重庆市巫溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0238民初1259号 原告：巫溪县至诚居物业管理有限公司,住所地重庆市巫溪县马镇坝农业小区3号楼7单元601号，统一社会信用代码91500238320406958E。 法定代表人：刘志燕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王玉梅，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨波，重庆峡郡律师事务所律师。 被告：巫溪县融联房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县柏杨街道白马大道588号，统一社会信用代码915002385761500521J。 法定代表人：程宝平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四方律师事务所律师。 原告巫溪县至诚居物业管理有限公司与被告巫溪县融联房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巫溪县至诚居物业管理有限公司的委托诉讼代理人王玉梅、杨波、被告巫溪县融联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡德慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巫溪县至诚居物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付2019年4月1日至2020年12月31日的物业服务费426,273.54元；2.判决被告赔偿原告停车管理费损失524,160.00元。物业服务费的计算方式是：商业门市10,149.37平方米，按每平方米每月2.00元计算，从2019年4月1日至2020年12月31日，合计426,273.54元。停车管理费损失费的计算标准是：车位448.00个，2019年4月1日至2020年3月31日按照每月60.00元1个车位收取，2020年4月1日至2020年12月31日按照每月50.00元1个车位收取。事实及理由：原告是依法登记设立的物业服务企业，被告系巫溪县滨圆国际小区B区的建设单位。2018年4月1日原告与巫溪县柏杨街道白马社区滨圆国际B区业主委员会签订《巫溪县滨圆国际小区B区物业服务合同》（以下简称物业服务合同一），合同期限为两年，自2018年4月1日起至2020年3月31日止；2020年4月27日双方继续签订《巫溪县滨圆国际小区B区物业服务合同》（以下简称物业服务合同二），合同期限为两年，自2020年4月1日起至2022年3月31日止。物业服务合同一第六条约定：商业物业及其他物业按每月每平方米2.00元收取物业服务费；第八条约定：开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；物业服务合同第十条约定：业主对开发建设单位所有的车库享有优先使用权，乙方（巫溪县至诚居物业管理有限公司）从停车费中按车位60.00元/车位/月的标准收取停车服务费用。物业服务合同二第六条约定：商业物业及其他物业按每月每平方米2.00元收取物业服务费；第七条约定：开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；第九条约定：业主对开发建设单位所有的车库享有优先使用权，乙方（巫溪县至诚居物业管理有限公司）从停车费中按车位50.00元/车位/月的标准收取停车服务费用。原告在巫溪县滨圆国际小区B区提供物业服务期间，被告未售物业为商业门市10,149.37平方米，车位448.00个，在原告登记车辆898.00台。被告未将停车库的使用权移交导致原告无法正常出租车位产生损失。2018年4月1日至2019年3月31日被告应承担的相关费用已通过诉讼解决。2020年8月3日原告向被告发出律师函对2019年4月1日以后的物业费进行催收，至今被告未履行。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 被告巫溪县融联房地产开发有限公司辩称，1.案涉业主委员会不是依法成立，被告不予认可业主委员会具有代表业主的权利；2.被告不知道2020年4月27日物业服务合同的签订及内容，且被告不认可案涉两份物业服务合同对被告具有约束力；3.如果物业服务合同对被告具有约束力，由于案涉车库的使用权已经实际移交给原告，但原告未尽到相应的管理义务，给被告造成了近200.00万元的损失，对于商业门市，被告没有移交管理，如果原告认为被告已经移交管理，则门市被撬锁、被第三人擅自占用、原告同样没有尽到管理义务，给被告造成了巨大的损失。以上两项损失如原、被告不能调解解决此案，被告将另案起诉原告赔偿损失。对于原告诉称的2018年4月1日至2019年3月31日被告应承担的相关费用已经通过诉讼解决，予以认可。其他的事实和理由待原告举证后在辩论阶段进一步发表。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2018年4月1日原告与巫溪县柏杨街道白马社区滨圆国际B区业主委员会签订《巫溪县滨圆国际小区B区物业服务合同》（以下简称物业服务合同一），合同期限为两年，自2018年4月1日起至2020年3月31日止；2020年4月27日双方继续签订《巫溪县滨圆国际小区B区物业服务合同》（以下简称物业服务合同二），合同期限为两年，自2020年4月1日起至2022年3月31日止。