广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6635号上诉人（原审原告、反诉被告）：张毅，身份证住址北京市东城区，现住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：杨杰超，广东知泓律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈怀振，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李颖莹，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁英贤，国信信扬律师事务所律师。上诉人张毅与陈怀振租赁合同纠纷一案，双方均不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案受理后，依法组成合议庭,依法组成合议庭进行审理。张毅委托诉讼代理人杨杰超，陈怀振委托诉讼代理人李颖莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张毅上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张毅的全部一审诉讼请求。2.陈怀振退还12887元租赁合同保证金(15600元保证金-煤气费503元－水电费2210元=12887元)。3.一、二审诉讼费由陈怀振全部承担。事实与理由：一、没有证据证明案涉房屋的损坏和张毅饲养猫只有直接的因果关系。2019年7月6日，张毅与陈怀振签订《房屋租赁合同》，约定陈怀振将案涉物业租赁给张毅。但在张毅入住前，案涉物业已有租客居住过，张毅并非案涉物业的第一任租客，该事实陈怀振在一审中也予以承认。换言之，陈怀振交付的房屋中的家具、装修已是使用了7个月后的状态，并非全新。而从陈怀振提供的证据显示，仅显示出家具在购买时全新的情况以及张毅搬离后的情况，并无显示张毅搬进案涉物业时家具以及装修的使用情况。由于家具以及装修在交付时已经被使用过，且无法证明是张毅饲养猫只造成的损坏，因此房屋的损坏和张毅饲养猫只没有直接的因果关系。因此，张毅不应承担家具损害以及房屋维修的责任。二、退一步讲，出租人负有基本的容忍义务和维修义务。从陈怀振提供的视频以及图片来看，均属于使用租赁物后的正常损耗。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，张毅返还房屋时是案涉房屋合理使用后的状态。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，出租人对于租赁物正常的损害，应属于出租人的维修义务，不应由承租人负责赔偿。三、一审法院判决赔偿的金额并不公允。一审中，陈怀振提供的家具购买记录以及之后的维修、清洁费用，均无正式的增值税发票，仅有普通的手写单以及转账记录。由于没有正式的增值税发票，不能证明陈怀振家具以及购买服务的真实价值，甚至存在陈怀振与商家互相串通，夸大报价的可能性。另外，陈怀振的家具、装修由于并非第一手交付予张毅使用，其价值应予以折旧，因此，陈怀振所要求的赔偿并非一个合理的市场公允价值。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”。同时，在评估资产价值时，应根据产品、服务上的发票价值，采用市价法、类似项目法和估价技术法进行评估，而陈怀振提供的证据里，无法进行家具和装修价值的评估，更加得不出合理的赔偿金额。四、陈怀振被提前解约，未退还的租金应相应抵扣。张毅与陈怀振租约原于2020年7月8日终止。到2020年7月8日，双方续租一个月至2020年8月8日，张毅就该一个月已向陈怀振缴付租金。但其后陈怀振以张毅养猫为由，提前解除该一个月的租约，张毅遂于2020年7月24日搬离案涉物业。即使张毅要支付相应的水电费以及维修金额，也应扣除陈怀振未退还的半个月租金3900元。陈怀振辩称：不同意张毅的上诉请求。事实与理由：一、一审法院认定张毅过多饲养猫只造成陈怀振房屋损坏应承担赔偿责任的事实没有异议，二审应当予以维持。二、陈怀振因房屋损坏与张毅进行协商赔偿，其表示没有异议，并要求陈怀振列举清单。即张毅即便对赔偿数额有异议，但对于赔偿事实以及项目明确知悉没有异议。三、陈怀振主张的赔偿数额有事实和法律依据。根据《房屋租赁合同》第八条第2点约定，未经陈怀振同意，造成房屋损坏，张毅应当支付合同总租金20%的违约金，即18720元，违约金不足以弥补陈怀振损失的，还应赔偿至弥补全部损失为止。