广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2474号上诉人（原审原告）：卢敬锋，男，住福建省厦门市思明区。被上诉人（原审被告）：广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行。住所地：广东省广州市天河区黄埔大道西路。负责人：陈波，该行行长。被上诉人（原审被告）：广州市美成印务有限公司。住所地：广东省广州市白云区龙归镇。法定代表人：庄清恩。被上诉人（原审被告）：庄清恩，男，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：庄幼虹，女，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：詹振辉，男，住广东省广州市番禺区。上诉人卢敬锋因与被上诉人广州农村商业银行股份有限公司珠江新城支行（以下简称农商银行）、广州市美成印务有限公司（以下简称美成公司）、庄清恩、庄幼虹、詹振辉案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人卢敬锋本人到庭参加诉讼。被上诉人农商银行经本院合法传唤，美成公司、庄清恩、庄幼虹、詹振辉经本院公告传唤，均未到庭应诉。本案现已审理终结。卢敬锋上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持卢敬锋的诉讼请求，即卢敬锋不向拍卖受让人转交案涉房屋，可占有、使用案涉房屋至2032年；2.一、二审受理费均由农商银行负担。事实和理由：涉讼的《房屋租赁合同》真实有效，一审法院仅以自认为的疑点而否定该合同的效力，不符合事实和法律规定。首先，卢敬锋与出租人庄清恩、庄幼虹签订《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。卢敬锋自2012年起一直处于租赁状态，租期至2032年8月4日止，由卢敬锋实际占有、使用、管理，该合法有效的租赁合同受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定，卢敬锋有继续租赁居住的权利。其次，租赁合同是否真实有效。主要看是否为当事人意思自治、内容是否合法。一审法院以卢敬锋家人在厦门、在广州不需要经常性使用100多平米的房屋为由，否定卢敬锋的租赁合同和租赁事实的真实性、必要性不当。其三、卢敬锋接收涉案房屋后，即分几次向庄清恩先支付了租金，这属于双方的意思自治范畴。但该支付方式却被一审法院怀疑属于庄清恩向卢敬锋借款的担保，一审法院在无充分证据的情况下否定租赁合同的真实性不当。其四、卢敬锋于2018年8月5日接收案涉房屋后是否有充足的使用水、电气费用的证据并非必须的。卢敬锋是偶而住宿，由于卢敬锋的租赁合同、《房屋交付确认书》、卢敬锋的换锁等几个要素就高度盖然性地证明了卢敬锋使用过案涉房屋。农商银行、美成公司、庄清恩、庄幼虹、詹振辉二审均没有到庭，亦没有提交书面意见。卢敬锋于2020年1月8日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.中止（2019）粤0103执恢451号案的执行，租赁权可对抗抵押权而继续存在；2.停止查封广州市荔湾区世纪中路619号1301房，卢敬锋不向拍卖受让人移交涉案房产，卢敬锋可占有、使用涉案房产至2032年8月4日；3.本案诉讼费用由农商银行、美成公司、庄清恩、庄幼虹、詹振辉承担。一审法院认定事实：案涉荔湾区世纪中路619号1301房的产权人是庄清恩，房屋套内建筑面积105.92平方米，规划用途是住宅。2012年10月11日，案外人广东正丰房地产评估有限公司受庄清恩的委托，对荔湾区世纪中路619号1301房的价值进行评估和现场勘察，目的是为确定该房屋抵押贷款额度提供价值参考依据。