四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8884号 上诉人（原审被告）：卓远地产（成都）有限公司，住所地：四川省成都市武侯区大悦路518号。 法定代表人：田维龙。 委托诉讼代理人：张文君，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：樊锦荣，女，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：武侯区元町大悦料理店，住所地：成都市武侯区簇锦街道大悦路518号大悦城4F-014号。 经营者：黄雪，女，1975年1月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：詹燕，四川信与和律师事务所律师。 上诉人卓远地产（成都）有限公司（以下简称卓远公司）因与被上诉人武侯区元町大悦料理店（以下简称元町料理店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卓远公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回元町料理店要求卓远公司赔偿损失的诉讼请求或将本案发回重审；2.案件受理费由元町料理店承担。事实与理由：1.卓远公司不应退还租赁保证金。双方合同约定保证金的退还是附条件的，元町料理店没有达成解除协议中约定的退还租赁保证金的条件，卓远公司有权不予退还。双方通过微信聊天记录确认租赁合同解除及后续安排，也即解除协议，解除协议明确保证金退还需满足：元町料理店缴清所有费用，按终止协议第三条约定交还商铺，完成证照变更手续，提交资料、撤场会签单等资料后一个月。但元町料理店未按约定交还商铺、支付欠款，不符合保证金退还条件，卓远公司有权不退保证金。从租赁合同来看，也约定元町料理店应当交还商铺、恢复清水状态，才退保证金。一审法院认定双方达成一致解除合同，又否认解除协议存在逻辑错误。2.一审法院对于卓远公司退还租金及减免租金的认定不当，2020年3月6日双方达成合意元町料理店应缴纳2020年全部费用，此时已过疫情期，元町料理店同意不减免租金，后又违反合意要求减免。卓远公司并没有对大悦城所有商户减免租金，且疫情作为不可抗力对元町料理店也不适用。元町料理店未将商铺交还给卓远公司，应支付占用费及违约金，且3月租金是元町料理店自愿支付的。 元町料理店辩称，1.从微信记录可知，双方关于解除合同的约定是店铺恢复退还要等卓远公司通知，且卓远公司承诺最晚会在2020年6月前通知，同时还约定卓远公司同意保持原状，不可撤离的装修归卓远公司。卓远公司因自身原因，未对元町料理店发过恢复通知，表明卓远公司同意保留原状，在装修归卓远公司的情况下元町料理店已无恢复清水状态的义务。本案诉讼后，卓远公司为规避自身原因才于2020年9月1日通过微信发送了强制清场告知函，但那个时候卓远公司新招商的商家早已进场了。元町料理店没有违约，卓远公司应退还保证金。2.元町料理店应卓远公司要求配合经营到春节结合，待新招商的商家进场，但春节前遇到疫情，需居家隔离，餐饮业停业，在疫情后继续办理解约清算事宜，才得知卓远公司对疫情期间商家的免租政策，但唯独对元町料理店不免租，双方纠纷由此而起，卓远公司却以此为由发出《单方解约函》。元町料理店提出不免租只能继续经营，但卓远公司又阻止元町料理店进场，致使合同事实上不能履行。3.合同是卓远公司单方提前解除，应当退还保证金和租金。 元町料理店向一审法院起诉请求：1.判令确认卓远公司于2020年4月17日发送的《单方解约函》单方解除合同无效；2.判令卓远公司赔偿元町料理店损失保证金46000元、POS机押金5000元、刷卡终端押金5000元、租金：其中1月最后一周4325元、3月租金16880元、律师代理费15000元，未搬离的设备和不能营业损失200000元以上；3.本案诉讼费用由卓远公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月18日，成都元町管理咨询有限公司锦江分公司（以下简称元町锦江分公司）与卓远公司签订《[成都]大悦城购物中心运营期商铺租赁合同（双POS/接线版）》，约定卓远公司将大悦城购物中心4F-014号商铺出租给元町锦江分公司，租赁期限为5个租赁年度，自起租日开始计算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延计算，直至租赁期限届满；元町锦江分公司在签署合同5日内向卓远公司支付保证金46000元；元町锦江分公司需交纳POS机押金5000元/台、银行卡刷卡终端押金5000元/台。如元町锦江分公司连续三次或累计六次月销售额未能达到100000元，卓远公司有权单方面解除合同或调整元町锦江分公司经营位置及面积。合同终止（不论基于任何原因）后3个工作日内，元町锦江分公司需将租赁设备退还卓远公司。本合同签订后，即使没有法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况，卓远公司亦有权单方面提前30日通过书面通知元町锦江分公司解除本合同。元町锦江分公司拖延支付租金、租赁保证金、物业管理费、推广费或其他费用连续超过15日或未经卓远公司书面同意，在一个租赁年度内中断、停止其业务累计三日，卓远公司有权单方解除合同，租赁保证金作为违约金赔偿给卓远公司，同时元町料理店不得因其违约行为导致本合同解除而要求卓远公司给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费等费用。