广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初12305号原告(反诉被告，以下均称“原告”)：周忠平，男，1991年9月7日出生，汉族，住陕西省安康市紫阳县××××××××，公民身份号码为612××××××××××××459。委托诉讼代理人：刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威军，湖南人和（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下均称“被告”）：罗平，男，1983年11月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区×××××××××××××××××，公民身份号码为430××××××××××××89X。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。被告：陈莉莉，女，1983年1月19日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区×××××××××××××××××，公民身份号码为430××××××××××××121。第三人：周忠琴，女，1988年5月15日出生，汉族，住广东省东莞市东城区××××××××××××，公民身份号码为612××××××××××××423。委托诉讼代理人：刘道元，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威军，湖南人和（东莞）律师事务所律师。第三人：东莞市喜迎门置业有限公司，住所地广东省东莞市××××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码为914×××××××××××275F。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：朱子军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴海波，该公司工作人员。原告周忠平与被告罗平、第三人周忠琴、东莞市喜迎门置业有限公司（以下称“喜迎门公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年9月17日立案受理后，被告罗平于答辩期内提起反诉，本院对反诉一并予以受理。本院适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告及第三人周忠琴的共同的委托诉讼代理人刘道元、张威军，被告罗平及其委托诉讼代理人翁媛、周争锋，第三人喜迎门公司的委托诉讼代理人朱子军、吴海波到庭参加诉讼。第一次庭审后，根据原告的申请，本院追加陈莉莉作为本案的被告参加诉讼，审理过程中，发现有不适宜适用简易程序的情形，依法裁定转为适用普通程序，于2021年4月13日第二次公开开庭进行了审理。原告及第三人周忠琴的共同委托诉讼代理人刘道元，被告罗平及其委托诉讼代理人翁媛、周争锋，第三人喜迎门公司的委托诉讼代理人吴海波到庭参加第二次庭审，被告陈莉莉经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周忠平于起诉时向本院提出诉讼请求：1.被告罗平应立即为东莞市××××××虎门国际公馆一期15栋1单元1706房（不动产权证号：粤房地权证莞字第0600849263号）办理注销抵押登记手续；2.被告罗平应将东莞市××××××虎门国际公馆一期15栋1单元1706房过户给原告；3.被告罗平向原告支付违约金395600元；4.被告罗平向原告支付律师费12000元；5.本案诉讼费由被告罗平承担。事实和理由：2020年5月12日，原告委托第三人周忠琴与被告罗平、第三人喜迎门公司签订了《房地产买卖及居间合同》，合同约定被告罗平将归其所有的位于东莞市××××××虎门国际公馆一期15栋1单元1706房，不动产权证号为粤房地权证莞字第0600849263号的房屋卖于原告，价格为1978000元，购楼款支付方式为原告前期支付80000元定金，首期楼款含定金458000元在卖方即被告罗平贷款银行扣款前由原告一次性支付，剩余购楼款1520000元由原告向银行申请按揭贷款支付。