山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁16民终1748号上诉人（原审被告）：滨州市国泰置业有限公司，住所地滨州市滨城区彭李办事处盛华路。法定代表人：张壮壮，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：崔凯，公司职工，男，1981年1月29日生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。被上诉人（原审原告）：张伟，女，1976年8月5日生，汉族，居民，住山东省无棣县。委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新波，山东民杰律师事务所实习律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司滨州滨城支行，住所地滨州市滨城区渤海五路546号。负责人：齐媛，行长。委托诉讼代理人：屈进军，公司职工，男，1963年8月6日生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：董新法，公司职工，男，1963年3月13日生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。上诉人滨州市国泰置业有限公司（以下简称国泰公司）因与被上诉人张伟及原审第三人中国农业银行股份有限公司滨州滨城支行（以下简称农行滨城支行）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初6714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国泰公司上诉请求：1.撤销滨城区人民法院作出的(2020)鲁1602民初6714号民事判决书，改判为驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。涉案工程已经完成竣工验收符合交付条件。涉案工程在2020年7月15日完成竣工工验收，并验收合格，符合交房条件。虽然合同约定交房日期为2020年5月1日，但是因新冠疫情以及重污染天气应急响应的启动等不可抗力，造成上诉人停工，导致延期。根据法律规定，因不可抗力造成的延期上诉人可以免责。因涉案工程在2020年7月15日通过竣工验收符合交房条件，并且上诉人也已经通知被上诉人交房。一审法院认定上诉人构成延期交房与事实不符。二、一审法院适用法律错误，涉案房屋符合交房条件。一审法院认定涉案房屋必须符合《建设工程管理条例》第四十九条才可以交房是错误的。因为，第四十九条并不是交房的条件。根据《建设工工程管理条例》第十六条：第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，第三款规定“建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。”本案中，涉案工程已经于2020年7月15日经设计、施工、工程监理等验收合格，根据上述十六条已经符合交付条件。同时，国务院2004年5月19日《关于取消第一批行政审批项目的决定》中取消了有关房地产开发项目的行政审批项目。也就是说，建设单位组织有关单位进行竣工工验收合格后向建设行政主管部广门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，并不是交房条件的必备。综上，一审法院存在认定事实不清，适用法律错误的情形，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。张伟辩称，一、被答辩人在履行合同过程中，其行为已形成延期交房的事实。原审判决认定事实清楚。首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《滨州市商品房销售管理办法》第三十九条规定，房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收报告及备案证明。本案中，案涉小区仅经过建设工程四方验收，未经备案，而未取得房地产开发项目竣工综合验收报告及备案证明。2021年3月12日，案件审理过程中原审法院到相关部门就案涉小区是否符合交房条件进行调查，并制作了询问笔录，结论亦是案涉小区未通过竣工规划核实，即未取得房地产开发项目竣工综合验收报告及备案证明。原审法院对案涉房屋不符合交房条件的事实认定清楚。被答辩人就案涉工程在2020年7月15日通过竣工验收符合交房条件的主张无事实和法律依据。其次，2020年1月26日，因新冠病毒疫情滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年3月7日山东省政府将全省防控措施相应级别调整为Ⅱ级响应，滨州市新型冠状病毒肺炎疫情处置领导小组于2020年3月9日23时44分发布《滨州市关于实施新冠肺炎疫情防控Ⅱ级响应措施的通告》，可陆续复产、复工。自合同约定交房之日起至2021年3月12日，历经长达近一年的时间，案涉商品房仍不具备交房条件。若给予被答辩人一定的复产、复工准备期，再加上被答辩人主张的重污染天气等不可抗力造成的顺延，至此，亦超过了案涉合同约定交房宽限期，答辩人享有合同解除权，案涉合同依约解除。综合被答辩人所主张的全部不可抗力因素，导致交房顺延的天数已无具体确认的必要性。原审法院认定事实清楚。二、原审法院针对案件事实，结合案件审理结果，适用法律正确。