重庆市渝北区人民法院      民事判决书         （2021）渝0112民初9615号      原告：杨**，男，汉族，1977年12月5日生，住重庆市忠县。   委托诉讼代理人：但小琴，系原告配偶。   被告：重庆天江坤宸置业有限公司，住所地：重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。   法定代表人：谷彬，经理。   委托诉讼代理人：张捷，系该公司员工。   原告杨**与被告重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江坤宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨**、被告天江坤宸公司的委托诉讼代理人张捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告杨**向本院提出诉讼请求：1.判决被告以房屋已付价款1 170 143元为基数，按合同约定每日计算万分之二的违约金，向原告支付逾期交房违约金97 355.9元（从2020年1月1日起计算至2021年2月19日止，共416天）；2.判决被告退还多收取的代收契税11 144.22元并支付利息（从2018年12月18日起至付清时止按照银行贷款利率计算）；3.本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。法庭审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判决被告退还多收取的代收契税8358.22元，并支付多收取11 144.22元契税的利息（从2018年12月18日起本清息止，以未付金额为基数，按照银行贷款利率计算）。事实和理由：2018年9月15日，原被告签订了重庆市商品房买卖合同，约定原告购买渝北区××路××号××幢××商品房，总价款1 170 143元，原告按约付清了房款。合同还约定了交房期限为2019年12月31日前，被告逾期交房的违约责任为自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。被告于2021年2月19日才实际交房，构成违约。此外，合同签订当日，被告代收契税33 432.66元，该房屋实缴契税22 288.44元，被告于2019年6月14日出具了接房结算信息表，确认应向原告退还多收取的代收契税11 144.22元，此后一直未支付。综上，原被告签订的合同真实有效，被告应依法履行逾期交房违约责任，退还多收取的代收契税，原告特诉至贵院，望依法判决。   被告天江坤宸公司辩称，1.关于第一项诉请，违约金期间应扣除疫情导致不可抗力产生的2020年1月25日至2020年4月25日期间不应计算违约金；违约金标准过高，请求依法调低。2.关于第二项诉请，被告于2021年3月31日向原告退还2786元，未退金额为8358.22元，该费用因没有约定不应计算利息。3.认可原告诉称的实际交房时间。   经审理查明：2018年9月15日，天江坤宸公司作为甲方（卖方），与杨**作为乙方（买方）签订了重庆市商品房买卖合同，主要约定：乙方购买甲方坐落于重庆市渝北区××路××号××幢××的预售商品房，总成交金额为1 170 143元。第七条，属预售商品房的，甲方应当在2019年12月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的条件。第八条，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。第九条甲方逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五补充协议还约定了，第五条，本合同第七条约定的该房屋交付时间为2019年12月31日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。   合同签订后，杨**已支付完毕购房款并于2018年9月15日缴纳了代收费用，其中契税为33 432.66元。   日期为2019年6月14日的接房结算信息表显示：客户名杨**以及银行账号、开户行，款项名称及金额为契税－11 144.22元。   2021年2月10日，天江坤宸公司向杨**发出了接房通知书，载明隆鑫·鸿府锦上组团3幢于2021年2月10日已办理《竣工备案登记》具备交付条件，将于2021年2月19日集中接房；天江坤宸公司全权委托重庆新隆信物业管理有限公司负责房屋交付工作。   庭审中，杨**认可天江坤宸公司已于2021年3月31日向其退还契税2786元，案涉房屋于2021年3月26日办理了不动产权证书。   杨**陈述约定交房时间在疫情发生之前，因天江坤宸公司原因导致逾期，不应免除违约责任，且违约金系天江坤宸公司制定的标准，应遵照合同履行。   另查明，由于新冠疫情的爆发，重庆市决定自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应机制调整为二级响应，并于2020年3月24日起将重大突发卫生公共卫生事件二级响应机制调整为三级响应。   以上事实，有双方当事人陈述、重庆市商品房买卖合同、收据、接房结算信息表、接房通知书等证据在案证实，足以认定。   本院认为，原告杨**与被告天江坤宸公司签订的重庆市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。根据合同约定，被告应于2019年12月31日前交付案涉房屋。根据本案查明的事实，案涉房屋于2021年2月10日才完成竣工验收备案登记，于2021年2月19日实际交房，自2020年1月1日起至2021年2月19日止构成逾期交房，逾期共计416天。依据《中华人民共和国民法典》第五百九十条之规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。可见，免责事由必须发生在延迟履行之前。被告未在合同约定的2019年12月31日前交付案涉房屋，已构成延迟履行。而重庆市因新冠疫情从2020年1月24日进入一级响应，从3月24日起调整为三级响应，被告主张的疫情免责事由发生在其逾期交房之后，故不满足法律规定的免责条件。同时，被告认为违约金标准过高请求调低，但未举证。故本院对于被告主张的扣除疫情期间三个月违约金以及调低违约金的理由不予采纳。依据原、被告签订的重庆市商品房买卖合同约定，被告逾期交房应按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，本案被告应当支付逾期交房违约金97 355.9元（1 170 143元×0.0002×416天），故对原告诉请的逾期交房违约金，本院予以支持。被告代收契税33 432.66元，确认应向原告退还11 144.22元，庭审中原告自认被告已于2021年3月31日退还2786元，故被告尚需退还契税8358.22元。   关于契税利息。案涉契税由被告代收代缴，超过实际缴纳部分应予退还，双方未约定契税退还的具体时间，原告举示的证据不足以证明其向被告进行过催告，但被告截至起诉之日尚未退还属实，故应从起诉之日起向原告支付占用契税的利息，即按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，以11 144.22元为基数，从2021年3月3日起计算至2021年3月31日止；以8358.22元为基数，从2021年4月1日起计算至本清时止，对于原告超出部分诉讼请求，本院不予支持。   依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后五日内向原告杨**支付逾期交房违约金97 355.9元；   二、被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后五日内向原告杨**退还契税8358.22元；   三、被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后五日内向原告杨**支付契税利息（计算方式：以11 144.22元为基数，从2021年3月3日起至2021年3月31日止；以8358.22元为基数，从2021年4月1日起至本清时止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算）；   四、驳回原告杨**的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取1234.99元、保全费1070元，由被告重庆天江坤宸置业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 员  陶 立            二〇二一年五月二十八日        书 记 员 马 瑞            -1-