四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终103号 上诉人（原审被告、反诉原告）：办公町科技（成都）有限公司，住所地：四川省成都市天府新区万安街道万安路西段191号。 法定代表人：王宏波，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈静兰，女，1995年6月14日出生，汉族，住四川省彭州市，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川天祥华辰再生资源有限公司，住所地：四川省成都市双流区西航港街道大件路白家段280号1栋2单元3楼306号。 法定代表人：李俊辰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孟锋，泰和泰律师事务所律师。 上诉人办公町科技（成都）有限公司（以下简称办公町公司）因与被上诉人四川天祥华辰再生资源有限公司（以下简称天祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 办公町公司上诉请求：一、撤销一审判决，在查清事实的基础上，依法改判，支持办公町公司一审答辩内容及反诉请求；二、本案一、二审诉讼费用由天祥公司承担。事实和理由：一、尊重契约自由。案涉合同多处约定，因天祥公司原因导致合同提前终止或解除的，办公町公司有权没收（不退还）其已缴纳履约保证金。办公町公司与天祥公司作为平等市场主体缔结契约，应当遵照执行。“没收”是收取履约保证金的一方不予返还或给付保证金一方无权要求返还之意，具有惩罚性。故根据合同约定，因天祥公司欠付租金导致合同解除，办公町公司有权据此没收全部保证金。二、引导良善之风，坚守诚实信用原则。天祥公司假疫情之名行规避违约责任之实。根据一审审理认定的事实，天祥公司作为违约方，违背诚实信用原则，假疫情之名提出要求守约方支付违约金的诉请。然天祥公司在疫情发生前即已发生违约行为且经多次交涉均拒不履行合同约定的付款义务，基于此办公町公司才行使解除权及时止损。三、实质公平应大于形式公平，办公町公司的损失尚未获得全面偿付。办公町公司的损失不仅限于租金及佣金损失。首先，截止双方解除之时，租赁合同正常履行只达到约定期限的四分之一，办公町公司签约时的预期收益未获得补偿。其次，因天祥公司违约行为导致合同解除，办公町公司承担着2020年2月21日至2020年3月31日期间房屋空置损失61713.66元。为防止损失扩大，办公町公司解约后积极招租，于2020年3月30日与案外人签约，并向居间公司支付合理费用46730.88元。最后，疫情对双方当事人均有影响，不应以牺牲任何一方利益满足另一方强制诉求。办公町公司作为微型企业在本次疫情中亦受到严重影响。四、一审不支持办公町公司要求天祥公司补足二月优惠差额并承担违约责任的诉求系认定错误。首先，天祥公司并未证明其在2020年2月9日后仍未复工以及疫情对其造成资金困难的情况。天祥公司承租案涉房屋用于办公（包括远程办公方式）并不产生直接影响，亦不与其经营困难产生必然因果联系。其次，一审判决已经明确天祥公司的付款义务发生于疫情之前，故天祥公司应承担因其迟延履行合同义务的违约责任。 天祥公司辩称，一、新冠疫情之前，双方协商对交租期限进行了顺延。首先，2020年1月20日，办公町公司通过工作微信群向天祥公司发送付款通知单，通知春节后第二个上班日支付下一期房租。一月中下旬，新冠疫情爆发，1月24日，四川省应急委发布突发公共卫生事件一级响应，停工、停业，且正值春节假期，根据疫情防控通知，天祥公司一直没有复工，无法支付房屋租金。所以天祥公司不存在逾期15天不支付租金的问题。办公町公司发函单方解除合同，应当承担违约责任。其次，从双方举证的微信聊天记录，秦浩多次明确表达“给你们付款条件已经很宽了”“你们还有10多天缓冲”等类似承诺。办公町公司片面理解合同中单方解除条款，威胁天祥公司导致天祥公司无奈起诉至法院。二、因疫情影响，天祥公司无法复工。办公町公司单方解除合同没有法律及合同依据，应承担违约责任。直到2020年2月26日，四川省应急委发布突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，天祥公司复工。而办公町公司于2020年2月20日就发函解除合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，天祥公司没有逾期15天，办公町公司无权单方解除合同，更无权要求天祥公司承担违约责任。 天祥公司向一审法院起诉请求：1.办公町公司退还房屋租赁合同履约保证金79971元；2.办公町公司支付违约金79971元；3.办公町公司承担本案诉讼费、保全费。在一审庭审过程中，天祥公司明确第3项诉讼请求为办公町公司承担案件受理费。 办公町公司向一审法院反诉请求：1.