江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏02民终2284号上诉人（原审原告）：王永明，男，1968年6月9日生，汉族，住无锡市。被上诉人（原审被告）：过玉良，男，1961年6月23日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人:杨钊,江苏英特东华律师事务所律师。上诉人王永明因与被上诉人过玉良租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王永明上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人从2010年起至2017年5月31日与被上诉人就租赁春联路22号厂房一事达成书面租赁合同。2010年合同签订后，上诉人依合同对原黑破旧厂房按公司电器机械生产要求进行了独资精装修并一直生产经营。2017年6月1日上诉人将盖章后的续签租赁合同交被上诉人签字，而被上诉人以合同内容相同、已有打印签名不必重复签字为由，不肯在合同书上签字，我方尊重被上诉人意见，被上诉人也按合同约定收取了上诉人至2018年5月31日的全额租金。2018年7月4日，双方继续达成原合同续租口头协议，上诉人以先续交租金的方式继续取得了厂房租赁权利，被上诉人签字确认收取了上诉人从2018年6月1日起的厂房续期租金2万元。2018年9月，还处在租赁期内的厂房被政府纳入拆迁范围，致使上诉人不得不减少产能，甚至中断生产经营工作，造成企业停产停业损失。2018年10月评估公司以上诉人精装饰装潢的生产场地、办公用房及机器设备等为标的进行了拆迁评估，2018年11月7日出具了评估报告(上诉人自始至终没有收到该份正式评估报告，直至法院调查取证之后才得知真相)。2018年12月1日，在租赁未到期前，被上诉人未按法律规定必须在提前合理通知期限的情况下，突然违反合同，提出已到期和另租他人等明显违反国家法律且编造的虚假理由，要求上诉人搬离。上诉人以未到合理期限和后期不足租赁费从以后拆迁款中扣除为由予以拒绝。2019年6月14日，被上诉人再次提出搬离要求，并告知有拆迁补偿(之前被上诉人从未以任何方式告知上诉人相关拆迁信息)，上诉人为了不影响政府整体拆迁工作，积极配合，于6月17日搬离了企业。被上诉人在上诉人6月17日搬离企业时，向我方公司副总等人出具了其伪造的评估报告和表明我方有设备搬迁费和装饰装潢费的手写项目与金额统计表，要求我方签字，我方公司副总等人对其提供的材料持有异议，加以拒绝。上诉人在公司搬迁后曾多次要求被上诉人提供原始评估报告和催讨拆迁款，被上诉人以种种理由拒付，至今分文未付。上诉人被迫于2019年11月20日上诉至锡山区人民法院，一审法院于2020年1月15日立案受理并于2021年1月7日做出判决。但上诉人认为一审法院在判决中存在以下几个严重问题：一、对上诉人一审时提出的由我方独资完成的精装饰装修赔偿诉请，一审法院对引用的法律条文断章取义、片面理解和无理取证要求，导致判决错误。1.关于租赁期届满的定义引用错误。《民法典》第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。上诉人认为法律明确规定合同到期后，双方同意续租又不重新签订租赁合同的，原租赁合同继续有效。事实上我方从2010年至2019以定期和不定期方式连续租赁被上诉人厂房，双方租赁关系一直延续未中断，双方认可的原租赁合同持续有效，且我方按期正常缴纳租金，已完全履行了合同义务，故不存在租赁期届满将房屋返还出租人的情况。一审判决不顾双方租赁合同多年延续未中断的事实，片面将一年一签的定期合同割裂，简单地把一年定期合同期满解释为合同期届满，是对《民法典》合同租赁期届满定义的片面理解和断章取义，是错误的司法解释，变相剥夺了我方应享有的装修装饰拆迁补偿权利。2.《民法典》明确规定不定期租赁时，原合同继续有效。这就表明法律明确规定了原租赁合同内容包括租赁物、租金、租期等以及双方权利义务的有效性，也就承认了双方签订的原租赁合同第三条明确规定的装修材料和费用由我方自理这项条款有效，且被上诉人在一审中对此项条款事项也未予以否认。3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）中规定，依照相关行政法规，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失，租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第十一条第四款规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法理认为装饰装修应该按照谁添附、谁受益的原则，而且事实上是上诉人在租赁期内独自装修，并由评估公司依法对上诉人公司装饰装修残值评估。