上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6425号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈颖，女，1979年2月22日生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：张宇亮（系陈颖丈夫），1975年11月15日生，汉族，户籍地上海市虹口区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈慧军，女，1964年11月19日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原审被告：上海尚基房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区虹梅路3219号一楼Q室。投资人：马涛，总经理。委托诉讼代理人：纪辉，男，该公司员工。上诉人陈颖因与被上诉人陈慧军及原审被告上海尚基房地产经纪事务所（以下简称尚基事务所）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初18705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈颖上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判租赁合同于2020年7月31日解除；被上诉人向上诉人返还押金37，000元。事实和理由：一、一审认定事实不清，被上诉人有义务按约定向上诉人提供生活必需的床垫等三件家具，被上诉人以不作为的方式拒绝履行，已构成违约，故上诉人认为租赁合同无法继续履行，于2020年7月31日以书面方式要求解除合同。被上诉人在收到解除通知后，未向上诉人交付钥匙，而是委托律师与上诉人就押金扣减额进行协商，因此租赁合同在2020年7月31日终止。二、一审对合同解除归责认定不清，上诉人基于被上诉人在租赁合同中包括增补家具等承诺，以高于同小区同类型房屋租金租赁被上诉人房屋，然被上诉人在房屋交付日未按承诺标准交付，且拒绝沟通，有违诚信，合同解除责任应归责于被上诉人，上诉人不应承担违约责任及支付租金和违约金。被上诉人陈慧军未作答辩。原审被告尚基事务所述称：由法院依法处理。陈颖向一审法院起诉请求：1．判令陈颖与陈慧军就上海市长宁区XX路XX弄XX幢XX室房屋（简称涉讼房屋）签订的《租赁合同》于2020年7月31日解除；2．判令陈慧军向陈颖退还租房押金37，000元；3．判令陈慧军向陈颖赔偿租房定金2，000元；4．判令陈慧军支付逾期付款利息，（以39，000元为本金，自2020年8月2日起至实际支付时止，按银行同业拆借中心的贷款利率计算）；5．判令陈慧军承担本案件诉讼费；6．判令尚基事务所承担连带赔偿责任。陈慧军向一审法院提出反诉请求：1．要求确认陈颖与陈慧军签订的《租赁合同》于2020年9月3日解除；2．判令陈颖承担违约金37，000元，以陈颖支付的押金37，000元抵扣；3．判令陈颖支付2020年8月1日至2020年9月3日的租金20，350元；4．判令陈颖赔偿中介费11，000元。一审法院认定事实：涉案房屋产权人为陈慧军，建筑面积134.43平方米，房屋用途为居住。2020年6月21日，陈颖（乙方、承租方）与陈慧军（甲方、出租方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋租赁给乙方；租期自2020年8月1日起至2024年7月31日止，共计48个月；甲方应于2020年8月1日前将房屋按照约定条件交付给乙方；月租金18，500元，租金每一个月为一期支付，先付后用；乙方应于2020年8月1日前向甲方支付首期租金18，500元，后期租金应于每期应付月5日前向甲方支付；押金37，000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方须按时将房屋及附属设施交付乙方使用，并确保水、电、煤、电话、宽带、有线电视的正常使用，以及房屋内外结构、家具、电器等处于良好使用状态；乙方在入租时应按照合同附件检查甲方所配的设备家具数量，以及是否完好，如发现问题应及时向甲方提出，由甲方负责修复和配置；未经甲方书面同意，乙方不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方书面解除本合同，违约合同的一方应向另一方按月租金的二倍即37，000元支付违约金；给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方未按合同的约定，按时支付租金及其他各项应付费用经甲方催告后五日仍未支付的……。2020年6月21日，陈慧军出具《收款收据》证明收到陈颖定金2，000元。