上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初7151号原告：魏鸿梅，女，1962年9月13日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告：高慧洁，女，1988年6月24日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。上述两原告共同委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：史丽平，上海浦银律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：雷彬，女。原告魏鸿梅、高慧洁与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告魏鸿梅、高慧洁的共同委托诉讼代理人史丽平，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏鸿梅、高慧洁向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付2009年9月28日至2021年3月27日期间的各期剩余租金合计32,819.34元；2.判令被告向两原告支付逾期支付上述各期租金的违约金(以每两个月为一期，分别自各期中的第二自然月的9日起，按日万分之四的标准，计算至上述各期租金清偿之日止)。事实和理由：两原告将本市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)450室房屋(简称涉讼房屋)出租给被告，约定租赁期为2008年9月28日至2021年3月27日。被告欠付2009年9月28日至2021年3月27日期间的租金32,819.34元。被告应当承担违约责任。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，确认欠付2009年9月28日至2021年3月27日期间的各期剩余租金合计32,819.34元，但因超过诉讼时效期间，故被告仅同意支付2017年3月28日至2021年3月27日期间的剩余租金13,878.86元。另被告认可两原告所主张的违约金分段起算日及基数及计算标准，请求人民法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上海市房地产权证、仙霞福运商厦统一租赁合同、通知、银行账户明细等证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经审理查明，涉讼房屋产权登记在两原告名下。2008年，两原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，租赁期为2008年9月28日至2021年3月27日；2008年9月28日至2010年3月27日期间的月租金为488.53元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2021年3月27日期间的月租金按年递增，分别为515.67元、542.81元、569.95元、599.81元、629.67元、662.24元、694.80元、730.08元、765.37元、803.36元、844.08元；租金为每二个月支付一次(即每两个月为一期)；乙方应在每两个月之首月3日前支付本期租金；若乙方逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五/天向甲方支付滞纳金；物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴。审理中，双方当事人确认扣除租金5%用于代缴租赁税。其中，2017年3月28日至2018年3月27日期间，欠付各期租金分别为462.98元；2018年3月28日至2019年3月27日期间，欠付各期租金分别为530元；2019年3月28日至2020年3月27日期间，欠付各期租金分别为602.18元；2020年3月28日至2020年5月27日期间，欠付租金为679.56元；2020年5月28日至2020年7月27日期间，欠付租金为910.16元；2020年7月28日至2021年3月27日期间，欠付各期租金分别为679.56元。本院认为，被告未按期支付租金，应当承担违约责任。我国民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。合同记载，支付租金以每两个月为一期。各期租金作为独立之债务，应当分别计算诉讼时效期间。两原告称其多次催讨，但未能提供证据加以证明，被告对2017年3月28日前欠付租金提出诉讼时效之抗辩，本院予以采纳。对于被告未提出时效抗辩的租金及相应逾期付款违约金，本院予以支持。需要指出的是，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，成立在民法典施行之前的合同，按法律规定或当事人约定合同履行持续至民法典施行之后的，在民法典施行之前因履行合同发生的争议，应当适用当时的法律、司法解释；在民法典施行之后履行合同发生争议的，适用民法典相关规定。被告拖欠租金的行为每月连续发生，在民法典施行之前发生的拖欠行为，应适用合同法相关规定；在民法典施行之后发生的拖欠行为，属于民法典施行后发生的法律事实，应当适用民法典的相关规定处理。综上，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告魏鸿梅、高慧洁支付2017年3月28日至2021年3月27日期间的租金13,878.92元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告魏鸿梅、高慧洁支付逾期支付上述租金的违约金(以462.98元为基数，分别自2017年4月9日、2017年6月9日、2017年8月9日、2017年10月9日、2017年12月9日、2018年2月9日起；以530元为基数，分别自2018年4月9日、2018年6月9日、2018年8月9日、2018年10月9日、2018年12月9日、2019年2月9日起；以602.18元为基数，分别自2019年4月9日、2019年6月9日、2019年8月9日、2019年10月9日、2019年12月9日、2020年2月9日起；以679.56元为基数，自2020年4月9日起；以910.16元为基数，自2020年6月9日起；以679.56元为基数，分别自2020年8月9日、2020年10月9日、2020年12月9日、2021年2月9日起，均按每日万分之四的标准，计算至上述各期租金清偿之日止)；三、驳回原告魏鸿梅、高慧洁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,294.42元，减半收取计647.21元，由原告魏鸿梅、高慧洁共同负担373.51元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担273.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史捷二〇二一年六月二十九日书记员  赵丹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。