广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11624号上诉人（原审原告）：陈述亮，男，1980年10月6日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄增城，广东宏港律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州茶阳酒店管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区北京路238号1407房。法定代表人：赖少荣。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾庆文，男，1981年8月5日出生，汉族，户籍住址：广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。上诉人广州茶阳酒店管理有限公司（下简称茶阳公司）、陈述亮因与被上诉人曾庆文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈述亮上诉请求判令：1.撤销原审判决第三、四项，改判为：（1）茶阳公司、曾庆文向陈述亮支付租金(从2020年1月1日起至2020年1月6日止，每月按8300元计)及逾期付款违约金(自2020年1月7日起至实际付清上述所欠租金之日止，以上述所欠租金总额为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)以及房屋使用费(自2020年1月7日起至实际判决生效之日止，按每月8300元计算)；（2）茶阳公司、曾庆文赔偿陈述亮因其违约而造成的经济损失35940元(其中包括陈述亮无法享受合同约定每年5天免房及15天交还房屋的使用权，以涉案房屋每月租金8300元计算，从2013年起计算至起诉之日共6年共120天即33200元，剩余2740元为由于茶阳公司原因两次未按约交还房屋而导致陈述亮的误工费)；2.本案一、二审诉讼费用由茶阳公司、曾庆文承担。事实与理由如下：一、双方于2020年1月6日、7日两次现场办理交接未能成功，系因曾庆文的过错及原因所致，陈述亮已就此提供证据予以证明。其一，陈述亮提交的证人证言及北京街派出所的警情记录等证据可以证明，2020年1月6日未完成交房的原因在于茶阳公司将房屋提供给旅客入住，故过错责任在于茶阳公司。其二，陈述亮提交的录音录像(包括录音记录)、告知函和情况说明函等证据可以证明，2020年1月7日未完成交接的原因在于茶阳公司、拒不按合同约定方式办理交接房屋和退还押金的手续，并非因陈述亮要求将免房抵扣现金、拒不收房而导致。其三，根据合同约定及法律规定，租赁合同期满或合同解除时，茶阳公司作为承租人负有举证证明其已积极、严格地履行交还房屋的义务，或者证明因出租人陈述亮怠于履行而导致交房不成，否则应承担举证不能的不利后果，但茶阳公司未履行该项义务。相反，陈述亮已提交相关证据证明茶阳公司拒不按合同约定方式办理交接房屋和退还押金，拒不严格履行交房义务而导致交房不成；二、原审判决认定涉案房屋自2020年1月7日起不具备作为酒店公寓使用的功能，酌情确定茶阳公司参照合同约定的租金标准的50％计付房屋使用费，系认定事实和适用法律错误。其一，茶阳公司未履行交还房屋义务，导致陈述亮对房屋无法行使占有、使用、收益等权能，陈述亮遭受的租金收益减损损失应参照涉案房屋租金标准全额计算。其二，原审法院采纳物业管理中心的片面陈述，错误认定涉案房屋于2020年1月7日接到陈述亮通知关闭水闸至今未重开水闸，错误认定涉案房屋自2020年1月7日起不具备作为酒店公寓使用的功能。第一，陈述亮虽于2020年1月7日早上9时通知管理处为检修房间关闭水闸，但其后又在11时45分再次致电管理处开水闸，该事实与陈述亮提交的录音录像、手机通话记录证据相印证。第二，物业管理中心并未记录陈述亮11时55分致电并要求开水闸的事实。第三，原审法院不能以涉案房屋不具备作为酒店公寓使用的功能减半计算房屋占有使用费；三、原审判决以合同未约定及现有证据未证实陈述亮有按约定提出请求为由，驳回陈述亮要求茶阳公司赔偿因未履行提供免房使用、未交还房屋10天使用权及两次收房不成的误工费等经济损失的诉请，系认定事实和适用法律错误。