四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1102民初4235号 原告：四川兴胜达房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区银杏路166号2幢1楼2号，统一社会信用代码:915111007891481910。 法定代表人：杨彦金，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈媛，四川乐嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭瀚，四川乐嘉律师事务所律师。 被告：刘杰，男，1977年11月25日出生，汉族，住四川省双流县。 原告四川兴胜达房地产开发有限公司与被告刘杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川兴胜达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈媛，被告刘杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川兴胜达房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××54）及补充协议；2、判令被告向原告支付合同总价款20%的违约金101833.2元；3、判令被告向原告支付代付款的资金占用利息（以代付金额327979.82元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%标准计算，从2021年3月29日起计算至付清为止）；4、判令被告支付本案律师费12000元；5、判令被告配合原告办理撤销合同备案登记、预告登记及抵押预告登记；6、由被告承担本案诉讼、保全费用。事实及理由：原被告双方于2017年12月12日签订商品房买卖合同及《商品房买卖预（现）售买卖合同》补充协议，双方约定被告购买由原告开发建设的位于乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号商品房，商品房总价款509166元。被告采取首付加按揭贷款方式购房。2018年2月9日，被告同乐山市沙湾区农村信用合作联社及保证人（原告）三方签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定：被告向乐山市沙湾区农村信用合作联社借款35万元，专用于购买案涉商品房。原告为被告该笔借款承担阶段性的连带责任保证担保。合同订立后，乐山市沙湾区农村信用合作联社依约发放了该笔贷款。2021年3月20日，乐山市沙湾区农村信用合作联社向原被告发出《提前收回贷款通知书》，告知因被告未按借款合同约定支付按揭款已达11期，贷款银行宣布提前收回该笔贷款本息，被告借款提前到期。2021年3月29日，贷款银行通过扣划原告按揭贷款保证金方式收回了被告该笔贷款本息，扣划了原告保证金账户资金327979.82元。2021年4月12日原告发函通知被告依约在15天内向原告付清代偿款及相关费用，被告至今未履行，被告的行为构成严重违约。 被告刘杰辩称：同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和补充协议，被告愿意支付违约金但申请违约金下调到总价款10%，对于原告主张诉请中第三项均认可。因为本案是原告起诉的，所以被告不应该支付律师代理费，这个费用应由原告承担，对原告诉请的第五项无异议，对原告诉请的第六项无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月12日，四川兴胜达房地产开发有限公司（出卖人）与刘杰（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××54，企业合同号：7-1-27-1），合同约定买受人购买出卖人以出让方式取得坐落于乐山市中心城区××路××路××号××幢××单元××楼××号商品房；单价每平方米7262.39元，总价款509166元，买受人于2017年12月12日前支付首期房价款129166元，余款380000元向指定银行申请贷款支付等内容，合同还约定了其他事项。同日，四川兴胜达房地产开发有限公司与刘杰还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议约定出卖人、买受人已签订主合同编号为×××54。其中，第三条第4项“关于出卖人承担保证责任的补充约定：鉴于出卖人已为采用贷款方式支付房款的买受人向贷款机构提供了连带保证责任，因此，买受人逾期偿还按揭贷款，导致出卖人向按揭贷款机构承担了相关保证责任，由此给出卖人造成的按揭保证金或者代偿款项损失及产生的所有费用（包括但不限于支付的按揭保证金或代偿款项及利息、违约金以及因追索按揭保证金或代偿款项损失而产生的律师费、诉讼费或仲裁费及执行、评估、拍卖等费用）均由买受人承担，买受人应当在接到出卖人通知后15日内向出卖人付清。买受人逾期未能付清上述费用，出卖人有权单方面解除合同并收回房屋另行处置，买受人有义务配合。出卖人享有该房屋处置后所得价款优先受偿权利”；第三条第5项“不论买受人因何种原因导致合同被解除，买受人应向出卖人支付总房款的20%的违约金，同时还应承担解除合同产生的所有费用；买受人已向出卖人交纳的款项在扣除前述违约金和所有费用后有余额的，且买受人配合出卖人办理了合同注销手续（含商品房买卖合同及补充协议的解除手续、撤销合同登记备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续）后，出卖人再将余额无息退还给买受人”；第十三条第2项“双方应遵循诚实信用原则向对方履行合同中的通知、告知义务，本协议所列明的通知方式包括但不限于电话、短信、微信、书面函件、传真等。如需履行书面通知义务的，双方可以按照对方在合同中约定的通讯地址以邮递或者报纸公告方式通知相对人，邮递寄出三日（本省）或七日（外省）后视为送达”。上述合同于2017年12月19日在乐山市××房××房××商品房买卖合同登记备案。 2018年2月9日，原告（丙方、保证人）、乐山市沙湾区农村信用合作联社（乙方、贷款人、抵押权人）、刘杰（甲方、借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》（合同编号：4350132018001234号），合同约定借款人借款用于购置房产，借款金额350000元，借款期限180个月，从2018年2月9日起至2035年2月8日止，贷款年利率4.9%，甲乙双方约定采用等额本息还款法，甲方委托乙方在扣款指定账户（户名为刘杰，账号：6214××××4194）每月扣款偿还所发放的贷款本息至甲方还清全部借款本息为止。本合同项下的担保为抵押担保加阶段性连带责任保证，指乙方以甲方提供的所购住房为抵押，在甲方取得该住房的不动产权证书和办妥抵押权登记之前，由丙方提供连带责任保证而向甲方发放贷款的方式。