河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终1403号 上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地河北省滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：徐德峰，行长。 委托诉讼代理人：魏葳，河北骥腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：赵丽娜，河北骥腾律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：徐凯，男，1970年1月15日出生，汉族,住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：孟方，系徐凯妻子。 被上诉人（原审原告）：孟方，女，1976年8月7日出生，汉族，住北京市丰台区。 原审被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店。 法定代表人：苏为学，总经理。 上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行因与被上诉人徐凯、孟方、原审被告承德大地营造房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2020）冀0824民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司滦平支行上诉请求：1、依法撤销(2020)冀0824民仞2201号民事判决书的第四项判决并依法改判，判令孟方、徐凯在承德大地营造房地产开发有限公司不能代其清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息时承担还款责任，自行偿还案涉金融借款合同项下剩余贷款1866485.13元及利息；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：依据《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第二十五条第二款的立法本义，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。上诉人的“判令本诉原告在本诉被告不能返还第三人剩余购房贷款本息时承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款1866485.13元及利息”的诉讼请求依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述法律规定，上诉人有权要求本诉原告清偿案涉金融借款合同项下剩余贷款本息。最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”最高人民法院中国建设银行股份有限公司青海省分行、王忠诚商品房预售合同纠纷二审(2017)最高法民终683号民事判决书裁判要旨：“就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。”《合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”涉案《个人住房（商业用房）借款合同》第十九条即为合同中的清理条款。该条第二款约定“借款人与售房人签订的商品房买卖，合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。”该条第四款约定“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务，贷款人保留提起诉讼的权利。”陈旭坤诉承德大地创见房地产开发有限公司、承德市华耀房地产开发有限公司及中国建设银行股份有限公司滦平支行房屋买卖合同纠纷一案(2020)冀08民终1192号民事判决书裁判要旨：一审法院“判令由贷款的实际收取人即承德大地创见房地产开发有限公司直接将购房贷款返还上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行，并直接向上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行购房人应当承担的各项责任，即符合合同当事人‘或委托售房人直接将上述款项归还贷款人’的约定，亦不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定。”（第17页）综合最高人民法院(2017)最高法民终683号民事判决书及陈旭坤案二审民事判决书裁判要旨，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义是商品房出卖人受购房者的委托向银行归还贷款本息。该款司法解释虽增加了出卖人作为返还购房贷款本息的主体，但并未突破合同相对性原理，并未免除借款人偿还购房贷款本息的义务。具体到本案中，本诉原告作为《个人住房（商业用房）借款合同》的借款人，即便判令本诉被告直接向第三人返还剩余购房贷款本息，也不免除本诉原告向第三人偿还购房贷款本息的义务。在本诉被告不能返还第三人剩余购房贷款本息时，本诉原告仍应承担还款责任，自行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款本息。特此上诉，请求二审法院依法改判，以切实维护上诉人的合法权益。 徐凯、孟方答辩称，对于建行的上诉，我认为不应得到法律的支持。1、我于2017向大地公司购买的案涉房屋在2018.12已经被拆除，导致商品房买卖合同目的无法实现，我在2019.6与大地公司签订协议书解除买卖合同，由大地公司向建行支付剩余的贷款以及利息，买卖合同解除后我和建行签订的贷款合同目的也无法实现，根据商品房买卖合同司法解释24条规定的内容，解除贷款合同应予以支持。一审判决中明确体现2020.10.23大地公司与建行已经达成调解协议，由大地公司承担保证责任，向建行清偿包括我在内的36名借款人在该银行的借款本金及利息的支付，案件调解结案并已经进入执行程序。综上，请求二审法院维持原判，解除我与建行之间的借款合同并清除贷款记录。 承德大地营造房地产开发有限公司未出庭答辩亦未提交书面答辩意见。 徐凯、孟方向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》已解除；2、请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）》借款合同》；3、请求判令被告承德大地营造房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司滦平支行偿还编号为130687508-2012-20171988587的《个人住房（商业用房）借款合同》项下剩余贷款；4、本案的全部诉讼费用由被告及第三人承担。 