上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3495号上诉人（原审原告）：张遥，男，1972年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李琳，上海旭灿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆梅，女，1966年12月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：胡燕，上海瀛泰律师事务所律师。原审第三人：任斌，男，1977年8月19日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人张遥因与被上诉人陆梅、原审第三人任斌房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初39122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张遥上诉请求：撤销一审判决，改判支持张遥一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由陆梅承担。事实与理由：2012年11月29日，张遥、陆梅签订一份《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁安置房买卖协议》，约定由张遥向陆梅购买上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋），总价款170万元。双方的房屋买卖合同纠纷一案由上海市浦东新区人民法院作出（2018）沪0115民初76835号民事判决（以下简称76835号案件），判决解除张遥与陆梅间签订的动迁安置房买卖协议，并判令陆梅向张遥返还购房款52万元，陆梅向张遥赔偿房屋购房款差价损失240.975万元。陆梅不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起了上诉，2020年4月21日，上海市第一中级人民法院作出（2019）沪01民终15287号民事裁定（以下简称15287号案件），将本案发回原审法院重审。重审期间，上海市浦东新区人民法院将陆梅申请的作为证人参与庭审的任斌，在本案中诉讼地位变更为第三人，在陆梅和任斌对于支付款项的组成与其在76835号案件中陈述又不一致的情况下，采纳陆梅和任斌的陈述，从而驳回了张遥的全部诉讼请求。张遥认为，一审法院的判决有误，理由如下：一审法院认定张遥将系争房屋的权利义务概括转让给任斌缺乏依据。该主张仅有陆梅和任斌的单方陈述，没有证据予以佐证。张遥购买系争房屋的目的是改善现有住房，若陆梅能于2013年3月15日前按时交房，张遥会出售自己现有住房，给付房款完全没有问题。张遥从未认可与任斌间形成买卖合同关系，若任斌认为其向张遥购买系争房屋，系另外的买卖合同关系，可另案向张遥主张。若发生权利义务概括转让的法律后果，任斌应将张遥支付给被上诉人陆梅的购房款52万及任斌所谓的合同概括转让的对价130万一并支付给张遥。但本案实际转账情况是陆梅支付给张遥诚意金5万元、任斌支付给张遥共计70万、陆梅陆续转账给张遥107万元。张遥实际只收到任斌70万元，其余112万均由陆梅向张遥支付。虽然陆梅和任斌均认为陆梅支付的107万是代任斌支付给张遥的，陆梅和任斌间又形成了债权债务关系。两人间是否真的形成债权债务关系直接影响到107万的定性问题，也关系到张遥和任斌间是否形成买卖合同权利义务概括转让的问题。关于107万是何款项，任斌和陆梅两人对107万的组成、还款等多次说法不一有悖常理，只能说明两人关于陆梅代任斌垫付款项并非客观事实。根据陆梅与张遥签订的动迁安置房买卖协议、陆梅出具的情况说明及转款的时间节点，107万实际系陆梅向张遥支付的违约金。首先，根据《动迁安置房买卖协议》第十条之约定，陆梅未按协议约定期限交付房屋、办理房产证过户的，每逾期一日，应向张遥支付该房屋总价的0.1％的逾期责任违约金，协议继续履行。陆梅对自己逾期交房应承担什么样的违约责任是非常清楚的。其次，《情况说明》由陆梅亲笔书写，其对于逾期交房应承担的违约责任是非常明确的，且再次表示愿意按签订的买卖协议约定即承担房屋总价的0.1％支付逾期违约金。再次，陆梅向张遥转款的时间节点发生在2017年10月31日之后，即陆梅承诺的最晚交房日之后，这与买卖协议和承诺书内容相吻合，可以证明陆梅向张遥支付的钱款为违约金。任斌向张遥转款的70万元系借款，而非转让款。