新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终2418号 上诉人（原审被告）：绿地集团乌鲁木齐置业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区七道湾红光山路2888号。 法定代表人：李蓟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡旭光，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：宁宣伟，新疆国法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：领科大众创业投资股份有限公司，住所地上海市杨浦区国通路127号601-36室。 法定代表人：钱国平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张占强，新疆仕诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚成，新疆仕诚律师事务所律师。 原审被告：西安绿地商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区锦业路绿地中心A座一层东户。 法定代表人：李蓟，该公司总经理。 上诉人绿地集团乌鲁木齐置业有限公司（以下简称绿地集团）因与被上诉人领科大众创业投资股份有限公司（以下简称领科公司）、原审被告西安绿地商业运营管理有限公司（以下简称绿地运营公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初5806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭于2021年6月9日开庭进行了审理。上诉人绿地集团的委托诉讼代理人胡旭光、宁宣伟，被上诉人领科公司的法定代表人钱国平及委托诉讼代理人张占强到庭参加诉讼，绿地运营公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 绿地集团上诉请求：1．撤销一审判决第一项；2．驳回领科公司要求我公司支付差价款766,301.80元的诉讼请求。事实和理由：一审判决适用法律不当，判决支付差价款无合同依据。一、一审法院对合同条款的错误解读。一审法院认定返还差价款的计算方式为25,000,000元-8,930元/㎡×2713.74㎡=766,301.8元，该计算方式未考虑到8,930元/㎡是战略合作协议中约定的均价，而非单价，以均价为依据确定差价款无合同依据。战略合作协议中约定最低价不突破8,439.7元/㎡，由此可见双方约定8,930元/㎡是均价。战略合作协议中约定的房屋位置和楼层各不相同，因此价格也各不相同，所以，各套房屋的单价应当是以实际签订的《商品房买卖合同》约定价格为准，也即是以每平方米9,500元确定购买价，最终在解除战略协议或战略协议履行完毕时再行按照8,930元/平方米进行结算。8,930元/㎡均价是战略协议动态履行过程的体现。战略协议共计约定78套房屋，总面积13997.32平方米，而领科公司截至目前共计购买2713.74平方米，约占总面积的19.38%，也就是说，领科公司仅履行战略协议不足五分之一。针对战略协议动态履行过程，双方在战略协议的第三条第4款约定：领科公司在签订战略协议后6个月内完成所有房屋的购买。双方在每套房屋在购买时暂定单价为9,500元/㎡，签订战略协议的真实目的也是在购买所有房屋后统一结算。三方的战略协议未解除也未履行完毕，8,930元/㎡的适用条件不成就。一审法院认定了战略协议未履行完毕，但是一审忽视了没有任何一方提出解除该战略协议，因此，在战略协议未履行完毕且未解除的情况下，且战略协议未约定过程结算的情况下，何来诉讼中针对购房款进行结算。