广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6805号上诉人（原审被告）：李小珍，女，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：郑文锦，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭嘉航，广东金轮律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局。住所地：广东省广州市荔湾区。负责人：游志红，该局局长。委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。上诉人李小珍因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，采用独任制对本案进行了审理。上诉人李小珍委托诉讼代理人郑文锦、郭嘉航，被上诉人荔湾住建局委托诉讼代理人罗俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李小珍上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.一、二审的诉讼费由荔湾住建局承担。事实和理由：一、一审判决刻意回避了对“李小珍与荔湾住建局在2019年12月至2020年4月期间就案涉房屋形成新的不定期租赁关系，租金标准为月租金11039.6元”这一本案基本事实的认定，属于认定事实不清。二、一审判决认定“因李小珍拒不腾空涉案房屋，案外人黄辉强才以疫情原因不承租”、“荔湾住建局主张的房屋占用费即招租的成交价格51008元/月实质为荔湾住建局未能收回房屋的损失”属于认定事实错误，荔湾住建局明确表示案外人黄辉强系以疫情原因拒绝履行成交确认书，即使李小珍与荔湾住建局未形成新的不定期租赁关系，无论李小珍是否腾空涉案房屋，荔湾住建局均无该51008元/月的损失。三、一审判决认定“本案为李小珍迟延腾退房屋造成的房屋占用费损失，与政府文件所涉的疫情减免情形并不一致”是一审擅自篡改了李小珍的主张，属于认定事实错误，李小珍主张的是新冠疫情期间租金的减免，而非所谓占有使用费的减免。四、一审判决认定事实错误，进而根据错误事实判决李小珍支付51008/月的房屋占用费显失公平。五、荔湾住建局一审庭审中明确表示案外人黄辉强因疫情不承租房屋，还扣除了案外人缴纳的保证金，案外人是因自身原因拒绝履行成交确认书，不承租房屋，才被荔湾住建局扣除保证金，与李小珍无关。六、一审判决认定“双方的租赁合同关系于2019年11月11日解除”属于认定事实错误。(一)双方的租赁关系的解除时间为双方达成合意交还房屋时即2020年5月。(二)即使原租赁关系解除，双方也已经形成了新的不定期租赁关系。七、即便双方的租赁关系已经于2019年11月解除，一审判决要求李小珍以每月51008元标准向荔湾住建局交付房屋占用费毫无事实和法律依据。(一)案外人以疫情原因拒不承租案涉房屋，荔湾住建局所称“损失”不存在且与李小珍无关。(二)荔湾住建局在2020年2、3月份并没有也不可能产生任何损失。(三)基于荔湾住建局的过错及其未举证证明诉称“损失”，关于房屋占用费的标准，应参照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类型房屋租金参考价计算。被上诉人荔湾住建局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回李小珍的上诉，维持原判。荔湾住建局于2020年10月22日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.要求李小珍按照每月51008元的标准，向荔湾住建局支付2020年1月-4月的房屋占用费共204032元；2.本案诉讼费用由李小珍承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，房产地址广州市荔湾区宝华路××号首层，建筑面积23.47平方米，产别为经租，产权人广州市房地产管理局，登记附注该房地委托荔湾区房管局管理。2014年12月1日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与李小珍（承租人，乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方同意将坐落在广州市荔湾区宝华路××号首层部位（产别：经租）的房地产出租给乙方，建筑面积25.09平方米；租赁期限自2014年9月1日至2016年8月31日，每月租金11039.6元；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。李小珍租赁涉案房屋作商业用途，注册个体工商户，字号为广州市荔湾区福满堂干果海味店。合同期满后，李小珍仍一直有支付租金至2019年12月。荔湾住建局提供《非住宅公开招租告知函》复印件，载明：2017年12月16日，荔湾住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向李小珍发出《非住宅公开招租告知函》，表示：自2016年9月1日起，双方存在不定期租赁关系，现通知李小珍，案涉房屋将被委托广州市产权交易所通过公开市场方式出租房屋，若有意承租则按规定参与交易活动；若房屋招租成交，李小珍未被确认为承租方，荔湾住建局与李小珍之间的不定期房屋租赁关系至荔湾住建局书面通知之日正式解除，李小珍须于通知之日起三十日内结清涉案房屋使用期间产生的相关费用，腾空交还房屋；等等。李小珍对该证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不予认可，对告知函的内容不予认可。荔湾住建局提供《非住宅公开招租同意书》复印件，载明：2018年3月7日，李小珍向荔湾住建局出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于宝华路××号首层房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1.若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2.若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。李小珍对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。