云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云09民终342号上诉人（原审被告）：林向东，男，1970年5月1日生，汉族，四川省遂宁县人，户籍所在地：四川省遂宁市船山区，现住云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：李向芬，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：汪永文，男，1954年9月24日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王桐飞，云南志巅律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：朱逸，云南志巅律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告：临沧市富雄房地产开发有限公司。住所地：云南省临沧市耿马傣族佤族自治县幸福新城27栋2405号。法定代表人：金资邵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘翔，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人林向东因与被上诉人汪永文及原审被告临沧市富雄房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服临沧市临翔区人民法院（2020）云0902民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人林向东及其委托诉讼代理人李向芬，被上诉人汪永文及其委托诉讼代理人王桐飞、朱逸，原审被告临沧市富雄房地产开发有限公司（以下简称富雄公司）的委托诉讼代理人刘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林向东上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人汪永文的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费、财产保全费、财产担保费由被上诉人汪永文承担。事实与理由：一、一审认定汪永文委托案外人张某对案涉房屋进行管理占有至今错误。涉案房屋并不具有交付、管理、占有条件，一审仅根据张某（系失信被执行人）的证言就认定汪永文已实际管理占有该房屋，属认定事实错误。另外，一审未到备案机关调取证据，仅根据不知道是谁书写的复印件即认定林向东与富雄公司签订的《商品房购销合同》仅供教育局备案使用，属认定事实错误。二、汪永文与富雄公司达成的以物抵债协议不符合代物清偿的成立要件和要物性。本案以物抵债的基础是汪永文、余友江、富雄公司签订的三方协议，但富雄公司已在一审中明确该协议并非其真实意思表示，协议中确定的富雄公司与余友江之间的500万元债务并未真实发生，该500万元系高额利息计算而来，故汪永文与富雄公司的原债关系存在金额不实、虚假的情形。汪永文与富雄公司签订的《商品房购销合同》未办理备案系汪永文不履行支付25万元保证金所致，且该房屋未交付汪永文，故债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，但债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应不予支持。一审认定汪永文与富雄公司签订的以物抵债的产物《商品房购销合同》为依法成立并生效的合同，属认定事实及适用法律错误。三、根据汪永文一审提交的证据可得出：富雄公司名下都市明珠销售的一层商铺与二层商铺之间的价格差比（下浮率）为43%—80%，其中一层商铺101号与二层商铺201号的价格差比为80%。根据此下浮率，案涉房屋（三层商铺301号）也应下浮80%，即单价应为1375元。但实际林向东是以5012元的单价购买，故不存在明显低于市场价格、不符合客观事实及交易习惯的情形。林向东按富雄公司的要求将227万元购房款支付至富雄公司总经理申少亚的个人账户，确保了富雄公司的工程完工，且富雄公司开发的房产从2019年以后才出现执行案件，该房产也于2019年以后才被执行法院查封并拍卖，不存在林向东与富雄公司恶意串通、逃避债务、规避执行，损害其他债权人利益及国家利益的情形。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法改判。汪永文答辩称：一、占有是一种法律保护的事实状态，是对物的实际控制和支配，林向东及富雄公司在一审庭审中对证人张某就案涉房屋的实际控制和支某均予以认可，一审基于此结合证人证言才认定了汪永文对案涉房屋进行管理占有至今的事实。二、《三方债权、债务处置协议》签订后，富雄公司不仅没有主张合同无效，还基于此起诉取得生效判决，其行为构成自认，故该协议是各方当事人的真实意思表示，不存在恶意损害第三人合法权益的情况和其他无效事由，汪永文与富雄公司据此签订的《商品房购销合同》成立并生效。