河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民再222号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙隆昌，男，汉族，1971年10月19日出生，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：白威威，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李迎鹤，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司，住所地：河南省郑州市金水区郑汴路**院**楼裙房******。法定代表人：杨瑞国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘忠辉，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽，河南铭高律师事务所律师。再审申请人孙隆昌因与被申请人郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司（以下简称奥盛环侨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终10379号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年12月29日作出（2020）豫民申7802号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人孙隆昌及其委托诉讼代理人白威威、李迎鹤，被申请人奥盛环侨公司的委托诉讼代理人张泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙隆昌申请再审称，请求撤销（2020）豫0105民初9126号民事判决和（2020）豫01民终10379号民事判决，停止一、二审判决的执行，依法重新审理并判决奥盛环侨公司返还申请人孙隆昌租金（24607.5元）及保证金（30622.67元）共计55230.17元，返还申请人孙隆昌3个月（每月9022.75元）管理服务费27068.25元，归还孙隆昌已缴纳的装修保证金5000元及资金被占用期间的利息，本案一、二审诉讼费等相关费用由被申请人奥盛环侨公司承担。事实与理由，（一）一审、二审判决认定的基本事实不清。孙隆昌共计向奥盛环侨公司缴纳128620.68元（包含5000元装修施工押金）。（二）根据孙隆昌与奥盛环侨公司签订租赁合同的时间节点，遇到全国最严重新冠疫情即属于不可抗力，奥盛环侨公司应该免2020年1月份到3月份3个月的租金。（三）孙隆昌向奥盛环侨公司缴纳的租金履约保证金24607.5以及物业费履约保证金6015.17元共计30622.67元亦应该返还给孙隆昌。因为发生不可抗力，导致合同不能履行，双方不承担违约责任，所以，以上两项履约保证金被申请人应返还给孙隆昌才符合立法目的。（四）孙隆昌向奥盛环侨公司交纳的装修押金5000元也应该归还。（五）本案是因为不可抗力造成的合同无法继续，作为孙隆昌在疫情不可抗力的面前积极向奥盛环侨公司协调，尽量去避免损失的扩大，原审认定孙隆昌构成违约，属于事实认定错误，亦属于适用法律不当，要求孙隆昌支付10000元违约金是不正确的。（六）一审二审未查明管理服务费用，属于程序违法。奥盛环侨公司应该退还疫情期间3个月的管理服务费用27068.25元。综上，孙隆昌依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依法申请再审。奥盛环侨公司辩称，一、孙隆昌在原审中多次故意缺席，放弃诉讼权利，现又提起再审系浪费司法资源。二、孙隆昌擅自撤铺闭店在先，已经构成违约，疫情期间的租金原审法院已经扣除。三、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，原审中奥盛环侨公司对于孙隆昌已经缴纳的租金、物业费等金额已经进行了陈述，原审法院亦进行了严格审查，不存在认定事实不清的情形。四、原审法院支持物业管理费用程序合法，并无不当，涉案商铺真正受疫情影响的期限不足半个月，原审法院已经通过减免租金的方式维护了孙隆昌的合法权益，因此无需再减免物业费，原审法院支持物业费审理程序合法，应予维持。综上，孙隆昌的再审请求无事实依据和法律依据，请求驳回孙隆昌的再审请求。奥盛环侨公司向一审法院起诉请求：一、双方签订的合同编号为SYZZ-ZL-2019-032的《郑州上悦城租赁合同》自2020年4月20日起解除；二、孙隆昌偿付拖欠奥盛环侨公司的2019年10月20日至2020年4月20日的租金32811.2元；2020年4月1日至2020年4月20日的物业管理费共计6015.17元；并承担自欠费之日起至付清之日止的逾期付款违约金暂计为4076.77元（以欠交金额38826.37元为基数，按欠交金额的日千分之三累计计算，暂计至2020年4月20日起、暂计至2020年5月25日）；三、孙隆昌向奥盛环侨公司支付6个月租金金额的违约金，即73822.5元；以上合计116725.64元；四、孙隆昌已交的履约保证金42653元归奥盛环侨公司所有；五、本案诉讼费用由孙隆昌承担。一审法院认定事实：一、2019年9月30日，奥盛环侨公司（甲方）与孙隆昌（乙方）签订合同《郑州上悦城商铺租赁合同》（合同编号为SYZZ-ZL-2019-032），主要约定：甲方将位于郑州市金水区郑汴路127号院6、8号楼裙房办公及商业部分，“郑州上悦城”地面层，编号3#L4-02-A（以下简称“商铺”）出租给乙方，该商铺套内租赁面积为164.05平方米，双方以该商铺现状交接。本合同租期共4年，从2019年10月20日起至2023年10月19日止。租赁期限届满前六个月内，甲方经提前书面通知乙方后，在不影响乙方正常经营的前提下，可以和商铺潜在的承租方或使用人察看、了解商铺及其设施、设备，乙方应当予以配合。