上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初12009号原告：孟某某。委托诉讼代理人：彭某某。被告：上海厚融公共租赁住房运营有限公司。法定代表人：金冠群，总经理。委托诉讼代理人：徐欣，北京市广盛律师事务所上海分所律师。原告孟某某与被告上海厚融公共租赁住房运营有限公司(以下简称厚融公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟某某、被告厚融公司委托诉讼代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告房租余款7,700元；2.判令被告支付逾期付款违约金7,056.50元，要求计算至实际付款之日止；3.判令与被告解除合同，并按月租金两倍支付违约金14,400元；4.判令被告支付原告律师咨询费用2,000元。事实和理由：原告与被告于2019年5月5日签订《上海市居住房屋租赁服务合同》，原告将莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告。被告自2020年3月起一直未按合同第4.2条约定的付款日期按时支付租金，找各种理由拖延支付。被告应在2020年9月25日支付三个月的租金23,100元，但目前被告仅于10月13日和11月3日各支付7,700元，尚欠原告7,700元未付。根据合同4.2条约定，被告逾期付款应当按日租金的10%支付逾期付款违约金。因被告未按约支付租金，根据合同8.3条约定，原告已在2020年12月26日以邮局挂号信形式通知被告要求12月31日前解决此事，并正式解除合同，要求被告支付拖欠的租金、违约金等。因被告的违约行为，造成原告聘请律师咨询和诉讼等行为，均应由被告承担。现原告为维护自身合法权益，根据民事诉讼法的相关规定向法院提起诉讼，恳请法院查明事实后给予支持。厚融公司辩称，2020年11月26日至12月25日期间的租金，原告已经跳过被告直接向租客收取了。租客也未向被告支付该期间的租金，所以被告也不应当再向原告支付。对于逾期付款违约金，被告不同意支付。2020年3月正值疫情爆发期间，应当免责。另外，双方对于租金的支付方式由按季度支付变更为按月支付。从2020年3月起至12月期间，原告也没有发函要求被告支付逾期付款违约金，直至合同解除时才主张，故不同意支付该项违约金。该逾期违约金的计算方式也有异议，要求法院予以调整。对于解约违约金，被告曾于2020年10月与原告协商解除合同事宜，提出受疫情影响，经营困难，准备不再经营，但遭原告拒绝。被告欠付租金也是疫情原因导致经营困难，并非故意拖欠。合同解除后原告继续承接了原来租客，故并未造成原告重大损失。另外被告对案涉房屋也进行了装修，原告也在继续使用，故如果认定被告违约，请求法院综合考量合同解除原因、过错程度及合同解除所造成的损失，酌减违约金。本院经审理认定事实如下：2019年5月5日，原告孟某某(作为甲方、出租方)与被告厚融公司(作为乙方、承租方)签订《上海市居住房屋租赁服务合同》1份，约定：“1.1甲方将座落在上海市闵行区莘松路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给乙方……2.1甲乙双方约定，该房屋租赁期限自2019年5月7日起至2029年6月25日止。2.2双方同意，甲方于2019年5月7日前将房屋交付给乙方，由乙方进行验收……2.4甲方给予50天的装修免租期，第二年起每年20天的安全检查、维保及墙面翻新期，总计230天，该时间内甲方免收乙方租金。所有免租期(含第二年起的安全检查、维保及墙面翻新期)均以租金形式于当年首期租金内扣除(首期租金不足以扣除的金额，往后依次推算)。3.1甲乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为壹个月的租金，即7,700元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分当日无息归还乙方……4.1甲乙双方约定，该房屋每月租金为7,700元……4.2甲乙双方约定，租金支付方式为每3个月为一期，按期支付，乙方应于每期房租到期日之前7天内通过银行转账向甲方支付租金，先付后用(付款明细见附件一)。逾期支付的，每逾期一日，则乙方另需要按日租金的10%支付违约金……6.2乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态。乙方在租赁期间自行购置的设施、设备，乙方保留给甲方。乙方在租赁期限对房屋装修等，甲方不要求乙方恢复。7.1甲方同意乙方可以对该房屋进行转租，在租赁期间内乙方可将房屋转租给第三方居住……8.3甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方无正当理由逾期超过30天，未支付房租的……10.2甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。10.3甲方同意乙方于房屋客厅分隔一个优化间作为居住使用……”该合同附件一《房屋及租金信息详表》载明：“……期数4，付款日期：2020/3/25，房租起始截止：2020/3/26-2020/6/25，金额：23,100元；期数5，付款日期：2020/6/25，房租起始截止：2020/6/26-2020/9/25，金额：17,966.67元；期数6，付款日期：2020/9/25，房租起始截止：2020/9/26-2020/12/25，金额：23,100元……”上述合同签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋，被告亦依约向原告支付了保证金7,700元及前三期房屋租金。另外，被告受领案涉房屋后，在原有房屋装修的基础上进行了墙面粉刷，卫生间安装浴霸、马桶等，共支付装修费用18,036元。被告租赁案涉房屋后，将房屋转租他人使用，并收取了次承租人截至2020年12月16日的房屋租金。从第四期租金开始，被告将按季支付租金变更为按月支付租金，且于2020年10月13日、11月3日分两次每次转账原告7,700元，用于支付同年9月26日至11月25日两个月的租金后，未再向原告支付租金。