广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10303号上诉人（原审被告）：邝极财，男，1989年3月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市南沙区。上诉人（原审被告）：余志军，男，1986年12月12日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：蒋诗林，广东可与言律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郭静雯，广东可与言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅志军，男，1971年2月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：徐尤坚，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人邝极财、余志军因与被上诉人傅志军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月23日公开开庭审理了本案。上诉人邝极财、余志军委托代理人蒋诗林、被上诉人傅志军委托代理人徐尤坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邝极财、余志军上诉请求：1.撤销一审判决第四项，判决邝极财赔偿傅志军250000元，余志军承担连带责任；2.本案一审、二审诉讼费用由傅志军承担。事实和理由：（一）一审法院认定本案案由为房屋租赁合同纠纷，定性错误，应纠正为合伙纠纷。双方于2019年7月24日签订《合作协议书》，双方真实意思是合伙，而不是房屋租赁合同关系，且双方在一审庭审中均确认双方的关系是合伙。一审法院仅以《合伙协议书》第三条关于邝极财不参与经营、享受合作固定分红的约定，即认定本案案由为房屋租赁合同关系，没有法律依据。（二）一审法院程序违法，本案应当适用普通程序审理，应当追加房东作为第三人参加诉讼。本案涉及法律关系定性为合伙纠纷还是房屋合同纠纷，以及案涉合同效力认定等问题，本案法律关系复杂，邝极财的诉讼请求也很复杂，本案不应适用简易程序处理。一审法院对于协议书的效力未予认定，根据邝极财与广州市康裕科技应用有限责任公司（以下简称康裕公司）签订的《房屋租赁合同》关于房屋未经出租方同意不得转租、分租或者与他人互换房屋使用的约定，若法院要对双方之间租赁关系的效力进行定性，则本案应追加房东作为第三人参加诉讼。（三）一审判决查明傅志军投入损失933887.13元与实际严重不符，没有事实和证据证明，傅志军实际损失仅有743454元。其一，傅志军主张的前期投入中的加盟定金10000元、北京老师下店指导住宿费887元以及后期投入中的北京出差费用2228元、广告费912元、教职工工资70250元，傅志军本身从事早教和幼儿教育，该部分费用大部分由广州市南沙区国韵幼儿园及负责人李建洪支付，所支付的工资包括傅志军、钟源等均为广州市南沙区国韵幼儿园的老师和工作人员，且很大一部分只有书面收据或领取签名，没有转账记录，不能认定为傅志军的投入损失。且早教项目傅志军及广州市南沙区国韵幼儿园现在仍在受益，不能作为其损失。其二，前期投入的场地定金10000元、场地设计费20000元均没有证据证明，且设计费20000元性质为订金，属于可以退款的款项。其三，关于后期投入中的装修费用按评估金额530254元，评估机构现场查验时没有检测到白蚁防治项目，故该项目10800元没有依据。另外，设计费尾款18100元、消防改造费用15000元、消防放水费用1500元、水电费101.13元均没有证据证实。同时，房屋前期打拆费用11600元没有转账记录，且根据傅志军与上一手出租方的合同约定，案涉房屋装修应经出租方同意，评估机构现场检测无法检测房屋是否属于前期打拆，傅志军应证实案涉房屋打拆前后实际状况。据此，傅志军的实际损失只有支付邝极财的保证金及预付分红224000元及装修实际投入519454元，共计743454元。（四）一审判决认定《合作协议书》解除的主要责任在于邝极财一方，属于责任认定错误、法律适用错误。