于非法占用，应向郝达维腾空并交付房屋。郝达维于2019年3月27日向一审法院起诉请求：1.简锦洪向郝达维腾空并交还位于广州市天河区车陂天台街××横××号的租赁场地；2.简锦洪向郝达维支付上述场地的租金312000元（从2018年12月1日起计至2019年11月30日）及占用费（自2019年12月1日起计至简锦洪实际交还房屋之日止，按照租赁合同约定的每月租金26000元的标准计算）；3.本案诉讼费由简锦洪承担。一审法院经审理查明：郝达维持有房产证号为粤（2018）广州市不动产权第02800245号的产权证书显示，天河区车陂天台街××横××号（以下简称涉案房屋）的登记权利人为郝达维，权利类型为宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权，用途为农村宅基地/住宅，房屋（建筑面积）为274.22平方米，房屋所有权取得方式为赠与。2018年12月1日，郝达维（出租方，甲方）与简锦洪（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定：租赁项目为甲方所属房屋壹整栋，房屋所处地址为广州市天河区车陂天台街××横××号；乙方租赁甲方上述物业自2018年12月1日至2019年11月30日止，每月26000元；乙方每月5日之前向甲方交纳月租，如超出交纳期限，甲方将根据乙方实际欠费每天收取1%的滞纳金，乙方超过十五天不缴租赁款时，甲方可终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项，乙方不能支付现金时，无条件同意甲方变卖乙方投资的可动财产抵扣所欠租赁款，乙方应自行离场若乙方故意逗留甲方清场的一切费用由乙方负责；合同签订时，乙方付给甲方5000元作为租房押金，合同期满后，属甲方的财产，乙方应保持租赁前的结构完好交回给甲方，如有损坏应给予甲方按时价赔偿等。就《合同》的签署情况，简锦洪表示2018年12月1日，郝达维要求简锦洪一并签署房屋买卖合同及房屋租赁合同，说签署完毕即转账给简锦洪，简锦洪在签署《合同》前未仔细查阅，在签署后《合同》的原件也由郝达维持有，简锦洪并不持有《合同》原件，亦未向郝达维支付过涉案房屋的租赁保证金及租金等费用。一审法院另查明如下事实：1.简锦洪原持有编号为《广州市集体土地房产证》（穗集地证字第××号），载明权属来源为1996年新建，土地权属性质为集体所有，房地座落为天河区车陂天台街××横××号（即涉案房屋），用地面积81.20平方米，总建筑面积274.22平方米等，该证现已注销；2.2018年11月1日，郝达维（受赠方）与简锦洪（赠与方）签署《赠与合同》，该合同约定赠与方简锦洪是座落在广州市天河区车陂天台街××横××号集体土地房屋[详见：穗集地证字第0099688号《广州市集体土地房产证》]的产权人，上述房屋是赠与方简锦洪的婚前个人财产，现赠与方简锦洪自愿决定将上述房屋的全部产权份额无偿赠给郝达维，且双方就相关事宜达成如下协议，一、赠与方简锦洪自愿将上述房屋的全部产权份额无偿赠与给郝达维一人所有，二、受赠方郝达维自愿接受赠与，并承担赠与房屋的相关权利和义务，三、赠与方向受赠方提供上述房产的证明及有关文件，在政策允许房屋产权转移、更名、登记时，由受赠方向房地产管理部门办理有关手续，必要时，赠与方应予以协助；后中华人民共和国广东省广州市南方公证处就上述《赠与合同》作出公证书。庭审时，郝达维、简锦洪均就《赠与合同》的签订作出相关陈述，郝达维表示双方就涉案房屋是房屋买卖合同关系，但在办理过户手续过程中，房管工作人员告知涉案房屋所在地块为宅基地，只能以赠与的方式完成产权变更登记，并告知郝达维、简锦洪双方到南方公证处房管局的窗口办理赠与公证即可；简锦洪表示是郝达维让其到南方公证书办理相关手续，并按郝达维陈述签署了相关材料，当时郝达维向其表示只要签署了相关材料就会支付28.5万元供其周转，其签署相关文书时没有查看具体内容。