沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0106民初4318号原告:中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地铁西区。负责人：刘智德，系该行行长。委托代理人：李娜、李雪，系辽宁昊星律师事务所律师。被告:段琼，女，汉族，住址辽宁省新民市梁山镇。被告：辽宁天易晶城房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：王晶，系该公司总经理。委托代理人：姜美妮、李森，系辽宁丰源律师事务所沈阳分所律师。原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称“工商银行”）诉被告段琼、辽宁天易晶城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月19日受理后，依法由审判员刘雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告工商银行委托代理人李娜、被告段琼、被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司委托代理人姜美妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告段琼为我行个人住房贷款客户，该客户于2016年11月29日在我行办理个人一手住房贷款1笔，贷款53万元用于购买位于沈阳市于洪区的住房，该住房建筑面积为87.03平方米，贷款期限为30年，按月等额本息还款。辽宁天易晶城房地产开发有限公司为借款人提供阶段性连带责任担保。合同签订后原告按照合同如数发放了贷款，并与被告段琼到房产部门办理了上列房产的个人贷款购房抵押登记手续。被告本应按借款合同约定的期限、金额按月偿还贷款本息，但被告于2020年4月开始陆续拖欠我行贷款，至今产生的逾期贷款一直未还。现己连续逾期期数5期以上，经我行信贷员多次催收，始终未能清偿逾期贷款本息。截止2021年5月21日该笔贷款的贷款余额为493956.11元，积欠利息15944.34元，为保护我行信贷资产安全、完整，特诉至人民法院，请求判令：一、解除我行与被告段琼于2016年11月29日所签订的借款合同。被告段琼立即偿还借款本金人民币493956.11元及利息15944.34元（截止2021年5月21日），共计509900.45元至本息还清之日止，按工商银行同期个人住房贷款利率计算的罚息；二、被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对以上债务承担连带保证责任；三、我行对抵押房产享有优先受偿权；四、以上被告承担本案诉讼费用。被告段琼辩称，因为我做个体的，然后加上疫情，所以导致了逾期。现在我这边是想把逾期还上，之后正常履行合同还款。大概一周之内我一定能还上。被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司辩称，在商品房预售买卖交易中，开发商希望早日回收资金减轻压力，但买受人并未取得不动产登记证，无法为抵押权人银行办理抵押权证，银行在没有增信措施的情形下不愿意放款。开发商为了促成交易，解决银行放款日至房屋抵押权正式办理期间无任何增信措施的问题，愿意在此期间提供连带责任保证，在银行取得抵押权后，不再承担保证责任。从阶段性保证责任制度创立的初衷看，系为了解决贷款风险敞口期的问题，故阶段性连带保证合同实为附解除条件的合同，系在银行享有房屋抵押权时开发商即免除保证责任。2016年11月29日，原告与被告签订贷款合同，约定将用上述借款购买的房产抵押给原告，并办理了抵押预告登记。后答辩人按照正常程序办理了房屋首次登记，沈阳市自然资源局也出具了包括涉案抵押房产在内的于洪区广业西路29-6号商品房屋首次登记证明，并且答辩人也通知被告一可以办理正式房证。现涉案房产已具备办理抵押登记的条件。依据民法典有关担保制度解释的规定，在抵押预告登记和首次登记都满足的情形下，应该认定抵押权自预购登记之日起设立。依据现行法律规定，原告现无需办理其他文书即可，直接依据不动产登记证明中抵押权预告登记行使抵押权，对涉案房产优先受偿，无需再办理正式的抵押登记文书。依据合同第10.2条约定，现抵押预告登记证明即可等同于该条款中正式抵押登记手续，答辩人的阶段性保证责任应免除，且不承担本案诉讼费用。经审理查明，被告段琼于2016年11月24日与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，被告段琼向原告借款53万元，用于购买位于沈阳市于洪区房屋，借款期限自2016年11月29日起至2046年11月29日止。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮15%。当期基准利率4.9%，逾期利率上浮40%，并可计收复利，利率变动周期按次年1月1日变动，还款日为每月15日。被告段琼采用等额本息还款方法按月偿还贷款。合同第十四条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告可以要求解除本合同，宣布本合同及依据贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用。被告段琼以其位于沈阳市于洪区的房屋作为借款抵押物，并办理了预告抵押登记，原告为预告抵押权人，但该房产现未办理正式抵押登记手续。案涉借款合同约定，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对上述借款本息承担阶段性连带保证责任，保证期间为2年。案涉借款合同10.2约定，至正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明时，保证人对此后到期的借款人的债务免除保证责任。案涉借款合同30.3条约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。