广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10251号上诉人（原审被告、反诉原告）：何京蓉，女，1972年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：龙新宇，男，1972年2月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，系上诉人的配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路410号自编1101房。法定代表人：王萌，总经理。委托诉讼代理人：刘子良，男，1986年7月31日出生，汉族，该司员工，联系地址。委托诉讼代理人：何颖嘉，女，1985年11月30日出生，汉族，该司员工，联系地址。上诉人何京蓉因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初37003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月25日公开开庭审理本案。上诉人何京蓉委托诉讼代理人龙新宇、被上诉人时代物业公司委托诉讼代理人刘子良、何颖嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代物业公司在一审的诉讼请求为：1.判令何京蓉支付拖欠的管理费3541.8元以及违约金431.94元，合计3973.74元给时代物业公司；2.判令何京蓉支付自2019年7月1日至2020年9月30日公摊水费41.85元，2019年7月1日至2020年9月30日垃圾处理费75元，合计116.85元给时代物业公司；（以上费用共计4090.59元，违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至何京蓉实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.本案的诉讼费用由何京蓉承担。何京蓉在一审的反诉请求为：1.判令时代物业公司向何京蓉支付排水管疏通费1000元及家装损失5000元，合计6000元；2.判令广州市时代控股集团有限公司与时代物业公司于2019年4月30日所签《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》无效，并重签经业主认可的服务合同；3.判令时代物业公司公开小区公共事务和物业管理业主享有知情权部分，包括：（1）物业公司的营业执照，小区的建筑总平面图；（2）小区管理规约，服务人员的基本情况，职责分工、联系方式、投诉机制；（3）物业服务合同、物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式，计费起始时间，价格举报电话；（4）安全生产应急预案；（5）利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益明细及处分；（6）公共区域部位及设备设施的养护记录、设施设备的年检手续；（7）建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况；（8）小区停车管理方案人员配置，建筑区划内车位车库的处分情况；（9）物业公司业主满意度调查表、满意度明细；（10）对公共区域的绿化部位的养护记录；（11）对楼体外墙楼顶防水的养护记录；（12）物业服务用房的使用情况；(13)公摊水、电的标准与明细。4.本案反诉费由时代物业公司承担。一审法院判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，何京蓉向广州市时代物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年9月30日的物业管理费3541.8元；二、在本判决生效之日起三日内，何京蓉向广州市时代物业管理有限公司支付2019年7月1日至2020年9月30日的公摊水费41.85元、垃圾处理费75元，合计116.85元；三、在本判决生效之日起三日内，广州市时代物业管理有限公司向何京蓉支付排水管疏通费1000元及家装损失2000元，合计3000元；四、在本判决生效之日起十五日内，广州市时代物业管理有限公司向时代玫瑰园小区的业主公开自广州市时代物业管理有限公司入驻时代玫瑰园小区以来利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及支出明细；五、驳回广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回何京蓉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由何京蓉负担；反诉受理费50元，由广州市时代物业管理有限公司负担。判后，何京蓉不服一审判决，上诉请求：1.依法判令广州市时代控股集团有限公司与时代物业公司于2019年4月30日所签《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》无效，时代物业公司继续履行何京蓉《商品房买卖合同》附件三的《前期物业管理服务合同》；2.判令时代物业公司退还自2013年7月1日起至今违法违规调价多收的物业管理费共计1699.2元；3.判令时代物业公司将入驻时代玫瑰园小区以来侵吞的本该属于全体业主所有的利用小区公共区域、公共部位、公共设施设备经营而产生的利润（扣除经营成本、税费等开支）退还至时代玫瑰园共有资金账户。事实和理由：一审法院认定广州市时代控股集团有限公司与时代物业公司于2019年4月30日所签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》有效，对何京蓉及小区全体业主极其不公。一、该份合同系两个有着相同利益的关联公司私下签署，在业主完全不知情的情况下，将酬金制改为包干制，就是降低了服务标准；违规上调物业收费标准，就是加重了业主负担；违法处分公共收益就是侵吞了业主利益。前期物业合同属于建设方制定的管理公约，依照《物业管理条例》第三章第20条规定应向物业买受人明示，并予以说明。但该合同从未征求过业主意见，也从未进行公示说明，对业主不具有约束力。