广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1081号上诉人（原审原告）：姜银飞，男，汉族，1986年5月4日出生，住址：河南省正阳县×××××××××××，身份证号码：412××××××××××××617。委托诉讼代理人：叶仕芳，广东标远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王长生，男，汉族，1978年3月17日出生，住址：广州市花都区×××××××××之一101房，身份证号码：440××××××××××××613。上诉人姜银飞因与被上诉人王长生房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4730号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人姜银飞上诉请求：一、依法撤销惠阳区人民法院作出的（2020）粤1303民初4730号《民事判决书》；二、依法改判支持上诉人原审的全部诉讼请求；三、请求判令由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决中存在以下事实查明的错误：（一）一审法院认定被上诉人在2020年5月13日出具的《欠条》是双方就房屋租赁合同结算的依据属于严重的事实查明错误；（二）一审法院认定上诉人未提供相应的转账记录证明其已向被上诉人预交了2020年5月至2021年4月的租金是属于严重的事实查明错误；（三）一审法院认定上诉人持有被上诉人的债权凭证《欠条》却自认不会向对方催讨，不符合常理的事实是存在严重的事实查明错误；（四）一审法院认定上诉人无证据证明其已缴纳2020年1、2月份租金的收据是存在严重的事实查明错误。（五）一审法院认定被上诉人对于《欠条》的说明是符合常理的，上诉人认为是存在严重的事实查明错误。二、本案中，被上诉人在2020年5月13日出具的《欠条》并非是对上诉人与被上诉人就房屋租赁交租情况的核算。而事实是在2020年5月13日，被上诉人与原房东潘春年协议解除合同并签订《房屋解除合同》后，被上诉找到上诉人并告知可向原房东潘维强预交一年的租金6万元，以此达到继续租赁原房东潘维强的房屋。当时上诉人也想继续承租该房屋，于是就跟被上诉人商量：由上诉人向原房东潘维强预交一年的房屋租金6万元，但为了防止被上诉人后期不承认该一年租金是由上诉人支付的，就要求被上诉人出具相应的欠条，并且双方也沟通将之前的一些账款一并解决了，于是就有被上诉人在2020年5月13日出具的“欠条”。三、一审法院认定上诉人未提供相应的转账记录证明其已向被上诉人预交了2020年5月至2021年4月的租金是属于严重的事实查明错误。本案中，上诉人已提供相应的转账记录证明其已向被上诉人预交了2020年5月至2021年4月的租金（证据详见：《证据清单》第7至8组证据），并且在两次庭审中，被上诉人均表示收到上诉人支付的2020年5月至2021年4月的6万元房屋租金。四、一审法院对于上诉人关于《欠条》催讨的情况存在严重事实查明错误。本案中，上诉人自认的是不会对该《欠条》中的6万元向被上诉人进行催讨，而会按照《欠条》的其他约定向被上诉人进行催讨35000元，因为上诉人明知该6万元并未代替被上诉人向原房东潘维强支付，而是上诉人分别在2020年12月17日和12月19日共向被上诉人转账6万元，并且被上诉人也向上诉人出具了相应的收据。五、一审法院认定上诉人无证据证明已缴纳2020年1、2月份的租金的收据是存在严重的事实查明错误。在本案中，上诉人已向一审法院提交了关于2020年1、2月份租金的收据（证据详见：《证据清单》第6组第15页证明），并且在第一次庭审中，被上诉人对于上诉人提交的《证据清单》第6组证据的三性予以认定。而且在2019年11月1日被上诉人已出具了2020年1、2月份租金收据，现被上诉人在一审庭审中说该两个月租金是要扣除是严重的说谎行为。为此，一审法院认定上诉人无证据证明其缴纳了2020年1、2月份的租金实属严重的事实错误。六、被上诉人无任何证据证明其在2020年5月13日出具的《欠条》是属于双方在合同履行产生的债权债务的结算，而一审法院直接认定被上诉人对于《欠条》的说明是符合常理的，上诉人认为一审法院存在严重的事实查明错误。首先，在本案中上诉人提供了证据证明该《欠条》的来由说明是由上诉人代替被上诉人垫付一年租金6万元给原房东潘维强、上诉人代替被上诉人支付工人工资1350元、被上诉人的个人借款1000元、被上诉人代替上诉人收取的租金和水电费6269元、被上诉人代替上诉人代收租金4285元以及垫付2020年5月租金5000元给原房东潘维强等几个部分组成。而后来因为被上诉人与原房东潘维强在2020年6月6日解除租赁合同，则上诉人也未实际向原房东支付6万元作为一年的租金，所以上诉人在庭审中表明不会对该《欠条》中的6万元进行催讨，是完全符合常理的。其次，在庭审中，被上诉人也自认由上诉人代为支付了工人工资1350元和借款1000元。并且结合上诉人提供关于被上诉人与上诉人的聊天记录可以表明被上诉人代替上诉人向承租方收取了4285元租金，理应退还给上诉人，而一审法院不认定该事实属于严重的错误。