云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云09民终400号上诉人（原审原告）：王金廷，男，生于1958年9月7日，汉族，住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：王益春，男（王金廷之子），男，生于1980年12月7日，汉族，住云南省临沧市临翔区。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：孙永竹，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审原告）：王金明，男，生于1962年11月18日，汉族，住云南省临沧市临翔区。上诉人（原审原告）：王金竹，女，生于1964年10月22日，汉族，住云南省临沧市临翔区。共同委托诉讼代理人：孙永竹，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：赵永强，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：临沧市临翔区凤翔街道办事处塘平社区十三组。负责人：李顺民，该组组长。委托诉讼代理人：朱绪锋，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人王金廷、王金明、王金竹因与上诉人临沧市临翔区凤翔街道办事处塘平社区十三组（以下简称塘平十三组）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金廷、王金明、王金竹上诉请求：1.撤销临沧市临翔区人民法院(2020)云0902民初965号民事判决书第一、二项并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决有关费用按照25%的比例归上诉人所有不合理。2003年签订的租赁合同并未约定相关新增附属设施留给集体，更无约定有偿留下还是无偿留下。2013年的租赁合同也未约定有偿留下还是无偿留下，被上诉人提交的合同手写补充“合同期满后乙方所有投资的一切建筑物无条件归还集体”，该内容上诉人持有的合同没有，对该内容上诉人不予认可。在没有约定合同期满新增建筑物留给集体的情况下，因拆迁导致租赁合同无法履行，合同期未满，相关新增设施的拆迁赔偿款应全部归上诉人所有。二、2003年的租赁合同已履行完毕，2013年合同至2023年3月1日到期，上诉人交纳租金至2017年，剩余款履行的租期为7年，占总租期的70%，即使参照剩余租期确定上诉人所享有拆迁补偿的比例，也应按2013年租赁合同总租期来衡量，上诉人至少应占有70%的比例。三、水稳层及素混泥土为王金廷找人建设，相关拆迁补偿应归上诉人所有。塘平十三组上诉请求：1.撤销临沧市临翔区人民法院(2020)云0902民初965号民事判决，发回重审或改判，驳回王金廷、王金明、王金竹的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由王金廷、王金明、王金竹承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律和判决结果错误。本案基于塘平十三组与王金廷2013年2月4日签订的《服务租赁合同》，租期至2023年3月1日，由于政府征收，2017年王金廷搬离，租金付至2017年，2020年4月24日，临翔区人民政府凤翔街道办事处与王金廷签订《临沧亚微会展中心建设项目房屋征收补偿协议书》，本案系对征收补偿归属的争议问题。一、关于征收补偿中涉及对房屋及附属设施的补偿问题。1、综合楼房屋二楼系第在一份租赁合同期王金廷加盖，该合同已届满，履行完毕，不存一审认定的租赁合同提前解除的问题，王金廷享有25%即131639.4元错误。一审认定综合楼二楼补偿款500000元，没有任何证据证实。2、综合楼房屋及附属设施中涉及的彩钢瓦大棚及汽修设施系，经一审查明，系在第一份合同期间云南临沧市赛辉汽车贸易有限公司投资建盖、装饰，第一份合同已履行完毕，根据村集体会议议事程序和王金廷协商结果，第一份合同所形成的产资产归集体所有，在此基础上才签订第二份合同。