山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5421号 上诉人（原审原告）：王思锋，男，1988年7月17日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孙晴晴，青岛即墨通济法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：王希泰，男，1964年9月26日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孟强，山东和春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王珍玲，女，1962年10月15日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孟强，山东和春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛方正电器有限公司，住所地：山东省青岛市即墨区经济开发区。 法定代表人：许克芳，职务：经理。 委托诉讼代理人：王翠云，山东一诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张习伟，山东一诺律师事务所律师。 上诉人王思锋因与被上诉人王希泰、王珍玲、青岛方正电器有限公司（以下简称方正电器公司）执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初13680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王思锋向本院提出上诉请求：1.依法撤销青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初13680号民事判决书并予以改判；2.本案诉讼费用由王希泰、王珍玲、方正电器公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，造成错误判决。一、本案涉案房屋查封为2016年4月，本案办理涉案房屋交易并缴纳税款的时间为2015年12月，明显早于查封时间。二、1.一审认定王思锋通过银行转账给王希泰的购房款因写着是货款而无法认定是购房款显然错误，该款项是通过银行柜台办理，系银行工作人员要求在上面书写备注，王思锋不懂需要如何填写，银行工作人员告知填写货款即可。而实际上王思锋与王希泰之间系父子，不可能有这种货物的买卖关系，不符合常理。一审法院无视事实，错误认定。2.一审法院认定房屋买卖契约的真实性无法确认，那么没有房屋买卖契约，该房屋的契税如何能交上？并且在契税单上明确载明是个人购买唯一家庭自用普通住房，难道一审法院连普通的过户手续都不懂吗？这显然系认定错误。3.一审认定王思锋与王希泰、王珍玲的分家单与房屋买卖合同相矛盾系错误，两者并不矛盾，只是增加了条件。本案中方正电器公司提交了2014年王思锋与王希泰、王珍玲的分家协议，一审法院对该份分家协议予以确认。在该协议中约定涉案房屋就是分给了王思锋，这与2015年的房屋买卖契约约定的是一致的，只是另行约定了房款金额，一审法院认定事实前后自相矛盾，显然对房屋买卖契约认定错误。2014年双方分家确认涉案房屋归王思锋所有，但王思锋要求将房屋过户时，王希泰、王珍玲与王思锋之妻因琐事产生矛盾，故提出要求王思锋支付将涉案房屋的成本价199000元方能予以过户，经双方协商，2015年双方签订7月房屋买卖契约，约定付款时间为8月20日前，王思锋在约定时间内将购房款转账至王希泰账户，王希泰出具收款收条。王思锋开始办理房屋过户手续，2015年12月16日涉案房屋村委出具证明王思锋符合过户条件，2015年12月17日王思锋缴纳购买涉案房屋的契税。4.王思锋提交了房屋买卖契约、银行转账流水、王希泰收条、缴纳契税单据、村委2015年出具的过户证明，在涉案房屋居住并实际占有期间的水电气缴费单据，已经形成了完整的购房证据链，本案中涉案房屋系农村宅基地房屋，其相关手续需要村委配合给予办理，在王思锋缴纳契税后，因涉案房屋所在地村委选举，村委成员之间出现矛盾，相关办理人员未给予及时办理而导致房屋过户未全部完成，并非是王思锋个人原因。王思锋已缴纳购房款和契税，无需再缴纳任何费用，且王思锋在此房屋内居住多年，不存在不办理过户的理由，一审法院无视这一事实，适应法律不当，做出错误判决。5.