阜新蒙古族自治县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）辽0921执异110号 案外人：鲁润宣，男，1943年10月7日生，满族，现住北镇市。 申请执行人：林代清，男，1966年3月25日生，汉族，辽宁省大连市沙河口区。 申请执行人：鲁凤权，男，1968年4月13日生，汉族，现住辽宁省黑山县。 被执行人：北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司。 住所地：北镇市鲍家乡鲍家村。 法定代表人陈玉华，系该公司董事长。 被执行人：阜新蒙古族自治县广春热力有限公司。 住所地：阜蒙县务欢池镇本街。 法定代表人徐文龙，执行董事兼经理。 本院在执行申请人林代清、鲁凤权与被执行人北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司、阜新蒙古族自治县广春热力有限公司案件中，案外人鲁润宣提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人鲁润宣称，申请人所在小区业主因办理过户手续问题数次找开发商未果，无奈之下，找相关部门求助，2021年3月北镇市信访局告诉包括申请人在内的小区部分业的房屋被辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院查封。查封内容为：2017年9月7日由辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院作出（2017）辽0921民初2340号民事裁定书。2019年9月20日由辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院作出（2019）辽0921执字第952号民事裁定书。2020年8月31日由辽宁省阜新蒙古族自治县人民法院作出（2018）辽0921执395号执行裁定书。申请人认为：其一查封于理不合，因为本申请人不是上述案件中的被申请人或被执行人。其二查封于法过于牵强，因为《最高人民法院关于人民法院民事查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封《规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据上述法律规定，并结合申请人的动迁房屋实际，你院不应对申请人动迁所得的房屋进行查封，理由如下： 一、申请人取得房屋时间在先，查封在后。 根据国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》《北镇市人民政府文件》[2011]10号及有关规定，在平等自愿协商一致的基础上，于2012年5月31日就房屋征收产权调换达成协议。原有房屋坐落在北镇市××西门××西环路下，《房屋所有权证》编号：305-1326，建筑面积46平方米，产权将调换为福瑞家祥小区三期二号楼××单元四楼东户，同时签署了城市房屋征收补偿安置非租赁房屋产权调换协议书。2013年10月30日申请人为产权调换房屋缴纳住宅专项维修基金，并对此开具相应发票。由于开发商对房屋建筑面积有所调整，2014年11月4日又补交回迁仓房差价两千六百一十六元，回迁楼差价叁万肆仟叁佰零捌元，均有收款收据为证。2014年10月22日交钥匙，同年装修并入住，现已入住6年余，这期间我们并未办理房照，并非本人不予办理，而是我们一直被开发商及物业公司以各种理由推脱，暂时不能办理。2017年9月7日林代清与北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司因建设工程施工合同，由你院作出保全查封裁定。通过上述事实，从申请人取得房屋与查封时间先后顺序明确可证实，申请人取得房屋时间在先，你院作出房屋查封手续在后。 二、申请人取得的产权调换房屋是全额等价以物换物。 申请人因城市房屋拆迁改造取得的产权调换房屋，坐落位于北镇市闾山路福瑞家祥小区三期二号楼××单元四层东，面积为86.12平方米。2012年5月31日申请人和北镇市人民政府房屋征收办公室、北镇市城镇房屋征收拆迁服务处签订了《城市房屋征收补偿安置协议》，申请人所取得的产权调换房屋系合法善意有偿取得。 三、未办理房屋登记权属登记证，申请人不存在过错。 申请人所在小区业主入住多年，曾多次找房屋开发公司要求办理房屋登记手续，但开发公司以各种理由推托不予办理。无奈之下，业主们多次自发到相关部门要求进行办理房屋登记手续，但始终未果。万般无奈，业主们于2020年11月去北镇市信访局求助，2021年3月北镇市信访局拿出相关裁定告诉业主们：包括申请人在内的小区部分业主的房屋从2017年9月7日至今始终被你院查封。 