山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4469号 上诉人（原审被告）：毛刚，男，1982年10月3日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上诉人（原审被告）：张成成，女，1982年12月17日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘慧品，山东齐岳律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李书明，山东齐岳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：李瑞芬，女，1966年12月28日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王文求，山东诚功（即墨）律师事务所律师。 上诉人毛刚、张成成因与被上诉人李瑞芬房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2021）鲁0215民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 毛刚、张成成上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李瑞芬的诉讼请求并依法确认《房屋转让合同》无效或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李瑞芬承担。事实和理由：涉案《房屋转让合同》约定的内容违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗，符合我国《民法典》第一百五十三条规定，依法应认定为无效合同，一审法院适用法律错误，依法应予以纠正。涉案房产是经济适用住房，而经济适用住房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。国务院发布的国发〔2007〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条、《经济适用住房管理办法》第三十条以及《青岛市经济适用住房管理办法》第二十八条均对经济适用住房的上市交易作出明确规定，购房人对经济适用住房拥有有限产权，五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。上述规定的目的均是为保证经济适用住房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。因此拥有购买经济适用住房资格的人在购买、使用、出售经济适用住房时，均应严格遵守我国关于上述经济适用住房的管理规定。涉案《房屋转让合同》签订时，上诉人购买的涉案经济适用住房未满5年，不符合上市交易条件。且李瑞芬作为涉案经济适用住房的受让方，并不具备申请购买经济适用住房的资格，其通过签订《房屋转让合同》向符合购房条件的上诉人购买，并向其支付额外费用22,000元。该交易行为严重违反了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条、《经济适用住房管理办法》第三十条以及《青岛市经济适用住房管理办法》第二十八条的强制性禁止规定，直接导致符合购买经济适用住房条件的其他人丧失了享有经济适用住房的资格，破坏了经济适用住房的分配秩序，损害了国家利益和社会公共利益，违背公序良俗。符合我国《民法典》第一百五十三条关于“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”的规定，故该交易行为无效，涉案《房屋转让合同》系无效合同。 李瑞芬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。毛刚、张成成所依据的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》并非效力性、强制性规定，不能导致涉案的房屋转让合同无效。毛刚、张成成依据的《经济适用住房管理办法》及《青岛市经济适用住房管理办法》分别是部门规章和地方政府规章，且该规章的内容不涉及金融安全市场秩序及国家相关政策，其规范的对象并非是禁止经济适用房流转，仅是从管理层面对其流转作为限制，不能导致涉案的房屋转让合同无效。认定合同无效应当以法律行政法规中的效力性、强制性规定为依据，而目前我国没有法律行政法规的强制性规定禁止转让经济适用房，相关政策规章的禁止性规定均属于管理性规定，不能作为认定合同无效的依据。毛刚、张成成与李瑞芬之间的买卖合同关系真实合法，毛刚、张成成在交易发生后拒绝履行合同义务，且主张合同无效，作为一方缔约人系试图以承认自己违法的方式获取利益，有违诚信。涉案房屋早已交付被上诉人装修居住，若认定合同无效可能引起一系列法律后果，导致诉累。 李瑞芬向一审法院起诉请求：1.判令毛刚、张成成将位于青岛市即墨区过户到李瑞芬名下；2.诉讼费由毛刚、张成成承担。 一审法院认定事实：2012年11月8日，李瑞芬（受让方）与毛刚、张成成（转让方）签订了一份房屋转让合同。合同约定：1、转让方将位于青岛市即墨区转让给受让方；2、合同签订后，转让方将房屋手续全部交给受让方，受让方一次性给付对方转让费22000元、首付10113元；3、因现行政策房屋不能过户，所以按揭以转让方名义交付，待五年后，房屋符合过户条件，转让方应在三个月内协助受让方办理过户手续，过户一切费用由受让方承担。双方还约定了违约金等其他事项。根据李瑞芬提交的收条，毛刚、张成成于2012年11月8日当天收到李瑞芬支付的122000元。双方均认可10113元为房款，22000元是给毛刚、张成成的额外费用。其中10113元房款由毛刚、张成成先支付给开发商，李瑞芬又支付给毛刚、张成成。涉案房屋系毛坯房屋，根据李瑞芬提交的物业收据显示，2017年12月李瑞芬已向物业公司交纳涉案房屋的装修垃圾费、卫生费等。根据开发商出具的的房屋交接书显示：房屋总价款为259063.88元，李瑞芬已全部支付完毕，向李瑞芬交房时间为2019年6月4日。李瑞芬陈述实际6月4日之前已入住。双方均认可2020年10月23日共同去办理了涉案房屋房权证，当天即发放房权证，证号为鲁（2020）青岛市即墨区不动产权第xxxx号。证载建筑面积104.63平方米，权利人为毛刚。权证上未标注地下室。另查明，李瑞芬与毛刚均系龙山街道村民，李瑞芬因不符合经济适用房购房条件，向毛刚购买了涉案房屋。 一审法院认为，关于经济适用房的相关管理办法系部门性规章，李瑞芬与毛刚、张成成签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同双方应遵循诚实信用原则，按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，李瑞芬支付了房款及双方约定的费用，毛刚、张成成未按约履行合同义务，构成违约，依法应承担违约责任。涉案房屋已办理在毛刚名下，现符合过户条件，毛刚、张成成依法应按约定协助李瑞芬办理过户。判决：毛刚、张成成于判决生效之日起十日内协助李瑞芬办理青岛市即墨区xx路xx号（东升花园）xx号楼xx单元xx户房屋的过户手续。 本院二审期间，毛刚、张成成提交《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、最高人民法院（2020）最高法民再328号民事判决书、本院（2019）鲁02民终8134号民事判决，以证明涉案交易行为违反国家强制性规定，违背公序良俗，涉案《房屋转让合同书》无效。李瑞芬对上述证据的形式真实性无异议，但认为非法定证据形式；国务院意见并非效力性强制性规定，不导致涉案合同无效；案例与本案案情不同，无参考意义。本院对毛刚、张成成提交的上述证据真实性予以确认。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，根据当事人诉辩主张，本案争议焦点问题为：涉案《房屋转让合同书》是否有效。 首先，认定合同无效应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据，而目前我国没有法律、行政法规的强制性规定禁止转让已购经济适用住房，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的相关规定属于管理性规定，不能作为认定合同无效的法律依据；其次，本案当事人之间的买卖合同关系真实且已实际履行，李瑞芬早已按约支付毛刚、张成成相关房款，而毛刚、张成成在交易发生数年后、在李瑞芬要求其协助办理过户手续时主张合同无效，其作为一方缔约人，试图以承认自己违法的方式获取利益，其行为不应得到认可；最后，涉案房屋已交付李瑞芬，李瑞芬对涉案房屋进行了投资装修并入住，若认定合同无效可能引起一系列法律后果，在审判和执行上均存在困难，易于产生其他矛盾，不利于维持现有的稳定状态。故毛刚、张成成关于涉案《房屋转让合同书》无效的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，毛刚、张成成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2742元，由上诉人毛刚、张成成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 楷 审 判 员  潘红燕 审 判 员  李 丽 二〇二一年六月八日 法官助理  高仁青 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