湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2422号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄赞辉，男，汉族，1989年5月27日出生，住福建省南安市。上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋佩文，女，汉族，1989年8月13日出生，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘锋，男，汉族，1986年4月14日出生，住湖南省湘乡市。上诉人（原审被告、反诉原告）：李莉，女，汉族，1989年3月8日出生，住湖南省长沙市雨花区。刘锋、李莉的共同委托诉讼代理人：周宇，湖南天樽律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：长沙恒荣房地产经纪有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道**美邨花园****。法定代表人：汤冰。被上诉人（原审第三人）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司,住所地湖南,住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201>法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：关媚媚，女，系该公司工作人员。上诉人黄赞辉、蒋佩文因与上诉人刘锋、李莉，被上诉人长沙恒荣房地产经纪有限责任公司（以下简称恒荣公司）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄赞辉、蒋佩文上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持黄赞辉、蒋佩文在一审中的诉讼请求或补充代理意见中的主张，或将本案发回重审；2.本案所有诉讼费用由刘锋、李莉承担。事实与理由：一、一审判决对双方是否违约及相关事实认定不清。黄赞辉、蒋佩文作为卖方，不存在任何违约行为，而刘锋、李莉作为买方存在延期支付按揭款100万元及拒付尾款2万元的违约行为。二、一审判决适用法律错误。1.合同违约属于无过错责任，一审判决以“刘锋、李莉逾期支付尾款不属于恶意违约”为由否认刘锋、李莉承担违约责任，不符合法律规定。2.一审判决错误适用有关法定解除权的规定，未确认双方合同已解除，属于适用法律错误。3.黄赞辉、蒋佩文在补充代理意见中同意在刘锋、李莉承担必要违约责任的前提下可不再主张解除合同，但一审法院在已查明刘锋、李莉违约事实的情况下不判决其承担违约责任，适用法律错误。4.根据相关法律，在合同不解除的情况下，刘锋、李莉须承担律师费损失和迟延支付按揭款、尾款而以100元/天的标准支付的违约金。三、合同第一条第4款已经明确，刘锋、李莉对房屋现状情况及甲方确认的其他情况已经知悉，经实地看房无任何异议，其对房屋的所有情况都是一清二楚的，因此黄赞辉、蒋佩文没有任何违约行为。刘锋、李莉辩称：一、刘锋、李莉不存在违约，无需支付2万元尾款及违约金、律师费。刘锋、李莉已经依据合同约定将全部房款支付至黄赞辉，2万元尾款没有按时支付是因为黄赞辉答应刘锋去处理房屋被侵占的问题，但黄赞辉一直没有处理。二、合同没有约定银行贷款的支付时间，而且延迟支付100万元贷款也是征得黄赞辉同意的。同时，100万元的延迟支付，也是因为疫情原因，导致银行贷款手续延迟。上诉人刘锋、李莉上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，依法改判支持刘锋、李莉的一审反诉请求；2.一、二审的全部诉讼费用由黄赞辉、蒋佩文承担。事实与理由：一、一审判决刘锋、李莉向黄赞辉、蒋佩文支付购房尾款2万元，错误。1.黄赞辉、蒋佩文在一审中的诉求是解除《房屋买卖合同》，并没有要求支付剩余尾款2万元，因此一审判决刘锋、李莉支付购房尾款2万元违背了不告不理原则。2.黄赞辉交付的房屋存在被侵占的严重问题，黄赞辉知情并答应进行处理，但其一直没有处理，因此刘锋、李莉拒绝支付2万元尾款是行使不安抗辩权的正当行为。二、一审判决驳回刘锋、李莉要求恒荣公司、新环境公司退还居间服务费3万元的请求，错误。1.恒荣公司、新环境公司作为专业居间机构，对房屋部分面积被侵占的重大问题应当知晓，但两公司未向刘锋、李莉如实告知，造成刘锋、李莉遭受严重损失，不能达到合同目的，其已构成违约，应向刘锋、李莉退还服务费3万元。