青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初2048号原告：张某，住西宁市。委托诉讼代理人：葛某，青海捷传律师事务所律师。被告：童某，住西宁市。原告张某诉被告童某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人葛某，被告童某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令自2021年7月1日起解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求人民法院依法判令被告解除《房屋租赁合同》时恢复房屋原状；3、请求人民法院依法判令被告支付原告房租费200000元，支付违约金60000元，共计：260000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告2014年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西宁市××路平方米房屋出租给被告使用，约定年租金为200000元，期满后被告有优先租赁的权利，原告在8年内不得出售房屋。同时合同约定，乙方（被告）如逾期交纳租金，除仍应补缴欠租外，按照租金的0.3%，以天数计算由乙方（被告）向甲方（原告）支付滞纳金。该合同履行期限届满后，经双方协商，原合同继续履行。2020年，被告以经营困难、疫情为由要求原告降租，原告将租金降为2019年7月1日至2020年6月30日房费为175000元，被告现拖欠2020年7月1日至2021年6月30日租金未付。现原告为维护自己的合法权益依法提起诉讼，恳请人民法院能判如所请。被告童某辩称：一、诉状中的陈述与事实不符，2013年11月8日答辩人与被答辩人签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为四年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为人民币200000元，答辩人缴纳了履约保证金50000元。合同期满后，双方口头约定续租3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。期间，因经营效益不好，经双方协商一致，年房租降了25000元，即实际房租为175000元。2020年因疫情影响经营一直很困难，入不敷出。2020年6月，答辩人交清房租后要求交房不再租赁，被答辩人答应免去半年租金（2020年7月1日至2020年12月30日），要答辩人继续营业。2020年12月初，答辩人先后以打电话和发手机信息方式告知被答辩人，合同期快满了，要求来接房，被答辩人当时在南方居住，一直不来接房，答辩人也无处交房，2021年上半年关门等待接房。二、不存在拖欠租金的问题。续租合同期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2020年6月，答辩人交清房租后要求交房不再租赁时，被答辩人答应免去了半年租金，要答辩人继续营业。三、不存在解除合同的问题。解除合同是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。如前所述，本案中原租赁合同期满后续租了3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。2020年12月31日续租合同已终止，2020年12月初，答辩人先后以打电话和发手机信息方式告知被答辩人，合同期快满了，要求来接房，被答辩人当时在南方居住，一直不来接房，答辩人也无处交房，这是因被答辩人自己的原因造成的，2020年12月31日续租合同终止后，双方间再无合同关系可解除。四、被答辩人的诉讼请求不成立。上述事实表明，答辩人不存在拖欠租金和违约的行为，这是被答辩人的无稽之谈，滥诉行为，诉讼请求不成立。五、判令被答辩人限期返还答辩人的履约保证金2013年11月8日答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》时，被答辩人收取了答辩人的履约保证金50000元，合同期满后，被答辩人至今未返还，请求人民法院依法判令被答辩人限期返还答辩人的履约保证金50000元。综上所述，被答辩人的诉讼请求不成立，请求人民法院依法驳回诉讼请求，并判令被答辩人限期返还答辩人的履约保证金50000元，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，认定如下：原告张某提交的证据：证据一、户口簿，证明原告与李海成系夫妻关系。证据二、房产证、建筑许可证，证明原告有权出租房屋。证据三、房屋租赁协议，证明被告承租原告房屋，每年租金200000元，违约金按照租金额每天0.3%计算的事实，且合同约定原告8年内不卖房，实质上是租期为8年的租赁合同。证据四、《房屋租赁合同》及证明，证明被告将承租房屋转让给第三人，时间至2021年6月30日的事实。经质证，被告童某对前三组证据三性无异议，对其和第三人谭长隆的租赁合同有异议。认为谭长隆原来是原告的房客，由于我跟原告是整体租赁，所以原告要求我和第三人谭长隆签订合同。现在我愿意将我收取的谭隆的半年租金70000元退还一半给原告。张雪华是我的房客，我对张雪华的收取租金收取时间为2020年7月1日至2020年12月30日。本院确认上述证据的真实性。被告童某提交的证据：证据一、《房屋租赁合同》，证明房屋租赁的事实，租赁合同期限及截止日期，即租赁期限为四年，自2014年1月1日至2017年12月31日，续租三年的合同截止日期为2020年12月31日，不是原告所述的截止日期为2021年6月31日；且2013年签订合同的时候，原告张某收取了被告童某的履约保证金50000元。