广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6730号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市棕星棕制品有限公司。住所地：广州市白云区钟落潭镇五龙岗村康杜岭自编2号。法定代表人：袁旭升，总经理。委托诉讼代理人：何文龙，海南宝岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩韵，海南宝岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州立洁生物科技有限公司。住所地：广州市白云区钟落潭镇五龙岗康杜路930号101。法定代表人：谢碧瑜，总经理。委托代理人：王丽娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托代理人：莫锐卿，北京市炜衡（广州）律师事务所实习人员。上诉人广州市棕星棕制品有限公司（以下简称棕星公司）因与被上诉人广州立洁生物科技有限公司（以下简称立洁公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。棕星公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.驳回立洁公司的全部诉讼请求；3.判令立洁公司承担本案的一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决以“涉案厂房未取得建设工程规划许可证，违反了法律的效力性强制性规定”为由，并适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定认定双方就涉案厂房签订的厂房租赁合同和补充协议均属无效，不仅认定事实错误，且适用法律错误。涉案厂房系棕星公司通过农村集体资产管理交易中心依法竞拍取得，并获得白云区钟落潭镇农村集体资产管理部门即“三资中心”的审批同意，其取得手续合法。而且，涉案厂房在转租给立洁公司之前，便已获得政府监管部门的审批手续，能够依法用于申请办理相关经营资质和环评许可手续。另从广州市规划和自然资源局进行司法查询复函的内容来看，涉案厂房一直按照集体土地建设用地进行管理，不仅符合现行的白云区功能片区的土地利用总体规划、城乡规划，还符合环保要求、白云区产业导向目录及相关产业规划。故棕星公司将依法批准为建设用地的集体土地上建成的涉案厂房等租赁物进行转租，所签订的租赁合同内容也并不违反效力性强制性规定，也不损害国家、社会和第三人的合法利益，应依法认定为有效。此外，立洁公司主张涉案租赁合同无效所引用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》不能适用于本案作为认定合同无效的法律依据。第一，因为该司法解释所规定的调整仅限于城镇房屋，并不适用于调整乡、村规划区内利用集体经营性建设用地所建造的临时厂房等租赁物。第二，该司法解释也不符合《物权法》以及《九民会议纪要》关于认定合同效力的相关规定，且不利于振兴农村经济的国家宏观政策的实施和保护市场交易安全。因此，棕星公司认为，棕星公司在已经白云区政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库等出租应受到法律的保护，所签订的涉案租赁合同应认定为有效。二、一审判决认定“棕星公司交付涉案厂房的时间为2020年5月26日”的基本事实不清，且证据不足。从涉案合同的履行情况，并结合当事人各方提供的证据进行分析，可以认定当事人在合同签订后和约定交付时间（即2020年4月25日）前后至少发生以下几个交付使用涉案厂房的活动时间、细节或案件事实：（1）2020年4月10日，立洁公司使用涉案租赁物申办营业执照等手续，将注册经营地址申报为“广州市白云区钟落潭镇五龙岗康杜路930号101”即涉案厂房所在地；（2）2020年4月22日，立洁公司使用涉案厂房申报环评手续，所申报文件清楚拍摄显示涉案厂房已全部腾空且属于适租状态；（3）2020年4月24日，棕星公司在合同约定的交付涉案厂房前再次通过微信通知立洁公司法人黄胜强“黄总，明天可以进厂了，车间已整理完毕”；（4）2020年5月2日，立洁公司在交付涉案厂房使用后提出的局部零星（如铁皮有穿孔、小车间部分排水管没有、一个水龙头漏水等）整改意见。就本案而言，依据上述哪个交易活动发生的时间作为当事人实际交付涉案厂房的时间，是正确处理当事人诉争占有租赁物和支付使用费的关键。