陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判  决  书 （2021）陕01民终11629号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西安圣格瑞思教育科技有限公司，住所地陕西省西安市高新区、2、3、4层。法定代表人：李晓彦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵翌锟，陕西科迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛筱雅，陕西科迈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安三迪房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区。法定代表人：郭加迪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张旭丹，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩卅，上海市XX城（西安）律师事务所律师。上诉人西安圣格瑞思教育科技有限公司（以下简称圣格瑞思公司）因与被上诉人西安三迪房地产开发有限公司（以下简称三迪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初7773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人圣格瑞思公司委托诉讼代理人赵翌锟，被上诉人三迪公司委托诉讼代理人韩卅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。圣格瑞思公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.本案诉讼费由三迪公司承担。事实及理由：1.涉案合同履行过程中，发生了情势变更，应当适用情势变更原则。且涉案合同履行过程中，发生了新冠疫情的不可抗力，对圣格瑞思公司履行合同造成了重大影响。一审法院驳回圣格瑞思公司的反诉请求，属于认定事实不清，适用法律错误。2.圣格瑞思公司向一审法院提出对租赁合同租金的鉴定申请，一审法院对该鉴定申请未进行审理，遗漏圣格瑞思公司的诉请，属于审判程序不当。三迪公司答辩称，1.圣格瑞思公司所称事实认定不清是认为政府的政策变动应适用情势变更条款以及新冠疫情应适用不可抗力条款，但上述情形均属于法律适用问题，不是事实认定问题。且涉案租赁合同第5条明确约定圣格瑞思公司收取的幼儿园学费要以最终政府部门审批为准。该约定表明圣格瑞思公司预见到学费会受政策影响。因此该政策变动不符合订立合同时无法预见的重大变化，不应适用情势变更原则。2.至于不可抗力，涉案租赁合同在疫情发生前已经解除，但疫情期间圣格瑞思公司仍然拒绝腾房。此情形与不可抗力的规定无关。3.圣格瑞思公司所称的程序违法是指其提出的租金鉴定申请未得到一审法院允许。一审法院对其鉴定申请不予准许，不存在程序不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。圣格瑞思公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。三迪公司向一审法院起诉请求：1.确认三迪公司、圣格瑞思公司之间的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除。2.圣格瑞思公司在判决生效后10日内腾房（按照《房屋租赁合同》约定的标准：“符合正常使用后的状态，无须恢复原状”）。3.圣格瑞思公司支付拖欠的房租1974981.97元。诉讼过程中，三迪公司明确租金组成为：2018年9月1日至2018年12月31日的未付租金18613.44元，2019年1月1日至2019年12月18日的租金1956368.53元。4.圣格瑞思公司支付违约金907342.4元（计算方式：2034400元×0.001×天数，计算至合同解除之日为446天）。诉讼过程中，三迪公司明确违约金自2018年9月28日起计算。5.圣格瑞思公司支付自2019年12月19日起至实际腾房之日止，按照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费（计算方式：5574元×天数，暂计算至2019年12月20日为11148元）。6.本案的全部诉讼费用由圣格瑞思公司承担。圣格瑞思公司向一审法院反诉请求：1.双方《房屋租赁合同》继续履行，不予解除；2.变更双方签订的《房屋租赁合同》第三条3.2项约定的首年租金由每平方米72元/月变更为每平方米18元/月，包含物业管理费和税金（物业管理费由三迪公司承担）。3.本案诉讼费用由三迪公司承担。一审法院查明的事实：2018年3月1日，三迪公司（出租方、甲方）、圣格瑞思公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定圣格瑞思公司承租三迪公司位于西安市XX环XX路交汇处向东200米处的三迪枫丹幼儿园房屋，建筑面积2290平方米（具体以房地产管理局测绘结果为准），租赁用途为幼儿园，装修交付时间为2018年3月1日（暂定，双方应签署《房屋交接确认书》），交房标准为毛坯。合同第2.2条约定，“租赁期限12年，自2018年3月1日至2030年8月31日（其中乙方装修期六个月，装修期内不计算租金）……”。第3.2条约定：“首年租金按每平方米72元/月计算（以实际测绘面积为准）包含物业管理费和税金，物业管理费由甲方承担。递增：租金每三年递增一次，递增比例为上一年度租金的8%”。