从任斌与张遥的录音证据可以看出，任斌在陆梅承诺的交房日未交房后，任斌要求张遥返还其已付款，而最终协商的结果张遥同意向任斌返还70万，同时陆梅同意70万由其返还给任斌。由此，即便任斌向张遥支付的70万元是意向房款，但最终还是要求张遥返还，张遥与任斌间就系争房屋并未形成交易的合意。陆梅同意代张遥返还给任斌，恰恰能证明陆梅与张遥间进行过结算，在陆梅向张遥转账107万后，还要代张遥向任斌还款，因此上述107万只能是违约金结算。同时，陆梅代张遥向任斌转款70万元，若陆梅已转款，抵销的是张遥与任斌间的债权债务关系；而陆梅并未转给任斌，那么张遥与任斌间形成的当然是债权债务关系。任斌对张遥的陈述作肯定回答，就表示其对张遥所讲的话是认可的。但任斌在其发表质证意见时解释道其做肯定陈述是碍于还有项目需要张遥审批签字，故含糊其辞，但任斌并未提供任何证据证明还有未审批事项需要张遥签字。故任斌的解释缺乏合理性，不应得到采纳。综上所述，张遥、陆梅、任斌之间并不存在权利义务概括转移的约定，任斌支付给张遥的系借款而非购房款，双方约定由陆梅代张遥返还该笔借款及利息，陆梅支付给张遥的107万元系违约金而非返还的购房款及代任斌支付的款项。张遥一审中的诉讼请求，依法应得到支持。被上诉人陆梅辩称，不同意张遥的上诉请求。系争房屋买卖合同项下的权利义务已经概括转移给了任斌。根据案涉的相关证据材料，包括各方的转账金额、时间节点以及当事人陈述，可以证明这一客观事实。由陆梅支付给张遥的107万元款项虽然并非任斌直接向张遥支付的款项，但并不影响概括转让行为之效力。张遥上诉称陆梅与任斌就107万元款项的陈述前后不一，但上述款项的性质并未发生变化。各方的履行行为已经符合合同权利义务转让的特征。任斌支付给张遥的70万元中，大部分款项系其住房抵押贷款获得的，另外10万元系向朋友借款而来。任斌从未认可70万元系借给张遥。且张遥也认可任斌有购房意向。其次，70万元对于普通家庭来讲也不是一笔小数目，如系借款，没有出具借条，也没有约定利息、还款时间，明显不符合常理。张遥先是主张70万元系借款，后又主张系附条件的购房款，但从转账时间来看，10万元系2017年10月31日后转账给张遥的，如系张遥主张的附条件之买卖，在陆梅不能按时交付房屋的情况下，任斌仍向张遥转账，也不符合常理。张遥关于其与陆梅就违约金进行结算的主张，缺乏事实证明，陆梅也不予认可。原审第三人任斌未具答辩意见。张遥向一审法院提出诉讼请求：1．解除张遥、陆梅于2012年11月29日签订的《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁安置房买卖协议》；2．陆梅返还购房款170万元及赔偿房屋差价349万元；3．本案诉讼费由陆梅承担。一审法院认定事实：2010年11月16日，系争房屋的权利人（大产证）登记在案外人上海A有限公司名下。系争房屋尚未被用于动迁安置。2012年11月29日，张遥（买受人，乙方）与陆梅（出卖人，甲方）签订一份《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁安置房买卖协议》。在该协议中，第一条约定，由乙方购买甲方的系争房屋。第二条约定，甲方即房屋的代理人，明确表示同意房屋占有权及所有权转让给乙方。第三条约定，上述房屋转让价款170万元。购房款分三次交齐：2012年11月29日前，乙方支付第一次房款52万元（含定金2万元）；乙方剩余房款为118万元由银行贷款方式支付给甲方。第五条约定，违约责任：1．当甲方在收到乙方房款后，因房屋价格上涨或其他任何原因，甲方欲撤销交易需要退还乙方已交的房价款并补上与当时房价的差额与装修原价补偿款，另付违约金为已付房价款的一倍。2．当甲方在收到乙方房款后，因房屋价格下跌或其他任何原因，乙方欲撤销交易，甲方没收乙方已交房款，并收回房屋。第八条约定，甲方应于2013年3月15日将房屋转移给乙方，乙方检查后，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第九条约定，由于该房屋为动迁安置房，甲方须在2013年4月10日前无条件配合乙方办理过户手续。第十条约定逾期违约责任：1．乙方未按协议约定期限付款的，每逾期一日，应向甲方该房屋总价款的0.1％的逾期责任违约金，协议继续履行。2．甲方未按协议约定期限交付房屋、办理房产证过户的，每逾期一日，应向乙方该房屋总价款的0.1％的逾期责任违约金，协议继续履行。第十一条约定，2013年3月15日前签订上海市房地产交易正式合同，办理网上登记，并向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方必须保证，在乙方或者委托他人办理转让过户手续时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关的材料的，乙方按本协议第十条追究甲方的逾期违约责任。