广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初19643号 原告（反诉被告）：易惠冰，女，1962年7月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区， 委托诉讼代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵妙华，女，1976年9月11日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区， 委托诉讼代理人：齐卫国，广东法制盛邦律师事务所律师。 原告易惠冰（反诉被告，以下简称原告）与被告赵妙华（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易惠冰的委托诉讼代理人朱伟科，被告赵妙华及其委托诉讼代理人齐卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易惠冰向本院提出诉讼请求：1.被告向我支付2020年9月15日至2020年10月14日的租金26460元及违约金（按月租金26460元，自2020年9月21日起，按每日万分之三标准计算至实际付清之日）；2.被告向我支付自2021年1月15日至2021年4月26日期间的租金89964元及违约金（其中2021年1月15日至2021年4月14日期间按照每月租金26460元，20201年4月15日至2021年4月26日期间按租金10584元，均自当月21日起，按每日万分之三标准计算至实际付清之日）；3.被告向我支付2021年2月1日至2021年4月30日期间的管理费618.6元、垃圾处理费30元，共计648.6元及违约金（以648.6元为基数，按每日万分之三的标准自起诉之日计至实际付清之日）；4.被告向我支付恢复原状费用31930元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，我与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定我将位于广州市白云区（辖区范围内）号首层商铺出租给被告，租赁期限自2013年11月15日至2018年5月14日，签订协议后，我将上述商铺交付给被告使用。上述期限届满，双方于2018年5月15日续签租赁合同，租赁期限延长至2023年5月14日。期间，因被告拒不支付租金，我曾向法院提起诉讼要求被告支付欠付租金，法院作出（2021）粤0111民初1341号民事判决书，判决被告向我支付2020年10月15日至2021年1月14日的租金79830元及违约金。截至2021年4月19日，被告已拖欠租金达6个月以上，我委托律师向被告发函解除合同，被告已于2021年4月22日收到该通知函，但被告却拒不交还商铺。后我于2021年4月26日自行收回该商铺。现经核算，除上述判决已认定的欠付租金外，被告尚须还欠付我租金和管理费、垃圾处理费。另由于被告承租期间曾将租赁商铺改建，被告有义务恢复原状，经第三方机构评估恢复原状的费用为31930元。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 对于被告赵妙华的反诉请求，原告易惠冰辩称，因被告违约导致我行使合同解除权，我有权没收被告的租赁保证金，故被告要求我返还租赁保证金无据，请求予以驳回。 被告易惠冰辩称，（1）我认为双方曾签订了两份《广州市房屋租赁合同》，应以在广州市白云区住建部门备案的那份（签订时间为2018年12月1日）为准。原告主张的租金约定每月2万元的租赁合同不是双方的真实意思表示，不应作为本案认定合法有效合同的依据。（2）即便认定该份合同有效，该合同也已在2020年10月30日经我通知解除，由于不可抗力，我无法实现租赁合同目的，在原告已知情的情况下，我将钥匙交给了原告可以收取的第三方，故该合同的解除日起也应为2020年10月30日。另外，原告主张因我违约导致合同解除也没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。因合同因不可抗力导致合同目的无法实现而解除，故现反诉请求：1.原告向我返还已收取的租赁保证金48000元；2.本案诉讼费用由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告为白云区（辖区范围内）号首层的房地产权属人之一（房地产证号分别为粤房地证字第XXXXXXX号及粤房地权证穗字第××号，建筑面积分别为33.06平方米及65.16平方米，XX号首层为全部占有，XXXX号首层共有情况为按份共有，另共有人为原某雄、原某盛）。 2013年11月15日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，甲方将坐落在白云区（辖区范围内）号首层铺房（以下简称涉案商铺）出租给乙方作商业用途，面积33.06、65.15平方米；租赁期限自2013年11月15日至2018年11月18日，月租金16000元至30387元，每月20日前按现金或转账金额付款，乙方权利和义务中逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的1%支付违约金，特殊情况经双方协商而定。