广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1508号上诉人（原审被告）：黄慕玲，女，1984年8月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘燕平，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘炳强，男，1945年10月27日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：刘镇圩，男，1972年7月21日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：李焕金，女，1951年3月19日出生，汉族，住广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：李金有，女，1963年11月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：刘华，广东广信君达律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈卓璐，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：王炳达，男，1971年4月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原审第三人：广州市建都物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区宝岗路马涌直街82号怡雅苑A幢二层。法定代表人：李焕金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘华，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓璐，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：广州市天河区悦盛发展有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃车陂路70号。法定代表人：王炳达。原审第三人：平安银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广东省广州市越秀区中山六路2号新宝利大厦首层十七层。负责人：唐云莉。委托诉讼代理人：吴笛，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佳斌，广东四方三和律师事务所律师。原审第三人：潘泽文，男，1989年7月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审第三人：潘敏华，女，1991年4月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。潘泽文、潘敏华共同委托诉讼代理人：刘华，广东广信君达律师事务所律师。潘泽文、潘敏华共同委托诉讼代理人：陈卓璐，广东广信君达律师事务所律师。上诉人黄慕玲因与被上诉人刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有及原审被告王炳达、原审第三人广州市建都物业管理有限公司（以下简称建都公司）、广州市天河区悦盛发展有限公司（以下简称悦盛公司）、平安银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称平安银行越秀支行）、潘泽文、潘敏华返还原物纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄慕玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有承担。事实和理由：（一）一审法院处理本案时法律关系混乱，导致不能正确围绕诉争法律关系查明事实，亦未适用正确的法律依据处理。一审法院认定本案案由为返还原物，该案由属于侵权之诉，但刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有等人是基于合同法律关系提起本案诉讼，其方在诉讼中也明确其主张的是合同之债，因此一审法院未能正确界定本案诉争的法律关系，导致错误判决。（二）黄慕玲不是本案诉争合同之债的当事人，亦不是本案的适格被告。根据合同相对性原则，黄慕玲并非刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有与王炳达之间合同的任何一方，在黄慕玲成为本案被告之前，根本不知晓这份合同，在一审法院向黄慕玲送达应诉材料后，黄慕玲才看见这份合同，该合同对黄慕玲没有任何约束力。刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有没有任何依据要求黄慕玲履行将涉案房屋变更登记至其指定的第三方名下的合同义务，该合同与黄慕玲没有任何利害关系和法律关系。（三）一审法院无权对黄慕玲与李金有之间的房屋买卖合同法律关系进行处理，更加无权对双方之间是否存在真实的买卖关系进行认定，对于房屋买卖合同产生的纠纷属于广州仲裁委员会管辖处理，一审法院超越管辖权，处理不属于自己管辖的合同法律关系，没有事实和法律依据。（四）黄慕玲与李金有之间的房屋买卖合同是真实有效的，黄慕玲签订房屋买卖合同后支付了首期款，并向银行申请了按揭手续，为此黄慕玲提交了所有的证据，李金有对此也没有否认，同时平安银行作为越秀支行按揭贷款的合同一方，其在庭审中明确提出黄慕玲与李金有之间是真实的房屋买卖关系，其已经审查了黄慕玲缴交首付款的情况，李金有也向平安银行越秀支行出具了收到首付款的收据，所以平安银行越秀支行才与黄慕玲签订按揭贷款合同并支付了按揭款项。庭审时平安银行越秀支行不同意刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有的诉讼请求，但一审法院对黄慕玲与平安银行越秀支行的主张视而不见。