四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终940号 上诉人（原审原告）：章绍俊，女，1974年1月3日出生，汉族，居民，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：窦琴，四川墨科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦勐，四川墨科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：犍为海博春天商场经营管理有限公司，住所地：四川省犍为县玉津镇龙池街66号。 法定代表人：邓朝华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘占章，男，该公司法务部主任。 上诉人章绍俊因与被上诉人犍为海博春天商场经营管理有限公司（以下简称海博春天经营管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省犍为县人民法院（2021）川1123民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 章绍俊上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判解除章绍俊与海博春天经营管理公司签订的《委托经营管理合同》；3.本案二审诉讼费由海博春天经营管理公司承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉商铺无物理隔断，属虚拟产权商铺属事实认定错误。1.本案中章绍俊签订的房屋买卖合同和不动产权证书上载明了商铺的具体位置和编号，有明确的面积，有对应的宗地图，该商铺是能够作物理隔断并与其他商铺相区分的，也可通过编号、面积、图纸，通过划线等方式明确具体位置以及其四至。2.虚拟产权商铺并非一个法律概念，现行法律未规定法院可创设权利种类、权利内容，并以创设的权利内容对案件进行裁判，一审法院对产权性质认定错误。3.一审法院错误认定案涉合同不能解除。章绍俊按合同约定履行了商铺交付义务，海博春天经营管理公司理应按约支付租金，海博春天经营管理公司未按时足额支付租金导致章绍俊的合同目的无法实现，章绍俊有权以此要求解除合同。二、一审法院适用法律错误。1.根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，章绍俊已取得案涉商铺的不动产权证，对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。一审法院以维护商铺整体利益的角度作出判决，忽视了章绍俊对案涉商铺享有所有权，属于法律适用错误。2.本案系房屋租赁合同纠纷，应当适用《中华人民共和国民法典》第五百六十三条关于合同解除的规定。一审法院未据此作出解除合同的判决，属于法律适用错误。 海博春天经营管理公司辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 章绍俊向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的3-101号、2-091号商铺《委托经营管理合同》；2.判令海博春天经营管理公司向章绍俊支付费用共计146,442.52元，其中：租金86,422.5元（其中3-101号租金31,699元；2-091号租金54,723.5元）；3.迟延给付租金产生的违约金5,024.02元（违约金计算的截止日期暂定为2020年11月30日止，其中3-101号商铺为1,847.69元、2-091号商铺为3,176.33元）；4.因合同解除产生的违约金54,996元（其中3-101号为20,172元、2-091号34,824元）。 一审法院认定事实：2014年6月25日，章绍俊与案外人四川天禹房地产开发有限公司签订两份《商品房买卖合同》，在该公司购买了“海博春天龙池广场”商住小区一期1、2号楼3-101号和2-091号两个商业商品房。同日，章绍俊与海博春天经营管理公司签订了两份《委托经营管理合同》，约定：1.由章绍俊将其购买的位于乐山市犍为县间，建筑面积分别为13.80平方米、11.03平方米委托海博春天经营管理公司统一规划经营管理，由海博春天经营管理公司在委托经营管理期间履行向章绍俊支付约定物业回报收益的承诺，经营方式为以海博春天经营管理公司自己使用、出租、联营、加盟连锁等各种合法方式使用物业从事商业经营活动，海博春天经营管理公司按其制定的各项经营管理规章制度统一管理海博春天-龙池广场的经营秩序、为商户提供有偿服务及维修、维护海博春天-龙池广场内的房屋、设施、设备、公共区域。2.委托期限为10年，按时交房或迟延交房的，以销售合同约定交房日为准，提前交房的，开业时间在销售合同约定交房日之前，以开业时间为准，开业时间在合同约定交房日之后，以合同约定交房时间为准。3.