湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0112民初4443号原告：长沙晟通物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济0技术开发区腾飞路二段109号。法定代表人：杨云。委托诉讼代理人：李文修，公司员工。委托诉讼代理人：罗丹，公司员工。被告：雷小兰，女，1969年12月14日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告长沙晟通物业管理有限公司（以下简称“晟通物业公司”）与被告雷小兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晟通物业公司的委托诉讼代理人李文修及罗丹、被告雷小兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晟通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理费1664.3元；2、请求判令被告支付滞纳金/违约金1198元；3、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2010年1月1日起入驻晟通城小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告雷小兰系晟通城小区22栋108房的业主，物业费应起交时间为2013年12月，被告一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2019年9月1日起至2021年1月31日止一直未缴纳物业管理费，原告多次催缴无果，被告仍欠原告物业管理费及滞纳金2862.3元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意迟延支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，具状起诉，希判如所请。被告雷小兰辩称，1、2013年4月，我在选房时，设计模型和置业顾问推荐的所有一楼住房的购买优势是赠送入户花园的。现实中也有部分业主已收到花园并使用，如23栋103房、23栋105房，32栋106房等。2、装修期间，物业方坚持要求我只能按照其要求装隐形防护栏，而与我同时段装修的业主没按其要求装的不锈钢防护栏，让我无形中损失了1200元。3、随着入住人员越来越多，高空抛物现象日渐严重，楼上倒水、扔烟头、避孕套等层出不穷。2018年3月7日，一阵狂风吹下一盆香葱落在咱家门前；2018年6月19日下午4点，楼上扔下一个碗和勺子砸在晾衣杆上，杆子被砸断。在这种极其恐惧又投诉无门的情况下，我订做了一个花架用于遮挡高空抛物，在此前小区住户3栋201和20栋107都已搭建晾衣棚堆放杂物一年多，物业方并未向我们业主张贴通告：哪些搭建属违规。我装花架也是白天，当天也未有人进行规劝和提示。4、自从拆花架以后，物业方除收物业费准时外，办事更加懒散，导致我家门框被老鼠损坏，新买的空调电线被损，所以本人认为物业在收取物业费的同时，也应承担服务不到位给业主所造成的损失：花架3000元，门框更换费2000元，空调维修费150元。5、物业方未按物业新规向全体业主公示公共区域收益和去处。6、物业服务人员在上班时间内未做好本职工作，而是在做其他为自己创造收益。所以在此我诚挚的恳求审判长，为咱们老百姓主持公道，给弱势群体一线生机。本院经审理查明事实如下：长沙市望城区金星路109号晟通城小区是由湖南晟通置业有限公司开发建设的商业住宅小区。2013年4月15日，被告雷小兰与湖南晟通置业有限公司签订合同编号20120270108《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了晟通城小区第22栋108房，该房屋建筑面积70.08㎡。2018年8月10日，湖南晟通置业有限公司与原告晟通物业公司签订《前期物业管理服务合同》，由晟通物业公司为案涉房屋所在小区继续提供前期物业管理服务。《前期物业管理服务合同》约定：本合同期限自2018年9月1日起至业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为1.4元/月·平方米（多层带电梯）；物业服务费由晟通物业公司向业主或物业使用人收取，物业服务费按月计收，使用人应于每月的20日之前交纳下月物业服务费用，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过12个月；业主或物业使用人违反本合同第三章的相关约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠交金额每日千分之三的标准向晟通物业公司支付违约金。原告为案涉小区提供了物业服务，被告自2019年9月1日起未向原告交纳相应物业管理费。原告于2020年9月15日向被告户籍所在地寄送催收函，向被告催缴2019年9月1日至2020年9月30日的物业服务费1272.7元，违约金687.3元，合计1960元。但被告一直未支付相关费用。庭审中，原告陈述，被告的房子是多层带电梯的房子，其诉请的物业管理费系按照业主产权证上的面积计算；被告陈述，大概于2014年6月收房；原、被告双方均陈述曾进行过短信催缴。在本院同物业公司起诉其他业主的物业服务合同纠纷案件中查明，晟通物业公司在案涉小区服务期间存在业主私自改建菜园、业主违法改建、绿化不到位等问题。另查明，望房权证高字第7××7号载明，案涉房屋建筑面积为69.95㎡。本院就案涉小区物业服务合同纠纷已生效判决查明，2010年起晟通物业公司为晟通城小区提供物业服务。上述事实，有《长沙市望城区商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、交房通知书、《关于催交物业服务费的函》、产权证、邮寄单、照片、庭审笔录等证据在卷予以佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。故建设单位湖南晟通置业有限公司与晟通物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，对原、被告均具有约束力。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。被告作为小区业主，接受了原告公司为其提供的物业管理服务，应当按照服务合同约定的收费标准支付物业服务费用。考虑到原告提供的物业服务存在瑕疵，本院酌情按照5%的比例相应扣减被告应承担的物业费，经核算，从2019年9月1日起计算至2021年1月31日止，被告应向原告缴纳物业管理费1581.57元（69.95㎡×1.4元/㎡·月×17月×0.95）。原告主张被告给付物业管理费1664.3元的诉讼请求，本院支持1581.57元，其余部分不予支持。关于原告滞纳金的主张，因原告物业服务确有瑕疵，且被告并非无故拖欠物业管理费，同时为缓和物业公司与业主之间的矛盾，促进物业公司提供更优质、更高效的管理和服务，对原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告雷小兰提出若其他业主的搭建均被拆除或者物业公司赔偿其搭建花架子耗费的3000元，则足额缴纳物业费的意见，因拆除被告搭建的花架子系行政机关的行政执法行为，故对被告提出的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一、二款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告雷小兰于本判决生效后十日内向原告长沙晟通物业管理有限公司支付自2019年9月1日起至2021年1月31日止的物业管理费1581.57元；二、驳回原告长沙晟通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告雷小兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  高 芳二〇二一年六月二十八日法官助理张慧代理书记员  张涛丽附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。