湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民再17号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南万泽地产有限公司，住所地湖南省益阳市赫山区欧家岔镇新正街。法定代表人：佘新跃，该公司总经理。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南博基房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市赫山区欧家岔镇新正街。法定代表人：佘新跃，该公司总经理。以上两再审申请人的共同委托诉讼代理人：刘丹阳，湖南崇民律师事务所律师。以上两再审申请人的共同委托诉讼代理人：纪慧婷，湖南崇民律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：卞海军，男，1985年10月30日出生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。一审被告、二审上诉人：湖南广恒房地产开发有限公司益阳分公司，住所地湖南省益阳市赫山区欧江岔镇。负责人：刘光明。再审申请人湖南万泽地产有限公司（以下简称万泽公司）、湖南博基房地产开发有限公司（以下简称博基公司）因与被申请人卞海军、一审被告、二审上诉人湖南广恒房地产开发有限公司益阳分公司（以下简称广恒公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服本院（2019）湘09民终1732号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2020年10月20日作出（2020）湘民申2100号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人万泽公司、博基公司的共同委托诉讼代理人刘丹阳、纪慧婷，被申请人卞海军到庭参加了诉讼。一审被告、二审上诉人广恒公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万泽公司、博基公司申请再审称，1.撤销本院（2019）湘09民终1732号民事判决第二项；2.改判驳回卞海军对于万泽公司、博基公司的全部诉讼请求；3.由卞海军承担再审诉讼费和原审判令万泽公司和博基公司承担的诉讼费15814元（一审3307元+二审12507元）。事实与理由：一、原审中，各方对于案涉房产未办理按揭贷款及产权登记手续不持异议，但对于未办理的原因存在分歧。卞海军主张是万泽公司、博基公司土地合宗、房产规划和测绘等原因所至。万泽公司、博基公司抗辩称，是因卞海军个人原因所致。但原审判决以万泽公司、博基公司证据不足为由，未予支持万泽公司、博基公司的抗辩理由。现有新证据足以证明，案涉土地合宗、房产规划和测绘问题，均未对卞海军在合同期限内办理房产按揭贷款和产权登记手续造成影响，未办理上述事宜完全系卞海军个人原因所致，足以推翻原判决；二、由于卞海军怠于履行合同义务，在合同期限内未办理房产按揭贷款和产权登记手续，不满足《欧江岔万泽商业中心全程策划及销售代理合同》第3.3、3.4条以及1、2号栋结算书约定的支付全部佣金的条件。关于1、2号栋，万泽公司、博基公司无需向卞海军支付预留的32万元佣金；关于5栋非卞海军销售部分的房产，万泽公司、博基公司无需向卞海军支付20859.74元佣金；关于6号栋，万泽公司、博基公司仅需向卞海军支付69179.96元佣金。卞海军辩称，根据双方签订的商品房委托代理销售合同，不动产权证的办理义务人是万泽公司和博基公司，他的义务是负责签署购房客户的按揭合同，收集客户的银行所需按揭资料和办理按揭手续，办理按揭借款的主体也不是他，他只是协助办理手续，本案之所以没有办理好银行按揭手续是因为涉案房产规划和测绘存在问题，银行不能办理抵押，拒绝放款所致，而不是他违背合同义务所致，因此万泽公司和博基公司申请再审的理由不能成立。