广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8174号上诉人（原审被告）：吴其华，男，1955年5月5日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市金湾区。被上诉人（原审原告）：蒋施华，男，1974年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：袁金鹏，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人吴其华因与被上诉人蒋施华物权保护纠纷一案，上诉人吴其华因不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。吴其华上诉请求：撤销一审判决，驳回蒋施华一审全部诉请。事实和理由：1.一审判决未查清案件事实便维持（2015）穗中法民五终字第2308号判决，否认吴其华基于合法取得涉案房屋业主身份而享有物业权利的原始事实，否定涉案房屋随物权转移而一并同步变更权利义务承担主体的实质。吴其华拥有物权在前，从未与任何人发生租赁事实，况且涉案房屋自被恶意拆除电表、水表等正常生活必须设施后，已不具备租赁条件。2.涉案房屋买卖事实在前，债权查封行为在后。在此期间，广地公司不办一手房产证给吴其华过户，虽经催促但无结果，且擅自拖延近20年。吴其华已取得原广地公司许可并签发业主证作为确认物权事实转移依据，吴其华依约履行按揭还款19年。当时广州中院忽视其中间真实意思内容便草率作出前述判决。3.广地公司明知涉案房屋早已转移给新业主吴其华占有居住实情，保全查封债务人黄小龙财产措施明显超过请求范围，但仍不解除涉案房屋查封，造成吴其华一直蒙在鼓里，更没有按最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第10条规定处理，故意不执行已查封的真正属于债务人黄少龙的其他财产，恶意制造本案。4.前述判决帮助广地公司消除应承担的法律义务，转嫁债务并归责于吴其华。不仅侵害吴其华合法权益，还存在瑕疵。5.吴其华对广地公司的不法行为于2014年提出执行异议和执行异议之诉，但被驳回，是不公正的。6.2001至2002年间，吴其华在向按揭银行申请变更贷款主体时已如实告知并提交资料，由于广地公司担保涉案房屋贷款及无房产证而未获批。除此之外，吴其华曾委托广地花园物管公司吴琼协助办过户，向番禺区公证处申办公证等，因无房产证均无法实现。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第10条、16条、17条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第（三）项、第19条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条、第21条、第26条规定、《合同法》第131条、第132条、第150条、《城市房地产管理法》第一条等法律规定及解释，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。另外，1.涉案真正债务人黄小龙已于2020年12月1日死亡。2.（2015）穗中法民五终字第2308号判决是错误的，放任了广地公司不法行为，导致本案发生，继而将吴其华房屋业主身份变为承租人角色。且广地公司已实际收回四倍以上金额的债权。3.由于前述判决认定事实错误，所确定的民事责任明显违背吴其华与广地公司的有效约定，造成吴其华经济损失惨重，再无经济能力购置房产，无法正常生活。综上，请求二审法院全面审查复核本案关联的（2002）番法民初字第1302号、（2014）穗番法执外异字第29号、（2014）穗番法民三初字第962号和（2015）穗中法民五终字第2308号等裁判文书，根据案件事实真相，实事求是重新认定。被上诉人蒋施华辩称：一、蒋施华经司法拍卖取得涉案房产的所有权，依法对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的权利。番禺区人民法院于2019年5月7日作出执行裁定书，裁定涉案房产归买受人蒋施华所有，涉案房产所有权自裁定送达蒋施华时起转移。蒋施华于2019年6月14日领取了执行裁定书，并于2019年9月10日办理了《不动产权证书》。二、吴其华对涉案房产不享有物权，无权继续在涉案房产中居住。吴其华对涉案房产不享有物权已经过生效判决确认。三、吴其华与黄小龙之间的债权债务关系应另寻法律途径解决。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。蒋施华于2020年1月19日向一审法院起诉请求：1.吴其华及其同住家属于判决生效后10日内腾空、搬离广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园C12集翠居2C；2.吴其华向蒋施华支付房屋占用费（计算方式：暂按照政府公布的2018年房屋租金参考价每月28元／建筑面积平方米，即2772元／月计算，从2019年6月14日起计算至吴其华腾空、搬离房屋之日止）；3.