安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终1555号 上诉人（原审被告）：罗光顺，男，1967年4月8日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：邓必胜，宿松县孚玉镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:闫孝会，女，1983年7月5日出生，汉族，户籍地山东省济南市槐荫区，经常居住地安徽省宿松县。 被上诉人（原审原告）:孙世鑫，男，1975年11月28日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊小东，安徽文征律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:宿松县恒达房地产经纪有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民中路50号。 法定代表人：李秀华，该公司负责人。 委托诉讼代理人：李四民，安徽皖松律师事务所律师。 原审被告：虞海荣（系罗光顺妻子），女，1979年9月1日出生，汉族，户籍地安徽省宿松县，经常居住地安徽省宿松县。 上诉人罗光顺因与被上诉人闫孝会、孙世鑫、宿松县恒达房地产经纪有限公司（以下简称恒达公司）、原审被告虞海荣房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2021)皖0826民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗光顺上诉请求：撤销一审判决，改判驳回闫孝会、孙世鑫的一审全部诉求，或者发回重审；一、二审诉讼费和实际开支由闫孝会、孙世鑫承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、罗光顺与闫孝会之间签订的《房屋买卖合同》未明确约定具体交房时间，规定交房时间的前提是罗光顺收到全部房款后7日内交房，至今罗光顺未收到全部房款。2、恒达公司作为房屋中介公司，具有专业的房屋买卖知识和丰富的经验，在罗光顺将房产证原件交给房屋中介公司时明确告知房屋共有人死亡的事实，且闫孝会到行政服务中心窗口也咨询了房屋买卖管理机关，在闫孝会支付首付款时已经知晓房屋共有人死亡的情况。3、《房屋买卖合同》中共有人的签名与房产证上载明的共有人不同，恒达公司与闫孝会之间达成默契，故未在《房屋买卖合同》中约定具体交房时间。4、罗光顺为了履行三方口头约定，让合同目的早日实现，经多方协商无果的情况下已经于2021年元月6日起诉房屋共有人继承人析产，该案正在审理中。 闫孝会、孙世鑫辩称，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，罗光顺的上诉理由和客观事实不符，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 恒达公司辩称，1、罗光顺的上诉理由没有任何的事实根据和法律依据，罗光顺所称的交房的时间不是本案的关键的争议点，无论交房时间是什么时候，都是无法交房，罗光顺和虞海荣无法来处分涉案房产，而不是交房时间的问题。2、罗光顺称明确告知了房屋共有人死亡的事实是编造的，实际上罗光顺就带着虞海荣到场，让中介和买房人误认其是涉案房产的共有人，根本没有明确告知，恒达公司作为中介公司不是明知的。3、罗光顺的上诉理由第三点和第四点都不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回罗光顺的上诉请求。 虞海荣同意罗光顺上诉意见。 闫孝会、孙世鑫向一审法院起诉请求：1、判决解除闫孝会、孙世鑫与罗光顺于2020年9月3日签订的购房定金协议和2020年9月10日签订的房屋买卖合同；2、判令罗光顺立即返还闫孝会、孙世鑫给付的购房定金款26万元及利息（利息自2020年9月10日起按年利率6%的标准计算至还清之日止）并承担相应的违约责任；3、本案诉讼费、保全费由罗光顺承担。庭审时闫孝会、孙世鑫明确诉讼请求为违约金17.2万元；上述款项由罗光顺、虞海荣承担和返还，恒达公司承担连带责任，对中介费承担返还责任。 一审法院认定事实：2020年9月3日，闫孝会与罗光顺经恒达公司介绍就罗光顺称其名下的位于宿松县××镇××路××小区××幢××室××平方米的套房签订了《购房定金协议书》，约定闫孝会支付罗光顺定金5万元，双方于2020年9月11日前到恒达公司签订《房屋买卖合同》并办理相关交易手续。闫孝会于2020年9月10日按约给付了罗光顺购房定金款5万元。