江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初3554号 原告：陈洪梅，女，1976年11月18日出生，汉族，住南通市海门区。 委托诉讼代理人：徐辉，江苏东洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉燕，江苏东洲律师事务所律师。 被告：袁红波，女，1972年12月25日出生，汉族，住南通市海门区。 委托诉讼代理人：宋一鸣，江苏海萌律师事务所律师。 被告：王伟伟，男，1971年3月7日出生，汉族，住南通市海门区。 委托诉讼代理人：刘永美，上海正源律师事务所律师。 原告陈洪梅与被告袁红波、王伟伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月13日、2020年12月14日、2021年1月21日、2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告陈洪梅的委托诉讼代理人徐辉到庭参加四次庭审；被告袁红波到庭参加第二次庭审；被告王伟伟到庭参加第四次庭审；两被告原共同委托诉讼代理人（审理中撤销授权）徐友付到庭参加第一次庭审；被告袁红波的委托诉讼代理人宋一鸣、被告王伟伟的委托诉讼代理人刘永美参加第二、三、四次庭审。本案现已审理终结。 原告陈洪梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年2月18日签订的《售房协议书》；2.判令被告返还购房定金5万元；3.判令被告赔偿房屋差价损失915200元；4.判令被告偿付违约金20万元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年2月18日我和被告签订《售房协议书》一份，被告将坐落于海门街道富江一品二期9号楼705室房屋（公安编号为嘉禾苑一期15号楼705室，以下简称案涉房屋）以40万元的价格出售给我。协议约定先缴纳定金5万元，待房屋建到地上一、二层时再付10万元，双方还就房屋交付、过户及违约责任等作了约定。袁红波从未告知我其丈夫王伟伟不同意出售案涉房屋，当时我们也要求王伟伟来签字的，她一再保证夫妻两个说好的，还写了承诺书。协议签订后我按约支付购房定金5万元，但被告从未通知我房屋相关的建设进度，后我主动联系被告要求支付10万元，但被告说要涨价。我们曾一起到中介处商谈交款事宜，袁红波要求调价我也同意的，我认为案涉房屋还没交付，到交房的时候再协商，但袁红波坚持要求要先谈价钱再收这个10万元，所以一直拖到现在。袁红波一直说要涨价，从未表示不愿履行合同，也没有要求解除合同。另外我查询得知被告变更安置房的选房登记，案涉房屋已经登记在他人名下，导致协议无法履行。被告恶意违约，理应承担违约责任。故诉讼来院，请求支持各项诉请。 被告袁红波辩称：1.与陈洪梅签订《售房协议书》是事实，当时我们夫妻一直在吵架，房子是我卖的，我老公不知情。协议约定了“待房屋建到地上一、二层时再付十万元”。根据监理日志可以看出，2018年5月6日案涉房屋所在的9号楼二层已经完成。2018年4月底我在“邻里之家”市场”碰到中介小王，我对她说“你作为中介要督促他们付款”。因陈洪梅未按约支付10万元，属其违约，我方有权解除《售房协议书》，我就和中介说房子不卖了。我和陈洪梅是没有联系的，因为协议没有登记陈洪梅的联系方式，我只能联系中介。2.我们夫妻拆迁就安置了一套房屋，起初选定的安置房屋是9号楼705室，后由于拆迁开发部门套型设计变更的原因，将安置房屋变更为富江西苑13号楼702室（公安编号为嘉禾苑一期7号楼702室，以下简称安置房屋），面积90.63平米，这并不是我们自身原因造成的。陈洪梅没有按约付款，我认为她自愿解除合同了就没告知换房的事情。综上，同意解除《售房协议书》、返还定金5万元，不同意支付房屋差价损失和违约金，且违约金和房屋差价损失只能择一主张。 被告王伟伟辩称：1.我没有在《售房协议书》上签字。2018年4月底袁红波告诉我说买方没有按约支付10万元定金，我才知晓案涉房屋买卖的事情，当时我就明确告知袁红波不同意出售案涉房屋。2.陈洪梅原先从事中介工作，与中介小王是恶意串通。如果袁红波多次表示案涉房屋要进行涨价或者拒绝接受10万元，陈洪梅完全可以行使合同解除权。3.