浙江省金华市婺城区人民法院民事判决书（2020）浙0702民初10890号        原告：陈丽团，女，1984年7月18日出生，汉族，住金华市婺城区。公民身份号码：XXX                委托诉讼代理人：盛晓龙（系原告丈夫），1984年11月17日出生，汉族，住金华市婺城区。                委托诉讼代理人：徐胜丹，浙江一剑律师事务所律师。                被告：胡潇，女，1978年9月1日出生，汉族，住金华市婺城区。公民身份号码：XXX                委托诉讼代理人：杨卫明，浙江婺星律师事务所律师。                被告：金华屹家房产经纪有限公司，住所地金华市婺城区金都花园F幢101室。                法定代表人：傅敏兵，执行董事。                委托诉讼代理人：朱芳，浙江金奥律师事务所律师。                委托诉讼代理人：吴青春，浙江金奥律师事务所律师。                原告陈丽团与被告胡潇、金华屹家房产经纪有限公司（简称屹家房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序审理，后依据本案案情，依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告陈丽团及其委托诉讼代理人盛晓龙、徐胜丹，被告胡潇的委托诉讼代理人杨卫明，被告屹家房产的法定代表人傅敏兵及其委托诉讼代理人朱芳、吴青春到庭参加诉讼。证人唐晓彰出庭作证。本案现已审理终结。                陈丽团向本院提出诉讼请求（变更后）：1．解除原告陈丽团与被告胡潇、屹家房产签订的《金华市房地产（居间）买卖协议》；2．判令被告胡潇返还双倍定金82万元及房款16万元，合计98万元，并要求被告赔偿原告为此支付的律师费14500元、担保函800元等损失，共计995300元，此金额为本金计算利息损失（从起诉之日按年利率6％算至实际履行之日）；3．判令被告屹家房产归还中介费1万元、退回首付款4万元，并为第二项诉请承担连带赔偿责任；4．本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2020年4月26日，在屹家房产居间下，原告与胡潇签订《金华市房地产（居间）买卖协议》，约定，胡潇将其位于金华市紫东苑小区14幢2-402室房屋及车库出售给原告，房屋面积161.88平方，车库9.4平方，总房款270万元，协议签订当日原告支付定金41万元，首付款20万元由原告在2020年5月31日前付给胡潇，第二笔首付款20万元于过户当天转账的方式支付甲方；余款189万元原告通过银行按揭贷款方式支付胡潇；2020年10月20日前胡潇协助原告办理房产过户手续。原告按照协议的要求履行。2020年10月20日，中介告知涉案房屋有抵押贷款，需要先偿还贷款才能过户，此时原告才知道涉案房屋有抵押的事实。2020年10月27日，原告催促过户，中介才将房屋已被义乌法院查封、无法过户的事实告知原告。2020年10月29日，双方达成补充协议，延期至2020年11月5日办理过户手续，超11月11日还未能办理过户，原告有权单方解除合同。直至起诉前，被告仍未能办理过户手续。由于胡潇和屹家房产在签订房屋买卖合同时未告知房屋已被抵押，且后续胡潇和中介故意隐瞒房屋被查封，造成无法过户的后果，原告有权按照合同及相关法律规定要求胡潇返还房款并双倍返还定金、赔偿原告的所有损失。并且，今年由于金华学校招生政策的变化，导致金华市区的学区房涨价，原告购买涉案房屋就是为了子女上学，现在被告违约给原告造成巨大损失。屹家房产作为居间方，故意隐瞒重要事实造成原告的重大损失，应当赔偿。                胡潇辩称，一、原告诉请2没有事实根据和法律依据，理由是：房屋买卖合同无效，胡潇无须双倍返还定金，只需返还已收到的57万元（定金37万元、首付款20万元）。担保法第49条规定，抵押期间抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。物权法第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。合同法第52条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。一方面，本案所涉房屋未通知抵押权人，也未经抵押权人同意；另一方面，原告一直认为不知道房屋已抵押的事实，也未代为清偿债务消灭抵押权。根据合同法第58条规定，胡潇无须双倍返回定金，只需返还已收到的57万元。二、退一步，违约定金37万元过分高于给原告造成的损失，上海法院有两个判例，将约定的20％违约金调低至合同总价的5.2％、6.33％，请法院依法调至15万元左右。合同法第114条、合同法解释二第27条、第29条、民法典第585条均有明确规定。本案法律事实发生在民法典施行前，本案适用当时的法律、司法解释的规定。