租金金额、给付方式及时间，第一年至第三年为商场培育期，海博春天经营管理公司不向章绍俊支付该时间段内租金及其他收益；第四年，2-091号商铺章绍俊方应得租金为34824元，3-101号商铺章绍俊方应得租金为20172元；第五年2-091号商铺章绍俊应得物业租金为39799元，3-101号商铺章绍俊应得物业租金为23054元；第六年至第十年，章绍俊应得物业租金为实际物业出租租金收益。海博春天经营管理公司收取该年度实际物业出租租金收益的10％作为委托管理费用，用于商场的运营、管理、推广、活动、宣传等相关事项。海博春天经营管理公司在支付章绍俊当年第一次租金时扣除，在符合商场业态及统一管理经营的前提下，章绍俊可自行出租该物业，每年须向海博春天经营管理公司支付该租金的半个月租金作为管理费用，用于商场的运营、管理、推广、活动、宣传等相关事项；海博春天经营管理公司每三个月支付一次物业租金，第一次物业租金支付日期从正式委托日后第四年的对应日期后的第四个月内支付，以后每三个月支付一次。4.物业费承担，委托经营管理期间的物业管理费，由海博春天经营管理公司向物业管理公司支付。5.权利义务，委托经营管理期间，章绍俊不得自己使用物业，也不得另行委托其他人经营管理物业，不得妨碍海博春天经营管理公司经营管理物业，不得妨碍物业使用人使用物业。6.到期续约，合同期届满后，由商场业主管理委员会决定是否续租，同等条件下，海博春天经营管理公司有优先续租权；委托经营期届满后，如章绍俊自行经营或自行招租必须遵守商场《管理规约》相关规定。7.违约责任，海博春天经营管理公司应按时足额支付章绍俊物业租金，除协议约定的情形外，每逾期一日，海博春天经营管理公司按拖欠物业租金总额的万分之三给付违约金…… 2020年1月8日，因案外人四川天禹房地产开发有限公司未按照合同约定未为章绍俊办理案涉商铺产权证书，本案章绍俊起诉至法院，一审法院于2020年4月2日作出（2020）川1123民初177号民事判决书，查明案涉两商铺均由案外人四川天禹房地产开发有限公司于2016年6月29日交付至章绍俊。海博春天经营管理公司至今未向章绍俊支付任何租金。 2020年12月1日,犍为县自然资源局制发川（2020）犍为县不动产权第0017215号、0017221号《不动产权证书》，权利人均为：章绍俊，坐落：犍为县玉津镇龙池街66号“海博春天龙池广场”商住小区一期01、02号楼2-091号、3-101号，权利性质：出让/市场化商品房，用途：商业/商业，面积：共有宗地面积均为7,995.5㎡/房屋建筑面积分别为13.8㎡、11.03㎡，权利其他状况：分摊土地使用权面积分别为1.66㎡、1、33㎡，专有建筑面积分别为6.93㎡、5.52㎡，分摊面积分别为6.87㎡、5.51㎡，房屋总层数32、房屋所在层分别为2、3，房屋竣工时间2015年11月12日。两份权利证书所附《宗地图》，权利人均为海博春天龙池广场商住小区全体业主。该证书所附《房屋分户平面图》，图示为一长方形。 另查明，案涉两商铺与四邻商铺无物理上的隔断，未形成封闭空间。根据两份《商品房买卖合同》附件房屋平面图显示1、2号楼2层被分割成了包括2-091号商铺在内的116户商铺，3层亦被分割成了包括3-101号商铺在内的116户商铺。 一审法院认为，本案争议焦点有二：1.本案中章绍俊与海博春天经营管理公司签订的《委托经营管理合同》是否能够解除；2.海博春天经营管理公司主张2020年疫情期间的违约金能否扣除。 对焦点一，根据实践操作中开发商是否对商业建筑物进行物质形态上的实际分割，可以将产权式商铺分为两种类型：一是独立产权式商铺，此种为物理分割形态，开发商将卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用玻璃、木板、内隔墙等形式相互区分或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至；二是虚拟产权式商铺，此种为概念分割形态，开发商将卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在购房者名下，但购房者无法自行经营。本案中，虽然案涉商铺办理了《不动产权证书》，但是与四邻商铺无物理上的隔断，并未形成封闭空间，该院认定案涉商铺不是物理形态的空间分割模式，其所在海博春天1、2号楼2、3层属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，故案涉商铺属于虚拟产权式商铺。虚拟产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报。若单个买受人或者业主同意解除租赁合同或者任意分割、独立使用其购买的商铺，必然会破坏商场的整体经营、降低整个区域内商铺的使用价值，进而对其他买受人或者业主的利益造成损害。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”第九十四条规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”根据前述分析和前述法律规定，由于案涉商铺系虚拟产权式商铺，性质上属全体业主按份共有，故每一位业主所有权的行使必然受限于业主的共同决定。