四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9177号 上诉人（原审被告）：成都高投融资担保有限公司，住所地：四川省成都市高新区锦城大道539号盈创动力大厦A座3楼。 法定代表人：李小波，董事长。 委托诉讼代理人：罗霞，女，汉族，1979年10月24日出生，住成都市青羊区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：文兴易，男，1968年5月29日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：姜希浩，北京浩天信和（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。 原审被告：四川忠心房地产投资有限公司，住所地：成都武侯区人民南路四段53号嘉云台5楼。 法定代表人：孙尧忠，职务不详。 上诉人成都高投融资担保有限公司（以下简称高投公司）因与被上诉人文兴易、原审被告四川忠心房地产投资有限公司（以下简称忠心公司）确认合同无效纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初10844号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后组成合议庭，依法适用第二审程序进行了审理。本案现已审理终结。 高投公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回文兴易的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由文兴易承担。事实与理由：1.一审认定高投公司办理抵押存在过失，未尽到审慎义务属于事实认定不清。高投公司在办理抵押过程中到房管部门查询了案涉房屋的权属信息，也进行了现场调查，未发现案涉房屋产权存在争议，高投公司不存在过错。（2015）翠屏民初字4143、4144两份判决，其中证据只有一份《交房公告》证明存在交房的事实。仅凭该证据且在忠心公司未出庭答辩的情况下难以确定房屋是否交付给文兴易。即使前述判决属于生效判决，按照法律规定其中认定的事实无须再举证，但上述判决只能证明文兴易已经占有房屋并交给其妻弟做生意，不能证明高投公司现场查看时房屋内一定有人，更不能证明高投公司当时应当能够得知房屋权属存在争议。高投公司查看现场时，未能发现房屋出售的事实也并不必然存在过失。再者，这里也可能存在忠心公司可以隐瞒，制造查看抵押物当日房屋无人的假象等情形。2012年忠心公司便已将案涉房屋抵押给高投公司，但在2014年收取余款时未告知文兴易抵押情况，也未向高投公司说明真实情况及收取房款的事实。忠心公司未按规定办理出售房屋的备案，文兴易在近四年的时间里也未催促忠心公司办理备案，致使房管部门的信息不能显示房屋的真实情况，文兴易也存在重大过失。2.高投公司取得抵押权属于善意，应当得到支持，一审法院适用法律错误。高投公司在办理忠心公司位于宜宾市翠屏区的相关抵押时，共抵押房屋约43套。高投公司系基于真实的借贷担保关系，并在审慎审查的情况下予以登记的抵押权。高投公司依照物权法规定善意取得抵押权，应当得到支持。 文兴易辩称：1.一审认定事实清楚，高投公司未尽到审慎注意义务，答辩人不存在过错。案涉商铺早已被占有使用，用于经商，现场特征明显，高投公司未举证证明其已尽到审慎注意义务，存在明显过失。案涉房屋系现房销售，不适用预售房办理合同备案的规定。文兴易与众多业主已在宜宾市翠屏区法院起诉忠心公司办理过户手续之前多次集体维权，不存在怠于主张权利的情形。2.一审适用法律正确，高投公司不能善意取得抵押权。善意取得即不存在过失，如前所述，高投公司不具备善意的条件。此外，文兴易对案涉房屋享有物权期待权已经生效判决确认，并中止执行、解除查封，文兴易享有排除强制执行的权利，高投公司强制执行案涉房屋实现抵押权的请求在事实和法律上均不能成立，高投公司维持抵押权也没有意义。 忠心公司二审无陈述意见。 文兴易向一审法院起诉请求：1.请求法院依法确认高投公司与忠心公司之间就位于宜宾市翠屏区签订的抵押合同中关于xx号（权Ｘ0xx6）、xx号（权Ｘ0xx8）房屋的抵押内容无效；2.请求法院依法确认高投公司对位于宜宾市翠屏区房屋不享有抵押权，并判决高投公司解除其在该两套房屋上设定的抵押权；3.高投公司、忠心公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年7月16日，文兴易为购买忠心公司开发建设的位于金江大厦物流中心xx、xx号房屋，向忠心公司支付了定金100000元，2011年5月10日，双方签订《商品房买卖合同》。文兴易向忠心公司支付购房款共计2869152元及费用共计146032元。2011年5月10日忠心公司向文兴易交付了上述商品房。截至一审庭审之日，忠心公司没有为文兴易办理并交付《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第4143号、4144号民事判决书查明认定上述事实并判令忠心公司于判决生效之日起十日内为文兴易办理金江大厦物流中心xx、xx号房屋（门牌号最终以房管局核实为准）的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》并支付违约金。 2016年12月22日，四川省雅安市中级人民法院出具（2016）川18执异9号执行裁定书查明：2012年6月27日，包括案涉商品房在宜宾市房地产管理局办理了抵押登记，高投公司为抵押权人，起始日期为2012年6月20日，终止日期为2014年12月30日。2014年9月4日雅安市中级人民法院作出（2014）雅执字第39号、（2014）雅执字第40-1号执行裁定，查封忠心公司位于宜宾市翠屏区，查封期限为两年。2016年8月23日，该院作出（2014）雅执字第39-11号、（2014）雅执字第40-9号执行裁定，续行查封上述商业用房，查封期限三年，自2016年9月4日至2019年9月3日止。并作出裁定终止对忠心公司位于宜宾市翠屏区商业用房的执行。 