广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8795号上诉人（原审原告）：广州星房网络科技有限公司，住所地广州市番禺区大石街御峰二街51号901房。法定代表人：刘用华。委托诉讼代理人：黄嘉城，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州华米商业发展有限公司，住所地广州市白云区石沙路1000号自编1栋首层至三层306房。法定代表人：梁建中，该公司总经理。上诉人广州星房网络科技有限公司（以下简称星房公司）因与被上诉人广州华米商业发展有限公司（以下简称华米公司）合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初30387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星房公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判华米公司向星房公司支付代理佣金793502.25元以及违约金172189.9元(违约金以793502.25为基数，自2019年6月1日起按每日万分之五的标准计算至实际付清之日止)；2.一二审诉讼费由华米公司承担。事实和理由：一、一审未查清案件事实。一审判决第4页第14行，华米公司针对星房公司提交的《华米公馆认租书》《华米公馆认租确认单》的回应为“客户签订认租书以及认租确认单并不代表就会签订《房屋租赁合同》，很多并未实际成交，且成交明细表未经其核对，故不予确认”，从华米公司表述可以看出，华米公司并非完全否认星房公司所提交的应结算明细中记载的数据，只是认为该明细中有部分客户可能存在退房的情况，在这种情况下，为了查清案件事实，一审法院理应要求华米公司明确已经申请退房的客户有哪些，但是一审法院却没有这样做，导致本案案件事实未查清。二、一审法院举证责任分配错误。一审判决第6页第14行陈述到“本案中，星房公司提供的证据中，并无认租书或确认单中客户所签订的任何一份《房屋租赁合同》及房款支付明细，星房公司疏于履行合同义务，由此造成举证不能的不利后果应由其自行承担”。根据星房公司与华米公司签订的《渠道合作协议》，星房公司的合同义务是配合甲方促进客户签约及付款，但并没有要求乙方必须保留客户签订的《租赁合同》及相关支付凭证，而且华米公司作为出租方，其对于客户是否已经实际签署《租赁合同》以及是否已经全额支付款项是一清二楚的，更重要的是星房公司并非租赁合同的相对方，要求星房公司提供租赁合同以及客户的付款凭证是强人所难，本案中，星房公司已经提供了证据证明星房公司推介的客户已经与华米公司签订了认租书，若华米公司认为星房公司推介的客户并未与其签订正式的租赁合同，其应该承担相应的举证责任，如华米公司认为星房公司在本案中主张支付佣金的客户均没有与其签订租赁合同，那华米公司也应该当庭陈述清楚并由法院记录在庭审笔录中，以便星房公司核实清楚后另行追究华米公司虚假陈述等责任。综上，一审对于案件的关键事实尚未查清且错误地分配举证责任，作出的判决损害了星房公司的合法权益，故请求二审支持星房公司的所有诉讼请求。华米公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。星房公司于2020年8月26日向一审法院起诉请求：1.华米公司支付代理佣金793502.25元；2.华米公司支付违约金172189.99元（违约金以793502.25元为本金，按每日万分之五的标准自逾期支付代理佣金之日，即2019年6月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年8月8日）;3.本案诉讼费用由华米公司承担。一审法院认定事实：星房公司（乙方、受托方）与华米公司（甲方、委托方）签订了《华米公馆渠道合作协议》，约定乙方自2018年11月5日至2018年12月31日对位于广州市白云区石沙路1000号的华米公馆项目进行推广服务，乙方有优先续签合同的权利。甲方授权乙方为该项目的阶段性独家分销代理（不增加新渠道）。甲方权利及义务包括：通过乙方的渠道成交的客户，客户的房款由甲方进行收取，并根据付款和回款进度双方进行渠道服务费结算。乙方按照“前佣+后佣”的形式收取渠道服务费佣金，前佣为60000元/套，由乙方在案场收取，后佣为成交额的5%，按2%+2%+1%的比例分阶段结算，结算节点为客户实际支付房款达到总额的30%、50%和100%。后佣在客户签订《房屋租赁合同》并支付首期楼款后符合对应条件5日内由甲方直接支付至乙方指定账户。