广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1828号上诉人（原审被告，反诉原告）：谢敏，男，汉族，1977年6月28日出生，住址：广东省清远市清城区×××××××××，身份证号码：441××××××××××××435。委托诉讼代理人：陈孙德，惠州市惠阳区××法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告，反诉被告）：贺新华,男，汉族，1981年2月12日出生，住址：湖南省双峰县×××××××××民组，身份证号码：432××××××××××××05X。原审第三人：温伟军，男，汉族，1970年4月15日出生，住址：广东省惠州市惠阳区××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××11X。上诉人谢敏因与被上诉人贺新华及原审第三人温伟军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢敏上诉请求：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1302民初1133号《民事判决书》的第二判项，判令上诉人无需支付厂房占用费。二、撤销惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1302民初1133号《民事判决书》的第五判项，判令被上诉人支付上诉人已支付给惠州市创越兴投资有限公司的中介费人民币18400元。三、本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1302民初1133号《民事判决书》的第二、五判项是不公平、认定事实不清、是有悖事实、有悖法律，单纯追求对被上诉人的无原则保护，因而适用法律不恰当、不公正的法律文书。基本理由是：其一、被反诉人请求：“请求是拖欠厂房租金及利息”。上诉人反诉请求“《厂房租赁合同》无效；返还收取反诉人保证金、预付租金、中介费”。原审法院，归纳本案的争议焦点为：“1.哪一份合同才是贺新华与温仕远签订的租货合同；2.贺新华将厂房转租给谢敏是否经过温伟军同意，转租合同是否有效；3.涉案厂房有实际交付使用。”原审法院查明认定：“第三人及上诉人提交的厂房租赁合同才是贺新华与温仕远就涉案厂房签订的租赁合同；贺新华将厂房转租给谢敏是无效；上诉人从2018年9月至12月，一直在实际占用该厂房”上诉人认可原审法院归纳本案的共3点的焦点，认可查明认定：第1、2点，否认第3点。上诉人与被上诉人于2018年5月29日签订《厂房租赁合同》后，被上诉人并没有将涉案厂房交付给上诉人使用更谈不上，上诉人从2018年9月至12月，一直在实际占用该厂房。故，原审法院查明认定第3点是没有事实和法律依据的，请求中级人民法院重新查明认定，涉案厂房是否有交付给上诉人使用。其二、原审法院判令上诉人支付厂房占用费没有事实和法律依据的而且违背不告不理原则。“不告不理”原则，要求法院对诉求范围以外的问题不予审理。民事诉讼中，因民事主体在民事法律关系中的平等性，民事法律要求充分体现当事人意思自治原则，尊重当事人的自主处分行为。因此，不告不理原则是法院审判的工作原则，也是事实认定的指导原则。从其字面理解，“告”是“理”的前提和条件，没有“告”就没有“理”，这是民事诉讼的基本要求。其三、上诉人与被上诉人于2018年5月中旬经中介公司—惠州市创越兴投资有限公司人员的引见并最终达成意向签订《厂房租赁合同》，原审法院查明认定贺新华将厂房转租给谢敏是无效。故，上诉人已支付给惠州市创越兴投资有限公司的中介费人民币18400元，理应由被上诉人承担。被上诉人贺新华答辩称：与一审意见一致。原审原告贺新华向原审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告偿还拖欠厂房租金人民币625600元及利息250000元（以625600元为本金，自起诉之日起年利率6%计算，支付至被告实际清偿之日止）；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担；3.判令解除与被告签订的厂房租赁合同。2020年5月25日庭审过程中，原告当庭表示放弃一部分租金及赔偿，租金主张至解除协议之日即2019年1月3日，并要求被告赔偿半年房租。原审反诉原告谢敏向原审法院反诉请求：1.判令反诉人与被反诉人于2018年5月29日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被反诉人返还收取反诉人2个月的保证金人民币73600元；被反诉人返还收取反诉人预付2个月的租金人民币73600元；3.判令被反诉人支付反诉人已支付给惠州市创越兴投资有限公司的中介费人民币18400元；4、本案反诉费由被反诉人承担。