上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初41810号原告：刘岩，男，1989年3月7日出生，汉族，住安徽省滁州市。委托诉讼代理人：胡伟，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：方芳，上海百悦律师事务所律师。被告：上海周昌投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵承霞，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲，女。原告刘岩与被告上海周昌投资管理有限公司(以下至判决主文前简称“周昌公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序。2020年8月11日、2021年1月20日，本院公开开庭进行审理。原告刘岩及其委托诉讼代理人胡伟、方芳(仅第二次)、前委托诉讼代理人高少艾(仅第一次)，被告周昌公司的委托诉讼代理人周艺菲两次均到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，后未能达成一致方案。本案现已审理终结。原告刘岩向本院提出(变更后)诉讼请求：1.解除其与被告就本区康桥壹号街1657弄12#-2F、15#-2F、16#-2F、17#-2F、18#-2F(上述房屋面积为282.65平方米，以下简称系争房屋A)签订的租赁合同；2.被告就系争房屋A返还款项，具体包括押金77,375元、2019年9月1日至2020年3月26日期间的租金180,542.67元、2019年9月1日至2020年8月31日期间综合管理费33,918元、租金15万元；3.被告就系争房屋A赔偿损失，具体包括装修费441,272.66元、品牌加盟损失费292,484.29元、人工工资补偿金117,823.25元；4.解除其与被告就系争房屋A相邻的公共区域(面积为282.65平方米，以下简称系争场地B)签订的租赁合同；5.被告就系争场地B返还款项，具体包括押金28,059元、2019年9月1日至2020年3月26日期间的租金65,471.90元、2019年9月1日至2020年8月31日期间综合管理费24,600元；6.被告就系争场地B赔偿损失，具体包括装修费319,218.52元、品牌加盟损失费211,584.38元、工资补偿金85,233.835元；7.解除其与被告就本区康桥壹号街1657弄19#-2F(面积为115.88平方米，以下简称系争房屋C)成立的租赁合同关系；8.被告就系争房屋C返还租金175,708元；9.被告就系争房屋C赔偿损失，具体包括装修费178,386.82元、品牌加盟损失费118,238.33元、人工工资补偿金47,630.7元。事实和理由：原告拟设立上海民德培训学校有限公司，从事“优贝乐”早教培训机构。2018年7月中旬，原告为承租办学场所与被告进行磋商，告知被告其承租的房屋要求房屋产权证书、租赁合同等材料齐备，否则无法通过教育局审批而设立教学机构，被告向其表示可以提供有产证的房屋，并可以签订租赁合同。2018年7月23日，其与被告签订意向协议书，约定其向被告承租系争房屋A、B，租赁面积为605.43平方米。当日，其向被告支某20万元定金。2018年7月28日，其与被告签订定金合同，约定定金为20万元。之后，被告向其披露租赁房屋由三部分构成，房屋A系六个小业主所有，场地B为二楼公共区域，房屋C为上海永乐街投资有限公司(以下简称永乐街公司)所有。2018年8月12日，被告向其交付系争三房屋，其进场后对三房屋进行装修。2018年8月18日，其与被告就房屋A、场地B签订租赁合同。被告称房屋C需永乐街公司股东同意后才能盖章，双方虽已就租金、免租期达成一致约定，但一直未能签订书面租赁合同。2018年11月26日，其向本区教育局申办教育培训机构资质。2019年6月5日，教育局工作人员告知其未持有租赁房屋的产权证明。2019年8月初，教育局工作人员至租赁房屋处实地勘察。2020年2月底，教育局向其发文，称其申报的办学面积与实际面积不符，故不同意其办学申请。2020年3月17日，被告向其发函解除系争房屋A、B的租赁合同，其于次日回函表示同意解除合同，双方于2020年3月26日办理房屋A、B的交接手续。其认为，意向协议书和定金合同为系争三房屋的租赁合同本约，被告应将系争三房屋作为一个整体出租，但被告后仅与其签订系争房屋A、场地B的租赁合同，致使其合同目的无法实现，故要求被告承担赔偿责任。审理中，本院要求其明确意向协议书、定金合同与后续两份租赁合同的性质及上述各合同之间的关系。