河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终2371号上诉人（原审被告）：河南海王银河医药有限公司。住所地：河南自贸试验区郑州片区（郑东）康宁街96号2单元21层2101-2104、2112。法定代表人：张超，总经理。上诉人（原审被告）：河南海王银河医药有限公司驻马店分公司。住所地：驻马店市经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼901-911、1004-1011。负责人：郭炬，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘传博、张倩，北京安理（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南驻马店经济开发区投资有限公司。住所地：驻马店市开发区文明路北段。法定代表人：胡元磊，总经理。委托诉讼代理人：王春玲，河南北纬律师事务所律师。上诉人河南海王银河医药有限公司（以下简称海王公司）、河南海王银河医药有限公司驻马店分公司（以下简称海王公司驻马店分公司）因与被上诉人河南驻马店经济开发区投资有限公司（以下简称开发区投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院(2020)豫1702民初7105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海王公司、海王公司驻马店分公司的委托诉讼代理人刘传博、张倩，被上诉人开发区投资公司的委托诉讼代理人王春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海王公司、海王公司驻马店分公司上诉请求：依法将本案发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人落户驻马店是驻马店市政府大力推进招商引资项目的组成部分，而免租金是对招商政策的落实。二、上诉人在合同履行过程中不存在任何违约行为，相反，被上诉人并未完全遵守合同的约定。其交付的厂房存在瑕疵，不具备使用条件。上诉人花费了巨大的时间、精力和资金后才实际使用厂房。综上，上诉人对案涉厂房投入数百万进行装修，更受疫情影响经营困难，被上诉人在疫情刚刚结束就突然提出解除合同，要求上诉人支付本来就免租的租金显失公平，更违背诚实信用原则。三、一审判决适用法律错误。海王公司驻马店分公司免租使用案涉厂房是基于双方的合意，在租赁合同继续有效的情况下，不应存在占有使用费的问题。四、一审判决所依据的鉴定意见程序不合法、鉴定方法不科学，鉴定结论必然不客观、不真实、不准确，依法不能作为定案的依据。一审法院未传票通知上诉人到场选定鉴定机构，且上诉人自始至终不同意鉴定。鉴定机构未通知上诉人到现场共同参加勘验，双方对实际使用面积有争议。鉴定采用市场法鉴定，由于案涉厂房位置偏僻，鉴定报告结论不准确。开发区投资公司辩称，一、《驻马店市招商引资财政优惠政策摘要》第十七条显示：投资方租赁厂房的项目，按照前三年免缴，后两年减半的标准由政府给予厂房补贴。而本案审理的是基于答辩人、被答辩人双方平等主体之间所产生的租赁合同关系产生的纠纷，故该条款不适用本案。而且该文件第七条明确规定，投资5亿元以上的企业才享受上述优惠政策。上诉人承诺拟投资4亿元，且至今投资也没有达到，不符合减免租金的规定。二、根据法律规定，答辩人与被答辩人签订的《厂房租赁合同》到期后，合同转为不定期租赁合同，答辩人有权随时解除合同。而且答辩人分别于2020年5月7日、6月1日、6月11日向海王公司驻马店分公司发出两份告知函及一份律师函，要求对方续签租赁合同，如在规定的时间内不续签，答辩人将依法收回租赁物并要求海王公司驻马店分公司支付占有使用费。现该公司未按答辩人要求续签合同，双方的合同已于2020年6月30日解除。合同解除后，答辩人要求支付厂房占有使用费符合法律规定，且一审法院已经考虑到疫情的因素并扣除了一个半月的占有使用费。三、本案诉讼过程中，经答辩人申请，法院委托鉴定机构对租赁房屋的价格及面积进行鉴定，鉴定机构有资质，鉴定程序合法，鉴定程序合法，该鉴定结论正确。开发区投资公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年9月20日签订的《厂房租赁合同》；2、二被告向原告返还租赁物并支付占用费1098190元（2019年1月1日至2020年7月1日）及2020年7月1日至实际迁出之日的厂房占用费（以占用面积7626.32平方米，8元/平方米/月的价格计算）。一审法院认定事实：2018年9月20日，原告开发区投资公司（甲方、出租方）与被告海王公司驻马店分公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：1、根据驻开纪〔2018〕6号会议纪要精神，为切实保障深圳海王集团医药冷琏物流项目的快速推进，由开发区管委会委员、管委会副主任张凯牵头负责，并安排区投资公司把开发区在富兴电子科技园厂区购买的两栋厂房中的一栋交付给海王集团驻马店项目部使用。