2.《房屋买卖合同》第一条第4款的规定属于格式条款，是为了规避卖方和中介的责任，加重买方责任的条款，属无效条款。恒荣公司、新环境公司对该格式条款也没有尽到提醒、注意义务。三、一审判决认为涉案房屋的水管、燃气管安装在明显位置、侵占明显可见，错误。刘锋、李莉作为一般的看房人，所要了解的是房屋的位置、面积、户型、配套、环境等，对涉案房屋被隔壁房屋的水管、燃气管、违建越过中线侵占面积的事实，在没有特别提示的情况下无法知晓。四、黄赞辉、蒋佩文违背诚实信用原则，有意隐瞒房屋有关重要事实以达到获取高额的不正当利益。黄赞辉、蒋佩文的答辩意见同其上诉意见。被上诉人新环境公司辩称：一、新环境公司与恒荣公司之间属于授权与被授权关系，恒荣公司是独立经营的小微企业，并非新环境公司下设分支机构。涉案房屋买卖合同并未约定新环境公司的义务，新环境公司非居间方，作为合同一方出现仅为证明恒荣公司系“新环境”品牌授权连锁加盟店，居间方为恒荣公司，而且新环境公司并未在本案争议事宜中获得利益，故新环境公司非本案适格被告。二、新环境公司在本次交易过程中并未收取居间服务费，因此要求新环境公司退还居间服务费3万元无事实与法律依据。三、根据合同约定，签订涉案合同后甲乙双方即认可丙方已完成居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费。据了解，恒荣公司并未隐瞒涉案房屋任何情况，买方经过多次实地看房，合同第一条第4款并未规避卖方与居间方的责任、加重买方责任，而且该条款已经做了加黑加粗处理，尽到了提醒义务。另外，买卖双方已经完成了交易，关于涉案房屋的侵占情况应由双方进行协商，而非与居间方协商，而且恒荣公司在买卖双方之间多次调解，尽职尽责，完成了应尽义务，买卖双方理应支付居间服务费。被上诉人恒荣公司未向本院提交答辩意见。黄赞辉、蒋佩文向一审法院起诉请求：1.依法确认黄赞辉、蒋佩文与刘锋、李莉之间签订的《房屋买卖合同》已于2020年5月10日解除;2.判令刘锋、李莉赔偿黄赞辉、蒋佩文总房价10%的违约金240680元;3.判令刘锋、李莉赔偿黄赞辉、蒋佩文的律师费损失15000元;4.判令刘锋、李莉配合黄赞辉、蒋佩文办理相关房产恢复原状的过户登记等手续，且相关费用全部由刘锋、李莉承担；5.本案诉讼费用由刘锋、李莉承担。刘锋、李莉向一审法院提出反诉请求：1.判令黄赞辉、蒋佩文向刘锋、李莉支付违约金120000元;2.判令黄赞辉、蒋佩文赔偿刘锋、李莉律师费损失10000元;3.判令恒荣公司、新环境公司退还刘锋、李莉居间服务费30000元；4.本案反诉费用由黄赞辉、蒋佩文及恒荣公司、新环境公司共同承担。一审法院认定事实：2019年12月1日，黄赞辉、蒋佩文（甲方、出售方）、刘锋、李莉（乙方，买受方）、恒荣公司（丙方、居间方）及新环境公司（丁方、管理方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方将坐落于湖南省长沙市雨花区××道××号××花园××栋××房出售给乙方，房屋建筑面积174.7㎡，毛坯状态。二、房屋总售价为2406800元，包括现有装修和配套设施、甲方为房屋缴纳的所有费用、车位／车库以及加建部分约80㎡。乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房无任何异议。付款方式为购房定金＋购房首付款＋银行贷款＋交房尾款的形式，付款时间分别为2019年12月1日前支付购房定金30000元，银行贷款1000000元由甲乙双方相互配合于2020年1月17日前办理贷款审批，首付款1356800元在产权过户进窗后缴税前支付，尾款20000元于交房时支付。三、甲乙双方配合在2020年3月31日前办理产权过户手续，甲方应在过户当天将房屋交付给乙方，房屋交付前，甲方将房屋的水、电、煤气、物业费等全部结清。四、乙方因自身原因未获银行批准的，甲方配合乙方在合同约定的审批期限内继续申请其他银行贷款至贷款批准，乙方申请的银行不得超过两家，若银行贷款未通过，乙方应在上述约定的贷款审批通过时间届满后即2020年3月31日前将购房款一次性支付给甲方。五、合同一方未按合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。六、签订本合同后，甲乙双方共同认可委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用，合同签订当日由甲方支付丙方居间服务费6800元，乙方支付丙方居间服务费30000元。