退一步讲，即使适用8,930元/㎡进行结算，那么应当是领科公司履行了战略协议约定的78套房屋的合同义务后，适用该均价进行结算。本案中，领科公司只购买一小部分房屋，如果按照8,930元/㎡进行结算，将会对绿地集团导致严重不公，领科公司以“批发”价格，购买了“零售”的房屋。二、一审法院认定“战略合作协议未履行完毕”与“本案诉讼中才对已购房款进行结算”是互相矛盾的。战略合作协议仍在履行过程中，双方无需进行过程结算。如上所述，战略合作协议仅履行了不足五分之一，协议中没有任何关于过程结算的条款约定，且在协议中确定总套数为78套，只有在领科公司购买完毕78套或解除战略协议时才进行结算，过程结算无任何依据。一审法院在双方没有约定结算的情况下，无权主动进行结算。根据我公司与领科公司指定购房人签订的《商品房买卖合同》，领科公司共需要向我公司支付9,500元/㎡×2713.74㎡=25,780,530元，截止目前领科公司共计向绿地集团支付25,000,000元，仍欠付我公司7,805,630元未支付，绿地集团之所以暂未向领科公司主张其欠付的款项，是因为三方战略协议未解除仍在履行过程中，三方未约定过程结算，在未达到结算条件的情况下我公司暂未主张，且一审法院无权主动进行结算。退一步讲，即使在双方未约定过程结算的情况下，一审法院有权主动提出结算，也应当是按照已付款2,500万元与25,780,530元之间的差额作为结算依据。战略合作协议签订时间在2016年6月28日，我公司与领科公司指定房号、指定人员、指定单价签订《商品房买卖合同》的时间是2019年，签订时间在后的《商品房买卖合同》是对战略合作协议的具体实施，因此，即使进行过程结算，也应当以签订时间在后的《商品房买卖合同》约定价格进行结算，在领科公司履行完毕全部房屋的购买后，再根据“多退少补”的原则进行结算。 领科公司辩称，我公司要求绿地集团支付房屋差价款系依据各方协议约定，并在尊重客观事实的基础上提出的。2016年6月28日，我公司与绿地集团及绿地运营公司签订《绿地集团与领科创业战略合作协议》，明确约定，我公司自绿地集团处购买房屋的均价为8,930元每平方米，该价款是不附加任何前提条件的，且总价款124,996,068元也是以此为依据计算出。截至目前，绿地集团与我公司指定的第三人签订12份商品房预售合同，总面积2713.74平方米，以均价8,930元每平方米计算，房屋总价款24,233,698.2元，我公司已支付25,000,000元，故按协议约定，绿地集团应向我公司支付差价款766,301.8元。绿地集团所称“三方战略协议未解除，仍在履行过程中，双方无需进行过程结算”与事实不符，亦缺少法律依据。在协议履行过程中，绿地集团人未按我公司指令行事，且经我公司多次口头及书面通知要求更正无果，双方事实上已终止了协议的履行。合作协议第6条第一款约定：协议有效期为6个月，到期各方未提出终止则自动延长六个月，该协议签订时间为2016年6月28日，则至迟亦应在2017年6月27日期限届满，此时双方权利义务关系终止，不存在合同解除的情形。依据《中华人民共和国民法典》第567条的规定，协议对于房屋单价作有明确约定，结合实际购房面积，具备结算条件，故诉讼过程中我公司要求绿地集团据实结算价款，返还差价款具有法律和事实的依据。综上，绿地集团的上诉请求缺乏法律及事实依据，恳请驳回绿地集团的全部上诉请求。 绿地运营公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 领科公司向一审法院起诉请求：1．判令绿地集团、绿地运营公司支付房屋优惠价与房屋成交价之间的差价款766,301.8元及利息损失153,888.3元；2．判令绿地集团交付产权车位15个并进行产权登记，如不能交付则给予车位同等价值的价款；3．判令绿地集团返还位于乌鲁木齐××区××路××号××中心××号商务办公楼××层办公1室、办公5室、办公6室、办公7室、办公8室房屋的购房款13,641,735.90元；4．