广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初32926号原告：曾宪科，男，1968年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：徐晓彦，广东安国律师事务所律师。被告：曾宪，男，1959年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：刘焱，广东卓领律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧志强，广东卓领律师事务所律师。第三人：张杰河，男，1952年2月4日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。上述当事人财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年12月16日受理后，依法适用普通程序于2021年4月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人徐晓彦、被告委托诉讼代理人刘焱、欧志强到庭参加了诉讼，第三人张杰河经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2016年6月1日至2017年3月31日的租金收益52208.44元以及自2017年4月1日起至付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，截止2020年11月24日，暂计5873元。2.被告支付自2019年1月1日至2020年8月31日扣除合理支出后的租金收益225048.2元以及自2020年9月1日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算的利息，截止2020年11月1日，暂计1324元。以上1-2项合计284453.64元。3.被告支付本案诉讼费。事实和理由：原告、被告与第三人曾共同享有位于佛山市南海区大沥镇长虹岭工业园区×××为440605006057GB00104的国有土地使用权及地上建筑物的所有权。该土地用途为工业用地，宗地面积24344.62平方米，其中原告占有使用权面积8344.54平方米。案涉土地建成车间厂房之后由原被告和第三人在共有不动产上共同合伙经营“兴桥机械厂”。之后原告和第三人先后与被告发生分歧而退出对涉案不动产及附属设施的管理，2015年原告才发现，被告擅自将共有物出租，并拒绝向原告和第三人公开真实收益情况，亦未向原告分配相应的租金收益。故此，原告于2018年8月1日向南海区法院主张2017年4月至2018年12月期间的租金收益，南海区法院于2019年5月31日作出(2018)粤0605民初13968号，判决被告租金收益187896.59元给原告，被告不服上诉，佛山市中级人民法院于2019年10月12日作出(2019)粤06民终7912号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年8月14日，第三人向南海区法院提起共有物分割诉讼，并主张2015年1月1日至2018年9月30日期间的租金收益，2019年5月28日，南海区法院作出(2018)粤0605民初15160号民事判决书，判决拍卖变卖涉案国有土地使用权及地上建(构)筑物，所得价款原告占34.28%，被告和第三人占32.86%，被告同时向第三人支付140155.75元租金收益。2019年7月，原告与第三人联名向被告出具《告知函》，要求被告提供自2015年1月起的实际租金并将此后实收租金按比例支付至权利人名下账户，但被告仍然拒绝配合。2020年5月11日，第三人再次向南海区法院起诉被告要求支付自2018年10月1日起的租金收益并赔偿经济损失，2020年11月10日，南海区法院作出(2020)粤0605民初11109号民事判决书，判决被告支付192437.91元及利息。经前案判决查明，被告于2016年5月26日将涉讼部分土地和厂房出租给新桥新公司，租金为15000元/月，自2018年6月1日至2021年5月31日期间的租金调整为24500元/月。被告于2017年3月1日将涉讼部分土地和厂房出租给丰满年公司至2017年7月31日，租金为2300元/月，自2017年8月1日至2020年7月30日，租金调整为24500元/月，丰满年公司于2020年5月搬离涉案场地，后南海区法院执行局进行公开网上拍卖，2020年9月1日，最终以6770万元竞拍成交，所有权正式转移。原告认为，被告经发函催要等方式向被告主张权利，被告仍然未向原告分配其他时段的租金收益，其行为已经严重侵犯了原告的合法权益，故特诉诸法院请求依法支持上述诉讼请求。被告辩称，1.原告第一项诉讼请求已经超过了诉讼时效，法院应该驳回其诉讼请求。2.如果法院要审理原告的第一项诉讼请求，应该根据被告举证的收支情况来进行核实，而被告提供的收支情况反映，原告主张第一项诉讼请求的区间是存在严重亏损情况，原告是应当承担相应的亏损费用14792.88元。3.原告的第二项诉讼请求，应当根据被告举证的收支情况进行核算，并且将第一项请求中原告应承担的亏损费用进行抵扣。4.丰满年的租赁合同在2020年5月已经没有实际履行，新桥新公司的租赁合同虽然在2021年5月31日才到期，但是由于土地、房屋已经在2020年9月拍卖完成，所以相应租金应当根据实际支付期限进行计算。