广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8119号上诉人（原审被告）：广州中维信息咨询有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-E3991(集群注册)(JM)。法定代表人：杨庆。委托诉讼代理人：姜昕，广东恒益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州寰城实业发展有限公司，住所地广州市天河区天河北路365号之一3005房。法定代表人：王珏。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习人员。上诉人广州中维信息咨询有限公司因与被上诉人广州寰城实业发展有限公司（以下简称寰城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中维公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回寰城公司的所有诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由寰城公司承担。事实与理由：（一）中维公司与寰城公司是协商一致解除合同，中维公司无需承担违约责任。在本案中，中维公司向寰城公司发出的《通知》只是希望与寰城公司协商解除租赁合同事宜，主动提出如合同解除自愿承担6月租金、水电费及物业管理费，并请寰城公司于2019年6月30日交接物业，并非单方违约解除合同。寰城公司在收到《通知》后向中维公司发出《关于3405退租申请的复函》，直接将中维公司的《通知》解读为了单方违约意思表示，并表示将扣除租赁保证金，要求中维公司补足装修免租期租金，并限期中维公司搬离。中维公司在寰城公司决意解除租赁合同后才同意解除。因此，中维公司与寰城公司实际上是协商一致解除合同，中维公司并未违约，无需向寰城公司承担违约责任。（二）即使认定中维公司违约，寰城公司要求中维公司支付免租期租金没有法律依据。首先，免租期是在涉案房屋交付后，因装修导致中维公司无法使用的期间，在寰城公司将涉案房屋交付中维公司时，尚不满足合同约定的使用条件，双方约定免租期是合同双方从公平原则角度出发考虑从而达成的意思自治。在房屋尚未装修无法使用、合同目的无法实现时，出租人要求承租人支付租金也有违公平原则。因此，寰城公司既已同意中维公司在免租期内无需缴纳房租，在合同解除后又要求中维公司承担免租期租金没有法律依据。其次，寰城公司在与中维公司签订租赁合同时，既约定了租赁保证金，又约定了如因中维公司原因导致合同提前解除应当补足免租期租金，实际上是在租赁保证金之外，变相增加了一项合同的违约金。一方面，定金和违约金条款不能同时适用，寰城公司不能在要求没收中维公司租赁保证金的同时，仍要求中维公司支付违约金(亦即要求中维公司支付免租期的租金)；另一方面，租赁保证金与违约金相加早已超过了合同总标的额的百分之二十，不存在不足以弥补寰城公司损失的情况。因此，即使认定中维公司违约，寰城公司要求中维公司支付免租期租金亦没有法律依据，应当予以驳回。（三）即使认定中维公司违约，中维公司缴纳的租赁保证金已足以覆盖一审判决中免租期租金、涉案房屋占用费以及寰城公司的律师费，不应当再要求中维公司另行承担责任。中维公司与寰城公司在租赁合同中明确约定，租赁保证金非中维公司预付的租金或其他任何费用，仅作为中维公司履行本合同的保证。同时约定，本合同项下，寰城公司遭受的实际损失超过租赁保证金的，中维公司需按实际损失进行赔偿。但本案中，一审法院的判决金额(39418元+19073.23元+5000元=63491.23元)并未超过中维公司支付的租金保证金金额(78836元)，因此，一审法院判决中维公司在寰城公司已收取中维公司租赁保证金的前提下仍要履行赔偿责任与合同约定不符，没有法律依据，应当予以纠正。综上，请求判如所请。被上诉人寰城公司答辩称：一、中维公司提前单方解除案涉租赁合同，应当承担相应的违约责任。中维公司因其自身原因关闭停业，提前单方解除案涉租赁合同，寰城公司已对中维公司的书面退租通知予以复函沟通，要求中维公司依约承担相应的违约责任。二、案涉租赁合同明确约定，若因中维公司原因导致本合同被提前解除的，视为中维公司自始不享有装修期免租优惠，中维公司应当按照合同拟定的月租金标准向寰城公司补足装修期租金。租赁保证金仅为中维公司履行租赁合同约定义务的保证，法律亦未明确规定租赁保证金即为违约金，中维公司主张将租赁保证金作为违约金的一部分无法律依据。此外，中维公司主张租赁保证金为定金，亦无任何法律依据，根据《最高人民法院关于适用》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。