三、胡潇过错不明显，原告自己有较大过错，胡潇无须承担责任或无须承担过多的缔约过失责任，表现在：1．胡潇的权利瑕疵担保义务免除。签订涉案买卖合同时，原告已知涉案房产已经抵押，也是作为购房人应有的谨慎注意义务，有证人证言和买卖合同为据，合同的引言部分有“乙方对该房已经充分了解并愿意受让”的内容，合同是格式条款，引言部分是总纲，其证明力大于合同第七条等条款。依据合同法第151条、民法典第613条的规定，胡潇的权利瑕疵担保义务免除。2.2020年4月26日签订房屋买卖合同在前，2020年5月18日房屋被查封在后。3.2020年10月26日中介告知胡潇前，胡潇不知房产被查封的事实，胡潇没有收到义乌法院的诉讼材料，有判决书以及掌上法庭截图为凭。原告的录音无法证明胡潇在2020年9月就知晓房屋被查封的事实，第二次开庭质证的录音，录音时证人不在场，不能以此录音来认定证人证言不可信，恰恰相反，从录音内容看，胡潇讲到的2020年9月知晓被查封是听中介的傅总讲的，只是被姓洪的在场人员误导了，错将10月讲成9月。4．原告有较大过错。根据原告提交的录音资料和事实理由部分的自认，原告在2020年10月27日知晓被查封后，仍于29日签订《购房买卖补充协议》，恰能证明原告对查封事实的认可。特别强调一点，胡潇是急着用钱诚心出售房屋，原希望签订合同就过户，按照合同第十四条约定税费由乙方承担，原告为省税费要求将过户时间定在10月20日，这与原告提交的录音以及傅敏兵庭审时的回答相印证，正因为过户时间延后才造成后来被义乌法院查封而无法过户的后果；不能过户也是原告不配合胡潇向第三方借款还贷，所以对房产不能过户原告有过错。四、要求赔偿律师费、担保函费、中介费、按年利率6％计算的利息损失无事实和法律依据，双方没有这些费用承担的书面约定和法定事实。综上，胡潇愿意返还收到的定金37万元、首付款20万元，愿意支付违约金15万元，合计72万元；录音等证据恰能证明大家都在尽力解决问题，也表明胡潇的态度是诚恳、积极的，房屋买卖合同闹到今天这种地步，无疑是不成功的，给胡潇也造成巨大损失，中介提供的明细表载明的胡潇需支付的2万元佣金，现因支付条件未成就而无需支付，中介应将4万元全额返还原告。                屹家房产辩称，1．三方签订的《金华市房地产（居间）买卖合同》是三方真实意思表示，最高院关于适用民法典时间效力的若干规定第八条的规定适用于本案，民法典第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，故三方签订的案涉合同合法有效，屹家房产收取中介费有合同依据，作为中介方在促成双方签订案涉合同以及协助双方履行过程中，已尽到谨慎、合理的注意义务，完成了居间义务。2．公司工作人员唐晓彰在办理独家代理委托备案时查询过抵押情况，屹家房产如实告知陈丽团房屋存在抵押，陈丽团是在充分了解涉案房屋真实的权属状况及存在抵押的情况下签订的合同，合同中也载明乙方已经充分了解并愿意受让；第七条中的“转让时”应为办理产权变更登记时，所以屹家房产没有过错。3．造成不能如期过户，是胡潇将陈丽团支付的定金及首付款挪作他用，致使被法院查封，胡潇存在重大过错。4．按常理，买房人应当对房屋的权属、有无抵押尽到谨慎的义务，陈丽团并没有询问房产抵押金额，说明知道有抵押是房产买卖中的普遍现象，在原告提交的其丈夫与胡潇的对话也说明原告对于房产存在贷款抵押是有一定预见的。5．涉案房屋在2020年5月18日被义乌法院查封，这是屹家房产在签订合同时所不能预见的，得知被查封后已积极联系买卖双方协调，签订了补充协议，原告提交的录音恰恰反映了屹家房产在积极协调、筹集资金帮助胡潇清偿借款的事实，屹家房产因此还垫付了过桥资金利息1万元，后因陈丽团以屹家房产与胡潇合伙欺诈向派出所报案而作罢，因此，屹家房产已经依约履行了居间义务，不存在故意隐瞒重要事实造成委托人重大损失的事实。6．要求屹家房产承担连带赔偿责任没有依据，屹家房产只是中介方，不宜作为被告，无须承担责任。民法典第一百七十八条规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定”。案涉合同及补充协议都没有约定屹家房产须对胡潇的违约行为承担连带赔偿责任，合同第七条约定乙方的损失由甲方负责赔偿，第十七条的特别声明也约定本公司不承担甲、乙双方在执行合同过程中产生的任何其他费用；补充协议约定由甲方赔偿乙方违约金。这些约定不能约束屹家房产。7．对原告诉请金额有异议，没有约定律师费、担保函费用由屹家房产承担，也无需返还中介费，原告的中介费损失应由胡潇承担赔偿责任。留在屹家房产的4万元，虽是从41万元定金中预留的，但其中的3万元是胡潇应支付的中介费，1万元是预留的交房押金，胡潇出具过定金收条，41万元定金已交付胡潇。原告在诉请中主张双倍定金和赔偿损失，应当举证证明胡潇的违约行为给原告造成的损失超过了定金，依照最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十八条规定，定金和损失赔偿的总和不应高于因违约造成的损失，利息损失计算缺乏事实和法律依据。