广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初29510号原告：深圳市海雅商业有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：张瑞龙。委托诉讼代理人：董运东。委托诉讼代理人：刘香歌。被告：深圳市丰优百餐饮管理有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：李瑾。被告：深圳市得乐生物科技有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：李瑾。两被告共同委托诉讼代理人：申振，广东信达律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：周彩洪，广东信达律师事务所实习律师。原告深圳市海雅商业有限公司诉被告深圳市丰优百餐饮管理有限公司（以下简称丰优百公司）、深圳市得乐生物科技有限公司（以下简称得乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，适用独任制普通程序于2021年3月18日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人董运东、刘香歌，两被告的共同委托诉讼代理人申振、周彩洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告丰优百公司向原告付清截止至2020年7月22日的欠款共计302061.98元（人民币，下同）及逾期违约金83671.76元（自每月应付款日期届满之次日起至实际支付之日止，每日按照应付未付金额的0.1%计算，暂计至2020年9月22日）；2、被告丰优百公司向原告支付场地占用费48519.17元（自2020年7月23日起至被告实际将商铺恢复毛坯交还原告之日止，按日租金标准计算，暂计至2020年9月22日）；3、被告得乐公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；4、两被告连带承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求为被告丰优百公司清空商铺并向原告返还；原告明确其第一项诉讼请求为：支付2019年5月1日至2020年7月22日的租金237113.07元、物业管理费22877.42元、宣传推广费2961.29元、水费374元、电费21325.46元、电力公共设施使用费14468.8元、排污清理费2941.94元；租金、物业管理费、宣传推广费的违约金以每月欠付费用为基数自上个月26日起依次计算，水费、电费等其他费用违约金从下个月11日起依次计算。事实及理由：原告与被告丰优百公司于2018年7月签订编号为【101110080】的《海雅缤纷广场商铺合同书》、《POS自收银及租金、费用的结算补充协议》及《海雅缤纷广场商铺合同书补充协议(二）》（以下统称“合同”）。合同约定：原告将深圳市南山区南海大道东鹏龙商业城负一楼1L202-2号商铺提供给被告丰优百公司经营“得乐酸奶”品牌；租赁期限自2018年8月15日（即商铺实际交付之日）起至2020年9月14日止；被告丰优百公司应按合同约定标准于每月25日前向原告支付下月的租金、物业管理费和宣传推广费并于每月10日前向原告支付上月水电费等合同约定费用。合同履行期间，原告全面适当地履行了合同义务，但被告丰优百公司自2019年4月26日起开始拖欠租金、物业管理费、水电费等合同约定应交费用，并且未经原告书面同意擅自于2020年7月23日起停止经营商铺、单方面终止合同，已构成根本违约。原告于2020年7月30日通过邮寄方式向被告丰优百公司送达《关于要求限期交回所承租商铺并结清欠款的通知》，要求被告丰优百公司自收到通知之日起三日内付清欠款，并将商铺恢复至毛坯状态后交回原告，但被告丰优百公司置之不理，并一直占用原告场地，给原告造成了重大损失。根据合同第5.12条、第12.1条以及第13条约定:被告丰优百公司超过合同约定期限支付租金及其他费用的，每逾期一日，应按欠缴费用的千分之一向原告支付逾期违约金；因被告丰优百公司原因导致合同终止的，原告有权没收履约保证金及水电押金并要求被告丰优百公司承担违约赔偿责任；合同一经终止，被告丰优百公司应在合同终止之日起15天内将商铺恢复至毛坯状态交回原告，逾期未完成撤场、商铺恢复毛坯义务并将商铺交回原告的，每逾期一日，须按合同租金的三倍向原告支付场地占用费。