山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终7316号 上诉人（原审原告）：李鲁彦，女，1986年4月24日出生，住山东省青岛市平度市。 委托诉讼代理人：杨恒钢，男，系李鲁彦之夫，住山东省青岛市平度市。 被上诉人（原审被告）：青岛中投基业商业发展有限公司，住所地山东省青岛市李沧区。 法定代表人：黄明顺，总经理。 委托诉讼代理人：王梓源，山东嘉阳律师事务所律师。 上诉人李鲁彦因与被上诉人青岛中投基业商业发展有限公司（以下简称中投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2021）鲁0213民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 李鲁彦上诉请求：1.撤销青岛市李沧区人民法院一审判决，撤销原判发回重审或依法改判;2.本案一、二审诉讼费由中投公司承担。事实和理由：一、李鲁彦与中投公司签订的《定金协议书》，因中投公司承诺不实、履约不利应当解除，中投公司应当退还购房款。一审判决中表明公积金提取事项中中投公司存在承诺不实、履约不利的情况，但现有证据不足以证明该情况已达到影响合同效力的程度。李鲁彦提供的证据材料，是为了还原交易过程和事实。从提供的电话和现场录音看，签订定金协议前，李鲁彦已告知中投公司存款不足，如果能使用公积金才有购买能力才同意签订。中投公司明确表示可以提取公积金，并当场通过电话核实，确认可以为李鲁彦办理提取公积金余额支付100000元，且主动提出因公积金提取产生的费用可以承担一半。李鲁彦仅需要先支付首付款102718元，剩余尾款100000元等跟其办理完公积金提取后支付。从效力上讲，这是口头合同，和书面合同具有同等法律效力，双方均需履行，中投公司的承诺和履约是李鲁彦履约的前提和必要条件；从行为上讲，为了签订合同，中投公司的承诺已经对李鲁彦的认知和行为产生了影响，中投公司承诺，李鲁彦签订合同；从交易原则上讲，这也是最基本的诚信。中投公司已存在承诺不实、履约不利，等于其违反口头合同，对于建立在承诺不实、履约不利情形下签订的《定金协议书》，直接损害李鲁彦的利益，应予以解除，并退还李鲁彦已交的购房款。二、李鲁彦从来没有对定金扣除事实、退款金额确认。李鲁彦提供的证据中，中投公司两次表明退款为全款，仅扣除几块钱手续费。根据所有证据还原事实，李鲁彦签订退款申请单是建立在退全款的承诺上，但最终结果却是中投公司单方面定义李鲁彦违约，李鲁彦基于扣除结果不满才提起民事诉讼。退款申请单是一个申请流程，不是一次填写就确定最终结果，需要多人多次流转确认完成，中投公司两次告知李鲁彦全额退款，让李鲁彦提交退款申请。为了还原事实，李鲁彦追加申请单签订时的录音证据，在退款申请单没有任何填报要求说明下，以及中投公司未告知如何填写的情况下，李鲁彦只填写确认退款人接收的相关银行卡信息，至于退款原因是否应由李鲁彦填写(符合谁销售谁负责)，及最终退款金额是否由财务填写，李鲁彦在没有中投公司告知的情况下均不知情。一审判决中指出“李鲁彦对退款原因已超出一般理性人的合理范围，不予采信”，超出一般理性人的合理范围本身就是相对的概念，必须建立在特定事实下。对多人多流程填写的申请单，其填写的多元化，最终结果的不确定性，对于它的理解应不同于合同的规范性、明确性。一审判决未建立在事实的前提下，对于退款原因、金额李鲁彦均不知情，所以才会误以为这是超出一般理性人的合理范围。而正是由于不同意退款申请单扣除10000元的结果，李鲁彦才提起诉讼。一审判决避重就轻，从有争议的退款申请单直接就判决为李鲁彦确认，毫无说服力。