广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2314号上诉人（原审被告二）：惠州华晟汽车服务有限公司，住所地：惠州市惠城区××××福长岭。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：李昌、詹琪，广东天穗（惠州）律师事务所律师及实习律师。被上诉人（原审原告）：惠州市华迪汽车贸易有限公司，住所地：惠州市仲恺高新开发区×××××××××法定代表人：张某2。委托诉讼代理人：陈熹煜，广东八维律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛广彬，被上诉人员工。被上诉人（原审被告一）：文石剑，男，汉族，1972年8月13日出生，住址：广东省惠州市惠城区×××××××，身份证号码：360××××××××××××556。被上诉人（原审第三人）：惠州长奥汽车销售服务有限公司，住所地：惠州市惠城区××××福长岭厂房。法定代表人：张某1。上诉人惠州华晟汽车服务有限公司因与被上诉人惠州市华迪汽车贸易有限公司、文石剑、惠州长奥汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初11143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州华晟汽车服务有限公司上诉请求：1.依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初11143号民事判决书，并改判驳回被上诉人惠州市华迪汽车贸易有限公司的全部诉讼请求；2.依法改判被上诉人承担全部的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，被上诉人并非案涉临时建筑物的所有权人，上诉人不应向被上诉人返还案涉临时建筑物。2010年4月19日，案外人薛广彬与原审第三人签订《租赁协议书》，约定薛广彬向原审第三人承租案涉地块，租期为2010年10月1日至2020年9月30日，由案外人薛广彬在案涉土地上建造临时建筑物，合同期满后，临时建筑物所有权归原审第三人。由于案涉临时建筑物的所有权归属于原审第三人，时至今日，被上诉人对案涉土地及临时建筑物不享有任何权利。而2014年11月25日上诉人、被上诉人、原审第三人签订的《补充协议》中第一条约定，原审第三人（甲方）同意被上诉人（乙方）将场地租给上诉人（丙方）使用租期到2021年12月31日，仅仅可以认定原审第三人同意上诉人继续占有使用案涉场地及临时建筑物，协议各方并没有以明示的意思表示约定被上诉人对案涉场地及临时建筑物的租期延长。因此，在被上诉人对案涉临时建筑物不享有任何权利的前提下，一审法院要求上诉人向被上诉人返还案涉临时建筑物没有事实根据和法律依据。综上，一审法院判令上诉人向被上诉人“返还位于惠南大道福长岭的厂房（主店面积占地2600平方米左右，内有二楼，约1000平方米。附属员工宿舍区，约300平方米，总建筑面积约3800平方米）”的判决认定事实错误，依法应予撤销该判决。特此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市华迪汽车贸易有限公司答辩称：一、涉案建筑物属于临时建筑物，并且已经严重超期，根据《城乡规划法》的规定，临时建筑物应当在批准的使用期限内自行拆除，否则城乡规划主管部门有权处罚建设单位，答辩人作为案涉建筑物的建设方，对此负有自行拆除案涉建筑物的法律义务，故原审判决被答辩人立即返回涉案建筑物并无错误。二、涉案建筑物为临时建筑物，并不予确权发证，现该建筑物已严重超期，那么在性质上就属于违法建筑。故，被答辩人提出“所有权人”的理由，并无事实及法律依据。三、鉴于该建筑物现处于违法的状态，原审根据司法解释认定涉案租赁合同超期部分无效，并无错误。同时，涉及该建筑物超期部分所签订的相关协议，均不具备法律效力。综上，被答辩人的上诉理由，于法无据，于理不合，恳请贵院依法驳回其上诉请求。被上诉人文石剑、惠州长奥汽车销售服务有限公司经本院依法传唤未到庭参加查询，亦未提交书面答辩意见。原审原告惠州市华迪汽车贸易有限公司向原审法院起诉请求：1.请求确认双方所签订的《合作协议》及《补充协议》于2020年4月30日解除；2.请求判令被告向原告归还所租赁的厂房；3.请求确认原告无需向被告返还20万元保证金；4.