（五）一审法院认定黄慕玲与李金有之间不存在真实的房屋买卖关系纯属主观臆断，一审法院无视黄慕玲与平安银行越秀支行的主张，无视黄慕玲提供的买卖合同以及履行合同依据，认为房屋交易价格明显低于市场价，认为合同没有约定交付时间不符合常理，从而认定黄慕玲与李金有之间不存在真实的买卖关系，这显然是听信李金有一方的一面之词。王炳达是一个房地产开发商，村里相当多的村民都购买过其开发的物业，或经其介绍购买物业，王炳达向黄慕玲表述，涉案物业的交付问题他会在后续协商处理，在此期间其会向黄慕玲给付租金，当时购买的价格只是稍稍低于市场价，而不是明显低于市场价，一审法院认定交易价格明显低于市场价没有任何证据。（六）本案明显已超过诉讼时效。黄慕玲在一审庭审和答辩状中都提出了诉讼时效的抗辩主张，但一审庭审中刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有没有做出任何回应，一审法院在庭审时也对黄慕玲的该主张未置一词，一审判决中也没有相应回应。综上，一审判决认定法律关系混乱、认定事实错误，对不属于法院管辖范围的房屋买卖合同进行处理，对黄慕玲的抗辩意见视而不见，完全偏袒刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有，应改判支持黄慕玲的上诉请求。二审庭询期间另补充：一审法院仅依据房管局备案的广州市房地产买卖合同定性整个房产交易事实，显然以偏概全。对于双方买卖合同，王炳达只是一个介绍人和推荐人。黄慕玲一审时主张买卖合同约定的是仲裁管辖且黄慕玲不是适格的被告，一审法院没有向黄慕玲释明买卖合同是否审理。黄慕玲在一审开庭时已经明确，本案系围绕王炳达与刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有之间的相关协议展开，而该相关协议黄慕玲从来没有见过也并非协议一方，这仅是王炳达对李金有约定履行的债权义务。黄慕玲在一审时不同意对房屋买卖合同进行审理也没有就房屋买卖法律关系做过多的陈述，一审法院也没有就房屋买卖相关问题进行调查，所以一审法院仅仅凭两份在房管局过户的买卖合同认定所有事实和房屋买卖事实，显然是不正确的。对刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有与王炳达的交易黄慕玲是不知情的，黄慕玲所知道的是王炳达告知的。对方有公证的受托人与黄慕玲交接，黄慕玲也向法院提交了一个收据和银行贷款的合同，可以反映收据首付款加上贷款共108万元，不能以这两个买卖合同认定这个过程。刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有二审答辩称，（一）李金有与黄慕玲房屋交易过程的种种异常均印证了双方不具有买卖房屋的真实意思表示，一审法院认定双方不存在真实的房屋买卖关系具有充分的事实和法律基础。本案相关证据及当事人陈述已形成完整证据链，足以证明李金有与黄慕玲不具有买卖房屋的真实意思表示，李金有仅是应王炳达要求暂时将涉案房屋过户至黄慕玲名下用于其融资担保。1.王炳达安排李金有出具全权委托的《委托书》，并将受托人指定为其代理律师许某平的助手王某，以便于其操控整个交易和房屋的处置。为帮助广州市实强实业发展有限公司（以下简称实强公司）解决债务困境，李金有听从王炳达安排签署其事先草拟的《委托书》及办理公证手续所需文件。《委托书》中受托人王某系王炳达安排并指定的，李金有与王某素不相识，王某在一审时出具的《情况说明》也印证了该事实，其是王炳达代理律师许某平推荐的。该《委托书》系一份全权委托的委托书，委托事项约定得十分详尽具体并涉及诸多重大事项，包括出售、抵押、代为收取售房款、如涉及诉讼还有权代为起诉、应诉、代为申请执行等。鉴此，王炳达即可全面掌控涉案房屋的处置等全部权利。2.涉案《广州市房地产买卖合同》多处约定明显不符合常理。首先，涉案两份买卖合同系王某作为代理人与黄慕玲签订的，且合同中均仅约定了房屋交易总价，但对于付款时间、交楼时间、过户时间及逾期付款、逾期交房的违约责任均未作约定，显然违背正常的买卖行为，不符合常理。其次，买卖合同约定1××2房交易总价为50万元、1××3房为15万元。结合涉案两份《房地产买卖抵押货款合同》中“抵押物业情况”部分分别载明，1××2房“房屋评估价为714346元，购入价为720000元”，1××3房“房屋评估价389792元，购入价421000元”，货款金额1××2房为50万元，1××3房为23万元，进一步印证了买卖合同约定的房屋交易价格并非房产真实市价，签订涉案买卖合同仅是为了向原深圳发展银行（即本案平安银行越秀支行）再融资贷款所用。最后，黄慕玲作为购房人在一审庭审中甚至未能出示买卖合同原件，由此再次印证了双方并不存在真实的房屋买卖关系。3.涉案房屋长达十数年一直由李金有实际居住使用，黄慕玲从未提出异议，李金有也未实际收取购房款。房屋交易价格、付款时间等的协商以及购房款支付、房屋交付是正常房屋交易的必经流程，但本案双方既未就房屋交易价格、付款条件进行协商，房款也未支付，房屋更未实际交付。一方面，本案自始未有任何证据显示李金有及黄慕玲曾就房屋交易条件进行过协商，黄慕玲也未能举证证明李金有已实际收取房款。其一审作为证据提交的首期房款收据根本没有原件，其在法庭上也未能说明该笔首期款到底是如何支付的。且前述贷款合同显示，贷款的收款人为王某，而并非打入李金有的账户，若双方为真实的房产交易，如此安排多此一举。另一方面，涉案房屋过户至黄慕玲名下后，一直由李金有及其家人实际居住使用，黄慕玲长达十数年从未提出异议，在一审中也未能对此作出合理解释，足见双方并无真实交易的意思表示。4.《偿债及股权转让协议》及《补充协议（四）》已明确约定王炳达一方需将包括涉案1××2及1××3房在内的有关物业产权归还刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有一方。