广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11734号上诉人（原审原告）：官照社，男，1968年6月15日出生，汉族，住广东省大埔县。被上诉人（原审被告）：曾昭敏，男，1966年7月24日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人官照社因与被上诉人曾昭敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初14422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人官照社上诉请求：1.发回重审或依法撤销原判并改判支持官照社的原审诉讼请求。2.诉讼费用曾昭敏承担。事实与理由：一、曾昭敏是不诚实诉讼，其提供的《房屋租赁协议书》(以下简称协议书)及××楼的水费单是假的，其不同意官照社转租、称官照社不交租金都是虚假陈述。曾昭敏提供的协议书是假的。该协议书虽然没有划痕，无划除“下个月”三个文字，但该约定与实际交租时间不符，不符合双方先使用后交租的实际履行情况，说明此协议书是假的(用于出租屋登记备用但双方未去登记)，不是双方真实意思表示的协议书。签订协议书时曾昭敏开具的按金收据足以证明有划线删除文字的协议书才是真实的。二、曾昭敏称不同意官照社转租房子、否认其知道官照社3次挂横幅招租广告是虚假陈述。官照社从手机的“我的收藏”"中找到少数照片，收藏时间为2018年6月20日，从照片右上方不但能看到横幅背面，而且还能看到官照社同时还另外在入户门柱上红纸写的“独栋屋出租189××××7638”文字广告，曾昭敏一家均住在涉案房屋对面××（祠堂西××）门牌××新楼，曾昭敏一家每天管理着他的出租屋××新楼(楼上几层有几十户租户)和××涉案老屋，他们时常打扫××和××之间仅有相隔同巷2米多的公共区域，能与每任租客相见，完全知情官照社挂横幅和贴在房屋入门柱上的招租广告，完全知道官照社是将房屋转租来给其交租金。对官照社二年时间来将门牌××涉诉老屋已转租了三次的事实，曾昭敏从未提过异议和阻止，故也理应视为他同意官照社转租。法院视为其不同意或不知情官照社将房屋转租住人不符合逻辑。三、曾昭敏称官照社故意不交租是虚假陈述，官照社2019年9月延迟几天转房租是曾昭敏故意失约所致。双方2年来约定:官照社通过手机转账房租水费，每月5日前房东算好上月的水费金额发给官照社，官照社将水费和上月租金一起转账，双方按此交易习惯履行了协议书2年，之前交房租水费事实足以为证。可是，直至2019年8月1日，从原审证据第15页微信截图可见:2019年8月1日曾昭敏在手机给官照社发了一张7月份租金收据，内容:“租金600，水下月另计”。发收据后随即补发了一句话：“这是七月房租”。于是官照社就微信转账600元租金。很显然曾昭敏这是对官照社预约下月他会发水费金额给官照社，按老规矩下月租金随同水费转账。谁知至9月初，曾昭敏故意不给官照社发水费金额或者租金收据或者提醒交租，导致官照社延迟几天转账租金。当官照社想起时马上给其转账但曾昭敏执意拒收，连续几天给其手机转账都遭拒收而退回。继而曾昭敏以此为借口坚决拒收租金并认定官照社违约一定要强行收回房子自已收租。曾昭敏这样做的目的是为了要免费得到官照社耗资数万的装修，又能得到剩余四十多月的房租水电差价收益。因此官照社根本没有违约，逾期交租是曾昭敏失约而致，不是官照社故意拖欠或拒交。四、曾昭敏明知很久之前村就把其自己住的门牌××新楼（楼上几十租户）的水费单（编号N0:5202）登记成地址××，而门牌××（涉案老屋）的水费单（N0:5100）登记成××了，但自始至终各栋房子编号，户名，卡号始终不变，可曾昭敏一审时却提交数张假水费单据作假证。五、由于曾昭敏的根本性违约行为导致官照社的损失，当然应由其赔偿:1.曾昭敏得到了官照社的装修，虽然2017年装修费用43000元，但近几年人工、材料的升价，其获得了官照社的装修价值也不断升值，现价值也远远不止43000元。2.曾昭敏收原官照社租客(韩荣杰)租金已经15个月了，每月比租给官照社时多赚了900元，至本月（2020年12月），曾昭敏已经多赚13500元。