四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0704民初1915号 原告：康虎，男，汉族，生于1990年5月29日，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：申虎，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周庆，四川众城律师事务所律师。 被告：谭濛，男，汉族，生于1986年7月29日，住四川省三台县。 第三人：绵阳市德律房地产经纪有限责任公司，住所地四川省绵阳市涪城区长虹大道南段8-15号。 法定代表人：李勇。 原告康虎与被告谭濛、第三人绵阳市德律房地产经纪有限责任公司（以下简称德律房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案受理后，依法由审判员汪江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康虎及其委托诉讼代理人周庆、被告谭濛到庭参加诉讼。第三人绵阳市德律房地产经纪有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告康虎向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《二手房买卖经纪合同》及补充协议；2.判决被告退还原告购房款110000元；3.判决被告双倍返还原告购房定金75000元；4.判决被告赔偿原告房屋增值损失184000元（计算依据为5800元/㎡）；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告及第三人于2017年12月16日签订《二手房买卖经纪合同》并于2018年3月14日签订补充协议，约定：被告将位于游仙区仙桃街1栋2单元4楼5号房屋出售给原告，房屋总价为35万元，签订合同时被告向原告支付定金7.5万元，合同同时对房款支付办法、违约责任、房屋交验办法等内容进行了约定。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金7.5万元以及首付款3.5万元，但被告却未按照合同约定为原告办理房屋过户手续，原告多次催告未果。2020年4月29日涪城区人民法院（2020）川0703执1190号公告通知原告将对游仙区仙桃街1栋2单元4楼5号房屋启动评估、拍卖程序，要求原告迁出房屋。原告认为，现房屋已经启动评估拍卖程序，原告购买房屋的合同目的已经无法实现，故提起诉讼。 被告谭濛辩称：原告确实支付了11万元，我同意退还，但是双倍定金和增值损失我不应承担。当时原告买房的时候，房屋并没有涨价，合同签订后，原告就在里面居住了。 第三人绵阳市德律房地产经纪有限责任公司未做答辩。 本院经审理查明事实如下：2017年，原、被告经朋友介绍相识，被告谭濛表示手上有一套房子，房产证还没有办下来，可以便宜卖给原告。2017年12月16日，原告康虎、被告谭濛、第三人德律房产经纪公司签订《二手房买卖经纪合同》，预定被告将位于绵阳市游仙区仙桃街龙山逸品小区1栋2单元4楼5号的房屋（建筑面积92㎡）以35万元的价格出售给原告；签订合同时支付购房定金7.5万元，到相关部门办理过户手续时支付首付款11万元（含定金），剩余尾款24万元以办理按揭贷款的方式支付。2018年3月14日，原、被告及第三人签订《补充协议》，约定“原二手房买卖经纪合同继续有效，合同约定细则不变；原经纪合同延期至该套房屋过户到甲方名下为止，原经纪合同一直具备同等法律效力”。截止2018年10月，被告已向原告支付房款11万元（含定金7.5万元）。 涉案房屋系案外人魏波、白正波于2010年9月从开发商绵阳市蜀兴房地产开发有限责任公司处以30.1572万元购得（合同备案号：63496），该房屋至今仍登记在开发商名下。本院检索到关联案件（2018）川0704民初511号李涛诉魏波、白正波、绵阳市蜀兴房地产开发有限责任公司、中国农业银行股份游仙公司绵阳涪城支行房屋买卖合同纠纷案，该案查明如下事实：1.2017年5月8日，李涛与魏波签订《房屋买卖经纪合同》，约定魏波将涉案房屋以30万元卖与李涛；2.涉案房屋在中国农业银行股份游仙公司绵阳涪城支行办理了按揭抵押贷款并办理了抵押登记，贷款尚未还清；3.龙山逸品小区所有房屋办理了大产权证，登记所有权人为绵阳市蜀兴房地产开发有限责任公司。该案以房屋尚登记在开发商名下及存在抵押权、无法过户为由驳回了李涛要求变更涉案房屋产权登记的诉讼请求。 因魏波与他人之间的债务，涉案房屋现被涪城区人民法院、三台县人民法院查封，并已由涪城区人民法院进入评估、拍卖程序。涉案房屋现由原告居住、使用，其表示将会参与涪城法院的拍卖。 原告陈述签订房屋买卖合同时，并没有查询房屋的权属情况，也没有见过魏波与开发商的买卖合同。 庭审中，本院询问了第三人涉案合同经办人所在分店店长杨章（因其无授权委托书，故在旁听席旁听庭审），其详细叙述了原、被告合同订立、数次延期及履行的情况，并陈述当时同小区同户型的房屋售价在40万元—45万元之间。 