四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1102民初272号 原告：张静梅，女，1973年9月2日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：廖强，四川新大州律师事务所律师。 被告：张劲刚，男，1976年4月22日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：古梦曦，女，1993年1月3日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：古程超，男，2000年5月7日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：杨超，男，1981年9月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原告张静梅与被告张劲刚、古梦曦、古程超、杨超合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张静梅及其委托诉讼代理人廖强，被告张劲刚、古梦曦、杨超到庭参加诉讼。被告古程超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告张静梅向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告张劲刚、古梦曦、古程超与被告杨超于2021年1月6日签订的《存量房买卖合同》；2.确认原告张静梅是乐山市市中区××路××号××小区××幢××单元××楼××号房产的所有权人；3.判令被告立即将位于乐山市市中区××路××号××小区××幢××单元××楼××号房产权利人变更登记为原告；4.由被告承担本案案件受理费。 事实和理由：张静梅与张劲刚系同胞兄妹关系，古梦曦与张劲刚系叔侄关系，古程超与张劲刚系父子关系。2016年4月5日，原告父母为了防止家庭纠纷,与张静梅、张劲刚、古梦曦、古程超、张游家在乐山市市中区通江街道王河村人民调解委员会的见证下签订《家庭房产协议书》一份。该《家庭房产协议》主要载明：张静梅分得以户主是游学枝，产权人为张劲刚、古梦曦、古程超名义换房总面积365㎡中的82.55㎡（此房位于“斑竹印象小区”X幢X单元X楼X号）。但张劲刚、古梦曦、古程超隐瞒事实真相,私自向他人出售尚未办理产权证的案涉房产,拒绝向张静梅交付案涉房产。张静梅于2020年8月10日向乐山市市中区人民法院提起诉讼,请求：1.依法确认张静梅与张劲刚等人签订的《家庭房产协议书》合法有效。2.判令张劲刚、古梦曦、古程超立即将位于乐山市市中区××幢××单元××楼××号房产权利人变更为张静梅,并立即将该房产交付给张静梅。乐山市中区人民法院作出（2020）川1102民初5079号《民事判决书》,判决:一、确认落款时间为2016年4月5日《家庭房产协议书》有效;二、张劲刚在本判决生效之日起15日内将位于“斑竹印象小区”12幢1单元6楼4号房屋交付给张静梅。在说理部分也载明:因案涉房屋尚未办理产权证,故对将位于乐山市市中区××幢××单元××楼××号房产权利人变更为张静梅的诉讼请求不予支持。判决作出后,张劲刚不服上诉于乐山市中级人民法院,乐山市中级人民法院作出（2020）川11民终1281号民事判决:驳回上诉,维持原判。判决生效后,因张劲刚不履行法律义务,张静梅于2021年1月22日向乐山市市中区人民法院申请强制执行。在人民法院强制执行期间,经张静梅查询得知，张劲刚、古梦曦、古程超于2021年1月6日将案涉房产出售给了杨超,并于当天办理了产权变更登记。在出售案涉房产之前，张劲刚、古梦曦、古程超将案涉房产争议情况告知了杨超。徐某从中斡旋，并代管售房款。张静梅认为，落款时间为2016年4月5日的《家庭房产协议书》合法有效,张静梅应是乐山市市中区××路××号××小区××幢××单元××楼××号房产的权利人,张劲刚、古梦曦、古程超无权处分案涉房产,杨超明知案涉房屋状态并以低于市场的价格而购买。故张劲刚、古梦曦、古程超、杨超于2021年1月6日签订的《存量房买卖合同》应予撤销。综上，张静梅为维护自身合法权益，故诉至法院，请求如前所述。 被告张劲刚辩称，案涉房屋属于张劲刚、古梦曦、古程超。2020年3月，张劲刚、古梦曦、古程超就已经通过中介将案涉房屋卖给杨超，并签订了房屋买卖合同。而张静梅是之后才提起诉讼的。张静梅未向法院申请查封案涉房屋，应自行承担全部责任。 被告古梦曦辩称，张劲刚收了杨超定金后，张静梅才起诉到法院。古梦曦是事后才知晓张劲刚将案涉房屋出售给杨超。古梦曦在《存量房买卖合同》上签字是在被威胁的情况下签的。 被告古程超未作答辩。 被告杨超辩称，杨超在向张劲刚购买房屋之前，对于张静梅与张劲刚、古梦曦、古程超之间的房屋产权纠纷毫不知情。杨超是看过张劲刚出示的拆迁协议，才相信张劲刚、古梦曦、古程超是案涉房屋的所有权人。杨超是以合理价格取得案涉房屋所有权。