广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1677号上诉人（原审原告）：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区大亚湾大道226号德丰公馆1903-1909号房。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：单孟，系公司员工。委托诉讼代理人：彭燕娜，系公司员工。被上诉人（原审被告）：深圳巨龙谷度假村管理有限公司，住所地：深圳市宝安区××××罗田樟木头林场内02-1，-2。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：李海龙，广东宝晟（仲恺）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州海悦湾熊猫酒店管理有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾18栋104号、109号、110号商铺。法定代表人：邱某1。上诉人惠州市华浩房地产开发有限公司（以下简称“华浩公司”）因与被上诉人深圳巨龙谷度假村管理有限公司（以下简称“巨龙谷公司”）、惠州海悦湾熊猫酒店管理有限公司（以下简称“熊猫酒店”）租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人华浩公司上诉请求：1.请求依法撤销惠州市大亚湾区人民法院作出的（2019）粤1391民初3752号民事判决书,依法改判或者发回重审。2.依法改判上诉人按合同约定不予退还被上诉人公寓租赁保证金170956元及商铺租赁保证金16010元；3.请求依法改判被上诉人向上诉人支付公寓租金513507元（2018年11、12月份、2019年1-7月份），违约金577689元；支付商铺租金8005元（2019年7月份），违约金3682元；支付大厅租金168000元，支付逾期返还租赁物占用使用费1103573元（90套公寓、商铺、大厅，公寓占有使用费按照约定租金5倍按天数计算，商铺、大堂占用费按1.5倍租金计算），以上违约金、占用费均暂计至2019年10月15日；4.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为原审法院认定事实错误，证据不足。主要体现在以下几点：1.关于公寓租金方面，上诉人与被上诉人之间自2018年10月份以后从未协商过减免租金事宜，而原审法院在查明事实方面，认定上诉人与被上诉人已经协商一致上诉人同意确认减免租金，因此上诉人认为原审法院认定事实错误，证据不足。被上诉人在一审庭审中向原审法院提交的《熊猫假日公寓维修记录统计表》证据，上诉人对该份证据三性均不予认可，该表格上没有上诉人公司的授权委托人签字亦无加盖公司公章，仅为无任何权限的物业公司员工“彭明华”等人的签名，上诉人不予认可。根据双方签订的《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》（下称《补充说明》）第五条约定：2018年10月以后，小修补由乙方自行修复，严重影响乙方经营的由甲方现场确认需维修房屋数量及平米数后进行维修。维修完成交付乙方后，根据维修时间双方确认需减免租金，乙方按实际交付的物业缴纳租金。《补充说明》明确了减免租金的前提是严重影响经营且必须确认维修房屋数量及平米数、维修时间方可确认，被上诉人在一审中从未提交过任何有与上诉人协商一致的书面确认具体维修房屋数量及平米数、维修时间，也无任何减免租金的协议，上诉人亦未收到任何被上诉人关于减免租金一事的申请。且《熊猫假日公寓维修记录统计表》记录的维修问题多为小瑕疵问题，比如“墙角发霉”、“床头发霉”，这些小瑕疵问题并不影响经营，应由被上诉人日常经营维护解决，根据上诉人与被上诉人双方签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》第六条第四款规定：“本合同生效后，该物业户内装修、家私、家电及公共面积的维修保养由乙方负责”，因此，被上诉人所列举的“墙角发霉”、“床头发霉”等小瑕疵问题应由其日常做好通风等保养措施。因此，上诉人与被上诉人并未协商一致，减租行为为被上诉人单方面做出，为无效行为。而被上诉人以此为由逾期缴纳租金长达12次、少缴纳租金513507元，该行为已构成违约，根据上诉人与被上诉人双方签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》（下称《租赁合同》）第九条第三款规定，因被上诉人拖欠租金次数累计3次以上（含3次）的，上诉人有权单方解除合同，不予退还保证金。