广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8216号上诉人（原审被告）：珠水能源集团有限公司。住所地：广州市天河区黄埔大道西365号（自编A栋）2001房至2007房。诉讼代表人：珠水能源集团有限公司管理人。负责人：陈忠，广东天诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑萱芸，广东天诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾龙辉，广东天诺律师事务所实习人员。上诉人（原审第三人）：广州富天物业管理有限责任公司（原广州珠水物业管理有限公司）。住所地：广州市天河区黄埔大道西365号自编A栋1503、1504房。法定代表人：吕毅，职务：执行董事。委托诉讼代理人：段国华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎明，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州威喜登物业管理有限公司。住所地：广州市天河区黄埔大道西369号（A、B栋裙楼）4128房。法定代表人：林金霞，职务：执行董事。委托诉讼代理人：梁明辉，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何建波，广东宏安信律师事务所律师。原审第三人：广州勇敏润贸易有限公司。住所地：广州市天河区黄埔大道西365号（自编A栋）1106房。法定代表人：丁治强，职务：执行董事。原审第三人：广州大优煤炭销售有限公司。住所地：广州市天河区黄埔大道西365号1701-1709房。诉讼代表人：广州大优煤炭销售有限公司管理人。负责人：陈忠，广东天诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑萱芸，广东天诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾龙辉，广东天诺律师事务所实习人员。上诉人珠水能源集团有限公司（下简称珠水公司）、广州富天物业管理有限责任公司（原广州珠水物业管理有限公司，下简称富天公司）因与被上诉人广州威喜登物业管理有限公司（下简称威喜登公司），原审第三人广州勇敏润贸易有限公司（下简称勇敏润公司）、广州大优煤炭销售有限公司（下简称大优公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。珠水公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回威喜登公司全部诉讼请求；2.一审和二审诉讼费用由威喜登公司承担。事实和理由：一、一审判决认定威喜登公司现仍享有《前期物业服务合同》约定的权利，没有合同依据。如一审判决所查明的，威喜登公司和广州盛德房地产开发有限公司（下简称盛德公司）所签署的《前期物业服务合同》的合同期限为2015年10月1日至2020年9月30日，在合同期限届满后，威喜登公司对盛德大厦的物业管理权即失去了合同依据，该合同也不再对盛德大厦业主具有法律约束力。即使盛德大厦业主大会尚未作出解聘威喜登公司的决定，但除非盛德大厦的业主对威喜登公司在《前期物业服务合同》期限届满后自愿继续接受该公司的物业管理，否则威喜登公司不能以对盛德大厦享有物业管理权为由要求业主接受其物业管理。本案一审判决日期是2020年10月27日，即本案作出判决时，一审法院应明知威喜登公司因《前期物业服务合同》期限届满已没有合同权利，明知盛德大厦业主在2020年9月30日之后有权对其物业自主决定物业管理事宜，明知盛德大厦业主大会有权重新选聘物业管理人，却仍然判决我方将涉案物业交还威喜登公司管理，显然没有合同依据和法律依据。二、一审判决认定我方未将物业交给威喜登公司管理构成违约，该认定不当，应予纠正。理由为：第一，威喜登公司明知珠水公司已进入破产程序，但并没有在法定期限内向管理人提出过存在一份物业服务合同需要履行的事宜，按照我国企业破产法第18条的规定，如合同当事人在法定期限内没有向管理人提出继续履行合同的书面请求，双方合同关系即依法解除。就此而言，威喜登公司要求行使涉案物业的物业管理权并要求珠水公司进行物业管理权的移交也失去了合同依据。第二，《物业管理协议》期限届满后，威喜登公司和第三人仍在按照该《物业管理协议》继续履行，所以双方事实上仍继续维持了该合同关系，即威喜登公司以行为默认了该合同关系的延续，所以不存在珠水公司拒不将约定区域范围的物业交回威喜登公司管理的情况，也就不存在违约行为。第三，涉案物业在破产管理人对珠水公司接管之前即被以租抵债的方式将使用权让渡给了第三人勇敏润公司，该公司将涉案物业交由第三人富天公司进行物业管理，是其自行行使物业使用权的体现，要求珠水公司交还物业管理权，对于珠水公司而言客观上存在履行障碍，就此而言也不存在珠水公司故意违约的问题。