四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终475号 上诉人（原审被告）：四川鑫富润房地产开发有限公司，住所地：仁寿县满井镇佳泉街462号1栋1单元6层1号。 法定代表人：胡建国，总经理。 委托诉讼代理人：陈林，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李光君，仁寿县海洋法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：张成义，男，1978年4月6日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 被上诉人（原审原告）：代炆伶，女，1983年11月12日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 上列被上诉人共同委托诉讼代理人：练晓东，四川中沛律师事务所律师。 上诉人四川鑫富润房地产开发有限公司（以下简称：鑫富润公司）因与被上诉人张成义、代炆伶房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初4798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫富润公司上诉请求：撤销四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初4798号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院对本案“房屋交付是否逾期”的事实判断错误。案涉房产在通知被上诉人收房时已经部分入住，房屋交付没有逾期，是被上诉人拒绝收房，其受到的损失应当自行承担。一审法院判决违约金标准过高，按日万分之一标准支付违约金致上诉人遭到的损失远远大于案涉房地产租金的损失。如果存在逾期交房或因延期交房给被上诉人造成损失，请求参照同地段、同时间的房屋租金依法予以调减。 张成义、代炆伶辩称，一审认定事实清楚，根据合同约定，上诉人应当向其发出收房通知，但至今其未收到开发商邮寄过来的书面收房通知。购房合同第十八条约定了交付房屋的时间，但其至今未收到房屋，也未收到鑫富润公司提供的商品房竣工验收备案书。鑫富润公司逾期交房行为违反了合同的约定，未提供商品房竣工验收备案书违反了法律的强制性规定，案涉房屋以及市政基础设施工程到现在是否获得验收合格被上诉人不清楚，鑫富润公司的行为构成违约，应当向被上诉人支付违约金。一审认定按照日万分之一的违约金是案涉合同约定的标准，已在利益上向鑫富润公司倾斜，商品房贷款年息在4.9到5.3之间，日万分之一的年息为3.65，其远低于贷款利息。 张成义、代炆伶向一审法院起诉请求：1．判令鑫富润公司继续履行双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》；2．判令鑫富润公司立即向张成义、代炆伶支付违约金37,574元。（违约金暂以商品房价款469,670元为基数，按每日万分之二计算。自2019年6月30日起，暂计至2020年8月3日止400天。张成义、代炆伶主张至鑫富润公司办结由政府主管部门颁发的诉争商品房的竣工验收备案书，且鑫富润公司向张成义、代炆伶交付该房屋之日止）；3．本案诉讼费由鑫富润公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月2日，张成义、代炆伶与鑫富润公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定张成义、代炆伶购买鑫富润公司开发建设的位于仁寿县住房一套，预见测建筑面积98.67平方米，购房款总价469670元。合同约定鑫富润公司应当在2019年6月30日前向张成义、代炆伶交付该商品房。双方在《商品房买卖合同》第六章交付条件与交付手续第十五条商品房交付条件中约定“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书；3．前述第一项是指该商品房所在楼栋经建设、施工、监理、设计等单位验收合格。……（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”第十八条交付时间和手续中约定“……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。……”在第十九条逾期交房责任中约定“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2．按逾期情况，分别处理：（1）自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。但非因出卖人原因导致的预期交房，出卖人不承担责任。”。双方在补充协议中约定：“……2．出卖人如遇以下原因，可据实对交房时间予以顺延：①自然灾害：地震、洪水、火灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨等。②非出卖人原因，执行政府的法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令。③非出卖人原因，政府主管部门验收时间的滞后及市政配套安装的延误。④由于买受人原因不如期交付。⑤其他不可抗拒的原因：战争、动乱、空中飞行物体坠落、非出卖人原因连续停电、停水等。” 2018年1月2日，张成义、代炆伶通过刷POS机的方式向鑫富润公司支付了269,670元。当日，鑫富润公司即向张成义、代炆伶出具了《收据》一份，载明收到首付款269,670元。2018年2月4日，鑫富润公司向张成义、代炆伶出具了《收据》一份，载明代收手续费2,000元。2018年1年2日，张成义、代炆伶通过按揭方式向鑫富润公司支付了购房款200,000元。 一审法院采信的证据，有经过庭审质证的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《借款借据》、《个人购房担保借款合同》、收据、银行付款凭证等证据及当事人陈述。 一审法院认为，张成义、代炆伶和鑫富润公司订立的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。双方应按约定全面履行自己的合同义务。张成义、代炆伶已经按照合同约定全部履行了自己给付购房价款的义务。鑫富润公司则应当按合同约定办理好合同约定的房屋验收合格等相关手续并于2019年6月30日前向张成义、代炆伶交付该商品房。 对于鑫富润公司的宣传视频属于要约还是要约邀请，是否构成违约及是否应承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺。要约人即受该意思表示约束”。《中华人民共和国合同法》第十五条约定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。……商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”本案中，鑫富润公司向不特定的潜在客户通过电视等媒介形式投送商品房宣传广告的行为，其目的是宣传开发的商品房项目和服务的优越性，以此吸引顾客来购买商品房。其广告视频中宣传的“6大景观节点、5大植物景区、安防体系8重……”等都是对小区环境的一个大体的描述，并不是对房屋及相关设施所作的具体明确的说明和允诺。