安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初895号 原告:李碧,女,汉族,1991年4月16出生,住安徽省滁州市琅琊区。 委托诉讼代理人：高大桐，安徽神州行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐漫漫，安徽神州行律师事务所律师。 被告:合肥新城创晟房地产有限公司,住所地安徽省合肥市滨湖区万泉河路滨湖康园一期配套商业用房综合楼,统一社会信用代码91340100MA2NCJ009G（1-1）。 法定代表人:虞波,总经理。 委托诉讼代理人：杨俊刚，男，该单位员工。 委托诉讼代理人：刘永辉，男，该单位员工。 原告李碧与被告合肥新城创晟房地产有限公司（以下简称新城创晟公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李碧及其委托诉讼代理人高大桐、徐漫漫，被告新城创晟公司委托诉讼代理人杨俊刚、刘永辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李碧向本院提出的诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金68660元(以3051544元为基数,按日0.05%从2020年6月30日起算至2020年8月14日);二、判令被告向原告支付违反合同约定的燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件的违约金至燃气具备申请开通条件之日止，暂计为61031元(以3051544元为基数,按日0.05%从2020年8月14日起算9月23日)；三、判令被告承担案涉房屋的质量维修义务并向原告支付因房屋质量问题维修期间的房屋租金至房屋维修完毕经第三方质量验收合格,暂计为2000元(自2020年8月14日暂计算至2020年9月14日)；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由:2018年8月28日,原告与被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告位于合肥市滨湖新区××路××华山路以东,君悦府第13幢902室房屋一套,总金额为人民币3051544元。《商品房买卖合同》第八条约定了交付期限,“出卖人应当在2020年6月30日前,依照国家和地方政府的有关规定,将具备下列第5种条件,并符合合同约定的商品房交付买受人使用……”。第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件；3、燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件。如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理:1、按第九条的规定执行;”。合同第九条约定…1、按逾期时间,分别处理…（2）逾期超过90日后…出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五…的违约金”。原告按合同约定向被告支付了房款。2020年8月14日,被告向原告发出收房通知书,房屋交付后,原告向合肥燃气公司申请开通燃气,燃气公司告知该住户目前不具备燃气开通条件,具体开通时间等待通知,原告在小区附近发现燃气管道仍在施工中,且原告家中并未连通燃气表;同时原告在房屋验收过程中发现多处质量问题,原告填写了《房屋质量验收单》并向被告聘请的物业人员报修,截至起诉之日房屋质量问题仍未得到解决。原告按照合同约定履行了支付房屋价款的义务,被告未按合同约定履行相应义务,导致原告无法在约定时间内正常使用房屋,理应按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。综上所述,恳请贵院依法查明案件事实,判如所请。 被告新城创晟公司辩称：一、2018年8月28日原被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定原告购买被告开发的君悦府13幢902室，房屋总价款3051544元，其中首付款1881544元在2018年6月22日前支付，剩余1170000元办理按揭贷款。同时约定被告应当在2020年6月30日前将案涉房屋交付原告。2020年年初，因新冠疫情的影响，全国范围实行停工、停产，其中安徽省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部于2020年1月24日宣布安徽省突发公共卫生事件一级响应。2020年2月8日，合肥市人民政府发布了《关于有序做好全市企业复工复业的通告（第10号）》：…企业复工复业时间安排如下，其中3月9日，其他工程（包括房地产等建设工程）…。根据上述文件规定的精神，是不早于，同时恢复生产后，因防疫要求，各企业复工人员均需履行隔离14天的防疫要求进行隔离。作为房地产开发、大型施工工程，房产工程本属于劳动密集型工作，更应在疫情后期高控阶段，遵守防疫要求，而不能直接进行生产、施工。被告根据上述规定及不可抗力的规定，涉案商品房买卖合同原约定于2020年6月30日前交付，因疫情影响，被告可以依法顺延交付。2020年8月6日，被告依法取得《合肥市房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收备案表》，其后被告依法取得《建设工程规划许可证》（正本）。2020年3月5日，被告向各业主寄送《新冠状病毒肺炎疫情不可抗力通知函》：告知原告因疫情的不可抗力影响，将导致涉案房屋交付顺延事宜。2020年8月，被告向原告寄送书面的《房屋交付通知书》：涉案房屋于2020年8月14号至17号办理交付。故被告已经按照合同约定和法律规定，明确告知原告收房的时间，但却因原告自己的原因，未能如期前往被告处办理收房手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及双方签订《商品房买卖合同》合同附件五《补充协议》第六条：…买受人应当在出卖人书面通知交房时间接收房屋……。