四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9716号 上诉人（原审被告）：成都市郫都区唯一酒店管理有限责任公司，住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇一环路西北路188号百伦广场1栋5单元1号。 法定代表人：秦绍忠，董事长。 委托诉讼代理人：代枢洪，男，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：郫县百伦投资有限公司，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇国宁东路69号。 法定代表人：林洁，总经理。 委托诉讼代理人：崔小丽，四川督政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪彬，四川达民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：秦绍忠，男，1964年9月24日出生，汉族，住四川省红原县。 上诉人成都市郫都区唯一酒店管理有限责任公司（以下简称唯一公司）因与被上诉人郫县百伦投资有限公司（以下简称百伦公司）、被上诉人秦绍忠房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院(2020)川0124民初4017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 唯一公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者改判驳回百伦公司第一项和第二项诉讼请求；2.改判秦绍忠、唯一公司仅支付租金76666元，且2020年4月27日至今不应支付租金。事实和理由：一、虽然案涉合同约定了计租起始日，但是合同第六条约定了因百伦公司延期交付租赁物的，则租赁期限、装修期、开业日期、计租起始日均顺延。因为百伦公司于2018年8月13日才按照交付条件向唯一公司实际完成交付。因此应从2018年8月14日起算装修期和免租期共13个月，则计租起始日应为2019年9月14日。（与一审主张不符合，也和补充协议约定不一致）唯一公司支付的第一笔租金为2019年9月10日可以佐证。唯一公司向百伦公司出具的《工作联系函》为百伦公司胁迫下签署的显失公平的函。二、唯一公司认为计租起始日应从2019年8月30日开始计算，至2020年1月30日，政府通知停业，后又于2020年3月20日在百伦公司的要求下开业至2020年4月27日，因房租问题被百伦公司停水停电导致停业至今。唯一公司实际营业6个月零7天，租金应为872666元，加上物业费374000元，减去已经支付的1170000元，仅差欠百伦公司76666元，因秦绍忠已经支付了保证金500000元，所以唯一公司并未违约，百伦公司无权解除合同。 百伦公司辩称，一、唯一公司主张计租起始日为2019年9月14日没有事实和法律依据。《房屋租赁合同》中并未约定房屋交付条件，百伦公司将房屋交付唯一公司即可。其次，百伦公司与唯一公司及秦绍忠已经就租金起算时间从2019年1月3日开始计算达成合意。百伦公司在一审中提交的《工作联系函》《〈房屋租赁合同〉的补充协议》以及《〈房屋租赁合同〉的补充协议二》等证据，已经足以证明租金的起算时间为2019年1月3日。2019年3月5日唯一公司给百伦公司发《工作联系函》申请“迟延缴纳2019年1月3日-5月2日的租金”已经表明其知晓并认可从2019年1月3日开始计算租金，在两次签订补充协议的过程中也并未对此提出过任何异议，并且多次对此予以确认，故对租金起算时间从2019年1月3日开始计算双方不应当有争议。二、唯一公司主张以其实际营业时间计算租金无事实及法律依据。唯一公司主张百伦公司对其经营的酒店进行停电停水，应当承担举证责任，但未提交证据足以证明该主张。《房屋租赁合同》及补充协议已经明确约定了租金起算时间及租金支付方式，百伦公司将租赁物交付唯一公司后，已经完成了合同义务，有权从双方协商一致的租金起算时间开始收取租金，而唯一公司取得租赁物后，经营时间及方式属于其自主行为与百伦公司无关，其主张按照其实际营业时间计算租金无事实依据及法律依据。 秦绍忠辩称，2020年4月27日是第四次停水停电。