江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终5594号上诉人（原审被告）：徐强。委托诉讼代理人：韩建军，江苏夺锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司，住所地苏州市人民路239号33幢101-103室。负责人：朱楠楠，总经理。委托诉讼代理人：张春玲，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琦，北京市中伦(上海)律师事务所律师。原审被告：姑苏区富韩汗蒸馆，经营场所苏州市人民路239号31幢（102室除外）。登记经营者：徐强。上诉人徐强因与被上诉人嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司（以下简称嘉凯城商管苏州分公司）、原审被告姑苏区富韩汗蒸馆（以下简称富韩汗蒸馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初2830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序由审判员独任审理。本案现已审理终结。徐强上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判，一、二审诉讼费用由各自按比例承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。嘉凯城商管苏州分公司未提供物业管理服务，徐强有权拒交物业费。徐强自行聘请了保安、保洁等人员负责日常维护、管理、环境卫生、安全防范。涉案项目的物业管理中心长期处于空置状态，嘉凯城商管苏州分公司所谓的物业管理人员并未在苏纶场内正常上班。二、一审判决部分错误。1.合同解除时间的确定。嘉凯城商管苏州分公司于2017年4月30日发出解除函，但后续经过双方协商，嘉凯城商管苏州分公司实际同意徐强一直持续经营，即嘉凯城商管苏州分公司在发出解除通知后又以默示的方式接受合同相对方继续履行合同义务。且在徐强这三年的经营期间，嘉凯城商管苏州分公司怠于行使法律权利，从未发函通知搬离，亦未至法院诉讼确认解除。本合同解除时间应以法院送达传票之日为准，而不应于2017年5月3日解除。2.对于租赁区域的装饰装修物的处理。对于未形成附合的装饰装修物，因嘉凯城商管苏州分公司不同意继续利用，徐强确有义务拆除。由于徐强在2020年又投入了几百万元对租赁区域进行装修，若拆除添置的装饰装修并不有利于租赁物的利益最大化，且本案执行过程中直接拍卖租赁物所获得的收益远超于租赁区域恢复原状后的收益，基于效益最大原则，法院不应直接判处恢复原状。对于已形成附合的装饰装修物，若嘉凯城商管苏州分公司不同意继续利用，应由双方根据过错分担现值损失。3.嘉凯城商管苏州分公司提出的赔偿标准基数不合理。虽本案徐强存在违约行为给嘉凯城商管苏州分公司造成了不利益，但基于公平公正的角度，嘉凯城商管苏州分公司得以主张的损失及补偿不应明显超过其实际遭受的损失。双方签订租赁合同时约定的租金是以苏纶场项目正常运营、具有良好商业前景的基础上确定的，而自2017年后该项目完全处于萧条状态，不具有正常的商业市场情形，在此背景下，以最初双方约定的租金及物业费为基数计算嘉凯城商管苏州分公司实际及预期损失是显失公平的。且嘉凯城商管苏州分公司未提供物业服务，就物业费及逾期支付的滞纳金部分，徐强有权拒绝支付。4.一审判决租金及物业费滞纳金的利率基数过高。嘉凯城商管苏州分公司本身存在过失，且其签订合同时承诺的商业氛围、前景等均未实现，加之疫情影响，徐强在经营的很长一段时间都是形单影只，兼顾公平公正原理，嘉凯城商管苏州分公司主张的租金及物业费的滞纳金的利率应以全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率的一倍计算，不应加倍计算。5.案件受理费应按比例承担。