四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终554号 上诉人（原审被告）:东坡区蓉城港商务酒店（个体工商户），经营场所：四川省眉山市东坡区诗书路北段211号诗书东苑10栋2、3、4、5层。 经营者：卫淑容，女，1966年4月29日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人（原审被告）:卫淑容，女，1966年4月29日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：邵成建，四川怀志律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：眉山市龙城物业管理有限公司，住所地：眉山市岷东新区。 法定代表人：贺秀如，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周久山，男，该公司员工。 上诉人东坡区蓉城港商务酒店（以下简称：蓉城港酒店）、卫淑容因与被上诉人眉山市龙城物业管理有限公司（以下简称：龙城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初4336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 蓉城港酒店、卫淑容上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回龙城物业公司要求支付物业管理费、车位使用费的诉讼请求。主要事实和理由：（一）一审判决未对被上诉人提供的物业服务合同的真实性、合法性作出全面审查，被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同对上诉人没有约束力。上诉人不是业主，与业主委员会没有任何关系。从被上诉人提供的物业服务合同来看，均系被上诉人与业主委员会签订的，被上诉人并未提供2015年诗书东苑小区A、B区两个业主委员会整合的相关资料，被上诉人陈述于2018年才开始合并管理明显自相矛盾。上诉人购买案涉物业的时间是2015年，两区业委会合并并未通知过上诉人，作为持有独栋商业的所有权人并不知晓，这明显与常理不符，这只能证明业委会成立中并不包括商业类业主的上诉人，商业未纳入业委会的成立范围，即业委会无权就商业部分收费作出决定，业委会与被上诉人签订的商业部分收费效力不及于上诉人。《物业服务合同》第一章第一条的物业类型：住宅，这明显看出该物业服务范围不包括商业部分。（二）即使业委会与被上诉人签订了物业服务合同，被上诉人并未对上诉人提供相应的物业管理服务，不应收取物业服务费。案涉物业为独栋商业，并不需要从小区大门进入，其外墙装饰维修、外围公共区域地面维修、卫生、治安和内部保洁、电梯维护保养均是上诉人自己负责。该独栋商业与被上诉人服务小区属相邻关系。被上诉人未提供任何证据证明其对该独栋商业提供过物业管理服务。（三）关于7个车位使用费的问题，该7个车位系2015年市政府为解决尚都公馆的善后问题，承诺由上诉人无偿使用，该车位小区外公共区域，被上诉人无收费许可证，被上诉人无权收取相关费用。（四）蓉城港酒店不应对物业费承担连带支付责任。 龙城物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚、证据充分、程序得当、适用法律正确，应当依法予以驳回上诉，维持原判。 龙城物业公司一审诉讼请求：1.判令蓉城港酒店、卫淑容向龙城物业公司支付诗书东苑10栋2、3、4、5层自2015年10月1日至2020年9月30日期间的物业管理费100575.5元；2.判令蓉城港酒店、卫淑容归还东坡区诗书东苑10栋外七个停车位的使用权，并支付自2015年10月1日至2020年9月30日的车位停车使用费28000元；3.判令蓉城港酒店、卫淑容承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：卫淑容于2017年2月24日取得眉山市东坡区诗书北路北段211号诗书东苑10幢2－6层商业用房产权登记，建筑面积为1723.87平方米。卫淑容于2016年1月27日在该物业所在地注册登记个体工商户蓉城港酒店经营住宿、茶水服务等。蓉城港酒店为经营需要配备有保安、保洁人员，酒店承担了自身的垃圾清运费、电梯维保费以及灭鼠费等费用。 2016年9月27日，龙城物业公司（乙方）与东坡区诗书东苑B区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，主要约定：甲方将眉山市诗书路289号诗书东苑B区住宅小区委托给乙方实行物业服务。物业类型：住宅。建筑面积：23000平方米。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。委托管理期限为贰年，自2016年10月1日起至2018年9月30日止。物业管理综合服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取。车位使用费由乙方向车位使用人按小轿车车位800元/个/年收取。双方还对其他权利义务作出约定。 