贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初3692号原告：陈翠萍，女，1968年6月8日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。原告：凃桂成，男，1970年11月2日生，汉族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。二原告委托诉讼代理人：韩伟，贵州联通律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓A栋4单元612、712号。统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东，系公司执行董事。委托诉讼代理人：陈徽，男1985年2月20日生，贵州省安顺市人，系被告公司员工，代理权限：特别授权。原告陈翠萍、凃桂成与被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称“翠麓公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈翠萍、凃桂成之共同委托诉讼代理人韩伟、被告翠麓公司委托诉讼代理人陈徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈翠萍、凃桂成向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告购买的位于安顺市西秀区房屋所有权证书交付给原告；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金23152元（违约金以己付购房款总额357117元为基数按日万分之0.3计算，暂自2015年5月31日计算至2021年4月29日为23152元），2021年4月29日以后的逾期办证违约金按上述计算标准计算至房屋所有权证书交付之日止；3、判令被告向原告退还房屋面积误差款3231元；4、本案产生的全部诉讼费等由被告承担。事实及理由：2012年，原告与被告签订编号为ＣＬＹＧ4-2-11-5的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于安顺市西秀区，合同总价款为357117元，支付方式为贷款方式付款，被告应当向原告交付质量合格的房屋并于在2015年5月31日前为原告办理房屋权属登记，同时合同第二十二条约定若被告存在逾期办证行为，则应自约定办证日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金。合同签订后，原告已向被告支付全部房款。2014年8月31日，被告向原告交付房屋，但却未在2015年5月31日前按照合同约定为原告办理房屋权属登记证书，原告多次要求被告办理权属登记却未果。2018年8月7日，被告自行组织相关测绘人员，对交付给原告使用的房屋面积进行测量，经测绘结果显示，被告交付给原告的使用的房屋面积与合同约定减少0.97平方米，并向原告出具确认面积存在误差的依据，根据合同约定的房屋单价，被告应当退还原告面积误差价款3231元。原告认为，原被告签订的合同依法成立且生效，原被告双方应当遵循诚实信用的原则履行合同义务，被告在原告履行支付义务后，未如期为原告办理产权登记手续，且交付面积与合同约定面积存在误差的房屋之行为，严重损害了原告作为普通消费者的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特诉至法院提出前述请求。被告翠麓公司答辩：1、关于产权证还不具备办证要求；2、根据诉讼时效是三年，那么应从2018年6月2日计算至2021年6月2日；3、办证违约金应参照类案按日万分之0.15计算；4、我们认为不应由我方承担诉讼费。本案经本院审理后认定事实如下：2012年10月30日二原告作为买受人，与被告作为出卖人签订了编号为ＣＬＹＧ4-2-11-5的《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买其开发的坐落于安顺市开发区翠麓阳光第3、4幢2单元11层2-11-5号房，建筑面积为107.2平方米，房屋价款按套计算，该商品房总价款为357117元，付款方式为首付108117元、余款249000元以按揭方式支付，出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房，若实测面积与合同中的预测面积发生误差的，出卖人严格按照建设、规划部门批准的施工图纸尺寸进行施工，如交付时房屋建筑面积有差异，按照房产部门测绘机构测绘的建筑面积为准，据实结算，多退少补。合同第八章房屋登记中约定，出卖人负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理初始登记所需费用，由买受人承担；出卖人承诺取得初始登记后，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料；出卖人不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的佰分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（3）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期存款利率支付利息，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金，（3）退房按第一项处理，不退房按第二项处理。合同签订当天，二原告向被告支付了首付款108117元、四通费5600元、维修基金6968元、代办费852元，2012年12月5日二原告向原安顺市商业银行贷款249000元用于支付购房尾款。案涉房屋于2014年8月31日交付二原告。2018年8月7日被告翠麓公司与原告陈翠萍就案涉翠麓阳光小区4-2-11-5号房进行面积结算，被告应向二原告退还购房款3231元。因交房至今被告一直未为二原告办理房屋产权证，亦未按面积差结算退还购房款，致成本案诉讼。以上事实有原、被告的陈述及原告方提交的（起诉方证据）二原告身份证复印件、被告公司企业信息查询打印件、《商品房买卖合同》复印件、收据复印件4张、《个人购房借款/担保合同》复印件、借款借据复印件、面积差结算单复印件，以及被告方提交的（应诉方证据）公司营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件等证据及当事人陈述在案卷佐证，并经庭审质证、认证，本院予以采信。本院认为：原告陈翠萍、凃桂成与被告翠麓公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应该按该合同的约定履行各自的义务。因案涉房屋暂不具备办理产权证的条件，故对二原告诉请要求被告向其交付房屋所有权证书的请求，本院暂不予支持，待案涉房屋具备办证条件后，二原告可另行主张权利。关于二原告诉请要求被告支付逾期办证违约金，因被告已超过合同约定的办理转移登记时间仍未履行此义务，故二原告向被告主张逾期办证违约金的诉请本院予以支持，但被告翠麓公司认为合同约定的逾期办证违约金过高，请求法院进行调整，并主张逾期办证违约金存在诉讼时效问题。本院认为本案被告的违约行为是迟延办理转移登记，案涉房屋系已交付原告居住使用的，买受人购房的行为应是满足居住所需，被告的违约行为并未对二原告的居住权造成损害，因此从制裁违约和利益平衡原则出发，同意被告申请调减违约金的意见，酌情将逾期办理房屋转移登记违约金的计算标准调整为按每日万分之0.15计算。关于被告提出的诉讼时效问题，本院认为当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，对每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，被告对诉讼时效的抗辩意见成立，原告主张的逾期办证违约金本院支持从原告向本院提起诉讼之日（2021年4月28日）的三年前即2018年4月28日起开始计算。综上，截至原告向本院提起诉讼时的逾期办证违约金计算为：357117元×0.000015×365天×3年=5866元，2021年4月29日起至被告翠麓公司交付案涉房屋不动产权证书之日期间的逾期办证违约金，以二原告已交付购房款357117元为基数，按日万分之0.15计付，对二原告主张超出此金额的逾期办证违约金不予支持。关于二原告主张被告退还因面积差多缴纳的购房款3231元，因原、被告已就案涉房屋的面积差及应退的购房款进行了核算，是双方当事人的真实意思表示，被告同意退还，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内向原告陈翠萍、凃桂成支付从2018年4月28日起至2021年4月28日止的逾期办证违约金人民币5866元，2021年4月29日起至被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司向原告陈翠萍、凃桂成交付案涉房屋不动产权证书之日止的逾期办证违约金，以人民币357117元为基数，按每日万分之0.15的标准计付；二、限被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告陈翠萍、凃桂成购房款人民币3231元；三、驳回原告陈翠萍、凃桂成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币510元，减半收取人民币255元，由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期限届满两年内，向本院申请强制执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255.00元，由安顺翠麓房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审 判 员  邓 芸二〇二一年六月十一日法官助理  姜雅琪书 记 员  韩开亮