甘肃省武威市中级人民法院民事判决书（2021）甘06民终674号上诉人（原审被告）：徐永生，男，1976年4月21日出生，汉族，大学文化，住甘肃省武威市凉州区。被上诉人（原审原告）：武威天瑞物业管理有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区北关西路176号。法定代表人：张国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘秀，女，该公司物业部部长。委托诉讼代理人：白亮，甘肃开洲律师事务所律师。上诉人徐永生因与被上诉人武威天瑞物业管理有限公司(以下简称天瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2021）甘0602民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐永生、被上诉人天瑞物业公司的委托诉讼代理人刘秀、白亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐永生上诉请求：撤销原审判决，改判物业服务费按照每月每平方米0.4元计付，并给予10-20%的优惠；不支付公摊电费；在公示停车费的明确用途前拒绝缴纳停车费。事实及理由：1.一审法院认定事实证据不足。上诉人对被上诉人所主张的物业服务费收费标准0.43元并不知情，被上诉人也未提交证据证明已征得业主同意，也未证明已按照合同约定及相关规定提供服务。2.上诉人停车的车位属于业主共有，一审法院判决由上诉人缴纳停车费2940元缺乏依据，上诉人无法认可。天瑞物业公司辩称，1.关于物业费。天瑞物业公司与业主委员会于2009年签订的《物业管理委托合同》约定，物业管理费收取标准为每月每平方米0.4元，同时还约定，物业服务费标准的调整，按物业市场变化由双方另行协商后予以调整。2014年，经武威市物价局批复，天瑞物业公司最高可按照每月每平方米0.43元收取物业费，因物价上涨的因素，天瑞物业公司在向业主公告后开始执行该标准，从具体落实情况来看，业主们是同意并且配合交纳的，而且上诉人亦按照该标准交纳物业费至2019年。由于物业服务合同是一种集体性、公共性的合同，所以不存在上诉人不知情或者未经业主同意单方提高标准的情形。另外，上诉人认为天瑞物业公司未履行物业管理服务事项，从其原审时提供的证据看，实际上是认为天瑞物业公司提供的物业服务存在瑕疵，未达到其内心满意的程度。由于物业服务是面向整个小区业主，不同业主对于是否适当的主观感受不同，如果任何人都以自我感受和评价为由拒交物业费，或将导致小区物业管理秩序的混乱，也会伤及其他正常交费业主的利益。是故，上诉人以天瑞物业公司未履行物业服务或者瑕疵履行为由拒交物业费的理由不能成立。天瑞物业公司对于物业服务的展开始终在听取业主们的建议，虽不能保证让每一个人都满意，但尽力做到让大部分人满意。2.关于停车服务费。天瑞物业公司向上诉人主张每月60元的停车服务费，既符合合同约定，也与政府定价相符。上诉人所称车位使用（租赁费）的归属、使用和公示，涉及全体业主权益，与上诉人个人欠缴停车费没有直接关联，上诉人以此为由拒绝支付停车费不成立。另外，关于上诉人名下欠缴停车费的数额，上诉人自2019年4月19日起再未交纳停车费，计算至2021年1月18日为21个月，共计1260元，请法庭核实、认定。上诉人上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。天瑞物业公司向一审法院起诉请求：1、判令徐永生支付拖欠天瑞物业公司的物业服务费、公用电费603.6元及违约金;2、判令徐永生支付汽车服务费2940元。一审法院认定事实：天瑞物业公司系工商部门注册登记从事物业服务的企业，2009年8月22日与徐永生所居住的位于武威市凉州区北关西路176号的天瑞二区业主委员会签订了一份物业服务合同。双方约定由天瑞物业公司为该小区提供物业服务，服务标准为二级，服务费的收取为按每月每平方米0.40元，车辆使用费业主自有小汽车每辆为月60元。同时，天瑞物业公司承诺每年将收取的费用及支出向全体业主公布等内容。合同签订后天瑞物业公司为该小区从事物业管理服务，并向相关行政管理部门报批。2013年起，随着物价及人工费用的上涨，天瑞物业公司经小区业主委员会征得部分业主同意，将该小区物业管理服务申请了等级评定，经相关部门考核，该小区的物业管理服务等级由原来的二级提升为一级，2014年4月24日武威市物价局批复，该小区物业费的收取标准可按建筑面积多层每月每平方米0.43元收取。天瑞物业公司发布通知，并从同年5月1日起按此标准收取。2016年武威市凉州区物价局又作出批复，同意天瑞花苑二区物业服务费的收取标准继续按照武威市物价局的批复执行。2018年5月28日、6月7日武威市并凉州区分别下发通知，对住宅小区内机动车停放服务费做出规定，地上停车位停放小型汽车包月60元。另查明，徐永生系该小区11号楼1单元151室业主，居住面积113.11平方米，自入住该小区后，一直按合同及上涨后的标准向天瑞物业公司缴纳物业服务费，现只拖欠2020年度的物业服务费583.6元，公摊电费20元。同时，徐永生家庭共有小轿车两辆。其中，甘一辆拖欠自2018年9月至2020年12月停车服务费1680元，另一辆拖欠自2018年5月至2020年12月停车服务费1260元。在此期间，小区内个别车辆私自单独占用停车位，天瑞物业公司采取劝说无果。