山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终7887号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司。 法定代表人：乔伟利，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李振学，男。 被上诉人（原审原告）：耿文静，女。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：方太亭，山东雅博律师事务所律师。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人李振学、耿文静商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初4206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李振学、耿文静的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由李振学、耿文静负担。事实和理由：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知李振学、耿文静到中能公司核对办证资料，一直在积极协助李振学、耿文静办理涉案房屋的过户手续，现因李振学、耿文静拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理。中能公司未怠于履行协助李振学、耿文静办理过户登记手续，一审认定事实错误，导致判决错误。中能公司于2019年12月30日开始直至2020年8月23日期间，通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知李振学、耿文静携带相关办证资料到中能公司沟通办证事宜，在相关材料经受理、核对、理清、补退相关款项后即可办理房产证。但是因李振学、耿文静迟迟不与中能公司联系沟通，更没有向中能公司出示相关办证资料与中能公司确认实测房屋面积、核算面积差价、核实办证资料。中能公司在没有核实上述信息、无法取得并核实上述资料的情况下，根本无法单方面协助李振学、耿文静办理房屋产权证书，未办理房屋产权证书的原因系李振学、耿文静造成的。二、李振学、耿文静未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款265631元，未履行完毕《商品房预售合同》（以下简称预售合同）项下的付款义务。双方在认购书及预售合同第六条明确约定，李振学、耿文静应将房款支付到中能公司名下约定账户中，但是经中能公司核对，并未收到李振学、耿文静银行转账方式支付的房款，李振学、耿文静尚欠付涉案房屋首付款。因李振学、耿文静未履行预售合同项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求中能公司协助办证。李振学、耿文静需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，一审仅以购房收据认定李振学、耿文静已按合同约定支付全部房款是错误的。三、李振学、耿文静未按合同约定向中能公司支付逾期付款（贷款）违约金12388元，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》附件一李振学、耿文静应于2017年5月31日将剩余房款760000元汇至中能公司账户，而上述款项实际到账日期为2017年11月10日，逾期163日。根据《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，李振学、耿文静应支付中能公司逾期付款违约金12388元，但李振学、耿文静至今未支付。李振学、耿文静贷款逾期，影响了公司正常资金周转，给公司造成不可挽回的损失。但李振学、耿文静却拒绝支付其逾期付款的违约金及赔偿，反而向公司索要违约金，意图通过诉讼方式达到不支付给公司违约金的目的。根据《商品房预售合同》补充条款第十条第9款约定“因国家商业贷款或公积金贷款政策文化而导致乙方的贷款无法正常办理的，该风险由乙方自行承担。甲方仅在上述业务办理过程中对乙方提供辅助，乙方不得因政策变更或贷款部门办理进度原因而追究甲方的任何责任，也不得因此影响购房款的及时支付。”对于贷款，应该由乙方自行办理，甲方协助之规定，贷款逾期可能有多方面原因，首先应由李振学、耿文静提供资料证明购房人不存在拖延办理情况，即使是因为政策原因或银行办理进度原因，李振学、耿文静也不得因此影响房款及时支付。因此李振学、耿文静应该向中能公司支付逾期付款违约金。根据《商品房预售合同》补充条款第十条6约定“乙方应在甲方向其提供办理产权登记所需的资料前，与甲方结清应付给甲方的所有款项。乙方若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，甲方有权依据乙方迟延时间，相应顺延本合同第十四条约定的甲方向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。若乙方未能与甲方结清款项的，或乙方拒绝申请办理他项权证的，甲方有权拒绝将办理权证的资料提供给乙方，其后果由乙方承担。”李振学、耿文静应在中能公司向其提供办理产权登记所需的资料前，与中能公司结清应付给中能公司的所有款项。现李振学、耿文静拒绝返还中能公司多付的逾期交房违约金，其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。同时，李振学、耿文静也应该按照中能公司通知内容携带办证材料去中能公司核对材料，现李振学、耿文静未携带材料以供中能公司核对，中能公司无法单方面协助李振学、耿文静办证。综上所述，一审判决中能公司协助李振学、耿文静办理案涉房屋的房产证办理等相关过户登记手续认定事实不清、证据不足，导致错误判决。请求改判支持中能公司的上诉请求。 李振学、耿文静书面辩称，一、中能公司要求额外提交材料不合理，李振学、耿文静已经接受涉案房屋，未能办理产权手续的责任在中能公司。签订合同时，李振学、耿文静已经提供了身份证、户口簿等相关资料；在支付购房款时李振学、耿文静已经做了完整记录，并且向中能公司出示了相关单据；房屋实测面积系中能公司委托有资质的第三方测量并掌握数据，李振学、耿文静不掌握。