安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1102民初341号原告：徐晓凤，女，1978年11月3日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：高秀兵,安徽其力律师事务所律师。被告：涂成香，女，1964年12月30日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：王宇光,滁州市琅琊区西涧街道法律服务所法律工作者。原告徐晓凤与被告涂成香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告徐晓凤及其委托诉讼代理人高秀兵，被告涂成香及其委托诉讼代理人王宇光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐晓凤向本院提出诉讼请求：1、判令涂成香返还徐晓凤房租48787元及自起诉之日起的利息损失;2、本案诉讼费由涂成香承担。事实和理由：2017年1月26日,涂成香与徐晓凤合伙人之一周某签订了一份《房屋租赁协议》,约定涂成香将位于滁州市向南第三间的房屋租赁给周某使用,租赁期限为2017年2月7日至2018年2月6日,租金为14万元,押金1万元。周某当日指示会计邱林英支付涂成香15万元。因涂成香资金紧张要求提前支付下年房租,周某又指示会计邱林英支付涂成香房租134200元,连同之前押金1万元作为2018年2月7日至2019年2月6日的租金,并与涂成香又签订了一份《房屋租赁合同》,约定继续租赁涂成香上述房屋,租赁期自2018年2月7日至2022年2月6日,共计4年,租金为第一年144200元、第二年148526元、第三年152981元、第四年157571元。2018年5月9日至2019年11月15日,周某又指示会计邱林英支付涂成香268500元房租。2019年11月,徐晓凤与周某及另一合伙人周超签订《协议书》一份,约定从涂成香处租赁的房屋开设的“国际商城”超市归徐晓凤所有。2020年1月10日和2020年1月15日,徐晓凤又分别支付涂成香租金2万元和4万元。2020年12月15日,涂成香因欠中信银行滁州分行贷款未还,上述房屋被滁州市琅琊区人民法院挂网拍卖,被他人拍得。因2020年12月15日后的房租要支付给竞买人,故徐晓凤多支付的房租48787元，涂成香应予返还。涂成香辩称：1、涂成香依据双方签订的房屋租赁协议及合同。履行了约定义务，并按约收取租金，没有多收的行为。2、徐晓凤计算租金截止时间有误，截止时间应为合同约定时间。3、水电费的交付和为徐晓凤欠房租费之事双方发生纠纷，曾报警，此事充分证明徐晓凤仍欠涂成香租金。4、依据合同相对性原则，徐晓凤不是合同相对方，徐晓凤不是适格主体。案涉房屋用来经营超市，虽然徐晓凤是超市登记的法人，但实际经营负责的是周某，在2016年3月徐晓凤进驻后，涂成香找周某要过2016年的房租，周某没有给。2017年之后的房租是周某给的。本院经审理认定以下事实：2012年1月30日，涂成香与滁州泉顺贸易有限公司（以下简称泉顺公司）签订《房屋租赁合同》，约定将滁州市上海北路菊香园7幢151-13出租给泉顺公司经营超市，租期为2012年1月30日至2017年1月30日。2016年3月10日，泉顺公司将此超市拍卖给徐晓凤为法人的滁州开发区联商便利店（以下简称联商便利店）经营，拍卖价款中含租至2017年2月5日共10个月的房租费123750元。2016年3月20日，徐晓凤进驻该房屋经营。2017年1月26日，涂成香和周某签订《房屋租赁协议》，约定涂成香将位于滁州市向南第三间的房屋（即滁州市上海北路菊香园7幢151-13房屋）租赁给周某使用,租赁期限为2017年2月7日至2018年2月6日,租金为14万元，押金1万元。期间，涂成香向周某提出2016年给房屋未交房租，周某让其向前租户结算。到期后，周某和涂成香又续签了一份《房屋租赁合同》,租赁期自2018年2月7日至2022年2月6日,共计4年,租金为第一年144200元、第二年148526元、第三年152981元、第四年157571元。2019年2月22日，涂成香和周某签订《说明》，约定周某在租赁合同期内可以转让或转租。合同签订后，邱林英和徐晓凤支付涂成香租金共计612700元（即2017年至2019年，涂成香收取的房租均为周某批准签字，2020年，徐晓凤支付涂成香共计6万元）。案涉房屋自2016年3月20日起至今，一直以徐晓凤注册的滁州开发区联商便利店经营超市。另查明：2020年12月22日，本院出具执行裁定书，裁定案涉房屋所有权自裁定书送达买受人姚克龙时起转移。2020年12月24日，姚克龙收到裁定书。上述事实有《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、《说明》、《借据》、转账凭证、本院（2020）皖1102执1530号之三执行裁定书、证人周某的证言及双方当事人的陈述在卷佐证。本院认为：涂成香和周某签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、《说明》不违反法律的强制性规定，合法有效。徐晓凤虽不是合同的签订方，但涂成香在庭审中认可案涉房屋用于经营超市，徐晓凤自2016年3月20日起使用案涉房屋至今，是案涉房屋的实际使用人和超市的负责人，并于2020年收取徐晓凤两笔租金共计6万元。且证人周某出庭作证，证明徐晓凤已经取得案涉房屋租赁合同项下的权利义务，故涂成香辩称徐晓凤不是适格的主体不成立。租赁合同约定：2017年2月7日至2018年2月6日租金14万元，2018年2月7日至2019年2月6日租金144200元，2019年2月7日至2020年2月6日租金148526元，2020年2月7日至2021年2月6日租金152981元。2020年12月24日，案涉房屋产权转移至姚克龙，故依合同约定涂成香可收取2017年2月7日至2020年12月23日期间的房租共计566846元［其中2020年2月7日至2020年12月23日的房租为134120元（152981元÷365天×320天＝134120元）］。涂成香实际收取房租612700元，故徐晓凤可主张涂成香返还多收取的租金45854元及利息（612700元-566846元＝45854元，利息自起诉之日2021年1月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），超出部分，本院不予支持。涂成香辩称案涉房屋未支付2016年的租金，应向前一个承租户泉顺公司主张，故该辩解意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告涂成香于本判决生效之日起十日内返还原告徐晓凤多支付的房租45854元及利息（利息自2021年1月12日起，以45854元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清日止）。二、驳回原告徐晓凤的其他诉讼请求。如果被告涂成香未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1020元，保全费520元，共计1540元，由原告徐晓凤负担93元，由被告涂成香负担1447元（于本判决生效之日起十日内直接支付至本案诉讼费账户：见附件）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  皮小龙人民陪审员  储 霞人民陪审员  凡国美二〇二一年六月二十一日法官 助理  宋欢欢书 记 员  刘泰成附本案适用法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。