四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0921民初1337号 原告：胡东升，男，汉族，生于1983年3月4日，四川省遂宁市人，住四川省遂宁市船山区。 被告：牟春燕，女，汉族，生于1983年1月6日，四川省蓬溪县人，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：陈锐，四川弘维律师事务所律师，执业证号:15109201310313320。（特别授权） 原告胡东升诉被告牟春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡东升、被告牟春燕的委托诉讼代理人陈税到庭参加了诉讼。被告牟春燕接到本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告置信公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还腾退承租房屋；2、依法判令被告向原告支付终止协议的违约金18059.25元（被告电话告知终止本协议，因此违约金应按照协议所约定的租赁年数5年的租金总额15%计算）及房租损失金6325元；3、依法判令被告支付使用承租房屋所产生的水费人民币293.4元（水表计数163ｍ2×1.8ｍ3）；4、依法判令被告支付已经欠付的承租房屋物业管理人民币1241.6元（2020年1月至2021年4月的费用）；5、本案诉讼费及其他因诉讼产生的费用由被告承担。事实和理由：2018年4月15日，被告因店铺经营需要与原告签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将其位于四川省遂宁市蓬溪县出租给被告牟春燕；年租金22000元；支付方式为：采用一年一付办法执行，被告先向原告支付下一年租金，从2021年按照15%的比例逐年增收租金。此外，租赁期间，使用该商铺所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理费用由被告承担。协议签订后，被告在租赁期间内未按期支付租金和水、物业管理费用，迄今该房屋已由被告锁闭转让，事实上处于停止租赁状态，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用并电话告知要求终止本协议。为维护原告的合法权益，特起诉到贵院，望判如诉请。 被告的委托诉讼代理人答辩称，1、2020年4月19日被告按照约定交付的22，000元租金后，因疫情原因，在经营三个月后无法进行正常经营，便告知原告收回房屋，并且被告找了相同的承租户来承租房屋，最终因为该房屋租金高于同类地段而导致转租失败，并且没有得到原告的许可，最终被告在2020年10月将房屋腾空，并且要求原告收回，原告对收回房屋表示了拒绝；2、水电费见质证环节的票据来确认金额；3、针对是否应该承担违约的问题，根据原、被告签订的房屋租赁合同，本合同最长5年，交付租金的方式是一年一租，交一年租金，承租时间为一年，根据交易方式，五年履行期是可能产生也可能不产生的，所以被告不存在根本性违约问题；其次，主张违约金的前提条件是是否存在损失的问题，我们在举证环节确认；最后，原告在第2项诉讼请求中计算违约金的标准违反了关于计算违约金的明确的法律依据，其必须建立在损失的基础上；3、被告支付了3，000元押金给原告，在解除合同时，押金应该予以退还。综上，请求法院根据具体情况，驳回原告第2项诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月15日，被告因店铺经营需要与原告签订《房屋租赁协议》，协议约定：原告将原告胡东升、案外人刘兰共同共有的位于四川省遂宁市蓬溪县出租给被告牟春燕；年租金22000元；支付方式：采用一年一付办法执行，被告先向原告支付下一年租金，从2021年按照15%的比例逐年增收租金。协议第七条第3项约定：被告向原告缴纳3000元保证金，本协议终止时，以双方均无异议的情况下方可退还；第6项约定：由被告向物业公司缴纳物业服务费。第九条约定：被告自身发生的税费、水电气及网络费、清洁费以及电梯、发电机等设施设备维护和年检等所有费用均由被告自行承担，与甲方无关。第十三条约定：如原、被告任意一方，在合同期限内提出终止合同，将以本协议所约定租赁年数的租金总额15%支付对方违约金。2020年4月19日被告给原告支付了2020年4月15日至2021年4月14日期间的房租22000元。2020年10月9日原告通过微信向被告提出，因装修生意惨淡，希望提前解除合同。原告回复称，按租房合同约定，该退就退吧。现被告租赁房屋处于空置未经营状态。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告依法提交的原、被告的身份证复印件、原告中华人民共和国不动产产权证书复印件（4页）、《房屋租赁合同》、物业费表格、缴费通知单，证明被告所欠物业费1，241.6元；照片3张，证明现租赁房屋的状态；照片4张，证明被告所欠163m3×1.8元=293.4水费。