广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1683号上诉人（原审原告，反诉被告）：中国邮政集团公司广东省博罗县分公司，住所地：广东省惠州市博罗县××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××055E。负责人：刘立强。委托诉讼代理人：朱俊龙、吴鸿彬，广东凯扬律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆，住所地：博罗县××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××489P。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘展辉，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市鹅城酒店管理有限公司，住所地：惠州市江北双子星国际商务大楼B0606、B0607号，统一社会信用代码：914××××××××××××278。法定代表人：刘小玲，总经理。委托诉讼代理人：刘展辉，广东金卓越律师事务所律师。上诉人中国邮政集团公司广东省博罗县分公司（以下简称“邮政博罗公司”）、惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆（以下简称“京联宾馆”）因与被上诉人惠州市鹅城酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邮政博罗公司上诉请求：1.依法裁定撤销惠州市博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初1228号民事判决，将本案发回重审；2.依法判决上诉人无须承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审审判组织的组成不合法，原审判决严重违反程序法。1.本案涉及国家利益、社会公共利益，依法不能适用简易程序审理。上诉人为全民所有制企业，涉案的租赁房屋系上诉人名下物业，属于国有资产。被上诉人惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆（下称京联宾馆）租赁国有资产，长期拖欠租金，且在双方业已解除租赁合同的情况下，拒不返还租赁房屋，导致上诉人至今无法将涉案房屋继续对外出租，国有资产的相关权益遭到严重侵害。根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百五十七条关于“下列案件，不适用简易程序：（五）涉及国家利益、社会公共利益的”的规定，本案显然不能适用简易程序审理。2.本案案件事实复杂、争议较大。本案既有本诉，也有反诉，案件事实复杂，不易查清，且争议较大，显然与“事实清楚、权利义务关系明确、争议不大”的简易程序适用前提相冲突，因此，依法本案不能适用简易程序。但是，原审法院却适用简易程序，由审判员一人独任审理本案，显然，原审审判组织的组成不合法。根据《民事诉讼法》第三百二十五条关于“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序（一）审判组织的组成不合法的”之规定，原判决严重违反了程序法。二、一审判决遗漏了上诉人的诉讼请求。一审法院已然确认了涉案租赁合同是合法有效的，查明了被上诉人京联宾馆京联宾馆拖欠租金的事实。但一审判决却遗漏了上诉人的诉讼请求，对上诉人已经提出的关于“判决被告（被上诉人一，下同）向原告（上诉人）支付2019年6月6日起至实际偿清租金之日期间的逾期付款违约金（2019年6月6日起暂计至2020年2月5日的违约金为94089.6元，实际计付至被告实际偿清租金之日止）”的诉讼请求未作审理、判决，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十六条关于“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审”之规定，本案应当发回原审法院重新审理。三、上诉人已依约全面履行了租赁物的交付义务及附随义务，不存在任何违约事实。2004年2月13日，被上诉人京联宾馆以“惠州市飞鹅山庄（下称飞鹅山庄）”的名义与案外人博罗县鸿雁通信实业有限公司（下简鸿雁公司）签订了《楼房租赁合同》，约定，鸿雁公司将坐落于博罗县×××边的“鸿雁综合楼”租赁给被上诉人京联宾馆使用，该楼房东面仓库一间、前面空地230平方米、后面空地360平方米、东面绿化带170平方米，免费供被上诉人京联宾馆停放车辆。合同签订后，鸿雁公司依约将租赁物——“鸿雁综合楼”交付给被上诉人京联宾馆使用，同时，也把租赁楼房东面仓库一间、租赁楼房前面空地230平方米、后面空地360平方米、东面绿化带170平方米一并交付给了被上诉人京联宾馆无偿使用，已然全面履行了租赁物的交付义务及附随义务。2005年，因穿城公路扩建，占用了上诉人提供给被上诉人京联宾馆无偿使用的东面部分绿化带，一定程度上影响了被上诉人京联宾馆车辆的停放。