甲方不按本协议执行，应承担相关违约责任，乙方有权向人民法院诉讼，由法院强制过户给乙方。2012年11月29日，张遥通过银行转账向陆梅支付房价款50万元以及支付现金2万元。2017年7月3日，陆梅以甲方代理人的名义向张遥出具一份《情况说明》，主要内容为：兹有张遥购买的系争房屋至今手续还没办理完毕，有可能换到XX路XX弄XX楼房号，以订房时确认，答应在2017年10月底交房。现有出售方代理人陆梅付张遥诚意金5万元。到2017年10月未交房诚意金没收，按2012年11月29日签订的买卖协议做出赔偿，如按时交房诚意金退还给代理人陆梅。2017年8月21日，任斌通过银行转账向张遥支付5万元。2017年8月22日，任斌通过银行转账向张遥支付26万元。2017年10月20日，任斌通过银行转账向张遥支付10万元。2017年10月30日，任斌委托何远峰通过银行转账向张遥支付10万元。2018年4月27日，任斌通过银行转账向张遥支付5万元。2018年4月28日，任斌通过银行转账向张遥支付5万元。另外，任斌向张遥支付过9万元。综上，张遥共收到任斌向其支付70万元。2017年11月3日，陆梅向张遥转账20万元。2017年11月30日，陆梅向张遥转账10万元。2017年12月17日，陆梅向张遥转账10万元。2018年1月22日，陆梅向张遥转账10万元。2018年2月11日，陆梅向张遥转账30万元。2018年2月12日，陆梅向张遥转账10万元。2018年3月5日，陆梅向张遥转账10万元。2018年3月29日，陆梅向张遥转账7万元。以上，陆梅共向张遥支付107万元。2019年1月4日，任斌与张遥电话沟通。其中，张遥向任斌说道：“我讲句难听的话，我跟你之间也就是70万，当初她说她给你，到现在她也不给你，最多我跟你任斌是债务纠纷呀。”任斌回答：“对对对对。”张遥接着向任斌说道：“我70万给你任斌呀，对哇啦？我加利息，你多少你算呀，对哇啦？”任斌回复：“嗯嗯，对对对。”张遥接着说：“我现在是两码事情，一个解决房子的事情，一个是跟你任斌的事情，是哇？”任斌应声说：“嗯嗯。”任斌称：张遥原来是我十几年的领导，2019年时虽然我离开原单位6年了，但是对一些工程项目进行结算还需要张遥签字。我当时碍于该工作情面，只能在电话中含糊其辞。如果是借贷，为何张遥要加“最多”两字，“最多”两字反映出不是借贷关系。况且我不是什么大老板，不可能出借70万元不让张遥出具借条的。对此，张遥表示：其与任斌之间没有工程项目进行结算、签字。2019年3月8日，张遥提出对系争房屋于2018年8月27日的市场价格进行司法评估。后经上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司进行评估。上海百盛房地产估价有限责任公司于2019年3月29日作出估价报告，系争房屋于2018年8月27日的评估总价519万元（系争房屋可上市交易的价格）。张遥缴纳相应评估费为13，928元。评估报告出来后，经过质证，结合张遥当初主张系争房屋的市场价格为440万元、陆梅当庭打开安居客App查询的相应价格与评估价相差较大、评估人员也未能给予合理解释，陆梅提出重新评估的申请，浦东新区人民法院于是启动了第二次评估。后上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司进行司法估价。上海富申房地产估价有限公司于2019年6月3日作出司法估价报告，估价结果：不考虑受限条件下房地产市场价值为453.5万元，考虑受限条件下房地产市场价值为409万元。陆梅缴纳了相应评估费12，500元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点之一，关于任斌向张遥支付70万元的性质为何。张遥主张，2018年7月，张遥、陆梅、任斌三个人在XX咖啡馆见面，陆梅向其出具一份情况说明。之后，因其有经济压力，于是任斌向其表达购买意向。因三个月后陆梅是否交房不得而知，具体价格也没有谈。其因还贷压力向任斌借钱，任斌以如果三个月后陆梅交房、系争房屋就转让给其为由说服其老婆同意借款70万元给张遥，因房屋未交付，故任斌向张遥支付70万元的性质是借款。陆梅及任斌均陈述：任斌向张遥支付70万元性质是张遥转让购买系争房屋权利义务的对价，张遥退出购买房屋，由任斌向陆梅购买房屋。张遥出示了其与任斌于2019年1月4日的通话记录。陆梅及任斌对该证据的证明力均不认可。