荔湾住建局提交《成交确认书》，载明：2019年9月26日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与案外人黄辉强（承租人）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区宝华路××号首层出租项目（交易编号：GZ2019FG200851）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币51008元/月/总面积，每月租金为人民币51008元。2019年11月8日，荔湾住建局委托广州市荔湾区土地房屋管理所向李小珍发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区宝华路××号首层房屋的租赁关系，要求李小珍在2019年11月30日前腾空交还房屋；如未能在2019年11月30日前腾空交还房屋的，从2019年12月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月51008元向荔湾住建局支付房屋有偿使用金等等。该通知于2019年11月11日被签收。一审庭审中，李小珍确认收到该《解除租赁关系的通知》。双方均确认李小珍于2020年5月8日将涉案房屋腾空交还给荔湾住建局。李小珍为证明荔湾住建局在新冠××疫情期间无任何租金损失应减免租金，提交了《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》《广州市荔湾区财政局关于新冠××疫情防控期间区属行政事业单位物业减免租金的通知》《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条措施之援企稳岗等措施实施细则》。荔湾住建局质证称上述证据针对的是有租赁合同关系，正常履行合同关系的减免，本案李小珍未及时腾空房屋交还给荔湾住建局，已构成违约，为房屋占用费而不是租金，不适用相关租金减免的政策。一审庭审中，荔湾住建局表示案外人黄辉强没有履行成交确认书，涉案房屋没有实际租给案外人黄辉强，因李小珍拒不腾空涉案房屋，案外人黄辉强才以疫情原因不承租。李小珍陈述荔湾住建局没有通知其参与公开招租的投标，只是直接把公开招租的告知函给李小珍签名，李小珍没有参与涉案房屋公开招租的投标。一审法院认为，荔湾住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾住建局与李小珍关于广州市荔湾区宝华路××号首层房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中，荔湾住建局与李小珍签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是李小珍一直有向荔湾住建局支付租金，因此，荔湾住建局与李小珍之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾住建局在2019年11月8日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求李小珍腾空交还房屋，该通知实际于2019年11月11日到达李小珍，李小珍亦确认收到，因此，一审法院确定双方的租赁合同关系于2019年11月11日解除。关于2020年1月至4月房屋占用费的问题，虽然合同约定：“租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金”。但综合本案的证据及双方的陈述，可知李小珍知道荔湾住建局以公开招租方式招租，虽然李小珍称其没有参与，但荔湾住建局已尽了一般的通知义务。另外，荔湾住建局在《解除租赁关系的通知》亦明确告知李小珍若未能按时腾空交还涉案房屋，则从2019年12月1日起按公开招租的竞拍成交价每月51008元支付房屋有偿使用金。现荔湾住建局主张的房屋占用费即招租的成交价格51008元/月实质为荔湾住建局未能收回房屋的损失，李小珍如能按时腾空交还涉案房屋，则并不会增加李小珍负担，因此，荔湾住建局要求按51008元/月收取房屋占用费，一审法院予以支持。如上所述，荔湾住建局解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因《解除租赁关系的通知》于2019年11月11日送达李小珍，结合本案的实际情况，现荔湾住建局主张2020年1月起收取占用费合法有据，一审法院予以支持。关于李小珍主张新冠××疫情期间房屋占用费减免问题，虽然李小珍提交了相关政府文件，但本案为李小珍迟延腾退房屋造成的房屋占用费损失，与政府文件所涉的疫情减免情形并不一致，故其要求免除新冠××疫情期间的房屋占用费，理由不成立，一审法院不予采纳。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年12月30日作出判决：在判决发生法律效力之日起三十天内，李小珍按51008元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年1月1日至2020年4月30日期间的房屋占用费。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2180元，由李小珍负担（受理费已由荔湾住建局预交，一审法院不作退回，由李小珍迳付给荔湾住建局）。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：李小珍应支付房屋占用费标准的认定。荔湾住建局与李小珍租赁合同期限届满后未续签合同，但仍继续履行，构成不定期租赁合同关系，荔湾住建局有权随时解除该不定期租赁合同关系。荔湾住建局已于2019年11月11日向李小珍送达《解除租赁关系的通知》，要求其在2019年11月30日前腾空交还房屋，否则需按照公开招租的竞拍成交价每月51008元支付房屋使用费等。李小珍对逾期交还房屋的后果应当有所预见，但其仍未及时交还房屋，对此应承担相应的法律责任。案外人已以每月51008元的租金标准竞拍成功并已签订《成交确认书》，一审法院认定李小珍应按照该标准向荔湾住建局支付房屋占用费并无不当，本院予以认可。在双方不定期租赁关系已于2019年11月11日解除之后，李小珍继续占用涉案房屋已无合法依据，其以荔湾住建局继续收取租金主张双方之间仍为不定期租赁关系，于法无据，本院不予采纳。同理，李小珍以新冠××疫情为由主张减免租金而非减免占用费亦于法无据，本院不予支持。李小珍交还房屋期限届满时，新冠疫情尚未发生，其关于案外人完全系因疫情原因而未承租使用涉案房屋，缺乏事实依据，本院亦不予采纳。李小珍的其他上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人李小珍的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4360元,由上诉人李小珍负担。本判决为终审判决。审判员 闫 娜二〇二一年六月二十一日书记员 冯冠豪