交付10万元的时间应为2018年4月18日，陈洪梅故意拖延至2020年7月8日才提起诉讼，存在故意扩大损失的行为，故损失评估基准日应以2018年4月18日为准。综上，请求驳回陈洪梅对我的全部诉讼请求。 经审理查明：袁红波和王伟伟系夫妻关系。王伟伟户原坐落于海门产权面积为48.35m2房屋被拆除后，取得一份《拆迁安置购房核准单》，选购安置房“富江西苑9幢705室90.47m2，车库9幢49号6.83m2”即案涉房屋，另有一套安置于东海新村7-1505-125.57m2。 2017年2月18日，袁红波与陈洪梅在海门市家缘房屋信息资源服务部（以下简称家缘服务部）签订《售房协议书》一份，协议主要约定：“袁红波、王伟伟（甲方、出售方）；陈洪梅（乙方，购买方）；甲方愿将坐落于海门镇富江一品二期9号楼705室房屋，面积约90.47平方米，并附车库49号、6.83平方米及开发商所有的配套含维修基金、装潢押金、管道煤气、物业管理费等等一并出售给乙方，总计人民币肆拾万元（含车库价格）；甲方同意乙方交纳定金伍万元整（50000元），余额于甲方房屋建到地上一、二层时，乙方支付拾万元，甲方领钥匙时乙方再付拾万元；过户时间、交房时间均等开发商通知，第二本产证转户费由乙方负责；如任何一方未能执行本协议，另一方有权解除，其所造成的损失由责任方承担并支付违约金，如乙方违约则所有的定金及房款不退，如甲方违约则退还乙方全部房款并赔偿乙方违约金贰拾万元（200000元）；甲方特别申明本协议项下房屋的买卖，已取得产权共有人等同意；本协议自签订之日起生效；余款壹拾伍万元在甲、乙双方过户时一次性付清；该房为期房，不管涨跌多少，甲乙双方不得违约，车库价格为伍仟元，超出伍仟元部分由乙方贴。”袁红波在《售房协议书》“甲方（签字）”栏内签名，陈洪梅和家缘服务部分别在“乙方”、“中介方”栏内签字、盖章。 同日，袁红波出具《收条》一份，内容为“今收到陈洪梅购房定金人民币伍万元（50000元）购海门镇富江一品二期9#705室及49#车库”。 2017年2月20日，袁红波出具《承诺书》一份，内容为“本人袁红波出售富江一品二期9#705室所签订的合同有效。如产生的违约责任或经济纠纷有本人承担。”家缘服务部“小王”作为见证人在《承诺书》上签字盖章。 因案涉房屋套型设计变更原因，2019年7月18日拆迁部门出具给王伟伟户《拆迁安置选房单》一份，同意该户变更安置房为富江西苑13幢702室（富江一品二期，即嘉禾苑工程项目），面积90.63m2，另一套为东海新村7-1505-125.57m2。 2020年7月8日，陈洪梅诉讼来院，向本院递交评估申请，要求对案涉房屋当前的市价进行评估。2020年8月13日，原、被告商定以安置房屋为标的物，评估该房在2020年7月8日的市价。 2020年9月29日，本院委托江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司（以下简称江苏中莲评估公司）进行评估。江苏中莲评估公司于2020年10月15日进行实地查勘，于2020年11月9日出具苏莲估字（2020）司法第15号《房地产估计报告》一份，报告载明：估价对象“海门区海门街道嘉禾苑一期7幢702室（施工编号为13幢702室，富江一品二期），建筑面积为90.63m2及其相应分摊土地使用权、配套车库”；价值时点“2020年7月8日”；价值类型“市场价值标准”；估价方法“比较法”；估价结果“市场总价为131.52万元（评估单价14512元/m2）”。 审理过程中，袁红波、王伟伟撤销对委托诉讼代理人徐友付的特别授权。2021年1月21日，袁红波提出重新鉴定申请，理由如下：1.评估违约损失的房屋“嘉禾苑一期7幢702室”非协议约定9号楼705室；2.监理日志载明2018年4月18日9号楼已经建到地上一、二层，陈洪梅未按约付款构成违约，双方合同已经解除，应以2018年4月18日作为违约损失的评估基准日。 本院准许袁红波申请后，于2021年2月3日委托江苏中莲评估公司对案涉房屋分别在2018年4月18日、2020年7月8日两个基准日的市场价值进行评估。江苏中莲评估公司于2021年3月30日进行现场查勘。2021年5月5日，江苏中莲评估公司出具苏莲估字（2021）司法第06-1号、苏莲估字（2021）司法第06-2号《房地产估计报告》各一份。