广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2457号上诉人（原审原告）：杨明宇，女，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：李彦凯，男，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张**，广东国匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州东耀房地产开发有限公司。住所地：广州市海珠区工业大道中。法定代表人：吴炜，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐军辉，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海彬，北京市炜衡（广州）律师事务所实习律师。上诉人杨明宇、李彦凯因与被上诉人广州东耀房地产开发有限公司（以下简称东耀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初22468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人杨明宇、李彦凯本人及委托诉讼代理人张**，被上诉人东耀公司委托诉讼代理人徐军辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨明宇、李彦凯上诉请求：1.撤销一审判决，改判东耀公司向杨明宇、李彦凯支付逾期交楼违约金160512.2元；2.东耀公司承担本案一审和二审阶段的全部诉讼费用。事实与理由：一、杨明宇、李彦凯与东耀公司就房屋买卖事宜签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》，该合同约定，东耀公司应当于2019年12月31日向杨明宇、李彦凯交付合同约定的房屋。但截止2019年12月31日，东耀公司没有向杨明宇、李彦凯交付房屋，构成逾期交楼的违约事实。东耀公司辩称其于2020年3月18日才收到本案按揭银行的放款，但本案真正原因是由于东耀公司自身的原因造成按揭款推后发放。经杨明宇、李彦凯向按揭银行经办人员和广州市房屋交易监管中心了解，按揭银行的经办人员在2019年12月10日向杨明宇、李彦凯答复“整个海珠湾楼盘现在在做确权，抵押登记手续被暂停了，要等确权完成之后再能办理抵押登记，那么对应的贷款发放就要推后到抵押登记完成才能放款”，广州市房屋交易监管中心2020年1月21日回复“开发企业表示是由于确权的原因导致银行未能放款，最终导致来电人未能收楼”，以上回复均表明系由于东耀公司确权工作导致涉案房屋办理抵押登记的手续推后，银行相应推后放款。根据杨明宇、李彦凯、东耀公司和按揭银行签订的《个人购房担保借款合同》和《广州住房公积金抵押借款合同》约定，发放贷款的条件是有关的抵押担保手续已经办妥或担保已生效。同时，由于本案是由东耀公司收集整理按揭贷款资料，并进行相关的抵押登记办理工作。因此，东耀公司办妥抵押登记的时间是判断东耀公司是否存在自身原因导致其迟延收款的依据。二、一审法院“关于银行推后放款原因”的调查方式和内容错误，导致本案该查明的核心事实未能查明。首先，一审法院向广州住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）和按揭银行询问“贵单位有无按时放款?未能按时放款的原因是什么?”该发问方式是针对公积金中心和按揭银行是否迟延放款的询问，容易被公积金中心和按揭银行认为法院在追究他们迟延放款的违约责任。同时，该问题的内容错误，作为公积金中心和按揭银行，其放款的条件是以办妥抵押登记为前提，因此，其本身对办妥抵押登记的时间没有要求，只要办妥抵押登记手续即能放款，故公积金中心和按揭银行在回复中说明其与杨明宇、李彦凯与东耀公司之间没有约定具体的放款时间，贷款审批程序未现异常，这样的答复虽然正确，但无用，未能对放款的前提条件(办妥抵押)是何时成就作出答复，无法判断东耀公司是否存在自身原因导致其迟延收款。其次，一审法院向公积金中心和按揭银行询问“未能按时放款是否是东耀公司或东耀公司开发的星汇湾花园A4栋楼盘相关原因导致?”该询问问错了对象也问错了内容。作为公积金中心和按揭银行，其除了收集办理按揭贷款资料之外，根本不会关注开发商提交办理抵押登记材料的时间是否晚于开发商与购房客户之间的约定，因此，对于按揭银行，“未能按时放款”这一说法根本上就没有依据，按揭银行也无法对此作出正面回复。被上诉人东耀公司辩称：同意一审判决处理，不同意杨明宇、李彦凯的上诉请求。事实与理由：杨明宇、李彦凯没有证据证明贷款迟延发放是由于涉案房屋迟延确权所致。贷款机构放款的时间非东耀公司所能控制，因迟延放款造成杨明宇、李彦凯迟延支付房款的责任应由杨明宇、李彦凯自行承担。杨明宇、李彦凯于2020年7月14日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.