广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10352号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市文化用品有限公司，住所地广州市越秀区中山四路178-186号9楼。法定代表人：何仲强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张亮，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓娴，广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广州市豪贤路榨粉街128号。法定代表人：曾健庆，该所所长。委托诉讼代理人：吴卓斌，该所员工。委托诉讼代理人：梁靖宇，该所员工。上诉人广州市文化用品有限公司（以下简称文化用品公司）因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所房屋租赁合同纠纷一案（以下简称第一房管所），不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人文化用品公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回第一房管所的全部诉讼请求、支持文化用品公司的全部反诉请求；2.由第一房管所承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、双方涉案租赁关系至2020年4月29日终止，且文化用品公司在此之前并未收到第一房管所发出的交还房屋通知，不存在一审判决所说的迟延交还房屋的情况，文化用品公司有权享受国家给予承租人在疫情期间的免租政策，一审判决违反“六稳六保”要求，严重损害文化用品公司的合法权益。（一）文化用品公司起诉时提出的是解除合同的形成之诉，并非确认合同解除的确认之诉，证明其起诉前并没有单方解除租赁合同。（二）第一房管所提起本案诉讼前并未向文化用品公司送达解除租赁合同的通知，双方租赁关系至2020年4月29日方才终止。（三）2020年1月至4月期间，第一房管所依然收取文化用品公司1月、4月租金并向文化用品公司开具租金发票，充分说明第一房管所完全认可此时双方并未解除租赁关系。综上所述，2020年4月29日之前，双方存在合法有效的租赁关系，第一房管所并没有通知文化用品公司向其交还房屋，文化用品公司不存在迟延交还房屋的情况。文化用品公司已经免除次承租人的租金，一审判决仍要求文化用品公司向第一房管所支付2020年2月、3月租金，严重背离公平原则。二、一审判决确认涉案房屋租赁关系于文化用品公司向第一房管所交还房屋时终止，而其判决要求文化用品公司支付2月、3月租金的前提则是认定第一房管所于2019年10月解除合同，两者之间存在明显冲突和矛盾。三、租赁合同关系实际终止后，双方已办理完毕合同清理手续，第一房管所无权再行向文化用品公司主张支付租金。四、政府出台的疫情免租政策并无任何限制性或前提条件，承租人可无条件享受租金减免的政策。第一房管所无权主张收取2020年2、3月租金，且第一房管所此前已免收文化用品公司租金，却在文化用品公司据此免除次承租人租金后又反悔要求收取租金，严重损害政府公信力。五、第一房管所应退还文化用品公司已支付的2020年4月租金的一半。六、本案中有关诉讼请求的变更，对一审法院最终判决有重要影响，但一审法院故意未做陈述，存在重大事实查明不清。七、本案中因法院诉讼文件未送达而导致文化用品公司未能参加第一次庭审活动，一审判决未如实陈述当事人及代理人参加诉讼的情况，且第一房管所明知文化用品公司通讯方式却未准确告知法院，可见其在庭审中有关书面函件送达情况陈述并不属实。八、结合第一房管所发出的《温馨通知》及其免收文化用品公司租金的行为，可以认定其并无解除双方租赁合同的意思表示。在租赁合同继续有效情形下，文化用品公司直至2020年9月才知悉第一房管所要求解除租赁合同的诉请，故此，文化用品公司不可能存在明知租赁合同解除而迟延履行交还房屋义务的行为。综上所述，一审判决在认定事实及适用法律方面存在重大错误，文化用品公司恳请二审法院依法改判。被上诉人第一房管所二审答辩称：同意一审判决。文化用品公司在2019年10月接到第一房管所发出的解除合同通知，本案诉讼起因是文化用品公司拒不搬离案涉房屋，导致需要缴纳2020年2、3月租金的问题，第一房管所认为一审判决是公平合理的。一审法院于2020年1月15日立案受理本案，第一房管所诉请：文化用品公司缴纳2020年2、3月份的房屋租金，每月72972.1元。文化用品公司反诉请求判令：第一房管所向文化用品公司退回已经缴纳的2020年4月租金的一半共36486.05元，并支付相应利息（利息参照全国银行同业拆借中心发布的最新贷款市场报价利率，自2020年8月27日开始计至实际退还之日止，暂计至2020年9月22日利息为100.06元）。