判令绿地集团赔偿损失870,749.10元。 一审法院认定事实：2016年6月28日，绿地集团（甲方）、绿地运营公司（乙方）与领科公司（丙方）签订绿地集团与领科创业战略合作协议，就丙方购买甲方开发的“绿地中心领海及蓝海项目”房产事宜及联合打造乌鲁木齐物联网产业平台事宜达成战略合作协议，协议主要约定：（一）丙方购买的房屋为绿地集团乌鲁木齐置业有限公司绿地中心项目蓝海16F、23F、24F及25F、领海18F、22F、24F及25F，合计套数为78套，共计面积13997.32㎡，成交均价为8,930元／㎡（交易标准参照甲方对外销售时统一标准，所购78套办公楼的最低合同价格不突破8,439.70元／㎡），合计总价款为124,996,068元；（二）甲方、丙方约定：在上述房屋交易的同时甲方额外赠送80个产权车位（其中40个产权车位，40个机械车位或人防车位）给丙方，即每交易一层赠送10个（即5个产权车位、5个机械车位或人防车位），甲方应在上述房屋交易的同时将相应赠与车位的产权或使用权办理至丙方指定人名下，如因此产生的费用由丙方或丙方指定人承担；（三）甲、丙双方确认，原则上以整层、半层为最小购买单位，甲方与丙方或其指定的第三人签订正式的商品房买卖合同，丙方或指定第三人按照合同约定期限支付相应层的房款；丙方确保在本协议签订后六个月内，按照本协议约定的合作方式逐步实现上述所有房屋的购买，如丙方超过六个月未能完成所有房屋购买，甲方有权解除合同并书面通知丙方自行销售剩余房屋，也有权选择继续执行合同并与丙方商定在一定期限内购买完剩余的房屋；甲方于2016年6月28日向丙方指定的合作单位支付应付工程款3,000万元，丙方指定的合作单位收到款项后确定在2016年6月29日前向甲方支付2,500万元购房款，甲方收到购房款后按丙方指定的购房人名义开具全额购房发票；后续的其他合作单位参考上述方式逐步办理工抵房手续，直至完成上述全部物业的过户交易；（四）如甲方违反本合同第一条1项约定，丙方有权要求甲方返还超出优惠价格部分的房款，并要求甲方支付相应的同期贷款利息；如甲方违约第三条第1项约定，没有为丙方保留房屋，则应当向丙方支付实际出售与优惠价格之间的房款，并要求甲方支付相应的同期贷款利息等。同年7月26日，绿地集团与胡新蓉签订商品房预售合同，将位于乌鲁木齐市××区××路××号乌鲁木齐××中心第××幢第××层办公1号、6号、7号、8号房屋出售给胡新蓉。同年7月28日，绿地集团与任言签订商品房预售合同，将位于乌鲁木齐市××区××路××号乌鲁木齐××中心第××幢第××层办公5号房屋出售给任言。上述涉案5套房屋的单价均为9,500元。同年12月8日，绿地集团出具情况说明，内容为“根据协议第四条操作程序4.3内容，我公司于2016年6月29日、6月30日合计收到由领科公司委托施泽淞向我公司支付的2,500万元购房款。我公司在收到该笔购房款后向丙方指定的购房人胡新蓉开具了13,674,775元、任岩开具了5,112,425元、龚爱燕开具了6,212,800元的发票，并完善相关购房手续”。2017年2月14日，绿地集团出具告知函，内容为“领科公司：2016年6月28日我公司与贵公司及绿地运营公司签订了《绿地集团与领科创业战略合作协议》，贵公司申请指定胡新蓉、任岩、龚爱燕三人购买协议房产并办理相关购房手续，2017年1月12日胡新蓉委托新疆志通律师事务所向我司发送律师函件，要求我司向其交付所购房产，经贵公司钱国平总经理与我公司多次沟通，贵公司一直要求我公司对以上三人所销售房产予以暂缓交付，现就以上事宜贵公司应出具承诺函件，我公司酌情予以配合”。2017年8月14日、10月9日，绿地集团向乌鲁木齐市房地产交易中心申请注销位于乌鲁木齐市××区七道××号乌鲁木齐××中心××栋××层××01、××05、××06、××07、××08室的预告、网签、备案等。