一审被告、二审上诉人广恒公司未发表陈述意见。卞海军向一审法院起诉请求：判令万泽公司、博基公司和广恒公司连带向卞海军支付销售提成569165元和延期支付的违约金102449.7元（违约金按日1‰计算至销售提成付清之日，暂计算至2018年5月26日），并承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月25日，万泽公司、博基公司和广恒公司（以下简称三公司）共同委托卞海军代为开展其开发的“欧江岔万泽商业中心”项目的1、2、5、6栋以及E、F区的策划、销售等事宜，并签订了《欧江岔万泽商业中心全程策划及销售代理合同》，履行期限为2015年11月26日至2017年11月26日，合同约定卞海军的主要责任和义务是代表三公司或者以三公司的名义与购房客户签署《认购协议》、《商品房买卖合同》，并负责签署购房客户的按揭合同，收集客户的银行所需的按揭资料和办理按揭。合同约定销售代理费用为：卞海军在进场之前三公司已销售的三千余万，银行贷款和办证由卞海军办理，此费用提成按商品房合同款的1%收取；卞海军在签订本合同之日起至第六个月止，当期开盘销售在完成60%及以内按照商品房合同总金额1.8%提成结算，如未完成，则佣金结算标准在1.8%的基础上下浮10%的提成作为实际销售代理费用结算；当期开盘销售完成60%以上70%以内，按照已销售商品房合同总金额2%提成结算；当期开盘完成70%以上按已销售商品房合同总额的2.2%提成作为销售代理费用，如在规定时间内未完成本合同规定的销售任务，则销售提成均按销售额60%的标准执行销售提成。合同同时约定，房屋、商铺出售价格为卞海军与三公司一致同意之均价，溢价部分按卞海军占30%比例分配。合同签订后，卞海军即进场开始策划和销售工作。2016年6月1日，卞海军与万泽公司和博基公司的法人代表佘新跃就该项目的1、2栋销售提成进行了结算，确认1、2号栋销售部分均按商品房买卖合同金额的2.2%结算，1号栋总销售金额14292208元，佣金合计为314428元，由于银行按揭部分款项未全部到位，先结算194428元，预留12万元；2号栋总销售金额为4922254元，总佣金合计为108289元，2号栋办理手续总金额为26748807元，按商品房合同总金额的1%结算，总佣金合计为267488元，由于银行按揭部分款项未能全部到位，先结算175777元，预留200000元。同时，经万泽公司和博基公司的法人代表佘新跃签字同意，1号栋销售底价按均价17343元执行，总计销售14593367元，产生了301159元溢价款，双方未作结算。5、6号栋以及E、F区的实际销售面积和金额经过了万泽公司和广恒公司财务确认，具体数据如下：5号栋卞海军销售总金额为1931458元、办理手续的总金额为2124985元（其中卞海军进场之后仅需办理按揭等手续的总金额为1119960元，卞海军进场之前仅交了定金进场之后签订商品房买卖合同并付款的总金额为1005025元）。6号栋卞海军销售总金额为6405552元。E、F区卞海军总销售金额为608130元、卞海军进场之前购房户仅交了定金进场之后签订商品房买卖合同的总金额为4954408元。对于5、6号栋以及E、F区的佣金未进行结算。关于三公司向卞海军支付的款项问题，卞海军和广恒公司在庭审中确认卞海军在广恒公司预支了30000元。卞海军在2016年6月1日（不含当日）前从万泽公司和博基公司借支了1笔60000元和6笔20000元，共计180000元，2016年6月1日结算当日就1、2号栋的结算出具了领款单，但在1号栋领款单上注明了应减去已借支的数目、在2号栋领款单上注明了扣除60000元和彭芳的工资。2016年6月1日（含当日）之后，卞海军分五次领取了100000元。另，三公司在庭审中陈述，万泽公司在“欧江岔万泽商业中心”开发的系第3、4、5、6、7栋，博基公司开发的系第1、2栋、广恒公司开发的系E、F区。但三公司在委托卞海军销售时未对其进行详细说明。