申请人认为所取得的产权调换房屋是全额等价以物换物取得的，并占有使用至今。这些年来，申请人数次向开发公司主张办理过户手续无果，又找相关部门求助，所以未办理过户手续，申请人不存在过错。在申请人居住房屋六年期间，开发公司和查封申请人及司法部门未有过相关人员以此房被查封为由不予办理房屋手续，更无法知晓开发公司与查封申请人之间诉争之事。这些年来，申请人多次向开发公司主张办理房屋登记手续，非申请人主管怠于行使权利。客观上未办理房屋权属登记责任不存在过错。故，你院对申请人合法取得的房屋无权进行查封，为维护申请人合法权益，现向你院提出此申请，望你院给予查明事实依法解除对申请人因城市房屋拆迁改造取得的产权调换房屋的查封。 本院查明，林代清、鲁凤权与北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司、阜新蒙古族自治县广春热力有限公司合同纠纷案件，经本院审理并分别作出(2017)辽0921民初2340号民事判决书，判决二被告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司、阜新蒙古族自治县广春热力有限公司互负连带责任偿还原告林代清欠款本息1942319.50元，本判决生效后立即履行；(2017)辽0921民初3343号民事判决书，判决被告北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告鲁凤权拖欠材料款255.5万元，并自2016年5月18日起至全部给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息。该案进入执行程序后，本院向北镇市鲍家聚福瑞房地产开发有限公司发出执行通知书，并在执行中查封了登记在被执行人名下的房屋及车库如下：二期1#楼东一单元东户3、5、6、7、11楼；东一单元西户4、6、7、11楼；东二单元东户3、4、5、7、9楼；东二单元西户3、4、11楼；东三单元东户3、8、10楼；东四单元东户4、9、11楼；东四单元西户11楼；东五单元东户3、4、5、6、10、11楼；东五单元西户7、9、11楼。三期1#楼东一单元东户3、4、5、6、7、9、11楼；东一单元西户3、4、5、6、7、11楼；东二单元东户3、4、6、7、8、9、10、11楼；东二单元中户3、4、5、6、9、10、11楼；东二单元西户3、4、5、6、7、9、10、11楼；东三单元东户3、4、5、8、9、10、11楼；东三单元中户3、4、5、6、8、9、10、11楼；东三单元西户3、4、5、6、8、9、10、11楼；东四单元东户4、5、6、7、8、9、11楼；东四单元西户3、4、6、7楼。三期2#楼东一单元西户4、5楼；东二单元东户3、4楼；东二单元西户2、3、5楼；东三单元东户3楼；东三单元西户2楼；东四单元东户2楼；东四单元西户2、3、4楼；二单元3个车库、三单元5个车库、四单元6个车库。以上不动产查封期限为三年。 上述事实有(2017)辽0921民初2340号民事判决书、(2017)辽0921民初3343号民事判决书、（2018）辽0921执395号执行裁定书、（2019）辽0921执952号执行裁定书佐证，经审查后予以认定。 本院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院依法对被执行人名下财产进行查封、扣押、冻结、划拨、变价符合法律规定。在本案执行中，案外人依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”并提供城市房屋征收补偿安置协议（非租赁房屋产权调换）、住宅专项维修资金专用收据、专用收款收据、水费单、电费单证明其产权调换房屋是以物换物等价交换而来并使用至今，故申请解除对其房屋的查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，因城市房屋征收补偿安置协议效力的特殊性，应给予被征收人特别保护，且案外人提供的证据足以证明其对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房可以排除强制执行，同时被执行人未及时为产权调换人办理过户登记手续存在过错，故对案外人的异议请求应予以支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止（2018）辽0921执395号执行裁定书、（2019）辽0921执952号执行裁定书中对北镇市闾山路福瑞家祥小区三期二号楼二单元四层东户房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 丛 凯 审判员 翟翠华 审判员 刘大伟 二〇二一年六月二十八日 书记员 刘诗瑶