广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13671号上诉人（原审被告）：广东省炜昽控股有限公司，住所广州市海珠区官洲街仑头路74号之20房。法定代表人：张立国,职务：总经理。委托诉讼代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉景，广东比格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市成泰物业管理有限公司，住所广州市海珠区黄埔路42号之二自编1栋708房。法定代表人：庞康有，职务：执行董事。委托诉讼代理人：何敏洁，广东天穗（长沙）律师事务所律师。原审被告：广东省炜昽新能源有限公司，住所广州市天河区东莞庄一横路133号自编7号楼702-4室。法定代表人：韩球，职务：经理。原审第三人：广州粤科检测技术装备园管理有限公司，住所广州市海珠区仑头路78号自编09。法定代表人：徐志文，职务：董事长。委托诉讼代理人：林清华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡弯，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广东省炜昽控股有限公司（以下简称炜昽公司）因与被上诉人广州市成泰物业管理有限公司（以下简称成泰公司）、原审被告广东省炜昽新能源有限公司（以下简称炜昽新能源公司）、原审第三人广州粤科检测技术装备园管理有限公司（以下简称粤科公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。炜昽公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回成泰公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费由成泰公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误：一、涉案《租赁合同》的法律效力应由法院依法审查作为判决的基础，但一审法院并未依法审查《租赁合同》是否违反法律法规强制性规定等效力问题即出具判决，法律适用存在错误。根据成泰公司、案外人杨华成与炜昽公司签署的《租赁合同》，成泰公司与杨华成出租给炜昽公司的是原东泰五金制品厂有限公司的土地、建筑物即附属设施。而该租赁物业的使用权和租赁权来源于杨华成与东泰五金厂、莎士比亚（香港）有限公司、广州市海珠区官洲街仑头经济联合社、广州市海珠区仑头经济发展公司签署的相关协议。本案租赁物业的使用权及出租权涉及多份合同、多重法律关系。《合作开发用地协议》将集体土地约定用于商业性开发建设，违反《土地管理法》的强制性规定而应属无效，该协议又涉及村集体主体资格更换、处置集体组织财产未经村民决议等程序，亦属于违法，杨华成、成泰公司依据前述系列合同是否能够取得租赁物业的合法权属，会影响本案租赁合同效力的认定。一审法院认为本案租赁合同具有独立性无须审查权利来源是错误的。关于本案诉讼主体是否适格。并无证据显示成泰公司拥有使用、出租涉案物业的权利，即便成泰公司多年以来与炜昽公司进行联络，根据杨华成出具的授权和声明，也完全可以是代管理行为，就涉案租赁合同权利的行使及放弃仍应以权利方名义作出。关于本案租赁合同的效力，一审期间成泰公司交了系列权属证明作为证据，但未说明权属证书所对应的涉案租赁物业的情况，也没有提交证书原件或现登记查册情况。经我司梳理所有权属证书显示，证书记载的建筑物情况与涉案租赁物业情况并不对应。就涉案物业是否有合法权属证明的问题，应由成泰公司举证，而非由炜昽公司举证。涉案《租赁合同》的法律效力属一审法院依法审查的内容，而不是视合同双方是否实际履行或提出效力抗辩，一审法院以涉案《租赁合同》由双方履行多年并未提出效力抗辩即应认定合法有效是错误的。二、关于解除合同的认定，一审法院忽略涉案《租赁合同》解除行为作出时缺乏共同出租人的合意这一关键要件，错误认定2019年9月21日《租赁合同》解除。就《租赁合同》的签订而言，成泰公司及杨华成作为共同出租人，应由共同出租人作出一致解除的意思表示才能解除合同，而本案中2019年9月19日律师事务所发出解除《租赁合同》的律师函记载仅接受成泰公司单方授权并仅代表成泰公司作出解除通知。该份解除通知并未显示案外人杨华成的授权或显示代表权利人杨华成。案外人杨华成于2020年8月8日出具了一份授权书及声明，在此之前成泰公司未提交任何材料显示2019年9月19日的律师函中包含共同出租人杨华成的意思表示。其中授权书表示委托成泰公司处理涉案租赁纠纷相关事宜，该份授权书则表明成泰公司系代理杨华成处理，即便作出解除合同的通知也应该保留杨华成的名义。声明书中杨华成称成泰公司与其协商一致并同意成泰公司委托律师事务所发出解除合同律师函，但律师事务所并未在律师函中注明接受了杨华成、成泰公司的委托。两份文件证明是杨华成的意思表示是在2019年9月19日发出解除合同律师函后补充的。我司认为，在2019年9月19日杨华成并未授权律师事务所发出解除合同律师函，故2019年9月19日解除合同的行为因缺乏共同出租人的合意而存在效力瑕疵，遂提起本案诉讼要求确认该解除行为无效。