贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1614号 上诉人（原审被告）：邵晶晶，男，苗族，1981年8月25日生，住都匀市。 上诉人（原审被告）：贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司，住所地都匀市环东南路庆云宫龙潭酒店餐厅**，统一社会信用代码91522701MA6HH87TXN。 法定代表人：邵晶晶。 被上诉人（原审原告）：黎廷珍，女，布依族，1973年2月25日生，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：刘鑫，黔南州都匀市中心法律服务所法律工作者。 上诉人邵晶晶、贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司因与被上诉人黎廷珍租赁合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初3219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 邵晶晶、贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司上诉请求：1、依法撤销都匀市人民法院作出的（2020）黔2701民初3219号民事判决第三判项，依法改判二上诉人仅需支付被上诉人33842.66元；2、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决在认定事实方面未顾及客观情况，有失当之处，以致判决结果偏颇，有失公正。第一、上诉人已提供证据证明被上诉人有停电、锁门的不当催租行为，且该行为直接导致“龙鱼”死亡，该部分经济损失应与租金冲抵。上诉人认可拖欠租金的事实，对于一审判决的94642.66元欠付租金也予以认可。但该拖欠行为也是因为被上诉人没有配合上诉人积极处理房屋渗水、漏水的相关事宜而引起。此后被上诉人更是采取了关电、锁门的方式催要租金，不仅妨碍了上诉人疫情后的正常经营活动，更是造成了上诉人饲养的“龙鱼”死亡的后果（因关电导致鱼缸无法保持恒温，以致水温下降并致“龙鱼”死亡），给上诉人带来较大经济损失，该部分损失应与欠付租金相互冲抵。被上诉人的关电行为使“龙鱼”死亡并致经济损失系客观事实，但一审判决以“无法鉴定”为由，对该部分损失未予合理考虑，对二上诉人有失公平、合理。第二，被上诉人对房屋漏水、渗水问题置之不理，更是采取不当手段催租，以致矛盾激化，对此被上诉人应当承担一定责任。2020年疫情对餐饮、KTV行业冲击巨大，大部分餐饮、KTV企业因此倒闭，没有倒闭的企业也因此而萎靡。而上诉人经营的恰好的餐饮、KTV“一条龙”服务的企业，疫情过后本已举步维艰，又恰逢房屋出现渗水、漏水情况（一审提交了现场照片作为证据，并申请法院现场踏勘，一审法院认为无需现场踏勘。），经告知被上诉人后，其并未积极参与处理，而是采取置之不理的态度。其后，更是采取不当手段催租（一审证人证言证实：被上诉人以停电、锁门等手段催租），给二上诉人带来雪上加霜的打击，终致案涉企业无力持续经营。该部分经济损失被上诉人应承担一定责任，应考虑适当在欠付租金中予以冲抵。尤其是后期房屋占用费的问题，被上诉人采取了放任态度导致损失扩大，从公平合理的角度来说，上述损失不应由二上诉人独自承担。 黎廷珍二审未作答辩。 黎廷珍向一审法院起诉请求：1．请求判令解除原、被告2018年5月21日签订的《商铺租赁合同》，判令被告将承租房屋交还原告；2．判令被告支付原告2019年9月22日（暂计算）至2020年6月15日商铺租金101500元，后续租金以被告实际占有承租房时间为依据，按每天500元计算；3．判令被告支付原告21500元违约金；4．本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月21日，原告黎廷珍（甲方）与被告邵晶晶（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市，建筑面积289平方米的商铺出租给乙方使用；租赁期限为5年，自2018年5月21日起至2023年3月21日止；租金为180000元／年，每年递增2.5%，乙方以现金形式向甲方支付租金，每季度支付一次45000元；乙方如无故拖欠租金，甲方将有权向乙方每天按照实欠租金的0.5%加收滞纳金；乙方拖欠租金累计达30天的，在付清租金的情况下并赔偿违约金5%，甲方可以终止合同，收回房屋；甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修和修缮，甲方概不负责，其经营状况也与甲方无关；租期结束后中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。合同还对其他各项费用的缴纳、出租方与承租方变更、违约责任等做了约定。合同履行过程中，因房屋漏水、龙鱼死亡等问题双方产生纠纷，被告自2019年9月22日起开始欠付租金，原告经催讨租金未果诉至一审法院，并已将2020年疫情期间的商铺租金主动扣减两个月，即要求被告支付2019年9月22日至2020年6月15日期间的商铺租金为101500元。庭审中，被告同意解除合同，并对截止至2020年6月15日拖欠的租金101500元无异议，对2020年6月15日之后的租金认为由双方各自承担一半，对违约金认为双方都存在过错，不应该支付，同时提出用原告多收的电费14428元及其龙鱼死亡损失费60800元，共计75228元抵扣租金。庭审后，原告补交双方水、电费统计说明，2018年5月21日至2020年4月24日期间多收被告电费16573.438元，2020年4月24日至2020年11月27日被告应交电费7816.102元，2020年5月至2020年9月被告应交水费1900元，以上相互抵扣后，原告实际应退还被告的电费为6857.336元（16573.438-7816.102-1900），并将用该款抵扣被告尚欠的商铺租金；同时，原告考虑2020年疫情因素及被告的实际经营状况，愿意将2020年6月15日之后的商铺占用费从每月15000元调整为每月10000元，被告对上述补充质证意见为对原告多收的电费16573.438元应该退还并用于抵扣商铺租金，因2020年四、五月份之后就不再营业了，不应该产生水电费；对原告主动调整的后续商铺租金不同意，仍然坚持各自承担一半，被告在此基础上还要考虑房屋漏水和没有实际经营等因素。