安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初1140号 原告：淮南东华实业（集团）有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山迎宾路，统一社会信用代码91340400766871707D。 法定代表人：金克绪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许瑞磊，安徽衡威律师事务所律师。 被告：彭某，男，汉族，1961年4月1日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：杨杰，安徽俊诚律师事务所律师。 原告淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称东华实业公司）诉被告彭某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告东华实业公司的委托诉讼代理人许瑞磊到庭参加诉讼，被告彭某的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东华实业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付2009年2月至2020年8月所欠物业服务费共计21823.23元［0.9元／月.平方米＊143个月＊169.57平方米］；2、依法判决被告支付6547元违约金；3、依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2008年6月进入洞山新村（上东锦城）小区进行物业服务至今，2016年1月1日，原告与淮南市洞山新村小区业主委员会续签了《洞山新村（上东锦城）住宅小区物业管理服务合同》，根据物业服务合同的约定为小区提供物业服务，并约定物业综合服务费的收费标准为0.9元／月.平方米。被告购买××村××上东锦城）21-401室房屋，该房屋的建筑面积为169.57平方米，自2009年2月起，被告至今未缴纳物业费总计21823.23元。期间，原告的工作人员多次上门催缴，但被告拒绝缴纳，为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼，请贵院依法判如所请。 被告彭某辩称，1、原告的诉讼主体不适格；2、原告的部分诉请已超过诉讼时效，应当予以驳回；3、答辩人入住小区后，发现物业公司的物业服务与合同约定相差甚远，且合同中对违约责任约定不明确，基于原告未尽合同义务，故无权主张违约金。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 一、被告的户籍证明，证明被告的主体资格。被告表示无异议。 二、被告的入住协议，证明被告入住小区的时间。被告无异议。 三、物业服务资质证书，证明原告具有提供物业服务的资格。被告无异议。 四、被告彭某的三份合同，包括一份前期物业服务合同，以及2009年12月和2016年签订的两份物业服务合同；两份证明，包括小区洞泉物业处的信息变更证明，和东华集团的企业名称变更信息证明，证明原告是小区的物业服务公司，有权收取物业服务费用。被告质证意见：关于两份物业服务合同，甲方签章为淮南市洞山新村小区业主委员会，而被告彭某入住的小区为上东锦城而非洞山新村；物业服务合同中对于违约金的约定不明确，违约金的计算无事实和法律依据。关于证明，落款是田家庵区洞山街道办事处，该办事处不是原告物业服务公司的上级主管单位，无权出具相关小区内物业服务单位实际经营情况的相关文件，且该份证明没有经办人的签字，真实性存疑。关于2009年9月24日东华置业发展有限公司变更为淮南东华实业（集团）有限公司的企业变更信息真实性无异议，但与本案没有关联性，2009年12月29日这份物业服务合同中乙方签章为洞泉物业管理处新村小区物业办，2016年1月1日的合同的乙方签章才是本案原告，该组证据无法说明2009年的物业服务单位系本案原告。 五、支付令裁定书，证明原告因被告欠付物业服务费用向法院申请了支付令。被告质证意见：对该组证据真实性无异议，该组证据能够说明原告对被告彭某物业费催要存在严重的怠于行使权力，被告彭某及妻子常年在该小区内居住生活，近年来未收到原告的催款通知。 六、原告方的委托书及律师函的相关材料，对被告彭某在2016年12月8日发送过相关材料，证明原告对物业费进行了催告，原告委托洞泉物业处进行催缴，具体事宜委托本律所办理相关手续。被告质证意见：对该组证据真实性无异议，根据快递信息，该份律师函件并非彭某或彭某的近亲属签收，未有效送达至被告处，且即便该组证据能够认定2016年原告曾委托律师向被告催收过物业费，截止至原告启动本次诉讼，相关诉讼时效早已超期。 七、被告彭某的淮南市不动产查档证明，证明被告彭某是案涉房屋的业主。被告对三性均无异议。 被告彭某向本院提交以下证据： 一、彭某的身份证复印件，证明彭某的诉讼主体信息。原告表示无异议。 二、图片3张，证明被告所在小区的物业公司服务不到位，存在电动车随意停放、机动车随意停放、阻碍消防通道、消防设施维护不及时，外墙面经常脱落，存在诸多安全隐患。原告质证意见：被告提供的照片仅反映电动车的停放，但不足以反映其所诉称电动车、机动车的随意停放，也反映不出其说的消防设施维护不及时、外墙面经常脱落等问题，也不足以说明原告的服务不到位。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告彭某系田家庵区洞山新村上东锦城小区21-401室（面积为169.57平方米）房屋的业主。2006年10月23日，淮南矿业集团与淮南市东华置业发展有限责任公司签订《上东锦城前期物业管理服务合同》，2009年12月29日，淮南市田家庵洞山新村小区业主委员会（甲方）与淮南东华置业发展有限责任公司洞泉物业处洞山新村（上东锦城）物业办（乙方）签订《洞山新村（上东锦城）住宅小区物业管理服务合同》，该合同第六章第九条约定：“1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，施行包干制方式，按其拥有的建筑面积（房屋建筑面积包括套内面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），每月向业主、使用人收取物业综合服务费，标准是：多层住宅0.35元/月㎡；围合三栋住宅0.25元/月㎡；公寓楼1.15元/月㎡；小高层住宅一层0.8元/月㎡，二层至六层0.90元/月㎡，七层（含七层）以上0.98元/月㎡，经营商铺按0.6元/月㎡；其他房屋设施按使用性质参考类物业标准收取。2、本物业管理服务费标准的调整，依据淮南市小区服务等级标准，随政府物价主管部门发布的指导价的调整，而随之进行调整。3、…”。2010年9月16日，淮南东华置业发展有限责任公司洞泉物业管理处变更企业名称为淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处。2016年1月1日，田家庵区洞山新村业主委员会（甲方）与淮南东华实业（集团）有限责任公司签订《洞山新村（上东锦城）住宅小区物业管理服务合同》，该合同第五部分第六条约定：“根据本物业特点，管理服务费收费标准最终按淮南市物价局批准为准。