上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初6186号原告(反诉被告)：赵晓燕，女，1970年9月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陆艳，上海市天一律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞涛，上海市天一律师事务所律师。被告(反诉原告)：何乾，男，1990年10月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。第三人：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城环湖西二路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：朱丹凤。原告赵晓燕诉被告何乾、第三人上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)房屋买卖合同纠纷一案，反诉原告何乾诉反诉被告赵晓燕、第三人上海中原物业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行审理。原告(反诉被告)赵晓燕及其委托诉讼代理人陆艳、俞涛，被告(反诉原告)何乾、第三人中原公司的委托诉讼代理人朱丹凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵晓燕向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿原告家具、家电共计15,000元；2、要求被告支付房屋使用费3,400元。事实与理由：原告原系上海市杨浦区长阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称长阳路房屋)权利人。2020年9月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋售价4,400,000元，仅包含房屋内的固定设备及装饰。合同签订当日，被告需支付房屋首期房款2,200,000元，二期房款2,200,000元通过向银行申请贷款的方式支付。待被告取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付至原告指定账户后3日内，双方对房地产进行验看、清点、确认无误后，原告将房屋交付被告。之后，因被告需要带人看房准备装修事宜，原告将房屋钥匙交给中介。2020年10月24日，原、被告办理了过户手续，被告提出想要将长阳路房屋出租，原告明确表示反对，并在原、被告及第三人的微信群中发信息，表示贷款未到账，房屋未交接，不同意将房屋提前出租。2020年11月6日，原告收到第二期房款后欲联系被告进行交房，但被告拒绝与原告进行沟通，原告遂于2020年11月8日至长阳路房屋查看，发现房屋已被被告对外出租。房屋内的海尔牌挂壁式空调一台、大金牌挂壁式空调一台、日立牌电视机一台、电视柜一个、三格矮柜一个、小床一张、梳妆台一个，已被被告处理，其中大金空调和电视机为2000年购买，海尔空调为2006年购买，家具为柚木家具系1998年购买，家具家电都完好可使用。因买卖合同中未包含家具家电，故长阳路房屋内的家具家电属于原告所有，被告无故将房屋内的家具家电进行处理，应当赔偿原告相应的损失。被告在未交房的情况下，未经原告同意将房屋出租，取得的租金应当归原告所有。被告何乾辩称，2020年10月18日，原、被告至交易中心审核房屋税费时，被告提出要提前交房，原告表示同意但需要对物业费和水电煤费用进行结算。之后，原告对物业费进行了结算，水电煤由中介负责抄录，考虑到金额不大，由被告负责支付。2020年10月24日，原、被告办理了过户手续，原告将房屋钥匙交给被告，中介也将原告放在中介处的钥匙交给了被告，原、被告双方即完成了房屋交接。当时原告未明确表态房屋中的家具家电如何处理。办理房屋过户手续当日，被告即至第三人处与案外人签订了房屋租赁合同，并将房屋钥匙交给了承租人，但起租时间为2020年11月11日，至于租客何时搬入长阳路房屋，被告并不清楚。2020年10月26日，原告突然反悔称不同意将房屋对外出租，考虑到房屋实际已交接，故被告对原告所称未予理睬、回复。因被告系在交房后再将房屋出租，实际收取租金亦从2020年11月11日起，故不同意原告要求被告返还房屋使用费的诉请。