但一审法院没有采用最高人民法院的司法解释和法理判决，导致对我方诉请的判案错误。4.一审法院以上诉人未能提供证据证明租赁期内装饰装潢出资和实施为由，对上诉人装修补偿请求不予采纳。上诉人认为合同已明确规定了装修行为由承租人实施，而承租人也按照电器机械生产特点，进行了符合和满足自己正常生产经营需要的特定装修，才进厂生产经营。如果在既有租赁合同真实有效且双方对合同中相关装修事项无疑议的基础上仍要求上诉人提供相关装修证明材料，这是超出司法规定的取证要求，应在二审审理时予以纠正。二、对上诉人一审时提出的停产停业损失赔偿诉请，一审判决未依公平合理原则，在分配上擅自扩大法官的自由裁量权。1.2018年7月4日，被上诉人收取了我方租金2万元，作为出租方的经营行为已得到收益，并未因拆迁造成经营损失，而我方作为租赁期内的实际经营主体，在付出租金后，却因厂房面临拆迁不得不减少产能，甚至中断生产经营工作，造成企业停产停业损失，我公司才是实际利益受害方。而一审法院不顾事实，简单判定停产停业损失各半分配，有失公平原则。2.借鉴(2014)沪一中民二(民)终字第1378号和(2011)沪二中民二(民)终字第438号同样情况下的不定期租赁期间停产停业损失赔偿案例以及重庆市江津区法院(2013)津法民初字第02266号同样案例，均无一例外将停产停业损失全额判定给实际经营的承租方。上诉人认为一审法官没有尊重事实和借鉴引用相同案例的司法判决理由和结论，擅自扩大自由裁量权，主观随意性太大，造成一审判决不公。三、一审法院对事实和证据的认定和采集不完整。1.被上诉人在2019年6月14日通话记录中承认有拆迁评估复印件请上诉人确认，同时伪造了评估报告和手写的评估清单(清单中也明确承认和列明了我方的设备搬迁费和装饰装潢费)，于6月17日交我公司副总签字，我方持有异议，拍照留存后拒绝当场签字。后被上诉人在法庭上又虚假呈词，否认该事实。上诉人认为：第一，一审法院并未就此通话记录向被上诉人质询，也未对被上诉人在法庭上否认呈词的可信性提出质疑。第二，上诉人将拍照复印件提供给一审法院时，法院既未对手写证据的笔迹真实性进行司法鉴定，更未对证据做出正确解释、判断和采纳。第三，被上诉人的假文书也承认我方有装饰装修补偿款，但一审法院依然做出对我方装修补偿款的申请主张不予支持的判决。因此，一审法院存在对重要证据的忽略和认定不完整，明显影响了对案件的正确判决。2.2018年12月1日，在租赁未到期前，被上诉人突然提出以到期和另租他人为由要求我方搬离，被上诉人此行为违法，加以拒绝。其一，根据《民法典》第七百三十条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁：当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限前提前通知对方。被上诉人未在合理通知期限前告知我方，违反法律在先。其二，双方租赁协议第四条也明确规定如遇拆迁，被上诉人应及时通知我方，确保我方有必要的搬迁时间准备。但被上诉人自始至终从未与上诉人就拆迁事项进行告知、沟通，相反却隐瞒拆迁信息，更未在合理通知期限前通知我方，违反了双方协议。其三，《无锡市城市房屋拆迁管理办法》第六条规定了确定拆迁范围后不得进行的活动事项，其中第三项明确规定不得建立新的房屋租赁关系以及分别房屋租赁户名。因此，在政府已明确该租赁厂房被纳入拆迁范围后，被上诉人却以另租他人为由要求我方搬离的行为属于违规。一审法院对被上诉人以上明显违法、违规、违反协议的行为和理由完全视而不顾，同时忽视被上诉人已收取2万元续期租金的事实，不但不对被上诉人违约在先的行为和证词的合理性提出质询，反而单方面采纳被上诉人的证词，判决我方于2018年11月30日租赁期届满，明显带有倾向性意见，判决不公。综上所述，一审法院在判决过程中存在引用法律条文断章取义、以偏概全；不从事实和实际出发，扩大自由裁量权，同时存在忽略证据、认定事实不清等问题。上诉人为维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请二审法院查清事实，从法律、法理和公平出发，依法判决，维持上诉人的上诉请求。被上诉人过玉良辩称：1.