广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10551号上诉人（原审原告）：广州市凯骏房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区桥南街南珠路**。法定代表人：李伟红，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：范茜，广东均桓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李安喜，男，1984年12月30日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：王晓群，女，1987年5月9日出生，汉族，系李安喜的配偶。上诉人广州市凯骏房地产开发有限公司（以下简称凯骏公司）因与被上诉人李安喜房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初9067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。凯骏公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持凯骏公司一审全部诉讼请求；2.李安喜承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案《委托装修协议》实际为房屋买卖合同的一部分，是双方房屋交易的共同组成部分，除装修款款项性质以外，其他条款均是双方的真实意思表示，不存在无效事由，合法有效。一审判决以《委托装修协议》系双方虚假意思表示为由，认定该协议无效，显然是事实认定及法律适用错误。二、事实上，本案纠纷是因李安喜未按约定支付房屋总价款所导致，且《委托装修协议》与《广州市商品房买卖合同(预售)》均对律师费、诉讼费的负担问题作出约定。因此，一审判决认定本案纠纷是因凯骏公司签订双合同规避广州市政府关于房地产调控的限价政策所导致，应由凯骏公司承担律师费、诉讼费，显然是事实认定及法律适用错误。三、双方签订的《委托装修协议》第6.7条约定明确涉案债务应当按照实现债权的有关费用、利息、主债务的顺序清偿，故李安喜在一审庭审前支付的926956元应当按照《委托装修协议》第6.7条约定的顺序清偿。即便认定《委托装修协议》无效，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十一条规定，涉案债务也应当按照律师费和诉讼费、逾期付款违约金、本金的顺序清偿。一审法院不予支持凯骏公司按照合同约定顺序清偿的主张，认定李安喜欠付的装修款已经全部清偿完毕，显然是事实认定及法律适用错误。李安喜辩称：不同意凯骏公司的上诉，请求二审驳回上诉，维持原判。李安喜是在诱导及误导的情况下签订购房双合同，并不能表达购房者的真实意愿，且双合同也给购房者带来一定损失。李安喜不同意向凯骏公司支付滞纳金及律师费、诉讼费等，请求驳回凯骏公司的上诉请求。凯骏公司于2020年6月11日向一审法院起诉请求：1.李安喜向凯骏公司支付尚欠的第四期装修款（购房款）231739元及违约金（以231739元为本金，按每日0.05%的标准计算，自2019年4月28日起计至2019年5月12日；逾期超过15日的，按每日0.07%的标准计算，自2019年5月13日起计至实际清偿之日止）；2.李安喜向凯骏公司支付尚欠的第五期装修款（购房款）231739元及违约金（以231739元为本金，按每日0.05%的标准计算，自2019年7月28日起计至2019年8月11日；逾期超过15日的，按每日0.07%的标准计算，自2019年8月12日起计至实际清偿之日止）；3.李安喜向凯骏公司支付尚欠的第六期装修款（购房款）231739元及违约金（以231739元为本金，按每日0.05%的标准计算，自2019年10月28日起计至2019年11月11日；逾期超过15日的，按每日0.07%的标准计算，自2019年11月12日起计至实际清偿之日止）；4.李安喜向凯骏公司支付尚欠的第七期装修款（购房款）231739元及违约金（以231739元为本金，按每日0.05%的标准计算，自2020年1月28日起计至2020年2月11日；逾期超过15日的，按每日0.07%的标准计算，自2019年2月12日起计至实际清偿之日止）；5.李安喜向凯骏公司支付为实现债权而发生的律师费39200元；6.李安喜承担本案诉讼费用。一审庭审过程中，凯骏公司撤回其第1、2、5项诉讼请求，并变更其第3、4项诉讼请求为：1.李安喜向凯骏公司支付尚欠第六期装修款、购房款44108.14元以及违约金（违约金以44108.14元为基数，自2020年9月2日起计至实际清偿之日，按每日万分之七的标准计算）；2.李安喜向凯骏公司支付尚欠第七期装修款、购房款231737元以及违约金（违约金以231737元为基数，自2020年9月2日起计至实际清偿之日，按每日万分之七的标准计算）。一审法院经审理查明：2018年8月28日，凯骏公司（甲方、出售方）与李安喜（乙方、认购方）签订《时代柏林（时代雅苑）认购书》（编号：XX），约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区桥南街福景路XX号时代柏林（时代雅苑）X栋-XX房（以下简称涉案物业），建筑面积为142.7893平方米，其中套内建筑面积为117.665平方米，实际面积以产权登记面积为准；乙方认购该物业总价为4934751元，成交总价为4836056元，物业成交总价按建筑面积计算为每平方米33868元，按套内建筑面积计算为每平方米41100元；甲乙双方同意成交总价拆分为：（1）乙方按照毛坯的交付标准与甲方签订《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》约定的毛坯购房款为2259638元，按套内建筑面积计价每平方米为19204元，若签订《商品房买卖合同》时需按建筑面积计价，则《商品房买卖合同》约定的该物业的建筑面积单价按购房款及建筑面积计算为每平方米15824.98元；（2）乙方按照委托甲方对该物业进行装修的形式与甲方签订《委托装修协议》，且《委托装修协议》约定的装修款为2576418元；乙方须在签订本认购书的同时向甲方付清定金50000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》及《委托装修协议》签订后转化为购房款；首期购房款于2017年10月27日前乙方支付909638元（已包含定金），购房款的59.74%（即1350000元）由乙方于签订《商品房买卖合同》当日到甲方指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）；在签订本认购书同时，乙方应当与甲方签订《委托装修协议》。