贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2640号上诉人（原审原告）：黄德燕，女，1971年4月16日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人(特别授权):潘智慧，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人(一般授权):孙善朋，贵州锐驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：付甜，贵州创驰律师事务所律师。上诉人黄德燕因与被上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初1210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人黄德燕上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金37135.7元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条交付时间和条件“（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑竣工合格证明的文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目相关设施、设备达到的条件；......该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规准的要求。”被上诉人一审中并未提交前述资料予以佐证2016年12月6日登报《交房公告》时涉案房屋是否具备交付条件，一审法院对此并未查明。换言之，被上诉人可以在房屋不具备交付条件时通过登报方式发布公告进行虚假交房，即登报交房时间不是实际交房时间。实际交房时间是2019年10月25日，被上诉人曾在一审法院审理的案件（2020）黔0502民初8063号中自认被上诉人开发的房屋至少在2020年5月21日前未通过竣工验收，达不到法律规定的交付条件。因此，被上诉人登报公告交房不能实现真正意义上的交房。另，根据《商品房买卖合同》以及《补充协议》中载明的由上诉人提供的交房资料具体是哪些未告知。承前述，在商品房不具备交付条件的情况下不能归责于上诉人，被上诉人实际交付房屋的时间为2019年10月25日，故并未超过诉讼时时效。另，本案审理过程中一审法院对上诉人变更的事项并未如实记录，导致一审判决记录的合同约定的交房时间错误，合同约定的是2014年6月30日前交付。但一审判决书载明为2014年12月30日，明显错误。被上诉人碧阳置业公司未作答辩。黄德燕向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金37135.70元，计算方式以原告已付房款382252.00元为基数，按日0.5/10000计算，从2014年12月31日起计算至2019年10月25日止；二、判令被告返还原告各项开户费4514.00；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，双方对以下要素事实没有争议：原告黄德燕于2012年11月24日与被告碧阳房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告碧阳房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号12-1-33-4，建筑面积114.51平方米，合同总价382252.00元，实际交纳总价款384166.00元。合同第三章第七条第二款定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2014年12月31日前向原告交付商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照按照下列第1种方式处理：1、根据逾期时间分别处理，（1）、（2）项不作累加：（1）、逾期在60日内，自第十一条约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之0.5的违约金并于该商品房交付起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过60日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人有权退房……，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限界满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之0.5的违约金，并于该商品房交付起7日内向买受人支付违约金。合同第十四条（四）双方约定按照下列第1种方式邀纳相关费用；1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位邀纳下列费用：（1）、（5）……项费用，并在签定本合同之日起，交付商品房的当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于邀费后日内向买受人交付相应邀费凭证……。（5）水、电、闭路电视、燃气开户费。合同签订后，原告按约实际支付了房款以及办证所需的税费，被告于2016年12月8日登报出具《交房公告》，通知业主，已具备交房条件，业主应于2016年12月31日前提交相关资料收房，双方实际于2019年10月25日交付商品房。被告另在房屋总价款之外向原告收取了燃气入户费等三通费共计4514.00元。对上述没有争议的事实，予以确认。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告应按合同约定的期限于2014年12月31日前向原告交付涉案商品房，被告交房条件成就后，于2016年12月6日登报出具《交房公告》通知交房，已超过合同约定的交房期限，构成违约。被告违约的时间应从约定交房时间2014年12月31之次日2015年1月1日起计算至通知限期交房时间2016年12月31日止。原告实际于2019年10月25日提供资料收房，系原告怠于收房，才导致交房逾期时间延长，因此，《交房公告》通知限期后的逾期责任，应由原告自行承担。被告在本案中提出诉讼时效的抗辩主张，原告诉请的交房违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，予以支持。原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用3年诉讼时效期间的规定。而原告所举证据不足以证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故从原告提交诉状主张权利之日2020年11月26日（立案之前曾交社区调解）回溯3年，即2017年11月26日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。原告主张的交房违约金期间应从2015年1月1日起计算至通知限期交房时间2016年12月31日止，已超出诉讼时效保护期间，故对原告此项诉请，不予支持。原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第二款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告“碧阳房开公司”司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告黄德燕的燃气入户费等共计人民币4514.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。原告起诉请求返还委托代交款项，系以实际行动终止委托事项，对原告的诉请应予支持。原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效限制。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告黄德燕燃气入户费等4514.00元；二、驳回原告黄德燕的其他诉讼请求。案件受理费377.00元由原告黄德燕负担336.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担41.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：案涉《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2014年6月30日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第5.1条约定：买受人同意本合同第十四条中“书面通知”指出卖人刊登于《毕节日报》或《毕节晚报》上的交房通知。对一审法院认定的其余事实，本院予以确认。本院认为，一审中，被上诉人提供报纸用以证明其已于2016年12月8日刊登了交房公告，通知上诉人于2016年12月31日前办理交房手续。上诉人对该证据的质证意见是：真实性无异议，但达不到证明目的，虽然被上诉人在报纸上公布收房手续，上诉人于2019年10月25日才收到信息确认收房。即上诉人认可其于2019年10月25日才接收案涉房屋的原因系其于该日才收到收房信息，而非因案涉房屋未通过消防验收所致。一审法院据此认定2016年12月31日至上诉人实际收房期间上诉人未收房系其自身原因所致，不予支持上诉人主张该期间逾期交房违约金的请求并无不当。上诉人于二审中另以其未收房系案涉房屋未通过消防验收所致为由，主张被上诉人应支付逾期交房违约金，一审认定事实错误的理由不能成立，不予支持。本案双方合同约定的交房时间为于2014年6月30日前，一审认定为2014年12月31日前有误，但不影响判决结果，本院纠正后对一审判决予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费672元，由上诉人黄德燕负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二一年六月二十日书记员 高 进