四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2391号 上诉人（原审被告）：刘余林，男，1969年5月13日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：向小南，四川则昂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭志峰，四川则昂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：单小勇，男，1961年9月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：程兴武，四川督政律师事务所律师。 上诉人刘余林因与被上诉人单小勇房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13065号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘余林上诉请求：一、请求撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13065号民事判决，依法改判刘余林仅承担违约金100000元、水费1254.4元、电费202.7元及换锁费900元，共计102357.1元；二、本案一、二审诉讼费用由单小勇承担。二审调查过程中，刘余林对上诉请求进行了增加和变更：三、请求判决单小勇返还刘余林已经支付的租金450000元和押金49900元；四、驳回单小勇关于水费、电费、换锁费、物业费、垃圾清运费的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定案涉合同的解除时间是2020年3月31日，并支持了单小勇关于房屋空置期损失的主张属于事实认定错误和法律适用错误。刘余林在另案中通过诉讼方式明确作出了解除合同的意思表示，虽另案生效判决并未支持刘余林的诉讼请求，但是属于已构成《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权的条件。单小勇在明知刘余林在2019年5月20日就应当缴纳租金、且刘余林不能通过诉讼途径解除合同的情况下，继续多次向刘余林发送内容相同的催款通知，并于2019年12月5日才向一审法院起诉，未及时采取措施防止租金损失扩大，系拖延租赁期以增加租金收入，违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的减损规则，应当对此承担相应的法律责任。刘余林认为案涉合同的解除时间应当为2019年6月20日。2.房屋空置期损失属于可期待利益，不属于《中华人民共和国合同法》规定的可得利益范畴，且案涉合同已有提前解除合同损失的约定，房屋空置期的损失依法不应得到支持。案涉《房屋出租合同》第四条第一款已约定刘余林提前解除合同的违约责任，故应当按照合同约定判决刘余林向单小勇支付因提前解除合同的违约金100000元。3.刘余林与单小勇签订《房屋出租合同》后并未进入小区，也并未接收房屋，单小勇与物业公司的交接单上并没有刘余林的签字，刘余林也并未委托张伟接收钥匙，张伟并没有拿走钥匙。4.单小勇换锁系自主行为，并非刘余林导致，也没有在合同中约定由刘余林承担换锁费用，故刘余林不应承担换锁费用。5.刘余林未租满六年的情况下，根据《房屋出租合同》第四条第一款的约定，刘余林只需要承担100000元的违约金后，便有权退房和解除《房屋出租合同》。 单小勇辩称，刘余林在二审中提出的上诉请求属于一审中的反诉，刘余林在一审中并没有提出相关的请求。刘余林的事实与理由不成立，另案生效判决已查明房屋已经进行了交接，根据合同的约定是先支付的房租，签订合同时就支付完了房租。当时单小勇拿了两套钥匙，同时将备用钥匙交给了物业，同时告知刘余林说备用钥匙在物业那里，让刘余林去物业那里领取钥匙。 单小勇向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除单小勇与刘余林签订的《房屋出租合同》，刘余林向单小勇返还房门钥匙一套（正门、侧门、车库、门禁卡两张）；2.判令刘余林向单小勇支付履约保证金50000元;3.判令刘余林向单小勇支付《房屋出租合同》解除之前（从2019年6月20日至本判决生效为止期间）的房屋占用损失，暂计为225000元；4.判令刘余林向单小勇赔偿损失暂定为325000元；5.判令刘余林向单小勇支付物业服务费21120元、垃圾清运费176元、水费1254.4元、电费202.7元、换锁费900元。 一审法院经审理查明：2018年6月20日，刘余林与单小勇双方签订《房屋出租合同》一份，约定单小勇将位于成都市武侯区xx幢独幢别墅（产权证丘（地）号为权0xx8，面积320平米）出租给刘余林使用，租期为2018年6月20日至2023年6月18日，租金每年450000元。合同第三条第1款约定签订合同之日付第一年租金450000元及保证金50000元。同日，刘余林向单小勇支付保证金49900元。次日，刘余林向单小勇支付租金450000元。 