四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9303号 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗桂祥，男，汉族，1964年2月2日出生，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：沈阳，四川律治律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，董事长。 委托诉讼代理人：李思静，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原审被告（反诉原告）：郫县肆维亨御健浴足店，住所地四川省成都市郫都区犀浦镇校园路西郡兰庭××、260号附2号。 经营者：罗桂祥。 委托诉讼代理人：沈阳，四川律治律师事务所律师。 上诉人罗桂祥因与被上诉人四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）、原审被告郫县肆维亨御健浴足店（以下简称肆维浴足店）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初5718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 罗桂祥上诉请求：1.请求撤销原审判决第三项、第四项；2.请求判令欣茂公司返还租金424315.08元；3.本案诉讼费用由欣茂公司承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。依据合同约定，案涉房屋用途为商业，但案涉房屋实际为商业服务网点，导致罗桂祥无法实现商业经营目的。欣茂公司作为出租人，未对商业服务网点的使用限制进行提示，导致罗桂祥装修完毕进行消防验收时才发现无法办理全部案涉房屋的营业执照和消防验收执照，其一直受到无证经营的困扰和不得不中断经营。罗桂祥以此为由拒缴租金理由正当。一审法院未查明事实即认定罗桂祥承担违约责任存在错误。二、一审适用法律错误。根据相关规定，未经消防安全检查或检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业，罗桂祥以此拒付租金有相关法律依据。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求依法改判。 欣茂公司辩称，欣茂公司作为出租方，在合同签订后依约交付了房屋，罗桂祥也实际占有使用了案涉房屋，其应当按照合同约定支付租金。罗桂祥主张案涉房屋为商业服务网点影响到其正常使用，无任何证据证明。同时，欣茂公司没有办理案涉房屋二次消防验收的义务，假设二次消防验收无法办理，欣茂公司对此无过错。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。 肆维浴足店述称，同意罗桂祥的上诉意见。 欣茂公司向一审法院起诉请求：1.确认欣茂公司与罗桂祥签订的两份《营业房租赁合同》及一份《补充协议》已解除；2.判令罗桂祥和肆维浴足店立即腾退位于成都市郫都区郡兰庭项目营业房（面积1023.79㎡，门牌编号××、xx2号、xx6号）；3.判令罗桂祥和肆维浴足店立即向欣茂公司支付欠缴租金1571567.28元，逾期支付租金违约金606831.4元（按照逾期支付租金金额的2%每月计算，暂计至2019年11月5日，应计至被告实际支付完毕之日止）；4.判令罗桂祥和肆维浴足店赔偿欣茂公司154766.3元经济损失（按第6年度租金标准计算的三个月租赁费用）；5.判令罗桂祥和肆维浴足店向欣茂公司支付逾期腾退租赁房屋期间的占有使用费464299元（按租金的三倍为标准，自2019年12月11日起暂计至2020年3月10日，应计至被告实际退还房屋之日止）；6.本案诉讼费、保全费由罗桂祥和肆维浴足店承担。 罗桂祥和肆维浴足店向一审法院提出反诉请求：1.请求撤销双方签订的两份《营业房租赁合同》第七条第6项的约定；2.请求解除罗桂祥与欣茂公司签订的两份《营业房租赁合同》；3.请求判令欣茂公司返还罗桂祥租金424315.08元；4.本案诉讼费由欣茂公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月28日，欣茂公司（甲方）与罗桂祥（乙方）分别签订《营业房租赁合同》二份，约定：1.乙方租赁甲方位于成都市郫县，租赁面积共934.38平方米和位于成都市郫县，租赁面积共89.41平方米；租赁物交付以本合同附件《营业房交付清单》所表述的现状为准，甲乙双方现场交接，经双方交接验收签字并移交房门钥匙后视为交付完成。商铺的其他情况经甲方介绍和说明或乙方现场考察，乙方已经充分了解无异议；2.该营业房用途为商业。乙方在其营业执照许可范围内从事商业经营。合同生效后，在不影响建筑结构的情况下，乙方可对商铺及附属设施进行内部装饰装修。