广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初5354号原告：中山市雅诚房地产开发有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××××办公区，统一社会信用代码914××××××××××512XY。法定代表人：林子栋，经理。委托诉讼代理人：梁嘉琪，女,该司职员。委托诉讼代理人：黎诗媛，女,该司职员。被告：陈锦良，男，1984年10月12日出生，香港特别行政区居民，住香港粉岭牵晴间9座13D室，香港身份证件号码V083139(5)。委托诉讼代理人:彭琳,广东德赛律师事务所律师。原告中山市雅诚房地产开发有限公司诉被告陈锦良商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁嘉琪、黎诗媛,被告的委托诉讼代理人彭琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中山市雅诚房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付楼款976000元及逾期付款违约金（从2020年4月2日起，以应付未付楼款976000元为基数，按日万分之五计算至付清之日止）。诉讼中，因被告已支付全部购房款，原告变更诉讼请求为判令被告向原告支付逾期付款违约金共158331元（计算方式：按日万分之五的标准，从2020年4月2日起以应付未付楼款350000元为基数计算至2021年1月28日为52850元，自2020年4月2日起以应付未付楼款626000元为基数计算至2021年3月4日为105481元）。事实与理由：被告向原告购买座落于雅居乐南朗商住小区2期1组团88幢304房，双方于2018年10月27日签订了《中山市商品房买卖合同》，合同约定总房价款1394623元。被告选择采用银行按揭付款方式，其中房价款976000元通过银行按揭付款，但该笔贷款未能通过按揭银行审批。根据《中山市商品房买卖合同》约定，被告应一次性付清剩余未付房价款。由于被告怠于履行付款义务，经多次催促，剩余房价款976000元至今未向原告缴纳。根据《中山市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第2点“买受人由于有银行贷款不良记录，或存在贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等致银行审批的金额不足，买受人在银行批复的7天内未付清该差额房价款；或银行不审批买受人的按揭申请，逾期，买受人按日向出卖人支付逾期应付未付付款万分之五的违约金”之规定，原告要求被告继续履行合同支付剩余房价款，并按照合同约定支付违约金。被告陈锦良辩称，一、关于本案的事实。2017年2月25日，被告为购买中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区×期1组团88幢304房向原告支付了定金20000元。2017年3月4日，被告和原告签订《中山市××××××××认购书》，约定，房屋总价为1394623元，被告以银行按揭的方式购买该房屋，首付款398623元须于2017年3月4日之前付清，余款976000元向中国银行澳门分行办理按揭。被告按约定支付首付款后，与中国银行澳门分行的工作人员联系办理按揭事宜，但因原告迟迟未办理网签，银行决定不做中山市××××××××的按揭业务，造成被告银行按揭一直未批准。2018年10月27日，原告以增值税描述改变为由与被告重新签订了《中山市×××××认购书》，并要求被告到中国工商银行南朗支行办理按揭。2020年1月4日，原告告知被告中国工商银未批准按揭。2020年2月24日，原告告知被告可以继续按揭，并推荐了中国农业银行进行按揭，告知被告等疫情过后可安排办理贷款。2020年6月22日，原告联系被告告知可在中国建设银行办理贷款，被告按要求准备资料后，得知中国建设银行要求贷款人必须面签征信，但因为疫情影响，被告无法入境办理面签。2020年12月10日，被告收到原告提起诉讼的消息后，主动联系原告，双方协商支付尾款的方案。2021年1月28日，被告委托朋友支付房款人民币350000元，原告向被告邮寄了《雅居乐山海郡花园认购书》，要求重新签署。2021年3月4日，被告再次委托朋友支付购房款626000元。至此，被告的房款己全部支付完毕。二、被告已支付了全额的购房款，原告要求被告支付楼款和违约金的请求毫无理据。如前所述，被告一直都是按原告的要求准备贷款资料，但因为原告与所推荐银行提供的信息有差异，造成被告未能顺利办理按揭，这并非被告的过错。而且，在购买房屋，办理按揭的每个环节中，一直都是被告主动与原告联系，积极协调解决方案，现被告己全额支付购房款。故，原告要求被告支付楼款及违约金的请求毫无理据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：1.2017年2月25日，被告向原告支付“雅居乐南朗商住小区2期1组团88幢304房”定金2万元。2017年3月4日，原告（出售方）和被告（认购方）签订中山市××××××××认购书，约定认购方以1394623元认购位于中山市南朗镇雅居乐南朗商住小区×期1组团88幢304房，认购方于签订本认购书时支付定金20000元，于2017年3月4日前支付398623元，于2017年4月3日前支付976000元（该时间为预计银行放款时间），备注：按揭银行中国银行澳门分行，申请银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准，如银行批出的按揭金额低于认购方的申请金额，则认购方须在接获通知七天内付清，银行不予审批的金额，认购方须在接获通知两周内付清。