云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0111民初4779号原告：昆明福苑物业管理有限责任公司，经营场所云南省昆明市官渡区福苑小区福管1号101号。法定代表人:巫玉洁，公司总经理。委托诉讼代理人：付涵虚，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：卢小荣，男，汉族，1962年11月12日生，户籍地云南省昆明市西山区，现住昆明市。原告昆明福苑物业管理有限责任公司诉被告卢小荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人及被告卢小荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：一、判决被告卢小荣支付2018年1月暂计至2020年12月拖欠的由昆明福苑物业管理有限责任公司5-502号房物业费13247.63元（详见计算清单）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2007年11月16日与云南宏星城镇开发有限公司签订物业管理委托合同，在合同中约定了物业管理内容、双方权利义务、物业管理服务费用等，并确定福兴小区、福苑小区多层住宅物业管理费为每月每平方米0.45元，福泽苑联排别墅物业管理费为每平方米每月一元，车位停车费每月90元，二次加压费每月5元。双方于2012年12月27日签订补充协议约定自2013年1月1日起提高福泽苑小区物业费0.3元每月每平方米1.3元，停车费提高至每月120元，福兴小区、福苑小区物业费不变。被告卢小荣系业主之一，一直拖欠原告2018年1月至2020年12月的物业费。原告一直通知业主按时缴纳所拖欠物业费，且在2020年向被告卢小荣发出书面律师函，要求被告于2020年8月14日之前缴清2018年至2020的物业费11070元，但被告未予理睬。原告又电话联系被告卢小荣，但被告以在院子加筑围墙为由拒绝缴纳，因此被告所欠原告2018年至2020年的物业费至今仍未缴纳。原告一直向被告催缴，但被告一直未缴纳，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告卢小荣答辩称：答辩人并未签订过物业服务合同，且已经交了2018年的物业费，金额大概是2838元。我所居住的房屋属于别墅，不存在二次加压费，故原告计算的拖欠的物业费金额我不认可，原告无权要求答辩人支付物业费。关于原告所述福泽苑小区的物业管理费为每平方米1.3元，因之前缴纳物业管理费都是每平方米1元，故对此不予认同。原告提供的内容不真实，金额也不符合，停车费每月120元与我无关。原告提交以下证据材料：一、原告公司营业执照及法定代表人身份证复印件，证明当事人身份情况。二、物业管理委托合同及补充协议，原告对福苑小区的部分工作开展图，证明1.原告于2007年11月16日与云南宏星城镇开发有限公司签订物业管理委托合同，约定福兴小区、福苑小区多层住宅物业管理费每月每平方米0.45元，福泽苑联排别墅物业管理费为每月每平方米1元等，双方于2012年12月27日签订补充协议约定自2013年1月1日起提高福泽苑小区物业费0.3元，每月每平方米1.3元，福兴小区、福苑小区物业费不变，该合同至今仍在继续履行；2.在合同履行期间，原告公司积极开展工作，履行合同规定的义务，全面对小区管理提档升级。三、发票、情况说明、《律师函》，证明1.在2018年之前，被告按合同约定如期缴纳物业费；2.2018年开始，被告未缴纳物业费，原告以发律师函的形式催缴物业费用，被告以隔壁违章加筑围墙为由不予缴纳的事实。四、福泽苑小区监控升级工程合同书及收据，证明原告按约定提供物业服务。五、河道、管道、化粪池油污池清掏合同，证明原告按约定提供物业服务。六、保安服务合同、收据及发票，证明原告按约定提供物业服务。七、福苑二次加压供水合同，证明原告按约定提供物业服务。八、节能改造合同履行情况记录表，证明原告按约定提供物业服务。九、发票，证明原告提供服务开支发票，按约定提供物业服务。被告卢小荣质证称：对证据一予以认可。对证据二不认可，物业管理委托合同及补充协议是云南宏星城镇开发有限公司与昆明福泽苑物业管理有限责任公司签订，具体怎么签的大多数业主不知情，整个小区只有两位老人在提供公共服务，原告对小区提供服务不到位。对证据三不认可，物业费不是按1.3元交的，发票金额包括改造升级监控费用，开成这一张发票。