广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1823号上诉人（原审原告，反诉被告）：惠州市大鸿鑫物业管理有限公司，住所：惠州市惠阳区淡水桥背潘屋光耀城三期37号商铺，统一社会信用代码：91××××××××××××W。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：周志荣，广东人为律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：李宝林，男，汉族，1978年9月10日出生，住址：惠州市惠阳区××××××××××××××××××××，身份证号码：532××××××××××××135。委托诉讼代理人：邱文峰、朱海森，广东金卓越（惠阳）律师事务所律师及实习律师。上诉人惠州市大鸿鑫物业管理有限公司因与被上诉人李宝林租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4109号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市大鸿鑫物业管理有限公司上诉请求：1.依法撤销（2020）粤1303民初4109号民事判决书第一、二、三项判决。2.请求二审法院在查明事实的情况下依法改判。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决程序违反法律规定，认定事实错误。1.一审法院在本案第二次开庭后，明知案涉租赁场地已转租，仍依被上诉人申请至案涉租赁场地进行现场勘验，程序违反法律规定，且认定事实错误。上诉人起诉要求解除案涉租赁合同，被上诉人于2020年9月4日本案第一次开庭应诉，在答辩状与反诉状中确认解除合同，因此按照相关法律规定，案涉合同至该日起已解除，为减少损失，上诉人有权自该日起另行出租。被上诉人在得知上诉人2020年10月下旬已另行出租案涉场地，且新承租方开始装修后，于2020年11月16日（此时距离第二次开庭已过去半个多月）向已审法院申请现场勘察。此时现场的装修已按照新承租方的要求进行来了部分拆除和变更，与上诉人交付给被上诉人使用时发生变化，因而被上诉人在此时要求进行的现场勘验，应依法不予准许。且上诉人在2020年9月19日前已按照法院要求补充提交了证据——现场照片（照片上有拍摄时间，为2020年9月4日本案第一次开庭当日拍摄），被上诉人也及时收到了该补充证据，如其对现场照片有异议，应当在本案10月29日第二次开庭前或庭审结束前提出现场勘察申请，但被上诉人在第二次开庭结束半个月后才提出现场勘察申请，该组证据已超过法定举证期限，因而程序不合法。一审判决不但采信了该程序不合法的证据，且无视现场施工的装修人员为新承租方，错误认定“案涉房屋并未按《承诺书》要求完成隔热层安装，现场仍有工人施工中”，进而认定上诉人未对房顶加隔热瓦层，导致被上诉人不能投入使用，甚至据此武断认定上诉人行为构成根本性违约，应承担相应的违约责任，属于认定事实错误。2.一审判决认定案涉租赁合同已于2019年10月30日解除，自相矛盾，属于认定事实错误。一审判决在认定被上诉人在签订合同后即将生产材料放置于案涉租赁厂房，且于2020年5月24日才迁出的事实后，又按照被上诉人的主张认定案涉租赁合同已于2019年10月30日解除，自相矛盾。被上诉人主张案涉租赁合同已于2019年10月30日解除，仅有其单方发送的微信，并无上诉人方同意，不能起到解除合同的效力。上诉人申请的证人出庭作证以及上诉人补充提交的第3组证据《放行单》，足以证明上诉人实际控制的惠州市维敏特实业有限公司确有将货物放置在案涉租赁场地，且并非被上诉人在第二次开庭时当庭承认的只放了少量材料，因为仅2020年5月24日一天，其从案涉租赁场地拉走的货物就有七货柜车之多。既然被上诉人主张案涉租赁合同已于2019年10月30日解除，为何其在2020年1月至2020年5月底仍实际占有使用案涉租赁场地?因此，被上诉人在此期间对案涉租赁场地的占有使用正是双方租赁合同继续履行、且被上诉人以实际行动确认交付的铁证，一审判决认定案涉租赁合同己于2019年10月30日解除属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认定上诉人行为构成根本性违约，应承担相应的违约责任，属于适用法律错误。