江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终6057号上诉人（原审原告）：司田力，男，1981年3月15日生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。上诉人（原审原告）：董小利，女，1983年10月22日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被上诉人（原审被告）：苏州甪嘉投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇鸣市路****。法定代表人：顾建清，总经理。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽华，江苏安颂律师事务所实习律师。上诉人司田力、董小利因与被上诉人苏州甪嘉投资管理有限公司（以下简称甪嘉公司）合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初9931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。司田力、董小利的上诉请求：撤销一审判决，改判支持司田力、董小利的诉讼请求。事实和理由：一、甪嘉公司未经司田力、董小利同意，将司田力、董小利的商铺交给第三方管理，属于违约行为。二、甪嘉公司未按合同约定期限交纳租金，根据合同约定应承担违约金。三、一审判决认定甪嘉公司拖欠租金的数额与事实不符。2019年11月1日至2020年11月1日的租金按合同约定第四年租金标准计算，应为59903.42元。四、一审判决采信与本案不具有关联性的证据错误。甪嘉公司二审辩称，甪嘉公司在转委托之前通过挂号信等多种方式联系司田力、董小利，但没有回复，为避免商铺经营受到影响，转委托给苏州嘉旭商业管理有限公司（以下简称嘉旭公司）经营。司田力、董小利向一审法院起诉请求：解除双方签订的委托经营管理合同，甪嘉公司支付租金59869元、违约金5000元。一审法院认定事实：司田力、董小利系苏州市吴中区甪直镇美嘉商业广场****房屋所有权人，建筑面积31.39㎡，其中专有面积14.75㎡，分摊面积16.64㎡。2016年3月，董小利（甲方）与甪嘉公司（乙方）签订委托经营管理合同，约定甲方将美嘉商业广场1层1038号商业用房委托乙方经营管理，该房屋总价875000元；甲方同意将该房屋全权委托乙方统一经营管理，并出具全权委托书等相关文件协助办理房屋租赁、经营手续及工商营业执照等；委托权限：乙方全权负责经营、业态规划，并根据市场情况调整规划，制定房屋租金标准、租赁政策，以乙方名义对外租赁、招商、管理，与最终租户订立、变更和终止租赁合同，乙方收取租金收益后与甲方进行分配；委托经营管理期限：房屋正式开业之日起算10年，乙方承诺于2016年10月31日前开业；甲方同意自开业之日起，将商铺的三年使用权无偿提供给乙方，免租期内商场运营费用由乙方承担，租金收益归乙方所有；自开业之日起算，第四年至第十年结算原则为：房屋实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有，租金每季度支付一次；上述租金如因房屋实测面积有差异，导致总价发生变化，按同等比例调整，如成片（几套或十几套）出租给经营户，则按房屋总价比例分摊计算租金收益；甲方保证委托期限内不干涉乙方自主经营，配合乙方办理房屋的经营管理事宜；乙方根据委托合同支付租金收益，委托期限内对房屋拥有完整使用权和自主经营权等，包括自主决定房屋的业态调整、租金价格、出租对象、区域布局和管理标准，乙方有权以自己的名义进行招商，对外签订、变更、终止租赁协议以及有关出租文件；在不影响商铺结构安全的情况下，乙方可以对商铺重新布局、装潢和改造，实施将商铺之间进行任何方式的贯通、改建，无须另行通知甲方；本合同系不可撤销的委托合同，双方均无权中途终止或解除合同，如一方违约或导致合同不能足期履行，违约方须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为按年租金标准乘以未履行的合同期限，未满一年按比例计算。合同签订后，甪嘉公司向董小利出具补充协议，内容为“董小利、司田力购买由苏州甪嘉置业有限公司开发的美嘉商业广场1幢1038室商品房，签约合同价为875000元整，其中20%金额175000元为该商品房的三年租金抵扣”。该合同履行过程中，甪嘉公司及苏州金客源投资管理有限公司（甲方）与嘉旭公司（乙方）订立补充协议，载明“自2019年5月1日至2026年4月30日，乙方代为执行甲方与甪直万嘉生活广场所有小业主所签订的《委托经营管理合同》，乙方承诺全权负责执行该合同，若乙方不执行合同，乙方给付甲方违约金100万元”。