广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3447号原告：中山小草创客企业管理服务中心,住所地广东省中山市×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码924××××××××××××H43。经营者：王名接。委托诉讼代理人：张丹丹，广东卓正律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婉慈，广东卓正律师事务所实习律师。被告:吴学伟，男，1988年9月7日出生，汉族，住江西省赣州市××××××××××××，公民身份号码360××××××××××××812。原告中山小草创客企业管理服务中心（以下简称小草创客中心）与被告吴学伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告小草创客中心的委托诉讼代理人张丹丹、胡婉慈到庭参加诉讼，被告吴学伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告小草创客中心向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告的租赁合同关系。(截止2020年11月19日，合同金额为6135元，租赁合同早已到期，双方继续履行，视为不定期租赁合同)；2、请求法院判令被告向原告支付拖欠的租金及赔偿原告损失(租金：自2019年10月1日起，每月按450元计算至合同解除之日止，暂计至2020年11月6日为5940元；赔偿损失标准：自2019年10月5日起至被告清偿之日止，以每月应付租金450元为本金，从当月应付租金之日即5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年11月6日为137.06元)；3、请求法院判令被告向原告支付场地占用费及赔偿原告损失(场地占用费：自合同解除之日起，每月按450元计算至被告腾空租赁场所之日止；赔偿损失标准：自合同解除之日起至被告清偿之日止，以每月应付租金450元为本金，从当月应付租金之日即5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4、请求法院判令被告立即将位于中山市三乡镇××××××××××房腾退给原告；5、请求法院判令被告向原告支付2019年7月至2020年6月电费13.8元及违约金(以13.8元为本金，从2020年7月5日起至被告清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年11月6日为0.18元)。6、请求法院判令被告承担本案诉讼费、律师费。后原告增加诉讼请求：请求增加判决被告向原告支付拖欠的2019年8月及9月租金900元及赔偿原告损失（赔偿损失标准：自2019年8月5日起至2019年8月19日止，以每月应付租金450元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，为0.76元。自2019年8月20日起至被告清偿之日止，以每月应付租金450元为本金，从当月应付租金之日即5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2021年3月4日为55.12元）。庭审时，原告明确第6项诉讼请求律师费2000元。事实和理由：被告与原告签订了《租赁合同(宿舍)》，约定了由被告承租中山市三乡镇××××××××××房，租赁期限从2017年5月1日起至2017年7月31日止。《租赁合同(宿舍)》到期后，双方继续履行。从2019年10月1日起，被告开始拖欠租金。为维护原告的合法权益，特向法院提出起诉，请求法院依法判令支持原告的诉讼请求。原告小草创客中心围绕诉讼请求依法提交了如下证据1.租赁合同；2.微信聊天记录；3.光盘；4.律师函；5.邮单；6.邮件签收记录；7.2019年8月至2020年7月宿舍计费阅览表以及对应的广东增值税专用发票；8.不动产权证；9.（2020）粤中桂山第3517号公证书；10.（2020）粤中桂山第3518号公证书；11.委托代理协议；12.广东增值税专用发票；13.情况说明；14.微信聊天记录。被告吴学伟经本院传票传唤未参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。经审理查明：2020年12月4日，宝盛公司作委托人出具《委托书》，委托书载明：小草创客中心出租了我司名下坐落于中山市×××××××××××的一个房间（中山市三乡镇××××××××××房），并与吴学礼（男，公民身份号码360××××××××××××812）签署了《租赁合同（宿舍）》，现我司表示追认中山小草创客企业管理服务中心的出租行为，如承租方出现违约行为，中山小草创客企业管理服务中心有权代表我司提起诉讼。