广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14484号上诉人（一审原告）：叶国汉，男，1942年8月13日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：叶洪鸿，男，1963年7月24日出生，汉族，系叶国汉的儿子。被上诉人（一审被告）：广州市花都区新华街三华村元华经济合作社，住所地广东省广州市花都区新华街三华村，统一社会信用代码N1440114724339691T。法定代表人：徐广坤，该社社长。委托诉讼代理人：侯承超，广州市花都区新华街法律服务所法律工作者。上诉人叶国汉因与被上诉人广州市花都区新华街三华村元华经济合作社（以下简称元华经济社）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。叶国汉上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令元华经济社立即协助叶国汉办理位于广州市花都××××镇建设路马房四街4号楼408房产权证。上诉主要理由：叶国汉在1992年12月11号购买的位于广州市花都××××镇建设路马房四街4号楼408房，是元华经济社开发的商品房。购房款在1994年交付房屋使用前已交清，但元华经济社一直没有给叶国汉办理产权证，叶国汉多次前往房管局办理产权证，但因元华经济社的问题一直不能办理。一审判决认定叶国汉不具备购房资格不符合事实，虽然购房资格证明书载明叶国汉不符合购房资格，但房屋是叶国汉1992年购买的，当时没有限购政策，合法购买的房屋是可以办理产权证的。叶国汉年事已高且身体不好，请求二审法院支持叶国汉的上诉请求。元华经济社二审辩称，一审查明事实清楚，适用法律准确，请求驳回叶国汉的诉讼请求。叶国汉于2021年1月6日向一审法院起诉请求：1.判令元华经济社协助叶国汉办理位于广州市花都××××镇建设路马房四街4号楼408房的不动产权证；2.一审诉讼费用由元华经济社负担。一审法院查明事实如下：新华镇三华村四队（甲方）与叶国汉（集资户，乙方）于1992年12月11日签订《建设集资楼房合同书》，约定：1.甲方兴建位于花都××××镇建设北侧西侧□号的集资楼房，甲方按建筑面积每平方米580元收取乙方集资款，该套住宅为三房二厅，总面积91.54平方米，合计收款53093.2元。2.自付清全部集资款后，该套住宅的使用权和所有权永远归乙方所有。3.楼房交付使用前，甲方负责把生活用水、用电的设施，全部报装安装办妥，自交付使用之日起水电费全部由乙方负责。4.楼房交付给乙方后，国家所征收的一切费用由乙方自行负责。如乙方需办理房产证者，甲方在可能的情况下协助办理，其费用由乙方全部负责。合同另约定其他事项。花县新华镇元华第一经济合作社在甲方三华村四队处加盖印章，徐廷锦在代表处签名，叶国汉在乙方集资户处签名。广州市规划和自然资源局于2021年3月15日出具《不具备购房资格告知书》，证明：叶国汉在广州市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数，不具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。一审另查明：一审法院于2020年1月14日以（2020）粤0114民初1534号受理叶国汉与元华经济社房屋买卖合同纠纷一案。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年3月10日作出穗规划资源花函[2020]338号复函，“广州市花都××××镇建设路马房四街4号楼408房于1993年8月11日办理首次登记，登记权属人为花都市新华镇三华村四队，房屋用途为居住用房，建筑面积登记为91.54平方米，未见该房产的预告、转移、查封及抵押登记信息。该房产属于花都区核定的无证商品房，根据《关于清理无证商品房补充规定的通知》（花府[1995]27号）第三点规定，受让方办理转移登记时须按130元/平方米的缴费标准补缴房价款。受让方资格建议参照相关的限购政策执行，如受让方不具备购房资格，建议在裁定的法院文书中对其能否办理转移登记予以明确。房地产转移登记须符合《土地管理法》《城市房地产管理法》《物权法》等国家法律法规和省、市有关房地产管理的政策、办法、条例和规定，并按登记规范提供转移登记的申请材料，缴纳登记费用。”在一审法庭调查中，叶国汉与元华经济社确认，408房是《建设集资楼房合同书》约定的房屋。叶国汉主张：其与元华第一经济社签订合同，元华第一经济社在其付清全部款项后于1994年向其交付钥匙和房屋，其居住至今。其愿意负担房屋过户登记费用。元华经济社主张：其下属有四个不是独立民事主体的生产队，第一生产队即元华第一经济社，只有元华经济社才是登记成立的集体组织。其同意协助，但其无法开具税务部门要求的购房发票。一审法院认为，叶国汉主张房屋过户登记，应当符合房屋所在地的人民政府制定的房屋限购政策。房屋登记管理部门经核查，证明叶国汉不具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。为此，叶国汉主张元华经济社协助办理房屋过户登记的不动产权证，虽系于1992年12月签订房屋买卖合同，但当前不符合现行的房屋限购政策，在事实上不能履行，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，一审法院于2021年4月6日判决如下：驳回叶国汉的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由叶国汉负担。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，元华经济社确认叶国汉已经交清了涉案房屋全部房款，同时述称因不具备出售房屋的资格，没有办法开具销售发票，导致不能自行配合叶国汉办理涉案房屋的产权过户手续。叶国汉述称其于1994年实际入住涉案房屋，同意涉案房屋的办证费用全部由其负担。二审另查明，广州市规划和自然资源局于2021年6月11日出具《购房资格证明》，证明：截至2021年6月11日，叶国汉具备本市住房限购区域内住房购买资格。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点是，叶国汉主张办理涉案房屋的不动产权证主张能否成立。本院对此分析如下：叶国汉与元华经济社在1992年签订的《建设集资楼房合同书》，是双方当事人的真实意思表示，且根据广州市规划和自然资源局花都分局的复函意见可知，涉案房屋可以办理产权转移登记手续，该合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。叶国汉已经支付了涉案房屋全部购房款，且实际入住涉案房屋，但至今未能取得涉案房屋的不动产权证，故其要求元华经济社按照合同约定，为其办理涉案房屋的不动产权证，合情合理，本院予以维持。一审期间，因叶国汉不具备住房购买资格，一审驳回其的诉讼请求，但在二审期间，叶国汉已经具备了本市住房限购区域内住房购买资格，且其也表示愿意负担办理产权转移登记手续的全部费用，故本院依据新发生的事实对一审予以改判，支持叶国汉要求元华经济社协助办理涉案房屋不动产权证的诉讼请求。鉴于涉案纠纷是因元华经济社不能配合办理手续所致，故本案诉讼费由元华经济社负担。综上所述，叶国汉的上诉请求理据充分，本院予以支持。因二审期间发生了新事实，本院据此对一审予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2021）粤0114民初539号民事判决；二、广州市花都区新华街三华村元华经济合作社在本判决生效之日起十日内协助叶国汉办理广州市花都区新华镇建设路马房四街4号楼408房的产权过户手续。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由广州市花都区新华街三华村元华经济合作社负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年六月二十八日书记员 苏劲丹书记员 苏劲丹