2018年6月26日，单小勇向成都金恩物业管理有限公司武侯别墅丽园物业管理服务中心（以下简称武侯别墅丽园物业服务中心）发出《函告书》，载明：“单小勇已于2018年6月20日将Bxx栋别墅出租给刘余林，并于合同当日将进入小区门禁卡两个和Bxx栋正大门、侧门钥匙交给了刘余林，另将Bxx栋正大门和侧门、车库门、房间门一套共计4把钥匙交给武侯别墅丽园物业管理部再转交给刘余林。”武侯别墅丽园物业服务中心当日签收了《函告书》。 2018年6月27日，单小勇通过微信向刘余林发出《通知书》，载明“……另已于2018年6月26日已书面通知（函告书）武侯别墅丽园物业管理部（详细内容函告书附件内容）……另将函告书内容及出租合同复印件一起发给你。”单小勇随后通过微信向刘余林拍发了函告书照片并向刘余林发送了物业管理部相关人员的联系电话。2018年7月3日，单小勇再次通过微信向刘余林发出《通知》，载明：“……我已将Bxx栋别墅的第二套正大门、侧门、房间、车库的钥匙共4把交给武侯别墅丽园物业管理部转交给你，……”2018年7月5日，刘余林通过微信向单小勇发出《通知》，载明：“由于本人近期资金周转和生活原因，迫切需资金解决，且因武侯别墅丽园Bxx栋租金过高，本人无力承担，我也没有接收入住该房屋。本人刘余林向你通知：我于2018年7月5日正式解除与你签订的武侯别墅丽园Bxx房屋租赁合同。……”2018年7月6日，单小勇微信回复不同意解除合同，要求刘余林继续履行合同。 2018年8月29日，武侯别墅丽园物业服务中心出具《证明》，证实其于2018年6月26日收到单小勇向刘余林移交的《房屋出租合同》一份，身份证复印件一份，正大门、侧门、车库门、房间门钥匙共4把。 2019年6月12日，单小勇向刘余林发函催收第二年租金。刘余林于2019年6月17日签收邮件。后单小勇又通过短信、微信等方式进行了催收。截止一审开庭时，刘余林仍未予支付。 刘余林于2018年7月30日向一审法院起诉请求解除与单小勇之间的《房屋出租合同》并主张返还保证金，该案中已对房屋交付问题进行审理。（2018）川0107民初7979号《民事判决书》认为，“单小勇将房屋钥匙存放在物业服务中心并指示物业服务中心转交给刘余林，同时告知刘余林到物业服务中心取钥匙，刘余林完全有条件取得房屋钥匙。故刘余林主张单小勇未按约交付房屋的理由不成立。”（2019）川01民终695号《民事判决书》认为“对于刘余林所主张的案涉房屋未交付的问题，从一审查明的事实来看，单小勇已通过物业交付钥匙，转移房屋的占有。故刘余林于交付之后是否实际占有使用房屋不影响本案租金的认定。” 2020年4月21日一审庭审中，刘余林表示不持有房屋钥匙，仅持有两张门禁卡，且房屋内并无刘余林物品。经一审法庭告知，单小勇于2020年4月28日自行收回房屋，产生换锁费用900元。 一审法院另查明，单小勇垫付2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业服务费21120元、垃圾清运费176元、水费1254.4元、电费202.7元。 一审法院认为，单小勇与刘余林之间签订《房屋出租合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。 生效判决查明单小勇已履行交付义务，刘余林具备取得房屋钥匙的条件。现刘余林对此持有异议，一审法院已在庭审中告知其应另行申请再审。本案中，单小勇对生效判决中已经确认的事实无需再行举证。刘余林经单小勇催告逾期未支付第二年租金的行为，构成违约，应当承担相应的违约责任。单小勇依法享有合同解除权，该解除通知随起诉状副本于2020年3月31日送达给刘余林，故合同于2020年3月31日解除。单小勇已于2020年4月28日自行收回房屋，此前刘余林欠付的租金及占用费共计385000元应向单小勇支付。 单小勇在本案中主张了325000元的空置期损失，并主张没收50000元保证金。基于客观存在的空置期租金损失，综合考虑本案的租金标准、合同履行情况、当事人违约情况等，一审法院酌情在225000元范围内对单小勇的损失赔偿请求予以支持。刘余林已经交付了49900元保证金，应予抵扣。折抵后，刘余林还应向单小勇支付损失赔偿款175100元。 根据合同约定，刘余林租赁房屋期间产生的物业服务费21120元、垃圾清运费176元、水费1254.4元、电费202.7元应由刘余林负担。合同解除后，刘余林应向单小勇返还房屋，故单小勇为收回房屋所支付的换锁费900元应由刘余林负担。单小勇要求判令刘余林返还房门钥匙一套（正门、侧门、车库、门禁卡两张），现刘余林仅认可持有两张门禁卡，该两张门禁卡应予返还。鉴于单小勇已经自行换锁，且一审法院已支持单小勇的换锁费用，一审法院对返还钥匙的请求不再支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认单小勇与刘余林于2018年6月20日签订的《房屋出租合同》已于2020年3月31日解除；二、刘余林应于判决生效之日起七日内向单小勇支付房屋租金及占用费385000元、损失赔偿款175100元、物业服务费21120元、垃圾清运费176元、水费1254.4元、电费202.7元、换锁费900元；三、驳回单小勇的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9960元，由单小勇负担630.61元，由刘余林负担9329.39元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 对一审审理查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。