上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初8288号原告：上海吉波物业管理有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：吴忠强，总经理。委托诉讼代理人：徐某某，女。委托诉讼代理人：万芸，江苏金锡律师事务所律师。被告：黄坚铭，男，1966年11月26日出生，户籍地上海市徐汇区。原告上海吉波物业管理有限公司(以下简称吉波物业)与被告黄坚铭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吉波物业的委托诉讼代理人万芸、徐某某、被告黄坚铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉波物业向本院提出诉讼请求：1．黄坚铭支付自2017年1月1日起至2019年6月30日的物业管理费2，585.60元；2．黄坚铭赔偿违约金(分别以69.20元、105.60元为本金，自欠费次季度首日起计算，按千分之二，暂计至2020年9月30日)。事实和理由：吉波物业系上海市徐汇区XX路XXX弄XXX小区现物业管理部门，黄坚铭系该小区业主。因黄坚铭未履行缴纳物业服务费的缴款义务，吉波物业经过公告和发函催讨，均无果，黄坚铭的行为已严重侵害了吉波物业的合法权益，故诉至法院。黄坚铭辩称，不同意吉波物业诉请。被告欠费情况属实，但2017年1月至2019年6月期间，XXX小区的物业管理企业是案外人上海乐道物业管理有限公司(以下简称乐道物业)，并非吉波物业，故吉波物业主体资格不符，无权提起诉讼。经审理查明，黄坚铭系上海市徐汇区XX路XXX弄XXX小区X号XXX室房屋登记权利人(建筑面积121.43平方米)。2016年6月乐道物业与XXX小区业主大会签订物业服务合同，约定合同期自2016年7月1日至2018年6月30日止。住宅(多层)收费标准为0.57元／月·平方米。物业服务费按季交纳，业主应在每季度内缴清本季度的物业服务费用。逾期三个月未交纳物业服务费的须书面告知，逾期六个月欠交的要告示，同时授权乐道物业向所在地的人民法院提起诉讼，并按欠费总额日千分之二支付违约金。乐道物业以酬金制方式确定小区物业费用，管理酬金为每月4，000元。2018年5月1日起，XXX小区住宅的物业服务费调整为0.87元／月·平方米。合同期满后，双方续签《物业服务合同》，合同期自2018年7月1日起至2020年6月30日止，多层的物业服务费标准为0.87元／月·平方米。合同明确，本项目物业服务费用结算采用酬金制方式：(一)1、服务人员每月的薪酬(工资、福利、奖金等)乙方需依规提供各服务员工所有工资福利等支出的有效纸质凭证(含员工签收单)，经甲方签字确认后发放。2、乙方员工的增减应书面提前告知甲方，经允许后再作调整(如遇本市最低工资标准调整的除外)。其他管理成本支出按前两年服务的月均数作同步调整。3、乙方每月先服务后提薪。员工的薪酬(工资、福利、奖金等)双方应每月结清、每季结平。……(三)甲方支付乙方酬金的约定：1、乙方以完成基本服务指标(物业费收缴率每季度累计达87％，并按约履行义务)为前提，甲方每月向乙方支付酬金4，000元；2、甲方另设奖励酬金，它与乙方的服务绩效直接挂钩，具体操作参见十四条。3、支付乙方的酬金从小区物业管理的总收入中提取，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。甲方支付乙方员工奖励酬金的约定：1、每月收入的临时停车费以7，400元为基准，超出部分甲方用30％金额给乙方员工作为奖励酬金。若员工有违规行为的则取消该项当月奖励酬金，不予补发。2、合同期内物业费季度累计收缴率达90％以上的，甲方每季奖励乙方员工900元，若出现乙方员工有过度收取非服务合同期费用现象的则取消该项季奖励，不予补发。3、每季度甲方从其他的总收入(除停车费外，包含小区公共收益)中提取30％对乙方员工作奖励酬金，该项奖励酬金季2，000元封顶。以上三项约定未经甲方允许，乙方严禁预收服务合同期以外的物业费和停车费。奖励酬金的支付由业委会班子成员共同签字确认后操作。另查明，2019年9月，乐道物业起诉上海市徐汇区XXX业主委员会至本院，诉讼请求为：1．判令XXX业委会向乐道物业支付2018年7月1日至2019年5月31日管理成本计1，120，730.67元；2．判令XXX业委会向乐道物业支付拖欠管理成本的利息损失48，751.78元，以1，120，730.67元为基数，自2018年7月1日至2019年5月31日，按中国人民银行同期同等贷款利率4.75％计算；3．判令XXX业委会向乐道物业赔偿2019年6月1日起算至实际偿付之日止，以1，120，730.67元为基数，按中国人民银行同期同等贷款利率计算的利息损失；4．判令XXX业委会向乐道物业承担违约金50，000元；5．判令XXX业委会支付2016年7月至2017年5月增加保安管理费110，528元；6．判令XXX业委会支付2018年11月1日至2019年9月19日期间(40车，每车1，200元)的垃圾清运费48，000元；7．判令XXX业委会支付2019年6月1日至2019年10月15日服务成本523，523.17元以及利息，利息以523，523.17元为基数，自2019年6月1日起算至实际偿付之日止，按中国人民银行同期同等贷款利率计算。2018年7月1日至2019年5月31日XXX小区物业费收入636，939.63元、停车费收入787，945元；2019年6月1日至2019年10月15日物业费收入261，744.50、停车费收入372，160元。