广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6876号上诉人（原审被告）：广州丰汇物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟。法定代表人：蓝大佳。委托诉讼代理人：李睿，广东理恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市一房网络科技有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：郑惠京。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉城，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱雅丽，女，住广东省增城市。委托诉讼代理人：黄史青,广东大同律师事务所律师。上诉人广州丰汇物业管理有限公司（以下简称丰汇公司）、广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）与被上诉人朱雅丽房屋租赁合同纠纷一案，丰汇公司、一房公司均不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初11816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人丰汇公司代理人李睿、上诉人一房公司代理人黄嘉城、被上诉人朱雅丽代理人黄史青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰汇公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二判项，改判丰汇公司向朱雅丽返还租金189218.9元或驳回关于朱雅丽的相关诉讼请求(上诉不服金额为判项中的人民币43000元整部分)；2.请求依法判令撤销一审判决第四判项，改判驳回朱雅丽的租金请求或发回重审；3.本案诉讼费用由朱雅丽承担。事实和理由：一、一审判决查明事实错误：朱雅丽并未向丰汇公司支付人民币43000元整的费用。该款项的接收方是一房公司。与朱雅丽建立居间服务关系的是一房公司，而并非丰汇公司。同时，丰汇公司也没有向朱雅丽收取该人民币43000元整，故丰汇公司没有返还该款项义务的客观基础和依据。但一审法院却完全忽略了客观事实，违背了公平原则，肆意要求丰汇公司承担法律规定以外的义务。二、一审判决适用法律错误，违背了合同相对性原则：向朱雅丽收取43000元费用的是一房公司，与之建立居间服务合同关系的也是一房公司。虽然丰汇公司与朱雅丽之间的房屋租赁合同无效，但也仅仅是丰汇公司与朱雅丽之间的主合同及补充合同无效。房屋租赁合同的无效不能当然地导致居间服务合同关系的无效。一审法院违反了合同相对性原则，一方面认为丰汇公司与朱雅丽的合同无效导致了居间服务合同随之无效，另一方面更是突破合同相对性，要求丰汇公司承担居间服务合同关系中的退款义务。丰汇公司并非居间服务合同关系的合同相对方，更没有收取居间服务的43000万元费用，不应当承担该笔款项的退款支付义务。三、朱雅丽具有物业居住或在订立涉案合同之前就存在租房行为，租金费用不属于本案的额外损失，而是朱雅丽原有的生活成本支出；且一审法院判决租金标准超出朱雅丽的请求，判决给付租金标准没有事实和法律依据且畸高。在订立涉案租房合同时，朱雅丽已经在承租相关的物业，存在租金支出，并非是由于本案的纠纷而产生的额外租金支出，该支出是朱雅丽的原有正常生活支出，不属于额外损失，不应当被支持。同时，丰汇公司收取朱雅丽租金的事实已经被一审法院进行了法律评价，应当予以退还租金并且支付利息，朱雅丽的损失已经得到了填补和补偿，朱雅丽不应当通过诉讼获得额外利益。朱雅丽提供的租金依据自2020年3月至今，朱雅丽请求法院支持每月租金损失为人民币500元整，而一审法院却罔顾事实，判决丰汇公司须承担每月1155元的租金损失，超出了朱雅丽的起诉请求范围，违背了不告不理原则，违反审判程序，应当改判驳回该请求或者发回重审。综上所述，丰汇公司请求二审法院依法予以改判。朱雅丽二审答辩称丰汇公司一直没有按照约定的期限以及居住用途向朱雅丽提供涉案房屋，已经是构成了严重的违约，应当赔偿朱雅丽由此遭受的损失。朱雅丽投入资金长达3年多，却无法获得任何收益。因为无法按期入住，合同目的已经落空，且需要另外租房居住，产生租金损失。这些损失是因为丰汇公司的违约行为导致的，应当由丰汇公司全额赔偿。丰汇公司在一审诉讼中积极主张双方存在租赁合同关系，但因涉案房屋报建手续等因素而归于无效，其实该司是妄图利用主张合同无效而使合同中的违约条款无效，从而免除自身的违约责任。