2017年8月10日，四川省雅安市中级人民法院作出（2017）川18民初4号民事判决书所载明审理查明的事实：2011年5月10日，文兴易和忠心公司签订了对宜宾市翠屏区房屋的买卖合同，约定分期付款并于2012年12月31日办理转移登记。2012年6月27日，上述忠心公司房屋在宜宾市房管局办理了抵押登记，抵押权人为高投公司。2014年5月29日，文兴易向忠心公司结清了全部房款，并全部支付了代办产权税费、维修基金等费用。2015年7月16日，四川省宜宾市翠屏区人民法院在（2015）翠屏民初字第4143号、4144号民事判决书中，查明了文兴易对上述xx、xx号房屋于2011年5月10日被交付使用的事实。并驳回了高投公司请求准许执行忠心公司位于宜宾市翠屏区商业用房的诉讼请求。后高投公司就该判决上诉至四川省高级人民法院，四川省高级人民法院于2018年8月15日作出（2018）川民终222号民事判决书对四川省雅安市中级人民法院作出的（2017）川18民初4号民事判决书所查明的事实予以确认并维持原判。并审理查明文兴易于2011年1月起，即已经占用房屋。案涉合同约定，忠心公司应当在2012年12月31日将房产证办理至文兴易名下，房产证由忠心公司保管，在文兴易支付完毕所有房款后，再将房产证交由文兴易。然而，忠心公司在2012年6月27日将案涉房屋抵押给高投公司，无法再将产权过户至文兴易，对此文兴易没有任何过错。文兴易在2014年5月29日交清房款时，也不清楚房屋抵押情况，在要求忠心公司办理产权无果的情况下，遂于2015年3月向法院提起诉讼，再次主张权利。据此，应当认定案涉房屋至今未完成过户登记在文兴易名下并非文兴易原因，其不存在过错。四川省高级人民法院认为文兴易对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利。 一审另查明，案涉房屋现系文兴易本人用于经营日化，目前登记在忠心公司名下，已经解除了查封。 一审法院认为： 1.关于高投公司在办理案涉房屋所设立的抵押权是否存在过错的问题。本案中，多份生效法律文书已经查明文兴易于2011年购买并占有使用案涉房屋的事实，忠心公司应当在2012年12月31日将房产证办理至文兴易名下，案涉合同约定房产证由忠心公司保管，在文兴易支付完毕所有房款后，再将房产证交由文兴易。高投公司办理抵押权登记时，案涉房屋正处于文兴易使用期间，高投公司在接受忠心公司提供的抵押财产时，应当对抵押物的现实情况进行调查，案涉房屋已由文兴易占有、使用、收益多年，现场特征明显。案涉房屋登记证书的权利外观和客观事实不符，高投公司对抵押物的现实情况不明，且其未举证证明其已尽到了审慎注意的义务，存在明显过失。 2.关于案涉抵押合同是否符合合同无效的情形的问题。如前所述，虽然案涉房屋登记在忠心公司名下，但文兴易自2011年1月起占有使用是事实。高投公司对抵押物的现实情况不明，且其未举证证明其已尽到了审慎注意的义务，存在明显过失，对文兴易利益造成了重大损害，违反了《中华人民共和国合同法》第二条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条关于对所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押的规定，应当认定为无效。 忠心公司在2012年6月27日将案涉房屋抵押给高投公司，无法再将产权过户至文兴易，对此文兴易不存在过错。 文兴易在2014年5月29日交清房款时，并不清楚房屋抵押情况，在要求忠心公司办理产权无果的情况下，遂于2015年3月向法院提起诉讼，再次主张权利，案涉房屋至今未完成过户登记在文兴易名下并非文兴易原因，其不存在过错。不动产无过错买受人的物权期待权依法应予保护，对文兴易请求确认高投公司与忠心公司之间就位于宜宾市翠屏区签订的抵押合同中关于xx号（权Ｘ0xx6）、xx号（权Ｘ0xx8）房屋的抵押内容无效和确认高投公司对位于宜宾市翠屏区房屋不享有抵押权，并判令高投公司解除其在该两套房屋上设定的抵押权的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条第二款，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1.确认高投公司与忠心公司于2012年6月20日签订的《最高额抵押反担保合同》中关于位于宜宾市翠屏区房屋的抵押内容无效，高投公司对上述房屋不享有抵押权；2.高投公司于判决生效之日起15日内解除其在上述两套房屋上设定的抵押权。一审案件受理费100元，由忠心公司承担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案纠纷系因高投公司主张就案涉房屋其已设立抵押权，而文兴易主张已从忠心公司处购买案涉房屋并已占有、使用。关于案涉房屋的权属情况，四川省高级人民法院作出的（2018）川民终222号生效判决已查明，文兴易实际于2011年1月起开始占有案涉房屋，该房屋于2014年9月4日被四川省雅安市中级人民法院查封。该判决认为“案涉合同约定，忠心公司应当在2012年12月31日将房产证办理至文兴易名下……忠心公司在2012年6月27日将案涉房屋抵押给高投公司，无法再将产权过户至文兴易，对此文兴易没有任何过错……据此，应当认定案涉房屋至今未完成过户登记在文兴易名下并非文兴易的原因，其并不存在1过错”。依据上述生效判决查明的事实及相关法律认定，一审法院关于案涉房屋未完成过户登记并非文兴易的原因，文兴易不存在过错，高投公司对案涉房屋不享有抵押权的认定并无不当，本院予以支持。但是，为避免一审判项可能带来的歧义，特予澄清一审确认高投公司与忠心公司于2012年6月20日签订的《最高额抵押反担保合同》中关于位于宜宾市翠屏区房屋的抵押内容无效，其含义并非否认合同的效力，只是阐明合同当事人追求的抵押权效果无效，而并非合同无效。高投公司仍然可以主张实现抵押权外的其他合同权利。 综上，高投公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人成都高投融资担保有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二一年六月二十三日 法官助理  周寓先 书 记 员  李 青