上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终654号上诉人（原审被告）：上海义拓物业管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区华申路215号2幢楼一层2099部位。法定代表人：刘学琴，执行董事。委托诉讼代理人：姚新亮，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魔方（上海）公寓管理有限公司，住所地上海市杨浦区波阳路16号8号楼二层2612室。法定代表人：徐嘉，总经理。委托诉讼代理人：樊钰琪，公司法务主管。上诉人上海义拓物业管理有限公司（以下简称义拓物业公司）因与被上诉人魔方（上海）公寓管理有限公司（以下简称魔方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人义拓物业公司上诉请求：撤销一审判决第三项。事实和理由：2019年7月31日其向被上诉人发送《租金延付申请函》，提出8月租金延至8月9日支付，被上诉人于2019年8月9日回函并于当日18点采取停电措施，证明被上诉人同意8月租金延迟支付，故2019年7月31日至2019年8月9日期间不应视为上诉人延迟支付租金；双重计算违约金和滞纳金导致上诉人责任过重，属于法律适用错误；原审法院酌定滞纳金为日万分之三，但判决又为日万分之五，应予纠正。被上诉人魔方（上海）公寓管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故其要求维持原判。魔方公司诉至一审法院，请求判令：1．义拓物业公司与魔方公司于2016年7月1日签订的《魔方租赁合同》于2019年10月31日解除；2．义拓物业公司支付违约金人民币（下同）1，092，957元；3．义拓物业公司向魔方公司支付2019年9月1日至10月31日的租金（按每月364，319元的标准计算）及2019年11月1日至房屋实际归还之日止的房屋占用费（2019年11月1日至2020年6月30日期间按每月364，319元的标准计算，2020年7月1日至2021年6月30日期间按每月382，535元的标准计算，2021年7月1日至2022年6月30日期间按每月401，662元的标准计算）；4．义拓物业公司支付2019年5月25日至8月25日期间的电费52，924.10元、水费291.65元；5．义拓物业公司支付拖欠租金的滞纳金（以728，638元为本金，自2019年9月1日起至实际支付之日止，按日千分之一计算）；6．义拓物业公司将租赁房屋恢复原状交还，并迁出涉讼房屋上设立的工商登记。原审中，义拓物业公司撤回第六项诉讼请求。一审法院认定事实：上海市长宁区XX路XX弄XX号的权利人为上海XX集团）有限公司（以下简称XX公司），建筑面积14，156.05平方米，土地用途为工业。2015年12月25日，魔方公司与XX公司签订《房屋租赁合同》，向XX公司租赁上海市长宁区XX路XX弄XX号XX楼X-X层，面积7，874.60平方米，魔方公司承诺承租房屋用作服务式公寓及配套商业设施使用。租赁期限共10年，自2016年4月1日起至2026年3月31日止。XX公司交房以后，除园区物业管理外，魔方公司自行负责租赁部分的物业管理并承担相应费用。原审另认定，义拓物业公司原名上海义拓资产管理有限公司（以下简称义拓资产公司），2018年1月，更名为义拓物业公司。原审还认定，2016年7月1日，魔方公司（出租人）与义拓资产公司（承租人）签订《魔方租赁合同》，约定：第一部分、专用条款。第一条、租赁房屋及用途。1.1租赁房屋。承租人向出租人租赁上海市长宁区XX路XX弄XX号XX楼、XX楼，计租面积为2，300平方米的房屋（以下简称涉讼房屋）。1.2租赁房屋用途。租赁房屋仅供承租人以［XX］为商号／名称经营，经营范围：办公服务、联合办公服务。