一审判决认定上诉人违约的唯一理由是未按照承诺完成隔热层安装，事实上上诉人是征得被上诉人同意后安装的吊顶，因吊顶与隔热瓦价格完全一样，没有被上诉人的同意，上诉人没必要作出更改。退一步说，即使认定是上诉人原因导致未装隔热瓦而装了吊顶，该行为也完全不能构成根本性违约。《合同法》第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。被上诉人租赁案涉厂房的合同目的就是作为仓库使用，其确实已实际使用了租赁的厂房，该合同目的已得到实现。反而是其拒交租金，导致上诉人出租厂房收取租金的合同目的无法实现，致使上诉人租赁场地被占用及空置达9个月之久（这9个月上诉人仍需向业主惠州市欣欣家具有限公司缴交租金）。因此，根本违约的是被上诉人，而非上诉人，一审判决适用法律错误。2.不予采信上诉人“在签订案涉《租赁合同》后，对于合同履行，双方已达成新的合意”的主张属于一审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人于2019年10月10日签订《租赁合同》，签约当天即交付租赁场地给被上诉人，虽因工程量较大，修缮工作未能在此前承诺的10月20日前全部完工，但上诉人在2019年11月底已全部完成合同承诺事项。对于该事实，上诉人补充提交的第1组证据——案涉租赁场地现场照片足以证实。照片上证明案涉租赁场地的地面修缮完好，厂房装有门窗，且吊顶加装完善，并按照本诉被上诉人要求加建了消防管道及雨水管。被上诉人本人确认照片上的场地为租赁场地，证人证明照片上的场地为案涉租赁场地，且确认该场地在2020年1月至二次开庭时未作装修，从而证明照片上的修缮工作已于2019年完成。案涉合同本约定在11月20日开始计算租金，因修缮工作迟延至2019年11月底完成，上诉人主动提出被上诉人租金缴纳期限可顺延，从2020年1月1日起开始缴纳租金，被上诉人以将货物搬运至案涉租赁场地存放的实际行动予以同意，双方自此达成了新的合意。三、上诉人已依约向被上诉人交付租赁物，妥善履行了合同义务，无须承担违约责任，被上诉人实际占有并使用案涉租赁场地，应依法履行缴交租金的合同义务，并按照合同约定承担违约责任。本案被上诉人已经实际占有并使用案涉租赁场地，上诉人交付租赁物的合同义务已经完成。在双方就合同履行达成新的合意后，被上诉人以实际行动认可了上诉人的交付，并于2020年1月实际占有并使用案涉租赁场地。自此，上诉人妥善履行了合同义务，无任何违约行为，无须承担任何违约责任。被上诉人严重违反合同约定，拒不缴纳租金，一开始更是公然否认其已使用案涉场地的客观事实，毫无诚信可言。被上诉人从2020年1月开始，实际占有并使用案涉租赁场地达五个月之久，且搬离案涉租赁场地时并未通知上诉人，也未表示要解除租赁合同，其应依照法律规定与合同约定承担违约责任。一审判决无视被上诉人实际使用占有案涉租赁物达5个月之久（此期间与此后长达4个月的空置期间上诉人仍需向业主方缴交租金）的客观事实，判决被上诉人仅需补偿上诉人20000元（案涉合同约定每月租金为50000元），同时上诉人还需返还保证金与预收的一个月租金，显然毫无事实与法律依据。综上，请求法院依法撤销（2020）粤1303民初4109号民事判决书第一、二、三项判决，并在查明事实的情况下依法改判。被上诉人李宝林答辩称：一、一审法院在第二次开庭后到涉案租赁场地进行现场勘验符合法律规定。首先，李宝林在一审第一次开庭答辩时已提交了现场勘验申请，只是法官认为双方都提交照片，先根据庭审情况再确定是否有必要去现场进行勘验。因一审第二次开庭时双方对照片及照片的形成时间有较大争议，一审法院为了查明有争议的案件事实在第二次开庭后组织双方到现场进行勘验。其次，到现场勘验时双方均有派人到场，双方均在现场勘验笔录上签字确认，且法院已通知了双方对勘验现场的照片进行质证，我方已向一审法院提交了书面质证意见。因此，一审法院为了查明案件关键事实，在第二次开庭后组织双方到涉案场地进行现场勘验符合法律规定，上诉人上诉称一审法院程序违法没有事实和法律依据。二、上诉人没有依约修缮涉案厂房交付给李宝林使用。