一审法院认定事实：原告孟方与被告大地营造公司于2017年3月26日签订了合同编号为20170326020的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定原告孟方购买被告大地营造公司开发建设的位于滦平县，房屋总价款为3479355.00元，大地营造公司应在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告，同时约定了原、被告双方的权利义务。合同签订后原告向被告大地营造公司支付购房首付款1399355.00元。2017年5月26日原告孟方、徐凯与第三人建行滦平支行签订合同编号130687508-2012-20171988587的按揭贷款合同，向第三人贷款2080000.00元用于支付购房款，第三人建行滦平支行于2017年11月24日依按揭贷款合同的约定将全部贷款直接支付给了被告大地营造公司。被告大地营造公司于2018年8月27日给原告出具全部购房款3479355.00元的收据一份。被告大地营造公司未能在合同约定的期限内履行向原告交付经竣工验收合格的商品房的合同义务。2018年11月案涉房屋被拆除。2019年6月19日，被告大地营造公司（甲方）与原告孟方（乙方）及案外人承德市华耀房地产开发有限公司就解除案涉合同和《物业委托管理经营合同》的解除条件及由此发生的购房款返还（包括乙方向甲方支付的首付款及乙方向银行支付的按揭款）、解约补偿金、利息及未还按揭贷款清偿等事项签订《协议书》和《保密协议》，现该《协议书》正在履行中。另查明，截止2020年11月16日，第三人已收到原告账户偿还的贷款本息合计562725.73元，尚欠贷款本金1866485.13元及利息。又查明，本院受理的另案原告中国建设银行股份有限公司滦平支行与被告承德大地营造房地产开发有限公司、承德大地创见房地产开发有限公司保证合同纠纷一案，案号为（2019）冀0824民初2000号，经本院调解，双方当事人于2020年10月23日达成调解协议，由被告承德大地营造房地产开发有限公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告孟方在内的三十六名借款人在中国建设银行股份有限公司滦平支行的借款本金并支付利息，该案调解结案，现已进入执行程序。 一审法院认为，原告孟方与被告大地营造公司就解除案涉合同、分期返还原告已付购房首付款和原告已还按揭贷款及解约补偿进行协商并达成一致，于2019年6月19日签订《协议书》一份，该《协议书》关于解除案涉合同、退还原告购房款和原告已还按揭贷款及解约补偿金的支付等事项的约定，不违反法律规定，依法对协议双方当事人应属有效，依法案涉合同应于双方签订《协议书》之日起解除，为此，对原告要求依法确认案涉合同已解除的诉讼请求本院予以支持。案涉合同解除后，原告与第三人签订的按揭贷款合同的目的亦无法实现。根据商品房买卖合同司法解释第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。为此，对原告要求解除其与第三人签订的按揭贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。对于第三人请求原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，在按揭贷款合同解除前，原告为还款义务人，理应由原告负责清偿，但基于上述司法解释的规定，按揭贷款合同解除后，被告大地营造公司应将原告已偿还的贷款本息返还原告，同理，原告未偿还的贷款本息应由被告大地营造公司直接向建行滦平支行偿还，这有利于减少不必要的重复诉讼、节省诉讼资源、减轻当事人诉累，故对第三人请求原告孟方偿还该借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，本院不予支持；对于剩余按揭贷款的清偿问题，本院已经在（2019）冀0824民初2000号案件民事调解书中确认由被告大地营造公司承担保证责任，向中国建设银行股份有限公司滦平支行清偿包括原告孟方在内的购房者在第三人处的剩余借款本金并支付利息。第三人在本案中请求判令被告大地营造承担连带保证责任，代原告偿还按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息的诉讼请求属重复诉讼，其该项诉讼请求本院不予支持。对原告要求被告大地营造公司向第三人建行滦平支行清偿按揭贷款合同项下的剩余贷款本金及利息的诉讼请求本案不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定，判决如下：一、确认原告孟方与被告承德大地营造房地产开发有限公司于2017年3月26日签订的合同编号为20170326020的《商品房买卖合同（预售）》（包括合同补充协议）已解除；二、解除原告孟方、徐凯与第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行于2017年5月16日签订的合同编号为130687508-2012-20171988587的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、驳回原告孟方、徐凯的其他诉讼请求；四、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。案件受理费21540.00元，由被告承德大地营造房地产开发有限公司负担10770.00元，第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担10770.00元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院一致。 本院认为，案涉商品房买卖合同、借款合同、担保合同解除后，依照最高人民法院关于《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人，原审被告承德大地营造房地产开发有限公司将收取的购房贷款本金及利息返还给上诉人，被上诉人徐凯、孟方不负有返还义务。上诉人上诉称案涉借款合同相对人为被上诉人徐凯、孟方，合同亦约定合同解除后徐凯、孟方依然承担清偿责任，依照合同约定及合同相对性原则并不能免除其责任。案涉合同被依法解除，被上诉人徐凯、孟方购买商品房合同目的已无法实现，其为此已经支付购房首付款，其所借款项也已由出售商品房企业占有使用，在被上诉人徐凯、孟方无过错情况下，上诉人依据重复使用的格式条款约定向其再次主张承担责任，明显存在权利义务失衡显示公平，从而加重了被上诉人徐凯、孟方责任，故此，上诉人此项主张本院不予支持。 综上所述，中国建设银行股份有限公司滦平支行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21540.00元。由上诉人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  李海燕 审判员  应春明 审判员  孟路遥 二〇二一年六月三日 书记员  蔄丽丽