上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6315号上诉人（原审被告）：胡伟中，女，1956年1月29日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王俊伟，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海英高置业有限公司，注册地上海市奉贤区奉城镇南奉公路686号4幢，实际经营地上海市长宁区荣华东道106-110号。法定代表人：黄信叶，总经理。委托诉讼代理人：李开叶，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人胡伟中因与被上诉人上海英高置业有限公司（以下简称英高置业）排除妨害纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初20640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡伟中上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，证据不足。1、被上诉人购买64个地下车库的合同无效，其一次性购买导致业主的需求无法优先满足，购买合同的真实性、履行情况也未查清，且购买之前的公示存在重大瑕疵，变相侵害了全体业主的公共利益，故该64个地下车库应当属于全体业主。2、64个车位功能上完全独立使用，但产权上迟迟不予分割，明显属于恶意规避《上海市住宅物业管理规定》“一户业主只能购买或者附赠一个停车位”的规定。3、支付占用费、占用费标准没有依据。被上诉人虽然取得了地下车库的产证，但对于车库的真实归属、是否收费、如何收费等问题都没有查清，一审法院仅仅参考其他收费予以认定过于草率。二、一审法院程序违法。被上诉人的原审诉求是要求立即驶离、返还车位，而判决结果附加了条件支持其请求，明显是对诉讼请求标准的降低，有悖不告不理的基本原则。英高置业辩称，上诉人胡伟中的上诉请求及理由不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。英高置业向一审法院提出诉讼请求：1、判令其与胡伟中关于上海市长宁区XX道XX弄XX、XX、XX、XX号地下车库（以下简称涉案地下车库）的车位租赁关系于2020年7月5日解除；2、胡伟中立即将其名下车牌号沪FXXXXX的车辆（以下简称涉案车辆）驶离地下车库，将车位返还给英高置业；3、胡伟中向英高置业支付自2017年3月1日至2020年7月5日止的车位租金32，133元（按每月800元标准计算）；4、胡伟中向英高置业支付自2020年7月6日起至实际返还车位之日止的占有使用费（按每月800元标准计算）。审理中，英高置业变更诉讼请求为：1、胡伟中立即将其名下涉案车辆驶离地下车库，将车位返还给英高置业；2、胡伟中向英高置业支付自2017年3月1日起至实际返还车位之日止的占有使用费（按每月800元标准计算）。一审法院认定事实：英高置业于2017年1月13日从原产权人焦某处取得上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋及涉案地下车库的产权。胡伟中系上海市长宁区XX道XX弄XX号XX室房屋权利人，系涉案车辆所有权人。上海市长宁区XX业主委员会（以下简称XX业委会）及物业管理企业上海A有限公司（以下简称A公司）出具《停车位转让公示证明》，其中载明：XX住宅小区停车位与住宅房屋套数比例小于1：1，XX号XX室业主于2016年11月8日起至2016年12月7日发布停车位转让公示。现公示期满，该套住宅拥有的全部停车位转让情况如下：地下车库XX、XX、XX、XX号，公示拟转让价格1，120万元，实际转让价格1，120万元，买受人英高置业。落款处有XX业委会、A公司物业部的盖章。2016年12月23日，英高置业与焦某签署《上海市房地产买卖合同》，其中约定：涉案地下车库转让价1，120万元，双方共同在2016年12月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2017年1月13日，沪（2017）长字不动产权第XXXXXX号不动产权证书载明：权利人英高置业（单独所有）；房屋坐落于XX道XX弄XX号XX室，建筑面积78.41平方米，房屋类型公寓；地下车库XX、XX、XX、XX号，建筑面积2，057.08平方米，房屋类型其他。2017年2月4日，英高置业向A公司出具《委托书》，其中载明：我公司于2017年1月1日获得涉案地下车库产权，现委托贵公司对已入租车主收取2017年1月、2月份车位租金（请通知租户在2月15日之前交费，否则视为自动放弃）。