本合同中抵押物为乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号商品房。在保证期间内，丙方自愿对甲方的债务提供连带责任保证，如甲方未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就全部债务承担保证责任，丙方同意乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划，如存款账户中资金不足，由丙方通过其他途径补足资金或直接支付乙方所欠贷款本息。保证担保的范围包括甲方的借款本息、利息（含罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而产生的相关费用等。借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方对逾期贷款部分从逾期之日起按本合同约定之利率基础上再上浮50%收利息。借款期间，甲方连续三个月或累计六个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用的，乙方有权停止向甲方发放贷款、有权解除本合同或提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任等内容。2018年2月14日，四川省乐山市嘉州公证处对前述《个人住房（商业用房）抵押借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。2018年4月18日，案涉房屋办理预售商品房买卖预告登记及抵押权预告登记,不动产登记证明号：川（2018）乐山市不动产证明第0××3号。 2021年3月20日，乐山市沙湾区农村信用合作联社向四川兴胜达房地产开发有限公司、刘杰发出《提前收回贷款通知书》，告知因刘杰未按照合同约定支付按揭月供本息11期已构成违约，根据借款合同约定宣布借款本息到期。请于接到通知后5个工作日内归还本息327665.97元（截止2021年3月20日本金、利息罚息合计327665.97元,利息、罚息金额以实际付款日结算为准）。2021年3月29日，乐山市沙湾区农村信用合作联社向四川兴胜达房地产开发有限公司发出《转款通知》，告知已于2021年3月29日扣收其按揭贷款保证金327979.82元（借款本金313758.35元、利息13699.14元、罚息522.33元）。 2021年4月12日，四川兴胜达房地产开发有限公司按照刘杰的合同地址向刘杰寄送了《通知》，函告因其未按约定支付按揭款构成违约，贷款银行宣布贷款提前到期，并已扣收该公司的按揭贷款保证金，根据合同约定要求刘杰在接到通知十五日内前到该公司付清代偿款及相关费用并办理完善所有手续。上述邮件于2021年4月13日由他人代收。 四川兴胜达房地产开发有限公司为实现债权，与四川乐嘉律师事务所签订了《委托代理合同》，并向四川乐嘉律师事务所支付了本案律师代理费12000元。 庭审中，原被告一致确认案涉《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》解除时间为2021年5月28日。 上述事实，有营业执照、身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、不动产登记证明、《公证书》、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、《提前收回贷款通知书》、《转款通知》、还款单据、《通知》、邮件查询单、《委托代理合同》、网上银行电子回单及原被告当庭陈述在卷佐证。 本院认为，四川兴胜达房地产开发有限公司与刘杰签订的《商品房买卖合同（预售）》和《〈商品房买卖合同〉补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效，双方当事人应按照约定全面履行合同义务。刘杰未按时偿还按揭贷款本息构成违约，导致贷款银行提前宣布贷款到期，并由四川兴胜达房地产开发有限公司承担担保责任被扣收了相应款项327979.82元，根据补充协议中的相关约定，刘杰应偿还四川兴胜达房地产开发有限公司已承担的担保金额及产生的所有费用，且四川兴胜达房地产开发有限公司向刘杰邮寄送达《通知》可视为原告已尽到通知义务，被告在通知送达后15日内应向原告履行合同义务，被告未履行相关合同义务已构成违约。现原被告协商一致确认双方于2017年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××54）、《〈商品房买卖合同〉补充协议》于2021年5月28日解除，本院对此予以确认；对四川兴胜达房地产开发有限公司主张刘杰支付本案律师费12000元，符合合同约定，本院予以支持；对四川兴胜达房地产开发有限公司主张刘杰配合其办理撤销合同备案登记、预告登记及抵押预告登记的诉请，符合法律规定，本院予以支持。 关于四川兴胜达房地产开发有限公司主张刘杰支付合同总价款20%的违约金，以及刘杰支付资金占用利息损失均属于违约金性质。被告认为违约金过高。参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”。由此可知，违约金以补偿为主，惩罚为辅，且以守约方的实际损失为补偿标准；当约定的违约金过分高于造成的损失时，法律赋予违约方享有调整请求权，根据本案合同履行情况，本院对于合同约定的违约金和资金占用利息合并考虑，对四川兴胜达房地产开发有限公司主张刘杰支付资金占用利息损失不再单独计算，酌情调整违约金为合同总价款的10%。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告四川兴胜达房地产开发有限公司与被告刘杰于2017年12月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××54）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》于2021年5月28日解除； 二、被告刘杰在本判决生效后十日内支付原告四川兴胜达房地产开发有限公司违约金50916.6元； 三、被告刘杰在本判决生效后十日内支付原告四川兴胜达房地产开发有限公司律师费12000元； 四、被告刘杰在本判决生效后三十日内协助原告四川兴胜达房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××54）的合同备案登记、预告登记及抵押权预告登记； 五、驳回原告四川兴胜达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1288元，保全费3066元，由原告四川兴胜达房地产开发有限公司负担3019元，被告刘杰承担1335元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员 陈 西 二〇二一年六月二十八日 书记员 蒋佳玘