四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8845号 上诉人（原审被告）：金牛区惠宏电器商贸部，经营场所：四川省成都市金牛区金丰路6号新区11栋2-15号。 经营者：柏海全。 委托诉讼代理人：黎刚，四川和骏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李华兵，男，1974年10月20日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：刘京，四川蓝光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐雪梅，女，1977年12月5日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：刘京，四川蓝光律师事务所律师。 原审第三人：张元强，男，1982年3月9日出生，汉族，住四川省南江县。 原审第三人：李欢欢，男，1983年1月1日出生，汉族，住河北省安国市。 上诉人金牛区惠宏电器商贸部（以下简称惠宏商贸部）因与被上诉人李华兵、唐雪梅、原审第三人张元强、李欢欢房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初11268号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠宏商贸部上诉请求：撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初11268号民事判决，改判惠宏商贸部支付李华兵、唐雪梅房屋占用费5000元。事实与理由：一、惠宏商贸部没有怠于腾退房屋的行为，但愿基于公平原则支付部分房屋占用费用。2017年7月26日，惠宏商贸部租用李华兵、唐雪梅位于成都市金牛区的出租屋作为堆放燃具、热水器等货物的仓库。2017年10月28日凌晨，该出租屋发生火灾，造成惠宏商贸部所堆放的货物被烧毁，损失惨重。火灾发生后，惠宏商贸部在与李华兵、唐雪梅对赔偿未达成一致意见后即向成都市金牛区人民法院提起诉讼。该案现仍处于二审阶段，因为涉及烧毁货物的损失鉴定，火灾现场必须保留，所以惠宏商贸部被烧毁的货物一直堆放在现场，无法腾退。后本案李华兵、唐雪梅以惠宏商贸部拖延支付其房屋租金为由起诉至金牛区人民法院。一审中，惠宏商贸部于2020年11月10日将火灾现场腾空，交还李华兵、唐雪梅。惠宏商贸部无占用案涉房屋的故意，且无怠于腾空房屋的行为。惠宏商贸部愿意基于公平原则支付部分房屋占用费用。二、一审法院计算惠宏商贸部支付房屋占用费用的时间及标准错误。一审法院酌定惠宏商贸部按每年30000元的标准向李华兵、唐雪梅支付火灾发生后一年半即2019年4月28日至房屋实际腾退之日的房屋占用费46083元。惠宏商贸部认为，因金牛区人民法院关于火灾损失的判决系2020年6月30日作出，惠宏商贸部愿意承担从2020年7月1日起至2020年11月10日实际腾退期间的房屋占用费。关于支付房屋占用费问题，首先，惠宏商贸部与李华兵、唐雪梅约定每年30000元的标准的前提为案涉房屋非违章建筑。火灾后惠宏商贸部才知道案涉房屋系违章建筑，不具备房屋出租资格。一审法院仍按照该标准计算房屋占用费对惠宏商贸部不公平；其次，火灾发生后，房屋因火灾不具备出租条件，需要翻修后才能正常使用。对案涉房屋仍按照之前房屋完好时的出租价格来计算房屋占用费是错误的。惠宏商贸部认为，本着公平原则，对仅剩下火灾残留物堆放功能的房屋，其占用费应按照15000元／年的标准计算。综上，惠宏商贸部愿意按照每年15000元标准承担从2020年7月1日起至实际腾退之日的房屋占用费用（按四个月计算）共计5000元。 李华兵、唐雪梅共同辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回惠宏商贸部的上诉请求，维持原判。火灾发生后，惠宏商贸部即可进行证据保全和火灾损失鉴定以避免损失进一步扩大，且3个月足以完成前述事项，无需长期占据案涉房屋。但在长达3年的时间里，惠宏商贸部未进行证据保全和火灾损失鉴定，惠宏商贸部有怠于腾退案涉房屋行为。且惠宏商贸部已就火灾损失提起侵权之诉，李华兵、唐雪梅已承担侵权责任，不应再就出租过程中的过错承担责任，原审判决扣减惠宏商贸部一年半的房屋占用费过高。关于租金问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。火灾发生后，李华兵、唐雪梅已对案涉仓库进行修缮，且周边租金也逐年小幅上涨，惠宏商贸部怠于腾退致使李华兵、唐雪梅无法重新出租，应就李华兵、唐雪梅该部分损失予以赔偿。原审按照合同约定确定计算标准较为公平。 张元强、李欢欢未到庭应诉，也未提交书面陈述意见。 李华兵、唐雪梅向一审法院起诉请求：1．判令惠宏商贸部按照月租金2500元的标准，向李华兵、唐雪梅支付2017年7月26日起至房屋腾退之日止的租金，截止2020年8月3日为90667元；2．判令惠宏商贸部支付利息（按年息6%从2017年7月26日起计算至租金全部付清之日止）；3．本案诉讼费由惠宏商贸部承担。 一审法院认定事实：2004年7月7日，成都市洞子口乡陆家村（甲方）与李华兵（乙方）签订《调整产业结构用地合同书》，约定甲方将本村五社土地三亩租与乙方企业用地，租期从2002年10月20日起至2022年10月19日止，在合同期内，甲方拥有土地所有权，乙方拥有使用权。 