上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初13966号原告：陈菊泉,男,1968年7月14日出生。委托诉讼代理人：赵加爱，上海儒君律师事务所律师。被告：林国强,男,1976年2月12日出生，现住上海市闵行区。原告陈菊泉与被告林国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日依法适用简易程序立案受理并于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告陈菊泉及其委托诉讼代理人赵加爱、被告林国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈菊泉向本院提出诉讼请求：1.要求确认解除《房屋租赁合同》于2021年1月19日解除;2.判令被告返还房屋；3.要求被告支付违约金人民币4,800元(以下币种相同);4.要求被告支付截止至2021年1月20日止的拖欠租金5,800元；5.判令被告支付自2021年1月20日起至被告实际搬离房屋之日止的占有使用费(按原租赁合同标准计算)；6.要求被告结清水费、电费、煤气费。庭审中，原告明确诉请3为要求没收被告已付押金4,800元，另明确诉请6为要求被告支付电费173.3元(4月109.5元，5月份63.8元)、燃气费122.9元(2月份83.9元，4月39元)，以上合计296.2元。庭审后，原告核实表示被告于立案后还支付过电费160.47元，故对于诉请6中的电费部分不再主张。事实和理由：2020年7月5日,原告陈菊泉与被告林国强签订了一份《房屋租赁合同》,承租位于上海市闵行区保乐路XXX弄XXX号XXX室房屋。租赁期限为2020年7月5日至2022年7月4日止;租金标准为4,800元/月,租金以转账方式支付,每三个月结算一次,提前七天支付下次房租。按照合同约定2020年9月27日前应向原告一次性支付完毕下三个月租金即2020年10月5日至2021年1月4日,但被告一直拖延支付,经原告多次催讨,被告仍然借口拖延,直至2020年12月28日支付下三个月租金时仍有3,400元未支付,同时也没有支付下三个月的租金14,400元(2021年1月5日至2021年4月4日租金),被告这种既不支付租金又实际占有房子的行为,严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，无奈诉至法院，望判如所请。被告林国强辩称：被告确认存在欠付费用的情况，但被告不同意解除合同，亦不同意搬离涉案房屋。虽然存在占用房屋未支付租金的情况，但是也与原告说明是因为疫情原因导致没有收入，故申请了分期支付房租。对于此前的租金被告也存在分期的情况，原告亦未提出异议，故被告认为原告是默认分期支付房租这一事实的。综上，被告认为其并未违约，故不同意原告没收其押金4,800元的诉讼请求。至于拖欠的租金，被告同意在15日内向原告支付并同意向原告支付该拖欠租金的滞纳金。至于原告主张的电费、煤气费，被告认为其不存在拖欠，其在收到账单后都会及时支付。本院经审理认定事实如下：2020年7月5日，原告陈菊泉作为出租方(甲方)与被告林国强作为承租方(乙方)、案外人上海某房地产经纪有限公司作为中介方就上海市闵行区保乐路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《租赁合同》。该合同第三条第1款约定，该房屋租赁期为贰年。自2020年7月5日起至2022年7月4日。合同第四条第1款约定，该房屋的月租金为4,800元。该条第2款约定，双方议定首期付叁月，另付4,800元押金以后按每叁月结算一次，提前柒天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。合同另约定诸方其他相关权利义务，三方均于合同落款处签名、盖章。2020年10月12日至2020年12月27日期间，原告陈菊泉多次通过微信向被告林国强催讨10月至12月租金。2020年12月27日，被告林国强尚欠原告陈菊泉2020年10月至12月租金4,000元。原告通过微信向被告表达：“……我再给你二天时间(到12月29日为止，如果你再不付，我将把电和水停用，并把你的居住证停止……)”被告回复称“我违约，您多担待。”2021年1月12日，原告陈菊泉通过微信向被告催讨2020年10月至12月剩余租金3,400元。被告回复称：“以后微信联系。我身体很不好，已经回烟台，经常跑医院。电话不方便接听。房屋租赁事宜，法律范围内处理即可，我已经欠费违约，没有什么好说的。”原告回复：“那我要换锁了，你的东西委托你上海的朋友处理吧。”