广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0103民初3638号 原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街111号。 法定代表人：吴炜，职务：董事长。 委托诉讼代理人：陈**宇，广东恒福律师事务所律师。 被告：程银娇，女，1982年5月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 原告广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀公司）与被告程银娇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告越秀公司的委托诉讼代理人陈**宇，被告程银娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 一、物业服务合同的约定情况 涉案物业所在小区岭南新苑目前尚未成立业主委员会，关于物业服务由房地产开发单位广州市越汇房地产开发有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（2017年6月23日经核准已变更名称为广州越秀物业发展有限公司，即本案原告，乙方）签订《前期物业服务合同》进行约定，主要内容：甲方选聘乙方对岭南新苑提供前期物业管理服务；物业名称为岭南新苑，类型为住宅，座落位置为荔湾区西湾地块，建筑面积172494.5432平方米；本物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为住宅2.36元每平方米每月；物业服务支出应全部用于本合同约定的支出，物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主承担；业主应于收楼之日起交纳物业服务费用；业主应缴的物业服务费用应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按日交纳欠费总额3‰的滞纳金；乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主有权要求乙方双倍返还；本合同期限三年，自2012年8月28日起至2015年8月27日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止；合同期限届满，业主大会没有作出选聘物业管理企业的，物业服务合同自动延续，至业委会与签订新的物业合同生效之日作为本份合同的截止日期；甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺；本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力；合同附件一物业构成明细列明，总占地面积185799平方米，住宅建筑面积为172494.5432平方米，总户数1839户，等等。此外，原告与被告也签订有与上述合同主要内容基本一致的《前期物业服务合同》。 二、关于物业服务费的调价情况 原告主张涉案小区岭南新苑物业服务费由原2.36元每平方米每月调升为2.8元每平方米每月，并就同批系列案向本院提交了2019年8月2日公示物业服务费审计结果的照片、2019年11月21日公示征询统计结果以及附件全体业主的表决意见和专有面积详细明细表的照片、2020年3月31日公示征询统计结果以及附件验证变更后的全体业主的表决意见和专有面积详细明细表、到多个政府部门备案的照片、广州市荔湾区住房和建设局办公室的签收证明、荔湾区政府答复业主投诉的微信聊天群截图等证据，对物业服务费的调价情况陈述称：2019年8月2日公布物业服务费的审计结果，公布30日后在2019年9月到10月采取两人一组上门征询投票的方式，对物业费的调整进行征询；到2019年10月底11月初的时候，少部分业主开始向政府部门进行投诉，荔湾区相关政府部门也进行介入，对原告的调价程序进行指导；2019年11月21日，原告在荔湾区政府相关部门的监督和指导下公布了第一次的表决结果，在原告提交的证据以及被告提交的2019年12月26日协调会相关视频上均有体现；公示期60日后，从2019年11月21日到2020年1月20日，在公示期共接到了127户业主要求查验，其中要求将同意更改为不同意共50户（施俊杰就是属于此类），要求将弃权更改为不同意的共76户，结果公示表达不同意的经查验原选票也是不同意的共1户；公示期过后，原告根据查验结果对表决结果进行了重新统计，并在2020年3月31日第二次公示；在第二次公示的通知单中详细告知了前后两次的投票结果，以及业主的查验情况，并告知经过查验后的表决结果仍然符合“双过半”的要求，将在2020年5月1日实施新的管理费方案；且要说明的是127户查验的结果原告均有视频为证且向政府部门予以备案留底；2020年4月1日，根据第二次的表决结果到多个政府部门（荔湾区发展和改革局、荔湾区市场监督管理局、西村街市场监督管理所、荔湾区住房和建设局、岭南湾畔社区居委、西村街街道城管科等）递交相关材料进行备案，其中广州市荔湾区住房和建设局办公室对签收材料加盖公章予以确认；但是部分业主仍然在不断向荔湾区政府投诉，区政府对此事也很重视，在签收完材料后，于2020年4月28日在西村街街道由多部门共同召开关于涉案小区物业费调整的协商会议，在会议中也对相关的投票进行查验，一致确认表决投票结果有效，区政府也将该相关情况一一反馈给投诉的业主。原告提交的2020年3月31日公示的《关于调整岭南新苑物业管理费的通知》显示查验后重新统计的业主表决结果为：小区总户数1839户，总建筑面积172494.54平方米；同意岭南新苑物业服务费从原来2.36元每平方米每月调升为2.8元每平方米每月共有946户，专有面积89049.3747平方米，占总户数的51.44%，占建筑物总面积的51.62%；不同意调升有248户，专有面积23368.7886平方米，占总户数13.49%，占建筑物总面积13.55%；弃权和无法取得联系有645户，专有面积60076.3789平方米，占总户数35.07%，占建筑物总面积34.83%；可见，查验后的业主表决结果符合双过半要求，根据《广州市物业管理暂行办法》第三十四条规定，本次从原来2.36元每平方米每月调升为2.8元每平方米每月的调价方案经法定程序表决通过，服务标准与服务内容仍然按《前期物业服务合同》的约定执行；考虑近期新冠××疫情对经济环境的影响，岭南新苑物业服务费的调价方案，延后至2020年5月1日起开始实施，物业管理费调整至2.8元/平方米。 