根据《租赁合同》第三条第二款约定，逾期支付租金的，每逾期一日乙方需按月租金的千分之五支付滞纳金。因此上诉人有权解除合同并要求被上诉人补交租金513507元及滞纳金577689元（从2019年7月1日起暂计至2019年10月15日）合计1091196元，同时不予退还保证金170956元。2.关于商铺租金方面，原审法院认定被上诉人已向上诉人支付了2019年7月份租金的事实错误。实际上，被上诉人支付的商铺租金仅至2019年6月份，从2019年7月份开始未支付过任何租金，因被上诉人违约在前，根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条第4款约定“被上诉人拖欠租金的行为，上诉人有权提前终止合同，并提出赔偿”；根据第四条第2款，乙方逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的千分之五支付滞纳金；根据第四条第3款约定的关于租赁保证金退还事宜。上诉人有权不予退还租赁保证金16010元，同时要求被上诉人补交商铺租金8005元及滞纳金3682元（从2019年7月1日起暂计至2019年10月15日）。3.关于酒店大堂大厅使用事宜方面，2018年6月份起开始酒店大堂为被上诉人使用，双方合同约定每月租金12000元，但被上诉人至今为止未支付过任何租金（被上诉人合计拖欠大堂租金168000元），上诉人在此期间多次对被上诉人进行催款，被上诉人以各种理由推脱拒不还款，上诉人因被上诉人的违约行为导致重大经济损失，无奈之下按照合同约定解除合同，并于2019年7月22日向被上诉人发出一份《关于我司18栋大堂退场的函》，但被上诉人以上诉人违约为由，把自身不交租金问题变得合法化。综上，上诉人认为原审法院没有查明事实真相，所作出的判决亦没有事实依据，上诉人不予认可。被上诉人提交的证据《熊猫假日公寓维修记录统计表》无法证实上诉人与被上诉人之间已经协商一致同意减免租金，仅为被上诉人单方减免租金及逾期缴纳租金的行为，上诉人并无收到被上诉人提交的减免租金的申请，何谈已经协商一致同意减免租金，且被上诉人提交的公寓维修记录表中多为小瑕疵问题并不影响经营，按照《补充说明》约定，小修补问题应由被上诉人自行修复。因此被上诉人违约在前，上诉人认为被上诉人应当按照合同约定补交租金及滞纳金，同时上诉人不予退还被上诉人租赁保证金。同理，因上诉人违约在先，被上诉人应当按照双方合同约定缴纳2019年7月份商铺租金及滞纳金。因此，上诉人请求依法撤销惠州市大亚湾区人民法院作出的（2019）粤1391民初3752号民事判决书，依法改判或者发回重审。二、上诉人认为原审法院判决适用法律错误，原审法院认为上诉人没有向被上诉人发出催缴租金，没有给予被上诉人适当的期间，而是直接以被上诉人存在逾期支付租金为由，向被上诉人发出《收回出租物业的函》通知解除合同。以上诉人的行为不符合“一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，导致合同目的无法实现的”的法律规定，驳回上诉人的诉讼请求，上诉人不予认可。实际上，上诉人在2019年5月29日通过手机微信向被上诉人催收商铺租金；2019年6月1日上诉人向被上诉人催缴公寓租金；2019年6月24日上诉人公司工作人员到被上诉人酒店现场催缴公寓租金，上诉人提供的视频可以佐证；2019年7月22日上诉人公司工作人员到被上诉人酒店现场催缴公寓租金，上诉人提供的视频可以佐证；2019年7月24日上诉人向被上诉人发送催缴租金函件，；2019年7月26日上诉人向被上诉人发送律师函。以上均为上诉人提供的催款记录，可以清晰明确看出，上诉人多次向被上诉人催过款，经多次催款后，被上诉人依然视而不见的情况下，按照合同约定解除合同，上诉人的行为合理亦合法，应当受法律保护。上诉人通过各种方式催收无果后，根据双方签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》约定，因被上诉人违约，上诉人单方面解除合同，2019年7月31日，上诉人向被上诉人发出《收回租赁物的函》，2019年8月2日再次向被上诉人发出《解除合同告知函》，明确告知被上诉人双方租赁关系已由上诉人单方行驶约定解除权予以解除，限被上诉人在15日内停止经营活动，并返还90套公寓、大厅、商铺等租赁物。被上诉人收到函件后，置之不理。