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王思锋已经满足了该规定的四个条件，应当依法确认涉案房产归王思锋所有，法院应依法解除查封。综上所述，一审法院认定事实不清，适应法律不当，造成错误判决，请二审法院依法查清事实予以改判。 方正电器公司辩称，一、王思锋不能证明其与王希泰在法院查封涉案房产之前已签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款，并合法占有该房产。1.王思锋称其与王希泰于2014年签订分家协议，后又于2015年签订房屋买卖合同，明显与一般常理不符；且在一审庭审过程中，法官提问“关于涉案房屋买卖的契约签订了几份”这一问题，王思锋回答“就这一份”、王希泰回答“两份”（详见一审庭审笔录第8页第7至10行），作为契约双方当事人对签订份数这一基本问题给出截然不同的答案，充分证明王思锋所称房屋买卖契约的真实性无法确认。2.王思锋的农业银行个人业务结算申请书，附加信息及用途一栏填明确载明是货款而非房款，不能证明王思锋支付了所谓的房屋买卖契约中的房款。且王思锋提交的2015年12月17日契税缴款书未体现涉案房产相关信息，且所载“计税金额或销售收入”一列金额为182700元，与王思锋所称涉案房产价款199000元不符，不能证明系涉案房产所缴契税。3.王思锋提交的有关燃气、电费单据，所载时间最早的也是2018年的日期、大部分为2020年的日期；而方正电器公司已于2016年4月23日申请法院对涉案房屋进行查封，因此王思锋不能证明其在法院查封涉案房产之前已合法占有涉案房产。二、涉案房屋登记在王希泰名下，未办理过户系王思锋自身过错。1.涉案房产于2016年4月被法院查封，王思锋称，至2019年法院执行时才得知查封信息，可见王思锋一直未积极办理房屋过户登记手续，因此即使王思锋与王希泰之间存在所谓的买卖关系，自2015年房屋买卖契约签订至今王思锋并未办理房屋过户登记手续，系王思锋自身过错所致。三、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，所谓的契税缴款书并不具有物权变动及公示的效力；涉案房屋登记在王希泰名下，应当认定为王希泰对涉案房屋享有所有权。王思锋未取得涉案房屋的所有权，无权对执行涉案房产提出异议。综上，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，王思锋上诉理由不成立，请求贵院依法驳回上诉，维持原判。 王希泰、王珍玲辩称，王思锋上诉事实和理由属实，一审不应以家庭关系排除交易的真实性，而应该回归执行异议案件保护实际权利人的角度，避免涉案房屋因王希泰的债务遭到执行。根据王思锋一审提交的相关证据，可以认定交易占用的事实，未能办理过户有村里的原因，也有现阶段农村宅基地房屋过户政策上的原因，所以涉案房屋符合执行异议规定，足以排除执行，应依法解除查封。 王思锋向一审法院提出诉讼请求：1.停止对王思锋购买的涉案房屋进行强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2.确认涉案房屋归王思锋所有；3.王希泰立即协助配合王思锋办理涉案房屋产权过户登记；4.本案诉讼费用由方正电器公司、王希泰、王珍玲承担。 一审法院认定事实：王思锋系王希泰与王珍玲之子。涉案房屋位于青岛市即墨区［土地证号为即集用（2008）第xx号］。2014年8月12日，王思锋与王希泰立分家协议书一份，载明：1.南庄村xx号平房4间，村庄宅基一处，及其附加物归王希泰、王珍玲及女儿王思懿所有；2.南庄村xx号xx层楼房，村庄宅基一处，及其附加物归王思锋及对象所有。 王思锋作为买受人（乙方）与王希泰作为出卖人（甲方）签订《房屋买卖契约》，主要约定：甲方在经济开发区有住宅楼二层四间，用地面积121.8平方米，即集用（2008）第xx号（集体土地使用证）宅基地使用权登记，因房屋不需要继续居住，甲乙双方本着自愿、公平和协商一致的原则，订立房屋买卖契约如下：一、甲方经全家人员共同协议一致，自愿将即集用（2008）第xx号（集体土地使用证）登记的楼房二层四间房屋及地上附加物有偿转让给乙方名下所有；二、房屋买卖成交价壹拾玖万玖仟元整，乙方必须于2015年8月20日将购房款项甲方全部付清；三、住宅坐落位置：北至后墙壁外跟零米临胡同，东至新建包装厂西院墙，南至胡同南，西至沿河大街；四、办理宅基地使用权过户转籍应缴纳税费由乙方自行承担，甲方有义务提供相关证件并协商办理；五、双方均不得违约，如有违约，违约方按照房屋成交价款的双倍赔偿给对方，否则诉诸法律途径解决。