广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5278号上诉人（原审被告）：徐炳媭，女，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：原峰，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈土材，男，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈晓玲，广东百高律师事务所律师。上诉人徐炳媭因与被上诉人陈土材买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初9959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人徐炳媭及其代理人原峰、被上诉人陈土材代理人陈晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐炳媭上诉请求依法判决驳回陈土材的诉讼请求。事实和理由：一、葛念泉申请、取得申请宅基地的行为合法有效，涉案《房地产买卖合同》有效。（一）葛念泉有资格且已经合法取得涉案土地。根据葛念泉申请、取得宅基地使用证时适用的《中华人民共和国土地管理法》之规定，非农村居民可依申请并可合法取得宅基地使用证，葛念泉以城镇居民身份取得宅基地使用证符合其行为时有效的土地管理法之规定，依法应予保护。葛念泉于1995年4月18日以城镇居民身份取得涉案宅基地使用权证，结合前述规定及本案具体案情来看，广州市白云区钟落潭镇人民政府村镇建设国土管理办公室向葛念泉颁发的编号为穗郊字第134243号的宅基地使用权证的行为，即属于“经县级人民政府批准，并参照国家建设征用土地的标支付补偿费和安置补助费”的情况，应视为政府土地管理部门对葛念泉申请宅基地之批准、政府依土地管理部门批准后的确认。既然葛念泉取得宅基地使用证是完全符合法律规定的行为，那么葛念泉取得涉案土地也是合法的。（二）葛念泉在宅基地上建造房屋的行为合法依据《中华人民共和国土地管理法（1988）》第四十一条及《中华人民共和国土地管理法实施条例（1991）》第二十六条规定，葛念泉作为城镇非农业户口居民，经政府审查批准后即可使用村农民集体土地建设住宅；依据《广州市建设用地规划许可证和建设工程规划许可证管理规定（1991）》相关规定，葛念泉在涉案宅基地上建造房屋应当向有关城市规划行政主管部门申请，审批通过以后才能继续建设住宅，结合补充提交证据一（建房申请表）。宅基地使用证上明显注明了建筑结构、层数、面积，是葛念泉在已经建设完毕经竣工验收合格之后政府颁发的，广州市白云区钟落潭镇人民政府村镇建设国土管理办公室给葛念泉颁发宅基地使用证，即视为对葛念泉使用宅基地以及建造房屋的行为予以认可，以及合法性的确认，该合法权益应当予以保护。二、陈土材在本案的过错程度远大于徐炳媭，徐炳媭不需返还100万购房款。本案中，徐炳媭与陈土材双方自愿签订合同，双方在合同中己做出约定，徐炳媭清晰、明确告诉有关房屋的实际情况、权属情况及可能无法办证的法律风险，陈土材亦表示清楚知悉有关风险及愿意承担该等风险。陈土材在知晓涉案房屋及附属土地性质的情况下，仍与徐炳媭签订买卖合同，即使认定合同无效，陈土材也应承担更多的过错责任。故对于陈土材要求徐炳媭返还100万购房款的请求不应支持。三、一审法院对涉案房屋占有使用费的认定属于适用法律错误。（一）在一审中，徐炳媭没有就占有使用费提起反诉，根据“不告不理”的原则，一审法院无权就此事项进行审理并作出认定。（二）陈土材自2015年开始实际占有使用涉案房屋直至房屋被拆除，根据相关规定，应支付房屋占有使用费。虽然涉案房屋被认定为违建，但徐炳媭己交付给陈土材，不影响其占有使用期间的合理使用，故此，即使双方签订合同无效，陈土材应该支付相应房屋占有使用费。涉案房屋在2005年被陈土材占用，并且陈土材将围墙建在徐炳媭一方的土地上，将徐炳媭的房屋进行了围蔽，导致徐炳媭无法正常使用自已的房屋，因此，实际是陈土材强迫徐炳媭一方将房屋出售，并非在一审当中其所述的双方自愿交易，因此陈土材对涉案房屋的的交易是有明显过错的。综上所述，徐炳媭请求二审法院依法予以改判。陈土材二审答辩称：徐炳媭声称2005年已经被陈土材占用了，但是陈土材在一审已经提交了看守的委托书，证明徐炳媭在2012年的时候委托了陈土材的妻子代为看守和管理涉案房屋，并不存在2005年就被陈土材占用的情形。