山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0830民初1993号原告：马金贵，男，1981年12月9日出生，汉族，住汶上县。原告：张元红，女，1978年7月3日出生，汉族，住汶上县。共同委托诉讼代理人：赵洪磊，山东中都剑律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：郭延站，男，1965年10月30日出生，汉族，住汶上县。委托诉讼代理人：朱斌，山东垠鹏律师事务所专职律师，代理权限特别授权。被告：济宁龙灏置业有限公司，住所地为济宁市汶上县经济开发区，统一社会信用代码为91370830575487390P。法定代表人：吴万龙，总经理。委托诉讼代理人：秦茂龙，山东盛强律师事务所律师，代理权限特别授权。原告马金贵、张元红诉被告郭延站、被告济宁龙灏置业有限公司（以下简称龙灏公司）执行异议纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告马金贵及马金贵、张元红的委托代理人赵洪磊，被告郭延站的委托代理人朱斌到庭参加诉讼，被告济宁龙灏置业有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。马金贵、张元红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除对原告马金贵、张元红购买的商品房查封，房屋位置：汶上县（涉案异议价值300000元）；2、请求依法判决终止对汶上县房屋的强制执行。事实与理由：2019年11月26日，原告通过汶上县鲁房第十四房产加盟店，购买案外人尹伏的商品房屋一套，房屋位于汶上县，储藏室编号1-206。原告与尹伏签订了房屋买卖合同，房屋价款共计1325000元。合同签订后，原告将所有的购房款交付给了尹伏，尹伏给原告出具了收款收据。后来原告得知该房屋系济宁龙灏置业有限公司开发的，龙灏公司以物抵债的方式，将涉案房屋折抵给了尹伏，双方抵账价格为1804404.8元，经各方协商，龙灏公司与原告签订一份“隆兴华府认购协商书”，龙灏公司给原告出具了收款手续。另外2020年8月22日，原告又购买龙灏公司地下车位一个，车位号为1-048。2019年11月26日，原告已经实际占有、使用涉案房屋，原告于同日交纳了暖气开口费、装修保证金等费用，入住至今。因龙灏公司的原因，原告至今未能办理房屋产权登记手续。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规格》第二十九条之规定。原告享有足以排除强制执行的民事权益，为此，提出诉讼，请依法判决。郭延站辩称，2021年4月8日汶上县人民法院依法作出的（2021）鲁0830执异32号涉案房屋民事裁定书，认定事实清楚，适用法律正确程序合法，程序合法，因案涉房屋系以房抵债，且再次出售给原告，原告与龙灏公司之间不存在真实的案涉房屋买卖合同关系，因此原告不享有足以排除案涉房屋强制执行的实体权利，请求依法驳回原告的诉讼请求。济宁龙灏置业有限公司提交书面答辩状辩称，龙灏公司与原告之间存在真实的房屋买卖合同关系，涉案房屋已经出售给了原告，原告已经合法占有了涉案房屋，原告享有足以排除强制执行的民事权益，原告的主张及证据都是真实的，龙灏公司均认可。综上所述，请求依法支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马金贵、张元红系夫妻关系。案外人尹伏承包龙灏公司开发的隆兴华府11号楼、13号楼建设工程，龙灏公司欠其工程款，于2019年6月12日将隆兴华府小区16号楼1单元1702室房产、1-206号储藏室折抵给尹伏。尹伏将该房产通过汶上县聚鑫房地产经纪有限公司出售。经过汶上县聚鑫房地产经纪有限公司介绍，2019年11月22日，张元红与案外人尹伏签订《购房意向书》，约定原告张元红购买尹伏出让的隆兴华府小区16号楼1单元1702室房产、储藏室及车位一个，价款为1325000元。2019年11月26日，马金贵转给汶上县聚鑫房地产经纪有限公司工作人员吴鑫账户1325000元购房款，吴鑫又将该款转账给尹伏，尹伏向马金贵出具收到房款1325000元收据一份。同日，尹伏和马金贵到隆兴华府售楼处变更房屋买卖手续,龙灏公司与马金贵签订购买隆兴华府小区16号楼1单元1702室房产、1-206号储藏室的《隆兴华府认购协议书》并向马金贵出具收到1804404.8元购房意向金的收据。2019年11月26日，济宁龙灏置业有限公司向马金贵出具代收暖气开口费收据；同日，隆兴华府小区的物业公司即济宁满坤物业服务有限公司向马金贵出具装修保证金、代收有线电视费、环卫垃圾清运费、物业费、装修清运费、预存电费收据等。2020年8月22日,龙灏公司与马金贵签订《隆兴华府地下车位使用权协议书》，马金贵购买隆兴华府小区地下车位一个，价款为128000元。2021年3月12日，济宁满坤物业服务有限公司向马金贵出具物业费、垃圾清运费收据。原告购买涉案房屋后入住。郭延站诉龙灏公司民间借贷纠纷一案，汶上县人民法院于2020年9月15日作出（2020）鲁0830民初4081号民事判决，判决：一、被告济宁龙灏置业有限公司于本判决生效后十日内偿还给原告郭延站借款本金400万元及利息（利息计算，其中200万元从2017年4月19日起、另200万元从2020年7月27日起，按照年利率24%计算至判决生效之日）；二、被告济宁龙灏置业有限公司于本判决生效后十日内支付给原告郭延站申请费5000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告济宁龙灏置业有限公司不服，向济宁市中级人民法院提起上诉。济宁市中级人民法院于2020年12月3日作出（2020）鲁08民终6367号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。郭延站申请强制执行，汶上县人民法院于2021年3月29日作出(2021)鲁0830执87号执行裁定书，裁定查封包括隆兴华府16号楼1单元1702室房产在内的12套房产。执行过程中，案外人马金贵、张元红向本院提出书面异议。本院于2021年4月8日作出(2021)鲁0830执异32号执行异议裁定：驳回案外人马金贵、张元红提出的执行异议。马金贵、张元红对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，因龙灏公司的原因，隆兴华府小区房产截止目前无法办理产权初始登记或变更登记。本院认为，2019年11月26日，龙灏公司同马金贵签订《隆兴华府认购协议书》，马金贵购买龙灏公司向尹伏折抵工程款的隆兴华府小区16号楼1单元1702室房产，龙灏公司向马金贵出具了购房意向金收据。龙灏公司向马金贵交房后，马金贵入住该房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产：(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。马金贵于2019年11月26日取得该房产,签订合法有效的书面买卖合同；取得该房产后原告在2019年入住,汶上县人民法院于2021年3月29日作出(2021)鲁0830执87号执行裁定书,原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产;原告已向尹伏支付了约定房款;因济宁龙灏置业有限公司未办妥竣工验收手续的原因，该小区房产至今不能办理产权登记,马金贵的房产符合该规定情形，其权利能够排除执行，原告要求对隆兴华府小区16号楼1单元1702室房产解除查封并终止执行的诉讼请求,本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定>》第九条第四款,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十七条、第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，判决如下：终止对隆兴华府小区16号楼1单元1702室房产的执行并解除查封。案件受理费21040元，由被告郭延站负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  高玉环人民陪审员  伊秀芹人民陪审员  韩丽丽二〇二一年六月十五日书 记 员  杨凤余