即便杨华成及成泰公司确有权解除租赁合同，应该由两名出租人共同正式作出解除合同通知并送达炜昽公司，方能构成解除合同的法律后果。杨华成在2020年8月8日出具的声明也仅能认为，成泰公司与杨华成在2020年8月8日达成了解除合同的一致意思，但双方并没有重新作出解除通知，而由成泰公司提起的诉讼中没有解除合同的诉讼请求。2019年9月19日解除合同的行为无效的情况下，成泰公司与杨华成亦未重新作出解除合同的通知，一审不应认定本案租赁合同已经解除。三、关于租赁税费。首先，成泰公司开具的发票上所列税号错误，该发票不具有相应效力。其次，炜昽公司从未要求开具发票，成泰公司是基于自身税务管理的要求才开具的。炜昽公司不应承担相关税费。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，希望二审改判。成泰公司答辩称：一、涉案的《租赁合同》是成泰公司与炜昽公司之间的真实意思表示，未违反法律法规的强制规定，合法有效。成泰公司在一审中已经提交了登记地址为涉案租赁物地址的产权证明，结合东泰金属制品厂厂区平面图可以得知，涉案租赁物业主要是合法建筑，而且各方对租赁物业进行过改造，实际测量面积与房产证登记的数据不一致是合理的。而且在双方签订租赁合同的时候成泰公司已经将租赁物业的权属证明文件复印件交给炜昽公司，并明确告知租赁物业的基本情况，具体内容在租赁合同的第一条，该条款也明确约定了尚未办理产权证的临建设施等为遗留设施一并随租赁物业现状交付，但不计入在租赁范围内，后双方约定以7200平方米计算租赁面积，双方的约定没有违反法律规定。二、成泰公司是适格的诉讼主体，根据成泰公司提供的证据合作经营合同及其补充协议可知，杨华成与庞康有在2013年共同设立了成泰公司用于经营管理涉案租赁物业，成泰公司是租赁合同的签订主体，并依约向炜昽公司提供了租赁物业，炜昽公司应当依约向成泰公司支付租金，在本案诉讼开始前，炜昽公司始终与成泰公司沟通协商租赁事项，并且杨华成是成泰公司的最大股东，其也出具了一个声明同意成泰公司解除租赁合同，同意成泰公司催缴租金及相关的租赁费用，并放弃以本人的名义主张诉权，本案产生的所有权利义务由成泰公司享有，综上可以看出，成泰公司有权向炜昽公司提出解除合同，并要求炜昽公司支付租金及相关费用。三、成泰公司已依法向税务机关缴纳2018年和2019年1月至6月的租赁税费，根据租赁合同的约定，伟隆公司应向成泰公司支付相应的租赁税费，成泰公司不是一次性开具了前述的所有的租赁税费，而是根据实际情况进行交付的。粤科公司答辩称：我司认可成泰公司与炜昽公司之间的租赁合同有效，炜昽公司在上诉状和一审中的陈述，一方面否认其与成泰公司之间的合同效力，同时又确认其与粤科公司之间的合同效力，主张前后矛盾。粤科公司认为炜昽公司与成泰公司之间的租赁合同有效。粤科公司也认可成泰公司解除其与炜昽公司之间的租赁合同的行为是有效的。粤科公司按约向炜昽公司履行支付租金的义务，但炜昽公司并未正常向成泰公司支付租金，也证明炜昽公司在合同履行过程中失去了商业信誉。成泰公司向一审法院起诉请求：1、请求判令炜昽公司立即向成泰公司支付拖欠租金5090401.73元（自2019年2月21日暂计至2019年9月30日，2019年10月1日后的租金另行处理）；2、判令炜昽公司立即向成泰公司支付2015年5月21日暂计至2019年9月30日的租赁税费2651443.56元及滞纳金96307.96元；3、判令炜昽公司立即向成泰公司支付暂计至2020年7月31日的电费536278.83元及相应违约金，违约金从2020年8月1日起计算至款项实际清偿之日止按30%/年。4、判令炜昽公司立即向成泰公司支付违约金（暂计至2019年9月30日的违约金为2264964.93元；自2019年10月1日起，以7838153.25元为基数，按30%/年计算至款项实际清偿之日止）；5、判令炜昽公司承担成泰公司担保费5048.65元及律师费（已产生律师费5万元，应以实际金额为准）；6.判令炜昽新能源公司在电费536278.83元的范围内与炜昽公司承担连带清偿责任。7、判令炜昽公司、炜昽新能源公司承担本案的保全费、案件受理费。一审法院认定事实：据《企业信用信息公司报告》显示，广东炜昽置业有限公司于2018年9月3日变更名称为广东省炜昽控股有限公司。1996年3月8日，广州市海珠区新窖镇仑头村民委员会与东泰五金制品厂有限公司签订《合作开发用地协议》，约定仑头村民委员会与东泰五金制品厂有限公司合作开发仑头公路，北山社岗西侧地块（面积13332平方米、折合20亩），合作时间50年。2013年8月28日，仑头经济联合社、广州市海珠区仑头经济发展公司、东泰五金制品厂有限公司、杨华成签订《合作开发用地补充协议》约定：1996年3月8日签订的《合作开发用地协议》中广州市海珠区新窖镇仑头村民委员会变更为仑头经济联合社及其下广州市海珠区仑头经济发展公司，该《合作开发用地协议》下东泰五金制品厂有限公司的权利义务全部转移给杨华成。同日，上述各方以及莎士比亚（香港）有限公司签订了《转让协议》，约定东泰五金制品厂有限公司对海珠区仑头路78号土地的开发、使用和建设的权利全部转移给杨华成，权利期限至2042年11月30日。