四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终376号 上诉人（原审原告）：贾宏杰，男，1973年8月13日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 被上诉人（原审被告）：资阳市中弘达投资有限公司。住所地：四川省资阳市雁江区和平北路35号2楼。 法定代表人：胡子明。 上诉人贾宏杰因与被上诉人资阳市中弘达投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贾宏杰到庭参加诉讼。被上诉人资阳市中弘达投资有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人贾宏杰上诉请求：1．撤销原审判决第一、三项；2．改判被上诉人立即为上诉人办理位于资阳市雁江区××新区××镇××村××广场××期××栋××号营业用房的房屋所有权证书（现为不动产权证）至上诉人名下；3．改判被上诉人立即向上诉人支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（违约金以总房款846726元为基数，自2019年2月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，为17597.79元；自2019年8月20日起，按全国银行间同行业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算至实际办理房屋所有权证书之日止）；4．判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1．案涉房屋所有权证（现为不动产权证）的办理系被上诉人的法定和约定的义务，属于民事争议范围，一审判决错误认定该事项属于行政管理。本案的同类案件，资阳市雁江区人民法院作出的（2020）川2002民初1789号民事判决书判决被上诉人资阳市中弘达投资有限公司将房屋过户至案件当事人名下，已执行完毕。2．一审判决自行调整违约金的计算标准和计算期限，违背了中立原则和当事人意思自治原则。一审判决将违约金按40%的标准确定，属于适用法律错误。被上诉人至今仍未将案涉房屋的不动产权属证书办理至上诉人名下，违约行为一直在持续，一审判决确定违约金的计算时间截止至2021年2月4日（庭审辩论终结时）错误。 被上诉人资阳市中弘达投资有限公司未作答辩。 上诉人贾宏杰向一审法院起诉请求：1．判令被告立即为原告办理位于资阳市雁江区××新区××镇××村××广场××期××栋××号营业用房的房屋所有权证书（即不动产权证）至原告名下；2．判令被告立即向原告交付第一项请求所列房屋的不动产销售发票；3．判令被告立即向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（违约金以总房款846726元为基数，自2019年2月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，为17597.79元，自2019年8月20日起，按全国银行间同行业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%计算至实际办理房屋所有权证书之日止，暂计算至起诉之日为49680.47元）。 一审法院认定事实：2017年3月8日原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告贾宏杰购买预售许可证资房预售证2014-2号下第3幢-1层3（F）-1-7号，总价款846726元，付款方式为以物抵债，房屋所有权转移登记：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起720日内；共同向房屋登记机构申请该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。合同签订后原、被告于2017年3月8日对双方债权债务、购房款进行结算，被告向原告贾宏杰出具《收据》一份，载明：“收款项目商铺款，金额846726元”，并将房屋交付给原告贾宏杰，2017年3月19日原告贾宏杰与资阳市中弘达投资有限公司签订《新城市广场·弘城水韵物业服务合同》，2017年5月5日缴纳2017年3月9日至2018年3月8日的物业服务费2051元。 2018年4月25日四川中泰立建设工程有限公司向该院申请执行被执行人四川华誉建筑工程有限公司建设工程合同纠纷一案，被告资阳市中弘达投资有限公司在该执行案件中自愿为四川华誉建筑工程有限公司的债务承担连带保证责任。该院于2019年5月10日查封了登记在被告资阳市中弘达投资有限公司名下位于资阳市雁江区××广场××期××3栋3（Ｆ）-1-7号营业用房。原告贾宏杰于2019年11月18日向该院提出了执行异议，该院于2019年12月2日作出了（2019）川2002执异125号执行裁定书，裁定“驳回异议人贾宏杰的异议请求”。原告贾宏杰于2019年12月24日向该院提起执行异议之诉，该院于2020年10月22日作出（2020）川2002民初4266号民事判决：“不得执行对资阳市中弘达投资有限公司所有坐落于资阳市雁江区沱东新区宝台镇黄泥村弘城水韵中城建·新城市广场（一期），资房预售证第2014-2号下第3幢-1层3（Ｆ）-1-7号营业用房”。该判决已发生法律效力。 一审法院认为，原、被告2017年3月8日所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告资阳市中弘达投资有限公司于2017年3月9日已将商品房交付给原告贾宏杰，按照约定应于2019年2月27日前为原告贾宏杰办理产权证书，但被告资阳市中弘达投资有限公司至法庭辩论终结时仍未为原告贾宏杰办理。原告贾宏杰要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求依法应予以支持。双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均对逾期办证的违约金约定不明，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（三）合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算标准计算。被告的违约时间计算至庭审辩论终结时（2021年2月4日，计341天），原告贾宏杰已付购房款846726元，原告贾宏杰未提出被告逾期办证违约行为所造成具体损失，故该院对违约金数额作出调整，按40%确定。（已付购房款846726元×341天×一年期贷款利率或全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率×40%）。被告资阳市中弘达投资有限公司已向原告贾宏杰交付了商品房，作为出卖人与原告贾宏杰进行结算并出具结算票据是其法定义务应当履行，原告贾宏杰要求被告交付结算票据（即不动产销售发票）的诉讼请求，依法应予以支持。原告贾宏杰要求被告为其办理商品房所有权证，因该事项属行政管理，受诸多因素限制，故该项诉讼请求依法应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百四十四条之规定，判决：一、被告资阳市中弘达投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贾宏杰给付2021年2月4日前的违约金（已付购房款846726元×341天×一年期贷款利率或全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率×40%）；二、被告资阳市中弘达投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贾宏杰交付不动产销售结算票据；三、驳回原告贾宏杰的其他诉讼请求。 本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于本案的争议焦点：一、对上诉人要求改判被上诉人立即办理案涉房屋所有权证的请求，是否应予支持？上诉人与被上诉人于2017年3月8日所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上诉人已以抵款的形式向被上诉人交纳购房款，被上诉人已于2017年3月9日将案涉房屋交付给上诉人，且四川省资阳市雁江区人民法院（2020）川2002民初4266号生效判决确认案涉房屋不因被上诉人的担保责任而被执行。故被上诉人应按约协助上诉人将案涉房屋所有权办理至上诉人名下。 二、一审判决调整违约金计算标准按40％计，以及确定计算期限至一审庭审辩论终结时止，是否得当？根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，人民法院调整违约金，应根据当事人的请求作出。一审法院在原审被告未提出调整违约金请求的情况下，自行调低违约金不当。在被上诉人协助上诉人办理房屋所有权证书之前，被上诉人的违约行为处于持续状态，故对上诉人要求违约金计算至实际办理房屋所有权证书之日止的上诉请求，予以支持。 综上所述，上诉人贾宏杰的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初476号民事判决第二项，即“二、被告资阳市中弘达投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾宏杰交付不动产销售结算票据”； 二、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2021）川2002民初476号民事判决第一、三项； 三、被上诉人资阳市中弘达投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助上诉人贾宏杰办理位于资阳市雁江区××新区××镇××村××广场××期××”3幢3（Ｆ）-1-7号房屋的不动产登记证书； 四、被上诉人资阳市中弘达投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人贾宏杰支付逾期办理房屋所有权证书的违约金（违约金以总房款846726元为基数，自2019年2月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起按全国银行间同行业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际办理房屋所有权证书之日止）。 一审案件受理费1482元，减半收取741元，由被上诉人资阳市中弘达投资有限公司负担。二审案件受理费1482元，由被上诉人资阳市中弘达投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  樊 彬 审 判 员  梅 波 审 判 员  杨 虹 二〇二一年六月××日 法官助理  文 欢 书 记 员  邵雪莲