云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终833号上诉人（原审原告）：弥勒巨人商业运营管理有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇髯翁路与吉山北路交汇巨人购物中心。法定代表人：金丹，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：云南玖壹餐饮管理有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇西山路巨人世纪广场25栋25-4-1号。法定代表人：刘泉海，系该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：张志鹏，男，1984年4月2日出生，汉族，农民，住弥勒市，现住弥勒市。上诉人弥勒巨人商业运营管理有限公司、云南玖壹餐饮管理有限公司因与被上诉人张志鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市民法院（2020）云2504民初3569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，经过调查和询问当事人，并征得双方当事人的同意，不开庭进行了审理，现已审理终结。弥勒巨人商业运营管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项中由被上诉人云南玖壹餐饮管理有限公司向上诉人支付“自2019年12月25日起至2020年12月24日止的物业服务费70260元”的内容，改判为“由被上诉人云南玖壹餐饮管理有限公司向上诉人支付自2019年8月6日起至2021年3月8日止的物业服务费89777元”。2.判令撤销一审判决第二项，改判由被上诉人云南玖壹餐饮管理有限公司向上诉人承担租金滞纳金7018.79元，物业服务费滞纳金4493.34元。(其中租金滞纳金自2019年12月Ⅱ日起算，物业服务费滞纳金自2019年8月6日起算，均按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率上浮30%计算，实际计算至被上诉人将欠付租金、物业服务费全部付清之日止)。3.判令撤销一审判决第三项，改判由被上诉人张志鹏与被上诉人云南玖壹餐饮管理有限公司共同对上诉人主张的案涉应付租金、物业服务费、租金滞纳金、物业服务费滞纳金承担连带付款责任。4.判令维持一审判决第一项"由云南玖壹餐饮管理有限公司向上诉人支付2019年12月11日起至2020年12月24日止商铺租金1601675元”的判决内容。5.判令一审、二审诉讼费用由被上诉人张志鹏、被上诉人云南玖壹餐饮管理有限公司承担。事实与理由：一、案涉租赁合同的承租人为张志鹏，根据合同相对性，应由被上诉人张志鹏承担本案上诉人主张的费用，被上诉人玖壹公司系张志鹏申请追加为被告，并在庭审中自愿承担债务'应认定为以债务加入的方式承担责任，本案一审判决仅判决玖壹公司履行付款责任存在错误，本案上诉人主张的费用应由被上诉人张志鹏、玖壹公司共同向上诉人承担连带付款责任。二、一审判决计算物业服务费及物业服务费欠付起算时间、物业服务费滞纳金的起算时间均存在错误，本案被上诉人欠付物业服务费应为89777元'物业服务费欠付起算时间及物业服务费滞纳金起算时闸均应从2019年8月6日起计算至实际款项付清之日止。三、已有类似本案的相关生效判决对租金滞纳金`物业服务费滞纳金按照按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率上浮30%计算，本案被上诉人应支付的租金滞纳金、物业服务费滞纳金的计算利率应当予以调整。云南玖壹餐饮管理有限公司上诉请求：一、撤销云南省弥勒市人民法院（2020）云2504民初3569号民事判决书中第一项、第二项判决内容。二、依法改判：由上诉人支付被上诉人2019年12月11曰起至2020年12周24日止8个月的商铺租金106778元；自2019年12月25日起至2020年12月24日止8个月的物业服务费46840元，合计153618元。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决在认定事实部分遗漏了事实。2、不应支持被上诉人要求上诉人支付租金滞纳金的诉讼请求。张志鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。弥勒巨人商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付其所欠租金160167元（自2019年12月11日起暂计算至2020年12月24日止）；2.判令被告向原告支付其所欠物业费117100元（自2019年3月9日起暂计算至2021年3月8日止）；3.判令被告向原告支付租金滞纳金21596.29元（以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2019年12月11日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至应付租金支付完毕之日止）；4.判令被告向原告支付物业费滞纳金15903.36元（以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2019年3月9日起暂计算至2020年9月26日止，实际计算至应付物业费支付完毕之日止）；5.