本案现有证据证明，陈述亮在租赁期间有多次向茶阳公司要求提供房间入住，茶阳公司未免费提供，反而按酒店房费标准向陈述亮收取费用。依照我国《合同法》第一百零七条的规定，陈述亮有权就茶阳公司未履行提供免房义务的违约行为向其主张赔偿损失的权利。陈述亮主张参照茶阳公司收取房费的标准计算损失，属于损失的计算方法，原审法院不认同该计算方法，陈述亮要求调整为参照涉案房屋租金标准计算；四、曾庆文虽是茶阳公司的股东及法定代表人，但其在向陈述亮承租涉案房屋时系以个人而非茶阳公司的名义承租并签订合同，故曾庆文与茶阳公司应共同承担相关法律责任。茶阳公司答辩称：答辩意见与上诉意见一致。另，从双方的微信聊天记录来看，陈述亮一直不配合办理房屋的交接手续，茶阳公司已邮寄房屋钥匙给陈述亮，并预留联系电话。同时，陈述亮还于2020年1月7号对涉案房屋断水断电，导致涉案房屋无法使用，故茶阳公司不应承担占用费。茶阳公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持茶阳公司的全部诉讼请求；2.由陈述亮承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、茶阳公司在2019年12月26日通过微信正式书面通知陈述亮于2020年1月1日解除不定期租赁合同关系。合同解除后,茶阳公司腾空房屋并多次通知陈述亮按照合同约定验收房屋完成交房手续。原审法院未认定该部分事实，属于认定事实不清；二、陈述亮在收到茶阳公司多次收房通知后仍拒绝验收房屋，严重违反《房屋租赁合同》的约定。因陈述亮拒不配合的行为导致茶阳公司无法完成返还房屋的约定程序，增加了茶阳公司看管房屋的义务；三、涉案房屋于2020年1月7日起被关闭水闸，客观上丧失了正常居住使用的功能，更无法作为公寓酒店出租使用。在此情况下，原审仍判决茶阳公司承担50％的占有使用费，明显对茶阳公司不公平；四、在茶阳公司腾空房屋、多次通知收房并邮寄钥匙的情况下，陈述亮怠于行使其权利，应视为茶阳公司已履行返还房屋的合同义务；五、在陈述亮不予配合的情况下，茶阳公司穷尽办法，依然无法及时止损。2020年2月24日，茶阳公司向陈述亮邮寄涉案房屋钥匙。2020年3月9日，茶阳公司通过《律师函》通知陈述亮解除涉案合同，收回房屋。2020年3月20日，茶阳公司向法院起诉，陈述亮依然拒绝收房。陈述亮拒绝收回房屋的行为属于恶意扩大损失，其应自行承担该部分损失。陈述亮答辩称：其一，茶阳公司上诉主张其于2019年12月26日通过微信通知解除租赁合同，与事实不符。原审认定双方租赁关系于2020年1月6日解除。其二，茶阳公司主张未交房是因陈述亮拒绝验收房屋所致，也与事实不符。2020年1月7日的现场录像、陈述亮发出的告知函和情况说明函等证据足以证明，陈述亮积极配合办理收房手续，但因曾庆文的代理人刘孝辉提出陈述亮先退押金或将押金与交房交由第三方处理的要求不符合合同约定与法律规定，陈述亮对此不同意，曾庆文不交还房屋，导致交房不成，过错在于茶阳公司。其三，茶阳公司通过邮寄钥匙的方式交房，也不符合合同约定及交易习惯，且其邮寄的地址并非陈述亮的住所地或租赁合同所预留的送达地址，故原审法院未采纳茶阳公司的该项主张正确。其四，茶阳公司主张其穷尽办法与事实不符。根据茶阳公司在原审中的陈述，其认为双方租赁关系已于2020年1月1日解除，故其对涉案房屋采取放任不理的态度。茶阳公司在2020年1月7日将涉案房屋提供给旅客入住，此后茶阳公司未积极与陈述亮协商交房事宜。为避免损失进一步扩大，陈述亮多方与其沟通，双方于2020年10月31日按原租赁合同清单对屋内家私、家电设备进行验收，并办理交房手续，但茶阳公司作为使用人仍未结清相关的管理费、水电费用。由此可见，茶阳公司并未穷尽方法积极履行交房义务。被上诉人曾庆文答辩称：同意茶阳公司的上诉及答辩意见。陈述亮于2020年6月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认陈述亮与茶阳公司、曾庆文就广州市越秀区北京路238号2321房的房屋租赁合同关系已于2020年1月6日解除；2.茶阳公司、曾庆文立即将广州市越秀区北京路2321房腾空交还给陈述亮；3.