嘉凯城商管苏州分公司主张诉讼请求的金额为52917226元，一审判决实际支持部分为21113939元，故案件受理费不应由徐强全额承担。嘉凯城商管苏州分公司辩称：一、一审法院对于富韩汗蒸馆应支付的租金及物业费等的事实认定清楚，法律适用正确。根据涉案租赁合同的约定，乙方应当按时足额缴纳物业费，徐强以自信聘请保安、保洁为由拒绝缴纳物业费缺乏事实及法律依据。富韩汗蒸馆经营娱乐场所，聘请保安、保洁是正常经营管理范畴，是出于内部管理需要。苏纶场项目的商业环境如何并非合同明确约定的出租方主要义务，属于商业风险。徐强及富韩汗蒸馆作为商业主体，在签订租赁合同时已经对租赁场所的地段、环境、经营前景进行了充分的考察评估，知晓合同约定的双方权利义务，且汗蒸馆位于临街位置，独立经营，商业环境如何不影响其经营环境。二、一审法院对合同解除时间认定正确。徐强自2016年7月1日起未支付租金，于2016年6月1日起未支付物业费，根据合同约定徐强不按时支付或不足额支付租金、物业费超过15日的，我方有权解除合同，我方于2017年4月30日向富韩汗蒸馆发出解除租赁合同通知书，于2017年5月3日送达，合同已经解除。三、一审判决认定徐强、富韩汗蒸馆应当恢复原状是正确的。四、项目周边商业环境属于正常商业风险，徐强无权要求调低租金基数及违约金计算比例。实际上富韩汗蒸馆自开业以来经营情况良好。五、一审认定案件受理费由徐强、富韩汗蒸馆承担是正确的。富韩汗蒸馆二审未答辩。嘉凯城商管苏州分公司向一审法院起诉请求：1.确认嘉凯城商管苏州分公司与徐强签订的《房屋租赁合同》及租赁配套用房协议已经解除（2017年5月3日解除）；2.判令徐强、富韩汗蒸馆腾退并返还案涉房屋、恢复原状并办理完毕注册地址、营业执照、电信、网络、水电煤气等迁出、变更、销户手续；3.判令徐强、富韩汗蒸馆共同支付2016年7月1日至2017年5月3日期间欠付租金2411430.30元及滞纳金347922.31元（滞纳金要求计算至实际支付之日止）、装修免租期租金2135584元；4.判令徐强、富韩汗蒸馆共同支付2016年6月1日起的物业管理费（暂计2653926.50元，并要求计算至实际返还房屋之日止）及滞纳金2296460.99元（滞纳金要求计算至实际支付之日止）；5.判令徐强、富韩汗蒸馆共同支付因逾期返还房屋而产生的违约金暂计21355840元（要求计算至实际迁出之日止）；6.判令徐强、富韩汗蒸馆共同支付因逾期支付费用而导致合同解除的违约金533896元；7.判令徐强、富韩汗蒸馆共同支付因逾期办理电信、网络、煤气、营业执照的迁出、变更手续而产生的违约金暂计21355840元（要求计算至实际迁出之日止）。审理中，嘉凯城商管苏州分公司以最高人民法院在2020年发布司法解释对民间借贷逾期付款利率进行了调整为由，不再按照年利率36%主张逾期付款滞纳金，改为按年利率15.4%计算，故变更第三、第四项诉讼请求为：判令徐强、富韩汗蒸馆支付迟延支付的租金2411430.30元及滞纳金1488333.99元（滞纳金要求计算至实际支付之日止）、装修免租期租金2135584元；判令徐强、富韩汗蒸馆共同支付管理费2653926.50元及滞纳金982375元（滞纳金要求计算至实际支付之日止）；嘉凯城商管苏州分公司同时明确逾期付款违约金自每期费用应付之日，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍（即年利率15.4%）计算。一审法院认定事实：1、嘉凯城集团商业资产管理有限公司（以下简称嘉凯城商管公司）成立于2013年1月7日，原名称为“嘉凯城集团资产管理有限公司”，后于2015年1月4日变更名称为“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司”、于2017年7月17日更名为现名称“嘉凯城集团商业资产管理有限公司”，故嘉凯城商管苏州分公司名称随之变更。2、苏州市人民路239号31幢（102室除外）不动产系案外人上海嘉璀投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉璀合伙企业）单独所有。