宁夏回族自治区固原市中级人民法院民事判决书（2021）宁04民终531号上诉人(原审被告)：刘学峰，男，汉族，1965年7月7日出生,大专文化，居民，住宁夏固原市原州区。上诉人(原审被告)：陈润梅，女，汉族，1966年8月2日出生,高中文化，居民，住宁夏固原市原州区。被上诉人(原审原告)：固原市原州区福商商贸有限责任公司，住所地：宁夏固原市原州区。法定代表人：白国英，该公司董事长。委托诉讼代理人：周宇鹏，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人刘学峰、陈润梅因与被上诉人固原市原州区福商商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘学峰、陈润梅，被上诉人固原市原州区福商商贸有限责任公司（以下简称福商公司）的法定代表人白国英及其委托诉讼代理人周宇鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘学峰、陈润梅上诉请求：1、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初212号判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院既然确认被上诉人继承原固原市原州区商业大厦的一切权利和义务的事实，就应当按照其前任经理魏**的承诺及20l9年9月30日同意《终止房屋租赁合同的请求》、以及2019年3月15日签订的《房屋租赁合同》为依据，认定被上诉人提出“对房子内部装修不要拆，给上诉人一些补助，便于以后好租赁”的事实成立，魏**在本案亦认可对上诉人安装一楼大门曾承诺补偿l000元的事实。且双方协商补偿的事实有上诉人提供的2020年5月份谈话录音为证，但一审法院对此未予采纳，并对上诉人屋内装修损失没有作出结论性处理。二、被上诉人拿走一楼大门的钥匙后进行了封锁，该大门系上诉人进入租赁房屋的唯一通道，致使上诉人至今无法进入房屋，所有财物无法及时处理。三、一审判决认定上诉人缴纳暖气费的事实不能成立。20l9年9月30日房屋租赁合同已终止，供热公司催要暖气费的片区负责人已和被上诉人前任经理魏**协商过，故仅以供热公司的清单认定由上诉人缴纳是不符合事实的。四、被上诉人主张的5000元押金，在20l5年6月30日签订合同时，被上诉人当时的负责人姚巧*和孙淑*告诉魏**，待以后退房时由上诉人在租赁费中扣除，一审判决返还该押金错误。五、被上诉人固原市原州区福商商贸有限责任公司的成立以及继承原固原市原州区商业大厦的一切权利和义务的行为违背国务院和宁夏回族自治区的规定。庭审中，刘学峰、陈润梅增加上诉请求：要求被上诉人补赔房屋装修费5.5万元、因封门造成教学财产损失4.5万元，并承担违约金6.8万元，共计16.8万元。福商公司辩称，一审判决合理，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人要求对其装修进行补偿不符合合同约定，且上诉人对房屋装修情况未提供证据证明。2、上诉人无证据证明被上诉人封锁租赁房屋的大门。3、双方租赁合同明确约定租赁期间的水电暖由上诉人交付，上诉人应当交纳取暖费，一审认定上诉人支付合同终止后占用房屋期间的取暖费符合事实和法律依据。4、上诉人亦无证据证实向被上诉人交付押金的事实，一审对此判决正确。5、对于上诉人要求被上诉人赔付的各项损失共计16.8万元，因上诉人在一审中并未提起反诉，在二审中提出上述请求，不符合法律规定，请求依法予以驳回。福商公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，由被告返还房屋；2.判令被告支付原告房屋租赁费79333元、押金5000元、违约金23800元，共计108133元（租赁费及违约金申请支付至实际返还房屋之日）；3.判令被告向固原市惠泽集中供热有限公司支付2019年及2020年的取暖费；4.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月27日原固原市原州区商业大厦与被告刘学峰签订了房屋租赁合同，合同中约定了房屋租赁期限及费用承担等相关事宜。2015年6月30日该大厦又与被告陈润梅签订了房屋租赁续签合同，合同中约定了房屋租赁期限及费用承担等相关事宜。2019年3月15日该大厦又与被告陈润梅签订了房屋租赁续签合同，合同中约定房屋租赁期限为2019年4月1日至2020年4月1日，房屋租金为每年6.8万元，合同期满后如被告方继续租赁，须续签合同，租赁期间被告方应承担租赁期间的水、暖气、电费等所有相关费用，且合同中也约定了违约责任，租赁期间如有一方违约，则按租赁期间全部租金2倍支付违约金。同时查明，被告将房屋租赁费缴至2019年9月30日。2019年至2020年度、2020年至2021年度（停暖费）的采暖费共计35469.4元未缴纳。2019年9月30日原固原市原州区商业大厦与被告终止了房屋租赁合同，但被告并未向该大厦交还案涉房屋。