茶阳公司、曾庆文共同向陈述亮支付广州市越秀区北京路238号2321房从2020年1月1日至2020年1月6日止的房屋租金1660元（按每月8300元计算）及其滞纳金（从2020年1月7日起至上述租金实际付清之日止，以所欠租金为基数，按每天百分之一计算）；4.茶阳公司、曾庆文共同向陈述亮支付广州市越秀区北京路238号2321房自2020年1月7日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（参照涉案房屋所在大楼其他同类型单元每月租金11000元计算）；5.茶阳公司、曾庆文共同赔偿陈述亮因其违约而造成的经济损失62740元（其中包括陈述亮无法享受合同约定每年5天免房及15天交还房屋的使用权，以上述时间其经营房屋的平均房费500元/天计算，从2013年起计算至陈述亮起诉之日一共是6年共120天即60000元；剩余2740元是由于其原因两次未按约交还房屋导致陈述亮无法收回房屋的误工费）。原审法院经审理查明，广州市越秀区北京路238号2321房为登记于陈述亮及案外人王旋琼名下共同共有的房产，建筑面积81.26平方米，规划用途为办公。2013年9月7日，陈述亮（甲方）与广州嘻哈酒店管理有限公司（下简称嘻哈公司）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金8300元；甲方将产权属于自己的房屋出租给乙方作短期租赁用途，并授权乙方对该房租进行日常的管理和维护同时乙方有权转租给第三方作商业办公、住房使用；合同签定当日，乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金15000元，租赁期满或合同解除后如无其余欠款，甲方须在合同期满后三个工作日内将房屋租赁保证金应如数返还乙方，逾期退还的，每逾期一天，乙方有权向甲方收取应退保证金总额的百分之一作违约金；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回；乙方向甲方每年提供5个免房使用，但需提前2天向乙方申请(广交会除外)，春节前后共10天乙方将房间的使用权交还甲方使用，期间水电、物管、宽带和房租甲方负责，乙方可为甲方清洁三次等。2016年5月30日，陈述亮与茶阳公司签署《补充更新协议》，载明：由于原嘻哈酒店与业主陈述亮合约到期，现由茶阳公司续约承租，原所有条款不变，承租期由2016年6月1日至2018年5月30日止，为期二年，房屋为北京路238号2321房与2303房。曾庆文在该协议落款空白处签名。上述协议签订后，陈述亮将涉案房屋交由茶阳公司使用。茶阳公司按合同约定的标准向陈述亮交纳租金至2019年12月31日止。2020年1月6日、7日，陈述亮、茶阳公司前往涉案房屋办理交接手续，未果。2020年1月7日，陈述亮通过邮政特快专递方式向曾庆文及茶阳公司位于广州市越秀区北京路238号1407房、1507房、及广东省大埔县茶阳镇广陵村半坑的地址邮寄发出《告知函》（EMS快递单号：1052558393834、1052558377934、1052558378234）称：你我双方《房屋租赁合同》的租赁期限早已届满，因你方继续租赁使用房屋，双方构成不定期租赁合同关系。你方于2020年1月6日通知我方解约，现告知你方上述房屋租赁合同已于2020年1月6日解除，由于你方拒不交房，现告知你方如下:请你方于2020年1月7日前向我方交还上述房屋并结清2020年1月6日相关的租金、水电、管理费及其他费用；如果你方不能在2020年1月7日前相交还房屋的，根据2321房现市场月租金为11000元、2303房现市场月租金为8500元之情况，我方将自2020年1月7日起按上述标准计收房屋占有使用费和滞纳金直至你方实际交房为止；如你方拒不按上述通知执行的，我方将随时向你方收回房屋并依法追讨欠付的租金、房屋占有使用费及其他相关费用，一切法律后果由你方负责。