嘉璀合伙企业分别在2013年、2016年、2018年与嘉凯城商管公司签订《物业整体出租协议》，约定嘉璀合伙企业将包括上述不动产在内的苏州市人民路239号商业物业整体出租给嘉凯城商管公司，最终租期至2038年。嘉璀合伙企业分别在2014年4月2日、2020年7月27日、2020年12月14日出具确认书对此进行确定，并确认嘉凯城商管公司可以对整体承租的物业进行合法转租、分租或进行其他合法经营管理，独立全权处理与房屋经营管理有关的一切事务，并有权委托嘉凯城商管苏州分公司实际履行相应权利义务。嘉凯城商管公司自2013年6月1日起实际委托嘉凯城商管苏州分公司对包括案涉租赁房屋在内的苏州市人民路239号商业项目进行招商、租赁（转租或分租）。3、2015年，嘉凯城商管苏州分公司（甲方、出租方）与徐强（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将案涉人民路239号31号楼（除102室外）房屋（建筑面积5255.32平方米）出租给乙方用于经营汗蒸（暂定名为韩都汗蒸），租赁期间2015年6月1日至2023年5月31日，甲方于2015年6月1日交付房屋，其中2015年6月1日至2016年1月31日为装修免租期，但乙方需承担该期间实际发生的水、电、物业管理服务费等。合同第三条对租金标准及支付方式进行了明确约定，其中2015年6月1日至2019年5月31日期间（租期前四年）的月租金均为266948元，租期后四年的月租金分别为274941元、282933元、290926元、300517元；租金按6个月为一个支付期、先付后用，首期租金支付时间为合同签订之日起7个工作日，总额为1601688元（相当于租期第一年的六个月租金），以后每期均在每一个支付期起始日7天前付清该期租金。合同第四条约定履约保证金为266948元，合同终止后如乙方没有违约情形，在乙方按期腾空、返还房屋，并办理完毕电信、网络、煤气、营业执照等相关迁出、变更手续，结清相关费用后，甲方在15个工作日内将保证金余额无息退还；租赁期间如果乙方违约并给甲方造成损失或损害的，乙方在甲方发出要求其纠正行为的书面通知后7个工作日内仍然没有纠正并赔偿甲方损失的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣赔偿款。合同第5.2条约定乙方根据需要自行申请及安装独立水电煤气表，费用自理。第5.5条约定乙方须服从甲方统一的物业管理服务，并按时足额缴纳物业管理服务费，物业管理服务费自交房之日起计算，标准为10元/平方米/月，乙方每月应向甲方支付52553元物业管理服务费，并向甲方支付相当于一个月物业管理服务费的保证金。物业服务费按6个月为一个支付周期，在每个支付期起始日7天前全额付清该支付期内物业管理费。合同第6.8条约定：乙方在合同终止之日起5日内交还租赁房屋，且在交还租赁房屋时将添置的装饰装修部分自行拆除（水、电的增扩容设施、设备除外），搬出全部自有物品，不得影响房屋及其附属设施的完好及正常使用，如逾期撤场，乙方同意甲方有权处分租赁房屋内的物品、设施、设备、装修、装饰进行清场，收益归甲方所有；合同第6.9条约定乙方应在合同终止之日起10个工作日内自行办理完毕电信、网络、煤气、营业证照等相关迁出、变更销户等手续并结清相关费用。合同第8.2条约定：乙方不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业服务费等费用超过15日的，甲方有权解除合同，第8.4条约定任何一方根据合同第八条约定提前解除合同的，需以书面形式通知对方，通知寄送到合同约定的通讯地址即视为送达，对方拒签的视为送达。合同9.2条约定，如因乙方违反合同第8.2条的约定导致合同解除，甲方有权收回房屋，保证金不予退还，乙方还应向甲方支付该租赁年度月租金的2倍作为违约金，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿。