上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初1212号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区临港新片区环湖西二路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。被告：嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司，住所地浙江省嘉兴市。法定代表人：邓保财，执行董事。委托诉讼代理人：陈思思，女。委托诉讼代理人：姚兴，男。原告上海中原物业顾问有限公司与被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，组织当事人进行证据交换。本院于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张可可，被告的委托诉讼代理人姚兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付18套物业的佣金及现金奖1,178,461元以及逾期违约金(以1,178,461元为本金，按日千分之五的标准，自被告收到起诉状副本之日起计算至实际支付之日止)；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：被告向原告支付3套物业的佣金及现金奖275,500元以及逾期违约金(以275,500元为本金，按日千分之五的标准，自被告收到起诉状副本之日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：2017年11月，被告委托原告代理销售位于浙江省嘉兴市海盐县环城南路、富新路北的“海盐润家万象广场”项目并签订海盐润家万象广场项目分销代理合同。原告依约履行分销代理义务，本案所涉浙江省嘉兴市海盐县环城南路XXX号XXX室(佣金及现金奖135,500元)、3号301室(佣金及现金奖103,000元)、3号1015室(佣金及现金奖100,000元，已付63,000元，尚欠37,000元)共3套房屋的佣金已达到代理合同约定的支付时间和条件，然被告未按时向原告支付代理佣金，理应承担逾期付款违约金。原告在庭审中称，原告告知被告3号1015室系复式结构，客户于2018年3月签订商品房买卖合同，故应按签约时(复式)公寓式办公产品的佣金标准结佣金，即佣金95,000元及现金奖5,000元。即便该套房是平层结构，也应按签订商品房买卖合同时的佣金标准73,000元(含现金奖3,000元)结佣。被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司辩称，对于3号1015室房屋佣金标准有异议，理由是首先开发商已明确该套房屋类型为平层结构，其次双方在实际履行过程中均是以客户签订认购书并支付定金时的佣金标准进行结佣，原告提供的成交清单确认该套房的认购时间为2017年12月27日，佣金及现金奖应为63,000元，被告已结清此套房的佣金，原告主张100,000元并无依据。对于原告主张的其余2套房屋佣金及现金奖金额均无异议，被告未向原告支付佣金系因开发商未向被告结佣。对于逾期违约金起算时间无异议，但约定的日千分之五标准过高，要求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对海盐润家万象广场项目分销代理合同、项目佣金确认函、佣金变更确认函、润家万象成交清单、浙江省商品房买卖合同、情况说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，原告(受托人、乙方)与被告(委托人、甲方)签订海盐润家万象广场项目分销代理合同，合同约定甲方委托乙方为甲方分销代理“海盐润家万象广场”项目，该项目位于浙江省嘉兴市海盐县环城南路、富新路北，类型为商贸(商铺/公寓式办公)；委托期自2017年11月24日起至2018年6月30日止；甲方或者甲方确认人陈启康、王秋云应当及时签署或盖章乙方提供的客户确认书；代理服务费标准：每一套商铺为总价15%，每一套公寓式办公(平层部分)为60,000元，每一套公寓式办公(复式部分)为70,000元，上述佣金均含乙方所应依法缴纳的增值税；乙方客户与甲方(或开发商)正式签订房屋买卖合同，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金、溢价奖励及现金奖等代理服务费用；客户与甲方(或开发商)签订正式的商品房买卖合同，完成首付并贷款资料提供齐全后，甲方在5个工作日内，支付乙方代理服务费至乙方指定账户；届时甲方须一次性支付乙方上个月的销售佣金、相应的佣金补足部分等款项；甲方对乙方成交的每一套商铺给予现金奖励5,000元，现金奖励的支付时间与代理服务费相同；甲方逾期支付销售佣金、相应的佣金补足部分(如有)及溢价奖励、现金奖励等，则按照逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。2017年11月24日，被告向原告出具项目佣金确认函，确认原告客户自2017年11月24日起至2018年6月30日与开发商签订买卖合同成交的每一套物业，在原有佣金及现金奖的基础上增加3,000元，于原告客户签约后5日内支付。其他未尽事宜按原项目分销代理合同执行。2017年12月15日，被告出具海盐润家万象广场佣金变更确认函，确认海盐润家万象广场项目在原合同其他条款不变的前提下实行佣金变更，自2017年12月15日至2018年6月30日止，原告成交(复式)公寓式办公产品，并与我司签订认购合同，佣金调整为每套90,000元。除本补充协议约定外，其他合同条款均按原合同约定执行。