广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6720号上诉人（原审原告）：曹东应。委托诉讼代理人：钟瑞芬、常倩倩，均系广东顶匠律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州东方汇商业经营管理有限公司。法定代表人：杨治斌。委托诉讼代理人：颜伦任、林俊山，均系广东仁言律师事务所律师。上诉人曹东应、广州东方汇商业经营管理有限公司（以下简称东方汇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8751号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。东方汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人主张装修损失（111666.5元）的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.曹东应提交的证据3“装饰工程程施工合同及工程明细”，该合同没有签署日期，并且该合同内容显示工程总价1298400元，与工程明细总价1318485元元不一致，该证据真实性存疑。我方对上述证据质证时，明确对其三性不予确认。2、关于曹东应一审庭后向法院补充提交广东粤昊建筑有限公司的《催款沟通函》和曹东应微信转账给段太河的明细，真实性均存疑。首先，《催款沟通函的落款为“广州粤昊建筑工程有限公司”与公章“广东粤昊建筑有限公司”存在明显差异，该函件真实性存疑，其次，“段太河”的微信昵称为“真轩妮赞建筑工程有限公司”，证明段太河“涉及多项工程，所以曹东应与“段太河”的交易不一定是广东粤吴建筑有限公司合同的款项。3、曹东应提交的证据4《责令改正通知书》【穗公越（人民）消改字[2019]第07031415号】显示工程地址为广州市越秀区濠畔街216号施工工地，说明东方汇公司与“段太河”之间还有其他工程，即相关款项是曹东应与段太河的其他经济往来。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法予以改判，维护我方合法权益。曹东应答辩意见与上诉状意见一致。曹东应上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判东方汇公司赔偿我方装修损失346000元、退回租金41250元，或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：我方承租涉案房屋后，随即与广东粤昊建筑有限公司签署《装饰工程施工合同》，将涉案房屋的3-5层的装修工程交给粤昊公司，粤昊公司委派段太河进场施工并收取部分费用，截止一审判决前，涉案房屋3-5层的装修款项尚有368000元未予支付。一审案件审理过程中，我方收到施工方粤昊公司的催款函，随即提交给法院，法院对于已支付的67万元予以认可，但对于欠款部分不予认可，对于装修损失仅按照已付金额判决，此中逻辑实在难以令人信服。因东方汇公司的原因导致合同无效，在我方装修无法进行时，诱骗我方继续投入资金，致使我方背负巨额装修欠款，且未因涉案房屋获利分毫。东方汇公司应当对自己的行为承担相应法律后果，退还我方已支付租金，并赔尝我方的全部装修损失。东方汇公司答辩意见与上诉状意见一致。曹东应向一审法院起诉请求：1、确认东方汇公司与我方之间的《房屋租赁合同》无效；2、判令东方汇公司退还我方保证金82500元，并自2019年6月7日起按照年利率6%的标准向我方支付利息至清偿日止；3、判令东方汇公司退还我方已付2019年8月16日至2019年9月30日租金41250元；4、判令东方汇公司赔偿我方装修损失393600元；5、本案诉讼费由东方汇公司承担。一审法院查明事实：据房地产权证记载广州市荔湾区下九路文兰巷（租赁合同约定为：文澜巷）40-50号是蔡馥东的房产，为混合结构3层，建基面积326.72平方米，总建筑面积980.17平方米。2019年6月5日，东方汇公司（甲方）与曹东应（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区下九路文澜巷40-50号3楼整层房产出租给乙方作住宅用途，建筑(或使用)面积505平方米；本合同租赁期限为6年，自2019年6月16日起至2025年5月14日止；租金标准及支付方式：甲乙双方约定采取先缴费后使用原则，本房屋首年月租金为27500元(其中含一楼公共大堂位置使用费1000元/月)。起租时间为2019年8月16日，首期租金(即2019年8月16日至2019年09月15日的租金)27500元在本合同签订之日支付。以后，按月度27500元在每期起始日之前5天，乙方按银行转账或现金付款方式向甲方足额支付；乙方应当于本合同签订之日，向甲方缴纳履约保证金82500元整。