广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11746号上诉人（原审原告）：张志和，男，1971年8月23日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广东江湾新城物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区沿江中路298号中区夹层03-06室。法定代表人：梁妙华，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵思华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳慧婷，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人张志和因与被上诉人广东江湾新城物业管理有限公司（以下简称江湾新城公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初2843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人张志和、被上诉人江湾新城公司委托代理人赵思华、劳慧婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张志和上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令江湾新城公司无条件协助张志和进驻物业；3.改判江湾新城公司向张志和赔偿物业空置损失费2443289元（自2015年6月6日计至2021年1月5日，按100元/㎡/月×364.67平方米×67个月计算）；4.本案一、二审诉讼费均由江湾新城公司承担。事实和理由：（一）一审法院对本案案由和法律关系认定错误。本案一审立案时案由为物权保护纠纷，此观点是错误的，本案案由应为合同违约纠纷。合同关系并不以存在书面合同为前提，只要物业公司还在管理物业，物业公司与业主就自动建立了合同关系，且广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初8号民事判决书与广州市中级人民法院（2020）粤01民终21344号民事判决书的案由均为物业服务合同纠纷。鉴于是江湾新城公司的原因造成物业空置损失，张志和要求赔偿于法有据，合情合理。（二）江湾新城公司恶意阻拦，导致张志和迟迟不能顺利进驻物业，后与张志和签订物业管理合同中提出不合理要求，需要交纳两个月的管理费作为履约保证。此要求没有政府部门的有关文件支持。张志和投诉至广州市越秀区房屋管理局，并收到越房群复字[2020]300号处理意见为：建议双方按照法院终审判决物业服务合同纠纷问题，我局已督促物管公司协助您顺利进驻。（三）一审判决适用法律错误。根据《物业管理条例》第三十六条，《广东省物业管理条例》第四十五条，《广州市物业管理暂行办法》第八十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，江湾新城公司应当按照双方合同约定，提供相应的服务。江湾新城公司未能履行合同，导致张志和遭受损失，应当承担赔偿责任。综上，恳请二审法院判如所请。江湾新城公司二审答辩称，张志和的上诉请求无事实和法律依据，一审判决正确，应予以维持。一、一审案由正确，法律关系认定正确，法律适用正确。张志和是基于认为江湾新城公司妨碍其使用案涉物业的行为而要求江湾新城公司赔偿损失，故本案法律关系应为物权保护纠纷，而非合同法律关系。且双方也并未签署物业服务合同关系，张志和以“江湾新城公司违反物业服务合同约定”为由要求损害赔偿没有事实及合同依据。此外，本案一审审理过程中，张志和并未对物权保护纠纷的案由提出任何异议。最后，张志和以另案物业服务合同纠纷案民事判决书中法院认定部分的内容主张本案江湾新城公司存在侵权行为是不正确的，前案与本案是两个法律关系，两案的争议焦点、查明事实角度、事实查明的角度均不同，且前案判决书法院认定部分的内容是法官推定，并非“法律规定的推定”，据此，江湾新城公司也就前案的判决提起再审且已被受理。二、张志和的第二项上诉请求不明确具体，不具有可执行性，其要求江湾新城公司“无条件”办理入驻手续也违背了民法之自愿原则。物业进驻手续仅为形式上的书面文件签署，包括签署第三方责任险购买承认书、业主联系表、物业管理合同，即使不办理案涉物业的进驻手续，张志和也能正常使用案涉物业，包括正常进出案涉物业等。张志和已于2020年9月1日基本办理完成了案涉物业的进驻手续，只差书面物业服务合同未签署，且未能签署物业服务合同的原因不可归责于江湾新城公司。另，张志和于9月办理入驻手续后，至今未向江湾新城公司交纳物业管理费，未支付物业公司提供物业服务的对价，张志和的行为极其不诚信。三、针对张志和的第三项上诉请求，我方认为，张志和提供的证据无法证明江湾新城公司存在对其物业换锁、停电、关闭公共空调等妨碍其使用物权并造成其损失的事实，其主张要求江湾新城公司赔偿物业空置损失没有事实和法律依据。相反，经一审法院组织现场调查后可证实，江湾新城公司不存在阻碍张志和使用案涉物业的侵权行为，张志和可以正常使用案涉房屋，包括张志和可正常进出物业，物业门锁钥匙由张志和控制，物业可正常通电及使用中央空调等。