四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终282号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司安岳县支行，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇奎星路182号。 负责人：徐理，行长。 委托诉讼代理人：邓刚，该行员工。 委托诉讼代理人：沈柯，四川泰益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市亿和物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区驷马桥路2号2楼3号。 法定代表人：马英炳，董事长。 委托诉讼代理人：范永红，公司员工。 委托诉讼代理人：叶新，四川全兴律师事务所律师。 原审第三人：安岳恒洋房地产开发有限公司，住所地四川省资阳市安岳县岳阳镇柠都大道9号四幢二单元1101号。 法定代表人：向胜，董事长。 委托诉讼代理人：叶勇,公司员工。 上诉人中国农业银行股份有限公司安岳县支行（以下简称农行安岳支行）因与被上诉人成都市亿和物业管理有限公司（以下简称亿和公司）、原审第三人安岳恒洋房地产开发有限公司（以下简称恒洋公司）物业服务合同纠纷一案，原由四川省安岳县人民法院于2020年3月5日作出(2019)川2021民初3946号民事判决。宣判后，农行安岳支行不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日作出（2020）川20民终396号民事裁定，裁定发回重审。四川省安岳县人民法院于2020年10月26日作出(2020)川2021民初2979号民事判决。宣判后农行安岳支行不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人农行安岳支行委托诉讼代理人沈柯，被上诉人亿和公司委托诉讼代理人范永红、叶新，原审第三人恒洋公司委托诉讼代理人叶勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行安岳支行上诉请求：l.撤销四川省安岳县人民法院(2020)川2021民初2979号民事判决；2.驳回亿和公司全部诉讼请求；3.判令亿和公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、前期物业服务合同及补充协议存在明显瑕疵。1.原一审中，亿和公司仅提供了2017年6月12日签订的前期物业合同，该合同明显晚于另一份合同的备案时间，也晚于房屋买卖合同的时间。2.原二审中，法庭在案卷中发现一份签订时间为2016年，且加盖有物业办公室印章的前期物业服务合同书；该合同书并未在原一审中出示，更未质证。3.发回重审的一审中，亿和公司仍只出示了2017年6月12日签订的前期物业服务合同。4.亿和公司称2016年签订的前期物业服务合同遗失，但恒洋公司的那份合同并没有说也遗失了。如果真是存在2016年签订并备案的合同，加盖备案机关印章的复印件是等于原件的。5.亿和公司所举补充协议与主合同签订日期相同，但签署形式迥异。6.按照《四川省物业管理条例》第36条以及安岳县相关规定，恒洋公司应当通过公开招投标程序选任前期物业管理企业。本案中恒洋公司和亿和公司并未履行招投标程序。加盖有物业管理办公室印章的所谓备案前期物业服务合同不能作为定案证据使用。二、亿和公司主张权利的证据即备案合同明显违法，不能作为其主张诉讼请求的依据。前期物业合同公然约定了保密条款，违反了法律法规对于前期物业服务合同应当向购房者公示的要求，该合同即便真实存在，也是违法的，即便备案，亦属违法备案。三、根据国务院《物业管理条例》及其实施细则，以及《四川省物业管理条例》的规定，前期物业服务合同对房屋买受人具有法律效力是有前提条件的，房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同的内容，开发商制定的临时公约应对买受人公示说明，并取得买受人的书面承诺。本案中，房屋买卖合同关于物业管理的内容及附件均为空白，前期物业服务合同最后一项内容明确了恒洋公司及亿和公司对合同的保密义务，表明该合同没有向包括农行安岳支行在内的房屋买受人披露过。对农行安岳支行不具有法律效力。恒洋公司也未制定过任何临时公约，更谈不上农行安岳支行知晓或书面承诺。亿和公司与个别业主单独签订物业服务合同，表明亿和公司从事物业服务的依据是与业主个别签订的物业服务合同，而非法律意义上的前期物业服务关系；亿和公司与农行安岳支行洽谈合同，表明其与农行安岳支行之间并不存在任何物业服务合同关系。四、本案中并没有安岳县房地产行政主管部门划定物业管理区域的相关证据，也无证据证明恒洋公司在房屋销售现场公示了依法划定的物业管理区域。因此，本案中无证据证明农行安岳支行所购买的房屋属于依法划定的亿和公司物业管理区域。五、一审判决认定的物业服务费标准没有依据。即使认为亿和公司提供了事实上的物业服务，服务费标准在没有约定的情况下应当依照当地市场水平，通过评估或者市场询价的方式确定。证据显示，当地市场水平远远低于亿和公司所主张的收费标准。 亿和公司辩称：第一，一审法院已查明农行安岳支行与恒洋公司2016年9月8日签订了前期物业服务合同，2016年10月8日安岳县房管局对该合同进行了备案，并且农行安岳支行与恒洋公司签订的七套商铺的买卖合同第23条约定前期物业服务内容详见附件七，附件七约定本附件和出买人和物业公司签订的前期物业服务合同内容一致，这些证据形成了时间上的先后顺序，证据链条。2017年补签内容是一样的。