山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0812民初1325号原告：山东伟琦物业服务有限公司。住所地：济宁市任城区古槐辖区兴唐经典商务楼三楼304-309号。统一社会信用代码：91370811795304824D。法定代表人：苏进海，职务总经理。委托诉讼代理人：杨培贤，女，1976年10月26日出生，系山东伟琦物业服务有限公司职工。被告：杨玉华，女，1963年12月13日出生，汉族，住济宁市兖州区。原告山东伟琦物业服务有限公司（以下简称伟琦物业公司）与被告杨玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告伟琦物业公司的委托诉讼代理人杨培贤、被告杨玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟琦物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令杨玉华立即支付拖欠的2018年8月1日至2020年12月31日的物业费4245.31元；2.判令杨玉华承担诉讼费等相关费用。事实和理由：2017年7月24日，中国人民解放军山东省济宁军分区兖州离职干部休养所（以下简称济宁军分区兖州干休所）、山东民祥房地产开发有限公司（甲方）与伟琦物业公司（乙方）签订《物业服务合同》。甲方委托乙方为“济宁军分区兖州干休所”提供物业服务，物业服务区域：干休所一、二期工程全部，委托服务期限：2017年8月1日至2019年7月31日止，并约定：“乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”。合同到期前，兖州干休所牵头相关部门及人员组织物业协调会并形成会议决议，伟琦物业公司按会议决议服务至2020年12月31日并与该小区业主委员会进行了交接。杨玉华是该物业小区2号楼2单元302室业主。在伟琦物业公司提供物业服务期间，杨玉华自2018年8月1日至2020年12月31日一直未交纳物业费，伟琦物业公司多次向杨玉华催要，杨玉华仍然拒绝支付。杨玉华辩称，其愿意和伟琦物业公司协商物业费交纳事宜，但物业公司不同意打折。物业公司的服务存在以下问题：从入住小区开始，伟琦物业公司没有清理过下水道，下水道堵塞后业主找物业公司清理，物业公司不管，都是业主自费清理。自从伟琦物业公司入驻金阁花园后，路灯从来没有亮过，摄像头也没有开过。并且，4号楼进去过小偷，伟琦物业公司没有管过，5号楼电梯也没有维修。因为自家房子还登记在开发商名下，所以先后被浙江法院、兖州法院查封，现已解除查封，在查封期间伟琦物业公司也没有出面帮其解决。另外，伟琦物业公司也没有多次向其催缴物业费，2019年伟琦物业公司打过一次电话催收物业费，在其说明情况后，伟琦物业公司没有再催收。2021年春节后，伟琦物业公司催缴过物业费，其询问物业公司有哪些服务项目，但是物业公司并没有答复具体服务项目。对于没有接受服务的项目，其认为不应当交物业费。伟琦物业公司在小区也没有公开过帐目。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：济宁军分区兖州干休所又称金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及山东民祥房地产开发有限公司开发建造的。2017年7月24日，伟琦物业公司（乙方）与济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日。该合同第十四条物业费的收费标准如下：本物业采取包干制方式收取物业费用。乙方向甲方、业主、物业使用人按照以下约定收取物业费用，盈余或亏损均由乙方承担。1.物业费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下（按建筑面积）：……②小高层公寓（6层以下含6层）：1.0元／平方米?月（含公共耗能），实行包干制……。同时约定，物业公司进驻2个月后再收取全年物业费。2019年7月19日，济宁军分区兖州干休所牵头相关部门及人员组织召开了物业协调会，部分业主代表参加召开了物业管理协调会，决定在业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业公司继续在小区提供物业服务。在伟琦物业公司继续服务期间，延续原物业合同的权利和义务。济宁市兖州区干休所金阁花园小区业主委员会成立后，在济宁市兖州区的见证下，与伟琦物业公司签订交接协议，约定伟琦物业公司于2020年12月31日24点结束案涉小区的物业服务，由业主委员会正式接管该小区物业服务。济宁市兖州区干休所金阁花园小区业主委员会承诺协助、配合伟琦物业公司追缴服务期限（2017年8月1日至2020年12月31日）内业主（或住户）所欠缴物业费，必要时提供相关便利。杨玉华系该小区2号楼2单元302室的业主，其房产建筑面积为146.39平方米，伟琦物业公司主张，自2018年8月1日至2020年12月31日，杨玉华应向伟琦物业公司交纳的物业费为4245.31元（146.39平方米×1.0元/平米/月×29个月）。经伟琦物业公司催收，杨玉华未支付自2018年8月1日至2020年12月31日的物业费。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案欠付物业费的事实形成于民法典实施前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，在案涉小区业主委员会成立前，济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司作为建设单位，与伟琦物业公司签订的物业服务合同，该合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同各方均具有法律约束力，对业主亦具有约束力。合同履行期限届满后，伟琦物业公司根据物业管理协调会决议及交接协议约定，继续在案涉小区提供物业服务至2020年12月31日。在伟琦物业公司服务期间，杨玉华作为业主应按合同约定支付物业费。伟琦物业公司要求杨玉华支付自2018年8月1日起至2020年12月31日止的物业费4245.31元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于杨玉华提出的伟琦物业公司在服务过程中存在的不足之处、服务不达标的抗辩意见，其并未提供证据予以证明，且物业服务涉及范围广，具有长期性、动态性等特点，并不足以认定伟琦物业公司的服务存在严重瑕疵或构成物业服务合同根本违约的情形。另外，杨玉华所称的其房屋被查封的事实与物业服务之间不存在法律意义上的因果关系，其要求物业公司公开账户的主张亦不属于本案审理范围。故对杨玉华的抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：杨玉华于本判决生效之日起十日内给付山东伟琦物业服务有限公司物业费4245.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨玉华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 员  白 扬二〇二一年六月十六日法官助理  李亚茹书 记 员  李 莎