广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11777号上诉人（原审原告）：广州乐之膳餐饮有限公司，住所地广州市黄埔区大塱路1号103房。法定代表人：彭光亮，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：代明辉，广东济方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗锦添，男，1946年4月28日出生，汉族，住广州市开发区。被上诉人（原审被告）：周妃英，女，1986年3月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：毕晓君，广东朴实律师事务所律师。上诉人广州乐之膳餐饮有限公司（以下简称乐之膳公司）因与被上诉人罗锦添、周妃英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初12897号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。乐之膳公司在原审的诉讼请求：一、解除乐之膳公司与罗锦添、周妃英签订的《房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》；二、罗锦添、周妃英退还乐之膳公司缴纳的保证金9000元及利息（利息自2019年1月24日起，以9000元为基数，按照年利率6%计算至支付完毕之日止，暂计至2019年7月23日利息为810元）；三、罗锦添、周妃英向乐之膳公司支付违约金9000元；四、罗锦添、周妃英向乐之膳公司支付装修等经济损失119493元及利息（利息自立案之日起，以119493元为基数，按照年利率6%计算至支付完毕之日止）、评估费5000元；五、罗锦添、周妃英承担本案诉讼费。原审法院判决如下：一、确认周妃英与广州国财广税工商登记代理有限公司于2016年7月5日签订的《房产租赁合同》、罗锦添与广州乐之膳餐饮有限公司于2016年7月13日签订的《广州市房屋租赁合同》均于2019年1月25日解除；二、周妃英应当于本判决发生法律效力之日起十日内向广州乐之膳餐饮有限公司返还保证金9000元；三、周妃英应当于本判决发生法律效力之日起十日内向广州乐之膳餐饮有限公司支付违约金9000元；四、罗锦添、周妃英应当于本判决发生法律效力之日起十日内向广州乐之膳餐饮有限公司赔偿装修、物品等损失费共计18769.68元；五、驳回广州乐之膳餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1583元，由广州乐之膳餐饮有限公司负担1177元，罗锦添负担104元，周妃英负担302元。判后，乐之膳公司不服原审判决，上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第四项及第五项，改判第一项为“依法判令乐之膳公司与罗锦添、周妃英签订的《房产租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》无效”；改判第四项为“依法判令罗锦添、周妃英支付乐之膳公司装修等经济损失119493元及利息(自立案之日起，以119493元为基数，按照年利率6％计算至支付完毕之日止)、评估费5000元”。二、罗锦添、周妃英承担本一审、二审上诉费用。上诉主要理由：原审判决未依法审查罗锦添、周妃英出租房屋是否具备建设规划许可证或报建手续。在法院已有释明的情况下，罗锦添、周妃英未能提供相关证据证明涉案房屋有规划报建，应依法认定租赁合同无效。在合同无效的情形下，罗锦添、周妃英应承担乐之膳公司的装修损失。罗锦添、周妃英提供的公证书结合其已承诺“一楼不搬就算了”（微信）前提下，未经乐之膳公司同意，罗锦添、周妃英及相关单位就对租赁场所物品进行强制搬离。直至案件一审开庭时，乐之膳公司才得知进行了所谓的公证，但相关物品的具体存放地点至今不清，也无任何单位告知乐之膳公司具体的存放地点。此外，相关物品是否采取了合理的、适当的保管措施，是否室外裸露存放，现今是否具有使用价值等事实，均未查清。罗锦添、周妃英不能为了得到按时拆迁的征收奖励，而罔顾乐之膳公司的合法利益。罗锦添、周妃英有义务就物品的现状和价值承担举证责任，否则，应对相关的物品承担损害赔偿的责任。