山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3256号上诉人（原审被告）：济南汇侨房地产开发有限公司，住所地济南长清区南环路南灵岩路西侧。法定代表人：朱立书，执行董事。委托诉讼代理人：丰培芳，山东鼎洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：李偃平，山东鼎洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安建伟，男，1984年11月5日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张文松，山东全泰律师事务所律师。上诉人济南汇侨房地产开发有限公司（以下简称汇侨公司）因与被上诉人安建伟商品房预售合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2021）鲁0113民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇侨公司上诉请求：1.依法撤销原判，驳回安建伟的诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费均由安建伟承担。事实与理由：《济南汇侨房地产开发有限公司一期延期交房问题承诺书》（以下简称《承诺书》）关于物业费折抵的约定未生效，涉案房屋所属物业为山东绿地泉物业服务有限公司，与汇侨公司系两个独立的法人，汇侨公司作出单方承诺不能起到处分他人权利的效力。一审法院认定折抵的物业费系双方约定的违约金的支付形式与计算方式，该认定违背了《承诺书》的真实意思。《承诺书》中第一条约定，如有迟延则每三个月顶一年物业费，并非赔付一年物业费相应金额的赔偿金。如果折抵也应当由汇侨公司与物业公司协商折抵，而不应当直接将物业费交付给安建伟，因为物业费尚未实际发生。一审法院既然认定关于物业费折抵的约定系违约金的约定，则应当要求业主提交有关违约损失的证据，并且应当向汇侨公司释明是否要求降低违约金约定的请求，在未释明的情况下属于程序违法，二审法院应当予以纠正。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条、《住房和城镇建设部关于进一步加强房地产市场监督完善商品房预售制度的有关问题的通知》中第十一条的规定，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房达到验收合格标准的直接证据，也是交付的先决条件和法定条件。涉案房屋于2017年2月4日取得《商品房竣工验收备案表》，即达到了交付的先决条件和法定条件。因此，没有《分期综合验收备案证明》并不影响汇侨公司向安建伟交付房屋，更不影响安建伟实际居住、使用涉案商品房。据此，安建伟也应当举证证实其实际损失，汇侨公司认为该折抵物业费的约定过高，应当予以调整。汇侨公司已经按照承诺书代替安建伟支付了一年的物业费，即使支持安建伟关于物业费的请求，也应当扣除2017年度12个月的物业费，不应当是84个月的物业费，而是72个月的物业费。安建伟辩称：一、关于承诺书效力及物业费交付的问题，双方系完全民事行为能力人，双方约定的内容没有违反法律法规等，自签订之日起已产生法律效力。协议中约定的每延期三个月顶一年物业费并非是处分物业公司的权利，而是约定延期情况下汇侨公司以代缴物业费的方式代替违约金，即折抵的物业费,实际为再次逾期办理《分期综合验收证明》的违约金，且自2018年1月起，汇侨公司也从未同物业公司协商折抵物业费的问题。根据双方约定折抵计算方式应当折抵84个月物业费，依据惯例物业公司最多预收1年的物业费，因此也不应当支付给物业公司，应当支付给安建伟。二、关于汇侨公司提出的物业费折抵违约金后违约金过高的问题。涉案房屋物业费是2108.45元/年，假使双方没有该协议约定，安建伟不会收房，则汇侨公司应当承担逾期交房的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房，合同继续履行的自交付期限起至实际交付之日按日向安建伟支付已交房款的万分之一的违约金，约为18548.24元，该地段年租金约为18000元，而汇侨公司补充该协议后逾期办理《分期综合验收证明》一年折抵四年的物业费约为8433.8元，其数额远低于安建伟的房租损失，远低于《商品房买卖合同》的违约金，大大减轻了汇侨公司的违约成本，一审中不存在违约金过高的问题，望法院酌情提高相关违约金补偿安建伟相应损失，彰显法律的公平正义，达到法律效果和社会效果的统一。三、关于交付条件问题，汇侨公司主张取得《商品房竣工验收备案表》只是达到最基础的法定条件，而双方约定取得《分期综合验收证明》高于最基础的法定条件，即约定优于法定，应当按照约定条件进行交付，汇侨公司取得《分期综合验收证明》后交房才符合合同约定，否则汇侨公司构成合同违约，应当承担违约责任。