云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初3615号原告：云南实力物业服务股份有限公司，住所地云南省昆明市东风东路14号11层。法定代表人：卢丽娟，系该公司总经理。委托代理人：廖茂芳，系北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：朱振国，男，1957年12月28日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告云南实力物业服务股份有限公司诉被告朱振国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告云南实力物业服务股份有限公司的委托代理人廖茂芳、被告朱振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付拖欠的物业费1228.54元，支付逾期违约金80.54元（本项请求所提违约金暂计算至2020年8月13日，2020年8月13日之后的违约金计算至实际履行之日止，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月31日，昆明市第二届业主委员会与原告签订了《晨光大道物业服务委托合同》（下称《物业合同》），约定由原告为晨光大道小区提供物业管理服务，物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费内容为住宅物业费、电梯维护费、二次加压费。《物业合同》签订后，原告按约提供了物业服务，被告系晨光大道小区8栋1001号房业主，建筑面积69.91平方米，2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费合计1228.54元，被告至今未向原告交纳。被告承认原告在本案中所主张的拖欠物业费的事实，但其没有见过物业服务合同，服务内容其也不清楚，原告不交公区电费、电梯没有报年检、6月份暂停了物业服务、7月份停了11天的垃圾清运、不清洗水池，其不愿意交物业费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的被告未交纳物业服务费的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实的质证及认定情况：一、原告第二组证据《晨光大道物业服务委托合同》、（2020）云01民终9167号民事判决书，证明：（1）2018年12月31日，原告与昆明市盘龙区晨光大道小区第二届业主委员会签署了《晨光大道物业服务委托合同》，就原告为晨光大道小区提供物业管理服务事宜达成一致协议，约定了物业费收费标准、违约责任等，合同签订后，原告自2019年1月1日进驻该小区，按照约定提供了物业服务，（2）经（2020）云01民终9167号民事判决书认定，《晨光大道物业服务委托合同》合法有效，原告自2019年1月1日进驻晨光大道小区，向整个小区提供了物业服务，合同已实际履行；被告对《晨光大道物业服务委托合同的》真实性、合法性、关联性有异议，对（2020）云01民终9167号民事判决书的真实性、合法性、关联性无异议；本院认为，该组证据的真实性、合法性、关联性予以采信，但证明目的不予采信，该组证据不能证明原告已按《晨光大道物业服务委托合同》的约定履行了物业管理服务的内容，并达到了《晨光大道物业服务委托合同》约定的服务标准，且（2020）云01民终9167号民事判决书中认定了“2019年5月因第三届业主委员会筹备组不同意与原告签订物业合同，原告拒绝对小区电梯进行年检，最终导致电梯停运”的事实。二、原告第三组证据收据、催费通知单，证明：（1）被告按合同标准交纳了2018年的物业服务费，（2）被告在接受了原告提供的物业管理服务后，却未按约定交纳物业管理费，原告向被告发送过催费通知单，要求被告交纳物业服务费，被告至今仍未交纳；被告对真实性、合法性、关联性有异议，其没有签过物业服务合同；本院认为，收据上的印鉴系云南东正物业服务有限公司，与本案没有关联性，催费通知单不予采信。三、被告第一组证据第二届业委会《换届申请表》、2014年8月31日第二届《换届申请》、2018年12月18日第二届《公告》、2018年12月30日东正物业《公告》、2018年12月30日第二届《公告》，证明：（1）第二届的合法任期到2014年5月截止，之后属于违法超期履职，（2）原告入驻晨光大道小区全体业主不知情，程序不合法，其杜撰的合同应属无效合同，与全体业主无关；原告对真实性、合法性、关联性及其证明目的均不予认可；本院认为，该组证据与本案没有关联性。