苏莲估字（2021）司法第06-1号报告载明：估价对象“海门区海门街道嘉禾苑一期15幢705室，建筑面积90.47m2及其相应分摊土地使用权、配套车库”；价值时点“2018年4月18日”；价值类型“市场价值标准”；估价方法“比较法”；估价结果“市场总价为84.2万元（评估单价9307元/m2）”。苏莲估字（2021）司法第06-2号报告载明：估价对象“海门区海门街道嘉禾苑一期15幢705室，建筑面积90.47m2及其相应分摊土地使用权、配套车库”；价值时点“2020年7月8日”；价值类型“市场价值标准”；估价方法“比较法”；估价结果“市场总价为131.29万元（评估单价14512元/m2）”。 另查明，南通方圆工程监理咨询有限公司嘉禾苑监理项目部的监理日志载明：“2018年4月18日9号楼平台一层顶板支模，钢筋绑扎；2018年4月29日9号楼二层顶板、绑扎；2018年5月2日9号楼二层顶板浇砼”。 庭审中，陈洪梅申请家缘服务部经营者朱锦芳到庭作证，朱锦芳到庭陈述称：1.我在东江家园西门经营“家缘房产”，小名小王。我原本不认识袁红波，有一次去银行办事碰到袁红波，她问我是做什么的，我说我是做中介的，她说她有两套房子要卖，双方互留了电话号码就认识了。我把袁红波的房源信息在微信群里发出去后，有人看到想要就到我门市上来谈的。袁红波是一个人来的，对方来了两个人，双方协商最终成交价40万元。我问袁红波这套房屋王伟伟是否同意卖，她说同意的。我说让王伟伟回来在合同上签字，袁红波说和王伟伟电话里说好的，他同意的，我就让她写了个承诺书。当时她说王伟伟月底就回来，回来后补签字。月底我打她电话，袁红波说反正房子已经卖掉了签不签字无所谓，就没有签。2.协议约定房屋盖到二层要付10万元钱的，大概2018年上半年，我打电话给袁红波说陈洪梅那边要付10万元钱。袁红波说现在这个钱怎么拿，价钱现在不对了。她不愿意拿10万元，说家里吵，房子卖便宜了。我和袁红波曾在“邻里之家”市场碰到过，袁红波说这套房子现在这个价格太便宜了。陈洪梅打了我几次电话说要把10万元给袁红波，我说袁红波不愿意拿钱，陈洪梅答应拿房的时候再谈价钱。袁红波从来没说过要解除合同、房子不卖了，只是说房子卖便宜了不拿这个钱，也不说具体的价格。2019年10月份我又打电话给袁红波，她说价钱谈不拢让他们打官司，之后我就没有再管这个事情了。2020年7月，袁红波打我电话说房子怎么封掉了，我说反正你们要上法院就去吧，我也做不了主。 上述事实，有陈洪梅提供的《售房协议书》、《收条》、《承诺书》、《拆迁安置购房核准单》、证人证言，被告袁红波提供的《拆迁安置房变更说明》、《工程项目名称说明》、《拆迁安置选房单》、监理日志及原、被告的庭审陈述在卷证实。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉房屋买卖合同关系发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国婚姻法》的相关规定。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，陈洪梅与袁红波签订的《售房协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，且不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，对陈洪梅和袁红波发生法律效力。《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。”袁红波拟出售的拆迁安置房屋系袁红波、王伟伟夫妻共同财产。袁红波未征得共有人王伟伟同意即以夫妻名义将共同财产出售给陈洪梅，在签订《售房协议书》时欠缺处分权。因王伟伟明确表示不同意出售拆迁安置房屋，故《售房协议书》对王伟伟不产生约束力。 本案争议焦点：一、《售房协议书》应否解除及解除的违约责任认定。二、《售房协议书》无法履行造成的损失认定。 一、关于《售房协议书》应否解除及解除的违约责任认定问题。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，《售房协议书》因袁红波的违约行为无法继续履行，应予解除。理由如下：1.袁红波签订《售房协议书》时欠缺处分权，在王伟伟明确表示不同意出售拆迁安置房屋、《售房协议书》继续履行不能的情况下，陈洪梅签订《售房协议书》的合同目的不能实现。2.《售房协议书》约定房屋建到地上一、二层时陈洪梅需支付10万元。