广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11877号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱烨，男，1983年9月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：张利水，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎儿静，女，1988年10月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：向劲，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明新，广东广信君达律师事务所律师。上诉人邱烨因与被上诉人黎儿静房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初37917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人邱烨上诉请求：1.撤销一审判决的第一项，改判驳回黎儿静的一审诉讼请求。2.撤销一审判决的第二项，改判黎儿静向邱烨支付2019年7月至9月物业服务费及2019年5月16日至8月18日的水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费和公摊污水处理费，合计5336.2元。3.撤销一审判决的第三项，改判黎儿静向邱烨赔偿维修费29567元及空置期间的租金损失40000元。4.一、二审诉讼费、鉴定费全部由黎儿静承担。事实与理由：一、关于案涉房屋租赁合同解除的问题，一审判决认为，黎儿静在邱烨找到新租客后于2019年8月18日搬离案涉房屋是双方协商一致的结果，故案涉房屋租赁合同是双方协商解除的。该认定与本案事实不符，应当予以纠正。l.案涉租赁合同的租期是在2019年9月9日届满，在黎儿静要求提前退租的情况之下，邱烨询问黎儿静搬离案涉房屋的时间，只是为了方便安排后续事情，这并不能证明邱烨同意黎儿静提前退租。2.黎儿静搬离案涉房屋之前，邱烨并没有找到新租客，更没有将案涉房屋成功地租出去，只是期间带了他人来看了趟房子，带人看房子并不等于案涉房屋已完成出租。实际上因为黎儿静损坏了案涉房屋的内饰需要进行维修，所以直到2019年10月才有新租客承租案涉房屋。一审判决认定邱烨在黎儿静搬离案涉房屋之前就已经找到新租客承租案涉房屋与事实不符，也没有相关证据予以证实。3.黎儿静于2019年8月18日搬离案涉房屋是因为其认为邱烨的租金过高、案涉房屋“风水”不好，并且已经在同小区找到了租金相对较低的房屋，并不是邱烨要求其提前退租，更不是双方协商一致的结果。4.退一万步讲，即便是双方协议解除案涉租赁合同的，黎儿静也并未举证证明邱烨在解除合同时同意不予追究黎儿静的违约责任。因此，案涉租赁合同即便协议解除了，邱烨仍有权依照合同的违约条款追究黎儿静的违约责任。二、关于邱烨能否没收36000元押金的问题。案涉租赁合同第十一条第一款约定：“任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿……”；第四款约定：“……乙方要求提前解除合同的，甲方有权没收押金作为赔偿。”根据上述合同约定，邱烨如要没收黎儿静36000元押金，前提是黎儿静违反了案涉租赁合同的约定。在本案中，黎儿静存在以下违约行为：l.黎儿静拖欠物业服务费、水电费等费用的行为已构成违约。案涉租赁合同第十条第一款明确约定，案涉房屋的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由黎儿静负担。现一审判决已查明并且黎儿静也承认拖欠邱烨物业服务费等费用，故其违反上述合同约定，当属构成违约。2.黎儿静肆意破坏案涉房屋内饰的行为属于违约行为。一审判决已查明案涉房屋的损坏确有部分系黎儿静导致的，黎儿静违反了案涉租赁合同第十条第五款至第七款的约定。3.黎儿静自行提前退租的行为属于违约行为。