综上被告依法依规向原告交付房屋，不存在逾期交付的情形。原告诉请逾期交付违约金无事实和法律依据。二、被告交付房屋时，燃气符合合同约定的交付条件，不存在违约情形。2020年5月25日，案涉小区燃气项目经合肥中石油昆仑燃气有限公司验收并出具《合肥市燃气配套工程竣工验收确认书》，案涉项目小区燃气工程经验收合格。另与原告签订的《商品房买卖合同》附件三第十二条约定“厨房预留燃气接口，管道入户（由用户自行申请开通）”。案涉项目交付时，被告不仅通过了燃气公司的验收，且已满足了附件三的约定“厨房预留燃气接口，管道入户”。被告的义务只在于小区内燃气工程竣工验收，送气不是被告的义务，而且开通燃气尚需业主申报、审核等程序，具备申请开通条件不等于实际开通使用燃气。被告的义务仅为燃气设施竣工验收合格，即完成合同约定的厨房预留燃气接口和达到竣工验收合格，被告与涉案房屋交付时已全部完成。原告并未在交付后向燃气公司提出开户申请，现有证据也未证明其向燃气公司申请，责任在于原告。被告不存在违约情形。三、被告交付的房屋符合法律规定、合同约定，不存在违约责任。2020年7月28日案涉房屋项目通过验收合格。原告在诉状中诉称案涉房屋存在质量问题和损失，其一原告未提供任何证据证明其房屋所述的质量问题和造成损失的存在。即使存在质量瑕疵，根据约定应当申请保修，而非直接申请赔偿损失。综上原告诉请无事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年8月28日，原告李碧（买受人）与被告新城创晟公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号20180639801016ＧＹ20180005，备案单号1808012137），合同约定原告李碧购买被告新城创晟公司位于合肥市××路××华山路以东，编号为ＢＨ2016-17的地块上君悦府13幢9层902室房屋，该商品房合同约定建筑面积共125.64平方米，其中套内建筑面积106.01平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.63平方米。 《商品房买卖合同》第四条约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24288元，总金额3051544元。 《商品房买卖合同》第六条约定：买受人采取按揭方式付款，首付房款1881544元，应在2018年6月22日前支付给出卖人，剩余房款1170000元，办理按揭贷款。合同签订后，2018年6月17日原告李碧支付定金20000元，6月22日支付1861544元，通过贷款支付1170000元，合计3051544元。现原被告均认可房款已经付清。 《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;……5、取得《建设工程规划许可证》（正本）。该条第5条字体加粗并加下划线。该条同时还约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的”。 《商品房买卖合同》第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之5违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之5的违约金。 《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照下列方式处理：视为出卖人已按本合同第八条约定的交付日期将商品房交付给买受人，买受人应自本合同第八条约定的交付之日起承担物业管理费用。房屋保修期亦开始计算等。 《商品房买卖合同》第十三条约定：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、小区道路入住同期达到使用标准；2、电话、光纤、有线电视入住同期具备申请开通条件；3、燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件……如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按第九条规定执行。 《商品房买卖合同》第十六条约定：买受人购买的商品房为商品住宅，《住宅质量保证书》作为本合同附件，出卖人自商品住宅交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成损坏的，出卖人不承担责任，但可以协助维修，维修费由购买人承担等。原被告双方在《商品房买卖合同》中对其他事项还进行了约定。2019年3月2日，原被告双方签署《合肥市商品房网上认购备案确认单》（备案单号1808012137号）。 原告李碧在被告新城创晟公司提供的附件三《交付标准》签字认可，该《交付标准》对燃气约定为：“厨房预留燃气接口，管道入户（由用户自行申请开通）。”双方在附件四《买卖合同补充条款》第七条约定：买受人同意出卖人自己或委托合同中选聘的物业公司办理房屋交付手续。买受人应当在出卖人书面通知的交房时间接收房屋；该房屋的交付条件、标准仅以合同约定为准。买受人逾期收房的，出卖人有权要求买受人支付日总房价款万分之五违约金，该房屋的保修期、物业管理费和风险责任均自交付通知书通知的交付时间起算由买受人承担等。 2020年6月22日，被告新城创晟公司向原告李碧送达《关于交付时间顺延的通知》，该通知载明：受××影响，我司依约于2020年3月5日寄发《告业主书》，告知您由于疫情影响及政府疫情管控措施等不可抗力原因，本项目工期及交付日期可能会顺延。根据双方签订的《商品房买卖合同》，您所购买的商品房原计划交付的时间为2020年6月30日前，虽然在复工后已尽可能加快施工节奏，但新冠病毒疫情影响及政府管控措施等不可抗力的因素已给项目工期和交付带来实质影响，现通知您所购的商品房交付时间顺延至2020年8月7日前，具体交付日期以我司邮寄的交付通知为准。 