上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初31371号原告(反诉被告)：张小丹，女，1990年2月1日出生，汉族，住安徽省宿州市。被告(反诉原告)：屠国文，男，1958年8月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)张小丹与被告(反诉原告)屠国文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张小丹，被告(反诉原告)屠国文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小丹向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的《上海市房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告2021年2月5日至2021年3月26日期间租金人民币7,526元及押金4,500元，共计12,026元；3.要求被告支付排风扇维修费100元及灯泡更换费40元，共计140元。事实和理由：2020年12月9日，原告通过“我爱我家”门店工作人员穆明与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区张杨北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告，租赁期间为2020年12月26日至2021年12月25日，房屋面积为54.38平方米，租金为4,500元/月，支付方式为押一付三。2020年12月22日，原告向被告支付18,000元。原告入住涉案房屋后近一个月的时间里，每天遭受楼上邻居1303室的噪音问题，1303室为三代同堂，居住共6人，有4岁及6岁男孩各一名，每天早上7时30分即发出奔跑、挪动家具的声音等等。原告与1303室沟通，但仍无改善。原告无奈与居委会联系，并报警处理，但均无果。原告认为居住期间噪音严重影响了其健康，与被告多次沟通退租事宜，但均未解决，遂于2021年2月3日搬离涉案房屋，但被告未退还租金及押金，故原告起诉至法院，要求判如所请。屠国文辩称，确认实际按照4,400元/月支付的房租，支付情况无异议。同意解除合同，支付排风扇维修费100元及灯泡更换费40元，退还租金4,400元，其余不同意退还。本案系原告违约，因噪音问题被告也多次去居委会、管家处寻求帮助，居委会和管家也认为楼上邻居是正常生活，未影响原告。因原告搬离了涉案房屋，被告于2021年3月26日更换了门锁收回了涉案房屋，同时更换报箱和门锁的钥匙支出了150元，进入房屋内发现保险箱也坏了询价维修费为1,000元，双方合同未能正常履行完毕，当时支出了中介费1,800元。被告收回房屋后至今未出租产生了空置期损失。据此，被告于2021年5月13日提出反诉请求如下：1.判令原告赔偿被告三个月租金损失13,500元；2.判令原告赔偿被告保险箱维修费用1,000元、报箱及门锁维修费用150元、房屋中介费损失1,800元；3.判令原告支付被告电费116.40元、水费62.10元，共计178.50元；4.判令原告承担本案诉讼费用。针对反诉，原告辩称不同意承担空置损失，因起诉前已多次与被告沟通，不止一次告知被告不愿意继续承租涉案房屋要搬走，邀约协商退租事宜，但沟通无果，故起诉当日告知被告已采取司法途径，被告也同意该途径解决，空置损失应由被告自行承担。起诉后双方也进行协商，但也未能谈妥，被告仅退1个月租金并扣除押金，未能协商一致。合同内无关于保险箱的约定，保险箱钥匙被告是放在小盒子里一同交付原告，目前还在盒子内保持原样，原告从未使用，收房时原告也不知晓保险箱好坏，故不同意承担维修费用。被告强制打开门锁也未与原告沟通，也未要求原告交还钥匙，故不同意支付150元。双方签订合同时各支付中介费1,800元，原告已自行承担自己中介费损失，被告也应自行承担。同意支付电费116.40元、水费62.10元，共计178.50元。本院经审理认定事实如下：2020年12月，以原告为承租人(乙方)，被告为出租人(甲方)，案外人上海我爱我家房地产经纪有限公司为居间人(丙方)签署《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋租赁期限自2020年12月26日起至2021年12月25日止；租金为4,500元/月，租赁保证金为4,500元。合同第12-6条款约定，租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。未与甲方协商一致的，乙方不得提前退租。合同另约定了其他事项。被告同时于2020年12月9日出具《补充协议》，载明：因涉及到楼上噪音问题，房东应与楼上业主进行沟通处理，避免影响租客的正常生活。每个季度房东返还租客300元作为抵用租客房费。本补充协议在合同范围内，同样具有法律效力。合同签订后，被告将房屋钥匙交付原告，原告于2020年12月23日搬入涉案房屋，共计向被告支付押金4,500元及三个月租金13,200元。合同履行过程中，因原告认为楼上邻居噪音问题导致其无法实现合同目的于2021年2月3日搬离涉案房屋，并诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告表示报箱和房屋入户钥匙及楼下出入门禁卡一套在涉案房屋内，另一套仍在原告处，愿意当庭返还被告。