综上，邱烨有权没收黎儿静的36000元押金作为违约金。三、关于2019年8月和9月的物业服务费的问题。1.一审判决认定黎儿静所拖欠的2019年8月物业服务费仅为2019年8月1日至8月18日期间的物业服务费430.2元，该认定是错误的，应按整月740.9元计收。首先，根据物业公司的付费通知书可知，案涉房屋每月的物业服务费缴费时间为当月的10日前，即2019年8月的物业服务费740.9元应在2019年8月10日前缴付，在黎儿静应付而未付的情况下，邱烨迫于无奈为其代缴。其次，案涉房屋租期在2019年9月9日届满，黎儿静单方中途退租属于违约，其物业服务费应算至2019年9月。最后，物业服务费是按案涉房屋的建筑面积计收，每月固定740.9元，无论使用案涉房屋多少天均以740.9元计收，而不是按日计收。2.黎儿静应承担2019年9月的物业服务费740.9元。如前所述，案涉房屋租期在2019年9月9日届满，但因黎儿静单方中途退租构成违约，所以黎儿静应承担2019年9月的物业服务费740.9元。四、关于案涉房屋维修费的问题。1.一审判决只酌情判令黎儿静承担案涉房屋维修费9280.8元，不合理亦不公平，应判令黎儿静承担维修费29567元。一审判决己查明了黎儿静有损坏案涉房屋的行为，为此邱烨己向案外人支付了维修费29567元，该笔费用应认定为邱烨因黎儿静的违约行为所遭受的损失，所以黎儿静理应承担该笔费用。2.即便按《工程造价鉴定报告》来确定维修费，其金额也应在9280.8元之上，至少黎儿静还应承担大厅磨砂艺术玻璃壁的维修费，因该玻璃壁确实是由黎儿静损坏的，这可从以下几点予以证实：（1）根据黎儿静提交的其与中介公司职员李*伟于2019年8月20日的微信聊天记录己充分证明了黎儿静承认了其在大厅玻璃壁上钉了钉子。（2）根据黎儿静提交的其与李*伟的电话录音（共两段），黎儿静并未否认其在大厅玻璃壁上钉钉子，只是表示不同意赔偿方案。（3）在邱烨所提的交房屋受损照片及在现场勘验之后所提交的房屋受损照片中，均可清晰地看到大厅玻璃壁因被钉了钉子而破裂的情况。黎儿静质证后对上述照片的真实性是予以确认的，而且至今该玻璃壁并未拆除，仍保持着损坏的初貌，只要把新的装饰板拆卸下来便可看得一清二楚。故黎儿静应承担大厅玻璃壁的维修费，否则邱烨的损失将无法得到公平合理的弥补。五、关于案涉房屋空置期的问题。1.一审判决酌情认定五天的维修空置期，不符合一般生活常识也有失公平，就算按一审判决所认定维修项目来说，五天也不可能完成维修。邱烨认为维修空置期应认定为一个月比较合理和妥当。2.一审判决所认定的五天时间只是维修期间的空置期，从完成维修之日起到案涉房屋被承租之前仍有空置期，该空置期也是由黎儿静的违约行为所造成的，因此一审判决也应当确定维修完成之后的空置期。综上所述，请求依法改判，维护邱烨的合法权益。被上诉人黎儿静二审辩称，一审关于租赁合同解除的原因认定事实准确，我方不存在邱烨所主张的违约情形。解除租赁合同的真实原因是邱烨提出要求黎儿静搬离房屋，最终达成一致，黎儿静才于2019年8月18日搬离案涉房屋，并解除案涉的租赁合同。邱烨的代理人也就是中介方，已经与黎儿静完成了案涉房屋所有的交接手续，案涉房屋所在地的物业公司也是在邱烨答应黎儿静搬离的情况下才允许撤场。综上，邱烨其不得主张任何所谓违约赔偿的请求。邱烨的第二项上诉请求中关于物业费及水电公摊费的上诉理由不能成立。黎儿静只实际居住到2019年8月18日，并没有居住到邱烨所主张的2019年9月30日，因此对于2019年8月18日后的物业费和水电费，黎儿静均不应承担。关于邱烨提出要求赔偿房屋维修费的主张。一审判决结果已经有利于邱烨，黎儿静只是不愿再继续纠缠，才没有上诉。一审认定的大部分黎儿静要承担的维修责任，例如墙壁受损，空调不制冷、地板脏污等，均是黎儿静正常使用过程当中的自然损耗。被上诉人黎儿静在一审本诉的诉讼请求：一、邱烨向黎儿静返还租房押金36000元；二、邱烨退还黎儿静未居住期间即2019年8月19日至2019年9月9日的租金14666.67元；三、邱烨承担本案全部诉讼费。