上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6754号原告：上海中恒针织品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：应增荣，总经理。委托诉讼代理人：樊夏君，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：刘祎，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。被告：上海洲云装饰材料有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张晋维，总经理。被告：张晋维(曾用名张洪军)，男，1979年9月25日出生，汉族，户籍所在地浙江省。原告上海中恒针织品有限公司(下称“中恒公司”)诉被告上海洲云装饰材料有限公司(下称“洲云公司”)、张晋维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年5月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人樊夏君、被告张晋维并作为被告洲云公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中恒针织品有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告洲云公司立即搬出上海市青浦区北青公路XXX号(下称“系争厂房”)并结清至实际搬迁之日止的水电费；2、判令被告洲云公司支付2018年7月22日起至实际搬迁之日止的租金，按每月人民币(以下币种均为人民币)11,667元计算；3、判令被告洲云公司支付拖欠租金的滞纳金，按拖欠租金的5%计算；4、判令被告洲云公司支付2019年12月22日起至实际搬迁之日止，因厂房租赁合同到期后被告拒不搬迁给原告造成的损失，按每月3,333元计算；5、判令被告张晋维对上述1-4项承担连带责任。事实与理由系争厂房是由青浦区福泉山村在1990年前后建造的传统厂房(无产证)，2002年在福泉村村民委员会的见证下，由案外人王某某与原告的关联企业上海俊鹰针织品有限公司(下称“俊鹰公司”)签署了《厂房产权转让协议书》，并由青浦区重固镇房屋土地管理所在该转让协议书上盖章确认，俊鹰公司亦注册在系争厂房内。2014年12月22日，在俊鹰公司授权下，原告与被告签署了《厂房租赁合同》，整租上述厂房，租期2014年12月22日至2019年12月22日，月租金11,667元。初期双方合作尚可，2018年7月被告洲云公司开始以各种理由拖欠租金，原告多次催讨未果。被告洲云公司拒绝搬离系争房屋，现该房屋市场租金已逾15,000元每月，原告每月损失租金至少在3333元。被告洲云公司系被告张晋维设立的一人有限责任公司，根据公司法第63条之规定，被告张晋维应该承担连带责任。故原告诉诸法院，望判如所请。被告洲云公司、张晋维辩称：1、系争厂房现仍由被告使用，但从未欠付水电费；2、2017年河道整治，系争厂房分两次拆除，只剩下场地和一小幢宿舍楼，当时原告承诺在河道整治期间给被告免租期6个月，并且从2017年开始将被告租金降到每年10万元，同时2020年由于疫情，原告再次承诺给予免租期2个月，另，在本案起诉之前，被告又支付了2万元租金；3、不同意支付原告租金损失，因为双方租赁合同中约定厂房租金10年不涨价。经开庭审理查明：2014年12月22日，中恒公司(出租方、甲方)与洲云公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定由乙方自甲方处承租系争厂房，租赁形式为整租，结构为钢混。第二条约定，厂房租赁自2014年12月22日起，至2019年12月22日止，租期为5年。第三条约定，该厂房月租金为11,667元，年租金为14万元；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金；租金应预付三个月，支付日期在支付月10日前向甲方支付租金。第七条约定，厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满15天，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，洲云公司支付租金至2018年7月21日。2019年8月20日起，中恒公司多次向洲云公司催讨租金无果。另查明，洲云公司为一人有限公司，股东为张晋维。审理中，双方当事人一致确认系争厂房现仍由洲云公司使用，洲云公司于2018年4月30日后向中恒公司支付租金2万元。以上查明的事实，由原、被告陈述，厂房租赁合同、企业信用信息报告、聊天记录、承诺书、工商档案、现场照片等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，原告主张：1、系争房屋系案外人俊鹰公司自他人处受让，虽没有批建手续及产权证，但村委会及政府对系争厂房的合法性是确认的，所以在2017年拆违的时候没有拆除；原告将系争房屋出租给被告是经过俊鹰公司认可的；2、系争厂区内除俊鹰公司购买的房屋外，还有原告自己搭建的一层构筑物，共同作为租赁标的，2017年该构筑物被拆除，现存的房屋为三层的房屋；双方未曾就租金进行过变更，且被告支付的2017年租金都是按照年租金14万元计算的；3、合同虽然于2019年12月22日到期终止，但起诉前原告未就被告使用系争厂房提出异议，现由于被告结欠房屋，故要求解除案涉租赁合同；4、由于无法确定户号，所以对水电费金额无法确定。为此，原告提供厂房产权转让协议书、证明、情况说明、俊鹰公司工商档案等作为证据。被告对上述证据的真实性无异议。被告主张：1、原告在被告方持有的租赁合同中手写租赁期限至2024年，且期间租金金额不变；但被告自始承租的房屋包括两栋厂房共八百多平方米，一栋办公楼200多平方米，还有门卫等房间，其中两栋厂房于2017年左右已经分两次被拆除了，现仅存办公楼，也就是原告自他人处购买的房屋；由于厂房被拆除，故原告承诺自2018年起租金按照每年10万元的标准计付，且当时原告还同意免除被告河道整治期间的6个月的租金，因疫情原因免除被告2个月租金；2、合同签订后，被告曾向原告支付保证金。为此，被告提供租赁合同作为证据。原告对该份证据真实性没有异议，但认为该手写部分应理解为，若按时支付房租，则租金每年14万元不变。根据庭审查明的事实，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋既未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，亦未取得建设工程规划许可证，因此原、被告之间的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当自承担相应的责任。现合同无效，被告应腾退系争厂房，并向原告支付占有使用费。对于占用费的标准，本院认为，原告自认2017年曾有部分房屋被拆除，结合产权转让协议中载明的厂房及场地面积、双方当事人陈述，本院酌定自2017年7月22日起被告应按照10万元每年的标准向原告支付占用费。被告于2018年4月30日之后支付的2万元，应在被告应付使用费中予以扣除。原告诉请主张的水电费依据不足，本院不予支持。被告主张厂房租赁合同签订之时曾向原告支付保证金，但原告不予认可，被告亦未能提供相应证据予以证明，本院对于被告的主张不予采纳。原告主张的租金滞纳金及租金损失，于法无据，本院不予支持。被告张晋维系被告洲云公司的唯一股东，且其同意对被告洲云公司的债务承担连带责任，本院予以确认。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海洲云装饰材料有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区北青公路XXX号的厂房；二、被告上海洲云装饰材料有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中恒针织品有限公司支付占有使用费(按照年租金10万元的标准，自2018年7月22日起计算至实际腾退之日止，并应扣除被告已付2万元)；三、被告张晋维对被告上海洲云装饰材料有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；四、原告上海中恒针织品有限公司其余诉讼请求不予支持。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,995.10元，减半收取计3,497.55元，由原告上海中恒针织品有限公司负担397.48元，被告上海洲云装饰材料有限公司、张晋维负担3,100.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张分二〇二一年六月四日法官助理 周诗书 记 员 周诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。