四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7806号 上诉人（原审原告）：成都市同茂实业有限公司，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇梓潼村五组。 法定代表人：周植洪，总经理。 委托诉讼代理人：梁系琳，四川琴台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾德鹏，四川琴台律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都龙兴中润资产管理有限公司，住所地：四川省成都市成华区建设巷14号附23号1楼。 法定代表人：吴国祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龙从渊，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都中润实业有限公司，住所地：四川省成都市新都区成都家具产业园区。 法定代表人：吴国安，总经理。 上诉人成都市同茂实业有限公司（以下简称同茂公司）因与被上诉人成都龙兴中润资产管理有限公司（以下简称龙兴中润）、成都中润实业有限公司（以下简称中润实业）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初4629号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 同茂公司上诉请求：1.龙兴中润应当支付从2017年5月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；2.中润实业对上述支付义务承担连带责任；3.本案一审、二审诉讼费用均由龙兴中润和中润实业承担。事实与理由：一审判决在查明案涉房屋经龙兴中润改装，致使该房屋缺少单独进出房门的基础上，仍认定龙兴中润已于2017年7月20日完成房屋腾退义务，属于事实认定错误。同茂公司将案涉房屋出租给龙兴中润后，龙兴中润将案涉房屋房门封死改换为玻璃橱窗，导致案涉房屋缺少单独进出的房门，该状态一直持续至今。一审中同茂公司已经表明原租赁合同期满后同茂公司就房门恢复原状事宜与龙兴中润多次交涉，亦通过发送律师函的形式进行催告，但龙兴中润至今未能恢复，因此同茂公司拒绝收回案涉房屋。一审法院在查明上述事实的情况下认定龙兴中润于2017年7月20日履行了腾退义务错误。故请求二审法院依法支持同茂公司的全部上诉请求。 龙兴中润辩称，同茂公司的上诉请求不能成立，一审法院判令双方同意合同于2017年4月30日解除，龙兴中润在2017年4月30日进行了统一交付，并不存在其所称的继续占有租赁房屋的事实。对于一审法院判决认定房屋修缮，并非是基于交房的义务，龙兴中润认为一审认定房屋的租金支付至2017年4月30日符合法律规定和事实，对于一审法院判决要求房屋的修缮要达到房屋使用条件，要求龙兴中润承担，龙兴中润拒不承担的同茂公司应当进行强制执行或者代为履行后要求龙兴中润承担相应费用，龙兴中润认可。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。 中润实业未发表答辩意见。 同茂公司向一审法院起诉请求：1.判令龙兴中润腾退交还房屋，并将房门恢复原状；2.判令龙兴中润支付租金335821元及违约金（违约金按日万分之二计算至全部款项付清之日止）；3.判令龙兴中润支付房屋实际占用费（从2017年5月1日起以第四年租金为标准计算）；4.判令中润实业对上述2、3项债务承担连带责任。 一审法院认定事实：同茂公司从中润实业购买位于成都市新都区××镇××道××段××号××号“中润？欧洲城”国际家居总部项目编号为7-3的商铺后，与龙兴中润签订《中润？欧洲城物业整租协议》（简称《整租协议》），约定：同茂公司将前述商铺出租给龙兴中润使用，租赁期48个月，从2013年5月1日至2017年4月30日，租金总计335821元，分阶段支付：第一阶段2013年5月1日至2014年4月30日，为装修免租期；第二阶段2014年5月1日至2015年4月30日，为商业培育免租期；2015年5月1日至2016年4月30日，为商业推广期，租金80000元，于本阶段到期前支付；第四阶段2016年5月1日至2017年4月30日，为商业运营期，租金255821元，每季度最后15日内支付当季租金；如未按约定支付租金，应按到期未付金额每日万分之二支付违约金；如承租人在租赁期满后继续承租该商铺，须在期满一个月前向出租人提出书面申请，租金及其他费用按市场租金及其他费用涨幅作适当调整；租赁期满不再续租，承租人应在租赁期满日退还商铺；租赁期满归还商铺时，承租人应促使该商铺处于正常可使用状态，但正常使用所产生的损耗除外。《整租协议》签订后，同茂公司将商铺交付龙兴中润使用。但租赁期内龙兴中润并未按约定支付商铺租金。商铺租赁期满后，龙兴中润于2017年7月13日，在四川省成都市中大公证处的公证下，通过邮政快递向同茂公司的工商注册地址寄送了《承租者房屋期满收房通知》，催促其到中润？