直至2023年租赁协议书结束其可多赚租客本该属官照社收益的租金42300元。3.根据以前原租客使用水电量的情况，预计至2023年能多赚租客水差价至少517元，电差价6368.5元。4.因曾昭敏的违法行为引起搬家费损失即共计6600元，包括官照社付给搬家公司搬运费3000元，拆空调工人工资600元，官照社家三人配合搬家公司打包工资与搬家公司也应同工同酬计3000元。5.官照社的家私家电投入不完全统计43449元，因被曾昭敏强行收回房屋一时无法找到地放堆放只能作废品处理，很多不回收的物品只能当垃圾处理，以致至少损失了三分之二以上(即至少28500元以上)。以上共计至少127282元以上。六、一审庭审程序简单，只作证据交换、质证和简单调查，法院在开庭时才交给官照社曾昭敏提交的答辩意见等资料，官照社无时间查阅曾昭敏的假证据和假抗辩，造成一审认定事实错误而致判决不公。被上诉人曾昭敏二审辩称，官照社陈述的不是事实，其提供的合同是有造假修改的，提供一审的证据都不是真实的。曾昭敏出租房屋给官照社居住的时候曾昭敏自己有对涉案房屋进行装修，也有配床的，官照社搬走的时候在涉案房屋什么都没有，只有垃圾，曾昭敏不应赔偿官照社的损失。上诉人官照社在一审的诉讼请求：一、曾昭敏赔偿官照社涉案老屋全屋装修后使老屋大幅度升值，租金大幅度提高了的装修费43000元；二、曾昭敏赔偿官照社投入资金装修后房屋分租(或转租)的可收益房租(官照社、曾昭敏合同租期剩余47个月）损失42300元（900元/月X47个月=42300元）；三、曾昭敏赔偿官照社租期剩余47个月电费差价收入损失6365.5元；四、曾昭敏赔偿官照社租期剩余47个月水费差价收入损失517元；五、曾昭敏赔偿官照社搬迁物品损耗损失28500元（计算方法：官照社投入涉案老屋电器家私等物品不完全统计43449元，因被逼搬迁物品当废品清走损失远远超过三分之二以上，如空调冰箱一万多元购置只卖废品一千余元）；六、曾昭敏赔偿官照社涉案老屋内物品搬迁运输费3000元；七、曾昭敏赔偿官照社拆空调工资600元；八、曾昭敏承担诉讼费；九、曾昭敏赔偿官照社因被逼搬迁涉案老屋内的物品厂家3人出力打叠屋内物品，协助搬家公司搬迁运输的辛苦工资3000元（付给搬家公司工人工资及车费3000元除外）。一审法院经审理认定事实如下：位于广州市番禺区石基镇龙涌东路祠堂*街北*巷××的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为71.50平方米，登记权属人为曾昭敏，房地产权证号为粤房地权证穗字第××号。2017年9月1日，曾昭敏作为出租方（甲方），与官照社作为承租方（乙方）共同签订《房屋租赁协议书》，约定甲方将位于番禺区石基镇××村祠堂西××号房屋（即涉案房屋）租给乙方作居住用途；租赁期由2017年9月1日起至2023年8月31日止，期满后当甲方或乙方决定不再租赁（或继续租用）都必须在期满前通知对方，如继续租用的双方再协商续约事宜或另签新协议；在签订本协议时，乙方必须付甲方1200元作租房按金，租赁期满后乙方给清租赁期内单位所发生的一切费用，甲方将按金退还给乙方；租金按月份计收，2017年9月至2020年8月为600元，2020年9月至2021年8月为650元，2021年9月至2022年8月为700元，2022年9月至2023年8月为750元，乙方每月5号前交清当月水、电费、电视费等各项费用及下个月房屋租金，如过期则超过5天不交的作自动退房处理；甲、乙双方必须履行《广州市房屋租赁管理规定》等有关部门法律法规的责任和义务；乙方不得将房屋分租、转租、转借、调换租用范围，不得利用房屋进行非法活动，不得违反国家、省、市有关法律、法规、用电，不得乱拉乱接，并注意防火安全；乙方要合理使用爱护房屋及设施，如有损坏，乙方照价赔偿，不得在屋内烧柴、煤球、用发热丝烧开水，不得放垃圾在屋内，不得随意打孔、钻墙，不得放垃圾、卫生纸在坐厕里面。官照社提交的《房屋租赁协议书》原件中的“乙方不得将房屋分租、转租、转借、调换租用范围”处被手划横线划掉。2017年9月1日，曾昭敏向官照社开具《收据》（NO.7928817），载明“收到祠堂西街四巷××按金1200元，注：先住后收租，垃圾费每月10元”。