2013年9月8日，杨华成与庞康有签订《合作经营合同》约定成立合作公司合作开发利用上述土地，并由合作公司为主体签署经营性文件、行使该工业区经营管理权力等。后杨华成与庞康有又于2013年11月22日签订《合作经营合同补充协议》约定双方按各50%投资权益（股份）比分别邀请其他股东共同设立“广州市成泰物业管理有限公司”等内容。成泰公司与炜昽公司确认上述涉案物业与本涉案案物业一致。2014年10月31日，成泰公司（转租方、甲方）、杨华成（甲方）与炜昽公司签订《租赁合同》，主要约定：甲方依照其股东杨华成与东泰五金制品厂有限公司、沙士比亚（香港）有限公司，广州市海珠区官洲街仑头经济联合社、广州市海珠区仑头经济发展公司的相关协议（“合作开发协议”），合法取得并享有对原东泰五金制品厂有限公司厂区范围内土地、建筑物及附属设施等的使用权及租赁权利，现同意向乙方出租（双方在签订协议时，甲方须提供上述所有关联的合作协议复印件给乙方），本合同所称“租赁物业”指包含租赁物业土地使用权、合法地上建筑、内部设施设备及本次租赁相涉或合同条款所约定的上述租赁内容的一切不动产、动产及相应权益，尚未办理产权的临建、设施等为原遗留建设，亦一并随租赁场地现状交付，但不列入租赁范围内，乙方有权自行使用，但在政府部门需清拆清理时无条件处理，如乙方接收场地后自行清拆就地重建的应当符合建设规范。乙方不应以该部分临建、设施违章或交付使用无效请求撤销租赁；该物业位于仑头公路北山社岗西侧（原东泰五金制品厂有限公司厂区），租赁面积27000平方米；乙方对上述承租的土地使用性质（集体建设用地）、建筑现状和租赁物内原有设施设备（含管线）均已清晰明了，同意按租赁物业现状承租；甲乙双方同意租赁期限为13年，即自2015年4月1日起至2028年4月30日止；甲方交付的租赁物业以上述现状为准，土地、建筑物、附属设施设备的出租适用及条件由乙方在租赁期内改造中完善。双方确认任何一方均不以租赁物业交付现状不符合或未达到可用条件请求合同无效或解除；本条所指的租赁费用是包括租赁物业范围内土地、已办产权建筑面积、附属物、设施设备等在内的使用费。甲乙双方同意租赁物业的租赁费用以综合价计算，基准起价由双方测绘确认的租赁场地范围内全部建筑面积乘以人民币24元/月计算起价。自租赁开始每满三年即在上期租赁费用标准上递增8%。双方同意，虽然基准起价在计价构成中含有未办产权的临建、设施建筑面积，但仅作为基准起价的定价方式，并不视为租赁费用包括未办理产权部分的临建、设施等使用费，该部分临建、设施清拆与否不影响租赁费用约定。乙方应当自免租期届满之次日支付租赁费用，当月不足整月的则按实际天数计付，次月起应于每月10日前支付当月租赁费用，租赁费用未含税，按规定计征的租赁税费应当由乙方加付后甲方出具发票；乙方应当在本合同签署后支付相当于三个月租赁费用总额作为履约保证金即1944000元；甲方移交租赁物业后，乙方应当按本合同约定及规定标准自行缴纳租赁物业内产生的水电及其他设施（含管线）费用，并自行承担基于本合同履行及自行经营行为所产生的一切税、费、款等及相应民事、行政、刑事等责任；乙方须按本合同约定按时如数缴纳租赁费用及其他约定费用，逾期缴纳的，每逾期一日须按应缴费总额的千分之一向甲方支付滞纳金；逾期叁拾日的，甲方有权通知后解除合同并没收履约保证金，乙方违约责任另行按合同约定追索；乙方已清楚租赁场地内原有建筑物（数量、性质）及原有租赁面积，现有设施设备以双方附件清单所列为准，乙方改造时，应尽量保留现状，对建筑物改造时，应不影响成泰公司建筑构造，保证符合原有面积，场地内其他设施应尽量保留，确定无需使用，而需要拆除的，应经甲方同意，且拆除后可用的乙方可用在该场地上，确定用不上的需交回甲方处理，大型设施（如电梯、电房、天桥应尽量保留）；一方未履行本合同约定，或未完全履行本合同约定的，视为违约，违约方应当按照约定恢复正常履行，逾期叁拾日未履行的，守约方有权通知后解除合同；乙方未按合同约定履行的，应当计付履行迟延金（违约金），计算方式：以当月租赁费用总额为准以每日千分之一计算至恢复履行或合同解除乙方退出场地之日止，逾期叁拾日未支付租金的，甲方有权通知后解除合同并没收履约保证金。如因乙方原因造成甲方的所有租赁物业受到损害及损失及无法再出租及经营的，包括但不限于甲方对租赁物业的前期投资及后期的经营预计收益，产生了诉讼费、律师费等，均由乙方承担赔偿责任…2015年2月13日成泰公司（交付人）与广东炜昽置业有限公司签订《场地交付证明》，记载：2015年1月23日，在双方见证下，交付人成泰公司将原东泰五金制品厂有限公司、莎士比亚（香港）有限公司位于仑头公路78号北山社岗西侧（原东泰五金制品厂有限公司厂区）的场地全部交付给接收人广东炜昽置业有限公司正式接管。接收人在现场对场地及地上建筑物、设施设备等全部资产进行了检查校验无误，同意即时起接管该场地内资产，并于2015年2月20日起算计免租期，从2015年5月21日至2028年5月31日为接收人的租赁期限。从2015年2月1日开始为接收人对该场地用水及用电的接管日期。该交付证明后附有：1、《租赁面积统计表》，记载各建筑物的情况，建筑面积总和为27026.1平方米。该统计表有双方盖章。2、《东泰金属制品厂设备及物品移交清单》，记载了成泰公司向炜昽公司移交了电梯、水泵组、变压器等设备设施，该清单有双方的盖章；3、《东泰金属制品厂厂区总平面图》，该图显示了上述统计表中各建筑物的分布情况，该平面图中附有《建筑面积明细表》，显示各建筑物的基本情况，该表内容与《租赁面积统计表》记载内容一致。