广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14599号上诉人（原审原告）：广州市金桦悦商贸有限公司，住所地广州市番禺区市桥街禺山大道91号。法定代表人：廖旭芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市盈泰房地产有限公司（原广州市番禺区房地产联合开发总公司），住所地广州市番禺区市桥桥兴大道11号。法定代表人：曾书红，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。上诉人广州市金桦悦商贸有限公司(以下简称金桦悦公司)因与被上诉人广州市盈泰房地产有限公司（原广州市番禺区房地产联合开发总公司）(以下简称番房公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金桦悦公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审;如不能发回重审，则请求改判支持其一审诉讼请求；2.由番房公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。根据番房公司提交的房地产权证（含图纸），该图纸系2001年制作，而金桦悦公司提交的广州市不动产登记查册表、产地分户图及宗地图，涉诉物业中存在的番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦2座5层写字楼之一、之二物业初始登记日期为2005年12月。若番房公司提供的涉案租赁物面积为2754.6平方米不包含上述之一、之二物业，则上述三项物业建筑面积之和为3526.1平方米，明显与双方提交证据中的占地面积3174.5平方米不符。且根据合同法第六条规定，当事人订立或履行合同应当遵循诚实信用原则，出租人应当在订立合同时主动向承租人出示或如实告知出租房屋的实际面积，并以此为基础，在双方信息对等的条件下经过磋商确立的合同条款才属于双方的真实意思表示。而本案中，出租人出具的涉案租赁物房地产权图纸系2001年制作。根据金桦悦公司委托有资质的测绘公司出具的测绘报告显示，金桦悦承租的范围为2034.3961平方米（含公共区域），与涉案物业存在之一、之二面积之和2805.8961平方米，扣除公共区域重合计算部分，与2754.6平方米相当，足以证明番房公司提交的2001年制作的房地产权为包含当时未登记的上述之一、之二物业在内的面积之和。在本案合同签订之前，番房公司利用自身掌握具体信息的优势，误导金桦悦公司以为自己租赁的房屋面积实际为2754.5平方米，但是最终却仅获得2034.3961平方米（含业主电梯面积、公共区域面积）的房屋面积。而一审判决却无视合同签订时出租方未尽到应尽的义务，而仅以金桦悦公司未能证明委托测绘机构出具的测绘报告仅由金桦悦公司址界无法证明系与租赁范围一致，对该测绘不予认可。但事实上，在另案即（2019）粤0113民初5126号案中，金桦悦公司已申请鉴定，要求对涉案租赁物业实际面积进行鉴定，但因种种原因最后由金桦悦公司委托有资质的测绘机构进行测绘。但对方明确向法院陈述，不另行委托测绘机构测绘，一审法院据此认定上述事实明显与客观事实不符。二、因番房公司在缔约过程中的违约行为给金桦悦公司造成了巨大的经济损失。自涉案租赁合同签订后，金桦悦公司每月按照约定的面积向对方支付租金等，导致金桦悦公司每月至少多支付771.5平方米的费用，给金桦悦公司造成巨大经济损失。番房公司应退回多支付的租金。三、承租面积由套内面积及公摊面积构成，一审法院将公共区域面积及业主电梯面积，全部计算为金桦悦公司承租面积于理不合、于法无据。四、在番房公司仅交付给金桦悦公司物业面积不足2754.6平方米的房屋的情况下，关于租金等费用的计算理应以实际面积为准，金桦悦公司已委托有资质的公司对租赁物业进行测绘，一审判决认定以租赁合同面积计算租金，对金桦悦公司明显不公。且一审将公共区域全部计算为承租范围，明显与事实不符。综上，一审判决在合同租赁面积存在争议冲突的情况下，认定事实不清，无视合同为格式合同及番房公司在缔约过程中存在过错、不诚信的事实，作出对金桦悦公司不公正的判决结果。综上，请求二审撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持金桦悦公司的诉讼请求。番房公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。金桦悦公司于2019年7月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.番房公司返还多收租金439873.08元和利息（以439837.08元为本金自起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.