上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初28313号原告：谈盈枝，女，1954年10月26日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔恩娜，上海秦兵律师事务所律师。被告：上海鑫泰房地产发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：沈际文，董事长。委托诉讼代理人：朱某某，女。委托诉讼代理人：陆建润，上海汉盛律师事务所律师。原告谈盈枝与被告上海鑫泰房地产发展有限公司(以下简称鑫泰公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年12月14日、2021年6月25日公开开庭进行审理，原告谈盈枝及其委托诉讼代理人王玲、崔恩娜、被告鑫泰公司委托诉讼代理人朱某某、陆建润均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谈盈枝向本院提出诉讼请求：判令鑫泰公司向谈盈枝支付逾期违约金326,220.8元；(计算方式：自2019年5月31日起至实际交房之日即2020年4月30日止，共计335天，按日租金5.01元/平方米，房地产登记申请书建筑面积：194.37平方米)。事实与理由：双方于2017年6月27日签订《上海市商品房预售合同》，向开发商购买了位于XX路XXX弄《XXX家庭(XXX块13#-14楼)》XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为192.45平方米，总房款为22,282,798元。双方签订《房屋装修委托合同》，该合同第六条约定：“房屋装修时间为最迟于2019年5月31日完成并通知乙方接收。”但鑫泰公司逾期交付装修完成的房屋。后鑫泰公司告知谈盈枝经实测房屋实际面积为194.37平方米，并要求谈盈枝支付面积差异部分价款，谈盈枝按要求进行支付，支付后实际购房款为22,498,798元。谈盈枝基于对鑫泰公司的信任，与鑫泰公司签订《上海市商品房预售合同》及《房屋装修委托合同》，《房屋装修委托合同》的附件明确了精装修的标准，该精装修标准也是鑫泰公司最终交房、谈盈枝最终收房的标准。鑫泰公司逾期交付精装修房屋，根据法律规定，应向谈盈枝承担违约责任。故诉至法院。鑫泰公司辩称，不同意诉请。关于迟延交付期间，我方认为2019年11月15日已经向谈盈枝发出了精装修收房通知书，所以迟延期间应当计算到2019年11月15日止；关于评估报告，对评估报告总的金额没有意见，提醒法庭注意的是该评估报告中评估对象的房屋，我们可以看到后面都是附有照片的，房屋里面都已经配备相应的家具，评估的金额租金标准也已经考虑到家具因素，但是鑫泰公司交付的房屋是不含有家具的精装修房，所以提请法庭在酌定租金标准的时候将该因素一并考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月27日，鑫泰公司作为甲方(卖方)与谈盈枝作为买方(乙方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定乙方向甲方购买XX路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。暂测房屋建筑面积192.45平方米。每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)115,785元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款22,282,798元。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在2019年3月31日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同；第十一条约定，甲方定于2018年9月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外；第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付标志为发出入住通知书。附件三(该房屋建筑结构、装修及设备标准)约定了系争房屋所在楼宇的主体结构、外墙、大堂、走廊、电梯、进户门、窗、燃气、配电照明系统、供水、环保、电话、网络通讯及安防系统标准。预售合同补充条款一的第三条约定：依据本合同或与本合同相关事宜所发出的所有通知、单据等均以书面形式，并用挂号信或直接送达的方式以本合同首部所列住所发出，挂号信以投邮后(以寄出的邮戳为准)第二日视为已送达。