广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10350号上诉人（原审原告）：彭洒，女，1995年7月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省陆河县。委托诉讼代理人：汪旭东，广东广信君达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东广信君达（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈雪梅，女，1980年11月12日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴春爽，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯妙莹，广东正平天成律师事务所律师。上诉人彭洒因与被上诉人陈雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初29341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人彭洒上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈雪梅向彭洒返还押金57000元及逾期付款利息（以57000元为基数，按照LPR标准，从2020年3月7日开始计算至实际付清之日止）；2.本案全部诉讼费用由陈雪梅承担。事实与理由：一、彭洒已经提供证据证实疫情导致无法继续占有使用涉案房屋的事实，且彼时疫情非常严重，彭洒现金流断裂已无力继续履行合同。（一）为应对突如其来的疫情，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。居家隔离成为唯一选择，彭洒的员工、托育的孩子都得居家隔离，彭洒不可能继续占有使用涉案房屋。（二）2020年1月28日起各级政府均下发通知，责令所有托育机构未接到复园通知前一律不准许开门营业。彭洒不可能继续占有使用涉案房屋。（三）疫情自2020年4月份之后有所缓解，但2020年2-3月疫情并未好转，也不可能复园。二、一审法院认定彭洒不享有合同解除权而选择适用公平原则处理本案，属于适用法律错误。本案中彭洒享有合同解除权，陈雪梅理应退还押金及负担迟延支付押金对应的逾期付款利息。（一）疫情属于不可抗力。（二）本案基础法律关系是租赁合同关系，广东省高级人民法院及最高人民法院均规定因疫情影响导致承租人经营困难无力交租提出解除合同的请求应予支持，司法实践亦是如此。（三）虽然2020年2月开始复工复产成为国家倡导的方针，但托育机构因其特殊性并不在国家复工复产的名单之列。广州市范围的托育机构从2020年5-6月份才逐步解禁，此前所有托育机构一律不准许开门营业。（四）2020年3月6日之前，《国家卫健委关于做好托育机构的相关工作的通知》未撤销，广东省启动的重大突发公共卫生事件一级响应也未调低级别，彭洒经营的托育园不可能开门营业，也丧失了相关收入用于交租，涉案租赁合同客观上履行不能，且并非彭洒过错造成。（五）违约责任是基于行为人主观上有过错，因疫情造成彭洒无力交租，租赁合同履行不能并非彭洒的过错造成，合同目的无法实现，彭洒享有适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的权利。据此，租赁合同解除后陈雪梅理应全额退还押金给彭洒，其拒绝退还应支付逾期付款利息。被上诉人陈雪梅二审答辩称：一、彭洒在本案中不享有合同解除权，疫情对涉案《房屋租赁合同》的实际履行不构成实质影响，彭洒以疫情导致其无法继续占有使用涉案房屋主张解除合同，没有任何事实及法律依据。二、彭洒违约解除合同，陈雪梅有权没收全部押金。三、彭洒欠付陈雪梅租金，应以押金抵扣租金。彭洒于2020年8月7日向一审法院提出诉讼请求：1.陈雪梅返还押金57000元及支付利息（以57000元为基数，按照LPR标准，从2020年3月7日计至实际付清之日止）；2.本案全部诉讼费用由陈雪梅承担。一审法院经审理查明：广州市XX区XX路X号之一X房（以下简称涉案房屋）的登记产权人系陈雪梅。