广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1671号上诉人（原审原告）：深圳巨龙谷度假村管理有限公司，住所地：深圳市宝安区××××罗田樟木头林场内02-1，-2。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：李海龙，广东宝晟（仲恺）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆1903-1909号房。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：单孟，系公司员工。委托诉讼代理人：彭燕娜，系公司员工。上诉人深圳巨龙谷度假村管理有限公司（以下简称“巨龙谷公司”）与惠州市华浩房地产开发有限公司（以下简称“华浩公司”）因租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人巨龙谷公司上诉请求：1.请求依法撤销惠州市大亚湾区人民法院作出的(2019)粤1391民初3527号民事判决书第四项，依法改判被上诉人按合同约定向上诉人支付公寓和商铺的违约金100万元；2.请求依法改判被上诉人向上诉人返还装修押金6000元及场地使用费3000元，并赔偿上诉人的装修价值及剩余租赁期内的可期待利益等经营损失140万元。3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案合同是双方的真实意思表示，内容合法有效。被上诉人作为出租方，提供的房屋质量存在重大瑕疵，是双方分歧矛盾不断加深以及导致合同无法继续履行的主要原因。首先，关于本案被上诉人的违约事实。2017年11月7日，本案双方签订了《海悦湾18栋公寓租赁合同》，上诉人承租了被上诉人该物业的90间房屋用于酒店经营，经营期限为六年，合同中对于双方的权利义务做了相应的约定。之后上诉人便接手酒店进行改造和添置大量的酒店设施设备、进行人员培训以及市场推广，投入了大量的人力财力物力。但是酒店开业不久即出现质量问题导致长期出于维修状态。上诉人公司工程部签字确认的多张维修单可以证明：2018年5月24日有26间、6月7日有28间、6月27日有54间、8月30日有57间、10月16日有75间；2019年4月27日有52间、5月31日有69间、7月5日有５2间因各种质量原因进行维修。按照双方签定的《关于华浩海悦湾18栋酒店事宜补充说明》第五条规定“2018年10月以后，小修小补由乙方负责修复，严重影响乙方经营的由甲方现场确认进行维修。维修完成交付乙方后，根据维修时间双方确认需减免租金，乙方按实际交付的物业缴纳租金”。从统计维修单中可以看出：自2018年11月至2019年３月每月竟然有75间房屋一直处于维修状态，这给上诉方的经营销售和管理造成了极大的困难，即便如此上诉人也一直在向被上诉人按期缴纳租金。原审法院对于这一基本事实视而不见，做出这样的错误判决，实在令人不可思议。其次，就是关于被上诉人在出现以上物业质量问题之后，非但没有采取补救措施，反而采用非法手段阻止上诉人的正常经营活动；自2018年7月以来，被上诉人交付的物业50%～80%的房间仍然不断处于维修状态，华浩公司所岀租的物业存在严重的质量问题，无法实现酒店经营的目的，华浩公司以延迟交租为借口，强制性让我方签定不公平协议，收回酒店大堂。强制性停水、停电，关闭大门，强制性扣押我方物品至今，强制性关闭我方承租用于酒店经营的物业，给我方造成了巨大经济损失的事实。同时被上诉人视维修事实于不顾，任意指定原告方应交房间租金数量，上诉方提出质疑被告便派保安采取停水、停电、撬门、拆除大门等非法手段阻碍上诉人的正常经营活动。这种仗势停水、停电、撬门、拆除大门，强行让我方被动接受不公平条款的行为，就是典型的欺行霸市，强买强卖的行为。但遗憾的上诉人希望通过司法救济手段维护自身合法权益的行为，再次受到当地大环境的影响，令外来经营者心寒。二、因被上诉人的原因导致合同提前解除，上诉人损失了剩余租期内的装修价值以及经营损失，原审认定被上诉人出租的房屋有质量问题，但却未判决被上诉人承担违约责任属于适用法律错误。首先，因被上诉人出租的房屋存在重大质量瑕疵，无法满足上诉人的经营目的，上诉人的合同目的无法实现，上诉人无奈之下只能诉请提前解除合同。根据《海悦湾18栋公寓租赁合同》第九条第三项和《商铺租赁合同》第九条第二项的约定以及《合同法》第一百一十四条的规定，上诉人要求被上诉人承担支付100万元违约金的法律责任具有事实和法律依据。上诉人主张违约金的请求，被上诉人在一审时并未提出违约金过高并请求人民法院予以减少的请求，原审法院单方面驳回上诉人的这一诉求，未免有失公允。其次，关于本案上诉人的装修及相关投入，上诉人承租被上诉人的物业之后，向被上诉人支付了6000元装修押金、3000元场地使用费，以上均有相关票据可以证实。