宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2021）宁0221民初1959号原告：马某1，住平罗县。委托诉讼代理人：马某2，宁夏天纪律师事务所律师。特别授权代理。被告：宁夏星海房地产开发有限公司。法定代表人：张某，系宁夏星海房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：姚某，宁夏鑫源律师事务所律师。特别授权代理。被告：贺某，个体户，住平罗县。原告马某1与被告宁夏星海房地产开发有限公司（以下简称“星海公司”）、贺某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月27日以（2020）宁0221民初2896号民事判决书予以判决。后被告宁夏星海房地产开发有限公司不服判决提起上诉，石嘴山市中级人民法院以（2021）宁02民终99号民事裁定书裁定撤销原判决，发回本院重审。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告马某1的委托诉讼代理人马某2、被告星海公司的委托诉讼代理人姚某到庭参加了诉讼。被告贺某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告马某1向本院提出如下诉讼请求：1.判令二被告继续履行与原告签订的《商品房预售合同》，即判决二被告向原告交付平罗县星海山水名居29号楼B段2单元902号房屋一套（房屋现价值303600元）；2.判令二被告给原告办理房屋产权过户手续；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告贺某系被告星海公司开发建设案涉工程的项目经理。2016年2月5日，原告与被告贺某签订一份《商品房预售合同》，约定原告预购由被告贺某实际施工、由被告星海公司开发建设的××县房屋一套，合同总价款为303600元。约定签订合同时，先付定金20万元，下欠房款于2016年6月30日交付房屋手续时付清。合同签订后，原告支付被告贺某20万元定金。后被告贺某没有按时交付房屋和相关手续。2019年原告起诉后，因案涉房屋未竣工，被法院驳回。现案涉房屋已竣工验收，故原告诉至法院。被告星海公司辩称，原告要求被告星海公司承担责任的诉讼请求不能成立，被告星海公司从没有向原告出售过房屋，也没有收取原告的任何购房款，更未与原告签订书面的《商品房预售合同》，与原告之间不存在房屋买卖合同关系，故请求依法驳回原告要求被告星海公司承担责任的诉讼请求。被告贺某未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据。原告马某1为支持其诉讼请求，当庭提交以下证据：1.《商品房预售合同》、收据、中国农业银行回单各一份，证明2016年2月5日原告与被告贺某就案涉房屋签订《商品房预售合同》，约定总房价为303600元，原告支付购房定金20万元，双方约定2016年6月30日交付房屋及钥匙的事实；被告星海公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明被告星海公司有交付案涉房屋的义务。2.询问笔录一份（复印件），证明被告贺某因欠他人债务数额巨大，导致承建的案涉楼盘资金出现问题无法正常施工，致使与原告签订的合同无法按期履行构成违约的事实。被告星海公司对该组证据无异议。3.《开发工程管理协议》一份（复印件），证明被告星海公司系平罗县星海山水名居29#楼B段工程的开发商，2013年10月22日二被告签订《开发工程管理协议》，约定被告贺某挂靠被告星海公司的商品房预售许可资质，以该工程的项目经理，即实际施工人，承建案涉工程，按房屋销售总价1.2%向被告星海公司上交管理费。同时证明被告贺某对案涉房屋有销售的权利，《开发工程管理协议》约定被告星海公司协助被告贺某处理好开发、销售等管理事宜；被告星海公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该证据系复印件，且来源不明，不予认可。4.（2019）宁0221民初400号民事判决书、（2020）宁0221民初2896号民事判决书、（2021）宁0221执异3号执行裁定书各一份，证明：1、2019年1月19日原告起诉二被告交付案涉房屋并承担违约责任，庭审查明案涉房屋不具备竣工验收条件判决被告贺某向原告支付违约金20000元的事实；2、2020年8月18日原告再次起诉，庭审查明案涉房屋备案在被告星海公司名下，于2019年年底竣工，被告星海公司于2019年12月26日取得商品房预售许可资质，现案涉房屋已具备交付及办证条件的事实；3、案外人代某对案涉房屋进行保全，原告向法院提出执行异议，法院于2021年4月13日依法作出执行裁定，解除了案外人代某对案涉房屋的保全，现案涉房屋具备交付和办证条件的事实；被告星海公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。5.微信截屏一张（复印件）、兴业银行手机银行转账截屏一张（复印件）、收条一张、承诺书一张，证明截止2021年3月19日原告已实际向被告贺某支付房款390000元的事实；被告星海公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的无异议。6.《房屋装修合同》一份、兴业银行手机银行转账截屏两张（复印件），证明案涉房屋被告贺某现已交付原告实际占有，并且装修完毕的事实。