特提出上诉。富天公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.上诉费由威喜登公司承担。理由如下：一、我公司已经实际管理本物业多年，法院应该更多考虑现实情况，不要轻易改变现状。我方于2014年10月与第三人勇敏润公司签订《物业管理委托合同》，约定从2014年10月22日至2034年10月21日由我司管理本物业，为此，我方投入了巨大成本，如果现在把我方赶走，我方的投入无法收回，员工面临失业风险。我方管理多年，对物业熟悉，与租客关系融洽，如果悍然赶走我方，可能引发新的矛盾，从长远来看，不宜将物业交给陌生公司管理。二、盛德大厦已经于2019年12月成立了物业委员会，威喜登公司对争议物业管理权限到2020年9月30日止，至今已经超出时限，威喜登公司已无物业管理权限，只是物业委员会没有聘请新的物业公司，才由威喜登公司临时管理盛德大厦其他物业，并不能看做威喜登公司对争议物业有当然管理权。不管是聘请新的物业公司，还是以后由威喜登公司继续管理，都得等物业委员会确定后才行，威喜登公司已经对本处物业失去法律上的权利。法院把物业管理权判决交还给威喜登公司，既没有法律依据，也没有实际异议，至于当事人之间的其他争议可以另行主张。三、我国《民法典》第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其设施，也可以委托物业服务企业或者其他人员管理，有权更换建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人。法院应考虑上述规定，判决将物业管理权给威喜登公司没有实际意义，特提出上诉。针对珠水公司和富天公司的上诉，威喜登公司共同答辩如下：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。珠水公司和富天公司所提的理由，一审判决已经作出认定并不予采纳。关于珠水公司所称的业主大会的选举结果，假设为真实的情况下，由于业主大会没有通过选聘本小区物业服务企业，目前我公司仍是盛德大厦唯一合法的物业管理公司，而同时该业主大会虽然是同意解聘我公司，必然要与新的物业管理公司签约，但业主大会没有明确立刻解聘我司。根据一般的司法惯例，以及该业主大会的一个目的，它并非是想物业管理是真空的状态，而是一种承接的状态。所以我方认为在新的物业管理公司与业主委员会或者业主大会签订新的物业管理合同，并进驻盛德大厦之前，我方首先还是唯一的公司，并且同时业主委员会也没有行使解聘我方的权利，目前我们也没收到类似的通知，因此我们对涉案物业的管理权是合法的。本案最大的争议是广州珠水物业管理有限公司，这其实是一家利益输送公司。假如业主大会或业主委员会重新选聘新的公司进驻，也是由我方进行移交，而不是珠水公司拒不移交给我方，这是两个不同的法律关系。大优公司称其意见与珠水公司的意见一致。勇敏润公司未到庭应诉，亦未通过其他方式发表意见。威喜登公司于2019年9月9日向一审法院起诉请求：1.确认威喜登公司是广州市天河区黄埔大道西369号盛德大厦的物业管理公司，对盛德大厦整个区域享有物业管理权；2.珠水公司将广州市天河区黄埔大道西369号盛德大厦A栋8至20层物业的管理权移交给威喜登公司；3.确认珠水公司自2018年10月1日起应按324681.75元/月的标准向威喜登公司支付上述物业的物业管理费；4.珠水公司向威喜登公司支付拖欠的2018年10月的物业管理费292925.25元及2018年11月的物业管理费324681.75元及相应的滞纳金（以292925.25元为本金，从2018年11月11日起算；以324681.75元为本金，从2018年12月11日起算；均按照每日万分之五的标准计算，计至珠水公司清偿之日止；滞纳金以不超过本金为限）；5.本案诉讼费由珠水公司承担。一审法院认定事实：2010年9月16日，威喜登公司（乙方）与盛德公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对盛德大厦提供前期物业管理服务事宜，盛德大厦属商业、办公与住宅综合楼，位于广州市黄埔大道365、367、369号，建筑面积为66582平方米；该物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅2.8元/月/平方米，写字楼25元/月/平方米，商业物业29元/月/平方米；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在次月10日前缴纳上月的物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按其当月应交物业服务费的1%向乙方支付违约金；本合同期限自2010年9月30日起至2015年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺等。