广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8163号上诉人（原审被告）：严琦，男，住山东省青州市。委托诉讼代理人：黄冰花，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市兴建房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区。负责人：茹冠群，职务经理。委托诉讼代理人：金慧，广东唯杰律师事务所律师。上诉人严琦因与被上诉人广州市兴建房地产开发有限公司（以下简称兴建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人严琦代理人黄冰花、被上诉人兴建公司代理人金慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严琦上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.依法驳回兴建公司的起诉或驳回其全部诉讼请求；3.判令兴建公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、兴建公司在一审立案时，未提交符合法律规定的行使原审原告诉讼权利的资格材料。兴建公司的起诉尚不具备行使原审原告权利的条件，茹冠群冒用兴建公司法定代表人，以兴建公司名义起诉，事实上原审原告仍为茹冠群，其提起本次诉讼违背“一事不再理”的原则，是恶意诉讼，滥用诉讼权利的不当行为，严重浪费司法资源，应裁定不予受理或驳回起诉。（一）兴建公司原法定代表人死亡后，应由新的法定代表人继续诉讼，而本案茹冠群并不是依法变更的法定代表人，其提起本案诉讼，仍是其本人进行的诉讼，违反一事不再理原则。（二）在一审庭审中，严琦提出上述辩论意见，但一审法院仍对此不予查明，并且做出完全有利于兴建公司的判决，已经丧失客观、中立的裁判立场。本案应从源头查明，严格按照民诉法第四十八条第二款，民诉法司法解释第五十条第一款及第二款，第五十一条规定裁定不予受理或驳回起诉。二、案外人茹冠群不是兴建公司的工作人员，也不是法律工作者，不能以兴建公司诉讼代表人的身份代理兴建公司向法院起诉严琦。三、案外人茹冠群冒用兴建公司法定代表人身份，在起诉状上签名并非法使用兴建公司的印章在起诉状上盖章而提起诉讼，其意图通过不正当手段获得不属于其个人的利益，侵害的是严琦的合法权益和兴建公司的权益，其意图仍是通过不正当的手段获得不属于其个人的利益，案外人茹冠群的的行为涉嫌违法，我国是单一法定代表人制度，当法定代表人死亡前、死亡后没有进行法定代表人变更的，就会影响公司民事权利的行使。兴建公司至今未变更其法定代表人，兴建公司目前未具备行使原告权利的条件，其提交茹冠群冒认的法定代表人证明书，不能行使诉讼权利，为保护双方的合法权利，人民法院应驳回案外人茹冠群冒用兴建公司法定代表人提起的本次起诉。四、案涉《房屋租赁合同》是无效的合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。兴建公司并未提出参照合同约定的租金标准要求严琦支付房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院应驳回兴建公司的全部诉讼请求。根据前述司法解释第四条第二款及《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，兴建公司应返还严琦交纳的押金93200元及租金50000元。五、退一步来说，即便案涉《房屋租赁合同》有效，也是兴建公司先违约，如若追究违约责任，应由兴建公司承担违约的责任。所以，兴建公司无权没收严琦已交纳的押金，更无权要求严琦补缴押金10万元。六、兴建公司不能按照其承诺按《海珠区民办学校审批指南》提供办学场地的权属证明给严琦，也未按其承诺办理涉案场地的备案，主要原因是因为兴建公司提供给严琦的登记日期为2007年4月6日的《广州市房地产权属证明书》不符合办理海珠区教育局办学许可证的要求，即便兴建公司未构成违约，该情形也属于案涉《房屋租赁合同》约定的不可抗力事件，严琦因此连续四个月不能使用案涉场地而致使不能继续履行《房屋租赁合同》义务，案涉《房屋租赁合同》也因出现了该租赁合同的不可抗力事件，严琦不能继续履行义务而于2018年9月13日终止。