广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8650号上诉人（原审被告）：殷荣幸，男，1986年3月9日出生，汉族，身份证住址湖北省枣阳市。被上诉人（原审原告）：吴志胜，男，1995年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省高州市。委托诉讼代理人：林路红，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：项新紫，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。上诉人殷荣幸因与被上诉人吴志胜房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。殷荣幸上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由吴志胜承担。事实和理由：1.吴志胜未向殷荣幸支付商铺使用费、水电费、管理费等共83048元，殷荣幸有权在收取的押金30000元中予以抵扣，不予退回押金。2.双方约定店铺装修52000元，装修费由吴志胜承担，并在装修费收据上注明装修费不可退，双方达成的一致约定，合法有效。吴志胜作为完全民事行为能力人，具有判断能力和责任能力，应对自己的行为承担责任。且装修部分的开支是殷荣幸的合法开支，是合法依附在商铺上的。吴志胜支付转让费是对于合法装修开支的一个转让，转让行为已经完成，没有导致无效的一个事由，没有理由退还。3.吴志胜不存在支付转让费的前提和基础，其支付的52000元为装修费。虽然双方签署的是转租合同，但性质并非是“转让”租赁权，殷荣幸未退出租赁关系，不存在租赁权的“转让”，故也就不存在支付“转让费”的前提和必要。4.殷荣幸在吴志胜转账支付押金及装修费之前，已将定金收据、押金收据和装修收据一并移交给吴志胜。吴志胜称收到了定金收据、押金收据，事实上也一并收到了装修费收据，但其称未收到装修费收据，属于歪曲事实。5.吴志胜在定金收据上签字“已退还并入总押金”，说明定金转为押金，表明其已经收到定金收据、押金收据的同时也收到了装修费收据。6.殷荣幸因经济压力向装修公司申请分期付款，装修事实客观存在。殷荣幸向装修公司申请了6个月的分期付款，于2019年11月份开始给付第一期，双方约定吴志胜承担2159B铺的装修费，代殷荣幸分期支付给装修公司装修费。7.吴志胜所称4个店铺2万元装修费及涉案店铺装修仅1万元，不是事实。4个铺均由各铺的实际经营租户，按照商场要求与个人喜好和定价装修，殷荣幸并未承包4个铺的装修工作。对邓灿强提出的部分装修建议，殷荣幸与吴志胜最终并未采纳使用，属于邓灿强个人想法，不具有强制性和指导性。8.吴志胜于2019年11月份租到该商铺，于2020年4月擅自离场，吴志胜拖欠支付殷荣幸租金（使用费）14568元、管理费7068元、电费3484元。9.吴志胜违约解除房屋租赁关系，造成殷荣幸损失，应赔偿损失83048元。吴志胜违约不予支付租金、物业管理费、水电费，单方解除租赁合同，违反双方约定及《房屋租赁合同》第七条第21款、第八条第5款的约定，构成根本违约。殷荣幸因此遭受垫付租金、物业管理费、电费等损失83048元。殷荣幸有权不予退回收取的全部款项，并要求吴志胜赔偿上述损失。10.即便吴志胜声称涉案商铺没有取得产权证及建设构成规划许可证，但双方之间已经通过实际行为成立了租赁使用关系，殷荣幸将商铺交付吴志胜使用，吴志胜就需要依约支付使用费，不得任意终止租赁关系。吴志胜提起单方终止租赁关系，殷荣幸收取的押金不予退回，并有权要求吴志胜赔偿损失。特提起本案上诉。吴志胜辩称，1.一审法院已查明案涉租赁物并未取得房产证及建设工程规划许可证，已认定案涉合同属无效合同，故殷荣幸无权收取我方的押金3万元及进场费5万元。2.殷荣幸诉称我方存在拖欠其租金、物业管理费及电费没有事实依据。根据双方签订的租赁合同，双方的交租是与商场同步，而本案在2019年12月底新冠疫情爆发之后，新天地商场已经告知免收各商户的租金，现殷荣幸又诉称我方存在拖欠租金的情况，是没有事实依据的。另外我方承租案涉店铺后，是自行对店铺进行的装修，殷荣幸称店铺的装修是其完成，也没有事实依据。关于我方装修的依据，我方在一审已向法庭提交相关的证据。3.关于殷荣幸主张其存在对案涉店铺装修55330元，但我方所承租的店铺面积为30.5平方米，而店铺内的铺内面积仅为17平方米。