棕星公司认为，以合同约定的“2020年4月25日”作为涉案厂房交付的时间，更贴近合同履行的事实，更有利于平衡保护各方当事人的合法利益。第一，当事人在合同中已明确约定2020年4月25日作为交付涉案厂房的节点，且在涉案租赁合同解除或本案诉争纠纷发生前棕星公司或是立洁公司都没有提出过异议。第二，2020年4月22日，立洁公司使用涉案厂房申办环评手续，所拍摄的厂房现状显示为全部腾空和适租的状态。第三，2020年4月24日，棕星公司通知立洁公司交付涉案厂房的时间节点与合同约定的交付时间2020年4月25日较为接近，且基本吻合。第四，立洁公司主张2020年5月2日所反映的局部零星问题并不影响涉案厂房的交付使用和装修，且不属于合同约定当事人按现状承租的约定和商业习惯。姑且不论立洁公司主张的零星问题是否有证据支持，单就其主张的整改问题而言：如铁皮厂房破洞修补、一个水龙头漏水等轻微瑕疵问题，从一般商业规则和交易习惯都不会作为拒绝交付租赁物或支付租赁费用的正当事由（注:合同约定由立洁公司进行装修和维护、保养）；如小车间部分没有排水管的问题，合同也没有约定棕星公司对此负有相应的添设义务。因此，一审判决依据当事人交付涉案厂房后出现的一些局部零星整改问题，直接支持立洁公司的主张并推定涉案厂房的交付时间为2020年5月26日，明显违反合同约定，且缺乏事实和法律依据。三、一审判决认定立洁公司应从2020年5月26日起开始计算占有使用费，并支持立洁公司主张返还剩余合同押金180000元的诉请，明显缺乏事实和法律依据。如前所述，本案当事人实际交付涉案厂房的时间应认定为2020年4月25日。而从合同履行情况及棕星公司正常向涉案厂房所有权人广州市白云区钟落潭镇五龙岗经济联合社交付租金的事实来看，立洁公司自涉案租赁合同签订后便已实际使用涉案厂房用于申办营业执照和环评等手续，而棕星公司也同样依约将涉案厂房空置留给立洁公司使用和向原出租方代付租金。更何况，涉案厂房何时进场装修的主动权在于立洁公司而非棕星公司，立洁公司主张于2020年5月26日才进场装修并不足以否定此前已实际占有使用涉案厂房的事实，更不能作为其占有涉案厂房却免于交付占有使用费的正当事由。故一审判决认定立洁公司从2020年5月26日起开始计算占有使用费，不符合涉案厂房的交付事实，且于法无据。四、一审判决认定立洁公司存在装修损失251000元，并考虑装修的时间、出租方对装修装饰物的需要程度以及双方的过错，酌定判决棕星公司承担一半的装修费125500元，明显证据不足，且缺乏事实和法律依据。在本案中，立洁公司主张对涉案厂房的隔墙、地面、天花吊顶、水管铺设和部分给排水工程进行施工并为此支出装修费251000元，该事实并无任何证据支持，且不符合逻辑推理和日常生活经验。首先，立洁公司所委托进行装修的公司名称为广州市润泽企业咨询服务有限公司，其主要经营范围是咨询服务，并不具有从事装修工程方面的资质，其是否参与了涉案厂房的装修工程存在很大的疑点。该公司与立洁公司签订的协议名称为服务协议书，约定的服务内容不仅包括了餐具洗涤剂生产许可证的办理，还包括了完全不搭配的装修工程；更令人费解的是既然协议包括了餐具洗涤剂生产许可证的办理的服务项目，但合同约定的价款当中却仅有装修工程项目的报价，而无任何办理生产许可证方面的收费内容。这当中所反映的经营项目、付款方式等交易活动都与一般的商业规则不相符合，不排除该合同当事人互相串通进行虚假诉讼的嫌疑。其次，立洁公司主张已对涉案厂房的隔墙、地面、天花吊顶、水管铺设和部分给排水工程进行施工，但却没有提供任何施工方面的证据作为佐证，不足以证明其已经完成了所主张的施工任务。再次，按照立洁公司提供的《服务协议》约定，251000元属于预付备料款，如其主张的广州市润泽企业咨询服务有限公司已经进场装修，那应当有相应的装修材料采购和进场的证据，但立洁公司在本案中同样没有提供任何一份这方面的证据予以证明。需特别强调的是，该《服务协议》第五条约定第二期款项282000元支付的时间是“工程隔墙基本完成，电路线槽基本完成”，立洁公司主张已完成涉案厂房的隔墙即达到支付第二期进度款的条件时却又没有任何付款记录。最后，立洁公司向案外人蒋超支付的251000元不能等同于具体的装修损失，其主张的装修损失应当结合具体装饰装修的现状、装修水平、实际投入、折旧年限等因素申请司法鉴定后，方能依法进行综合判定装饰装修的现值、残值损失。另外，按照一般商业规则，假设立洁公司与广州市润泽企业咨询服务有限公司存在涉案厂房的装修关系，在未全部完成装修任务或解除合同的情况下，不排除后期退还已付装修费用的可能。故原审认定立洁公司存在装修损失251000元的事实明显错误，且证据不足。