内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终833号上诉人（原审原告）：通辽万力置业有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市通辽经济技术开发区原武警楼。法定代表人：朱怀德，职务：经理。委托诉讼代理人：马莎秋拉，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉静，内蒙古嘉儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马强，男，1977年12月3日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县保安农场北公司分场**，现，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王秀娟，北京市尚衡律师事务所通辽分所律师。上诉人通辽万力置业有限公司与被上诉人马强商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初8172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。通辽万力置业有限公司上诉请求：1.请求撤销原判，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。不应作出解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的判决。具体理由如下：案涉商品房按揭贷款是由于被上诉人个人原因无法办理，被上诉人一直未在规定期限内提交完整的材料，后贷款政策发生变化，银行停止发放贷款。上诉人并没有怠于履行其义务，而是积极协助原告办理银行按揭贷款，这不能归责于上诉人。上诉人虽然有延期交房的行为，但上诉人至今一直在积极与被上诉人协商，主动提出向被上诉人支付逾期交房赔偿金，并没有恶意损害被上诉人利益。而且根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，若原告逾期交付商品房构成违约，合同应继续履行。违约方应向另一方支付已付款利息及违约金。且在该合同中双方并没有明确约定按揭贷款不办下来应当解除双方签订的合同。上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且其内容和形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同双方应当受其约束。综上，一审法院认定事实不清。请求二审法院依法查清事实、依法改判，维护上诉人的合法权益。马强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审原告马强向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告于2015年5月26日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2014-0019871、2014-0019879）；2.请求依法判令被告双倍返还原告交付的定金200000.00元；3.请求依法判令被告返还原告已付购房款291640.00元、预告登记费2300.00元，并支付资金占用利息133939.60元及违约金20389.34元；合计648268.94元。原审法院查明，2014年9月22日，原、被告签订《通辽万力城商铺定铺单》两份，双方约定由原告购买被告开发的××区商品房，面积66.00平方米，总价330000.00元；通辽万力城南区15栋34号商品房，面积65.26平方米，总价371982.00元，由原告于签订该定铺单时向被告分别支付定金50000.00元，合计100000.00元。原告已于2014年9月22日支付了该定金。2015年5月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》两份，在两份合同中约定，原告购买被告开发的××区商业房，房屋总价款为295000.00元，原告应于2015年5月26日前一次性存入商品房首付款155000.00元，其余价款办理贷款；××区商业房，房屋总价款为336640.00元，原告应于2015年5月26日前一次性存入商品房首付款176640.00元，其余价款办理贷款。两份合同均约定被告应于2016年4月30日将竣工验收合格的房屋交付原告，除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1．合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之0.20向原告支付违约金。原告已于2015年1月25日向被告补交了133号商铺的房款105000.00元、134号商铺的房款126640.00元。同时交纳了A区4#427号公寓的房款60000.00元、预告登记费2300.00元。被告已于2015年5月28日为原告办理了本案两处房屋的预告登记证明，并支出预告登记费1100.00元。经核对，合同解除后被告应返还原告房款391640.00元，代收的预告登记费1200.00元，被告占用原告资金期间的利息损失为133157.60元（自2015年1月26日计算于2020年9月26日，391640.00元×6％÷12个月×68个月），因被告逾期交房产生的违约金为16056.29元（自2016年5月1日至2019年10月23日共计1271天，631640.00元×日万分之0.2×1271天），以上合计542053.89元。