因李宝林的公司系生产热敏纸，对生产工艺要求比较严格，与上诉人签订租赁合同的同时，对厂房交付标准作了特别要求，双方对交付标准达成一致意见后，上诉人出具涉案《承诺书》，承诺：一、厂区内部破损部分由大鸿鑫贵公司负责修缮（地板、瓦面、墙壁、排水沟保持疏通）：1.厂区地面正常使用；2.车间地面8公分；3.房顶加隔热瓦（被告主要生产热敏纸，生产工艺对温度要求非常高，不加盖隔热瓦李宝林无法使用该厂房）；4.10月20日前全部完工交付乙方使用。但上诉人并没有依约修缮涉案厂房交付给李宝林使用，总是以第一手房东（惠州市欣欣家具有限公司）不配合为由搪塞。李宝林遂于2019年10月底通过微信向上诉人法定代表人陈某1提出解除本案租赁合同，陈某1也在微信中回复表示同意解除合同把钱退还李宝林，但后来却迟迟没有向李宝林退还款项（该事实有李宝林与陈某1的微信聊天记录予以证明）。截至一审法院到涉案厂房进行勘验，涉案厂房仍没有加盖隔热瓦，现场正在施工加盖隔热层，没有达到约定的交付标准。上诉人由始至终都没有将涉案租赁场地修缮交付给李宝林使用。三、上诉人称涉案厂房在一审开庭前已按《承诺书》修缮交付给李宝林使用，但在第一次开庭后涉案厂房已按照新承租方的要求进行了部分拆除和变更，明显不符合常理。首先，涉案厂房都是铁皮厂房没有任何隔热，根据常理可知，这种铁皮厂房到了炎热的夏季，如果没有任何隔热是根本不能使用。如果上诉人确实在一审开庭前已对涉案厂房加盖隔热层或者隔热瓦，即便上诉人在一审第一次开庭后确实将涉案厂房转租，新的承租方没有必要要求把新的隔热层拆除，且从现场照片可见，涉案场地的地面、窗台、围墙、隔热层等还在维修安装，上诉人称新的承租方要求拆除隔热层，明显不符合日常生活逻辑。其次，上诉人没有提供证据证明其已将涉案厂房依约修缮，并已交付给李宝林使用，否则李宝林也没有必要再另外向案外人租赁场地；也没有提供证据证明是新的承租方要求其把厂房的隔热层拆除。实际上本案上诉人一直都没有依约修缮涉案厂房，因一审第一次开庭时李宝林提出上诉人没有把涉案厂房修缮交付使用，上诉人才让人临时搭建，以图法院支持其诉讼请求。综上所述，上诉人未能按《承诺书》把厂房交付给李宝林使用，经多次催告仍未把涉案厂房按约定的交付标准交付给李宝林使用，李宝林与上诉人的法定代表人陈某1已于2019年10月底通过微信确认解除本案《租赁合同》，陈某1同意将已收取的保证金15万元和第一个月的租金5万元退回给李宝林，但后来却没有依约退回。因此，本案因上诉人的违约行为导致李宝林不能使用涉案厂房另外向案外人租赁场地使用，上诉人已构成根本违约，无权要求李宝林支付租金，更无权要求李宝林承担违约责任（滞纳金），反而应当向李宝林退还保证金15万元和第一个月的租金5万元。对于李宝林堆放了小部分材料在涉案场地，该材料仅是占用了场地的一个小角落，一审法院在兼顾公平的基础上已判决李宝林向上诉人补偿2万元。一审判决公正合法，上诉人上诉要求撤销一审判决没有事实和法律依据。希望二审法院依法查明事实，驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。本案一审、二审诉讼费用均由上诉人承担。原审原告惠州市大鸿鑫物业管理有限公司向原审法院起诉请求：1.判令解除被告与原告签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付到期租金暂计至起诉之日止为人民币350000元（实际应计算至合同正式解除之日止）；并判令被告向原告支付逾期滞纳金暂计为人民币157500元(逾期支付的滞纳金按每日千分之五计算，暂计至起诉之日止，实际应计算至全部租金及滞纳金支付完毕之日止）；3.本案诉讼费等费用由被告承担。原审反诉原告李宝林向原审法院反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告退回合同履约保证金15万元及预付的租金5万元。2.判令反诉被告向反诉原告支付租金损失12万元。3.本案案件受理费等诉讼费用由反诉被告承担。