一审将两份合同混为一谈，认为尚有剩余租赁期间的认定明显错误。对王金廷加盖及转租后第三人投资建设的部分，并未形成相关职能部门批准的合法资产。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对租赁期间形成的装饰装修，合同期届满，承租人请求出资人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。第二份合同履行期间，由于政府原因导致合同不能履行，非塘平十三组原因所致，塘平十三组不承担违约责任。王金廷2017年即搬离，以实际行为表示不再交付租金，单方不再继续履行合同。村集体多次会议中，只字未提征用补偿款，至到2010获知补偿时才提出诉讼。二、关于征地补偿款中涉及搬家费和过渡费问题。政府征收补偿的主体是塘平十三组，征收补偿的资产是塘平十三组名下临翔区康复医院对面的综合楼及土地，搬家是塘平十三组，不是王金廷搬家，双方是租赁合同关系，物权项下的征收补偿不因租赁关系发生权利转移。双方形成的租赁关系需要处理的是租赁期间尚未到期带来的善后问题，而王金廷2017年后就不再支付月租金、交还钥匙，就是对此的回应。一审将两份合同混为一谈，将物权和租赁权混同，错误判定责任，引用合同法做出判决，在本案性质属于典型租赁关系属性下，本可有章可循、有法可依的前提下，无原则适用公平原则，判定剩余租期上诉人承担25%违约责任，属适用法律错误。综上，一审未以事实为依据、法律为准绳的基本原则进行判决，致使事实认定、适用法律、判决结果错误，请求二审公正判决。针对王金廷、王金明、王金竹及塘平十三组的上诉主张，双方均以其上诉理由进行答辩。王金廷、王金明、王金竹向一审法院起诉请求：1.判令被告支付三原告拆迁补偿款2631977元；2.判令本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。一审法院认定事实：原告王金廷、王金明、王金竹系兄妹关系，同为被告塘平十三组的组员。2001年8月15日，被告取得位于临沧市临翔区康复医院对面的案涉土地使用权，并在获得建议工程规划许可证后在案涉土地上建盖了一层框架房。2003年3月1日，原告与被告时任组长李正红签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于康复医院对面塘平十三组综合楼一栋出租给原告王金廷，占地面积1.5亩（含院心）；租期自2003年3月1日至2013年2月28日止；每年租金22000元，付款方式为2003年1月26日付11000地，余款每年付22000年，现已付五年；在租赁期间，被告同意原告王金廷对房屋进行改建，添加部分设施，但原告王金廷不得损坏房屋整体结构，期满后，原告王金廷所增设施双方协商解决；在租赁期间原告王金廷享有经营自主权，有权转租给第三人，被告不得干涉等。原告王金廷与被告租赁土地及房屋后，在原有的一层框架房屋上加盖了一层，后将案涉房地转租给云南临沧市赛辉汽车贸易有限公司。期间，云南临沧市赛辉汽车贸易有限公司在案涉土地上投资建盖了彩钢瓦大棚等附属设施。2013年2月4日，在双方合同约定的租赁期即将届满时，双方签订了《房屋租赁合同》，约定经所有村民开会一致同意，被告自愿将坐落于康复医院对面塘平十三组综合楼一栋出租给原告王金廷，占地面积1.5亩（含院心）；租期自2013年3月1日至2023年3月1日；租金每年100000元，付款方式为一年一付，即每年的3月1日以前支付下一年的租金，先付后使用；在租赁期间，被告同意原告王金廷对房屋进行改建，添加部分设施，但原告王金廷不得损坏房屋整体结构，期满后，原告王金廷所增设施留下给被告等。合同签订后，原告王金廷继续使用租赁物，并支付了2017年前（含2017年）的全部租金。云南临沧市赛辉汽车贸易有限公司从案涉房地产搬走后，大福汽车修理厂等与原告王金廷租赁，也对相关设施进行了部分改添。后因案涉房地产涉及政府征收，临沧市临翔区人民政府凤翔街道办事处委托云南正跃房地产评估有限公司对案涉房地产进行评估。2018年7月16日，经评估，案涉房地产及相关附属总价值为5860541.48元。后原告王金廷从案涉房地产搬走，并将钥匙归还了被告。