广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6885号上诉人（原审被告）：广州市乐之津文化传播有限公司。住所地：广州市越秀区人民北路696-698号自编3号地下室（仅限办公用途使用）。法定代表人：余恒辉，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁亚茹，广东安法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省友谊文化有限公司。住所地：广东省广州市越秀区人民北路696-698号自编1号。法定代表人：李明，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭峰，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖静仪，广东法全律师事务所律师。原审第三人：广州市越秀区津桥外语培训中心。住所地：广州市越秀区中山三路东平大马路8号。法定代表人：刘俊美。委托诉讼代理人：刘丹青，系公司员工。上诉人广州市乐之津文化传播有限公司（下简称乐之津公司）因与被上诉人广东省友谊文化有限公司（下简称友谊公司）、原审第三人广州市越秀区津桥外语培训中心（下简称培训中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。乐之津公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回友谊公司的诉讼请求或者发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由友谊公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先乐之津公司已经如约向友谊公司缴纳租金至2019年7月，一审判决错误认定乐之津公司仅缴纳租金至2019年3月。乐之津公司于2018年10月31日向友谊公司递交《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》载明，乐之津公司申请用存放于友谊公司处的30万元押金暂时抵扣租金。友谊公司亦同意以30万元押金抵扣2018年9月至12月的租金、水电费等，并向乐之津公司开具了租金发票。其次，友谊公司在双方当事人履行合同过程中存在多项违约行为：1.2018年初出台的《广东校外培训机构专项治理方案》要求在2018年11月底前完成整改。乐之津公司向友谊公司递交《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》载明，希望得到友谊公司理解、支持，改善出租场地条件以符合政府整改要求，便于下一步继续规划办学和引进投资合作等。但友谊公司不按照政府整改要求改善出租场地条件导致乐之津公司租赁合同目的根本不能实现；2.友谊公司擅自注销原用于乐之津公司招生经营的微信公众号导致乐之津公司办学困难而导致收入骤降。再次，本案友谊公司的损失是由其自身原因引起，且友谊公司亦同意以30万元押金抵扣2018年9月至12月的租金、水电费等，并向乐之津公司开具了租金发票，一审判决租赁保证金归友谊公司所有有悖事实。二、一审法院判决适用法律不当。本案中是友谊公司违约在先，其所主张的诸项费用是由于友谊公司自身的违约行为导致，友谊公司明显是企图通过起诉乐之津公司的方式规避自身责任以及达到减少或者降低自身损失的不法目的。一审判决依《租赁合同书》认定乐之津公司构成违约，承担违约责任实属适用法律不当，依法应当予以撤销。三、一审判决有违程序公正。友谊公司诉请中明确乐之津公司所欠水电费以及排污费合计是3865.89元，依据民事诉讼法处分原则，一审判决不应该在判决主文中将该费用拔高到5845.75元。后乐之津公司撤回该第三项上诉理由。友谊公司辩称，不同意乐之津公司的上诉请求。一、本案租赁合同是有效合同，我方已经提供了相关的证据包括规划图纸等予以证明。二、乐之津公司在上诉状中提及的30万元押金问题，在本案所涉及的租赁合同中没有关于押金的约定，乐之津公司提供的《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》里载明的押金与本案无关，我方已经催告乐之津公司在合理期限内缴清所拖欠的租金、水电费等费用，但是乐之津公司拖欠相关费用已经超过了租赁合同约定的三个月期限，构成违约，达到合同解除的条件，我方有权解除合同并要求乐之津公司承担违约责任，收回场地。