长阳路房屋内的部分家具家电已经破旧不能使用，故租客在搬入时进行了清理，其余家具家电已由原告自行搬走，对原告所列家具家电清单中只认可有两个空调、一个电视机，但品牌不确定，对其余家具家电不认可，但认可租客出具的说明中对家具家电的陈述。因原告在交房时并未明确需要家具家电，且房屋内的家具家电本身已经破旧不堪，没有价值，故不同意赔偿。第三人中原公司称，2020年9月20日，原、被告通过第三人居间签订了房屋买卖合同后，原告将放在第三人处的钥匙取回。2020年10月18日，原、被告在交易中心办理手续时，原告提出，被告经常要带人看房，原告开门太麻烦，可在办理产证当天提前进行交房，交房前的物业费、水电煤费用由原告承担，交房后由被告承担。当日，第三人处的业务员陪同原告查看了水电煤的数据，并进行了抄录，告知了被告，原告则将房屋钥匙交给了业务员保管。2020年10月22日，原告通过微信向被告和第三人发送了结清物业费的凭证。2020年10月24日，原、被告至交易中心办理过户，领取了产证，原告当场即将长阳路房屋的钥匙交给了被告，第三人也将其保管的钥匙交给了被告。当日，被告即至第三人处和案外人签订了租赁合同，因房屋比较破旧，租客需要打扫，故租期从2020年11月11日起算。第三人仅记得长阳路房屋内的家具家电有两个空调、一个电视机，但因家具家电比较破旧，房屋交接时原告未提起如何处理，故第三人认为2020年10月24日当日，原、被告已完成交房。之后，原告对交房一事反悔，双方未能协商一致。反诉原告何乾向本院提出诉讼请求：要求反诉被告赵晓燕支付违约金30,800元。事实与理由：根据反诉原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，反诉被告应于办理产证过户前将户口迁出，反诉原、被告于2020年10月24日办理了产权过户，反诉被告曾于2020年10月22日表示，需待10月24日，其儿子周六休息时办理户口迁出手续，反诉原告当时也表示同意，但反诉被告实际于2020年11月7日才将户口迁出，按照双方约定，反诉被告应当支付反诉原告违约金。反诉被告赵晓燕辩称，反诉原告于2020年10月26日通过微信表示反诉被告可待贷款放款后再迁户口，故反诉被告未有违约，且反诉原告之前从未就户口迁移一事提出异议，这说明双方确实对户口迁出一事重新进行了约定。若法院认为反诉被告迁移户口存在违约，因迁移户口一事未对反诉原告造成实际损失，反诉原告主张的违约金过高。本院经审理认定事实如下：原告原系长阳路房屋的权利人。2020年9月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：房屋售价4,400,000元，仅包含房屋内的固定设备及装饰。合同签订当日，被告需支付房屋首期房款2,200,000元，二期房款2,200,000元通过向银行申请贷款的方式支付。待被告取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付至原告指定账户后3日内，双方对房地产进行验看、清点、确认无误后，原告将房屋交付被告。原告承诺于过户前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口的迁出手续，未按时申请办理的，每逾期一日，原告应当按照该房地产转让价款的万分之五向被告支付赔偿金，直至户口迁出。2020年10月24日，原、被告办理了房屋过户手续。2020年11月6日，原告收到第二期房款。2020年11月7日，原告将户口从长阳路房屋内迁出。2020年11月8日，原告至长阳路房屋处发现房屋已出租给案外人，部分家具家电已被清理。2020年11月11日，原、被告至第三人处就家具家电赔偿等事宜进行协商，未能协商一致。2021年3月18日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，被告提出反诉请求。另查，1、2020年10月26日，原告在“申通公寓3号608沟通群”中发消息称：贷款一天未到账，你一天不能出借申通的房子，我当时给钥匙说得很清楚，你说带人看装修，我说钥匙小杨保管，贷款到账户口迁出。被告回复原告称：房贷还款压力比较大，就已经租出去了，也是中原代办的，但是11月中旬才入住。能不能重新商量成等贷款下来再迁户口，这样房东也踏实一点。原告回复称：收尾款后交房，按规矩来。被告未再予以回复。2、2020年10月24日，被告何乾与案外人马某某签订房屋租赁合同，出租长阳路房屋，合同约定租赁期为一年，自2020年11月至2021年11月，月租金为6,100元。