山东省泗水县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0831民初2009号原告：中国工商银行股份有限公司泗水支行，住所地泗水县泗河办人民路6号。统一社会信用代码：91370831866363312B。负责人：刘仰峰，职务：行长。委托诉讼代理人（特别授权）：颜刚，山东亚联律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：徐祥祯，中国工商银行股份有限公司泗水支行工作人员。被告：郭玉，男，1991年1月7日出生，汉族，农民，住泗水县。被告：济宁市宏兴房地产开发有限公司，住所地泗水县济河办珍珠泉路。统一社会信用代码：913708317884967844。法定代表人：张洪菊，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：苏文婷，女，1987年12月2日出生，汉族，济宁市宏兴房地产开发有限公司员工，住泗水县。委托诉讼代理人（特别授权）：孙建华，山东泗水滨律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司泗水支行诉被告郭玉、济宁市宏兴房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人颜刚、徐祥祯，被告郭玉、济宁市宏兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏文婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司泗水支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告中国工商银行股份有限公司泗水支行与被告郭玉签订的借款合同；2.被告郭玉偿还原告中国工商银行股份有限公司泗水支行借款本金159921.28元及暂计至2021年1月21日的利息、罚息6083.82元，自2021年1月22日起至借款清偿之日止，按借款合同约定的利率支付利息、罚息；3.被告济宁市宏兴房地产开发有限公司承担连带清偿责任；4.确认原告中国工商银行股份有限公司泗水支行对被告郭玉抵押的财产（泗水县房屋）享有优先受偿权；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年3月18日，我行向郭玉发放一手房贷款255000元，期限180个月，贷款到期日2028年3月18日，用位于泗水县房屋作为抵押物，济宁市宏兴房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性保证。截止到2021年1月21日，共欠借款本金159921.28元及利息、罚息6083.82元。被告郭玉不能按时偿还贷款本息，不论是连续还是累计未按时足额偿还贷款本息月数或次数都较多，严重违反了借款合同的约定。根据合同法相关法律规定和借款合同的约定，原告现决定解除与被告郭玉签订的借款合同，随本诉状进行通知。为维护原告合法权益，提起本诉讼，请贵院查明事实，支持原告诉求。被告郭玉辩称，原告所述属实，的确存在违约情形，违约的主要原因是因经营餐饮业不善，履行能力受限。我不同意原告所述的解除合同偿还款项的请求，我尽快把逾期的欠款补交，请求与原告协商。被告济宁市宏兴房地产开发有限公司辩称，一、因答辩人处无相关借款合同及保证合同，对于答辩人是否应承担保证责任，以及本案诉讼是否超出保证期间和诉讼时效期间，答辩人在质证过程中再提出具体意见；二、本案存在债务人以其财产提供抵押的情形，如答辩人保证责任成立且未超出保证期间和诉讼时效期间，应判决答辩人仅对涉案抵押房产拍卖、变卖款不足以清偿部分的借款承担连带清偿责任；三、鉴于答辩人系与原告商议提供阶段性担保，如借款人已办理完毕不动产登记取得房屋权属证书的，答辩人依法不应再承担保证责任；四、原告主张对被告郭玉抵押的财产享有优先受偿权，答辩人对此无异议，并建议被告郭玉纠正违约行为，积极还贷，防止发生重大损失；五、如判决答辩人承担相应保证责任，请求明确答辩人的追偿权。本院经审理认定事实如下：2013年3月7日，被告郭玉因购买坐落于泗水县屋向原告申请个人一手房购置贷款255000元，并于当日与原告签订《个人购房借款／担保合同》，原告及被告郭玉（借款人）、济宁市宏兴房地产开发有限公司（保证人）在合同上签字、捺印、加盖公章。原告与被告郭玉及被告济宁市宏兴房地产开发有限公司在《个人购房借款／担保合同》中约定：借款金额：255000元；借款用途：用于购买坐落于泗水县；借款期限为180期，自2013年3月18日起至2028年3月18日止；借款利率：中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率6.55%，当期执行年利率6.55%，逾期年利率8.515%，逾期浮动值30%；划款方式：由贷款人将贷款一次性划入借款人授权的济宁市宏兴房地产开发有限公司开立的账号为16×××07的账户上；还款账号为：62×××08，户名：郭玉；还款方式：按月等额本息还款法；违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权解除合同。