宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2021）宁0121民初2406号原告（反诉被告）：银某，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：马某，宁夏金世永业律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖某，宁夏金世永业律师事务所律师。被告（反诉原告）：何某，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：高某，宁夏宁聚易诚律师事务所律师。原告银某（以下简称旺元投资公司）诉被告何某商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，被告何某于2021年5月31日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告旺元投资公司的委托诉讼代理人马某，被告何某及其委托诉讼代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告旺元投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋认购协议》；2.判令被告向原告返还兰花花公寓11号楼340号商品房，并承担房屋占用费33000元（自2015年11月至2021年4月，每月按500元计算，2021年4月之后的继续按每月500元计算至实际返还之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月20日，被告何某与原告签订了《房屋认购协议》，约定由被告购买原告开发建设的××公寓面积约52.19平方米的商品房一套。该商品房销售单价每平方米2598元，房屋总价135590元。协议约定被告应在2016年4月20日前向原告支付购房款总额的40%，剩余购房款办理银行按揭贷款支付。协议签订后，被告仅向原告付款2万元，至今未向原告支付约定的剩余房款。被告于2015年10月21日接收房屋并长期占用至今。原告认为，被告未按照双方签订的《房屋认购协议》中的约定向原告支付房款的行为已经构成根本违约，给原告造成经济损失。为了维护原告的合法利益，原告向法院起诉，请求依法判决。本诉被告何某辩称，同意解除《房屋认购协议》，但原告所述与事实不符。第一、原告于2013年10月就将涉案房屋抵押给第三人，直到原、被告双方于2015年9月20日签订《房屋认购协议》时，被告对涉案房屋抵押出去的事实都毫不知情，原告故意隐瞒房屋抵押给第三人的行为，其本身就侵犯了被告的合法权益，属于民事欺诈。是原告将涉案房屋抵押给第三方导致合同的根本目的不能实现，违约责任在于原告，而非被告。被告在购买涉案房屋时支付了1万元定金以及1万元房款，且该1万元定金并没有超过主合同标的的20%，现因原告单方面原因导致不能实现合同目的，原告应当按照定金罚则双倍返还被告定金2万元。第二、涉案房屋在交付给被告后，被告本着能够实现合同目的的情况下，对涉案房屋进行了装修。但涉案房屋至今因原告方责任，导致已经抵押给第三方且被多家法院查封，根本无法实现过户。因此，被告有权主张对涉案房屋装修部分的损失，其损失部分应当由原告承担。第三、原告主张自2015年11月至2021年4月以及之后按500元／月计算房屋占用费用，于法无据。事实上，原告于2016年4月1日才将房屋交付给被告，后被告对涉案房屋进行了装修，在此期间，被告并没有实际使用该房屋，该部分房租应当从被告装修后实际入住之日起算。本诉原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《房屋认购协议书》一份，证明2015年9月20日双方签订该协议，约定被告应于2016年4月20日前支付房款总额40%，剩余房款办理银行贷款的事实；二、兰花花公寓交款通知单一份，证明原告于2015年9月20日通知被告交纳房款10000元的事实；三、收据（复印件）二份，证明被告共向原告支付2万元的事实；四、永宁县法院的（2020）宁0121民初59号民事判决书一份，证明与本案类似情况的生效判决支持了原告要求被告支付房屋占用费每月500元的事实；五、商品房办理验收通知单（复印件）一份，证明原告于2015年10月21日向被告交付了涉案房屋的事实。