第十二条约定：对于本合同第十二条补充如下：1、若甲方不能按照合同第十二条规定的期限交房，乙方同意给予甲方宽限期八个月，自合同第十二条约定的房屋交付日期次日开始计算，甲方在宽限期届满前具备交付条件，将符合本合同约定的房屋交付给乙方不视为甲方延期交付，乙方同意宽限期内合同继续履行，且甲方不承担违约责任。若发生不可归责于甲乙双方事由导致延期交付房屋,造成的交付延期甲方不承担违约责任,且宽限期相应顺延。2、若甲方在宽限期届满日后六个月内交房,自本条第一款约定宽限期届满日的次日起至甲方书面交房通知的交付房屋之日止,甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之一违约金，合同继续履行,但违约金总额不超过乙方已付房款的1%……5、双方同意,关于房屋交付的约定以本条为准,甲方除承担本条约定的违约责任,不再承担其他责任。在预售合同首部谈盈枝地址记载为上海市松江区明华路XXX弄XXX号。预售合同签订当日，鑫泰公司(甲方)与谈盈枝(乙方)还签订了《房屋装修委托合同》(以下简称装修合同)，约定，乙方房屋地点位于XX路XXX弄XXX号XXX室，房屋竣工验收合格，并已交付使用，乙方房屋已经毛坯交付，符合装修条件，甲方免费为乙方房屋设计装修方案和施工方案；乙方授权委托甲方选择装修单位，代理乙方签订装修合同、监督施工、现场管理等；装修所涉及的设备材料由乙方委托甲方指定供应商提供；乙方委托甲方指定装修公司为乙方进行装修，相关费用由甲方承担。委托期限自合同签订之日起至房屋装修结束乙方接收之日止，房屋装修时间为最迟于2019年5月31日完成并通知乙方接收。质量标准：按国家相关标准。合同价款及支付方式：按照装修设计完成装修发生的费用由甲方承担。甲方认可的设计、施工方案也视为乙方的认可。装修设备和材料详见附件，甲方可以根据工期和供应情况进行调整，但不得随意降低品牌档次。装修公司对房屋装修质量向甲方和乙方负责。装修结束后，乙方应自接到甲方通知后七日内按照合同约定和相应质量标准组织验收，办理验收移交手续，签署相关验收文件。装修公司承担的房屋装修质保期为壹年，自房屋装修交接完成或视为交接完成之日起计算。因施工质量问题导致业主或第三方人身、财产损失的，由装修单位承担赔偿责任。乙方全权授权委托甲方选定装修单位、制定施工方案，管理施工现场、监督施工进度和方案实施等。关于装修设计方案、选定装修单位、材料和设备等有关房屋装修事宜，无须再征求乙方同意和确认。由甲方代为采购的材料及设备，甲方应当采购符合国家标准规范、合格品和原厂新品，因产品本身质量问题和保修问题，由生产厂商向乙方承担责任。装修单位应当就房屋装修质量、工期向乙方承担责任，若出现装修质量或工期延误，由甲方协助乙方要求装修单位整改或赔偿。本合同与甲乙双方签订的商品房销售合同为两个独立合同。装修完成，甲方书面通知乙方接收房屋装修，乙方若不能在通知期限办理房屋装修交接或拒绝办理交接的，视为装修单位已完成房屋装修交接，房屋保管和毁损灭失风险全部由乙方承担。乙方不能以房屋装修瑕疵为由拒绝房屋装修交接。房屋装修若存在质量问题，甲方协助乙方向装修公司要求整改和索赔，由装修公司承担最高赔偿额不超过10万元赔偿责任。装修公司与乙方对房屋装修质量问题存在争议的，双方可委托第三方权威有资格鉴定单位进行鉴定，鉴定费由申请鉴定方垫付，最终由责任方或双方按责任比例承担。另外，装修合同还对精装品牌及标准进行了约定。2020年1月16日，谈盈枝对系争房屋装修进行验收，并在验收的表格六中指出：1、北面书房墙纸收边处不成直线，线条保洁有缝隙需处理。2、进户门鞋柜板面成弧形，没沾好，鞋柜里板面。3、北面书房墙纸脱落(门口)，窗台大理石需清理。4、厨房上房柜体不成直线，厨房门外压条没封，厨房门口大理石接缝凸起。5、客卫淋浴房有划痕，淋浴房墙砖有缺口。6、客卧门口地板有块木三角不平凸起，门口墙角破损。7、主卧风口处墙纸，靠窗口墙面污染清理，地面电视背景墙角处有漏洞。8、主卧衣柜角线有裂缝，主卫大理石台面断裂，主卫毛巾架有裂口，浴缸上处墙砖有缺口。9、客厅阳台处墙纸发白更换，阳台外墙砖破损，靠近橱柜边墙纸更换。10、墙纸所有接缝处胶水严重，需清理。客厅大理石背景墙不平整需打磨抛光。2021年4月21日，谈盈枝登记成为系争房屋权利人。建筑面积194.37平方米。2020年4月30日，谈盈枝在表格六中确认：以上已整改，1、次卧柜硬包未更换。2、次卫、淋浴房玻璃划痕。3、进户门槛未更换。谈盈枝表示于2020年4月30日收房。审理中，本院根据谈盈枝的申请，委托上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称估价公司)对系争房屋租金进行评估。2021年5月20日，估价公司出具《上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号XXX室居住房地产市场租金估价报告》(以下简称估价报告)，主要内容为：本次估价价值时点确定为2019年5月31日至2020年4月30日，估价结果：市场租金为327,168元。