山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0902民初4008号 原告：孙兴芳，女，1979年2月15日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：赵传顺，山东慧哲律师事务所律师。 被告：山东大安发展集团有限公司，住所地泰安市泰前大街中段（温泉小区），统一社会信用代码：91370902783473719D。 法定代表人：高建喜，董事长。 委托诉讼代理人：焦平春，山东锦春律师事务所律师。 原告孙兴芳与被告山东大安发展集团有限公司（以下简称大安集团）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 孙兴芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期办理不动产登记手续的违约金30557.36元（暂计算至2021年3月13日，自2021年3月14日起以592197元为基数，按日万分之一计算违约金至实际完成房屋所有权登记之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月5日签订商品房买卖合同，约定原告以592197元的价格购买由被告开发的泰安市房屋。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，2018年7月15日被告将房屋交付原告，但被告至今没有为原告办理所有权转移登记，根据双方合同约定，被告应当按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金，为此，原告依法诉至贵院，望判如所诉。 大安集团辩称，一、被告与原告交易、提前交房背景，原告系泰安一中教师，2016年泰安一中与被告就其学校教师团购房屋一事进行磋商。被告出于尊重知识分子，同时提升小区品质的目的，在市场售价上为泰安一中团购房源每平方米优惠达800元左右，优惠幅度巨大。因案涉小区较大，虽然原告购买的房屋已经建设完毕，但地下车库（位）需要待整个小区建设完成后统一验收，所需时间较长，所以被告与原告签订的商品房买卖合同上约定的交房时间在2019年12月30日前交房。2017年泰安一中南校招生，为生活工作方便，泰安一中与被告协商，对教师团购所购买的房屋进行提前交房装修，当时商定，有提前装修需求的业主给被告写书面申请。被告当时也跟购房业主讲明，虽然提前装修，但是房屋还达不到合同约定的交房条件，实际交房时间还是按照被告通知为准。为此，被告才同意将房屋让原告进行提前装修。二、被告在合同约定的时间正式交房、办理不动产登记证书，没有违反合同约定。原告在申请提前接房时，是明确知道当时房屋是不符合合同约定的交房条件的，因此申请提前接房的时间不应理解为合同约定的交房时间，也不能作为办理不动产登记证书的起算时间点。合同约定的交房时间在2019年12月30日前（合同第十一条），具体交房时间以出卖人发放《入住通知书》载明的交房时间为准，买受人对此无异议。出卖人发出入住通知的形式可以是电话、传真、信函、短信、当地媒体报纸公告或网络公告等形式（合同补充条款第三条第1、3项）；办理不动产登记自商品房交付使用之日起90日内。因出卖人原因，未能在商品房交付之日起455天内取得商品房所有权证的，出卖人才承担违约责任。2019年12月23日，被告在泰山晚报刊登交房公告，2021年3月11日被告在泰山晚报刊登办理不动产登记证书公告。根据合同约定的时间，被告在2019年12月23日公告交房，455天的截止时间是2021年3月22日，被告在2021年3月11日通知办理不动产登记证书符合合同约定，不存在违约行为。三、原告明知不符合合同约定的交房条件，为了自己生活工作方便，申请提前接房，又以该时间节点计算办理办理不动产登记证书的期间。违反诚实信用原则，诚实信用是民法的最高原则，法律不应让违反诚实信用原则的人获得利益，让违反诚实信用原则的人获得利益也不利于弘扬社会主义核心价值观。四、原告没有损失，且合同约定的违约金过高。合同约定按日向买受人支付全部房价款万分之一作为违约金明显过高，原告申请提前接房装修是纯粹获利的行为，没有任何损失。如因此让被告承担违约责任是对被告的不公平，也违反了法律应遵循公平的原则。。 本院经审理认定事实如下：2017年9月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房预售合同一份。该合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于泰安市高新区的地块的土地使用权；买受人购买上述项目中的第2号楼2单元3层301号房。预测建筑面积116.56平方米，房款总金额为540157元整，买受人以贷款方式付款，公积金贷款370000元，买受人应当于2017年9月5日前支付首期房价款170157元。商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。供水、排水、供电、供暖、燃气均于2019年12月30日达到使用条件，在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同约定承担逾期交付责任。小区内绿地率、小区内非市政道路。规划的车位、车库、物业服务用房均于2019年12月30日达到使用条件。