该表有双方的盖章。炜昽公司对上述证据真实性、合法性予以确认，确认已经交付上述场地，但认为不能掩盖自2018年12月该场地因涉嫌刑事案件而存在重大法律风险的事实，在明确消除该场地的重大法律风险前，其有充足理由行使不安抗辩权。成泰公司陈述涉案场地的地址为广州市海珠区仑头公路北社岗西侧，新的地址为广州市海珠区官洲街道仑头路78号，炜昽公司及第三人予以确认。成泰公司主张涉案的建筑物包括海珠区仑头路78号之1、之2、之3、之4、之5、之7、之9、之11、之13、之15、之16、之18、之22，该土地使用权人是广州市海珠区官洲街仑头经济联合社，建筑物的权属人是广州市海珠区官洲街仑头经济联合社，炜昽公司陈述权属人广州市海珠区官洲街仑头村民委员会，第三人陈述权属人原广州市海珠区官洲街仑头村民委员会，现更名为广州市海珠区官洲街仑头经济联合社，其使用的土地位于证载地址。据成泰公司提交的《房地产证》显示，上述房屋的权属人是广州市海珠区新滘镇仑头村民委员会，权利来源仑头村民委员会新建，房屋占有份额全部，房屋所有权性质集体所有，上述房屋的总建筑面积分别为（单位：平方米）：1012、63.25、11988、135、6075、184.5、346、444、228、203.28、178.89、288.31、277.3，共计21423.53平方米。炜昽公司确认上述房产证的真实性，一审庭后提交的关于租赁标的情况说明陈述出租标的物为广州市海珠区仑头公路78号北山社岗西侧场地，含部分土地、建筑物及附属设施，合同约定计租的建筑面积为27000平方米，其中没有权属证明的临时建筑物等其余均不计算租金，双方约定的27000平方米的租赁面积并非实际建筑物的面积；成泰公司提交的权属证书并不能与涉案租赁物业对应，无法确定为涉案租赁物业的产权证书，该权属证书情况关乎合同效力问题。成泰公司陈述涉案物业中有权属的建筑物为上述房产证登记的建筑物，并提交了《东泰金属制品厂厂区总平面图》，该图显示上述房屋在涉案租赁物范围内。成泰公司陈述其将涉案场地交付给炜昽公司后，炜昽公司将涉案场地转租给了第三人粤科公司及案外人李先绪。炜昽公司对转租事实予以确认，并认为其与第三人粤科公司及案外人的租赁合同合法有效，并陈述涉案场地由其一直转租，虽然没有实际使用，但是属于其在使用。成泰公司陈述炜昽公司已经支付租金至2019年2月20日，主张本案租金至2019年9月30日。炜昽公司确认租金支付至2019年2月20日，第三人陈述至2019年10月前一直向炜昽公司支付租金，一直使用涉案场地至今。从2018年8月21日开始，成泰公司与炜昽公司一直存在函件协商。其中，2018年8月21日，成泰公司向炜昽公司发出《通知书》，主要内容为成泰公司已于2018年7月23日以炜昽公司的名义开具发票，要求炜昽公司支付税费并领取发票；2018年8月29日，成泰公司向炜昽公司发出《催缴税费通知书》及《关于要求依时交租的函》。其中通知书主要内容为要求炜昽公司支付税费53372.5元，并附上了《广东增值税普通发票》原件一张，租金《收款收据》原件五张（2018年2月至6月），税收缴款书复印件，《关于要求依时交租的函》主要内容为：近一年来，贵司不按租赁合同约定在每月10日前支付租金，每月均逾期，现本公司特发函书面告知如下：从2018年9月开始，贵司应严格按照《租赁合同》第五章第二条执行，否则将支付迟延履行金…。后炜昽公司作出《复函》，主要内容为：2018年8月21日、2018年8月29日《通知书》已经收到；自租赁以来，贵方一直没有向我方提供相关租赁费用发票，我方也没有要求贵方提供相关的租赁发票，相关租赁税费支付均已由我方自行负担与解决；我单位在2018年8月以前的财务工作均已截止，贵单位的票据对我方而言实属过时，请贵方自行处理；烦请贵方在收件后三日内派员上门取回发票；2019年3月31日，成泰公司向炜昽公司发出《关于贵公司严重违约及通知解除合同的函》，主要内容为：贵公司自签约后，逾期交租为常态，2018年8月我司就因贵公司自2018年5月起足足三个月未按约交租金发出催收和警告解约函，你司从2018年12月起至今拒交租金，已明显违约，依约依法现特此通知并解除合同关系，并继续追究你司违约解约后责任。2019年4月9日炜昽公司《复函》，主要内容为：一、交租日期延后是经过庞康有同意；二、由于我方该项目的前提投入巨大及开发期漫长，并且租户粤科长期拖欠租金及水电费，至今已经拖欠租金七个月，希望贵方能明了并给予支持。三、贵司从2017年8月开始就一直借故拖延开具收据，给我司的财务管理及结算造成了严重的不便及后果，财务不能及时入账，我司一直未追究你司违约责任，截至今日，贵司仍未将2018年1-11月的租金收据开具给我司，四、2018年12月开始，不断有政府部门工作人员要求我司协助对贵司及杨华成先生就东泰厂承租物业一案进行调查，期间要求我司提供签约合同及资金流向，调查该合同的合法性，在未能保证资金安全和合同有效性的情况下，我司只能暂缓支付租金。贵司关于解除合同及交还场地的说法不成立。2019年5月4日，炜昽公司向成泰公司发出《复函》，主要内容：现就贵司2019年4月25日的《缴费通知单》回复如下：1、贵司所收取的“代垫应缴税费”的费用是完全与我司无关，我司无需支付，双方在2019年4月25日的会议中已确认该责任是由贵司负责。