广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0507民初340号原告：汕头中海物业服务有限公司，住所地汕头市××××华美庄金信大厦裙楼204、207、208房。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：古创辉，该公司的工作人员。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。被告：王吉松，男，1959年3月14日出生，汉族，住汕头市金平区××××××××××××。原告汕头中海物业服务有限公司与被告王吉松物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汕头中海物业服务有限公司的委托诉讼代理人邓辉宇和被告王吉松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汕头中海物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理费14,886.9元和物业费违约金14,886.9元。事实和理由：被告为汕头市龙湖区中山路156号海滨西区×1××××××的业主,房屋面积为52.75平方米。根据原告与中信海滨花园西区业主委员会签订的《物业服务合同》约定,原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务,依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但是,自2006年××月1日起,被告停止缴纳物业管理费,截止2020年7月31日,共计欠缴物业管理费166个月,共计14,886.9元。根据物业服务合同第十条第二款约定物业管理费单价每平方米每月1.7元,每月需交89.68元,根据《前期物业服务合同》第十二条的约定,产生18,645.8元违约金，原告只诉等额本金作为违约金。原告曾多次向被告送达欠费催缴单，催收管理费等费用,同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用,但其一直拒绝缴纳。综上所述,原告为维护自身合法权益,现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定,特向贵院提起诉讼,请求贵院依法判令支持原告的全部请求。被告王吉松辩称：一、原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。原告的诉讼请求属于债权请求权，性质上为定期给付之债，定期给付之债是指产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务，故应适用诉讼时效的相关法律规定。本案中，原告提交的多份缴费通知单，本人对其真实性表示严重质疑。长期以来，本人未曾接到任何渠道的原告缴纳物业费通知，通知单也没有本人的签收记录，其根本无法证实原告曾向本人请求支付物业费的事实，自然也不存在诉讼时效中断的事由。故本案原告的诉讼请求应在法院立案受理之日（2021年1月22日）起前三年范围内计算，超过诉讼时效的诉求请求，应当依法驳回。二、本人“欠缴”相关物业费，具有正当理由。（一）原告未履行物业服务合同约定义务，出现种种管理不当的问题，违约在先。1.2006年9月8日上午近12时，本人在其铺面门口被抢走皮包并导致跌倒受伤，包内有二万多元。当时，本人立即向派出所报案并电告原告，原告不但没有赔偿反说去找派出所索赔，连一句安慰和上门了解都没有，而且推脱本人所属铺面位于小区外围，不属于其管理范围，后续也并没有采取任何措施处理，致使小区安保问题存在严重漏洞。根据2006年1月1日所签订的《物业服务合同》第十一条、第二十一条的约定和《民法典》第九百四十二条的规定，原告负有采取合理措施保护业主的人身、财产安全的法定义务和约定义务，原告应当维护小区安全保障。故原告未履行其应有责任，违约在先。2.本人铺位属商业性质，在后墙悬挂广告是正常的商业宣传行为，但是原告不仅禁止并拆除本人铺面后墙平面招牌广告，甚至允许他方在铺面后墙长期粘贴海报宣传。不但剥夺本业主的使用权和广告权，而且将产权内的后墙让他方长期贴海报使用，侵害本人的合法权益。针对以上状况本人强烈要求向原告索赔，按每月海报宣传使用费1,000元,暂定150个月计算为150,000元，还本人场地外墙占用费。3.为了解决铺面采光、通风问题，本人留意到同区域内其他业主扩大修改门窗，故本人也欲修改门窗，但遭到原告的禁止。原告是选择性的管理和选择性的失盲，设置一区二制，严重侵害本人平等的装修合法权利。4.长期以来，原告承诺“以人为本”作口号，但实际是“以钱为本”。现实是只管钱不管事、乱管无为，外围铺面从来不管，因交警在铺前乱划线生意无法做，业主们向物管和居委请求协助，但物管不理踩，后经我将签名报告亲送郑市长，问题才解决。（二）从2007年5月1日起至今，本人与龙湖区金霞街道签订“门前三包责任书”，实现自我管理，已与原告不发生物业服务关系的法律事实。因前述原告管理不当、违约在先的原因，同时也因原告对小区外围铺面采取放任不管的态度，虽然铺面与住宅同一区域，但是内外有别；住宅是受到物管全面服务，包括保安、绿化、卫生、公共场地投入与日夜管理，而外围商铺是严管路所有，投入由政府负责，自我管理由商铺负责，本人铺面实际没有享有原告任何的物业服务项目，早已自主履行包卫生、包绿化、包秩序的责任义务，即与原告不发生物业服务的法律关系。本人在收到起诉状之后，根据原告提供的2012年1月1日业委会与物管处所签订的合同，多次找业委会和林自勉询问情况，但业委会查无地址，林自勉查无此人。