湖南省东安县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1122民初322号原告：李美芳，女，汉族，1982年8月17日出生，汉族，湖南省东安县人，户籍所在地湖南省东安县，现住湖南省东安县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨梦佳，湖南云虹律师事务所律师。被告：东安县八角岭经济开发区房地产开发公司，住所地湖南省东安县经济开发区舜皇路。法定代表人：唐建军，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：文芬（系该公司工作人员），女，1979年1月4日出生，汉族，湖南省东安县人，住湖南省东安县。原告李美芳与被告东安县八角岭经济开发区房地产开发公司（以下简称东安县八角岭公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李美芳的委托诉讼代理人杨梦佳，被告东安县八角岭公司的委托诉讼代理人文芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李美芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将验收合格的位于东安县××镇××道××栋××层××单元××号房屋交付给原告；2.判令被告支付原告逾期交房违约金，自2019年3月31日起，按房屋总价的每日万分之三计算至实际交房之日止（暂计算至2019年12月31日为27332.964元）；3.由被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年10月11日，原告向被告公司购买了一套位于××镇××道××栋××层××单元××号房，双方签订了《锦绣东城商品房买卖合同》。合同约定房屋总价款337444元，付款方式为银行按揭：原告向被告支付购房款首付137444元，剩余200000元申请银行按揭并已全部交付给被告。被告应在2019年3月30日前向原告交付涉案房屋，被告拒不交付房屋，应按合同约定的以购房总价的万分之三计算违约金至实际交房之日止。原告为此多次找被告协商，被告均以各种借口拖延办理。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院支持上述请求。被告东安县八角岭公司辩称：原告在与被告签订合同时被告就已经告知原告在规定的时间内可以按期交房，被告也通知原告回来收房，但原告一直没来办理收房手续，也没有来领取钥匙，请求法院依法处理。经审理查明：2018年10月11日，原告李美芳与被告东安县八角岭公司签订了《锦绣东城商品房买卖合同》，约定：原告李美芳购买了被告开发建设的位于东安县××镇××道××栋××层××单元××号商品房；该商品房的用途为住宅，建筑面积为116.36平方米，单价2900元／平方米，总房价为337444元，付款方式为银行按揭贷款；出卖人应当在2019年3月30日前将竣工验收合格并符合合同所注明交房标准的商品房交付给买受人；出卖人逾期交房超过30日后，若出卖人交付的房屋属于不合格工程，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按合同总额的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金等相关内容。合同签订后，原告依约支付了购房款并向有关部门缴纳了房屋契税和维修资金。被告东安县八角岭公司至今未与原告办理交房手续，但已于2021年4月22日为原告所购的房屋办妥了不动产权证书。现原告以被告的行为违反合同的约定，侵犯了其合法权益，遂诉至本院，请求依法判决。上述事实，有原告提交的《锦绣东城商品房买卖合同》、购房发票、契税完税证明、维修资金收据，被告提交的不动产权证书及原、被告双方当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告李美芳与被告东安县八角岭公司签订的《锦绣东城商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法确认为有效合同，双方应当按约全面履行，未按照约定履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，原告已经按照约定履行了付款义务，并向相关部门缴纳了房屋维修资金、契税，被告应当按照合同约定将竣工验收合格并符合合同约定交付标准的房屋交付给原告，但被告至今未与原告办理交房手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于本案约定的违约金是否过高的问题。原、被告双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，即逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人依约在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，原告未提供证据佐证因被告逾期交房造成的实际损失，因此，应当在遵循合同自由原则的前提下，既要体现违约金的“惩罚和补偿”双重性，又要根据合同的性质及目的，维护民法的公平原则，本案双方约定的每日万分之三违约金已明显大于原告所造成的损失，故被告逾期交房的违约金，本院酌情调整为每日按已交购房款万分之一计算。关于违约金计算期间的问题。原告要求自2019年3月31日起计算至实际交房时止，但根据被告提供的涉案房屋不动产权证，原告所购房屋已竣工验收合格并办理了不动产权证，原告可随时去办理收房手续。若被告在办妥不动产权证后，原告仍不去办理收房手续，而要求被告继续支付违约金，于法无据，故对原告要求被告支付违约金的期限本院确认为办妥不动产权证之日止即2021年4月22日，本案被告应当向原告支付的逾期交房违约金为25,409.53元（337,444×0.0001×753天）。被告提出“其在合同约定的交房时间内已通知原告收房，但原告没有回来办理收房手续”的抗辩意见，但其未提供证据佐证，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告东安县八角岭经济开发区房地产开发公司于本判决生效之日起十日内将竣工验收合格的位于东安县××镇××道××栋××层××单元××号的房屋交付给原告李美芳；二、被告东安县八角岭经济开发区房地产开发公司于本判决生效之内起六十日内支付原告李美芳逾期交房违约金25,409.53元；三、驳回原告李美芳的其他诉讼请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  胡先科二〇二一年六月二十三日法官助理黄国玲书记员周素娜附相关法律条文：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。