上诉人邱烨在一审反诉中的诉讼请求：一、黎儿静向邱烨赔偿涉案房屋空置期间即2019年8月20日至10月20日的租金损失4万元；二、黎儿静向邱烨支付2019年7月1日至9月30日的物业服务费2222.7元（740.9元/月），2019年5月16日至6月15日的水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费、公摊污水处理费合计567.4元，2019年6月16日至7月15日的水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费、公摊污水处理费合计1080.7元，2019年7月16日至8月18日水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费、公摊污水处理费合计1465.4元；三、黎儿静向邱烨赔偿涉案房屋维修费29567元；四、本案诉讼费由黎儿静承担。一审法院经审理认定事实如下：涉案房屋的登记产权人为邱烨，涉案房屋建筑面积为123.14平方米。2016年8月，邱烨（出租人/甲方）与黎儿静（承租人/乙方）签订《合同》，约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用，月租金为18000元，租赁期自2016年9月10日至2017年9月9日，租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月（结算周期）开始的第1日前缴纳下月租金，甲方提供账户名为邓*(系邱烨妻子)的银行账号。乙方在2016年8月23日前向甲方交纳36000元作为房屋租金押金，乙方在租赁期满之日缴清租赁涉案房屋的一切费用后，甲方应将押金无息退回乙方。乙方按两个月交租给甲方，甲方租金实收。甲方在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后应依约将涉案房屋及设备交付给乙方使用，并保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用，并负责房屋和设备的定期安全检查，及承担房屋设备正常的维修费用；租赁期内，涉案房屋的管理费、水电煤气费等由乙方负担。租赁期届满甲方要求收回房屋，应在租赁期满之日前30天书面通知乙方。乙方在租赁期内应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋；因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿；如因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。乙方因正常使用需要进行房屋内部装修的，须经甲方同意。租赁期满解除合同之日，双方应共同检査交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方；甲方要求提前解除的，须退还押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方；一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方己征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿，除此之外，一切乙方搬入的可移动的财产均可搬走等。2016年8月23日，邱烨出具《收据》，确认收到黎儿静支付的涉案房屋押金36000元。2017年7月17日，邱烨（出租人/甲方）与黎儿静（承租人/乙方）签订《补充协议1》，约定：续租涉案房屋，租期为2017年9月10日至2018年9月9日，月租金为19500元，续租押金为36000元，此次需补交0元；本续租协议其他条款，仍按原《合同》执行并保持不变等。2018年6月14日，邱烨（出租人/甲方）与黎儿静（承租人/乙方）签订《补充协议2》，约定：续租涉案房屋，租期为2018年9月10日至2019年9月9日，月租金为20000元，续租押金为36000元，此次需补交0元；本续租协议其他条款，仍按原《合同》执行并保持不变等。