青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初2207号原告：马忠明（身份证号：XXX），男，撒拉族，1986年5月19日出生，住西宁市城东区。委托诉讼代理人：，青海立詹律师事务所律师。委托诉讼代理人：马太乙布（身份证号：XXX），男，撒拉族，1966年3月12日出生，住西宁市，系原告父亲。被告：青海友通实业有限公司（统一社会信用代码：91630122091637612L），住所地：。法定代表人：安建革职务：董事长。委托诉讼代理人：，青海勤云律师事务所律师。被告：王红（身份证号：XXX），女,回族，，户籍地：西宁市城西区。被告：马有智（身份证号：XXX），男，撒拉族，，住西宁市城东区。原告马忠明与被告青海友通实业有限公司、王红、马有智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马忠明的委托诉讼代理人刘彬、马太乙布、被告青海友通实业有限公司的委托诉讼代理人王浩、被告马有智到庭参加诉讼，被告王红经本院依法传唤，无正当理由拒不出庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告马忠明向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告青海友通实业有限公司、王红签订的《商品房转让协议书》；2.判令被告青海友通实业有限公司、被告王红返还原告支付的购房款1520000元，赔偿因违约给原告造成的损失569780元；3.判令被告马有智对上述第一、二项诉求承担连带保证责任；4.本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2020年8月3日，原告经被告马有智介绍，与被告青海友通实业有限公司、被告王红签订了《商品房转让协议书》，由被告马有智作为本合同的担保人。被告青海友通实业有限公司将位于城东区德令哈路金座地产正在建设的伊方锦2号楼7楼西户商品房，建筑面积为189，98㎡，有偿转让给原告，原告以现金购买。合同签订后原告向被告青海友通实业有限公司账号×××转账1520000元，被告青海友通实业有限公司于2020年8月3日向原告出具了收据一份，收据附有王红的签字。根据合同约定，被告青海友通实业有限公司应在2020年12月30日前为原告办理签订伊方锦购房合同，如延期不能办理则每月承担10000元的滞纳金交给原告，如不能履行购房过户手续，被告青海友通实业有限公司以每平方米11000元房价退给乙方2079000元。现协议约定的办理过户手续的期限已过，但被告迟迟不给原告办理手续。原告认为，被告青海友通实业有限公司及被告王红无视合同约定，故意拖延过户期限，造成重大违约，给原告造成了严重的经济损失，被告马有智作为担保人，理应依法承担连带担保责任。故向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告青海友通实业有限公司辩称：一、被告公司和原告所签订的商品房转让协议书，实质是借款合同；二、被告王红只是公司的会计，故王红不是本案适格被告；三、被告公司同意偿还原告的1520000元借款，并按年利率15.4%支付利息。被告马有智辩称：担保的事实予以认可，请法院公正裁决。原告马忠明为支持其诉称，向本院提供如下证据：一、《商品房转让协议书》、被告友通公司工商登记信息、购房款支付凭证，证明：1.原被告签订的案涉商品房转让协议合法有效，原告按约定向被告公司缴纳了购房款152万元；2.商品房转让协议签字页甲方友通公司及王红均签字盖章，友通公司及王红系案涉合同的甲方，应对原告的诉求承担责任；3.工商登记信息显示王红是被告公司的股东，王红与安建革系夫妻关系，被告公司属于公司法规定的一人公司，股东王红应当对原告的诉求承担给付责任；4.合同第三条约定如甲方（被告公司及王红）不能按照约定将房屋过户给原告，自愿以市场价11000元每平方米退还原告购房款的方式承担原告损失，据此原告主张赔偿损失569780元符合合同约定，应予支持；4.被告马有智在保证人处签字按印，应当对原告诉求承担保证责任。二、申请，证明案涉房屋是开发商抵给被告公司的，抵给被告公司后被告公司和原告签订商品房转让协议的事实，案涉房屋并非不存在。抵账的时候案涉房屋市场价格为11453元每平方米，双方合同基于此市场价约定被告公司违约时应按照11000元每平方米退还原告房款，该约定有事实及法律依据。三、视频光盘，证明：1.涉案房屋确实存在的事实；2.原告2021年4月去找被告公司法人的时候，被告法人承诺于2021年3月将涉案房屋办理至原告名下，否则按照合同约定的11000元每平方米退还原告购房款的事实。原告出示的证据经被告青海友通实业有限公司质证认为:一、《商品房转让协议书》、被告友通公司工商登记信息、购房款支付凭证，对上述证据的真实性无异议，对第一个证据的证明方向有异议，商品房协议中第三条明显看出涉案房屋被告公司并不具有所有权，双方对此明确知晓，该协议名为商品房转让协议，实质是借款协议。