广东省深圳市龙岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0307民初2325号 原告蓝远辉。 委托诉讼代理人高世臻，广东广和律师事务所律师。 委托诉讼代理人马素芬，广东广和律师事务所实习律师。 被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司，住所广东省深圳市龙岗区平湖镇金城路一号，统一社会信用代码91440300715233027Q。 法定代表人丁芃，系公司董事长。 委托诉讼代理人方腾，系公司员工。 原告蓝远辉诉被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司（以下简称喀斯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员贺榕独任，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人高世臻、被告的委托诉讼代理人方腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年因购房需要，原告到被告位于深圳市，根据被告的销售人员介绍以及宣传材料显示1栋3Ｂ面积89平米的户型为三房，在被告销售宣传和介绍下，原告确定购买被告该栋7层704号房，并于2017年9月19日与被告签订了深（龙）网预买字［2017］第15547号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定购房总价3265236元，被告应于2019年6月30日前满足交房条件，将该套房产交付给原告，否则应当承担逾期交房的违约责任。合同签订后，原告按照购房合同约定向被告支付了购房款首付985236元，并通过银行按揭贷款向被告支付剩余购房款2280000元，原告已履行支付购房款义务，但从约定交房日届满至今，被告未将满足交房条件的房产交付给原告，且经原告到场查看，被告销售宣传中承诺的该套三房户型房产已由三房变为两房，其中一个房间系被告违规加建由街道执法部门强制拆除，被告在房产销售过程中虚假宣传，严重误导买房者，已被深圳市市场监督管理局龙岗局认定，并于2019年12月17日作出处罚决定书，认定被告虚假宣传。综上，被告未依约交房，且承诺的交房户型不符销售宣传，已构成违约，被告的违约行为给原告造成巨大损失，综上，原告诉请判令：一、被告向原告支付逾期交房违约金644620.67元（以购房款总价每日万分之四的标准计算，自2019年6月30日暂计至2020年11月12日，其后计算至被告实际交房之日止）；二、被告向原告赔偿损失979570.8元（按购房款总价的30%计算）；三、判令被告将中环阳光星苑1栋3Ｂ座07层704号房屋过户登记到原告名下，并办理不动产权证；四、判令被告承担本案的受理费、保全费的所有诉讼费用。举证期内，原告将第一项诉讼请求变更为被告支付逾期交房的违约金53718.39元（以已付购房款3265236元为基数，按每月千分之一的标准，自2019年6月1日起至2020年11月12日为53718.39元，其后计算至被告实际交房之日止）。 被告提交书面答辩状称，1.案外人卓越置业集团（简称卓越）通过其全资子公司卓越信捷在项目的开发、建设和销售方面绝对控制被告，其系事实开发商，依法应由其承担涉案合同的法律责任；2.案涉小区房产的房屋已经竣工验收合格，住建局等政府部门认可并要求被告安排业主入伙，被告也已经通过报纸公告通知小区业主办理入伙手续。法院已有其他业主的判决已经确认被告在交楼程序和竣工验收实体上均为合格，业主拒绝收楼应自身承担逾期收楼的法律后果。另辩称，原告主张房屋面积损失没有法律依据，关于第三项诉求被告没有异议，目前案涉房产办证没有任何障碍。 经审理查明，2017年9月19日，原告作为买受人与被告（出卖人）签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，该合同于2017年9月27日在深圳市不动产登记中心预售备案，约定原告购买被告兴建的位于深圳市龙岗区，建筑面积为89.84平方米（其中套内建筑面积66.78平方米），房屋总价3265236元。其中合同第九条［交付时间和办法］约定“出卖人应当于2019年6月30日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人委托物业管理公司办理交付手续的，应向物业管理公司出具《授权委托书》，并监督物业管理公司将该《授权委托书》（原件）放置于办理交付手续现场的显著位置；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日”。合同第十条［交付的文件］约定“出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件中的（三）、（四）项，出卖人应向买受人交付加盖出卖人公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并交付加盖出卖人公章的复印件；（五）、（六）项应由买受人填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担”。合同第十一条［交付时的验收］约定“买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起5日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收；如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内在《收楼意见书》中提出；买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见；出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起5日内对本房地产重新验收；买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理；买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付”。