受托人在委托范围内从事的活动及签署的文件，我司均予承认。本委托书有效期自2020年12月4日起至2022年12月3日止。以上《委托书》于2020年12月14日在广东省中山市桂山公证处办理公证，并由桂山公证处发出《公证书》。原告小草创客中心（甲方）、被告吴学伟（乙方）签订《租赁合同（宿舍）》，约定：1.甲方将中山市三乡镇××××××××××房，给乙方作为工作宿舍；2.期间3个月，从2017年05月01日起到2017年07月31日为止；3.租金人民币肆佰元；4.每月28号前抄水电表，冷水按3.2元/吨，热水6元/吨，电1.2元/度收取费用，次月起乙方每日5号前，应付准时现金支付，当月租金与上月所使用水电费，否则因欠费停电后果自付；5.在入住已到期，新的协议还未签订的情况下，在入住期已到期及入住期间乙方欠款后失踪或失去联系超过7天（以贴联络通知在房门为准），甲方有权收回房屋，房内物品视为乙方自愿放弃，日后不得追究甲方；合同还约定其他事项。2020年7月29日，原告小草创客公司委托广东卓正律师事务所向被告吴学伟发出《律师函》，正式通知吴学伟解除双方签订的《租赁合同（宿舍）》，没收押金，并限吴学伟于收到律师函3日内缴纳拖欠的费用共计5413.8元并清理租赁场所内的物品，逾期未清理租赁场所内的物品，将作弃置处理；如吴学伟对本律师函置之不理，委托人将通过法律途径予以催讨并严历追究违约责任，届时，吴学伟除承担上述费用外，还需支付律师费、诉讼费、保全费、保单费、查档费等其他费用。邮件于2020年8月1日他人代收。2020年11月16日，原告小草创客中心（甲方）与广东卓正律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定：乙方接受甲方之委托，甲方同意由乙方自行指派该所任何律师，暂指派周志鑫、张丹丹律师在甲方与吴学伟房屋租赁合同纠纷一案中担任甲方一审诉讼代理人，律师费2000元。2021年6月7日，广东卓正律师事务所向原告小草创客中心开出一张金额为2000元的法律咨询及民事代理费发票。小草创客中心工作人员与“×××租客”的微信聊天记录显示：（1）2018年11月1日，下午15时01分，小草创客工作人员向“×××租客”发送2018年9月宿舍计费阅览表（2018年9月份水电费、2018年10月份租金），阅览表显示2018年10月租金450元；并发送“麻烦您准时交租”“要不我们停水停电了”，“×××租客”回复“好的”并微信转帐1677.70元；（2）2020年4月2日9时07分，小草创客工作人员向“×××租客”发送宿舍计费阅览表，并发送“2019年8月份到这个月共4060.2元，赶紧交租金，要不我直接换锁了”。2020年4月月24日，“×××租客”回复“我下个月开始付房租你”“现在应该有5000了吧”，工作人员回复“是的，赶紧付。”（3）2020年6月29日9时07分，小草创客工作人员向“×××租客”发送宿舍计费阅览表，并发送“您不租就赶紧搬走，欠下那么多的租金”。2020年8月13日，“×××租客”回复“美女，美女收到了，再给一段时间通融一下喽。”另查，原告小草创客中心制作的每月宿舍计费阅览表均有列明当月租金及上月水电费，2021年6月4日小草创客（中山）企业管理服务有限公司出具证明，载明：我司已收到小草创客中心代吴学伟支付的2019年7月-2020年6月电费13.8元。小草创客中心陈述其根据每月的抄表制作宿舍计费阅览表，中山市三乡镇××××××××××房由小草创客中心代缴，汇总后统一由小草创客（中山）企业管理服务有限公司向供电局缴纳。再查，涉案的位于中山市×××××××××××，不动产权证号粤（2016）中山市不动产权第0××××41号，权利人为宝盛企业发展有限公司，用途为土地：工业/房屋：工业其他。庭审时原告陈述，双方于2017年5月1日签订了一份租赁合同，约定租赁期间为5月至7月，合同到期后，双方没有续签合同，但双方继续履行该租赁合同，直到2018年4月开始，租金由原来的400元/月变更为450元/月，被告继续履行租赁合同，到2019年8月1日起被告拖欠原告租金，并确认主张的损失均为利息损失。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”本案事实发生在民法典施行前，应适用事实发生时的法律、司法解释。本案中，原告小草创客中心与被告吴学伟签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自义务。该《场地租赁合同》约定的租赁期限至2017年7月31日,期满后双方没有续签租赁合同,吴学伟此后继续使用涉案房屋并向小草创客中心交租,故双方形成不定期租赁关系,小草创客中心依据法律规定可随时解除租赁关系。