涉案合同解除后，被上诉人应当向上诉人予以返还。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，原审法院未对上诉人进行装修及相关投入的事实进行认定，属于认定事实不清、适用法律错误。再次，根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，上诉人与被上诉人签订了为期5年多的租赁合同。为实现经营收益的合同目的，上诉人前期投入了大量资金，然而在经营不到半年的时间内竟然发现大部分的公寓存在装修质量问题，并且曾经因为装修质量问题砸伤旅客的事件，现双方无法继续履行合同，上诉人不仅没有收回投资成本，同时还失去了剩余租赁期内的经营损失。上诉人认为剩余租赁期内的经营损失属于预期利益，应当纳入经营损失赔偿范围，且上诉人的主张并不过分，完全合理合法。原审法院对此损失未予认定，属于事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的这一上诉请求。上诉人认为：在目前市场经济已经很成熟的今天，一个地区的司法环境也是对当地市场经济具有重要影响的因素。一审法院这种任意使用自由裁量权偏袒维护当地企业的做法，对惠州当地特别是外来商户的营商环境是无情的践踏。为了维护自身的合法权益，也为了能够让更多的人不对当地的司法机关失去信心，现向二审法院提起上诉，以期用法律维护自身合法权益，望贵院判如所请。被上诉人华浩公司答辩称：针对上诉人的第一个上诉请求违约金100万不符合双方的约定，也没有任何的依据，我方不予认可。第二，针对返还押金、还有场地使用费以及赔偿损失这一方面的话，首先这一个损失没有事实的依据，没有提供任何的书面的证明，无法确认，其次，这一个装修押金也没有提供任何的一个证明，可以证明确实存在，还有场地费也是一样，所以我方不予认可。另外，本案的诉讼费，要由被上诉人自行去承担。上诉人华浩公司上诉请求：1.请求依法撤销惠州市大亚湾区人民法院作出的（2019）粤1391民初3527号民事判决书第二项,依法改判上诉人按合同约定不予退还被上诉人公寓租赁保证金170956元及商铺租赁保证金16010元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为原审法院认定事实错误，证据不足。主要体现在以下几点：1.关于公寓租金方面，上诉人与被上诉人之间自2018年10月份以后从未协商过减免租金事宜，而原审法院在查明事实方面，认定上诉人与被上诉人已经协商一致上诉人同意确认减免租金，因此上诉人认为原审法院认定事实错误，证据不足。被上诉人在一审庭审中向原审法院提交的《熊猫假日公寓维修记录统计表》证据，上诉人对该份证据三性均不予认可，该表格上没有上诉人公司的授权委托人签字亦无加盖公司公章，仅为无任何权限的物业公司员工“彭明华”等人的签名，上诉人不予认可。根据双方签订的《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》（下称《补充说明》）第五条约定：2018年10月以后，小修补由乙方自行修复，严重影响乙方经营的由甲方现场确认需维修房屋数量及平米数后进行维修。维修完成交付乙方后，根据维修时间双方确认需减免租金，乙方按实际交付的物业缴纳租金。《补充说明》明确了减免租金的前提是严重影响经营且必须确认维修房屋数量及平米数、维修时间方可确认，被上诉人在一审中从未提交过任何有与上诉人协商一致的书面确认具体维修房屋数量及平米数、维修时间，也无任何减免租金的协议，上诉人亦未收到任何被上诉人关于减免租金一事的申请。且《熊猫假日公寓维修记录统计表》记录的维修问题多为小瑕疵问题，比如“墙角发霉”、“床头发霉”，这些小瑕疵问题并不影响经营，应由被上诉人日常经营维护解决，根据上诉人与被上诉人双方签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》第六条第四款规定：“本合同生效后，该物业户内装修、家私、家电及公共面积的维修保养由乙方负责”，因此，被上诉人所列举的“墙角发霉”、“床头发霉”等小瑕疵问题应由其日常做好通风等保养措施。因此，上诉人与被上诉人并未协商一致，减租行为为被上诉人单方面做出，为无效行为。而被上诉人以此为由逾期缴纳租金长达12次、少缴纳租金513507元，该行为已构成违约，根据上诉人与被上诉人双方签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》（下称《租赁合同》）第九条第三款规定，因被上诉人拖欠租金次数累计3次以上（含3次）的，上诉人有权单方解除合同，不予退还保证金。根据《租赁合同》第三条第二款约定，逾期支付租金的，每逾期一日乙方需按月租金的千分之五支付滞纳金。