二、根据经广州市国土资源和房屋管理局云白区分局备案的，有效期为2011年8月1日至2016年7月31日止的《物业服务合同》，其第五部分第五条第二款明确约定：在合同期间，盈余或亏损均由时代物业享有或承担，乙方不得以亏损为由，增加费用、降低服务标准或减少服务项目。但于2013年6月，就在《广州玫物字[2013]第038号公示》通知中，以物业公司出现了亏损，为弥补管理费不足的理由要求增加管理服务费用，将物业费用由每平方米1.8元调整至2元。因此2013年的调价严重违反了《中华人民共和国合同法》，违背了合同的诚信原则。并且，时代物业公司的物业费调价程序违反了《广州市物业管理暂行条例》第69条规定，与规定相比，公示时间严重缩短，公示内容严重缩水，而且关键的投票结果公示涉嫌造假。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，何京蓉诉请要求退还违法违规调价多收的物业管理费，应得到支持。三、根据《中华人民共和国物权法》第70、74条规定，以及国务院《物业管理条例》第27、54、57、63条规定，以及《广州市物业管理暂行办法》第85条规定，建设方即广州市时代控股集团有限公司与物业管理方时代物业公司根本无权擅自对小区内的公共区域、共用部位、共用设施设备的经营及收益的处分进行私下约定。《物业合同》中第四章物业的经营与管理完全是在违法违规的条件下进行的约定，已经严重损害了时代玫瑰园全体小区业主的利益。根据《中华人民共和国合同法》第七条第二款、《物业管理条例》第三章第22条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定，《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》应为无效。综上，一审判决明显错误，损害何京蓉的合法权益，请求二审支持何京蓉的上诉请求。时代物业公司辩称：不同意何京蓉的上诉请求。本案是因何京蓉欠缴物业服务费而引发的物业服务合同纠纷，时代物业公司按照签订的前期协议追缴物管费，提供物业服务，但何京蓉因为排水管道的问题拒缴物管费，一审判决时代物业公司存在过失，向何京蓉赔偿部分损失，我方予以认可，但物管费要求何京蓉全部缴纳，违约金可以减免。二、关于物管费的调价问题，物管费调价是在2013年，在物业费调价期间何京蓉也是一直按照调整后的物管费缴纳，其只是近两年才拒缴物管费的。并且调价程序合法，有居委会人员见证，同时公司文件上面加盖居委会公章，该调价符合《中华人民共和国物权法》第76条双过半的规定，何京蓉要求返还部分物管费我方不认可。况且时代物业公司是面向整个小区提供物业服务，目前也只有包括何京蓉在内的少数几户业主不同意缴纳。综上，何京蓉的上诉请求，无论从时效还是从业主整体利益看，都不应得到支持。请求二审驳回上诉，维持原判。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一、时代物业公司是否有权依据《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》收取物业管理费；二、时代物业公司物业管理费的调价程序是否合法，何京蓉是否应按照调整后的物业管理费标准缴纳。关于时代物业公司是否有权依据《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》收取物业管理费的问题。何京蓉上诉主张，《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》是在业主不知情的情况下，由时代控股集团有限公司与时代物业公司两个有着相同利益的关联公司私下签署，并存在加重业主责任、降低服务标准、侵吞业主利益等条款，并且没有向业主公示说明，应为无效合同。对此本院认为，根据查明事实，广州市时代控股集团有限公司为涉案小区的开发商，小区业主委员会及业主大会也未依法选聘物业服务企业，在此种情形下，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，时代控股集团有限公司有权与时代物业公司签订前期物业服务合同，并且该合同对全体小区业主具有约束力。至于何京蓉主张《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》存在加重业主责任、降低服务标准、侵吞业主利益等条款，但并未就此提供证据予以证明，故本院不予采信。时代物业公司作为小区物业管理者，为涉案房屋提供了物业管理服务，有权依据《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》收取物业管理费，而何京蓉作为受益人理应向时代物业公司交纳物业管理费。关于时代物业公司物业管理费的调价程序是否合法，何京蓉是否应按照调整后的物业管理费标准缴纳的问题。根据一审查明的事实，时代物业公司调整物业管理费有经过作为见证人的广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会的监督，并且公开点票结果显示已经获得小区“双过半业主”的同意，故一审法院认定时代物业公司物业管理费提价符合法律规定，处理正确。何京蓉虽上诉主张物业管理费调价程序不合法，公示时间缩短公示内容缩水，关键投票结果公示涉嫌造假等，但均未就上述主张提供证据予以证明，亦未另案提起业主撤销权纠纷要求撤销时代物业公司调整物业管理费的有关事项，故何京蓉该上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持，何京蓉应按照调整后的物业管理费标准缴纳物业管理费。至于何京蓉上诉请求的要求时代物业公司将入驻时代玫瑰园小区以来侵吞的本该属于全体业主所有的利用小区公共区域、公共部位、公共设施设备经营而产生的利润（扣除经营成本、税费等开支）退还至时代玫瑰园共有资金账户。首先，何京蓉在一审反诉中并没有提出该诉讼请求，其次，本案为物业服务合同纠纷，何京蓉该诉请并不属于本案的审理范围，故不予支持。综上所述，何京蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由何京蓉负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年六月二十五日书记员  陈婷婷