广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初775号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××011D。法定代表人：严某。委托诉讼代理人：谢菲婷，女，1988年2月7日出生，汉族，住，公民身份号码××××××××××××。委托诉讼代理人：李文香，女，1995年4月8日出生，汉族，住××××××××，公民身份号码××××××××××××。系该司职员。被告：罗业清，女，1974年2月6日出生，汉族，住×××××××××××××××，公民身份号码××××××××××××。原告佛山市万科物业服务有限公司诉被告罗业清物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告下落不明需公告送达，本案依法转为普通程序，并于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李文香到庭参加诉讼，被告罗业清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭,本案现已审理终结。原告提出诉讼请求如下：1、被告支付原告2019年12月至2020年7月高层物业服务费431⒊84元及其违约金(自2019年12月16日始至实际履行之日止按日万分五计;其中至2020年7月20日，违约金为23⒐96元)；2、被告支付原告2019年12月至2020年7月公摊水费本金1.72元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.物业管理服务权的取得。原告已通过招投标向开发商取得物业管理服务权。2.业主、房屋情况。被告向开发商购得位于佛山市禅城区×××××房,实际交付日期2018年5月13日。3.物业服务。原、被告于2018年5月13日完成二手房过户手续,根据涉案房屋沿用《万科城前期物业服务合同》,注明物业服务费按建筑面积计:1.98元/月/平方米。每月物业服务费,于每月15日前交费,逾期交纳物业服务费的,每逾期一日,应交纳欠费总额0.5‰的违约金。此外,小区公共水、电费用,按实分摊,于次月15日前交纳。4.欠费。①自2019年12月至2020年7月，被告共拖欠高层物业服务费1.98元×272.34㎡×8=4313.84元及违约金23⒐96元(按每日万分之五,计至2020年7月20日)；②还欠自2019年12月至2020年7月的公摊水费1.72元。被告到期未交费,构成违约,应承担违约责任。为了维护原告的合法权益,特起诉。诉讼中，原告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《不动产权证》及《房产转让备案登记协议》复印件，证明被告系佛山万科城高层一区六座201房所有人。3、《万科城前期物业服务协议》，证明物业费及公共水电费的公摊交费依据、交费时间以及逾期交费需承担的违约责任。4、佛山万科城公共水电分摊管理办法，证明公共水电费的分摊原则，原告已对公摊水电费进行公示。5、佛山万科城高层××欠费清单，证明被告欠费具体金额及区间。6、《前期物业服务合同》，证明原告依照合同约定对案涉小区进行物业服务，原告有权向案涉小区业主收取物业服务费。被告未答辩，亦未向本院提交证据。本院认证如下：原告举证的证据与本案具有关联性，本院予以采信。本院确认以下事实：2018年3月，案外人黄利平将其名下的佛山市禅城区沿江路×××转让给被告[不动产权证号：粤（2018）佛禅不动产权第号]。2018年5月12日，黄利平将上述房屋交付给被告使用。2012年8月12日，黄利平（甲方）与原告（乙方）签订《万科城前期物业服务协议》，协议约定主要内容：本物业名称：万科城；类型：住宅；座落位置：佛山市禅城区沿江路×；建筑面积：272.83平方米。根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就前期物业服务达成如下协议，本协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。签订本协议表示认同佛山市万科投资有限公司委托佛山市万科物业服务有限公司对万科城小区进行物业服务，并已阅读并同意佛山市万科投资有限公司与佛山万科物业服务有限公司签订的万科城小区《前期物业服务合同》中的所有条款……第二条物业服务内容与质量标准：一、物业共用部位的维修、养护和管理……二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……四、公共绿化的养护和管理……五、车辆停放管理……六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理……七、装饰装修管理服务……八、物业档案资料管理……九、其他服务……第三条物业服务费用：（一）物业服务费，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为滞纳金；（二）物业服务区域物业服务收费选择酬金制方式：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：……高层住宅（带电梯）：1.98元／平方米／月……以上物业服务收费标准均不含公共水电费分摊；（三）物业服务费于本物业交付使用之日起计收。物业交付使用后，因甲方原因空置房屋，甲方按物业管理法规的规定全额交纳物业服务费；（四）……（五）甲方转让物业时需交清转让之前的物业管理费用和物业代收费用；第十条违约责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并承担从逾期之日起按每天万分之五计算的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可向物业所在地人民法院提起诉讼……。