安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初1096号 原告：秦小红（曾用名秦晓红），女，1971年8月1日出生，汉族，无职业，住安徽省淮北市相山区。 被告：曹珂，女，1989年8月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：王云，女，1957年7月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述被告曹珂、王云共同的委托诉讼代理人：钱峰，安徽律诚律师事务所律师。 被告：张悦，女，1988年4月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王平，安徽安港律师事务所律师。 原告秦小红与被告曹珂、王云、张悦侵权纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用普通程序于2021年5月17日公开开庭进行了审理。原告秦小红，被告王云，被告曹珂、王云共同的委托诉讼代理人钱峰，被告张悦的委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦小红向本院提出如下诉讼请求：判令王云、曹珂、张悦给付自2017年3月1日起至2020年12月31日止房屋租金人民币381893.95元。2021年1月1日以后租金按2018年至2020年租金标准另行计算至交房之日止；判决王云、曹珂、张悦给付2021年1月1日起，以381893.95元租金为基数，按一年期贷款市场报价利率4倍标准计算利息，算到2021年2月19日利息9605元，合计租金391498.95元，付至清租金及利息之日止；本案诉讼费、评估费由王云、曹珂、张悦三被告共同承担。事实与理由：我于2005年5月13日购买淮北市平安房地产有限责任公司位于淮北市××路××路××栋××室××室××，2005年5月18日依法取得：房地权淮私产字0××0号，面积151.39平方米，房地权淮私产字0××1号，面积153.99平方米房地产权证。我取得产权后，开始被张亚军占用开“兄弟烧烤店”，我以张亚军侵犯房屋产权为由，向相山区人民法院提起民事诉讼，请求判令张亚军搬出房屋，赔偿经济损失。张亚军以2003年2月20日与王云签订《房屋租赁合同》进行辩解，并提供了与王云签订的《房屋租赁合同》，合同显示租期自2003年5月1日至2011年11月1日止，王云承认租房并签订合同。2005年12月5日，相山区人民法院作出（2005）相民一初字第555号民事判决书，判决张亚军于判决生效后10日内搬出位于淮北市相山区××路××路××栋××室××室房屋。判张亚军赔偿2005年5月18日至2005年10月18日租金损失24482元。判决下达后，在我申请强制执行期间，王云继续强行出租房屋收取租金。至2009年3月28日，王云又与宋征义签订《房屋租赁合同》，宋征义用于经营“淮北市征义常乐足道店”，合同出租房为王云、承租方为宋征义，租期至2013年3月28日止。明目张胆侵犯原告合法财产权利。王云与宋征义已构成共同侵权。为此，我于2013年6月26日起诉至淮北中院，要求王云、宋征义返还房屋，支付租金。审理期间，宋征义之兄弟宋杰到庭承认店是其所开，自愿将房屋租金直接付给我。为此我撤诉。2013年12月5日，淮北中院下达（2013）淮民一初字第00034号民事裁定书，准予我撤诉。可宋杰不但不支付租金，还私自将房屋转租，收取转让费用，但称租金交由王云。2017年3月1日，王云又以儿媳曹珂名义将房屋租给张悦开《淮北市相山区锡盟肥羊火锅店》。为此，我于2019年7月16日起诉王云、宋征义、宋杰、曹珂、张悦等五人，要求返还房屋，支付租金。2020年9月30日，淮北市相山区人民法院作出（2019）皖0603民初3052号民事判决书，判决王云、曹珂、张悦于判决生效后十五日内从淮北市相山区××路××路××栋××室××室房屋搬出，并将该房屋交还给我。对于租金损失，因没有进行价格评估，对租金损失告知原告在确定相应损失后另行主张。为确定租金损失，我依法委托安徽博安房地产资产评估有限公司对租金损失进行评估。该公司以皖博安价字0002号价格评估报告书作出租金损失估价：按照评价对象的平均比准单价计算租金评估价值为2006年-2008年年租金评估价值为一层46437.22元／年、二层34044.58元／年，并由此得出2006年至2008年租金价格总金额为241445.40元。以此类推得出2009年至2011年租金价格总金额为264345.75元。自2012年至2014年租金价格总金额为272768.61元。自2015年至2017年租金价格总金额为289081.53元。2018年至2020年租金价格总金额为301593.52元。根据王云、曹珂、张悦租赁期间和对租金价格评估结论，三人应承担房屋租金为2017年3月1日至2020年12月31日止的租金合计381893.95元。因三人至今尚未交房，2021年以后租金按2018年至2020年租金标准另行计算至交房之日止。