根据《房屋租赁合同》第13.1条的约定，严琦无须对此因不能履行或损失承担责任，也无须承担违约责任。七、兴建公司在本案中未提出要求严琦支付占有使用费的诉讼请求，所以，在本案中也不应该处理2018年9月14日至2019年4月15日，严琦实际使用场地的使用费争议。综上所述，严琦请求二审法院依法予以改判。兴建公司二审答辩称该司不同意严琦的上诉请求，理由如下：一、兴建公司是具备诉讼主体资格的合格原审原告，虽然兴建公司的法人代表人已经去世，但是，兴建公司已通过有效的股东会决议由茹冠群代理行使法定代表人的职权，故本案茹冠群在授权在授权委托书上签名，且兴建公司盖章予以确认，所出具的授权委托书是合法有效的，代理人具有本案代理本案的法定资格。二、本案案涉的物业是已经取得了房产登记号，且登记在兴建公司名下，兴建公司有权出租该物业，双方签订的租赁合同合法有效，兴建公司有权取得租金。三、严琦主张因不可抗力，导致租赁合同终止，但根据相关证据非常清楚地显示，严琦曾经被相关的主管部门要求整改，整改的内容是其内部管理混乱，不符合规范导致，并非因为场地的原因，导致其被要求整改。双方签订的交接证明清楚地显示，严琦实际占有使用案涉的物业一直到2019年4月13日。在2018年3月到2019年4月13日，严琦使用物业期间，其对于拖欠的租金一直采取的态度是有钱了再支付，从来没有认为租赁合同无效，或者是兴建公司无权出租涉案物业。严琦在其承租期间一直承认其应缴纳租金，只是由于其自身的原因无钱支付后续的租金。现严琦在本案中提出合同无效，以及兴建公司主体资格不合法，均是其不愿意支付租金的托词。综上所述，虽然兴建公司现在处于被吊销营业执照的状态，无法更换法定代表人，但是兴建公司仍然有法律赋予的诉权，仍然有权依据双方签订的租赁合同收取相关的租金。故，请二审法院查明本案全部事实，依法判决。兴建公司于2020年1月3日向一审法院起诉请求：1.请求判令严琦向兴建公司支付租金人民币524533.33元（自2018年6月1日始至2019年4月13日止期间租金）及逾期支付利息人民币23787.66元（以拖欠租金本金为基数，按同期银行贷款利率计算至实际支付之日止，暂计算至2019年10月22日）；2.请求判令严琦向兴建公司支付违约金人民币10万元；3.请求判令严琦承担本案诉讼费。一审庭审中，兴建公司以严琦少支付了2018年3月份租金2万元为由变更本案诉讼请求1为要求严琦支付租金544533.33元及利息。一审法院认定事实：严琦（乙方）与案外人茹冠群（甲方）于2018年3月12日起签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区前进路万丰花园M层建筑面积1100平方米房屋出租给被告，作为办公、培训用途；租赁期为2018年3月1日起至2021年3月1日止；免租期自2018年3月1日起至2018年5月1日止，起租日为2018年5月1日。严琦在免租期内免付租金；租金为人民币5万元/月，第二年租金为人民币5.2万元/月，第三年租金为5.4万元/月；租金按月支付，首期租金应于2018年5月1日支付。如乙方以任何原因未按期支付甲方首期租金，则视为违约，押金作为违约金赔偿给兴建公司。下次租金乙方应在每月的3号前向甲方支付；本合同签订之日，乙方应向甲方缴付100000元作为租赁押金；如严琦违反合同任何条款或条件（其中包括但不限于关于交付租金的规定）给兴建公司造成实际损失的，甲方有权扣除押金作为赔偿损失款项，不足赔偿损失的，兴建公司有权另行向严琦追缴；若合同继续履行，严琦必须在兴建公司送达追缴押金书面通知的三十日内补缴押金；合同签订之日起，在本租约有效期内，若合同双方任何一方提出解约的，违约方应向守约方支付数额相当于贰个月租金的租赁押金作为违约金；甲方为乙方提供办理证照所需的相关产权文件；乙方应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可，批准和证照，保证其营业活动的合法性，乙方独立承担经营责任及自身债权债务；乙方有下列任何一种情况发生时，视同乙方违约，甲方有权单方解除《租约》，乙方应承担违约责任，租赁押金不予退回：未按合同约定按时足额缴纳租金及其他费用，在甲方发出书面通知适格工作日后未能履行合同；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十四天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失，若发生不可抗力事件，乙方无需对因不能履行或损失承担责任，并且该履行失败或延迟不得视作对本合同的违约；等。