合同9.5条约定如因乙方违约导致合同解除的，乙方应按装修免租期所在租赁年度的月租金向甲方全额支付装修免租期的租金。合同9.6条约定，租赁期限内，乙方逾期支付租金、水、电及物业服务费等费用的，每日按照未付款项的1%支付滞纳金。合同9.7条约定合同终止后乙方逾期办理电信、网络、煤气、营业证照的迁出、变更手续的，每逾期一日应按最后一期日租金2倍为标准向甲方支付违约金。合同第9.8条约定合同终止后，乙方逾期交还房屋的，每逾期一日应按最后一期日租金的2倍为标准向甲方支付违约金。双方明确合同经甲乙双方授权代表签字盖章后生效，且合同附有双方同时签订的《物业管理服务协议》、交付确认书（交付房屋为毛坯，结构完好，附属设施包括烟感142个、消火栓44个、安全出口指示牌96个，室内物品有应急照明48个、声光报警18个、首报15个，屋内公用设施有消防喇叭34个）。双方同时签订补充协议一份，就租期届满后的续租事宜及免租期事宜进行了补充约定，其中第3条约定：2015年6月1日至2015年11月30日6个月免收租金，2016年1月1日至2016年1月31日免收1个月租金，2017年1月1日至2017年1月31日免收1个月租金。合同签订后，徐强在案涉房屋地址注册成立富韩汗蒸馆（登记经营者为徐强的个体工商户，成立于2015年10月26日）。本案审理中，嘉凯城商管苏州分公司确认案涉房屋租金支付至2016年6月底，支付物业管理费至2016年5月底，另支付租赁保证金266948元、物业管理费保证金52553元。嗣后，嘉凯城商管苏州分公司分别在2016年9月18日、2017年1月15日和3月15日三次向徐强发出缴款通知单，要求其支付2016年7月1日起的房屋租金及2016年6月1日起的物业管理费，徐强均未予缴纳。2016年5月5日，徐强及富韩汗蒸馆其他出资人与嘉凯城商管苏州分公司员工朱敏会谈商洽因案涉房屋所在苏纶场整体项目尚未开业、交通不便等问题对案涉房屋租赁造成的影响，徐强提出要求：1）免除2016年6月1日至2017年6月1日期间物业管理费；2）延长免租期至地铁通车、苏纶场整体项目开业。嘉凯城商管苏州分公司表示将在十个工作日内答复。庭审中，富韩汗蒸馆称后续嘉凯城商管公司未能同意相关方案。2017年4月30日，嘉凯城商管苏州分公司向徐强（富韩汗蒸馆）发出《解除租赁合同通知书》，告知其因徐强未能按约支付租金及物业服务费，且经催缴后仍然未能缴纳，故其依约行使合同解除权，通知其自通知书发出之日起解除双方间的租赁合同，并要求徐强在15日内返还房屋、在5日内结清2017年4月30日前的欠付费用。该通知书于5月3日由富韩汗蒸馆前台收取，富韩汗蒸馆在2017年5月9日回函称收到该通知书，但是对解除通知书不予认可，并指出其在2016年4月就向嘉凯城商管苏州分公司提出案涉房屋附近项目商业氛围极为惨淡，且曾在2016年5月作出过书面说明，嘉凯城商管苏州分公司迟迟未予答复，故其对该解除通知极为愤慨且不予认可，但未通过诉讼等形式要求确认该解除通知无效。审理中，富韩汗蒸馆代理人表示徐强在2019年年底将汗蒸馆承包给案外人（公章等材料均交付给案外人使用）使用至今，富韩汗蒸馆实际经营者目前并非徐强，但代理人并不清楚实际经营者是谁，委托手续系富韩汗蒸馆一姚姓经理盖章后提供；一审法院亦曾在本案审理中两次至富韩汗蒸馆调查，富韩汗蒸馆正常营业，但工作人员表示不清楚老板是谁，登记的老板是徐强；一审法院在现场张贴告知书后亦无相关人员联系本案承办人。嘉凯城商管苏州分公司对此表示知悉并明确知晓案涉判决可能的执行结果；嘉凯城商管苏州分公司还在庭审中明确因承租人违约其有权没收已付保证金。一审法院认为，嘉凯城商管公司自嘉璀合伙企业处整租（期限自2013年持续至2038年）案涉房屋所在商业项目后又委托嘉凯城商管苏州分公司出租管理，嘉璀合伙企业对此知悉并确认，故嘉凯城商管苏州分公司有权出租管理案涉房屋；其在2015年将房屋出租给徐强并与徐强订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应恪守义务。