东耀公司向杨明宇、李彦凯支付逾期交楼违约金160512.2元；2.东耀公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年9月18日，杨明宇、李彦凯（乙方）与东耀公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方购买的商品住宅为预售商品房，位于星汇湾花园自编A2栋、A3栋、A4栋第自编A4栋54层5406号房，房屋地址：海珠区星盈街6号（自编A4栋）5406房；建筑面积共114.1829平方米，总金额6221403元；乙方须于2019-9-18前向中国农业银行股份有限公司广州海珠支行办理银行按揭申请手续，并在2020-01-18前支付人民币3110000元；除按揭款外，剩余款分3期支付：第1期在2019-06-10前支付人民币622140元；第2期在2019-07-30前支付人民币622140元；第3期在2019-08-30前支付人民币1867123元；乙方应当在2019年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该商品房总价款0.03%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；等。附件八：本合同补充协议，2.2该商品房现实交付应满足如下全部前提条件：（1）乙方应付清该商品房之全部房屋价款（含按揭款）……，（1）-（3）所涉款项，均以甲方收到银行发出的“到账通知”作为收妥确认依据，如存在上述任一条件未能满足的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任；3.2如乙方未能于买卖合同第十三条约定的交付日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件的，则乙方应于满足本补充协议第2.2款约定的交付条件之日起20个工作日内，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，乙方应按照上述约定办理收楼手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书；本补充协议生效后，即成为买卖合同的组成部分，与买卖合同具有同等法律效力，买卖合同与本补充协议不一致的，以本补充协议条款规定为准，本补充协议条款没有约定的，则按照买卖合同的约定执行；等。2019年10月16日，杨明宇、李彦凯与公积金中心及东耀公司签订《个人住房公积金抵押借款合同》。2019年11月15日，杨明宇、李彦凯与中国农业银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称农行海珠支行）及东耀公司签订《个人购房担保借款合同》。东耀公司于2020年3月16日收到商业贷款2510000元，于2020年3月18日收到公积金贷款60万元。2020年3月25日，东耀公司向杨明宇、李彦凯发送《房屋装修完工验收通知书》，通知杨明宇、李彦凯涉案房屋已完成装修及配套服务，请杨明宇、李彦凯于收到本通知书之日起，拨打电话预约具体收楼日期及时间，携带资料前住办理房屋装修验收手续；等。杨明宇、李彦凯于2020年3月27日办理收楼手续。杨明宇、李彦凯为证明是东耀公司没有及时办理涉案房屋的确权导致按揭贷款相应推迟放款，提交了短信、微信聊天记录、投诉提交记录的复印件。东耀公司质证意见：对上述证据的真实性不予确认，银行何时放款在借款合同中约定有七项先决条件，在公积金贷款中有五项先决条件，没有证据证明杨明宇、李彦凯所称必须要以确权为先决条件才能办理抵押登记。东耀公司为证明涉案房屋最迟在2019年3月29日即具备交付条件，提交了《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》、《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》、《防空地下室建设意见书》、《客户受电工程竣工检验意见书》、案涉项目的竣工环境保护验收监测报告表公示、《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》、《通邮申请表》、《永久水表安装完毕证明书》。杨明宇、李彦凯对上述证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。一审诉讼中，一审法院分别向公积金中心、农行海珠支行发函调查了解涉案房屋的按揭贷款申请时间、是否按时放款及未能按时放款的原因。公积中心复函称：李彦凯购买涉案房屋申请住房公积金贷款的日期为2019年9月26日，我中心成功放款时间为2020年3月18日，申请住房公积金贷款审批时间未见异常。农行海珠支行复函称：我行于2019年11月4日受理杨明宇、李彦凯关于涉案房屋的公积金组合按揭贷款，我行与客户签订的《个人购房担保借款合同》中未有约定具体放款时间，放款时间受多方面因素影响，包括商业贷款审批进度、公积金贷款审批进度以及公积金贷款额度等，故无法明确具体放款时间；等。