2019年11月8日，官照社以曾昭敏故意找借口收回房屋存在违约为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。一审庭审中，双方当事人均确认签订《房屋租赁协议书》后曾昭敏立即将涉案房屋交付给官照社使用；并确认双方约定每月5日前支付上个月的租金。但双方对于以下问题存在争议：一、《房屋租赁协议书》的履行情况以及终止履行的原因和责任问题。官照社主张双方约定其承租用于开办托管补习社，因此其接收涉案房屋后于2017年9月1日开始进行装修，做了墙壁和天花批荡、扇灰、重新铺设电线、安装空调；2017年9月底装修完毕后进行招生，但因为没有招到学生，所以2018年2月就挂横幅开始转租给他人居住，一共转租了三次，转租前其都向曾昭敏借四角梯，将“独栋屋出租”的招租广告横幅一端系挂在曾昭敏居住的××新楼窗上，一端系在涉案房屋墙上，有租客承租后就将横幅收回了，曾昭敏对其开办补习社和转租的事情是知道的；曾昭敏每月5号前向其发房租单和水费单，其每月都按时交租，2019年9月5日前曾昭敏未发送8月份的房屋、水费数据，也未催告，所以其迟了几天缴费，9月11日其通过微信转账租金给曾昭敏，但曾昭敏称要收回房屋并且不收取款项，其另外特别提前预付了一笔9月份的房租给曾昭敏，曾昭敏也不接收款；曾昭敏直接以租赁按金冲抵了8、9月的房租，其后曾昭敏就直接向租客收10月份起的租金，不让其收取租客的租金，所以其与租客2019年9月30日前的租金已经结算完毕，2019年10月开始就由曾昭敏向租客收租；其曾于2019年10月26日晚到涉案房屋向租客收租，遭到曾昭敏全家的阻止和驱赶，曾昭敏强行收回房屋，其因此报警，后其要求曾昭敏协商，但曾昭敏一直回避，其无奈之下申请调解赔偿，但曾昭敏仍拒绝调解；其不清楚涉案房屋现在的使用情况；曾昭敏违反诚信原则要强行提前收回涉案房屋导致《房屋租赁协议书》终止履行。官照社对其上述主张，提交了《房屋租赁协议书》、显示“育才托管补习书院”的涉案房屋门楼照片、“独栋房屋招租广告”横幅照片、其与曾昭敏的微信聊天记录截图、报警回执、告知书等证据拟予以证实。曾昭敏则认为官照社提交的《房屋租赁协议书》中“乙方不得将房屋分租、转租、转借、调换租用范围”处是官照社自行划掉的；对门楼照片无异议，对横幅照片不予确认，其不清楚官照社挂横幅的事情，官照社没有向其借过四角梯，该照片不能证明其同意转租；对微信聊天记录截图真实性无异议，该记录证实官照社没有按时支付房租超过5天，也证明了双方签约目的是给官照社开办补习书院，但官照社出租给他人作其他用途，官照社没有按照约定的用途使用涉案房屋；对报警回执真实性无异议，但与本案无关；对告知书，是官照社自行找街道和解，其没有参与，因此不了解具体情况。曾昭敏并主张，双方约定的租赁用途是居住，签订合同时官照社没有说是开办补习社，后来签订合同后2、3个月后才与其方说是开补习社；涉案房屋的装修是其出租给之前的租客时做的，官照社只是修补了一下外墙；其对官照社转租的情况不清楚，其在2019年9月左右想到涉案房屋查看，但租客不让进，称涉案房屋已经卖给了官照社，其出示了房产证之后租客才让其进去；官照社从2019年开始会主动缴纳房租，由于官照社迟延缴纳交租，且拖欠自2019年5月1日起的水费988.9元未缴纳，还私自转租给他人，所以其自2019年10月份起就不再将涉案房屋出租给官照社，租客说要找到别的房屋之后才能搬走，所以其要求租客终止与官照社的租赁关系，租客在11月找到新房后搬走了，其以官照社支付的按金抵扣了8、9月份的租金；涉案房屋现在是闲置状态，因为房屋被锁住，官照社和租客都不把钥匙给曾昭敏，所以其无法进入。曾昭敏对其上述主张，提交了《房屋租赁协议书》、与官照社的微信聊天记录截图以及水费收据、小龙村水费单拟予以证实。其中曾昭敏提交的《房屋租赁协议书》中“乙方不得将房屋分租、转租、转借、调换租用范围”处没有手划横线，其余内容与官照社提交的《房屋租赁协议书》一致。