2020年9月10日，闫孝会、孙世鑫作为甲方，罗光顺作为乙方签订了《房屋买卖合同》，合同约定涉案房屋的交易价格为86万元，付款方式为首付26万元，其余房款待甲方将上述房屋产权过户到甲方名下后，以按揭方式付清购房尾款；房屋过户税费全部由乙方承担。甲方保证房屋产权清晰；交房时间为甲方收到全部房款7天内。任何一方违约，除承担全部经济损失外，另向对方支付房屋实际总价20%的违约金。甲乙双方必须在签订购房合同的当天，向所涉及到的相关部门提交房屋的过户手续、资料（根据相关部门、单位要求提供），如不配合视为违约。闫孝会在签订合同之日按照合同约定向罗光顺支付了首付款26万元（含定金5万元），罗光顺于当日向闫孝会出具了收条。但至今罗光顺仍不能将涉案房屋产权过户到闫孝会名下。闫孝会多次催促未果，故起诉。另查，闫孝会、孙世鑫系夫妻关系。罗光顺、虞海荣系夫妻关系，但罗光顺系再婚，讼争房屋系罗光顺与前妻共同所有，罗光顺不能举证其前妻继承人同意将该房屋出卖给闫孝会、孙世鑫。庭审中，罗光顺表示违约金只能按照已付房款按年利率3.85%计算利息。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”罗光顺将讼争房屋出卖给闫孝会，因该房屋罗光顺并未取得全部的所有权，致使闫孝会不能取得所有权，闫孝会可以解除合同并要求罗光顺承担责任。因闫孝会、孙世鑫均认可该房屋是由闫孝会、孙世鑫共同购买，故闫孝会、孙世鑫享有上述权利。故对闫孝会、孙世鑫诉请解除闫孝会与罗光顺于2020年9月3日签订的《购房定金协议》和2020年9月10日签订的《房屋买卖合同》的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因此，闫孝会、孙世鑫诉请罗光顺立即返还闫孝会、孙世鑫给付的购房定金款26万元并赔偿损失符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”闫孝会、孙世鑫诉请罗光顺承担利息损失（利息自2020年9月10日起按年利率6%的标准计算至还清之日止）并支付房屋实际总价20%的违约金（17.2万元）过分高于其损失，一审酌情予以支持违约金8万元并自2020年9月10日起按年利率3.85%的标准计算至还清之日止，闫孝会、孙世鑫主张的其余损失以及代理费损失，不予支持。对于中介费，因收据闫孝会、孙世鑫已收回，且恒达公司庭审中表示同意退款，故本案不予处理。闫孝会、孙世鑫诉请虞海荣以及恒达公司承担责任无事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第五项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告闫孝会与被告罗光顺于2020年9月3日签订的购房定金协议和原告闫孝会、孙世鑫与被告罗光顺、虞海荣于2020年9月10日签订的房屋买卖合同；二、被告罗光顺于判决生效后五日内退还原告闫孝会、孙世鑫购房款26万元，赔偿原告闫孝会、孙世鑫违约金8万元，并自2020年9月10日起以26万元为本金按年利率3.85%的标准支付利息至还清之日止；三、驳回原告闫孝会、孙世鑫的其他诉讼请求。案件受理费7780元，减半收取3890元，由原告闫孝会负担890元，被告罗光顺负担3000元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审双方争议焦点为原审判决解除双方协议并判决罗光顺退还闫孝会、孙世鑫购房款并支付利息及承担违约金是否有事实和法律依据。 本案闫孝会、孙世鑫诉请解除闫孝会与罗光顺于2020年9月3日签订的《购房定金协议》和2020年9月10日签订的《房屋买卖合同》，因罗光顺在未完全取得案涉房屋的所有权的情况下出售案涉房屋，致使房屋所有权无法转移，导致闫孝会、孙世鑫的购房目的不能实现，闫孝会、孙世鑫可以请求解除双方协议，故一审予以支持并无不当。合同解除后，罗光顺应退还闫孝会、孙世鑫已付购房款及相应的利息损失。对于罗光顺的违约行为给闫孝会、孙世鑫造成的损失，罗光顺应予赔偿，一审判决酌情予以支持部分违约金亦并无不当。 综上所述，罗光顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6400元，由上诉人罗光顺负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 顺 审 判 员  张秀珍 审 判 员  刘梦灵 二〇二一年六月十五日 法官助理  金 耀 书 记 员  朱 彤 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。