山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3885号 上诉人（原审原告）：招商银行股份有限公司青岛分行，住所地山东省青岛市崂山区。 主要负责人：沈世强，行长。 委托诉讼代理人：高燕，山东锦海盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦英，山东锦海盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛鑫江置业集团有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。 法定代表人：方润超，经理。 委托诉讼代理人：李永华，男，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：陈月芬，女，1967年3月7日出生，汉族，住山东省莱阳市。 上诉人招商银行股份有限公司青岛分行（以下简称招商银行青岛分行）因与被上诉人青岛鑫江置业集团有限公司（以下简称鑫江置业公司）、陈月芬金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初30960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 招商银行青岛分行上诉请求：1.撤销一审判决第五项、第六项，改判鑫江置业公司对本案债务承担连带保证责任；2.本案上诉费用由鑫江置业公司、陈月芬承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。理由如下：1.涉案《个人购房借款及担保合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同第8条的约定，鑫江置业公司对本合同项下的债务承担连带保证责任，保证期间自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。现涉案抵押房产的房地产权证和抵押权证均未办妥，鑫江置业公司的保证责任尚未免除，其仍需对本案债务承担连带保证责任。因此，招商银行青岛分行诉请鑫江置业公司按照《个人购房借款及担保合同》约定承担连带保证责任，具有事实和法律依据，依法应予支持。2.抵押房产在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。只有在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满足而免除保证责任。故本案鑫江置业公司的保证责任依法、依约不能免除。3.对于未及时办证的违约后果，合同第27.4条明确约定，如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带保证责任。鑫江置业公司依法应对本案债权承担连带保证责任。 鑫江置业公司辩称，一审法院认定事实清楚，程序正确，请求维持原判。 陈月芬未作答辩。 招商银行青岛分行向一审法院起诉请求：1.判令陈月芬偿还招商银行青岛分行贷款本金1012682.58元及利息39931.89元、罚息260.3元、复息1061.21元（利息、复息、罚息计算到2020年5月27日，之后至实际清偿之日止的利息、复息、罚息按照双方约定的利率标准继续计算）；2.判令陈月芬向招商银行青岛分行赔偿律师代理费62200元；3.判令鑫江置业公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令招商银行青岛分行对陈月芬设定抵押的财产，青岛市城阳区《鑫江·桂花园三期》xx号楼xx单元xx层xx户享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由鑫江置业公司、陈月芬承担。 一审法院认定事实：2018年9月17日，王建（借款人、抵押人）与招商银行青岛分行（贷款人、抵押权人）、鑫江置业公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号：8180914264029）。合同约定：王建向招商银行青岛分行借款1025000元用于购房，借款期限从2018年9月17日起至2048年9月17日止；合同约定，执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率，上浮15%，执行年利率5.635%；借款人未按合同约定按时足额偿还贷款的，贷款人有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%计收罚息；采用等额本息还款方式；保证期间在本合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或房地产他项权证交由贷款人保管之日止。王建以位于青岛市城阳区《鑫江·桂花园三期》xx号楼xx单元xx层xx户房产作为其上述借款的抵押担保物。抵押担保的范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、招商银行青岛分行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。抵押期间为从抵押权设立之日起至本合同项下贷款本息及其他一切相关费用债权诉讼时效届满的期间。保证人鑫江置业公司为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任。保证期间自本合同生效之日起至借款人／抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由招商银行青岛分行保管之日止。保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、招商银行青岛分行实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。鑫江置业公司确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任，自愿放弃要求招商银行青岛分行首先向王建或其他人士追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。在王建不能按期归还本合同项下贷款本息和偿付费用情况下，招商银行青岛分行为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等依照法律、法规或司法解释规定应由王建承担的费用，均由王建全数负担。