2011年3月14日，珠水公司（甲方）与威喜登公司（乙方）签订《盛德大厦前期物业管理服务合同》，约定：鉴于甲方整体购买了盛德大厦开发的位于广州市天河区黄埔大道西365号盛德大厦（珠水能源大厦）写字楼部分的物业，乙方为该物业的前期物业管理公司，双方就有关物业管理内容方面达成了一致意见，订立本合同。在物业管理区域内，甲方自行负责日常物业管理范围包括以下内容：1、电梯日常管理及例行的保养维护；2、写字楼内外的日常保洁及垃圾收集，外部东侧、西侧、南侧的日常保洁及垃圾收集（不含清运）；3、自行设置安保监视系统实施写字楼内、外部安全防范；4、设施设备、空调系统、供水、供电独立设表独立核算；5、写字楼整幢建筑物外立面定期清洗，尽量同乙方负责的其他建筑物同步清洗；甲方负责的上述物业管理业务由甲方自行聘请持证上岗人员实施，接受乙方监督，在日常管理中如需乙方协助，双方可另行协商，乙方有义务给予配合。在物业管理区域内，乙方负责的物业管理范围包括以下内容：1.甲方前期精装修期间的报批、出入证管理及押金的收取；2.协助甲方协调开发商装修过程中公用设施、设备的使用；3.协助办理收楼手续，发放交房资料；4.开展日常安保服务，维护写字楼外围秩序……5.实施日常绿化保洁服务，包括办公垃圾清运，写字楼同住宅间7层空中花园的绿化和保洁……6.实施公用设施设备维护和管理……7.房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理……8.实施消防管理服务……该部分物业管理区域服务收费选择包干制，双方约定物业服务费由乙方按每月每平方米10元向甲方收取，目前根据开发商提供的广州市国土房管局《房屋面积预算（测算）成果报告书》计算，建筑面积为12883.26平方米。甲方应于正式收楼之日起交纳物业费，按月交纳，甲方应于次月10日前缴纳上述物业服务费等。2011年7月，珠水公司（乙方/买方）与盛德公司（甲方/卖方）签订了113份《广州市商品房买卖合同》，约定珠水公司向盛德公司购买天河区黄埔大道西365号（自编A栋）801-809、901-909、1001-1009、1101-1109、1201-1209、1301-1309、1401-1409、1501-1509、1601-1609、1701-1709、1801-1809、1901-1907、2001-2007房，用途均为办公。2013年3月，大优公司（乙方/买方）与盛德公司（甲方/卖方）签订了51份《商品房预售合同》，约定大优公司向盛德公司购买天河区黄埔大道西365号（A、B栋裙楼）101-103、201-209、254-259、260-265、2110-2113、301-309、355-359、360-365、3115-3117房，用途均为商业；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的威喜登公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务合同期限5年；物业服务费为每月每平方米建筑面积10元，由乙方自收楼之日起按月交纳；甲方应当在2013年9月30日前将涉案物业交付乙方使用等。另《商品房预售合同》附件七《本合同补充协议》约定：物业服务费收取标准按珠水公司与威喜登公司签订的《盛德大厦前期物业管理服务合同》执行等。2015年9月9日，威喜登公司（乙方）与盛德公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对盛德大厦提供前期物业管理服务事宜，盛德大厦属商业办公与住宅综合楼，位于广州市黄埔大道365、367、369号，建筑面积66582平方米；该物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅2.8元/月/平方米，写字楼25元/月/平方米，商业物业29元/月/平方米；物业服务费用按月交纳，业主或使用人应在次月10日前缴纳上月的物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金；本合同期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业等。2015年12月18日，珠水公司（甲方）与威喜登公司（乙方）签订《物业管理协议》，约定：盛德大厦分为A栋13层办公、B栋30层住宅以及AB栋6层商业。2010年9月，乙方通过招投标方式受聘担任盛德大厦物业管理公司。根据前期物业管理合同约定，乙方负责盛德大厦整栋（包括A栋13层办公、B栋30层住宅、AB栋6层商业物业及全部公共整体部分）的安全、卫生、绿化及相关管理工作并有权收取相应物业管理费。