上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6696号上诉人（原审原告）：上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区富特西一路471号33号综合楼3层。法定代表人：张浩，董事长。委托诉讼代理人：倪宏，男，上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司工作。委托诉讼代理人：陈珏，女，上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司工作。上诉人（原审被告）：上海弘图资产管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区富特北路460号二层396部位。法定代表人：吴开霞，执行董事兼总经理。上诉人上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司（以下简称外高桥公司）、上诉人上海弘图资产管理有限公司（以下简称弘图公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初79875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人外高桥公司的上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判支持外高桥公司的一审诉请第二项、第三项、第四项。外高桥公司明确其对一审判决第一项没有异议。事实与理由：一、弘图公司对办公室内物品的处置态度不明，仍将办公室物品放置于中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号第XX层XX部位（以下简称系争房屋）内；二、一审法院对逾期违约金支持的标准过低，而且弘图公司至今仍将其物品放置于系争房屋，一审法院仅支持部分占有使用费不当。上诉人弘图公司的上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，发回重审或者依法改判。事实与理由：一、弘图公司未签订外高桥公司提供的租赁合同，该份合同上没有弘图公司法定代表人签字；二、实际欠付租金仅仅为人民币（币种下同）718，593.75元，弘图公司已经将办公范围缩小；三、弘图公司于2019年11月16日连续三天要求搬家，张某不允许弘图公司搬家。上诉人外高桥公司、上诉人弘图公司均不同意对方的上诉请求。外高桥公司向一审法院提起诉讼，请求：1、判令弘图公司支付房屋租金2，443，218.75元；2、弘图公司支付迟延支付租金的违约金802，008.11元（按每天所欠租金的万分之四暂计至2019年2月28日，要求计算至弘图公司实际支付之日止）；3、弘图公司支付房屋占用使用费862，312.50元（自2019年3月1日起按每逾期一天则按日租金的一日半计算，暂计至2020年2月28日，要求计算至弘图公司返还房屋之日止）；4、弘图公司将其租赁的外高桥保税区XX路XX号（XX区XX地块）第XX层XX部位返还给外高桥公司。一审法院认定的事实：上海XX集团股份有限公司系中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号房屋所有权人。上海XX集团股份有限公司委托外高桥公司对系争房屋进行经营管理，以外高桥公司名义对外签订租赁合同。2014年3月，外高桥公司（甲方）与弘图公司（乙方）签订《XX-XX#房屋租赁合同》，约定外高桥公司将系争房屋出租弘图公司，租期自2014年1月1日至2019年2月28日，年租金574，875元，三个月支付一次，先付后用，每个支付周期首月的10日之前支付，首期租金143，718.75元在2014年3月10日之前支付。租金自本合同生效之日三年不变，第四年开始调整，每次调整幅度不超过10％。合同生效后15天内，乙方须一次预付3个月租金为押金，合计143，718.75元。甲方应于2014年3月1日前交付系争房屋，租赁期满后不续期的，于2019年2月28日前乙方将所租赁的房屋经甲方验收合格后完整地交还给甲方。补充条款约定，租赁合同终止时的租赁房屋交接程序即由乙方自动向甲方联络，由双方按约同时派出代表在场，依照租赁合同对租赁房屋及状况逐一清点、校对、登记，制作交接清单，经双方代表签字并盖章，移交租赁房屋后，视为租赁房屋交接完毕。否则，若乙方在合同终止日未按时与甲方办理交接手续的，则每逾期一日支付一日半的租金。退租时，乙方应将租赁房屋恢复原状（甲方同意保留的部分除外），如乙方未能将租赁房屋恢复原状的，乙方应以甲方出具的修复费用的清单向甲方支付修复费用。甲乙双方明确同意符合下列情况之一，视为逾期付款，每逾期一日按逾期付款金额的万分之四的比例支付滞纳违约金：（a）乙方在租赁合同规定支付期限的最后一日未支付足或未支付租赁房屋租金的；（b）任何一方逾期支付违约金、赔偿金的。合同签订后，外高桥公司交付弘图公司系争房屋，弘图公司支付租金至2014年11月30日，之后未付。外高桥公司开具了2014年12月1日至2016年2月29日的租金发票，共计718，593.75元，之后未开具发票。2017年2月7日，外高桥公司向弘图公司发送企业询证函，表示截至2016年12月31日，弘图公司尚欠718，593.75元应收账款。同时注明，本函仅为复核账目之用，并非催款结算。2018年2月6日，外高桥公司再次向弘图公司发送企业询证函，表示截至2017年12月31日，弘图公司尚欠718，593.75元，要求弘图公司列示与外高桥公司签订的正式履行的合同、是否正常履行、是否存在纠纷或潜在纠纷。同时注明，本函仅为复核账目之用，并非催款结算。一审审理中，经一审法院要求，外高桥公司负责系争房屋租赁事宜的工作人员张某到庭说明情况，张某表示，2019年的时候，弘图公司提出生意不好做，想退一部分，将近年底时返还一些钥匙，但其不认为是退租，因为退租需要先付清欠款，签订退租协议，签署退租交接单等手续。弘图公司表示，每年都会给张某写一份欠条，金额都是718，593.75元。张某表示，确实有欠条，但不记得内容。直至本案一审判决，张某并未提供相应欠条。外高桥公司表示，在弘图公司付清欠款前，其对屋内物品享有留置权。弘图公司表示，系争房屋内的物品部分为弘图公司所有，部分为案外人所有，外高桥公司无权扣留。根据外高桥公司提供的现场视频显示，系争房屋大部分处于空置状态，弘图公司尚有物品留存在内，但仅占系争房屋的很小部分。