被告依法提交的微信转账凭据，证明2020年4月19日被告已经支付了2020年4月15日至2021年4月14日期间的房租22，000元给原告；微信聊天记录（1页）证明因疫情原因，被告于2020年10月9日向被告提出希望提前解除合同，原告表示同意按照双方合同约定解除。对以上证据及证明的法律事实，本院当庭予以采信，作为本案证据使用。 本院认为，原告胡东升与被告牟春燕之间签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法，合同有效，依法应受法律保护。由于双方约定了具体的租赁期限、租金及其支付期限和方式、违约责任、租赁期间使用该商铺所发生的物业管理费、税费、水电气及网络费、清洁费以及电梯、发电机等设施设备维护和年检等所有费用均由被告自行承担等内容。 本案争议的焦点如下： 一、原、被告解除合同的具体时间的确定。 原告认为是2021年4月，被告认为是2020年8、9月份，但是双方均未提交相关证据。从被告提交的微信聊天记录中内容，可以确定2020年10月9日，原告通过微信向被告提出，因装修生意惨淡，希望提前解除合同。原告回复称，按租房合同约定，该退就退吧。本院认定2020年10月9日，原、被告双方就解除租赁合同达成了一致。解除合同的时间应为2020年10月9日。 二、租赁房屋租金、物业管理费、水费如何缴纳 因原、被告于2020年10月9日便就解除租赁合同达成了一致。故被告预交的从2020年4月15日至2021年4月14日期间的22，000元租金，原告应返还11，000元租金给被告。物业管理费截止2021年4月实际产生了1，241.6元，因双方于2020年10月9日解除了租赁合同，被告实际租赁了6个月，应该承担620.8元的物业管理费。水费293.4元是实际发生的费用按照双方协议约定应该是被告承担。 三、保证金3，000元，原告是否应该退还给原告？ 按照原、被告于2018年4月15日签订的《房屋租赁协议》第七条第3项约定：被告向原告缴纳3，000元保证金，本协议终止时，以双方均无异议的情况下方可退还。从被告提交的微信聊天记录中内容，可以确定2020年10月9日，原告通过微信向被告提出，因装修生意惨淡，希望提前解除合同。原告回复称，按租房合同约定，该退就退吧。本院认为，被告应该退还被告缴纳给原告的保证金3，000元。 四、被告是否违约，违约金是否符合法律规定？ 依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案被告违反双方合同的约定提前解除合同，属违约行为。本案双方约定的违约金不是过分高于造成原告的租房损失。按照原、被告于2018年4月15日签订的《房屋租赁协议》第十三条约定：如原、被告任意一方，在合同期限内提出终止合同，将以本协议所约定租赁年数的租金总额15%支付对方违约金。对原告主张由被告向原告支付终止协议的违约金人民币18，059.25元的诉讼请求，本院予以支持。 五、房租损失金6，325元，双方是否明确约定，是否符合法律、法规的规定？ 双方对解除合同后房租损失没有明确约定，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告同时主张了违约金和赔偿损失，我院认为原告不能同时主张违约金和赔偿房租损失，只能选择违约金，对原告主张由被告赔偿其房租损失金6，325元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条之规定，判决如下： 一、被告牟春燕于本判决生效之日起十日内返还承租的位于四川省遂宁市蓬溪县房屋； 二、被告牟春燕于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告胡东升违约金18，059.25元（大写壹万捌仟零伍拾玖元贰角伍分）； 三、被告牟春燕于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告2020年4月至2020年10月的物业管理费620.8元、水费293.4元，以上合计914.2元（大写玖佰壹拾肆元贰角）； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 综合本判决第二、三项内容，品迭被告已交付给原告的保证金3，000元、多交付的房屋租金11，000元，实际履行时由被告牟春燕于本判决生效之日起10日内，直接向原告胡东升支付4，973.45元。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费元，由原告承担元，由被告承担元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  董继斌 二〇二一年六月二十九日 书记员  刘 睿