安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初3611号 原告：深圳市龙城物业管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区中心城福园小区20栋一楼，统一社会信用代码91440300279525516U。 法定代表人：徐永平，董事长。 委托诉讼代理人：钱年生，男。 被告：后显高，男，1948年2月16日出生，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：孟革翠（系被告后显高儿媳），住安徽省芜湖市镜湖区。 原告深圳市龙城物业管理有限公司（以下简称龙城物业公司）诉被告后显高物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙城物业公司的委托诉讼代理人钱年生，被告后显高及其委托诉讼代理人孟革翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙城物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费10740.73元（暂计至2020年7月），逾期付款利息损失3236.54元及违约金4082.32元（暂计至2020年7月31日），以上各项合计18059.59元（请求法院判决利息损失及违约金至实际付款日）；2、判令被告承担本案所有诉讼费用，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、担保费等。事实与理由：原告于2013年9月1日起为芜湖市镜湖区××小区（以下简称棠梅园小区）提供物业管理服务,被告为住宅业主，各物业面积分别为79.61平方米、92.47平方米、92.47平方米。根据物业服务合同的规定,被告于2016年11月之前应按照0.5元／平方米／月的标准向原告缴纳物业管理费用，2016年11月之后应按照0.48元／平方米／月的标准向原告缴纳物业管理费用。但被告从2013年9月1日起一直拒绝缴纳物业管理费,暂计至2020年7月31日,被告累计拖欠原告物业管理费10740.73元。因被告逾期缴纳上述费用,已构成违约,根据物业合同原告主张2016年11月前欠费，被告应按照年利率6%的标准向原告支付逾期付款利息损失，暂计至2020年7月31日逾期付款利息损失为3236.54元；2016年11月后按物业合同第七条第9款约定标准缴纳违约金4082.32元（暂计至2020年7月31日）,以上各项合计18059.59元。由于原告多次向被告催缴欠费，被告仍拒不履行缴费义务。原告现依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决。 被告后显高辩称：一、物业公司不作为：未尽到房屋建筑本体公共部位、共用设施设备的维护，未尽到小区内公共环境的清洁卫生和垃圾收集、清理，未对公共绿地进行养护和管理，未对交通车辆行驶、安全监护和巡视等秩序维护工作；被告家外墙渗水致室内潮湿、墙面脱落，财物多次被盗无监控可查，单元楼无门禁可以随意进出，化粪池、沟渠、地下管道长期没有清理和疏通，消防通道长期被私家车占用，车库成为棋牌室；小区公共区域收费应属全体业主所有，但物业公司没有公布更没有上缴业主。二、被告作为业主多次向物业公司反映，无人进行处理。三、房屋已于2018年变卖。四、原告龙城物业公司起诉已超过诉讼时效（2021年4月8日-2018年4月8日之前）。五、物业公司管理混乱，存在严重违约，被告有权行使抗辩权，拒绝支付物业费，亦不用承担违约责任，或是要求减免50%的物业费。 本院经审理认定事实如下：被告后显高系芜湖市镜湖区房屋业主，房屋面积分别为79.61平方米、92.47平方米、92.47平方米，上述三套房屋于2007年7月1日交付被告后显高。2018年6月15日，位于芜湖市镜湖区房屋登记为孟革翠所有。2013年10月24日，芜湖市棠梅园小区业主委员会与原告龙城物业公司签订棠梅园小区物业管理服务合同，约定：由龙城物业公司为棠梅园小区提供物业服务，物业服务期限为2013年8月1日至2016年7月31日，物业服务费按0.5元／平方米／月计收，按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费。合同签订后，原告龙城物业公司即入驻芜湖市镜湖区××小区提供物业服务。2016年11月4日、2017年11月22日、2018年11月3日，芜湖市棠梅园小区业主委员会（甲方）与深圳市龙城物业管理有限公司芜湖分公司（乙方）签订《物业管理服务合同》三份，约定乙方为芜湖市镜湖区××小区提供物业管理服务，合同履行期限分别自2016年11月4日至2017年11月3日、2017年11月4日至2018年11月3日、2018年11月4日至2019年11月3日；物业费计收标准为0.48元／平方米／月，物业费按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费；合同对共用部位、共用设施的运行和维修养护，公共秩序维护，保洁服务，绿化养护等相关物业服务事项的标准进行了约定。