苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初461号原告（案外人）：刘淑起，男，1974年8月30日出生，汉族，住河北省沧州市孟村回族自治县。委托诉讼代理人：刘健，江苏东大舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱秋瑶，江苏东大舟律师事务所律师。被告（申请执行人）：吴江区松陵镇亨东机电商行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇大发电器市场2B-10。经营者：徐荣伟。委托诉讼代理人：张强，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢婉婷，江苏姑苏律师事务所律师。第三人（被执行人）：王荣革，男，1969年4月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。原告刘淑起与被告吴江区松陵镇亨东机电商行（下称亨东商行）、第三人王荣革案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月10日立案受理后，依法适用普通程序于2021年3月8日、2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告刘淑起及其委托诉讼代理人刘健、被告亨东商行的委托代理人张强、第三人王荣革均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘淑起向本院提出诉讼称：1.停止对松陵镇高新路××号金域华府××幢××室房屋的执行并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月20日，王亚云、王荣革将所购案涉房屋出售给刘淑起，双方签订了《按揭房屋买卖合同》。刘淑起按照合同的约定支付了首付款40万元，并按月归还银行按揭贷款，已经持续了7年时间。在法院查封案涉房屋之前刘淑起已合法占有房屋，之所以未办理房屋过户登记手续，责任在王荣革、王亚云，并不是因为刘淑起的原因。亨东商行执行案涉房屋是错误的，刘淑起的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议与复议规定》）第二十八条排除执行的情形。基于上述原因，虽然房屋登记在王亚云、王荣革名下，但刘淑起系真实的权利人，请求立即停止对上述财产的执行，切实维护刘淑起的合法权益。亨东商行辩称：一、案涉房屋属于王荣革及王亚云共同所有，刘淑起并非案涉房屋的所有权人。上述事实有不动产权证书、不动产登记簿查询记录以及执行异议裁定书予以证明。二、刘淑起提供的证据并不符合《执行异议与复议规定》第二十八条能够排除执行的情形，依法应当予以驳回。1.对于刘淑起提供的其2013年9月20日与王荣革、王亚云签订的《按揭房屋买卖合同》的真实性无法确认。2.刘淑起提供的证据并不能够证明其在法院查封之前已合法占有该不动产。首先，对于刘淑起提交的物业收款收据真实性无法确认，该收据载明的物业费收取期间为2015年8月6日-2020年12月31日，但正常情况下物业费应当是即年缴清的，而非后期一次性缴纳；其次，该物业收款收据系形成于2020年7月7日，是在亨东商行与王荣革发生纠纷且达成调解协议但王荣革未依约付款之后，不能排除刘淑起与王荣革意图通过此种方式排除法院强制执行的嫌疑。3.刘淑起提供的证据并不能证明其已实际支付购房款。首先，刘淑起提供的金额为40万元的收款收据真实性无法确认；其次，刘淑起提供的银行流水，并不能够直接证明该款项系用于偿还房屋贷款，且不能排除刘淑起与王荣革之间可能存在其他经济往来的嫌疑；然后，刘淑起提供的个人贷款还款凭证是发生在亨东商行与王荣革发生纠纷之后，不能排除被答辩人与王荣革意图通过此种方式排除法院强制执行的嫌疑；最后，案涉房屋至今仍有银行贷款未还清，故刘淑起也并未支付全部的房屋买卖价款。4.刘淑起系因自身原因未办理过户登记。退一步讲，即使刘淑起与王荣革之间的房屋买卖合同系真实的，但刘淑起在明知该房屋无法办理过户登记的情况下，却并未对其所签订的房屋买卖合同进行备案或预告登记时达7年之久，故其是因自身原因而未办理过户登记。综上所述，刘淑起所提异议不符合法律规定，请求依法驳回刘淑起的诉讼请求。