广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6690号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市聚好物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区百花路8、10号首层自编128号。法定代表人：陈贵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方洁瑜，该公司职员。委托诉讼代理人：周丽丽，该公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周海文，男，1988年3月16日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：冯家连，广东顶匠律师事务所律师。上诉人广州市聚好物业管理有限公司（以下简称聚好公司）因与被上诉人周海文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7344号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人聚好公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判聚好公司无需返还租赁保证金；2.撤销一审判决第四项，依法改判周海文支付2020年3-5月租金；3.撤销一审判决第六项，依法改判支持聚好公司的所有反诉请求。事实与理由：一、《租赁合同》的合同主体为周海文个人，其成立的公司并非其所述的培训机构，一审法院对主体认定事实不清。根据周海文一审陈述及工商登记显示，周海文成立的是广州乐予知教育科技有限公司，经营范围为美术图设计与服务、教育咨询服务、文化艺术咨询服务、文化推广、文化传播。上述经营范围中并没有英语教育培训，因此周海文根本不适用教育局对于校外机构停止营业的政策。二、周海文利用疫情以及政策为由不缴纳租金，实际上是恶意解除合同。虽然疫情对周海文的经营收益产生一定的影响，但并不必然导致合同目的不能实现，根据周海文工商登记并非为培训结构的经营范围，而事实上，周海文在2020年4月仍提出减免2、3月份租金，4、5月份租金减半的要求，虽然上述要求违反合同约定，且没有法律依据，但由此可见，周海文仍有继续履行合同的能力，周海文并非因疫情防控原因而导致无法履行合同义务或导致合同无法实现，因此不能以不可抗力原则为由恶意解除合同，且至今周海文的物品仍在商铺内没有搬空，实际占用商铺。三、周海文拖欠了2020年3-5月三个月租金是事实上的违约行为，一审法院认定事实不清。一审法院认定《租赁合同》解除时间为2020年5月25日，要求周海文补缴租金，根据合同约定该行为属于严重违约行为，应承担相应的违约责任，但一审没有认定其属于违约，属于事实认定不清。四、拖欠租金为事实违约，一审法院判决超出周海文自认承担违约责任的范围，没有事实及法律依据，明显对聚好公司不公平。周海文在一审中已自认违约行为承担违约责任的范围，一审法院基于公平原则的认定实际上对聚好公司不公平，周海文违约不缴纳租金既无需承担违约责任，违约解除租赁合同仍享受3个月的装修优惠，一审还判决周海文欠缴的租金减半缴纳。五、聚好公司的反诉请求中关于装饰费用的约定，一审法院认定事实错误。根据《租赁合同》约定，每年的5月1日、10月1日为重大节日，聚好公司为配合各商户宣传活动，各商户同意由聚好公司对商场进行节日装饰，合同约定商户分摊上述装饰费用，一审法院无视双方合同约定，错误认“装饰”为“装修”，并且错误认定聚好公司未能举证按合同约定履行“装修”义务。六、一审法院所谓依据公平原则酌定周海文支付50%租金没有事实及法律依据。根据政府的相关规定，减免租金并非强制性要求，减免50%租金对聚好公司不公平。七、聚好公司所租赁的物业为集体土地建筑物，所上缴的租金涉及到村集体的利益。聚好公司实际上也是承租人，是民营企业，村委对聚好公司也仅仅减免了一个月的租金，聚好公司在受疫情影响的情况下仍坚持足额缴纳租金，聚好公司的合法权益却无法得到保障。综上，请求二审法院支持聚好公司的上诉请求。