因此上诉人有权解除合同并要求被上诉人补交租金513507元及滞纳金577689元（从2019年7月1日起暂计至2019年10月15日）合计1091196元，同时不予退还保证金170956元。2.关于商铺租金方面，原审法院认定被上诉人已向上诉人支付了2019年7月份租金的事实错误。实际上，被上诉人支付的商铺租金仅至2019年6月份，从2019年7月份开始未支付过任何租金，因被上诉人违约在前，根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条第4款约定“被上诉人拖欠租金的行为，上诉人有权提前终止合同，并提出赔偿”；根据第四条第2款，乙方逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的千分之五支付滞纳金；根据第四条第3款约定的关于租赁保证金退还事宜。上诉人有权不予退还租赁保证金16010元，同时要求被上诉人补交商铺租金8005元及滞纳金3682元（从2019年7月1日起暂计至2019年10月15日）。综上，上诉人认为原审法院没有查明事实真相，所作出的判决亦没有事实依据，上诉人不予认可。被上诉人提交的证据《熊猫假日公寓维修记录统计表》无法证实上诉人与被上诉人之间已经协商一致同意减免租金，仅为被上诉人单方减免租金及逾期缴纳租金的行为，上诉人并无收到被上诉人提交的减免租金的申请，何谈已经协商一致同意减免租金，且被上诉人提交的公寓维修记录表中多为小瑕疵问题并不影响经营，按照《补充说明》约定，小修补问题应由被上诉人自行修复。因此被上诉人违约在前，上诉人认为被上诉人应当按照合同约定，不予退还被上诉人公寓租赁保证金170956元及商铺租赁保证金16010元。因此上诉人请求依法撤销惠州市大亚湾区人民法院作出的（2019）粤1391民初3527号民事判决书，改判被上诉人不予退还被上诉人租赁保证金。二、上诉人认为原审法院判决适用法律错误，原审法院认为上诉人没有向被上诉人发出催缴租金，没有给予被上诉人适当的期间，而是直接以被上诉人存在逾期支付租金为由，向被上诉人发出《收回出租物业的函》通知解除合同。以上诉人的行为不符合“一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，导致合同目的无法实现的”的法律规定，驳回上诉人的诉讼请求，上诉人不予认可。实际上，上诉人在2019年5月29日通过手机微信向被上诉人催收商铺租金；2019年6月1日上诉人向被上诉人催缴公寓租金；2019年6月24日上诉人公司工作人员到被上诉人酒店现场催缴公寓租金，上诉人提供的视频可以佐证；2019年7月22日上诉人公司工作人员到被上诉人酒店现场催缴公寓租金，上诉人提供的视频可以佐证；2019年7月24日上诉人向被上诉人发送催缴租金函件，；2019年7月26日上诉人向被上诉人发送律师函。以上均为上诉人提供的催款记录，可以清晰明确看出，上诉人多次向被上诉人催过款，经多次催款后，被上诉人依然视而不见的情况下，按照合同约定解除合同，上诉人的行为合理亦合法，应当受法律保护。上诉人通过各种方式催收无果后，根据双方签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》约定，因被上诉人违约，上诉人单方面解除合同，2019年7月31日，上诉人向被上诉人发出《收回租赁物的函》，2019年8月2日再次向被上诉人发出《解除合同告知函》，明确告知被上诉人双方租赁关系已由上诉人单方行驶约定解除权予以解除，限被上诉人在15日内停止经营活动，并返还90套公寓、大厅、商铺等租赁物。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人不服原审判决，现上诉人诉至惠州市中级人民法院，请求人民法院依法查明案件事实，撤销（2019）粤1391民初3527号民事判决书，依法改判民事判决书第二项。被上诉人巨龙谷公司答辩称：一、涉案房屋因质量问题需要长期维修，以及华浩公司违约实施干扰正常经营的行为，是合同无法继续履行的根本原因，根据违约的性质以及程度，华浩公司的行为构成根本违约。华浩公司提供的租赁物怠于履行维修义务，甚至通过停水停电等一系列非法手段干扰我方的经营活动，致使合同无法继续履行，华浩公司的行为已经构成根本违约，我方的合同目的无法实现。我方依据合同法94条的规定，行使法定解除权，一审法院判令解除合同属认定事实清楚、适用法律正确。涉案合同应当依法解除，解除的时间应为一审法院的起诉状副本送达之日，被答辩人依法应当承担相应的违约责任。二、涉案租赁合同已经解除，解除的原因在于被答辩人。被答辩人应当将收取的保证金予以退还，并承担支付违约金、赔偿损失等相应违约责任。本案华浩公司与巨龙谷公司签订了为期6年的租赁合约，但我方实际承租期限只有1年半左右的时间，主要原因是因为在此期间发生了房屋因质量问题需要不断维修以及华浩公司严重干扰我方正常经营的违约事实，双方矛盾升级，导致合同提前解除。