广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6817号上诉人（原审原告）：广州市增城区人民政府荔城街道办事处，住所地：广州市增城区荔城街荔城大道148号。负责人：汤剑宁。委托诉讼代理人：温文，广东中粤云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓萍萍，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州增城区富强房地产有限公司，住所地：广州市增城区荔城街塘园中路东六巷2号之一商铺。法定代表人：陈振华。委托诉讼代理人：卢伟钊，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绮媚，广东恒益律师事务所实习律师。原审第三人：广州市规划和自然资源局增城区分局，住所地：广州市增城区荔城街光明西路108号。法定代表人：郭昊羽。委托诉讼代理人：吴绮华、钟铮铮，该局员工。上诉人广州市增城区人民政府荔城街道办事处（以下简称荔城街道办）因与被上诉人广州增城区富强房地产有限公司（以下简称富强公司）及原审第三人广州市规划和自然资源局增城区分局（以下简称增城规划资源局）返还原物纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。现已审理终结。荔城街道办上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持荔城街道办的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由富强公司承担。上诉主要理由：一、一判决认定基本事实不清。（一）按期向回迁户交付安置房或逾期交房后承担回迁户租金是《国有建设用地使用权出让合同》中约定的富强公司必须履行的义务。在涉案土地的《挂牌出让须知》第三条第(二)款中已经明确载明，该地块涉及拆迁户回迁安置问题，竞得人必须在签订出让合同之日起30个月内将安置物业移交给荔城街道办，无法交付的，回迁户的租金由竞得人负责。《挂牌出让须知》还对安置房的户型面积、设计等做了明确约定。出让合同第十八条再次对回迁安置物业的建设、移交时间及逾期交付后果作了重申，可见，涉案土地回迁户有关回迁租金的征拆协议是出让合同不可分割的一部分，富强公司竞拍取得涉案土地用于商业开发，就应按照《挂牌出让须知》及出让合同的约定组织安置房建设工作，在其未按约定交付安置房的情况下，向回迁户支付自2019年10月14日起的租金是其应尽的合同义务。（二）在荔城街道办、富强公司及增城规划资源局的往来函件中，富强公司已经向荔城街道办明确会承担回迁户过渡期租金，但其并未依约履行。2019年6月24日，荔城街道办向富强公司签发了《关于西门口旧城改造项目回迁户过渡期租金支付及返还问题的函》，要求富强公司在2019年10月13日之前返还荔城街道办垫付的2019年10月14日至2020年4月30日期间的回迁户过渡期租金。2019年8月1日，富强公司向荔城街道办签发《关于的复函》称：“根据《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议的约定，我司履行合同约定义务的时间已经在原合同约定的基础上顺延了一年，其中就包括交付回迁安置物业的时间，在正常情况下我司也是自2020年10月14日起才需承担回迁户过渡期租金”。可见，富强公司对承担回迁户过渡期的租金不持异议，只是对承担期限的起始日有争议。对此，荔城街道办特于2019年9月20日向增城规划资源局发出《关于请求确认西门口旧城改造项目回迁物业交付时间以及协调富强公司解决拆迁户过渡期租金返还事宜的函》。2019年l0月9日，增城规划资源局函复荔城街道办，明确《国有建设用地使用权出让合同》补充协议之二只是对动、竣工时限进行调整，出让合同其他条款继续有效。也即富强公司应自2019年10月14日起承担回迁户的租金。2019年10月21日，荔城街道办再次向富强公司签发《关于西门口旧城改造项目12户拆迂户临时租金返还问题及尽早动工开发建设的函》，要求富强公司返还2019年10月14日至2020年4月30日期间的回迁户过渡期租金，同时从2020年4月30日起由富强公司负责回迁户过渡期租金。但富强公司却未依约履行租金支付义务。期间荔城街道办多次商请增城规划资源局督促富强公司履行开工建设及返还垫付租金、按时支付剩余租金等义务，但富强公司均未有理会。