原审法院以合同期未履行的比例作为赔偿的计算方法，没有任何法律依据。另外，一楼装修部分85447.897元，物品部分30158.153元，三楼宿舍物品是3886.45元，法院应根据租赁合同无效的责任原则，对装修部分补偿进行分担，对于物品部分应当全部补偿。罗锦添、周妃英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。本院二审期间，双方没有提交新证据。本院经二审审查，一审查明的水路安装工程款有误，应为69027.675元，而非11610.3元，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。二审中，乐之膳公司述称《评估报告书》是评估公司根据其提供的装修项目和物品清单作出的，由于房屋已经被拆除，所以无法现场勘查装修情况，且由于是自营小店，其也无法提供所列物品的购买小票。乐之膳公司并未和公证机关以及罗锦添、周妃英联系要求取回搬走的物品，因为其认为强制清场搬离的物品都是露天存放，故物品已经失去使用价值，乐之膳公司同时表示没有证据证明被搬离的物品是露天保管。对于为何一审主张涉案租赁合同有效，而二审上诉则主张涉案租赁合同无效的问题，乐之膳公司解释称其一审的时候并不清楚涉案房屋是否是合法建筑，一审法院要求对方提交涉案房屋的报建手续，但是对方一直未能提供，故其二审主张涉案租赁合同无效。虽然其在一审中提供了涉案房屋的宅基地使用权证，但这是租赁合同签订时对方提供给其的复印件，其没有看过原件。罗锦添、周妃英解释称由于涉案房屋被征用拆迁，宅基地使用权证的原件已经被政府收回，其也无法再提供原件二审庭后，乐之膳公司提交情况说明称，涉案房屋被拆除后，其司未实际经营，处于停业状态，涉案房屋的装修工程是个人老板施工完成，现金支付的工程款，所购买的物品也是现金采购。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题如下：一、涉案租赁合同是否有效；二、乐之膳公司要求赔偿的装修损失及评估费金额能否支持。本院对此逐一分析如下：关于第一个争议焦点。首先，乐之膳公司在一审期间提供了涉案房屋的宅基地使用权证，而且主张解除涉案租赁合同，显然从合同签订之日直至本案诉讼发生，乐之膳公司对涉案房屋是合法建筑以及租赁合同的效力均是没有异议的。事实上，乐之膳公司承租涉案房屋后，也一直是正常经营使用涉案房屋，并不存在涉案房屋可能是违章建筑导致其司经营受到干扰的情形发生。其次，乐之膳公司也确认其在合同签订时对方提供了涉案房屋的宅基地使用权证复印件，只是没有看到原件，该说法不符合常理，合理推断其在签订租赁合同时应核对过宅基地使用权原件。最后。罗锦添、周妃英解释称因涉案房屋已经被征用拆迁，房屋宅基地使用权证的原件已经被收回，所以其无法提供原件，该说法具有合理性。结合拆迁单位已经和罗锦添、周妃英签订了拆迁补偿安置协议，应是已经审查过涉案房屋的合法性，在乐之膳公司未能提供其他证据证明涉案房屋可能属于违章建筑的情况下，一审认定涉案租赁合同有效，并无不当，乐之膳公司主张涉案租赁合同无效，缺乏理据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。首先，涉案《评估报告书》是评估单位根据乐之膳公司自己提供的装修项目和物品清单作出，并未实际勘查实际存在的装修和物品情况，该报告并不能客观反映及证明乐之膳公司的真实损失，不能作为证明乐之膳公司损失的证据材料。其次，罗锦添、周妃英在一审期间已经告知涉案房屋内可移动物品已经公证处公证搬离存放，乐之膳公司随时可取，在乐之膳公司怠于取回存放物品的情况下，对其主张的物品损失应不予支持。最后，在没有证据证明乐之膳公司实际损失的情况下，一审法院综合本案的实际情况，考虑到罗锦添、周妃英的过错以及已承担的违约责任，再结合租赁合同履行的期限，最终酌定乐之膳公司的损失为18769.68元，属于一审法院的自由裁量权，并无不当，本院予以尊重。乐之膳公司该上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，乐之膳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2415元，由广州乐之膳餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年六月二十八日书记员 苏劲丹