广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13760号上诉人（原审原告）：廖炳耀，男，1973年11月23日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市。委托诉讼代理人：陈锦荣，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恩光，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：汤志强，男，1971年8月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市萝岗区。上诉人廖炳耀因与被上诉人汤志强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初12219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。廖炳耀上诉请求：1.改判汤志强向廖炳耀支付300000元购房款及利息，利息暂计11500.98元；2.改判汤志强向廖炳耀赔偿装修费167863元；3.本案一审、二审诉讼费由汤志强承担。事实和理由：（一）一审法院认为“案涉合同无效，廖炳耀与汤志强均具有过错，廖炳耀要求汤志强支付购房款的利息于法无据”系事实认定及法律适用错误，依法应当予以改判。汤志强在2019年1月至6月，多次邀约廖炳耀到案涉房屋看房、购房，在廖炳耀同意购买案涉房屋时，汤志强又伪造家人的签名及广州市萝岗区九龙镇迳下村斯文堂经济合作社的《证明》及《广州市萝岗区村镇住宅报建表》，承诺案涉房屋可以合法转让给廖炳耀，并答应廖炳耀在其支付首付款后可以进场装修。但实际上，《自建房转让合同》上汤志强家人的签名是其本人冒签，且经一审法院查核，案涉房屋未曾办理规划报建手续。据此，汤志强的行为目的是为了骗取廖炳耀的购房信任，让廖炳耀误认为其可以合法受让案涉房屋。廖炳耀在支付30万元购房款及在装修即将完工后，却以廖炳耀没有清付所有购房款为由强行收回房屋，违反契约精神，使得廖炳耀遭受巨大损失，汤志强理应向廖炳耀返还购房款及支付占用该款项期间的利息。（二）一审法院认为廖炳耀未提交有效证据证实装修费用的金额，显属错误。在一审庭审中，廖炳耀已经提交其与匠心建筑装修公司签订的工程装饰合同、工程报价表及收款收据等资料，上述证据足以证实廖炳耀为了装修案涉房屋已经支出了167863元。此外，在一审庭审中，汤志强确认廖炳耀对案涉房屋二层（150平方米）一半、三层（150平方米）、四层（100平方米）全部进行了装修，装修内容包括地板瓷砖铺贴、楼梯瓷砖铺贴、地脚线安装、房间门锁安装、室内厕所装修等。但一审法院却在查明廖炳耀已完成装修的部分后，又认为廖炳耀未提交有效证据证实装修中的费用金额，无视廖炳耀完成装修的面积及内容，酌定装修费用为3万元，属于事实认定错误。（三）一审法院存在程序违法，应当予以纠正。廖炳耀对案涉装修申请评估鉴定，但一审法院却以“评估物无法确定、评估无法进行”为由不予批准，显属不当。事实上，案涉双方均确认具体房屋，且房屋为不动产，不存在移动或毁损的情况，完全具备对案涉房屋的装修进行评估鉴定的条件。因案涉房屋被汤志强收回，故评估需要其配合，而汤志强不同意评估的目的是为了躲避责任，一审法院在此情况下应依法推定廖炳耀的评估项目依法成立，并采信廖炳耀的证据支持廖炳耀的诉求，但一审法院却草率酌定装修费用为3万元，显属不公。综上，恳请二审法院判如所请。汤志强二审答辩称，不同意廖炳耀的上诉请求，同意一审判决。廖炳耀于2020年9月9日向一审法院起诉请求：1.判令廖炳耀、汤志强2019年9月23日签订的《自建房转让合同》无效；2.判令汤志强向廖炳耀返还购房款300000元及支付利息11500.98元（以100000元为本金自2019年9月24日起至实际清偿之日，以200000元为本金自2019年10月9日起至实际清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，暂计至2020年8月31日）；3.判令汤志强向廖炳耀赔偿装修费167863元；4.本案诉讼费、保全费由汤志强承担。