合同第十二条［出卖人逾期交付的违约责任］约定“除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第贰种方式处理：…贰、详见双方补充约定。”合同第二十七条［通知与送达］约定“本合同中的通知应采取书面形式，并选择以下第2种方式送达：…2、邮寄特快专递通知，如接收方拒绝签收特快专递或挂号信的，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域内（港、澳、台地区除外），在邮件发出之日起第三日视为送达，所邮寄的送达地址为中华人民共和国领域外（包括港澳台地区），在邮件发出之日起第六日视为送达；若采取上述方式后，通知仍未送达，可以选择非书面通知方式报纸公告送达，送达日为公告当天，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准；如地址发生变更，应及时通知对方；未通知或延迟通知的，由其承担法律后果”。合同附件五补充条款第四条对通知义务的补充约定“出卖人按如下方式之一向买受人履行通知义务：1.出卖人当面通知买受人的，买受人签收之日为通知到达时间；2.出卖人按合同载明的地址向买受人寄出特快专递，寄出第三日为通知到达时间；3.出卖人将通知公告于当地报纸的，公告刊出之日即为通知到达日”。第十二条对逾期交付违约责任的补充约定“交付期限届满时未达交付条件、标准的，买受人同意给予出卖人叁个月的交付宽限期，宽限期内买受人不追究出卖人的违约责任；在交付宽限期满后因出卖人原因仍然无法交付房产的，出卖人按月向买受人支付已收本房地产价款的千分之一作为违约金，延期交付超过一年的，买受人有权单方面解除合同；出卖人应在收到买受人解除合同的书面通知后20个工作日内退还买受人已付的购房款（不计利息），并按本房地产买受人已付购房款的百分之一向买受人支付违约金，出卖人不再另行补偿买受人其他损失；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付之次日起至实际交付之日止，出卖人按月向买受人支付己收本房地产价款的千分之一作为违约金；无论买受人是否解约，出卖人因交房迟延所付违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一。”第二十五条重要提示“…2、本项目开发商为被告…本项目的房屋交付、登记办证…等所有责任及义务均由被告全面承担和负责”。第二十六条补充协议的效力“本合同附件、补充条款若与本合同的约定不一致的，均以合同附件和补充条款为准”。原告主张前述十二条为格式条款，仅认可违约金计算标准，不认可宽限期条款效力。 双方对原告付款义务履行完毕没有争议。2019年1月25日，被告喀斯特公司取得由深圳市住房和建设局出具的涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》。 2019年6月30日，涉案“中环阳光星苑”项目的前期物业管理公司深圳智慧空间物业管理服务有限公司（被告委托其办理入伙手续）向原告等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，称“…截至2019年6月28日，涉案项目还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，具体如下：1.两次柱头压爆裂结构隐患消除未经合格专业资质设计单位确认和专家论证；2.关于地下室顶板和消防水箱等部位打孔注浆堵漏对消防线路出现新的隐患，致使消防系统出现1000多出报警，根本无法使用的问题；3.多部电梯基坑及井道漏水未完成整改使电梯无法安装和使用的问题；4.未按图施工致使地下室变形缝，整改处理完全不符合设计要求；5.地下室半负一层外围商铺装饰柱多处裂缝的整改工程未完工；6.外墙5.0厚干混类聚合物水泥防水层大面积的多处修补工程未能完成；7.地下室顶板渗、漏水整改工程未进行；8.相当面积的补漏工程的外墙淋水实验仍未进行；9.室外多处回填土不符合设计要求的施工整改工程未进行；10.地下室、裙房墙体擅自采用薄抹灰工艺，整改工程未进行；11.多栋凸窗顶板未按设计要求设置保温板的整改工程未进行；12.涉及铝合金门壁及不锈钢扶手厚度不符合设计要求的整改工程未进行；13.项目结构墙体线条、造型外观误差超出规范允许范围的整改工程仍未完工；14.入户门变形及无法打开的整改工程未进行；…通知预售合同约定的2019年6月30日入伙期限推迟至总包单位配合完成移交前的工程整改、直至工程符合移交的基本要求、达到建筑物及配套设施可安全使用等查验标准为止…”。 2019年7月11日，被告在《深圳特区报》上对入伙时间进行了公告，通知涉案小区有关分区业主按照如下时间计划入伙，1、第一批入伙，1栋7A、7B和2栋业主，入伙时间2019年7月15日；2、第二批入伙，1栋6AB业主，入伙时间2019年7月31日；3、第三批入伙，1栋3ABC业主，入伙时间2019年8月31日；4、第四批入伙，1栋1AB、2AB业主，入伙时间2019年9月30日。2019年8月24日，被告喀斯特公司在《深圳特区报》再次公告通知第三批入伙业主于2019年8月31日办理入伙手续。 原告确认从未收到入伙通知，直到收到被告的答辩证据（2021年4月27日送达）才知道可以入伙。原告至今未办理入伙手续。