根据一审法院查明的事实，上诉人主张装修装饰的补偿应当由上诉人享有，至今没有提出合法有效的证据。上诉人主张一审法院未支持的装修装饰补偿项目的款项，没有事实和法律依据。2.关于双方在2017年6月1日起之后，双方形成没有固定期限的租赁关系，凭现有的证据是双方均可以确认的。在2018年12月1日，被上诉人向上诉人以短信的形式通知租赁期限已到，要求返还房屋。对于短信中被上诉人的要求，上诉人并没有反对，并且表示公司没时间打理。而后的短信中，被上诉人明确告知房子不再租给上诉人，并要求马上搬走。在2019年2月份左右被上诉人签订拆迁协议时，上诉人的公司已经向市场监督管理局提交了注销公司的申请。上诉人向市场监督管理局提交的日期为2018年12月25日承诺书载明清算已完毕。那么在房子签订拆迁协议时，上诉人的公司已经不再经营，也不存在享受停产停业损失。基于以上事实，一审法院的判决事实清楚，适用法律准确，上诉人的各项上诉意见没有事实和法律依据，请求不予支持上诉请求。王永明向一审法院提出诉讼请求：判令过玉良向王永明支付无锡市蓝石电器机械有限公司（以下简称蓝石公司）拆迁款中停产停业损失36933元、设备搬迁款26237元、装潢装饰补偿款79386.3元，合计142556.3元并支付相应利息（以142556.3元为基数，自2019年9月1日至实际支付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实与理由：王永明开办的蓝石公司从2010年起租赁过玉良位于锡山区××路××号厂房共七间（面积为250多平方米）厂房为公司生产经营之用，租房协议为一年一签。2018年7月4日，王永明又继续向过玉良支付全年房租的三分之二，共计20000元为续租房租费用。2018年10月底，在租赁期内，公司厂房被政府划入拆迁范围，并以蓝石公司生产场地及办公房间和设备为标的进行了装修和生产等拆迁评估。2018年11月王永明要求过玉良提供拆迁评估结果的相关内容，过玉良以不知道拒绝回应。2018年12月1日，过玉良突然以另租他人为由要求王永明提前搬离。但因租赁未到期，过玉良更未按照规定提前通知，所以王永明予以拒绝，并提出续租至签订拆迁协议为止，后续租金从拆迁款中扣除。此后，过玉良再也未以任何口头或书面的方式将拆迁协议内容，包括拆迁时间、蓝石公司补偿等事项告知王永明。但王永明为了不影响整体拆迁工作，于2019年6月17日就进行了搬离。此后王永明在半年内多次向过玉良催讨蓝石公司拆迁款，但过玉良始终以各种理由推拖和拒付蓝石公司所有拆迁款，亦未向王永明支付拆迁款。为维护王永明的合法正当利益，故诉至贵院，望判如所请。过玉良一审辩称，一、王永明非案涉合同相对人，其诉讼主体不适格，王永明提起诉讼无法律依据。二、王永明要求过玉良支付其拆迁款中企业停产停业损失、企业搬迁费、厂房装修补偿费无事实依据。请求法院查明事实后驳回王永明的全部诉讼请求。一审法院认定事实：2008年3月18日，无锡市锡山区东亭街道柏庄社区居民委员会出具证明一份，载明：无锡市锡山区东亭镇东联涂料厂（以下简称东联涂料厂）房屋财产属于孟红卫、过玉良两人所有。2010年起蓝石公司租赁过玉良厂房。2016年6月1日，过玉良（甲方）与蓝石公司（乙方）签订厂房租赁协议，约定：一、乙方向甲方租用春联路22号内部厂房、仓库七间(一层)、厕所一间，年租金叁万肆仟元整，房租金壹年壹付，先付后租；二、租期为一年，自2016年6月1日至2017年5月31日；三、乙方在租房期内不得随意改变房型和原设施，如需改变，需征得甲方同意。装修材料和费用由乙方自理；四、如遇国家、集体规划使用拆迁征用土地，甲方应及时通知乙方，确保乙方有必要的搬迁时间准备。并按国家规定与乙方协商，执行相关规定；五、租赁期内，按国家有关规定，甲方保证房屋的正常和安全使用。乙方租赁使用期内，非乙方原因形成的损坏，房屋外墙维修保养由甲方负责；六、租赁期内，双方应遵守本协议。如遇租赁期内国家集体拆迁，提前终止协议，甲方扣除乙方实际承租天数费用，退回乙方多付租金，其它按国家规定执行。王永明提供2017年6月1日厂房租赁协议，用于证明双方在2017年6月1日签订厂房租赁协议，租赁期限至2018年5月31日，但该协议并无过玉良签字，庭审中过玉良亦不予认可，认为双方租赁协议于2017年5月31日到期，此后双方未签订租赁合同。2018年7月4日，过玉良出具收条一份，载明：收到王老板房租金17000元、汇农行卡3000元，共计20000元。2018年12月1日，过玉良短信通知王永明：你租用厂房已到期，请把厂房归还我。2018年12月2日王永明回复：1、最近家人住院，没时间打理公司事情。