湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2592号上诉人（原审被告）：浏阳奥园广场房地产开发有限公司，住湖南省浏阳市××大厦××楼。法定代表人：尹立鹏，总经理。委托诉讼代理人：邓志雄，男，系公司员工。委托诉讼代理人：陈霞，女，系公司员工。被上诉人（原审原告）：张郸，女，1987年8月22日出生，汉族，户籍地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：王成，男，1977年3月16日出生，汉族，户籍地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市，系张郸之夫。上诉人浏阳奥园广场房地产开发有限公司（以下简称奥园公司）因与被上诉人张郸商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初9360号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人奥园公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.被上诉人张郸承担二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院送达程序违法，奥园公司未收到该案的传票、起诉状副本等证据材料。二、奥园公司与张郸签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效，根据合同第八条约定，房屋交付的条件为竣工验收备案，故涉案房屋在2019年9月29日通过验收合格，于2019年12月18日已通过竣工验收备案，已满足合同约定的交付条件，奥园公司于2020年1月2日将涉案房屋交付给张郸使用，张郸于2020年1月4日前去验房已超过合同约定的验收时间，相应的不利后果应由被上诉人自行承担，一审法院判决奥园公司承担逾期交房违约责任与事实不符，张郸主张按日万分之五的标准计算违约金过高，超出了张郸的实际损失，加重了上诉人的违约责任，请求法院考虑企业艰难给予适当减少。被上诉人张郸辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。张郸在一审法院提供了奥园公司向其提供的地址，一审法院还通过天眼查查询到的联系方式告知奥园公司应诉，但奥园公司无正当理由拒不到庭，其应当承担不利的后果。二、张郸因奥园公司交房不符合约定条件而拒绝收房合理、合法。根据双方签订的《浏阳市商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人在交接时应当正常供应水电，奥园公司未依约提供水电、隔断，导致张郸无法使用涉案房屋，张郸据此拒收房屋合理合法。三、奥园公司违约责任过重没有任何法律和事实依据。购房者相对于开发商处于弱势地位，本案涉及的商品房买卖合同系奥园公司拟制的格式合同，从合同内容可看出，奥园公司设置了对自身有利的合同条款，约定了相对较轻的违约责任，奥园公司作为违约方应当遵守合同的约定承担相应的违约责任，且合同约定的违约金并未过分高于损失。四、上诉人蔑视法律、滥用诉讼权利，浪费司法资源。五、补充协议中关于逾期交房违约金按万分之一的约定系格式条款，奥园公司未按补充协议的约定对格式合同尽合理提示义务，属于无效条款，同时，一审判决的金额是依据正式合同约定作出，合法有效。张郸向一审法院起诉请求：1.判令奥园公司即日给付张郸延期交付房屋的违约金43461元；2.判令奥园公司免除张郸2020年1月至4月的物业管理费954.2元；3.本案诉讼费用由奥园公司承担。一审法院认定的事实：2018年8月18日，张郸与奥园公司签订《浏阳市商品房买卖合同》（合同编号：20180030138），张郸购买由奥园公司开发的浏阳市行政中心锦城大道浏阳奥园广场第10幢138号商品房1套，用途为商业，该房建筑面积47.71平方米，单价为每平方米18402.85元，总价款为878000元。付款方式及期限为分期付款：买受人在签定本合同时支付购房款180000元，于2018年8月22日前付清剩余房款698000元。合同第八条：“交付期限：出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续。”第九条：“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。第十四条：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交接时水、电正常供应；……”。合同签订当日，张郸向奥园公司支付了购房款180000元，于2018年8月22日付清剩余房款698000元，奥园公司亦向张郸开具交付购房款相应金额的增值税发票。2019年12月23日，奥园公司向张郸发出收楼通知书，告知其在2019年12月30日来办妥涉案房屋的接收手续，张郸于2020年1月4日前往房屋现场验收查看，发现房屋门面未做隔断处理，无法确定面积便未实际接收，亦未通水电，奥园公司承诺按张郸要求做好后再行通知，2020年4月7日奥园公司工作人员微信告知张郸水电已通，张郸查看后便实际接收了涉案房屋。一审法院认为，奥园公司与张郸签订的《浏阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案张郸已按合同约定全面履行了付款义务，奥园公司亦应按双方合同约定期限向张郸交付房屋，奥园公司未按约交付，则应承担逾期交房之违约责任。依据《浏阳市商品房买卖合同》第八条、第十四条约定，奥园公司应在2019年12月30日前将符合约定的房屋向张郸交付，但直至2020年4月7日，奥园公司才将水、电正常供应且隔断完毕的房屋交付给张郸，奥园公司的交付行为有违合同约定，应当按约定向张郸支付违约金。经计算，奥园公司应支付张郸违约金43022元。故对张郸要求奥园公司支付张郸延期交付房屋的违约金43461元的诉讼请求，一审法院据实予以支持，超出部分，一审法院不予支持。