四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1111民初136号 原告：冯方，女，1978年8月4日出生，汉族，居民，住四川省乐山市沙湾区。 委托诉讼代理人：张亢，四川明炬（乐山）律师事务所律师。 被告：乐山市昶星置业有限公司（统一社会信用代码915111117422907642），住所地四川省乐山市沙湾区铜河路北段198号。 法定代表人：蒋金富，执行董事。 委托诉讼代理人：杨虹，四川和冰律师事务所律师。 原告冯方与被告乐山市昶星置业有限公司（以下简称昶星公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案。诉讼中，原告冯方向本院申请对其向被告购买的位于四川省乐山市沙湾区的房屋进行类似房地产价值鉴定。本院组织各方当事人进行鉴定质证后，于2021年3月16日委托四川大友房地产评估咨询有限公司（以下简称大友评估公司）进行评估鉴定。2021年4月8日，大友评估公司出具《房地产估价报告》。被告昶星公司在收到该估价报告后，在异议期内提出鉴定异议书。2021年5月31日，大友评估公司对被告的鉴定异议作出回复并调整出具新的《房地产估价报告》。本案依法适用简易程序于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告冯方及其委托诉讼代理人张亢、被告昶星公司的委托诉讼代理人杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯方向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2011年1月17日签订的《商品房买卖合同》，原告向被告退还房屋；二、被告退还原告购房款269683.00元以及交纳的包括契税、维修基金、他项权证费等各项费用11492.00元；三、被告赔偿原告房屋差价损失、房屋装修损失、购房款利息损失等共计150000.00元（房屋差价损失、房屋装修损失以鉴定报告的鉴定结论为准）；四、本案诉讼费用、鉴定费由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的具体金额，即：退付原告已支付购房款269683.00元、国土收费200元、契税5382.67元、备案费80元、权证费160元、维修基金5728.95元、房印税5元、他项权证费485.43元，房屋面积差价应退价款549.66元，共计281175.00元。明确第三项诉讼请求为被告赔偿原告房屋差价损失（以鉴定确定的金额为准），购房款利息损失的计算方法为：以实际购房款269133.34元为基数，从2011年8月10日起按银行同期活期存款利率计算至合同解除之日止。事实和理由：2011年1月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于乐山市沙湾区。原告向被告支付了购房款269683.00元，并交纳了包括契税、维修基金、他项权证费等在内的各项费用11492.00元。被告向原告交付了房屋。随着时间的推移，原告发现了被告房屋出现了严重质量问题。另案中，公园一号8幢两位业主已起诉，并经过司法鉴定鉴定8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格。原、被告双方签订的合同约定，该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条的规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。无论是依据双方签订的合同，还是依据法律规定，原告均可有权要求退房并要求赔偿损失。为此，原告要求如上所请。 被告昶星公司辩称，1、原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告不同意解除该商品房买卖合同；2、若法院判决解除该合同，原告所交的国土收费、契税等不是被告收取的，只是被告代收的，被告不应退还这部分费用。同时被告要求原告及房屋所有权人退还房屋，并协助被告办理房屋产权过户的相关手续，由此产生的相关费用按规定承担；3、根据原、被告签订的商品房买卖合同第十六条第二项的约定，合同解除之后，被告只需要支付原告按银行同期活期存款利率计算的购房款利息损失，但原告同时主张了房屋差价损失，其系房屋直接损失，与作为直接损失的购房款利息损失，只能选择一个诉讼请求进行主张；4、若原告选择购房款利息损失，购房款利息起始时间应该是合同解除之日开始计算，而不是收房之日，如法院判决解除合同，应该是以被告收到原告的起诉状副本之日起计算；5、原告在税务机关进行了相应退税，退税1,345.67元，被告要求在本案中予以扣除。 本院经审理认定事实如下：2011年1月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条、第五条、第六条约定，原告以按揭贷款方式购买被告开发修建的“公园一号”8幢2单元1楼2号住房一套，合同约定购房总金额为269683.00元（合同预测建筑面积为127.57平方米），合同还对商品房质量、保修责任等作出了详细约定。合同签订的当日，原告向被告支付首付款81683.00元。2011年8月10日，被告收到原告从中国工商银行所借贷的银行按揭贷款188000.00元。2011年11月15日，被告向原告交付房屋，原告所购上述房屋经实测面积为127.31平方米，实测总价为269133.34元，被告需退原告面积差价549.66元。同日，原告向被告一次性支付了国土收费200元、契税5382.67元、备案费80元、权证费160元、维修基金5728.95元、房印税5元、他项权证费485.43元，扣除被告应退的实测面积差价549.66元，共计缴费11492.00元。