原告变更其请求权基础，称意向协议书与定金合同为其与被告成立的预约，目的在于约束双方就面积为605.43平方米的房屋签订租赁合同。后其与被告就房屋A、场地B签订书面合同，就房屋C口头协商一致，且被告已向其交付房屋C，故双方之间就房屋A、B、C的租赁合同关系均成立。被告虽向其提供房屋A的产权证书，但未能提供房屋C的书面租赁合同、房屋产证及场地B的产权证书，致使其无法通过办学审批，其合同目的已无法实现，故要求解除三房屋的租赁合同关系。合同解除后，被告应返还租金并赔偿损失。关于返还租金金额，其已支某2018年11月1日至2020年3月26日期间房屋A、B的租金438,460.77元、159,003.20元，因其于2019年8月31日后未再使用房屋，故要求返还2019年9月1日之后的租金；就房屋C，其已按被告要求向永乐街工作人员支某28万元，因其于2018年10月1日至2019年8月31日期间使用该房屋，应付租金为104,292元，剩余部分175,708元应予返还。关于返还综合管理费金额，其已支某2018年9月1日至2020年8月31日期间系争房屋A、B的综合管理费67,836元、49,200元，因其于2019年8月31日起未再使用，故要求返还2019年9月1日之后的综合管理费33,918元、24,600元。被告周昌公司辩称，意向金协议书为预约，其后与原告就房屋A、场地B签订租赁合同，故意向金协议书因合同目的实现而终止。系争房屋A系小业主所有，系争场地B为系争房屋A的共有部分，经小业主授权，其有权对外出租。系争房屋C系永乐街公司所有，其并无经营管理权，故从未向原告承诺出租该房屋，也未曾向原告交付该房屋或从原告处收取过租金，不认可与原告就房屋C成立租赁合同关系；原告向案外人支某的28万元钱款与其无关。其已向原告提供系争房屋A的产权证书，原告在签约时即知晓系争场地B为公共区域，租赁合同中明确约定其无需提供场地B的产证，其在两房屋租赁合同的履约过程中不存在违约行为。关于系争房屋A、B的租赁合同，原告已付清2020年1月31日之前的租金和其他费用，应当于2020年1月15日支某2020年2月1日至2020年4月20日期间的租金，但原告逾期三十天未能足额支某，故其于2020年3月17日向原告发函解除合同。因原告使用房屋至2020年3月26日，仍欠付部分租金，故不同意返还租金、综合管理费的诉请。合同因原告违约而解除，其按约有权没收押金，故不同意返还押金的诉请。原告支某的定金20万元后摊销到租赁合同的租金及综合管理费，已无需返还。至于创收费15万元，其性质并非租金，而是推广费，故不同意返还。原告在租赁合同签订之前进场装修，自身未对教学许可的申办条件予以充分了解，由此造成租赁合同无法履行，其应当自行承担损失，故不同意赔偿损失的相关诉请。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据在卷的证据材料及庭审笔录，本院查明案件无争议事实如下：一、合同签订的相关情况2018年7月23日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订意向协议书，载明：承租方经营范围“早教培训”，品牌为“优贝乐”，租赁区域为房屋A的门牌号码，另有手写字迹为房屋C的门牌号码，预测租赁面积为605.43平方米；租金为3元/平方米，租赁年限为5年；意向金20万元，缴纳定金协议的定金时，抵扣同等金额定金；签订定金协议后，本协议书自动终止并由甲方收回；未尽事宜或与定金协议不一致的，以定金协议为准。原告称手写字迹由被告员工梁乐意添加，被告称不清楚由谁添加手写字迹。2018年7月27日，被告员工梁乐意通过微信向原告发送系争房屋所在楼层的平面图，显示场地B位于楼层中间区域，场地B的一侧为房屋A中的15#、17#房屋及相邻的房屋C，场地B的另一侧为房屋A中的剩余房屋。2021年7月28日，原告(承租方)与案外人孙某签订定金合同，定金合同抬头记载出租方为被告，落款处由孙某签字署名。合同载明租赁区域为系争房屋A、C及楼梯口处一楼范围，租赁面积为605.43平方米，租金为55245元/月，租期为5年；租赁合同签订后，本合同自动终止；本合同与租赁合同不一致之处，以租赁合同为准。2018年8月18日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)就房屋A签订租赁合同(以下简称租赁合同一)。