原审法院认定事实：原告（反诉被告）惠州市大鸿鑫物业管理有限公司与被告（反诉原告）李宝林于2019年10月10签订《租赁合同》，约定：原告将承租来的位于惠州市惠阳区××××××独院厂房租赁给被告使用，租赁期间不可转租，期限自2019年10月20日起至2024年10月19日止，共五年；租金自2019年11月20日起计算，签订合同起第一年到第三年为每月未税5万元，房租每三年递增10%，即为租金第四年至第五年为每月未税55000元；合同期满如无政府征用拆迁自动续签二年，租金至第六年为每月55000元，第七年为60000元；被告应于每月10日前缴清当月租金，逾期按拖欠租金总额每日收取千分之五滞纳金；逾期两个月未缴纳租金，视为被告毁约，原告有权停水电、终止合同没收保证金，并要求被告承担经济损失的责任；签订合同时被告给付合同履约保证金为三个月租金15万元与第一个月租金5万元，原告收到履约保证金与第一个月租金后开始进行场地清理，合同期满，若被告无违反合同约定及拖欠原告房租与水电费用的行为，凭原告所开出的收据无息退还被告保证金；......租赁合同签订当日，原、被告就厂区修缮达成补充协议，原告向被告出具《承诺书》，承诺：一、厂区内部破损部分由原告负责修缮（地板、瓦面、墙壁、排水沟保持疏通）；1.厂区地面正常使用；2.车间地面8公分；3.房顶加隔热瓦；4.10月20日前全部完工交付被告使用；二、使用范围原房东办公室及靠近原房东车棚范围归原房东使用，厂区内空地部分归被告使用；三、厂房交付使用后，被告有权对厂房爱护，不得对厂房随意拆除，如不得已需拆除，需向原告告知、同意。上述书面协议签订后，被告依约向原告支付了履约保证金15万元和第一个月租金5万元，随即将部分生产材料运至租赁厂房内存放，后于2020年5月24日迁出。由于原告未能依承诺修缮出租厂区内破损部分、未对房顶加隔热瓦层，导致被告不能投入使用。被告于2019年10月30日、31日通过微信通知原告退还已支付的费用，但原告并没履行。之后，原告以双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供了符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金为由，向原审法院提起诉讼。被告则以原告违约，涉案厂房无法投入使用，导致生产材料无地方存放，部分生产材料受损，向他人租用临时仓库存放生产材料，造成经济损失为由，提出反诉。另，原审法院依被告申请，于2020年11月17日进行了现场勘验，对案涉厂区内厂房进行拍照取证。证实案涉厂房并未按《承诺书》要求完成隔热层安装，现场仍有工人施工中。原审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本诉中，原告将承租来的位于惠州市惠阳区××××××独院厂房租赁给被告使用，原、被告签订的《房屋租赁合同》是依法成立的合同，双方本应当全面依约履行。原告在履行合同过程中，未能依《承诺书》完成工厂厂房的修缮，导致被告不能正常投入使用，影响合同目的实现。原告诉称“向被告提供了符合合同要求的房屋”，但没有提供证据证明其完成修缮后通知移交厂房给被告使用的事实，且与法庭现场勘验的情况不符，原告行为构成根本性违约，应当承担相应的违约责任。因原告未能依承诺完成厂房修缮，被告于2019年10月30日微信聊天中，向原告法定代表人表达了解除租赁合同的意思，双方一致同意解除涉案租赁合同；至此该租赁合同因被告行使解除权，解除合同通知到达原告时解除。为此，原审法院确认原、被告之间的租赁合同于2019年10月30日解除，原告主张解除与被告签订的《租赁合同》与事实不符，原审法院不予采纳。由于原告未能交付经修缮合格的厂房给被告使用，不发生租金起算的合同效力，原告主张被告支付自2020年1月1日起暂计至2020年8月12日止（实际应计算到合同正式解除之日止）350000元，原告主动将原起租日期2019年11月20日延后起算租金，不能代替已完成厂房修缮交付使用的效果，原告该主张没有事实和法律依据，原审法院不予支持。但鉴于被告签订合同后，在原告出租厂房有存放部分生产材料，而在合同解除后未及时迁出的事实，影响原告厂房招租收益，造成原告损失扩大的情况。对此，原、被告双方均有过错，应各自承担相应的民事责任。原审法院根据公平原则和双方损失情况，酌情由被告补偿原告20000元。反诉中，因原告（反诉被告）未能依《承诺书》完成工厂厂房的修缮，构成根本性违约，导致双方租赁合同解除。原告本应当遵循诚实信用原则，按合同关于保证金的约定无息全额退还给被告（反诉原告）。原告未及时退还保证金，侵害了被告的合法权益，且因原告未能交付经修缮合格的厂房给被告使用，不发生租金起算的合同效力。