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告得乐公司作为被告丰优百公司的唯一股东不能证明其资产独立于被告丰优百公司，因此应就被告丰优百公司因合同所负债务承担连带清偿责任。综上，被告丰优百公司拖欠款项、单方终止合同的违约行为给原告造成了重大损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明案件事实，判如所请，依法维护原告的合法权益。被告丰优百公司辩称：一、被告丰优百公司不存在拖欠租金、场地占用费的违约行为，具体理由如下：（一）被告丰优百公司已于2019年6月份支付2019年5月份租金，原告属于重复主张。根据被告丰优百公司《民事起诉状》所附欠款明细显示，其主张被告丰优百公司未支付2019年5月份租金并非客观事实，该月租金被告丰优百公司已于2019年6月3日完成支付，不存存在拖欠的事实，原告属于重复主张。（二）双方在合同履行的过程中发生合同第17条所约定的不可抗力情形，被告丰优百公司不存在违约案涉《海雅缤纷广场商铺合同书》（以下简称“《商铺合同》”）第17条约定：“合同期限内，如遇地震、海啸、飓风、战争、国家重大政策变更、政府行为、政府政策规划、经营环境变化及建设需要，导致合同无法履行或一方或双方损失的，任何一方均有权提前终止本合同，双方互不承担违约及赔偿责任。”根据被告丰优百公司提交的《微信聊天记录》可予以证明，原告于2019年5月左右在未提前通知被告丰优百公司的情况下，案涉商铺所在区域进行地铁施工、海雅广场进行封闭，被告丰优百公司客观上不具有经营条件（经营业绩断崖式下滑），损失惨重。就前述发生的不可抗力导致被告丰优百公司客观上无法继续经营情况，被告丰优百公司多次与原告对接进行沟通协商，并多次提交免租申请，并一直等原告给予书面答复是否同意免租，原告对接人承诺被告丰优百公司地铁、广场会尽快开通，直至2021年7月份，原告对接人明确告知被告丰优百公司，原告不同意免租，因此被告丰优百公司及时终止案涉《商铺合同》继续履行。（三）案涉商铺因地铁改造客观上不具有法定使用条件，且原告未履行修缮义务，其构成违约。如上所述，租赁期间，原告于2019年5月左右在未提前通知被告丰优百公司的情况下对广场地面进行改造，加上地铁线路改动施工等因素导致案涉商铺周围被施工的围挡墙围住，人行通道被堵，店铺门口台阶被推掉、地基被挖空、墙面出现裂缝、管道喷水、玻璃掉落等。因此，案涉商铺完全不符合房屋正常使用条件，且原告未及时履行修缮义务，已构成违约。其主张被告丰优百公司继续支付租金、占有使用费无相应事实与法律依据。（四）因原告存在前述违约行为，被告丰优百公司无需支付场地占用费。如上所述，被告丰优百公司系因原告未及时履行房屋修缮义务，导致房屋处于无法正常使用状态，被告丰优百公司终止案涉《商铺合同》继续履行，不存在任何过错。原告要求被告丰优百公司支付场地占用费无相应事实与法律依据。再退一步来说，即使贵院认定被告丰优百公司需支付场地占用费，原告作为租赁店铺及广场的管理者，负有减损的义务，应采取主动收回租赁店铺等适当措施以避免店铺空置造成损失的扩大，故原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求被告丰优百公司赔偿，且原告主张的场地占用费过分高于其损失，被告丰优百公司不予认可。综上所述，案涉合同系因发生不可抗力以及对方不及时履行案涉房屋修缮义务存在违约的情况下，被告丰优百公司与原告积极沟通协商免租事宜，不存在故意不予支付租金的事实。原告主张被告丰优百公司不予支付租金、场地占用费以及违约金无相应事实和法律依据。故，被告丰优百公司恳请贵院支持被告丰优百公司的答辩主张。二、退一步说，即使假设贵院认定被告丰优百公司存在违约，那么原告主张保证金和违约金同时适用，明显超出其所受损失，不应得到支持。如上所述，退一步来说，即使法院最终认定被告丰优百公司构成违约，但原告已没收被告丰优百公司履约保证金71928元及水电押金3510元，前述没收金额合计75438元已足以赔偿因逾期支付租金造成原告的全部经济损失，现原告还另行要求按0.1%标准计算逾期违约金，其主张过分高于其损失，请求法院驳回其主张逾期违约金的诉讼请求。综上，恳请法庭在依法查明事实的基础上，驳回原告全部诉讼请求，以维护被告丰优百公司之合法权益。