被告罗平利用原告支付的首期款赎楼。合同签订后，原告积极履行合同约定的各项义务，按约定支付了定金。被告罗平却因房价上涨，于2020年5月27日致函原告，要求撤销合同，拒绝履行合同义务。原告认为合同的签订是原、被告罗平真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，真实有效。原、被告应按照合同约定履行义务。被告罗平撤销合同且明确表示拒绝履行合同义务的行为已构成根本违约。经原告多次催告，被告罗平仍拒绝履行合同。被告罗平根本违约的行为严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。2020年11月23日，原告申请增加诉讼请求如下：被告罗平赔偿原告支出的律师费30000元。事实与理由：因被告罗平提起反诉，原告为反诉一案增加支出律师费30000元。2021年2月5日,原告申请变更诉讼请求如下:1.解除原告与被告罗平签订的《房地产买卖及居间合同》；2.两被告返还原告购房款80000元并支付利息（以80000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率，从2020年5月14日起计算至本息付清之日止）；3.两被告向原告支付违约金395600元；4.两被告向原告支付律师费42000元；5.两被告承担本案的中介费29600元；6.两被告支付原告房屋差价损失982000元（2021年1月27日房屋现价2960000元-合同成交价1978000元）；7.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：因案涉房屋属于被告罗平与被告陈莉莉的夫妻共同财产，被告陈莉莉明确表示不同意出售房屋，故原告请求变更诉请。被告罗平辩称，第一，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，无权代理合同中，相对人的撤销权，在追认到达之前行使，本案被告罗平在原告对代理人的代理行为的追认到达之前，已经通过在微信群及邮件的方式行使撤销权，案涉合同即不生效。案涉合同未生效，原告要求解除合同让被告承担违约责任和差价损失的诉讼请求没有事实和法律依据。1.案涉合同的主体为原告与被告罗平，第三人周忠琴在代理人处签字，并未提交合法的委托授权文件。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款的规定，在原告未追认合同之前，合同未生效。2.2020年5月12日，第三人周忠琴作为原告的代理人以原告的名义与被告罗平及第三人喜迎门公司签订合同后，被告罗平在2020年5月21日和27日均有催告中介让原告在合同上补签字，中介回复在签银行的时候补签。3.案涉合同的买方原告从签订买卖合同时起一直没有出现，也没有参与合同的履行，定金是第三人周忠琴的账户转账的。经被告罗平多次催告后，2020年5月27日原、被告双方与第三人喜迎门公司约定去办贷款的时间也没有得到任何的回复，故于2020年5月27日发函撤销案涉合同。4.第三人周忠琴在2020年6月25日晚上在微信群中发出的委托书，被告罗平及第三人喜迎门公司此前未见过，是在被告罗平发函撤销后补签的，不能视为原告追认案涉买卖合同，合同并未生效。5.本案中没有证据显示2020年5月12日第三人周忠琴作为原告的代理人以原告的名义与被告罗平及第三人喜迎门公司签订案涉合同时，第三人周忠琴已经取得原告的授权，应当认定为第三人周忠琴代为签约的行为系无权代理行为。签约后，原告一直没有补签案涉合同，经被告罗平的催告仍未有任何意思表示，直至2020年5月27日，第三人周忠琴欲将合同的主体变更其姐姐王蜜蜜，被告罗平发函撤销案涉合同，原告亦没有出面追认合同，因合同未生效，其违约责任条款亦为无效条款，故原告依据合同条款解除合同及要求被告罗平承担违约责任和差价损失的诉讼请求没有法律依据。6.