贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2664号上诉人（一审被告）:贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路（兰苑花园）。统一社会信用代码:91520500709666459F。法定代表人:龙天来，该公司董事长。委托诉讼代理人(特别授权):黎汝甲,贵州四立律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨贤永,女,彝族,1977年9月25日出生,住贵州省毕节市。上诉人贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司（以下简称：华联房开公司）因与被上诉人杨贤永商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人华联房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》并未约定上诉人应当为被上诉人办理房屋权属证书，且办理房屋权属证书的法定义务归属于被上诉人本人，现被上诉人起诉要求上诉人支付逾期违约金无依据，其诉请依法应予以驳回。根据相关法律法规的规定可知，房屋权属证书的办理责任主体为房屋买受人，而不是出卖人，出卖人仅负有协助义务，其协助义务的内容为提供相关证明文件。且出卖人若与买受人关于办理房屋权属证书有其他约定，应当优先适用其约定，只有在没有约定或约定不明时，由于出卖人原因导致买受人不能取得房屋权属证书时，买受人才能要求出卖人承担相应的违约责任。本案中，双方所签《商品房买卖合同》第十五条关于房屋产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由于国家有关部门原因，造成逾期办理产权手续，与出卖人无关。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。”被上诉人所购房屋所属楼栋于2008年就可以办理权属证书，上诉人在该约定中的协助义务早在2008年就已经履行完毕。被上诉人如认为上诉人违约，根据合同约定可以要求退房，并由上诉人退还其购房款并赔偿其购房款的3%的损失。在双方对违约责任有约定的情况下且被上诉人认为是上诉人存在违约行为的情况下，被上诉人诉请上诉人按照其他方式承担违约责任无法律依据，若其不变更诉讼请求，其诉请只能依法驳回。2.涉案房屋在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时已经具备办理房屋权属证书的条件，不存在说被上诉人逾期取得其房屋权属证书是因为上诉人的原因。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间是2010年6月12日，而涉案商品房所属楼栋早在2008年就已经开始办理商品房权属证书，即上诉人在2008年就已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，不存在被上诉人逾期取得房屋权属证书是因上诉人的原因。对此，在上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时已经告知被上诉人。导致办证迟延的原因为被上诉人迟延提交资料和2015年3月26日后办证政策要求变更所致，非上诉人原因，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。被上诉人杨贤永二审未作答辩。原审原告杨贤永一审诉讼请求：1.判决被告立即将办理商品房权属转移登记的相关文书及资料提交不动产登记机关为原告办理涉案房屋的不动产权属证书；2.判令被告支付原告逾期三年(实为七年，自愿放弃前四年)交付办理商品房转移登记有关文书的违约金共计61377.78元(违约金以原告已付购房款331056.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年7月30日起计算至2019年7月30日止）；3.本案诉讼费用及律师服务费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2010年6月12日签订了《商品房买卖合同》合同，约定被告将其修建的位于毕节市出售给原告,房屋总价款为331056.00元；第十五条关于房屋产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后一年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,由于国家有关部门原因,造成逾期办理产权手续,与出卖人无关。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的,双方同意按下列第1项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价款的3%赔偿买受人损失”。合同还约定了其他内容。合同订立后,原告向被告支付了购房款、契税、维修基金、工本费等费用,被告于2010年12月30日向原告交付涉案房屋。2010年2月，涉案房屋所属楼栋其他房屋办理了房屋权属证书。另查明，被告华联公司委托案外人毕节地区佳和物业服务有限责任公司向原告收取工本费、维修基金、契税等费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告认可与原告形成委托办证关系，涉案商铺已经具备法定办证条件，原告主张被告为其办理不动产权属证书的诉请，予以支持，但原告应负缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后一年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,原、被告签订《商铺买卖合同》时涉案商铺就已经具备办证条件，被告应在取得法定办证条件时及时通知原告提交相关资料进行办证，但被告在2019年9月才通知原告办证，本案原告最迟应于商品房交付后一年内为原告办证即2011年12月30日前，但被告至今仍未为原告办证，被告已经构成违约，应承担违约责任，违约金应从2011年12月31日开始计算，原告主张违约金从2016年7月30日开始计算，从其所愿；因本案系委托办证，被告无将办理商品房转移登记的相关文书直接交付给原告的现实必要，其交付文书的义务转化为其具备办理转移登记条件后告知原告的义务，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止，但原告主张违约金计算至2019年7月30日止，从其所愿。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定前述违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，综合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款基准利率上浮30%予以计算；故本案违约金计算方式为：从2016年7月30日起以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月30日止。