经实地查勘（拍照）和市场调查，广东正丰房地产评估有限公司于2012年10月30日作出《房地产抵押估价报告》（粤正丰房评字[2012]第Z1029号），报告内详细记载了案涉房屋的内部装修情况，后附有案涉房屋内部及周边环境照片。2012年10月29日，美成公司（甲方、借款人）与农商银行（乙方、贷款人）签订《企业借款合同》，约定甲方向乙方借款500万元。同日，农商银行与美成公司、庄清恩签订《抵押合同》，约定：庄清恩以其所有的位于广州市荔湾区世纪中路619号1301房的房产为其在主合同项下的债务提供担保。庄清恩、庄幼虹、詹振辉（甲方、保证人）与农商银行（乙方、债权人）签订《保证合同》。庄清恩向农商银行签署《抵押物情况告知书》，上载：鉴于借款人美成公司向贵行借款人民币伍佰万元整，本人愿意将位于荔湾区世纪中路619号1301房的房产作为抵押物（房地产权利证号为：穗房地证字第××号）为该笔借款提供抵押担保。现该物业使用状况为自住（用），不存在任何产权纠纷和租赁纠纷，任何人对该物业抵押予贵行不存在任何异议。本人对以上声明的真实性负责并承担法律责任。2012年10月31日，农商银行向美成公司发放了500万元企业借款，并办理了抵押权登记。农商银行与美成公司、庄清恩、庄幼虹、詹振辉金融合同纠纷，经中国广州仲裁委员会以（2015）穗仲案字第2113号裁决书作出处理，裁决书第三项裁决内容为：农商银行对庄清恩所有的位于广州市荔湾区世纪中路619号1301房的房产拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿。因庄清恩、庄幼虹没有履行裁决文书义务，农商银行向广州市中级人民法院申请强制执行，要求庄清恩、庄幼虹履行相应的义务。广州市中级人民法院指定一审法院执行，2016年3月22日一审法院依法立案执行，案号为(2016)粤0103执785号。在执行过程中，一审法院轮候查封了庄清恩名下位于广州市荔湾区世纪中路619号1301房的房产。因上述房产是轮候查封，暂未能对房产进行处理，未发现美成公司、庄清恩、庄幼虹、詹振辉有其他可供执行的财产线索，2016年9月19日裁定终结本次执行。2019年4月18日案件恢复执行，案号为(2019)粤0103执恢451号。2019年9月16日，一审法院裁定拍卖广州市荔湾区世纪中路619号1301房。2019年10月14日，卢敬锋对一审法院执行广州市荔湾区世纪中路619号1301房提出执行异议。一审法院在2019年10月28日裁定终结本次执行。2019年12月23日，一审法院作出（2019）粤0103执异295号执行裁定书，裁定驳回卢敬锋的异议请求，并于2019年12月25日送达卢敬锋。一审另查，2014年后，广州市荔湾区世纪中路619号1301房开始被多家法院查封及轮候查封。为查明案件事实，一审法院向中国建设银行股份有限公司调取了庄清恩在该行卡号为43×××33和62×××32的账号在2012年7月25日至2013年7月24日期间的交易明细信息，明细信息显示卢敬锋除了在2012年8月21日和在2012年10月24日分别向庄清恩转账了500000元和1000000元外，还分别在2012年12月18日、2012年12月25日、2013年1月18日、2013年1月22日向庄清恩转账500000元、600000元、500000元和600000元；此外，庄清恩在2012年12月23日向卢敬锋转账50000元。卢敬锋对明细信息予以确认，并陈述除租金150万元的款项外，其余转账款项为庄清恩向卢敬锋的借款，庄清恩通过詹振辉向卢敬锋借钱，只是周转几天，现庄清恩没有欠其款项。农商银行对明细信息的真实性、合法性予以确认，但认为明细信息不足以证明卢敬锋与庄清恩之间存在租赁关系，他们之间一直存在借贷关系，卢敬锋转给庄清恩的钱有可能是庄清恩向卢敬锋的借款。