上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3655号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海金秀文化传播有限公司，住所地上海市金山区石化滨海二村43号103室。法定代表人：吴雁雨，执行董事。委托诉讼代理人：汤华东，北京德和衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓明，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海市闵行区马桥镇旗忠村民委员会，住所地上海市闵行区光华路2685号。法定代表人：金文华，主任。委托诉讼代理人：蒋晨，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁维元，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海金秀文化传播有限公司（以下简称金秀公司）因与被上诉人上海市闵行区马桥镇旗忠村民委员会（以下简称旗忠村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初17485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金秀公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审本诉诉讼请求，支持上诉人一审反诉诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决适用法律错误、判决结果显失公平。（一）即便一审判决认定《房屋租赁合同》并非《房屋使用协议》的从合同，但两份协议存在密不可分的关联性。1．上诉人基于同一意思表示，与被上诉人同日签署上述两份协议，一份协议约定“用于开办教育机构”，另一份协议约定为“教育机构的配套宿舍”使用。如果用于开办教育机构的协议无效，教育机构没有设立，则导致《房屋租赁合同》目的无法实现。2．被上诉人应对《房屋租赁合同》目的无法实现承担全部违约责任，具体包括对被上诉人一审诉请的支付租金请求、逾期付款违约金、房屋占有使用费不予支持，并支持上诉人一审全部反诉诉讼请求。（二）一审判决认定上诉人作为承租人在租赁期间正常使用房屋、租赁期满装饰装修价值即摊销完毕系适用法律错误，且显失公平。首先，上诉人因被上诉人欺诈行为，并未正常使用房屋。在一审判决中查明，被上诉人交付上诉人使用的两处房屋均缺乏消防设施，无法正常使用。且在《房屋使用协议》无效，上诉人无法开办教育机构的前提下，所承租的涉案房屋根本不具有利用和使用价值。其次，上诉人在房屋使用期间多次向教育部门申请开办教育机构，积极履行合同，但均因《房屋使用协议》所涉房屋无产证、无消防，《房屋租赁合同》所涉房屋无消防，而无法获得批准。再次，上诉人为将涉案房屋作配套教育宿舍使用，对涉案房屋投入大量基建、装修，上诉人的这些投入按照教育行业惯例，至少需要10年才能收回成本，获得利润。从次，上诉人对涉案房屋投入基建、装修，均是经过被上诉人同意的，且如果没有基建和装修，涉案房屋无法作为配套教育宿舍使用。最后，一审判决认定装修利益在合同期间内已全部摊销完毕，并无任何法律依据。另外，在案证据显示，被上诉人在诉讼期间曾阻止上诉人合理使用涉案房屋。二、一审判决未追加案外人上海A投资经营有限公司（以下简称“A公司”）、上海市B培训学校（以下简称“B学校”）参加诉讼，并承担《房屋租赁合同》目的无法实现的法律责任，系遗漏必要共同诉讼的当事人，属于程序违法。（一）涉案房屋系A公司通过招投标程序与上诉人签署《房屋租赁合同》，A公司作为合同鉴证人及招标人，应对合同目的无法实现承担相应法律责任。（二）B学校作为涉案房屋的实际产权人，尽管形式上，其可以委托被上诉人代为管理出租涉案房屋，但其因《房屋租赁合同》可能无效、解除、终止等法律事实需要参加诉讼，并可能承担相关法律责任。被上诉人旗忠村委会辩称，上诉人的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审驳回上诉，维持原判。一、《房屋租赁合同》依法有效成立，与《房屋使用协议》不属于主从合同关系。