退一步来说，涉案合同是否有效，棕星公司在整个合同履行的过程当中都没有任何过错，不应承担相应的赔偿责任。立洁公司作为一家在当地长期经营的企业，对涉案租赁物的现状和当地的产业政策、市场因素、经营行为等情况均是明确知悉的，且同意按现状进行租赁，不存在任何棕星公司欺诈或故意隐瞒的情况。而且，涉案厂房也不存在任何不适租的情况，立洁公司在涉案合同签订后也一直正常使用租赁物办理工商营业执照和申办环评等手续。在本案中，双方引发诉争的真实原因，是立洁公司因拟导入的产业不符合白云区的产业政策意图退租和恶意违约拒付租金而引发的。故在本案中，无论是从立洁公司主张赔偿装修损失的证据进行认定，还是基于缔约过失责任或是公序良俗、诚实信用的要求，都不宜判定无过错方的棕星公司承担相应赔偿责任。立洁公司二审答辩：不同意棕星公司的上诉请求，同意一审判决的处理结果，但对一审判决反诉费的分担有异议。一、一审判决结果基本支持立洁公司的大部分请求，且驳回了棕星公司的反诉请求，因此反诉费用应当全部由棕星公司承担。但一审法院判决立洁公司承担3080.44元。对此，立洁公司已于一审判决后向一审法官提出异议，但法官表示对诉讼费处理的异议不是上诉理由，因此请求二审法院对一审反诉费用的处理进行调处，判决棕星公司承担全部反诉费用4570.97元。二、棕星公司与立洁公司双方签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》依法无效。棕星公司认为涉案合同有效的理由无事实及法律依据。1.棕星公司与立洁公司双方签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》时一直未向立洁公司出示涉案厂房的《不动产权证》，也未出示《建设工程规划许可证》，实际案涉厂房也没有取得前述证明，因此涉案厂房属于违章建筑。且经一审法院向广州市规划和自然资源局调查涉案厂房权属及规划报建情况后，广州市规划和自然资源局回复称，涉案厂房地块未查到《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》；未查到《建设用地规划许可证》相关信息；暂无相关产权登记记录。棕星公司在一审庭审时明知上述情况及证据，仍未向一审法院提供过任何证明涉案合同有效的证据，应承担举证不能的法律责任。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款规定，立洁公司与棕星公司之间签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》违反了法律的效力性强制性规定，当属无效。2.棕星公司主张涉案厂房系其通过农村集体资产管理交易中心依法竞拍取得，并在广州市白云区钟落潭镇人民政府三资管理服务中心审批同意，取得手续合法。棕星公司由此主张租赁合同合法有效的理由，无法律依据。立洁公司认为，棕星公司通过三资平台竞拍租赁物仅是其获的租赁权的方式，而不是确权认定。且棕星公司与立洁公司之间对租赁物的承租手续并非是通过政府三资平台取得。因此，棕星公司以此主张涉案租赁物为合法建筑，理据不足。根据《广州市农村集体资产交易管理办法》第八条及《广州市白云区农村集体资产交易管理办法》第十一条均明确了各级交易服务机构不对进场交易的农村集体资产的质量瑕疵、权属合法性瑕疵以及合同违约等风险承担法律责任。因此，即使涉案厂房是棕星公司通过三资平台竞拍取得，根据上述规定也不能证实涉案厂房的权属具有合法性。3.关于棕星公司提出《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款的规定不适用于本案，是错误的。根据该司法解释第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”，故该规定完全适用于涉案厂房。4.涉案厂房面积已达8280平方米，但却并未取得消防验收备案证明，根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，涉案厂房未取得消防验收，属于禁止使用的范畴，因此棕星公司将涉案厂房出租给立洁公司也违反了国家强制性规定，双方所签租赁合同依法应属无效。三、棕星公司将涉案厂房交付给立洁公司的时间实际为2020年5月26日，但棕星公司主张交付时间为2020年4月25日是错误的，与事实不符，有违诚信。1.根据双方所签《厂房租赁合同》及《补充协议》的约定，棕星公司应当于2020年4月25日将空置的涉案厂房交给立洁公司。但立洁公司一审提交的证据可以证实棕星公司交付厂房的时间不可能是2020年4月25日。