被告于2013年11月15日与平安银行股份有限公司广州分行签订《广州市房屋租赁合同》，将涉案商铺转租给平安银行股份有限公司广州分行，租赁期限自2013年11月15日至2018年11月14日，月租金25000元至30387元。 2018年5月15日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，甲方将涉案商铺出租给被告使用，租期期限自2018年5月15日至2023年5月14日，其中2018年5月15日至2019年5月14日月租24000元，2019年5月15日至2020年5月14日月租25200元，2020年5月15日至2021年5月14日月租26460元，2021年5月15日至2022年5月14日月租27783元，2022年5月15日至2023年5月14日月租29172元，租金按月结算，由乙方在每月第20日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金48000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还乙方（退还乙方、抵偿租金）；乙方权利义务中逾期交付租金的违约金的利率被划去，其他约定注明所有约定按原合同。 被告于2018年12月1日与平安银行股份有限公司广州分行签订《广州市房屋租赁合同》，将涉案商铺转租给平安银行股份有限公司广州分行，租赁期限自2018年11月15日至2020年11月14日，其中2018年11月15日至2019年11月14日月租36000元，2019年11月15日至2020年11月14日月租37800元。被告办理房屋租赁登记备案。 2018年12月1日，原告、原某雄、原某盛与被告签订《广州市房屋租赁合同》，被告租赁涉案商铺，期限2018年11月15日至2028年11月14日，月租金4500元，2019年1月2日该合同办理登记备案手续。原告表示该合同是被告承租房屋后要求原告配合办理房屋登记备案时签订，实际并未履行，双方是按照2018年5月15日签订的租赁合同履行。 2021年原告以被告欠付租金为由要求被告支付2020年10月15日至2020年11月14日期间的租金及2020年6月至9月的欠缴租金和违约金。该案中，被告提出要求继续承租涉案商铺，并按照出租屋登记备案的合同4500元计算租金的抗辩意见。本院经审理后认为被告交付租金至2020年10月14日，此后租金至今未付，已构成违约，原告要求被告支付2020年10月15日至2021年1月14日期间的租金合理合法，本院予以支持。2021年3月22日，本院作出（2021）粤0111民初1341号（以下简称1341号）民事判决书，判决被告向原告支付2020年10月15日至2021年1月14日的租金79380元及违约金，被告向原告支付2020年11月1日至2021年1月31日的管理费618.6元及垃圾处理费30元，驳回原告的其他诉讼请求。 2021年4月19日，原告委托律师向被告发出《律师函》，告知双方于2018年5月15日签订的租赁合同于该函送达之日解除，并于合同解除之日起2日内对租赁房屋进行清场，因被告承租商铺对侧门进行改动，交还商铺时应恢复原状等。 诉讼中，原告表示被告在收到其发出的律师函后未交还涉案商铺，其于2021年4月26日通过开锁公司开锁的方式将涉案商铺收回。被告提交《广东省决定省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应》网页打印件以及《关于平安银行广州富力半岛社区支行到期退租的函》《退场房屋交付确认书》，拟证实因新冠疫情不可抗力影响，房屋租赁合同目的不能实现，合同应当予以解除；2.2020年10月至11月期间双方微信聊天记录，拟证实其已将因新冠疫情不可抗力影响无法履行合同的情况及时通知原告，并于2020年11月2日解除房屋租赁合同。上述微信聊天记录显示，2020年10月30日，易惠冰：“今天银行撤场，你的意思是？”赵妙华：“星期三就将钥匙交给你。你去国珍拿回钥匙，已寄存国珍。玻璃门没锁，有锁匙，有电动卷闸匙，放在国珍，去取。”易惠冰：“请问一声，你收到我的催交函吗？我希望你能回复我一下，面对面谈一下。”“合同未解除，我都不会去取锁匙，因为大家都有合同在身。”“想要解决问题就一定要面谈。”赵妙华：“我同你正规合同是每月4500元租金，已备案。你真打官司我也不怕”“档口是你的，你自己看着办。”2020年11月2日，易惠冰：“档口钥匙在没有解除租赁合同我是不会交接的，如果要解除租赁合同需要当面协商，把没结和剩余费用结清。”赵妙华：“我不会再见你了……电费水费我交到这个月，所有费用我不会再交。档口不再经营，就即解除，押金的作用也只能给你全扣，当作解除，没其他了。”原告对上述证据1的真实性确认、关联性不确认，并表示新冠疫情在2020年10月已经稳定，不构成合同不能履行的理由；对上述证据2的真实性确认，关联性不予确认，并表示其在微信中已经明确告知在未付清租金的情况下不同意解除合同。 