上诉人多次派员和被上诉人交接工作，被上诉人不予配合，威胁上诉人员工的人身安全，同时用铁链和桌椅等封锁大厅，声称大厅、18栋公寓都是其物业，任何人不得入内，严重妨碍了上诉人、物业公司及其他酒店公司的日常经营活动和相关业主的正常通行，上诉人多次报警协调，包括向大亚湾霞涌街道办综治信访反映，然而得不到回应，上诉人的合法权益遭受到被上诉人的侵犯，无法得到救济，被上诉人自2019年7月份纠纷发生后未交租金持续占用至2020年4月份。根据双方签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》第七条规定：“因乙方违约导致甲方单方面解除合同，乙方应当在接到甲方解除合同通知之日或合同期限届满之日起15天内撤场并将所有家私、电器房屋符合正常使用的状态和功能交回甲方。未经甲方同意逾期交还物业的，乙方应按本合同约定租金标准的5倍按日向甲方支付该物业占用费（每日占用费=月租金x5/30）。超过15天，甲方有权直接收回物业，自行处理乙方未搬离的所有物品，且不予退还保证金，由此给甲方造成其他损失的，乙方仍须全额赔偿”。因此，上诉人有权要求被上诉人支付逾期返还租赁物占用使用费1103573元（90套公寓、商铺、大厅，公寓占有使用费按照约定租金5倍按天数计算，商铺、大堂占用费按1.5倍租金计算）。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，适用法律错误，上诉人不服原审判决，现上诉人诉至惠州市中级人民法院，请求人民法院依法查明案件事实，撤销（2019）粤1391民初3752号民事判决书，依法改判或发回重审。被上诉人巨龙谷公司答辩称：一、答辩人没有拖欠租金的行为，被答辩人出租的90间公寓长时间处于维修状态，双方在涉案租赁合同的履行过程中，已经对原合同的租金交付期限和计算方式作出了实质变更。首先，根据《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》的约定，2018年10月以后，被答辩人要对严重影响答辩人经营的房屋现场确认维修房屋数量及平方数后进行维修，待维修完成交付后，根据维修时间双方确认需减免租金，答辩人按实际交付的物业数量缴纳租金。由此可见，答辩人与被答辩人已经针对房屋质量问题的维修责任、租金交付期限和计算方式重新作出了约定，该补充协议的约定已经对原租赁合同关于“每月15日前支付租金”的这一条款作出了实质变更。被答辩人主张答辩人拖欠租金，没有事实和法律依据。答辩人已经按照补充协议的约定，向答辩人交付租金。其次，涉案的公寓属于酒店度假性质，是否影响经营不能依赖于被答辩人的主观臆断。事实上，因为承租的公寓质量存在重大瑕疵，严重影响了旅客的舒适度，不断遭到差评和投诉。结合答辩人在一审时提交的维修确认清单，可以证明自2018年5月至2019年7月期间，涉案房屋经被答辩人工程部确认的维修房间累计达530间次，其中2018年11月至2019年3月长达5个月的时间有75间的公寓处在维修状态。结合答辩人提交的《公证书》，被答辩人在与答辩人对交付房屋的数量和具体金额沟通之后没有异议，答辩人便向被答辩人支付相应租金，被答辩人也实际接受履行，向答辩人出具了加盖公章的收款收据，且该租金收据上注明了需要缴纳房屋租金的数量，完全可以证实双方已经对租金的减免达成了一致意见，而并非答辩人单方主张的减免。被答辩人现当庭否认其多名员工和高管在维修记录上的签名以及租金收据上加盖公章的真实性、关联性，显然违反基本的客观事实和诚实信用原则，属于虚假陈述。二、涉案房屋因大部分存在严重质量问题，被答辩人怠于履行维修义务，实施干扰答辩人正常经营的行为，导致合同无法继续履行而解除，答辩人未再占有和使用，其主张2019年8月份之后的租金或占用费，没有事实依据。首先，被答辩人作为出租人，其主要的合同义务是提供符合经营条件的房屋以及当房屋出现质量问题时及时履行维护、修缮义务，以保障答辩人的正常经营。答辩人为了实现合同目的，实现投资收益，投入了大量的人力物力财力。然而当涉案房屋出现大面积装修质量问题时，被答辩人却怠于履行合同义务，甚至以延迟支付租金为由，对答辩人实施一系列干扰其正常经营的非法行为。被答辩人这种只是一味收取租金而不积极履行合同义务的行为，最终造成了双方之间矛盾冲突的升级。答辩人认为，被答辩人的行为已构成根本违约，但即便如此答辩人还是按照双方补充协议的约定，向答辩人交付了租金。一审法院依据合同法第94条的规定解除涉案租赁合同，被答辩人以答辩人拖欠租金为由主张解除权没有依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。