原审法院认为，原、被告签订的《通辽万力城商铺定铺单》《商品房买卖合同》均系合同双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，法院予以确认。根据双方的合同约定，原告购买涉案房屋后，除首付款外，其余房款采用银行贷款的方式支付。而根据庭审查明，现被告已明确向原告告知其已无法为涉案房屋办理银行贷款。庭审中双方当事人均未提供证据证明在办理贷款的过程中对方存在过错。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此原告在不能办理贷款的情况下，认为合同无法继续履行，要求解除双方所订立的两份《商品房买卖合同》并由被告返还所收取的费用及支付资金占用期间利息的诉讼符合法律规定，法院予以支持，但由于被告已将涉案房屋预告登记至原告名下，因此在合同解除后原告亦负有协议被告办理相应变更登记的义务。同时，由于双方所订立的两份《商品房买卖合同》已依法解除，对于附属于两份《商品房买卖合同》所发生的公寓买卖行为亦应解除，被告亦应返还收取的公寓房款。原告要求被告双倍返还定金，定金虽具有担保的性质，但由于本案中双方当事人在订立《商品房买卖合同》后，原告所交纳的定金已转换为了合同所约定的房屋首付款，且原告也无证据证明未办理贷款系因被告存在违约行为所致，因此其要求双倍返还定金200000.00元的请求法院不予支持。对于原告交纳的办理预告登记的费用，因此被告在履行合同过程中已实际支出了1100.00元为原告办理了涉案房屋的预告登记，因此对于在合同履行过程中实际支出的该部分费用被告不应承担返还义务，对于剩余的1200.00元应依法予以返还。因该款并非房款，双方亦未对利息进行约定，因此原告主张的该部分款项的利息法院不予支持。原告要求被告支付2016年5月1日至2020年10月1日期间逾期交房违约金20389.34元，因原告在诉状中认可被告已于2019年10月23日通知原告涉案房屋已无法办理贷款，并告知其可依法解除合同或在15日内决定是否继续购买涉案房屋，原告也表示在收到通知后已与被告就合同解除等问题进行协商，因此在此后被告实际已无须再履行房屋交付的义务，但在此之前，被告仍存在逾期交房的违约行为，所以被告应根据合同约定向原告支付自2016年5月1日至2019年10月23日期间的逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告马强与被告通辽万力置业有限公司于2015年5月26日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：2014-0019871、2014-0019879），原告马强应在合同解除后协助被告通辽万力置业有限公司办理合同房屋的撤销登记，限于判决生效后立即执行。二、被告通辽万力置业有限公司向原告马强返所交纳的房款391640.00元、代收的预告登记费1200.00元、支付资金占用期间的利息133157.60元（按年利率6％，自2015年1月26日暂计算至2020年9月26日，2020年9月26日后的利息顺延计算至本金偿还完毕之日止）、因逾期交房产生的违约金为16056.29元，合计542053.89元，限于判决生效后立即执行。三、驳回原告的马强的其他诉讼请求。案件受理费5141.00元，由原告马强负担531.00元，由被告通辽万力置业有限公司负担4610.00元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交通辽仲裁委员会通仲字第2020第21号撤销案件决定书，证明被上诉人因该案纠纷依据定铺单约定诉至仲裁委，仲裁庭审时上诉人提交了商品房买卖合同，后被上诉人撤回仲裁另诉至法院。本院经审查认为，对证据的真实性予以确认，本院予以采信。二审对其他证据的采信与认定的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中约定了交房日期及违约责任，同时也约定了除房屋首付款外，其余房款以银行贷款方式支付。现上诉人未能按合同约定为被上诉人办理银行贷款及履行按时交房义务，应承担违约责任。上诉人提出是由于被上诉人一直未在规定期限内提交完整的材料导致案涉商品房按揭贷款无法办理的上诉理由，但上诉人并未提供充足的证据予以证实，无法证明被上诉人在贷款问题上存在过错。故上诉人主张案涉房屋无法办理按揭贷款是由于被上诉人自身原因所致依据不足，本院不予支持。购房者的合同目的是以自己期望的价值购买到房屋，贷款政策的调整导致首付款的提高，不仅超出了购房者的合理预期，也必然对购房者支付房款带来影响，且被上诉人履约能力的变化并非因其自身原因，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，涉案房屋现因贷款政策调整无法办理贷款，庭审中上诉人也已明确不能继续为涉案房屋办理贷款。解除合同的条件已成就，故原审结合案件实际情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，解除双方所订立的《商品房买卖合同》并由上诉人返还所收取的款项、支付资金占用期间利息以及违约金并无不当。故上诉人的上诉请求及理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9220.54元，由上诉人通辽万力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 郭秀琴审判员 巴雅尔二〇二一年六月二十三日书记员 白雪松