德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1491民初702号 原告：樊某，女，1984年9月11日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托诉讼代理人：杜敏，德州德城黄河法律服务所法律工作者。 被告：乐陵市盛泰房地产开发有限公司，住所地乐陵市开元东路南侧嘉诚黄金水岸小区。 法定代理人：刘凯，总经理。 委托诉讼代理人：马成民，德州德城金盾之光法律服务所法律工作者。 原告樊某与被告乐陵市盛泰房地产开发有限公司（以下简称“盛泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告樊某及其委托诉讼代理人杜敏、被告盛泰公司委托诉讼代理人马成民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊某向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告退还保证金10000元及利息；二、判决被告向原告支付违约金20000元；三、案件受理费、保全费由被告负担。事实与理由：原、被告签订租赁合同，约定租期自2015年11月1日至2020年10月31日，被告提供的房屋在2018年10月31日出现漏水，违约情形，合同第8条第2项约定了依法违约金的情形，依据合同的对等原则，被告也应当承担相等违约金，被告提供的房屋存在漏水，属于违约在先，应当依法向原告承担违约责任，并退还10000元押金。双方多次协商无果，请求依法判决。 盛泰公司辩称，首先说原告的主体不对，原告索要的保证金不应退还。原告保证金1万块钱交给了乐陵市盛泰房地产开发公司项目部会计，原、被告签订的商铺租赁合同第七条和德州经济开发区人民法院（2019）鲁1491民初1382号民事判决书，认定原、被告在租赁合同中原告严重违约，并逾期房租，并经法院判决予以认定，原告拖欠物业费已在经济开发区法院执行。在执行过程中，德州经济开发区人民法院（2021）鲁1491执272号之一执行裁定书和协助执行通知书。被告已协助法院在执行拖欠物业费的案件中将保证金10000元协助交到法院。关于原告拖欠2020年11月1日至11月30日租金和原告依据《商铺租赁合同》，原告承担的违约责任。因诉累和为化解双方矛盾，被告在本案中不再反诉，如本案不能调解和撤诉被告将保留另案诉讼的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。樊某提交四份证据，盛泰公司提交四份证据。对樊某提交的证据一租赁合同、证据二租房押金收据、证据三（2019）鲁1491民初2092号、（2020）鲁14民终3254号民事判决书、证据四租赁房屋发票两张及治安调解协议书、天眼查询工商信息、盛泰公司提交的证据一商铺租赁合同（同原告证据一）、证据二开发区（2019）鲁1491民初1382号民事判决书、证据三开发区法院（2021）鲁1491执272号之一执行裁定书及协助执行通知书、电子回单，对上述证据的真实性双方当事人无异议，对上述证据的真实性本院予以确认，对其证明目的结合本案综合认定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对盛泰公司提交的证据四执行笔录，证明法院执行2020年10月30日租金按2083.3元计算，但实际截止到2020年11月30日法院协助强制执行原告予以搬迁，对其拖欠一个月的房租以及违约责任被告方另外主张，樊某质证称“执行笔录也没有原告签字。因被告在整个事件中处于消极逃避状态，不但拒绝法院的开庭传票，也不对其所有房屋进行修缮处理，故意拖延法院判决，原告违约所产生的房租物业费及其利息滞纳金，目的就是为使其利益最大化，而导致原告在整个事件不可控制的最大损失百十余万元，此损失已由第三方鉴定，根据提交的房屋租赁金及其利息的发票以及正在执行的物业费及其利息的款项，足以证明被告的别有用心。”经审查，该证据为本院作出，对该证据的真实性本院予以确认，对其证明目结合本案综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛泰公司作为出租方（甲方）与樊某、王某（案外人）作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定“第1条甲方出租的商铺坐落地：德州市经济开发区东方红东路，嘉诚东郡商业街*区B*号楼*号，建筑面积合计：260平方米。供乙方经营传统文化传习机构，如变更经营项目，需征得甲方同意方可。第2条租期五年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止……第3条1、为减轻乙方负担，乙方租金按半年付款，免租期为一年半，免租期之后第二年半年租金15000元，第三年年租金为20000，第四年年租金25000，第五年年租金32000乙方以现金形式或转账支付租金，并于每次应缴款月初的5号前交纳租金。第4条履约保证金10000元。