庭审中，司田力、董小利表示，涉案商铺价格875000元，前三年租金抵扣房款175000元，其实际支付购房款700000元，后其将商铺交由甪嘉公司管理，甪嘉公司向其出示补充协议，要求其与嘉旭公司签订三方协议，但其认为变更合同履行主体风险较大，租金无法保障，就未同意签订三方协议。甪嘉公司对委托经营管理合同及两份补充协议的真实性均无异议，但认为管理合同约定成片出租给经营户的，按房屋总价比例分摊租金收益，其将涉案商铺连同其他房屋打通后一并出租给你捞我烫，18011.12元是按照整个商场的租金收入及涉案商铺在房屋出售总价的比例进行计算的，其确实将整个商场交给嘉旭公司经营管理，委托嘉旭公司执行合同，其挨个通知每个业主签订三方协议，基本全部业主都已签约，同意变更合同主体，仅有明确拒绝或无法联系的业主未签订三方协议，但大部分业主都已签约，其就将商场交由嘉旭公司管理经营。以上事实由司田力、董小利提供房屋所有权证、委托经营管理合同、两份补充协议及当事人陈述等证据附卷佐证。关于涉案商铺的出租情况，司田力、董小利表示，甪嘉公司将涉案商铺与其他商铺一同出租给黄建辉经营的你捞我烫，租期自2016年7月1日至2021年6月30日，其中第四年租金标准为176.70元/元/㎡。就此，司田力、董小利出示商铺示意图，显示由东向西依次为1035室、1036室、1037室、1038室商铺，该四间商铺的两侧都有进出口，1035室、1036室、1037室商铺面积均标注为38.80㎡，并提供甪嘉公司与黄建辉签订的租赁合同。租赁合同约定，租期为2016年7月1日至2021年6月30日，租赁面积106.30㎡，营业开始日为2016年9月1日，店铺名称：你捞我烫，并约定第一、二年租金标准均为155元/月/㎡，第三至五年租金标准分别为166.7元/月/㎡、176.7元/月/㎡、187.3元/月/㎡。该合同附件铺位红线图标注你捞我烫的相应位置。对此，甪嘉公司对示意图、租赁合同的真实性未持异议，认为涉案商铺只是你捞我烫的一部分，其将该商铺与旁边的商铺打通后出租经营你捞我烫，租金不能以租赁合同金额计算，应按委托经营管理合同约定的条款计算，其同意向司田力、董小利支付2019年11月1日至2020年12月31日的租金18011.12元；租赁期间，你捞我烫觉得店铺面积太大，中途经营至2020年10月8日，就未再租赁该几个商铺，而是换成其他商铺；直到2021年1月，涉案商铺才重新出租，该4间商铺现由书亦烧仙草及锅盔店使用，其中一家已开业，另一家仍在装修。关于涉案商铺的实际收益，甪嘉公司提供以下证据：1、你捞我烫的租金明细，详细列明自2019年10月至2020年10月8日的租金共计192772元，其中2020年1月至3月、4月至6月各免除你捞我烫1个月租金。2、付款凭证，显示黄建辉于2019年11月25日及2020年1月3日、1月22日、4月27日、6月28日、7月10日（同日支付两笔款项）、7月17日、11月30日分别向嘉旭公司支付16350元、20000元、20000元、37560元、10000元、10000元、7567元、10000元、6140元。3、工作联络函，记载因你捞我烫经营困难，申请2020年4月至6月的租金付二用三，原季度租金56350元，申请后变更为37566元。4、收据，由甪嘉公司于2016年8月5日向你捞我烫出具，明确收到保证金35808元。5、甪嘉公司向1035室、1036室、1037室商铺业主付款明细及相应回执（付款单位为嘉旭公司），对应期限自2019年11月1日至2020年12月31日，其中嘉旭公司向1035室业主共支付21870.66元，向1036室业主共支付23028.50元，向1037室业主共支付22513.91元。针对上述证据，甪嘉公司表示，受疫情影响，你捞我烫要求减免租金，其就为你捞我烫共减免2个月租金，其他租金都是按合同正常支付的，1035室至1038室商铺共同出租给你捞我烫，其已向另外3家业主支付租金，只有司田力、董小利的租金未付，其他3间商铺的业主都与嘉旭公司签订三方协议，实际分配的租金收益是按整个商场每季度的租金总额除以全部商铺的总价，再按每个业主的房价所占比例计算得出，1035室、1036室、1037室房屋总价分别为1062500元、1118750元、1093750元。司田力、董小利称，其已提供你捞我烫的租赁合同，租金有明确约定，你捞我烫确实使用4间商铺，其主张按委托管理合同计算相应租金收益；对甪嘉公司提供的上述证据均不认可，甪嘉公司未向其告知减免租金的情况，不清楚其他3间商铺业主的购房价，嘉旭公司向其他3间商铺业主支付租金的材料与其无关，甪嘉公司提供的其他3间商铺的委托经营管理合同与其无关。关于合同履行情况，甪嘉公司提供以下证据：1、通话记录，可以看出甪嘉公司人员于2018年5月16日、7月17日及2021年1月11日与司田力、董小利进行过联系。