其次，根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，被答辩人在2019年7月31日向答辩人发出收回物业的通知后，答辩人停止了经营行为，并于2019年8月份通过诉讼的方式向法院起诉请求解除合同，答辩人目前累计给付的租金597208元，足以保障被答辩人的租金收入，且答辩人已经将物业交还给了被答辩人，双方已经对涉案出租屋的物品进行了清点和交接。据答辩人了解，被答辩人的餐厅、商铺以及公寓均已重新对外出租，其主张2019年8月份以后的租金或占用费，没有事实和法律依据。三、被答辩人主张酒店大堂租金，没有事实和法律依据，根据合同约定以及被答辩人的违约行为，答辩人无需向被答辩人支付酒店大堂的租金。答辩人与被答辩人在合同中明确约定，双方在共同使用酒店大堂期间，答辩人仅需要支付部分水电费。在被答辩人退场后，答辩人才开始向被答辩人支付酒店大堂的租金（详见《海悦湾18栋公寓租赁合同》第3条）。双方因房屋质量问题矛盾升级，2019年8月份被答辩人退场，答辩人未再占有和使用，并也向法院提起诉讼，请求判令解除合同。因此，答辩人不需要向被答辩人支付酒店大堂的使用费。综上所述，本案答辩人已经根据合同以及补充协议的的约定全面履行了合同义务，没有违约的事实，被答辩人收取的租金已经足以保障其收取租金的合同目的得以实现，而根据违约性质以及程度，被答辩人华浩公司已经构成根本违约行为，被答辩人主张不予退还答辩人的公寓租赁保证金和商铺租赁保证金没有任何事实和法律依据。一审法院判令解除合同、被答辩人退还租赁保证金，并驳回被答辩人主张租金的诉讼请求，属于认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。被上诉人熊猫酒店经本院依法传唤未到庭参加查询亦未提交书面答辩意见。原审原告华浩公司向原审法院起诉请求：1.确认《海悦湾18栋公寓租赁和合同》（合同编号：HYWZLHT-20171120）与《商铺租赁合同》于2019年8月2日解除；2.判令被告巨龙谷公司、海悦湾公司返还海悦湾18栋90套公寓（详见出租物业房号及面积明细表）、大厅和104、109、110号商铺；3.判令被告巨龙谷公司、海悦湾公司添附于海悦湾18栋90套公寓、大厅的电视和酒店布草无偿归原告所有；4.判令原告不予退还被告巨龙谷公司、海悦湾公司公寓租赁保证金170956元、商铺租赁保证金16010元；5.判令被告向原告支付公寓租赁513507元（2018年11月、2018年12月、2019年1-7月份）、违约金577689元（暂计至2019年10月15日），支付商铺租金8005元（2019年7月份），违约金3682元，支付大厅租金168000元，支付逾期返还租赁物（90套公寓、商铺、大堂）占用使用费1103573元［1054228（90套公寓）+19746（商铺）+29600（大厅）］（暂计至2019年10月15日，公寓占有使用费按约定租金5倍按天数计算，商铺、大堂占用费按1.5倍租金计算），赔偿公寓营业损失64583元（按68套多彩公寓租金计算），赔偿解除合同违约金1000000元，以上共计3439039元；6.判令被告巨龙谷公司、海悦湾公司向原告支付逾期返还租赁物（海悦湾18栋90套公寓、商铺、大堂）租金及逾期应支付的违约金至被告清理完成滞留物之日止；7.判令被告巨龙谷公司、海悦湾公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院认定事实：2017年11月26日，原告华浩公司作为甲方，与被告巨龙谷公司作为乙方签订了一份《海悦湾18栋公寓租赁合同》，约定：鉴于甲方系“海悦湾”项目的开发商，且“海悦湾”项目第18栋已装修完成（由甲方配置的家私、家电详见附表一，电视由乙方购置，所购置电视不小于43寸，品牌为长虹、TCL、康佳中三选一，本合同租赁期到期后，包括原来甲方配置家私、家电以及乙方采购电视归属权为对应房号的小业主所有）。乙方系一家专业的酒店运营企业，现有意向甲方租赁该物业。第一条、租赁标的及内容约定，甲方将位于广东省惠州市大亚湾区霞涌镇黄金海岸的海悦湾项目第18栋三至十一层一单元15-19号房，二单元01-05号房物业（下称该物业）出租给乙方。该物业共有房屋90间，总建筑面积约5342.38平方米。甲方将上述物业按现状出租给乙方，乙方支付相应租金及其他费用，甲乙双方同意三至十一楼按酒店公寓进行经营，相关经营证件由乙方负责办理。在签订本合同之前，乙方已充分了解并接受该物业的实际情况。乙方确保在2018年3月1日前开业，租赁期间不出现歇业情况。第二条、租赁期间约定，甲、乙双方约定，该物业租赁期自2017年12月1日至2023年3月31日，其中2017年12月1日至2018年5月31日为免租期。租赁期满，是否续租由乙方与小业主商议，无论是否续租，到期后应将房间内所有家私电器用品需符合正常使用状态和功能交回小业主。