根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条的规定，不应认定为第三人周忠琴在微信群里发送的倒签的授权委托书可阻碍被告罗平行使撤销权。第二，被告罗平为善意的相对人。1.被告罗平是在第三人喜迎门公司挂盘出售案涉房产，案涉交易也是第三人喜迎门公司促成的，但是第三人周忠琴虽没有原告的授权，但是在第三人喜迎门公司这样的交易场所及交易环境，虽原告没有在场，但根据当时的交易环境，被告罗平认为第三人周忠琴有权购买案涉房屋。2.被告罗平发现案涉签订合同时第三人周忠琴没有原告的授权后，担心合同的效力存在瑕疵，故在2020年5月21日和27日，两次催告第三人喜迎门公司让原告在案涉合同中补签字。3.被告罗平作为善意相对人，有权在原告对第三人周忠琴的代理行为的追认到达之前撤销合同。第三，原告要求被告支付利息没有法律依据，被告罗平基于案涉合同收取并保有定金，合法有据，原告无权要求被告罗平支付相应的资金占有利息。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告罗平提出反诉请求：1.确认于2020年5月12日签订的编号为DG8000783《房地产买卖及居间合同》在原、被告之间未生效；2.第三人周忠琴承担缔约过失的赔偿责任30000元；3.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：2020年5月12日，经第三人喜迎门公司居间介绍，被告与第三人周忠琴签订编号为DG8000783《房地产买卖及居间合同》，约定原告购买被告名下位于东莞市××××××虎门国际公馆一期15栋1单元1706房，不动产权证号为粤房地权证莞字第0600849263号的房屋，转让成交价为1978000元。2020年5月12日，第三人周忠琴向被告支付定金20000元，2020年5月14日，第三人周忠琴向被告支付定金60000元，共计80000元。合同第十二条约定，“如果买方第一次银行贷款不通过，则买方必须在五个工作日内变更产权登记人进行第二次贷款”。合同签订后，被告在微信群中多次催促第三人周忠琴办理贷款手续2020年5月27日为双方约定办理按揭的当天，第三人周忠琴主张变更合同履行主体为第三人周忠琴的姐姐。案涉合同的买方即原告一直未出现，也没有参与案涉合同的履行。为了安全起见，被告于2020年5月27日发出《撤销合同通知函》撤销案涉合同。被告与第三人周忠琴签订的合同在原告的追认之前，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第二款及《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款的规定行使撤销权。第三人周忠琴与被告签订合同后经被告多次催告原告均未出面追认合同，被告有权要求第三人周忠琴承担缔约过失的责任。原告周忠平对反诉答辩称，第一，案涉合同是原告委托其亲姐姐与被告罗平、第三人喜迎门公司签订，原告提供亲属关系证明，案涉合同是各方真实的意思表示，合同有效，各方应履行。第二，被告的反诉请求没有请求权，房屋买卖合同归于诺成合同，被告没有提出异议并且接受了定金，案涉合同已经生效。第三，被告发出撤销通知时，原告在微信中已经表示不愿意撤销，要求继续履行合同，并在6月25日发出书面通知及提交授权文件。第四，案涉合同不存在可以撤销的情形，原告委托其姐姐代理，从被告在委托书中签字可以看出被告知晓第三人周忠琴是一直作为原告的代理人。合同于2020年5月12日签订，按照常理，假如被告罗平认为第三人周忠琴没有代理权，却没有当天提出异议，且收取原告支付的定金80000元，而直至2020年5月27日才提出撤销合同。第五，东莞市未出台相关的限购政策，原告可以提供可以过户的证明文件。被告陈莉莉辩称，两被告在2011年4月6日登记结婚，房屋是在2015年10月13日登记在被告罗平的名下，案涉房屋购买于两被告婚姻存续期间，是两被告的共同财产。关于案涉房屋买卖被告陈莉莉不知情，没有在合同上签字，在被告陈莉莉知道案涉房屋买卖后，明确表示不同意。第三人周忠琴述称，同意原告起诉时提出的事实和理由。