山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异454号 案外人：李田，男，1962年6月9日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：逯玉梅，女，1967年10月15日出生，汉族，系案外人配偶，住山东省胶州市。 申请执行人：青岛御乾投资有限公司，住所地山东省胶州市。 法定代表人：李文君，经理。 委托诉讼代理人：王学志，男，1987年10月14日出生，汉族，系该公司员工，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：李升堂，胶州中云法律服务所法律工作者。 被执行人：青岛福润德塑料挤出技术有限公司，住所地山东省胶州市。 法定代表人：王志梅，总经理。 被执行人：王志梅，女，1966年10月8日出生，汉族，住山东省胶州市。 被执行人：赵炳仁，男，1966年4月17日出生，汉族，住山东省胶州市。 本院在执行申请执行人青岛御乾投资有限公司与被执行人青岛福润德塑料挤出技术有限公司、王志梅、赵炳仁金融不良债权追偿纠纷一案【执行案号：（2021）鲁02执155号】过程中，案外人李田向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李田称，请求继续占有使用被执行人青岛福润德塑料挤出技术有限公司所有的，位于胶州市内的门卫房三间，行使租赁权至2031年1月1日。事实与理由：2011年1月1日，案外人与青岛福润德塑料挤出技术有限公司签订手写体的简单协议，合同约定青岛福润德塑料挤出技术有限公司将其所有的位于胶西镇胶西工业园平城中路西端的三间门卫房租赁给案外人使用，租赁期间为20年，自2011年1月1日至2031年1月1日。青岛福润德塑料挤出技术有限公司所欠李田的建筑款234502元作为20年租金。案外人与青岛福润德塑料挤出技术有限公司之间的租赁合同真实有效，且已实际履行10年，该租赁合同不存在虚假成分。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条及《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有限期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。作为承租人，无论是法定的优先购买权、优先租赁权还是案外人与青岛福润德塑料挤出技术有限公司之间的合同约定，在后期司法拍卖处置和产权人对外出租时，案外人均享有优先权。 申请执行人青岛御乾投资有限公司答辩称，1.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，2013年1月7日，青岛福润德塑料挤出技术有限公司与华夏银行胶州支行签订《最高额抵押合同》，将本案土地厂房抵押登记，抵押时，该土地厂房不存在出租情况，案外人系虚假陈述。若存在租赁事实，也是在抵押权设立之后形成。根据上述法律规定，本案房屋土地已设立抵押，具有他项权利，若出租必须征得抵押权人同意。华夏银行从未同意出租，且案外人与被执行人之间的租赁权形成于抵押权之后，其租赁权不能对抗抵押权。2.案外人提出的异议申请书落款签字不是本人所签，该异议无效。3.案外人应提供合法有效的证据证明其与青岛福润德塑料挤出技术有限公司实际履行租赁合同，并在2011年1月1日后实际占有使用租赁物，缴纳了相关的租赁费用、水电费用等，还应举证证明青岛福润德塑料挤出技术有限公司所欠建筑款234502元的相关事实，如工程地点、施工时间、施工内容、结算依据等。据申请执行人了解，该异议系青岛福润德塑料挤出技术有限公司打印找案外人妻子签字，并不存在异议申请书中的相关内容，现案外人在执行期间提出异议系恶意串通、妨碍执行的行为。4.案外人关于优先购买权的主张，按照执行网上公开、竞价拍卖的原则，案外人可随时根据法院的拍卖公告自行报名竞拍。在异议期间，该方面的要求不属于法院的审查范围。本案从青岛福润德塑料挤出技术有限公司逾期偿还贷款到本案审理、执行已达7年之久，案外人对此情况是明知的，就应知晓本案土地、厂房在后期司法处置时会产生的后果，应做好相应的腾迁准备。现在提出无法在限期内搬离，是与青岛福润德塑料挤出技术有限公司串通拖延执行，请求法院依法追求其抗拒执行的责任。综上，本案抵押权的设立系在租赁权形成之前，案外人提出的异议不成立，请求法院驳回其申请，并追究其相关妨碍执行的相关责任。 为证明其主张，案外人李田向本院提交手写协议1份，证明案外人承建了案涉三个车间、楼房及门卫室，因被执行人未支付全部建设款，故将门卫房租赁给案外人20年，以租金抵顶建筑款234502元。 申请执行人青岛御乾投资有限公司质证称，对该证据的真实性及证明事项均不予认可，从该证据内容看，并不符合相关证据形成的要件，无工程施工地点、数额、人工费的计算标准，案外人应提交相关施工合同及欠付人工费的证据。 