安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初1135号 原告（反诉被告）：黄勇，男，1977年7月21日出生，汉族,住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：董成，安徽昊华律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥新城创晟房地产有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖区万泉河路滨湖康园一期配套商业用房综合楼，统一社会信用代码91340100MA2NCJ009G。 法定代表人：虞波，总经理。 委托诉讼代理人：杨俊刚，该公司员工。 委托诉讼代理人：庄海洋，该公司员工。 原告（反诉被告）黄勇与被告（反诉原告）合肥新城创晟房地产有限公司（以下简称新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄勇及其委托诉讼代理人董成、被告（反诉原告）新城公司的委托诉讼代理人杨俊刚、庄海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄勇向本院提出诉讼请求：1.被告解除合同无事实和法律依据,判令被告解除《商品房买卖合同》无效,继续履行该合同,并尽快向原告交付合格房屋；2.判令被告支付迟延交付房屋的违约金76068.78元(按日向原告支付已交付房款的万分之五计算,直至被告履行《商品房买卖合同》附件四中建筑节能信息公示中的内容（在案涉房屋内安装供热系统、空调系统及热水利用系统）并向原告交付房屋时止,暂计算至2020年9月30日);3.判令被告因房屋质量问题赔偿原告198927.04元;4.判令被告继续履行《商品房买卖合同》附件四中建筑节能信息公示中的内容；5.判令被告按原规划设计方案恢复内置雨水管；6.判令本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2020年3月,原告黄勇前往被告新城大都会（君悦府）售楼部看房,并经过与售楼部工作人员的磋商后,原被告双方于2020年5月10日正式签订了《商品房买卖合同》,合同约定原告购买的商品房位于滨湖新区××路××路××幢××层××室,该商品房的用途为住宅,属钢筋混凝土结构,层高为3.05米,建筑层数地上12层,地下2层,商品房建筑面积共239.21平方米,其中套内建筑面积201.86平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.35平方米,该商品房单价为每平方米12000元,总金额为2870520元整。同时还约定被告应当在2020年6月30日前将商品房交付原告使用,逾期不超过90日的,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。此外,合同的附件四约定了君悦府小区项目10号楼建筑节能信息的内容、材料及执行标准。 被告在2020年6月12日通知原告,承诺在2020年8月7日前交房,但最终被告于2020年9月30日才实际履行交房手续。 2020年9月30日被告向原告交房时,原告发现案涉房屋存在层高明显低于交付标准(房屋一层至负一层的层高为约为2.5275米,楼板厚度取0.1米,实际层高为2.6275米,与合同约定的3.05米不符)和房屋渗水等质量问题,且被告也没有按照《商品房买卖合同》附件四的建筑节能信息履行合同内容。上述房屋质量问题及被告未履行建筑节能信息中的相关内容已经严重影响到原告的居住条件,且层高问题也无法通过修复解决。因小区存在楼栋内置雨水管脱节,造成各楼层墙壁出现渗水,现开发商为节约楼栋渗水整改成本,在小区交房后,违背住宅配套建设工程应同步设计同步施工的原则,对原内置雨水管直接采取封堵弃用,未经楼栋共有权人集体同意,在楼栋外立面重新破坏墙体外挂雨水管,形成未来雨水管坠落和墙体脱落的隐患,且外挂雨水管破坏了楼栋外立面的整体美观性,造成共有权人损失。综上,被告延迟交付房屋、房屋质量存在重大缺陷拒不整改、不履行合同相关内容等行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告已多次找到被告协商未果,为此,原告为维护自己的合法权益,特诉至法院,望判如所请。 被告（反诉原告）新城公司辩称，1.答辩人已依约与被答辩人解除了商品房买卖合同，双方的商品房买卖合同关系已解除。