甲乙双方一致同意2019年10月20日为商铺的约定交付日。甲乙双方一致同意2019年11月19日为商铺的约定开业日暨计租日。甲方愿意给予乙方31天装修免租期的优惠政策，装修免租期为2019年10月20日至2019年11月19日。甲方同意给予乙方1个月经营免租期的优惠政策，经营免租期为2019年11月20日至2019年12月19日。合同所指租金不包括：管理服务费、乙方使用水、电、煤气、通讯、有线电视等所发生的一切费用及与乙方经营有关的其他各项税、费。甲乙双方确认，按照以下方式计取租金。合同租金按套内面积计算，第一计租年租金标准为每月每平方米人民币含税金额柒拾伍元整（￥：75），月租金共计人民币含税金额壹万贰仟叁佰零叁元柒角伍分（￥：12303.75）。具体见下表：序号租赁年度租金起止月单位含税租金（元/平方米/月）月含税租金（元/月）12019.10.202020.10.197512303.7522020.10.202021.10.1978.7512918.9432021.10.202022.10.1982.6913565.2942022.10.202023.10.1986.8214242.82乙方应在本合同签订后7个工作日内将首期租金支付给甲方。首期租金=3个月租金，即从2019年12月20日起至2020年3月19日的租金共计人民币含税金额叁万陆仟玖佰壹拾壹元贰角伍分（￥：36911.25）。若首期租金的截止日不是1个自然季度的最后一日，则第二期租金应在首期租金对应的支付期的最后一个月的20日前足额支付该月所属自然季度剩余时间的租金。其他期次租金均按每1个自然季度为一期缴纳一次，乙方应当在每期最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一日），向甲方一次性足额支付下期租金。本合同项下所称管理服务费包含：物业运营管理费、公共物业及配套设施的维护保养费、保安费、保洁费、空调能源费、公用水电公摊费、公共区域垃圾清运费，不含乙方自用之水、电、气、通讯费用、卫生费等。乙方承租商铺的管理服务费按套内租赁面积计算，具体取费标准为每月每平方米人民币含税金额伍拾伍元整（￥：55），月管理服务费共计人民币含税金额玖仟零贰拾贰元柒角伍分（￥：9022.75）。乙方应在本合同签订后的7个工作日内向甲方交付相当于2个月租金及管理服务费的履约保证金，即人民币肆万贰仟陆佰伍拾叁整（￥：42653）。如乙方未能按照本合同约定支付租金、管理服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方应继续承担赔偿责任。落款处有甲方郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司盖章，乙方孙隆昌签字捺印。二、2020年4月17日，奥盛环侨公司向孙隆昌邮寄送达《解除合同通知函》，主要载明：郑州市疫情得到管控后，郑州市人民政府先后于2020年2月20日通告餐饮商户可以有序恢复外卖；2020年3月19日通告餐饮商户可以有序恢复堂食，但贵方接到通知后仍擅自关门停业。根据租赁合同第十五条“违约责任”第6款第（5）项约定“有下列情形之一，甲方有权单方提前终止合同或解除本合同，收回该商铺，有权不予返还乙方的履约保证金，同时乙方还应向甲方支付6个月的租金作为违约金，并赔偿甲方的其他损失。乙方未能按本合同约定时间装修完毕或正式开业或开业后未经甲方同意在一个月内擅自关门停业累计达三天或以上，或威胁中断、停止其经营的。贵方的上述违约行为已达到我司单方解除合同的条件。若我司单方解除本合同，我司有权收回该商铺，贵方还应向我司支付6个月的租金违约金并赔偿我司的其他损失，且我司有权在履约保证金扣除乙方应支付的款项。自本通知送达贵方之日起租赁合同解除，贵方应自接到本通知之日起五日内依租赁合同有关约定办理房屋、恢复至符合租赁合同约定的状态，办理交还该房屋的相关手续，并向我司付清上述各项费用及违约金。因贵方违约，贵方缴纳的履约保证金不予返还。三、庭审中查明，奥盛环侨公司认可孙隆昌按合同约定交纳了租金履约保证金24607.5元及物业费履约保证金18045.5元，且2019年10月20日至2020年4月20日的租金为49877.09，物业费为45217.46元，奥盛环侨公司实际收到租金41673.39元，实际收到物业费39202.29元。孙隆昌尚欠奥盛环侨公司租金8203.7元；孙隆昌尚欠奥盛环侨公司物业费合计6015.17元。一审法院认为，奥盛环侨公司、孙隆昌签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。孙隆昌欠付租金构成违约，奥盛环侨公司请求于2020年4月20日解除与孙隆昌签订的合同编号为SYZZ--ZL-2019-032的《郑州上悦城商铺租赁合同》，原审法院予以支持。本案所涉合同租期4年，奥盛环侨公司、孙隆昌双方约定了装修免租期为2019年10月20日至2019年11月19日，经营免租期为2019年11月20日至2019年12月19日，考虑到奥盛环侨公司、孙隆昌双方合同实际履行6个月，关于上述两个月的免租期租金，原审法院认为孙隆昌支付租金21531.56元［（12303.75元—1个月／48个月×6个月×12303.75元）×2］为宜，结合孙隆昌在2019年10月20日至2020年4月20日期间欠付租金8203.7元，奥盛环侨公司请求孙隆昌支付2019年10月20日至2020年4月20日的租金32811.2元，原审法院对欠付租金29735.26元予以支持。奥盛环侨公司请求孙隆昌支付2020年4月1日至2020年4月20日的物业管理费6015.17元，符合合同约定，原审法院予以支持。奥盛环侨公司请求孙隆昌按照合同约定以欠交租金及物业费的金额为基数，按照日千分之三计算违约金，该违约金计算方式得出的数额过高，原审法院根据孙隆昌未履行款项的数额，结合奥盛环侨公司的损失情况，酌定违约金为10000元，奥盛环侨公司主张超出部分，原审法院不予支持。