培训中心述称，其没有意见。友谊公司于2020年1月20日向一审法院起诉请求：1.确认友谊公司与乐之津公司签订的广州市人民北路696-698号友谊剧院地下室《租赁合同书》于2020年1月3日起解除；2.判令乐之津公司立即腾空场地交还友谊公司；3.判令乐之津公司向友谊公司支付自2019年4月1日起的租金和管理费（其中2019年4月1日至2019年8月31日按每月租金20994元、管理费10260元；2019年9月1日至2020年8月31日按每月租金22300元、管理费10260元;2020年9月1日后按每月租金23672元、管理费10260元给付，并从每期逾期支付之日起按每日万分之五计付违约金，直至实际交还场地为止）；4.判令乐之津公司向友谊公司支付2019年3月至2020年3月的电费共计14189.99元；5.判令乐之津公司按《租赁合同书》第27条约定向友谊公司支付赔偿金（自2020年1月3日起至2021年8月31日的租金管理费80%计，为534131.2元）。一审法院经审理查明，2011年5月8日，友谊公司、乐之津公司签订《租赁合同书》，约定友谊公司将广州市人民北路696-698号之友谊剧院地下室（共513平方米）出租给乐之津公司装修后经营使用；经营用途：为打造“国际音乐教室”，主要用于钢琴等音乐培训项目，可配套经营相关服务项目；租赁期限从2011年10月1日至2021年8月31日；其中2018年9月-2019年8月期间每月租金20994元，管理费10260元；2019年9月-2020年8月期间每月租金22300元，管理费10260元；2020年9月-2021年8月期间每月租金23672元，管理费10260元；乐之津公司应在每月15日前向友谊公司交纳当月租金和管理费，及上月水、电、排污等应交费用；如乐之津公司不能按上述时间足额交缴，友谊公司以书面通知催交，逾期之每天按所欠金额的万分之五收取滞纳金；超过应交时间三个月，即构成违约，友谊公司有权解除合同并要求乐之津公司赔偿全部损失，乐之津公司无条件退出物业的经营；友谊公司同意乐之津公司对所租赁的物业根据租赁用途进行装修，乐之津公司负责装修的全部资金；乐之津公司的最终设计图、装修施工图、水电图均应报友谊公司备案；乐之津公司擅自将场地全部整体转让或私自改变使用性质的，以及其他因乐之津公司违约造成本合同提前终止（解除）的，乐之津公司应赔偿友谊公司未履行年限之友谊公司应得租金和管理费的80%，乐之津公司的已投资部分无条件归友谊公司所有等。2019年1月24日，友谊公司委托广东法全律师事务所向乐之津公司发出《律师函》，内容为：因乐之津公司拖欠租金管理费等费用，特通知乐之津公司双方租赁关系于2019年1月24日正式解除，请乐之津公司无条件退出物业经营并于2019年1月31日归还场地等。2019年11月13日，友谊公司委托广东法全律师事务所向乐之津公司发出《律师函》，内容为：因乐之津公司拖欠2019年4月-10月的租金管理费等费用，通知乐之津公司十天内如不缴清所欠费用的，将依据《租赁合同书》的约定解除与乐之津公司的租赁关系，双方租赁关系自友谊公司发解除函时解除；届时请乐之津公司无条件退出物业的经营并归还场地等。2020年1月3日，友谊公司向乐之津公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：因乐之津公司拖欠租金等费用已超过10个月，故通知乐之津公司双方于2011年5月8日签署的《租赁合同书》于2020年1月3日起解除，请乐之津公司收到该通知书之日起10日内将租赁房屋退还友谊公司等。该函件于2020年1月7日送达乐之津公司。乐之津公司未提供涉讼场地消防验收不合格或需要整改的证据。一审另查，2012年6月13日，乐之津公司与培训中心签订《租赁合同书》，约定乐之津公司将涉讼的地下室（513平方米）出租给培训中心作外语培训项目，期限从2012年7月1日至2021年8月31日等。在本案庭审过程中，友谊公司、乐之津公司共同确认涉案房屋于2019年3月至2020年3月使用期间产生的电费、水费及排污费12091.79元。一审法院认为，友谊公司和乐之津公司自愿签订的《租赁合同书》合法有效，双方均应依约履行。乐之津公司拖欠租金、管理费、电费已构成违约，应依约承担违约责任。