山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异491号 案外人：中国建设银行股份有限公司青岛西海岸新区分行，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：丁明伟，行长。 委托诉讼代理人：刘立涛，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜雪，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 申请执行人：潍坊盛昌投资有限公司，住所地山东省潍坊市潍城区。 法定代表人：陈祥伟，执行董事。 委托诉讼代理人：徐国，男，1977年2月9日出生，汉族，系潍坊盛昌投资有限公司员工，住山东省青岛市黄岛区。 被执行人：青岛国际橡胶交易市场有限公司，住所地山东省青岛市保税港区。 法定代表人：雷志东，董事长。 被执行人：青岛保税区博兆丰国际贸易有限公司，住所地山东省青岛保税区。 法定代表人：贺治荣，董事长。 被执行人：潍坊圣鼎福地置业有限公司，住所地山东省昌邑市。 法定代表人：吴恩原，董事长。 被执行人：青岛统业集团有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。 法定代表人：雷志东，董事长。 被执行人：青岛达安锦园置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：贺治荣，董事长。 被执行人：青岛恒运通物流有限公司，住所地山东省青岛市保税港区。 法定代表人：王丙增，董事长。 被执行人：青岛龙潭文化交流服务有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：辛耀蕾，董事长。 被执行人：王怀军，男，1969年8月12日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被执行人：薛凤蕾，女，1967年11月20日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 本院在执行申请执行人潍坊盛昌投资有限公司与被执行人青岛国际橡胶交易市场有限公司、青岛保税区博兆丰国际贸易有限公司、潍坊圣鼎福地置业有限公司、青岛统业集团有限公司、青岛达安锦园置业有限公司、青岛恒运通物流有限公司、青岛龙潭文化交流服务有限公司、王怀军、薛凤蕾金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执811号】过程中，案外人中国建设银行股份有限公司青岛西海岸新区分行向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人中国建设银行股份有限公司青岛西海岸新区分行称，请求依法解除对青岛市经济技术开发区xx路xx号xxxx共19套房产（以下简称“案涉房产”）的查封。事实与理由：2017年1月17日，案外人与青岛国际橡胶交易市场有限公司、青岛达安锦园置业有限公司、青岛统业集团有限公司、兰州理工大学（青岛）研究院有限公司、潍坊圣鼎福地置业有限公司、青岛国际商品交易所有限公司、青岛中金海岸实业有限公司、王怀军、薛凤蕾共同签订《以物抵债协议书》，约定将案涉19套房产、总建筑面积11791.76平方米用以抵偿青岛国际橡胶交易市场有限公司在案外人处的贷款本息人民币183112128.56元，并办理了预告登记手续。案涉房产已于2017年抵债给案外人，同时签订了商品房预售合同并办理了预告登记手续，非因案外人的原因未办理产权登记手续。根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，对于已办理预告登记的房产，不能进行处分，原则上也不得查封。 申请执行人潍坊盛昌投资有限公司答辩称，1.商品房预售合同登记备案不能等同于不动产预告登记。商品房预售合同登记备案出自住房和城乡建设部的《城市商品房预售管理办法》第十条规定，在法律性质上，《城市商品房预售管理办法》是建设部的部门规章，是关于合同登记备案的规定，属于房地产部门行政管理范畴，其目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，其性质只是合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，物权法设置预告登记，是为保全一项请求权而进行的不动产登记，是对物权请求权的保护，预告登记的不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权对抗的效力，合同登记备案不能等同房屋买卖预告登记。2.案外人主张商品房买卖合同登记备案具有物权效力的观点缺乏法律依据。首先，在性质上，商品房买卖合同登记备案属于行政管理范畴，不具有对抗效力，在法律效力上，商品房买卖合同登记备案属于建设部门的规章所规定，该规章不具有强制法的属性。而预告登记在性质上具有对抗效力，在法律层级上，物权法是法律，而《城市商品房预售管理办法》只是部门规章。