因物业管理费的收取单位并非奥园公司，且物业服务合同与本案商品房销售合同属不同法律关系，本案中不能处理，故对张郸要求免除2020年1月至4月的物业管理费的诉讼请求，一审法院不予支持，张郸可据实际收房时间事实另行行使相关抗辩权。奥园公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃了对张郸主张的事实、提供的证据和提出的诉讼请求进行质证、辩驳的权利，由此产生的法律后果，应由奥园公司自行承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、浏阳奥园广场房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付张郸逾期交房违约金43022元；二、驳回张郸的其他诉讼请求。一审案件受理费910元，减半收取455元，由浏阳奥园广场房地产开发有限公司负担。二审期间，奥园公司向本院提交了如下证据：证据一，收楼通知书及EMS单，拟证明上诉人已按照合同约定通知了被上诉人收楼；证据二，工程竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已于2019年9月29日通过勘察、设计、施工、工程监理等验收合格，已于2019年12月18日通过竣工验收备案，已满足合同约定的交付条件；证据三，《编号20180030138补充协议》，拟证明双方签订的补充协议合法有效，该协议对交付房屋约定很明确，有约定应按照约定。张郸对奥园公司的证据发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，对其证明目的不予认可，张郸收到通知书后去验房发现交付的房屋没有做隔断，不满足交付使用的条件，后奥园公司重新做了隔断，水电入户也是事后才到位的；对证据二的真实性没有异议，虽然竣工验收了，但是水电没有到位，没有达到约定交付条件；证据三不能达到奥园公司的证明目的，奥园公司没有依约向张郸尽到合理的提示和说明义务，该条款系格式条款而无效。本院对奥园公司的证据认证如下，对证据一、二、三的真实性、合法性和关联性本院予以确认，但对其证明目的，本院不予采信。二审补充查明：1.奥园公司与张郸在签订《浏阳市商品房买卖合同》的同时签订《编号20180030138补充协议》（以下简称补充协议），补充协议第七条对合同第九条（逾期交付责任）补充约定：“……2、除不可抗力外，出卖人无正当理由未能按期交付该商品房，自合同第八条及本补充协议约定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付该商品房价款总额万分之一的违约金，买受人同意不退房且合同继续履行。出卖人延期交付该商品房的，则出卖人为买受人办理产权登记的期限自出卖人实际交付该商品房之日的次日开始计算。买受人由于出卖人逾期交付房屋而要求出卖人支付的违约金不超过房屋总价的3%。”2.一审法院于2020年8月14日以邮寄方式向奥园公司送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票、流程告知书、廉政监督卡等，送达地址为浏阳市××大厦××楼，该邮件已于同年8月14日送达成功，后一审法院于2020年10月30日以同样的方式向奥园公司送达一审民事判决书，判决书于同年11月2日送达成功。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：奥园公司是否构成逾期交房；如奥园公司存在逾期交房的违约行为，则违约金的计算标准是适用《浏阳市商品房买卖合同》第九条约定的万分之五还是适用补充协议第七条约定的万分之一。第一，关于奥园公司是否构成逾期交房的问题。按《浏阳市商品房买卖合同》第八条约定，奥园公司应在2019年12月30日前将经验收合格的商品房交付给张郸使用，按该合同第十四条约定，奥园公司在交接时应确保水、电正常供应。奥园公司至2020年4月7日方将水、电正常供应的商品房交付给张郸，因此，奥园公司在约定交付期限届满前并未将符合合同约定使用条件的房屋交付给张郸，故奥园公司应当承担逾期交房的违约责任。第二，关于违约金计算标准的问题。补充协议第七条系奥园公司为了重复使用而预先拟定，奥园公司并未举证证明其在与张郸订立补充协议的该条款时进行了充分协商，故应认定补充协议第七条系格式条款。奥园公司亦未提交证据证明其采取合理的方式提示张郸注意，且补充协议第七条将《浏阳市商品房买卖合同》第九条约定的出卖人逾期交房违约金计算标准由商品房价款总额的万分之五每日调整至万分之一每日，同时还约定买受人在开发商逾期交房的情况下“不退房且合同继续履行”，补充协议第七条的内容明显对张郸不利，排除了张郸在奥园公司逾期交房时解除合同的权利，且大幅免除了奥园公司逾期交房的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”应认定补充协议第七条对张郸不具有约束力，奥园公司要求按商品房价款总额的日万分之一计算逾期交房违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。因此，奥园公司应向张郸支付逾期交房违约金43461元（878000元×0.0005/日×99日），一审判决奥园公司向张郸支付逾期交房违约金43022元，张郸并未提起上诉，应认定系其行使处分权的表现，故本院对一审认定的奥园公司应支付的违约金数额予以维持。第三，关于奥园公司称一审程序违法，未依法向其送达起诉状副本、开庭传票等问题。经查实，一审已通过邮寄方式向奥园公司的住所地成功送达应诉通知书、起诉状副本、举证通知书、开庭传票、流程告知书、廉政监督卡等材料，奥园公司无正当理由未参加一审诉讼，故一审法院进行缺席审理并未违反法定程序，奥园公司的此点上诉理由亦不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人奥园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费910元，由上诉人浏阳奥园广场房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  廖 征审 判 员  曾庆军审 判 员  金新贵二〇二一年六月三十日法官助理苏逢连代理书记员  梁文俊