上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6811号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海诚肃商务咨询有限公司，住所地上海市奉贤区海湾镇五四公路4399号78幢。法定代表人：王爱兵，总经理。委托诉讼代理人：万通升，上海融盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：纽福克斯光电科技（上海）有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路4589号。法定代表人：陈功义，董事长。上诉人上海诚肃商务咨询有限公司（以下简称诚肃公司）因与被上诉人纽福克斯光电科技（上海）有限公司（以下简称纽福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初22444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人诚肃公司上诉请求：撤销一审判决主文第三项，发回重审或改判上诉人无需支付解约违约金。事实和理由：一审已经判令上诉人支付逾期付款违约金，就不应再判令上诉人支付解约违约金，上诉人受疫情影响，仅拖延支付了部分租金，比市场上绝大多数承租人的履约程度好得多；被上诉人在签约后不久即打算出售租赁标的，虽然被上诉人发出的书面通知中没有要求上诉人搬离，但按照上诉人的理解，这就是要赶走租户的意思，所以被上诉人也存在违约行为；上诉人实际于2021年5月15日就搬离了，虽然没有办理过交接，也没有书面告知被上诉人，但被上诉人肯定是明知的。被上诉人纽福公司未答辩。纽福公司向一审法院起诉，请求判令诚肃公司：1．支付退租违约金人民币53，152元（币种下同）；2．支付自2019年5月28日起，以53，152元为基数，按年6％标准计算的资金占用期间的利息。一审中，纽福公司将第一项诉讼请求变更为：判令诚肃公司支付2020年4月15日至2020年5月28日期间的租金及使用费47，198元、逾期付租违约金5，954元及退租违约金65，858元。同时，纽福公司申请撤回第二项诉讼请求。诚肃公司向一审法院提出反诉请求：1．判令纽福公司返还诚肃公司支付的租赁保证金65，858元；2．判令纽福公司支付诚肃公司违约金65，858元。一审法院认定的事实：2019年9月6日，纽福公司（出租方、甲方）与诚肃公司（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方作为办公使用，建筑面积为257.76平方米。甲方于2019年9月7日前向乙方交付涉讼房屋，租赁期自2019年10月15日起至2021年10月14日止（其中2019年9月7日至2019年10月15日为装修免租期）。每日每平方米建筑面积租金为4.20元，月租金为32，929元。租金押二付二，先付后用。乙方应于每二个月提前七日向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5％支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金65，858元。乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除合同，乙方应向甲方按月租金的贰倍支付违约金。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。合同还就双方的其他权利义务作了相关约定。合同签订后，双方按约履行。但自2019年12月起，诚肃公司未能按约及时支付租金。2020年5月13日，纽福公司向诚肃公司送达一份《通知》，载明：诚肃公司至今仍未支付2020年2月15日至2020年4月14日和2020年4月15日至2020年6月14日的租金131，716元；根据合同第九条相关约定，现正式函告诚肃公司将解除合同，请诚肃公司2日内搬离涉讼房屋并恢复原状，支付违约金。此后，诚肃公司自行搬离了涉讼房屋。一审中，纽福公司称：合同应于诚肃公司收到解约通知之日即2020年5月13日解除，诚肃公司实际于2020年5月28日搬离，双方并未办理交接手续。诚肃公司认可于2020年5月13日收到解约通知，并称其于2020年5月15日搬离，双方并未办理交接手续，故认为合同应于其搬离之日即2020年5月15日解除。对于逾期付租违约金计算方式，纽福公司称：诚肃公司应于2019年12月7日支付2019年12月15日至2020年2月14日的租金65，858元，但实际支付日为2020年3月9日，逾期92天；诚肃公司应于2020年2月7日支付2020年2月15日至2020年4月14日的租金65，858元，但实际支付日为2020年5月15日，逾期98天，按日租金1，083元的5％计算，实际共计10，298元，但纽福公司现仅主张5，954元，其余不再主张。诚肃公司对纽福公司主张的计算方式未表异议，但认为按日租金5％计算违约金标准过高。一审中，诚肃公司出示一份纽福公司出具给案外人上海XX有限公司的《通知书》照片件及微信聊天记录截屏。《通知书》照片件显示内容为：“贵我双方于2019年9月6日签订的《上海市房屋租赁合同》约定，贵司承租我司所有的坐落于上海市徐汇区XX路XX号XX室的房屋。我司计划在近期出售该房屋，现正式通知贵司，请贵司在收到本通知书后尽快研究，我司愿于贵司协商并妥协解决该房屋的租赁事宜。”纽福公司对该通知书的真实性予以认可，确认向案外人发过该通知，案外人系诚肃公司的关联公司，首笔租金及押金都是其支付的，但该通知只是与诚肃公司协商出售房屋事宜。纽福公司对微信聊天记录不予认可，认为其中提到的带租约出售也不是解除合同，纽福公司并不违约。一审法院审理后，于二〇二一年三月九日作出判决：一、诚肃公司于判决生效之日起十日内支付纽福公司2020年4月15日至2020年5月28日期间的租金及房屋使用费共计47，198元；二、诚肃公司于判决生效之日起十日内支付纽福公司逾期支付租金的违约金5，954元；三、诚肃公司于判决生效之日起十日内支付纽福公司解约违约金65，858元；四、纽福公司于判决生效之日起十日内返还诚肃公司租赁保证金65，858元；五、驳回诚肃公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计1，135.50元，由诚肃公司负担；一审反诉案件受理费减半收取计1，467元，由纽福公司负担733.50元，诚肃公司负担733.50元。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，上诉人自2019年12月起拖欠租金，显然构成根本违约，被上诉人有权根据法律规定及合同约定行使解约权，并追究上诉人的违约责任。逾期付款违约金与解约违约金的适用条件不同，且本案中两项金额合计亦未超过合理范围，上诉人要求豁免解约违约金的理由显非充分，本院难以采信。被上诉人并未因出售涉讼房屋而要求上诉人搬离，上诉人有关被上诉人构成违约之主张，与事实不符，本院不能采信。上诉人坚称己方于2020年5月15日搬离，但在一、二审期间均无证据可予证明，本院亦不能采信。综上所述，上诉人诚肃公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，446元，由上诉人上海诚肃商务咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘兵审 判 员 娄永审 判 员 刘佳二〇二一年六月十日法官助理 范瑶法官助理 胡哲书 记 员 范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……