贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2328号上诉人（原审被告）：贵州金明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区滨河路（白鹭岛桥头）。统一社会信用代码：915205027705774553。法定代表人：王思明，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：蒙杰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邵青龙，男，汉族，1991年2月27日出生，住贵州省毕节市。上诉人贵州金明房地产开发有限公司（以下简称：金明房开公司）因与被上诉人邵青龙商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人金明房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1.一审判决认为案涉小区消防验收不合格，除了未修建环形消防车道和消防车登高操作场的原因，还涉及入户门开向、靠近防火墙窗户间距、供电负荷、消防电梯等问题错误。本案中，案涉小区消防验收不合格的主要原因，是未修建环形消防车道和未修建消防车登高操作场，其他原因都是容易整改且能在短时间之内整改完成的问题，土地被占用，没有土地修建环形消防车道和消防车登高操作场，才是消防验收不能合格的主要原因和根本原因，也是上诉人无法消除的永久性障碍。一审判决认定案涉小区消防验收不合格的原因，没有从事物的主要矛盾方面进行认定，认定事实的方法错误。2.一审判决认定上诉人应当能够预见案涉房屋的产权证办理会出现困难，仍然选择与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人就应当承担相应的商业风险，认定事实不清。首先，一审判决对占用上诉人的土地的主体以及占用土地的用途进行分析和说理。用于修建案涉房屋环形消防车道和消防车登高操作场的土地，是毕节市七星关区人民政府称为了“旅发大会”的召开而临时借用，待“旅发大会”结束就将土地归还给上诉人。占用上诉人土地的是人民政府，在土地被种上树之后，土地上所种的树即为国有财产，上诉人根本没有能力恢复土地原状。其次，土地被占用后，七星关区人民政府一直就没有明确拒绝归还，在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》之前和之后，上诉人一直在与七星关区人民政府协调归还土地的事宜，但即便形成了纪要，归还土地的事情也一直没有执行。案涉《商品房买卖合同》签订时，上诉人认为七星关区人民政府在短时间之内就能归还土地，也就不会影响上诉人办理房屋初始登记并将办理房屋不动产物权转移的相关文书交付给被上诉人。但是，土地被占用一直处于持续状态，远远超出了上诉人当初的预见能力。因此，一审判决将土地被占用认定为正常的商业风险事实不清。最后，因七星关区人民政府当初占用上诉人修建消防通道的土地时，称只是临时借用，也就不存在需要调整案涉小区规划的情况，一审判决认为上诉人作为出卖人，有义务告知被上诉人规划调整的情况认定事实错误。3.因用于修建案涉房屋环形消防车道和消防车登高操作场的土地被占用，客观上已经给上诉人造成了重大损失且随着被占用时间的延长，损失还会无限扩大。且无论《商品房买卖合同》签订在土地被占用之前还是之后，毕节市七星关区人民政府占用上诉人土地的行为，都一直处于持续状态，土地上种植的树木属于国有财产，上诉人根本不能自行将土地树木移走，也不能恢复土地原状，更不能在已经种植了树木的土地上修建消防通道和消防车登高作业场，一审判决的认定违背公平原则。二、一审适用法律确有错误。一审判决以《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释第九十条》为判决依据错误。1.本案中，上诉人起诉的根本原因，是继续履行合同已经给上诉人造成了巨大损失且该损失在无限扩大，且上诉人无论如何都没有能力挽回损失，基于合同继续履行的成本已经远远超出了上诉人签订合同时的预期利益这一事实，应当依法认定上诉人当初与被上诉人签订《商品房买卖合同》的合同目的已经不能实现。因此，应当适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定，判决解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》。同时，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条只规定了合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构变更或者解除合同，并未规定只有守约方才享有合同解除权，也没有规定造成履约困难是否第三方原因造成。本案中，虽然修建小区消防通道的土地被占用的事实发生在合同签订之后，但由于七星关区人民政府占用土地时称是临时借用，出现久拖不还的情况，是上诉人在订立合同时没有预见能力也无法预见的事实，不属于正常的商业风险，应当依法认定合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人邵青龙未作答辩。金明房开公司向一审法院起诉请求：解除原告与被告2016年11月2日签订的商品房买卖合同。一审法院认定事实：2016年11月2日，以原告金明房开公司为出卖人，被告邵青龙为买受人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“出卖人以出让方式取得位于毕节市七星关区与倒天河畔碧阳湖·国际城，总土地面积为38160.8平方米，编号为国用（2012）第1982号地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房项目为碧阳湖·国际城。买受人购买的商品房为第3幢2单元6层3号房，建筑面积172.1平方米，套内建筑面积141.8平方米。商品房总价款为791660.00元，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款291660.00元，余款500000.00元以银行按揭方式支付。