广东省中山市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤2071执异195号 案外人：许东，男，1977年6月2日出生，汉族，住广东省深圳市龙华区。 案外人：曹桂玲，女，1985年9月15日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉代理人：罗亮，广西曾纪淼律师事务所律师。 申请执行人：深圳市昊鑫泰泰建材租赁有限公司，住所地广东省深圳市宝安区民治街道龙塘社区龙塘新村36栋503（办公场所），统一社会信用代码91440300586704741T。 法定代表人：赵琳。 委托诉讼代理人：李碧玉，广东朗锐律师事务所律师。 被执行人：邓广超，男，1966年4月12日出生，汉族，住广东省高要市。 被执行人：廖广辉，男，1969年6月25日出生，汉族，住广西北流市。 被执行人：深圳市美立建筑材料有限公司，住所地广东省深圳市宝安区观澜街道横坑社区横坑河东宝志工业路14号二单元306（办公场所），统一社会信用代码914403005598912975。 法定代表人：廖广辉。 本院在执行申请执行人深圳市昊鑫泰泰建材租赁有限公司（以下简称昊鑫泰公司）与被执行人邓广超、廖广辉、深圳市美立建筑材料有限公司（以下简称美立公司）建筑设备租赁合同纠纷一案中[执行案号(2020)粤2071执17142号]，案外人许东、曹桂玲对执行标的廖广辉名下广西北流镇沿江北路阳光华府×号房地产（以下简称北流阳光华府×号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人许东称，一、案外人许东与被执行人廖广辉夫妇于2018年4月25日签订《二手房买卖合同》，约定廖广辉将其北流阳光华府×号及地下×号车库出售给许东，成交价378000元及尚欠银行房贷按揭款。廖广辉在许东交足378000元时将房屋钥匙及房屋交付给许东使用。由于房产没有办理产权证，没有还清贷款，不能办理房产变更登记手续，许东把每月按揭款转到廖广辉农业银行还贷账户。案外人许东支付378000元后，廖广辉没有交付房屋，许东向广西北流市人民法院提起诉讼，双方经调解交房的时间延期至2018年8月9日，随后许东于2019年3月申请执行，房屋于2019年6月1日交付，但因没有办理产权证，不能办理房产变更登记手续。二、2019年4月20日，许东将涉案房产转让给曹桂玲，曹桂玲分别于2019年11月21日向许东支付定金5万元，2019年11月8日支付234661.84元按揭款至廖广辉扣缴房贷账户。随后办理变更登记时才知道涉案房产被查封，导致无法办理过户手续。法院应中止执行，如不能中止执行，拍卖所得的款项应先抵偿曹桂玲代交廖广辉房贷款234661.84元及许东向廖广辉支付的378000元。为此，请求：中止对北流阳光华府×号的执行，并解除查封。 案外人许东、曹桂玲向本院提交以下证据：1.二手房买卖合同、微信转让单、个人结处业务申请表；2.（2018）桂0981民初1309号民事调解书、广西北流市人民法院受理申请执行通知书及结案通知书；3.房地产买卖及居间合约；4.业务凭证、个人贷款还清证明；5.（2020）粤2071执17142号议价通知书及公告。 申请执行人昊鑫泰公司未向本院提交答辩意见及证据。 被执行人邓广超、廖广辉、美立公司未向本院提交答辩意见及证据。 本院查明，关于昊鑫泰公司与邓广超、廖广辉、美立公司建筑设备租赁合同纠纷一案，本院经审理作出（2018）粤2071民初3726号民事判决。邓广超于判决生效之日起七日内向昊鑫泰公司支付租金2776627.95元及违约金、货款56万元、材料折损款228551元、运货费用31100元；廖广辉、美立公司对上述款项承担连带清偿责任……。廖广辉不服提起上诉，中山市中级人民法院经审理作出（2020）粤20民终2085号民事判决，驳回上诉，维持原判。案件诉讼过程中，本院依昊鑫泰公司诉讼保全申请，作出（2018）粤2071民初3726号之一民事裁定书于2018年3月15日查封廖广辉名下北流阳光华府×房。判决生效后，因被执行人未按生效判决履行确定的义务，申请执行人向本院申请执行，案号为（2020）粤2071执17142号，上述诉讼中的查封转入执行中查封后，随后本院以执行案于2021年2月22日继续查封上述涉案房产。案外人许东、曹桂玲遂向本院提出上述执行异议。 另查，不动产登记信息查询结果显示，涉案房产北流阳光华府×房（不动产权证号076××）登记权利人为廖广辉。本院（2018）粤2071民初3726号案的查封为第一查封。 再查，案外人提交的证据显示，出卖方廖广辉、植莲，买受人许东签订的《二手房买卖合同》，合同签订日期为2018年4月25日。 广西壮族自治区北流市人民法院于2018年5月28日作出（2018）桂0981民初1309号民事调解书，调解内容：一、2018年4月25日许东，廖广辉、植莲双方签订的《二手房买卖合同》约定的交房时间延期为2018年8月9日，至交付之日该房屋的水电费、物业费由廖广耀、植莲负担；二、许东放弃其他诉讼请求……。 2019年6月1日，广西壮族自治区北流市人民法院作出的（2019）桂0981执683号执行案件结案通知书记载，桂莲、廖广辉于2019年5月14日将北流阳光华府×号商品房及地下车库B003号车库移交许东，许东签字确认接收……。 卖方许东，买方曹桂玲签名，经纪方广西众家房地产投资有限公司，于2019年4月20日，就涉案北流阳光华府×号房签订《房地产买卖及居间合约》，并由许东、雷茗（代理人）签名。 本院认为，本案系案外人主张对执行标的享有实体权利，排除案件执行的案外人执行异议。 第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，本院分析如下：首先，许东与被执行人廖广辉签订买卖合同的时间为2018年4月25日，发生在法院2018年3月25日查封之后；对于执行人廖广辉就已经查封的财产所作的转移，不得对抗申请执行人。其次，许东接收涉案房产的时间2019年5月14日在房产查封之后。最后，在签订合同时，买受人应及时核查清楚涉案房产是否存在查封等权利瑕疵情形。许东未尽谨慎核实义务而签订合同，对于未能办理过户登记，许东明显存在过错。因此，案外人许东并不享有排除执行的权利，其异议主张本院不予支持。 第二，鉴于涉案房产物权登记在被执行人廖广辉名下，案外人许东在尚未取得涉案房产物权的情况下，向曹桂玲转让涉案房产，依据合同相对性的原则，案外人曹桂玲应另行向许东主张。曹桂玲主张排除执行，本院不予支持。 第三，依前所述，案外人并不享有排除本案执行的权利，案外人直接在异议中请求对拍卖所得款优先偿还其债务，无法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人许东、曹桂玲的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 赵 波 审判员 马庆荣 审判员 张婉仪 二〇二一年六月二十八日 书记员 林爱敏