2020年3月8日，杨超与张劲刚、古梦曦、古程超签订《房屋买卖合同》，杨超向张劲刚支付购房定金30000元。2021年1月6日，杨超与张劲刚、古梦曦、古程超办理了房屋过户手续，杨超取得了不动产权证书。同时，杨超向张劲刚支付首付款168000元。2021年1月8日，杨超再次向张劲刚支付首付款30000元。剩余房款150000元由银行贷款支付。综上所述，请求驳回张静梅的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：落款日期为2016年4月5日的《家庭房产协议书》载明：张启明、游学枝夫妻将自己老屋分别由张游家、张劲刚、古梦曦、古程超名义换房所得的365㎡及自建房98㎡和门市一间分别作如下分配：一、张游家分得换房总平方365㎡中的189㎡。其中斑竹印象X幢X单元X楼X号82.55㎡的住房在父母有生之年由父母支配，父母百年后归张游家所有。二、张静梅分得以户主是游学枝，产权人为张劲刚、古梦曦、古程超名义换房总平方365㎡中的82.55㎡(此房位于斑竹印象X幢X单元X楼X号)。张静梅应补偿张劲刚在该房中出资购买家具、家电等费用共计3万元整。等合同签字生效后，该房屋产权人必须无条件配合张静梅对该房屋的办证、买卖过户等，费用由张静梅自付。三、张劲刚分得换房总平方365㎡中的94㎡及张启明、游学枝在王河小区二楼自建房一套98㎡，该房屋产权归张劲刚所有，父母享有终身居住权。古梦曦、张游家、张静梅、不能享受张劲刚、古程超的房产分配。四、古梦曦不再参加户主是游学枝、产权人为张劲刚、古程超、张游家、张静梅、古梦曦的剩余94㎡的换房分配，即古梦曦在张劲刚分得94㎡中无权享受分配，张劲刚对该房办证、过户等古梦曦应无条件配合，费用由张劲刚自付。五、父母自建房门市，现有产权归父母所有，父母百年后，由张游家、张劲刚平分该门市，张静梅无权参加分配。六、父母的生老病死及医疗费用由三兄妹张游家、张静梅、张劲刚轮流护理，医疗费用共同承担。父母过生、过年三兄妹必须到场，不得以任何借口推诿。七、张游家、张劲刚两兄弟现在分得的住房互不补差价。以上条款所有协议人签字盖手印后生效，此协议一式七份，每人壹份，具有同等法律效力。(古程超由监护人张劲刚代签、代领该协议)。张静梅、张劲刚、古梦曦、张启明、游学枝、张游家在上述协议上签名并捺印。上述协议上加盖有“乐山市市中区通江街道王河村人民调解委员会”印章。 2020年9月18日，本院作出（2020）川1102民初5079号民事判决：一、确认落款日期为2016年4月5日由张静梅、张劲刚、古梦曦、古程超、张启明、游学枝、张游家签订的《家庭房产协议书》有效；二、张劲刚在本判决生效之日起十五日内将斑竹印象小区12幢1单元6楼4号房屋交付给张静梅；三、驳回张静梅的其他诉讼请求。此后，张劲刚不服上述判决，向乐山市中级人民法院提起上诉。2020年11月23日，乐山市中级人民法院作出（2020）川11民终1281号民事判决：驳回上诉，维持原判。2021年1月22日，张静梅依据上述已经发生法律效力的判决书向本院申请强制执行。 签订日期为2020年3月8日的《委托代办协议》主要载明：甲方（委托方）为张劲刚、古梦曦、古程超，乙方（委托方）为杨超，丙方（被委托方）为乐山值信房地产经纪有限公司。甲乙双方自愿委托丙方代为办理位于乐山市市中区斑竹印象12幢1单元6楼4号（实际地址以不动产证书地址为准）房屋的产权过户等相关事宜。落款处“甲方”仅有张劲刚签名及捺印，“乙方”处有杨超签名及捺印，“丙方”处加盖有乐山值信房地产经纪有限公司合同专用章。 日期为2020年3月8日的《房地产买卖契约》主要载明：甲方（卖方）为张劲刚、古梦曦、古程超，乙方（买方）为杨超，甲方自愿将位于乐山市市中区斑竹印象12幢1单元6楼4号（实际地址以不动产证书地址为准）房屋出售给乙方，房屋成交价格为378000元。乙方于2020年3月8日向甲方交付购房定金30000元。杨超向银行申请办理15万元的银行贷款，贷款申请通过后三日之内，乙方向甲方支付购房首付款198000元，同日双方共同到房管局办理该房屋的房产证过户。2020年3月8日，杨超向张劲刚的银行账户转款30000元，备注买房定金。同日，张劲刚向杨超出具《收条》一张。 落款日期为2020年12月22日的《委托书》载明：古程超委托张劲刚代为签订位于乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号房屋［不动产权证书编号：川（2020）乐山市不动产权第0077XXX号］的买卖合同，办理上述房屋的不动产过户登记手续等事宜。同日，北京市燕京公证处出具《公证书》，证明古程超在公证员面前，在上述《委托书》上签名、按指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。 日期为2020年12月30日，由成都九鼎房地产交易评估有限公司作出的《房屋评估价值确认书（个人信贷）》载明：案涉房屋抵押价值（不含装修价值）为41.85万元。 