广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初10011号原告：罗贤策，男，1974年7月23日出生，瑶族，住广西钟山县燕塘镇班羌006-2号，公民身份号码452××××××××××××535。委托诉讼代理人：肖琴，湖南金浯律师事务所律师。被告：梁仕元，男，1958年10月18日出生，汉族，住广东省中山市×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××591。委托诉讼代理人：梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。原告罗贤策诉被告梁仕元房地产买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗贤策及其委托诉讼代理人肖琴，被告梁仕元及其委托诉讼代理人梁剑敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗贤策向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还定金42500元及违约金240000元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年10月2日，原、被告签订房地产转让合同，约定被告将其所有的位于中山市×××××××××××××××的房地产卖给原告，约定房地产转让款为120万元；签订合同时，原告支付房款定金25万元，在办理过户登记并拿到不动产证三天内支付剩余房款；签订协议之日180天内，被告须将涉案房产交付给原告使用；若在签订本协议后，被告单方收回涉案房产的，被告双倍退回定金给原告。签订合同当日，原告向被告支付了25万元现金作为定金，被告也出具了收据确认收到原告的购房定金现金25万元。后被告单方面要求解除合同并承诺支付违约金，且被告在2018年12月5日退回原告定金125000元，2019年7月11日、7月12日、8月12日、8月13日、9月22日、9月23日、10月2日、10月9日分别微信转账1万、1万、1万、1万、1万、1万、2万共计8万元，2020年1月23日支付2500元，共计退回定金207500元，尚有定金42500元未退回，且被告也没有支付240000元违约金。原告多次要求被告退回房地产定金并且支付违约金，但被告一直拒绝履行。截止到起诉之日，被告尚未退回原告双倍定金，尚欠原告282500元。被告单方解除《房地产转让合同》，已经构成了违约，应当双倍退回定金。庭审中，罗贤策主张诉状事实与理由部分存在笔误，梁仕元在2019年10月2日没有向罗贤策转款。被告梁仕元答辩称，原告与被告不存在房地产买卖的事实。房地产转让合同是原告胁迫被告签订用于掩盖其高利放贷、套路贷的行为，企图达到非法放贷合法化并从被告处榨取高额回报的目的。涉案房地产转让合同不是一份完整、合格的交易合同，合同没有约定递件过户及完成交易的时间，没有约定被告不履行过户手续的违约责任，也没有约定原告不支付购房款的违约责任。该合同没有实质性执行。合同签订后，原告没有向被告支付过购房款，没有要求被告向其交付房地产，也没有要求被告配合办理过户手续，但却不定时向被告追讨还款。被告在2018年12月5日开始陆续向原告还款，截止至2019年10月9日共向原告还款22.25万元。涉案房地产的交易价格明显低于市场价格，是不公平的交易。涉案房地产土地面积有282.29平方米、建筑面积250.6平方米，按房地产买卖交易价格120万元计算，土地面积单价为4250元/平方米，远低于当时当地的国有土地出让单价，还白送上250.6平方米房地产。原告作为房地产买受人，但没有到涉案房地产了解房地产的相关信息，没有询问过家属对房地产的转让意愿，明显不是真实想购买涉案房地产。2.原告对被告的债权，实质是从其朋友徐常卬转让所得，且借款本金为11万元，收据确认的收款金额为25万元，其中有14万元属于高利放贷、套路贷原告一伙的收益。对于25万元的支出，原告没有提供银行、微信或支付宝的相关转账记录予以佐证，单凭收据不能确认原告已向被告支付25万元定金。