2020年6月22日，陈慧军出具《收款收据》证明收到陈颖支付的押金37，000元，此押金含2020年6月21日已经支付的2，000元定金。2020年6月23日，陈慧军向尚基事务所支付佣金11，000元。2020年6月29日，陈颖与陈慧军通过微信协商家具配置事宜，陈慧军称：“沙发看中了，就自己买下，款子在租金里扣。送货安排在我们搬走以后”。又称：“买沙发买床垫，沙发已经看中，再看款床垫吧，一起宜家买了，你自己先买，随后我租金里扣给你”。再称：“二楼要加一个柜子，你在宜家一起定了吧。钱款同样扣在租金里。”2020年7月4日，陈颖在中介人员的陪同下至陈慧军家中进行协商，明确具体提供的家具清单。当日晚上，陈颖根据协商的内容起草了《房屋租赁合同补充协议》通过微信发送给陈慧军，一、房东提供的家具及设施清单：1．阁楼：宜家蓝色柜子3个；2．家电说明书；3．主卧：大小五斗橱各1个，椭圆镜子1个，床头柜1个，床架子1个；4．次卧：宜家衣橱1个，床（连床垫）1个，写字台1个，椅子1把，床头柜1个，五斗橱1个；5．客厅餐厅：大餐桌1个，餐椅6把，三角橱1个，博古架1个，电视机架，太师椅2把＋茶几1个，柳条茶几1个＋座椅2个，沙发茶几大小各1个，单人沙发1个，宜家摇椅1把＋搁脚1个，厨房门口挂钟1个；6．厨房：白色置物铁架1个；7．家用电器：电冰箱1个，洗衣机1个，热水器1个，客厅立式空调1台，房间挂壁式空调5台，电视机（松下）1台，车库门遥控器1个；8．花园草坪修复。二、房东补贴8，500元用于购置租客需要的家具，该添置的家具归租客所有，租约期满时由租客负责搬离或清理。该8，500元补贴款在9月份的房租里抵扣，即租客在9月5日前支付当月房租10，000元。租客已支付押金37，000元，在交房前支付首月房租18，500元。然陈慧军未签字。2020年7月5日，陈慧军微信陈颖称：“购买家具的发票保存好，到时凭票的哈。”。陈颖回复：“到时凭票什么意思？”。2020年7月6日，陈慧军微信陈颖：“中介前面电话我，说沙发，衣柜，床垫由我来购买，这样就不存在发票的事了。放心吧。我会安排好的。”2020年7月20日，陈颖微信尚基事务所中介人员：“家具清单还没落实呢，交房时怎么核对和验收呢？。”陈颖丈夫称：“上次我们去谈的时候已经再次让步了，答应她第一个月全额支付房租，买家具的钱从第二个月的房租里扣，而且当天大家根据谈好的内容当场写好了书面的补充协议，事情做到这个份上了，她第二天还是反悔，提出新的条件，也不肯签书面协议…所以让中介出马做个见证”。2020年7月25日，尚基事务所中介人员微信陈颖：“房东我已经电话联系过，草坪铺好了，厨房保洁也全部弄好，下水道疏通已完成。家里也整理的差不多，下周一基本上可以清理完毕，家具清单周一二会去拍照确认，她也不想搞事，按时交房即可。不过要求配置的东西她现在不太愿意，按着合同现状交房，保证家具家电可以正常使用。”陈颖：“具体是哪些家具？”尚基事务所中介人员：“她说基本上没动，我还没去看，周一二去拍照，除了要求配置的，其它的按照之前谈的留下来。”2020年7月25日，陈颖微信陈慧军：“刚刚中介联系我，说你不配家具？…中介小黄在场，你口头协议并落实到书面的东西也能抵赖？。不过这都是中介说的，我希望听听你本人的真实想法。”陈慧军未予回复。2020年7月30日，陈颖微信陈慧军：“距离7月31日交房还有一天，请问你的家具清单呢？网签协议呢？”陈慧军未作回应。同日，陈颖微信尚基事务所中介人员：“距离7月31日交房还有一天，请问两位和房东确认过家具清单么？网签协议她答应么？”中介人员：“已经约好今天下午三点房子里面碰面清点。”“今天我会定好明天下午的时间……”“网签、交房、付房租”。当日晚上，中介人员在微信中将涉讼房屋的家具照片发送给陈颖，并通知陈颖：“明天早上我做好，下午三点左右抄水电煤气交房。我会把合同准备好。”2020年7月31日，陈颖在涉讼房屋内向陈慧军和尚基事务所发出书面解除合同通知，鉴于陈慧军未按照之前约定的要求在出租房屋内配置所需要的家具，导致租房目的无法实现，现决定解除租赁合同并要求其在2020年8月1日16点前退还已经支付的押金37，000元及赔偿定金2，000元，如逾期未支付，按照日万分之五的标准计算迟付利息。2020年9月2日，陈慧军向陈颖发出律师函，要求陈颖于收到律师函之日立即向委托人支付首期租金18，500元。2020年9月3日，陈颖向原审法院提起诉讼。审理中，陈颖确认在交房当日《房屋租赁合同补充协议》第一条中涉及的家具及电器均在涉讼房屋内。一审法院认为，陈颖与陈慧军均同意解除双方签订的租赁合同，然对解约的原因、时间及责任主体有争议。关于合同解除原因及时间。租赁合同签订后，陈颖与陈慧军就添置家具的事宜进行多次协商，最终陈慧军作出“沙发、衣柜、床垫由我来购买，这样就不存在发票的事了。放心吧。我会安排好的。”的意思表示，应视为双方就上述家具由陈慧军负责购置达成了合意，该约定系对本案租赁合同的补充约定，对双方均有约束力。