辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1002民初2490号 原告：王贺，女，住辽阳市白塔区。 被告：姜丽新，女，住辽阳市宏伟区。 委托诉讼代理人：王**，辽宁文正律师事务所律师。 第三人：辽阳同升房地产开发有限公司，住所地辽阳市太子河区建设路21号。 法定代表人：姜赫雷。 委托诉讼代理人：刘红燕，该公司职员，女，住辽阳市太子河区。 原告王贺与被告姜丽新、第三人辽阳同升房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，于2021年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月17日公开开庭进行审理。原告王贺，被告姜丽新及其委托诉讼代理人王**，第三人辽阳同升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王贺向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判决被告姜丽新申请执行的XX号车库属原告所有并停止对该车库的执行；二、由被告姜丽新承担本案的诉讼费用，承担因此造成的所有经济损失和名誉损失。事实和理由：辽阳市白塔区人民法院于2021年3月25日作出的（2021）辽1002执异42号执行裁定书，原告王贺认为贵院驳回异议事项，明显缺乏事实和法律依据。一、原告王贺于2017年11月30日全款828800.00元购买了案涉XX号车库及对应地下室，在2017年11月30日辽阳同升房地产开发有限公司开具了车库收款收据及预订商品房协议书并将案涉车库交付，且该车库已由原告王贺使用至今。二、本案车库买卖在前，查封在后，被告姜丽新与第三人辽阳同升房地产开发有限公司之间的经济纠纷与原告王贺无关，姜丽新申请执行辽阳同升房地产开发有限公司车库后，白塔区人民法院在没有查清事实的基础之上，错误做出（2020）辽1002执恢148号执行裁定书，该份裁定书已经将原告王贺名下的案涉车库查封，造成原告王贺无法正常处置自己的合法财产，原告王贺合法权益受到严重侵害。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此原告王贺购买车库后的被查封的行为完全符合上述法律之规定而应排除执行。三、本案在执行异议阶段，被告姜丽新提出建发集团与同升公司联合开发协议第四条第二款约定，以建发名义销售商品房等事项，这个条款是他们双方的会计财务制度，与原告王贺没有任何关系，不能限制和约束原告从同升公司处购买车库及同升公司对外销售车库的权利。综上，贵院作出的执行异议裁定书驳回了原告王贺执行异议缺乏事实和法律依据，现原告王贺为维护自己的合法权益不受侵害，特向贵院提起执行异议之诉，请贵院支持原告的全部诉讼请求，并依法判决。 被告姜丽新辩称：1、原告从第三人处购买的车库属于无效行为，根据建发集团与辽阳同升公司在2013年1月6日签订的房地产联合开发协议，房屋销售权归建发集团，同升公司无权销售，因此原告与第三人买卖行为无效。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，应驳回原告的诉讼请求。 第三人辽阳同升房地产开发有限公司述称，首先，双方签订的协议真实合法有效，是双方真实意思表示，原告支付了对价，第三人出具了收款收据并将该车库交付，原告一直使用车库至今。其次，同升公司享有对枫丹名邸车库的使用和处分权。被告律师称辽宁建发地产开发建设集团有限公司（以下简称建发集团）与辽阳同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）签订的房地产联合开发协议书，其中第四条第2款的约定，“该合作项目所建设的商品房以建发集团名义销售”，提出销售商品房、车库、地下室的销售主体为建发集团，同升公司没有销售车库等的资格。其完全混淆了商品房、车库、地下室等在该项目中的具体性质。建发集团与同升公司都是具有房地产开发的资质，在本行业内经营多年，对其房地产开发经行销售具有多年的经营管理经验，对商品房、车库、地下室的性质是应知且明知。根据双方签订的联合开发协议，明确约定的商品房是以建发集团的名义销售，并不包含地下室及车库。作为车库的产权人，同升公司完全有自行处置权。同时该条款对应的是双方的财务会计制度，属于双方对财务制度的约定条款，从这一点来看同升公司无论出售商品房或者地下室及车库，均有资格，只要在商品房办理产权登记证时提供相应的建发手续即可。而地下室及车库不属于商品房，其所有权归同升公司所有，无需经产权登记部门办理产权登记，同升公司具有合法的使用和处置权利，也正因此，该执行人与同升公司之间的债务纠纷保全查封了枫丹名邸的车库，说明贵院及执行人对枫丹名邸小区车库的所有权均认可归同升公司所有。再次，该案涉车库交易在前，查封在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告购买车库后被查封的行为完全符合上述法律之规定而应排除执行。综上，本案案涉车库销售行为符合排除执行之条件，请贵院依法判决。 