上述事实，有身份信息、二手房买卖经纪合同及补充协议、收据4张、（2020）川0703执1190号公告、（2019）川0722执1104号公告、当事人陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，被告谭濛将登记于他人名下的房屋卖与原告康虎，其行为构成无权处分，现无证据证明原、被告及第三人之间存在恶意串通损害他人利益之情形，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2012】8号）第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，涉案《二手房买卖经纪合同》及《补充协议》有效。现涉案房屋仍登记在开发商名下且已被人民法院查封并进入评估、拍卖程序，原、被告均已无法通过涉案合同履行而完成涉案房屋物权登记变更，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求继续履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”之规定，原告请求解除涉案《二手房买卖经纪合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。被告谭濛于2021年6月7日收到诉状副本，第三人德律房产经纪公司于2021年6月5日收到诉状副本，故《二手房买卖经纪合同》及《补充协议》的解除时间为2021年6月7日。 《二手房买卖经纪合同》及《补充协议》解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约而解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”之规定，被告谭濛已收取的的11万元购房款，应当返还给原告康虎；原告康虎也应当搬离涉案房屋。 原、被告约定并已履行的7.5万元定金，已经超过了合同标的额的20%，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款：“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”、第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”之规定，被告谭濛应当向原告康虎双倍返还的定金金额为7万元（35万元×20%）。 关于原告要求被告赔偿房屋增值损失18.4万元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款：“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”、第五百九十二条第二款：“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失赔偿额。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年12月23日修改）第二十二条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院在确定违约责任范围时，应当根据当事人的主张，依据民法典第五百八十四条、第五百九十一条、第五百九十二条、本解释第二十三条等规定进行认定。”之规定，首先，根据涉案合同签订及履行情况看，原告在订立合同时知道或应当知道涉案房屋并非被告所有且为无权处分，其应当预见到涉案房屋变更登记存在较大风险，故对于合同被解除后可得利益损失的发生，原告与被告应当承担同等过错。其次，原、被告约定的房屋价款明显低于市场价格，考虑合同订立情况，若以该价格为基础计算可得利益损失明显有失公平，故本院以当时市场价格40万元为基础计算可得利益损失，即为66800元【（5800元/㎡×92㎡-400000元）÷2】。因定金罚则已经足以弥补原告房屋增值的可得利益损失，故对原告要求被告赔偿房屋增值损失18.4万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下： 一、原告康虎、被告谭濛、第三人绵阳市德律房地产经纪有限责任公司2017年12月16日签订的《二手房买卖经纪合同》、2018年3月14日签订的《补充协议》于2021年6月7日解除。 二、被告谭濛在本判决生效后十五日内向原告康虎返还购房款110000元。 三、被告谭濛在本判决生效后十五日内向原告康虎返还双倍定金70000元。 四、原告康虎在本判决生效后十五日内搬离位于绵阳市游仙区仙桃街龙山逸品小区1栋2单元4楼5号的房屋。 五、驳回原告康虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费3418元，由原告康虎负担1668元，由被告谭濛负担1750元（上述费用原告康虎已预交，被告谭濛在履行本判决确定的义务时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 汪江 二〇二一年六月二十二日 法官助理 淳洁 书 记 员 李奎