落款时间为2015年7月19日。2015年7月20日，王思锋通过银行转账形式向王希泰支付99000元，8月13日支付100000元，该两份《个人结算业务申请书》的“附加信息及用途”一栏均备注为“货款”。王希泰向王思锋出具收条一份，载明：今收到王思锋购房款壹拾玖万玖仟元整（199000.00元），全部付清。落款时间为2015年8月20日。 山东省即墨经济开发区村民委员会出具证明一份，载明：我村村民王希泰名下在本村有住宅楼房贰层肆间，已经即墨市政府颁发即集用（2008）第xx号《集体土地使用证》宅基地使用权登记。因房屋不需继续居住，经全家人员共同协商一致同意，并与本村村民王思锋订立房屋买卖契约约定，自愿将该房产全部有偿转让与王思锋名下居住所有，特申请办理宅基地使用变更登记。王思锋名下在本村无住房，因结婚分户居住需要，购买该住宅楼房贰层肆间居住，符合“一户一宅”条件。有村委盖章，村主任孙志恩签字，落款时间为2015年12月16日。2015年12月17日，王思锋缴纳契税，名目名称为“（存量房买卖）个人购买唯一家庭自用普通住房面积121.8”，计税金额或销售收入为182700元，备注一栏为“即墨经济开发区”。 2016年4月22日，方正电器公司提出财产保全申请，一审法院于2016年4月23日作出（2016）鲁0282财保29号民事裁定书，查封了涉案房屋。关于方正电器公司与王希泰、王珍玲以及青岛茂琪金属制品有限公司追偿权纠纷一案，一审法院于2016年7月21日作出的（2016）鲁0282民初6569号民事判决书已经发生法律效力。王希泰、王珍玲未履行生效法律文书所确定的法律义务，方正电器公司向一审法院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁0282执5015号。王思锋作为案外人向一审法院提出执行异议，要求一审法院终止对即集用（2008）第xxx号房产的执行，一审法院于2020年9月4日作出（2020）鲁0282执异176号执行裁定书，裁定驳回王思锋的异议申请。另，王思锋庭审中提交了燃气、水电等缴纳记录打印件以证明其实际在涉案房屋居住。 一审法院认为，综合双方陈述及庭审举证质证情况，本案争议焦点问题系王思锋与王希泰之间的房屋买卖契约能否对抗方正电器公司对案涉房屋的查封。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，王思锋的查封异议诉求若能实现，下列四个条件必须得到满足：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该案中，虽然王思锋提交了一份2015年7月19日与王希泰签订的关于涉案房屋的买卖契约，同时提交了银行转账明细证明支付了房款，但是其个人结算业务申请书载明的用途是货款，且即墨经济开发区村民委员会于2015年12月16日即出具了证明，王思锋符合一户一宅条件。因此，一方面，王思锋向王希泰的转账明确载明是货款，无法证明王思锋转账的款项就是涉案房屋的房款，且不能证明涉案房屋没有过户非因其本身原因造成的，另一方面，王思锋与王希泰系父子关系，其提交的房屋买卖契约明显与分家协议相矛盾，房屋买卖契约的真实性无法确认。因此，一审法院认为，王思锋的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回王思锋的诉讼请求。案件受理费4280元（王思锋预缴），由王思锋负担。 二审中，王思锋向本院提交录音光盘及书面整理材料一份，拟证明：该房屋系因村委会的原因导致未过户，并非因王思锋的个人原因。 方正公司质证称，真实性不予认可。从该录音内容无法判断谈话的具体对象，且并未涉及涉案房产，不能达到王思锋的证明目的，该证据与本案无关。 王希泰、王珍玲质证称，对真实性和证明事项均予以认可。从录音中可见，双方对证明办理事项受到阻碍是心照不宣的。 本院认为，该证据无法确认谈话人的身份，真实性无法确认，且谈话内容并未提及案涉房屋，更未提及案涉房屋办理过户的情况，不能证明与本案的关联性，本院不予认定。 二审经审理查明，2008年10月6日，王思锋名下登记房屋一套，坐落于青岛市即墨区户，2017年10月16日注销登记。 2015年7月1日，王思锋与姜彩庆共同出资成立青岛东锋昌盛商贸有限公司，认缴出资比例为50%。