如果按照殷荣幸所声称，其存在这么高额的装修，折算每平方米是3254元的装修费，而在商场已存在基础装修，存在水电等通电的情况下，不可能存在这么高额的这一个装修情况，所以我方认为殷荣幸声称其对案涉店铺存存在装修是没有任何事实依据。吴志胜于2020年5月13日向一审法院起诉请求：1.殷荣幸退还吴志胜押金30000元、转让费50000、装修费2000元及利息100元（以80000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月7日起暂计至4月17日的利息为100元)，上述合计：82100元。2.本案诉讼费由殷荣幸承担。一审法院认定事实：2019年11月13日，吴志胜（承租方、乙方）与殷荣幸（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》。合同约定甲方将位于案涉租赁物位于广州市番禺区小谷围街贝岗村中二横路1号高新天地商业广场二层第2159B号商铺租赁给乙方经营服装，商铺建筑面积20.5平方米，租赁期限从2019年11月13日至2022年8月31日，租赁按金30000元，首年月租金15000元，从2020年9月1日起月租金每年环比递增5%，乙方接受甲方指定的物业管理机构进行管理服务，合同终止时乙方应将所有钥匙和甲方在商铺内所设立的固定装置等设备完好交还，甲方对乙方在商铺内装修的投资不予补偿。合同还约定了商铺经营条件及设施、甲乙方的权利义务、违约责任等。2019年11月10日吴志胜向殷荣幸支付宝转账5000元，备注“新天地一起2楼店铺2159B押金”。2019年11月12日吴志胜向殷荣幸支付宝转账三笔：（1）25000元，备注“两个月租金3万押金（之前给了5000）”；（2）50000元，备注“店铺转让费2159B”；（3）2000元，备注“装修费”。同日，殷荣幸出具两份《收据》确认收款情况：《收据》（NO.7658638）载明“今收到吴志胜2159B铺押金叁万元整，合同期结束可退”；《收据》（NO.7658637）载明“今收到吴志胜2159B铺装修费52000元整，不可退。”合同签订后，殷荣幸向吴志胜交付案涉商铺。殷荣幸提交2019年9月份的装修申请及装修许可证照片，2159B铺装修合同书、预算单、收据原件，微信转账记录和聊天记录主张案涉商铺交付前已投入装修费55330元，故向吴志胜收取装修费52000元。其中合同书、预算单及收据原件显示殷荣幸委托案外人广州臻美空间设计工程有限公司（以下简称臻美公司）装修2159B铺的天花、墙面、地板、灯具、电箱、门头、卷闸门等，臻美公司于2019年11月1日开具《收据》确认收到装修工程款55330元，殷荣幸于2019年11月至2020年5月分期支付装修工程款。吴志胜对殷荣幸的上述证据不确认，其提交微信聊天记录证明殷荣幸在商谈租赁事宜时将50000元表述为转让费，吴志胜亦主张案涉商铺是由GOGO新天地商场通水通电，并非毛坯，商铺招牌亦是吴志胜自行定做，殷荣幸无需对商铺投入装修。2019年11月至2020年1月，吴志胜向殷荣幸交纳租金合计39000元。吴志胜主张合同约定水电费和物业管理费与租金打包计算。殷荣幸主张代吴志胜垫付了2019年11月至2020年4月份的电费2484元及物业费7068元。2020年4月6日，吴志胜搬离案涉商铺，并将钥匙交还殷荣幸。庭审中，殷荣幸主张按合同约定在押金中扣减欠付的租金、水电费和物管费，吴志胜不同意。另查明，截至一审庭审答辩结束，案涉商铺所在的广州大学城GOGO新天地商业广场未进行产权登记，亦无建设工程规划许可证档案资料。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉商铺所在的广州大学城GOGO新天地商业广场在庭审答辩结束前未取得报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，吴志胜、殷荣幸于2019年11月13日订立的《商铺租赁合同》无效。合同无效即自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故殷荣幸收取吴志胜的租赁押金30000元，因缺乏合同依据，应予以退还。关于殷荣幸于2019年11月12日收取的52000元，讼争双方无书面约定。据现有证据及双方的陈述，结合日常交易习惯，殷荣幸于2019年11月12日收取的52000元应包含吴志胜取得承租权的对价及案涉商铺的装修补偿。