广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10321号上诉人（原审原告）：曾文昌，男，1961年5月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。被上诉人（原审被告）：张东平，男，1985年5月10日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：罗江湘，湖南芙蓉（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕子凡，湖南芙蓉（广州）律师事务所实习律师。上诉人曾文昌因与被上诉人张东平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾文昌上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持曾文昌一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由张东平负担。事实和理由：（一）虽然双方之间的租赁合同期限已经届满，但案涉合同并未解除，而是转为不定期租赁合同，一审法院认定事实错误。虽然广州市天河区人民法院作出的（2018）粤0106民初8391号民事判决认定案涉场地上的租赁合同无效，但在合同被认定无效之前，案外人曾柏钧根据《广州富林木材城交易广场租赁合同》约定对场地的占有应为有权占有。因此，双方签订的租赁合同合法有效。虽案涉合同截止至2017年12月31日，但合同到期后张东平拒绝退场且拒绝缴纳租金，经曾文昌多次催告无果，曾文昌被迫以其缴纳的押金1.2万元抵扣其2018年1月和2月的租金，而3月份的租金双方约定通过转账方式支付，由曾文昌先行开具收条，但张东平并未支付3月份的租金。根据合同法的规定，案涉合同转为不定期租赁合同，合同继续有效。张东平应按照合同约定按时支付租金，现其违反合同约定，曾文昌有权没收押金1.2万元并向其追讨欠付曾文昌的租金。（二）张东平的商铺在2018年12月11日之前一直正常营业，一审法院只根据《租赁纠纷和解协议》就认定张东平商铺无法经营，没有事实依据，属于主观认定错误。一审法院仅凭富林公司与曾柏钧、饶思礼、曾文昌三方签订的《租赁纠纷和解协议》就对张东平经营的商铺在2018年3月4日之后处于停水停电、无法经营状态，显属错误。事实上，富林公司仅对曾文昌本人经营的商铺进行停水停电，并未影响张东平商铺的经营。根据广东省广州市公证处在2018年8月30日作出的（2018）粤广广州第134695号共证书的照片可知，张东平经营的商铺是处于正常经营且处于通电状态。（三）装修款补助是张东平根据双方之间签订的《承租F305铺协议书》进行冒领，与本案处理的租赁合同纠纷属于同一法律关系，应在本案一同解决处理。根据《承租F305铺协议书》，张东平在进驻前，曾文昌已经对铺位进行了基本装修，而双方约定租赁期满后的固定物无偿归曾文昌所有。另，根据广州钛白粉厂发出的《关于办理腾退租赁物的通知》《办理腾退租赁物协议有关规定》，广州钛白粉厂发放的装修补助和奖励的对象是与富林公司签订《租赁合同》的次承租人，且办理期限截至2018年9月15日。根据上述领取补助的条件，曾文昌对案涉场地尚在有权占有阶段，且与富林公司签订合同的是曾文昌而非张东平。张东平在未获得曾文昌授权的情况下，根据双方签订的案涉协议擅自冒领属于曾文昌的1万元补助，应当予以返还。综上，恳请二审法院判如所请。张东平二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回曾文昌的全部诉讼请求，维持原审判决。一、2015年11月18日，我方与曾文昌签订的《承租F305铺协议书》约定合同于2017年12月31日到期。合同履行期间，法院于2017年8月15日张贴搬迁公告，责令我方于2017年8月31日前腾空案涉商铺并交给法院处理，由此造成我方无法正常经营、处于歇业状态，我方无法实现通过签订合同达到盈利的目的，无法继续履行合同，双方当事人在签订合同时没有预料到也不希望出现此局面。