证据二、通话录音，证明原告答应免去半年租金的事实。证据三、催原告接房的短信记录。证明2020年12月11日至2021年3月25日，被告童某先后以打电话和发手机信息的方式告知原告，合同期快满了，要求原告来接房，原告一直不来接房，被告无处交房的事实，同时证明被告无违约行为。经质证，原告张某对于房屋租赁合同的复印件三性不认可，对通话录音的真实性无异议，但认为该通话录音内容没有开头，通话内容不完整，半年的免租怎么约定的无法核实，不能作为定案依据。2020年12月11日的录音，内容是被告想将房屋转租第三人与原告协商，没有具体说明退房问题、免租的具体约定。对短信记录，实际上该房屋仍然由被告占有使用、向第三方转租，该解除合同意向是否实际向原告送达无法证明，且该房屋没有清理，退房条件没有成就。本院确认上述证据的真实性。根据原、被告陈述及提交的证据，以下事实可以认定：原、被告于2013年11月23日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所七一路号（房产证房号为西宁市××区）的房屋整体空房出租给被告使用。双方约定租赁期限为2014年1月1日至2017年12月31日，年租金200000元，乙方（被告）在每年12月1日之前缴纳次年全额房租给甲方（原告），乙方逾期交付租金，除仍应补缴欠租外，并按租金的0.3%,以天数计算由乙方向甲方支付滞纳金，甲方将房子8年内不能买卖。2017年12月31日合同期满后，双方口头约定续租房屋，该合同继续履行。2020年12月11日至2021年3月25日期间，被告通过微信、短信等方式告知原告不再继续租赁，原告未及时回应。现被告仍然占有使用该房屋。双方协商不成，争议成诉。另查明，2020年7月5日，被告童某与案外人谭长隆签订《房屋租赁合同》，约定被告将西宁市七一路56号房屋出租给案外人使用，每年租金为70000元，租赁期限自2020年7月1日至2021年6月30日，租金年付。被告童某收取谭长隆自2020年7月1日至2021年7月1日合计70000元。同时，被告童某将其中另外两间房屋转租给他人使用，由童某每月各收取租金300元。本院认为，原、被告于2013年签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定履行自己的义务。关于原告要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因该租赁合同于2017年12月31日期满后，双方未再签订书面合同，但继续履行合同义务，租赁期限已经超过六个月，应为不定期租赁合同，双方可随时解除合同。被告在2020年12月11日至2021年3月25日期间多次通知原告解除租赁合同，原告未作出回应，也未提出异议，故双方的租赁合同于2020年12月31日应当视为解除。关于原告要求被告支付2020年7月1日至2021年6月30日期间租金200000元及违约金60000元的诉讼请求，其中2020年7月1日至2020年12月31日期间的租金100000元被告应当给付，被告辩称原告免租的辩解意见，因其提供的录音内容不完整，录音中对免租的时间段表述不明确，被告亦未提交其他证据予以印证，对其辩解意见不予采信。对于2021年1月之后的租金，从被告提供的微信、短信记录内容显示，被告多次通知原告解除租赁合同，但原告既没有做出回应，也未接受房屋，应当承担相应的法律后果,对其主张的2021年1月之后的租金本院不予支持。但被告已收取谭长隆2021年1月1日至2021年6月30日的房屋租金35000元应当退还给原告。另外转租给他人的三间房屋，因被告转租后至今未收回，根据被告陈述其收取的租金为每间每月300元，故应当以每间每月300元继续承担自2021年1月1日至房屋实际腾退之日的租金。原告认为2021年1月之后被告仍将部分房屋转租的行为可以认定为被告仍继续使用房屋的主张，本院认为，在被告通知原告解除合同后原告未及时收回房屋的情况下，被告为了止损，将房屋零星房屋继续出租并无不当，对原告的此项辩解意见不予采信。原告主张的违约金，根据合同第三条约定“交纳租金的时间为每年12月1日之前交纳次年全额房租，先付后用”，合同第六条约定“如逾期交纳租金，除仍应补缴欠租外，按照租金的0.3%，以天数计算由乙方向甲方支付滞纳金”，根据该约定，被告未按时交纳租金，应当承担违约金，庭审中，因合同约定违约金过高，原告将违约金调整为按年租金30%计算合理，本院予以采信，但应当以租金100000元计算违约金，即为30000元，以上合计165000元，扣除被告交纳的保证金50000元后为115000元。关于原告要求恢复房屋原状的诉求，双方在签订合同时对租赁期满后是否恢复原状没有约定，原告也未提交证据证明改造后的房屋现状不符合使用标准，对该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款之规定判决如下：一、原告张某与被告童某的房屋租赁合同于2020年12月31日解除；二、被告童某于本判决生效后10日内给付原告张某拖欠租金及违约金115000元；三、被告童某按照月租金900元继续承担自2021年1月日至实际腾退给原告之日的转租给他人的三间房屋的租金;四、被告童某于本判决生效后10日内将位于西宁市××区房屋腾退给原告张某；五、驳回原告张某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2600元，由原告承担910元，被告童某承担1690元，与上述款项一并给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马原花二〇二一年六月一日法官助理 樊亚男书记员 毛洪梅附法律条文如下：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。