一审法院认为，第一，从70万元的转账时间来看，最后三笔分别为2017年10月30日、2018年4月27日、2018年4月28日，均同时和晚于情况说明上约定的10月底的交房时间，如果真如张遥所述，陆梅未能在10月底前交房，条件未成就，则任斌失去了购房机会，不会在同时和之后再向其进行转账付款，而事实却相反。张遥称因为任斌对妻子谎称已经支付张遥70万元，但实际上其中10万元挪作他用，仅仅支付张遥60万元，故再于2018年4月27日、2018年4月28日合计支付10万元。对此，张遥没有提供相关证据证明，任斌亦予以否认，故对张遥的该解释不予采信；第二，张遥和任斌的电话沟通是在2019年1月、相关纠纷已经发生后。对于张遥陈述“最多我跟你任斌是债务纠纷”、“我加利息，你多少你算呀”，任斌予以认可的情形。一审法院认为，因房屋买卖合同或借贷合同引起的纠纷均属于因合同关系产生的债权债务类纠纷。故张遥陈述“债务纠纷”，并不能证明双方系借款而引起的债务纠纷。且任斌支付张遥的70万元来源于其抵押贷款，如果任斌再转借给张遥，又不约定利息和还款期限，显然有悖常理，故任斌的“我房子拿不到，70万元我打给张遥，最终的结果就是经济纠纷了”的解释有一定的合理性。综上，张遥关于70万元是附条件的购房款，因条件未成就，即为借款的主张，缺乏证据证明，不予采信，一审法院认定70万元不是借款性质。争议焦点之二、关于张遥是否将买卖房屋协议中的权利义务转让任斌的事实。审理中，张遥确认张遥在向陆梅购房时明知该房屋系动迁安置房。在支付购房款52万元之后长达四年多时间一直未能交房，虽然陆梅于2017年7月3日内出具了《情况说明》，但最终是否能交房仍是未知数，且当时张遥存在还贷的经济压力，张遥向陆梅支付的房款仅仅为52万元，如果其继续履行与陆梅的买卖合同，则还需支付118万元房款。在此情况下，陆梅及任斌陈述的张遥退出购房，将购买房屋的权利义务转让给任斌，并从中赚取一定利润的陈述具有一定合理性，可以及时解决张遥的经济压力，又可以规避房屋不能交付的风险，符合张遥的利益，且张遥亦确认当时任斌有购房的意愿。张遥主张其向陆梅购房，任斌向张遥购房，各方达成二个房屋买卖合同关系。但如此一来，张遥需继续支付陆梅118万元房款，并等待陆梅交付房屋。如果房屋一直不能交付，则张遥亦构成对任斌的违约，不利于解决张遥当时的经济困境。如果房屋能交付，相关的房屋买卖合同能继续履行，则由陆梅办理房屋过户至任斌名下的手续，不符合二个买卖合同关系的特征。故与陆梅和任斌的陈述相比较而言，张遥的上述陈述更缺乏合理性以及相关证据的印证，不予采信。虽然任斌在审理中有些细节的陈述前后不一致，但关于其与张遥未建立借款关系，张遥转让购房的权利义务给其，由其购房的陈述前后基本一致，且与陆梅的相关陈述亦一致。综上，一审法院认定张遥将房屋买卖协议中的买方权利义务转让给任斌，由任斌向陆梅购买系争房屋，任斌支付张遥的70万元是购买房屋的权利义务转让的钱款。争议焦点之三、关于2018年2月12日许，张遥、陆梅是否进行逾期交房违约金的结算；陆梅向张遥支付107万元是否违约金。张遥主张，2018年2月12日（或2月13日），张遥与陆梅按照《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁安置房买卖协议》第十条第二款进行结算，按照逾期交房、逾期办理产证的，每逾期一日，按照总房价款的0.1％支付逾期责任违约金，协议约定于2013年3月15日前交房，故从2013年3月16日至2018年2月12日逾期1，756天，每天违约金1，700元，违约金总金额300多万元，双方商定逾期违约金金额为300万元，其中118万元折抵张遥未支付的房价款，75万元为陆梅代张遥支付任斌借款70万元及利息5万元，剩余107万元由陆梅直接向张遥支付。陆梅抗辩，张遥、陆梅未就逾期违约金进行过结算。任斌陈述，并未与张遥、陆梅约定由陆梅代张遥支付75万元借款本息。且一审法院前述已经分析认定张遥与任斌之间未建立借贷关系。另，张遥仅仅支付陆梅52万元购房款，陆梅愿意不解除合同情况下，支付张遥逾期履约违约金300万元后，仍需继续履行合同交付房屋，显然不合常理。且陆梅自2017年11月3日起至2018年3月29日就陆续向张遥共计支付107万元。张遥称2018年2月进行违约金结算，那么在违约金结算前，陆梅没有理由支付违约金。对此，张遥称：在2018年2月就逾期违约金结算前，陆梅向其支付的款项是借款，但在结算后，变成了逾期违约金，但张遥对此没有提供相应证据。陆梅对此予以否认。故一审法院对于张遥主张张遥、陆梅进行了违约金的结算，陆梅支付张遥的107万元是违约金的陈述，因无证据证明，不予采信。