四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初3456号 原告：陈宝玉，女，1965年3月6日出生，汉族，住武汉市江岸区。 委托诉讼代理人：邓华辉，四川熙蜀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：荣嘉欣，四川熙蜀律师事务所律师。 被告：成都达闻商务服务有限公司，住所地成都市武侯区一环路南二段1号1栋7层19号。 法定代表人：四郎泽仁,职务不详。 委托诉讼代理人：余慧，女，系公司员工。 被告：余慧，女，1973年3月25日出生，藏族，住四川省康定县。 原告陈宝玉与被告成都达闻商务服务有限公司（以下简称达闻公司）、余慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈宝玉的委托诉讼代理人邓华辉到庭参加诉讼，被告成都达闻商务服务有限公司、余慧经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈宝玉向本院提出诉讼请求：1.判令达闻公司向陈宝玉支付房屋租金199522.6元；2.判令达闻公司向陈宝玉支付物业服务费409686.2元；3.判令达闻公司向陈宝玉支付律师费50000元；4.判令达闻公司向陈宝玉支付违约金231446.1元；5.判令达闻公司和余慧承担连带责任。庭审中，陈宝玉明确诉讼请求第1项租金为从2018年11月3日起至2020年11月2日期间内应该缴纳的租金扣除已经缴纳的租金；诉讼请求第2项物业服务费是按照物业发送的催告函的金额计算。事实和理由：陈宝玉与达闻公司于2018年11月14日签署了《房屋租赁合同》，达闻公司承租陈宝玉所有的位于成都市高新区天府大道北段1700号（环球中心）1栋1单元13层1301、1303、1305、1307、1309、1311、1313、1315号，共计8个物业（建筑面积合计：1330.15平方米），租赁期限24个月，即自2018年11月3日起至2020年11月2日止，月租金为77148.7元，租金单价为58元/平方米/月，24个月租金总额为1851568.8元。2019年12月，爆发了新冠疫情，期间陈宝玉向达闻公司减免一个月租金77148.7元，且从2020年5月3日起至2020年11月2日止共计6个月期间租金每平方米每月减少8元，合计6个月减免租金总额为63847.2元。最终减免后达闻公司还应向陈宝玉总共支付租金1710572.9元。达闻公司和余慧截止起诉之日止共计向陈宝玉实际支付租金1511050.3元，尚欠租金199522.6元。陈宝玉于2020年9月25日接到成都环球世纪物业服务公司《催费通知》才知道达闻公司从2019年1月1日起就未向物业公司缴纳物业服务费，截止2020年10月31日达闻公司共计拖欠物业服务费409686.2元。依据合同约定，达闻公司应按时足额向本项目的物业管理公司交纳物业服务费、空调费等相关费用，陈宝玉有权因处理纠纷所发生的诉讼费、律师费等向达闻公司追偿。达闻公司应向陈宝玉支付3个月租金的违约金231446.1元。另从持股95%的余慧和持股5%的法定代表人四郎泽仁用其个人账户大量支付租金证明了股东资产与公司法人资产混同，财产不独立，因此余慧应就达闻公司的债务承担连带责任。达闻公司未按约履行租金和物业服务费支付义务，已经侵犯原告的合法权益，故诉至法院。 余慧、达闻公司向本院提交书面答辩状辩称，第一，达闻公司与陈宝玉已协商并对账，只欠付一个月租金66507.5元，另还有保证金57233元在陈宝玉处。达闻公司认可向陈宝玉支付房屋租赁费75782元；第二，达闻公司已向物业公司递交物业费减免和缓交申请，陈宝玉持有《物业费缓交申请》原件，但陈宝玉自己进行了全额付款;第三，陈宝玉于2020年11月2日对房屋拉闸限电，达闻公司已于2020年11月2日搬离并结清10月31日前的全部能源费用，2020年11月后的能源费不应有达闻公司承担。 本院经审理认定事实如下：2018年11月14日，陈宝玉（出租方、甲方）与达闻公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市高新区天府大道北段1700号1栋1单元13层1301、1303、1305、1307、1309、1311、1313、1315号，建筑面积1330.15平方米的房屋租赁给达闻公司作办公用途。租赁期限自2018年11月3日起至2020年11月2日止，乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金57233元，该保证金作为乙方履行合同的担保，租赁终止，乙方交还甲方房屋后，若乙方无违约或欠费情况，由甲方将租赁保证金于30日内一次性无息全额退还乙方；存在违约或欠费情况，甲方有权在保证金中先行扣除违约金和所欠费用，再将剩余部分无息退还乙方；如保证金不足扣付乙方应承担的违约金和所欠费用，甲方可向乙方继续追偿。租赁期内，保证金不计抵乙方应向甲方交纳的租金及其它费用。若乙方提前终止合同，保证金不予退回。租金标准：月租金为77148.7元，租金单价为58元/平方米/月。本合同约定的租金标准不含物业服务费、空调费在内，乙方应向物管公司另行支付物业服务费和空调费。若因乙方未及时足额支付物业费，导致甲方实际承担了物业费及其产生的违约金，甲方有权就上述费用，以及处理纠纷所发生的诉讼费、律师费等向乙方追偿。租赁期内，乙方应按季度向甲方支付租金，乙方在每个租赁付款期限到期前15日内向甲方支付下一次租金。即每年的1月15日，4月15日，7月15日，10月15日。租赁期内，乙方若提前解除合同，租赁保证金作为违约金不再退还乙方，且乙方应向甲方另行支付违约金人民币3个月租金。 达闻公司员工余慧与陈宝玉的微信聊天记录中有如下对话：“2020年6月10日，余：陈姐：公司最后的决定是这个月15号我们就退掉1313、1315两个房间，留下6个房间的价格也就希望您能够降到55就非常感激了！