广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初1870号原告：中国建设银行股份有限公司四会支行，住所地：广东省四会市××××××××××××××××××××商铺首层、26-31号商铺二层，统一社会信用代码：914×××××××××××075J。负责人：邓伟卿，职务：行长。委托代理人：梁星志，广东安达信律师事务所律师。委托代理人：朱秀媚，广东安达信律师事务所律师。被告：江秀红，女，1991年6月27日出生，汉族，广东省阳山县人，住广东省阳山县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××42X。被告：肇庆市东基团星投资开发有限公司，住所地：广东省四会市×××××××××××季金谷（南区）2栋09号（申报制），统一社会信用代码：914××××××××0704867。法定代表人：刘木林，职务：董事长。委托代理人：凌姣，女，1992年5月9日出生，汉族，公司员工，住广东省广州市海珠区×××××××××××××赤岗街公共集体户，公民身份号码：430××××××××××××16X。原告中国建设银行股份有限公司四会支行（以下简称“建行四会支行”）诉被告江秀红、肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称“东基团星公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行四会支行的委托代理人朱秀媚到庭参加诉讼。被告江秀红、东基团星公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行四会支行诉称：2019年10月18日，原告与两被告签署合同编号为440707201-201×××××××732794号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告江秀红向原告借款人民币360000元，用于购买位于四会市××××××××××××××××季金谷（北区）13栋1904号的房屋。借款期限自2019年11月4日起至2049年11月4日，共30年。贷款利率采取浮动利率，年利率为6.615%。同时，被告江秀红同意以上述房屋作为抵押物，担保该借款合同的履行。被告东基团星公司同意为上述贷款提供连带责任保证担保。2019年10月25日，该抵押物办理了不动产预告登记证明，证号：粤（2019）四会市不动产证明第0024117号。2019年11月4日，原告向被告江秀红发放了约定的贷款。截止至2021年3月23日，被告江秀红拖欠原告借款本金355511.25元（含逾期本金1051.27元），利息6814.87元（含逾期利息5414.45元），本金罚息14.35元（含逾期本金罚息8.12元），利息复利72.85元（含逾期利息复利40.47元），合计362413.32元。由于被告江秀红未依约按期履行还本付息，被告东基团星公司亦未承担担保责任，原告催收无果。根据合同第十六条第一款“借款人违约情形”第（一）项“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”的约定，被告的行为已构成违约，原告有权根据合同第十七条第2项的规定，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并要求对抵押物行使抵押权。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，已支出的律师费为18696元，根据上述合同的约定，该笔费用应由上述两被告承担。据此，原告请求法院判决：解除原告与被告江秀红、东基团星公司签订的合同编号为440707201-201×××××××732794号《个人住房（商业用房）借款合同》；被告江秀红立即归还原告借款本金355511.25元，利息6814.87元，本金罚息14.35元，利息复利72.85元，结清金额为362413.32元（计算至2021年3月23日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；被告江秀红承担原告为实现本案债权而支付的律师费18696元；原告对被告江秀红提供的借款抵押物[四会市××××××××××××××××季金谷（北区）13栋1904号]的拍卖、变卖所得价款在抵押范围内享有优先受偿权；被告东基团星公司对被告江秀红上述第2-3项的债务承担连带清偿责任；上述两被告承担本案的全部诉讼费用（包括诉讼费、财产保全费、公告费等）。被告江秀红没有答辩，也没有提交证据。被告东基团星公司辩称：1.根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第二十八条，案涉房屋已办理有效的建筑物所有权首次登记，原告应先就江秀红提供的抵押物实现债权，答辩人再就处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。2.应明确答辩人承担保证责任后有权向江秀红进行追偿。3.由法院依法认定证据。原告提交了如下证据：1.原告的营业执照、金融许可证，证明原告的诉讼主体资格；2.被告江秀红身份证、户口本、婚姻状况声明，被告东基团星公司企业信息，证明被告的诉讼主体资格；3.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告江秀红向原告借款和提供抵押担保及被告东基团星公司为借款提供保证担保的事实；4.个人贷款支付凭证，证明原告已依约放款的事实；5.不动产登记证明，证明被告江秀红以其房屋作为抵押担保并已办理抵押预告登记的事实；6.律师函及邮寄单，证明原告向被告江秀红催收贷款的事实；7.拖欠本息明细表、对账单，证明被告江秀红尚欠原告借款的事实；8.委托代理协议，证明原告为追收欠款而支付律师代理费的事实。补充证据：9.律师费发票、客户专用回单。经审理查明：2019年10月18日，原告建行四会支行（贷款人）与被告江秀红（借款人、抵押人）、东基团星公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440707201-201×××××××732794），约定：被告江秀红向原告建行四会支行借款360000元用于购买位于四会市××××××××××××××××季金谷（北区）13栋1904号的房屋；借款期限为360个月（即2019年11月4日起至2049年11月4日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮35%，即年利率为6.615%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告江秀红授权原告建行四会支行将借款一次性划入被告东基团星公司的银行账户；还款方式为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2302.74元；借款担保方式为抵押加阶段性保证，被告江秀红同时提供所购的房屋作为抵押担保；被告东基团星公司在合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押担保和保证范围包括合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；被告不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由被告江秀红承担等。