山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终7271号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区，统一社会信用代码91xx91。 法定代表人：乔伟利，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜德民，男，1954年7月12日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：方太亭，山东雅博律师事务所律师。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人姜德民商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中能公司的委托诉讼代理人刘巧娟、被上诉人姜德民的委托诉讼代理人方太亭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回姜德民全部诉讼请求，或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由姜德民承担。其上诉的主要理由是：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知姜德民到中能公司处核对办证资料，一直在积极协助姜德民办理涉案房屋的过户手续，现因姜德民拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理。中能公司未怠于履行协助姜德民办理过户登记手续，一审法院认定事实错误，导致判决错误。中能公司于2019年12月30日开始直至2020年8月23日期间，通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知姜德民携带相关办证资料到中能公司处沟通办证事宜，在相关材料经受理、核对、理清、补退相关款项后即可办理房产证。但是因姜德民迟迟不与中能公司联系沟通，更没有向中能公司出示相关办证资料与中能公司确认实测房屋面积、核算面积差价、核实办证资料。中能公司在没有核实上述信息、无法取得并核实上述资料的情况下，根本无法单方面协助姜德民办理房屋产权证书，未办理房屋产权证书的原因系姜德民造成的；二、姜德民未付清涉案房屋全部购房款，未履行完毕《商品房预售合同》（以下简称预售合同）项下的付款义务。双方在认购书及预售合同第六条明确约定，姜德民应将房款支付到中能公司名下约定账户中，但是经中能公司核对，并未收到姜德民银行转账方式支付的房款，姜德民尚欠付涉案房屋首付款。因姜德民未履行预售合同项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求中能公司协助办证。姜德民仅提供刷卡小票，但并不能证明该费用中能公司已经收到，买房人即姜德民需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，一审法院仅以刷卡小票认定姜德民已按合同约定支付了全部房款是错误的；三、姜德民尚未返还中能公司超付的逾期交房违约金，无权要求中能公司协助办证。根据预售合同补充条款第十三条“其他条款”中“甲乙双方一致同意，如甲方出现延期交付情形，甲方承担的违约金最高不超过乙方已支付房款的百分之一”之约定，中能公司实际向姜德民多支付了逾期交房违约金，在姜德民返还之前无权要求中能公司协助办证。双方预售合同合法有效，对双方均有约束力，根据预售合同约定，姜德民应在中能公司向其提供办理产权登记所需的资料前，与中能公司结清应付给中能公司的所有款项。现姜德民拒绝向中能公司支付逾期付款违约金，也拒绝返还中能公司预付违约金，其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。同时，姜德民也应该按照中能公司通知内容携带办证材料去中能公司核对材料，现姜德民未携带材料以供中能公司核对，中能公司无法单方面协助姜德民办证。综上所述，一审法院判决中能公司协助姜德民办理案涉房屋的房产证办理等相关过户登记手续认定事实不清、证据不足，导致错误判决。 被上诉人姜德民辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回中能公司的上诉。姜德民已经按照合同约定全面履行合同义务，足额交纳了购房款。中能公司非法要求姜德民提交各种材料以及非法要求退回违约金没有法律依据。 姜德民向一审法院起诉请求：1、判令中能公司为姜德民办理城阳区xx路xx号《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx户不动产权证；2、诉讼费由中能公司承担。 一审法院认定事实： 2014年9月2日，姜德民与中能公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201400131719），主要约定：姜德民购买中能公司开发的位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）限价房》xx号楼xx单元xx层xx户房屋（以下称“涉案房屋”），暂测建筑面积88.17平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为3885元，总房价款暂定为342583元；其中第十四条约定在中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；合同附件一约定，付款方式和贷款方式为银行按揭贷款,首付款222583元（含定金20000元），姜德民应于2014年9月2日前存入本合同指定账户，贷款120000元姜德民以银行按揭贷款方式于2014年9月9日前将办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行，放贷机构于2014年9月16日前将贷款存入本合同指定的账户。 中能公司已将涉案房屋交付给姜德民使用。中能公司已取得《房屋权属证明》，并于2019年12月25日具备为姜德民办理涉案房屋产权证的条件。2020年8月，中能公司向姜德民发出《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明办理产权手续时间自2020年1月3日开始，由于受疫情等原因影响，致使部分业主产权手续还未成功办理，为此通知姜德民于2020年11月21日前预约办理房屋产权手续，该通知还载明姜德民实际交齐房款日期为2015年2月16日，要求姜德民支付逾期付款违约金1836元、退还中能公司超付逾期交房违约金18,534.21元。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为中能公司应否协助姜德民办理涉案房屋不动产权证。姜德民与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，且应遵循诚实信用原则。姜德民已按合同约定支付了全部房款，涉案房屋已经交付使用，现中能公司已经取得《房屋权属证明》，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故中能公司应按合同约定协助姜德民办理涉案房屋的不动产权证。中能公司关于姜德民未付清首付款、应支付逾期付款违约金和退还中能公司超付逾期交房违约金的意见，一审法院认为，姜德民已经按照合同约定支付足额购房款，姜德民未付清首付款与事实不符，且违约金争议不能影响中能公司履行协助姜德民办证的合同义务，也不能成为中能公司拒绝协助姜德民办证的合法理由，另外，双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定姜德民向中能公司购买的涉案房屋为限价房而非经适房，且2012年8月23日公布施行的《青岛市人民政府关于修改和的决定》（青岛人民政府令第219号）规定，限价商品住房要求申请人的条件之一为具有市区（本市市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区）常住户口，而非中能公司所辩称的城阳区市区户口，综上，一审法院对中能公司在本案中的抗辩意见均不予采纳，希望中能公司遵循诚实信用原则行使权利，履行义务，姜德民的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。判决：中能公司于判决生效后十日内协助姜德民办理青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）限价房》xx号楼xx单元xx层xx户房屋的不动产权证。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，姜德民与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，依照合同约定中能公司应当协助姜德民办理涉案房屋的产权登记手续，中能公司以姜德民拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助其办理不动产权属登记的理由显然不能成立，本院不予采纳。姜德民提交贷款材料及中能公司开具的收据证明其已支付全部购房款，中能公司出具的《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》也载明姜德民已全部支付购房款，中能公司亦已实际将房屋交付给姜德民，中能公司以姜德民尚欠购房首付款为由主张不应协助姜德民办理不动产权属登记手续，与事实不符，不能成立。中能公司系自愿向姜德民支付逾期交房违约金，即便如中能公司所述其存在多支付逾期交房违约金的情形，该违约金是否返还与中能公司履行协助办证义务系两个法律关系。中能公司以此为由拒不履行协助办理产权登记的义务，于法无据，本院对此不予支持。对于中能公司主张的房屋面积差价款，其在一审中并未就此提起反诉，其可在协助姜德民办理完毕不动产权属登记手续房屋面积确定后，对此另行主张。 综上，上诉人中能公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  甘玉军 二〇二一年六月二十二日 书记员  王冉冉 书记员  于国英