广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1014号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文斌，男，1978年3月11日出生，汉族，住广东省新丰县××××××××××。上诉人（原审被告、反诉原告）：罗惠先，女，1962年6月27日出生，汉族，住广东省新丰县××××××××。委托诉讼代理人：黄丽单，广东粤雄律师事务所律师。上诉人陈文斌因与被上诉人罗惠先房屋租赁合同纠纷一案，不服新丰县人民法院（2020）粤0233民初1241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈文斌、被上诉人罗惠先的委托诉讼代理人黄丽单到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文斌上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.本案诉讼费用由罗惠先负担。本院二审庭询时，陈文斌明确第一项上诉请求为：改判罗惠先退还合同押金20000元给陈文斌。事实和理由：一审判决认定基本事实不清。一审法院认为在2018年9月至本案诉讼前，陈文斌与罗惠先并未对合同的解除事宜作出明确的约定，亦未就提前解除合同、解除合同后的违约责任、押金等问题达成一致意见有误。事实上，陈文斌在解除合同之前，已经与罗惠先进行了充分的协商，双方协商时，陈文斌提出提前交还房屋、解除合同，罗惠先则提出提前解除合同的条件，即陈文斌将房屋腾空，并做好清洁及水电费的交纳，条件达成即可解除合同，陈文斌对此予以同意，故此时应当视为双方对涉案合同中约定的租赁期限的变更。陈文斌于2018年9月已经满足了罗惠先提出的条件，并于当月30日将房屋钥匙交给罗惠先的姐夫，对此，罗惠先未提出异议。由此可见，陈文斌并未违约，而罗惠先未退还押金的行为系违约。综上所述，双方签订的涉案合同已经在充分协商的条件下予以解除，罗惠先应当退还押金，不予退还则属于违约，但一审法院却认定罗惠先不承担任何违约责任，明显违反了法律的公平原则及诚实信用原则，损害了陈文斌的合法权益。二审法院应当依法改判，维护法律的尊严和陈文斌的合法权益。罗惠先辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。双方签订的租赁合同对租赁期限有明确的约定，陈文斌提前退租的行为属于违约，其应当根据合同的约定承担相应的违约责任。对于陈文斌称系双方协商一致变更合同约定的问题，罗惠先并未明确表示同意变更合同的约定，只是陈文斌提出不再经营时，罗惠先不能强迫其经营。且双方并未就变更合同达成一致意见，即陈文斌提出提前退租时，双方并未就解除合同的相关事宜作出明确的约定。陈文斌提前退租的行为属于违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。陈文斌向一审法院起诉请求：1.依法判决罗惠先支付陈文斌租房押金20000元；2.依法判决罗惠先向陈文斌支付逾期付款滞纳金，按中国人民银行规定的同期贷款年利率4.75%从2018年9月30日起计至还清之日止，暂计至2020年10月30日共计1979元；3.本案所有诉讼费用由罗惠先负担。罗惠先向一审法院反诉请求：1.判令陈文斌向罗惠先支付2018年10月、11月共2个月的楼房租金21000元及利息（以10月份的租金10500元为基数，自2018年10月10日起按法定贷款利率计算至付清之日止；另外以11月份的租金10500元为基数，自2018年11月10日起按法定贷款利率计算至付清之日止）；2.判令陈文斌负担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2007年10月23日，陈文斌（承租方）与罗惠先（出租方）签订《楼房租赁合同》一份，该合同约定：出租方同意将位于新丰县×××××××××（原金凤凰酒店）二至五层半，包括停车场及楼房外墙出租给承租方经营合法行业使用……第二条租赁期限。租赁期为12年，出租方从2007年10月23日起将出租楼房交付承租方使用至2019年10月30日收回……第三条租金的交纳方式和期限。楼房租金为每月8000元，按月交纳租金，另每两年递增一次，每次500元计算，以此类推……第五条押金和税费。合同签订之日承租方一次性交给出租方押金20000元，租赁期间承租方未违约，合同期满后押金退回承租方……第六条违约责任。1.租赁期间，出租方违约，除应退还全部押金外，还应赔偿承租方相应的经济损失；2.租赁期间，承租方违约，其押金不能退回，作为承租方赔偿出租方的经济损失；3.出租期间内，如双方确因实际情况，经双方同意，提前终止合同，出租方应退回押金……该《楼房租赁合同》尾部备注“附：现华厦食坊合同期满后与本合同租期同行，租金为每月收3500元，具体事项与本合同使用执行。”合同签订后，罗惠先将涉案楼房二至五层半交付陈文斌使用，用作经营饭店。2008年3月9日，陈文斌向罗惠先交纳二至六层楼房的租房押金20000元，罗惠先向陈文斌出具《收据》一份。2018年9月，陈文斌向罗惠先提出提前退租,罗惠先表示“不做就不做，不能强迫做”。后陈文斌将经营饭店的设备、电器、工具等搬至第一层门市出售，并将钥匙交还给罗惠先。陈文斌退租后，涉案楼房空置，2020年8月涉案楼房三楼进行出租，二、四、五层至今空置。陈文斌向罗惠先交纳涉案楼房租金至2018年9月。2018年9月至起诉前，陈文斌与罗惠先双方对合同解除事宜未作出明确约定，就提前解除合同、解除合同后的违约责任、押金等问题未达成一致意见。2020年11月17日，陈文斌诉至该院提出前述诉讼请求。2020年12月10日，罗惠先提出前述反诉请求。一审庭审中，陈文斌称，2018年9月30日前已经已清理完毕门市饭店的设备、电器和用具，搞好卫生，结清水电费，对注册的电表进行了销户，并将钥匙交还给罗惠先的姐夫邝建明（谐音）。罗惠先称，陈文斌于2018年11月腾空门市，罗惠先于2018年11月收到门市钥匙。