但我方仍依据合同约定，向曾文昌付清了合同期限内的租金，现该合同也履行完毕，故曾文昌主张我方违约的说法不成立。二、曾文昌已实际收取我方2018年1-3月份的租金，且案涉商铺在2018年3月4日之后处于停水停电、无法正常经营的状态。据此，我方此后负担的租金也因此被免除，该事实曾文昌也已经在其提交的《租赁纠纷和解协议》中予以自认。三、曾文昌仅凭公证书上2018年8月29日当天拍摄的商铺供电明亮的照片并不能证明案涉商铺从2018年4-11月期间处于正常经营的状态。因此，在合同履行期限内出现情势变更的情形，且双方并无签订续租合同的情况下，曾文昌主张双方之间转为不定期租赁关系，以及享有相应的收租权利，于法无据。相应地，曾文昌请求我方支付2018年1-11月的租金以及相应的逾期付款利息毫无法律和事实依据。四、曾文昌要求我方支付西面阁棚的租金，缺乏凭据。西面阁棚系曾文昌从其上一租户处无偿取得，并非其自建所有。也因此，双方签订的《承租F305铺协议书》载明西面阁棚免费给我方使用。且案涉合同已于2017年12月31日终止，我方也已于2018年10月15日与商铺所有人广州钛白粉厂签订《收回租赁物协议书》，对此期间的相关占用费进行了结算。五、关于装修补助款的问题。首先，案涉商铺的吊顶、墙面、卫生间等装修皆由我方自行负担，我方为此支付了10余万的装修费，但实际仅对案涉商铺使用了两年。其次，曾文昌所称的装修房补助，实际上是案涉商铺所有人广州钛白粉厂依据2018年10月15日与我方签订的《收回租赁物协议书》向我方发放的腾退补贴和奖励。既然广州钛白粉厂向我方发放款项是其真实意思表示，就不存在我方冒名领取的情形。综上，恳请二审法院驳回曾文昌全部诉讼请求。曾文昌于2020年1月2日向一审法院起诉请求：1.判决张东平支付2018年1月1日起至2018年11月30日的租金共计72600元给曾文昌（6600元/月×11个月）；2.判决张东平支付2018年1月1日起至2018年11月30日使用承租F305铺西面阁棚40平方米的租金55440元（参照相邻F305铺2018年租金，126元/平方米/月×40平方米×11个月,合同没有相关的约定，但是张东平实际占有使用，西面阁棚和铺面连接在一起的，该西面阁棚由我方自行搭建），张东平使用铺面到2018年12月11日，其中12月的11天铺租金4158元没有计算在内；3.判决张东平违约擅自代表曾文昌向业主广州钛白粉厂冒领铺面装修补助款10000元；4.判决张东平支付逾期付款利息，从起诉之日起以138040元为本金，按照中国人民银行同期人民币贷款逾期罚息利息标准计算，自起诉之日起至张东平全部付清本息及利息之日止；5.判决张东平违约，将张东平12000元押金作为违约金归曾文昌所有；6.判决张东平承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月18日，曾文昌（甲方/出租人）与张东平（乙方/承租人）签订《承租F305铺协议书》，约定甲方将广州市天河区黄埔大道东796号富林木材城交易市场F305靠西面面积约50平方米租给乙方使用，西面阁棚面积约40平方米免费给乙方使用，租期2年，自2016年1月1日至2017年12月31日止（2015年11月18日至2015年12月31日不计租，作为乙方装修期）租金按每月租金6000元，逐年递增5%，甲方收取乙方押金12000元。如甲方提前终止合同，甲方退还乙方押金和二个月租金，如乙方提前终止合同，押金及租金不予退还。如有政府指令性要求房屋拆迁等造成损失，双方不算违约且各自承担自己的损失。乙方必须按时交纳租金，否则，每逾期一天按应交款额追加5%的滞纳金处罚，逾期7天视乙方违约，甲方有权收回该铺和没收押金。同日，张东平向曾文昌支付押金12000元及2016年1月份租金6000元。2016年5月29日，广州富林木材城交易市场有限公司（出租方/甲方）与曾柏钧（承租方/乙方）签订《广州富林木材城交易市场租赁合同》约定：甲方将位于广州市黄埔大道东796号“广州富林木材城交易市场”F305铺出租给乙方用于经营木材，总建筑面积为199平方米，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止。