二、2019年12月31日《房屋租赁合同》履行期届满，上诉人投入的装修价值已经在租赁中实现，被上诉人无需赔偿。三、案涉合同的鉴证方A公司不是合同当事人，不享受合同权利或承担义务，不是必要诉讼的当事人。旗忠村委会向一审法院起诉请求：1．判令金秀公司腾空、搬离上海市闵行区XX镇XX路XX号XX幢的房屋（以下简称A房屋），并将该房屋返还给旗忠村委会；2．判令金秀公司向旗忠村委会支付欠付的租金2，554，478元；3．判令金秀公司向旗忠村委会支付拖欠租金的逾期付款违约金，其中以到期租金508，434元为基数，自2017年1月1日至2018年7月10日止按照日千分之一计算，以到期租金265，343元为基数，自2018年7月11日至2019年1月3日止按照日千分之一计算，以到期租金12，308元为基数，自2019年1月4日起至实际支付之日止，按照日千分之一计算，以到期租金按照508，434元为基数，分别自2017年7月1日、2018年1月1日、2018年7月1日、2019年1月1日、2019年7月1日之日起至实际支付之日止按照日千分之一标准计算；4．判令金秀公司向旗忠村委会支付按7，959.82元／天的标准计算自2020年1月1日起至金秀公司实际搬离之日止的房屋占有使用费。一审庭审中旗忠村委会表示，同意将其收取的保证金200，000元在案件中抵扣，关于第三项诉讼请求逾期付款违约金按照每期未付租金分段计算，金秀公司曾在2018年7月11日支付525，780元、2019年1月4日支付300，000元，上述支付费用加上金秀公司支付的租金保证金均用于抵扣未付租金。一审诉讼中，金秀公司于2020年11月4日搬离案涉租赁物后旗忠村委会申请撤回第一项诉讼请求。金秀公司一审中提出反诉请求：判令旗忠村委会赔偿金秀公司房屋装修费、办学损失费共计1，789，318元。一审法院经审理查明：2016年年底，金秀公司（承租方，合同乙方）通过招标、投标方式，与旗忠村委会（出租方，合同甲方）和案外人A公司（鉴证方，合同丙方）签订《房屋租赁合同》和《安全生产管理协议书》。《房屋租赁合同》内容主要有：一、租赁标的物基本情况，（一）房屋基本情况，房屋产证编号：沪房地字（闵）2003第XXXXXX号，权利人为上海市B培训学校，租赁物位于上海市闵行区XX镇XX路XX号XX幢厂房，房屋建筑面积为3979.91平方米。……（四）甲、乙双方在交付租赁物时应就其内现有设备、设施进行书面确认；乙方在返还租赁物时，应保证租赁物及原有设备、设施处于可正常使用的状态。乙方可将其增设的可移动的附属设施和设备及虽然固定但拆除将不影响该租赁物结构的装修与增设的设施设备予以搬除。二、租赁用途，（一）乙方知晓该厂房原规划设计的生产使用性质为交通，乙方向甲方承诺，租赁厂房作为教育、宿舍使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。……三、交付日期和租赁期限，（一）甲方于2016年12月25日前且足额收到乙方依据本合同应当交纳的保证金后向乙方交付租赁标的物。（二）租赁期自甲方交付租赁标的物之日起至2019年12月31日止。租金自2017年1月1日起算。（三）租赁期满，甲方有权收回该租赁标的物，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该租赁物的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经相关公开招租程序后，双方应重新签订厂房租赁合同。（四）乙方同意放弃承租人的优先购买权。四、租金、支付方式和期限，（一）标的物租金按实际租赁面积3979.91平方米计算，年租金为1，016，867元。（二）合同期内，该厂房租金不变。（三）甲、乙双方确认，租金每6个月为一期，采用先付后用的方式，乙方应于每期租金发生之前10日向甲方支付该期租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按年租金的3‰／天向甲方支付违约金。（四）乙方应当按时、足额支付各期租金，乙方拖欠租金累计超过一个月的，甲方有权单方解除租赁合同并同时要求乙方承担违约责任。五、保证金和其他费用，（一）甲、乙约定，乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付租赁保证金人民币200，000元。