四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3292号 上诉人（原审被告）：岳奉其，男，1976年9月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：江澎，四川瑞万律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梦露，四川瑞万律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾文发，男，1967年2月12日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：杨**，四川晰理律师事务所律师。 上诉人岳奉其因与被上诉人曾文发房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院(2020)川0108民初2665号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 岳奉其上诉请求：一、判令撤销成都市成华区人民法院(2020)川0108民初2665号民事判决书第一项；二、改判驳回曾文发的全部诉讼请求。三、一审、二审诉讼费由曾文发承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，岳奉其没有占用曾文发案涉库房，不应向曾文发支付占有使用费。2010年11月1日至2013年11月左右，岳奉其承租曾文发案涉库房，面积为455平方米，岳奉其已向曾文发支付了租赁期间的全部租金，大概在2013年11月左右岳奉其已将案涉仓库全部退还给曾文发，双方债权债务关系已经全部终结。一审中曾文发主张的201平方米的仓库占有使用费与岳奉其无关。首先，事实上，该仓库一直由岳奉春(岳奉其的哥哥)实际占有使用，即实际占用人岳奉春搬迁至该201平方米的仓库时，也仅岳奉春一人在使用该仓库，而岳奉其并未使用，故曾文发所主张的占用该201平方米仓库所产生的费用应当由实际占用人岳奉春承担。其中，关于一审法院认定仓库中存放的面包车导致曾文发无法使用仓库的问题，虽然该面包车所登记的车主为岳奉其，但是该车辆一直交由岳奉春实际使用，岳奉其不清楚该车辆的使用及停放情况，并且仓库中所存放的物品事实上也归岳奉春所有，曾文发并未提供证据证明该物品属于岳奉其，故一审法院认定岳奉其占有使用案涉仓库的事实错误。其次，曾文发收到的2014年、2015年以及2016年以后的仓库使用费，均是由岳奉春承担或支付的，虽然有部分款项的银行转账记录是岳奉其，但是2014年至2016年期间，岳奉其将其银行卡一直都交给岳奉春在使用，故该占用费的实际支付人均是岳奉春，另外就曾文发所提供银行流水可证明库房费用从2014年开始就已经发生了变化，证明岳奉其与曾文发已终止了原租赁合同，以及事实上从2014年起也一直是由岳奉春与曾文发之间在沟通仓库问题，该事实也与前述由岳奉春实际使用仓库的事实相印证。最后，曾文发所提交的公证书，只能证明公证人员在进入该仓库时的当时的现状而已，只能反映公证人员进场的情况，并不能证明仓库中的物品是处于长年持续存放该仓库中，且曾文发也并未提供其他证据证明岳奉其或岳奉春是长年持续占有使用该仓库，若岳奉其或岳奉春一直占有使用该仓库却没有支付相应费用，曾文发一直未要求岳奉其支付费用与常理不符。故一审法院在未对案涉仓库到底由谁实际占用以及实际占有使用的期限的基本事实查清的情形下即判令岳奉其支付占有使用费无事实依据。二、一审法院适用法律依据错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，岳奉其与曾文发的租赁期限已经变更为不定期，那么岳奉其有权随时退租，事实上岳奉其也于2013年11月底已经将仓库退还给曾文发，故双方的租赁合同已经事实上于2013年11月份终止了，另由此可见岳奉其与曾文发不存在租赁合同关系，且岳奉其也没有占用仓库，但一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，认定岳奉其与曾文发是按原合同继续履行且岳奉其一直占有仓库，适用法律依据错误。