刘余林补充认为，一审判决第4页第一段并不能说明其收到了钥匙。 二审中，刘余林补充上诉请求，要求单小勇返还已收取的租金及保证金499900元。因该项诉讼请求属二审中新增诉讼请求，且在另案（2019）川01民终695号民事判决中已作审理，故刘余林新增的该项诉讼请求不属于本案二审的审理范围。 二审另查明，双方当事人均陈述刘余林未对（2019）川01民终695号案件申请再审。关于合同第四条“3.乙方保证租满陆年，未租满陆年中途退房视为乙方违约，另付违约金壹拾万元”的理解，双方当事人均认可刘余林在未租满六年的情况下可以单方退房，但要承担违约金。 本院认为，刘余林与单小勇签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：1.一审认定的案涉合同解除时间是否适当；2.一审认定的房屋租金、房屋占有使用费及损失赔偿款是否适当；3.刘余林是否应当承担水费、电费、物业费、垃圾清运费及换锁费。对此，分别评议如下： 关于第一个争议焦点。据（2019）川01民终695号生效判决认定，刘余林不享有案涉合同的解除权，故刘余林于2018年7月5日发出的解除通知不产生解除案涉合同的效力。单小勇作为守约方向法院诉请解除案涉合同，起诉状副本于2020年3月31日送达刘余林，一审法院认定起诉状副本送达之日案涉合同解除并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。刘余林虽无合同解除权，但其早在2018年7月5日即明确作出了不再租赁案涉房屋的意思表示，且刘余林在（2019）川01民终695号生效判决作出后继续未付租金，其拒绝承租的意思表示是非常明确的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，在刘余林明确拒绝承租的情况下，单小勇应当及时采取合理措施防止损失进一步扩大，故单小勇在未及时采取合理的措施止损的情况下不得就继续扩大的损失向刘余林追责。综合考虑本案的履行情况、违约情况、实际损失等，刘余林对2019年6月19日之后的损失不再承担责任，即不再支付2019年以后的租金及占用费。另，刘余林已实际支付的450000元租金及49900元保证金已足以弥补单小勇的损失，故对单小勇要求赔偿损失的诉讼请求不予支持，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 关于第三个争议焦点。因单小勇未采取合理措施防止损失进一步扩大，故对扩大的损失不得要求刘余林承担责任，刘余林亦无须支付2019年6月19日之后的水费、电费、物业费、垃圾清运费。据在案证据显示，单小勇于2019年9月10日一次性垫付了2018年7月1日至2019年9月30日的物业费、垃圾清运费14520元及2018年6月26日至2019年9月10日的水、电费1457.1元，共计15977.1元。因物业费、水费、电费、垃圾清运费系单小勇一次性支付，未提交每月的明细，故刘余林按比例支付对应期间的相关费用即可，刘余林应当支付物业费、垃圾清运费为xx261.1元（14520÷15×12-14520÷15÷30×xx=xx261.1），应当支付的水费、电费为1185.8元（1457.1÷14.5×12-1457.1÷14.5÷30×6＝1185.8）。关于换锁费，为单小勇收回房屋必然支出的费用，故应当由单小勇自行承担。综上，刘余林应当支付的水费、电费、物业费、垃圾清运费为12446.9元。一审法院对此认定略有不当，本院予以纠正。 综上，刘余林的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13065号民事判决第一项； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13065号民事判决第三项； 三、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初13065号民事判决第二项“刘余林应于本判决生效之日起七日内向单小勇支付房屋租金及占用费385000元、损失赔偿款175100元、物业服务费21120元、垃圾清运费176元、水费1254.4元、电费202.7元、换锁费900元”为“刘余林应于本判决生效之日起七日内向单小勇支付物业服务费、垃圾清运费、水费、电费共计12446.9元”； 四、驳回单小勇的其余诉讼请求。 一审案件受理费9960元，由单小勇负担9329.39元，由刘余林负担630.61元。二审案件受理费8520元，由刘余林负担340元，由单小勇负担8180元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  杜玉兰 审判员  赵 韬 审判员  王 果 二〇二一年六月十日 书记员  何浩铭