《律师函》收到过，但律师函中我的名字是错误的。因503号业主私建围墙堵了我的门，物业不处理，才未交物业费。对证据四予以认可。对证据五，因涉及的是福苑小区，并非福泽苑小区，故不予认可。对证据六不予认可，我只在小区中见到有两位老人提供公共服务，并未见过保安。对证据七、证据八因涉及的是福苑小区，并非福泽苑小区，故不予认可。对证据九认为与本人无关。被告提交以下证据材料：一、照片六张，证明邻居503私搭围墙前后的对比情况。二、投诉情况截图，证明因隔壁503号户主私搭围墙影响我的生活，向官渡区综合执法大队和市长热线进行投诉的事实。三、邻居503改造情况照片，证明503号户主违章搭建的情况，包括改门、车库改厨房等情况，是物业公司同意其改造的。四、照片十一张，证明小区管理不到位，让外面的车停到我车库门口，影响我的正常出入，物业服务不到位。五、收据两张，发票一张，证明我从2016年-2018年确实缴纳过物业费。原告昆明福苑物业管理有限责任公司质证称：对证据一至证据三的真实性、合法性认可，关联性与证明目的不认可。三组证据的主要内容都是被告邻居503改建以及砌墙，被告投诉的一些照片，与本案被告拖欠物管费没有关联性，503住户对自己的住房改造，是需要经过住建部门审批的。物管只是针对小区的公共设施进行管理，对改扩建是没有审批权限的。第一至第三组证据只能证明被告与503住户之间有相邻权纠纷，与本案无关。对证据四的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，因为该小区属于老旧小区，没有足够的停车位，住户将汽车停到公共道路上，物管公司无法解决。对证据五的真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可。两张收据的时间是2016年底以及2018年的年初，只能证明被告交纳2016年和2017年的两次物管费，2018年物管费并没有缴纳，至于2017年1月3日开具的发票其实针对的是2016年的物管费，开具的发票在备注部分有明确的标注。原告收物业费是业主年底交费或第二年年初交上一年度的物业费用。原告补充提交以下证据材料：一、发票，证明被告2011年11月21日交纳2011年度物业费按照每平米1.3元，共交3689.80元。二、物业费收费公示，证明福泽苑小区物业费收费标准每平米1.3元。三、2021年缴费通知，证明物业公司2021年3月1日通知业主开始收取当年物业费。四、福泽苑其他业主缴纳物业费发票，证明2011年至2020年福泽苑其他业主按照每平米1.3元缴纳物业费。五、福苑物业公司工资表，证明公司安排三名员工在福泽苑工作。被告质证意见：对证据一的真实性认可，因收费项目不清，对证明内容和目的不认可。对证据二、三不予认可，没有见过公示和通知。对证据四的真实性认可，但物业费是怎么算的不知道。对证据五认可有三个员工，具体提供什么服务不清楚。被告向法庭申请到关上街道城管中队和双凤派出所调取以下证据材料：一、装修申请书、情况说明，证明物业公司违背物管条例规定，同意503户私搭乱建，导致城管无法处理。二、询问笔录两份，证明物业公司不作为，不配合城管、公安调查处理，原告负有责任。原告质证意见：对证据一、二的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可，503户申请装修自己的房屋，不涉及公共财产，原告同意装修属于正常履行职责，没有影响其他业主的合法权利；被告与503户因装修发生相邻权纠纷，询问笔录不能证明物业公司未尽管理义务。2021年6月4日下午，法庭到福泽苑小区现场查看503户建盖围墙现状，并拍摄照片三张。经当庭出示，原被告均无异议。本院认为：原告提交证据一至四的真实性，本院予以确认，但证据二中工作汇报、照片，与福泽苑小区无关的内容，本院不予采信。证据五至八不能证明与福泽苑小区有关联，本院不予采信。证据九中与福泽苑小区有关联的发票，本院予以确认。原告补充提交证据一至五的真实性，本院予以确认。被告提交证据一至五及申请法院调取的证据的真实性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2007年11月16日，云南宏星城镇开发有限公司（甲方）与原告昆明福苑物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，甲方选聘原告为福兴小区、福苑小区、福泽苑小区提供物业管理服务。双方对物业管理服务内容、费用等进行了约定，其中福泽苑联排别墅物业管理费每月每平方一元。