本案中，章绍俊及各方当事人均未提供证据证明经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解除《委托经营管理合同》，因此应当承担举证不能的法律后果，各方当事人应继续履行《商铺委托经营管理合同》。因此，章绍俊主张解除合同的请求该院不予支持。因双方合同未解除，因此对于章绍俊以《商铺委托经营管理合同》已解除为由要求海博春天经营管理公司支付因合同解除产生的违约金的诉讼请求，该院亦不予支持。 焦点二，2020年疫情期间违约金是否应当扣除的问题。海博春天经营管理公司主张2020年因受××病毒的影响，疫情期间的违约金应当扣除。该院认为，谁主张谁举证，海博春天经营管理公司应当就其受到疫情的影响，以及疫情对其不当履行合同具有因果关系承担举证责任。在本案中海博春天经营管理公司并未就上述主张事实提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。该院对于海博春天经营管理公司的上述抗辩不予采信。 根据双方当事人签订的《委托经营管理合同》的约定，章绍俊要求海博春天经营管理公司承担海博春天1、2号楼3-101和2-091号商铺2019年6月26日至2020年12月28日的租金及违约金的请求证据充分，符合法律规定，该院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、九十三条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、海博春天经营管理公司在本判决生效之日起十五日内支付章绍俊物业租金86,422.5元及其违约金4,973.8元；二、驳回章绍俊的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计1,614元，由海博春天经营管理公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院除认定一审法院已查明的事实外，另查明：海博春天经营管理公司受托经营管理的案涉“海博春天经营龙池广场”的商铺有654户，面积21,854.73平方米。 以上事实有二审询问笔录予以证实。 本院认为，双方当事人对一审法院认定的物业租金和逾期违约金的金额均无异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉《委托经营管理合同》应否解除的问题。 1.章绍俊所购的案涉商铺属于海博春天-龙池广场2楼、3楼商场的一部分，在规划设计和竣工验收时该商铺与四邻商铺并无物理上的区分隔断，在平面上紧密相连，未形成封闭空间；2.该商铺的产权虽登记在章绍俊名下，且商铺分户平面图的图示为一个标注了长和宽的长方形，但并未标注坐落位置的四至边界，房屋现状为没有区分隔断的墙体的开放空间，也无点式地标，故难以与其他业主的商铺相区分；3.由于商场采取了整体统一规划和布局，消防设施和水电为整层业主共有和共用，无法分户独立使用，部分商铺并无通道，进出均需经其他商铺内通过，故商场内商铺客观上只能采取统一经营模式，不具备独立经营的条件；4.根据《委托经营管理合同》的约定，章绍俊在购买案涉商铺时已明知该商铺由商场实行统一规划经营管理，由商场统一投资装修装饰、统一管理维护、统一招商出租，委托经营管理期间其不得独立使用商铺，也不得另行委托其他人经营管理物业，即使委托经营期的后5年章绍俊选择自行出租，亦应符合商场业态并交由海博春天经营管理公司统一管理，并向海博春天经营管理公司支付管理费用。故委托经营管理期间，案涉商铺与其他业主的商铺的使用和经营具有整体性和不可分割性，各业主对此享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺，业主在行使其所有权时要根据按份共有的法律特征受到一定的限制；5.由于案涉产权式商铺不完全符合建筑物区分所有权的特征，其只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值、实现利益最大化，最终保证全体买受人或者业主获得稳定的投资回报。业主对其商铺所享有的权利和应承担的义务，必须符合大多数业主的共同决定，若单个买受人或者业主解除《委托经营管理合同》或者任意分割、独立使用其购买的商铺，必然会破坏商场的整体经营、降低整个区域内商铺的使用价值，进而对其他买受人或者业主的利益造成损害。故在章绍俊未举证证明经面积过半数且人数过半数的业主同意解除《委托经营管理合同》的情况下，其尚不具备解除该合同的条件。 综上所述，章绍俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,228元，由章绍俊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周文勤 审 判 员 李 艳 审 判 员 伍 健 二〇二一年六月二十五日 法官助理 吴 君 书 记 员 潘志琴 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。