四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1805号 上诉人（原审被告）：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地：四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼。 法定代表人：鄢华彬，总经理。 委托诉讼代理人：鄢芝，女，1974年5月3日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李建琼，女，1987年8月20日出生，汉族，住四川省简阳市。 被上诉人（原审原告）：戢勇，男，1981年10月29日出生，汉族，住四川省简阳市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：高和平，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨公司）因与被上诉人李建琼、戢勇商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初13526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人宏馨公司的委托诉讼代理人任志强、鄢芝、被上诉人李建琼、戢勇的委托诉讼代理人高和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宏馨公司上诉请求：1.撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初13526号判决第一项，改判宏馨公司不承担违约责任；2.判令李建琼、戢勇承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：原审法院认定事实错误，宏馨公司逾期办理不动产权证书的原因是案涉小区所在位置行政区划变更，宏馨公司不应当承担违约责任。根据宏馨公司提供的《四川省人民政府关于同意变更县级简阳市代管关系的批复》、简阳市人民政府《关于托管区域内项目有关情况的函》（简府函[2017]165号）及成都市人民政府网络理政平台截图等相关证据显示，2017年3月，宏馨公司就在积极履行为案涉小区房屋办理产权证书等相关义务，但四川省人民政府于2016年5月12日做出县级简阳市由成都市代管的批复，且从2017年4月1日起，成都市高新区对简阳市托管区域行使党的建设、经济、行政和社会事务管理。案涉小区所处的石板凳镇正处于由简阳市划分至成都市高新区代管的区域。宏馨公司曾多次就案涉小区办证事宜向相关部门反映，但成都市高新区相关部门回复，因石板凳镇属于空港新城范围内，该片区控规目前正在加紧编制，待规划稳定并法定化后，可开展相关手续办理工作。截至目前，案涉小区的房屋的产权证书依然无法办理。虽然宏馨公司与李建琼、戢勇之间签订合同时，行政区划变更的情况已经存在，但宏馨公司并不能预计到无法办证，原审法院认定行政区划变已经存在，宏馨公司就应当意识或者预料到无法办证，是事实认定错误。因此，因案涉小区所处位置行政区划的变更导致暂时无法办理产权证书，系不可归责于宏馨公司与李建琼、戢勇双方的事由所致，系不可抗力，应根据相关法律规定在宏馨公司已经积极履行办证义务的情况下，免除宏馨公司的责任。二、原审法院仅依据成都市高新技术产业开发区公园城市建设局的复函中“宏馨公司未缴纳土地款滞纳金，因此无法通过竣工验收审查，亦无法办理石板嘉苑B区3号楼首次登记等内容”来认定宏馨公司应承担违约责任，属于事实认定错误。首先，宏馨公司与简阳市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中载明的签订时间虽为2011年10月7日，但宏馨公司提供的简阳市政府议事纪要（第105次），《国有建设用地使用权出让合同》可以证明，宏馨公司与简阳市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》是依据简阳市政府议事纪要（第105次）议定的相关内容签订的，而简阳市政府议事纪要（第105次）于2012年8月31日作出，因此该合同签订的时间并不是合同中载明的2011年10月7日，而是至少在2012年8月31日以后。同时简阳市规划和自然资源局向成都市高新区公园城市建设局发出的《关于2011-24号地块相关情况的复函》中也明确了该合同的签订时间不是2011年10月7日。宏馨公司在签订合同后分别于2013年3月19日一次性缴纳了土地款，并于2013年5月13日取得了案涉小区国有土地使用证。因此，并不存在宏馨公司逾期缴纳土地款且产生滞纳金未缴纳的问题。