第三条、租金、支付方式及期限约定，该物业的租金按16元/平方米/月计算，该物业共计5342.38平方米（具体数量以双方移交清单为准），租金自本合同签订后每两年递增20%，详细各时段月租缴纳金额如表一。乙方进场后，18栋一楼大厅甲乙双方共同使用，甲方提供正面收银台一半位置予以乙方使用（乙方可根据实际需要，在不影响甲方原有展示面的情况下，在收银台背景墙位置增加酒店标志），大堂所需水电费由乙方承担60%。甲方退场后，由乙方独立使用，按20元/平方米/月计算一楼大厅租金费用（月租金=20元/平方米/月*600平方米=12000元/月）。以上租金均不含税金，如需开票，由乙方自行承担税金及代开发票服务费。租赁期内，以每月一交租，乙方应于当月15日前支付当月租金。逾期支付的，每逾期一日乙方需按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期超过一个月，属乙方严重违约，甲方有权收回出租物业并追究乙方的违约责任。第四条、保证金及其他费用约定，本合同签订时，乙方应向甲方支付租金保证金（仅做履约保证金，不可抵租金）170956元及2018年6月1日至2018年6月30日的租金85478元，共计256434元。租赁期满，乙方如期且按约定条件交还该物业，无拖欠租金且其他应由乙方承担的各项费用均已结清，则甲方在接收乙方交还的该物业后十天内，将租赁保证金无息归还乙方。租赁期间，使用该物业所发生的物业管理费、水、电、煤气、通讯、垃圾费等费用，以及该物业及附属设施的日常维修均由乙方承担。第五条、物业使用要求和维修责任约定，乙方应合理使用并爱护该物业及周边附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该物业及其周边附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修及赔偿，乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。第七条、物业交还条件及要求约定，因乙方违约导致甲方单方面解除合同，乙方应在接到甲方解除合同通知之日或合同期限届满之日起15日内撤场并将所有家私、电器房屋符合正常使用的状态和功能交回甲方。未经甲方同意逾期交还物业的，乙方应按本合同约定租金标准的5倍按日向甲方支付该物业占用费。超过15天，甲方有权直接收回该物业，自行处理乙方未搬离的所有物品，且不予退还保证金，由此给甲方造成其他损失的乙方仍须全额赔偿。第九条、违约责任约定，甲方未按期将该物业交付乙方使用的，乙方可按实际交付时间迟延缴纳租金，因甲方原因需提前解除合同须提前三个月通知乙方，甲方退回乙方履约保证金并支付100万元违约金。乙方中途单方退租或拖延租金达一个月或拖欠租金次数累计达3次以上（含三次）的，甲方有权单方解除合同，不予退还保证金。附件一：海悦湾18栋家私、家电配置表；附件二：出租物业房号及对应面积详细清单……。合同还约定了其他相关的权利和义务。2017年11月26日，原告华浩公司作为甲方，与被告巨龙谷公司作为乙方签订了一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方华浩海悦湾18栋104、109、110号商铺，商铺面积共计400.25平方米。租期五年：2017年12月1日至2022年11月30日，其中2017年12月1日至2018年5月31日为免租期，免租期内只免租金，管理费及其他应缴费用由乙方正常缴纳。该物业的租金按20元/平方米/月计算。租金自本合同签订后每两年递增20%，以上租金均不含税金，如需开票，由乙方自行承担税金及代开发票服务费。租赁期内，以每月一交租，乙方应于当月15日前支付当月租金。逾期支付的，每逾期一日乙方需按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期超过一个月，属乙方严重违约，甲方有权收回出租物业并追究乙方的违约责任。本合同签订时，乙方应向甲方支付租金保证金（仅做履约保证金，不可抵租金）16010元及2018年6月1日至2018年6月30日的租金8005元，共计24015元。租赁期满，乙方如期且按约定条件交还该物业，无拖欠租金且其他应由乙方承担的各项费用均已结清，则甲方在接收乙方交还的该物业后十天内，将租赁保证金无息归还乙方。租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。……。合同还约定了其他相关的权利和义务。2017年11月25日，被告巨龙谷公司支付了海悦湾18栋90套公寓的租金保证金170956元及一个月租金85478元。