补签前期物业合同并没有损害业主的相关权益，也不为法律禁止，合同具有客观真实性。农行安岳支行长期拖延与物业公司签订协议，不影响物业公司与农行安岳支行的权利义务。开发商与物业公司签订服业协议对于所有业主都具有效力。第二，农行安岳支行与恒洋公司签订了七份商品房买卖合同，在签订合同之前就知物业合同内容，虽然有保密条款但是在销售现场都进行了公示。第三，农行安岳支行在前几次庭审中承认所购买的七套房屋都在物业管理范围之内，物业公司提供的物业服务是公共范围，但是并不包括农行安岳支行专有面积之内的自有服务。农行安岳支行提到的消防等都是自有服务范围。行政机关并不对具体项目的物业管理范围进行单独确定，而是以建筑红线划分区域为准。第四，前期物业合同对于业主均有约束力，前期物业合同对物业费的支付标准、时间都有明确的约定。一审法院查明2017年10月1日起农行就接受到物业公司提供的物业服务。 恒洋公司述称：1.前期物业服务合同是按法律法规签订的。2.农行安岳支行的物业是整个建筑不可分割部分。3.农行安岳支行的基本设施属于中央时代广场的设施。4.农行安岳支行的物业是在服务的范围之内，也是在建筑红线之内。请求驳回农行安岳支行的上诉请求。 亿和公司向一审法院起诉请求：判令农行安岳支行立即向亿和公司支付2017年10月1日至2019年9月30日的物业服务费102599.13元及违约金（以每季度物业服务费12824.89元为基数，从2017年10月1日起按3‰/日的标准支付至付清时止）。诉讼过程中，亿和公司变更诉讼请求为：判令农行安岳支行立即向亿和公司支付2017年10月1日至2020年8月31日的物业服务费149623.74元及违约金（以每季度物业服务费12824.89元为基数，从2017年10月1日起按5?/日的标准支付至付清时止）。 一审法院认定事实：亿和公司于2011年3月3日成立，经营范围为物业管理、房地产经纪等；农行安岳支行于1986年7月21日成立，经营范围为吸收公共存款、发放贷款等；恒洋公司于2014年3月19日成立，经营范围为房地产开发经营等。 2016年5月4日，恒洋公司与四川永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）签订《租赁合同》，约定恒洋公司将其开发的坐落于安岳县、商业性质的时代广场负一层7644㎡的营业用房出租与永辉超市，租期20年，租赁费用包含物业服务费；恒洋公司给予永辉超市6个月物业改造期、12个月经营培育期的房屋租金及物业管理费优惠，此后的物业管理费按5元／㎡·月收取。2016年9月8日，恒洋公司与亿和公司未经招投标程序签订了前期物业服务合同，主要约定亿和公司为恒洋公司开发的时代广场提供物业服务；四至范围以《国土证》载明为准；地上建筑面积包括屋顶机房、物业管理用房、商铺、车库、配电间、消防泵房、空调设备用房等；物业服务内容主要包括对共用部位及共用设施、设备、附属建筑物、构筑物即物业承重结构、非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、过道、楼梯间、楼内化粪池、上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、楼内消防设施设备、道路、广场、路灯等的日常维修、养护和管理，公共秩序、安全消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤，交通与车辆停放秩序的管理等；合同自双方签订之日起至业主大会续聘亿和公司、或者按照相关法规依法选聘新的物业服务企业进行移交结算并合法进驻后终止；业主或物业使用人在接房时首次交纳半年物业服务费用，首次交纳物业服务费的计费时间为《商品房买卖合同》约定的交房时间，首次交纳物业服务费期满后按季度收取物业服务费，交纳时间为每季度首月10日前；配置集中中央空调的物业服务费标准按建筑面积18.8元／㎡·月收取（含中央空调能耗费用）；未配置集中中央空调的物业服务费标准按建筑面积13.8元／㎡·月收取；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发商全额交纳；因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自《商品房买卖合同》约定的交付之日起全额交纳；恒洋公司、业主或物业使用人未按照要求支付物业服务费，每逾期1日支付物业服务费总额3‰的违约金。合同签订后，亿和公司将前期物业服务合同在安岳县房地产管理局办理了备案手续。2017年1月24日，农行安岳支行分别与恒洋公司签订七份《商品房买卖合同》，购买了恒洋公司开发建设的位于四川省安岳县时代广场中的1、2、3栋、负1、2层（幢）第1层1-2-1～1-2-6号、1-2-38号商业用房。《商品房买卖合同》主要约定：交房时间为2017年3月1日前；物业服务内容和业主临时公约内容见附件七，农行安岳支行已详细阅读物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由恒洋公司依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约；物业服务内容与恒洋公司和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。后经安岳县诚信房产测绘有限责任公司测绘，农行安岳支行购买的七间商业用房总面积309.78㎡。2018年11月27日，恒洋公司与农行安岳支行共同向安岳县房地产管理局申请，对上述商业用房进行了交易备案。