广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8652号上诉人（原审被告）：陈献明，男，1962年10月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄珏安，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱雯雯，广东金桥百信律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋管理二所（原名广州市海珠区房屋安全和物业二所）。住所地：广东省广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该单位职员。原审被告：广州市海珠区新港大山材便利店，住所地：广东省广州市海珠区新港西路132号。经营者：陈献明。上诉人陈献明与被上诉人广州市海珠区房屋管理二所（以下简称海珠房管二所）、原审被告广州市海珠区新港大山材便利店（以下简称大山材便利店）租赁合同纠纷一案，因上诉人陈献明不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初10942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈献明上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回海珠房管二所起诉；2.依法改判海珠房管二所承担全部的诉讼费用。事实和理由：依据海珠房管二所提供的《直管房管理事项委托书》，实施直管房管理具体事务，是受涉案房屋的行政主管部门委托为实施社会保障职能作为出租人与承租人（即陈献明）建立的租赁关系，并非普通平等民事主体之间因物权保护引起的纠纷，海珠房管二所对租赁关系的成立、履行、变更和终止等享有行政优益权和监督职责。对于承租人、实际使用人出现不依约定履行或不符合继续履行条件的情况，可以采取催告、作出处理决定等行政方式进行救济，故本案不应纳入民事诉讼受理范围，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予以驳回海珠房管二所的起诉。另外，违约金标准不合理也不应支付违约金；一审法院给予的搬迁时间不合理。海珠房管二所辩称，不同意陈献明的上诉请求，同意一审判决的处理结果。海珠房管二所于2020年3月18日向一审法院起诉请求：1.判决确认海珠房管二所与陈献明之间关于涉案房屋前座部分的不定期租赁关系已于2019年12月31日解除；2.判决陈献明、大山材便利店在判决生效之日起15日内腾空并交付涉案房屋；3.判决陈献明、大山材便利店按照6712.3元/月分别计付从2020年1月1日至交付房屋之日止的房屋占用费和违约金；4.判决陈献明、大山材便利店承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2009年4月1日，广州市东晓物业管理有限公司（出租人、甲方）与陈献明（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将海珠区xx路132号（以下简称：涉案房屋）前座部分出租给乙方作商业使用，面积15.99平方米；租赁期限从2009年4月1日至2011年3月30日，租金每月3394.8元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。违约责任：2.租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3.违约金、赔偿金在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。海珠房管二所提交2009年2月24日广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具的《接管通知书》，载明涉案房屋自2009年2月24日由海珠房管二所接管，产业来源为公产，砖木一层结构，非住宅部位为全间49.7908平方米，备注记载按房屋实测面积重新接管。2019年7月至2019年12月期间，海珠房管二所分五次向陈献明发出《关于公开招租的通知书》，内容是“……海珠区xx路132号全间房屋为我所管辖的直管房非住宅。根据相关规定我单位已委托广州产权交易所通过公开市场方式出租该房屋。……如您有意承租该房屋的，请务必限期到广州产权交易所办理报名手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，否则，视为您放弃承租该房屋……”。陈献明确认收到上述通知书，但认为其对涉案房屋享有永久使用权，并未参与公开招租程序。2019年12月27日，海珠房管二所向陈献明发出《关于缴交直管房占用费的通知》，内容是“陈献明：海珠区xx路132号前座部分房屋是产权属于人民政府的直管房物业，我单位依法对该房屋进行管业。经查，你方与我单位签订的合同于2011年3月30日租赁期限已届满，目前双方为不定期租赁关系。……现通知你方：一、我单位正式解除双方就该房屋的不定期租赁关系。二、为防止国有资产流失，我单位将严格按《物权法》的规定行使物权，向你方收取自2020年1月1日起，至完成公开招租新承租方签订租赁合同或你方交还房屋之日止的房屋占用费，按该房屋租金评估价2500元/平方米，即39975元/月收取，不足一个月的按日实算后计收。同时，你方应缴清使用房屋所产生的水、电费等费用。三、我单位保留追究法律责任、追讨违约金的权利……”。该通知通过邮件方式于2019年12月31日送达给陈献明。海珠房管二所提交广州市政府采购合同，拟证明广州市东晓物业管理有限公司的委托管理权限已到期。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与海珠房管二所签订《直管房管理事项委托书》，约定：海珠房管二所的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区住房和建设水务局有权检查、监督海珠房管二所实施的直管房日常管理工作等。陈献明提交1967年《经营房地产通知书》及收据，拟证明涉案房屋的租金应按7折计算。海珠房管二所对上述证据均不予确认，认为租金标准已按最新政策文件进行调整，不再适用7折优惠租金政策。另查，陈献明确认涉案房屋由陈献明、大山材便利店共同使用。陈献明、大山材便利店和海珠房管二所均确认海珠房管二所收取陈献明租金至2019年12月31日。陈献明主张装修装饰损失，但陈献明本案中未提出反诉诉请，一审法院已释明陈献明可另案处理。海珠房管二所同意陈献明在搬迁时，可移动物品可由陈献明自行搬走。