广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8184号上诉人（原审被告）：陈俊辉，男，1975年10月11日出生，汉族，住所地：江西省赣州市会昌县。委托诉讼代理人：方少翔，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州祥通投资有限公司，住所地：广东省广州市海珠区会展南五路******。法定代表人：陈何惯，职务：执行董事。委托诉讼代理人：梁志华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雅妮，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人陈俊辉因与广州祥通投资有限公司（下简称祥通公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初30776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人陈俊辉上诉请求判令：1.撤销原审判决第一、二、三、四、五、六项，并依法改判；2.本案一、二审案件受理费由祥通公司承担。事实与理由如下：一、双方的签订的《商铺租赁合同》已于2020年1月20日解除。由于中洲交易中心场地、管理存在诸多问题，客流很少，导致陈俊辉的餐饮店一直处于亏损状态，特别是2020年1月初发生的疫情，餐饮经营已完全停顿，显属不可抗力。为避免损失的继续扩大，2020年1月20日，陈俊辉通知祥通公司解除《商铺租赁合同》并停止经营。根据该合同第14.1.1条的约定及法律规定，陈俊辉有权解除合同且不构成违约。鉴于《商铺租赁合同》已于2020年1月20日解除，故陈俊辉应缴纳的租金和其他费用仅应计至该日为止。因此，原审判决陈俊辉应向祥通公司支付2019年10月1日至2020年7月23日期间的租金263525.46元和物业服务费72273.33元及相应违约金，与事实不符。陈俊辉欠缴的生活垃圾清运费、广告位费用和实际使用的水电费亦应计至2020年1月20日止；二、陈俊辉交纳的租赁保证金53280元应当先行抵扣欠付的租金而非违约金。被上诉人祥通公司答辩称：一、涉案《商铺租赁合同》的解除时间是2020年7月18日，而非2020年1月20日。其一，祥通公司并未在2020年1月20日收到陈俊辉发出的解除《商铺租赁合同》的通知。其二，陈俊辉自2018年3月1日起先后拖欠租金、物业服务费、生活垃圾清运费、水电费等各项费用。2020年4月13日、2020年5月11日，祥通公司分别向陈俊辉发出《费用催缴函》、《律师函》催缴各项拖欠的费用及滞纳金，但陈俊辉一直未缴纳。2020年7月17日，祥通公司依据《商铺租赁合同》第16.3.5条及16.3.9条的约定，向陈俊辉邮寄了《关于正式解除并交还铺位的函》，要求解除合同，该邮件于2020年7月18日妥投。因此，双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年7月18日解除。其三，陈俊辉无权以“不可抗力”为由要求解除租赁合同。从合同约定来看，涉案租赁合同第17条并未明确列明新冠××疫情属不可抗力，且陈俊辉也未提供政府或相关部门出具的新冠××疫情属于不可抗力的证明文件。从法律规定来看，陈俊辉支付租金的义务属于金钱给付义务，新冠××疫情不构成租赁合同的不能履行及对履行付款义务造成实质性障碍。另外，陈俊辉从2019年6月份开始陆续欠缴租金、水电费、广告位费、服务费等各项费用，从2019年9月起停止缴纳租金、物业服务费，而当时新冠××疫情尚未发生，故即使新冠××疫情属于不可抗力，也是发生在陈俊辉迟延履行合同义务之后。依据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》第六条的规定，陈俊辉以不可抗力为由主张解除合同、不承担违约金，不应予以支持。此外，从事实上看，新冠疫情并未对陈俊辉的经营造成持续性、实质性的影响，陈俊辉以此为由要求解除合同亦缺乏事实根据；二、根据《商铺租赁合同》第1.4条、第16.2条、第16.4条的约定，租赁保证金53280元只能先行抵扣违约金，而非抵扣租金。祥通公司于2020年11月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认祥通公司与陈俊辉的商铺租赁关系于2020年7月18日解除；2.