乙方保证在未征得甲方书面同意以及未经政府有关部门审核批准前，不擅自改变房屋的用途，否则承担合同约定的违约责任，并承担由此造成的全部经济、法律责任；3.租赁期限为8年，自2014年5月6日至2022年5月5日。免租期限自2014年5月6日起至2014年8月5日止；4.租金：位于成都市郫县，租赁面积共934.38平方米的房屋的租金为40元／月／㎡；位于成都市郫县，租赁面积共89.41平方米的房屋的租金为65元／月／㎡。自第4年起，租赁费用在上年的基础上每年递增8%。租赁费用每6个月支付一次，先付后用。乙方应在合同签订之日起七日内将首期租金交付给甲方，以后每期租赁费用乙方应提前15日向甲方支付。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由乙方按照该年度月租赁费用总金额的5‰向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权终止合同，并追究乙方的违约责任；5.在合同签订当日，乙方就租赁的位于成都市郫县，租赁面积共934.38平方米的房屋，向甲方支付40000元作为合同定金、乙方就租赁的位于成都市郫县，租赁面积共89.41平方米的房屋，向甲方支付6000元作为合同定金。甲方移交租赁物后，定金自动转化为合同履约保证金。合同履约保证金不计资金利息，专款专用。当甲方无过错而乙方未能按约支付租赁费用或其他费用并逾期30天以上时，甲方以乙方履约保证金垫付。合同终止或被解除时，在乙方完好归还租赁物及附属设施设备后，甲方在扣除应由乙方承担的相关费用（包括但不限于租金、违约金、水电气费、物业管理费）后七日内，将合同履约保证金剩余部分返还乙方；6.租赁期满或合同解除时，乙方逾期退还租赁物时，应当按实际逾期期限支付叁倍租金，并承担违约责任；同时乙方应恢复租赁物原状或向甲方交纳恢复租赁物至原状时所需费用。租赁期满或合同解除时，乙方投入的租赁物固定装修部分，无偿归甲方所有。在保证不损坏甲方原有设施设备基础上，乙方可拆除、搬迁属于乙方的可移动的财产、设备等物品；有下列情形之一，甲方有权选择书面通知乙方终止合同履行，并可要求乙方赔偿三个月租赁费用的经济损失：乙方逾期支付租赁费用和其他费用或者利用租赁进行不法经营活动，严重损害公共利益。合同生效后租赁物移交前，因乙方原因导致合同提前终止，乙方无权要求返还已支付的定金。若一方提前终止合同的，需提前三个月书面通知对方，并按当期应付月租金的三倍向对方支付违约金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须承担违约责任，合同其他条款有约定的，从其约定，未约定的，违约方必须向守约方支付该年度租金的5%作为违约金。……。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 2014年4月28日，欣茂公司与罗桂祥就成都市郫县，租赁面积共89.41平方米的《营业房租赁合同》签订《补充协议》，协议约定：合同第四条第1款中“租赁费用按照￥65元／平米·月计算”现暂按￥40元／平米·月收取。递增起始年限及比例按原合同维持不变。在签订两份《营业房租赁合同》及补充协议当日，罗桂祥向欣茂公司共计缴纳保证金46000元。2014年8月26日，郫县公安消防大队向肆维浴足店颁发《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2014年10月10日，罗桂祥领取肆维浴足店的个体工商户营业执照。 一审另查明：1.2019年4月25日，欣茂公司向罗桂祥发送《催款通知书》，载明自2014年8月5日至2019年5月5日，罗佳祥应支付租金2455326.96元，实际支付租金1367783.4元，欠付租金1087543.56元，连续欠缴租金已逾12月，并通知罗桂祥在2019年4月30日前缴清租金及相关费用。2.2019年4月29日，肆维浴足店就欣茂公司发送的《催款通知书》回函称，暂缓支付欠款的原因系承租房屋部分不能办理消防合格证、被责令停业整顿、修建道路、未提供专有停车位。3.2019年11月26日，欣茂公司向罗桂祥、肆维浴足店发送《营业房租赁合同及补充协议解除通知函》，载明以下内容：罗桂祥与欣茂公司于2014年4月28日签订的两份《营业房租赁合同》和一份《补充协议》于2019年12月5日解除，罗桂祥及肆维浴足店应于2019年12月10日前搬迁相关物品、腾空租赁房屋;罗桂祥及肆维浴足店应于2019年12月10日前支付欠付的租金1571567.28元及相关费用。4.2019年12月5日，肆维浴足店就欣茂公司发送的《营业房租赁合同及补充协议解除通知函》回函称，承租的房屋载明为商业，实际性质为商业网点，无法办理全部承租房屋的营业手续，欣茂公司涉嫌合同欺诈。在与欣茂公司多次协商沟通后，一直未予以解决，欣茂公司单方发送的《营业房租赁合同及补充协议解除通知函》无效。