盛德大厦A栋13层办公物业由甲方购买。2011年3月14日，甲乙双方签订《盛德大厦前期物业管理服务合同》，双方就盛德大厦A栋13层部分的物业管理双方权责作出约定，合同期限为2010年9月30日至2015年9月30日，现该合同已届满，截至2015年9月30日，甲方应付物业管理费289815.2元。鉴于上述情况，甲乙双方就合同期内乙方是否已履行物业服务义务及后续物业服务费如何结算事宜产生争议，为减少纠纷，双方达成以下协议：1、甲方同意在2015年12月25日之前结清2015年9月30日之前物业管理费共计289815.2元。2、考虑到甲方已整体购买盛德大厦整体包括A栋13层办公物业，乙方同意将该部分物业（即盛德大厦A栋1-3楼、8-23楼）交由甲方自行管理，管理期限为三年，即2015年10月1日至2018年9月30日。在管理期间，甲乙双方各自管理各自物业管理范围，互不干涉。3、由于盛德大厦整体为一个物业管理区域，该大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备无法分割维护、维养。双方同意盛德大厦整体区域公共设施设备日常物业管理费依照双方各自管理的面积比例承担（其中甲方承担比例为27%，乙方承担比例为73%），甲方应付的日常物业管理费平均每个月为15878.25元。4、甲方应按上述支付方式如期支付乙方上述日常物业管理费，如逾期的，每逾期一日按照未付金额千分之一支付违约金；如逾期达7日，乙方有权停止提供甲方物业管理区域范围内上述日常物业管理服务；如逾期达10日，乙方有权解除本协议，因甲方的违约行为导致乙方与第三方签订的合同违约，该违约责任由甲方承担，同时甲方物业区域由乙方自行管理，物业管理费按照25元/㎡/月计算。5、盛德大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备如需要维修、更换且该费用并未包含于日常物业管理费之中的，所产生的维修、更换费用，双方同意依照双方各自管理的面积比例承担。6、甲方物业管理区域范围内的水电费由甲方承担，乙方须在市正常电、水供应条件下保障供电、供水服务，如对水电费用有争议，双方协商解决；甲方应在2019年1月1日之前自行设置水电供应设施、设备，以甲方名义自行缴纳水电费，所涉费用由甲方自行承担；如甲方在2019年1月1日之前未能完成设置的，乙方有权解除本协议，甲方物业区域由乙方自行管理，物业管理费按照25元/㎡/月计算等。威喜登公司确认，《物业管理协议》签订后，盛德大厦A栋13层办公物业的内部确交由珠水公司进行管理，而盛德大厦A、B栋的公共设施、绿化、消防、水电、安保等设施及公共通道区域的保洁则由威喜登公司进行管理，珠水公司也依约向其支付了15878.25元/月的日常物业管理费，由于珠水公司内部出现问题不方便付款，实际付款人为勇敏润公司；《物业管理协议》于2018年9月30日到期后，威喜登公司未再与珠水公司续签合同，即《物业管理协议》已终止，珠水公司应将相应物业的管理权交还威喜登公司，并按威喜登公司与盛德公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准即324681.75元/月（25元/㎡/月×12987.27㎡）向其支付费用，但珠水公司仍然只按15878.25元/月的标准交费，且珠水公司，不排除系珠水公司成立的物业公司还在威喜登公司进行全面管理时无理阻挠。威喜登公司为证明其主张，向一审法院提交了如下证据：1、《房屋面积测量成果报告书》，显示系广州市房地产测绘院于2015年1月4日出具，载明地址为天河区黄埔大道西#365、#367、#369等。2、《关于敦促贵司即时向我司移交盛德大厦A栋8至20层写字楼的物业管理权，并自2018年10月开始向我司每月交324681.75元的物业服务费的通知》，显示系威喜登公司于2018年10月24日向珠水公司作出，主要内容为双方签订的《物业管理协议》已于2018年9月30日到期，双方并未续约；加之《物业管理协议》不符合《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，故到期后已自动终止，今后将不再执行；现威喜登公司正式通知自2018年10月1日起，由威喜登公司向珠水公司购买的盛德大厦A栋8至20层写字楼提供物业管理服务，且珠水公司每月应向威喜登公司交纳物业服务费合计324681.75元（A栋8至20层写字楼测绘面积合计为12987.27平方米，按25元/㎡/月计算）；同时请珠水公司即时向威喜登公司移交盛德大厦A栋8至20层写字楼的物业管理权；珠水公司于2018年10月19日已向威喜登公司支付了15878.25元，将作为珠水公司支付的该月部分物业服务费，不足部分请本月内补足等。相应的EMS邮寄底单及退件单显示威喜登公司按珠水公司住所地分别于2018年10月24日、10月30日寄出的邮件均被退回。