（二）双方租赁关系存续期间，如乙方有违约情形，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方应付款项。……（三）双方租赁关系终止后，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方在乙方按照本合同约定如期返还租赁物、付清租金、水电等其他本合同规定的应付费用之后的三十天内，将保证金无息归还乙方。（四）租赁期间，使用该租赁物所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理等费用由乙方承担。六、租赁标的物使用要求和维修责任，（一）租赁期间，乙方应合理使用并爱护该租赁物及其附属设施，任何原因造成的租赁物及其附属设施的损坏或故障，均应由乙方及时进行修复，所产生的费用由乙方自行承担。……（五）租赁期内，乙方对租赁物的使用，应当符合相关法律法规的规定。因乙方使用租赁物造成的任何行政处罚、第三人索赔等法律风险及责任，均由乙方自行承担。（六）除本合同附件三外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。按规定向有关部门审批的，则应由乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备维修责任由乙方承担。（七）乙方对承租的租赁物进行的装修、使用等，按规定应报有关部门进行审批的（如：消防验收等），由乙方自行负责处理。……七、租赁标的物返还时的状态，（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁关系终止日（合同到期、自然终止或被解除等）当日17：00之前向甲方返还承租的房产。未经甲方同意逾期返还租赁标的物的，每逾期一日，乙方应按（人民币）2元／平方米（建筑面积）向甲方支付该租赁标的物占用期间使用费。（二）乙方返还该租赁标的物时应当将租赁标的物恢复至出租时的状态、经甲方验收认可（验收标准为本合同附件（二）（三）的约定），并相互结清各自应当承担的费用。（三）乙方逾期返还租赁物的，甲方除可按本合同第七条（一）款中约定收取使用费外，甲方有权随时收回该租赁物，其内所有物品、改造、添附等视为乙方无偿转让予甲方，甲方可自行处理。（四）租赁期满后，甲方无需就乙方对租赁物所进行的装修装潢、改建、添附等予以任何形式的补偿。八、转租、转让和交换……九、解除本合同的条件……十、违约责任……十三、其他条款……6、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。合同附件一、二、三均无新增内容。旗忠村委会、金秀公司及案外人A公司分别在《房屋租赁合同》和《安全生产管理协议书》上加盖印章。2016年10月9日，金秀公司向旗忠村委会支付保证金200，000元。2017年9月14日，旗忠村委会、金秀公司签订《房屋使用协议补充条款》，对原协议第三条第二款补充约定：房屋使用期限原约定2017年1月1日起至2019年12月31日止，计算房租及场地使用费。现该房屋长期不用，屋顶严重损坏，房屋基础设施无法使用。鉴于承租方金秀公司支付上述维修费用，经双方协商同意，折合免收租期212天，以及装修免租期45天，出租方以免收和合计257天租期租金的方式结算。双方约定2017年度以108天租期结算租金，合同其他内容不变。旗忠村委会、金秀公司在落款处加盖单位印章。2017年10月17日，旗忠村委会、金秀公司再次签订《房屋使用协议补充条款》，对原协议第三条第二款约定：房屋使用期限原约定2017年1月1日起至2019年12月31日止，计算房租及场地使用费。现该房屋长期不用，屋顶严重损坏，房屋基础设施无法使用。鉴于承租方金秀公司支付上述维修费用，经双方协商同意，折合免收租期245天，以及装修免租期45天，出租方以免收和合计290天租期租金的方式结算。双方约定2017年度以75天租期结算租金，合同其他内容不变。旗忠村委会、金秀公司在落款处加盖单位印章。2016年12月22日，上海市闵行区民政局向金秀公司发放《上海市闵行区民办非企业单位名称核准通知书》，该通知载明，“上海闵行区XX教育B学校”名称经上海市社会团体管理局审查，已核准。请在一年内到登记管理部门办理登记手续，逾期此次名称核准将自动失效。