由此可以看出丰汇公司在本案中不仅存在过错，而且在合同签订及履行过程中，也存在不诚信的行为，请法院依法予以查明。朱雅丽只与丰汇公司订立租赁合同，从未与一房公司进行任何的沟通，也没有达成任何的居间合意，更没有签订任何的居间合同，朱雅丽与一房公司之间是没有任何合同关系。朱雅丽不同意丰汇公司上诉请求中有有关返还43000元的请求，该款项是朱雅丽为取得涉案房屋使用权而支付对价的一部分。况且，朱雅丽也是按照丰汇公司的指示向一房公司的账户转账支付的。一房公司二审答辩称其同意丰汇公司上诉提出丰汇公司不需返还43000元给朱雅丽的上诉意见。一房公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第三判项；2.请求改判一房公司无须向朱雅丽返还人民币43000元；3.请求判令一审中要求一房公司承担的诉讼费用及二审诉讼费用由朱雅丽承担。事实和理由：一、一审法院未查明一房公司和朱雅丽之间存在居间关系的事实，进而导致案件结果有失偏颇，依法应予纠正。一房公司作为中介方，已为朱雅丽提供了优质的居间服务，从一审庭审各方陈述可看出，朱雅丽在一房公司的居间下，确实享受了一房公司为其提供带看、沙盘、咨询解答等服务，且已经享受了一房公司为其争取的极大承租优惠。并且，朱雅丽提供的证据：pos单及收据，明确记载一房公司收取的费用为“团购优惠费”。“团购优惠费”的本质即是居间服务费，在中介行业中，由于中介公司存在大量的潜在客户资源，因此中介公司以打包团购的方式向发展商推介客户，相较于客户自行与发展商进行交易的方式，简易的说即是“批发”与“零售”的区别，因此，在中介行业中，“居间服务费”亦时常被称作“团购优惠费”。也正因此，本案一房公司才有资格为朱雅丽争取承租优惠。而从朱雅丽向一房公司足额支付团购优惠费，且收取一房公司向其提供的收据的行为，足以反映朱雅丽知悉涉案团购优惠费的金额、性质及作用且自愿向一房公司支付的事实。也足以证明，一房公司与朱雅丽之间确实存在居间关系。二、一审法院不仅未查明一房公司与朱雅丽之间存在居间关系的事实，甚至以“涉案居间费用过高”及“一房公司未能够回复核实情况”为由，单方揣测一房公司与丰汇公司的行为变相损害租户合法权益。事实认定存在严重错误。（一）一审法院认为“居间费用的行业收费标准为半个月的房屋租金，本案居间费用高于正常收费标准，因此涉案人民币43000元并非居间费用”，该认定存在严重错误。首先，本案涉案物业虽然是租赁性质，但应严格区分“长租”与“短租”的区别，只有“短租房”一般按照半个月的租金标准收取中介费，一审法院未充分了解事实情况及行业规则，以惯性思维作出认定明显违反客观事实。其次，中介方提供中介服务，是在与客户进行协商确定中介费后才提供的。本案中介费高达人民币43000元，远超过一审法院所谓的“居间费用的行业收费标准为半个月的房屋租金”，这就恰恰证明了朱雅丽作为完全民事行为能力人不可能在不知晓该笔费用性质的情况下却自愿向一房公司支付的事实，也进一步证明了朱雅丽必然知道该笔费用就是居间服务费，且自愿向一房公司支付并由一房公司为其提供中介服务的事实。（二）一审法院要求一房公司提供：“款项的走向”、“居间服务的证据”、“向其它客户收取居间费用的情况”、“一房公司提交证据的电子版说明拍摄地点、见证人”等等，均过分加重一房公司的举证责任。试问，谁能够在毫无防备的情况下保留着一两年前如此精细的证据？而本案最关键的证据，就是朱雅丽自愿向一房公司支付中介费，也收取了一房公司提供的收据且两年来未提出过任何异议，而一审法院却完全忽视该关键证据，而是单纯以“一房公司无法核实情况”为由径直支持朱雅丽的诉讼请求，明显有失公允。按照这样的逻辑，一审法院何不要求朱雅丽说明并举证证明为何自愿向一房公司支付涉案居间费用且时至今日才提起诉讼要求退还呢？（三）着重说明，本案诉讼是因丰汇公司无法交付物业，朱雅丽要求丰汇公司承担法律责任才提起的。也就是说倘若不是因为丰汇公司无法交付物业，朱雅丽根本不会提起本案诉讼，亦不会将一房公司作为原审丰汇公司。这也就证明了朱雅丽必然自始清楚涉案人民币43000元与合同约定的租金并非同一性质的款项，也清楚了解该笔款项的作用，否则也不可能直至要求丰汇公司承担无法交付物业的责任时才提起诉讼，朱雅丽的行为明显违反诚实信用原则。一审法院未查明案件事实，错误判决支持朱雅丽的诉求将极大冲击诚实信用体系，也极大打击了整个房地产居间行业。三、基于上述，一房公司与朱雅丽之间是居间关系。而本案是租赁合同纠纷，不得在本案中对居间关系一并作出处理。