一审法院认为，天瑞物业公司与徐永生所居住的天瑞花苑二区业主委员会签订的物业服务合同，从形式要件及具体内容均属自愿意思表示，且不违反法律强制性规定，对居住在该小区的全体业主都具有约束力。那么，在天瑞物业公司为小区提供物业服务后，每位业主也应按合同约定缴纳物业服务费。双方在合同中对物业服务费的收费标准已做了明确约定，在不能证明违反法律、法规、部门规章规定，不存在擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，每位业主都应按约定缴纳。至于徐永生拒不缴纳的2020年度的物业服务费，虽提供了小区内存在个别业主私占停车位，用于证明天瑞物业公司管理服务存在缺失，但此情形不足以成为徐永生拒绝缴纳物业服务费的理由。物业服务的范围较为宽泛，个别业主私占停车位的现象，其主观过错在于个别业主，只是物业公司尚未找到合理合法的方式，如物业公司同样可通过诉讼程序解决等。如若此情形都可作为拒交物业服务费的理由，那么，徐永生自己不缴纳物业服务费，其他业主都可以此为理由同样不缴纳物业服务费。物业服务费的标准，合同中约定的是每月每平方米0.4元，随着物价、人工费用的提高，天瑞物业公司在征得小区业主委员会及部分业主代表同意的前提条件下，经过物业服务行政管理部门考核，将天瑞花苑二区的服务等级提高为一级，并按此等级作出批复，相应的物业服务费收取标准也有每月每平方米0.4元，提高到每月每平方米0.43元。且一直自2014年5月执行至今，此标准即是天瑞物业公司征得业主委员会同意经相关行政管理部门的批准，又不违反相关法律规定，至于天瑞物业公司收取的公摊电费每月20元是否合理。原物权法及现民法典都对业主建筑物区划内的道路、绿地、公用设施等作了确认，属于业主共有，在业主享有权利的同时，也有承担相应义务的责任。小区照明、抽水用电自然有业主分担。况且，每月20元也属合理范畴。停车费的收取问题。天瑞物业公司在2009年与天瑞花苑二区业主委员会签订的物业服务合同中即约定了收取停车费的标准，该停车费收取的标准至今仍然符合相关法律规定，对有两辆小轿车的业主徐永生具有约束力。总之，作为服务于该小区的天瑞物业公司，为了得到业主的支持与拥戴，便于及时收取物业服务费。首先，要加强服务意识。认真听取大多数业主的心声，不断查漏补缺，提供服务质量。其次，收取的各项费用公开透明。按照自己的承诺定期公布收取费用的金额及支出，而不是仅仅用数字、表格形式公布，应当公开每一项支出的正规税务发票、没有税票的应有经办人的签名，必要时可录音、录像。做到让业主心服口服。第三，正确应用好法律手段。所做出的任何一项决定，都应符合法律规定，只有依法约束好自己，才能更好地约束和服务好他人。综上所述，天瑞物业公司要求徐永生支付物业服务费、公摊电费、停车费的请求应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十三条、第二百七十四条、第二百七十零五条第二款、第二百八十条第一款、第二百八十三条及《最高人民法院》第一条的规定，判决：徐永生于本判决生效后十日内向武威天瑞物业有限公司缴纳2020年度的物业服务费583.60元、公摊电费20元、两辆小轿车停车费2940元，共计3543.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐永生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天瑞物业公司向法庭提交情况说明一份，证明徐永生车辆欠付的停车费是21个月，起诉状存在时间表述上的误差。徐永生对该证据提出异议，认为比照起诉状，天瑞物业公司对车辆停车费多算了半个月。本院认为，根据庭审中法庭向徐永生本人的询问，徐永生认可车辆欠付21个月停车费，故对上述证据证明效力予以确认。经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，天瑞物业公司与徐永生所居住小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对徐永生具有约束力。双方约定天瑞物业公司为该小区提供物业服务标准为二级，同时对物业服务费、车辆使用费收费标准作出约定。之后随着物价及人工费用的上涨，天瑞物业公司经小区业主委员会征得部分业主同意，将该小区物业管理服务申请了等级评定，经相关部门考核，该小区的物业管理服务等级由原来的二级提升为一级，经物价部门批复同意物业费的收取标准可按建筑面积多层每月每平方米0.43元收取。其后武威市并凉州区分别下发通知，对住宅小区内机动车停放服务费做出规定。徐永生亦始终按照合同及上涨后的标准向天瑞物业公司缴纳相关费用，仅拖欠本案中天瑞物业公司主张的费用。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。即使物业服务人提供的物业服务存在不足，也属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。本案中，天瑞物业公司所主张的各项费用均有事实及法律依据，其收费标准均有物价管理部门批准，徐永生对其欠付的费用数额亦无异议，应予支付。徐永生所持按照每平方米0.4元计付物业服务费，并给予10-20%的优惠，拒绝支付公摊电费、停车费的辩解不能成立，本院依法不予支持。综上所述，徐永生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐永生负担。本判决为终审判决。审判长 赵雪梅审判员 杨文龙审判员 陈 静二〇二一年六月二十一日书记员 王 玥