一审法院认为，本案的争议焦点为：卞海军的佣金数额为多少以及三公司已经给付的佣金数额为多少、三公司是否应该连带承担付款责任和违约责任。关于卞海军佣金数额以及三公司已支付佣金数额的问题。根据结算单，1号栋佣金为314428元、2号栋佣金为375777元。就5、6号栋佣金，双方虽未经结算，但总销售金额已经经过万泽公司财务核对，故对该销售金额予以确认。5号栋佣金计算，因其未开盘也无法确定卞海军完成任务的大小，卞海军自身销售部分193148元按合同约定最低标准1.8%计算佣金为34766元，非卞海军销售仅需其办理按揭或者产权手续的1119960元，因卞海军未办理好按揭手续或产权手续，该部分不予计算佣金。卞海军进场之前已达成定购意向但卞海军进场之后才签订合同并支付房款的1005025元，应算作卞海军的销售成果，按卞海军主张的1%比例计算佣金为10050元。6号栋佣金按照卞海军销售总金额6405552元按1.8%的比例计算为115300元。E、F区佣金计算，卞海军自身销售部分608130元按照合同约定的最低标准1.8%的比例计算为10946元，卞海军进场之前已达成定购意向但卞海军进场之后才签订合同并支付房款的4954408元，应算作卞海军的销售成果，按照卞海军主张的1%的比例计算佣金为49544元。又1号栋溢价销售金额为301159元，应计算溢价提成为90347元。至于卞海军主张的11栋的佣金，卞海军未提供任何证据证明系其代为销售，故不予支持。卞海军销售的1、2、5、6栋的佣金共计应为940668元，E、F区佣金共计60490元。关于三公司已经给付佣金数额的问题。双方无争议的为广恒公司已给付30000元。双方有争议的为万泽公司和博基公司给付的数额。根据提交的借支单和领款单，万泽公司和博基公司共计支付卞海军650205元。但1号栋佣金结算的领款单上注明了应减去已借支的数目、2号栋佣金结算的领款单上注明了扣除60000元及彭芳工资，故2016年6月1日（不含当日）之前卞海军借支的金额应从结算单中扣除，不能重复计算给付金额。经核算，万泽公司和博基公司共计给付卞海军470205元。关于三公司是否应该承担连带责任的问题。一审庭审中查明广恒公司开发销售的区域为E、F区，且与卞海军是单独结算，已给付佣金30000元，故广恒公司仅需对其开发的E、F区向卞海军支付佣金30490元（60490元-30000元）。对于万泽公司与博基公司，其共同委托卞海军代为销售“欧江岔万泽商业中心”项目，但未向卞海军具体说明各自开发和销售的区域，又法人代表为同一人，且部分领款单无法区分具体的付款方，存在混同的情形，卞海军有理由相信万泽公司与博基公司共同开发了“欧江岔万泽商业中心”项目的1、2、5、6号栋，故万泽公司与博基公司应向卞海军共同给付上述项目的佣金470463元（940668元-470205元）。至于三公司所称的卞海军有部分销售的房屋未办理好银行按揭手续和产权证，其结算单上预留的120000元和200000元不应再支付的问题。一审法院认为，卞海军未办理好银行按揭手续的原因系三公司提供给卞海军销售的房产规划和测绘存在问题，非卞海军故意不去办理，故对三公司的上述抗辩理由，不予支持。关于三公司是否应给付违约金的问题。卞海军代为销售的“欧江岔万泽商业中心”房屋5、6号栋以及E、F区的佣金一直未作结算，双方对佣金的数额存在争议，无法确定佣金给付时间，故不存在延迟给付佣金的违约金问题。关于1、2号栋的佣金，虽然作了结算，但剩余佣金未支付系双方对卞海军未办理好银行按揭手续是谁的过错引发争议而导致，非万泽公司和博基公司故意拖延不付，故万泽公司和博基公司也不存在违约行为，无需给付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、万泽公司与博基公司于判决生效之日起十日内共同向卞海军支付佣金470463元；二、广恒公司于判决生效之日起十日内向卞海军支付佣金30490元；三、驳回卞海军的其他诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取5400元，由卞海军负担1550元，万泽公司和博基公司共同负担3550元，广恒公司负担300元。