被告对原告的物业服务费调价行为不认可，并提交了2019年12月26日区住建局、区市场监督局、××街道、××、派出所、××街司法所、12345、物业公司、业主等多方协调会相关视频，岭南新苑小区业主大会电子投票结果汇总统计表，业主施俊杰的声明书、身份证、房产证、物业调价征询表，29名“被弃权”业主声明书，《不同意涨价的业主签名表》及荔湾区住建××物业科、西村街道办事处签收证明等证据。 目前，关于涉案小区岭南新苑的物业服务费调价投诉答复情况，本院所立案受理的同批系列案中部分被告确认原告所提交的业主微信群所反映“荔湾区政府受理‘岭南湾畔物管强行5月再涨价！不合法！’的投诉答复中明确了原告调整物业费是有效的，不存在价格违法行为”的事实；另有部分被告陈述称没有收到政府的投诉答复；目前无被告提交任何政府部门关于调整物业服务费无效或存在违法的投诉答复依据。此外，目前本院所立案受理的同批系列案中，没有被告的公示结果是“同意”而实际上其真实意思是“不同意”或“弃权”的情况。 《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定“业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整的，应当遵循以下程序：（一）物业服务企业已委托会计师事务所对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，并取得审计报告。（二）拟调整物业服务收费标准的相关事项已公告30日以上。公告的相关事项应当包括上一年度物业项目经营情况和调价方案的审计报告、调整后的收费标准、服务内容和服务标准等。公告期间，应当听取和收集业主的意见，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区价格行政管理部门和房地产行政主管部门。（三）调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过；表决结果已经公示60日以上。公示的表决结果应当包括业主的房号、专有部分面积以及与其相应的赞同、反对、弃权的意见，全体业主赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。公示期间业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物业服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物业服务企业应当重新统计表决结果。”经审查，综合原、被告提交的上述证据以及本院庭审笔录，本院认定原告所提交证据足以证实其已按《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定遵循调价程序履行相应的审计、公示、收集业主意见、供业主查验本人表决意见、向政府部门报备、经“双过半”的业主表决通过、表决结果公示60日以上等义务，故相关调价程序合法、有效。相反，被告提交的证据仅涉及部分业主，数据并不完整，也未进行公示，不能证实所谓不同意涨价的业主确有按照《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定在公示期间向物业服务企业即原告查验其本人表决意见并提出异议，且提出异议后公示结果仍与其真实意思不符的事实。 三、涉案物业基本情况以及物业服务费交纳情况 被告是涉案物业荔湾区××大街××号1105房的产权人，该房建筑面积为93.05平方米。由于被告对原告调升物业服务费不认可，要求继续按原标准2.36元每平方米每月的标准向被告交纳物业服务费，而原告主张按调升的2.8元每平方米每月计算物业服务费，双方产生争议。被告称其只按合同缴交物业服务费，但原告坚持自2020年5月1日起应按2.8元每平方米每月计算物业服务费，主张被告拖欠物业服务费，并提起本案诉讼。庭审中，被告主张已按2.36元每平方米每月的标准交纳2020年7月之前以及2021年1月至2021年5月止的物业服务费，原告不认可被告已按2.36元每平方米每月的标准交纳2020年7月份管理费，对被告所述的其余缴费情况无异议，并认为被告没有按照原告主张的标准即2.8元每平方米每月足额缴纳。本院认为，被告没有提供相关的证据证明其已按2.36元每平方米每月的标准交纳2020年7月份的管理费，故本院对被告有交纳2020年7月管理费的主张不予支持。 四、原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2020年9月1日至2021年5月31日的物业管理费1849.74元，以及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当月应付的管理费为本金，每日按千分之三的标准从当月5日开始计算至实际清偿之日止。违约金总额以拖欠物业管理费的本金为限）。2.本案受理费由被告承担。 裁判理由与结果 本院认为，涉案《前期物业服务合同》在涉案小区尚未成立业委会并另行选聘物业管理企业前对原告和作为小区业主的被告均具有法律效力。关于涉案小区岭南新苑物业服务费由原2.36元每平方米每月自2020年5月1日起调升为每月2.8元每平方米每月，本院已认定为合法、有效，故被告作为涉案房屋的权属人，应向作为涉案房屋所在小区物业管理公司的原告支付拖欠的物业服务费。经核算，涉案房屋自2020年5月1日起每月物业服务费应为260.54元（93.05×2.8），被告自2020年5月至2021年5月止应交纳物业服务费共计为3387.02元，现被告按原标准2.36元每平方米每月已缴纳1537.19元（93.05×2.36×7），则仍拖欠截至2021年5月31日止的物业服务费为1849.83元。对于违约金的问题，因原告调升物业服务费的行为未经生效判决认定为合法、有效，被告因此与原告产生争议未及时交纳物业服务费不属于主观恶意违约，因此本院对该项诉讼请求不予支持。综上，原告要求被告支付截至2021年5月31日止尚欠物业服务费共计1849.74元的诉讼请求没有超出被告应欠费数额，本院予以支持，其余诉讼请求则依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，参照《物业管理条例》第四十一条、《广州市物业管理暂行办法》第六十九条的规定，判决如下： 一、被告程银娇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司支付截至2021年5月31日止尚欠的物业服务费共1849.74元； 二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由原告广州越秀物业发展有限公司负担8元，被告程银娇负担17元（受理费原告已预交，被告应负担的部分由被告迳付原告，本院不再退回）。 本判决为终审判决。 审判员  林惠卿 二〇二一年六月二十九日 书记员  林凯琳 陈展鹏