租金按已有价格收取，不做调整。未出租车位不再出租，我公司留为自用。2017年2月6日，英高置业将《地下车库管理公示告知》张贴于住宅电梯旁及楼道内，其中载明：涉案地下车库从2017年1月1日起，产权人已变更为英高置业。请各租户即日起至2017年2月20日前，至XX物业管理处交2017年1月、2月份租金，月租金按每车位800元收取。逾时不交视为自动放弃，后果自负。2017年初，胡伟中向A公司支付1，600元。英高置业收到上述钱款后于2017年3月17日开具增值税普通发票，其中载明：11-501，车牌号沪FXXXXX，2017年1月1日至2017年2月28日停车费1，600元。胡伟中未领取该张发票。2020年6月29日，英高置业将《关于地下车库租金催缴的重要通知》贴于涉案车辆上，其中载明：本公司于2017年1月13日取得涉案地下车库所有权，为地下车库合法所有权人，依法享有地下车库的占有、使用、收益和处分权利。本公司于2017年2月在地下车库张贴公示告知，要求占用地下车库内车位的全体业主于2017年2月20日前向本公司支付租金（月租金为800元），逾期不交租金视为自动放弃租赁关系。此后，贵方向本公司支付了2017年1月至2017年2月的租金1，600元，截至2020年6月底，贵方欠付2017年6月至2020年6月租金共计32，000元。请贵方于2020年7月5日前（含）向本公司补足截至2020年6月的全部欠付租金，并支付2020年7月租金。若贵方未按时、足额履行上述第一项，则基于贵方长期欠付租金的行为，本公司将于2020年7月5日行使解除权，终止租赁关系。胡伟中称，未看到此通知。2020年11月25日，重庆B有限公司上海分公司XX物业服务中心出具情况说明，表示上海分公司自2020年7月1日起管理XX小区，英高置业从未缴纳过物业管理费；地下车库车位一般物业费占小业主地下停车支付的总费用的比例不低于20％；英高置业尚未就地下停车的安排、包括费用等事宜与我司、小区业主委员会等达成任何一致。另查明，从上海市城市建设档案馆调取的涉案地下车库工程建设施工图显示，地下车库未做具体车位划分。一审庭审中，双方当事人一致确认，目前地下车库标号车位数为64个。在另案中查明：焦某于2016年11月8日出具《停车位转让公示告知单》，其中载明：本人欲将地下车库XX、XX、XX、XX号停车位与住宅一并转让，根据《关于住宅物业管理区域机动车停车位转让有关问题的通知》，将其中全部地下车库XX、XX、XX、XX号停车位的转让事宜在本住宅小区公示30天。地下车库拟转让价格为1，120万元，租赁情况（空白）。公示期间，本人委托长宁区XX（业主委员会或者物业管理企业）办理购买意向登记，同时承诺最迟在公示期限届满后10日内，与登记的业主签订车位转让协议，并按存量房经纪合同和交易合同网上备案的规定办理转移登记手续。同时，XX业委会、A公司、焦某共同出具《停车位转让公示》，其中载明：XX道XX弄XX住宅小区XX号XX室业主欲转让停车位，地下车库XX、XX、XX、XX号拟转让价格为1，120万元。公示期间，小区内尚未取得停车位的业主如有购买意向，向长宁区XX（业主委员会或者物业管理企业）登记。转让人承诺最迟在公示期限届满后10日内，与登记的业主签订车位转让协议，并按存量房经纪合同和交易合同网上备案的规定办理转移登记手续。本公示有效期自2016年11月8日起至2016年12月7日止。2016年11月17日，英高置业与焦某签署《承诺书》，其中载明：买卖双方就上海市长宁区XX道XX弄XX住宅小区地下车库在买卖过程中及买卖完成后承诺以下几点：1．在买方公司自用以外，确保XX小区业主在同等条件下的优先租赁权。2．积极配合小区物业工作，以确保良好的停车秩序。……5．共同维护XX小区地下车库良好的停车秩序是车库业主的责任。英高置业另提供焦某与案外人签订的《车位租赁合同》、收据及增值税发票等，证明英高置业从焦某处买下涉案地下车库后，焦某将尚在租赁期间内的车位租赁合同复印件移交英高置业，作为英高置业继续收取租金的依据。英高置业实际亦沿用每月800元的标准通知所有车位占有人付款。包括胡伟中在内共有30位使用人按每月800元支付了2017年1月、2月的停车费，另有一辆为物业公司的车，按每月600元缴纳停车费。英高置业均开具了对应的收据及发票。自2017年3月至今，有一家公司一直按每月800元标准向英高置业支付停车费。另有一名业主在另案调解中同意按上述标准支付停车费，其余车位英高置业均未收到对应的费用。胡伟中表示对上述证据真实性无法确认且与本案无关，认为租金中应包含物业管理费。