上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0109民初3353号原告：福清泰东贸易有限公司，住所地福清市。法定代表人：陈妹玉,执行董事。委托诉讼代理人：陈凌云，上海元照律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦峰，上海元照律师事务所律师。被告：陈金娣,女,1985年6月23日出生,汉族,户籍所在地上海市闵行区。委托诉讼代理人：谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。原告福清泰东贸易有限公司与被告陈金娣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福清泰东贸易有限公司的委托诉讼代理人陈凌云律师、被告陈金娣的委托诉讼代理人谈海刚律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福清泰东贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告就上海市虹口区株洲路XXX号XXX室店铺(以下简称系争房屋)的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；2、判令被告将系争房屋内长条形水池拆除，恢复原状；3、判令被告支付自2020年3月1日至2020年4月7日期间所拖欠的房屋租金人民币25,900元,以及按日租金的5%支付自2020年2月20日起至实际支付之日止的逾期违约金；4、判令被告支付自2020年4月8日起至实际拆除水池之日止的房屋占有使用费,按照月租金21,000元计算；5、判令被告支付租赁期间内所拖欠的2020年1月至2020年3月的水、电费1,409.56元，按照1,996.20元/月，支付2020年2月至实际交还房屋之日止的物业管理费；6、判令被告支付违约金人民币63,000元；7、本案诉讼费由法院依法裁决。同意42,000元的押金抵扣上述费用。事实和理由：2018年1月18日,原、被告就系争房屋租赁事宜签署了《房屋租赁合同》,合同约定租赁期限自2018年1月20日至2023年2月28日,月租金前两年不变,为21,000元/月,每三个月支付一次,被告应提前10天向原告支付每期租金。根据《房屋租赁合同》的约定,被告应于2020年2月20日向原告支付2020年3月至2020年5月的租金,但是经过原告多次催讨,被告始终未按约支付该期租金,被告的行为已经构成违约。根据《房屋租赁合同》第9.2条“有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的3倍支付违约金,…(七)乙方逾期不支付租金累计超过15天的”的约定。2020年4月7日,鉴于被告逾期支付租金的违约行为,原告通过微信向被告发送了《单方解约申明》,要求解除双方签订的《房屋租赁合同》,并要求被告承担相应的违约责任。然而被告始终置之不理,至今仍未支付所拖欠的租金,且未与原告进行任何房屋交接手续,将房屋交还给原告。不仅如此,被告的大量物品仍堆放在涉案店铺中,导致原告至今无法进行正常的出租。原告认为,被告逾期支付房租的行为严重违反了《房屋租赁合同》的约定,故根据合同第9.2条的约定,双方签订《房屋租赁合同》应于2020年4月7日解除,且被告应按月租金的3倍向原告支付违约金。根据《房屋租赁合同》第4.2条“被告逾期支付租金的,每逾期一日,需按日租金的5%支付逾期违约金”的约定,被告理应向原告支付所拖欠的租金及对应的逾期违约金。同时,根据《房屋租赁合同》第7.1条“乙方应在本合同的租赁期限届满之后的当日内返还该房屋,未经甲方同意逾期返还该房屋的,每逾期一日,乙方应以日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。”及第7.4条“乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态。返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用”的约定,被告至今未与原告进行任何房屋交接手续并结清应由被告承担的水费、电费、煤气费等房屋使用费用及物业管理费,且目前仍有大量的物品堆放在涉案店铺中,导致原告始终无法正常出租,故被告理应按照合同的约定的日租金100%向原告支付房屋占用期间的使用费及水、电费、物业管理费。现因双方沟通协商无效,为维护原告的合法权益,故向法院提起诉讼,要求判如诉请。