因亿和公司遗失前期物业服务合同，遂于2017年6月12日与恒洋公司补签了一份与前期物业服务合同内容一致的前期物业服务合同，并于同日签订补充协议，补充协议主要约定以时代广场的开业时间（暂定2017年10月1日，最终以开业庆典为准）为物业服务费收费的起始日期，包括商家装修时间；装修期间管理费、垃圾清理费、水、电消耗费，由亿和公司向商家收取；开业后恒洋公司所有的未销售和未出租的商业用房、恒洋公司招商的“主力商家”肯德基、万达影院、大型餐饮、儿童乐园、苏宁电器、屈臣氏（建筑面积累计在9000㎡以内的）、永辉超市的物业服务费按5元／㎡·月收取；因永辉超市的物业服务费已全部包含在恒洋公司收取的租金内，故永辉超市的物业服务费由恒洋公司支付；如前期物业服务合同约定的物业服务费内容与补充协议不一致，按补充协议执行。后亿和公司为时代广场提供物业服务。2017年12月21日，恒洋公司向农行安岳支行移交其购买的、未配置集中中央空调的七间商业用房。经亿和公司书面催收，农行安岳支行以不知前期物业服务合同内容、物业服务费收费畸高、无需接受也未享受亿和公司提供的物业服务为由拒不交纳物业服务费，致形成本案诉讼。诉讼中，亿和公司主动将违约金的计算标准从前期物业服务合同约定的3‰／日调减为按5？／日。另，时代广场至今未成立业主委员会。 一审法院认为，农行安岳支行与恒洋公司签订的《商品房买卖合同》中已约定“农行安岳支行已详细阅读物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由恒洋公司依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务”的内容，该条款虽系格式条款，但农行安岳支行并未举证证实其具有《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定情形，故可以推定农行安岳支行知晓并同意前期物业服务合同内容。《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”、第五十六条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”的规定，仅系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定；且上述规定也仅要求住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，而对商业物业的建设单位系提倡采取招投标方式确定物业服务企业，故恒洋公司与亿和公司未经招投标程序订立的前期物业服务合同有效。依照《物业服务收费管理办法》第四条第二款“县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作”、第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定”、《四川省物业服务收费管理细则》第四条“四川省人民政府价格主管部门会同建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。市（州）、县（市）人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作”、第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质与特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案”规定，亿和公司与恒洋公司在前期物业服务合同中按照市场调节价确定时代广场物业服务收费标准，并已经安岳县房地产管理局同意备案，故对农行安岳支行提出的亿和公司物业服务费收费畸高的抗辩意见，不予采纳。农行安岳支行虽提出亿和公司对位于时代广场的永辉超市仅按5元/㎡·月的标准收取物业服务费，但永辉超市所处的楼层位置（地下一层）、面积（7644㎡）等均与农行安岳支行的七间商业用房位置（地上一层）、面积（共309.78㎡）存在较大差异，且对永辉超市的收费标准系根据亿和公司与恒洋公司签订的补充协议的约定。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定或相关规定提供服务，业主仅以其未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”的规定，农行安岳支行作为时代广场的业主，应受前期物业服务合同的约束，按照前期物业服务合同的约定向亿和公司交纳物业服务费；农行安岳支行关于其已另外单独购买安保、消防等物业服务内容，无需接受也未享受亿和公司提供物业服务的抗辩意见，与上述司法解释规定相悖，不予采纳。虽补充协议约定以开业庆典时间为物业服务费收取的起始日期，但亿和公司并未举证证实时代广场的具体开业时间，故应依照《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定及前期物业服务合同关于“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由开发商全额交纳；因物业买受人原因未按约定的交房时间办理交付手续的物业，其物业服务费由买受人按约定的交房之日起全额交纳”约定，确定农行安岳支行应交纳物业服务费的起算时间。在亿和公司未举证证实系因农行安岳支行原因未按约定时间办理房屋交付手续的情形下，应从农行安岳支行的实际接房日期2017年12月21日起计算物业服务费。经亿和公司书面催收，农行安岳支行至今未向亿和公司交纳物业服务费，已构成违约，应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，向亿和公司交纳从2017年12月21日起至2020年8月31日止的物业服务费138223.84元（309.78㎡×13.8元/㎡·月×32个月+309.78㎡×13.8元/㎡·月×10天/30天）及逾期交纳的违约金。