卞海军、万泽公司、博基公司、广恒公司均不服一审判决，向本院提起上诉。卞海军上诉请求：改判三公司以未支付的销售提成569165元为基数，按日千分之一的标准连带向卞海军支付违约金，当中从2017年11月27日计算到2018年5月26日为102449.7元，以后违约金计算到销售提成付清之日止。万泽公司、博基公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回卞海军对万泽公司、博基公司的诉讼请求或发回重审。广恒公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判广恒公司支付卞海军佣金16112元。二审法院认定事实：1.当事人对1号栋、2号栋、6号栋的佣金计算无争议，即1号栋佣金为314428元，2号栋佣金为375777元，6号栋佣金为115300元，万泽公司、博基公司仅认为因卞海军原因且未尽义务，前述佣金不能足额支付。2.就1号栋溢价提成。销售代理合同中约定溢价提成计取的结算公式为：销售溢价提成=（乙方溢价前需提前告知甲方，且属乙方溢价部分的费税由乙方承担）（实际成交价-约定均价）×销售面积×30%。根据双方提交的1号栋门面定价表及1号栋销售明细表可知，1号栋销售底价均价为17343元，卞海军在1号栋销售的总面积为812.32㎡，销售总价为14292208元，故其销售上述房产的均价为17594元。根据合同约定，确认卞海军可得1号栋的溢价提成为61167元[（17594元-17343元）×812.32㎡×30%]。万泽公司、博基公司称卞海军溢价提成应扣除由卞海军承担的溢价部分的税费11.69%，因万泽公司、博基公司未提交证据证明应缴税费的标准及相应税费已由公司代缴，故就溢价税费可依合同另行处理，在本案中不予认定。3.就5号栋与E、F区佣金。5号栋与E、F区佣金由两部分构成，一部分为由卞海军销售，按房产销售总额相应比例予以计算的“销售佣金”，另一部分为在卞海军进场前已销售仅由卞海军办理后续手续按商品房合同款1%计算提成的“办理手续佣金”。就“销售佣金”。当中，当事人对5号栋“销售佣金”为34766元（1931458元×1.8%）无争议，万泽公司、博基公司仅认为因卞海军原因且未尽义务，应参照2号栋预留款比例扣除；二审中，广恒公司认可E、F区“销售佣金”为13379元（608130元×2.2%），一审判决就E、F区该部分“销售佣金”以1.8%比例计算为10946元（608130元×1.8%），卞海军对此未上诉，应视为对自身权利的处分，故本院确认就E、F区的“销售佣金”为10946元。就“办理手续佣金”，双方对于卞海军进场前已销售的房产总额无争议，争议在于公司方主张应以卞海军进场之后由其收回的款项予以计算提成，故5号栋“办理手续佣金”应为2678元（267853元×1%），E、F区“办理手续佣金”应为32733元（3273356元×1%）；卞海军则于一审中主张应以需办理手续的房产总额计算，其中5号栋“办理手续佣金”应为21250元（2124985元×1%）、E、F区“办理手续佣金”应为49544元（4954408元×1%）。根据案涉销售代理合同约定，乙方进场之前甲方已销售的三千余万，银行贷款和办证由乙方办理，此费用提成按商品房合同款的1%收取。从合同内容看，对需由卞海军办理后续手续的佣金，应以需办理相应手续的房产总额予以计算，而非由卞海军代收的房款计算，故公司方的该项主张有违合同约定。又因卞海军未实际办理完成房屋按揭手续，一审判决将该部分需办理手续的房产总额予以剔除，仅对进场前已销售，但由卞海军办理后续收款手续的，以代收房款的房产总额予以计算“办理手续佣金”并无不当。就5号栋，卞海军代收房款的房产总额为1005025元，故5号栋“办理手续佣金”应为10050元（1005025元×1%）；就E、F区，卞海军代收房款房产总额为4954408元，故E、F区“办理手续佣金”应为49544元（4954408元×1%）。