另，陈怀振对于无法继续使用的家具设备，经与张毅协商沟通，已按照市场价格进行更换。四、陈怀振不存在应退还的租金情况亦不存在相应抵扣的事实。陈怀振上诉请求：1.撤销一审判决书第一、四项，并改判为张毅应向陈怀振赔偿损失16116.38元、房屋空置租金损失16800元以及利息(以16800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自起诉之日起计算至清偿之日)；2.一、二审诉讼费由张毅承担。事实与理由：一、张毅因未合理使用案涉房屋，造成案涉房屋严重损害，也严重影响了房屋的正常使用。因张毅的行为致使陈怀振损失31716.38元，一审法院事实认定错误，适用法律错误，依法应当予改判。第一，张毅因不合理使用房屋，在房屋内圈养猫只，致使房屋的设备、家具损坏，一审法院认定张毅造成陈怀振房屋的损害应当承担赔偿责任。根据陈怀振与张毅签订《房屋租赁合同》第八条约定，在租赁期间，张毅未经陈怀振同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋的，陈怀振有权终止合同，收回该房屋，张毅应向陈怀振支付合同总租金20％的违约金，若支付的违约金不足弥补陈怀振损失的，张毅还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。对此，双方的合同约定，张毅因违约造成损失，应向陈怀振支付违约金为合同总金额20%。即18720元(17800元/月×12个月×20%)。违约金不足以弥补损失的，还应赔偿直至弥补全部损失。陈怀振因张毅违约造成房屋损害，陈怀振损失31716.38元。一审法院认定陈怀振的损失共17000元，既不符合合同约定，也不符合陈怀振实际损失的事实，属事实认定错误，适用法律错误。第二，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，张毅违反约定，在房屋内圈养猫只，并为猫只购置大量猫只家具，致使房屋内墙壁有洞孔，家具设施均破损，且无法再继续使用。家具的损坏并非自然损耗。第三，陈怀振在一审庭审时已提供相关的证据予以佐证，张毅造成陈怀振损失31716.38元。陈怀振与张毅协商沟通赔偿事宜，张毅同意修复以及赔偿，但一直未予履行，也并未履行清理房屋的义务。陈怀振主张的赔偿项目，系与张毅沟通确定的赔偿范围，张毅同意并知悉。从陈怀振与张毅的微信沟通记录中可以看出，陈怀振在得知张毅在房子圈养猫只的情况，于当天晚上到现场看房并已就损失项目及修复事宜进行协商沟通，张毅配合且并无提出异议。第四，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，张毅应当承担采取补救措施或赔偿损失的违约责任。由于张毅圈养猫只，致使房屋家具设施损坏，无法继续使用，且全屋飘散猫尿异味，气味无法散除。经双方沟通后，为修复房屋，不影响房屋正常使用，将无法继续使用且渗透猫尿的家具(沙发、床垫、柜子)搬离房屋。张毅对于因违约造成陈怀振房屋损失，应承担修复和赔偿损失的责任。陈怀振主张的赔偿项目，均系由于张毅的违约行为所致。陈怀振主张的部分赔偿项目由于无法继续使用已搬离房屋，虽未重新购置，但张毅对此仍应承担赔偿责任。二、陈怀振主张房屋空置租金损失16800元以及利息，应当予以支持。第一，根据陈怀振已提交的证据予以佐证，陈怀振的房屋为新房，房屋170平方米，四房，靠近地铁站。该房屋的地段、环境均为优异，在市场租赁价格为每月9000元。在不影响房屋正常使用的情况下，张毅退租后，房屋可以直接再次出租。由于张毅不合理使用房屋，在房屋内圈养大量猫只，致使房间地板严重渗透猫尿，飘散严重的异味，租客均表示无法接受，不愿意承租。为此，陈怀振在与张毅协商修复房屋及赔偿的过程中致使陈怀振无法继续出租。第二，由于房间地板严重渗透猫尿，房屋飘散严重的异味，虽陈怀振为再次出租房屋已尽力修复，驱散异味，但气味仍无法祛除。陈怀振为再次出租房屋，只能降低租金，并于2020年10月5日将涉案房屋低于市场价出租。因此，陈怀振因与张毅协商修复房屋并赔偿的过程中，致使陈怀振无法继续出租房屋，同时也由于张毅不合理使用房屋，致使房屋低于市场价格出租。陈怀振仅以低于市场价格主张房屋空置租金及利息，应当予以支持。张毅辩称：不同意陈怀振的上诉请求。事实与理由:张毅是合理使用房屋，房屋中的损害是正常使用后的状态，有折旧是正常的现象。一审法院认定陈怀振的损失是错误的，应予以改判。案涉房屋空置受很多因素影响。去年因疫情等原因，租赁市场不景气，房屋无法出租与张毅并无直接关联。且陈怀振的房屋有一间房间地板无法去除猫味仍能提高租金出租，证明其没有空置的损失。