甪嘉公司称，2018年，其打电话给司田力、董小利是通知司田力、董小利签订三方协议，还通过其他电话联系司田力、董小利。2、告知函、邮寄凭证，甪嘉公司于2019年5月7日出具告知函，明确距离第一批支付租金日还剩余不到1个月时间，由于司田力、董小利未办理银行卡登记信息，暂时无法如期正常支付租金，后续带来不便将不承担法律责任，甪嘉公司拟于2019年5月15日前通过微信平台、线下公告（张贴于一楼后勤通道墙面）及短信进行提示，于2019年5月20日陆续付款，为保证运营透明，业主可查阅相关合同，下方留有工作人员的电话及办公地址。甪嘉公司于2019年5月15日将该告知函邮寄至董小利的户籍所在地，并写有相应的电话，但该函件遭到司田力、董小利拒收。3、公众号信息，标题为“关于万嘉生活广场2020年1-6月租金收益情况说明”、“关于万嘉生活广场2020年1-9月租金收益情况说明”、“2020年10月-12月租金收益情况说明”，上述三份信息中，对2020年度租金收益进行盘点，第三部分均为“部分为提供打款方式及有效联系方式的业主告知”，内容略为2019年6月1日收益以来，未提供有效打款方式及暂时无法联系的业主的租金保存在收租专用账户中，要求看到该内容的业主主动联系，并附有相应的名单，1038室商铺就在其列。就以上证据，甪嘉公司表示，其在公众号中发布信息，通知未提供收款方式的业主前来处理，其中包括司田力、董小利，2018年联系司田力、董小利时，司田力、董小利就未提供收款账号，实际发放租金时，工作人员也会联系相应业主。司田力、董小利称，甪嘉公司提供的证据均为间接证据，无法证明甪嘉公司具有履行合同的主观意愿；通话记录不是甪嘉公司与其主动联系要求支付租金，而是说要将商铺交由第三方管理，其予以拒绝，甪嘉公司说不同意就无需提供收款账户，其从未收到甪嘉公司催要账号的信息；告知函及邮寄凭证，不能证明甪嘉公司因支付租金向其发送函件，其对告知函并不知情；公众号信息与事实不符，甪嘉公司明显违约，其平时确实关注该公众号，看到过相应信息，但内容都是虚假的。对于违约情况，司田力、董小利认为，甪嘉公司将商铺交由嘉旭公司管理，对其权利义务产生实质影响，构成违约，其看到公示的租金情况后就向甪嘉公司提出异议，如按委托管理经营合同约定的方式计算违约金会非常高，其就根据实际情况酌定5000元违约金。甪嘉公司表示，其不存在违约行为，大多数业主都已同意将商铺交给嘉旭公司管理，嘉旭公司更有管理经验，如其管理涉案商铺，可能租金收益较低，司田力、董小利已默认由嘉旭公司实际管理商场，其同意承担委托经营管理合同的相应义务。另，考虑到甪嘉公司同意支付司田力、董小利2019年11月1日至2020年12月31日的租金18011.12元，司田力、董小利提供收款账号，并将租金对应期限调整为2019年11月1日至2020年12月31日。一审法院认为，司田力、董小利与甪嘉公司签订的委托经营管理合同合法有效，双方均应恪守履行。该合同约定，司田力、董小利将购买的商铺交由甪嘉公司经营管理，甪嘉公司有权进行规划调整，制定租金标准，与租户订立、变更和终止合同，对房屋行使经营权；甪嘉公司可以对商铺进行重新布局、改造，实现商铺之间的贯通、改建。相应内容实质上将商铺的所有权与经营权进行分离，司田力、董小利将商铺交由甪嘉公司管理，已接受该经营方式，理应清楚涉案商铺难以独立使用。在商铺的所有权、经营权分离的情况下，应对商铺所有权人享有的物权进行适当的限制。涉案商铺建筑面积31.39㎡，其中专有面积14.75㎡，如将该商铺单独列出，无法保障使用功能，并且可能有损于其他业主的利益。从实际的履行情况看，该商业广场未将单个商铺招租使用，甪嘉公司将司田力、董小利购买的1038室商铺与1035室、1036室、1037室商铺作为同一整体出租给你捞我烫。甪嘉公司以自己的名义与黄建辉签订租赁合同，符合委托经营管理合同的约定，前一阶段未出现违约行为。根据司田力、董小利提供的补充协议，甪嘉公司确实将涉案商场交由嘉旭公司进行管理。从付款情况看，黄建辉向嘉旭公司支付租金，由嘉旭公司向1035室、1036室、1037室业主分配租金收益。按双方陈述，甪嘉公司出于商场能够更好运营的目的，才委托嘉旭公司管理经营，大部分业主都与嘉旭公司签订三方协议，但司田力、董小利未同意签订协议。考虑到涉案商铺的产权性质，1038室房屋只有与其他商铺集中使用，才能发挥最大功效。在大多数业主已经同意委托嘉旭公司管理的情况下，甪嘉公司将商场交给嘉旭公司实际运营，并无不当。甪嘉公司对涉案商铺拥有自主经营权，其将商铺委托嘉旭公司管理，未对司田力、董小利的权利义务产生实质影响，并非司田力、董小利主张违约责任的合理理由。甪嘉公司确认，其同意继续履行委托经营管理合同的相应义务，向司田力、董小利支付租金。