广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终3812号上诉人（原审原告）：段文，1988年12月12月出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××××，公民身份号码为421××××××××××××092。委托诉讼代理人：朱爱军，广东君龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔铖桓，广东君龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：赵丽，女，1989年09月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区×××××××××福滨新村10-307，公民身份号码为440××××××××××××42X。委托诉讼代理人：刘煜祥,广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：文振声，广东国晖律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市仁合置业顾问有限公司塘厦分公司，经营场所为广东省东莞市×××××××××××××××××。负责人：李勇。委托诉讼代理人：姚梦军，该分公司职员。原审第三人：东莞银行股份有限公司塘厦支行，营业场所为广东省东莞市×××××××××。负责人：李桂花，行长。原审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞城区支行，营业场所为广东省东莞市城区×××××××。负责人：刘昉鸣，行长。上诉人段文因与被上诉人赵丽、原审第三人深圳市仁合置业顾问有限公司塘厦分公司（以下简称仁合置业塘厦分公司）、东莞银行股份有限公司塘厦支行（以下简称东莞银行塘厦支行）、中国建设银行股份有限公司东莞城区支行（以下简称建行东莞城区支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初19022号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条第一款、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：一、解除段文与赵丽于2020年6月8日签署的《房地产买卖合同》（NO：0002839）；二、赵丽应于判决发生法律效力之日起五日内向段文返还定金10万元；三、赵丽应于判决发生法律效力之日起五日内向段文返还首付款48万元；四、驳回段文的其他诉讼请求。一审案件受理费7395元（因适用简易程序结案减半收取），由段文负担2595元，赵丽负担4800元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初19022号民事判决书。上诉人段文上诉请求：（一）维持一审判决第一至三项；（二）撤销一审判决第四项，改判赵丽向段文支付违约金53万元；（三）赵丽承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.本案的《房地产买卖合同》有效，该合同第二十条备注条款约定段文可以借用案外人购房名额买房，并非段文转让合同的权利义务而退出，不属于附条件的解除条款，而是约定的履行合同的一种方式。一审法院对该条款理解错误，与已查明的事实前后矛盾。案涉合同仅约定借用案外人的购房名额，而非将全部权利义务转让给案外人。而约定借用他人购房名额，并不违反法律强制性规定，合同有效，且一审法院也认定不违反强制性规定，应当确认该合同是双方真实意思表示，合同依法有效。2.段文诉请解除合同的理由，是赵丽明确表示拒绝履行合同，存在根本违约的行为，而非认为案涉合同备注条款是附条件解除合同条款。赵丽在得知案涉房产价格暴涨后，通过第三人中介公司告知段文案涉房产不卖了，后段文与赵丽线下谈判，多次表达拒绝履行合同，同时赵丽也单方面要求银行中止案涉房产按揭手续的办理。3.赵丽已构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任。赵丽长期占有段文的定金及首付款共计58万元，段文无法周转资金。本案中，总房款20%的违约金并不能够弥补段文遭受的损失；相反，即使赵丽支付53万元违约金，仍可将案涉房产以更高的价格出售，除违约金外，还能多获得100万元的利益，而且，段文没有要求赵丽继续履行合同，也未诉请资金占有使用费等，已经进行了退让。因此，赵丽应按照合同约定支付53万元违约金。被上诉人赵丽辩称：1.一审法院认定段文因自身原因不具备购房资格导致原合同无法继续履行而应当予以解除，赵丽无需承担违约责任是正确的。案涉《房地产买卖合同》第二十条是双方的特别约定，段文在支付购房定金10万元后，由于不具备购房资格而决定采用第二十条的规定指定徐蕾雷作为实际买受人来完成交易。由于地方政策的影响，当段文指定他人买房时，原合同的买卖主体已经发生了变化，该变化导致原合同的主要条款发生实质性变更，所以原合同的违约金条款因原合同不再具备继续履行的基础而不再适用。2.徐蕾雷申请银行贷款的行为是无效的，段文追究赵丽的违约责任没有事实和法律依据。