3、《公证书》【（2018）粤广广州第173806号】，显示系广州市广州公证处于2018年11月27日作出，载明威喜登公司于2018年11月21日向该处申请对其向珠水公司的住所地邮寄送达《关于敦促贵司即时向我司移交盛德大厦A栋8至20层写字楼的物业管理权，并自2018年10月开始向我司每月交324681.75元的物业服务费的通知》的过程进行保全证据。4、《公证书》【（2018）粤广广州第173807号】，显示系广州市广州公证处于2018年11月27日作出，载明威喜登公司于2018年11月21日向该处申请对其向珠水公司（地址为广州市天河区天河北路中信广场6306-6308房）邮寄送达《关于敦促贵司即时向我司移交盛德大厦A栋8至20层写字楼的物业管理权，并自2018年10月开始向我司每月交324681.75元的物业服务费的通知》的过程进行保全证据。5、《大厦A栋业主交费情况》，载明第一层的业主包括珠海横琴瑞银企业管理顾问有限公司（持有253.57平方米），每月都有交物业管理费；大优公司（持有881.93平方米），自2015年9月1日起没有交物业管理费。第二层至第三层的业主为大优公司，自2015年9月1日起没有交物业管理费；第四层由26间小商铺业主经营，每月都有交物业管理费；第五层至第六层业主为盛德公司，每月都有交物业管理费……第八层至第二十层的业主为珠水公司，自2018年10月1日起没有交物业管理费等。威喜登公司还一并提交了其称A栋业主或物业使用人2019年10月以来向其交纳物业管理费的《发票》予以证实。6、显示由广州市安鑫清洁服务有限公司向威喜登公司开具的《发票》三张，其中开具时间为2020年1月2日的《发票》载明服务名称为清理化粪池费用，金额为5500元；开具时间为2020年1月13日的《发票》载明服务名称为疏通污水管费用，金额为500元；开具时间为2019年12月6日的《发票》载明服务名称为高压车疏通污水管道费用，金额为1500元。广州市天河区石牌街市容环境卫生管理站于2019年10月21日向威喜登公司开具的《发票》，载明收款项目包括2019年11月垃圾处理费1620元、垃圾代运费2025元。7、《进出人员登记表》（威喜登公司自行制作），分别列明了进出入人员的姓名、联系方式及体温等。经质证，珠水公司表示无法核实上述证据1-4的真实性；对证据5的真实性亦无法确认，且盛德大厦A栋是否存在其他业主、是否缴纳了管理费，与威喜登公司现要求珠水公司缴纳管理费无关，根据威喜登公司与珠水公司签订的《物业管理协议》，可知盛德大厦A栋是一个独立的规划区域，可以自行管理；对证据6的真实性予以确认，但因威喜登公司一直在管理盛德大厦B栋，《发票》所涉费用无法区分是哪一栋的费用；对证据7的真实性不予以确认，因是威喜登公司自行制作，同样无法区分是基于哪一栋物业管理产生的。事实上，《物业管理协议》签订后珠水公司便将其购买的物业交由勇敏润公司使用，以租抵债，勇敏润公司亦就此委托了富天公司进行管理，盛德大厦A栋1-3、8-20楼均由富天公司进行管理。勇敏润公司确认珠水公司的相关陈述，且其一直有按《物业管理协议》之约定向威喜登公司支付物业管理费，并向一审法院提交了其于2018年8月至11月向威喜登公司支付每月物业管理费15878.25元的发票（三张，均为原件）及2018年12月至2019年12月向威喜登公司支付每月物业管理费15878.25元的银行转账回单（打印件）。对此，威喜登公司确认其向勇敏润公司开具过2018年8月至9月的物业管理费发票，但与本案无关，而其在2018年10月及11月向勇敏润公司开具的物业管理费发票亦是真实的，威喜登公司不清楚勇敏润公司与珠水公司之间的关系，但认可勇敏润公司交纳的费用可用于冲抵珠水公司应缴的费用，威喜登公司也在本案诉请中进行了扣减，而其余月份的银行转账回单，因无原件，且不属本案诉请期间，故不予认可。富天公司则主张盛德大厦A栋即珠水能源大厦均是由其提供物业管理服务，威喜登公司提交的所谓A栋业主或物业使用人向其交纳物业管理费的《发票》，实际是裙楼的部分商户交纳的；富天公司对盛德大厦A栋进行管理也实际支出了费用，同时也对进出盛德大厦A栋的人员进行了登记。富天公司为证明其主张，向一审法院提交了：1、富天公司与其员工签订的《劳动合同》多份，显示工作地点为珠水能源大厦，劳动合同期限涵盖了2015年1月至2022年。2、2015年10月至2019年8月的《珠水物业工资表》多份。3、《进出人员登记表》（复印件，制作时间为2020年2月），分别列明了进出入人员的姓名、联系方式及体温等。4、《中国建设银行单位客户专用回单》多份（均为复印件），显示2018年2月至2019年9月多名案外人向富天公司转款，部分转款用途标注为管理费。经质证，威喜登公司认为珠水公司自行成立物业管理公司对自有物业进行管理，不能成为其拒绝向威喜登公司支付管理费的理由，且现亦无证据证实该物业管理公司仍在正常运营，除转款凭证以外的证据都是可以伪造的，而富天公司提供的转款凭证即便有原件，因富天公司未提供相应的租约，也无法证明与本案有关。