为了补偿被上诉人京联宾馆由此所造成的营业损失，上诉人和被上诉人京联宾馆经充分协商，于2005年12月31日签订了《租赁合同补充协议》，约定将被上诉人京联宾馆于2005年3月25日再次向上诉人租赁的“鸿雁综合楼”靠东面的二间门面一至二楼（面积210平方米）的月租金由原来的4000元调整为1680元。实际上，上诉人无偿提供给被上诉人京联宾馆使用的“鸿雁综合楼”后面的空地是“鸿园小区”的公共区域，“鸿园小区”原由上诉人负责物业管理。2011年10月，“鸿园小区”交由业主代表梁其负责物业管理时，由于该空地已由上诉人提供给了被上诉人京联宾馆使用，因此，2011年11月29日，上诉人与“鸿园小区”的业主代表梁其签订了《鸿园小区物业管理协议》，将上诉人位于“鸿园小区”一座首层150平方米的门店无偿提供给梁其作物业管理用房。以上事实充分证明，上诉人已依约全面履行了租赁物的交付义务及附随义务，根本不存在违约事实。被上诉人京联宾馆反诉称上诉人“并没有按合同约定将楼房前后空地、楼房东面绿化带完整地移交给承租方（即被上诉人京联宾馆，下同）……承租方多次向出租方（即上诉人，下同）提出履行合同义务，但出租方一直以各种理由推脱，直至现在，出租方一直未履行合同义务”，被上诉人京联宾馆的这一主张有悖于事实：首先，被上诉人京联宾馆并未提供证据证明鸿雁公司没有按约定移交租赁物前后空地、绿化带给其使用。其次，自2004年2月租赁物交付至今已达16年之久，被上诉人京联宾馆从未就前述空地及绿化带的交付问题提出过任何主张或异议。可见，被上诉人京联宾馆的这一反诉主张没有事实依据，其应承担举证不力的法律后果。四、上诉人交付的租赁物没有瑕疵，根本不存在质量问题。根据双方签订的合同约定，被上诉人京联宾馆向上诉人租赁的楼房是毛坯房，且租赁物的主体结构已经竣工验收和消防验收，这就证明租赁物的工程质量合格，根本不存在质量问题，上诉人提供的租赁物并没有瑕疵。原判决罔顾事实，认定上诉人提供的租赁物存在瑕疵，是为认定事实错误。五、被上诉人京联宾馆将租赁物漏水、渗水等情形归责于上诉人没有事实依据。1.租赁物是何时出现漏水、渗水现象的？漏水、渗水的部位在哪？漏水、渗水的程度如何？被上诉人京联宾馆并没有举证予以证明，就租赁物的漏水、渗水问题被上诉人也从来没向上诉人主张过权利。2.上诉人对租赁物没有养护维修义务。2004年2月13日双方签订的《楼房租赁合同》第八条第一款约定：“租赁楼房内部装修、水电设施安装……由乙方（即被上诉人京联宾馆，下同）负责；所需一切费用，由乙方承担”；第六条第三款约定：“租赁楼房的养护维修，由乙方负责，费用由乙方承担”。可见，关于租赁物的日常养护维修义务上诉人已依约让渡给了被上诉人京联宾馆，上诉人依约对租赁物没有养护维修义务。况且，租赁物是由被上诉人京联宾馆自行装修的，被上诉人京联宾馆已使用了长达16年之久，在此期间，京联宾馆曾多次进行装修、装饰，假如在此期间租赁物出现漏水、渗水现象的话，京联宾馆也一并予以修复了。这就充分证明了租赁物出现漏水、渗水现象与上诉人无关，上诉人对此没有养护维修义务。六、上诉人在租赁期内委托拍卖租赁物的租赁权，在租赁物上张贴拍卖公告的行为并不构成违约。一审法院认定上诉人的这一行为对京联宾馆的“营业产生一定影响”，是为认定事实错误。首先，2004年的《楼房租赁合同》第十五条第4款明确约定：“合同期满，如乙方要求继续租赁，则须在期满前三个月书面向甲方（即上诉人）提出……同等条件下，乙方享有优先租赁权”。根据上述合同约定，租赁期于2020年2月28日届满，但被上诉人京联宾馆并没有在约定期限内（即在2019年11月30日前）书面向上诉人提出续约，相反，京联宾馆则以微信的方式向上诉人表示不再续约。其次，上诉人作为租赁楼房的权属人，对租赁房屋有完全的处分权。在涉案租赁合同期限即将届满，京联宾馆严重拖欠租金，且未在约定的期间内作出续约的意思表示之时，上诉人委托第三方拍卖租赁物租赁权，在涉案租赁物上张贴租赁权拍卖公告，以委托拍卖租赁权的方式对外进行招租，是依法行使自身权利，维护自身利益的行为。再次，上诉人并没有阻碍或限制被上诉人京联宾馆继续参与租赁权的拍卖，《广东国际拍卖有限公司租赁权拍卖公告》第一条第②款明确规定：“若租赁权买受人为原承租人竞得的，委托方可给予3个月的免租期”。第一条第⑥款也明确说明，租赁楼房的移交时间为2020年3月30日。显然，涉案租赁物再次租赁时交付承租人的时间是在涉案租赁合同期限届满之日后的一个月有余，即便被上诉人京联宾馆不再续租，上诉人也已给被上诉人京联宾馆预留了充足的退腾房屋时间，不可能对被上诉人的经营造成任何影响。此外，被上诉人没有证据证明上诉人委托拍卖租赁权的行为“影响”了其经营。退一步讲，即便在上诉人张贴租赁权拍卖公告期间京联宾馆的经营业绩有所下滑，那么，这也与上诉人张贴租赁权拍卖公告的行为没有必然的因果关系。事实证明，在涉案租赁合同期限即将届满，京联宾馆未在约定的期间内作出续约的意思表示之时，上诉人委托第三方拍卖租赁物租赁权、在涉案租赁物上张贴租赁权拍卖公告的行为并未对京联宾馆的正常经营造成负面影响，该行为并不构成违约，原审法院认定上诉人的这一行为对京联宾馆的“营业产生一定影响”，是为认定事实错误。