富韩汗蒸馆系徐强在承租房屋后于2015年设立的个体工商户，且徐强在房屋租赁合同中明确其租赁用途为用于设立汗蒸馆，虑及个体工商户与经营者的法律主体地位，以及案涉房屋实际由富韩汗蒸馆经营使用、富韩汗蒸馆就租赁事宜与嘉凯城商管苏州分公司实际沟通等事实，一审法院认定富韩汗蒸馆亦应履行案涉合同项下的承租人义务。徐强及富韩汗蒸馆未能按约履行支付租金的义务，且经多次催告后仍未履行，嘉凯城商管苏州分公司有权依约行使合同解除权，根据双方合同约定，案涉房屋租赁合同及补充协议已于2017年5月3日因徐强及富韩汗蒸馆违约而解除，一审法院对此予以确认。富韩汗蒸馆以其曾在2017年5月9日回函对解除事宜提出异议为由予以抗辩，但其回函并无合同依据，且未提起诉讼要求确认嘉凯城商管苏州分公司发出的解除通知无效，故一审法院对该抗辩意见不予采信。合同解除后，徐强及富韩汗蒸馆依约应在5日内（依据嘉凯城商管苏州分公司通知应在15日内）搬离并返还房屋，现嘉凯城商管苏州分公司要求其返还房屋，符合双方合同约定，一审法院予以支持；徐强及富韩汗蒸馆应在不破坏房屋结构及安全的情况下，搬出全部自有物品并将添置的装饰装修部分自行拆除（水、电的增扩容设施、设备除外）。嘉凯城商管苏州分公司起诉主张的工商登记、电信、网络及水电煤气等销户或变更手续，因涉及行政审批等事宜，本案无法理涉，对其相关诉请难以支持。关于嘉凯城商管苏州分公司主张的租金及物业管理费。合同解除终止了双方合同项下嗣后的权利义务，但徐强及富韩汗蒸馆仍应按约支付合同解除前欠付的房屋租金及物业管理费，具体支付时间为：1）、2016年5月24日前支付2016年6月1日至2016年11月30日期间的房屋租金（因2015年11月30日之前及2016年1月1日至1月31日期间免租，故其此前支付的六个月租金已经覆盖至2016年6月30日，2016年5月24日需支付的租金为2016年7月1日至2016年11月30日期间的5个月租金1334740元）及6个月的物业管理费315318元（52553元×6）；2）、2016年11月23日前支付2016年12月1日至2017年5月3日期间的租金（因2017年1月1日至1月31日免租，实际需要支付4个月零3天的租金计4个月零3天的租金计1094487元）及5个月零3天的物业管理费计268020元。根据嘉凯城商管苏州分公司主张及富韩汗蒸馆确认的结欠租金金额，一审法院根据双方合同约定租金标准及补充协议明确的免租期间认定徐强及富韩汗蒸馆需支付2016年7月1日至2017年5月3日期间（扣除2017年1月1日至2017年1月31日期间免租期租金尚需支付九个月零三天）的租金2429227元（266948元×9+266948元÷30×3），需支付2016年6月1日至2017年5月3日期间（十一个月零三天）的物业管理费583338元（52553元×11+52553元÷30×3）。至于富韩汗蒸馆提出应以其支付的保证金抵扣部分费用的观点，一审法院认为双方合同明确租赁保证金在承租人违约导致合同解除时由出租人没收，故不应用于抵扣；但双方未明确物业服务费保证金由出租人没收，虑及保证金担保合同履行的性质，一审法院认定徐强已经支付的52553元物业服务费保证金可以予以抵扣，即徐强、富韩汗蒸馆需向嘉凯城商管苏州分公司支付2016年7月1日至2017年5月3日期间的租金2429227元、2016年6月1日至2017年5月3日期间的物业管理费530785元（583338元-52553元），嘉凯城商管苏州分公司主张租金2411430.30元未超出上述金额，一审法院予以支持；其诉请主张的物业管理费中超出部分，一审法院不再予以支持。富韩汗蒸馆还抗辩称案涉房屋物业管理实际由其自行进行故不应支付物业管理费，与双方合同约定不符，亦与其在2016年5月前已经按约履行的事实不符，一审法院不予采信。关于嘉凯城商管苏州分公司主张的逾期付款滞纳金。