第三人喜迎门公司述称，第三人周忠琴与被告罗平到第三人喜迎门公司协商买房的时候，第三人周忠琴未出示授权材料，其称先签订合同付定金，后续让其弟弟或者姐姐在按揭过户的时候签订。第三人喜迎门公司不清楚原告是谁，只是知道原告要买房，第三人周忠琴代理他签署合同，第三人喜迎门公司当时没有核实授权或者亲属关系，但是第三人周忠琴与被告罗平均是同意的，被告罗平同意第三人周忠琴代原告签名。在合同签订十多天后被告罗平有询问委托代理合同的事宜，第三人喜迎门公司通知第三人周忠琴补授权，但是在第三人喜迎门公司通知之前被告罗平就已经发出撤销通知。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：罗平为东莞市××××××虎门国际公馆一期15栋1单元1706号房登记的权属人，权属登记时间为2015年10月13日。根据原、被告确认的《房地产买卖及居间合同》显示，周忠平作为买方（乙方），罗平作为卖方（甲方），喜迎门公司作为居间方（丙方），三方于2020年5月12日签署《房地产买卖及居间合同》一份，主要约定：卖方将位于东莞市××××××虎门国际公馆一期15栋1单元1706号房出售给买方；该物业的建筑面积为95.28平方米，总楼价为1978000元；交楼时间为完税期满5个工作日内；一方逾期履行合同义务导致合同履行延迟的，每日应按成交价格的0.05%向守约方支付违约金；甲方出现如下情形之一导致合同无法履行，乙方可以书面通知方式解除合同，甲方应退回已收房款，赔偿乙方支付的政府性税费及居间服务费（如有），并应按成交价格的20%向乙方支付违约金：（1）隐瞒物业存在产权瑕疵且在规定时限内未清除瑕疵，（2）不按时支付税费（如需），不办理委托公证（如需），不配合办理提前还贷（如需），乙方贷款（如需）或过户手续，不按时交付物业，或不履行其他合同义务，逾期时间达到15个工作日的；甲方产权共有人以未在合同中签名为由不同意出售物业，甲方应退回已收房款，赔偿乙方支付的政府性税费及居间服务费（如有），并按成交价格的20%向乙方支付缔约过失赔偿金，甲方代理人未取得合法授权致使合同无效的，按照本条前述约定承担缔约过失责任；一方以诉讼方式要求违约方承担违约责任的，提起诉讼时因此产生的律师费、诉讼费等费用由违约方承担；居间服务费29600元，由乙方于本合同签订当日支付，合同因丙方以外的因素导致不能履行的，不免除费用支付方的付款义务，丙方亦不负有退还或减收费用的义务；甲方确认尚有450000元的贷款未偿还，该贷款利用乙方已付楼款中的相应额度还款；定金20000元乙方须在2020年5月12日支付甲方，定金余款60000元须在2020年5月18日前支付，首期楼款458000元在卖方贷款银行扣款前支付，余款1520000元以银行按揭的方式支付；如买方第一次银行贷款不通过，则买方必须在五个工作日内变更产权登记人进行第二次银行贷款。罗平在该合同落款处“甲方”一栏签名及捺印，周忠琴在“乙方”一栏处签署了“周忠平”的名字，并在下方“代理人”一栏处签署“周忠琴”及捺印。关于案涉合同的签署事宜，喜迎门公司解释称，案涉交易一直由周忠琴看房，周忠平未出现，但签约时周忠琴表示系周忠平要买房，但未出示授权材料，并表示先签合同和支付定金，届时再通知其姐姐或者弟弟来（履行合同），过户时登记其姐姐或者弟弟的名字，该情况罗平亦清楚和同意，故先由周忠琴在合同上代署名，合同签署后十余天，罗平向中介方询问委托代理事宜，中介方的工作人员电话通知周忠琴补充授权材料，但在此之前，罗平即发出通知撤销案涉合同。2020年5月12日，周忠琴向罗平转账支付定金20000元。5月14日，周忠琴又转账支付定金60000元。罗平分别出具了收据予以确认。5月14日，中介方要求买方“尽快落实好主贷人”。5月17日，罗平询问何时安排办理按揭贷款手续，中介问周忠琴是否已准备好资料，周忠琴表示“还没有”“我尽快准备齐所有资料”。5月20日，中介问“周五能否准时去银行签按揭？”，罗平称“你们再拖下去，是不是不想买了。到时候别怪我解除合同”。随后中介表示“双方周五早上时间没问题的话，我就跟银行落实”“星期五银行这边OK的”。5月21日，罗平问周忠琴“明天你弟弟什么时候过来”，并告知中介“原合同是代签的，明天必须她弟弟要来啊！