一审法院认为，陈文斌与罗惠先于2007年10月23日签订的《楼房租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示，为有效合同，双方应按照合同约定全面履行义务。2018年9月，陈文斌向罗惠先提出提前退租，罗惠先表示“不做就不做，不能强迫做”。一审庭审中，陈文斌与罗惠先双方均确认罗惠先已收回门市及门市钥匙，此行为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，因此双方的合同已实际解除，该院予以确认。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定,根据双方的合同约定，租赁期满时间为2019年10月30日，租赁期间，承租方违约，其押金不能退回，作为承租方赔偿出租方的经济损失。陈文斌称，其与罗惠先协商解除了合同,但本案中双方实际上并未对合同解除事宜作出明确约定，就提前解除合同、解除合同后的违约责任、押金等问题未达成一致意见，由于双方的租赁合同尚未到期,陈文斌作为承租方提前提出解除合同,显属违约行为，且陈文斌退租后，涉案楼房空置，2020年8月涉案楼房三楼才进行出租，二、四、五层至今空置，陈文斌提前解除合同的退租行为,会造成罗惠先房屋的空置损失,罗惠先有权不退回押金，作为陈文斌违约的经济损失赔偿。故对陈文斌提出要求罗惠先支付租房押金20000元及滞纳金的诉讼请求，该院不予支持。至于具体合同解除时间，陈文斌与罗惠先各执一词。双方当事人均确认陈文斌向罗惠先交纳涉案楼房租金至2018年9月，即使根据罗惠先主张的2018年11月收回楼房的时间来推断，从收回楼房至陈文斌提起本案诉讼时间也已超过两年，期间罗惠先却未提出过陈文斌欠付租金一事，亦未催收欠付租金，而是在本案反诉中才提出欠付租金的问题，明显不符合常理，亦不符合房屋租赁行业的交易习惯，故对罗惠先提出2018年11月收回楼房、钥匙的主张，该院不予采信。对陈文斌提出在2018年9月腾空楼房、交还钥匙的主张，该院予以采纳。罗惠先提出陈文斌支付2018年10月、11月共2个月的楼房租金21000元及利息的反诉请求，证据不足,且于理不符,该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,于2020年12月19日作出（2020）粤0233民初1241号民事判决:一、驳回陈文斌的全部诉讼请求；二、驳回罗惠先的全部诉讼请求。本诉案件受理费175元（陈文斌已预交），由陈文斌负担；反诉案件受理费162.5元（罗惠先已预交），由罗惠先负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈文斌向本院提交了《申请书》及2018年10月的电费清单，拟证明陈文斌、陈汉明于2019年9月底已搬离了涉案门店，并按照罗惠先的要求进行电表销户，并不存在罗惠先所称10月仍在经营的情形。罗惠先质证称：1.该证据已过举证期限，故对该证据不予质证。2.本案事实是双方签订的租赁合同有明确的租期约定，陈文斌、陈汉明因经营不善，在租赁期限届满前提出不再租赁涉案门店，要求提前解除涉案合同，双方未就解除合同的相关责任问题达成任何约定。且直至陈文斌提起本案诉讼前，其未向罗惠先主张过任何权利。因此，陈文斌、陈汉明提前解除合同的行为违反了涉案合同的约定，已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于陈文斌提交的证据，本院认定如下：一审判决认定陈文斌于2018年9月腾空门店、交还钥匙，虽罗惠先在本院二审期间对陈文斌交还门店的时间提出了异议，但其在一审判决作出后未提起上诉，应视为其认同一审判决结果，故本院对该证据的真实性、关联性予以确认。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，二审庭询时，黄惠先明确表示其同意陈文斌不再租赁涉案门店，但并不表示其放弃追究陈文斌的违约责任。陈文斌亦表示其提出不再继续租赁涉案门店后，黄惠先并未表示不追究其违约责任。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因引发本案纠纷的法律事实均发生在民法典施行前，故本案仍应适用当时的《中华人民共和国合同法》等法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕陈文斌上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：黄惠先应否退还租房押金20000元给陈文斌。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，陈文斌与黄惠先签订的《楼房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈文斌以双方在解除合同时已协商一致变更了合同租期为由，主张罗惠先应当向其返还租房押金20000元，对此，本院认为，在陈文斌提出解除合同时，罗惠先虽予以同意，但其并未表示放弃要求陈文斌承担违约责任的合同权利，且陈文斌并未提交证据证实双方就提前解除合同、解除合同后的违约责任、押金退还等问题达成了一致意见，故陈文斌提出双方已协商一致变更了合同租期的主张不能成立。上述合同约定的租赁期限至2019年10月30日，陈文斌于2018年9月提前退租的行为，已构成违约。因此，一审法院根据涉案合同中承租方违约则押金不予退回的约定，确认罗惠先无需向陈文斌退还租房押金20000元并无不当，本院予以维持。陈文斌要求罗惠先返还租房押金20000元缺乏依据，本院不予支持。综上所述，陈文斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由陈文斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 梦审 判 员  黄颖红审 判 员  毛文芳二〇二一年六月十八日法官助理  张 莹书 记 员  李 盈