山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2943号上诉人（原审被告）：太原绿地太化房地产开发有限公司。法定代表人：方某，董事长。委托诉讼代理人：张某，山西冠航律师师事务所律师。委托诉讼代理人：宋某，山西冠航律师师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吕某，住太原市。上诉人太原绿地太化房地产开发有限公司与被上诉人吕某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2021）晋0110民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原绿地太化房地产开发有限公司的上诉请求：1.请求撤销太原市晋源区人民法院（2021）晋0110民初70号民事判决内容，并依法发回重审或改判；2.本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以被上诉人已付房款为基数，要求上诉人按日万分之5的标准支付违约金，属于适用法律错误，应当予以纠正。鉴于本案所涉标的房屋存在逾期交房的客观事实，依据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应以被上诉人已付房款为基数，按每日万分之5的标准向被上诉人支付违约金，但此违约金赔付标准明显高于同行业类似案列的赔付标准。上诉人认为应当按照被上诉人已付房款为基数按每日万分之1.5的标准向被上诉人支付违约金，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的百分之三十为标准适当减少；当事人已约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。依据上述规定，关于确定违约金赔付的合理金额，应综合考虑被上诉人以团购价格优惠购房、涉案楼盘工程的后续正常施工、疫情影响等因素，以及本案上诉人延迟交房的主观过错较小，上诉人施工期间受天气、环保等因素导致的被迫停工，且该涉案楼盘市场价格较订立合同已经大幅上涨等，请求贵院将本案延期交房所产生的违约金支付标准由约定的日万分之5降低至万分之1.5。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误、适用法律错误，导致错误判决，故向贵院上提起上诉，请求依法撤销一审判决，并依法发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。吕某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，贵院应当依法驳回上诉，维持原判。理由如下：一审法院对于违约金的认定正确。上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定履行各自义务。上诉人在2020年7月8日给太原市绿地业主的回复函中也明确表示按合同约定承担违约责任。综上所述，答辩人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请贵院依法驳回上诉，维持原判。吕某在一审法院的起诉请求：一、依法判决被告向原告支付自2020年6月30日至实际交房之日的逾期交房违约金（以1312766元为基数，日利率为万分之五计算，暂计至2021年1月11日，共计195天，为127994.7元）；二、依法判决被告归还原告所交的封阳台费4000元整；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月3日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于太原市××区房；该商品房阳台是非封闭式；该商品房合同约定建筑面积136.01平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为人民币每平方米9651.98元，总金额1312766元整；原告须在签订《商品房买卖合同》当日支付首付款262766元，余款1050000元采用商业银行贷款；被告应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将该商品房经建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位五方验收合格，并形成五方共同确认的《单位工程质量竣工验收记录》，即可视为验收合格，可以交付使用；被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过60日后，原告要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告在此前的2017年11月28日已付清该商品房的首付款262766元，被告于2018年4月16日收到了原告所贷款项1050000元。2020年1月25日，山西省针对新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，太原市住房和城乡建设局要求全部新建项目在节前停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工。后被告未能在2020年6月30日前向原告交付房屋。2020年7月8日，被告在给太原绿地城业主的回复函中表示，在保证质量的前提下合理抢工，预计12#-15#楼在2020年10月31日前交付，并明确受全国疫情影响、治污减霾等客观因素，因不可抗力影响免责天数共计38天，承担逾期交付违约责任起算时间为2020年8月8日，并同意按合同约定标准计算违约金。2020年10月31日，被告仍未能向原告交付房屋，双方协商未果，故原告诉至本院。另查明，2017年11月29日，绿地集团太原置业有限公司收取了原告4000元封阳台费，并开具了收据。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定履行各自的义务。该合同中约定，被告应于2020年6月30日前向原告交付房屋。2020年1月25日，山西省针对新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，且太原市住房和城乡建设局要求被告不得在2020年3月1日24时前复工，该期间的迟延属不可抗力。被告在未能按合同约定交房的情况下，表示预计2020年10月31日前向原告交房，受全国疫情影响、治污减霾等客观因素，因不可抗力影响免责天数共计38天，并同意自2020年8月8日起按照已付总房款日万分之五向原告支付违约金。以上足以证明，新冠肺炎疫情属不可抗力，被告所主张的免责天数38天在合理范围，而被告所主张的违约金约定过高并不成立，故被告应当以原告已付总房款为基数，按照日万分之五支付原告自2020年8月8日起至2021年1月11日的违约金。此后如产生违约金，可另行处理。原告所主张的封阳台费，该费用不是被告收取，不属本案审理范围。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告太原绿地太化房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告吕某自2020年8月8日起至2021年1月11日的违约金103052.13元；二、驳回原告吕某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，减半收取计1470元，由被告太原绿地太化房地产开发有限公司负担1180元，原告吕某负担290元。本院二审审理期间，上诉人提交了新证据，证据1：单位工程质量竣工验收记录表1份。证明：案涉工程14号楼已于2020年12月22日取得五方验收，符合合同约定的交付条件。证据2：水费代收、代付委托服务协议、消防安全责任书、房屋交付文表签收单以及绿地城项目住户基本情况登记表。证明：被上诉人已经实际收房。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人太原绿地太化房地产开发有限公司与被上诉人吕某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，上诉人应于2020年6月30日前向被上诉人吕某交付房屋。受全国疫情影响、治污减霾等客观因素，因不可抗力影响免责天数共计38天，在未能按合同约定交房的情况下，上诉人同意自2020年8月8日起按照已付总房款日万分之五向被上诉人支付违约金。现上诉人主张合同约定的违约金过高，延期交房所产生的违约金支付标准应由约定的日万分之5降低至日万分之1.5，缺乏事实与法律依据。因此，上诉人太原绿地太化房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费2360元，由上诉人太原绿地太化房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 张军红审判员 李铁柱二〇二一年六月二日法官助理 闫倩倩书记员 刘芝钰