一审法院认为：外高桥公司、弘图公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点之一在于弘图公司欠付租金金额。弘图公司主张，外高桥公司、弘图公司曾一致确认弘图公司欠付租金金额为718，593.75元。根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，故弘图公司就此主张，负有证明责任。目前已查明的事实：1、外高桥公司仅开具了截至2016年2月29日，总金额为718，593.75元的租金发票；2、2017年、2018年，外高桥公司两次向弘图公司发送企业询证函均表示弘图公司尚欠外高桥公司718，593.75元；3、弘图公司每年向外高桥公司负责系争房屋租赁事宜的工作人员张某出具欠条，张某及外高桥公司拒绝向一审法院提供上述欠条，应视为承认弘图公司所述，欠条内容为欠付外高桥公司租金718，593.75元。但上述事实并无法得出外高桥公司、弘图公司以718，593.75元结算租金的结论。首先，合同并未约定以发票金额作为租金的结算，实践中亦无此惯例，外高桥公司开具的718，593.75元租金发票与弘图公司欠付租金总额无关。其次，外高桥公司的企业询证函明确注明仅为复核账目之用，并非催款结算。因外高桥公司开具的718，593.75元租金发票未入账，故向弘图公司征询情况，此举并不能视为外高桥公司认可弘图公司仅欠付718，593.75元租金。最后，虽然一审法院可以认定弘图公司向外高桥公司出具欠付外高桥公司718，593.75元欠条的事实，但该事实亦仅能说明外高桥公司对上述金额的催讨，无法推断出外高桥公司放弃其余租金的请求权。综上，对弘图公司关于双方曾一致确认欠付租金金额为718，593.75元的抗辩，一审法院不予采纳。弘图公司表示其于2、3年前便将系争房屋返还外高桥公司，仅留存两把展厅和财务室的钥匙，用于存放物品，对该节事实，弘图公司并未提供相应证据予以佐证，故一审法院亦难采信。现合同已经到期，弘图公司应向外高桥公司支付租期内的全部租金。外高桥公司诉请的租金金额计算无误，一审法院予以确认。关于逾期支付租金的违约金，外高桥公司主张的标准确实过分高于弘图公司违约给外高桥公司造成的实际损失，一审法院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素，酌情将违约金调整为截至2019年2月28日前合计10万元，2019年3月1日起，以2，443，218.75元为基数，按照每日万分之一的标准，计算至实际付清之日止。虽然弘图公司未按照合同约定的要求返还系争房屋，但外高桥公司在本案中主张对屋内物品享有留置权，隐含的前提便是，外高桥公司已经对系争房屋及物品实际占有，故关于返还房屋的诉请，一审法院予以驳回。至于房屋使用费，租赁合同约定租赁到期后，弘图公司应自动联络外高桥公司收回房屋，办理验收手续，一方面，弘图公司并未履行相关义务，另一方面，外高桥公司在得知弘图公司不再使用房屋，已经返还钥匙的情况下，怠于收回房屋，造成损失的扩大，也应承担部分责任。故一审法院以合同约定为基础，综合考虑本案实际情况，酌情确定由弘图公司向外高桥公司支付房屋使用费479，062.50元。一审法院于2021年3月5日根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、上海弘图资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司租金2，443，218.75元；二、上海弘图资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司违约金（截至2019年2月28日为10万元，自2019年3月1日至实际付清之日止，以2，443，218.75元为基数，按照每日万分之一的标准计算）；三、上海弘图资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司房屋使用费479，062.50元；四、驳回上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币39，660元，减半收取计19，830元，由上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司负担3，230元，上海弘图资产管理有限公司负担16，600元。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。本案中，弘图公司提出其未与外高桥公司签订过涉案合同，这与其在一审庭审中所述矛盾，更何况弘图公司已经实际占有使用了系争房屋，至于租赁合同上是否有弘图公司法定代表人签章并不影响租赁关系的成立，故本院对弘图公司该项上诉理由不予采信。弘图公司应当按照租赁合同的约定按期支付租金，根据在案证据，弘图公司存在欠付事实，故一审法院支持外高桥公司要求弘图公司支付租赁期间所欠租金的诉请，符合合同约定，本院依法予以维持。至于弘图公司提出欠付租金仅为718，593.75元，弘图公司早就将系争房屋归还，均缺乏证据予以佐证，且与租赁合同中关于系争房屋返还条件的约定不符，一审法院不予采信，于法有据，本院亦同。对于外高桥公司提出的欠租逾期支付的违约金及占有使用费过低的上诉请求，经查，一审法院根据本案实际情况及相关证据，酌定逾期支付租金的违约金标准与金额及租赁关系终止后的弘图公司应承担的占有使用费，并无不妥，本院依法予以维持。本案二审中，外高桥公司与弘图公司愿意自行交接办公用品，且外高桥公司意欲对相关货物行使留置权，故外高桥公司再要求弘图公司返还系争房屋的诉请，一审法院不予支持，并无不妥，本院依法予以维持。另，弘图公司在上诉状中提出的超出外高桥公司一审诉请范围的主张，本院难于处理。综上，上诉人上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司、上诉人上海弘图资产管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币45，280元，由上诉人上海市外高桥国际贸易营运中心有限公司负担12，832元，由上诉人上海弘图资产管理有限公司负担32，448元。本判决为终审判决。审 判 长  凌 捷审 判 员  翟从海审 判 员  蒋辉霞法官助理  林佳豪书 记 员  林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……