苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初8171号原告：姜风店，男，1946年9月5日出生，汉族，住山东省招远市。委托诉讼代理人：曾胜权，上海明伦（苏州）律师事务所律师。被告：姜伟斐，男，1986年11月13日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区吴县。委托诉讼代理人：王晓兰，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽洁，江苏博事达（苏州）律师事务所律师。第三人：姜美凤，女，1942年8月13日出生，汉族，住山东省招远市。第三人：杨惠德，女，1923年3月19日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区吴县。指定代理人：姜美桂，系姜忠轩的女儿，本案第三人。第三人：姜美桂，女，1949年7月11日出生，汉族，户籍地山东省招远市，住地江苏省苏州市姑苏区吴县。原告姜风店与被告姜伟斐，第三人姜美凤、杨惠德、姜美桂确认合同无效纠纷一案，本院于2021年12月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月18日、5月17日公开开庭审理。原告姜风店的委托诉讼代理人曾胜权、被告姜伟斐的委托诉讼代理人王晓兰（仅到庭参加第一次庭审）、陈丽洁，第三人姜美桂（仅到庭参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜风店向本院提出诉讼请求：1、确认被告姜伟斐与姜忠轩于2018年9月27日签订的《苏州市存量房买卖合同》无效；2、确认案涉房屋为姜忠轩的遗产。事实与理由：姜某与原配偶郝某生育三个儿女，分别是姜美凤、姜风店以及姜美桂。姜某与郝某离婚后便与杨惠德结婚，并生育一子名叫姜超英，被告姜伟斐系姜超英的儿子，姜超英、姜忠轩分别于2019年2月11日、2020年3月13日死亡。被告姜伟斐就继承权争议已向姑苏法院提起了诉讼，在诉讼过程中，原告通过人民法院调查令查询得知，位于江苏省苏州市姑苏区吴县新村×幢×室房屋原属于姜某，在2018年9月27日便过户给了被告姜伟斐。原告等其他应继承权人认为姜伟斐与姜某于2018年9月27日签订的《苏州市存量房买卖合同》(编号为苏房存姑苏合同×××)并不是姜某本人签署，而且该房屋转让价值仅为3万元，远远低于市场价值，况且姜伟斐并未实际支付3万元。同时，姜某本人在生前明确否认已将房屋出卖给姜伟斐，并留下代书遗嘱一份同意将名下的唯一房产留给原告姜风店。综上所述，原告认为买卖合同并不是姜某本人签署，姜某没授权他人出卖，而且房屋出卖的价值明显低于市场价格，再加上姜忠轩对出卖房屋的事情并不知情，还留有遗嘱将房屋留给原告。至此，原告认为姜忠轩与被告姜伟斐签署的买卖合同系无效合同，被告侵犯了原告的应继承权益。被告姜伟斐辩称，1、案涉房屋名为买卖实为赠与，原告并非赠与合同的相对方，无权提起确认无效之诉、撤销权之诉。2、案涉买卖合同为姜某委托姜超英签署。3、姜某本要将房屋赠与姜伟斐，但因通过买卖的形式所产生的税费较低，故签订了买卖合同。因该合同的实质为赠与，故姜伟斐无须支付合同约定的3万元。4、姜忠轩将房屋赠与被告系基于与被告的深厚亲情，原告虽为姜某的儿子，但从未尽过照顾义务。第三人姜美凤口头述称，1、对于案涉房屋已由被告向姜某购买一事不知情，亦不认可。2、因姜某对我、原告及第三人姜美桂有亏欠，故案涉房屋应该给予包括我在内的三位子女。3、被告未支付3万元购房款。第三人杨惠德未作陈述。第三人姜美桂述称，1、我于2017年来苏州看望我的父亲姜某。姜超英认为我照顾老人还可以，就不让我走了，于是我就住了下来一直到现在。2、我父亲姜某和姜超英聊天时说起过案涉房屋。有一次姜超英让我帮忙把父亲姜忠轩带到不动产登记中心，我对过户的事情是知情的。本来房子要给姜超英的，但是后来觉得姜超英去世后还是要给姜伟斐，所以就直接过户到姜伟斐名下了，我父亲姜某对此无异议。本院经审理查明事实如下：姜某与案外人郝某生育3名子女，分别为姜风店、姜美凤、姜美桂，该3名子女在山东工作、生活。后，姜某与郝某离婚。姜某到苏州工作后与杨惠德结婚，婚后生育一子姜超英。