本案诉讼费用由吴其华承担。一审法院确认如下事实：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园C12集翠居2C。2000年1月，案外人黄小龙向广东省番禺广地房地产开发有限公司（以下简称广地公司）购买上述涉案房屋，建筑面积100平方米。2001年6月19日，黄小龙与中国建设银行广东省分行签订《楼宇按揭合同》，借款期限从2001年6月至2021年6月，借款总额为227000元，同时办理了涉案房屋房地产抵押（按揭）登记证书和债权文书公证书，番禺区房管部门出具的《商品房签证情况》载明涉案房屋的权属人为黄小龙，但未核发房产证。2002年，一审法院作出（2002）番法民初字第1302号民事判决书，判决黄小龙向广地公司支付购房款872000元及违约金16840元。因黄小龙未履行生效法律文书确定的义务，经申请人申请，一审法院立案执行上述判决书，执行案号：（2002）番法执字第6579号。2013年5月，一审法院在执行6579号案件中作出（2002）番法执字第6579-1号执行裁定书，查封了涉案房屋。2014年5月19日，吴其华作为案外人向一审法院提出执行异议，称其已向黄小龙购买了涉案房屋，支付了全部购房款并已实际接收使用该房屋，要求一审法院中止对涉案房屋的执行。一审法院受理后，于2014年6月19日作出（2014）穗番法执外异字第29号执行裁定书，裁定驳回了吴其华提出的异议。吴其华不服上述执行裁定书，向一审法院提起了案外人执行异议之诉，要求确认涉案房屋归其所有、解除查封并停止执行涉案房屋。一审法院受理后，于2014年11月10日作出（2014）穗番法民三初字第962号民事判决书，判决驳回了吴其华的诉讼请求。吴其华不服提出上诉，广州中级人民法院作出判决书，认为吴其华明知黄小龙是通过按揭贷款方式购买涉案房屋，在涉案房屋未涂消抵押之前不能办理过户登记手续，其仍愿意向黄小龙购买涉案房屋，并多年来一直以黄小龙的名义偿还银行贷款，至今尚未还清，且不能提供证据证实其积极向黄小龙、广地公司追讨办理涉案房屋的过户登记手续，在此情况下，吴其华对涉案房屋至今未能过户至其名下存在过错，其主张人民法院不能查封涉案房屋理据不足，不予支持。二审判决结果驳回吴其华上诉、维持一审判决。2019年3月6日，一审法院在京东网司法拍卖发布竞买公告，载明定于2019年4月8日10时至2019年4月9日10时进行公开拍卖活动，涉案房屋起拍价为172万元，评估价为215万元，无钥匙，不清场交付。另特别提示：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认；竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任。标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。2019年5月7日，一审法院作出（2016）粤0113执440号之五执行裁定书，载明在执行广地公司与黄小龙的执行案中，依法委托京东网对涉案房屋进行司法拍卖。2019年4月8日，买受人蒋施华以172万元的最高价竞得，遂裁定涉案房屋所有权自本裁定送达蒋施华时转移。2019年9月10日，涉案房屋所有权人登记为蒋施华。蒋施华提供的微信聊天记录显示，蒋施华自2019年9月开始一直与吴其华沟通交还涉案房屋的事项，但未能达成一致协议。一审法院认为：一审法院于2019年5月7日作出（2016）粤0113执440号之五执行裁定书，裁定涉案房屋的房产所有权自裁定书送达买受人蒋施华时转移。蒋施华经拍卖取得涉讼房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。吴其华认为涉案房屋为其向黄小龙购买，涉案房屋应归其所有，其入住至今已十几年。根据已查明事实，吴其华已针对一审法院查封涉案房屋提出执行异议及执行异议之诉，要求确认涉案房屋归其所有、停止对涉案房屋的执行，一审法院已作出相应裁定、判决，驳回其请求，二审判决亦予以维持。故吴其华对涉案房屋不享有物权，仅享有依据其与黄小龙之间的买卖关系而取得的债权，该债权不得对抗蒋施华作为物权人对涉案房屋合法行使物上之权利，蒋施华要求吴其华及同住人员搬离涉案房屋，于法有据，一审法院予以支持。蒋施华依法参加拍卖取得涉案房屋的所有权，其物权权利应当依法予以保护。一审法院于2019年6月14日将（2016）粤0113执440号之五执行裁定书送达给蒋施华，故蒋施华依法自该日起享有涉案房屋的所有权，其要求吴其华自该日起支付房屋占有使用费，并主张参照广州市房屋租金参考价每月2772元的标准支付至实际返还之日，一审法院亦予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2020年11月5日作出判决如下：一、吴其华及其同住人员于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园C12集翠居2C房屋；二、吴其华于本判决发生法律效力之日起十日内，参照广州市房屋租金参考价每月2772元的标准向蒋施华支付自2019年6月14日起至实际腾房之日止的占有使用费；本案受理费732元，由吴其华承担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：1.