因此，根据《海悦湾18栋公寓租赁合同》第9条的约定以及《合同法》第114条的规定，因华浩公司原因提前解除合同的，华浩公司应退回保证金并支付100万元违约金。巨龙谷公司为了实现投资回报和增加收益，投入了大量的人力、物力、财力。从维护契约精神和诚实信用的市场经济秩序、保护市场交易的安全和稳定的角度，应当对巨龙谷公司的合法权益进行保护。如果解除的法律后果仅仅只是华浩公司承担退回保证金，被答辩人华浩公司的违约成本未免过低，对巨龙谷公司而言是极其不公平的。本案的违约事实清楚，被上诉人华浩公司的违约责任和应承担的违约金数额明确。三、因被答辩人的原因导致合同提前解除，关于本案答辩人巨龙谷公司所主张装修投入以及经营损失，被答辩人应当对此进行赔偿。上诉人为经营需要定制添置了一系列酒店物品，对商铺以及餐厅进行了装修，包括人员培训、运营管理等投入，但涉案合同因被答辩人的原因提前解除，丧失了未来五年的经营收入。答辩人已经全部物业清场移交，据答辩人了解，被答辩人的酒店和商铺已经重新对外营业，答辩人将保留向被答辩人追究物品无法移交交还的法律责任。综上所述，涉案房屋因质量问题而长期处于维修状态，被答辩人粗暴式的干扰答辩人的正常经营，导致合同无法继续履行而解除。被答辩人单方认为房屋仅存在小瑕疵，不影响使用属于其自身的主观臆断。结合双方的维修记录以及《公证书》的内容，完全可以证明参与维修人员的职务身份与被答辩人存在关联性，且答辩人向被答辩人缴纳租金后，被答辩人也向答辩人出具了收款收据并加盖公司公章，应视为双方已经对租金减免达成了一致真实的意思表示。被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，一审认定的事实清楚，适用法律处理正确，请求依法予以驳回被答辩人的上诉请求。原审原告巨龙谷公司向原审法院起诉请求：一、判令解除原、被告双方的公寓和商铺的租赁合同，要求被告按照合同承担公寓合同违约金90万元、商铺合同违约金10万元；二、判令被告返还原告缴纳公寓租赁保证金170956元、商铺租赁保证金16010元、商铺装修押金6000元和商铺大门场地使用费3000元；三、判令被告赔偿原告各类损失140万元，包括酒店的装修价值20万元和移交用品的价值30万元及经营损失30万元（包含2000元公证费），共计80万元；商铺的装修价值20万元和移交用品的价值20万元及经营损失20万元，共计60万元；四、本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2017年11月26日，被告华浩公司作为甲方，与原告巨龙谷公司作为乙方签订了一份《海悦湾18栋公寓租赁合同》，约定：鉴于甲方系“海悦湾”项目的开发商，且“海悦湾”项目第18栋已装修完成（由甲方配置的家私、家电详见附表一，电视由乙方购置，所购置电视不小于43寸，品牌为长虹、TCL、康佳中三选一，本合同租赁期到期后，包括原来甲方配置家私、家电以及乙方采购电视归属权为对应房号的小业主所有）。乙方系一家专业的酒店运营企业，现有意向甲方租赁该物业。第一条、租赁标的及内容约定，甲方将位于广东省惠州市大亚湾区霞涌镇黄金海岸的海悦湾项目第18栋三至十一层一单元15-19号房，二单元01-05号房物业（下称该物业）出租给乙方。该物业共有房屋90间，总建筑面积约5342.38平方米。甲方将上述物业按现状出租给乙方，乙方支付相应租金及其他费用，甲乙双方同意三至十一楼按酒店公寓进行经营，相关经营证件由乙方负责办理。在签订本合同之前，乙方已充分了解并接受该物业的实际情况。乙方确保在2018年3月1日前开业，租赁期间不出现歇业情况。第二条、租赁期间约定，甲、乙双方约定，该物业租赁期自2017年12月1日至2023年3月31日，其中2017年12月1日至2018年5月31日为免租期。租赁期满，是否续租由乙方与小业主商议，无论是否续租，到期后应将房间内所有家私电器用品需符合正常使用状态和功能交回小业主。第三条、租金、支付方式及期限约定，该物业的租金按16元/平方米/月计算，该物业共计5342.38平方米（具体数量以双方移交清单为准），租金自本合同签订后每两年递增20%，详细各时段月租缴纳金额如表一。乙方进场后，18栋一楼大厅甲乙双方共同使用，甲方提供正面收银台一半位置予以乙方使用（乙方可根据实际需要，在不影响甲方原有展示面的情况下，在收银台背景墙位置增加酒店标志），大堂所需水电费由乙方承担60%。甲方退场后，由乙方独立使用，按20元/平方米/月计算一楼大厅租金费用（月租金=20元/平方米/月*600平方米=12000元/月）。以上租金均不含税金，如需开票，由乙方自行承担税金及代开发票服务费。租赁期内，以每月一交租，乙方应于当月15日前支付当月租金。