甲方应在租赁期满双方完结所有手续后，在20天内将履约保证金无息退回乙方；甲、乙双方约定租赁住房交接时间为2019年6月16日，自2019年6月16日至2019年8月15日为乙方装修免租期；乙方无正当理由拖欠住房租金、管理费用或其他相关费用超过20天，且经甲方书面催告后5天内拒绝缴付或拒绝全额缴付的，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有；等等。合同签订后，东方汇公司依约将涉案房屋交付曹东应使用，曹东应依约向东方汇公司支付了保证金82500元及2019年8月16日至2019年9月30日租金41250元。之后，曹东应与案外人张航（涉案3楼房屋承租人）、吴孝明（涉案5楼房屋承租人）共同出资对案涉3至5楼房屋进行装修，但尚未完工。广州市荔湾区城市管理和综合执法局向一审法院出具《荔湾区城市管理和综合执法局关于查询荔湾区上下九文澜巷40-50号相关情况的复函》，主要内容如下：一、关于上址违法建设部位，当事人蔡馥东未经规划许可，在荔湾区下九路文兰（澜）巷××号（双号）未超高未扩基的情况下加建一砼结构夹层，原荔湾区综合行政执法局于2015年作出违法建设行政处理决定（文号“荔综违建处字【2015】第18号”），当事人于2015年7月29日自行拆除完毕。当事人于2015年8月至2020年6月在原拆除位置（该址屋内第三层）复建上述夹层，涉案面积365平方米。另于2019年11月至2020年6月在文兰（澜）巷××号天面（“第四层”天面）加建“第五层”简易结构房屋，在该址梯屋房顶加建有两层钢结构房屋，违法面积430平方米。荔湾区下九路文兰（澜）巷40-50违法建设面积共计795平方米。二、关于上址违法建设处理情况，（一）该址天面违建处理，我局协同街道相关部门于2020年6月11日、12日、15日对天面违建进行拆除，共拆除面积430平方米。（二）该址第三层违建砼结构夹层，按在建抢建查处，我局协同街道相关部门于2020年7月2日、3日和8月12日进行拆除，共拆除夹层楼板面积365平方米。（三）整个拆除作业历时共计6天，共计拆除面积795平方米，涉案违法建设已全部拆除完毕。一审庭审中，曹东应向本院提交了装饰工程施工合同及工程明细，证明曹东应就租赁物投入的装修，现租赁物因属于违章建筑被拆除，东方汇公司应当赔偿曹东应全部装修损失；提交了合作协议书及租金支付截图，证明曹东应与吴孝明、张航合作共同承租租赁物的3-5层的事实。东方汇公司质证对装饰工程施工合同及工程明细的三性不确认。认为该证据是曹东应与案外人签订，合同没有施工地址，也没有提供装修工程发票、付款凭证等，该证据与本案没有关联性；东方汇公司质证对合作协议书的三性不确认。认为是曹东应与案外人之间的协议，与本案无关，东方汇公司不清楚曹东应与他人合作的关系。租金支付截图的真实性、合法性确认，关联性不确认。我方确认收到2019年8月16日至2019年9月30日的租金，但不能因此证明曹东应与案外人的合作关系，且根据合同相对性，我方只认同签署合同的是承租人。一审庭后，曹东应向一审法院补充提交了广东粤昊建筑有限公司的《催款沟通函》及曹东应微信转账给段太河的明细。《催款沟通函》载明：广东粤昊建筑有限公司委托段太河对案涉3至5楼房屋进行装修施工，曹东应已付工程款67万，尚有365000元未付；等等。东方汇公司提交书面质证意见认为，该证据不是新证据，已超过举证期限，不应采纳；广东粤昊建筑有限公司的企业信息中没有记载段太河的信息，无法确认段太河身份，该函不能证明原告的主张；不清楚曹东应与段太河的交易情况，相关款项是曹东应与段太河的其他经济往来。一审庭审中，曹东应陈述东方汇公司按约定交付房屋给我方，2019年7月开始装修，3、4、5层一起装修，至城管拆除仍未装修完，原因是：1、政府在内街修路导致装修材料无法运到涉案房屋；2、东方汇公司的电梯不允许我方使用；3、2019年7月广州市荔湾区城市管理和综合执法局现场检查时口头告知报备装修材料不完整，产权不清晰，5楼必须拆除，如果3、4楼可以提供清晰产权，则可以继续装修，并没收我方装修工具。广州市荔湾区城市管理和综合执法局包括安监与城管。11月29日向我方出具询问通知书，要求我方提供房产证和规划许可证才可以装修。5楼的房间隔断及水电和瓷砖均已铺设好，3、4楼房间的装修已符合入住条件。我方同意交还涉案房屋，但尚未办理交接手续。2020年6月11日拆除了5楼整层，7月初打穿了4楼与3楼之间的楼板。东方汇公司陈述我方按合同约定交付了房屋。曹东应的装修情况我方不清楚，但根据曹东应申请书，不存在无法装修的情况。曹东应从未向我司提出不能装修问题，且曹东应实际也实施了装修。我方不存在电梯不允许原告使用的情况。政府修路我方不清楚，且曹东应没有提出政府修路。