案涉房屋不能办理营业执照是因案涉房屋规划用途为“其他”，但并没有明确的法律法规规定“其他”用途的房屋不能办理营业执照，案涉房屋不能办理营业执照不属于邝极财的过错，案涉协议不能实际履行双方均没有过错，应当合理分担傅志军的投入损失。且《合作协议书》也没有约定案涉房屋租赁用途为商业，邝极财将其与上一手房东的合同、房东与开发商的合同均提供给傅志军，傅志军应清楚房屋规划用途为“其他”，而非“商业”，邝极财并未隐瞒案涉房屋的规划用途。此外，案涉协议签订后，傅志军的工作人员钟源即着手办理营业执照，第一时间得知房屋不能办理营业执照，双方均积极与房东协商是否能变更房屋的规划用途、提供其他办证地址等，足以证实邝极财没有过错。相反，傅志军在知道房屋不能办理营业执照后仍投入大量资金装修，属于自行扩大损失，傅志军应承担主要责任。邝极财作为出租方，没能及时提醒和阻止傅志军继续投入，对扩大的损失依法承担次要责任。综上，恳请二审法院判如所请。傅志军二审答辩称，不同意邝极财、余志军的上诉请求。一、关于本案案由定性。双方签署的《合作协议书》约定邝极财不参与实际经营，不承担风险，名为将案涉房屋用于合作经营，实为租赁，一审法院认定正确。二、一审法院对本案损失认定正确，傅志军举证充分，事实确凿。傅志军对于自身的损失均提供了合同、银行流水以及收款凭证等，该过程符合日常交易程序，邝极财、余志军若对此有异议应承担相应的举证责任。案涉部分的损失鉴定，系根据双方认可的证据，经鉴定机构合法鉴定得出的结论，虽鉴定结论比实际损失价格低，但我方本着息诉的目的，认可鉴定结论。三、一审法院认定邝极财、余志军承担全部责任正确。《合作协议书》明确约定了邝极财必须保证案涉房屋符合经营教育培训机构场地使用，若导致无法领取营业执照、无法实现合同目的，《合作协议书》可以解除，邝极财应承担赔偿责任。上述约定并未违反法律规定，真实有效。此外，其他意见以一审庭审意见为准。傅志军于2020年2月28日向一审法院起诉请求：1.解除《合作协议书》；2.邝极财、余志军连带返还押金117000元；3.邝极财、余志军连带返还傅志军已支付的分红117000元；4.邝极财、余志军连带赔偿损失计1167977.91元（具体损失见本诉状列表）；5.邝极财、余志军连带赔偿利润损失250000元。一审法院认定事实：2017年5月25日，康裕公司向开发商购买案涉房屋，双方签订《商品房买卖合同》中约定房屋用途为“其他”。邝极财与康裕公司签订案涉房屋《房屋租赁合同》，约定租期自2019年3月1日至2034年6月30日，免租期至2019年6月30日，月租金30000元。2019年7月23日，余志军出具《连带责任保证书》，同意对傅志军与邝极财签订案涉房屋的《场地合作协议书》，作为邝极财的担保人，若因邝极财包括但不限于自身原因而导致合同无法正常履行而导致傅志军遭受损失，向傅志军承担连带赔偿责任，担保期限自《连带责任保证书》签字生效之日起至《场地合作协议书》终止失效。同日，邝极财作为委托人向受托人余志军出具《委托书》，委托余志军全权办理案涉房屋出租、代表邝极财签订合作经营协议等事项，自委托之日起，受托人在与第三方因经营事宜所产生的一切风险均由受托人独自承担。2019年7月24日，傅志军与邝极财、邝极财担保人余志军签订《合作协议书》，约定邝极财提供其所承租的案涉房屋，作为与傅志军合作经营教育培训机构场地使用，期限自2019年8月1日至2029年11月1日；邝极财不参与傅志军的经营活动，但傅志军变更经营范围时应征得邝极财同意；邝极财从2019年11月1日起享受合作固定分红每月39000元分红，第二年起按6%递增；邝极财承诺该物业1级消防过关，并配合傅志军办理二次消防和消防检查；傅志军于签订协议当天支付合作场地押金117000元和提前支付3个月（2019年11月1日至2020年1月31日）分红117000元，扣除2019年7月14日提前支付10000元，实际支付224000元，合同结束邝极财无条件退还傅志军押金；邝极财保证经营场地能正常使用，若因场地原因导致无法正常经营的，或因邝极财原因不能成功办理营业执照的，邝极财需赔偿如下损失：傅志军装修投入；本项目尚未经营年限利润（利润核算比照上一年度的利润）；傅志军已缴纳的定金；傅志军投入的其他费用。2020年2月15日，广州市南沙区国韵幼儿园（下称国韵幼儿园）出具证明，证实其受傅志军委托转账支付：1.“哈喽贝比”加盟定金10000元；2.北京老师下店指导住宿费现金887元；3.场地定金现金10000元。