2019年7月10日，黎儿静向邱烨支付了涉案房屋2019年7月10日至9月9日的租金40000元。2019年8月18日，黎儿静搬离了涉案房屋。2019年9月4日，黎儿静提起本案诉讼，要求邱烨退还涉案房屋的押金及剩余租金。邱烨称由于黎儿静提前解约并损害涉案房屋内的物品，其有权不予退回押金及剩余租金，并要求黎儿静清偿欠付的物业管理费及水电费，赔偿涉案房屋的维修费、空置损失等。关于黎儿静是否提前解约的问题。黎儿静称其早于2019年7月10日便支付了涉案房屋2019年7月10日至9月9日的租金，故其原本是打算承租涉案房屋至租期届满之日即2019年9月9日的，但邱烨一方自2019年7月开始经常带新租户看房，并追问黎儿静何时退场，最后还在2019年8月中旬通过其委托的中介李*伟告知黎儿静一方可以随时退房，租金也只会算到退房当天，双方不追究违约责任，黎儿静才同意在2019年8月18日搬离，搬离当天，黎儿静是与李*伟办理了交接手续，记录好了水电表读数，邱烨一方对此知情，物业也是在与邱烨一方核实情况后才允许黎儿静搬走的。黎儿静为证明其所述情况，向一审法院提交了如下证据：1、照片两张（打印件），显示李*伟为裕丰地产兴民路第二分行的物业顾问。2、黎儿静称其弟弟与邱烨妻子邓*的微信聊天记录（打印件），显示邓小姐分别在2019年8月6日、10日、14日预约上门看房时间；黎儿静一方均表示同意，并表示会在租期到期即9月9日之前搬走，具体哪一天可以协商；邓小姐回复如果对方想提前搬走，也要跟她说，因为没有业主的同意，是没法搬东西走的。3、黎儿静称其弟弟与李*伟的微信聊天记录（打印件），显示李生分别于2019年7月22日、24日、31日及8月6日预约新租客的看房时间；2019年8月14日，李生告知如果今天有空，今天看，涉案房屋可以随时退，租金算到退房当天，也就是说可以立马搬，和平的跟业主分手；黎儿静一方询问是否是租客先搬进来，然后给黎儿静一方剩下的租金；李生回复黎儿静一方退租，租客才来，租金租多久算多久，双方不计较任何违约金，这是其协调的结果；黎儿静一方询问办理退房手续当天剩下的租金及押金可否当天一次性搞定；李生回复其已沟通劝解无数回，希望对方和黎儿静沟通清楚，两边全部办妥，所有费用清清楚楚，最好当天下午确定；黎儿静一方表示晚上回复。8月17日，黎儿静一方要求李生告知其邓小姐的电话，让邓小姐与物业说一声；李生回复了手机号码138××××6277。4、黎儿静称其与李*伟的短信聊天记录，显示2019年8月16日中介询问昨天客户看中没有；黎儿静表示不清楚，但中介不是说已有客户看中，所以才让黎儿静退租吗；中介表示是的，业主答应昨晚答复什么时候签约，然后再由其与黎儿静沟通什么时候搬家，但业主没回；黎儿静表示昨天是别的中介带人看房，但业主向来出尔反尔，做事也不痛快；后中介询问合同交租情况；黎儿静表示其租金已交到9月9日，从19日算租金到9日，需退还20日的房租；中介表示收到。2019年8月18日，黎儿静表示半个小时后就搬完了，可以过来查看房子，做交接；中介回复先叫阿姨搞卫生，晚点回去马上联系；黎儿静后回复已搞好卫生，中介空了再联系。2019年8月19日，黎儿静询问水电抄好了没，什么时候才能退钱；中介表示抄好了，其已尽最大努力解决问题，尽量不让双方有争议，至于钱怎么退，什么时候退，其决定不了，只能促进；黎儿静称中介是业主的委托人，要负责和业主沟通；中介回复业主只是委托其出租房屋，其只是不想双方闹的那么僵，才从中调和。经质证，邱烨对上述证据的真实性均不予确认，证据2、3没有原件，证据4是黎儿静与案外人的对话，其无法核实真实性；邱烨从来没有要求黎儿静搬离，其是在2019年7月13日得知黎儿静要提前退租，并从李*伟处得知黎儿静实际于8月18日搬离，且邱烨一方并没有授权李伟奇去表达其方的调解意思。邱烨为证明系黎儿静提前解约，提交了邓*与黎儿静的微信聊天记录，显示：2018年6月4日、2019年1月13日黎儿静曾提出过提前解约。其中2019年1月时黎儿静询问邓*的电话，邓*回复是138××××6277；对于黎儿静2019年1月提出的提前解约请求，邓*回复马上就要过年，很难找到下个租客；黎儿静说所以才和邓*商量，其愿意让邓*扣多一个月租金，后又表示会和亲戚商量，继续租涉案房屋。