番房公司承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：2010年5月12日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》（金悦大厦五楼车场），约定：甲方将位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦五楼建筑面积2754.6平方米出租给乙方作停车用途；租赁期从2010年10月1日起至2018年9月30日止；月租金每三年递增5%，其中2010年10月1日至2013年9月30日为5元/月·平方米，月租金为13773元，2013年10月1日至2016年9月30日为5.25元/月·平方米，月租金为14461.7元，2016年10月1日至2018年9月30日为5.51元/月·平方米，月租金为15177.8元，总租金合计520950元；乙方在签订该合同前向甲方交纳履约保证金24000元；租赁期内，乙方可提前三个月以书面通知甲方要求解除本合同，但须经甲方书面同意且不能取回保证金；等等。2018年6月25日，番房公司与金桦悦公司签订一份《无欠租金证明》，载明金桦悦公司在合同期内无欠租，服从出租方管理。金桦悦公司分别于2018年9月3日、2019年6月13日、2019年6月24日、2019年7月1日向番房公司发函，提出其向番房公司承租的多个租赁物因租赁合同面积与实际面积差异问题致其多交纳租金，要求番房公司予以退回。根据房管部门于2001年对位于番禺市市桥镇禺山大道91号金悦大厦的初始登记显示，该建筑物的建基面积为3174.5平方米，总幢数为2；后附的地址为市桥镇禺山大道91号金悦大厦五层车库的《房地产权图纸》载明共用土地面积为3174.5平方米，建筑面积为2754.6平方米，分摊用地面积为216.79平方米。另根据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》显示，位于番禺区市桥街禺××大道××大厦××座××层写字楼之一房产的建筑面积为147.1平方米，其中套内建筑面积124.7平方米，于2005年12月7日登记在案外人名下；位于番禺区市桥街禺××大道××大厦××座××层写字楼之二房产的建筑面积为624.4平方米，其中套内建筑面积529.5平方米，于2006年3月29日登记在案外人名下。一审诉讼中，受金桦悦公司的委托，具有丙级测绘资质的广州龙博测绘科技有限公司于2020年4月23日出具一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：2020042301），测量结果显示金桦悦公司租赁范围面积为2034.3961平方米，其中包含业主电梯面积134.1663平方米、公共区域面积30.6713平方米，并注明本次测量为租户指界，数据仅做参考，不做产权分割依据。一审另查明，金桦悦公司自2000年10月1日起向番房公司承租金悦大厦一、二层部分用于经营沐足店，并分别于2010年5月12日、2018年8月1日重新签订租赁合同，对租赁范围及租金标准等进行了调整。金桦悦公司以番房公司出租的该场地存在面积差为由提出相关诉讼请求，一审法院分别以（2019）粤0113民初5126号、（2019）粤0113民初9320号立案审理。本案一审庭审中，双方均确认金桦悦公司是从2003年起承租涉讼车场，金桦悦公司在本案租赁合同约定的租赁期届满前未就面积差异问题向番房公司提出过异议。另，金桦悦公司述称，2003年租赁涉讼车场时，该场地是整体出租，不是按照面积计算，且当时的租金也不一样；由于番房公司在本案租赁合同签订前便已将位于五层两处共771.5平方米的物业（番禺区市桥街禺××大道××大厦××座××层写字楼之一、之二）出售给案外人，但未及时就相关事项办理档案变更登记，仍以旧档案显示的面积出租给金桦悦公司收取租金，故金桦悦公司实际承租的建筑面积起码少了771.5平方米；番房公司出租给金桦悦公司时，相关产权证尚未办理，金桦悦基于对番房公司的信任而未对场地进行测量，直到2018年番房公司将场地分割出租给金桦悦公司时，才产生异议，并在本案诉讼过程中找有资质的测绘公司对涉讼车场进行测量，事实上番房公司早已将部分分租给案外人用作办公；后根据金桦悦公司自行委托有资质的测绘公司所出具的测绘报告显示，金桦悦公司承租的范围为2034.3961平方米，减去非停车场使用的业主电梯面积134.1663平方米及公共区域面积30.6713平方米，得出金桦悦公司承租的实际面积为1869.5585平方米。