2020年2月17日，茶阳公司通过邮政特快专递方式向陈述亮位于广州市越秀区北京路147-149号1201房的地址发出的《关于解除租赁合同的通知》（EMS快递单号：1052692254434，该邮件因查无此人被退回），其中载明：我司承租你房产位于广州市越秀区北京路238号2321房与2303房，签订合同在2018年5月30日合同期已满，双方一直保持良好的沟通谈续约合同事宜……在2019年12月24日15:20你到我司协商续签，你坚持要涨租金我司无法承担高额的租金所以当时就向你提出租不起，在租不起的情况下我司只能解除合同，你说你不接受解除合同，这是无理由的借口，况且合同期限已满，难道租金由房东说多少就多少还不给解除，这种强买强卖的行为我司不能接受……因租金预交到2019年12月31日我司已将房间空置协商，直至2020年1月6日你过来交接你却以我司给你每年可免费入住5天你未享受要折回现金为由不肯退还25000元押金，这荒唐的理由我司不认可当场就已报警协调，多次协调无果你即以业主身份向物业管理致电关停了水阀，从此之后我司再也无使用过房间。约好第二天再次协商，但你还是坚持不退还押金25000元来交接，导致当天又无法办理交接。在2019年12月24日双方面谈时已口头告知你解除合约，我司再次书面通知你决定于2020年1月1日正式解除合约，之后所产生的物业管理一切费用与租金我公司不再承担，在你收到此函5天内前来大厦办理解除租赁合同手续并且退还押金，如未在此期限内办理交接我司将锁匙寄回你，则视为完成交接手续，否则后果一切由业主承担等。陈述亮表示其没有收到该通知，联系地址并非陈述亮的地址亦非陈述亮所有的物业。原审过程中，陈述亮为证明其主张，还提供如下证据：1.证人龚某的证人证言；2.载有视频、录音的光盘及相关对话的文字记录；3.涉案2321房2020年6月的缴费通知单及用电抄表记录表；4.陈述亮使用移动电话的通话记录；5.陈述亮与曾庆文的微信聊天记录截图若干页。茶阳公司、曾庆文质证称：对证据1的真实性不予确认，证人应当出庭作证；对证据2的真实性不予确认。录音部分不能证实是在现场录制，且录音分为多段，并有篡改；对证据3的真实性不予确认。缴费通知单中记录的水费使用量一直为0，也证实房屋无法使用，茶阳公司实际上也未使用房屋；证据4不能证实陈述亮要求将涉案房屋恢复供水，且证据3证实水费使用量一直为0，也证实陈述亮未将房屋恢复供水；对证据5的真实性予以确认。聊天记录载明陈述亮一直是当天要求拿房，且陈述亮没有提交免费房使用的聊天记录。即使陈述亮没有在合同期内免房使用，也不能折抵现金，同时陈述亮不能在广交会期间享受免房使用。如果陈述亮需要在春节期间使用房屋，可以向茶阳公司提出申请，但陈述亮从未就春节期间使用房屋向茶阳公司提出过申请，按照合同约定，是陈述亮不需要使用，该部分也不能折抵现金。茶阳公司为证明其主张，提供如下证据：1.曾庆文与陈述亮的微信聊天记录截图若干页，其中曾庆文于2019年12月26日14:04称：大哥，1号2间房交接回给你，我们是很想租你的房，租金高租不起，抱歉！中介到14楼找刘经理136××××7496。陈述亮回复：找人看合适，有需要就交了。曾庆文回复：有人需要就1号交接，谢谢你。2019年12月30日19：52曾庆文称：陈总，明天我有事没在公司，一切交接由我股东刘先生负责，刘先生明天下午4点已在公司他可以代表我公司的一切决定，我公司还是很期望能与陈总好好协商圆满解决，租与不租陈总给多几个方案让公司选择一起商讨等。陈述亮回复：明天没有时间，一切微信协商即可。2019年12月30日曾庆文向陈述亮发出微信称：陈总，您给方案，因为我开的条件您都不满意。短期租到明年也没问题，长期租是什么条件说出来商量。陈述亮回复：农历新年后提前配合看房，双方合适时间交房即可。曾庆文回复：那我提个建议到6月1号交接可以吗？1月10号到20日免费给陈总入住。陈述亮回复：按合同规约。曾庆文称：合同是没折现的，我是有诚意的协商。2020年1月5日曾庆文向陈述亮发出微信称：陈总，您好！什么时候有空？什么条件能签约？谢谢！陈述亮回复：交代好前台，配合好看房，否则后果自负。2020年1月6日曾庆文发出微信称：今天开始停用房间，等陈总过来办理交接手续。陈述亮回复称：现在交接我方不同意；2.刘孝辉于2020年2月24日向陈述亮位于广州市越秀区北京路147-149号1201房的地址邮寄物品的详情单（EMS快递单号：1052692255834），其中载明内件品名为2303、2321钥匙。茶阳公司表示陈述亮已签收该邮件，但未能提供证据证明。