2019年7月13日，邓*预约次日带人上门看房，并称如果黎儿静不在，就把密码告诉他们；黎儿静称看房还是要约，毕竟还没有搬；邓*询问黎儿静什么时候搬，黎儿静答复其随时可以搬，其已找到了同楼层而且房价更低的房屋，如果邓*这边看好了，提前两三天和黎儿静说就可以了；邓*回复很好，没有涉案房屋大，当然会便宜点，正常；黎儿静回应太大了，早就不想住这里了，之前两次机会本来就想提前搬，这次不可以再错过了。经质证，黎儿静对上述证据的真实性予以确认，但这仅是双方的部分沟通记录，且不能证明黎儿静违约，因黎儿静已支付租金至租期届满之日。关于黎儿静是否未缴清水、电、物业服务费的问题。邱烨称黎儿静拖欠涉案房屋2019年7月1日至7月31日的物业服务费740.9元，2019年5月16日至6月15日的水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费、公摊污水处理费合计567.4元；拖欠2019年8月1日至8月31日的物业服务费740.9元，2019年6月16日至7月15日的水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费、公摊污水处理费合计1080.7元，拖欠2019年9月1日至9月30日的物业服务费740.9元，2019年7月16日至8月18日水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费、公摊污水处理费合计1465.4元。邱烨就此提供了案外人保*物业发展有限公司广州保*中达广场物业服务中心（以下简称保*物业公司）出具的三份《付费通知书》及《退场水电费结算表》及付款凭证予以证明。经质证，黎儿静对2019年8月18日之前产生的费用金额予以确认，但2019年8月18日之后其已与邱烨解除了租赁合同关系，故之后的物业服务费不应由其承担。关于黎儿静是否损坏了涉案房屋内物品的问题。黎儿静向一审法院提交如下证据：一、其称与李*伟的微信聊天记录显示：2019年8月19日，中介向黎儿静发送了涉案房屋的照片多张，显示大理石地面发黄、发黑，地脚线发黑，天花发黑，楼梯大理石有破损，墙面贴有墙纸等问题；黎儿静回复房子没那么美观是因为自然损耗受潮造成的，其住进去的时候就有轻微的受潮了，其已住了三年，期间业主都有看到，可见他们是默认这是正常损耗的。2019年8月20日，中介告知黎儿静等会业主和物业会去查看涉案房屋，中介会进行拍照和记录；后中介向黎儿静发送了照片，显示墙纸撕掉后墙面渗水、发黑，且墙面上钉有多颗钉子；黎儿静表示业主曾经说过住满一年可以钉钉子；李*伟称业主要求搞卫生，具体包括橱柜里的东西搬走、左下角那个房间的天花装饰、厨房地板油污和地面厕所、1楼大厅墙壁吧台的灰尘，铁门要拆掉；黎儿静表示好的，卫生她来搞，铁门也可以拆；当晚，黎儿静向中介发送了照片，证实其已搞好了卫生；李伟奇称今天其已询问过业主是否黎儿静租一年以上就同意黎儿静打钉，业主是否认的，而墙体渗水也不是短期形成的，不知道黎儿静此前有无和业主沟通过；黎儿静称续约时业主来过涉案房屋，就已经知道其钉钉子，如果业主不同意，为什么还和其签约，为什么不要求其赔偿，至于发霉的那个墙，墙纸是住进来就贴了，其看不到发霉，没有提前说是因为合同还没到期，其也在继续住，也不介意。2019年8月21日，中介称其总结了目前的情况：业主暂时指出钉子，墙体渗水，卫生（已搞卫生，待查），拆门（待查）；黎儿静暂时指出钉子业主续租时没有明确指出，所以是可以钉的，墙体的问题本来是想过段时间提出来的，但忽然被要求搬离，所以没来得及，且是业主违约要求黎儿静提前搬离；另外墙体修复，今天中达官方介绍人过来了，报价好像是2400，原因是空调管没有直排入排水管，导致积水长期在阳台，钉子问题建议还是自行协商；黎儿静回复称其没有动过空调管，也不清楚，贴了墙纸也看不出来墙体的问题等。