徐强及富韩汗蒸馆未能依约支付租金及物业管理费，已经违约，依约每日应支付逾期付款金额1%的违约金，虑及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的特征，考虑双方确曾就项目附近商业氛围以及本市人民路239号苏纶场项目开业情况等进行沟通，一审法院认定徐强及富韩汗蒸馆在2019年8月19日前应按照同期银行贷款利率的1.3倍、自2019年8月20日起应按照全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍支付逾期付款滞纳金，嘉凯城商管苏州分公司主张超出部分一审法院不再支持；徐强及富韩汗蒸馆本应在2016年5月24日前支付租金及物业管理费共计1650058元（1334740元+315318元）、在2016年11月23日前支付租金及物业管理费共计1362507元（1094487元+268020元），考虑物业管理费保证金抵扣情况后，根据上述标准计算至2019年8月19日的滞纳金共计558503元[1650058元×4.75%×1.3÷360天×1181天+（1362507元-52553元）×4.75%×1.3÷360天×998天）]，此后以上述欠付租金及物业管理费总额2960012元（2429227元＋530785元）为计算基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍继续计算至实际支付之日止。关于嘉凯城商管苏州分公司主张的免租期租金2135584元（相当于8个月租金）及合同解除违约金533896元。一审法院认为上述诉讼请求均系要求徐强及富韩汗蒸馆承担提前解除合同违约金的形式，双方合同明确约定两个月租金的违约金，故一审法院对嘉凯城商管苏州分公司要求徐强、富韩汗蒸馆共同支付533896元违约金的诉讼请求予以支持；再虑及违约金补偿性为主、惩罚性为辅的特征，以及租期已经履行近2年（四分之一租期）的事实，一审法院认定徐强、富强汗蒸馆应按未履行租期的比例另行补足1601680元（2135584元×75%）免租期租金，对嘉凯城商管苏州分公司主张超出部分一审法院不再支持。关于逾期还房违约金及逾期注销、变更营业执照、电信网络及水电煤气的违约金。一审法院认为徐强、富韩汗蒸馆未能按约在合同终止后返还房屋、注销或变更相应登记信息，致使嘉凯城商管苏州分公司无法利用房屋，其依据合同约定有权主张相应逾期违约金，但在其未能举证证明存在房屋占用使用费以外损失的情形下，一审法院对其要求按照租金标准两倍计算逾期违约金的诉讼请求难以支持，并根据富韩汗蒸馆经营多年未支付租金及使用费的事实，酌定徐强及富韩汗蒸馆按照合同解除时房屋租金标准的1.3倍支付逾期还房及逾期变更或注销相应登记的违约责任，自2017年5月4日计算至2020年12月31日为15477645元（266948元÷30天×1338天×1.3），2021年1月1日至实际返还房屋之日止的费用按照11568元/日（266948元÷30天×1.3）继续计算；另，虑及水、电、煤气及网络电信设施系利用房屋的基础设施，合同终止后不作注销或迁出亦不影响嘉凯城商管苏州分公司对房屋的利用，且嘉凯城商管苏州分公司可就此自行向相关部门申请变更登记，故一审法院认定徐强、富韩汗蒸馆仅需就未能迁出或注销营业执照的行为承担违约责任。嘉凯城商管苏州分公司要求就逾期还房及逾期办理注销、变更手续的行为分别计算违约金，本案中虽然确实存在两个违约行为，但该两个违约行为造成的后果均系无法利用房屋，故一审法院不再重复支持，但如果任一违约行为继续（即未能按照一审法院判决返还房屋或注销、迁出营业执照），该违约金继续计算。综上，一审法院认为徐强及富韩汗蒸馆未能按约支付租金，嘉凯城商管苏州分公司有权依约行使合同解除权，且已经依法通知解除，案涉房屋租赁合同于2017年5月3日解除，徐强及富韩汗蒸馆需腾空并返还房屋；徐强及富韩汗蒸馆应向嘉凯城商管苏州分公司支付合同解除前的租金2411430.30元、物业管理费530785元，并就逾期支付租金和物业管理费的行为承担违约责任；徐强及富韩汗蒸馆还需就违约导致合同提前解除向嘉凯城商管苏州分公司支付违约金533896元并补足免租期租金1601680元、就未能按约返还房屋及办理相关登记注销或变更手续支付违约金。