同日，凯骏公司（甲方、受委托方）与李安喜（乙方、委托方）签订《委托装修协议》，约定乙方不可撤销地委托甲方以包工包料的方式对涉案物业进行装修，装修款为2576418元，乙方承诺按照下列约定向甲方支付：第一期装修款于2018年8月27日前支付1185986元，第二期装修款于2018年10月27日前支付231739元，第三期装修款于2019年1月27日前支付231739元，第四期装修款于2019年4月27日前支付231739元，第五期装修款于2019年7月27日前支付231739元，第六期装修款于2019年10月27日前支付231739元，第七期装修款于2020年1月27日前支付231737元；乙方确认，就该物业的成交总价及委托装修事宜，乙方已与甲方进行了充分的沟通与协商，并已对本协议约定的装修款进行了充分考量，该装修款为综合考虑了各项因素（包括但不限于当地购房政策，甲方的品牌价值，该物业的成交总价，买卖合同约定的购房款，设计费、材料费、劳务费、监理费、水电费、利润等装修可能发生的费用）后确定的包干价，乙方对此并无任何误解，对该装修款的合理性、公平性无任何异议，不会因任何原因要求调整该装修款；乙方同意，为便于装修工程的进行，乙方不再依据买卖合同就毛坯状态的该物业要求验收及交付，而由甲方直接将按照本协议约定装修完工的该物业交付予乙方；甲方应于2018年12月30日前将装修完工的该物业交付予乙方；若乙方未按照本协议约定支付装修款，则甲乙双方同意按逾期时间分别处理，若逾期不超过15日，本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按照逾期装修款的0.05%向甲方支付违约金，若逾期超过15日，甲方未行使本条约定的解除权，则本协议继续履行，每逾期一天，乙方应按照逾期装修款的0.07%向甲方支付违约金，且甲方有权暂不为乙方办理该物业的《不动产权证》；对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担；等等。另外，凯骏公司（甲方、卖方）与李安喜（乙方、买方）于上述协议签订当日还签署一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买涉案物业，按套内建筑面积计算房价，单价为19203.99元，总金额2259638元，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。该合同附件七《补充协议》，其中第四条约定：“将本合同第十条变更为：1.乙方未按本合同第八条约定按时支付房款，或未支付其他乙方应付之住宅专项维修资金、税费，或未按本补充协议第九条约定向甲方补足应补房款及因此增加的税费，每逾期1日，乙方应按逾期付款金额的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权单方面解除本合同，并按本补充协议第十八条约定执行，如甲方选择不解除本合同的，每逾期1日，乙方应按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金，直至乙方付清应付款项之日止。”第二十一条约定：“……4.对于因乙方违约，甲方为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等）均由乙方承担。”2020年6月11日，凯骏公司以李安喜未按涉讼《委托装修协议》的约定支付第四、五、六、七期装修款为由提起本案诉讼，要求李安喜向其支付拖欠的装修款项及违约金、律师费等。2020年8月7日，凯骏公司（甲方）与广东均桓律师事务所（乙方）签订《法律服务委托合同》，约定甲方因本案委托乙方代理参加诉讼，律师费总额39200元。2020年8月12日，广东均桓律师事务所于向凯骏公司开具《广东增值税专用发票》，载明服务名称为律师费，价税合计39200元。庭审过程中，凯骏公司与李安喜双方确认：1.装修款实为购房款的一部分；2.李安喜已向凯骏公司支付了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房款2259638元及《委托装修协议》约定的前三期装修款，起诉时第四至七期装修款未支付，起诉后李安喜于2020年7月3日还款10万元，2020年8月1日还款10万元，2020年8月17日还款22万元，2020年8月31日分两笔共还款437000元，2020年9月1日还款69956元；3.李安喜已接收涉案物业。另凯骏公司称，因受广州市购房限价政策的限制，涉讼《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款在备案价格范围内，但实际成交价格超过备案价格，超过部分以签订《委托装修协议》的形式进行约定，李安喜对此知悉并接受。一审法院认为，根据凯骏公司与李安喜于2018年8月28日签订的《时代柏林（时代雅苑）认购书》《委托装修协议》及《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定内容，李安喜向凯骏公司认购涉案物业的总价为4836056元，双方同意该成交总价拆分为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的毛坯购房款2259638元及《委托装修协议》约定的装修款2576418元。