河南省开封市顺河回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0203民初714号原告（反诉被告）：彭玉锦。委托诉讼代理人：翁延平。系彭玉锦丈夫。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：张敬峰。委托诉讼代理人：崔海杰，河南庄达律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：彭玉井。委托诉讼代理人：郭文涛，河南时代律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）彭玉锦与被告（反诉原告）张敬峰及第三人彭玉井房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭玉锦及其委托诉讼代理人翁延平，被告张敬峰的委托诉讼代理人崔海杰、第三人彭玉井及其委托诉讼代理人郭文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭玉锦向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告搬出原告位于明伦街××楼××房并付清房租（自2021年3月1日至2023年3月1日的房租共计7万元）；2、赔偿原告由此造成的损失2万元；3、因本案造成的诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：被告自2017年3月1日与原告签订房屋租赁合同，地址是明伦街5号楼1层13号，协议约定租金两年一交，期间被告均将租金转给原告，今年3月1日应交租金并续签合同，合同有规定到期如不续签合同应提前两个月告知对方，但原告在没有任何沟通情况下一直未付租金，十多天后原告去催缴租金的时候，被告称已经付给了另一个房屋共有人，拒付给原告。为此诉至法院，请求法院依法判决。被告张敬峰辩称，原告诉请无事实与法律依据，应依法驳回其诉讼请求。2021年3月1日被告与房屋产权人彭玉井签订房屋租赁合同，约定房屋产权人彭玉井将明伦街××楼××房屋租赁给被告使用，被告足额缴纳了租金，是合法占有使用该房屋，因此不应搬出所承租房屋。2017年3月1日被告与原告签订的租房协议租期至2021年2月29日已经届满，同时在履行租房协议期间，原告一直没有提供涉案房屋产权证，租金已全部交清，故不应再缴纳房租。被告与第三人彭玉井签订房屋租赁合同时，彭玉井是持有涉案房屋的产权证，且产权证上没有原告彭玉锦名字。被告在签订房屋租赁合同时不存在过错，是善意承租人，不应当承担原告的损失，其损失应由共有人彭玉井解决。第三人彭玉井述称，本案涉案房屋系第三人出资且登记在自己名下房屋，依据民法典第二百四十条规定，彭玉井作为案涉房屋的所有人，有权对自己所有的房屋进行管理和收益，即便涉案房屋存在共有人，根据民法典第三百条规定彭玉井依然可以行使管理的权利。案涉房屋一直处于对外出租的状态，其用途本就用于出租收益，且承租人也是本案被告张敬峰，彭玉井向其收取房租的行为即行使房屋管理中使用和收益的权利，同时房屋的出租行为并不发生物权的转移，并非物权处分行为，彭玉井没有改变房屋之前的用途，也没有改变性质，出租行为有效。通过被告的陈述可以看出，原告没有向被告提供任何房屋产权的手续，反而是第三人得知后向被告展示了房产证，证实了自己房主的身份，此时被告选择将房租交给手持房地产权证的房主，尽到了承租人的注意义务，现其已缴纳房租，可以使用涉案房屋。同时原告诉求自相矛盾，既要求被告搬离房屋，又要求被告支付房租，依法应予以驳回。反诉原告张敬峰向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人返还反诉人租房押金5600元；2、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年3月1日张敬峰与彭玉锦签订房屋租赁合同，约定彭玉锦将涉案房屋租赁给张敬峰使用，租期4年，前两年租金每月2800元，租房押金为两个月的租金5600元，承租期间张敬峰按约定缴纳了押金和租金，但彭玉锦经多次催要拒不提供房产证。承租期届满后，张敬峰与房屋产权人彭玉井签订了新的房屋租赁合同，约定不再缴纳房屋保证金，张敬峰认为彭玉锦占有租房押金已经没有依据，属于不当得利，应予返还。故提起反诉，请法院依法支持张敬峰的反诉请求。反诉被告彭玉锦辩称，其已收到被告租房押金5600元是事实，但是其与张敬峰合同有约定，到期不续租提前两个月告知对方，交还房子其退还押金。目前张敬峰没有把房子交还，行为违约。张敬峰所说多次催要房产证不是事实，因为租房的时候向张敬峰说过其在深圳离家远，不方便找房本，张敬峰也默认，期间张敬峰虽然有问过房本的事，其说过只要不影响房屋的使用就行。在没有交回房屋的情况下其不应该退还5600元房屋押金。其诉求第一项应该是要求张敬峰支付房屋占用期间的房租，按两年7万元的标准计算。第三人彭玉井述称，希望法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月份彭玉锦（甲方）授权王书俊代其与张敬峰（乙方）签订一份租房协议，协议约定甲方将友谊眼镜商铺（原永红面馆）租给乙方，乙方按每月2800元的租金付于甲方，并一次性付清两年租金。两年后租金每月3000元，付款方式不变。协议期满后乙方如转让，甲方有优先接手的权利，如甲方无意接手，乙方转给第三方，须按当时的转让价的20%付给甲方签字费。此协议有效期2017年3月1日至2021年2月29日，期满后双方可协商续签。乙方付给甲方两个月的押金，到期不续租须提前两个月告知甲方。2017年2月25日张敬峰支付给彭玉锦72800元（含押金5600元）。2019年2月28日张敬峰支付给彭玉锦72000元两年房租。2021年3月1日彭玉井（甲方）与张敬峰（乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲方将自有的坐落在开封市顺河区，出租给乙方作经营使用。双方约定租赁期为2021年3月1日起到2027年6月30日。（因疫情原因免四个月房租）。房屋租金为35000元，每两年支付一次，支付两年房租计70000元。房屋出租保证金不再另外缴纳，但乙方必须在房屋租金到期前一个月，缴纳下一个年度的租金。2021年3月7日张敬峰支付给彭玉井2021年7月1日至2023年7月1日房租共计70000元，彭玉井并向张敬峰出具收条一份。另查明，涉案房产坐落于开封市顺河区，房产证号：汴房地产权证第××号，房地产权利人：彭玉井，共有人：彭玉锦（2）人。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告之间签订的租房协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，但已履行完毕。被告张敬峰与第三人彭玉井签订的房屋租赁合同亦系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力，正在履行中。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。因此对于涉案房产的对外出租，房产的共有人均有出租的权利。故彭玉锦关于要求张敬峰搬出涉案房产并支付占用期间费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持；彭玉锦关于要求张敬峰赔偿由此造成的损失20000元的诉讼请求，无证据证明其存在损失，本院不予支持。在彭玉锦与张敬峰的租房协议到期后，彭玉井作为房产的权利人有权将该房产对外出租，张敬峰与彭玉井的房屋租赁合同系新的租赁合同，而不是对彭玉锦与张敬峰租房协议的延续，因此租房押金彭玉锦应于退还，故张敬峰关于要求彭玉锦返还租房押金5600元的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回彭玉锦对张敬峰的诉讼请求；二、彭玉锦于本判决发生法律效力之日起十日内退还张敬峰租房押金5600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本诉案件受理费150元，反诉案件受理费25元，均由彭玉锦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于开封市中级人民法院。审判员  宋瑞卿二〇二一年六月七日书记员  毛雯莉