友谊公司要求确认合同已解除、乐之津公司交还租赁场地、支付欠费及违约金、赔偿金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。但其中友谊公司主张的违约金过分高于其实际损失，一审法院依法予以调整。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2020年10月12日判决如下：一、确认广东省友谊文化有限公司与广州市乐之津文化传播有限公司就广州市人民北路696-698号友谊剧院地下室签订的《租赁合同书》于2020年1月7日解除；二、广州市乐之津文化传播有限公司、第三人广州市越秀区津桥外语培训中心在本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市人民北路696-698号友谊剧院地下室腾空交还给广东省友谊文化有限公司；三、广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省友谊文化有限公司支付自2019年4月1日起至2020年1月6日的租金及从2020年1月7日至实际履行上述第二项判决之日止的房屋使用费（其中2019年4月1日至2019年8月31日期间，按每月20994元计；2019年9月1日至2020年8月31日期间，按每月22300元计；2020年9月1日至实际履行上述第二项判决之日止，按每月23672元计）；四、广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省友谊文化有限公司支付自2019年4月1日起至实际履行上述第二项判决之日止的管理费（按每月10260元计）。五、广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省友谊文化有限公司支付自2019年4月16日起逐月累计至实际履行上述第二项判决之日止逾期付款违约金（其中自2019年4月至2019年8月期间，从当月16日起，每日按31254元×0.01%计；从2019年9月至2020年8月期间，从当月16日起，每日按32560元×0.01%计；从2020年9月至实际履行上述第二项判决之日止，从当月16日起，每日按33932元×0.01%计；违约金总额以不超过所欠的租金、管理费总额为限）；六、广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向广东省友谊文化有限公司支付自2019年3月至2020年3月期间的电费、水费及排污费12091.79元；七、广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内向广东省友谊文化有限公司支付提前解约赔偿金（自实际履行上述第二项判决之日起至2021年8月31日期间，每月按33932元×80%计）；八、驳回广东省友谊文化有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12400元，由广东省友谊文化有限公司负担100元，广州市乐之津文化传播有限公司负担12300元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审过程中，友谊公司提供了涉案场地的规划设计图纸拟证明涉案场地有规划有产权登记，并提供了（2020）粤01民终2500号民事判决（下简称2500号判决），拟证明双方之间其他租赁区域的纠纷已经法院判决，该生效判决已经认定了乐之津公司违约应承担相应违约责任。经本院组织证据交换及质证，乐之津公司称无法确认上述图纸的真实性、合法性，对关联性不予认可，其认为规划设计图纸虽有广州市规划局的业务章，但仅能说明广州市规划局收到该图纸，最终规划许可审批结果并不清楚，不能证明涉案租赁物已经取得规划部门的规划许可；对另案判决，真实性予以认可，但对该判决结果不认可，另案租赁合同无效，乐之津公司不应承担违约责任。当事人在二审期间提交的上述证据已经经过质证，当事人已就该证据发表质证意见，并对本案进行庭询、不再开庭未表示异议。上述证据中，规划图纸与本案二审争议焦点无关，故本院不予采纳；2500号判决已对双方是否根据《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》抵扣相关租金作出认定，与当事人在本案的争议焦点有关，且该判决系本案一审之后作出，系二审新证据，予以采纳。