关于买卖房屋的起因，陈土材认为当时是因为徐炳媭希望把房子卖出去而带领了许多人来看房，陈土材不堪其扰被迫买下了该房屋，故刚刚徐炳媭所说的与事实不符。关于房屋被拆除房屋灭失的事实，陈土材对此并不存在过错。涉案房屋的灭失是基于徐炳媭存在涉嫌违规取得宅基地使用权证书的行为，导致了宅基地使用权证书被相关行政机关撤销，涉案房屋被认定为是违法建筑，并已由相关政府部门拆除，这才是导致本案纠纷的起因。陈土材于2020年4月8日向一审法院起诉请求：1.陈土材、徐炳媭双方签订的《房地产买卖合同》无效；2.徐炳媭向陈土材返还房款100万元；3.徐炳媭承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈土材于2015年9月23日与徐炳媭签订《房地产买卖合同》，由徐炳媭将坐落于广州市白云区钟落潭镇大帘庄东区18号地的房屋【农村（墟镇）宅基地使用证号：穗郊字第134243号】及宅基地面积750平方米【房屋建筑结构为框架（毛坯、未通水、电、煤气、无门、窗、室内无装修】，层数3层，建筑面积320.12平方米）出售给陈土材，交易价格为100万元，陈土材签合同当天已经支付上述价款，徐炳媭收到款项后当日向陈土材开具收据。农村（墟镇）宅基地使用证（穗郊字第134243号）及宅基地资料详细信息显示宅基地登记使用人为葛念泉。陈土材提交银行转账凭证，显示其于2015年8月10日、9月23日向徐炳媭分别转款300000元、700000元。徐炳媭向陈土材出具收据，收据写明“收到陈土才先生付来购房款人民币壹佰万元正”，落款时间2015年9月23日。此外，陈土材、徐炳媭签订了房地产交接确认书，确认陈土材已经付清房款100万元，徐炳媭已交付房产及宅基地。2019年12月29日，广州市规划和自然资源局白云区分局作出穗规划资源云法字【2019】38号《行政处理决定书》，认定葛念泉持有的穗郊字第134243号《农村（墟镇）宅基地使用证》不具备申请资格，不符合法定条件，作出撤销该宅基地证的决定，同日，广州市白云区钟落潭镇人民政府向关默川（陈土材妻子）发出《关于责令拆除违法建筑物的通知》。经一审法院依法向广州市白云区钟落潭镇人民政府核实，案涉房产已于2020年1月2日被拆除。另，为查明涉案地块权属及地类性质等情况，一审法院依法向广州市规划和自然资源局发函调查，该局函复告知涉案地块未查到土地登记信息，现行利用现状为建设用地及未利用地，未查到《建设工程规划许可证》和规划验收信息。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。陈土材与徐炳媭签订《房地产买卖合同》，由徐炳媭将农村（墟镇）宅基地使用证号为穗郊字第134243号对应房屋及宅基地面积750平方米出售给陈土材，经向广州市规划和自然资源局调查，虽涉案地块未查到相关土地登记信息，但涉案地块位于广州市白云区钟落潭镇钟落潭村，该位置不属于市区，故推定案涉地块为农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”陈土材与徐炳媭签订《房地产买卖合同》将农村集体土地进行买卖，违反了上述法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，所涉合同应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈土材签订合同后已将购房款100万元支付给徐炳媭，合同无效，徐炳媭应将相应款项退还陈土材。徐炳媭抗辩房屋已被拆除，陈土材无法向徐炳媭返还，应承担无法返还的责任，无权要求徐炳媭向其返还购房款。一审法院认为，陈土材已提交行政处理决定书及关于责令拆除违法建筑物的通知证明以及一审法院向广州市白云区钟落潭镇人民政府核实，涉案房屋是因葛念泉本身不具备宅基地申请资格而被拆除，可见房屋被拆除非陈土材所为也非陈土材所导致，房屋灭失责任不在于陈土材，徐炳媭以此抗辩理据不足，一审法院依法不予支持。至于徐炳媭抗辩陈土材从2005年开始实际占用房屋，即使无效也应当支付相应的使用费，一审法院认为，徐炳媭并未提交证据证明陈土材从2005年开始占用房产，即使陈土材在签订合同前占用房产产生费用也并非买卖合同无效所导致，属于另一法律关系，徐炳媭应另行诉讼主张占用费。涉案合同签订于2015年，徐炳媭在签订合同后将案涉房产交付陈土材使用，陈土材因合同获得房屋使用，合同被认定无效，一般情况下理当支付房屋使用费，但同时徐炳媭实际也因合同占用了陈土材支付的100万元购房款，徐炳媭同样也应向陈土材支付占用利息。