安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终1251号 上诉人（原审原告）：安徽伟瑞融资担保有限公司,住所地安徽省安庆市宜秀区长江大桥综合经济开发区B一9地块。 法定代表人:刘同友,该公司董事长。 委托诉讼代理人：何玉忠，安徽品仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽品仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:吴祚云,女,1964年3月16日出生,汉族,住安徽省安庆市宜秀区。 被上诉人（原审被告）:徐银银,女,1989年6月26日出生,汉族,住安徽省安庆市宜秀区。 被上诉人（原审第三人）：王小三，女，1972年12月5日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，经常居住地安徽省安庆市宜秀区。 上诉人安徽伟瑞融资担保有限公司（以下简称伟瑞公司）因与被上诉人吴祚云、徐银银、王小三追偿权纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2020)皖0811民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 伟瑞公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项,改判上诉人对安庆市经开区梦祯苑北区2#506室房产享有抵押权及优先受偿权;2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审关于“涉及梦祯苑北区2#楼506室房产的抵押部分无效”的认定错误:首先,案涉房产的抵押合同系各方真实意思表示达成的合意,且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形,该抵押合同应属合法有效。根据物权行为无因性理论,即使作为抵押合同的一方缺乏处分权,并不影响合同效力。对此,可以参照《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。其次,我国对于不动产物权的变动遵循登记公示原则,虽被上诉人吴祚云与徐春年夫妻二人于2006年便将该房产售卖给原审第三人,但时至今日都未办理变更登记手续,2015年上诉人同二人签订抵押合同时,该房产的房地权证书中明确载明二人就是权利人,随后上诉人作为房地产他项权利人办理了抵押登记。因此,根据物权公示公信原则,上诉人作为善意相对人有理由相信二人在签订抵押合同及办理抵押登记时对该房产享有处分权。即使二人实际确属无权处分,如原审所述“存在欺诈行为”,上诉人亦可依善意取得原则而取得该房屋的抵押权,而原审第三人只能依照双方合同约定要求二人承担相应的违约责任。二、原审关于“未办理过户登记非第三人原因”的认定错误。三、本案应当通知王飞参加诉讼。 伟瑞公司向一审法院起诉请求：1、依法判令吴祚云对徐春年向伟瑞公司偿付银行借款本金771554.57万元,利息40676.49元及自2016年12月16日起按年利率6.96%计算至清偿之日止的代偿款的利息损失承担连带清偿责任,徐银银在两套抵押房产【徐春年夫妇位于安徽省安庆市开发区××＃楼××室××平方米,房产证号为5××6、5××7）和安徽省安庆市开发区××＃楼××室（面积为99.36平方米,房产证号为5××8、5××9）】的遗产继承范围内承担还款义务;2、依法判令吴祚云按照《委托保证合同》（2015年委保字第060号）第八条第一项约定按代偿金额的20%向原告支付违约金;3、依法判令原告享有两被告继承的两套房产的抵押优先受偿权；4、判令案件受理费由两被告承担。 一审法院认定事实：2015年4月5日，伟瑞公司（甲方）与徐春年（乙方）签订《委托保证合同》（2015年委保字第060号），约定甲方为乙方向安庆农村商业银行股份有限公司计划申请贷款80万元（期限二年）以保证的方式提供连带责任担保，甲方按合同约定履行了保证义务后有权要求乙方归还甲方垫付的全部款项和自代偿之日起的利息、罚息、复利、违约金（乙方按甲方代偿金额的20%支付）等。