广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终6641号上诉人（原审第三人）：于友宇，男，1967年1月21日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘佑凤，广东创基（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯莹，广东创基（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市天河区住房建设和园林局，住所地广东省广州市天河区黄埔大道中144号。负责人：陈志宏，局长。委托诉讼代理人：王伟国，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏秀玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市逸辉物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区员村二横路三号三楼。法定代表人：潘汉珉，董事长。委托诉讼代理人：刘兆俊，男，该公司员工。上诉人于友宇因与被上诉人广州市天河区住房建设和园林局（以下简称天河住建园林局）、广州市逸辉物业管理有限公司（以下简称逸辉公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初21641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。于友宇上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由天河住建园林局、逸辉公司承担。事实和理由：一、于友宇使用涉案场地的背景如下：1993年，广州市东建实业有限公司(以下简称东建公司)为扩路拆除了仓边路169号房屋(属于经租产，产权人为关厚德)，承租使用单位为广州市华南厨具总汇(以下简称华南厨具)。1994年3月，东建公司与华南厨具签订《房屋租赁合同》，约定华南厨具永迁安置于其投资兴建的广州市五山路132号之一号房屋(即涉案场地)，将涉案场地出租给华南厨具长期使用，面积为592.1128平方米，每月租金为10527.77元。广州天河天鼎科技图书有限公司（以下简称天鼎公司）是华南厨具的合作经营公司，于友宇是天鼎公司的法定代表人。东建公司知悉并认可于友宇代华南厨具履行合同义务的行为。自2000年底涉案场地由天河区员村房管站代管后，东建公司工作人员带于友宇到员村房管站，并告知员村房管站由于友宇代华南厨具履行租赁合同义务及支付涉案场地租金的事实。此后，于友宇一直代华南厨具向员村房管站及改制后的逸辉公司支付租金，向东建公司缴交物业管理费、水电费、企业管理服务等费用。二、天河住建园林局、逸辉公司之间实质上是委托管理关系，而非租赁合同关系，一审法院认定事实错误，应予撤销。根据逸辉公司在一审中的答辩意见及提供的证据可以确定，逸辉公司并非一般的物业管理公司，而是由原直属天河住建园林局的事业单位---“两站两队”合并重组改制成立的，严格按照天河住建园林局的命令、指示从事辖区内直管房的租金收缴、维修养护、房屋安全普查、房屋日常巡查等工作的特定职能的单位，双方之间实际存在的是直管房的委托管理关系，双方之间签订《租赁合同》是为了落实部分直管房管理的形式，并未实际履行该租赁合同。自2001年以来，双方一直都是按照双方签订的《直管房委托管理合同》及《广州市天河区直管房管理事务性服务采购项目政府采购合同》的约定，由逸辉公司将代收的租金转交给天河住建园林局，天河住建园林局再按合同约定的比例以管理费(或服务费)的形式返给逸辉公司，是将一种内部的行政管理行为通过合同这种民事行为的形式体现出来，故天河住建园林局与逸辉公司之间根本不存在真正的租赁合同关系。三、一审法院遗漏重要当事人，应当追加华南厨具、东建公司为第三人。涉案场地从拆迁安置使用至今，各方当事人及案外人东建公司、华南厨具均知道相关的租赁历史背景。自2001年4月起，于友宇因经营需要办理营业执照等相关证件，与逸辉公司签订了多份租赁合同。根据东建公司与华南厨具于1994年所签的租赁合同，涉案场地租赁双方当事人应是东建公司和华南厨具，于友宇单方与逸辉公司签订的多份租赁合同因没有华南厨具的授权，事后也没有得到其认可，应当认定为无效。与逸辉公司之间存在租赁合同关系的应是华南厨具，一审法院应尊重历史、维护被拆迁人合法权益，为查明案件事实，本案应追加出租人东建公司、承租人华南厨具为第三人。综上所述，一审法院遗漏当事人，查明事实不清，认定事实错误，严重侵犯了于友宇的合法权益，请求二审法院撤销原判，发回重审。被上诉人天河住建园林局二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，审判程序合法，应予维持；于友宇的上诉没有事实和法律依据，应予驳回。具体理由如下：一、一审认定事实清楚。