同时根据（关于富兴电子科技园3#厂房租赁事宜的请示）领导批示，甲乙双方就乙方租赁驿××大道与××交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房事宜，协商一致达成如下协议。2、甲方将位于驿××大道与××交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，建筑面积约2.3万平方米；本租赁物的功能为仓库。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意后方可执行。3、从签订之日起至2018年12月31日期间免租。租赁期满后如续约，甲乙双方将对有关租赁事宜重新签订租赁合同。4、在本出租合同生效之日起7日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。5、在租赁期间产生的水、电及其他有关费用由乙方自行承担。6、在租赁期内如乙方必须对租赁物进行装修、改建，要事先向甲方书面提出装修、改建设计方案，经甲方书面同意后方可进行合理改建。如装修、改建方案可能对公用部分、租赁物主结构及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方自行承担。7、装修、改建增加的附属物产权属甲方所有，乙方无权要求甲方予以补贴。8、本合同提前终止或有效期满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权坚持收回租赁物等条款。该份厂房租赁合同到期后，因原告与被告海王公司驻马店分公司未续签新的租赁合同，后原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。另查明，一、2018年9月19日，被告海王公司驻马店分公司向原告提交《关于签订3#厂房租赁合同的申请》一份，载明：“河南驻马店经济开发区投资有限公司：为切实保障深圳海王集团医药冷链物流项目的快速推进，由开发区管委会委员、管委会副主任张凯牵头负责，并安排把富兴电子科技园厂区内3#厂房交付给我公司作为医药仓库装修使用，现装修工作已基本完成，需省食药监局GSP认证，GSP认证中需要提供仓库租赁合同。为了我公司持续、健康、快速发展，现申请签订仓库租赁合同，从签订合同之日起至2018年12月31日期间免租。敬请开发区领导批准为盼”。二、庭审中，原告向本院提交告知函两份，其中，2020年5月7日的告知函载明“海王公司驻马店分公司：2018年9月20日，我公司与贵公司就租赁兴业大道（原驿城大道）与顺河路交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房事宜签订了厂房租赁合同，约定‘本合同提前终止或有效期满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权坚持收回租赁物’，现该租赁合同已于2018年12月31日届满，期间我公司已多次催促贵公司与我公司续签租赁合同，贵公司至今未与我公司续签租赁合同，特请贵公司于2020年5月10日前与我公司重新签订租赁合同。如贵公司逾期与我公司签订租赁合同，我公司将通过法律途径提请诉讼，依法收回租赁物并按照市场平均租赁价格追回贵公司非法占用期间的租金。开发区投资公司。2020年5月7日”。在该告知函的下方接收人一栏中显示有“王大力”署名，并附有联系电话：138××××8960。另，2020年6月1日的告知函中载明“海王公司驻马店分公司：2018年9月20日，我公司与贵公司就租赁兴业大道（原驿城大道）与顺河路交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房事宜签订了厂房租赁合同，约定‘本合同提前终止或有效期满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，甲方有权坚持收回租赁物’，现该租赁合同已于2018年12月31日届满。2020年5月7日我公司已向贵公司下达告知函，特请贵公司于2020年5月10日前与我公司重新签订租赁合同。贵公司至今仍未与我公司签订租赁合同。现我公司再次函告贵公司，特请贵公司于2020年6月10日前与我公司重新签订租赁合同。如贵公司逾期与我公司签订租赁合同，我公司将通过法律途径提请诉讼，依法收回租赁物并按照市场平均租赁价格追回贵公司非法占用期间的租金。开发区投资公司。2020年6月1日”。在该告知函的下方接收人一栏中显示有“何峰涛”署名，并附有联系电话：137××××8985。二被告对上述两份告知函质证称：上述两份告知函二被告并未收到，且何峰涛已经离职，王大力是被告公司的工作人员。三、2020年6月11日，河南北纬律师事务所接受原告的委托，向海王公司及驻马店分公司发出律师函一份（驻律函字[2020]0611-1号），告知二被告在收到该律师函后十五日内续签租赁合同并缴纳租赁费，若不续签租赁合同，请于接函后十五日内搬离厂房并交纳2019年1月1日至今的租赁费用等内容。