经法庭质证，被告对以上证据一的三性没有异议，对证明目的有异议，认为被告交纳的10000元就是协议约定的定金；对证据二、三、四没有异议；对证据五不予认可。本诉被告向法庭提交了以下证据：一、永宁县不动产登记信息查询单一份，证明原告于2013年10月24日将涉案房屋抵押给第三人东亚银行（中国）有限公司西安支行，直到2015年9月20日原、被告签订《房屋认购协议》时，原告也没有解除抵押，原告的抵押行为，导致被告根本无法对涉案房屋进行抵押贷款，且截至2021年5月26日因原告方的原因导致涉案房屋被多家法院查封，且涉案房屋土地类型是住宿餐饮用地，并没有变更土地性质。被告购买涉案房屋的根本目的从双方签订《房屋认购协议》时至今，都无法实现的事实；二、收据一份，证明原告于2015年10月21日将房屋钥匙交付被告后，原告开始起算物业费、电梯费，而事实上，被告装修后才办理入住的事实。经法庭质证，原告对证据一的三性无异议，对证明目的有异议，认为法律没有禁止抵押房屋出售，被告未付清房款才导致房屋没有解押；对证据二的三性无异议，对证明目的有部分异议，认为被告占用房屋应当从2015年10月21日计算，不能以交纳物业费的时间算起。反诉原告何某向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋认购协议》；2.判令反诉被告根据双倍罚则返还反诉原告定金2万元；3.判令反诉被告返还反诉原告房款1万元，并支付自2015年10月17日至2021年5月16日的资金占用费3330元（年利率6%x1万元x67个月），2021年5月17日之后的资金占用费按照年利率6%支付至全部返还为止；4.判令反诉被告赔偿反诉原告的装修损失43476元；5.判令反诉被告赔偿反诉原告因房屋增值产生的损失20980元；6.本案诉讼费及反诉费均由反诉被告负担。事实和理由：2015年9月20日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋认购协议》，约定反诉原告购买反诉被告开发建设的××公寓面积约52.19平方米的商品房一套，该房屋销售单价2598元每平方米，房屋总价135590元。签订协议后，反诉原告分别于2015年9月20日当日交纳定金1万元、2015年10月17日交纳房款1万元。2015年10月21日反诉原告接收该房屋，对房屋进行了装修花费43476元。因反诉被告将涉案房屋出售给反诉原告后，将涉案房屋抵押给案外人且被多家法院查封，导致反诉原告的合同目的不能实现。为此，反诉原告提起反诉，请求依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告旺元投资公司辩称，第一项请求与我方的请求一致。对第二项请求事实上是不成立的，虽然约定缴纳1万元定金，但实际上我方没有按照定金收取，是按照房款收取的无论是收款通知还是收据都注明的是房款，因此不能适用定金罚则。再者，是反诉原告违约没有按协议约定的时间履行支付房款的义务，因此作为违约方更无权依据定金罚则进行主张。如果定金罚则成立，原告是否也可以主张不予退还定金。对第三项请求退还1万元的房款和利息，利息是不成立的，协议第六条第六项明确约定未付清房款的定金不予退还，房款在扣除定金后无息返还。本着化解纠纷的原则我方愿意退还被告2万元的购房款，从房屋占用费当中进行抵顶。对第四项请求的装修损失，该损失反诉原告主张过高，考虑房屋的面积及使用年限以及同类案例的处理，我方酌情考虑房屋装修损失1.5万元。对第五项请求房屋增值损失是不成立的，因为反诉原告仅缴纳了2万元的房款不到房款总价的20%，其无权主张房屋增值的损失。反诉原告围绕反诉请求向法庭提交了以下证据：一、《房屋认购协议》一份、收据二份，证明双方于2015年9月20日签订《房屋认购协议》，约定反诉原告购买反诉被告开发建设的××公寓面积约52.19平方米的商品房一套，该房屋销售单价2598元每平方米，房屋总价135590元。