陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终8370号 上诉人（原审原告）：买琪，男，1993年5月1日出生，回族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:安征伟，上海市(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘江浩，上海市(西安)律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐青青，男，1990年3月26日出生，汉族，住西安市未央区。被上诉人（原审被告）：杨钰洁，女，1995年10月15日出生，汉族，住陕西省渭南市大荔县。原审第三人：西安顺邦房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市长安区。法定代表人：韩东华，该公司总经理。委托诉讼代理人：国大军，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：刘东海，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人买琪因与被上诉人徐青青、杨钰洁以及原审第三人西安顺邦房地产信息咨询有限公司（以下简称：顺邦房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。买琪上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，发回重审或依法改判支持其全部诉讼请求；2、依法改判驳回徐青青、杨钰洁的全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由徐青青、杨钰洁承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，主要体现在：1、双方签订合同后，其已经积极全面的履行了自己的义务，不存在违约行为；2、徐青青、杨钰洁两人迟迟未按合同约定的时间获批贷款，构成违约行为，应向其承担违约责任。3、本案是徐青青、杨钰洁违约在先，徐青青、杨钰洁先于2019年11月13日向其发出解除购房通知书，明示不再购买房屋，其目的是通过解约而掩盖贷款无法获批所导致的不能买卖的事实。因此，合同目的无法实现是徐青青、杨钰洁的违约行为所导致的，并非是其所导致的。4、一审判决在认定双方交易房屋的环节中存在几处认定错误，从而错误的认定其承担违约责任，显失公平。5、一审判决基于其11月13日向银行提交的公证书和婚姻证明认定超过合同约定的5天履行期限，从而认定其构成违约，存在事实认定错误。6、其不存在任何违约行为，且居间费并非其收取，不应向徐青青一方支付居间费。二、一审判决适用法律错误。1、合同签订后其已经积极地全面履行了合同义务，不存在任何违约行为，徐青青、杨钰洁未按照合同约定的期限及时获批贷款，且在先提出解约，致使合同目的无法实现。一审判决认定其承担违约责任，适用法律错误。2、一审判决以其递交贷款所需材料是否超过5天为由作为认定其违约的理由，作为徐青青、杨钰洁解除合同的理由，不符合合同法的规定。三、纵观整个过程，考虑到其自始至终的卖房的诚意，以及其一直处于国外，不便于交易的因素，一审判决忽略卖方的交易诚意，忽略买方在交易过程中频频托词贷款不能获批，让人难以心安的因素，仅仅依据提供材料是否超过5天而认定其存在违约，显失公平，判决不公。杨钰洁、徐青青共同辩称，其有银行的授权书，而且发解除通知书的原因是买琪一直没有提供银行所需的材料，故其不存在征信的问题。一审查明事实正确，认定事实正确无误，依法应维持一审判决。顺邦房产公司述称，合同第4条第4款关于违约责任的约定，合同未约定履行期限以守约方发出督促履行之日起五日为限，徐青青一方多次催促买琪提供银行需要的可以证明买琪可以独立处分自己房产权利义务的单身证明及公证委托授权书。导致根本违约的是买琪，买琪没有按时间提供资料。买琪向原审法院诉讼请求：1、确认解除其与徐青青、杨钰洁、顺邦房产公司签订的《房地产买卖合同》；2、徐青青、杨钰洁向其返还定金30000元以及支付违约金236000元；3、徐青青、杨钰洁承担其支出的律师费50000元；4、本案诉讼费由徐青青、杨钰洁承担。徐青青、杨钰洁向原审法院起诉请求：1、判决其与买琪、顺邦房产公司于2019年7月11日签订的《房地产买卖合同》解除；2、判决其与买琪于2019年9月9日签订的《存量房买卖合同》解除；3、买琪向其支付违约金72000元并赔偿居间服务费17700元共计89700元；4、本案诉讼费用全部由买琪承担。原审法院认定事实如下：2019年7月3日，买琪通过顺邦房产公司收取徐青青、杨钰洁购买涉案房屋的购房定金30000元。