山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0781民初3049号原告：何明骋，男，1991年07月01日出生，汉族，居民，住青州市，委托诉讼代理人：刘东，山东九州天衡律师事务所律师。被告：秦国兴，男，1986年06月14日出生，汉族，居民，住青州市，第三人：潍坊中普置业集团有限公司，住所地青州市民营工业园丰收二路167号，统一社会信用代码9137078167454563XD。法定代表人：李凤娟，执行董事兼总经理。原告何明骋与被告秦国兴、第三人潍坊中普置业集团有限公司（以下简称中普置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何明骋的委托诉讼代理人刘东、被告秦国兴到庭参加了诉讼，第三人中普置业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告何明骋向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付剩余购房款150000元及相应利息、违约金(以150000元为基数，自2013年3月23日起至实际付清之日止，利息按年息10%计算、违约金按每日万分之五计算)；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年2月28日，第三人与被告签订《商品房买卖合同书》一份，被告以264840元的总价款购买第三人位于青州市××小区××楼××单元××室商品房一处，合同约定，被告于合同签订当日交付购房首付款114840元，剩余款150000元采用银行按揭贷款方式支付。此后，双方又签订《购房合同补充协议》一份，该补充协议约定，如因被告原因导致不能办理贷款，应由被告在接到第三人通知后三日内将所欠房款一次性交齐，逾期不交，被告就应每日按未交房款万分之五的比例向第三人支付违约金。合同签订后，被告向第三人交付了首付款114840元，第三人将案涉房屋交付给了被告实际占有使用，且办理了网签备案手续。但剩余款被告既未按约定办理银行贷款，也未按补充协议约定向第三人交清。2019年10月10日，原告与第三人签订《债权转让协议书》，约定第三人对被告欠付150000元购房款及相应利息、违约金债权转让给原告，并向被告送达《债权转让通知书》。原告认为，根据《商品房买卖合同书》第六条第三款及《购房合同补充协议》的约定，被告系逾期付款，已构成违约。原告有权要求被告按合同继续履行付款义务并支付相应利息、违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告秦国兴辩称，答辩人与第三人自愿签订了《商品房买卖合同书》及《购房合同补充协议》，尚欠第三人购房款150000元属实。但至今未能办理房屋按揭贷款原因并非答辩人，是第三人房屋被查封所致，答辩人同意银行按揭贷款的方式付清剩余购房款。第三人中普置业公司未作述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房买卖合同书》一份、《购房合同补充协议》一份、《债权转让协议书》一份、《债权转让通知书》一份、邮件交寄单（收据）依一份、维修基金收款存根一份、《通知》一份。庭审时，被告对上述证据进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月6日，被告认购第三人开发的位于青州市谭坊镇××小区××楼××单元××室商品房住宅一处，交付首付款112423元及维修基金7102元。2012年11月4日，第三人作为出卖人，被告作为买受人，签订《购房合同补充协议》，约定买受人在谭坊镇东方佳苑小区购置住房一套，房号为九号楼××单元101（东）室，总房款为262423元，买受人已向出卖人交付首付款112423元，余款150000元办理按揭贷款，购房首付款比例按照国家相关政策规定执行，如遇国家相关政策调整，需调整首付比例的，按调整后相关政策规定执行，买受人申请先交房领入户钥匙的，经出卖人研究同意先将住户钥匙交与买受人使用。所余款项若买受人是商业贷款的，余款由买受人提供应提供的贷款材料后，由出卖人办理银行按揭贷款手续，若买受人是公积金贷款，余款由出卖人提供应提供的贷款材料后，由买受人自行办理公积金贷款手续，若因买受人原因导致不能办理贷款，买受人须在出卖人电话或短信通知3天内将所欠房款一次性交齐，逾期不交，30天内买受人按日向出卖人支付未交房款的万分之五违约金，双方所签订的商品房买卖合同继续履行；超过30日仍不能交清，出卖人有权解除买受人所签购房合同，该住房按退房处理，另行销售。2013年2月28日，第三人与被告签订《商品房买卖合同》一份，被告以264840元的总价款购买第三人位于青州市××小区××楼××单元××室商品房一处，该房建筑面积120.19平方米，单价1896元/平方米，主房款价227880元，储藏室编号：9-207号，面积23.1平方米，单价1600元/平方米，价款36960元，总价款：264840元。