上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初7014号原告：上海铜悦舵文化传播有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：童耿丞，执行董事。委托诉讼代理人：李聃冉，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐峥嵘，董事长。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。原告上海铜悦舵文化传播有限公司(以下简称铜悦舵公司)诉被告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司(以下简称吉盛伟邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月29日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2021年5月27日公开开庭进行了审理，原告铜悦舵公司的委托诉讼代理人李聃冉、被告吉盛伟邦公司的委托诉讼代理人还航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜悦舵公司向本院提出如下诉讼请求：1、吉盛伟邦公司返还铜悦舵公司履约保证金人民币51,056元；2、吉盛伟邦公司支付铜悦舵公司违约金51,056元；3、吉盛伟邦公司支付铜悦舵公司《场地租赁合同》补偿金192,114元；4、吉盛伟邦公司支付铜悦舵公司《管理服务合同》补偿金544,544元。事实与理由：2019年7月29日，铜悦舵公司与吉盛伟邦公司签订《B8-101-2场地租赁合同》和《B8-101-2管理服务合同》，约定铜悦舵公司承租吉盛伟邦公司位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX号XXX幢B8-101-2房屋，租赁期限自2019年8月1日至2021年9月30日，物业交付时间为2019年8月1日。场地租赁合同约定甲方在接到乙方装修设计方案五日内将审批意见以书面形式通知乙方，乙方必须在装修方案审批后并办理入场装修手续后方可入场装修。铜悦舵公司已于2019年8月13日将装修设计方案提交吉盛伟邦公司，但吉盛伟邦公司一直未按约批复装修方案，不允许铜悦舵公司进场装修，不交付房屋。2019年9月6日吉盛伟邦公司发布升级改造告知函，表示将对家具村进行升级改造。2019年11月12日，铜悦舵公司委托律师向吉盛伟邦公司发送律师函，要求交付房屋，吉盛伟邦公司未予以答复。2020年1月2日，吉盛伟邦公司发函要求铜悦舵公司支付租金和管理费。铜悦舵公司于2020年1月3日回函要求吉盛伟邦公司承担违约责任。吉盛伟邦公司于2020年1月7日发出《铜师傅装修意见》，称铜悦舵公司的装修方案需要修改。实际上吉盛伟邦公司未按约及时进行审批且拒绝交房，导致铜悦舵公司无法进行测量修改。铜悦舵公司多次发函但吉盛伟邦公司一直不予理睬。2020年5月8日，铜悦舵公司收到吉盛伟邦公司的《关于B8-101-2场地租赁合同的沟通函》，吉盛伟邦公司单方称继续履行合同已无意义，同意不再继续履行合同，但铜悦舵公司从未要求解除合同。铜悦舵公司之后向法院起诉，诉讼过程中吉盛伟邦公司明确表示不再交付房屋，单方面解除了合同。因吉盛伟邦公司的违约行为造成了铜悦舵公司如下损失：1、另行租赁仓库已付租金40万元，欠付10万元；2、铜悦舵公司与上海省敏市政工程签订装修施工合同并支付预付款6万元，因房屋未交付无法施工造成铜悦舵公司违约，面临109,800元的延期开工停工费待付；3、铜悦舵公司与品牌方签订经销商合同并支付了10万元经销保证金，因商铺未经营该保证金被没收。铜悦舵公司为维护自身合法权益提起诉讼。被告吉盛伟邦公司辩称：同意返还履约保证金，不同意其余的诉讼请求。双方签订的合同实际上未履行，铜悦舵公司未进场装修。铜悦舵公司提交过装修方案，因为需要修改吉盛伟邦公司给过回函。因为家具村发生了客观变化，合同无法继续履行，吉盛伟邦公司已经于2020年5月8日书面告知不再继续履行合同。