山东省禹城市人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁1482执异47号异议人（案外人）：山东燕熙置业有限公司，住所地济南市历下区。法定代表人：陈志晔，董事长。委托代理人：杨兰臣，山东齐鲁律师事务所律师。申请执行人：李树军，男，1975年12月1日出生，汉族，住禹城市。被执行人：景晓琴，女，1971年9月19日出生，汉族，济南市历下区。本院在执行李树军与景晓琴民间借贷纠纷一案中，异议人（案外人）山东燕熙置业有限公司（以下简称燕熙置业公司）向本院提交执行异议申请。本院立案受理后组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人（案外人）燕熙置业公司称，禹城市人民法院进行网上拍卖的济南市历下区某某路XX路某小区X号楼X单元XXXX号房屋由房地产开发企业异议人燕熙置业公司建造，虽然景晓琴与异议人签订了商品房买卖合同，但景晓琴是以按揭贷款方式购买，并由异议人提供贷款担保，购房合同价款为844530元，景晓琴贷款金额为59万元。因景晓琴未依约定偿还银行贷款等原因，该房产至今未办理产权转移登记手续，仍归异议人所有，该事实有异议人于2021年6月4日从济南市房屋档案馆取得的涉案房屋的《房屋权属状况信息》为证。因景晓琴未按照《房地产买卖抵押贷款合同》的约定偿还银行贷款，2021年2月5日，平安银行股份有限公司济南分行对景晓琴和异议人提起民事诉讼，请求：一、判令景晓琴偿还借款本金457590.21元，并按约定支付利息、复利直至全部欠款还清之日止；二、判令燕熙置业公司对上述借款本金及利息承担连带保证责任。由于景晓琴违约，异议人也将依法向景晓琴主张权利。根据相关规定，对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，只能进行预查封，只有土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下时，预查封登记才能转为查封登记，预查封转为正式查封。禹城市人民法院在预查封期间，在未征得权利人同意的情况下对涉案房屋进行拍卖，缺乏法律依据，请求：裁定中止对济南市历下区某某路XX路某小区X号楼X-XXXX号房屋的执行，在该房屋产权登记在异议人名下的情况下，不实体处理该房屋。申请执行人李树军辩称，一、涉案房屋为景晓琴合法购买所得，且景晓琴已实际占有入住多年，景晓琴以按揭贷款方式购买涉案房屋，购房合同价款844530元，贷款59万元，已偿还部分本金及利息，尚欠银行本金457590.21元，之所以未能办理产权转移登记，是因燕熙置业公司由于种种原因怠于履行办理转移登记的义务所致，并非由景晓琴不履行偿还贷款所致。二、涉案房产的所有权人为景晓琴，执行过程中拍卖合法有效，且在处置涉案房产之前，申请执行人李树军在向执行法官提交申请时，同意将涉案房产拍卖所得价款用来优先偿还房贷，所以才启动了拍卖程序。三、平安银行股份有限公司济南分行与景晓琴、燕熙置业公司之间的诉讼不能产生阻止执行涉案房产的法律后果，而恰恰执行涉案房产的拍卖程序有可能快速实现借款本金和利息的偿还。综上，请求驳回异议人的异议申请。被执行人景晓琴未作答辩。经审查查明，原告李树军与被告张守录、景晓琴、禹城市禄钰木业装饰有限公司民间借贷纠纷一案，原告李树军于2018年6月14日向本院提起诉讼。诉讼过程中，李树军向本院提出诉讼保全申请，本院依法查封了景晓琴购买的登记在燕熙置业公司名下的位于济南市历下区某某路XX路某小区X号楼X-XXXX室房产（证号为201XXXXX2），查封期限为2018年6月22日起至2021年6月21日止。本院经审理，于2018年9月17日作出（2018）鲁1482民初1933号民事判决：一、被告张守录、景晓琴、禹城市禄钰木业装饰有限公司于本判决生效后十日内共同偿还原告李树军借款本金462204.8元及利息（以462204.8元为基数，自2018年6月8日起至实际给付之日止，按月息2%计算）；二、驳回原告李树军的其他诉讼请求。景晓琴不服该判决，向德州市中级人民法院提起上诉，德州市中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）鲁14民终711号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，因张守录、景晓琴、禹城市禄钰木业装饰有限公司未履行上述判决确定的义务，原告李树军向本院申请执行，本院以（2019）鲁1482执851号立案执行。2019年11月15日，本院裁定终结（2019）鲁1482执851号案件的执行。后李树军向本院申请恢复执行，本院于2020年3月9日以（2020）鲁1482执恢96号恢复执行，2020年9月23日，裁定终结本次执行程序。后李树军于2021年1月8日又向本院提出恢复执行申请，本院于同日以（2021）鲁1482执恢47号恢复执行，2021年3月3日，本院作出（2021）鲁1482执恢47号执行裁定书，裁定拍卖景晓琴购买的位于济南市历下区某某路XX路某小区（花园小镇）X号楼X单元XXXX室房产（房权证号为：201XXXXX2）。2021年6月3日作出（2021）鲁1482执恢47号之一执行裁定书，裁定续行查封被执行人景晓琴购买的登记在燕熙置业公司名下的位于济南市历下区某某路XX路某小区X号楼X-XXXX室房产，不动产权证号为济南201XXXXX2，查封期限为2021年6月16日至2024年6月15日止。另查明，2015年10月30日，异议人燕熙置业公司与被执行人景晓琴签订《商品房买卖合同》一份，约定：景晓琴购买的商品房位于济南市化纤厂路与花园路交叉口东南角的某小区（花园小镇）X号楼X单元XX层X-XXXX号，建筑面积100.64平方米，单价8391.59元/平方米，总房款844530元；付款方式为按揭方式付款：本合同签订当日内支付首期合同价款254530元，余款590000元做银行按揭付款。2015年11月4日，景晓琴、燕熙置业公司与平安银行股份有限公司济南分行签订《房地产买卖抵押贷款合同》，约定平安银行股份有限公司济南分行为景晓琴提供贷款590000元。景晓琴取得银行贷款后，并未按期足额还款，尚欠银行借款本金457590.21元。现涉案记产登记的所有权人仍为燕熙置业公司，房产证号为济南201XXXXX2。本院认为，本案的争议焦点是异议人燕熙置业公司对坐落于济南市历下区某某路XX路某小区X号楼X-XXXX房产享有的权利能否排除强制执行。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”根据上述规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、第十九条的规定可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产，是对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一种限制性措施，只有登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。本案涉案房屋登记的所有权人仍为燕熙置业公司，尚处于预查封阶段，只有在案涉房屋登记到景晓琴名下时，景晓琴才能取得案涉房屋物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价等处置措施。在被执行人景晓琴未取得房屋所有权或者未经出卖人（异议人燕熙置业公司）书面同意处置的前提下，对涉案房地产采取处置性执行措施没有法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：撤销本院作出的（2021）鲁1482执恢47号执行裁定书，即本院对于济南市历下区某某路XX路某小区X号楼X-XXXX室房屋的拍卖执行行为；在该房屋产权未登记到被执行人景晓琴名下的情况下，不得对该房产进行处置。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  牛顺田审判员  王学敏审判员  李贵彪二〇二一年六月二十八日书记员  于宝双