另外，被上诉人在2020年6月6日解除租赁合同，而在2020年5月5日上诉人代替被上诉人向原房东潘维强支付2020年5月份的租金是完全符合常理的，并且该5月份租金5000元由上诉人支付给原房东的事实，被上诉人是知情的。最后，被上诉人与上诉人在2019年12月18日的微信聊天记录中也表明，因被上诉人急需用钱提出向上诉人借款2万元，于是上诉人就通过现金的方式给到上诉人，并且被上诉人与上诉人的微信聊天中出现“一万26号给你”、“这个月”、“下个月5号，我还给你22000元”等字样，这些聊天记录均可认定被上诉人向上诉人借款了2万元，这2万元也就是《欠条》中9.5万元的组成部分。综上所述，一审查明事实有误，适用法律错误，程序存在瑕疵，做出了错误的判决，对上诉人合理合法行为伤害极大，恳请法院查明本案全部事实，依法撤销一审判决，改判支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人王长生经本院依法传唤未到庭参加查询亦未提交书面答辩意见。原审原告姜银飞向原审法院起诉请求：1.请求判令原告与被告签订的《租赁合同书》于2020年6月7日解除；2.请求判令被告返还原告房屋租赁押金人民币50000元；3.请求判令被告退还原告预缴的2020年5月份至2021年4月份的房屋租金60000元；4.请求判令被告向原告支付占用期间的利息（以110000元为基数，从2020年6月15日开始按照全国银行间同业拆借中心的同期贷款市场报价利率计算至实际返还之日止，暂计至2020年7月25日，利息为464.11元）（计算公式：110000元×3.85%÷365天×40天＝464.11元）；5.本案全部诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：被告与案外人潘维强于2017年2月22日、与案外人潘春年于2018年9月1日分别签订《租赁合同》，承租案外人潘维强位于惠州市惠阳区×××××××××××××××××××位及案外人潘春年位于惠南大道边整栋六层楼房。之后，原告与被告于2019年4月17日签订了《租赁合同书》，约定：被告将上述承租的房屋（惠南大道二到六层楼房和永兴路110号潘屋12号全栋）转租给原告，租赁期限从2019年5月1日起至2022年4月30日止，租金为每月10000元，每月10日前交付；合同签订后，原告向被告交付房屋租赁押金为50000元，如原告违约押金归被告所有，如被告违约则除退还押金外另给付50000元原告作补偿；......以上租赁合同签订后，原告于当日向被告支付了50000元房屋租赁押金；被告向原告出具了押金收款收据，并将房屋交付原告使用。在合同履行中，原告正常按月支付租金至2019年10月份；之后，被告于2019年11月1日，预收了原告从2019年11月至2020年4月份的房租，并向原告出具了《收款收据》一份，载明“姜银飞交来11、12、1、2、3、4月份房租总共6个月60000元，提前交6个月房租”。2020年5月13日，被告拖欠原房东潘春年房租，与原房东潘春年协商解除合同并签订了《房屋解除合同》，案涉房屋实际上被原房东收回。当日，原、被告就房屋租赁交租情况进行核算，被告向原告出具了《欠条》，承诺“本人王长生由于个人家庭原因于2020年5月13日欠姜银飞95000元，经双方协商，欠款期间的利息按年利率的24%计算，王长生承诺于2021年4月30日前还清；双方约定由姜银飞住所地人民法院管辖，姜银飞追偿此债务产生的律师费、诉讼费、仲裁费、交通费、误工费等费用或其他损失，由王长生承担”。2020年6月6日，被告拖欠原房东潘维强房租，与原房东潘维强协商解除合同并签订了《租赁合同解除书》，案涉房屋实际上被原房东收回。原房东收回案涉房屋后，原告分别于2020年6月2日、2020年6月7日与二原房东签订《租赁合同书》继续租赁了案涉房屋。2020年9月10日，原告以被告与原房东解除租赁合同导致原、被告签订的合同目的不能实现构成违约为由，向原审法院提起诉讼。另查明，庭审时，原告诉称“欠条95000元中的构成为垫付工人工资1350元、借款20000元被告认可，1000元有转账记录，水电费6295元我们只有截图，垫付的房租5000元，代收租金水电费4285元和提前预付房租60000元。欠条的95000元与本案没有任何关联。”被告则辩称：“他借我20000元和垫付工人工资是真实的，他借我钱的时候又转了40000元给我，日期隔了3天左右，说是算我半年的房租，让我续租，免他两个月，这六万元我开了收据给他。……4285元是2-3月免租金的金额，我没有收到过。……欠条是真实的，有50000元的押金，预交租金60000元，后来扣掉他使用的2020年1月、2月两个月的使用费20000元、别的没有了。”原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。被告承租案外人潘春年、潘维强的私人住宅后，与原告签订《租赁合同书》将案涉房屋转租给原告。租赁合同上案涉房屋地址虽不一致，但双方当事人对租赁物没有争议，原审法院予以确认。原、被告签订的《租赁合同书》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定、不损害他人利益（如因房屋没有建设规划被认定为违章建筑导致合同无效的除外），属合法有效合同，双方当事人应当全面履行。租赁合同履行过程中，因被告拖欠房屋所有权人的租金，与房屋所有人于2020年5月13日协商解除租赁关系。