第5条甲方将房屋及房屋承载力标准说明交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，由乙方签约后10天内进场装修，如因乙方原因拖延或中途反悔，甲方将扣除乙方缴纳的履约保证金，甲方可继续对外租赁该商铺；乙方的装修方案及设计图必须以书面形式提报甲方审核，通过甲方审核无误后才可以进行装修，必须符合甲方的要求，若没经得甲方同意，乙方擅自装修改造及摆设超重物品，造成房屋结构损坏及超载严重产生安全隐患的，一切后果由乙方承担并赔偿所有损失，甲方扣除乙方缴纳的履约保证金同时追究乙方法律责任……第7条1、乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负迟延交租的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，甲方在乙方拖欠7天后可按每月租金额1%向乙方加收滞纳金，如拖欠超过壹个月，甲方有权收回房屋，并有权没收履约保证金。2、合同期满后，乙方如需继续承租此房，或不再续租，需提前壹月通知甲方。3、乙方在租赁期间，必须以合理防范措施，保护房屋内设备和其设施的完好无损（自然折旧除外），乙方不得擅自改变房屋的结构及用途，如确需要，需经甲方同意后方可进行。乙方如因故意或造成租赁房屋其设备的毁损、应负责恢复原状，并承担由此而造成的经济损失。……第8条1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下，可单方面提前解除合同或出售，甲方提前10天通知乙方，如乙方放弃优先购买权，新房东又不能延续本租赁协议的，则甲方负责赔偿违约金人民币20000元，支付赔偿金后乙方离场或协商解决。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金人民币20000元。”合同最后有出租方盛泰公司加盖公章，承租方樊某、王秀荣（案外人）签字捺印。 盛泰公司出具编号为NO.0061043收据，载明“交款单位樊某，人民币（大写）壹万元¥10000，收款事由B22号楼5号商铺保证金。” 2019年7月15日，盛泰公司诉樊某租赁合同纠纷一案立案，盛泰公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除盛泰公司与樊某签订的《商铺租赁合同》，于判决书生效十日内樊某搬离房屋；二、依法判令樊某立即支付拖欠盛泰公司2019年5月、6月份的租金4167元及滞纳金、违约金；三、依法判令樊某立即支付自2019年7月1日起至实际搬走之日的租金（年租金为25000元）；四、本案的全部诉讼费用由樊某承担。2019年9月26日，本院作出（2019）鲁1491民初1382号民事判决书，判决载明“本院认为，一、盛泰公司主张解除双方签订的《商铺租赁合同》。根据《商铺租赁合同》第3条约定：‘为减轻乙方负担，乙方租金按半年付款，免租期为一年半，免租期之后第二年半年租金15000元，第三年年租金为20000，第四年年租金25000，第五年年租金32000，乙方以现金形式或转账支付租金，并于每次应缴款月初的5号前交纳租金，’自2015年11月1日至2019年4月30日的租赁费是47500元，樊某已向盛泰公司支付。2019年7月10日樊某向盛泰公司转账2000元，应视为其交纳的2019年5月份的租赁费。但根据双方约定的第四年，即2019年年租赁费为25000元，月租赁费为25000元/年÷12个月=2083.3元。樊某仍欠2019年5月份租赁费83.3元及2019年6月份租赁费未支付。根据《商铺租赁合同》第2条：承租人有下列情形之一的，出租人可以中止合同，收回房屋：1、乙方拖欠租金及其它各项费用达一个月....8、乙方拖欠租金累计达30天，截止盛泰公司2019年7月15日起诉至本院，樊某拖欠盛泰公司租赁费超过30天，双方约定的解除合同的条件成就，……盛泰公司有权解除合同。合同解除后，樊某应将租赁物返还盛泰公司。对于盛泰公司的主张，本院予以支持。二、樊某是否应支付2019年5月、6月份的租赁费4167元、滞纳金、违约金。本案中，樊某于2019年7月10日向盛泰公司转账2000元，应视为交纳的2019年5月份的租赁费。但双方约定的2019年月租赁费为2083.3元，扣除樊某支付的2000元，其还应支付盛泰公司83.3元。自2019年7月10日之后，樊某未再支付租赁费。故，樊某应支付盛泰公司2019年6月份租赁费2083.3元。对于盛泰公司主张，本院予以支持。盛泰公司主张滞纳金、违约金。本院认为，滞纳金即违约金，盛泰公司不能重复主张。根据《商铺租赁合同》第7条第1款约定：‘……乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖欠，’甲方在乙方拖欠7天后可按每月租金额1%向乙方加收滞纳金，樊某拖欠租赁费已超过30天，其应向盛泰公司支付违约金，即2166.6元（83.3元+2083.3元）×1%=21.7元。对于盛泰公司的主张，本院予以支持。三、盛泰公司主张樊某支付自2019年7月1日起至实际搬走之日的租赁费。樊某于2019年7月10日支付的2000元系交纳的2019年5月份的租赁费，之后，樊某未再支付盛泰公司租赁费。