（1）自棕星公司与立洁公司签订租赁合同后，涉案厂房原有租户广州知木家居有限公司在2020年4月25日尚未退租。因此，棕星公司根本无法将厂房交付给立洁公司。（2）根据棕星公司于2020年7月19日向立洁公司通过微信发送的合同解除及租金催交通知函中陈述“自2020年5月18日至2020年7月18日贵方已欠付租金达360000元”。立洁公司对此起租时间虽有异议，但通过该证据已经说明棕星公司自认为的租金起算时间为2020年5月18日，可证实棕星公司交付涉案厂房的时间并非2020年4月25日。2.因棕星公司未在2020年4月25日将涉案厂房清空交付给立洁公司，导致棕星公司无法按时向立洁公司交付空置场地，由此造成棕星公司迟延至2020年5月26日才交付给立洁公司。（1）根据双方的微信聊天记录，棕星公司实际交付厂房的时间为2020年5月26日。（2）棕星公司与立洁公司于2020年5月26日办理交接涉案厂房手续时，立洁公司已在棕星公司提供的交接记录表上签名、盖章确认并交由棕星公司留存保管。一审时立洁公司已提及该问题，棕星公司并未否认也未提交证据证实双方实际交接场地的时间。因此，棕星公司应当就本案交接涉案厂房的时间承担举证不能的不利法律后果。（3）棕星公司以立洁公司于2020年4月10日使用涉案厂房申办营业执照等手续抗辩交付厂房时间为2020年4月25日，毫无事实依据。双方签订租赁合同后，即使未办理场地交付手续，也不影响营业执照的办理，且根据立洁公司一审提交的证据证实棕星公司上一手租户于2020年4月25日仍未搬离涉案厂房，及上述交付时间的论述及相关证据，均一致证实实际交付场地的时间为2020年5月26日。四、鉴于棕星公司实际交付场地的时间为2020年5月26日，立洁公司将涉案厂房交还给棕星公司的时间为2020年7月24日。根据合同约定，每月18万元租金标准，立洁公司应向棕星公司支付2020年5月26日至2020年7月24日期间的房屋占有使用费应为360000元，立洁公司已付给棕星公司的押金540000元，因此棕星公司通过交付的押金扣除立洁公司应付的租金后，棕星公司应当向立洁公司返回剩余合同押金为180000元。五、关于立洁公司装修费251000元的损失承担问题，因立洁公司与棕星公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》依法无效，且立洁公司对涉案厂房所进行的装修已与涉案厂房形成附合，立洁公司退场后一直由棕星公司占有、使用。因此，一审法院依法判决双方按照导致合同无效的过错各自分担一半的装修费即125500元的判决合理。1.根据《厂房租赁合同》第三条第（三）项已经明确约定立洁公司享有15天的免租期，用于进厂建设、装修。根据双方的聊天记录，立洁公司多次与棕星公司沟通装修事宜，且棕星公司也同意立洁公司对涉案厂房进行装修。立洁公司在涉案场地进行经营，棕星公司安排厂区大门人员及装修材料进出的管理工作，也从未提出过任何异议。因此，对于立洁公司对涉案场地进行装修的问题，棕星公司是同意且清楚、知晓的。2.立洁公司一审诉讼中已提交证据证明立洁公司为装修涉案厂房已实际支付251000元的事实。棕星公司虽在一审时对此金额不予确认，但却从未提交过相关证据证实或申请进行评估、鉴定。因此，在《厂房租赁合同》及《补充协议》无效且立洁公司已经立场，装修成果已和涉案厂房形成附合并由棕星公司使用至今的情况下，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，判决棕星公司承担一半的装修费125500元合理合法。3.关于棕星公司上诉所提立洁公司委托的装修公司的主要经营范围是咨询服务，不具有从事装修工程方面的资质以及立洁公司与装修公司签订的服务协议中没有就办理餐具洗涤剂生产许可证进行报价的问题。立洁公司提交的证据显示装修公司的经营范围包括了室内装修、装饰，室内装饰设计服务。而双方签订的《车间装修工程施工协议书》中仅有装修内容的报价是因为双方约定立洁公司委托装修公司进行装修后，装修公司为立洁公司一并办理餐具洗涤剂生产许可证，此为一整个项目，并无不当。且立洁公司对涉案厂房的装修还未投入使用，不存在任何折旧问题，棕星公司在立洁公司退租后继续使用立洁公司的装修成果，因此棕星公司应当承担立洁公司支付的一半装修费。