同日，被告向原告支付首期款398623元。此后，被告按约向中国银行澳门分行申请按揭。2018年10月27日，被告（买受人）与原告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，买受人购买出卖人开发建设的座落在雅居乐南朗商住小区2期1组团88幢304房的商品房，总价款为1394623元；其中418623元于2017年3月4日支付，976000元以商业贷款方式支付，预收款存入出卖人的中国工商银行股份有限公司中山南朗支行（以下简称工商银行）专用账户内；买受人如未按约定时间付款，逾期在30日内，自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付未付款万分之一的违约金，合同继续履行；超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同，经出卖人同意，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付未付款万分之二的违约金。合同补充协议第五条约定，买受人的部分房款若采用银行按揭付款，买受人在签订本合同的同时应一并签署按揭申请所需文件，并在签约七天内提供按揭所需资料和缴清抵押登记费、印花税、保险费（若有）、律师费、涉外人士公证费、工本费等费用；买受人由于有银行贷款不良记录，或存在贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等致银行审批的金额不足，买受人在银行批复的7天内未付清该差额房价款；或银行不审批买受人的按揭申请，逾期，买受人按日向出卖人支付逾期应付未付款万分之五的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除本合同，买受人须向出卖人支付总房价款10%的违约金；第十二条约定，买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行，出卖人或按揭银行根据买受人的该通讯地址或经出卖人、银行确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含七天）视为已送达该函件给买受人。原、被告庭审中确认，因涉案小区网签时间过长，中国银行澳门分行决定不做涉案小区的按揭业务，双方协商将按揭贷款银行变更为工商银行。2020年1月4日，原告通过微信告知被告工商银行对被告提交的按揭申请未获批准。原告庭审中表示工商银行未通过被告的按揭申请的原因是涉案房屋的首期款并非由被告本人账号支付。2020年3月2日，原告按照《中山市商品房买卖合同》记载的通讯地址向被告邮寄了《关于按揭不获批需支付购房款的通知》，该通知载明：“现因阁下自身原因，贷款申请未获银行、住房公积金管理中心批准，根据《商品房买卖合同》和补充协议约定，阁下应在本书面通知发出之日起30个自然日（即2020年4月1日前）前来办妥相关手续并付清购房款。否则，我司有权解除买卖合同。若我司解除合同，阁下需按该商品房总价款的20%向我司支付违约金”。被告庭审中抗辩其未收到该邮件，其已变更通讯地址，并于2019年8月29日将新的通讯地址告知涉案小区的物业管家。2020年1月4日至2020年7月30日期间，原告向交通银行、农行银行和建设银行咨询房屋按揭贷款政策，并将上述银行的贷款政策反馈给被告。2020年7月30日，因被告选择向建设银行申请按揭，原告通过微信告知被告应提交的按揭所需材料。因建设银行的按揭贷款手续需要申请人本人到场面签，而被告始终未到场面签，建设银行对被告的按揭申请不批复。被告自述未到场面签的原因是新冠肺炎疫情防控政策导致其无法从香港通关回内地。2020年12月8日，原告为催收购房款向本院提交本案的起诉状。次日，本院根据《中华人民共和国人民调解法》及广东省政法委、省高级人民法院《关于建立诉前联调工作机制的意见》的相关规定，将原告的起诉状及证据材料移送诉前联调工作室进行调解。2020年12月10日，被告收到中山市诉前联调工作室的通知。2021年1月28日，被告委托朋友向原告支付购房款350000元。2021年3月4日，被告委托朋友向原告支付购房款626000元。2.原告的销售员工廖凯与被告的部分聊天记录如下：2020年1月4日，原告：“陈先生，我是山海郡销售廖凯，您山海郡88-304房单位贷款银行这边没有批，退件了”，被告：“是哪一间银行退件了？是之前说的农行吗？退件原因是什么？”，原告：“我看反馈的是工行，你后面做了农行按揭吗？你目前山海郡这套在大陆是第几套房产和第几套按揭”，被告：“目前只有山海郡这个房产，没有按揭了”，原告：“按揭的话，你这边能否提供到收入证明，还有最近6个月银行流水账，进账够房子月供2倍以上。我帮你确认下其他银行是否能贷款，或者需要什么条件”；2020年2月23，原告：“您好，雅居乐目前针对按揭未放款客户，按揭款于2020年3月31日之前提前交清部分按揭款或全款有相应优惠，优惠年化利率10%，享受180天收益优惠”；2020年2月24日，被告：“有没有具体详细的优惠看看？”，原告：“如果在3月31日前转一次性付款，总共可以优惠48132元，那你转账过来只需要转优惠后的金额927868元”，被告：“那如果继续做按揭贷款的话，是联络您去做？”，原告：“你记得之前是做的那个银行的按揭吗？