承租人知悉租赁房屋的规划用途为［工业］，租赁房屋所附连土地的规定用途为［工业］。1.3合同权利义务的转让。承租人有权在取得出租人同意的情况下将本合同项下承租人的全部权利义务转让给承租人的关联公司或其指定的其他公司，但承租人应对受让合同权利义务的主体履行合同提供连带责任担保。第二条、租赁期限。2.1租赁期限。租赁房屋的租赁期限共计117月，自2016年7月1日至2026年3月31日至，租赁期限自实际交付日开始计算。2.2装修期。承租人享有3个月的装修期，暂定自2016年7月1日至2016年9月30日止，装修期自实际交付日开始计算。承租人无需支付装修期的租金，但是承租人需承担施工期间发生的实耗水、电、燃气费用。2.3交付日。出租人应当于2016年7月1日或之前向承租人交付租赁房屋。第三条、租金及物业管理费。3.1租金标准。租赁房屋的租金标准为5元／平方米／天，每年租金为4，197，500元。租金前两年不变，第三年的租金应以前一年度的租金为计算基数递增3％……。2016年7月1日至2018年6月30日期间年度租金标准：4，197，500元／年，月度租金标准：349，792元／月；2018年7月1日至2019年6月30日期间年度租金标准：4，323，425元／年，月度租金标准：360，285元／月；2019年7月1日至2020年6月30日期间年度租金标准：4，539，596元／年，月度租金标准：378，300元／月……。租金由承租人按每两个月为一期支付，承租人应于本合同签署后10个工作日内向出租人支付首期2个月租金，后续租金承租人于每期开始前5日支付。3.2物业管理费：出租人同意承租人无需向出租人和产权方支付物业管理费。3.3保证金。承租人应向出租人缴纳相当于租赁房屋2个月的租金总额的保证金，作为承租人履行本合同的保证。按照前述标准计算，承租人应缴纳的合同保证金共计699，582元。3.4其他费用。承租人应按时缴纳水电费（由出租人代为收取，出租人提供缴费依据和收费收据）、通讯费及其他公共事业费。第二部分、通用条款。第五条、出租人的义务。6.2除非是因出租人过错并直接导致，否则就下列情况承租人不得主张解除租赁合同、出租人无须对承租人承担责任：房屋或土地的批准用途与实际使用用途的不符、租赁房屋环保方面可能存在的瑕疵、租赁房屋上办理工商登记可能面临的障碍（或者无法办理工商登记）；6.5如果承租人办理相关证照需要出租人协助，出租人应提供协助。第八条、合同终止及解除。9.2出租人有权解除合同的情形。在租赁期限内，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除本合同：……（d）非因出租方原因或者不可抗力，承租方拖欠租金或其他应付费用累计2个月以上。9.3承租人有权解除合同的情形：……（b）出租人交付租赁房屋后，因出租人原因导致承租人无法按照本合同约定用于联合办公业态的。第九条、租赁房屋的交还。10.1在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日后5个工作日内，承租人应根据出租人要求将租赁房屋恢复至交付时的状态。承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除（油漆涂料等附着于租赁房屋，难以拆除的除外），并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，使租赁房屋处于出租人交付房屋时状态。若出租人书面同意承租人无需将租赁房屋恢复原状的，出租人无任何义务就承租人对租赁房屋和／或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿和／或赔偿，并有权自行处置承租人装饰装修的设施设备。第十条、违约及赔偿责任。11.1除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，出租人或承租人不得单方解除本合同。