故，被告主张退还保证金150000元及预付的第一个的租金50000元，依法有据，原审法院予以支持。被告主张原告赔偿因厂房未能及时交付使用导致另行租赁他人厂房存放材料而产生的租金120000元，因双方租赁合同中没有约定，被告事前也未征得原告同意，且庭审中表示对该部分损失不申请评估鉴定，故，被告该主张证据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李宝林应于本判决发生法律效力之日起十五日内补偿原告（反诉被告）惠州市大鸿鑫物业管理有限公司20000元；二、驳回原告（反诉被告）惠州市大鸿鑫物业管理有限公司其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）惠州市大鸿鑫物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告（反诉原告）李宝林退还保证金150000元及预付的第一个月租金50000元；四、驳回被告（反诉原告）李宝林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4081元，反诉费3110元，由原告（反诉被告）惠州市大鸿鑫物业管理有限公司负担7000元，被告（反诉原告）李宝林负担191元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点系涉案厂房是否交付使用的问题。本案中，上诉人与被上诉人于2019年10月10日签订《租赁合同》约定涉案厂房租赁期限自2019年10月20日起至2024年10月19日止共五年，租金自2019年11月20日起算；同日，上诉人出具《承诺书》承诺于10月20日前将涉案厂房按要求修缮后交付被上诉人使用。上诉人主张双方当事人已对涉案厂房交付使用时间达成新的合意，并已将涉案厂房按要求修缮完后交付被上诉人使用，但是未能提供证据予以证实，因此原审法院认定上诉人未能依约完成厂房修缮并交付使用构成根本性违约合理有据，本院予以确认，上诉人应当依法承担相应的违约责任。根据原审查明事实及当事人提供的证据，原审认定涉案合同于2019年10月30日解除并无不当，本院予以确认。上诉人未能依约交付经修缮合格的厂房给被上诉人使用，故不产生租金起算的合同效力，原审法院不予支持上诉人主张租金的请求合理有据，本院予以维持。关于存放涉案生产材料的问题，本院认为，被上诉人在签订涉案合同后即将部分生产材料存放于涉案厂房中，后于2020年5月24日迁出，双方当事人因涉案厂房交付问题产生纠纷多时，被上诉人亦向上诉人主张解除涉案合同并请求退还保证金及预付的租金，但被上诉人未及时将涉案生产材料迁出，避免损失进一步扩大，对此，被上诉人理应承担相应责任。被上诉人将生产物料置于涉案厂房至2020年5月24日迁出，占用涉案厂房将近半年之久，原审法院酌情认定由被上诉人补偿20000元确实过低，本院基于以上理由酌情调整为由被上诉人补偿上诉人50000元。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4109号民事判决第三判项及诉讼费用承担部分；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4109号民事判决第二、第四判项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4109号民事判决第三判项为：李宝林应于本判决发生法律效力之日起十五日内补偿惠州市大鸿鑫物业管理有限公司人民币50000元四、驳回惠州市大鸿鑫物业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回李宝林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费11075元（惠州市大鸿鑫物业管理有限公司已预交），由惠州市大鸿鑫物业管理有限公司负担10314元，由李宝林负担761元（李宝林径付惠州市大鸿鑫物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十一日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