二、其称与李*伟的电话录音（共两段），包括但不限于如下内容：黎儿静与对话方沟通涉案房屋损坏的处理方式，黎儿静表示钉子自己补，对话方表示业主要求扣除10天租金作为空置期损失，修补墙面费用2400元，但钉子有些钉在镜面不好补；黎儿静不同意该方案，并质问邱烨现在是不是不想退还多收的租金；对话方表示不会；黎儿静表示邱烨一方虽没有明确提出提前解约，但是从其与邓*的微信往来记录可知，邱烨一方就是逼她提前搬离，还有涉案房屋原本就没有蓬头，黎儿静没有拿走。三、黎儿静称其2017年6月22日、12月25日发布的朋友圈截图，均显示背景墙张贴了墙纸，挂了画。经质证，邱烨对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，但其后又提交了上述证据一证明其通过中介向黎儿静反映了涉案房屋的损坏情况，其自己也与黎儿静进行了沟通，但因黎儿静拒绝修复，所以其另行委托案外人进行了维修，维修费用为29567元。邱烨为证明其所述情况，向一审法院提供了如下证据：一、照片多张，与黎儿静提交的中介向其发送的照片基本一致。二、《房屋维修协议》，显示邱烨于2019年8月20日委托案外人对涉案房屋进行维修，工期从2019年8月20日至9月19日，报价费用合计29567元，项目包括大厅玻璃墙壁拆除及重新安装、软包装饰、地脚线发霉、厨房天花熏黑、楼梯大理石地面破损、大理石地面变色发黄发黑、全屋墙上钉子约50个、房间窗帘盒发霉、房间天花修复、淋浴间花洒掉落、中央空调不制冷等。三、邓*向案外人支付维修费29567元的微信转账记录及《收款收据》。四、邓*与黎儿静于2019年8月22日的微信聊天记录，邓*质问现在房屋合格吗，墙纸剥落、天花熏黑，还有数不清的钉子。经质证，黎儿静对证据一的真实性予以确认，但部分照片的拍摄时间不能确认，也无法确认是否是黎儿静承租涉案房屋期间的情况，更不能反映涉案房屋的损坏是黎儿静不合理使用造成的；对证据二、三的真实性不予确认，是案外人与邱烨签署的，支付凭证也是私人转账记录，无法确认维修费是否真实发生，且合同的内容也不属于修复，是对涉案房屋的全面装修，并且该合同签署前也没有征得黎儿静的同意；对证据四的真实性、合法性予以确认，但不能证明墙纸脱落、天花熏黑、到处是钉子的事实；综上，邱烨主张的维修费明显不合理，其不予认可。因双方对维修费用存在争议，邱烨在本案审理过程中申请对涉案房屋的维修费进行评估。一审法院经摇珠选定广东华穗工程咨询有限公司（以下简称华穗公司）对上述申请事项进行评估。华穗公司经现场勘察，结合当事人提交的房屋损坏照片，出具了《工程造价鉴定报告（交换意见稿）》，黎儿静、邱烨均对上述意见稿提出了异议；后华穗公司出具《工程造价鉴定报告》，对双方的异议进行了回复，并维持其鉴定意见：鉴定总造价为24156.6元，其中无争议部分11579.4元、争议部分为12577.2元。无争议部分是指从邱烨提供的房屋损坏照片对照现场位置，现场已修复或现场仍可看到损坏情况，其司认为可以列入修复费用计算的项目。争议部分是指鉴定时无法判断能否计算，能否采纳或采纳多少由法院判断。其中无争议部分包括：软缎暗纹软包装饰（有钉子孔的面积）合计1665元，软缎暗纹软包装饰（没钉子但与有钉子孔同个软包装饰处）合计4940元（有钉子孔位置的软包需修复，因很难重新装修出与原软包一模一样的颜色，故与有钉子孔同个软包装饰处的软包也应重新修复），楼梯梯级大理石脚边零星破损修复330元，全屋墙上钉子位全效木器漆处理400元，实木地脚线40*15mm敷设（现场可看到有实木地脚线）221.4元，厨房天花刷乳胶漆（含腻子）82.8元，大理石抛光清洁（现场可看到较干净清洁）1347.2元，淋浴间更新花洒400元，墙面墙纸发霉更换（现场现状是乳胶漆，墙纸看不到）2193元。争议部分包括：大厅磨砂艺术玻璃墙壁（现场有新装饰墙板挡到看不到）8632元，实木地脚线40*15mm敷设（给地柜挡到，现场看不到实木地脚线，邱烨提供的照片也看不到该位置）181.8元，大理石抛光清洁（现场给装饰物盖住看不到）1347.2元，中央空调不制冷加雪种及清洁内机过滤网1300元（邱烨提供的照片无法判断此情况是否有出现），房间窗帘位封板及刷乳胶漆（含腻子，邱烨提供的照片没有此位置损坏情况）281.6元，房间天花拆吊顶后刷乳胶漆（含腻子，邱烨提供的照片没有此位置损坏情况）修复834.6元。