四、关于折抵时间的问题，汇侨公司之所以先行抵偿2017年的物业费是为了取得安建伟的谅解，五个月（2017年3月31日前）内取得《分期综合验收证明》，此期间为宽限期。实质为此五个月折抵了2017年1月1日至2017年12月31日的物业费，更是减轻了汇侨公司的违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在折抵后违约过高的问题，望二审法院驳回汇侨公司的上诉请求。安建伟向一审法院起诉请求：1.请求汇侨公司向安建伟支付逾期交房违约金7673.38元；2.请求汇侨公司向安建伟赔偿物业费14759.14元；3.本案的诉讼费用由汇侨公司承担。一审法院认定事实：汇侨公司与安建伟于2015年8月12日签订编号为201518477557商品房买卖合同。合同第三、四条约定：房屋位置为7号楼*单元***室，面积为122.87平方米，总价款为508171元，首付款为158171元，按揭贷款350000元；第八条约定，交付期限为2016年10月31日前，将具备《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因政府或职能部门原因对验收及市政配套、安装之延误，造成建成房屋供水、供电、暖气、煤气等配套设施无法正常使用的......第九条约定，逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。安建伟按照合同约定向被告交付首付款后办理按揭，2016年4月8日汇侨公司向其开具全额购房发票。汇侨公司于2016年11月20日向安建伟交付房屋，同日给付承诺书一份。内容如下：《济南汇侨房地产开发有限公司一期延期交房问题承诺书》1.济南汇侨房地产开发有限公司(以下简称公司)承诺五个月(2016.11.01到2017.3.31)内办理《分期综合验收备案证明>，(如有延迟每三个月顶壹年物业，以此累计)为了表示公司诚意，先免除1#、4#、7#、8#、12#楼业主一年的物业费(从2017年1月1日至2017年12月31日)……6.物业收费标准：业主与物业公司一致同意执行《长清区普通住宅物业服务等级标准》(济长价费【2014】12号)规定的三星级服务标准收费(暂定1.43元/平方*月，收费数额及期限由业主与物业公司协商确定)。……10.公司如违反以上任何一条承诺，本承诺书无效，业主继续追究延迟交房的违约责任。11.承诺书自签订之日起生效，生效后业主自愿领取钥匙。本人7号楼二单元402室业主安建伟，认可本济南汇侨房地产开发有限公司所出具的承诺书自愿收房，并不追究违约交房的违约责任。落款处济南汇侨房地产开发有限公司盖章，日期为2016年11月20日。承诺书中最后的业主姓名及房号为业主所手写，其余均为制式文书提前打印好的文本。2017年2月3日，涉案工程中1#、4#、7#、8#、11#、12#、14#、17#住宅楼取得了建设工程竣工规划核实合格证，2月4日，7#楼取得了房屋建筑工程竣工验收备案单。2019年1月10日，涉案工程1-17#均取得了房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明。汇侨公司已代业主安建伟向物业公司交纳了2017年1月1日至2017年12月31日的物业费2108.6元。2020年7月，安建伟开始向汇侨公司主张本案的相关费用。其明确请求，因汇侨公司逾期取得《分期竣工综合验收备案证明》，应按购房合同第九条约定承担逾期交房的违约责任，亦应按承诺书约定，承担84个月的物业费。另查，该小区所涉山东绿地泉物业服务有限公司已于2021年1月向安建伟提起物业服务纠纷诉讼，向安建伟主张2018年1月1日之后的物业服务费。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，对商品房买卖合同签订及履行过程双方无异议，当事人争议问题为汇侨公司是否应当承担因逾期办理《分期竣工综合验收备案证明》而引发的违约责任。对逾期交房违约金问题。安建伟在明知汇侨公司在未取得《分期竣工综合验收备案证明》的情况下，于2016年11月20日收房，汇侨公司后于2017年2月4日取得该房屋所在楼的《竣工验收备案单》，达到了法定交房条件。安建伟现在主张2016年11月1日至2017年3月31日间的逾期交房违约金，超出了诉讼时效，一审法院不予支持。对于承诺书中所约定的物业费问题。安建伟主张，汇侨公司未在该承诺书限定期限内办理《分期竣工综合验收备案证明》，应按承诺书承担违约责任。汇侨公司主张，承诺书第10条约定“公司如违反以上任何一条承诺，本承诺书无效，业主继续追究延迟交房的违约责任”，所以公司无需承担物业费的责任。