2020年10月16日，本院作出判决如下：一、上海市徐汇区XXX业主委员会于本判决生效之日起十日内支付上海乐道物业管理有限公司2018年7月1日至2019年5月31日管理成本994，603.68元；二、上海市徐汇区XXX业主委员会于本判决生效之日起十日内支付上海乐道物业管理有限公司2019年6月1日至2019年10月15日服务成本426，886.18元；三、驳回上海乐道物业管理有限公司其余诉讼请求。判决后，双方均不服提起上诉，2021年5月6日，二审维持原判。又查明，2019年10月15日，乐道物业退出XXX小区物业管理。同日，XXX业主大会与吉波物业签订《物业托管协议》，约定，自2019年10月15日起至2020年4月15日上午止，由吉波物业临时接管XXX小区物业管理。双方约定住宅(多层)收费标准为0.87元／月·平方米，业主应按季交纳物业服务费用，业主延期支付物业服务费用等应缴费用的，按照每日千分之二支付滞纳金。业主拒缴物业服务费的，逾期三个月未交的由吉波物业书面督促业主交纳，逾期六个月未交的由双方共同在小区告示栏张榜催交，同时吉波物业应依据协议相关规定签发律师函并提起诉讼。双方约定XXX小区物业服务费用的结算采用酬金制，并就结算方式作了约定。吉波物业应在每月初向业委会提供上月的银行对账单和物业服务资金的收支情况。业委会授权吉波物业收取托管期前的物业费、停车费、小区公共收益和其他收入，预收期最长至2020年6月份，如遇特殊情况需经业委会主任签字确认后操作。合同期满后，双方又签订《延续托管协议》，载明：双方延续临时托管，自2020年4月15日起至2020年9月30日止。收费标准不变，交纳方式改为按月交纳，业主应在月内履行交纳义务。业主延期支付物业服务费用等应缴费用的，按照每日千分之二支付滞纳金。业主拒缴物业服务费的，逾期三个月未交的由吉波物业书面督促业主交纳，逾期六个月未交的由双方共同在小区告示栏张榜催交，同时吉波物业应依据协议相关规定签发律师函并提起诉讼。双方约定XXX小区物业服务费用的结算采用酬金制，并就结算方式作了约定。吉波物业应在每月初向业委会提供上月的银行对账单和物业服务资金的收支情况。业委会授权吉波物业收取托管期前的物业费、停车费、小区公共收益和其他收入，预收期以本协议有效期为准，如遇特殊情况需经业委会主任签字确认后操作。以上事实，除双方当事人当庭陈述外，另有物业服务合同、物业托管协议、延续托管协议、(2020)沪01民终13308号民事判决书等证据佐证，本院予以确认。审理中，吉波物业出具的2019年7月乐道物业制作的《物业欠缴情况表》载明：涉案房屋欠缴2017年1月至2018年12月止的物业服务费共计1，952元。另有2020年4月吉波物业和业委会共同落款的《物业费欠费情况表》中记载显示，涉案房屋欠缴2017年1月至2019年6月止的物业服务费共计2，585.60元。黄坚铭对欠款事实和金额无异议，坚持辩称意见。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。XXX小区自2016年7月起至2019年10月15日，由乐道物业实施物业管理。乐道物业依据其与XXX业主大会签署的物业服务合同，按约在前述期间内对XXX小区提供了物业管理服务，并可依合同之约定向业主收取相关物业管理费用。同时双方合同明确物业服务费用结算采用酬金制方式，并亦按此约定实际履行。(2020)沪01民终13308号民事判决书已就乐道物业管理期间产生的管理成本、服务成本予以作出裁判，现已生效，对合同相对方均具有法律约束力，故乐道物业在XXX小区实施物业管理服务期间应取得的权益并未受到侵害。因乐道物业已于2019年10月退出XXX小区，其与业委会间就物业管理相关事宜以诉讼方式已经予以了结。吉波物业自同年10月15日入驻XXX小区实施临时托管，履行了相应管理义务，现吉波物业依据托管协议“向业主收取托管期前的物业服务费用”的约定提起对黄坚铭的诉讼，依法有据，且并未侵害乐道物业的合法权益。黄坚铭作为涉案房屋的业主，在享受物业服务的同时，应支付相应的物业服务费。业委会作为与乐道物业签署物业服务合同的主体，授权吉波物业收取乐道物业管理期间产生的相关物业服务费用，于法不悖，现黄坚铭并无证据证明其已向乐道物业支付了争议标的物业服务费，其关于吉波物业无权收取乐道物业管理期间产生的物业服务费的抗辩意见，本院不予采信。吉波物业要求黄坚铭支付2017年1月1日至2019年6月30日期间物业服务费2，585.60元的请求，合法有据，应予支持。但吉波物业并无证据证明其可收取托管期前的物业服务费用之授权，已向XXX小区包括黄坚铭在内的全体业主进行公示，故吉波物业要求黄坚铭支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院难以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、黄坚铭于本判决生效之日起十日内支付上海吉波物业管理有限公司自2017年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费2，585.60元；二、驳回上海吉波物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由上海吉波物业管理有限公司负担16元，黄坚铭负担9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 汶二〇二一年六月十六日书记员 范心佩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。