广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14590号上诉人（原审原告）：广州市天河区五山润照诚商行，住所地广东省广州市天河区粤垦路1号201房自编2号。经营者：黄惠秋，该商行总经理。委托诉讼代理人：胡少波,广东三环汇华律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢停轩，该商行员工。被上诉人（原审被告）：盖天佐，男，1972年4月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。上诉人广州市天河区五山润照诚商行（以下简称润照诚商行）因与被上诉人盖天佐租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初35399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润照诚商行上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令盖天佐支付润照诚商行租金等相关费用、违约金、本案律师费等共313785.53元（暂计至2020年9月30日止）；3.本案诉讼费由盖天佐承担。事实和理由：一、一审认定盖天佐已于2020年9月2日撤场，与事实不符，至2020年11月17日前，盖天佐一直实际占有涉案商铺。一审认定所谓撤场并非法律术语。润照诚商行一直通过多种渠道，包括公证送达催促盖天佐办理涉案商铺的交接手续，盖天佐一直不予配合，为了止损，润照诚商行不得不在已经公证送达相关催告函的前提下于2020年11月17日通过公证对所涉及商铺进行清场。在此之前，盖天佐一直实际占有涉案商铺，至于其是否实际运营，是其租用商铺的一种处分权，润照诚商行无权干涉。二、润照诚商行与盖天佐就涉案商铺租金延迟支付有明确约定，违约金标准为租金的每日百分之二，属于双方自愿意思表示，也与合同约定的润照诚商行延期提供房屋的违约金标准相对等，并不违反公平原则，且双方都有支付违约金的能力，一审以约定违约金过高为由而没有支持，缺乏法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。盖天佐辩称，尊重一审判决，不同意润照诚商行上诉请求，请求二审驳回上诉请求，维持原判。润照诚商行于2020年9月17日向一审法院提出诉讼请求：1.盖天佐支付润照诚商行自2020年7月1日至2020年9月30日止盖天佐拖欠润照诚商行的房屋租金、水电费、污水处理费及管理费（即《2020年八正道欠费金额明细清单》第27-40项的金额）；2.盖天佐向润照诚商行支付逾期付款的违约金（以当月欠付的租金、水电费、管理费为本金，自当月6日起计至清偿之日止，按每日2%的标准计算）；3、盖天佐支付润照诚商行本案律师费10000元；4.本案诉讼费由盖天佐承担。一审法院查明事实：2019年7月31日，润照诚商行与盖天佐签订《广州市房屋租赁合同》，约定润照诚商行将广州市天河区粤垦路1号104房自编2号、自编3号的房产（下称涉案商铺）出租给盖天佐；建筑（或使用）面积175平方米（按实际测量面积计算）；租赁期限2019年8月1日至2027年7月31日；其中2019年8月1日至2019年9月10日为装修免租期，2019年9月11日至2019年9月30日月租金43333元，2019年10月1日至2020年7月31日的月租金为65000元，2020年8月1日至2021年7月31日的月租金为68250元；租金按月结算，盖天佐在每月第5日前支付；（第七条第一款）盖天佐依时交纳租金和水电费管理费等，逾期交付租金的，每逾期一日，盖天佐按当月租金额的2%支付违约金……如果水电费、管理费等逾期超过10日仍未缴清，润照诚商行有权对租赁位置作出停电、停水处理，直到盖天佐缴清费用为止，物业或润照诚商行延迟下发水电费通知单的情况除外，如逾期超1个月，润照诚商行可随时解除本合同……（第十一条）合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，依法向广州市天河区人民法院起诉，所聘请的律师费用（限定于20000元以内）和诉讼费用全部由败诉方承担等。同日，润照诚商行、盖天佐签订《附加协议》，约定润照诚商行保证向物业管理处申请60千瓦的增容电量，盖天佐负责支付全部增容费用及施工等。润照诚商行为证明盖天佐欠费情况，提交了《2020年八正道欠费金额明细清单》，其中第27-40项内容如下：2020年6月电费（增容）8385.74元、水费964.51元、污水处理费390.26元，2020年7月管理费2152元、租金65000元；2020年7月电费（增容）15394.1元、水费709.42元、污水处理费287.04元，2020年8月管理费2152元、租金60000元；2020年8月电费（增容）8831.35元、水费527.68元、污水处理费213.51元，2020年9月管理费2152元、租金60000元；上述金额合计227159.61元。