涉案《偿债及股权转让协议》及《补充协议（四）》已明确约定王炳达一方需在约定期限内将包括涉案1××2及1××3房在内的有关物业产权转移至刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有指定人员名下且就其中位于越秀××××房，双方已于2017年办理产权过户手续，足以证明双方已真实履行涉案协议，也印证了涉案房产确系李金有应王炳达要求过户至黄慕玲名下用于其融资担保的事实。综上，本案房产交易并不具备正常房产交易的一般特征，相关证据也印证了李金有与黄慕玲间不具有房屋交易的真实意思表示，涉案房产交易仅是王炳达为利用该房产进行再融资的外在手段。一审法院据此认定双方不存在真实的房屋买卖关系具有充足的事实基础，且王炳达作为涉案房屋交易的组织者也未对一审判决提起上诉，足见其认可一审法院对上述案件事实的认定。（二）李金有系基于对涉案房产享有的物权向黄慕玲主张返还原物请求权。黄慕玲是本案适格被告，且本案不适用诉讼时效的规定。涉案房产系以签订房屋买卖合同形式过户至王炳达指定的名义购房人黄慕玲名下作为让与担保，并将房屋办理抵押货款以便再融资。现《偿债及股权转让协议》等相关协议约定的王炳达一方归还涉案房产的条件早已成就，但王炳达及房产的名义持有人黄慕玲均拒绝协助刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有办理产权过户手续。在此情况下，无论黄慕玲是否为《偿债及股权转让协议》等相关协议的当事人，因其并未真实受让涉案房屋产权，李金有作为该房产的物权人为使其物权恢复原有权利状态，依法行使返还原物请求权，要求黄慕玲归还涉案房屋产权，具有充分的法律依据。再者，因本案刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有主张的是物权请求权，故不适用诉讼时效的相关规定，黄慕玲一审中主张本案已过诉讼时效系无效抗辩。（三）涉案《广州市房地产买卖合同》的争议解决条款并非双方真实意思表示，不应作为认定本案管辖权的依据，一审法院对本案依法享有管辖权。如前所述，因李金有与黄慕玲不具备买卖房屋的合意，双方签订《广州市房地产买卖合同》仅是为王炳达利用该房产进行再融资的外在手段。故此，买卖合同中有关争议解决条款的约定并非双方当事人的真实意思表示，依法不能作为认定约定管辖权的依据，本案应按法定管辖确定管辖法院。而依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条规定，本案系刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有起诉要求黄慕玲及王炳达返还涉案房产，一审法院依据上述法律规定对本案享有管辖权。综上所述，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，黄慕玲的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应驳回其上诉请求，维持原判。建都公司二审述称，与刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有意见一致，同意刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有的答辩意见。平安银行越秀支行二审述称，平安银行越秀支行是善意第三人，并不清楚他们之间的交易，黄慕玲有未结清贷款，本金375237.4元，应当办理涂销抵押。潘泽文、潘敏华二审述称，与刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有意见一致，同意刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有的答辩意见。悦盛公司、王炳达经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有向一审法院起诉请求：1.黄慕玲、王炳达立即解除在广州市海珠区宝岗大道绿怡街10号1××2、1××3房设立的抵押；2.黄慕玲、王炳达协助办理将广州市海珠区宝岗大道绿怡街10号1××2房产权过户至潘泽文名下、协助办理将1××3房产权过户至潘敏华名下的变更登记手续，因过户产生的税费由黄慕玲、王炳达承担；3.黄慕玲、王炳达承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年4月2日，刘炳强、刘镇圩、李焕金（甲方）与王炳达（乙方）签订《股份代持协议》，约定：甲方是实强公司的股东，将其拥有的实强公司70%股份及实强公司的法定代表人委托乙方名义持有等。2011年3月，刘炳强、刘镇圩、李焕金（甲方）与王炳达（乙方）及案外人张某坤、王某玉（丙方）、李金有（丁方）、案外人王某焰、悦盛公司（戊方）签订《股份代持协议补充协议》，约定：甲方同意丁方李金有将持有的实强公司30%股份过户给丙方名义持有等。2013年9月3日，刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有（甲方），建都公司、案外人广州侨××宝房产开发有限公司（甲方关联方）与王炳达、案外人张某坤、王某玉（乙方）、悦盛公司、王某锦（乙方关联方）签订《偿债及股权转让协议》，约定：若甲方及其关联方无法实现在协议签订之日起三个月内偿还乙方及其关联方的欠款，则乙方以向甲方支付人民币叁佰万元并放弃对甲方及其关联方的债权（及担保物权）且归还下列物业后，乙方实际持有实强公司100%股权并实际行使股东权利，在本条款所述物业为：（1）广州市海珠区宝岗大道绿怡街10号1××2、1××3房；。办理上述物业产权转移的期限为本协议签订之日起三个月内，转移至甲方指定人员名下所产生的一切费用（包括但不限于向银行还贷的所有费用、办理涂销抵押及过户的手续费、税费等）全部由乙方承担等。2014年3月28日，刘炳强（甲方）与王炳达（乙方）、建都公司（甲方关联方）、悦盛公司（乙方关联方）签订《补充协议（四）》，约定：《偿债及股权转让协议》中第一条第3款约定的余款100万元，乙方应于签订本补充协议之日起六个月内支付完毕。在此期限内乙方应同时办理完毕《偿债及股权转让协议》中第二条第1、2、3款约定之房屋的产权移交手续，即广州市海珠区宝岗大道绿怡街10号1××2、1××3房；。