七、被上诉人京联宾馆不符合减租、免租的条件，不应享受新冠疫情期间减租、免租的政策规定。众所周知，新冠疫情首发于2020年1月20日，而惠州则是在春节（即2020年1月25日）后才发生的。其实，在新冠疫情爆发之前，被上诉人已于2020年1月3日公示自主停业。事实证明，新冠疫情并未对京联宾馆的经营造成影响，其自主停业，并非在惠州发生新冠疫情的期间。因此，京联宾馆不符合减租、免租的条件，不应享受新冠疫情期间减租、免租的政策规定。一审法院认定“疫情原因对被告（京联宾馆）经营有影响”严重违背事实。八、依约依法，上诉人均不应赔偿被上诉人京联宾馆在租赁期间内装饰装修等投资残值，原审判决适用法律错误。1.根据2004年的《楼房租赁合同》第十六条第2款、2005年的《楼房租赁合同》第九条第2款的约定，合同解除时，被上诉人京联宾馆在租赁期间内装饰装修及附属设施、设备归上诉人所有，被上诉人不得拆除，上诉人无需赔偿京联宾馆的装修装饰及设施、设备的费用。2.因京联宾馆违约拖欠租金长达9个月之久，上诉人在多次催讨无果的情况下，不得不于2020年2月12日向被上诉人发出《租赁合同解除通知书》，解除了双方的租赁合同关系。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，上诉人无需赔偿被上诉人京联宾馆在租赁期间内装饰装修等投资残值。3.时至今日，京联宾馆还在继续占用租赁物，未将租赁物返还给上诉人，上诉人也未表示在收回租赁物后要对租赁物的装饰装修及设施、设备予以利用，因此，上诉人也无需对被上诉人京联宾馆在租赁期间内装饰装修等投资残值予以补偿。原判决判令上诉人应“酌情赔偿”被上诉人投资资产残值的10%违反了客观事实，显然是适用法律错误。更有甚者，为了作出对被上诉人有利的判决，原审法院还肆意篡改了法律规定，把最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”规定中的“同意”改为“统一”，把“适当”改为：“是否”，把“补偿”改为“赔偿”，可见，原审法院是在明目张胆的枉法裁判！九、根据合同约定，上诉人有权没收京联宾馆的租房押金，原判决判令租房押金应予退还违背了事实，依法无据。首先，2004年2月13日的《楼房租赁合同》第十七条第3款、2005年3月25日《楼房租赁合同》第十条第2款约定：被上诉人京联宾馆逾期三个月未交租金的，上诉人有权单方解除本合同及扣收全部押金。事实上，从2019年6月5日起至租赁合同解除之日（2020年2月12日）止，京联宾馆已拖欠租金长达九个月之久，其行为已构成根本性违约。基于京联宾馆恶意拖欠租金的违约事实，上诉人单方解除合同、没收租房押金的条件已经成就，上诉人有权单方解除合同、没收租房押金。其次，押金的性质及处分是合同当事人协商一致的结果。依上述合同约定，京联宾馆的租房押金具有定金性质，因此，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”、第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则”的规定，京联宾馆的租房押金具有定金性质，应当适用定金罚则，依法上诉人有权不予返还。一审法院判令上诉人向被上诉人京联宾馆退回押金，违背了事实，显属适用法律错误。十、被上诉人京联宾馆应向上诉人偿付房屋占用费。尽管涉案租赁合同因京联宾馆违约已于2020年2月12日解除，但合同解除后至今，京联宾馆还在继续占用租赁物，并未将租赁物返还给上诉人。根据《合同法》第八条的规定，被上诉人逾期交还租赁房屋的，应当按照约定履行自己的义务，“支付违约金和追加房租”。因此，京联宾馆应向上诉人偿付房屋占用期间的占用费和违约金，上诉人的该项诉请理应得到支持，但原判决不予支持是错误的，违背了事实和法律规定。综上所述，一审判决严重违反法定程序，事实认定不清，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法纠正一审法院的错误，撤销原判，发回重审。被上诉人惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆、惠州市鹅城酒店管理有限公司答辩称：一、一审审判符合法定程序，且无任何不合法的情形。涉案的租赁房屋虽属于国有资产，但是国有资产不一定就涉及国家利益、社会公共利益，且邮政集团违约的事实清楚、明了，权利义务关系明确，一审审判组织的组成是合法、合规的。二、邮政集团违约在先，未按合同约定履行义务，事实依据充分，已构成违约行为，要求京联宾馆支付违约金无任何法律依据。2004年2月13日，鸿雁公司与惠州市飞鹅山庄签订了《楼房租赁合同》，甲方将鸿雁综合楼及前后空地，东面绿化带租赁给乙方经营使用。2005年3月25日飞鹅山庄（出租方）与京联宾馆（承租方）签订了《楼房租赁合同》，由京联宾馆承接了惠州市飞鹅山庄的租赁权利义务。2005年12月31日及2013年3月20日双方签订了《租赁合同补充协议》各一份。2014年4月1日，鸿雁公司、京联宾馆、邮政集团三方签订了《合同权利义务转让三方协议》。首先，承租方惠州市飞鹅山庄在合同签订后，只接收到租赁楼房（毛坯房），出租方（甲方）并没有按照合同约定将楼房前后空地、楼房东面绿化带完整地移交给承租方，造成承租方经营中停车位严重不足，直接影响经营和营利。