贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2982号上诉人（原审原告,反诉被告）：杨雪，女，汉族，1977年8月3日出生，住贵州省。委托诉讼代理人：余浪，贵州行泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李龙泽，贵州航建律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：贵州太升房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区龙洞堡机场路9号。法定代表人：黄学涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丽霞，贵州时格律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟赟，贵州时格律师事务所律师。上诉人杨雪因与被上诉人贵州太升房地产开发有限公司（以下简称：太升公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初11623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人杨雪上诉请求：1.撤销原判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人太升房开的一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是，一、原审认定不能办理银行按揭贷款的原因在于我方，属于事实认定不清。2019年4月3日，上诉人与太升房开签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定购买案涉房屋的付款方式为银行按揭方式付款。合同签订后，上诉人按照太升房开以及银行的要求，提供了相应的材料办理贷款，但被告知无法办理贷款，上诉人从银行处得知，太升房开开发的项目已经抵押给银行，不能再次办理抵押登记，导致上诉人无法办理按揭贷款。本案中，上诉人已经配合太升房开及银行提供了所有的材料，已经完成了申请贷款人的义务，举证证明不能办理银行按揭贷款的举证责任应当分配给被上诉人。其次，即使是上诉人自身的原因无法办理银行按揭贷款，也属于《商品房买卖合同》第十条约定的非归责于双方的原因，导致合同无法继续履行，双方合同应当解除，并相互返还。现客观情况为上诉人无法办理银行按揭贷款的情况下，并无能力一次性支付所有的购房款，一审判决上诉人与太升房开继续履行《商品房买卖合同》无事实与法律依据，显失公平，属让上诉人不能为而为之。综上所述，一审判决未客观认定不能办理银行按揭贷款的原因以及不能贷款导致上诉人无付款能力，合同客观不能继续履行的事实，属于事实认定不清;二、被上诉人太升房开于2016年就与上诉人签订了《优惠购商铺说明书》、《签署流程表》，2017年便缴纳了首期款等费用，2019年4月3日才与上诉人签订《商品房买卖合同》，太升房开时隔3年才与上诉人签订《商品房买卖合同》，是因太升房开的房屋一直未完工，存在在建工程抵押，导致在2016年至2019年期间，上诉人无法办理银行贷款，故不能办理贷款的责任应当归责于太升房开，因不能办理贷款，现上诉人诉请解除合同合理合法，应予支持；三、一审判决适用法律错误，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释（2020)17号修改的司法解释之一）》第十九条之规定，认定《商品房买卖合同》已经客观不能继续履行，判决解除双方之间的合同关系。被上诉人太升房开答辩称：一、案涉商品房现不存在抵押情况，杨雪主张因案涉房屋存在在建工程抵押，导致其不能办理银行按揭贷款的理由不成立，杨雪提交的证据《不动产批量查询结果》没有显示案涉房屋被抵押，反而证明了太升房开的主张属实，因此，杨雪不能办理按揭贷款，太升房开无过错；二、二审庭审时杨雪提交了案外第三方出具的《情况说明》一份，以证明案涉房屋存在在建工程抵押导致其不能办理银行贷款，但，该证据制作方法和证据形式不符合民事诉讼法司法解释的规定，内容也不具有真实性，不应当被采纳。