陈述亮质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，但不同意茶阳公司的证明内容。该证据证明，2019年12月底至2020年1月6日期间，双方聊天内容主要为洽谈续租事宜。从聊天记录可见，曾庆文在2019年12月30日及2020年1月3日提出欲与陈述亮续租至2020年6月份，该情况与茶阳公司主张其于2019年12月24日通知陈述亮于2020年1月1日解除合同相矛盾，其上述主张是没有证据佐证。双方是在2020年1月6日才解除合同；对证据2，陈述亮没有收到，联系地址并非陈述亮的地址，也非陈述亮所有的物业，亦非陈述亮的法定住所地或合同约定的联系地址。茶阳公司以邮件方式交还钥匙也并非合同约定的交房方式，应当结清费用再进行交房。关于2020年1月6日双方未能办理房屋交接手续的原因，陈述亮陈述：当天涉案房屋已有旅客入住，该原因已由茶阳公司在当日出具的书面委托书中有反映，其借口为不能亲自过来办理退房，实际上最后因为房屋有他人使用的情况，所以不能办理交接手续。对于茶阳公司退押金的要求，根据合同约定，在合同届满时双方应办理交房手续，陈述亮进行房屋验收、理清茶阳公司是否有损害家私家电、是否有未结清水电费、管理费等并结清相关费用后，在没有其他欠款情况下3个工作日内退回押金，因为押金正是用于承租人履行交还房屋和结清房租及相关费用的担保保证，所以不存在陈述亮拒收房屋的情形。对于免房使用问题，由于茶阳公司长期不按合同约定提供免房，导致陈述亮须向茶阳公司支付房费才能使用房屋，必然给陈述亮造成经济损失，陈述亮在相关费用结算时，向茶阳公司提出关于免费入住的赔偿是合理合法的。陈述亮由始至终是同意在结清费用后办理退房手续的，并没有以免房问题为由拒绝交接房屋。当天由于陈述亮坚持要收房，茶阳公司不同意，双方起了争执，茶阳公司还报了警，民警到场协调，建议双方第二天继续办理交房。茶阳公司则陈述：不确认陈述亮所述的1月6日当天仍有客人入住的情况，当时房屋已经腾空可以交还给陈述亮，茶阳公司要求陈述亮退还押金同时交接房屋，但陈述亮要求抵扣每年5日的免费入住费用，茶阳公司不同意，双方才起了争执，后陈述亮亦离场，最后也没有验收房屋。此后，双方于次日再次到现场办理交接手续。茶阳公司陈述：当天陈述亮要求物业管理公司停水，且提出6年租期内每年5日免费入住的费用抵扣问题，茶阳公司不同意，陈述亮没有办理交房手续便离开。陈述亮则表示：陈述亮在租赁期间数次向茶阳公司提出免费房的要求，但茶阳公司一直以客满或要求付费为由予以拒绝，陈述亮此前已经多次向茶阳公司支付房费，由于茶阳公司原因导致陈述亮遭受经济损失。在双方解除合同结算时，陈述亮有权就茶阳公司违约导致陈述亮所受经济损失进行合理主张，对于损失的赔偿属于租赁合同项下债权利益，陈述亮要求结算合情合理，且陈述亮的主张并不妨碍双方办理交房手续。本案审理期间，原审法院根据案件具体情况，向位于广州市越秀区北京路238号8楼的金润铂宫物业管理中心调查取证，了解涉案2303、2321房的水、电使用情况。该中心工作人员表示，该中心于2020年1月7日收到2303、2321房业主以房间检修为由而关闭水闸的要求，故物业工作人员关闭了该两房间的水闸，此后，物业公司没有收到业主重开水闸的通知。至于用电，上述两房间一直没有断电，业主也没有要求断电。该中心工作人员提供了2020年1月7日的《前台交接班记录》及《2019年金润铂宫入驻房间剩余电表记录表》、《2020年金润铂宫入驻房间剩余电表记录表》，其中《前台交接班记录》中值班记录一栏载明2303、2321房开电，业主要求关水闸（房间检修），已通知龙跟进。《2019年金润铂宫入驻房间剩余电表记录表》及《2020年金润铂宫入驻房间剩余电表记录表》载明232房2020年1月30日剩余电量为365度，自2020年2月10日起至2020年8月10日期间的剩余电量均364度。2321房2020年1月20日剩余电量为282度，自2020年1月30日起至2020年8月10日期间的剩余电量均234度。陈述亮对此认为，《前台交接班记录》中登记的值班时间是9点到下午点17点30分，其中要求检修停水的登记是当天值班一早9点的时候。陈述亮当天上午致电管理处要求停水、房屋抢修，管理处回复水房是开着的，要自己去关。