中能公司作为专业房地产开发公司，要求李振学、耿文静提供上述资料不合理，将提交资料作为办理产权手续的前置条件，不合理不合法，有违诚信原则。2016年底，中能公司在未验收合格的情况下，违法交房，但李振学、耿文静仍接收了涉案房屋，不存在拒绝接收的情形。二、李振学、耿文静已经按约足额支付了首付款。实际履行合同时中能公司要求的付款方式灵活多样，刷卡、付现等方式均可，并且其已经出具了相应的收款凭证。中能公司在《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》中，明确认可购房款已付清，其再主张未付清房款与事实不符。三、李振学、耿文静无需支付逾期付款（贷款）违约金，并且违约金争议不应作为办理产权手续的前置条件。合同约定以按揭贷款方式支付部分购房款，由贷款机构直接将按揭贷款支付给中能公司符合合同约定。但贷款发放时间由贷款机构确定，李振学、耿文静没有能力控制，中能公司以单方拟定的格式条款强加义务给李振学、耿文静，有违公平原则。而且，该格式条款并未按照合同法规定加黑加粗，也未向李振学、耿文静解释说明，故不应发生法律效力。 李振学、耿文静向一审法院提出诉讼请求：1.判令中能公司协助李振学、耿文静办理位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx户房屋的房产证等相关过户登记手续；2.诉讼费用由中能公司承担。 一审法院认定事实：2017年2月17日，李振学、耿文静与中能公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201700039921），主要约定：李振学、耿文静购买中能公司开发的位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx层xx户房屋（以下称涉案房屋），暂测建筑面积123.57平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为8300元，总房价款暂定为1025631元；其中第十四条约定在中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。 2017年7月7日，李振学、耿文静支付中能公司首付款网签差额23849元，并且李振学、耿文静已向中能公司支付足额购房款1025631元，中能公司分别于2017年4月15日、2018年11月14日为李振学、耿文静出具房款发票。 中能公司已将涉案房屋交付给李振学、耿文静使用。中能公司已取得《房屋权属证明》，并于2019年12月25日具备为李振学、耿文静办理涉案房屋产权证的条件。2020年8月，中能公司向李振学、耿文静发出《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明办理产权手续时间自2020年1月3日开始，由于受疫情等原因影响，致使部分业主产权手续还未成功办理，为此通知李振学、耿文静于2020年11月21日前预约办理房屋产权手续，该通知还载明李振学、耿文静实际交齐房款日期为2017年11月10日，要求李振学、耿文静支付逾期付款违约金12388元。 一审法院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为中能公司应否协助李振学、耿文静办理涉案房屋不动产权证。李振学、耿文静与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，且应遵循诚实信用原则。李振学、耿文静已按合同约定支付了全部房款，涉案房屋已经交付使用，现中能公司已经取得《房屋权属证明》，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故中能公司应按合同约定协助李振学、耿文静办理涉案房屋的不动产权证。中能公司关于李振学、耿文静未付清首付款及应支付贷款逾期放款违约金的抗辩意见，一审法院认为，李振学、耿文静已经按照合同约定支付足额购房款，李振学、耿文静未付清首付款与事实不符，且违约金争议不能影响中能公司履行协助李振学、耿文静办证的合同义务，也不能成为中能公司拒绝协助李振学、耿文静办证的合法理由。综上，一审法院对中能公司的上述抗辩意见均不予采纳，中能公司应遵循诚实信用原则行使权利，履行义务，李振学、耿文静的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，一审判决：青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效后十日内协助李振学、耿文静办理青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证。案件受理费（已减半收取）50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，李振学、耿文静与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，依照合同约定中能公司应当协助李振学、耿文静办理涉案房屋的产权登记手续，中能公司以李振学、耿文静拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助其办理不动产权属登记的理由显然不能成立，本院不予采纳。本案中，中能公司已向李振学、耿文静出具了购房款发票，中能公司亦实际将房屋交付给李振学、耿文静。中能公司现主张李振学、耿文静尚欠购房款265631元，但其未能对该项主张提供证据予以证明，且其对已向李振学、耿文静开具全额购房发票和交付房屋无法做出合理解释。中能公司以此为由主张不应协助李振学、耿文静办理不动产权属登记手续，本院不予采信。中能公司系自愿向李振学、耿文静支付逾期交房违约金，即便如中能公司所述其存在多支付逾期交房违约金和李振学、耿文静应当支付逾期贷款违约金的情形，上述两项违约金应否予以返还和支付与本案中能公司履行协助办证的合同义务系两个不同的法律关系，中能公司以此为由拒不履行协助办理产权登记的义务，于法无据，本院对此不予支持。 综上所述，上诉人中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 喆 审 判 员  齐 新 审 判 员  甘玉军 二〇二一年六月二十九日 法官助理  于遨洋 书 记 员  贾 立