被告陈金娣辩称：不同意原告的诉讼请求。2020年2月新冠疫情爆发，被告实际经营的教育机构全部停业，当时被告的实际经营人薛某某和原告的法定代表人添加微信沟通，协商租金减免等事宜，后期因为疫情严重，双方选择了终止合同，认为原、被告双方在2020年3月9日已合意解除合同，被告租金支付至2020年2月底。同意支付2020年3月1日至2020年3月9日的租金及2020年1月至3月的物业管理费，同意支付2020年1月至3月欠付的水、电费，相应费用从押金中抵扣，剩余押金同意归原告所有作为终止合同的补偿。合同解除后，原告没有提出要求恢复原状，被告发微信告知原告后续如何解决，至今原告都没有提出相应的要求，2020年5月起房屋已经是原告在控制，不存在恢复原状；被告多次要求解决并且发微信要求交接，但是原告的法定代表人于今年年初刚回国，期间房屋一直委托中介对外出租，但是因为疫情的影响一直没有出租出去，所以是原告法定代表人怠于行使交接，否认被告存在违约行为。当事人围绕诉讼请求提交了房屋租赁合同、房屋交接书、微信截屏照片若干、催缴函、照片若干，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人上述无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年1月18日原告(出租方甲方)与被告(承租方乙方)就系争房屋(面积181.47平方米)签订房《屋租赁合同》，约定：原告租赁房屋作为办公使用。租赁期限自2018年1月20日起至2023年2月28日止,其中装修免租期为2018年1月20日起至2018年2月28日止。乙方应以先付租金后租用的方式。第四条租金、支付方式与支付日期约定：4.1甲乙双方约定,该房屋每月租金为21,000元。每三个月支付一次,该房屋租金前两年内不变。自2021年3月1日起,月租金递增5%即22,050元,从2022年3月1日起,月租金递增5%即,23,152.5元,从2023年3月1日起,月租金递增5%即,24,310.125元。4.2乙方应于每期租金提前10天向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的5%支付逾期违约金。第五条保证金(押金)和其他费用约定：5.1甲乙双方约定,在签订本合同时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(押金),保证金(押金)为2个月的租金,即42,000元。甲方收取该保证金(押金)后应向乙方出具收款凭证。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。5.2租赁期间内(包含装修免租期)发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视收视费等房屋使用费用、物业管理费由乙方承担。第七条房屋返还与续租约定：7.1乙方应在本合同的租赁期限届满之后的当日内返还该房屋,未经甲方同意逾期返还该房屋的,每逾期一日,乙方应以日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。7.4乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态。返还时,应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第九条解除合同的条件约定：9.2甲乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的3倍支付违约金,给对方造成损失的,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(七)乙方逾期不支付租金累计超过15天的。二、2018年1月18日原告(甲方)、被告(乙方)签署房屋交接书，双方确认如下：1、根据双方所签订的《房地产租赁合同》(以下简称《租赁合同》)的规定,甲方已将该房地产及《租赁合同》所列之附属设施,设备交付乙方。经乙方验收后,认为甲方的交付行为完全符合《租赁合同》所规定的交付时间、条件及标准,乙方同意接受。2、甲方确认乙方已按《租赁合同》规定的时间及金额支付了第一个季度三个月的房租款63，000元，2个月保证金(押金)42,000元给甲方。3、其他各项费用已交接完毕,甲方同时交付该房地产钥匙给乙方。被告将系争房屋交由案外人薛某某作为培训孩子画画的场所。