本案审理过程中，郝达维向一审法院提交情况说明，载明如下内容：因简锦洪向郝达维提出缺钱用，问郝达维是否愿意购买简锦洪的房屋……之后双方商量好以220万买简锦洪的房子，过户时产生的一切费用由简锦洪承担，之后就支付了一部分购房款，其中有一部分是郝达维让朋友帮忙转账到简锦洪的工行银行卡；后来在去房管局询问过户手续办理时才知道税费要90多万，简锦洪称其无力支付该税费，因此郝达维同意用剩余的购房款帮简锦洪支付税费，视为支付完所有购房款，之后双方一起办理了过户手续；郝达维已办妥房产证，简锦洪表示需要时间跟家人解释房子已卖掉，郝达维也愿意将房子租给简锦洪继续居住；因郝达维前期未凑齐足够资金支付购房款，所以委托朋友梁国增代为转账支付给简锦洪；2018年12月1日的银行流水，实际简锦洪收款10万元购房尾款；剩余金额是简锦洪每隔一段时间都向郝达维表示无钱生活，要郝达维支付现金，因为每次金额都不多，郝达维也未保留证据。郝达维就其主张的房款及税费支付情况，向一审法院提交如下证据：1.《中华人民共和国税收完税证明》贰份（原件，填发日期为2018年11月20日，纳税人名称为郝达维，分别载明税种为契税，品目名称为房屋赠与，金额合计117473.1元，房屋产权证书号穗集地证字第0099688号，房屋坐落地址天河区车陂天台街××横××号，合同日期2018年11月5日；税种为个人所得税，品目名称为财产转让所得，金额合计783154元，房屋产权证书号穗集地证字第0099688号，房屋坐落地址天河区车陂天台街××横××号，合同日期2018年11月5日）；2.中国工商银行境内汇款电子回单[显示梁国增于2018年10月18日向简锦洪转账225000元、于2018年11月2日向简锦洪转账78500元；郝达维于2018年11月7日向简锦洪转账285000元（附言房屋买卖一部分金额）、于2018年11月20日向简锦洪转账290000元（附言购买房屋部分金额）、于2018年12月1日向简锦洪转账100000元]。经质证，简锦洪对上述证据的真实性均无异议，简锦洪确认收到证据2中的款项，确认梁国增支付的款项225000元及78500元均为郝达维向其支付的购房款，确认公证费系由郝达维支付，但过户的契税及增值税则不予确认，双方并未约定税费由简锦洪承担，其亦不知晓税费的产生及支出情况，简锦洪确认已收到郝达维转账支付的285000元及290000元，但该款项双方约定为借款，且郝达维在转账时已扣除利息部分。简锦洪另就本案纠纷作出如下陈述：当时是郝达维主动联系简锦洪，询问简锦洪是否有资金周转需求，并于2018年10月之前向简锦洪表示可以将房屋抵押给郝达维，其会提供资金给被简锦洪周转，后简锦洪在2018年11月初向郝达维表示同意其建议，郝达维就要求简锦洪前往公证处办理公证手续；双方签订了房屋买卖合同，约定了房屋买卖价款为350万元，简锦洪并未承诺承担税费，双方就此办理公证手续，但简锦洪同时表示房屋还需要继续居住，郝达维表示同意，但要求简锦洪支付租金，故双方签订了《合同》，但对于租金标准已记不清楚了；双方约定房价款为350万元，但郝达维仅支付部分房款，简锦洪曾口头追讨剩余购房款，但郝达维表示公司老板还在国外，尚未获得资金。另，郝达维、简锦洪均确认双方之间先后存在房屋买卖合同关系及房屋租赁合同关系。一审法院于本案审理过程中前往涉案房屋大门张贴申报权利公告并告知对涉案房屋主张权利的公民、法人或其它组织向一审法院申报权利，逾期未申报视为放弃权利。在一审法院指定的申报权利期间，无人向一审法院申报权利。一审法院认为：郝达维、简锦洪签订的《合同》包含郝达维、简锦洪之间就涉案房屋成立的租赁合同关系，本案仅就上述租赁合同关系进行审处。郝达维、简锦洪双方签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。《合同》中约定的租赁期限已于2019年11月30日届满，双方未续签合同，且郝达维已在租期届满前以简锦洪欠付租金为由提起本案诉讼，故简锦洪继续占有使用涉案房屋缺乏依据，郝达维现诉请简锦洪腾空并交还涉案房屋并无不当，一审法院予以支持。关于郝达维的其他诉讼请求，结合双方《合同》约定及简锦洪实际支付租金的情况，简锦洪应向郝达维支付2018年12月1日起计至2019年11月30日期间的租金312000元（26000元/月×12个月）以及按照26000元/月的标准支付自2019年12月1日起至实际交还涉案房屋之日止的占用费，郝达维相关诉请具有事实和法律依据，一审法院予以照准。