承租方多次向出租方提出履行合同义务，但出租方一直以各种理由推脱，直至现在，出租方也未全面履行租赁物的交付义务及附随义务。邮政集团履行合同义务明显与现实不符，而且差距很大。其次，2005年12月31日签订的《租赁合同补充协议》的价格并未比原价格低，且在补充协议是“因穿城公路扩建”，其调整租金只针对鸿雁综合楼东面二间门面前道路花围且只是限于公路扩建期间无法营业的损失，而在公路扩建前及公路建好后，均未按合同约定交付230㎡及360㎡、170㎡的停车场。“鸿园小区”本为邮政职工宿舍区，邮政集团从未将该区作为停车场交付给京联宾馆，且可停车区域很少，不足20㎡，且为宿舍门前，不可放车，有图片作证，且该协议为博罗邮政局与梁其所签，更加证实了邮政集团未将后面空地按约定交付给京联宾馆。最后，从补充协议也反映出京联宾馆多次向邮政集团提出停车场的问题。三、原判决认定租赁物漏水、渗水等情形且租赁物存在瑕疵归责于邮政集团，事实证据充足，认定事实正确。根据合同第十四条规定：“租赁期间，该楼房在乙方正常使用情况下，出现工程建筑安装质量问题（不含乙方的装修部分）；造成乙方或第三方的损失由甲方赔偿。”租赁物楼顶龟裂、漏水属于主体建筑质量问题，并不是装修使用所至，对楼房主体天面的维修是出租人的法定义务，邮政集团对租赁物有养护维修的义务。四、2019年12月10日，邮政集团委托广东国际拍卖有限公司对惠州市博罗县×××××鸿雁综合楼物业租赁权公告拍卖，并在京联宾馆经营期间将拍卖公告直接张贴在酒店营业门口，当然会造成酒店营业的重大影响，这是众所周知的。邮政集团主张张贴租赁权拍卖公告的行为与酒店经营业绩下滑没有因果关系的说法完全是错误、不可取的。五、根据国务院常务会议的决定：承租国有房屋的服务小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。根据惠州市人民政府《关于印发应对新冠肺炎疫情支持企业渡过难关的十条措施的通知》第六条“对承租市、县两级国有资产类经营用房受疫情影响较大不能正常经营的民营企业，在疫情期间免收两个月租金，减半收取第三、四、五个月租金。”严重疫情期间，国务院、省、市相继出台减免租金政策，邮政集团属于国有资产（国有公司），符合政策要求且这一系列政策并未对减免对象设置条件，京联宾馆是完全符合新冠疫情期间减租、免租的政策规定。六、邮政集团应赔偿京联宾馆在租赁期间内装饰装修等投资残值，因邮政集团从合同生效时起就未按合同约定履行应尽义务（包括提供停车场、维修主体建筑造成的大面积漏水等），且在京联宾馆经营期间，骚扰、妨碍京联宾馆营业，在门口大肆张贴拍卖公告等行为，最后还单方提前终止京联宾馆经营，终止合同，造成京联宾馆重大经济损失，严重违约，且京联宾馆为租用邮政集团毛坯房，投入巨大资金装修、改造及增加了楼房可用面积，购置价值巨大的设备设施，经法院指定机构评估残值达到250多万，邮政集团拒不赔偿，违约造成京联宾馆的巨大损失，又想占有京联宾馆约250多万的残值设施设备，依法无据，京联宾馆的上诉要求合理合法有据。一审“酌情赔偿”数额较低，远远达不到“适当补偿”的范围。根据双方合同的第十七条，第三款“此合同生效后若甲方擅自单方解除合同，属违约，甲方应赔偿乙方所投入该房屋的装修费、押金及所产生的经济损失”。七、“邮政集团有权没收京联宾馆的租房押金”明显有悖于法律和事实，邮政集团在合同生效履行一开始即违约，未按合同约定交付停车场，停车场对于酒楼经营，众所周知是非常重要的，缺少停车位，再豪华的酒店经营都会亏本，京联宾馆投入巨资装修改造，不得不被邮政集团拖入亏本经营，从向法院提交的账目，报表可知邮政集团违约在先，依法律规定，应当双倍返还给京联宾馆。八、邮政集团提出赔偿占用费，没有任何的法律和事实依据。从一审庭审及所有证据，均证实京联宾馆在邮政集团公告拍卖下已无法经营，被迫撤离后又被邮政集团通告和起诉，单方解除合同，已被邮政集团强行收回楼房，该楼房早已不为京联宾馆使用，邮政集团未有京联宾馆仍在经营使用的证据，也没有任何阻止邮政集团进入楼房的行为。请求惠州市中级人民法院依法驳回被答辩人中国邮政集团有限公司广东省博罗县分公司的全部上诉请求。上诉人惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆上诉请求：1.请求人民法院依法撤销（2020）粤1322民初1228号民事判决，查明事实后作出改判，判令因被上诉人2的违约及单方解除合同造成上诉人经济损失由被上诉人2补偿577000元给上诉人。2.判令被上诉人2向上诉人支付投资京联宾馆所剩的附合物资产残值及扩建房产人民币2525054.92元；3.人民法院不作出改判则将本案发回重审。4.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人2承担。事实与理由：第一，原审判决认定“双方在履行合同过程中均有违约情况发生”与事实不符，事实上，被上诉人2不但提供了有瑕疵的租赁物，而且一开始就没有按照合同履行其应该履行的义务，没有按照合同约定向上诉人提供停车场，也不履行维修房屋主体漏水等义务，造成上诉人一直属于亏损状态，而且被上诉人2还干扰上诉人的经营，因此，是被上诉人2先行严重违约，导致上诉人无法交纳租金，被上诉人2也无权收取租金，应当由被上诉人2承担违约责任，一审判决被上诉人2支付经济损失72019.2元，实属杯水车薪。