广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初2513号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司三水分公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××雅居乐花园，统一社会信用代码914×××××××××××775L。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：林志锋，该公司员工。被告：卢智育，男，1992年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××738。被告：吴晓明，女，1989年8月7日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××420。委托诉讼代理人：卢智育，即本案另一被告，系吴晓明的丈夫。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司三水分公司（以下简称雅生活三水公司）与被告卢智育、吴晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告雅生活三水公司的委托诉讼代理人林志锋、被告卢智育（同为被告吴晓明的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活三水公司向本院提出诉讼请求：1.判决两被告向原告支付自2020年12月1日至2021年3月1日的物业费用为1272.04元；2.判决两被告向原告支付暂计至2021年3月4日的物业管理费违约金为30.53元；3.本案诉讼费用由两被告承担。原告主张的事实和理由：原告接受委托为三水雅居乐碧堤雅苑小区提供物业管理服务，两被告是该小区3座1904业主。根据案涉物业开发商与原告签订的《物业管理委托合同》第二十一条的约定，两被告应在每月5日前，按房屋建筑面积计算，以每月2.55元/平方米的标准向原告交纳当月物业服务费，逾期交纳部分需承担每日千分之一的违约金。两被告自2020年12月1日起拖欠物业服务费用，原告于2021年3月4日向被告寄发书面催交函，催告两被告尽快付清欠款，但两被告未予理会，一直拖欠物业服务费及各项费用至今。两被告应向原告支付自2020年12月1日至2021年3月1日的物业服务费合计1272.04元；物业服务费违约金暂计至2021年3月4日为30.53元。故原告诉至法院，请求依法判决。被告卢智育、吴晓明辩称，应驳回原告的诉讼请求，理由是：1.佛山市三水区发展和改革局、佛山市三水区住房城乡建设和水利局联合发文《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》（三发改价【2019】11号）规定，最高物业管理费用不超过2.28元，文件结尾写明“此前发布的有关物业服务收费规定与本通知不符的，以本通知为准”，原告未及时向有关部门变更物业服务费标准。2.答辩人在2020年9月5日向原告反映3座1904外墙涂层脱落，要求原告尽快进行维护，但至今未进行维护。3.原告提供的服务没有达到一级物业单位的标准，不能按照一级标准收取物业服务费：（1）答辩人入住后，原告没有进行过满意度征询；（2）3座车库垃圾桶未按照相关部门的要求进行分类；（3）楼层公共区域没有每日进行清洁；（4）车库垃圾桶位置环境差，有异味，清理未及时；（5）楼层未设置垃圾桶；（6）陌生人可直接拿门卫桌子上的门卡刷卡进入小区。答辩人根据原告的服务情况，只同意按照每平方米2.02元的标准承担物业服务费。原、被告围绕各自主张提交了相关证据，本院依法进行认证并附卷在案。根据本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下事实：被告卢智育、吴晓明是佛山市三水区××××××××××××××××××××屋的业主，于2018年办理该房屋的登记，登记建筑面积为125.05平方米。原告为×××苑小区的前期物业服务方，自该小区设立至本案开庭时一直为该小区提供物业管理服务。原告与该小区的开发商佛山市×××××××地产有限公司签订的《前期物业服务合同》约定该小区高层住宅的物业服务费按2.55元/平方米/月计算，合同自2015年12月5日起生效。2016年6月7日，原告与两被告签订《前期物业管理服务协议》，约定两被告房屋按照高层住宅物业服务费2.55元/平方米/月计算，每月5日前交纳当月费用，逾期交纳按照日1‰计收滞纳金。两被告已经向原告交清了2020年12月1日前的物业服务费，尚未交纳2020年12月1日至2021年3月1日期间的物业服务费。原告于2021年3月4日向两被告发出催缴函，要求两被告支付该段时期的物业服务费1272.04元等费用。另查明，2019年3月22日，佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局发出《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》通知各区相关单位，内容中有：1.