在此情况下，司田力、董小利作为单个业主，要求解除与甪嘉公司签订的合同缺乏依据，难以支持。司田力、董小利要求返还商铺，可能会影响商业建筑整体功能的发挥，对该项请求不予支持。从甪嘉公司提供的证据看，甪嘉公司确实向司田力、董小利董小利的户籍所在地邮寄告知函，函件内容是要求司田力、董小利提供收款账号，但司田力、董小利予以拒收。之后，涉案商业中心的公众号多次公布未提供收款账号的商铺，1038室房屋已列在其中。司田力、董小利表示，其看过公示信息，认为租金数额是虚假的，已向甪嘉公司提出异议。可见，甪嘉公司采用多个方式通知司田力、董小利提供收取租金的银行账号，但司田力、董小利未予理睬，导致甪嘉公司一直未能向司田力、董小利支付租金，难以认定甪嘉公司存在拒付租金的故意。起诉以后，甪嘉公司同意支付2019年11月1日至2020年12月31日的租金收益，司田力、董小利无权以逾期支付租金为由要求甪嘉公司承担违约责任。关于双方争议的租金数额，委托经营管理合同约定，结算原则为“该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有；其余10%则作为委托佣金归乙方所有”，“如成片（几套或十几套）出租给经营户的，则按房屋合同总价比例分摊计算租金收益”。甪嘉公司的计算方式为按司田力、董小利的房屋价款占商场房屋总价款的比例，结合商场全部租金收入，得出司田力、董小利的租金收益，再按1:9的方式分配。该计算方式将商场作为整体计算，与管理合同约定的按房屋实际租金收入进行计算，明显不符。涉案商铺与1035室、1036室、1037室共同出租给你捞我烫，应参照成片出租方式确定租金收益。按此计算，2019年11月1日至2020年12月31日对应你捞我烫租赁合同的第四年、第五年租期，但租金应以实际收入为准。从黄建辉付款情况看，2020年度免除你捞我烫两个月租金，且你捞我烫经营至2020年10月8日，之后到2021年才产生新的租金收入。经核算，你捞我烫自2019年11月1日至2020年12月31日租金共计177665.83元。按司田力、董小利购买涉案商铺的价格875000元在1035室至1038室房屋价款总额所占比例，可以确定涉案商铺的租金收入37459.66元，扣除10%后，甪嘉公司应向司田力、董小利支付33713.70元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决：一、苏州甪嘉投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付司田力、董小利人民币33713.70元。二、驳回司田力、董小利其他诉讼请求。案件受理费减半收取为6275元，由原田力、董小利负担5953元，苏州甪嘉投资管理有限公司负担322元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。二审中，司田力、董小利陈述，案涉物业目前98%的业主都已经与嘉旭公司签订了委托经营协议。本院认为：司田力、董小利与甪嘉公司签订的委托经营管理合同合法有效。甪嘉公司将受托经营的商铺转委托给嘉旭公司经营，并无证据证明征得了司田力、董小利同意，但司田力、董小利的商铺已经和其他业主的商铺打通出租，根据甪嘉公司陈述大部分业主均同意由嘉旭公司经营。因此根据商铺的现状，考虑有利生产经营的原则，司田力、董小利要求解除合同收回商铺的请求一审法院不予支持并无不当。关于甪嘉公司是否逾期支付租金，甪嘉公司向司田力、董小利户籍所在地邮寄要求其提供收款账号的告知函，司田力、董小利拒收。之后司田力、董小利也已经查看了甪嘉公司通过公众号公布的未提供收款账号的商铺，但未有证据证明司田力、董小利向甪嘉公司提供了收款账号，因此司田力、董小利认为甪嘉公司逾期支付租金构成违约的理由不能成立。关于租金数额，根据商铺现状，应适用合同约定的成片经营的租金计算方式，司田力、董小利要求单独按自己商铺的面积和管理人收取的租金标准来计算租金不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，司田力、董小利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但诉讼费计算有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1422元减半收取为711元，由司田力、董小利负担341元，苏州甪嘉投资管理有限公司负担370元。二审案件受理费1422元由司田力、董小利负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二一年六月七日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。