首先，从证据形式来看，该证据为单位出具的证明材料，但仅有贵阳农村商业银行股份有限公司晒田坝支行的盖章，没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，且《情况说明》是案外第三方提供的，属于证人证言，证人应当出庭作证，接受询问，但第三方并未出庭，因此，该证据不应当被采纳。其次，《情况说明》的内容不属实，该说明记载杨雪不能办理贷款的原因是我方房屋存在在建工程抵押，该陈述与事实不符，根据不动产登记查询结果显示，该两套房屋并不存在抵押状态。另外，其又称我方不愿意为杨雪提供阶段性担保，故未能办理贷款，该陈述也与事实不符；三、杨雪与太升房开依法签署的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，应当继续履行，依据《商品房买卖合同》第八条第3项约定无论因为买受人还是出卖人原因，合同均需继续履行，杨雪不享有单方解除权，且其主张的解除理由，也不符合合同约定及法律规定，杨雪须依约继续向太升房开支付购房尾款。同时，依据《商品房买卖合同》第十条约定，如逾期支付购房款，须承担支付违约金的责任，而该条约定的每日万分之零点零五的标准过低，依据法律规定，我方申请增加按照金融机构一年期贷款年利率4.35%(日利率约万分之一点二）计算，于法有据；四、太升房开已经履行交房义务，并向杨雪开具了购房发票，且已经代其向住建局缴纳了维修基金，杨雪的合同目的已经基本得以实现，是杨雪违约未按时足额支付购房尾款，应当承担继续履行《商品房买卖合同》的责任；五、杨雪至今未能办理按揭贷款，是因为杨雪提交的资料不符合银行放款条件，系因其本人原因导致。首先，杨雪提交的贷款资料是2017年的资料，而《商品房买卖合同》是在2019年签署，提交的2017年的贷款资料，肯定不符合贷款条件。其次，杨雪提交的贷款资料中仅有一个个体工商户的《营业执照》，该个体工商户早已在2017年注销。最后，杨雪在二审时提交的第二组证据中的《营业执照》，与其一审时提交的不是同一个主体。且二审时提交的《营业执照》注册时间是在2020年9月。杨雪从未向太升房开出示过第二组证据内容，太升房开不可能以此认定杨雪收入下降而不提供阶段性担保；六、太升房开没有收取过产权代办费和团购服务费，太升房开也不承担退还责任；七、杨雪与太升房开之间不存在返租关系，是杨雪与第三方公司建立的关系，是第三方公司应向杨雪付款。太升房开仅是和杨雪以及第三方公司协商好租金抵房款，太升房开将抵扣租金数额扣除后，将剩余杨雪本人应支付的购房款数额写入《商品房买卖合同》。原审本诉原告杨雪的诉讼请求为：1.解除原、被告于2019年4月3日签订的“龙洞堡电子商务港一期项目”B栋（B2）1单元11层22号房的商品房买卖合同；2.判令被告立即返还原告购房款、维修基金、产权登记等费用共计149990元及利息（利息以149990元为基数，从2017年3月26日起按照年利率4.35%计算至还清房款为止）；3.判决被告支付原告交通费、误工费3000元；4.诉讼费由被告承担。原审反诉原告太升房开的反诉请求：1.判令反诉被告杨雪继续履行《商品房买卖合同》，支付购房尾款13万元；2.判令反诉被告杨雪以13万元为基数，按照年利率4.35%的标准，向反诉原告支付从收到反诉状至购房尾款全部支付完毕止的逾期付款违约金；3.判令杨雪向反诉原告支付代为垫付的维修基金1355元；4.反诉诉讼费由反诉被告承担。原审经审理查明：对于当事人双方没有争议的事实，原审予以确认。2017年3月26日，杨雪向太升公司支付Ｂ区11-22号房屋的购房款137582元（含1000元定金）、支付维修基金2676元、产权税费1705元。2019年4月3日，杨雪（买受人）与太升公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：购买房屋系贵阳市南明区龙洞堡电子商务港一期项目第Ｂ栋（Ｂ1）1单元11层22号房；房屋总价款为267582元；付款方式为合同签订之日交付首期房款137582元，余款13万元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起30日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；第十条，逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点零五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知书之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付期限届满之次日起对实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点零五的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。