2019年7月11日，买琪与徐青青、杨钰洁、顺邦房产公司签订《房地产买卖合同》（含附件），约定：1、买琪将涉案房屋出卖给徐青青、杨钰洁，涉案房屋建筑面积70.37平方米，房屋交易价格为1180000元；2、涉案房屋处于抵押状态，买琪应于2019年10月10日前办理完抵押注销手续并取得房产证；3、签订本合同时买方应支付360000元作为购房定金及首付款，首付款（含定金）360000元于买卖双方到房管部门办理资金监管手续时支付，买卖双方将房价款共同存入房管部门指定的二手房交易结算资金专用账户，买方贷款820000元由买方贷款银行直接划入房管部门指定的二手房交易结算资金专用账户；4、本合同签订后于2019年11月10日前，买卖双方到房管部门办理网签手续，买方应在完成网签手续当日办理按揭贷款申请，卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料；5、买卖双方应在完成网签手续当日到房管部门办理资金监管手续，买卖双方应在完成网签手续后30日内到房管部门办理产权转移登记手续，如因银行、公积金中心或房管局原因导致延误，则时间相应顺延；6、若买方按揭贷款申请未获批准，买方需在收到贷款银行未获批准通知起10日内，一次性补足全部房款余额存入房管部门指定的二手房交易结算资金专用账户，若买方无法一次性全额支付剩余房款，10日到期后卖方可单方解除合同；7、因买方或卖方违反合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭、过户等买卖手续，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；8、因一方违反合同约定或者买卖一方拒绝出售、购买涉案房屋致使合同目的难以实现的，违约方应承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）和支付等额于总房价百分之二十的违约金；9、合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按合同条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而产生的所有费用（含律师费、诉讼费等）均由违约方承担；10、基于买卖双方独家委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付居间费用35400元，在履行过程中守约方已支付的居间服务费不予退还，由违约方直接赔偿守约方。2019年7月11日，徐青青、杨钰洁向买琪支付首付款330000元，并向顺邦房产公司支付中介费17700元。2019年8月14日，买琪结清涉案房屋剩余贷款。2019年9月9日，徐青青、杨钰洁与买琪就上述交易签订《存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》。2019年9月10日，买琪向徐青青返还已收取的360000元，由徐青青、杨钰洁打入资金监管账户，并开始配合徐青青、杨钰洁向北京银行股份有限公司西安分行申请办理820000元二手房按揭贷款手续。2019年9月12日，买琪办理完毕涉案房屋的抵押注销手续。2019年11月4日，徐青青、杨钰洁要求买琪配合银行提交产权证明及婚姻状况说明，并于11月6日在微信中告知买琪“你给阿姨说把登记簿和单身证明一弄，今送过去了就能放款”。卖方于2019年11月6日打印了不动产登记簿，但未配合提交婚姻状况说明。2019年11月10日，徐青青、杨钰洁向顺邦房产公司及买琪母亲发送《解除购房合同的通知书》，通知卖方因其拒不提供贷款资料且强求买方签订补充协议，故买方要求解约并要求卖方承担违约责任。2019年11月13日，顺邦房产公司向买琪发送该通知。2019年11月24日，杨钰洁向买琪求证“你现在要撤你的资料，你不卖房了？”，买琪随后向徐青青、杨钰洁发出解除合同通知书，表示不认可徐青青、杨钰杰的解除权，并行使卖方解除权，同时要求买方承担违约责任。审理中，本案各方当事人一致同意解除就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》（含附件）、《存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》。审理中，买琪表示其于2019年11月7日已将婚姻状况说明的电子版发送给买方，其母亲于2019年11月13日向贷款银行提交银行所需的公证书复印件及其母亲代其签字的婚姻状况说明。买琪另提交微信聊天记录，证明其已于2019年11月6日将产权证明及婚姻状况说明交给顺邦房产公司，顺邦房产公司辩称该说明仅为电子版，不符合银行的要求。经询，买琪在本案中选择向买方主张违约金。徐青青、杨钰洁表示其主张的违约金系其已支付的360000元购房款的20%。