2017年3月27日，上海市闵行区公安消防支队向金秀公司开具《行政处罚决定书》，该决定书查明，2017年3月2日，金秀公司位于上海市闵行区XX路XX号的学生宿舍区消防控制柜停用，墙式消火栓无水，存在擅自停用消防设施的违法行为，违反《中华人民共和国消防法》，决定给予金秀公司罚款19，000元。2018年4月10日，旗忠村委会向金秀公司发送《催款通知》，该通知载明：贵公司租用我村XX路XX号校舍，合同规定为先付后用的方式，但贵公司2018年度未缴纳过房租，请贵公司收到通知后10天内前来村委会足额缴纳房租费。金秀公司对该通知回复，2017年、2018年两年公司通过各种努力，在办理相关手续的过程中，马桥镇政府及旗忠村委会未能提供有效产权证明及说明，致使其无法开展正常经营活动，因此，需要旗忠村委会协调镇里相关部门领导解决需求，由于村里及上级管理部门不履行合同义务，已经构成根本性违约，故不履行支付2018年租赁费用的义务。2018年6月28日，旗忠村委会开具收据两张，分别记载金秀公司通过银行转账方式支付300，780元、225，000元，款项内容均记载为2017年度房租费。根据金秀公司提供的《企业网上银行电子回单》显示，其于2018年7月11日分别以企业网银大额转账形式支付房租300，780元、225，000元。2019年1月4日，旗忠村委会再次开具收据一张，收据记载金秀公司通过银行转账方式支付300，000元，款项内容记载为2018年度房租。金秀公司于同日转账支付上述房屋租金。2019年6月14日，旗忠村委会向金秀公司发送《搬离通知》，通知金秀公司在租赁期限届满后，不再将房屋续租给金秀公司，请金秀公司依据《房屋租赁合同》之约定，在租赁期限届满前自行搬离并将房屋返还。金秀公司法定代表人吴雁雨于2019年11月22日签字确认收到该通知。一审法院另查明，XX路XX号第XX幢房屋的权利人为上海市B培训学校，该权利人与旗忠村委会于2016年1月1日签订《委托书》一份，约定将该处房屋委托给旗忠村委员进行管理（包括但不限于对外招租，收取租金等），后续与该房屋相关的一切事宜均由受托人即旗忠村委会负责。一审法院再查明，2018年9月16日，上海市闵行区教育局向金秀公司发送《行政告知书》，该函载明，经市民举报和网格巡查，发现你公司在XX路XX、XX号无证开展全日制、寄宿制文化类教育教学活动，存在一定安全隐患。按照《中华人民共和国民办教育促进法》第六十四条、第六十五条以及《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》（国办发［2018］80号）、《上海市民办培训机构设置标准》、《上海市（非）营利性民办培训机构管理办法》（沪府办发［2017］82号）的有关规定，现责令你公司停止办学，妥善安置师生，对照标准，积极整改，在2018年12月31日之前完成办学资质的申请手续，在证照齐全后合法依规办学。一审庭审中旗忠村委会表示，A房屋装修系金秀公司在经其同意后自行实施。一审诉讼中，旗忠村委会、金秀公司双方在2020年11月4日完成了A房屋的整体交接手续。对于房屋内遗留的物品，金秀公司表示不再使用交由旗忠村委会处理，希望对物品的残值价值予以考量，由旗忠村委会向金秀公司支付残值价值。旗忠村委会表示不同意对房屋内现有装修装饰予以利用。一审法院认为，结合旗忠村委会、金秀公司本诉与反诉请求以及抗辩意见，本案的争议焦点如下：1．《房屋租赁合同》是否有效；2．合同租赁期限已届满，相关的租金、租金逾期付款违约金及租期届满后房屋占有使用费如何结算；3．金秀公司主张的房屋装修费损失如何处理。关于争议焦点1，金秀公司坚持认为，本案《房屋租赁合同》为无效合同。理由有二，其一，金秀公司认为本合同系另案《房屋使用协议》的从合同，其租赁两处房屋，分别与旗忠村委会签订两份合同，另案涉及的《房屋使用协议》租赁目的系为了开办教育机构，而本案合同租赁目的用于开办教育机构的宿舍等配套设施而签订，两合同存在主从关系，因主合同《房屋使用协议》违反法律强制性规定而无效，故本案从合同《房屋租赁合同》亦无效；其二，金秀公司认为签订本合同的根本目的即开办教育机构的目的无法实现，旗忠村委会在签订两份合同中存在严重的欺诈行为，两份合同均无效。一审法院认为，结合旗忠村委会、金秀公司双方签约过程以及《房屋租赁合同》内容显示，签订该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规等效力性的强制性规定，合同依法成立并生效。