一审法院判令岳奉其向曾文发支付占有使用费没有事实和法律依据。三、一审漏算了岳奉春实际支付的租金42360元。 曾文发辩称，一、案涉租赁合同是岳奉其与曾文发的真实意思表示，岳奉其在使用案涉仓库是事实，岳奉其称2010年11月至2013年11月是岳奉其在使用房屋，从2013年10月退还房屋没有证据证明，岳奉其一直在支付租金，岳奉其没有任何证据证明案涉合同已经解除。二、岳奉其称2013年11月之后是岳奉春在使用房屋不是事实，岳奉其与岳奉春系兄弟关系，从租赁开始就是岳奉春与岳奉其一起经营案涉库房，合同是岳奉其与曾文发签订的，岳奉其从未与曾文发履行交接退房手续，也未重新签订合同，合同的相对方依然是岳奉其，而非案外人岳奉春。三、关于租金的支付问题，是岳奉其或者岳奉春二人的银行卡在支付，但二人是兄弟关系，也在共同经营，不能以谁支付确定合同相对方，合同相对方是岳奉其，非岳奉春，且曾文发与岳奉其签订了合同，曾文发没有任何理由和证据向岳奉春主张权利，故岳奉其认为岳奉春是实际承租人、应由岳奉春承担租金的理由不成立。四、关于岳奉其称其已经口头通知的问题，当时因涉及拆迁的问题，岳奉其未配合搬离房屋，才涉及到公证机构到现场拍摄的问题，公证书证明岳奉其的面包车和货物一直在仓库中，曾文发通过律师函的方式通知岳奉其腾退房屋，岳奉其未予配合，故岳奉其称口头通知曾文发处置车辆和货物的事实不成立。五、关于岳奉其称一审遗漏了租金的问题，曾文发请求的是岳奉其将租金支付至2016年10月，2016年10月以后岳奉其未支付租金，本案不存在漏算租金的问题。 曾文发向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认双方《租房协议》于2019年10月24日解除；2、依法判令岳奉其向曾文发支付库房租金76104元（2016年10月至2019年10月）；3、诉讼费用由岳奉其承担。一审庭审中，曾文发明确第二项诉讼请求为要求岳奉其支付房屋占用使用费，具体计算标准为2114元/每月×3年36个月=76104元。 一审法院认定事实：曾文发和案外人魏必芳系夫妻关系，1989年3月17日登记结婚。2004年5月25日，曾文发（乙方）和案外人魏必芳（甲方）签订合伙租地协议书，约定如下：一、甲乙双方协商一致同意共同出资租赁位于成都市成华区地块的土地使用权；土地面积5亩，土地使用性质为集体用地。使用年限自2004年6月1日起至2027年5月31日。二、双方约定以甲方名义和成都市成华区青龙街道石岭社区第四居民小组签订协议，甲方与石岭社区签订的协议乙方予以认可，并依据本协议的约定和甲方共同承担对石岭社区的租金支付义务。双方共同租用上述土地使用权，甲方占50%份额，乙方占50%份额。三、甲乙双方根据投资比例对该地块享有上述权能。包括基于该地块土地使用权权属以及衍生的修建房屋等享有占用、使用、处分、收益等权能由双方共同行使；以及双方修建房屋发生的费用由双方共同承担。四、双方明确：共同出资购买该地块土地使用权的用途是：修建库房用于出租，利润双方共享。 2010年10月24日，曾文发（甲方出租方）和岳奉其（乙方承租方）签订租房协议，约定如下：经甲乙双方友好协商，甲方自愿将成华区青龙乡石岭十一组厂房共计面积455平方米租给乙方使用，为明确双方责任，特立协议如下：一、合同期限暂时订为：壹年，从2010年11月1日至2011年10月30日止。二、合同期内的房租费用为每月每平方10.5元，共计每月4750元人民币。三、付款方式：一次性付清半年的房租。合同还约定其他内容。合同签订后，曾文发将案涉库房交由岳奉其使用。合同约定的租赁期限到期后，岳奉其继续使用案涉库房并向曾文发缴纳租金。具体明细如下：2012年5月3日岳奉其支付31230元；2012年12月10日支付了15000元；2013年2月26日支付16230元；2013年5月12日支付了15000元；2013年8月21日支付了16230元；2013年11月23日支付了15615元；2014年3月2日支付了15615元；2014年4月26日支付了15615元；2014年11月28日支付了12685元；2015年1月8日支付了6342元；2015年2月8日支付了6342元。 同时曾文发主张岳奉其2015年4月17日通过ATM机向曾文发账户存款6340元，2015年8月12日通过ATM机向曾文发账户存款6340元。