这样合同才完善。”“有一次更名机会，她明天签也行”。当天，中介表示“今晚发资料，明天做不了银行”。5月26日，中介通知交易双方“周三早上10点到邮政银行虎门支行签按揭，双方准备好相关资料”。同日，罗平表示“他现在换人啊”“合同没说她可以随便换人”。中介回复“合同上写如果第一个人因银行贷款不通过，或者贷款额度不足是可以换一个人的，客户现在直接就换一个人，一次性通过。”其后罗平又称“我老婆担心交易风险”“她换好几个人，又高评高贷。还代签的合同。”并提出解除合同，可以给予适当赔偿。但原、被告双方未能就赔偿金额协商一致。5月27日上午，中介表示“我到了银行”，罗平表示“我待会过去，大概半个小时”。周忠琴回复“我以为今天签不了，已经让我姐买中午12点回去的机票”。当天周忠琴未到银行，其解释称因罗平不同意换人作为办理银行按揭与过户主体，故周忠琴及其指定的新买受人王蜜蜜未到场。5月27日中午，罗平问中介“她弟弟周忠平来找你们公司签字了没？”中介回复“还木有”。罗平又问“他弟弟能贷款吗？”中介回复“应该玄，要还清负债”。5月27日下午，罗平向周忠平、周忠琴发出《撤销合同通知函》，主要内容如下：2020年5月12日，周忠琴以周忠平代理人的名义与罗平签署《房地产买卖及居间合同》，约定以197.8万元购买罗平名下位于东莞市××××××虎门国际公馆1期1单元1706的房产。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第二款和《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款的规定，现罗平依法行使撤销权，撤销双方之间签署的《房地产买卖及居间合同》，并要求周忠平、周忠琴提供收款银行账号以退还定金。周忠琴回复不同意撤销，并要求“尽快安排银行和后续工作”。2020年6月25日，周忠琴发出署名为“周忠平”的《委托书》《回函》各一份，《委托书》载明，周忠平委托周忠琴购买位于虎门国际公馆13栋-1-1706号房屋，委托事项包括签订合同、办理过户、物业交接和结清相关费用、房产的短期出租等等。《回函》则载明，周忠平不同意解除合同，并敦促罗平继续履行合同。同日，罗平表示“合同已经撤销，给账号返还定金”。以上两份材料的落款时间为2020年5月12日和5月27日。2020年7月10日，周忠琴要求中介向罗平发出《敦促履行通知书》，罗平回复“合同已经撤销了，不需要履行了”“……请给账号返还定金，不要耽误大家的事”。庭审中，喜迎门公司称，案涉交易无法进行的主要原因是罗平一方不肯卖，一开始的理由是房价上涨及小孩读书需要用房，后续又提出周忠琴未取得周忠平的授权。再查明，周忠平主张其为案涉诉讼中的本诉支出律师费12000元，为反诉支出律师费30000元，并提交了《委托代理合同》和增值税发票为证。罗平亦主张其为本案诉讼支出律师费30000元，对应的证据为《委托代理合同》和增值税发票。又查明，罗平与陈莉莉于2011年4月6日登记结婚。陈莉莉表示案涉物业于2015年10月13日登记在罗平名下，属于夫妻共同财产，现其对案涉交易不知情，且作为共有人不同意出售房屋。另，周忠平在诉讼过程中变更诉讼请求为解除合同，该变更诉讼请求申请书于2021年2月24日送达罗平。诉讼过程中，周忠平向本院提出财产保全申请，请求查封、扣押或冻结罗平价值2385600元的财产，本院经审查后予以同意，并裁定予以执行。以上事实，有原告提交的房地产买卖及居间合同、转账凭证、撤销合同通知函、微信聊天记录、委托代理合同及发票、虎门国际公馆的二手交易价格截图，被告提交的房地产买卖及居间合同、房产证、微信聊天记录、撤销合同通知函、邮寄快递单、银行流水、委托代理合同、律师费发票，当事人陈述以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、案涉《房地产买卖及居间合同》是否已发生法律效力；二、若合同已生效，则交易双方孰违约，违约责任如何认定；三、被告陈莉莉应否就案涉合同关系承担责任。关于焦点一。