上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2869号上诉人（原审原告）：马向，男，1976年11月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：上海地杰置业有限公司，注册地上海市浦东新区莲振路298号4号楼F205室，经营地上海市闵行区申长路988弄T3栋8楼。法定代表人：任军，董事长。委托诉讼代理人：赵德林，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：闵人瑞，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人马向因与上诉人上海地杰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初79195号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马向上诉请求：撤销原审判决第三项，依法改判支持其关于违约金417，679元的原审诉讼请求。事实和理由：合同约定上海地杰置业有限公司应在2019年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），否则购房者有权单方面解除本合同，但又在补充条款中对解除权的行使条件作出限制，相较法定解除权的一年除斥期间，明显限制了购房者的主要权利，且系格式条款未经磋商，亦未提示说明，应为无效条款。上海地杰置业有限公司并未提供证据证明存在约定的违约金过分高于实际损失的情形，不符合调低违约金标准的条件。上海地杰置业有限公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回马向的原审诉讼请求。事实和理由：确因办理大产证的手续材料尚未准备齐全故提交延迟，但后因新冠肺炎疫情爆发才导致2020年6月才取得不动产权证书。马向行使解除权不满足《上海市商品房预售合同》补充条款一第十条约定的行使条件，30天的行使期限即双方商定的解决问题的缓冲期间，该条款并非排除购房者主要权利的格式条款。马向的实际损失仅为资金占用损失，约定的违约金标准过分高于该损失，且一审法院同时判令逾期利息无依据。马向向一审法院起诉请求：1．确认双方之间签订的《上海市商品房预售合同》于2020年5月22日解除；2．判令上海地杰置业有限公司退还房款2，088，395元；3．判令上海地杰置业有限公司支付违约金417，679元（2，088，395元×20％）；4．判令上海地杰置业有限公司支付利息（以2，088，395元为基数，自2020年7月23日起至判决生效之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5．判令上海地杰置业有限公司支付利息（以2，088，395元为基数，自2018年8月29日起计算至2020年7月23日止，2018年8月29日至2019年8月19日，按中国人民银行同期存款利率计算，2019年8月20日至2020年7月23日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6．诉讼费由上海地杰置业有限公司承担。一审法院认定事实：2018年8月28日，马向（乙方、买方）与上海地杰置业有限公司（甲方、卖方）就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测建筑面积为61.62平方米，总价暂定为2，088，395元（第二条、第三条）；系争房屋的交付必须符合下列条件：取得《竣工备案证》，甲方对系争房屋设定的抵押已注销。甲方承诺在2019年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同（第十条）；甲方定于2019年06月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外（第十一条）；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％，在退还房价款时一并支付给乙方（第十九条）；甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力（第二十一条）；除法律规定或双方另有约定外，乙方行使合同解除权的，应自合同解除权的条件满足之日起三十日内以书面形式向甲方提出，否则，乙方的解除行为无效，并视为乙方放弃该项权利，双方按合同继续履行的有关约定处理（补充条款一第十条）；合同还约定了其他事宜。合同订立后，上海地杰置业有限公司于2019年7月27日向马向交付了系争房屋，后马向于2018年8月22日向上海地杰置业有限公司支付了100，000元、于2018年8月28日向上海地杰置业有限公司支付了1，988，395元，合计共向上海地杰置业有限公司支付房价款2，088，395元。马向于2020年5月21日向上海地杰置业有限公司发送了《解除合同通知书》，上海地杰置业有限公司于2020年5月22日收到该信件，《解除合同通知书》载明：“……兹书面通知贵司，由于贵司没有在合同约定的时间内（2019年12月31日前）取得新建商品房房地产权证（大产证），我要求解除合同。……”。上海地杰置业有限公司于2020年8月19日向马向发送了《关于〈解除合同通知书〉之回函》，马向于2020年8月20日收到该信件，《关于〈解除合同通知书〉之回函》》载明：“……尽管受疫情等重大因素的影响，但经过项目部的努力，目前您所购房屋之项目已取得了《不动产权证书》（大产证），编号为沪（2020）浦字不动产权第XXXXXX。我司将于近期正式开始现场集中办理个人房屋产权申请手续。有关解除合同通知书陈述之理由并不符合您与我司所签预售合同的约定，您也并不具有单方解除该合同的权利，故我司敦促您在收到我司后续通知后前来办理相关后续手续、继续履行合同。……”。一审另查明，上海地杰置业有限公司于2020年6月24日取得上海市浦东新区XX路XX、XX、XX、XX、XX号，XX弄XX-XX的不动产权证书。一审审理中，马向表示在收房后并未实际使用过系争房屋，亦未进行过装修，如果法院确认解除《上海市商品房预售合同》，则愿意随时向上海地杰置业有限公司返还系争房屋；上海地杰置业有限公司表示如果法院确认解除《上海市商品房预售合同》，马向应按原状返还系争房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。马向与上海地杰置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方真实意思表示，并不违反国家法律规定，应属合法有效，双方均应依约履行。针对双方争议焦点分析认定如下：一、关于马向能否行使解除权的争议。