判令被告向原告支付自2018年3月9日起至2020年3月8日止其所欠生活垃圾清运费42156元，以上共计356922.64元；6.判令被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告放弃第5项诉讼请求及要求被告承担保全费的诉讼请求。一审法院认定事实，被告玖壹公司系经营餐饮管理、餐饮服务等的有限责任公司（自然人独资）。2019年7月11日，该公司的法定代表人和投资人（股权）由被告张志鹏变更为刘泉海；2020年1月23日，该公司由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。2017年10月24日，原告作为甲方，被告张志鹏作为乙方，双方签订《巨人世纪广场租赁合同书》（编号：ＪＲＳＧ-ＢＸＪ00124），约定：甲方将位于弥勒市（店名为“91°ｃｌｕｂ·西雅图）出租给乙方经营网咖、简餐、娱乐品类；合同租赁期为5年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止（其中自2017年11月15日起至2017年12月24日止为40天装修免租期；2017年12月25日起至2018年4月24日止为第一年4个月计租免租期；2018年12月25日起至2019年4月24日止为第二年4个月计租免租期），乙方自开业之日起向甲方交纳物业服务费（计租免租期内乙方免交租金、综合管理费、营销推广费），但此期间发生的施工实耗水费、电费、燃气费、停车场费、垃圾清运费等其他一切费用须由乙方承担。本合同自2018年4月25日起计收租金；出租店铺的租金、综合管理费、营销推广费按每个自然年天数计为一合同年，租金、综合管理费、营销推广费第一年（8个月）、第二年（8个月）为103048元；第三年为154572元；第四、五年为177055元。第一期的租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费于本合同签订之日起10日内支付总额的50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费。合同期内租金、综合管理费、营销推广费按年度方式支付。物业服务费缴费期为每年一缴，乙方应向甲方缴纳每期物业服务费为：第一、二年为46840元／年；第三、四、五年为70260元／年，乙方应于每使用期届满前15天向甲方交纳相应物业服务费。乙方须向甲方缴纳合同保证金37472元，作为忠实履行本合同各项条款及甲方各项管理制度的保证金；乙方须按合同约定的方式和时间如期交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费和其他应付款项；逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向甲方交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额之千分之三（0.3%）计算。如果逾期30日仍未缴纳，甲方有权终止本合同，且无需承担任何责任。合同还对责任的免除、违约责任、商铺的交还等进行了约定。合同签订后，原告将商铺交给被告管理使用。2019年6月12日，原告向被告玖壹公司收取2018年12月25日至2019年5月24日期间的租金27453元；2019年10月17日，原告收取案涉商铺租金、综合管理费、营销推广费合计35000元；2020年10月17日，原告收取案涉商铺租金、综合管理费、营销推广费合计25111.65元，收取物业管理费27323元（2019年5月25日至2019年12月24日）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告张志鹏签订的《巨人世纪广场租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告履行了将商铺交给被告管理使用的义务，被告应履行向原告支付租金及物业服务费等费用的义务。被告未按约定向原告支付租金，应承担相应的违约责任。对于原告主张由被告支付自2019年12月11日起至2020年12月24日止欠付租金160167元，被告无异议，予以支持。原告主张由被告支付自2019年3月9日起至2021年3月8日止的物业服务费117100元，因原告已于2020年10月17日出具收款收据，载明收到案涉商铺自2019年5月25日起至2019年12月24日止的物业管理费27323元，故原告主张的物业管理费应自2019年12月25日起算，而双方约定物业服务费缴费期为每年一缴，被告应于每使用期届满前15天向原告交纳相应物业服务费，被告应向原告缴纳每期物业服务费为：第一、二年为46840元/年；第三、四、五年为70260元/年，故被告应向原告支付自2019年12月25日起至2020年12月24日止的物业服务费70260元，自2020年12月25日起至2021年3月8日止的物业服务费，因履行期限未届满，不予支持。原告要求由被告支付自2019年12月11日起至2020年9月26日止的租金滞纳金21596.29元及支付自2020年9月27日起至租金付清之日止的租金滞纳金，主张由被告支付自2019年3月9日起至2020年9月26日止的物业服务费滞纳金15903.36元及自2020年9月27日起至物业服务费付清之日止的物业服务费滞纳金的诉讼请求，该滞纳金实际为逾期付款违约金。