该合同落款甲方处有兴建公司的盖章。根据严琦提交的2020年5月7日的广州市不动产登记查册表显示位于海珠区××2,4,16号（海珠区万松园路13号除首层第二层102铺第三层外）的产权人为兴建公司，其中登记附注显示城市规划房屋用途：第五层为架空层。另查，案外人茹冠群曾就本次纠纷向一审法院起诉严琦，要求严琦支付租金524533元及利息、违约金10万元、律师费32500元等，一审法院以（2019）粤0105民初7294号案立案，该案审查后认为：兴建公司在本案中所依据的《房屋租赁合同》尾页的“甲方：（出租人）”处有“广州市兴建房地产开发有限公司”（以下简称“兴建公司”）印章、“代表签字”处有“茹冠群”签名。结合该合同第三条约定的“甲方为广州市海珠区前进路万丰花园M层房屋的合法产权人”以及兴建公司提交的《广州市房地产权属证明书》中记载的权属人为兴建公司、兴建公司委托茹冠群处理房屋租赁事宜的《授权书》，可以认定茹冠群是以受托人的身份与严琦签订《房屋租赁合同》，则上述合同约束的是兴建公司与严琦，相关权利应由该合同当事人主张。故就诉讼程序而言，茹冠群与上述合同无直接利害关系。虽然兴建公司在一审法院受理案件后提交了说明，确认上述合同出租人为茹冠群。但据严琦反映，兴建公司法定代表人已经死亡，而一审法院向兴建公司发出通知要求该公司法定代表人本人来法院确认情况，却无结果。可见，一审法院收到的说明不能确定为兴建公司的最终意思表示，一审法院不予采纳。后一审法院作出（2019）粤0105民初7294号民事裁定书，驳回了案外人茹冠群的起诉。案外人茹冠群不服该裁定，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月14日作出（2019）粤01民终14695号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。另查，兴建公司的股东为珠海经济特区香洲区兴达发展公司、广州市骏建房地产开发有限公司、珠海经济特区三桥集团有限公司。2019年9月27日，兴建公司召开股东会后形成股东会决议，载明：由于公司法定代表人茹高乔死亡、不能行使法定代表人职责，公司在办理法定代表人工商变更登记前，为使公司能正常运行，正常行使债权，决定自2019年9月27日至变更完成之日止由茹冠群暂行行使公司法定代表人职责。公司与严琦租赁合同纠纷诉讼及执行整个期间由茹冠群暂行行使法定代表人职责，代表公司签发和签收相关法律文件、授权文件等全部文件。股东会决议中珠海经济特区三桥集团有限公司、珠海经济特区香洲区兴达发展公司盖章予以确认。兴建公司为证明其主张还提供了以下证据：1、广州市房地产权属证明书；2、广州市规划局建设工程规划验收许可证，载明：位于海珠区前进路54号地段建设单位为兴建公司，项目使用性质为商业、住宅，其中第四层为娱乐中心，架空层的名称为会所，面积为1396平方米；3、广州市规划局于2007年6月18日出具的《关于万丰花园架空层规划验收情况的函》，载明：经查，广州市兴建房地产开发有限公司经我局以穗规建字（1998）394号建设工程规划许可证和穗规函（2002）4002号文审核批准，同意在海珠区前进路54号地段、兴建27层（地下两层）商业、住宅楼1幢。其中第4、5层之间原报建审批为设备层，用以安设配电房及中央空调主控室，并非供居民活动的架空层。2001年建设单位与市供电部门签订协议，将电房设置在负一层并经我局同意后将原设备层部分调整为休闲活动场所及部分架空使用。其后，建设单位将休闲活动场所局部调整为办公用房，因该休闲活动场所不属于规划要求强制设置的公建配套项目，而是建设单位自行安排的，故第4、5层之间所称的休闲活动场所的局部调整问题与城市规划要求无较大矛盾。