陈俊辉向祥通公司支付2019年10月1日至2020年7月23日的租金263525.46元、物业服务费72273.33元，2019年8月1日至2020年2月28日的水费543.2元，2019年8月1日至2020年6月31日的电费21555.6元，2018年3月1日至2020年7月23日的生活垃圾清运费4257.47元，并从每月应缴截止日起至实际清偿欠款之日止，支付逾期支付租金、物业服务费、水费、电费、生活垃圾清运费的违约金（以每月所欠欠款总额为基数，从每月应缴截止日计至付清当月欠款之日止，按月利率2%计算，暂计至2020年11月16日止违约金为71572.77元）给祥通公司；3.陈俊辉向祥通公司支付2019年11月20日至2020年2月19日的广告位费用4500元；4.本案诉讼费用由陈俊辉承担。原审法院经审理查明，位于广州市海珠区新港东路**、1088号之一，会展南五路1号-5号（单），凤浦中路801号、803号房屋登记在广州中轻新洲房地产开发有限公司名下，房屋建筑面积为166831.4392平方米；该公司于2016年3月30日出具《同意出租证明》，载明“广州祥通投资有限公司系广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地商场的合法承租人。我产权方广州中轻新洲房地产开发有限公司并同意祥通公司全权对该物业。对外出租、经营管理”。根据《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2017B0501500681号）载明，海珠区新港东路1088号401房（海珠区新港东路1088号1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号401房）的备案承租人为祥通公司，租赁面积11838.72平方米，租赁期限自2016年3月1日至2033年2月28日。2018年1月18日，祥通公司与陈俊辉签订《商铺租赁合同》，约定：陈俊辉租赁祥通公司位于广州市海珠区新港东路1088号之一会展南五路3号凤浦中路801号803号中洲交易中心裙楼六元素体验天地4F-07商铺(148平方米)以经营餐饮(果C益佰)；租赁期限(计租日)从2018年3月1日至2023年2月28日；(第四条)第一年的月租金26640元，从第3年起每年租金在上一年基础上上浮5%；陈俊辉需向祥通公司交纳租赁保证金53280元，租赁期间，如陈俊辉有违反或不履行本合同的行为，并给祥通公司造成损失或者损害的，在祥通公司要求陈俊辉纠正该等行为并赔偿祥通公司损失的书面通知后5日内，陈俊辉拒不纠正的，祥通公司有权直接在陈俊辉向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金，并需书面告知陈俊辉，陈俊辉应在收到书面扣款通知的7日内向祥通公司补足租赁保证金，否则，祥通公司有权解除合同，收回该商铺，剩余的租赁保证金不予返还，祥通公司损失超过剩余租赁保证金的，仍有权追索；在本合同终止且双方权利义务清理完毕之日，本合同之租赁保证金将担保因陈俊辉的经营行为可发生的因消费者购买商品或服务所产生的退货、修理、赔偿等责任或银行调单发生的退款责任，在合同终止日届满3个月，如无因前述问题导致顾客索赔而令祥通公司承担责任的，祥通公司向陈俊辉一次性无息退还已缴纳的租赁保证金；陈俊辉需自交付商铺日起向祥通公司交纳服务费7400元(50元/平方米/月)；首期服务费于计租日前30日交纳，其它均按每一自然月为一个周期，在每周期的15日前支付；陈俊辉需承担有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络费，祥通公司在每月5日前将缴费通知单告知陈俊辉，陈俊辉需于每月10日前支付；因一方违反本合同项下所作的承诺或保证义务，另一方可以变更或解除合同；合同期届满之日，陈俊辉应交还商铺；除租赁期限届满合同正常终止外，如一方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则陈俊辉应当在合同终止之日交还该商铺；(第12.2条)合同终止（不论基于何种原因)，陈俊辉应自费将商铺内的所有物品搬离该商铺，并将商铺恢复至祥通公司交付时的状态（祥通公司认可的属于正常使用导致的磨损除外）；如果该商铺交还时之状况不符合前项规定，祥通公司有权要求陈俊辉采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由陈俊辉负担；如果陈俊辉未依照本合同第12条的约定交还该商铺，则视陈俊辉同意商铺内—切物品为遗弃物，祥通公司有权处置，祥通公司有权将该商铺内的—切装修，附属设备／设施拆除，因此而产生的费用均由陈俊辉负担；租赁期限内，陈俊辉逾期交付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金；陈俊辉不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续2次或一年内累计2次的，祥通公司有权将前述违约金提高至10%；本合同成立后，陈俊辉非因法律、法规及本合同规定的情况，拒绝履行合同义务、中途擅自解除合同的，租赁保证金作为违约金赔偿给祥通公司，如违约金不足以补偿给祥通公司造成的直接经济损失及合理的商铺空档期租金损失的，陈俊辉还应赔偿不足部分。