经质证，黎儿静坚持认为华穗公司得出的鉴定总造价过高，无端计入自然损耗的项目，即计入了不应由承租人负责修缮的项目，且所谓的无争议部分，黎儿静从未对某些项目表示过无争议，即便有争议部分由法院裁决，华穗公司仅凭邱烨的口头主张便将现场看不到的损害项目录入报告，也是不妥当的。邱烨则表示，对华穗公司列明的争议部分有异议，黎儿静损坏大厅磨砂艺术玻璃壁是事实，大厅位置实木地脚线损坏在其方提交的照片中也有反映，大理石地面脏黑也是客观情况，邱烨已进行了抛光清洁，即便部分被装饰物遮盖，或者没有做，迟早也是要做的，修复费用依然会产生；空调与窗帘盒的损坏也都是黎儿静造成的，应由黎儿静承担修复费用。一审法院认为：黎儿静与邱烨签订的《合同》及补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应切实履行。根据双方提供的合同及微信聊天记录可知，黎儿静与邱烨就涉案房屋存在近3年的租赁关系，期间黎儿静虽有表达过提前解约的意愿，但其都及时与邱烨一方进行了沟通，且在邱烨未表示同意的情况下选择了继续履行合同。在双方2019年7月13日进行沟通时，双方均清楚知道此次租期在2019年9月9日届满后，双方不会再续租，且黎儿静当时已足额支付了涉案房屋的租金至2019年9月9日，所以双方才会就搬离时间进行沟通。黎儿静当时表示只要邱烨一方找到新租客想让其搬其就可以随时搬，邱烨一方对此也是清楚的，故黎儿静在邱烨找到新租客后于2019年8月18日搬离涉案房屋系双方协商一致的结果，并不存在一方提前违约的情形，故一审法院对双方当事人主张对方提前解除租赁合同的主张均不予采纳。在双方协商解除合同的情况下，邱烨应向黎儿静退还押金36000元及未居住期间即2019年8月19日至9月9日的租金14193.55（20000÷31×22）元，黎儿静诉请超出部分，一审法院不予支持。又，黎儿静确认其拖欠涉案房屋2019年7月1日至7月31日的物业服务费740.9元，2019年5月16日至6月15日的水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费、公摊污水处理费合计567.4元；拖欠2019年8月1日至8月18日的物业服务费430.2元，2019年6月16日至7月15日的水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费、公摊污水处理费合计1080.7元，2019年7月16日至8月18日的水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费、公摊污水处理费合计1465.4元，亦同意清偿，故一审法院对邱烨要求黎儿静支付上述费用共计4284.6元的诉讼请求予以支持，但对邱烨要求黎儿静支付合同解除后即2019年8月19日之后的费用不予支持。又，从黎儿静向一审法院提供的其与中介自2019年8月19日起的沟通记录，邱烨向一审法院提供的其方与黎儿静在2019年8月22日的沟通记录，可知邱烨确实向黎儿静主张过涉案房屋存在损坏，提出的问题主要围绕墙体渗水、墙纸剥落，厨房天花熏黑，屋内钉有很多钉子。《合同》约定：“乙方在租赁期内……发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检査和维修房屋；如因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复”，综合考虑到黎儿静承租涉案房屋的时间近三年，房屋及其内设备确会存在一定的自然损坏，一审法院结合华穗公司出具的《工程造价鉴定报告》，根据公平合理原则，酌情判令黎儿静承担以下项目的维修费用：软缎暗纹软包装饰（有钉子孔的面积）、软缎暗纹软包装饰（没钉子但与有钉子孔同个软包装饰处）、全屋墙上钉子位全效木器漆处理、厨房天花刷乳胶漆、墙面墙纸发霉更换，合计9280.8（1665+4940+400+82.8+2193）元；对邱烨诉请超出部分不予支持。