2016年5月7日，案外人岳奉春向曾文发转款4290元、2016年9月24日，案外人岳奉春向曾文发转款13900元。一审庭审中，曾文发主张案外人岳奉春上述两笔转款即代岳奉其支付的案涉库房的租金。岳奉其辩称并未书面或口头委托案外人岳奉春向曾文发转款，前述转款仅为案外人岳奉春和曾文发之间的经济往来，和本案没有关联性。 2019年11月6日，曾文发的配偶魏必蓉连同成都市蜀都公证处的工作人员到达案涉库房现场，对现场状况进行公证，现场照片显示仓库内堆放杂物以及面包车一辆，车牌号为川Ａ×××××（登记车主确为岳奉其）。一审庭审中，曾文发陈述案涉仓库已经拆除。 岳奉其一审庭审中陈述案涉仓库使用到2014年左右即全部退还455平方米给曾文发，现争议的是另外200平方米仓库场地，和455平方米仓库无关，退还是口头说好的，搬走后，留存的物品已经处理完毕。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。依据前述司法解释的规定，曾文发和岳奉其就案涉仓库签订的租房协议应属无效合同。鉴于案涉租房协议属于无效合同，则曾文发基于合同有效前提下主张解除案涉租房协议缺乏事实和法律依据，一审法院在本案中不予支持。 关于支付房屋占用使用费问题。一审庭审中，曾文发明确变更主张岳奉其支付房屋占用使用费，并且确定每月租金标准为2114元，经核算，按照合同约定每月每平米10.5元的租金标准，租赁合同到期后岳奉其续租的面积大约201平方米，和曾文发岳奉其之间陈述的200平方米续租库房基本一致。虽然一审庭审中岳奉其陈述已经退还案涉库房并且清空房内物品，但是从公证书显示的内容看，库房内仍有大量物品存放，并且岳奉其的车辆亦停放于库房中，导致曾文发无法继续占有、使用案涉库房。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现曾文发参照租房协议约定的租金标准计算从2016年10月至2019年10月期间的房屋占用使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。房屋占用使用费的金额计算为2114元/月×36个月=76104元。故曾文发主张岳奉其支付前述期间房屋占用使用费76104元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。 关于诉讼时效问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于案涉租房协议到期后，岳奉其仍继续使用案涉仓库并支付租金，故属于前述法律规定的不定期租赁情形，曾文发可以主张岳奉其随时支付房屋占用使用费。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。故曾文发主张岳奉其支付案涉房屋占用使用费的诉讼请求并未超过法定的诉讼时效期间。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、岳奉其于判决生效之日起五日内向曾文发支付房屋占用使用费76104元；二、驳回曾文发的其他诉讼请求。一审案件受理费1703元，减半收取计851.5元，由岳奉其负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，岳奉其围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。岳奉其提交以下证据：一、银行转账流水、支付宝转账记录。拟证明：岳奉春是案涉库房实际承租人，并且支付了2017年1月至2017年10月以及2016年3月的租金，共计42360元，一审遗漏了该事实。二、岳奉春的证人证言。拟证明：岳奉其已经与曾文发不存在租赁关系，系岳奉春与曾文发建立租赁关系。三、岳奉其与岳奉春微信聊天记录。拟证明：曾文发系向岳奉春催收房租。 曾文发发表质证意见称，一、彭加连是否是岳奉其的妻子无法证明，6000元的租金是曾文发提起诉讼之前的费用，该6000元是2016年10月之前的费用，对该证据真实性予以认可，但不能达到其证明目的。关于支付宝转账记录，如果岳奉其确实支付，曾文发同意抵扣。