该合同的附件二约定：第1-3租赁年共免租3个月，分摊到第1租赁年每月执行；第2租赁年的月租金为26640元，第3租赁年月租金为27972元。签约后，陈俊辉向祥通公司支付了租赁保证金53280元、能源费押金5000元及装修押金5000元，并于2018年3月18日签收了祥通公司交付的店铺进行装修，然后投入了运营。2018年4月8日和2019年3月29日，祥通公司与陈俊辉先后签订2份《六元素?体验天地广告位租赁合同》，约定陈俊辉向祥通公司租赁位于广州市海珠区新港东路1088号之—会展南五路3号凤浦中路801号至803号六元素体验天地广场室内广告位；租赁期限从2018年3月20日至2020年3月19日(每份合同各一年)；月度租金费用1500元，第一年合同期内合共人民币15000元，第二年合同期内合共人民币18000元；(第一份合同为2个月，第二份合同为3个月)为一个周期缴纳租金；陈俊辉须在收到祥通公司缴款通知单五日内支付下期应付租金。祥通公司表示陈俊辉在2019年6月前都是按期交纳租金，但自2019年6月开始陆续欠缴租金、水电费、广告位费、服务费等各项费用，从2019年9月起没有再缴纳租金和物业费用；之后，已多次向陈俊辉发出催款结算单(祥通公司称其中多次催缴通知单由陈俊辉妻子王春云签收)，但陈俊辉仍然未支付欠费。2020年3月7日，陈俊辉签收了祥通公司发出的《催款通知单》。该单上注明截至2020年3月31日止尚欠祥通公司租金、水电费、服务费、垃圾清运费共297883.05元。2020年7月18日，祥通公司向陈俊辉发出了《关于正式解除并交还铺位的函》，载明“。截至2020年7月16日，你拖欠租金、物业服务费等共计358367.06元、滞纳金204675.97元，我司已多次向你司催缴，但你司仍未缴清。我司正式解除与你司签订的《商铺租赁合同》及相关附件，同时按《商铺租赁合同》的相关标准追究你方的违约责任，租金及其他费用，计至我方实际收回场地之日；根据《商铺租赁合同》第16.4条规定，你应当于收到本函之日起10日内迁离并交回铺位，租赁保证金我司不予退还；另据《商铺租赁合同》第12.2.1条规定，你应当将商铺内所有物品搬离，并将商铺恢复至毛坯状态交回，逾期不按标准交还的，根据《商铺租赁合同》第12.4.1条规定，商铺内一切物品视为遗弃物，我司将自行清理收回铺位，所产生的相关费用由你司承担”。祥通公司表示其于2020年7月23日收回了商铺。陈俊辉未付的费用有：租金263525.46元(计至2020年7月23日)、物业服务费72273.33元(计至2020年7月23日)、水费543.2元(计至2020年3月31日)、电费21555.6元(计至2020年6月31日；其中2020年3月7日前应付金额19071.6元)、垃圾清运费4257.47元(计至2020年7月23日；其中2020年3月7日前应付金额3552元)、广告位费用4500元(计至2020年2月19日)，共366655.06元。之后，祥通公司提起本案诉讼。原审诉讼中，原审法院根据祥通公司申请，于2021年1月22日作出财产保全裁定书，冻结了陈俊辉名下的银行账户存款以及房屋产权份额。原审法院认为，祥通公司与陈俊辉签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约全面履行。陈俊辉作为承租人，理应按照约定的时间缴纳租金等费用。现陈俊辉自2019年10月1日起拖欠租金、服务费等，已构成违约。祥通公司据此按照合同中“因一方违反本合同项下所作的承诺或保证义务，另一方可以变更或解除合同”的约定，于2020年7月18日向陈俊辉发函，要求解除合同，并无不当，予以确认。合同解除后，陈俊辉理应将店铺交还给祥通公司。现陈俊辉未到庭提出抗辩意见，故祥通公司表示其于2020年7月23日收回商铺，可予采信。关于祥通公司主张的租金、服务费、水电费、垃圾清运费、广告位费用及违约金问题。鉴于陈俊辉实际经营使用了店铺，故其应将交还店铺前未付的租金、服务费、水、电费、垃圾清运费、广告位费用共366655.06元清偿给祥通公司。根据合同中“租赁期限内，陈俊辉逾期交付租金或服务费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.3%支付违约金”的约定，陈俊辉逾期交费，祥通公司有权计付违约金，现祥通公司要求将违约金标准调整至月利率2%并无不妥，可予采纳。相关租金、服务费的违约金可从2019年9月15日起分别从各期费用应缴纳日起计算至清偿日止。