鉴于吴志胜实际使用了案涉商铺的装修，依照公平合理原则，应支付一定的对价。讼争双方约定的租赁期限自2019年11月13日至2022年8月31日合计1022天，吴志胜实际使用案涉商铺的时间为2019年11月13日至2020年4月6日共169天。结合双方合同约定的租赁期限及吴志胜实际使用时间，一审法院酌定殷荣幸应退还吴志胜转让费及装修费43401元（52000元-52000元÷1022天×169天）。关于吴志胜主张殷荣幸返还押金及转让费、装修费的利息损失。一审法院认为，合同无效即自始无效，利息作为法定孳息，应视为因合同取得的财产予以返还，且应当从殷荣幸收取款项之日计算。吴志胜主张自2020年4月7日起计利息，属于对己民事权利的合法处分，一审法院予以确认。故殷荣幸应向吴志胜返还的利息损失为：以73401元（30000元+43401元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月7日起计至殷荣幸退还本金为止。至于殷荣幸提出吴志胜欠付租金、水电费及管理费的抗辩意见。如上所述，案涉租赁合同无效，故其中关于用租赁押金抵扣承租方欠缴的租金、水电费及管理费的约定亦无效。庭审中，吴志胜不同意用案涉租赁押金抵扣所欠租金、水电费及管理费，殷荣幸经一审法院询问亦坚持以抗辩意见提出该主张，故一审法院在本案中对租金、水电费及管理费问题不做调处，殷荣幸可另循法律途径主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年1月15日判决如下：一、殷荣幸于本判决发生法律效力之日起十日内向吴志胜退还租赁押金30000元；二、殷荣幸于本判决发生法律效力之日起十日内向吴志胜退还租赁转让及装修费43401元；三、殷荣幸于本判决发生法律效力之日起十日内向吴志胜支付利息（以73401元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年4月7日起计至殷荣幸退还本金为止）；四、驳回吴志胜的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1853元，由吴志胜负担195元，由殷荣幸负担1658元。经审查，一审法院查明事实部分认定“2019年4月6日，吴志胜搬离案涉商铺，并将钥匙交还殷荣幸”属笔误，应更正为“2020年4月6日”。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。二审双方均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：殷荣幸主张不予退还30000元押金和52000元的费用是否能成立。对此，认定如下：涉案商铺所在商业广场未取得规划报建手续，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方就涉案商铺签订的租赁合同无效，认定正确，本院予以维持。因合同无效，殷荣幸因该合同取得的租赁押金30000元应予以返还，一审处理并无不当，本院予以维持。关于涉案争议的52000元费用，双方对该费用的性质存在争议。一审法院根据现有证据及双方陈述，认定该费用包含吴志胜取得承租权的对价及案涉商铺的装修补偿，并根据吴志胜实际使用案涉商铺的时间，计算出吴志胜应支付的转让费和装修费，剩余费用则判令殷荣幸相应返还，符合日常交易习惯和公平合理原则，本院予以维持。殷荣幸上诉主张该费用不予退还，即使双方确曾有约定不退还，根据租赁市场惯例，不予退还的前提也应是双方租赁期限届满，吴志胜实际使用了约定期限内的商铺。现因涉案商铺无规划报建，涉案租赁合同自始无效，吴志胜也于2020年4月6日搬离了商铺，殷荣幸仍主张该费用不予退还，不符合情理，本院不予支持。至于殷荣幸上诉主张因吴志胜单方违约解除合同造成其遭受垫付租金、物业管理费、电费等损失的问题，如上文所述，涉案租赁合同自始无效，并不存在吴志胜单方违约。至于殷荣幸主张用押金抵扣吴志胜在新冠疫情期间占用涉案商铺产生的费用，因吴志胜不同意在本案中抵扣，殷荣幸亦未针对上述费用提出反诉，一审法院对此不予调处并无不当，殷荣幸可另循其他合法途径解决。综上所述，殷荣幸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1853元，由上诉人殷荣幸负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年六月十一日法官助理眭翘书记员唐颖琪