因农行安岳支行提出亿和公司主张的违约金计算标准过高，且亿和公司并未举证证实其因农行安岳支行逾期交纳物业服务费所产生的损失,在此情形下可以认定农行安岳支行未按期交纳物业服务费的行为对亿和公司造成的损失仅为预期利息损失,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定，即使亿和公司已将约定的违约金计算标准主动下调，但下调后的计算标准仍过高,依法应予调整。综合考虑亿和公司对农行安岳支行未交纳物业服务费利息的期待利益等因素,酌定农行安岳支行就未交纳的2017年12月21日起至2020年8月31日止的物业服务费以每季度12824.89元为计算基数，从2017年12月21日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分段累计计算，从2019年8月20日起至付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段累计计算。 综上所述，对亿和公司主张农行安岳支行交纳物业服务费及支付逾期交纳违约金的诉讼请求符合法律规定部分，予以支持，不符合法律规定部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第二十四条、第四十一条、第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：限被告中国农业银行股份有限公司安岳县支行于本判决生效之日起十日内向原告成都市亿和物业管理有限公司支付2017年12月21日至2020年8月31日的物业服务费138223.84元及违约金（以每季度物业服务费12824.89元为计算基数，从2017年12月21日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率分段累计计算，从2019年8月20日起至付清时止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段累计计算）。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。二审查明，2016年9月8日，恒洋公司（甲方）与亿和公司订立的《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》载明“第十六条保密条款本合同所有条款均属于双方公司商业秘密，任何一方不能单方面对个（外）公开合同内容，因合同内容泄露所造成的损失，由泄露方承担，另外一方保留进一步追述（诉）的权利。” 2017年1月24日，恒洋公司与农行安岳支行订立《商品房买卖合同》第二十三条（四）前期物业服务：物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。附件七、物业服务：本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致。 另查明，2017年1月24日的合同中，出卖人选聘的物业管理企业名称、物业服务收费以及物业服务内容、物业服务质量、物业收费项目及价格、业主临时公约等内容均是×。 本案争议焦点：1.亿和公司与恒洋公司之间是否存在前期物业合同，如果存在，该合同是否对农行安岳支行发生法律效力？2.亿和公司是否为农行安岳支行提供了物业服务？3.一审认定的物业服务费标准是否正确？ 本院认为：民事主体之间订立合同应当遵循公平原则，依照法律规定进行。 关于争议焦点一，一、关于亿和公司与恒洋公司之间是否存在前期物业服务合同的问题。一、二审诉讼中，亿和公司与恒洋公司对双方签订有前期物业服务合同均无异议，该合同已经行政机关备案，在行政机关未对备案情况作出改变前，本院对该合同存在是否合法不予审查。二、关于案涉前期物业服务合同是否对农行安岳支行发生法律效力的问题。本案中，恒洋公司作为出卖人一方与农行安岳支行作为买受人一方于2017年1月24日签订七份《商品房买卖合同》，该七份合同是示范文本，由恒洋公司提供，但对合同文本中的选择内容和空格部分填写及其他需要删除或添加的内容，由双方当事人协商确定或提供合同文本的一方填充。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，本案法律事实引起的纠纷发生在民法典施行前，故界定是否属于格式条款，依法应适用《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”规定。本案中的《商品房买卖合同》虽系示范文本，但前期物业服务内容只在第二十三条有概略的引致表述，该部分非选择内容，也非空格补充内容，其下关于出卖人选聘的物业管理企业名称、物业服务收费价格、物业服务内容、物业服务质量、物业收费项目及价格、业主临时公约等本应由恒洋公司填充说明或者双方协商的内容，合同中也均标注为×。故此部分条款属于恒洋公司提供的、预先拟定的、可重复使用的条款，符合法律对格式条款的界定。由于格式条款存在预先拟定、未经事先协商等特征，法律对提供格式条款的一方规定了法定义务，即《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”规定的必须遵循公平原则、采取合理的方式提请对方注意涉及其重大利害关系的内容并按照对方的要求予以说明。