第一，根据各方陈述及本案证据，可以认定以下事实：周忠琴自称其为周忠平的亲属及代理人，并于2020年5月12日以周忠平代理人的名义与罗平、喜迎门公司签署了案涉《房地产买卖及居间合同》，其签署合同时并未出示周忠平的授权委托书或其与周忠平的亲属关系证明，喜迎门公司及罗平当场亦未要求或实质核实周忠平与周忠琴的关系。第二，虽然周忠琴于2020年6月25日向罗平发出的《委托书》《回函》的落款时间为2020年5月12日和5月27日，但上述两份材料均系交易双方就周忠琴是否有权代理发生分歧后，周忠平一方补充提交的材料，该材料易于事后制作，且在签署合同时并未出示，罗平于2020年5月27日就代理权提出质疑后，周忠平及周忠琴亦未能及时提交该材料，故该材料的形成时间是否与落款时间一致，存在较大疑点，况且周忠平亦未能提交任何其他证据证明案涉合同签署前其与周忠琴之间就委托购房事宜达成合意，故周忠平一方主张授权材料发生在签署案涉合同之前，缺乏充分证据予以支撑，本院不予采信。基于上述第一、二点，本院认定周忠琴在签署案涉合同时，尚未取得周忠平的授权，构成无权代理的情形。第三，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一、二款规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”所谓善意相对人，指的是相对人对于该代理行为系无权代理并不知情且不应当知情。本案中，周忠琴在签署合同时并未出示任何身份关系材料和授权材料，基于日常生活经验，显然难以推出其为有权代理，在此情况下，罗平并未要求进一步核实其授权情况，反是直接同意周忠琴代为签订合同，故并不符合上述立法中的“善意相对人”的条件。第四，从合同的履行来看，案涉定金由周忠琴支付，罗平对此并未提出异议，并且向周忠琴出具了收据。在案涉合同中，双方协商约定可以变更产权登记人，在实际履行中周忠琴也计划找案外人来签署后续合同，罗平一开始亦予以配合，可见对于罗平一方而言，其合同目的仅在于以合同约定的价款出售房屋，并不在意合同真正的签署方是谁，也正是基于这种认识，其怠于核实授权情况，未对交易尽到善良注意义务，难谓之“善意相对人”。第五，从微信协商过程以及相对中立的喜迎门公司的陈述可知，合同签署后罗平曾以多种理由提出解除合同，并愿意给予一定赔偿，但由于周忠琴不同意，故未能如愿。在此背景下，罗平未作任何明确提醒，突然行使撤销权，有悖诚实信用原则。需要进一步指出的是，签约后至罗平行使撤销权之前，并无任何证据可以辅助罗平作出关于周忠琴授权情况的新判断，若签署合同时罗平相信周忠琴具有代理权，则后来又以无权代理行使撤销权，缺乏依据。若签署合同时罗平已足以判断周忠琴无代理权，则其构成法律上的“明知”，不属于善意相对人。综上，本院认定周忠琴签约时属无权代理，但罗平不是法律意义上的善意相对人，故其不享有撤销权，其发出的《撤销合同通知函》不发生法律效力，案涉《房地产买卖及居间合同》自上述函件发出后仍处于效力待定的状态，直至2020年6月25日，周忠平出具《委托书》《回函》，追认周忠琴的授权并督促罗平继续履行合同，此时《房地产买卖及居间合同》效力确定，成为合法有效的合同，合同各方包括周忠平、罗平及喜迎门公司均受到合同条款的约束。关于焦点二。如前所述，案涉《房地产买卖及居间合同》成立并且生效，故买卖双方均应遵守约定，真实、全面地履行各自的合同义务。现罗平以合同已撤销为由拒不履行合同义务，缺乏事实和法律依据，已构成根本违约，故周忠平一方诉请解除合同，合法有据，本院予以支持，故双方于案涉《房地产买卖及居间合同》建立的房屋买卖合同法律关系自周忠平要求解除合同的变更诉讼请求申请书送达罗平之日即2021年2月24日解除。合同解除后，罗平理应将已收取的定金80000元及其孳息退还给周忠平，孳息应以80000元为基数，自2020年5月14日起按2021年2月24日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算至款项退还之日止。关于违约金，由于罗平的违约行为导致合同无法继续履行，根据案涉《房地产买卖及居间合同》的约定，罗平应按成交价格的20%即395600元向周忠平支付违约金。