请求确认办公町公司与天祥公司之间签订的《租赁合同》于2020年2月20日已解除；2.天祥公司支付自2020年2月1日至2020年2月20日拖欠的租金26291.84元；3.天祥公司支付自2020年2月1日至付清欠款之日产生的逾期违约金，按照合同约定的欠付费用的千分之五每日计算（截至2020年4月27日，已产生逾期违约金13408.84元）；4.天祥公司支付自2019年11月1日至2020年2月20日期间租金优惠差额16495.27元；5.天祥公司支付其违约行为而给办公町公司造成的佣金费用损失16695.32元；6.天祥公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费）。在庭审过程中，办公町公司明确第3项诉讼请求中逾期违约金的计算方式为，以应付未付金额26291.84元为基数，从2020年1月16日开始按照每日千分之五的标准进行计算，实计至付清为止。第6项诉讼请求为反诉案件受理费811元。 一审法院认定事实：办公町公司作为出租方，天祥公司作为承租方，就位于四川省成都市高新区××路××号××广场××签订《租赁合同》及补充协议，主要约定：租赁期限自2019年11月1日9时至2020年10月31日17时止，租赁用途为办公，2019年11月1日至2020年10月31日期间，标准报价的月租金为44505.6元，实际报价的月租金39985.5元。2019年11月1日至2020年1月31日的租金总费用为119956.5元，2020年2月1日至2020年4月30日的租金为11956.5元。合同签订之日起3个工作日天祥公司向办公町公司支付首期租金，其后每个租金缴付期前一个月的15日前，天祥公司全额支付下一个租金缴付期的租金。因天祥公司原因提前终止或解除合同的，天祥公司将不享受本合同约定的租金优惠，优惠的租金应在办理本物业交还手续前予以补交。履约保证金为79971元，在天祥公司结清租金、物业费、能源费、维修费及其他相关费用后退还，天祥公司拖欠租金累计15天以上，或拖欠租金累计达2个月租金，办公町公司有权解除此合同，没收保证金，并收回物业，责任由天祥公司自行承担，在租赁期间，履约保证金不抵扣租金及其他费用。天祥公司未按约定支付租金等，应当承担违约金，违约金为：欠付费用×0.5%×逾期天数。 2019年11月7日，办公町公司就上述合同向四川省天府易居房地产经纪有限责任公司支付居间服务费23991.30元。 上述合同签订后，天祥公司已支付截至2020年1月31日的租金及租赁保证金79971元。 天祥公司法定代表人李俊辰与办公町公司工作人员的微信聊天记录显示，办公町公司工作人员多次向天祥公司催收2020年2月1日至2020年4月30日的租金，天祥公司主张推迟租金缴纳时间至2020年2月底和减免租金，办公町公司给出的优惠方案为天祥公司可按月足额缴纳租金，双方就推迟租金缴纳时间和减免租金未达成一致意见。2020年2月20日，办公町公司向天祥公司发送了解除通知，载明自通知送达之日合同解除，并没收保证金，要求天祥公司于2020年2月23日腾退房屋。 2020年2月23日，天祥公司腾退并返还案涉租赁房屋。 在一审庭审过程中，天祥公司述称对《租赁合同》于2020年2月20日解除的诉请无异议，但系办公町公司单方违约解除合同。 一审法院认为，办公町公司与天祥公司签订的《租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。 双方是否就2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金缴纳时间2020年1月15日前变更为2020年2月15日前的问题。天祥公司辩称办公町公司工作人员在微信中表示“还给了你们十来天宽限期”意为支付时间已更改为2020年2月15日。一审法院认为，首先，合同约定的支付时间为2020年1月15日，天祥公司租赁案涉房屋的主要用途为办公，此时，新冠肺炎疫情并未对天祥公司的办公产生影响，天祥公司不能以不可抗力为由主张减免自身责任，亦不适用合同中关于不可抗力的约定条款，仍应按约履行支付租金义务。其次，从双方提交的证据来看，双方并未明示变更合同条款，变更租金支付时间，办公町公司多次催收，天祥公司一再推迟支付时间，“还给了你们十来天宽限期”这句话即使理解为办公町公司同意天祥公司推迟十余天支付，天祥公司仍应于1月底前支付，并非天祥公司辩称的2020年2月15日，此时，新冠肺炎疫情仍对天祥公司的支付能力影响仍然不大，天祥公司不能以此为由拒绝按期支付租金。截至2020年2月20日，天祥公司仍未支付租金，按照合同约定，办公町公司有权解除合同，解除时间为解除通知送达之日，天祥公司在一审庭审中也对《租赁合同》于2020年2月20日解除的诉请无异议。 关于天祥公司要求办公町公司支付违约金的问题。