山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2025号上诉人（原审被告）：太原通达建设发展有限公司。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：刘某2，住太原市。被上诉人（原审原告）：温某，住太原市。委托诉讼代理人：焦某，山西英正律师事务所律师。原审被告：刘某1。上诉人太原通达建设发展有限公司因与被上诉人温某、原审被告刘某1房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人太原通达建设发展有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项内容里面“位于太原市府东街7号双龙大厦底商第1幢1层B-4号商铺，（建筑面积163.98平方米）归原告温某所有”的判项。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人温某承担。事实与理由：原判错误适用调整民事主体之间债权法律关系的《合同法》，将涉案房屋的物权判决给被上诉人温某，应予撤销。上诉人认为，在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之后，该合同未在房地局登记备案，双方之间只是形成合同之间的债权债务关系，被上诉人只享有债权请求权而不享有物权。这种债权请求权在合同签订后，未按照法律规定完成不动产登记前，并不能直接产生物权变动的效力。而且，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》未在房地局登记备案，所以不发生物权效力。事实上，在上诉人与被上诉人签订买卖合同后，由于上诉人有其他债务房屋被债权人申请查封，因此未能办理备案登记，所以上诉人请求法院解除双方的买卖合同，并按照约定支付被上诉人违约金，以此来解决双方此纠纷。被上诉人温某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。原审被告刘某1未参加诉讼，也未提交书面答辩意见。温某向一审法院起诉请求：一、依法确认原告与第一被告《商品房买卖合同》有效并确认权属归原告所有。二、判令二被告连带给付原告从2019年至2020年两年租金共计696587.60元，并从2021年开始将租金直接支付给原告（按照每年租金348293.6元）。三、本案的诉讼费由二被告承担。庭审中原告变更第二项诉求为：原告交付购房款285万元，另外当时原告所买房子被告已经租给了工商银行五年（从2014年4月8日购房至2018年），五年租金1741468元工商银行已经交给了被告，双方协商工商银行的租金抵作原告的房款，合计原告共付购房款4591468元。2019年至2020年，每年租金348293.6元，两年租金就是696587.2元，故第二项诉求变更为696587.2元。原告是与被告通达公司签订的房屋买卖合同，购房款一部分是付给了被告刘某1，大部分交给了被告通达公司，所以要求二被告承担连带责任。一审法院认定事实：2014年4月8日原告温某与被告通达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于本市府东街7号双龙大厦底商第1幢1层B-4号商铺，建筑面积163.98平方米。每平米单价24800元，总价4066704元。双方约定原告于2014年4月8日向被告支付首付款2941468元，余款1125236元于2014年5月8日前付清。当日双方还签订一份补充协议，约定：本商铺首付款共计2941468元整，其中从2014年至2018年的五年租金1741468元整已于本日返还买受人，2014年4月8日交100万元整，2014年4月9日交20万元，如因原告原因导致不能付款，因此造成的损失由原告自行承担。合同签订后，双方均认可原告付给被告265万元购房款。因案涉房屋在出售给原告前被告通达公司已出租给工商银行，双方约定以2014年至2018年五年的租金1741468元抵作原告的购房款。合计原告缴纳房款4391468元。对于补充协议里约定2014年4月9日原告交20万元的事实，被告不予认可，原告也未提供支付凭证。另查明，双方未约定交房期限，被告至今未将案涉房产交付原告。经向太原市房产交易服务中心查询被告通达公司办理了案涉房屋的所有权登记。一审法院认为，原告温某与被告通达公司签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。原告已按照合同约定向被告通达公司付清了购房款，案涉房屋应归原告所有，本院对原告的第一项诉讼请求予以支持。原告的第二项诉求主张的房租，双方在合同中并未约定，不予支持。被告刘某1系履行职务行为，其并非案涉合同的相对方，原告要求被告刘某1承担连带责任于法无据，不予支持。被告刘某1未到庭不影响本院依据查明的事实依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：确认原告温某与被告太原通达建设发展有限公司2014年4月8日签订的《商品房买卖合同》有效。位于太原市府东街7号双龙大厦底商第1幢1层B-4号商铺（建筑面积163.98平方米）归原告温某所有；驳回原告温某的其他诉讼请求。上诉人与被上诉人在二审中均未提供证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本案二审的争议焦点为“一审判决中判项的表述直接将本案标的物物权判决是否有误”。从本案一、二审查明的客观事实看，被上诉人温某与上诉人通达公司签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。被上诉人已按照合同约定向上诉人付清了购房款，但是在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之后，该合同并未在房地局登记备案，故双方当事人之间只是形成基于合同的债权债务关系，故被上诉人只享有债权请求权且这种债权请求权在合同签订后，未按照法律规定完成不动产登记前，并不能直接产生不动产物权变动的效力。故在本案中，不宜直接判决案涉争议不动产的物权归属，而应当在上诉人通达公司已办理了案涉房屋的所有权登记、具备办理案涉房屋的所有权变更登记手续这一客观事实的情况下，依据合同约定判决履行办理案涉房屋的所有权变更登记手续为宜。综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律及处理结果方面有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5169号民事判决的第一项，“确认原告温某与被告太原通达建设发展有限公司2014年4月8日签订的《商品房买卖合同》有效。位于太原市府东街7号双龙大厦底商第1幢1层B-4号商铺（建筑面积163.98平方米）归原告温某所有”为“确认被上诉人温某与上诉人太原通达建设发展有限公司2014年4月8日签订的《商品房买卖合同》有效。上诉人太原通达建设发展有限公司于本判决生效后三十日内为被上诉人温某办理位于太原市府东街7号双龙大厦底商第1幢1层B-4号商铺（建筑面积163.98平方米）房屋的不动产所有权变更登记手续”；二、驳回被上诉人温某的其他诉讼请求。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一审案件受理费按一审判决内容执行；二审案件受理费100元，由上诉人太原通达建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 关文静审判员 李 静二〇二一年六月九日法官助理 马晓淑书记员 连 娟