该合同借款人、抵押人处有被告江秀红的签名和指纹，保证人处盖有被告东基团星公司的公章和该公司法定代表人的盖章。2019年10月25日，案涉的位于四会市××××××××××××××××季金谷（北区）13栋1904号的房屋办理了预售商品房抵押权预告登记[证号为粤（2019）四会市不动产证明第0024117号]，权利人为原告建行四会支行，义务人为被告江秀红，尚未办理抵押他项权证。同年11月4日，原告建行四会支行按照约定把借款360000元汇入被告东基团星公司的银行账户。2021年3月25日，原告建行四会支行委托律师以EMS邮寄方式向被告江秀红发出律师函，此件于同月28日显示退回妥投状态。截至2021年3月23日止，被告江秀红尚欠原告借款本金余额355511.25元（含逾期本金1051.27元）、利息6814.87元、本金罚息14.35元、利息复利72.85元，合计362413.32元。2021年3月26日，原告为实现本案债权，聘请律师代理本案诉讼事宜，与广东安达信律师事务所签订《委托代理协议》，协议约定代理费用为18696元。原告于5月27日转账律师费18696元给广东安达信律师事务所，广东安达信律师事务所于6月4日开具价税合计38885元的律师费《广东增值税普通发票》。另查明，根据原告向本院提出的财产保全申请，本院于2021年5月19日作出（2021）粤1284民初1870号之一民事裁定书，裁定查封被告江秀红名下位于四会市××××××××××××××××季金谷（北区）13栋1904号房的不动产权[不动产权证号：粤（2019）四会市不动产证明第0022456号]，保全金额以381109.32元为限。根据本院作出的协助执行通知书，四会市自然资源局查封了上述房产，查封期限自2021年5月26日至2024年5月25日止。因被告未到庭参加诉讼，本案未能调解。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告东基团星公司的答辩；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。被告江秀红因购房需要向原告建行四会支行借款，双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告按约定向被告江秀红提供了借款，被告江秀红应按约定的时间履行归还借款本息的义务。本案中，被告江秀红自2021年1月起未再按时足额归还借款本息，已拖欠多期本息未偿还，其行为严重违反合同约定，已构成违约。因此，根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告要求解除与被告江秀红签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及要求被告江秀红立即清偿全部借款本金及利息的诉求，理据充分，本院予以支持。被告江秀红应立即向原告清偿全部剩余借款本息合计362413.32元，包括本金355511.25元（含逾期本金1051.27元）、利息6814.87元、本金罚息14.35元、利息复利72.85元；上述利息、罚息、复利计算至2021年3月23日，之后产生的利息、罚息和复利，被告江秀红亦应当按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还给原告。关于原告主张被告支付律师费18696元的诉讼请求。按照被告与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，原告为实现债权而实际发生的律师费由借款人即被告承担。据此，原告为提起本案诉讼所支出的合理的律师费用，原告可要求被告承担。原告提供了委托代理合同及相应转账凭证、发票，证明律师费已实际发生并支付，故原告主张被告江秀红支付律师费18696元，理据充分，本院予以支持。关于原告主张对被告江秀红提供作借款抵押的位于四会市××××××××××××××××季金谷（北区）13栋1904号的不动产享有优先受偿权的问题。被告江秀红以其所购商品房为原告设定担保，原告与被告江秀红并就上述贷款抵押物办理了预告抵押登记手续，但未办理抵押登记，预告登记并不等同于物权登记，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告主张对拍卖、变卖被告江秀红提供的位于四会市××××××××××××××××季金谷（北区）13栋1904号房屋的不动产权房屋享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告东基团星公司对被告江秀红的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的问题。原告与被告江秀红、东基团星公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告东基团星公司为被告江秀红向原告借款的连带责任保证人，保证范围为合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和实现债权的费用，故原告主张被告东基团星公司对被告江秀红的所有欠款及原告为实现本案债权而支付的律师费承担连带清偿责任的诉求，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十七条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司四会支行与被告江秀红、肇庆市东基团星投资开发有限公司于2019年10月18日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440707201-201×××××××732794）；二、被告江秀红应于本判决生效之日起15日内清偿借款本金355511.25元、利息6814.87元、本金罚息14.35元、利息复利72.85元，合计为362413.32元（利息、罚息和利息复利计算至2021年3月23日，之后按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至还清借款本息之日止）给原告中国建设银行股份有限公司四会支行；三、被告江秀红应于本判决生效之日起15日内支付律师费18696元给原告中国建设银行股份有限公司四会支行；四、被告肇庆市东基团星投资开发有限公司对上述第二、第三判项确定的债务承担连带清偿责任，被告肇庆市东基团星投资开发有限公司承担连带保证责任后，有权向被告江秀红追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3508元，财产保全费2426元，合计5934元，由被告江秀红、被告肇庆市东基团星投资开发有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员 赵建红年六月二十三日书记员 范    婉    婷