张志和于2021年1月7日向一审法院起诉请求：1.江湾新城公司无条件协助张志和办理进驻物业；2.江湾新城公司向张志和赔偿2015年6月6日至2021年1月5日期间物业空置损失费2443289元（按100元/平方米/月×364.67平方×67个月计算）。一审法院认定事实：湛江市赤坎区人民法院于2015年1月20日作出（2012）湛赤法执字第146号恢字1号之三《执行裁定书》，内容为：被执行人广州荣豪贸易有限公司所有的位于广州市越秀区xx路xx号A幢15D、A幢15F、A幢15G三套房产，经法院委托中介机构公开拍卖成交，由竞买人张志和以最高价3968448元竞得。现需要办理过户手续。裁定如下：……二、将位于广州市越秀区xx路xx号A幢15D、A幢15F、A幢15G三套房产［15D所有权证号0140xx162，面积：135.20平方米；15F所有权证号0140xx167，面积：139.35平方米；15G所有权证号0140xxx69，面积：90.12平方米］的房屋所有权及其他权利过户归买受人张志和所有，财产权自本裁定送达买受人张志和时起转移。三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关的产权过户登记手续，办理过户登记所产生的一切税、费由买受人承担。2015年6月5日，张志和向江湾新城公司发函称：本人张志和兹由湛江市赤坎区人民法院公开拍卖取得广州市越秀区xx路xx号A幢15D、A幢15F、2A幢15G三套房产产权，现准备入驻使用。由于之前并不知前业主与贵物业公司有经济纠纷，本人也未与贵公司签订合约。本次是由法院拍卖处理财产，之前上一任业主财产由法院处理，贵公司应向法院主诉财产权或免除。本着同贵公司以后友好合作，希望尽快解决。因物业服务合同纠纷，江湾新城公司于2020年1月1日向一审法院提起诉讼，请求判令张志和向江湾新城公司支付自2015年1月21日至2019年8月31日期间的物业管理费464283.73元及逾期付款违约金。一审法院经审理于2020年6月28日作出（2020）粤0104民初8号民事判决书，驳回江湾新城公司的诉讼请求。江湾新城公司不服判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2020年12月16日作出（2020）粤01民终21344号民事判决，驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，张志和于2021年1月7日向一审法院提起诉讼。诉讼中，张志和称：江湾新城公司是与我在2020年9月1日办理过进驻手续，但由于江湾新城公司要求我支付两个月的物业管理费押金，我不同意。我曾多次要求江湾新城公司撤销该条条款未果，所以我没有与江湾新城公司签署物业管理合同，没有继续办理进驻手续。涉讼物业大部分都可通电，但其中1504、1507房不通电，我认为不是我方物业内设备的原因。江湾新城公司还更换了我1507、1506、1504三间物业的门锁，导致我无法进入使用。公共空调是江湾新城公司提供的，无法使用。江湾新城公司还不同意我对涉讼物业进行装修。江湾新城公司称：我方向张志和所提供的物业管理合同中有约定的2个月物业管理费作为保证金，该条款的约定在其他业户与我方签订的物业管理合同中都有相同的条款，因此不是我方故意设置不合理的合同条款，而是张志和拒绝不与我方签署合同，其目的是为了逃避支付物业管理费，从2020年9月份我方为张志和办理进驻手续至今张志和从未向我方支付过物业管理费。张志和即便不办理进驻手续，仍然可以正常使用其物业。张志和可以自行进出大厦使用物业，我方也没有张志和物业的钥匙，不办理进驻手续不会影响张志和使用其物业。我方也从未阻碍过张志和使用他的物业，张志和没有证据证明我方曾阻碍过他使用物业；也不存在张志和提出维修我方不配合的情况，张志和从未提出过要求装修。张志和使用其物业无需经过我方的同意，其物业的钥匙在其手中。电也可以正常使用，空调也可以使用。至于物业内部设施问题我方不清楚，我方仅是物业公司不是权属人，无法进入张志和的专有物业。公共空调是我方在管理，我方没有专门关闭针对张志和的公共空调，公共空调是整层开关的，无法单独对某个物业关闭。我方也从未对张志和的物业实施过换锁。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案中，张志和与江湾新城公司因未能协商达成一致签订物业管理合同，以致未能办妥物业进驻手续。张志和现诉请要求江湾新城公司“无条件”协助其办理进驻物业手续，与民法之自愿原则不符，一审法院不予支持。虽然江湾新城公司作为物管公司，与作为业主的张志和未办理进驻物业手续，但这涉及的是双方之间物业服务关系的权利和义务，并不构成对张志和物权的妨害。张志和也无提供充分的证据证实江湾新城公司存在对其物业换锁、停电、关闭公共空调、不让装修等妨害其物权的情形。故张志和主张江湾新城公司侵害其物权，要求江湾新城公司赔偿损失，理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七条之规定，于2021年4月1日判决如下：驳回张志和的全部诉讼请求。一审案件受理费13173元，由张志和负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，张志和向本院提交以下证据：1.