陈怀振的房屋在张毅承租之前，有出租给案外人使用，并非全新的房屋、家具。张毅于2020年11月4日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.陈怀振退还15600元租赁合同保证金；2.由陈怀振承担本案的诉讼费用。陈怀振向一审法院提起反诉，请求判令：1.张毅支付陈怀振水电费、煤气费2713元；2.张毅向陈怀振赔偿损失31716.38元；3.张毅向陈怀振支付房屋空置租金损失16800元以及利息；（租金空置费按8400元×2个月计算；利息自起诉之日起计算至清偿之日，以16800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计）；4.本案诉讼费由张毅承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区海荣街18号1802房系陈怀振所有之房产，建筑面积170.98平方米。2019年7月6日，陈怀振（甲方，出租方）与张毅（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有坐落于广州保利海棠花园1期08栋1单元1802房的房屋租赁出租给乙方作住宅使用；租赁期限自2019年7月9日至2020年7月8日止，租金每月7800元，保证金15600元；签订合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按时迁出，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济补偿；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；等等。合同签订后，陈怀振依约将涉案房屋交付张毅使用，张毅依约向陈怀振支付保证金15600元。张毅已按月足额向陈怀振支付租金至2020年7月8日。合同期满后双方续租一个月（即2020年7月9日至2020年8月8日），2020年7月10日张毅向陈怀振支付了该月租金8000元。2020年7月24日，张毅搬出涉案房屋。其后，张毅将房屋交还给陈怀振。张毅尚欠2020年4月至8月的煤气费503元、2020年6月、7月的水电费2210元未付。一审庭审中，陈怀振陈述的损失有窗帘6套已经全部更换，费用13336元；沙发（1套2张）已更换，费用2117元；空调遥控器、门卡损失290元；床垫、床架、床头柜、主房马桶盖、房间隔音条、海尔洗衣机外壳、房间地板还未更换，但已经无法使用，家具部分已经搬离房屋；清洁剂、刷墙、墙漆、清洁人工、搬家具运费已经实际支付。张毅陈述对空调遥控器、门卡损失290元同意赔偿，对其他项目不同意赔偿。一审诉讼期间，陈怀振向一审法院提交了证据3.微信沟通记录、证据4.视频沟通记录。证明双方通过微信支付租金以及其他费用。张毅违反合同的约定，未合理使用房屋致使房屋的损失，双方就房屋损失进行沟通的事实。张毅对于房屋损失表示同意修复以及赔偿，但一直未予履行，也未履行清理义务；陈怀振提交了证据5.房屋现场视频、证据6.房屋损坏的图片。证明张毅在房屋内圈养猫只，致使家具以及设施渗透猫尿，且到处飘散着猫毛以及异味。由于其未合理使用房屋，造成房屋家具以及设施损坏，严重影响房屋的正常使用；陈怀振提供了证据7.微信沟通记录、支付凭证。证明张毅不合理使用房屋，且圈养猫只，致使房屋损失，陈怀振为修复房屋已实际支出的合理费用；陈怀振提交了证据9.与中介的沟通记录、证据10.与新租客房屋租赁合同。证明因张毅违反合同约定，在房屋圈养猫只，致使房屋无法正常使用，租客不愿意承租该房屋，导致房屋空置3个月产生了空置费用，截止2020年10月，房子才能重新出租。张毅质证认为对证据3、4微信沟通记录、视频沟通记录，真实性、合法性认可，关联性不认可，张毅表述的是如果确是自己造成的可以赔，并没有直接认可对方主张的赔偿；对证据5房屋现场视频，真实性、合法性、关联性均不予认可。该24个视频是由多个不同拍摄人的手机拍摄后形成的短视频，内容断章取义，包含大量的主观判断。同时存在部分前后矛盾的地方，这一系列视频，最早拍摄于7月14日，但陈怀振却主张7月20日才得知张毅养猫；对证据6房屋损坏的图片，第20、21、24、26、27页真实性、合法性认可，证明事项不认可。该家具在我方入住时就不是全新，有所损坏，属于正常范围。张毅可接受，故入住时并没有提出异议，搬出后并未予以更换。同时张毅认为该家具明显没有损坏，完全可以继续使用，仅有一点点损耗，属于正常损耗。第22、23页真实性、合法性、关联性不予认可，张毅入住时房屋已经有人居住过，并非全新没有拆封的床垫，其他家具也明显不是全新。