卢敬锋为证明自己与庄清恩、庄幼虹之间合法有效的租赁合同关系，且案涉房屋一直处于卢敬锋租赁、居住、管理的状态，提供如下证据：1.2012年7月25日庄清恩、庄幼虹与卢敬锋就案涉房屋签订的房屋租赁合同，上载：租赁期限20年，自2012年8月5日至2032年8月4日；租金前五年每月4500元，第六年至第十年每月5500元，第十一年至第十五年每月7000元，第十六年至第二年年每月10500元，总计165万元；合同签订当天卢敬锋用现金支付15万元租金，剩余租金150万元卢敬锋分别应在合同签订一个月内以转账方式支付50万元，在合同签订三个月内以转账方式支付100万租金。2.2012年8月5日庄清恩、庄幼虹与卢敬锋签署的《房屋交付确认书》，上载卢敬锋已收到庄清恩、庄幼虹移交的前述房屋钥匙9把、门卡3张；从2012年8月1日起发生的房屋物业管理费、公共维修金、卫生费等一切费用由卢敬锋承担。3.日期分别为2012年7月25日、2012年8月22日和2012年10月24日的《收条》以及个人网上银行交易凭证，显示庄清恩、庄幼虹分别在上述日期收到卢敬锋支付的15万元现金、转账支付的50万元和100万元。卢敬锋拟以此证明已经支付租赁合同约定的全部165万元价款。4.广州市新艺物业管理服务有限公司2019年12月16日出具的《证明》及2014年9月13日填发的案涉房屋2014年期间的管理费、水费、公用电费、垃圾处理费的收费专用票据。其中《证明》内容为：荔湾区康王中路619号1301房，2019年8月31日前的管理费、垃圾处理费已交清；2019年5月31日前的公摊电费已交清；水表行度已交至9609度。5.卢敬锋与案外人黄河清就案涉房屋签署的《房屋租赁合同》；《房屋租赁合同》记载的签署日期是2015年1月15日，租期自2015年2月1日至2019年1月31日，每月租金5000元，黄河清每季度向卢敬锋支付15000元等等。6.卢敬锋与黄河清的银行转账记录；显示黄河清最早在2015年11月2日向卢敬锋转账支付了15000元，之后分别在2016年1月29日、2016年8月1日、2016年10月31日、2017年2月5日、2017年7月31日、2017年10月31日、2018年2月1日和2018年5月2日向卢敬锋转账支付了15000元。7.支付日期为2019年1月至2019年8月期间的煤气缴费单；缴费单上无案涉房屋地址或用户名。8.日期不明，金额为467.11元的案涉房屋的电费单，记载客户名称为胡知文及案涉房屋2019年6月至2019年10月期间广州供电局电费通知单。9.广州市新艺物业管理服务有限公司于2019年9月2日开具的《收费专用票据》，上载A1301庄清恩，交纳项目为2019年8月水费、2019年6-8月预交公用电费。10.案涉房屋维修报价、支付装修费4595元的微信转账凭证以及施工照片；卢敬锋解释这是其在2019年聘请世纪广场保安队长给案涉房屋进行维修时产生的费用和拍摄的照片11.卢敬锋与手机号136××××1084（备注广州世纪新租户）在2015年7月29日至2018年2月1日期间的短信记录截屏，内容是通知将该手机号持有人将房租汇入卢敬锋或指定人员账户的沟通记录。农商银行对上述证据质证认为：对卢敬锋提供的证据1-5的真实性、合法性、关联性均不予确认。认为证据5的合同有可能是伪造的倒签合同，并且没有在房管局进行租赁备案。证据6转账记录的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该转账记录与本案无关；认为根据卢敬锋提供的与黄河清的房屋租赁合同，约定是按季度支付租金15000元，但从交易流水可以看出，从2016年1月29日至2016年8月1日，以及2018年5月2日至2018年10月31日之间，均相隔180天，应缴纳30000元，但均实际转账15000元，与应付金额不符。