涉案场地是天河住建园林局于2000年10月17日接到广州市国土房管局编号为2000年结字第769号《接管通告书》而取得的产权，该通知书在产权来源一栏中注明“征用补偿”即产权调换方式取得产权，该房屋系直管非住宅公房。原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局（以下简称天河国土房管局）与逸辉公司订立了一份《广州市房屋租赁合同》，约定该公司承租涉案场地作商业经营之用，租期至2015年3月止，每月租金27656.3元；期满后，该公司应无条件搬离。后因机构改革，天河区直管公房业务由天河住建园林局承接。2010年8月9日，经原天河国土房管局同意,将涉案场地由逸辉公司分租给于友宇使用，分租期限不得超过2012年12月31日。随后，逸辉公司与于友字签订了《广州市房屋租赁合同》，租期至2015年3月31日止，每月租金为33728元。2015年4月7日原天河国土房管局向逸辉公司发出通知，告知其不得自行签订分租合同，其后双方形成不定期租赁合同关系。2018年1月23日天河住建园林局向逸辉公司发出通知，告知其双方形成的不定期租赁合同于2018年2月1日正式解除，并根据相关规定委托广州市产权交易所通过公开方式出租涉案场地。后因于友宇为个人利益多次阻挠且拒绝交还商铺，导致涉案场地迟迟不能收回，天河住建园林局因此才不得已以起诉的方式收回涉案场地。于友宇拒绝交还涉案场地的违约行为已给天河住建园林局造成损害，使天河住建园林局无法向新承租人交付商铺，新承租人为此已起诉至一审法院。天河住建园林局将待该案判决后另行起诉于友宇承担赔偿责任。于友宇的上诉与事实不符，其行为有违合同约定并破坏了法律权威。二、一审严格依法审理本案，充分保障双方诉讼权利，不存在超越或滥用审判权等违法情形。三、一审法院对事实调查清楚，收集证据充分、确凿，且法律业务熟练，适用法律及判决均正确。被上诉人逸辉公司二审答辩称：一、基本同意一审判决；二、逸辉公司愿意交还房屋给天河住建园林局，但该房屋的实际使用人为于友宇，逸辉公司并未实际占有与控制，故一审法院应当判令于友宇向天河住建园林局交回房屋，逸辉公司只能协助天河住建园林局做好腾房义务。2019年6月19日，天河住建园林局向一审法院提起本案诉讼。请求判令：1.逸辉公司、于友宇交还广州市天河区五山路132号1号商铺给天河住建园林局管业；2.逸辉公司支付天河住建园林局2018年3月1日起至交还商铺之日止的房屋占用费［每月按当时广州市房屋租金参考价标准（2018年281060元/月，2019年267007元/月）计付］；3.逸辉公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市天河区五山路132号之一，登记产权人广州市东建实业总公司。登记附注显示本局接管经产结字769号，征用补偿，接114号803、904房，132之1号。2000年10月17日，广州市国土房管局向天河国土房管局出具《接管通知书》，载明：位于天河区五山路132之一号全部、114号803、904，面积754.3185平方米房屋已批准接管，产业来源征用补偿；原征拆地址仓边路169号，见2000撤字1076号等。天河国土房管局（出租人、甲方）与逸辉公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区五山路132号1号铺（简称涉案场地）出租给乙方，作商铺用途，建筑面积562.12平方米。租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日，月租金27656.3元。租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。2010年8月9日，天河国土房管局出具证明，称涉案场地是其管理的直管房，同意逸辉公司将涉案场地分租给于友宇经营使用，分租期限不得超过2012年12月31日。其后，逸辉公司（甲方）与于友宇（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案场地租赁给乙方作商业使用，租期2013年1月1日至2015年3月31日止，租金从2013年1月1日起开始收取，每月租金33728元等。2015年4月7日，天河国土房管局向逸辉公司发出通知，称双方签订的直管房非住宅租赁合同已于2015年3月31日到期，目前关于续租问题仍在研究中，要求逸辉公司做好承租户解释工作，不得自行签订分租合同。2015年8月7日，天河国土房管局向逸辉公司发出《关于做好直管房非住宅管理工作的通知》，称自2015年4月1日起，不得新签或续签租赁合同，现租户暂行不定期租赁合同，在租户使用房屋期间，租金照常收取，不缴纳租金的予以清退。2016年5月，根据市委、市政府批准的广州市天河区人民政府职能转变和机构改革方案，设立广州市天河区住房和建设水务局（以下简称天河住建水务局），内设住房保障与房屋管理科，负责直管房产权、租赁、修缮、安全等工作，负责房改政策指导和直管房房改遗留问题处理工作等。