答辩人与被答辩人签署的商品房买卖合同补充协议第六条第（一）第（3）项约定“买受人逾期收房的，出卖人有权要求买受人支付日总房款万分之五的违约金；逾期收房超过书面通知交房时间六十日的，出卖人有权解除本合同并要求买受人承担合同总价款20%的违约金”，答辩人依约于2020年9月24日向被答辩人发出交付通知书，要求被答辩人于2020年9月30日办理涉案房屋的交付手续，被答辩人收到后，未按照交付通知书的日期办理交付手续。2020年11月4日答辩人向被答辩人送达了逾期交付风险提示律师函，提示被答辩人尽快完成收房手续，但被答辩人仍未按合同约定的日期收房，被答辩人的行为已构成逾期收房。2020年12月8日因为答辩人在被答辩人催告后迟迟不办理收房手续，依据合同约定向其发送了《逾期交付解约律师函》，被答辩人已确认收到此函，双方签订的商品房买卖合同已经解除。成立并生效的合同对双方均具有法律约束力，被答辩人逾期收房的行为达到了合同约定的解除条件，答辩人依约解除合同，符合合同约定和法律规定，原告要求继续履行合同的诉求无事实和法律依据。二、被答辩人要求答辩人承担延迟交付违约金以及房屋质量问题赔偿无事实和法律依据。（1）被答辩人与答辩人在2020年4月26日认购当日已签署商品房买卖合同补充协议，被答辩人也向答辩人作出了承诺，其中《补充协议三》明确约定被答辩人同意房屋的交付日期延期至项目整体交付后三个月内，承诺函中更是明确被答辩人承诺因为其自己个人装修需求自愿放弃原合同约定的装修标准并改为毛坯交付。答辩人于2020年8月14日起进行了君悦府项目的整体交付，于2020年9月30日通知被答辩人进行收房，履行了合同约定的交付义务，并不存在逾期交付的情形，被答辩人主张的逾期交付违约金无事实和合同依据。（2）双方签署的商品房买卖合同文本（备案）第三条约定“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）本合同第一条规定的项目中的：第10幢（幢、栋、#楼）（单元）2（层）101下储/101（室、号））；该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3.05米，建筑层数地上12层，地下2层”，而该商品房依据合同约定该商品房包括101下储/101（室、号）2层，按此理解被答辩人所购的房屋地上一层和地下一层层高合计应为3.05米，而被答辩人在起诉状中已自认涉案房屋地下一层的层高已达到2.64米，加上地上一层层高3.05米，涉案商品房层高已达到5.69米，远高于涉案房屋约定的3.05米，并不存在被答辩人所述的层高未达到合同约定的情形。如按照被答辩人所主张的诉求，被答辩人应向答辩人补足因超出层高的空间差价。另外，即使约定的3.05米为其中一层层高，也应为标准层的层高。涉案合同文本属于房管局制式文本，其统一适用的层高应为标准层高，对于带负一层的的非标准层高应属于约定不明。而依据《民法典》第一百四十二条、第四百六十六条的相关规定，约定不明的应按照促进合同继续履行进行解释。而根据答辩人的报规图纸和实际施工图纸、政府部门的审核通过的文件以及合肥市当地的商业惯例（而经查询相关市合计规范计和合肥市当地的商业惯例，负一层实际由开发商根据自己的实际进行建设），负一层层高并没有相关强制要求（负一层本身不计入容积率，答辩人可在符合规范的情况下设计层高），因此，答辩人按照报规图纸和实际施工图纸、政府部门的审核通过的文件完成建设并交付的，并不构成违约，且负一层层高2.64米的净高完全能够满足日常的居住需求。双方签订的补充协议中也约定“商品房买卖合同约定层高为标准层高”，因此，可以确定合同约定的层高应为地上一层层高3.05米，地下层高仅需要满足甲方的设计规范即可，且该地下一层的现有层高并不影响答辩人的使用。同时，由于被答辩人通过中介服务人员推荐购房了本套房源，中介服务人员也证实了，原告对于此户型的样板房已实地查看，对涉案房源的层高知悉并理解，因此，被答辩人主张层高不足并索要赔偿，事实不充分，法律依据不充足，原告并未提供证据证实房屋存在的质证问题达到主体结构不合格或严重影响其居住程度，其主张以房屋质量问题未办理收房并索要赔偿无事实和法律依据。3.答辩人已按照约定的标准交付了建筑节能信息公示的内容，雨水管不属于答辩人的交付标准，被答辩人已放弃精装修，答辩人无须依据商品房买卖合同附件的建筑节能信息中的内容进行交付。原告诉请的供热空调及热水系统均属于建立在装修标准的设备齐全的情况下，无相关设备，自然无原告所说的供热空调及热水系统。雨水管并非涉案房屋的交付标准，答辩人无须向被答辩人修复。