此外，一房公司仅是为朱雅丽推介了房源信息，朱雅丽在表明确有承租意向后，一房公司再根据朱雅丽的指示为朱雅丽提供居间服务，向丰汇公司争取承租优惠并据此收取居间费用，即最终是否承租涉案物业完全是朱雅丽单方的决定，一房公司不存在任何欺诈、隐瞒诱导等情形。一房公司基于与朱雅丽之间的居间关系提供居间服务，付出了大量的时间和人力成本，若基于丰汇公司违法出租的行为便要求作为中介方的一房公司退还居间服务费，将是以严重牺牲一房公司的合法权利为前提，过分保障朱雅丽，对一房公司而言极其不公。一审法院在判决过程中认为中介费用过高超出了市场规则，但实际上现在中介费是按照市场调节收取的，在与客户协商一致的情况下，是不设中介费上限的。如果说基于合同无效需要返还43000元中介费，朱雅丽对于合同的无效也是有责任的，因此这部分中介费的利息是应当免除的。综上所述，一房公司请求二审法院依法予以改判。朱雅丽二审答辩称：朱雅丽和一房公司之间没有订立任何合同，也没有任何的居间合意。朱雅丽只与丰汇公司签订合同并单方面对接，丰汇公司也从未向朱雅丽披露过一房公司，朱雅丽也没有与一房公司进行过任何的沟通，没有居间合意，更没有居间合同。朱雅丽一直是按照丰汇公司的指示向不同账户支付租赁款项的，包括丰汇公司、洪涛、一房公司的账户等，但丰汇公司从未披露该款项属于居间费用。在朱雅丽的认识中，该43000元与其他款项一样都属于租金。另外该43000元的收据备注为团购优惠款，也并不是居间服务费，丰汇公司与一房公司自始至终都无法提供任何证据证明其提供了居间服务，应当承担举证不能的后果。另外代理人在一审时也了解到，丰汇公司与一房公司之间存在招租咨询服务合同关系。一房公司收取这43000元实际上是基于该招租咨询服务合同，也就是说一房公司收取43000元这个权利是来源于丰汇公司的，与朱雅丽没有任何关系，朱雅丽对此也是不知情的。一审法院认定丰汇公司与一房公司利用双方的合作关系变相以团购优惠等名义收取额外的款项，与商品房销售过程中的假借团购优惠装修费套餐等名目变相在合同之外收取款项具有相同的性质，朱雅丽认为一审法院对该事实的认定是清楚正确的。丰汇公司二审答辩称该司对一房公司的上诉无异议。丰汇公司仅曾经通过丰汇公司公账和员工洪涛的账户，向朱雅丽收取相关的租金以及费用，并没有向朱雅丽做出其他任何指示，更没有要求朱雅丽向其他账户转钱。朱雅丽是完全民事行为能力人，其应当对自身的付款行为以及相关的收据，履行查证的义务，而不应当突破合同的相对性要求丰汇公司承担合同责任以外的法律责任。一房公司在朱雅丽的租赁房屋的过程中是起到居间作用的，客户都是由一房公司拉到现场的。朱雅丽于2020年7月17日向一审法院起诉请求：1.解除朱雅丽与丰汇公司于2018年9月11日签订的《使用权转让合同》和《补充协议》。2.丰汇公司一次性返还朱雅丽已支付的合同金额，共计人民币250752元。一房公司对其中的43000元承担连带清偿责任。3.丰汇公司向朱雅丽支付资金占用期间（自朱雅丽支付之日起至丰汇公司实际清偿之日止）的利息，总共暂记为人民币19108.1元【（1）以181500元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2018年9月12日起暂计至2020年7月14日，暂计为16069.05元；（2）以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年1月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为833.03元；（3）以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年3月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为743.18元；（4）以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年6月11日起暂计至2020年7月14日，暂计为607.64元；（5）以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月18日起暂计至2020年7月14日，暂计为409.75元；（6）以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为284.09元；（7）以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月15日起暂计至2020年7月14日，暂计为161.36元】。5.丰汇公司向朱雅丽支付自2019年9月1日至本合同解除之日的逾期交付房屋违约金，暂计为人民币8902.86元（以277000元为本金，按日利率万分之一计算，自2019年9月1日暂计至2020年7月14日）。