欧洲城现场办理交接手续。据查，龙兴中润在承租商铺后，对商铺进行装修时，拆除了商铺进出房门，现商铺无进出通道。 一审法院另查明，龙兴中润于2012年6月18日成立，为一人有限公司，股东为中润实业。2016年4月7日，龙兴中润股东由中润实业变更为黄元付（持股99%）、吴国祥（持股1%）。一审法院在审理（2018）川0114民初4274号房屋租赁合同纠纷案过程中，法院委托四川安必信会计师事务所有限责任公司（简称安必信会计师事务所）对龙兴中润和中润实业自龙兴中润成立到2016年5月期间资产独立性进行审计鉴定，安必信会计师事务所于2019年6月20日出具安必信审字（2019）34号《资产独立性审计鉴定报告》，报告载明：截止审计日，龙兴中润与中润实业之间资金交往密切，业务有交叉，往来发生额及余额占比较大，存在影响经营和资产独立性的情况；由于存在上述对资产独立性的影响，本次审计无法对龙兴中润和中润实业截至审计日资产的独立性发表意见。 一审法院认为，（一）租赁期租金及违约金：同茂公司与龙兴中润签订《整租协议》系双方真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同茂公司按约将商铺交由龙兴中润使用，履行了协议约定义务，龙兴中润未按约定支付租金，其行为已经构成违约。故同茂公司要求龙兴中润支付租金、违约金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于租金，根据协议约定及履行情况，截止2017年4月30日，应付租金为335821元（255821元＋80000元）。对于龙兴中润提出的租金应予调整的抗辩，一审法院认为，如果由于情势变更要求调整租金，应在履行期内提出，在履行期届满后提出，不具正当性，也没有法律依据，故该项抗辩请求不能成立。对于违约金，根据双方约定，承租人未按约支付租金，应按到期未付金额每日万分之二支付违约金，龙兴中润提出该约定明显过高，要求予以调整。原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”由于同茂公司未证明龙兴中润违约给其造成的实际损失，一审法院参照中国人民银行原发布的同期同档基准贷款利率作为其损失的计算依据，以此确定的损失与约定的违约金比较，约定的违约金已超过实际损失的30%，一审法院依法予以调整，按中国人民银行原发布的同期同档基准贷款利率的1.3倍（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍）计算，具体计算期间及基数为：2016年5月1日至2016年7月31日以租金80000元为基数；2016年8月1日至2016年10月31日以租金143955元为基数；2016年11月1日至2017年1月31日以租金207910.5元为基数；2017年2月1日至2017年4月30日以租金271866元为基数；2017年5月1日至判决确定的租金给付之日以335821元为基数；若未按判决确定的给付之日给付租金，则上述违约金计算至租金付清之日止。 （二）关于商铺腾退交付、占用使用费及房门恢复原状问题：由于龙兴中润的经营模式系整体租赁，租赁协议到期后，涉案商铺何时腾退、如何腾退取决于龙兴中润，腾退时间应以龙兴中润的通知确定。从龙兴中润所举证据看，其通知同茂公司办理商铺交接手续的时间为2017年7月13日，考虑到通知的在途时间及必要的准备时间，一审法院确定应办理交接手续的时间截止为2017年7月20日。同茂公司未在该时间段内到现场与龙兴中润办理交接手续，应视为龙兴中润履行了商铺腾退义务。故同茂公司要求龙兴中润支付占用使用费的期间应为租赁期满至腾退截止日（即2017年5月1日至2017年7月20日），费用标准参照第四阶段的租金标准计算，具体金额为56920元（255821元÷12×2.67）。虽然龙兴中润视为履行了商铺腾退义务，但同茂公司并未实际接收，同茂公司仍可要求龙兴中润与其办理相应的交付手续。对于恢复原状的问题，龙兴中润承租商铺后，对商铺进行了改装，致使商铺无单独的进出房门，龙兴中润应将房门恢复原状。 （三）中润实业是否应对龙兴中润的债务承担连带责任：争议的焦点集中于龙兴中润和中润实业的财产是否相互独立。由于龙兴中润在2016年4月7日前为一人有限公司，中润实业是其唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，中润实业有义务证明其作为股东的财产独立于龙兴中润的财产，即中润实业负有举证义务。一审庭审中，龙兴中润虽提交了龙兴中润财务资料及审计报告，但审计报告的出具时间是按日历年倒签的，同茂公司对该证据不予认可。一审法院审理另一涉及龙兴中润和中润实业的案件时，中润实业申请对龙兴中润和中润实业的资产独立性进行鉴定，法院委托的鉴定机构出具了鉴定报告，鉴定报告载明，两公司之间资金交往密切，业务有交叉，往来款项发生频繁且重大，存在影响经营和资产独立性的情况，无法对龙兴中润和中润实业的资产独立性发表意见。