2021年1月20日，原告陈菊泉通过微信向被告林国强发出《律师函》。该《律师函》大意为：因被告违约，双方签订的《房屋租赁合同》于2021年1月19日予以解除。被告应于收到该函3日内向原告支付拖欠的房屋租金5,800元、违约金4,800元。被告于收到该函7日内退出房屋并与原告办理交接房屋手续。被告在微信中向原告表示“收到，接受诉讼。以法院判决为准”。2021年1月20日，被告林国强通过微信向原告陈菊泉表示：“法院没有判决前，我不接受终止租赁合同。律师函，要盖律师事务所公章，麻烦大哥盖好后再发一次。”2021年4月11日，被告林国强支付电费160.47元。另查明，原告陈菊泉系涉案房屋的产权所有人。又查明，涉案房屋于2021年4月电费为109.50元，2021年5月电费为63.80元。涉案房屋于2021年2月燃气费为83.90元，2021年4月燃气费为39元。上述事实，由原告陈菊泉提供的《租赁合同》、房产证复印件、微信聊天记录一组、律师函，由被告林国强庭后提供的收条、付款记录、水费及燃气费账单、微信聊天记录一组及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于原告当庭提交的欠水电煤气费用手机截屏信息，被告认为当庭阅看的欠费记录不代表目前仍有上述欠费，故主张给予其七日期限予以核查。本院根据被告庭后提交的相关证据，结合原告的截屏信息确认至2021年5月10日涉案房屋的拖欠煤气费为83.9元(2月账单)、39元(4月账单)，拖欠水费17.31元(4月水费)。本院认为，原告陈菊泉与被告林国强签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。按约支付租金系被告作为承租人的主要合同义务，被告欠付租金、水费、燃气费等且经原告多次催促仍未支付显已违约。原告在实际履行中愿意接受被告陆续支付租金等属于原告对于被告经营状况不佳的理解与体谅，而对于被告据此便认为原告同意其可以不按约支付租金的抗辩理由，本院难以认同。被告在原告多次催讨后，仍未支付相应租金等费用，显属违约。基于被告的上述违约行为，本院认为原告主张合同解除并要求被告搬离涉案房屋之诉请符合双方合同约定，于法无悖，本院予以支持。但解除日应为解除意思送达被告之日即2021年1月20日，对于原告主张的房屋占有使用费的起算日期亦应予以调整。庭审中被告对于截止至2021年1月20日的欠付租金5,800元、自2021年1月21日起至被告搬离房屋之日止的房屋占有使用费均无异议，本院对于原告的上述主张亦予以支持。至于原告主张的2021年2月煤气费83.9元、同年4月煤气费39元、2021年4月水费17.31元，被告虽不认可该金额但其并未就其已付上述款项进行举证，故本院对于原告上述主张之金额均予以认可。至于原告主张的要求将被告已付押金4,800元作为违约金予以没收，符合双方合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款及第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、原告陈菊泉与被告林国强于2020年7月5日签订的《租赁合同》于2021年1月20日予以解除；二、被告林国强于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区保乐路XXX弄XXX号XXX室房屋并向原告陈菊泉予以返还；三、被告林国强于本判决生效之日起十日内向原告陈菊泉支付租金人民币5,800元；四、被告林国强于本判决生效之日起十日内向原告陈菊泉支付按照每月人民币4,800元的标准计算自2021年1月21日起至被告林国强实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费；五、被告林国强于本判决生效之日起十日内向原告陈菊泉支付2021年2月燃气费人民币83.9元、2021年4月燃气费人民币39元、2021年4月水费人民币17.31元，以上合计人民币140.21元；六、被告林国强已支付的押金人民币4,800元由原告陈菊泉予以没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币32.5元，由被告林国强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二一年六月十八日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目……第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。