物业服务合同一中第六条约定：商业物业及其他物业按每月每平方米2.00元收取物业服务费；第八条约定：开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；物业服务合同第十条约定：业主对开发建设单位所有的车库享有优先使用权，乙方（巫溪县至诚居物业管理有限公司）从停车费中按车位60.00元/车位/月的标准收取停车服务费用。物业服务合同二中第六条约定：商业物业及其他物业按每月每平方米2.00元收取物业服务费；第七条约定：开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳；第九条约定：业主对开发建设单位所有的车库享有优先使用权，乙方（巫溪县至诚居物业管理有限公司）从停车费中按车位50.00元/车位/月的标准收取停车服务费用。合同签订后，原告于2018年4月1日开始向巫溪县滨圆国际小区B区提供物业管理服务。2020年9月30日，原告向小区业主委员会提出自愿于2020年12月31日退出该小区物业服务管理的申请，并向街道、社区、县房管服务中心提前报告，并在小区进行了公告公示。2021年1月14日，原告与滨圆国际小区B区业主委员会签订《巫溪县滨圆国际小区B区物业管理移交协议》。庭审中，被告确认原告在巫溪县滨圆国际小区B区提供物业服务期间，被告未售物业为商业门市面积为10,149.37平方米，滨圆小区B区停车库设计为两层共计448.00个停车位，在原告登记车辆898.00台。2019年9月20日，原告向被告发出工作联系函，该函函告被告与原告协商关于巫溪县滨圆国际小区B区未出租、出售的门市和地下车库移交管理的详细情况。之后，原告多次与被告联系协商解决未出租、出售的门市和地下车库移交管理的问题，但都未能达成一致。2020年8月3日原告向被告发出律师函对2019年4月1日以后的物业费进行催收，但被告至今未履行，原告遂起诉来院。 本院认为，原告与巫溪县滨圆国际小区B区业主委员会签订的两份《巫溪县滨圆国际小区B区物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应予以保护。根据《中华人民共和国民法典》第三编第二十四章第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定和国务于2018年3月19日通过的《物业管理条例》（国务院令第698号）第四十一条第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告作为滨圆国际小区B区尚未出售门市的建设单位，应受原告与该小区业委会签订的物业服务合同的约束，应按合同约定按期交纳物业服务费，庭审中，被告确认门市面积为10,149.37平方米，结合两份物业服务合同中均约定门市的物业服务费为每平方米2.0元/月，被告从2019年4月1日至2020年12月31日共计21.00个月未缴纳案涉门市的物业费，因此，被告应向原告缴纳的物业服务费为426,273.54元，故对原告起诉要求被告给付物业服务费426,273.54元的诉讼请求，不违反法律的规定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿停车管理服务费损失的诉讼请求，庭审中原告明确该损失计算方式为按照每一个停车位每月收取服务费的标准计算而来，物业合同第十条约定，车位使用人应按照物价部门核定的标准向物业公司交纳停车费，物业公司从停车费中收取相应的停车管理服务费。本案中，被告作为车库的建设单位和所有权人，该小区车库车位数量大，车位的合理利用和规范管理对小区所有业主的生活息息相关，但因被告未向原告就车库的管理进行移交，导致原告收取停车管理服务费名不正言不顺，一直未能收取到相应的停车管理服务费，被告对此存在一定的过错。同时，原告为更好的服务该小区，基于物业合同的约定对被告所有的车库进行了必要的管理，避免了被告所有的车库遭受水淹等损害，也使得小区停车更加规范有序，为此，原告投入了大量的人力、物力和财力，原告本可以基于物业合同的约定对小区车库车位的使用人收取停车管理费，但原告未向车位的使用人收取停车管理费，自身也存在一定的过错。因此，对原告要求被告赔偿停车管理费损失524,160.00元的诉讼请求，双方均存在过错，本院酌情支持262,080.00元。庭审中，虽然被告提出原告未尽到管理义务给被告造成了损失的抗辩，但被告未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。因此，对被告的该项抗辩意见本案中不予采纳。 综上所述，对原告起诉要求被告给付物业服务费426,273.54元的诉讼请求，不违反法律的规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿停车管理服务费损失的诉讼请求，本院根据物业服务合同的约定和实际管理、使用情况，酌情部分支持。依照《《中华人民共和国民法典》第三编第二十四章第九百三十九条、《物业管理条例》（国务院令第698号）第四十一条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告巫溪县融联房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告巫溪县至诚居物业管理有限公司支付物业管理服务费426,273.54元、停车管理费损失262,080.00元，共计688,353.54元； 二、驳回原告巫溪县至诚居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,652.17元，由原告巫溪县至诚居物业管理有限公司负担1,834.00元，由被告巫溪县融联房地产开发有限公司负担4,818.17元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员 屈超福 二〇二一年六月十六日 法官助理 何虹君 书 记 员 杜秋蒙