物业管理服务费按其拥有的建筑面积（房屋建筑面积包括配套内建筑面积和公共部分与公用房屋分摊建筑面积），每月向业主、使用人收取。标准是：多层住宅按淮南市城市住宅区物业综合服务费登记5级标准0.4元/月/平方米；围合三栋住宅按淮南市城市住宅物业综合服务费4级标准0.3元/月/平方米；公寓楼1.15元/月/平方米；小高层住宅一层0.8元/月/平方米；小高层住宅二层至六层0.9元/月/平方米；小高层七层以上（含七层）住宅0.98元/月/平方米（按照淮南市城市住宅区小高层物业综合服务费登记3级标准收费）；经营商铺0.6元/月/平方米；其他房屋设施按使用性质参考本物业标准收取。”物业服务合同签订后，东华实业公司依约向案涉小区提供物业服务。被告自2009年2月至今未缴纳物业费，经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年2月4日，原告东华实业公司诉至本院，要求判决被告彭某向原告东华实业公司支付自2009年2月至2020年8月的物业管理费及违约金合计28370.23元。 上述事实有当事人提交的证据及其庭审陈述在案佐证。 本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。本案中，原告东华实业公司与淮南市田家庵区洞山新村小区业主委员会签订的两份《洞山新村（上东锦城）住宅小区物业管理服务合同》，均系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且原告东华实业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。被告彭某作为业主，在接受原告提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。被告辩称原告在物业服务中存在瑕疵，此抗辩不能作为拒缴物业费的理由。经庭审调查，被告作为案涉房屋的业主，自2010年1月至今未交纳物业费用，根据两份《洞山新村（上东锦城）住宅小区物业管理服务合同》上载明的物业服务费收费标准规定，被告彭某应支付的物业费计算为19534.46元[0.9元/月/平方米*128个月(2010年1月1日至2020年8月31日)*169.57平方米]。故原告东华实业公司要求被告彭某支付物业费19534.46元的诉请，本院予以支持，其他物业费诉请，本院不予支持。 关于原告诉讼主体是否适格的问题，原告提供的三份合同，其合同约定服务的物业项目均为洞山新村（上东锦城），委托的物业服务企业均为原告东华实业公司及其下属机构，同时原告东华实业公司提供了淮南市田家庵区洞山街道办事处新村社区居民委员会于2021年3月1日出具的证明材料，证明洞山新村（上东锦城）小区物业服务单位从2009年至今一直为淮南市东华实业集团洞泉物业处（上东锦城）物业办。故被告彭某主张原告东华实业公司诉讼主体不适格的抗辩，本院不予采信。 关于诉讼时效问题，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用履行期限届满之日起计算三年。原告东华实业公司提供的2006年10月23日淮南矿业集团与淮南市东华置业发展有限责任公司签订的《上东锦城前期物业管理服务合同》与2009年12月29日淮南市田家庵洞山新村小区业主委员会与淮南东华置业发展有限责任公司洞泉物业处洞山新村（上东锦城）物业办签订的《洞山新村（上东锦城）住宅小区物业管理服务合同》，因物业合同的签订人一方由淮南矿业集团改变为淮南市田家庵洞山新村小区业主委员会，合同签订人发生改变，前期物业服务合同终止，应视为原告东华实业公司提供的前期物业服务于2009年12月29日履行期满未续签合同，合同时效发生中断，原告未在诉讼时效期间向被告主张上述期间的物业费，故被告彭某主张原告要求被告支付2009年2月至2009年12月期间物业费的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院予以支持。对于2009年12月29日之后被告欠缴的物业费，因原告提供的两份物业服务合同，合同双方签订人未改变，原告东华实业公司自2009年12月29日至今一直向案涉小区提供物业服务，其提供的物业服务具有连续性，故被告主张2009年12月29日之后的部分物业费诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。 关于违约金问题，本院通过庭审查明事实和参照与彭某同小区业主在同类案件中提供的证据来看，东华实业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付违约金6547元的诉请，依据不足，本院不予支持。 本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，也侵占了其他业主的合法利益，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告东华实业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷，形成主动缴费的良好风气。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百八十九条、第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告彭某于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南东华实业（集团）有限责任公司自2010年1月1日至2020年8月31日期间物业服务费19534.46元。 二、驳回原告淮南东华实业（集团）有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费509元，由被告彭某负担288元，由原告淮南东华实业（集团）有限责任公司负担221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李保平 人民陪审员  沈颂琴 人民陪审员  朱陶清 二〇二一年六月二十九日 书 记 员  庄 婕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法于物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人以及按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违法约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热。供燃气等方式催缴物业费。 第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法做出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。 当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。