上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5987号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海特一丝路车辆装备有限公司，住所地上海市松江区洞泾路8号4幢。法定代表人：郭学慧，总经理。委托诉讼代理人：吴海松，上海全程律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海光昌机械有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇光华路576号。法定代表人：高瑞钰，总经理。委托诉讼代理人：庄学军，上海市新诚律师事务所律师。上诉人上海特一丝路车辆装备有限公司（以下简称特一丝路公司）因与被上诉人上海光昌机械有限公司（以下简称光昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初5286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。特一丝路公司上诉请求，撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求。事实和理由：本案的争议焦点系涉案房屋是否已经交付，原审法院判定光昌公司已经向其交付租赁物没有任何证据支持；而其提供了大量的证据可以证明涉案房屋并未实际交付。小昆山镇政府出具的《情况说明》属于证人证言，但证人证言未经当庭质证不能予以采信。关于合同解除的责任，系争合同因疫情客观上无法继续履行，属于不可抗力，或至少是情势变更，又因光昌公司未依约交付租赁物，构成违约，据此其均有权解除合同，此情况下为避免进一步的损失，其及时发出解除函，亦不应当承担违约责任。光昌公司辩称，不同意特一丝路公司的上诉请求，要求维持原判。涉案房屋签约时就作了交付，政府也在场。从签约到解除合同，特一丝路公司从未就厂房的交付提出异议，且特一丝路公司签约后，也安排了包括环评等工作，故涉案厂房已经交付。光昌公司向原审法院提出本诉诉讼请求：判令特一丝路公司支付2020年3月1日至5月31日的三个月租金1，392，500元。诉讼过程中，光昌公司将诉请变更为：1．解除光昌公司、特一丝路公司之间的《厂房租赁协议》（以下简称系争合同）；2．判令特一丝路公司支付自2020年3月1日起至合同解除之日即2020年8月25日期间的房租（按年租金557万元计算）；3．判令特一丝路公司支付违约金278.5万元（金额相当于六个月租金）；4．判令特一丝路公司将租赁物返还光昌公司；5．判令押金50万元不予退还。特一丝路公司向原审法院提出反诉请求：1．确认系争合同于2020年3月23日解除；2．判令光昌公司返还押金50万元。原审法院经审理查明，光昌公司系涉案房屋登记的权利人。2019年11月18日，光昌公司（甲方、出租方）与特一丝路公司（乙方、承租方）签订系争合同，约定乙方向甲方承租涉案房屋，仅限于乙方及关联公司营业执照经营范围的生产办公。甲方按厂房现状将厂房出租给乙方，乙方确认已完全清楚厂房的现状和实际情况。租期十年，自2020年3月1日起至2030年2月28日止。2020年3月1日前为免租期，租金起算日为2020年3月1日。租期内，除本协议其他条款约定的一方有权解除本协议的情形外，如任一方欲提前解除该协议，应提前6个月书面通知另一方，并向另一方支付六个月的租金作为违约金。租金单价为每天每平方米1.15元（含税），年租金为557万元。每三年递增5％。租金以三个月为一个结算期。乙方应在本协议生效后，甲方开具发票之日起10日内向甲方支付第一个结算期2020年3月1日至2020年5月31日的租金1，392，500元。此后，乙方应在每一结算期开始的10天前且收到甲方发票后，向甲方支付该结算期限的租金。乙方应在签订本协议之日起3个工作日内向甲方支付押金50万元。甲方向乙方开具普通收款收据。如乙方在租期届满前退租的，押金不予返还（下列情形除外：租期内乙方在小昆山镇取得自持工业工地的情况下提前退租的）。鉴于乙方承租的厂房地块为198地块，如遇本项目环评无法通过的，甲方应在3个工作日内返还乙方所付的租金及押金。乙方保证按本协议约定支付厂房的押金、租金、物业管理费、水费和其他应付费用。若乙方逾期支付任何应付费用超过15日，甲方有权解除本协议，收回厂房，所造成的损失由乙方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。甲方应在收到乙方支付的押金和第一个结算期的租金后5日内将厂房交付给乙方。厂房交付时，甲乙双方应派代表现场办理书面交接手续。该协议另对其他相关事宜作出了约定。同日，特一丝路公司（乙方）与小昆山镇政府（甲方）签订《项目扶持协议书》，载明乙方落户涉案房屋处，甲方给予一定扶持等。2020年1月16日，特一丝路公司向光昌公司转账支付押金50万元。