2019年10月1日至2021年2月2日的房屋租赁费为9.0667万元。违约金为2.72万元。2019年11月12日被告刘学峰扣除了原固原市原州区商业大厦的押金5000元。2021年1月18日固原市原州区人民政府下发了原政函（2021）7号文件，规定原固原市原州区商业大厦企业资产全部无偿划转到固原市原州区福商商贸有限责任公司，新成立的固原市原州区福商商贸有限责任公司继承原固原市原州区商业大厦的一切权利和义务。另查明，被告所经营的固原星光艺术学校未办理营业执照，不具有法人主体资格。一审法院认为，因固原市原州区福商商贸有限责任公司承继了固原市原州区商业大厦的一切权利及义务，故固原市原州区福商商贸有限责任公司是本案适格的原告。本院经审理查明，刘学峰与陈润梅系夫妻关系，其二人共同参与了案涉房屋的租赁，故刘学峰与陈润梅系本案适格的被告。原固原市原州区商业大厦与被告刘学峰、陈润梅签订的房屋租赁合同、房屋租赁续签合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。双方均应依照合同的约定履行自己的义务。虽然原、被告签订了终止房屋租赁的合同，但被告并未实际向原告返还案涉房屋，故其继续占用案涉房屋期间的租赁费及其他费用还应向原告缴纳。现原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同并要求被告缴纳所欠的房屋租赁费、取暖费，返还押金，支付违约金的请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但考虑2020年受疫情影响，应给被告酌情减免房屋租赁费2个月。被告辩解称由于原告方的过错双方交房事宜一直在拖延，且后来原告将案涉房屋的楼门上了锁，导致被告无法进入，也无法交房。原告对被告的说法不予认可，被告也未提供充分证据证明自己的说法，故对被告的辩解意见本院不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零八条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告固原市原州区福商商贸有限责任公司与被告刘学峰、陈润梅签订的房屋租赁合同，二被告应于本判决生效之日起十日内返还原告位于固原市原州区原商业大厦四楼的房屋；二、由被告陈润梅、刘学峰于本判决生效之日起十日内向原告固原市原州区福商商贸有限责任公司支付房屋租赁费7.9334万元（从2019年10月1日至2021年2月2日的房屋租赁费9.0667万元中扣除2020年疫情期间的两个月的租赁费1.1333万元得出）及2021年2月3日至案涉房屋交付之日的房屋租赁费（每月的租赁费为5667元）、取暖费35469.4元、违约金2.72万元、押金5000元；三、驳回原告固原市原州区福商商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2462元，减半收取1231元，由被告陈润梅、刘学峰负担。二审中，上诉人提供两份音频资料。证明双方终止案涉房屋租赁合同后，多次协商装修补偿及转让事宜,因被上诉人久拖不决，自2019年12月下旬魏**、曹*拿走一楼卷帘门钥匙后，指示他人反锁楼门封锁通道致上诉人无法进门;被上诉人法定代表人白国英等人多次无理取闹租房业主的事实。被上诉人认为该两份音频资料上诉人在一审中已向法庭提交，但该证据一审未组织质证不能作为定案依据，现上诉人向二审法院提交，属于重复提交证据，上诉人的行为不符合民诉法及证据规则的相关规定，不能作为二审定案依据。本院认为，上诉人提交的其于2020年6月1日与被上诉人工作人员魏**、曹*谈话录音光盘,仅能反映被上诉人曾对一楼卷帘门承诺补偿1000元及因疫情防控指示他人封锁一楼楼门的事实,无法证实被上诉人承诺对案涉租赁房屋装修进行补偿及允许上诉人迟延交房的事实，相反，该录音内容反映被上诉人于2020年6月1日明确要求上诉人当日交付案涉房屋钥匙及拒不交付的后果等事实,故该证据达不到上诉人不能交付房屋存有法定免责情形的证明目的；对于上诉人提交的其于2020年12月23日和五福娃托教中心主管张老师谈话录音，属其与案外人之间的谈话，形式上不符合证人证言的证据要件，故不予认定。二审查明，根据当事人陈述及本院调查询问被上诉人公司职工曹*的笔录，2019年9月30日，被上诉人基于上诉人请求同意终止案涉房屋租赁合同后,上诉人于2020年初将其安装的一楼楼门钥匙交付被上诉人工作人员魏**、曹*，后因疫情防控需要，魏**指示他人将该一楼楼门封锁。2020年6月1日，魏红霞、曹霞要求上诉人交付租赁房屋钥匙并告知减免租金的条件时，上诉人表示拒绝交付。另查明，根据上诉人陈述，上诉人于2012年对其承租的案涉房屋进行了装饰装修。案涉合同解除后，被上诉人承诺对上诉人安装的一楼卷帘门补偿1000元。还查明，被上诉人固原市原州区福商商贸有限责任公司于2020年12月17日成立。