二、岳奉其没有告知岳奉春与岳奉其是共同承租，合同相对方是岳奉其。岳奉其同岳奉春是兄弟关系，当时岳奉春是在给岳奉其打工，岳奉其是老板，所以曾文发从未找过岳奉春，而是一直向岳奉其主张租金，也没有权利向岳奉春主张权利。对于岳奉其与岳奉春合伙的关系以及后续独立经营的事实曾文发也不清楚。三、根据微信聊天记录可以看出，2016年5月的聊天记录载明岳奉其说他不在管成都的事情了，成都的已经亏了，在这之前岳奉其与岳奉春还是合伙关系，且2017年10月8日岳奉春把成都库房催租金的事实发给了岳奉其，证明岳奉春与岳奉其是合伙关系，如果是独立经营没有必要将该事实告知岳奉其。 对岳奉其提交证据的真实性、合法性予以认可，但因曾文发二审中称认可岳奉其已经支付完成2017年以前的租金，故岳奉其所提交的证据对本案的认定结果已不再具有关联性。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。另补充查明，曾文发认可岳奉其已经支付房屋占有使用费至2017年12月底。但称从2018年1月至2019年10月共计22个月46508元房屋占有使用费岳奉其未支付。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、岳奉其是否系本案适格主体；二、一审认定岳奉其支付房屋占有使用费是否正确。对此，本院评述如下： 一、关于岳奉其是否系本案适格主体的问题。岳奉其称其与曾文发的债权债务关系在2013年底已经全部终结，曾文发主张的201平方米的仓库系岳奉春使用，其不再是本案适格主体。对此本院认为，岳奉其与曾文发签订租赁合同约定的租赁期限于2011年10月30日届满。租期届满后岳奉其继续使用案涉租赁物。后虽岳奉其称其2013年底不再承租案涉租赁物，由岳奉春另行租赁201平方米的仓库，但因双方均无岳奉其与曾文发办理交接并且告知曾文发其不再继续承租的证据，案涉房屋租金依然由其名下银行卡向曾文发进行转账，岳奉其所有的车辆亦停在租赁房屋中。加之厂房面积或地点的变更亦并不等同于租赁主体的变换。故对曾文发而言，其有充分的理由相信系与岳奉其延续租赁关系。综上，岳奉其所称与岳奉春租赁主体地位的变更应属其内部行为，不能对曾文发发生效力。岳奉其系本案适格主体，曾文发有权要求其承担相应责任。至于岳奉其称后期租金为岳奉春支付，本院认为，岳奉春虽存在部分支付行为，但因其兼具岳奉其合伙人及兄弟的身份，且无其他证据证明曾文发的合同相对人已发生变更的情况下，曾文发有合理理由相信其系代岳奉其进行租金支付。岳奉其以此为由主张其非本案适格主体，本院不予支持。 二、关于一审认定岳奉其支付房屋占有使用费是否正确的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，在岳奉其与曾文发租赁合同无效的情况下，曾文发要求岳奉其按租金标准向其支付房屋占有使用费一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。因二审中曾文发认可岳奉其已经支付房屋占有使用费至2017年12月底，故岳奉其还应当向曾文发支付2018年1月至2019年10月期间房屋占有使用费46508元。 综上所述，上诉人岳奉其的上诉请求不成立，应予驳回；因二审出现新证据，导致岳奉其应付房屋占有使用费数额发生变化，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 撤销成都市成华区人民法院(2020)川0108民初2665号民事判决第二项“驳回曾文发的其他诉讼请求”； 变更成都市成华区人民法院(2020)川0108民初2665号民事判决第一项“岳奉其于本判决生效之日起五日内向曾文发支付房屋占有使用费76104元”为“岳奉其于本判决生效之日起五日内向曾文发支付房屋占有使用费46508元”； 三、驳回曾文发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1703元，由岳奉其负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年六月二十九日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁 敬