出租人违约导致本合同解除的，应赔偿承租人剩余的装修残值和届时本合同所约定的三个月的违约金。承租人违约导致本合同解除的，应按届时本合同所约定的三个月租金向出租人支付违约金。违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方应继续赔偿。11.2任何一方依据本合同约定或者法律规定解除本合同的，本合同自书面的解约通知送达另一方之日起解除，合同解除后，违约方应赔偿守约方的全部损失。11.3若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金、合同保证金、物业管理费及其他应付款项，出租人有权每日向承租人按所欠费用的0.1％计算收取滞纳金。2016年7月1日，义拓物业公司与案外人上海B有限公司（以下简称B公司）签订《XX委托经营协议》，委托B公司以其旗下运营的“XX”品牌，就涉讼房屋开发客户并提供相关会员服务，委托期限自合同签署之日起至2026年3月31日止。此后，涉讼房转租给多名案外人。2017年4月20日，魔方公司（甲方）与义拓物业公司（乙方）就前述《魔方租赁合同》签订《备忘录》，约定：1、原合同及附件约定的部分面积（约100平方米）为整栋大楼的消防控制室，双方一致同意将该部分面积从原合同的约定承租面积中予以扣除。考虑到该部分面积系服务于整栋大楼，双方同意按照乙方实际承租面积（2，200平方米）占整栋大楼建筑面积（14，156.05平方米）确定乙方公摊的比例，义拓资产公摊面积15平方米，则原合同约定的计租面积变更为2，215平方米。2、因计租面积发生变更，原合同约定的租金亦随之发生变更，2016年7月1日至2018年6月30日，月租金336，865元；2018年7月1日至2019年6月30日，月租金346，971元；2019年7月1日至2020年6月30日，月租金364，319元……。3、鉴于上述调整，原合同约定的保证金亦调整为673，730元。4、除前述约定外，原合同约定的装修期、付租方式不变，同时前述约定的租金标准仍包含物业服务费，乙方无需向魔方公司或产权方另行支付物业服务费。5、本《备忘录》签署前，乙方已经向魔方公司支付保证金699，582元，支付租金699，584元，租金付至2016年11月30日。本《备忘录》签署后，乙方将2016年12月1日至2017年3月31日共计四个月的租金付至甲方账户，乙方已付的租金和保证金超出本《备忘录》约定的标准的部分，冲抵本次应付租金。未免歧义，加计前述冲抵款项后，乙方应于本《备忘录》签署之日起30日内向甲方支付款项1，295，753元……。6．甲方对本《备忘录》签署前乙方未及时向甲方支付租金的行为表示理解和认可，并放弃就此向乙方提出任何追索和诉请。8．本《备忘录》作为原合同的组成部分，系对原合同的调整与补充，原合同约定与本《备忘录》不一致的，以本《备忘录》为准。本《备忘录》未约定的内容仍以原合同约定为准。原审再认定，2018年3月，义拓物业公司向魔方公司发送《关于名称变更的通知函》，并将新的发票开票信息发送给魔方公司。此后，魔方公司和义拓物业公司签订《合同主体变更协议》，约定：甲方为魔方公司，乙方为义拓资产公司，丙方为义拓物业公司。甲方作为出租人、乙方作为承租人于2016年7月1日签订一份《魔方租赁合同》。经协商一致，三方约定丙方取代乙方变更为租赁合同的承租人日期为2018年4月1日。自主体变更日始，丙方承继乙方在租赁合同项下乙方的全部权利和义务，丙方将按照租赁合同约定的租金及其他费用（如有）金额和支付时间向甲方支付（自主体变更日起的租金等费用，若乙方在主体变更日前已按约提前支付给甲方的，均视为丙方已按约支付相关款项，丙方无需另行向甲方支付）……。乙方在租赁合同下向甲方支付的押金、保证金的权属亦由丙方承继，即甲方无需将其退还乙方，丙方无需另行向甲方支付同样金额的款项作为租金押金、保证金，在租赁合同下的租期届满、租金结算后，该等租金押金、保证金在扣除按合同可以扣除的部分后，应当全数返还丙方。