2、贵司所收取的“应交滞纳金”的费用，我司无需缴纳；3、租金缴纳一案，希望贵司体谅我司就该项目的前期投入巨大及开发期漫长，且租户粤科长期拖欠租金及水电费，至今已经拖欠租金六个月，希望贵方能明了并给予支持。2018年12月的租金，我司将在2019年5月10日前支付，2019年1月至4月的租金，我司将在2019年5月20日前提供具体的缴纳时间。4、截止至2019年5月4日，贵司仍未将我司已经缴纳的2018年1月至11月的租金收据提供为我司，希望贵司尽早提供。炜昽公司确认上述函件的真实性，另外，关于上述炜昽控股作出的函件中，抬头基本为“致广州市成泰物业管理有限公司及杨华成先生。2019年9月19日成泰公司向炜昽公司发出《律师函》，该函主要记载因炜昽公司拖欠租金及应缴税费，严重违约，双方签订的租赁合同于2019年9月19日解除并要求炜昽公司支付租金、应缴税费及违约金等。《投递证明》显示上述《律师函》于2019年9月21日已签收，炜昽公司确认于2019年9月21日收到上述《律师函》。成泰公司主张根据合同约定，炜昽公司应该承担租赁税费，其已经垫付了2017年度、2018年度及2019年1月至2月的税费，2015年以及2016年度税费未补缴，炜昽公司应该支付上述年度税费，为此成泰公司提供了发票和完税证明为证。其中，2018年1月至6月的税费是杨华成一次性补缴，发票开具时间是2019年6月3日，其他月份也并非当月缴纳，均为补缴，经核算，关于本案的租赁2018年度租赁税费共计622105.18元，滞纳金为49814.6元。炜昽公司陈述有完税证明的金额其确认，但认为不应该由其支付，租赁税费按照规定应由出租方承担，租赁税费没有约定由炜昽公司承担，炜昽公司也没有要求成泰公司开具发票，合同约定如果炜昽公司需要开具发票的情况下，租赁发票税费由炜昽公司承担，成泰公司一次性补缴税费是由于被税局查才缴纳的。成泰公司庭后向一审法院主张本案中只需要处理2018年度的税费问题，撤回关于2015、2016、2017、2019年度的税费的起诉。成泰公司主张炜昽公司尚欠电费536278.83元未缴纳，该电费是炜昽公司炜昽能源使用的，并陈述合同约定电费是炜昽公司自行缴纳的，其目前未替炜昽公司缴纳电费。两炜昽公司认为其无需向成泰公司支付。2020年8月8日，案外人杨华成向一审法院提交了《声明书》，记载：声明人：杨华成，男，汉族，1968年7月23日出生，身份证号：，住广东省××××房。本人、广州市成泰物业管理有限公司（下称：“成泰公司”）与广东省炜昽控股有限公司（下称“炜昽公司”）于2014年10月31日签订了《租赁合同》，约定由炜昽公司向本人和成泰公司承租位于广州市海珠区仑头公路北社岗西侧的物业（该物业现址为广州市海珠区仑头路78号）。由于炜昽公司一直逾期交付租金，从未支付租赁税费，并且从2019年2月开始拖欠租金，已严重违约，经成泰公司与本人协商一致，本人同意由成泰公司向炜昽公司发函催缴租赁税费和租金，另也同意成泰公司于2019年9月19日发出解除终止与炜昽公司的租赁合同。现贵院受理的（2020）粤0105民初1635号一案，本人同意由成泰公司全权负责处理，放弃以本人的名义向炜昽公司主张诉权，该案中产生的所有权利和义务均由成泰公司享有和承担，特此声明。尾部有“杨华成”字样签名和捺印，有成泰公司盖章并前有“庞康有”名字，注明“予以确认”，后附有“杨华成”字样签名和捺印的杨华成的身份证复印件。案外人杨华成于2020年8月10日到庭表示上述《声明书》为其签名等。另查明：成泰公司主张炜昽公司拖欠租金，构成违约，影响其经营及收益，要求炜昽公司支付律师费50000元。为此成泰公司提交了《民事委托代理合同》及律师费发票为证。炜昽公司不同意支付。在一审诉讼过程中，成泰公司依法向一审法院申请采取诉讼保全措施，产生诉讼保全费5000元及担保费5048.65元，成泰公司提交了发票为证。炜昽公司不同意支付。一审法院认为：关于成泰公司主体资格问题。炜昽公司主张真正有权出租涉案物业的是杨华成，而非本案的成泰公司，成泰公司不具备原告主体资格。经审查，成泰公司作为出租人与炜昽公司签订了《租赁合同》，为出租人之一，根据租金交付、函件往来等证据可知，炜昽公司在租赁期间内也认可其为出租人并与之开展工作联系，结合成泰公司提供的权利来源的一系列协议及案外人杨华成的《声明书》，一审法院认为，根据现有证据，成泰公司与本案存在关联及利害关系，在程序上可以作为成泰公司进行起诉，炜昽公司提出的成泰公司不具备以自身名义提起本案诉讼的主体资格的辩称意见，理据不足，一审法院不予采信。关于炜昽公司提出的合作开发用地协议合同将集体土地约定用于商业性开发建设，是违反国家土地管理法的强制性规定，而合作开发补充协议涉及村主体资格的更换，及集体组织财产的处置，属于违法，杨华成、成泰公司均没有取得涉案物业的合法权属问题。一审法院认为，成泰公司与炜昽公司签订的《租赁合同》属于债权合同，成泰公司对炜昽公司负有提供租赁物的义务，而炜昽公司则有交付租金的义务，任何一方有不履行合同的行为，只需负债务不履行的责任，该责任具有相对的独立性。