第二，一审判决既然根据事实和法律判决：“因出租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰装修残值损失应当支持”，根据相关评估机构出具的资产评估报告，评定承租人在剩余租赁期内装修装饰残值损失及上诉人投资资产残值（包括房屋）共2525054.92元。但一审判决只酌情赔偿10%即252505.49元，显然不符合实际剩存价值，不符合法律规定，且显失公平的。第三，一审判决对诉讼费及鉴定费的分担不符合法定规则。综上所述，请求二审人民法院依据法律规定和事实作出公正判以维护上诉人的合法权益。被上诉人中国邮政集团公司广东省博罗县分公司答辩称：第一，上诉人认为我方提供了有瑕疵的租赁物给上诉人，这是完全没有事实依据的，根据我方在原审提交的证据材料，证明涉案的租赁物是经过竣工验收跟消防验收合格的，这个根本不可能出现有什么瑕疵的问题。第二，上诉人认为我方没有按照合同的约定履行附随义务，未提供停车场上诉人使用，这也是上诉人妄顾事实，理由是我方在原审向法庭提交的证据充分证明我方在合同签订的时候，就已经将涉案的租赁物以及停车场、空地等提交给了上诉人使用，并且由于因为公路扩建，占用了我方提供给京联宾馆无偿使用的部分绿化带，确实是一定程度上影响了车辆的停放，所以为了补偿由此造成的对其营业影响的损失，经过充分的协商，将部分楼面租金予以调整并提供了后面小区空地，足以证明我方已经将履行的附随义务，试想如果说没有我方没有停车场提供给上诉人使用的话，那么16年来他的车停在哪里，这根本是不可想象的事情。第三，关于房屋为主体漏水的问题，首先上诉人并没有证据证明系房屋主体漏水，其次即便是房屋主体漏水，根据双方签订的协议合同的约定，维修义务也是让给了上诉人，应当由上诉人负责维修的。第四，我方并没有干扰上诉人的经营。原审原告邮政博罗公司向原审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告签订的《楼房租赁合同》、《补充协议》和《合同权利义务转让三方协议》；二、判决被告交付的押金60000元归原告所有；三、判决被告于《楼房租赁合同》、《补充协议》和《合同权利义务转让三方协议》解除之日起十日内搬离位于博罗县×××边的租赁物鸿雁综合楼，将租赁物返还给原告；四、判决被告向原告支付2019年6月5日起至实际搬离之日的房屋租金313632元（2019年6月5日起暂计至2020年2月5日的房屋租金为313632元）；五、判决被告向原告支付2019年6月6日起至实际偿清租金之日期间的逾期付款违约金（2019年6月6日起暂计至2020年2月5日的违约金为94089.6元，实际计付至被告实际偿清租金之日止）；六、本案诉讼费用由被告承担。原审反诉原告京联宾馆向原审法院反诉请求：1.判令因反诉被告的违约及单方解除合同造成反诉原告经济损失1925595.77元，由反诉被告补充给反诉原告损失的30%计577000元；2.判令反诉被告向反诉原告支付由反诉原告投资京联宾馆所剩的附合物资产残值及扩建房产人民币约2595371元（注：具体数额有评估的按评估为准）；3.判令反诉原告返还押金陆万元（¥60000元）人民币给反诉原告。以上三项合计金额3232371元。4.判令反诉被告承担本案全部诉讼费、评估费（如需评估）、律师费。原审法院认定事实：2004年2月13日，鸿雁公司与惠州市飞鹅山庄签订了《楼房租赁合同》，合同内容包括租赁楼房位于博罗县×××边的鸿雁综合楼，全栋一至六楼，建筑面积3887.6平方米，并将租赁楼房东面仓库一间、租赁楼房前面空地230平方米、后面空地360平方米、东面绿带170平方米，免费供乙方停放车辆。租赁时间为13年，即从2004年3月1日起至2017年2月28日止。第八条第一项规定，租赁楼房内部装修、水电设施安装及该楼附属空地、停车场的平整，由乙方负责……。合同第十七项第二条约定，此合同生效后若甲方擅自解除合同，属违约，甲方应赔偿乙方所投入该房屋的装修费、押金及所产生的经济损失。第十七项第三条约定，乙方若逾期交付租金，则每日应按逾期款项5%的比例向甲方支付违约金；逾期三个月未交租金，甲方有权单方解除本合同及扣收全部押金，并可要求乙方补交拖欠租金。2005年3月25日，鸿雁公司与博罗京联宾馆签订《楼房租赁合同》，合同内容包括租赁楼房位于博罗县×××××，租赁楼房鸿雁综合楼靠东面二间门面一至二楼，面积210平方米。租赁时间为2005年1月1日起至2017年2月28日止。2005年12月31日，鸿雁公司与被告一京联宾馆签订《租赁合同补充协议》，协议中约定鸿雁公司、被告一京联宾馆双方于2004年2月13日就租赁甲方所属鸿雁综合楼事宜签订了一份《楼房租赁合同》（当时乙方以惠州市飞鹅山庄名义）。至2005年3月25日，鸿雁公司与被告一京联宾馆双方签订了一份《楼房租赁合同》，该合同就被告一京联宾馆租赁鸿雁综合楼东面二间门面一至二楼（面积210平方米）事实达成一致，双方约定自2006年1月1日起，按每月租金每平方米8元人民币计租（即每月租金为人民币1880元）。