2015年5月5日，徐春年（乙方）与农商行杨桥支行（甲方）签订《授信合同》（银授字第2017962015120022号），约定甲方向乙方提供80万元最高额授信额度，授信期间自2015年5月5日至2017年5月5日。伟瑞公司（保证人）与安庆农村商业银行股份有限公司（债权人）签订《最高额保证合同》［杨桥支行（部）高保字第2017962015120022号］,约定保证人愿意为债权人向徐春年提供的授信提供最高额80万元的连带责任保证担保，保证期间为2015年5月5日至2017年5月5日。伟瑞公司（甲方）与徐春年、吴祚云、徐祚汪、王启纪（乙方）签订了《最高额反担保合同》（2015年最保字第060号）,约定乙方向甲方保证对《委托保证合同》中约定的担保款项出现代偿承担最高额80万元的连带反担保保证责任。伟瑞公司与徐春年、吴祚云签订《最高额抵押反担保合同》（2015年最抵字第060号），约定徐春年、吴祚云以位于安徽省安庆市开发区××＃楼××室××,房地权证：宜房字第5××6、5××7号）、7＃楼407室（面积99.36ｍ2,房地权证：宜房字第5××8、5××9号）两处房产向伟瑞公司提供最高额80万元的抵押反担保，并于2015年5月7日办理了最高额抵押登记（房地产他项权利人为伟瑞公司，房地产他证：宜字第5065618号），提供了土地证并签订了《安置承诺书》。2015年5月7日，徐春年与农商行杨桥支行签订了《个人借款合同》［杨桥支行（部）个借字第2017962015120022号］，约定农商行杨桥支行向徐春年提供最高额80万元借款，借款期限为12个月（2015年5月7日至2016年5月7日）。同日，徐春年与农商行杨桥支行签订了《借款借据》。还款期限届满后，因徐春年未按约还款，伟瑞公司于2016年12月16日向安庆农村商业银行股份有限公司为徐春年代偿借款本金771554.57元，利息40676.49元。 原告曾于2018年3月23日向一审起诉吴祚云、王启纪、徐祚汪要求承担连带还款责任（2018皖0811民初734号），后于2018年5月2日向一审撤回起诉。另查明，2006年9月11日，徐春年、吴祚云与王飞签订《房产转让协议》，约定将案涉的安徽省安庆市开发区××＃楼××室房屋以总价113900元卖给王飞。同日，安庆市宜城公证处对该《房产转让协议》进行了公证，确认协议内容符合法律规定，协议签名属实。王飞于2006年9月11日、2006年9月18日分别支付徐春年分期购房款各50000元，共计100000元，并由徐春年出具了收条。王小三与王飞原系夫妻关系，自王飞于2006年9月11日支付首期购房款后，徐春年、吴祚云即将案涉房屋交由王小三与王飞居住使用。2020年4月，王小三与王飞协议离婚，离婚协议明确案涉的安徽省安庆市开发区××＃楼××室房屋产权归王小三所有。2020年5月，王小三向一审起诉要求确认徐春年、吴祚云与王飞于2006年9月11日双方签订《房产转让协议》合法有效。2020年6月18日，一审作出（2020）皖0811民初1377号判决：确认徐春年、吴祚云与王飞于2006年9月11日签订的《房产转让协议》合法、有效。 再查明，徐春年、吴祚云系夫妻关系，徐银银系徐春年、吴祚云之女，徐春年于2016年因病去世。 一审法院认为，首先，上述《委托保证合同》、《最高额保证合同》、《最高额反担保合同》、《最高额抵押反担保合同》均是当事人真实意思表示，合法有效，缔约当事人应当按照约定履行各自的义务。伟瑞公司作为保证人，履行保证义务后，有权向债务人徐春年追偿代偿款及自代偿之日起按中国人民银行同期同类贷款的基准利率计算至清偿完毕之日止的利息，虽然《委托保证合同》第八条中约定有违约金条款，但伟瑞公司在本案第一项诉讼请求中所主张的自代偿之日起的利息损失与违约金在性质功能上相当，不能重复主张。故伟瑞公司关于支付违约金的诉讼请求，不予支持。债务人徐春年现已去世且未履行还本付息的义务，原告有权要求其法定继承人徐银银在继承遗产的范围内承担还款责任，徐银银庭审时明确表示放弃对徐春年遗产的继承，对伟瑞公司要求徐银银在案涉房产遗产继承范围内承担还款义务的诉求，不予支持。伟瑞公司虽与吴祚云签订了《最高额反担保合同》，原告曾于2018年3月23日向一审起诉吴祚云，其于保证期间内向吴祚云主张了保证责任，故吴祚云应对代偿款及自代偿之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿完毕之日止的利息承担连带保证责任。 