在现有证据的情况下，一审法院认为成泰公司与杨华成有权对涉案场地进行出租并实际出租至今，至于成泰公司与杨华成对于涉案场地权属来源合法性等问题与本案关联不大，一审法院不予审查亦无需审查。另外，现《租赁合同》已经履行多年，且在签订《租赁合同》时成泰公司已经将涉案场地权属来源的文件交予炜昽公司，炜昽公司已经知悉并清楚该场地现状并同意承租，炜昽公司对于其转租涉案物业的合同又认为是合法有效的合同，同样的场地，炜昽公司公司给予截然相反的态度，明显有违公平诚信，故该辩解意见，一审法院不予采纳。关于合同效力问题。双方在自愿平等的基础上签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，并履行多年，内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效的合同。关于炜昽公司主张的成泰公司提交的权属证书并不能与涉案租赁物业对应，无法确定为涉案租赁物业的产权证书，该权属证书情况关乎合同效力问题。一审法院认为：一、双方确认涉案租赁物业的租赁范围包括土地使用权、合法地上建筑物、内部设施设备及本次租赁相涉或合同条款所约定的上述租赁内容的一切不动产、动产及相应权益，尚未办理产权的临建、设施等为原遗留建设，亦一并随租赁场地现状交付，但不列入租赁范围。这就明确了临建等建筑物等不在租赁范围内，租赁合同中包括了合法的建筑物，因本案租赁物是整体出租，包括土地使用权，设备设施，故合法建筑的面积具体数量不影响本案合同效力；二、双方确认涉案地址为为广州市海珠区仑头公路北社岗西侧，新的地址为广州市海珠区官洲街道仑头路78号，成泰公司提交的产权证明登记的地址为海珠区仑头路78号之1、之2、之3、之4、之5、之7、之9、之11、之13、之15、之16、之18、之22，该地址包含在广州市海珠区官洲街道仑头路78号内。成泰公司另提供的《东泰金属制品厂厂区总平面图》明确标示出上述房产所在的位置，经核对《房地产证》与《建筑面积明细表》、《租赁面积统计表》，对应的建筑物的面积虽然不一致，但差距不大，双方确认涉案的建筑物存在过改造等情形，出现《房地产证》登记的数据与实际测量不一致是必然也合理。三、炜昽公司没有提出相反证据证明上述《房地产证》不是本涉案案建筑物的产权证书。综上，炜昽公司对上述产权证书的质疑不能否认本案合同的效力，相反，成泰公司提交了《房地产证》并作出了合理解释，根据民事诉讼高度盖然性的证明标准一审法院采信成泰公司的主张，成泰公司提交的《房地产证》为本案合法建筑物的有效凭证，认定本案双方签订的《租赁合同》合法有效。关于合同的解除。经审查，虽双方在函件往来中成泰公司多次表示要解除合同，但炜昽公司不予同意，成泰公司直至于2019年9月19日发出《律师函》依然明确炜昽公司公司需要支付2019年2月至2019年9月19日之间的租金，通过双方频繁的函件往来协商以及在《律师函》中关于“租金”的表述看，双方在此前并未达成解除合同的合意并以实际行为一直履行合同，且双方现均不主张在2019年9月21日前解除了合同，故一审法院认为双方在2019年9月21日前未解除合同。本案中，成泰公司主张因炜昽公司拖欠租金及税费，构成违约，合同自《律师函》到达炜昽公司之日即解除，炜昽公司不予认可，认为在成泰公司、炜昽公司租赁合同的履行过程中，因为出租方即成泰公司存在拒开收据、隐瞒场地风险的等先行违约情况，其虽然拒付租金，但是是行使不安抗辩权，成泰公司无法使用违约条款行使合同解除权。一审法院认为，所谓不安抗辩权是指在异时履行的合同中，应当先履行的一方有确切的证据证明对方在履行期限到来后，将不能或不会履行债务，则在对方没有履行或提供担保以前，有权暂时中止债务的履行。我国《合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应担承担违约责任。第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的中止履行的一方可以解除合同。”可见，行使不安抗辩权必须满足严格的条件，否则构成违约。具体到本案中，首先，成泰公司已经于2015年1月23日将涉案场地交付给炜昽公司，已经履行了交付义务，没有证据证明成泰公司存在将不能或不会履行债务，而炜昽公司亦没有提供充分证据证明成泰公司存在合同法六十八条规定的情形，其提出的2018年12月其受到政府部门的调查更是没有提供任何证据予以证实，炜昽公司应当承担举证不能的法律后果。相反，涉案场地一直由炜昽公司正常转租使用并收取租金，没有证据证明其使用涉案场地受到影响，但其一直拖欠成泰公司租金至今，与其陈述涉案场地使用存在风险的内容相矛盾；第二、关于收据问题，双方合同没有约定成泰公司有开具收据的义务，根据函件内容成泰公司已经交付了2018年2月至6月的租金收据，炜昽公司回函称2018年8月以前的财务工作均已截止，成泰公司提供的票据对其而言实属过时，要求自行处理，与其在之后的函件所称的成泰公司未交付2018年1-11月的收据的陈述相矛盾。另外，开具收据亦非成泰公司先行履行义务的范围，炜昽公司以此为由称行使不安抗辩权而拒付租金，依据不足也毫无道理；第三、根据现有证据，未发现炜昽公司中止履行义务对成泰公司进行了通知，反而是成泰公司一直发函催收，炜昽公司陈述各种理由。第四、根据双方来往的函件，炜昽公司一直存在拖欠租金的情况，每次均有不同理由。