三、林向东与富雄公司之间《商品房购销合同》关于价款的约定不属实，不仅存在“阴阳合同”的情形，林向东也无法举证证明双方之间的多笔资金互转交易往来属于支付房款的事实。同时，林向东与富雄公司均自认之所以未如实约定价款是为规避债务及税收风险的事实，故双方之间的合同应为无效合同。四、林向东不具备“善意取得”的法律构成要件，不能依照“善意取得”取得案涉房屋权利。综上，林向东的上诉主张不能成立，请求二审依法驳回。富雄公司答辩称：一、《三方债权、债务处置协议》中富雄公司与余友江之间500万元的债务未真实发生，系以高额利息计算而来。2014年8月15日广康药业向沧源巨龙竹木有限公司（余友江实际控制）的借款仅为285万元（该笔借款由富雄公司负责偿还），且已偿还本金60万元，至2016年3月19日三方结算确定本息合计500万元，明显违反法律规定；同时汪永文未能举证证实其与余友江之间的借贷关系真实、合法、有效，故一审确认《三方债权、债务处置协议》及富雄公司与汪永文签订的《商品房购销合同》合法有效错误。二、富雄公司与林向东签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效，且已履行完毕，应受法律保护。该房屋总价款为327万元，其中67万元为2015年6月-2016年10月富雄公司向林向东的借款，经双方协商转为购房款，剩余260万元林向东分别于2017年11月10日支付161万元，2017年11月11日支付39万，2018年1月7日支付60万元。三、富雄公司与林向东签订的《商品房购销合同》不存在明显低于市场价格的转让行为。双方交易价格为327万元，2017年临翔区房地产价格普遍为3200元至4000元，本案交易价格为每平方米5012元，不存在以明显低于市场价格转让诉争不动产的情形，更不存在恶意串通损害第三人利益的情形。四、《三方债权、债务处置协议》并非富雄公司真实意思表示，内容违反法律规定，现已散失履行条件，故富雄公司与汪永文签订的《商品房购销合同》已散失履行基础。首先，富雄公司与余友江之间500万元的债务并未真实发生。其次，余友江并未按《三方债权、债务处置协议》约定向富雄公司补足剩余150万元购房款，汪永文所称以林权抵债并非事实，该林权因余友江涉嫌刑事犯罪已被罚没并返还受害人。第三，余友江未履行《三方债权、债务处置协议》约定解除都市明珠1304号房网签登记，致使富雄公司至今无法对该套房产进行处分，造成了巨大经济损失。后2017年7月6日富雄公司与汪永文就未解决前述事宜签订《关于都市明珠1304房、301房处置协议》，约定汪永文支付25万元作为余友江解除前述网签备案的保证金，并明确约定汪永文支付完毕前述保证金后，富雄公司方才办理购房相关手续，但至今汪永文未支付前述25万元保证金。基于汪永文未能履行支付25万元保证金的约定义务，致使富雄公司依法行使先履行抗辩权，导致双方签订的《商品房购销合同》至今不具备履行条件。基于上述情形富雄公司为尽快回笼资金保障都市明珠小区竣工验收，才将案涉房屋出售给林向东并经网签登记，富雄公司与汪永文签订的《商品房购销合同》已散失履行基础。综上，一审认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销并改判。汪永文一审诉讼请求：1.依法认定林向东与富雄公司于2017年11月9日签订的《商品房购销合同》为无效合同；2.判令富雄公司坐落于临沧市临翔区都市明珠1幢3层301号不动产（面积652.47㎡）归汪永文所有，并协助汪永文办理物权登记手续；3.本案所有诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全申请费、保全担保费）由林向东、富雄公司承担。一审认定的法律事实：2012年起余友江与原告汪永文发生多次民间借贷关系。2014年起，余友江及其经营的沧源巨龙竹木开发有限公司与被告富雄公司及股东申少亚发生多次民间借贷关系。2016年3月19日，原告汪永文与被告富雄公司代表申少亚、余友江三人经协商签订《三方债权、债务处置协议》，确认余友江向原告汪永文借款825万元，被告富雄公司向余友江借款500万元。为妥善解决三方之间债权债务纠纷约定：1.余友江自愿向被告富雄公司出具140万元的欠条，原告汪永文同意享有余友江对被告富雄公司的500万债权，被告富雄公司同意承接余友江欠原告汪永文的500万元债务；2.被告富雄公司将其位于临沧市公园路的都市明珠商住小区3楼全部917㎡商铺以640万元的价格销售给原告汪永文，用于抵偿被告公司向余友江的借款500万元，超出抵偿债务的140万元由余友江出具欠条给被告富雄公司，被告富雄公司向原告出具640万元的收据。该640万元购房款系余友江对被告富雄公司之前享有的500万元债权及余友江另行向被告富雄公司出具140万元的欠条；3.自原告与被告富雄公司签订购房合同后，被告公司不得与原告之外的第三人就该商铺签订任何购销合同以及办理网签、备案等，被告公司于2016年12月31日之前就双方签订的购房合同办理完毕网签、备案等手续和交房；4.