原告收房后未对房屋进行装修。2016年5月6日，座落于沙湾区的案涉房屋（房屋产权证号为：沙湾区房权证私产字第××号）由乐山市住房保障和房地产管理局登记在原告冯方名下。2016年5月17日，案涉房屋上城镇住宅用地使用权人（土地使用证号为：乐沙国用【2016】第4651-0828号）由乐山市国土资源局沙湾区分局登记为原告冯方，并由乐山市沙湾区人民政府审查同意。另原告尚未还清按揭贷款，本院依法告知贷款人中国工商银行股份有限公司乐山沙湾支行作为担保权人可以有独立请求权的第三人提出诉讼请求，该行明确表示其不愿参加本案诉讼，其至今也未向人民法院就商品房担保贷款合同纠纷提起诉讼。 2017年以来，8号楼部分住户发现房屋存在地坪开裂、墙体斜裂缝等质量问题，遂要求被告解决未果。2018年5月7日，同小区8号楼2单元、3单元的冯某、罗某某向本院起诉被告，要求解除双方商品房买卖合同、要求被告退还购房款及相关费用、支付差价及装修损失等。在冯某、罗某某诉被告的案件中，对案涉8号楼房屋主体结构（含基础）施工质量是否合格及主体结构安全性进行了司法鉴定，2020年3月20日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《技术服务报告》，报告结论为：1、该建筑物存在以下施工质量不合格的情况：（1）部分预制桩桩身未进入密实卵石层；（2）所测部分混凝土构件的抗压强度不满足设计要求；（3）个别框架梁、柱的箍筋间距不满足设计及规范要求；（4）个别混凝土构件的外观质量不满足规范要求；（5）所测砌筑砂浆的抗压强度不满足设计要求。其余所测项目的施工质量合格。2、安全性鉴定评级：（1）该建筑物地基基础的安全性评级为Bu级。（2）高层部分安全性鉴定评级为Bsu级。（3）多层部分安全性鉴定评级为Bsu级。应对不满足承载能力的构件进行加固处理。应对室内地坪起拱、墙体裂缝、烟道渗水等情况进行处理。应由具有测绘资质的单位继续对该建筑物进行沉降观测，若发现沉降异常，应立即进行处理。2020年3月27日，四川交大工程检测咨询有限公司出具关于《技术服务报告》中“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的施工质量是否合格的说明，该说明明确“公园一号”8号楼主体结构（含基础）的施工质量不合格。2020年6月4日，四川交大工程检测咨询有限公司出具《检测方式的情况说明》，对检测技术方法作出了说明。据此，本院于2020年6月15日对冯某、罗某某案作出一审判决，判决解除冯某、罗某某与被告之间的《商品房买卖合同》，冯某、罗某某将所购住房退还给被告，被告退还冯某、罗某某购房款、国土收费、契税、备案费、权证费、维修基金、房印税、他项权证费、加办房产证费等费用及利息损失、房屋增值差价损失。被告不服，提起上诉。2020年9月15日，乐山市中级人民法院对冯某、罗某某两案作出二审生效判决，维持一审判决，该两案案号为（2020）川11民终843号、844号，现已生效。以上涉及“公园一号”8号楼共性部分的事实已经乐山市中级人民法院的生效判决予以确认。 2021年2月1日，原告向本院提起诉讼，并于2021年2月7日向本院申请司法鉴定。本院于2021年3月16日委托大友评估公司进行评估鉴定。2021年4月8日，大友评估公司出具《房地产估价报告》，估价结果为434,300.00元。被告昶星公司在收到该估价报告后，提出鉴定异议书，提出评估报告第四条载明估价对象所在楼房系2014年左右建成交付使用是错误的，实际上该房屋系2011年交付使用，认为房屋年限会影响价格评估，并认为大友评估公司没有装修评估的资质。2021年5月31日，大友评估公司对被告的鉴定异议作出回复，称我国现行相关行政许可并没有对房屋装修评估单独颁发的资质许可，现行的《房地产估价规范》规定评估估价对象包括建筑结构、设施设备、装饰装修、新旧程度，本次的评估对象是房地产价值（包含装修价值），大友评估公司具备评估资质。同日，大友评估公司经调整出具新的《房地产估价报告》，估价结果为425,700.00元。原告支付鉴定评估费4,730.00元。 以上事实有商品房买卖合同及补充协议、个人购房借款/担保合同、借款凭证、收费收据、入住缴费清单、房地产估价报告书、鉴定费票据等证据予以佐证。 本院认为，本案的焦点为以下几点： 一、案涉房屋所在8号楼主体结构（含基础）质量是否合格？ 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正）第十条第一款第六项、第二款规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；……前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案中，原告按照双方签订的《商品房买卖合同》，全面履行了合同义务。根据查明的事实看，冯某、罗某某与被告房屋买卖合同纠纷两案，乐山市中级人民法院于2020年9月15日作出的（2020）川11民终843号、844号民事判决已发生法律效力。该两案所涉及的房屋与本案所涉房屋均属公园一号8号楼，经鉴定，该栋楼的主体结构（含基础）质量已被认定为不合格。根据前述司法解释的规定，在被告没有相反证据足以推翻的情况下，本院依法认定案涉房屋所在8号楼主体结构（含基础）质量不合格。 二、原告是否享有案涉《商品房买卖合同》的解除权？ 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第（二）款第1项约定：该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。因此，原告请求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，原告与被告于2011年1月17日签订的《商品房买卖合同》应自被告收到原告的起诉状副本之日即2021年3月12日解除。 