除此，一审判决认定的本案其他基本事实清楚，二审法院依法予以确认。二审法院认为，二审中，卞海军当庭撤回其上诉状中请求判令三公司连带增加支付5栋、6栋溢价销售提成59410元的上诉请求；万泽公司、博基公司认可共同承担责任，并当庭撤回其上诉状中前述相应上诉请求，二审法院已予准许。根据当事人陈述及查明的事实，本案双方的争议焦点问题是：一、万泽公司、博基公司主张案涉房产相关手续及产权证未办系卞海军原因并应少付合同款项能否得到支持；二、卞海军案涉佣金、溢价提成的认定；三、卞海军主张的违约金应否支持。首先，根据对证据的认证，二审法院已认定万泽公司、博基公司所主张卞海军未在合同期限内办理房产按揭贷款手续及产权登记，系卞海军个人原因所致依据不足，在此情况下，万泽公司、博基公司主张应少付卞海军合同款项不能成立。故对万泽公司、博基公司主张应从卞海军佣金中扣除1、2号栋预留款，且5、6号栋也参照2号栋相应比例扣除53%佣金之主张不予支持。其次，因前述合同款项应依约支付，二审法院依法确认1号栋佣金为314428元；1号栋溢价提成为61167元；2号栋佣金为375777元；5号栋佣金为44816元（当中“销售佣金”为34766元，“办理手续佣金”为10050元）、6号栋佣金为115300元、E、F区佣金为60490元（当中“销售佣金”为10946元，“办理手续佣金”为49544元）。万泽公司、博基公司另主张卞海军低价销售门面给其造成损失86322元，因其所提交证据不足以证实该主张，二审法院依法不予支持。当事人对一审判决的万泽公司、博基公司就案涉1、2、5、6号栋佣金及1号栋溢价提成共同向卞海军承担责任，以及广恒公司就案涉E、F区佣金向卞海军承担责任无异议，故万泽公司、博基公司就案涉1、2、5、6栋应付佣金及1号栋溢价提成合计为911488元（1号栋佣金314428元+2号栋佣金375777元+5号栋佣金44816元+6号栋佣金115300元+1号栋溢价提成61167元）；广恒公司就案涉E、F区应付佣金为60490元。前述款项，抵扣当事人无争议的三公司已付之金额即万泽公司、博基公司合计已支付500205元；广恒公司已支付30000元后，万泽公司、博基公司还应支付卞海军411283元（911488元-500205元）；广恒公司还应支付卞海军30490元（60490元-30000元）。一审判决认定案涉一号栋溢价提成及万泽公司、博基公司已付之金额有误，依法予以纠正。最后，就案涉争议，卞海军仅提交1、2号栋佣金结算单，就案涉5、6号栋及E、F区佣金，未予提交最终结算单据以明确经相应抵扣后，三公司最终应向其支付的款项金额及期限。在此情况下，一审判决以双方对佣金数额存在争议，无法确定佣金给付时间，对卞海军所主张延迟支付的违约金请求未予支持并无不当，依法予以维持。综上所述，卞海军、广恒公司的上诉请求均不能成立，万泽公司、博基公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初2634号民事判决第二项；二、变更益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初2634号民事判决第一项为湖南万泽地产有限公司、湖南博基房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向卞海军支付佣金、溢价提成合计411283元；三、驳回卞海军的其他诉讼请求。一审案件受理费10800元，减半收取5400元，由卞海军负担1848元，万泽公司、博基公司负担3307元，广恒公司负担245元；二审案件受理费20424元，由卞海军负担6990元，万泽公司、博基公司负担12507元，广恒公司负担927元。再审中，万泽公司、博基公司提交三份证据。证据一、益阳市赫山区自然资源局于2020年5月28日出具的《关于万泽商业中心地块合宗的情况说明》；证据二、益阳市赫山区自然资源局于2020年1月15日就《益阳市赫山区规划建筑设计条件通知书》的文字说明。