出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。如规划变更，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付房款，并按照同期银行贷款利率付给利息。买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失。”出卖人承诺取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，但并未明确约定办理转移登记的时间及违约金计算标准。合同签订后，被告按照约定向原告支付了全部购房款。之后，原告将涉案房屋交付给被告，被告已对涉案房屋进行装修入住。2018年1月29日，毕节市公安消防支队向原告下发建设工程消防验收意见书，载明毕节碧阳湖国际城住宅3号楼1-3单元（塔楼部分）建设工程消防验收不合格，主要存在未设置环形消防车道及消防车登高操作场、入户门开向前室、靠近防火墙的窗户间距小、不能按一级负荷供电、未分别设置消防电梯等问题。截止至庭审时，涉案项目未办理房屋权属证书。故原告诉请判决解除涉案《商品房买卖合同》。一审法院认为：本案原、被告之间对涉案《商品房买卖合同》的内容及被告已依约支付完毕购房款的事实并无异议，双方系对《商品房买卖合同》是否应当解除产生争议。原告认为，涉案建设项目用于修建消防通道的土地被政府占用种树，导致项目无法通过消防验收，进而导致原告不能向被告转移房屋所有权，原告继续履行合同需向被告支付逾期办证违约金会导致原告履行成本极高，故而诉请解除《商品房买卖合同》。被告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，不同意解除《商品房买卖合同》。根据庭审查明的事实，原告基于前述理由诉请解除涉案《商品房买卖合同》于法无据，不应予以支持。理由为：1、本案所涉及的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。被告依约向原告支付完毕购房款，被告应当按照《商品房买卖合同》的约定履行自己义务。2、原告认为是因为存在第三人原因才导致原告不能为被告办理房屋权属证书，其承担逾期办证违约金将会导致履行合同的成本极高。但是，毕节市公安消防支队消防验收意见书中载明的涉案项目消防验收不合格的原因是多方面的，不仅有环形消防车道及消防车登高操作场问题，还涉及入户门开向、靠近防火墙窗户间距、供电负荷、消防电梯等问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”的规定，即便存在第三方原因造成原告违约，仍不能免除原告根据商品房买卖合同约定应承担的违约责任。3、原告所称的建设项目用于修建消防通道的土地被占用种树发生于与被告签订合同之前。原告作为房地产开发公司在建设项目规划手续尚需完善的情况下，仍然继续修建并出售房屋，继续将涉案商品房交付购房者装修入住，而且未将该情况及时告知购房者。既然前述客观情况在当事人订立合同前已经存在，原告作为房地产开发公司应当能够预见到涉案房屋的产权证办理会出现困难，原告仍然选择与被告签订《商品房买卖合同》，原告就应该承担相应的商业风险。故原告关于本案应适用情势变更原则解除涉案合同的主张，不应予以支持。4、本案与最高人民法院公报案例——新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案并不属于相同类型案件，不能基于类案同判主张解除本案的商品房买卖合同。而且，根据前述公报案例的裁判要旨，即便为衡平双方当事人利益允许解除合同，也必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少，不能仅解除合同而无相应的赔偿。5、在本案商品房买卖合同过程中，原告是商品房买卖合同的违约一方，违约方并不享有单方解除合同的权利。而且，被告作为购房者依约支付完毕购房款后，其合法权益应当受到法律保护。被告作为守约方拒绝解除合同，并不违反诚实信用原则，并未滥用合同权利。综上所述，原告诉请解除《商品房买卖合同》并无事实及法律依据，依法应当驳回诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告贵州金明房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费25.00元，由原告贵州金明房地产开发有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：根据一审查明的事实，案涉房屋已经交付被上诉人且已装修入住；被上诉人就案涉房屋至今不能办理转移登记并无过错，其拒绝解除案涉《商品房买卖合同》未违反诚实信用原则。同时，案涉房屋未通过消防验收、至今不符合办理转移登记条件系由于政府占用涉案项目用地致使未设环形消防车道、消防车登高操作场和上诉人已修建的其他消防设施不符合规定等因素造成，政府原因及上诉人自身原因兼有，上诉人自身存在违约行为，案涉房屋至今不能办理转移登记不全属于情势变更所致；且根据案涉《商品房买卖合同》第二十二条：“出卖人在办理房屋登记中如因测绘单位提供测绘成果滞后。房地产主管部门审核测绘滞后及其他非出卖人所能控制的原因影响办理房屋登记及交付有关证照文件，出卖人不承担责任，但出卖人有督促义务。”及“如因只是国家部门因素，而非出卖人责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的出卖人办理时间顺延，并不按本合同第二十二条第二、第三项处理。”之约定，若仅因政府部门原因或其他因素而非因上诉人原因致使不能按期办理案涉商品房权属证书的，上诉人无需因此承担违约责任。即根据双方约定，若非因上诉人原因致使不能按期办理案涉商品房转移登记，不解除合同并不会造成上诉人履行成本增加。上诉人上诉主张本案因情势变更将导致其履行成本增加，应根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”之规定，解除案涉《商品房买卖合同》无事实依据，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人贵州金明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年六月二十四日书记员 高 进