其中，甲方确认乙方已按照租赁合同的约定，以其原承租人名称“义拓资产公司”向甲方支付了房屋租赁保证金699，582元。对此，甲乙丙三方同意并确认本协议签署后由丙方照租赁合同的约定向甲方申请退还上述房屋租赁保证金。……4、除本协议另有约定外，其他条款仍按照租赁合同中的约定执行。原审又认定，因义拓物业公司未能按期支付2019年8月1日至9月30日的租金，魔方公司向义拓物业公司发送《底商租金催款通知函》，要求义拓物业公司于2019年7月25日后5个工作日内尽快支付。若再逾期支付，根据合同内约定，义拓物业公司将承担违约责任：1）支付违约金（0.1％日计算）；2）出租方将视承租方欠租情节进行停止供应水、电等能源；3）出租方收回房屋。义拓物业公司于2019年7月26日签收该通知函。2019年7月29日，义拓物业公司向魔方公司发送《商洽函》，提出：因经济环境与租赁市场波动，义拓物业公司出现部分租金款项延期支付的情形，希望就调整本期租金的付款节点及支付方式的相关事宜与魔方公司进行商洽，并达成具体的调整方案。2019年7月31日，义拓物业公司向魔方公司发送《租金延付申请函》，提出：受宏观环境影响，义拓物业公司对租赁物的经营情况亦发生较大的波动，经营收入出现了明显下降，并因此影响租金如期支付。为缓解经营紧张的形势，特向魔方公司申请，应支付的2019年8月的租金延缓至8月9日支付；原应支付的2019年9月的租金，延缓至8月30日支付。2019年8月9日，魔方公司向义拓物业公司发送《停水、停电通知》，告知义拓物业公司，因义拓物业公司未履行合同约定支付2019年8月1日至9月30日的租金，魔方公司将在2019年8月9日18时整中止对涉讼房屋供水、供电，并继续追缴所有欠费。同日，义拓物业公司向魔方公司发送《关于要求恢复租赁物正常使用的公函》，提出：义拓物业公司迟延支付租金的期限未超出合同约定的可以解除租赁合同的期限，如魔方公司擅自采取停水停电措施干扰义拓物业公司正常经营，义拓物业公司将很难继续向魔方公司支付租金，同时，魔方公司停水停电行为造成义拓物业公司实际无法使用租赁场地，义拓物业公司将不再向魔方公司支付该期间的租金等费用……。原审还认定，2019年8月9日18时，魔方公司停止对涉讼房屋供电，同年8月12日8时恢复供电。2019年8月12日，义拓物业公司向魔方公司支付同年8月的租金364，319元。2019年8月15日至8月19日期间，B公司分别与案外人上海C有限公司、孔某、上海D有限公司、上海E有限公司、程某、成都F有限公司、上海G有限公司签订《补充协议》，确认提前终止双方就涉讼涉讼房屋内部分办公场地签订的《XX-MICPACE会员服务协议》，并办理办公场地交还手续。2019年8月20日，魔方公司向义拓物业公司发送《公函》，要求义拓物业公司在收到《公函》之日起五日内支付拖欠租金及其他应付款项及滞纳金。2019年8月22日，义拓物业公司向魔方公司发送《解约通知函》，内容为：《魔方租赁合同》签署后，魔方公司未能严格履行合同约定义务，并持续对义拓物业公司实际使用和经营产生不利影响：1．魔方公司实际向义拓物业公司交付的面积小于合同约定的计租面积2，300平方米，后虽经双方沟通调整了合同的计租面积，但此期间内因实际面积与合同约定面积不一致，对义拓物业公司的经营计划、装修安排以及实际运营都产生了负面影响。2．魔方公司在合同中承诺协助义拓物业公司办理经营相关的证照，但在协议签署之后，魔方公司并未提供有效的协助，义拓物业公司及客户始终未能在租赁房屋内办理足够的营业执照以开展经营和办公活动……，随时面临行政处罚的风险。3．魔方公司向义拓物业公司交付的租赁房屋的产权性质为工业，但合同约定的使用用途为办公，用途不符合产权性质，魔方公司自用部分亦曾因此而被相关行政管理部门检查和处罚，义拓物业公司按照合同约定目的继续持续稳定使用租赁房屋存在巨大的不确定性和风险。