官照社对《房屋租赁协议书》真实性不予确认，认为该协议书是去登记备案用的，因为登记备案的不能随意划改，但后来双方没有登记，具体约定应以其提交的协议书为准，曾昭敏还有一份与其内容一样的协议书；微信聊天记录截图真实性无异议，但认为其没有逾期交租的情况，其9月5日前应该缴纳8月的租金和水费，但曾昭敏没有向其发送水费的单据，也没有向其催缴，所以其直到11日想起来时才缴纳；对水费收据、小龙村水费单，这些并非涉案房屋的水费，是曾昭敏其他房屋的水费，对于涉案房屋的水费，其与租客在9月结算，水费在退还给租客的押金中抵扣，租客再把水费转给曾昭敏。曾昭敏则回应称没有收到过租客支付的水费。一审庭审后，曾昭敏提交书面意见称因2019年5月至9月村委抄水表人员将门牌××抄××表，导致水表数据无法核对，与村委沟通后，无法更改数据，不能复打开具有效单据，经其本人考虑，不再追究对方水费。官照社则于庭审后表示2019年2月第三人租客入住，2019年10月曾昭敏已强行收回了涉案房屋并向租客收取了房租和水费，所以至2019年9月底的水费已交清。二、官照社主张的各项损失问题。官照社主张因曾昭敏逼迫其搬离涉案房屋，因此造成其以下损失：1.涉案房屋的装修费43000元，其进行装修后使涉案房屋大幅度升值，租金大幅度提高，并提交了装修费收据拟予以证实；2.剩余租期47个月的可收益房租损失42300元，其每月收取租客租金1500元，减去向曾昭敏交纳的每月租金600元，每月收益租金900元，47个月收益房租合计42300元，并提交了与租客签订的《房屋租赁合同》拟予以证实；3.剩余租期47个月可收益电费差价损失6368.5元，参考其可赚取现租客3-9月份平均每月的电费款计算，平均每月可赚租客的电费差价为135.5元，47个月合计6368.5元，并提交了《电费通知单》拟予以证实；4.剩余租期47个月可收益水费差价损失517元，参考其可赚取现租客3-9月份平均每月的电费款计算，平均每月可赚租客的水费差价为11元，47个月合计517元，并提交了《水费单》拟予以证实；5.物品搬迁损耗损失28500元，据其不完全统计投入资金购置电器家私共43449元，因被逼搬迁，其将物品当废品处理，损失远远超过三分之二以上，并提交了《物品清单》拟予以证实；6.物品搬迁工人工资及运输费3000元，其被逼搬家向搬家公司支付了工人工资及搬运费，并提交了《收据》拟予以证实；7.拆空调工人工资600元，并提交了《收据》拟予以证实；8.其一家三人处理打叠涉案房屋屋内物品，协助搬家公司搬迁运输的辛苦工资3000元。曾昭敏则对上述证据质证称：1.对装修费《收据》不予确认，并非正式发票，也没有对方完整签名；2.《房屋租赁合同》是官照社转租他人所签订的，该合同证明了官照社未经其同意将涉案房屋转租给他人；3.对《电费通知单》无异议，但不同意赔偿电费差价损失；4.对于水费单，官照社自2019年5月开始就没有交水费了；5.对物品清单不予确认，出租房屋后其对官照社购置的物品不清楚，也没有进去查看过；6.对搬运费收据和拆空调收据均不予确认，是官照社支付给他人的，其不清楚具体情况。曾昭敏并认为《房屋租赁协议书》终止履行和解除是因官照社根本违约所致，故对官照社的上述损失主张均不同意赔偿。一审法院认为，官照社与曾昭敏于2017年9月1日签订的《房屋租赁协议书》租赁涉案房屋，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方当事人均具有约束力，双方均应遵照履行。官照社主张该协议书中“乙方不得将房屋分租、转租、转借、调换租用范围”处在签订时已经双方同意划去，但未能举证予以证实，曾昭敏对此不予认可，且曾昭敏提交的《房屋租赁协议书》原件中的该条款处并无划去的痕迹，官照社虽然主张曾昭敏出示的该份协议书仅用于备案登记以及曾昭敏还持有一份划去该条款的协议书，但亦未能予以举证证实，应承担举证并的不利后果，故对于官照社的该主张，一审法院不予采纳。根据《房屋租赁协议书》的约定，官照社不得将房屋分租、转租、转借、调换租用范围。官照社虽然陈述其因为招不到学生，所以无法开办补习社，只能将房屋转租给他人使用，并主张曾三次向曾昭敏借四角梯在涉案房屋与曾昭敏所居住的房屋之间系挂招租横幅广告，虽然提交了横幅照片拟予证实，但该照片未能显示拍摄时间，无法充分证实官照社的该主张，且曾昭敏对该照片不予确认，亦否认官照社告知其转租的情况，官照社对此未能提交其他证据予以佐证，亦应承担无法充分举证的法律后果，故对官照社的该主张，一审法院亦不予采纳。