2、年底合适厂房难找，新装修也来不及了。3、我还会租赁厂房的，等到拆迁款到后，按租赁时间给你付租金就是了。过玉良回复：已答应租给别人了！请马上搬走！！！嗣后，由于涉案厂房需拆迁，蓝石公司的设备等于2019年6月17日搬离了案涉房屋。另查明，蓝石公司于2004年9月1日核准成立，为王永明自然人独资公司。2018年12月25日王永明向登记机关出具全体投资人承诺书一份，申请注销蓝石公司，蓝石公司于2019年2月18日核准注销。2019年1月初，甲方无锡市锡山区东亭街道柏庄社区居民委员会与乙方东联涂料厂（孟红卫）签订征收补偿协议书一份，载明：房屋产权面积评估价（不含装潢及附着物补偿款）为3825513元，装饰装潢2176301元，设备搬迁284863元，按照被征收房屋评估价格（不含装潢及附着物补偿款）给予停产停业损失501634元；乙方租户的补偿，由乙方负责处理。本协议签订之日起至2019年7月31日前，乙方应将被征收房屋腾空搬离，并交付由甲方验收，经甲方验收合格后，甲方应在30个工作日内将剩余补偿款全额一次性支付乙方。庭审中，双方对评估基准日为2018年11月6日的固定资产—机器设备（可搬迁）评估明细表及固定资产—机器设备（不可搬迁）评估明细表中申报编号为蓝石电器的设备搬迁补偿合计为26237元予以确认，过玉良亦同意向王永明支付。王永明陈述蓝石公司于2010年起承租过玉良厂房，当时承租时房屋是毛坯，里面的隔断、门窗、地砖、地板、卫浴、吊顶等均是原告方自行装饰，时间较长现无相关证据，但合同中约定厂房的装饰、装潢均由原告方自行负责，谁投资谁受益，应归原告所有，故主张根据东联涂料厂平面图、房屋拆迁补偿评估汇总表、装饰拆迁补偿评估表计算涉及其承租厂房的装饰装潢补偿为79386.3元，另计算得蓝石公司停产停业损失为36933元【501634(全部停产停业损失)÷3543122(房屋评估总价)*（521731÷2）（12、13号房屋拆迁评估价，蓝石公司所租用厂房二层的下面一层）=36933元】。过玉良对上述计算方法及金额予以确认，但认为装饰装潢补偿、停产停业损失与王永明或蓝石公司无关，应归过玉良所有。以上事实，有当事人提供的证明、厂房租赁协议、收条、蓝石公司营业执照及公司准予注销登记通知书、全体投资人承诺书、短信记录、固定资产—机器设备（可搬迁）评估明细表及固定资产—机器设备（不可搬迁）评估明细表、东联涂料厂平面图、房屋拆迁补偿评估汇总表、装饰拆迁补偿评估表及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：公司注销后债权债务应由股东负责清理，蓝石公司系王永明投资设立的自然人独资公司，公司注销后，王永明作为公司股东清理公司债权债务并无不当，故王永明可以作为本案原告起诉。关于设备搬迁费26237元，过玉良予以认可并同意支付，法院应予确认。关于装饰装潢补偿，首先，王永明未能提供证据证明相关装饰装潢由其出资或由其实施；其次，根据王永明诉称可以看出双方2010年起至2016年厂房租赁协议的租赁期限均已到期，但双方并未对合同到期后的装饰装潢作出明确约定，租赁期间届满，出租人应当返还租赁物；承租人经出租人同意装饰装潢，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。再次，合同到期后双方未签订书面租赁合同，王永明继续使用租赁厂房，过玉良也收取了相应租金，应视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。本案中，过玉良认为2018年7月4日支付的款项系截止至2018年11月30日止的租金，并于2018年12月1日通知王永明厂房已到期要求归还租赁物，王永明回复要求继续租赁，后过玉良仍要求马上搬离，由此可以看出王永明对过玉良主张的双方合同已到期未持异议，且双方并未就继续租赁厂房达成合意，据此可以认定双方租赁关系自2018年11月30日租赁期限已届满；并且王永明未能提供证据证明案涉装饰装潢系发生在2017年5月31日之后的租赁期间内，故对王永明主张装饰装潢补偿的请求法院不予支持。关于停产停业损失，法院注意到，无锡市人民政府办公室于2012年1月18日发布施行的《无锡市人民政府办公室关于明确无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知》（以下简称《房屋征收补偿通知》）的规定，征收非住宅房屋造成停产停业损失的补偿，按照被征收非住宅房屋评估价（不含装潢及附属物）5%至8%给予被征收房屋产权人和经营者停产停业损失补偿，被征收房屋产权人和经营者对停产停业损失分配有约定的从其约定，没有约定的由产权人和经营者协商确定。