根据合同中关于免租期租金的约定，可知免租期租金的免除是附条件的，即中维公司守约，则享有该段时期的租金免除的优惠，反之，则不再享有。该种附条件的支付条款并不违反法律规定，现条件因中维公司的违约行为已经成就，中维公司则应当按照约定支付该时段30日的租金即39418元。三、合同中已明确约定，在中维公司单方解除合同情况下，应当支付免租期租金；若中维公司逾期交还案涉物业的，应当支付房屋占用费；此外，合同亦对律师费的承担作出明确约定。上述合同约定，均未违反法律规定，合法有效，中维公司应当就自身的违约行为承担相应责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。寰城公司向一审法院起诉请求：一、判令寰城公司没收中维公司交纳的租赁保证金78836元、物业履约保证金9854.4元、水电费周转金4927.2元（当庭撤回）；二、判令中维公司向寰城公司支付1个月免租期租金39418元；三、判令中维公司向寰城公司支付2019年7月1日至2019年7月15日的占用费19073.22元;四、判令中维公司向寰城公司支付管理费2463.6元、水电费1266.36元；五、判令中维公司向寰城公司支付延迟支付免租期租金、占用期间使用费、管理费、水电费的滞纳金（以第二至四项金额总数62221.18元为基数，按照每日千分之三的标准自2019年6月28日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月18日为49464.9元）；六、判令中维公司向寰城公司支付本案的律师费5000元；七、判令中维公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2019年1月22日，寰城公司（出租人/甲方）与中维公司（承租人/乙方）签订物业租赁合同（以下简称合同一）、《广州市房屋租赁合同》（以下简称合同二），合同一约定：案涉房屋租赁期限为36个月，自2019年2月1日至2022年1月31日。装修期为1个月，自2019年2月1日至2019年2月28日。若因乙方原因导致本合同被提前解除的，视为乙方自始不享有装修期免租优惠，乙方应按照本合同拟定月租金标准向甲方补足装修期内的租金；2019年3月1日至2020年1月31日，月租金为39418元，租赁保证金非乙方预付的租金或其他任何费用，仅作为乙方履行本合同的保证；本合同项下如乙方支付租金未包含物业管理费、水电费、网络费、装修押金等部分或全部款项，即乙方须按照各类款项收费标准进行付费，具体根据签订的相关物业服务协议另行约定；乙方在租赁期间擅自退租的，甲方有权扣除保证金，并不退还乙方已缴纳但未发生的费用；乙方应当按本合同约定支付租金、租赁保证金等费用，并承担因办公经营产生的各项税费；乙方未缴纳本合同约定的费用的，每逾期一天，应向甲方支付欠付金额的千分之三滞纳金；本合同项下，甲方所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、税费损失、装饰装修拆除费、律师费等，实际损失超过租赁保证金的，乙方需按实际损失进行赔偿；租赁物业交还时，还应符合如下条件：乙方已付清本合同项下的所有费用等；乙方逾期交还物业的，或虽交还物业但未满足本合同约定的全部交还条件的，每逾期一日，乙方应按本合同终止日所在月的日租金（日租金为该月租金总额除以该完整日历月的天数）的三倍标准向甲方支付物业被占用期间的使用费，并应承担被占用期间的公共事业费及物业服务费；双方配合另行签署政府部门要求的格式合同，已完成租赁合同备案手续，双方确认，上述备案合同仅为办理备案手续用，双方权利义务均应以本合同为准；等。合同二约定：甲方将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积246.36平方米，2019年2月1日起至2019年2月28日期间为免租期，2019年3月1日至2020年1月31日期间月租金为39418元，乙方向甲方缴纳78836元保证金等内容。合同签订后，案涉租赁合同在广州市天河区住房建设和园林局办理了房屋租赁登记备案。中维公司向寰城公司发出《通知》载明：我司将于2019年7月起关闭停业，无法继续承租位于广州市天河区*路*号之一*单元物业，于2019年6月28日解除与贵公司的租赁关系，我司自愿承担6月租金、水电费及物业管理费，并请贵公司于2019年6月30日交接物业。寰城公司提交《关于3405退租申请的复函》（大意为：根据合同约定，如因乙方原因导致合同被提前解除的，乙方不享有装修期免租优惠，应按照合同约定的标准补足此期间的租金；乙方在租赁期间擅自退租的，甲方有权扣除保证金，并不退还乙方已缴纳但未发生的费用；租赁合同自正式提交退租申请之日即6月28日起解除，请于合同解除次日按照合同约定的条件交还物业等）。