作为补偿，我们会把两个区域的隔断做好，在退掉的区域把大门装好，您也就可以直接对外出租了，我们这边也会积极帮您推荐客户……2020年6月15日，陈：余总，关于租房子的事现答复如下：1.若退出1313/1315两间房，价格只能按原合同58；2.按合同规定需提前两到三个月提前提出退租，你六月十号通知我说六月十五号退租，这个是不接受。考虑到大家多年合作，我们同意从七月一日开始退租。并且你们帮我们将隔断和大门做好。3.以上两条是基于你同意我们之间的租房合同十一月到期后你续租为前提……2020年10月，余：陈姐：您消消气，首先向您道歉！这次我们是非常诚恳地在协商解决问题，七年了，在最后的这段时间也不希望给大家添麻烦！今年的租金从2月3号开始计算：1月22号支付了5万、3月31号支付了104298.4元、7月7号、17号各支付了一个月，加上疫情期间您对我们的支持减免了两个月，我们租金支付时间是到8月2号的；9月支付了一万，剩下的189522.5元我们会在11月2日到期前支付！陈：你若有诚意的话，1.十月十五号先付七月份房租；2.书面承诺十月三十号付清余下的租金和物业管理费。否则十五号锁门，断电。” 成都环球世纪物业服务有限公司环球中心分公司出具《催费通知》，载明案涉房屋欠缴2019年1月1日至2020年10月31日的物业费409686.2元。 2020年11月，陈宝玉与四川熙蜀律师事务所签订《委托代理合同》，约定陈宝玉与达闻公司因租赁成都环球中心东一区一单元1301-1315室租赁合同纠纷一案委托四川熙蜀律师事务所代理。四川熙蜀律师事务所接受委托并指派邓华辉、荣嘉欣律师担任前述案件的代理人。律师代理费为50000元。2020年11月10日，四川熙蜀律师事务所向陈宝玉出具四川增值税普通发票，应税服务名称为律师代理服务费，总金额为50000元。 另查明，合同签订后，2018年11月21日至2020年10月19日期间，达闻公司通过余慧、达闻公司及其他账户共向陈宝玉银行转账1511050.3元。 庭审后，本院向陈宝玉核实，其陈述已于2018年11月21日前另收取余慧保证金57233元。 以上事实，有《房屋租赁合同》、银行流水明细、微信聊天记录、催缴通知单、物业费发票、《代理合同》、律师费发票等相关证据及当事人的陈述在卷予以证实。 本院认为，陈宝玉与达闻公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。陈宝玉已将案涉房屋按合同约定交付给达闻公司使用，达闻公司应当按照合同约定支付房屋租金。合同履行期间达闻公司已支付房屋租金1511050.3元，而合同约定的其在上述期间应当支付的总金额为1851568.8元，现陈宝玉主张减免后达闻公司应当支付的房屋租金为199522.6元，系对自身权力的处分，本院对该项诉讼请求予以支持。达闻公司虽辩称其与陈宝玉协商并对账后所欠付的金额仅为66507.5元，但达闻公司并未举证证明，且其提供的与陈宝玉的聊天记录中2020年10月自述的欠付租金金额亦并非该数额，且其亦未提供证据证明其已向陈宝玉缴纳的租金金额，故本院对达闻公司的抗辩意见不予采纳。 关于物业管理费，合同约定，达闻公司应缴纳占有使用期间案涉房屋的物业服务费。根据《催费通知》，达闻公司欠缴的物业费为409686.2元。达闻公司提交的《缓缴申请》也仅载明其申请在2020年12月31日前将2019年1月1日至2020年10月31日的物业费409686.2元结清。但达闻公司未提交证据证明其已结清了物业费用，故本院对陈宝玉要求达闻公司支付其物业服务费409686.2元的诉讼请求予以支持。 关于律师费，陈宝玉提交了《代理合同》及律师费发票，且符合合同约定，本院予以支持。 关于违约金，本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。陈宝玉主张的违约金虽符合双方签订的《租赁合同》的约定，但违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。达闻公司已履行完毕案涉租赁合同，而陈宝玉未举证证明其除资金占用外的其他实际损失，且其收取的履约保证金实质上系具有担保性质的违约金，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，陈宝玉收取的履约保证金作为违约金已足以弥补其全部实际损失，故本院对其主张达闻公司向其支付违约金的诉讼请求不予支持。 关于余慧是否应当对达闻公司的责任承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，仅依据余慧多次代达闻公司向陈宝玉支付房屋租金，并不足以认定余慧存在“滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务”的情形，同时本案中亦无证据证明达闻公司存在公司财产不足以清偿陈宝玉债权的情形，故亦不满足“严重损害公司债权人利益”的要件，因此，对陈宝玉主张余慧就达闻公司的责任承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都达闻商务服务有限公司于本判决生效后五日内支付原告陈宝玉房屋租金199522.6元； 二、被告成都达闻商务服务有限公司于本判决生效后五日内支付原告陈宝玉物业服务费409686.2元； 三、被告成都达闻商务服务有限公司于本判决生效后五日内支付原告陈宝玉律师费50000元； 四、驳回原告陈宝玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6353元，由原告陈宝玉负担2000元、被告成都达闻商务服务有限公司负担4353元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年六月二十九日 书记员  周文莉