广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11861号上诉人（原审原告）：广州市建威物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街大华二路**之六。法定代表人：朱广建，职务：董事长。委托诉讼代理人：王云松，广东解法律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雄兵，广东解法律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：欧阳小清，女，1964年10月23日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：何群，广东都诺律师事务所律师。上诉人广州市建威物业管理有限公司（以下简称为建威公司）因与被上诉人欧阳小清物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初16947号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘贤君独任审理，现已审理终结。建威公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判欧阳小清向建威公司支付2017年7月24日至2020年7月31日物业管理费79408.8元、逾期缴纳物业管理费滞纳金42643.1元，共计122051.9元；2.本案一审、二审全部诉讼费由欧阳小清承担。事实和理由：一、在关于认定物业服务费标准上，一审法院对案件事实认定不清。1.在选聘物业服务公司投票前，建威公司已将投票活动召开时间、、地点等重要内容在小区的显要位置对全体住宅业主与商铺业主进行了公示公示期满后进行投票。经投票，建威公司以得票数高并经业主表决，取得了对骏辉园小区物业服务管理资格。投票结果亦已向全体住宅和商铺业主进行公示。公示期为30天，公示期间为2015年8月24日至2015年9月23日，在此期间并未收到任何来自业主的异议。依据国务院《中华人民共和国物业管理条例》第三十三条规定，骏辉园项目《商品房预售许可证》显示骏辉园小区包括住宅134套及商场117套，涉案房屋虽为临街商铺，但在性质上仍属于骏辉园小区范围。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，欧阳小清作为骏辉园小区商铺业主，接受了建威公司提供的物业管理服务，有义务支付相应的物业服务费用。一审法院在商铺业主户数上事实认定不清，骏辉园小区商铺业主实际为43户。2.从2015年11月1日建威公司开始对涉案小区住户及商铺提供物业管理服务时起，建威公司已将收费标准在小区门口和物业管理处张贴公示，标准为住宅0.8元/建筑平方米/月、商铺2元/建筑平方米/月。在公示期间内建威公司未收到业主们的任何异议。3.通过建威公司提供的财务报表等证据可以显示，75%以上的业主已经交纳了物业费，其中包括5家商户。这说明建威公司提供的物业管理服务标准已经得到绝大多数业主的认可。建威公司的服务费标准合法有效，全体业主都应当遵守。因欧阳小清属商铺业主，所以应当判决欧阳小清按照物业管理服务标准中规定的商铺2元/建筑平方米/月来计算，支付物业管理费79408.8元。二、在判决滞纳金支付问题上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.建威公司负责人曾与欧阳小清的亲属刘*培协商涉案商铺的物业服务费问题，双方在2018年6月份达成口头协议，确定2018年6月之前的物业服务费免交，之后开始缴纳。但欧阳小清一直没有履行口头协议，故建威公司才提起诉讼。2.合同约定不明确的，如果不能达成补充协议，应按照合同相关条款或交易习惯确认。一审法院适用法律错误。建威公司与欧阳小清之间的物业服务管理合同合法有效，就物业服务费的收费时间、标准和违约责任的内容没有约定或约定不明确的，应当依据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定确定收费时间、标准和违约责任。因此，建威公司与欧阳小清之间的物业服务管理合同应与其他业主约定的收费时间、标准和违约责任内容相同，欧阳小清应向建威公司支付滞纳金42643.1元。综上，为维护建威公司的合法权益，特提起上诉，请二审法院依法判如所请，支持建威公司的全部诉讼请求。欧阳小清辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，判决结果基本客观公正。欧阳小清之所以没选择上诉，是基于定纷止争，解决纠纷的原因。事实上建威公司入住小区以后，从来没有提供过任何一项针对案涉商铺的物业服务，至今为止都没有。但欧阳小清为了息事宁人，也愿意按照一审判决的结果和标准，按照0.8元/平方米/月的标准来支付物业服务费。