内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终779号上诉人（一审原告）：宫志军，男，1964年1月11日出生，汉族，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区永清办事处北国之春小区**楼****，现住内蒙古自治区通辽市，身份证号码：1523011***********。上诉人（一审原告）：张志荣，女，1964年7月31日出生，满族，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区永清办事处北国之春小区**楼****，身份证号码：1523011***********。上诉人共同委托诉讼代理人：雪英，北京市道成（通辽）律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：斯日古楞，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：通辽市金亿达房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区通辽市民航路南段（建国医院东侧）。法定代表人：艾永礼，职务：经理。委托诉讼代理人：石利宇，内蒙古禹莘律师事务所律师。委托诉讼代理人：安星琦，内蒙古禹莘律师事务所律师。上诉人宫志军、张志荣因与被上诉人通辽市金亿达房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初6558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宫志军、张志荣上诉请求：1、撤销科尔沁区人民法院（2020）内0502民初6558号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、被上诉人未按法定、约定时间完成合同义务。按照《城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规要求，房地产开发项目只有经验收合格后才可交付使用。按照原被告双方约定，被上诉人应于2012年10月20日前交付房屋，那么被上诉人作为开发企业必须在上述日期之前完成竣工验收手续。被上诉人当庭确认涉诉小区尚未竣工验收备案，而尚未验收备案恰恰是无法办理初始登记、转移登记的主要原因。在业主不断的，多次的信访之后，市、区两级人民政府为了化解社会矛盾，为被上诉人提供政策扶持，才于2020年4月开始为涉案小区办理房屋产权登记。在此之前上诉人曾多次要求被上诉人办理房屋产权登记，但被上诉人均未能给上诉人办理产权登记。因此，导致上诉人未能及时获取权利证书，是被上诉人一手造成。2、原审法院认定上诉人并不存在实际损失，显然与实际相悖。因被上诉人逾期为上诉人办理房屋产权登记，致使上诉人房产所有权严重受限，必然对上诉人财产权益产生不利影响，因此而产生的损失无法计算、无法衡量，被上诉人必须承担相应的责任。二、办理房屋产权登记时间不应被无限期拖延原审法院认为“双方亦未约定被告必须在何时通过商品房综合验收，此情况属于办理房屋产权证的期间约定不明，原告可以随时要求被告履行，但应给予被告合理的履行时间”。那么，假设如果是约定不明，甚至是没有约定，被上诉人作为房地产开发企业，应当按照法律规定完成自己的义务，即按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等的规定，被上诉人应当自与上诉人签订合同之日90日内后房屋交付之日起90日内为上诉人办理房屋产权登记。可见即便存在约定不明或没有约定，被上诉人也应当按照法律规定完成作为房地产开发企业的义务，履行合同义务的期限也应当以此认定。无论如何得不出逾期8年之久还要免责的结论，一审判决等同于被上诉人可以无限期推迟办理产权登记作出的无理背书，明显与上述法律规定相悖。另外、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发（2004）16号）已经明确取消了住宅小区等群体房地产开发项目综合验收（国务院决定取消的行政审批项目目录第83条）。所谓的综合验收并不是房地产初始登记或转移登记所需条件。被上诉人作为该格式合同的出具方、作为房地产开发企业，应当知道合同签订时已经不再进行综合验收，却仍然在合同中如此约定，应当被推定为存在恶意拖延办理房屋产权登记的期限的主观意图，对此条文应当作出对其不利的解释。即在合同没有明确约定卖方进行综合验收时间的情况下，应当依据相关的法律法规的规定来确定合同履行的期限。三、原审判决前后矛盾。1、原审法院在引用商品房买卖合同司法解释第18条，意图说明“当事人有特殊约定”，但是后续的说理中称“约定不明”，“约定不明”显然不是“特殊约定”。2、原审法院认定“现因原告已经取得涉案房屋权属登记，故被告不存在逾期办证违约行为。”同时又认定“原告在入住后已对涉案房屋实际占有使用，虽没有及时取得房屋权属证书…”由此可见原审法院实际也认为上诉人未能及时取得房屋权属证书的事实存在，原审法院所谓的“及时”正应当是上诉人主张的自交付房屋之日起90日办理房屋产权登记的期限。