而原审法院单方面采信成都市高新区公园城市建设局复函中的内容对宏馨公司提供的能够证明案件事实的证据不予采信，以此来认定宏馨公司应承担违约责任，属于事实认定错误。 李建琼、戢勇辩称，1.根据合同相对性，李建琼、戢勇是作为向合同相对方宏馨公司主张承担逾期办证的违约责任。2.不认可宏馨公司主张逾期办证的理由系不可抗力及政府原因。即便是政府原因，宏馨公司在当时环境下依然有权利和义务办理产权证书，否则应当承担违约责任。 李建琼、戢勇向一审法院起诉请求：1.判令宏馨公司为李建琼、戢勇代办案涉房屋的不动产权证；2.判令宏馨公司向李建琼、戢勇支付逾期办理不动产转移登记手续违约金76800元（逾期时间从2017年7月21日起暂计算至2019年8月28日，共计768天，每日违约金100元，违约金共计76800元）；3.本案诉讼费由宏馨公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月21日，李建琼、戢勇与宏馨公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定李建琼、戢勇购买宏馨公司开发的位于简阳市，价款为784000元。李建琼、戢勇如约向宏馨公司支付了全额购房款，宏馨公司于合同签订当日交付了房屋。在《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议中，双方未对办理房屋转移登记手续的时间进行约定，案涉房屋所在2号楼至今未办理产权初始登记，李建琼、戢勇也未缴纳过房屋过户登记的相关税费。《商品房买卖合同补充协议》第八条关于办理产权的补充约定中载明“在办理产权登记过程中，因任何一方责任导致不能按时完成集中登记的，责任人每日承担违约金100元，并承担对方人员办理产权的误工费（每人每天200元）”。案涉房屋所在的二号楼在2014年6月9日取得建设工程规划验收合格证，2016年6月6日取得面积实测报告，2016年6月17日取得竣工验收备案书。另外，2016年5月12日，简阳市由成都市代管。2017年4月1日，石板凳镇等12个乡镇由高新区托管，涉案的石板凳镇旧改造项目在托管区域内，对区域内全部资料由简阳市移交高新区。 2017年9月，宏馨公司通过成都市人民政府网络平台反映办理案涉房屋的手续问题，2019年3月、7月、10月通过电话投诉反映，2019年7月19日高新区管委会的回复是石板凳镇属于空港新城范围内，该片区域正在加紧编制，待新规划稳定并法定化后，可开展相关手续办理工作。 在一审庭审中，双方对补充协议第8条进行了解释。李建琼、戢勇认为包含初始登记和集中登记两层意思，集中登记是指办理完初始产权后李建琼、戢勇等业主在集中时间段、同一地点办理分户产权。宏馨公司方认为第8条的内容是指误工费之类的费用，集中登记是指办理分户手续。 一审诉讼过程中，一审法院曾向成都高新区公园城市建设局发函，询问石板嘉苑相关竣工验收、备案、产权证办理等情况。成都高新区公园城市管理局的复函中载明“一、2017年4月1日至2020年5月31日，我局负责托管区域内土地供应及供后监管、自然资源和不动产统一确权、不动产测绘及可能性纠纷调处、不动产登记等相关政务服务工作。二、2017年9月，简阳市相关部门和高新东区不动产登记中心办理了不动产登记工作移交手续，简阳房管局移交了涉及石板凳镇石板嘉苑B区2号楼房屋预告登记资料（含：所有权预告、抵押预告）、土地首次登记档案资料。但截至2020年5月31日，简阳未向我局移交石板嘉苑B区项目土地供应及供后监管、施工许可及竣工验收、质量安全和文明施工监督管理、房产档案相关资料。三、2019年8月21日，我局开始正式对外办理涉托管区域建设项目用地竣工验收等事宜。宏馨公司于2019年5月5日完成石板凳镇石板嘉苑项目的竣工验收审查所需的前置地籍调查工作。2019年9月6日，宏馨公司经办人携带相关资料前来我局咨询竣工验收事宜，未递交办理石板嘉苑B区2号楼的相关资料。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定，宏馨公司须分别于2011年10月11日和2012年1月11日前向出让人支付国有建设用地使用权出让价款12500000元、12500000元；宏馨公司实际于2013年3月19日一次性缴纳土地款25000000元；《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。据此计算，宏馨公司延期缴纳土地款已产生滞纳金11975000元等相关事宜。宏馨公司未缴纳土地款滞纳金，因此无法通过竣工审查，亦无法办理石板嘉苑B区2号楼首次产权登记；四、目前，成都东部新区党工委管委会（市东部新城办）已成立，由其履行原高新区托管的12各乡镇涉及的各项经济社会管理权限等内容”。 另，宏馨公司于2020年7月20日向一审法院提交申请，要求驳回李建琼、戢勇的诉讼请求或调低违约金的金额。 