立洁公司于2020年8月20日向一审法院提起本案诉讼，请求：一、确认立洁公司、棕星公司双方分别于2020年3月26日及2020年4月6日所签订的两份《厂房租赁合同》及《补充协议》无效；二、棕星公司立即退还立洁公司扣除2020年6月10日至2020年7月24日租金后的租赁押金余额272904元人民币，并按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向立洁公司支付自2020年7月28日起暂计至起诉之日期间的利息1008元人民币，实际计至棕星公司付清款项之日止；三、棕星公司立即赔偿立洁公司为履行租赁合同已支付的装修工程款251000元人民币，并按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向立洁公司支付自2020年7月28日起暂计至起诉之日期间的利息927元人民币，实际计至棕星公司付清款项之日止；四、棕星公司承担本案的诉讼费用。棕星公司在一审诉讼中提起反诉，请求：一、立洁公司向棕星公司支付2020年4月25日至2020年7月24日期间的租金（占用费）534193.55元；二、立洁公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2020年3月26日，立洁公司（乙方）与棕星公司（甲方）签订了厂房租赁合同。合同约定，甲方将从广州市白云区钟落潭镇五龙岗经济联合社承租的位于广州市白云区钟落潭镇五龙岗村康杜路930号部分厂房（甲方厂内楼房第二层和楼房正对面独立锌瓦棚车间）转租给乙方，面积4800平方米；租用年限10年，从2020年4月15日起至2030年4月14日；合同签订7日内，乙方须一次性向甲方交纳324000元作为押金，押金不计息，不抵作租金；租赁期满，如乙方无违约行为，押金退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视为违约处理，甲方有权单方解除合同，押金归甲方所有；租金以自然月为支付周期，即先付租金后使用租赁标的物，2020年4月15日至2023年4月14日，每月租金108000元，不含税费；租金按月收取，每月25日前支付下个月租金；乙方享有15天的免租期，用于乙方进厂建设、装修，首月租金计算周期从2020年5月10日至2020年5月31日，按照实际天数计算，在签订合同后7天内付清；甲方于2020年4月25日交付空置场地给乙方使用，逾期未交的按每天3‰计算违约金。2020年4月6日，立洁公司向棕星公司加租3480平方米的面积。双方于同日就新增租赁面积签订厂房租赁合同和补充协议。厂房租赁合同约定，甲方将从广州市白云区钟落潭镇五龙岗经济联合社承租的位于广州市白云区钟落潭镇五龙岗村康杜路930号部分厂房（甲方厂内楼房第二层和楼房正对面独立锌瓦棚车间）转租给乙方，面积3480平方米；合同签订7日内，乙方须一次性向甲方交纳216000元作为押金；2020年4月15日至2023年4月14日，每月租金72000元；其余内容与2020年3月26日的厂房租赁合同约定的内容一致。补充协议还约定，新增租赁面积与2020年3月26日的厂房租赁合同约定的租金一并交纳。上述合同签订后，棕星公司将涉案厂房交付给立洁公司使用，立洁公司对厂房进行了装修。2020年7月14日，棕星公司向立洁公司发出租金催缴告知函，要求立洁公司于2020年7月17日前缴清拖欠的租金。因立洁公司未按要求缴清租金，棕星公司于2020年7月19日再次向立洁公司发出通知函，解除与立洁公司的厂房租赁合同。2020年7月25日，立洁公司撤场并将涉案厂房交还给棕星公司。现涉案厂房由棕星公司出租给第三方使用。另查，双方确认涉案厂房租金180000元/月。立洁公司向棕星公司交付了押金540000元。涉案场地未查到有《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，涉案厂房未查到《建设工程规划许可证》。诉讼中，双方对涉案厂房的交付时间和装修损失存在争议。立洁公司主张涉案厂房的交付时间为2020年5月26日，其对涉案厂房进行了隔墙、天花吊顶、地面打磨、水管铺设和部分排水工程施工。棕星公司则认为已于2020年4月25日交付涉案厂房，立洁公司仅仅刷了地面。为此，立洁公司提交了微信聊天记录、车间装修工程施工协议书、装修报价表、银行交易明细清单、收据予以证实。微信聊天记录反映，2020年5月20日，立洁公司询问5月2日验收时候的问题什么时候能搞好，棕星公司回复称车间地面和墙体明天全部搞好，装修材料明天可以入场，立洁公司则表示今天装修队去了现场但发现有些东西没有搞好；2020年5月27日，立洁公司表示今天排管挖好了，马上要铺地面了，并要求棕星公司清理一下棚里垃圾，棕星公司回复称车间之前剩下的废品已清走了，现在这些是立洁公司后期装修产生的垃圾，后棕星公司于2020年5月28日表示已清理；2020年7月12日，棕星公司向立洁公司表示整个厂房是在5月2日双方做的交接，立洁公司则称5月2日验收时仍有项目在进行中，特别是1500平方米的锌瓦棚、砖墙、砖台未拆除，处理池未回填等，直至5月26日基本满足验收。