至于金秀公司的抗辩意见，一审法院认为，本案《房屋租赁合同》与另案《房屋使用协议》虽然签约主体、签约时间等内容有一致性，但两份合同针对不同的租赁物设定双方的权利义务，本案《房屋租赁合同》无需其他合同的存在即可独立存在，故该合同不是从合同。同时，根据现有证据以及双方陈述，无法认定旗忠村委会在签订合同过程中有欺诈行为，金秀公司租用A房屋按照宿舍用途予以装饰装修且正常使用直至本案诉讼中，故金秀公司的抗辩意见无法律和事实依据，一审法院不予采信。关于争议焦点2，鉴于《房屋租赁合同》合法成立且合同的租赁期限已届满，双方应依据合同的约定履行各自的义务。金秀公司作为承租方，租赁期限到期后应当足额支付租金，现根据双方提供的缴费凭证以及庭审双方陈述可知，金秀公司确有拖欠租金的情况，显属违约，理应支付租期届满前未付的剩余租金。至于金秀公司抗辩认为，其因房屋无法注册办学手续导致合同目的不能实现，有权拒付租金。一审法院认为，《房屋租赁合同》约定，案涉租赁物的使用用途为教育机构的配套宿舍，租赁期限内，涉案房屋亦实际作为宿舍使用，合同目的已实现，且出租人未违反相应的合同义务，故金秀公司的抗辩意见无法律和事实依据，一审法院不予采信。至于未付租金的结算，双方对于2017年度、2018年度的租金结算方式及结算结果有分歧。根据在案证据显示，双方在2017年曾约定变更2017年度租赁期限，并在2018年对变更后的租金进行结算。但旗忠村委会坚持认为变更租期仅针对另案《房屋使用协议》作出重新约定，而非针对本案房屋的租赁期限做变更。但结合双方的变更约定所签订的补充条款内容以及后续支付结算凭证可以看出，双方虽然在不同时间做出了两份《房屋使用协议补充条款》，除了对2017年度免租期以及租赁期作出变更约定外，补充条款的其他约定一致，表面看可以认定签订时间靠后的协议作为最终的结算依据。但根据金秀公司支付款项以及旗忠村委会出具的结算收据显示，金秀公司在2018年7月11日分两笔转账300，780元和225，000元，而旗忠村委会在2018年6月28日分别出具两张借款金额为300，780元和225，000元的收据，可见，金秀公司是根据旗忠村委会的结算凭证交款，而旗忠村委会同日作出两份金额不等的结算凭据，与其表述仅针对一份合同作出变更租期有矛盾。另外，根据两案案涉合同中约定的年租金总额，分别计算两份《房屋使用协议补充条款》约定的租期计算2017年度租金分别为300，780元（1，016，867元／365＊108天）、225，000元（1，095，000元／365＊75天），恰巧与旗忠村委会出具的结算凭证相对应。而旗忠村委会对于同日出具两份金额不等的结算凭证没有作出合理的解释，故一审法院结合双方的庭审意见以及结算凭证认定，双方签订了两份变更租期的协议，是针对两份不同的租赁合同所作的变更，其中2017年9月14日签订的《房屋使用协议补充条款》是针对本案《房屋租赁合同》第三条第二款中关于2017年度租赁期限的变更约定，2017年10月17日签订的《房屋使用协议补充条款》是针对另案《房屋使用协议》第三条第二款中关于2017年度使用期限所作的变更约定。因此，2017年度的租金双方已结算完毕。至于2018年度租金，在双方无变更《房屋租赁合同》条款的情况下，金秀公司认为其于2019年1月4日支付的租金300，000元作为2018年度合计租金的结算，显然有违合同约定，一审法院难以采信。另外，根据旗忠村委会收款凭证记载，300，000元系指向2018年度房租，故金秀公司于2019年1月4日支付的300，000元应优先冲抵租金。经结算一审法院认定金秀公司尚欠租金1，733，734元（1，016，867-300，000＋1，016，867）。至于逾期付款违约金，因金秀公司欠付租金属实，理应承担相应的违约责任。根据合同第四条第三款约定，逾期支付租金的，每逾期一日，应按年租金的3‰／天支付违约金。现旗忠村委会诉请调整至按照每日1‰标准，亦超出其实际损失，且金秀公司抗辩不予支付，故结合双方的履约程度、金秀公司违约行为的过错程度，依照公平和诚实信用原则，一审法院将逾期付款违约金标准调整为日万分之五。