逾期支付的，每逾期一日乙方需按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期超过一个月，属乙方严重违约，甲方有权收回出租物业并追究乙方的违约责任。第四条、保证金及其他费用约定，本合同签订时，乙方应向甲方支付租金保证金（仅做履约保证金，不可抵租金）170956元及2018年6月1日至2018年6月30日的租金85478元，共计256434元。租赁期满，乙方如期且按约定条件交还该物业，无拖欠租金且其他应由乙方承担的各项费用均已结清，则甲方在接收乙方交还的该物业后十天内，将租赁保证金无息归还乙方。租赁期间，使用该物业所发生的物业管理费、水、电、煤气、通讯、垃圾费等费用，以及该物业及附属设施的日常维修均由乙方承担。第五条、物业使用要求和维修责任约定，乙方应合理使用并爱护该物业及周边附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该物业及其周边附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修及赔偿，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。第七条、物业交还条件及要求约定，因乙方违约导致甲方单方面解除合同，乙方应在接到甲方解除合同通知之日或合同期限届满之日起15日内撤场并将所有家私、电器房屋符合正常使用的状态和功能交回甲方。未经甲方同意逾期交还物业的，乙方应按本合同约定租金标准的5倍按日向甲方支付该物业占用费。超过15天，甲方有权直接收回该物业，自行处理乙方未搬离的所有物品，且不予退还保证金，由此给甲方造成其他损失的乙方仍须全额赔偿。第九条、违约责任约定，甲方未按期将该物业交付乙方使用的，乙方可按实际交付时间迟延缴纳租金，因甲方原因需提前解除合同须提前三个月通知乙方，甲方退回乙方履约保证金并支付100万元违约金。乙方中途单方退租或拖延租金达一个月或拖欠租金次数累计达3次以上（含三次）的，甲方有权单方解除合同，不予退还保证金。附件一：海悦湾18栋家私、家电配置表；附件二：出租物业房号及对应面积详细清单……。合同还约定了其他相关的权利和义务。2017年11月26日，被告华浩公司作为甲方，与原告巨龙谷公司作为乙方签订了一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方华浩海悦湾18栋104、109、110号商铺，商铺面积共计400.25平方米。租期五年：2017年12月1日至2022年11月30日，其中2017年12月1日至2018年5月31日为免租期，免租期内只免租金，管理费及其他应缴费用由乙方正常缴纳。该物业的租金按20元/平方米/月计算。租金自本合同签订后每两年递增20%，以上租金均不含税金，如需开票，由乙方自行承担税金及代开发票服务费。租赁期内，以每月一交租，乙方应于当月15日前支付当月租金。逾期支付的，每逾期一日乙方需按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期超过一个月，属乙方严重违约，甲方有权收回出租物业并追究乙方的违约责任。本合同签订时，乙方应向甲方支付租金保证金（仅做履约保证金，不可抵租金）16010元及2018年6月1日至2018年6月30日的租金8005元，共计24015元。租赁期满，乙方如期且按约定条件交还该物业，无拖欠租金且其他应由乙方承担的各项费用均已结清，则甲方在接收乙方交还的该物业后十天内，将租赁保证金无息归还乙方。租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。……。合同还约定了其他相关的权利和义务。2017年11月25日，原告巨龙谷公司支付了海悦湾18栋90套公寓的租金保证金170956元及一个月租金85478元。2017年11月29日，原告巨龙谷公司支付了海悦湾104、109、110商铺的租金保证金16010元及一个月租金8005元。《海悦湾18栋公寓租赁合同》及《商铺租赁合同》签订后，被告华浩公司将涉案房屋及商铺交付原告巨龙谷公司使用，原告巨龙谷公司按期交付租金。后，因租赁物业海悦湾18栋90套公寓中部分房屋存在阳台天花脱落、卫生间瓷块空鼓、墙面发霉、脱皮、渗水等问题，导致需要维修不能正常使用，影响了被告华浩公司的经营。2018年11月2日，被告华浩公司作为甲方与原告巨龙谷公司作为乙方签订一份《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》，说明：1、甲方系约定：“海悦湾”18栋公寓项目开发商，甲方负责“海悦湾”18栋公寓装修，装修质量甲方负责。2、甲方将海悦湾18栋三至十一层物业90间房屋出租给乙方，《合同》约定2018年6月1日至2019年11月30日每月租金为85478元，平均每间房屋月租金为949.76元。