贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2729号上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张一欣，女，1987年3月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称：招商商置）因与被上诉人张一欣商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2021)黔0502民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2017年9月24日至9月30日期间通过设置办证资料收取点的方式针对整个项目小区所有的业主收取办证所需资料，但被上诉人并未提交资料，上诉人于2018年8月23日再次通过邮寄的方式，通知被上诉人提交办证所需资料。被上诉人收到通知后才将办证所需资料提交上诉人，并向上诉人出具委托书被，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。即使认定上诉人违约，违约金计算截止时间也应计算到上诉人以设置办证资料收取点的方式尽到通知义务的2017年9月24日。被上诉人张一欣二审未作答辩。原审原告张一欣一审诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金14，110.40元（从2017年11月18日起至2018年11月20日止，以已付购房款383，435元为基数，按日万分之一的标准计算）；2．判决被告向原告支付代收的燃气费2，500元、闭路费260元，电入户费520元，共计3，280元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求中的计算标准为每日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。一审认定事实：2015年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市城市南部新区，建筑面积103.87平方米，房屋总价款为383435元的住房出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年6月30日前。双方未对被告取得涉案商品房初始登记的时间及向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间进行约定，也未就超过180个工作日后被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告应如何承担违约金进行约定。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，合同附件十二补充协议关于产权登记的补充约定：“1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。2014年11月21日，被告向原告收取燃气入户费2500元，同日，贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节公司向原告出具交纳有线电视入户费260元的发票；2019年2月20日，原告交纳契税、印花税；2019年12月6日，原告交纳公共维修基金、产权登记费、土地证费。2018年5月23日，被告取得涉案商品房备案证明书，2018年10月31日，被告取得涉案房屋初始登记。2019年1月27日，原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理房屋不动产权证。涉案商品房的《不动产权证书》，于2019年6月5日颁发。一审法院认为，本案争议焦点为：原告的诉请是否超过诉讼时效；被告是否存在违约，若被告违约，违约金应如何计算；被告是否应返还原告燃气开户费、电开户费、有线电视开户费。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”根据前述司法解释的规定，被告应于交房之日（2016年6月30日）起90日内即2016年10月1日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2016年10月1日前履行交付的义务，已构成违约，故对原告主张被告支付逾期办证违约金的诉请，予以支持。关于诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。本案中，原告于2020年11月18日向本院提交诉讼材料的行为，视为原告向被告主张权利之日，故自原告向本院提交诉讼材料之日（2020年11月18日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年11月18日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。关于违约金应如何计算的问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告具备办理涉案房屋转移登记的条件后，于2018年8月23日向原告邮寄办理产权证的告知函通知原告提交相关资料办证，但被告填写原告的地址门牌号错误，故不能证明被告已履行完毕其合同约定的通知义务，故该项违约金计算应截止至原、被告签订《委托书》约定原告委托被告办理房屋不动产权证之日即2019年1月27日。如前所述，原告的违约金诉请从2017年11月18日起开始保护，则计算违约金的起止时间应为2017年11月18日至2019年1月27日，因原告诉讼请求及庭审中均只要求违约金计算至2018年11月20日，这是原告对自己民事权利的处分，未违反法律禁止性规定，予以支持。《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180个工作日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，原审法院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于原告主张的燃气开户费、电开户费、有线电视入户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容...（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；...前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取原告燃气开户费无事实及法律依据，应予退还。原审庭审中，原告并未提交其交纳电开户费的凭证，故对原告的该项诉请，不予支持。关于原告提出的有线电视入户费的诉请，原告所举证据显示该费用的收款单位系贵州省广播电视信息网络股份有限公司毕节公司而非被告，故原告主张被告返还该费用，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张一欣逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以383，435元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年11月18日计算至2018年11月20日止）；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张一欣燃气入户费2，500元；三、驳回原告张一欣的其他诉讼请求。案件受理费人民币117元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本案审理期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：上诉人2016年9月26日取得涉案商品房备案证明书，于2018年7月2日取得涉案房屋初始登记。2018年8月23日，上诉人按照被上诉人预留的电话及地址邮寄办证告知书，履行通知被上诉人提交办证所需资料的义务。其余事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，未约定办理转移有关文书并交付被上诉人的时间，也未约定上诉人未按期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的计算方式。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日内即2016年10月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当。上诉人未将商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理。双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2016年10月1日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，或者告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件，被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。上诉人主张其于2017年9月24日-2017年9月30日通过设置办证资料收取点的方式履行通知义务，其提供的《关于办理房屋不动产权证的告知书》是其单方制作，没有其他证据予以佐证，不能核实其真实性，不能证明其已履行向被上诉人告知办证的义务，对其该上诉主张本院不予采纳。上诉人提交的邮寄单填写的被上诉人的电话及地址与《商品房买卖合同》中被上诉人预留电话及地址一致，能够证明上诉人通过邮政快递向被上诉人邮寄送达了办理产权证的告知函的事实，足以证明涉案房屋符合办证条件后，上诉人于2018年8月23日通知被上诉人向其提交办证材料，履行了通知义务。上诉人承担违约责任的期间应认定为2017年11月18日至2018年8月23日，上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书已超过180个工作日，《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180个工作日以后，被上诉人不退房时违约金的计算标准。现上诉人逾期已经超过180个工作日，且被上诉人不退房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被上诉人诉请的违约金可按照其已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合双方的履约情况，原审酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以被上诉人已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算并无不当，本院予以确认。一审认定邮寄单填写的门牌号错误与事实不符，据此认定上诉人应承担违约责任至2019年1月27日不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初540号民事判决的第二项、第三项，即“被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张一欣燃气入户费2500元；驳回原告张一欣的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初540号民事判决的第一项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人张一欣逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以383435元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年11月18日计算至2018年8月23日止）三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费117元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担100元，由被上诉人张一欣负担17元；二审案件受理费234元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担200元，由被上诉人张一欣负担34元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 郭少华审判员 胡伟科二〇二一年六月九日法官助理张艳书记员高进