广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终1001号上诉人（原审被告）：阳江市宇辉房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区豪贤路68号首层南1。法定代表人：敖道迎，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯志妥，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：余若云，广东源满律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:黄端汝，男，1975年10月6日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。被上诉人（原审原告）:黄波莲，女，1976年1月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李权洪，广东彖典律师事务所实习律师。上诉人阳江市宇辉房地产开发有限公司（以下简称宇辉房地产公司）因与被上诉人黄端汝、黄波莲商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初8161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄端汝、黄波莲向一审法院起诉请求：一、判令宇辉房地产公司支付逾期交房违约金43454.84元（违约金按已付房款的0.015%支付，自2019年1月1日起至2019年9月1日止违约金为43454.84元）给黄端汝、黄波莲；二、判令宇辉房地产公司返还办证税费和维修基金51591元及利息（以51591元为基数，按年利率6%计算，从2017年9月29日起计至还清之日止）给黄端汝、黄波莲；三、本案诉讼费由宇辉房地产公司负担。一审法院判决：一、限阳江市宇辉房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金29452.73元给黄端汝、黄波莲；二、限阳江市宇辉房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费36212元及利息（以36212元为基数，按年利率3.85%计算，从2020年6月24日起计至付清款项之日止）给黄端汝、黄波莲；三、驳回黄端汝、黄波莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1193元（已减半收取，该款黄端汝、黄波莲已预交），由黄端汝、黄波莲负担535元，由阳江市宇辉房地产开发有限公司负担658元。具体认定事实和理由详见一审判决。宇辉房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回黄端汝、黄波莲的全部诉讼请求，改判宇辉房地产公司无需向黄端汝、黄波莲支付逾期交房违约金29452.73元、办证税费36212元及利息（暂计共64664.73元）；三、本案一、二审诉讼费用由黄端汝、黄波莲负担。事实与理由：一、宇辉房地产公司根本不存在逾期交房的情况，黄端汝、黄波莲的请求毫无事实依据，即便存在逾期交房的情形，一审判决的违约金也过高，请酌情减少。2013年5月25日，宇辉房地产公司已经取得涉案尚居湖庭住宅区XX栋XX层XX房产所在建筑的商品房预售许可证（编号：阳预许证字XX号），证明涉案楼房所在的建筑当时已完成《广东省商品房买卖合同》所约定的装饰，排、给水，用电供应等正常生活入住的条件，可对外售卖房屋。由于涉案房屋整幢楼均是现房售卖，即满足即时装修入住、正常生活的条件。宇辉房地产公司可提供相关间接证据充分证明宇辉房地产公司不可能存在延迟交楼的情形。由于宇辉房地产公司是现楼售卖，在签订《房产认购协议书》时已具备交楼条件，在2018年11月27日黄端汝、黄波莲付清全部房屋价款后，宇辉房地产公司已经立即通知黄端汝、黄波莲收楼，但黄端汝、黄波莲以“另有房屋居住，暂不需要收楼”为由拒绝，并一直以上述理由拒绝签订物业管理条例，拒绝支付物业管理费。黄端汝、黄波莲主观拒绝收楼，一审判决要求宇辉房地产公司承担逾期交房责任，属于事实认定错误。宇辉房地产公司认为，虽然黄端汝、黄波莲提供的《收楼手续书》显示其于2019年9月1日收楼，实际情况是黄端汝、黄波莲为自身利益以各种理由拖延收楼，黄端汝、黄波莲逾期收楼是其自身原因导致，造成的损失也应由其自身承担，与宇辉房地产公司没有关联，宇辉房地产公司不承担逾期交房的责任，若由于黄端汝、黄波莲利益熏心，在毫无事实依据的情况下要求宇辉房地产公司支付逾期交房违约金，则严重违背诚实及公平原则，请求二审法院依法驳回黄端汝、黄波莲的诉讼请求。二、若黄端汝、黄波莲明确将自行到相关部门支付相关办证费用并办理尚居湖庭住宅区XX栋XX层XX房产的相关房地产权属证书，宇辉房地产公司同意返还剩余的办证费35812元给黄端汝、黄波莲，但黄端汝、黄波莲请求宇辉房地产公司支付办证费产生的利息无事实依据。对于黄端汝、黄波莲于2017年9月29日向宇辉房地产公司支付的维修基金、办证费51591元，实质为黄端汝、黄波莲办理房屋登记和房地产权属证书时应支付的税费、维修基金、不动产登记费、证书工本费等费用。在黄端汝、黄波莲支付了51591元后，宇辉房地产公司已代黄端汝、黄波莲支付了维修基金15379元和代理费400元，合计15779元，上述办证费用仅剩余35812元。一审判决对黄端汝、黄波莲所缴纳的代理费400元不予认可没有事实依据，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条可知，宇辉房地产公司没有直接为黄端汝、黄波莲办理房地产权属证书的义务，也没有为黄端汝、黄波莲缴交相关办证费用的义务，在实际操作中办理房地产权属证书是业主的工作。