在2019年5月4日炜昽公司向成泰公司发出《复函》更是希望成泰公司体谅其就该项目的前期投入巨大及开发期漫长，且租户粤科长期拖欠租金及水电费等情况，能明了并给予支持并承诺2018年12月的租金，将在2019年5月10日前支付，2019年1月至4月的租金，将在2019年5月20日前提供具体的缴纳时间，丝毫未提接受调查事宜。通过双方函件内容，炜昽公司拖欠租金，原因更偏向于炜昽公司资金周转困难等原因，其陈述的行使不安抗辩权更像是为其拖欠租金免受违约责任而胡编的理由；综上，炜昽公司主张拒付租金是行使不安抗辩权的理由缺乏依据，且不合常理，一审法院不予采信，炜昽公司一直使用涉案场地，收取租金，却以各种理由拒付租金至今，不断承诺支付租金却一直未支付，也未作出将租金提存等行为确保成泰公司的权益，租金支付遥遥无期，极其不诚信，构成违约，给成泰公司的经营造成巨大风险，成泰公司据此解除合同合法合理，并且由事实和法律依据，一审法院予以支持。本案的出租人为成泰公司与案外人杨华成，杨华成到庭陈述解除合同是两出租人协商同意，对该陈述一审法院予以采信。故认定成泰公司解除合同的行为合法有效，双方签订的《租赁合同》于2019年9月21日解除。关于租金问题及租金违约金问题。双方确认炜昽公司自2019年2月21日起没有支付租金，如前文论述，合同已经在2019年9月21日解除，故炜昽公司应支付给成泰公司2019年2月21日至2019年9月20日的租金，对于2019年9月21日之后的占用费等问题，成泰公司在本案中并没有主张，本案一审法院不予调处，成泰公司可另寻途径处理。根据合同约定，乙方须按本合同约定按时如数缴纳租赁费用及其他约定费用，逾期缴纳的，每逾期一日须按应缴费总额的千分之一向甲方支付滞纳金，现炜昽公司逾期未支付租金，构成违约，成泰公司主张炜昽公司支付违约金合理有据，一审法院予以支持。关于违约金的标准，成泰公司主动调整为每年30%，炜昽公司认为该标准过高，但未提出标准建议，鉴于成泰公司对其受到的损失未提供证据证明，但炜昽公司拖欠租金确实造成了成泰公司利息损失等损失，结合本案的履行情况、过错程度以及预期利益等综合因素，参照民间借贷的利率标准，一审法院确定违约金的标准为每年24%。根据双方的约定，乙方应当自免租期届满之次日支付租赁费用，当月不足整月的则按实际天数计付，次月起应于每月10日前支付当月租赁费用，根据双方该约定，以及结合本案发票等情况，双方约定的是按照自然月来计付租金，此约定与双方确定的租金支付到2019年2月20日的陈述相矛盾，但双方均未作出合理说明。为方便计算违约金，结合过错程度，一审法院采用合同约定的方式及自然月的方式计算租金和违约金。经核算，该时间段的租金为：4865554.28元【（24元/㎡×1.08×27000㎡÷28天×8天）＋（24元/㎡×1.08×27000㎡×6个月）＋（24元/㎡×1.08×27000㎡÷30天×20天）】，其中，2019年2月21日至2019年2月28日的租金为199954.28元，违约金从2019年2月11日开始计算，2019年3月1日至2019年8月31日每月租金为699840元，违约金从每月11日开始计算，2019年9月1日至2019年9月20日的租金为466560元，违约金从2019年9月11日开始计算，上述违约金计算至本金清偿之日，但应以本金为限。关于租赁税费问题。根据双方合同约定，租赁费用未含税，按规定计征的租赁税费应当由乙方加付后甲方出具发票。一审法院认为，依法纳税是公民、法人应有的义务，不以炜昽公司是否要求成泰公司开具发票为前提，根据双方的上述约定，该税费应由炜昽公司承担，故成泰公司要求炜昽公司返还代为支付的2018年的税费及滞纳金，合理有据，一审法院予以支持。关于税费及滞纳金的违约金问题。成泰公司在2015年至2017年一直未向炜昽公司开具发票，2018年度的发票均在2019年6月集中开具，炜昽公司提出异议也实属正常和合理，因此引发争议，成泰公司的行为确实存在不当之处。另外，根据双方往来函件，双方对上述约定的内容确实存在理解差异，该差异与双方的交易习惯存在较大关系，双方一直也就该问题商讨处理，炜昽公司拒付税费不能完全归责于炜昽公司，综合本案案情，成泰公司主张炜昽公司控制支付税费及滞纳金的违约金一审法院不予支持。对于成泰公司庭后向一审法院申请撤回其他年份的税费的诉讼请求，一审法院予以准许，由成泰公司另寻途径解决。关于支付电费及违约金。双方合同并未约定炜昽公司需要向成泰公司缴纳电费，成泰公司亦非电费的计收单位也未垫付电费，要求炜昽公司向其支付电费及违约金没有事实和法律依据，该主张一审法院不予支持。关于律师费及担保费。根据双方约定如因乙方原因造成甲方的所有租赁物业受到损害及损失及无法再出租及经营的，包括但不限于甲方对租赁物业的前期投资及后期的经营预计收益，产生了诉讼费、律师费等，均由乙方承担赔偿责任。现成泰公司主张炜昽公司拖欠租金，构成违约，影响其经营及收益，要求炜昽公司支付律师费50000元及担保费5048.65元，该主张合理有据，一审法院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年10月9日判决如下：一、炜昽公司在本判决生效之日起十日内一次性向成泰公司支付2019年2月21日至2019年9月20日的租金共计4865554.28元及违约金（违约金以每月欠付的租金为基数，按照欠付金额每年24%的标准，从应付而未付的次日起计算至本金清偿之日止，但以本金为限）。