实际上25万元属于原告从徐常卬中受让的债权，其中11万元本金，14万元是利息及预期利息。原告、吴焯文及徐常卬为职业放贷人，2017年11月3日经吴焯文介绍被告向徐常卬借款10万元（以陈美莲名义实际转账出借金额9.9万元），约定利息8000元/月，2018年5月至同年8月被告陆续向徐常卬支付利息1.755万元。2018年9月12日，被告再次向徐常卬借款1万元（扣除利息实际借款0.92万元），被告合计向徐常卬借款11万元。2018年10月2日经吴焯文介绍、协调徐常卬将其对被告11万元借款本金与拖欠利息的债权转让给原告，原告要求其被告以签订房地产买卖合同的方式掩盖高利放贷的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告、被告提交的证据及双方陈述，本院查明以下事实：1.2018年10月2日，罗贤策与梁仕元签订房地产转让合同，主要约定罗贤策向梁仕元购买梁仕元所有的位于中山市××××××××××××××××地产[土地证号为中府国用（95）字第0800382号；房产证号：粤字第0043046号；土地使用面积282.29平方米；房地产建筑面积250平方米]，成交价为120万元；罗贤策于签订合同时支付25万元定金，在罗贤策办理完该房地产过户到罗贤策名下并拿到不动产权证三天内支付剩余购房款；签订协议之180天内，梁仕元须将上述转让房地产交付给罗贤策使用；若在签订本协议后梁仕元单方收回上述转让房地产，由梁仕元向罗贤策双倍退还定金，若造成罗贤策经济损失及精神损失，按罗贤策损失的双倍赔偿。同一日，梁仕元向罗贤策出具收据1份，载明收到罗贤策交来购新马路189号房地产现金25万元。2.罗贤策提交其本人银行交易流水，拟证其于2018年9月28日提款20000元、2018年9月29日提款5000元、2018年9月30日提款300000元用于支付购房定金的事实。罗贤策提交证明、杨启兰及谭祯佳银行交易流水，拟证其向杨启兰、谭祯佳借款120000元用于支付购房定金的事实。罗贤策提交的建设银行交易回单显示，其于2020年7月27日、12月30日分别向谭祯佳转账99900元、100元、20000元的事实。罗贤策主张上述款项为其向谭祯佳、杨启兰归还的购房借款。3.梁仕元于2018年12月5日向罗贤策转账支付125000元，分别于2019年2月1日、7月11日、7月12日、8月12日、8月13日、10月9日、9月22日、9月23日向罗贤策银行或微信转账支付5000元、10000元、10000元、10000元、10000元、20000元、10000元、10000元，于2020年1月23日向罗贤策微信转账2500元，以上合计212500元。梁仕元主张曾于2019年10月2日向罗贤策转账支付10000元，但没有提交相关证据佐证，罗贤策不予确认。4.梁仕元提交微信转账交易记录1套，拟证其不定期向徐常卬偿还利息及2018年9月12日再次向徐常卬借款10000元的事实。5.梁仕元提交其与罗贤策的电话录音有显示以下内容：罗：你要给我那些钱，当时讲好怎样的，现在又拖成年了。……你要给我多少就多少，全部给完我。梁：本金已经给完你了，后面利息计数……罗：你可以去银行查查你给了我多少……以前大家与胖文一起，我们大家商量好的再给5万元就行了。整个通话录音中，罗贤策向梁仕元追讨款项没有显示过购房款的措辞或与购房款、违约金相关的陈述。6.罗贤策确认与梁仕元之前并不认识，是基于涉案房屋买卖交易才结识。在整个房地产买卖交易过程中，罗贤策没有进涉案房内看过房，只是在路边兜了一圈，没有跟梁仕元一起去看过房。7.涉案房地产转让合同是由罗贤策一方提供，但罗贤策主张合同是在吴焯文公司打的，房产交易是吴焯文介绍的交易。8.罗贤策主张梁仕元早于2018年年底提出终止房屋买卖交易，梁仕元主张双方从未就房屋买卖或解除房屋买卖进行过商议，因为不存在真实的房屋买卖事实。9.诉讼中，梁仕元向本院提起反诉，主张本案为民间借贷纠纷，要求罗贤策向其退回多付的还款金额11.25万元。本院在庭审中向其释明，罗贤策提起本案纠纷为房屋买卖合同纠纷，与梁仕元提起的反诉不属于同一法律关系，若经审查认定两者的法律基础不相同，则对梁仕元的反诉请求不予受理处理。