括而言之，即使12户回迁户拆迁相关协议是与荔城街道办签订的，但是《出让合同》及其补充协议，以及各方往来函件等证据，足以证实向12户回迁户支付自2019年10月14日起的租金是富强公司不可推卸的义务。二、一判决适用法律错误。正如前述，向12户回迁户支付自2019年10月14日起的租金是富强公司不可推卸的义务，但经荔城街道办多次催告，经增城规划资源局多次督促，富强公司并未履行该义务。因回迁户租金是按年度支付的，荔城街道办已于2019年5月支付截至2020年4月30日之前的租金。自2020年5月1日开始，荔城街道办多次收到回迁户的投诉、上访，并要求先行垫付2020年5月1日之后的一年度租金。考虑到回迁户抵触情绪大，生活困难，可能会阻扰施工等因素，为避免对社会造成不稳定因素，荔城街道办只能为富强公司再次垫付2020年5月1日至2021年4月30日为期一年的12户回迁户租金。按照《中华人民共和国民法典》的有关规定，荔城街道办要求富强公司返还租金垫付款有事实和法律依据。荔城街道办在2021年1月7日才收到一审判决，也即一审判决应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定处理本案，但一审法院仅以荔城街道办及富强公司之间无合同关系为由就驳回荔城街道办的请求，明显是适用法律错误。综上，请二审法院支持荔城街道办的全部诉请。富强公司答辩称服从一审判决，不同意荔城街道办的上诉请求。增城规划资源局述称没有意见。荔城街道办向一审法院起诉请求：1.富强公司即时返还荔城街道办垫付的回迁户租金共计1678911.79元；2.富强公司向荔城街道办支付占用垫付款项期间的利息22404.8元（自款项支付之日起暂计至2020年6月30日，实际计至富强公司付清之日止），利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.富强公司承担本案诉讼费。一审法院查明：2017年4月13日，原广州市增城区国土资源和规划局（出让人）与刘接荣（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440183－2017－000016）约定：本合同项下宗地编号为83001005A16152；宗地总面积3375.21平方米；出让宗地坐落于荔城街××与××路交汇处；出让价款为1.4亿元；受让人须在签订本合同之日起12个月内完成项目所有立项、环评、规划等报批手续并开始动工开发，回迁安置物业须在签订本合同之日起30个月内竣工，其余项目须在签订本合同之日起36个月内竣工；配套建设建筑面积不小于472平方米的商业物业和不小于1734平方米的住宅物业作为回迁安置物业；受让人在完成规划、施工报建手续前，必须先与荔城街道办就回迁安置物业的具体位置、楼层、户型、布局、建筑面积、建设标准等问题达成一致意见，并签订书面协议；住宅物业回购价款按其实际移交面积乘以14489元/平方米计算，商业物业回购价款按其实际移交面积乘以15792元/平方米计算；若受让人在签订本合同之日起30个月内土地受让人仍不能交付回迁安置物业的，回迁户的租金由受让人负责，租金标准由受让人与回迁户协商确定；受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约……。2017年4月26日，富强公司（乙方，受让人）与原广州市增城区国土资源和规划局（甲方，出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》约定：本协议系《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440183－2017－000016）之变更协议；现签订本变更协议，将出让合同中受让人“刘接荣”变更为“富强公司”；出让合同其他条款继续有效……。2018年3月10日，富强公司向原广州市增城区国土资源和规划局和荔城街道办提交《申请延迟施工的申请书》载明：我公司取得土地后开始办理报批手续，并请设计院出具设计方案，由于出让条件规定在完成规划、施工报建手续前，必须与荔城街道办就回迁安置物业的位置、楼层、户型、布局、建筑面积、建设标准等问题达成一致意见并签订书面协议，但由于就回迁物业的位置楼层等问题未达成一致意见，现我公司积极与荔城街道办协商该事项，现未能如期办出施工许可证。现就此申请延期一年时间施工，希给予批准。