被上诉人周海文二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一、虽然周海文成立的公司为广州乐予知教育科技有限公司，但周海文加盟了玛玛洛可少儿英语培训中心，聚好公司向周海文发送的限期缴款责令通知载明的抬头已为玛玛洛可少儿英语培训（周海文），即聚好公司明知周海文承租的涉案商铺是以该品牌进行英语培训的，周海文与聚好公司签订的租赁合同已明确载明租赁用途为英语培训，现聚好公司主张周海文承租涉案商铺并未用于英语培训，该陈述明显与事实不符。二、疫情期间，培训是重点管控对象，周海文除没有生源、没有收入外，还面临着要向所有已缴费的学生退款，资金链已断裂，因此周海文已经无法继续经营，并非如聚好公司所述是恶意解除涉案租赁合同。周海文要求聚好公司减免租金也是周海文无力支撑的体现，而非还有继续履行的能力。自2020年3月开始，周海文便以停止给付租金的行为表明要与聚好公司解除涉案租赁合同，周海文系因疫情的不可抗力导致合同目的无法实现而解除合同，无需承担违约责任。周海文至今未能清退涉案商铺的物品，是因为自周海文停止支付租金后，涉案商铺便被聚好公司强行换锁，涉案商铺已经不在周海文的实际管控之下，故无法清退涉案商铺内的物品。三、周海文在一审答辩时要求法院酌情调整违约责任的前提条件是一审法院认定周海文存在违约，在一审法院未认定周海文违约的情况下，聚好公司以此主张一审法院的认定超出周海文主张范围，属于断章取义。况且，周海文强调的是由法院酌情减少，一审法院的判定均在其酌情范围内。四、对于装饰费用的问题，聚好公司并未提供任何证据证明其履行了装修装饰的义务，并且周海文也未存在违约情形，故不能按照合同约定承担责任。周海文于2020年7月9日向一审法院起诉，请求：一、依法判令解除周海文、聚好公司于2017年9月6日签订的《租赁合同》；二、依法判令聚好公司向周海文返还保证金共计90240元；三、本案诉讼费由聚好公司承担。聚好公司向一审法院提起反诉，请求：一、依法判令周海文向聚好公司支付2020年3月、4月、5月份租金人民币77661元及滞纳金（暂计至2020年7月15日）236089.44元；二、依法判令聚好公司没收周海文的履约保证金；三、依法判令周海文向聚好公司补交租期3个月（2017年9月15日至2017年12月14日）的租金69120元；四、依法判令周海文向聚好公司支付2020年5月份装修费用人民币4480元及滞纳金（暂计至2020年7月15日）9542.4元；五、依法判令周海文将其工商注册登记的营业地址迁出租赁物业；六、本案诉讼费由周海文承担。一审法院经审理查明：2017年9月6日，聚好公司（甲方、出租方）与周海文（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市xx路xx号的物业出租给乙方经营英语培训用途。租赁期限自2017年9月15日起至2020年12月14日止共3年3个月，其中：2017年9月15日起至2017年12月14日作为免租装修期；2017年12月15日至2018年12月14日止月租金23040元；2019年12月15日至2020年12月14日止月租金25887元。租金支付时间为每月5日前，乙方于合同签订当日向甲方支付履约保证金90240元，该履约金在合同终止、乙方缴清租金及其他费用、乙方注销该物业工商注册登记后由甲方一次性无息返还给乙方。乙方同意按国家规定重大节日（春节、劳动节、国庆节）向甲方缴纳公共场地节日装饰费，每次节日缴纳的节日装饰费为4480元，乙方应在重大节日当月5日前缴纳完毕。乙方应在合同签订当日与该物业的物业服务公司-广东育德商业管理有限公司签订物业服务合同。在租赁期内，该物业产生的物业服务费、水电燃气费以及相关部门的其他所有费用由乙方自行承担并向相关单位缴纳。在合同第六条（违约责任）第二款约定：合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收合同项下之履约保证金…。第三款约定：如乙方提前解约，则乙方应提前90日通知甲方。如乙方未提前90日通知并自行撤场，则从通知之日起算90日期间的租金仍需计付给甲方，同时甲方有权没收乙方全部履约保证金。第七款约定：双方特别明确，乙方完全履行合同是甲方给予乙方免租装修期的前提。如乙方导致合同提前终止（包括但不限于乙方违约导致甲方解除合同、乙方提前90日通知解除合同等情形），则乙方应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金。合同签订后，周海文向聚好公司支付租赁保证金69120元，向广东育德商业管理有限公司支付管理费保证金11520元、水电保证金9600元。聚好公司将上述约定的房屋交周海文使用。