辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1226号上诉人（原审被告、反诉原告）：葫芦岛沃道商业经营管理有限公司。住所地兴城市温泉办事处兴海南路三段东2户。法定代表人：韩振博，该公司董事长。委托诉讼代理人：李敬凭、陈天铎，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周欢，女，1984年10月12日出生，满族，个体，群众，住。上诉人葫芦岛沃道商业经营管理有限公司（以下简称沃道公司）因与被上诉人周欢租赁合同纠纷一案，不服兴城市人民法院（2020）辽1481民初2831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。沃道公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除沃道公司与被上诉人签订的租赁合同；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，未考虑合同履行已经不具备可能性，不依法解除合同会使该合同陷入僵局状态，致使合同双方都遭受巨大的经济损失；一审法院认为租赁合同不构成法定解除条件，属于适用法律错误，合同僵化并非立法本意，案涉合同符合解除的法律规定条件，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，参照其他地区的指导意见以及《最高人民法院公报》的裁判规则，应该判令解除租赁合同。周欢答辩称：不同意解除租赁合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周欢一审诉讼请求：一、请求法院判令被告给付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金45512元并按日万分之一支付违约金及对应的银行利息。二、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年12月29日，原告与被告达成《银象宁远城商铺租赁合同》两份，约定被告租赁原告所有的位于兴城市银象宁远城F1118号商铺，租赁期限为2015年07月01日至2027年6月30日止，并一直按合同约定执行。但时至2020年6月30日，原告到被告处收取2019年7月1日至2020年6月30日的租金时，被告却以无钱支付为理由拒不给付。经原告多次与被告协商未果，无奈，原告诉至法院，请求法院依法判令被告给付原告租金45512元，并按双方租赁合同约定给付原告日万分之一的违约金以及对应的银行利息。庭审中，原告放弃索要对应的银行利息的诉求。沃道公司提出反诉请求：依法判令解除反诉人与被反诉人签订的商铺租赁合同，免除反诉人拖欠的租金。事实和理由：反诉人与被反诉人签订商铺租赁合同，租赁被反诉人所有的位于银象宁远城内的商铺，用于统一经营。但由于商场一直处于亏损状态，2019年之前，反诉人一直维持如期支付租金。2019年又遇疫情，目前商场属于事实上不能继续履行该合同。该合同继续履行已经显失公平。商场从各位被反诉人手中租赁房屋，价格为1万元至10万元左右不等。但是反诉人对外租赁的费用每年每户为0至几千元。如此显失公平的合同所带来的巨大亏损。如不能解除该合同那么被反诉人无法取得对应合同款，商户价值在长期的拖延下必会降低，根据相关法律规定应对该合同予以解除。并且继续履行该合同不能实现该合同的目的，双方签订的商户租赁合同最终目的为经营和收益，如继续履行双方都不能实现商户经营和收益的最终商业目的。如强制要求履行，违反民法的自愿原则，造成社会资源的浪费及形成累诉。现被反诉人已经将反诉人诉至法院，为解决双方之间的矛盾，故提起反诉，望人民法院能够综合考虑，支持反诉人的诉讼请求。一审法院查明事实：周欢自有坐落于兴城市银象宁远城一层F1118号商铺一处。甲方（周欢）与乙方（沃道公司）签订《银象.宁远城商铺租赁合同》，合同内容如下：甲方自愿将所购买的银象.宁远城商铺租赁给乙方，乙方愿对其商铺实行统一经营及管理，双方达成如下协议：“第一条第2款约定商铺编号F1118建筑面积32.39平方米，第3款约定标的商铺12年租金总计为568897元。第二条第1款约定租赁期限自2015年7月1日至2027年6月30日。第三条第2款约定标的商铺经营年度租金如下：第1-4经营年度：经营期租金为0元备注26%；第5-6经营年度：经营期租金45512元，备注8%；第7-8经营年度：经营期租金51200元，备注9%；第9-12经营年度：56890元，备注10%。说明：自起租日起满十二个月为一个经营年度：双方约定第1-4经营年度市场培育期内甲方不收取租金，乙方不收取代管费；因本合同履行所发生的税费，按国家相关法律、法规及规定执行。第3款约定租金自2015年7月1日起开始计算。每个经营期间租金于该经营周期期末6月20日-6月30日之间支付。乙方与第三方签署的租赁合同约定的租金高低与上表约定的租金无关。第六条第1款约定银象宁远城为整体性规划经营，甲方不得于签订本合同后单方终止、变更合同。如甲方单方终止或变更合同应向乙方支付该标的商铺总租金的30%作为违约金，并赔偿乙方因此所造成的一切损失。损失包括整体规划费用和预期利润，同时乙方有权要求甲方继续履行本合同。第2款约定乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之一支付违约金。第3款约定乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务”。沃道公司未按合同约定支付周欢2019年7月1日至2020年6月30日的租赁费45512元，故周欢诉至法院。原审法院认为，周欢与沃道公司签订的《银象.宁远城商铺租赁合同》是当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照约定行使权利,履行义务。沃道公司未按照合同约定如期支付租赁费，已构成违约。按照租赁合同约定，沃道公司依法应向周欢支付2019年7月1日至2020年6月30日的商铺租赁费45512元，但考虑2020年1月份开始由于疫情因素影响，势必一定程度上导致承租人营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，沃道公司请求减免租金的抗辩意见，应予采信，故参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，根据公平原则，结合本案实际情况，酌定免除租金2个月，经计算，沃道公司应向周欢支付租赁费37926.66元（45512元/年÷12个月×10个月）。关于违约金，根据租赁合同第六条第二款“乙方逾期未能按约定支付租金给甲方，逾期超过60日历天后，从逾期日起每逾期一天，须按每次应支付金额的日万分之一支付违约金”规定，现沃道公司已经逾期支付租金，而本案逾期日应为2020年7月1日，故沃道公司依约定应从2020年7月1日起开始支付违约金，至实际给付之日止，按日万分之一的标准计算。关于沃道公司反诉主张解除租赁合同的诉求，周欢不同意解除合同，本案周欢已按照合同约定向沃道公司交付案涉商铺，故沃道公司主张的不能实现合同目的的理由不能成立。租赁合同第六条第三款已明确约定“乙方在签订本合同后不得单方终止、变更合同，乙方因自身原因致本商铺不能使用，仍应履行支付租金义务。”，本案不构成合同解除的法定条件，故本院对沃道公司主张解除租赁合同的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、被告葫芦岛沃道商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告周欢租赁费37926.66元以及支付违约金（违约金以37926.66元为基数，从2020年7月1日起至实际给付之日止，按日万分之一的标准计付）；二、驳回原告周欢的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告葫芦岛沃道商业经营管理有限公司的诉讼请求。如果未按本判决确定的日期履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息损失。案件受理费已减半收取469元、反诉费50元，均由葫芦岛沃道商业经营管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，本案的争议焦点是租赁合同是否应该解除，解除合同的条件是约定的解除条件成就或出现法律规定的解除情形，因双方约定沃道公司不得单方终止、变更合同，故，沃道公司无权依据约定解除合同；沃道公司主张因不能实现合同目的，应该依法解除，因租赁合同已经履行五年之久，且沃道公司属于违约一方，本案亦不符合法定解除条件。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，沃道公司的上诉理由没有事实依据和法律根据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由葫芦岛沃道商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张国军审判员  宋冬梅审判员  刘 伟二〇二一年六月二十四日法官助理郑佳木书记员刘晓畅