当时，为避免业主工作繁忙影响办证事务，经过黄端汝、黄波莲同意，宇辉房地产公司为业主寻找了专业的第三方办证机构阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心，为黄端汝、黄波莲到各个政府相关的办事窗口，代缴相关费用（如缴交维修基金、房屋所有权登记费等）、代办（办理房地产权属证书）等，该项工作已经在办理中，阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心开具的发票中显示购买方的名称也是黄端汝、黄波莲，宇辉房地产公司在此期间没有获得任何利益。一审法院对代理费不予认可，有违公平原则，严重损害宇辉房地产公司的合法权益。另外，针对应支付相关办证费用的利息问题，宇辉房地产公司认为，办证费用并非宇辉房地产公司主动要求黄端汝、黄波莲缴付，在尚居湖庭的楼盘中，也存在多户业主没有将办证费用交由宇辉房地产公司保管的事实，只要黄端汝、黄波莲提出取回办证费用，宇辉房地产公司一定积极配合将剩余办证费用转回黄端汝、黄波莲的账户，因未经催告，宇辉房地产公司有为黄端汝、黄波莲保管剩余办证费用35812元的义务，在本案一审起诉前，黄端汝、黄波莲从来没有要求取回办证费用，一审判决宇辉房地产公司支付剩余办证费用的相关利息，于法无据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审依法撤销一审判决，驳回黄端汝、黄波莲的全部诉讼请求。黄端汝、黄波莲答辩称：一、宇辉房地产公司没有证据证明其在2019年9月1日前就已将涉案房屋交付给黄端汝、黄波莲使用，故应按《商品房买卖合同（预售）》的约定承担逾期交房违约责任；黄端汝、黄波莲在一审就已提供证据证明其于2019年9月1日才收楼装修入住，事实上涉案房屋至今未通过竣工验收，未取得相关手续，未达到合同约定的交楼条件。二、黄端汝、黄波莲于2017年9月29日支付了36212元办证费给宇辉房地产公司，但宇辉房地产公司至今未能为黄端汝、黄波莲办理不动产权证书，对其支付的400元代理费应由其自行承担，宇辉房地产公司继续占有该笔办证费用于理无据，于法不合，应予返还，同时根据公平原则应支付利息。综上所述，一审认定事实清楚，应予维持。二审期间，宇辉房地产公司提供两组新证据：证据一、《商品房预售许可证》，拟证明宇辉房地产公司在2013年5月25日已取得《商品房预售许可证》，且此时建筑已经封顶。证据二、《商品房买卖合同》《房屋验收单》，拟证明：1.尚居湖庭最早的交付使用时间是2013年12月29日，不会存在延迟交楼的情况；2.2014年、2015年买房的业主在付清全部房款后正常收楼入住。黄端汝、黄波莲质证意见：对证据一的真实性无异议，但该证据不能证明涉案房屋已经达到交付条件，事实上涉案房屋至今没有通过竣工验收，没有达到合同约定的交楼条件。对证据二的真实性没有异议，但该证据只是其他业主的情况，不能证明涉案房屋的情况。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同（预售）》是黄端汝、黄波莲与宇辉房地产公司双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，一审认定合同有效正确，应予以维持。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，一、宇辉房地产公司是否构成逾期交房，一审认定的违约金是否过高；二、宇辉房地产公司应返还的办证税费及利息如何确定。关于争议焦点一，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，宇辉房地产公司应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房。黄端汝、黄波莲已经付清了全部购房款，但宇辉房地产公司直至2019年9月1日才将该房屋交付给黄端汝、黄波莲。宇辉房地产公司的逾期交房行为已构成违约，根据合同约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。从2019年1月1日起计至2019年9月1日止，宇辉房地产公司共逾期交房244天，一审酌定按日万分之一计算逾期交房违约金，处理并无不妥。宇辉房地产公司主张签订《房产认购协议书》时已具备交楼条件，在2018年11月27日黄端汝、黄波莲付清全部房款后，宇辉房地产公司已经立即通知黄端汝、黄波莲收楼，但黄端汝、黄波莲以“另有房屋居住，暂不需要收楼”为由拒绝，并一直以上述理由拒绝签订物业管理合同，拒绝支付物业管理费，即迟延收楼是黄端汝、黄波莲的个人原因导致。对该主张，宇辉房地产公司未能提供证据予以证明，本院不予采信。关于争议焦点二，宇辉房地产公司主张经黄端汝、黄波莲同意代黄端汝、黄波莲向阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心支付了400元代理费用以委托阳江市江城区汇城房地产信息咨询服务中心代为办理涉案商品房的权属登记手续。但宇辉房地产公司并未提供证据证明该费用必然发生且经黄端汝、黄波莲同意，故黄端汝、黄波莲主张不应在宇辉房地产公司退还的办证税费中扣减代理费400元，理据充分，一审判决宇辉房地产公司应返还36212元给黄端汝、黄波莲，处理恰当。至于宇辉房地产公司应否计付应予返还办证税费的利息给黄端汝、黄波莲的问题，虽然办证税费是黄端汝、黄波莲自愿预付的，双方对宇辉房地产公司占有款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，宇辉房地产公司占用代收办证税费的合理期间应为其依约履行合同义务的期间。在合同约定的办证期限届满后，宇辉房地产公司继续占用该办证税费没有依据，而且，利息属于法定孳息，与黄端汝、黄波莲向宇辉房地产公司支付的办证税费具有附随性，故宇辉房地产公司应按合同约定的最迟办证时间计付应予退还的办证税费利息给黄端汝、黄波莲。宇辉房地产公司主张不应计付应予退还的办证税费利息给黄端汝、黄波莲，理据不足，本院不予支持。综上所述，宇辉房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1416元，由阳江市宇辉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年六月十一日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。