依照国务院《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”规定，恒洋公司与农行安岳支行签订的《商品房买卖合同》中应当包含前期物业服务合同约定的内容，这是物业买受人受前期物业服务合同约束的基础，是物业买受人同意概括承受建设单位与前期物业服务企业之间的前期物业服务合同权利义务的前提。该规定也说明国家以行政法规的方式确定了前期物业服务合同的内容与买受人存在重大利害关系，对买受人订立合同后的责任承担有重大影响。故对本案《商品房买卖合同》中涉及前期物业服务这一条款，恒洋公司须依法采取合理方式进行提示和说明。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任”规定，作为格式条款的提供方恒洋公司，依法应对涉及对方当事人重大利害关系的事项采取合理方式提请买受人农行安岳支行注意并进行说明。在本案《商品房买卖合同》中，第二十三条虽记载“物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约”，但物业服务条款项下的出卖人选聘的物业管理企业名称、物业服务收费价格等内容均标注为×。附件七虽记载“物业服务：本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致”，但附件七对物业服务内容、物业服务质量、物业收费项目及价格、业主临时公约等内容也均标注为×，从《商品房买卖合同》的内容中看不出前期物业服务合同的内容；关于前期物业服务的内容并无加粗或单独提示等足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，恒洋公司也无证据证明向农行安岳支行进行了说明。同时，本案中，恒洋公司与亿和公司签订的《前期物业服务合同》有保密条款的约定，约定双方不得对外披露该前期物业服务合同的内容，恒洋公司与亿和公司均无任何证据证明就该合同向农行安岳支行进行过披露。故不能认定恒洋公司已尽合理提示及说明义务。此外，依照国务院《物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”规定，恒洋公司依法也应在售卖物业时将临时管理规约向买受人明示并予以说明，但恒洋公司和亿和公司并未提供证据证明履行了上述法定义务。可见，恒洋公司不但提供的《商品房买卖合同》中关于前期物业服务的相关条款不符合法律规定，而且恒洋公司和亿和公司也未提供任何证据证明就前期物业服务合同和临时管理规约等情况对农行安岳支行进行过披露或者提示说明。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条规定“民法典实施前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条规定”，本案《商品房买卖合同》虽订立于民法典施行前，但对于格式条款的效力认定，应当适用民法典的规定。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”规定，如前所述，恒洋公司作为提供格式条款一方，对与买受人有重大利害关系的前期物业服务这一条款，无证据证明其履行过提示或者说明义务，不能认定农行安岳支行已知晓并同意，农行安岳支行可以主张前期物业服务的条款不作为《商品房买卖合同》的约定内容，在恒洋公司和农行安岳支行之间该部分合同内容并未成立，因而也就不可能在农行安岳支行和亿和公司之间成立生效。故亿和公司与恒洋公司签订的《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》中约定的前期物业服务费对农行安岳支行没有法律约束力。因此，亿和公司根据其与恒洋公司签订的《安岳·中央时代广场前期物业服务合同》约定的前期物业服务收费标准诉请判令农行安岳支行支付相应的物业服务费没有事实根据，本院不予支持。 关于争议焦点二，因农行安岳支行所购房屋的给排水管网等部分设施事实上与安岳·中央时代广场的其他物业相连，亿和公司也提供了服务，农行安岳支行应予以相应的给付。 关于争议焦点三，因一审已认定同物业范围永辉超市的物业服务费，综合本案实际情况，本院参考永辉超市的标准即每平方米5元的物业服务费，由农行安岳支行向亿和公司给付从2017年12月21日起至2020年8月31日止的物业服务费50081.1元（309.78㎡×5元/㎡·月×32个月+309.78㎡×5元/㎡·月×10天/30天）。 综上所述,农行安岳支行的上诉请求部分成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国合同法》第三十九条，《物业管理条例》第二十三条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省安岳县人民法院(2020)川2021民初2979号民事判决； 二、限中国农业银行股份有限公司安岳县支行于本判决生效之日起十日内向成都市亿和物业管理有限公司支付2017年10月1日至2020年8月31日期间的物业服务费50081.1元。 三、驳回成都市亿和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4168元，由中国农业银行股份有限公司安岳县支行负担1375元，成都市亿和物业管理有限公司负担2793元；二审案件受理费4168元，由中国农业银行股份有限公司安岳县支行负担1375元，成都市亿和物业管理有限公司负担2793元。 本判决为终审判决。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 罗文利 审 判 员 王 力 审 判 员 刘 彤 二〇二一年六月十七日 法官助理 周 群 书 记 员 龙 艳