一审法院认为，宏馨公司与李建琼、戢勇双方的《商品房买卖合同（预售）》及《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行各自的义务。结合诉辩双方的意见，原审争议的焦点为：一、关于宏馨公司是否存在逾期办证情形的违约问题；二、宏馨公司若存在逾期办证的违约情形违约金额应如何确定的问题。 一、关于宏馨公司是否存在逾期办证情形的问题。双方在合同中虽未约定办理初始产权登记和办理房屋产权转移手续的登记时间，但案涉房屋所在2号楼于2014年6月9日取得建设工程规划验收合格证，2016年6月16日取得面积实测报告，2016年6月17日取得竣工验收备案书，双方签订合同时案涉房屋已经存在属于现房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的若干问题的解释》第十八条第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，简阳宏馨公司应在签订合同时间2017年4月21日起90天内为李建琼、戢勇办理案涉房屋产权转移登记手续，在规定的时间内未办理产权转移手续就应当承担违约责任。 宏馨公司抗辩未办理初始登记和不动产转移登记原因在于李建琼、戢勇未履行缴纳契税义务和案涉房屋所处位置行政区域变化的不可抗力所致。首先，双方于2017年4月21日签订了《商品房买卖合同（预售）》以及《房屋买卖合同补充协议》，签订协议时案涉房屋所在地石板凳镇已经划归高新区行政托管，双方对该事实清楚明了，宏馨公司能够预见到办理案涉房屋产权转移登记过程中可能会遇到的各种情况，并非属于不能预见的事项，但该公司未在双方的合同中对此作出相应的特别约定。因此宏馨公司抗辩因政府行政区域变更原因导致无法办证，非宏馨公司责任，不应当承担违约责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；其次，高新区公园城市建设局向一审法院的回函明确载明，案涉2号楼无法取得产权初始登记是因宏馨公司延期缴纳土地出让款已产生滞纳金11975000元等事宜，无法通过相关竣工审查，并非其所抗辩的因行政区划调整；最后，针对李建琼、戢勇未交案涉房屋的税费或未出具让宏馨公司代办产权手续的委托材料等问题，一审庭审中李建琼、戢勇明确表示，只要宏馨公司通知需要材料，李建琼、戢勇随时都可以提供，但因案涉2号楼一直未办理初始产权登记，后续办理产权转移登记手续不具备条件，为此宏馨公司一直未通知李建琼、戢勇需要交纳相关的材料。因此，案涉房屋不动产权证无法办理是由于宏馨公司的行为所导致，故宏馨公司的抗辩理由不成立，宏馨公司提供的证据不足以支撑其抗辩主张，故应认定为其具有过错。二、宏馨公司存在违约情形后违约金的计算标准问题。如前所述，本案由于宏馨公司的原因未能够在法律规定的时间范围内为李建琼、戢勇办理产权转移手续，宏馨公司构成违约，应承担违约责任。双方在《商品房买卖合同补充协议》第八条关于办理产权的补充约定“在办理产权登记过程中，因任何一方责任导致不能按时完成集中登记的，责任人每日承担违约金100元，并承担对方人员办理产权的误工费（每天200元）”，该约定系双方的真实意思表示，对彼此具有约束力，该条中明确提及办理产权登记及违约金等字词，不存在理解上的歧义应当认定为对违约情形法律后果的约定，宏馨公司抗辩该条非违约金的约定，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。宏馨公司申请对违约金进行调低。根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，宏馨公司存在逾期办证的违约行为，综合李建琼、戢勇的损失情况以及售房者宏馨公司在逾期办证中的过错程度，一审法院酌定将违约金调整为从逾期之日起即2017年7月21日至判决生效之日止，以购房款为计算基数，按照每日万分之0.5的标准计算违约金。 综上所述，因案涉房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记，不具备办理不动产转移登记的条件，故对李建琼、戢勇要求宏馨公司代为办理不动产权证的诉讼请求，一审法院不予支持。在办理产权转移手续的过程中，宏馨公司确实存在过错和违约情形，一审法院对李建琼、戢勇要求宏馨公司支付逾期办证违约金的诉求部分予以支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的若干问题的解释》第十八条第三项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：一、宏馨公司于判决生效之日起十日内向李建琼、戢勇支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金的计算方式为：以购房款784000元为基数，从2017年7月21日起至判决生效之日止，按每日万分之0.5的标准计算）；二、驳回李建琼、戢勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取860元，由宏馨公司负担。 