同时约定，鸿雁公司与被告一京联宾馆以惠州市飞鹅山庄、博罗京联宾馆名义签订的合同，约定的权利义务由被告一京联宾馆承接。2013年3月20日，鸿雁公司与被告签订《补充协议》，协议中约定将《楼房租赁合同》的租期由2017年2月28日延长至2020年2月28日止。租金在原来基础上递增10%，即自2017年3月1日至2020年2月28日期间的租金为每月34848元。2014年4月1日，原告、被告与鸿雁公司签订《合同权利义务转让三方协议》，协议中约定将鸿雁公司与被告一京联宾馆签订的租赁合同及补充协议中鸿雁公司所承担的责任、权利和义务全部转移到原告。2019年12月10日，原告委托广东国际拍卖有限公司对惠州市博罗县×××××鸿雁综合楼物业租赁权公告拍卖。2020年2月12日，原告向被告出具《租赁合同解除通知书》，原告通知被告于2020年2月12日起解除租赁合同，并要求被告于2020年2月22日内腾退房屋。被告一从2019年6月起至2020年2月12日，共拖欠原告租金292723.2元（34848x8+34848/30x12=292723.2元）。2020年2月19日，惠州市人民政府发出《惠州市人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情支持企业共渡难关的十条措施的通知》，其中规定，对承租市、县两级国有资产类经营用房受疫情影响较大不能正常经营的民营企业，在疫情期间免收两个月租金，减半收取第三、四、五个月租金。另查明，原告中国邮政集团公司广东省博罗县分公司，于2000年10月31日成立，类型：全民所有制分支机构（非法人），负责人刘立强，经营范围邮政基础业务、邮政增值业务、房屋租赁。被告二惠州市鹅城酒店管理有限公司，成立于2005年7月8日，经营范围旅业、歌舞厅、桑拿等，法定代表人刘小玲，分支机构为惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆。被告一惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆，成立于2005年9月2日，经营范围住宿、歌舞厅、桑拿等，法定代表人刘某1。2020年5月6日，被告向原审法院提出资产评估申请，原审法院依法委托惠州市明正价格事务所有限公司进行评估鉴定。惠州市明正价格事务所有限公示作出明正价评字【2020】第061号《关于惠州市博罗县京联饼干涉案装饰装修及附属设施现值价格评估结论书》，价格评估结论为：评估标的在评估基准日的市场价格为（四舍五入至元为）人民币贰佰伍拾贰万伍仟零伍拾伍元整（¥2525055.00元）。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，原告（反诉被告）邮政博罗分公司与被告一（反诉原告）京联宾馆签订的《楼房租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《合同权利义务转让三方协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。关于原、被告签订的《楼房租赁合同》、《补充协议》和《合同权利义务转让三方协议》是否要解除问题。根据原、被告双方签订楼房租赁合同及补充协议，租赁期限从2004年3月起至2020年2月28日止，租赁期限已满。在合同履行过程中，原告委托广东国际拍卖有限公司在2019年12月10日对惠州市博罗县×××××鸿雁综合楼物业租赁权公告拍卖，被告于同年1月3日公示提前结业。原告于2020年2月12日向被告发出《解除租赁合同通知书》，认为根据合同约定于2020年2月12日起解除租赁合同，被告对此并无异议。根据以上事实，原审法院确认原、被告签订的租赁合同及补充协议已经解除。关于被告支付的押金处理及租金问题。根据原、被告签订的租赁合同及补充协议，原、被告双方在履行合同过程中，双方均有违约的情况发生，被告逾期支付违约金，原告提供租赁物有瑕疵、在租赁期内委托拍卖租赁权及疫情原因，对被告营业产生一定影响。结合本案的实际情况，双方在合同履行期限较长，因此，原审法院认为，被告支付给原告的押金60000元，原告应予退回给被告。至于被告拖欠原告的租金，被告应予支付，但时间应从2019年6月5日起计算至2020年2月12日止，即应支付租金292723.2元。关于被告请求原告支付经济损失及投资京联宾馆所剩的附合物资产残值及折建房产问题。对被告请求原告支付经济损失577000元，因经济损失是被告单方的计算，原告不予认可，原审法院不予支持。因原告张贴租赁期拍卖公告、疫情原因对被告经营有影响，原审法院酌情确定赔偿34848x2+34848/30x2=72019.2元（即从2019年12月10日至2020年2月12日的租金数额损失）。根据原、被告双方租赁期满房屋残值（包括电梯、水池、供水房、房屋等）没有约定如何处理，因被告添置设施对原告房屋租赁有统一利用价值。