江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初4925号原告：中国农业银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区通灌北路43号。负责人：葛儒，该分行行长。委托诉讼代理人：李勇、段培功，该分行员工。被告：朱兰明，男，汉族，住连云港市海州区。被告：许能芝，女，汉族，住连云港市海州区。被告：连云港建豪置业有限公司，住所地连云港市海州区龙浦东路888号。法定代表人：金发耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘涛、黄灏，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司连云港分行（以下简称农行连云港分行）与被告朱兰明、许能芝、连云港建豪置业有限公司（以下简称建豪公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告农行连云港分行的委托诉讼代理人李勇，被告朱兰明、建豪公司的委托诉讼代理人刘涛、黄灏到庭参加诉讼。被告许能芝经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行连云港分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还贷款本金461093.7元及利息、罚息、复利（截止至2021年4月8日利息11601.2元；自2021年4月9日起至实际清偿之日止，按合同约定计算）；2.判令原告对该笔债务的抵押资产享有优先受偿权；3.被告连云港建豪置业有限公司承担连带还款责任；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告朱兰明、许能芝因购买位于海州区××镇××路××××路×××花园×××××＃楼×单元×××××室住房，于2018年8月10日向原告申请办理住房按揭贷款49万元。原告审批同意后，与被告面签了《个人购房担保借款合同》，并于2018年12月24日在连云港市房屋产权管理中心办理了以所购房屋为抵押物的抵押预告登记，取得了房屋预告登记证明书，被告建豪公司承担阶段性担保责任。被告未按合同约定偿还贷款本息，构成违约，原告故诉至法院。被告朱兰明、建豪公司承认原告的诉讼请求。被告许能芝未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2018年10月25日，原告农行连云港分行（贷款人）与被告朱兰明、许能芝（借款人、抵押人）、被告建豪公司（保证人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定主要内容：1.贷款金额49万元，贷款期限2019年1月2日-2036年10月24日，贷款用途为购房；2.贷款年利率5.88%，采用按月等额本息方式，逾期贷款的罚息利率为执行利率的基础上加收50%；3.担保方式为抵押，抵押房产位于连云港市海州区××镇××路××××路×××花园×××××＃楼×单元×××××室；4.保证人承担阶段性连带责任保证，保证期间为自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后三年。合同还对其他事项进行了约定。2018年12月24日，被告朱兰明、许能芝以所购房屋海州区浦南镇龙浦路南、国槐路东湖景花园第A-15号楼2单元401室房产为原告农行连云港分行办理了不动产抵押预告登记，证号为苏（2018）连云港市不动产证明第0068853号。上述合同签订后，原告于2019年1月2日依照合同约定发放贷款490000元。截止到2021年4月8日，被告朱兰明、许能芝共计欠原告贷款本金461093.7元，利息11601.2元。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。被告朱兰明、许能芝违反合同约定，未及时清偿到期的贷款本息，构成违约。关于原告农行连云港分行要求被告朱兰明、许能芝偿还所欠全部贷款本息的请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。关于原告主张的本案抵押房屋优先受偿问题，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原被告关于以该贷款所购房屋向原告提供抵押担保的约定有效，但因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案抵押房屋未能办理抵押登记手续，故原告的该项请求无法律依据，本院不予支持。被告建豪公司自愿为被告朱兰明、许能芝的借款提供阶段性担保，因本案抵押房屋尚未办理抵押登记手续，故被告建豪公司应当依照合同约定对被告朱兰明、许能芝所欠的贷款本息承担连带给付责任。被告许能芝经本院合法传唤，既不到庭应诉，也不作答辩，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十一条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱兰明、许能芝应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司连云港分行支付贷款本金461093.7元及利息、罚息、复利（截止至2021年4月8日利息11601.2元；自2021年4月9日起至实际清偿之日止，按合同约定计算）；二、被告连云港建豪置业有限公司对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司连云港分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8390元，由被告朱兰明、许能芝负担，被告连云港建豪置业有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 韩海霞二〇二一年六月二十六日法官助理 于莹莹书 记 员 孔祥云法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。（二）《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：3205××××6999-67728