贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初9201号原告：刘平，男，1988年2月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：杜永强，贵州黔春律师事务所律师。委托诉讼代理人：李清清，贵州黔春律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林大发，男，1973年11月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。有独立请求权第三人（反诉被告）：贵州群雄恋家房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路金碧房开3栋1-2层4号。法定代表人：蒙泽山。原告刘平与被告（反诉原告）林大发及有独立请求权第三人（反诉被告）贵州群雄恋家房地产经纪有限公司（以下简称群雄恋家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告刘平委托诉讼代理人杜永强、被告（反诉原告）林大发、有独立请求权第三人（反诉被告）群雄恋家公司法定代表人蒙泽山均到庭参加了诉讼。2021年5月12日，本诉原告刘平以与本诉被告林大发已达成和解为由书面向本院申请撤回起诉，本院予以准许。因受疫情影响，本院依法扣除相应审限。本案现已审理终结。反诉原告林大发口头向本院提出诉讼请求：第三人群雄恋家公司退还10000元交房保证金。反诉被告群雄恋家公司辩称：在原、被告协商一致，且我公司得到应得的中介费后，可以退还被告林大发交房保证金。有独立请求权第三人群雄恋家公司向本院提出诉讼请求：1.被告林大发支付中介服务费10000元；2.被告林大发支付违约金32940元；3.诉讼费由被告林大发承担。事实和理由：刘平与林大发及群雄恋家公司于2019年10月2日签订了《贵州群雄恋家房地产买卖及居间合同》，约定买卖位于贵州省贵阳市花溪区的房屋，在群雄恋家公司的见证下，刘平通过微信向林大发支付了50000元定金，林大发收款后在《定金收条》上按手印，根据三方合同第一条第4款“Ｂ”项约定，“卖方承诺40个工作日内配合向抵押权人申请结清贷款及办理相关结清注销抵押手续。”但林大发未按期结清贷款及办理相关结清注销抵押手续。刘平及群雄恋家公司一直催促未果，刘平于2020年6月25日，通过微信向林大发及第三人发出了解除合同的通知，并于2020年6月28日，通过律师函的形式向林大发及群雄恋家公司发出解除合同的通知，群雄恋家公司积极沟通未果，鉴于林大发的违约行为，群雄恋家公司对刘平的行为表示认可。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约東力。当事人应当按照约定履行自己的义务…”。《贵州群雄恋家房地产买卖及居间合同》第六条第3款约定：“……卖方签署合约后，违约不将物业售予买方的，卖方在三个工作日内除无息退还买方已付全部款项以及买方应支付给经纪方的服务费外，……。”第七条约定：“…居间服务佣金1万元…”，“…违约一方需即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方…”，我方认为，林大发应于2019年12月2日前结清贷款及办理相关结清注销抵押手续，一直拖至2020年6月仍未履行义务，其未按期结清贷款及办理相关结清注销抵押手续，是导致合同不能履行的原因，应当按照约定支付居间服务佣金10000元，并按成交价的3%即32940元作为违约金赔偿给我方。被告林大发辩称，第三人群雄恋家公司未履行好中介职责，未审查好刘平的贷款资格，擅自做主说能给原告贷款。另外，在我方与刘平发生纠纷后，群雄恋家公司未积极协调，每次都只是问我们处理得怎么样。本院经审理认定事实如下：2019年10月2日，刘平作为买方与林大发作为卖方及群雄恋家公司作为经纪方签订《贵州群雄恋家房地产买卖及居间合约》，约定林大发向刘平购买位于贵阳经济技术开发区房屋，约定成交价1098000元。合约载明：“……第二条成交价及付款方式……6、为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该物业并结清所有费用，买卖双方协商同意在楼款中预留10000元作为交房保证金由经纪方托管，待买卖双方完成所有过户及交房手续后，甲方结清该房水、电、管道煤气、物业管理费、相关费用结清后，且承诺的室内物件保持完整无缺时，［注：若甲方没有结清以上费用或承诺的室内物件没有保持完整有缺，甲方自愿同意授权丙方可用保证金代理甲方结清相关费用或修复设施及购买补齐，保证金不足甲方自愿补足］，丙方应无息无条件退还该交房保证金给甲方。…..第七条1.基于经纪方就交易为买卖双方独家提供了房地产居间、委托代理、咨询等服务及促成本合约的签订，并协助办理交易过户手续，买卖双方签订本合同时同意在过户之前分别向经济房支付服务费：卖方支付居间服务佣金人民币0元；买方支付居间服务佣金人民币10000元。……除因经纪方原因导致不能完成产权过户之外，上述居间服务费均不予退还或免除。