上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初9357号原告：张富兴，男，1954年4月8日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。委托诉讼代理人：史丽平，上海浦银律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：雷彬，女。原告张富兴与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告张富兴及其委托诉讼代理人史丽平、被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张富兴向本院提出诉讼请求：被告支付原告2017年3月28日至2021年3月27日期间的租金差额20,689.56元及逾期支付2017年3月28日至2020年12月27日期间租金的违约金，以每期欠付租金为基数，自逾期付款五日后起算至实际支付之日止，按照每日万分之四的标准计算。事实和理由：原告系上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)438室房屋(以下简称涉讼房屋)产权人。2008年6月28日，原、被告签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，将涉讼房屋出租给被告使用，约定了租期、租金、违约责任等。合同签订后，被告未按期足额支付租金。故涉讼。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，对原告主张的欠付租金数额、违约金起算时间、标准没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋产权人，建筑面积为23.05平方米。原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)；租金标准约定为：2008年9月28日至2010年3月27日期间每月租金为809.05元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月租金为853.99元；2011年3月28日至2012年3月27日每月租金为898.94元；2012年3月28日至2013年3月27日每月租金为943.88元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金为993.33元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金为1,042.78元；2015年3月28日至2016年3月27日每月租金为1,096.71元；2016年3月28日至2017年3月27日每月租金为1,150.65元；2017年3月28日至2018年3月27日每月租金为1,209.08元；2018年3月28日至2019年3月27日每月租金为1,267.50元；2019年3月28日至2020年3月27日每月租金为1,330.43元；2020年3月28日至2021年3月27日每月租金为1,397.85元。租金为每二个月支付一次(即每两个月为一期)。乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向甲方支付滞纳金。甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付给上海巍立行房地产咨询有限公司相当于半个月租金额的中介费，甲方实际收到半个月租金。第一期租金支付时间为2008年9月24日至28日之间。甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，原告将涉讼房屋交付给被告。审理中，原、被告确认，每月应付租金按扣除5%税费计付。经核算，2017年3月28日至2018年3月27日期间，被告每月欠付租金均为382.03元；2018年3月28日至2019年3月27日期间，被告每月欠付租金均为437.53元；2019年3月28日至2020年3月27日期间，被告每月欠付租金均为497.31元；2020年3月28日至2020年12月27日期间，除2020年6月28日至2020年7月27日被告欠付租金为944.66元、2020年8月28日至2020年9月27日被告欠付租金为178.06元外，其余各月欠付租金均为561.36元；2020年12月28日至2021年3月27日期间，被告每月多付租金均为55.04元；合计欠付总额为20,689.56元。本院认为，原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于2017年3月28日至2021年3月27日期间欠付租金数额，经核算为20,689.56元，故被告应当支付。关于逾期支付租金的违约金，原告主张按逾期付款五日后起算，符合合同约定，且被告对于原告主张按照每日万分之四的标准无异议，故本院认定2017年3月28日至2017年5月27日欠付租金的违约金，自2017年4月9日起算，往后截至2020年12月27日的各期以此类推。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)438室房屋向原告张富兴支付自2017年3月28日起至2021年3月27日止的租金差额20,689.56元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张富兴支付逾期支付租金的违约金(以764.06元为基数，自2017年4月9日起至实际清偿之日止；以764.06元为基数，自2017年6月9日起至实际清偿之日止；以764.06元为基数，自2017年8月9日起至实际清偿之日止；以764.06元为基数，自2017年10月9日起至实际清偿之日止；以764.06元为基数，自2017年12月9日起至实际清偿之日止；以764.06元为基数，自2018年2月9日起至实际清偿之日止；以875.06元为基数，自2018年4月9日起至实际清偿之日止；以875.06元为基数，自2018年6月9日起至实际清偿之日止；以875.06元为基数，自2018年8月9日起至实际清偿之日止；以875.06元为基数，自2018年10月9日起至实际清偿之日止；以875.06元为基数，自2018年12月9日起至实际清偿之日止；以875.06元为基数，自2019年2月9日起至实际清偿之日止；以994.62元为基数，自2019年4月9日起至实际清偿之日止；以994.62元为基数，自2019年6月9日起至实际清偿之日止；以994.62元为基数，自2019年8月9日起至实际清偿之日止；以994.62元为基数，自2019年10月9日起至实际清偿之日止；以994.62元为基数，自2019年12月9日起至实际清偿之日止；以994.62元为基数，自2020年2月9日起至实际清偿之日止；以1,122.72元为基数，自2020年4月9日起至实际清偿之日止；以1,506.02元为基数，自2020年6月9日起至实际清偿之日止；以739.42元为基数，自2020年8月9日起至实际清偿之日止；以1,122.72元为基数，自2020年10月9日起至实际清偿之日止；以561.36元为基数，自2020年12月9日起至实际清偿之日止；均按每日万分之四的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取计158.62元，由被告上海锦鹤投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 严 超二〇二一年六月二十八日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。