而且在2015年，建威公司入住骏辉园小区之前，有数家物业管理公司对该小区进行过管理，也从来没有对案涉商铺收取过任何的物业服务费。从2015年到本案起诉之前的三、四年，建威公司也没有向包括欧阳小清在内的商铺业主收取过任何物业服务费，更不用说签订物业服务合同。这是因为建威公司从来没有把这些商铺纳入到其管理的范围之内。后来据了解是因为有某位退休的领导的指点，建威公司就在案涉商铺附近，也就是大门附近装了几个摄像头，然后就在商铺墙上张贴公告要收取服务费了。综上，无论是选聘物业管理公司时，还是之前的物业管理公司都没有将商铺纳入到其物业管理范围之内，欧阳小清与建威公司没有签订任何合同，建威公司没有提供过任何服务，所以欧阳小清一直拒绝支付任何物业服务费。事实上这么多年以来一直都是由欧阳小清自行组建相关的团队来对名下这些商铺进行管理。但欧阳小清为了达到定纷止争的目的，化解纠纷，也愿意服判，愿意按照住宅小区的标准交纳服务费。请二审法院综合考虑，依法驳回上诉人的全部上诉请求。建威公司于2020年10月27日向一审法院起诉请求：1.欧阳小清向建威公司支付2017年7月24日至2020年7月31日物业管理费79408.8元；2.欧阳小清向建威公司支付逾期缴纳物业管理费滞纳金42643.1元；3.诉讼费由欧阳小清承担。一审法院认定事实：涉案商铺系广州市花都区*街*路*号29号（建筑面积35.2平方米）、31号（建筑面积95.56平方米）、32号（建筑面积23.21平方米）、33号（建筑面积95.56平方米）、34号（建筑面积29.84平方米）、35号（建筑面积95.56平方米）、36号（建筑面积23.21平方米）、37号（建筑面积95.56平方米）、38号（建筑面积29.84平方米）、39号（建筑面积109.41平方米）、41号（建筑面积109.41平方米）、42号（建筑面积29.84平方米）、43号（建筑面积81.34平方米）、44号（建筑面积23.21平方米）、45号（建筑面积81.34平方米）、46号（建筑面积55.99平方米）、47号（建筑面积35.2平方米）、48号（建筑面积45.82平方米）商铺，权属人均为欧阳小清。涉案商铺为临街商铺，商铺所属小区为骏辉园小区。自2015年11月1日起，建威公司正式进驻骏辉园小区提供物业管理服务，并按建筑面积每月每平方米0.8元的标准收取住宅的物业服务费。建威公司陈述其在进驻小区管理时，将收费标准公告在小区门口和物业管理处进行了张贴公示，并提供其作出的《公告》拟证明其主张。该公告显示落款时间为2015年11月，《公告》附件《骏辉园小区物业各项收费一览表》显示：物业管理服务费标准为住宅0.8元/建筑平方米/月、商铺2元/建筑平方米/月。2020年7月10日，建威公司在涉案商铺门口张贴《服务费催缴通知书》，要求欧阳小清在5天内支付2015年11月1日至2020年7月31日期间涉案商铺的物业服务费、滞纳金。一审另查明，根据欧阳小清提交的骏辉园小区《商品房预售许可证》显示，骏辉园小区含住宅共134套、商场共117套。一审庭审中，建威公司陈述该公司的负责人与刘*培（刘*妤的父亲，欧阳小清与刘*妤为母女关系）是朋友关系，刘*培是骏辉园小区的开发商之一，双方就涉案商铺物业服务费问题一直有协商；在2018年6月份，双方达成口头协议，确定2018年6月之前的物业服务费免交，之后开始缴纳，但欧阳小清一直没有履行口头协议，故建威公司提起本案诉讼。欧阳小清陈述，双方有协商，但未达成协议；协商时欧阳小清的意见是其无须支付2019年6月份之前的物业服务费，之后的物业服务费其要求按照与住宅用户同样的标准，按0.8元/平方米/月的标准支付，但建威公司不同意。2020年8月3日，广州市花都区住房和城乡建设局就刘*培提出的政府信息公开申请答复如下：骏辉园小区物业管理委托合同、物业管理中标情况文件信息，本行政机关在履行行政管理职能过程中未制作或获取；您申请公开的骏辉园小区业委会成立的手续及文件信息，不是本机关制作和保存的文件，依法不属于本机关公开。一审再查明，2015年8月24日，广州市花都区花城街梅花社区居民委员会（以下简称梅花居委会）作出《骏辉园选聘新物业公司投票简报》，载明，骏辉园小区选聘新物业公司根据相关法律规定，表决票由梅花居委会统一印制并加盖公章，采用书面意见形成进行选聘，现将投票结果公告如下：骏辉园可投总票数134票，其中已投76票，占可投票数56%。表决一（是否同意最高票数物业公司进驻管理）同意票数72票，占可投票数54%，伟华得票数17票，建威得票数26票，天程得票数17票，无表决15票。由得票数最高的建威公司进驻管理。本次投票结果公示期30天，时间从2015年8月24日至2015年9月23日，如业主在公示期内对自己的投票结果有异议，请业主携带本人身份证到梅花居委会查询本人投票情况。一审诉讼中，一审法院向梅花居委会发函对上述简报的发布及投票过程等情况进行调查。