至于盖层建筑的房产权属问题，则应以国土房管部门办理改动建筑的产权确认时的认定为准；4、微信转账记录；5、微信聊天记录；6、照片；7、水电费发票及清单，其中发票显示人民公社画室支付了2018年9月-11月及2019年1月-2月的水电费；8、微信聊天记录；9、2019年4月13日严琦出具的《证明》，载明：本人严琦现将租赁场所万丰花园M层内所有物品清点无误，且已搬空所有物品。万丰花园M层无损毁，原状交还出租人茹冠群；等。严琦为证明其主张提供了以下证据：1、严琦与茹冠群老婆微信聊天记录；2、严琦与茹冠群微信聊天记录；3、代办营业执照中介人员与茹冠群老婆的微信聊天记录；4、2018年7月3日广州市海珠区安全生产监督管理局、江南中地区安全生产委员会办公室联合作出的《责令限期整改指令书》，该整改指令书中并未载明送达的对象；5、广州市海珠区江南中地区安全生产委员会办公室江南中街道安监中队向严琦使用案涉场地万丰花园4号M层作出的《约谈通知》；6、《告知函》、邮寄凭证、张贴《告知函》的图片，其中《告知函》的主要内容为从签订房屋租赁合同之日起至2018年9月，茹冠群多次承诺可以向我方提供办理证照所需的相关产权文件，但一直未能提供，致使我方被相关政府部门责令整改，我方因此一直未能办理相关证照，不能正常营业。贵司未能按合同的约定向我方提供办理证照所需的相关产权文件，已构成违约，为此我方多次与茹冠群交涉，在交涉无果的情况下，2018年9月13日，我方因不可抗力事件连续四个月不能继续履行义务，根据租赁合同约定，贵司与我方签订的租赁合同终止；报警回执；7、《告知函》及张贴告知函的的图片；8、《告知函》、邮寄凭证、妥投证明；9、《告知函》、邮寄凭证、妥投证明；10、广州市兴建房地产开发有限公司企业信用信息公示报告；11、严琦与茹冠群微信聊天记录，其中在2019年3月30日的聊天中茹冠群表示鉴于严琦拖欠万丰花园M层房屋租金达十月之久，本人现通知严琦解除双方签订的《房屋租赁合同》，严琦需于2019年4月1日前将其放置于租赁屋内的物品清除，恢复原状。严琦表示涉案的房屋租赁合同已于2018年9月13日终止，我方亦在2019年3月21日在场地门口张贴告知函，要求兴建公司协助撤场，如兴建公司协助我方撤场，我方可于2019年3月31日撤场；12、（2019）粤0105民初7294号民事裁定书；（2019）粤01民终14695号民事裁定书；13、广州市不动产登记查册表；14、广州市兴建房地产开发有限公司公司设立登记申请资料；15、广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初7294号庭审笔录、委托书。一审诉讼中，兴建公司表示：严琦共支付了押金93200元，租金是从2018年5月1日起计算。茹冠群是由兴建公司委托管理涉案房屋的。兴建公司于2018年3月1日将场地交给严琦，严琦在2018年3月份没有支付租金，2018年5月-7月也没有交租，后来在2018年8月1日严琦支付的50000元是2018年5月份的租金，之后就没有支付过租金了。2019年4月13日严琦将涉案场地全部交还给兴建公司。另外，兴建公司表示严琦缴纳的押金作为严琦应支付的违约金。严琦表示：我方在之前跟兴建公司承租的时候交了63200元押金，在签订合同后又在2018年4月28日转了3万元押金，押金共计93200元。兴建公司是在2018年3月1日交付了部分场地给我方，2018年5月份交付了一部分，剩余部分一直没交付，对兴建公司主张的租金支付金额以及时间没有异议，2018年5月-7月的租金未支付的原因是我方相关证件未能办理。严琦租用场地的用途是作为培训机构，名称为“人民艺术公社”。在签订租赁合同前，兴建公司告诉我方是可以办理相关证书的，但是我方没有查证。我方主张双方租赁合同终止的时间是2018年9月13日。一审法院认为，本案的争议问题为：1、兴建公司的主体资格是否适格及本次诉讼是否涉及一事不再理的问题；2、兴建公司主张严琦支付租金及利息、违约金能否成立的问题。结合双方提交的证据及陈述，一审法院认定如下：关于兴建公司主体资格是否适格及本次诉讼是否涉及一事不再理的问题。兴建公司、严琦双方均确认兴建公司的法定代表人茹高乔已死亡，根据兴建公司提交的兴建公司的股东会决议，在兴建公司新的法定代表人变更前，由茹冠群临时行使相关职责，故一审法院对茹冠群作为兴建公司的负责人委托相关代理人参与本案诉讼予以确认。