6.本案的诉讼费、诉讼保全担保保险费、保全费由丰汇公司、一房公司共同承担。朱雅丽一审庭审当庭变更诉讼请求如下：1.解除朱雅丽与丰汇公司于2018年9月11日签订的《使用权转让合同》和《补充协议》。2.丰汇公司一次性返还朱雅丽已支付的合同金额，共计人民币250752元。3.丰汇公司向朱雅丽支付资金占用期间（自朱雅丽支付之日起至丰汇公司实际清偿之日止）的利息，总共暂记为人民币19108.1元【（1）以181500元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2018年9月12日起暂计至2020年7月14日，暂计为16069.05元；（2）以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年1月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为833.03元；（3）以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年3月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为743.18元；（4）以11542元为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，自2019年6月11日起暂计至2020年7月14日，暂计为607.64元；（5）以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月18日起暂计至2020年7月14日，暂计为409.75元；（6）以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月14日起暂计至2020年7月14日，暂计为284.09元；（7）以11542元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年3月15日起暂计至2020年7月14日，暂计为161.36元）。4.一房公司对返还其中的43000元以及资金占用期间的利息损失承担连带清偿责任。5.判令丰汇公司向朱雅丽支付自2019年9月1日至本合同解除之日的逾期交付房屋违约金，暂计为人民币8902.86元（以277000元为本金，按日利率万分之一计算，自2019年9月1日暂计至2020年7月14日）。6、丰汇公司向朱雅丽支付朱雅丽租用其他房子的额外费用（自2019年9月1日至涉案合同解除之日止，计算方式：2019年3月1日至2020年2月29日，每月2000元租金，2020年3月1日至今，每月500元租金。朱雅丽曾两次租房，租金计算到2020年10月12日为16000元）。7.本案的诉讼费、诉讼保全担保保险费、保全费由丰汇公司、一房公司共同承担。一审法院认定事实：2018年9月11日，朱雅丽（乙方、承租方）与丰汇公司签订一份《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》（以下简称涉案合同），约定甲方将位于广州市番禺区钟村街钟汉路13号“星光荟”大厦5层517号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积约27.07平方米，带装修交付，双方同意按套计算涉案房屋的租金。甲方最迟交付日期为2019年8月31日，租赁期限20年，自2019年9月1日至2039年8月31日。如乙方按照合同约定支付合同总金额277000元租金的，合同约定租赁期限期满后，甲方顺延租期至2043年8月31日给乙方免租金使用，乙方应按月支付物管费、水电费等费用。双方约定分期支付租金。合同签订当日支付50%，138500元；2019年9月11日前支付46166元，2020年9月11日前支付46166元，2021年9月11日前支付46168元。乙方每月应支付租金为1155元，乙方同意甲方从其已经支付的合同总价款中扣减。违约责任约定，乙方逾期交纳款项的，每逾期一天应按合同总价款的万分之一支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权解除合同，收回物业并不退还乙方已交纳的一切费用。乙方未按合同约定按时足额支付款项，经甲方书面催告后10各工作日仍未履行的，甲方有权解除合同并没收乙方已支付的一切款项。乙方违约导致合同解除或合同期限届满时，乙方未按甲方要求的期限搬离的，应按市场日租金标准3倍支付占用费。