综上，原审判决致使被上诉人违法且损害上诉人利益情况下规避了其本应承担的法律责任，从错误的行为中获得了利益，明显失去公平、公正的司法裁判原则，实在难以令人信服。请求二审法院以事实为依据，以法律为准绳，支持上诉人的上诉请求。被上诉人通辽市金亿达房地产开发有限责任公司辩称，请求维持原审判决。宫志军、张志荣向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记违约损失451735.94元；2．判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年3月1日，原、被告签订了编号为2012-9000962的《商品房买卖合同》，双方约定，被告将其开发建设的坐落于通辽市××区住宅出售给原告，建筑面积136.55平方米，单价为4000元／平方米，总价款546200.00元。合同第十二条约定：“在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：3．房屋综合验收合格之日起180工作日。”合同签订后，原告向被告陆续交付购房款合计549000.00元，被告于2012年4月7日向原告交付了涉案房屋。2020年3月20日，被告就涉案房屋完成了初始登记。2020年7月份，原告接到被告办理涉案房屋权属证书的通知，并于2020年7月15日取得涉案房屋权属证书。涉案房屋尚未通过综合验收合格。2020年7月28日，原告提起本案诉讼。一审法院认为，原、被告就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”本案中，原、被告在签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定：“在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：3．房屋综合验收合格之日起180工作日。”而涉案房屋所在的小区至今尚未通过综合验收，双方亦未约定被告必须在何时通过商品房综合验收，此情况属于办理房屋产权证的期间约定不明确，原告可以随时要求被告履行，但应给予被告合理的履行时间。现因原告已经取得涉案房屋权属登记，故被告并不存在逾期办证违约行为。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的迟延办证违约金，因该规定系授权性规范，非强制性规范，我国合同法对违约金亦采取的是以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，原告在入住后已对涉案房屋实际占有使用，虽然没有及时取得房屋权属证书，但并不存在实际损失，原告要求被告赔偿逾期办证违约损失缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决如下：驳回原告宫志军、张志荣的诉讼请求。案件受理费8076.00元，由原告宫志军、张志荣负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了举证、质证。上诉人宫志军、张志荣提供的证据：1、通辽市住房和城乡建设局通住建房发2020第4号关于对房地产开发企业给予不良行为记录的通报（复印件），证明被上诉人因存在逾期办理房屋产权登记等问题被有关部门计40分的事实。2、通辽市自然资源局信访事项处理意见书，关于北国之春业主刘淑芹的回复意见及送达回执（通辽市房产遗留项目办证问题协调领导小组办公室）、请求政府解决办理房证信访业主名单、来访登记表（科区住建局2019年3月7日）、对于通辽市规划局2019年4月11日答复的些许疑问，证明上诉人曾多次要求办理房屋产权登记，并多次市区两级信访的事实。被上诉人质证认为，对以上证据的真实性没有异议，但该份证据在原一审时就应客观存在，上诉人并未在举证期间内提供，不属于新证据。上述证据不能证明被上诉人存在违约行为，对于权属登记约定的条件是综合验收后，应按照约定条件办理权属登记证书，证据1也没有明确说明被上诉人存在不良行为，如存在该不良行为也不能证明被上诉人存在违约行为。本院经审查认为，对以上证据的真实性予以确认，但不能证明本案争议事实，故不予采信。对一审查明的事实及采信的证据，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，《商品房买卖合同》第十二条明确约定：由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理。而第3种双方自行约定中，双方当事人对此并未进行约定，即双方当事人对于被上诉人逾期办证是否承担违约责任及承担违约责任方式均未进行约定，故上诉人要求被上诉人支付逾期办理房屋产权登记违约损失451738.94元没有依据。且2012年3月1日签订《商品房买卖合同》后，于2012年4月7日向上诉人交付了涉案房屋，上诉人入住后已对涉案房屋实际占有使用，不存在实际损失。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8076.00元，由上诉人宫志军、张志荣负担。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 巴雅尔审判员 郭秀琴二〇二一年六月四日书记员 白雪松