2019年4月9日，杨雪和太升公司签订办理了案涉商品房的《贵阳市商品房现售合同备案登记表》，登记号：Ｘ19027595。2019年4月9日，杨雪向太升公司支付契税8027元。至庭审时，杨雪未能办理案涉商品房的银行按揭贷款，未向太升公司支付购房尾款13万元。2019年6月10日，太升公司为杨雪垫付案涉房屋的维修基金4031元。另查明，太升公司（乙方）与贵阳农村商业银行股份有限公司（甲方）于2017年12月25日签订《个人住房（商业用房）按揭贷款业务担保合作协议书》，约定甲方同意为购买乙方开发销售的太升国际电子商务港个人住房（商业用房）购房人提供按揭贷款服务等。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨雪与太升公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合同有效。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。杨雪以太升公司先收取购房款，后签订合同为由，请求解除《商品房买卖合同》，不属于双方约定和法律规定解除合同的情形，不予支持；杨雪以由于太升公司的原因，致其未能获得银行按揭贷款为由，请求解除《商品房买卖合同》，但未提交证据证明，不予支持；太升公司主张杨雪未能获得银行按揭贷款是其自身的原因，并提交了备案证明、《个人住房（商业用房）按揭贷款业务担保合作协议书》、其他业主购买与案涉商品房同一栋的商品房并已获得银行按揭贷款的资料等证据证明，对此予以采纳。杨雪请求解除与太升公司签订的《商品房买卖合同》，其理由不能成立，不予支持；同理，杨雪请求被告返还购房款、维修基金、契税、产权税费，不予支持；杨雪请求被告支付交通费、误工费，于法无据，不予支持。太升公司反诉请求杨雪继续履行《商品房买卖合同》，并支付购房尾款13万元，根据《商品房买卖合同》的约定，予以支持；太升公司反诉请求杨雪按年利率4.35%支付违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，从2020年9月23日起按照每日万分之零点零五的标准予以支持。太升公司反诉请求杨雪支付其为案涉房屋垫付的维修基金1355元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回杨雪的全部诉讼请求；二、杨雪、贵州太升房地产开发有限公司继续履行双方于2019年4月3日签订的《商品房买卖合同》；三、杨雪于本判决生效之日起30日内向贵州太升房地产开发有限公司支付购房尾款13万元及违约金（违约金按照每日万分之零点零五的标准计算，从2020年9月23日计算至款项付清之日止）；四、杨雪于本判决生效之日起30日内向贵州太升房地产开发有限公司支付维修基金1355元；五、驳回贵州太升房地产开发有限公司的其他反诉请求。案件受理费1680元、反诉案件受理费1450元，由杨雪负担。二审中，上诉人杨雪提出了四组新证据，如下：第一组证据：《情况说明》、太升国际按揭资料移交清单、不动产批量查询结果表，拟证明：1.上诉人所购买的贵阳市南明区龙洞堡国际商务港一期Ｂ栋（Ｂ2）1-11-22、1-16号房屋，两套案涉房屋存在在建工程抵押，导致上诉人无法办理银行贷款;2.证明被上诉人贵州太升房地产开发有限公司在上诉人提交了按揭贷款所需的全部资料后，贵州太升房地产开发有限公司、贵阳农商银行就按揭贷款的审批情况从未告知上诉人，直至2021年4月19日才将按揭贷款资料退还给上诉人。被上诉人太升房开质证意见：对太升国际按揭资料移交清单三性不予认可，该证据是复印件不能作为定案依据，达不到证明目的，对于情况说明三性不予认可，情况说明的内容与事实不符，房开没有认为其日化经营部已经转让，收入来源下降，因此不愿提供阶段性担保，是银行审核后出具的意见，太升房开已经和贵阳农商行签署了个人住房、商业用房按揭担保协议书，因此我方没有过错；对于不动产批量查询结果表的真实性请法院予以核实，关联性不予认可，没有显示杨雪所购买的两套房屋的存在抵押状态，我方出售的两套房屋没有抵押，是可以办理按揭贷款的，是由于杨雪个人原因不能办理。