四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异51号 案外人：王永明，男，1963年2月8日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：马显庆，四川骥志律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张铮，四川骥志律师事务所律师。 申请执行人：中银消费金融有限公司。住所地：中国（上海）自由贸易试验区银城中路200号14楼1409-1410室。统一社会信用代码：913100005574007652。 法定代表人：黄志刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗熙翔，四川迪扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄川洋，四川迪扬律师事务所律师。 被执行人：童娟，女，1981年12月4日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 在本院执行申请执行人中银消费金融有限公司（以下简称中银消费公司）与被执行人童娟金融借款合同纠纷一案中，案外人王永明于2021年6月1日对本院作出的（2020）川1102民初1679号民事裁定中查封登记在童娟、徐永祥名下位于四川省峨眉山市××镇××村××组××期××栋××路××段××号的房屋中童娟所有的份额（合同备案号为201712300000460）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王永明称，案外人于2021年4月15日在办理位于四川省峨眉山市××镇××村××组××期××栋××路××段××号的案涉房屋不动产权登记时，发现案涉房屋已于2020年1月16日被乐山市市中区人民法院预查封。案外人经峨眉山市全成房产营销策划有限公司（以下简称全成房产公司）介绍，于2018年11月24日向童娟、徐永祥购买了案涉房屋，并支付了40万元购房款给童娟，剩余10万元房款按合同约定在办理过户时支付。其购买案涉房屋时，童娟已将案涉房屋对外出租。在向童娟、徐永祥购买了案涉房屋后，案外人与承租人签订了租赁合同。由于案涉房屋尚未办理不动产权登记，故案外人无法办理过户登记。由于案外人在案涉房屋被查封前已经签订了合法有效的书面合同，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等法律规定，请求：1.中止乐山市市中区人民法院（2020）川1102民初1679号民事裁定的执行；2.解除对登记在童娟、徐永祥名下位于四川省峨眉山市××镇××村××组××期××栋××路××段××号的房屋中童娟所有的份额的查封。 申请执行人中银消费公司未提交书面陈述意见及相关证据材料。 本院查明：2020年1月3日，本院立案受理了中银消费公司诉童娟金融借款合同纠纷一案，案号为（2020）川1102民初1679号。在该案审理中，中银消费公司于2020年1月13日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2020）川1102民初1679号民事裁定，裁定查封童娟名下位于四川省峨眉山市××镇××村××组××期××栋××路××段××号的房屋中童娟所有的份额（合同备案号201712300000460），金额以168358.46元为限，查封期限三年。2020年1月16日，本院向峨眉山市不动产登记中心送达了（2020）川1102民初1679号民事裁定书和（2020）川1102执保26号协助执行通知书，限额冻结了案涉房屋。 2020年8月7日，中银消费公司依据本院已经发生法律效力的（2020）川1102民初1679号民事调解书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2020）川1102执1559号。依据该生效民事调解书，童娟应归还中银消费公司借款本金151133.97元及利息、律师费、滞纳金，并承担案件受理费、诉讼保全费。 2020年9月9日，本院作出（2020）川1102执1559号执行裁定，裁定终结该案执行程序。（2020）川1102执1559号执行裁定书载明：在该案执行中，本院依职权对童娟的财产状况进行了调查,除依法查封了案涉房屋中童娟所有的份额外，未查到其有银行存款、车辆登记等其他可供执行的财产信息。因案涉房屋还未办理不动产登记证，产权份额尚未确定，故暂不能处置。经本院依法告知后，中银消费公司表示也不能提供童娟有可供执行的财产线索，并同意终结该案的本次执行程序，本院已依职权向童娟发出限制高消费令进行惩戒等。 