庭审中，原告提交收条一份，载明“今收到律师函壹份[2020]0611-1号。银河，何峰涛，2020.6.15”。四、2020年6月9日，被告海王公司驻马店分公司向原告出具情况说明一份，载明：“驻马店经济开发区投资有限公司：海王驻马店分公司6月1日接到贵公司关于我公司租赁富兴电子科技园3#厂房事宜的告知函后公司领导十分重视。由于我公司为河南海王银河医药有限公司全资子公司，不具备法人资格没有签约资格，所以我公司第一时间向总公司做了汇报。海王集团大型上市公司，有完善的法务部和严格的管理制度，公司一切大型合同的签订都需要召开公司董事会决议通过。召开董事会需提前15天通知各位股东，所以不能在贵公司要求的时间内完成合同的签订，特申请6月20日前完成合同签订”。五、庭审中，二被告向一审法院提交：1、装修合同19份、发票100张，二被告用以证明：涉案厂房用于储藏药品，需要极其严格的条件，因此，被告投入数百万进行装修，现原告突然要求解除合同，被告数百万装修投入将化为泡影。原告开发区投资公司质证称：原告不是合同的相对人，该组证据与本案不具有关联性，原告已经多次向被告催要免租期之外的租金，被告违约不支付，原告有权解除合同。2、《驻马店市人民政府办公室关于印发驻马店市招商引资工作方案（2018-2020年）的通知》附件《2018年驻马店市招商引资谋划项目市领导分包推进责任制一览表》及《驻马店市招商引资财政优惠政策摘要》（网上下载），上述证据用以证明：“2018年谋划项目名称《深圳海王集团医药物流配送项目》，总投资4亿元，项目分包领导王明威，项目洽谈区县负责人张凯，135××××1566，项目洽谈联系人关涛，181××××1009。《驻马店市招商引资财政优惠政策摘要》第六节第17条显示：投资方租赁厂房的项目，按照前3年免缴，后2年减半的标准由政府给予房租补贴。海王集团通过政府招商引资落户驻马店，由海王集团在驻马店设立分公司，建立药品物流配送体系，海王集团是驻马店市政府招商引资的重点项目，驻马店市政府给予了减免房租等优惠政策。因此，海王公司才与身为国企的原告签订了免租金的租赁合同，原告出尔反尔枉顾事实，违背政府承诺及双方约定恶意诉讼，其诉请应予驳回”。原告对上述证据质证称“真实性无异议，但对证明目的有异议，该文件第七条明确规定，投资5亿元以上的企业驻马店市政府才给予1至3年免租的规定，被告投资总额当时承诺是4亿元，而且至今4亿元也没有达到，不符合该条款免租及减租的规定”。3、药品经营许可证一份，二被告用以证明涉案厂房的面积是经海王公司提请药监局审批并实地查验之后做登记备案的，厂房的实际面积为7290平方米。原告对上述证据质证称“因为工商变更登记仅仅是依据申请人的申请进行登记，本案房屋租赁厂房的面积已经专业的评估机构进行评估，因此租金面积应当以评估机构为准”。六、诉讼中，原告申请对本案诉争3#厂房的面积及租赁价格进行司法鉴定。2021年1月11日，驻马店光大资产评估事务所出具驻光大评报字（2021）第020号资产评估报告一份，评估结果为：面积7626.32平方米；占用时间为2019年1月1日-2020年7月1日；占用费平均单价为8元/平方米/月；占用费评估价值1098190元。原告对该份报告无异议。二被告对该份评估报告提出异议，认为鉴定机构选取形式不合法，鉴定程序不合法，鉴定面积超出二被告实际使用面积，鉴定方法不科学，必然导致鉴定结果不准确，不能作为本案定案依据。七、被告海王公司驻马店分公司原名为河南海王百悦医药有限公司驻马店分公司，2018年9月20日变更为海王公司驻马店分公司。一审法院认为，1、原告开发区投资公司与被告海王公司驻马店分公司签订《厂房租赁合同》一份，约定原告将富兴电子科技园3#厂房出租给被告海王公司驻马店分公司，双方形成房屋租赁合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。开发区投资公司作为本案原告，诉讼主体适格。二被告主张开发区投资公司并非本案适格原告，法院不予采纳。2、关于合同的解除，首先，根据有关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，厂房租赁合同期间届满后，原、被告双方未续签新的租赁合同，也未约定租赁期限，故原告开发区投资公司与被告海王公司驻马店分公司之间的租赁为不定期限租赁，原告可随时要求解除合同。其次，从原告提交的证据显示，原告分别于2020年5月7日、6月1日、6月11日向被告海王公司驻马店分公司发出两份告知函及一份律师函，要求海王公司驻马店分公司续签租赁合同，如在规定的时间内不续签合同，则原告将依法收回租赁物并要求被告海王公司驻马店分公司支付占有使用费。原告的上述行为应视为其已向被告海王公司驻马店分公司作出了解除租赁合同的意思表示并履行了通知义务。律师函载明“请贵公司在收到本律师函后十五日内续签租赁合同并缴纳租赁费，若不续签租赁合同，请于接函后十五日内搬离厂房并交纳2019年1月1日至今的租赁费用”，被告海王公司驻马店分公司接到该律师函的时间为2020年6月15日，但双方未在15日内续签租赁合同，故原告与海王公司驻马店分公司之间的不定期租赁合同关系已于2020年6月30日已实际予以解除。