2016年12月30日，广州市住房和城乡建设委员会委托天河区住建水务局自2017年1月1日至2021年12月31日，在授权地域管业范围内承担直管房产权管理、直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮等。2017年10月19日，天河住建水务局出具《直管房事务性服务证明》，称逸辉公司是原我单位辖下事业编制单位沙河、员村房管站两站合并改制成立，在我单位承办了从2001年8月至2017年9月的直管房事务性服务。2018年1月23日，天河住建水务局作出穗天住建发[2018]9号《关于公开招租和解除租赁关系通知》（该通知由天河住建水务局于2018年2月7日向逸辉公司留置送达），称：逸辉公司承租涉案场地（涉案场地地址在附件）作商业用途，合同租期届满后，逸辉公司继续占用该房屋，双方未续签租赁合同，故双方存在不定期租赁合同关系，我局作为出租人有权随时通知解除双方的不定期房屋租赁关系。现通知：一、根据相关规定，我局将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如有意承租，请办理相关手续等。二、双方之间的不定期房屋租赁关系至2018年2月1日正式解除，逸辉公司必须于2018年2月1日起三十日内结清上述房屋使用期间产生的相关费用，将房屋腾空交回。三、如不能在收到书面通知之日起三十日内搬出并交回房屋的，自次日起，将依法追讨损失，房屋占用费按最新公布的商业用房房屋租金参考价计算并强制搬出。四、如逸辉公司已将房屋分租或转租给第三方使用，请通知涉及分租或转租的第三方，并在通知规定时间内迁出。2018年2月27日、2018年11月20日，2018年12月14日、2019年7月15日，逸辉公司多次向于友宇发出通知要求解除涉案场地租赁合同、清空腾退、支付占用费、赔偿损失等，上述通知均由案外人代为签收。2019年2月，广州市天河区实行机构改革，组建天河住建园林局。关于占用费计算标准，天河住建园林局提交《2017年广州市房屋租金参考价》、《2018年广州市房屋租金参考价》，显示：天河区石牌街五山路2（南至：中山大道西，北至：广园快速路）2017年租金标准500元/平方米/月，2018年租金标准475元/平方米/月。逸辉公司表示：上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，直管房是直管公房，都是历史延续形成的，双方关系不是也不应等同视为市场租赁，不应适用市场租赁价格。于友宇表示：天河住建园林局没有考虑2013年之前的历史，没有考虑历史遗留原因及历史产权人。关于租金支付情况，天河住建园林局提交《逸辉公司欠占用费计算明细表》，显示：逸辉公司欠缴2018年3月1日至2020年3月3日的占用费，2018年参考价500元/月/平方米，2018年欠缴占用费总额2534037元，2019年参考价475元/月/平方米，2019年欠缴占用费总额2872208.4元，2020年1月1日至2020年3月3日欠缴占用费总额532197.09元，欠缴占用费合计5938442.49元。本案中天河住建园林局确认逸辉公司交租至2020年1月31日。2020年6月10日，一审法院会同天河住建园林局、逸辉公司、于友宇前往涉案场地现场勘查。涉案场地范围内的商铺包括：“益和堂”、“道地台湾味”、“正新鸡排”、“岭南第一锅”牛杂粉面、“秦人美”陕西名小吃、“天鼎堂药店”（包括天鼎堂中医门诊）、“茶理宜世”、“挞柠”、“COCO奶茶”等。于友宇表示：“天鼎堂药店”、门诊是我方自己经营，其他商户双方是合作关系，并非转租。当日一审法院在现场张贴公告，要求对涉案场地主张权利或者实际使用涉案场地的公民、法人或其他组织，自公告张贴之日起五天内向一审法院申报权利。期满后，一审法院并未收到相关人员的权利申报材料。在一审法院2020年7月27日的庭询中，关于2020年2月1日之后的租金，逸辉公司表示：于友宇已向其交纳2020年2月至2020年7月租金，其也于2020年3月向天河住建园林局账户转账支付2020年2月、3月租金，但该款项于2020年4月被原路退回，故2020年4月之后的租金我方没有再向天河住建园林局支付。天河住建园林局表示：我方没有收到上述期间的租金。一审法院认为：《广州市直管房（非住宅）租赁合同》出租方为天河国土房管局，后历经政府机构改革和相关职能转移，出租方先后变更为天河住建水务局、天河住建园林局。从实际履行情况看，签约后逸辉公司根据合同约定金额向出租方缴纳租金，足以证实天河住建园林局、逸辉公司双方之间为租赁合同关系。逸辉公司承租后再将涉案场地转租给于友宇，于友宇向逸辉公司缴纳租金，两者亦显然为租赁合同关系。合同租期届满后，租赁双方未续签合同，逸辉公司继续使用涉案场地并交付租金，出租方予以接受，双方存在不定期租赁合同关系。天河住建园林局于2018年2月之后多次要求解除合同、收回场地，并无不当。于友宇关于涉案场地的历史渊源问题等的陈述一方面无充分的证据支持，另一方面也无法否认其与逸辉公司之间为租赁合同关系且租赁期间早已届满的客观事实，于友宇的答辩不能对抗天河住建园林局依法主张权利，于友宇继续使用涉案场地无合法依据。