2018年1月1日，被告出具海盐润家万象广场佣金变更确认函，确认海盐润家万象广场项目在原合同其他条款不变的前提下实行佣金变更，自2018年1月1日至2018年6月30日止，原告成交(复式)公寓式办公产品，并与我司(或开发商)签订认购合同，佣金调整为每套100,000元；原告成交(平层)公寓式办公产品，并与我司(或开发商)签订认购合同，佣金调整为每套70,000元；公寓式办公部分原现金奖不做变更。除本补充协议约定外，其他合同条款均按原合同约定执行。2018年1月29日，汪小根与海盐新地置业有限公司就购买浙江省嘉兴市海盐县环城南路XXX号XXX室房屋(商铺)签订认购协议书，房屋建筑面积66.49平方米，总价855,000元，于2018年2月7日前签订浙江省商品房买卖合同。2018年2月4日,刘海龙与海盐新地置业有限公司就购买浙江省嘉兴市海盐县环城南路XXX号XXX室房屋(复式)签订认购协议书，房屋建筑面积60.41平方米，总价700,000元，于2018年3月5日前签订浙江省商品房买卖合同。2018年3月1日，被告出具海盐润家万象广场佣金变更确认函，确认海盐润家万象广场项目在原合同其他条款不变的前提下实行佣金变更，自2018年3月1日至2018年6月30日止，每套LOFT公寓，成交90平以下，佣金调整为95,000元加5,000元现金奖，成交90以上(含90平)至140平，佣金调整为120,000元加10,000元现金奖，成交140平以上，佣金调整为140,000元加10,000元现金奖；每套平层公寓，成交70平以下，佣金调整为70,000元，成交70平以上(含70平)，佣金调整为90,000元加10,000元。除本补充协议约定外，其他合同条款均按原合同约定执行。2018年3月8日，张翠华与海盐新地置业有限公司就购买海盐县武原街道润家商贸广场3幢1015室房屋签订浙江省商品房买卖合同，约定房屋建筑面积50平方米，总价490,000元。由原告制作的上海中原润家万象项目成交清单记载：客户汪小根、物业地址浙江省嘉兴市海盐县环城南路XXX号202，合同金额855,000元，面积66.49平方米，认购日期为2018年1月31日，物业类型商铺，付款方式贷款。客户刘海龙，物业地址浙江省嘉兴市海盐县环城南路XXX号301，合同金额700,000元，面积60.41平方米，认购日期为2018年2月6日，物业类型复式，付款方式贷款。客户张翠华，物业地址浙江省嘉兴市海盐县环城南路XXX号1015，合同金额490,000元，面积50平方米，认购日期为2017年12月27日，物业类型商办，付款方式贷款。上述成交清单均由被告指定确认人王秋云签字。2021年2月6日，被告收到本院送达的起诉状副本。2021年4月2日，海盐新地置业有限公司出具情况说明，证明海盐润家万象广场3号1015室商品房为平层结构。原告认为此套房屋系复式结构，系被告向原告确认的，但无法提供证据证明。被告另提供客户张翠华的情况说明，客户张翠华身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，于2017年12月27日认购润家万象1-307、5-204、4-214、4-203四套商铺，现换房3-1015，并把之前定金共计总额24,000元换到3-1015定金。该情况说明无落款时间，由被告指定确认人王秋云签字。原告对此不予认可，认为该情况说明并未记载换房3-1015的时间，应以签订商品房买卖合同时的佣金标准结佣。被告表示无法提供张翠华购买3-1015的认购书。审理中，被告表示本案所涉3套房屋客户均已支付全部房款。本院认为，原、被告双方就代理销售海盐润家万象广场项目签订的分销代理合同为双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。对于双方无争议的2套房屋，被告应向原告支付佣金及现金奖共计238,500元。关于海盐润家万象广场3号1015室房屋，开发商海盐新地置业有限公司明确此房为平层结构，原告认为是复式结构，但未提供相应证据，故对原告的该主张，本院不予采信。根据双方代理合同约定，客户与开发商正式签订房屋买卖合同即作为代理成功,在客户完成首付并贷款资料提供齐全后，被告在5个工作日内支付佣金。鉴于客户张翠华于2018年3月8日与开发商签订商品房买卖合同，购买的3-1015房屋面积为50平方米，按照被告于2018年3月1日出具的海盐润家万象广场佣金变更确认函，确认每套平层公寓成交面积70平以下，佣金调整为70,000元。另有被告确认客户自2017年11月24日起至2018年6月30日期间与开发商签订买卖合同成交的每一套物业，在原有佣金及现金奖的基础上增加3,000元，故3-1015房屋的佣金应为73,000元，原告的主张符合合同及变更佣金确认函的约定，本院予以支持。被告主张以客户认购时的佣金标准结佣，并无事实及法律依据，本院不予采信。鉴于被告已支付该房佣金63,000元，故还应支付10,000元。综上，被告应向原告支付佣金及现金奖共计248,500元。关于逾期付款违约金，合同约定每日千分之五计算标准过高，本院综合欠费的金额和期间、资金占用成本等因素，酌情调整为日万分之四。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金及现金奖共计248,500元；二、被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付逾期付款违约金(以248,500元为基数，自2021年2月6日起计算至实际支付之日，按日万分之四的标准计付)；三、驳回原告上海中原物业顾问有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,432.50元，减半收取计2,716.25元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担266.20元，被告嘉兴市华丰房地产营销策划有限公司负担2,450.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史捷二〇二一年六月十一日书记员  赵丹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。