另，一审法院虽对嘉凯城商管苏州分公司主张的部分违约金依法予以调整，但本案纠纷系因徐强、富韩汗蒸馆馆违约导致，故本案诉讼费用应由徐强、富韩汗蒸馆共同负担。徐强经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应答辩及质证权利，相应法律后果由其自行承担。本案合同解除、违约还房事实及双方纠纷产生时间均发生在民法典施行前，故本案应适用原《中华人民共和国合同法》进行处理。据此，一审法院依照1999年10月1日起施行的原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条，2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司与徐强就租赁苏州市姑苏区人民路239号31幢（102室除外）房屋（建筑面积5255.32平方米）所签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2017年5月3日解除；二、徐强、姑苏区富韩汗蒸馆于本判决生效之日起十日内将上述房屋腾空（搬离自有物品并自行拆除添置的装饰装修，但不得破坏房屋结构及安全，不得拆除水、电的增扩容设施、设备）后返还给嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司；三、徐强、姑苏区富韩汗蒸馆于本判决生效之日起十日内向嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司支付租金2411430.30元、物业管理费530785元，并就逾期支付上述款项的行为向嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司支付违约金（计算至2019年8月19日为558503元，自2019年8月20日起至实际支付之日止，以2960012元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍继续计算）；四、徐强、姑苏区富韩汗蒸馆于本判决生效之日起十日内向嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司支付违约解除合同违约金533896元并补足免租期租金1601680元；五、徐强、姑苏区富韩汗蒸馆于本判决生效之日起十日内向嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司支付逾期还房及逾期办理营业执照迁出或注销手续的违约金（计算至2020年12月31日为15477645元，2021年1月1日至实际返还房屋及完成营业执照迁出或注销手续之日止的违约金按照11568元/日继续计算）；六、驳回嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295535元，减半收取147768元，财产保全费5000元，合计152768元，由徐强、姑苏区富韩汗蒸馆共同负担，于本判决生效之日起十日内缴纳至一审法院。二审中，双方均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案争议的法律事实发生在民法典施行前，但因涉案房屋仍未返还，争议法律事实持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。一审判决时民法典已经施行，一审仍适用《中华人民共和国合同法》来审理本案有误，本院对此予以纠正。嘉凯城商管苏州分公司与徐强订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。富韩汗蒸馆系徐强在承租房屋后设立的个体工商户，且徐强在房屋租赁合同中明确其租赁用途为用于设立汗蒸馆，一审法院结合个体工商户的法律主体地位以及案涉房屋实际由富韩汗蒸馆经营使用、富韩汗蒸馆就租赁事宜与嘉凯城商管苏州分公司进行沟通等情况，认定富韩汗蒸馆亦应履行案涉房屋租赁合同项下的承租人义务并无不当。