其次，关于安庆市开发区××＃楼××室房产抵押权是否有效的问题。2006年9月11日，徐春年、吴祚云与王飞就梦祯苑北区2＃楼506室房产签订《房产转让协议》，上述房产虽未办理过户登记，但未办理过户登记手续的原因不可归责于买受人王飞，王飞及时支付了绝大部分的购房款并与王小三实际占有使用该房屋多年。徐春年、吴祚云明知上述房屋已出售并已实际交付，仍擅自将房屋产权登记在自己名下，并用案涉房屋为其借款设立抵押反担保，虚构事实，存在欺诈行为。虽然在不动产登记部门的房屋权属登记簿上记载的权利人系徐春年、吴祚云，但按照诚实信用原则其不再享有对案涉房产的处分权。现行民法从保护交易安全出发，注重权利外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，但不能仅以登记之公信力否认真实物权人的真实权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，徐春年、吴祚云明知梦祯苑北区2＃楼506室房产已售出仍隐瞒出售事实，将梦祯苑北区2＃楼506室房产抵押给伟瑞公司，该抵押权的效力不及于出售在先的梦祯苑北区××＃楼××室房产，故一审认定徐春年、吴祚云与伟瑞公司签订的《最高额抵押反担保合同》中涉及梦祯苑北区2＃楼506室房产的抵押部分无效。 再次，徐春年、吴祚云与伟瑞公司在《最高额抵押反担保合同》中约定以位于安徽省安庆市开发区××＃楼××室提供抵押反担保并办理了抵押登记手续，故对原告要求对该抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第四条、第十八条、第五十三条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、被告吴祚云于判决生效后十日内向原告安徽伟瑞融资担保有限公司偿还代偿款812231.06元及利息（自2016年12月16日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、如被告吴祚云未在规定期限内履行判决第一项确定的给付义务，原告安徽伟瑞融资担保有限公司有权对位于安徽省安庆市开发区××＃楼××室【房地权证：宜房字第5××8、5××9号】的房产折价或申请拍卖、变卖，所得价款在最高限额800000元范围内优先受偿；三、驳回原告安徽伟瑞融资担保有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11922元，由被告吴祚云负担。 二审当事人均未提交新证据，对一审认定的事实本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是伟瑞公司对安庆市经开区梦祯苑北区2＃506室房产是否享有抵押权及优先受偿权。争议的房产于2006年9月11日，徐春年、吴祚云就已出卖给王飞虽未办理过户登记，但未办理过户登记手续的原因不可归责于买受人王飞，王飞及时支付了绝大部分的购房款并与王小三实际占有使用该房屋多年，徐春年、吴祚云明知上述房屋已出售并已实际交付，仍擅自将房屋产权登记在自己名下，并用案涉房屋为其借款设立抵押反担保，虚构事实，存在欺诈行为。虽然在不动产登记部门的房屋权属登记簿上记载的权利人系徐春年、吴祚云，但按照诚实信用原则其不再享有对案涉房产的处分权。故一审判决抵押权的效力不及于出售在先的梦祯苑北区××＃楼××室房产，认定徐春年、吴祚云与伟瑞公司签订的《最高额抵押反担保合同》中涉及梦祯苑北区2＃楼506室房产的抵押部分无效，并无不当。本院对上诉人的上诉请求不予支持。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11922元，由上诉人安徽伟瑞融资担保有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨再松 审 判 员 查世庆 审 判 员 陈澜竞 二〇二一年六月一日 法官助理 甘 丹 书 记 员 刘 柯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。