2017年，领科公司向绿地集团发出申请，要求将原指定办理购房手续业主胡新蓉、房号领海××01变更为业主新疆华天建安路桥有限责任公司，将原指定办理购房手续业主任言、房号领海××05变更为业主谭娟，将原指定办理购房手续业主胡新蓉、房号领海××06、××07、××08变更为业主任莎莉。2019年3月3日，领科公司向绿地集团发出变更通知书，主要内容为“我公司于2017年8月向贵公司提出将原指定贵公司办理的购房手续业主任言、房号领海××05变更为业主谭娟，业主胡新蓉、房号领海××01变更为业主新疆华天建安路桥有限责任公司，业主胡新蓉、房号领海××06、××07、××08变更为业主任莎莉的申请书，由于贵公司至今未办理相应购房手续的变更，已导致我公司相应程度的违约及经济损失，现特通知贵公司取消上述更名申请，并按我公司最新要求立即将任言、房号领海××05，业主胡新蓉、房号领海××01、××06、××07、××08全部更名为业主蒋晨涛，望贵公司能予以配合并于2019年3月31日前办理完成相应变更购房手续”等。2019年3月31日，绿地集团向领科公司及钱国平出具关于更名通知书的回复函，主要内容为“一、贵公司所述的由于贵公司至今未办理相应购房手续的变更，已导致我公司相应程度的违约及经济损失的陈述严重失实，首先我公司已全面履行战略协议约定的义务，并不存在违约行为，其次基于合同相对性，贵公司与指定购房人之间的纠纷并不及于我公司，贵公司所谓的违约及经济损失并非由我公司造成。二、关于贵公司指定更名的房屋，原指定购房人胡新蓉与代付款人施泽淞之间的纠纷目前正在新疆维吾尔自治区高级人民法院诉讼中，关于案涉房屋的归属尚未明确，待法院作出生效判决，案涉房屋权属明晰后，我公司将配合贵公司更名，重新办理购房手续。三、若贵公司急于办理变更手续，请贵公司与案涉房产利益相关方签订书面的更名协议，我公司基于各方签署的书面协议，在利益相关方无争议的前提下可配合提前办理更名手续”。2019年7月至9月，绿地集团与胡新蓉、任言签订商品房买卖合同（现售），将涉案办公1号、6号、7号、8号房屋出售给胡新蓉，将涉案办公5号房屋出售给任言。2019年11月11日，任言与刘兵就涉案办公5号房屋签订不动产（房地产）转让合同，上述房屋现已登记至刘兵名下。2019年11月14日，胡新蓉与任莎莉就涉案办公6号、7号、8号房屋签订不动产（房地产）转让合同，上述房屋现已登记至任莎莉名下。2020年7月3日，胡新蓉与郝仙梅就涉案办公1号房屋签订不动产（房地产）转让合同，上述房屋现已登记至郝仙梅名下。另查一，绿地集团与胡新蓉于2016年7月26日共计签订7份商品房预售合同，除涉案4套房屋外，剩余3套房屋为同层即25层办公2号、3号、4号房屋。另查二，2018年12月27日，施泽淞诉胡新蓉、绿地集团委托合同纠纷一案，本院作出（2017）新01民初701号民事判决书，上述判决书查明事实如下：“2016年5月26日，李武军、钱国平、领科公司、胡新蓉签订《购买房产及债权债务清偿的四方协议》，约定截止2016年6月6日，钱国平欠李武军借款本息530万元，绿地集团欠领科公司款项，以绿地集团领海25层办公楼折抵并由领科公司锁定该房源及起动与绿地集团的以房抵债流程，实际成交总价18,787,200元，该抵债房产办理到胡新蓉名下，胡新蓉将购房款直接支付给领科公司，其中钱国平欠李武军的530万元，由胡新蓉在应向领科公司支付的房款内扣除直接支付给李武军”“2016年7月26日，除领海××层办公5号房外，绿地集团与胡新蓉签订了领海××层办公1号房至8号房的7套商品房预售合同。2016年7月8日、12日、14日，胡新蓉共计向钱国平个人账户汇款720万元用于支付购房款”“胡新蓉为履行与钱国平、领科公司之间的协议，已向钱国平支付了相关购房款。因此，上述事实说明，本案胡新蓉根据四方协议取得涉案房屋行为理应具有相应的合法性，且通过领科公司、钱国平以物抵债折抵房款并向钱国平支付了剩余的相应购房款”等。 