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，英高置业通过停车位公示转让程序、签署车库买卖合同并支付对价的方式，于2017年1月13日获得登记机关颁发的不动产权证，根据物权法定以及对外公示原则，应认定英高置业系涉案地下车库的合法权利人，有权基于产权人身份对其专有部分行使收益权及处分权。现胡伟中将自有车辆停放于英高置业所有的地下车库内且未支付使用费，显然对英高置业的使用权、收益权造成了侵害。据此，英高置业可主张占有车位而不缴纳使用费的车辆驶离地下车库。然需指出的是，本案的特殊之处在于，涉案地下车库的出售、使用因当时的政策原因及特定的历史背景导致未能进行车位划分且无法进行车位的单独转让，由此造成小区业主与车位产权人就车位使用的合法性、合理性、正当性等问题产生纠纷，且英高置业委托代收停车费的物业公司A公司已从小区撤场，故在此情况下，胡伟中未能支付相应期间内的车位占有使用费确属事出有因。考虑到小区居民的停车事宜涉及全体业主公共利益，故在英高置业行权时，理应受到一定的限制，即在维护产权人个人利益的同时，亦需适当保障现有停车状态的稳定性，以兼顾小区全体业主整体利益及安定团结，此与英高置业在购买地下车库时曾作出保障业主停车权利及维护停车秩序的承诺相一致。鉴于此，一审法院从公平合理角度出发，给予胡伟中车辆驶离一定的宽限期及条件，即在胡伟中按时缴纳截止至2021年2月28日止的占有使用费的前提下，可继续使用车位并支付后续占用期间的停车费；反之，则应将车辆驶离并补足返还车位之日前的占有使用费。关于占有使用费的标准，因英高置业成为涉案地下车库产权人后已对外张贴公示告知各业主停车位的收费标准为每月800元，之后胡伟中亦已实际按每月800元标准向英高置业履行过付款义务，且支付款项时未对该标准提出异议，故英高置业参照适用上述标准向胡伟中主张占有使用费，并无不当，一审法院予以支持。至于胡伟中提到的诉讼时效问题，因双方从未对每期停车费的支付时间做出过明确约定，且双方长期对停车费是否应缴纳以及缴纳的标准等问题存在争议，故本案并不属于英高置业怠于主张停车费导致超过诉讼时效之情形，对于胡伟中有关诉讼时效应自英高置业起诉之日起倒推三年，剩余期间已逾诉讼时效的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2007年《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条、第三十九条之规定，判决：一、胡伟中应于判决生效之日起十日内向上海英高置业有限公司支付2017年3月1日起至2021年2月28日止的车位占有使用费38，400元；二、如胡伟中届期未履行上述第一项付款义务，则应于履行期限届满之日起三日内将其名下的沪FXXXXX车辆驶离上海市长宁区XX道XX弄XX、XX、XX、XX号地下车库，同时应另行向上海英高置业有限公司支付2021年3月1日起至实际返还车位之日止的占有使用费，以每月800元标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603.40元，减半收取计301.70元，由胡伟中负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，二审争议焦点为涉案地下车库的权属及占有使用后果处理。根据本案查明的事实，涉案地下车库车位的产权登记权利人是被上诉人英高置业，上诉人胡伟中实际使用了车库车位但长期不支付相应费用，故英高置业主张上诉人应将车辆驶离并支付占有使用费，有其事实和法律依据。现上诉人提出被上诉人当时购买地下车库的买卖合同应属无效，但其抗辩无切实依据并不能否定被上诉人为地下车库合法权利人，被上诉人作为所有权人的合法权益理应受到法律保护。关于占有使用费的标准，被上诉人取得产权后已对外张贴公示告知各业主停车位的收费标准，上诉人在2017年1月、2月间亦是按此每月800元的标准支付，故本院予以认可。至于上诉人另提出原审判决对被上诉人诉讼请求的支持附加了条件，有悖不告不理原则。对此本院认为，原审考虑到本案涉案地下车库的特殊历史背景，从维持小区当前停车状态的稳定性、兼顾公平合理的角度，给予胡伟中车辆驶离一定的宽限期及条件，并未超出被上诉人的原审诉讼请求范围，被上诉人对此亦未提出异议，故本院依法予以照准。综上所述，胡伟中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币603.40元，由上诉人胡伟中负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙春蓉审 判 员 岑佳欣审 判 员 王韶婧二〇二一年六月二十九日法官助理 曹 沁书 记 员 曹 沁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……