但考虑到如下因素：（1）合同履行仍处于定金阶段，周忠平一方已支付的对价较少，其对应的实际损失亦较小；（2）签约时周忠琴的授权确实存在问题，罗平作出合同可撤销的判断具有一定合理性；（3）双方在5月12日签署合同，罗平于5月27日已明确表示不再履行合同，期间前后仅为半个月，周忠平一方的实际损失尚不大；（4）对于一般人而言，案涉不动产交易为大额的重要交易，虽然合同约定可以变更一次产权登记人，但周忠平作为合同上载明的买方，在交易过程中自始没有出现，该行为会影响到罗平对交易真实性、有效性的判断；（5）在罗平通知撤销合同后，周忠平亦未及时联系罗平确认或者追认授权，其行为存在过错，导致损失进一步扩大。综上，本院综合考虑周忠平的实际损失、合同履行程度、预期利益、当事人过错等因素，按照公平原则与诚实信用原则，酌情调整违约金按成交价格的10%即197800元计算。对于周忠平诉请中超过的部分，本院不予支持。对于中介费29600元，合同约定由违约方予以赔偿，故周忠平要求罗平一方承担该费用，合法有据，本院予以支持。对于律师费，双方亦约定由违约方承担，对于本诉部分的律师费12000元，有委托代理合同与律师费发票为证，且该收费金额符合有关收费标准，本院予以认定。对于反诉部分的律师费30000元，被告反诉标的仅为30000余元，且该反诉内容本身具备抗辩性质，不存在明显增加律师工作量的情形，律师费却高达30000元，与之对应的本诉标的高达上百万元，律师费为12000元，可见反诉的律师费明显不合理，故本院对反诉部分的律师费不予支持，罗平应向周忠平支付的律师费以12000元为准。关于房屋差值损失，如前所述，本院在处理违约金时已充分考虑周忠平一方的损失情况，故前述违约金金额足以弥补其损失，现其又主张房屋差值损失，理据不足，本院依法予以驳回。关于焦点三。虽然陈莉莉与罗平系夫妻关系，但目前并无任何证据证明陈莉莉知晓或参与案涉交易，亦无证据证明周忠平一方支付的定金已进入陈莉莉和罗平二人夫妻共同生产经营或生活消费，故陈莉莉并非案涉合同交易的相对方，案涉债务亦非夫妻共同债务，陈莉莉无需对案涉合同债务承担连带责任。另，如前所述，案涉《房地产买卖及居间合同》已成立并生效，现罗平以合同无效为由要求周忠平承担缔约过失责任，缺乏事实和法律依据，本院对其全部反诉请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周忠平与被告罗平于2020年5月12日签署《房地产买卖及居间合同》建立的房屋买卖合同关系已经解除；二、限被告罗平于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周忠平退还定金80000元及支付利息[利息以80000元为基数，自2020年5月14日起按2021年2月24日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准计算至款项退还之日止]；三、限被告罗平于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周忠平支付违约金197800元；四、限被告罗平于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周忠平支付律师费12000元；五、限被告罗平于本判决发生法律效力之日起三日内向原告周忠平支付中介费29600元；六、驳回原告周忠平的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告罗平的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费34875.32元，保全费为5000元，（原告已预交），由原告周忠平承担13746.32元，被告罗平承担26129元；反诉受理费11432元（被告罗平已预交），由被告罗平承担。如不服本判决，双方当事人可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  黄颖仪人民陪审员  谭丽萍二〇二一年六月十六日书 记 员  向 辉伍秀娟强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。