乙方推荐的客户须在成交7天内与甲方签署《房屋租赁合同》并支付首期房款、乙方推荐的客户须与开发商签署《房屋租赁合同》及《补充协议》，支付合同约定的首期房款；乙方权利及义务包括：乙方应全力配合甲方负责落实促进客户的签约及收款工作；出现客户成交后退定或退房的，乙方须负责追回该单位收取的渠道费用和佣金，若无法追回已收的渠道费用和佣金的，由乙方承担损失。甲乙双方对业绩归属界定作出约定。支付条件为客户成功签署《房屋租赁合同》并支付首期房款。结算方式为甲方于客户签订《房屋租赁合同》并支付首期楼款后每周一将上周一至周日完成支付超30%房款的结算单提供给乙方核对，双方签字确认结算清单后，按条约9.3、9.4的约定进行结算，甲方收到双方签字确认的结算单在合作期满即2018年12月31日后七个工作日内将款项转账给乙方的指定账号等。2019年3月26日，双方签订了《合作确认函》，约定由星房公司对华米公馆项目进行分销代理，合作期间为2019年3月25日至2019年4月30日，星房公司按照“前佣+后佣”的形式收取佣金，前佣为60000元/套，由星房公司收取，后佣为10000元/套，在合作期届满后15个工作日由华米公司结算给星房公司。星房公司成交单元前佣于客户签署《租赁合同》及缴纳50%首期房款后可收取，星房公司将佣金表整理好递交开发商后，15个工作日内结算后佣。一审诉讼中，星房公司向一审法院提交如下证据：1.98项成交明细表及对应的《华米公馆认租书》、部分客户签署的《华米公馆认租确认单》，上述明细表中2019年3月28日前的后佣按成交价的5%列明，2019年3月28日后的后佣按每套10000元列明，拟证实华米公司欠付佣金793502.25元。华米公司主张客户签订认租书及认租确认单并不代表就会签订《房屋租赁合同》，很多并未实际成交，且成交明细表未经其核对，故不予确认；2.微信聊天记录及聊天记录中的的表格。拟证实星房公司多次向华米公司催收佣金，且华米公司财务人员向星房公司发送2018年12月15日新房网后佣结算明细（第一次），该表载明本次结佣631861.92元，未付佣金为785278.53元。华米公司否认依据该表结算佣金。华米公司向一审法院提交了如下证据：1.费用报销单。拟证实已向星房公司支付佣金1000000元，星房公司对此予以确认；2.费用报销单、特殊要求申请审批表、转账汇款电子回单，华米公馆房屋租赁合同，拟证实已退还客户梅小红341房购房费用共计225251元，已退还客户张慧334房购房费用共计388530元，已退还客户李保定购房费用388530元；3.由华米公司加盖公章的52人成交清单。拟证实该52人计算为由星房公司推荐成交的客户，华米公司按照该清单向星房公司结算了1000000元佣金已超出应付费用。一审法院认为：星房公司、华米公司签订的《华米公馆渠道合作协议》及《合作确认函》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为星房公司所主张的佣金是否达到合作协议及合作确认函约定的结佣条件。星房公司在诉讼中提供的成交明细表及认租书中，包括了98项客户交易信息，据此结算并要求华米公司支付的佣金共计1793502.25元（华米公司已支付1000000元）。其中第1至75项在合作协议约定的推广期限内，第76至98项在合作确认函约定的推广期限内。合作协议关于有关争议事项进行了如下约定：第五项关于业绩归属的界定中约定，对于首次到访客户，应由双方接待人员确定归属，同时签署《客户确认书》和《看房确认单》。第六项关于支付条件及结算方式中约定，支付条件为，客户成功签署《房屋租赁合同》并支付首期房款；结算方式为，华米公司根据达到支付条件的客户数量，每周提供结算单给星房公司核对，双方签字确认后，由华米公司转账给星房公司指定账户。合作确认函中有如下约定：星房公司推荐成交的前佣于客户签署《房屋租赁合同》并支付50%首期房款后可收取，后佣于星房公司整理好佣金表递交开发商后15个工作日内结算。关于合作协议约定的后佣。一审法院认为，第一，根据星房公司提供的认租书及认租确认单，仅可以认定相关客户在签订认租书及认租确认单时，仅支付了部分定金，不足以证明该客户已签订《房屋租赁合同》、支付了首期及后期相应房款，故无法认定星房公司主张由其推荐的第1至75号客户已达到结算相应后佣的条件；第二，星房公司在履行合同过程中，应当按照合同约定，主动履行及时跟进客户后续签署《房屋租赁合同》并支付首期房款情况等事项，此既是其提供推广服务应尽职责，亦有利于充分维护自身权利。本案中，星房公司提供的证据中，并无认租书或确认单中客户所签订的任何一份《房屋租赁合同》及房款支付明细，星房公司疏于履行合同义务，由此造成举证不能的不利后果应由其自行承担；第三，根据星房公司制作的《2018年12月15日新房网后佣结算明细（第一次）》，该表明确记录客户“邱梅桃”未签约，但星房公司仍将“邱梅桃”该户计算入成交明细表并主张相应佣金，且该表为星房公司统计的根据客户已付房款所应收取的佣金进度款（2%、4%或5%），星房公司未举证证实该表中客户后续已支付剩余房款，故星房公司依据该表主张全额5%佣金亦依据不足；第四，关于星房公司主张依据其工作人员与华米公司财务的微信聊天记录，亦可证实华米公司对星房公司主张的佣金予以确认但拒不支付。