载明房屋A的面积为282.65平方米；甲方作为该房屋权利人的受托方，可对外出租运营；乙方承诺房屋用于优贝乐早教培训；乙方按约缴纳租金和押金后，甲方于2018年9月1日前交付房屋，具体见双方签署的交付确认书；乙方声明在签约前已现场视察过该房产，对该房产及其附属设施充分了解；租期为2018年9月1日至2023年8月31日止；免租期为2018年9月1日(具体以房屋交付为准)起至2018年10月31日止；免租期内仍需缴纳综合管理费等；2018年9月1日至2020年8月31日期间，日租金为3元/平方米，年租金为309,502元；签约当日支某2018年11月1日至2019年1月31日租金77,375.43元，此后每三个月提前15日支某，先付后用；即第2期2019年2月1日至同年4月30日租金应于2019年1月17日支某，以此类推；乙方逾期支某租金，按日租金的100%支某违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同，并收取违约金；乙方支某押金77,375元，甲方有权从押金中直接扣减乙方应付未付费用，包括但不限于租金、综合管理费、违约金等；乙方如需对该房产进行分割、装修等，应事先获得甲方和物业公司等的批准、备案；乙方在本合同生效后60日内，向政府部门取得为对外营业而必须的执照或许可证等，确保租赁期内对外营业；合同终止，甲方有权收回房屋，甲方对乙方的装修投资及添附物品不予补偿；乙方逾期支某租金、押金等超过30日，甲方有权解除合同，押金不予退还，乙方还应向甲方支某当年两个月租金的违约金；本合同签订前，甲方向乙方的任何展示、介绍和广告宣传等均为要约邀请，仅供乙方参考，若该等要约邀请与本合同冲突的，应以本合同为准。双方就租赁合同一另签订补充协议(以下简称补充协议一)，约定：乙方支某年综合管理费33,918元(10元/平方米/月，房屋面积282.65平方米)，一年一付，于每个综合管理费计费周期前15日支某，逾期支某超过30日，甲方有权解除租赁合同及本协议；乙方支某推广费51,584元(只限首年支某)。同日，双方签订房屋A的交付确认书。2018年8月18日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)另就场地B签订租赁合同(以下简称租赁合同二)，就租期、免租期、付款周期、违约责任、解除合同的条件等约定与租赁合同一相同。另载明：本合同生效前，甲方已向乙方告知该房产为公共区域无产权证，甲方不因该房产无证而承担违约责任；2018年9月1日至2020年8月31日期间的日服务费为1.5元/平方米，年服务费为112,237.5元；签约之日乙方支某押金28,059元。同日，双方就该租赁合同二签订补充协议(以下简称补充协议二)，约定年综合管理费24,600元(10元/平方米/日，面积205平方米)，付款周期、解约条件的约定与补充协议一相同。审理中，双方当事人确认双方之间另就系争房屋所在楼房的一楼约30平方米房屋之间也存在租赁合同关系。二、关于合同履行及合同解除的联系往来关于房屋交付的日期，原告称被告于2018年8月12日向其交付系争三房屋，被告称其于2018年8月18日交付房屋A和场地B。2020年3月17日，被告向原告发送解约函，称：你方逾期缴纳租赁合同一、二(房屋面积为517.65平方米)的租金超过58日，故于2020年3月17日起解除租赁合同一、二。原告于同日收到解约函。2020年3月18日，原告向被告发送回函，称我方同意解除包括系争三房屋在内的租赁合同；2020年1月22日收到本区教育局不同意设立上海民德培训学校有限公司的批复，基于贵司不能提供租赁合同和房屋产证导致无法申办办学许可证，造成合同目的不能实现。2020年3月26日，双方办理房屋返还的交接手续。被告员工梁乐意向原告出具收条：今日收到康桥路1657弄12-18弄2楼房钥匙、房屋已交付。审理中，原告陈述其于2019年3月至2020年1月期间试运营，后因疫情原因停止营业；其于2019年2月至3月期间向本区教育局申请办学许可证，其初始申请的办学面积为280多平方米，本区教育局于2019年6月要求其整改3个月，于2019年8月至系争房屋处，称原告实际办学面积为605平方米，而原告未能提供相应的产权证书，故不同意通过其办学许可。三、关于原告的付款情况2018年7月29日，原告向被告支某定金20万元，被告称该20万元已转为房屋A的运营推广费的一部分即11,331.57元、押金77,375元、2018年9月1日至2019年8月31日期间的综合管理费33,918元及2018年11月1日至2019年1月31日期间的租金77,375.43元，原告对此无异议。2018年8月18日，原告向被告支某创收费15万元。