广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6707号上诉人（原审被告）：深圳宏广益财富管理有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区龙观路鸿宇大厦1330室。法定代表人：冯旭东，职务：总经理。上诉人（原审被告）：冯旭东，男，1993年10月14日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：林嘉丽，广东方则理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张湘萍，女，1973年10月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄勤，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭紫娟，广东正大联合律师事务所律师。上诉人深圳宏广益财富管理有限公司（以下简称宏广益公司）、冯旭东因与被上诉人张湘萍租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18261号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人宏广益公司及冯旭东的共同委托诉讼代理人林嘉丽，被上诉人张湘萍的委托诉讼代理人黄勤、彭紫娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏广益公司、冯旭东共同上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或依法改判宏广益公司无须向张湘萍支付2020年2月1日至2020年5月11日的租金共计173333.33元；2.本案一、二审诉讼费由张湘萍承担。事实与理由：一、因受新冠疫情严重影响，2020年2月1日宏广益公司向张湘萍申请减免商铺租金，共克艰难时刻，然而张湘萍不同意宏广益公司减免租金的要求。在疫情严重的情形下，经济及人流必然受到极大的影响，宏广益公司的合伙人林斯颖在市场经济受到重创的情况下已然无力支撑高额的租金及人工成本。鉴于此种情形，宏广益公司与林斯颖沟通后，林斯颖也于2020年2月5日明确通知张湘萍退场退租，店内所有的物质因疫情原因无法找到人员去清场，因此明确放弃店内所有物质的所有权，并同意张湘萍进行变卖处理后填补其损失。故双方租赁合同解除的时间应当为2020年2月5日，宏广益公司不应当向张湘萍支付2020年2月1日至2020年5月11日的租金173333.33元。二、宏广益公司因新冠疫情的不可抗力不能如期履行合同义务，从而要求解除合同，应按照不可抗力的规定免除部分或全部责任，宏广益公司放弃了全部13万元保证金，已然承担了合同解除的全部责任，不应当再向张湘萍支付租金。综上，请求二审法院予以改判。张湘萍答辩称：一、一审法院认定涉案《房屋租赁合同》解除时间为2020年5月11日并无不当。即便林斯颖在2020年2月5日在微信中提出解除合同，但张湘萍也明确表示林斯颖无权解除合同，如宏广益公司单方解除合同，应寄一份书面通知给张湘萍，并告知了邮寄地址。林斯颖在微信中亦表示“其与张湘萍在微信所述不能代表宏广益公司，无效”，后续宏广益公司也未向张湘萍发出《解除合同通知书》。宏广益公司需向张湘萍支付合同解除前尚未支付的租金173333.33元。二、《房屋租赁合同》因宏广益公司违约而解除，且张湘萍基于疫情影响已给予一定的租金减免，宏广益公司应对其违约行为承担的违约责任，并不影响张湘萍请求宏广益公司履行合同解除前应当履行的支付租金的义务。2020年5月18日，张湘萍向一审法院起诉请求判令：1、宏广益公司支付的租赁保证金13万元由张湘萍没收，并向张湘萍支付剩余10400元的违约金；2、宏广益公司向张湘萍支付2019年10月1日至2020年1月31日的租金20800元；3、宏广益公司向张湘萍支付2019年4月1日至2020年1月31日逾期支付租金的违约金，违约金从每月1号起计算至宏广益公司实际支付之日止，以每月租金为本金分期计算，标准按照年利率24%计算；4、宏广益公司向张湘萍支付2020年2月1日起至2020年5月11日止的租金235509.68元；5、宏广益公司向张湘萍支付2020年2月1日至2020年5月11日逾期支付租金的违约金，违约金从每月1号起计