贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0302民初2327号原告：遵义市美骏房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区平庄大道美的城营销中心，统一社会信用代码91520390MA6H0A5Y00。法定代表人：刘隽，董事长。委托诉讼代理人：邓礼艳，贵州惟瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗星星，贵州惟瀚律师事务所律师。被告：贾达海，男，汉族，1998年4月30日出生，住贵州省遵义市汇川区。原告遵义市美骏房地产开发有限公司与被告贾达海商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市美骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗星星到庭参加诉讼，被告贾达海经本院合法传唤无正当理由拒不庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告遵义市美骏房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年10月28日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告向原告支付担保代偿款14028.83元（暂计，以原告实际代偿金额为准）及违约金（以14028.83元为基数，按每日1%计算，自2020年9月30日起暂计至2020年11月18日，为6874.13元）；3.判令被告向原告支付违约金155260.6元；4.判令被告赔偿律师费4500元；5.判令被告协助原告办理撤销商品房预售合同登记备案手续，并由其承担撤销登记备案的费用；6.本案案件受理费由被告承担。事实和理由:2019年10月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定告向原告购买其开发的位于遵义市新蒲新区，建筑面积118.63平方米，总价款为776303元。双方约定于合同签订之日被告向原告交付首期房款159303元，余款617000元通过银行按揭方式支付。合同签订后，原告为被告办理了商品房预售合同登记备案手续，被告贾达海并与贷款机构签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告向贷款机构借款617000元。该合同签订后，贷款机构按约向被告发放了贷款，但被告未按约偿还贷款本息，导致贷款机构于2020年9月30日从原告的保证金帐户扣划了14028.83元，用于代偿被告所欠的贷款。根据《商品房买卖合同补充协议》第五条第5款“买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴款通知5日内赔偿出卖人因承担担保责任而产生的全部费用（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、出卖人履行担保责任发生的费用及出卖人为实现债权而发生的律师费等费用和因此产生的损失等）；并自出卖人代其还款之日起，每日按出卖人代其支付的费用金额1%的比例向出卖人支付违约金；同时，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20%的违约金”之约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并要求被告支付违约金及律师费。现因被告未偿还原告为其代偿的贷款本息，也无能力继续履行与银行的借款合同，故诉至法院。被告贾达海未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年10月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于贵州省遵义市新蒲新区，价款776303元，付款方式为首付加银行按揭贷款。被告于合同签订当日支付首期房款159303元，余款617000元向银行贷款后支付。《商品房买卖合同补充协议》第五条关于按揭付款方式及期限5.约定“买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴款通知5日内赔偿出卖人因承担担保责任而产生的全部费用（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、出卖人履行担保责任发生的费用及出卖人为实现债权而发生的律师费等费用和因此产生的损失等）；并自出卖人代其还款之日起，每日按出卖人代其支付的费用金额1%的比例向出卖人支付违约金；同时，出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款20%的违约金”。房屋的交付时间为2021年8月30日。为购买上述房屋被告在中国农业银行股份有限公司遵义湘山支行贷款614000元，因被告逾期偿还按揭贷款，导致原告承担了保证责任，该行分别在2019年9月30日、2021年1月22日，扣划了原告在该行存款共计24789.31元用于偿还被告逾期的按揭贷款。为本案诉讼，原告与贵州惟瀚律师事务所律师签订代理协议，约定原告在收到法院判决文书后支付律师费4500元，原告已实际支付该费用。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房借款担保合同》、《民事案件委托代理协议》、代偿说明等证据，以及庭审陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，2019年10月28日，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告请求解除商品房买卖合同的问题。在商品房买卖合同中，出卖人的主要合同义务是交付房屋、将房屋的产权转移登记在购房人名下;购买人的主要合同义务是支付购房款。本案中,被告已经按合同约定（首付+银行贷款）通过银行贷款的形式支付了全部购房款,商品房买卖合同实际已经履行完毕，不存在解除的基础。对于原告因履行担保责任而造成的损失，完全可以行使追偿权保障自己的权利，如解除商品房买卖合同反而将严重影响已经形成的稳定社会关系。同时，原告代偿的款项为仅占涉案房屋总价款的3.19%，被告违约情形比较轻微，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告协助办理撤销商品房预售合同登记备案手续以及支付解除合同的违约金的诉讼请求，亦不予支持。关于原告请求的代偿款项，根据《中华人民共和国民法典》第七百条“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”的规定，本院予以支持。关于原告请求的以代偿款项为基数按每日1%计算的违约金，明显畸高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，本院酌定调整按以代偿款项为基数的10%计算。关于原告请求的律师费，有协议约定，且费用合理，本院予以支持。被告贾达海经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼相关权利的放弃，其应承担由此产生的不利法律后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款、第七百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告贾达海在本判决生效后十日内支付原告遵义市美骏房地产开发有限公司代偿的款项24789.31元及违约金2478元；二、由被告贾达海在本判决生效后十日内支付原告遵义市美骏房地产开发有限公司律师费4500元；三、驳回原告遵义市美骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1955元（已减半收取），由被告贾达海负担400元，原告遵义市美骏房地产开发有限公司负担1555元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  王宇鹏二〇二一年六月九日法官助理刘海月书记员张杰