普通住宅（含业主自有产权车位、车库）前期物业服务收费实行政府指导价；2.实行政府指导价管理的物业服务收费按服务级别和服务内容由市价格主管部门会市房地产行政主管部门制定并公布全市最高指导价，各区可以在不高于市定最高指导价内根据实际情况另行制定本区最高指导价并向社会公布；3.现行物业服务收费标准与本次公布的政府指导价不符的，对仍属于政府指导价管理范围内的物业服务收费，可继续按前期物业服务合同约定的价格执行。该通知自2019年5月1日起执行。2019年7月8日，佛山市三水区发展和改革局、佛山市三水区住房城乡建设和水利局发出《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》，公布该区物业服务收费政府最高指导价参考标准，具体收费标准由物业服务企业政府指导价的范围内，按照对应的服务级别和服务内容以菜单式组合确定，从物业服务的五项内容中选取各项的级别标准，合计组成物业收费总标准，总标准最高为2.28元。被告卢智育、吴晓明在本案诉讼中提供自行拍摄的反映小区相关垃圾桶设置不合理、未及时清理垃圾、未及时处理楼体涂层脱落、小区有关车库出口未开通问题等照片。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据原告的主张及两被告的答辩意见，本案的争议焦点为：1.原告按照每月2.55元/平方米的标准向两被告收取物业服务费是否违背政府指导价；2.两被告可否以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒交或少交物业服务费。本院分析如下：对于焦点1，本院认为，本案所涉物业服务费属普通住宅前期物业服务费，依法应实行政府指导价。佛山市发展和改革局、佛山市住房和城乡建设局2019年3月22日发出的《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》的内容包含多个部分，既授权各区在根据实际情况另行制定本区最高指导价，同时又表明了现行物业服务收费标准与本次公布的政府指导价不符的，可继续按前期物业服务合同约定的价格执行。佛山市三水区发展和改革局、佛山市三水区住房城乡建设和水利局根据上述授权，于2019年7月8日发出《关于进一步加强物业服务收费管理服务的通知》，公布该区物业服务收费政府最高指导综合价为2.28元，原告主张按2016年6月7日与两被告签订《前期物业管理服务协议》中约定的2.55元的标准收取本案物业服务费，该标准虽然高于2.28元，但属于上述2019年3月22日《通知》中继续按前期物业服务合同约定价格执行的情形，与新的政府指导价无冲突。原告有权按照2.55元每月每平方米的标准向两被告收取2020年12月1日至2021年3月1日的物业服务费。对于焦点2，由于物业服务具有整体性和不可分割性，涉及到小区全体业主的利益，物业公司提供的许多服务是针对全体业主的，在效用上具有互相依赖性和不可分割性，故在单个业主主张履行抗辩时，应考虑小区的整体利益从严审查，在物业公司已经提供了总体服务且不存在重大瑕疵的情况下，根据公平合理的原则，业主不应以物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业服务费。因而，两被告在本案中主张原告的服务存在各种瑕疵，要求降低物业服务合同中所约定的物业费收费标准，减交物业服务费，本院不予支持。需要说明的是，本院在本案中不支持单个业主根据个人的感受要求降低物业服务费的请求，并不等于否定小区业主共同将物业服务质量作为依据，依照法定程序选聘或者解聘物业服务企业。综上，原告要求两被告向其交纳案涉房屋自2020年12月1日至2021年3月1日期间的物业服务费1272.04元，该主张符合法律规定，本院予以支持。原告作为物业服务的提供者，在提供服务的过程中应与业主充分沟通，及时依法回应、处理业主的诉求，力促和谐小区的建设。两被告因认为原告未及时处理外墙涂层脱落事项，对原告收费标准存在异议等原因而未及时交纳物业服务费，属事出有因，考虑到两被告此前并无拖欠物业服务费、拖欠本案物业服务费的时间较短、原告主张的违约金金额较低等情况，本院对于原告要求两被告支付违约金的请求不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，对于2021年1月1日前的法律事实引发的纠纷，适用当时的法律及司法解释的规定。对于2021年1月1日后法律事实引发的纠纷，适用民法典的规定。因而，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告卢智育、吴晓明应于本判决生效之日起十日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司三水分公司支付2020年12月1日至2021年3月1日期间的物业服务费1272.04元；二、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司三水分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告卢智育、吴晓明负担。本判决为终审判决。审 判 员 廖连载二〇二一年六月十五日法官助理 陈惠玲书 记 员 李洁文