综上所述，对于一审判决结果，仅仅从中投公司提供的定金协议和退款申请单书面内容判决，完全没有从李鲁彦基于证据还原的事实出发，对于中投公司承诺尾款100000元通过提取的公积金支付，中投公司没有履行承诺。中投公司从未表明是李鲁彦过错，且两次表明退还全款仅扣除正常手续费，很快到账，根据证据这也是事实，中投公司一次又一次的失信没有履行。整个交易过程中，中投公司完全没有建立在诚信原则上，存在明显过错行为，极大地损害了李鲁彦的权益，而在这种情况下对于一审判决则完全没有根据李鲁彦提交的证据最大化还原交易过程，没有遵循事实、避重就轻，明显违反了法律的公平原则。基于上述事实，李鲁彦提起上诉。请法院查明事实真相，依法维护李鲁彦的合法权益。 中投公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。。 李鲁彦向一审法院起诉请求：1.判令中投公司返还李鲁彦购房款10000元；2.支付逾期利息（以102710元为基数，自2020年9月1日至中投公司实际退款之日）；3.诉讼费由中投公司承担。 一审法院认定事实：1.2020年8月29日，李鲁彦与中投公司签订《定金协议书》一份，约定李鲁彦购买中投公司开发的xx路xx号商业网点xx号商铺，建筑面积13.92平方米，总价款233010元，合同总价款可以由中投公司统一收取，返还两年租金后，实际支付金额为202718元。李鲁彦应于签署本协议的同时向中投公司缴纳定金102718元，该定金为签订该物业的商品房预销售合同和综合服务协议书（以下简称该物业相关合同）的担保，在该物业相关合同生效后将自动转化为购房款。李鲁彦于2020年9月5日前一次性向中投公司支付合同总价款。李鲁彦应在本协议书签署之日起7日内即2020年9月5日前，携带本协议书、定金收据和身份证与中投公司以及开发商签署该物业相关合同，该物业相关合同生效后本协议书自动终止。本协议书生效后，若因李鲁彦的原因导致该物业相关合同未在本协议书约定的期限内签署的，则视为李鲁彦违约。在该情形下，中投公司有权解除本协议并将李鲁彦认购的物业另行处置而无需通知李鲁彦。李鲁彦已缴纳的定金归中投公司所有，不再退还。若中投公司在李鲁彦支付定金之日起至本协议书约定的期限止，擅自将该物业另行处置的，则为中投公司违约，在该情形下，李鲁彦有权要求中投公司双倍返还已缴纳的定金，本协议书终止。同日，李鲁彦支付中投公司102718元。2.2020年11月23日，李鲁彦向中投公司提交退款申请单一份，申请退款92718元，退款原因一栏内容为“个人违约，扣除定金10000元，退还房款92718元”。李鲁彦质证，当时中投公司未说明退款原因，且上述内容是中投公司书写，李鲁彦理解92718元是中投公司应退款项，另10000元存在纠纷。2020年11月30日，李鲁彦收到中投公司退款92718元。涉案房屋一直未交付李鲁彦。李鲁彦另提交退款申请单照片一份，证明2020年9月30日第一次签退款申请单，双方就退款事宜进行协商，退款原因为“协商的公积金款十万元无法提取”。该证据中有置业顾问赵光超签字。中投公司质证，对证据的真实性不予认可，李鲁彦应提交原件，退款申请单中仅有置业顾问赵光超签字，未经财务审核、项目经理签字，未明确退款金额，中投公司未收到该申请。李鲁彦提交2020年8月30日李鲁彦代理人杨恒钢与赵光超的微信聊天记录一份，证明赵光超承诺帮助办理公积金提取支付业务。中投公司对微信记录真实性不予认可，主张恰好证明李鲁彦个人存款不足，无法支付全额购房款，故提出要求中投公司协助办理公积金提取业务，中投公司工作人员只是协助办理，非应尽义务，交易未达成的原因在于李鲁彦。3.李鲁彦提交2020年8月30日与赵光超通话录音一份，证明赵光超表明尾款通过公积金提取支付，其愿意承担公积金提取费用的一半。