2020年3月31日聚好公司以现场张贴方式通知租户《关于减免花地商业中心商户一个月租的通知》，要求租户在4月10前到花地客户服务中心办理一个月租金减免申请手续。2020年4月9日聚好公司以邮寄方式发出《告知函》，通知周海文有关租金减免事宜。如2020年4月10日前仍未递交减免租金申请书及承诺书至花地客服中心，则视为放弃申请、不享受疫情期间的租金减免。2020年4月10日周海文及以“玛玛洛可少儿英语”的名义，以受疫情影响，广东省教育厅规定全省各级各类学生延迟返校，5月11日后各地根据疫情防控情况分期、分批、错峰安排…，校外培训机构在幼儿园返园前不得开展线下教学活动，因此我们教育培训机构在相当长一段时间内将无法正常营业，也难以有现金流收入支撑后期资金周转。广州市教育局发文（穗教发【2020】7号）《广州市教育局关于进一步做好民办幼儿园、低收费义务教育阶段民办学校和教育培训机构帮扶工作的通知》提及减轻租金负担事宜…。周海文及案外人以书面形式向聚好公司提交《租金减免申请书》，希望聚好公司对周海文及案外人的店铺减免2、3月份租金、减半收取4、5月份租金。2020年5月15日聚好公司与广东育德商业管理有限公司向周海文发出《限期缴款责令通知》，要求周海文在2020年5月20日下午4时前缴清拖欠3-5月份租金、3-5月管理费、2-4月水电费、五一节日装饰费共100795.92元、滞纳金102841.45元，逾期聚好公司将立即停止所有物业服务并依法收铺，同时聚好公司将保留追究周海文违约责任。2020年5月25日聚好公司与广东xx商业管理有限公司向周海文发出《关于解除合同及收回物业的函》，因周海文拖欠聚好公司及育德公司3-5月租金77661元、3-5月管理费17280元、5月装饰费4480元、2-4月水电费1374.92元及滞纳金102841.45元，共计203637.37元。鉴于聚好公司已于2020年5月15日向周海文送达《限期缴款责令通知》，要求周海文在2020年5月25日前缴清所欠款项，如周海文逾期履行上述义务，则聚好公司有权解除合同、没收周海文履行保证金并收回物业。但周海文至今仍未缴纳，已严重违约。聚好公司正式解除与周海文签订的《租赁合同》等相关文件，没收周海文已缴纳的保证金。聚好公司将于2020年5月27日收回周海文承租的上述物业。请周海文于上述日期前缴清费用并自行清理物品，否则聚好公司有权对周海文遗留在承租单元内的物品作废弃物处理，因此产生的损失和一切责任由周海文自行承担。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月24日，广州市教育局发出《关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，其中第一条：校外教育培训机构属人群密集区域，为防止因人员聚集增大传染风险，自2020年1月24日起全市校外教育培训机构暂停开展各类培训活动。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审庭审中，聚好公司对周海文提供的证据：广州市教育局政府信息公开、发布自2020年4月9日广东省2020年春季学期学生返校时间确定（5月11日后，其中：幼儿园幼儿返园前、校外培训机构不得开展线下教学活动）、广州市教育局文件。聚好公司认为文件三性不予认可，周海文并非政策所述享有优惠政策的主体，不可以此作为解除租赁合同的理由。周海文确认以涉案房屋地址领取广州乐予知教育科技有限公司的工商营业执照，已经办理注销手续。在现场使用“玛玛洛可少儿英语培训”的字号，在涉案房屋内尚有周海文的财物。一审法院认为：周海文与聚好公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。2020年1月23日因发生新型冠状病毒感染的××疫情。周海文在本案中以受该疫情影响于2020年2月28日口头向聚好公司提出解除《租赁合同》并将所有财物搬空退出承租的涉案房屋为由提起本案诉讼。聚好公司对周海文的上述陈述不予确认。根据周海文、聚好公司双方在一审庭审的陈述和聚好公司的举证，周海文在2020年4月10日仍向聚好公司提交《租金减免申请书》及现场涉案房屋内至今尚存有周海文财物的事实。周海文主张其与聚好公司的《租赁合同》解除时间为2020年2月28日，一审法院不予采信。由于周海文没有按时向聚好公司支付租金，聚好公司于2020年5月25日向周海文发出《关于解除合同及收回物业的函》，由于该时点为我省新冠××疫情防控应急响应级别为省重大突发公共卫生事件二级响应，周海文经营的英语培训有关部门尚没有允许开课。