2019年7月4日，陈雪梅（出租方）、彭洒（承租方）及案外人广州信仁房地产销售代理有限公司签署《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）约定：出租方同意将涉案房屋出租给承租方，建筑面积约为274.15平方米；租期自2019年7月25日起至2021年7月24日止；出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年7月11日；押金57000元，合同终止后，出租方应在五日内将押金无息全额退还承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；租金每月28500元；付款时间：①押金和首月租金，承租方须于本合同签订7日内向出租方支付；②除首月租金外，租金按月结算并逐月支付，承租方应于每月25日前向出租方支付当月租金……；承租方应按时足额交纳租金、物业管理费、水电煤气费等全部款项，逾期支付按日承担未付款项1%的违约金，逾期超过十五日，出租方有权解除合同收回该物业，没收押金，且不作任何赔偿等；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同，否则，守约方有权选择继续履行合同或解除合同，守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以补偿守约方损失的，守约方有权继续追偿；除本合同另有规定外，租赁双方任何一方逾期履行约定或法定之义务超过十五日，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付相当于押金金额的违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方有权继续追偿等。上述合同签订后，彭洒向陈雪梅支付押金57000元，支付租金至2020年1月24日。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月28日，中华人民共和国国家卫生健康委员会发布《国家卫生健康委关于做好托育机构相关工作的通知》，内容为：根据党中央、国务院关于新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的总体部署……现就做好托育机构有关工作通知如下：……二、指导各类托育机构可依法暂停开展收托、保育服务，具体恢复入托时间根据实际情况确定；三、指导面向3岁以下婴幼儿的早教机构、亲子园等，暂停开展线下培训活动，鼓励利用互联网等信息化手段提供服务等。2020年3月5日，彭洒搬离涉案房屋，但场地内遗留有可移动物品，双方原定于2020年3月6日办理场地交接手续，但彭洒并未到场，后彭洒通过邮件的形式于同日向陈雪梅交还涉案房屋钥匙。彭洒、陈雪梅为证明双方就涉案纠纷的沟通情况，均向一审法院提交微信聊天记录（聊天双方分别为彭洒及陈雪梅的配偶、陈雪梅的员工，以下统称为“彭洒”及“陈雪梅”），经双方确认的聊天记录显示如下内容：1.2020年1月29日，陈雪梅发出“新年好”，彭洒回复“不好意思这几天忘了房屋的事，我想问问现在特殊情况房租这里可以谈谈吗”，陈雪梅回复“抱歉啊，我也无能为力，我们工厂整条路被封了，房东也不降我的租，天灾人祸躲不过，我也是受害者”，彭洒回复“现在我们也不知道什么时候能开学，压力也好大啊，支持下让我们也好撑下去”、“我们现在没收到钱，也投了很多钱，现在确实没那么多钱，而且停课不知道停到什么时候，现在的房东最伟大了，你看能不能支持一下我们”，陈雪梅回复“我们商量一下啊”，彭洒发出“国家卫健委关于做好托育机构……”的微信网络链接、“我们现在国家要求停课的”，陈雪梅回复“我们工厂，公司也全部被要求停产了”，彭洒回复“今年大家都不好过”、“希望你们能支持下，创业也不容易，我们也想过了这个难关”；2.2020年2月3日，彭洒发出“你好张先生，现在国家开学时间都延迟到3月1。唉……我想问问我们房租那里怎么样”；3.2020年2月12日，彭洒发出“房租那边怎么说呢我们这边起码3个月没有收入”，陈雪梅回复“我们也很无奈，疫情之下，所有人都是受害者，我的损失比你还要深重，我的工厂封路封人，近二十万一个月的租金也没人给我免一毛钱，公司的租金也是一样，我的房贷也不见银行少我一分一样要准时扣，行情世道就是这样，我能做的也就是你延期交没问题，但把你的损失转嫁到我身上，我也无能为力，我也是受灾的”，彭洒回复“我们实力没有房东你那么强，小企业的现金流断了，而且还是要断3个月以上的是真的撑不住的，如果不能商量的话，我真的是要倒闭了，真的没有一点办法”、“上海那边好像迟延到5月份才开学了”、“迟延的话是怎么延呢？”，陈雪梅回复“可以延一个月交租的，这是我能做的最大限度了，实话实说，如果真撑不下去，还是要考虑考虑的，毕竟没收入净支出还是蛮难挺，我好几个朋友的公司都打算结业了”，彭洒回复“好的”；4.2020年2月17日，彭洒发出“怎么样了？”