山西省孝义市人民法院   民事判决书   （2021）晋1181民初862号   原告：景×，现住本市。公民身份号码：×××   被告：孝义市教育科技局。统一社会信用代码：11142301MB01017252   负责人：田×，局长。   委托诉讼代理人：延×。   第三人：任×，现住孝义市。确认送达地址：孝义市建东街招生办院内一层人事科。公民身份号码：×××   第三人：蔚×，现住本市。公民身份号码：×××   原告景×与被告孝义市教育科技局，第三人任×、蔚×商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景×、被告孝义市教育科技局委托诉讼代理人延×、第三人任×、蔚×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告景×向本院提出诉讼请求：1、解除原告与第三人蔚×签订的《预购房转让协议书》；2、判令被告孝义市教育科技局返还原告7万元；3、判令被告孝义市教育科技局支付原告从2009年4月16日起至付清之日止，按月息1%计算之利息（其中截止2021年3月16日止利息为100100元）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年4月，被告为开发其所购桃园堡村土地兴建孝义市教师安居工程，而临时成立了孝义市教师安居工程筹建处。2009年4月16日，被告与第三人蔚×签订了《购房协议书》，并收取购房款7万元，用于被告在桃园堡村盖住房，由孝义市教师安居工程筹建处为第三人蔚×出具了收据。该筹建处对外行为代表被告行为。2010年4月21日，经被告同意，原告和第三人蔚×签订了《预购房转让协议书》，并约定原告享有第三人蔚×预购房的权利和义务。2015年2月5日，因其他原因导致上述购房无法开工，被告与第三人蔚×签订《协议》，约定被告退还购房款和按月以原交本金的1%利息补偿，并承诺2015年4月底前退还本息。时至今日，被告不但没有为原告提交住房，所交本金概不退还，其行为构成违约和侵权，原告多次催要未果，故诉至法院，望判如所请。   被告孝义市教育科技局辩称，1、被告从未设立孝义市教师安居工程筹建处，2009年4月16日也未与第三人蔚×签订《购房协议书》，更未收取购房款7万元；2、2010年4月21日《预购房转让协议书》，被告不知情。2015年2月5日《协议》，原告不是协议当事人。请求驳回原告的诉讼请求。   第三人任×述称，2009年4月，李兴胜负责孝义市教师安居工程筹建处项目，该系基建管理处会计，负责开具收据，由翟桔红收款。2009年4月16日，第三人蔚×签订《购房协议书》、缴纳购房款7万元。后项目一直没有开工，蔚×要求退款，正好原告景×要预购房。2010年4月21日李兴胜同意后，在原告景×与第三人蔚×没有见面的情况下，该安排签订了《预购房转让协议书》，将原《购房协议书》及收据交付原告景×，并收取景×的购房款7万元退还第三人蔚×。2015年2月5日，因《购房协议书》及收据上的名字未更换，故《协议》仍由原购房人蔚×签了字。此案中，该只是承办人，不应承担责任。   第三人蔚×述称：该当时为购住房，缴纳购房款7万元。后在定坤苑购买了住房，通过任×办理了退款，未见过原告。   原告景×围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《预购房转让协议书》1份；2、《购房协议书》及收据各1份；3、《协议》复印件1份。被告孝义市教育科技局、第三人任×、蔚×均未提交证据。本院组织当事人进行了质证，被告孝义市教育科技局对原告提交之证据发表质证意见认为：证据1-3真实性无异议，但与被告无关；证据4，真实性无法认定，且原告不是协议当事人，主张利息无依据。第三人任×对原告提交之证据无异议，并称《协议》是真实的，原告手只有复印件，原件未交付给原告。第三人蔚×对原告提交之证据中其本人签名均无异议，并称已于2010年4月21日收取退款7万元，因《购房协议书》及收据中购房人姓名未更改，2015年经任×通知在《协议》中签了名。