被告星海公司对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证实被告贺某已经完全交付案涉房屋给原告，也不能证实原告已经装修完毕的事实。被告星海公司未向本院提交证据。经对到庭当事人的当庭陈述及原告所举证据的分析与认定：原告马某1提供的证据1、2、3、4、5、6，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告星海公司系平罗县星海·山水名居29#楼B段工程（案涉房屋包含其中）的开发商。2013年10月22日，被告贺某（乙方）与被告星海公司（甲方）签订《开发工程管理协议》一份，约定被告贺某挂靠被告星海公司的商品房预售许可资质，以该工程的项目经理，即实际施工人，承建平罗县星海·山水名居29#楼B段工程，按房屋销售总价1.2%向被告星海公司上缴管理费。该协议第三条双方权利与义务第1款第（6）项约定，协助乙方处理好开发、销售等管理事宜；第（8）项约定对乙方所投资的项目销售过程、售后服务和工程保修进行监督；第十条约定乙方销售的房屋，必须具备水、暖（壁挂炉、温控器）、电、天然气、有线电视通，严禁壁挂炉向买房人另行收费……，协议还约定了其他权利义务。2016年2月5日，原告与被告贺某签订《商品房预售合同》一份，合同约定被告贺某将平罗县星海山水名居B段29号楼2单元902号房屋以单价每平方米2300元，共计303600元出售给原告，房屋面积132平方米；签订预售合同时首付定金20万元，下欠房款103600元，于2016年6月30日前付清；合同还约定甲方（被告贺某）售给乙方（原告马某1）的商品房交房时间以星海房地产开发有限公司交工之日起开始计算。合同签订当天，原告支付被告贺某购房款20万元，被告贺某给原告出具20万元的购房款收据一张。案涉房屋至今未向原告交付，引起本案诉讼。同时查明，案涉房屋备案在被告星海公司名下，案涉房屋于2019年年底竣工，被告星海公司于2019年12月26日取得商品房预售许可资质。案涉房屋建筑面积为138.91平方米（套内面积121.63平方米、分摊面积17.28平方米）。在案件审理过程中，原告与被告贺某对案涉房屋的单价达成一致意见，每平方米为3300元。另查明，案涉房屋因代某申请执行贺某、星海公司、宁夏星源建筑安装有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年11月12日以（2020）宁0221执193号之四执行裁定书予以查封。本院于2020年11月27日以（2020）宁0221民初2896号民事判决书对本案进行了判决，判决后被告宁夏星海房地产开发有限公司不服判决提起上诉，石嘴山市中级人民法院以“一审法院在审理本案过程中未能查明案涉房屋的权利状况”为由，以（2021）宁02民终99号民事裁定书发回本院重审。还查明，本案在重审期间，因原告马某1对本院查封执行案涉房屋提出执行异议，本院于2021年4月12日以（2021）宁0221执异3号执行裁定书对案涉房屋予以解除查封。原告马某1于2021年3月19日又向被告贺某支付了购房款150000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据被告贺某与被告星海公司签订的《开发工程管理协议》的约定，被告贺某挂靠被告星海公司的商品房预售许可资质，可以销售案涉房屋。根据庭审查明，原告与被告贺某签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且案涉房屋的商品房预售许可资质已于2019年12月26日取得，故原告与被告贺某签订的《商品房预售合同》系有效合同。合同签订后，原告支付购房款20万元，已履行了部分交款义务，且案涉房屋现已具备交房条件，但被告贺某至今未履行交房义务和办理产权过户登记手续，故对原告要求被告贺某交付案涉房屋及办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告星海公司系案涉房屋的开发商，且被告星海公司与被告贺某签订的《开发工程管理协议》中约定被告星海公司协助被告贺某处理好开发、销售等管理事宜，故被告星海公司应与被告贺某协助原告办理案涉房屋产权过户登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：一、被告贺某于本判决生效之日起三十日内向原告马某1交付位于××县房屋一套；二、被告贺某、宁夏星海房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告马某1办理上述房屋的产权过户登记手续；三、驳回原告马某1的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费5854元，由被告贺某、宁夏星海房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长 雷 鸣人民陪审员 邵梅芳人民陪审员 周翠梅二〇二一年六月二十八日书记员 杨 娟附：判决书所依据的法律条款内容《中华人民共和国合同法》(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过)第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典实施前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。