关于简锦洪主张郝达维未足额向其支付购房款等问题，因本案系房屋租赁合同纠纷，本案仅对郝达维、简锦洪双方签订的《合同》进行审理，郝达维对其上述主张可另循法律途径处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年10月30日作出判决如下：一、简锦洪于本判决发生法律效力之日起十五日内向郝达维腾空并交还广州市天河区车陂天台街××横××号房屋；二、简锦洪于本判决发生法律效力之日起十五日内，向郝达维支付上述房屋自2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金312000元及自2019年12月1日起计至简锦洪实际交还房屋之日止占用费（按26000元/月的标准计算）。本案受理费4420元，由简锦洪负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：第一，简锦洪的委托诉讼代理人二审庭审时确认简锦洪在与郝达维签订完涉案合同后不久即被采取刑事拘留措施；第二，简锦洪就涉案房屋已经另案提起房屋买卖合同纠纷之诉，该案尚未审结，简锦洪表示该案其诉请要求郝达维支付剩余购房款；第三，关于催缴租金的情况，郝达维一审陈述有通过电话向简锦洪及简锦洪家人主张，但简锦洪家人表示不清楚，其才提起本案诉讼；二审时陈述其通过电话联系简锦洪，但简锦洪没有接电话，也向居住在涉案房屋的家属主张，但家属表示不清楚；由于简锦洪被采取强制措施，其无法与简锦洪取得联系，故于2019年3月提起诉讼。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规和相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为简锦洪是否需要向郝达维腾空交还涉案房屋并支付租金和占用费。根据一审查明的事实，郝达维、简锦洪签订的《合同》显示双方就涉案房屋成立租赁合同关系达成一致意见。《合同》约定的租赁期限已于2019年11月30日届满，双方未续签合同，且郝达维已在租期届满前以简锦洪欠付租金为由提起本案诉讼，故简锦洪继续占有使用涉案房屋缺乏依据，郝达维要求简锦洪腾空交还涉案房屋并支付欠付的租金、占用费合法有据，一审判决支持郝达维的诉讼请求并无不当，本院予以维持。对于简锦洪的上诉主张，本院具体分析如下：简锦洪上诉主张其与郝达维之间实为房屋买卖关系，因郝达维未依约交付全部购房款，故无权要求交付房屋。对此，本院认为，简锦洪、郝达维在一审时均确认双方之间先后存在房屋买卖合同关系及房屋租赁合同关系，双方对于涉案房屋已由简锦洪出售给郝达维未提出异议。双方对房款是否支付完毕产生争议，但本案为房屋租赁合同纠纷，且针对房款支付问题，简锦洪已经另案提起诉讼。不论房款是否支付完毕，双方在房屋租赁合同中均已经明确约定自2018年12月1日开始，涉案房屋由郝达维出租给简锦洪使用。简锦洪此后继续使用房屋是基于其与郝达维签订的房屋租赁合同。综上，简锦洪以郝达维未支付完毕购房款为由拒绝交还房屋依据不足，本院对其该项上诉主张不予采信。简锦洪上诉主张房屋租赁合同并未真实履行以及其被蒙骗签订租赁合同，因此双方不存在真实租赁关系。对此，本院认为，涉案租赁合同由简锦洪、郝达维双方签字确认，简锦洪主张其被蒙骗签订合同，但并未提交证据予以证实，仅凭单方陈述，不能认定其该项主张。至于租赁合同未真实履行的问题，简锦洪确认租赁合同签订后其一家人居住在涉案房屋内，不能因其未履行缴纳租金的义务而认为租赁合同没有真实履行。郝达维亦陈述其曾试图联系过简锦洪收取租金，但无法联系，也在合理期限内提起诉讼，考虑到简锦洪亦自述在签订合同后不久被刑事拘留，故郝达维的主张具有合理性，不能因郝达维未联系到简锦洪而认定郝达维不要求简锦洪支付租金。综上，简锦洪该项上诉主张亦没有事实和法律依据，本院对其该项上诉主张不予采信。综上所述，简锦洪的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4420元，由简锦洪负担。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年六月二十五日书记员  林臻灏唐颖琪