酒店营业6个月遇上了疫情。 百伦公司向一审法院起诉请求：1.解除百伦公司、唯一公司、秦绍忠之间签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议；2.唯一公司、秦绍忠在合同解除后20日内共同向百伦公司返还租赁房屋；3.唯一公司、秦绍忠共同向百伦公司支付2019年1月3日至2020年7月2日期间欠付的租金1995000元；4.唯一公司、秦绍忠共同向百伦公司支付租金至实际返还租赁房屋时止（2020年7月3日至合同解除后20日内的租金按照140000元每月计算，合同解除后超出20日若未返还租赁房屋的租金按照280000元每月计算）；5.唯一公司、秦绍忠共同向百伦公司支付违约金504000元；6.本案保全费、诉讼费由唯一公司、秦绍忠共同承担。 一审法院认定事实：2017年9月8日，百伦公司与秦绍忠签订《房屋租赁合同》，约定秦绍忠承租百伦公司位于郫都区郫筒镇西大街郫县酒店（含一楼大厅）及xx3号商铺，租赁房屋用于“维也纳酒店”使用；百伦公司应于2017年9月10日前交付房屋给秦绍忠使用，租赁期限自2017年9月10日至2033年9月9日，装修期及经营免租期为2017年9月10日至2018年9月9日止，自2018年9月10日起收取房租及物管费；2018年9月10日至2021年9月9日年租金为1680000元，租金按照季度支付，每次应付租金在上一个月的15日内支付当次应付租金；合同签订7日内，秦绍忠支付百伦公司保证金500000元；秦绍忠逾期支付房屋租金，每逾期一日应按欠款总额千分之一向百伦公司支付违约金，经催收仍不支付，百伦公司可以切断水电气等供应，任何一笔款项逾期付款超出30日，百伦公司有权解除合同，并要求支付当年度租金总额30%的违约金，且在合同解除后20日内将租赁房屋交还给百伦公司，交还标准为不得破坏租赁房屋主体结构和拆卸室内附着在地面、墙面、顶部的固定装饰物，按此约定交还房屋，租金及费用计算至交还之日，未按约定交还，自交还届满的次日起，租金按照合同解除时租金标准两倍支付。合同同时对双方权利义务等、争议解决、支付方式等作出约定。合同签订后，百伦公司向秦绍忠按照约定交付房屋，秦绍忠接受房屋使用并支付百伦公司保证金500000元，2019年3月5日，唯一公司向百伦公司出具《工作联系函》，载明：酒店2019年3月4日试营业，客房入住率不高，请求迟延交纳2019年1月3日至5月2日租金、物管费800000元，该笔费用在2019年12月3日起，按照每月100000元标准补齐，直至全部补齐、2019年5月3日至12月3日期间，交费方式由季付调整为月付。同日，百伦公司、秦绍忠分别作为出租方甲方、承租方乙方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定1.甲方同意乙方迟延支付2019年1月3日至5月2日租金560000元，乙方自2019年12月3日起，每月3号前按照每月70000元标准补齐给甲方，2020年7月3日前全部补齐；2.2019年5月3日至2019年12月2日期间租金，交费方式由季付调整为月付，具体支付办法：2019年5月3日至2019年12月2日租金按月支付，乙方每月140000元标准支付甲方；3.2019年12月3日后租金支付方式及时间按照2017年6月5日签署的《房屋租赁合同》执行；4.本协议是《房屋租赁合同》的补充，具有同等效力，协议与合同不一致，以协议内容为准，其他事项按原《房屋租赁合同》执行。2019年12月25日，百伦公司、唯一公司分别作为出租方甲方、承租方乙方签订《房屋租赁合同补充协议》（二），约定：截止2019年12月21日欠租金合计985000元，乙方承诺于2020年1月1日前全部缴清；上述金额系欠付租金的支付约定，正常租金按照《房屋租赁合同》执行；乙方秦绍忠作为唯一公司大股东，对唯一公司的义务（包括但不限于租金、违约金等）承担连带担保责任；本协议是《房屋租赁合同》的补充，具有同等效力，协议与合同不一致，以协议内容为准，其他事项按原《房屋租赁合同》执行。前述两份补充协议，秦绍忠及唯一公司均签字盖章确认。唯一公司、秦绍忠未及时支付租金，2020年4月16日，百伦公司向唯一公司、秦绍忠发出《催费通知函》，要求唯一公司、秦绍忠支付欠付租金，唯一公司、秦绍忠仍未支付欠付租金，百伦公司遂诉讼至一审法院。 一审同时查明，1.