吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0204民初2571号 原告：牛继缘，男，1987年4月22日出生，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：赵海明，吉林吉泽律师事务所律师。 被告：寇丽莉，女，1983年4月13日出生，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：梁冬寒，吉林万璋律师事务所律师。 原告牛继缘与被告寇丽莉委托合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牛继缘及其委托诉讼代理人赵海明、被告寇丽莉及其委托诉讼代理人梁冬寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牛继缘向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房屋买卖居间协议》；2、被告按协议约定返还原告保证金30万元及利息11550元（按LPR自2020年4月24日暂计算至2021年4月23日），并支付原告违约金43000元；3、诉讼费、律师代理费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2020年4月13日签订《合作出售代理委托协议》，协议约定由原告代理被告出售被告名下位于船营区某某国际名家X单元XX层XXX号住宅，委托期限自2020年4月13日至2021年4月13日，另双方约定实际委托期限为交房日顺延一年为准，即2020年4月23日至2021年4月23日。协议约定由原告在委托期限内独家代理出售该房屋，原告向被告支付出售保证金30万元整，原告于2020年4月19日及4月24日将该保证金30万元给付被告。委托期限内原告与潜在买受方签订《房屋买卖居间合同》则视为完成委托事项，被告应配合原告办理相关手续。若原告未能在委托期限内完成该房屋出售，则原告以该房屋净到手价格收购该房屋或将合作出售保证金和房屋装修补偿给被告，原告可以选择任意一种补偿条件。2021年4月13日原告与买受人签订房屋买卖合同，在协议委托期限内完成委托事项。现因被告明确表示拒绝配合完成协议项下义务，导致协议目的无法实现，故原告诉至法院。 被告寇丽莉辩称：一《合作出售代理委托协议》约定的委托期限已经届满，协议终止，不存在解除的情形，被告不存在违约情形，不承担违约责任；30万保证金返还未约定利息。二、被告于2020年4月13日将案涉房屋交付给原告，故委托期限至2021年4月13日届满，而不是原告所说的2021年4月23日。三、原告在委托期限内并没有促成被告与实际买受方签订《房屋买卖居间协议》，故其没有完成委托事项。四、按照《合作出售代理委托协议》第八条违约责任8.1的约定，原告在本协议约定期限内没有找到实际买受方，即没有完成委托事项，构成违约，那么原告应选择以该房屋净到手价格收购该房屋或将合作出售保证金和房屋装修补偿给被告。经后期沟能原告无力收购房产，故应将30万元的出售保证金补偿给被告。五、协议终止后，原告应将案涉房产及屋内设备交付给被告，被告发现原屋内冰箱丢失，故请原告照价赔偿。六、被告于2021年4月28日将房产出售给王坤伦，售价68万元，与86万元相差18万元，是原告怠于履行委托事宜给被告造成的损失，原告应予赔偿。七、申请追加梧桐树市政店为本案第三人，以便查明案件事实。 本院经审理认定事实如下：寇丽莉系吉林市船营区某某国际名家X单元XX层XXX号房屋所有权人。2020年4月13日，寇丽莉（甲方、合作出售被代理方）与牛继缘（乙方、合作出售代理方）签订合作出售代理委托协议，约定：一、甲方委托乙方代理出售坐落在吉林市船营区某某国际名家X单元XX层XXX号房屋，1.1：房屋类型住宅，产权人寇丽莉，房屋所有权证吉林市房产证船字第S0XXXXX081号，房屋建成日期2005年，权属登记日期2016年6月3日，权属登记年限【满二年不满五年】；1.2：建筑面积114.15平方米，户型2-1，朝向东南，所在楼层29，装修程度有；1.3：抵押情况【是】，甲方自行结清抵押，如不能自行结清，双方协商，抵押金额为：人民币叁拾伍万元整；二、委托代理时间自2020年4月13日至2021年4月13日（上述期限不包含买卖双方签署《房屋买卖居间协议》及交易过户的所需时间）