中投公司质证称，对该录音的真实性不予认可，证明事项有异议，仅有录音无法核实录音场景及场景中当事人身份，且从录音内容来看，仅为购买过程中工作人员与李鲁彦的洽谈磋商，双方交易未达成，相关事项与本案无关，不具有关联性。李鲁彦提交2020年9月8日现场录音一份，证明在御景尚都售楼中心已经跟赵光超沟通过确认办理退款事宜，并且退款确认金额为全款，扣除手续费几块钱。中投公司质证，对该录音的真实性不予认可，证明事项有异议，仅有录音无法核实录音场景及场景中当事人身份，且从录音内容来看，仅为购买过程中工作人员与李鲁彦的洽谈磋商，双方交易未达成，未形成书面协议或合同。李鲁彦提交2020年9月30日现场录音一份，证明在御景尚都售楼中心，已与赵光超签订退款申请单，赵光超承诺退款已经定下来了，很快到账，并且扣除违约金，违约金就是正常手续费，并同时收走李鲁彦手中材料，李鲁彦提交的退款申请单和收据就是这个场景下拍摄的。中投公司质证称，对录音的真实性不认可，证明事项有异议，仅有录音无法核实录音场景及场景中当事人身份，且录音内容来看仅为购买过程中工作人员与李鲁彦的洽谈磋商，双方交易未达成，未形成书面协议或合同。李鲁彦同工作人员的协商结果应以双方签字确认的书面协议为准。李鲁彦提交2020年10月18日现场录音一份，证明在御景尚都售楼中心同赵光超提供的刘经理的对话内容，当时刘经理表明1个月之内办理退款，且不是李鲁彦的问题。中投公司质证称，对证据的真实性不认可，证明事项有异议，仅有录音无法核实录音场景及场景中当事人身份，且录音内容来看仅为购买过程中工作人员与李鲁彦的洽谈磋商，双方交易未达成，未形成书面协议或合同；李鲁彦同工作人员的协商结果应以双方签字确认的书面协议为准，且李鲁彦所称刘经理并未在李鲁彦签字捺印的退款申请单中签字确认。李鲁彦提交2020年8月31日通话录音一份，证明签订合同前和赵光超沟通能否使用公积金，其当场联系朋友咨询确认可以使用，中投公司工作人员为签订合同存在欺骗诱导，使李鲁彦做出错误决定而签订合同。中投公司质证，对证据的真实性不认可，对证明事项有异议，该证据恰好证明中投公司协助李鲁彦办理公积金业务，因李鲁彦个人原因无法使用公积金，中投公司提出在李鲁彦存款不足的情况下可以帮助其办理商业贷款，因李鲁彦不同意，致使交易最终未达成，中投公司在整个交易过程中不存在欺骗诱导的情形，李鲁彦作为完全民事行为能力人，其消费支出尤其是购买商铺的投资行为应当是通过慎重考虑的。4.庭审中，李鲁彦、中投公司关于未在约定期限内签订物业相关合同的原因陈述如下。李鲁彦主张，中投公司工作人员承诺尾款通过公积金支付10万元，工作人员无法履行办理提取公积金支付尾款，导致未按约定签订合同，但在约定期限内已多次电话和中投公司联系。签订合同前，中投公司工作人员赵光超打电话给其朋友陈硕确认可以为李鲁彦提取公积金10万元支付尾款，第二天给陈硕打电话联系办理，通知说无法办理提取。中投公司主张，李鲁彦当时签订协议时明确选择一次性付清总价款，但在履行过程中，其个人存款不足，提出要求以公积金支付剩余房款，要求中投公司予以协助，中投公司同意配合，但这并不是中投公司应尽的义务，李鲁彦逾期仍未支付合同价款，同时，中投公司提出可以协商选择银行按揭的方式支付，李鲁彦以各种理由推脱，导致相关物业合同未能签订。一审法院认为，中投公司对李鲁彦提交的退款申请单、录音证据的真实性均有异议，但结合李鲁彦作为普通消费者的举证能力、购房行为相关交易场景事实、录音证据与退款申请单相互印证程度以及中投公司的质证意见，在无反证的情况下，一审法院对李鲁彦提交的上述证据的真实性均予以确认。