广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初19073号原告：邱陵，女，1989年9月27日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托代理人：黄蕉英，广东纬韬律师事务所律师。被告：钟桂琼，女，1978年5月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告邱陵诉被告钟桂琼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告邱陵的委托代理人黄蕉英、被告钟桂琼，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱陵诉称：广州市天河区员村新街11号首层商铺是属于广州市天河区住房建设和园林局所有，被告钟桂琼承租广州市天河区员村新街11号首层之六（以下简称“案涉商铺”），2017年5月4日，钟桂琼将案涉商铺转租原告邱陵，双方于当日签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“案涉合同”），合同约定2017年5月5日至2018年8月31日月租金为人民币15000元，2018年9月1日至2020年5月4日月租金为人民币17000元，租金每月5日前支付，同时原告邱陵向被告钟桂琼缴纳保证金人民币45000元，钟桂琼应在租赁期满或解除合同之日将保证金人民币45000元退回邱陵或抵偿租金。同日，邱陵通过支付宝转账方式向被告支付人民币49999元（含租金4999元）。2019年12月3日广州市天河区住房建设和园林局发出《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回员村新街11号首层之六商铺的函》要求原告于2020年1月3日腾空案涉商铺。2020年2月1日，邱陵向钟桂琼交接了案涉商铺，但钟桂琼却迟迟不肯退回租赁保证金，因此，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告向原告返还保证金人民币30343.83元（保证金是45000元，扣除2020年1月6日至2020年1月31日共25天的租金，租金17000元/月÷31天×25天）并支付利息（以30343.83元为基数，自2020年2月2日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告钟桂琼辩称：1、邱陵与钟桂琼签订的案涉合同截止2020年5月4日到期。案涉商铺的业主为广州市房地产管理局，并非广州市天河区住房建设和园林局，广州市房地产管理局未曾口头或书面向钟桂琼发出关于案涉商铺需要提前终止合同的通知，目前首层的其他商铺仍在继续经营。2、邱陵与钟桂琼曾于2019年12月29日看到贴在大街上的关于广州市天河区住房建设和园林局规划整改的通告后，邱陵表示需要继续经营至合同期后，除非街道上所有店铺都必须腾空出来后为止，理由是春节前期生意非常火爆，而且还有很多顾客在其他店铺充值消费，所以顾客充值后的余额需要时间消化。为了保障双方的利益，钟桂琼先后与业主广州市房地产管理局进行沟通，对方表示愿意全力配合钟桂琼所提出的租期问题等。3、邱陵未履行合同的约定，提前一个月向钟桂琼提出书面申请终止租约，在没有任何报备的情况下于2月1日突然搬走，导致钟桂琼损失严重。4、案涉商铺2019年12月和2020年1月的水电费、2020年1月租金一直到目前为止尚未向钟桂琼缴纳。电费为人民币2184.25元、水费为人民币456.84元、2020年1月份的租金为人民币17000元，合计为人民币20460元。按照案涉合同第七条的约定，逾期交付租金的，每逾期一日，还应按每日1%的标准缴纳违约金。5、案涉商铺于2017年5月4日交付给邱陵使用时店内的所有设备价值人民币80000元，由于邱陵于2020年2月1日搬走时把原先属于钟桂琼的设备搬空，给钟桂琼造成严重的经济损失。综上，鉴于邱陵以上的违约行为，钟桂琼将店铺押金没收用于抵偿上述损失属于合法合理的体现。经审理查明：案涉商铺的权属人为广州市房地产管理局，权属来源为1965年7月接管，房屋所有权性质为全民，用途为商业。2017年5月4日，邱陵（乙方、承租人）与钟桂琼（甲方、出租人）签订了案涉合同，约定：第二条甲方同意将案涉商铺出租给乙方作发廊使用，建筑面积100平方米，分摊共用建设面积100平方米。第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况为：2017年5月5日至2018年8月31日月租金为人民币15000元；2018年9月1日至2020年5月4日月租金为人民币17000元。租金按月结算，由乙方在每个月的第5日前按转账方式缴付租金给甲方。第四条乙方向甲方交纳人民币45000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金人民币45000元退回乙方、抵偿租金。第七条乙方的权利和义务。1.依时交纳租金。逾期缴付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金等。