广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13721号上诉人（原审被告）：罗菊芳，女，1941年12月15日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人（原审被告）：陈水爱，女，1958年2月17日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人（原审被告）：陈记灵，男，1961年9月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人（原审被告）：陈水记，女，1966年7月25日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人（原审被告）：陈秀霞，女，1976年1月18日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人（原审被告）：陈玉棠（曾用名：陈玉堂），男，1964年1月30日出生，汉族，住广东省广州市花都区。兼罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈水记、陈秀霞、陈玉明的委托诉讼代理人。上诉人（原审被告）：陈玉明，男，1978年3月8日出生，汉族，住址同上。被上诉人（原审原告）：陈亚井，男，1947年10月10日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县。委托诉讼代理人：陈亚贵，男，1975年11月24日出生，汉族，住址同上，系陈亚井儿子。上诉人罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈水记、陈秀霞、陈玉棠、陈玉明（以下简称罗菊芳等七人）因与被上诉人陈亚井房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初7433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，本案现已审理终结。上诉人罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈水记、陈秀霞、陈玉棠、陈玉明共同上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈水记、陈秀霞、陈玉棠、陈玉明向陈亚井支付3万元2.一审、二审诉讼费由陈亚井承担。事实和理由：（一）一审判决按照“2020年7月26日公布的花东镇山前旅游大道南一地块项目农民集体土地房屋征收补偿方案中的土地补偿标准（130000元/亩）及房屋征收补偿标准（砖木结构二等920元/平方米）”计算陈亚井的损失，无事实和法律依据。1.罗菊芳等七人不是征收单位，广州市花都区华东镇联安村七队30号（以下简称涉案房屋）也没有被征收，一审判决罗菊芳等七人按照国家征收补偿标准向陈亚井赔偿没有依据。2.一审未经对房屋进行鉴定即片面认定涉案房屋为砖木结构二等而判决按砖木结构二等920元/平方米的标准要求罗菊芳等七人向陈亚井赔偿不妥。3.陈亚井在一审放弃对涉案房屋进行鉴定，应当承担无法确定房屋价值的举证不能的不利后果，不能因此反而判令罗菊芳等七人按照国家征收补偿标准向陈亚井赔偿的不利后果。4.涉案房屋是位于农村建于60年代后期的泥砖瓦房，现属于危房，该房屋根本没有增值甚至一直减损，况且，即使增值无法确定增值金额。（二）一审认定罗菊芳承担大部分责任错误。陈亚井与陈x通明知应知买卖涉案房屋的行为违反宅基地使用权转让的相关禁止性法律规定的情况下仍然进行买卖，双方都有过错，而罗菊芳等七人作为陈x通的继承人，以合同无效为由提起诉讼要求返还房屋，正是遵守法律法规、维护自身合法权益的行为，一审错误认定为有失诚信而应对陈亚井的损失承担更多责任，是变相支持购买农村宅基地使用权，完全违背国家现行法律法规政策及立法精神。（三）一审认定信赖利益损失错误。1.信赖利益损失应是直接损失，具有确定性，不能包含间接损失。但因合同未成立导致陈亚井丧失机会之间较为模糊，二者的因果关系不易认定，尺度也难以把握。因此，作为机会利益损失的间接损失不包含在信赖利益范围之内，一审认定合同无效导致陈亚井丧失另行向他人购买房屋所产生的房屋增值利益损失是间接损失。2.合同无效产生的责任是缔约过失责任，由于缔约过失行为所造成的损失是信赖利益的损失，与信赖利益损失相对应的是期待利益损失，期待利益损失是当事人通过合同履行所获得的利益，一审按照征地补偿标准确定陈亚井损失实质上是陈亚井购买涉案房屋后如遇到国家征收得到按照补偿标准的补偿，是完全与信赖损失相反的期待利益损失。（四）一审判决显失公平。陈亚井已居住涉案房屋30年，现在罗菊芳等七人向其返还购房款5900元，陈亚井并没有任何损失。从双方的购房协议来看，双方都知道宅基地是不能买卖的政策，也都预知到违约情况的发生，故此双方特定明确任何一方的违约责任，即“违约一方赔偿给另一方百分之一百的购房款的损失”，这就是双方都愿意承担违约造成的利益损失，而一审判决没有考虑当时签订协议双方均愿意承担后果，作出判决对罗菊芳等七人不公平。因此，请求二审法院依法改判。被上诉人陈亚井二审答辩意见称，同意一审判决，不同意罗菊芳等七人的上诉请求。陈亚井于2020年5月18日向一审法院起诉请求判令：1.七被告返还购房款5900元给陈亚井；2.