待双方签订购房协议，被告富雄公司向原告出具640万元购房款收据之日起，双方以房抵债合同视为全部完结。三方对其他办理及违约等问题进行了约定。同日，被告富雄公司与原告汪永文签订《商品房购销合同》，约定将都市明珠商住小区1幢3层301商铺以640万元的价格出售给原告汪永文。2016年3月20日，被告富雄公司向原告汪永文出具收据，载明收到房款640万元。之后原、被告都没有到相关行政部门办理网签备案登记手续。2017年6月2日，被告富雄公司与原告汪永文签订一份《关于“都市明珠”1304房、301房处置协议》，约定被告富雄公司遵守2016年3月19日签订的三方协议，只承担配合原告办理房屋网签手续义务，不承担办理税收、贷款手续，在原告一次性支付25万元保证金起，被告公司立即办理购房相关手续，如无法办理全额退回该保证金。同时因三方协议当时约定的先解除都市明珠1304号房的网签手续，才办理后面商铺抵债手续，但因余友江人身自由被限制不能配合办理网签手续，原告汪永文一次性支付被告富雄公司25万元保证金，待余友江与妻子许大芳解除该房屋的网签手续后，将该款全额退还原告。协议签订后原告汪永文未支付该25万元保证金。后原告汪永文委托张某对该商铺进行管理占有至今。2017年10月25日，被告富雄公司向法院起诉许大芳要求解除1304号房的商品房购销合同，后撤回起诉。2015年起，被告林向东与被告富雄公司发生多次民间借贷关系。2017年11月9日，被告富雄公司与被告林向东签订一份《商品房购销合同》，约定将都市明珠商住小区1幢3层301号652.47㎡的商铺以100万元的价格出售给被告林向东，并在合同外注有“此件仅供教育局备案”字样。同年11月10日，向临沧市住房和城乡建设局登记备案，登记号为：ＬＣ2017111001805号。同日，被告林向东向被告富雄公司转账100万元，同时还向被告富雄公司的申少亚转账61万元。2019年7月1日，被告富雄公司的股东申少亚向耿马傣族佤族自治县提起诉讼，要求余友江按照欠条载明金额支付150万元，该案经法院审理后作出（2019）云0926民初759号民事判决书，判决余友江支付申少亚欠款140万元，该案已生效。后原告发现抵债的房屋被出售给被告林向东，遂向法院提起诉讼。另查明，被告富雄公司开发的位于临翔区目前尚未经过相关部门综合验收合格。本案审理过程中，原告汪永文向本院申请财产保全，本院于2020年5月25日作出（2020）云0902民初996号民事裁定书，裁定对被告林向东位于临沧市临翔区都市明珠1幢3层301号652.47㎡房地产［备案登记号：ＬＣ2017111001805号］在6400000元限额内进行查封，期限为二年。原告为此向天安财产保险股份有限公司临沧中心支公司支付12800元担保保险费。一审经审理认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。债务履行期届满后的以物抵债，目的是为了清偿债务，因此其具有代物清偿的意义。本案中，原告汪永文与被告富雄公司、余友江三人经协商自愿将各自债权债务进行处置，被告富雄公司自愿将其建设的都市明珠3层301号商铺以640万元的价格折抵债务给原告汪永文，该协议系三方真实意思表示，亦未违反法律、法规强制性规定。协议签订后，被告富雄公司与原告又签订了《商品房购销合同》，并向原告开具了约定抵债金额的收据，被告富雄公司的股东申少亚后又依据三方协议向余友江主张了自己的权利。由此可见，被告富雄公司的真实意思表示是将该房屋出售给原告汪永文用于折抵所欠他人的债务，后该房屋被原告实际占有至今，虽然双方未到相关部门办理备案登记手续，但未办理物权登记，不影响合同的效力。故原告汪永文与被告富雄公司签订的《商品房购销合同》为依法成立并生效的合同。被告富雄公司与被告林向东签订的《商品房购销合同》在转让给原告后签订，约定价款明显低于之前三方协议约定的价款，不具有等价性，不符合客观事实及交易习惯；虽然被告林向东提交向被告富雄公司转账100万元的转账记录，但二被告均未提交购房的收据等凭证，且二被告之间在签订该合同前后存在多笔资金互转的情况，被告林向东亦未占有该房屋，庭审中二被告自述合同的约定是为了逃避债务、规避执行，损害了其他债权人的利益，该合同应属于无效。同时从出卖人遵守诚实信用原则看，当被告富雄公司就该房屋与原告汪永文订立合同并生效后，即受该合同约束，应当按照合同约定履行其义务，不得违反合同约定，将该房屋再次转让给他人，其将房屋出售给原告后又再次与被告林向东订立合同的事实，亦违背了诚实信用原则。故原告汪永文要求确认合同无效及房屋归原告所有的请求，符合法律规定部分，予以支持；其要求的保全费、保全担保费系支出的合理费用，符合法律规定，予以支持。综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条第（二）项、第（五）项，第五十六条、第六十条、第八十条、第八十三条、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、原告汪永文与被告临沧市富雄房地产开发有限公司于2016年3月19日签订的《商品房购销合同》成立并有效，被告临沧市富雄房地产开发有限公司应待房屋具备办理产权登记条件之日起三十日内协助原告汪永文办理房屋登记手续；二、被告临沧市富雄房地产开发有限公司与被告林向东于2017年11月9日签订的《商品房购销合同》无效；三、驳回原告汪永文的其他诉讼请求。”