从张成义、代炆伶针对自己的该项主张所提供的仁寿县工商质监局和眉山市彭山区工商质监局作出的两份行政处罚决定书的内容来看，工商质监部门是认定鑫富润公司在其中悦•金塘湾项目广告宣传中有“买房送车”等内容以及DM宣传单中有“天府新区兑现加速生态宜居尚待解渴”、“绝版资源独步城南单盘撑起一个板块”等内容，属虚假宣传，而给予的行政处罚。而上述宣传内容均不属鑫富润公司就其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，张成义、代炆伶所述的鑫富润公司投放的商业广告不构成要约。鑫富润公司也无需对此承担违约责任。 关于鑫富润公司是否有逾期交房的违约行为的问题。鑫富润公司辩称案涉房屋已经到达交房条件是张成义、代炆伶拒绝收房，且逾期是政府的原因，鑫富润公司不构成根本性违约，不应承担违约责任。向张成义、代炆伶交付其所购的商品房是鑫富润公司应当履行的合同义务，该义务是否履行，应当由鑫富润公司举证予以证明，在庭审中，鑫富润公司陈述案涉房屋的竣工验收备案书正在办理中，并未取得。也就是说案涉房屋并未达到《商品房买卖合同》第十五条约定的交房条件。且鑫富润公司也未举证证明已经向张成义、代炆伶送达了交房通知，而张成义、代炆伶拒绝接收房屋，或者有其他免责事由。故鑫富润公司不承担违约责任的辩解不予支持；按《商品房买卖合同》的约定，鑫富润公司应在2019年6月30日前将案涉房屋交由张成义、代炆伶，逾期时间应认定为2019年6月30日的第二日计算至鑫富润公司将案涉房屋交付张成义、代炆伶时止。 关于违约金标准的确定问题。张成义、代炆伶在庭审中主张虽然合同中约定的违约金是按房款的每日万分之一计算，但合同的违约金远远低于银行的贷款利息，鑫富润公司还有虚假宣传的违约行为，所以违约金应按房款总价的每日万分之二计算。一审法院认为，张成义、代炆伶和鑫富润公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，依法受法律保护。而且鑫富润公司投放的宣传广告不属于要约，不构成违约。一审法院综合考虑合同的履行情况、鑫富润公司的过错程度以及鑫富润公司的履行能力等因素，按双方在《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，确定鑫富润公司应承担的违约金为自约定交房期限2019年6月30日之次日即2019年7月1日起，以张成义、代炆伶已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算至鑫富润公司实际向张成义、代炆伶交房或按合同约定视为向张成义、代炆伶交房之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审判决：一、被告四川鑫富润房地产开发有限公司继续履行与原告张成义、代炆伶签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告四川鑫富润房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告张成义、代炆伶支付逾期交房违约金，违约金以469670元为基数，按日万分之一的标准自2019年7月1日起计算至被告四川鑫富润房地产开发有限公司取得原告张成义、代炆伶购买的位于仁寿县的商品房所在楼栋的竣工验收备案书并将交房通知送达原告之日止；三、驳回原告张成义、代炆伶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由四川鑫富润房地产开发有限公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人对证据进行了交换和质证。 鑫富润公司提供了四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书四份。拟证明政府发放了案涉工程竣工验收备案书，中悦金塘湾地下室备案时间是2021年4月30日，中悦金塘湾3栋1、2、3、4、5单元和4栋备案日期在2020年12月22日。 张成义、代炆伶质证认为，案涉房屋是5栋，3栋的工程竣工验收备案书与其没有关系。地下室备案时间是2021年4月30日，该份证据证明开发商逾期交房。 经审查，鑫富润公司提供的四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书所属楼栋为3栋、4栋，不是案涉房屋所属楼栋，与本案没有关联性，本院不予采信。对地下室的施工程竣工验收备案书真实性，本院予以确认。 二审查明事实与一审判决认定事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：鑫富润公司是否存在逾期交房的违约行为，是否承担违约责任；如承担违约责任，按已付购房款为基数，以日万分之一的标准计算违约金是否过高。 鑫富润公司与张成义、代炆伶签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于交房条件第十五条约定：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书；3．前述第一项是指该商品房所在楼栋经建设、施工、监理、设计等单位验收合格。……（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。”关于交付时间和手续第十八条约定：“……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。”双方签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》后，张成义、代炆伶已按合同约定全额支付了购房款，鑫富润公司应当按照合同约定向张成义、代炆伶交付符合合同约定条件的房屋。鑫富润公司至合同约定的交房日期一直未取得案涉房屋的竣工验收备案书，其二审中陈述已经办理完毕，但仅提供了其他楼栋的房屋的竣工验收备案书，未提供案涉房屋所在楼栋的竣工验收备案书。因此，鑫富润公司在合同约定的交房日期到期后，不能向张成义、代炆伶交付符合合同约定条件的房屋，存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任。 《商品房买卖合同》第十九条中关于逾期交房违约责任约定：“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止，按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。但非因出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担责任。”鑫富润公司主张因张成义、代炆伶拒绝收房以及政府的原因导致逾期交房，但鑫富润公司未提供其已以合同约定的方式书面通知了张成义、代炆伶收房，以及未办理到房屋竣工验收备案书原因的证据。鑫富润公司未提供证据证明其存在非因公司原因导致的逾期交房情况，或者存在合同约定的可对交房时间予以顺延的情形，其应当向张成义、代炆伶支付违约金。鑫富润公司提出按已付购房款为基数，以日万分之一的标准计算违约金过高，应参照同地段、同时期的房屋租金支付，但其未提供相关证据予以佐证，其也无证据证明按照日万分之一的标准计算的违约金明显高于张成义、代炆伶的实际损失，一审按照合同约定的计算标准计算违约金并无不当，本院依法予以确认。对鑫富润公司的该请求不予支持。 综上所述，鑫富润公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费740元，由四川鑫富润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 覃 棱 审判员 辛利平 二〇二一年六月十一日 书记员 吴 倩