因合同履行发生争议诉至人民法院的，败诉方承担包括但不限于保全费、律师费等。 2017年4月24日，元町料理店、元町锦江分公司与卓远公司与签订《权利义务转让协议书》，约定元町锦江分公司将在《[成都]大悦城购物中心运营期商铺租赁合同（双POS/接线版）》合同中的全部权利义务转让给元町料理店。 元町料理店租金支付情况：2019年12月5日支付12月租金17980元，2020年1月3日支付1月租金（除大悦城员工餐）17406元，2020年3月27日支付3月1日至3月31日固定租金、推广费、物管费16880元。 2020年4月17日，卓远公司向元町料理店发出《单方解约函》，告知元町料理店截至2020年4月22日欠租日期达到63日；未经卓远公司同意于2020年2月10日擅自停业，累计达到67日；2019年全年销售额累计12个月未达到合同约定标准；因元町料理店上述违约行为，解除双方的合同。 2020年5月28日，元町料理店因处理与卓远公司的纠纷和四川信与和律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费15000元。 2020年9月1日，卓远公司工作人员通过微信向元町料理店经营者黄雪发送强制清场告知函。2020年9月3日，元町料理店向卓远公司发出关于《强制清场告知函》的回函，其上载明元町料理店已于2020年5月16日向卓远公司发送了《解除合同告知书》。 一审法院认为，《[成都]大悦城购物中心运营期商铺租赁合同（双POS/接线版）》《权利义务转让协议书》均系当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行合同。元町料理店认可2020年3月6日双方协商一致解除合同，卓远公司认可2020年3月9日双方协商一致解除合同，可以看出在卓远公司2020年4月17日发送单方解约函之前，双方已经协商一致解除合同，单方解约函不产生解除合同的效力。关于元町料理店主张的要求卓远公司赔偿损失100000元:其中租赁保证金46000元，因系卓远公司提出后双方协商一致解除合同，应适用合同中关于卓远公司提前解除合同，按照元町料理店实际租赁时间收取租金，已收取的剩余租金以及元町料理店已缴纳的租赁保证金应当退还的条款，故一审法院对元町料理店要求退还租赁保证金的诉请予以支持。关于POS机押金5000元、刷卡终端押金5000元，合同终止后，元町料理店陈述POS机、刷卡终端均在卓远公司处存放，在设备完好返还后卓远公司应当退还押金，一审法院对元町料理店要求退还押金的诉请予以支持。关于租金，因受疫情或者疫情防控措施影响，卓远公司对大悦城商户进行部分租金减免，对当时入驻大悦城的元町料理店也应当适用，3月9日双方协商一致解除合同，3月9日之后的租金不应支付给卓远公司，一审法院对元町料理店主张的2020年1月最后一周租金4325元、3月扣除9天的租金后剩余租金11980元（16880元-16880元÷31天×9天=11980元）予以支持。关于律师代理费15000元适用合同约定一审法院予以支持。对于元町料理店主张未搬离的设备和不能营业损失因无证据予以证明一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、卓远公司于判决生效之日起十日内向元町料理店返还租赁保证金46000元、POS机押金5000元、刷卡终端押金5000元、租金16305元、律师代理费15000元；二、驳回元町料理店的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，因适用简易程序减半收取1150元，由元町料理店负担146元，由卓远公司负担1004元。 各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 元町料理店提交成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告文件（2020第2号），用以证明疫情期间整个餐厅停业、禁止聚餐。 卓远公司质证认为对该证据三性予以认可，但不能达到对方证明目的，大悦城自疫情以来没有一天停止营业，餐饮商户均通过隔桌就座以及外卖的方式持续经营。 本院经审查对该证据三性予以采信，对证明目的综合认定。 本院二审另查明，1.《[成都]大悦城购物中心运营期商铺租赁合同（双POS/接线版）》通用条款第14.2.1条约定，合同终止（不论基于任何原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并修复因拆除而给商铺及大悦城其它区域造成的损坏，将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）……甲方也可自行拆除，但乙方应支付相关费用，否则从乙方之租赁保证金中作相应扣除。 2.双方从2019年11月开始，就元町料理店撤店、解除合同事宜进行协商，卓远公司提出元町料理店至少经营至年后。2020年3月双方再次协商解除合同，但就合同解除后的租金结算等问题产生分歧。3月底，因对于疫情期间租金减免事宜双方未达成一致意见，元町料理店提出要继续经营，卓远公司表示不同意其继续经营，后又表示需先支付4月的租金才能恢复经营。 3.双方在二审中一致认可，2020年新冠疫情发生后，元町料理店未再进行实际经营。卓远公司在二审中陈述案涉店铺已于2020年9月另行出租。 