合同签订当日反诉原告向反诉被告支付1万元定金，2015年10月17日，反诉原告向反诉被告支付1万元房款的事实；二、《装修协议》、微信转款记录、订货合同、阿里斯顿销售专用票、何艳萍2016年5月30日银行交易明细、格莱斯瓷砖定（销）货单、何某银行交易明细、视频光盘各一份，证明：一是，从视频光盘以及装修票据能够证实反诉原告对涉案房屋进行了装修，其中，基础装修花费27222元，瓷砖花费4800元，卫浴及相关设施花费5160元，电器、烟机、灶、消毒柜花费6294元，以上合计43476元。二是，从阿里斯顿销售专用票以及相应的转账凭证中可以证实，截至2016年5月30日，反诉原告仍然在购买设备，对涉案房屋进行装修，而此时涉案房屋并没有达到入住的条件。因此，反诉被告主张的房屋占用费，至少也应当从2016年5月30日以后起算的事实。经法庭质证，反诉被告对证据一的三性无异议，对证明目的有部分异议，认为收据中注明是房款，不是定金，不适用定金罚则；对证据二不予认可，认为装修是应当折旧的，家电是可以拆走的。反诉被告向法庭提交了：《房屋认购协议》一份、交款通知单一份、收据二份，证明协议约定反诉原告2016年4月20日前应当交纳房款55590元，反诉原告仅交纳2万元，剩余房款至今没有交纳，已构成违约，协议第六条第六项约定未交清房款的定金不予退还，房款在扣除定金后，无息返还的事实。经法庭质证，反诉原告对证据的三性无异议，对证明目的有异议，认为反诉原告行使了不安抗辩权，才没有交纳剩余房款，违约责任在反诉被告，反诉原告交纳的1万元是定金。本院审查认为，本诉和反诉中双方提交的证据，均来源合法，内容真实，与本案相关联，故予以确认，但被告反诉中提交的“装修清单”不能证明房屋装修的现值。根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月20日，原告旺元投资公司与被告何某签订了《房屋认购协议》，协议约定的主要内容为：被告（买受人）购买原告（出卖人）开发建设的的位××县房屋，建筑面积52.19平方米，每平方米2598元，房屋总价款135590元；签订本协议时，买受人交定金1万元；付款方式是按揭贷款；付款期限是2016年4月20日前交清40%的房款计55590元；协议第六条约定，买受人在签订本协议前已详细了解过该房屋的基本情况和《商品房买卖合同》相关条款，在充分了解并接受该房屋的销售现状和合同条款后签订本协议，本协议是双方真实意愿表达，双方签订协议后应严格遵守，违约人应承担相应违约责任；付款方式由买受人选定，买受人须根据自己选定的付款方式按时支付房款；签订本协议时，买受人须交纳一定比例定金；买受人在交纳定金并签订定房协议书一年内付清首付款；办理按揭贷款方式的在交清首付款并签订《商品房买卖合同》后由买受人自行办理，买受人在三日内须提供全部有效银行按揭资料办理银行贷款；如因买受人不符合贷款条件或国家信贷政策发生调整，不能办理按揭贷款的，出卖人不承担任何责任；本协议中的房屋实际成交单价是该房优惠价加付款方式优惠后的价格，买受人应严格按约定时间付款和履约，将保证享受此优惠，如果付款超出约定时间三日，出卖人将取消优惠房价，按当日公布销售价格执行。如果超出约定时间五日，买受人既不办理相关手续也不继续付款，出卖人有权将该房屋另行出售，出卖人不另行通告，买受人所交定金不予退还，本定房协议同时失效；在交付定金并交清首付款后，根据出卖人要求签订《商品房买卖合同》，超出三日仍不签订，出卖人有权将买受人所定房屋另行出售，定金不予退还，所付房款在扣除定金后无息返还；买受人所交纳的定金在交纳首付款时冲抵首付款；在未签订《商品房买卖合同》之前，本定房协议作为正式有效合同，在双方签订《商品房买卖合同》生效时，本协议失效。当日，何某交纳1万元，原告给出具收据注明是11-340房款，2015年10月17日何某又交纳1万元，原告给出具收据注明是11-340房款。2015年10月21日原告向被告交付了房屋，物业公司收取了被告2016年4月1日至2017年3月31日的物业费及电梯费。2016年3月被告开始对房屋进行装修并居住。