安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初3136号 原告：淮南市久安宝通物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区公园街道园南社区龙湖汇景豪庭A7栋401，统一社会信用代码91340400683605948P。 法定代表人：苏丽君，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张岩，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：廖某某，女，汉族，1974年4月9日出生，本市人，中专文化，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南市久安宝通物业管理有限公司（以下简称久安宝通物业公司）诉被告廖某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告久安宝通物业公司的委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼，被告廖某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告久安宝通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付物业综合服务费6593.60元（2016年1月1日始至2020年4月30日止52个月，每月物业费139.71平方×0.8元/平方×52个月=5813.60元，电梯费780元，15元/每月×52个月=780元，合计6593.6元）；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告是淮南市田家庵区公园街道园南社区龙湖汇景豪庭的物业管理服务公司，被告系该小区的业主。原告已对龙湖汇景豪庭该小区进行了规范的物业服务，投入了大量的人力、物力，为全体业主创造了优美的生活环境。绝大部分业主均能按时交纳物业费用，但被告自2016年1月1日始至2020年4月30日止共52个月，欠原告物业服务费6593.6元。被告住宅面积为139.71平方，物业费为0.8元/平方，（每月物业费139.71平方×0.8元/平方×52个月=5813.6元，电梯费780元，15元/每月×52个月=780元，合计6593.60元）。原告每年均多次上门做工作、贴催款通知，但被告以房屋漏水为由，拖欠物业费，严重侵害了原告的合法权益，也侵害了交费业主的权益。原告认为，原告与被告之间的权利义务关系明确，依照法律规定，现请求人民法院判令其立即支付原告物业综合服务费6593.60元。 被告廖某某辩称，本人自从2009年入住小区，从未拖欠过物业费，一直按时交纳物业费，但从2015年6月12日开始，房屋莫名被淹，从厨房的地板渗水，地板被泡坏，柜子也被损坏。当时去物业沟通，物业不管，当时以为是楼上的责任，去楼上查看也并未有漏水情况。后来莫名漏水好了，但每年夏天的暴雨季节房屋就莫名漏水，与物业多次沟通，物业从来没有进行过处理，所以自己把管道进行了维修。现在小区物业确实有改变，公共区域的违建、业主自行搭建的喂鸡的棚子进行了拆除，卫生情况也有所改善。曾经凌晨发生严重漏水，物业办公室没有人没有办法进行处理，能与业主直接沟通的问题都自行进行了沟通，但是房屋管道与漏水的问题自行无法解决，物业也一直不理不问，并不是无故不缴纳物业费，是有原因的。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 一、原告的营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。被告表示无异议。 二、2013年12月28日龙湖汇景豪庭小区物业管理合同书一份、2017年12月28日龙湖汇景豪庭小区物业管理合同书一份，证明合同对物业费做了明确约定，且涉案房屋所在小区至今物业费并没有过变更。被告表示无异议。 被告廖某某向本院提交了以下证据： 一、照片14张，证明家中房屋漫水，墙体、木地板损坏。原告质证意见：对该组证据的真实性、关联性均不予认可，无法证明照片形成的时间、地点，更无法证明进水原因。 二、维修家中墙体、改造水管花费的维修收据，证明房屋的相关维修花费了一万两千元。原告质证意见：对该证据的合法性有异议，该证据不符合法律规定的证据的要件形式，对真实性也有异议，无法证明所谓的修理事实存在，也无法证明此费用和本案的涉案房屋有关联性，最后，涉案房屋的漏水形成原因是建筑质量问题还是设计缺陷还是相邻业主使用不当导致，上述原因无法查明，和物业公司的管理没有关联性，被告若认为此损失应由原告承担，应当另案提起诉讼。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告廖某某系田家庵区园南社区龙湖汇景豪庭4号楼1单元5室（面积为139.71平方米）房屋的业主。2013年12月28日，淮南市龙湖汇景豪庭业主委员会（甲方）与淮南市久安宝通物业管理有限公司（乙方）签订《龙湖汇景豪庭物业管理合同书》，合同中的第六条第一款约定：“本物业的管理服务费按下列执行：（1）多层住宅按每月每平方米建筑面积0.5元；（2）小高层住宅按每月每平方米建筑面积0.8元；（3）……；（10）高层住宅电梯、消防等公用水电费按每户每月30元。”。2017年12月28日，淮南市龙湖汇景豪庭业主委员会（甲方）与淮南市久安宝通物业管理有限公司（乙方）签订《龙湖汇景豪庭物业管理合同书》，合同中的第六条第一款约定：“本物业的管理服务费按下列执行：（1）多层住宅按每月每平方米建筑面积0.5元；（2）小高层住宅按每月每平方米建筑面积0.8元；（3）……；（9）电梯、消防等公用水电费按每户每月30元。”合同生效后，久安宝通物业公司对龙湖汇景豪庭小区提供了物业管理服务。被告自2016年1月1日起，被告无故拖欠缴纳物业服务费，经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年4月16日，原告久安宝通物业公司诉至本院，要求判决被告廖某某向原告久安宝通物业公司支付龙湖汇景豪庭小区4号楼1单元5室房屋自2016年1月1日至2020年4月30日止的物业管理费，合计6593.6元。 上述事实有当事人提交的证据及其庭审陈述在案佐证。 本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告久安宝通物业公司与淮南市龙湖汇景豪庭业主委员会先后签订的两份《龙湖汇景豪庭物业管理合同书》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且原告久安宝通物业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。被告廖某某作为业主，在接受原告提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。被告辩称原告在物业服务中存在瑕疵，此抗辩不足以作为拒缴物业费的理由。被告作为案涉房屋的业主，自2016年1月至今未交纳物业费用，根据两份《龙湖汇景豪庭物业管理合同书》上载明的物业服务费收费标准约定，被告廖某某应支付的物业管理费计算为6593.6元【物业费：0.8元/月x52个月（2016年1月1日至2020年4月30日）x139.71平方米=5813.6元，电梯费：15元/月x52个月（2016年1月1日至2020年4月30日）=780元，合计6593.6元】。故原告久安宝通物业公司要求被告廖某某支付物业费6593.6元的诉请，本院予以支持。 关于被告廖某某提出的房屋漏水、渗水造成其损失问题，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，原告久安宝通物业公司并非房屋产生漏水等质量问题的直接责任主体，被告廖某某提交的证据亦不足以证明其房屋漏水、渗水问题是由物业公司造成的，以此拒缴物业费缺少事实及法律依据，本院依法不予支持。 本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告久安宝通物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 被告廖某某于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市久安宝通物业管理有限公司自2016年1月1日至2020年4月30日期间物业服务费6593.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告廖某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李保平 二〇二一年六月十七日 书记员  庄 婕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人以及按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违法约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热。供燃气等方式催缴物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。