番房公司则述称，涉案租赁合同约定按建筑面积计算租金，而建筑面积应是套内面积和公摊面积之和，并非金桦悦公司所述的实际使用面积；电梯可通往车场，故电梯和公共区域属于公摊面积一并计算在建筑面积内；而房管部门初始登记（大确权）所附图纸表明，涉讼车场建筑面积为2754.6平方米，该面积已经过测量及核准，番房公司根据该建筑面积与金桦悦公司签订涉讼租赁合同合法有效；金桦悦公司所述五层两处共771.5平方米的物业（番禺区市桥街禺××大道××大厦××座××层写字楼之一、之二）与涉讼车场无关，根据房管部门出具的图纸显示涉讼车库并不包含该两处写字楼的面积在内，金桦悦公司据此称番房公司多收其至少771.5平方米以上的租金不属实；在涉案租赁合同期间内，涉讼车场2754.6平方米均由金桦悦公司承租，直到合同期满后的2018年10月1日才按金悦大厦一、二层商铺分配出租车位；金桦悦公司在承租涉讼车场期间并未提出面积异议，其提起本案诉讼存在恶意。一审法院认为：金桦悦公司与番房公司于2010年5月12日签订的《租赁合同》（金悦大厦五楼车场），主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。《租赁合同》所约定的承租建筑面积为2754.6平方米，该面积是由房管部门经测量及核准后于2001年出具的《房地产权图纸》中所确认。金桦悦公司虽主张其实际租赁面积少于2754.6平方米并以有资质测绘公司出具的测绘报告为证，但该测绘公司测量成果图附注该测量为租户指界，而金桦悦公司并未举证其所委托的测绘机构所测量的范围与《租赁合同》约定的范围一致，其主张实际租赁面积应扣除电梯、公共区域部分亦缺乏依据，一审法院不予采纳。另金桦悦公司所述在其承租涉讼车场前，已由番房公司出售的五层两处共771.5平方米的物业（番禺区市桥街禺××大道××大厦××座××层写字楼之一、之二），根据房管部门出具的图纸显示，涉讼车场并不包含该两处写字楼的面积在内，金桦悦公司据此主张番房公司多收了两处写字楼物业对应面积的租金，缺乏事实依据，一审法院亦不予采纳。金桦悦公司从2003年起便承租涉讼车场，在多年的合同履行期间内，其理应对涉讼车场的现状，包括位置、面积情况清楚知悉，而其在2010年续签本案《租赁合同》时，并未对涉讼车场的面积提出异议并同意继续租赁。另外，在经双方确认的《无欠租金证明》中所载明的“我方在合同期内无欠租金”，亦证明金桦悦公司对其所交租金无异议，亦即对番房公司出租的物业面积并无异议。金桦悦公司在长达十余年的租赁合同履行期间均未对涉讼车场的面积提出过异议，并称其直至提出本案诉讼前才发现存在面积差异，显然有悖常理。综上，金桦悦公司以其实际承租的面积与双方已履行完毕的《租赁合同》所约定的租赁物面积存在差异为由，请求番房公司退回租金并支付利息，缺乏理据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月8日作出如下判决：驳回金桦悦公司的全部诉讼请求。一审案件受理费7898元，由金桦悦公司负担。本院二审期间，金桦悦公司提交一份涉案租赁物的外观图片，拟证明涉案物业五楼与二楼外观一致，总面积一致，应为2754.6平方米，双方涉案合同约定租赁面积2754.6平方米加上五层写字楼之一、之二号产权面积之和远远大于五楼总面积。番房公司质证认为该图片不能反映涉案物业完整外观，物业形状和面积应以房产证图纸记载为准。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查明，广州市番禺区房地产联合开发总公司于2021年5月6日经广州市番禺区市场监督管理局核准改制为广州市盈泰房地产有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。针对金桦悦公司的上诉请求和番房公司的答辩意见，本案的争议焦点是：金桦悦公司主张涉案租赁物实际面积小于约定面积并要求退还多交付的租金是否应予支持。对此，一审法院根据双方提交的证据及当事人陈述对本案事实进行分析认定，并依法作出处理，理由阐述充分，本院予以认可。对于涉案租赁合同的租赁标的，承租人负有审慎了解和调查的义务。金桦悦公司从2003年起即承租涉案停车场物业，涉案租赁合同约定的租赁期自2010年至2018年，在租赁期届满前金桦悦公司从未就面积差异问题向番房公司提出过异议，在合同履行完毕以后才提起本案诉讼对涉案租赁物面积提出异议，显然已超出合理期限。因此，金桦悦公司要求番房公司退回多支付的租金，欠缺事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人金桦悦公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7898元，由上诉人广州市金桦悦商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  谢 平审判员  刘 卉二〇二一年六月二十八日法官助理刘丹红书记员李逸丹