2017年11月29日，被告巨龙谷公司支付了海悦湾104、109、110商铺的租金保证金16010元及一个月租金8005元。《海悦湾18栋公寓租赁合同》及《商铺租赁合同》签订后，原告华浩公司将涉案房屋及商铺交付被告巨龙谷公司使用，被告巨龙谷公司按期交付租金。后，因租赁物业海悦湾18栋90套公寓中部分房屋存在阳台天花脱落、卫生间瓷块空鼓、墙面发霉、脱皮、渗水等问题，导致需要维修不能正常使用，影响了被告巨龙谷公司的经营。2018年11月2日，原告华浩公司作为甲方与被告巨龙谷公司作为乙方签订一份《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》，说明：1、甲方系“海悦湾”18栋公寓项目开发商，甲方负责“海悦湾”18栋公寓装修，装修质量甲方负责。2、甲方将海悦湾18栋三至十一层物业90间房屋出租给乙方，《合同》约定2018年6月1日至2019年11月30日每月租金为85478元，平均每间房屋月租金为949.76元。因房屋装修问题，甲方同意按每月29间免除2018年6月份至9月份的租金，即合计免除116间，免除金额共计110172元。3、乙方须将目前所欠2018年9月份、10月份租金共计170956元交甲方，扣除上述维修减免金额110172元之后，乙方需交60784元给甲方。4、甲方收到乙方补交金额之后，甲乙双方同意互不追究2018年9月30日以前各自对《合同》履行的未尽事宜。5、关于房屋维修问题，2018年10月以后，小修补由乙方自行修复，严重影响乙方经营的由甲方现场确认需维修房屋数量及平米数后进行维修。维修完成交付乙方后，根据维修时间双方确认需减免租金，乙方按实际交付的物业缴纳租金。6、乙方须拆除租赁商业门口原有搭棚。经双方协商一致同意并确认需减免租金具体房间数量及房租金额为，2018年9月、10月份的租金每个月可以少缴29间，被告巨龙谷公司于2018年11月6日支付了2018年9月、10月份的租金共计60784元；2018年11月、12月份及2019年1月、2月、3月份的租金每个月可以少缴70间，被告巨龙谷公司于2019年3月8日支付了这五个月期间20间房租金94975元；2019年4月份的租金可以少缴46间，被告巨龙谷公司于2019年4月23日支付了租金41789元；2019年5月份的租金可以少缴44间，被告巨龙谷公司于2019年7月4日支付了租金43531元；2019年6月份的租金可以少缴50间，被告巨龙谷公司于2019年7月11日支付了40间房租金37800元；2019年7月份的租金可以少缴50间，被告巨龙谷公司于2019年7月24日支付了40间房租金37800元。同时，被告巨龙谷公司支付商铺租金的情况：2018年8月26日支付2018年7月份租金8005元，2018年8月31日支付2018年8月份租金8005元，2018年9月8日支付2018年9月份租金8005元，2018年10月22日支付2018年10月份租金8005元，2019年1月3日支付2018年11月份租金8005元，2019年1月22日支付2018年12月份租金8005元，2019年3月8日支付2019年1月、2月、3月份租金24015元，2019年4月14日支付2019年4月份租金8005元，2019年6月9日支付2019年5月份租金8005元，2019年6月21日支付2019年7月份租金8005元。2019年7月21日，案外人华浩海悦湾物业服务中心出具一份《通知》，主要内容：从即日起开发商售楼部正式撤场，18栋酒店大堂交由多彩公寓及熊猫假日公寓共同使用，大堂内所有的卫生及公共设施由使用方各自清扫维护，敬请各位配合。2019年7月22日，原告华浩公司向被告巨龙谷公司发出一份《关于我司18栋大堂退场的函》，告知：鉴于我司即将启用海悦湾24栋作为新的售楼部，于2019年7月从18栋大堂正式退场，依据《海悦湾18栋公寓租赁合同》（合同编号：HYWZLHT-20171120）第三条“租金、支付方式和期限”约定，18栋一楼大厅甲乙双方共同使用，甲方提供正面收银台一半位置予以乙方使用，大堂所需水电费由乙方承担60%。甲方退场后，由乙方独立使用，按20元/平方米/月计算一楼大厅租金费用（月租金=20元/平方米/月*600平方米=12000元/月）。从2019年8月1日开始，贵司须按照12000元/月（不含税）缴纳大厅使用费。巨龙谷公司认为，合同约定甲方退场后，由其公司独自使用大堂。现华浩公司要求其公司与多彩公寓共同使用大堂，违反合同约定。遂不同意支付大堂的使用费。