事实上，陈述亮没有去关，管理处也没有去关。中午当天因为没有收房成功，后来陈述亮致电管理处，通知管理处恢复供水，管理处回复没有关水。对此陈述亮亦提供了1月7日11点55分陈述亮致电62618860的通话记录予以证明。管理处可能没有将后面的通话内容要求恢复供水登记在里面。故该证据不能证明涉案房屋被停水停电。实际上茶阳公司1月8日及之后仍将房屋正常开给旅客入住，充分说明房屋是正常供水供电状态，否则无法居住。对用电记录，陈述亮不予采信，水电是充值的，并不是一户一表直接对应自来水公司和供电局，没有可信性。期间存在漏登记或不登记的情形。而且陈述亮曾经到管理处交涉，管理处明显偏向茶阳公司，因此与陈述亮产生了冲突口角。而在之前与茶阳公司谈判过程中，茶阳公司曾威胁陈述亮的房屋在这边处理不妥休想出去，茶阳公司与物业是一起的，以后会有很多麻烦。而事实上，陈述亮也因其他房屋的租客延迟2个月未交管理费，陈述亮代租客补交管理费不满足物业无理追缴延迟缴纳管理费的违约金而被非法强行停水停电，最终迫于无奈陈述亮缴纳超过本金的违约金，才恢复水电。双方关系非常恶劣。用电记录表均可以显示涉案房屋均是由茶阳酒店在承租使用。根据合同约定，茶阳公司未结清相关管理费、水费，也无权要求退还押金。故在双方2020年1月7日及之后因茶阳公司要求退还押金导致双方未能完成收房，该责任在于茶阳公司。茶阳公司、曾庆文对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。原审法院认为，陈述亮与茶阳公司在平等自愿基础上签订的上述《补充更新协议》，其中约定原嘻哈酒店与陈述亮合约到期，由茶阳公司续约承租，原所有条款不变，故上述嘻哈酒店与陈述亮签订的《房屋租赁合同》中除租赁期限以外的其他条款均对陈述亮与茶阳公司具有约束力，因此，上述《补充更新协议》及《房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约履行。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签合同，茶阳公司继续使用涉案房屋，陈述亮继续收取租金，双方构成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。曾庆文虽于微信中数次向陈述亮提出不再承租涉案的广州市越秀区北京路238号2321房，并与陈述亮约时间交接房屋，但双方实际并未在茶阳公司约定时间内交接房屋。此后，陈述亮、茶阳公司于2020年1月6日到达涉案房屋现场欲办理交接手续，可见双方于该日达成解除合同的合意。故陈述亮主张双方不定期租赁关系于2020年1月6日解除合法有理，予以支持。此后，双方于2020年1月6日前往现场交接涉案房屋未果，就未能交接房屋的原因，陈述亮、茶阳公司均只有口头陈述，未能提供切实证据证明。合同解除后，茶阳公司作为承租人，负有按照合同的约定交还房屋的义务，而现茶阳公司并未能提供证据证明涉案房屋于2020年1月6日已具备交还给陈述亮的条件。茶阳公司主张其于2020年2月24日将涉案房屋钥匙通过快递方式邮寄给陈述亮，但该快递的邮寄地址并非合同约定的陈述亮的联系地址或陈述亮所有房屋的地址；而且，现有证据未能表明上述邮件已由陈述亮签收；邮寄钥匙亦并非合同约定的交还房屋的方式，故对茶阳公司认为涉案房屋已于2020年2月24日交还给陈述亮的主张，不予接纳。另外，从调查取证的情况来看，物业管理中心于2020年1月7日接到陈述亮通知关闭水闸后至今未重开水闸，结合涉案房屋自2020年2月10日起至2020年8月10日期间的用电量未发生变化，据此，认定涉案房屋自2020年1月7日起不具备作为酒店公寓使用的功能，而因茶阳公司未向陈述亮实际交还涉案房屋，陈述亮现要求茶阳公司腾空交还涉案房屋的诉讼请求合法有理，予以支持；至于房屋使用费，根据本案实际情况，酌情确定茶阳公司应参照合同约定的租金标准的50%向陈述亮计付自2020年1月7日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费；2020年1月1日至2020年1月6日期间的租金应按原约定标准计收，并应计付逾期付款违约金。