广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初2969号原告：孙沛沛，女，1988年12月10日出生，汉族，身份证住址：山东省枣庄市滕州市。共同委托诉讼代理人：袁克永，山东滕国律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨梅英，山东滕国律师事务所实习律师。被告：曹常娥，女，1969年11月27日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：谭国华，广东广和律师事务所律师。第三人：滕州市金科置业有限责任公司，住所地：山东省滕州市京福高速公路北出入口处，统一社会信用代码913704816872383990。法定代表人：武伯平，总经理。委托诉讼代理人：李波，系公司员工。委托诉讼代理人：孙玉侠，山东滕国律师事务所律师。第三人：武伯平，男，1974年5月11日出生，汉族，身份证住址：山东省滕州市。委托诉讼代理人：李波，系当事人所在单位推荐的公民。原告孙沛沛与被告曹常娥、第三人滕州市金科置业有限责任公司（以下简称金科公司）、武伯平执行异议之诉一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙沛沛委托诉讼代理人袁克永、杨梅英，被告曹常娥委托诉讼代理人谭国华，第三人金科公司委托诉讼代理人李波、孙玉侠到庭参加诉讼；李波同时作为第三人武伯平委托诉讼代理人。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得对原告购买的位于山东省滕州市房屋强制执行，并解除对该房屋的查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告曹嫦娥与第三人滕州市金科置业有限责任公司合同纠纷执行一案，贵院于2020年8月20日作出（2020）粤0303执恢581号执行裁定书，裁定查封了位于山东省滕州市房屋。对此裁定，原告提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封措施，终止执行该房屋，贵院于2020年12月15日作出（2020）粤0303执异501号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。贵院裁定驳回原告的异议请求，认定事实不清，适用法律错误。1.涉案房屋已出售给原告，原告占有并使用至今。2011年5月30日，原告与第三人滕州市金科置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买该公司开发的滕州市维多利亚港湾小区10号楼二单元102室房屋。合同签订后，原告支付首付款198182元，余款46万元以按揭贷款形式支付。2011年6月17日，中国农业银行滕州支行发放按揭贷款。2014年1月12日原告缴纳相关费用办理了上房手续装修并入住至今；2.涉案房屋产权未办理过户登记手续，原告没有过错涉案房屋交付给原告后，原告一直实际占有居住，但由于涉案房所在小区工程没有通过消防验收，第三人滕州市金科置业有限责任公司一直没有进行产权登记，所以原告购买的涉案房屋也不能办理过户登记。对于涉案房屋产权未办理过户登记手续，原告没有任何过错；3.人民法院对涉案房屋依法不能查封，不得强制执行本案中原告与第三人滕州市金科置业有限责任公司在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告已支付全部房屋价款，而且在查封前原告已经合法占有使用涉案房产至今，虽然未办理产权过户登记，但原告是涉案房屋的实际权利人，由于第三人的原因导致涉案房屋暂未能办理产权登记，原告没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣，押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第十二条之规定，贵院依法不能查封涉案房屋，更不得强制执行；4.涉案房屋的真实权利人系原告，而不是第三人滕州市金科置业有限责任公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定的是巳登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人……。本案涉案房屋没有进行登记，不存在不动产登记簿，因此不能依据该条款判断涉案房屋权利人。由于涉案房屋已出售给原告，所以也不能依据土地使用权登记簿、建设规划许可证等证件判断涉案房屋权利人。既然涉案房屋已出售给原告，并由原告占有使用，那么就应当依据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第十二条之规定判断真实权利人。根据本案事实，涉案房屋的真实权利人系原告，而不是第三人滕州市金科置业有限责任公司。因此，贵院（2020）粤0303执异501号执行裁定认定涉案房屋权利人为第三人滕州市金科置业有限责任公司，驳回原告的异议请求，明显不当。综上所述，涉案房屋已出售给原告，原告占有并使用该房，原告是涉案房产的真实权利人，贵院（2020）粤0303执异501号执行裁定驳回原告的异议请求，认定事实不清，适用法律错误。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特向贵院起诉，请依法解除对涉案房屋的查封，并不得执行该房产。被告答辩如下：一、查封房产系第三人滕州市金科置业有限责任公司名下维多利亚港湾小区的房产，案外人非权利人。二、案外人对在金科公司名下的被查封房产提出的异议，既不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行复议案件若干问题的规定》第28条和29条的情形，也不享有排除执行的权利。第三人金科公司、武伯平答辩如下：对原告的起诉请求予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经法庭开庭审理确认的证据，本院认定如下：一、（2017）粤0303民初22045号案件原告曹常娥与被告滕州市金科置业有限责任公司、深圳市中星基金管理有限公司、深圳市中星华夏股权投资企业（有限合伙）合同纠纷一案，本院驳回原告曹常娥的全部诉讼请求。原告曹常娥不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳中院作出（2019）粤03民终12152号民事判决书，判决被告滕州市金科置业有限责任公司应向原告曹常娥支付人民币320万元及收益（收益按照年利率13%标准，自2013年10月10日起计算至款项付清之日止）。