一审法院认为，海珠房管二所与陈献明签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现合同约定的租赁期限已届满，陈献明继续使用涉案房屋，海珠房管二所收取其租金至2019年12月，双方已形成不定期租赁关系。陈献明未按海珠房管二所通知要求参加涉案房屋的公开招租程序，海珠房管二所亦已履行通知陈献明办理退房手续、清缴费用的义务；陈献明确认涉案房屋由陈献明、大山材便利店居住使用，故海珠房管二所要求解除与陈献明之间关于涉案房屋的租赁关系、腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持，考虑陈献明、大山材便利店的实际困难，给予三十天的搬迁时间。涉案租赁合同关系解除后，海珠房管二所要求陈献明按照原房屋租金标准（3394.8元/月）计付2020年1月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，合法有理，一审法院予以支持。海珠房管二所主张陈献明、大山材便利店迟延交房，应支付2020年1月1日起至实际交还房屋之日止的违约金有理，该项诉请是海珠房管二所在一审辩论终结前提出，并无违反法律规定，但海珠房管二所主张的违约金标准过高，一审法院酌定以原租金标准的20%即每月678.96元计算为宜。关于陈献明、大山材便利店的抗辩意见。陈献明抗辩其具有永久使用权、租金适用7折优惠、海珠房管二所不具备诉讼主体资格、海珠房管二所不能增加诉请等，缺乏事实依据，且没有充分证据予以证实，故其抗辩亦不能成立。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2020年12月9日判决如下：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与陈献明之间关于广州市海珠区xx路132号房屋前座部分（15.99平方米）的租赁关系。二、陈献明、广州市海珠区新港大山材便利店在本判决生效之日起三十日内，搬出广州市海珠区xx路132号房屋前座部分（15.99平方米），并将该房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；陈献明、广州市海珠区新港大山材便利店在搬迁时，除固定镶嵌物不得拆除外，其余增加的可移动设施可由陈献明、广州市海珠区新港大山材便利店在迁出时在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除搬走。三、陈献明在本判决生效之日起十日内，向广州市海珠区房屋管理二所支付从2020年1月1日起至陈献明、广州市海珠区新港大山材便利店交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费按每月3394.8元的标准计算）。四、陈献明在本判决生效之日起十日内，向广州市海珠区房屋管理二所支付从2020年1月1日起至陈献明、广州市海珠区新港大山材便利店交还房屋之日止的违约金（违约金按678.96元/月的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费139元，由陈献明、广州市海珠区新港大山材便利店负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：陈献明、海珠房管二所均确认以下事实：涉案商铺登记使用性质为商业，且实际用于商业经营；2009年4月1日《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的租金标准3394.8元/月是经双方协商确定。陈献明主张其实际使用涉案商铺多年，并认为海珠房管二所应当以代管人身份催告或作出行政决定处理。海珠房管二所主张涉案商铺不属于保障性住房，属于市场化的市场行为。海珠房管二所在一审期间诉请要求陈献明按房屋占用费的100%即3394.8元/月的标准支付违约金。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.本案是否属于民事案件受理范围；2.陈献明是否应当支付违约金及违约金计算标准如何确定；3.搬迁期限应当如何确定。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。陈献明主张涉案商铺的租赁具有社会保障职能，但从双方确认的事实来看，租赁合同约定的租金标准系由双方协商确定，无证据证实海珠房管二所将涉案房屋出租给陈献明具有社会保障属性，故陈献明的主张缺乏证据支持，应承担举证不能的不利后果，本院对陈献明的主张不予采纳。因此，陈献明上诉主张本案不属于民事案件受理范围，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。原租赁合同期满后，陈献明与海珠房管二所未重新签订租赁合同，陈献明继续使用涉案商铺，海珠房管二所收取租金至2019年12月，故双方之间形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。海珠房管二所向陈献明发出《关于缴交直管房占用费的通知》，通知陈献明解除双方之间的不定期租赁关系，该通知于2019年12月31日送达给陈献明，双方之间的不定期租赁关系于2019年12月31日依法解除，陈献明应将涉案商铺交还给海珠房管二所。根据原租赁合同约定“租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；3.违约金、赔偿金在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金等。”现陈献明至今未交还涉案商铺，应依约承担违约责任。海珠房管二所主张陈献明按房屋占用费总额的100%支付违约金，一审法院认定其主张的违约金标准过高，酌情将违约金标准调整为原租金标准的20%即每月678.96元。陈献明上诉主张上述违约金标准不合理，但未能提交证据证实上述违约金明显超出海珠房管二所的实际损失，其主张缺乏证据支持，本院不予采纳。一审判决对违约金计算标准的认定符合公平合理原则，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。涉案房屋用于商业经营，并非居住用途，陈献明主张一审法院确定的搬迁期限不合理，但未举证证实存在搬迁障碍，一审法院考虑陈献明搬离涉案房屋的实际需要，酌情给予陈献明三十天的搬迁时间，符合本案事实及公平原则，并无不当，陈献明上诉主张一审判决给予的搬迁期限不合理，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，陈献明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费139元，由陈献明负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年六月二十一日法官助理熊盈颖书记员叶小琳