罗菊芳等七人赔偿陈亚井损失100000元（暂定）；3.诉讼费由罗菊芳等七人承担。一审诉讼中，陈亚井将第2项诉讼请求明确为要求罗菊芳等七人赔偿陈亚井损失268800元，具体计算方式为112×2400元。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区花东镇联安村七队30号，陈x通于1991年3月5日取得集体土地建设用地使用证，涉案房屋为集体土地建设用地使用证分处登记住宅1，建筑占地面积112㎡，系由陈x通建造的一层砖木结构房屋。陈x通已去世，罗菊芳为陈x通的配偶，陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明为陈x通的子女。陈亚井的户籍所在地为韶关市××自治县。陈x通作为甲方，陈亚井作为乙方签订一份《卖房屋合约签证书》，约定：（一）甲方出卖瓦平房屋一座三间及尾间，出卖价值人民币5900元作全大小屋五间计算。（二）甲方指定：出卖五间屋是地面上包括石基、泥红砖、瓦、木材、门板、屋内木棚，一切作乙方所有权。可拆、可卖、可迁、土地屋地权利作集体所有，乙方不准变卖转让。凡是土地屋地或集体开发者，乙方无权争执。一切由当地领导及有关单位安排。（三）甲方所出卖的私人屋是地面上的物资。东南西北的余地屋地余坪是集体所有权，乙方须要建屋者，要经集体同意或批准，否则无效。甲乙双方无权争执。（四）凡是乙方所住宿买来的房屋，要保护当地村庄的一切规模并服从领导，乙方长期住宿的屋地如不变情况下准许常年有权使用。（五）甲方出卖房屋后，在签订起交由乙方使用，甲乙双方不得反悔，反悔者加罚100%偿款处理。关于该签证书的签订时间，陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明陈述为上世纪80年代初，陈亚井陈述为1992年11月。上述合同签订后，陈亚井向陈x通支付了5900元。2018年7月20日，罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明作为原告向一审法院提起诉讼，要求确认陈x通与陈亚井签订的《卖房屋合约签证书》无效，并要求陈亚井将房屋交还给其使用，一审法院以（2018）粤0114民初7760号案立案受理。一审法院经审理后于2018年10月16日作出（2018）粤0114民初7760号民事判决；“一、确认陈x通与陈亚井签订的《卖房屋合约签证书》无效；二、陈亚井于该判决发生法律效力之日起三十日内搬离位于广州市花都区花东镇联安村七队30号的一层瓦房，并将上述房屋归还陈亚井罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明。”判决作出后，陈亚井不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月18日作出（2019）粤01民终2687号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年4月7日，陈亚井搬离了涉案房屋。陈亚井称由于罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明乘陈亚井不在家的情况下于2020年3月16日、4月6日剪断涉案房屋的电线，使用竹竿捅毁房屋瓦片，导致房屋漏水坍塌，陈亚井被迫搬离。为此，陈亚井提交了报警回执、视频予以证明。罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明认为上述证据与本案无关，认为房屋是自行坍塌。一审诉讼中，陈亚井向一审法院申请对涉案房屋宅基地区位价值进行评估，一审法院依法摇珠选定广东证诚价格评估有限公司进行评估，由于陈亚井未缴纳评估费用，该公司退回了此次鉴定。陈亚井要求参照2015年度房屋拆迁农村土地赔偿标准进行赔偿，即2400元/平方米，并提交了广州市花都区人民政府办公室印发花都区农民集体所有土地上房屋征收安置补充办法的通知【花府办（2016）37号】、广州市人民政府办公厅关于延续实施穗府办规【2017】10号文的通知、广州市花都区人民政府办公室印发山前旅游大道南一地块项目农民集体土地房屋征收补偿安置方案的通知予以证明。上述广州市人民政府办公厅关于延续实施穗府办规【2017】10号文的通知、广州市花都区人民政府办公室印发山前旅游大道南一地块项目农民集体土地房屋征收补偿安置方案的通知载明涉案房屋所在镇街的补偿标准为130000元/亩，砖木结构二等为920元/平方米。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；第二条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”；第八条规定，“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。经查，本案纠纷涉及的宅基地上房屋买卖行为发生在1992年，该合同关系在《中华人民共和国民法典》实施之前已实际履行完毕。因该宅基地上房屋买卖行为发生在非房屋所属农村集体经济组织成员之间，依据买卖当时适用的法律法规及《中华人民共和国民法典》的相关规定，该行为均因违反相关法律禁止性规定而无效，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。陈亚井主张罗菊芳等七人返还购房款及赔偿损失，陈x通生前与陈亚井签订的《卖房屋合约签证书》业经生效判决确认无效，现陈x通已去世，因合同引发的债权债务可由其他法定继承人即罗菊芳等七人继承。