对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）的有关规定予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（法释[2003]7号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司应于原告杨贤永缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告办理兰苑花园第南14幢1单元1层48号商品房的不动产权属证书；二、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起二十日内向原告杨贤永支付兰苑花园第南14幢1单元1层48号商品房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金计算方式：从2016年7月30日起以331056.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月30日；三、驳回原告杨贤永的其他诉讼请求。案件受理费人民币667.00元，由被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司承担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方所签《商品房买卖合同》第十五条关于房屋产权登记约定:“出卖人应当在商品房交付使用后一年内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由于国家有关部门原因,造成逾期办理产权手续,与出卖人无关。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的,双方同意按下列第1项处理:1、买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价款的3%赔偿买受人损失”。根据《房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《房屋登记办法》十二条：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：（一）因合法建造房屋取得房屋权利；（二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；（三）因继承、受遗赠取得房屋权利；（四）有本办法所列变更登记情形之一；（五）房屋灭失；（六）权利人放弃房屋权利；（七）法律、法规规定的其他情形。”及《不动产登记暂行条例》十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”之规定，出卖人与买受人均具有向产权登记部门申请办理房屋产权转移登记的义务，且买受人是主要义务人。本案中，上诉人的主要义务为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助被上诉人办理商品房产权转移登记。被上诉人应根据相关规定及双方合同约定，积极履行法定及约定义务，主动提交应由其提交的办证所需资料，配合上诉人办理权属转移登记。根据一审中上诉人所提交案涉楼栋其他业主办证的相关资料显示，案涉楼栋于向被上诉人出售前即已具备办证条件，可见，上诉人已完成将案涉楼栋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。被上诉人仅举证证明其于交房时提交了办证所需的相关税费，未能证明其已交齐办理产权转移登记手续所需的所有资料，且在接到上诉人要求其提交办证所需相关资料的通知后，仍未提交。办理房屋权属转移登记需提交何种资料不属于房开企业单方掌握的信息，而是由相关法律法规作出明确规定，并由具体办理房屋权属转移登记的行政机关执行，被上诉人可自行了解相关法律法规的规定，也可咨询具体办理产权转移登记的行政机关，甚至可主动询问上诉人。其可在提交完备资料后要求上诉人协助办理房屋权属转移登记，而不应该是坐等上诉人通知。故被上诉人以上诉人未通知其提交办证资料，未为其办理房屋权属证书，应向其支付逾期办证违约金的理由不成立，对其该项诉讼请求，本院予以驳回。鉴于上诉人收取被上诉人办证所需相关税费旨在为被上诉人办理房屋产权证书并交付被上诉人。由于双方签订合同约定办理的房屋所有权证及国有土地使用证已，因不动产登记执行二证合一的政策调整，已变更为办理不动产权证，双方均应积极、主动履行各自义务，提交办理不动产权证所需的相关资料，完善相关手续，以便尽快办理涉案房屋不动产权证。在上诉人已告知被上诉人办理不动产权证所需资料的情况下，被上诉人应及时提交。被上诉人交齐办证所需资料后，上诉人应尽快为被上诉人办理涉案房屋不动产权证。综上，上诉人的上诉理由成立，对其相应的上诉请求予以支持。原审认定事实清楚，适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14680号民事判决第一、三项，即“被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司应于原告杨贤永缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告办理兰苑花园第南14幢1单元1层48号商品房的不动产权属证书；驳回原告杨贤永的其他诉讼请求”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14680号民事判决第二项，即“被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起二十日内向原告杨贤永支付兰苑花园第南14幢1单元1层48号商品房逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金计算方式：从2016年7月30日起以331056.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2019年7月30日”。三、驳回上诉人贵州贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。一审案件受理费667元，由上诉人贵州贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司负担25元，被上诉人杨贤永负担642元；二审案件受理费1334元，由上诉人贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司负担50元，被上诉人杨贤永负担1284元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年六月十五日书记员  秦 倩