第三人未到庭应诉答辩，亦未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织了证据交换和庭审质证。对当事人质证后无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合具体案情予以综合评定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：案涉土地位于佛山市南海区×××××××××内，地号440605006057GB00104，为出让国有土地使用权，宗地面积24344.62平方米，土地使用者张杰河、曾宪科、曾宪，共有分摊面积分别为8000.04平方米、8344.54平方米、8000.04平方米，三人分别持有国用（2002）特040059号、（2002）特040060号、（2002）特040061号国有土地使用权证。张杰河、曾宪科、曾宪在案涉土地上起建办公楼、厂房1、厂房2、宿舍、饭堂、喷漆房、简易厂房七栋建筑物。张杰河、曾宪科、曾宪曾在涉讼场地内经营“佛山市兴桥重型设备有限公司”（以下简称兴桥公司），曾宪科、张杰河先后退出公司经营。2016年5月13日，本院根据(2015)佛南法狮执字第919号执行裁定查封了兴桥公司在案涉土地及上盖建筑物内的机器设备一批。2016年5月26日，曾宪（甲方）与朱建中（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方从2016年6月1日至2018年5月31日将厂房1租给乙方作厂房使用，面积2449.92平方米；每月租金15000元，此租金只含折旧费、土地使用费（村收部分），凡有关部门征收的房产税、土地使用税、治安费等一切税费由乙方交付；租赁期间所有费用由乙方承担。2018年6月1日，曾宪（甲方）与朱建中（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方从2018年6月1日至2021年5月31日将厂房1租给乙方作厂房使用，面积2449.92平方米，每月租金24500元，此租金只含折旧费、土地使用费（村收部分）；租赁期间所有费用由乙方承担。2017年3月1日，曾宪（甲方）与佛山市南海丰满年皮革机械有限公司（乙方、以下简称丰满年公司）签订《租赁合同》，约定：甲方从2017年3月1日至2019年2月28日将厂房2之一租给乙方作厂房使用，场地230平方米，每月租金2300元；租赁期间所有费用由乙方承担。2017年8月1日，曾宪（甲方）与丰满年公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方从2017年8月1日至2020年7月31日将厂房2租给乙方作厂房使用，面积2449.92平方米，每月租金24500元，此租金只含折旧费、土地使用费（村收部分）；租赁期间所有费用由乙方承担。2019年3月25日，佛山市新桥新机械设备有限公司（以下简称新桥新公司）的法定代表人由朱建中变更为陈嘉华。张杰河提起共有物分割诉讼，本院（2018）粤0605民初15160号判决，张杰河、曾宪科、曾宪拍卖、变卖涉讼土地使用权及地上建（构）筑物，所得价款张杰河占32.86%、曾宪科占34.28%、曾宪占32.86%；曾宪将（截止至2018年9月30日）租金扣除各项支出的收益中张杰河所占比例的140155.75元支付予张杰河。曾宪不服判决提起上诉，后撤回上诉。2018年8月1日，曾宪科提起物权保护诉讼。诉讼中，曾宪、新桥新公司确认厂房1由新桥新公司使用并交纳租金。本院（2018）粤0605民初13968号判决，判令曾宪将（2017年4月至2018年12月）租金扣除各项支出收益中曾宪科所占比例的187896.59元支付予曾宪科。曾宪不服判决提起上诉，佛山市中级人民法院（2019）粤06民终7912号判决，驳回上诉，维持原判。2019年7月，曾宪科、张杰河向曾宪发出《告知函》，主要内容为要求曾宪提供自2015年1月起的实际租金并将此后实收的租金按比例支付至权利人名下账户。2020年5月11日，张杰河提起（2020）粤0605民初11109号诉讼。诉讼中，曾宪、丰满年公司确认丰满年公司已于2020年5月搬离涉讼场地。2020年9月1日，经本院强制执行并经网上拍卖，位于长虹岭工业园的土地使用权以及地上建筑物（整体拍卖）最终以6770万元竞拍成交。2020年11月10日，本院作出（2020）粤0605民初11109号民事判决，判决曾宪支付192437.91元及利息给张杰河。2020年12月3日，曾宪科提起本案诉讼。本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷。本案中，原告主张被告支付的租金及利息包括两部分：一是从2016年6月1日至2017年3月31日的租金收益52208.44元及利息；二是从2019年1月1日至2020年8月31日扣除合理支出后的租金收益225048.2元及利息。对此，被告主要辩称原告主张的2016年6月1日起至2017年3月31日的租金及利息已过诉讼时效、上述时段的租金应核实收支以及抵扣亏损等。对此，本院分述如下：首先，关于诉讼时效问题。2018年8月1日，曾宪科提起（2018）粤0605民初13968号案的诉讼后被告提供了相应的租赁合同等材料。为此，曾宪科在（2018）粤0605民初13968号案一审判决后于2019年7月联合张杰河向被告发出了《告知函》用以追索2015年1月以来的租金，这是原告主张权利的行为，且原告在张杰河提起的（2020）粤0605民初11109号案作出一审判决后于2020年12月3日提起了本案诉讼。