黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终5321号上诉人（原审原告）：何花，女，1980年2月8日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市。被上诉人（原审被告）：杨晓锋，女，1973年7月6日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原审第三人：黑龙江三联房地产经纪有限公司，住所地哈尔滨市南岗区吉林街93号1单元1层4号。法定代表人：麻艳秋，总经理。上诉人何花因与被上诉人杨晓锋、原审第三人黑龙江三联房地产经纪有限公司（以下简称三联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2021）黑0103民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。何花上诉请求：撤销一审判决，判令杨晓锋退还何花房屋租金1666.67元，支付违约赔偿金1666.67元并承担本案一审、二审的案件受理费。事实和理由：一、一审认定的事实与客观事实严重不符，客观事实为：1.房屋成交之前，杨晓峰及中介公司明知此房屋已出租给何花居住，但在出售时没有征求何花意见，何花自始至终都不知道房屋出售的时间和价格；2.杨晓峰在房屋出售过程中，既未征求何花意见也未告知何花，便私自将房屋租金及押金转给房屋买受人，造成何花无法与新房东之间相互沟通联系，致使剩余的房屋租金被扣留，但何花却找不到人退还；3．房屋出售后，新老房东相互推脱责任，都拒绝履行合同规定的责任，房屋出现问题时无人过问，造成何花继续居住的权利得不到保证。何花被告知所租住房屋被卖后，曾去中介公司与房东沟通并录音，录音显示中介公司及老房东故意避开何花进行买卖。另外，中介公司在协调过程中态度恶劣，给何花造成极大心理负担，致使何花不得不搬离。二、一审判决不公正，存在明显错误。1.何花搬离此房屋的直接原因，是由于杨晓锋在出售房屋时没有保障好何花继续租住的权利。即使房屋买卖没有侵犯优先购买权，但也影响了何花继续租住，并给何花造成了财产损失和心理伤害，但法官在判决时没有追究杨晓锋任何责任；2.何花因无法居住提前两个月搬离此房屋，微信通知何花搬离，杨晓锋回复，杨晓锋知情，但杨晓锋却否认该事实。新老房东均知情。即使过错方全部在于何花，按照合同规定杨晓锋至少还要退还何花一个月的房屋租金。但法官判决时却不支持退还任何租金及赔偿，属于明显判决错误。（双方合同约定，若乙方解除合同，需提前30天告知甲方并赔偿一个月的违约金，而非全部租金。）3.由于杨晓锋在房屋出售过程中私自将房屋租金及押金转给房屋买受人，造成新房东拒绝履行责任，何花又无法与其联系沟通的事实。此案的纠纷明显是由杨晓峰及中介公司在房屋出售过程中处置不当所造成，属于过错方。但法院却没有判决杨晓峰及中介公司承担任何责任。三、法官在审判时不允许何花详细陈述原因及过程：1.审判时多次强硬打断何花的陈述，致使何花心里紧张气愤，无法完整陈述事实和上述理由，造成整个案件事实不清晰。另外，对于本案的关键因素（房屋出售后是否影响继续租住，扣留租金是否合法）却不询问，判决却认定何花无法举证。事实是何花有证据，但法官却没给机会列举和陈述；2.本案的起因是由于杨晓锋没有处理好相关事宜就将房屋出售，导致何花租住权利得不到保障所致，房屋墙壁反水，何花发视频给杨晓锋，杨晓锋不予解决，且杨晓锋非法扣留剩余房屋租金拒不退还。但在审理和判决时，法官却刻意回避了这一事实；3.杨晓锋陈述与事实有偏差，但法官却没有进行盘询。一是杨晓锋陈述房屋出售时不影响继续居住，但事实是新老房东均拒绝承担合同规定的责任；二是杨晓锋陈述其不知道何花是何时搬离此房屋，但事实是何花于12月28日就已经搬离此房屋，并告知了杨晓锋，是杨晓锋协调新房东过来退还的房屋押金。事实有争议，但法官并未记录。以上情况庭审视频可以为证，但官网并未找到该视频，申请法院进行调取。四、其他理由开庭时说。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决。杨晓锋、三联公司未出庭亦未提交书面答辩意见。何花向一审法院起诉请求：1.判令杨晓锋的卖房合同无效；2.