2018年6月11日，荔城街道办向增城规划资源局出具《关于富强房地产有限公司申请西门口旧城区改造项目延迟施工的函》载明：本项目原要求2018年4月12日前开工，出让条件要求在完成规划、施工报建手续前，必须与我街就回迁安置物业的位置、楼层、户型、布局、建筑面积、建设标准等问题意见一致并签订书面协议，但由于回迁物业的位置楼层等问题与我街未达成一致意见，现未能如期办出施工许可证。我街同意该公司申请“西门口旧城区改造”项目延迟一年施工，即延迟至2019年4月12日，现我街将该公司申请延期施工的申请呈区土委会审议，请贵局给予办理。2018年7月20日，广州市增城区人民政府办公室向增城规划资源局出具《关于同意国有建设用地使用权出让、划拨方案等事项的批复》载明同意增城规划资源局办理富强公司申请延期动工开发位于荔城街××与××5.063亩地块。2018年7月30日，原广州市增城区国土资源和规划局（甲方）与刘接荣（乙方，项目公司富强公司）签订《补充协议》（合同编号：440183－2017－000016之补充协议二）约定原受让人须在2018年4月12日之前动工，2020年4月12日之前竣工变更为在2019年4月12日之前动工，2021年4月12日之前竣工。2019年9月20日，荔城街道办向增城规划资源局出具《关于请求确认西门口旧城改造项目回迁物业交付时间以及协调富强公司解决拆迁户过渡期租金返还事宜的函》载明富强公司根据《国有建设用地使用权出让合同》补充协议二提出回迁物业的交付时间应该从原来的2019年10月13日前延期于2020年10月13日前，即富强公司提出从2020年10月14日起才需要承担拆迁户的过渡期租金，同时富强公司亦提出回迁物业的交付时间应该在2020年10月14日基础上再予以相应顺延。由于《国有建设用地使用权出让合同》补充协议二由贵局与富强公司签订，该补充协议上并未明确西门口旧城改造项目具体的回迁物业交付时间，又约定“出让合同的其他条款继续有效”，我街与富强公司产生争议。现请求贵局就西门口旧城改造项目的回迁物业交付时间进行确认以及协调富强公司解决拆迁户过渡期租金返还事宜。2019年10月9日，增城规划资源局向荔城街道办出具《关于请求确认西门口旧城改造项目回迁物业交付时间以及协调富强公司解决拆迁户过渡期租金返还事宜的复函》载明：我局与富强公司签订出让合同补充协议二，仅对上述宗地的动、竣工时限进行调整，出让合同的其他条款继续有效。2020年1月17日，广州市规划和自然资源局向富强公司出具《开工催告函》载明：根据出让合同补充协议约定，你单位需在2019年4月12日前动工开发。经查，上述地块至今尚未动工开发。因你单位自身原因超期未动工的，我局增城区分局将按照合同约定追收违约金……。2020年5月14日，增城规划资源局向富强公司出具《关于督促富强公司履行出让合同的函》载明：自2019年10月14日起回迁户的租金应由你公司负责支付，荔城街道办已为你公司垫付2019年10月14日至2020年4月30日的回迁户租金，合计587327.65元。请你公司严格履行出让合同相关条款，尽快返还荔城街道办垫付的回迁户租金。另查，根据荔城街道办向一审法院提交的与被拆迁人签订的《增城市城市房屋拆迁补偿协议书》、《拆迁安置补充协议》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《补充协议（四）》可知，荔城街道办拆迁上述12户的房屋后，从2007年开始一直向上述12户被拆迁户支付回迁期间的过渡期租金，期间一直上调回迁期间的过渡期租金，最后一次上调时，荔城街道办与上述12户约定从2017年11月1日起至2020年4月30日的回迁期间不再调整租金数额。又查，荔城街道办向一审法院提交《12户回迁户租金明细表》拟证明已向回迁户支付2019年10月14日至2021年4月30日期间的租金共计1678911.79元。审理中，荔城街道办陈述以下：1.荔城街道办代替富强公司支付回迁户租金的原因：按规定，2019年10月14日后的租金应由富强公司承担，但是经荔城街道办多次催促，富强公司均未履行付款义务，而涉案的回迁户租金是支付给拆迁户的，拆迁户对逾期支付租金的情绪比较大，经常上访，荔城街道办为了社会安定，也考虑到回迁户的生活困难情况，才垫付了租金。2.荔城街道办已代富强公司向回迁户支付2019年10月14日至2021年4月30日期间的租金共计1678911.79元。3.荔城街道办是从2007年10月开始向回迁户补偿第一笔租金。4.