安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初3260号 原告：孟黄会，女，1980年12月15日生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈星星，安徽皋陶律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐宸。 被告：安徽茂祥置业有限公司，住所地六安市集中示范园区三十铺镇悠然蓝溪景区内，统一社会信用代码91341502594285479G。 法定代表人：杨茂新，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：洪键，安徽大别山律师事务所律师。 原告孟黄会与被告安徽茂祥置业有限公司（以下简称茂祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告孟黄会及其委托诉讼代理人陈星星、被告茂祥公司委托诉讼代理人洪键均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟黄会向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××97），判令被告返还原告已付购房款726837元；2.依法判令被告支付利息至款清时止，至起诉之日暂计103097元（首付款226837元，自2018年5月17日至2021年5月15日，按年利率5.485%计算利息为37810元；按揭款50万元，自2019年1月9日至2021年5月15日，按年利率5.485%计算利息为65287元）；3.依法判令被告支付迟延交房违约金7268元；4.与本案有关的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月17日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购得兴茂水韵东方57栋9层904号房。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款726837元，被告应于2020年9月30日前交付房屋。但截止至起诉之日，被告亦未能按照《商品房买卖合同》第十一、十二条约定办讫房屋交付手续，存在严重违约。为此，原告多次以各种方式与被告协商解除合同，被告也同意解除，却一直不实际履行。故根据合同第十二条之规定，逾期交付超过60日，原告有权解除合同，被告还应承担利息和违约金。被告的行为已经严重违反了《民法典》的相关规定，侵害了原告的合法权益。故原告特向贵院起诉，望判如所请。 茂祥公司辩称：1.因为政府验收政策的改变和新冠疫情的影响，导致答辩人原定的交房时间延迟，答辩人不应承担逾期交房的民事责任，根据民法通则107号，系不可抗力因素，不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。2.被答辩人请求答辩人支付的利息过高，中国人民银行打款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判利息的基本标准应当按照全国银行同行业拆解中心公布的贷款市场报价利率，人民法院在计算利息时要扣除因新冠疫情影响导致企业无法开工时间。3.对于答辩人请求的支付其银行贷款以及贷款部分的利息，答辩人不予认可，根据相关法规，担保人为提出诉讼请求的，人民法院审理该案件时仅处理商品房买卖合同纠纷，本案中担保权人未提起诉讼，故答辩人不应返还被答辩人银行贷款及贷款部分的利息；4.被答辩人请求的违约金7268元并未提供相关证据证明，7268元的违约金金额过高。 本案原告孟黄会围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、收据、建设银行APP截图等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告茂祥公司未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月17日原告孟黄会与被告茂祥公司签订《商品房屋买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于六安市三十铺镇猴枣树村六合路南兴茂·水韵东方××栋××层××号住房。房屋面积128.19平方米，总价款726837元。合同第十一条交付时间和手续约定:（一）出卖人应当在2020年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理（1）和（2）不作累加。（2）逾期超过60日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约于2018年5月17日支付首付款226837元,并于2019年1月9日通过银行按揭贷款支付了购房余款500000元,但被告至今未能按约向买受人交付该商品房，致原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。原告完成自己的付款义务后，被告茂祥公司应当按照合同约定及时交付验收合格的房屋，但被告未依约履行交付房屋的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。现原告依据合同约定要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因原、被告双方买卖合同解除后，被告应依法返还购房款，故原告诉请返还购房款726837元一节，本院予以支持。虽然原、被告双方约定退还购房款利息自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，但自2019年8月20日后，中国人民银行已停止公布同期银行贷款基准利率，并授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，本院酌定被告分别自收到原告首付款和银行按揭贷款之日起，分别按照银行同期贷款基准利率或贷款市场报价利率计算付息至款清之日止；关于原告主张的逾期违约金一节，本院认为违约金的主要特性在于它的补偿性，体现出对无过错一方所受损失的经济补偿，同时违约金又具有一定的惩罚性，合同一方未能履约，应当承担相应的责任，但应当兼顾公平、合理的原则，适当地综合评判。本案中，被告抗辩原告诉请违约金过高，应视为其对违约金标准予以调整的意思表示，本院酌定违约金标准由合同约定的全部房价款的1%调整为全部房价款的0.5%，即3634.185元（726837元×0.5%）。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告孟黄会与被告安徽茂祥置业有限公司于2018年5月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告安徽茂祥置业有限公司自本判决生效之日起七日内一次性返还原告孟黄会购房首付款226837元； 三、被告安徽茂祥置业有限公司就226837元首付款自2018年5月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算付息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付息至款清之日止； 四、被告安徽茂祥置业有限公司于本判决生效之日起七日内一次性返还原告孟黄会购房按揭贷款500000元； 五、被告安徽茂祥置业有限公司就500000元购房按揭贷款自2019年1月9日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算付息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算付息至款清之日止； 六、被告安徽茂祥置业有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告孟黄会违约金3634.185元； 七、驳回原告孟黄会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12380元，减半收取计6190元（已预交），由被告安徽茂祥置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员 龚敏 二〇二一年六月十五日 法官助理 邓瑞 书 记 员 胡磊 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。