第二组证据：营业执照、不动产权属证书、销售代理合同，拟证明：上诉人一直在清镇市以清镇市杨雪洛卡滋日化经营部个体工商户进行经营，上诉人从始至终并未转让该经营部，被上诉人贵州太升房地产开发有限公司在贵阳农商银行调查过程中所陈述上诉人所拥有的清镇市杨雪洛卡滋日化经营部已经转让从而拒绝提供阶段性担保，属于虚假陈述。被上诉人太升房开质证意见：对销售代理合同三性不予认可，完全可以自己制作，该合同与本案无关。营业执照是在2020年9月18日注册，在第一次提交贷款资料时杨雪没有提交该资料，因此在当时该经营部的收入肯定未能列入其个人收入，且其是否有收入也不能得到证实。不动产权属证书显示该不动产来源是商品房买卖，需要支付相应的购房款，证明了杨雪存在负债，该证据并非新证据，办证时间是2018年11月2日，其一审时就应提供。第三组证据：通话录音两份，拟证明；1.证明贵阳农村商业银行股份有限公司96688客服工作人员向上诉人陈述，经核实贵阳农商银行不向上诉人发放贷款的原因是被上诉人贵州太升房地产开发有限公司的手续没有处理完毕，所以无法办理抵押手续，也就无法给上诉人发放贷款;2.证明贵阳农村商业银行股份有限公司办理上诉人房屋抵押贷款的工作人员肖发军陈述，因被上诉人所开发的龙洞堡国际商务港一期B栋项目存在在建工程抵押，导致银行无法办理抵押贷款，银行只能将上诉人的贷款申请及材料退回。被上诉人太升房开质证意见：该录音三性不予认可，因为主体无法核实，对于第一段录音对方称记录下来后续核实，杨雪在录音中并未说明身份证号只说明了名字，按正常流程无法查询，录音中称相关手续未处理，并未说存在在建工程抵押。第二段录音也没有提及何时审核的贷款资料，该两段录音均是口头反馈，并未有依据，达不到证明目的。第四组证据：2021年5月13日贵阳市不动产登记中心出具的关于贵州太升房地产开发有限公司贵阳市龙洞堡电子商务港一期项目B栋（B2)1单元11层22号、B栋1层16号房抵押登记的历史记录，拟证明：涉案两套房屋从2016年3月7日至2019年2月20日期间就存在反复抵押的事实，该组证据和我方在庭审过程中提交的办理涉案两套房屋按揭贷款的银行（贵阳农商银行股份有限公司晒田坝支行）于2021年4月16号出具的《情况说明》、负责涉案两套房屋办理按揭贷款银行的经办人肖发军的通话录音、贵阳农商银行股份有限公司客服96688的通话录音，能够客观、真实的证实涉案两套房屋不能办理按揭贷款的原因系由于被上诉人贵州太升房地产开发有限公司的原因导致，不是上诉人的原因导致，被上诉人贵州太升房地产开发有限公司在庭审过程中关于涉案两套房屋是否存在抵押的情况所作陈述存在虚假陈述。被上诉人太升房开质证意见：合法性、真实性没有异议，关联性有异议，达不到证明目的，两套房屋最后注销抵押登记的时间是2019年2月20日，合同签订的时间为2019年4月8日，对杨雪办理银行贷款没有影响，资料显示案涉房屋同一天登记四次注销四次，对该登记信息有疑问，不能确定抵押信息处的信息对应的就是杨雪的两套房屋。被上诉人太升房开提交一组新证据：贵州省不动产登记查询结果两张，拟证明：案涉房屋不存在抵押，上诉人主张的因我方房屋存在在建工程抵押导致办理不了银行贷款的主张不成立，上诉人提交的银行的情况说明内容不属实，该情况说明没有单位的负责人及材料制作人的签字，根据民诉法司法解释115条的规定不应当被采纳。上诉人杨雪质证意见：对该证据三性均不认可，该登记查询结果上不能全面真实客观的反应案涉房屋从预售登记至今的抵押状况，该证据系太升房开2021年4月23日从不动产登记机关查询时系统中所显示的案涉房屋的现实状况，因此达不到证明目的。本案其余事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本案事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、《商品房现房备案证明》、《贵阳市商品房预售许可证》、《个人住房（商业用房）按揭贷款业务担保合作协议书》、《贵阳市龙洞堡电子商务港一期项目B栋（B2)1单元11层22号、B栋1层16号房抵押登记的历史记录》、《贵州省不动产登记查询结果》、《情况说明》、《太升国际按揭资料移交清单》、《不动产批量查询结果表》、《营业执照》、《不动产权属证书》、《销售代理合同》、通话录音、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，杨雪于2019年4月3日与太升房开签订《商品房买卖合同》之前，已经于2017年3月26日向太升房开支付了购房款137582元、维修基金2676元、产权税费1705元。