马向、上海地杰置业有限公司在《上海市商品房预售合同》中约定，上海地杰置业有限公司应在2019年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），马向有权单方面解除本合同。上海地杰置业有限公司实际于2020年6月24日取得不动产权证书，且马向于2020年5月22日向上海地杰置业有限公司送达了《解除合同通知书》，现马向要求解除合同，具有事实和法律依据，予以支持。审理中，马向表示若《上海市商品房预售合同》解除，马向愿向上海地杰置业有限公司返还系争房屋，系对自身权利的处分，与法不悖，予以准许。《上海市商品房预售合同》补充条款一第十条关于“除法律规定或双方另有约定外，乙方行使合同解除权的，应自合同解除权的条件满足之日起三十日内以书面形式向甲方提出，否则，乙方的解除行为无效，并视为乙方放弃该项权利，双方按合同继续履行的有关约定处理”的约定，属于上海地杰置业有限公司提供的格式条款，在商品房预售合同的履行过程中，应当允许购房人在出现约定有权解除合同的事由后，有一段合理的时间向开发商提出异议，协商问题的解决办法。上海地杰置业有限公司提供的上述格式条款中关于30日的除斥期间的约定，并未合理设置解决问题的缓冲期间和缓冲条件，不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款，故上海地杰置业有限公司提出的马向不满足《上海市商品房预售合同》补充条款一第十条约定的解除权行使条件的主张，不予采纳。马向实际于2020年5月22日向上海地杰置业有限公司送达了《解除合同通知书》，故一审法院确认马向、上海地杰置业有限公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2020年5月22日解除。二、关于上海地杰置业有限公司应承担的违约金及利息的金额的争议。《上海市商品房预售合同》约定，马向行使合同条款中约定的单方解除权时，应书面通知上海地杰置业有限公司，上海地杰置业有限公司应当在收到马向的书面通知起60天内将马向已支付的房价款及利息（利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还马向，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20％，在退还房价款时一并支付给马向。马向实际于2020年5月22日向上海地杰置业有限公司送达了《解除合同通知书》，而上海地杰置业有限公司未在60天内返还房价款及利息，现马向要求上海地杰置业有限公司返还已支付的房价款并支付自2018年8月29日起至判决生效之日止的利息，具有事实和法律依据，予以支持。自2018年8月29日起至2020年7月22日止的利息应根据《上海市商品房预售合同》的约定，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算。另，《上海市商品房预售合同》中关于违约金约定显属过高，上海地杰置业有限公司亦提出要求调低，一审法院综合马向的实际损失，兼顾合同的履行情况、上海地杰置业有限公司的违约程度等因素，根据公平合理和诚实信用原则予以酌情调整。判决：一、确认马向与上海地杰置业有限公司于2018年8月28日签订的《上海市商品房预售合同》于2020年5月22日解除；二、上海地杰置业有限公司应于判决生效之日起十日内退还马向房价款2，088，395元；三、上海地杰置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付马向违约金208，839.50元；四、上海地杰置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付马向自2020年7月23日起至判决生效之日止的利息（以2，088，395元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、上海地杰置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付马向自2018年8月29日起计算至2020年7月22日止的利息（以2，088，395元为基数，按照中国人民银行公布的同期存款利率计算）；六、马向应于判决生效之日起十日内向上海地杰置业有限公司返还上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX层XX室房屋；七、驳回马向的其余诉讼请求。案件受理费27，522元，减半收取13，761元，由马向负担1，146元，上海地杰置业有限公司负担12，615元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，本案二审争议焦点主要在于：1、上诉人马向行使解除权是否符合合同约定；2、违约金的认定。关于上诉人马向行使解除权是否符合合同约定的争议。《上海市商品房预售合同》补充条款一第十条关于乙方行使合同解除权的期限及形式的约定，属于上海地杰置业有限公司提供的格式条款，其中关于30日除斥期间的约定明显严苛于解除权法定的一年除斥期间，且不符合商品房买卖合同履行中的实际情况，性质上属于排除购房人主要权利的条款，系无效条款。故上海地杰置业有限公司主张马向行使解除权不符合上述条款约定之主张，本院不予采纳，一审据此认定双方就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2020年5月22日解除，当属正确。关于上海地杰置业有限公司应承担的违约金金额的争议。上海地杰置业有限公司主张合同解除后马向的实际损失仅为购房资金占用损失，合同约定的违约金标准过高；马向则主张上海地杰置业有限公司未举证证明约定的违约金过分高于实际损失，不符合调低违约金标准的条件。对此本院认为，违约金兼具惩罚性功能和补偿性功能，即违约方承担的违约金以弥补其违约行为给守约方所造成的损失，另外还需要综合考虑守约方为履行合同而付出的资金成本等因素，故并非以守约方实际损失为限，亦不与合同约定的支付利息之违约责任相斥，故对上海地杰置业有限公司相关主张，本院不予采纳。上海地杰置业有限公司仅认可马向存在资金占用损失，马向亦未主张合同解除致其产生其他损失的情况下，认为上海地杰置业有限公司未尽举证证明义务，本院亦难认同。一审法院综合马向的实际损失，兼顾合同的履行情况、上海地杰置业有限公司的违约程度等因素，酌情确定违约金金额为208，839.50元，并无不当，本院予以照准。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币31，954元，由上诉人马向负担人民币4，432元，上诉人上海地杰置业有限公司负担人民币27，522元。本判决为终审判决。审 判 长 孙春蓉审 判 员 岑佳欣审 判 员 王韶婧法官助理 孙凯茜书 记 员 孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……