于1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，关于购房款返还问题，根据合同无效，相互返还原则，陈亚井向陈x通支付了购房款5900元，现陈亚井要求陈x通的法定继承人罗菊芳等七人返还，罗菊芳等七人亦同意返还，因此对陈亚井的该项诉讼请求，一审法院予以支持。其次，对于陈亚井主张的损失赔偿问题。合同无效所导致的损失赔偿范围除了上述购房款的实际损失之外，还包括信赖利益损失，即丧失另行向他人购买房屋所产生的房屋增值利益损失。本案中陈x通与陈亚井的房屋交易行为发生在1992年左右，至今约三十年之久，周边交通、商业、环境等均发生了变化，涉案房屋的土地价值、房屋价值均明显提升。虽然在本案中由于陈亚井无力支付鉴定费导致鉴定无法进行，涉案房屋也未列入拆迁范围，但农村房屋拆迁时的补偿对价是涉案房屋价值的重要衡量标准，因此，本案可以参照陈亚井搬离房屋时该乡镇其他村社的征地拆迁补偿标准计算陈亚井的损失，即可参考本区2020年7月26日公布的花东镇山前旅游大道南一地块项目农民集体土地房屋征收补偿方案中的土地补偿标准（130000元/亩）及房屋征收补偿标准（砖木结构二等920元/平方米）共同确定陈亚井的损失。陈x通与陈亚井在明知或应知买卖涉案房屋的行为违反宅基地使用权转让的相关禁止性法律规定的情况下仍然进行买卖，故对造成前述房屋差价损失的发生，双方均具有过错，而罗菊芳等七人作为出卖方的法定继承人，其明知或应知买卖关系无效但已实际履行完毕长达约三十年，却仍以无效为由提起诉讼要求返还房屋，其行为有失诚信，其应对陈亚井遭受的房屋差价损失承担主要过错责任。综上，一审法院酌定陈亚井的损失为70000元，罗菊芳等七人应在其财产继承范围内承担责任，对陈亚井诉讼请求中的合理部分予以支持，超出部分不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，于2021年2月18日作出如下判决:一、罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明于判决发生法律效力之日起十日内在各自继承陈x通的遗产范围内向陈亚井返还购房款5900元；二、罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明于判决发生法律效力之日起十日内在各自继承陈x通的遗产范围内赔偿陈亚井损失70000元；三、驳回陈亚井的其他诉讼请求。一审案件受理费2710元，由陈亚井负担1961元，罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈玉棠、陈水记、陈秀霞、陈玉明负担749元。经查，罗菊芳等七人与陈亚井对一审判决查明事实无异议，本院予以确认。二审庭询中，罗菊芳等七人表示对一审判决第一项无异议。同时还称涉案房屋在2019年已由法院生效判决判决归其所有，罗菊芳等七人也申请执行，但陈亚井隔了一年的时间也没有搬离，之后村里也说如果是危房出了事故需要负责任，所以，他们当中的一位就将房屋推倒。另外，罗菊芳等七人还向本院提交广州市花都区花东镇联安村民委员会于2018年3月29日出具的通知复印件，拟证明涉案房屋是危房。陈亚井质证称上述证据没有原件，不确认其真实性。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合罗菊芳等七人的上诉请求和理由以及陈亚井的答辩，本院确定本案争议的焦点是：陈亚井主张罗菊芳等七人赔偿损失应否支持问题。现评析如下：本案是宅基地房屋买卖合同纠纷，案涉《卖房合约签证书》业经生效判决确认无效，故根据无效合同处理原则，作为房屋出卖方应向买受方返还购房款，以及赔偿因房屋升值的相应损失。对于房屋升值的损失应考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和买卖价格的差异所造成的损失等因素予以确定。本案中，涉案房屋的交易行为发生在1992年左右，至今约三十年之久，周边交通、商业、环境等已发生了变化，涉案房屋土地价值、房屋价值均明显提升。虽然陈亚井由于无力支付鉴定费导致鉴定无法进行，但涉案房屋已被罗菊芳等七人推倒，该房屋的现值实质上也难以评估鉴定，鉴此，在未能对涉案房屋现值进行评估鉴定的情况下，一审法院根据涉案房屋结构性质，参照涉案房屋所在乡镇其他村社的征地拆迁补偿标准，再结合买卖双方对于合同无效应承担的过错程度，酌定罗菊芳等七人在各自继承陈x通的遗产范围内赔偿陈亚井70000元，亦属公平合理，本院予以维持。罗菊芳等七人认为涉案房屋没有增值，并无提供直接证据予以佐证，其二审提供的证据也不足以支持上述主张。罗菊芳等七人上诉表示仅同意向陈亚井赔偿损失为30000元，与涉案房屋所在乡镇其他村社的征地拆迁补偿标准，相差甚远。罗菊芳等七人主张赔偿损失应考虑《卖房合约签证书》有关违约赔偿的责任约定，亦欠缺法律依据，因此，罗菊芳等七人以上述理由等主张撤销一审判决第二项，本院不予支持。综上所述，罗菊芳等七人的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1550元，由上诉人罗菊芳、陈水爱、陈记灵、陈水记、陈秀霞、陈玉棠、陈玉明负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年六月二十八日法官助理王日平书记员谢金泽