另查，据珠水公司、富天公司提交的《业主委员会备案回执》（复印件）显示，广州市天河区人民政府石牌街道办事处于2019年12月26日对广州市天河区盛德大厦首届业主委员会进行了备案，该届业主委员会任期为2019年11月30日至2024年11月29日。威喜登公司表示不清楚上述文件是否真实，但确认盛德大厦已成立业主委员会的事实。另经一审法院向盛德大厦首届业主委员会核实，截至2020年10月，盛德大厦业主委员会、业主大会尚未选聘物业服务企业，亦未解聘威喜登公司。又查，2019年7月，威喜登公司曾向一审法院起诉大优公司，要求大优公司支付其购买的盛德大厦A栋1-3楼物业的物业管理费，一审法院以（2019）粤0106民初29088-29138号案立案受理。在该批案件的审理过程中，大优公司主张其所购买的盛德大厦A栋1-3楼的物业自2015年10月1日起均是由珠水公司自行管理，其购买的物业系在威喜登公司与珠水公司2015年12月18日签订的《物业管理协议》中约定由珠水公司进行物业管理的区域范围内；大优公司为证明其购买的物业实际由富天公司进行管理，还向一审法院申请了富天公司出庭作证，富天公司在该批案件中向本院提交了《物业管理委托合同书》，显示系勇敏润公司（甲方）与富天公司（乙方）签订，约定甲方将珠水能源大厦及其区域范围内的物业委托给乙方实行统一管理、综合服务；委托管理期限20年，即2014年10月22日始至2034年10月21日止；根据物业管理有关规定收取保洁费、保安费、绿化费、管理费、保养费及特约服务费等。经质证，威喜登公司对《物业管理委托合同书》的真实性予以确认，合法性不予确认，因勇敏润公司并非业主，无权以自己名义委托富天公司进行物业管理。珠水公司确认盛德大厦A栋8至20层由勇敏润公司实际使用，勇敏润公司委托富天公司进行物业管理是其双方的自愿行为，勇敏润公司作为物业实际使用人亦享有该委托权。勇敏润公司、富天公司确认上述《物业管理委托合同书》的真实性。一审法院认为：作为建设单位的盛德公司在盛德大厦业主、业主大会选聘物业服务企业之前，根据国务院《物业管理条例》的规定，可选聘物业服务企业对物业进行前期管理；盛德公司与威喜登公司于2015年9月9日签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。虽前述《前期物业服务合同》约定合同期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止，但因盛德大厦业主大会尚未作出解聘威喜登公司的决定，故威喜登公司现仍享有上述《前期物业服务合同》约定的权利，亦应承担该合同约定的义务，即威喜登公司依约对盛德大厦提供物业管理服务后有权要求业主支付物业管理费。威喜登公司在本案中诉请确认其对盛德大厦享有物业管理权，因不属明确具体的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。根据威喜登公司提交的其与珠水公司签订的《物业管理协议》显示，威喜登公司与珠水公司约定盛德大厦A栋1-3楼、8-23楼交由珠水公司自行管理，管理期限为2015年10月1日至2018年9月30日，且明确约定由于盛德大厦整体为一个物业管理区域，该大厦水电设备、消防设备、公共通道等公用设施设备无法分割维护、维养，双方同意盛德大厦整体区域公共设施设备日常物业管理费依照双方各自管理的面积比例承担（其中珠水公司承担比例为27%，威喜登公司承担比例为73%），珠水公司应付给威喜登公司的日常物业管理费平均每个月为15878.25元。上述《物业管理协议》实质是威喜登公司将物业服务区域内的部分物业服务业务委托他人处理。就本案各方当事人的陈述及提交的证据来看，上述《物业管理协议》确有实际履行，其中约定由珠水公司进行物业管理的区域范围实际由富天公司进行物业管理，而每月应由珠水公司支付给威喜登公司的日常物业管理费实际由勇敏润公司支付给威喜登公司。现威喜登公司主张《物业管理协议》约定的管理期限届满后其已多次告知珠水公司将约定区域范围的物业交回其管理，但珠水公司拒不交还，导致其无法全面的对整个盛德大厦进行物业管理。综合本案中珠水公司、大优公司、勇敏润公司、富天公司有关盛德大厦A栋至今由富天公司实施物业管理的陈述来看，一审法院采信威喜登公司的主张。珠水公司作为《物业管理协议》的相对方，清楚知悉该协议的期限，而威喜登公司亦充分举证其在《物业管理协议》期限届满后要求珠水公司将约定区域范围的物业交回其管理，珠水公司未能及时交还，已构成违约，应承担违约责任。故对威喜登公司现要求珠水公司将盛德大厦A栋8-20楼物业交还其管理的诉讼请求，一审法院予以支持；且根据本案查明事实，富天公司作为实际为上述物业提供物业管理服务的物业服务企业，应承担协助义务，即退出盛德大厦的物业服务区域。