因房屋装修问题，甲方同意按每月29间免除2018年6月份至9月份的租金，即合计免除116间，免除金额共计110172元。3、乙方须将目前所欠2018年9月份、10月份租金共计170956元交甲方，扣除上述维修减免金额110172元之后，乙方需交60784元给甲方。4、甲方收到乙方补交金额之后，甲乙双方同意互不追究2018年9月30日以前各自对《合同》履行的未尽事宜。5、关于房屋维修问题，2018年10月以后，小修补由乙方自行修复，严重影响乙方经营的由甲方现场确认需维修房屋数量及平米数后进行维修。维修完成交付乙方后，根据维修时间双方确认需减免租金，乙方按实际交付的物业缴纳租金。6、乙方须拆除租赁商业门口原有搭棚。经双方协商一致同意并确认需减免租金具体房间数量及房租金额为，2018年9月、10月份的租金每个月可以少缴29间，原告巨龙谷公司于2018年11月6日支付了2018年9月、10月份的租金共计60784元；2018年11月、12月份及2019年1月、2月、3月份的租金每个月可以少缴70间，原告巨龙谷公司于2019年3月8日支付了这五个月期间20间房租金94975元；2019年4月份的租金可以少缴46间，原告巨龙谷公司于2019年4月23日支付了租金41789元；2019年5月份的租金可以少缴44间，原告巨龙谷公司于2019年7月4日支付了租金43531元；2019年6月份的租金可以少缴50间，原告巨龙谷公司于2019年7月11日支付了40间房租金37800元；2019年7月份的租金可以少缴50间，原告巨龙谷公司于2019年7月24日支付了40间房租金37800元。同时，原告巨龙谷公司支付商铺租金的情况：2018年8月26日支付2018年7月份租金8005元，2018年8月31日支付2018年8月份租金8005元，2018年9月8日支付2018年9月份租金8005元，2018年10月22日支付2018年10月份租金8005元，2019年1月3日支付2018年11月份租金8005元，2019年1月22日支付2018年12月份租金8005元，2019年3月8日支付2019年1月、2月、3月份租金24015元，2019年4月14日支付2019年4月份租金8005元，2019年6月9日支付2019年5月份租金8005元，2019年6月21日支付2019年7月份租金8005元。2019年7月21日，案外人华浩海悦湾物业服务中心出具一份《通知》，主要内容：从即日起开发商售楼部正式撤场，18栋酒店大堂交由多彩公寓及熊猫假日公寓共同使用，大堂内所有的卫生及公共设施由使用方各自清扫维护，敬请各位配合。2019年7月22日，被告华浩公司向原告巨龙谷公司发出一份《关于我司18栋大堂退场的函》，告知：鉴于我司即将启用海悦湾24栋作为新的售楼部，于2019年7月从18栋大堂正式退场，依据《海悦湾18栋公寓租赁合同》（合同编号：HYWZLHT-20171120）第三条“租金、支付方式和期限”约定，18栋一楼大厅甲乙双方共同使用，甲方提供正面收银台一半位置予以乙方使用，大堂所需水电费由乙方承担60%。甲方退场后，由乙方独立使用，按20元/平方米/月计算一楼大厅租金费用（月租金=20元/平方米/月*600平方米=12000元/月）。从2019年8月1日开始，贵司须按照12000元/月（不含税）缴纳大厅使用费。巨龙谷公司认为，合同约定甲方退场后，由其公司独自使用大堂。现华浩公司要求其公司与多彩公寓共同使用大堂，违反合同约定。遂不同意支付大堂的使用费。被告华浩公司认为原告巨龙谷公司没有按照合同约定的时间支付租金，存在违约行为，于2019年7月31日发出一份《收回出租物业的函》，通知原告巨龙谷公司，你公司与我司于2017年11月6日签订《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》，根据两份合同约定，你公司应当每月15日前支付当月租金，但你公司于2019年7月31日尚未支付租金，且多次拖欠租金，现根据合同第三条第二点“逾期超过1个月，属于乙方严重违约，甲方有权收回出租物业并追究乙方的违约责任”，并第九条第三点“甲方有权单方解除合同，不予退还保证金”、“乙方中途单方退租或拖欠租金达一个月或拖欠租金累计达3次以上（含3次）的”，我司要求收回租赁物业且不予退还保证金，从发函之日起生效。2019年8月2日，被告华浩公司向原告巨龙谷公司发出一份《解除合同告知函》，通知原告巨龙谷公司，收到此函时，双方之间关于的《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》关系已经解除，请你立即停止停业，15天内返还占有租赁物，并保证租赁房屋内家私、电器等能符合正常使用功能，逾期我司将邀请第三方公证和政府有关部分到场强制清场。