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人统一利用的，应在利用价值范围内予以是否赔偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，原告应酌情赔偿被告投资资产残值（包括房屋）2525054.92的10%，即为252505.49元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告一（反诉原告）惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆在本判决发生法律效力之日起三十日内搬离鸿雁综合楼，将租赁物返还给原告（反诉被告）中国邮政集团公司广东省博罗县分公司。二、限被告一（反诉原告）惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆在本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告（反诉被告）中国邮政集团公司广东省博罗县分公司支付房屋租金292723.2元。三、限原告（反诉被告）中国邮政集团公司广东省博罗县分公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，向被告一（反诉原告）惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆退回押金60000元。四、限原告（反诉被告）中国邮政集团公司广东省博罗县分公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，向被告一（反诉原告）惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆支付经济损失72019.2元及补偿被告投资资产残值252505.49元。以上二、三、四项相加减，原告中国邮政集团公司广东省博罗县分公司应补偿被告一惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆91801.49元。五、驳回原告（反诉被告）中国邮政集团公司广东省博罗县分公司的其他诉讼请求。六、驳回被告一（反诉原告）惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4158元，反诉费16329元，鉴定费32500，共计52987元，由原告中国邮政集团公司广东省博罗县分公司负担10658元，被告一惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆负担42329元。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：双方2004年2月13日签订的《楼房租赁合同》第十六条约定，合同终止，若承租人继续租赁，则电梯和中央空调无偿供承租人使用；若不续租，承租人应将该楼房的全部设施（不包括可动财物）交给出租人，中央空调和电梯无偿无偿归出租人所有，不得拆除和损坏。另查明：2019年1月2日出租人向承租人发出《租赁合同到期通知书》，告知承租人合同快到期，告知承租人出租人准备以租赁权拍卖的发生进行续租或出租，若有意向参加拍租的，按照拍卖流程报名。另查明：出租人于2020年2月12日向出租人发出《解除租赁合同通知书》，认为承租人欠付租金，多次进行了催收，符合了解除租赁合同的条件，于2020年2月12日解除租赁合同，并要求于2020年2月22日腾退房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对两上诉人的上诉请求，本院析理如下：上诉人邮政博罗分公司（出租人）与上诉人京联宾馆（承租人）签订的《楼房租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《合同权利义务转让三方协议》合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自权利和义务。一、关于违约事实的认定。双方关于违约各执一词，承租人认为出租人没有按照合同约定提供停车位，提供了有瑕疵的租赁物，也不履行房屋主体的维修义务。二审时承租人陈述就出租人提供的房屋的瑕疵都是口头沟通，没有书面函件，也陈述主要是出租人没有依照合同约定提供停车位（即有瑕疵的租赁物），具体是涉案楼房前面空地230平方米被征收，后面空地360平方米做了房屋消防设施，东面绿化带170平方米是邮政宿舍范围，导致根本无法停车，故出租人构成违约。本院认为，消防设施系承租人施工建设，故承租人认为出租人提供的360平方米空地不能停车责任不在于出租人；东面绿化带170平方米为邮政宿舍范围能不能停车的责任也不在于出租人；至于230平方米空地不能停车的原因是该地被征收，因此，承租人认为出租人提供的租赁物有瑕疵，出租人构成违约的理由不成立。承租人认为出租人没有履行房屋主体的维修义务事实依据不足，不予采纳。承租人拖欠租金达将近九月，构成违约，按照合同的约定出租人享有解除权，因此出租人于2020年2月12日向承租人发出解除合同通知不构成违约。