首先，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设工程竣工验收合格系单体竣工验收备案的国家最低标准，是房地产开发项目竣工综合验收的起始程序。仍需将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。后，方可向房屋的使用者交付。仅通过建设工程竣工验收无法得出房屋符合交付条件的结论。适用该条款系举轻以明重，用以纠正形而上学的错误和主观主义错误，阐明案涉房屋客观上不符合向商品房买受人交付的条件。原审法院适用法律正确。其次，根据《建设工程质量管理条例》第一条、第二条、第三条规定可知，该条例系为了加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，规范建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的行为。另，2015年5月29日国务院发布的《建设工程质量管理条例》释义中，就该条例第十六条第三款规定的“建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用”解释为：工程竣工验收通过后，建设单位接收该工程，完成竣工交付工作。由此可知，该条例中“交付使用”系施工单位向建设单位交付，即向被答辩人交付，而非直接向案涉商品房买受人交付。被答辩人依据该规定主张案涉房屋符合向答辩人交付的条件，明显适用法律错误。综上，原审法院在审理过程中经过调查取证，事实认定清楚，适用法律正确。请求贵院驳回上诉，维持原判。农行滨城支行述称，我方与张伟签订的借款合同，如期归还我方的本息。张伟向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款310520元、返还原告已支付第三人的本金及利息215697.89元，并支付利息、违约赔偿金等73385.27元(利息以526217.89元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，该数额应计算至实际履行之日)；2.判令解除原被告与第三人签订的个人购房担保借款合同，被告将剩余的购房贷款和利息返还第三人；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更其第一项诉讼请求为：解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款310520元、返还原告已支付第三人的本金及利息230570.74元，并支付利息、违约赔偿金等（利息以532167.03元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止)，截止2021年3月12日为82631.79元。一审法院认定事实：2018年10月30日，原被告签订商品房买卖合同（编号201810300015），约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买国泰家园第3幢1单元301号商品房总房款932520元。第八条约定，出卖人应于2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。2.交房日期如遇不可抗力、意外事件或政府行为等不可预见性原因造成的工期延误，应以实际发生的时间顺延交房日期。第九条约定，除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未在合同约定期限内将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。同日，原告向被告支付主房款282520元、59号车位款28000元，共计310520元。2019年2月20日，原告与第三人签订个人购房担保借款合同（编号37020120190028433），原告在第三人处办理银行按揭贷款向被告支付房款65万元。截止2021年2月20日，原告偿还贷款本息共计230570.74元，具体明细如下：2019年5月20日还款5842.17；2019年6月20日、7月20日、8月20日、9月20日、10月20日、11月20日、12月20日，2020年1月20日、2月20日、3月20日分别还款3909.05月；2020年4月20日、5月20日、6月20日分别还款3889.61元；2020年6月27日还款15万元；2020年7月20日还款3137.47元；2020年8月20日、9月20日、10月20日、11月20日、12月20日，2021年1月20日、2月20日分别还款2974.57元。截止2021年2月20日未还本金金额为481876.67元。2018年10月30日至2020年5月1日期间，滨州市住房和城乡建设局多次启动重污染天气应急响应。2020年1月26日，因新冠病毒疫情滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年3月7日24时起，山东省政府将全省防控措施相应级别调整为Ⅱ级响应，滨州市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组于2020年3月9日23时44分发布《滨州市关于实施新冠肺炎疫情防控Ⅱ级响应措施的通告》，可陆续复产、复工。诉讼过程中，一审法院到滨州市自然资源与规划局工程管理科，对涉案国泰家园小区的情况进行了了解并制作了询问笔录。情况是，涉案小区至今未通过竣工规划核实。诉讼过程中，原告表示其保留违约金诉讼请求，放弃利息主张。第三人表示其同意解除涉案的个人购房担保借款合同（编号37020120190028433）。