原审法院认定事实：2018年5月29日，原告贺新华与被告谢敏通过中介公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将其合法租赁的厂房租给被告使用，该厂房坐落于惠阳区镇隆镇××××号，涉案合同租赁范围包括：1栋3层带电梯+1栋3层宿舍+铁皮房，总计4300余平方米；厂房免租维修日期2个月，厂房计租时间从2018年8月10日至2025年2月1日，月租金36800元；被告应向原告支付租赁保证金，保证金为2个月租金并预付2个月租金。合同签订后，被告向原告支付了保证金73600元，预付2个月（8、9月）租金73600元，合计147200元。后原告称被告自支付保证金及预付2个月租金后，以后再未向原告支付过任何租金，原告经催收未果，遂向本院提起诉讼。又查明，被告谢敏收到原告贺新华的诉状后，于2020年4月15日向本院提起反诉，主张原被告双方签订合同后，被告准备接管涉案厂房时，厂房所有人发出告示不同意任何转租行为，因上述纠纷导致涉案厂房至今未交付被告使用，被告反诉要求确认双方签订的《厂房租赁合同》无效，并要求原告返还收取的保证金73600元和预付2个月租金73600元、要求原告支付中介费18400元。再查明（一），原告向本院提交的一份《厂房租凭合同》，其上载明出租方（甲方）为温仕远，承租方（乙方）为贺新华，出租厂房坐落于惠阳区镇隆镇大光路337号，原厂房类型为1栋3层厂房+1栋2层厂房+2栋3层宿舍+铁皮房1100余平方米（涉案厂房包括在上述范围内），租赁期限自2013年5月1日至2028年4月30日，厂房月租金32000元。合同第15条约定“甲方同意，乙方只要在租赁期间正常的缴纳租金，可以分租或转租给第三方做正常合法的用途使用”。合同落款处有承租方贺新华签名和指印，出租方并无签名，只有打印的“温仕远港澳通行证：H374919（5）H820893800”，在打印的“温仕远”三字上印有指模。再查明（二），本案第三人温伟军为温仕远的儿子，2015年4月，温仕远去世，其后涉案厂房由温伟军负责收租。在庭审过程中，温伟军陈述：贺新华转租给谢敏时未经得其同意，其已于2019年1月与贺新华解除了租赁合同，2018年6月其将《告示》放在涉案厂房，《告示》内容为“本厂房东只与贺新华本人签订租赁合同。本厂房东不同意任何转租行为。如有造成的任何损失，请后果自负”。对于该份《告示》，贺新华称此前并未见过，谢敏也称其是收到法院寄来的诉状后在房东家询问，房东儿子交给他的。此外，温伟军向本院提交了有温仕远签名的一份《厂房出租合同》，被告亦将该份合同作为证据提交。《厂房出租合同》约定：温仕远（镇隆毛织厂法人）将位于惠阳区镇隆镇大光路337号的厂房（原镇隆毛织厂）一幢三层，办公楼一幢三层，宿舍楼二幢三层，铁皮房及空地租给贺新华使用，年租金132800元，但需扣1万元电梯安装款，即每年应付年租金122800元；租期从2013年3月1日至2023年2月28日，共计10年，第六年起加租8%。合同落款处甲方为温仕远签名，乙方为贺新华签名，落款时间为2012年11月15日。上述合同并未对厂房转租事宜进行约定。在庭审过程中，贺新华对该份《厂房出租合同》三性不予认可，并称没有原件不予确认。但贺新华称其在转租前有电话告知房东温伟军，房东当时有说不可以转租，但后面默认了。庭后被告谢敏已将该份《厂房出租合同》原件交来本院核对。再查明（三），关于涉案厂房的交付问题，原告在庭审中表示，其在签订合同后将厂房钥匙交给了被告，已经交付了厂房；被告对交钥匙的行为并未否认，但认为因房东温伟军的阻拦其从未使用过厂房，主张原告未实际交付。再查明（四），根据原告提交的其与“租房谢敏镇隆”的微信聊天记录显示，原告于2018年9月8日、2018年10月8日、2018年10月10日、2018年10月12日原告有向谢敏催收涉案厂房的电费；2018年10月8日催收电费及租金时谢敏回复“知道”，2018年10月10日催收电费时，谢敏回复“公司说，暂时很多租金远未收上来，希望通融一下”，双方在2018年11月12日前均有微信聊天，但谢敏未提及厂房未交付、房东阻拦导致厂房未接管的情况。再查明（五），2019年1月3日，贺新华与温伟军签订《合同解除协议书》，约定贺新华与第三人温伟军协商解除2012年11月15日签订的厂房出租合同，温伟军补偿贺新华2019年1、2月的房租20000元、2020年-2023年4年的电梯费用40000元以及铁皮费用20000元，合计80000元。原告在与第三人解除租赁合同后，仍向被告追讨解除合同后的租金。2019年7月18日，第三人与张坤云签订《厂房租赁合同》，将涉案厂房租赁给张坤云。再查明（六），涉案厂房位于惠州市惠阳区镇隆镇盐坝，权属人是惠阳市镇隆毛织厂。（该毛织厂开办人为温仕远。）原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、哪一份合同才是贺新华与温仕远签订的租赁合同；二、贺新华将厂房转租给谢敏是否经过温伟军同意，转租合同是否有效；三、涉案厂房有无实际交付使用。