小草创客中心已于2020年7月29日向吴学伟发出《律师函》要求原告清理租赁场所内的物品和解除合同,邮件已于2020年8月1日签收。因此,本院认定双方的租赁关系于2020年8月1日解除，合同解除后，被告应实际腾退案涉房屋给原告。关于租金及损失，原告提供了租赁合同、聊天记录等予以证明，并保证全部证据及陈述的真实性、合法性，被告亦未提出异议，本院依法予以认定。双方签订的《租赁合同》约定涉案房屋的租金为400元/月，2018年双方口头协商变更为450元/月。被告从2019年8月开始未按时支付租金，已构成违约，被告应向原告支付尚欠的租金，关于支付租金的截止时间，基于前述认定，租赁合同于2020年8月1日解除，故租金应当支付至2020年7月31日止，被告应向原告支付租金5400元（450元×12个月）。被告拖欠原告租金，造成原告利息损失，双方签订的《租赁合同》约定被告应于每月5日前支付当月租金及水电费等相关费用，现原告主张利息损失没有超出法律规定，本院予以准许，本院认定利息计算方法为：以2019年8月应付租金450元为本金，自2019年8月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2019年9月至2020年7月的每月租金450元为本金，分别从当月5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止。关于场地占用费及损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。合同解除后，被告有义务腾空房屋，原告亦有义务尽快收回房屋投入生产，避免扩大损失，故本院认定房屋占有使用费的计算标准为:从占用之日即2020年8月1日起至本判决生效之日止,参照租金标准即450元/月计算。关于原告诉求房屋占有使用费的利息，合同并未明确约定合同到期后占用费的利息，且考虑原告企业的性质，故对于原告关于房屋占有使用费的利息诉求，本院不予支持。关于电费及逾期付款的违约金，原告主张被告拖欠2019年7月至2020年6月电费13.8元未付，为此提交了租户缴款通知单，并已代被告交纳，故原告主张被告支付电费的诉求，合法有据，本院予以支持。关于电费逾期付款违约金,实际为逾期付款利息损失，原告主张以13.8元为本金，从2020年7月5日起至被告清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，本院予以支持。关于律师费的承担问题，原告为实现本案债权实际产生律师费2000元，因本案纠纷系被告违约所致,原告律师费损失诉求亦未超过合理幅度,故对于原告主张被告支付律师费的诉求,合法有据,本院予以支持。综上，原告的诉求合理部分，本院予以支持。被告吴学伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中山小草创客企业管理服务中心与被告吴学伟之间关于中山市三乡镇××××××××××房的不定期租赁合同关系于2020年8月1日解除；二、被告吴学伟于本判决生效之日起三日内向原告中山小草创客企业管理服务中心支付2019年8月1日起至2020年7月31日止的租金5400元及损失（计算方法：以2019年8月应付租金450元为本金，自2019年8月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2019年9月至2020年7月的每月租金450元为本金，分别从当月5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、被告吴学伟于本判决生效之日起三日内向原告中山小草创客企业管理服务中心支付占有使用费(计算方法:2020年8月1日起至本判决生效之日止,按450元/月标准计算)；四、被告吴学伟于本判决生效之日起三日内将位于中山市三乡镇××××××××××房腾退给原告中山小草创客企业管理服务中心；五、被告吴学伟于本判决生效之日起三日内向原告中山小草创客企业管理服务中心支付2019年7月至2020年6月电费13.8元及违约金(以13.8元为本金，从2020年7月5日起至被告清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；六、被告吴学伟于本判决生效之日起三日内向原告中山小草创客企业管理服务中心赔偿律师费损失2000元。七、驳回原告中山小草创客企业管理服务中心的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129.55元（原告已预交），由被告吴学伟负担（被告应于本判决生效之日起三日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  余 伟人民陪审员  陈华强人民陪审员  程震冬二〇二一年六月二十五日书 记 员  王 艳陈**龙