一审法院经审理查明：广州市越秀区XX路XX号房屋是第一房管所管理的房屋，用途为商业。2015年，第一房管所（为出租人、甲方）与文化用品公司（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，内容为：甲方同意将坐落在越秀区XX路XX号地下、二楼房屋出租给乙方，作商业用途，建筑面积54.82平方米，租赁期限2015年7月1日至2016年12月31日，月租金为72972.10元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；乙方依时交纳租金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；乙方不得将房屋转让或擅自调换使用，违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生欠款规定情形之日起解除；乙方缴纳的租金和押金不予退还，未交纳租金或占用费的应当交纳，因此造成的一切损失由乙方负责；等。合同到期后，文化用品公司继续向第一房管所交纳租金。2019年10月12日，第一房管所向文化用品公司发出《关于收回房屋的通知》，内容为：因文化用品公司与第一房管所签订的租赁合同已到期，且文化用品公司存在擅自将房屋转租（分租、转让或转借）他人使用的行为，违反直管房管理条例和广州市直管房租赁合同的有关约定，现第一房管所决定收回上址房屋，解除与你单位的租赁关系，请文化用品公司于2019年11月11日前与第一房管所联系并办理相关退租手续。该通知空白处写有“何秀清代领，2019.10.12”。同年11月12日，第一房管所再次在房屋现场张贴上述通知。文化用品公司表示上述通知没有原件，真实性不予确认。广州市越秀区房屋管理局分别于2020年3月25日、8月27日发出《关于免除2、3月份直管房屋租金的通知》、《关于减半收取4、5月份直管房屋租金的通知》，内容为租金减免对象为承租我局代管的直管房物业的承租人，免收2020年2、3月物业租金、减半收取4月、5月的物业租金。2020年4月29日，第一房管所与文化用品公司签署《租赁场地交接清单》，内容为移交涉诉房屋，租赁场地设备情况为已现场交接，界址清楚，日后与文化用品公司无关。屋内未搬出一切物品作废物处理，并负责清缴该屋退租日期之前的水电费和房屋租金。移交方签名为何秀清。文化用品公司为证明其主张向一审法院提交以下证据：1.第一房管所于2019年11月26日发出的《温馨提示》，内容为根据越秀区北京路步行街改造提升总体规划，涉诉房屋已纳入北京路步行街改造提升范围，目前正推进相关市政环境提升、立面改造、产业提升工作。按部署要求，区属公有物业将进行综合统筹，为此，我所将有序推进收回上址房屋，届时请你单位配合腾退物业。2.文化用品公司与案外人签订的《合同终止协议》及情况说明，以证明文化用品公司免租次承租人2月份租金，3月份租金按原租金减去第一房屋管理所收取的租金收取。一审庭审中，文化用品公司确认其将涉诉房屋转租，但表示双方租赁关系在80年代开始建立，在相关房屋在2005年装修改造后，文化用品公司将房屋整体出租并办理租赁备案手续，第一房管所是清楚转租情况的，但从未提起异议；文化用品公司表示双方已经达成减免租金的意见，在双方交接时，第一房管所没有提出清缴租金的要求，在庭审中第一房管所自认免除2、3月租金。第一房管所表示其没有明确免除文化用品公司租金，没有告知文化用品公司减免租金，文化用品公司并非合格承租人。双方确认文化用品公司支付2020年1月、4月租金。一审法院认为：第一房管所与文化用品公司签订的租赁合同租期于2016年12月31日届满后，双方无续签新的租赁合同。双方继续交收租金，形成不定期租赁关系，双方有权随时解除合同。文化用品公司已将涉案房屋转租给他人使用，故第一房管所有权要求解除双方租赁关系，并要求交还场地。在本案诉讼期间，文化用品公司已将房屋交还第一房管所，双方租赁关系已实际解除。文化用品公司抗辩认为2020年2、3、4月受疫情影响应减免租金，但第一房管所在疫情发生之前已经发函要求文化用品公司交还房屋，并提起本案诉讼，文化用品公司逾期不交还，已属迟延履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。即使疫情属于不可抗力，文化用品公司迟延履行也不能免除责任，故应向第一房管所继续支付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，2020年12月14日判决如下：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市文化用品有限公司向原告广州市越秀区第一房屋管理所支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金（按每月72972.10元计算）；二、驳回被告广州市文化用品有限公司的反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1624元，反诉费357元，由被告广州市文化用品有限公司负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，一、文化用品公司向本院提交：其与次承租人签署并已办理备案的广州市房屋租赁合同，拟证明第一房管所自2008年以来知悉案涉房屋存在转租情况且对此没有异议。