安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初2773号 原告：淮南市华茂物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路33号，统一社会信用代码91340400661434308U。 法定代表人：苏欣，该公司经理。 委托诉讼代理人：卢婉露，该公司法务，女，汉族，1987年9月8日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：姚姗姗，该公司法务，女，汉族，1984年8月18日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：曹某，男，汉族，高中文化，1978年8月1日出生，住安徽省淮南市田家庵区，户籍所在地安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南市华茂物业服务有限公司（以下简称华茂物业公司）诉被告曹某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告华茂物业公司的委托诉讼代理人姚姗姗、卢婉露到庭参加诉讼，被告曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华茂物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业管理服务费人民币:2607.07元,截止2021年2月28日,所产生的滞纳金:283.33元,合计金额:2890.4元。二、判令被告承担本案诉讼费和律师费,以及一切费用。事实与理由：2014年8月原告与淮南市华安盛置业有限公司双方签订了《永安国际城前期(一期)物业服务合同》。合同约定,原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人,受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。被告系永安国际城小区E4号楼1单元3404室业主,房屋建筑面积109.48平方米,按合同约定应当向原告缴纳从2019年8月4日至2021年2月28日的物业管理服务费用人民币:2607.07元,滞纳金:283.33元,合计:2890.4元,但被告一直拒绝缴费。合同履行至今,原告按合同合约,依约履行了义务,为被告所在小区提供了物业管理服务,但被告却不履行自己的缴费义务,违反《淮南市住宅物业服务收费管理实施办法》第三十条的规定,原告多次催缴,未有效果。现特向人民法院提起诉讼,请求贵院依法律、法规作出判决,维护原告企业的合法权益。 被告曹某辩称，我们家是顶楼，入住后漏水问题一直没有解决，每次收取物业费的时候与物业沟通漏水问题，物业都只说登记，但是一直没有进行解决。之前也都缴纳物业费，但是现在电梯出现问题，物业称电梯的维修费需要业主平摊，不平摊的不能使用电梯，认为这一点不合理。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 一、原告的营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告的主体资格。被告质证意见：对真实性无异议，但营业执照上载明的时间是2019年6月的，2019年6月之前原告是否有资质收取物业费无法确定。 二、被告的身份证复印件，证明被告的主体资格。被告无异议。 三、永安国际城前期（一期）物业服务合同，证明物业费的收费标准及相关物业服务内容的约定。被告质证意见：对合同有异议，认为合同是格式合同，当时不签合同无法拿房屋钥匙，是被迫无奈签的合同，认为合同无效。且合同有期限。 四、物价局的服务价格登记证，证明物业费的收费是按物价部门的规定标准收取的。被告质证意见：有异议，认为该登记证没有体现物业费收费价格的由来。 五、16张物业日常工作照片，包括消防设施巡查、疫情期间的消毒、小区公共设施日常维护的照片等，证明物业已经按物业服务合同约定的内容向被告方提供了相应的物业服务。被告表示无异议。 被告曹某在法定期限内未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告曹某系田家庵区永安国际城小区E4号楼1单元3404室（面积为109.48平方米）房屋的业主。淮南市华安盛置业有限公司（甲方）与淮南市华茂物业服务有限公司（乙方）于2014年8月8日签订《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，合同中的第四章第九条约定：“物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：高层住宅及公寓（未改变使用性质的）：1.26元/月·平方米；办公：3.5元/月·平方米；商业物业：3.5元/月·平方米；其他物业：3.5元/月·平方米。如政府或同行业价格调整，本收费相应随之调整。办公及商业物业等约定的物业服务费不含中央空调费等公共能耗及物业保修期满后物业公共部位、公用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。”合同生效后，华茂物业公司对永安国际城小区提供了前期物业管理服务。被告自2019年8月4日起，无故拖欠缴纳物业服务费，经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年4月7日，原告华茂物业公司诉至本院，要求判决被告曹某向原告华茂物业公司支付永安国际城小区E4号楼1单元3404室房屋自2019年8月4日至2021年2月28日止的物业管理费2607.07元，滞纳金283.33元，合计2890.4元。 上述事实有当事人提交的证据及其庭审陈述在案佐证。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告华茂物业公司与淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且原告华茂物业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。被告曹某作为业主，在接受原告提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。被告曹某提出对原告收取物业管理费的标准有异议，主张原告华茂物业公司没有尽到相应的责任，没有服务到位，但未提交证据予以证明，原告提交了服务价格登记证证明其物业服务收费标准经物价局核准登记，同时提交了物业对小区消防设施巡查、疫情期间的消毒、小区公共设施日常维护的照片等证据证明物业已经按照合同的约定提供了相应的服务。被告辩称原告在物业服务中存在瑕疵，此抗辩不足以作为拒缴物业费的理由。经庭审调查，被告作为案涉房屋的业主，自2019年8月至今未交纳物业费用，根据《永安国际城前期（一期）物业服务合同》上载明的物业服务费及《服务价格登记证》上核准的住宅区物业综合服务费收费标准规定，被告曹某应支付的物业费计算为2607.07元【1.26元/月x19月（2019年8月4日至2021年2月28日）x109.48平方米】。故原告华茂物业公司要求被告曹某支付物业费2607.07元的诉请，本院予以支持。 关于滞纳金问题，本院通过庭审查明事实和参照与曹某同小区业主在同类案件中提供的证据来看，华茂物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付滞纳金283.33元的诉请，依据不足，本院不予支持。 关于被告曹某提出的使用电梯需要交纳电梯维修费的问题，原告辩称四号楼一部电梯坏损，更换属于大修，更换费用一万六千元，超过五千的维修费用需要动用维修基金，因该小区大部分是拆迁还原户，暂时还没有办理房产证，办理房产证以后才会缴纳维修基金，现无法动用维修基金，且维修基金需百分之百缴纳、百分之八十的业主同意才可以动用维修基金，已经向相关部门进行了报备。本院认为，因维修基金无法动用，原告为不影响业主的正常生活出行，保证电梯正常使用，故向所在单元业主收取电梯维修费用于对坏损电梯进行检修更换，不违反相关法律规定，被告曹某以此作为拒缴物业费的理由，本院依法不予支持。 关于被告曹某提出的房屋漏水、渗水问题，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，原告华茂物业公司并非房屋产生漏水等质量问题的直接责任主体，被告曹某未提交证据予以证明其主张，以此拒缴物业费缺少事实及法律依据，本院依法不予支持。 本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告华茂物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告曹某于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市华茂物业服务有限公司自2019年8月4日至2021年2月28日期间物业服务费2607.07元。 二、驳回原告淮南市华茂物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告曹某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李保平 二〇二一年六月九日 书记员  庄 婕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人以及按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违法约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热。供燃气等方式催缴物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。