贵州省贵定县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2723民初955号原告：王大勇，男，汉族，1982年1月6日生，贵州省贵定县人，住贵定县。委托诉讼代理人：班忠明，贵州向君律师事务所律师。被告：贵定县昌盛小城镇置业有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县昌明镇四号路，统一社会信用代码91522723073876265W。法定代表人：易刃，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨和兴，男，汉族，1983年9月16日生，贵州省贵阳市云岩区人，住贵阳市云岩区，系该公司员工。原告王大勇与被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司（以下简称“贵定昌盛置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，于同年5月26日公开开庭进行了审理，原告王大勇及其特别授权委托诉讼代理人班忠明到庭参加诉讼，被告贵定昌盛公司一般授权委托诉讼代理人杨和兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王大勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋产权转移登记违约金，以636985元为基数按照日利率万分之零点五计算，自2018年6月1日起至被告实际交付原告办理不动产权证文书时止，至2020年12月31日共计30个月违约金共计28664元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告（买受人）与被告（出卖人）于2018年5月10日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢1层1-34号商品房，建筑面积55.39平方米，总价款为636985元。合同第二十二条第三项转移登记，出卖人承诺于2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告于2018年6月1日贷款已付清全部房屋价款，原告接收房屋管理至今，被告违约导致原告至今未能办理产权证，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司辩称：原告购房属实，合同已对办证的违约责任进行了约定，被告已将房屋交付原告使用。被告至今没有办理房屋的产权登记，对合同约定的违约金计算标准认可，关于违约金起算时间被告不认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第三项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。故被告承担违约金的起算时间为签订合同之日起90日后开始起算，即从2018年5月10日起90天后开始计算违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年5月10日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢1层1-34号商品房，建筑面积55.39㎡，总价款为636985元。合同对商品房基本状况、付款方式及时间、逾期交房的责任等进行了约定。合同第四章第十一条对商品房交付条件进行了约定，出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付商品房。合同第八章第二十二条约定：出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，如出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。另查明，原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告贵定昌盛公司经贵定县住房和城乡建设局许可取得了“商品房预售许可证”，预售许可证号为“2013013”，截至本案开庭时，被告未向贵定县住房和城乡建设局对合同房屋申请验收，未进行该商品房所有权的初始登记。上述事实有双方当事人陈述，原告身份证、被告营业执照及法人身份证明、《商品房买卖合同》、房屋销售专用收据、贵州省农村信用社借款借据各一份在卷为凭，并经庭审质证，符合证据真实性、合法性、关联性要素，本院予以确认。本院认为：一、被告贵定昌盛置业公司系依法成立的从事房地产开发、销售、土地开发及规划的公司法人，原告因个人需要与被告签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，本院予以确认；二、依法成立并生效的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同权利、义务。合同签订后原告依约履行了付款义务，但被告至今未办理该商品房的初始登记，被告的行为违反了双方在《商品房买卖合同》中的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，依照双方约定，被告承担违约责任的标准即以购房款636985元为基数自交付商品房90日后，即2018年8月8日起按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，为便于计算，2018年8月8日至2021年2月8日共计30个月（每月按照30天计算）共计900天，违约金共计：636985×0.5÷10000×900≈28664元，并自2021年2月9日起以636985元为基数按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第三项之规定，判决如下：被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付原告王大勇违约金二万八千六百六十四元（￥28664.00）元，并以购房款636985元为基数自2021年2月9日起，按照日利率0.005%计算违约金至被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，适用简易程序减半收取计258元，由被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务,权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  刘琴琴二〇二一年六月二十二日书记员  庞先才贵州省贵定县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2723民初955号原告：王大勇，男，汉族，1982年1月6日生，贵州省贵定县人，住贵定县。委托诉讼代理人：班忠明，贵州向君律师事务所律师。被告：贵定县昌盛小城镇置业有限公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县昌明镇四号路，统一社会信用代码91522723073876265W。法定代表人：易刃，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨和兴，男，汉族，1983年9月16日生，贵州省贵阳市云岩区人，住贵阳市云岩区，系该公司员工。原告王大勇与被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司（以下简称“贵定昌盛置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，于同年5月26日公开开庭进行了审理，原告王大勇及其特别授权委托诉讼代理人班忠明到庭参加诉讼，被告贵定昌盛公司一般授权委托诉讼代理人杨和兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王大勇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋产权转移登记违约金，以636985元为基数按照日利率万分之零点五计算，自2018年6月1日起至被告实际交付原告办理不动产权证文书时止，至2020年12月31日共计30个月违约金共计28664元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告（买受人）与被告（出卖人）于2018年5月10日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢1层1-34号商品房，建筑面积55.39平方米，总价款为636985元。合同第二十二条第三项转移登记，出卖人承诺于2015年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，原告于2018年6月1日贷款已付清全部房屋价款，原告接收房屋管理至今，被告违约导致原告至今未能办理产权证，为维护原告合法权益，向法院提起诉讼。被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司辩称：原告购房属实，合同已对办证的违约责任进行了约定，被告已将房屋交付原告使用。被告至今没有办理房屋的产权登记，对合同约定的违约金计算标准认可，关于违约金起算时间被告不认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第三项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。故被告承担违约金的起算时间为签订合同之日起90日后开始起算，即从2018年5月10日起90天后开始计算违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年5月10日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的贵定县昌明新城小城镇城市综合体第C幢1层1-34号商品房，建筑面积55.39㎡，总价款为636985元。合同对商品房基本状况、付款方式及时间、逾期交房的责任等进行了约定。合同第四章第十一条对商品房交付条件进行了约定，出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付商品房。合同第八章第二十二条约定：出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，如出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。另查明，原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告贵定昌盛公司经贵定县住房和城乡建设局许可取得了“商品房预售许可证”，预售许可证号为“2013013”，截至本案开庭时，被告未向贵定县住房和城乡建设局对合同房屋申请验收，未进行该商品房所有权的初始登记。上述事实有双方当事人陈述，原告身份证、被告营业执照及法人身份证明、《商品房买卖合同》、房屋销售专用收据、贵州省农村信用社借款借据各一份在卷为凭，并经庭审质证，符合证据真实性、合法性、关联性要素，本院予以确认。本院认为：一、被告贵定昌盛置业公司系依法成立的从事房地产开发、销售、土地开发及规划的公司法人，原告因个人需要与被告签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效，本院予以确认；二、依法成立并生效的合同对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同权利、义务。合同签订后原告依约履行了付款义务，但被告至今未办理该商品房的初始登记，被告的行为违反了双方在《商品房买卖合同》中的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，依照双方约定，被告承担违约责任的标准即以购房款636985元为基数自交付商品房90日后，即2018年8月8日起按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，为便于计算，2018年8月8日至2021年2月8日共计30个月（每月按照30天计算）共计900天，违约金共计：636985×0.5÷10000×900≈28664元，并自2021年2月9日起以636985元为基数按照日利率0.005%计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第三项之规定，判决如下：被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司自本判决生效后十日内给付原告王大勇违约金二万八千六百六十四元（￥28664.00）元，并以购房款636985元为基数自2021年2月9日起，按照日利率0.005%计算违约金至被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元，适用简易程序减半收取计258元，由被告贵定县昌盛小城镇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务,权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  刘琴琴二〇二一年六月二十二日书记员  庞先才