安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终1272号 上诉人（原审被告）：方文兰,女,1944年6月7日出生,汉族,住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：杨尚美，安徽中皖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：盛杰,男,1978年5月9日出生,汉族,住安徽省安庆市宜秀区。 被上诉人（原审原告）:缪红玲,女,1975年9月10日出生,汉族,住安徽省安庆市宜秀区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王飞，安徽同合律师事务所律师 原审被告:吴佳敏,男,1997年10月25日生,汉族,住安徽省安庆市宜秀区。 原审第三人：安庆中皖友家房地产经纪有限公司,住所地安徽省安庆市迎江区华中东路大桥公寓1号楼6号。 法定代表人:徐蕾,该公司总经理。 上诉人方文兰因与被上诉人盛杰、缪红玲、原审被告吴佳敏、原审第三人安庆中皖友家房地产经纪有限公司（以下简称中皖友家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方文兰上诉请求：撤销原判，依法改判驳回盛杰、缪红玲的一审诉讼请求。事实与理由：本案中，存在先后两份房屋买卖合同，第二份合同为备案合同，且时间在后，是对第一份合同的协商变更，应当依照第二份备案合同的约定履行合同。 盛杰、缪红玲辩称，买卖双方约定房屋总价格为50万元，其中家具家电装修等作价10万元，这与双方提交房产部门价格为40万元的备案合同并不矛盾，且合同签订后，方文兰也向中介方支付了50万元购房款，也可以印证上述事实。请求驳回上诉，维持原判。 吴佳敏述称，同意方文兰的上诉意见。案涉房屋卖的时候标注为72m2，拿到房产证之后才发现与之前标注的面积不符。 中皖友家公司未提交答辩意见。 盛杰、缪红玲向一审法院起诉请求：1、判令方文兰继续履行盛杰、缪红玲和吴佳敏于2019年5月22日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》;2、判令方文兰、吴佳敏共同支付盛杰、缪红玲购房尾款100000元;3、判令方文兰、吴佳敏共同支付违约金50000元;4、案件受理费1650元由方文兰、吴佳敏承担。 一审法院经审理查明：2019年5月22日，盛杰、缪红玲（甲方）与吴佳敏（乙方）签订编号为10003494624的《安庆市存量房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的安徽省安庆市旺园小区3号楼4单元707室（面积72ｍ2）出售给乙方，双方协商房屋成交价格40万元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价10万元，由乙方一并支付给甲方；乙方于2019年5月28日将第一笔购房款40万元支付给甲方，于2019年6月10日将第二笔购房款10万元支付给甲方；乙方出现逾期履行合同约定的义务超过十五日的应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向乙方支付违约金。同日，盛杰、缪红玲（甲方）、吴佳敏（乙方）、安庆市蕾明房地产经纪有限公司（丙方）签订《居间服务合同》。2019年5月27日，王腊妹（与方文兰系母子关系）向账户6222××××3617分两次共转账52万元（交易详情为购房款共伍拾肆万元整）。2019年6月5日，盛杰（甲方）与方文兰（乙方）在安庆市不动产登记服务中心签订备案的《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房产卖于乙方，房屋建筑面积65.03ｍ2，双方协商一致同意该房屋转让价款为40万元。合同签订后，双方办理了产权转移登记手续，案涉房产被过户到方文兰名下。 2019年9月16日，盛杰、缪红玲曾以与本案相同诉求起诉吴佳敏。2019年11月15日，一审法院作出（2019）皖0811民初3385号民事裁定驳回了盛杰、缪红玲的诉讼请求。2020年5月7日，安庆市中级人民法院作出（2020）皖08民终1036号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。 一审另查明，吴佳敏与盛杰、缪红玲签订《安庆市存量房屋买卖合同》前曾到案涉房产实地查看，并表示系代理其祖母方文兰购买房产，且签订合同时方文兰知情并经过其同意。在签订《安庆市存量房屋买卖合同》时盛杰曾明确告知吴佳敏因案涉房产尚在银行抵押，证载具体面积记不清楚。2019年5月29日，盛杰将案涉房产的房产证图片通过微信发给何良民。方文兰在盛杰拿回房产证后及签订《房屋买卖合同》时知道案涉房产的实际面积为65.03m2。 一审再查明，安庆市蕾明房地产经纪有限公司已于2019年11月注销，该公司债权债务及一切权利义务由安庆中皖友家房地产经纪有限公司承继。何良明、吴佳敏均曾系原安庆市蕾明房地产经纪有限公司员工。 一审法院认为，首先，根据法律规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中吴佳敏与盛杰、缪红玲签订《安庆市存量房屋买卖合同》时即说明是代理其祖母方文兰购买，盛杰、缪红玲对此亦知情，吴佳敏虽以自己的名义签订了该合同，但其在委托人方文兰的授权范围内与盛杰、缪红玲订立的合同，故《安庆市存量房屋买卖合同》直接约束的是方文兰与盛杰、缪红玲。