2018年9月30日与2020年1月10日，龙城物业公司（乙方）与东坡区诗书东苑业主委员会（甲方）相继续签两份《物业服务合同》，内容除委托管理期限分别为“2018年10月1日起至2020年9月30日止；2020年1月11日起至2025年1月10日”以及物业管理综合服务费在“住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取”后面增加一句“商业用房按照建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收费。”其余内容均一致。龙城物业公司对诗书东苑小区提供了相应物业服务。 龙城物业公司主张案涉物业的管理费，蓉城港酒店、卫淑容不予认可，认为蓉城港酒店、卫淑容不是业主，同时龙城物业公司提供的物业服务都是针对小区内的服务，没有为蓉城港酒店、卫淑容提供过任何相关服务。蓉城港酒店均是自行聘请保安、保洁等人员，自行承担相关费用。龙城物业公司主张案涉物业外的7个车位，卫淑容认可酒店使用了7个车位，但认为7个车位在小区外面、广场位置，不属于小区所有，当时在购买案涉物业时与政府口头协商过，物业外的14个车辆都归蓉城港酒店、卫淑容使用。其中B区7个车位签订过租赁合同，每年交纳5000元车位使用费，A区7个车位没有交过费。 庭审中，龙城物业公司陈述，诗书东苑小区原由开发商尚都房地产开发公司统一管理，2015年开发商不再管理小区后，诗书东苑小区分为A、B两区，成立了A区、B区两个业主委员会，龙城物业公司进入小区担任B区的物业管理公司，卫淑容购买的案涉物业即在B区。A区由其他物业管理公司提供管理服务。2018年1、2月份A、B两区合并成立了诗书东苑业主委员会，由龙城物业公司统一进行物业管理。2016年9月27日签订《物业服务合同》当时针对B区住房收取物业管理费，对商业用房没有收取物业管理费，从2018年9月30日签订《物业服务合同》后才开始针对商业用房收取物业管理费。 还查明，原A、B两区14个车位均在卫淑容购买的案涉物业外，在小区建筑红线内，车位位置并排连续。原A、B两区各管理7个车位，龙城物业公司主张的案涉7个车位即是蓉城港酒店、卫淑容使用的原A区一直未交纳费用的车位。诗书东苑业主委员会与东坡区大石桥街道旭光社区居民委员会共同出具证明“兹证明诗书东苑小区位于诗书路北一段，小区西边为岷江大道，小区东边为桐花巷，小区北边（正前方）为诗书路北一段，该三条街道在诗书东苑小区红线范围内所有的小区公共绿化、公共停车位及其他小区公共配套设施均属于诗书东苑小区，属于全体小区业主共同所有。” 一审法院认为，关于卫淑容辩称其不是诗书东苑小区业主，本院认为，依照《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”规定，卫淑容是案涉物业的产权登记人，即为诗书东苑小区业主。卫淑容的辩称理由与事实不符，本院不予采纳。 依照《物业管理条例》第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”第三十五条第一款“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”本案中，根据庭审查明的事实，龙城物业公司为案涉小区提供了相应物业服务，龙城物业公司依照《物业服务合同》有权利对业主收取相应物业管理费。虽然蓉城港酒店辩称龙城物业公司提供的服务均是针对小区内，与蓉城港酒店物业并没有关联，且蓉城港酒店自己聘请保安、保洁人员、自行修理案涉物业，因此，蓉城港酒店不应当支付物业管理费。本院认为，物业管理服务是维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，物业服务的价值在于满足公众性服务的同时，达到对整个物业品质的提升。龙城物业公司提供物业服务是事实，卫淑容作为小区业主，应当就龙城物业公司提供的物业服务支付相应物业管理费。虽然蓉城港酒店有自己的保安、保洁等服务人员以及承担了相关费用，但这是蓉城港酒店为了自身经营所需而必须自行配备和承担的费用。蓉城港酒店以此为由主张不交纳物业管理费，理由不成立，本院不予采纳。根据《物业服务合同》约定以及龙城物业公司陈述，从签订2018年9月30日《物业服务合同》后才针对商业用房收取物业管理费，故蓉城港酒店物业管理费交纳时间段从2018年10月1日计算至2020年9月30日，金额为41372.88元（1723.87平方米×1元/月/平方米×24月）。依照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”规定，蓉城港酒店与卫淑容连带支付物业管理费。 关于龙城物业公司主张蓉城港酒店、卫淑容交纳7个车位的使用费，本院认为，根据龙城物业公司提交的证据以及蓉城港酒店、卫淑容曾经交纳过另外连续并排的7个车位（原B区）使用费的客观事实，能够证明案涉7个车位属于小区公共区域的停车位，蓉城港酒店使用车位应当按照《物业服务合同》约定交纳车位使用费。按龙城物业公司陈述原A、B两区从2018年1、2月才由其统一管理，故龙城物业公司主张原A区未交纳的车位使用费，应当从开始管理原A区车位开始，故本院支持从2018年2月1日至2020年9月30日期间的车位使用费14933元[800元/个/年×7个×（2年+8月）]。卫淑容承担连带责任。 关于龙城物业公司主张蓉城港酒店返还7个车位的使用权，本院认为，案涉7个车位是小区公共区域的停车位，其所有权应当属于全体业主，蓉城港酒店使用车位应当支付使用费，但车位是否应当由蓉城港酒店继续使用，应当由全体业主共同决定，龙城物业公司无权主张蓉城港酒店返还。故，龙城物业公司主张蓉城港酒店返还车位使用权，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，龙城物业公司请求蓉城港酒店、卫淑容支付物业管理费以及车位使用费的部分请求，本院依法予以支持。