本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，卓远公司与元町料理店签订的《[成都]大悦城购物中心运营期商铺租赁合同（双POS/接线版）》《权利义务转让协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于合同的解除，从双方在合同履行过程中的协商过程来看，2019年11月开始，双方就元町料理店撤店、解除合同事宜进行协商，卓远公司提出元町料理店至少经营至年后。2020年3月双方再次协商解除合同，但在就合同解除后的租金结算、保证金退还、拆除等问题的协商中产生分歧。据此，卓远公司认为双方并未在2020年3月就合同解除达成一致，而系在2020年4月17日通过发送单方解约函行使合同的单方解除权解除合同。本院认为，从双方的聊天记录来看，2020年3月6日卓远公司已向元町料理店发送了《商铺租赁合同终止租赁协议》，双方并就协议中的保证金、租金等具体细节进行协商，可见双方虽未就合同解除后租金结算、保证金退还、拆除等问题达成一致，但已就解除合同这一事项形成一致意见，因此本院确认双方签订的合同系于2020年3月9日协商一致解除，一审对此认定正确，本院予以维持。 关于卓远公司是否应当向元町料理店退还租金的问题。本院认为，如前所述，双方合同已于2020年3月9日解除。关于此前的租金，2020年1月24日四川宣布启动突发公共卫生事件一级应急响应，元町料理店作为餐饮经营者，其经营必然受到新冠疫情影响，卓远公司亦认可元町料理店在疫情发生后并未实际进行过经营。但疫情的发生实属不可抗力，疫情的发生也会对出租人获取租金收益产生影响。因此，本着风险共担的公平原则，本院酌定对双方合同履行中涉及疫情的期间，也即2020年1月24日至2020年3月9日期间的租金损失，由卓远公司与元町料理店各承担一半，也即由卓远公司对元町料理店进行13052.5元的租金减免[计算方式为：（1月最后一周租金4325元+2月租金16880元+3月9日前的租金4900元）÷2=13052.5元]。故卓远公司应向元町料理店退还租金8152.5元（计算方式为：4325元+16880元-13052.5元=8152.5元），一审法院对此认定不当，本院予以改判。 关于合同解除后的占用费问题，卓远公司主张元町料理店未向其交还店铺，但元町料理店自疫情发生后未实际进行经营，且从双方在3月底的聊天记录来看，元町料理店在3月底提出继续经营时，卓远公司表示不同意，说明案涉商铺在双方合同解除后并未实际处于元町料理店的控制中，而系由卓远公司实际控制，并于2020年9月由卓远公司另行出租。因此，虽然元町料理店未提供证据证明已向卓远公司交还了案涉店铺，但因案涉店铺在合同解除后实际处于卓远公司的掌控中，故元町料理店亦无需向卓远公司支付合同解除后的占用费，因此元町料理店已缴纳的2020年3月9日后的租金卓远公司亦应予以退还。一审对此认定正确，本院予以维持。 关于卓远公司是否应当向元町料理店退还租赁保证金、POS机押金以及刷卡终端押金。如前所述，双方合同系协商一致解除，故不应适用租赁合同中关于元町料理店单方解除合同租赁保证金不予退还的约定。关于卓远公司主张元町料理店未将店铺恢复清水状态的主张，首先，双方合同约定店铺交还时，应恢复至交付时的状态，但卓远公司并未提供证据证明房屋交付时为清水状态。其次，案涉店铺已于2020年9月另行出租，元町料理店实际已无恢复原状的可能，若卓远公司自行组织拆除，可按合同约定将该部分费用从保证金中予以扣除，但卓远公司未提供证据证明其自行组织拆除的费用，应承担举证不能的后果，故其应向元町料理店退还全部租赁保证金。关于POS机押金以及刷卡终端押金，卓远公司在二审中提出元町料理店未向其返还POS机及刷卡终端，对此本院认为，如前所述，案涉商铺在合同解除后实际处于卓远公司的控制之下，元町料理店在一审调查中提出要求卓远公司返还设备，卓远公司亦表示其多次发函要求元町料理店搬离设备，说明元町料理店的设备设施在合同解除后是在卓远公司处存放，而卓远公司在一审中也并未要求元町料理店返还POS机及刷卡终端，说明在卓远公司处存放的设备中应包含了POS机及刷卡终端，且一般来说，POS机及刷卡终端作为商铺日常经营所需，存放于商铺中亦符合常理。故本院对卓远公司在二审中提出的因元町料理店未返还POS机及刷卡终端，故该部分押金不应予以退还的主张不予支持。 关于律师代理费的问题，双方合同约定因合同履行发生争议诉至法院，败诉方应承担诉讼费、保全费、公证费及律师费等费用。本案系因合同解除后，卓远公司未向元町料理店退还其缴纳的押金、保证金所致，故元町料理店支付的律师费应由卓远公司承担。 综上所述，上诉人卓远公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予改判。依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初12843号民事判决； 卓远地产（成都）有限公司在本判决生效之日起十日内向武侯区元町大悦料理店返还租赁保证金46000元、POS机押金5000元、刷卡终端押金5000元、租金8152.5元、律师代理费15000元； 驳回武侯区元町大悦料理店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1150元，由卓远地产（成都）有限公司负担912元，由武侯区元町大悦料理店负担238元，二审案件受理费1983元，由卓远地产（成都）有限公司负担1802元，武侯区元町大悦料理店负担181元。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  王 果 审 判 员  何广智 二〇二一年六月二十一日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