在双方的租赁合同即将到期之前，出租人委托相关公司对涉案物业租赁权进行拍卖，并且也先前通知了承租人关于准备拍卖租赁权的事宜，该委托拍卖的行为系要约邀请行为，承租人享用同等情形下的优先承租权，因此出租人拍卖租赁权的行为不构成违约。综上所述，本案承租人因拖欠租金构成违约，出租人的行为不构成违约。原审认定双方都有违约行为不当，予以纠正。二、关于违约责任的承担。承租人欠付租金依法应当支付，双方约定了按逾期款项5%的支付违约金，该约定的违约金过高，本院酌情调整为拖欠的租金从起诉之日起按照法定孳息支付。押金非定金，法律上亦不适用违约罚没规则，其法律意义在于保障出租人如实收到租金等合法权益，故出租人要求没收押金不予支持，该押金依法用于抵扣承租人欠付的租金。承租人于2020年1月3日公告提前结业，原审将租金计付至2020年2月12日，2020年2月19日惠州市人民政府发出《惠州市人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情支持企业共渡难关的十条措施的通知》规定，对承租市、县两级国有资产类经营用房受疫情影响较大不能正常经营的民营企业，在疫情期间免收两个月租金，减半收取第三、四、五个月租金，因此，承租人不符合疫情期间减免租金的条件，同时租赁权的拍卖公告不构成出租人违约的事由，因此，原审酌情判令出租人赔偿出租人损失72019.2元没有事实依据，不予支持。承租人要求出租人赔偿其损失577000元没有理据，不予采纳。三、关于添附物残值的处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案承租人拖欠租金构成违约，出租人于2020年2月12通知解约符合法律规定，通知要求承租于2020年2月22日腾退房屋，按照上述司法解释的精神，出租人原则上不予赔偿承租人装修物或者添附物残值损失的；租赁合同也即将于2020年2月28日到期，双方的合同也约定了“若不续租，承租人应将该楼房的全部设施（不包括可动财物）交给出租人，中央空调和电梯无偿无偿归出租人所有，不得拆除和损坏”，故原审判令出租人赔偿承租人装修物或者添附物残值损失没有理据，予以改判。四、关于合同解除后的占用费问题。双方对合同于2020年2月12日解除合同无异议，予以确认。承租人于2020年1月3日公告提前结业，双方的合同实际到期日是2020年2月28日，承租人认为其已经撤场了，出租人认为还有动产没有搬，出租人二审时陈述也不清楚涉案房产有无产生水电费(水电费是占有使用房产的有效证据），故本院不支持出租人占用费的诉求。当然，出租人有证据证明承租人拒绝交接房产或者堆放动产导致房屋空置损失的，可另循法律途径解决。原审没有解除双方的合同不当，予以纠正。两上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人国邮政集团公司广东省博罗县分公司的上诉请求部分成立，予以支持，部分不成立应予驳回；上诉人惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆的上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，处理不妥当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1228号民事判决第一、三项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1228号民事判决第四、五、六项；三、变更广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1228号民事判决第二项为：惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆应在本判决发生法律效力之日起三十日内向中国邮政集团公司广东省博罗县分公司支付房屋租金292723.2元和利息（以292723.2元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2020年3月11日始计至付清之日止）；四、解除中国邮政集团公司广东省博罗县分公司与惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆签订的《楼房租赁合同》、《补充协议》和《合同权利义务转让三方协议》；五、驳回中国邮政集团公司广东省博罗县分公司的其他诉讼请求；六、驳回惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费39932.5元（中国邮政集团公司广东省博罗县分公司已预交8316元，惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆已预交31616.5元），由中国邮政集团公司广东省博罗县分公司负担3932.5元，由惠州市鹅城酒店管理有限公司京联宾馆负担36000元。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十三日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