广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终1536号上诉人（原审原告）：周丽娜，女，汉族,1987年3月14日出生,公民身份证：441×××××××********，住址：广东省惠东县××××××××××××。上诉人（原审被告一）：文俊杰,男，汉族，1989年4月20日出生，公民身份号码：441×××××××********，住址：广东省惠州市惠阳区×××××××××××××××。被上诉人（原审被告二）：惠州市升辉行实业有限公司，统一社会信用代码：9144xxxxxx，惠州市河南岸16号小区怡景华庭A、B栋1层22号之一。法定代表人：陈辉生，职务：执行董事、总经理。上诉人周丽娜、上诉人文俊杰因与被上诉人惠州市升辉行实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初11866号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人周丽娜上诉请求：1.判令被告一退还购房定金30000元。2.判令被告二退还佣金5100元，按揭费2000元。3.判令被告一被告二承担诉讼费用727.5元，律师费用3000元。上述第1、第2、第3项诉讼请求共计40827.5元。事实与理由:本人确实受到了疫情影响无法返工，由于不知道自己要在家待业多久，则向文俊杰先生申请延期办理，文俊杰先生却要没收定金，本人无法接受。特别中介公司的做法，本人遇到疫情待业在家求问中介公司帮助时，中介公司一再沉默一再回避。且中介公司没有告知本人可以延期办理手续，而两被上诉人完全清楚银行可以给本人延期办理手续，却选择一起合谋用信息编造违约假象，蒙骗本人，想让本人忍气吞声。私下则把房子出售，还没收本人所缴纳所有费用。办理手续可以继续，却因为两被上诉人一直蒙骗使得无法继续。银行贷款期间本人一度容忍中介公司一再欺骗，也是希望能买下文俊杰先生名下此房产。现在房子已被出售了，本人受疫情影响无法正常返工期间，文俊杰先生以本人违约解除合约，把房子迫切出售给其他人，文俊杰先生的行为构成违法。本人认为造成合同无法继续是两被上诉人的责任，文俊杰先生不给延期办理;中介公司逃避责任没告知本人可以延期办理，两被上诉人却利用本人无经验口口声声告知本人违约，一并没收本人缴纳所有费用属于不道德不合法行为。本人没有违约，在办理手续过程中，遇到疫情影响，我的收入随之改变，本人做到及时告知银行，同时告知三方合约人，银行那边一开始告知本人办理手续4月16日过期是事实，本人发银行流水给银行，银行再告知可以延期办理也是事实;最后无法继续完全都是由两被上诉人蒙骗导致的结果。本人在这场官司中受尽折磨，因为这场官司中夜夜不眠。希望法官给予公正的判决。上诉人文俊杰提交书面答辩状称：本人文俊杰于2019年11月10日与周丽娜女士在惠州市升辉行实业有限公司(下称中介公司)签订了《广东省惠州市×××××××合同》出售本人名下位于惠州市×××××××鹅城国际大厦4层08号房。合同签订后收取周丽娜3万元定金。中介公司售后朱小辉通知我与周丽娜夫妇于2019年12月17日到中国邮政储蓄银行仲恺支行进行面签，后续朱小辉告知我银行于2020年1月18日回复她称周丽娜贷款方案已通过，但周丽娜女士未按银行要求继续办理贷款事宜，一直以各种理由拖延至春节后，又利用疫情原因一直回避不肯出面办理，从签合同之日起五个月都没有积极办理好贷款，并非是银行不向其发放贷款。2020年4月1日周丽娜向朱小辉称4月2日能确定办理时间，4月2日周丽娜却谎称被隔离，不能出去。4月5日我与周丽娜取得联系告知其尽快办理买房事宜，她称首付款还差三至四万元，她丈夫在筹款，称春节期间因为疫情无法走访亲戚导致借不了款。她含糊其词以各种理由拖延我，考虑到其资金缺口，我给予其时间筹款，于4月9日双方通电话确定周丽娜同意4月20日前按合同第八条第6项约定将9万元存入我赎楼扣款专用资金账户内供我方赎楼，结果周丽娜未按约定履行。4月21日周丽娜告知售后朱小辉称不购买我房屋，按合同第六条第2项约定周丽娜支付定金后不购买我方物业，视为违约，周丽娜在收到我通知之日起，我有权没收定金并有权另行出售该物业。