2020年4月24日，临沧市临翔区人民政府凤翔街道办事处与被告签订《临沧亚微会展中心建设项目房屋征收补偿协议书》，载明临沧市临翔区人民政府凤翔街道办事处因临沧市亚微会展中心建设项目，需要对被告所有的房屋及使用的土地进行征收，根据相关文件的规定，双方经协商达成如下协议：被征收人房地产及附属设施、过渡费、搬家费合计5860541.48元，双方按照第三方评估价值5681748.74元进行补偿，过渡费170278.8元、搬家费8513.94元。后案涉房产被拆除。在庭审过程中，被告认可已收到征收补偿款2860000元。一审认为，原告王金廷与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方亦按照约定履行了合同义务。本案合同终止不可归责于双方当事人。因双方在合同中未明确约定拆迁补偿费用的归属，所涉及的补偿费按照性质根据诚实信用和公平原则进行分配。一、关于综合楼二层房屋及附属设施的补偿费。本案原、被告均认可综合楼二楼房屋系原告王金廷与被告签订《房屋租赁合同》后加盖的，根据《房地产征收报告》及《临沧亚微会展中心建设项目房屋征收补偿协议书》，综合楼的面积为695.4平方米，补偿单价为每平方米2000元，补偿金额为1390800元。原告认为一二楼面积一致，并主张二楼的补偿费为500000元，被告陈述原告加盖的面积不清楚，现房屋已经拆除，也没有测量面积的可能，故原告关于二楼房屋的补偿款为500000元的主张予以支持。而二楼的附属设施补偿费在《房地产征收报告》已经明确载明为26557.8元。以上两项补偿费用合计526557.8元。虽然双方在2013年签订的合同中约定租赁期限届满，原告王金廷所增设施留下给被告，但现因政府征收，双方的租赁合同提前解除。综合原告王金廷的剩余租期，认之下以上款项的25%即131639.45元由原告王金廷享有。二、彩钢瓦大棚及大福汽修的装修、设备、附属设施虽然是原告在房产转租后，由云南临沧市赛辉汽车贸易有限公司等投资建盖、装饰的，不是原告的直接实施行为，但是基于原告与云南临沧市赛辉汽车贸易有限公司之间的合同关系，云南临沧市赛辉汽车贸易有限公司在与原告解除合同后将相关设施留给原告，故原告主张彩钢瓦大棚及大福汽修的装修、设备、附属设施有事实和法律依据，予以支持。关于相关费用在《房地产征收报告》及《临沧亚微会展中心建设项目房屋征收补偿协议书》中已明确载明，分别为347323.2元、1388136.07元，合计1735459.27元。综合原告王金廷的剩余租期，以上款项的25%即433864.82元由原告王金廷享有。三、关于搬家费和过渡费，本案被告在取得涉案房地产后未对房屋进行实际使用，而是直接租给原告王金廷使用，由原告王金廷一直管理使用，故因征收所产生的过渡费170278.8元及搬家费8513.94元由原告享有。四、关于水稳层、素混凝土补偿费，原告王金廷没有证据证明水稳层及素混泥土系其投资建设的，故原告王金廷对该项费用的主张不予支持。五、关于王金明、王金竹的主体资格问题，本案与被告签订合同的主体为原告王金廷，王金明、王金竹未在合同上签字，也没有其他证据证明王金明、王金竹参与了合同的签订、房屋的租赁及投资。至于王金明、王金竹与王金廷之间是何种关系，对于获得款项如何分担，由三人另行分割处理，本案被告没有向王金明、王金竹支付款项的义务。以上，被告应支付原告王金廷征收补偿费744297.01元。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告临沧市临翔区凤翔街道办事处塘平社区十三组于本判决生效之日起三十日内支付原告王金廷征收补偿费744297.01元；二、驳回原告王金廷、王金明、王金竹的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王金廷、王金明、王金竹申请证人许某、付某作证，欲证明涉案被征收土地的地坪系王金廷建设，该补偿款应归其所有。经质证，塘平十三组对证言的内容及证明目的不予认可。本院认为，证人许某、付某的证言真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信，该证人证言能证明涉案被征收土地上的地坪系王金廷所建。