2019年8月8日，被告华浩公司向原告巨龙谷公司发出一份《限期清场函》，告知原告巨龙谷公司，2019年7月31日我司已行使双方约定解除权，发函解除双方之间《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》关系。2019年8月2日，我司再次发函告你双方租赁关系已经解除，并根据合同约定，限你15日内搬出公寓、商铺、大厅等我方物业。现我司再次函告你公司停止一切经营活动，于2019年8月18日前完成清场工作，并撤出我公司公寓、商铺、大厅及支付拖欠我司的租金、滞纳金等相关费用。据深圳绿彩物业服务管理有限公司（多彩公寓）反映，你存在妨碍其使用大厅的行为。现我司函告你，你与我司之间的租赁合同关系已经解除，你已经不具有大厅的使用权，若你干涉多彩经营活动或者妨碍其使用大厅，造成一切损失和其他违法后果将由你承担。2019年8月15日，被告华浩公司向原告巨龙谷公司发出一份《清场通知书》，告知原告巨龙谷公司在20019年8月18日前完成清场。上述文件，被告华浩公司均留置在原告巨龙谷公司在海悦湾18栋公寓的服务大厅的办公场所。巨龙谷公司认为，其公司没有违反合同约定，华浩公司发出的解除合同通知无效，遂向原审法院起诉，主张上述诉讼请求。2019年10月29日，原告巨龙谷公司与被告华浩公司签署了《熊猫假日公寓客房物品交接清单》、《熊猫假日公寓餐厅物品交接清单》及《熊猫假日公寓一楼库房和公寓1016仓库》，并在《熊猫假日公寓客房物品交接清单》说明：熊猫假日与华浩房地产公司于10月28日对酒店、餐厅物品进行了清点移交。物品由华浩公司接收，属熊猫假日物品归属权以法院判决为准。原审法院认为，被告华浩公司与原告巨龙谷公司签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》、《商铺租赁合同》、《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》等合同，没有违法法律强制性规定，是当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告华浩公司按约向原告巨龙谷公司交付了海悦湾公寓及相应商铺，原告巨龙谷公司开始用华浩海悦湾18栋公寓经营酒店及开办了相应的餐厅。此后，被告华浩公司提供的部分房屋出现质量问题需要维修，导致无法正常使用，影响了原告巨龙谷公司的经营收入。2018年11月2日，原被告双方签订《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》，约定“因房屋装修问题，甲方同意按每月29间免除2018年6月份至9月份的租金，即合计免除116间……乙方需交60784元给甲方”、“甲方收到乙方补交金额之后，甲乙双方同意互不追究2018年9月30日以前各自对《合同》履行的未尽事宜。”后，原告巨龙谷公司于2018年11月6日支付了60784元，及时履行了支付租金义务。原被告双方在《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》约定，“2018年10月以后，小修补由乙方自行修复，严重影响乙方经营的由甲方现场确认需维修房屋数量及平米数后进行维修。维修完成交付乙方后，根据维修时间双方确认需减免租金，乙方按实际交付的物业缴纳租金。”2018年10月以后，涉案的出租公寓依旧出现装修质量问题，原被告双方需要对出现质量问题的房屋数量进行统计，确认需减免租金后，乙方按实际交付的物业缴纳租金。该约定已经对租赁合同关于“每月15日前支付租金”条款的变更，即房屋存在严重影响乙方经营需维修的情况下，需要原被告双方根据维修时间确认需减免租金后再支付租金。此后，原告巨龙谷公司在双方确认减免租金金额后及时履行了支付租金义务，没有出现经被告华浩公司催缴租金的情况下拒不交租的情形。因此，原告巨龙谷公司虽然存在没有当月15日前支付房租的情形，但是延迟支付租金事出有因，即原被告双方需要对出现质量问题的房屋数量进行统计，双方确认需减免租金后再行支付。同时，被告华浩公司也没有向原告巨龙谷公司发出催缴租金通知，给与原告巨龙谷公司适当的付款期间，而是直接以原告巨龙谷公司存在逾期支付租金为由，向原告巨龙谷公司发出《收回出租物业的函》，通知解除《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》。被告华浩公司的上述行为，不符合“一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，导致合同目的无法实现的”的法律规定。因此，被告华浩公司通知解除合同行为对原告巨龙谷公司不产生法律效力。