诉讼中，凯骏公司确认《广州市商品房买卖合同（预售）》是因受广州市房地产调控政策的限制，双方在备案价格范围内约定房价款，但涉案物业实际成交价格超过了备案价格，超过部分以签订《委托装修协议》的形式进行约定。即《委托装修协议》所约定的装修费用并非真实地反映装修成本，而是房款的一部分，该款与《广州市商品房买卖合同（预售）》所约定的价款共同构成涉案物业的总购房款。凯骏公司通过与李安喜签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《委托装修协议》的方式向李安喜出售涉案物业，以此规避广州市政府关于房地产调控的限价政策。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”现《委托装修协议》中关于委托装修的内容均非凯骏公司及李安喜的真实意思表示，故该协议关于委托装修的内容应为无效，而虚假房屋装修合同中隐藏的房屋买卖意思表示的内容应为商品房买卖合同的一部分，是双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，各方应诚信履行。关于凯骏公司主张的尚欠第六期、第七期装修款的问题。如前所述，涉讼装修款实际为涉案物业房款的一部分，虽虚假房屋装修合同被认定无效，但其隐藏的房屋买卖意思表示内容有效，李安喜亦在《时代柏林（时代雅苑）认购书》中同意将总购房款进行拆分为毛坯购房款及装修款两部分，在凯骏公司与李安喜签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》未予解除的前提下，为实现双方合同目的，李安喜应依约向凯骏公司支付起诉前未支付的第四、五、六、七期装修款（即购房款）共计926954元（231739元×3＋231737元）。由于李安喜已在起诉后向凯骏公司共计支付了926956元（于2020年7月3日还款10万元，2020年8月1日还款10万元，2020年8月17日还款22万元，2020年8月31日分两笔共还款437000元，2020年9月1日还款69956元），故凯骏公司所主张的装修款实际已经全部清偿完毕。凯骏公司主张李安喜向其支付的款项应优先清偿律师费、违约金缺乏理据，本院不予采纳。因此，就凯骏公司要求李安喜支付尚欠装修款的诉请，本院不予支持。关于李安喜是否需要向凯骏公司支付第六、七期装修款的逾期付款违约金的问题。由于《委托装修协议》隐藏的房屋买卖内容属于双方真实意思表示，《委托装修协议》中约定的付款方式和付款期限对双方具有法律约束力。《委托装修协议》约定装修款分期支付，即第四期装修款231739元于2019年4月27日前支付，第五期装修款231739元于2019年7月27日前支付，第六期装修款231739元于2019年10月27日前支付，第七期装修款231737元于2020年1月27日前支付等，但李安喜并未依约履行，已构成违约。但如前所述，李安喜已于2020年9月1日前向凯骏公司付清全部的装修款（购房款），现凯骏公司主张自2020年9月2日起计算逾期付款违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于律师费的负担问题。由于凯骏公司通过签订双合同规避广州市政府关于房地产调控的限价政策，导致本案纠纷的产生，故凯骏公司为解决本案纠纷所支付的律师费，应由其自行承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年12月4日作出如下判决：驳回广州市凯骏房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费5438元，由广州市凯骏房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一、涉案房屋《委托装修协议》的效力问题；二、李安喜迟延支付装修款项，应否承担违约责任，以及李安喜在一审中缴纳的款项应否优先冲抵涉案律师费及逾期付款违约金。关于涉案房屋《委托装修协议》的效力问题。凯骏公司上诉主张，涉案《委托装修协议》实际为房屋买卖合同的一部分，除装修款款项性质以外，其他条款均是双方的真实意思表示，不存在无效事由，合法有效。对此本院认为，从凯骏公司与李安喜订立合同的过程、合同约定的价款和房屋交付的条件、情况等内容判断,双方在签订合同时已经明确涉案房屋为带装修交付,交易价款需要分开商品房买卖合同和装修合同两份合同进行约定,实际上人为将带装修房屋交易价款拆分为《广州市商品房买卖合同(预售)》约定的毛坯购房款和《委托装修协议》约定的装修款两部分,目的系规避地方政府房地产调控限价政策,《委托装修协议》并非对涉案房屋进行家庭个性化装修的真实意思表示,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”涉案《委托装修协议》系虚假的意思表示实施的民事行为,该《委托装修协议》应为无效。一审法院认定正确，本院予以维持，凯骏公司关于《委托装修协议》合法有效的上诉主张，无法律依据，本院不予支持。关于李安喜迟延支付款项，应否承担违约责任，以及李安喜在一审中缴纳的款项应否优先冲抵涉案律师费及逾期付款违约金的问题。如上所述，涉案《委托装修协议》因系双方虚假的意思表示实施的法律行为而无效。即便《委托装修协议》中关于逾期付款的违约责任及款项支付清偿顺序的约定不因合同无效而无效，凯骏公司亦不不得因此而获益。故凯骏公司主张依照《委托装修协议》的约定计付逾期付款违约金以及主张李安喜在一审中迟延支付的款项应优先清偿其为实现债权而发生的律师费、违约金等，缺乏理据,本院不予支持。一审法院经过计算，认为李安喜在2020年9月1日已经清偿完毕凯骏公司所主张的装修款，认定正确，本院予以维持。综上所述，凯骏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5438元,由广州市凯骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  李 娜审判员  莫 芳二〇二一年六月二十八日书记员  陈婷婷黄晶晶