第二，双方签订的《安庆市存量房屋买卖合同》对交易房产的位置、价款、给付期限及违约责任均作出了明确约定，且在该份合同签订后，方文兰委托其子王腊妹将约定的房款支付至6222××××3617的账户，对《安庆市存量房屋买卖合同》的约定予以了确认，故《安庆市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，应予以遵守。《安庆市存量房屋买卖合同》中就案涉房产交易面积的记载系双方合意形成的预估面积，并通过嗣后签订的《房屋买卖合同》对案涉交易房产的证载面积予以了明确，《房屋买卖合同》中载明的交易房产的实际证载面积系对《安庆市存量房屋买卖合同》未尽事项的补充约定，而非对《安庆市存量房屋买卖合同》内容的重大变更，故对方文兰辩称的仅需履行《房屋买卖合同》内容的抗辩意见，一审法院不予采纳。第三、因方文兰并未完全按照《安庆市存量房屋买卖合同》的约定将全部购房款给付给盛杰、缪红玲，故盛杰、缪红玲要求方文兰继续履行2019年5月22日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。第四，《安庆市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》均载明房屋的价值为40万元，《安庆市存量房屋买卖合同》同时约定了案涉房产交易中家具、家电、装饰装修及配套设施等作价10万元，就该部分交易内容双方已形成合意，故盛杰、缪红玲要求方文兰支付购房尾款10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。第五，关于盛杰、缪红玲的违约金诉求，根据法律规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合方文兰、吴佳敏的抗辩意见，一审法院依法将违约金调整为以10万元为基数自2019年6月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至购房款付清之日止。第六、因吴佳敏系受方文兰的委托签订《安庆市存量房屋买卖合同》，并非合同的相对方，盛杰、缪红玲亦未提交确切证据证明该合同只约束受托人和盛杰、缪红玲，故盛杰、缪红玲要求吴佳敏支付购房尾款及违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，一审法院遂判决：一、被告方文兰继续履行原告盛杰、缪红玲与被告吴佳敏于2019年5月22日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》；二、被告方文兰于本判决生效后十日内向原告盛杰、缪红玲支付购房款10万元及违约金（以10万元为基数，自2019年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至购房款付清之日止）；三、驳回原告盛杰、缪红玲其他诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由方文兰负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 对一审法院认定的事实，各方当事人均未提出异议，二审予以确认。 二审另查明，中皖友家公司与盛杰、缪红玲共同向方文兰、吴佳敏出具了告知书，因案涉房屋面积误差问题，中皖友家公司愿意免收本次交易佣金，盛杰、缪红玲愿意支付5000元作为补偿。 二审中，鉴于案涉房屋面积存在误差，盛杰、缪红玲自愿从10万元房价尾款中补偿2万元给方文兰。 根据法庭查明的事实、各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：盛杰、缪红玲要求方文兰继续履行《安庆市存量房屋买卖合同》、支付合同尾款并承担违约金的诉求是否有事实和法律依据。 本院认为，合同的约定应当是各方当事人真实意思表示。本案中，2019年5月22日，盛杰、缪红玲与方文兰的代理人吴佳敏签订《安庆市存量房屋买卖合同》，预定房屋总价为50万元，其中家具家电装修等作价10万元，该约定系各方当事人真实意思表示，合法有效。对于之后在安庆市不动产登记服务中心备案的《房屋买卖合同》，房屋交易价格为40万元，因家具家电装修等作价10万元，故与此前的《安庆市存量房屋买卖合同》并不矛盾。且方文兰也依照《安庆市存量房屋买卖合同》的约定委托其子向中皖友家公司先行支付了购房款50万元，故对其主张《房屋买卖合同》系对《安庆市存量房屋买卖合同》的价格约定进行了调整的说法不予采信。方文兰应按照《安庆市存量房屋买卖合同》的约定支付房价尾款10万元，盛杰、缪红玲因售房面积存在误差，自愿补偿2万元，系当事人真实意思表示，不违背法律规定，本院予以确认。本案方文兰在履行房屋买卖合同过程中，并非故意不履行合同义务，其早已将全部购房款支付给了中皖友家公司，后因案涉房屋面积产生差异致双方产生纠纷，故本院对盛杰、缪红玲要求方文兰给付违约金的诉求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020）皖0811民初2654号民事判决； 二、方文兰继续履行盛杰、缪红玲与吴佳敏于2019年5月22日签订的《安庆市存量房屋买卖合同》； 三、方文兰于本判决生效后十日内向盛杰、缪红玲支付购房款8万元； 四、驳回盛杰、缪红玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费各3300元，减半收取1650元，由方文兰负担。二审案件受理费3300元，由方文兰负担3000元，盛杰、缪红玲负担300元。 本判决为终审判决。 审 判 长  左 红 审 判 员  张秀珍 审 判 员  诸冬林 二〇二一年六月十七日 法官助理  赵红军 书 记 员  吴 杰 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。