山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异498号 案外人：王磊，男，1983年2月2日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：宋学，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，案外人王磊向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王磊称，请求中止对青岛市市北区xx路xx号、xx路xx号、xx路xx号xxxx户房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封，中止拍卖。事实与理由：案外人于2017年6月30日购买案涉尖山路××房产，并于2017年11月30日支付房款3400000元，同日案涉尖山路××房产交付案外人使用。案外人于2017年6月30日购买案涉xx路xx号房产，并于2017年9月20日支付房款2300000元，案涉xx路xx号房产于2017年9月19日交付使用。案外人于2017年9月30日购买案涉xx路xx号xx套房产，于2017年10月18日、11月13日、12月25日分别支付房款3100000、1400000、1300000元，案涉xx路xx号xx套房产于2017年10月20日交付使用。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，不享有对案涉房产排除执行的民事权益。即使其对案涉房产享有的权益为物权期待权，该权利仍属债权，也根本不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2.即使案外人对案涉房产享有的物权期待权受法律保护，但案外人并非为了居住而购买案涉房产，案涉房产本身属于案外人的投资行为，案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产且已支付全部案涉房产价款，案外人对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错，其异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 为证明其主张，案外人王磊向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》3份，证明案外人分别于2017年6月30日购买尖山路××房产，房屋总价款为340万元；2017年7月19日购买xx路xx号房产，房屋总价款为230万元；2017年9月30日购买尖山路××大街香××xx户（xx-xxx）、xx层xxxxx房产，房屋总价款为580万元。2.收款收据5张、银行流水1宗，证明案外人于2017年11月30日缴纳尖山路××房产房款340万元，2017年9月20日缴纳xx路xx号房产房款230万元，2017年12月25日缴纳xx路xx号xxxx房产总房款580万元。3.房屋交接书3份、房屋使用证明，证明案外人实际占有使用案涉房产。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议。依据《商品房预售合同》第十条约定，房屋交付必须符合单体竣工验收，案涉房产并未竣工验收，不具备交付条件；依据《商品房预售合同》第三十二条约定，合同双方应在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案外人未向青岛威乃达投资有限公司主张权利，对于案涉房产未办理过户登记具有过错。即使案涉房产办理了网签手续也仅是行政备案手段，并非案外人对案涉房产享有所有权的证明。2.对xx路xx号房产的收款收据、银行业务凭证的真实性不予认可，对证明事项有异议。该收款收据系青岛威乃达投资有限公司单方制作，银行业务凭证上并不能显示案外人名称，显示的交易日期均在预售合同签订时间之前，先付款后签合同不符合常理，未显示用途为支付购房款，也未显示收款人系青岛威乃达投资有限公司，无法证明其已实际交纳了全部的案涉房产价款。对xx路xx号xx层xx户及xx层xxxx户房产的收款收据、银行业务凭证的真实性不予认可，对证明事项有异议。该收款收据系青岛威乃达投资有限公司单方制作，银行业务凭证上不能显示案外人名称，标示出的交易共11笔，有3笔交易日期均在预售合同签订时间之前，先付款后签合同不符合常理，上述交易均未显示用途为支付购房款，也未显示收款人系青岛威乃达投资有限公司，金额合计为540万元，而总房款为580万元。此外，该业务凭证上的大部分交易明细被刻意涂黑，内容显示不完整，上述证据无法证明其已实际交纳了全部的案涉房产价款。尖山路××房产的收款收据、银行业务凭证上不能显示案外人名称，对其真实性不予认可，对证明事项有异议。该收款收据系青岛威乃达投资有限公司单方制作，银行业务凭证标示出的交易共4笔，有2笔交易日期均在预售合同签订时间之前，先付款后签合同不符合常理，上述交易均未显示用途为支付购房款，也未显示收款人系青岛威乃达投资有限公司，金额合计为315万元，而总房款为340万元，上述证据无法证明其已实际交纳了全部的案涉房产价款。3.对证据3的真实性不予认可，对证明事项有异议。该交接书上并无青岛威乃达投资有限公司的盖章确认，也没有其法定代表人的签字确认，案外人并未提交实际占有案涉房产需要交纳的物业费、水电费等证据。案外人提交的房屋使用证明出具时间为2021年6月21日，系案涉房产被查封后，不能证明案外人在案涉房产被查封前已经合法占有。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息1份，证明：1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产的唯一权利人；案外人不是案涉房产的权属登记人和权利人，其无权申请解除案涉房产的查封、排除执行。2.案涉房产系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产，申请执行人继续执行案涉房产具有事实及法律依据。 案外人王磊质证称，对证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被申请人青岛威乃达投资有限公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2017年6月30日，案外人王磊与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由案外人王磊购买案涉xx路××房产；2017年7月19日，案外人王磊与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由案外人王磊购买案涉xx路xx号房产，2017年9月30日，案外人王磊与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由案外人王磊购买案涉xx路xx号xx层xx户、xx层xxxx户房产。案外人王磊向青岛威乃达投资有限公司支付全部购房款，且案涉房产已交付案外人占有使用。案涉市北区xxxx路××房产、市北区xx路xx号房产在拍卖清单中显示的位置为市北区xx路xx号xx层、市北区xx路xx号xx层。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在案涉房产被查封前，案外人王磊已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面房屋买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年六月二十九日 法官助理 张 辉 书 记 员 刘聪慧 速 录 员 张 澳