算至宏广益公司实际支付之日止，以每月租金为本金分期计算，标准按照年利率24%计算；6、宏广益公司自2020年5月11日起至2020年6月12日止，按租赁合同约定的月租金标准向张湘萍支付房屋使用费72540元；7、宏广益公司按照房屋使用费总额72540元的50%向张湘萍支付违约金36270元；8、宏广益公司向张湘萍支付2019年12月22日至2020年6月12日的水电费2937元；9、冯旭东对宏广益公司的债务承担连带责任和补充赔偿责任；10、宏广益公司向张湘萍支付2020年5月12日至2020年6月12日止逾期支付占用费的违约金，按72540元为本金，按照年利率24%为标准，从2020年6月12日起计算至宏广益公司实际清偿之日止；11、宏广益公司、冯旭东承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：根据房产登记号：2012登记字1039684号广州市不动产登记查册表记载，位于海珠区××号房屋（以下简称：涉案房屋）的权属登记在张湘萍名下，建筑面积154.11平方米，规划用途：首层为商业，其余为住宅。宏广益公司、冯旭东于2018年8月18日共同出具《委托书》，载明委托陈秋峰代为签署涉案房屋自编之一、之二铺的租赁合同。2018年8月20日，张湘萍（甲方）与宏广益公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作商铺使用，租赁期自2018年9月1日至2023年8月31日，共60个月，租金为每月65000元，租金按月结算，由乙方在每月第1日前支付当月租金给甲方；租金每年8%递增；乙方需在签署本合同当天向甲方支付租赁保证金130000元，首期租金65000元，甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退回给乙方；乙方在租赁期内依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金；如逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；签订本合同后，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，则视为违约，违约方应付给对方相当于2个月的租金金额作为违约金；乙方已交给甲方的房屋押金作为违约金的一部分，不给予退还；如乙方于租赁期届满时仍拖欠该物业的管理费、水电费、电话费、管道煤气费、有线电视等一切费用及有关滞纳金，则甲方有权以租赁保证金做出相应抵扣，不足部分可继续向乙方追偿；租赁期届满，甲、乙双方未续订合约且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期间租金外，并有权按占用期租金总额的50%收取违约金；如因不可抗力的原因，造成本合同无法履行的，双方互不承担违约责任；如果乙方由于自身原因，提前终止合同，将补偿未履行剩余租赁期限的租金给予甲方；如果乙方由于自身原因，需将房屋转租第三方，必须取得甲方书面同意书，不然以乙方违约处理；等。该合同上乙方委托代理人处签名人为“陈秋峰”，并加盖了宏广益公司的公章。张湘萍、宏广益公司与冯旭东均确认以下事实：1、张湘萍在2018年9月1日交付涉案房屋给宏广益公司使用；2、宏广益公司向张湘萍支付了保证金130000元；3、宏广益公司已按合约定金额向张湘萍足额支付租金至2019年9月30日。张湘萍称根据合同约定，2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金为每月70200元，宏广益公司仅在2019年9月按该标准支付了租金，从2019年10月起依然是按65000元/月支付租金至2020年1月31日，尚欠2020年1月的水电费，从2020年2月起宏广益公司未支付任何租金和水电费用。宏广益公司提交陈秋峰与张湘萍委托人员“甘甘”的聊天记录，拟证明张湘萍已同意2019年10月起仍按65000元/月收取租金，张湘萍对此不予确认。