自2019年7月1日起至樊某实际搬走之日的租赁费，樊某应按照双方约定，即每月2083.3元向盛泰公司支付……判决如下：一、解除乐陵市盛泰房地产开发有限公司与樊某之间的《商铺租赁合同》；二、樊某于本判决生效后十日内支付乐陵市盛泰房地产开发有限公司2019年5月份租赁费83.3元、2019年6月份租赁费2083.3元，共计2166.6元及违约金21.7元，并返还租赁物；三、樊某自2019年7月1日起至实际搬走之日按每月2083.3元向乐陵市盛泰房地产开发有限公司支付租赁费。”该判决生效后进入执行程序，2020年11月24日，本院对盛泰公司作出执行笔录“执：本院依据已经发生法律效力的由本院作出的（2019）鲁1491民初1382号民事判决书，经过计算樊某需要向你支付2019年5月份租赁费83.3元、2019年6月份租赁费2083.3元、违约金21.7元，同时樊某需要支付自2019年7月1日起至实际搬走之日（即2020年10月30日）租赁费（每月按2083.3元计算），上述款项共计35521.1元，你是否清楚？乐陵市盛泰房地产开发有限公司：是”该笔录最后有盛泰公司加盖公章，并由经办人：孔祥春签字。 另查明，樊某诉盛泰公司、德州嘉信物业管理有限公司、刘立成财产损害赔偿纠纷一案在本院立案，2020年7月13日本院作出（2019）鲁1491民初2092号民事判决书，判决：“一、刘立成于判决生效之日起十日内赔偿樊某211284.5元；二、驳回樊某的其他诉讼请求。”该案樊某与刘立成均提起上诉，山东省德州市中级人民法院于2020年10月27日作出（2020）鲁14民终3254号民事判决书，该判决中载明：“关于盛泰公司、嘉信公司对樊某的损失应否承担赔偿责任焦点问题，盛泰公司、嘉信公司对樊某的损失不应承担赔偿责任。盛泰公司系涉案房屋的开发商，其一审提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》能够证实涉案房屋交付时已经验收合格，且涉案房屋已过保修期，故作为开发商的盛泰公司不应承担赔偿责任。嘉信公司系物业公司，根据《物业管理条例》规定及樊某与其之间签订的《物业服务管理协议》关于物业服务管理内容的约定，嘉信公司仅对小区公共区域和共用设施设备进行管理，不包括业主私人所有的设施。嘉信公司在樊某告知其涉案房屋漏水后，积极确认漏水原因、采取关闭水管阀门等措施，并协调刘立成进行维修，结合涉案房屋漏水系刘立成不当改造房屋所致，在嘉信公司已履行了自己的管理义务，并积极协助并协调相邻业主之间解决问题的情况下，其在本案中不应承担赔偿责任。樊某要求盛泰公司、嘉信公司承担赔偿责任的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。”最终作出终审判决：“驳回上诉，维持原判。” 再查明，2020年2月12日，德州嘉信物业管理有限公司诉樊某物业服务合同纠纷一案在本院立案,本院于2020年6月22日作出（2020）鲁1491民初227号民事判决书，判决：“一、被告樊某自本判决生效之日起十日内支付原告德州嘉信物业管理有限公司物业费18720元、垃圾处理费480元，共计19200元及违约金（以2400元为基数，自2016年8月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2017年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2017年8月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2018年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2018年8月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2019年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2019年8月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2020年2月1日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算）；二、驳回原告德州嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。”