案涉合同签订后，邱陵通过转账的方式分别向钟桂琼支付人民币30000元、10000元、9999元，合计为49999元，其中含租赁保证金人民币45000元。2019年12月初，邱陵收到了广州市天河区住房建设和园林局发出的《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回员村新街11号首层之一商铺的函》，函称：案涉商铺是广州市天河区住房建设和园林局管业的直管房非住宅，该局已于2018年1月23日向广州市逸辉物业管理有限公司送达《关于公开招租和解除租赁关系通知》，该局与广州市逸辉物业管理有限公司的租赁关系自2018年2月1日正式解除。请收到函件后，于2020年1月3日前将房屋腾空交回广州市天河区住房建设和园林局等。2019年12月10日，邱陵通过微信向钟桂琼发送了《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回员村新街11号首层之一商铺的函》的照片。钟桂琼微信回复“等一下我老公过去看一下，我再找人看一下能做到什么时候”。2019年12月12日，原告邱陵的丈夫通过微信向被告钟桂琼发送了沟通视频并称：“街道负责人陶哥说的，所以这边我们大概就做到1月22号”。钟桂琼回复称：“那这样不是更好吗，就过完年再慢慢找店，说实在的，你说要继续做，那边也说了，是可以继续做的”。2020年1月30日，邱陵的丈夫通过微信向钟桂琼发送消息称：“琼姐，我这边给你商量一下，这边我们就到今天截止结束算了哈，那边就不租了，你看你那边你要什么东西你就直接过去拿就行了，因为现在刚好是疫情啊，好多员工被封到村子里出不来，这边的话现在很多地方都是要到2月20号才开得了工，现在政府这边通知就是做到2月底，那刚好也不做，算了，这边跟你说一下”。2020年1月31日，邱陵的丈夫通过微信向钟桂琼发送消息称：“钥匙在那个老二还有八号那里，他们两个都被锁在村里出不来。明天的话，过去交接，直接把锁撬开要不？”；钟桂琼回复：“那好吧，就撬开了”。2020年2月1日，邱陵搬离案涉商铺。2020年3月1日，邱陵的丈夫通过微信向钟桂琼发送消息称:“琼姐，你这边能不能确定时间？大概什么时候退押金给我”等。庭审中，双方陈述以下内容：1、双方均确认案涉合同的法律效力。2、双方均确认邱陵已于2020年2月1日搬离案涉商铺，搬离时双方没有签订书面的交接清单。3、双方均确认签订案涉合同时没有签订物品清单。4、被告钟桂琼称原告搬离时拆除了属于被告的招牌和转灯等；邱陵对此予以否认，称其拆除的招牌及转灯是其自己安装的。5、关于水电费，邱陵认可尚有水电费未结清，但认为钟桂琼未提供相应缴费发票予以证明。原告邱陵提交了以下证据：1.《广州市房屋租赁合同》；2.支付宝转账记录；3.《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回员村新街11号首层之一商铺的函》；4.原告与钟桂琼微信聊天记录；5.原告丈夫与钟桂琼的微信聊天记录。被告钟桂琼提交了以下证据：1.房地产证；2.微信聊天记录；3.照片；4.微信缴费记录；5.《广州市房屋租赁合同》；6.《关于天河区直管房事务工作的相关通知》；7.案涉商铺照片；8.收据。本院认为：原告邱陵与被告钟桂琼均明确认可案涉合同的法律效力，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应切实履行。关于原告邱陵要求被告钟桂琼向其返还保证金并支付利息的诉请。首先，在案涉合同履行过程中，原告收到了案涉商铺管业方发出的《广州市天河区住房建设和园林局关于腾空交回员村新街11号首层之一商铺的函》，要求其限期腾空交还案涉商铺，其在通知被告钟桂琼后于2020年2月1日搬离了案涉商铺，则案涉合同已事实上得到解除。对此，原告作为案涉商铺的实际承租人，基于被要求腾空房屋导致案涉合同无法继续履行而提出撤场的请求合乎情理，且原告亦积极履行了通知义务，故案涉合同的解除不可归责于原告。根据案涉合同第四条“甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金人民币45000元退回乙方、抵偿租金”的约定，在案涉合同解除后，原告要求被告在抵偿部分租金后返还剩余租赁保证金的诉请，具有依据，本院予以支持。其次，关于返还剩余保证金的具体金额。原告共向被告交纳保证金人民币45000元，扣除2020年1月6日至2020年2月1日共27天的租金人民币14806.45元，则被告应向原告返还剩余租赁保证金人民币30193.55元。关于原告主张的迟延返还剩余保证金的利息，缺乏依据，本院不予支持。至于被告钟桂琼辩称原告未交1月份水电费及在搬离案涉场地时搬走了属于钟桂琼的财物，造成其经济损失的说法，其并未在本案中提起反诉，原告对此也不予认可，被告可另循途径予以主张。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钟桂琼向原告邱陵返还剩余保证金人民币30193.55元。二、驳回原告邱陵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费570元，由被告钟桂琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇人民陪审员 苏 琴人民陪审员 关东英二〇二一年六月七日书 记 员 梁炎梅李愿