第3.3条约定，“（1）在进场装修完毕后，乙方首次支付甲方租金四个月（2018.9.1日-2018.12.31），支付金额以实际测绘面积计算。（2）其余租期内，乙方按年预付租金，于每年12月31日前付清下年租金。”第5.1条约定，“学费收取标准：保教费2580元/月，伙食费15元/日/人。（暂定价，最终以教育局、五家部门审批为准）”。第五条还对业主、三迪公司员工适龄子女入学的收费标准事宜进行了约定。第7.1条约定，“无论何种情况合同终止履行时，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态（无需恢复原状）。固定装修部分无偿交予甲方，乙方不得拆除或破坏。返还时，应经甲方验收，乙方应结清其自应承担的费用”。第7.2条约定，“租赁期满后，乙方按时将房屋返还于甲方”。第9.1条约定，“由乙方自行办理幼儿园有关手续。幼儿园由乙方自主经营、自负盈亏，对外独立承担民事责任”。第10.1条约定，“乙方逾期交纳租金达三十天以上，每逾期一日，乙方应按平均年租金的千分之一支付违约金；超过30天的，甲方还有权解除合同没收押金并要求乙方赔偿损失”。第10.3条约定，“租赁期届满、合同终止或合同因任何原因解除的，乙方需在租赁期届满、合同终止或解除之日起日内交付房屋（续租除外）并搬离存放在该房屋内的乙方物品，如乙方逾期交付，每逾期一日向甲方支付本年租金标准千分之三的违约金，并按照本年度租金标准支付逾期交付期间的租金……”。租赁合同尾页圣格瑞思公司“法定代表人或者委托诉讼人”栏处的签名为李帅。合同签订后，双方进行了房屋交接。圣格瑞思公司使用案涉房屋，并于2018年9月28日通过银行转账的形式支付租金659520元，交易摘要备注：“曲江三迪幼儿园2018.9.1-2018.12.31房租”。2019年4月至8月，三迪公司多次向圣格瑞思公司催要租金。2019年12月18日，三迪公司委托律师事务所向圣格瑞思公司送达《律师函》，以圣格瑞思公司未按期支付租金为由要求解除租赁合同。另查明，西安市自然资源和规划局于2019年8月26日颁发的不动产登记证书载明：案涉房屋的建筑面积为2354.63平方米，用途为住宅用地/教育，附记内容为幼儿园壹幢，坐落为西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室。一审法院认为，根据诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同约定的租金应否予以变更，案涉租赁合同是否于2019年12月18日解除及应否继续履行。二、圣格瑞思公司未付租金数额范围，应否支付违约金及违约金是否过高，应否返还房屋及支付房屋占用费。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，租赁合同约定圣格瑞思公司自行负担承租案涉房屋期间的盈亏，对学费收取标准亦明确收费标准为“暂定价，最终以教育局、五家部门审批为准”。圣格瑞思公司对承租涉案房屋的用途为经营幼儿园有清晰认识，作为商事主体对承租后能否取得幼儿园的办学许可的风险亦具备认识能力。由此来看，即使如圣格瑞思公司所称的原因未能取得幼儿园办学许可，该原因也属于在订立合同时可预见的商业风险范围内的风险，不符合情势变更的构成要件。故圣格瑞思公司要求变更租金的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。圣格瑞思公司应依约向三迪公司支付租金。租赁合同已对租金计算方式、付款时间进行了明确约定，即圣格瑞思公司首次应按照实际测绘面积即2354.63平方米并按照72元/每平方米/月的标准，支付2018年9月1日至2018年12月31日的租金，并于2018年12月31日前支付下一年度的租金。据此计算，圣格瑞思公司首次应付租金为678133.44元，于2018年12月31日前应付2019年度租金。但圣格瑞思公司在合同签订后仅支付租金659520元，并未足额支付首次应付租金，亦未按期支付2019年的租金。据此来看，圣格瑞思公司存在逾期支付租金的违约行为，逾期支付租金超过30天。圣格瑞思公司逾期支付租金的违约行为符合租赁合同约定的解除条件。三迪公司据此于2019年12月18日向圣格瑞思公司送达了解除通知。综上来看，三迪公司行使的合同解除权的实质条件和形式条件均已成就，合同解除权成立并发生法律效力。故一审法院对三迪公司要求确认租赁合同于2019年12月18日解除的主张，予以支持。合同解除后，圣格瑞思公司无权请求继续履行合同。关于争议焦点二，圣格瑞思公司在合同解除前负有支付租金的合同义务，在合同解除后负有返还案涉房屋的义务，逾期返还案涉房屋时还应支付房屋占有使用费。本案中，三迪公司主张的2018年9月1日至2018年12月31日的未付租金18613.44元，符合合同约定租金计算标准、案涉房屋实测面积及已付租金的事实，一审法院予以支持。圣格瑞思公司还应向三迪公司支付2019年1月1日至2019年12月18日的租金，并在合同解除后向三迪公司返还案涉房屋并支付房屋占有使用费至实际返还案涉房屋之日止。故圣格瑞思公司向三迪公司支付2019年1月1日至2019年12月18日的租金1956368.53元，并自2019年12月19日起至实际返还房屋之日止按约定合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。至于违约金问题。虽然双方均为商事主体，但考虑到案涉房屋的用途为经营幼儿园的实际情况，三迪公司主张按照日千分之一计算违约金过高，一审法院酌定圣格瑞思公司按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算逾期付款违约金，其中，18613.44元的违约金自2018年9月28日起计算，1956368.53元自2019年1月1日起计算，均计至2019年12月18日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认西安三迪房地产开发有限公司、西安圣格瑞思教育科技有限公司在2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除。