；三、委托代理条件：3.1：甲方房屋净到手价格为人民币捌拾陆万元整；3.2：是否可贷款【是】；3.3：是否同意装修【是】；3.4：甲方委托乙方寻找潜在买受方；四、乙方向甲方支付合作出售保证金人民币叁拾万元整，作为合作出售代理委托协议的履约担保，甲方签字确认视为实际收到此款项；五、5.4：甲方确认在委托期限内，乙方为出售上述房屋委托代理的受托方，甲方不得自行或交由其他第三方居间、委托代理出售即未经乙方认可的其他第三方；5.5：甲方在签署本协议后2020年4月23日将该房屋交由乙方保管；5.6：甲方授权乙方可代为收取潜在买受方购买该房屋的购房定金、购房价款等购房款项；5.7：甲方同意：（1）甲方与潜在买受方签订《房屋买卖居间协议》时，均视为乙方完成委托事项，甲方应在签订《房屋买卖居间协议》同时退还全部合作出售保证金；（2）甲方同意乙方可以在转付给甲方的任意款项中先行扣除应退还给乙方的合作出售保证金或应付的服务费；（3）甲方与乙方提供的潜在买受方在约定的期限内签订《房屋买卖居间协议》；6.7：乙方代理甲方与潜在买受方协商交易、谈判并代为收取买受方购房定金、购房款；6.8：乙方应及时通知甲方潜在买受方的情况，并通知甲方签约或收款等相关事宜；八、违约责任：8.1：乙方未能在本协议约定期限内找到实际买受方的，或违反本协议约定未能完成委托事项的，如乙方要求需经甲方书面签订延期合同按每日总房价款万分之二补偿给甲方，补偿期限双方协商，如超期未能完成委托事项即视为违约，乙方以该房屋净到手价格收购该房屋或乙方将合作出售保证金和房屋装修补偿给甲方，乙方可选择任意一种补偿条件，即合同终止；8.2：【特别提示】甲方有下列行为之一，则视为甲方违约，甲方应承担违约责任。（1）潜在买受方已签署《房屋买卖居间协议》及支付购房定金，甲方拒绝签署相关协议及收取款项的；（2）甲方违反本协议约定的内容，或未按约定签订《房屋买卖居间协议》的或经买受方书面通知后仍不签订《房屋买卖居间协议》的；（7）乙方收购此房屋时，甲方不配合乙方更名过户或全权委托公证给甲方的；8.2.1：即甲方应双倍返还乙方代为保管或已转付甲方的潜在买受方已支付的购房定金（若有）；8.2.2：同意向乙方支付买受方总成交房价款的5%作为违约金。该协议第4页特别告知部分由寇丽莉手写确认如下内容：1.3特别提示：甲方确认乙方已将本协议约定的内容解释清楚并已尽到告知义务，甲方愿意依照本协议约定履行责任。协议中“十三：其他约定：经甲乙双方友好协商，甲方同意，代理时间以交房日期为准顺延为一年。”该协议并约定了双方其他权利义务。 2020年4月13日，牛继缘与寇丽莉签署房屋留存物品清单，载明：“房屋物品交接书：双方已确认家具家电情况固定设施，证实无误，并随房屋装饰现状交付。物业结清证明：甲乙双方已经就该房屋包括不限于（水费、电费、物业费、供热费、维修基金等所有费用）全部交接完毕。” 2020年4月19日，牛继缘向寇丽莉转账6万元，寇丽莉出具部分房款收条一份，载明：今收到购房人购买本人寇丽莉位于吉林市船营区某某国际名家X单元XX层XXX号的房屋部分购房款人民币6万元整。【全部定金人民币30万元整】。2020年4月24日，刘兆洋向寇丽莉转款24万元，寇丽莉出具全部房款收条一份，载明：今收取购房人购买本人寇丽莉位于吉林市船营区某某国际名家X单元XX层XXX号的房屋部分购房款人民币30万元整，【含前期支付的全部定金人民币6万元整】，房款订金已全部付清。依据上述协议寇丽莉将案涉房屋交与牛继缘进行代理出售，至2021年4月11日，牛继缘未能成功找到购买案涉房屋的实际买受人，遂于2021年4月11日，牛继缘与寇丽莉协商欲以贷款方式收购案涉房屋，但因该房屋原有抵押未能注销，寇丽莉不同意由其结清该抵押所指向的贷款尾款，双方未能达成收购协议。 2021年4月13日，牛继缘代寇丽莉与刘兆洋签订关于案涉房屋的房屋买卖合同一份，约定房屋成交价格为86万元，首付款30万元，余款56万元拟办理贷款。2021年4月12日，牛继缘同事张喜晗通知寇丽莉于4月13日到银行配合办理贷款事宜，寇丽莉表示如果不结清原有银行贷款不同意去银行配合办理贷款事宜。 上述事实，有《合作出售代理委托协议》、转账凭证、部分房款收条、全部房款收条、通话录音、房屋买卖合同、房屋留存物品清单及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为：一、法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”之规定，本案委托合同成立于民法典施行前，依照当事人的约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行后履行合同发生争议，应当适用民法典相关规定。 