荔城街道办享有债权，而债权因合同或无因管理或其他行为产生，实际上，富强公司作出承担租金的承诺，荔城街道办也同意接受，视为双方形成合同关系，荔城街道办垫付的款项，有权向富强公司主张返还。富强公司陈述以下：1.支付回迁户临时租金是荔城街道办的义务，该义务从2007年开始，当时是荔城街道办去征用案涉土地，直到2017年才将案涉土地推出拍卖，因此，在富强公司竞得案涉土地前，荔城街道办支付租金的义务依然存在，富强公司也没有参与过租金支付内容的协商，富强公司只对增城规划资源局作出承诺，按照出让合同的约定，把项目竣工，交付安置房，不能交付的情况下才承担租金支付的义务。另外，荔城街道办支付的租金标准不等于富强公司需要向回迁户支付的租金标准，出让合同第十八条第三款第6项约定，富强公司若需支付租金的，需要另行约定租金计算标准，而非执行荔城街道办此前所拟定的租金标准。一审法院认为，荔城街道办提起本案的诉讼，主体适格，富强公司抗辩荔城街道办的诉请属行政纠纷，不属民事纠纷，不予采纳。至于荔城街道办诉请是否能支持，对此分析如下：荔城街道办自认从2007年10月开始向12户被拆迁户支付回迁期间的过渡期租金至2021年4月30日，另述称其中2019年10月14日至2021年4月30日期间的租金是为了社会稳定先行代替富强公司垫付，要求富强公司返还，荔城街道办与12户回迁户签订了《增城市城市房屋拆迁补偿协议书》、《拆迁安置补充协议》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《补充协议（四）》，约定向12户回迁户支付回迁期间的过渡期租金，荔城街道办与12户回迁户就租金方面存在合同关系，而荔城街道办与富强公司之间没有合同关系，荔城街道办提供的证据不足以证明荔城街道办与富强公司之间就租金方面的问题存在合同关系，应承担举证不能的法律后果。即使荔城街道办的目的是为了社会稳定，也不能构成无因管理，故对荔城街道办主张返还租金及利息的诉讼请求，均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回广州市增城区人民政府荔城街道办事处的全部诉讼请求。一审案件受理费10056元，由广州市增城区人民政府荔城街道办事处负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院二审期间查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”根据本案查明的事实，涉案《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议的签订时间以及荔城街道办向回迁户支付2019年10月14日至2021年4月30日期间租金的法律事实均发生于民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定，荔城街道办上诉主张适用民法典，理据不足，本院不予采纳。本案二审的主要争议焦点为荔城街道办是否有权要求富强公司返还垫付的回迁户租金共计1678911.79元及利息。对此，根据本案查明的事实，首先，荔城街道办与12户回迁户签订《增城市城市房屋拆迁补偿协议书》《拆迁安置补充协议》《补充协议》补充协议（二）》《补充协议（三）》《补充协议（四）》，约定由荔城街道办向12户回迁户支付回迁期间的过渡期租金，即荔城街道办支付租金是基于其与12户回迁户之间的合同关系，其负有法律上的义务，不构成无因管理。其次，荔城街道办主张根据《国有建设用地使用权出让合同》第十八条的约定，富强公司应承担返还租金的责任。虽然富强公司承继《国有建设用地使用权出让合同》项下的权利义务，该合同第十八条确有约定向第三人履行的内容，但若富强公司未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，富强公司亦应向增城规划资源局承担违约责任，故即使荔城街道办实际支付了租金，但其并非出让合同当事人，不能依据该合同向富强公司主张权利，且荔城街道办亦无证据证实其已取得增城规划资源局的授权，亦无权代增城规划资源局向富强公司主张违约责任。综合以上分析，本院认为，一审法院对荔城街道办主张返还租金及利息的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20112元，由上诉人广州市增城区人民政府荔城街道办事处负担。本判决为终审判决。审判员  庄晓峰二〇二一年六月二十一日书记员  胡 涛肖乔