梅花居委会复函载明：1.《骏辉园选聘新物业公司投票简报》确实是由我居委出具并公示在小区可视范围内。2.上述《骏辉园选聘新物业公司投票简报》显示“骏辉园可投总票数134票”，该134票只是住宅业主，不包括商铺业主。3.在投票前，我居委已在小区可视范围内公告投票时间，在投票时也在业主群发动业主前往投票，在统计票数的时候，发现商铺业主无参与投票。4.骏辉园选聘物业时，有三家物业公司参与竞选，分别是天程物业、伟华物业、建威物业，在投票前为了让业主更了解这三家物业公司的资质和管理方案，三家公司的管理方案包括收费标准及标准内容都在小区宣传栏张贴公示，为期30天（2015年7月1日至2015年7月31日）。一审法院认为，本案争议焦点如下：一、欧阳小清应否向建威公司支付物业服务费。《物业管理条例》第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”骏辉园项目《商品房预售许可证》显示骏辉园小区包括住宅134套及商场117套，涉案房屋虽为临街商铺，但性质上仍属于骏辉园小区范围。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，建威公司经小区业主投票被选聘为骏辉园小区物业服务企业，并为骏辉园小区提供物业管理服务，欧阳小清作为骏辉园小区涉案商铺业主，接受了建威公司提供的物业管理服务，有义务支付相应的物业服务费用。二、关于物业服务费的标准。根据查明的事实，骏辉园小区商铺业主并未参与小区选聘物业服务企业的投票，现有证据也不足以证明该小区选聘物业服务企业过程及建威公司的收费标准已对小区商铺业主进行公示或告知；从梅花居委会作出的《骏辉园选聘新物业公司投票简报》载明内容及其答复也显示该小区选聘物业服务企业时并未将商铺业主纳入投票范围内，因此，建威公司要求按其确立的收费标准以每月每平方米2元标准计算商铺物业服务费依据不足，一审法院参照小区住宅物业服务费收费标准，确定按0.8元/平方米/月计算涉案商铺物业服务费。经计算，涉案18间涉案商铺每月应付物业费为876.08元（1095.1平方米×0.8元/平方米/月），对建威公司要求欧阳小清支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费31766.7元（876.08元×36.26个月）部分的诉讼请求，予以支持；对超出部分，不予支持。关于滞纳金。因双方并未就物业服务费的收费时间、标准和违约责任进行约定，建威物业公司要求欧阳小清支付滞纳金，理据不足。且欧阳小清与建威物业公司在物业是否属于物业管理范围等问题上一直存在较大争议，属于事出有因，故对建威物业公司要求欧阳小清支付滞纳金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第三十三条的规定，一审法院于2021年1月19日判决如下：一、欧阳小清于本判决发生法律效力之日起十五日内向建威公司支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费31766.7元；二、驳回建威公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1317元，由建威公司负担974元，由欧阳小清负担343元。本院二审期间，建威公司向本院提交证据两份和《调查取证申请书》一份。证据一、《骏辉园缴费情况明细表》（建威公司单方制作），拟证明欧阳小清存在欠缴物业管理费的事实及欠缴时间为2015年11月1日至2020年12月31日，住宅业主及部分商铺业主已缴费；证据二、照片，拟证明建威公司在2015年11月进驻骏辉园小区管理时，已将小区物业各项收费标准进行公示，且2016年期间也仍处于持续公示状态。《调查取证申请书》请求本院向梅花居委会调取在骏辉园选聘物业时，建威公司参与竞选时的投标书，以证明建威公司投标时的报价为住宅区每月每平方米0.8元，商铺每月每平方米2元。欧阳小清质证认为，两份证据均可在一审期间提交，不属于二审新证据，应不予采信。证据一由建威公司单方制作，对三性均不确认。证据二的照片形成时间未知，三性不确认。本院经审查，证据一因是建威公司单方制作，欧阳小清对三性不予认可，本院不予采信。对证据二，建威公司未出示照片原件或原始载体，欧阳小清不予认可，本院不予采信。为查明案件事实，本院向梅花居委会调取有关建威公司参与涉案小区物业公司选聘的投标材料。梅花居委会于2021年6月24日向本院邮寄盖有其公章的《公司主要投标资料公示》。《公司主要投标资料公示》内投标报价表载明，建威公司企业资质等级为三级，物业服务费投标报价：高层住宅区0.8元/平方米/月，配套商业2.0元/平方米/月，，地下车库车位管理费50元/位/月建威公司质证认为，对《公司主要投标资料公示》的三性无异议，因中标后双方未签订书面物业服务合同，应以建威公司的投标书所载内容作为认定双方存在物业管理服务和收费标准的依据。