四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9305号 上诉人（原审被告）：成都恒泰投资有限公司，住所地成都市郫都区现代工业港北片区。 法定代表人：彭荣，总经理。 委托诉讼代理人：李文，四川仁卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾丽华，四川仁卓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：珠海市吉世鑫智能科技有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇新青科技工业园六路**（厂房**）第****。 法定代表人：李武峰，执行董事。 委托诉讼代理人：单瑞峰，四川秉济律师事务所律师。 原审被告：四川高晶利源科技有限公司，，住所地成都市郫都区德源镇（菁蓉镇）展望东路**** 法定代表人：姚鹏程，职务不详。 上诉人成都恒泰投资有限公司（以下简称恒泰公司）因与被上诉人珠海市吉世鑫智能科技有限公司（以下简称吉世鑫公司）、原审被告四川高晶利源科技有限公司（以下简称高晶利源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 恒泰公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回吉世鑫公司一审的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由吉世鑫公司承担。事实与理由：一审法院认定恒泰公司在履行与吉世鑫公司之间的租赁合同过程中违约，系事实认定不清，法律适用错误。恒泰公司与高晶利源公司签订《委托经营合同》时，已将相关规定告知高晶利源公司，吉世鑫公司在选址经营时也应当对当地招商引资政策、管理规定等相关规定进行充分了解。吉世鑫公司在未办理入驻手续的前提下自行装修入驻，与管委会相关规定相悖，恒泰公司作为出租方有义务对吉世鑫公司的违规装修进行阻止，故合同未能正常履行主要是因吉世鑫公司未按规定办理入驻手续导致，后果应当由其自行承担。吉世鑫公司办理入驻手续后可以继续使用案涉房屋，不存在合同目的不能实现的情形，恒泰公司亦无违约行为，不应当承担违约责任。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。 吉世鑫公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回恒泰公司的上诉请求，维持一审判决。 高晶利源公司未发表陈述意见。 吉世鑫公司向一审法院起诉请求：1.解除吉世鑫公司和恒泰公司签订的《写字楼租赁合同》《物业管理合同》；2.恒泰公司退还吉世鑫公司已付租金69360元、物业费12240元、履约保证金5780元，合计87380元；3.恒泰公司承担违约金5780元及给吉世鑫公司造成的损失46608元，合计52388元；4.高晶利源公司与恒泰公司就上述款承担连带责任；5.高晶利源公司与恒泰公司承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：恒泰公司为案涉房屋（位于成都市郫都区××道××段××号××栋××层××房，建筑面积340平方米）所有人。2019年4月1日，恒泰公司向高晶利源公司出具《授权委托书》，将案涉房屋委托高晶利源公司代为招商租赁营运，委托权限包括收取费用、拟定租金标准、代为履行与案涉房屋物业招商有关的各种权利，明确委托不可撤销，期限至2021年3月31日。2019年9月20日，吉世鑫公司与高晶利源公司签订《写字楼租赁合同》《物业管理合同》，约定吉世鑫公司承租案涉房屋36个月，期限自2019年11月1日至2022年10月31日；免租期30天，自2019年10月1日至2019年10月30日；租金每月5780元，年租金69360元，到期前15日内支付；履约保证金5780元，在2019年10月1日前支付；高晶利源公司负责物业的公共设施设备、公用部分的维修、养护和管理等；合同同时对违约责任、争议解决等作出约定。《物业管理合同》约定，高晶利源公司提供案涉物业服务，物业费3元每月每平方米，即12240元一年，物业费按年交纳，2019年10月1日前支付首年物业费，物业合同期限与《写字楼租赁合同》期限一致。前述合同签订后，吉世鑫公司于2019年9月24日通过银行转账向高晶利源公司支付首年租赁费69360元、履约保证金5780元、物业费12240元，共计87380元。吉世鑫公司进场装修施工，已进行房屋隔墙施工及安装空调（吉世鑫公司后已撤走）以及部分水电改造，案涉物业管理方以吉世鑫公司入驻未按物业所在管委会要求办理入驻手续，不能进行装修及入驻，阻止吉世鑫公司继续施工，并对吉世鑫公司进行断水断电处理，就争议协商处理未果，吉世鑫公司遂诉讼至一审法院。同时查明，吉世鑫公司已在别处租赁物业办公，一审庭审明确案涉合同没有继续履行可能。 一审另查明，成都现代工业港管理委员会关于规范园区租（售）厂房企业的通知中要求租（售）厂房企业必须按照管委会入驻园区流程完成相关手续后方可入驻园区生产经营，未完成手续擅自进行生产经营的，依法予以处理。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人身份信息、《写字楼租赁合同》《物业管理合同》、款项支付凭证、《成都现代工业港管理委员会关于规范园区租（售）厂房企业的通知》《委托经营合同》、授权委托书、证人证言及当事人当庭陈述等证据。 一审法院认为，恒泰公司就位于成都市郫都区××镇××道××号（建筑面积22362.8平方米，案涉房屋属于整体范围内）房屋招商租赁营运，向高晶利源公司出具《授权委托书》，委托高晶利源公司收取相关费用、收费标准及支付方式由其自行制定、代行招商营运及客户管理，代为履行与招商有关各种权利，恒泰公司与高晶利源公司之间为委托合同关系，吉世鑫公司在与高晶利源公司签订合同前知晓该授权委托，则案涉租赁合同直接约束恒泰公司与吉世鑫公司，吉世鑫公司认为高晶利源公司收取款项、为恒泰公司代理人即应一起承担连带责任，没有法律依据，一审法院不予支持。