曾文昌提交《曾柏钧转让F305铺给曾文昌协议书》载明：曾柏钧（甲方）现将广州市黄埔大道东796号广州富林木材城交易市场F305铺转让给乙方，从2016年6月1日起，该铺的出租、管理和事务处理等一切责任均由乙方完全负责。落款处有“曾文昌”、“曾柏钧”字样的签名及指模。2017年8月15日，一审法院作出（2017）粤0106执8782号公告，载明：被执行人广州富林木材城交易市场有限公司应将位于广州市天河区东圃石溪广州钛白粉厂厂区的租赁场地交还两申请执行人……一审法院责令被执行人及其他使用人在2017年8月31日前迁出并腾空上述房屋、场地、交一审法院处理。2018年9月6日，一审法院作出（2017）粤0106执8782号通知书，载明：现被执行人广州富林木材城交易市场有限公司已腾空并迁出其场地，但仍有部分使用人在该场地继续经营，尚未搬离。一审法院现再次责令所有使用人在2018年9月15日前腾空并迁出经营场所，交由现场的广州钛白粉厂工作组（位于F13栋）处理。逾期未腾空迁出，一审法院将于2018年9月16日期对使用人的经营场所进行强制停电处理并依法强制执行。2018年3月28日，广州富林木材城交易市场有限公司向曾柏钧发出《解除租赁合同收回租赁物业通知书》，载明：因你方长期拖欠租金已构成严重违约，我司依租赁合同约定，解除你方与我公司签订的《租赁合同》，我司已通知你方，并将商铺另行出租，限你方于2018年4月3日前交回我司商铺并结清所有拖欠租金等费用。2018年8月25日，广州钛白粉厂向该厂厂区地块租赁物各次承租人发出《关于腾退租赁物的通知》载明：根据天河法院（2017）粤0106执8782号执行公告及广州市政府有关广州国际金融城东区土地收储这一不可抗力事件，我厂决定收回我厂地块租赁物，办理对象为与广州富林木材城交易市场有限公司签订《租赁合同》，实际承租了该司转租的位于天河区东圃石溪我厂厂区地块上租赁物，并实际履行了租约的承租人。对于符合我厂要求并按期与我厂签订《收回租赁物协议书》并按协议约定的期限腾退并交还我厂租赁物的次承租人给予一定的经济补助及相应的奖励。2018年10月15日，广州钛白粉厂（甲方/出租人）与张东平（乙方/次承租人）签订《收回租赁物协议书》，约定：乙方同意在2018年11月30日前向甲方腾退全部租赁物业，基于乙方自愿主动向甲方腾退并交还租赁物及甲乙双方已签署本协议，甲方同意在乙方完全履行本协议后给予乙方一定的经济补助及奖励。甲方按乙方向甲方腾退并交还租赁物的建筑面积共33.40平方米、以100元/平方米的标准，应计发乙方的搬运费补助共计3340元，甲方同意在乙方完全履行本协议后，计发乙方装修补助奖励6660元。张东平确认其已依据上述协议领取1万元补助款。曾文昌称2018年12月11日前张东平一直占用案涉商铺且未向其支付相关费用，并提交以下证据予以证明：1.公证书。2.会议纪要。3.广州钛白粉厂证明。该证明载明：兹证明张东平于2018年12月11日将东景木业场地清空腾退给我厂。4.短信截图（手机号码为137××××4167）。张东平对会议纪要不予认可，对其他证据的真实性予以确认。经一审法院询问，张东平确认137××××4167的手机号码系其本人使用。经曾文昌、张东平双方确认真实性的租赁纠纷和解协议载明：广州富林木材城交易市场有限公司（甲方）同意不向乙方追缴F16、F305、F404、F711铺从2018年3月31日以后的租金等费用（因2018年3月4日起断水断电和垃圾堵门已无法正常使用），同意由曾柏钧、饶思礼（乙方）将上述四个铺面移交给铺面业主广州钛白粉厂。曾文昌称上述协议证明其自2018年4月1日后应向广州富林木材城交易市场有限公司支付案涉场地的占用费，但双方协商以占用费抵扣曾文昌损失，故不再支付。张东平称上述协议证明案涉场地自2018年3月4日起已无法正常使用。张东平提交收据拟证明押金已抵扣2018年3月份租金已付清。收据载明：今收到三月份租金3000元，2018年1-2月份租金用原押金抵扣（划账）。曾文昌对该证据的真实性予以认可。