第一房管所质证称：对文化用品公司提交证据的三性不予认可，该租赁合同并没有第一房管所的参与，其显示的房屋地址、房号及房地产权属号码与涉案房屋不符，该房屋除第一房管所起诉的部分之外，还有其他产权人持有的部分，房屋对应的具体是哪一部分第一房管所无法确认。本院经对文化公司提交的该证据审查认为，该证据并非二审新证据且不足以证明文化用品公司的上诉主张。二、第一房管所以文化用品公司、广州市越秀区镁璟百货店、广州市越秀区长莹百货店、广州市越秀区佳柽百货店、广州市越秀区晓辉百货店、广州市越秀区悦丽百货店、广州市越秀区宝垆百货店为七被告（起诉状载明日期为2019年12月27日）向一审法院提起本案诉讼，诉请判令：1.解除双方不定期租赁关系；2.判令七被告立即将广州市越秀区XX路XX号地下、二楼房屋腾空交还给第一房管所；3.七被告从2020年1月1日起缴纳房屋租金，每月72972.1元，实际房屋使用费计至房屋交还之日止。一审法院2020年1月15日立案受理后，于2020年3月期间向文化用品公司等各被告邮寄诉讼材料、开庭传票等均被退回，并于2020年4月20日以公告送达方式再次送达，定于2020年8月10日开庭审理该案，第一房管所在该次庭审中明确撤回除文化用品公司之外的六被告的起诉以及前述第1、2项诉请，变更前述第3项诉请为：文化用品公司向第一房管所缴纳2020年2、3月份的房屋租金，每月72972.1元，获一审法院口头准许。文化用品公司称一审庭前对该案诉讼并不知情，当天接到法院电话，于8月14日派员签收了诉讼材料和传票，一审法院定于9月22日对本案再次开庭审理。该次庭审中，第一房管所明确其诉请：文化用品公司缴纳2020年2、3月份的房屋租金，每月72972.1元。文化用品公司认为按照减租政策，第一房管所应免除2020年2、3月全部租金，减半收取4月租金，其已经全额支付了2020年4月租金，故反诉请求第一房管所退还2020年4月份半月租金。三、文化用品公司一审中称其免除次承租人2020年2月1日至2月29日期间的租金；2020年3月1日至3月31日按原租金减去房管所收取的租金收租即390762.50元-72972.10=317790.40元。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：涉案2020年2、3、4月租金（占用费）应否减免的问题。对此，本院认定如下：第一房管所与文化用品公司签订的租赁合同租期于2016年12月31日届满后，双方无续签新的租赁合同。双方继续交收租金、文化用品公司继续转租涉案房屋收益，两者形成不定期租赁关系，双方均有权随时解除合同。第一房管所分别于2019年10月12日、11月26日向文化用品公司发出《关于收回房屋的通知》、温馨提示，明确告知文化用品公司涉案房屋已列入北京路步行街改造提升范围，要求文化用品公司于2019年11月11日前与第一房管所联系并办理退租手续，并于11月26日再次提醒文化用品公司及时配合腾退物业，但文化用品公司并无证据证明其对此采取过积极措施前去沟通或敦促次承租人搬迁腾退房屋。第一房管所随后向法院提起诉讼，法院已于2020年1月15日立案受理。一审法院认定文化用品公司存在逾期不交还房屋，属于迟延履行，理据充分。并且，2020年1月底疫情暴发，对涉案商铺实际占用经营者的实际经营和使用案涉商铺产生影响，但涉案商铺由文化用品公司转租给案外人使用。从文化用品公司自述其收租情况来看，其也仅对次承租人免除2020年2月租金以及减少3月份第一房管所收取的租金，其在2020年3月仍向次承租人收取高达317790.40元的租金，并不存在因疫情影响导致其经营困难无力付租的情况。文化用品公司现抗辩主张第一房管所应向其免除2020年2、3月全部租金，4月份租金减半，有违公平合理原则，且势必造成国有资产流失。因此，综合本案具体案情，文化用品公司迟延履行不能免除其合同义务，其主张减免前述期间的租金（占用费），不应向第一房管所支付2020年2、3月租金（占用费）并诉请第一房管所退还2020年4月半月租金，不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人文化用品公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3248元，由上诉人广州市文化用品有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年六月四日书记员  纪惠敏黄晶晶