审理中，陆梅辩称，张遥、陆梅签订的协议约定房屋售价170万元，张遥实际支付购房款仅为52万元。随后三方口头达成协议约定后，张遥将买卖合同中购房的权利义务转让给任斌，扣除原房价款170万元，获利130万元，故张遥应收到之前实际支付的房款52万元和获利130万元，共计182万元。而事实上，任斌支付了张遥70万元，陆梅向张遥陆续支付107万元（其中52万元是陆梅返还给张遥的房款，剩余的55万元是陆梅代任斌向张遥支付的转让购买房屋权利义务的对价，因任斌无力一次性支付张遥130万元，且房屋尚未具备交付条件，故陆梅同意代付），陆梅出具情况说明时曾支付给张遥的“诚意金”5万元，该5万元亦作为陆梅代任斌向张遥支付的转让购买房屋权利义务的对价，故张遥已经共计收到182万元。任斌亦确认，其应支付张遥130万元，由其自行支付张遥70万元，其余60万元委托陆梅支付。虽然陆梅及任斌对上述的陈述没有提供书面证据，但一审法院认为，如前所述，对于张遥、陆梅争议的多项事实，张遥的陈述缺乏证据证明和合理解释支撑。根据陆梅所述的张遥、陆梅以及任斌三方达成的合意内容和时间，结合任斌、陆梅分别支付张遥钱款的时间节点、数额，张遥转让合同权利义务所获得利益130万元以及应收到返还房款52万元与张遥实际收到的钱款合计182万元相吻合等因素综合考量，根据高度盖然性原则，陆梅的上述抗辩更具有合理性，予以采信，认定陆梅支付张遥的107万元中52万元系陆梅归还张遥的购房款，其余55万元是陆梅代任斌支付张遥的转让合同权利义务的对价。争议焦点之四、关于《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁安置房买卖协议》是否于2018年8月解除；张遥是否有权依据该协议主张合同权利。鉴于在陆梅未能按约交付房屋的违约情况下，张遥、陆梅以及任斌已经达成张遥将《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁安置房买卖协议》中购买系争房屋的权利义务转让给任斌的合意，由任斌作为原合同的买方向陆梅购买房屋，支付陆梅房价款170万元，支付张遥转让购房权利义务的对价130万元。故其实质是张遥将其与陆梅签订的房屋买卖合同的权利义务转移给任斌，由任斌概括的继受这些合同权利义务，并经合同相对方即陆梅的同意，由任斌承受张遥在合同上的地位，享受权利并承担义务。至此，张遥不再是《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁安置房买卖协议》中的合同相对方，张遥与陆梅在该合同中的权利义务终止，并非双方解除合同。故现张遥主张解除与陆梅签订的《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁安置房买卖协议》诉讼请求，不予支持。鉴于三方未签订书面协议，具体合意时间是2017年8月的哪一日不明确，故从任斌为履行三方合意向张遥支付第一笔款项之日即2018年8月21日起，张遥不再享有合同的权利义务。鉴于张遥已经不是原合同的相对方，不再享有任何的合同权利义务情况下，现其要求陆梅因未按合同履行的违约行为而赔偿其房价差价损失349万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。由于张遥仅支付陆梅房款52万元，陆梅陆续支付张遥107万元的钱款中包含了归还张遥52万元的房款，故张遥主张陆梅归还其购房款170万元的诉讼请求，缺乏依据，不予以支持。一审法院审理后于2020年12月17日作出判决：驳回张遥的所有诉讼请求。案件受理费47，309元、评估费26，428元，共计73，737元，由张遥负担。二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：2019年1月4日，任斌与张遥电话沟通，其中任斌：她现在叫我做两桩事情，一个是我们当时谈过300万的价钱，你不要了再给我，等于300万的价钱，第二个呢是我有真实买卖的意图，70万呢我是转过账的，是这个意思，她就是叫我证明这两件事。张遥：这个我没办法给你证明的，我跟你又没签过协议，我给你证明什么呢？你说对哇？我已经走官司的路了，既然前面她不好好协商嘛，我也不跟她谈这个问题了。在76835号案件2019年3月5日的谈话笔录中，张遥陈述：任斌也知道张遥在催陆梅办手续，一直推脱，连交易中心也去过，但是陆梅一直没兑现承诺，陆梅一直没交房，陆梅又说2017年10月底可以，张遥不信，要求陆梅写张纸给他，所以陆梅写了个情况说明。任斌看到陆梅肯出具情况说明，交了诚意金，觉得这次有可能会真的交房，他提出有购房意向，张遥因为之前支付50万房款事情，本来从银行借1年期的，到期还不出。