贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初7401号原告：王显芹，女，1977年2月14日出生，汉族，住贵州省仁怀市，现住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：杨滔，重庆大渝律师事务所律师。被告：仁怀市超一商业运营管理服务有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市超一时代广场二楼。法定代表人：王仁东，该公司总经理。被告：贵州超一房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘。法定代表人：唐宗明，该公司经理。被告：贵州家家乐房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市五转盘超一星城。法定代表人：刘念，该公司总经理。委托诉讼代理人：向吕，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正梅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告王显芹与被告仁怀市超一商业运营管理服务有限公司（以下简称：超一管理公司）、贵州超一房地产开发有限公司（以下简称：超一房开公司）、贵州家家乐房地产开发有限公司（以下简称：家家乐房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，因三被告的相关人员涉嫌犯罪于2019年12月11日中止诉讼，中止诉讼的原因消除后，本院于2021年5月25日恢复审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王显芹及其委托诉讼代理人杨滔，被告超一管理公司、超一房开公司、家家乐房开公司共同委托诉讼代理人向吕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王显芹向本院提出诉讼请求：1．确认被告侵犯了原告承租人优先购买权；2．判令被告共同向原告赔偿承租人优先购买权侵权损失（授失以鉴定为准）。事实和理由：被告超一房开公司、家家乐房开公司委托并授权被告超一管理公司自2018年1月1日至2028年12月31日期间，以自己或者被告超一房开公司、家家乐房开公司名义就被告超一房开公司、家家乐房开公司所有的“超一世纪广场”商铺对外招租、经营及管理。2018年4月20日，被告超一管理公司与原告签订了《超一·世纪广场门面租赁及管理合司》，约定将“超一世纪广场”的1-2-5号门面出租给原告使用，租赁期间为3年，租金自2018年7月1日起计租。另合同约定，自签订日由原告向被告支付履约保证金20000元。在装修前向物业公司支付装修保证金，并且在被告交付房屋后10日内进场，30日内装修完毕开业。原告于2018年3月27日即已向被告超一管理公司支付了履约保证金，并于2018年4月20日与被告超一管理公司签订了上述合同，于2018年7月3日支付了装修保证金，成为涉案门面的承租人。在合同履行期间，被告在未保障原告优先购买权的情况下，私自将该房屋转让给案外人，并且向有关部门进行了签约备案。被告未依法通知原告行使优先购买权，也未得到原告放弃优先购买权承诺的情况下，私自将涉案房屋转让给案外人，侵犯了原告的合法权益。现原、被告无法就该争议达成一致意见，特诉至贵院，望判如所请。超一管理公司、超一房开公司、家家乐房开公司辩称，1．被告并未侵犯原告的优先购买权，在双方租赁关系存续期间，原告并没有按照租赁合同约定按时支付租金，已构成根本违约，不符合优先购买权规定的同等条件；2．优先购买权保障的是合法承租人的缔约权利，但本案中承租人未支付租金，其违约在先，出租人没有理由再相信承租人会继续履行承租合同，故原告不满足优先购买权的规定，并且优先购买权是保障缔约的权利，但并不保证承租人一定能受让涉案房屋；3．对同等条件应做宽泛理解，不仅是价格条件，还应包括付款条件、承租人在履行租赁合同中的履行情况综合评判。原告围绕诉讼请求依法提交了《超一?世纪广场门面租赁及管理合同》、超一世纪广场1-2-5号房登记信息，被告围绕其主张依法提交了贵州锐德行房地产顾问有限公司营业执照、法定代表人身份证明书、抵款协议、记账凭证、收据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《超一?世纪广场门面租赁及管理合同》、贵州锐德行房地产顾问有限公司营业执照、法定代表人身份证明书，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的超一世纪广场1-2-5号房登记信息，被告提出异议；被告提交的抵款协议、记账凭证、收据，原告提出异议，经审查对双方提出异议的证据，与本案涉案的房屋相关联，且来源合法，予以确认。