陈颖确认交房当日《房屋租赁合同补充协议》第一条中涉及的家具及电器均在涉讼房屋内，仅上述三件家具并未添置，应认定陈慧军已履行绝大部分交房义务，三件未购置的家具如何解决双方完全可再行协商，此瑕疵并不足以成为陈颖拒付租金提出解约的理由。陈颖并无合同解除权，其于交房当日提出解约，陈慧军当时并未同意解约，故对陈颖要求确认合同于2020年7月31日解除的诉讼请求，不予支持。因陈颖以拒不支付租金及向法院提起诉讼的行为明确表示不再履行合同，陈慧军同意于2020年9月3日收到诉讼调解中心的通知之日作为合同解除之日，并无不妥，予以确认。关于合同解除后的法律后果。陈颖无权解约，导致合同解除的责任应归责于陈颖。合同解除后，陈颖仍须按约承担相应的法律责任。陈颖应承担2020年8月1日至2020年9月3日期间的租金，虑及陈慧军未按承诺为陈颖添置上述三件家具，原审酌定陈颖向陈慧军支付上述期间租金12，200元。鉴于陈慧军交付的房屋存在一定瑕疵，结合其实际损失，将陈颖承担的违约金调整为18，500元。由于违约金兼具补偿性和惩罚性，对陈慧军主张的中介费损失，不予支持。关于陈颖支付的定金2，000元已转为押金，陈颖要求双倍返还定金2，000元的诉讼请求，不予支持。因陈颖与陈慧军就是否解除合同有争议，对于陈颖主张押金与定金的利息，不予支持。陈颖要求尚基事务所承担连带赔偿责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，亦不予支持。依合同约定，合同解除后，押金除抵扣应由陈颖承担的费用、租金，以及应当承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给陈颖，故关于陈颖支付的押金37，000元，扣除陈颖承担的租金12，200元及违约金18，500元，由陈慧军退还陈颖押金余款6，300元。一审法院审理后判决：一、陈颖与陈慧军签订的《租赁合同》于2020年9月3日解除；二、陈颖应向陈慧军支付自2020年8月1日起至2020年9月3日止的租金12，200元及违约金18，500元，上述钱款以陈颖支付的押金37，000元作抵扣，押金余款6，300元由陈慧军于本判决生效之日起七日内返还陈颖；三、驳回陈颖的其余本诉请求；四、驳回陈慧军的其余反诉请求。本诉案件受理费775元，减半收取计387.50元，由陈颖负担324.90元，陈慧军负担62.60元；反诉受理费754.38元，由陈颖负担338.84元，陈慧军负担415.54元。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于合同解除的责任归属和后果处理。上诉人陈颖与被上诉人陈慧军签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，双方又多次协商添量床垫等三件家具，最终被上诉人承诺由其安排购置，故此系双方对本案租赁合同的补充约定。2020年7月31日双方进行房屋交接时，被上诉人未添置好床垫等三件家具，虽然被上诉人在添置家具的问题上多次反复，有失诚信，然双方并未约定此为解除合同的条件，故上诉人以此为由要求解除合同，并无合同依据或法律依据，一审对上诉人要求确认租赁合同于该日解除未予支持并无不当。鉴于合同未能实际履行系上诉人违约所导致，故上诉人应承担相应的违约责任。关于违约金，上诉人提出解除合同确系事出有因，非恶意违约，因违约金兼具补偿性和惩罚性，故一审将双方约定的违约金金额相当于月租金的两倍调整至一个月租金的金额，公平、合理，本院予以支持。关于租金，双方约定租期是从2020年8月1日开始，上诉人在租期开始前已提出解除合同，且事实上双方也未签订网签协议、办理房屋移交手续，结合双方纠纷产生的原因以及上诉人已承担了违约责任，故被上诉人要求上诉人支付租金显失公允，本院不予支持。一审判决上诉人支付2020年8月1日至2020年9月3日止的租金欠妥，本院予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初18705号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初18705号民事判决第二项；三、上诉人陈颖向被上诉人陈慧军支付违约金18，500元，该款以上诉人陈颖支付的押金37，000元作抵扣。押金余额18，500元由被上诉人陈慧军于本判决书生效之日起七日内返还上诉人陈颖；四、被上诉人陈慧军要求上诉人陈颖支付2020年8月1日至2020年9月3日的租金20，350元之诉请不予支持。一审本诉案件受理费775元，减半收取计387.50元，由陈颖负担324.90元，陈慧军负担62.60元；反诉受理费754.38元，由陈颖负担203.68元，陈慧军负担550.70元。二审案件受理费775元，由上诉人陈颖负担519.25元，被上诉人陈慧军负担255.75元。本判决为终审判决。审 判 长 严卫忠审 判 员 顾克强审 判 员 孔美君法官助理 张弘毅书 记 员 张弘毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……