宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2021）宁0202民初2295号原告:石嘴山市宜禾物业服务有限公司，住所地位于宁夏回族自治区石嘴山市大武口区游艺西街新世纪花园7幢203号。法定代表人:李云铎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：包春梅，宁夏颐升律师事务所律师。被告:青海天诚融资担保有限责任公司，住所地位于青海省西宁市经济技术开发区管委会大楼。法定代表人：王斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李红海，青海普兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈良，青海普兴律师事务所律师。原告石嘴山市宜禾物业服务有限公司（以下简称宜禾物业公司）诉被告青海天诚融资担保有限责任公司（以下简称天诚融资担保公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告宜禾物业公司法定代表人李云铎、委托诉讼代理人包春梅，被告天诚融资担保公司委托诉讼代理人李红海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宜禾物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令天诚融资担保公司向宜禾物业公司支付空置房物业服务费143155元[3687.03㎡×1.3元/㎡×60个月-（3687.03㎡×1.3元/㎡÷30天×8天=286310÷2减半=143155元]；2.判令天诚融资担保公司向宜禾物业公司支付自2016年6月9日起至2021年6月2日止的迟延履行违约金14315.5元；3.本案诉讼费用由天诚融资担保公司承担。事实与理由：天诚融资担保公司系宜禾物业公司所管理的星海时代花园小区的业主。2016年7月27日，星海时代花园业主委员会与宜禾物业公司签订《星海时代花园物业服务合同》，全面委托宜禾物业公司对星海时代花园小区进行物业管理，合同期限为2016年6月9日起至2018年6月30日止。2018年6月16日合同进行续签，合同期限为2018年7月1日起至2021年6月30日止。天诚融资担保公司于2016年6月9日起至2021年6月2日止未向宜禾物业公司依据合同约定支付物业管理费。经与天诚融资担保公司多次协商支付该笔款项无果，故诉至法院，请求依法支持宜禾物业公司诉讼请求。天诚融资担保公司辩称，1.天诚融资担保公司于2018年4月16日通过法院执行裁定书的方式取得案涉房产，在抵债裁定之前的物业费，宜禾物业公司应该向原房屋所有权人宁夏江峰房地产开发有限公司主张；2.2018年4月17日至2019年6月2日期间宜禾物业公司物业费请求权已经超过诉讼时效期间，不应当支持；3.案涉房屋于2021年5月20日又通过青海省西宁市中级人民法院执行裁定书的方式将房屋抵债给国家开发银行，在抵债裁定之后的物业费，宜禾物业公司应向现房屋所有权人主张；4.宜禾物业公司收取物业费的面积有误，应以核实后的房屋面积计收物业费；5.请求予以减免迟延履行违约金。本院经审理认定事实如下：2016年7月27日，星海时代花园业主委员会与宜禾物业公司签订《星海时代花园物业服务合同》，全面委托宜禾物业公司对星海时代花园小区进行物业管理，合同期限自2016年6月9日起至2018年6月30日止；2018年6月16日合同进行续签，合同期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止。两份合同约定宜禾物业公司向星海时代花园小区提供物业管理服务，商业房物业费每平米每月1.3元；物业费按季度交纳，交纳时间为当季度第三个月31日前交纳上季度相关费用，逾期不交的，自逾期之日起每日按应交费用的1%交纳违约金。合同还对双方其他权利义务作出了约定。现宜禾物业公司以天诚融资担保公司拖欠物业费为由诉至法院，要求判如所请。天诚融资担保公司原名称为青海天诚信用担保有限责任公司，2019年1月30日更名为现名称。2018年4月16日，青海省高级人民法院以（2017）青执43号之一执行裁定将宁夏江峰房地产开发有限公司所有的位于宁夏回族自治区石嘴山市××区、412号房屋（所有权证为:石房权证大武口区字第XXXX号）以24612900元抵债给青海天诚信用担保有限责任公司。2018年9月7日，青海天诚信用担保有限责任公司将上述抵债房屋的产权证书办理到自己名下，不动产权证号为宁(2018)石嘴山市不动产权第XXXX号，该房屋建筑面积为5219.03平方米。2021年5月20日，青海省西宁市中级人民法院以（2019）青01执302号之四执行裁定又将案涉房屋抵债给国家开发银行。同时查明，2018年12月20日天诚融资担保公司与案外人宁夏德融泽医药连锁有限公司签订《房屋租赁合同书》，宁夏德融泽医药连锁有限公司承租天诚融资担保公司位于石嘴山市××区房屋用于药品销售，合同期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止，租赁面积为1591.48平方米。2019年3月12日，天诚融资担保公司与案外人大武口区星海宜家生活超市签订《房屋租赁合同书》，大武口区星海宜家超市承租天诚融资担保公司大武口区世纪大道星海时代花园号房屋用于经营超市，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，租赁面积为500平方米。本院认为，宜禾物业公司与星海时代花园业主委员会之间签订的《星海时代花园物业服务合同》合法有效，天诚融资担保公司系星海时代花园小区的业主，天诚融资担保公司应向宜禾物业公司按约缴纳相应的物业费。按照合同约定，天诚融资担保公司应缴纳物业费180778.59元[1.3元/月÷30×1130天（2018年4月16日至2021年5月20日）×5219.03平方米-1.3元/月÷30×811天（2019年3月1日至2021年5月20日）×1591.48平方米-1.3元/月÷30×870天（2019年1月1日至2021年5月20日）×500平方米]。现宜禾物业公司按照《石嘴山市物业管理费条例》规定的空置房物业费减半收取，故天诚融资担保公司实际缴纳的物业费为90389.30元（180778.59元÷2）；根据合同约定，天诚融资担保公司自逾期之日起每日按应交费用的1%交纳违约金，宜禾物业公司起诉时调整为要求天诚融资担保公司按照欠缴物业费总额的10%支付延迟履行违约金，本院认为比较适当，故天诚融资担保公司应向宜禾物业公司支付延迟履行违约金9038.93元；天诚融资担保公司自2018年4月17日取得案涉房屋所有权后，直到2021年5月20日将案涉房屋又抵债给国家开发银行，一直没有向宜禾物业公司支付物业费，属于持续性违约行为，故天诚融资担保公司对诉讼时效的抗辩本院不予采纳。综上所述，宜禾物业公司的诉求部分成立，本院予以支持，依照《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告青海天诚融资担保有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告石嘴山市宜禾物业服务有限公司空置房物业费90389.30元、延迟履行违约金9038.93元，合计99428.23元；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元，减半收取计1725元，由石嘴山市宜禾物业服务有限公司负担636元，青海天诚融资担保有限责任公司负担1089元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 岳 勇二〇二一年六月二十九日书记员 仇娟宁（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。