沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0113民初3900号原告：沈阳万汇城商业管理有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。统一社会信用代码：91210113MA0Y0F4638。法定代表人：季晓哲，系该公司经理。委托诉讼代理人：郑时红，男，系该公司副经理。委托诉讼代理人：朱晓明，系辽宁同宇律师事务所律师。被告：张国中，男，1979年7月15日出生，住沈阳市沈北新区，委托诉讼代理人：吴刚,系辽宁美邦律师事务所律师。原告沈阳万汇城商业管理有限公司与被告张国中物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳万汇城商业管理有限公司委托诉讼代理人郑时红、朱晓明，被告张国中及委托诉讼代理人吴刚（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳万汇城商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业费12564.5元（2018年12月1日至2020年11月30日）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系百岁万汇城广场商铺业主，商铺面积为22.45平方米。原、被告签订《商铺使用协议》，约定被告每日每平方米向原告交纳物业管理费0.8元。被告自2018年12月1日至2020年11月30日拒不按协议缴纳物业费，经原告多次催要，被告拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，故诉至法院。庭审中原告明确因疫情已对2020年2月1日至2020年3月1日期间的物业费进行减免，减免后截止至2020年11月30日被告累计拖欠原告物业费12564.5元。被告张国中辩称：对档口面积、欠费时间没有异议，对金额有异议，对减免的时间段认可。双方不是租赁关系，被告是实际产权人，且被告与原告没有物业服务协议，物业公司的行为违反物业管理条例第二十四条第二款的规定，原告无权收取物业费。万汇城商场面积超过3万平方米，按文件规定原告未经过招投标程序，系不合法的。原告的物业服务不符合规定，导致商场空置率极高，造成被告经济受损。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：原告系沈北新区建设北一路万汇城商场的建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司指定的物业服务企业，被告系该商场商铺的业主，该商铺的建筑面积为22.45平方米。2018年7月12日原告与开发单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司（甲方）、被告（乙方）曾签订《商铺使用协议》，约定乙方将其购买的面积为22.45平方米1124号商铺给甲方使用，甲方将面积为30.57平方米1070号商铺给乙方使用，暂定期限为2026年10月31日，乙方仍按1124号商铺面积缴纳物业费。被告接手商铺后进行了短期出租，后一直处于空置状态。商场负一层、一层及二层的物业费标准为每天每平0.8元，原告为案涉万汇城商场提供物业服务至今，被告一直未缴纳物业费。案涉万汇城商场至今未成立业主委员会。另查：原告在另案中提供一份与建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司签订的《万汇城商业综合体运营管理服务合同》，其中约定商业管理服务期限为15年，自2017年11月1日起至2032年10月30日止，合同落款日期为2017年10月30日。原告营业执照记载成立日期为2018年8月14日。本院认为，当事人合法权益受法律保护。本案原告另案中提交的与建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司签订的《万汇城商业综合体运营管理服务合同》的合同履行期限起始时间及落款时间均早于原告公司的成立时间，被告等业主对此提出异议，原告未作出合理解释，故本院对该份合同不予采信。关于被告主张的原告未经过招投标程序进入商场、未在小区办及房产局备案，双方未签订物业服务协议，原告无权收取物业费的抗辩，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。通过上述规定可知，通过招投标程序选聘物业服务企业系管理性规定，并非效力性强制性规定，是否经过招投标及备案均属行政管理范围，均不能否定原告已为包括被告在内的商铺业主提供物业服务的事实，双方虽未签订物业服务协议，亦不影响原、被告之间的物业服务合同关系的成立，故被告的上述抗辩，本院不予支持。关于被告主张商铺处于空置状态不应交纳物业费的抗辩，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《物业管理条例》第七条第五款的规定，按时交纳物业费系业主的义务之一，不能以物业空置、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒付物业服务费，故被告的上述抗辩，本院不予支持。关于被告主张的物业服务不符合规定，造成商场空置率极高，给其造成损失的抗辩，结合其他业主的陈述及提交的证据，只能证明原告在服务过程中存在瑕疵，但不足以证明原告长期怠于履行职责，达到根本违约程度。因商铺经营效益的好坏，受到多方面因素的影响，而且投资经营本身就存在商业风险，尤其近年疫情的发生，对实体经济影响严重，将商场客流较少的情况完全归责于原告亦不公平。故原告在提供物业服务的同时，有权利收取物业管理费。本院结合目前商场经营的总体情况，从化解社会矛盾的角度出发，酌情对原告主张的物业费减免20%。故被告应向原告交纳2018年12月1日至2020年11月30日期间的物业费10051.6元（12564.5元×80%）。需要说明，业主为维护自身权利应当采取合法适当的方式，鉴于商场目前的状况，如果业主认为原告提供的物业服务不好或者对现有物业收费标准有异议，可采取积极推进业主委员会成立或者由业主集体与原告协商，按照法定程序做出决议或提起相关诉讼等方式解决纠纷。业主拒绝支付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响商场物业服务的顺利进行和服务质量标准，最终受损的是全体业主的利益。原告在物业服务过程中应加强与业主的沟通，互相理解、互相尊重，对业主提出的问题应当及时自查，不断提升物业服务水平，与业主共同创建和谐繁荣的商场。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告张国中于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳万汇城商业管理有限公司2018年12月1日至2020年11月30日物业费10051.6元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取57元，由被告张国中负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 段文娇二〇二一年六月二日法官助理 张歆笛书 记 员 唐 璐本案依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼民时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。