该案樊某提起上诉，于2020年8月27日山东省德州市中级人民法院作出（2020）民终2528号民事判决书，判决“一、撤销德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初227号民事判决第二项；二、变更德州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1491民初227号民事判决第一项为上诉人樊某自本判决生效之日起十日内支付被上诉人德州嘉信物业管理有限公司物业费15210元、垃圾处理费390元，共计15600元及违约金（以2400元为基数，自2016年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2017年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2017年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2018年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2018年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以2400元为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；以1200元为基数，自2019年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮30%计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算）；三、驳回被上诉人德州嘉信物业管理有限公司其他诉讼请求。”该案进入执行程序，德州嘉信物业管理有限公司向本院申请执行，本院于2021年3月4日，作出（2021）鲁1491执272号之一协助执行通知书，载明“乐陵市盛泰房地产开发有限公司：本院在执行德州嘉信物业管理有限公司与樊某服务合同纠纷一案，经查，被执行人樊某在你处保证金10000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，请协助执行以下事项：提取被执行人樊某在乐陵市盛泰房地产开发有限公司的保证金10000元至德州经济技术开发区人民法院。”本院于2021年3月11日作出（2021）鲁1491执272号之一执行裁定书，载明“本院在执行德州嘉信物业管理有限公司与樊某服务合同纠纷一案，已向被执行人发出执行通知书，责令其限期履行，但被执行人至今未履行，经查，被执行人樊某在乐陵市盛泰房地产开发有限公司有租房保证金10000元。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，裁定如下：提取被执行人樊某在乐陵市盛泰房地产开发有限公司的保证金10000元至德州经济技术开发区人民法院。”2021年4月21日，乐陵市盛泰房地产开发有限公司德州项目部通过德州银行71****2451账户向本院中国农业银行622****4367账户转款10000元，备注：（2021）鲁1491执272号执行款。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，通过本院查明部分可知，樊某与盛泰公司、德州嘉信物业管理有限公司之间有多起诉讼，在盛泰公司与樊某租赁合同纠纷（2019鲁1491民初1382号）一案中，解除了双方签订的《商铺租赁合同》及由樊某承担租金等违约责任，在本案中，樊某提供了与盛泰公司、德州嘉信物业管理有限公司、案外人刘立成之间的财产损害赔偿纠纷一案的两份判决欲证明盛泰公司存在违约，在该案生效判决中已经认定盛泰公司不存在责任，故对樊某该主张本院不予支持。本案争议焦点即樊某依据《商铺租赁合同》提出要求盛泰公司返还保证金10000元及利息与承担违约金20000元是否具有事实与法律依据。 关于保证金及利息，樊某依照合同约定交纳履约保证金10000元，根据双方签订的《商铺租赁合同》中关于保证金“如拖欠超过壹个月，甲方（盛泰公司）有权收回房屋，并有权没收履约保证金”的约定及生效的（2019）鲁1491民初1382号民事判决书中关于樊某“拖欠盛泰公司租赁费超过30天，双方约定的解除合同的条件成就，盛泰公司有权解除合同”的认定，和本院在（2021）鲁1491执272号德州嘉信物业管理有限公司与樊某物业服务合同纠纷一案中向盛泰公司出具协助执行通知书“提取樊某在乐陵市盛泰房地产开发有限公司的保证金10000元至德州经济技术开发区人民法院，”盛泰公司于2021年4月21日已经将该款项转至本院账户的执行情况可知，对樊某在本案中要求返还保证金10000元及利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据《商铺租赁合同》中关于甲方盛泰公司承担违约金20000元的约定情形：“第8条1、若甲方在乙方没有违反合同的情况下，可单方面提前解除合同或出售，甲方提前10天通知乙方，如乙方放弃优先购买权，新房东又不能延续本租赁协议的，则甲方负责赔偿违约金人民币20000元，支付赔偿金后乙方离场或协商解决。”本案中，盛泰公司并不具备承担20000元违约金的上述情形，故对樊某在本案中主张盛泰公司向其支付违约金20000元的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告樊某的诉讼请求。 案件受理费减半收取275元，由原告樊某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员 吕 莹 二〇二一年六月十八日 书记员 王丽丽