经一审法院询问，张东平称其于2018年12月11日撤场，案涉场地于2018年3月4日被断水断电，无法正常使用。另查明，广州钛白粉厂、广州市红心化工厂以广州富林木材城交易市场有限公司为被申请人，向广州仲裁委员会申请仲裁，该委于2016年4月25日作出（2014）穗仲案字第4798号裁决，裁决解除广州富林木材城交易市场有限公司与广州钛白粉厂、广州市红心化工厂签订的《广州钛白粉厂房地产租赁协议》等内容。广州市中级人民法院经审查后作出（2016）粤01民特785号民事裁定，裁定驳回广州富林木材城交易市场有限公司关于撤销广州仲裁委员会（2014）穗仲案字第4798号仲裁裁决的申请。2018年3月26日，广州富林木材城交易市场有限公司向一审法院起诉曾柏钧，请求判令曾柏钧支付拖欠的租金、管理费及违约金等费用，一审法院于2018年9月17日作出（2018）粤0106民初8391号民事判决，认定：广州富林木材城交易市场有限公司与曾柏钧签订的《广州富林木材城交易市场租赁合同》未经广州钛白粉厂、广州市红心化工厂同意或追认，为无效合同。判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，曾柏钧向广州富林木材城交易市场有限公司支付2017年8月1日至2018年3月31日期间的租金、管理费共计173248元；二、驳回广州富林木材城交易市场有限公司的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。曾文昌、张东平租赁合同纠纷一案，曾文昌于2019年1月31日向一审法院提起诉讼，曾文昌于2019年4月12日向一审法院提出撤诉申请。一审法院于2019年4月16日作出（2019）粤0106民初3072号民事裁定，裁定准许曾文昌撤回起诉。一审法院认为，案涉租赁合同期限已届满且张东平已向广州钛白粉厂交还场地，该合同已实际解除。关于租金及逾期付款利息。首先，经曾文昌、张东平确认真实性的收据、银行流水与张东平陈述相互印证，足以证明张东平已向曾文昌支付租金至2018年3月31日。其次，根据曾文昌、张东平提交的证据及双方陈述可知，案涉场地自2018年3月4日起停水停电，无法正常使用，且生效判决认定曾柏钧就案涉商铺与广州富林木材城交易市场有限公司签订租赁合同无效，曾柏钧支付租金2018年3月31日，故曾文昌请求张东平支付2018年1月1日至2018年11月30日期间的租金及上述期间F305铺西面阁棚40平方米场地的租金、利息缺乏理据，一审法院不予支持。关于违约责任。如前所述，张东平已按期支付租金至2018年3月31日，且生效判决认定曾柏钧就案涉商铺与广州富林木材城交易市场有限公司签订租赁合同无效，而一审法院两次在案涉场地张贴公告通知张东平将案涉场地交还一审法院或广州钛白粉厂处理，故张东平未按合同约定将场地交还曾文昌，不存在过错。曾文昌基于张东平违约请求没收张东平押金缺乏理据，一审法院不予支持。关于装修补助款。张东平与广州钛白粉厂达成的协议与本案不属于同一法律关系，一审法院在此不予处理。曾文昌如认为其权利受损，可另寻法律途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年1月25日判决如下：驳回曾文昌的全部诉讼请求。一审案件受理费3300元，由曾文昌负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：2015年11月18日，曾文昌（甲方）与张东平（乙方）签订的《承租F305铺协议书》第四条关于装修条款约定：“在乙方租用期间，如需装修应先征得甲方同意后方可进行，工程投资由乙方独资负责，甲方同意乙方2016年将西面的阁棚改建，租赁期满后固定物无偿归甲方所有。”另曾文昌一审提供的广州富林木材城交易市场有限公司与曾柏钧、饶思礼等人签订的《租赁纠纷和解协议》载明：广州富林木材城交易市场有限公司（甲方）同意曾柏钧、饶思礼（共为乙方）应交2017年8月1日至2018年3月31日租金和诉讼费总额中，减免12万元作为甲方对乙方的补助（因自2018年3月4日始已断水电，查封酒产品造成耽误销售实际的损失等）。