双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，违约方支付的服务费不予退还。合同还对其他内容进行了约定。合同签订当日，刘锋、李莉向黄赞辉、蒋佩文支付购房定金30000元，黄赞辉、蒋佩文于同日将房屋《房屋权证》原件一本交由新环境公司代为保管用于办理产权过户手续。2020年2月28日，刘锋、李莉向黄赞辉、蒋佩文支付了购房款首付款1356800元，双方办理了产权变更登记手续，黄赞辉、蒋佩文于2020年3月10日向刘锋、李莉交付了上述房屋。2020年4月10日，刘锋、李莉通过银行贷款向黄赞辉、蒋佩文支付购房款1000000元。刘锋、李莉认为黄赞辉、蒋佩文出售的房屋存在相邻房屋建造的水管及燃气管侵占外墙及面积的情况，遂未向黄赞辉、蒋佩文支付房屋尾款20000元。2020年5月10日，黄赞辉、蒋佩文向刘锋、李莉发送解除通知，以刘锋、李莉逾期支付房屋尾款超过三十日为由，要求解除与刘锋、李莉签订的《房屋买卖合同》并赔偿损失。2020年5月19日，刘锋、李莉向黄赞辉、蒋佩文支付尾款20000元，刘锋、李莉当日予以退回，购房尾款20000元现仍未支付。因双方无法就房屋现状及尾款支付达成一致意见，黄赞辉、蒋佩文于2020年5月25日诉至一审法院，请求判如所请。另查明，1、2019年12月1日，刘锋、李莉向新环境公司支付中介服务费30000元，并由恒荣公司出具《居间服务费收据》。2、刘锋、李莉购房过程中已实地看房，并已观察到燃气管的外观情况。刘锋、李莉认为黄赞辉、蒋佩文隐瞒了出售的房屋存在被侵占外墙及面积的情况，黄赞辉、蒋佩文则认为相邻房屋建造的水管及燃气管的现状肉眼可见，且房屋现状在出售前已存在，双方曾就上述问题多次沟通无果。3、黄赞辉于2020年3月25日告知房屋中介要求月底前支付房款，并于2020年4月1日再次告知房屋中介要求刘锋、李莉支付房屋尾款20000元；刘锋于2020年4月8日微信答复黄赞辉，“关于尾款的事情，你可以和新环境中介沟通，我不想牵扯我们的关系”，黄赞辉回复，“明白，中介我会找他们”。4、本案审理过程中，黄赞辉、蒋佩文明确如合同继续履行，则要求刘锋、李莉支付合同尾款20000元，承担律师费并按100元/天的标准支付违约金。5、黄赞辉、蒋佩文提供了律师费发票，主张其支付了律师费15000元；刘锋、李莉提供了律师费发票，主张其支付了律师费10000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄赞辉、蒋佩文、刘锋、李莉、恒荣公司及新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，应为有效，各方应按合同约定履行各自义务。一、关于黄赞辉、蒋佩文的本诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十七条第一款的规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，黄赞辉、蒋佩文与刘锋、李莉签订的《房屋买卖合同》约定的房屋总售价为2406800元，刘锋、李莉截至2020年4月10日已向黄赞辉、蒋佩文支付了购房款2386800元（30000元+1356800元+1000000元），未付款金额未达到房屋全部价款的五分之一，因此黄赞辉、蒋佩文要求确认与刘锋、李莉签订的《房屋买卖合同》已于2020年5月10日解除，不符合法律规定，一审法院不予支持，同时刘锋、李莉应按《房屋买卖合同》约定向黄赞辉、蒋佩文支付房屋尾款20000元。案涉房屋产权已变更登记至刘锋、李莉名下，黄赞辉、蒋佩文要求刘锋、李莉配合办理房屋产权恢复原状的过户登记手续并由刘锋、李莉承担相关费用，无事实与法律依据，一审法院不予支持。《房屋买卖合同》约定逾期按100元/天的标准支付违约金，违约行为累积超过三十日的，违约方向守约方赔偿总房价10%的违约金，并承担律师费等费用。《房屋买卖合同》约定尾款20000元于交房时支付，交房时间为2020年3月10日，但刘锋、李莉认为黄赞辉、蒋佩文出售的房屋存在外墙及面积被侵占的情况而未支付尾款，双方此后一直就上述争议问题及购房尾款进行了沟通，刘锋、李莉逾期支付尾款20000元系存在有理由的抗辩，且刘锋、李莉收到黄赞辉、蒋佩文发送的解除通知后曾于2020年5月10日支付了尾款20000元，该尾款虽被黄赞辉、蒋佩文退回，但可以认定刘锋、李莉逾期支付尾款不属于恶意违约，因此黄赞辉、蒋佩文据此要求刘锋、李莉支付违约金及律师费，不符合法律规定，一审法院不予支持。二、关于刘锋、李莉的反诉请求。