双方合同目的无法实现，故周海文、聚好公司的《租赁合同》应确定为2020年5月25日解除，周海文应将涉案房屋腾空交还给聚好公司。鉴于疫情对周海文、聚好公司双方经营均有影响，故依据公平原则酌定周海文支付2020年3-5月租金按月租金50%计算（即38830.50元）给聚好公司。聚好公司反诉要求没收周海文的保证金69120元、支付租金滞纳金及补交2017年9月15日至2017年12月14日租金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于聚好公司反诉要求周海文支付《租赁合同》约定的2020年5月份装修费4480元及滞纳金及将周海文工商注册登记的营业地址迁出租赁物业的问题。《租赁合同》约定2020年5月周海文需支付上述装修费用，但聚好公司未能举证有按合同约定履行装修义务。故聚好公司上述反诉请求，一审法院不予支持。同理，聚好公司的证据不能证明周海文工商注册登记的营业地址尚登记在周海文承租的房屋，故对聚好公司该诉讼请求，一审法院不予处理。对于周海文要求聚好公司退还管理费保证金11520元、水电保证金960元的诉讼请求。虽然《租赁合同》中约定上述保证金，但《租赁合同》中亦约定由周海文与案外人广东育德商业管理有限公司签订物业服务合同，且周海文提供的证据也证明上述款项非聚好公司收取。周海文要求聚好公司退还上述款项与事实不符，故周海文上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（二）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年10月19日作出如下判决：一、确认原告周海文与被告广州市聚好物业管理有限公司签订《租赁合同》于2020年5月25日解除。二、原告周海文自本判决发生法律效力之日起三十日内腾空交还广州市xx号的xx号物业给被告广州市聚好物业管理有限公司。三、被告广州市聚好物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内，返还租赁保证金69120元给原告周海文。四、原告周海文自本判决发生法律效力之日起三十日内支付2020年3-5月租金38830.50元给被告广州市聚好物业管理有限公司。五、驳回原告周海文其它诉讼请求。六、驳回被告广州市聚好物业管理有限公司其它反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1028元，由原告周海文负担291元，被告广州市聚好物业管理有限公司负担737元。反诉费3627元，由原告周海文负担363元，被告广州市聚好物业管理有限公司负担3264元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，聚好公司向本院提交：微信公众号花地好邻舍商业中心于2020年5月7日推送的《活动回顾“幸运掷骰子·幸运五一送大礼”活动》文章的截图，拟证明文章中所附图片证明聚好公司对涉案商场就五一节假日装饰品的布置以及所搭建的舞台。周海文对此质证认为：聚好公司所出示的公众号推送的文章中所附图片并无拍摄日期，因此不能证明其主张，且聚好公司也没有举证证明其对该装饰品以及搭建物品所花费的费用；在2020年5月份，周海文已经没有再使用涉案商铺，根据公平原则，即使法院支持了聚好公司该主张，对于该费用也应予扣减。本院经审查，聚好公司提交的上述资料形成于一审期间，不属于二审新证据。二审庭审中，周海文表示无二审新证据提交。二审庭审后，周海文向本院提交：1.《广东省教育厅截图》，拟证明2020年5月19日，广东省人民政府新闻办公室召开疫情防控第六十一场新闻发布会，提出6月2日起全国幼儿园、特殊教育学校学生（幼儿）分期、分批返院返校，6月2日以后，经各地检查验收、审批同意后，校外培训机构可以开展线下培训服务，可以明确预见的是周海文直至2020年6月都无法开展任何培训活动，与其他普通租户在3月份以后即可陆续经营完全不同。2.《兴业银行回单》，拟证明周海文已向聚好公司缴纳了2020年2月的租金费用，在聚好公司未免除周海文2020年2月租金的情况下，一审法院认定2020年3-5月的租金按50%计算，符合公平合理的原则。3.《照片》，拟证明涉案商铺被聚好公司加锁，一直处于聚好公司的控制下，周海文无法自行取走商铺内所有物品，无法办理撤场手续。