宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初2928号原告：马辉，男，1980年9月29日出生，回族，无业，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：周媛媛，宁夏合天（青铜峡）律师事务所律师。被告：何桂芹，女，1972年9月10日出生，回族，农民，住宁夏平罗县。委托诉讼代理人：何建平（系何桂芹之弟），住宁夏银川市。原告马辉与被告何桂芹农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告马辉及其委托诉讼代理人周媛媛，被告何桂芹的委托诉讼代理人何建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马辉向本院提出诉讼请求：1.判令确认马辉与何桂芹签订的《平房（宅基地院落）转让协议》无效；2.判令何桂芹退还马辉购房款150000元，支付资金占用利息24238.35元（按照年利率6%支付自2018年9月11日至付清之日的资金占用利息，暂计算至2021年5月21日），以上合计174238.35元；3.本案诉讼费由何桂芹承担。事实和理由：2018年，马辉举家搬至银川居住，联系何桂芹想买其位于西夏区军马场的空置平房，同年9月11日，马辉、何桂芹签订《平房（宅基地院落）转让协议》，约定由马辉购买何桂芹位于西夏区军马场平房（宅基地院落），总面积为230平米，共计金额为150000元。同日，马辉按照何桂芹要求将款项分别转入其账户，后因家中有事一直没来银川，只去购买的平房看过几次。2019年6月左右，马辉发现自己购买的平房（宅基地院落）早已被政府推平，房屋早已不见踪迹。经联系政府拆迁部门询问，原来涉案房屋系何桂芹承租案外人崔冠民的房屋，房屋原所有人系案外人崔冠民。得知所有权人不是何桂芹，马辉多次找其要求返还购房款，但何桂芹置之不理，现马辉诉至法院。何桂芹辩称，何桂芹出售给马辉的位于西夏区军马场平房院落属于合法个人财产，是何桂芹于2005年7月左右，通过弟弟何建林介绍，二人共同与案外人崔冠民以租赁形式租了每人0.4亩生活用地自建生活房屋，有何桂芹交给马辉的原始合同为依据。该房屋为合法建筑，有西夏区拆迁办证明。何桂芹与马辉签订合同时已经明确告知了马辉房屋和地没有手续的情况，马辉买房就是等着政府拆迁补偿。政府拆迁补偿多了就是马辉的，政府拆迁补偿少了马辉就反悔，马辉存在投机情况，请求法院驳回马辉的诉讼请求。马辉围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：《平房（宅基地院落）转让协议》、《中国农业银行转账凭证》、土地转租协议，证明马辉与何佳芹签订《平房（宅基地院落）转让协议》，马辉按约定支付了150000元转让款，双方转让的平房及院落系何桂芹从案外人崔冠民处租来，其没有合法的处分权利。何桂芹质证后发表质证意见，认为平房院落转让属实，收取转让费150000元属实，但认为转让平房系经崔冠民同意自己合法建设。何桂芹申请本院向银川市西夏区拆迁安置办公室调取以下证据材料：《关于拆除违法违规建筑及制止私搭乱建的通告》、《银川市西夏区原贺兰山农牧场农一队老一斗养殖、种植园区拆违及环境综合整治实施方案》、《银川市西夏区原贺兰山农牧场农一队老一斗养殖、种植园区拆违及环境综合整治项目补助协议》、崔冠民身份证复印件、《拆迁测算表》、《调查表》、《房屋示意图》、《贺兰山农牧场土地开发公司经营合同》，证明涉案房屋系何桂芹租崔冠民的地，房屋属何桂芹自建，不是违建。马辉质证后发表质证意见，认为上述证据足以证明涉案房屋属于违法建筑，且何桂芹对涉案房屋属无权处分。上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。结合当事人陈述，本院确定本案事实如下：2018年9月，何桂芹和马辉签订《平房（宅基地院落）转让协议》，约定：何桂芹将其在银川市西夏区军马场宅基地院落转让给马辉，总面积230平米（长25米，宽10米），转让价格150000元；转让费用付清后此宅基地院落所有权及使用权归马辉所有，与何佳芹无任何关系；此宅基地院落以后如果拆迁或占用等，赔偿费归马辉所有，与何桂芹无关。何桂芹、马辉在《平房（宅基地院落）转让协议》签字捺印后，将协议签订日期写为“2016年7月25日”。本案庭审中，马辉称协议是2018年9月签订，但签订日期写为“2016年7月25日”的原因其也不清楚。何桂芹称马辉转让宅基地院落就是为了政府拆迁补偿，因为担心自己购买时间太短发生争议，马辉要求何桂芹将合同签订日期写至“2016年7月25日”。2018年9月11日，马辉向何桂芹支付了转让款150000元，2018年9月底，何桂芹向马辉交付了涉案平房及院落。另查明，涉案平房及院落位于银川市西夏区，又称“西夏区军马场河南村”，涉案平房及院落所附着的土地系宁夏贺兰山农牧场享有使用权的国有土地。1998年8月13日，案外人崔冠民与宁夏贺兰山农牧场签订承包经营合同，由案外人崔冠民承包包括涉案平房及院落所附着土地在内的27亩土地用于生产经营，承包期限30年，合同约定崔冠民在生产经营过程中不许建设永久性建筑物。2005年8月1日，何桂芹与案外人崔冠民签订《土地转租协议》，约定崔冠民将其自建二层楼房后5米以外承包军马场的0.4亩地租给何桂芹用于养殖生产和生活用地，转租期限23年。后何桂芹在转租土地上建设砖混、砖木结构房屋七间，约230平方米。该房屋建设未取得审批手续。2019年8月，银川市西夏区人民政府对银川市西夏区原贺兰山农牧场农一队老一斗养殖、种植园区进行综合整治，涉案平房院落被拆除。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”涉案平房院落所附着的土地属国有土地，而何桂芹和马辉签订的《平房（宅基地院落）转让协议》约定“转让费用付清后此宅基地院落所有权及使用权归马辉所有”，何桂芹和马辉签订的《平房（宅基地院落）转让协议》处置国有土地所有权及使用权违反法律禁止性规定，且何桂芹所建设房屋未取得建设审批手续。故何桂芹与马辉签订的《平房（宅基地院落）转让协议》违反法律的禁止性规定，应认定无效，何桂芹收取马辉平房院落转让款150000元应予返还。马辉明知涉案平房院落未取得建设审批手续仍与何桂芹签订转让协议，对此造成的损失应由马辉自行承担。故马辉主张利息24238.35元，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，判决如下：一、马辉与何桂芹签订的《平房（宅基地院落）转让协议》无效；二、何桂芹于本判决生效之日起十日内返还马辉购房款150000元；三、驳回马辉的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3784元，减半收取1892元（实收1892元），由何桂芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 赵玉顺二〇二一年六月二十八日法官助理 孙 萍书记员 王苏苏附：本案适用的相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。附件1：履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。附件2：后附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。