一审法院认为，领科公司、绿地集团、绿地运营公司签订的《绿地集团与领科创业战略合作协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据战略合作协议的约定，绿地集团购买房屋的成交均价为8,930元，截止本案诉讼前，绿地集团与领科公司指定第三人共计签订12份商品房预售合同，合同总面积2713.74㎡，房屋总价款24,233,698.20元，领科公司已向绿地集团支付25,000,000元，绿地集团应当退还领科公司766,301.80元，领科公司主张绿地集团支付差价款766,301.80元的诉讼请求成立，一审法院予以支持。绿地集团抗辩称领科公司需购买78套房屋才可享受8,930元的成交均价，一审法院认为，双方在协议中并未对领科公司购买房屋单价为8,930元附加条件，故对于绿地集团的上述抗辩理由，一审法院不予采信。领科公司主张绿地集团支付房屋差价款利息153,888.30元，一审法院认为，因双方之间的战略合作协议尚未履行完毕，双方亦未对已购房屋的房款进行结算，直至本案诉讼中才对已购房款进行结算并对差价款数额进行确认，故领科公司主张绿地集团支付2016年6月30日至2020年8月30日期间的差价款利息153，888.30元的诉讼请求，一审法院不予支持。领科公司主张绿地运营公司共同支付房屋差价款并承担利息，一审法院认为，绿地运营公司虽系战略合作协议的一方当事人，但是涉案房屋的买卖发生在领科公司与绿地集团之间，绿地运营公司并非房屋买卖关系中的当事人，亦未收取领科公司或指定第三人支付的购房款，且绿地运营公司在战略合作协议中的义务系在领科公司购买房屋过程中按照双方物联网产业平台提供相应的便利，故领科公司主张绿地运营公司共同承担支付差价款的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。领科公司主张绿地集团交付产权车位15个并进行产权登记，如不能交付则给予车位同等价值的价款的诉讼请求，领科公司的庭审中明确该项请求为交付15个产权车位并进行产权登记，绿地集团抗辩称车位应当跟随房屋一同交付给领科公司指定的第三人而不是交付给领科公司，一审法院认为，根据战略合作协议约定“甲方应在上述房屋交易的同时将相应赠与的产权或使用权办理至丙方指定人名下”“甲方确保按照上述合同约定按比例为丙方赠送相应车位（车位协议与购房协议同步签订）”，由此可以看出绿地集团向领科公司赠送的车位应当系与房屋一同交付给实际买受房屋的第三人。此外，绿地集团在庭审中明确涉案车位均无法办理产权登记，领科公司主张办理产权登记的诉讼请求亦无法实现。综上，领科公司主张绿地集团向其交付15个产权车位并进行产权登记的诉讼请求，一审法院不予支持。领科公司主张绿地集团返还涉案办公1号、5号、6号、7号、8号房屋的购房款13,641,735.90元及赔偿损失870,749.10元，一审法院认为，绿地集团按照领科公司的指示就上述房屋与胡新蓉、任言签订商品房预售合同后又依照领科公司的指示与胡新蓉、任言解除合同并注销预告、网签、备案等，后本院作出的（2017）新01民初701号民事判决书中认定胡新蓉已向领科公司支付涉案房屋购房款，胡新蓉取得涉案房屋具有合法性。此外，上述民事判决书中查明领科公司与绿地集团签订战略合作协议并指定新疆国通资产管理有限合伙企业（以下简称国通合伙企业）等为购房人，国通合伙企业实际控制人李武军对领科公司法定代表人钱国平享有债权，在领科公司与胡新蓉、李武军、钱国平签订的《购买房产及债权债务清偿的四方协议》中约定“钱国平欠李武军借款本息530万元，绿地集团欠领科公司款项，以绿地集团领海××层办公楼折抵并由领科公司锁定该房源及启动与绿地集团的以房抵债流程，实际成交总价18,787,200元，该抵债房产办理至胡新蓉名下”等，上述四方协议中约定的抵债房屋包含任言购买的涉案办公5号房屋，而任言与胡新蓉同为国通合伙企业的合伙人，故绿地集团与胡新蓉、任言签订商品房买卖合同有事实及法律依据，故领科公司主张绿地集团返还购房款13,641,735.90元及赔偿损失870,749.10元的诉讼请求，一审法院不予支持。