经调解，双方各持己见，未能达成协议。另查明，双方签订《商铺租赁合同》后，被告邵晶晶于2019年1月3日成立了由其个人独资的贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司，公司住所即为《商铺租赁合同》上的龙潭酒店餐厅1到**，即被告邵晶晶承租商铺是为该公司经营使用。双方在合同中未约定违约金的数额和计算方法，原告诉请的违约金21500元系其自行酌情计算得出的数额。诉讼中，被告主张因原告断电造成其饲养的龙鱼死亡，给被告带来较大的经济损失，为此要求进行鉴定龙鱼的死因，并提供购买龙鱼花费60800元的收据及证明。关于鉴定是否因断电导致龙鱼死亡，因属于不适宜委托鉴定的情形，已告知被告无法进行鉴定。 一审法院认为，原告黎廷珍与被告邵晶晶签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。庭审中，双方一致确认同意解除《商铺租赁合同》，故对原告主张解除合同、交还商铺的诉请一审法院予以支持。关于2019年9月22日至2020年6月15日期间的商铺租金，原告考虑疫情期间已主动扣减两个月的租金，被告邵晶晶对尚欠原告2019年9月22日至2020年6月15日期间的租金101500元无异议，一审法院予以确认。关于后续租金即商铺占用费，按照双方合同约定年租金为180000元，每月为15000元，原告结合疫情因素及被告的实际经营状况，主动将2020年6月16日起的商铺占用费从每月15000元调整为每月10000元合理，一审法院予以确认。关于水、电费问题，原告将多收的电费16573.438元，抵扣被告2020年4月24日至2020年11月27日期间的电费7816.102元及2020年5月至2020年9月期间的水费1900元后，原告实际应退还被告的电费为6857.336元，并将该款抵扣被告尚欠的商铺租金，对此一审法院予以支持，被告主张2020年四、五月份之后不再营业，不应该产生水电费的抗辩无相关证据证明，故不予采信。原告用电费6857.336元抵扣尚欠的商铺租金后，被告实际支付2019年9月22日至2020年6月15日期间的商铺租金为94642.664元（101500元-6857.336元）。关于违约金问题，结合本案具体实情，且双方在合同中未约定违约金的数额和计算方法，故对原告主张支付21500元的违约金诉请，一审法院不予支持。关于被告主张龙鱼死亡的经济损失应抵扣原告诉请的金额问题，被告所举证据不足以证明其主张，且未提出反诉请求，故对该抗辩理由一审法院不予采信。被告贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司系被告邵晶晶签订《商铺租赁合同》后成立的个人独资公司，该公司经营业务使用的是双方合同上的商铺，故被告邵晶晶、贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司应共同承担上述义务。综上所述，对原告诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持；对被告不合理的抗辩，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告黎廷珍与被告邵晶晶签订的《商铺租赁合同》；二、被告邵晶晶、贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将租赁商铺交还原告黎廷珍；三、被告邵晶晶、贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黎廷珍2019年9月22日至2020年6月15日商铺租金94642.664元；2020年6月16日起的商铺占用费按照每月10000元计付至实际交房之日止；四、驳回原告黎廷珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，由原告黎廷珍负担500元，被告邵晶晶、贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司负担2260元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1．“龙鱼”死亡的损失是否应当抵扣租金问题；2．房屋漏水、渗水的责任认定问题。 本院认为，黎廷珍与邵晶晶签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。邵晶晶、贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司未对一审判决第一、二项提出上诉，本院对一审判决第一、二项结果予以确认。关于“龙鱼”死亡的损失是否应当抵扣租金问题，邵晶晶、贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司主张因黎廷珍采用停电、锁门等不当催租行为导致“龙鱼”死亡的经济损失应与租金冲抵，其主张的是因侵权行为导致的损失，属侵权责任纠纷，与本案租赁合同纠纷不是同一法律关系，对该项主张，本院不予审理，二上诉人可另行主张。关于房屋漏水、渗水的责任认定问题，因二上诉人对所欠租金数额没有异议，一审判决并未判决二上诉人承担拖欠租金的违约金等违约责任，并且考虑到疫情影响被上诉人已经主动减免两个月的租金。对于后期房屋占用费的承担，二上诉人在经营后，未主动联系被上诉人归还商铺，其未经营的原因与房屋漏水、渗水没有直接因果关系，在未经营期间房屋漏水、渗水问题对其并不产生影响，应当承担房屋占用费，被上诉人已经考虑到其实际困难将费用从每月15000元的租金调整为10000元，二上诉人要求再减扣的要求没有约定和法定的依据。因此，二上诉人主张因房屋漏水、渗水应当减扣租金和房屋占用费的请求不能成立。 综上所述，邵晶晶、贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1320元，由邵晶晶、贵州卡卡咯咯餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年六月十五日 法官助理毛辉 书记员杨洁