原来说2013年10月15日交房，本来是可以卖掉房屋有钱偿还借款并支付陆梅房款，但是约定时间没有交房，借款又还不出，张遥找小贷公司借款，小贷公司利息特别高，到期还不出，还要信用卡套款或者其他小贷公司借款，为了偿还这50万，前后花了150万。张遥一直被贷款利息困扰，每月不知下月利息何来，财务比较困难，任斌得知陆梅出具情况说明就提出他有购买意向，张遥也无力支付剩余房款，就同意房子卖给任斌，但是任斌有前提，2017年10月底拿到房子他才买房子，不然等于一场空。关于款项往来：（1）在76835号案件2018年12月26日的谈话中，陆梅陈述，陆梅代任斌向张遥支付112万（加上情况说明的5万），张遥收到任斌70万，共计收到182万，这是任斌付给张遥的，182万的组成为：52万是张遥最初付的首付款返还的，以及赚的差价130万；（2）在76835号案件2019年2月12日的庭审中，任斌作为证人陈述，房屋总价300万元，余款250万分两年分期付清，目前其已付给张遥182万，有一部分款项107万是陆梅代其支付，且其已将107万归还陆梅。陆梅陈述，任斌已归还107万元，有现金有转账；（3）在76835号案件2019年3月5日的谈话中，张遥陈述：我们是朋友，关系一直很好的。任斌陆续借给我70万。三个月后陆梅没有完成这个事情，任斌借钱给我是有买房意向的，但是三个月后陆梅没有承诺成功，任的爱人、母亲打电话给我，说这个事情不好做，因为是借给你70万，你陆梅事情没搞定，接下来都不好操作的，陆梅这么承诺，房子肯定没戏了，我们也没意向，让我们快还70万。我就说尽快解决这件事情。任的母亲和爱人给我打电话，我都如实和任斌说了，因为钱是陆续打给我的，任斌爱人是一次性打的，任也缺钱。．．．．．．我和任说了，如果任不给我钱，我就只能给60万。最后那10万是任斌朋友打给我的。任斌父母找我要钱，任老婆问我催讨钱，我找陆梅说陆梅不能完成，违约金总要谈一下。在2018年陆梅过年前我说谈一下违约金的事情，我大概2.11还是2.12上午到她门店去，洽谈了此事。300万按照协议从2013.3.16往后算当日，1，700多天，得出300万多点，把零头去掉，我说怎么支付给我。谈了三点：因为这个房子我还是要的，房产证只要能过户，我照样要，我就是要房子，才被拖到现在，我是老房子改善的。陆梅提出：当中还有118万尾款我要给陆梅的，300万中就抵扣掉118万。还有我欠任的70万，由陆梅代付，她说借了几个月，再加5万利息，由她来付给任斌，她说任斌也借了她几万。我说你们的借款我不参与。任斌他们也同意70万由陆梅支付给任斌，剩余107万要支付给我，在2017年11月之后，我因为经济问题，我就问陆梅借钱，她倒借给我了，第一次转了我10万，我每个月都问她借，她算了下2018年两人结算之前陆续问她借了80万，107万扣除80万，她还要给我27万，我说陆姐我过年没钱，能不能转点，她转了10万。陆梅提出剩下过年后付。后续17万，陆梅过年后分两次给我了。300万违约金就分化了，前期违约金处理掉了，但是陆梅未将70万转给任斌。我钱紧张我又问陆梅，陆梅说没钱了。我说你没给任斌，任斌家属问我拿，我只有诉讼了；（4）在76835号案件2019年4月15日的庭审中，任斌作为证人陈述，其余欠款张遥向我催要过几次，我资金无法周转，我让陆梅代付一部分，后来陆梅帮我付了130万．．．．．余下100万等我拿到房子后，我付给陆梅；（5）本案一审审理中，陆梅陈述，107万元中52万元是陆梅要返还给张遥房款。剩余的55万元是代任斌向张遥支付的部分钱款，用于张遥退出房屋买卖权利义务的对价130万元中的55万元。130万元-55万元=75万元。则任斌自己支付给张遥70万元。还有5万元是陆梅出具情况说明时陆梅支付的“诚意金”，在情况说明出具当天已经付掉了。张遥一共收到182万元。任斌则陈述，确实由陆梅代我支付给张遥55万元，该55万元是用于张遥退出房屋买卖权利义务的对价130万元中的55万元。目前为止，我一共转给张遥70万元。本院认为，张遥与陆梅就系争房屋签订的买卖协议，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守履行，不得擅自变更或者解除。张遥主张系陆梅违约导致买卖合同解除，应由陆梅承担相应的违约责任。陆梅则主张张遥、陆梅、任斌三方达成买卖协议项下权利义务概括转移之合意，张遥已无权向陆梅主张买卖协议项下的权利。就张遥及陆梅之间的交易、三方是否达成了权利义务概括转移之合意，各方当事人各执己见，本院分析认定如下：从直接证据的角度看，张遥与陆梅签订了买卖协议。在陆梅未能按约交付房屋时，陆梅又向张遥出具了《情况说明》，表明了继续履行买卖协议的意思。