山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异403号 案外人：吕培杉，男，1985年6月10日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，案外人吕培杉向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吕培杉称，请求法院中止对青岛市市北区xx路xx号十五大街香寓xx层xx户房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除对上述房产查封。事实与理由：案外人于2014年2月14日与青岛威乃达投资有限公司签订房产买卖合同，购买案涉房产并支付房款245260元（全部房款的50%），申请人已对案涉房产进行装修并已入住。因开发商证照不全，合作银行不予办理贷款。申请人至今无法办理上述房产的产权证书。现房屋租赁给市南区栖舍艺术宾馆使用。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案外人提出执行异议的青岛市市北区xx路xx号xx层xx户房产登记在被执行人威乃达公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，不享有对案涉房屋排除执行的民事权益。即使其对案涉房产享有的权益为物权期待权，该权利仍属债权，也根本不能阻却申请执行人享有的对案涉房产已赋予强制执行效力的执行债权。2.退一步讲，即使案外人对案涉房屋享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，但是案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有涉案房屋，且对于涉案房屋不能办理产权过户登记具有过错，则其异议请求没有事实和法律依据，依法也应予驳回。3.案外人对案涉房屋提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条构成要件，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 为证明其主张，案外人吕培杉向本院提交了以下证据：1.《商品房预售合同》一份。证明：案外人于2013年12月5日签订购房合同并进行了网签。合同约定的总价款475720元。2.收据一张。证明：案外人于2014年2月14日缴纳购房款245260元。3.房屋租赁合同一份。证明：涉案房产已由案外人使用至今。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对《商品房预售合同》的真实性不予认可，对证明事项有异议。该预售合同上加盖的为“威乃达公司”的销售专用章，并非公章，对真实性无法确认；依据《商品房预售合同》第十条约定：房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房屋至今并未竣工验收，不具备合法交付的条件，被告不可能合法占有案涉房屋；依据《商品房预售合同》第三十二条约定，案外人应和威乃达公司在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案涉房屋显然没有办理；依据《商品房预售合同》附件四案涉房产办理了抵押，案外人作为完全民事行为能力人，应当预见到案涉房屋不能办理过户登记的可能性。案外人对于案涉房屋至今不能办理过户登记具有过错；即使案涉房屋办理了网签手续，网签手续也只是一种行政备案的手段，并非案涉房屋权属情况的证明。2.对收据的真实性无法确认，对证明事项有异议。案外人并未提交完整的银行流水明细证明其已确实交纳了全部的案涉房屋价款。即使案外人提交的收据形式上系真实的，对于案涉房屋，该收据上显示的245260元与《商品房预售合同》第三条约定的475260.00元房款不一致，案外人仍有23万元房款未支付；案外人并未支付全部的案涉房款，案涉房屋不具备《执行异议复议规定》第28条排除执行的构成要件，案涉房屋并非案外人用于自用居住，系用于出租等投资性使用，也并非案外人名下唯一房屋，也不具备《执行异议复议规定》第29条排除执行的构成要件。案外人应将剩余未支付价款提存至人民法院或交由申请执行人。3.对房屋租赁合同的真实性不予认可，对证明事项有异议。案外人并未提交案涉房屋被查封以前交纳相关物业费、水费、电费等证据，不能证明案外人在房屋被查封之前已经占有使用案涉房屋。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息1份，证明：1.位于青岛市市北区户房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，无权申请解除对案涉房屋查封、排除执行，其异议请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。2.案涉房屋系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行所有登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房屋。即使案外人对案涉房屋享有权利，系一般债权，仍不能对抗青岛明霞润欣置业有限公司的强制执行债权。请求法院依法驳回案外人的异议请求。 案外人吕培杉质证称，对证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被申请人青岛威乃达投资有限公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人吕培杉主张其在案涉房产被查封前已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面买卖合同，但其并未提交证据证明其已支付全部购房款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故案外人的异议请求不符合上述规定，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人吕培杉的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 周新喆 审 判 员 龙 骞 二〇二一年六月八日 法官助理 杨力一 书 记 员 刘奕彤 速 录 员 张 澳