因此，无论是龙兴中润的财务资料及自行委托审计的审计报告，还是法院委托鉴定机构出具的鉴定报告，均不能证明龙兴中润和中润实业的财产各自独立，根据民事诉讼法及公司法的规定，中润实业应当对龙兴中润的债务承担连带责任。关于中润实业应承担连带债务的范围，中润实业认为龙兴中润经股东变更，现并非一人有限公司，即使应承担连带责任，其所承担的连带债务也应限于股东变更之前。一审法院认为，审查中润实业承担连带债务的范围应以该债务发生时作为判断依据。本案中，租赁债务系发生于中润实业股东变更之前，故双方该租赁协议所涉及的2013年5月1日起至2017年4月30日止期间的租金给付债务作为合同约定的整体债务在中润实业作为股东时即已形成，龙兴中润须对该整体租金债务承担责任，而中润实业亦基于法定之连带应对此整体债务承担责任。 综上，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释（2009）5号）第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、龙兴中润于判决发生法律效力之日起7日内向同茂公司支付租金335821元及违约金（违约金2019年8月19日前按中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍、2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，按以下期间和计算基数计算：2016年5月1日至2016年7月31日以租金80000元为基数；2016年8月1日至2016年10月31日以租金143955元为基数；2016年11月1日至2017年1月31日以租金207910.5元为基数；2017年2月1日至2017年4月30日以租金271866元为基数；2017年5月1日至判决确定的租金给付之日以335821元为基数；若未按判决确定的给付之日给付租金，则违约金计算至租金付清之日止）；二、龙兴中润于判决发生法律效力之日起7日内向同茂公司支付占用使用费56920元；三、龙兴中润于判决发生法律效力之日起7日内将位于成都市新都区××镇××道××段××号××号“中润？欧洲城”国际家居总部项目编号为7-3号商铺交付给同茂公司，并将该商铺房门恢复原状；四、中润实业对上述一、二项债务承担连带责任；五、驳回同茂公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4960元，由龙兴中润、中润实业负担。 本院二审期间，当事人均没有提交新证据。 经二审审理查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.龙兴中润是否应当承担2017年5月1日后的房屋占有使用费；2.中润实业是否应当对上述支付义务承担连带责任。就争议焦点评述如下： 关于龙兴中润是否应当承担2017年5月1日后的房屋占有使用费。案涉《整租协议》确定的租赁期限为2013年5月1日至2017年4月30日，因此自2017年5月1日起，龙兴中润无权占有使用案涉房屋，应当予以腾退，否则应当支付合同到期至腾退房屋期间的房屋占有使用费。龙兴中润于2017年7月13日，在四川省成都市中大公证处的公证下，通过邮政快递向同茂公司的工商注册地址寄送了《承租者房屋期满收房通知》，催促其到中润?欧洲城现场办理交接手续。龙兴中润积极履行退还房屋的义务，同茂公司应当及时办理交接手续，完成协助收房的附随义务。关于履行的期限，一审法院考虑到邮寄和办理手续，确认7月20日为收回房屋的日期并无不妥。对于同茂公司以龙兴中润改造房门，导致无法单独进出为由拒绝收房的主张，原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”据此规定，虽然龙兴中润作为承租人擅自变动房屋建筑主体，已构成违约，但同茂公司在明知房屋状况后没有采取更换房门等合理措施积极减损，而是放任房屋闲置，造成损失扩大不应当由龙兴中润承担。因此，一审法院判令龙兴中润支付2017年5月1日至合理日期2017年7月20日的房屋占有使用费并无不妥，同茂公司要求支付超过该部分至实际腾退之日的房屋占有使用费的主张不能成立。 关于中润实业是否应当对上述支付义务承担连带责任。一审法院已经判令中润实业对龙兴中润的租金和房屋占有使用费的给付义务承担连带责任，同茂公司的此项上诉请求实际是对超过一审判决的2017年7月20日至实际腾退之日的房屋占有使用费承担连带责任，根据上一争议焦点的评述，房屋占有使用费自2017年5月1日计算至2017年7月20日，中润实业不存在对该范围之外的债务承担连带责任的基础，因此同茂公司的该项主张不能成立。 综上所述，同茂公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4960元，由上诉人成都市同茂实业有限公司承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年六月十五日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香