四川省乐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)川11执异49号 案外人：唐树春，男，汉族，1967年6月5日出生，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：袁芳，四川升力律师事务所律师。 案外人：张元容，女，汉族，1966年3月30日出生，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：袁芳，四川升力律师事务所律师。 申请人：四川良智行商业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区正兴街道顺圣路172号，统一社会信用代码91510100MA6C8KHG6G。 法定代表人：屈姝言，执行董事。 委托诉讼代理人：左飙，泰和泰律师事务所律师。 被申请人：四川丰业房地产开发有限公司，住所地四川省犍为县玉津镇凤凰村一组，统一社会信用代码91511123597274249F。 法定代表人：黄远军，执行董事兼总经理。 在本院执行四川良智行商业管理有限公司（以下简称良智行公司）与四川丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业房开司）房屋租赁合同纠纷财产保全一案中，案外人唐树春、张元容于2021年5月8日，对保全查封位于四川省犍为县（以下简称案涉商铺）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年6月2日举行了听证，案外人唐树春、张元容的委托诉讼代理人袁芳，良智行公司的委托诉讼代理人左飙，丰业房开司的法定代表人黄远军参加了听证，现已审查终结。 案外人唐树春、张元容称，案外人于2015年7月24日购买了丰业房开司开发的案涉商铺，并签订了《商品房买卖合同》（备案号201507240000351），建筑面积55.03平方米，合同总价80万元。2017年12月26日，案外人签订业主接房流转表，正式接房，并以实际产权面积补退差价。2018年9月28日，丰业房开司向案外人开具了正式购房发票，总金额795,203元。后在办理不动产权证过程中，案外人接丰业房开司通知，由于前期错误，不动产权中心需要对其开发项目A区B区土地进行产权更正，因此一直未办理正式不动产权证。2020年12月2日案外人缴纳了相关办证费用。2021年于4月21日案外人在不动产中心办理相关手续得知案涉商铺被法院查封。现请求法院中止对案涉商铺的执行，并解除查封。 申请人良智行公司称，案外人的接房流转表上没有丰业房开司的签章，也未办理交接单据，不能证明已经交房。根据合同规定，案涉商铺在2019年6月18日前就应当办理产权证，但在此期间案外人并未催告丰业房开司办证事宜，案外人具有严重过错，请求驳回案外人异议。 被申请人丰业房开司称，案涉商铺购买后，就签订了托管协议，后来因租金问题，案外人才与商管公司解除了托管协议。2018年底由于我公司资金出现困难，未能及时缴纳办证税费以及犍为县自然资源局更正不动产登记簿记载事项等各种原因，才没有为业主办理不动产权证，责任在我公司。现案涉商铺的税费已缴纳完毕。 本院查明，2021年1月22日，本院立案执行良智行公司与丰业房开司财产保全案，案号为(2021)川11执保1号，执行依据为本院（2021）川11民初9号民事裁定书，据该裁定应对丰业房开司名下的银行账户及犍为县玉津镇互和路51号“丰业财富中心”的房产在价值人民币50,000,000元内予以冻结、查封。执行中，本院于2021年1月28日在犍为县不动产登记中心查封了包括案涉商铺在内的多套房产。 另查明，2015年7月24日，案外人唐树春、张元容就购买案涉商铺与丰业房开司签订了《商品房买卖合同》并备案（备案号201507240000351），商铺合同面积55.03平方米，合同总价80万元。当日，唐树春就案涉商铺的经营管理与四川丰业荣华商业管理服务有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，合同期自签订日起至2026年12月31日止，年租金8万元,从2017年1月1日起计收（此前为市场培育及装修期）。2017年12月26日，唐树春、张元容就案涉商铺交房签字确认了《【丰业财富中心】业主接房流转表》，并确认商铺实测面积为54.07平方米。2018年9月28日，丰业房开司向唐树春、张元容开具案涉商铺房款795,203元的《四川省增值税普通发票》。2020年8月6日，犍为县自然资源局向丰业财富中心A区业主张贴了《不动产更正登记通知书》，拟对A区不动产登记簿记载错误事项（宗地面积、土地分摊系数有误）进行更正，要求A区业主30日内申请办理变更登记，逾期将依法进行更正登记。2020年12月2日，犍为县税务局向唐树春、张元容开具了案涉商铺印花税397.60元，契税31,808.12元的《税收完税证明》。 再查明，因丰业房开司资金困难等原因，案涉商铺未能办理过户登记，现仍登记在丰业房开司名下，证号为川（2020）犍为县不动产权第0013791号。另外，唐树春、张元容在听证中称其可再补充交房及出租房屋的证据，丰业房开司亦称其可补充不动产变更登记等影响办证的证据，良智行公司当庭表示，案外人和丰业房开司如不断地补充证据，不符合证据规则。 以上事实有《商品房买卖》（备案号201507240000351）、《商铺委托经营管理合同》、《【丰业财富中心】业主接房流转表》、《不动产更正登记通知书》、《四川省增值税普通发票》、印花税及契税《税收完税证明》、本院（2021）川11民初9号民事裁定书等证据及当事人陈述在案证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案中，案外人唐树春、张元容基于购买案涉商铺（非住房）提出排除执行异议，在案证据和当事人当庭陈述，能够印证案涉商铺的合同签订、交付占有、价款支付及未过户原因符合前述法定情形，故对案外人唐树春、张元容的物权期待权应予保护。综上，案外人唐树春、张元容异议理由符合法律规定，其权利能够排除执行，其异议请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 中止本院（2021）川11执保1号案对位于四川省犍为县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 雷璐娜 审 判 员 张 春 审 判 员 刘 平 二〇二一年六月九日 法官助理 刘 丹 书 记 员 王振宇 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。