广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8747号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏燕芳，女，1965年3月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：谌贵文，广东颖贵律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗艳，广东颖贵律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：吴希铭，男，1974年1月7日出生，汉族，身份证住址福建省建瓯市。被上诉人（原审被告）：张兴建，男，1972年6月29日出生，汉族，身份证住址福建省建瓯市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人:曾令振，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈丰明，男，1988年7月10日出生，汉族，身份证住址湖北省石首市。委托诉讼代理人：杨**，广东捷顺律师事务所律师。上诉人魏燕芳因与被上诉人吴希铭、张兴建、陈丰明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初21698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月20日公开开庭审理本案。上诉人魏燕芳委托诉讼代理人谌贵文、罗艳，被上诉人吴希铭、张兴建共同委托诉讼代理人曾令振，被上诉人陈丰明及委托诉讼代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏燕芳在一审的诉讼请求为：1.吴希铭、张兴建、陈丰明连带支付拖欠的租金1,273,333.33元及滞纳金（按后交的租金自动补充前期欠缴的租金原则，则吴希铭、张兴建、陈丰明已缴纳租金至2019年3月27日，以2019年3月28日起每月欠缴租金为本金，自2019年3月28日起至2020年4月20日，按年利率24%计算），暂计至2020年5月25日，共计1,480,173.33元；2.吴希铭、张兴建、陈丰明连带支付拖欠的2020年1月至4月水电费、卫生费、电梯费共计39,514.4元；3.吴希铭、张兴建、陈丰明连带支付需垫付给租客的押金共106,910元；4.判令押金160,000元不予退还；5.本案受理费由吴希铭、张兴建、陈丰明承担。陈丰明在一审的反诉请求为：魏燕芳返还押金及新增租期内的租金170,278.8元。一审法院判决如下：一、本判决生效之日起五日内，魏燕芳向陈丰明退还押金24549元；二、驳回魏燕芳的全部诉讼请求；三、驳回陈丰明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9720元，由魏燕芳承担；反诉受理费1852.79元，魏燕芳承担207元，陈丰明承担1645.79元。由魏燕芳承担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。判后，魏燕芳不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决中的全部判决内容，支持魏燕芳一审的所有诉讼请求；2.吴希铭、张兴建、陈丰明承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、本案中位于广州市白云区XX街的房屋具有合法产权证。魏燕芳与陈丰明、吴希铭、张兴建签订的房屋租赁合同，是合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于涉案房屋是否属于违法建筑的问题，应由规划部门予以确认，而涉案房屋所在白云区相关行政主管部门从未对涉案房屋作出认定违法建筑的行政处理决定。出租过程中，魏燕芳一直缴纳相应的税款，印证魏燕芳对涉案房产的出租行为有效。一审未就合同无效性进行释明。故该合同应属有效，双方均应按约履行合同项下的权利义务。即便合同无效，也应当根据过错的原则承担相应的责任。陈丰明在承租房屋以后，因经营困难直接离场弃租，导致维稳事件，严重违背诚实信用的原则，也应当承担相应的法律责任。二、一审法院适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定涉案房屋签订的合同无效，属适用法律错误。该司法解释自2009年9月1日起施行，而在该解释施行前，涉案房屋早已经建成。三、涉案房屋已经租赁登记备案，房屋的出租行为得到行政主管部门的认可。陈丰明、吴希铭、张兴建承租该房屋后，经营使用该房屋获得收益的权利是可以得到充分保障的，陈丰明、吴希铭、张兴建仅享受承租经营涉案房屋带来的收益，而无需承担合同约定的相关义务，明显有悖公平原则。四、涉案房屋租赁过程中，魏燕芳从未就租金的减免作出任何书面的变更，一审法院认定魏燕芳已同意放弃合同收取约定租金数额错误。五、一审法院认定2020年2月、3月欠缴的租金数额没有法律依据。首先魏燕芳从未放弃租赁合同约定的租金的差额，其次，疫情期间减免房租并不是法律法规的强制性规定，减免房租的决定权在于魏燕芳，魏燕芳可自由处分该权利。综上所述，请求二审依法查明案件事实，支持魏燕芳的全部上诉请求。吴希铭、张兴建辩称：请求驳回魏燕芳的上诉请求。事实和理由：一、魏燕芳仅提交了《农村(墟镇)宅基地使用证》证明涉案房屋产权情况，该证显示建筑层数为四层，建筑面积为520．96平方米，发证日期是1991年11月20日。该证登记的建筑层数与建筑面积与涉案房屋情况不符。首先，魏燕芳提供的《农村(墟镇)宅基地使用证》仅能证明1991年发证时的建筑情况，且证明了涉案房屋与1991年同地址上的房屋情况不一致。