四、被告第二组证据2019年1月7日会议记录、2019年1月7日会议记录及会议签到表、2019年2月1日会议纪要、2019年5月14日会议纪要、2019年5月16日会议纪要、2019年5月21日会议纪要、2019年7月3日会议纪要、业主委员会告知性备案表，证明：（1）会议要求已过期的第二届、新一届发起人、业主代表“三方组成八人小组”，共同协商合同条款，（2）围绕如何尽快签订合同，社区组织了六次会议都没有解决合同签订问题，（3）直到2019年9月19日，盘龙区住建局都确认“物业服务企业（原告）无合同”，该组证据证明原告没有与业主签订有《物业服务合同》；原告对真实性、合法性、关联性不予认可，该组证据在（2020）云01民终9167号民事判决书中，已经全部提交过，该民事判决书已经生效；本院认为，原告未提交证据证明该组证据内容虚假，应予以采信，2019年5月14日会议纪要、2019年5月16日会议纪要、2019年5月21日会议纪要与原告提交的（2020）云01民终9167号民事判决书中认定的原告未对电梯进行年检导致电梯停运的事实相印证，2019年7月3日会议纪要，即云波社区居委会召开晨光大道小区物业服务工作协调会，对原告服务不到位，垃圾无人清理等问题进行协调，由此，可以认定原告提供物业管理服务过程中未交纳公区电费、未对电梯进行年检导致电梯停运、服务不到位，垃圾无人清理的事实。五、被告第三组证据原告于2019年1月12日致业主公开信、原告于2020年3月16日关于大部分业主未缴纳物业服务费导致无法缴纳公区电费相关事宜的公告、晨光大道小区第二届业主委员会于2020年3月16日针对《无法缴纳公区电费相关事宜的公告》的回应、原告于2019年3月28日关于晨光大道小区公区电费缴纳相关情况的说明、原告于2019年4月26日晨光大道小区4栋、9栋电梯安全隐患维修处理方案及费用征求意见公告、原告于2019年5月10日晨光大道小区无物业服务主体申报电梯年检的公告、原告于2019年5月24日关于对晨光大道小区业主万洪云所致“晨光大道小区业主大会筹备组致实力物业工作函”的复函、原告于2019年5月27日关于暂停晨光大道小区物业管理服务的通知、第二届业委会于2019年6月1日《通知》，证明：（1）原告多次公开声称没有《物业服务合同》，（2）原告以“没有合同”为由拒交公区电费、拒绝申报电梯年检、拒绝维护公共设施设备、宣布暂停服务等；原告对真实性、合法性、关联性不予认可，该组证据在（2020）云01民终9167号民事判决书中，已经全部提交过，该民事判决书已经生效；本院认为，原告于2020年3月16日关于大部分业主未缴纳物业服务费导致无法缴纳公区电费相关事宜的公告、原告于2019年3月28日关于晨光大道小区公区电费缴纳相关情况的说明、原告于2019年4月26日晨光大道小区4栋、9栋电梯安全隐患维修处理方案及费用征求意见公告、原告于2019年5月10日晨光大道小区无物业服务主体申报电梯年检的公告、原告于2019年5月24日关于对晨光大道小区业主万洪云所致“晨光大道小区业主大会筹备组致实力物业工作函”的复函、原告于2019年5月27日关于暂停晨光大道小区物业管理服务的通知，因没有原告盖章、也没有原件，本院不予采信，原告于2019年1月12日致业主公开信、晨光大道小区第三届业主委员会于2020年3月16日针对《无法缴纳公区电费相关事宜的公告》的回应、第二届业委会于2019年6月1日《通知》，本院予以采信。六、被告第四组证据业主爬楼梯《照片》4张、用公共收益支付电梯维护费《收据》7份、管理不作为导致乱停乱放《照片》176张、原告停止服务后业主清运垃圾《照片》60张、破坏性维修设备《照片》80张、电视台二次报道“未签合同”、破坏性维修污水管视频2份，证明：（1）原告以“没有合同”为由拒绝申报年检后，是第二届业委会利用公共收益解决，（2）原告没有对绿化、设施设备尽到维护管理职责，甚至是破坏性的维修，（3）原告停止服务后，被告等人自己打扫卫生清运垃圾；原告对真实性、合法性、关联性不予认可，该组证据在（2020）云01民终9167号民事判决书中，已经全部提交过，该民事判决书已经生效；本院认为，原告未提交证据推翻该组证据，该组证据与被告提交的第二组证据相互印证，可以认定原告提供物业管理服务过程中未交纳公区电费、未对电梯进行年检导致电梯停运、小区垃圾堆积的事实，应予以采信。七、被告第五组证据原告在晨光大道小区内张贴的各种《通知》《公告》《照片》6张，第三届业主委员会《证明》一份，证明：原告公开发布张贴的《通知》《公告》等许多文件都是不加盖印章；原告对真实性、合法性、关联性不予认可，该组证据在（2020）云01民终9167号民事判决书中，已经全部提交过，该民事判决书已经生效；本院认为，原告在晨光大道小区内张贴的各种《通知》《公告》《照片》6张，因没有原告盖章、也没有原件，本院不予采信，第三届业主委员会《证明》，因被告系第三届业主委员会委员，有利害关系存在，本院不予采信。