合同约定天祥公司拖欠租金累计15天以上，或拖欠租金累计达2个月租金，办公町公司有权解除此合同，没收保证金，并收回物业，责任由天祥公司自行承担。本案中，系天祥公司拖欠租金导致合同解除，办公町公司不存在违约行为，故天祥公司要求办公町公司支付违约金的诉请，一审法院不予支持。 天祥公司支付自2019年11月1日至2020年2月20日的期间租金优惠差额和支付2020年2月1日至2020年2月20日的租金及逾期支付的违约责任的问题。租赁合同约定，因天祥公司原因提前终止或解除合同的，天祥公司将不享受本合同约定的租金优惠，优惠的租金应在办理本物业交还手续前予以补交。考虑到天祥公司在2月份的时候因新冠肺炎疫情原因未复工，存在资金周转困难的情况，一审法院根据公平原则，酌定天祥公司仅补齐2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金优惠差额13560.3元【（44505.6元-39985.5元）×3个月】。2020年2月1日至2020年2月20日的租金按39985.5元/月的标准支付，故天祥公司还应支付2020年2月1日起至2020年2月20日拖欠的租金27576.2元（39985.5元/月×20天/29天）。在此期间的租金虽未按期支付，考虑到上述原因，办公町公司主张天祥公司承担逾期支付的违约责任的诉请，一审法院不予支持。 关于佣金损失的问题。佣金是办公町公司基于一年的租金收入所支出的费用，其费用可因租赁合同的完全履行而得到补偿，但本案系天祥公司违约导致合同解除，致使办公町公司支出佣金的目的落空，造成未履行期间的佣金损失，故天祥公司应当负担合同解除后未租赁期间的佣金损失16695.32元（计算方式为：23991.30元×254天/365天）。 关于天祥公司要求办公町公司退还履约保证金的问题。办公町公司主张履约保证金系违约金性质，按照合同约定全部予以没收。一审法院认为，按照租赁合同的约定，履约保证金具有担保和违约金的双重性质。违约金的主要功能系弥补损失，在本案中，一审法院已支持租金及佣金损失的诉请，办公町公司的主要损失已得到补偿，考虑到合同的履行情况，天祥公司的过错程度以及新冠肺炎疫情对天祥公司经营的影响，一审法院根据公平原则，办公町公司主张没收全部履约保证金（违约金性质）就不再支持。合同解除后，履约保证金应当退还，但应抵扣租金及其他欠付费用后退还。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条之规定，判决：一、确认办公町公司与天祥公司之间签订的《租赁合同》及补充协议于2020年2月20日已解除；二、天祥公司向办公町公司支付2020年2月1日起至2020年2月20日期间的租金27576.2元、2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金优惠差额13560.3元、佣金损失16695.32元；三、办公町公司向天祥公司退还租赁保证金79971元；四、上述第二项、第三项品迭后，办公町公司于判决生效之日起三日内向天祥公司支付22139.18元；五、驳回天祥公司的其他诉讼请求；六、驳回办公町公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为1709元，由办公町公司负担900元，天祥公司负担809元。反诉案件受理费减半收取811元，办公町公司负担188元，天祥公司负担623元。 本院二审期间，办公町公司、天祥公司依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。办公町公司提交以下证据：一、企业管理服务协议、空置期物业费缴纳凭证。拟证明：因天祥公司违约行为导致的合同解除办公町公司承担自2020年2月21日至2020年3月31日期间的房屋空置损失（含租金、物业费）。二、成都福年广场物业服务中心缴费通知单、费用确认书及费用支付凭证。拟证明：为及时止损尽快对案涉房屋招租，办公町公司为此支出合理费用。三、办公町公司2019年与2020年第一季度的财务报表（利润表）。拟证明：办公町公司作为微型企业在本次疫情中也受到严重影响。天祥公司发表质证意见称，一、对企业管理服务协议、空置期物业费缴纳凭证真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该组证据仅有一份合同，没有租金交付的凭证和发票，不能证明办公町公司的损失。其次，原租赁合同是办公町公司单方解除合同，应由其自行承担损失。第三，该项费用一审反诉中对方未主张，不属于二审上诉审查范围。二、对费用确认书及费用支付凭证的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。对缴费通知单，与案涉租赁房屋无直接关系，无法证明系案涉房屋。首先，该笔费用与案涉的租赁合同没有关系。其次，原租赁合同是办公町公司单方解除合同，即使有损失应由其自行承担。