吉林省长春市宽城区人民法院民事判决书（2021）吉0103民初3043号原告：张星，女，1984年12月9日出生，汉族，现住长春市二道区。        委托诉讼代理人：赵同付，吉林全策律师事务所律师。        委托诉讼代理人：王申，吉林全策律师事务所律师。        被告：长春市化工原料总公司，住所地宽城区厦门路32-1号。        法定代表人：耿昌明，经理。        委托诉讼代理人：宋伟光，该公司工作人员。        委托诉讼代理人：陈培壮，该公司工作人员。        原告张星与被告长春市化工原料总公司（以下简称化工原料总公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张星及其委托诉讼代理人赵同付、王申，被告化工原料总公司委托诉讼代理人宋伟光、陈培壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告张星向本院提出诉讼请求：一、判令被告协助原告办理位于长春市绿园区春草路3号长春市化工原料总公司集资楼职工集资住宅1栋2门204号房屋的房屋产权证书；二、判令被告立即返还原告已缴纳的上述房屋的契税、物业维修基金、印花税、产权工本费等合计10，086.00元；三、判令被告立即支付原告逾期办证的违约金（以原告已付购房款总额人民币241，800.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2010年2月28日起至被告为原告办理完产权证之日止）；四、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月17日，原告与被告签订关于购买被告开发建设的位于长春市绿园区春草路3号长春市化工原料总公司集资楼职工集资住宅1栋2门204号房屋的《长春市集资合作建房协议书》。被告承诺于2009年11月30日前将验收合格的住房交付原告使用。且协议约定，集资合作建房的产权归原告所有，由被告负责协助原告办理权属登记手续，有关费用由原告承担。协议签订后，原告按约定分别向被告交纳了204号住宅购房款241800.00元，契税、物业维修基金、印花税、产权工本费等合计10，086.00元。因被告未按协议约定为原告办理产权登记手续，且被告已经被工商管理部门吊销了营业执照，原告多次催促办照未果，故诉至本院，恳请法院公正审理本案并支持原告全部诉讼请求。        被告化工原料总公司辩称：被告同原告没有签订房屋买卖合同，原告起诉状中列举的交付各项费用，被告没有收到。原告没有被告提交相关材料，也没有向被告申办办理房屋所有权证。综上，原告向被告主张权利没有事实根据、法律依据。被告请求驳回原告起诉。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和所举证据，本院认定事实如下：2008年6月1日，陈培壮、高德伟、任传家作为甲方与被告化工原料总公司作为乙方签订《春草路职工宿舍委托改造协议书》，约定陈培壮、高德伟、任传家对化工原料总公司位于绿园区春草路3号的“春草路宿舍”进行改造，陈培壮、高德伟、任传家三人为合作关系。2009年11月17日，原告张星（乙方）与被告长春市化工原料总公司（甲方）签订《长春市集资合作建房协议书》，约定：“一、甲方开展集资合作建房：房屋坐落绿园区春草路3号，总建筑面积7689平方米，房屋结构框架。二、乙方自愿参建本协议第一条中的1栋2门204号的住房，户建筑面积68.63平方米，户型2室1厅，所在楼层2层。三、乙方按照建筑面积3513元／平方米集资，共集资241800元，截至2009年11月17日前一次性交齐。四、甲方须于2009年11月30日前将验收合格的住房交付乙方使用。五、集资合作建房的产权归乙方所有，由甲方负责协助乙方办理权属登记手续，有关费用由乙方承担。”上述协议签订后，原告向高德伟交付了全额购房款及相关费用，高德伟出具了一部分收款收据，由被告化工原料总公司出具部分收款收据并加盖公章，案涉房屋交付原告占有使用。庭审中原告不要求被告返还物业维修基金6045元。        本院认为：一、关于被告是否应当协助原告办理更名过户的问题。原告与被告虽然未签订正式的商品房买卖合同，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原告与被告签订的《长春市集资合作建房协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，且原告已经缴纳全额购房款，应当认定该《长春市集资合作建房协议书》为商品房买卖合同，该协议书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同规定性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，对于原告购买的房屋，原告已经全额缴纳购房款并实际入住，故对于原告要求被告协助其办理更名过户手续，本院予以支持。被告抗辩称原告的钱交给了高德伟、其集资合作建房协议书的公章并非其单位使用的公章，故公司不承担办理更名过户的义务。但庭审中被告自认其与高德伟之间是合作关系，结合原告提供的证据及已经实际入住至今的事实，高德伟对外出售房屋及收取购房款的行为，应视为职务行为，被告不能以其公司内部与高德伟之间的合作关系来对抗原告要求办理更名的请求，故对于被告的该项抗辩主张，本院不予支持。        二、关于被告是否应当返还契税、印花税、产权工本费等费用的问题。原告已经将契税、印花税、产权工本费预交给被告，被告在没有举证证明该部分费用已经缴纳完毕的情况下，应当承担返还的义务。因被告至今未给原告办理产权，故产权工本费被告应当予以返还。        三、关于被告是否应当支付违约金的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任．．．．．．（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”因原告与被告在集资房协议中约定交付房屋的日期为2009年11月30日，因此，被告应于2010年3月1日为原告办理产权证，但至今为止被告并未给原告办理产权，已经构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未为原告办理产权已经违约，故对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。        依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：        一、被告长春市化工原料总公司于本判决生效后十日内协助原告张星将位于长春市绿园区春草路3号长春市化工原料总公司集资楼职工集资住宅1栋2门204号房屋所有权变更登记到原告张星名下；        二、被告长春市化工原料总公司于本判决生效后十日内向原告张星返还契税3627元、印花税334元、产权证工本费80元；        三、被告长春市化工原料总公司于本判决生效后十日内向原告张星支付违约金（以241800元为基数，自2010年3月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；        四、驳回原告其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费5080元，减半收取2540元，由被告长春市化工原料总公司负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。        审判员    李红岩二〇二一年六月二十九日书记员    李莹