另根据“租赁期间，如陈俊辉有违反或不履行本合同的行为，并给祥通公司造成损失或者损害的，……祥通公司有权直接在陈俊辉向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金”的约定，陈俊辉已交纳的租赁保证金53280元，可予抵偿违约金。至于祥通公司主张的水、电费、垃圾清运费违约金。因合同约定需在祥通公司将缴费通知单告知陈俊辉时才缴纳，现祥通公司只提供证据证明陈俊辉曾于2020年3月7日直接签收了《催款通知单》，除此所提交的由王春云签字的催款单没有证据显示签收人可代表陈俊辉收件，无法采信。故此，只能认定祥通公司于2020年3月7日通知了陈俊辉交纳水电费和垃圾清运费。陈俊辉在2020年3月10日前逾期未交的各项费用，故可自2020年3月10日起按照月利率2%的标准计算违约金。对于2020年3月后产生的电费、垃圾清运费，可从2020年7月18日祥通公司通知要求解除合同日起计算。陈俊辉已交纳的能源费押金5000元可予以抵扣。至于祥通公司要求计算的广告位费用违约金，祥通公司表示陈俊辉拖欠的是2019年11月20日至2020年2月19日期间的费用(3000元+1500元)，因合同也是约定需在祥通公司将缴费通知单交给陈俊辉后5天内缴纳，但祥通公司未举证证明已及时通知陈俊辉缴纳该费用，故也宜从2020年7月18日祥通公司通知要求解除合同日起按照月利率2%的标准计算。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，于2021年2月9日判决如下：一、确认祥通公司与陈俊辉签订的《商铺租赁合同》于2020年7月18日解除；二、陈俊辉在本判决生效之日起10日内，向祥通公司支付2019年10月1日至2020年7月23日的租金263525.46元、物业服务费72273.33元及违约金(从2019年9月15日起至2019年10月14日止，以26640元+7400元为基数；从2019年10月15日起至2019年11月14日止，以68080元为基数；从2019年11月15日起至2019年12月14日止，以102120元为基数；从2019年12月15日起至2020年1月14日止，以133152.26元为基数；从2020年1月15日起至2020年2月14日止，以167192.26元为基数；从2020年2月15日起至2020年3月14日止，以202564.26元为基数；从2020年3月15日起至2020年4月14日止，以237936.26元为基数；从2020年4月15日起至2020年5月14日止，以273308.26元为基数；从2020年5月15日起至2020年6月14日止，以308680.26元为基数；从2020年6月15日起至实际清偿之日止，以335798.79元为基数；均按照月利率2%计算，该违约金总额以335798.79元为限，但应在总额内扣减租赁保证金53280元)；三、陈俊辉在本判决生效之日起10日内，向祥通公司支付水费543.2元及违约金(从2020年3月10日起至实际清偿日止，按照月利率2%以543.2元为基准计算，该违约金总额以543.2元为限)；四、陈俊辉在本判决生效之日起10日内，向祥通公司支付2019年8月1日至2020年6月31日的电费21555.6元及违约金(从2020年3月10日起至2020年7月17日止，按照月利率2%以19071.6元为基准计算；从2020年7月18日起至实际清偿日止，按照月利率2%以21555.6元为基准计算；该违约金总额以21555.6元为限，但应在总额内扣减能源费押金5000元)；五、陈俊辉在本判决生效之日起10日内，向祥通公司支付2018年3月1日至2020年7月23日的生活垃圾清运费4257.47元及违约金(从2020年3月10日起至2020年7月17日止，按照月利率2%以3552元为基准计算；从2020年7月18日起至实际清偿日止，按照月利率2%以4257.47元为基准计算；但违约金总额以4257.47元为限)；六、陈俊辉在本判决生效之日起10日内，向祥通公司支付广告位费用4500元及违约金(从2020年7月18日起至实际清偿日止，按照月利率2%以4500元为基数计算，但违约金总额以4500元为限)；七、驳回祥通公司的其他诉讼请求。本案诉讼费6648元由陈俊辉负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，陈俊辉于2020年11月27日签收原审法院送达的开庭传票、起诉状副本、证据材料复印件等诉讼文书，但未参加原审庭审。祥通公司在原审过程中提交了其与陈俊辉签订的《六元素体验天地广告位租赁合同》。祥通公司另提交落款日期为2020年5月11日的《律师函》，以证明：其多次向陈俊辉催讨欠费，陈俊辉对所欠费用从未提出异议。