该判决发生法律效力后，因被告滕州市金科置业有限责任公司未履行其所确定的义务，原告曹常娥向本院申请强制执行，执行案号（2019）粤0303执20665号，后因无财产可供执行终结本次执行。后申请执行人曹常娥申请恢复执行，案号为（2020）粤0303执恢581号。执行过程，申请执行人曹常娥向本院申请追加第三人滕州市金科置业有限责任公司的独资股东武伯平为被执行人。本院于2020年5月19日以（2020）粤0303执异68号执行裁定书，裁定追加第三人武伯平为（2019）粤0303执20665号案件被执行人。二、2020年8月20日本院作出（2020）粤0303执恢581号之一执行裁定，裁定查封被执行人金科公司名下位于维多利亚港湾小区8#楼第三单元202、301房，9#楼第一单元301房，10#楼第二单元102房，17#楼109、112、117、118、120、121、128、132、134房。孙沛沛认为是涉案房屋的所有权人，以案外人的身份向本院提出执行异议申请。2020年12月15日本院作出（2020）粤0303执异501号执行裁定书，裁定驳回案外人孙沛沛的异议请求。孙沛沛不服，向本院提起本案外人执行异议之诉。三、原告孙沛沛向本院提交的证据显示：2011年9月28日，原告与第三人滕州市金科置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人滕州市金科置业有限责任公司将涉案房屋（面积135.96平方米,售价每平方米4841元）出售给原告，于2012年5月31日前交付符合相关条件的房屋，原告的付款方式为一次性付款。合同的附件六约定付款方式补充：买受人于2011年5月30日前支付房款首付人民币198182元，余款46万元以按揭贷款形式支付，公积金放款后三日内交付房款，否则承担违约责任。原告未就上述买卖合同申请办理预售合同备案登记。四、2011年5月30日第三人滕州市金科置业有限责任公司向原告出具《收款收据》，内容是收到孙沛沛人民币198182元，事由一栏注明“首付款”。2011年6月17日第三人滕州市金科置业有限责任公司向原告出具《收款收据》，内容是收到孙沛沛人民币46万元，事由一栏注明“按揭贷款”，支付方式为“转”。上述两张收据第三人滕州市金科置业有限责任公司均加盖公司的财务专用章。2011年6月17日中国农业银行出具的《个人借款凭证》记载，借款人孙沛沛，借款用途为购维多利亚港湾商品房，借款日期为2011年6月17日，金额为人民币46万元，还款方式为等额本息还款。五、2014年1月12日第三人滕州市金科置业有限责任公司向原告出具两张《收款收据》，内容是收到孙沛沛人民币9873元、10741元，事由一栏注明“10#-2-102室契税”、“10#-2-102室公共维修基金”，支付方式“现”。第三人滕州市金科置业有限责任公司在两张收款收据上加盖公司的财务专用章。六、2014年1月12日滕州嘉庆阳光物业有限公司出具两张《收款收据》，内容是收到维多利亚10-2-102孙沛沛交来垃圾清运费、物业费人民币268.3元、1320.2元。2015年2月10日滕州嘉庆阳光物业有限公司出具《收款收据》，内容是收到维多利亚10-2-102孙沛沛交来物业服务费人民币1320.2元。上述三张收据滕州嘉庆阳光物业有限公司均加盖公司的收费专用章。七、涉案房产位于山东省腾州市路西侧，建设单位为第三人滕州市金科置业有限责任公司，建设项目名称维多利亚港湾。该建设项目已取得预售许可，尚未通过竣工验收，未进行初始登记。八、原告孙沛沛提供了自己和配偶张凯滕州市不动产登记中心出具的名下无不动产登记记录的证明。本院认为，据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点为原告孙沛沛就涉案房屋是否享有可排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，1、案涉房屋于2020年8月20日被本院查封,原告孙沛沛于2011年9月28日与第三人滕州市金科置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋,该合同系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,故能够认定原告孙沛沛在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2、原告孙沛沛提供的关于涉案房屋的水电费、物业费等明细收据，以及由滕州市龙泉街道办事处荆泉北路社区出具的居住证明，能够证明其在人民法院查封之前已合法占有该房屋。且提供了原告及其配偶名下滕州市无不动产登记记录的证明。3、原告孙沛沛提供由第三人滕州市金科置业有限责任公司开据的首付款198182元的收款收据及银行转帐流水，原告向中国农业银行贷款46万元的借款，并向本院提交用于按揭购买涉案房屋的个人借款凭证和第三人滕州市金科置业有限责任公司收到银行按揭贷款后向原告开据的收据，以证明原告已向第三人支付涉案房屋的全部购房款。因此,原告孙沛沛对案涉滕州市维多利亚港湾小区10#楼第二单元102房提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告孙沛沛的上诉请求成立,予以支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（一）项规定：“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的”。因涉案房产物权尚未予以司法确认，原告关于解除案涉房产查封的主张不符合上述法律规定中的解除条件。同时，为避免解除查封后给案涉权利人造成不可逆转的损失，故本院对原告的上述主张亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于山东省滕州市房屋；二、驳回原告孙沛沛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14589元，由被告曹常娥负担。原告孙沛沛已预交的案件受理费人民币14589元，由本院予以退回。被告曹常娥应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币14589元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。本院（2020）粤0303执异501号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张 雨人民陪审员  马仕明人民陪审员  石 遐二〇二一年六月九日书 记 员  王 茜