2020年3月下旬，特一丝路公司向光昌公司发出告知函，言明：因全球相继暴发疫情，导致XX公司无限期搁置合作项目，租赁协议的目的完全无法实现，光昌公司坚持要求履行合同显然违背缔约初衷且明显不公，为避免损失进一步扩大，特致函光昌公司，明确租赁合同即时解除，希望光昌公司对涉案房屋尽早安排，并与其积极协商后续事宜。2020年4月1日，光昌公司向特一丝路公司发出回执函，言明：已收到特一丝路公司所发告知函，但对特一丝路公司所提因疫情致使无法继续履行合同的说法不能赞同。疫情虽不可抗，但特一丝路公司拒不履行合同之行为与疫情影响并无直接关系，双方签订的是长达十年的合同，当下情况对特一丝路公司履行合同并无实质性障碍。故特一丝路公司以不可抗力为由要求解除合同不成立，在双方未就解除条件达成一致之前，光昌公司不同意特一丝路公司单方解除合同。光昌公司当天已将第一个结算期租金之发票寄给特一丝路公司，请查收并严格按约付租。若特一丝路公司拒不履行付款义务，光昌公司则保留追究违约责任之权利等。2020年4月1日，光昌公司向特一丝路公司开具上海市增值税普通发票14张，金额共计1，392，500元。审理中，特一丝路公司确认收到该发票，但称已退还光昌公司。2020年5月29日，小昆山镇政府出具《情况说明》称，“上海特一丝路车辆装备有限公司系落户国家级松江经济技术开发区小昆山镇分区内的一家生产、加工车辆配件的企业。2019年11月18日，该企业代表与上海光昌机械有限公司代表在小昆山镇签订租赁合同，期限为十年，同日小昆山镇人民政府也与上海特一丝路车辆装备有限公司签订了项目扶持协议。合同签订当日，上海光昌机械有限公司已当场向上海特一丝路车辆装备有限公司作了厂房移交。上海特一丝路车辆装备有限公司也并未对此提出任何异议。故双方是在比较融洽的气氛下签订了合同，并实际进行了厂房移交。”审理中，特一丝路公司提供手机页面截屏若干，内容为聊天记录，其中包括：1．签约聊天记录，证明涉案房屋属特一丝路公司项目之配套租赁，经镇政府牵头承租，三方共同订立相关协议，故无论是镇政府还是光昌公司，均清楚特一丝路公司承租房屋之目的；2．光昌公司、特一丝路公司之间的聊天记录，证明特一丝路公司一直满怀诚意与光昌公司沟通，且在聊天中已明确告知项目因XX公司之关系无法继续履行；3．特一丝路公司实际控制人与镇政府相关人员的聊天记录，证明特一丝路公司就项目开展一直进行沟通，但因疫情原因无法继续。经质证，光昌公司对签约聊天记录的真实性表示无法确认，但确认其中的签约照片，且认可签约时光昌公司、特一丝路公司及小昆山镇政府均在场；对光昌公司、特一丝路公司之间的聊天记录，光昌公司指出，该记录显示的最早时间为2020年2月25日，时值双方约定的免租期即将结束，特一丝路公司于此时才与光昌公司联系，提出疫情抗辩，足以说明光昌公司并未及时处理。对特一丝路公司与镇政府之间的相关聊天记录，真实性无法确认，也与本案无关。审理中，特一丝路公司还提交其与XX公司之间的电子邮件一份，证明案涉项目被无限期搁置，且基本上无恢复之可能。对此，光昌公司质证称，真实性不认可，且该证据不符合形式要件。审理中，光昌公司主张2019年11月18日签约当天，其已将涉案房屋交付特一丝路公司，只不过因特一丝路公司未按约支付款项，才导致双方之间未办理书面的交接手续。而特一丝路公司认为，按照合同约定，特一丝路公司是在光昌公司开具发票后再付款，此后才办理厂房交接，而光昌公司系于2020年4月1日才开具发票，由此可知，光昌公司并未交付房屋。双方在签约当天仅是到租赁物现场看了一下，并非交接。光昌公司称，2019年11月18日签约当天，三方在现场办理了实际交接。且此后特一丝路公司申办环评，还对房屋进行了勘察、设计。对此，作为第三人的镇政府亦可证明。审理中，原审法院询问光昌公司，既然签约当天已交付房屋，为何不按约定方式进行书面交接，光昌公司称，就此事确有疏漏之处，但确实交给特一丝路公司了。由于涉案厂房已闲置数月，只需双方合意即可完成实际上的交付，并无钥匙、门卡等实物交付内容，至于水电抄表，光昌公司考虑等第一期租金到位时再进行。特一丝路公司则坚称自己并未受领或实际使用租赁物，也未对租赁物进行过添附行为。光昌公司认为，没有办理书面交接不等于没有交付房屋，是否交付应根据客观情况判断，特一丝路公司对涉案房屋可自由出入、办理环评、装修等情事，足以认定为已交付。特一丝路公司称其就涉案房屋，仅申请了环评和支付了押金50万元。特一丝路公司还称当时为了办理环评，签约两周后才向光昌公司要到图纸，也从侧面印证房屋未交付。审理中，光昌公司提出，特一丝路公司以受疫情影响履行困难为由解除合同，不符合最高法院就涉疫情案件适法意见之规定，特一丝路公司承租用途为生产及办公，特一丝路公司与XX公司之间的合同履行情况，不影响本案租赁合同之履行。审理中，特一丝路公司表示，既然法院审理后认为其解约事由不成立，其也坚持要求解除合同，哪怕需为此承担违约责任。光昌公司在诉讼之初坚持继续履行，诉讼过程中的2020年8月25日，光昌公司提交新的民事起诉状变更诉请为要求解除合同等，原审法院当天送达特一丝路公司。