对于加盟定金10000元傅志军提交国韵幼儿园业务回单显示支付日期2019年7月2日，住宿费傅志军提交金额887元国韵幼儿园购买发票，加盟定金傅志军提交余志军2019年7月14日开具收据，收据载明交款人钟源。余志军确认认加盟定金，基于国韵幼儿园本身从事幼儿教育培训，另外两笔款项支出与其业务有关，与本案无关。2020年2月15日，国韵幼儿园法定代表人李建洪出具证明，证实其受傅志军委托代为支付：1.中介费19500元；2.场地租金三押三租（余志军）224000元；3.场地设计费订金（邹星）20000元。傅志军提交李建洪银行电子回单显示上述3笔款项支付日期分别为2019年7月24日、7月24日、8月9日。余志军确认第2笔款项，其他2笔付款以不知情为由不予确认。钟源为“哈喽贝比早教项目”经营管理人员，受傅志军委托代为签署该项目所涉及的经营及装修合同。傅志军主张上述6笔费用共计284367元属于早教项目前期费用，后期投入包括傅志军支付下列16项费用：1.厨房排风安装费用9000元：2019年12月1日钟源与环保工程公司签订《厨房排风安装》合同，合同总价9000元。傅志军已经支付其中4500元，未付款4500元；2.白蚁防治费用10800元：2019年11月11日钟源与卫生服务公司签订《白蚁防治合同》，合同总价10800元。傅志军已经支付10800元；3.监控系统费用13000元：2019年12月7日钟源与监控服务部签订《监控系统合同书》，合同总价13000元。傅志军已经支付其中5000元，未付款8000元；4.空调安装费用131000元：2019年9月17日钟源与合成电器经营部签订《购销合同》，合同总价128000元。傅志军实际支付131000元；5.室内工程设计费用38100元：2019年8月8日傅志军与装饰公司签订《室内工程设计合作协议书》，合同总价38100元。李建洪已经支付上述场地设计费订金（邹星）20000元，尾款18100元由傅志军支付；6.实木门费用11533元：2019年11月3日钟源与蒋某签订《实木复合生态烤漆订购合同》，合同总价11533元。傅志军已经支付8000元，未付款3533元；7.消防设计报建等费用38110元：2019年8月15日钟源与消防器材公司签订《委托协议书》，合同总价38110元。傅志军已经支付19055元，未付款19055元；8.消防改造费用15000元：2019年11月4日钟源与建设公司签订《施工合同》，合同总价15000元。傅志军已经支付15000元；9.新排风安装费用26300元：2019年10月9日早教中心（未盖章签名）与合成电器经营部签订《购销合同》，合同总价26300元。傅志军已经支付15780元，未付款10520元；10.装修费用，其中施工合同338000元，增量合同225178元：2019年9月10日钟源与装饰商行签订《工程施工合同》，合同总价338000元。其中施工合同傅志军已经支付270400元，未付款67600元。增量合同225178元未付款；11.前期打拆费用11600元，傅志军已经支付施工方，提交付款收据；12.消防放水费用1500元，傅志军已经支付，提交物业公司开票通知；13.水电费用101.13元，傅志军已经支付，提交物业公司开票通知；14.北京出差费用2228元，傅志军已经支付，提交钟源车票等票据；15.广告费912元，傅志军已经支付，提交付款收据；16.教职工工资140500元：傅志军提交南沙哈喽贝比早教中心（天玺湾店）9月至2020年1月发放现金工资领取表，各月工资分别为19500元、245000元、385000元、385000元、19500元。余志军为总经理，月工资8000元。钟源为主管，月工资6000元。上述1-10项费用，经邝极财、余志军申请，一审法院委托评估机构进行评估，评估金额530254元（其中包含《白蚁防治合同》白蚁防治费10800元），余志军支付评估费15970元。因无法取得幼儿早教中心2019年11月前报税财务报表，评估机构无法对“经营早教中项目可获得利润”进行评估。对于其他费用支出，邝极财、余志军认为在早教中心尚未取得执照无法正常营业情况下支付大量人员工资，且用现金方式支付不合常理，应有银行取款凭证，另外，李建洪、钟源经营幼儿教育项目，傅志军所主张经营支出费用即使属实，也应该是其他教学点的费用支出，不应均列入本案损失。傅志军表示，其银行账户交易明细显示2019年11月26日提取的现金100000元就是用于支付人员工资。