安徽省霍山县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1525民初935号 原告：孙某某，男，1975年11月26日生，汉族，住xxx。 委托诉讼代理人：丁宝颜，安徽尚知律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏丹，安徽尚知律师事务所实习律师。 被告：程某，男，1986年11月28日生，汉族，住xxx。 委托诉讼代理人：彭海涛，安徽自智律师事务所律师。 原告孙某某与被告程某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某某的委托诉讼代理人丁宝颜、被告程某及其委托诉讼代理人彭海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙某某向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除《房屋租赁合同》；2.判令被告支付拖欠的租金47585.50元及逾期违约金21630元（自2020年8月10日起以租金80114元，按日千分之一计算至起诉之日）；3.被告将房屋恢复原状或赔偿原告房屋修复费用50000元（暂定，以评估为准），并支付违约金50000元；合计169215.50元；4.被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2019年6月3日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将坐落在安徽省六安市霍山县衡山镇迎驾大道南侧【文峰.塔韵街】商铺1#xx2、xx3出租给被告程某作为餐饮用房使用，租赁期限为3年，自2019年6月10日至2022年8月9日；租金按年支付，先付后用。合同签订后，原告将房屋交付给被告程某使用。按合同约定，被告应于2020年7月8口交纳第二年租金（2020年8月10日至2021年8月10日），租金支付期限届至，被告仅支付50000元，剩余租金80114元经原告多次催要，至今未付。后原告发现被告已将房屋内电路等设施损毁，严重违反了合同约定。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。 程某辩称，1、原告诉讼主体错误。具了解原告尚在服刑，被告有理由怀疑诉状签名不真实；案涉房屋租赁合同是与郝某签订的，郝某称原告是公司主管，并用原告的印章与被告被告签订合同，被告从未见过原告，郝某应作为原告参加诉讼；2、本案漏列被告。案涉房屋是被告与案外人张某某共同租赁经营“汉釜宫烤肉”；3、原告所诉与实际情况严重不符，原告诉请没有事实依据。案涉房屋已于2021年2月10日解除。2020年因疫情影响，两承租人与郝某沟通疫情减少部分租金，但郝某没有同意。2020年下半年，被告的生意仍没有好转，再次与郝某协商解除合同，协商达成：再支付50000元及签订合同的押金10000元作为到2020年农历年底的租金，之后不再租赁该房屋。2021年2月10日，两承租人就腾空房屋。2021年春节，郝某和被告联系，被告明确表示房屋已腾空，租赁合同已解除。随后郝某对外招租原告要求被告承担违约责任没有任何依据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行庭审证据质证。 孙某某提交了以下证据： 证据1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；证据2、人口信息查询单，证明被告主体适格；证据3、《房屋租赁合同》，证明被告应于2020年7月8日支付第二年(2020年8月10日至2021年8月10日)租金，租赁期间由被告导致的房屋质量或设施损毁，维修费由被告负责，被告逾期支付房租应支付违约金；证据4照片一组，证明被告破坏租赁房屋内有关电路设施应恢复原状或承担损失赔偿责任，同时还应承担违约金5万元；证据5快递单及律师函，证明原告于2021年5月函告被告，要求双方商谈解除合同及相关的房屋交接事宜，但被告未予理会。 程某的质证意见是：证据1三性无异议，郝某作为合同的签订人应该作为原告参加诉讼；证据2三性无异议，本案漏列被告；证据3三性无异议，这份租赁合同在甲方签字处使用孙某某个人印鉴，没有本人亲笔签名，提供了两份孙某某印鉴的合同交给原告填写的，这份合同上之所以只有被告一个人的签字是为了办理营业执照的方便，被告保留的合同有被告和张金宝的签字；证据4真实性无异议，但该组照片达不到原告的证明目的，原告与被告在拍摄照片的时租赁合同已解除，被告退场时搬离物品没有问题，另如果原告坚持认为双方变更和解除的合同无效，这组照片仅仅证明被告意图重新装修，租赁期间被告装修房屋也是正常的，不能证明被告毁坏原告的房屋；证据5三性无异议，但达不到原告的证明目的，这份律师函的主要内容是通知被告解除合同，但被告一个人无权解除这份合同，承租人是两人，既然原告要求解除租赁合同，在法院判决解除合同前律师函和解除合同的要求本身也是不成立的。 