综上，请求驳回原告对屹家房产的全部诉讼请求。                案经审理，本院查明如下案件事实：                陈丽团为购买学区房，在屹家房产居间下，于2020年4月26日，其（乙方）与胡潇（甲方）签订《金华市房地产（居间）买卖合同》1份，约定，甲方将坐落于金华市紫东苑小区14幢2-402室建筑面积161.88平方、车库（或附房）面积约为9.4平方的房屋（以房产证为准）及土地转让给乙方，房产证号（或登记号）浙（2018）金华市不动产第0052906号；房款总价270万元，分三期支付，首付款20万元（不含定金）乙方在2020年5月31日前付给甲方，第二笔首付款20万元于过户当日转账方式支付甲方，余款189万元乙方通过银行按揭贷款方式支付甲方，2020年10月20日前甲方协助乙方办理房产过户手续；第七条载明，甲方应保证该房产权归属清楚，转让时该房未设置任何担保抵押，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、相关费用，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；合同还就其他事项作了约定。                合同签订后，陈丽团支付了定金41万元以及首付款20万元，合计61万元，并支付了屹家房产佣金1万元。前述61万元中的57万元，屹家房产已经支付胡潇，另4万元预留，作为交房押金2万元、中介费2万元。                2020年10月26日，胡潇向屹家房产出具“承诺书”，主要内容是，胡潇欠义乌浪莎小额贷款公司借款本息未能及时归还，导致房产被义乌法院查封（查封时间不详），未能在10月20日前将房产过户至陈丽团名下，现承诺5天内处理好与浪莎公司的欠款，解除查封顺利过户至陈丽团名下，否则愿承担原合同约定的违约责任，并赔偿陈丽团的相应损失。                2020年10月27日，原告得知案涉房产被义乌法院查封后，经协商，与胡潇、屹家房产三方于当月29日共同签订《购房买卖补充协议》，载明，案涉房产原定2020年10月20日办理过户，因房产抵押未能解除导致无法按期过户，特约定，同意胡潇将过户日期延迟到2020年11月5日前办理过户，超过11月11日仍未能办理过户，陈丽团可以单方面解除合同，并要求胡潇承担违约责任，并对违约金的计算作了约定。此后，双方为案涉房产的过户事宜，多次沟通，但结果均不理想，案外人的款项始终未能得到清偿，案涉房产仍处于被查封状态，遂终成讼。                2020年11月26日，屹家房产为解决上述借款清偿事宜，帮忙寻求款项并支出过桥费用1万元；2021年1月5日，屹家房产代收了案涉房产的钥匙一把。                证人唐晓彰称，案涉买卖合同签订当天，其在相关的房产平台对案涉房产进行过查询，并将有抵押无查封的结果告知了公司负责人，告知时买卖双方均在场；得知房产被法院查封后，公司为协助办理过户，曾找过桥公司借款，支付了过桥费用1万元。                另查明，2020年4月17日，义乌市浪莎小额贷款股份有限公司向义乌市人民法院提起诉讼，要求胡潇归还借款本息、对抵押物享有优先受偿权，胡潇缺席。同年5月29日，该院作出（2020）浙0782民初4709号民事判决书，判令胡潇归还借款本金210万元并支付利息、罚息、复息、违约金（以年利率24％为限，已支付的利息2600元予以扣除）、胡潇承担律师费2.40万元以及该案诉讼费用、原告对胡潇所有坐落于金华市紫东苑小区14幢2-402室不动产折价或者拍卖、变卖所得价款就上述款项在最高额280万元范围内享有优先受偿权。在该案审理过程中，义乌市人民法院于2020年5月13日作出民事裁定书，查封了上述不动产。后，义乌市人民法院在执行该案过程中将上述房产进行司法拍卖，2021年4月30日成交，成交价362万元。                在本案审理过程中，原告对上述房产申请财产保全，为取得保函，支出保费800元；因本案诉讼，支出律师代理费14500元。                上述事实，有房地产（居间）买卖合同、补充协议、房款及定金支付凭证、收条、确认书，承诺书，证人证言，房网信息截图及房产查询信息，掌上法庭截图，义乌法院判决书及裁定书，律师费、保费票据，微信聊天截图、录音光盘及文字，各方陈述等证据证实。                本院认为，本案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，适用民法典的规定。                本案原、被告各方对原告诉请1的解除案涉合同的请求无争议，对此本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取补救措施，并有权请求赔偿损失。双方争议的焦点是原告诉请的2、3两项，本院从以下几个方面进行阐述：一、案涉合同是否有效。