原告华浩公司认为被告巨龙谷公司没有按照合同约定的时间支付租金，存在违约行为，于2019年7月31日发出一份《收回出租物业的函》，通知被告巨龙谷公司，你公司与我司于2017年11月26日签订《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》，根据两份合同约定，你公司应当每月15日前支付当月租金，但你公司于2019年7月31日尚未支付租金，且多次拖欠租金，现根据合同第三条第二点“逾期超过1个月，属于乙方严重违约，甲方有权收回出租物业并追究乙方的违约责任”，并第九条第三点“甲方有权单方解除合同，不予退还保证金”、“乙方中途单方退租或拖欠租金达一个月或拖欠租金累计达3次以上（含3次）的”，我司要求收回租赁物业且不予退还保证金，从发函之日起生效。2019年8月2日，原告华浩公司向被告巨龙谷公司发出一份《解除合同告知函》，通知被告巨龙谷公司，收到此函时，双方之间关于的《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》关系已经解除，请你立即停止停业，15天内返还占有租赁物，并保证租赁房屋内家私、电器等能符合正常使用功能，逾期我司将邀请第三方公证正和政府有关部分到场强制清场。2019年8月8日，原告华浩公司向被告巨龙谷公司发出一份《限期清场函》，告知被告巨龙谷公司，2019年7月31日我司已行使双方约定解除权，发函解除双方之间《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》关系。2019年8月2日，我司再次发函告你双方租赁关系已经解除，并根据合同约定，限你15日内搬出公寓、商铺、大厅等我方物业。现我司再次函告你公司停止一切经营活动，于2019年8月18日前完成清场工作，并撤出我公司公寓、商铺、大厅及支付拖欠我司的租金、滞纳金等相关费用。据深圳绿彩物业服务管理有限公司（多彩公寓）反映，你存在妨碍其使用大厅的行为。现我司函告你，你与我司之间的租赁合同关系已经解除，你已经不具有大厅的使用权，若你干涉多彩经营活动或者妨碍其使用大厅，造成一切损失和其他违法后果将由你承担。2019年8月15日，原告华浩公司向被告巨龙谷公司发出一份《清场通知书》，告知被告巨龙谷公司在20019年8月18日前完成清场。上述文件，原告华浩公司均留置在被告巨龙谷公司在海悦湾18栋公寓的服务大厅的办公场所。巨龙谷公司没有按照上述通知与华浩公司进行交接物业，华浩公司遂向原审法院起诉，主张上述诉讼请求。2019年10月29日，原告华浩公司与被告巨龙谷公司签署了《熊猫假日公寓客房物品交接清单》、《熊猫假日公寓餐厅物品交接清单》及《熊猫假日公寓一楼库房和公寓1016仓库》，并在《熊猫假日公寓客房物品交接清单》说明：熊猫假日与华浩房地产公司于10月28日对酒店、餐厅物品进行了清点移交。物品由华浩公司接收，属熊猫假日物品归属权以法院判决为准。原审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告华浩公司与被告巨龙谷公司签订的《海悦湾18栋公寓租赁合同》、《商铺租赁合同》、《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》等合同，没有违法法律强制性规定，是当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告华浩公司按约向被告巨龙谷公司交付了海悦湾公寓及相应商铺，被告巨龙谷公司开始用华浩海悦湾18栋公寓经营酒店及开办了相应的餐厅。此后，原告华浩公司提供的部分房屋出现质量问题需要维修，导致无法正常使用，影响了被告巨龙谷公司的经营收入。2018年11月2日，原被告双方签订《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》，约定“因房屋装修问题，甲方同意按每月29间免除2018年6月份至9月份的租金，即合计免除116间……乙方需交60784元给甲方”、“甲方收到乙方补交金额之后，甲乙双方同意互不追究2018年9月30日以前各自对《合同》履行的未尽事宜。”后，被告巨龙谷公司于2018年11月6日支付了60784元，及时履行了支付租金义务。原被告双方在《关于华浩海悦湾18栋酒店租赁事宜补充说明》约定，“2018年10月以后，小修补由乙方自行修复，严重影响乙方经营的由甲方现场确认需维修房屋数量及平米数后进行维修。维修完成交付乙方后，根据维修时间双方确认需减免租金，乙方按实际交付的物业缴纳租金。”2018年10月以后，涉案的出租公寓依旧出现装修质量问题，原被告双方需要对出现质量问题的房屋数量进行统计，确认需减免租金后，乙方按实际交付的物业缴纳租金。