赵丽一审庭审时明确表示愿意与徐蕾雷履行案涉房产的交易，购房金额为325万元，双方也重新签订了《房地产买卖合同》。建行东莞城区支行在一审中提供的证据显示，赵丽与徐蕾雷以325万元的价格买卖案涉房产及申请银行贷款，但徐蕾雷在一审时却表示其与赵丽重新签订的《房地产买卖合同》并非真实意思表示，而是用来骗取贷款的，那么根据建行东莞城区支行提供的《诚信声明》及《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定，即使徐蕾雷得到了银行的同意贷款书，贷款行为也是无效的。3.最高人民法院已有最新审判观点认为“借名买房”的行为有违公序良俗原则，应认定为无效。赵丽提供的最高人民法院作出的（2020）最高法民再328号民事判决书中，明确指出“有违公序良俗的案涉借名买房合同应认定为无效”。赵丽认为，最高人民法院关于“借名买房”合同的效力性认定给出了崭新的观点，所以，应在查明事实的基础上依法驳回段文的上诉请求。原审第三人仁合置业塘厦分公司陈述意见称：其意见与一审意见一致。原审第三人东莞银行塘厦支行、建行东莞城区支行二审期间未向本院陈述意见。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，段文在签订案涉《房地产买卖合同》时为深圳市仁合置业顾问有限公司东莞塘厦分公司（以下简称仁合置业东莞塘厦分公司）的负责人。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对段文上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。案涉合同的签订、履行等均发生于《中华人民共和国民法典》施行之前，因此，本案应适用案涉合同签订、履行发生时的法律法规及司法解释，即《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：案涉编号为NO.0002839的《房地产买卖合同》虽由段文作为买方与赵丽签订，但（1）段文在签订前述合同时为仁合置业东莞塘厦分公司的负责人且无购房资质；（2）就案涉房产买卖事宜，赵丽另与徐蕾雷签订编号为NO.0002842的《房地产买卖合同》；对此，段文以编号为NO.0002839的《房地产买卖合同》已约定“如买方（段文）自己没有购房名额，可指定第三人名购买，指定人：徐蕾雷、蔡益平、周艳明三人中任一人购买”为由，主张赵丽与徐蕾雷签订的《房地产买卖合同》系履行赵丽与段文签订的《房地产买卖合同》的一个环节；而赵丽一审庭审时已明确表示愿意与徐蕾雷履行案涉房产的买卖交易；由此可见，段文主张案涉房产的买方为段文，而赵丽主张案涉房产的买方为徐蕾雷，各方当事人对案涉房产的买方主体未能达成一致意见；（3）案涉房产已支付款项中的48万元为徐蕾雷支付，徐蕾雷并未主张该款项资金来源于段文而由其转为支付，而是主张该款项为代段文向赵丽支付的首付款，但就徐蕾雷与段文的关系（段文主张其与徐蕾雷系表姐弟关系）而言，徐蕾雷在支付前述大额款项（48万元）时未就款项借支用途、时间等事项与段文进行协商，与一般日常生活经验不符；（4）赵丽与段文签订的编号为NO.0002839的《房地产买卖合同》约定案涉房产总价款为265万元，而赵丽与徐蕾雷签订的编号为NO.0002842的《房地产买卖合同》却约定案涉房产总价款为325万元，由此可见，各方当事人对案涉房产的交易价格未能达成一致意见；结合以上因素，段文作为实际买方购买案涉房产的意思表示的真实性存疑，而其作为中介机构负责人锁定房源囤房却具有较大可能性；且对于案涉房产买卖交易来讲，各方当事人对买方主体意见不一致，对案涉房产的总价款亦意见不一致，而买方主体及总价款为案涉房产买卖交易重要内容；因此，赵丽与段文签订的编号为NO.0002839的《房地产买卖合同》因段文未能举证证明其意思表示真实且双方就案涉房产买卖交易重要内容未能达成一致意见而未成立。一审判决解除赵丽与段文签订的编号为NO.0002839的《房地产买卖合同》不当，本院依法予以纠正。前述编号为NO.0002839的《房地产买卖合同》未成立，赵丽因该合同取得的定金10万元及已收取的首付款48万元应依法予以返还，而段文依据该合同主张赵丽应向其支付违约金53万元则不应支持。一审判决虽解除赵丽与段文签订的编号为NO.0002839的《房地产买卖合同》不当，但认定赵丽返还定金及首付款、不予支持段文违约金诉请的处理结果正确，本院依法予以维持。综上所述，段文的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初19022号民事判决第二项、第三项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初19022号民事判决第一项、第四项。三、驳回段文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7395元（因适用简易程序结案减半收取），由段文负担2595元，赵丽负担4800元。本案二审受理费9100元（段文已预交），由段文负担。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年六月十六日书记员 刘丹青黎燕尧