王荣革述称：涉案房屋早已出卖给刘淑起，已经不属于王荣革所有，刘淑起所称的诉讼请求确为事实。经审理查明：2020年3月24日，本院对亨东商行与王荣革、王振宇买卖合同纠纷一案，作出(2020)苏0509民初1101号民事调解书：一、王荣革应向亨东商行支付货款633229元，于2020年6月底前给付16万元，于2020年9月底前给付16万元，于2020年12月底前给付16万元，于2021年3月底前给付153229元。二、如王荣革按期足额履行每一期付款义务的，则亨东商行自愿放弃要求被告王荣革支付逾期付款利息的权利。如王荣革未按期足额履行上述任何一期付款义务的，则应向亨东商行支付逾期付款利息2万元，且亨东商行有权按照633229元货款的未给付部分及利息2万元一并申请强制执行……根据亨东商行的申请，本院于2020年9月8日立案强制执行，案号为(2020)苏0509执5685号。在该案执行过程中，本院于2020年9月18日查封了被执行人王荣革名下位于苏州市××区××号金域华府××幢××房地产。2020年10月13日，本院作出(2020)苏0509执5685号执行裁定书：“拍卖、变卖被执行人王荣革名下位于苏州市××区××号金域华府××幢××房地产[权证号:苏（2020）苏州市吴江区不动产权第9××5号]。”案外人刘淑起对本案执行标的提出异议后，本院于2020年12月30日作出（2020）苏0509执异186号执行裁定，驳回刘淑起的异议请求。刘淑起不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明：2012年11月24日，出卖人吴江市伟业恒盛置业有限公司与买受人王荣革、王亚云签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于苏州市××区××号金域华府××幢××室房屋出卖于买受人，建筑面积137.91㎡，单价7610.97元/㎡，金额共计1049628.8727元。付款方式为买受人按照按揭贷款的方式支付房屋总价：签订本合同时支付购房总价的30%即319629元；本合同签订后七天内以按揭贷款方式支付购房款70%即73万元。出卖人应当在2014年12月30日前将取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付给买受人使用。2012年12月12日，王荣革、王亚云与中国建设银行吴江分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》1份，由银行向王荣革、王亚云提供借款人民币73万元，贷款期限为240个月。后，银行依约放款。2020年5月12日，案涉房屋依约为中国建设银行吴江分行设立抵押权，债权数额73万元。2013年9月20日，甲方王荣革、王亚云与乙方刘淑起签订《按揭房屋买卖合同》1份，约定甲方将案涉房屋转卖给乙方，甲方已支付首付款319629元，其余73万元向建设银行以按揭方式贷款购买，贷款期限为20年。截止本合同签订之日，甲方已支付十个月贷款，甲方已支付该房屋首付款和银行按揭贷款合计371479元。双方现就按揭房屋买卖事宜达成如下协议：1.甲方自愿将按揭房屋转卖给乙方，双方商定价格为40万元（包括转让价和其他所有首付费用，不含此合同签订后乙方每月还房贷的款项），另付现金收据作为凭证。后续银行贷款由乙方负责每月偿还。2.甲方将所有与按揭房屋相关凭证交于乙方验收，从此时乙方获得该房屋的管理、使用、收益、处置和归属权。3.本合同签订之后，甲方负责将此房屋钥匙由开发商处领取并交由乙方，乙方拿到钥匙以后可自行装修使用，拿钥匙时需要缴纳的相关正常合理费用由乙方承担支付。4.乙方于本合同签订之日起，负责承担按甲方签订的还清借款为止，并将该房屋的物业管理、水电、燃气、有线电视、通讯等相关费用，甲方结清已发生的费用，甲方已经预缴的费用其权益由乙方享有。双方不再另行结算。之后全部由乙方接收、承担支付。5.乙方还清借款后，甲方必须无条件充分协助乙方办理房屋过户手续……12.乙方付清房款后，甲方应无条件协助乙方办理本房产产权过户相关事宜。因甲方原因不能按期协助乙方办理房屋产证过户相关手续的，由甲方向乙方支付相应的违约金。13.上述房地产办理过户手续所需缴纳的费用由乙方承担，甲方应当无条件协助提供乙方办理过户有关的相关手续……当日，王荣革向刘淑起出具《收款收据》1张，载明收到其购房款40万。