证据显示，李鲁彦在首次申请退款时，退款原因为“协商的公积金款十万元无法提取”，但在实际退款前确定的退款原因为“个人违约，扣除定金10000元，退还房款92718元”。李鲁彦主张后者为中投公司书写，其理解92718元是中投公司应退款项，另10000元存在纠纷。对此，一审法院认为，李鲁彦作为完全民事行为能力人，应对购房、付款、退款一事审慎处置，其对退款原因的个人理解已超出一般理性人的合理范围，不予采信。即使在公积金提取一事上中投公司存在承诺不实、履约不利的情况，但现有证据不足以证明该情况已达到影响合同效力的程度。李鲁彦在最终退款前已对定金扣除事实、退款金额予以确认，现主张返还，无事实和法律基础，予以驳回。综上，李鲁彦诉请不成立，予以驳回。综上，李鲁彦的诉讼请求不成立，予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回李鲁彦对中投公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由李鲁彦负担。 本院二审期间，李鲁彦提交了以下证据：2020年11月23日11时19分杨恒钢与刘经理、李鲁彦在御景尚都售楼中心的现场录音光盘及纸质版录音整理材料一份（录音文件名:20201123_111910.m4a）。证明事项：在填写退款申请单时只填写了客户签字部分以及确认了收款人的银行账号，对于退款金额、退款原因当时是空白的，并未填写。本院当庭播放了该录音证据。中投公司质证称，对该组证据的真实性有异议，仅有交谈语音，无法核实谈话人之间的身份及地点。即使该证据属实，该证据也不属于新证据，该证据仅可证明双方之间确实存在退款流程，是对一审认定事实的一种补充。且李鲁彦在退款金额处签字捺印，足以证明其对退款金额及原因明知。本院经审查认为，结合一审中李鲁彦提交的各项录音证据相互印证程度以及中投公司的质证意见，在无反证的情况下，本院对李鲁彦提交的上述证据的真实性予以确认。根据该证据内容，仅能证明李鲁彦与中投公司在2020年11月23日11时19分就退款事项的办理流程进行协商并填写退款信息，该组录音证据并未体现关于退款金额、退款原因是空白的，因此，本院对于该组证据的证明事项不予认可。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，中投公司工作人员赵光超允诺协助李鲁彦办理公积金提取事项并非法定义务，亦未写入《定金协议书》中，即使在李鲁彦与中投公司2020年8月29日签订的《退款申请单》退款原因一栏中记载“协商的公积金款十万元无法提取”，但该份退款申请单并未写明退款金额，双方亦未按照该份《退款申请单》实际办理退款，该份申请单系双方就退款事项进行的协商过程，并非最终退款结算依据，因此，本案应当以双方2020年11月23日签订的《退款申请单》为最终协商结果和结算依据。李鲁彦作为完全民事行为能力人，与中投公司于2020年11月23日签订的《退款申请单》系其对于自身权利的自由处分，双方均应当在签字确认后按照《退款申请单》履行各自义务。在《退款申请单》退款金额92718元及客户签字（签章）两栏中均有李鲁彦的捺印确认，且李鲁彦主张其仅填写退款银行账号和签字，其余部分均系空白，但是未能提交证据予以证明，本院对此不予采信，对李鲁彦的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，李鲁彦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李鲁彦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年六月二十九日 法官助理  阚玉龙 书 记 员  杜 爽