得知此情况后我通过短信告知周丽娜违约将对她产生的后果，约她4月26日到中介公司进行面谈当面解决相关事项，面谈过程中周丽娜称投资失利而没有钱交首付，要在疫情过后才有钱买我房屋，因无法确定疫情何时结束，我方明确反对其主张，结果其无视在场人员中断了才刚开始十分钟的谈话先行离开。2020年5月6日我通过北京市盈科(惠州)律师事务所向周丽娜发律师函。因周丽娜是未按合同履约付首付款及明确表明不购买我房屋产生违约，并非起诉状中所示银行不向其发放贷款。本人因疾病致身体4级残疾，由于治疗支出负债过高决定出售房产偿还债务，周丽娜未按合同履约，对我造成极大的困扰。本人对原告起诉状中的请求是完全不接受，依法提出自己的主张，请求法院裁判时予以考虑。上诉人文俊杰上诉请求：一、撤销(2020)粤1302民初11866号民事判决第二项，查清事实，审核原审原告违约责任，判决上诉人无责任，不退还定金。二、原审受理费全部由原审原告承担。事实与理由:被上诉人诉上诉人房屋买卖合同纠纷一案，业经惠州市惠城区人民法院一审判决，该判决未明确原审原告周丽娜违约责任，以偏概全，错误引用受疫情不可抗力的影响减轻了周丽娜应承担的违约责任，判决原审被告文俊杰退还原审原告周丽娜购房定金2万元不合理，依法应予撤销、改判或发回重审，理由如下:一、双方争议的购房合同系周丽娜违约。合同签订后原审原告周丽娜完全清楚付款的金额和时间，应当做好必要的款项准备，但周丽娜并未按约定时间支付购房首付款，付首付款和疫情没有关系，疫情不影响其网络付款，不能以不可抗力为由拒绝履行，根据《中华人民共和国合同法》第八条:“依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务”。周丽娜完全没有履行合同约定，主观上违背合约精神，构成根本违约。二、原审适用法律不当。因周丽娜恶意拖延后拒绝支付首付款，事后明确表示不购买涉案房屋造成违约。且银行已经通过其贷款方案系其主观上拖延的自身原因导致按揭贷款过了时效，并非银行不向周丽娜发放贷款。其提供的工资流水显示也仅有三个月收入减少，并未停薪停职，不足以证明其没有条件办理银行按揭，并未有证据显示银行不向周丽娜发放贷款，明显不符合不可抗力情形。判决上片面依据不可抗力情形，夸大接受疫情对周丽娜的影响，将周丽娜拒付首付款的行为避重就轻，未明确指出其违约，有失偏颇。严重违背了《中华人民共和国合同法》的立法宗旨，属适用法律不当。三、未履行法定义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及所签合同第六条第2项，乙方(被上诉人)违约，我作为甲方(上诉人)有权没收定金并有权另行出售该物业。一审法官明知周丽娜违约事实仍简单以酌情判决违约方(被上诉人)仅承担约33%的责任，守约方(上诉人)却承担约67%的责任，有失公允。应追究周丽娜全部的违约责任并没收定金作为对守约方的赔偿。但一审法官未履行法定义务，放纵违约，违背了最基本的职业道德。综上所述，一审判决认定事实依据不充分，适用法律不当，请求二审法院依法查明，维护上诉人的合法权益。上诉人周丽娜未提交答辩意见。原审原告周丽娜向一审法院起诉请求：1、解除三方签订的《广东省惠州市×××××××合同》；2、被告一退还购房定金30000元；3、被告二退还佣金5100元、评估费2000元；上述第2、3项诉讼请求共计37100元。诉讼中，原告周丽娜明确诉讼请求第3项中评估费2000元应为按揭手续费2000元。一审法院审理查明，2019年11月10日，原告周丽娜作为乙方（买方）、被告文俊杰作为甲方（卖方）、被告升辉行公司作为丙方（经纪方）签订《广东省惠州市×××××××合同》，约定：居间不动产座落惠州市×××××××xxxxx房，交易价格为51万元，采用银行按揭方式付款，首期房款9万元甲方偿还银行抵押款当日存入交易结算资金专用账户，乙方在丙方协助下向银行申请七成即39万元贷款，在甲乙双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款，三方另行协商付款方式，协商不成三方不算违约，退还所交定金费用及已收资料；签署本合同时，乙方交纳定金3万元，乙方应向丙方支付佣金10200元，乙方须于签订本合同时支付给丙方；甲方在收到全部房款当日将房屋交付给乙方使用，办理产权委托丙方办理，办理产权过户时间为权籍调查出来、银行出具同贷书且甲方成功赎出不动产权证并注销抵押后的十五个工作日之内，甲乙双方都不得拖延，拖延方视为违约；三方约定其他事项：乙方首期房款以银行实际批复金额为准，甲方不动产证在广发银行抵押欠人民币21万元左右，甲方赎楼当日乙方同意将人民币9万元存入甲方赎楼扣款专用资金账户供甲方赎楼，甲方不得私自挪用该赎楼款，甲方剩余银行欠款自行足额存入供银行划扣欠款并赎出注销抵押。