一审法院认为，杨明宇、李彦凯与东耀公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。根据合同约定，东耀公司应在2019年12月31日前将涉案房屋交付杨明宇、李彦凯使用；涉案房屋现实交付应满足如下全部前提条件：（1）杨明宇、李彦凯应付清全部房屋价款（含按揭款）……，（1）-（3）所涉款项，均以东耀公司收到银行发出的“到账通知”作为收妥确认依据，如存在上述任一条件未能满足的，东耀公司有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任。根据查明事实，杨明宇、李彦凯采用按揭付款方式付款，东耀公司于2020年3月16日收到商业贷款2510000元，于2020年3月18日收到公积金贷款60万元。关于按揭贷款放款时间问题，公积金中心和农行海珠支行的复函均未表示有迟延放款且迟延放款为东耀公司原因导致。故杨明宇、李彦凯至2020年3月18日才付清涉案房屋价款，则东耀公司有权顺延涉案房屋的交付时间，东耀公司于2020年3月25日通知杨明宇、李彦凯收房已经积极履行了合同义务。杨明宇、李彦凯要求东耀公司支付逾期交楼违约金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月20日作出判决：驳回杨明宇、李彦凯的全部诉讼请求。一审案件受理费3510元，由杨明宇、李彦凯负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，《广州市商品房买卖合同（预售）》第八条“4.其他付款方式：按揭款：乙方须于2019-9-18前向中国农业银行股份有限公司广州海珠支行办理银行按揭申请手续，并在2020-01-18前支付人民币3110000元；除按揭款外，剩余款分3期支付：第1期：在2019-06-10前支付人民币622140元；第2期：在2019-07-30前支付人民币622140元；第3期：在2019-08-30前支付人民币1867123元；……第十一条‘预购商品房预告登记’双方同意按以下第2种方式办理预购商品房预告登记：2.乙方委托甲方办理甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。甲方应如实告知乙方为办理预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。若甲方未在规定或者上述约定的期限内与乙方申请预告登记或者未依乙方委托代为申请预告登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。第十三条房屋交付甲方应当在2019年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，……”。《个人购房担保借款合同》第9.2.5.1条“抵押人以本合同第三十二条所述财产设立抵押，抵押人（杨明宇、李彦凯，本院注）、借款人（李彦凯）应在本合同第三十三条约定的期限内协助配合贷款人（农行海珠支行）按相关登记管理机构规定办妥以贷款人为抵押权人的抵押（预告）登记。第三十二条约定以涉案房屋为抵押物。第三十三条约定抵押人应协助配合贷款人按以下第（2）项的约定办妥抵押（预告）登记：（2）自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记”。《广州住房公积金抵押借款合同》第七条“本合同项下的担保责任方式：抵押。保证人（东耀公司）对下列第A项期间内产生的本合同项下所有借款人（杨明宇、李彦凯）应付未付款项（包括委托贷款人依据本合同约定宣布提前到期的款项）承担担保责任：A.本合同签订之日起至本合同项下房屋办妥正式抵押登记且房屋所有权证书及抵押权属证明交予抵押权人之日止（保证人承担阶段性担保责任）。第21.4条约定本抵押条款签订后，抵押人（杨明宇、李彦凯）应在委托贷款人（公积金中心）要求的实现内亲自或委托他人到相应的房产登记部门办妥抵押登记”。再查明，本院向农行海珠支行、广州市不动产登记中心、公积中心发函调查了解涉案房屋办妥抵押预告登记或抵押登记时间、办理的手续及条件、办妥抵押预告登记或者抵押登记是否发放贷款的前提条件等问题。农行海珠支行复函称：“一、1.根据我行与杨明宇、李彦凯签订的《个人购房担保借款合同》2.1条的约定，我行放款的先决条件为：(1)担保人具有为本合同担保所需的资格及/或取得合法有效授；(2)借款人、担保人根据贷款人要求提供真实、完善、有效的文件、资料、单据并办妥相关手续；(3)借款人按照贷款人关于支付管理的规定，如实声明贷款用途、提供相关证明资料；(4)购房首付款及与本合同有关的应付款项和费用均已付清；(5)本合同项下借款有抵押担保及或保险的，(预告)登记及/或保险等有关手续已办妥且该抵押、保险持续有效；(6)借款人、担保人或抵押物未发生足以影响借款安全的重大不利情形；(7)借贷双方在第二十七条约定的其他条件。