陆梅、任斌主张存在权利义务概括转移之合意，但未提供书面证据加以证明，也没有直接的证据佐证三方就此达成了合意。陆梅、任斌主要还是以三方的实际履行行为来佐证口头协议的存在。在76835号案件第一次庭审中，任斌作为证人陈述“2017年5、6月，其得知原告张遥欲出售系争房屋，便回家与其妻子商量，一周后便与原告张遥、被告陆梅碰头，口头约定系争房屋由其购买”。该口头约定的时间早于2017年7月3日，且该时间真实的话，陆梅已无必要向张遥出具《情况说明》。之后，任斌又称2017年7月底、8月初，自微信朋友圈获知张遥欲出售系争房屋的消息。任斌的陈述确实存在前后不一的情形。对此，本院认为，当事人对具体时间节点或者交易细节的陈述，出现反复或者不一致的情形，在日常生活中亦不少见，尚不足以否定其事实主张，主要还是以实际行为来判定当事人真实的意思表示。一、关于任斌向张遥陆续支付的70万元款项性质的争议。张遥主张因其有还贷压力故向任斌借款，任斌向其表达了购买系争房屋的意向，因三个月后陆梅是否交房不得而知，故张遥与任斌并未谈及具体价格，任斌以如果三个月后陆梅交房、系争房屋就转让给其为由说服其老婆同意借款70万元给张遥。因房屋未交付，故任斌向张遥支付70万元的性质是借款。陆梅及任斌均主张任斌向张遥支付70万元性质系支付张遥转让购买系争房屋权利义务的对价。本院认为，从张遥的主张看，其认为任斌仅有购买系争房屋的意向，双方并未就买卖达成一致，任斌向张遥支付的款项性质，依陆梅能否交房为条件，能交房的，视为购房款，不能交房的，视为借款。买卖不动产，系对财产的重大处分，从该角度看，任斌主张其与张遥就权利义务概括转移达成一致，但三方并未签订合同，任斌又以抵押所得借款支付购房款，任斌之行为不符合一般公众之谨慎态度。但从另一个角度看，在双方仅有买卖意向，而未就买卖合同的主要条款达成一致的情况下，任斌陆续转账60万元给张遥，亦不符合常理。按照张遥的主张，双方就60万元款项的法律关系尚处于未确定状态，张遥也没有证据证明双方就借款的金额、利息及归还日期达成口头一致。由此，在未就买卖合同主要条款达成一致，也未就借款的金额、还款期限、利息标准达成一致的情况下，任斌抵押获得借款后又转借给张遥，用于张遥解决还贷压力，任斌的行为与己方的利益明显相悖。且在陆梅未能按照《情况说明》约定的日期交付房屋后，任斌仍继续向张遥支付了10万元款项，如系借款，明显有违常理，将此解释为继续支付购房款，更为合理。张遥对此解释称“任斌和他爱人讲是70万元，任斌急于用钱，实际是转了60万元，10万元挪作他用，但是他老婆知道是70万元，后来房屋买不成了，要归还70万元，所以张遥和任斌说他归还60万元不大好，让他老婆知道10万元挪作他用，所以任斌又转了10万元”。张遥的上述解释缺乏直接的证据证明，任斌也不予认可，且合理性并不充分，本院难以采信。张遥还主张其与陆梅达成一致，由陆梅代张遥退还任斌70万元借款本金及5万元利息，但陆梅、任斌对此均予以否认，张遥并无证据证明其与任斌达成退还本金及利息75万元的合意。故难以认定张遥与任斌就借款利息达成一致。由此，本院认为，在各方均未就己方的主张提供直接证据的情况下，任斌关于70万元系转让款的主张较之张遥关于70万元款项系附条件的购房款，因条件未成就，故为借款的主张，更具合理性，本院予以采纳。二、关于陆梅支付给张遥的107万元款项的性质争议。张遥主张，2018年2月12日（或2月13日），张遥与陆梅按照买卖协议第十条第二款进行结算，违约金总金额300多万元，双方商定逾期违约金金额为300万元，其中118万元折抵张遥未支付的房价款，75万元为陆梅代张遥支付任斌借款70万元及利息5万元，剩余107万元由陆梅直接向张遥支付，此前，陆梅支付给张遥的款项80万元，均系借款，但双方均明知上述款项系陆梅应支付的赔偿款，双方结算时将80万元当做违约金处理。陆梅主张双方未就逾期违约金进行过结算。任斌主张其未与张遥、陆梅约定由陆梅代张遥支付75万元借款本息。陆梅、任斌均主张107万元中的52万元系陆梅退还张遥已付购房款，55万元系陆梅代任斌支付的转让款。本院认为，张遥就双方已结算违约金之主张并未提供直接的证据加以证明，本院亦只能从合理性角度分析各方之主张。首先，张遥与陆梅签订买卖协议后，陆梅已经逾期4年未交付房屋。在张遥要求陆梅就买卖系争房屋继续履行出具《情况说明》后，特别是在陆梅承担300万元违约金，且合同应继续履行的情况下，双方并未对结算及合同继续履行作出书面约定，与常理并不相符。其次，张遥仅支付陆梅52万元购房款，如张遥所述，则陆梅需负担张遥逾期交房违约金300万元后，承担继续履行买卖协议之义务。