请求判令被告向原告支付4月份租金86000元、场地占用费114666元（自2020年5月1日起暂计至2020年6月9日，此后场地使用费按86000元／月计算至实际搬离之日止）及逾期付款利息（暂计至2020年6月9日逾期付款利息为4489元，此后以实际应付租金与场地占用费的总数为基数，按月息2%计算至实际清偿之日止）；5.本案全部诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2012年1月6日，原告（甲方）与被告一（乙方）签订了《合作协议》，约定：“甲方将位于惠南大道福长岭的原汽车4S店作为经营场地出租给乙方经营汽车项目。主店面积占地2600平方米左右，内有二楼，约1000平方米。附属员工宿舍区，约300平方米，总建筑面积约3800平方米；出租时间约定：租期从2012年3月1日至2021年12月31日。装修期暂定至2012年2月29日止；租金约定：租金含土地租金和房屋租金，2012年3月1日至2015年2月29日内按每月7万元人民币计，2015年3月1日至2021年13月31日内按每月9万元人民币计。乙方必须在每月的5日前交纳租金费用，逾期15天后按每天0.5%的金额收取滞纳金；乙方在甲方许可同意下，才能转租给第三方，否则甲方有权终止合约，保证金不退；签定合同后三天内乙方将支付20万给甲方作为保证金，甲方收到款项之日算起5天内将场地交付给乙方。保证金在合同期满后退回给乙方。”2014年11月25日，原告（乙方）与被告一、被告二（丙方）及惠州市江南汽车修配有限公司（甲方）签订《补充协议》，约定：“甲方同意乙方将场地租给丙方的使用租期到2021年12月31日止，乙方须按原协议约定，三日内给甲方补偿三个月租金即肆万玖仟零伍元整；乙方不再对于该场地收取2020年9月30日之后按乙方与丙方的协议，租金由甲方向丙方收取至2021年12月31日止；乙方另给甲方补偿一个月租金，冲减因乙方给丙方减租而给甲方带来的损失，该补偿款在2020年9月1日的租金中冲减，即2020年9月1日起租金由甲方收取；从2015年3月1日起丙方向乙方缴纳的租金每月减肆仟元人民币，每月租金调整为捌万陆仟元人民币；乙方和丙方都须按时缴纳当月租金，若出现有不按时缴纳租金情况，在收租方发出催告通知后10个工作日内，交租方依然没有缴纳租金的，收租方可以单方终止合同，采取停水停电措施，造成的损失均由拖欠租金的一方承担。”另查，2018年4月，被告二（甲方）与第三人（乙方）签订了《房屋租赁协议》，约定甲方将位于惠南大道福长岭的华晟汽车服务有限公司内部分经营场地出租给乙方经营汽车项目，租期从2018年4月15日至2028年3月31日；租金约定：2018年6月1日至2021年3月31日内按每月95000元人民币计，2021年4月1日至2024年3月31日内按每月102600元人民币计，2024年4月1日至2027年3月31日按每月110808元人民币计，2027年4月1日至2028年3月31日按每月119672元人民币计。”2020年4月29日，原告向被告一发出《解除租赁合同通知书》，内容：“你方未经我司同意擅自将上述的场地转租给惠州长奥汽车销售服务有限公司。鉴于你方严重违反你我双方所签的租赁协议，现我方根据合同约定，向你方发函通知如下：“1、即日解除与你方签订的《合作协议》、《补充协议》。2、你方5日内需向我司支付拖欠的场地使用费用及违约金。3、你方15日内需搬离上述租赁场地，否则，我司有权代为清理，所支出费用由你方承担。”该通知书通过邮寄方式送达给被告一，快递单显示被告一于2020年4月30日签收。另查，2020年1月8日前，被告二的法定代表人为被告一，2020年1月8日，被告二的法定代表人变更为彭某1。庭审时，原告称：“2020年1月份（包含当月）之前的租金被告已经缴清，2020年2月份的租金被告是在3月27日支付的，3月份的租金是4月28日支付的，4月份的租金是6月27日支付的。上述三个月逾期。另外被告还在2020年9月2日支付了58000元占用费。被告也支付了20万元保证金。”对此，被告二认为：“我方从2012年6月公司注册之日开始使用涉案租赁物。2020年2月份因疫情原因，江南公司向原告减免了部分租金，被告二因此也向原告协商减免租金事宜，但未谈妥，原告所述的三个租金支付的时间我方认为是支付3、4、5月份的。至于58000元加上我方保证金20万元支付给原告，用以还我方6、7、8月份的租金。我方认为我方只拖欠了2月份租金。”另查，原告向原审法院提交了惠州市惠城区三栋镇人民政府关于建设项目的批复，告知原告：同意你单位在用地范围内建设单层临时建筑厂房1栋，占地面积为2010平方米，建筑面积1854平方米，规模为长45.0米×宽41.2米，总高度10，5米，钢结构，用途为汽车销售4S店。