关于第一个争议焦点，原告贺新华主张的《厂房租赁合同》上仅有贺新华个人签名捺印，并无温仕远签名，虽在“温仕远”三字上印有指印，但无法确定该指印是否属于温仕远；而被告及第三人提交的《厂房出租合同》上有贺新华与温仕远签名，第三人温伟军作为温仕远的儿子对该份《厂房出租合同》予以确认，虽然在庭审时贺新华表示对《厂房出租合同》没有原件不予确认，但庭后被告已将原件带来法院核对，从证据的证明力上看，《厂房出租合同》的证明力明显高于《厂房租凭合同》，因此，被告及第三人提交的《厂房出租合同》才是贺新华与温仕远就涉案厂房签订的租赁合同。关于第二个争议焦点，《厂房出租合同》中并未对转租事宜进行约定，而原告贺新华在庭审中也自称其在转租前有电话告知房东温伟军，但房东不同意转租。贺新华虽称房东后面默许了转租，但未提交证据证明，房东温伟军在庭审中没有表示同意转租，且温伟军称其于2018年6月制作了告示明确表示不同意转租行为，因此贺新华称其经得房东温伟军同意转租的主张本院不予采信。贺新华作为承租人在未经出租人同意的情况下将涉案厂房进行转租，其与次承租人谢敏签订的《厂房租赁合同》无效。因此，原告贺新华基于合同有效的基础上请求解除与谢敏签订的厂房租赁合同的诉请，于法无据，本院不予支持，予以驳回。反诉原告谢敏要求确认双方签订的《厂房租赁合同》无效的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。关于第三个争议焦点，原告认为其已将厂房钥匙交付给被告，已经完成了交付义务，被告则认为房东温伟军不同意转租，阻拦其接管厂房，在这种情况下原告并未交付厂房。本院认为，对于原告称其已将钥匙交给被告的事实，在第一次庭审中被告并未否认；而被告主张房东温伟军阻拦其接管厂房，并未提交证据予以证明，在庭审中温伟军也未提及其有阻拦被告不让其接管厂房，仅提到了其有制作告示放在涉案厂房内。但对于该告示，原告称并未看到，被告在庭审中称是接到本院诉状后前往房东家里询问才拍到的。从上述事实可以推断，被告在接收厂房钥匙后，并未遇到房东实质性的阻拦，其接管涉案厂房并无任何阻碍，且从谢敏与贺新华的微信聊天记录可以看出，谢敏从2018年9月到2018年11月一直未提到没有接管厂房的事情，对于原告催收电费和租金也没有表示异议。因此，对于涉案厂房，本院认为原告已经交付给了被告使用，被告从2018年9月至12月一直在实际占有该厂房。综上所述，贺新华与谢敏签订的《厂房租赁合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。…”的规定，原告收取被告的保证金73600元应予退还。由于贺新华与温仕远的《厂房出租合同》于2019年1月3日解除，因此，涉案厂房截至2018年12月仍由贺新华合法租赁。而谢敏于2018年6月开始已经实际占有房屋，至2018年12月仍对涉案厂房实际占有，根据双方《厂房租赁合同》约定，租金从2018年8月起计，故谢敏应向原告支付从2018年8月至2018年12月的厂房占有使用费，占有使用费按照双方签订《厂房租赁合同》约定的租金水平计算。鉴于被告已经支付了2018年8、9月的租金（即占有使用费），被告还应向原告支付2018年10-12月的占有使用费110400元（36800元/月×3个月），为减少诉累，本院将原被告应付款项进行折抵，被告还应向原告支付占有使用费36800元（占有使用费110400元-保证金73600元）。对于原告要求被告支付至2019年1月3日的租金（实际为占有使用费），本院予以支持，对于原告要求被告赔偿半年房租以及支付利息250000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于反诉原告要求贺新华返还保证金73600元的诉求，本院予以支持，对于反诉原告要求贺新华返还2个月租金73600元的诉求，因其已实际占用涉案厂房，该请求的理由不充足，本院不予支持。至于反诉原告谢敏要求反诉被告贺新华赔偿中介费18400元的诉求，双方在庭审中均确认涉案《厂房租赁合同》由中介介绍签订，也称己方支付了中介费，但对于中介费的数额以及具体的中介公司或居间介绍人并无一致意见。