第三，该项费用一审反诉中对方未主张，不属于二审上诉审查范围。三、对财务报表真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。该报表为其单方制作，未经审计，无法证明真实性、客观性。其次，是其办公町公司经营状况，不影响本案裁判结果，其单方解除租赁合同的性质与其公司的盈亏无关。 天祥公司提交以下证据：2020年1月20日“福年911客户沟通群”微信聊天记录、付款通知单、2020年2月14日与案外人李倩微信聊天记录。拟证明：办公町公司与天祥公司约定春节后第二个上班日(工作日)付下一期房租。同时因疫情原因春节后上班日一直没有上班，直到办公町公司解除合同，天祥公司均没有复工上班，也没有触发双方约定的付款条件，更不存在逾期付款15天，办公町公司无权解除合同，办公町公司单方解除合同，应退还履约保证金并承担违约责任。办公町公司发表质证意见称，对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，针对办公町公司员工与天祥公司的2020年1月20日“福年911客户沟通群”微信聊天记录、付款通知单，确系办公町公司门店人员。该门店人员截图的《付款通知单》上所示付款节点为2020年2月1日之前。按照办公町公司内部管理要求，《付款通知单》需加盖公司公章后通过合同指定的通知方式寄送至客户，该人员未按照要求执行，属于员工个人违规行为，不应理解为办公町公司与天祥公司已就延期付款事宜达成一致意见。且办公町公司与天祥公司均为公司主体，任何变更合同条款或租金支付条件的行为均应通过签署补充协议或变更单予以明示。结合一审庭审中天祥公司举示的其法定代表人与办公町公司门店负责人沟通记录，也可以看出办公町公司在此过程中多次、持续地向天祥公司催收费用，天祥公司则一再推迟支付时间。其次，关于天祥公司提交与其员工李倩的微信聊天记录，是天祥公司内部沟通，真实性存疑。关于复工时间是公司对于管理制度的安排，并不具有对外的实施性，案涉租赁合同约定很清楚，场地是办公用途，疫情对于办公是否会影响如此深远也存疑。加之租金的支付并不是必然与必须在某个地点才能完成，并不跟某一个人或某一个条件限定下的支付挂钩。 本院对办公町公司提交证据认定如下：一、对企业管理服务协议、空置期物业费缴纳凭证、成都福年广场物业服务中心缴费通知单、费用确认书及费用支付凭证的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。二、对财务报表，系办公町公司单方制作，因缺乏证明力本院不予采信。 本院对天祥公司提交的证据认定如下：一、对2020年1月20日“福年911客户沟通群”微信聊天记录、付款通知单真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。二、对2020年2月14日与案外人李倩微信聊天记录，系天祥公司与其员工的内部沟通记录，因缺乏证明力，本院对该证据不予采信。 本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，案涉《租赁合同》系办公町公司与天祥公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。因双方当事人均对一审认定的案涉合同于2020年2月20日解除不持异议，本院对此予以确认。根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、天祥公司是否应当支付2020年2月1日至2020年2月20日租金优惠差额；二、一审认定的天祥公司承担违约责任是否合理。现评判如下： 关于天祥公司是否应当支付2020年2月1日至2020年2月20日租金优惠差额的问题。本院认为，根据案涉合同第3.2条约定，“租赁期间，因乙方原因提前终止或解除合同的，乙方将不享受本合同3.1款的优惠，优惠的租金应在办理本物业交还手续前予以补交。”，天祥公司应当补足租金优惠差额的前提系案涉合同的终止或解除因天祥公司原因所致。本案中，根据2020年1月办公町公司工作人员与天祥公司微信聊天记录，要求天祥公司“节后第二个上班日”支付2020年2月1日至2020年4月30日租金，虽办公町公司主张微信中其公司员工存在违规操作，然此为其内部操作流程，在其未举证证明就其员工的该操作进行更正情况下，其以此为由主张其员工的通知不发生相应效力本院不予支持。双方应系对2020年2月1日至2020年4月30日的租金于2020年2月1日支付达成一致。后经办公町公司多次催告，天祥公司均未按时支付上述期间租金，根据案涉合同第5.3.1条约定“乙方拖欠租金或本合同约定的其他应缴费用累计15天以上（含）15天，或拖欠租金或本合同约定的其他应缴费用累计达2个月租金，（以首个租赁年2个月月租金为标准），甲方有权解除此合同并收回物业，责任由乙方自行承担；”，办公町公司主张案涉合同自其向天祥公司出具解除通知的2020年2月20日解除有事实和法律依据。