产权转移所产生的一切费用（包括但不限于向银行还贷的所有费用、办理涂销抵押及过户的手续费、税费等）全部由乙方承担等。另，2008年11月17日，李金有（卖方、甲方）的代理人王某与黄慕玲（买方、乙方）签订两份《房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房产出售给乙方等。同年12月31日，黄慕玲与平安银行越秀支行签订《房地产买卖抵押贷款合同》。涉案房产现登记在黄慕玲名下，他项权利人系平安银行越秀支行。一审诉讼中，刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有称涉案房产一直由李金有及潘泽文、潘敏华居住使用，并表示愿意承担涉案房产涂销抵押的贷款，偿还贷款后的法律关系将寻求其他方式解决。一审法院另查，潘泽文、潘敏华均具有广州市购房资格。一审法院认为：本案争议焦点是刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有要求将涉案房产转移登记至潘泽文、潘敏华名下的请求应否支持。对此，需要从以下几方面进行分析：1.刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有与王炳达等签订的《偿债及股权转让协议》及《补充协议（四）》，为各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，各方均应按约履行。根据《偿债及股权转让协议》及《补充协议（四）》约定，若刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有及其关联方无法实现在协议签订之日起三个月内偿还王炳达及其关联方的欠款，则王炳达以向刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有支付人民币叁佰万元并放弃对刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有及其关联方的债权（及担保物权）且归还涉案房产后，王炳达实际持有实强公司100%股权并实际行使股东权利，办理上述物业产权转移的期限为本协议签订之日起三个月内，转移至刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有指定人员名下所产生的一切费用（包括但不限于向银行还贷的所有费用、办理涂销抵押及过户的手续费、税费等）全部由王炳达承担。由此可见，在刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有未依约定偿还王炳达债务时，王炳达应向刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有支付300万元并将涉案房产转移至刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有指定的潘泽文、潘敏华名下。2.李金有与黄慕玲之间有无涉案房产买卖的合意。从双方签订的两份《广州市房地产买卖合同》看，该合同均仅就房屋交易价格进行了约定，但购房款支付时间、交房时间、办理产权变更登记的时间，及逾期付款、逾期交房的违约责任等均未作约定，且交易价格明显低于房屋市场价值，这与房屋交易的一般特征不符。涉案房产过户至黄慕玲名下后仍一直由李金有及潘泽文、潘敏华居住使用，黄慕玲从未向李金有主张交付涉案房产且从未提出异议，明显不符合常理。由此可见，李金有与黄慕玲不具备房屋买卖的真实意思表示，不存在真实的房屋买卖关系。综上，因涉案房产现登记在黄慕玲名下，故刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有要求黄慕玲、王炳达协助办理涉案房产的涂销抵押登记及产权变更登记至潘泽文、潘敏华名下的手续，符合上述约定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条之规定，于2020年9月3日作出如下判决：一、在本判决生效之日起十五日内，王炳达、黄慕玲协助刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有办理位于广州市海珠区宝岗大道绿怡街10号1××2、1××3房的抵押登记涂销手续，上述房产所欠平安银行股份有限公司广州越秀支行的贷款本息等相关费用由刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有共同承担；二、在上述房产涂销手续办妥之日起十五日内，王炳达、黄慕玲协助刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有将位于广州市海珠区宝岗大道绿怡街10号1××2房产权过户至潘泽文名下、广州市海珠区宝岗大道绿怡街10号1××3房产权过户至潘敏华名下的产权变更登记手续，上述房产过户所产生的费用由王炳达承担；三、驳回刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有的其他诉讼请求。案件受理费12698元，由王炳达负担。本院二审期间，黄慕玲向本院提交了其寄给李金有的快递单，证明黄慕玲邮寄给李金有的邮件被退件。刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有、建都公司、潘泽文、潘敏华经质证认为，对证据的真实性、合法性和关联性不予确认，该邮件没有内件无法确认邮件的内容，邮寄单上有邮寄地址，寄件方的地址也划掉了，仅凭现在手上的证据无法确认邮寄方真实邮寄了这份邮件。平安银行越秀支行经质证认为，没有意见，对真实性、合法性和关联性都认可。平安银行越秀支行向本院提交了黄慕玲个人贷款业务客户还款清单，拟证明黄慕玲有未结清账单。黄慕玲经质证认为，对真实性没有意见，更能证明黄慕玲实际购买房屋的款项，贷款总额就是73万元两套房。刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有、建都公司、潘泽文、潘敏华经质证认为，对真实性、合法性和关联性予以认可，这份证据在一审提交过，涉案房屋存在贷款，刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有、建都公司、潘泽文、潘敏华也清楚这个事实，刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有、建都公司、潘泽文、潘敏华也确认清偿这个贷款。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，李金有于2008年9月1日向王某出具《委托书》，委托王某代为出售涉案1××2、1××3房、办理该两套房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款等事项。2008年11月26日，黄慕玲（买方）与李金有（卖方）代理人王某、广州万家物业代理有限公司就涉案1××2、1××3房签订《房屋买卖合同》，该合同约定该两套房屋总价114.1万元，卖方交付物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%违约金。卖方向中介支付中介代理费11410元，买方向中介支付中介代理费22820元；约定买方通过银行按揭付款，首期楼款（不含定金）34.3万元，买方应在___年___月___日前交付给经纪方。银行经审批出具同意贷款通知书后，经纪方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天（唯因卖方原因未能领取除外），将首期楼款（不含定金）无息转给卖方；楼价余款（即申请贷款额）人民币79.8万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在卖方交付该物业予买方使用之日交齐于卖方；发生争议协商不成的提交广州仲裁委员会仲裁。上述合同系黄慕玲向平安银行申请贷款提交的合同。涉案房屋已登记在黄慕玲名下，并办理抵押登记。黄慕玲账户于2008年11月26日向李金有账户转入34.3万元，该笔款项同日被转出。李金有称该存折只是以其名义开设，其从来不持有该存折，是为了配合贷款做了形式上的首期款账户。李金有的代理人王某与黄慕玲、深圳发展银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称深圳发展银行广州越秀支行）签订《深圳发展银行股份有限公司广州分行二手楼交易资金监管协议（三方协议）》，约定：李金有、王某经协商一致，黄慕玲自愿将涉案两套房产交易所需部分资金共计6.8万元一次性以转账方式划至深圳发展银行广州越秀支行账号99×××04，黄慕玲授权深圳发展银行广州越秀支行将黄慕玲达账后的资金转入该协议约定的监管账户，以便于深圳发展银行广州越秀支行履行监管职能，本协议约定的监管账户（待处理二手楼资金监管账户）王某，账号11×××05；黄慕玲于2008年12月12日前将首期款6.8万元存入监管账户，完税后，李金有、黄慕玲任何一方持《契税完税证》或《房地产产权情况表》原件向深圳发展银行广州越秀支行申请划付监管资金6.8万元至李金有指定账户；李金有、黄慕玲根据上述约定，向深圳发展银行广州越秀支行出具书面申请办理监管资金划付事宜，深圳发展银行广州越秀支行收到书面申请，由工作人员审核申请书、身份证件及第六条约定要求的资料，填写《二手楼监管资金划转通知书》，交由会计柜台将款项划付至李金有账户或退回黄慕玲（均包括经公证的代理人账户）：李金有指定账户户名：王某，李金有指定账户账号10×××81等。该合同无载明签订日期。王某于2008年11月17日与黄慕玲签订《广州市房地产买卖合同》，约定李金有分别以人民币50万元、15万元的价格将1××2房、1××3房转让给黄慕玲，付款方式为一次性付款，约定发生争议协商不成的提交广州仲裁委员会仲裁，上述《广州市房地产买卖合同》对于房屋交付时间、交易过户时间以及买卖双方的违约责任等均无作出约定。黄慕玲称上述合同系为办理交易过户所签订，并非真实履行的合同，双方真实履行的是黄慕玲向银行申请按揭贷款时所提供的《房屋买卖合同》，黄慕玲称其取得涉案两套房屋的产权证后，没有保留好合同，其没有《房屋买卖合同》原件。2008年12月31日、2009年1月1日，黄慕玲分别就上述1××2房、1××3房与平安银行越秀支行签订两份《房地产买卖抵押贷款合同》，其中1××2房申请贷款金额为50万元（贷款合同“抵押物业情况”载明评估价为714346元，购入价为720000元），1××3房贷款金额为23万元（贷款合同“抵押物业情况”载明评估价为389792元，购入价为421000元）。王某曾向一审法院出具《情况说明》称：“本人曾在李金有与黄慕玲房屋买卖过程中经公证委托作为卖方李金有的代理人（公民带来），近期得知李金有等人因涉案房屋返还问题起诉黄慕玲、王炳达等人。现应黄慕玲代理律师的要求，就涉案房屋交易过程中相关情况说明如下：一、涉案房屋买卖过程中，本人作为卖方的代理人经办了房屋交易过户相关手续（包括但不限于房屋过户手续、申请银行贷款等，本人经办的所有手续以书面证据为准）。二、房屋如何交付不详，只是黄慕玲在交易过程中曾经问过我和牵线人王炳达何时交付？王炳达当时说暂时李金有还要使用一段时间过渡一下，王炳达表态过渡期间由王炳达支付租金。三、最终房屋（涉案两套房屋）交易完成，黄慕玲取得银行按揭贷款并拿到产权证。四、本人当时在广东颐和律师事务所工作，受广东颐和律师事务所许某平律师推荐给李金有作为房屋买卖的代理人（公民代理）。当事人之间的债权债务本人并不了解。本人所有代理行为都符合被代理人的意愿。”李金有向黄慕玲出具两份收据，内容分别为确认收到黄慕玲购买1××2房首期房款现金222000元、1××3房首期房款现金121000元，该两份收据中并无记载收款日期。许某平曾多次担任王炳达的代理律师，且曾为王炳达向他人借款提供过连带责任保证担保。二审期间，王某向本院提交《答复及说明》称：尾号为6801银行卡是王某的银行账户，该账户收到的涉案款项用于偿还涉案房屋过户之前的抵押债务，王某仅仅是代理过户相关手续……当时原抵押权人在没有收到款项的情况下涂销原来抵押，用以办理过户及按揭贷款，当时各方商议结果是银行贷款发放之后偿还抵押权人（或者过桥资金提供者？）