原告于2019年10月30日之前已付清房屋A的运营推广费、2019年2月1日至2020年1月31日期间的租金、2018年9月1日至2020年8月31日期间的综合管理费(33,918×2=67,836)；并付清场地B的2018年11月1日至2020年1月31日期间的租金、2018年9月1日至2020年8月31日期间的综合管理费(24,600×2=49,200)、押金28,059元。2020年1月19日，原告向被告支某租金8万元，其在审理中陈述其中7.44万元为房屋A和场地B于2020年2月1日至同年4月30日期间的租金之和，被告认为8万元中的28,059.38元、42,940.62元分别为房屋A和场地B于2020年2月1日至同年4月30日期间的租金。就有争议事实，本院按当事人的证明目的分述如下：原告为证明其按被告指示向案外人江某转账支某房屋C的租金28万元，提交其与案外人孙某的微信聊天记录。聊天记录显示孙某于2018年8月11日与原告联系，称“我传达一下永乐街，截图发给你”，截图为江某与孙某的聊天记录，截图中江某称“让他进场之前把钱转过来好吧，我发一个账号给你”、“上海农商银行江某”。被告对其真实性不认可，认为聊天内容显示案外人要求原告转账，原告对此知情。本院认为，该组证据显示孙某向原告作出其转达永乐街公司而非被告公司的付款指示。原告为证明其催促被告与其就系争房屋C签订租赁合同，提交其与被告员工梁乐意及其与孙某的微信聊天记录。原告与梁乐意的聊天记录显示梁乐意于2018年8月14日向其发送系争房屋C租赁合同的未签名版本，合同上载明出租人为永乐街公司。原告与孙某的聊天记录显示原告于2018年8月11日问孙某“我明天先拆二层内部的东西，明天八点工人进场”，孙某称“今天我跟永乐街股东沟通一下”，原告问“那你的意思下个星期永乐街的签不了？你们的可以？那下周一先去把你们的签掉”，孙某回复“永乐街下周也可以签的，就是合同要发到国外股东签字然后再盖章”，原告称“好的，可以，那下周周几过去签”；2018年9月2日，原告称“永乐街没有签字盖章，合同也没生效，所以还是要帮我催促他们盖章签字”。本院认为，该组证据可以证明原告要求孙某促成其与永乐街公司就系争房屋C签订租赁合同而未果。原告为证明被告承诺履行通过办学许可的合同义务，提交其与孙某签订的补充协议(以下简称补充协议三)，抬头的甲方为被告，载明甲方提供申办办学许可证材料，包括合同、产调、房产证复印件等，本协议为租赁合同一、二的组成部分。被告对其真实性不认可。本院认为，该合同未由被告加盖公章，在原告未提交证据证明孙某取得被告相应授权的情况下，无法认定孙某与其签订的协议对被告发生效力，且该合同也仅显示由甲方提供办学材料，而未约定由被告负责原告的办学许可，故对其证据效力及证明力均不予确认。原告为证明其无法办理教育培训资质系因未取得场地B及房屋C的产权证书，提交其与案外人“杨老师”的微信聊天记录及教育局于2020年1月20日向原告及温婕妤出具的《关于不同意设立上海民德培训学校有限公司的批复》。聊天记录显示杨老师于2019年6月5日称：上海民德培训学校有限公司存在若干项问题，其中包括“未见上海虢明教育科技有限公司持有设施设备的产权证明”及办学内容与办学实际不符、办学内容有误、管理制度中部分内容与办学实际不符等内容。因原告无法说明聊天对象身份，故对其真实性难以确认。批复显示，你方仍存在管理制度、章程、联合办学协议等不符合要求、党建材料不全、申报的办学面积与实际办学面积不符且未有安全保障措施等问题，故不同意该机构设立申请。本院认为，从批复的文字表述来看难以确定原告申报办学面积和实际办学面积为何，也无法认定与系争房屋之间存在何种关系；且批复显示原告未能取得办学资质的原因有若干项，其中“申报的办学面积与实际办学面积不符”仅为其中之一，故对其证明力难予确认。被告为证明原告与永乐街公司就系争房屋C签订租赁合同，提交由租赁合同一份，合同抬头出租方为永乐街公司，承租方为乙方，合同落款乙方处显示有原告签名。原告对其真实性认可，但称其签订合同时未注意出租人为何人，且落款未有永乐街公司盖章，故不能证明其与永乐街公司之间合同关系成立。本院认为，该合同尚未由永乐街公司盖章，无法认定原告与永乐街公司之间的租赁合同关系成立。本院认为，双方当事人就系争房屋A和场地B成立租赁合同关系及合同解除并无异议。本案的争议在于：双方之间就系争房屋C的租赁合同关系是否成立？房屋A和场地B的租赁合同解除应归责于何方？一、双方之间就系争房屋C的租赁合同关系是否成立双方之间就系争房屋C未曾签订书面合同，原告若要证明双方之间通过实际履行而成立合同关系，应提交证据证明被告已向其交付房屋C，其向被告支某相应租金，且被告予以接受的事实。一则，被告否认其在向原告交付房屋A和场地B的同时一并向原告交付房屋C，原告虽称其已曾实际占有使用房屋C，但未提交证据说明其通过何人以何种方式取得对房屋C的占有，仅凭房屋C与房屋A及场地B相邻，而被告对房屋A及场地B具有经营管理权的事实不足以推定原告系因被告向其交付房屋C而取得对房屋C的占有这一结论。