广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0224民初453号原告：仁化县****物业管理有限责任公司。住所地：仁化县×××××盛世铭庭B3商业综合7号商铺。法定代表人：黄*强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马*芬，系广东维群律师事务所律师。被告：叶*晖，男，1972年11月24日出生，汉族，住广东省仁化县××××××工商所宿舍。公民身份号码：440××××××××××××473。被告：叶*菊，女，汉族，1973年7月29日出生，住广东省仁化县××××××工商所宿舍。公民身份号码：440××××××××××××520。原告仁化县****物业管理有限责任公司（以下简称“****物业公司”）与被告叶*晖、叶*菊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***物业公司的委托诉讼代理人马*芬、被告叶*晖到庭参加诉讼，被告叶*菊经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告****物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理服务费共计4086元（从2019年1月起算至2021年2月，1.3元/平方米×120.89平方米×26个月=4086元）；二、判令被告支付原告违约金，以上述物业管理费4086元为本金，从2019年1月起算至2021年2月，以6%年利率计算，4086元×26个月×6%年利率÷12=531元；三、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告于2017年7月25日与开发商仁化县澳锦房地产开发有限公司（以下澳锦公司）签订《商品房买卖合同》，购得仁化县×××××××××××××××，建筑面积120.89平方米。合同约定了交付时间为2018年5月31日前。同时约定如原告未办理入伙手续的，以合同约定的交付时间2018年5月31日视为交付时间。已交付（包括视为交付）的物业管理费，由房屋买受人即原告承担。《商品房买卖合同》第二十一条约定由南雄市鹏苑物业服务有限责任公司（以下简称鹏苑公司）为被告提供前期物业管理服务，被告按建筑面积1.3元／平方米每月的标准缴纳物业管理费。合同生效后，鹏苑公司为被告提供了约定的物业管理服务，直至2018年6月30日。2018年7月1日，原告****物业公司与鹏苑公司以及澳锦公司三方经协商一致，签订《确认书》，约定自2018年7月1日起由****公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的对全体业主的债权、债务均概括转让给了原告，****公司依法向仁化县建设局办理了相关的备案手续。其后，由****公司向被告在内的全体业主提供物业管理服务至今。但是被告从2019年1月起拒绝履行缴纳物业管理费的义务，属于严重违约。综上，为依法维护原告的合法权益，特依据相关规定，诉至贵院，望判如所请。被告叶*晖辩称，因为当时买房的时候开发商通知验收房，但是房子漏水，开发商未进行维修，也未通知答辩人，既然房子住不了，也没有收楼。因此，答辩人认为不应该缴纳物业费。被告叶*菊未提交书面答辩意见及证据。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告营业执照，用以证明原告诉讼主体资格；2、《商品房买卖合同》；3、确认书，用以证明：（1）根据合同约定涉案商品房已在2018年5月31日交付；（2）在2018年7月1日起由盛世铭庭物业公司接管了鹏苑公司的前期物业服务工作，承继其相关的权利与义务，鹏苑公司因该物业管理服务引起的包括被告在内的全体业主的债权、债务均概括转让给了原告；4、《韶关市物业管理委托合同》《盛世铭庭物业管理区域备案》，用以证明原告自2018年7月1日起为包括被告在内的盛世铭庭业主提供了物业管理服务的事实；5、《入伙通知书》，用以证明开发商已经通知被告收楼的事实。被告意见：对证据1-4号无异议，证据5的关联性及证明目的有异议，开发商是通知了收楼，但是因为房子存在质量问题，并没有实际收楼。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，关联性将结合其他证据进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2017年7月25日与开发商仁化县澳锦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购得仁化县盛世铭庭B2幢1602号房，建筑面积120.89平方米。双方在《合同》中约定了价款、交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任合同备案与房屋登记、前期物业管理、其他事项等条款。其中第十一条约定：交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验……；2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起7日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。……第二十一条前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为南雄鹏苑物业服务有限责任公司。（二）物业服务时间从2018年5月31日到2022年5月31日。（三）物业服务期间：物业服务费计费方式为【包干制】，物业服务费为1.3元/月·平方米（建筑面积）……（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。