江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1705号上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司沭阳分公司，统一社会信用代码91321322MA1MG24FXH，住所地江苏省沭阳县君临天下小区26幢202室。负责人：桂立业。委托诉讼代理人：吉新超，江苏名典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘楼，男，1985年6月24日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：司马莎，女，1990年3月15日出生，住江苏省丹阳市。上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司沭阳分公司（以下简称碧桂园沭阳公司）因与被上诉人刘楼、司马莎居间合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2021）苏1322民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园沭阳公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持碧桂园沭阳公司一审诉讼请求。事实与理由：1.涉案合同对房屋位置、价款进行了约定，应当认定房屋买卖合同已经成立。2.即使房屋买卖合同未成立，亦系案外人违约导致，碧桂园沭阳公司已经全面履行居间义务，双方当事人已经在合同中明确约定有权主张居间报酬。3.居间费包含必要费用，无论居间是否成功，居间人都可获得一定的报酬，即使房屋买卖合同未成立，委托人也应当支付合理的必要费用。被上诉人刘楼二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人司马莎二审未发表答辩意见。碧桂园沭阳公司向一审法院起诉请求：判令刘楼、司马莎给付居间费10000元及利息（以10000元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。一审法院认定事实：2020年10月18日，刘楼出具承诺书，内容为：“本人与司马莎系夫妻关系，现决定出售沭阳县中梁国宾府28幢2单元2701室房产，本人受房屋产权人司马莎的委托，代为收受此房出售定金人民币1570000元，如有授权不实等情况，本人愿意承担由此造成的一切经济、法律责任”。刘楼在上述承诺书上签名确认，上述承诺书载明的签字地点为碧桂园生活服务集团股份有限公司沭阳分公司，并加盖碧桂园沭阳公司印章。同日，刘楼代司马莎与案外人葛志坚签订《房屋买卖定金协议》，协议约定：总房价为1570000元，定金为20000元；协议第11条：如买受人违约不履行合同，出售方同意在收到违约金中支付一半给居间方作为居间方的服务费用。案外人葛志坚于同日向司马莎转账20000元。后案外人葛志坚明确表示不再购买上述房屋，现碧桂园沭阳公司起诉要求给付居间费10000元。一审法院认为，关于碧桂园沭阳公司主体问题，碧桂园沭阳公司持有刘楼出具的承诺书原件及刘楼与案外人葛志坚签订的《房屋买卖定金协议》的原件，且该定金协议的签订地点系在碧桂园沭阳公司处，刘楼虽对碧桂园沭阳公司居间人的身份不予认可，但刘楼并未能提供任何证据予以证实，故认定碧桂园沭阳公司系为提供居间服务的居间人，碧桂园沭阳公司主体适格。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中《房屋买卖定金协议》第11条约定：如买受人违约，出售方同意在收到违约金中支付一半给居间方作为居间方的服务费用。碧桂园沭阳公司明确表示该11条约定的居间方服务费用系指居间费，按上述条款约定，即使碧桂园沭阳公司未促成合同成立，出售方仍需向碧桂园沭阳公司支付居间费，该约定与《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定相悖，故该条款为无效条款，现碧桂园沭阳公司要求支付居间费10000元的诉讼请求无法律依据，不予支持。司马莎经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，一审法院判决：驳回碧桂园沭阳公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由碧桂园沭阳公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：碧桂园沭阳公司是否有权依据涉案合同约定的主张居间费用。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间合同是一种诺成、双务和不要式的合同，只要委托人与居间人意思表示一致即可成立，当事人可以采取口头或者书面形式订立。本案中，碧桂园沭阳公司虽然未提供书面居间合同，但提供了刘楼出具的承诺书，刘楼也认可系在碧桂园沭阳公司签订的涉案房屋买卖定金协议，故可以认定双方之间事实上就居间事务达成了一致，存在居间合同关系。根据合同的性质，居间合同应当包括居间服务内容、居间成功标准、居间费用标准和负担主体等内容，据此确定居间合同各方的权利义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。根据本案查明的事实，双方之间对居间成功的标准并未进行约定，本案仅签订定金合同，故无法确定该定金合同的成立是否属于居间成功。碧桂园沭阳公司主张，涉案定金合同约定了房屋的位置、价款，应当认定房屋买卖合同已经成立。但从该合同的内容看，除房屋的位置和价款信息外，其余如款项支付时间、房屋交付、产权变更、违约责任等事项均未明确，仅凭定金协议中的内容，房屋买卖合同无法实际履行。而且定金合同中明确约定了十五日内签订房屋买卖合同的内容，说明双方亦认可该合同并未实际成立房屋买卖合同的事实，不能以此认定签订了房屋买卖合同，居间人已经促成交易。从定金合同的内容分析，该定金属于担保将来签订本约合同的成约定金，也意味着合同当事人在承担定金罚则的后果基础上，可以决定是否签订后续的本约合同，该内容应当是定金合同的核心内容。合同落款的当事人双方分别为出售方和买受人，并不包括居间人，该合同事实上约束的主体是房屋的买卖双方，碧桂园沭阳公司并未在合同上签字或盖章，合同上也不存在居间人签章位置，碧桂园沭阳公司不是该合同的主体；碧桂园沭阳公司亦未能提供证据证明定金合同中关于居间费用的约定系合同签订时三方达成的一致的内容，故其不能以该合同的约定主张权利。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间活动支出的必要费用不同于居间报酬，居间报酬是完成居间后居间人获得的居间服务成果的对价。居间活动支出的必要费用不属于居间合同涉及的款项，其属于在促使合同订立的活动过程中支出的一些必要支出，属于居间人从事居间活动支出的成本。对于必要费用的支出，居间人应当提供证据证明。本案中，碧桂园沭阳公司主张的居间费用属于居间报酬，而非必要费用，二者系性质不同的两种费用，主张该两种费用的事实基础亦不相同。在不能确定居间成功的情况下，碧桂园沭阳公司主张居间费用无法律依据。碧桂园沭阳公司关于必要费用的主张，可以另案提起诉讼。综上，上诉人碧桂园沭阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司沭阳分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 刘路路审 判 员 李 静二〇二一年六月十五日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。