上述临时建筑有效使用期为两年。逾期须办理延期手续。”原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”本案所涉的租赁物建筑，原告于2010年8月10日取得建设临时项目的许可，有效使用期为两年，即2010年8月10日至2012年8月10日。而原告在2012年1月6日与被告一签订了《合作协议》，并约定了租期为2012年3月1日至2021年12月31日。故原告与被告一签订的《合作协议》为部分有效合同，即租赁期未超过规划许可期限部分有效，租赁期限超过临时建筑使用期限的部分无效，即2012年8月11日至2021年12月31日的租赁期限部分无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，人民法院一般应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告可向被告二主张返还涉案租赁物及相关占用费。关于占用费的数额，因《补充协议》约定“2020年9月1日起租金由惠州市江南汽车修配有限公司收取”，故被告仅需向原告支付占用费至2020年8月份。又因2020年1月下旬发生的新冠肺炎疫情严峻，致使合同目的不能实现，本着保护当事人合法权益并兼顾民事活动中应遵循的公平原则，原审法院酌情减免被告2月份的占用费86000元。而庭审中，原告确认被告2020年1月份（包含1月）之前的租金已支付完毕，之后被告另支付了3个月的租金及58000元，故被告还应向原告支付占用费200000元（7个月×86000元-86000元-3个月×86000元-58000元）。另被告向原告支付了保证金200000元，而保证金的作用是保障房屋所有人的相关权益、防止租房者违反租赁合同给房屋所有人造成损失，原告应将保证金抵消被告所欠的占用费，故被告应向原告支付的租金为0元（200000元-200000元）。因2020年9月1日之后的租金系由案外人惠州市江南汽车修配有限公司收取，故2020年9月1日之后的占用费也应缴至惠州市江南汽车修配有限公司，与本案原告无关。关于逾期付款利息，因抵扣保证金后被告未欠原告任何费用，不会产生逾期付款利息，故原审法院对该项诉请不予支持。被告一文石剑及第三人惠州长奥汽车销售服务有限公司经原审法院依法传唤，逾期后无正当理由未到庭参加诉讼，依法不影响对本案的审判。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告二惠州市华晟汽车服务有限公司向原告惠州市华迪汽车贸易有限公司返还位于惠南大道福长岭的厂房（主店面积占地2600平方米左右，内有二楼，约1000平方米。附属员工宿舍区，约300平方米，总建筑面积约3800平方米）。二、驳回原告惠州市华迪汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7377.32元（原告已预交7377.32元），由原告自行负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。惠州市华迪汽车贸易有限公司在本案审理期间申请撤回上诉，本院依法予以准许，并另行制作裁定予以确认。针对上诉人惠州市华晟汽车服务有限公司的上诉请求，本案的争议焦点系涉案临时建筑物是否应当返还给被上诉人惠州市华迪汽车贸易有限公司的问题。本院认为，被上诉人华迪汽车贸易有限公司经惠州市惠城区三栋镇人民政府同意建设涉案临时建筑物用于汽车销售4S店，该临时建筑有效使用期为两年，逾期须办理延期手续，现上诉人与被上诉人华迪汽车贸易有限公司约定的租赁期限已超过涉案临时建筑有效使用期，该超期部分无效，原审法院处理并无不当，本院予以维持。涉案合同超期部分无效，当事人因涉案合同取得的财产应当予以返还，原审法院判决上诉人应予返还涉案临时建筑物合理有据，本院予以维持。上诉人的其他上诉无理，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费7377.32元（惠州市华晟汽车服务有限公司已预交），由惠州市华晟汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宇乐审 判 员 卫书平审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十八日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