八、被告当庭提交第一组证据昆明供电局电费发票二份、业主自筹电费汇总表二份、关于云南实力物业公司拒交公区电费后，业主被迫自救的情况说明一份，证明：（1）原告拒交公区电费后，业主被迫自救，（2）业主垫付公区电费26826元应包含在物业费中，（3）原告拒交公区电费属于物业服务重大瑕疵；原告对真实性、合法性、关联性不予认可，该组证据在（2020）云01民终9167号民事判决书中，已经全部提交过，该民事判决书已经生效；本院认为，原告未提交证据推翻该组证据，该组证据与被告提交的第二组证据相互印证，应予以采信。九、被告当庭提交第二组证据2019.6.6《特种设备监督检验、定期检验申请表（电梯类）》一份、《电梯维保合同》一份，证明：（1）原告以“没有签订物业合同”为由拒绝申报电梯年检，导致电梯停运，影响业主正常出行达一个多月，最终是由业委会申报完成年检，恢复了电梯运行，（2）《电梯维保合同》证明原告拒绝履行电梯维护的义务，2019年度全年的电梯维护都是由业委会完成，业委会为此支出152714.8元，（3）原告物业服务存在重大瑕疵；原告对真实性、合法性、关联性不予认可，该组证据在（2020）云01民终9167号民事判决书中，已经全部提交过，该民事判决书已经生效；本院认为，原告未提交证据推翻该组证据，该组证据与原告提交的第二组证据、被告提交的第二组证据相互印证，应予以采信。十、被告当庭提交第三组证据证人证言一份、晨光大道小区业委会证明、心洁物业公司情况说明和营业执照各一份，证明：（1）原告停止服务期间，是业主自己打扫卫生、清运垃圾，原告服务存在重大瑕疵，（2）原告停止服务期间，是业主自己打扫卫生、清运垃圾的事实，（3）由于原告疏于管理，心洁物业入驻以后针对乱停乱放进行了彻底治理，针对绿化修剪支出24000元，原告物业服务存在重大瑕疵；原告对真实性、合法性、关联性不予认可，该组证据在（2020）云01民终9167号民事判决书中，已经全部提交过，该民事判决书已经生效；本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十三条之规定，证人应当出庭作证，证人未按法律规定出庭作证，对证人证言不予采信，因被告系第三届业主委员会委员，有与本案存在利害关系，且没有其他证据相印证，对晨光大道小区业委会证明不予采信，昆明心洁物业公司与本案存在利害关系，且没有其他证据相印证，对昆明心洁物业公司情况说明不予采信，昆明心洁物业公司营业执照予以采信。十一、被告申请证人晋某、金某、姚某、龚某出庭作证，证人晋某证明原告退出小区第二天，昆明心洁物业服务有限公司接管小区时该小区的物业状况，证人金某、姚某、龚某证明2019年6月、7月，原告两次停止保洁服务导致垃圾无人清运的情况；原告对晋某的证人证言的真实性、合法性、关联性有异议，其是心洁物业公司的，是现在为晨光大道小区提供物业服务的办公室的主任，与原告有竞争关系，与本案有利害关系，不予认可，其余证人证言，原告也不予认可，其是晨光小区的业主，与本案具有利害关系；本院认为，证人证言与被告提交的第二、四组证据相互印证，应予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系昆明市紫云花园-晨光大道小区8栋1001号房业主，房屋建筑面积69.91平方米。2018年12月31日，昆明市第二届业主委员会与原告签订了《晨光大道物业服务委托合同》，约定原告为被告提供房屋建筑共用部位及共用设施设备的日常管理维护、维修管理服务、小区公共绿地、园林的养护管理、环境卫生、公共场所的清洁卫生、电梯的运行和日常维护管理等物业服务，物业管理服务费用由业主按其拥有房屋的建筑面积交纳，即住宅物业费1元／平方米／月、电梯维护费0.35元／平方米／月、二次加压费8元／户／月，并对原告的服务质量要求等进行了约定。2019年5月14日、2019年5月16日、2019年5月21日，云波社区三次召开《晨光大道小区电梯到期协调年检工作》会议。2019年5月因第三届业主委员会筹备组不同意与原告签订物业合同，原告拒绝对小区电梯进行年检，最终导致电梯停运。2019年7月3日，云波社区居委会召开晨光大道小区物业服务工作协调会，对原告服务不到位、垃圾无人清理等问题进行协调。2019年9月19日，昆明市盘龙区晨光大道小区第三届业主委员会成立，2019年11月向社区、街道办事处、住建部门进行告知性备案。2019年11月4日，昆明市盘龙区晨光大道小区第三届业主委员会组织对小区物业管理服务进行公开招标，原告参与投标，但未中标。