折合租金单价：每天每平方米5.01元。为该评估，谈盈枝预付评估费26,290元。鑫泰公司对评估结果无异议。审理中，谈盈枝表示从未收到鑫泰公司发送的交付通知，2020年1月13日，谈盈枝去看房才知道系争房屋交付。2020年1月16日，谈盈枝去验房发现问题写在表格六中，系争房屋属于半毛坯状态无法交付使用。另外，谈盈枝于2019年10月8日离开上海，直到2020年1月12日回到上海，虽然谈盈枝不在上海的，但家里有阿姨，且谈盈枝电话畅通，所以鑫泰公司未尽到告知义务。以上事实，除当事人当庭陈述外，另有预售合同、装修合同、估价报告等证据予以佐证，本院予以认定。审理中，鑫泰公司为证明已将交付装修房屋的通知书按约邮寄给谈盈枝，提交通知书、整付零寄交寄清单及签收记录。根据签收记录记载：鑫泰公司于2019年11月14日邮寄通知书，2019年11月15日到达上海市松江区新桥，邮政安排投递，反馈结果为未妥投(未联系上收件人)。经多次投递未果后，2019年11月17日转退营业(转)，退回邮寄人。2019年12月19日，尚海湾售楼处签收退回的邮件。谈盈枝对上述证据不予认可，认为从未收到上述邮件。本院认为，双方签订的预售合同、装修合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应属有效，双方均应恪守。首先，根据查明事实，谈盈枝在与鑫泰公司签订预售合同的当日，与鑫泰公司另行签订装修合同，约定房屋已经毛坯交付，符合装修条件。谈盈枝委托鑫泰公司进行装修，相关费用由鑫泰公司承担。房屋装修时间为最迟于2019年5月31日完成并通知谈盈枝接收。并对精装品牌及标准进行约定。基于前述事实，谈盈枝与鑫泰公司实际已经就如下事项达成一致：系争房屋装修费用由鑫泰公司承担；精装修有品牌及相应标准；鑫泰公司应于2019年5月31日前将房屋精装修完成并通知交付。综合上述情况，本院认定鑫泰公司与谈盈枝实际形成精装修房屋买卖合同关系。其次，鑫泰公司与谈盈枝签订的预售合同和装修合同对交付时间、交付标准等做了不同约定，故预售合同、装修合同系精装修房屋买卖合同关系项下的两个分别独立适用的合同。谈盈枝有权基于装修合同的约定向鑫泰公司主张相关权利。鑫泰公司逾期交付精装修房屋，已违反装修合同的约定，应承担相应违约责任。鉴于装修合同并未对逾期交付精装修房屋的违约责任作出明确约定，现谈盈枝主张按照估价报告的标准主张逾期交付装修房屋的损失，有事实及法律依据，本院予以支持。再次，至于逾期交付精装修房屋造成损失的期间，根据鑫泰公司提交的通知书、整付零寄交寄清单、签收记录以及谈盈枝陈述其于2019年10月8日离开上海、2020年1月12日回到上海的意见，结合预售合同关于送达的约定，本院认定鑫泰公司已于2019年11月14日通知谈盈枝接收房屋。谈盈枝并未提供充足证据证明系争房屋装修因存在严重质量问题导致无法正常使用，故本院认为谈盈枝于2020年1月16日验收房屋拒绝收房的理由并不充分。根据现有证据，系争房屋装修确实存在一定瑕疵，本院考虑到对于上述瑕疵进行维修确需一定期间，维修对谈盈枝正常使用系争房屋确实产生一定影响，结合已认定的鑫泰公司实际发出通知书的时间，对鑫泰公司逾期交付精装修房屋造成损失的期间在综合考量各种因素后予以酌定。并且根据合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然系争房屋装修存在一定瑕疵，但谈盈枝亦应在合理期间采取适当措施防止损失的扩大，而不应以此为由放任损失的扩大。综上，本院认定2019年6月1日起至2019年12月10日止作为鑫泰公司逾期交付精装修房屋造成损失的期间。故鑫泰公司应按照每日973.79元(194.37平方米×5.01元/平方米/日)的标准支付谈盈枝自2019年6月1日起至2019年12月10日止的逾期交付精装修房屋的损失187,941.47元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：上海鑫泰房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付谈盈枝逾期交付精装修房屋造成的损失187,941.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,189元，由上海鑫泰房地产发展有限公司负担2,029元，谈盈枝负担1,160元；评估费26,290元，由上海鑫泰房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇二一年六月二十九日书记员 周浩然附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。