四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川34民终1065号 上诉人（原审被告）：吴家权，男，1955年10月8日出生，汉族，四川省会理县人，居民，现住四川省会理县。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘福梅，四川福智凉山事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑秀菊，女，1976年6月15日出生，汉族，四川省会理县人，居民，现住四川省会理县。 委托诉讼代理人（特别授权）：薛春梅，女，1979年1月12日出生，汉族，四川省美姑县人，居民，户籍地：美姑县，由会理县古城街道办事处推荐。 上诉人吴家权因与被上诉人郑秀菊房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省会理县人民法院（2021）川3425民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴家权上诉请求：1.请二审人民法院撤销会理县人民法院(2021)川3425民初132号民事判决;2.改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:一、原判认定事实不清。1.原判没有查清案涉房屋的产权性质属于房改房,签订案涉《房屋买卖协议》时,没有办理房屋的土地使用证,上诉人对该案涉房屋没有完全产权。2.原判没有对当事人之间于2006年11月20日签订的针对案涉同一标的物(房屋)所签订的《租房协议》的真实性、合法性及是否履行进行查明。3.原判没有对案涉房屋的原房主(会理县烟草公司),是否有优先回购权,房屋所涉土地性质是否属于划拨没有查明。4.原判认定“被上诉人(郑秀菊)已按照两份协议的总价款728O0.00元向上诉人进行支付,系认定错误。因被上诉人2006年11月20日向上诉人给付的40000.00元,系履行《租房协议书》的房屋租金,而不是购房价款。二、原判对当事人签订案涉两份《房屋买卖协议》的行为性质定性错误,依法应认定为无效合同。原判已经查清当事人2006年9月11日签订两份《房屋买卖协议》，是被上诉人为了少向国家缴纳交易税费，属于以合法形式掩盖非法目的,规避应缴税费,损害国家利益,应属无效合同。三、原判对当事人签订的案涉《房屋买卖协议》已经生效的认定错误。案涉《房屋买卖协议》己经成立但尚未生效,在满足生效要件之前对当事人不产生实质约束力。（一）房改房的销售对象是有限制的,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工，对购房的面积有所控制,有一定的优惠政策，另外购买房改中的公有住房,在进入市场方面是有限制的。(二)房改房由于产权的特殊性,该类房屋交易时往往受到政策限制,我国房改房上市交易实行准入制度。(三)由于案涉房屋的原产权单位(会理县烟草公司)对房改房具有优先回购权,土地性质为国有划拨。故案涉《房屋买卖协议》生效要件尚未满足,相对人不得依此即时实现物权变动、转移的权利;同时,合同解除除法定解除、约定解除外,还有原合同法110条规定的因法律上或者事实上不能履行而解除的情形,案涉《房屋买卖协议》事实上已经丧失继续履行的条件,应予解除。四、当事人之间于2006年9月11日签订的二份《房屋买卖协议》已经实际解除,并在2006年11月20日重新签订了案涉的《租房协议书》。由于双方均在向烟草公司和房管部门了解后得知《房屋买卖协议》无法履行，故当事人双方才在2006年11月20日重新签订了案涉的《租房协议书》,被上诉人才在2006年11月20日(签订《租房协议书》的当天)向上诉人给付房屋租金40000.00元。五、原判程序不当。被上诉人并未主张当事人双方在2006年11月20日签订的《租房协议书》是否有效或主张撤销等。但原判却超出郑秀菊的诉讼请求的范围,在判决中认定“对租房协议不予认可”。已经违背民事诉讼的不告不理原则。综上,原判认定事实不清,部分认定错误,程序不当,被上诉人的诉讼请求不能成立,请二审法院依法查清事实并依法改判。 郑秀菊辩称，一、首先,上诉人吴家权转让的标的物已经过物权登记,且登记在上诉人名下,同时该标的物性质为私产,即证明上诉人转让标的物系上诉人合法所有,其转让行为合法。上诉人称案涉房屋系单位房改房,所有权尚属于单位的情形已经消失,故其理由不成立;其次,双方合同签订后,答辩人支付相应对价,且上诉人也将转让房屋交付答辩人,且答辩人使用至今。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条:“依法成立的合同,受法律保护。”答辩人郑秀菊与上诉人吴家权订立的房屋买卖合同系双方真实意思表示,不违反国家法律、行政法规强制性规定,并且受让人已支付购房款,出让人已将房屋交付,房屋买卖合同合法有效,对双方具有约束力。二、根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第五百九十八条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务”。案涉房屋现由郑秀菊占有使用,郑秀菊有权主张吴家权按合同约定全面履行合同义务协助办理房屋过户手续。三、上诉人一直称买卖是假,房屋租赁是真。双方通过房屋中介达成买卖协议,并由中介收取一定服务费,由此中介机构对此出具收到购房中介服务费。而针对双方签订的《租房协议书》,虽有双方签名,但未出具租房中介服务费的收据;其次,上诉人称答辩人所交的70000.00余元的房屋购房款系租赁款,从双方签订的《租房协议书》明确双方租金每月为人民币200.00元,72800.00元的购房款相当于支付了近30余年的租金。综上,请求法庭驳回上诉人的全部诉讼,维持原判。 郑秀菊向一审法院起诉请求：1.依法确认郑秀菊与吴家权于2006年9月11日签订的《房屋买卖协议》有效，并判令吴家权履行案涉房屋的过户义务；2.本案诉讼费由吴家权承担。 