此外，根据双方于2017年9月对2017年度租期的调整，综合考虑金秀公司逾期支付的合理期限以及合同约定支付方式，一审法院确定2017年度租金逾期付款违约金从2017年10月1日起算至2018年7月10日，合计为42，109.20元（300，780＊280＊0.5‰）。2018年度因金秀公司于2019年1月4日支付300，000元，故结合合同的租金支付方式以及违约责任约定，一审法院确定2018年上半年度租金逾期付款违约金为两部分，第一部分为以508，433.50元为基数，从2018年1月1日起至2019年1月4日止计算为93，805.98元（508，433.50＊369＊0.5‰），第二部分以208，433.50元为基数，按照每日万分之五的标准自2019年1月5日起计算至实际支付之日止；2019年上半年度租金的逾期付款违约金以508，433.50元为基数，按照每日万分之五的标准自2019年1月1日起至实际支付之日止计算；2019年下半年度租金逾期付款违约金以508，433.50元为基数，按照每日万分之五的标准自2019年7月1日起至实际支付之日止计算。至于逾期返还房屋的占有使用费问题，鉴于金秀公司在《房屋租赁合同》履行期限届满后未实际搬离房屋，且继续使用至诉讼期间，直至双方于诉讼中才办理交接手续。金秀公司的行为显属违约，理应支付无权占有期间的房屋占有使用费。但合同约定的占有使用费标准过分高于其租金标准，且旗忠村委会在合同期限届满后三个月才向一审法院提起诉讼，综合考虑合同约定的使用费标准、租金标准以及金秀公司的违约程度、旗忠村委会的减损义务、预期利益等因素，一审法院最终调整房屋占有使用费为460，000元。关于争议焦点3，金秀公司主张旗忠村委会承担全部的房屋装修损失，根据争议焦点一的分析，本案《房屋租赁合同》合法成立并生效，现租期届满，金秀公司作为承租人亦在租赁期间正常使用房屋，装修价值已摊销在整个租赁期内，租赁期满，装饰装修价值即摊销完毕，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定以及双方《房屋租赁合同》第七条的约定，金秀公司经旗忠村委会同意对房屋进行装饰装修，现租赁期限届满，其要求旗忠村委会补偿附合装饰装修费用，无法律和事实依据，一审法院不予支持。同时，诉讼中金秀公司表示房屋已经交接，其遗留的物品不愿取走交由旗忠村委会继续使用，希望旗忠村委会给予补偿。根据《房屋租赁合同》第七条第（三）款的规定，金秀公司现逾期返还租赁物，其遗留的物品可视为无偿转让，旗忠村委会可自行处置。现旗忠村委会表示不同意支付补偿，符合合同约定。故金秀公司遗留在A房屋内的所有物品，可由旗忠村委会自行处理。至于房屋保证金200，000元，为了便于双方的结算，且双方均同意抵扣剩余租金，故一审法院确认一并处理。诉讼中，旗忠村委会撤回第一项诉讼请求，且双方已完成了房屋的交接，故一审法院准予其撤回第一项诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十二条、九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第十二条的规定，判决如下：一、金秀公司应于判决生效之日起十日内向旗忠村委会支付未付租金1，533，734元；二、金秀公司应于判决生效之日起十日内向旗忠村委会支付租金的逾期付款违约金135，915.18元，以及以208，433.50元为基数，按照每日万分之五的标准自2019年1月5日起至实际支付之日止的逾期付款违约金，以508，433.50元为基数，按照每日万分之五的标准自2019年1月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金，以508，433.50元为基数，按照每日万分之五的标准自2019年7月1日起至实际支付之日止的逾期付款违约金；三、金秀公司应于判决生效之日起十日内向旗忠村委会支付房屋占有使用费460，000元；四、驳回金秀公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费39，297.12元，由旗忠村委会负担23，677.19元，金秀公司负担15，619.93元，反诉案件受理费减半收取计20，903.86元，由金秀公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据材料。