合同签订后，原告按约定向被告发放了贷款。现被告已有连续三期未按时足额还款的违约情形。截止2021年5月21日止，被告尚欠原告借款本金493956.11元，逾期利息15944.34元，共计509900.45元。上述事实有当事人的陈述、《个人购房借款/担保合同》1份、还款明细1份、不动产电子登记查询证明1份、个人借款凭证1份等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告段琼签订的《个人购房借款/担保合同》真实、有效，本院予以确认。原告已按合同约定足额发放贷款，则被告段琼有按合同约定还款并支付利息、罚息的义务，现被告已已有连续三期未按时足额还款的违约情形，则原告有权按合同约定要求解除贷款合同并宣布该合同项下贷款全部到期，要求被告段琼偿还全部贷款本金并支付利息、罚息。关于原告请求被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司就以上借款本息承担保证责任的主张，因案涉房屋未办理完毕正式押抵登记手续，按合同约定，原告有权要求被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司承担连带保证责任。关于原告请求对案涉抵押房产享有优先受偿权的主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。案涉抵押房产已办理预告抵押登记，原告为预告抵押登记之权利人，且该房产已办理了所有权首次登记，故，原告有权要求对被告段琼抵押房产享有优先受偿权。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第五百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十八条之规定，判决如下：一、解除原告与被告段琼于2016年11月24日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告段琼于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行贷款本金493956.11元（截至2021年5月21日止）；三、被告段琼于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行欠款截至2021年5月21日止的利息共计15944.34元（该利息不包括罚息上浮部分，只包括正常还款的利息）；四、被告段琼于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行欠款自2021年5月22日起至实际还清时止的利息，具体数额以银行电脑数据金额为准（银行电脑数据金额应以未付本金为基数，按照《个人购房借款/担保合同》中约定的利息标准计算。该利息不包括罚息上浮部分，只包括正常还款的利息）；五、被告段琼于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行欠款自逾期之日起至欠款本息还清之日止的罚息，具体数额以银行电脑数据金额为准（银行电脑数据金额应按照《个人购房借款/担保合同》中约定的罚息标准计算，该罚息只包括罚息的上浮部分，不包括正常还款的利息）；六、被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对以上第二、三、四、五项判项中的金钱给付义务承担连带责任，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司在承担连带责任代被告段琼偿还欠款后，有权向被告段琼追偿；七、原告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行对被告段琼抵押的位于沈阳市于洪区房屋拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；八、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4417元，由被告段琼与被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司连带承担；保全费3037元，由被告段琼承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在上诉期满七日内预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 雪二〇二一年六月二十四日法官助理  王建兵书记员代  蕾  本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法典》第五百零九条【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第六百七十四条【借款人支付利息的期限】借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条【借款人返还借款的期限】借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条【借款人逾期返还借款的责任】借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条【连带责任保证】当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第三十八条主债权未受全部清偿，担保物权人主张就担保财产的全部行使担保物权的，人民法院应予支持，但是留置权人行使留置权的，应当依照民法典第四百五十条的规定处理。担保财产被分割或者部分转让，担保物权人主张就分割或者转让后的担保财产行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法律或者司法解释另有规定的除外。第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。