合同签订后，原告周丽娜向被告文俊杰交纳了购房定金3万元，向被告升辉行公司支付了服务佣金5100元、按揭手续费2000元。2019年12月17日，被告升辉行公司协助原告周丽娜向邮政储蓄银行申请银行按揭贷款，因原告周丽娜不同意购买保险及受疫情影响等原因，现在该银行的按揭贷款申请已过期。之后，被告文俊杰多次催促原告周丽娜支付首期款9万元，2020年4月6日，被告文俊杰通过短信将其供房扣款账户发给原告周丽娜，要求周丽娜将首期款9万元存入该账户，通过双方沟通被告文俊杰要求原告周丽娜在4月20日之前将该9万元存入该账户，但原告周丽娜以疫情期间被隔离、受疫情影响还在筹钱等原因一直未将首付款存入该账户。根据原告周丽娜所提供的银行流水记录，原告周丽娜的工资收入在2020年1月前为4000元以上，因受疫情影响，原告周丽娜所工作的惠州市惠城区北师大珠海分校附属幼儿园被列为不得复工复产单位，在2020年3、4、5月每月仅给原告周丽娜发放生活费1000余元。2020年4月5日，原告周丽娜通过微信向被告升辉行公司的工作人员说“我待业在家，幼儿园都没开学，我老公七月份合同到期将会面临失业，我们现在是没有能力买房子，请你和业主说明情况，银行那边也是”。被告升辉行公司的工作人员随后发微信告知被告文俊杰“文先生，我们经理让我告诉你那个买家那边沟通的，现在他就是表明没有钱买这个房子了，但是他又想退钱”。2020年5月6日，被告文俊杰委托北京市盈科（惠州）律师事务所向原告周丽娜发出了《律师函》，内容为：因阁下未按《广东省惠州市×××××××合同》及我方委托人通知的时间内支付首期房款，并明确表示不履行合同，阁下已构成根本违约，即日起，我方委托人解除与阁下及惠州市升辉行实业有限公司签订的《广东省惠州市×××××××合同》。原告周丽娜确认于当天在手机上收到了被告文俊杰发出的《律师函》。现被告文俊杰已将案涉房屋出售给他人。一审法院认为，本案争议焦点为原、被告之间的《广东省惠州市×××××××合同》能否解除？原告周丽娜是否有违约行为？原告周丽娜所交纳的购房定金、佣金及按揭手续费应否退还？原告周丽娜与被告文俊杰、被告升辉行公司签订的《广东省惠州市×××××××合同》有三方当事人的签名、盖章，内容不违反法律强制性规定，应合法有效，各方当事人均应该按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告文俊杰虽然在起诉前向原告周丽娜发出《律师函》要求解除合同，但原告周丽娜在收到《律师函》后随即向本院提起了诉讼，因此双方之间的合同不因被告文俊杰通知而解除。本案原告周丽娜起诉要求解除合同，被告文俊杰也曾向原告周丽娜发出《律师函》要求解除合同，双方都有解除合同的意愿，而且案涉房产已经出售给他人，无法再继续履行，因此，对原告周丽娜要求解除原、被告之间的《广东省惠州市×××××××合同》的请求，本院予以支持。原告周丽娜在合同履行过程中是否有违约行为以及原告周丽娜所交纳的购房定金、佣金及按揭手续费应否退还的问题，在合同签订后，原告周丽娜按约定向被告文俊杰支付了购房定金3万元，根据约定，首期房款9万元于赎楼当天由原告周丽娜存入被告文俊杰赎楼扣款专用资金账户供被告文俊杰赎楼，虽然合同对于哪天赎楼没有明确约定，但被告文俊杰在2020年4月6日将赎楼扣款账号发给原告周丽娜，要求原告周丽娜在4月20日前将首期房款9万元存入该账户，原告周丽娜应当在此期限前将款存入指定账户。但是根据原告周丽娜所提供的银行流水，因受疫情影响，原告周丽娜所工作的单位被列为不得复工复产单位，每月仅给原告周丽娜发放生活费，这在签订合同时是没办法预见和避免的，当时也无法预见该情形可能会持续多久，原告因此向被告表明没有能力买房子要求解除合同，符合不可抗力的情形，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。