其间，原告丈夫彭某某通过微信多次向被告公司员工孙某某(音)催讨租金，如：2020年6月29日“六月份到九月份的那个房租，原本是六月份付的，那现在的话也是三个月一起？也是在本月支付吗？”“乙方逾期需支付日房租的10%违约金哦”；2020年9月21日“9月25日开始就正常三个月支付对吧”，孙回复：“我报下”“财务说要10.1之后了”，彭：2020年10月11日“房租还没来啊，应该25日付款的，现在都11号了”，孙回复：“在催”。原告称，2020年3月被告提出因受疫情影响，要求将租金支付方式由三个月一付改为一月一付，其同意3至9月按月支付，9月开始正常支付。2020年11月13日，原告委托上海环绮律师事务所向被告发送了律师函1份，要求被告支付结欠的租金7,700元及逾期付款违约金。为此，原告支付律师服务费2,000元。2020年12月27日，原告通过EMS特快向被告寄送了函件1份，以被告无正当理由逾期超过30天未支付房租为由，通知被告解除双方间的房屋租赁合同，并要求被告支付欠付的房租7,700元、违约金14,400元以及2020年3月25日起逾期付款的违约金等。该函件中还表示“5.贵司一个月的保证金，金额7,700元人民币，作为抵扣2020年12月份房租欠款不再归还。”诉讼中，被告确认该函件已于同年12月28日收到。诉讼中，原告自称其与案涉房屋的次承租人重新签订了租期半年的租赁合同，并收取了自2021年1月1日起的房屋租金。以上事实，由原告提供的《上海市居住房屋租赁服务合同》、交通银行个人客户交易清单、律师函、律师费发票、解除合同函件、邮件交寄单、微信聊天记录，被告提供的装修费发票及当事人的陈述等有效证据所证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原被告签订的《上海市居住房屋租赁服务合同》系当事人的真实意思表示，内容合法，当属有效，双方均应恪守履行。双方租赁合同及附件一约定租金支付方式为每三个月为一期，于每期房租到期日之前七天内支付，先付后用。合同履行过程中，自2020年3月起至同年9月双方变更租金支付方式为按月支付。根据原告丈夫与被告公司人员的微信聊天记录及当事人的陈述可知，2020年9月25日起，即第六期租金仍按合同约定的每三个月支付，故应于2020年9月25日前支付同年9月26日起至12月25日的租金23,100元，但被告仅于同年10月13日、11月3日每次支付一个月租金7,700元，欠付剩余租金7,700元，经原告发函催讨后亦未履行付款义务。被告的行为显属违约，且逾期履行付款义务超过双方合同约定的30日，原告按约有权解除合同。现原告于2020年12月27日发函通知被告解除房屋租赁合同，故双方间的合同于次日被告收到该通知时解除。对于原告要求被告支付2020年11月26日至同年12月25日期间的租金7,700元，被告主张该租金原告已直接从该房屋次承租人处收取，但未能提供相应证据佐证，且与双方陈述的次承租人已向被告支付了同年12月16日之前的租金不符，故被告的该项主张本院不予采信，被告应当向原告支付该期间的租金。本案中，被告曾向原告支付了房屋租赁保证金7,700元，双方合同约定租赁关系终止时，该保证金除用以抵充被告应承担的费用外，剩余部分无息返还。原告在发函通知被告解除合同时亦向被告表示该保证金“作为抵扣2020年12月份房租欠款不再归还”。因此，被告应支付原告该期间的租金之债已与原告应返还被告预付的房屋租赁保证金抵销，原告再要求被告支付该期间租金，欠缺法律依据，本院不予支持。对于原告主张的逾期付款违约金，其中2020年3月25日起算的逾期付款违约金部分，因双方在合同履行过程中变更了自2020年3月起至同年9月的租金付款期限为按月支付，且实际亦按月履行，故该期间被告并未违约。对于2020年9月25日起的租金，被告逾期履行付款义务，应当按约赔偿逾期付款违约金。本院根据双方合同约定逾期付款违约金的计算标准及被告实际履行情况，结合原告的实际损失等，酌情确定违约金1,000元。对于原告主张的解除合同违约金，双方合同约定因被告无正当理由未支付租金超过30天，原告解除合同的，“违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金”。现被告主张因疫情导致经营困难而未履行支付租金义务，非属无正当理由一节，因案涉房屋被告正常转租且原告向被告发律师函催款时被告实际也向次承租人收取了租金，并无疫情影响原被告合同履行之情形，被告欠付租金缺乏正当理由，故原告要求被告支付解除合同违约金，于法有据，应予支持。对于被告主张该违约金数额过高请求调减一节，本院考虑到解除合同后原告与原案涉房屋次承租人直接订立租赁合同关系继续租赁使用房屋之情形，以被告的违约行为造成原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情支持违约金3,000元。对于原告主张的律师服务费损失，系原告为维护自身权益自行寻求法律帮助所支出的费用，已超出合同订立时被告可预见的损失，且现原告已主张解约违约金的情况下，再行主张该损失，显与法律相悖，本院难以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孟某某与被告上海厚融公共租赁住房运营有限公司签订的《上海市居住房屋租赁服务合同》于2020年12月28日解除；二、被告上海厚融公共租赁住房运营有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告孟某某逾期付款违约金1,000元；三、被告上海厚融公共租赁住房运营有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告孟某某解除合同违约金3,000元；四、驳回原告孟某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计264.46元，由原告孟某某负担239.46元，由被告上海厚融公共租赁住房运营有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄秉璋法官助理 熊亚娜书 记 员 赵 磊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。