车间装修工程施工协议书显示，广州市润泽企业咨询服务有限公司（简称润泽公司）负责立洁公司车间改造工程的施工并提供相应器材，施工期间从2020年5月20日至2020年6月30日，工程包干总造价共628000元，立洁公司于合同签订3日内预付工程总额的40%即251000元作为备料款，协议签订的时间为2020年5月19日，蒋超作为润泽公司的代表在施工协议书上签名。装修报价表显示，工程范围包括电气部分、通风系统、玻镁板和彩钢板部分及其它部分。银行交易明细清单显示，立洁公司于2020年5月22日向蒋超汇款251000元。2020年5月22日的收据显示，润泽公司已收到立洁公司支付的251000元。棕星公司对微信聊天记录、银行交易明细清单的真实性予以确认，但对车间装修工程施工协议书、收据的三性不予确认。以上事实，有厂房租赁合同、补充协议、收据、车间装修工程施工协议书、银行电子回单、银行交易明细清单、通知函、快递单、妥投证明、微信聊天记录、转账截图、收款账号、验收情况汇总、情况说明、企业信用信息、视频光盘、厂房转让申请书、广州市环境建设项目环境保护管理信息公示截屏、成交确认书、进账单、厂房租赁合同、转承包（租）合同协议场地使用证明、营业执照、大气排污许可证、证明、政府信息公开截图、协助司法查询复函及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案厂房未取得建设工程规划许可证，双方就涉案厂房签订的厂房租赁合同和补充协议违反了法律的效力性强制性规定，租赁合同和补充协议均属无效。棕星公司以涉案厂房是通过三资中心依法竞拍取得且能正常申办经营资质以及环评手续为由主张合同有效，但涉案厂房的取得来源及是否能办理营业执照和环评手续并不影响涉案租赁合同的效力，故一审法院对棕星公司的主张不予采纳。棕星公司还主张本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该主张与该司法解释第一条第二款的规定明显不符，一审法院亦不予采纳。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，棕星公司应向立洁公司返还合同押金540000元。对于涉案厂房的交付时间及占有使用费，棕星公司主张于2020年4月25日交付涉案厂房，但其对此并无充分证据证实。而且，从微信聊天记录来看，立洁公司于2020年5月2日对涉案厂房进行了验收并要求棕星公司进行整改，棕星公司于2020年5月20日表示车间地面和墙体明天全部搞好且装修材料明天可以入场，后立洁公司于2020年5月27日表示排管挖好了，马上要铺地面，可见在2020年5月20日之后涉案厂房才符合交付条件且立洁公司才开始进行装修，这也与立洁公司主张涉案厂房于2020年5月26日交付的陈述相吻合。因此，一审法院认定棕星公司于2020年5月26日交付涉案厂房。对于免租期问题，免租期实质上是合同一方当事人基于合同能正常履行至约定的期限届满而给予对方的租金优惠。从一般的商业逻辑而言，出租人免除一定期限内的租金并非是一种无偿赠与，其对价已涵盖在租赁合同的全部租金当中。在涉案租赁合同无效导致免租期约定无效的情况下，从公平合理的角度出发，应当按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例来计算免租期及确定租金即占有使用费的起算日。鉴于立洁公司使用涉案厂房时间过短，按上述方法所计算的免租期（2个月×15天÷120个月）远不足1天，故占有使用费一审法院从2020年5月26日起开始计算。因此，立洁公司应支付棕星公司上述期间的占有使用费360000元（180000元/月÷30天×60天）。扣减上述占有使用费360000元，棕星公司实际应向立洁公司返还合同押金180000元（540000元－360000元）。因双方对合同无效均具有过错，一审法院对立洁公司主张的押金利息不予支持。同时，鉴于棕星公司主张的租金即占有使用费已在其应返还的押金中予以抵扣，故一审法院对棕星公司的反诉请求不予支持。对于装修费损失，立洁公司主张对涉案厂房的隔墙、地面、天花吊顶、水管铺设和部分排水工程进行施工并为此支出装修费251000元，结合厂房租赁合同、车间装修工程施工协议书、装修报价表、银行交易明细清单以及微信聊天记录，其主张具有高度盖然性，一审法院对此予以采信。