友谊公司和乐之津公司均确认书上述2500号判决已经生效。该判决查明，2011年8月8日，友谊公司、乐之津公司签订《租赁合同书》，约定友谊公司将广州市人民北路696-698号之友谊剧院侧台2、3楼排练厅（共637平方米）出租给乐之津公司装修后经营使用，乐之津公司向友谊公司缴纳合同保证金30万元。乐之津公司主张双方协商用30万元保证金抵扣2018年9月至12月的租金、水电费，为此提交了以下证据：1.乐之津公司向友谊公司发出的《关于友谊剧院艺术中心经营现状和下一步安排的汇报》，日期为2018年10月31日，其中称：“……近年出现的一些客观原因导致经营状况不佳，资金日益缺口…经过再三考虑，我公司提出如下建议：一、艺术中心继续2018年第二学期培训业务（2018年9月至2019年1月下旬），让已经交费的学员继续完成本学期学习；二、本公司负责完成本学期（2018年9月至2019年1月下旬）培训班教学，支付培训班教师辅导费及其员工工资；三、2018年9月至2019年1月的场租以及水电等费用，则请友谊剧院从租赁协议中的保证金扣减；四、以上建议提请剧院领导及早研究，在近期内恳请根据实际情况保持沟通协商，以争取作出妥善安排”。2.微信聊天记录截图，显示2019年1月12日友谊公司的员工称：“贵司的30万元押金抵扣了9-12月的租金、水电费，我已开了发票，请问几时拿给您？”3.租金、水电费发票，显示开票时间均为2018年12月29日。4.付款回单、转账电子回单，摘要显示为：2月至7月的租金、水电费。5.缴款通知书，内容显示友谊公司自2019年2月起多次向乐之津公司催收拖欠的租金及水电费，其中列明拖欠费用包括2018年12月份之前拖欠的租金及水电费。友谊公司在一审期间提交书面质证意见，内容如下：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，认为即使乐之津公司向友谊公司提出该协商意见，因涉及变更合同核心条款，在友谊公司没有答复的情况下，不能仅凭乐之津公司的单方意见视为合同内容已变更，双方仍应按原合同条款履行。对于证据2，友谊公司表示当时乐之津公司已欠租4个月以上，友谊公司发函要求交租、交还场地，乐之津公司提出方案：2019年1月退还场地、友谊公司是否可以用押金抵扣租金，当时友谊公司为尽快收回场地，表示在乐之津公司如期退还场地的前提下可以考虑将押金作为租金抵扣，故友谊公司的财务人员先将发票开出，开具发票后，乐之津公司又表示不交还场地，愿意履行租赁合同，故友谊公司明确告知乐之津公司因租赁合同继续履行，双方按租赁合同约定条款执行，不能用保证金抵扣租金。对证据3没有原件核对，对其中与友谊公司提供的发票内容一致的发票真实性确认，但开票时间并非缴纳当月的租金，不能证明乐之津公司支付的费用系发票开具月份的租金、管理费等费用。对证据4中支付的款项是缴纳2019年3月份以前的租金、管理费等费用，不是“摘要”中所写的月份。对证据5的真实性、合法性及关联性无异议，证明友谊公司每月向乐之津公司发函催收欠款，但乐之津公司至今拖欠未支付。该2500号判决认定，从乐之津公司提交的《关于友谊剧院艺术中心经营现状和下一步安排的汇报》、微信聊天记录以及友谊公司的质证意见，可以认定双方曾就以30万元保证金抵扣2018年9月至12月期间的租金、水电费进行过协商，从《关于友谊剧院艺术中心经营现状和下一步安排的汇报》的内容显示，乐之津公司提出的方案包括：2019年1月终止合同、以30万元保证金抵扣在此之前欠付的租金及水电费。从友谊公司于2018年12月29日向乐之津公司开具2018年9月至12月租金、水电费发票的事实，可以认定友谊公司同意乐之津公司提出的解决方案。但是，从双方的后续履行情况来看，乐之津公司并未按照其提出的方案履行，自2019年1月份起至今未交还场地，而是继续使用涉案场地、支付租金，即乐之津公司提出以30万元保证金抵扣租金、水电费的前提事实已发生变化。从友谊公司自2019年2月起向乐之津公司发出的多份缴款通知书可见，友谊公司催收的拖欠费用包括2018年12月份之前的租金及水电费，即友谊公司自2019年2月起已表明在合同继续履行的情况下，不同意以30万元保证金抵扣拖欠的租金、水电费，而乐之津公司在收到缴款通知书后并未提出异议。虽然乐之津公司在2019年2月份之后的付款凭证中备注支付的具体月份，但该备注属于其单方备注，并未经得友谊公司的确认，故对友谊公司不产生法律效力，不能以此认定友谊公司在租赁合同继续履行的情况下仍同意以保证金抵扣租金、水电费。