李华兵、唐雪梅与惠宏商贸部就成都市金牛区的房屋租赁达成口头协议，约定李华兵、唐雪梅将前述案涉房屋租赁给惠宏商贸部作仓库使用，租赁期限为2017年7月26日起至2018年7月25日止，年租金30000元。 租赁协议达成后，李华兵、唐雪梅将房屋交付给惠宏商贸部使用，惠宏商贸部向李华兵、唐雪梅支付了30000元租金。 2017年10月28日，案涉房屋发生火灾。2018年1月9日，惠宏商贸部的经营者柏海全出具《收条》，载明今收到李发兵退回的案涉房屋租金30000元。 2018年1月18日，成都市金牛区公安消防大队出具《火灾事故认定书》。后惠宏商贸部就火灾引起的纠纷向一审法院提起民事诉讼，在该纠纷诉讼过程中，双方对火灾现场进行了鉴定，一审法院于2020年6月30日作出（2019）川0106民初12497号民事判决书，对火灾引发的损失赔偿进行了判定。 经一审法院核实，惠宏商贸部于2020年11月10日将案涉房屋腾退交付给李华兵、唐雪梅。 一审法院认为，李华兵、唐雪梅与惠宏商贸部就租赁案涉房屋达成口头协议，因各方当事人均未提交证据证明案涉房屋已取得规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方的租赁合同关系应认定无效。因租赁合同关系无效，故本案诉争租金应视为房屋占用费。根据查明事实，案涉房屋于2017年10月28日发生火灾，李华兵、唐雪梅在火灾发生后，将30000元租金退还给惠宏商贸部，且惠宏商贸部接受此款，系双方对自己权利的处分，不违背法律、法规的强制性规定。故李华兵、唐雪梅要求惠宏商贸部支付2017年7月26日至火灾发生日即2017年10月28日房屋占用费的诉请，违背诚实信用原则，一审法院不予支持。 针对李华兵、唐雪梅主张惠宏商贸部支付房屋占用费至房屋腾退之日的诉请。李华兵、唐雪梅作为房屋出租方，负有保证承租人在租赁期内正常使用房屋的义务。案涉房屋于2017年10月28日发生火灾，此后惠宏商贸部客观上已无法继续正常使用租赁房屋，同时因后续需对火灾事故进行责任认定及对可能由此产生的纠纷进行证据保全，惠宏商贸部亦无法立即腾退租赁房屋。但需要指出的是，火灾发生后，各方应采取措施避免损失进一步扩大。即便惠宏商贸部在火灾发生后，因前述原因暂无法腾退房屋，但并不能以此免除惠宏商贸部在保全火灾现场证据后积极履行腾退房屋的义务。在火灾发生后长达3年时间内，惠宏商贸部存在怠于腾退房屋的行为。考虑到前述相关情况及双方当事人的过错责任，本着公平原则，一审法院酌定惠宏商贸部按30000元/年的标准，向李华兵、唐雪梅支付火灾发生后一年半即2019年4月28日至房屋实际腾退之日即2020年11月10日的房屋占用费46083元；李华兵、唐雪梅超出此部分的主张，一审法院不予支持。 李华兵、唐雪梅主张惠宏商贸部支付利息的诉求，因其未就惠宏商贸部未支付款项对其造成损失或双方对此进行了约定向一审法院举示证据，故李华兵、唐雪梅的该项诉请，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、惠宏商贸部于判决生效之日起十日内向李华兵、唐雪梅支付房屋占用费46083元；二、驳回李华兵、唐雪梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。一审案件受理费（减半收取）1033元，由惠宏商贸部承担。 二审中，惠宏商贸部提交了成都市中级人民法院（2021）川01民终1770号民事判决书，拟证明双方因为火灾纠纷一直处于诉讼状态，惠宏商贸部基于办案需要未腾退，而非怠于腾退。李华兵、唐雪梅对判决书的合法性和真实性予以认可，但认为不能实现惠宏商贸部的证明目的，因惠宏商贸部在长达三年的时间里没有进行证据保全和司法鉴定，长期占据李华兵、唐雪梅仓库，不能免除其占用费。本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于宏商贸部是否应承担2017年10月28日至房屋实际腾退之日（2020年11月10日）的房屋占用费以及房屋占用费应如何确定。关于惠宏商贸部是否应承担火灾发生后的房屋占用费问题，惠宏商贸部认为因其涉及火灾造成的损失鉴定，故其被烧毁的货物一直堆放现场而无法腾退。本院认为，惠宏商贸部应当明知其占用房屋的行为会产生相应的占用费，其应当在火灾发生后的一定合理期限内采取措施防止损失扩大，涉及财产损失评估的证据问题可以通过证据保全或公证清点等方式予以解决，不宜以需评估为由而在三年的时间内一直占有而不腾退，且从财产损害案件的审理过程来看，惠宏商贸部在该案中最终并未采取委托评估的方式以确定损失，其以鉴定需保存证据而不腾退房屋的理由亦与事实不符，不应免除其占用费。本案中，虽然案涉房屋的使用价值在火灾发生后有所降低，但李华兵、唐雪梅在一审所举示的照片亦能证明其对房屋进行了一定修缮，结合惠宏商贸部未及时采取措施保全证据和止损等具体情况，一审判令惠宏商贸部承担占用期间将近50%的费用并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费828元，由金牛区惠宏电器商贸部负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年六月二十五日 书记员 袁 敬