关于《物业管理合同》，吉世鑫公司基于授权委托书授权内容，完全有理由相信高晶利源公司具有物业管理权，至于高晶利源公司是否具有物业服务资质，不影响本案《物业管理合同》生效，吉世鑫公司与高晶利源公司签订的《物业管理合同》同样直接约束吉世鑫公司与恒泰公司。 关于案涉合同履行中当事人是否存在违约、吉世鑫公司是否可以解除合同以及合同解除后处理事宜的认定。案涉合同签订后，吉世鑫公司已实际进行房屋隔墙施工及安装空调（吉世鑫公司后已撤走）以及部分水电改造，后因物业管理方认为吉世鑫公司并未按照物业所在管委会要求办理入驻手续，不允许吉世鑫公司继续施工并采取断水断电措施，吉世鑫公司不得已撤出案涉房屋装修。一审法院认为，恒泰公司作为房屋出租方，对物业所属管委会对租赁房屋的租（售）管理措施方面有何具体要求，较承租方吉世鑫公司而言，更能了解清楚，也更应了解清楚，恒泰公司在租赁房屋时应向吉世鑫公司充分告知租赁物业所需手续及步骤，不能以吉世鑫公司租赁物业前应自行了解相关管理规定为由免除自身责任，本案无论是高晶利源公司还是恒泰公司自行聘请的物业公司阻挠吉世鑫公司装修施工，均属于恒泰公司违约导致合同目的无法实现，其后果应由恒泰公司承担。吉世鑫公司在被阻止继续装修施工后另行租赁办公场地，合同实际上已经无法继续履行，合同目的无法实现，吉世鑫公司诉请解除合同，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况及合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失，吉世鑫公司诉请恒泰公司退还已付租金69360元、物业费12240元、履约保证金5780元等共计87380元，一审法院予以支持。吉世鑫公司诉请恒泰公司承担违约金5780元，根据合同履行实际情况，一审法院予以支持。 关于吉世鑫公司诉请的经济损失，案涉房屋为清水房，租赁后装修为必然事实，合同解除后，装修损失应指“装修残值损失”，未形成附合的，吉世鑫公司可以自行拆除，已形成附合的装饰装修残值损失，应结合合同解除过错程度进行分担，并应有足以采信的证据对该损失金额进行认定。本案中，吉世鑫公司并未提供足以让人采信的证据证实其装饰装修的残值损失，需承担举证不能后果，吉世鑫公司提供的装修合同、报价单、设计图、支付凭证等，仅系装饰装修发生时的相关费用，并非案涉装饰装修的“残值损失”，无法确认现值，不足以作为认定损失金额的证据，对吉世鑫公司诉请经济损失46608元，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除吉世鑫公司与高晶利源公司公司2019年9月20日签订的《写字楼租赁合同》《物业管理合同》；二、恒泰公司于一审判决生效后三日内退还吉世鑫公司租金、物业费、履约保证金87380元；三、恒泰公司于一审判决生效后三日内支付吉世鑫公司违约金5780元；四、驳回吉世鑫公司其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明：1.2019年1月17日，恒泰公司与案外人四川智达众享新能源科技有限公司（以下简称智达公司）签订了《资产认购协议书》及《物业买卖合同》，约定恒泰公司将包括案涉租赁房屋在内的房屋出售给智达公司。双方在履行合同过程中发生纠纷，恒泰公司于2020年7月9日向成都市郫都区人民法院提起诉讼[(2020)川0124民初3944号案件]，要求解除合同，由智达公司承担违约责任。成都市郫都区人民法院于2020年11月9日判决解除合同，智达公司支付违约金600000元。2.2019年4月29日，恒泰公司、智达公司及高晶利源公司签订《委托经营合同》，约定恒泰公司及智达公司共同委托高晶利源公司对案涉租赁房屋在内的项目物业进行营运管理。3.恒泰公司向高晶利源公司出具的授权委托书中载明，该物业受托人的权限为：代为招商运营及商户管理，代为履行与该物业招商有关的各种权利。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：《写字楼租赁合同》《物业管理合同》未能继续履行是何方违约所致。就争议焦点本院评述如下：首先，授权委托书中明确了受托人高晶利源公司的权限包括招商运营及商户管理，《写字楼租赁合同》中也载明了由高晶利源公司负责本物业的公共设备设施、共用部位的维修、养护和管理，负责维护公共秩序和安全防范事项的协助管理。在此情况下，吉世鑫公司有理由相信高晶利源公司有权代表恒泰公司与其签订《物业管理合同》，吉世鑫公司签订合同后向高晶利源公司支付了物业服务费，履行了合同主要义务。无论是高晶利源公司还是恒泰公司自行聘请的其他物业服务公司均不能以吉世鑫公司未缴纳物业服务费为由阻止吉世鑫公司装修施工。 其次，恒泰公司称案涉租赁房屋所在的成都现代工业港管理委员会要求租房企业应当办理入驻园区相关手续，否则予以清理，造成严重后果的，还将追究法律责任。恒泰公司作为业主方、出租方，高晶利源公司作为恒泰公司的受托人，均应当在签订案涉合同时明确告知吉世鑫公司园区管理委员会的上述要求，但恒泰公司并未举示任何证据证明其履行了告知义务，也没有任何证据证明其阻止吉世鑫公司装修是因为吉世鑫公司未按规定办理入驻手续。即使吉世鑫公司在未办理入驻手续的情况下进场装修，恒泰公司也没有证据证明园区管理委员会因此要求吉世鑫公司补办手续、停止装修、定期离场等。故恒泰公司阻止吉世鑫公司装修施工没有依据。 综上，本院认为，导致《写字楼租赁合同》《物业管理合同》无法继续履行的违约方为恒泰公司，恒泰公司称其无违约行为，一审认定事实错误，适用法律错误的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3096元，由成都恒泰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 何广智 二〇二一年六月十一日 书记员 罗 芳