该约定已经对租赁合同关于“每月15日前支付租金”条款的变更，即房屋存在严重影响乙方经营需维修的情况下，需要原被告双方根据维修时间确认需减免租金后再支付租金。此后，被告巨龙谷公司在双方确认减免租金金额后及时履行了支付租金义务，没有出现经原告华浩公司催缴租金的情况下拒不交租的情形。因此，被告巨龙谷公司虽然存在没有当月15日前支付房租的情形，但是延迟支付租金是事出有因，即原被告双方需要对出现质量问题的房屋数量进行统计，双方确认需减免租金后再行支付。同时，原告华浩公司也没有向被告巨龙谷公司发出催缴租金，给与被告巨龙谷公司适当的期间，而是直接以被告巨龙谷公司存在逾期支付租金为由，向被告巨龙谷公司发出《收回出租物业的函》，通知解除《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》。原告华浩公司的上述行为，不符合“一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，导致合同目的无法实现的”的法律规定。因此，原告华浩公司通知解除合同行为对被告巨龙谷公司不产生法律效力。原告华浩公司请求华确认《海悦湾18栋公寓租赁和合同》（合同编号：HYWZLHT-20171120）与《商铺租赁合同》于2019年8月2日解除的诉讼请求，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。同理，原告华浩公司以《海悦湾18栋公寓租赁合同》和《商铺租赁合同》已经解除为由，请求被告巨龙谷公司、海悦湾公司返还海悦湾18栋90套公寓、大厅和104、109、110号商铺，请求被告巨龙谷公司、海悦湾公司添附于海悦湾18栋90套公寓、大厅的电视和酒店布草无偿归原告所有，请求原告不予退还被告巨龙谷公司、海悦湾公司公寓租赁保证金170956元及商铺租赁保证金16010元，请求被告支付公寓租金513507元（2018年11月、2018年12月、2019年1-7月份）、违约金577689元，支付商铺租金8005元（2019年7月份）及违约金3682元，支付逾期返还租赁物占用使用费1103573元，赔偿公寓营业损失64583元和解除合同的违约金1000000元等诉讼请求，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。关于大厅使用费问题。《海悦湾18栋公寓租赁合同》约定“乙方进场后，18栋一楼大厅甲乙双方共同使用，甲方提供正面收银台一半位置予以乙方使用，大堂所需水电费由乙方承担60%。甲方退场后，由乙方独立使用，按20元/平方米/月计算一楼大厅租金费用（月租金=20元/平方米/月*600平方米=12000元/月）”，即原告华浩公司退场后，被告巨龙谷公司开始支付租金。原告华浩公司于2019年7月22日向被告巨龙谷公司发出一份《关于我司18栋大堂退场的函》，并告知“从2019年8月1日开始，贵司须按照12000元/月（不含税）缴纳大厅使用费。”事实上，原告华浩公司又于2019年7月31日发出一份《收回出租物业的函》，通知解除合同，被告巨龙谷公司不能正常使用大厅。因此，原告华浩公司请求被告巨龙谷公司支付大厅使用费168000元，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告惠州市华浩房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费34312.31元，由原告惠州市华浩房地产开发有限公司负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：上诉人与被上诉人约定了因涉案房屋需要维修，按照维修好后上诉人实际交付的物业计付租金，被上诉人和上诉人公司的财务人员确认了每月需要缴纳的租金，被上诉人也实际缴纳了租金，故上诉人认为被上诉人欠付租金没有理据，不予支持。租赁保证金非定金，其法律意义在于承租人欠付租金时以租赁保证金冲抵欠付租金，本案中被上诉人不存在欠付租金的情形，故上诉人要求没收租赁保证金没有理据，不予采纳。上诉人要求被上诉人支付大厅租金没有事实依据，不予采纳。上诉人的其他上诉无理，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费34312.31元（惠州市华浩房地产开发有限公司已预交），由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月八日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