现原告再请求解除其与被告海王公司驻马店分公司之间的不定期租赁合同，本院不再做出处理。3、合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告海王公司驻马店分公司的租赁合同解除后，被告海王公司驻马店分公司应当将其租赁的厂房返还给原告，现原告请求被告海王公司驻马店分公司将使用的厂房交付于原告，于法有据，本院予以支持。4、关于占有使用费。本案中，原、被告双方签订的租赁合同期满后，双方未对有关租赁事宜重新签订租赁合同，虽经原告多次催促后，被告海王公司驻马店分公司至今未与原告续签租赁合同，但仍继续占有使用原告厂房，现原告请求海王公司驻马店分公司支付从2019年1月1日至实际迁出之日的厂房占有使用费，本院应予支持。依据评估报告显示，租赁厂房面积为7626.32平方米，平均单价为8元/平方米/月，故被告海王公司驻马店分公司应按每月61010.56元的标准向原告支付占有使用费。又因该期间段的占有××疫情管控期间，结合本案实际情况，本院酌定扣除一个半月的占有使用费。二被告主张本次鉴定程序不合法，鉴定机构选取形式不合法，鉴定方法不科学，评估报告不能作为本案定案依据，无证据证明，本院不予采纳。5、关于二被告辩称海王公司作为驻马店市招商引资项目落户驻马店，应享有驻马店市政府承诺免租金的优惠政策。本案中，从二被告提交的《驻马店市招商引资财政优惠政策摘要》第17条显示：“投资方租赁厂房的项目，按照前3年免缴，后2年减半的标准由政府给予房租补贴”，而本案所审理的系基于原、被告双方两个平等主体之间所产生的租赁合同关系而引起的纠纷，故该条款不能适用于本案。现二被告以驻马店市政府对招商企业有优惠政策为由，请求原告按优惠政策的规定给予免除租金，该院不予采纳。因被告海王公司驻马店分公司系被告海王公司依法成立的分公司，不具备独立法人资格，其民事责任应由海王公司承担，故被告海王公司应承担其分公司不足清偿部分的偿付责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决:一、限被告河南海王银河医药有限公司驻马店分公司于本判决生效后三十日内向原告河南驻马店经济开发区投资有限公司返还承租的位于驻马店市××大道与××交叉口东北角富兴电子科技园3#厂房的租赁物。二、限被告河南海王银河医药有限公司驻马店分公司于本判决生效后十日内向原告支付自2019年1月1日起至实际迁出之日期间的占有使用费，按每月占有费61010.56元的标准计算（上述费用中应扣除一个半月的占有使用费）。三、当被告河南海王银河医药有限公司驻马店分公司不能承担本判决确定的偿付责任时，由被告河南海王银河医药有限公司承担。四、驳回原告的其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14683元，由二被告负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，2018年9月20日，被上诉人开发区投资公司（甲方、出租方）与上诉人海王公司驻马店分公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，双方在合同中明确约定：从签订之日起至2018年12月31日期间免租。租赁期满后如续约，甲乙双方将对有关租赁事宜重新签订租赁合同。合同到期后，开发区投资公司就续签合同问题向海王公司驻马店分公司发出律师函，律师函载明“请贵公司在收到本律师函后十五日内续签租赁合同并缴纳租赁费，若不续签租赁合同，请于接函后十五日内搬离厂房并交纳2019年1月1日至今的租赁费用”，海王公司驻马店分公司未按上述要求续签合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，双方的厂房租赁合同已经解除。海王公司驻马店分公司诉称其应当享受招商引资的相关优惠政策，不应支付租金，但对此无证据证明，且理由不适用于其与开发区投资公司之间平等主体之间的民事法律关系，亦与其在《关于签订3#厂房租赁合同的申请》中要求的减租期限相矛盾，对其上诉理由本院不予采纳。关于二上诉人应否支付厂房占有使用费问题，案涉厂房租赁合同到期后，海王公司驻马店分公司拒不与开发区投资公司续签合同，亦不搬离厂房，客观上给开发区投资公司造成了损失，应承担支付占有厂房期间的费用。关于驻马店光大资产评估事务所出具的资产评估报告能否作为定案依据问题，海王公司、海王公司驻马店分公司称评估报告存在程序违法、鉴定方法不科学、鉴定面积与实际使用面积不符等问题，但无证据证明。综上所述，河南海王银河医药有限公司、河南海王银河医药有限公司驻马店分公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14683元，由上诉人河南海王银河医药有限公司、河南海王银河医药有限公司驻马店分公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二一年六月十七日书记员  刘丹丹