5.2020年3月16日和6月2日，欣茂公司向罗桂祥及肆维浴足店发送《告知函》，要求罗桂祥及肆维浴足店限期腾退承租房屋并结清相关费用。6.罗桂祥向欣茂公司已支付租金1367784.6元。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人身份信息、营业房租赁合同、催款通知书、解除通知书、告知函、营业房租赁合同补充协议、不动产权证、催款通知书回函、解除通知书（回函）及当事人的当庭陈述等证据。 一审法院认为，欣茂公司与罗桂祥签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力，当事人均应按合同约定履行相关权利义务。本案中，罗桂祥与欣茂公司签订租赁合同后，办理了肆维浴足店的营业执照，并以肆维浴足店的名义在案涉房屋从事经营活动，肆维浴足店以实际行为参与了罗桂祥与欣茂公司之间的租赁合同关系中，同时，肆维浴足店的经营者也系本案当事人罗桂祥，且罗桂祥及肆维浴足店对共同享有合同权益、承担合同责任无异议。因此，对欣茂公司诉请罗桂祥、肆维浴足店共同承担合同责任，一审法院予以支持。 在案涉合同履行过程中，罗桂祥、肆维浴足店未按合同约定支付租金的行为，已违反双方关于租金支付的约定，且在欣茂公司催收后仍未支付，罗桂祥、肆维浴足店的行为属于违约，且系根本违约，欣茂公司具有合同解除权，故欣茂公司于2019年12月5日向罗桂祥、肆维浴足店发出具有合同解除意思表示的《营业房租赁合同及补充协议解除通知函》具有合同解除效力，故欣茂公司诉请确认双方签订的租赁合同及补充协议已解除的主张，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对欣茂公司诉请罗桂祥、肆维浴足店腾退案涉房屋的主张，一审法院予以支持。对欣茂公司诉请罗桂祥、肆维浴足店支付欠付租金1571567.28元，并按照逾期支付租金金额每月2%的标准计算违约金的主张，一审法院认为，欣茂公司和罗桂祥、肆维浴足店在签订的租赁合同和补充协议中，对租金支付标准和逾期支付租金的违约金有明确的约定，罗桂祥、肆维浴足店应按合同约定履行支付租金的义务，截止罗桂祥、肆维浴足店收到欣茂公司通知解除案涉合同之日即2019年12月5日，应支付租金总额为2816497.48元，扣除已支付的租金1367784.6元，罗桂祥、肆维浴足店还应向欣茂公司支付欠付的租金1448712.88元。对欣茂公司主张的逾期支付租金违约金，其计算标准过高且未提供实际受损证据，一审法院根据案涉合同履行情况、罗桂祥、肆维浴足店违约情形、兼顾公平诚信原则，酌情调整按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。对欣茂公司主张违约金按照各期未支付租金金额分段计算违约金的主张，欣茂公司并未提供租金支付金额及时间等证据，一审法院认为，在案涉合同解除后，罗桂祥、肆维浴足店即负有第一时间向欣茂公司支付欠付租金的义务，故对逾期支付租金违约金的起算时间调整为案涉合同解除之次日即2019年12月6日开始计算。对罗桂祥、肆维浴足店已支付的履约保证金合计46000元，一审法院对罗桂祥、肆维浴足店应支付的租金及违约金等已予以支持，为减轻当事人诉累，履约保证金46000元在应付金额中予以抵扣。对欣茂公司诉请罗桂祥、肆维浴足店赔偿154766.3元经济损失的主张，因罗桂祥、肆维浴足店违约欠付租金，一审法院已支持欣茂公司诉请欠付租金的同时也认定了罗桂祥、肆维浴足店应同时支付违约金，一审法院认为，违约金已能够弥补欣茂公司的损失，欣茂公司也未提交相关损失的证据，则欣茂公司同时提起损失赔偿的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。对欣茂公司诉请罗桂祥、肆维浴足店支付逾期腾退租赁房屋期间的占有使用费的主张，一审法院认为，合同解除后至房屋实际腾退前，罗桂祥、肆维浴足店应当支付房屋占用费用，但欣茂公司主张按照合同解除时房屋租金三倍支付占用费用，明显超过欣茂公司实际受损范围和合同正常履行后的预期收益，一审法院酌情调整按照合同约定标准计算房屋占用费用。关于罗桂祥、肆维浴足店反诉合同系格式合同，撤销合同部分条款，一审法院认为，案涉合同系双方当事人真实意思表示，经协商一致在签订合同时对双方权利义务进行了充分详尽的约定，案涉合同并非法律意义上的“格式合同”，故罗桂祥、肆维浴足店反诉撤销双方签订的两份《营业房租赁合同》第七条第6项的约定，于法无据，一审法院不予支持。案涉合同系罗桂祥、肆维浴足店违约逾期支付租金导致合同解除，罗桂祥、肆维浴足店作为违约一方没有合同解除权，故其反诉请求解除双方签订的合同的主张，一审法院不予支持。