被告得乐公司辩称：其与被告丰优百公司的答辩意见一致，另，根据被告提交的财务报表可知，两被告根据经营情况已按会计原则，相关规定向税务系统上传相关财务数据，税务系统下载的财务报表未见得乐公司财产与丰优百公司资产混同的迹象。综上，恳请法庭在依法查明事实的基础上，驳回被答辩人全部诉讼请求，以维护答辩人之合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月14日，原告（甲方）与被告丰优百公司（乙方）签订《海雅缤纷广场商铺合同书》，约定：甲方向乙方提供商铺，位置为深圳市南山区（涉案商铺），建筑面积为36平方米；租赁期限初步预计自2018年8月1日起至2020年8月31日；自本合同签订之日起7日内，乙方应通过银行转账或现金缴纳的方式，向甲方一次性缴纳履约保证金共计71928元，相当于三个月的保底租金、物业管理费、宣传推广费和POS收银系统使用费的总和；自本合同签订之日起7日内，乙方应通过银行转账或现金缴纳的方式，向甲方一次性缴纳水电押金每平方米97.5元，共计3510元；乙方按每月保底租金（收益金）与每月营业款提成收益金二者取其高支付租金，每月保底租金按照租赁面积计算，2018年8月1日至2019年7月31日为每月21960元，2019年8月1日至2020年8月31日为每月23976元；每月营业款提成收益金按照每月营业款（税前）的一定比例收取，2018年8月1日至2019年7月31日按12%计算，2019年8月1日至2020年8月31日按13%计算；首月保底租金于计租日前5天支付，其余月份的保底租金于每月25号前先行支付下月的保底租金；甲方计算出上月的提成收益金，如上月提成收益金大于该月的保底租金，则乙方应在该月10号补足差额部分款项；除租金以外，乙方还应向甲方向甲方缴纳其他费用，包括但不限于会员服务促销费、商品推广费、物业管理费、宣传推广费、水电费、网络使用费、POS收银系统使用费、刷卡手续费、仓库使用费、外派使用费及其他费用；物业管理费为每月每平方米50元，乙方如需在非甲方正常营业时间使用空调的，需另外支付空调费，应在每月25号前支付完毕下月的物业管理费；宣传推广费为每月每平米6元，应在每月25号前支付完毕下月的宣传推广费；水费每立方米5.5元、电费每千瓦时1.4元，应在每月10号前支付完毕；网络费每年2000元，签订合同第一年的费用在支付首次收益金时一并支付，后续年度的费用在每年的1月10号前一次性缴清；仓库使用费为每月每平方米100元；外摆使用费为每月每平方米200元；对乙方应向甲方缴纳租金及其他合同约定的所有费用，乙方超过合同约定的付款期限缴纳上述款项的，每逾期一日，须按欠缴费用总额的千分之一向甲方支付逾期违约金，并承担其他违约和赔偿责任；如乙方逾期缴纳上述租金及应缴你费用超过10天，甲方有权采取停水、停电措施，在此期间所产生的收益金、应缴费用及逾期违约金正常收取，如乙方逾期缴纳上述收益金及应缴费用超过15天，甲方有权解除合同，并按照本合同第12条的规定追究乙方的违约责任；如乙方存在拖欠租金及本合同所有费用的等其他任何费用15日以上或者其他违约情形的，甲方有权单方面终止本合同，没收履约保证金及水电押金，乙方的所有物品和财产均归甲方所有，乙方仍需交清拖欠的租金及其他费用，甲方有权追究乙方全部违约及赔偿责任；及其他内容。同日，原告（甲方）与被告丰优百公司（乙方）签订《海雅缤纷广场商铺合同书补充协议》，约定：合同期内不收取网络查询费，结款期45天等。2018年7月14日，原告（甲方）与被告丰优百公司（乙方）签订《POS自收银及租金、费用的结算补充协议》，约定：乙方租用甲方收音机及POS系统需向甲方支付使用费为每月450元、押金5000元；甲方可按交易金额的1%（外币卡3%）向乙方收取交易手续费；乙方应在每月10号前向甲方支付完毕POS机使用费和交易手续费；及其他内容。2018年8月15日原告向被告交付涉案商铺。2020年7月30日，原告向被告丰优百公司邮寄《关于要求限期交回所承租商铺并结清欠款的通知》，告知被告暂计至2020年7月22日，被告须支付应交款项392931.25元，并要求被告丰优百公司在收到通知后三天内将商铺恢复毛坯状态后交还原告，否则商铺内所有设施及物品视为丰优百公司遗弃，原告有权随时予以处理或变卖抵扣欠款。2021年2月19日，原告向被告丰优百公司邮寄《关于要求限期交回商铺的通知》，告知被告在收到该通知三日内移除商铺内的设施设备并清理完毕后交还给原告。