润照诚商行为证明其主张的欠费金额，提交了数张粤垦路1号B-103、104、201单元的《缴款通知单》（侨英花园管理处出具，显示涉案商铺每月管理费为1163.28元、水电费及污水处理费则无区分三个单位各自金额）。润照诚商行为证明其为本案纠纷支付律师费10000元，提交了《委托合同》【显示案外人广州鼎醴贸易有限公司（下称鼎醴公司）、润照诚商行就润照诚商行与盖天佐之间房屋租赁纠纷一案委托广东三环汇华律师事务所代理，代理费10000元】及律师费发票（显示购买方为鼎醴公司）。盖天佐为证明缴费情况，提交了数张润照诚商行出具的《缴费通知书》【显示涉案商铺每月管理费为2152元，2020年7月的电费（增容）、水费、污水处理费金额与前述《2020年八正道欠费金额明细清单》一致】。盖天佐为证明润照诚商行以停水停电威胁其交租，提交了两份《函告》（第一份落款时间为2020年6月30日，内容为要求盖天佐遵守承诺在7月3日前交付租金，否则业主有权依合同约定停水、停电等；第二份落款时间为2020年8月31日，内容除了要求盖天佐支付欠费，还称要求盖天佐对漏水处维修并对卷闸门进行恢复等）。盖天佐为证明双方协商过程，提交了双方人员的微信聊天记录（显示双方分别在2020年3月、5月曾就电费倍率50倍、物业费计算面积进行沟通，润照诚商行方人员在2020年6月29日催缴相关费用时，盖天佐方人员回复“费用都冇问题”，此后未见双方就电费、物业管理费进行沟通；2020年8月27日润照诚商行方人员催缴费用并称没收到欠费的话当天开始停电，盖天佐方人员回复当天不行，后天29号可以，润照诚商行方人员又回复29号再收不到钱就不好意思了；2020年8月29日润照诚商行方人员要求盖天佐签署退场确认书，盖天佐方人员表示没时间、明天可以；2020年8月30日润照诚商行发出退场确认函电子版，盖天佐方人员表示中止条件有问题、不会签，但明天会全部撤场地；2020年8月31日润照诚商行方人员发出前述第二份《航函告》电子版并要求按时交款交钥匙，盖天佐方人员称下午搬东西并询问润照诚商行是否同意其在不签订退场协议情况下搬东西，润照诚商行方人员回复按合同条款执行；2020年9月2日盖天佐方人员向润照诚商行方人员发送一段视频，并称涉案商铺钥匙“已经交给你们五粮液商铺的前台了”）。关于涉案商铺及前述103、201单元的水电费、污水处理费的分摊问题。润照诚商行称每户都有独立的水电表，是按水电表的实际读数分摊的，并于一审庭后提交了涉案商铺的水表、电表照片。盖天佐则称每次都是润照诚商行说多少钱盖天佐就支付多少钱，因为如果盖天佐不交费，润照诚商行就停水停电。关于盖天佐交还涉案商铺给润照诚商行的时间。润照诚商行称其在2020年11月17日对涉案商铺进行清场并收回。盖天佐称其在2020年8月31日撤场。另，一审庭审中盖天佐确认未付涉案商铺2020年7月1日之后的租金、管理费、水电费。一审庭后润照诚商行表示因考虑到新冠疫情原因，2020年8、9月租金其仅主张60000元/月。一审法院认为：《广州市房屋租赁合同》为润照诚商行、盖天佐真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于盖天佐交还场地时间。润照诚商行主张其在2020年11月17日自行收回场地，盖天佐主张其在2020年8月31日撤场，但均未能充分举证证明，一审法院均不予认可。从双方微信聊天记录可知，润照诚商行、盖天佐双方在2020年8月29日至8月31日一直就退场问题进行协商，盖天佐已明确表示要撤场，润照诚商行对于盖天佐要撤场亦是同意，但双方因退场协议书的条款内容而未能就撤场问题达成一致意见，后盖天佐于2020年9月2日告知润照诚商行已交还钥匙。据此，一审法院认为润照诚商行已知悉盖天佐在2020年9月2日撤场，而润照诚商行作为出租人在双方租赁合同无法继续履行的情况下，负有及时止损的义务，理应及时收回涉案商铺以避免损失扩大，故一审法院认定盖天佐交还涉案商铺的时间为2020年9月2日。关于管理费金额。从双方证据看来，在发生本案纠纷前盖天佐是按2152元/月的标准向润照诚商行支付管理费，其虽曾在2020年3月提出异议，但之后未见继续提出异议，一审法院对该金额予以认可。关于水电费金额。《缴款通知单》虽未对包含涉案商铺在内的三个单元金额进行区分，但润照诚商行陈述是按照各户水电表度数进行分摊并提交了涉案商铺水表、电表照片为证，且盖天佐确认合同履行过程中是根据润照诚商行通知的金额向其缴纳水电费，其虽不认可润照诚商行主张的水电费金额但未能提供反驳证据，故一审法院对润照诚商行主张的盖天佐欠付电费（增容）、水费、污水处理费金额予以认可。盖天佐作为承租人，理应向润照诚商行支付拖欠的租金、管理费及水电费等。