根据（2019）粤0105民初7294号民事裁定书及涉案租赁合同可知，涉案租赁合同的签订主体为兴建公司和严琦，故兴建公司作为原审原告提起本案诉讼主体适格，一审法院予以确认。严琦抗辩称兴建公司提起本次诉讼违反了一事不再理原则，但（2019）粤0105民初7294号案的兴建公司为案外人茹冠群，而本案的原审原告为兴建公司，主张权利的主体并不一致，兴建公司提起本案诉讼并未违反一事不再理的原则，对于严琦的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。另外，根据广州市不动产登记查册表的记载，位于海珠区××2,4,16号（海珠区万松园路13号除首层第二层102铺第三层外）的产权人为兴建公司，涉案场地亦属于上述产权范围内，故一审法院认定涉案场地的产权人为兴建公司，严琦抗辩称涉案场地的产权人不是兴建公司的意见，一审法院不予采纳。关于兴建公司主张严琦支付租金的问题。兴建公司、严琦签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守履行。兴建公司主张严琦自2018年5月开始拖欠租金，之后在2018年8月1日支付了5月份的租金50000元，严琦对兴建公司主张的租金支付金额以及时间并无异议，故一审法院对兴建公司上述主张予以采纳。严琦抗辩称因为涉案场地未能办理相关证照，属于不可抗力因素，故其没有支付租金，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，本案中，严琦在签订涉案租赁合同前应当尽到足够的审慎注意义务，对于涉案场地能否办理相关的证照应当明确清楚地进行了解，即涉案场地能否办理相关证照是完全可以预见的，故严琦未能办理相关证照的情况不属于不可抗力。另外，根据租赁合同的约定，严琦应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可，批准和证照，保证其营业活动的合法性，严琦独立承担经营责任及自身债权债务，严琦现提交的证据并不能证明其未能办理相关证照系因兴建公司的原因导致，故对于严琦的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。对于租金的支付期间，兴建公司表示严琦于2019年4月13日将涉案场地全部交回，故租金应当计算至2019年4月13日，根据严琦出具的《证明》，一审法院对兴建公司上述主张予以采纳，同时一审法院认定涉案租赁合同于2019年4月13日已由兴建公司、严琦双方合意解除。严琦辩称其早于2019年4月13日已经撤场，交接手续是在撤场之后办理的，但并未充分举证证明，且根据兴建公司提交的水电费的发票，严琦有支付涉案场地2019年1月-2月的水电费，表明严琦至少在2019年2月份都有在使用涉案场地，故一审法院对严琦上述抗辩意见不予采信。综上，严琦应当支付拖欠的2018年6月1日至2019年4月13日的租金共计524533.33元给兴建公司。对于兴建公司主张的严琦少付的2018年3月份的租金2万元，因租赁合同约定2018年3月-4月为免租期，故对兴建公司该项请求，一审法院不予支持。关于违约金的问题。根据租赁合同的约定，如严琦未按合同约定按时足额交纳租金，则应当承担违约责任，租赁押金不予退回，本案中，严琦未按照合同约定时间支付租金，故应当承担违约责任。兴建公司现主张严琦支付违约金10万元，结合庭审中兴建公司表示严琦缴纳的押金作为违约金处理的意见及兴建公司主张严琦支付违约金的合同条款，一审法院认定兴建公司要求严琦支付违约金实质上是主张没收严琦应缴纳的押金10万元。现双方确认严琦已支付租赁押金93200元，故该押金款项应归兴建公司所有，尚欠的押金6800元严琦仍应作为违约金支付给兴建公司。关于利息的问题。涉案租赁合同中并无利息的约定，且兴建公司没收严琦缴纳的租赁押金已足以弥补其损失，故兴建公司主张严琦支付拖欠租金利息的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2021年2月22日判决：一、被告严琦在本判决发生法律效力之日起10日内支付拖欠的2018年6月1日至2019年4月13日的租金524533.33元给原告广州市兴建房地产开发有限公司。