原告认为实际承租时间应自2020年10月24日起算，被告认为房租因自2020年11月11日起算。审理中，被告提供一份长阳路房屋承租人马某某出具的说明一份，内容为：2020年10月24日，马某某经中原地产介绍，与何乾签订了租赁合同，起租时间为2020年11月11日。签订租赁合同当日，马某某至长阳路房屋内进行查看，该房屋内留有旧床、旧桌椅、旧台式电视机、旧空调等家具家电，但都已经破旧甚至损毁。客厅和主卧的两个旧空调，一台海尔挂壁式空调、一台大金牌挂壁式空调已经损坏无法使用，何乾请维修师傅查看后，维修师傅对两个空调进行了更换。旧日立牌台式电视机、旧梳妆台及若干旧柜子等家具家电，老旧、损坏严重，均已无法使用，打扫房间时进行了清理。本院认为，根据原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》，交房时间应为被告取得房地产权证且贷款银行将第二期房款支付至原告指定账户后3日内，且双方应对房屋进行验看、清点、确认无误后，再由原告将房屋交付被告。现被告抗辩称，原、被告于2020年10月24日至房地产交易中心办理过户时，达成了交房合意，但并未能提供一般交房所需办理的交接手续，仅凭原告缴纳物业费的凭证也不能说明双方已完成房屋交接应当进行的水电煤结算、家具家电清点、房屋硬件设施查看等事项。且原告于2020年10月26日通过微信表明不同意交房前出租长阳路房屋，交给中介钥匙仅为被告看房提供方便，被告及第三人均未对此进行反驳，仅就出租房屋一事与原告进行协商。故对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。被告在长阳路房屋交房前，擅自处理了《房屋买卖合同》中并未包含的家具家电，应当赔偿原告相应损失。被告虽对原告提供的财产损失清单不予认可，但表示对租客马某某提供的说明内容予以认可，根据马某某的说明，原告损失的财产包括，海尔挂壁式空调一台、大金牌挂壁式空调一台、日立牌台式电视机一台、梳妆台及若干柜子。根据原告自述，上述财产均已购买多年，故本院酌情确定为3,000元。因被告在房屋交付前将其对外出租，取得的租金收入应归原告所有。被告虽辩称房屋系从2020年11月11日起租，但租赁合同原本的起租时间为2020年11月，该11日系被告自行填写，而被告预留给租客如此长的免租期也有悖常理。原告实际于2020年11月6日收到了2期房款，按照约定，应于2020年11月9日前完成房屋交接，故本院按照被告与案外人签订的房屋租赁合同确定的每月6,100元的标准，酌情将长阳路房屋交房前的租金自2020年11月1日起计算至2020年11月8日，共计1,626.7元。至于被告的反诉请求，虽然按照《上海市房地产买卖合同》约定，原告应于房屋过户前将户口迁出，但2020年10月22日，原、被告通过微信协商确定户口迁出时间为2020年10月24日，故原告应于2020年10月24日将户口迁出长阳路房屋。原告称，被告于2020年10月26日通过微信主动表示，户口可于贷款到账后迁出，但结合原、被告前后微信往来，被告提出户口可于贷款到账后迁出，系为使原告同意提前出租房屋，但双方为此并未协商一致，故原告所称，本院不予采纳。原告未按约迁移户口，应支付相应的违约金。但被告并未提供证据证明，原告未按约迁移户口给被告造成的实际损失，故本院对被告主张的违约金酌情予以调整为1,500元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告何乾应于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵晓燕家具家电折价款3,000元；二、被告何乾应于本判决生效之日起十日内支付原告赵晓燕房屋租金1,626.7元；三、反诉被告赵晓燕应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告何乾违约金1,500元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，由原告赵晓燕负担97元，被告何乾负担33元。反诉案件受理费285元，由反诉原告何乾负担271元，反诉被告赵晓燕负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 顾 佳 娜书记员 李雪夏湘芸附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。