以上情况已对义拓物业公司正常使用租赁房屋产生了现实影响和潜在风险，但魔方公司仍违反双方租赁合同的约定，在义拓物业公司已经支付了2019年8月31日前的租金的情况下，未经义拓物业公司同意于2019年8月9日擅自进入义拓物业公司租赁房屋，并自行切断义拓物业公司租赁房屋的供电，致使义拓物业公司及客户无法使用租赁房屋……，该等行为已经严重影响了合同目的的实现。鉴于魔方公司上述违约情形，义拓物业公司通知魔方公司于2019年8月31日起正式解除双方签署的租赁合同。请魔方公司于租赁终止日派人接收义拓物业公司交还的租赁房屋，如魔方公司迟延或拒不接收，则视为义拓物业公司已交还。2019年8月26日，魔方公司向义拓物业公司发送《公函》，就义拓物业公司发出的《解约通知函》进行回复：1．魔方公司未出现租赁合同约定的违约事由，义拓物业公司的行为属于无故擅自解除租赁合同；2．义拓物业公司应于收到该《公函》之日起三日内支付违约金1，200，000元；3．义拓物业公司应于收到该《公函》之日起三日内履行租赁合同终止后的各项义务，包括但不限于交还租赁房屋、拆除店招、恢复外墙原样等。截至当日，次承租人均已离开涉讼房屋。2019年9月8日上午，魔方公司人员向义拓物业公司人员发送微信，要求义拓物业公司拆除涉讼房屋外墙上的义拓物业公司标记。同日下午，义拓物业公司人员向魔方公司人员发送了拆除义拓物业公司标识后的涉讼房屋照片，其中包括外墙照片及室内照片。2019年9月9日，义拓物业公司向魔方公司发送《关于租赁物返还的公函》，告知魔方公司：解约函发出后，义拓物业公司已经于2019年8月26日搬离租赁房屋，并在通知魔方公司后将租赁物出入凭证钥匙留置于租赁房屋内，同时亦将租赁物外墙的义拓物业公司标识等拆除。但因魔方公司明确限制义拓物业公司继续将租赁房屋内物品搬离，导致义拓物业公司仍有剩余的小部分办公桌椅、空调等设备设施至今无法搬离。为此，请魔方公司于2019年9月11日前开放租赁房屋出入权限，以便义拓物业公司将剩余设备设施搬离，如魔方公司不配合义拓物业公司搬离设备设施的，将视为义拓物业公司已于2019年9月11日向魔方公司交还了租赁房屋，同时魔方公司应补偿义拓物业公司留置在租赁房屋内设备设施的残余价值，因此造成的损失扩大的责任亦由魔方公司承担。2019年9月12日，魔方公司向义拓物业公司发送《回函》，告知义拓物业公司：……义拓物业公司已于2019年9月5日承诺放弃该租赁房屋内所有设施设备、装饰装修等所有权；4．该租赁房屋的交接，应以双方办理正式的交接手续为准，目前该房屋尚未办理交接手续；5．在双方争议未解决前，应维持租赁房屋的现状。2019年9月18日，义拓物业公司向魔方公司发送《回函》，指出：1、无法认可魔方公司所称义拓物业公司无故擅自解除租赁合同的行为，魔方公司要求义拓物业公司支付违约金不成立，魔方公司应退还保证金。2、义拓物业公司已将出入钥匙等出入凭证置于租赁物内，同时根据魔方公司要求拆除了租赁物外墙的义拓物业公司标识，实际已向魔方公司交还了房屋。3、义拓物业公司从未声明放弃租赁房屋内设备设施的所有权。2019年12月13日，魔方公司员工刘某曾在朋友圈发送信息，内容为：急推：XX路XX公寓XX楼和XX楼办公空间，拎包入住，附送装修，交通方便，面积灵活（带看中……），并附涉讼房屋室内照片。此后，涉讼房屋处于空置状态，未能另行出租。原审中，义拓物业公司于2020年5月27日当庭确认放弃涉讼房屋内的遗留物品，同意魔方公司自行处置上述遗留物品，义拓物业公司不就此向魔方公司主张赔偿。魔方公司确认以该日为涉讼房屋收回日。原审中，魔方公司和义拓物业公司一致确认，2019年8月1日至9月30日的租金，最晚应于2019年7月25日支付；义拓物业公司实际向魔方公司支付的保证金为673，730元，以该保证金先行抵充义拓物业公司拖欠的租金，如有余款，依次抵充义拓物业公司拖欠的水电费、房屋占用费。