该《律师函》记载部分内容如下：……2020年3月7日，阁下向祥通公司发出《撤场申请》，表示因没钱交租，经沟通后没有得到满意答复，阁下向祥通公司申请退租。2020年3月31日，祥通公司向阁下发出《关于撤场申请的回函》，表示阁下申请撤场的原因非《商铺租赁合同》约定可允许解除合同的情形，祥通公司不同意阁下撤场……。二审庭询中，陈俊辉表示对原审判决已查明事实无异议，但认为有遗漏以下事实未查明：1.陈俊辉从2020年2月开始基本没有经营，至3月完全停止经营；2.陈俊辉在原审期间未收到祥通公司提交的广告位租赁合同；3.陈俊辉在2020年1月初已以微信方式通知祥通公司员工于2020年1月20日解除租赁合同，祥通公司员工表示同意，但要求陈俊辉提交书面解除文件，故陈俊辉于2020年3月初向祥通公司提交了解除租赁合同的书面通知；4.祥通公司不允许陈俊辉撤场，不允许陈俊辉搬走大量设备，导致陈俊辉的物品遗留在商铺内。陈俊辉称：对祥通公司主张的欠费起始时间没有异议，对截止时间有异议；陈俊辉当时通过微信向祥通公司工作人员提出于2020年1月20日解除合同，但因为更换手机无法提供微信聊天记录；因祥通公司不同意办理撤场手续，故陈俊辉大约在2020年2月初自行撤场；因祥通公司不允许腾空，故陈俊辉撤场时未腾空商铺；陈俊辉于2020年3月7日向祥通公司提交了撤场申请并要求返还设备设施，但祥通公司明确表示不同意；陈俊辉有与祥通公司签订广告位的租赁合同，也曾向祥通公司支付过广告位的租金。经核对，原审查明的广告位租赁合同内容与陈俊辉持有合同的记载内容一致，但广告位与涉案商铺属于不同性质的标的物，有关广告位的租赁纠纷应另案解决。除本人陈述外，陈俊辉未向本院提交其他证据。祥通公司称：陈俊辉直至2020年3月7日才向祥通公司提出撤场申请，在此之前，陈俊辉一直在经营；陈俊辉从未向祥通公司主张交还商铺内物品，祥通公司在原审已列清单确认陈俊辉遗留在商铺内的物品品名。物品系由陈俊辉自行遗留在商铺内，而非祥通公司拒绝其搬离。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审争议焦点包括：其一，双方之间的《商铺租赁合同》应于何时解除；其二，陈俊辉应向祥通公司支付租金等租赁费用至何时止；其二，陈俊辉已交纳的租赁保证金是否应先行抵扣欠租。关于争议焦点一。陈俊辉确认其自2019年10月1日开始拖欠租金等租赁费用，故陈俊辉已构成违约。陈俊辉主张其已于2020年1月20日通知祥通公司解除双方签订的《商铺租赁合同》，但一方面，陈俊辉并未就此充分举证证明，且陈俊辉该项主张与其自述的曾于2020年3月初向祥通公司发出解除通知相矛盾，另一方面，即使陈俊辉曾向祥通公司发出解除合同通知，陈俊辉作为违约方，在无合同依据及法定事由的情况下也无权主张解除合同，其单方解除合同的行为并不产生合同解除的法律效果。故此，陈俊辉上诉认为《商铺租赁合同》应于2020年1月20日解除，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。如前述，陈俊辉主张合同于2020年1月20日解除缺乏法律依据，故双方之间的租赁关系仍在延续。陈俊辉虽称其曾于2020年3月7日申请撤场，但即使陈俊辉的该项陈述属实，在租赁合同关系尚未解除的情况下，陈俊辉的单方撤场行为也不能当然产生返还租赁物的法律效果，因此也不能当然免除陈俊辉的交租义务。且，陈俊辉确认其撤场后仍遗留部分自有物品在涉案商铺内，陈俊辉未提供充分证据证明其在撤场后有通知祥通公司可自行处置该物品或催告祥通公司办理物品清点及商铺交接手续，故涉案商铺事实上也不具备返还条件。陈俊辉虽称其未能将自有物品搬离系因祥通公司阻扰所致，但未就此充分举证证明。综上，原审判决陈俊辉向祥通公司支付拖欠的租金、物业服务费及生活垃圾清运费等至祥通公司向陈俊辉发出解除通知后实际收回涉案商铺之日即2020年7月23日止，并无明显不妥，可予维持。陈俊辉上诉认为应计至2020年1月20日止，理据不充分，本院不予采纳。关于争议焦点三。租赁保证金的功能在于保障陈俊辉在约定租期正常履行合同义务，且双方签订的《商铺租赁合同》明确约定，如陈俊辉中途拒绝履行合同，则租赁保证金作为违约金赔偿给祥通公司，故原审认定陈俊辉已交纳的租赁保证金优先用于抵扣违约金符合合同约定。陈俊辉上诉认为租赁保证金应优先用于抵扣租金，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈俊辉的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3937元，由上诉人陈俊辉负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年六月二十九日法官助理王文杰书记员区敏儿