乙方无正当理由在合同届满前单方解除合同的，乙方已交纳所有款项不予退还。违约责任还规定大量的甲方可解除合同的条款。同时规定，甲方逾期交付物业的，按合同总金额277000元的万分之一每日向甲方支付违约金。免责条款中约定，因战争等不可抗力或政府相关部门要求物业停止营业的，双方均不视为违约，甲方延期交付的不承担违约责任。争议解决方式中约定，违约方应承担守约方为实现权利的费用，包括律师费、保全费等。涉案合同对其他事项也作了相关约定。同日，双方签订一份补充协议，确认乙方签订涉案合同并交纳合同总金额50%的次月，可享受甲方按每月每平方米30元补贴租金，并在每月15日汇入乙方指定账户。朱雅丽出示“汉溪·星光荟”宣传单张一份，显示的图片中有卧式的床铺、衣柜等物品，平面图有厨房、卧室、衣帽间、餐厅、客厅等标注。丰汇公司表示宣传单张无丰汇公司方的盖章确认，无法确认关联性，其之前制作的宣传单已经发出没有留底，无法比对，对于宣传单的内容，确认与之前所发布的宣传单内容一致。合同签订后次日，即2018年9月12日，朱雅丽向丰汇公司支付首期租金138500元，并按朱雅丽要求向一房公司支付团购优惠款43000元。丰汇公司、一房公司分别向朱雅丽出具收据。朱雅丽分期支付其他合同约定租金，具体如下：2019年1月7日11542元，2019年3月14日11542元，2019年6月11日11542元，2019年9月18日11542元，2019年12月14日11542元，2020年3月15日11542元，合计69252元。丰汇公司均出具相应的收据。朱雅丽共计丰汇公司支付租金207752元，向一房公司支付团购优惠款43000元。丰汇公司在2019年8月31日前未能向朱雅丽交付涉案房屋，截至一审庭审辩论结束，丰汇公司仍未能向朱雅丽交付涉案房屋。朱雅丽提起一审诉讼，并申请诉讼保全，支出担保费2000元、保全费1914元、受理费2741元。朱雅丽提供两份租赁合同及收据，拟证实其2019年3月1日至2020年2月29日支出租金每月2000元，自2020年3月1日起支出租金每月500元。丰汇公司主张向朱雅丽支付租金补贴18533.10元，具体为2018年10月至2019年8月期间，每月支付812.1元，2019年10月19日支付3200元，2019年12月27日支付3200元，2020年2月28日支付3200元。朱雅丽确认上述款项支付事实，但认为租金补贴不应抵扣丰汇公司应退回的租金。一房公司提交三份证据，证据1选房卡，证据2收款收据，证据3认租确认书，拟证实其为朱雅丽提供居间服务为朱雅丽争取了优惠。一房公司未能提供三份证据的原件，表示证据1、3为朱雅丽与丰汇公司之间的文书，其只是拍照，未能获取原件；证据2因时间原因无法找到原件，其中证据2显示的43000元收款人不清楚，但最终是到一房公司手上的。朱雅丽对三份证据均不予确认。丰汇公司对证据1选房卡不发表意见，主动提示证据3中招商代表的陆某可能为一房公司的中介人员，可体现一房公司提供居间服务的内容。丰汇公司抗辩涉案合同可能为无效合同，并表示涉案物业所在的星光荟大厦的各个房屋，均没有办理不动产权证书，土地由其向案外人广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社租赁而来，并自行建造涉案物业，没有向任何部门办理审批手续。就本案中涉案物业的具体情况，一审法院责令丰汇公司庭后核实以下情况并提交书面回复及资料：（1）与案外人广州市番禺区钟村街钟二村股份合作经济社或其他实际出租人就涉案房屋所使用土地签订租赁合同；（2）涉案房屋所使用土地的性质，是否为集体土地，是否为建设用地等；（3）核实并提交星光荟大厦建设至今向所有政府部门所取得的审批文书并作书面说明；（4）星光荟大厦共计多少套房对外出租；（5）截至开庭之日，星光荟大厦共计有多少套房对外签订与本案相同的使用权转让合同，或其他其他合同对外出租；（6）对外出租星光荟大厦的房屋，共计与几家中介公司合作，哪几家。就本案中在长期租赁合同签订同时朱雅丽交纳43000元团购优惠款及收取其他居间费用的情况，一审法院责令一房公司核实以下情况并提交书面回复及资料：（1）43000元如何收取，具体资金走向；（2）如一房公司提交的三份证据有电子版，向法庭提交，如为手机等拍摄，说明具体的拍摄时间、地点、拍摄人及在场人；（3）除本案外，就星光荟大厦对外出租过程中，共计成功居间与多少客户签订书面合同；（4）共计向多少客户收取居间费用或团购费用；（5）在星光荟大厦对外出租过程中，有无向丰汇公司收取居间费用。丰汇公司、一房公司至今未向一审法院就上述责令核实情况进行回复。以上事实有当事人提交证据及庭审笔录等为证。