二、被告严琦缴纳的租赁押金93200元归原告广州市兴建房地产开发有限公司所有。三、被告严琦在本判决发生法律效力之日起10日内支付6800元违约金给原告广州市兴建房地产开发有限公司。四、驳回原告广州市兴建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10283元，由原告负担377元，被告负担9906元。上述受理费已由原告预缴，被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，严琦二审庭询当庭拟提交前案在茹冠群提起诉讼案件中，兴建公司出具给茹冠群的委托书，兴建公司委托茹冠群出租管理涉案场地，茹冠群只有出租管理案涉场地的权利，其并不是兴建公司的工作人员，不能行使法定代表人的职责。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、兴建公司是否有权提起本案诉讼，主体是否适格？二、严琦在履行合同过程中是否构成违约而需要向兴建公司承担违约相应责任？对此，本院分析如下：根据本案证据及当事人陈述可知，兴建公司、严琦双方均确认兴建公司的法定代表人茹高乔已死亡，兴建公司代理人二审陈述兴建公司因被吊销而无法变更法定代表人，但兴建公司已招开临时股东会，决议在兴建公司新的法定代表人变更前，由茹冠群临时行使相关职责。因兴建公司仅被工商部门吊销营业证照，并非注销该司工商登记，该司实体仍存在。本案系兴建公司与严琦之间发生的租赁合同纠纷，兴建公司加盖公章委托诉讼代理人提起本案诉讼，案件处理结果仍归属于兴建公司，并非个人，故兴建公司主体适格。严琦上诉主张兴建公司主体不适格，茹冠群假冒兴建公司提起本案诉讼，实为茹冠群起诉，违反一事不再理原则及兴建公司未有法定代表人，不具备提起本案诉讼的条件，应驳回该司起诉等主张缺乏依据，本院均不予采纳。根据0005821号《广州市房地产权属证明书》可知，海珠区××2.、4.、16号；万松园路13号[除首层、第二层102铺、第三层外]权属人为兴建公司，该证明书附记第五层为架空层。再根据广州市城市规划局穗规信[2007]49号《关于万丰花园架空层规划验收情况的函》可知，经广州市城市规划局同意后，建设单位将原设备层部分调整为休闲活动场所及部分架空使用，其后，建设单位又将休闲活动场所局部调整为办公用房。本案严琦二审确认其与兴建公司签订《房屋租赁合同》中约定承租物业M层即为前述休闲活动场所局部调整为办公用房部位，据此，因该部位已经验收且登记在兴建公司名下，属可合法租赁的场地，一审认定兴建公司与严琦所签订《房屋租赁合同》有效无误。严琦上诉主张双方所签订合同无效及其不应支付占有使用费等主张，无事实与法律依据，本院不予采纳。合同履行过程中，严琦未依约履行支付租金义务，现严琦对兴建公司主张严琦自2018年5月开始拖欠租金，之后在2018年8月1日支付了5月份的租金50000元并无异议，故，本案兴建公司诉求严琦支付欠缴租金于法有据。至于严琦上诉主张涉案场地不能作教育培训场地使用，兴建公司构成违约及不能办理相关证照属不可抗力，其得以不付租金的主张。租赁双方在合同中约定，严琦应自行获取依据法律法规和政府有关部门规定应具备的所有许可，批准和证照，保证其营业活动的合法性，而本案严琦提交的证据并不能证明其未能办理相关证照是由于兴建公司的原因导致，且严琦在签订涉案租赁合同前应当尽到足够的审慎注意义务，对于涉案场地能否办理相关的证照应当明确清楚地进行了解，即涉案场地能否办理相关证照是完全可以预见的，故严琦未能办理相关证照的情况亦不属于不可抗力。为此，严琦上述主张缺乏依据，本院均不予采纳。由于严琦未依约支付租金已构成违约，一审判处严琦已付押金归兴建公司所有，尚欠押金作为违约金支付给兴建公司于法无悖，本院予以认可和维持。综上所述，严琦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9906元，由严琦负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年六月二十八日书记员  吴浩正徐毅敏