2020年3月10日，昆明市盘龙区晨光大道小区第三届业主委员会起诉原告物业服务合同纠纷，本院于2020年6月15日作出（2020）云0103民初1818号民事判决书，判决原告与昆明市盘龙区晨光大道小区第二届业主委员会签订的《晨光大道物业服务委托合同》于2019年12月31日终止。原告对判决不服，向昆明市中级人民法院提出上诉，昆明市中级人民法院于2020年11月2日作出（2020）云01民终9167号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原告陈述其主张的物业费1228.54元包括物业管理费838.92元、电梯使用费293.62元、二次加压费96元。本院认为，被告承认其未向原告交纳物业服务费的事实，故本院对原告要求被告交纳物业服务费的事实予以确认，（2020）云01民终9167号民事判决书对原告与昆明市第二届业主委员会签订的《晨光大道物业服务委托合同》进行确认，认定原告在昆明市进行物业管理服务的时间为2019年1月1日至2019年12月31日，在此期间，原告作为物业公司履行了物业服务义务即有权收取业主相应费用，被告作为业主享受了原告提供的物业服务即应履行交纳相应费用的义务，但原告提交的证据不能证明其已按《晨光大道物业服务委托合同》的约定履行了物业管理服务的内容，并达到了《晨光大道物业服务委托合同》约定的服务标准，对此原告应承担举证不利的责任，从被告提交的证据及（2020）云01民终9167号民事判决书中认定的事实，可以看出原告未尽合同约定的义务，在提供物业服务的过程中存在瑕疵，影响了被告的正常生活，原告应承担服务不尽责的责任，本院按照公平原则，扣除被告应向原告交纳的2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费838.92元的15%，即被告应向原告交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费713.08元，因原告未对小区电梯进行年检、最终导致电梯停运，故原告要求被告交纳电梯维护费293.62元的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持，对原告要求被告交纳二次加压费96元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张的违约金，因原告履行合同义务存在瑕疵，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告朱振国于本判决生效之日起十日内向原告云南实力物业服务股份有限公司交纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理费713.08元、二次加压费96元；二、驳回原告云南实力物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因简易程序减半收取25元，由原告云南实力物业服务股份有限公司承担5元、被告朱振国承担20元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  赵鑫二〇二一年六月十七日书记员  李佳法官后语：美好的居住环境和幸福的居住生活，需要物业服务企业和业主共同创造。物业服务企业作为小区房屋建筑、设施设备、场地的维护者和业主生活居住的服务者，应当按照物业服务合同全面提供相应服务，对业主提出的意见建议，以服务者的心胸和态度积极与业主沟通，通过平等对话了解业主诉求所在、解决业主的问题，通过提升服务质量来赢得业主的认可。业主是小区的主人，业主有权利享受服务，同时也有义务按时交纳物业服务费。交纳物业服务费，既是支持物业服务企业履行服务义务的需要，也是保证业主物业保值增值和保障业主安心、放心、舒心幸福生活的需要。业主委员会是物业服务企业和业主之间的桥梁，既要代表业主积极向物业服务企业表达诉求，又要带头履行业主义务，协助物业服务企业开展好工作。为维护小区的正常物业管理秩序，保护业主和物业服务企业各方的合法利益，人民法院坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，坚持物业纠纷能调尽调，只为尽力高效便捷、公平合理地化解纠纷，以少数纠纷的化解带动整个小区问题的解决。本案诉讼虽然可以判决，但未来诉讼给各方带来的不利和不便，双方都应共同避免。本案判决后，法官希望物业服务企业要尊重业主的意见、业主要珍惜企业的服务，双方都要相互理解、相互包容、相互支持，按照“凡事向前看”的原则，把诉后事宜处理好，最后大家都能在轻松愉快的环境中开始新的工作和幸福生活。