合同约定的违约金和补偿金明显高于实际损失，要求法院酌情降低。经开庭审理查明：2019年7月29日，吉盛伟邦公司(甲方)与铜悦舵公司(乙方)签订《B8-101-2场地租赁合同》，约定甲方将吉盛伟邦国际家具村B8-101-2房屋出租给乙方经营使用,租赁面积为238平方米。乙方承租的物业,仅限于展示和经营乙方生产或代理经营的铜师傅系列品牌铜制品家具产品。租赁期限自2019年8月1日起至2021年9月30日止。甲方应当在2019年8月1日将乙方所租赁物业交付给乙方。乙方向甲方交纳的场地费用为租赁费，租赁费自2019年10月1日起计费。租赁费按每月7,389元收取，付款周期为1个月，先付后用。乙方必须及时对场地进行精心设计装修方案，将装修设计方案及装修日程以电子版和书面形式报到甲方审批，甲方在接到乙方装修设计方案的五日内，将装修方案的审批意见以书面形式通知乙方。甲方应及时将租赁场地按约定日期交付给乙方使用，乙方必须在装修方案审批后并办理入场装修手续后方可入场装修。甲方负责经营场馆内外公用设备、设施、绿化的维修保养。合同经双方签订后伍日内,乙方应当按约定向甲方交纳51,056元,作为乙方履约保证金。合同期满前，任何一方以不具有法定或约定理由提出提前解除合同，应提前90天书面告知另一方，经双方协商一致，办理相关合同提前终止协议，同时解约方需向守约方支付等同于履约保证金的金额作为违约金；如未经双方协商一致自行解除合同的一方需向守约方支付上述违约金，同时需向守约方支付自撤场之日起至合同约定期满之日止期间剩余合同期的租赁费作为补偿金。甲方若有下列情形一项或数项，视为违约，乙方有权单方解除合同并追偿损失……未能按约定日期交付租赁物业，时间超过六个月并经乙方催告后，在合理期限内仍不能提供的。合同另行约定了其他权利义务。同日，双方另签订《B8-101-2管理服务合同》，约定乙方向甲方交纳的管理费用为综合管理费，综合管理费主要包括甲方统一发布的广告费、物业管理费、公共照明费等。综合管理费自2019年10月1日起计费，每月20,944元。付款周期为1个月，先付后用。合同期满前，任何一方以不具有法定或约定理由提出提前解除合同，应提前90天书面告知另一方，经双方协商一致，办理相关合同提前终止协议；如未经双方协商达成一致自行解除合同的一方需向守约方支付上述违约金，同时需向守约方支付自撤场之日起至合同约定期满之日止期间剩余合同期的综合管理费作为补偿金。甲方若有下列情形一项或数项，视为违约，乙方有权单方解除合同并追偿损失……未能按约定日期交付租赁物业，时间超过六个月并经乙方催告后，在合理期限内仍不能提供的。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，铜悦舵公司支付了履约保证金51,056元。2019年9月16日，吉盛伟邦公司向家具村内的各入驻商户发送《上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知函》，称：“……将对吉盛伟邦国际家具村进行定位调整和升级改造，在原址上打造集产学研一体，产业生态完备、具有领先科技实力的百万方世界级人工智能创新中心－‘市西科技园’……项目的升级改造将分阶段、分步骤进行，自2019年11月启动，总体升级改造周期总计划约4年。家具村将根据各阶段的节点规划，陆续开展与各区域商户关于调整升级的沟通工作”。2019年10月9日，吉盛伟邦公司发布《关于开展协商工作的告知函》，明确减免正常经营租户9月、10月租金及综合管理费，关于改造升级将针对不同商户的不同情况一户一议。2019年11月13日，铜悦舵公司委托律师向吉盛伟邦公司寄送《律师函》，表示铜悦舵公司已于2019年8月13日将装修设计方案提交吉盛伟邦公司，但因吉盛伟邦公司内部原因，一直未交付房屋，拒绝提供审批意见，导致铜悦舵公司一直无法进场装修，要求吉盛伟邦公司立即交付房屋，以书面方式许可铜悦舵公司进场装修。2020年1月2日，吉盛伟邦公司向铜悦舵公司发送《催告函》，向铜悦舵公司催收租赁费和综合管理费。2020年1月3日，铜悦舵公司向吉盛伟邦公司回函，表示因吉盛伟邦公司一直未对装修方案进行审批导致铜悦舵公司无法进场装修，吉盛伟邦公司违约在先。