山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2021）晋0404民初581号原告：李亮，男，1993年8月1日出生，汉族，住山西省长子县。委托诉讼代理人：李杨洋，山西雷风律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：韩亚，男，1994年4月27日出生，汉族，住长治市。原告李亮诉被告韩亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亮及其委托诉讼代理人李杨洋到庭参与了诉讼。被告韩亚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李亮向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告剩余房款10万元；二、判令被告支付原告违约金6万元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月2日,原告与被告签订一份《房屋认购书》,合同约定被告将自己名下位于××区房屋转让给原告。合同签订后,原告依约支付了20万元。由于该房屋产权问题,无法办理正常抵押贷款。原告与被告2020年10月20日协商解除《房屋认购书》,同时签订退款《协议书》,双方约定被告应当在2020年11月30日之前返还20万元购房款,否则应当按照20万元的30%支付违约金。在签署协议后被告迟迟不履行还款义务,在原告的催促下于2021年1月27日返还了10万元,剩余10万元至今未还,已经严重侵害了原告的利益，故依法提起诉讼,请法院支持原告的诉讼请求。经法庭电话联系被告韩亚，被告韩亚口头答辩称，对原告第一项诉讼请求无异议；对原告第二项诉讼请求不认可，原告诉求违约金数额过高，原告的损失并没有这么多。原告为支持其主张，向法庭提供了以下证据:证据一：2020年4月3日签订的定金条一支，证明被告于2020年4月3日收取原告定金1万元。证据二：收据一支，证明2020年5月2日被告收取原告购房款19万元，加上原告支付给被告的定金1万元，被告共收取原告支付的房款20万元。证据三：协议书一份，证明2020年10月20日原被告达成退还购房款20万元的协议书，该房款被告承诺于2020年11月30日之前全额退还，若未能全额退还的，按照原告全部已付房款30%向原告承担违约金。原告所提供的证据均系书证原件，且与本案有关联，本院均予以采信。综合原告的举证及原告的当庭陈述，本院确认以下事实：2020年4月3日，原告为了购买被告的房屋（长治市××区）向被告支付定金1万元，并约定此定金将抵作购买此套房的房价款。2020年5月2日，在山西丹诚房地产经纪有限公司的见证下，被告与原告签订了《房屋认购书》，约定，被告将其长治市上党区安晟苑小区1单元304室出售给原告，成交价格63万元，2020年5月2日原告支付被告房款19万元，2020年6月6日原告支付被告房款43万元，本合同履行过程中，产生的中介费用由原告承担，被告无需承担，原被告双方应当在被告收到全部房款时进行房屋验收及交接；原告逾期付款超过15日的，被告有权解除合同，原告应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的30%向被告支付违约金，并由被告退还原告全部已付款；山西丹诚房地产经纪有限公司已经为原被告双方提供了中介服务，且履行了对原被告双方的如实告知义务，本协议签订时，由原告支付给山西丹诚房地产经纪有限公司服务佣金12600元。2020年5月2日被告向原告出具收据一支，载明：今收到原告购房款19万元。因案涉房屋所属楼盘相关手续不够齐全，原告未能办理房屋按揭贷款，所以原告没有能力向被告支付剩余房款43万元。之后，原被告双方经协商解除了《房屋认购书》。2020年10月20日，原被告签订《协议书》一份，约定，被告于2020年11月30日前返还原告购房款（含定金）20万元，如被告因自身责任逾期未履行本协议，被告承担违约责任，按照原告全部已付款的30%向原告承担违约金。被告已经于2021年1月27日返还给原告购房款10万元。另查明，《房屋认购书》中并未约定剩余房款43万元原告是以按揭贷款方式向被告支付。原告与被告解除《房屋认购书》后至今没有在其他地方购买房屋。本院认为，本案的争议焦点是：原告请求判令被告支付原告违约金6万元有无事实和法律依据？2020年10月20日原被告双方签订的《协议书》系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《协议书》合法有效。被告应当按照该《协议书》的约定履行还款义务。被告退还原告10万元购房款后，剩余10万元购房款至今未予退还。被告答辩同意退还原告剩余购房款10万元，该辩解意见符合法律规定，本院予以采纳。关于原告诉求的违约金问题。被告辩称，其对原告诉求的违约金6万元不认可，原告诉求违约金数额过高，原告的损失并没有这么多。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过）第五十条规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益；除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定；主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。就本案而言，原告诉求的违约金是否过高，考量基础是违约造成的损失，虽然被告未提供相关证据来证明原告诉求的6万元违约金过高，但这并不意味就免除了原告的举证责任。经法庭询问，原告陈述，从2020年11月3日至今20万元购房款产生的损失包括资金占用损失、原告为了支付被告购房款向别人借款8万元至今未还产生的利息、原告支付中介费12400元以及2020年5月2日至今房价增值部分。而原告并未提供证据证明向别人借款并产生利息的事实存在，也未提供证据证明房价增值部分是多少；再者，案涉《房屋认购书》是因原告的违约行为（即：原告未按约定向被告支付剩余购房款43万元）进而导致原被告双方协议解除，在此情形下，原告支付的中介费12400元是原告应当履行的合同义务，不能视为原告的损失。因原告不能证明其所受到损失的具体数额，所以无法认定原告诉求的6万元违约金不过分高于原告所受的损失。另外，虽然案涉《房屋认购书》协议解除后，原被告双方签订了《协议书》，但该《协议书》仅约定了被告归还原告购房款的义务和被告应承担的违约责任，但并未约定被告放弃了追究原告的违约责任。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过）第四十九条规定，合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。案涉《房屋认购书》约定，原告逾期付款超过15日的，被告有权解除合同，原告应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的30%向被告支付违约金。若原告坚持要让被告支付6万元违约金，被告亦有权按照案涉《房屋认购书》的约定来追究原告的逾期付款违约责任。综上所述，为了减少原被告双方的诉累，原被告互相承担的违约责任相折抵后，基于公平原则，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%-50%计算逾期付款损失。”被告应当自2020年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%加计40%（即：3.85%+3.85%×40%=5.39%）向原告支付20万元购房款产生的违约金至全部购房款退还完毕之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告韩亚于本判决生效后十日内归还原告李亮剩余购房款10万元。二、被告韩亚自2020年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%加计40%（即：5.39%）向原告李亮支付20万元购房款产生的违约金至全部购房款退还完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告负担500元，被告负担1250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 侯鸟龙二○二一年六月二十八日书记员 张晓慧附录：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。