广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11720号上诉人（原审原告）：广州丰赋物业管理有限公司。住所地：广州市南沙区鹿颈路四街91号103室。法定代表人：刘载祥，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨**，广东坤展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾凤超，女，1964年2月21日出生，汉族，住宁夏石嘴山市大武口区。上诉人广州丰赋物业管理有限公司（下简称丰赋公司）因与被上诉人贾凤超物业服务合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2021）粤0115民初2195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。丰赋公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我方全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由贾凤超承担。事实与理由：一、一审法院将实际损失的举证责任分配给我方不当。根据九民会议纪要，认定违约金是否过高，一般应以合同法第113条规定的损失为基础进行判断，包括合同履行后可以获得的利益，主张违约金过高的应当由其承担违约责任，而非由我方承担举证责任。此外，我方就我方的实际损失已经完成了举证责任，如果其切实履行合同，我方可以获得2018年1月至起诉前的利益，即我方诉状第一条诉请的金额39229.59元即为我方的损失，此外我方的员工工资及短信资费也是损失的一部分。二、一审法院对贾凤超违约事实认定错误。我方并非今年才通知贾凤超，在2018年1月起至起诉前多次通知对方缴纳费用，但其仍不缴纳，直到我方起诉后才缴纳费用，而且其在答辩状中陈述其不缴纳费用的原因是不满意我方的服务，后其庭审中自述家庭变故和经济原因于2018年搬离涉案房产，但实际上该房屋一直未入住，仍是毛坯房，我方起诉前对方也从未告知我方其家庭变故和经济问题，也未申请缓交或减免。三、一审法院认为贾凤超经通知后已经主动交清费用，对我方造成的实际损失较少，缺乏依据，且结果显失公平。根据合同法司法解释二第二十九条规定，法院调整违约金应遵循适当原则，在2018年1月到2021年2月前，我方多次催缴，对方拖欠费用达37个月，主观恶意违约，有失诚信。如果对方履约，我方能取得的预期利益为39229.59元，按照合同约定，对方逾期支付的每日应按千分之三计付违约金，即56351.12元，而超过损失的百分之三十的才能认定为过高，故上述违约金56351.12元中超过50998.47元部分才是过高部分（39229.59×130%=50998.47）。一审法院按照每日万分之二的标准计算违约金是法院自由裁量的结果，贾凤超是收到法院传票的情况下才缴纳了物业费，是惧怕公权力的介入，而非遵守契约精神。四、根据最高院统一法律适用的指导意见，我方进行了类案即案搜，一审法院在2016到2020年的多份判决中均支持了按照合同约定的违约金计算标准计算违约金，甚至有高达每日千分之五的，本案判决产生的不良后果会导致业主恶意拖欠违约金，物业公司在维护物业过程中所付出的心血会因为没有证据不被法院认可。特提出上诉。贾凤超辩称，一、一审判决认定事实清楚，我方并非故意欠付物业费，而是因自身经济困难无力缴纳。我的配偶因心脏手术失去劳动能力，加上2018年生意失败导致经济困难，想出售房屋后一次性清缴欠付的物业费，我方已向丰赋公司说明该情况。丰赋公司每年通过短信发送物业费用，但并未明示催缴意图也未通过其他方式催缴，我认为该短信是告知我方费用。直到2020年12月对方才写明是催缴费用，并通知我方其已起诉，之后我方积极联系及时缴费，但因违约金过高无法与对方协商一致。二、一审法院调整违约金正确。对方主张的违约金是其实际损失的143.6%，远超过司法解释规定的30%，对方应就如此高昂的损失进行举证，其在一审中陈述的员工工资和短信资费，根本不足以证明其要求的高额违约金损失。三、最高院统一法律适用的指导意见第二条规定的需要类案即案搜的情况不包括本案的情形，且该规定并非要求法院按照统一标准裁判，每个个案有其特殊性，我方确实因为经济困难无力缴纳费用，并非故意违约，并和对方进行了沟通，在收到催缴通知后第一时间联系对方付清费用，请求二审法院维持原判。丰赋公司于2021年2月1日向一审法院起诉请求：1.贾凤超向丰赋公司支付逾期支付2018年1月至2020年11月物业服务费的违约金（违约金以每月物业服务费1098.01元为本金，分别从每月6日起按每日0.3%计至2021年2月9日止，各阶段违约金均以本金为限）；2.本案的诉讼费用由贾凤超承担。一审法院认定事实：贾凤超系广州市南沙区鹿颈路7号之一延丰雅园延丰一街6号的登记产权人。