其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方当事人对案涉房屋租赁合同于2019年9月30日已予解除的事实不持异议，故合同解除后,上诉人作为承租方应当及时向被上诉人返还租赁房屋。但根据当事人陈述及上诉人二审提供的录音资料，上诉人自被上诉人同意终止案涉合同后，直至2020年初仅交付了一楼楼门钥匙，对所租赁的案涉四楼全层房屋及楼门钥匙至今并未返还和交付，亦未腾退其室内物品。对此，上诉人主张未返还原因系被上诉人未按承诺补偿其租赁房屋的装修损失，双方对此不能达成一致，被上诉人拖延交付并将楼道门封锁致其无法进入。但现有证据材料除能反映被上诉人对一楼楼门承诺补偿1000元外，无法证实被上诉人曾表示过对案涉房屋的装饰装修进行补偿的事实，亦无证据反映被上诉人存在因协商补偿允许上诉人延迟返还房屋的情形。且双方在2020年6月1日协商交付房屋时，被上诉人工作人员对上诉人所主张的房屋装修补偿及损失问题明确予以否认，并在被上诉人要求交付租赁房屋钥匙并告知减免租金的条件时，上诉人亦明确表示拒绝交付，故上诉人主张被上诉人承诺补偿房屋装修无事实依据，且上诉人腾退、返还房屋与其主张赔偿损失的权利并不冲突。至于上诉人主张被上诉人封锁一楼楼门的行为,是基于国家及有关部门的疫情防控要求采取的防控措施,属不可抗拒和避免的客观情形。综上，上诉人在本案主张未能返还案涉房屋的理由不能成立，在无充分证据证实双方对案涉房屋的返还及装修补偿另有约定时，上诉人对其未返还房屋造成被上诉人的损失应当承担赔偿责任，一审按照合同约定的租金标准认定上诉人应承担的损失赔偿责任及免责期间并无不当。对于上诉人主张的5000元押金，被上诉人予以否认，上诉人亦无证据证实，故其以押金形式抵扣租赁期间应付的租金无事实依据，其应向被上诉人继续支付5000元租金，一审虽对上诉人应当返还其扣除的5000元按被上诉人主张认定为押金不当，但不影响被上诉人对该5000元的权利主张。对于一审认定上诉人在本案承担的违约责任，因双方续签的案涉合同仅约定了租赁期间的违约责任，对合同解除后迟延返还房屋的违约责任并未约定，双方协商解除合同时对此亦无明确约定，一审对此认定不当，应予纠正。对于被上诉人在本案主张的35469.4元取暖费，因该诉讼请求系案外人与双方当事人之间纠纷，且无证据证实被上诉人就该费用已予垫付及供热公司曾向被上诉人主张过该期间取暖费及具体数额，故一审认定由上诉人向被上诉人支付35469.4元取暖费无事实及法律依据。对于上诉人在本案主张的案涉房屋装修问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”、“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，上诉人对案涉房屋未形成附合的装饰装修物，可由其自行拆除，因拆除造成房屋毁损的上诉人应当恢复原状。对于上诉人要求被上诉人赔偿其教学财产损失、承担违约金的上诉请求，因其在一审并未提出明确的反诉，二审中被上诉人亦不同意调解，故对该部分上诉请求本院不予审查。综上所述，刘学峰、陈润梅的上诉请求及理由部分成立，应予相应支持；一审判决认定案件事实清楚，但适用法律及处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初212号民事判决第一项，即：“一、解除原告固原市原州区福商商贸有限责任公司与被告刘学峰、陈润梅签订的房屋租赁合同，二被告应于本判决生效之日起十日内返还原告位于固原市原州区原商业大厦四楼的房屋”；二、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2021）宁0402民初212号民事判决第二项、第三项，即：“由被告陈润梅、刘学峰于本判决生效之日起十日内向原告固原市原州区福商商贸有限责任公司支付房屋租赁费7.9334万元（从2019年10月1日至2021年2月2日的房屋租赁费9.0667万元中扣除2020年疫情期间的两个月的租赁费1.1333万元得出）及2021年2月3日至案涉房屋交付之日的房屋租赁费（每月的租赁费为5667元）、取暖费35469.4元、违约金2.72万元、押金5000元”、“驳回原告固原市原州区福商商贸有限责任公司的其他诉讼请求”；三、由上诉人陈润梅、刘学峰按照年租金6.8万元标准支付被上诉人固原市原州区福商商贸有限责任公司房屋占用损失费（自2019年10月1日起至房屋实际腾退返之日止，2020年疫情防控期间免除两个月占用费1.1333万元）；四、驳回固原市原州区福商商贸有限责任公司一审其他诉讼请求。一审案件受理费2462元，减半收取1231元，由上诉人陈润梅、刘学峰负担892元，被上诉人固原市原州区福商商贸有限责任公司负担339元；二审案件受理费2462元，由上诉人陈润梅、刘学峰负担1784元，被上诉人固原市原州区福商商贸有限责任公司负担678元。本判决为终审判决。审判长 吴俊良审判员 王喜军审判员 李凤玲二○二一年六月六日书记员 周亮亮