但原告主张的滞纳金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，案涉违约金应当予以调整，一审法院确定由被告以未付租金、物业服务费为基数于2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及于2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告违约金。故一审法院支持由被告支付原告自2019年12月11日起至2020年9月26日止的租金滞纳金5228.02元，并支付至租金付清之日止的租金滞纳金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）、自2020年12月11日起至物业服务费付清之日止的物业服务费滞纳金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告张志鹏辩解其以个人名义与原告签订合同租赁案涉商铺是为设立被告玖壹公司用作该公司的经营场所，而因公司未设立故没有公章。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第一条规定“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”被告玖壹公司的营业执照登记的住所地为案涉商铺所在地，且在合同的实际履行过程中系被告玖壹公司向原告交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费等费用，且原告并未提出异议，故原告主张欠付的租金及物业服务费应由被告玖壹公司承担，对该辩解意见予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第一条、第二条规定，判决：一、由被告云南玖壹餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司自2019年12月11日起至2020年12月24日止的商铺租金160167元、自2019年12月25日起至2020年12月24日止的物业服务费70260元，合计230427元。二、由被告云南玖壹餐饮管理有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司租金滞纳金5228.02元，并支付自2020年9月27日起至租金付清之日止的租金滞纳金、自2020年12月11日起至物业服务费付清之日止的物业服务费滞纳金（均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6654元，减半收取计3327元，由原告弥勒巨人商业运营管理有限公司负担1130元，被告云南玖壹餐饮管理有限公司负担2197元。二审中，双方当事人均未提交新证据，二审经过审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。上诉人弥勒巨人商业运营管理有限公司与原审被告张志鹏签订的《巨人世纪广场租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人弥勒巨人商业运营管理有限公司履行了将商铺交给上诉人云南玖壹餐饮管理有限公司管理使用的义务，云南玖壹餐饮管理有限公司应履行向弥勒巨人商业运营管理有限公司支付租金及物业服务费等费用的义务。因云南玖壹餐饮管理有限公司未按约定向弥勒巨人商业运营管理有限公司支付租金，应承担相应的违约责任。弥勒巨人商业运营管理有限公司主张由云南玖壹餐饮管理有限公司支付自2020年12月25日起至2021年3月8日止的物业服务费及滞纳金，因履行期限未届满，不予支持。原审被告张志鹏以个人名义与弥勒巨人商业运营管理有限公司签订合同租赁该商铺系设立云南玖壹餐饮管理有限公司的经营场所。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第一条“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，云南玖壹餐饮管理有限公司的营业执照登记的住所地为该商铺所在地，且在合同的实际履行过程中系云南玖壹餐饮管理有限公司向弥勒巨人商业运营管理有限公司交纳房屋租金、综合管理费、营销推广费、物业服务费等费用，弥勒巨人商业运营管理有限公司主张欠付的租金及物业服务费应由云南玖壹餐饮管理有限公司承担，有事实法律依据。故上诉人弥勒巨人商业运营管理有限公司认为应由云南玖壹餐饮管理有限公司支付自2020年12月25日起至2021年3月8日止的物业服务费及滞纳金的主张及云南玖壹餐饮管理有限公司认为应减免四个月房屋租金的主张,因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决由上诉人云南玖壹餐饮管理有限公司支付上诉人弥勒巨人商业运营管理有限公司房屋租金、物管费及滞纳金，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人弥勒巨人商业运营管理有限公司、云南玖壹餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2184元，由上诉人弥勒巨人商业运营管理有限公司承担2053元，上诉人云南玖壹餐饮管理有限公司承担131元。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  何 江二〇二一年六月三十日书记员  孙钰颖