合同约定租赁期限至2019年1月31日，但缺少2018年10月31日至2019年1月31日期间的缴费记录；且租赁合同存在乙方证件号码不全，与卢敬锋庭上陈述以押金抵扣租金的情形不匹配以及转账记录不完全匹配等疑点。证据7三性不确认，缴费单上没有具体的支付人，不清楚是何人支付，也不清楚支付了什么费用，与本案无关。证据8电费单真实性确认，合法性、关联性不确认，不清楚是何人缴费。电费通知单真实性确认，合法性、关联性不确认，因缴费单上的户名是胡知文，没有证据显示胡知文是何人。不清楚黄河清与胡知文的关系，且缴费单是2019年某些月份的，黄河清的租赁合同是2019年1月到期的，与电费单上的缴费日期不相符，而且这是缴费通知单不是缴费单，无法证明是谁支付的电费。证据9真实性、合法性、关联性不确认，该物业单上的户名是庄清恩，与卢敬锋无关。证据10真实性、合法性、关联性不予确认。卢敬锋没有签订正式的维修合同，无法证明该工程正式有效，且与本案租赁关系无关。证据11真实性、合法性、关联性不予确认。手机短信可能存在调整手机时间作假，不能作为有效证据。一审诉讼中，卢敬锋陈述：卢敬锋公司在厦门，做的是广州到福建的物流生意，有生意业务时需要到广州来，一个月大概有半个月时间在广州，在广州没有其他房产，卢敬锋租赁案涉房屋的目的是用于自住；案涉房屋由卢敬锋本人使用，家人都在厦门，偶尔配偶会过来广州；卢敬锋通过庄清恩的亲戚知道庄清恩要出租案涉房屋；卢敬锋入住后换了锁，只有卢敬锋才有案涉房屋的钥匙，2012年10月11日当天由卢敬锋本人使用案涉房屋；卢敬锋与黄河清的租赁合同未进行租赁合同备案登记，黄河清租到2019年9月份，租金交到2019年4月30日，之后的租金用押金抵扣，因黄河清说其生意不好，故每月租金降为5000元；胡知文在2013年初承租案涉房屋，是卢敬锋的租户，但找不到租赁合同，胡知文租到2014年8月份就搬走了，每月租金6000元，由胡知文每月向其支付现金；胡知文、黄河清等人租赁案涉房屋期间卢敬锋都在厦门，有业务需要来广州时就住在酒店，若在广州有业务就顺便向胡知文收租。一审法院认为，根据买卖不破租赁原则，租赁权优先于普通买卖合同项下买受人的权利，租赁权的行使并不受租赁物所有权转移的影响，卢敬锋提出其对案涉房屋享有租赁权，并不能排除人民法院的对案涉房屋实施的查封及拍卖执行行为。故，卢敬锋要求中止（2019）粤0103执恢451号案的执行以及停止查封广州市荔湾区世纪中路619号1301房的请求，于法无据，一审法院予以驳回。对于卢敬锋要求确认租赁权可对抗抵押权而继续存在，卢敬锋可不向拍卖受让人移交案涉房屋，可占有、使用案涉房屋至2032年8月4日的诉讼请求。一审法院认为，租赁权可对抗抵押权继续存在的前提是该租赁权真实有效且签订日期早于抵押权登记时间。对卢敬锋主张的《房屋租赁合同》的效力，一审法院作如下分析：第一，《房屋租赁合同》上记载的签订时间是2012年7月25日，且有支付150万元的流水以及《房屋交付确认书》，表面上来看该租赁合同真实且已实际履行，签订时间早于农商银行对案涉房屋的抵押权的登记时间。但是，从《房屋租赁合同》约定的租期为20年，租金160万元须在签订合同后三个月内支付完毕的内容来看，该合同不符合一般房屋租赁合同支付租金的交易习惯。第二，卢敬锋陈述其租赁案涉房屋的目的是用于自住，但又自认公司和家人均在厦门，只是偶尔需要到广州处理业务，承租后又转租给了胡知文等案外人至2019年8月；可见卢敬锋承租案涉房屋后实际上并没有用于自住，因卢敬锋家人均在厦门居住，其根本没有承租100多平方米的房屋用于偶尔居住的必要性，也没有必要在签订租赁合同之初便支付完毕合同期内的160万元租金，可见《房屋租赁合同》的约定与履行方式明显不符合一般生活经验法则。