姜超英与配偶生育一子姜伟斐。2017年，姜美桂从山东来苏州探望姜某。应姜超英的要求，姜美桂留在苏州顾着姜某、杨惠德。吴县新村×幢×室（建筑面积62.9平方米）建于1979年，原由姜某租住。1993年7月，姜某参加房改并以优惠价购买了上述房屋。根据《购买优惠房登记表》，案涉房屋的购买人为姜忠轩、配偶姓名杨某、家庭成员姜伟斐。1998年12月2日，姜某取得了上述房屋的房产证，房产证上登记的所有权人为姜忠轩。2015年，杨惠德因脑梗，至吴中区人民医院东大街分院住院治疗（目前由姜美桂护理）。2018年9月5日，姜忠轩至房管部门签署《苏州市不动产登记委托书》，委托姜超英办理吴县新村×幢×室的转移登记事宜，委托原因为高龄老人、身体不适、行动不便。姜美桂称，姜某至房管局办理相关委托时由其陪同。2018年9月27日，姜超英代理姜某与姜伟斐签订《苏州市存量房买卖合同》，将上述房屋以3万元的价格售予姜伟斐。9月28日，上述房屋转移登记至姜伟斐名下。本案审理过程中，姜美桂称，姜某对于将房屋转移登记至知情并认可。2019年2月11日，姜超英死亡。2019年4月，姜风店从山东来苏州照顾姜忠轩。同月，姜伟斐出具书面声明称“自今日起我爷爷的工资交给大伯姜风店管理，奶奶的工资交给小姑妈姜美桂管理。待爷爷奶奶去世后所得抚恤金交给大伯姜风店管理分配。爷爷奶奶的工资（爷爷2个月费用除外）自此与我无关”。2020年3月13日，姜忠轩死亡。姜某死亡后，各方对于姜某抚恤金、丧葬费的领取及分割事宜未能达成一致。2020年6月2日，姜伟斐至本院起诉姜风店、姜美凤、姜美桂、杨惠德，要求分割被继承人姜某的抚恤金、丧葬费250678元及姜忠轩2019年4月9日后的工资326600元。姜风店、姜美凤要求分割吴县新村×幢×室。经查询，上述房屋已登记至姜伟斐名下，姜风店故提起本次诉讼。审理过程中，对于要求确认《苏州市存量房买卖合同》无效的理由，姜风店的代理人陈述：1、买卖合同、授权委托书上没有姜忠轩的签字。2、房屋的售卖价格远远低于市场水平。3、双方规避税费违反了法律强制性规定。4、姜某本人亲手写了遗嘱，称对其出卖房屋的事情不知情。姜风店同时举证了《遗嘱》一份，该《遗嘱》的代书人为吴某，见证人为姚某、胡某，内容为“2019年4月15日下午1时，我和老伴百年后将名下的房产、工资和抚恤金都给大儿子姜风店，让他安置我俩的生活和后事。上述遗嘱经姜某2阅读给爷爷听后，确认无误”。案件审理过程中，姜美桂陈述，姜超英去世时，姜风店、姜美凤就知道案涉房屋已经过户给了姜伟斐。如果我的父亲姜某不同意过户给姜伟斐，姜风店可以在我父亲生前带我父亲再去过户回来就可以了，没有必要等我父亲去世后再提起诉讼。以上事实，由原告提交的苏州市存量房买卖合同、苏州市不动产登记委托书两份、遗嘱、不动产登记簿，本院调取的购买优惠房登记表、吴县市房改优惠售房转证审批表、房产证、照片两份、民事判决书及各方当事人的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对各方具有法律约束力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，姜某、姜超英、姜伟斐系祖孙三代，一起生活多年。姜某委托姜超英将自有的房产或房产份额通过签订并履行《苏州市存量房买卖合同》的方式转移登记给被告姜伟斐系姜某对自己权利的处分，不违反法律的强制性、效力性规定，也未见损害其他权利人的合法利益，故前述《苏州市存量房买卖合同》应属有效。因前述合同依法成立并生效，故原告姜风店基于《苏州市存量房买卖合同》无效而提出的案涉房屋属于姜某遗产的诉请亦不能成立。因姜某已对自己对案涉房屋的权利作出了处分，故案涉房屋不属于姜某的遗产或已无姜某的遗产份额。对于原告姜风店所举《遗嘱》，因案涉房屋在《遗嘱》签订之前已转移给被告姜伟斐，原告不能通过该《遗嘱》对抗被告姜伟斐。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告姜风店的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告姜风店承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张花锋二〇二一年六月九日书记员  朱静佳