2020年1月7日，吉盛伟邦公司员工向铜悦舵公司发送了装修意见，铜悦舵公司质问为何2019年8月提交的装修设计方案至今才给回复，要求吉盛伟邦公司进行赔偿，吉盛伟邦公司员工未进行回复。2020年4月3日，铜悦舵公司向吉盛伟邦公司发送《吉盛伟邦国际家具村违约赔偿方案的沟通函》，表示吉盛伟邦公司未按照合同约定及时对装修设计方案进行审批，2020年1月7日回复的装修意见称装修方案需要修改，但装修方案的修改前提是进场测量，铜悦舵公司已经约好设计公司准备在吉盛伟邦公司交房后进行测量修改装修方案，但吉盛伟邦公司一再拖延未交房，铜悦舵公司有权解除合同，考虑到家具村已经动手开始拆迁，吉盛伟邦公司已构成根本违约，要求一次性赔偿100万元。2020年5月8日，吉盛伟邦公司向铜悦舵公司发送《关于B8-101-2场地租赁合同的沟通函》，表示双方纠纷搁置至今，合同期已逾三分之一，铜悦舵公司至今未进场装修，合同继续履行已经不符合合同订立时双方的真实目的，继续履行已经失去意义，同意铜悦舵公司的想法，合同不再继续履行。铜悦舵公司未提供损失赔偿证明材料，吉盛伟邦公司无法认可。2020年11月7日，本院受理了铜悦舵公司起诉吉盛伟邦公司房屋租赁合同纠纷一案，案号：(2020)沪0118民初23501号，后铜悦舵公司申请撤回起诉。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，场地租赁合同、管理服务合同、保证金支付凭证、上海吉盛伟邦国际家具村升级改造告知函、关于开展协商工作的告知函、律师函、邮寄凭证、催款函、回函、微信聊天记录、沟通函、起诉状、民事裁定书，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。铜悦舵公司为证明损失，提供了：1、仓库租赁合同及付款凭证，证明铜悦舵公司租赁仓库每年50万元；2、室内装饰施工合同，证明按照合同约定铜悦舵公司面临109,800元的违约责任；3、经销商合同及保证金付款凭证，证明铜悦舵公司支付给品牌商10万元保证金，因店铺无法经营至今未退还。吉盛伟邦公司对上述证据真实性无法确认，铜悦舵租赁的仓库远大于本案租赁房屋，装修并未进行损失也未实际发生，无法确定系吉盛伟邦公司造成了加盟费损失，铜悦舵公司有义务避免损失扩大。审理中，铜悦舵公司表示仓库租金已付40万元，至今未向装修公司支付违约金，铜悦舵公司已经另有商铺经营。本院认为，铜悦舵公司与吉盛伟邦公司签订的《场地租赁合同》和《管理服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。合同签订后，吉盛伟邦公司未及时对铜悦舵公司报送的装修设计方案进行审批，未将房屋交付铜悦舵公司使用，违反合同约定。根据双方之间的沟通情况看，双方均同意合同不再继续履行。吉盛伟邦公司同意返还履约保证金，对铜悦舵公司主张返还履约保证金的请求本院予以支持。吉盛伟邦公司违约，理应承担违约责任。合同约定了违约金和补偿金，补偿金从性质上也属于违约金，现铜悦舵公司同时主张违约金和补偿金，但是未提供充足证据证明所述的所有损失已实际发生或者系吉盛伟邦公司违约所致。吉盛伟邦公司认为标准过高要求降低，对此本院综合合同约定的标准、铜悦舵公司的实际损失、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情认定吉盛伟邦公司应支付铜悦舵公司违约金84,999元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海铜悦舵文化传播有限公司履约保证金51,056元；二、被告上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海铜悦舵文化传播有限公司违约金84,999元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,187.70元，减半收取计6,093.85元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。