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   本院认定如下事实：2009年4月16日第三人蔚×为购住房，与孝义市教师安居工程筹建处签订《购房协议书》1份，协议约定：“卖方(以下简称甲方)孝义市教师安居工程筹建处购方(以下简称乙方)蔚×。经双方协商，达成协议如下：一、甲方在孝义市永盛路西紧贴张铁虎开发的住房以北(桃园堡村地界内)的区域开发居民住宅小区，并以每平米不超过1700(含1700元)的价格(框架结构)出售给乙方，城市增容费其他费用全部由甲方承担。层数及户型面积由乙方自选。二、乙方预付房款7万元，余款在按甲方工期要求支付。甲方于2010年11月1日之前施工完毕交付乙方。若逾期不能完工，甲方按房款总额的3%作为违约金赔偿乙方;三、……。四、房地产权证由甲方负责办理，正常手续费用由乙方承担。....”。《购房协议书》落款处甲方加盖孝义市教师安居工程筹建处专用章及李兴胜个人签名，乙方由第三人蔚×个人签名并捺印。同日，蔚×向孝义市教师安居工程筹建处预付购房款7万元，孝义市教师安居工程筹建处为蔚×出具收据1支，载明：“交款单位蔚×（斌），收款方式现金，人民币(大写)柒万元整￥70000，收款事由预交购房款经办：任×”，此收据加盖孝义市教师安居工程筹建处印章。   2010年4月21日，因蔚×申请退房，正值原告景×预购房，第三人任×在双方未见面的的情况下安排签订了《预购房转让协议书》，协议书载明：“甲方蔚×身份证号×××；乙方景×身份证号×××甲方在孝义市教师安居工程筹建处已预购住房一套，预付款七万元。该房在孝义市××路地界内）。因甲方自愿退出购房，并将该房转让给乙方，乙方同意购买甲方已预购的房产。为明确甲乙双方的权利及义务，在平等、自愿的基础上，经甲乙方双方协商一致，达成以下约定条款，以资双方共同遵守。一、甲方预交给孝义市教师安居工程筹建处的购房款七万元人民币由乙方享有，乙方给付甲方人民币七万元，并将购买协议及付款收据交付乙方。二、乙方自本合同签定之日起，就享有甲方预购房的权利和义务。三、若因不可预测原因使乙方造成的任何损失甲方概不负责。四、本转让协议需经孝义市教师安居工程筹建处同意。甲方闫祖让乙方侯大为同意方孝义市教师安居工程筹建处2010年10月27日”。协议落款处由原告及第三人蔚×签名捺印，并加盖孝义市教师安居工程筹建处专用章。协议签订后，第三人任×将上述《购房协议书》及收据转交原告，并收取原告的购房款7万元，转付第三人蔚×。《购房协议书》及收据未更改名字。   2015年2月5日，孝义市教师安居工程筹建处与购房人（共24人）共同签订《协议》1份，协议载明：“甲方原孝义市教师安居工程筹建处，负责人李兴胜（简称甲方），乙方购房人（附名单），丙方（甲方委托承办人）任×（以下简称丙方）。甲方于2007年征得孝义市五中东桃园堡村的18亩土地建住宅，并缴桃园堡村200万元土地款。2009年4月，甲乙双方协商，乙方愿意以每平方米不超1700元人民币优惠购房，同时每户缴纳前期土地款人民币7万元。由于桃园堡村委单方原因，致使至今无法开工。现甲方退还乙方部分原缴款以外，还有182万元没有退还乙方，为确保乙方利益不受损害，甲乙双方达成协议如下：一、乙方继续购房，购房价格仍按照原协议价，地点为现电影公司(旧家家利超市),甲乙双方重新签订购房合同。二、乙方要求退款，甲方无条件退给乙方原交购房款和按月以原交房款本金的1%利息依照国家银行算法结算付给乙方补偿款。三、购房协议签订时间不迟于2015年4月30日。四、乙方不继续购房，按照上述第二项执行，甲方于2015年4月底前退乙方原交购房款本息……”。此协议由孝义市教师安居工程筹建处加盖印章，李兴胜签字捺印。包括第三人蔚×在内的24名购房人作为乙方签字捺印，原告景×未在此《协议》中签名。   另，上述《购房协议书》、《协议》所载之地块属孝义市新义街道办事处桃园堡村土地，2007年被告孝义市教育科技局曾与孝义市新义街道办事处桃园堡村及孝义市楼西村任忠礼三方签订《关于土地转让合同书》，将上述土地一次性作价转让给被告孝义市教育科技局使用。