其次，《城市商品房预售管理办法》只规定开发企业应当自签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，其没有职权赋予商品房预售合同登记备案对抗效力。根据物权法定原则，物权法是法律，明确赋予预告登记物权对抗效力，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。最后，无法律或司法解释规定商品房预售合同登记备案具有物权效力，可以对抗他人的处分。3.案外人对案涉房产不享有物权，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。综上，案外人的异议不能成立，请求法院依法驳回。 为证明其主张，案外人中国建设银行股份有限公司青岛西海岸新区分行向本院提交了以物抵债协议、商品房预售合同、不动产预告登记证明1宗，证明因原债务人青岛国际橡胶交易市场有限公司向案外人贷款，逾期未还，后双方于2017年1月17日达成以物抵债协议，根据该协议约定，青岛达安锦园置业有限公司以其所开发的案涉19套房产抵偿案外人债务。案外人已与青岛达安锦园置业有限公司签订商品房预售合同，并办理预告登记，时间为2018年6月14日，案外人对案涉19套房产依法享有物权期待权。 申请执行人潍坊盛昌投资有限公司质证称，对所有证据的真实性无异议，对预告登记的效力问题同答辩意见。 本院查明，华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行与青岛国际橡胶交易市场有限公司、青岛保税区博兆丰国际贸易有限公司、潍坊圣鼎福地置业有限公司、青岛统业集团有限公司、青岛达安锦园置业有限公司、青岛恒运通物流有限公司、青岛龙潭文化交流服务有限公司、王怀军、薛凤蕾金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月11日作出（2019）鲁02民初194号民事判决书，判决如下：“一、被告青岛国际橡胶交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行借款本金150783869.45元及利息、罚息、复利7113996.10元（利息暂计算至2019年1月4日，此后至实际付清之日的利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》约定计算）；二、被告青岛国际橡胶交易市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行律师代理费500000元；三、被告青岛保税区博兆丰国际贸易有限公司、潍坊圣鼎福地置业有限公司、青岛统业集团有限公司、青岛达安锦园置业有限公司、青岛恒运通物流有限公司、青岛龙潭文化交流服务有限公司、王怀军、薛凤蕾对本判决第一、二项给付义务在最高债权本金限额16250万元及相应的利息、费用等范围内承担连带清偿责任。上述被告承担保证责任后，有权向被告青岛国际橡胶交易市场有限公司追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费833789元、诉前财产保全费5000元，由被告青岛国际橡胶交易市场有限公司、青岛保税区博兆丰国际贸易有限公司、潍坊圣鼎福地置业有限公司、青岛统业集团有限公司、青岛达安锦园置业有限公司、青岛恒运通物流有限公司、青岛龙潭文化交流服务有限公司、王怀军、薛凤蕾负担。” 因华夏银行股份有限公司青岛经济技术开发区支行将本案所涉债权转让至中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，且青岛国际橡胶交易市场有限公司、青岛保税区博兆丰国际贸易有限公司、潍坊圣鼎福地置业有限公司、青岛统业集团有限公司、青岛达安锦园置业有限公司、青岛恒运通物流有限公司、青岛龙潭文化交流服务有限公司、王怀军、薛凤蕾未履行生效法律文书所确定的义务，中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执811号。 2020年8月24日，本院作出（2020）鲁02执异408号执行裁定书，裁定变更潍坊盛昌投资有限公司为本院（2019）鲁02执811号案件的申请执行人。 另查明，案外人中国建设银行股份有限公司青岛西海岸新区分行主张权利所涉及的不动产预售合同及预告登记上显示的地址均为青岛市经济技术开发区xx路xx号。但其又主张根据青岛市中级人民法院所出具的查封裁定书，查封土地使用权的地址为青岛市经济技术开发区xx路xx号。 本院认为，案外人中国建设银行股份有限公司青岛西海岸新区分行主张权利所涉及不动产的地址为xx路xx号，与其主张的存在强制执行措施的不动产地址xx路xx号存在不一致的情况。因此，其在执行审查过程中尚不能证明其主张实体权利的不动产属于采取强制执行措施的不动产范围，因此，本院对其主张不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人中国建设银行股份有限公司青岛西海岸新区分行的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年六月二十九日 法官助理 张 辉 书 记 员 刘聪慧