此后，被告华浩公司继续向原告巨龙谷公司发出《解除合同告知函》、《限期清场函》，并对物业进行停水停电，而原告巨龙谷公司要求被告华浩公司提供水电服务，双方矛盾不断升级，后原告巨龙谷公司将服务大厅上锁，并停止经营，向法院起诉请求解除合同。诉讼过程中，原被告对租赁物的添附物品进行了清算及交付保管，原被告双方对合同继续履行持消极态度，合同没有继续履行的必要。为此，原告巨龙谷公司请求解除《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》，符合客观事实，没有违反法律规定，原审法院予以支持。《海悦湾18栋公寓租赁合同》违约责任约定，“因甲方原因需提前解除合同须提前三个月通知乙方，甲方退回乙方履约保证金并支付100万元违约金。乙方中途单方退租或拖延租金达一个月或拖欠租金次数累计达3次以上（含三次）的，甲方有权单方解除合同，不予退还保证金。”原告巨龙谷公司存在多期没有按照每月15日前支付租金的事实，但事出有因，被告华浩公司应对此予以理解并给予是当时的履行期间，原告巨龙谷公司也应及时支付租金。此后，原被告双方对合同的继续履行均持消极态度，致使合同无法继续履行，双方对此均有过错，损失各自承担。海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》解除后，原被告因合同取得的财物应当予以返还。原告巨龙谷公司应将涉案的海悦湾18栋90套公寓、大厅和104、109、110号商铺返还给被告华浩公司。被告华浩公司也应将双方于2019年10月29日签署了《熊猫假日公寓客房物品交接清单》、《熊猫假日公寓餐厅物品交接清单》及《熊猫假日公寓一楼库房和公寓1016仓库》中物品归还给原告巨龙谷公司。为此，原告巨龙谷公司请求被告退还公寓租赁保证金170956元及商铺租赁保证金16010元，符合合同约定，没有违反法律强制性规定，原审法院予以支持。同理，原告巨龙谷公司请求被告华浩公司支付商铺装修押金6000元和商铺大门场地使用费3000元以及赔偿原告各类损失140万元（包括酒店、商铺的装修价值、移交用品的价值、及经营损失）、公证费2000元及违约金100万元，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告深圳巨龙谷度假村管理有限公司与被告惠州市华浩房地产开发有限公司签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》；二、被告惠州市华浩房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内向原告深圳巨龙谷度假村管理有限公司返还公寓租赁保证金170956元及商铺租赁保证金16010元；三、被告惠州市华浩房地产开发有限公司在本判决生效之日起15日内向原告深圳巨龙谷度假村管理有限公司返还双方于2019年10月29日签署的《熊猫假日公寓客房物品交接清单》、《熊猫假日公寓餐厅物品交接清单》及《熊猫假日公寓一楼库房和公寓1016仓库》中的物品；四、驳回原告深圳巨龙谷度假村管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27564.52元，由原告深圳巨龙谷度假村管理有限公司负担25579.28元，被告惠州市华浩房地产开发有限公司负担1985.24元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：上诉人巨龙谷公司与上诉人华浩公司约定了因涉案房屋需要维修，按照维修好后上诉人华浩公司实际交付的物业计付租金，双方对出租人提供的物业存在质量问题进行了重新约定，上诉人巨龙谷公司再以上诉人华浩公司提供的物业存在质量问题为由追究违约责任事实依据不充分，不予采纳。合同解除后，原审已经判令上诉人华浩公司返还相关物品给上诉人巨龙公司，且上诉人巨龙公司不能提供相关装修价值的充分证据，故上诉人巨龙公司要求赔偿装修损失没有事实依据，不予采纳。上诉人巨龙公司的其他上诉无理，不予支持。租赁保证金非定金，其法律意义在于承租人欠付租金时以租赁保证金冲抵欠付租金，本案中上诉人巨龙公司不存在欠付租金的情形，故上诉人华浩公司要求没收租赁保证金没有理据，不予采纳。上诉人华浩公司的其他上诉无理，不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费29618.6元（深圳巨龙谷度假村管理有限公司已预交25579.28元，惠州市华浩房地产开发有限公司已预交4039.32元），由深圳巨龙谷度假村管理有限公司负担25579.28元，由惠州市华浩房地产开发有限公司负担4039.32元。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月八日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