2.涉案房屋于2020年03月09日办妥抵押登记。3.我行与客户签订的《个人购房担保借款合同》中未有规定具体放款时间，在满足先决条件后，我行仍需根据商业贷款审批进度、公积金贷款审批进度以及贷款额度等因素，确定具体的放款时间”。广州市不动产登记中心复函称：“海珠区海珠区××房字号：2020登记字6304941号，由杨明宇、李彦凯、东耀公司(代理人：薛绮敏)、农行海珠支行(代理人：薛绮敏)、公积金中心(代理人：陈建宇)提交商品房预售合同、抵押借款合同、身份证明文件(身份证、户口本、出生证、结婚证)及完税证明等材料，共同向荔湾区不动产登记中心申请增量房转移登记，持房地产权证抵押权设定登记，该中心于2020年3月6日出具受理回执，并于2020年3月9日核准登记。上述档案资料你院可根据该业登记字号到我局档案馆司法协助查询窗口(地址为广州市政务服务中心6楼609室)调取。信息核查时间为2021年4月29日，最新信息以登记簿为准”。公积金中心复函称：“一、公积金贷款借款人杨明宇申请购买位于海珠区海珠区××房，我中心依据正式抵押登记证明为条件放款；二、房屋己于2020年3月9日办妥《不动产登记证明》(抵押登记)”。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：东耀公司应否承担逾期交楼违约金。首先，根据《广州住房公积金抵押借款合同》第七条、第21.4条，该合同未约定办理抵押预告登记，而是约定办理抵押登记。因此，在公积金贷款并非以办理抵押预告登记为放款条件的情况下，杨明宇、李彦凯主张因东耀公司迟延办理抵押预告登记导致其迟延取得银行放款的主张缺乏依据。其次，根据《个人购房担保借款合同》第9.2.5.1条约定可知，在杨明宇、李彦凯与农行海珠支行的借款关系中，办理抵押（预告）登记的协助义务主体为抵押人、借款人杨明宇、李彦凯，该合同约定的办妥抵押预告登记的截止期限为2019年11月15日之日起90日内，该截止期限已经超过《商品房预售合同》约定的交楼期限。因此，即使按照该合同约定办妥抵押预告登记，银行放款的时间仍有可能超过交楼时间2019年12月31日，即杨明宇、李彦凯不能证明其迟延取得银行贷款与东耀公司之间存在唯一必然的联系。再次，根据农行海珠支行的复函，该行放款的先决条件之一为本合同项下借款有抵押担保的，（预告）登记等有关手续已办妥且该抵押持续有效。根据《广州市城镇房地产登记办法》第四十四条规定：“申请预购商品房抵押权预告登记，当事人应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）预告登记证明书；（四）抵押担保的主债权合同；（五）抵押合同。法律、法规规定或者双方约定需要评估房地产价值的，还应当提交评估材料。预购商品房抵押权发生转让的，申请预告登记时，除提交前款规定的材料外，还应当提交转让合同。预购商品房未经预告登记的，不予办理预购商品房抵押权的预告登记”。第四十一条规定：“预售人与预购人签订商品房买卖合同后，应当自合同签订之日起三十日内或者在双方约定的期限内提交下列材料，申请预购商品房预告登记：（一）申请书；（二）身份证明；（三）商品房买卖合同。预购人委托预售人代为申请办理登记的，预售人应当依照前款规定的期限申请办理。预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交第一款规定的材料，可以单方申请预告登记”。而本案《商品房买卖合同（预售）》第十一条也约定若东耀公司未在规定或者约定的网签之日起30日内与杨明宇、李彦凯申请预告登记或者未依杨明宇、李彦凯委托代为申请预告登记的，杨明宇、李彦凯可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。由上述事实可知，办理抵押预告登记以办理预购商品房预告登记为前提，即使东耀公司没有按时办理预购商品房的预告登记，杨明宇、李彦凯也可以自行办理，亦不影响杨明宇、李彦凯按照借款合同的约定协助按揭银行办理抵押预告登记。在《补充协议》约定商品房交付以杨明宇、李彦凯付清全部房款（含按揭款），而杨明宇、李彦凯于2020年3月18日方付清全部房款的情况下，东耀公司有权顺延交楼时间。一审法院认定东耀公司于2020年3月25日通知杨明宇、李彦凯收楼已经积极履行了合同义务，不应承担逾期交楼违约金，并无不当，本院予以认可。杨明宇、李彦凯以迟延发放贷款是因东耀公司迟延办理抵押预告登记导致，东耀公司应当承担逾期交楼违约金的上诉理由依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人杨明宇、李彦凯的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3510元,由上诉人杨明宇、李彦凯负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十三日本件与员冯徐毅敏