日期为2021年1月6日的《存量房买卖合同》主要载明：卖方为古梦曦、张劲刚、古程超（张劲刚代），买方为杨超。房屋位于乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号，书证号为川（2020）乐山市不动产权第0077XXX号，建筑面积为82.55平方米，房屋成交价为260000元。 2021年1月6日，杨超向张劲刚的银行账户转款168000元，备注购房首付款。2021年1月8日，杨超向张劲刚的银行账户转款30000元。 日期为2021年1月13日的《个人住房(商业用房)借款合同》主要载明：杨超为购买案涉房屋向中国建设银行股份有限公司乐山分行借款150000元，抵押物为案涉房屋，抵押财产价值为378000元。 2021年2月2日，中国建设银行股份有限公司乐山分行按杨超指示将贷款150000元直接转到张劲刚的银行账户。 另查明，2021年3月5日乐山市不动产登记中心查询的《房屋信息摘要》显示：房屋位于乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号；登记权利人为杨超，权证号为川（2021）乐山市不动产权第0000XXX号；登记义务人为张劲刚、古程超、古梦曦，权证号为川（2020）乐山市不动产权第0077XXX号；登记时间为2021年1月6日；抵押权人为中国建设银行股份有限公司乐山分行，抵押人为杨超，被担保债权数额为150000元，约定期限为2021年1月13日至2031年1月12日。 庭审中，证人李某陈述，张劲刚在出售案涉房屋后才告知古梦曦。古梦曦是受张劲刚威胁，才在卖房合同上签字，并协助办理房屋过户。 证人徐某陈述，其让杨超将购房款转到徐某的银行账户上是为了保证古梦曦可以分到10万元，但实际上，杨超并未将购房款转到徐某账户。乐山市中级人民法院的判决作出后，张劲刚才告知徐某，案涉房屋在诉讼前就已经出售给杨超。 上述事实有身份证复印件、《家庭房产协议书》《民事判决书》《受理执行案件通知书》《限期提供财产线索通知书》《存量房买卖合同》《房屋信息摘要》《委托代办协议》《公证书》《委托书》、电话录音、《房地产买卖契约》《个人住房（商业用房）借款合同》《房屋评估价值确认书（个人信贷）》《专用收据》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《中国银联签购单》《智慧柜员机业务回执》《个人贷款支付凭证》《收条》《不动产权证书》《四川增值税普通发票》、证人证言及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，第一，从本案查明的事实来看，杨超与张劲刚协商一致，由杨超支付378000元购买案涉房屋。2020年3月8日，杨超与张劲刚签订《房地产买卖契约》。同日，杨超向张劲刚支付3万元购房定金。此后，古梦曦、古程超对张劲刚将案涉房屋出售给杨超的行为进行了追认，古程超向张劲刚出具了委托书，古梦曦在2021年1月6日的《存量房买卖合同》上签字。随后，杨超按买卖合同约定向张劲刚支付完毕全部购房款。杨超与张劲刚、古梦曦、古程超之间签订的《存量房买卖合同》并不存在法律规定的可撤销的情形，且张静梅提交的证据不足以证明张劲刚与杨超之间存在恶意串通，张静梅应承担举证不能的不利后果，故，张静梅主张撤销《存量房买卖合同》的请求，本院不予支持。 第二，根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条关于“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”的规定，本案中，落款日期为2016年4月5日的《家庭房产协议书》明确约定“张静梅分得以户主是游学枝，产权人为张劲刚、古梦曦、古程超名义换房总平方365㎡中的82.55㎡(此房位于斑竹印象X幢X单元X楼X号)”。此后，张劲刚、古梦曦、古程超将案涉房屋出售给杨超的行为系无权处分。从本案查明的事实来看，杨超并不知晓上述《家庭房产协议书》，也不知晓张劲刚、古梦曦、古程超无权处分案涉房屋。杨超购买案涉房屋的实际价格为378000元，并未明显低于市场价格。案涉房屋已于2021年1月6日登记在杨超名下，于2021年1月13日被设立抵押并登记。杨超已经取得了案涉房屋的所有权。张静梅有权向张劲刚、古梦曦、古程超请求损害赔偿。庭审中，经本院向张静梅释明，但张静梅不变更诉讼请求。 综上所述，驳回原告张静梅的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条、第二百零九条、第三百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告张静梅的诉讼请求。 案件受理费减半收取计50元，由原告张静梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  周亲亲 二〇二一年六月一日 书记员  罗 宇