的款项。所以要求各方信任的人办理收取银行按揭款，保证按揭款到账后能够支付给原抵押权人（或者提供过桥资金的人，具体记不清楚了）。因本人在广东颐和律师事务所工作期间作为许某平律师的助理曾协助许某平律师为刘炳强（及其关联方李金有等）和李金有房屋原抵押权人均提供过法律服务，各方均信任本人，所以本人被各方选定作为李金有的收款人，其目的是保证款项能够保证支付李金有的抵押债务。本人没有动用过该款项一分钱自己用。本人依据公证授权，曾赴银行、交易中心等涉案房屋过户、贷款等单位依法办理相关手续、签署相关过户、贷款文件。不记得具体交易价款是多少，只知道买卖双方签署不止一份合同，最终贷款或者备案用的哪一份记不清楚了，印象中首付款中的6.8万元是黄慕玲转账进入本人代李金有收款的账户，并与银行签署过监管协议，最终应该以书面文件或者转账记录为准。其他是李金有自己办理的（李金有曾向银行提供过首付款的收款收据，具体给付方式不清楚）。二审庭询期间，黄慕玲称：王炳达与其是同村村民，王炳达是一个开发商，王炳达自己开发楼盘也介绍楼盘给别人购买，类似于乡绅的角色，大家都很信任他，有的买王炳达开发的房子，有些是买王炳达介绍的房子，其就是购买王炳达介绍的房子；其买房纯粹是为了投资，因为王炳达说这个房子卖出来与市场价是有差异的，比市场价便宜两三千块钱，交楼没有那么快，其基于对王炳达的信任就购买了涉案房屋；当时王炳达就介绍王某，王某拿出李金有公证授权的委托书给其看，当时就谈妥了108万元，交房问题说还要进一步协商，王炳达说作为介绍人会处理好，所以就同意买房了；双方约定购房款首期款是在2008年10月份支付，1××2房对应222000元，1××3房对应121000元，约定的付款方式是现金，其他房款以按揭贷款支付，交楼时间口头约定半年，逾期违约责任按照每日千分之一支付。黄慕玲对其关于口头约定交楼时间的陈述并无提供相应的证据。为核实黄慕玲付款情况、还贷情况以及王某所收取购房款的去向，本院向平安银行调取了黄慕玲用以偿还贷款的账户（10×××01）交易流水以及王某收取房款账户（10×××01）的交易流水。黄慕玲在2008年12月12日向深圳发展银行广州越秀支行申请开设借记卡账户（卡号/存折号/存单号62××87，账号10×××01）时，填写的通讯地址为广州市天河区车陂加悦大厦B2夹层。黄慕玲所提供的《工作及收入证明》显示黄慕玲为广州×××置业发展有限公司的工作人员，该公司的联系地址为“中山大道中38号加悦大厦”。黄慕玲称因为其与王炳达为同村村民，涉案两套房屋是王炳达介绍购房的，村里文件经常丢失，因此文件收取通过王炳达代为收取。黄慕玲的账户交易流水显示：2008年12月12日由账号99×××00转入74000元；2009年2月9日，王某账号10×××01向黄慕玲账户转款310000元，同日黄慕玲账户向账号99×××00转款310000元；2009年2月12日黄慕玲工商银行账号62×××86向黄慕玲账户转款3800元，“摘要”为“转帐实强房贷”，此后账号62×××86分别在2009年3月12日、4月10日、5月11日、8月13日、9月11日、10月13日、11月12日、2010年1月8日、2月3日、3月10日、4月12日、5月5日、7月12日、8月10日、9月10日向黄慕玲账户转款，“摘要”为“实强房贷”、“房贷预存”、“房贷预存备缴”；自2010年10月12日起至2017年11月14日，“易某乔”62××81账户及62×××80几乎每月向黄慕玲转款，部分转款“摘要”为“预存房贷备缴”、“东誉房贷存入待扣”、“东誉12月备扣款”、“东誉投资房贷”等，2020年8月14日“易某乔”62××52账户向黄慕玲转款4600元；2018年1月15日起，“黄某涞”62××21账户多次向黄慕玲账户存入房贷款。黄慕玲称：其向还贷账户转款备注“实强房贷”、“房贷预存”、“房贷预存备缴”是因为介绍人介绍整个资产包是实强公司的，其购买了资产包其中一部分房屋，所以备注一下“实强房贷”；其与易某乔、黄某涞是朋友关系，黄慕玲生意周转不过来就向易某乔、黄某涞借款供楼，不清楚易某乔转款时为何备注“东誉房贷存入待扣”、“东誉12月备扣款”、“东誉投资房贷”。王某的账户交易流水显示：2008年12月12日，王某账号10×××01自二手楼资金监管账户转入68000元，王某账户于同日向何月华账号10×××01转款28000元，向账号99×××00转款20000元；2008年12月15日，王某账户汇入500000元，同日转款248000元至何月华账户，另转款252000元至91×××00账户；2008年12月15日，王某账号汇入两笔230000元，同日转出460000元至王炳达36×××79账户；2009年2月9日，王某账号10×××01转入310000元，同日王某该账户向黄慕玲10×××01账户转款310000元；2008年12月25日，王某向黄慕玲账户62×××86转款4840.3元。黄慕玲称因案外人苏某恒办理相关房屋涂销抵押需要资金，其向苏某恒提供了31万元的过桥资金，2009年2月9日收到的31万元属于王某作为案外人苏某恒的代理人代为偿还的款项，2008年12月25日的4840.3系王某向其返还多收的代办税费款项。黄慕玲对其该陈述未在本院限定期限内提供相应证据。刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有曾于2015年诉至广州市天河区人民法院，要求王炳达、张某坤、王某玉支付100万元及利息。广州市天河区人民法院于2016年11月24日作出（2015）穗天法民二初字第2933号民事判决书，认定：“本院认为：刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有与王炳达、张某坤、王某玉于2013年9月3日签订的《偿债及股权转让协议》为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，各方均应按约履行。现刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有表示其已按约将其在实强公司持有的股权转让给王炳达、张某坤、王某玉，相应的股权变更的工商登记已办理完毕，并提供了实强公司的工商登记资料为证，然王炳达、张某坤、王某玉未按约在2014年9月28日前支付剩余股权转让款100万元，遂引起本诉。王炳达、张某坤、王某玉经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视其放弃抗辩的权利，本院对刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有所述予以采信，王炳达、张某坤、王某玉应于2014年9月28日前向刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有支付股权转让款100万元。王炳达、张某坤、王某玉未按时支付上述款项，客观上给刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有造成了损失，根据各方在《偿债及股权转让协议》关于“逾期支付的，按应付金额每日万分之二向甲方支付违约金”的约定，刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有主张自2014年9月29日起至本判决确定的给付之日止，以100万元为本金，按中国人民银行年利率6%计付利息有理，本院予以支持。”，并判决“王炳达、张某坤、王某玉自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有股权转让款100万元及利息（自2014年9月29日起至本判决确定的给付之日止，以100万元为本金，按中国人民银行年利率6%计算）”。该判决已发生法律效力。王炳达系广州东誉融资担保有限公司的法定代表人且持有该公司97.5%的股权，该公司另一股东为广州东誉投资咨询有限公司，该公司2015年5月6日之前的工商登记住所地为广州市天河区车陂加悦大厦夹层B202房。广州东誉投资咨询有限公司的工商登记地址为广州市天河区车陂加悦大厦夹层B2房。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案《股份代持协议》、《股份代持补充协议》、《偿债及股权转让协议》、《补充协议（四）》、两份《广州市房地产买卖合同》签订的时间以及各方因涉案房屋返还问题所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和黄慕玲上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有要求王炳达、黄慕玲协助办理涉案房产的涂销抵押登记以及产权变更登记至第三人潘泽文、潘敏华名下的手续应否支持。根据涉案《股份代持协议》、《股份代持补充协议》、《偿债及股权转让协议》、《补充协议（四）》的内容来看，刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有于2009年、2011年将其四人所占实强公司股权转给王炳达、张某坤、王某玉持有的目的是为了获得可偿还债务的融资，刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有及其关联方须偿还王炳达及其关联方的欠款并提供相应的担保物。《偿债及股权转让协议》约定“若甲方（刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有）及其关联方无法实现在协议签订之日起三个月内偿还乙方（王炳达、张某坤、王某玉）及其关联方的欠款，则乙方以向甲方支付人民币叁佰万元并放弃对甲方及其关联方的债权（及担保物权）的方式且归还下列物业后，乙方实际持有实强公司100%股权并实际行使股东权利，甲方不得再主张实强公司股权的逆转。在本条款中所述物业为：（1）海珠区宝岗大道绿怡街10号1××2、1××3房……办理上述物业产权转移的期限为本协议签订之日起三个月内，转移至甲方指定人员名下所产生的一切费用（包括但不限于向银行还贷的所有费用、办理涂销抵押及过户的手续费、税费等）全部由乙方承担”，《补充协议（四）》约定：“……《偿债及股权转让协议》中第一条第3款约定的余款100万元，乙方应于签订本补充协议之日起六个月内支付完毕。在此期限内乙方应同时办理完毕《偿债及股权转让协议》中第二条第1、2、3款约定之房屋的产权移交手续，即广州市海珠区宝岗大道绿怡街10号1××2、1××3房……”，可见刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有、王炳达合意将包括涉案两套房屋在内的14套物业以不动产所有权转移进行担保，并且约定王炳达在刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有清偿债务后须将包括涉案两套房屋在内的14套物业的产权予以返还，上述约定符合让与担保的法律特征。本案中，交易双方就涉案两套房屋先后签订三份买卖合同，分别为2008年11月26日签订的《房屋产买卖合同》以及2008年11月17日签订的两份《广州市房地产买卖合同》。从黄慕玲的付款方式以及付款数额来看，买卖双方的履行更符合2008年11月26日《房屋买卖合同》的约定，黄慕玲称2008年11月17日签订的两份《广州市房地产买卖合同》只是为了办理交易过户所签订，本院予以采信。涉案房屋并无登记在《股份代持协议》、《股份代持补充协议》、《偿债及股权转让协议》、《补充协议（四）》的合同当事人名下，而是登记在黄慕玲名下，故本案关键在于审查黄慕玲与李金有之间是否存在真实的房屋买卖关系。房屋买卖合同关系中，出卖人的合同目的是为获得购房款，买受人的合同目的是为了取得房屋包括占有、使用、收益、处分在内的所有权益。通过审查，涉案《房屋买卖合同》签订、履行存有诸多疑点：首先，涉案《房屋买卖合同》约定“卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款之日”，黄慕玲称交易双方口头约定半年后交楼，但无提供相应证据予以佐证，本院对其该主张不予采信。