山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终6206号 上诉人（原审被告）：毛志坚，男，1971年8月19日出生，汉族，住青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：青岛汇豪物业服务有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：胡君基，副总裁。 委托诉讼代理人：于法明，北京德恒（青岛）律师事务所律师。 上诉人毛志坚因与被上诉人青岛汇豪物业服务有限公司（以下简称汇豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初3758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛志坚上诉请求：1.撤销一审判决，驳回汇豪公司对毛志坚的起诉；2.一审、二审诉讼费用均由汇豪公司承担。事实和理由：1.汇豪公司要求毛志坚支付物业费的条件不成立，毛志坚享有先履行抗辩权。汇豪公司所辖物业区域存在破坏绿地、乱圈乱建现象，毛志坚自2017年以来通过拔打市民公开热线、向汇豪公司管理人员发短信举报、推发“今日头条”等多种方式反映。汇豪公司没有履行《青岛市物业管理条例》中规定的职责，没有及时制止不法行为，致使小区内乱象环生，严重侵害了业主的合法权益。汇豪公司在履行物业合同中存在违约，在其依约履行管理、监管、整治义务前主张物业费的条件不成立。2.毛志坚与汇豪公司签定的物业服务合同中明确约定了物业服务费的主要支出项目，其中第一条为：小区24小时公共秩序维护费用。汇豪公司没有履行其约定的义务，没有提供相应的服务。物业服务费开支的第三项为：小区公共区域绿化养护、服务费。小区公共区域的绿化用地多处被圈占、毁坏，证明了汇豪公司没有履行其对公共绿化的养护。一审法院对毛志坚提供的证据不予采纳，没有判决汇豪公司整改，却要求毛志坚支付违约金，该处理不当。 汇豪公司辩称，毛志坚的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 汇豪公司向一审法院起诉请求：1.判令毛志坚支付拖欠的物业服务费20955.06元及违约金9245.99元；2.诉讼费用由毛志坚承担。 一审法院认定事实：2012年11月8日，毛志坚（乙方）与青岛青特置业有限公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定毛志坚向青岛青特置业有限公司购买青岛市城阳区《青特·花溪地》xx号楼xx单元xx层xx（复式）户，房屋暂测建筑面积为179.12平方米。该商品房预售合同附件五附带《青特·花溪地前期物业服务合同》《青特·花溪地业主临时使用公约》。前期物业服务合同约定：青岛青特置业有限公司委托汇豪公司为青特·花溪地项目提供前期物业服务，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；物业管理区域内庭院绿地及其设施的养护管理；物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；物业管理区域内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；物业管理区域内装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费按建筑面积交纳，多层住宅收费标准为2.8元／平方米／月；物业费的收取起始是以交房通知文书确定的交房日期为准，业主应按此交房时间办理交房手续，并从次月开始支付物业费。物业费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前交纳当季的物业费用，每逾期一日应按欠交总额的千分之三的标准支付违约金；合同期间内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如全体业主未选任合法的其他物业公司，或未签订新的物业服务合同，此合同继续有效，双方权利义务按照本合同履行。合同还对其他事项作出约定。2013年3月4日，毛志坚签署《青特·花溪地交房文件册》，接收涉案房屋。涉案房屋实测面积为178.19平方米。 汇豪公司主张毛志坚自2017年7月份开始拖欠物业服务费，直至2020年12月31日共计欠费20955.06元，同时以欠费金额为基数，根据欠费期间，按年利率24%分别计算违约金，截止到2020年12月31日产生的违约金为9245.99元。因毛志坚拖欠物业服务费，汇豪公司通过EMS方式向毛志坚邮寄催费函，但毛志坚至今未交纳。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案中青岛青特置业有限公司在与毛志坚签订的商品房预售合同中附带了前期物业服务合同，委托汇豪公司为毛志坚涉案房产所在小区提供物业服务，该前期物业服务合同不违反法律、法规的规定，对小区全体业主具有法律约束力，因此汇豪公司、毛志坚间物业服务合同关系成立并生效。物业服务合同作为双务合同，合同相对方在行使相关权利的同时，亦应履行相关义务。本案中，汇豪公司履行了相关服务义务，但毛志坚经催要未按时交纳物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。故对于汇豪公司要求毛志坚支付欠缴的物业服务费20955.06元的主张，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。但汇豪公司主张的违约金数额过高，应予调整，结合本案案情，一审法院酌情以欠款金额的30%作为上限标准，支持其6286.52元。对于毛志坚辩称其未交物业费的理由是因小区内的绿化用地被大肆破坏、圈占，公共部位乱搭乱建现象层出不穷，物业公司没有履行监管、维护、养护等义务，致使小区环境、绿化等遭到严重破坏，因其未提交充分证据予以证明，故对于该辩解意见，一审法院不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、毛志坚于判决生效后十日内给付汇豪公司服务费20955.06元（自2017年7月1日至2020年12月31日）、违约金6286.52元，共计27241.58元；二、驳回汇豪公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取277.50元，由毛志坚负担，于履行上述付款义务时一并给付汇豪公司。 二审中，毛志坚提交：证据一、毛志坚与12345热线电话的通话录音一份，拟证明毛志坚自2017年起多次向有关部门反映小区乱搭乱建等问题，但汇豪公司不予理睬。证据二、毛志坚在今日头条发的小区乱搭乱建破坏绿化状况。证据三、毛志坚于2019年4月18日向汇豪公司物业负责人郭照君发送短信及照片反映小区乱圈乱占的施工现场，郭照君不予理睬。汇豪公司质证称，对证据一的真实性无异议，对证明事项有异议，第三人的通话录音并不能证明汇豪公司物业服务上存在问题，且违章建筑由城市管理部门管理，汇豪公司没有权利行使行政执法权，不能对违章建筑进行拆除。对证据二的真实性没有异议，对证明事项有异议，该证据中显示的是青岛某小区乱圈乱占，并未反映是涉案小区。对证据三的真实性及证明事项不予认可，该证据并不能显示反映小区存在乱圈乱占的情况。汇豪公司提交照片一组，拟证明毛志坚也存在违章建筑情况。毛志坚质证称，是我家在阳台搭建了阳光房，如果需要可以配合拆除，我方享有同时履行抗辩权。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：毛志坚应否向汇豪公司交纳物业服务费及违约金。前期物业服务合同约定，汇豪公司为涉案房产所在小区提供物业服务，以及物业费的收费标准、违约金的计算方式，该约定对毛志坚具有约束力。汇豪公司依约为小区业主提供了物业服务，毛志坚应当依约交纳物业服务费。关于毛志坚主张的汇豪公司在小区绿化及违章搭建等方面存在的问题，本院认为，改建、搭建是否违法应由行政机关依法认定及处理，故毛志坚以物业公司对违章搭建处理不及时为由不交纳物业服务费，没有法律依据，本院不予支持；毛志坚提交的证据亦不足以证明汇豪公司的绿化服务中存在重大瑕疵，故其应当足额交纳物业费。一审法院根据本案案情，酌定违约金为6286.52元，并无不当，本院不予变更。 综上所述，毛志坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费555元，由上诉人毛志坚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 蕾 审 判 员  刘昭阳 审 判 员  阚红艳 二〇二一年六月二日 法官助理  张雅彬 书 记 员  赵彩玉 书 记 员  张 恬