三、原告是否应当返还被告案涉房屋并协助办理不动产权过户登记手续？被告是否应当返还原告购房款并赔偿损失？ 由于被告的违约行为，导致原告行使案涉《商品房买卖合同》的解除权，故根据该合同第十六条第（二）款第1项“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并根据银行同期活期利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担。”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权退房，退房包括返还被告房屋及办理不动产物权变动手续。因此，原告应将位于四川省乐山市沙湾区的房屋（房屋产权证号为：沙湾区房权证私产字第××号，土地使用证号为：乐沙国用【2016】第4651-0828号）退还给被告，并协助办理该房屋不动产权变更登记至被告名下，因此产生的税费全部由被告承担。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中，因被告的违约造成合同解除，被告除应依法返还原告购房款外，还应赔偿原告损失。根据庭审查明：原告向被告支付了购房款269,683.00元，国土收费200元、契税5,382.67元、备案费80元、权证费160元、维修基金5,728.95元、房印税5元、他项权证费485.43元，扣除被告应退的实测面积差价549.66元，共计11,492.00元，减扣国家税务总局乐山市沙湾区税务局退还原告契税1,345.67元，被告应当退还原告已交的上述购房款269,683.00元和费用10,146.33元（11,492.00元－1,345.67元=10,146.33元），合计279,829.33元。经查实，原告冯方尚未还清房屋按揭贷款，被告退还原告购房款时应兼顾担保权利人的合法权利的维护。关于案涉房屋差价损失、装修损失，原告要求以鉴定结果为准，本案在审理过程中启动司法鉴定程序，通过司法鉴定最终评估，案涉房屋的评估总价为425,700.00元。案涉房屋差价损失（不含装修）为：评估总价425,700.00元-购房实际价款269,133.34元=156,566.66元。因房屋差价损失属于原告履行合同后的履行利益，其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及原告退房后重新购房增加不必要的支出等因素，被告应当赔偿原告该房屋差价损失（不含装修）156,566.66元。关于购房款利息损失，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当按照银行同期活期存款利率给付利息，原告实际支付购房款269,133.34元，2011年的银行活期存款利率为年利率0.36%,结合庭审中原告主张购房款利息损失从2011年8月10日起计算至合同解除之日（2021年3月12日），原告的购房款利息损失为9,285.10元（269,133.34元×0.36%÷12个月×115个月=9,285.10元）。综上，被告应返还原告购房款及契税等费用共计279,829.33元，赔偿原告房屋差价损失（不含装修）156,566.66元、利息损失9,285.10元，共计445,681.09元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正）第十条规定，判决如下： 一、原告冯方与被告乐山市昶星置业有限公司于2011年1月17日签订的《商品房买卖合同》于2021年3月12日解除； 二、被告乐山市昶星置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告冯方购房款、费用及赔偿房屋差价损失（不含装修）、利息损失共计445,681.09元； 三、原告冯方于本判决生效之日起十五日内返还被告乐山市昶星置业有限公司位于四川省乐山市沙湾区的房屋（房屋产权证号为：沙湾区房权证私产字第××号，土地使用证号为：乐沙国用【2016】第4651-0828号），并协助办理该房屋不动产权变更登记至被告乐山市昶星置业有限公司名下的手续，因此产生的所有税、费由被告乐山市昶星置业有限公司承担； 四、驳回原告冯方的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,986.00元，减半收取计3,993.00元，鉴定评估费4,730.00元，合计8,723.00元，由被告乐山市昶星置业有限公司负担（案件受理费于本判决生效之日起七日内向本院交纳；鉴定评估费于本判决生效之日起十五日内支付给原告冯方）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 马太庆 二〇二一年六月二十五日 法官助理 董燚欣 书 记 员 杨 敏 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附：本案适用的法律 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。 《中华人民共和国民法典》 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 《中华人民共和国合同法》 第八条?依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 ?第四十四条?依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019年修正） 第十条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。