上述规定适用于无锡地区，在无可操作上位法具体规定的情况下，本案应参照适用该规定确立的规则分配相应补偿款。依据上述《房屋征收补偿通知》规定，征收非住宅房屋的，房屋产权人和经营者分离情况下，应给予其被征收非住宅房屋评估价（不含装潢及附属物）的5%至8%的停产停业损失补偿，该部分补偿款项应由房屋产权人和经营者共享。据此，停产停业损失应认定为属于过玉良和蓝石公司共同享有的拆迁利益。原因在于，过玉良经营房屋出租和蓝石公司从事企业经营都属于经营的范畴。至于对该部分拆迁利益如何分配，在双方都没给出更多理由的情形下，法院认为按照各半分配更符合公平。双方对蓝石公司承租厂房的停产停业损失为36933元的计算方法及金额予均以确认，据此，法院认定对停产停业损失，王永明享有18466.5元。关于王永明主张的利息，法院认为，征收补偿协议书系拆迁部门与东联涂料厂（孟红卫）签订，本案原被告均非征收补偿协议书的签订主体，故不能据此确定本案利息起算时间，应当从王永明向过玉良主张之日起计算即过玉良签收诉状副本的时间2020年1月21日起算。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决:一、过玉良于判决生效后十日内向王永明支付无锡市蓝石电器机械有限公司设备搬迁费26237元、停产停业损失18466.5元，合计44703.5元，并支付相应利息(以44703.5元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月21日起至实际支付之日止)。二、驳回王永明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3150元，由王永明负担2162元，过玉良负担988元。二审查明事实与一审已查明事实一致。另二审中，王永明向本院提交：1.2010年4月7日流水账，证明其从原拆迁的地方领取拆迁款46174.5元，用于租赁房屋的送修；2.2016年12月17日购买两台空调发票，证明用于企业的改造装修。过玉良对此质证意见为，对于证据1的真实性不认可，该证据是通过手写的一份记账流水，无法确认该款项支出的真实性。对于证据2的真实性无异议，但对于关联性及证明的目的不认可。首先，无法证明上诉人所购买的空调是用于涉案厂房。其次，上诉人也无法证明在2019年拆迁时该空调仍旧存在。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、装潢装饰补偿款79386.3元是否归王永明所有。二、停产停业损失36933元是否全部归王永明所有。关于争议焦点一。2016年6月1日，过玉良与蓝石公司签订的《厂房租赁协议》，系双方真实意思表示，且内容合法，应认定为有效合同，双方均应按合同的约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”过玉良与蓝石公司签订的《厂房租赁协议》中，双方约定的租赁期届满日为2017年5月31日，且双方在合同到期后的装饰装潢未作出明确约定，因此，根据法律规定，2016年厂房租赁协议的租赁期限到期后，蓝石公司的附合装饰装修费用，应归过玉良所有。2017年6月1日之后王永明继续使用租赁厂房，但双方并未签订书面租赁合同，也未就原蓝石公司的附合装饰装修作出明确约定，王永明也未能提供证据证明案涉装饰装潢系发生在2017年5月31日之后的租赁期间内，故王永明上诉请求装潢装饰补偿款79386.3元归其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二。过玉良与蓝石公司签订的《厂房租赁协议》中约定，如遇国家、集体规划使用拆迁征用土地，甲方应及时通知乙方，确保乙方有必要的搬迁时间准备。并按国家规定与乙方协商，执行相关规定。根据无锡市政府《房屋征收补偿通知》的规定，一审法院结合本案的具体情况，酌定停产停业损失按各半分配，其判决理由已进行了详细阐述，本院予以认同，在此不再赘述。上诉人王永明的上诉请求及理由，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王永明的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2246元，由王永明负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 仓 勇二〇二一年六月十日书记员 徐冬晖