其次，魏燕芳主张涉案房屋于2004年至2005年期间拆除重建，并在上诉状中以此表示该房屋不适用2008年实施的《城乡规划法》。但魏燕芳并没有提供证据证明涉案房屋存在拆除重建的事实，即使涉案房屋是在2008年前重建的，魏燕芳在订立租赁合同之前也应补办相关手续，否则魏燕芳应承担未办理手续而导致租赁合同无效的后果。二、本案中，陈丰明在2016年12月至2018年6月期间均按75000元／月缴纳租金，2019年4月至2020年3月期间则是按魏燕芳一方发送的每月应缴数额缴纳租金、水电费和卫生费，魏燕芳收取租金后并未对陈丰明一方缴纳租金数额与租赁合同不一致的行为提出异议，根据日常生活经验，应视为魏燕芳已经同意变更合同内容。三、一审法院适用法律正确，魏燕芳称一审法院适用法律错误没有任何依据。第一，一审判决适用的法律是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定。具体到本案，魏燕芳作为出租人，其与吴希铭、张兴建订立租赁合同的行为发生在2015年，涉案租赁合同应适用该解释，因魏燕芳出租未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，一审法院以此认定涉案租赁合同无效并无不妥。第二，魏燕芳称基于物权理论，建设主体拥有相应建筑物的占有、使用、收益和处分的权利。一审法院并未剥夺魏燕芳对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利，一审判决支持了魏燕芳主张的租金为场地使用费。而判决魏燕芳退还押金是魏燕芳承担因出租未办理合法手续的房屋而导致租赁合同无效的后果。综上，吴希铭、张兴建恳请驳回魏燕芳对吴希铭、张兴建主张的全部上诉请求。陈丰明辩称：陈丰明对涉案租赁物业投入了50多万元用于装修，所以基于经济利益的考虑，陈丰明也没有理由弃租离场。陈丰明是被迫离场。陈丰明在一审当中也表明，愿意积极跟租客去协调后续押金的退回问题，陈丰明与第三方的租赁问题不应在本案中解决。其他意见同意吴希铭、张兴建的答辩意见。二审过程中，魏燕芳当庭提交一份广州市白云区XX街来穗人员和出租屋服务管理中心收据复印件一份，拟证明案涉房屋经过合法纳税，属于合法出租经营，涉案租赁合同应为有效。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的主要问题是：一、涉案租赁合同的效力问题；二、吴希铭、张兴建、陈丰明在履约过程中，是否存在未足额缴纳占有使用费的情况；三、2020年2、3月份的占有使用费应否予以减免。关于涉案租赁合同的效力问题。魏燕芳上诉主张，涉案租赁物业系在原具有合法产权证的房屋基础上翻建而成，系合法建筑。且租赁物业是否属于违法建筑，应当由行政主管部门认定。涉案房屋在2009年以前建成，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定涉案租赁合同无效系认定事实和适用法律错误。涉案租赁房屋经合法登记备案，并依法纳税，表明相关行政管理机构认可魏燕芳的出租行为，故租赁合同应是合法有效的合同。对此本院认为，根据查明的事实，涉案租赁物业与魏燕芳提供的房屋产权证项下的房产情况并不一致。即便涉案物业系在原房屋基础上翻建而成，魏燕芳未能重新办理房屋产权证或经相关行政部门审批改建，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同应为无效。涉案物业虽在2009年以前建成，但涉案租赁合同签订于2015年3月30日，一审法院适用法律并无不当。涉案租赁合同是否进行备案登记，并非认定租赁合同效力的依据。一审法院对此认定正确，本院予以认同。魏燕芳的该上诉主张缺乏理据，本院不予支持。关于吴希铭、张兴建、陈丰明在履约过程中，是否存在未足额缴纳占有使用费的情况的问题。魏燕芳主张，吴希铭、张兴建、陈丰明自2016年3月以来，存在未足额缴纳租金的情况。魏燕芳从未放弃对该部分租金的权利，故吴希铭、张兴建、陈丰明应足额补交。本院认为，二审过程中，吴希铭、张兴建、陈丰明承认2016年以后确实存在缴交的租金低于合同约定租金金额的情况，但认为是经双方协商一致对租金进行调整，而非欠缴租金。依常理，如承租人当月未能足额缴纳租金，出租人理应会及时向承租人催缴。此后承租人缴纳的租金，也应优先充抵上月未足额缴交的部分。但在长达数年的过程中，魏燕芳一直按月收取吴希铭、张兴建、陈丰明缴交的租金，并未就此提出补交或充抵的异议。一审法院结合双方陈述，交收租金的方式及生活常理，认定双方就租金调整达成协议，吴希铭、张兴建、陈丰明已足额缴纳2016年3月至2020年1月的租金。该认定理据充分，于法有据，本院予以认同。对魏燕芳的该上诉主张予以驳回。关于2020年2、3月份的占有使用费应否予以减免的问题。魏燕芳上诉主张，疫情期间减免房租并不是法律法规的强制性规定，应当遵从出租人的意愿。本院认为，疫情期间，国务院、广东省及广州市人民政府关于疫情期间租金减免的相关规定，虽不能制约非国有企业作为出租人主体的行为，但鉴于新冠××疫情造成承租人履行合同义务艰难的现实情况，一审法院参照相关规定，对占有使用费酌情予以减免亦并无不妥。本院对一审法院认定的2020年2、3月，陈丰明应当支付的占有使用费的金额予以维持。魏燕芳于二审中当庭提交的缴纳管理费的收据，并非缴交税款的原始单据，仅为XX街道出具的综合收费凭证复印件。该收据记载的当事人亦并非魏燕芳。退而言之，即便该收据为魏燕芳收取的房租缴交的税金，也仅能证明魏燕芳收入纳税情况，与涉案租赁合同是否有效并无关联。陈丰明对该证据不予质证，本院亦不予采信。综上所述，魏燕芳的上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19440元，由魏燕芳负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年六月二十三日书记员  陈婷婷苏劲丹