2020年1月17日，傅志军向邝极财、余志军发出《催告函》，表示目前傅志军已完成物业装修，但在办理相关执照时，由于物业产权证的原因至今无法办理执照，要求邝极财、余志军3天内作出正式回复以协商解决方案，否则不排除解除《合作协议》并要求邝极财、余志军承担赔偿责任。傅志军计划在案涉房屋开办广州鸿蒙文化有限公司用于经营幼儿早教项目。傅志军与邝极财、余志军确认，因案涉房屋用途“其他”致使无法领取执照。余志军提交余志军与钟源、房东工作人员微信聊天记录显示，各方对于案涉房屋装修、办理执照事宜进行协商、沟通。一审法院认为，傅志军与邝极财签订的《合作协议书》中，约定邝极财不参与合作经营项目经营活动无需承担风险，邝极财享受合作固定分红每月39000元分红等内容，应当认定《合作协议书》名为邝极财提供案涉房屋用于合作经营，实为房屋租赁，本案为房屋租赁合同纠纷。《合作协议书》明确约定邝极财提供房屋用于经营教育培训机构场地使用，属于商业用途，傅志军与邝极财、余志军确认，因案涉房屋用途“其他”至今无法变更致使无法领取执照，无法实现合同目的，《合作协议书》可以解除。协议解除后，傅志军应当将案涉房屋按现状交还邝极财处理。《合作协议书》解除原因主要责任在于邝极财一方，邝极财应按约定赔偿傅志军装修投入、为本项目实际投入其他费用等损失。本项目尚未经营年限利润（利润核算比照上一年度利润），因教育培训机构尚未领取执照经营，无从比照上一年度利润核算利润损，且傅志军签订《合作协议书》前未能核实领取执照的场地所应具备条件，故此，傅志军应当承担部分损失。综合考虑双方过错及案件实际情况，确定邝极财返还、承担傅志军投入损失933887.13元（包括：前期投入264887元：1.加盟定金10000元；2.北京老师下店指导住宿费现金887元；3.场地定金10000元；4.场地租金三押三租224000元；5.场地设计费订金20000元。后期投入669000.13元：1.第1至10项场地装修费用按评估金额530254元,另加第5项设计费尾款18100元，第7项消防设计报建等费用傅志军已经支付部分19055元，第8项消防改造费用15000元，共计582409元；2.前期打拆费用11600元；3.消防放水费用1500元；4.水电费用101.13元；5.北京出差费用2228元；6.广告费912元；7.教职工工资按50%计算70250元）。邝极财支出费用自行承担。余志军对邝极财上述债务依法承担连带赔偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月29日判决如下：一、傅志军与邝极财、余志军2019年7月24日签订《合作协议书》自判决发生法律效力之日起解除。傅志军于《合作协议书》解除后15日内将广州市南沙区碧桂园同海湾自编号1-5号楼及1号车库第自编5号楼八单元幢-1层-102号房（门牌地址：南沙区天翰街7号-102房）场地按现状交还邝极财处理；二、邝极财于判决发生法律效力之日起十日内返还傅志军押金117000元；余志军承担连带责任；三、邝极财于判决发生法律效力之日起十日内返还傅志军租金117000元；余志军承担连带责任；四、邝极财于判决发生法律效力之日起十日内赔偿傅志军损失699887.13元；余志军承担连带责任；五、驳回傅志军其他诉讼请求。一审案件受理费9717元，由傅志军负担4136元，邝极财、余志军共同负担5581元；评估费15970元由傅志军负担4791元，邝极财、余志军共同负担11179元。经查，一审中傅志军所提交南沙哈喽贝比早教中心（天玺湾店）9月至2020年1月发放现金工资领取表中，记载傅志军为总经理，月工资8000元。本院对一审法院查明的其他事实均予以确认。二审中，邝极财、余志军向本院提交以下证据：1.国韵幼儿园网上宣传资料打印件，拟证实国韵幼儿园的投资人是广州国韵文化传播有限公司（以下简称为国韵公司）；2.国家企业信用信息公示系统国韵公司基本登记信息打印件，拟证实傅志军是国韵公司的股东及法定代表人，傅志军与国韵公司、国韵幼儿园、李建洪及钟源等人之间均存在关联关系。傅志军质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认；证据2的真实性、合法性确认，关联性不予确认。傅志军亦向本院提交国韵幼儿园的《民办学校办学许可证》，拟证实国韵幼儿园并非国韵公司投资设立。邝极财、余志军质证表示确认该证据真实性，并认为根据该许可证记载，傅志军也是该学校举办者之一。