由于三人至今没有支付房租，应从2021年1月1日起，以381893.92元租金为基数，按最高人民法院规定即按一年期贷款市场报价利率4倍标准计算利息，付至王云、曹珂、张悦付清租金及利息之日。综上所述，我认为：房屋系本人购买，依法取得了房地产权证。产权已被相山区人民法院（2005）相民一初字第555号和（2019）皖0603民初3052号生效民事判决书，确认房地权淮私产字0××0号、房地权淮私产字0××1号房产是我的合法财产。王云儿媳曹珂以其名将房屋租给张悦开“淮北市相山区锡盟肥羊火锅店”，严重侵犯了我合法财产权利，应当承担侵权责任。王云参与租赁，理应承担侵权责任。王云、曹珂、张悦侵权事实清楚，证据充分，应依法支付租金及租金利息，相互承担连带责任。为保护我的合法财产权益不受侵害，维护法律尊严，根据《中华人民共和国民法典》及有关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 曹珂、王云在庭审中辩称：秦小红在诉状中所述情况与实际不符。1.涉案的全部房屋是由王云出资参与联合承建。房屋建成后，经联建人刘裕贤同意，淮北市平安房地产开发有限责任公司将涉案房屋出让给王云的父母王惠堂、赵荣侠，并在当年交付王惠堂、赵荣侠。因此，秦小红即使购买了涉案房屋，但王云在没有提供刘裕贤、淮北市平安房地产开发有限责任共计将涉案房屋交付秦小红合法有效交接手续证据的情况下，秦小红事实上没有合法占有涉案房屋，故秦小红没有使用、收益的权利。2.本案的房屋租赁合同纠纷。秦小红与王云、曹珂或其中任何一人均没有建立租赁关系。因此，不存在王云、曹珂或其中任何一人给付原告房屋租金的事实根据。秦小红诉请的要求是从2017年3月至2020年三年的租金是381983.95元，与王云和张悦的实际租金不符。曹珂对租房的事情并不清楚，曹珂原是王云的儿媳，签合同就写了曹珂的名字，2020年11月11日漕河与王云的儿子离婚，与曹珂没有关系。 张悦在庭审中辩称：应该驳回对善意承租人第三人的起诉。1.秦小红起诉被告张悦属于主体错误。2.王云、曹珂与张悦不属共同侵权，不应承担连带责任。3.秦小红在本案中以索要租金起诉被告，属于法律适用错误。4.秦小红的起诉状中秦小红总是起诉承租人，而不是直接起诉直接侵权人王云，原告在明知张悦装修房屋并适用四年，从未主张过一次权利，属于欺骗善意承租人，中间有一种不正常的不合常理的行为。 经审理查明：2005年5月18日，淮北市房地产管理局为秦小红颁发坐位于淮北市相山区××路××路××幢××室××室房地产权证（编号：房地权淮私产字第0××0号、0××1号）。后秦小红以案涉房屋被张亚军占有向本院提出侵权纠纷，该案经审理查明：2003年2月20日，张亚军与王云签订房屋租赁合同。此后，张亚军即对案涉房屋进行装修并开办兄弟烧烤城进行经营。本院于2005年12月5日作出（2005）相民一初字第555号民事判决书，以秦小红依法享有该房屋的所有权，张亚军因不能提供合法有效的证据证明王云对该房屋拥有所有权，故其与王云之间签订的房屋租赁合同不能有效对抗秦小红的所有权。遂判决张亚军搬出位于淮北市相山区××路××路××幢××室××室房屋，并赔偿秦小红租金损失24482元（自2005年5月18日计算至2005年10月18日）,2005年10月18日以后至张亚军搬出之日的租金一并支付。判决生效后，秦小红向本院申请强制执行。 2009年3月28日，王云将案涉房屋出租宋征义并签订租赁合同，双方约定租期自2009年3月28日至2013年3月28日止，租金为每年5万元等内容。后案涉房屋用于经营足疗店，宋征义、宋杰称实际由宋杰经营，在工商部门登记的经营者为宋征义。2013年6月26日，秦小红以王云、宋征义为被告诉至市中院，诉讼中经市中院询问（2013年11月29日笔录），宋杰表示同意今后的房租交给秦小红，后秦小红申请撤回起诉，该院于2013年12月5日以（2013）淮民一初字第00034号民事裁定书，裁定予以准许。 2017年3月1日，王云以儿媳曹珂名义将案涉房屋出租给张悦并签订租赁合同，双方约定租期自2017年3月1日起至2022年3月1日止，租金为每年7.2万元等内容。后案涉房屋用于经营火锅店。 2019年7月23日，秦小红以案涉房屋被王云、宋征义、宋杰、曹珂、张悦占用诉至本院，请求停止侵害返还房屋自2005年10月18日至2019年7月17日的房屋租金及利息。诉讼中，就案涉房屋的租金数额本院先后委托两家评估机构，均作退回处理，对于房屋租金损失，本院释明待其确定后另行主张。遂于2020年9月30日作出（2019）皖0603民初3052号民事判决书，判决王云、曹珂、张悦从案涉房屋搬出并交还于秦小红，驳回秦小红的其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均未上诉。 秦小红为确定案涉房屋自2006-2020年累计租金价格，其委托了安徽博安房地产资产评估有限公司进行评估，该公司于2021年1月8日作出皖博安价字【2021】0002号价格评估报告书，在价格评估过程（四）编制和提交评估报告阶段中，分析估价对象的综合比准价格：则，2006年-2008年年租金评估价值为：一层46437.22元／年、二层34044.58／年。