谢敏虽提交了惠州市创越兴投资有限公司的营业执照以及该公司出具的证明，欲证明该公司居间介绍以及其支付了佣金18400元的事实，但原告对此不予认可，谢敏也未提交收据、银行流水等证据证明中介费的实际发生，因此，对于反诉原告谢敏的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条及以最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）贺新华与被告（反诉原告）谢敏于2018年5月29日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告谢敏于本判决发生法律效力之日起十日内向原告贺新华支付厂房占有使用费110400元；三、反诉被告贺新华于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告谢敏退还保证金73600元；四、驳回原告贺新华的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告谢敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12556元减半收取为6278元，反诉费1806元，合计8084元，由原告（反诉被告）贺新华负担5844元，被告（反诉原告）谢敏负担2240元（原告贺新华已预交本诉受理费6278元、反诉原告谢敏已预交反诉费1806元）。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对各方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：一、关于涉案《厂房租赁合同》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，上述规定是出于保护出租人利益的目的，赋予出租人享有解除合同的选择权。本案中，被上诉人贺新华与温仕远签订的《厂房出租合同》未对厂房转租事宜进行约定，即便出租人已主张解除该合同，但不影响上诉人与被上诉人贺新华于2018年5月29日签订的《厂房租赁合同》的效力问题，涉案《厂房租赁合同》系谢敏与贺新华的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，上诉人与被上诉人均应严格按照合同约定履行各自义务；因此，原审法院认定涉案《厂房租赁合同》无效不当，本院予以纠正。2019年1月3日，被上诉人贺新华与温仕远的儿子温伟军签订《合同解除协议书》解除了贺新华与温仕远签订的《厂房出租合同》，上诉人谢敏与被上诉人于2018年5月29日签订的《厂房租赁合同》继续履行不能，该合同目的已不能实现，结合上诉人谢敏自2018年8月份起未依约支付租金及被上诉人贺新华在原审中请求解除《厂房租赁合同》的主张，本院确认上诉人谢敏与被上诉人2018年5月29日签订的《厂房租赁合同》于2019年1月3日解除。二、关于涉案厂房是否交付使用及如何计付涉案款项的问题。本案中，上诉人谢敏与被上诉人贺新华2018年5月29日签订的《厂房租赁合同》约定涉案厂房免租维修期2个月，厂房计租时间自2018年8月10日起至2025年2月1日止，月租金36800元。上诉人谢敏支付了涉案保证金及2018年8、9月份的租金后，未向被上诉人支付过其他款项，被上诉人贺新华已将涉案厂房钥匙交付给上诉人，上诉人主张房东温伟军阻拦其接管厂房，但未提供证据予以证实。结合上诉人自称接到原审诉状后才拍到房东出示的《告示》及对被上诉人贺新华催收电费和租金未表示异议、亦未向被上诉人主张厂房未交付、未接管等事宜，原审法院认定上诉人已实际占有涉案厂房至2018年12月合理有据，本院予以确认，上诉人应依约向被上诉人支付涉案租金。鉴于上诉人已支付了2018年8、9月份的租金，上诉人仍需向被上诉人支付2018年10-12月份的租金110400元（36800元/月×3个月），原审判决上诉人支付占用费不当，本院予以纠正。关于涉案保证金的问题，其法律意义在于保障出租人如实收到租金等合法权益，现涉案合同解除，上诉人缴交的保证金应予以退还。至于上诉人主张退还中介费的请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但处理欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1133号民事判决第三判项及诉讼费用承担部分；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1133号民事判决第四、第五判项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1133号民事判决第一判项为：确认贺新华与谢敏2018年5月29日签订的《厂房租赁合同》于2019年1月3日解除；四、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初1133号民事判决第二判项为：谢敏于本判决发生法律效力之日起十日内向贺新华支付租金110400元；五、驳回贺新华的其他诉讼请求；六、驳回谢敏的其他诉讼请求。本案二审受理费2876元（谢敏已预交），由谢敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十五日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