程某提交了以下证据： 证据1、《房屋租赁合同》，证明案涉的《房屋租赁合同》并非被告一人所签，本案原告漏列被告；证据2、案外人张某某证人证言，证明本案漏列被告，案涉《房屋租赁合同》早已协商解除；证据3、被告租赁案涉房屋时的外部照片一张、内部照片一张、案涉房屋现在的外部照片一张，内部装修照片三张，证明案涉的《房屋租赁合同》早已解除，原告已将案涉房屋重新出租；被告清退房屋时并未损毁原告的任何内部设施，因经营需要拆除了隔墙，但现承租人也不需要；证据4、证人张某证言，证明租赁合同是被告与郝姓工作人员签订，2020年12月，经协商确定经营至2020年农历年底，已交纳5万元及押金1万元算作全部租金。 孙某某的质证意见是：证据1原告提交的合同原件没有张某某签字，对张某某的签字存疑，原告不存在漏列被告的问题，如果被告要求追加被告，原告不持异议；证据2证人证言证人应该到庭，通过证言可以看出证人和被告可能存在合伙关系，是否参加诉讼应该由被告自己决定；证据3真实性无异议，不能证明本案租赁合同早已解除，2021年5月，原告发的律师函明确要求解除合同，为了减少损失原告将案涉房屋出租是事实，因被告没有回应才提起诉讼，案涉房屋有无破坏，原告举出了一组证据，据工作人员说恢复电路花费8000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年6月3日，出租方孙某某（甲方）与承租方程某（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在安徽省六安市霍山县衡山镇迎驾大道南侧【文峰.塔韵街】商业1#xx2、1#xx3出租给乙方使用，乙方承诺仅作餐饮用途；租赁期限为3年，自2019年6月10日至2022年8月9日；第一年租金为123918元，第二年租金为130114元，第三年租金为136607元；房屋租赁实行先付费后使用原则，第一年租金（至2019年6月10日至2020年8月9日期间，以后类推）在合同签订的同时交纳，第二年起，租金每次提前一个月交纳；合同签订当日，乙方向甲方交纳保证金10000元，此保证金在合同期满后15日内由甲方返还给乙方，不计利息，如乙方有违约行为，此保证金可抵作违约赔偿金，多退少补；……违约责任：乙方应当在租赁合同期满或终止履行当日将承租房屋搬空，并将房屋经甲方验收后返还甲方，否则应承担因此所受到的一切损失；乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按逾期天数向甲方支付当期应付租金每日千分之三的违约金等。合同尾部甲方处加盖孙某某的印章，程某在乙方处签名。到第二年租金支付期，被告支付50000元，剩余80114元经原告多次催要，一直未付。 2021年4月30日，孙某某委托安徽尚知律师事务所向程某邮寄律师函，要求程某在收到本律师函之日起三日内向委托人支付租金80114元，若未能在期限内支付，委托人将与程某解除合同并无条件收回房屋、 庭审中，程某称其2021年2月已退出租赁物，合同事实上于该月已解除。孙某某表示，租赁合同是双方签订的，被告一直未足额交纳第二年租金，发出律师函是要求程某支付拖欠的租金，如逾期未付则解除合同。 本院认为，孙某某与程某签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。合同履行期间发生新冠疫情，程某于2020年7月8日应交纳第二年的租金，仅交纳50000元，尚欠80114元。孙某某依据合同约定有单方提出解除合同权利。因新冠疫情属于不可抗力，对涉案租赁合同的履行必然产生一定的影响，程某承租的房屋用于餐饮，鉴于该疫情对其经营产生的影响，于2021年2月搬离涉案租赁物，此情形足以表明程某不愿意再继续履行涉案租赁合同,程某称其2021年2月搬离涉案租赁物，但未通知孙某某。孙某某于2021年4月30日发出律师函，故应确认《租赁合同》于2021年4月30日已解除。根据合同约定，涉案租赁物经营餐饮，结合本地新冠疫情的防控形势及程某租赁物用途及租赁时间等，依合同约定遭遇不可抗力一方免除责任，故应免除程某向孙某某支付违约金的责任。对于押金10000元，如前所述，新冠疫情属于不可抗力，合同的解除存在不可抗力因素，如果仍作为程某有违约行为，不予退还看待，有违公平合理原则，故根据本案情形，孙某某应将收取程某的租金10000元返还。因孙某某未向本院提供程某毁损租赁物的确切证据，故对孙某某要求将案涉房屋恢复原状或赔偿房屋修复费用的主张不予支持。据此，程某应向孙某某支付2020年8月10至2021年4月30日的租金共计93971.23元，比除已交纳50000元及与押金10000元后，程某应给付孙某某租金33971.23元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条之规定，判决如下： 一、确认原告孙某某与被告程某签订的《房屋租赁合同》已于2021年4月30日解除。 二、被告程某于本判决生效之日起十日内给付原告孙某某房租33971.23元； 上述款项交本院转付（账户名称:霍山县人民法院立案庭，开户行:中国建设银行股份有限公司霍山支行，账号:3405××××0510，汇款单注明本案案号）。 三、驳回原告孙某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。 案件受理费3680元，减半收取1840元，由原告孙某某负担920元，被告程某负担920元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  李庆树 二〇二一年六月二十八日 书记员  刘纯倩 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。