案涉房屋百伦公司与秦绍忠曾于2017年6月20日签订《房屋租赁合同》，因百伦公司原因造成工期延误，秦绍忠无法正常履行合同，双方2017年6月20日签订《协议》，对2017年6月20日签订的《房屋租赁合同》废止；2.唯一公司、秦绍忠已支付百伦公司租金525000元。 一审法院认为,百伦公司、唯一公司、秦绍忠之间于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》及两份补充协议系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。唯一公司、秦绍忠对双方履行的合同系2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》、2019年3月19日、12月25日签订的补充协议系基于2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》而达成以及唯一公司亦为案涉租赁合同的承租方等事实予以认可，一审中，唯一公司、秦绍忠对共同承担合同责任无异议，一审法院对此予以确认。双方均应按照合同约定全面如实履行义务，唯一公司、秦绍忠辩称百伦公司因需要对案涉房屋进行隔墙装修并没有按照《房屋租赁合同》约定按时向唯一公司、秦绍忠提供租赁房屋，租金起算时间不应按照百伦公司主张的2019年1月3日起算，应自2019年9月开始计算租金；经营期间，百伦公司无故对酒店停水停电，造成唯一公司、秦绍忠2020年实际经营65天，其余时间不应支付租金。一审法院认为，在签订案涉租赁合同前，双方2017年6月5日签订案涉房屋租赁合同，2017年6月20日双方签订协议载明因百伦公司原因造成工期延误，该合同废止，本案案涉合同已对前合同约定的租期计租时间等予以相应顺延，且唯一公司2019年3月5日向百伦公司出具《工作联系函》，向百伦公司申请延迟交纳2019年1月3日至5月2日租金，基于此申请，唯一公司、秦绍忠、百伦公司才于2019年3月19日对唯一公司、秦绍忠延迟交纳2019年1月3日至5月2日租金、2019年5月3日后租金支付方式及时间进行变更等达成《补充协议》并据此履行，唯一公司、秦绍忠以正式书面形式对案涉租赁合同租金起算时间为2019年1月3日以及对租金欠付情况进行认可，现辩称百伦公司未按时交付租赁物、租期起算时间应顺延，无法律依据及事实依据，一审法院不予采信。关于唯一公司、秦绍忠2020年度实际经营天数，唯一公司、秦绍忠承租租赁物后的使用情况与百伦公司出租方无关，唯一公司、秦绍忠一审中仅提供本案一审期间酒店停水停电视频，但无法达到停水停电系百伦公司造成的证明目的，唯一公司的内部汇报资料（停水停电）截图同样无法达到唯一公司、秦绍忠拟证明目的，故唯一公司、秦绍忠辩解因百伦公司原因造成唯一公司、秦绍忠2020年实际经营65天，其余时间不应支付租金，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况及合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，唯一公司、秦绍忠并未按照合同约定支付2019年1月3日起租金，长期拖欠租金，经催告合理期限内支付仍未支付，且不按补充协议约定时间按期足额支付欠付租金，属于以事实行为表明不履行合同义务，已构成根本违约，百伦公司据此要求解除合同、唯一公司、秦绍忠返还租赁物及支付欠付租金、承担违约责任，有事实依据及法律依据，一审法院予以支持。具有合同解除权的当事人行使合同解除权，合同解除时间以一审法院生效法律文书生效时为合同解除之日，百伦公司主张2020年7月2日前租金及2020年7月3日至实际腾退房屋时止租金（2020年7月3日至合同解除后20日内的租金按照140000元每月计算，合同解除后超出20日若未返还租赁房屋的租金按照280000元每月计算），实际包含合同解除前欠付租金及合同解除后至实际腾退房屋前的占用费用两部分，百伦公司要求合同解除后超出20日若未返还租赁房屋的费用按照280000元每月（约定租金标准两倍）计算，超出百伦公司实际损失范畴或预期利益损失范畴，一审法院酌情调整为按照合同约定租金标准计算租金及占用费用至实际腾退房屋时止，因合同期内租金及合同解除后占用费一审法院认定同一标准计算，为便于计算，按照百伦公司诉请计算时间，2019年1月3日至2020年7月2日，唯一公司、秦绍忠应付租金2520000元，扣减已支付租金525000元及已支付保证金500000元，唯一公司、秦绍忠还应支付百伦公司1495000元，2020年7月3日后至实际腾退房屋前的租金及占用费按照合同约定租金标准向百伦公司支付（2021年9月9日前月租金标准为140000元）。