一审法院认定事实：2019年9月23日，廖炳耀（受卖人）与汤志强（出卖人）签订一份《自建房转让合同》（以下简称“案涉合同”），约定：汤志强将位于广州市xx区xx镇xx巷x号的物业（以下简称“案涉房屋”）以总价90万元的价格转让给廖炳耀，该物业为三层半的房屋，总面积约520平方米；第三条约定汤志强有义务协助廖炳耀装修物业事宜，相关费用由廖炳耀支付。2019年9月23日，廖炳耀（贷款人）与汤志强（借款人）签订一份《借款合同》，约定位于广州市xx区xx镇xx巷x号的物业为汤志强物业，该物业520平方米，目前汤志强急需资金还债，现向廖炳耀贷款九十万元，分别在五年内以分期的形式贷给汤志强（以银行到账记录为准），签订合同后贷出，汤志强现无力偿还该笔贷款，经双方协商，汤志强愿意用该房屋抵偿该笔债务，自全部款项到汤志强账户之日起，该房屋的以及房屋下的地皮所有权，使用权和产权归廖炳耀所有。庭审时，廖炳耀陈述，廖炳耀与汤志强双方签订过借款合同，后双方自愿变更为房屋买卖合同，结合汤志强及廖炳耀的证人李某的陈述，可以证明廖炳耀与汤志强双方是以买卖合同形式进行交易的，双方并非借贷关系，不清楚出让信息哪里来的，是汤志强要求李某看房子，合同版本是廖炳耀提供的，但是后面双方对条款进行过修改，确认廖炳耀与汤志强双方之间成立房屋买卖合同关系，并非与汤志强的家人成立合同关系，汤志强代签其家人名字只是证明其有这些家人并同意，汤志强也提交户口本以证明其经过家人同意将案涉房屋出让给廖炳耀。庭审时，汤志强确认在没有告知的情况下在案涉合同及借款合同的落款处代签了其儿子、其母亲及其弟弟的名字，虽然廖炳耀与汤志强同时签订了案涉合同与借款合同，但是廖炳耀与汤志强双方之间成立房屋买卖合同关系，并非借款合同关系，当时汤志强将案涉房屋出让的信息挂在58同城网站上，廖炳耀看到后就联系汤志强买房。双方均确认案涉合同签订后，廖炳耀共向汤志强支付了30万元，其中2019年9月24日支付10万元，2019年10月9日支付20万元。廖炳耀提交一份证明，该证明显示以下内容：位于广州市**九xxx巷**为本村民汤志强物业，2013年1月28日经政府批准兴建，非违法建筑，现证明原业主汤志强已经以90万元转让给李彩红所有（包括使用权和产权）。证明落款处有“广州市xx区xx镇迳下村斯文堂经济合作社”字样印章，落款时间为2019年9月23日。汤志强确认该证明是其与证人李某一起去经济社开具的。汤志强确认案涉房屋没有房产证，汤志强称其于2012或2013年时候到黄埔区规划办办理的报建手续，但汤志强未提交相关的规划报建设材料。廖炳耀为证明其支付了装修费167863元，提交其与匠心建筑装修公司于2019年10月1日签订的工程装饰合同、工程报价表及收款收据，工程装饰合同、工程报价表及收款收据上均有“匠心建筑装饰工程（广州）有限公司”字样印章。2019年10月8日收款收据显示廖炳耀支付预付金10000元；2019年11月2日收款收据显示廖炳耀支付铺地板人工费38600元；2019年11月21日收款收据显示廖炳耀支付铺地脚线费用12000元；2019年12月10日收款收据显示廖炳耀支付铺侧窗和梯步费用9080元；2020年10月27日收款收据显示廖炳耀支付清理垃圾和铺卫生间费用14700元。廖炳耀称其委托匠心建筑装修公司进行装修的装修款项为90780元，材料由廖炳耀自行购买，90780元支付了84380元，支付方式为现金支付，零散向匠心公司聘请的相应的工人支付，工人收款时候没有写下收据，由匠心公司出具收据，该费用包工不包料，其余款项是购买装修材料及因装修而支出的费用共为83483元，没有购买装修材料的发票，是零散购买，只有部分支付凭证。庭审时，廖炳耀陈述：汤志强将案涉房屋交付给廖炳耀时候，汤志强贴了外墙的瓷砖及一楼的地板瓷砖，其余均为毛坯。廖炳耀铺设二、三、四楼的地板及楼梯的瓷砖，安装二、三、四楼的木门及厕所的门，安装洗手间的相关配套设施及对厨房进行了简单装修，铺设了地脚线。廖炳耀要求对案涉房屋装修部分进行评估。庭审时，汤志强陈述：案涉房屋原来一楼、二楼都由其进行了经济装修，对外墙、天花、地板、墙面、水电、防盗网也进行了装修，但是案涉房屋中没有其他物品，三楼及四楼的半层里面是毛坯，廖炳耀在二楼装修一半的普通瓷砖地板，二、三、四楼原来没有门，廖炳耀安装了二、三、四楼的门，廖炳耀对楼梯的地板进行了瓷砖地板铺设，除此之外廖炳耀没有做其他装修，也没有放置其他物品在案涉房屋内，但该装修已经被汤志强拆除重新装修过之后，现已将案涉房屋出租给案外人。汤志强不同意廖炳耀提出的评估申请。