对龙城物业公司的其他诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、东坡区蓉城港商务酒店、卫淑容于本判决生效之日起十日内连带支付眉山市龙城物业管理有限公司自2018年10月1日至2020年9月30日的物业管理费41372.88元；二、东坡区蓉城港商务酒店、卫淑容于本判决生效之日起十日内连带支付眉山市龙城物业管理有限公司自2018年2月1日至2020年9月30日的车位使用费14933元；三、驳回眉山市龙城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果蓉城港酒店、卫淑容未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2871元，减半收取计1436元，由眉山市龙城物业管理有限公司负担804元，东坡区蓉城港商务酒店、卫淑容负担632元。 二审中，上诉人蓉城港提交一份新证据：案涉物业原开发商出具的证明，拟证明卫淑容购买的商业用房与小区内部没有任何关系。龙城物业公司认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该证据系证人证言，应当由证人出庭作证，故对该证据不予采信。二审查明的事实与一审判决书载明一致，本院予以确认。 本院认为，二审争议的焦点：（一）蓉城港酒店、卫淑容是否应当向龙城物业公司支付物业费；（二）蓉城港酒店、卫淑容是否应当向龙城物业公司支付车位使用费。 关于蓉城港酒店、卫淑容是否应当向龙城物业公司支付物业费的问题。本院认为，案涉物业位于诗书东苑小区用地规划红线内，案涉物业的所有权人为卫淑容，故卫淑容为该小区业主当无异议。诗书东苑小区业主委员会对外代表业主与龙城物业公司签订的物业服务合同对所有小区业主均具有效力，故该物业服务合同亦对案涉物业的业主卫淑容具有约束力。因此，在物业服务合同有效的前提下，双方在合同履行中产生的争议，应当依据双方对合同约定义务的实际履行情况进行处理。一般而言，物业服务人的服务内容包括管理和维护业主物业共有部分、维护物业服务区域的基本秩序、保护业主的人身财产安全等合同约定义务，本案中案涉物业虽然在建筑规划红线内，但其性质属于商业用途，与非商用的小区住宅相对独立，业主卫淑容经营的蓉城港酒店的人员、车辆均不从龙城物业公司管理的小区大门进出，案涉物业的维修、卫生、安保和电梯维护保养等也是蓉城港酒店自行负责。目前有证据能够证实的龙城物业公司为蓉城港酒店提供的物业服务有三项：一是因案涉物业与小区住户共用化粪池和下水管道，该下水管道发生堵塞时影响小区内住户，龙城物业公司人员需要协调联系进行清堵，但清堵费用为蓉城港酒店支付；二是案涉物业因背靠小区，龙城物业公司维护的绿化蓉城港酒店能看到；三是蓉城港酒店与小区门外地面维护、卫生和案涉车位维护、卫生难以区分，双方均安排有人员负责，应当认定龙城物业公司也提供了一定的物业服务。因此，基于本案物业服务对象住宅和商业两类业主并存的特殊性，龙城物业公司在物业服务合同实际履行中，其对物业服务的对象商业业主卫淑容客观上只能履行、实际上也仅履行了合同约定的一小部分物业服务合同义务，根据合同权利义务对等原则，卫淑容也应对等给付相应的合同对价。根据前述查实的龙城物业公司为蓉城港酒店提供的物业服务，结合双方合同约定的商业物业费高于住宅物业费的实际情况，本院酌定卫淑容应缴纳物业费为物业合同约定的30%，即2018年10月1日至2020年9月30日的物业费应为41372.88*30%=12411.86元。本案中，根据合同相对性，物业服务合同当事人为物业业主卫淑容、物业服务人龙城物业公司双方，蓉城港酒店作为物业使用人不是合同当事人，故应当由卫淑容承担支付物业费的合同义务，蓉城港酒店不应承担连带支付责任，一审认定不当，应予纠正。 关于蓉城港酒店、卫淑容是否应当向龙城物业公司支付车位使用费的问题，案涉的7个车位在建筑红线内，属于小区业主共同所有，车位使用费收取主体应当是小区业主委员会，但小区业主委员会与龙城物业公司签订的物业服务合同明确约定车位使用费由龙城物业公司收取，此为债权转让，自通知蓉城港酒店、卫淑容即产生效力，蓉城港酒店、卫淑容实际使用了该车位，应当向龙城物业公司支付车位使用费。 综上，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初4336号民事判决第二项、第三项，即“东坡区蓉城港商务酒店、卫淑容于本判决生效之日起十日内连带支付原告眉山市龙城物业管理有限公司自2018年2月1日至2020年9月30日的车位使用费14933元”“驳回眉山市龙城物业管理有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初4336号民事判决第一项为“卫淑容于本判决生效之日起十日内支付眉山市龙城物业管理有限公司自2018年10月1日至2020年9月30日的物业费12411.86元”； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计1436元，由眉山市龙城物业管理有限公司负担804元，东坡区蓉城港商务酒店、卫淑容负担632元；二审案件受理费1207元，由眉山市龙城物业管理有限公司负担1000元，东坡区蓉城港商务酒店、卫淑容负担207元。 本判决为终审判决。 审判长  李建伟 审判员  王美福 审判员  覃 棱 二〇二一年六月十一日 书记员  喻 静