本人对其双方签订的合同毫不知情。同时，中信物业转接为中海物业管理，也未告知业主和征求业主同意。综上所述，请求法院公正审理，依法判决，驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月1日，原告与汕头市中信海滨花园西区业主委员会签订《物业管理委托合同》，该合同约定该业主委员会委托原告对汕头市中信海滨花园西区进行物业管理，委托期限自2006年1月1日至2008年12月31日，收费标准按政府指导价调整，逾期交纳物业管理费应从逾期之日起每天交纳管理费万分之十的滞纳金。2008年12月28日，原告与汕头市中信海滨花园西区业主委员会签订《物业委托管理合同》，该合同约定该业主委员会委托原告对汕头市中信海滨花园西区进行物业管理，委托期限自2009年1月1日至2011年12月31日，收费标准按政府指导价调整，逾期交纳物业管理费应从逾期之日起每天交纳应交管理费万分之十的滞纳金。2012年1月1日，原告与汕头市中信海滨花园西区业主委员会签订《物业服务合同》，该合同约定该业主委员会委托原告对汕头市中信海滨花园西区进行物业管理，物业管理费按季交纳，在每季度第一个月20日前交纳，未按时逾交物业管理费按所欠金额每日千分之一支付违约金。又查：原告提交的落款日期为2007年至2019年期间的《缴费通知书》内容载明通知41幢106商铺业主向原告缴交物业综合管理费。原告提交的其称向被告邮寄的《缴费催款通知书》内容载明通知被告向原告缴交2006年1月1日至2017年8月31日物业服务费共计11,748.08元，该邮件的签收人为案外人吴某钦。又查：原告企业名称原名为汕头经济特区中信华美物业服务有限公司，后变更为汕头中信物业管理公司、汕头中信物业服务有限公司，2018年7月13日变更为汕头中海物业服务有限公司。2014年2月20日，原告取得一级物业服务企业资质。又查，汕头市龙湖区××××金海社区×民委员会于2019年11月11日出具《证明》一份，内容为：“兹证明汕头市中信海滨花园西区自1997年12月1日起，由汕头中信物业服务有限公司提供小区物业服务，自2018年11月15日至今，汕头市中信海滨花园西区变更为汕头中海物业服务有限公司提供小区物业服务。”又查：被告提交的汕头市×××××××××派出所于2021年2月8日出具的《报警证明》载明“2006年9月9日11时10分，报警人王吉松到我所报警称：2006年9月8日11时35分其在汕头市中信海滨花园西区××××华厦房产店前被二名男子飞车抢夺手袋一个，内有×××××××××等。”又查：被告提供的《门前三包责任书》载明汕头市华厦投资顾问有限公司与汕头市龙湖区××××办事处签订责任书，该责任书明确“门前三包”，包括包卫生、包绿化和包秩序。再查，原告于2020年10月22日向本院递交起诉状，本院进行诉前调解；2021年1月22日，本院受理原告的起诉。诉讼期间，原、被告均确认被告系汕头市中信海滨花园西区××××××××的权属人，房产面积52.75平方米，物业管理费为每月每平方米1.7元合计89.68元，被告自2016年10月起至今未向原告交纳物业管理费。诉讼期间，被告称答辩中提出的赔偿，仅作为答辩意见提出，不作为诉讼请求；同意向原告缴交2006年10月至2007年4月的物业服务费，但无需支付违约金。本院认为：原告为被告提供物业服务，被告应向原告支付物业管理费。原告请求被告交纳的物业管理费，其中2018年1月前的物业管理费，按合同约定应在2017年10月20日前交纳。而原告至2020年10月22日向本院起诉，且其提供的证据不足以证明诉讼时效中断等情形，故原告该部分请求，超过诉讼时效，本院不予保护。被告自愿支付原告2006年10月至2007年4月的物业管理费，可予照准。因原、被告均确认被告每月应向原告交纳物业管理费89.68元，故该物业管理费为627.76元。至于2018年1月起至2020年7月31日止的物业管理费，原告的请求未超过三年的诉讼时效，可予支持，被告应向原告交纳自2018年1月1日至2020年7月31日的物业管理费2,780.08元。被告逾期未按时支付物业管理费，已构成违约，鉴于原告主张的违约金标准过高，本院酌定将违约金调整为按一年期贷款市场报价利率3.58%计付。被告关于要求原告赔偿等主张，被告可另行依法主张其权利。综上所述，原告关于被告向其支付物业管理费及违约金等请求，符合法律规定部分，予以支持；依据不足部分，不予支持。被告的抗辩，符合法律规定部分，予以采纳；依据不足部分，不予采纳。依照《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王吉松应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告汕头中海物业服务有限公司的物业管理费3,407.84元；二、被告王吉松应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告汕头中海物业服务有限公司物业管理费2,780.08元按年利率3.58%计自2020年10月22日起至还清之日止的违约金；三、驳回原告汕头中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，由原告负担241元，被告负担31元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；退还原告汕头中海物业服务有限公司预交的案件受理费31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  纪维忠二〇二一年六月三十日书记员  黄瑾蕴