若买卖双方有一方逾期支付居间服务费的，由逾期方承担所有违约责任。2.经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消合同的，则买卖双方均成为违约方，须各自支付成交价的1.5%给经纪方作为违约赔偿金。……”，同日，林大发向群雄恋家公司支付了10000元交房保证金。2019年12月12日，林大发将案涉房屋办理抵押登记，抵押金额1200000元，抵押权人为贵州修文农村商业银行股份有限公司马家桥支行，抵押期限自2019年12月4日起至2029年12月3日止。群雄恋家公司表示房屋不能顺利买卖违约方是林大发，应由林大发支付中介费用10000元并按合同约定承担违约金32940元。为此，群雄恋家公司提交短信聊天记录、电话拨打记录截图打印件及录音光盘，证明群雄恋家公司为促成双方签订买卖合同，协助双方办理银行贷款及产权过户，积极履行相应义务。林大发陈述“未办理房屋解押的原因是签订合同后，刘平没有履行购房的银行审批手续，在合同中，显示是刘平一个人购买，我怀疑刘平无法贷款这么多钱，刘平要求公积金贷款，我给刘平找的银行，刘平也不同意，我若解押，就要另行找钱来解押，但是刘平没有任何解决方案，我担心我解押后，刘平终止合同。我认为仅收取刘平5万元的定金和偿还贷款75万元之间，悬殊巨大，有很大的风险，我行使的是不安抗辩权。由于我们均在外地，很难相遇在一起，之后商谈过2次价格未果就未继续协商了。并且根据法律规定中介方不能收取买卖双方的任何形式的押金，所以我也提起了反诉要求群雄恋家公司退还10000元的保证金”。另，刘平与林大发就房屋买卖发生纠纷后，刘平为证明林大发行使不安抗辩权无法律依据，其征信无问题可以顺利贷款，提交了其个人信用报告以及《个人住房借款合同》，并表示已于2020年9月另行向贵阳美的新时代房地产发展有限公司贷款购买了房屋。上述事实，有当事人陈述、原被告身份证复印件、第三人工商登记信息、贵州群雄恋家房地产买卖及居间合同、定金收条、情况说明、微信支付交易明细证明、转账记录截屏、贵州省不动产登记查询结果、短信聊天记录、微信聊天记录、解除三方合同的微信和短信通知、律师函、手机截屏、保险费票据、律师费发票、转账记录、筑律协（2017）6号贵阳市律师协会收费标准文件、原被告的微信聊天记录、原告与第三人工作人员陈静的短信聊天记录、保证金收条、第三人工作人员和被告的短信聊天记录及电话拨打记录截图、个人信用报告、不动产登记证明、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、录音光盘等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，刘平、林大发及群雄恋家公司签订的《贵州群雄恋家房地产买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方应当严格遵守履行合同义务。合约中载明：“买卖双方协商同意在楼款中预留10000元作为交房保证金由经纪方托管，……丙方应无息无条件退还该交房保证金给卖方。…..”现刘平、林大发交易未完成，对于林大发提出的反诉请求，本院予以支持，群雄恋家公司应当退还林大发交房保证金10000元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”及第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”之规定，刘平、林大发签订合约后，因林大发对案涉房屋进行抵押后未按时解押，构成违约，导致合同不能继续履行，现刘平、林大发已达成和解，刘平对本诉部分进行了撤诉，故本院不再就本诉部分重复处理。由于刘平、林大发未实际成功完成房屋交易，考虑到群雄恋家公司确定在本次居间活动中付出了劳动，林大发应向群雄恋家公司支付必要的居间服务费，但在刘平、林大发产生纠纷后，群雄恋家公司并未积极有效的组织双方进行协商，对于有独立请求权第三人群雄恋家公司主张居间服务费的请求，本院综合考虑合同的签订及履行情况以及群雄恋家公司的参与程度等因素，酌情支持居间服务费5000元，对于原告主张超出部分，不予支持。对于原告主张的违约金亦不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉被告贵州群雄恋家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告林大发保证金10000元。二、被告林大发于本判决生效之日起十日内向有独立请求权的第三人贵州群雄恋家房地产经纪有限公司支付居间服务费5000元。三、驳回有独立请求权的第三人贵州群雄恋家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费25元（已减半收取），由反诉被告贵州群雄恋家房地产经纪有限公司负担；第三人独立之诉案件受理费437元（已减半收取），由第三人贵州群雄恋家房地产经纪有限公司负担386元，由被告林大发负担51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二一年六月十一日法官助理高现现书记员张艺群