山东省日照市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)鲁11执异53号案外人：王桂发，男，1975年2月4日出生，汉族，居民，住五莲县。申请执行人：张洪勇，男，1971年1月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：高杰，山东海洋律师事务所律师。被执行人：日照京泰房地产开发有限公司，住所地日照高新区高科园北园二路南侧。法定代表人：孙作海，总经理。委托诉讼代理人：王立东，山东天蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵季，男，1976年8月20日出生，汉族，日照京泰房地产开发有限公司员工，住日照市东港区。本院在执行申请执行人张洪勇与被执行人日照京泰房地产开发有限公司（以下简称京泰公司）房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人王桂发向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人王桂发称：京泰公司于2013年3月5日将京泰盘龙湾小区15号楼2单元1702室出售给案外人，双方签订了《京泰盘龙湾认购书》。2016年3月23日，案外人顶账交付房款1220716元。2020年6月23日，案外人与京泰公司签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，案外人已交清案涉房屋款项，并于2020年7月13日接房和缴纳物业费，故应中止对案涉房产的执行。案外人王桂发提供了以下证据证明其主张：证据1、《供货合同》一份（复印件，案外人称原件在京泰公司工程部）；证据2、《京泰·盘龙湾认购书》一份（复印件，案外人称原件在京泰公司财务，2020年7月，其与京泰公司签订了正式的商品房买卖合同后，京泰公司收回了认购书）；证据3、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份；证据4、收房款的收款凭证一张；证据5、《日照市住宅专项维修资金缴存凭证》两张；证据6、契税和制证费的收款凭证一张；证据7、装修押金、代收太阳能、封阳台、有线电视开口费、燃气开口费、物业管理费等收款凭证和收款收据共六张。申请执行人称：对证据1、2的真实性有异议，该证据系复印件，不予认可；对证据3真实性有异议，该合同未网签备案，签订时间是2020年6月24日，其补充协议签订时间是2020年7月3日，均在申请执行人查封案涉房产后，申请执行人查封案涉房产时案涉房产的所有权人是京泰公司，对于案外人与京泰公司之间是否存在真实的买卖存疑；对证据4的真实性不予认可，关联性有异议；对证据5的真实性无异议，关联性有异议，该凭证上记载的时间是在申请执行人查封之后；对证据6的真实性有异议，该收款凭证上未加盖任何公章，且京泰公司可以随时出具该类收款凭证；对证据7的真实性不予认可，该宗收据均是由京泰公司单方出具，无法证实真实性，同时，收据的开具时间是在申请执行人查封之后，且不具有连贯性，无法证实案外人持续居住，案外人应当举证证明对于涉案房产实际居住。被执行人称：对证据的真实性、合法性、关联性无异议。王桂发在2013年3月5日与京泰公司签订了认购书，该认购书就是购房合同。2013年2月23日，王桂发与京泰公司签订了供货合同，在合同条款第10条明确约定，京泰公司付总价款的95%用于案外人抵购房款，这一切法律行为均发生在涉案房屋被查封前。结合京泰公司出具给案外人的各种收据，已经形成了完整的证据链条。涉案房产已经由案外人购买并占有使用，案外人虽然在2020年6月23日签订正式的商品房买卖合同，但该合同仅仅是为了办理不动产权证和行政管理，不能改变案涉房产已经由案外人购买使用的事实，案外人享有的物权期待权应当优先于申请执行人的一般债权，案涉房产不应当被查封。京泰公司提交了存档在京泰公司财务的案涉房产抵顶的原始凭证三张（记账凭证、付款单、收款凭证），证实抵顶事实。案外人对该证据的真实性无异议。申请执行人对该证据的真实性不予认可，申请执行人认为案外人应举证证明双方之间存在真实的供货合同、垫资及委托代理的相关证据。本院查明，张洪勇因与京泰公司商品房预售合同纠纷，向日照仲裁委员会申请仲裁，日照仲裁委员会于2020年12月19日作出（2020）日仲字219号调解书。在仲裁过程中,张洪勇向日照市东港区人民法院提出财产保全申请，日照市东港区人民法院于2020年5月26日依法作出（2020）鲁1102财保376号民事裁定书，将京泰公司名下位于日照市东港区［产权证号鲁（2019）日照市不动产权第0061887号］的房产予以查封，后于2020年5月28日向日照市不动产登记中心送达民事裁定书、协助执行通知书。因京泰公司未依法履行调解书确定的义务，张洪勇向本院申请执行，本院依法立案执行，案号（2021）鲁11执85号。另查明，案外人提供的证据显示，2013年2月26日，京泰公司（甲方）与青岛龙贝斯暖通设备有限公司（乙方）签订《京泰·盘龙湾一期钢铝复合暖气片供货合同》，约定结算方式为总价款的95%用于乙方顶购房款，剩余5%做质保金。合同后分别盖有京泰公司和青岛龙贝斯暖通设备有限公司章，在乙方的委托代理人栏有“王桂发”签名。2013年3月5日，京泰公司与王桂发签订《京泰·盘龙湾认购书》，约定王桂发购买京泰·盘龙湾项目15号楼2单元1702室商品房及车位一个、储藏室一个，总房款1220716元。该认购书备注栏记载“合作伙伴锁定价格、房源……”2016年4月15日，京泰公司出具交款人为王桂发的收款凭证一张（编号0011756），该凭证记载“收房款1220716元（青岛龙贝斯暖通设备有限公司顶账）”。2020年6月24日，京泰公司与王桂发签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定了案涉房产的有关买卖事宜。案外人提供的《日照市住宅专项维修资金缴存凭证》、装修押金、代收太阳能、封阳台、有线电视开口费、燃气开口费、（预收）物业费收款凭证和收款收据的落款时间是2020年7月13日，契税的收款凭证的落款时间是2020年8月12日。被执行人提供的付款单上记载日期是2016年3月23日，单位名称是青岛龙贝斯暖通设备有限公司，本次付款金额1220716元，付款单上还记载“顶房款”。被执行人提供的收款凭证上的编号和金额与案外人提供的收款凭证上记载的一致。关于青岛龙贝斯暖通设备有限公司与案外人、被执行人的关系，案外人称青岛龙贝斯暖通设备有限公司是暖气片的生产厂家，案外人从这个公司采购暖气片，然后供货给京泰公司，案外人和青岛龙贝斯暖通设备有限公司合伙垫资给京泰公司供货，共抵了两套房产，抵给青岛龙贝斯暖通设备有限公司房产已经出售，抵顶给案外人的房产即案涉房产。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人提供的供货合同、被执行人提供的证据显示青岛龙贝斯暖通设备有限公司与被执行人之间存在业务，但案外人没有提供证据证实青岛龙贝斯暖通设备有限公司同意将欠款抵顶案外人所购案涉房产的房款。因此，不能认定案外人已经支付了全部购房款。案外人自述接房时间是2020年7月13日，案涉房产系在法院查封后交付。综上所述，案外人提供的证据不足以证明其对案涉房产享有排除法院强制执行的权利，案外人的异议理由不成立，其请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条的规定，裁定如下：驳回案外人王桂发的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向日照市中级人民法院提起诉讼。审判长  郑家泰审判员  王宗忆审判员  姚 艳二〇二一年六月二十四日书记员  张 超