三、截止至2020年3月31日，被告未支付2020年1月至2020年3月期间的物业管理费，每月物业管理费为1,996.20元，被告欠付该期间的水电费共计1,409.56元。四、2020年2月26日原告的法定代表人陈妹玉与系争房屋的实际使用人薛某某添加为微信好友。2020年3月1日，原告经微信同意减免被告2020年2月、3月租金各5,000元。2020年3月9日上午，薛某某经微信联系陈妹玉，称：疫情的影响太大了,希望原告考虑：1、疫情期间租金再减免些。2、租金推迟些时间支付。3、租金按月支付。4、疫情结束后租金减免些。双方始终未能达成一致。2020年3月9日晚上，薛某某表示“再沟通或者终止”，陈妹玉表示“那就按违约处理吧。我该让的也让了。小李是个好人，我们都得感谢他”。2020年3月23日，薛某某微信陈妹玉“后续事情如何解决，过去十多天了”，同日陈妹玉回复薛某某“已经再过一个月了，你要付给我的房租按合同执行”。2020年4月3日，原告的法定代表人陈妹玉微信被告称：“你那个合作伙伴说因疫情影响，公司经营不下去了，下个礼拜办理退房手续(也就是要提前终止协议)我们两是当事者，我不能前去现场办理，已委托陈小凤老师，委托书也已发给她了，你如果不去，那也应该写好委托书，否则陈老师不会办理的”，被告未予回复。2020年4月7日，原告的法定代表人陈妹玉微信被告称：根据双方签订的租赁合同的约定，被告已逾期支付租金超过15天，符合了单方解除合同的规定，要求被告承担相应的违约责任，并不再对房屋有租赁权限。2020年4月10日，薛某某微信陈妹玉“此次新冠肺炎疫情是不可抗力事件，从而导致不能履行合同义务，不属于违约。”2020年4月27日，薛某某微信陈妹玉称“尽快请把房子的事情交接下”，陈妹玉未予回复。五、被告在系争房屋内搭建了水池，未拆除。被告的部分桌椅、柜子等物品一直放置于系争房屋内，于本案审理中的2021年3月份搬离。六、被告的租金支付至2020年2月底，系争房屋每月的物业管理费为1,996.20元。2020年1月起，被告未支付物业管理费。2020年1月至3月的水电费共计1,409.56元,被告未支付。七、2020年5月原告自行更换了系争房屋的钥匙，系争房屋由原告掌控。直至2021年3月15日本院审理中，系争房屋仍处于空置状态。八、被告支付原告押金42,000元。审理中，原告同意用该押金抵扣被告欠费。本案的争议焦点：一、原、被告之间的租赁合同是否已经合意解除，何时解除。被告认为：根据2020年3月9日原告与案外人薛某某的微信聊天记录,薛某某称“再沟通或者终止”、陈妹玉回复“那按违约处理吧，我该让的也让了”，说明首先之前有关于减免的多次沟通，通过中介小李的介入后，原告同意终止，按违约处理，否则也没有必要感谢小李，也没必要说我该让的已经让了，说明双方已经达成了终止合同的合意。被告提供2020年3月9日的微信截屏照片。原告认为：从未与原告就解除合同达成合意。被告要求减租，原告已经做出让步，但是被告得寸进尺，最终双方没有谈拢。在此情况下，原告并没有同意解除合同，只是按照违约来追究被告的违约责任。对于违约之后的赔偿等，双方一直没有谈拢。所以原告在2020年4月7日向被告发送了单方解除合同的告知书。故认为合同应在2020年4月7日解除。对被告提供2020年3月9日的两个微信截屏照片的真实性无异议，但不认可被告的证明目的。二、导致合同提前解除的责任在谁。被告认为，由于2020年2月受疫情影响，培训的服务场所关闭，原告无法开门营业，认为是不可抗力导致的原、被告合意解除合同，认为被告并不违约。被告提供2020年5月15日上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室发的沪培联办(2020)6号文件，证明2020年6月起才恢复线下服务。原告认为，被告未按照合同的约定支付2020年3月至2020年5月的租金，且逾期超过15天，故被告构成违约。对被告提供的文件的真实性有异议，不认可被告的证明目的。三、系争房屋的空置损失应由谁承担。原告认为：被告的物品一直在系争房屋内放置，原告要求被告清空，但一直联系不上被告，水池至今也未恢复原状。原告虽更换了门锁，若被告联系原告，原告随时可以开门与被告交接，故系争房屋的空置损失应由被告承担。被告认为：原、被告双方已于2020年3月9日达成了解除合同的合意，且原告从未提出要求被告搬走物品和拆除水池，认为原告已默许按现状返还系争房屋，且2020年5月原告已更换了系争房屋的门锁，房内物品被告并不需要，原告早就可以处理掉。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。