原、被告租赁合同相应终止。为此，原审法院确认原、被告合同于2020年5月13日解除。事实上，原告分别于2020年6月2日、2020年6月7日与二原房东签订《租赁合同书》继续租赁了案涉房屋。原告主张与被告的《租赁合同书》于2020年6月7日解除，与事实不符，原审法院不予采纳。关于租赁合同解除后有关费用的结算。原、被告租赁合同因被告原因而终止，被告应承担相应的违约责任。原告主张被告返还租赁押金，理由成立。租赁合同解除前，原告本应按月支付租金。原告于2019年11月预付至2020年4月的租金60000元在扣减至租赁合同解除前应付租金后，原告仍欠被告5月份的13日租金。而在案证据中，原告没有证据表明其已向被告预付2020年5月份至2021年4月份的租金，如果原告为被告代付了以上时段租金给原房东，那么被告不发生拖欠房东租金情形，房东也不可能收回房屋。为此原告主张被告退还原告预缴的2020年5月份至2021年4月份的房屋租金60000元，依法无据，原审法院不予采纳。关于原、被告是否就解除租赁合同进行结算出具《欠条》的问题。经查，原告称《欠条》的95000元，其中35000元包括为被告垫付工人工资1350元、借款20000元和1000元、代收水电费6269元及代收房租4285元、垫付房租5000元，其余的是原告预付租金60000元；原告还表示《欠条》中的“预付租金60000元是没有交的，明年我们只追欠条里的35000元，60000元没有实际发生我们不追”，坚持称其诉讼请求与《欠条》没有关系。对原告以上关于《欠条》的说明，被告辩称：垫付工人工资1350元和借款1000元是真实的，借款20000元及后支付的40000元已出具6个月的租金收据，不认可其余的代收水电费、代收房租、垫付租金的事实。原告对被告不认可的事实没能提供有被告签名的书证和其他有效证据予以证明，且原告持有被告的债权凭证《欠条》却自认不会向对方催讨，不符合常理。对原告关于《欠条》的说明，原审法院不予采信。被告则称《欠条》是原、被告就合同解除进行协商后出具的，《欠条》的95000元包括被告退还租赁押金50000元及退还预收的2019年11月至2020年4月份的租金60000元，合计110000元，加上平时被告向原告的借款等费用5000元，在扣除至双方合同解除时原告应付的部分租金即2020年1、2月份租金20000元。在案证据中确无原告已交纳2020年1、2月份租金的收据，被告对《欠条》来由的说明，符合常理，原审法院予以采信。原、被告的租赁合同解除后，双方已对合同履行产生的债权债务以《欠条》方式进行了结算，而依《欠条》约定，原告的债权并未到期。为此，原审法院对原、被告关于租赁合同解除后费用结算即原告在本案中的诉讼请求与被告出具的《欠条》的关联性方面予以确认。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十二条、第九十三条第一款、第一零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第三条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告姜银飞的诉讼请求。本案受理费1255元，由原告姜银飞承担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本案的争议焦点系双方当事人是否就涉案租赁合同进行结算的问题。本案中，上诉人主张涉案租赁合同解除，被上诉人应当向其退回涉案押金50000元及预付2020年5月份至2021年4月份的租金60000元；而被上诉人主张双方早已就涉案租赁纠纷及双方之间的其他经济往来作了结算，并以涉案《欠条》的方式确认其应于2021年4月30前返还95000元及相应利息给上诉人。本院认为，被上诉人因拖欠租金分别与两原房东于2020年5月13日、2020年6月6日解除租赁合同关系，上诉人又分别于2020年6月2日、2020年6月7日与两原房东签订新的租赁合同继续承租了涉案房屋，上诉人主张已预付2020年5月份至2021年4月份的租金60000元，但除去涉案《欠条》及押金收据，上诉人未能提供其他证据证明，结合上诉人与被上诉人签订的租赁合同内容以及当事人提供的证据，原审法院认定上诉人与被上诉人以出具涉案《欠条》的方式就本案租赁纠纷的结算达成一致的处理意见并无不当，本院予以确认，被上诉人应按《欠条》于2021年4月30日前返还涉案押金及多预付的租金给上诉人。鉴于原一审审理期间，当事人的债权期限并未届满，原审法院驳回上诉人的诉讼请求合理有据，本院予以维持。二审期间该《欠条》载明的债权期限已届满，本院亦当庭作了释明，但上诉人坚持不认可涉案《欠条》已对本案租赁纠纷作了结算，因此，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。本案判后，上诉人可依《欠条》另寻法律途径解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2510元（姜银飞已预交），由上诉人姜银飞负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月一日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