2014年原桃园堡村民委员会主任陈贵明及孝义市楼西村任忠礼因非法转让、倒卖上述土地被依法判处刑罚。上述土地因不具备开发条件一直未进行开发建设。李兴胜与任×均系被告孝义市教育科技局职工。   本院认为，第三人蔚×与孝义市教师安居工程筹建处于2009年4月16日签订《购房协议书》，约定蔚×购买由孝义市教师安居工程筹建处开发建设的房屋，因拟开发之土地未办理相关审批手续，不具备开发建设条件，双方签订之协议属无效协议。第三人蔚×与原告景×签订之《预购房转让协议书》，系在《购房协议书》基础上签订的，故亦属无效协议，原告诉请解除与第三人签订之《预购房转让协议书》，本院不予支持。鉴于原告景×已通过孝义市教师安居工程筹建处将《购房协议书》约定的房款7万元退还第三人蔚×，本院依法确认原告景×为《购房协议书》约定的购买人。本案审理过程中，被告孝义市教育科技局否认孝义市教师安居工程筹建处系其设立的，然2007年被告孝义市教育科技局拟取得《购房协议书》、《协议》所载地块之使用权与孝义市新义街道办事处桃园堡村及孝义市楼西村任忠礼三方签订《关于土地转让合同书》。2009年孝义市教师安居工程筹建处为在此地块开发房地产与蔚×签订《购房协议书》。而作为孝义市教师安居工程筹建处负责人的李兴胜与经办人任×又同为被告孝义市教育科技局职工。此事实表明孝义市教师安居工程筹建处系被告孝义市教育科技局为开发其所购的桃园堡村土地兴建孝义市教师安居工程而成立的，由李兴胜与任×具体经办相关事宜。孝义市教师安居工程筹建处不具备主体资格，应由设立其的被告孝义市教育科技局依法承担合同无效的法律责任。依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。现购房人原告诉请被告返还购房款7万元，本院予以支持。   另，原告景×诉请被告孝义市教育科技局支付从2009年4月16日起至付清之日止，按月息1%计算之利息，此属违约金之诉请。原告景×虽未在《协议》中签名，然原购房人即第三人蔚×代原告在《协议》中签名，系被告孝义市教育科技局设立的孝义市教师安居工程筹建处确认的事实，故《协议》约定对原告景×与被告孝义市教育科技局均具有法律拘束力。原、被告在《购房协议书》中约定“按房款总额的3%作为违约金”，在《协议》中约定“按月以原交房款本金的1%利息”，均属双方对违约金的约定，属有关解决争议的方法条款，因合同无效不影响有关解决争议方法条款的效力，故违约金的约定仍然有效。双方在《购房协议书》与《协议》中就违约金作了不同约定，然《协议》签订时间是在2015年2月5日，《购房协议书》签订时间在2009年4月16日，本院认定在后之《协议》视为在前之《购房协议书》的变更，且因《协议》约定之“月息1%”不违反法律规定，故本院支持原告按此约定支付违约金之诉请。如前所述，筹建处不具备独立承担民事责任的能力，故支付利息之责任亦应由被告孝义市教育科技局承担。   综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：   一、被告孝义市教育科技局返还原告景×购房款7万元；   二、被告孝义市教育科技局支付原告景×上述购房款7万元从2009年4月16日起至付清之日止，按月息1%计算之利息。   （上述一、二项于本判决书生效后十五日内付清）   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依   照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3782元，减半收取1891元，由被告孝义市教育科技局负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向   本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。   审判员 郭立香      二〇二一年六月十六日   书记员 田成龙