、“大概什么时候能清算”、“我们1月20号之后就没有用过了”，陈雪梅回复“彭小姐，我们还没正式开工，另外，我也想你有个正确认知啊，你租物业之后，你是否使用已经无关租赁期间问题了，这点你需要明确，因为不是日租，是月租”、“我的厂房连路都被封了，我进都进不去，但，依然要我交租”，彭洒回复“你们大概什么时候正式开工呢？”等；5.2020年2月25日，陈雪梅发出“彭小姐，体谅你们创业不易，我方最终同意你方提出的提前终止合同的意见，合同可于3月25日终止。但你方需在3月10日前提请我方验收，并在合同终止日前，再将场地及时移交给我方，同时缴清租赁场地于终止日前已产生的全部租金、水、电、物业费等。另外，你方现要求提前交回场地，短期内我方可能也无法找到新的租户，场地估计得空置较长一段时间，这给我方造成的损失是无法估量的，于情，我们可以不做新的索赔要求，但你方已缴的押金则不再退回，以补偿我方的损失”，彭洒回复“3月份还要交租金？”、“收了押金之前的租金还要交？”，陈雪梅回复“不用交，从押金里扣掉”、“1月25，该交1月25到2月25的租金，今天该交2月25到3月25的租金，押金两个月，正好抵扣掉，我也不用你再交了，在3月25号之前，你要交房给我，如果你提早交房，那么交房后的水电和管理费就你不用你付”，彭洒回复“但是现在是天灾不可抗力因素”、“我们已经提前说明了啊”、“合同上我记得有写不可抗力因素的”、“多少也应该退点给我们”、“我们还要退学生学费，我们也损失惨重啊”，陈雪梅回复“这是我律师给我的回复，第一：你可以咨询中介，这种情况下，该不该由房东承担责任。第二：从法律角度而言，过了今天，我甚至可以封门了，更别提让你们自由退场等，也是基于天灾的因素。第三：受灾的不仅仅是你们，单纯以数字来论，我的损失要远远大过你，没什么理由要把你的损失转嫁给我的。第四：这就是我方的终极处理意见，如果你有什么疑意，提请法律诉讼也是可以的。第五：今天是约定的交租期，那么您必须在今天确定回复，继续交租执行合约亦或是提请提前终止合约”，彭洒回复“3月10号前可以吗”，陈雪梅回复“什么时间都可以，你确定之后，我按照那个时间段做推进，对吧？你不确定时间没法计算”等；6.2020年2月26日，陈雪梅发出“张先生说你们今天搬家”、“大概几点进行啊”，彭洒回复“2点”，陈雪梅发出“那今天下午是一次性搬完吗”，彭洒回复“不是”，陈雪梅发出“卫生方面跟张先生沟通好啦？”，彭洒回复“卫生我们那里都没有问题的”等；7.2020年3月5日，陈雪梅发出“彭洒你们大概什么时候能全部搬走，今天吗?”，彭洒回复“今天明天”，陈雪梅回复“今天搬什么东西”、“我一会到先去开放行条”、“要写明搬的东西名称”、“明天确定能搬完然后跟我这边全部交接完毕不”，彭洒回复“明天有人跟你交接”、“我把钥匙给他们了”，陈雪梅回复“卫生你们要搞好给我们”、“这边张生要求”、“今晚可能放行不了”、“你们明天几点可以全部交接完毕？我几点过来？谢谢！还有王小姐的钥匙”，彭洒回复“5点前”、“他们明天把剩下搬好就搞卫生”等；8.2020年3月6日，陈雪梅向彭洒发送短视频多段（截图显示场地内遗留有可移动物品），并询问“现在2点了，她们什么时候过来啊”、“张生要求是卫生你们要搞好给到我们”，彭洒回复“他收了我们那么多押金一分不退让他叫个人搞卫生一两百不会亏了他的”，陈雪梅询问“你朋友今天过来吗？”、“我准备回公司了”，彭洒回复“不过去了”，陈雪梅询问“今天你们不过来了，对吗”、“那你们还搬东西吗？”、“还是说今天就交接给我们了”，彭洒回复“不搬了”等。本案审理过程中，双方均确认彭洒承租涉案房屋从事早教行业，彭洒表示其于农历新年前停止营业，年后未恢复营业直至搬离。一审法院认为：《合同》中包括彭洒、陈雪梅就涉案房屋成立的租赁合同法律关系及其分别与案外人广州信仁房地产销售代理有限公司成立的中介合同法律关系，本案中仅就上述租赁合同法律关系进行审处。彭洒与陈雪梅通过签订《合同》成立的租赁合同法律关系是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中双方争议焦点在于彭洒是否具备其所主张的基于不可抗力事由而享有的合同解除权，就此一审法院作出如下认定：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠肺××情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。彭洒及陈雪梅通过订立《合同》就涉案房屋成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，陈雪梅已于双方签订《合同》后履行了交付涉案房屋的义务，彭洒占有使用涉案房屋直至2020年3月5日，彭洒亦未提交证据证明因涉案房屋所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案房屋。