另就威喜登公司主张的物业管理费，因珠水公司主张2018年10月1日起至今威喜登公司并未按《前期物业服务合同》的约定向其提供物业管理服务，故其无需按《前期物业服务合同》约定的标准支付物业管理费，而威喜登公司实际提供的物业管理服务已收取了相应对价，即威喜登公司一直有收到《物业管理协议》约定的日常物业管理费。一审法院认为，在威喜登公司未对盛德大厦A栋8-20楼物业提供完整的物业管理服务以前，其要求珠水公司按《前期物业服务合同》约定的标准支付物业管理费确有违权利义务对等原则，故对威喜登公司的该项主张一审法院不予采纳，对威喜登公司要求珠水公司按《前期物业服务合同》约定的标准补足2018年10月、11月的物业管理费并支付滞纳金的诉讼请求亦不予支持。但需指出的是，威喜登公司未能对盛德大厦提供全面的物业管理服务，主要责任在于珠水公司未能在《物业管理协议》约定的管理期限届满后及时将约定区域范围的物业交回威喜登公司管理，故如珠水公司的违约行为给威喜登公司造成损失的，威喜登公司可另循合法途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年10月27日判决如下：一、珠水能源集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市天河区黄埔大道西369号盛德大厦A栋8至20楼物业交还广州威喜登物业管理有限公司管理，第三人广州富天物业管理有限责任公司应就该交还承担协助义务即退出盛德大厦的物业服务区域；二、驳回广州威喜登物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费9660元，由广州威喜登物业管理有限公司负担9560元，由珠水能源集团有限公司负担100元。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,珠水公司提供盛德大厦首届业主委员会作出的《关于第三次业主大会结果的通知》，威喜登公司二审庭询之后提供其与盛德公司签订的《物业服务合同补充协议》作为证据。上述《关于第三次业主大会结果的通知》载明：中铁盛德大厦于2020年12月17日至2020年12月31日期间召开了第三次业主大会，根据2021年1月6日业主大会表决的公式，此次业主大会作出的结果如下：（议题一）是否同意解聘威喜登公司，表决通过；（议题二）选聘本小区物业服务企业，表决未通过；（议题三）是否同意2020年11月23日公布的盛德大厦小区物业选聘方案，表决通过；（议题四）是否同意授权委托首届业主委员会与中标物业服务企业签订物业服务合同，表决通过。《物业服务合同补充协议》则载明，该协议由盛德公司和威喜登公司在2020年9月11日签订，鉴于盛德公司和威喜登公司于2010年9月16日签订的《物业前期服务协议》即将到期，且盛德大厦业主委员会尚未选定新的物业公司，根据物业管理条例的规定和双方《物业前期服务协议》的条款，为确保物业服务的连续性，双方同意就盛德大厦物业管理延期事项签订补充条款：一、盛德大厦同意将原合同期限延期5年，自2020年10月1日起至2025年9月30日止；二、其余条款仍维持原合同条款。因各方当事人均同意不再开庭，本院组织当事人对上述证据进行了交换和质证。对珠水公司提供的证据，威喜登公司质证认为，其对该证据的三性均不予认可。首先，该证据来源不明，业主委员会表决事项跟珠水公司没有联系，威喜登公司也不知道这个消息。其次，合法性不予确认，据我方了解，由于疫情，政府特别是街道是禁止人员汇集的，所以业主委员会在一审期间也向法院表达了业主大会不具备召开条件，另外，《民法典》生效之前业主表决通过的票数是双过半，《民法典》生效之后，类似解聘跟招聘的要达到2/3以上，所以该业主大会是否已经召开或者投票的票数是否达到法定的通过标准，都不确定。再次，街道是明确不同意召开业主大会，就算个别业主私自投票，也是没有经街道备案确认的，所以不认可该通知的合法性；关联性方面，不能证明珠水公司的主张，假设议题一是否解聘威喜登公司表决通过，同意解聘，但是没有明确什么时候解聘，目前该通知的议题二就选聘本小区物业服务企业表决未通过，也就是说现在涉案物业是没有新的合法的物业服务公司企业进驻，我方仍是唯一合法的物业管理公司,目前我方有权主张应该移交给我方，如果有新的物业管理公司，我们才依法移交给新的物业管理公司。富天公司和大优公司称其认可珠水公司提供的证据，该证据有业主委员会的公章，如果对方否认它的真实性，可以自己去盛德大厦首届业主业主委员会那边去调查。对于威喜登公司提供的证据，珠水公司和大优公司表示该证据不属于二审新证据，且是威喜登公司为了本案临时制作，并非2020年9月11日真实签署的。富天公司则认为盛德公司与本案没有关系，没有权利去委托物业公司，盛德公司作为业主，委托物业公司也只能处理属于自己的部分。