江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终5784号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司。被上诉人（原审原告）：陆云彪。委托诉讼代理人：周世林，江苏恒渊律师事务所律师。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人陆云彪商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初16060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。财智公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由陆云彪承担。事实与理由：1.合同已经明确约定了违约金的计算方式，应当按照该约定计算违约金。涉案商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.03%向买受人支付违约金；2.陆云彪未提交证据证明其未办理房产证实际遭受的损失，一审法院调高违约金计算标准没有依据。3.中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，一审法院将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍没有依据且明显过高。陆云彪二审未作答辩。陆云彪向一审法院起诉请求：1.财智公司立即支付陆云彪逾期交房违约金95790元(以1314035为基数按日万分之三计算)、迟延办证违约金165345元(以1314035元为基数，自2017年11月23日起计算到2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算为141101元，并从2019年8月20日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算到本案不动产权属登记至陆云彪名下之日2019年12月23日止为24244元)。一审中，陆云彪明确第一项诉讼请求中逾期交付违约金是指逾期交房违约金，计算方式为与1314035元为基数，自2017年1月1日起按购房款每日万分之三计算到2017年9月1日，共计是95790元；迟延办证违约金是指逾期办证违约金，具体计算方式为以1314035元为基数，自2017年12月2日起计算到2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算，并从2019年8月20日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算到本案不动产权属登记至原告名下之日2019年12月23日止。一审法院认定事实：2016年3月26日，财智公司作为出卖人（甲方）与陆云彪作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》3份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢3单元903号房、905号房、906号房，房屋价款分别为528900元、422297元、362838元。关于逾期交房，合同第八、九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如逾期超过30日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三。关于产权登记，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2017年9月1日，财智公司将案涉房屋交付给陆云彪。2017年12月17日,财智公司开具了销售不动产统一发票，金额分别为528900元（903号房）、422297元（905号房）、362902元（906号房）。一审中，陆云彪陈述，财智公司于2019年12月20日向其交付涉案房屋办证资料。后，陆云彪分别于2019年12月23日、2019年12月24日完成案涉房屋的不动产权登记。以上事实，有《吴江市商品房买卖合同》、收据、销售不动产统一发票、不动产权证书以及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：财智公司、陆云彪签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。《民法总则》第八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。涉案房屋于2017年9月1日完成交付，一审中，陆云彪未提供证据证明其在2017年9月1日至2020年9月1日期间向财智公司主张过逾期交房违约金。故一审法院对财智公司提出陆云彪主张逾期交房违约金的请求已过诉讼时效的抗辩意见予以采信，对陆云彪主张涉案房屋逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期办证违约金，案涉房屋于2017年9月1日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年11月31日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。由于财智公司的原因，陆云彪未在约定期限内取得案涉房屋的权属证书，财智公司应当承担违约责任。2019年12月20日，财智公司向陆云彪交付办证资料，可视为按照合同约定完成办证资料的备案，故逾期办证期限为2017年12月1日至2019年12月20日，现陆云彪主张逾期办证违约金起算日为2017年12月2日，本院予以确认。合同约定的逾期办证违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司逾期办证的违约行为客观上会影响原告再次出售房屋、进行融资等，确实会给陆云彪造成直接或间接的经济损失。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，2019年8月20日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。经核算，2017年12月2日至2019年8月19日的逾期办证违约金共计139163.51元；2019年8月20日至2019年12月20日的逾期办证违约金24465.35元。故财智公司应支付陆云彪逾期办证违约金共计163628.86元。财智公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、吴江财智置业发展有限公司于判决生效后十日内向陆云彪支付逾期办证违约金合计163628.86元。二、驳回陆云彪其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2609元,由陆云彪承担972元；由吴江财智置业发展有限公司负担1637元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，陆云彪与财智公司签订的案涉《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。案涉合同明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担相应的违约责任。由于财智公司未能在前述约定期间内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故财智公司应当承担违约责任。逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等事项并导致买受人遭受相应损失。本案中，合同虽然约定出卖人逾期办证的按照已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。现陆云彪起诉请求调高逾期办证违约金，一审法院综合考虑案件实际情况后，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将逾期办证违约金调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）至财智公司交付陆云彪办证资料即2019年12月20日止，尚属合理，本院予以维持。综上所述，财智公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5218元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二一年六月十一日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。