何花与杨晓锋解除租赁合同，退回2021年1月和2月的房租款3332元，并按照合同约定赔付违约金1666元；3.诉讼费用由杨晓锋承担。一审法院认定事实：2020年8月25日，杨晓锋与何花签订《房屋租赁合同》一份，约定：何花从杨晓锋处承租位于哈尔滨市××××号房屋，房屋月租金1666元，承租方向出租房交纳押金1500元，甲方（杨晓锋）应保证在出租期内房屋可以被正常使用，甲方（杨晓锋）不得无故干涉乙方（何花）的正常使用行为，合同还对双方权利义务、协议条款、违约责任等问题作出了约定，第三人黑龙江三联房地产经纪有限公司在合同见证方处盖章确认。2020年8月25日，何花通过支付宝转账方式向杨晓锋支付房屋租金和押金，共计11,500元。2020年8月28日，杨晓锋将承租房屋交付何花使用。2020年12月，杨晓锋将何花承租的房屋另行出售。2020年12月28日，何花从承租房屋搬出，同日，承租房屋的买受人通过微信向何花退还押金1500元。一审法院认为，杨晓锋与何花签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，对双方产生法律约束力，合同签订后，何花依据合同约定交付了房租租金和押金，杨晓锋依据合同约定交付了承租房租。现何花以杨晓锋侵犯其优先购买权为理由主张确认杨晓峰的卖房合同无效，但庭审中何花承认新房东买房前去现场看过房，且依据日常生活经验法则可知，新房东签订购房合同前会进行现场考察，因此，何花以优先购买权受侵犯为由主张卖房合同无效，没有事实和法律依据。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，现何花未提供证据证明杨晓锋存在法律规定或合同约定的违约情形，应当承担举证不能的法律后果，因此对于其要求解除租赁合同，退还2021年1月和2021年2月的房租租金以及支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，对于何花的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回何花的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何花举示证据一、微信聊天记录。拟证明：房间反水，屋内潮湿，但是杨晓锋表示那块就那样，不用处理。表明在杨晓锋卖房子之前有关房屋的矛盾没有解决，未经过何花同意就把租金转给新房东了。证据二、微信聊天记录。拟证明：一审判决下来后，何花跟杨晓锋说即使何花违约，也只能扣一个月的租金，何花是提前两个月退租的，但是杨晓锋说是何花自己退的房子，法院已经判决了，何花输了跟杨晓锋无关。证据三、微信聊天记录。拟证明：在何花上诉之前联系新房东，说应该退还租金，但是新房东说找他要不着这个钱，新房东跟何花之间没有合同关系。证据四、微信聊天记录。拟证明：在二审上诉之后，新房东主动联系何花，退还了一个月的房屋租金。何花现在上诉要求再退一个月租金。因杨晓锋、三联公司未出庭质证，视为其放弃质证权利。但何花所举示证据能否证明待证事实，需结合案件其他证据综合分析判断。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，何花上诉请求对方返还扣留的一个月租金，但其在二审中所举示证据四清晰表明：在何花上诉之后，“新房东主动联系何花，退还了一个月的房屋租金”，因此，其此项诉求已经得到解决，本院对此予以确认并不再重复审理。另，何花上诉请求杨晓锋赔偿违约金1666.67元，庭审中其表示该项请求权基础系基于双方在合同中约定“甲方（杨晓锋）提前收回房屋，应提前30天通知乙方（何花），并赔偿乙方相当于一个月的租金违约金”，此种违约金适用的前提是杨晓锋提前收回房屋，但从本案案情看，此种情形并不具备，因此，何花该项上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，何花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由何花负担。本判决为终审判决。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉（）二〇二一年六月二十八日书记员  张 震