徐强及富韩汗蒸馆未能按约履行支付租金的义务，且经嘉凯城商管苏州分公司多次催告后仍未履行，嘉凯城商管苏州分公司据此发出的《解除租赁合同通知书》已产生解除合同的法律效力，一审法院据此认定案涉房屋租赁合同及补充协议已于2017年5月3日因徐强及富韩汗蒸馆违约而解除合法有据。徐强上诉认为经双方协商后嘉凯城商管苏州分公司同意其继续经营，但未提供相关证据证明其主张，本院对此不予采信。房屋租赁合同及补充协议解除后，徐强、富韩汗蒸馆未按《解除租赁合同通知书》要求及时返还房屋，也未按约办理注销、变更营业执照、电信网络及水电煤气，应承担相应的违约责任，一审法院根据富韩汗蒸馆经营多年未支付租金及使用费的事实以及注销水、电、煤气及电信网络对房屋使用的影响，酌定徐强及富韩汗蒸馆按照合同解除时房屋租金标准的1.3倍支付逾期还房及逾期变更或注销营业执照的违约责任并无不当。徐强有关一审判决认定的赔偿标准基数不合理的上诉主张缺乏相应依据，本院对此不予采信。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，已形成附合的装饰装修物，双方无约定时，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不应支持。涉案的房屋租赁合同及补充协议系因徐强、富韩汗蒸馆违约导致解除，徐强有关应由嘉凯城商管苏州分公司分担已形成附合的装饰装修物现值损失的上诉主张缺乏相应依据，本院对此不予支持。至于徐强有关物业费认定有误的上诉主张。双方签订的房屋租赁合同及补充协议对于物业费的支付有明确的约定，徐强、富韩汗蒸馆应按约支付物业费。徐强上诉认为嘉凯城商管苏州分公司未提供物业服务，其自行聘请了保安、保洁等人员负责物业管理，但嘉凯城商管苏州分公司收取的物业管理费所涉及的物业服务的范围和内容与徐强、富韩汗蒸馆在租赁区域自聘物业的范围和内容是不一致的，而徐强亦未提供充分证据证明嘉凯城商管苏州分公司未进行物业管理，故本院对徐强该上诉主张不予采信。至于徐强有关租金、物业费逾期付款滞纳金认定有误的上诉主张。双方签订的房屋租赁合同对于逾期支付租金、物业费的违约责任有明确的约定，一审法院综合违约金补偿性为主、惩罚性为辅的特征，结合双方确曾就项目附近商业氛围以及本市人民路239号苏纶场项目开业情况等进行沟通的情况，认定徐强及富韩汗蒸馆在2019年8月19日前应按照同期银行贷款利率的1.3倍、自2019年8月20日起应按照全国银行同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍支付逾期付款滞纳金并无不当，故本院对徐强该上诉主张亦不予采信。至于诉讼费负担问题。虽嘉凯城商管苏州分公司已在合同约定的违约金计算标准基础上下调了违约金主张，但其诉讼主张中逾期返还房屋违约金和逾期办理电信、网络、煤气、营业执照迁出、变更手续违约金存在一定的重复因素，且金额较大，故本院根据案件具体情况决定就一审案件受理费295535元，减半收取147768元，财产保全费5000元，合计152768元，按胜败诉情况由嘉凯城商管苏州分公司负担91814元，由徐强、富韩汗蒸馆负担60954元。公告费300元，由徐强负担。综上所述，徐强的上诉请求依据不足，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费295535元，减半收取147768元，财产保全费5000元，合计152768元，由嘉凯城集团商业资产管理有限公司苏州分公司负担91814元，由徐强、姑苏区富韩汗蒸馆负担60954元；公告费300元，由徐强负担。二审案件受理费147370元，由上诉人徐强负担。上诉人徐强多预交的上诉费148165元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判员 陈 斌二〇二一年六月二十九日书记员 山钰婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。