上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4712号原告：王四清，男，1965年1月10日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐秋生，上海正贯长虹律师事务所律师。被告：上海松泾实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李成仁，董事长。委托诉讼代理人：羊朝鲜，男。委托诉讼代理人：刘凤银，上海浦汇律师事务所律师。原告王四清诉被告上海松泾实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法适用简易程序，并于2021年4月21日、5月21日两次公开开庭进行了审理，原告王四清的委托诉讼代理人徐秋生、被告上海松泾实业有限公司的委托诉讼代理人羊朝鲜、刘凤银两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王四清向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原、被告之间的租赁关系于2018年9月30日终止；2、判令被告立即搬离租赁场地；3、判令被告依法支付自2020年10月1日至2021年3月31日的非法占有房屋费用420,000元；4、判令被告依法支付自2021年4月1日起至搬离之日止的非法占有房屋的全部费用(按照每日2,222.22元计算)；5、判令被告依法支付违约金200,000元。诉讼过程中，原告将第四项诉讼请求的计算标准调整为每日2,191.78元。事实与理由：2016年9月18日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，租期从2016年10月1日至2018年9月30日，每季度租金为200,000元。合同到期后，原告未与被告续签租赁合同，原告要求其撤离，被告拒不撤离。被告按照2016年签订的租赁合同的租金基数交纳非法占用房屋费用到2020年8月底，2020年7月1日至2020年9月30日的非法占用房屋费用还欠20,000元。从2020年10月1日至2021年3月30日，被告共欠非法占用房屋费用420,000元。原告多次催告其撤离，被告置之不理。被告的不作为行为严重侵犯了原告合法使用自己房屋的权利，为了维护合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海松泾实业有限公司辩称，对于第一项诉讼请求，若原告无法提供房产证则合同无效，如果原告能提供房产证则合同已于2020年5月12日终止，终止的原因是基于该地块划入了拆迁范围；对第二项诉讼请求，被告并未侵权，如果双方进行协商，被告会配合搬离；对第三、第四项诉讼请求，被告核算后会支付原告；对第五项诉请，其不同意支付，合同第八条约定如果遇到动迁，互不承担违约责任。本院经审理认定如下事实：2016年9月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方(即本案原告)将上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号的合法建筑房屋租赁给乙方(即本案被告)使用，建筑面积约1200平方米，租赁期限为2年，自2016年10月1日起至2018年9月30日止；该房屋及土地的月租金66,700元，年租金800,000元；租赁费用按季度交付，即乙方应于每年10月1日、元月1日、4月1日和7月1日以前向甲方支付当季租金200,000元整，采用先付后租的方式。甲方应在2016年10月31日前向乙方交付租赁物；在甲方交付该房屋当天，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金，即50,000元。除上述内容外，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2016年10月1日取得本案租赁的房屋并使用至今。庭审中，被告向本院陈述，其承租房屋后将该房屋分隔成35小间并出租给案外人用于经营建材、钢材，双方合同到期后未再另行签订书面的租赁合同，双方仍按原合同履行至今。若本案中涉及搬迁问题，由其负责将房屋返还给原告方，其与次承租人的租赁事宜由其负责解决。被告已支付2016年10月1日至2020年6月30日的租金，2020年7月1日至2020年9月30日的租金尚欠20,000元，自2020年10月1日起，被告未再支付任何费用。另，被告支付了押金50,000元，原告方同意押金在本案中予以抵扣。另查明，松江区九亭镇沪松公路XXX号房屋未取得建设工程规划许可证，该房屋所在地块的土地使用者为上海三依混凝土有限公司，上海三依混凝土有限公司将该土地及地上建筑物出租给案外人广州市千禧投资管理有限公司，原告从案外人广州市千禧投资管理有限公司处承租了该土地及地上建筑物。以上事实，有房屋租赁合同、集体土地建设用地使用证、土地使用权租赁协议及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租给被告的房屋无房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，故双方之间的房屋租赁合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告现要求被告搬离租赁场地，并无不当，本院予以支持。对被告欠付的房屋占有使用费，被告理应支付，现原告计算的2020年10月1日至2021年3月31日的房屋占有使用费金额正确，本院予以支持，扣除被告方的押金，被告还需支付原告370,000元。对原告主张的自2021年4月1日起至搬离之日止的房屋占有使用费，原告的计算方式并无不当，本院予以准许。无效的合同自始没有法律约束力，现本案中双方的租赁合同无效，原告根据合同的约定主张违约金，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告王四清与被告上海松泾实业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海松泾实业有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号房屋；三、被告上海松泾实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王四清2020年10月1日至2021年3月31日的房屋使用费420,000元(与押金50,000元相抵扣，被告尚需支付370,000元)；四、被告上海松泾实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王四清自2021年4月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按每日2,191.78元计算)；五、驳回原告王四清的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,160元，减半收取计5,080元，由原告王四清负担1,600元(已付)，被告上海松泾实业有限公司负担3,480元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡珺二〇二一年六月八日书记员  徐峥附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。