本院二审另查明：诉讼中，傅志军主张其签订协议后拟在案涉场地经营“哈喽贝比早教项目”，并与北京哈喽贝比教育科技有限公司（以下简称为北京哈喽贝比公司）签订加盟合同等系列协议。一审期间，傅志军提供其银行账户流水，拟证实通过其账户支付后期费用共计772704.91元，包括前期场地打拆11600元、白蚁防治费10800元等，另就其主张的损失还提供以下证据：1.关于“哈喽贝比”加盟定金10000元，提供了与北京哈喽贝比公司签订的《哈喽贝比加盟定金协议》，其中约定“北京哈喽贝比公司收取加盟定金10000元，同意为乙方预留广州南沙地区的加盟名额”，另约定“如因乙方场地不具备开设早教中心条件而无法启动，甲方退还乙方定金”。该协议仅有北京哈喽贝比公司于2019年7月1日盖章，乙方未有签名。2.北京哈喽贝比公司与钟源签订的《咨询协议》，其中约定协议期限从2019年8月1日起至2024年7月31日止，钟源可在本协议有效期内在广州市南沙区设立及运营哈喽贝比机构。3.关于教职工工资140500元，傅志军提供的南沙哈喽贝比早教中心（天玺湾店）2019年9月至2020年1月工资发放领取表中记载人员包括傅志军（总经理）、钟源（主管），以及财务人员、工程监理、教学主任、课程顾问及其他人员培训费，傅志军确认并未与相关人员签订劳动合同。根据傅志军提供的国韵幼儿园《民办学校办学许可证》记载，傅志军是该幼儿园开办者之一，钟源担任该幼儿园校长，幼儿园地址为广州市南沙区南沙街滨海花园海韵路一街。再查明，根据邝极财、余志军一审提供余志军与钟源的微信聊天记录显示，2019年9月30日，钟源：“余总，我们办证又被退回了。购房合同上用途写了其他，工商说可能是住宅，要资料证明，物业提供的房屋清单唯独没有7-102这户，你问一下林小姐手上资料有没有可以证明是商铺的。”10月21日，钟源：“余总，我们上午见个面吧，我把情况和你面谈一下，房产这个事情很麻烦，估计得两个月才能办好，我们可能会因此停工，得想办法解决了”“还有我们的利益问题得一起维护。”余志军：“下午晚点。”10月28日，钟源：“我觉得有必要把现在的情况梳理一下让你知道，现在办营业执照因为购房合同上的用途不明确，为其他不是商业用途不符合办证要求，不是我们租赁方的愿意，是业主的原因。业主理应提供有效的证件让我们顺利办证。现在需要场地使用证明作为办证佐证资料。就这个证的办理我和林小姐沟通不能达成一致。她认为她是配合我们办理，她提供我们需要的资料……这不是我们的原因造成不能拿证，是因为业主无法拿出有效证件……。”10月29日，钟源：“余总，你和林小姐沟通比较好。我们因为这个铺缺证的问题跑了太多次。我们的目的很简单提供有效证件给我们办证和让消防正常施工，别让我们受损失。”2019年12月16日，余志军：“还在咨询，你们也有找找关系吗？”钟源：“现在是营业执照的问题。我们上周已经和业主见面了。”余志军：“那消防呢？”钟源：“没有营业执照，办不了消防。”2020年3月7日，余志军：“钟小姐，最近跟匡总谈办证没下文？”钟源：“年前匡总来找李总协助办证，后来也办不下来，林小姐知道，我也告诉你了，后来就没有再联系了。”“在我的建议下，让匡总和林小姐找了另一个地址注册，拿到资料结果还是不行，我们注册的公司名称也因为时间拖得太久被别人注册了。”余志军：“明白。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，傅志军与邝极财、余志军因履行《合作协议书》所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.傅志军与邝极财所签订的《合作协议书》法律性质的认定；2.关于《合作协议书》解除过错责任认定；3.傅志军主张的各项损失赔偿是否成立；4.一审程序是否恰当。现评析如下：关于傅志军与邝极财所签订的《合作协议书》法律性质认定问题。该合作协议虽约定双方在案涉场地共同经营幼儿早教项目，但邝极财仅提供经营场地并收取固定分红，其既不参与经营亦不承担盈亏风险，结合合同中其他权利义务条款内容，双方所设立的法律关系性质明显不符合合作经营关系的法律特征，故一审法院认定双方实际形成房屋租赁合同关系并无不当，本院予以确认。关于《合作协议书》解除的过错责任认定问题。《合作协议书》已明确约定邝极财所提供场地用途为经营幼儿早教项目，同时约定邝极财保证经营场地能正常使用，若因场地原因导致无法正常经营或不能成功办理营业执照的，邝极财需承担损失赔偿等违约责任。