以上两证据欲证明：1.为避免欧江岔万泽商业中心3号栋宾馆跨地块建设，有关部门于2017年12月1日对欧江岔镇昌盛路东侧的小城镇建设用地地块六（9207㎡）和东北侧的地块（1079㎡）进行合宗。2.合宗所涉及到的3、4、5、9、10号栋，因在合宗前均已办理了规划及施工许可，取得了土地使用权，同时1、2、6、7、8号栋不在合宗地块上，故此次合宗不会对1-10号栋的房产按揭贷款和产权登记造成影响。因此合宗并不会对卞海军在合同期限内办理1、2、5、6号栋及E、F区域房产按揭贷款及产权登记手续造成任何障碍。证据三、益阳市赫山区住房和城乡建设局房地产管理局于2020年1月15日出具的《事实情况说明》，该证据欲证明万泽商业中心2号栋和3号栋部分区域存在的房产规划和测绘问题，并未对卞海军在合同期限内办理房产按揭贷款手续和产权登记造成影响。卞海军质证认为，对证据一的合法性有异议，该证据没有负责人和经办人签名，不符合证据形成要件，土地合宗、落宗对办理抵押登记、产权登记有无影响要以不动产登记中心的要求为准，自然资源局不具有证明主体资格，其作出情况说明的内容不合法；证据二在一审中已提交，不是新证据，且该证据出具时间是2017年12月1日，双方签订的商品房委托代理销售合同已于2017年11月26日到期，万泽公司的委托代理律师出具的律所函注明了在此合同到期后自动解除合同，因此该政策出台之时，其已经与该公司解除合同，已没有办理相关手续的资格；对证据三的合法性有异议，办理房屋产权登记以及抵押贷款等手续是在益阳市不动产登记中心，益阳市赫山区住房和城乡建设局没有出具此情况说明的主体资格。本院经审查认为，万泽公司、博基公司提供的证据一、三、益阳市赫山区自然资源局和益阳市赫山区住房和城乡建设局的证明，仅能证明就涉案房屋的土地，可以依法办理土地合宗等相关手续的事实，但无法实现其证明目的，故本院依法不予采信。对其提供的证据二已在原二审期间提交，再审中不再进行重复认证。本院再审查明，益阳市不动产登记中心于2016年6月25日成立并颁发首证，主要职责是办理土地证和房产证两证合一的不动产登记办理及不动产权证的发放。益阳市赫山区自然资源局于2020年5月28日出具的《关于万泽商业中心地块合宗的情况说明》载明，本案万泽商业中心地块土地合宗时间为2017年12月1日。万泽公司于2018年4月7日出具的律所函中载明，万泽公司与卞海军签订的《房地产销售代理合同书》于2017年11月26日终止，委托代理房产销售的合作事宜也随之终止。此外，再审查明的其他事实与原二审查明的事实一致，再审予以确认。本院再审认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，争议焦点为：二审判决万泽公司和博基公司支付卞海军佣金、溢价提成共411283元是否正确。益阳市不动产登记中心于2016年6月25日成立并颁发首证，主要职责是办理土地证和房产证两证合一的不动产登记办理及不动产权证的发放。而案涉建设项目因土地需要进行重新落宗，故银行在发放三笔贷款后就停止了按揭贷款的发放，益阳市赫山区自然资源局于2020年5月28日出具情况说明，涉案两块土地的合宗时间为2017年12月1日，故涉案房屋可以办理相关不动产登记手续的时间至少在2017年12月1日之后，但万泽公司出具的律师函中，已明确与卞海军的合同已于2017年11月26日到期后不再续约，故卞海军至此已经没有办理证件的授权，卞海军无法办证并非因其个人原因造成。再审申请人万泽公司、博基公司再审请求驳回卞海军对其诉讼请求的再审请求不能成立。原二审判决万泽公司和博基公司支付卞海军佣金、溢价提成共411283元正确，本院再审依法予以支持。综上所述，再审申请人万泽公司、博基公司的再审请求不能成立，原二审认定事实清楚，适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）湘09民终1732号民事判决。本判决为终审判决。审判长  蔡海鹰审判员  秦有庆审判员  黄和平二〇二一年六月十六日法官助理雷志华书记员苏妹