2014年3月-2021年5月，刘淑起每月向王荣革设立于建设银行的贷款专户存入案涉房屋的每月贷款用以房屋银行按揭贷款归还。2021年4月，因王荣革未按约归还银行贷款，中国建设银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行（原中国建设银行股份有限公司吴江分行）向本院提起诉讼，要求王荣革、王亚云归还贷款本息。2021年5月27日，经本院主持调解，当事人于2021年5月27日自愿达成如下协议：一、王荣革、王亚云确认结欠中国建设银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行贷款本金505009.74元及相应欠息(截至2021年5月27日的利息为896.39元)。王荣革、王亚云对于剩余借款本金及相应欠息按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定的还款方式继续履行……三、如王荣革、王亚云未按时足额履行上述第一、二项付款义务，则中国建设银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行有权宣布《个人住房(商业用房)借款合同》项下全部贷款利息提前到期，并有权按照合同约定的利率要求归还全部贷款利息、罚息、复利及律师费、诉讼费用，一并向法院申请强制执行，且中国建设银行股份有限公司苏州长三角一体化示范区分行有权就被告王荣革、王亚云的案涉房产拍卖、变卖或折价所得价款在《个人住房(商业用房)借款合同》约定担保范围内优先受偿；不足部分，由王荣革、王亚云继续清偿……2020年7月7日，案涉房屋的物业公司出具《收款收据》1张，载明已收到刘淑起交纳的上述房屋自2015年8月6日至2020年12月31日的物业费11000元。2020年8月6日，委托方刘淑起与施工方苏州拜占庭设计工程有限公司就案涉房屋装修改造项目签订《工程施工合同》，约定施工方于该日开工；自水电工程验收之日起，三个月后整体工程验收；合同工期总天数约为90个工作日。工程造价15万元：签订合同当日支付总工程款50%即75000元；2020年9月30日付25%计37500元；2020年10月30日付20%计3万元；工程验收合格后付剩余尾款5%即7500元。2020年9月8日，刘淑起向物业公司申请了房屋装修许可证。再查明，案涉房屋于2020年5月12日设立不动产权，所有权人王荣革、王亚云，权证号为苏（2020）苏州市××区不动产权第9××5号。本案的第一个争议焦点为案外人刘淑起在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。刘淑起认为：2020年7月7日，刘淑起向物业公司缴纳了物业费，拿到了房屋钥匙。在2020年8月6日，刘淑起即委托装修公司开工装修，并向物业公司办理装修许可证。合法占有应以买受人实际控制房屋为标准，而不是以实际住进去为准。本案中刘淑起已经实际占有房屋，属于合法占有。物业费之所以一次性缴纳，因为之前没有去拿钥匙。亨东商行认为刘淑起与王荣革有意图排除法院强制执行的嫌疑，没有任何依据。亨东商行认为：庭审中，刘淑起陈述于2020年12月份入住案涉房屋，但早在2020年9月18日法院已查封该房屋，且不论刘淑起是如何入住的，但其在明知涉案房屋已被查封的情况下，却依然坚持入住系公然抗拒执行。2020年1月，亨东商行因与王荣革经济纠纷起诉至法院。同年7月，亨东商行即向法院申请强制执行，而刘淑起系于7月7日取得钥匙，8月6日与装修公司签订装饰工程合同，开工时间约定为签订合同当日。庭审中，刘淑起提供的物业费缴费凭证、还款凭证、装修合同等，是在申请执行人与被执行人产生纠纷之后，不排除刘淑起与王荣革为抗拒法院强制执行而刻意收集、制作证据。本院认为：《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人物权期待权的要件之一“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”表明：首先，买受人物权期待权之所以要保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并一定的方式对外进行了公示。