因不可抗力确实影响了原告周丽娜的工资收入，但原告周丽娜在签订合同前疫情尚未发生，原告周丽娜完全清楚付款的金额和时间，应当做好必要的准备，并不能因其工资收入的减少而完全免除其责任，本院酌情考虑部分免除原告周丽娜应承担的责任，对原告周丽娜所交纳的购房定金由被告文俊杰酌情退还2万元，对原告周丽娜所支付的佣金由升辉行公司酌情退还2100元。被告升辉行公司已经协助原告周丽娜申请办理银行按揭贷款手续，但因原告周丽娜自身原因导致按揭贷款过了时效，被告升辉行公司收取的按揭手续费2000元不应退还，原告周丽娜要求退还按揭手续费2000元的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除原告周丽娜与被告文俊杰、惠州市升辉行实业有限公司于2019年11月10日签订的《广东省惠州市×××××××合同》；二、被告文俊杰在本判决生效后十日内退还原告周丽娜购房定金20000元；三、被告惠州市升辉行实业有限公司在本判决生效后十日内退还原告周丽娜佣金2100元；四、驳回原告周丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费727.5元（原告已预交727.5元），由原告周丽娜负担242.5元，被告文俊杰负担242.5元，由被告惠州市升辉行实业有限公司负担242.5元。被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本院二审审理期间，上诉人周丽娜提交九份证据，含微信聊天记录、与中介通话记录、与业主通话记录、通话或短信息记录以及录音文件。本院组织了当事人进行质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉及答辩意见，本案争议焦点：上诉人周丽娜给付的购房定金、佣金以及按揭手续费是否应予退还？上诉人周丽娜上诉认为因受到疫情影响，收入减少，无力购买案涉房屋是属于不可抗力，不应承担违约责任，上诉人文俊杰应退还其购房定金30000元，原审被告二应退还佣金5100元及按揭费2000元。本案中，两上诉人及原审被告二签订的《广东省惠州市房地产买卖合同》是三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的权利和义务。经原审查明，上诉人周丽娜未于2020年4月20日前将首期房款9万元存入上诉人文俊杰赎楼扣款账号，已经构成违约。但因受疫情影响，上诉人周丽娜所工作的单位被列为不得复工复产单位，每月仅发放生活费，该情形属于合同签订之时无法预见和避免的，当时也无法预见该情形可能会持续多久，上诉人周丽娜因此向文俊杰表明没有能力买房子要求解除合同，符合不可抗力的情形，根据不可抗力的影响，可部分或者全部免除责任。同时，案涉合同的签订时间是在疫情发生之前，上诉人周丽娜作为完全民事行为能力人，在计划购置家庭大宗房产前，应对购买房产所需的资金提前做好必要准备，并不能因工资收入的减少而完全免除其责任。因此，综合考虑以上情况，一审法院酌定部分免除上诉人周丽娜应承担的责任，即判由上诉人文俊杰退回定金20000元，并无不当，本院予以维持。上诉人文俊杰上诉认为周丽娜所述情形不符合不可抗力的主张，本院不予采纳。至于上诉人周丽娜要求原审被告二退还佣金以及按揭手续费的问题。如前所述，一审法院酌定部分免除上诉人周丽娜应承担的责任，由原审被告二退还佣金2100元，并无不当，本院予以维持。至于按揭手续费的问题，属于办理按揭贷款手续产生的合理费用，贷款虽已过期，但仍不能免除按揭手续的支付，上诉人周丽娜的该诉请无据，本院不予支持。综上，两上诉人的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费820.69元和300元，已由上诉人周丽娜和文俊杰各自缴纳，由周丽娜和文俊杰各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年六月二十四日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