第三，根据一审法院从中国建设银行调取的庄清恩的账户明细，卢敬锋与庄清恩之间存在多次多笔款项往来，卢敬锋也自认与庄清恩之间曾存在借贷关系。因此，案涉《房屋租赁合同》不能排除是庄清恩向卢敬锋借款的担保的怀疑。第四，卢敬锋未能提供证据证明其在2012年8月5日接收案涉房屋后实际使用房屋所产生的水、电、煤气等费用，仅凭《房屋交付确认书》不足以证明卢敬锋在2012年8月5日便实际接收了案涉房屋。相反，根据农商银行提交的《房地产抵押估价报告》及附件中的照片，评估公司人员在2012年10月11日曾到案涉房屋内部进行勘察并拍照，报告中详细记载了案涉房屋内部装修情况；但卢敬锋在庭审时陈述其接收案涉房屋后对案涉房屋进行了换锁，只有卢敬锋才有案涉房屋的钥匙，而且2012年10月11日当天由其使用。这明显与《房地产抵押估价报告》的记载不符。故一审法院对卢敬锋陈述其已于2012年8月5日接收案涉房屋并实际使用的陈述不予采信。综上，由于《房屋租赁合同》的签订和履行存在上述诸多无法解释的疑点，一审法院对其真实性不予认可，《房屋租赁合同》依法不能产生对抗农商银行对案涉房屋享有的抵押权的效力；对卢敬锋依据《房屋租赁合同》要求不向拍卖受让人移交案涉房屋、占有、使用涉案房产至2032年8月4日的诉请不予支持，依法予以驳回。综上所述，在程序上，卢敬锋的诉请不能阻却人民法院对于案涉房屋进行查封和拍卖的执行行为；在实体上，卢敬锋与庄清恩、庄幼虹之间并非真实的租赁合同关系，不能对抗农商银行的抵押权，卢敬锋无权不向拍卖受让人移交涉案房产，无权继续占有、使用案涉房屋至2032年8月4日。美成公司、庄清恩、庄幼虹、詹振辉经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、三百一十一条、三百一十二条第一款第二项的规定，于2020年8月25日作出判决：驳回卢敬锋的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由卢敬锋负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于卢敬锋主张其对案涉房屋享有租赁权足以排除人民法院对案涉房屋实施的查封及拍卖执行行为的理由能否成立。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，卢敬锋主张其与庄清恩、庄幼虹于2012年7月25日签订《房屋租赁合同》，并于2012年8月5日接收房屋并实际使用。但是除房屋租赁合同、《房屋交付确认书》和转账凭证外，卢敬锋并无证据证明其自2012年已经实际使用涉案房屋。结合卢敬锋与庄清恩存在借贷关系，上述房屋租赁合同、交付确认书不排除是庄清恩向卢敬锋的借款担保，转账凭证亦不足以证明是支付租金。同时卢敬锋表示已于2012年8月5日接收案涉房屋并对房屋门锁进行更换，并在2012年10月11日当天正常使用案涉房屋，该陈述与《房地产抵押估价报告》及附件照片中显示当天有评估人员到案涉房屋进行勘察的内容相矛盾，故本院对卢敬锋于2012年8月5日已经接收房屋并使用的陈述不予采信。故卢敬锋并无充分证据证明《房屋租赁合同》的真实性，因此其主张对案涉房屋享有租赁权足以排除人民法院对案涉房屋实施的查封及拍卖执行行为的理由不能成立。综上所述，上诉人卢敬锋的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、三百一十一条、三百一十二条第一款第二项（2015年2月4日施行）的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元,由上诉人卢敬锋负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十一日书记员 冯冠豪徐毅敏