鉴于茶阳公司认为双方合同于2020年1月1日解除，故不同意向陈述亮支付该期间的租金，应视为对陈述亮主张该逾期付款违约金的标准亦持有异议，故结合本案具体情况，酌情调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于陈述亮要求茶阳公司赔偿免房使用、因未交还房屋10天使用权及因两次未能收回房屋产生的误工费等经济损失的诉讼请求，因上述合同未有陈述亮在未享受每年5天免房使用权及每年10天房屋使用权可折现的约定，且现有证据并未能证实陈述亮依照合同约定向茶阳公司提出免房使用权及10天房屋使用权的请求，另外，陈述亮亦未提供相关证据证明其所主张误工费的数额等情况，故陈述亮上述诉讼请求依据不足，不予支持。至于陈述亮主张曾庆文为涉案房屋共同承租人并据此要求曾庆文承担本案责任的诉讼请求，原审法院认为，上述《补充更新协议》明确约定涉案房屋由茶阳公司续约承租，曾庆文在该协议落款处签名并不能当然认定其为涉案房屋的承租人，故陈述亮该项请求缺乏依据，对此不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，于2020年12月21日判决如下：一、确认陈述亮与广州茶阳酒店管理有限公司就广州市越秀区北京路238号2321房的租赁合同关系于2020年1月6日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州茶阳酒店管理有限公司应将广州市越秀区北京路238号2321房腾空交还给陈述亮；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州茶阳酒店管理有限公司应向陈述亮支付租金（从2020年1月1日起至2020年1月6日止，每月按8300元计）、逾期付款违约金（自2020年1月7日起至广州茶阳酒店管理有限公司实际付清上述所欠租金之日止，以上述所欠租金总额为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）以及房屋使用费（自2020年1月7日起至本判决发生法律效力之日止，每月按8300元×50%计算）。自本判决发生法律效力之次日起的使用费，广州茶阳酒店管理有限公司应参照每月8300元×50%的标准逐月向陈述亮计付至实际交还房屋之日止；四、驳回陈述亮的其他诉讼请求。本案受理费3568元，由陈述亮负担2544.8元，广州茶阳酒店管理有限公司负担1023.2元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，茶阳公司与陈述亮一致确认，陈述亮已于2020年10月31日收回涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，茶阳公司与陈述亮之间的租赁合同关系应于何时解除；其二，茶阳公司是否应向陈述亮支付2020年1月1日至1月6日期间的租金及逾期交租违约金；其三，茶阳公司是否应向陈述亮支付2020年1月7日起的房屋使用费，使用费标准应如何计算；其四，茶阳公司是否应向陈述亮赔偿经济损失；其五，曾庆文是否应与茶阳公司承担连带责任。关于争议焦点一。双方签订的《补充更新协议》约定的租期至2018年5月30日届满后，茶阳公司继续使用涉案房屋，陈述亮继续收取租金，双方之间成立不定期租赁关系。从双方提交的微信聊天记录等证据可以反映，茶阳公司虽曾通过曾庆文在2019年12月期间向陈述亮提出不再承租涉案房屋，但随后又与陈述亮继续协商续租事宜，在协商不成的情况下，双方才约定于2020年1月6日办理交房手续。故此，陈述亮诉请确认双方之间的租赁关系于2020年1月6日解除合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。茶阳公司以其已于2019年12月26日通过微信通知陈述亮解除为由，上诉认为双方之间租赁关系应于2020年1月1日解除，理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。如前述，双方租赁关系至2020年1月6日解除，而茶阳公司自2020年1月1日开始即未再向陈述亮支付租金，也未将涉案房屋交还陈述亮。