对于胡新蓉及任言是否向领科公司支付完毕涉案房屋购房款，领科公司可另案进行主张。判决：一、绿地集团于本判决生效之日起十日内支付领科公司差价款766,301.80元；二、驳回领科公司的其他诉讼请求；三、驳回领科公司对绿地运营公司的诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。 二审另查明：胡新蓉、任言与绿地集团签订的商品房预售合同中载明的房屋单价为每平方米9,500元，龚爱燕与绿地集团签订的商品房预售合同中载明的房屋单价为每平方米8,439.70元。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，绿地集团与领科公司之间因涉案房屋的结算单价应当如何认定及房屋差价款是否应当退还等问题产生争议，本案的争议焦点为：绿地集团与领科公司就涉案争议房屋的差价款数额应当如何确认，领科公司主张绿地集团退还差价款的理由能否成立。绿地集团上诉认为涉案战略合作协议尚未履行完毕，绿地集团与领科公司之间并未进行结算，即使进行结算，也应当按照每平方米9,500元的单价对涉案交易房屋进行结算。对此本院认为，绿地集团、绿地运营公司与领科公司之间签订的《绿地集团与领科创业战略合作协议》，系各方当事人之间真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，系有效合同。该战略合作协议实质内容系领科公司与绿地集团之间关于商品房如何交易的协议，该协议中包括了交易房屋的房号、面积、成交均价、最低合同价格、总价格及交易方式等内容，但该协议中并未明确约定未能按照合作协议全部履行的法律后果及责任承担问题。双方对于领科公司通过指定人员已购买了12套房屋并支付2,500万元的事实均无异议，但双方对于上述房屋的交易单价如何确认存在争议，领科公司认为应当按照协议中约定的均价每平方米8,930元计算上述交易房屋的总价格，绿地集团应将已收取房款的差价部分予以退还，绿地集团抗辩认为应按照每平方米9,500元计算上述交易房屋的总价格，领科公司尚未将上述款项支付完毕。通过庭审调查证实，绿地集团与领科公司签订的战略合作协议中对拟交易房屋的均价为每平方米8,930元进行了约定，也对具体交易房号及面积进行了约定，该协议中也约定了“如领科公司超过六个月未能完成所有房屋购买，绿地集团有权解除合同并书面通知领科公司自行销售剩余房屋，也有权选择继续执行合同并与领科公司商定在一定期限内购买完剩余的房屋”，但双方并没有对少于交易数量的情形附加限制条件或另行确定交易价格，在上述协议履行期间，绿地集团与领科公司指定的买受人之间签订的商品房预售合同载明的房屋单价中包括每平方米9,500元及每平方米8,439.70元两种交易价格，并非绿地集团抗辩主张的交易价格为每平方米9,500元。根据双方在庭审中陈述的意见反映，双方的战略合作协议的履行期限已截至，且双方约定的交易行为已无法继续履行，该协议中并未明确约定双方如何进行清算，针对已经交易完成的房屋，根据公平原则及诚实信用原则，应当按照战略合作协议约定的均价每平方米8,930元确定结算价格，绿地集团应将多收取的款项予以退还，绿地集团的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，绿地集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,463.02元（绿地集团已预交），由绿地集团负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 宁 审判员 瞿佩茹 审判员 姚 雷 二〇二一年六月二十日 书记员 马 平