出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房，经双方协商一致，出卖人可以提前交付该房屋，办理交付手续，交付该商品房时，出卖人应当出示满足合同约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足合同关于交付条件的约定的，买受人有权拒绝接收。买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。 合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》载明出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2.按照建筑面积计算，该商品房主房（地上建筑物）单价为每平方米4634.15元，总价款为540157元。配房（地下室、储藏室）总价款52040元。 合同附件十一《补充协议》第三条约定：1.本合同第十一条约定的该房屋交付时间之前，具体时间以出卖人发放《入住通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），买受人对此无异议。……3.出卖人发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、短信、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。 合同签订后，原告依约交纳购房款592197元，其中主房540157元、配房52040元。被告称违约金应当以主房价款计算，不应当包含配房。 2018年7月15日，原告向被告提交提前接房申请书一份，载明：本人申请提前装修入住，本人承诺自愿接房，并配合贵公司（被告）完善物业的后续事宜。同日，原告接收涉案房屋。原告提交业主手册一份，用以证实交房时房屋已经验收合格，各项配套设施均已完善，具备交付条件，双方办理的是正式交房。 另查明，涉案房屋是泰安一中组织部分有意向购买涉案小区房屋的老师向被告购买的团购房。对于涉案房屋2018年7月15日交付时是否满足了合同约定的交房条件，原告主张交房时已满足了合同约定的交房条件。被告则称交房时尚不符合交房条件，当时因涉案小区地下车位没有统一验收，没有取得综合验收备案证明及房屋测绘报告。之所以提前交房是因原告签订了提前接房申请书，泰安一中就提前交房问题与被告进行了协商，为照顾老师工作方便、提前接房进行装修。 被告向本院提交《山东省建设工程档案合格证》一份，载明：工程名称大安·书香世家1#-5#、7#、13#、17#、1#-4#公建及幼儿园；接收意见为“经复核验收，你单位移交的建设工程档案符合归档要求”，接收时间为2019年4月10日。被告称大安·书香世家所在泰安市高新区没有对房屋竣工验收备案的程序，房屋综合验收以归档为准。 还查明，被告大安集团公司于2019年12月23日在泰山晚报发布交房公告，通知包括原告在内的大安·书香世家1#、2#、5#、7#、13#、17#业主于2019年12月30日到大安·书香世家售楼处办理交房事宜；2021年3月12日在泰山晚报发布公告，通知包括原告在内的业主自公告之日起30日内办理不动产登记相关手续。2021年3月30日，涉案房产办理完毕不动产登记证书。 本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。 本案原、被告争议的焦点是能否以2018年7月15日作为交房时间来计算被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续期间的起算时间。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《山东省新建商品房买卖合同（预售）》也约定该涉案商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。本案中，根据被告提交的《山东省建设工程档案合格证》，能够证实原告于2018年7月15日向被告申请提前接房时，涉案房屋尚未按照相关规定验收合格，尚不符合法律规定及合同约定的交房条件。原、被告约定“经双方协商一致，出卖人可以提前交付该房屋，办理交付手续”，2018年7月15日原告出具提前接房申请书、被告亦于当日向原告交付了涉案房产，可视为原、被告协议变更交房时间为2018年7月15日，但该变更协议违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，应认定原、被告关于变更交房时间为2018年7月15日的协议无效。因此，涉案房屋交付时间应按原、被告《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定的“2019-12-30日前”为准。被告于2019年12月23日在泰山晚报发布公告通知包括原告在内的业主于2019年12月30日到大安?书香世家售楼处办理交房事宜，并于2021年3月12日在泰山晚报发布公告通知包括原告在内的业主自公告之日起30日内办理不动产登记相关手续，并未违背《山东省新建商品房买卖合同（预售）》相关约定。综上所述，原告要求被告支付逾期办理商品房所有权转移登记手续违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告孙兴芳的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费282元，由原告孙兴芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王志貌 二〇二一年六月二十八日 书记员  苗 兵