一审法院认为：魔方公司和义拓物业公司签订《魔方租赁合同》、《备忘录》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。义拓物业公司原名义拓资产公司，后更名为义拓物业公司，只是名称变更，实为同一法人，故涉讼房屋的承租人自始至终均为义拓物业公司，并未发生过变更。魔方公司主张义拓物业公司逾期支付租金构成违约，魔方公司享有提前解除租赁合同的权利，故租赁合同于2019年10月31日解除，义拓物业公司需支付违约金1，092，957元。义拓物业公司抗辩魔方公司提供的房屋导致义拓物业公司及下游客户无法办理联合办公所需经营证件，且魔方公司对涉讼房屋进行断电，因魔方公司构成违约，义拓物业公司享有提前解除合同的权利，故租赁合同应于2019年8月31日解除，义拓物业公司无需承担违约责任。就该项争议，一审法院认为，租赁合同约定：义拓物业公司知悉涉讼房屋的规划用途为工业，所附土地的规定用途为工业。据此可以认定，义拓物业公司在签订租赁合同前对涉讼房屋的状况是明知的，租赁合同中关于义拓物业公司租赁涉讼房屋用于办公服务、联合办公服务的约定，仅是义拓物业公司对涉讼房屋用途作出的承诺，并不因此改变房屋状况。同时，租赁合同还约定：如涉讼房屋办理工商登记可能面临障碍、或者无法办理工商登记的，义拓物业公司不得主张解除租赁合同，魔方公司无须对义拓物业公司承担责任。上述约定进一步证明义拓物业公司对涉讼房屋的状况及由此可能产生的风险曾有预判，并自愿承担相应后果。租赁合同签订后，魔方公司交付给义拓物业公司的房屋与租赁合同中约定的房屋是一致的，义拓物业公司未能提供证据证明其在租赁合同履行期间曾以涉讼房屋为注册地申请办理工商登记，更未能提供证据证明其曾要求魔方公司协助办理前述工商登记而魔方公司拒不配合。此外，自2016年7月1日魔方公司和义拓物业公司签订租赁合同，至2019年8月22日义拓物业公司发出《解约通知函》，义拓物业公司在长达三年多的时间内从未以涉讼房屋土地用途影响其办理工商登记为由提出过异议，众多次承租人也实际入驻涉讼房屋。上述事实足以证明义拓物业公司对涉讼房屋的使用并未受到影响，租赁合同的目的可以实现。义拓物业公司逾期支付租金，经魔方公司催讨仍未能及时履行付款义务，魔方公司断电系促使义拓物业公司履行义务的行为，并非提前解除租赁合同，故魔方公司并未违约。综上，义拓物业公司的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。租赁合同约定，租金按每两个月为一期支付，义拓物业公司应于每期开始前5日支付该期租金。非因魔方公司原因或者不可抗力，义拓物业公司拖欠租金或其他应付费用累计2个月以上的，魔方公司有权解除租赁合同。义拓物业公司未能按期支付2019年8月、9月的租金，但魔方公司在收到义拓物业公司发送的《解约通知函》、知晓义拓物业公司提前解除租赁合同的意思表示时，距义拓物业公司逾期支付租金之日尚未满2个月，故魔方公司尚不享有以义拓物业公司逾期支付租金为由解除租赁合同的权利。义拓物业公司委托B公司就涉讼房屋开发客户并提供相关会员服务，2019年8月15日至8月19日期间，B公司提前解除其与多名次承租人之间的《XX-MICPACE会员服务协议》。之后，义拓物业公司向魔方公司发送《解约通知函》，告知义拓物业公司于2019年8月31日解除租赁合同。魔方公司向义拓物业公司发出《公函》，认为义拓物业公司擅自解除租赁合同构成违约，要求义拓物业公司支付违约金、返还涉讼房屋等，上述事宜均属租赁合同解除的后果。至此，魔方公司和义拓物业公司均无意继续履行合同，故《魔方租赁合同》应于2019年8月31日解除，魔方公司关于租赁合同于2019年10月31日解除的主张缺乏依据，一审法院不予采纳。租赁合同约定：除该合同约定及法律规定解除合同的情形外，魔方公司或义拓物业公司不得单方解除该合同。义拓物业公司违约导致该合同解除的，应按届时合同约定的三个月租金向魔方公司支付违约金。