为了应对新冠肺××情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠肺××情对于彭洒经营涉案房屋的影响程度存在一定的时效性，即彭洒所受影响的程度可能会得到好转，故新冠肺××情的影响未达到彭洒无法实现合同目的并解除合同的程度。基于上述理由，彭洒在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，根据《合同》约定，陈雪梅作为守约方在选择解除合同的情况下，彭洒应支付相当于押金金额的违约金，即陈雪梅有权没收彭洒已支付的押金。但根据查明事实可知，彭洒在双方签订《合同》后已按约定履行支付租金的义务至2020年1月24日，但广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，新冠肺××情的暴发确实在很大程度上对于各个行业的经营造成了影响，故从公平原则出发，因新冠肺××情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，一审法院酌情对于陈雪梅可予没收的押金比例进行调低，判令陈雪梅按照50%的比例向彭洒返还押金28500元（57000元×50%），对于彭洒超出上述金额的诉讼请求不予支持，对于彭洒要求陈雪梅支付押金利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，一审法院于2021年2月22日判决如下：一、被告陈雪梅于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告彭洒返还租赁押金28500元；二、驳回原告彭洒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1230元，由原告彭洒负担615元，由被告陈雪梅负担615元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均未提交新证据。另查明，陈雪梅二审明确要求彭洒以一审判决陈雪梅需退还的押金抵扣彭洒欠付陈雪梅2020年1月25日至3月25日期间的租金。彭洒回应称：陈雪梅本案一审未对此提起反诉，不同意本案二审中对租金进行处理，彭洒曾多次提出解除合同被拒绝，也不应由彭洒支付租金。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：租赁押金退还和利息的计付。对此，本院认定如下：彭洒、陈雪梅于2019年7月4日签订的涉案租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。因疫情暴发，广东省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，相关部门采取积极防控措施，限制人口流动。这客观上对彭洒正常使用涉案商铺经营等造成一定影响，但双方应本着互谅互让的原则，协商解决纠纷。并且，国内疫情防控在2020年2月取得成效，各行各业步入正轨，疫情或疫情防控措施虽对合同履行存在一定影响，线下托管培训业务已于2020年6月复工，涉案租赁合同期限至2021年7月24日届满。疫情不导致合同履行不能或合同目的完全无法实现，因此，彭洒并不享有法定合同解除权。因陈雪梅收回涉案商铺，涉案租赁合同已于2020年3月6日实际解除。彭洒无权解除合同，其擅自单方提前解除合同理应承担相应违约责任。一审法院综合具体案情及疫情因素对合同解除的影响，减免彭洒部分违约责任，酌情认定由陈雪梅没收彭洒一半租赁押金即28500元，公平合理，体现了疫情期间双方风险共担、共克时艰的原则，也充分保障双方合法权益。彭洒上诉主张陈雪梅返还全部租赁押金并计付利息，于法无据。另外，陈雪梅在一审中未对彭洒撤场之前欠付租金提起反诉，也未对一审判决提起上诉，其二审提出要求以押金抵扣彭洒欠付的租金，彭洒不同意在本案中一并处理且双方分歧较大，为充分保障当事人的诉权，本院二审不作调处，陈雪梅可另循法律途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，依法应予维持。上诉人彭洒的上诉请求不成立，本院予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费615元，由上诉人彭洒负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年六月十一日本书记员  纪惠敏黄晶晶