11月4日广州市荔湾区城市管理和综合执法局没收5楼装修工具。2020年6月11日拆除了5楼整层，7月初打穿了4楼与3楼之间的部分楼板。对于3、4楼之间的强拆行为，我方正在起诉城管的诉讼过程中。我方认为双方在2020年6月27日解除了合同，当天我方收回了涉案房屋。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，据广州市荔湾区城市管理和综合执法局复函，涉案第三层房屋存在复建夹层违法建设行为，且产权证记载涉案房屋为混合结构3层，东方汇公司未能向一审法院举证证明其出租的涉案第三层房屋有合法报建手续，故涉案《房屋租赁合同》为无效合同。因涉案《房屋租赁合同》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，东方汇公司已确认收回了涉案房屋，对涉案房屋的退还，本案不再调处。涉案《房屋租赁合同》无效，根据公平合理原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。因此，东方汇公司有权收取2019年8月16日至2019年9月30日租金（即房屋占有使用费）41250元，曹东应要求退还缺乏依据，一审法院不予支持。如前所述，因涉案《房屋租赁合同》无效，东方汇公司取得保证金（押金）82500元应当返还给曹东应。曹东应主张的利息因合同无效而缺乏合同依据，一审法院不予支持。对装修损失赔偿问题。因曹东应在签订案涉《房屋租赁合同》时，对案涉房屋的产权情况未尽到基本的审慎义务，且在有相关部门提醒情况下仍继续施工，故对合同的无效亦存在过错。根据公平合理原则，曹东应的损失应由曹东应、东方汇公司各承担50%。曹东应提交的相关装修合同及支付凭证符合合同约定用途的装修范围内，曹东应已付的装修费数额一审法院予以认可。因该装修费670000元为涉案三、四、五层房屋的装修款，一审法院酌情确定按每层装修款为223333元，东方汇公司应向曹东应赔偿装修损失223333元的50%即111666.5元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，作出如下判决：一、确认曹东应与广州东方汇商业经营管理有限公司于2019年6月5日签订的《房屋租赁合同》无效；二、在本判决发生法律效力之日起三十日内，广州东方汇商业经营管理有限公司向曹东应退还保证金82500元；三、在本判决发生法律效力之日起三十日内，广州东方汇商业经营管理有限公司向曹东应赔偿装修损失111666.5元；四、驳回曹东应其它诉讼请求。如果广州东方汇商业经营管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4487元，曹东应负担2803元，广州东方汇商业经营管理有限公司负担1684元（此案件受理费已由曹东应预交，一审法院不作退回，东方汇公司负担部分，由东方汇公司迳付给曹东应）。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。双方当事人在二审中没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要审查的问题是：东方汇公司是否应当向曹东应赔偿装修损失及具体金额。根据广州市荔湾区城市管理和综合执法局复函，涉案第三层房屋存在复建夹层违法建设行为，东方汇公司未能向一审法院举证证明其出租的涉案第三层房屋有合法报建手续，原审法院认定涉案《房屋租赁合同》为无效合同，于法有据。曹东应在签订案涉《房屋租赁合同》时，对案涉房屋的产权情况未尽到基本的审慎义务，且在有相关部门提醒的情况下仍继续施工，扩大了自己的损失，一审法院据此认定曹东应与东方汇公司对合同无效均存在过错，根据公平合理原则，酌情判令曹东应对涉案房屋产生的装修损失应由曹东应、东方汇公司各自承担50%，即东方汇公司向曹东应赔偿装修损失111666.5元，并无不当。东方汇公司以曹东应一审提交的装修费用相关证据存疑为由主张其无需承责，但其并未提交相关证据予以反驳，故本院对其上诉主张不予采纳。曹东应上诉主张要求增加一审法院未认定部分的装修费用，但其在本案一审关于装修损失诉请即为393600元，其后并未变更诉请，且其一审庭审后提交的相关证据属于未发生费用，亦不属于新证据，故其上诉主张事实及法律依据不足，本院不予采纳。至于曹东应上诉要求东方汇公司退回其租金41250元，并无理据，本院不予支持。综上所述，曹东应与东方汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7967元，由上诉人广州东方汇商业经营管理有限公司负担2533元，曹东应负担5434元。本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二一年六月一日书记员 苏宏榴张朝婷