虽然魔方公司同意提前解除租赁合同，但并未放弃要求义拓物业公司承担违约责任的权利。义拓物业公司违反约定擅自提前解除租赁合同，应按约向魔方公司支付违约金1，092，957元。义拓物业公司关于其不需承担违约责任的抗辩意见，一审法院不予采纳。义拓物业公司另抗辩违约金过高，要求调整。一审法院认为，租赁合同约定的租赁期为2016年7月1日至2026年3月31日，长达近十年，义拓物业公司提出解除租赁合同后，涉讼房屋至今仍处于空置状态，魔方公司因此遭受损失，而租赁合同约定的违约金金额相当于三个月租金的金额。综合上述情形，违约金并不过高，义拓物业公司要求调整违约金的抗辩意见，一审法院不予采纳。魔方公司要求义拓物业公司支付2019年9月1日至10月31日的租金及2019年11月1日至房屋实际交还之日的房屋占用费。义拓物业公司抗辩，魔方公司拒绝办理涉讼房屋交接手续，导致损失扩大，故不同意承担之后的费用。就该项争议，一审法院认为，租赁合同约定：合同提前解除之日后5个工作日内，义拓物业公司应拆除其装饰装修及增添的设备，将租赁房屋恢复至魔方公司交付义拓物业公司时的状态。义拓物业公司虽根据魔方公司要求将其安装在涉讼房屋外墙上的标志拆除，但并未将其放置在涉讼房屋内的物品搬离，故不能认定义拓物业公司已经将涉讼房屋恢复原状。义拓物业公司另抗辩将涉讼房屋钥匙放置在前台，魔方公司予以否认。而义拓物业公司于2019年9月8日拆除涉讼房屋中其公司标识并向魔方公司发送室内外照片，可见义拓物业公司在当日仍可以进入涉讼房屋。据此，义拓物业公司提供的证据难以证明其已经将涉讼房屋的钥匙返还魔方公司，租赁合同解除后，义拓物业公司仍应向魔方公司支付相应房屋占用费。2019年9月9日，义拓物业公司向魔方公司发出《关于租赁物返还的公函》，要求魔方公司配合其搬离遗留在涉讼房屋内的物品。2019年9月18日，义拓物业公司向魔方公司发送《回函》，再次明确其并未放弃租赁房屋内设施设备的所有权。魔方公司于同年9月12日向义拓物业公司发出回函，称义拓物业公司已于2019年9月5日承诺放弃涉讼房屋内的设施设备、装饰装修等。魔方公司的该项意见与义拓物业公司发送的信函不符，而魔方公司未能提供证据证明义拓物业公司曾在发送信函外另行作出放弃遗留物品的意思表示，故一审法院对魔方公司的该项意见不予采纳。魔方公司员工于2019年12月13日对外发布涉讼房屋的出租信息及内部照片，称涉讼房屋可拎包入住、附送装修、带看中。该信息足以证明魔方公司当时已经实际控制涉讼房屋，且将义拓物业公司遗留物品作为涉讼房屋附送装修的一部分对外出租，据此一审法院确定义拓物业公司需支付2019年9月1日至12月13日的房屋占用费1，245，736元。魔方公司主张义拓物业公司支付拖欠租金的滞纳金，义拓物业公司不予认可。就该项争议，一审法院认为，租赁合同约定，义拓物业公司未能在约定期限内全额缴纳租金的，应向魔方公司支付滞纳金。义拓物业公司在涉讼房屋可正常使用的情况下拖欠租金，构成违约，魔方公司要求义拓物业公司支付滞纳金的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。关于滞纳金的标准，魔方公司主张按合同约定的每日0.1％计算，义拓物业公司抗辩合同约定滞纳金标准过高，请求调整。一审法院认为，虽然义拓物业公司逾期支付租金构成违约，但魔方公司已经另行主张义拓物业公司支付违约金，结合租赁合同的履行、义拓物业公司的违约情形等，每日0.1％的标准确实过高，一审法院酌情确定义拓物业公司应向魔方公司支付滞纳金，以364，319元为本金，自2019年7月26日起至2019年8月12日止；以364，319元为本金，自2019年7月26日起至实际支付之日止，均按每日万分之三的标准计算。魔方公司主张义拓物业公司支付2019年5月25日至8月25日的电费52，924.10元、水费291.65元，义拓物业公司予以认可并同意支付上述费用。