欧阳小清质证认为，对《公司主要投标资料公示》的真实性、合法性确认，对该证据的关联性以及建威公司的证明目的有异议；梅花居委会在选聘物业公司时没有通知任何商铺业主投票，建威公司在竞聘成功后，也没有采取任何形式告知商铺业主，更没有与任何商铺业主签订物业服务合同，其仅在小区里面的公示栏上张贴，商铺业主无从知道；建威公司入驻后，也没有将商铺纳入管理范围，没有提供任何物业服务，建威公司一直到2020年7月才首次提出要求商铺业主支付物业管理费，一审法院为定纷止争，折中处理，按照0.8元的标准做出判决，并无不当；建威公司按投标公示资料主张其按2.0元的标准收取商铺业主物业服务费，事实和法律依据不足，请法院予以驳回；此外，周边小区对临街商铺大多没有收取物业服务费，少数有收取的，比如五洲花园，也只按0.5元/平方米/月的标准收取。二审庭审中，双方当事人一致确认，案涉小区临街商铺实际为48个，分属于13位业主，欧阳小清有18个商铺。一审法院查明有117个商铺是包括了车位。经查，一审法院查明事实部分有误，本院予以纠正。对其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，本案各方当事人争议事实均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是为：欧阳小清应否向建威公司支付商铺的物业管理费，应以何标准计算。案涉骏辉园小区在前物业管理公司撤场后，小区所属居委会为了全体业主的共同利益，在街道办和住建局的指导下，主持选聘物业公司，公示公告投票时间、、地点和参与投标的三家物业公司的基本情况投标价格和服务内容。投票结束后，公示公告了投票情况和中标结果，并给予30天公示期，明示公示期内，业主可以提出异议。但是，案涉小区商铺业主没有参与投票，也没有在30天公示期内提出异议，视为其放弃自己的相关权利。尽管投票结果存在一定瑕疵，但是在小区物业管理处于空档期、小区卫生环境秩序需要维护管理的情况下，居委会为了全体业主的共同利益而采取的措施，程序基本合法，也保障了业主的投票权和异议权，全体业主应予以遵守，并履行业主义务。若业主对居委会选聘物业公司存在异议，应在有效期内提出，或通过行使撤销权解决，亦或召开业主大会成立业主委员会，重新选聘物业公司，而不是通过拒缴物业管理服务费的方式进行权利救济。因此，欧阳小清应当向建威公司支付物业服务费。欧阳小清抗辩主张建威公司未提供物业服务，但在庭审中确认建威公司有对商铺装配监控设备设施，双方当事人虽对保安服务和清理化粪池等存在争议，但众所周知，小区的供水供电等设施也是需要维护的，因此，欧阳小清以建威公司未提供物业服务为由拒缴物业服务费，与事实不符，且证据不足，本院不予采纳。关于商铺物业服务费的标准，因建威公司在投标文件中已经注明价格，居委会也已经对该价格进行公示公告，商铺业主放弃投票机会和提出异议的权利，应按照建威公司投标价格支付物业服务费。经计算，涉案18间商铺每月应付物业服务费为2190.2元（1095.1平方米×2元/平方米/月），建威公司要求欧阳小清支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费本应为79416.65元（2190.2元×36.26个月）。但建威公司诉请的上述期间物业服务费为79408.8元，本院对此予以支持，对其余的物业服务费，视为建威公司放弃自己的权益。对建威公司主张的滞纳金，因双方对支付物业服务费一直存在争议，并曾进行协商，债权债务处于不确定状态，欧阳小清并非故意欠费，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，建威公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院未查明商铺物业服务费标准，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第698号）第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市人民法院（2020）粤0114民初16947号民事判决；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，欧阳小清向广州市建威物业管理有限公司支付2017年7月24日至2020年7月31日期间的物业服务费79408.8元；三、驳回广州市建威物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1317元，由广州市建威物业管理有限公司负担460元，由欧阳小清负担857元。二审案件受理费2057元，由广州市建威物业管理有限公司负担972元，由欧阳小清负担1085元。本判决为终审判决。审判员  刘贤君二〇二一年六月二十九日法官助理邱思陵书记员苏劲丹