该合同第六条付款方式及期限的第三款：买受人应于合同签订当日交付114840元作为购房首付款，剩余房款150000元办理银行按揭。该合同第七条买受人逾期付款的违约责任的第一款第（2）项：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告已按合同约定向第三人交清了首付款及维修基金，第三人已将涉案房产交付被告，并到青州市不动产登记中心办理了涉案房产的网签手续。被告已对该房屋进行了装修并入住，但对尚欠150000元购房款至今没有支付。2019年10月10日，第三人作为出让人（甲方）、原告作为受让人（乙方）签订《债权转让协议》一份，约定第三人将在被告处已到期购房款150000元及违约金206266.67元，合计356266.67元转让给原告。2019年10月11日16时，第三人通过本埠特快EMS（单号为115362970577）向被告邮寄和向被告（号码为134××××9422）手机发送短信的方式送达了《债权转让通知书》，已通知被告直接向原告履行上述相关义务。第三人中普置业公司系于2008年5月9日注册资金1000万元成立，所属行业为房地产业，经营范围包含：房地产开发及商品房销售，物业管理。涉案房产位于青州市谭坊镇政府东、编号为青国用2010第20006号的地块的土地使用权，建设工程规划许可证为001，施工许可证号为2019-001，商品房预售许可证号为青房注字第2010142号。2021年3月31日，第三人通知被告到青州市不动产登记中心办理不动产证。该通知书载明：“通知秦国兴：自2021年3月31日起三日内携带商品房买卖合同书、收款收据、夫妻双方身份证、结婚证、户口本，到潍坊中普置业集团有限公司领取购房发票，到青州市自然资源和规划局不动产转移登记中心办理不动产证。2021年3月31日潍坊中普置业集团有限公司（公章）附：潍坊中普置业集团有限公司联系电话：159××××0291”。本院认为，本案争议的焦点是：1.购房按揭贷款至今未办好，尚欠购房尾款如何支付；2.该债权转让合同效力。关于第一个争议焦点问题，第三人中普置业公司与被告秦国兴签订的《商品房买卖合同》是基于双方当事人的自愿达成的合意，不违反法律法规的规定，合法有效。对双方当事人均具有法律约束力。第三人依照合同约定将案涉房屋交付给被告使用，即已履行了合同的主要义务，被告在交付购房首付款后，实际占有使用该房屋，也应当按照合同约定付清购房尾款。第三人与被告在《购房合同补充协议》中约定，余款150000元采取银行按揭，若因买受人原因导致不能办理贷款，买受人须在出卖人电话或短信通知3天内将所欠房款一次性交齐，逾期不交，30天内买受人按日向出卖人支付未交房款的万分之五违约金，双方所签订的商品房买卖合同继续履行。正常情况下，办理银行按揭贷款的期限为自贷款人申报之日起，三个月内能将贷款审批发放。按揭贷款只是支付购房款的方式之一，不能因贷款不能而免除购房人的付款义务。被告在明知银行按揭贷款不能的情况下，未及时同第三人协商改用其他方式支付购房尾款，积极履行合同约定的付款义务，构成违约，故被告负有继续支付购房尾款的责任。第三人与被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本案中《商品房买卖合同》中关于违约金按每日万分之三标准计算的约定，是当事人真实意思表示，并不违反法律法规规定，本院予以确认。关于违约金的计算起始时间，按照上述分析理由，可考虑应自签订《商品房买卖合同》及网签备案之日起三个月内办理按揭贷款结束，即2013年5月28日，故要求被告自2013年5月29日开始支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于第二个争议焦点问题，《中华人民共和国民法典》第五百四十五条规定：债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人。本案中，第三人将其在被告处剩余购房款150000元及相应利息违约金的债权转让给原告，并将《债权转让通知书》送达给被告，依法履行了通知义务，该债权转让合同成立并生效，原、被告之间形成新的债权债务关系，原告据此要求被告支付剩余购房款150000元及违约金，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，原告的合理诉讼请求，应当依法予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百四十五条、第五百七十七条规定，判决如下：一、被告秦国兴向原告何明骋支付购房尾款150000元及违约金（以150000元为基数，自2013年5月29日至款项付清之日止，按每日万分之三计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元（已减半），由原告何明骋负担150元，被告秦国兴负担1500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  李荣江二〇二一年六月二十四日书记员  冯瑛辉