2006年至2008年租金价格总金额为：241445.40元。以此类推得出租金价格：2009年2011年总金额264345.75元；2012年2014年总金额276768.61元；2015年2017年金额289081.53元。评估费13700元。2018年至2020年租金价格总金额为301593.52元。 另查，秦小红曾用名秦晓红。王惠堂(王云父亲)不服淮北市房地产管理局向秦小红颁发淮私产字第025460号房地产权证的行政行为，向本院提起诉讼，本院于2007年7月2日作出（2007）相行初字第12号行政裁定书，裁定驳回王惠堂起诉。 以上事实，有秦小红提交的房地权淮私产字第0××0号、0××1号房地产权证、（2005）相民一初字第555号民事判决书、（2019）皖0603民初3052号民事判决书、房租租赁合同（曹珂与张悦）、皖博安价字【2021】0002号价格评估报告书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，经审查，本院予以确认。 本院认为：秦小红自2005年5月18日取得案涉房屋的不动产权属证明之日即对案涉房屋享有合法的物权，且该事实已经本院2020年9月30日作出（2019）皖0603民初3052号民事判决书判决予以确认。该判决责令王云、曹珂、张悦从案涉房屋搬出并交还于秦小红，搬出案涉属于秦小红的房屋，系对所有权人秦小红对其主张的物权返还请求权的支持，以及对张悦占有案涉房屋不具备合法依据的确认，作为出租与张悦房屋的合同相对方王云，在未取得秦小红同意或事后予以追认的前提下，拒绝腾退、继续占有案涉房屋的行为，对秦小红物权的行使构成法律上的妨碍，故本案案由调整为侵权纠纷更为妥当。 本案中，秦小红诉请曹珂、王云、张悦给付自2017年3月1日起至付清租金之日止的房屋租金，因其与王云等人之间并不存在租赁合同关系，秦小红诉请的实质系返还占有使用案涉房屋的对价，该对价相当于房屋租金。关于曹珂、王云与张悦对上述期间的房屋占有使用费在两方之间如何承担。本院认为，张悦未能提供合法有效的证据证明王云对该房屋拥有合法的使用权，未尽到承租人租赁房屋过程中对房屋权属一般的审查注意义务。2017年3月1日，王云以儿媳曹珂名义将案涉房屋出租给张悦并签订租赁合同，双方约定租期自2017年3月1日起至2022年3月1日止，案涉房屋用于经营火锅店。目前火锅店正常营业，房屋均由张悦占有使用，理应承担该期间的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费计算的截止期限问题，诉讼中张悦辩称涉案房屋已不再使用，无相关证据予以佐证，本院不予采信。 曹珂、王云以安徽博安房地产资产评估有限公司超出评估机构的经营范围而不予认可，经查该评估公司营业执照载明经营范围为房地产资产评估等，房屋租金作为房屋使用价值系房地产资产涵盖的内容之一，以及该评估机构具备相应资质，亦不存在评估程序违法、评估结论明显依据不足等情形，故本院对该评估报告予以采信，对秦小红诉请评估费13700元，在（2021）皖0603民初1141号民事案件中已作处理，本案不能重复计算。据此计算自2017年3月1日至2020年12月31日止案涉房屋期间的租金价格为381893.95元（289081.53元÷36个月×10个月+301593.52元）。2021年1月1日之后案涉房屋的租金价格以安徽博安房地产资产评估有限公司2021年1月8日作出皖博安价字【2021】0002号价格评估报告书2018年至2020年租金标准另行计算。 关于张悦占用案涉房屋未支付相应占有使用费，给秦小红造成资金占用期间的利息损失问题，因自2019年8月20日起才公布贷款市场报价利率，故之前的利息标准应参照中国人民银行一年期贷款基准利率计算，本院予以确认。其诉请一年期市场报价利率4倍计算利息，缺乏法律依据，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第二百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、张悦于本判决书生效之日起十五日内支付秦小红房屋占有使用费381893.95元，并以该款为基数，自2021年1月1日起按年利率3.85%计算利息至付清款之日止；2021年1月1日之后案涉房屋的占有使用费以皖博安价字【2021】0002号价格评估报告书2018年至2020年租金标准另行计算至交房之日止。 二、驳回秦小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7172元，由张悦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  张余庆 人民陪审员  徐伟莉 人民陪审员  徐 芳 二〇二一年六月十日 书 记 员  王漫漫 附本判决适用的法律规定： 《中华人民共和国民法典》 第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。 第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。