二审中，曾文昌认为案涉F305铺其仅出租了一半给张东平使用，上述《租赁纠纷和解协议》确认被广州富林木材城交易市场有限公司断水断电和封堵的仅是曾文昌自用部分，张东平承租部分仍正常使用，广州富林木材城交易市场有限公司免除2018年4月1日后的场地占用费也是以此抵扣曾文昌酒产品的损失。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，曾文昌与张东平之间的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点是：1.曾文昌主张没收张东平支付的押金并要求其支付2018年1-3月租金是否成立；2.曾文昌主张张东平支付2018年4月1日后的租金是否成立；3.张东平是否应当向曾文昌退还所领取的补助款10000元。现评析如下：关于曾文昌主张没收押金及另行支付2018年1-3月租金的问题。本案中，曾文昌与张东平签订的《承租F305铺协议书》于2017年12月31日到期，合同期满后张东平仍继续使用租赁场地经营，双方就此形成无固定期限的租赁合同关系。在此期间，因案涉场地已被生效判决认定应交还予广州钛白粉厂，并由执行法院在现场张贴限期腾空交还场地公告，故张东平直接与广州钛白粉厂办理物业交还手续并无不当。且根据曾文昌自行出具的收据，其已确认以押金直接抵扣2018年1-2月的租金，同时确认收到2018年3月的租金，现曾文昌否认实际收款事实，并再次以张东平拖欠租金为由主张没收押金，明显缺乏理据，本院不予采纳。关于曾文昌主张张东平支付2018年4月1日后的租金问题。曾文昌所提交的《租赁纠纷和解协议》已明确载明，因案涉F305铺等铺面自2018年3月4日起被断水断电和垃圾堵门无法正常使用，故广州富林木材城交易市场有限公司同意免除承租人曾柏钧2018年3月31日后的费用。曾文昌上诉认为张东平承租部分并未被断水断电、仍可继续经营，但未能提供证据证实，本院不予确认。而其所称酒产品损失问题，《租赁纠纷和解协议》已载明该项损失予以抵减其2018年1-3月的部分租金12万元，并不存在继续折抵4月1日后租金的问题，故本院对曾文昌提出的该项上诉意见亦不予采纳。另案涉《承租F305铺协议书》已明确约定商铺西面阁棚约40平方米免费给张东平使用，一审法院据此驳回曾文昌提出的该部分租金请求并无不当，本院予以维持。关于张东平是否应当向曾文昌退还补助款10000元的问题。根据广州钛白粉厂与张东平签订的《收回租赁物协议书》，该10000元补助包括搬运费补助3340元、装修补助奖励6660元。其中搬运费补助显然是对实际使用人及时搬迁腾空场地给予的补助，曾文昌要求张东平予以返还，缺乏理据，本院不予支持。但装修补助奖励6660元应属对商铺内装修装饰物的补偿费用，鉴于曾文昌与张东平签订的《承租F305铺协议书》中已约定合同期满终止后商铺内固定装修装饰物无偿归曾文昌所有，故张东平所领取的该部分补偿款应归属于曾文昌。曾文昌要求张东平返还该款项合理合法，本院支持。曾文昌与张东平之间就该款项权属问题所产生的争议并不涉及广州钛白粉厂，一审法院认定曾文昌的该项主张与本案不属同一法律关系而不作处理有所不当，本院对此予以纠正。综上所述，曾文昌的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但对部分款项性质认定有误，判决不当，本院予以撤销并作相应改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初84号民事判决；二、张东平于本判决书送达之日起三日内向曾文昌返还装修补助款6660元；三、驳回曾文昌的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元，由曾文昌负担3154元，由张东平负担146元。二审案件受理费3300元，由曾文昌负担3154元，由张东平负担146元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年六月二十一日法官助理杨希书记员叶小琳