蒋施华一审主张其于2019年6月14日领取涉案执行裁定书，并提交一审法院送达回证，显示其于2019年6月14日签收（2016）粤0113执440号民事裁定书。2.吴其华不服（2014）穗番法民三初字第962号民事判决书提出上诉，广州中级人民法院于2015年7月6日作出（2015）穗中法民五终字第2308号判决，该判决书还记载：在原审诉讼中，吴其华还向原审法院提供了其与黄小龙在2001年8月签订的关于买卖涉案房屋的《房屋产权转让协议》和《房屋产权转让协议补充协议书》、广地花园业主证、固定电话收费票据、以黄小龙的名义向银行还按揭贷款的存折票据、房屋装修票据以及电费水费气费物管费电视费缴费票据等证据，来证明拥有涉案房屋所有权。另外，吴其华和黄小龙并未举出广地公司违规经营受到房管部门处罚导致涉案房屋无法登记过户的证据，广地公司对此也予以否认……二审中，对涉案房屋为何没有过户至吴其华名下，黄小龙述称因为涉案房屋一直没有过户至其名下，因为广地公司存在一房多卖，房管部门因此要求停止一切过户手续的办理，故导致过户不能，多年来，黄小龙、吴其华都催促广地公司办理房地产权证。广地公司述称黄小龙从未要求广地公司办理涉案房屋的产权过户手续，也不存在房管部门停止为其司办理房屋产权证的情况。该判决认定……广地公司负有对黄小龙办理涉案房屋产权证之义务，属于广地公司与黄小龙之间的合同关系，广地公司在履行与黄小龙的合同关系中是否违约，不影响法院判断吴其华自身在涉案房屋未办理过户登记手续中是否存在过错。吴其华为证明其主张，二审提交以下证据：1.业主证，拟证明吴其华是涉案房屋权属人、业主；2.云南省昆明市中级人民法院（2012）昆民执字第133-1号协助执行通知书，拟证明昆明中院解除涉案房屋的查封让给他案执行；3.广东省广州市番禺区人民法院（2002）番法执字第6579号恢字1号、（2016）粤0113执440号执行通知书，拟证明番禺法院和昆明中院两案对黄小龙名下房屋拍卖后划分执行款；4.确认书（显示黄小龙向广地花园管理处确认涉案房屋于2001年8月3日转让给吴其华），拟证明涉案房屋产权归属；5.建行办事凭证，拟证明广地公司拖延办证其有咨询变更供房主体；6.吴琼二手楼收费表，拟证明广地公司推托办证而其自行了解相关情况；7.申办公证回执，拟证明广地公司推辞办证而其自行了解办证事宜；8.广州日报，拟证明广地公司存在违法行为；9.广州市番禺区国土资源和房屋管理局关于撤销“广地花园”部分商品房预售合同登记备案的决定[番国房字﹝2004﹞1号]，拟证明政府对广地公司进行整改；10.广州市番禺区国土资源和房屋管理局行政处罚决定书[番国房字﹝2004﹞5号]，拟证明政府对广地公司进行处罚；11.收款收据001921、001945、001971、0002256、65257号共五张，拟证明涉案房屋装修工人押金及煤气改管的票据；12.收款收据0000475号和物业公司2013年09月通知书，拟证明登记备案的业主身份；13.电信局固话登记表，拟证明房屋权属；14.收费通知0018857，拟证明广地公司认定的业主；15.建行业务申请书，拟证明吴其华承担房屋按揭义务；16.黄小龙住院号的照片，拟证明黄小龙病危。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的《中华人民共和国合同法》的规定。本案二审争议的焦点在于吴其华及其同住人员是否应当腾空涉案房屋并向蒋施华支付房屋占用费。对此，本院具体分析如下：《中华人民共和物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案中，蒋施华通过司法拍卖依法拍得涉案房屋，蒋施华享有涉案房屋所有权人的权利。蒋施华作为产权人要求吴其华（含房屋的共同使用人）交还涉案房屋具有合法依据。一审判决吴其华交还房屋并无不当，本院予以维持。蒋施华主张其于2019年6月14日签收（2016）粤0113执440号之五执行裁定书，并提交一审法院的送达回证予以证实，该裁定书裁定涉案房屋所有权自本裁定送达蒋施华时转移。故一审判决吴其华自2019年6月14日开始按照广州市房屋租金参考价的标准支付房屋占用费至实际返还之日止，并无不当，本院予以维持。吴其华上诉提出其是涉案房屋的业主，享有涉案房屋物权。根据查明的事实，一方面，吴其华从未取得涉案房屋的产权登记。另一方面，吴其华已针对一审法院查封涉案房屋另案提出执行异议及执行异议之诉，要求确认涉案房屋归其所有及停止对涉案房屋的执行，其请求已经另案生效裁判驳回。综上，吴其华的上诉主张均没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，吴其华的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费732元，由吴其华负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  李光华审判员  谭红玉二〇二一年六月三十日书记员  林臻灏区敏儿