因此，原告的起诉并未超过诉讼时效。因此，被告的该项辩解意见，理据不足，本院不予采纳。其次，关于租金收益问题。如前案，曾宪科、曾宪、张杰河是案涉土地的共同使用权人，对上盖建筑物具有共同的管理、使用、收益的权利和义务。但是，被告未将租金收益支付予原告，造成对原告的财产受损的后果。本案中，被告实际收取的上述时段的租金在扣除合理、有据的费用后的部分应按照由曾宪科享有34.28％的比例进行分配并由被告将该部分款项支付予曾宪科。具体如下：第一，关于2016年6月1日至2017年3月31日期间的租金。根据2016年5月26日曾宪与“朱建中”签订《租赁合同》并约定从2016年6月1日至2018年5月31日的厂房1的租金为每月15000元。因此，本院确定从2016年6月1日起至2017年3月31日止厂房1的可收租金按150000元计算。另外，根据曾宪与丰满年公司在2017年3月1日签订《租赁合同》，从2017年3月1日至2019年2月28日厂房2之一的租金为2300元。也就是说，厂房2之一在2017年3月的租金为2300元。据此，从2016年6月1日起至2017年3月31日，厂房1以及厂房2的可收租金合计为152300元。关于厂房1以及厂房2在上述时段可收取的租金中可以扣除的合理开支。根据全案证据，综合具体案情，本院确定上述时段可扣除的合理开支为2017年3月的税款1678元（其中，土地使用税733元、房产税840元、个税105元），10个月的物业管理费45824元（每月4582.4元）、门卫工资3514元，合计51016元。因此，上述时段的实际可分配租金为101284元（152300-51016）。因曾宪科的权属占比为34.28％，被告应向曾宪科上述时段的租金34720元（101284*34.28％）。第二，关于从2019年1月1日至2020年8月31日期间的租金。根据查明的事实，丰满年公司已经于2020年5月搬离了案涉场地，因此厂房2从2019年1月1日起至2020年5月31日的可收租金为416500元（24500元/月*17个月）。另外，厂房1从2019年1月1日起至2020年8月31日止的可收租金为490000元（24500*20个月）。据此，厂房1以及厂房2在上述时段的可收租金合计906500元。关于厂房1以及厂房2在上述时段可收取的租金中可以扣除的合理开支。根据全案证据，综合具体案情，本院确定上述时段可扣除的合理开支如下：1.厂房2的税款合计10045元（其中，土地使用税按6047.5元计算、房产税按3246元计算、个税按751.5元计算），17个月的物业管理费77900.8元（每月4582.4元）、门卫工资84320元（本院酌定按2480元/月*2个人*17个月计算），合计172265.8元。2.维修费用、其他费用。案涉厂房在使用过程中产生必要的维修保养等费用，合乎常理。鉴于被告对该部分费用的举证不系统、不完备，故本院结合租赁物的实际情况将该部分费用酌定为20000元。关于被告辩称的其向“佛山市敏捷建设工程有限公司”支付的137000元，因涉及的金额较大，且涉及到案外施工单位，而原告对此费用不予确认，且被告提供的收据尚不足以证明实际付款情况，故本院对此在本案中不作确认处理，但被告可在充分举证后另循法律途径解决。因此，上述时段的实际可分配租金为714234.2元（906500-172265.8-20000）。按照曾宪科的权属占比34.28％，被告应向曾宪科支付上述时段的租金为244839.48元（714234.2*34.28％）。本案中，原告主张上述时段的租金收益为225048.2元，系其对权利的处分，故本院予以确认。综上，上述两个时段的租金合计为259768.2元（34720+225048.2）。关于原告诉请的租金利息问题。如前所述，被告支付的仅为扣除支出的收益部分，双方存在争议，且具体金额、支付时间也并未早就确定，故本院酌定租金利息从起诉日起算。原告相关诉请超过上述部分的，本院不予支持。第三人经本院合法传唤未到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、曾宪应于本判决发生法律效力之日起十日内向曾宪科支付自2016年6月1日起至2017年3月31日的租金收益34720元以及支付以34720元为计算基数从2020年12月3日起至实际清偿日止并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、曾宪应于本判决发生法律效力之日起十日内向曾宪科支付自2019年1月1日起至2020年9月1日的租金收益225048.2元以及支付以225048.2元为计算基数从2020年12月3日起至实际清偿日止并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回曾宪科的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费收取5566.8元（曾宪科已预交），由曾宪科负担466.8元，由曾宪负担5100元。曾宪科已预交的5100元在本判决发生法律效力由其申请，本院予以退还。曾宪应负担的5100元应于本判决发生法律效力之日起七日向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖 刚人民陪审员  唐汉冰人民陪审员  朱雪芳二〇二一年六月十七日书 记 员  关凯婕