二、合同应否解除问题及违约责任问题。本案牛继缘与寇丽莉之间签订的合作出售代理委托协议确系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，据此牛继缘与寇丽莉之间形成合法有效的委托代理关系，双方均应依约全面履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第一百七十三条第一项规定：“代理期限届满或者代理事务完成，委托代理终止。”牛继缘与寇丽莉之间的委托代理协议约定了委托代理期间为2020年4月13日至2021年4月13日，现该期间已届满，双方委托代理关系应依法终止，故已不存在解除问题，对牛继缘要求解除该合作出售代理委托协议的诉讼请求本院不予支持。关于牛继缘主张房屋交付时间为2020年4月23日，即委托代理时间应顺延至2021年4月23日的问题，对该房屋交付时间牛继缘未能提供房屋交接手续的相关证据，而寇丽莉则提供房屋留存物品清单以证明交接时间为2020年4月13日，据此牛继缘针对此主张的证据不足，本院对该观点不予采纳。根据协议中违约责任的约定，牛继缘未能在协议约定期限内找到实际买受方的，如超期未能完成委托事项即视为违约，牛继缘以该房屋净到手价格收购该房屋或将合作出售保证金和房屋装修补偿给寇丽莉，牛继缘可选择任意一种补偿条件，即合同终止。根据庭审双方举证质证及陈述情况，可认定在双方委托代理时间即将届满时牛继缘虽未找到实际买受人，但其已向寇丽莉提出以贷款方式收购房屋的主张，却因寇丽莉不同意由其自行偿还该房屋出售之前已设定抵押所指向的贷款尾款而未能达成收购协议。根据双方签订的合作出售代理委托协议，双方约定的是由寇丽莉自行结清抵押，寇丽莉亦允许买受人以贷款方式购房，依据行业惯例应是卖方自行偿还该抵押指向的贷款尾款，寇丽莉所称与牛继缘口头约定该尾款由牛继缘负担未能提供证据证明，故收购房屋协议未能达成的过错在于寇丽莉，而不在于牛继缘。合作出售代理委托协议8.2第（7）项约定，牛继缘收购此房屋时，寇丽莉不配合牛继缘更名过户或全权委托公证给牛继缘的，则视为寇丽莉违约，寇丽莉应承担违约责任。故本案因为寇丽莉未配合办理贷款事宜而致牛继缘未能收购案涉房屋属寇丽莉违约，应由寇丽莉承担违约责任。因此应由寇丽莉返还30万元保证金并支付违约金，但双方约定的违约金标准过高，本院依法予以调整。至于牛继缘要求寇丽莉支付利息的诉讼请求，没有合同依据，且支付违约金已足以弥补牛继缘的损失，故对此项诉讼请求本院不予支持。关于牛继缘要求寇丽莉承担律师费的诉讼请求，没有合同依据及法律依据，亦并非其必要直接损失，本院不予支持。关于寇丽莉主张合作出售代理委托协议中关于“抵押由甲方自行结清、买受人可以贷款”的约定系格式条款的问题，据双方签订的协议内容体现，相应部分（划线及括号内内容）均为根据实际情况填写，只是以打印形式体现，无法认定为格式条款，故对其观点本院不予采纳。寇丽莉称没有详细看协议内容的问题，寇丽莉作为完全民事行为能力人，对于其签署协议及声明的后果应明确知晓，相应责任应由其自行承担，该抗辩观点本院亦不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第一百七十三条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告寇丽莉于本判决生效之日起七日内返还原告牛继缘保证金30万元； 二、被告寇丽莉给付原告牛继缘违约损失，以30万元为基数，自2021年4月14日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，与第一项义务同时履行； 三、驳回原告牛继缘其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费5602元（其中案件受理费3309元、保全费2293元），由原告牛继缘负担391元（已交纳），由被告寇丽莉负担5211元（原告牛继缘已垫付），于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  吴艳 二〇二一年六月二十四日 书记员  姜帆