根据张湘萍自行提供的银行流水及陈秋峰、“甘甘”的聊天记录，显示“甘甘”于2019年10月23日通过微信图片方式告知陈秋峰涉案房屋2019年9月23日-10月19日的水电费为3405元，陈秋峰于2019年11月4日转账68405元（65000+3405）给张湘萍；“甘甘”于2019年11月28日通过微信图片方式告知陈秋峰2019年10月19日-11月23日的水电费为2898元，陈秋峰于2019年12月3日转账67898元（65000+2898）元给张湘萍；“甘甘”于2019年12月21日通过微信图片方式告知陈秋峰2019年11月23日-12月21日的水电费为1762.5元、租赁税7056元，陈秋峰于2020年1月5日转账73818.5元（65000+1762.5+7056）元给张湘萍。张湘萍未提交书面证据证明其对宏广益公司按65000元/月租金支付存在异议，张湘萍称其通过口头方式向宏广益追讨租金差额，宏广益公司对此不予确认。宏广益公司称其使用涉案房屋注册办理了“广州来卡餐饮管理有限公司”，该公司法定代表人为林斯颖，经营饮品、小吃店，该公司股东为宏广益公司、冯旭东、陈秋峰、林斯颖。宏广益公司称从2020年2月起因受新冠疫情影响无法正常经营商铺，向张湘萍提出减租申请，因张湘萍不同意减租申请，故提出退租退场申请。宏广益公司自认疫情发生前商铺就存在亏损状态，即便开门经营也无法盈利。宏广益公司提交陈秋峰、林斯颖与张湘萍的微信聊天记录，其中2020年2月1日陈秋峰发送微信“萍姐，新年好！在疫情影响下，街道人流骤减，对实体门店影响极大。我们也一直在关注疫情动态，等情况稍微缓和了再开门营业。目前员工们都没有回到广州，我们也让他们先在家里呆着，避免出门。在此希望房东能适当给予我们房租减免，共克时艰。感激不尽”；张湘萍回复“秋峰……先按之前的约定把房租先交了，我再和先生商量……特定时间和时期，我们一定会酌情考虑，但是不是今天，希望你们能够理解，共克时艰也需要合情合理……”。2020年2月5日，林斯颖发送微信“萍姐你好。不好意思我们店实在是支撑不下去了。外面疫情那么严重，租金人工这些成本又这么高。我们实在是无力支撑。确实是没办法了。店里所有的东西我们都没搬走，押金也不退了，希望对你后面找新的租客有帮助……”；张湘萍回复“林斯颖，提前解约我这边是不同意的，你们单方面解除合同，请贵公司给我一份书面的解除合同。你们不履行合同，你们也必须清偿。不能做事没有首尾，你们的东西我们也不需要，请通通带走……你们提前解除合同清场拆除之时麻烦你们不能损坏我的设备设施，使用过的电费水费请缴费”，林斯颖回复“好的”。2020年2月6日，张湘萍发送微信“林斯颖，提前解约我们这边是不同意的，你们单方面解除合同，请贵公司给我一份书面的解除合同。地址寄到这里：广州市海珠区滨江东路珠江广场翠意居405房张湘萍……你不能代表你们公司，合同不是你。你个人不能代表你们公司，这个无效”，林斯颖回复“是的我不代表公司，我说的都无效”，张湘萍回复“那合同继续，履约继续，告知相关负责人”。宏广益公司对聊天记录真实性无异议，但称林斯颖所说“是的我不代表公司，我说的都无效”只是一句气话。宏广益公司确认未按张湘萍要求发出解除通知书，称因疫情影响快递无法上门，且认为房屋实际使用人是林斯颖。2020年4月20日，张湘萍向宏广益公司发出《催告函》，要求宏广益公司清偿租金、水电费等费用。2020年4月24日，张湘萍向宏广益公司、冯旭东发出《函》，载明“深圳宏广益财富管理有限公司及冯旭东：我于今日返回广州经几天观察，发现广州市海珠区××号房屋一直未开门，贵司也一直未支付租金，若贵司不继续承租该房屋，请尽快向本人发出书面解除租赁合同通知（需加盖公司公章），并尽快腾空房屋内物品并将房屋返还给我。若贵司不腾空房屋，请向我出具告知函，告知我该房屋内物品贵司均做丢弃处理，由我负责处理上述物品。依据相关法律规定，在贵司提出解除合同并腾空房屋返还本人前，贵司仍需继续支付租金或按租金标准支付房屋占用费……”。宏广益公司、冯旭东确认收到上述函件，并称于2020年4月20日将涉案房屋内的可移动物品搬走；张湘萍认为宏广益公司、冯旭东并未告知其搬走之事。2020年5月9日，张湘萍通过EMS邮件向宏广益公司、冯旭东发出《解除合同通知书》，载明“深圳宏广益财富管理有限公司、冯旭东：……现本人通知贵司与你自即日起正式解除贵司、你与本人于2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》，请贵司与你根据《房屋租赁合同》的约定，在收到本通知之日起三日内腾空并向本人交还该物业，并向本人付清租金、房屋使用费、水电费、违约金及其他费用等……”，根据邮件记录显示邮件已于2020年5月11日、5月12日分别签收。张湘萍主张解除合同时间为2020年5月11日，宏广益公司认为解除合同时间为2020年2月5日。