根据确认的证据，本院认定事实如下：被告超一房开公司、家家乐房开公司、被告超一管理公司均系唐超一成立、实际控制的公司，超一世纪广场系超一房开公司、家家乐房开公司共同开发建设。项目建成后唐超一安排超一商管公司对超一世纪门面进行统一出租、经营、管理。2018年4月20日，被告超一管理公司作为出租管理方（甲方），原告王显芹作为承租经营方（乙方），双方签订《超一?世纪广场门面租赁及管理合同》一份，合同约定：甲方作为委托出租方和管理方将位于仁怀门面，建筑面积为68.28ｍ，现状出租给乙方经营使用。租赁期为3年，自开业计租之日起为起算日。合同期将满时，乙方如需续租的，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。乙方按照本租赁合同的约定，承租本合同约定的门面作为商业经营用，乙方经营范围为女装，店名为“奕色”。乙方在本合同有效期内不得超出本条约定的经营范围，否则视为乙方违约。该门面起始租金为150元／月／㎡，自开业之日起次年租金在上一年度租金单价的基础上递增7%，租金自2018年7月1日起计租。在合同签订之日，乙方应向甲方交纳履约保证金20000元。本商业用房的使用按先支付租金后使用的原则，乙方需在租金到期前的30日内缴纳下一计租期间三个月的租金。首次租金交付时间为开业前15日。逾期则视为乙方违约。履约保证金在合同期限届满，且乙方将本合同约定的门面及设施依约完整交还甲方。在乙方已按合同缴清应缴纳费用后的30个工作日内，甲方将保证金如数归还乙方。若乙方未能按合同缴清应缴纳费用，则甲方有权在扣除相应费用的数额后，将保证金余额退还乙方。乙方不得转让或转租本合同约定的房屋，否则视为乙方违约。合同还约定，甲方有权转让租赁房屋的所有权，甲方有权将租赁房屋的所有权全部或部分出售、抵押、用作担保及做其它方式的处理，但需保证乙方在本合同项下的权利不受影响，在不违反法律法规的规定及不影响乙方正常使用的情况下，乙方无条件配合。并约定本合同自甲乙双方签署之日起生效。合同签订前，原告已向被告超一管理公司缴纳了履约保证金，在合同签订后，被告将合同约定的房屋交付原告使用。2018年5月3日，被告家家乐房开公司、超一房开公司将涉案的超一世纪广场1-2-5号房出售给王凌，并进行了备案登记，备案登记记载售价为2389800元。2019年1月30日，被告家家乐房开公司、超一房开公司与贵州锐德行房地产顾问有限公司（法定代表人王凌）订立协议约定，二被告将超一世纪广场1-2-5号房作价3072600元，作抵其欠贵州锐德行房地产顾问有限公司代理费。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外的规定，因本案引起纠纷的事实发生在民法典施行前，故应当适用民法典施行前的法律、司法解释。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利的规定。则承租人享有优先权的条件为：第一，房屋租赁合同合法有效是承租人享有优先购买权的前提；第二，优先购买权是承租人的一项法定权利，除承租人自愿放弃外，出租人不得加以限制。第三，出租人出卖租赁房屋的要约在租赁合同有效期间。第四，同等条件下并且承租人必须在一定的时间内行使。根据本案事实，原告与被告在签订租赁合同时约定，出租人有权转让租赁房屋的所有权，出租人有权将租赁房屋的所有权出售、抵押、用作担保及做其它方式的处理，但需保证出租人在本合同项下的权利不受影响，在不违反法律法规的规定及不影响乙方正常使用的情况下，乙方无条件配合。可见，双方在签订租赁合同时，被告在保证原告对租赁房屋的占有、使用及收益合同权利的情况下，原告即同意被告对涉案的房屋进行出卖并不得干预，应属原告放弃了对租赁房屋的优先购买权。现原告主张其享有对租赁房屋的优先购买权，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。对原告主张租赁合同排除承租人优先购买权的条款系格式条款，应属无效条款的问题，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案双方签订的《超一?世纪广场门面租赁及管理合同》载明，该合同是经过双方友好协商后订立，故该合同条款不属格式条款，不予采信。综上所述，原告的主张缺乏事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王显芹的诉讼请求。案件受理费60元，由原告王显芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  王 洵人民陪审员  蔡聪云人民陪审员  蔡聪春二〇二一年六月二十九日书 记 员  张 玲