一审法院认为，双方就涉案房屋出租签订书面合同，详细约定租金支付即房屋交付、使用条件，为明确的房屋租赁合同纠纷，本案立案时的合同纠纷案由不够明确，现予以纠正。丰汇公司明确表示涉案房屋所涉及的星光荟大厦未取得建设工程规划许可证，未向任何部门办理审批手续，无不动产权证书，且截至庭审辩论结束，丰汇公司也未能提交上述审批材料或产权证书，涉案合同及补充协议应依法认定为无效。朱雅丽对合同效力存在错误认识，一审法院依法予以纠正。合同无效的，因合同取得的财产应予以返还。丰汇公司已收取朱雅丽租金207752元，该款应当予以返还。对于所谓团购优惠款43000元，为交纳首期租金138500元的同时支付，虽然刷卡后由一房公司出具收据，且备注为团购优惠，但该款与一房公司抗辩的居间费用的习惯做法明显不同，不但金额巨大，远远超出普通租赁收取半月房租作为居间费用的金额，且一房公司无法就款项的走向、提供居间服务证据的来源、向其他客户收取居间费用的情况等多个关键问题当庭回答，也拒绝庭后核实向一审法院书面回复。一审法院确认所谓的团购优惠款，实际上是丰汇公司、一房公司利用之间的合作关系，变相以团购优惠的名义收取部分额外租赁款项，与商品房销售过程中的假借团购优惠、装修费套餐等名义变相在合同之外收取款项的做法一致，均是变相损害租户合法权益的行为。丰汇公司、一房公司应连带对上述团购优惠款承担返还义务。涉案合同无效，朱雅丽拒绝继续履行合同，根本原因是丰汇公司无法按照约定向朱雅丽提供涉案房屋，丰汇公司在宣传单张中以可居住性为诱饵骗取朱雅丽签订涉案合同，在诉讼中又积极主张合同因无报建等因素属无效合同，妄图利用主张合同无效免除自身责任，丰汇公司不仅存在过错，应就朱雅丽损失承担赔偿责任，更是存在合同签订及履行中的不诚信行为，以及诉讼中的不诚信行为。一审法院责令丰汇公司就其抗辩合同无效的土地租赁及建设情况、星光荟大厦对外出租情况进行说明，丰汇公司拒不回应一审法院询问，存在敷衍法庭故意回避相关事实的不诚信诉讼行为。一审法院对丰汇公司的上述各种不诚信行为予以谴责及训诫。丰汇公司收取朱雅丽资金，导致朱雅丽资金被占用的利息损失，朱雅丽主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息，并按照实际资金被占用时间区别不同计算基数，合理有据，一审法院依法予以支持，因基础利率的变化，自2019年8月20日起应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。丰汇公司按照合同约定向朱雅丽返还租赁补贴共计18533.1元，涉案合同无效，朱雅丽应向丰汇公司返还上述款项，丰汇公司抗辩就上述款项扣减应返还租金，一审法院对其抗辩意见予以采纳。扣减后，丰汇公司应向朱雅丽返还租金232218.9元，并应按照实际资金占用时间支付利息。一房公司为谋取不当利益，与丰汇公司共同收取朱雅丽所谓团购款43000元，应在返还该款的基础上，按上述标准支付资金占用期间的利息。丰汇公司、一房公司应支付的资金占用利息及计算起止时间，详见附件《资金占用利息支付计算表》。朱雅丽主张自2019年9月1日计算逾期交房违约金，及计算其额外租房损失，至合同解除之日。一审法院认为，丰汇公司逾期未能向朱雅丽交付房屋，确实导致朱雅丽根据其签订涉案合同时的居住目的落空而额外支出租房损失，但不论租房损失还是其他损失赔偿，均不应超过丰汇公司签订合同时所能遇见的损失范围。涉案合同中约定月租金为1155元，一审法院确认朱雅丽可主张丰汇公司按照上述标准支付自2019年9月1日至一审法院判决生效之日的损失，对朱雅丽主张额外租房或其他违约损失超出上述标准的部分，一审法院依法予以驳回。涉案合同无效，但合同中约定的争议解决方式仍对双方具有约束力。朱雅丽因本案诉讼维权支出的担保费、保全费、受理费应由丰汇公司承担。一房公司仅收取朱雅丽43000元款项，未就上述追讨费用负担进行约定，无需承担担保费、保全费，应就受理费按比例承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告朱雅丽与被告广州丰汇物业管理有限公司于2018年9月11日签订的《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》及《补充协议》无效。二、被告广州丰汇物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱雅丽返还租金232218.9元并支付资金占用期间的利息（利息计算详见《资金占用利息支付计算表》）。