同时雨水管属于全体业主共有，为了后期更好的维修和管理答辩人也已向小区全体业主征集过雨水管是否外移，结果87%业主同意外移，自征集结果公布后答辩人未收到业主投诉或提出异议，故原告要求恢复雨水管的诉求不应得到支持。综上，由于被答辩人的违约行为，答辩人已解除了与被答辩人的商品房买卖合同，双方的商品房合同已解除，被答辩人的诉求无事实和法律依据，请法院依法予以驳回。 反诉原告（本诉被告）新城公司向本院提出诉讼请求：一、确认反诉原被告双方签订的商品房买卖合同已经解除；二、判令反诉原被告双方签订的商品房买卖合同（车位）解除；三、判令反诉原被告双方签订的车位使用权转让协议解除；四、判令反诉被告向反诉原告支付违约金599304元（其中房屋解除违约金574104元，商品房买卖合同（车位）解除违约金25200元）；五、判令反诉被告支付商品房交付后至实际返还之日止租金25925.6元，自2020年10月1日，按照总房款年3%支付租金暂计算至2021年1月20日；六、判令反诉被告协助反诉原告办理涉案房屋和车位的网签备案合同登记、预告登记或预抵押登记等注销手续；七、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：反诉被告与反诉原告于2020年5月10日就反诉被告购买反诉原告开发建设的合肥大都会项目（备案名君悦府）10#101室房屋签订了备案单号为2005002161的《商品房买卖合同》，合同约定总房款2870520元。2020年9月28日反诉原告依据合同约定及双方的补充协议约定，依约通知反诉被告于2020年9月30日进行收房，但反诉被告在反诉原告催促收房后仍迟迟未完成房屋交付手续，依据合同约定反诉被告未及时收房的行为已构成逾期收房。而依据双方签署的《商品房买卖合同补充协议一》第六条第（一）款第（3）项“买受人如果以不影响房屋主体结构的质量瑕疵、出卖人维修或整改的意思表示或行为等为理由拒不办理房屋交接手续或主张出卖人逾期交房时，或买受人如果拒不按照合同约定、交付通知书或催告交付通知书上载明的时间、地点、携带资料等前来办理交房手续的，出卖人不承担逾期交房的违约责任，且视为房屋交付行为已完成。买受任逾期收房的，出卖人有权要求买受人支付日总房价款万分之五的违约金；逾期收房超过书面交付通知交房时间六十日的，出卖人有权解除本合同并要求买受人承担合同总价款20%的违约金”，反诉原告已依约向反诉被告送达了解约律师函，原反诉被告双方的商品房买卖合同已解除，反诉原告有权要求反诉被告承担房屋总价款20%的违约金，即574104元。同时，由于双方商品房买卖合同已解除，依附于涉案房屋而存在的商品房买卖合同（车位）、车位使用权转让协议因合同目的无法实现，应一同解除，同时反诉被告承担因反诉被告原因解除合同的违约金25200元。依据《商品房买卖合同补充协议二》第七条第（三）款第（2）项“该商品房在交付后解除的，买受人应向出卖人支付自该商品房交付之日起至实际返还之日止按照房屋总价3%计算的年租金【月/日租金按比例折算】，出卖人有权在向买受人退还的房价款中直接扣除”，因反诉被告逾期收房的行为致使双方签署的合同在交付后解除，反诉被告应依约向反诉原告支付商品房交付后至实际返还之日止租金25952.6元，暂计算至2021年1月20日，实际应支付违约金至房屋实际返还之日。综上，基于上述事实和理由，为维护反诉原告的合法权益，反诉原告依据相关法律法规及合同约定，特向法院起诉，恳请法院支持反诉原告全部诉讼请求。 反诉被告（本诉原告）黄勇辩称1.被答辩人在诉状中称答辩人未去办理收房手续不符合实际情况，被答辩人据此来解除商品房买卖合同，也不符合相关的法律规定。2020年4月25日双方签订商品房买卖合同，5月10日签订备案合同，并在合同签订当日签订补充协议三，约定因新冠病毒疫情的不可抗力原因，将草签合同中出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付房屋，修改为出卖人应当在君悦府项目整体交付后三个月内交付房屋。虽然在此时双方就案涉房屋的交付日期达成了一致意向，但在2020年6月26日，被答辩人向答辩人发出关于延时交付时间顺延的通知，明确表示案涉房屋交付时间顺延至2020年8月7日，因此双方的最终确定的交房日期为2020年8月7日。此前，答辩人一直没有收到被答辩人交付房屋的通知，答辩人在2020年8月8日向被答辩人发出了关于要求立即交付房屋的催告函，要求被答辩人立即交付案涉房屋，并按照商品房买卖合同中关于逾期交付的违约条款承担违约责任。