《关于3405退租申请的沟通函》拟证明案涉租赁合同于2019年6月28日解除，寰城公司要求中维公司支付租金、水电费、占用费等。中维公司对上述证据的关联性予以认可，但对真实性及合法性不予认可。寰城公司提交委托代理合同、律师费发票拟证明其因本案产生的律师费。委托代理合同载明：甲方（寰城公司）因与中维公司、深圳宜车汇汽车服务有限公司租赁合同纠纷两案，特委托乙方（广东洛亚律师事务所）为代理人，乙方接受甲方委托，指派刘捷文律师为甲方的代理人。甲方应向乙方支付律师代理费每案件5000元，合计共1万元。落款日期为2019年10月。发票显示：寰城公司支付律师费10000元，开票日期为2019年12月12日。发票上加盖广东洛亚律师事务所公章。中维公司称其于2019年7月15日与寰城公司完成退租手续，双方无其他未结债务，并提交以下证据予以证明：1.中维公司法定代表人赵纬与寰城公司员工雷伟良的微信聊天记录。微信聊天记录载明：（2019年7月13日雷伟良）“赵总，3405的冰箱、微波炉、屏风等物品是你们的吧，这些都要等池总那边结清款以后，才能拉走…钥匙也请准备一下，池总只交给我大门钥匙2条”（赵）“好，周一交接给您”；2.家具盘点清单；3.转账记录。寰城公司确认雷伟良系其员工，对微信聊天记录的真实性、合法性予以确认，对关联性不予认可。寰城公司、中维公司确认中维公司转账记录中支付的款项系中维公司赔偿寰城公司办公用品的费用。针对中维公司的上述证据，寰城公司提交微信聊天记录，载明：（2019年7月17日雷伟良）“赵总，我们综合法务的意见，今天还是要按合同执行停水电，退租违约金我会尽快跟池总沟通处理，以免过了30天，产生新的违约金”。（2019年7月24日雷）“赵总，请问3405的协商情况如何？按之前的退租协商，租赁合同截止至7月15日，因到目前为止还没交接，7月16日起至交接为止，我们会收取占用费（日租金的3倍）”。中维公司对该证据真实性无异议。寰城公司、中维公司确认案涉房屋2019年5月15日至2019年7月15日期间的水电费为600元、2019年7月1日至7月15日期间的物业管理费为2384.13元，中维公司确认未缴纳上述费用。寰城公司称按日常做法，水电费均由寰城公司物业方提供缴费计算单据，并无其他单独针对案涉房屋的单据，其可以提供整个物业代缴的凭据，但寰城公司在一审法院限定时间内未提交其代缴上述费用的凭证。经一审法院询问，中维公司称其于2019年7月15日撤场，其认为案涉租赁合同于该日解除。一审另查明，寰城公司（甲方）、深圳万物商企物业服务有限公司（乙方）以及中维公司（丙方）签订《寰城中心广场项目物业服务协议》，约定案涉房屋由丙方进行物业服务，并对管理费、水电费等进行了约定。一审法院认为：寰城公司当庭撤回第一项诉请属于其对自身权利的处分，未违反法律规定，一审法院在此予以准许。寰城公司、中维公司签订的合同一、二是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同的解除认定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，中维公司书面通知寰城公司因关闭停业于2019年6月28日起解除与寰城公司的租赁合同，寰城公司据此向中维公司复函称，双方合同于2019年6月28日解除。据此，可以认定双方合同于2019年6月28日解除。中维公司虽主张双方协议一致解除租赁合同，但所举证据不足以证明该事实，而从寰城公司复函及沟通函中可以看出，其仅同意中维公司提前解除合同，但明示要求中维公司在提前解约的同时承担相应的违约责任。因此，一审法院对中维公司的上述主张不予采纳，并认定中维公司单方提前解约，应当依约承担相应的责任。关于免租期租金及滞纳金。合同已明确约定若因中维公司原因导致本合同被提前解除的，视为中维公司自始不享有装修期免租优惠，中维公司应按照本合同拟定月租金标准向甲方补足装修期内的租金。中维公司单方提前解约，故依上述约定，中维公司应向寰城公司支付2019年2月1日至2019年2月28日免租期间的租金39418元。至于该款项的滞纳金，无合同和法律依据，一审法院不予支持。关于占用费及滞纳金。案涉租赁合同于2019年6月28日解除，根据中维公司的陈述及其提交的微信聊天记录可知，合同解除后，中维公司直至2019年7月15日仍占用案涉房屋，故寰城公司主张中维公司应向其支付2019年7月1日至2019年7月15日期间的占用费有理。寰城公司请求按照合同约定的租金标准39418元/月计算上述期间的占用费19073.23元并无不妥，一审法院予以支持。至于滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于水电费、管理费及滞纳金。中维公司与案涉房屋物业服务者签订了物业服务协议，并对管理费、水电费等进行了约定，寰城公司并非上述费用的权利人，且亦无证据证实寰城公司为中维公司代付了上述费用，故一审法院对寰城公司该项诉讼请求不予支持。