本院经审理查明，2017年11月29日，辽宁建发地产开发建设集团有限公司与原告王贺签订《预订商品房协议书》，约定原告王贺购买位于枫丹名邸小区XX号房屋，2018年5月19日，双方正式签订《商品房买卖合同（预售）》。2018年5月14日，辽宁建发地产开发建设集团有限公司为原告王贺开具房款的增值税发票。2018年6月22日，原告王贺缴纳房屋买卖契税并取得税收完税证明。 2017年11月30日，原告王贺与第三人辽阳同升房地产开发有限公司签订《预订商品房协议书》，约定原告王贺购买位于枫丹名邸小区XX号地下室及附属车库XX号，价款822800.00元，并约定不予办理产权登记。同日，第三人辽阳同升房地产开发有限公司出具822800.00元收款收据并注明收款事由为枫丹名邸XX室地下室及附属车库款。 原告王贺购买位于枫丹名邸小区XX号房屋与地下室及附属车库XX号相连通，原告王贺已于房屋交付后实际占有并使用该房屋及地下室、车库。 被告姜丽新依据（2019）辽1002民初3469号民事判决书向本院申请强制执行，本院于2020年3月17日作出（2020）辽1002执358号执行裁定，查封了被执行人辽阳同升房地产开发有限公司开发的坐落于辽阳市白塔区“枫丹名邸”小区内部分车库，其中包含本案XX号车库。原告王贺以其是XX号车库的实际所有权人为由，向本院提出执行异议，本院作出（2021）辽1002执异42号执行裁定书，驳回了原告王贺的异议请求。 另查，2013年1月6日，辽宁建发地产开发建设集团有限公司与第三人辽阳同升房地产开发有限公司就合作开发位于辽阳市白塔区“辽无一厂”地段开发项目事宜达成协议并签订《房地产联合开发协议书》一份，约定辽宁建发地产开发建设集团有限公司与第三人辽阳同升房地产开发有限公司采用合作开发、责权明确、项目部独立经营的合作形式，约定合作开发的项目所建设的商品房以辽宁建发地产开发建设集团有限公司的名义销售，所涉及的税费由其代扣代缴。 本院所确认的上述事实，有原告王贺提供的预订商品房协议书、收款收据、照片、商品房买卖合同、增值税发票、完税证明、车库结构图，被告姜丽新提供的房地产联合开发协议书，（2021）辽1002执异42号执行裁定书及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，系执行案件的基础权利与执行案件案外人前来主张的实体权利并存的情形下，究竟该优先保护何者的问题。本案争议焦点在于原告王贺对案涉车库享有何种民事权益，该权利能否排除执行，而判断案外人的权利是否能够排除执行应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出综合考量。首先，原告王贺已于2017年11月30日与第三人辽阳同升房地产开发有限公司签订《预订商品房协议书》购买案涉车库，并支付了合理对价，且原告王贺在本院查封该车库前已实际使用且为自用，通过车库示意图可知，原告王贺购买的车库与其购买的房屋相连通，系同时期购买使用，原告王贺的购买行为具有真实性、合理性。其次，案涉车库未办理产权登记，且在原告王贺购买时明确标注，不予办理产权登记，该车库未能进行产权登记非原告王贺的原因。综合上述分析，原告王贺对案涉车库享有的权利与被告姜丽新对第三人辽阳同升房地产开发有限公司享有的金钱债权相比，从时间上看，原告王贺购买车库及占有使用车库的时间均早于被告姜丽新的债权执行查封的时间，从权利性质及内容上看，原告王贺的请求权系针对案涉车库的请求权，而被告姜丽新的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，故被告姜丽新的权利不具有优先性，原告王贺的请求权具有排除执行的效力。 被告姜丽新辩称根据辽宁建发地产开发建设集团有限公司与第三人辽阳同升房地产开发有限公司签订的《房地产联合开发协议书》，第三人辽阳同升房地产开发有限公司无权销售房屋，原告王贺从第三人辽阳同升房地产开发有限公司处购买车库属无效行为，但《房地产联合开发协议书》中仅约定“商品房以甲方（辽宁建发地产开发建设集团有限公司）名义销售”，未对车库的销售方式进行约定，且该协议书为辽宁建发地产开发建设集团有限公司与第三人辽阳同升房地产开发有限公司对于联合开发房产的内部约定，原告王贺与第三人辽阳同升房地产开发有限公司签订协议购买车库，支付了合理对价并实际占有使用该车库，辽宁建发地产开发建设集团有限公司与第三人辽阳同升房地产开发有限公司均未对此提出异议，原告王贺应基于《预订商品房协议书》取得相应权利，该车库未办理产权登记且原告王贺庭审时明确诉讼请求为主张案涉车库使用权归其所有，该主张有事实和法律依据，应予支持。 综上所述，原告王贺对案涉车库享有使用权，且其权利具有排除执行的效力。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于辽阳市白塔区车库； 二、坐落于辽阳市白塔区车库使用权归原告王贺所有。 案件受理费3300.00元，由被告姜丽新负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 本院(2021)辽1002执异42号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张连杰 审 判 员  李依铭 人民陪审员  姚鸿鹏 二〇二一年六月二日 法官助理马文姣 书记员贾帅