吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5460号上诉人（原审原告、申请执行人）：郑艳，女，1969年7月23日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：刘冬，吉林同信法大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：鲁洪波，男，1961年2月12日生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：汪思含，吉林首华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：吉林省飞跃房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市长江路开发区。法定代表人：倪宝山，该公司董事长。委托诉讼代理人：李婉婷，女，该公司员工。上诉人郑艳因与被上诉人鲁洪波、吉林省飞跃房地产开发有限公司（以下简称飞跃公司）执行异议之诉一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（以下简称宽城法院）（2020）吉0103民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑艳及其委托诉讼代理人刘冬、被上诉人鲁洪波的委托诉讼代理人汪思含、飞跃公司的委托诉讼代理人李婉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑艳称，请求：一、撤销宽城法院（2020）吉0103民初2634号民事判决，支持上诉人的诉讼请求。二、该案诉讼费由鲁洪波、飞跃公司承担。事实与理由：1.鲁洪波属于购房消费者，飞跃公司是房地产开发企业，该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不应适用第二十八条规定。2.鲁洪波与飞跃公司签订的《五星名城商品房认购协议书》属于无效合同，不是效力待定合同。鲁洪波在飞跃公司处购买了两套房屋，可见其购买目的不是为了居住而是投资，且鲁洪波未提供证据证明其名下除涉案房屋外无其他用于居住的房屋。被上诉人鲁洪波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人飞跃公司辩称，1.郑艳无权对该公司与鲁洪波签订的《五星名城商品房认购协议书》的效力提出异议；2.鲁洪波在2017年便占有使用涉案房屋，早于该公司与郑艳之间债权的形成时间；3.郑艳多次查封与本案类似房产，破坏了该公司与购房人交易的稳定性，属于滥用权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审原告郑艳诉讼请求：1.确认鲁洪波与飞跃公司签订的《五星名城商品房认购协议书》无效；2.继续对飞跃公司开发的位于长春市东起丙三街、西至长农公路、南起丙三路、北至乙二路（长农公路东一地块），现名“五星名城”小区14栋3单元1606号（即涉案房屋）执行；3.诉讼费用由鲁洪波、飞跃公司共同承担。宽城法院查明，2016年12月3日，鲁洪波与飞跃公司签订《“五星名城”商品房认购协议书》，由鲁洪波购买飞跃公司开发建设的涉案房屋，建筑面积78.29平方米，单价每平方米3510元，总价款为274,798元，协议签订当日，鲁洪波通过银行交付定金10,000元，飞跃公司为鲁洪波出具收款《收据》。2016年12月23日，鲁洪波再次通过银行交付购房款264,798元，飞跃公司为鲁洪波出具收款《收据》。2017年9月18日，鲁洪波办理入住手续，并实际占有、使用该房屋至今。2020年3月23日该院作出（2020）吉0103执370号执行裁定书，将鲁洪波购买的上述房屋予以查封（裁定书面积为93.74平方米）。鲁洪波向该院提出执行异议，该院于2020年6月21日作出了（2020）吉0103执异27号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行并解除查封。郑艳提起诉讼。宽城法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，现鲁洪波提供了其与飞跃公司签订的《“五星名城”商品房认购协议书》及实际占有、使用房屋的相关证据，现郑艳请求确认《“五星名城”商品房认购协议书》无效，郑艳作为申请执行人，只能提出对执行标的继续执行的诉讼请求，除此之外，不属于该案审理范围。故郑艳的该项请求，没有法律依据，该院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，在鲁洪波与飞跃公司签订《“五星名城”商品房认购协议书》的效力待定状态下，郑艳请求继续查封并执行涉案房屋，没有事实依据，不予支持。判决驳回郑艳的诉讼请求。本院查明的事实与宽城法院查明的事实基本一致。另查明，2019年郑艳在宽城法院起诉飞跃公司，请求：1.判令郑艳与飞跃公司于2011年4月8日签订的两份《拆迁补偿补充安置协议》无效；2.要求飞跃公司返还购房款并从2012年8月31日起至实际给付之日，按民间借贷年利率24%给付利息。宽城法院立（2019）吉0103民初3717号审理。该判决查明：2010年12月2日郑艳向李亚琴银行账户转账155000元及309000元。2011年4月8日，郑艳与飞跃公司签订两份《拆迁补偿补充安置协议》，约定飞跃公司为郑艳在其公司开发的“恒利地块”（与本案涉及的“五星名城”不是一处）安置两套分别为70平方米和90平方米的房屋。协议签订后飞跃公司给郑艳出具了两张收据。该判决认为：双方虽签订的是《拆迁补偿补充安置协议》，但庭审时郑艳表示与飞跃公司签订该协议是购买商品房的意思表示，且郑艳也没有被拆迁的房屋，因此双方签订的应属商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”截止到郑艳起诉时止，飞跃公司未取得商品房预售许可证，故双方签订的《拆迁补偿补充安置协议》无效……该判决判项：一、飞跃公司于判决生效后十日内返还郑艳购房款464000元及利息；二、驳回郑艳的其他诉讼请求。因飞跃公司未履行该生效判决确定义务，郑艳向宽城法院申请执行，宽城法院以（2020）吉0103执370号立案执行。执行中因宽城法院公告查封了涉案房屋，鲁洪波提出案外人异议，宽城法院作出（2020）吉0103执异27号异议裁定，中止对涉案房屋的执行。本院认为，一、关于鲁洪波对涉案房屋是否享有排除执行的实体权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条是执行程序中案外人异议的审查标准，并非是执行异议之诉的审查标准。执行异议之诉审查的是案外人与申请执行人之间权利的比较，不能简单的适用上述第二十八条或第二十九条进行判断。本案首先从郑艳、鲁洪波的缔约目的看，鲁洪波缔约目的就是通过支付对价，获得涉案房屋这一特定标的物，而郑艳的缔约合同指向的标的物并不是涉案房屋。因此鲁洪波对涉案房屋享有的权利具有特定性，优于郑艳的债权。其次从债权保护顺位的法律规定上看，特定物之债的履行中应按照登记在先、占有在先、支付对价在先、合同签订在先的保护顺位，据此已支付价款的买受人对特定物的权利应优于一般金钱债权。本案鲁洪波在法院查封前已支付了涉案房屋的全部价款，并占有使用涉案房屋，其对房屋享有的权利应优于郑艳的金钱债权。综上鲁洪波对涉案房屋享有排除执行的实体权利。郑艳提出的对涉案房屋继续执行的诉请不成立，本院不予支持。二、关于郑艳提出的请求确认鲁洪波与飞跃公司签订的《五星名城商品房认购协议书》无效的问题。该案系申请执行人执行异议之诉，郑艳作为申请执行人仅能提出继续执行涉案房屋的诉请，其主张的确认鲁洪波与飞跃公司协议无效的诉请不属于申请执行人执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。综上，郑艳的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5500元、二审案件受理费5500元，由郑艳负担。本判决为终审判决。审判长  张东宇审判员  邢春鹤审判员  蒋振华二〇二一年六月十七日书记员  于斯淼