经审查，一审认定的事实有相应的证据证实，本院予以确认。本案二审争议的焦点为：一、一审认定涉案综合楼二层房屋的补偿费为500000元是否得当；二、对租赁期间新增的建筑及附属设备的补偿费归属及分配标准应如何确定；三、搬家费和过渡费的归属如何确定。针对焦点一，本院认为，综合楼二层房屋系王金廷承租后加盖，根据《房地产征收报告》及《临沧亚微会展中心建设项目房屋征收补偿协议书》，综合楼补偿金额为1390800元，该金额以每平方米2000元计算而得，综合楼一、二层面积一致，王金廷主张二楼补偿金额为500000元，低于实际补偿金额的标准，一审对该补偿金额的认定并未损害塘平十三组的利益，本院予以维持。针对焦点二，本院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被征收，其征收补偿的对象是房屋所有人，承租人虽然不是征收补偿的对象，但是，基于租赁合同关系，出租的房屋被征收后，出租人向承租人主张分割补偿款的，应当根据双方合同约定，并依据合同法的基本原则有关规定，在征收补偿范围内对承租人予以补偿。本案中，王金廷与塘平十三组2003年3月1日签订的《房屋租赁合同》，双方约定租赁期满后，王金廷新增的设施由双方协商解决。该合同到期后，双方对王金廷新在租赁期内的新增设施的归属等并未进行协商，而是于2013年2月4日续签《房屋租赁合同》，约定租赁期满，王金廷所增新建筑留下给塘平十三组。因在租赁期内，租赁房屋被征收，王金廷不能按租赁合同约定的期限正常经营，必然影响王金廷的投入回报，造成一定的经济损失，故王金廷享有对租赁期内新增建筑及附属设施的补偿款进行分割的权利。对于补偿的标准，根据双方合同租赁合同约定的租赁期限，在租赁未履行届满的期间内按比例确定王金廷的补偿金额，即双方约定租赁期为十年，王金廷实际租赁了五年（2013年至2017年），按实际补偿金额的50%确定王金廷应得的补偿金额。至于租赁期限内第三人临沧市赛辉汽车贸易有限公司投资建盖的部分，王金廷与塘平十三组在租赁合同中约定，王金廷有转租的权利，双方对次承租人新增建筑及设施的归属未作具体约定，王金廷作为承租人，与次承租人临沧市赛辉汽车贸易有限公司建立房屋转租关系，该转租合同的相对人是王金廷与临沧市赛辉汽车贸易有限公司，转租合同解除后，临沧市赛辉汽车贸易有限公司新增建筑及设施归王金廷管理使用，因临沧市赛辉汽车贸易有限公司的投资所产生的补偿利益归属承租王金廷。据此，本院确认王金廷在租赁期内新增建筑及附属设施补偿金额为：综合楼二层房屋及附属设施263278.9元[（500000元+26557.8元）×50%]、彩钢瓦大棚及大福汽修附属设施867729.64元[（347323.2元+1388136.07元）×50%]、水稳层及素混凝土95583.9元[（48808.8元+142359元）×50%]，以上共计1226592.44元。针对焦点三，本院认为，王金廷与塘平十三组对搬家费和过渡费在房屋租赁合同没有约定，塘平十三组对所租赁的房屋未实际使用过，一直租赁给王金廷管理使用，房屋被征收后，生产经营场地的迁移及搬家涉及人为王金廷，搬家费、过渡费的获得溯源于承租人权益，根据公平原则，搬家费、过渡费178792.74元（170278.8元+8513.94元）归王金廷享有。综上所述，上诉人王金廷的上诉理由部分成立，上诉人塘平十三组的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销云南省临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初965号民事判决；二、临沧市临翔区凤翔街道办事处塘平社区十三组于本判决生效之日起三十日内支付王金廷征收补偿费1405385.18元；三、驳回王金廷、王金明、王金竹的其他诉讼请求。一审案件受理费27856元，由王金廷负担12982元，由临沧市临翔区凤翔街道办事处塘平社区十三组负担14874元；二审案件受理费27856元，由王金廷负担12982元，由临沧市临翔区凤翔街道办事处塘平社区十三组负担14874元。本判决为终审判决。审判长  李鸿武审判员  龙 伟审判员  杨宇红二〇二一年六月三十日书记员  梁 蓉