关于罗桂祥、肆维浴足店反诉请求欣茂公司返还租金424315.08元的主张，罗桂祥、肆维浴足店认为其承租的案涉房屋系商业网点仅能办理部分消防许可证，故只能按照能办理消防许可的承租房屋面积与案涉合同总租赁面积的比例来确认租赁费并要求退还租金，罗桂祥、肆维浴足店向一审法院提交的公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该证据仅能证明其在2014年8月26日办理了案涉房屋298㎡的消防安全许可证，为固定事实状态，而不能达到罗桂祥、肆维浴足店拟证明目的，故罗桂祥、肆维浴足店反诉要求退还租金，一审法院不予支持。同时，罗桂祥、肆维浴足店在一审庭审中诉（辩）称，因欣茂公司不协助办理案涉房屋二次消防手续，罗桂祥、肆维浴足店不支付租金系行使先履行抗辩权，一审法院认为，在案涉合同未对办理消防许可及二次消防许可办理事项进行约定，同时租赁合同的出租房的主要义务系提供合法的租赁物，承租方的相应义务为使用租赁物并支付约定租金。欣茂公司已经按照约定提供租赁物，作为承租方的罗桂祥、肆维浴足店承租租赁物后如何使用、从事何种行业，系罗桂祥、肆维浴足店根据租赁目的自行确定，罗桂祥、肆维浴足店作为拟从事服务行业的从业者，对拟从事的行业需要何种行政许可等事宜，在签订合同前，应充分了解和掌握，故罗桂祥、肆维浴足店以先履行抗辩权抗辩租金支付，无合同和法律依据，一审法院不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、欣茂公司与罗桂祥于2014年4月28日签订的两份《营业房租赁合同》及一份《补充协议》于2019年12月5日解除；二、罗桂祥、肆维浴足店于一审判决生效之日起十五日内腾退位于成都市郫都区犀浦镇××、天府路256号和天府路260号附2号房屋（以案涉租赁合同确定的租赁内容为准）；三、罗桂祥、肆维浴足店于一审判决生效之日起十五日内向欣茂公司支付欠租金1402712.88元及违约金（违约金计算，以1402712.88元为基数，从2019年12月6日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至罗桂祥、肆维健浴足店实际支付完毕之日止）；四、自2019年12月11日起至实际腾退房屋之日止房屋占用费用，罗桂祥、肆维浴足店按照合同租赁的标准向欣茂公司支付（根据合同约定，租赁费用按照40元∕平米∕月计算，2019年5月6日至2020年5月5日月租赁费用50.39∕平米∕月。此后，每年租赁费用在上年的基础上递增8%）；五、驳回欣茂公司的其他诉讼请求；六、驳回罗桂祥、肆维浴足店的全部反诉请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。 本院查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明：1.肆维浴足店取得的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》中载明的场所建筑面积为298平方米。2.欣茂公司一审庭审中称罗桂祥在2015年8月6日前的租金系依约足额支付，此后开始逾期。3.罗桂祥二审调查中称其签订租赁合同前到现场看过没有问题后缴费。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是案涉房屋是否存在影响合同履行的行政审批障碍及合同履行过程中何方存在违约情形。现就争议焦点评述如下：首先，罗桂祥与欣茂公司签订《营业房租赁合同》时约定的租赁房屋的用途为商业，但对具体用于何种商业并未明确，在随后签订的《补充协议》中亦未进一步明确具体的商业用途。在此情况下，罗桂祥认为欣茂公司在签订合同时应当对租赁房屋系商业服务网点的使用限制进行提示没有任何依据。其次，罗桂祥作为租赁房屋使用人，其对使用该房屋从事何种行业是清楚的，且具有自主选择权。加之罗桂祥签订合同前到现场查看过房屋情况，租赁房屋性质系商业服务网点是既定事实，罗桂祥应当知晓。若其认为房屋现状影响或者限制浴足店的经营，其应当向欣茂公司提出。从现有证据而言，罗桂祥承租房屋后办理了肆维浴足店的个体工商户营业执照，且取得了部分面积的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，在租赁前期也依约足额支付了租金。并且，罗桂祥没有提交证据证明因肆维浴足店未取得全部面积的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》而影响店铺正常经营或相关消防部门要求其停业整改或对其进行了处罚。故罗桂祥以未取得全部面积的《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》为由拒付租金并要求欣茂公司退还相应租金没有依据，其逾期支付租金的行为已违约。 综上所述，本院认为，罗桂祥提出的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7664.73元，由罗桂祥负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 何广智 二〇二一年六月十一日 书记员 罗 芳