且因涉案房屋的损坏确有部分系黎儿静的原因导致，故一审法院酌情判令黎儿静向邱烨赔偿五日的维修期空置损失即3225.81（20000÷31×5）元；对邱烨诉请超出部分不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月1日作出判决如下：一、邱烨自判决发生法律效力之日起10日内向黎儿静退还押金36000元、2019年8月19日至9月9日的租金14193.55元；二、黎儿静自本判决发生法律效力之日起10日内向邱烨支付2019年7月1日至8月18日的物业服务费及2019年5月16日至8月18日的水费、电费、污水处理费、公摊电费、公摊水费、公摊污水处理费合计4284.6元；三、黎儿静自本判决发生法律效力之日起10日内向邱烨赔偿维修费9280.8元及维修期空置损失3225.81元；四、驳回黎儿静的其他诉讼请求；五、驳回邱烨的其他反诉请求。一审案件本诉受理费1070元，由邱烨负担；反诉受理费836元，由黎儿静负担187元，邱烨负担649元；鉴定费5440元，由黎儿静负担2090元，由邱烨负担3350元。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询期间，经当庭和中介人员李*伟电话联系，中介李*伟明确表示是邱烨委托其寻找新的租客，且找到新的租客后再跟黎儿静协商提前搬走交还房屋事宜。邱烨在庭询中也表示其是和物业公司表示同意黎儿静搬离涉案小区，但这并不等同于其同意黎儿静不用承担违约责任的提前解除涉案租赁合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点问题是：一、双方是否协商一致提前解除涉案租赁合同；二、黎儿静应赔偿邱烨涉案房屋的维修费及空置费的金额。本院对此分析如下：关于争议焦点一。邱烨主张黎儿静是自行提前搬离涉案房屋，并非双方协商一致提前解除涉案租赁合同。黎儿静则主张邱烨已经找到了新租客，故同意其提前解除涉案租赁合同。首先，二审庭审中，经和李*伟电话联系，李*伟已经表明其是受邱烨委托为涉案房屋寻找新租户，并代表邱烨与黎儿静沟通搬离涉案房屋事宜，邱烨对此亦没有否认。黎儿静在一审期间提交的其和中介人员李*伟的聊天记录内容可以证实其是和李*伟协商一致后搬离涉案房屋的，故应视为是邱烨知晓并同意黎儿静提前搬离涉案房屋，解除双方的租赁合同。其次，从情理上分析，涉案租赁合同于2019年9月9日到期，且黎儿静已经支付完毕全部租金，在距离租赁合同到期日还有20天的时间里，如果邱烨不同意提前解除涉案租赁合同，黎儿静没有必要提前违约解除租赁合同，承担没收相当于两个月租金的押金的风险。综上分析，一审认定双方协商一致提前解除涉案租赁合同，并无不当，本院予以维持。既然双方协商一致解除涉案租赁合同，邱烨在黎儿静腾空交还涉案房屋后应将押金予以返还。至于涉案租赁合同解除后的房屋水电费用的清结以及房屋损坏费用的赔偿问题，本案中也对此予以处理，邱烨不能以此为由拒绝返还押金。如上所述，由于是双方协商一致提前解除涉案租赁合同，一审计算物业管理费以及相应的水电费至黎儿静搬离之日，并无不当，邱烨要求黎儿静承担此后的涉案房屋的物业管理费和水电费理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。黎儿静承租使用涉案房屋已近三年，涉案房屋必然存在正常使用的损耗，而该损耗的补偿已经体现在租金收益中，不应由承租人予以赔偿。一审法院考虑到该因素，结合评估公司出具的《工程造价鉴定报告》的内容，基于公平合理原则，酌情判令黎儿静承担维修费用9280.8元以及维修期空置损失3225.81元，并无不当，本院予以维持。邱烨上诉主张要求黎儿静承担维修费29567元以及一个月租金的空置损失费，理据并不充分，本院不予支持。综上所述，邱烨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1719元，由邱烨负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 李 静审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十三日法官助理韩寒书记员苏劲丹