一审法院认定事实：经原会理县北街社区服务中心职业介绍所康彩介绍，郑秀菊向吴家权购买吴家权位于会理县住房一套，郑秀菊与吴家权于2006年9月11日签订了《房屋买卖协议》，协议约定：甲方吴家权自愿将会理县住房一套，面积87.61ｍ2，（房权证号：会理字第［0006147号］）出售给乙方郑秀菊，乙方自愿购买。本房出售后，乙方一次性付清购房款；甲方将该房出售乙方后，从成交之日起，乙方拥有该房使用权、所有权和土地使用权，享有完全财产权和处置权；房屋成交后，乙方在办理房产证和土地使用证（未办理）时按政策产生的一切费用由乙方承担，甲方不承担任何费用，但甲方有责任协助乙方办理房产证和土地使用证，并提供身份证和户口本复印件。协议还对房屋买卖其他事项作了约定。协议签订后，郑秀菊分别于2006年9月11日、2006年11月20日向吴家权支付购房款共计人民币72800.00元，吴家权向郑秀菊出具收条后依约将房屋交予郑秀菊使用并将房屋所有权证交予郑秀菊。 一审法院认为，郑秀菊和吴家权订立的房屋买卖合同是否有效，郑秀菊能否主张权利要求吴家权协助办理不动产变更手续是本案争议的焦点。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。郑秀菊与吴家权订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定。双方虽然于2006年9月11日签订了两份《房屋买卖协议》，其中一份房款为40000.00元，一份房款为32800.00元，但两份协议内容一致，合计金额是双方约定房屋的出售价格，是出售房屋的一种连续行为，且郑秀菊已按照两份协议的总价款72800.00元向吴家权进行支付，吴家权也将房屋交付给郑秀菊，双方对此均无异议，一审法院予以认可，故房屋买卖协议合法有效，应予以确认，对双方具有约束力。案涉房屋现由郑秀菊占有使用，郑秀菊有权主张权利要求吴家权按合同约定全面履行合同义务协助办理房屋过户手续。因双方的《房屋买卖协议》签订在前，且双方已经实际按照《房屋买卖协议》进行了价款的支付及房屋的交付，故对租房协议不予认可。吴家权的答辩意见与审理查明的事实不符，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条、第五百九十八条之规定，判决如下：一、郑秀菊、吴家权双方签订房屋买卖协议合法有效；二、由吴家权于本判决生效后三十日内协助郑秀菊办理不动产过户手续。案件受理费1620.00元，减半收取810.00元，由吴家权负担。 二审审理中，吴家权围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。郑秀菊未提交证据。 吴家权提交的证据如下：四川省烟草公司凉山州公司会理分公司2021年2月20日出具的证明。用以证明2013年以前土地证为大证，未分割，根据四川省政府文件，不能对外交易。 郑秀菊质证意见：对证据真实性无异议，但对待证事项有异议，认为现在案涉房屋已经不存在不能对外交易的情况。 本院对上述证据认证如下：对证据真实性予以确认，综合查明的事实及其他证据认定是否采信。 各方当事人对一审判决查明的事实均无异议。 二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议焦点如下：一、双方实际履行的是《房屋买卖协议》还是《租房协议书》；二、双方签订的《房屋买卖协议》是否有效。 一、关于双方实际履行的是《房屋买卖协议》还是《租房协议书》的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”审理中，双方当事人对签订两份《房屋买卖协议》及一份《租房协议书》的事实无异议。吴家权主张因单位不允许买卖案涉房屋，故双方约定解除《房屋买卖协议》，改用租房的方式，双方没有约定租赁期限。郑秀菊则主张双方履行的是《房屋买卖协议》，签订《租房协议书》是因为当时单位不允许卖房，所以双方写了《租房协议书》应对单位的检查。审理中，吴家权认可收到郑秀菊支付的款项32800.00元、40000.00元，共计72800.00元，上述款项与双方签订的两份《房屋买卖协议》约定的由郑秀菊支付的购房款一致，且40000.00元收条载明的时间与《租房协议书》签订的时间均为2006年11月20日，吴家权认可在同日将案涉房屋交郑秀菊使用至今，并将案涉房屋房屋所有权证交郑秀菊。上述事实能印证郑秀菊双方履行的是《房屋买卖协议》的主张，故应认定双方履行的是《房屋买卖协议》。虽然吴家权主张两份《房屋买卖协议》已经解除，但并未提交解除合同的相应证据，故吴家权主张双方履行的是《租房协议书》缺乏充分合法的证据证明，本院不予采信。 二、关于双方签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。因两份《房屋买卖协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定。虽然案涉房屋系房改购房，双方签订《房屋买卖协议》时案涉房屋国有土地使用证未分割到户，但双方签订合同时吴家权已经取得房屋所有权证，且之后已经取得土地使用权证。虽然双方签订了两份《房屋买卖协议》，但两份合同均是针对案涉房屋的，且郑秀菊已按照两份协议约定的款项向吴家权支付了总价款72800.00元，吴家权也将房屋交付给郑秀菊，故房屋买卖协议合法有效，对双方具有约束力，吴家权主张《房屋买卖协议》无效，本院不予采信，其上诉请求驳回郑秀菊的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，吴家权上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费810.00元，由吴家权负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈慧玲 审判员  马 俊 审判员  邱红莲 二〇二一年六月二十三日 书记员  孙 耘 附本判决适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。