2015年7月28日，王思锋与姜瑱瑱注册成立青岛海运达金属制品有限公司，王思锋担任法定代表人，认缴出资比例60%。此后，其还参与成立或入股多家公司，并担任高管。 2008年5月27日，王希泰、王珍玲出资成立青岛茂琪金属制品有限公司。2009年10月19日，王希泰、王珍玲出资成立青岛泰锋汪商贸有限公司。 （2016）鲁0282民初6569号民事判决查明，青岛茂琪金属制品有限公司于2014年12月8日向青岛农村商业银行股份有限公司即墨开发区支行借款180万元，由王希泰、王珍玲、方正电器公司等提供担保，借款期限一年。借款到期后，因青岛茂琪金属制品有限公司未偿还借款，方正电器公司于2016年4月20日偿还借款本息。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案应适用民法典施行前法律、司法解释的规定。结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：王思锋依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条的规定，要求确认案涉房屋归其所有并要求停止对案涉房屋的强制执行的诉求应否得到支持。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即不动产物权的取得自登记时生效。本案中，案涉房屋现仍登记于王希泰名下，无论依据分家协议或者房屋买卖契约，王思锋均未实际取得案涉房屋的所有权，其要求确认案涉房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是为一般不动产物权期待权对抗执行的规定，案外人就登记于被执行人名下的不动产提出执行异议若获支持必须同时符合上述四个条件，且王思锋与王希泰系父子关系，其应提交更为充分的证据证实其主张。对照以上四个条件，对王思锋的主张，本院认定如下： 关于条件一，虽王思锋提交了其与王希泰签订的房屋买卖契约，王希泰对契约亦无异议，但该契约的内容与分家协议相互矛盾，王思锋解释系因家庭矛盾导致分家变买卖，但其未提交充分的证据证明，而王思锋主张已经缴纳契税，但计税金额与买卖契约中约定的房价却不一致。因此，该房屋买卖契约的真实性存疑。 关于条件二，王思锋称在法院查封之前已合法占有案涉房屋，并提交水电费发票予以证实，但该发票均为2018年之后，不足以证实买卖契约签订之前占有的事实，而其是否在案涉房屋内结婚与其是否占有使用案涉房屋更无必然联系。况且，案涉房屋买卖契约签订时，其名下早有商品房一处，与其陈述的案涉房屋为其唯一住房相互矛盾。因此，王思锋提交的证据不足以证实其在法院查封前合法占有案涉房屋的事实。 关于条件三，王思锋提交了银行结算业务申请书、银行流水及收条用以证实其按买卖契约的约定支付了199000元的购房款，但银行结算业务申请书记载的付款用途为货款并非购房款，王思锋称系按银行工作人员要求书写，但未提交有效证据证明。其还称，其与王希泰系父子关系，不可能产生货款。本院认为，在该买卖契约签订之前，王希泰、王思锋名下均有两家公司，公司业务亦存在重合，不能排除双方业务交往的可能。况且，一方与另一方进行交易，与交易双方的身份关系并无关联。故王思锋提交的证据不能证明其已支付了全部购房款。 关于条件四，本院认为，王思锋提交的2015年12月16日的证明加盖村委会公章后又被划掉，表明村委会并未实际承认证明上的内容，而其所称的因王希泰与新任村委会成员存在矛盾导致村委会不配合办理过户的主张，其亦未提交有效证据证明。同时，案涉房屋于2016年4月被法院查封，而其直到2019年才提起执行异议，更彰显其并未积极向村委会、王希泰主张办理案涉房屋的过户手续。因此，王思锋不能证明案涉房屋未办理过户手续非因其个人原因所造成。 综上，王思锋主张排除对案涉房屋的执行不符合司法解释的规定，故对其该请求，本院不予支持。另，其要求王希泰、王珍玲协助办理案涉房屋的过户手续并非执行异议之诉的审查范畴，本案不予处理。 综上所述，王思锋的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4280元，由王思锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 楷 审 判 员  李 丽 审 判 员  孙向东 二〇二一年六月十六日 法官助理  邴兴飞 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