根据该微信聊天记录可知，星房公司工作人员向华米公司财务催收佣金，华米公司财务仅回答需经老板同意，其并未对星房公司主张的数额进行确认；其向星房公司发送的《2018年12月15日新房网后佣结算明细（第一次）》图片，亦是与星房公司就佣金数额进行核对并非就应支付佣金进行确认，故一审法院对星房公司上述主张不予采纳。综上，星房公司要求明细表中第1至75项华米公司均应按照总房款的5%支付佣金及违约金依据不足，一审法院不予支持。关于合作确认函约定的后佣，星房公司亦未能举证证实该部分客户由其推荐后已签订《房屋租赁合同》，甚至无法提供星房公司收取的前佣明细用于佐证，故无法认定已达到双方约定的结佣标准。星房公司要求明细表中第76至98项华米公司均应支付佣金10000元及违约金的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月28日作出如下判决：驳回星房公司的全部诉讼请求。一审案件受理费13456.92元，由星房公司负担。本院二审期间，星房公司提交了“华米公馆房屋租赁合同”，共计80份，拟证明星房公司已成功促成各客户签订了《房屋租赁合同》的事实。华米公司质证认为，该80份租赁合同的签署页均无华米公司签名盖章，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。华米公司向本院提交三份房屋租赁合同，其中一份为华米公司和案外人陈紫芸签订的租赁合同原件，另两份为华米公司与案外人谭有芳签订的租赁合同原件，华米公司称因为现在华米公馆被认定为违章建筑，所以很多租户上访，其他合同原件都因政府部门介入被拿走。星房公司质证意见为：对华米公司与陈紫芸签订的合同真实性、合法性、关联性予以确认；对华米公司与谭有芳签订的租赁合同真实性、合法性、关联性不予确认。华米公司在二审陈述华米公馆原本属于办公用途，在没有取得行政机关许可的情况下改建为公寓，属于违法改建，并因未取得建设工程施工许可证开工被行政机关处罚。华米公司出具了由广州市白云区城市管理和综合执法局作出的《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》（穗综云处字【2021】第3300007号），并陈述已有多名客户向法院提起诉讼要求退还款项。星房公司认为，关于华米公馆是否违法以及租赁合同是否无效由法院认定，星房公司和华米公司是中介合同关系，星房公司关于涉案项目有很多分销机构，也会将佣金支付给分销机构，如因项目无效或违法而影响华米公司向星房公司支付佣金，星房公司会遭受重大损失。即使华米公馆项目被认定为违章建筑或租赁合同无效，也是因华米公司导致，不应当以此影响华米公司向星房公司支付佣金。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：星房公司要求华米公司支付佣金的诉讼请求应否得到支持。本院认为，星房公司与华米公司签订《华米公馆渠道合作协议》（下称《合作协议》）及《合作确认函》，约定星房公司为华米公司促成案外人与华米公司签订租赁合同并收取佣金。根据《合作协议》第六条约定，佣金支付条件为客户成功签署《房屋租赁合同》并支付首期房款。《合作确认函》约定星房公司成交单元的前佣于客户签订《租赁合同》并交纳50%首期房款后可收取，星房公司将佣金表整理好递交开发商后15个工作日内结算后佣。《合作协议》与《合作确认函》均约定星房公司收取后佣的条件为客户签署《租赁合同》并支付一定比例的房款。但星房公司一审期间提交的华米公馆认租书、认租确认单不能充分证明客户与华米公司之间签署了《租赁合同》。其在二审期间提交的《华米公馆房屋租赁合同》也只有承租方一方的签名，并无华米公司的公章，华米公司对星房公司提交的租赁合同的真实性亦不予确认，并且提交了初步证据显示涉案项目租赁合同可能被认定无效或无法履行。故星房公司未能举证证明客户与华米公司签订《房屋租赁合同》以及支付房款的情况，不能证明已经达到后佣结算条件，因此对于星房公司要求华米公司支付佣金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，星房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13456.92元，由上诉人广州星房网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年六月二十三日法官助理韩寒刘丹红书记员李逸丹