对借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上加收30%；担保方式：阶段性连带责任保证，由保证人济宁市宏兴房地产开发有限公司提供阶段性保证担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，待正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证后免除保证人的保证责任。2013年3月18日，原告按照合同约定将贷款255000元支付至合同约定的被告济宁市宏兴房地产开发有限公司开立的账号为16×××07的账户上。2013年3月7日，被告郭玉在泗水县产管理所将其购买的坐落于滨河水苑第17号楼1单元1504号房为原告办理预抵押登记手续和房屋他项权利证书，证书编号为：泗房抵他字第××号。自2019年1月份起被告郭玉的贷款出现多次逾期，已超合同约定的解除合同条件成就的上限次数。截至2021年5月21日，被告郭玉尚欠原告贷款本金158919.38元及利息、罚息8908.59元。另查明，被告郭玉所购涉案房产暂未就涉案债务办理正式抵押登记手续。上述事实，主要依据当事人陈述、《个人购房借款/担保合同》《个人借款凭证》、被告郭玉的还款记录、房屋他项权利证明予以证实，且均已记录在卷。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，借款人与原告签订的借款合同，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害社会公共利益和他人的合法权益，属有效合同。原告履行了向借款人出借钱款的义务，借款人理应履行偿还借款的义务。被告郭玉作为借款人其逾期还款行为已构成根本违约，且符合合同约定的解除情形，原告有权解除与被告郭玉签订的《个人购房借款/担保合同》。关于解除合同的时间，虽然原告并未向被告直接送达解除合同通知书，但其在起诉时向本院提交的诉状中明确提出了解除请求，本院于2021年6月2日向被告郭玉送达了诉状副本，故自2021年6月2日起，原告与被告郭玉所签订的《个人购房借款/担保合同》即告解除。合同解除后，原告同时有权要求被告郭玉偿还全部剩余借款本息并按合同约定支付罚息。关于借款本息数额的计算问题，原告向本院提交被告郭玉的还款记录，证明截至2021年5月21日，被告郭玉尚欠原告贷款本金158919.38元及利息、罚息8908.59元未予偿还。本院予以支持。对于2021年5月21日后的正常息、罚息应依据原告与借款人签订的借款合同的约定另行计算。关于原告要求就被告郭玉所购抵押房屋拍卖、变卖所得的价款优先受偿的问题。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被告郭玉因购房向原告申请购房贷款并以其购买的房屋办理商品房抵押预告登记。抵押权预告登记表明权利人享有了请求办理抵押权本登记的权利，但抵押权并未当然设立。同时预告登记是相对于本登记而言的登记，是属于保障将来实现物权的登记，其本身不能发生物权登记效力。故原告无权就被告郭玉购买的案涉房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期限届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿。本案中，原告、借款人、保证人三方签订的借款合同中担保条款，系当事人真实意思的表示，没有违反国家法律、法规的强制性规定，同时也没有损害社会公共利益和他人的合法权益，亦属有效合同，且借款合同中约定保证方式为阶段性连带责任保证，阶段性保证期间至办理完毕房屋正式抵押登记手续，且贷款人收到正式抵押登记信息的房屋他项权证之日止，本案借款人郭玉至今未就涉案房屋向原告办理正式抵押登记手续，被告济宁市宏兴房地产开发有限公司作为连带责任保证人仍在保证期间内，应对借款人的借款本金及正常息、罚息承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百六十二条、第五百六十五条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十二条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司泗水支行与被告郭玉之间的《个人购房借款/担保合同》于2021年6月2日起解除；二、被告郭玉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泗水支行暂计至2021年5月21日的借款本金158919.38元及利息、罚息8908.59元，2021年5月21日后的正常息、罚息按照借款合同约定的利率标准另行计算至实际给付之日止；三、被告济宁市宏兴房地产开发有限公司在被告郭玉就涉案房产为原告中国工商银行股份有限公司泗水支行办理正式抵押登记手续完毕，且原告中国工商银行股份有限公司泗水支行收到正式抵押登记信息的房屋他项权证前对上列第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司泗水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3620元，减半收取1810元，由被告郭玉、济宁市宏兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  马鹏飞二〇二一年六月十五日书记员  杜建东