另查明，1.2018年11月24日，王永明作为买方、童娟和徐永祥作为卖方、全成房产公司作为居间方签订《存量房买卖合同》，主要约定：童娟和徐永祥将其坐落于“润彩·彩中心二期6栋金顶北路中段742号”的房屋出售给王永明，该案涉房屋合同备案号为201712300000460，房屋状况为6幢1层，建筑面积为51.44平方米，成交价格为50万元；王永明于2018年11月24日交付定金10万元，并于同日交付首付款30万元，剩余房款10万元于过户当日交付；案涉房屋在不动产权下证15日内办理过户手续，且由王永明支付过户所产生的一切费和税；交房日期为2021年9月30日等。王永明在“甲方”处签名捺印，童娟和徐永祥在“乙方”处签名捺印，全成房产公司在“丙方”处加盖该公司的合同专用章。 2018年11月24日，王永明通过其在中国建设银行账号为6214××××1606的银行账户向童娟账号为6214××××0342的银行账户转账支付40万元。落款时间为2018年11月24日的《收条》载明：“今收到王永明购买峨眉山市××期××栋××路××段××号定金人民币100000.00元整（壹拾万元整）、首付款人民币300000.00元整（叁拾万元整）”，童娟、徐永祥在“收款人”处签名捺印。 上述合同签订后，童娟、徐永祥将案涉房屋交付给王永明，王永明于2019年8月15日与彭丽美签订《门市租赁合同》，将案涉房屋租赁给彭丽美。落款时间为2020年3月23日的《乐山悦居物业服务有限公司阅彩·彩中心项目专用收据》载明，王永明交纳了案涉房屋2019年6月1日至2020年12月31日的商铺物业服务费2443.4元。 2021年6月9日，王永明自愿将购房余款10万元交至本院诉讼费及案款账户交付执行。 2.《峨眉山市不动产登记中心不动产登记查询结果通知书》载明，案涉房屋坐落于四川省峨眉山市××镇××村××组××期××栋××路××段××号，面积为51.44平方米，用途为商业服务，商品房备案号为201712300000460，权利人为童娟、徐永祥。 《商品房买卖合同备案表》载明，案涉房屋的出售人为乐山居者置业有限公司，买受人为童娟（共同共有）、徐永祥（共同共有），备案时间为2017年12月30日。 审查中，童娟陈述，其与徐永祥于2013年5月登记结婚，于2019年3月登记离婚。其与徐永祥于2016年12月购买了案涉房屋，于2017年接收了案涉房屋后用于出租。2018年11月，其与徐永祥通过全成房产公司将案涉房屋出售给王永明，并收取了王永明支付的40万元购房款。由于房地产开发公司于2020年12月才告知其可以领取房产证，故一直没有办理过户登记。 以上事实，有案外人王永明提交的《存量房买卖合同》《商品房买卖合同备案表》《收条》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《乐山悦居物业服务有限公司阅彩·彩中心项目专用收据》《门市租赁合同》《峨眉山市不动产登记中心不动产登记查询结果通知书》《中国农业银行超级柜台客户回执》，本院依法调取的本院（2020）川1102民初1679号民事裁定书、（2020）川1102民初1679号民事调解书、（2020）川1102执保26号协助执行通知书、（2020）川1102执1559号受理执行案件通知书、送达回证、（2020）川1102执1559号执行裁定书、（2020）川1102执1559号案件的卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律和司法解释。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 根据审查查明的事实，王永明与童娟、徐永祥在本院查封案涉房屋之前签订了《存量房买卖合同》，约定童娟、徐永祥将案涉房屋出售给王永明，上述合同不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。在案证据证实在本院查封案涉房屋前，王永明向童娟、徐永祥支付了40万元购房款，且王永明于2021年6月9日将剩余10万元房款交至乐山市市中区人民法院诉讼费及案款账户，应视为其已支付全部价款。王永明在购买案涉房屋后于2019年8月15日将案涉房屋租赁给他人使用，且按期交纳了物业服务费用，可以认定在本院查封前王永明已合法占有了案涉房屋，且未能及时办理过户登记非王永明自身原因所致，不能归责于王永明。故，王永明对案涉房屋享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉房屋的执行。 综上，案外人王永明的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定的异议成立条件，其提出中止对案涉房屋执行的异议请求，本院依法予以支持。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第一百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2020）川1102民初1679号民事裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高 奕 二〇二一年六月十一日 书记员 赵若晴