为查明本案事实，一审法院向广州开发区规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函调查。2020年12月28日，该单位向一审法院出具复函，该复函有以下主要内容：经核查，广州市黄埔区（萝岗区）迳下村斯文堂一巷3号无登记记录，因此该单位不掌握其所有权人的相关情况，经核查，该地址房屋未曾办理规划报建手续，该地址2018年土地利用现状为建设用地（村计），土地利用现状数据不代表具有合法用地手续，仅是对土地使用现状在当时时点的一个认定。经一审法院释明，廖炳耀明确如一审法院认定案涉合同的效力与廖炳耀主张不一致时，廖炳耀不变更诉讼请求。汤志强明确如一审法院认定案涉合同的效力与汤志强主张不一致时，汤志强不变更答辩意见。一审法院认为，案涉房屋的土地属于广州市萝岗区九龙镇迳下村斯文堂经济合作社的集体土地，廖炳耀不属于广州市萝岗区九龙镇迳下村斯文堂经济合作社集体经济组织成员，且汤志强未提交证据证实其具有案涉房屋的房屋所有权及使用权，故廖炳耀与汤志强双方签订的案涉合同因违反法律规定而无效，汤志强已收取廖炳耀的购房款30万元应返还给廖炳耀。案涉合同无效，廖炳耀与汤志强均有过错，廖炳耀要求汤志强支付购房款的利息于法无据，一审法院不予支持。廖炳耀未提交有效证据证实其装修中已形成附合的项目的装修费用的金额，且双方对廖炳耀装修部分存在争议，因评估物无法确定，故廖炳耀申请评估无法进行。鉴于庭审时汤志强确认廖炳耀对案涉房屋进行过部分装修的事实及廖炳耀确认已收回案涉房屋另行出租给案外人的事实，且廖炳耀及汤志强对合同无效均有过错，故一审法院酌定汤志强赔偿廖炳耀装修费用3万元，超出部分无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年1月3日判决如下：一、廖炳耀与汤志强于2019年9月23日签订的《自建房转让合同》无效；二、汤志强于判决发生法律效力之日起十日内向廖炳耀返还购房款300000元；三、汤志强于判决发生法律效力之日起十日内向廖炳耀支付装修款30000元；四、驳回廖炳耀的其他诉讼请求。一审案件受理费8490元，由廖炳耀负担2645元，由汤志强负担5845元。诉讼保全费2916.82元，由廖炳耀负担908.85元，由汤志强负担2007.97元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，廖炳耀与汤志强因案涉《自建房转让合同》的履行所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.关于案涉《自建房转让合同》无效的过错责任认定；2.廖炳耀主张汤志强赔偿其装修损失167863元是否成立。现评析如下：关于合同无效的过错责任认定。本案讼争房屋所在土地属广州市萝岗区九龙镇迳下斯文堂经济合作社集体所有，廖炳耀并非该合作社集体经济组织成员，故双方签订的《自建房买卖合同》因违反法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益而归于无效，且双方均应知晓国家有关农村集体土地的管理制度，故一审法院认定双方对合同无效负有同等过错并无不当，本院予以维持。廖炳耀上诉提出汤志强在《自建房转让合同》中冒签家人签名等行为，对案涉合同效力认定并无实质影响，故其上诉主张汤志强构成欺诈并要求其赔偿购房款利息，理据不足，本院不予支持。关于廖炳耀主张汤志强赔偿其装修损失167863元的问题。虽廖炳耀提供工程装饰合同、报价表、收款收据等拟证实其装修费及材料购置损失，但一方面廖炳耀未能提供相应转账凭证，其所称购置材料等日常支出均为单方口头陈述，无法核实其客观真实性。另一方面双方对廖炳耀实际装修项目存在争议，也无证据证实形成附合部分项目的款项金额。且汤志强在诉讼中明确表示其收回房屋后已重新进行装修，客观上已无法对房屋原有装修情况进行评估鉴定，故一审法院根据廖炳耀的举证情况并结合双方过错程度酌情判令汤志强赔偿装修损失30000元，并不明显违反公平合理原则，本院对此予以维持。综上所述，廖炳耀的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3287.68元，由上诉人廖炳耀负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年六月二十九日法官助理杨希书记员叶小琳