如王建未按本合同约定按时还本或付息的，即视为已发生违约事件。招商银行青岛分行有权宣布本合同提前到期，提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿王建在本合同项下所欠的全部债务并处理抵押物，所得价款招商银行青岛分行有权优先受偿。 2018年9月20日，招商银行青岛分行办理了抵押预告登记证明，他项权证号：鲁2018青岛市城阳区不动产证明第xxxx号，但未取得抵押权登记证书。上述房屋已具备办证条件。 合同签订后，招商银行青岛分行依约发放借款1025000元。后出现逾期，截止至2020年5月27日，尚欠招商银行青岛分行借款本金1012682.58元及利息39931.89元、罚息260.3元、复息1061.21元。 招商银行青岛分行为追索拖欠的借款本息，支付给山东锦海盛律师事务所律师代理费62200元。 另查明，王建于2019年9月18日死亡，生前未婚，家庭成员有母亲陈月芬及两个姐姐。 一审法院认为，招商银行青岛分行与王建的《个人购房借款及担保合同》系双方的真实意思表示，该合同合法、有效，双方均应严格履行合同义务，否则应承担相应的违约责任。现王建已去世，其唯一继承人陈月芬表示同意参加诉讼，故王建的相应债权债务应由陈月芬继承。招商银行青岛分行依约提供借款，借款人未按照合同的约定足额按时偿还借款，已构成违约，故对招商银行青岛分行要求支付截止至2020年5月27日，欠本金1012682.58元及利息39931.89元、罚息260.3元、复息1061.21元的请求，一审法院予以支持，之后至实际给付之日止的利息、罚息等，仍应按照合同约定给付招商银行青岛分行。 关于招商银行青岛分行主张的律师代理费损失62200元，因借款合同对招商银行青岛分行为实现债权产生的费用由借款人负担作了明确约定，且招商银行青岛分行提交了支付凭证及律师费发票佐证，该费用不超过相关收费标准，对招商银行青岛分行该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权的问题。一审法院认为，预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依预告登记而设立。但在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款方办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，贷款人才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，坐落在青岛市城阳区《鑫江·桂花园三期》xx号楼xx单元xx层xx户房屋已完成初始登记并具备办证条件，即涉案房屋业已具备办理正式抵押权登记至招商银行青岛分行名下的条件，但王建怠于协助办理，以致招商银行青岛分行未取得涉案房产抵押登记，故一审法院确定陈月芬应在本判决生效之日起三十日内协助招商银行青岛分行办理涉案房产抵押登记。 若陈月芬逾期仍未协助办理抵押登记，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，有效保障交易安全和社会稳定，从公平角度出发，一审法院依法确认债权人有权对涉案不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 本案合同约定鑫江置业公司为涉案贷款提供连带责任保证期间为自本合同生效之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房产权证和房地产他项权证交由招商银行青岛分行保管之日止。现涉案房屋已经具备办证条件，未办理房产证及抵押权证的责任不在于鑫江置业公司，且本案已经判决陈月芬协助招商银行青岛分行办理抵押登记手续，故对招商银行青岛分行要求鑫江置业公司承担保证责任的诉讼请求一审法院不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百九十八条之规定，判决：一、陈月芬于判决生效之日起十日内偿还招商银行青岛分行贷款本金1012682.58元及截止至2020年5月27日的利息39931.89元、罚息260.3元、复息1061.21元，2020年5月28日起的应付利息、罚息、复息按双方合同约定利率计算至实际给付之日（以银行当日出具的对账单为准）；二、陈月芬于判决生效之日起十日内支付招商银行青岛分行律师费62200元；三、陈月芬应于判决生效之日起三十日内协助招商银行青岛分行办理位于青岛市城阳区《鑫江·桂花园三期》xx号楼xx单元xx层xx户房屋的抵押登记手续，鑫江置业公司应予以协助配合；四、上述房屋抵押登记办妥后，或陈月芬逾期仍未办理抵押登记的，招商银行青岛分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对判决第一、二、三项确定的债权优先受偿；五、驳回招商银行青岛分行对鑫江置业公司的诉讼请求；六、驳回招商银行青岛分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7423元，保全费5000元，共计12423元，由陈月芬承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：鑫江置业公司应否对涉案借款承担连带责任。本案中，招商银行青岛分行与王建、鑫江置业公司签订的《个人购房借款及担保合同》约定，鑫江置业公司为该合同项下贷款提供阶段性连带责任保证。设立阶段性连带责任保证的目的在于督促开发商依约及时竣工、验收、交付涉案预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中，鑫江置业公司就涉案预抵押房产已经竣工、验收并具备交付条件，但因王建个人原因无法办理正式抵押登记，应将此视为办理正式抵押登记的条件已经成就，一审法院已经确认招商银行青岛分行对涉案房产享有优先受偿权，故鑫江置业公司的阶段性保证责任应予免除，一审法院处理并无不当，本院予以确认。 综上所述，招商银行青岛分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14845元，由上诉人招商银行股份有限公司青岛分行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓静 审 判 员 李 蕾 审 判 员 刘昭阳 二〇二一年六月一日 法官助理 张雅彬 书 记 员 张 恬 书 记 员 吴珊珊