本院经审查，周海文提交的上述资料系形成于一审期间，二审庭审中其亦表示无二审新证据提交，却在二审庭审后提交上述资料，其提交的上述资料不属于二审新证据，本院不再组织双方进行质证。本院认为，一审法院认定双方签订的《租赁合同》合法有效，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、聚好公司上诉主张其无需返还租赁保证金能否成立；二、聚好公司上诉主张不应减免2020年3月至5月租金能否成立；三、聚好公司反诉主张逾期支付租金滞纳金、补交租期3个月租金及支付2020年5月装修费用及滞纳金的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，聚好公司上诉主张其无需返还租赁保证金能否成立的问题。根据《租赁合同》的约定，周海文承租涉案房屋系用于经营英语培训，现聚好公司上诉主张周海文承租涉案房屋未用于英语培训依据不足。根据一审查明的事实，周海文未按时支付租金发生在疫情发生后，考虑到疫情系属突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对周海文承租涉案房屋进行经营造成一定影响，在此情况下，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第5点第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，双方本应本着互谅互让的原则继续履行合同，但聚好公司却于此时发出解除合同及收回物业的通知，一审考虑此时周海文经营的英语培训有关部门尚未允许开课，双方合同目的无法实现，认定双方的《租赁合同》于2020年5月25日解除，双方对于合同于该日解除亦均未提出上诉表示异议，本院对一审该认定予以确认。在此情况下，要求周海文被没收承租保证金有失公允，因此，一审认定聚好公司应向周海文返还租赁保证金69120元并无不当。聚好公司上诉主张其无需返还租赁保证金不能成立。关于争议焦点二，聚好公司上诉主张不应减免2020年3月至5月租金能否成立的问题。尽管双方的租赁合同约定了租金的支付标准和支付时间，双方本应依约履行。但从2020年1月开始爆发的疫情确对周海文的经营产生一定的影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，对于周海文要求给予减免部分租金的主张，应予以准许。一审考虑到疫情的影响及疫情期间经营恢复需要一定的过程，综合全案案情适用公平原则，酌情认定2020年3月-5月周海文应向聚好公司按月租金50%的标准共支付租金38830.50元，既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。聚好公司上诉主张不应酌减周海文应支付的租金不能成立。关于争议焦点三，聚好公司反诉主张逾期支付租金滞纳金、补交租期3个月租金及支付2020年5月装修费用及滞纳金的问题。根据本案查明的事实，疫情期间双方曾就租赁合同相关费用的支付问题进行过沟通，但没有证据显示双方达成一致意见。疫情期间周海文未及时支付租金系受疫情影响正常经营，不能完全归责于周海文，此时，聚好公司本不应主张解除合同却发出解除合同及收回物业的通知，故在此情形下聚好公司主张逾期支付租金滞纳金及补交租期3个月租金不能成立。关于2020年5月的装修费用，聚好公司未能举证证实在五一节日期间对包括涉案房屋在内的商场进行装饰装修，即便聚好公司有在五一节日期间对包括涉案房屋在内的商场进行装饰装修，其亦未举证证实装饰装修产生的费用及周海文所承租的涉案房屋应承担的费用，对其主张的该装修费用及滞纳金，本院不予支持。一审法院未予支持上述费用，并无不当，应予以维持。聚好公司关于上述费用的上诉请求不能成立，本院不予支持。另外，关于聚好公司主张周海文将其工商注册登记的营业地址迁出租赁物业的问题，一审已根据查明的事实认定聚好公司所提交的证据不能证明周海文工商注册登记的营业地址尚登记在周海文承租的涉案房屋，因而对聚好公司该诉讼请求不予处理，并无不当，应予以维持。二审中聚好公司并未对该请求提出新的事实，对其该项主张，本院不予支持。综上所述，聚好公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1474元，由广州市聚好物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年六月十五日书记员  冯韵彭诗敏