刘锋、李莉以黄赞辉、蒋佩文未告知出售的房屋存在外墙及面积被侵占的情况为由，要求黄赞辉、蒋佩文支付违约金120000元。一审法院认为，根据当事人提交的照片可见水管及燃气管安装在明显的位置，而刘锋、李莉购房前已实地看房，并已观察到燃气管的外观情况，因此刘锋、李莉主张黄赞辉、蒋佩文存在隐瞒出售房屋被侵占外墙及面积的情况，与一审法院查明事实不符，一审法院不予采信。刘锋、李莉据此反诉要求黄赞辉、蒋佩文支付违约金及律师费，无事实与法律依据，一审法院不予支持。案涉房屋产权已变更登记至刘锋、李莉名下，刘锋、李莉若认为房屋存在外墙及面积被侵占的情况，可另行主张权利。《房屋买卖合同》的约定，签订本合同后，甲乙双方共同认可委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用。本案中，恒荣公司已促成黄赞辉、蒋佩文与刘锋、李莉签订《房屋买卖合同》，案涉房屋产权已变更登记至刘锋、李莉名下，根据《房屋买卖合同》的约定，恒荣公司的居间服务已完成，黄赞辉、蒋佩文与刘锋、李莉应按合同约定支付居间服务费。刘锋、李莉主张恒荣公司及新环境公司未告知出售房屋被侵占外墙及面积的情况，应退还居间服务费，但刘锋、李莉购房前已实地看房，居间人不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此对刘锋、李莉反诉要求恒荣公司及新环境公司退还居间服务费30000元的反诉请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百六十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、刘锋、李莉应于本判决生效后10日内向黄赞辉、蒋佩文支付房屋尾款20000元；二、驳回黄赞辉、蒋佩文的其他诉讼请求；三、驳回刘锋、李莉的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序减半收取2568元，由黄赞辉、蒋佩文负担2000元，由刘锋、李莉负担568元；反诉受理费因适用简易程序减半收取1750元，由刘锋、李莉负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，涉案《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，合法有效。关于黄赞辉、蒋佩文要求解除《房屋买卖合同》及刘锋、李莉承担违约金等的主张。首先，《房屋买卖合同》约定的房屋总售价为2406800元，刘锋、李莉按照合同约定的期限向黄赞辉、蒋佩文支付了购房定金30000元、首付款1356800元，后因疫情原因导致银行逾期10日发放贷款100万元，黄赞辉、蒋佩文收到该款项后并未提出异议，故刘锋、李莉对此并不存在违约情形。其次，刘锋、李莉虽然未按照合同约定的期限向黄赞辉、蒋佩文支付购房尾款2万元，系因刘锋、李莉认为黄赞辉、蒋佩文出售的房屋存在外墙及面积被侵占的情况，而《房屋买卖合同》并未就要求相邻房屋恢复原状的协调责任进行约定，导致双方一直就上述问题及购房尾款的支付存在争议，加之刘锋、李莉曾于2020年5月10日向黄赞辉、蒋佩文转账支付尾款2万元，故一审法院认定刘锋、李莉逾期支付尾款2万元的行为并不构成违约，并驳回黄赞辉、蒋佩文要求解除合同及要求刘锋、李莉支付违约金及律师费的主张，并无不当，本院予以维持。关于刘锋、李莉要求黄赞辉、蒋佩文支付违约金、律师费及要求恒荣公司、新环境公司退还居间服务费的主张。正如上节所述，买卖双方产生纠纷的根源在于《房屋买卖合同》中未就要求相邻房屋恢复原状的协调责任进行约定，而根据刘锋、李莉提交的照片可见相邻房屋的水管及燃气管安装位置明显，刘锋、李莉在购房前也已实地查看，黄赞辉、蒋佩文及中介机构并未隐瞒相关事实，故一审法院驳回刘锋、李莉要求黄赞辉、蒋佩文支付违约金、律师费及要求恒荣公司、新环境公司退还居间服务费的主张，并无不当，本院予以维持。另，刘锋、李莉曾于2020年5月10日向黄赞辉、蒋佩文转账支付尾款2万元，后该款项被黄赞辉、蒋佩文退回，故一审法院在本案中判令刘锋、李莉向黄赞辉、蒋佩文支付尾款2万元，有利于减轻双方当事人的诉累，本院予以维持。综上所述，上诉人黄赞辉、蒋佩文与上诉人刘锋、李莉的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6886元，由上诉人黄赞辉、蒋佩文负担5136元，上诉人刘锋、李莉负担1750元。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年六月二十八日代理书记员  梁文俊