对此一审法院认定，双方在《商品房买卖合同》第八条中约定的交房条件为取得《分期竣工综合验收备案证明》，汇侨公司在未取该文书情况下交房，所以对业主再次作出取得承诺。在该承诺书第1条约定了汇侨公司作为承诺方的相关责任和义务，第10条却又约定了上述内容，最后在业主签名处注明“（业主）认可本济南汇侨房地产开发有限公司所出具的承诺书自愿收房，并不追究违约交房的违约责任”。汇侨公司作为承诺书制作方，在未完全履行合同义务的情况下向业主交房，在交房当天出具承诺书这种格式文本，并在其中做出前后内容不一致且减轻自己责任的设定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承诺书中第10条的约定无效，汇侨公司的抗辩不成立，其应当按照《济南汇侨房地产开发有限公司一期延期交房问题承诺书》第1条的约定承担责任。关于物业费的计算。由承诺书内容及履行情况可以证实，承诺书中的折抵物业费，实为汇侨公司向业主承担逾期办理《分期竣工综合验收备案证明》的违约金的支付形式与计算方式。《分期竣工综合验收备案证明》共延期办理21个月，按照约定应折抵84个月的物业费。业主是否实际交纳物业费，不是汇侨公司承担责任的理由与条件。汇侨公司已经代业主交纳了2017年的物业费，安建伟自2018年开始，才有交纳物业费的义务，且物业公司已经开始向安建伟提起了诉讼。所以，安建伟自2020年7月向汇侨公司主张权利，并未超出诉讼时效，其请求按双方约定折抵物业费予以支持。按照承诺书中的违约金以物业费为计算标准，汇侨公司应向安建伟支付以物业费为形式的违约金14759.14（1.43元/平方*122.87元*84）元。判决：一、由济南汇侨房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向安建伟支付物业费14759.14元；二、驳回安建伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元，减半收取计180元，由安建伟负担60元，由济南汇侨房地产开发有限公司负担120元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，在汇侨公司违约之后，其向安建伟出具了涉案的《承诺书》。安建伟在《承诺书》中签字、捺印，并在之后接收了涉案房屋，故双方当事人对于按照《承诺书》的约定履行达成了一致意见。《承诺书》第一条约定的“如果延迟每三个月顶壹年物业”系双方对于逾期交房违约金支付标准和支付方式的变更，未处分物业公司的权利，汇侨公司以此主张《承诺书》未生效于法无据。因《承诺书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，故双方当事人均应当按照该《承诺书》的约定履行。双方当事人均认可《承诺书》中免除的2017年1月1日至2017年12月31日的物业费系抵顶的2016年11月1日至2017年3月31日的逾期交房违约金。汇侨公司主张其已按照《承诺书》的约定代替安建伟支付了上述期间的物业费，安建伟在本案中未主张该期间的逾期交房违约金，该小区所涉山东绿地泉物业服务有限公司诉安建伟物业服务纠纷诉讼中亦未主张该期间的物业费，故双方约定的上述权利义务已经履行完毕，债权债务已经消灭。关于2017年3月31日之后的违约金如何支付，应当综合《承诺书》全部内容进行分析。《承诺书》第一条载明，如果逾期取得《分期综合验收备案证明》，每延迟取得三个月抵顶一年的物业费。对比《商品房买卖合同》，该条款用物业费抵顶了逾期交房违约金，并降低了逾期交房违约金的支付标准。第十条载明：“如果汇侨公司违反以上任何一条承诺，承诺书无效，业主继续追究延迟交房的违约责任。”合同无效的情形需由法律、行政法规规定，双方当事人无权约定。但根据该条款的约定，在汇侨公司违反承诺的情况下，业主可以行使选择权，即选择要求汇侨公司按照《承诺书》中约定的违约金标准予以支付，也可要求汇侨公司按照《商品房买卖合同》中约定的违约金标准予以支付。现汇侨公司违反《承诺书》中的约定未代安建伟缴纳物业费，导致物业公司提起诉讼，安建伟要求汇侨公司按照《承诺书》的约定向其支付与物业费相当金额的逾期交房违约金，不违反《承诺书》的约定。因汇侨公司未提交证据证实《承诺书》中约定的违约金过分高于对安建伟造成的损失，故一审法院判决汇侨公司按照《承诺书》的约定向安建伟支付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，汇侨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费169元，由上诉人济南汇侨房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 焦玉兴审判员 闵 雯二〇二一年六月八日书记员 李璐瑶