第25页真实性、合法性、关联性予以认可，也认可陈怀振根据此提出的遥控器、门禁卡赔偿金额。第28-39页真实性、合法性、关联性不予认可。聊天记录沟通对象是一个拿着相机的头像，该微信张毅从未见过，也不知道是谁，其与他人沟通记录完全无法核实。大部分根本不是张毅造成的损耗，同时也完全没有达到更换的程度。对证据7.微信沟通记录、支付凭证，真实性、合法性、关联性不予认可。聊天记录沟通对象是一个拿着相机的头像，该微信张毅从未见过，也不知道是谁，其与他人沟通记录完全无法核实。大部分根本不是张毅造成的损耗，同时也完全没有达到更换的程度。对证据9、10.与中介的沟通记录、与新租客房屋租赁合同，真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。根据陈怀振描述，涉案房屋有一个房间的地板严重渗透猫尿，无法驱除臭味，地板仍未更换，依然能够正常出租，甚至出租价比原租金还要高，可以证明实际上没有陈述的耗损严重、无法使用、必须更换。一审法院认为，张毅与陈怀振签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对陈怀振主张的赔偿问题。合同约定涉案房屋出租给张毅作住宅使用，但从陈怀振提交的微信沟通记录、视频、图片等证据可确定张毅在涉案房屋内饲养了多只猫只，该猫只数量亦超过一般家庭饲养的数量范围，故张毅应对过多饲养猫只造成陈怀振房屋的损害承担赔偿责任。结合双方的陈述及提交的证据，一审法院酌定张毅应向陈怀振赔偿更换窗帘、沙发、空调遥控器、门卡及其它损失共17000元。按合同约定该损失陈怀振有权从保证金中扣除，故扣除张毅已付的保证金15600元后，张毅仍应向陈怀振赔偿损失1400元。至于张毅未付的煤气费、水电费双方并无争议，可按张毅诉求清偿煤气费、水电费。对陈怀振主张的房屋空置租金损失及利息问题。虽张毅在承租涉案房屋期间，对房屋的设施确有使用不当行为，但张毅已在租赁期限内及时将房屋交还给陈怀振，陈怀振收回房屋后何时再出租受各种因素影响，因此，陈怀振要求张毅支付房屋空置租金损失及利息依据不足，一审法院不予支持。综述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，于2020年12月31日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起10日内，张毅向陈怀振赔偿损失1400元（已扣减张毅已付保证金15600元）。二、自判决发生法律效力之日起10日内，张毅向陈怀振支付2020年4月至2020年8月的煤气费503元及2020年6月至2020年7月的水电费2210元。三、驳回张毅的诉讼请求。四、驳回陈怀振其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费190元，由张毅负担。本案反诉受理费345元，张毅负担40元，陈怀振负担305元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于张毅承租涉案房屋后饲养猫只是否对房屋造成损害，应否对此承担赔偿责任？陈怀振主张空置期损失的主张能否得到支持？张毅与陈怀振签订《房屋租赁合同》约定涉案房屋作为住宅使用，从陈怀振提交的视频、图片等证据显示，张毅承租涉案房屋后饲养了多只猫只，结合双方的微信聊天记录显示，双方对因饲养猫只导致房屋损坏赔偿进行了协商沟通，故本院合理采信张毅饲养猫只对涉案房屋造成了一定的损害，一审法院酌情认定张毅向陈怀振赔偿房屋修复费用17000元，并无不当，本院予以维持。因张毅在涉案房屋饲养多只猫只，已超过一般家庭饲养猫只的数量导致房屋造成一定的损害，张毅搬离涉案房屋前应对房屋进行合理的清理和修复，现张毅搬离前并未对涉案房屋进行合理清理和修复，应承担一定的空置期损失。鉴于张毅已支付2020年7月9日至8月8日的租金，而张毅于2020年7月24日已搬离涉案房屋，故本院认为该半个月租金可以作为对空置期损失的赔偿。陈怀振主张的空置期损失超出该期间的部分，依据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人张毅、的上诉请求均不成立，应予驳回。陈怀振的上诉请求，部分成立，其余的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费778元,由上诉人张毅负担155元，上诉人陈怀振负担623元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月十一日书记员 冯冠豪徐毅敏