而此时并无证据证明系争房屋或者XX路XX弄XX楼房屋将要具备交房条件，系争房屋买卖协议之履行仍处于不确定状态，即陆梅在承担了远高于售房款的违约金后，仍将承担将来可能发生的巨额违约金，张遥与陆梅关于继续履行买卖协议之合意，明显与一般的正常交易相悖，与常理相悖，可信度较低。再次，从张遥陈述的结算时间看，此前陆梅已向张遥支付了80万元。张遥解释称，在2018年2月就逾期违约金结算前，陆梅向其支付的款项是借款，但在结算后，变成了逾期违约金。但张遥对此没有提供相应证据证明双方存在借贷的合意，陆梅对此予以否认。本院对张遥关于80万元款项系借款的主张，不予采纳。在陆梅已经违反《情况说明》的约定，且双方对相应后果未作结算前，陆梅已开始支付违约金，亦不符合常理。第四，从张遥的陈述看，其与陆梅于2018年2月12日左右达成了由陆梅代张遥返还任斌借款本息75万元的合意。但没有证据证明任斌、陆梅参与了该日的协商，且从任斌支付给张遥的款项看，截止该日，任斌仅向张遥支付了60万元，而非70万元，张遥与陆梅此时不可能达成代还75万元本息的合意。综合上述分析，本院认为，张遥关于陆梅直接支付给张遥的107万元款项系逾期交房违约金的主张，缺乏合理性，本院不予采纳。虽然陆梅、任斌关于107万元款项构成、任斌是否归还陆梅代付的款项的陈述前后并不一致，且两人并未提供证据证明任斌是否归还了陆梅代付的款项及数额，但陆梅、任斌关于107万元款项性质的主张较之张遥的主张，在合理性上相对更加充分，本院予以采纳。三、关于张遥、陆梅、任斌是否达成系争房屋买卖协议项下权利义务概括转移之合意的争议。系争房屋为动迁安置房屋，并没有证据证明陆梅系该房屋的被安置人，陆梅也是以代理人的名义向张遥出具了《情况说明》，该房屋交易不能按期履行的风险，较之一般的商品房买卖更大，对此，张遥与陆梅应属于明知。从双方的实际履行行为看，在陆梅逾期交房的4年内，张遥或者陆梅均未提出终止合同履行的主张，这也可以印证双方对交易风险的预见性。从张遥的陈述看，其主张已支付的52万元购房款的资金来源于贷款，并因此导致还贷压力。本院认为，一则，张遥并未提供证据证明其资金来源于贷款，并导致其还贷压力；二则，如支付52万元购房款导致张遥还贷压力巨大，则在长达4年的时间内，张遥并未采取措施推进交易或者向陆梅主张违约责任，明显是不符合常理的。故本院认为，张遥与陆梅均预见到了系争房屋无法按期交易之风险。涉案《情况说明》约定，现有出售方代理人陆梅付张遥诚意金5万元，到2017年10月未交房诚意金没收，按2012年11月29日签订的买卖协议做出赔偿，如按时交房诚意金退还给代理人陆梅。从该约定的内容看，陆梅交付诚意金5万元以保证2017年10月底交房。按期交房的，则退还诚意金，未按期交房的，诚意金没收并按买卖协议承担赔偿责任。结合前述关于系争房屋交易风险的分析，可以认定双方通过《情况说明》的约定，将交房期限延迟至2017年10月底。如陆梅仍需按照买卖协议约定的2013年3月15日交房并承担自此日起的逾期交房违约金，则其另行交付诚意金缺乏必要性和合理性。由此，亦可以印证张遥关于双方于2018年2月12日左右结算违约金为300万元的主张，缺乏相应的事实基础。在约定的交房日2017年10月31日之前，任斌已陆续支付张遥60万元。在张遥主张的结算违约金日2018年2月12日之前，陆梅已支付张遥80万元。对于上述款项，张遥均主张系因还贷压力而借贷的款项，但如前所述，张遥的上述主张，缺乏相应的依据及合理性，本院均不予采纳。结合前述关于任斌支付张遥款项的性质分析、陆梅支付张遥款项（含107万元转账及5万元诚意金）性质的分析、系争房屋为动迁安置房屋的事实等因素，本院认为，在涉及系争房屋交易的核心内容即交易款项的支付及往来上，张遥的主张较之与陆梅、任斌的主张，明显缺乏合理性。虽然陆梅、任斌并未提供直接的证据证明三方达成系争房屋买卖协议项下权利义务概括转移之合意，但综合考虑三方的实际履行行为、各自主张的合理性、系争房屋系动迁安置房等因素，本院认为，陆梅、任斌之主张较之张遥的抗辩意见，已经形成了高度盖然性，本院予以支持。基于此，一审法院对张遥提出的诉讼请求的处理，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人张遥的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47，309元，由上诉人张遥负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二一年六月十日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……