2020年受众所周知“新冠疫情”爆发影响，本次疫情属于不可抗力，唯一公司、秦绍忠较长时间经营困难，一审法院根据本次疫情持续时间、影响范围等，酌情认定减免两个月房屋租金，品迭计算后，则唯一公司、秦绍忠还应支付百伦公司2020年7月2日前租金等1215000元。唯一公司、秦绍忠违约未按时支付租金，按照合同约定，应向百伦公司支付违约金，百伦公司主张违约金504000元符合合同约定，且不违反相关法律规定，一审法院予以支持。 一审中，一审法院根据本案案涉合同履行实际，给予双方充分时间协商处理合同履行或解除事宜，就合同继续履行调解未果后积极引导双方就合同解除事宜继续协商，但因双方分歧太大，无法达成合同解除后相应赔偿的相关协议。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除百伦公司与秦绍忠2017年9月8日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议；二、秦绍忠、唯一公司于判决生效后20日内将位于郫都区郫筒镇西大街郫县房屋（含一楼大厅）及8楼xx3号商铺腾退交还百伦公司；三、秦绍忠、唯一公司于判决生效后20日内支付百伦公司1215000元及违约金504000元；四、2020年7月3日至案涉房屋腾退交还前的租金及占用费用，秦绍忠、唯一公司按照合同约定租金标准向百伦公司实际给付（2021年9月9日前月租金标准为140000元）；五、驳回百伦公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费减半收取13396元，保全费5000元（百伦公司垫付），由秦绍忠、唯一公司承担。 二审中，双方当事人对一审查明的事实均没有异议。 二审中，百伦公司、秦绍忠未提交新证据。唯一公司提交以下新证据：证据1.唯一公司的酒店负责人代枢洪与百伦公司雷宇的微信聊天记录、百伦公司发送给唯一公司的工作联系函，拟证明：百伦公司交房的时间为2018年8月13日。证据2.代枢洪与张力的聊天记录，拟证明：2020年4月27日百伦公司对案涉酒店停水停电。证据3.2019年9月10日支付汇款单，拟证明：百伦公司交房后，唯一公司是2019年9月10日支付的第一笔租金。证据4.附件一物业工程交付条件，拟证明达到交付条件后，才能开始计算装修和免租期。百伦公司质证认为，证据1的聊天记录，不能证明雷宇的身份，对聊天记录的真实性不予认可，也无法核实微信聊天的对象是否是雷宇本人，并且其聊天内容与本案无关，关联性不予认可。不能达到其证明目的。工作联系函上没有公司盖章，就是一张白纸，不能证明是公司的行为，对工作联系函的三性不予认可。所以对证据1的三性均不予认可，且不能达到唯一公司的证明目的。对证据2，张力本人的身份无法核实，且该组证据不能证明与对方聊天的微信号持有人是张力本人，且聊天内容并不能体现与停电与否有关。对该组证据的三性均不予认可，不能达到唯一公司的证明目的。对证据3的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。何时交租与何时计租无关，并且双方就2019年1月3日开始计算租金已经达成书面的合意，达不到其证明目的。对证据4的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该附件是2017年6月5日签订的租赁合同的附件，2017年6月20日双方已经签订协议，将该租赁合同废止，该附件也随即废止。双方的权利义务是以2017年9月8日签订的房屋租赁合同为准，且该房屋租赁合同没有交付条件的附件，该证据与本案无关，达不到唯一公司的证明目的，且以上证据均不属于二审新证据。秦绍忠对唯一公司提交的证据予以认可。 本院经审查认为，对证据1、证据2因无法核实聊天对象的身份，且从该两份证据的内容来看，无法达到唯一公司的证明目的，故本院对该两份证据不予采纳。对证据3真实性、合法性认可，唯一公司的证明目的与双方在一审庭审中认可的事实相符，本院予以认可，但是不能以此认定起租期。