一平方承担3000元的损失明显过高，涉案房屋已经被另行出卖，合同目的无法实现；对原告支付152万元购房款的事实予以认可，被告公司同意退还，并按年利率15.4%支付利息。被告公司属于责任有限公司，并不必然夫妻承担责任，除非存在人格混同的情形，在没有存在公司与个人人格混同的情况下，股东并不承担责任，另原告的转账属于公司行为，与被告王红无关。二、申请，对该证据属于以工程款顶房产，但该房屋并没有实际交付到被告公司，并不能证明被告公司对涉案房屋享有处置权或处分权。三、视频，不能证明涉案房屋已经交付被告公司，被告公司享有房屋的处置权；不存在过户的问题，合同约定购房合同还是和东海公司签订，但涉案房屋并没有交付被告公司；仅仅凭申请原告就当然的认为被告公司对涉案房屋有处置权。实质上是东海公司已经将房屋出卖了，被告公司对涉案房屋并没有所有权进行处置。原告出示的证据经被告马有智质证认为:对上述证据真实性予以认可。被告青海友通实业有限公司未举证。被告马有智未举证。被告王红未出庭应诉、未举证、未答辩。原告出示了上述证据，经过被告质证对上述证据的真实性没有提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认，并在案件事实认定和判决理由中加以引证阐述。经审理查明，2020年8月3日，原告马忠明与被告青海友通实业有限公司签订了《商品房转让协议书》，约定被告青海友通实业有限公司将位于城东区德令哈路金座地产正在建设的伊方锦2号楼7楼西户商品房有偿转让给原告，建筑面积为189.98㎡，房屋价款1520000元；被告青海友通实业有限公司应在2020年12月30日前为原告办理签订伊方锦购房合同，如延期不能办理则每月向原告承担10000元的滞纳金交给原告，如不能履行购房过户手续，被告青海友通实业有限公司以每平方米11000元房价退给乙方2079000元，被告王红在该合同上签字确认，被告马有智作为该合同的担保人签字确认。合同签订后，原告马忠明向被告青海友通实业有限公司转款1520000元，被告青海友通实业有限公司于2020年8月3日向原告出具了收据一份，被告王红在该收据上签字。但被告未按合同约定给原告交付房屋，亦未办理房屋过户手续，遂产生本诉。另查明，涉案房屋是被告青海友通实业有限公司申请青海东海房地产开发股份有限公司抵付工程款而产生。本案在审理期间，承办人员经与涉案房屋售楼部（接待人张洁昀，电话：152XXXXXXXX）联系确认涉案房小区房屋销售均价每平方米为11500元，案涉房屋目前市场价每平方米13000元。本院认为，原告马忠明与被告青海友通实业有限公司、王红签订的《商品房转让协议书》，系当事人双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应按合同约定履行义务。在合同履行中，原告马忠明按约支付了全部购房款，但被告青海友通实业有限公司、王红未按合同约定履行办理房屋过户手续，属违约，应当承担违约责任。鉴于二被告无法办理涉案房屋过户手续，合同目的无法实现，原告解除合同并退还购房款的主张，被告青海友通实业有限公司表示同意，本院依法予以确认。关于原告主张的违约损失按约定每平方米赔偿3000元，共计569780元，被告青海友通实业有限公司表示过高，愿按年利率15.4%支付利息。根据涉案房屋小区房屋销售均价，被告的违约造成原告的约定损失符合实际损失，原告该主张本院予以采纳。被告青海友通实业有限公司关于涉案房屋买卖实为借款的辩解无证据证明，本院不予采信。被告青海友通实业有限公司关于被告王红不是适格被告的辩解意见不成立，被告王红作为合同相对方在合同上签字，并在原告支付购房款收据上签字确认收到涉案房款，是适格的当事人，应当对本案承担责任。被告马有智作为合同担保人，没有明确约定保证责任方式，按民法典实施以前的法律规定，应当承担连带责任。被告王红经合法传唤，拒不参加诉讼，放弃答辩举证的权利，可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百七十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告马忠明与被告青海友通实业有限公司、王红2020年8月3日签订的《商品房转让协议书》；二、被告青海友通实业有限公司、王红于本判决书生效后十五日内退还原告马忠明购房款1520000元，并支付违约损失569780元，合计2089780元；三、被告马有智对被告青海友通实业有限公司、王红的上述给付责任承担连带保证给付责任。案件受理费11876元（原告已预交），由被告青海友通实业有限公司、王红承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马守彪二〇二一年六月三十日法官助理 郑向丽书记员 李顺慧附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。