现正由于涉案房屋规划用途为“其他”，导致无法办理营业执照，故傅志军因其合同目的不能实现而提出解除《合作协议书》，并要求邝极财承担违约责任，合理合法，本院予以支持。邝极财上诉以其不存在主观过错为由主张免责，明显有悖于合同约定。至于其提出傅志军自身存在过错问题，根据双方的微信聊天记录反映，傅志军早已于2019年8月即已投入场地装修，邝极财对此清楚知悉也未提出异议，自2019年9月30日知晓案涉房屋性质存在办证障碍之后，双方也一直通过与业主沟通协商等方式寻求解决方案，故邝极财认为傅志军不当扩大损失应自负主要责任，缺乏事实依据，本院亦不予认定。关于傅志军主张的各项损失赔偿是否成立的问题。首先，关于一审认定的前期投入费用264887元，其中加盟定金10000元、北京老师下店指导住宿费887元，虽傅志军一审提供《哈喽贝比加盟定金协议》《咨询协议》，拟证实其拟在涉案场地运营“哈喽贝比早教项目”而支出相关费用，但从两份协议内容反映，钟源取得北京哈喽贝比公司授权经营的范围为广州市南沙区，并非仅限于案涉租赁场地内，而傅志军、钟源另行设立及经营的国韵幼儿园也位于广州市南沙区内，结合相关合同均由钟源负责签订、费用也直接由国韵幼儿园支付的情况，本案缺乏确凿证据证实该笔费用确系用于傅志军对案涉租赁场地的经营支出。此外，《哈喽贝比加盟定金协议》中还约定有定金退还条款，故该笔定金是否属于必然支出亦不能确定。因此，本院对傅志军提出的该两项损失主张均不予认定。而场地定金10000元实际属于双方约定的“三押三租”款项，故傅志军要求邝极财退还该款项及另行支付的224000元合理合法，应予支持。关于场地设计费订金20000元，傅志军已提供2019年8月8日签订的《室内工程设计合作协议书》及李建洪出具的证明、付款凭证，本院亦予以确认。其次，关于一审认定的后期投入669000.13元，其中装修费用530254元、室内工程设计费18100元、消防设计报建费19055元、消防改造费用15000元、前期打拆费用11600元、消防放水费用1500元、水电费用101.13元、广告费912元，一审法院已委托评估鉴定，傅志军亦已提供合同、银行账户流水等佐证相关费用支出事实，故邝极财对该部分费用提出异议，本院均不予采纳。但对于钟源出差北京费用2228元以及教职工工资140500元，因傅志军拟在租赁场地开办的公司并未正式设立，傅志军也未提供劳动合同等证据证实其实际聘用人员情况，且傅志军、钟源均任职于国韵幼儿园，故本院对傅志军主张的该部分差旅费、工资损失均不予支持。综上，在一审法院核实损失基础上扣减上述费用后，邝极财应当赔偿傅志军的损失为699887.13元-10000元-887元-2228元-70250元=616522.13元。关于一审程序是否恰当问题，本案审理的傅志军与邝极财、余志军之间的房屋租赁合同纠纷，与场地业主方并不存在必然关系，一审法院未追加康裕公司参加诉讼并不影响本案事实和法律责任的认定。一审法院适用简易程序审理本案也并未损害当事人的诉讼权利。故本院对邝极财、余志军提出的该部分上诉意见均不予采纳。综上所述，邝极财、余志军的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决对部分事实认定有误，判决不当，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2214号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2214号民事判决第五项；三、变更广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初2214号民事判决第四项为：邝极财于本判决书送达之日起十日内赔偿傅志军损失616522.13元，余志军承担连带责任；四、驳回傅志军的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9717元，由傅志军负担4634元，由邝极财、余志军共同负担5083元；评估费15970元，由傅志军负担7618元，邝极财、余志军共同负担8352元。二审案件受理费8048元，由邝极财、余志军负担6557元，由傅志军负担1491元。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年六月三十日法官助理杨希书记员叶小琳