越秀区政府对张志和的投诉作出的回复短信，拟证实江湾新城公司在与张志和签订物业服务合同期间要求收取其2个月的管理费作为履约保证金，其已向相关政府部门投诉反映该违规行为。该回复短信内容为：“经向我局价格科指导答复并根据《广东省物业管理规定》第十三条规定，物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月的规定，管理处预收管理费的行为国家没有法规明确规定，如对收取管理费的问题建议当事人双方进行协商解决”等；2.江湾新城公司制作的《收费标准公示》及装修资料、物品放行条样本等，拟证实江湾新城公司对案涉物业进行管理的情况；3.广州市信访局对其信访回复短信，拟证实广州市信访局已受理其对江湾新城公司违规收费的投诉。江湾新城公司质证表示对上述证据的关联性均不予确认。本院二审另查明：在（2020）粤0104民初8号物业服务合同纠纷案件审理期间，江湾新城公司曾表述称：“2015年初，张志和要求办理入驻场地手续，江湾新城公司提出要其承担前业主拖欠的物业管理费，并让其提供相关资料办理入驻场地手续，其当时无法提供。2015年6月，江湾新城公司收到张志和的入驻场地申请后，告知其可以办理入驻场地手续，同时要求其尽快清偿所持物业所欠的物业管理费。2020年1月14日，张志和到江湾新城公司物业服务中心要求办理入驻场地手续。为办理入驻场地手续的需要，江湾新城公司工作人员向张志和提出需提供产权证等相关权属证明、身份证复印件及填写相关资料。张志和表示无产权证，只有2015年1月的裁定书。江湾新城公司工作人员表示仅有裁定书的入驻场地手续，需请示公司相关领导后再回复张志和。2020年1月15日，江湾新城公司工作人员致电张志和，表示可配合其办理入驻场地手续，产权证办理后再提供复印件给江湾新城公司存档。2020年1月16日，江湾新城公司致电张志和，双方对入驻场地事宜达成了一致意见，张志和表示春节后再过来办理入驻场地事宜。”该判决认定：“鉴于是江湾新城公司的原因致使张志和未使用涉讼物业，从而未享受江湾新城公司提供的物业管理服务，张志和抗辩不同意向江湾新城公司支付2015年1月21日至2019年8月31日期间的物业管理费，符合民法之公平合理和等价有偿原则，本院予以采纳。”二审期间，经本院询问，张志和表示其主张由江湾新城公司为其办理进驻物业手续就是指江湾新城公司与其签订物业服务合同，因为不签合同，江湾新城公司就拒绝其对物业进行装修使用、也不提供相关服务，导致无法使用物业。江湾新城公司认为双方至今未签署物业服务合同是因张志和对合同约定需缴纳2个月物管费作为履约保证金持有异议而拒绝签署，另认为即便未签署物业服务合同，也不影响张志和出入和使用自有物业，关于物业装修也需要张志和提出装修申请，由江湾新城公司审查备案。诉讼中，张志和并未提供证据证实其曾向江湾新城公司提出装修申请或江湾新城公司阻止其进行装修。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、张志和主张江湾新城公司协助其办理进驻物业手续，并赔偿其物业空置损失是否成立；二、案涉法律关系性质的认定。关于张志和提出江湾新城公司协助其办理进驻物业手续及赔偿物业空置损失的问题。其一，张志和于二审期间确认其所主张的进驻物业手续实际是要求江湾新城公司与其签订物业管理合同，但根据双方陈述意见及张志和的投诉信访情况反映，双方未能签署合同系由于双方尚未对合同约定的履约保证金条款达成一致所致，并非江湾新城公司无故拒绝签约。故张志和起诉要求江湾新城公司与其签约明显违反民事法律行为的平等自愿原则，相应其提出“无条件协助其办理进驻物业手续”的诉讼请求亦因诉求内容不明确且缺乏可执行性，本院不予采纳。其二，关于张志和提出赔偿物业空置损失问题，张志和自2015年拍卖取得案涉房屋产权后，其作为所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现其在本案诉讼中主张江湾新城公司拒绝为其办理房屋装修手续、擅自更换物业门锁、不提供用电等事实，但并未就此提供相关证据证实。双方是否签订物业服务合同，也不影响其作为产权人进出自有物业行使相关权利。而在（2020）粤0104民初8号案件审理过程中，江湾新城公司虽确认在2015年、2020年期间曾因前业主拖欠管理费等问题未能与张志和签订物业服务协议、办理入驻手续，但该案审查要点在于张志和是否实际接受了江湾新城公司提供的物业管理服务及其是否应当缴纳物业管理费，并不涉及对江湾新城公司有否侵害张志和物权权利的事实认定。因此，张志和以前案判决内容主张江湾新城公司侵害其物权，并要求赔偿物业空置损失，理据不足，本院亦不予支持。关于本案法律关系性质的确定问题。根据张志和的一审诉讼主张，其是以江湾新城公司阻拦其进驻物业导致无法使用物业为由要求江湾新城公司承担赔偿责任，故一审法院确定本案案由为物权保护纠纷并无不当。张志和上诉认为本案为物业服务合同纠纷，与其起诉主张的法律事由性质不符，本院不予认定。综上所述，张志和的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费26346元，由上诉人张志和负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年六月十一日法官助理杨希书记员叶小琳