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应依约履行。双方合同约定，被告应于2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于该交付标准，原被告存有歧义。一审法院经审查认为，被告交付的商品房至少应符合《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的单体竣工验收备案的国家最低标准。而涉案小区至今未通过该备案程序，被告主张其开发的涉案商品房符合合同约定的交付标准，系原告拒绝接收房产的辩解意见，无事实及法律依据，不予采信。关于被告主张的工期顺延的问题，经审查认为，房地产开发建设是一项综合性、复杂性工程，在实际施工中会有不可抗力等因素或其他政策性因素而影响工程施工，原被告在合同中亦约定了交房时间因不可抗力、政府行为等不可预见性原因可据实顺延。新冠疫情系重大突发公共卫生事件，该事件不能预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。2020年1月26日，滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，全面停工、停产。此事件发生于工期依合同约定应当顺延期间，交房日期应相应顺延。滨州市于2020年3月10日起防控级别调整为Ⅱ级，可陆续复产、复工。涉案商品房至今未具备交房条件，即使给予被告一定的复产、复工准备期，再加上诉讼过程中被告主张的其因重污染天气及台风过境造成工期顺延96天，至今亦超过了原被告合同约定交房宽限期90日，原告享有约定的合同解除权。涉案商品房买卖合同依约解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告主张解除其与第三人签订的个人购房担保借款合同（编号37020120190028433），符合法律规定，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付的首付款及向银行偿还的贷款，均系其因涉案商品房买卖实际支出的款项。被告应将原告向其支付的购房款（310520元）及原告偿还的银行贷款（230570.74元）共计541090.74元返还原告，将剩余贷款本金及利息偿还第三人。被告逾期交房构成违约，应按合同约定承担违约责任。原被告合同约定，商品房买卖合同解除的，按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。被告国泰置业公司应向原告支付违约金46626元（932520元×5%）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《商品房买卖合同司法解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告张伟与被告滨州市国泰置业有限公司于2018年10月30日签订的商品房买卖合同（编号201810300015）；二、解除原告张伟与第三人中国农业银行股份有限公司滨州滨城支行于2019年2月20日签订的个人购房担保借款合同（编号37020120190028433）；三、被告滨州市国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张伟购房款541090.74元并支付违约金46626元；四、被告滨州市国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还第三人中国农业银行股份有限公司滨州滨城支行个人购房担保借款合同（编号37020120190028433）项下的剩余本金及利息（以剩余本金为基数，自判决生效之日起至履行之日止，按个人购房担保借款合同约定的利率计算）；五、驳回原告张伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9796元，减半收取4898元，由被告滨州市国泰置业有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。另，在一审判决后，由于国泰公司上诉，一审判决未生效，张伟继续按照其与原审第三人之间的借款合同的约定履行还款了义务。截止二审判决前，张伟已向农行滨城支行履行了2021年3月、4月、5月、6月份的还款义务。本院认为，国泰公司与张伟签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均负有依约履行的义务。在合同履行过程中，因国泰公司一方的原因，致涉案房屋不能依约交付，至一审判决时已逾期超过九十日，按照双方合同约定，张伟享有合同解除权，故一审法院应当事人诉请判决解除合同并无不当。国泰公司的上诉理由不能成立。因国泰公司不服一审判决提起上诉，张伟继续履行其与农行滨城支行借款合同约定的还款义务，其行为正当，应予认可，且根据合同约定，张伟每月均应偿还相应款项，故在一审判决后，张伟如上的履约行为，应予认可，并应在执行时一并确认与调整，即张伟在一审判决后的履行部分，由国泰公司直接向张伟支付，相应款项从国泰公司应向农行滨城支行付款的数额中予以扣减。综上，上诉人国泰公司上诉理由不能成立。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9796元，由上诉人滨州市国泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  黄跃江审判员  王正真二〇二一年六月二十八日书记员  崔玮琦