作为房屋出售方的袁红波，理应及时关注出售房屋的施工进度，并在付款条件成就时及时通知或催告买受人履行付款义务。然袁红波既未履行通知或催告义务，在陈洪梅通过中介小王要求给付10万元时，以“家里吵，房子卖便宜了”、“价钱现在不对了”为由拒绝受领房款10万元，实际已明确表示不愿意继续履行《售房协议书》。袁红波对证人朱某,4的证言持有异议，但未提交相反证据及充足的理由予以推翻，对袁红波主张陈洪梅未按约付款先行违约的主张，不予采信。王伟伟以陈洪梅曾从事房产中介为由，主张陈洪梅与证人朱某,4恶意串通的辩解，无证据证实，不予采信。3.袁红波明知已将拆迁安置房屋出售给陈洪梅，在未与陈洪梅协商变更或解除《售房协议书》的情况下，于2019年7月18日选择变更安置房屋，事后亦未告知陈洪梅，致使陈洪梅签订《售房协议书》的合同目的无法实现。综上，陈洪梅要求解除《售房协议书》的诉请，符合法律规定，袁红波亦同意解除，故本院确认陈洪梅与袁红波签订的《售房协议书》解除。 二、《售房协议书》无法履行造成的损失认定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《售房协议书》解除后，陈洪梅有权要求袁红波返还定金5万元并赔偿合同解除致使合同目的不能实现造成的损失。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，袁红波违约给陈洪梅造成的损失，应为案涉房屋（根据协议约定的面积90.47平方米测算）在2020年7月8日的市场价值131.29万元与协议约定价格40万元的价差91.29万元。庭审中，袁红波以陈洪梅未按约付款《售房协议书》已于2018年4月18日解除为由，主张应以2018年4月18日作为损失评估基准日。由于在合同履行过程中系袁红波违约，其不享有合同的解除权，且袁红波从未向陈洪梅发出过解除合同通知书，袁红波辩解房屋买卖合同已经解除的陈述无据，不予采信。陈洪梅在王伟伟户的安置房屋未变更前始终要求继续履行《售房协议书》，也同意就房款进行协商，在获知王伟伟户将安置房屋变更无法继续履行时才提起本案诉讼，故评估损失应以陈洪梅起诉之日即2020年7月8日为基准日。对袁红波要求以2018年4月18日为损失评估基准日的主张，不予采信。本院按照案涉房屋的价差作为计算陈洪梅损失赔偿数额的依据，陈洪梅同时主张违约金，超过袁红波因违约造成的损失总额，对陈洪梅主张的违约金20万元，不予支持。 至于陈洪梅主张损失的承担问题，本院认为，陈洪梅作为买受人，在签订协议时理应审查案涉房屋是否属于出卖人或出卖人是否有处分权，其未尽谨慎的审查义务，自身存在过错，应对自己的损失承担部分责任。而且《售房协议书》签订至评估之日已三年有余，期间房价日益上涨，陈洪梅未及时要求王伟伟在协议上补签字，直至获悉王伟伟户安置房屋变更才提起本案诉讼，对房屋价格差价扩大具有过错。本院根据双方当事人在合同签订、履行及造成损失中的过错，酌情认定袁红波赔偿陈洪梅案涉房屋70%的差价639030元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、解除原告陈洪梅与被告袁红波于2017年2月18日签订的《售房协议书》。 二、被告袁红波返还原告陈洪梅购房款50000元。 三、被告袁红波赔偿原告陈洪梅购房损失639030元。 上述第二、三项，由被告袁红波于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 四、驳回原告陈洪梅的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15287元，申请保全费5000元，评估费18500元，合计38787元（陈洪梅缴纳28787元、袁红波缴纳10000元），由原告陈洪梅负担12000元，被告袁红波负担26787元。被告袁红波应该承担的案件受理费10690元于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳，原告陈洪梅预交且应退还的案件受理费10690元，于本判决发生法律效力后向本院申请退还。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15287元。 审 判 长  吴晓华 人民陪审员  赵秀芳 人民陪审员  赵美芳 二〇二一年六月二十二日 法官 助理  廖莉莎 书 记 员  陆云燕