此后，芜湖市棠梅园小区业主委员会（甲方）与原告龙城物业公司（乙方）签订物业管理服务合同，约定乙方为芜湖市镜湖区××小区提供物业管理服务，合同期限自2019年11月4日至2020年11月3日，物业费计收标准为0.48元／平方米／月，物业费按月收取，于每月5日前收取本月物业服务费；合同对共用部位、共用设施的运行和维修养护，公共秩序维护，保洁服务，绿化养护等相关物业服务事项的标准进行了约定。上述合同签订后，原告龙城物业公司即一直在芜湖市镜湖区××小区提供物业服务。被告后显高自2013年9月1日起未缴纳物业费，原告龙城物业公司陈述自2013年起每年都上门催收物业费，被告后显高予以否认，认可原告龙城物业公司曾于2020年7月向其催缴物业费，原告龙城物业公司经催要无果后，遂成讼。 另查明：1、2020年8月11日，原告龙城物业公司出具授权委托书，载明基于现场管理、转账、结算便利需要，兹授权深圳市龙城物业管理有限公司芜湖分公司全权代表原告龙城物业公司签订凯旋尚品、城市荣域、凯旋豪庭、棠梅园、绿洲领秀、棠梅园和旭日天都小区物业管理服务合同、提供现场物业管理服务、办理税务发票开具和款项收付，由此产生的相关权利和义务，原告龙城物业公司均予以确认并承担相关法律责任，授权自原告龙城物业公司撤出上述小区时终止。2、原告龙城物业公司对被告后显高所居住的小区的物业管理服务存在瑕疵。 以上事实，有原告提交的身份证复印件、营业执照复印件、物业管理服务合同、交房通知单、授权书、照片若干、房屋所有权证三份等书面证据及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：一、芜湖市棠梅园小区业主委员会与原告龙城物业公司、深圳市龙城物业管理有限公司芜湖分公司签订的物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，合法有效，上述合同对全体业主具有法律约束力。原告龙城物业公司授权深圳市龙城物业管理有限公司芜湖分公司从事相关物业管理服务，其权利义务由原告龙城物业公司承继，现原告龙城物业公司向被告主张权利，符合法律规定，本院予以确认。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。原告龙城物业公司实际履行了相关的物业管理服务义务，被告后显高作为芜湖市镜湖区房屋业主，实际享受了原告龙城物业公司提供的物业服务，应当依约交纳物业服务费用，故本院对原告龙城物业公司主张被告后显高支付拖欠的物业费的诉请予以支持。二、关于本案诉讼时效的认定。被告后显高于2007年7月1日接收案涉三套房屋，自2013年9月1日起未缴纳物业费，原告龙城物业公司作为案涉房屋所在小区的物业服务公司，应当知晓其权利受到侵害，应及时向被告后显高催交物业管理费，其陈述自2013年起每年向后显高催缴物业费，未提交证据证实，本院不予采信，不能构成诉讼时效的中断，亦无诉讼时效中止的事由，被告后显高关于诉讼时效的抗辩成立，本院予以采纳。芜湖市棠梅园小区业主委员会与原告龙城物业公司或深圳市龙城物业管理有限公司芜湖分公司签订的物业管理服务合同，均约定物业费当月收取，结合原告龙城物业公司于2020年7月向被告催缴物业费的事实，视为原告龙城物业公司向被告后显高主张权利，构成诉讼时效中断，再根据法律关于三年诉讼时效的规定，被告后显高应向原告龙城物业公司交纳2017年7月至2020年7月期间的物业管理费，经计算被告后显高应缴纳芜湖市镜湖区房屋2017年7月至2020年7月期间的物业费为1413.87元（79.61平方米×0.48元/平方米/月×37月），应缴纳芜湖市镜湖区、芜湖市镜湖区房屋2017年7月至2018年6月15日期间的物业费为1020.87元（92.47平方米×0.48元/平方米/月×11.5月＋92.47平方米×0.48元/平方米/月×11.5月）。芜湖市镜湖区房屋、芜湖市镜湖区房屋2018年6月16日之后的物业费，原告龙城物业物业公司可分别向后世海、孟革翠主张。鉴于原告在提供物业管理和服务的过程中确有瑕疵，未能完全履行物业服务合同约定的义务，给业主的生活造成了一定程度的影响，故本院酌情减免部分物业费，酌定本案物业费为2191元。关于原告主张被告支付逾期付款利息的诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。原告依据物业管理服务合同中的约定要求被告支付逾期交纳物业费的违约金，该约定显然加重了业主的负担，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告后显高于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市龙城物业管理有限公司物业费2191元； 二、驳回原告深圳市龙城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取126元，由原告深圳市龙城物业管理有限公司负担110元，被告后显高负担16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  秦山成 二〇二一年六月二十九日 书记员  王雨濛 附：本案适用法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。