上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5254号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海麟格服饰有限公司，住所地上海市徐汇区罗秀路897号1幢304室。法定代表人：吴海龙，执行董事。委托诉讼代理人：李腾，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海振泱实业有限公司，住所地上海市宝山区月浦镇西街198号7幢A区1360室。法定代表人：顾佳丽，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。上诉人上海麟格服饰有限公司（以下简称麟格公司）与被上诉人上海振泱实业有限公司（以下简称振泱公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初18440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。麟格公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人麟格公司一审本诉请求，并驳回被上诉人振泱公司一审反诉请求。事实和理由：原判适用法律错误，上诉人返还租金的诉讼请求应予支持；原判认定事实不清，判决的房屋使用费过高；原判违反公平原则，被上诉人主张上诉人支付免租期房屋使用费的请求不应予以支持。振泱公司辩称，不同意麟格公司的上诉请求，请求驳回上诉、维持原判。麟格公司向一审法院起诉请求：1、确认麟格公司与振泱公司签订的《房屋租赁合同（办公专用）》无效；2、判令振泱公司返还已付租金102，900元和租赁保证金51，450元；3、判令振泱公司支付麟格公司赔偿金51，450元。振泱公司向一审法院反诉请求：1、判令麟格公司支付振泱公司2020年3月1日至2020年4月20日期间的租金28，426.71元及滞纳金（自2020年2月26日起算至2020年4月20日止为3，709.33元，以28，426.71元为基数，按每日千分之三标准，自2020年4月21日起计算至实际支付日止）；2、判令麟格公司支付振泱公司2020年3月1日至2020年4月20日期间的物业管理费4，723.91元及滞纳金（自2020年2月25日起算至2020年4月20日止为616.42元，以4，723.91元为基数，按每日千分之三标准，自2020年4月21日起计算至实际支付日止）；3、判令麟格公司支付振泱公司2019年3月至2020年4月期间的电费497.35元；4、判令麟格公司支付振泱公司2019年8月1日至2019年8月31日期间的免租期租金17，150元；5、判令麟格公司支付振泱公司违约金51，450元。后振泱公司撤回第2、3项反诉诉讼请求。一审法院认定事实如下：2019年7月8日，麟格公司（承租方、乙方）与振泱公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同（办公专用）》，约定：甲方拥有上海市徐汇区XX路XX号“XX创意园”的转租权，甲方将其中XX号楼XX单元（具体楼层、分割及单元位置、安排和数号命名均由甲方根据计划确定）租赁给乙方作为办公使用，计租建筑面积为190㎡；乙方明确涉讼房屋位于的楼层和位置、编号名称等均为甲方自行设计划分、分割和编排，系上海市徐汇区XX路XX号中的一部分，不拥有独立的房屋产权；甲方于2019年8月1日前向乙方交付涉讼房屋，租赁期自2019年9月1日起至2022年8月31日止（其中2019年8月1日至2019年8月31日为装修免租期）；2019年9月1日至2021年8月31日，月租金17，150元。租金先付后用，乙方须在2019年7月25日前向甲方支付2019年9月1日至2019年10月31日的首期租金34，300元，其后每2个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金部分的3‰支付滞纳金；在签约之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为第一年三个月的租金51，450元；乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过二十日，乙方不得以甲方可以用保证金冲抵而主张未拖欠租金，甲方可书面通知乙方解除合同，违约方应向守约方按第一年月租金的三倍支付违约金。合同还就双方的其他权利义务作了相关约定。合同签订后，双方按约履行。振泱公司于2019年7月24日将涉讼房屋交付麟格公司。麟格公司支付了租赁保证金51，450元及2019年9月至2020年2月的租金共计102，900元。但自2020年3月1日起，麟格公司未再按约支付租金等费用。2020年4月9日，麟格公司向振泱公司发送一份《工作联系函》，主要内容为：麟格公司已于2020年3月30日致函振泱公司，要求按照有关规定减免租金并提供房产证等房屋合法权属证明，但振泱公司至今未能按照上述要求履行；麟格公司认为房屋为违章建筑且有安全隐患；要求振泱公司于2020年4月13日前提供产权证等文件，否则麟格公司将于2020年4月20日之前搬离，并要求振泱公司退还租金及押金、赔偿损失。