故此，陈述亮诉请茶阳公司向其支付2020年1月1日至6日的租金及相应的逾期交租违约金符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。茶阳公司以《房屋租赁合同》已于2020年1月1日解除，且陈述亮拒绝收房为由，上诉认为其无需向陈述亮支付欠租及违约金，缺乏依据，本院不予采纳。关于争议焦点三。在租赁关系解除后，茶阳公司作为承租人应促成房屋具备约定交还条件并及时履行交还义务，陈述亮作为出租人亦应履行相应协助义务积极配合接收房屋。而依据本案已查明的事实及双方陈述，自2020年1月6日起，双方一直就交房与租赁保证金退还及免房损失赔偿等事项的办理顺序问题产生争议，导致双方迟延至2020年10月31日才办理交房手续。在此过程中，双方均未充分举证证明已履行己方义务，亦未举证证明未能交接系单独可归责于对方原因所致。在此情况下，原审酌情确定合同解除后至实际交房之日止的房屋使用费由茶阳公司与陈述亮按原合同约定的租金标准各负担50%，处理并无不当，可予维持。综上，无论是茶阳公司以陈述亮拒绝收房且涉案房屋在2020年1月7日起丧失公寓酒店使用功能为由，上诉认为其无需支付房屋使用费，还是陈述亮以茶阳公司拒绝交房为由，上诉认为茶阳公司应全额承担2020年1月7日起的房屋使用费，均缺乏充分理据，本院均不予采纳。关于争议焦点四。陈述亮以茶阳公司未按合同约定提供每年5天免房及15日交还房屋使用权，且两次交接不成导致陈述亮产生误工费损失为由，诉请茶阳公司赔偿经济损失，但陈述亮未充分举证证明其依合同约定向茶阳公司提出免房及交还房屋使用权的要求而遭茶阳公司拒绝，也未充分举证证明其因此而遭受的损失金额，且现有证据也不足以证明双方在2020年1月6日及7日两次未交接成功系可单独归责于茶阳公司的原因所致，故陈述亮的该项诉请缺乏充分事实根据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。关于争议焦点五。与陈述亮签订租赁合同建立租赁关系的主体系茶阳公司，无证据反映曾庆文与陈述亮已达成曾庆文以承租人身份加入该租赁关系的合意，也无证据反映曾庆文曾以承租人的身份履行租赁合同项下的承租人义务，故陈述亮诉请曾庆文与茶阳公司在本案中共同承担承租人责任缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，亦应予维持。另，鉴于双方一致确认已于2020年10月31日办理房屋交接手续，原审判决第二项无需再执行，相应地，原审判决第三项确定的房屋使用费应计至该日止。经核算，茶阳公司应付陈述亮2020年1月1日至1月6日的租金为1606元，房屋使用费金额为40697元[8300元/月×（25/31+9）月×50%]。综上所述，上诉人陈述亮与茶阳公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当。鉴于二审中出现新情况，本院据实对原审判决作相应变更。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24662号民事判决第一项、第四项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24662号民事判决第二项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24662号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州茶阳酒店管理有限公司向陈述亮支付租金1606元、逾期付款违约金（自2020年1月7日起至广州茶阳酒店管理有限公司实际付清上述所欠租金之日止，以1606元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）以及房屋使用费40697元。本案二审案件受理费3568元，由上诉人陈述亮负担2544.8元，广州茶阳酒店管理有限公司负担1023.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  邓 颖审判员  李光华二〇二一年六月二十五日法官助理王文杰书记员唐颖琪