逸辉公司作为交还铺位的义务人，于友宇作为涉案场地的次承租人，自天河住建水务局发函解除合同至今，未实际交还涉案场地，天河住建园林局起诉要求逸辉公司及于友宇交还涉案场地，并无不当，一审法院予以支持。占用费应计至实际交还涉案场地为止。本案为租赁合同纠纷，占用费应参照合同约定的租金标准计算，天河住建园林局要求占用费按广州市房屋租金参考价中的同地段租金标准计算，理据不足，一审法院不予支持。按此，逸辉公司应按照27656.3元/月的标准，向天河住建园林局支付自2020年2月1日至实际交还涉案场地之日止的占用费。综合本案案情，一审法院酌情给予逸辉公司、于友宇90日的搬离时间。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年7月30日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起90内，广州市逸辉物业管理有限公司向广州市天河区住房建设和园林局交回广州市天河区五山路132号1号铺，第三人于友宇负协助义务；二、自本判决发生法律效力之日起90日内，广州市逸辉物业管理有限公司按照27656.3元/月的标准，向广州市天河区住房建设和园林局支付关于广州市天河区五山路132号1号铺自2020年2月1日至实际交还之日止的占用费；三、驳回广州市天河区住房建设和园林局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36650元，由广州市天河区住房建设和园林局负担32930元，广州市逸辉物业管理有限公司负担3720元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。经本院询问，一、各方当事人均确认如下事实：1.涉案场地目前仍由于友宇占用；2.在于友宇承租期间，没有其他主体向于友宇或天河住建园林局、逸辉公司主张权利；3.天河住建园林局在提起本案诉讼时，还就涉案场地相邻两处物业提起诉讼，一审合并审理，并均已作出相同判决结果；除本案外的另两件案均未上诉，天河住建园林局在一审判决后已经收回房屋；此后不会有其他类似诉讼。二、于友宇确认其就涉案场地仅与逸辉公司签订过租赁合同，期满后未续约，但其仍按原合同约定标准向逸辉公司交租至2021年4月，其没有与其他主体签订租约。对此，逸辉公司表示：由于天河住建园林局于2015年4月7日通知其不再续签租约，故其与于友宇没有续签租约；因为涉案场地为直管房，故其为避免国有资产流失，收取了于友宇交来的租金至2021年4月。但因天河住建园林局说暂时不收取诉讼期间的租金，故其没有将2021年2月至4月的租金交给于天河住建园林局；其有赚取租金差价。天河住建园林局表示其已于2015年4月7日通知逸辉公司不再续签租约，其收取逸辉公司的租金至2021年1月，此后没有再收逸辉公司的租金，不清楚逸辉公司收租的情况；其并未向逸辉公司说过暂不收取诉讼期间的租金。经本院主持调解，各方当事人均未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。于友宇以天河住建园林局与逸辉公司之间实质为委托管理关系，并非租赁关系，且涉案场地出租人为东建公司、承租人为华南厨具为由，认为一审法院遗漏追加东建公司、华南厨具为第三人，并据此上诉请求撤销一审判决，将本案发回重审。对此，一审法院在查明涉案场地系由天河住建园林局的前身天河国土房管局接管而来，并出租给逸辉公司，再由逸辉公司转租给于友宇作商业用途，且租期均已届满，而于友宇亦实际使用了涉案场地并向逸辉公司支付租金等事实的基础上，认定天河住建园林局与逸辉公司、逸辉公司与于友宇之间分别形成事实上的不定期租赁合同关系，并在此基础上依法作出支持天河住建园林局收回涉案场地，以及要求逸辉公司支付相应占用费的诉讼请求的处理，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。于友宇在二审中并未提交新证据佐证其上诉主张，而于友宇认为涉案场地的出租方为东建公司、承租方为华南厨具的上诉意见，亦与涉案场地实际由于友宇长期租用的事实存在一定冲突；另经本院询问，各方当事人均确认“在于友宇承租期间，没有其他主体就涉案场地主张权利”的事实，于友宇亦向本院表示其未与除逸辉公司以外的其他主体签订过租赁合同或向其他主体交租，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于友宇现有举证并不能证明案外人东建公司、华南厨具为本案必要诉讼参加人，于友宇以一审法院遗漏追加东建公司、华南厨具为本案第三人为由要求将本案发回重审的上诉请求显然缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，于友宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3720元，由上诉人于友宇负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年六月九日书记员 黄咏欣李逸丹