2012年12月27日，双方签订补充协议，自2013年1月1日起提高福泽苑小区物业费，每月每平米1.3元。被告卢小荣系福泽苑小区5幢502室所有权人，房屋建筑面积236.53平方米，2011年11月21日，被告按照每平米1.3元缴纳2011年度物业费，2016年12月7日，被告按照每平米1元缴纳2016年度物业费，原告出具收款收据，2017年1月3日，被告自称缴纳2017年度物业费和安装监控费用，物业公司开具3690元发票，但备注时间为2016年1-12月，2018年1月25日，被告按照每平米1元缴纳物业费2838.30元。根据福泽苑小区其他业主缴纳物业费的发票可以证实，物业收费标准已按照每平方米1.3元收取，部分业主存在迟延缴费情况。2019年11月20日，福泽苑小区503室业主向原告提交装修申请书、情况说明，申请改造自有花园，为防止偷盗在花园内修建围墙，原告盖章同意装修申请。503室业主即在与502室相邻墙体靠自己一侧建盖围墙，被告认为加高的围墙影响了视线和采光，向物业公司、城管部门及市长热线反映，因未能得到有效解决，2019年11月25日原告自行拆除503室建盖的部分墙砖，双方发生纠纷，到派出所接受询问。为此，被告认为原告作为物业管理公司，对违章建盖行为不予制止，对车辆停放管理不到位，提供的物业服务不符合相关规定，故有权拒付物业费。原告物业公司以粘贴律师函的形式向被告催收物业费未果，遂提起诉讼。庭审中，原告明确被告应当缴纳的物业费为2018年至2020年按每平米1.3元计算的费用及逾期利息，不含二次加压费。本院认为：本案争议的焦点是被告拒付物业服务费的理由是否成立；物业服务费的标准如何确定。首先，原告作为专业物业管理企业与建设单位签订《物业管理委托合同》，取得对福泽苑小区的前期物业管理服务资格，并与被告卢小荣等福泽苑小区业主形成物业服务合同关系，该前期物业服务合同对业主具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行相应义务。本案纠纷的起因主要基于被告认为相邻503室业主建盖围墙的行为影响到被告的正常生活，原告物业公司没有制止且同意建盖，导致相邻纠纷未能得到有效解决；而且，原告在小区停车管理等方面存在瑕疵，影响被告车辆出入通行。《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同”；第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清结、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”。故原告物业公司在被告与503室业主因建盖围墙发生纠纷时，没有及时制止，并向行政主管部门报告协助处理，未能全面履行物业管理职责，存在一定过错，原告因存在管理不到位的情形，应当减免相应物业收费。至于503室建盖的围墙是否属于违章建筑，应当由行政主管部门调查认定；被告若认为其民事权益受到侵害，有权提起相邻权诉讼，但不能以怠于行使权利而抗辩不履行支付物业费的义务，故被告拒付物业服务费的行为不能得到完全支持。其次，根据在案证据和福泽苑小区其他业主的缴费情况，福泽苑小区按照每平米1.3元收取物业服务费与小区的地理位置、建筑户型、管理成本相适应，而且并不违反昆明市住宅小区物业服务收费标准。故本院根据纠纷发生时间、当事人过错程度，确定被告卢小荣应当按照每平米1.3元缴纳2018年度物业费3689.86元，2019年11月至2020年7月（催收物业费）期间的物业费减免，2019年1月至10月、2020年8月至12月物业费4612.33元应当缴纳。原告要求被告承担逾期利息的诉讼请求，因原告自身在管理上存在瑕疵，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条、第五百八十二条之规定，判决如下：一、被告卢小荣于判决生效后十日内，支付原告昆明福苑物业管理有限责任公司2018年度物业服务费3689.86元，及2019年1月至10月、2020年8月至12月物业服务费4612.33元，共计8302.19元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费132元，减半收取66元由被告承担50元，原告承担16元，余132元退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  邵国仲二〇二一年六月十六日书记员  荣 雪