另查明，开发商佛山市万科投资有限公司（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《前期物业服务合同》，佛山市万科投资有限公司委托原告对万科城提供前期物业服务，合同约定西片区高层住宅物业服务费为1.98元／平方米／月，物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受上述单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告于2018年3月向前业主购买了案涉房屋，成为该物业的业主。《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依照上述规定，原告与佛山市万科投资有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与签订的《万科城前期物业服务协议》，对原、被告均具有约束力，双方应依约履行。关于原告主张的物业服务费、公摊水费的问题。原告在签订《万科城前期物业服务协议》后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主之一，其不按时缴纳物业服务费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业服务费、公摊电费。被告未对原告主张的欠费时间和欠费金额提供抗辩，本院对原告诉请的2019年12月至2020年7月物业服务费4313.84元，公摊水费1.72元，予以支持。关于原告主张的违约金的问题。被告未按协议约定按期足额缴纳物业管理费，该行为已构成违约，原告主张计收违约金符合双方合同约定，本院予以支持。违约金计算标准方面，违约金应当以违约行为导致的实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行综合考量、确定。本案中，物业管理费用系货币债务，则原告因被告违约造成的损失应归属于法律保护范围内的基础利息损失。《前期物业管理服务协议》约定的违约金标准“每日0.5‰”，远高于其实际利息损失，应不予支持。综上，本院确定参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金。经核算，从2019年12月16日起计至2020年7月20日止，违约金为78.68元（详见附件《物业管理费违约金计算表》）。自2020年7月21日起，以实际尚欠金额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至实际清偿之日止。原告超过上述数额的主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告罗业清在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付佛山市禅城区沿江路55号×××××××××9年1×月至2020年7月的物业服务费4313.84元及违约金（违约金暂计至2020年7月××日止为78.68元，自2020年7月21日起至实际清偿之日止以实际尚欠金额为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；二、被告罗业清在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市万科物业服务有限公司支付佛山市禅城区沿江路×××××××××9年12月至2020年7月公摊水费1.72元。如两被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案适用普通程序审理，受理费收取50元，由被告罗业清负担。该款原告起诉时已全额预交，原告可于本判决发生法律效力之后向本院申请退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  欧阳云二〇二一年六月一日书记员  黄嘉莹附件：《物业管理费违约金计算表》欠费月份欠费本金（元）计算标准（年利率）起算日期结束日期违约天数违约金额（元）2019年12月539.236.225%2019-12-162020-2-19666.152019年12月539.236.075%2020-2-202020-4-19605.462019年12月539.235.775%2020-4-202020-7-20927.962020年1月539.236.225%2020-1-162020-2-19353.262020年1月539.236.075%2020-2-202020-4-19605.462020年1月539.235.775%2020-4-202020-7-20927.962020年2月539.236.225%2020-2-162020-2-1940.372020年2月539.236.075%2020-2-202020-4-19605.462020年2月539.235.775%2020-4-202020-7-20927.962020年3月539.236.075%2020-3-162020-4-19353.182020年3月539.235.775%2020-4-202020-7-20927.962020年4月539.236.075%2020-4-162020-4-1940.362020年4月539.235.775%2020-4-202020-7-20927.962020年5月539.235.775%2020-5-162020-7-20665.712020年6月539.235.775%2020-6-162020-7-20353.032020年7月539.235.775%2020-7-162020-7-2050.43合计78.68