棕星公司明知立洁公司对涉案厂房进行装修但未表示反对，视为经棕星公司同意。考虑装修的时间、出租方对装修装饰物的需要程度以及双方的过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，一审法院酌定棕星公司承担一半的装修费即125500元。对于装修工程款的利息，立洁公司主张利息缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，于2020年12月29日作出一审判决：一、确认广州立洁生物科技有限公司与广州市棕星棕制品有限公司于2020年3月26日签订的厂房租赁合同以及2020年4月6日签订的厂房租赁合同、补充协议无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州市棕星棕制品有限公司返还广州立洁生物科技有限公司押金180000元；三、自本判决生效之日起三日内，广州市棕星棕制品有限公司赔偿广州立洁生物科技有限公司装修费损失125500元；四、驳回广州立洁生物科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市棕星棕制品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9058.39元，由广州立洁生物科技有限公司负担3795.68元，广州市棕星棕制品有限公司负担5262.71元；反诉费4570.97元，由广州立洁生物科技有限公司负担3080.44元，广州市棕星棕制品有限公司负担1490.53元；保全费3149元，由广州市棕星棕制品有限公司负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，棕星公司表示已将涉案场地租赁给第三方作云仓（类似于物流中转的仓库）使用。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：1、涉案厂房租赁合同、补充协议的效力认定；2、棕星公司交付涉案厂房给立洁公司的时间即涉案占有使用费起算时间确定；3、涉案装修损失的认定。关于涉案厂房租赁合同、补充协议的效力认定问题。一审判决根据双方当事人的诉辩、涉案厂房未取得建设工程规划许可证的事实，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定进行认定，处理正当有据，本院不予赘述并予以确认。棕星公司上诉所持理由与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的明确规定并不相符，本院不予支持。关于棕星公司交付涉案厂房给立洁公司的时间即涉案占有使用费起算时间确定问题。涉案厂房租赁合同约定棕星公司于2020年4月25日交付空置场地给立洁公司使用，但棕星公司未能提供该日办理移交涉案厂房的证据。一审法院依立洁公司一审诉讼期间提交的与棕星公司2020年5月20日、5月27日、7月12日微信聊天记录，认定立洁公司曾于5月2日进行过验收、棕星公司其后进行了整改，并在此基础上认定棕星公司于2020年5月26日交付涉案厂房，并非没有依据。棕星公司上诉主张以2020年4月25日作为交付时间，所提事实依据并不充分。为此，一审判决立洁公司应支付棕星公司的占有使用费从2020年5月26日起开始计算，并无不当。关于涉案装修损失的认定问题。依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。因涉案厂房租赁合同已对立洁公司装修进行了约定，涉案厂房已由棕星公司租赁给第三方使用，一审判决综合考量涉案装修的时间、出租方对装修装饰物的需要程度以及双方的过错，酌情确定棕星公司分担装修现值损失125500元，所作处理并无不妥，本院予以维持。需要指出的是，棕星公司本案所提反诉请求为立洁公司向棕星公司支付2020年4月25日至2020年7月24日期间的租金（占用费）534193.55元，一审判决第五项虽表述为“驳回广州市棕星棕制品有限公司的反诉请求”，但实际已对立洁公司支付棕星公司的占有使用费从2020年5月26日起开始计算进行了处理。为此，立洁公司二审答辩所提有关一审反诉费用处理异议，依据并不充分。综上所述，棕星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5882.50元，由广州市棕星棕制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年六月三日书记员  吴敏玲黄咏欣