尽管这种公示的方式较之法定的登记公示方式，在效力上较弱。其次，占有不动产的行为必须发生在查封前，在查封后占有的受查封的效力所及不得对抗债权人。同时要求在查封前已经占有不动产，也是为了减少被执行人与第三人恶意串通的可能。本案中，案涉房屋于2012年11月出卖给王荣革、王亚云，其于2020年5月12日办理不动产权证书。在此期间，房屋均为毛坯状态，房屋钥匙在物业处，并无他人合法占有房屋。债权人亨东商行与债务人王荣革发生经济往来时，基于债务人作为消费者从房地产开发商处取得了预售商品房物权期待权具有公示公信效力，有理由相信债务人具备一定的资产能力。而刘淑起在2013年9月与债务人签订房屋买卖合同，案涉房屋在2014年底即具备交付条件，且根据双方之间的约定拿钥匙需要缴纳的相关正常合理费用由刘淑起承担，直至2020年7月7日，刘淑起才前往物业公司交清物业费并获取房屋钥匙。虽刘淑起取得房屋钥匙的行为发生于法院查封房屋之前，但与查封时间2020年9月18日相隔仅仅2个月。刘淑起对案涉房屋的占有状态并未形成时间上的持续性和连续性，无法通过占有状态对外形成一定程度上的公示效力，且对于上述事实的形成具备过错，故不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”要件。本案第二个争议焦点为案外人刘淑起对于未办理房屋过户登记是否具有过错。刘淑起认为：其作为个体工商户的经营者，自2013年6月1日起至今纳税，符合地方购房条件，之所以未办理房屋过户手续，皆因王荣革的拖延造成。案外人对于未办理案涉房屋的过户登记，不具有过错。亨东商行认为：案外人系因自身原因未办理过户登记，该房屋至今人系王荣革所有。根据按揭房屋买卖合同，买卖双方约定在还清银行贷款后，王荣革必须无条件充分协助案外人办理房屋过户手续。房地产办理过户手续所需缴纳的费用由案外人承担。案外人明知案涉房屋系期房且存在按揭贷款的情况下，依然选择购买该房屋，并且约定在还清银行贷款后办理过户手续，且至今仍未满足合同约定的过户条件，对于未办理房屋过户手续存在过错。本院认为：对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一要件，应综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记原因。主观方面，重点考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务而导致权属变更登记不能等情形。刘淑起陈述，在房屋产证办理后的2020年5月，即要求王荣革办理权属变更登记手续，是王荣革拒绝办理。但王荣革对此并不认可，其陈述因两年内办理房屋变更登记手续费过高，故双方协商于房产证办理下来的两年后变更登记。本院认为，根据刘淑起与王荣革签订的房屋买卖合同，后续银行贷款由刘淑起负责每月偿还，在其还清借款后，王荣革必须无条件充分协助其已办理房屋过户手续，中间所需缴纳的费用由刘淑起承担。案涉房屋的按揭贷款自2012年12月开始，贷款期限共计20年，至今尚在还款期限内。按照合同的约定，此时房屋并不具备权属变更登记条件。刘淑起既然享受了承继原房屋银行贷款合同的利益（如贷款资质、贷款利率、贷款期限等），那么应预期到上述约定产生的风险，即原购买人一旦作为被执行人后名下房屋将被采取执行措施。刘淑起认为双方协商变更了房屋权属变更登记的条件，在法院采取执行措施前即要求出卖人办理，但其并未举证证明上述情形。故此，本院认为，刘淑起存在怠于办理房屋权属变更登记的过错。综上，《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘淑起虽具备第一项和第三项要件，但因不符合第三项和第四项要件，故对案涉房屋不享有物权期待权，无法排除强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘淑起的诉讼请求。案件受理费30000元，由刘淑起负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将交纳上诉费的凭证提交本院。审判员 徐 倩二〇二一年六月二十四日书记员 钟晓石附录法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。