2020年8月5日，被告新城创晟公司向原告李碧送达《房屋交付通知书》，该通知书载明：受新型冠状病毒疫情及政府的相关措施等不可抗力的影响，您所购买的君悦府13#902室房屋在符合法律规定和合同约定的情况下将于下述日期交付，您可以于2020年8月15日前来办理；集中交付手续办理时间为2020年8月14日至17日。 2020年5月25日，合肥中石油昆仑燃气有限公司对被告新城创晟公司开发的新城樾府都会（案涉房屋）1#-3#楼、5#楼、6#-13#楼、15#-22#楼燃气工程经验收合格，同意竣工。并出具《合肥市燃气配套工程竣工验收确认书》。2020年8月10日案涉商品房经工程竣工验收为合格。 2020年8月17日，原告李碧在交接房屋时，对案涉商品房存在问题填写了验收单，认为次卫管道漏水、主卧木地板跑灰等予以注明。2020年9月11日，原告李碧接收案涉所购买的房屋，原告李碧并填写了《楼宇交接表》。 2020年9月19日，被告新城创晟公司君悦府物业公司通过微信告知业主可以预约开通燃气。庭审后，本院协同双方当事人前往燃气公司询问2020年5月25日燃气公司已出具的《合肥市燃气配套工程竣工验收确认书》，为何至9月19日案涉小区才可以办理燃气开通手续。燃气公司回复称：案涉小区燃气工程竣工验收后，其施工队伍未将竣工信息及时录入系统，造成客服人员在系统中查询不到信息，造成未能及时未业主办理。 另查，2020年1月24日，根据新型冠状病毒疫情防控形势需要，为防范新型冠状病毒感染，避免人群集聚导致传染风险，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，部分行业停工停产。新城创晟公司提供的《监理日志》显示2020年3月12日前，案涉工地处于停工状态，3月12日起各分包施工单位陆续开始正常施工。 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、君悦府延期交房通知、交房通知、电话录音、房屋验收单、微信、燃气管道施工照片，被告提供的《商品房买卖合同》及附件三、附件四、工程竣工验收报告、工程质量监督报告、燃气配套工程竣工验收确认书、楼宇交接表、监理日志及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告李碧与被告新城创晟公司签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》、《交付标准》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效，原被告双方均应按照合同及附件的约定履行自己的义务，违反约定应当承担违约责任。 一、关于逾期交房问题。原告认为被告为按照合同约定交付房屋，应当承担逾期交房违约责任。本院认为，根据原被告双方约定，被告新城创晟公司应在2020年6月30日将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，逾期后自合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房款的0.05%的违约金。庭审中双方认可新城创晟公司交付房屋的时间为2020年8月14日开始，逾期达45天。由于2020年1月24日，新冠疫情发生，为防范病毒感染，避免人群集聚导致传染风险，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，要求相关行业等停工停产。根据新城创晟公司提供的监理日志，能够证明其自2020年1月24日起停工至2020年3月12日才开始复工。由于新冠疫情不能预见、不能避免，属于不可抗力，依照法律规定，新城创晟公司因不可抗力造成与已交房应当予以免责。故原告李碧要求被告新城创晟公司支付逾期交房违约金68660元，本院不予支持。 二、关于燃气开通违约责任问题。原被告在附件三《交付标准》约定：“厨房预留燃气接口，管道入户（由用户自行申请开通）。”《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3、燃气安装到户并在入住同期具备申请开通条件。本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定房屋交付条件为取得工程规划许可证（正本），并符合约定。本案中被告已经取得工程规划许可证，且案涉房屋已经竣工验收合格，至此新城创晟公司交付房屋的主合同义务已经履行完结。新城创晟公司在案涉房屋交付前已经完成了燃气设施的建设，并取得燃气公司出具《合肥市燃气配套工程竣工验收确认书》，该竣工验收验收确认书能够证明案涉小区燃气设施建设已经符合要求，新城创晟公司交房时燃气已经竣工，且符合厨房预留燃气接口，管道入户约定，具备申请开通条件，至于未能申请成功，并非新城创晟公司原因所致。故原告要求被告支付燃气逾期开通违约金61031元的请求，证据不足，不予支持。 三、关于交付房屋质量问题。原告李碧在验房时，发现装饰等存在质量瑕疵，依据商品房买卖合同“在商品房保修范围和保修期内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务”的约定，新城创晟公司应当对房屋存在的质量瑕疵承担维修的义务。维修后原告李碧已经于2020年9月11日接收房屋。本院认为案涉商品房为全装修商品房，前述瑕疵维修影响原告入住，给原告带来一定的损失，结合维修的时间，本院酌定赔偿原告损失2000元。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告合肥新城创晟房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李碧2000元； 二、驳回原告李碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2934元，减半收取1467元，原告李碧负担1400元；被告合肥新城创晟房地产有限公司负担67元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李孝荣 二〇二一年六月六日 书记员  贾倩倩 附：本案适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。