被告对此提出异议，辩称目前1300户业主有1000户已经入伙，又因群体性信访，政府进行介入，被告两年内第一时间向政府、信访办还有业主代表反馈进展情况。 关于赔偿损失的诉求，原告解释是因比宣传及户型图显示的三房少一房，确认听说同一栋楼盘因认定违建被拆掉（三房中的）一个房间。深圳市市场监督管理局龙岗监管局2019年12月18日对被告销售涉案小区过程中发布含有虚假或者引人误解的内容的广告的违法行为作出深市监龙罚字[2019]1119号行政处罚决定书，该决定书显示涉案小区业主接到交房通知后发现户型平面图图册宣传的“多功能房”不存在，相应位置实际上是透空空间，又经查明86.64-91.07㎡2房的商品房在被告微信公众号上宣传为86-182㎡3-5房。被告认可上述决定书，确认因虚假广告受到了行政处罚，但认为不能证明被告有向原告承诺加建房产。 被告提交的《平湖中环阳光星苑项目合作协议》显示，多方约定由案外人深圳卓越信捷投资有限公司收购被告73.71%股权，成为被告喀斯特公司的控股股东。同时，被告与案外人卓越集团签订《项目开发管理协议》，约定被告喀斯特公司委托被告卓越集团对涉案“中环阳光星苑”项目进行开发管理。原告以其并非该合同主体，前述协议与本案无关为由不予认可。 本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。本案中，被告于2019年1月25日取得涉案“中环阳光星苑”项目的《深圳市竣工验收备案收文回执》，已具备合同约定的交付条件，被告于2019年6月30日委托物业公司向原告等业主发出《关于中环阳光星苑部分已预售的商品房延期入伙的通知》，自认涉案项目还存在严重影响楼宇使用的十四项未完成的工程，无法在2019年6月30日入伙，本院予以确认。其后被告没有向原告书面发出《入伙通知书》，而是分别于2019年7月11日和8月24日两次在《深圳特区报》刊登公告通知业主分批入伙，本院认为双方并未在附件中对合同第二十七条约定的通知送达方式进行变更，被告仍应按合同第二十七条中约定的邮寄特快专递通知方式履行通知义务，其直接且仅通过报纸公告送达不符合双方约定，还造成原告难以知晓自己所购房屋的入伙时间，使其正当权益受损，被告因此需承担违约责任。 根据合同附件五补充条款第十二条约定，“原告给予被告三个月的延迟交房宽限期，宽限期内不追究违约责任”，双方约定交房时间为2019年6月30日，依约应当从2019年10月1日开始计算延迟交房违约金，同时根据该条约定，“延迟交房违约金的标准按已付房款每月千分之一计算，但违约金总额不超过买受人已付房款的百分之一”，原告至今虽未入伙，但计至2020年11月12日已超过房价的百分之一，故以已付房款百分之一确认本案迟延交房违约金为32652.36元（3265236元×1%），被告应向原告支付，超过部分不予支持。原告主张补充协议条款中关于宽限期的内容属于格式条款，免除了被告义务从而无效的意见，本院认为，补充条款明确约定了宽限期,且明确约定主合同内容与补充条款不一致时,以补充条款为准,原告已在每页签名，应当对补充条款的内容尽到审慎的注意义务,其作为完全民事行为能力人,应当知悉在合同上签字的法律后果；另一方面，该条款并未免除被告的交房义务和延迟交房的违约责任，故对原告的相关意见不予采纳。 原告请求被告将涉案房产过户登记到原告名下并办理不动产权证，被告未持异议，另表示不存在障碍，本院予以确认。 至于损失的诉求，1.原告主张的“多功能房”并非房屋的合法面积，不在合同约定的房屋面积中，原告在购买时对此是知悉的，原告也认可被告试图进行搭建，但因搭建行为违法，被行政主管部门责令拆除或禁止搭建而无法搭建；2.原告主张“多功能”房虽未计入合同，但依据相关司法解释应当视为要约，被告无法履行应当承担违约责任，但对比本案情况，原告主张的“多功能房”并未在规划范围内，未写入买卖合同，亦未显示对订立涉案合同以及房屋价格的确定有重大影响，应为视为要约邀请，对双方没有约束力；3.退一步讲，即便构成要约，非法搭建“多功能房”系原、被告在买卖涉案房屋过程中形成的默契，这种行为因违反法律强制性规定应是无效的，原告因违法行为无法实施而主张非法利益损失不应得到法律的支持;4.根据深圳市市场监督管理局发布的《深圳市商品房预售价格备案办法》（深市监规[2013]3号）规定，商品房预售价格需进行备案，且不能随意提高。因此，被告销售涉案房产时，不会因承诺可搭建“多功能房”而提高销售价格，被告未因此而受益，原告也未因此造成实际损失。综上理由，原告据此请求被告承担违约责任缺乏依据，本院不予支持。 关于被告抗辩因由案外人承担责任的意见，本院认为涉案买卖合同的主体系被告，根据合同相对性原则，被告作为独立法人，应当独立对原告承担责任，被告也未提交案外人过度控制的有效证据，被告的抗辩意见更与双方在补充协议中的“重要提示”不符，本院对其意见不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告蓝远辉支付延迟交房违约金32652.36元； 二、被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司应于本判决生效之日起日十五内协助原告将中环阳光星苑1栋3B座07层704号房屋过户登记到原告名下，并办理不动产权证； 三、驳回原告蓝远辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16759元（原告预交），由原告承担16229元，由被告深圳市喀斯特中环星苑置业有限公司承担530元；被告应于判决生效之日起七日内向本院缴纳530元，逾期未缴纳，本院依法强制执行；原告预交部分530元，可于本判决生效后申请法院退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员 贺 榕 二〇二一年六月二十九日 书记员 张子鸣