贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2023号上诉人（一审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼，贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王卫，男，彝族，1965年12月21日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：王涛，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：吉隆碧桂园公司）因与被上诉人王卫商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15025号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。上诉人吉隆碧桂园公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决未厘清逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的性质。一审判决认定“原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将原告提交给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任。”上诉人认为，上诉人要向办证部门交付办理房屋转移登记的相关文书，前提是已取得初始登记，在未取得的情况下，不可能履行该义务。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的责任，而并非是未按照约定日期取得商品房初始登记的违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的条款实质上与《委托办理权属登记协议书》第四条约定的违约责任为同一违约责任。二、即便认定上诉人存在违约，也应以《委托办理权属登记协议书》第四条的约定作为违约金适用的依据。《委托办理权属登记协议书》签订在后，该协议第四条的约定系对原合同二十二条出卖人逾期交付商品房转移登记有关文书违约条款的变更，该条款变更后，《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定失去效力，即使认定上诉人违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元计算至上诉人交付办理房屋转移登记有关文书至办证部门并通知被上诉人之日止。即使不以《委托办理权属登记协议书》第四条的约定作为违约金适用的依据，也应按照最高人民法院同期同类贷款利率的1.3倍承担违约责任，双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款中并未针对逾期超过180日的情形下选择违约金标准，一审认定双方约定了以总房款日万分之二的标准承担违约责任错误，判决结果错误。被上诉人王卫辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审原告王卫起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计593615.44元（以2260531元为基数，按日万分之二计算，从2017年1月30日起至被告取得涉案商品房初始登记并通知原告之日止。）；2.本案诉讼费由被告承担。一审认定事实：2015年4月6日，原告与被告吉隆碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，房屋总价款为2260531元。转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；（五）买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。《补充协议》约定：关于转移登记按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行。《协议书》约定：三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款，购房发票载明金额为2228922元。现涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，并不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。一审认为：本案焦点是：被告是否应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，如应支付，违约期间及违约金标准如何认定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，双方应当按约定全面履行各自义务。原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告亦应按合同约定协助办理商品房权属转移登记。合同约定，被告应于2017年1月29日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告并未在合同约定的期限届满前履行其义务，构成违约，原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，有合同约定，予以支持。被告应当自约定日期届满之次日，即2017年1月30日开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。对此，被告提出诉讼时效抗辩，被告的违约责任属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告提起诉讼之日2020年9月4日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年9月4日起计算。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将原告提交给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。现被告逾期已经超过180日，根据合同约定，被告应当按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，该约定符合法律规定，予以支持。鉴于原、被告双方在合同中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，提交不动产登记机关并通知原告即可。故被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金为：以原告已付购房款2228922元为基数，按日万分之二的标准从2017年9月4日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，一审判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王卫逾期交付办理位于毕节市七星关区转移登记的有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款2228922元为基数，按日万分之二的标准从2017年9月4日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日止；二、驳回原告王卫的其他诉讼请求。案件受理费4868元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担4314元，由原告王卫承担554元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：涉案《商品房买卖合同》第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”。本院对一审认定的其余事实予以确认。本院认为，不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，商品房出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人履行协助办证义务的具体方式是限期取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。上诉人未能在合同约定期限内完成涉案商品房所有权初始登记、未将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，已构成违约，应承担相应的违约责任。结合涉案房屋的交房时间、被上诉人主张权利的时间和上诉人关于诉讼时效的抗辩，以及双方关于代办转移登记的约定，一审认定上诉人承担逾期交付办理转移登记有关文书违约责任的期间为2017年9月4日至上诉人向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书（应由上诉人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知被上诉人之日，并无不当，本院予以确认。因上诉人违约超过180日，双方未就上诉人逾期超过180日仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，结合自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消的实际情况，本院酌定上诉人应支付被上诉人逾期交付办理转移登记有关文书的违约金为：2017年9月4日至2019年8月19日的违约金，以被上诉人已付购房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日至上诉人向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书（应由上诉人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知被上诉人之日的违约金，以被上诉人已付购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。一审认定双方约定了违约金标准为日万分之二错误，予以纠正。双方所签《委托办理权属登记协议书》第四条“出卖人仅负责该商品权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交材料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”，约定的是“出卖人未按约定向办证部门递交办证材料（含被上诉人提交的部分）”的违约责任，与前述上诉人逾期未能交付办理商品房转移登记的有关文书（仅应由上诉人提交的部分）的违约责任不属于同一事项，上诉人主张以50元/日计算其逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求部分成立。一审判决认定事实错误。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15025号民事判决第二项，即：“驳回原告王卫的其他诉讼请求”。二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15025号民事判决第一项为：上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人王卫逾期交付办理转移登记有关文书违约金（计算方式：2017年9月4日至2019年8月19日的违约金，以被上诉人已付购房款2228922元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日至上诉人向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书（应由上诉人自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知被上诉人之日的违约金，以被上诉人已付购房款2228922元为基数，按照全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。三、驳回上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4868元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担4214元，由被上诉人王卫承担654元；二审案件受理费9736元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司承担8428元，由被上诉人王卫承担1308元。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二一年六月七日法官助理 任云娇书 记 员 陈思印