如果资金不足不行转一次性也可以继续按揭的”；2020年2月24日，原告：“年前问过农行和交行，正常有收入证明、银行流水，没有其他物业就可以贷款。农行要求提供中山本地的一个联系人，交行比较简单，准备齐贷款资料，带齐认购书、收据、证件等夫妻双方过来签约办手续，要提供一张你名下的大陆交通银行卡”，被告：“一定要夫妻双方本人吗?现在疫情情况这样,难安排她过来,否则可能要慢慢等了”，原告：“等疫情后安排一起过来”；2020年6月11日，被告：“7月8通关后过来，应该7月中左右。过来时，找你？银行那边是你们联络，还是我需要联络？”，原：“过来提前和我说，我预约银行”；2020年7月30日，原告告知被告在应提交的按揭所需材料上签名按捺，被告：“以上文件，是不是你会寄给我？”，原告：“是的”，被告：“好的，我收到的时候签名，如当中有不明白再问你，签名后再寄回给你，你有没有我地址信息？”，原告：“你发地址给我”，被告：“香港九龙茶果岭丽港城2期30座27楼B室”；2020年9月23日，原告：“一定要本人过来面签才可以申请”。3.2019年8月29日，被告通过微信向涉案房屋的物业服务公司员工刘玲发送信息：“我转了香港邮寄地址，有一份挂号信收不到”、“新地址：香港九龙茶果岭丽港城2期30座27楼B室”。4.2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，香港特区政府决定暂停6个口岸的旅客清关服务。2020年2月4日，香港特区政府将暂停提供旅客清关服务的口岸增加至10个，进一步压缩香港与内地的跨境人流。2020年2月24日，广东省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎防控疫情防控应急响应级别调整为二级响应。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。根据合同补充协议约定，买受人在签订合同时一并签署申请按揭所需文件，银行审批的金额不足或者银行不审批买受人的按揭申请，买受人在银行批复的7天内付清该差额房价款，逾期，买受人按日向出卖人支付逾期应付未付款万分之五的违约金。被告向工商银行提交按揭贷款申请后，因首付款的支付账号并非被告本人账号，贷款申请未获工商银行批准。原告于2020年3月2日向被告发出《关于按揭不获批需支付购房款的通知》，要求被告在2020年4月1日前付清购房款。被告抗辩其通讯地址已变更导致其未能签收该邮件，因其已将变更地址告知涉案小区的物业服务公司，该邮件不能视为有效通知。本院认为，根据合同补充协议“买受人的通讯地址已记载在本合同内，如买受人的通讯地址发生变动，须书面通知出卖人、按揭银行，出卖人或按揭银行根据买受人的该通讯地址或经出卖人、银行确认收到的变动通讯地址寄出的所有挂号函件，不论买受人是否收到，均以挂号回执上注明的邮寄日期七天后（含七天）视为已送达该函件给买受人”之约定，被告未将变更后的通讯地址以书面形式直接通知原告，原告按照合同记载的通讯地址向被告邮寄的上述通知应视为已送达被告。被告未能在2020年4月1日前付清购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩新冠肺炎疫情防控措施导致其未能及时办理按揭贷款面签手续，但疫情发生后被告的合同义务为一次性付清购房款，被告没有提供证据证明疫情防控措施导致其不能一次性付清购房款，因此不能免除被告的逾期付款违约责任。因原告没有举证证明被告逾期付款造成其利息以外的其他损失，合同约定违约金按日万分之五计算明显过高，本院调整为按违约之日即2020年4月2日的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（年利率4.05%）4倍即年利率16.2%计算。据此，调整后的违约金为140545元（350000元×302日×16.2%÷365日+626000元×337日×16.2%÷365日）。《中华人民共和国民法典》第五百九十二条第二款规定，“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额”。本案中，原告知道或应当知道被告没有签收《关于按揭不获批需支付购房款的通知》，在能够以微信的方式与被告进行有效联系沟通的情况下，从未明确告知被告应在2020年4月1日前付清购房款否则应承担逾期付款违约金，反而向被告表示“如果资金不足不行转一次性也可以继续按揭的”、“等疫情后安排一起过来”、“过来提前和我说，我预约银行”，被告选择继续申请按揭贷款在情理之中。造成被告逾期付款长达大半年的后果，原告具有一定的过错，可以适当减少被告相应的损失赔偿额。根据双方的过错程度，本院酌定被告应承担逾期付款违约金10万元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：被告陈锦良于本判决生效之日起七日内向原告中山市雅诚房地产开发有限公司支付逾期付款违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3466元，减半收取1733元，由原告中山市雅诚房地产开发有限公司负担583元，被告陈锦良负担1150元（原告已预交7282元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告，原告多预交的5549元由本院予以退还）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  詹绮婷二〇二一年六月十五日书记员  郑诗琳王静