综上所述，根据本案现有证据，无法认定双方在合同继续履行的情况下协商一致以30万元保证金抵扣2018年9月至12月期间的租金、水电费，乐之津公司的主张不成立，法院不予采纳。友谊公司和乐之津公司在本案二审过程中确认，双方之间除了租赁地下室的本案租赁合同关系之外，还有租赁2、3楼的另案租赁关系，即2500号判决所处理的双方在2011年8月8日签订的《租赁合同书》所成立的租赁关系；本案《租赁合同书》中并未约定押金或保证金，另案租赁合同则约定了30万元的租赁保证金；乐之津公司在缴纳租金等费用时是两个租赁合同涉及的费用一并缴纳；乐之津公司向友谊公司提交的《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》中计划是用2011年8月8日签订的《租赁合同书》项下的30万元保证金抵扣包括本案和另案的租金、水电费。另查明，一审期间，针对乐之津公司提供的《关于友谊剧院艺术中心经营现状和下一步安排的汇报》、2018年1月12日友谊公司员工的微信记录等，友谊公司在发表质证意见时附上了其员工和“乐之津陈小姐”的微信记录，该记录显示友谊公司员工2019年12月19日称“保证金不能抵扣租金等费用，贵司今年1月23日开始到现在交的是18年9月到19年3月的租金等费用。”乐之津陈小姐：“尼个大家都知道，只是这个是单独支付的，都想将支付和金额和发票对上号，这样才能对上账”。此外，友谊公司在一审期间提供了多份《缴款通知单》证明其每月向乐之津公司催缴各项费用。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：双方是否协商一致以另案30万元保证金抵扣2018年9月至12月期间的租金、水电费，以及友谊公司是否存在违约行为。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，乐之津公司主张依据《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》和友谊公司之后开具的发票，其已经与友谊公司达成以另案30万元保证金抵扣本案2018年9月到12月期间租金、水电费的一致意见，但从其提供的上述证据和双方员工的聊天记录以及友谊公司发出的多份缴款通知单等证据来看，无法认定友谊公司和乐之津公司在合同继续履行的情况下协商一致以30万元保证金抵扣2018年9月至12月期间的租金、水电费，其提交的《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》等证据在已经生效的2500号案件中均已经提交，该案已对上述证据作出分析认定“无法认定双方在合同继续履行的情况下协商一致以30万元保证金抵扣2018年9月至12月期间的租金、水电费”，现乐之津公司在本案中再次主张根据上述证据以2500案租赁合同项下的30万元保证金抵扣本案租金和水电费，依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二，根据本案查明事实，乐之津公司经催告已拖欠租金、水电费超过三个月，构成违约，达到合同约定的解除条件，友谊公司有权依约解除合同、收回场地，乐之津公司应依约支付拖欠的租金、水电费等，并应依约支付逾期付款违约金。乐之津公司虽主张友谊公司构成违约，但其并未举证证实涉案场地经有关职能主管部门验收不合格或需要整改，亦未举证证实双方曾约定友谊公司有义务提供其微信公众号给乐之津公司用于招生，双方在《租赁合同书》中约定经营项目由乐之津公司独立自主经营，乐之津公司在《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》中亦未要求友谊公司配合其提供相关资料或其他需要出租人友谊公司配合事宜，故乐之津公司的上诉主张缺乏证据支持，其上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，乐之津公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由上诉人广州市乐之津文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄海珠审判员  张明艳审判员  李 静二〇二一年六月十八日法官助理眭翘书记员苏劲丹