张湘萍确认已于2020年6月12日收回涉案房屋，宏广益公司、冯旭东表示无需处理装修装饰的残值问题。张湘萍提供水电表数、抄表记录、供水供电部门的缴费通知书、微信聊天记录等，拟证明涉案房屋在2020年12月22日至2020年4月17日期间产生水电费共计2787元（1618.5+1318.5）。宏广益公司、冯旭东对此不予确认，但未提出相反证据推翻张湘萍证据。另查，宏广益公司于2015年5月11日成立，注册资本为50万元，系自然人独资有限责任公司，法定代表人和股东均为冯旭东。冯旭东确认其至今未履行出资义务。张湘萍认为冯旭东未履行出资义务，宏广益公司未能证明公司财产独立于股东个人财产，故主张冯旭东对宏广益公司的债务承担连带责任和补充赔偿责任。宏广益公司、冯旭东对此不予确认，但未提交书面证据证明股东财产独立于公司财产。一审诉讼过程中，张湘萍表示同意2020年2月1日至2020年2月8日期间租金减半收取。一审法院认为：张湘萍将涉案房屋出租给宏广益公司作饮品、小食店用途使用，张湘萍、宏广益公司与冯旭东签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。关于合同解除问题。宏广益公司的代表陈秋峰在2020年2月5日并未向张湘萍提出退租申请，仅要求张湘萍减免租金；涉案房屋实际使用人是否为林斯颖，均不影响张湘萍、宏广益公司之间的合同效力，林斯颖无权对张湘萍、宏广益公司之间的租赁合同是否继续履行发表决定性意见。即便林斯颖代表宏广益公司表达其提退租意愿，但宏广益公司未按张湘萍要求发出解除合同通知书，亦未及时腾空交还涉案房屋，故一审法院对宏广益公司主张2020年2月5日为租赁合同解除时间不予采纳。从张湘萍发出的《催告函》、《函》及《解除合同通知书》来看，综合考虑宏广益公司表示其公司直至2020年4月20日才腾空房屋，但又无举证证明已及时通知张湘萍，以及宏广益公司于2020年5月11日收到张湘萍发出的《解除合同通知书》的情况，一审法院对张湘萍主张2020年5月11日为双方租赁合同关系解除时间予以采纳。关于租金标准。根据张湘萍的代表“甘甘”与宏广益公司的代表陈秋峰的微信聊天记录及张湘萍提交的银行流水，陈秋峰于2019年10月起一直按照65000元/月支付租金，张湘萍并未提出异议，且根据上述证据，显示“甘甘”于2019年10月23日通过微信图片方式告知陈秋峰涉案房屋2019年9月23日-10月19日的水电费为3405元，陈秋峰于2019年11月4日转账68405元（65000+3405）给张湘萍；“甘甘”于2019年11月28日通过微信图片方式告知陈秋峰2019年10月19日-11月23日的水电费为2898元，陈秋峰于2019年12月3日转账67898元（65000+2898）元给张湘萍；“甘甘”于2019年12月21日通过微信图片方式告知陈秋峰2019年11月3日-12月21日的水电费为1762.5元、租赁税7056元，陈秋峰于2020年1月5日转账73818.5元（65000+1762.5+7056）元给张湘萍，张湘萍及其委托代理人“甘甘”均未提出存在租金差额未付或对宏广益公司的转账金额提出异议，故宏广益公司主张双方于2019年10月起口头达成仍按65000元/月租金支付的一致意见，合理可信，一审法院予以采信。张湘萍主张宏广益公司按照70200元/月支付从2019年10月1日起的租金（含差额）的意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于租金支付问题。宏广益公司主张因新型冠状病毒疫情及防控措施影响，难以维持商铺的正常经营，于2020年2月1日起未支付租金。从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，综合考虑疫情发生时双方剩余的租赁期限、涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施对宏广益公司经营的影响程度等，一审法院酌定宏广益公司支付2020年2月1日2020年5月11日的租金共计173333.33元给张湘萍为宜。关于占用费。宏广益公司、冯旭东已于2020年4月20日腾空场地，张湘萍主张双方的租赁关系于2020年5月11日解除，但张湘萍直至2020年6月12日才收回涉案场地，张湘萍自身存在拖延收回场地的行为，故一审法院对张湘萍主张2020年5月12日至2020年6月12日的场地占用费不予支持。关于水电费。