原审法院认为，各方当事人对于解除就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》（含附件）、《存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》均无异议，原审法院亦予以确认。根据上述查明的事实可知，买卖双方对于剩余购房款820000元的支付时间并未明确约定，但合同明确约定因买方或卖方违反合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭、过户等买卖手续，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。现有证据显示徐青青、杨钰洁于2019年11月4日要求买琪配合银行提交产权证明及婚姻状况说明，但买琪仅配合提交不动产登记簿，其自认在收到徐青青、杨钰洁发出的解除合同通知书后的11月13日才向贷款银行提交银行所需的公证书复印件及其母亲代其签字的婚姻状况声明，故买琪的行为已构成违约，徐青青、杨钰洁行使合同解除权并无不当，徐青青、杨钰洁在本案中主张买琪向其支付违约金72000元及居间费17700元，符合合同约定，原审法院予以支持。反之，买琪要求徐青青、杨钰洁向其支付定金30000元、违约金236000元、律师费50000元，无事实及法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，原审法院遂判决：一、解除原告（被告）买琪与被告（原告）徐青青、被告（原告）杨钰洁、第三人西安顺邦房地产信息咨询有限公司第十三分公司就西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX号房屋签订的《房地产买卖合同》（含附件）及原告（被告）买琪与被告（原告）徐青青、被告（原告）杨钰洁签订的《存量房买卖合同》。二、原告（被告）买琪于本判决生效之日起十日内向被告（原告）徐青青、被告（原告）杨钰洁支付违约金72000元及居间费17700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（被告）买琪其余诉讼请求。案件受理费15420元（买琪起诉一案）及15420元（徐青青、杨钰洁起诉一案），由买琪承担。由于徐青青、杨钰洁已预交15420元（徐青青、杨钰洁起诉一案），买琪应在履行上述付款义务时将上述款项一并给付徐青青、杨钰洁。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，案涉《房地产买卖合同》（含附件）以及《存量房买卖合同》均符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。当事人应当按照案涉合同约定，全面履行自己的义务。依据案涉三方当事人签订的《房地产买卖合同》第八条的约定：“因一方违反合同约定或者买卖一方拒绝出售、购买涉案房屋致使合同目的难以实现的，违约方应承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）和支付等额于总房价百分之二十的违约金”。因此，本案争议的焦点问题为，买琪与徐青青、杨钰洁何为违约方以及承担违约责任是否恰当的问题。首先，以按揭贷款为付款方式的房地产交易，如果出卖人不予提供婚姻状况证明等资料，将因借款人处分权可能存在的瑕疵而导致无法申贷，而进一步导致守约买受人无法依约履行付款义务。买琪作为出卖人，其有提供婚姻状况证明的义务，本案买琪虽也确向贷款银行提交了所需的公证书复印件及其母亲代其签字的婚姻状况声明，但该提交资料行为显然迟于合同约定，且在徐青青、杨钰洁因买琪不予配合申贷行为而发出解除合同的意思表示后才实施，显然有减轻其违约责任的动机。另一方面，买琪关于徐青青、杨钰洁存在征信问题的主张无事实依据。故原审法院认为买琪的行为构成违约正确，本院予以支持。再则，即使买琪确因客观原因的叠加而导致逾期提交案涉资料，但如果双方本着契约精神继续履行案涉合同，买琪仅逾期提交资料的违约行为并不会因合同目的无法实现而给守约方造成更大的损失。但遗憾的是，经本院释名，在徐青青、杨钰洁同意继续履行案涉合同的情况下，买琪仍坚持解除案涉合同，进而导致案涉交易无法实现。因此，原审法院依据双方合同的约定，认定买琪承担相应违约责任有事实及法律依据。本院予以支持。综上所述，原审判决正确，应予维持。买琪的上诉请求依法应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。买琪预交的2042元二审案件受理费，由买琪负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二一年六月十五日 法 官 助 理  郭   莹书 记 员  范 致 远 1