从已查明事实及上述认定内容看来，盖天佐应向润照诚商行支付欠付款项如下：1.2020年7月1日至2020年9月2日的租金129000元（65000+60000+60000÷30×2）及管理费4447.47元（2152×2+2152÷30×2）；2.2020年6月电费（增容）8385.74元、水费964.51元、污水处理费390.26元，2020年7月电费（增容）15394.1元、水费709.42元、污水处理费287.04元，2020年8月电费（增容）8831.35元、水费527.68元、污水处理费213.51元，合计35703.61元。盖天佐逾期支付租金，构成违约，润照诚商行依据合同约定主张逾期付款违约金，合理有据，但合同约定的违约金标准过高，一审法院基于公平原则调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，以本金为限。对于润照诚商行主张的管理费、水电费的逾期付款违约金，因缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上，盖天佐应向润照诚商行支付逾期支付租金的违约金（以当月欠付的租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，自当月6日起计至清偿之日止，以本金为限）。关于润照诚商行要求盖天佐支付律师费10000元的诉请，因润照诚商行已提交相应证据且在本案诉讼中有委托律师作为代理人，其该项诉请有事实和合同依据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年3月15日作出如下判决：一、盖天佐于本判决发生法律效力之日起十日内，向润照诚商行支付2020年7月1日至2020年7月31日的租金65000元、2020年8月1日至2020年8月31日的租金60000元、2020年9月1日至2020年9月2日的租金4000元，合计129000元；二、盖天佐于本判决发生法律效力之日起十日内，向润照诚商行支付逾期支付上述租金的违约金（以当月欠付的租金为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，自当月6日起计至清偿之日止，以本金为限）；三、盖天佐于本判决发生法律效力之日起十日内，向润照诚商行支付2020年7月1日至2020年9月2日的管理费4447.47元；四、盖天佐于本判决发生法律效力之日起十日内，向润照诚商行支付2020年6月电费（增容）8385.74元、水费964.51元、污水处理费390.26元，2020年7月电费（增容）15394.1元、水费709.42元、污水处理费287.04元，2020年8月电费（增容）8831.35元、水费527.68元、污水处理费213.51元，合计35703.61元；五、盖天佐于本判决发生法律效力之日起十日内，向润照诚商行支付律师费10000元；六、驳回润照诚商行的其他诉讼请求。一审案件受理费6006元，由润照诚商行负担2560元，盖天佐负担3446元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方所签订的涉案商铺租赁合同约定履行期限虽跨越至民法典施行之后，但双方在民法典施行前已终止履行合同并提起本案诉讼。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对润照诚商行的上诉请求与盖天佐的答辩意见，本院分析如下：关于涉案商铺交还的时间。盖天佐虽未提交与润照诚商行共同签署的交接协议文件，但根据双方微信聊天记录显示，润照诚商行、盖天佐双方在2020年8月29日至8月31日一直就退场问题进行协商，盖天佐已明确表示要撤场，润照诚商行对于盖天佐要撤场亦表示同意，只是双方因退场协议书的条款内容未能就撤场问题达成一致意见，微信视频记录显示盖天佐于2020年9月2日将涉案商铺钥匙放到附近润照诚商行关联的门店并已告知润照诚商行。润照诚商行已知悉盖天佐在2020年9月2日撤场，并于2020年9月17日提起本案诉讼，却直至2020年11月17日收回商铺并对收铺过程进行公证，明显存在未及时收铺的情况。据此，一审认为润照诚商行已知悉盖天佐在2020年9月2日撤场，而润照诚商行作为出租人在双方租赁合同无法继续履行的情况下，负有及时止损的义务，理应及时收回涉案商铺以避免损失扩大，故一审认定盖天佐交还涉案商铺的时间为2020年9月2日，并无不当，本院予以认可。关于逾期支付租金的违约金标准问题。双方约定逾期交付租金违约金标准为每日2%确属过高，一审酌情予以调整，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，润照诚商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6006元,由上诉人广州市天河区五山润照诚商行负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  谢 平审判员  刘 卉二〇二一年六月二十八日法官助理刘丹红书记员李逸丹