审理中，为防止损失扩大，经原审法院释明，光昌公司同意将2020年8月25日作为收回租赁物的时间。原审法院认为，光昌公司、特一丝路公司之间签订的《厂房租赁协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中双方的租赁合同租期较长，即使受疫情影响，也难以轻易认定特一丝路公司的合同目的确已无法实现，在特一丝路公司所提解除权并不成立的情况下，其单方解除合同理应承担相应的违约责任。故综合案情认定特一丝路公司并无合同解除权，而光昌公司享有合同解除权，并根据案情确认系争合同于2020年8月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，特一丝路公司反诉要求返还押金50万元，因缺乏事实和法律依据，不予支持；相反，光昌公司要求押金不予退还的诉请则与约定相符且于法不悖，予以支持。其次，就光昌公司所提本诉其余诉讼请求。关于截至2020年8月25日的租金或使用费，其一，就租赁物是否交付之争，现有证据足以证明光昌公司已向特一丝路公司交付租赁物，故对特一丝路公司所提租赁物尚未交付之抗辩不予采信。其二，考虑合同履行情况、受疫情影响等因素，酌定该租金或使用费为1，856，667元。关于违约金，光昌公司要求特一丝路公司支付违约金具有事实基础，理应支持，但光昌公司在本案中已要求押金不予退还，此举已体现出对特一丝路公司违约责任之追究，且违约金兼具补偿性和惩罚性，其功能是免除守约方对于损失的举证责任，故根据公平原则和诚实信用原则，综合考量当事人过错程度、合同履行情况、预期利益、当事人缔约地位强弱等因素，在押金不予退还的情况下，结合案情酌定该违约金为100万元。至于光昌公司所提要求返还租赁物之诉请，鉴于诉讼中光昌公司已确认将租赁物收回，故该项诉请已无实际意义，故不予支持。原审法院遂作出判决：一、光昌公司、特一丝路公司于2019年11月18日签订的《厂房租赁协议》于2020年8月25日解除；二、特一丝路公司于判决生效之日起十日内支付光昌公司租金（使用费）1，856，667元；三、特一丝路公司所付押金50万元不予退还；四、特一丝路公司于判决生效之日起十日内支付光昌公司违约金100万元；五、驳回光昌公司的其余诉讼请求；六、驳回特一丝路公司的诉讼请求。本诉案件受理费50，173元，反诉案件受理费4，440元，合计诉讼费54，613元，由光昌公司负担20，520元（已付17，333元，余款3，187元于判决生效之日起七日内交付原审法院），特一丝路公司负担34，093元（已付4，440元，余款29，653元于判决生效之日起七日内交付原审法院）。本院二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，涉案《厂房租赁协议》系双方当事人自愿签订，内容于法不悖，当属有效，双方均应按约切实履行。现双方对上述合同的解除并无异议，但对合同解除日期及合同解除后的责任承担存在异议。特一丝路公司上诉主张系争合同因疫情客观上无法继续履行，属于不可抗力，或至少是情势变更，又因光昌公司未依约交付租赁物，构成违约，据此其均有权解除合同。因涉案租赁合同租期较长，尚不能因疫情影响而轻易认定特一丝路公司的合同目的确已无法实现，特一丝路公司并不能据此享有解除权。至于租赁物的交付问题，根据在案证据，能够认定光昌公司已向特一丝路公司交付租赁物，同时特一丝路公司上诉并无直接有效的证据予以反驳，故特一丝路公司主张其享有合同解除权的理由不能成立。在特一丝路公司不享有合同解除权的情形下单方要求解除合同并不发生合同解除的效力。因特一丝路公司逾期支付租金，原审法院将光昌公司要求解除系争合同的意思表示送达特一丝路公司之日作为合同解除日依法有据，本院予以认同。系争合同解除，特一丝路公司理应支付占有使用租赁物期间的租金或使用费，原审法院综合考虑合同履行情况、受疫情影响等因素，酌定特一丝路公司支付光昌公司租金（使用费）1，856，667元亦属合理，本院予以维持。因特一丝路公司违约导致合同解除，按约应承担相应的违约责任。原审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合考量当事人过错程度、合同履行情况、预期利益等因素，支持光昌公司要求不予退还押金50万元诉讼请求的情况下，酌定特一丝路公司支付违约金为100万元，亦未违反法律规定。特一丝路公司的上诉请求因缺乏充分有效的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50，173元，由上诉人上海特一丝路车辆装备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 伟审 判 员  蔡茜芸审 判 员  陶永信二〇二一年六月二十八日法官助理  茅海容法官助理  宋宇佳书 记 员  宋宇佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……