案件受理费100元，财产保全费5000元，保全担保费12800元，三项共计17900元，由被告富雄公司负担。在二审诉讼过程中，林向东提交了如下证据：1.富雄公司涉诉案件情况，欲证明富雄公司自2017年11月11日林向东与富雄公司签订商品房购销合同时，无正在执行的涉诉执行案件。2.接房通知书、接房声明、收据、情况说明，欲证明林向东接到物业公司的接房通知书后，于2018年6月21日到物业公司办理接房手续，并缴纳了2018年5月1日至2021年12月的物业费。3.收据，欲证明林向东与富雄公司达成商品房购销合同后，先后向富雄公司支付了327万元的购房款，富雄公司出具了收据。经质证，汪永文认为林向东所举证据不属于新证据，对其真实性、合法性及关联性均不予认可。经质证，富雄公司对林向东所举证据的真实性、合法性及关联性均无异议。汪永文提交了如下证据：1.照片，欲证明汪永文委托案外人张某对案涉房产占有、管理、使用的事实。2.借条6份、中国建设银行及中国工商银行转账回执10份，欲证明余友江自2012年起至2015年期间共向汪永文借款6次，汪永文共转入余友江指定账户617万元，与《三方债权、债务处置协议》中关于余友江与汪永文债权债务结算本息一致，汪永文与余友江之间的债权债务关系真实、合法、有效。经质证，林向东对汪永文所举证据1的真实性、合法性及关联性均不认可，认为不属于新证据，不能证明具体管理人是谁。认为证据2不能反映出余友江在借款后是否偿还过汪永文借款，且借款本金与双方在《三方债权、债务处置协议》中确定的借款本金存在出入；同时该协议确定富雄公司与余友江的借款本金为500万元，但一审富雄公司已提交证据证明实际借款仅为285万元，并已偿还60万元，由此可知，该协议确定的各方之间的借贷金额不真实，不符合代物清偿的成立要件和要物性。经质证，富雄公司对汪永文所举证据1的真实性、合法性及关联性均不予认可。认为证据2其中2013年1月21日、2013年1月22日转入肖炳华账户的94万元与汪永文与余友江之间的借款关系无关联；双方之间的借款金额仅为524万元，但以物抵债时总的抵债价值为800万元，对于800万元的结算明显高于法律保护上限，不能以上述违法借贷关系的结算作为以物抵债的最终价款；余友江与汪永文之间的借贷行为违反法律规定，不能作为三方以物抵债协议的合法组成部分。本院认为，林向东所举证据1与本案无关联，不予采信；证据2能够证明其与物业公司就案涉房屋接洽情况，予以采信；证据3与双方陈述及已查明的案件事实不符，不予采信。汪永文所举证据1不能证明案涉房屋管理使用情况，不予采信；证据2能够证明汪永文与余友江之间存在借款关系，予以采信。经二审审理查明，一审认定的法律事实属实，本院予以确认。本院认为，本案汪永文、余友江、富雄公司于2016年3月19日签订的《三方债权、债务处置协议》，实为以物抵债协议。以物抵债，是债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议效力的认定，应以尊重当事人意思自治为基本原则，只要当事人的意思表示真实，不存在损害第三人合法权益、虚假诉讼等情形，内容不违反法律法规的强制性规定，即为有效。就汪永文与余友江之间的借款关系，汪永文提交了原始借款凭证、转账记录、余友江询问笔录，能够证明双方之间存在借款关系。就余友江与富雄公司之间的借款关系，富雄公司虽然对借款金额提出异议，但并不否认双方之间存在借款关系。故，上述《三方债权、债务处置协议》所确认的原始借款债务具有其合理的发生依据，一审据此认定汪永文与富雄公司签订的《商品房购销合同》有效并无不当，应予维持。就林向东与富雄公司签订的《商品房购销合同》，首先，富雄公司在承诺将案涉房屋抵偿给汪永文后，又与林向东就案涉房屋签订《商品房购销合同》用以抵偿所欠林向东的借款，显属违背诚信的行为，损害了原债权人汪永文、余友江的利益；其次，双方所签《商品房购销合同》约定价款明显低于市场价，不具有等价性，其目的双方自认系为逃避税收；第三，林向东实际支付款项仅有部分打入富雄公司账户，其目的双方自认系为逃避债务、规避执行。故，双方所签《商品房购销合同》属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通损害国家利益、第三人利益的合同，一审认定为无效并无不当，应予维持。综上，上诉人林向东的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律及处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人林向东负担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  张建红审判员  赵艳洁二〇二一年六月十一日法官助理莫莲书记员李宏业