上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初14514号原告：刘永军，男，1976年8月30日出生，汉族，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：徐其飞，上海诚德律师事务所律师。被告：上海不一班教育科技股份有限公司，注册地上海市金山区。法定代表人：杜红梅，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：肖丞，上海德禾翰通律师事务所律师。原告刘永军与被告上海不一班教育科技股份有限公司(以下简称不一班公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，适用简易程序于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告刘永军的委托诉讼代理人徐其飞，被告不一班公司的委托诉讼代理人肖丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永军向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的截至2021年3月底的租金82,330元；2.被告支付房屋保证金16,466元；3.被告赔偿原告损失3,000元。事实与理由：原告有一套商业用房，位于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室(以下简称211室房屋)。2019年9月27日，双方签订房屋租赁合同，约定原告将211室房屋租赁给被告使用，月租金8,233元，每月25日前以转账方式支付租金，同时约定被告要向原告支付16,466元房屋租赁保证金，租期6年。在合同解除条款中明确约定，如被告方不支付或者不按照约定支付租金达60日的，原告方有权单方解除合同并收回房屋。合同签订后，原告依合同约定向被告交付房屋，但被告并没有按合同约定向原告支付租房保证金。开始被告还能依约向原告支付租金。从2020年1月开始，被告就拖欠房租，并以疫情为由要求减少房租。后经双方协商，达成一致，减免两个月房租，但剩余房租要按合同约定及时付清。后被告仍不能按合同约定支付房租，截至2021年3月底，计15个月，除按双方协商因疫情减免两个月房租外，被告尚欠10个月房租未付。原告多次向被告讨要房租，被告一直不按时支付房租。故原告诉至法院，要求判如所请。诉讼中，原告刘永军变更诉讼请求如下：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年5月18日解除；2.被告于判决生效之日起十日内将211室房屋恢复原状至毛坯状态，并腾空房屋交给原告；3.被告于判决生效之日起十日内支付原告自2020年6月1日起至2021年5月18日止的房屋租金95,502元，支付原告自2021年5月19日起至实际返还租赁物止按照每月8,233元标准计算的房屋占有使用费；4.诉讼费由被告承担。原告刘永军还陈述，2016年，211室房屋与其他多名业主的商铺共同委托上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)出租给被告，为毛坯状态，房屋亦由镌新公司直接交付给被告，交付时与其他业主的房屋没有进行隔断，是打通的状态。被告实际自2020年6月1日起未能按照约定支付租金，合同解除后，要求被告返还房屋时拆除其装饰装修部分并恢复至毛坯状态，无需进行隔断。被告不一班公司辩称：被告自2016年起从镌新公司处承租了两层房屋用于经营教育培训机构，211室房屋处在二层(二层共有9间房屋，分别为210室至218室)，当时交付房屋时镌新公司并未对房屋进行隔断，而是大通铺的状态，被告也不知道其实该租赁房屋实际为多名小业主所有。在收到房屋后，被告共投入了400余万元进行装修。2019年，镌新公司突然通知被告，其与包括211室房屋在内的众多业主已经解除委托协议，故要收回房屋，导致被告不得不与上述业主另外签订房屋租赁合同，即本案租赁合同。合同签订后，被告未支付过保证金，双方确认免租期为1个月。另在实际经营期间，因新冠疫情，被告的经营受到很大影响，双方还协商免除了被告2个月租金。现确认被告自2020年6月1日起未支付租金，但被告愿意在2021年6月20日以前支付原告拖欠的3个月租金，2021年7月底之前付清所有拖欠租金。对于诉讼请求1，不同意解除，要求继续履行，但在本案中确认不提出反诉，保留相应诉权。如果法院判决合同解除，对合同解除日期为5月18日无异议；对于诉讼请求2，根据合同约定，在合同解除时，双方应当就收房问题进行协商，被告在承租211室房屋时投入巨款装修，如果合同解除，应适当考虑装修折价问题，但在本案中不予提出，被告保留相应诉权；对于诉讼请求3，无异议，同意按照该标准支付。诉讼中，原、被告均陈述因被告拖欠租金，案外人沈某(210室产权人)、季祥树(212、213室产权人)、沈波(216室产权人)曾于2021年1月向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，经法院调解，双方继续履行租赁合同，并由被告分期支付拖欠租金。被告在实际履行调解协议过程中，仅支付了一个月租金，未能继续履行调解协议，目前三案原告已向法院申请强制执行。案外人郁某某(214室产权人)已向法院提起(2021)沪0112民初14511号诉讼，要求解除其与不一班公司签订的房屋租赁合同、被告返还房屋并支付拖欠的房屋租金、房屋占有使用费。案外人于林凤所有的215室房屋、宝龙代理的218室房屋未签约，目前房屋空关。案外人赵德所有的217室房屋租赁合同继续履行，但房租存在拖欠。本院经审理认定事实如下：原告刘永军系上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人之一，建筑面积82.03平方米。2016年8月，镌新公司受原告等业主委托将包括211室房屋在内的二层商铺共9间房屋整体出租给被告经营用于中小学生教育培训。上述合同签订后，镌新公司向被告交付了商铺，当时所有商铺未进行隔断，为毛坯状态，被告自行将房屋装修后用于对外经营中小学教育培训。