因孙隆昌按照合同约定交纳了租金履约保证金24607.5元及物业费履约保证金18045.5元，根据合同约定的保证金性质，该保证金应当用于冲抵欠付租金以及物业费，综合本案情况，扣除孙隆昌应向奥盛环侨公司支付的租金29735.26元，孙隆昌仍应向奥盛环侨公司支付租金5127.76元，扣除孙隆昌应向奥盛环侨公司支付的物业管理费6015.17元，奥盛环侨公司应向孙隆昌退还物业履约保证金12030.33元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司与孙隆昌签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》（合同编号为SYZZ-ZL-2019-032）于2020年4月20日解除。二、孙隆昌于判决生效后十日内向郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司支付租金5127.76元。三、孙隆昌于判决生效后十日内向郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司支付违约金10000元。四、孙隆昌已交的租金履约保证金24607.5元以及物业费履约保证金中的6015.17元归郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司所有。五、驳回郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1744元，由郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司负担1578元，孙隆昌负担166元。奥盛环侨公司不服一审判决，上诉请求：1、维持一审判决第一项、第四项；2、撤销一审判决第二项、第三项；并依法改判或发回重审；3、一、二审诉讼费由孙隆昌承担。事实和理由：一、一审法院未全额支持免租期租金，属于适用法律错误；二、孙隆昌有两个违约行为，一审法院认定事实错误，支持违约金数额过低。二审查明的事实与一审一致。二审认为，因孙隆昌欠付租金，构成违约，奥盛环侨公司请求解除双方签订的合同编号为SYZZ--ZL-2019-032的《郑州上悦城商铺租赁合同》，应予以支持。关于免租期租金，原审法院结合孙隆昌租金支付情况及双方合同实际履行期限，判决孙隆昌支付奥盛环侨公司相应租金并无不当。因双方合同约定的违约金过高，原审法院根据孙隆昌未履行款项的数额，结合奥盛环侨公司的损失情况，予以酌定违约金数额，符合法律规定。综上所述，郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1574元，由郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司负担。本院再审查明的事实与一、二审相同。本院再审认为，孙隆昌与奥盛环侨公司双方签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。原审以申请人孙隆昌构成违约，判决解除双方合同并根据奥盛环侨公司的损失情况及孙隆昌未履行款项的数额，酌定违约金为10000元并无不当，本院予以支持。根据双方签订的《郑州上悦城商铺租赁合同》第三条第十款的约定，租赁合同中止或者解除的，孙隆昌应退还奥盛环侨公司其享受的装修免租期期间的租金及经营免租期的租金。双方签订的租赁合同实际履行了6个月，按照合同约定，孙隆昌应退还奥盛环侨公司两个月免租期的优惠即24607.5元（12303.75/月×2），另孙隆昌尚欠付2019年10月20日至2020年4月20日期间租金8203.7元，以上两项合计共32811.2元。综合考虑疫情对企业经营造成的影响，本院酌定疫情期间减免孙隆昌一个半月租金18455.63元（12303.75元/月×1.5），故孙隆昌欠付奥盛环侨公司租金14355.57元（24607.5元＋8203.7元-18455.63元）。奥盛环侨公司请求孙隆昌支付2020年4月1日至2020年4月20日的物业管理费6015.17元，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定的保证金性质，孙隆昌缴纳的保证金共计42653元应当用于冲抵欠付租金以及物业费，故孙隆昌已交的租金履约保证金中的14355.57元以及物业费履约保证金中的6015.17元归奥盛环侨公司所有。综上，申请人孙隆昌的再审申请理由部分成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项、第二百零七条第一款规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫01民终10379号民事判决；二、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9162号民事判决的第一项、第三项、第五项；三、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9162号民事判决第二项；四、变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初9162号民事判决的第四项为：“孙隆昌已交的租金履约保证金中的14355.57元以及物业费履约保证金中的6015.17元归郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司所有”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1744元，由郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司负担1644元，孙隆昌负担100元。二审案件受理费1574元，由郑州市奥盛环侨企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 勇审判员 范淑娟审判员 扈孝勇二〇二一年六月二十八日书记员 张运云