从双方的微信聊天记录及张湘萍提供的水电费抄表记录、供水供电部门的缴费通知单可以看出，双方在履行合同过程中是以“甘甘”对水电表抄表后，计算水电费并发送给宏广益公司，宏广益公司也是一直按照单据上载明的水电费金额连同租金一并支付给张湘萍。现宏广益公司对张湘萍主张的水电费金额不予确认，但未提交相反证据推翻，一审法院对张湘萍提交的水电费证据予以采信，但张湘萍计算金额有误，水电费应为2787元。张湘萍并无提交证据证明涉案房屋在2020年4月18日后产生水电费，故一审法院仅确认水电费的时间段为2019年12月22日至2020年4月17日。关于违约金、保证金问题。关于迟延支付2019年4月1日至2020年1月31日期间租金的违约金问题，张湘萍在履约过程中并未对宏广益公司迟延支付租金的行为提出异议，也未对迟延支付租金的违约金进行催缴或以此主张解除合同，双方的聊天记录中也未出现张湘萍对宏广益公司迟延支付2019年4月1日至2020年1月31日期间租金的异议内容，故一审法院对该部分违约金不予支持。至于其他违约金诉请及保证金问题，鉴于宏广益公司在履约过程中存在逾期支付租金的情形，故张湘萍要求没收保证金有理，宏广益公司对此亦无异议，一审法院对此予以支持。考虑到违约金及没收保证金是对同一违约行为的双重惩罚方式，且张湘萍没收保证金已足以填补其损失，故一审法院对张湘萍主张的违约金请求不予支持。关于冯旭东的应否承责问题。宏广益公司为自然人独资的有限责任公司，冯旭东为其唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故冯旭东应对宏广益公司的债务承担连带责任。至于张湘萍主张的补充赔偿责任，张湘萍已根据公司法的规定主张冯旭东承担连带责任，一审法院亦支持了张湘萍此项诉请，张湘萍再主张冯旭东承担补充赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月20日判决如下：一、宏广益公司在本判决生效之日起10日内支付2020年2月1日至2020年5月11日的租金共计173333.33元给张湘萍。二、宏广益公司在本判决生效之日起10日内支付2019年12月22日至2020年4月17日的水电费2787元给张湘萍。三、宏广益公司支付的保证金130000元由张湘萍没收。四、冯旭东对本判决第一、第二项确定的宏广益公司付款义务承担连带责任。五、驳回张湘萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7559元，由张湘萍负担3779.5元，由宏广益公司、冯旭东负担3779.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，双方均对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：宏广益公司应否向张湘萍支付2020年2月1日至2020年5月11日期间的租金。经本案查明的事实，张湘萍与宏广益公司签订的租赁合同期限为2018年9月1日至2023年8月31日，宏广益公司自2020年2月1日起未付租金。虽疫情及政府实施的防控措施对承租人的经营确有不利影响，但众所周知，政府自2020年2月底已调整了防控措施，各行各业逐步复工复产，在双方租赁期限尚有三年多的情况下，不存在承租人无法实现合同目的而解除合同的情形，故宏广益公司并不享有合同解除权。宏广益公司上诉认为其合伙人已于2020年2月5日明确告知张湘萍解除合同，故合同于该日解除，缺乏法律依据，不能成立。一审法院以宏广益公司收到张湘萍发出的解除函，认定双方合同于2020年5月11日解除正确。其次，作为承租人应负有交还房屋的义务。宏广益公司虽表示其于2020年4月20日腾空房屋，但并未办理移交房屋的相关手续。宏广益公司占用房屋期间，应支付相应的对价。因此，一审法院认定宏广益公司应支付2020年2月1日至2020年5月11日期间的租金，并无不妥。另外，一审已考虑到疫情对承租人的影响，对该期间的租金予以酌情调整，亦无不当。另外，关于冯旭东的承责问题，一审对此的分析理据充分，本院不再赘述。综上所述，宏广益公司、冯旭东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3779.5元，由上诉人深圳宏广益财富管理有限公司、冯旭东负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年六月十日书记员  张 旭彭诗敏