2020年9月27日，被答辩人向答辩人发出房屋交付通知书，通知答辩人于2020年9月30日前到案涉房屋所在小区办理房屋交付手续，答辩人于2020年9月30日前往案涉房屋小区，与在场的被答辩人工作人员办理房屋交接事宜，但是在办理房屋交接事宜的过程中，答辩人发现案涉房屋存在墙面有空鼓现象，房屋的层高不符合合同的约定。房屋的玻璃存在多处划痕，房屋阳台及内部出现渗水和漏水现象，建筑节能公示信息的内容未实施等多项房屋质量问题，在与被答辩人的工作人员沟通之后，其工作人员同意在案涉房屋维修后进行交付，特别是对于漏水导致房屋不能居住的问题，其工作人员表示会尽快清理积水，并对室内进行宏观查找漏水原因。双方因此在现场未能办理房屋的交接手续。事后答辩人与被答辩人的工作人员也在微信上进行了沟通，被答辩人的工作人员在微信中表示会尽快将房屋修复，但事实上被答辩人不但没有及时告知答辩人案涉房屋的维修进度，反而却在2020年10月10日、10月29日向答辩人发出了逾期交房风险提示、逾期交付解约律师函，该两份律师函自相矛盾。前一份称答辩人在收到律师函3日内未办理房屋交付手续，则视为房屋已经办理交付，而后一份则称答辩人在接到房屋交付通知书后60日内未办理房屋交付手续，被答辩人有权要求解除房屋买卖合同。随后答辩人也分别于2020年12月13日、12月22日、12月30日和2021年1月13日向被答辩人发出函件，要求被答辩人尽快整改房屋存在的质量问题并及时交付房屋，但被答辩人一直置之不理，直至答辩人诉至法院。综上，被答辩人在交付房屋时，案涉房屋出现质量问题，严重影响房屋的居住，致使答辩人不能办理房屋交接手续，其在事后亦没有积极主动地对案涉房屋进行维修，也没有再次通知答辩人办理房屋交接手续，反而在得知合肥房价近期大涨的情况后，混淆视听，倒打一耙，诬陷答辩人违约，要求解除商品房买卖合同，违反了民法典中的诚实信用原则，破坏了交易的稳定性。第二，被答辩人以答辩人逾期未办理收房手续为由解除商品房买卖合同，不符合相关的法律规定。首先补充条款一是格式条款，该条款无效。其次，答辩人与被答辩人签订的是买卖合同，依据民法典第595条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，答辩人在案涉商品房买卖合同中的义务是支付购房款，被答辩人在买卖合同中的义务是交付房屋，因此本案中答辩人是否办理交付房屋手续是答辩人的权利，答辩人办不办交付手续只是涉及到房屋风险转移负担的问题，被答辩人据此在合同中约定违约责任，有违民法典中买卖合同的本意，限制了答辩人的主要权利。民事主体从事民事活动应当遵循公平原则，合理地确定双方的权利与义务，该补充条款一明显是有利于答辩人，违反了民法中的公平原则。最后在九民会议纪要第47条也明确规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响到守约方合同目的的实现。根据诚实信用的原则确定合同是否应当解除，违约方的违约程度轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中被答辩人的合同目的就是收到购房款，而答辩人早在2020年5月29日房屋建成之前支付了全部的购房款，因此被答辩人的合同目的早已实现，反而是答辩人在被答辩人在发现案涉房屋存在质量时，一直未有相应的整改措施，导致被答辩人的目的合同目的迟迟未能实现。无论答辩人是否在收房的问题上违约，都不影响被答辩人的合同目的的实现，被答辩人据此请求解除合同的，人民法院应当不予支持。2.商品房买卖合同是否解除与商品房买卖合同车位的合同效力不具有关联性，车位的商品房买卖合同，不会因为商品房买卖合同的解除而解除。无论是从商品房买卖合同和商品房买卖合同车位这两份合同的内容来看，还是从民法上关于主从合同的相关法律规定来看，该两份合同都是完全两两份完全独立的，没有关联性的合同，两份合同并不是主从合同关系。在内容上商品房买卖合同和车位买卖合同并没有约定双方是主从合同关系。从房产局给两份合同的备案号也可以看出，两份合同是单独的备案号，前后备案的时间不同，且合同的名称均为商品房买卖合同，两份合同的地位同等，没有主次之分。因此，被答辩人以商品房合同买卖合同解除为由来解除车位的买卖合同，既没有事实依据，也没有法律依据。3.关于双方签订的车位使用权转让协议能否解除。商品房买卖合同与车位使用权转让协议是主从合同关系，被答辩人以商品房买卖合同违约已经解除，车位使用权转让协议合同目的无法实现为由，要求解除，因本案商品房买卖合同无法解除，故车位使用权转让协议自然也不应当解除。4.