二、西安圣格瑞思教育科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向西安三迪房地产开发有限公司返还《房屋租赁合同》项下位于西安市XX环XX路交汇处向东200米处的三迪枫丹幼儿园房屋（不动产权证所在房屋坐落为西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室）。三、西安圣格瑞思教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向西安三迪房地产开发有限公司支付2018年9月1日至2018年12月31日的未付租金18613.44元，2019年1月1日至2019年12月18日的租金1956368.53元；以及逾期付款违约金，其中，18613.44元的违约金自2018年9月28日起计算，1956368.53元自2019年1月1日起计算，2019年8月19日前按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算，均计至2019年12月18日止。四、西安圣格瑞思教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向西安三迪房地产开发有限公司支付按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的自2019年12月19日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。五、驳回西安三迪房地产开发有限公司的其他诉讼请求、西安圣格瑞思教育科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费154903元、财产保全申请费5000元（三迪公司均已预交），由圣格瑞思公司负担并于履行本判决金钱给付义务时直接支付给三迪公司。反诉案件受理费26098元，由圣格瑞思公司负担。二审中，双方均未提供新证据。双方对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：（一）本案是否符合情势变更原则；（二）圣格瑞思公司关于新冠疫情属于不可抗力应减免此期间租金的上诉主张应否支持；（三）一审法院对圣格瑞思公司提出的租金鉴定申请未予准许，是否存在程序不当。关于争议焦点一，本案中，圣格瑞思公司主张2018年11月7日《中共中央 国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》以及陕西省、西安市XX小区XX园政策的出台导致双方合同履行过程中出现情势变更，认为本案符合情形变更原则。经审查认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：”合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，在认定是否显失公平时，首先要确认合同订立后发生了情势变更的客观事实；其次要确认因情势变更而额外增加了当事人的履约成本（即经济负担）；第三要进行履行成本核算，经过经济成本核算，确认当事人是否因此而遭受“严重亏损”。三个要件同时具备才可认定为显失公平。而本案中的政策变动虽然导致圣格瑞思公司的经营收益降低，但是涉案合同第五条约定了“保教费、伙食费，以最终教育局、物价部门审批为准”。可见圣格瑞思公司在签署合同时预见到因政府原因可能会导致其收取的保教费等发生变化，且涉案合同第九条约定了“乙方自主经营、自负盈亏”。故该政策变化属于圣格瑞思公司订立合同时可预见的商业风险范围内的风险，圣格瑞思公司应自行承担其自主经营行为的商业风险。另外，《中共中央 国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》中第九条“鼓励社会力量办园”及第十一条“健全学前教育成本分担机制”中都提到政府补贴和补助的相关内容，可见政府对普惠性民办幼儿园是根据实际情况有相应的扶持政策。综上，本案情况不符合情势变更原则。圣格瑞思公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，《合同法》第一百一十七条第一款的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。” 本案中，涉案的房屋租赁合同在新冠疫情发生之前已经解除，故不属于因不可抗力不能履行合同的情况，不应适用不可抗力条款，圣格瑞思公司以此为由减免租金的上诉理由不能成立。关于争议焦点三，《民事诉讼法》第七十六条第一款：“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。” 本案中，涉案房屋的租赁价格已在租赁合同中经双方协商一致确定。双方通过签订合同均对租金价格认可，故本案的租金价格无须通过鉴定来认定。一审法院对圣格瑞思公司的租金鉴定申请不予准许，不存在程序不当。综上所述，上诉人圣格瑞思公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154903元，由西安圣格瑞思教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬   钊审 判 员  蒋   瑜 二〇二一年六月二十八日 书 记 员  潘 丽 娜 1