二审中，宏馨公司提交了以下证据：一、林国礼（案涉土地原竞拍人）2011年12月22日关于简阳市地块开发建设相关问题的申请书；二、关于2011-24号地块有关问题的备忘录；三、2012年8月31日简阳市政府议事纪要（第105次）；四、2011年10月17日简阳国土资源局与宏馨公司签订的国有建设用地使用权出让合同；五、案涉土地的国有土地使用权证；六、宏馨公司就案涉地块出让合同的情况说明；七、2019年11月5日成都高新区公园城市建设局关于商请核实2011-24号地块相关情况的函，2019年12月4日简阳市规划和自然资源局关于2011-24号地块相关情况的复函。 宏馨公司以上证据拟证明：1.国有土地出让合同中载明的合同签订时间是错误的，并不是2011年10月17日。证据一中林国礼为该土地原竞拍人，因其不具备房地产开发的资质，所以其于2011年12月22日向简阳市政府申请由宏馨公司接手该土地；2.备忘录中记载的该地块的解决方案，也是于2011年12月31日才作出。国有土地转让合同中最后一段载明“该合同签订是根据简阳市政府议事纪要第105次的相关内容才签订”，纪要是2012年8月31日才作出，由此能证明该合同中载明的2011年10月17日签订的时间是错误的。3.宏馨公司缴纳土地款的时间符合约定和相关流程，高新区公园城市建设局向一审法院的回函载明宏馨公司延期缴纳土地出让款已产生滞纳金未缴纳事宜并不存在。此外，宏馨公司陈述第一组证据系在简阳市相关部门复印无法取得原件，申请本院依职权向简阳市相关部门调取相关证据原件。 李建琼、戢勇质证认为，对前述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。且从内容上看，宏馨公司进行了土地出让合同的补签，合同签订时间并不影响缴纳土地出让金的违约责任的承担。 本院经审查认为，对前述证据的采信将结合本案其他在案证据及查明事实综合予以认定。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，宏馨公司上诉提出案涉小区行政区划的变更等政府因素导致无法办理权属证书。且该情形属于不可抗力。本院认为，不可抗力可以是自然原因造成及人为的、社会因素引起，同时具备不可预见、不可避免、不可克服等客观情况。宏馨公司作为案涉楼盘的开发企业，在签订商品房买卖合同之前，其已知晓案涉房屋所在地已经划归高新区行政托管。故相关办证事项涉及到的行政管理问题并非属于不能预见的事项，双方当事人均未在合同中对该事项进行任何约定。本案情况并非属于法定的“不能预见”、“不能克服”、“不能避免”的情形。故本院认为宏馨公司主张逾期办证属于不可抗力应免责的理由不能成立。其次，案涉《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。宏馨公司应当按照合同约定为李建琼、戢勇办理案涉房屋的权属证书。而宏馨公司未按照合同约定的时间办理案涉房屋的权属证书，已构成违约。根据原《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应当按照合同约定承担相应的违约责任。即便因为案外人的因素导致案涉房屋不能办证，李建琼、戢勇在履行案涉合同时并无过错，根据原《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”、《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”之规定，宏馨房产公司亦应当承担违约责任。第三，宏馨公司虽然对高新区公园城市建设局向一审法院复函内容不予认可，但宏馨公司提交的简阳市规划和自然资源局的函件中并未有明确否认前述函件认定情况的内容。宏馨公司并未举示充分证据否定高新区公园城市建设局作为主管案涉项目不动产登记事项的行政主管部门依管理职权做出的认定，故宏馨公司于本案二审中提交的证据均不能达到其证明目的，本院依法不予采信，对其该主张不予采纳。且因本案中不存在系政府因素导致的不可抗力的行为，宏馨公司要求本院调取其二审提交的证据在简阳市政府相关部门的原件的申请，不符合法律规定，本院依法不予准许。 综上所述，宏馨公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1720元，由简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年六月九日 书记员 何佳林