官照社未能举证证实其经曾昭敏同意进行转租，曾昭敏主张官照社违反合同约定，理据充分，一审法院予以采纳。此外，根据《房屋租赁协议书》的约定及双方当事人在庭审中的陈述，官照社应在每月5日前缴纳上一个月的租金。官照社直至2019年9月11日才通过微信转账方式向官照社支付租金，确系违反了该协议书约定，官照社虽然主张是曾昭敏没有向其催缴以及发送房租单和水费单所致，但缴纳租金是官照社作为承租人的义务，官照社未能举证证实其交租需以曾昭敏催缴或者发送房租单等单据为前提，故曾昭敏抗辩称官照社违反协议书约定超过5天不交租金，其有权终止合同，符合双方合同约定，一审法院予以采纳。综上，基于官照社未经曾昭敏同意对涉案房屋进行转租，且逾期缴纳租金，已构成根本违约，曾昭敏据此主张终止双方签订的《房屋租赁协议书》，一审法院予以采纳。官照社提出曾昭敏不讲诚信强行收回涉案房屋，缺乏理据，一审法院不予采纳。官照社据此主张曾昭敏赔偿搬迁运输费3000元及拆空调费用600元，理据不成立，一审法院不予支持。对于官照社诉请的可收益房租损失42300元、电费收入差价损失6365.5元、水费收入差价损失517元及其家人打包物品所产生的工资损失3000元，官照社未能充分举证证实确系存在该损失以及损失的金额，且基于前述理由，故对于官照社的该诉请，一审法院亦不予支持。对于官照社主张的物品损耗损失28500元，官照社虽然提交了物品清单拟证实其为承租涉案房屋购买了相关物品，但未能提交相关的购买凭证，亦无法证实购买的物品用于涉案房屋中，官照社虽然主张其搬离房屋时将物品低价出售，亦无法提交出售凭据，故对于官照社的该主张一审法院不予采纳，且同样基于前述理由，官照社主张曾昭敏赔偿物品损耗损失，理据不成立，一审法院不予支持。对于官照社诉请曾昭敏赔偿的装修费43000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。官照社主张承租后对涉案房屋进行了装修，并提交的相关单据拟予以证实，曾昭敏对该单据虽然不予确认，但确认官照社对房屋外墙进行了修补，且未对官照社进行装修表示提出过反对意见，曾昭敏虽然抗辩称涉案房屋内的装修是其自己在前租客承租时所做的装修，但未能提交相关装修凭据，一审法院对曾昭敏进行装修的主张不予采纳。基于官照社对涉案房屋进行了装修，而曾昭敏实际已经收回了涉案房屋且向租客进行了收租，实际已经接收了官照社实施的装修，故应对官照社进行适当补偿。综合考虑双方当事人对涉案《房屋租赁协议书》终止履行的过错责任，以及官照社对于装修费的举证责任，根据公平合理原则，一审法院酌情支持曾昭敏向官照社补偿5000元作为装修费补偿，对于官照社主张的超出该金额的部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于2020年11月7日判决如下：一、曾昭敏应于一审判决发生法律效力之日起三日内向官照社补偿装修费5000元；二、驳回官照社的其余诉讼请求。一审案件受理费2846元，由官照社负担2796元，曾昭敏负担50元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，官照社持有的《房屋租赁协议书》将第二条“乙方（官照社）每月5号前交清当月水、电费、电视费等各项费用及下个月房屋租金”中的“下个月”三字予以划除。二审中，双方均确认租赁期间是先住后交租，当月都是支付上一个月的租金。曾昭敏述称在2018年、2019年期间看到官照社悬挂关于房屋转租内容的不同横幅，涉案租赁合同载明是不能转租，官照社之前将涉案房屋转租给情侣、夫妻居住过，我认为对我没有影响，就没有提出异议，但来发现官照社转租给造假的人，我害怕负带法律责任，就想终止合同。官照社不确认有将涉案房屋出租给造假的人，曾昭敏也未提供证据证实租客有造假。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点问题是：一、曾昭敏提前解除涉案租赁合同的理据是否成立；二、官照社主张的赔偿损失能否支持。