本院查明，青岛御乾投资有限公司与青岛福润德塑料挤出技术有限公司、王志梅、赵炳仁、第三人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2020年4月29日作出（2020）鲁02民初165号民事判决书，查明：“抵押权人华夏银行胶州支行与抵押人青岛福润德塑料挤出技术有限公司签订编号为ＱＤＺＸ12（高抵）20130002号《最高额抵押合同》，约定：青岛福润德塑料挤出技术有限公司以其名下位于胶州市侧的房产及土地使用权［房权证号：胶自字第××号，土地证号：胶国用（2010）第11-&tim**;×号］为2013年1月7日至2015年1月7日期间华夏银行胶州支行与该公司基于主合同连续发生的多笔债权向该行提供最高债权额1900万元的抵押担保（最高债权额仅为主债权本金的最高限额，在本金不超过该限额的前提下，由此产生的抵押担保范围内的利息、罚息、费用等所有应付款项，抵押人均同意承担担保责任）；抵押担保范围为债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，抵押权人为实现抵押权、债权而发生的费用以及其他所有主合同债务人的应付费用。该范围中除本金外的所有费用，应从抵押财产变现价款中首先扣除，不计入本合同项下被担保的最高债权额；合同另约定了其他事项。就上述抵押财产，华夏银行胶州支行于2013年1月8日、1月9日分别取得胶他项（2013）第019号他项权证、房他证胶监字第××号他项权证。”判决如下：“一、青岛福润德塑料挤出技术有限公司自判决生效之日起十日内向御乾公司偿付借款本金1900万元、截至2019年5月30日的利息（含罚息、复利）794.25万元、自2019年5月31日起至实际给付之日止的罚息（以本金1900万元为基数，按《流动资金借款合同》及《展期协议》约定的罚息利率进行计算）；二、青岛福润德塑料挤出技术有限公司自判决生效之日起十日内向青岛御乾投资有限公司支付代理费70万元；三、对判决第一、第二项确定的债权，青岛御乾投资有限公司有权以青岛福润德塑料挤出技术有限公司抵押的房他证胶监字第××号他项权证、胶他项（2013）第xx号他项权证项下的房地产在主债权本金最高限额1900万元及相应利息、费用范围内折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿；四、对判决第一、第二项确定的债务，赵炳仁、王志梅承担连带清偿责任。赵炳仁、王志梅承担保证责任后，均有权向青岛福润德塑料挤出技术有限公司追偿；五、驳回青岛御乾投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192396元，由青岛御乾投资有限公司负担15821元，青岛福润德塑料挤出技术有限公司、赵炳仁、王志梅负担176575元。”青岛福润德塑料挤出技术有限公司、赵炳仁、王志梅不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2020年9月25日作出（2020）鲁民终1857号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛御乾投资有限公司向本院申请执行，执行案号为（2021）鲁02执155号。 2021年2月22日，本院作出（2021）鲁02执155号之一执行裁定书，裁定查封被执行人青岛福润德塑料挤出技术有限公司名下位于胶州市侧的不动产（房屋所有权证号：胶自**）、土地（土地证号：胶国用2010第11-&tim**;×号）。2021年3月23日，本院作出（2021）鲁02执155号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛福润德塑料挤出技术有限公司名下位于胶州市侧的不动产（房屋所有权证号：胶自：胶自**地（土地证号：胶国用2010第11-&tim**;×号）。2021年3月26日，本院作出（2021）鲁02执155号责令限期迁出通知书，责令上述不动产、土地的住户和其他使用人在本通知送达或张贴后的30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出，造成的相应法律后果自行承担。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”本案中，案外人李田提交的证据不足以证明其在案涉房产及土地抵押权设立前已向被执行人青岛福润德塑料挤出技术有限公司支付租金并对不动产持续占有使用，故案外人李田的异议请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人李田的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年六月二十二日 法官助理 张 辉 书 记 员 刘聪慧 速 录 员 张 澳