针对第六项诉讼请求，案涉房屋买卖合同及车位买卖合同均无需解除，故反诉原告主张该两项诉请无事实和法律依据。被答辩人解除车位买卖合同无事实和法律依据，反而是被答辩人时至今日仍然拒绝交付车位，显然是违反了该份合同中第八条关于交付期限的约定，合同约定被答辩人应当在2020年10月31日交付车位，因此答辩人逾期交付车位应当承担违约责任，支付违约金。5.本案的诉讼费用应当由被答辩人来承担。综上，被答辩人与答辩人之间的纠纷完全是因为被答辩人在履行合同中不遵守诚实信用和公平原则所造成，但其不但非但没有认识到自己的错误，反而还混淆视听，提起反诉，增加诉累单元，特具上诉意见，请求贵院在查清事实的基础上判决驳回其诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下∶2020年4月24日，黄勇与新城公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄勇购买新城公司开发建设的位于滨湖新区××路××路××幢××层××室；层高3.05米，建筑面积239.21平方米，套内面积201.86平方米；房屋单价12000元／平方米，总价款2870520元；按揭付款，首付款1770520元应在2016年6月2日前支付；新城公司应在2020年6月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》的上述房屋交付给黄勇；新城公司逾期交付不超过90天的，自2020年6月30日起的第二天开始至实际交付之日按已交房款万分之5的标准支付违约金。同日，双方又签订《补充协议三》、《承诺函》各一份，约定交房日期为“出卖人应在君悦府项目整体交付后三个月内交付该商品房”，黄勇放弃原合同约定的装修标准改为毛坯交付并按原房价支付。随后，黄勇支付了首付款。2020年5月10日，双方又签订《建筑节能信息公示》一份，对案涉房屋的保温工程作出约定。2020年6月22日，新城公司通知黄勇交付时间确定为2020年8月7日前。2020年9月24日，新城公司向黄勇发出《交付通知书》，要求被黄勇于2020年9月30日办理涉案房屋的交付手续。黄勇收到通知后，于2020年9月30日前往查看房屋。案涉房屋经测量，负一楼层高为2.5275米，案涉房屋所在楼的雨水管被新城公司外移至外墙面。黄勇因上述问题未收房。 上述事实，有当事人提供的《商品房买卖合同》、《补充协议三》、《承诺函》、《建筑节能信息公示》、《交付通知书》及当庭陈述等证据在卷证明。 本院认为，黄勇与新城公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。新城公司依约应于2020年8月7日交付房屋，但黄勇于2020年9月30日才收房，新城公司构成违约。《商品房买卖合同》约定房屋层高3.05米，但案涉房屋负1层仅2.5275米，合同中未区分楼层，因此案涉房屋存有瑕疵，但合同中并未明确处理方式，本院酌情赔偿50000元。黄勇明确放弃精装修标准，对于案涉房屋的节能保温工程再无权要求。雨水管设计并不属于合同中约定的交付标准，如有质量问题可以请求新城公司维修，对于新城公司违反设计的行为可以向相关部门反映。车位购买合同与本案无关，由新城公司另行起诉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）合肥新城创晟房地产有限公司于本判决生效之日起3日内将君悦府第10幢2层101下储/101室交付原告（反诉被告）黄勇； 二、被告（反诉原告）合肥新城创晟房地产有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告（反诉被告）黄勇迟延交付违约金76068.78（自2020年8月8日起至2020年9月30日）； 三、被告（反诉原告）合肥新城创晟房地产有限公司于本判决生效之日起3日内支付原告（反诉被告）黄勇违约金50000元； 四、驳回原告（反诉被告）黄勇、被告（反诉原告）合肥新城创晟房地产有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费15464元，减半收取7732元，由原告（反诉被告）黄勇负担3866元，被告（反诉原告）合肥新城创晟房地产有限公司负担3866元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二一年六月六日 书记员  刘慧 附：相关的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。