至于天祥公司主张其公司公章因疫情遗留在公司等原因导致其支付不能，根据双方微信聊天记录，天祥公司并未就此向办公町公司进行告知，而是仅就疫情原因与对方协商租金支付方式的变更。加之在办公町公司屡次催收的情况下，天祥公司亦应先行就欠付租金向办公町公司进行支付。故本院对天祥公司的上述抗辩不予支持。因案涉合同的解除系天祥公司欠付租金所致，案涉合同约定的补足优惠租金的条件已经成就。 在案涉合同约定的补足优惠租金条件已经成就的情况下，对天祥公司是否应当支付2020年2月1日至2020年2月20日租金优惠差额，本院认为，因天祥公司承租案涉房屋目的系办公，新冠疫情虽不足以对其使用租赁物造成实质性影响，但2020年2月1日天祥公司应付租金日恰处于疫情期间，考虑到疫情的发生会造成案涉房屋使用功能的下降，亦会导致天祥公司出现员工复工、商业沟通、资金周转等障碍，且疫情发生前天祥公司已足额支付租金至2020年1月31日，一审法院根据公平原则，酌情认定天祥公司按照优惠标准支付2020年2月1日至2020年2月20日的租金，对办公町公司要求天祥公司支付上述期间优惠差额及违约金的诉讼请求不再支持并无不当，本院予以维持。 二、关于一审认定的天祥公司承担违约责任是否合理的问题。本院认为，首先，根据案涉合同第15.2.5条约定“在租赁期限内，因乙方原因导致合同提前终止或解除的，甲方不退还乙方已缴付的履约保证金，如造成甲方经济损失的，应赔偿甲方因此所遭受的全部损失。”，本案中，因案涉合同的解除实际系基于天祥公司欠付租金所致，故办公町公司主张其依约无需向天祥公司退还保证金有事实和法律依据。一审对此认定不当，本院予以改判。其次，天祥公司已经足额支付2020年1月31日前的租金，其欠付的2020年2月租金系处于新冠疫情期间，且该欠付部分租金亦已被一审法院认定按照合同约定的优惠租金标准进行补足，办公町公司的租金损失已经得到弥补。同时办公町公司在收回房屋后一个月左右即另行出租，天祥公司已付保证金足以弥补因其违约行为对办公町公司所造成的损失。故办公町公司主张天祥公司承担违约责任并赔偿损失的诉讼请求，本院在79971元范围内予以支持。一审对此认定不当，本院予以改判。因不予退还保证金不具备履行内容，故本院不再作为判项进行列明。 综上所述，办公町公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定天祥公司应当承担违约责任不当，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初3064号民事判决第一项“确认办公町科技（成都）有限公司与四川天祥华辰再生资源有限公司之间签订的《租赁合同》及补充协议于2020年2月20日已解除；”； 二、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初3064号民事判决第二项“四川天祥华辰再生资源有限公司向办公町科技（成都）有限公司支付2020年2月1日起至2020年2月20日期间的租金27576.2元、2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金优惠差额13560.3元、佣金损失16695.32元；”、第三项“办公町科技（成都）有限公司向四川天祥华辰再生资源有限公司退还租赁保证金79971元；”、第四项“上述第二项、第三项品迭后，办公町科技（成都）有限公司于本判决生效之日起三日内向四川天祥华辰再生资源有限公司支付22139.18元；”、第五项“驳回四川天祥华辰再生资源有限公司的其他诉讼请求；”、第六项“驳回办公町科技（成都）有限公司的其他诉讼请求。”； 三、四川天祥华辰再生资源有限公司于本判决生效之日起十日内向办公町科技（成都）有限公司支付2020年2月1日起至2020年2月20日期间的租金27576.2元、2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金优惠差额13560.3元； 四、驳回四川天祥华辰再生资源有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回办公町科技（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费3352元（办公町科技（成都）有限公司已预付5040元），由办公町科技（成都）有限公司负担1407元，四川天祥华辰再生资源有限公司负担1945元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 何广智 二〇二一年六月二十九日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香