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，双方当事人均未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。本案的争议焦点在于：案涉《房屋租赁合同》的效力如何认定？被上诉人是否存在根本违约行为，上诉人要求被上诉人赔偿房屋装修费、办学损失费是否具有事实和法律依据？关于《房屋使用协议》与《房屋租赁合同》的关系。虽然两份协议的签约主体、签订日期、签订地点相同，但是合同约定的权利义务不同，《房屋租赁合同》并不依附于《房屋使用协议》而存在，两份合同系独立合同，并非主从关系，《房屋使用协议》的效力也不影响到《房屋租赁合同》之效力，即便《房屋使用协议》在另案中被认定为无效，也不必然导致《房屋租赁合同》无效。《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立，对各方当事人均具有法律约束力。上诉人认为两份合同系主从关系并主张被上诉人存在欺诈行为、《房屋租赁合同》无效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于被上诉人是否存在违约行为。本案中被上诉人的主要合同义务是交付涉案房屋，上诉人的主要合同义务是支付租金。本案中被上诉人已经将涉案房屋交付给上诉人使用。上诉人认为被上诉人交付上诉人使用的涉案房屋均缺乏消防设施，无法正常使用，但本院注意到，双方在《房屋租赁合同》中明确约定，上诉人对承租的租赁物进行的装修、使用等，按规定应报有关部门进行审批的（如：消防验收等），由上诉人自行负责处理。也就是说消防验收等事项应当由上诉人自行负责。上诉人并未提供证据证明双方对上述合同中的约定进行变更，故消防验收不属于被上诉人所负合同之义务，上诉人以消防验收未通过主张被上诉人违约，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案中案涉《房屋租赁合同》约定的目的是作为教育机构的宿舍使用，被上诉人并未在该份合同中承诺保证上诉人租赁该处房屋就能获得全日制的办学资质，上诉人也未能提供有效的证据证明由于被上诉人的违约导致上诉人无法使用涉案房屋。由于两份合同系独立的合同，《房屋使用协议》的目的无法实现并不意味着《房屋租赁合同》的目的无法实现，上诉人在签订涉案两份合同时完全能够预见到如果不能取得办学资格所带来的后果，在合同未有明确约定的情形下上诉人将这种后果转嫁为被上诉人在《房屋租赁合同》所负的义务，于法无据，本院难以支持。上诉人主张被上诉人存在根本违约导致合同目的无法实现没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人已经将涉案房屋作为宿舍使用，实现合同目的，其未按照合同约定支付租金，构成违约，且在合同届满后未能及时交付房屋给被上诉人，被上诉人有权要求上诉人支付欠付的租金、逾期付款违约金以及房屋占有使用费。一审法院关于欠付租金金额、逾期付款违约金以及房屋占有使用费的计算并无不当，本院予以认同。对于上诉人一审反诉主张的房屋装修费和办学损失费，首先上诉人并未提供有效证据证明被上诉人违约，其主张办学损失费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张的房屋装修费，在涉案《房屋租赁合同》中明确约定租赁期满后被上诉人无需就上诉人对租赁物所进行的装修装潢、改建、添附等予以任何形式的补偿，上诉人要求被上诉人补偿装修费亦于法无据，本院不予支持。一审法院对此已经进行了详尽阐述，本院予以认同。至于一审审理程序问题。由于A公司并非案涉协议的签订方，与本案处理无关；B学校虽为涉案房屋的实际产权人，但其已经授权被上诉人代为管理出租涉案房屋，故A公司和B学校并非必要诉讼当事人。一审法院未追加A公司和B学校作为案件当事人，程序并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57，427.65元，由上诉人上海金秀文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 任明艳审 判 员 刘 江审 判 员 沙茹萍法官助理 盛 利书 记 员 盛 利附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。