根据现有证据以及黄慕玲的陈述，《房屋买卖合同》约定的购房款于2008年12月15日全部付清，则合同约定的交楼条件已经成就，且涉案1××2房、1××3房早已登记在黄慕玲名下，但交易双方至今未办理该两套房屋的交接手续，涉案两套房屋一直由李金有占有、使用，黄慕玲亦无充分证据证明其本案诉讼前曾向李金有主张过交付房屋或者要求李金有承担违约责任，交易双方的实际履行显然与合同约定不符，与房屋买受人对合同履行的关注度以及房屋所有权人对自有财产的合理关注程度明显不符。其次，黄慕玲申请开设还贷账户的资料显示，黄慕玲于2008年12月12日开设还贷账户时所留通讯地址为“广州市天河区车陂加悦大厦B2夹层”，该地址与王炳达控股的广州东誉融资担保有限公司2015年5月6日之前的工商登记住所地一致。对于为何以广州东誉融资担保有限公司的经营地址作为自己的通讯地址，黄慕玲解释称系因其认识王炳达且涉案房屋系王炳达介绍购买，而自己所住村里文件经常丢失，故选择由王炳达代为收取文件。黄慕玲申请贷款时提供的《工作及收入证明》显示，黄慕玲为广州×××置业发展有限公司的工作人员，该公司的联系地址为“中山大道中38号加悦大厦”，黄慕玲在其有工作单位且工作单位地址亦在“加悦大厦”的情况下，却选择由王炳达接收与贷款银行的文件，该解释欠缺合理性。从黄慕玲偿还涉案两套房屋的贷款情况来看，黄慕玲从工商银行账号62×××86向还贷账户转入款项的摘要为“实强房贷”等，黄慕玲称其系知道自己是购买了实强公司资产包中的部分房产，故在存入款项时备注“实强房贷”，该解释有违常理，本院对此不予采信。黄慕玲工商银行账户向还贷账户转款时摘要为“实强房贷”等，此后“易某乔”向还贷账户转款时摘要为“东誉投资房贷”等，而根据查明的事实，实强公司为王炳达代持股权的公司，广州东誉融资担保有限公司的法定代表人为王炳达，广州东誉投资咨询有限公司与广州东誉融资担保有限公司为关联企业，可见转入黄慕玲还贷账户的款项与王炳达及其关联公司有密切联系，与黄慕玲关于其本人为涉案房屋的实际购房人以及贷款人的主张不符。从黄慕玲与王某的账户交易情况来看。交易对手账号为99×××00于2008年12月12日向黄慕玲账户汇入74000元后，黄慕玲账户即于同日向王某账户转入合同约定的监管房款68000元，而该68000元款项中的20000元又于同日自王某账户中转出至该99×××00账号。王某10×××01账户于2009年2月9日向黄慕玲账户转款31万元后，同日黄慕玲账户即向99×××00转款31万元。对于2009年2月9日王某转入的31万元，黄慕玲称因案外人苏某恒办理相关房屋涂销抵押需要资金，其向苏某恒提供了31万元的过桥资金，该31万元属于王某作为案外人的代理人代为偿还的款项，但对此未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。此外，贷款银行就1××3房发放的23万元贷款进入王某账户后，王某即将该部分款项转给王炳达，上述王某、黄慕玲的账户资金在相同交易对手账户中流转以及王某向黄慕玲、王炳达转款的事实，反映出王某、黄慕玲、王炳达之间存在一定的利害关系。上述疑点反映出黄慕玲与李金有之间的《房屋买卖合同》签订、履行以及后续按揭贷款的还款等，均显示与王炳达及其关联公司、人员相关，且与正常的房屋买卖交易习惯不符，本案现有证据并不足以证明黄慕玲系为取得涉案房屋的所有权而签订《房屋买卖合同》，一审法院认定李金有与黄慕玲之间不具备房屋买卖的真实意思表示，不存在真实的房屋买卖关系，并无不当，本院予以认同。结合刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有与王炳华及其关联人之间存在债权债务关系等事实来看，刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有主张涉案两套房屋系为其四人通过股权代持方式向王炳达融资提供担保而签订，更为合理可信，本院予以采信。让与担保作为一种权利转移型担保，是以转让标的物权利的方式来达成债权担保的目的，包含让与和担保两个基本要素。涉案两套房屋系为刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有通过股权代持方式向王炳达融资提供担保而签订，故黄慕玲与李金有签订的《房屋买卖合同》实质上应属于让与担保合同。本案现有证据反映出刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有已经偿还王炳达及其关联公司的债务，让与担保权上的债权得以实现，则黄慕玲理应将作为担保物的涉案两套房屋的财产权返还于李金有，使让与担保权归于消灭。涉案1××2房、1××3房原登记在李金有名下，李金有基于《房屋买卖合同》的签订将该两套房屋转移登记在黄慕玲名下时，限购政策尚未施行，现李金有不具备购房资格，考虑到涉案两套房屋不宜继续登记在黄慕玲名下，李金有与潘泽文、潘敏华为母子关系且潘泽文、潘敏华具备购房资格，现李金有受限购政策影响要求王炳达、黄慕玲协助办理涉案房产的涂销抵押登记及产权变更登记至第三人潘泽文、潘敏华名下的手续，合理、可行，一审法院予以接纳并无不当，本院予以认同。如前所述，黄慕玲、李金有之间并无真实的房屋买卖合同关系，涉案《房地产买卖合同》实质上应属于让与担保合同，系为刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有通过股权代持方式向王炳达融资提供担保而签订，刘炳强、刘镇圩、李焕金、李金有在本案中的诉讼请求系依据《股份代持协议》、《股份代持补充协议》、《偿债及股权转让协议》、《补充协议（四）》而提出，一审法院对黄慕玲、李金有之间所签订的买卖合同一并进行审查更有利于厘清事实和确定各方当事人的权利义务，故对于黄慕玲主张一审法院超出管辖的上诉理由，本院不予支持。综上所述，黄慕玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15069元，由上诉人黄慕玲负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月四日书记员 贾 妍苏劲丹