本院对此分析如下：关于争议焦点一。该争议焦点涉及如下事实的判断，其一，双方实际履行的租赁合同是哪一方持有的合同版本。曾昭敏和官照社持有的《房屋租赁协议书》内容基本一致，唯有官照社持有的《房屋租赁协议书》有对合同条款部分内容予以划除，且划除处没有对方当事人的签名。一般情况下，合同条款的修改应在双方持有的合同版本上共同修改或由对方在修改处签字确认，否则一方持有合同内容的修改应视为是单方面修改，故一审法院采信曾昭敏提供的无修改的《房屋租赁协议书》内容，并据此认定各方的权利义务，并无不当，本院予以维持。官照社主张曾昭敏持有与其提供的《房屋租赁协议书》一样约定的协议书，但并不能提供证据予以证实。至于合同条款中“下个月”三字的划除，从字面理解就应该是当月租金当月支付，并非双方确认的当月租金下月支付的实际做法，故本院对官照社主张其持有的《房屋租赁协议书》才是双方实际履行的合同一节不予确认。其二，官照社是否构成根本违约，导致曾昭敏有权解除租赁合同。曾昭敏主张官照社违反合同约定转租以及迟延交租，故其有权解除合同。首先，虽然涉案租赁合同明确约定官照社不能转租，但在实际履行涉案租赁合同期间，曾昭敏早在2018年就知晓官照社悬挂横幅转租涉案房屋，且其也自称对官照社之前转租给他人一事，因认为对其没有影响，故也没有提出异议，只是认为现承租人存在造假可能，才提出异议。由此可见，曾昭敏的行为足以表明其是同意官照社转租涉案房屋。其次，曾昭敏主张官照社迟延缴纳2019年8月租金，但是双方交租习惯是，在曾昭敏发出上月的租金水费收据后，官照社才按照收据支付费用。由于曾昭敏未能在该年9月微信告知官照社8月租金和水费，官照社在9月11日一早才缴纳本应在9月5号前缴纳的租金，但被曾昭敏拒收。按照涉案租赁合同约定，官照社迟延交租超过5天做自动退房处理，也就是说官照社只比涉案租赁合同约定的最迟缴纳租金的时间（9月10日）晚了几个钟头。考虑到官照社并非故意迟延交租，且迟延的时间很短，未给曾昭敏造成损失，官照社迟延交租尚不构成根本性违约，曾昭敏以官照社迟延交租要求解除涉案租赁合同，理据并不充分。综上分析，曾昭敏要求提前解除涉案租赁合同的理据均不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。首先，如上分析，官照社虽未构成根本违约，但确实违反合同约定存在迟延交租的违约行为，其对涉案租赁合同的解除也负有一定的过错。其次，涉案房屋已被曾昭敏收回另行出租，故官照社可向曾昭敏主张赔偿损失。由于合同没有约定出租方提前解除涉案租赁合同应承担的违约责任，综合考虑如下情况，官照社主张对涉案房屋装修花费43000元，但并未能提供相应的付款凭证和装修公司出具的发票予以证实；租金差的损失具有不确定性，电水费差价既不合理也不确定，不应支持；至于其主张的搬迁费用以及家电只能当废品卖所产生的损失，与提前解除租赁合同并无必然联系；一审已经补偿官照社5000元的装修费。结合涉案租赁合同的押金是1200元，本院认为曾昭敏在补偿官照社装修费5000元的情况下，还宜承担1200元违约金的责任。综上所述，官照社的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，唯案件处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初14422号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初14422号民事判决第二项；三、曾昭敏应于本判决发生法律效力之日起三日内向官照社支付违约金1200元；四、驳回官照社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2846元，由官照社负担2796元，曾昭敏负担50元。二审案件受理费2846元，由官照社负担2796元，曾昭敏负担50元。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 李 静审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十八日法官助理韩寒书记员苏劲丹