对证据4真实性认可，但是该证据已经在一审中提交，为2017年6月5日百伦公司和秦绍忠签订的《房屋租赁合同》的附件，但该合同已经通过双方于2017年6月20日签订的《协议》作废了。本案中双方履行的合同应为百伦公司与秦绍忠于2017年9月8日签订《房屋租赁合同》。故唯一公司提交的证据4与本案不具有关联性。 二审另查明，1.案涉《〈房屋租赁合同〉的补充协议》的签订时间为2019年3月19日。2.二审中，唯一公司陈述案涉房屋还没有返还给百伦公司，现在正在找酒店受让方，把案涉酒店转让或者租赁出去。3.二审中，双方对于停水停电的问题进行了陈述，百伦公司称据其了解，因酒店关闭时间较久，物业公司处于安全考虑，防止发生火灾，对案涉房屋进行了临时性停电，并非强制性停电，唯一公司和秦绍忠带人去的时候会开电。秦绍忠称带人看酒店的时候开电，平时没有开电。秦绍忠认可没有证据证明其向物业公司要求过恢复水电而物业公司拒不恢复的情况。4.唯一公司共支付租金525000元，分别为2019年9月10日支付100000元，2019年10月31日支付140000元，2019年11月26日支付140000元，2019年12月20日支付105000元，2020年1月22日支付40000元。5.2019年12月25日，百伦公司、唯一公司、秦绍忠签订《〈房屋租赁合同〉的补充协议二》，第三条约定，乙方秦绍忠作为唯一公司大股东，对《房屋租赁合同》中唯一公司的义务（包括但不限于支付租金、违约金等）承担连带担保责任。 本院二审查明的其他事实和一审查明的一致。 本院认为，根据各方的诉辩意见，本案的争议焦点有三个，本院分述如下。 关于解除合同和腾退的问题 案涉《房屋租赁合同》约定，任何一笔款项逾期付款超出30日，百伦公司有权解除合同，并要求支付当年度租金总额30%的违约金，且在合同解除后20日内将租赁房屋交还给百伦公司。本案中，从唯一公司的付款情况来看，秦绍忠和唯一公司未按照《〈房屋租赁合同〉的补充协议》《〈房屋租赁合同〉的补充协议二》支付租金，已经达到合同约定的解除事由即逾期付款超出30日，因此百伦公司享有合同解除权，有权解除合同。合同解除后，唯一公司和秦绍忠应当向百伦公司腾退案涉房屋。 关于租金和房屋占用费的问题 根据2019年3月5日唯一公司向百伦公司出具的《工作联系函》和2019年3月19日百伦公司和秦绍忠签订的《房屋租赁合同补充协议》，唯一公司应当支付2019年1月3日之后的租金，故唯一公司关于计租起始日应为2019年9月14日或者2019年8月30日的主张，本院依法不予支持。唯一公司和秦绍忠并没有提供有效证据证明百伦公司对其强制性停水停电，导致其无法营业，故唯一公司主张百伦公司从2020年4月27日开始对案涉房屋停水停电导致其无法营业至今，故不应当支付从2020年4月27日至今租金的主张，本院依法不予支持。一审法院考虑到2020年初“新冠疫情”爆发，而唯一公司承租案涉房屋系用于经营酒店，酌情减免2个月的租金，本院认为一审认定并无不当。 关于解除合同之后的占用费，百伦公司主张按照280000元/月计算，一审法院综合考虑百伦公司实际损失和预期利益损失，酌定按照合同约定的租金标准即140000元/月计算占用费，本院认为一审确定的占用费计算标准并无不当，本院予以确认。 综上，唯一公司和秦绍忠应支付2019年1月3日至2020年7月2日期间的租金1215000元以及按照140000元/月的标准向百伦公司支付2020年7月3日之后的租金和占用费。 关于违约金的问题 本案中，唯一公司和秦绍忠未按照《房屋租赁合同》的约定按时支付租金，也没有按照《〈房屋租赁合同〉的补充协议》《〈房屋租赁合同〉的补充协议二》支付租金，构成违约，导致案涉合同解除，根据《房屋租赁合同》“任何一笔款逾期付款超过30日的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付当年度租金总额30%的违约金”的约定，百伦公司诉请的违约金504000元有合同依据和事实依据，应予支持。 综上，唯一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19581元，由成都市郫都区唯一酒店管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年六月二十五日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香