2021年2月22日，被告丰优百公司向原告邮寄《关于〈关于要求限期交回商铺的通知〉之复函》，表示双方的合同因发生不可抗力及原告存在违约的情况下，被告已于2020年7月22日通知原告终止合同，承租商铺实际交还原告且已由原告实际占有，2020年7月23日起被告不再占有该商铺等。2019年6月3日，被告丰优百公司向原告转账支付27270.23元。被告表示其支付的27270.23元系5月租金21960元加上5月物业管理费1800元、4月电费1736.63元、4月水费55元、4月电力公共设施使用费1302.6元、4月排污清理费200元、4月推广费216元。原告表示该款项是支付了2019年4月的部分欠款及5月份的部分租金，原告主张5月份租金为11786.4元，就是扣减了被告已支付的部分；对此，原告于庭后向本院提交了其制作的2018年10月31日至2019年6月30日期间应收款项和已收款项明细、网上银行交易明细、缴费通知单等予以证明。两被告对原告庭后提交的证据不予认可。为证明被告须向原告支付的租金、物业管理费、水电费等各项费用明细，原告提交了相关的缴费通知单并自行制作了欠款明细予以证明。欠款明细中载明了各项费用的每个月的具体金额，其中，2019年5月至2020年6月期间的租金共计237113.07元、物业管理费22877.42元、宣传推广费2961.29元、水费374元、电费21325.46元、电力公共设施使用费14468.8元、排污清理费2941.94元；部分缴费通知单中有被告丰优百的工作人员签字确认。原告表示2019年7月31日前租金为每月21960元，2019年8月1日开始固定租金变为每月23976元，2019年7月至10月因地铁施工影响给予被告租金减免（7月15000元、8-10月按税前营业额的12%计算），2020年2月至3月租金和物业管理费分别减免50%。两被告表示其对于有被告丰优百公司员工签字的通知单予以认可，没有签字的不予认可；对于欠款明细被告不予认可，被告认为不拖欠5月租金，而2019年6月、7月的租金，系因为合同履行过程中发生了不可抗力，不应支付租金。被告丰优百公司提交微信群聊天记录，被告丰优百公司的法定代表人与原告方代表刘某、苏某、陈某的微信聊天记录，被告丰优百公司分别于2019年9月16日、2020年1月16日、3月25日向原告出具的“受损情况汇报”及“免租申请”，店铺现状视频及照片等，以证明涉案商铺所在的海雅缤纷广场进行地面改造和地铁施工，自2019年5月开始涉案店铺就被施工的围挡墙围住无法正常经营，被告丰优百公司的法定代表人一直与原告进行沟通并申请减免租金。原告对前述证据均不予认可，并表示苏某曾是原告的员工但已离职，刘某、陈某系原告员工。被告得乐公司提交两被告2018年至2020年度资产负债表和利润表，以证明两被告不存在财产混同的情况。庭审中，原告表示被告丰优百公司于2020年7月23日停止营业，但仍占用商铺，所有生产设备等仍在商铺中，没有交还；被告丰优百公司则表示涉案商铺内的物品原告不需要，均可移除，且被告2020年7月23日就不再实际占用房屋，根据原告的通知，逾期不交还原告将被告所有物品视为遗弃，故即使未认定被告于2020年7月23日交还商铺，亦可认定2020年8月3日被告不再具备占用商铺的可能性。另查，2018年8月20日，被告丰优百公司的股东变更为得乐公司，股权比例为100%。本院认为，原告与被告丰优百公司签订的《海雅缤纷广场商铺合同书》、《海雅缤纷广场商铺合同书补充协议》、《POS自收银及租金、费用的结算补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。对于原告要求被告支付的2019年5月1日至2020年7月22日期间的租金237113.07元、物业管理费22877.42元、宣传推广费2961.29元、水费374元、电费21325.46元、电力公共设施使用费14468.8元、排污清理费2941.94元的诉讼请求。被告丰优百公司表示其已支付了2019年5月的租金，并表示6月之后因不可抗力不应支付租金，且对相关水电费等不予认可，对此，本院认为，首先，原告已提交了2018年10月起被告支付相关费用的交易凭证及应支付费用的计算明细，且相关收费通知中亦有被告工作人员签字，而被告并未提供反证证明原告计算的相关费用金额有误，故本院采信原告提交的相关证据。其次，被告虽主张自2019年6月起因地铁施工围挡等原因造成其无法经营，但相关微信记录及照片等仅能证明其与原告就减租等事宜进行了沟通，无法证明涉案商铺根本无法使用，而且原告已对2019年6月至8月的租金进行了减免，又对疫情期间的租金进行了减免，并已对被告已支付的租金进行了扣除，故本院对于原告主张的租金金额等予以确认。