因此房屋使用费与购房款占用利息相抵，双方无需向对方支付使用费或占用款项的利息，故徐炳媭要求对涉案房产拆除前价值及每月使用费标准进行司法鉴定不存在必要性，对其该请求，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》（2004修订）第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告陈土材与被告徐炳媭于2015年9月23日签订的《房地产买卖合同》无效；二、于本判决生效之日起十日内，被告徐炳媭向原告陈土材返还购房款100万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13800元、诉讼保全费5000元，由被告徐炳媭负担（于本判决生效之日起五日内向本院缴纳）。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，徐炳媭向本院提交（2021）粤71行终329号行政判决书，证明撤销白云区规划和自然资源局决定书的理由是行政程序违法，徐炳媭认为白云区规划和自然资源局做出的决定书被撤销，说明徐炳媭持有的宅基地使用证是合法有效的。陈土材质证对该行政判决书的真实性、合法性无异议，但关联性不予确认，房屋拆除房屋灭失的过错在于徐炳媭。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：徐炳媭是否应返还陈土材100万元？对此，本院分析如下：关于合同效力问题。因案涉《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第134243号）地块位于广州市白云区钟落潭镇钟落潭村，该位置不属于市区，故，一审法院向广州市规划和自然资源局调查时虽未查到相关土地登记信息，但仍可推定案涉地块为农村集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”徐炳媭与陈土材签订《房地产买卖合同》将农村集体土地进行买卖，违反了上述法律的强制性规定，一审法院认为所涉合同应认定为无效并无不当，本院予以认可。徐炳媭上诉认为广州市白云区钟落潭镇人民政府村镇建设国土管理办公室向葛念泉颁发的编号为穗郊字第134243号的宅基地使用权证的行为，即属于“经县级人民政府批准，并参照国家建设征用土地的标支付补偿费和安置补助费”的情况，应视为政府土地管理部门对葛念泉申请宅基地之批准、政府依土地管理部门批准后的确认，其与陈土材签订《房地产买卖合同》有效的主张于法无据，本院不予采纳。合同无效，买卖双方均存在过错，徐炳媭二审虽提出陈土材在本项交易中的过错相较其更大而主张其无需返还陈土材100万元，但徐炳媭并未提交具体证据证实，本院不予采纳。关于合同无效后返还问题。合同被认定无效后应处理相互返还等后续事宜，不需当事人提出诉求。签订合同后，陈土材已向徐炳媭支付的100万元购房款，依合同无效的处理原则，徐炳媭应返还陈土材。至于陈土材应返还徐炳媭的房屋，从徐炳媭二审提交（2021）粤71行终329号行政判决书可知，徐炳媭上诉要求纠正该案原审判决中关于：“葛念泉取得穗郊字第134243号《农村（墟镇）宅基地使用证》并不合法，市规划局撤销穗郊字134243号《农村（墟镇）宅基地使用证》实体性并无不当”的相关事实认定的诉讼请求，亦在二审中被广州铁路运输中级法院予以驳回，结合涉案房屋已经被相关行政部门拆除的事实，可认定房屋灭失责任并不在于陈土材。由于徐炳媭提交的证据不足以证明陈土材从2005年开始占用涉案房产，故一审法院对徐炳媭要求陈土材应向其支付从2005年实际占有房屋至合同签订时房屋使用费的请求不予支持并无不妥。2015年，双方签订涉案合同后，徐炳媭将案涉房产交付陈土材使用，陈土材因此而获得了房屋使用权，合同被认定无效，一般情况下理当支付房屋使用费，但同时徐炳媭实际也因合同占用了陈土材支付的100万元购房款，故徐炳媭同样也应向陈土材支付占用利息，据此，一审法院认为房屋使用费与购房款占用利息可相抵，双方无需向对方支付使用费或占用款项的利息于法无悖，本院予以认可和维持。对徐炳媭上诉理据，本院均不予采纳。综上所述，徐炳媭上诉理由不成立，应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人徐炳媭负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年六月七日书记员  吴浩正徐毅敏