三、被告广州市一房网络科技有限公司就上述第二判项被告广州丰汇物业管理有限公司应返还的43000元及资金占用期间的利息（以43000元为基数，自2018年9月12日至2019年9月19日，以中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年9月20日至款项清偿之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）承担连带清偿责任。四、被告广州丰汇物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内按每月1155元标准向原告朱雅丽支付自2019年9月1日至本判决生效之日的租房额外损失及其他损失。五、被告广州丰汇物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱雅丽支付诉讼保全担保费2000元。六、驳回原告朱雅丽的其他诉讼请求。一审案件受理费2741元、保全费1914元，由原告承担344元；被告广州丰汇物业管理有限公司承担4311元，被告广州市一房网络科技有限公司连带承担631元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、朱雅丽支付的43000元性质是什么，丰汇公司是否应承担返还该款项及利息的义务及一房公司是否应对返还前述43000元及利息承担连带责任？二、丰汇公司是否应赔偿朱雅丽的租金损失？对此，本院分析如下：关于焦点一、丰汇公司二审自认该司建设涉案房屋所在的星光荟大厦未取得建设工程规划许可证，未向任何部门办理审批手续，至今无法向朱雅丽交付房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审认定丰汇公司与朱雅丽签订的《使用权转让合同》和《补充协议》无效无误，本院予以认可。根据合同无效后续处理原则，双方负有相互返还之责任。因丰汇公司尚未交付房屋给朱雅丽，朱雅丽无返还房屋义务，但朱雅丽应返还丰汇公司给予的租赁补贴。丰汇公司从朱雅丽处已获取的财产应返还朱雅丽。本案朱雅丽除向丰汇公司支付租金207752元外，还支付了一笔43000元，该笔款项是朱雅丽在交纳首期租金138500元的同时刷卡支付的，由一房公司向朱雅丽出具收据，备注为团购优惠。现丰汇公司与一房公司上诉均称该43000元为中介服务费，但，一房公司向朱雅丽收取该费用时并未与朱雅丽签订书面中介服务协议，亦未签署收费确认书，朱雅丽并不确认该43000元为中介服务费，一房公司收取该费用缺乏合同依据。况且，在收费名目上，团购优惠款与中介服务费的概念与外延均不相符，本院难以采信。为此，一审法院认定该所谓的团购优惠款，实际上是丰汇公司、一房公司利用之间的合作关系，变相以团购优惠的名义收取部分额外租赁款项，与商品房销售过程中的假借团购优惠、装修费套餐等名义变相在合同之外收取款项的做法一致，均是变相损害租户合法权益的行为，丰汇公司、一房公司应连带对上述团购优惠款承担返还义务并无不当，本院予以认可和维持。对丰汇公司上诉主张该司对该笔43000元及利息不应承担返还义务及一房公司主张该司基于居间促成租赁双方签署合同，亦无需连带承担返还该款项及利息义务，本院均不采纳。关于焦点二、根据朱雅丽一审所述，由于丰汇公司逾期未能向朱雅丽交付房屋，其另行租赁房屋而额外支出了租金，但有关朱雅丽遭受的损失均不应超过朱雅丽在签订合同时所能预见的损失范围，而如上所述，根据合同无效后续处理原则，对朱雅丽已付的款项及利息，法院均判处丰汇公司返还朱雅丽，该司应支付利息部分已足以弥补本案朱雅丽的损失。一审法院判处丰汇公司向朱雅丽支付自2019年9月1日至一审法院判决生效之日的租金损失欠妥，本院予以纠正。综上所述，丰汇公司上诉请求部分成立，应予支持，其余不成立，应予驳回。一房公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日实施）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初11816号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初11816号民事判决第四、六项；三、驳回朱雅丽的其他诉讼请求。一审案件受理费2741元，保全费1914元，由朱雅丽负担561.6元；由广州丰汇物业管理有限公司负担4093.4元，由广州市一房网络科技有限公司连带负担631元；二审案件受理费2270元，由广州丰汇物业管理有限公司负担1177.4元，由广州市一房网络科技有限公司负担875元，由朱雅丽负担217.6元。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年六月二十一日书记员  吴浩正徐毅敏