陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终10625号上诉人（原审被告）：西安双福全餐饮管理有限公司，住所地陕西省西安市万科金域华府项目一期1-10105、06、07、08号商铺。法定代表人：高瑜，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张斌，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾涛涛，男，1985年10月27日出生，汉族，个体工商户，住陕西省渭南市XX城县。上诉人西安双福全餐饮管理有限公司（以下简称双福全公司）因与被上诉人贾涛涛租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2021）陕0112民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员赵羽嘉独任审理，本案现已审理终结。双福全公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为其无需向贾涛涛支付租金及保证金；2.一、二审诉讼费用由贾涛涛负担。事实与理由：2020年8月3日贾涛涛委托律师事务所向其发送律师函，其于次日签收，但未以任何方式明确表示解除合同。贾涛涛于8月6日自行搬离，系以自己的行为解除了涉案合同。一审以其签收律师函邮件的行为认定其同意解除合同，属认定事实错误。贾涛涛单方面解除合同、终止合同履行，致使其前期招商投入落空、后期招商成本支出、产生因解除空挡期间的租金及水电费损失等，其损失远远高于租赁费用及保证金，依据合同约定其有权不予退还租赁费用及合同保证金。贾涛涛未提出违约金过高应予调减的主张，一审认定违约金过高，违反合同法司法解释的相关规定。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条之规定，本案应当适用合同法及合同司法解释二的相关规定，一审适用民法典做出判决适用法律错误。贾涛涛辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，故双福全公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。贾涛涛向一审法院起诉请求：1.请求确认贾涛涛与双福全公司签订的《博业食尚街区租赁合同》已于2020年8月3日解除；2.判令双福全公司立即返还贾涛涛租赁费3.6万元、保证金2万元共计5.6万元;3.本案诉讼费由双福全公司负担。一审法院认定事实：2020年1月11日，贾涛涛（乙方）与双福全公司（甲方）签订博业食尚街区租赁合同，约定甲方将坐落于西安市未央区经开万科中心博业食尚街区（以下简称“美食广场”）7号档口向乙方出租，乙方承诺该档口仅限于经营陕北小吃、烩菜，合同期限为一年；乙方须在签署本合同之日一次性向甲方交纳半年（6个月）的租赁费用合计人民币为3.6万元；乙方应在签署合同时支付合同保证金2万元，乙方不得以任何理由将保证金抵消租赁费以及其他费用，该保证金于合同期限届满、双方不再续约时，60个工作日后结清乙方全部手续，该保证金不计算任何利息；合同期限内，乙方以任何理由放弃经营，视为乙方单方解除相关合同关系，其所交租赁费、合同保证金等费用不退还，并承担一切违约责任；甲、乙双方签定本合同的同时需签订附件《美食广场管理制度》，乙方须无条件认同并遵守该制度，并同意相关处罚条款。贾涛涛亦在《博业餐饮管理有限公司经开万科中心店制度》上签字确认，并表示如有违反自愿接受相应处罚。当日，贾涛涛向双福全公司支付半年租金3.6万元、合同保证金2万元。2020年6月22日，贾涛涛开始在该美食广场营业。2020年8月3日，贾涛涛通过陕西秦岳律师事务所向双福全公司发出律师函，认为双福全公司未实现诉状中所述的承诺构成根本违约，导致合同目的不能实现，故要求双方签署的博业食尚街区租赁合同于2020年8月3日解除，并配合贾涛涛办理腾退租赁档口的交接和退费手续。2020年8月4日，双福全公司签收上述律师函。2020年9月24日，案涉美食广场停止经营。因对相关费用退还协商未果，故贾涛涛诉至法院。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，对于诉状中所称的“承诺”，双福全公司不予认可，贾涛涛亦未提供有效的证据证明，故本案不予采信。贾涛涛于2020年8月3日向双福全公司发出律师函，以双福全公司未履行其在诉状中所称的“承诺”为由，要求解除双方签订的博业食尚街区租赁合同，并实际搬离所租赁的档口，双福全公司于2020年8月4日收到律师函，且同意解除上述合同，故本案依法确认贾涛涛与双福全公司签订的博业食尚街区租赁合同于2020年8月4日解除。从贾涛涛交纳的半年租金3.6万元中，扣除贾涛涛从2020年6月22日至2020年8月3日实际使用档口43天所产生的租金8413元（3.6万元除以184天乘以43天），剩余租金27587元并未实际使用，再加上贾涛涛交纳的保证金2万元，共计47587元。根据博业食尚街区租赁合同中“合同期限内，乙方以任何理由放弃经营，视为乙方单方解除相关合同关系，其所交租赁费、合同保证金等费用不退还，并承担一切违约责任” 的约定，该47587元属于违约金的性质，过分高于造成的损失，考虑到案涉合同性质和履行情况以及双福全公司经营的案涉美食广场已于2020年9月24日停止营业等综合因素，从公平原则和诚信原则予以衡量，酌情确定双福全公司返还贾涛涛未使用的租金和保证金共计37587元。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、原告贾涛涛与被告西安双福全餐饮管理有限公司签订的博业食尚街区租赁合同于2020年8月4日解除；二、被告西安双福全餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告贾涛涛返还剩余租金和保证金共计37587元；三、驳回原告贾涛涛其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1200元（贾涛涛已预交），由贾涛涛负担400元；其余800元由西安双福全餐饮管理有限公司负担，于支付上款时一并支付贾涛涛。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的法律事实系在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，贾涛涛与双福全公司签订的《博业食尚街区租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对双方均具有约束力。合同签订当日，贾涛涛支付半年租金36000元及保证金2万元，后于2020年6月22日营业，同年8月3日贾涛涛以双福全公司未兑现承诺为由发送解除涉案合同的律师函，次日双福全公司收到后未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，一审确认涉案租赁合同于2020年8月4日解除，并无不妥。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，贾涛涛并未提交充分证据证明双福全公司存在根本违约的情形；双福全公司称系贾涛涛单方解除合同，根据合同约定不应当退还剩余租金及保证金47587元。该约定实际是违约责任的一种承担方式，但双福全公司已于2020年9月24日停止了涉案美食广场的经营，且双福全公司亦未提供证据证明其实际损失，故一审综合合同性质、履行情况等因素，酌定双福全公司退还贾涛涛剩余租金、保证金37587元，本院依法予以确认。综上所述，双福全公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，唯适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费739元，由西安双福全餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审  判  员  赵 羽 嘉 二Ｏ二一年六月十八日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧    1