最后，被告丰优百公司主张以其缴纳的押金和水电押金抵扣拖欠的租金，而原告主张没收押金；对此本院认为，因被告丰优百公司拖欠相关费用，构成违约，故原告有权没收相关押金，故对被告丰优百公司的抗辩理由本院不予采信。综上，被告应向原告支付2019年5月1日至2020年7月22日期间的租金237113.07元、物业管理费22877.42元、宣传推广费2961.29元、水费374元、电费21325.46元、电力公共设施使用费14468.8元、排污清理费2941.94元。对于原告主张的前述费用的违约金。被告丰优百公司虽自2019年5月起开始拖欠租金，但因涉案商铺外地铁施工以及之后疫情等原因给丰优百公司的营业造成一定影响，其拖欠相关费用亦系事出有因，且原告没收被告缴纳的押金等，足以弥补原告的损失，故对于原告要求的违约金本院不予支持。对于原告要求确认双方的合同自2020年8月1日解除及要求被告丰优百公司交还商铺，并自2020年7月23日起支付场地占用费的诉讼请求。被告丰优百公司拖欠租金，原告有权要求解除合同，合同自原告要求解除的通知到达被告丰优百公司时解除，本案中，原告向被告出具的限期交回商铺并结清欠款的通知于2020年8月1日送达被告丰优百公司，故本院确认双方的租赁合同于2020年8月1日解除。对于原告要求被告丰优百公司交还商铺的诉讼请求，本案中，双方均确认被告丰优百公司自2020年7月23日起就不再营业，考虑到被告丰优百公司已明确表示其在商铺内的设施可由原告任意处理，且原告作为出租方，在明确知晓被告已不再继续营业并已发函要求收回商铺且明确表示逾期将视为商铺内的物品已被遗弃的情况下，亦有义务及时收回商铺防止损失扩大，而涉案商铺目前也无证据证明处于被告丰优百公司的控制之下，原告可随时自行收回，故对于原告要求被告返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告丰优百公司支付的使用费，被告丰优百公司虽表示其在2020年7月23日起就不再营业，但被告丰优百公司并未与原告办理商铺交接手续，故原告有权要求被告丰优百公司继续支付使用费，考虑到租赁合同约定的租赁期限2020年8月31日即到期届满，且原告有义务及时收回商铺防止损失扩大，故本院酌情判令被告丰优百公司再向原告支付一个月的占有使用费共计23976元。对于原告要求被告得乐公司对被告丰优百公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求。被告丰优百公司系一人有限责任公司，被告得乐公司作为股东，其提交的相关证据不足以证明丰优百公司的财产独立于其自己的财产，故应对丰优百公司的债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市海雅商业有限公司与被告深圳市丰优百餐饮管理有限公司之间的租赁合同已于2020年8月1日解除；二、被告深圳市丰优百餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市海雅商业有限公司支付2019年5月1日至2020年7月22日期间的租金237113.07元、物业管理费22877.42元、宣传推广费2961.29元、水费374元、电费21325.46元、电力公共设施使用费14468.8元、排污清理费2941.94元，共计302061.98元；三、被告深圳市丰优百餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市海雅商业有限公司支付占有使用费23976元；四、被告深圳市得乐生物科技有限公司对被告深圳市丰优百餐饮管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告深圳市海雅商业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7813.8元、保全费2270元，共计10083.8元，由原告负担2521.8元，由两被告负担7562元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇二一年六月三日书记员  谌丽文附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。