双方在《商品房买卖合同》中约定余款130000元通过银行按揭贷款的方式支付。从杨雪二审提交的《太升国际按揭资料移交清单》可以看出，杨雪已经将按揭贷款所需资料提交给了太升房开，因此，是什么原因导致杨雪没有获得银行贷款是解决案涉合同应否继续履行的关键。一审中，太升房开提交了房屋备案证明、太升房开与贵阳农村商业银行签订的《个人住房商业用房按揭贷款业务担保合作协议书》以及与杨雪同一栋其他买受人获得银行按揭贷款的资料，并以此证明系由于杨雪个人的原因导致的不能贷款。本院认为，上述证据不足以证明杨雪可以当然的获得银行贷款。二审中，杨雪提供了（一）太升房开退还杨雪办理银行按揭贷款资料的移交清单，可以证明杨雪已经将办理按揭贷款所需资料提交给太升房开，后因不能银行不同意贷款，太升公司将资料退还。（二）贵阳农商银行晒田坝支行出具的《情况说明》证明案涉房屋因在杨雪申请贷款的过程中已经处于抵押状态，不能满足我行贷款发放条件；后该套房屋解押后，太升房开作为阶段性担保人，认为杨雪收入来源下降，不愿意为其提供阶段性担保，故该笔借款最终未能在我行申请办理。（三）案涉房屋不动产查询记录，证明案涉房屋在2016年3月7日至2019年2月20日期间存在多次反复的抵押的事实。（四）杨雪向贵阳农村商业银行股份有限公司96688客服投诉的录音，表明银行不向上诉人发放贷款的原因是太升房开的手续没有处理完毕，所以无法办理抵押手续，也就无法给上诉人发放贷款。另外还有银行工作人员肖发军的证言，证明由于案涉项目存在在建工程抵押，导致银行无法办理抵押贷款，银行只能将杨雪的贷款申请及材料退回。上述证据相结合，可以证明案涉房屋曾经存在抵押的事实，在未解押时，银行不同意发放贷款，解押之后，由于太升房开不同意承担阶段性担保责任，银行不同意向杨雪发放贷款。比较双方证据的证明力，本院认为，虽然太升房开在一审中提供了与银行的合作协议，但是并不能证明在实际履行过程当中，银行就必然向购房人发放贷款。从《个人住房（商业用房）按揭贷款业务担保合作协议书》的内容看，太升房开承诺为申请按揭贷款的借款人承担阶段性连带担保责任，也就是说，只有在太升房开承担担保责任的情况下，合作银行才会向借款人出借资金，然而，太升房开在银行未对杨雪偿债能力进行评估的情况下，单方作出杨雪收入来源下降的认定，且不愿意承担阶段性担保责任，是导致银行不向杨雪贷款的主要原因。杨雪二审所提供的上述证据，相互印证，证明力远大于太升房开所提供证据的证明力，故本院对杨雪提供的证据予以采信。现在杨雪明确表示无法贷款其无力全额支付余款，并拒绝继续履行合同，本院认为，以按揭贷款的方式支付余款系双方约定的合同履行方式，在杨雪不能按揭贷款的情况下，其合同目的不能实现，因此，杨雪要求解除合同符合法律规定。综上所述，原判决认定事实错误，故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初11623号民事判决；二、解除杨雪和贵州太升房地产开发有限公司于2019年4月3日签订的“龙洞堡电子商务港一期项目”B栋（B2）1单元11层22号房的商品房买卖合同；三、贵州太升房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还杨雪购房款、维修基金、产权登记等费用共计141963元及利息（利息以141963元为基数，从2017年3月26日起按同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照LPR计息）；退还契税8027元及利息（利息以8027元为基数，从2019年4月9日起按同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照LPR计息）四、驳回贵州太升房地产开发有限公司的反诉请求。一审案件受理费1680元，反诉案件受理费1450元，二审案件受理费3360元，均由贵州太升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年六月十日书记员  张鑫