陈丽团与胡潇在屹家房产的居间下签订的《房地产（居间）买卖合同》系双方真实意思表示，其内容也不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，合同双方均应自觉履行合同约定的义务。依据民法典的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押人应当及时通知抵押权人。该通知义务旨在保护抵押权人的利益，但未告知并不直接导致转让合同无效，故胡潇提出的案涉房产存在抵押、转让未告知抵押权人即为转让行为无效的抗辩主张，本院不予采纳。二、原告是否明知案涉房产存在抵押以及屹家房产是否存在过错。案涉合同系格式合同，由居间方屹家房产提供，合同的引言部分虽载有“乙方对该房已经充分了解”字样，但胡潇、屹家房产并无充分证据证明在签署合同前已就该房产存在抵押的事实告知了购买方的乙方，且合同第七条亦明确载明“……转让时该房未设置任何担保抵押”的内容，由此可以认为所谓的“乙方对该房已经充分了解”应视为是作为购买方的乙方对案涉房产的基本概况如房屋坐落、面积、楼层等基本层面内容的了解，有无抵押属于特殊事项，也非一般购房者所能知晓的内容。故基于现有证据无法认定原告系事先知晓存在抵押的事实；相反，作为居间方的屹家房产，有义务、有能力对交易房产的特殊事项作深入的了解与核实，并负有如实告知购买方的义务，从居间方提供的证人证言看，其事先知晓存在抵押，但并无充分证据证明已如实告知了原告，故在此问题上，屹家房产存在过错。三、原告主张的违约金是否过高。合同签订后，原告已履行了支付相应款项的义务，导致案涉合同无法继续履行的原因，在于胡潇因对案外人义乌市浪莎小额贷款股份有限公司的债务未能履行、导致抵押物即案涉房产被义乌市人民法院查封，事后也无力妥善处理，导致抵押物现已被处置（拍卖）的结局出现，故胡潇对案涉合同无法履行应承担根本性的违约责任。合同对违约金金额作了约定，即按定金金额41万元支付违约金，结合原告购买案涉房屋的初衷是基于学区房，结合案涉房屋被网拍的成交价（与案涉合同价款相比溢价达92万元）的实际，双方系自主约定定金数额且未超出合同价款的20％，依照定金法则，原告有权要求违约方双倍返还，况且合同约定的违约金金额也恰是定金数额，综合上述事实，在合同履行中，原告并无过错，其作为守约方要求按定金数额支付违约金的请求，合理合法，本院依法予以支持。鉴于原告已经主张违约金，其再要求赔偿利息损失的请求，本院不予支持。四、原告诉请的赔偿是否合理。案涉合同第七条同时载明“……若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、相关费用，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿……”。结合原告诉请的赔偿各项，原告支出的律师代理费、对案涉房产采取财产保全措施支出的费用，均因案涉房产不能交付而成讼所产生，诉请的损失属于合理范围，故胡潇应当依约承担赔偿责任。五、屹家房产对过错的责任承担。结合本案实际，作为居间方的屹家房产，不存在欲造成交易不能继续履行的主观恶意，房产被查封后也积极寻求解决的途径与办法，造成现状的出现并非出自其本意，同时基于其提供的居间服务义务并未全部完成的实际，其已收取的佣金1万元宜退还原告，作为对原告损失的补偿，但原告要求其承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。另，原告为购买案涉房产已实际交付的61万元，胡潇应全额返还，其中胡潇实际收取的57万元应退还原告，其存放在屹家房产处的4万元，为免除讼累，原告要求屹家房产将该4万元直接退付原告的请求，合情合理，本院予以支持。                综上，原告之诉请，合情合理，合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：                一、解除2020年4月26日陈丽团、胡潇、金华屹家房产经纪有限公司共同签订的《金华市房地产（居间）买卖合同》；                二、胡潇退还陈丽团购房款57万元，并支付违约金41万元，合计98万元；                三、胡潇赔偿陈丽团因本案诉讼支出的费用1.53万元；                四、金华屹家房产经纪有限公司退还陈丽团佣金1万元、购房款4万元；                五、驳回陈丽团的其他诉讼请求。                上述款项，均于本判决生效之日起七日内支付。                案件受理费14208元，财产保全费4820元，合计诉讼费用19028元，由胡潇负担。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。                    审判长陈小玲            人民陪审员王凯            人民陪审员徐建华    二〇二一年六月六日            代书记员陈一帆