被告确认共两套，当庭接收其中一套。2.原告提供其与被告之间的微信聊天记录截屏打印件，证明原、被告沟通噪音的次数、未解决的情况、租金支付情况等。2021年1月6日，原告受楼上噪音影响跟被告提及噪音困扰问题。此前，自己已与楼上邻居(1303室)友好沟通过一次。2021年1月7日，原告再次告知被告当天仍受楼上噪音困扰。2021年1月10日，原告发当天早上的噪音录屏给被告，告知噪音事仍旧困扰。2021年1月10日，原告发噪音视频截图给被告，可以看到事发时间并希望被告夫妇有时间现场感受下。2021年1月10日，被告发送了涉案房屋所在的金地未未来小区中控室电话，让电话联系中控室保安来听噪音。2021年1月10日，原告向被告提及噪音问题带给自己的苦恼。2021年1月12日，被告与居委会周主任准备沟通解决楼上噪音方案。2021年1月23日，原告间隔几天未回涉案房屋居住以供解除噪音问题，但再次回到涉案房屋时，噪音问题仍旧没解决。2021年1月23日，原告再次告知被告受够噪音困扰，并让被告开始找租客。2021年1月25日，跟被告提及与楼上(1303室)噪音问题报警中，微信未回复，打被告手机冷漠不管并挂掉电话，2021年1月30日未起诉前，原告邀约沟通解决退租事宜，被告同意司法途径解决涉案房屋退租事宜，2021年2月3日起诉当天，原告告知被告当天全部搬完，并发送搬后照片等等。经质证，被告对真实性无异议，但表示合同的解除是原告单方面违约。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。现原告起诉解除合同，被告表示同意，且原告已搬离涉案房屋，合同亦无继续履行的可能。故对原告要求解除《上海市房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。至于解除的日期。原告主张合同解除的原因为噪音困扰，但其未能充分证明噪音问题已达到无法正常使用涉案房屋的程度，故对原告的意见，本院不予采纳。被告当庭认可解除，故以庭审之日2021年5月21日作为解除日期。原告主张其已于2021年2月3日搬离涉案房屋，故要求被告退还后续的租金。被告表示仅同意返还租金4,400元。根据庭审查明的事实，原告于2021年2月3日搬离涉案房屋当晚，通过微信告知被告其已搬离，并发送搬离时的照片。被告作为房东，负有止损义务，应在合理期间内收回涉案房屋，本院将被告应当退还的租金数额酌定为6,600元。原告主张押金，现被告已收回涉案房屋，押金理应退还，故对原告要求被告返还押金4,500元的诉讼请求，本院予以支持。原告另主张排风扇维修费及灯泡更换费共计140元，被告表示同意，本院予以照准。被告反诉要求三个月的租金空置损失及房屋中介费损失1,800元。原告在合同履行初期提前搬离涉案房屋，确会给被告带来一定期间的空置损失及中介费损失，本院将原告赔偿被告的损失金额酌定为10,000元。被告另反诉要求原告支付报箱及门锁维修费150元、水电费178.50元。原告同意支付水电费，本院予以照准。原告不同意支付报箱及门锁维修费。考虑到原告当庭才将涉案房屋的部分钥匙返还被告，被告更换门锁收回涉案房屋产生费用属于合理范围内，故对被告要求原告支付报箱及门锁维修费150元的诉讼请求，本院予以支持。被告另主张保险箱维修费，但未举证予以证明系原告损坏，故对该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张小丹与被告(反诉原告)屠国文签订的《上海市房屋租赁合同》于2021年5月21日解除；二、被告(反诉原告)屠国文于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张小丹房屋使用费6,600元及押金4,500元，共计11,100元；三、被告(反诉原告)屠国文于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张小丹排风扇维修费100元及灯泡更换费40元，共计140元；四、原告(反诉被告)张小丹于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)屠国文租金及房屋中介费损失共计10,000元；五、原告(反诉被告)张小丹于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)屠国文报箱及门锁维修费150元；六、原告(反诉被告)张小丹于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)屠国文电费116.40元及水费62.10元，共计178.50元；七、驳回原告张小丹其余诉讼请求；八、驳回反诉原告屠国文其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告屠国文负担。反诉案件受理费56元，由反诉原告张小丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年六月十五日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。