二、炜昽公司在本判决生效之日起十日内一次性向成泰公司支付2018年度代垫税费622105.18元及滞纳金为49814.6元。三、炜昽公司在本判决生效之日起十日内一次性向成泰公司支付律师费50000元及担保费5048.65元。四、驳回成泰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费61429元，由炜昽公司负担52702元，由成泰公司负担8727元，一审案件诉讼保全费5000元，由炜昽公司负担。二审期间，各方当事人均无新证据提交。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，二审中炜昽公司述称其上诉所说的成泰公司开具的发票所列税号错误，是因为其司在合同履行之间将税号进行了变更，但并没有告诉成泰公司，成泰公司还是按照炜昽公司原有的税号开具发票，故产生税号错误的情况。成泰公司表示如果税号确有错误，可以去税务部门进行更正。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合各方诉辨意见，本案二审争议的焦点问题是：一、涉案《租赁合同》的效力；二、涉案《租赁合同》的解除时间。本院对此分析如下：关于第一个争议焦点。涉案《租赁合同》是成泰公司和炜昽公司签订，形式完备，内容合法，双方实际履行多年，一审法院认定涉案《租赁合同》合法有效，并无不当，本院予以维持。炜昽公司主张一审没有查明涉案土地的性质能否用于商业开发以及村集体经济组织将涉案土地与他人合作开发建设是否违法，故影响对涉案合同效力的认定一节。首先，涉案土地的性质以及村集体经济组织在处分涉案土地时是否符合村民决议等程序，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，一审法院对上述事实不予查明，并不影响本案处理结果。其次，涉案土地上盖房屋已经取得了《房地产证》，成泰公司作为出租人依约将租赁物业交付给炜昽公司后，炜昽公司可以完全占有使用涉案物业，亦无其他权利人干扰甚至阻止炜昽公司使用该物业，炜昽公司以此主张涉案《租赁合同》无效，理据不能成立。涉案出租物业已经取得了《房地产证》，总建筑面积为21423.53平方米，《房地产证》上所载建筑面积与实际出租物业的面积虽不能完全对应，因炜昽公司也确认涉案物业存在没有权属的临时建筑物，且没有权属的临时建筑物是不计算租金的，故炜昽公司以涉案物业没有合法权属证明为由主张涉案《租赁合同》无效，理据不足。实际上，炜昽公司将涉案物业已经全部转租给粤科公司，其在本案中也明确表示其与粤科公司之间就涉案物业签订的租赁合同有效，就同一地块的签订的两份租赁合同的效力，炜昽公司持截然相反的态度，显见炜昽公司诉讼行为不诚信。关于第二个争议焦点。炜昽公司从2019年4月开始拖欠涉案物业的租金，成泰公司于2019年9月19日向炜昽公司发出《律师函》要求解除涉案《租赁合同》，上述《律师函》已于2019年9月21日送达给炜昽公司。一审法院根据法律规定认定涉案《租赁合同》于2019年9月21日解除，并无不当，本院予以维持。炜昽公司主张称该《律师函》只是成泰公司单方发出，涉案租赁合同的另一出租人杨华成在当时并未有解除合同的意思表示，故不能认定《律师函》送达日为合同解除日。对此，本院认为，首先涉案租赁合同虽然是成泰公司和杨华成作为共同出租人签订，但杨华成是成泰公司的设立股东，在履行过程中，炜昽公司一直是向成泰公司交租和交涉各项租赁事宜，可见杨华成和成泰公司的利益是共同一致。其次，成泰公司单方在2019年3月31日向炜昽公司发出《关于贵公司严重违约及通知解除合同的函》时，炜昽公司相应的复函中抬头都是“致广州市成泰物业管理有限公司及杨华成先生”，由此可见炜昽公司也明知并认可成泰公司发出的函件是代表成泰公司和杨华成的共同意见。最后，杨华成和成泰公司的利益是一致的，虽然解除合同的律师函上没有载明是受杨华成的委托，存在瑕疵，但在杨华成并未向炜昽公司表示要求继续履行涉案租赁合同的情况下，炜昽公司应知晓解除涉案租赁合同是成泰公司和杨华成的共同意思，《律师函》表述上的瑕疵不影响其发生相应的法律后果。事实上，杨华成在本案诉讼中所做的《声明书》也表明其同意解除涉案租赁合同并确认放弃其向炜昽公司主张诉讼的权利，由成泰公司全权行使。关于炜昽公司应否支付税费的问题。首先，纳税是公民、法人应尽义务，炜昽公司不能以其没有要求成泰公司开具发票为由而不承担合同约定由其承担的纳税费用。至于租赁税费发票上的税号错误一节，因该错误系炜昽公司变更税号未及时告知成泰公司所致，且亦可向相关的税务部门申请更正。炜昽公司主张不应承担税费的理据不足，本院不予支持。综上所述，炜昽公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61429元，由广东省炜昽控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 李 静审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十九日法官助理韩寒书记员苏劲丹