从原、被告提供的微信截屏照片显示，2020年2月底开始至2020年4月双方对减免租金及今后租金的支付方式、合同解除及交接系争房屋等事宜经协商无果。被告认为双方于2020年3月9日对解除系争房屋租赁合同达成了合意的辩称意见，并无证据证明，且从微信内容中也无法推断出原、被告已经协议解除了租赁合同。原、被告一致认可被告承租系争房屋用于对孩子的教育培训场所，而2020年2月起因众所周知的疫情原因，该类教育培训场所在一定期间内必须关闭，以防止疫情的蔓延。因此，因疫情原因，原、被告对2020年3月之后租金的数额及支付方式协商不成，原告于2020年4月7日微信被告要求解除合同，被告应当已收悉该微信信息，被告未提出异议，故原告主张双方合同于2020年4月7日解除，并无不当，本院予以认可。因受疫情影响，被告用于培训服务场地的系争房屋被迫关闭，无法正常开门营业，导致被告无法按约支付租金，被告虽违反了合同的约定，但确属事出有因，对被告认为其不构成违约的辩称意见，本院予以采纳。合同解除后，出租方有义务及时收回房屋，而承租方亦应及时向出租人返还房屋。2020年4月3日，原告的法定代表人陈妹玉微信被告，表示要与被告提前终止协议并办理退房手续，被告未予理睬。嗣后，2020年4月27日，系争房屋的实际使用人薛某某微信陈妹玉称“尽快请把房子的事情交接下”，陈妹玉未予回复，直至2020年5月原告自行调换了系争房屋的门锁。嗣后，双方当事人均未举证证明原、被告双方对系争房屋的返还事宜有过任何的进一步的协商，无证据显示原告催促被告搬走物品，也无证据显示被告要求取回自己的物品。原告作为出租人，在向承租人发出解除合同的通知后并已掌控系争房屋的情况下，怠于行使对系争房屋的收回权，故对系争房屋的空置损失应承担一定的责任。被告作为承租人因疫情原因在与出租人无法就租金等事宜达成一致的情况下，理应及时携己物品搬离系争房屋并积极的向出租人返还系争房屋。被告辩称，其留置在系争房屋的物品原告可自行处置的辩称意见无合同及法律依据，本院不予采信，故被告对房屋空置损失也应承担相应责任。至于被告应支付原告租金及房屋空置损失费的具体数额和期间，本院将考虑疫情及原、被告各自应承担责任的情况，予以酌定。被告租赁期间为了其自己使用的需要在系争房屋内安装了水池，现原告要求恢复原状，并无不当，应予支持。被告辩称原告默认了该状况进行返还房屋的辩称意见，无证据予以证明，本院不予采纳。被告同意支付2020年1月至2020年3月欠付的水、电费及期间的物业管理费及原告同意用被告支付的押金抵扣被告欠费的意见，并无不当，本院予以照准。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告福清泰东贸易有限公司与被告陈金娣就上海市虹口区株洲路XXX号XXX室店铺签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；二、自本判决生效之日起7日内，被告陈金娣将上海市虹口区株洲路XXX号XXX室店铺内长条形水池拆除，恢复原状；三、自本判决生效之日起7日内，被告陈金娣按照每月16,000元的标准支付原告福清泰东贸易有限公司自2020年3月1日起至2020年4月7日期间房屋租金；四、自本判决生效之日起7日内，被告陈金娣支付原告福清泰东贸易有限公司自2020年1月起至2020年3月期间的水费、电费共计1,409.56元；五、自本判决生效之日起7日内，被告陈金娣按照每月1,996.20元的标准支付原告福清泰东贸易有限公司自2020年1月起至2020年3月期间的物业管理费共计5,988.60元；六、自本判决生效之日起7日内，被告陈金娣按照每月16,000元的标准支付原告福清泰东贸易有限公司4个月的房屋空置损失费共计64,000元；七、自本判决生效之日起7日内，被告陈金娣按照每月1,996.20元的标准支付原告福清泰东贸易有限公司房屋空置期间4个月的物业管理费共计7,984.80元；八、原告福清泰东贸易有限公司返还被告陈金娣押金42,000元；七、原告福清泰东贸易有限公司的其余诉讼请求,不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,302.05元，由原告福清泰东贸易有限公司负担5,074.14元,由被告陈金娣负担1,227.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 军书记员 荀蓓莉附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。......《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。