《房屋认购协议》约定的付款期限届满后，被告没有向原告支付剩余购房款，原告也没有向被告催要，双方就涉案房屋没有签订《商品房买卖合同》。涉案的××公寓年10月24日抵押给东亚银行（中国）有限公司西安支行，2018年4月16日被银川市中级人民法院查封，2020年7月27日被本院查封。本院认为，原、被告虽未签订书面的《商品房买卖合同》，但双方签订的《房屋认购协议》已明确了商品房的具体位置、房号、单价及总价款、付款方式等商品房买卖合同的主要内容，且在《房屋认购协议》签订后，被告向原告交纳了2万元房款，原告也向被告交付了房屋，被告对涉案房屋装修后进行了居住。应当认定原、被告之间已形成事实上的商品房买卖合同法律关系。双方应当按照《房屋认购协议》的约定履行合同义务。现因被告在接收房屋后，没有按照协议的约定向原告交纳首付款，也没有交纳剩余房款，构成违约。现双方均要求解除《房屋认购协议》，本院予以支持。被告辩称是原告将涉案房屋抵押造成被告无法贷款，被告行使不安抗辩权才没有交纳购房款的理由，不符合协议的约定，且于法无据，本院不予采信。原告要求被告返还涉案房屋并承担房屋占用费33000元（自2015年11月1日计算至2021年4月30日，每月按500元计算，2021年4月30日之后的占用费继续按每月500月计算至实际返还之日止）的诉讼请求，因双方签订的《房屋认购协议》约定被告应当在2015年9月20日签订协议后一年内付清首付款，办理按揭贷款。在被告逾期交纳购房款长达五年多时间的情况下，原告才向本院起诉，原告怠于行使权利的行为，致使被告长期未交纳剩余购房款并实际占有使用房屋，原告也有过错。故原告要求从2015年11月1日开始计算房屋占用费的主张，本院不予采纳，并且被告在2015年10月21日接收房屋后，需要对房屋进行装修，在装修通风完成后才能实际居住使用，装修通风的期限酌情扣除六个月，从2016年4月30日开始计算被告占有使用房屋的占用费。原告要求按照每月500元的标准计算房屋占用费，符合本案的实际情况，且与本院已生效的同类案件认定的标准相符，本院予以支持。被告应当承担的房屋占用费计算至2021年4月30日为30000元，2021年4月30日以后至被告实际返还房屋之日的占用费，被告仍然按每月500元承担。《房屋认购协议》解除后，被告应当向原告返还涉案商品房，原告依据协议收取被告交纳的2万元购房款，应当退还给被告。被告反诉主张交纳的2万元中1万元系定金由原告双倍返还，但从提交的证据看，该主张不能成立，本院不予支持。被告反诉主张由原告返还1万元购房款并支付利息，没有法律依据，本院不予支持。被告反诉主张由原告赔偿装修损失43476元，因被告装修居住已五年多时间，折旧后的现价被告不能提供证据证实，但原告自愿承担1.5万元，本院予以支持。被告反诉主张由原告赔偿房屋增值产生的损失20980元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下：一、解除原告银某与被告何某签订的《房屋认购协议》；二、被告何某于本判决生效后十五日内向原告银某返还兰花花国际公寓11号楼340号房屋；三、被告何某于本判决生效后十五日内向原告银某支付房屋占用费30000元（自2016年4月30日算至2021年4月30日，2021年4月30日以后的房屋占用费仍按每月500元计算至实际返还房屋之日）；四、原告银某于本判决生效后十五日内返还被告何某交付的购房款2万元；五、原告银某于本判决生效后十五日内支付被告何某房屋装修费1.5万元；六、驳回被告何某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费626元，减半收取计313元，由被告何某负担275元；由原告银某38元。反诉案件受理费减半收取1123元，由反诉被告银某负担338元；由反诉原告何某负担785元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 江新科二〇二一年六月二十九日书记员 丁永侠附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。