双方在庭审中确认丰赋公司自2014年11月10日起至今为案涉小区提供前期物业服务；确认案涉房屋每个月的物业服务费为1098.01元。2014年11月10日，丰赋公司（甲方）与贾凤超（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为案涉房屋提供物业服务，乙方于每月5日前按月缴纳物业服务费，逾期则从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。贾凤超在庭审中陈述其因经济原因和家庭变故于2018年搬离案涉房屋，今年收到物业的通知后，于2021年2月9日交清了2018年1月至2020年11月的物业服务费。丰赋公司在庭审中陈述贾凤超逾期缴纳物业服务费，造成丰赋公司员工工资和短信资费的损失等。一审法院认为，丰赋公司与贾凤超签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。贾凤超逾期支付物业服务费，构成违约，对丰赋公司造成一定的损失，应当承担相应的违约责任。案涉合同约定逾期按照每日千分之三的标准支付违约金，丰赋公司陈述其损失为员工工资和短信资费，案涉合同约定违约金标准过分高于丰赋公司实际损失，贾凤超申请调低违约金标准至贷款市场报价利率。鉴于贾凤超经通知已经主动交清物业服务费，对丰赋公司造成的实际损失较小，一审法院酌情按照每日万分之二的标准计算违约金。因案涉房屋每个月物业管理费为1098.01元，案涉合同约定贾凤超于每月5日前缴纳物业服务费，而贾凤超于2021年2月9日一次性交清2018年1月至2020年11月的物业服务费，贾凤超应当以每月拖欠的物业服务费1098.01元为本金，自每月6日起至2021年2月9日止，按照每日万分之二的标准支付违约金合计4922.54元。对丰赋公司超过上述金额的违约金部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，一审法院于2021年3月23日判决如下：一、贾凤超应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州丰赋物业管理有限公司支付违约金4922.54元；二、驳回广州丰赋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费675元，由广州丰赋物业管理有限公司负担580元，由贾凤超负担95元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间,当事人没有提交新证据，且均同意本案进行书面审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”的规定，经合议庭决定，本院依法对本案不再开庭审理。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审争议焦点为，丰赋公司主张贾凤超按照《前期物业管理服务协议》中约定的标准即每日按应缴费用的千分之三支付逾期支付物业服务费的违约金能否成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为需要人民法院予以适当减少的“过分高于造成的损失”。首先需要明确的是，贾凤超在丰赋公司诉请的2018年1月至2020年11月期间拖欠丰赋公司的物业服务费给丰赋公司造成的损失如何确定。双方在诉辩意见中均认为贾凤超拖欠的物业费即是该损失，但贾凤超已经在2021年2月9日付清欠付的物业费，丰赋公司收到该费用后已经实现了其合同目的，不存在丰赋公司所谓的预期利益损失。在此情况下，丰赋公司因贾凤超拖延支付物业服务费所遭受的实际损失实为丰赋公司在贾凤超拖延付款期间的资金收益损失或融资成本损失，在丰赋公司没有特别主张的情况下，一般可参照同时期银行的存贷款利率或逾期贷款利率。至于丰赋公司主张的员工工资、短信资费等，均是其公司正常运营的必要成本支出，并非贾凤超的违约行为导致的损失。按照上述《前期物业管理服务协议》约定的每日千分之三的标准计算，一年的违约金约为欠付物业费的110%，显然远远超出丰赋公司的损失，丰赋公司上诉主张按照该标准计收违约金，不符合上述法律和司法解释的规定，本院不予支持。一审法院调整为每日万分之二即年化约7.3%符合实际情况，本院予以维持。至于丰赋公司所谓的统一法律适用的问题，每个物业服务区域的具体情况有所不同，每个案件的当事人是否提出违约金过高的抗辩情况也不同，业主的违约行为虽然均体现为拖欠物业服务费，但拖欠成因不一而足，因此，丰赋公司上诉主张一审法院违反最高人民法院关于统一法律适用的指导意见的规定，依据不足，本院不予采纳。综上所述，丰赋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1209元，由上诉人广州丰赋物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年六月二十八日书记员  眭 翘