本院认为，本案系房地产买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：罗贤策与梁仕元之间是否存在真实房屋买卖合同关系。第一，从购买二手房屋的交易习惯上看。涉案房地产为农村自建房，房屋的内部结构、房屋现状、房屋估价都应通过现场查看房屋后才能进行判断。自建房不像普通商品房，可以参照同户型不同楼层参考房屋结构。罗贤策与梁仕元之前并不认识，购买涉案房地产不可能基于信任基础而免除看房步骤。但罗贤策整个房地产交易过程中均没有进入房屋内部查看，也没有在梁仕元的陪同下看过房，其主张只是在房屋外围路边兜了一圈，该行为与日常二手房买卖交易习惯不符。第二，从合同拟定内容上看。据罗贤策陈述，涉案房地产转让合同由其提供。作为合同的提供方，理应对合同中关于自身的合同权利约定得细致而明确，甚至会有所倾斜以保障个人权益。但涉案合同没有对涉案房地产的过户时间、履行过户手续的条件进行任何约定。罗贤策作为购房者，最根本的合同目的即是将涉案房地产过户登记至其名下，获得涉案房地产的所有权。罗贤策作为购房方亦作为合同的提供方，没有约定涉案房地产的过户办理条件、办理期限，明显有悖于交易常理。罗贤策主张合同约定了“签订本协议之180天内梁仕元须将上述转让房地产交付给罗贤策使用”即代表双方已约定在签订房地产转让合同后180天内办理过户手续。本院认为，该条款只是对涉案房地产交付使用的时间约定，没有已约定在该期限内办理过户手续的意思表示。第三、从罗贤策主张已解约后的行为上看。罗贤策与梁仕元之间不存在朋友或其他信任关系，双方在2018年10月2日签订房地产转让合同后，按罗贤策主张，梁仕元在2018年年底即已告知其要求解除合同。此时，双方应就涉案转让合同是否解除、解除后应承担的赔偿责任进行明确约定以保障罗贤策的权利。特别是在涉案购房定金还有部分来源于罗贤策对外借款的情况下，罗贤策更应重视合同解除后对其的赔偿、补偿责任的落实。但罗贤策对于双方解除合同的过程、解除合同的赔偿约定均没有明确陈述，也没有提交相关磋商过程或达成一致解约意见的证据。在梁仕元没有及时、足额向其返还购房定金的情况下，其亦没有通过有效方式及时追讨欠款，甚至是在其主张已解除合同后时隔两年多才向本院起诉主张权利。与日常房屋买卖交易中一方违约另一方主张违约赔偿的常规做法不符。值得注意的是，罗贤策已付的购房定金中有120000元来源于借款，该笔借款其于2020年7月、12月才清偿完毕。在罗贤策一方面拖欠他人购房借款的情况下，仍不积极向梁仕元追讨房地产交易的退款及损失，该行为有违常理。在罗贤策与梁仕元关于欠款的电话录音中，有涉及“本金”、“利息”等措辞，但没有关于“购房定金”、“解约违约金”等措辞。综合上述三点意见，本院认为涉案房屋买卖交易从看房、签约、解约三大环节均存在严重有悖于交易常理的情形，且梁仕元不确认双方存在真实房屋买卖关系，结合本案现有查明事实，本院认定罗贤策与梁仕元之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订房地产转让合同非双方真实意思表示。经本院向罗贤策释明，罗贤策坚持不变更其诉讼请求。因罗贤策的诉讼请求是基于双方存在房屋买卖合同关系而要求梁仕元退还剩余购房定金及违约金，鉴于本院认定双方不存在真实的房屋买卖合同关系，故罗贤策的上述诉讼请求，理据不足，本院依法不予支持。至于罗贤策与梁仕元之间是否存在其他未还、待还款项，罗贤策可另寻途径主张权利。由于罗贤策坚持本案诉求，本案审查之法律关系仍为房屋买卖关系，与梁仕元提起反诉的法律关系不一致，该反诉不应在本案处理，故对梁仕元的反诉请求，本院不予受理，梁仕元可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告罗贤策的全部诉讼请求。本诉案件受理费5538元，减半收取为2769元，诉讼保全费1933元，以上合计4702元（原告已预付），由原告罗贤策负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二一年六月十八日书记员 梁敏霞孙永辉