……同时，合同附件十一《补充协议》第二条关于房屋交付的特别约定1、出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式直接通知买受人办理房屋的交付手续。出卖人可以本补充协议第九条约定发出《入伙通知书》。2、无论任何原因，如买受人在合同约定的交付时间前未收到出卖人的《入伙通知书》的，交付时间为合同约定的交付时间，交付地点为买卖合同标注的房产所在地点，买受人应按时自行前往办理入伙手续，否则视为出卖人已经按合同约定的交付时间将该商品房交付给买受人，出卖人不承担逾期交房的责任。3、已交付（包括视为交付）的房产毁损、灭失的风险及物业管理费等所有费用，由买受人承担。……第九条通知方式1、买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则来对待相对人在履行合同时的通知、告知事项。出卖人发出通知的方式包括但不限于以下其中一种方式：EMS邮寄、电话、电子邮件、微信、QQ、在售楼处张贴、在报刊上刊登、电视台、广播等。合同签订后，澳锦公司于2018年7月20日向被告叶浴晖发出《入伙通知书》，并告知其应于2018年9月1日前办理收房手续。……原告认为，开发商澳锦公司已经按约定交付了涉案房屋给被告，且把该小区物业服务委托给了原告，被告则应该按照合同约定的时间和标准缴纳相应的物业管理费。经多次催收无果后，原告诉至法院，要求判如所请。另查明，仁化县澳锦房地产开发有限公司作为甲方与南雄市鹏苑物业服务有限责任公司作为乙方、原告物业公司作为丙方于2018年7月1日签订《确认书》。约定：1、甲、乙双方自2018年7月1日解除《仁化县××××××物业管理合作协议》。2、乙方与盛世铭庭小区全体业主签订的《前期物业管理服务协议》仍然有效，由丙方自2018年7月1日起继承乙方的合同权利与义务（包括乙方因该物业管理服务引起的对全体业主的债权债务均概括转让给丙方），丙方必须按照《前期物业管理服务协议》履行义务，享受权利。……再查明，2018年7月4日，仁化县澳锦房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》约定，仁化县澳锦房地产开发有限公司将涉案小区委托原告实行物业管理。委托管理期限为5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日。2018年7月3日，原告在仁化县住房和城乡规划建设局进行备案。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点：一、被告是否已收楼；二、被告是否应向原告交纳物业费及违约金。一、被告是否已收楼的问题。根据双方签订的合同附件十一《补充协议》第二条关于房屋交付的特别约定“1、出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式直接通知买受人办理房屋的交付手续。出卖人可以本补充协议第九条约定发出《入伙通知书》。2、无论任何原因，如买受人在合同约定的交付时间前未收到出卖人的《入伙通知书》的，交付时间为合同约定的交付时间，交付地点为买卖合同标注的房产所在地点，买受人应按时自行前往办理入伙手续，否则视为出卖人已经按合同约定的交付时间将该商品房交付给买受人，出卖人不承担逾期交房的责任。”南雄市鹏苑物业服务有限责任公司向被告发出《入伙通知书》，并告知其应于2018年9月1日前办理收楼手续。2018年7月20日被告叶浴晖在《入伙通知书》中“业主签收”一栏签名。根据上述合同以及《入伙通知书》的约定，原告认为被告已经收楼的主张，本院予以确认；至于被告认为因房屋漏水存在质量问题而没有实际收楼，但没有提交其在查验房屋时已向开发商反映存在质量问题的证据，同时也没有提交涉案房屋尚在维修中的证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对被告的辩解意见，本院不予采纳；二、被告是否应向原告交纳物业费及违约金。基于上述被告已收楼的理由，根据合同附件十一《补充协议》第二条第3点“已交付（包括视为交付）的房产毁损、灭失的风险及物业管理费等所有费用，由买受人承担。……”以及原告与澳锦公司、鹏苑公司三方达成的《确认书》约定，原告要求被告缴纳2019年1月至2021年2月的物业管理费4086元（1.3元/平方米×120.89平方米×26个月），于法有据，本院予以支持；至于原告要求被告支付违约金问题，因双方没有签订《前期物业服务合同》，在《商品房买卖合同》中也没有相关的约定，但被告没有按时交纳物业服务费，确实给原告造成了损失。因此，在原告未提交证据证明其具体损失的情况下，本院参照中国人民银行公布的同期贷款利率计算原告的损失：以实欠物业管理费为基数，从2019年2月1日至2020年8月19日按年利率6%计算；2020年8月20日至2021年2月28日按年利率3.85%计算。被告叶*菊经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告叶*晖、叶*菊于本判决生效之日起十日内支付原告仁化县****物业管理有限责任公司2019年1月至2021年2月的物业管理费4086元及其损失（以实欠物业管理费为基数，从2019年2月1日至2020年8月19日按年利率6%计算；2020年8月20日至2021年2月28日按年利率3.85%计算）；二、驳回原告仁化县***物业管理有限责任公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告叶*晖、叶*菊负担，此款由被告迳付原告。本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长  林树鸿审 判 员  何丽萍人民陪审员  陈贤德二〇二一年六月二十四日法官 助理  聂淑君书 记 员  袁雪梅