因上述委托期限截至，2019年9月27日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)就211室房屋另行签订《房屋租赁合同》，合同约定：211室房屋用途为商业，租赁期限自2019年10月1日起至2025年9月30日止。租金起算日为2019年11月1日。租金标准为每月8,233元，租金二年内不变，每两年增加4%，乙方每月25日前支付租金。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月租金计16,466元。乙方承担水费、电费、物业管理费、租金发票等费用。合同第十条对房屋返还约定如下：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应承担的费用。乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为：乙方恢复原状。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处理。合同第十四条对合同解除约定如下：……乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达60日的。……同日，双方还签订《补充协议》，约定涉案租赁中不需要刘永军提供发票。该合同签订后，被告未支付原告房屋租赁保证金。租赁期间，双方协议因新冠疫情免除被告2个月租金。被告实际于2020年6月1日起未能支付租金，目前211室房屋仍由被告占用。还查明，因被告长期拖欠包括211室房屋在内的商铺租金，案外人沈某作为210室产权人、季祥树作为212、213室产权人、沈波作为216室产权人于2021年1月共同向本院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，经法院调解，双方确认继续履行房屋租赁合同，被告应分期支付拖欠的租金，目前因被告未能履行民事调解书确定的付款义务，上述三案进入强制执行程序，截至判决，尚未执行到款项。案外人郁某某作为214室产权人已于2021年4月向本院提起(2021)沪0112民初14511号房屋租赁合同纠纷诉讼，要求解除其与不一班公司签订的相关房屋租赁合同并返还房屋、支付拖欠租金等。案外人于林凤所有的215室房屋、宝龙代理的218室房屋未与被告签租赁合同，目前房屋空关。案外人赵德所有的217室房屋租赁合同继续履行，但房租存在拖欠。再查明，原告于起诉时并未提出解除合同的主张，但其于2021年5月18日当庭向被告明确表示要求解除合同，被告在审理中明确不提起反诉，保留诉权；如解除合同，装修折价在本案中不予主张，保留相应诉权。截至本案判决，被告未按庭审所述于2021年6月20日之前支付原告拖欠的3个月租金，亦未在本院指定期限内缴纳拖欠租金至本院代管款账户。上述事实，由原告刘永军提供的产权证、《房屋租赁合同》，被告提供的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》及附图等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应恪守。根据双方合同约定，被告不支付或者不按照约定支付租金达60日的，原告即可要求解除合同。现经双方确认，被告自2020年6月1日起未能支付租金，至本案判决，已拖欠租金长达一年，因被告在租赁期间未按约定的时间、数量支付租金，故原告享有合同约定的单方解除权。关于合同解除时间，现原告于2021年5月18日当庭向被告表示要求解除租赁合同，被告于该日知晓了原告的解除通知，故涉案《房屋租赁合同》应于2021年5月18日解除。被告虽辩称211室房屋原系毛坯交房、与其他8家店铺构成整租状态、存在整租情形，要求继续履行合同，但鉴于目前被告的经营已发生困难，诉讼中仍未能支付拖欠的租金，在案外人通过诉讼并进入强制执行程序仍未能收取租金的情形下，目前合同目的已无法实现，被告要求继续履行合同已无现实基础，本院对该意见不予采纳。合同解除后，被告理应向原告返还211室房屋，并付清拖欠的费用，被告对于拖欠租金的期限、金额以及此后支付房屋占有使用费的标准及金额均无异议，故本院对原告要求被告支付拖欠租金及房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。关于211室房屋的返还标准，双方在合同中约定租赁期满或合同解除后，被告应返还该房屋及其附属设施，其中被告装饰装修的部分由被告恢复原状，鉴于双方确认211室房屋交付时原状为毛坯状态，故被告应按合同约定将211室房屋恢复原状后将房屋返还给原告。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条规定，判决如下：一、确认原告刘永军与被告上海不一班教育科技股份有限公司就上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》于2021年5月18日解除；二、被告上海不一班教育科技股份有限公司于本判决生效之日起二十日内将上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状后将该房屋返还给原告刘永军；三、被告上海不一班教育科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘永军自2020年6月1日起至2021年5月18日止的房屋租金95,502元；四、被告上海不一班教育科技股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘永军自2021年5月19日起至实际返还上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止，按照每月8,233元标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,187.55元，减半收取计1,093.78元，由被告上海不一班教育科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴晓霞二〇二一年六月二十二日法官助理 陶思延书 记 员 陶思延附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。