2020年4月20日，麟格公司搬离了涉讼房屋。麟格公司称，涉讼房屋系振泱公司在原有建筑空间内擅自加建的夹层，振泱公司未能提供相关报建审批手续，应属违章建筑。振泱公司称，上海市徐汇区XX路XX号原系案外人上海XX厂的厂区，权利人为案外人上海A集团）有限公司（以下简称A公司），产权登记面积为858平方米，包含两幢建筑即产证载明的XX幢及XX幢；但是A公司实际交付给振泱公司的房屋面积有6，882平方米，包括XX幢房屋；涉讼房屋系在原有建筑上加建的隔层，位于XX幢房屋内，因为原为厂房层高很高，振泱公司就重新隔层，分隔为4层，故才出现麟格公司承租的XX室，没有独立的产权登记。振泱公司提供了XX路XX号的房地产权证，产权证附记载明幢号XX，建筑面积800平方米，用途厂房，总层数2；幢号XX，建筑面积58平方米，用途厂房，总层数1。双方对涉讼房屋所处的位置并无异议。一审法院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案一审中，根据审理查明事实以及当事人陈述，涉讼房屋系在XX路XX号内部原有建筑中自行分隔加层建造，并未包括在XX路XX号的产权登记中，振泱公司亦未能提供相关行政主管部门规划许可的证明。故双方就涉讼房屋所签订的租赁合同应属无效。虽然合同无效，但麟格公司作为实际使用人仍应支付实际使用房屋期间的使用费。故振泱公司反诉要求麟格公司支付占用期间（包括免租期）的欠付租金（实为房屋使用费）的诉讼请求，具有事实及法律依据，应予支持。麟格公司要求振泱公司返还已付租金的诉讼请求，有悖于事实及法律规定，不予支持。对于麟格公司要求振泱公司支付赔偿金的诉讼请求，首先，麟格公司对于其所主张的损失未能提供证据予以证明。其次，合同中已载明涉讼房屋不拥有独立的房屋产权，麟格公司对租赁物的权属情况应属明知。麟格公司作为承租人，对租赁物的合法性等情况应尽到审慎注意义务，其在明知涉讼房屋并无产权登记的情况下仍与振泱公司签订合同，对于合同无效的后果亦负有一定过错。故一审法院对于麟格公司的该项诉讼请求不予支持。对于振泱公司要求麟格公司支付滞纳金及违约金的反诉诉讼请求，因合同无效，已无合同及法律依据，不予支持。对于保证金51，450元，合同无效后应当予以返还，振泱公司亦同意返还，故对于麟格公司的该项诉请予以支持。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2021年2月7日作出判决：一、上海麟格服饰有限公司与上海振泱实业有限公司就上海市徐汇区XX路XX号XX号楼XX单元签订的《房屋租赁合同（办公专用）》无效；二、上海振泱实业有限公司于判决生效之日起十日内返还上海麟格服饰有限公司租赁保证金51，450元；三、上海麟格服饰有限公司于判决生效之日起十日内支付上海振泱实业有限公司2020年3月1日至2020年4月20日期间的房屋使用费28，426.71元；四、上海麟格服饰有限公司于判决生效之日起十日内支付上海振泱实业有限公司免租期的房屋使用费17，150元；五、驳回上海麟格服饰有限公司的其余诉讼请求；六、驳回上海振泱实业有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2，193.50元，由上海麟格服饰有限公司负担1，645.10元，上海振泱实业有限公司负担548.40元；反诉案件受理费1，157元，由上海麟格服饰有限公司负担523元，上海振泱实业有限公司负担634元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人麟格公司（承租方、乙方）与被上诉人振泱公司（出租方、甲方）2019年7月8日签订的《房屋租赁合同（办公专用）》系双方真实意思表示。根据查明事实，本案标的房屋系在XX路XX号内部原有建筑中所自行分隔加层建造，不属于XX路XX号房屋产权登记内容，“出租人”振泱公司亦始终未能提供标的房屋相关合法规划等审批许可，本案出租标的房屋应属违章建筑，依法不得用于房屋租赁使用，双方就之建立的房屋租赁合同关系无效。无效合同项下债权、债务之清结依法适用返还原则，已使用消耗等客观不能返还者适用价值返还。查合同履行期间，麟格公司作为“承租人”占有、使用标的房屋，实际享有了基于标的房屋产生之使用利益，应支付相应实际使用费，该等费用显非上诉人所谓“违法行为获利”，而系上述无效合同后果处理中价值返还的体现，上诉相关理由依法不能成立。原判比照约定租金标准确定实际使用费用与法无悖，上诉人一、二审坚持返还已付租金，缺乏基本法律依据，本院不能采纳。关于“免租期”房屋使用费，本案租赁合同关系无效，“免租”约定条款依法亦不具有法律约束力，且本案“租约”实际履行仅为“约定”租期的四分之一，原判按上诉人实际使用期间确定价值返还标准应属合法、有据，本院予以维持。综上所述，麟格公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，827.70元，由上海麟格服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军法官助理  朱晨阳法官助理  王 力书 记 员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……