魔方公司的该项诉讼请求，一审法院予以准许。对义拓物业公司支付的保证金673，730元，魔方公司和义拓物业公司一致确认，以该保证金先行抵充义拓物业公司拖欠的租金，如有余款，依次抵充义拓物业公司拖欠的水电费、房屋占用费。上述意见于法不悖，一审法院予以准许。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，于二〇二〇年十一月十七日判决：一、魔方公司与义拓物业公司签订的《魔方租赁合同》、《备忘录》、《合同主体变更协议》于2019年8月31日解除；二、义拓物业公司应于判决生效之日起十日内向魔方公司支付2019年9月1日至2019年12月13日的房屋占用费1，245，736元，以义拓物业公司支付的保证金673，730元先行抵充，余款572，006元由义拓物业公司继续支付；三、义拓物业公司应于判决生效之日起十日内向魔方公司支付逾期支付租金的滞纳金，以364，319元为本金，自2019年7月26日起至2019年8月12日止；以364，319元为本金，自2019年7月26日起至实际支付之日止，均按每日万分之五的标准计算；四、义拓物业公司应于判决生效之日起十日内向魔方公司支付2019年5月25日至2019年8月25日的电费52，924.10元、水费291.65元；五、义拓物业公司应于判决生效之日起十日内向魔方公司支付违约金1，092，957元；六、驳回魔方公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41，824.28元，由魔方公司负担15，889.01元，义拓物业公司负担25，935.27元。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，被上诉人向本院出具书面意见，同意原审判决第三项按照每日万分之三的标准计算。本院认为，涉讼租赁合同约定承租人违约导致合同解除，应按本合同所约定的三个月租金向出租人支付违约金；合同还约定承租人未能在约定期限内全额缴纳租金，出租人有权每日向承租人按所欠费用0.1％计算收取滞纳金。因此，解约违约金与逾期支付租金滞纳金系针对不同违约情形而约定的违约金，内容上并不重复。本院同时认为，魔方公司对涉讼房屋的停电措施系为促使义拓物业公司及时支付欠租，而非表明其认可义拓物业公司可迟延支付租金，故义拓物业公司关于魔方公司同意租金延迟支付的上诉理由，显难成立。本院注意到，原审法院酌定之滞纳金标准与判决主文表述之标准不尽一致，二审中，魔方公司向本院出具书面意见，同意原审判决第三项按照每日万分之三的标准计算，系其对自己民事权利之处分，于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初1643号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初1643号民事判决第三项为：上海义拓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向魔方（上海）公寓管理有限公司支付逾期支付租金的滞纳金，以364，319元为本金，自2019年7月26日起至2019年8月12日止；以364，319元为本金，自2019年7月26日起至实际支付之日止，均按每日万分之三的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费41，824.28元，由魔方（上海）公寓管理有限公司负担15，889.01元，上海义拓物业管理有限公司负担25，935.27元。二审案件受理费50元，由上海义拓物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二一年六月四日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。