二则，结合原告与孙某的微信聊天记录及仅由原告一方盖章而出租人处永乐街公司尚未盖章的租赁合同来看，原告向案外人江某支某的28万元并非出于向被告支某房屋C租金的目的，被告称原告欲与永乐街公司订立租赁合同的说法更为合理。基于对原告提交证据的相应认定，无法推定原告向案外人江某的28万元的付款可以视为被告接受原告的付款。综上，原告未能提供有效证据证明其与被告之间就房屋C租赁合同关系成立的要件事实成立。二、房屋A和场地B的租赁合同解除应归责于何方原告称被告未向其提供房屋C的产权证书及书面租赁合同、场地B的产权证书，致使其无法通过办学许可，合同目的无法实现，故要求解除合同。如上所述，双方之间就房屋C的租赁合同关系未成立，被告并无提供房屋C产权证书和书面租赁合同的义务。而就场地B，租赁合同二载明该场地系公共区域，被告并无提供产权证书的合同义务。故，原告解除合同的理由不能成立。进而关于被告是否能以原告欠付租金超过30天为由解除合同的问题。经查，双方对于原告已付清2020年1月31日之前的租金及其他费用并无争议，争议在于原告是否按约如期足额支某2020年2月1日至同年4月30日期间的租金。按照租赁合同一、二的约定，原告应于2020年1月17日之前支某房屋A和场地B的季度租金共计105,434.43元。现原告于2020年1月19日向被告支某租金8万元，其确认其中的7.44万元为房屋A及场地B上述期间内的租金之和，故其尚欠付租金31,034.43元，其行为已构成不完全履行。且直至被告发送解除通知之日2020年3月17日之前原告也未能补足其欠付租金，逾期支某超过30日，故已符合合同约定被告可解除合同的情形。被告按约享有合同解除权，因原告于同日收到被告发送的解约通知，租赁合同一、二因此于该日解除，本院予以确认。在对上述争议焦点的认定基础上，本院对原告的诉请分述如下：关于解除房屋C租赁合同及返还租金、赔偿相应损失的诉请。因本院无法认定原告与被告就房屋C的租赁合同关系成立，原告提供的证据未能显示28万元系由被告收取，故对本项诉请均不予支持。关于返还房屋A及场地B租金及赔偿相应损失的诉请。如上所述，一则原告无权解除租赁合同一、二，二则租赁合同履行期间原告支某租金为其主合同义务，原告已付租金尚不足以补足其应付租金，故对其要求被告返还房屋A及场地B的相应租金及赔偿损失的诉请，均不予支持。关于返还房屋A及场地B押金的诉请。合同因原告违约而解除，按照合同约定被告有权没收房屋A和场地B的押金并可要求原告另支某两个月的租金，该种约定的性质为解约违约金。根据租赁合同的履行情况，被告主张没收押金的金额并未超过解约违约金的合理范畴，故对原告的本项诉请不予支持。关于返还房屋A及场地B综合管理费的诉请。因双方于2020年3月26日就房屋的返还办理交接手续，原告应支某至该日为止的综合管理费，该日之后的管理费被告应予退还。故，被告应向原告退还房屋A、场地B的综合管理费29,179元、10,581元，合计39,760元。关于返还房屋A租金15万元的诉请。被告称该15万元的性质为创收费，其性质与推广费相同，故不同意返还。本院认为，合同对推广费金额已作出约定，被告收取的创收费缺乏合同依据，应予退还，故对本项诉请予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告刘岩与被告上海周昌投资管理有限公司就上海市浦东新区康桥壹号街1657弄12#-2F、15#-2F、16#-2F、17#-2F、18#-2F房屋及其公共区域签订的租赁合同及补充协议于2020年3月17日解除；二、被告上海周昌投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘岩返还综合管理费39,760元；三、被告上海周昌投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘岩返还创收费15万元；四、驳回原告刘岩其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支某迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,478元，减半收取计13,739元，由原告刘岩负担11,689元，由被告上海周昌投资管理有限公司负担2,050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二一年六月十八日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。