上述证据内容均与本案二审争议事实相关，本院均予以采纳，但该证据能否证明当事人拟证明事项，本院将结合本案其他证据情况予以综合认定。另查明，二审过程中，各方当事人确认，盛德大厦一共由两栋物业即A栋和B栋构成，两栋物业的1-6层都是裙楼，是商业用途；7楼是架空层；A栋8楼以上部分是写字楼，共20楼，8-20楼就是本案珠水公司作为产权人所拥有的物业（下简称涉案物业），B栋8楼以上部分是住宅，共有30层；其中大优公司所有的是1-3楼的裙楼部分；珠水公司与威喜登公司签订的《前期物业服务合同》和《物业管理协议》中约定由珠水公司自行管理的部分包含了珠水公司作为业主的部分和大优公司作为业主的部分；2015年9月9日盛德公司与威喜登公司签订《前期物业服务合同》时盛德大厦除部分临街商铺由盛德公司保留，其他已经基本售出；珠水公司从与盛德公司签订预售合同之日就一直是自行管理涉案物业。对于为何2010年《前期物业服务合同》到期后，仍由已经基本出售完毕物业的开发商盛德公司继续与威喜登公司签订物业服务合同，威喜登公司称根据《物业服务条例》规定，在业委会成立之前，开发商有权与物业公司签订前提物业服务合同；其他当事人则称当年因为没有成立业委会，开发商与威喜登公司又是关联企业，故继续签订了该合同。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在民法典施行前但持续至民法典施行后，故依照上述司法解释，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据当事人在二审过程中的诉辩意见，本案二审争议焦点为：威喜登公司主张珠水公司将其所有的涉案物业的管理权交给威喜登公司能否成立。对此，本院认定如下：威喜登公司主张珠水公司交回涉案物业的管理权，该主张的基础是威喜登公司与盛德公司签订的第二份《前期物业服务合同》和《物业服务合同补充协议》，以及盛德大厦尚未选聘新的物业服务公司的事实状态。对此，首先，2015年签订的第二份《前期物业服务合同》系在盛德公司已经基本售出盛德大厦物业之后，在第一份《前期物业服务合同》约定的5年服务期已满的情况下，以盛德大厦并未成立业委会为由继续由建设方盛德公司与威喜登公司签订的，而该份《前期物业服务合同》已经于2020年9月30日到期。珠水公司在本案中提供证据证明盛德大厦已经于2019年11月成立业主委员会，且业主大会在2021年1月已经作出决议解聘威喜登公司，在此情况下，威喜登公司仍主张珠水公司将案涉物业的物业管理权交回给威喜登公司，没有法律依据。虽然威喜登公司在二审庭后提交了一份《物业服务合同补充协议》，约定将前述合同期限延长五年，暂且不论威喜登公司二审期间在对方当事人提供盛德大厦业主大会作出的解聘威喜登公司的决议之后才提供的该份证据是否真实、签署时间是否在该协议载明的2020年9月11日，即使该补充协议记载内容完全真实，在盛德公司已经售出盛德大厦物业尤其是盛德大厦业主委员会已经于2019年11月成立的情况下，盛德公司作为建设单位继续与威喜登公司签订补充协议约定延长威喜登公司的物业服务期限，既无法律依据，也明显有违诚信，故本院对该份证据内容不予采纳。其次，威喜登公司与珠水公司签订的《物业管理协议》并未明确约定在该协议期满后珠水公司即将涉案物业管理权交回给威喜登公司。从双方当事人签订合同情况来看，珠水公司在从盛德公司处购买涉案物业之前，就两次与威喜登公司签订协议约定由珠水公司自行管理涉案物业，威喜登公司仅负责公共设施设备日常物业管理。从履行情况来看，珠水公司购买涉案物业后从未将物业管理权交给威喜登公司，威喜登公司至今为珠水公司拥有的涉案物业提供的仍是公共设施设备的日常物业管理。在业主大会已通过解聘威喜登公司的决议后，威喜登公司现仍主张珠水公司将自行管理的物业管理权全部交回给威喜登公司，于法无据，本院不予支持。一审判决一方面论述中驳回威喜登公司诉请对盛德大厦享有物业管理权，一方面又判令珠水公司将案涉物业管理权交给威喜登公司，认定、处理相互矛盾，本院予以纠正。综上，珠水公司、富天公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚但处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十八条、第九百四十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38146号民事判决；二、驳回广州威喜登物业管理有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费9660元，二审案件受理费200元，均由广州威喜登物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  黄海珠审判员  张明艳审判员  李 静二〇二一年六月十八日法官助理眭翘书记员苏劲丹