本院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施后，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，应适用民法典的规定。 根据被告在租赁期间每月向原告实际缴纳租金情况，足以证实双方于2018年5月15日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示并予以实际履行，而被告与原告等人于2018年12月1日签订的月租金为4500元的《广州市房屋租赁合同》显然系为办理租赁备案手续而订立，被告抗辩涉案租赁合同关系应按照2018年12月1日签订合同认定的意见不能成立，本院不予采纳。原、被告于2018年5月15日续签的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。被告使用涉案商铺，应按租赁合同约定的租金标准支付租金。本院作出的1341号民事判决已对2020年10月14日前的租金缴纳情况认定被告已经缴纳，现原告在本案中主张被告支付2020年9月15日至2020年10月14日期间的租金及违约金缺乏依据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付2021年1月15日至2021年4月26日期间的租金及违约金的问题。虽被告提供双方微信聊天记录显示，其曾于2020年10月30日、11月2日向原告提出交还房屋钥匙、解除合同的主张，但双方合同约定的租赁期限并未届满，被告作为承租方也不享有法定或约定的合同解除权，反之原告已明确提出未结清费用前不同意解除合同，故被告作为违约方单方发出的解约通知并不能达成合同解除的法律效果。被告主张因新冠疫情影响导致其租赁房屋目的不能实现，由于原告已因疫情原因部分减少了2020年6月至9月的租金，结合2020年新冠疫情的发展状况，被告于2020年11月以此作为解除合同的事由，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。在双方合同仍未解除，且原告已明确表示不同意解除合同的情况下，被告仍未对清结双方租赁合同关系采取积极的解决措施，且一直未与原告办理涉案商铺的交接手续，其应承担后续未交接场地期间所产生的租金费用。故原告要求被告支付2021年1月15日至2021年4月26日的租金合理合法，也未超出其作为出租方应及时清理、收回租赁场地的合理期限，故被告以其未再实际占用场地为由主张不予支付该期间的租金、管理费等费用，理由均不成立，本院不予采纳。原告要求被告支付2020年1月15日至2021年4月26日期间的租金89964元及违约金有据，本院予以支持。双方续签的租赁合同约定所有约定按原合同，原合同约定每逾期一日按当月租金的1%支付违约金，原告调整按每日万分之三计算合理，本院予以采纳。原告关于其中2021年1月15日至2021年4月14日期间按每月租金26460元为计算基数，2021年4月15日至2021年4月26日期间按10584元为计算基数，并自当月的21日起算，计至实际支付之日止的意见合理，本院予以采纳。违约金的计算以本金为限。如前所述，因被告需要承担2021年4月26日前的租金，故原告要求支付2020年2月1日至2021年4月26日期间管理费共计591元及垃圾处理费28.7元有据，本院予以支持。驳回原告主张多出上述数额的诉请。原告要求支付管理费、垃圾处理费逾期付款违约金，合同对此并未约定，该请求本院不予支持。 现有证据不足以证明涉案商铺在被告租赁期间有被改建，且原告主张的修复费用也未实际发生，故原告要求被告赔偿恢复原状费用31930元及违约金依据不足，本院不予支持。 虽涉案租赁合同因被告原因导致解除，但因涉案租赁合同中并未约定原告可没收被告保证金的情形，故被告要求原告退还租赁保证金48000元有据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日五日内，被告赵妙华向原告易惠冰支付2020年1月15日至2021年4月26日租金89964元及违约金（其中2021年1月15日至2021年4月14日期间的违约金，按月租金26460元计算；2021年4月15日至2021年4月26日期间的违约金，按租金10584元计算，上述违约金均自当月21日起，按每日万分之三计算至实际付清之日，并以本金为限）； 二、自本判决生效之日五日内，被告赵妙华向原告易惠冰支付2020年2月1日至2021年4月26日期间管理费591元及垃圾处理费28.7元； 三、自本判决生效之日五日内，原告易惠冰向被告赵妙华退还保证金48000元； 四、驳回原告易惠冰的其他请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1647元，由原告易惠冰负担574元，被告赵妙华负担1073元；反诉受理费500元，由原告易惠冰负担。由被告赵妙华负担的本诉受理费和原告易惠冰负担的反诉受理费于本判决生效之日五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖録婷 二〇二一年六月二十九日 书记员  卢 迪