关于律师费。案涉租赁合同已对律师费损失的承担作出明确约定，寰城公司所举证据足以证明其为本案诉讼聘请律师并支付了律师费，故一审法院对寰城公司该项诉请予以支持。寰城公司因两个类似案件共支付了1万元的律师费，故此其在本案中请求5000元有理，一审法院以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、中维公司自判决发生法律效力之日起五日内，向寰城公司支付2019年2月1日至2019年2月28日免租期间租金39418元；二、中维公司自判决发生法律效力之日起五日内，向寰城公司支付2019年7月1日至2019年7月15日期间占用费19073.23元；三、中维公司自判决发生法律效力之日起五日内，向寰城公司支付律师费5000元；四、驳回寰城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2630元，由寰城公司负担1200元，中维公司负担1430元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审庭审后，被上诉人寰城公司向本院提交证据：《广州市房屋租赁合同》，证明中维公司退租后，寰城公司于2019年9月30日将案涉物业再次出租。上诉人中维公司发表质证意见称：中维公司对寰城公司在合同解除后的转租情况并不清楚，该证据的真实性由法院进行认定。二审查明：从寰城公司二审提供的租赁合同来看，在中维公司撤场后，案涉场地于2019年9月30日出租给案外人。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系房屋租赁合同纠纷。寰城公司、中维公司签订的合同一、二是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉合同解除的原因，以及合同解除后的清理问题。关于案涉合同解除的原因。经查，中维公司在向寰城公司发出的《通知》中明确表示其于2019年6月28日解除与寰城公司的租赁关系。虽然寰城公司就此复函中维公司确认双方合同于2019年6月28日解除，然而寰城公司在复函及沟通函中仅表示同意中维公司提前解除合同，但已明确表示要求中维公司承担相应的违约责任。故一审法院据此认定系中维公司单方提前解约，并无不当，本院予以确认。中维公司上诉主张系双方协商一致解除租赁合同关系，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于合同解除后的清理问题。一审法院结合双方往来函件，认定双方租赁合同关系于2019年6月28日解除正确，本院予以确认。经查，案涉合同一约定“装修期为1个月，自2019年2月1日至2019年2月28日。若因乙方原因导致本合同被提前解除的，视为乙方自始不享有装修期免租优惠，乙方应按照本合同拟定月租金标准向甲方补足装修期内的租金”，结合前述分析，案涉双方的租赁合同关系系因中维公司单方违约提前解除，故根据合同一的前述约定，一审法院判令中维公司向寰城公司支付2019年2月1日至2019年2月28日免租期间的租金39418元，并无不妥，本院予以维持。鉴于合同一约定中维公司在租赁期间擅自退租的，寰城公司有权扣除保证金，故并不能证实租赁保证金即为定金，中维公司主张寰城公司既没收租赁保证金又要求支付免租期租金违反定金和违约金不能同时适用的规定，缺乏理据，本院不予采纳。关于占用费问题，中维公司确认其于2019年7月15日撤场，故一审法院判令中维公司向寰城公司支付按合同约定的租金标准39418元/月计算2019年7月1日至2019年7月15日期间的占用费19073.23元，亦无不妥，本院予以确认。另关于律师费的问题。经查，合同一约定，中维公司在租赁期间擅自退租的，寰城公司有权扣除保证金；合同还约定寰城公司所遭受的实际损失包括但不限于租金损失、租金差价损失、中介费、广告费、税费损失、装饰装修拆除费、律师费等，实际损失超过租赁保证金的，中维公司需按实际损失进行赔偿。现寰城公司二审期间补充提供了就案涉场地重新出租的租赁合同可以反映，因中维公司提前解除合同至少已造成寰城公司超过2个月的空置期租金损失，故中维公司上诉主张寰城公司的损失并未超过其已缴纳的租赁保证金，缺乏理据，本院不予采纳。故一审法院结合案涉租赁合同关于律师费损失的承担约定，酌情判令中维公司应向寰城公司支付5000元律师费，公平合理，本院予以维持。综上所述，中维公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1430元，由广州中维信息咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李光华二〇二一年六月二十一日书记员  郭 俏古文娜