贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终2398号 上诉人（一审被告）：龙思冕，男，1974年11月25日生，水族，贵州省独山县人，住独山县。 被上诉人（一审原告）：独山县川渝物业管理有限公司，住所地贵州省独山县。 法定代表人：谢存轩，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘金兰，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢四霞，该公司员工。 上诉人龙思冕因与被上诉人独山县川渝物业管理有限公司(以下简称川渝公司)物业服务合同纠纷一案，不服独山县人民法院于2021年4月6日作出（2021）黔2726民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人龙思冕向本院提出上诉请求：1、依法判决被上诉人支付上诉人租金损失和房屋损坏维修费共计116040元；2、被上诉人改进、维修好上诉人二楼阳台（公共区域）积水倒流问题；3、判决免除上诉人相应的物管费用；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：上诉人于2016年9月与贵州省独山中诚置业有限公司签订《商品房购买合同》，购买了该小区5单元2楼层1号商业营业用房，其中二楼478㎡，一楼33㎡。购得房屋后至2018年4月，因水、电、门、窗都未安装一直未能交付使用。2018年4月23日，上诉人第一次接到物业公司电话要求交物业费后，上诉人实地查看一楼门市（33㎡）已安装好玻璃门可以使用后，遂向物业公司领了玻璃门钥匙，二楼（478㎡）房子因阳台（公共部分）所埋下水道堵塞，而且阳台设计缺陷，下雨积水倒流屋内导致大面积积水，屋内三楼经二楼的下水管也存在漏水情况。上诉人当即要求川渝公司联系楼上楼下业主、开发商予以解决，房屋可以正常使用后才能交二楼物业费。物业公司对上诉人提出的要求表示认可，并只收取了一楼门市33㎡340元（2018.4.19—2019.4.19）的物管费，有票据为证。2018年5月至今，上诉人多次找川渝公司解决问题，被上诉人一直采取推诿的方法予以拖延。上诉人所购房屋至今也因积水无法出租出去换取收益，为了维护上诉人合法权益，上诉人起诉川渝公司请求：1、承担上诉人478㎡房屋3年（2018年4月起至今）租金部分损失，每平米按5元/月计算共计86040元；2、赔偿上诉人二楼478㎡房屋因长期雨水浸泡造成的墙面、地面损坏维修费30000元，两项共计116040元。 被上诉人川渝公司二审未作答辩。 一审原告川渝公司向一审法院起诉请求：判令被告龙思冕支付独山县中诚国际小区5单元2楼层1号商用房屋，面积478㎡，按每月0.85元/㎡计算交纳物业管理费，每月为406.3元，从2017年8月1日至2020年12月30日，共计40个月为1625元，加上二次垃圾转运费10元/月，尚欠40个月为400元，共计16652元。 一审法院经审理认定事实如下：原告川渝公司于2017年8月1日与中诚国际小区业主委员会签订了《中诚国际小区物业管理合同》，之后每年续签，取得了该小区的物业服务资格，合同约定物业公司向业主收取物业管理费为按房屋面积每月0.85元/㎡，垃圾二次转运费每门市每月10元。被告龙思冕于2016年9月与贵州省独山中诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该小区商业营业用房，建筑面积为478㎡，自2017年8月1日至2020年12月30日未交纳物业管理费16252元，二次垃圾转运费400元，共计16652元。 一审法院认为：物业服务合同是物业服务企业在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。原告川渝公司与该小区业主委员会签订了《中诚国际小区物业管理合同》，取得了物业服务资格，并也履行了物业服务义务，本案中，被告龙思冕自2017年8月1日至2020年12月30日未交纳物业管理费16252元、二次垃圾转运费400元，共计16652元，违反了诚实信用原则，依法应向原告川渝公司支付。原告川渝公司的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。被告龙思冕经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃诉讼权利，依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告龙思冕在本判决生效之日起十日内向原告独山县川渝物业管理有限公司支付物业服务费16252元、二次垃圾转运费400元，共计16652元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为108.5元，由被告龙思冕负担。 二审中，上诉人提供新证据为：1、物业费收据，证实上诉人在2018年4月23日交纳了5—1—37号门面2018年4月19日至2019年4月19日的物业费；2、商品房买卖合同，证实二楼阳台是公共部分，不是上诉人家私有，且阳台漏水。经组织双方质证，被上诉人提出上诉人2018年4月23日交纳的是一楼5—1—37号门面的物业费，而本案是二楼门面，所以上诉人交纳的物业费与本案无关；对于二楼阳台是在上诉人的家里面，按理说应该是上诉人的私有部分，不属于公共区域。 经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、是否应当免除上诉人相应的物业费；2、上诉人在二审中提出的主张如何处理。 本院认为：第一，对于是否应当免除上诉人相应的物业费问题。上诉人主张对于二楼门面的物业费，需由被上诉人联系楼上楼下业主、房开商予以解决，房屋可以正常使用后才能交纳，因上诉人未能提供证据证实当时被上诉人表示认可的证据，现被上诉人对上诉人的该主张也表示不予认可，故应由上诉人承担举证不能的后果。但是已经有生效的法律文书证实，被上诉人在提供物业服务的过程中确实存在诸如小区岗亭无人值班、道路交通堵塞、车辆停放无序、垃圾未及时清理等问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人应承担相应的违约责任，结合本案实际情况，对物业服务费应由被上诉人自行承担20%的责任，上诉人承担80%的给付责任，即由上诉人龙思冕给付被上诉人川渝公司自2017年8月1日至2020年12月30日的物业管理费16252元×80%=13001.6元、二次垃圾转运费400元，共计13401.6元，一审认定由上诉人全额承担不当，本院予以纠正。第二，对于上诉人龙思冕在二审中提出的主张，即：1、要求被上诉人川渝公司支付上诉人龙思冕租金损失和房屋损坏维修费共计116040元；2、被上诉人川渝公司改进、维修好上诉人龙思冕二楼阳台（公共区域）积水倒流问题。因上诉人龙思冕在一审中未提出反诉，经二审组织双方调解未果，故可由双方当事人自行协商解决，协商不成上诉人龙思冕可另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销独山县人民法院（2021）黔2726民初83号民事判决； 二、由上诉人龙思冕在本判决生效之日起十日内向被上诉人独山县川渝物业管理有限公司支付物业服务费13001.6元、二次垃圾转运费400元，共计13401.6元； 三、驳回被上诉人独山县川渝物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为108.5元，由被上诉人独山县川渝物业管理有限公司负担；二审案件受理费217元，由上诉人龙思冕负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年六月二十五日 书记员  刘 皓