山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终2290号上诉人（原审原告）：王炫凯，男，1991年4月30日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：周迪军，山东一和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东智本资产运营管理有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路**。法定代表人：李社伟，总经理。委托诉讼代理人：田军，该单位职工。上诉人王炫凯因与被上诉人山东智本资产运营管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王炫凯上诉请求：1.依法撤销烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初1222号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为“原告主张的被告未及时出具购房发票的行为不属于协议约定的被告办证义务范围因此被告应当按合同约定向原告承担逾期办证的违约责任”属认定事实错误，判决错误。因被上诉人不仅违反了合同约定义务还违反了法定义务，依法还应承担2018年6月29日之后的逾期办证违约责任。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被上诉人的法定义务一是向不动产登记主管部门提供办理房屋权属登记的资料，二是应当协助商品房购买人办理产权登记手续，如为上诉人出具购房发票、出具房屋面积差价款的付清证明、出具缴纳房屋公共维修基金证明等。本案中，一是被上诉人迟迟不为上诉人出具面积差价款证明。按照合同约定上诉人于2013年9月26日付清了购房款，上诉人自2018年2月开始要求办证时，被上诉人总是以双方有“逾期交房”的官司未了结，拒不告之是否存在面积差价款，更不为上诉人出具缴纳面积差价款的证明，直到双方“逾期交房”的案件二审审结后，被上诉人才于2019年3月15日让上诉人缴纳面积差价款——从被上诉人欠付上诉人的违约金中扣除。当时，上诉人要求办证时，被上诉人让上诉人等通知。二是被上诉人迟迟不向上诉人出具购房发票及相关证明等办证材料。2019年3月15日被上诉人为上诉人出具面积差价款证明的当天就应该为上诉人出具购房发票及相关证明等办证材料，但被上诉人利用其强势地位拒不为上诉人出具。2019年9月8日上诉人找被上诉人协助办理产权证书，被上诉人还是让上诉人自己办理。当天下午上诉人到不动产登记中心办理产权证书时，工作人员称资料不全，要有开发商出具的相关证明及购房电子发票。2019年9月9日被上诉人才为上诉人出具相关证明及购房发票，当天上诉人到不动产登记中心办理了产权登记手续，2019年10月26日取得了不动产权属证书。以上事实充分说明被上诉人没有尽到其法定义务，致使上诉人迟迟不能办理产权证，过错完全在被上诉人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第19条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”被上诉人还应承担2018年6月29日之后，自2018年6月30日至2019年9月9日，每日按照0.01%标准计算逾期办证违约责任，逾期违约金为25206元。二、上诉人2018年2月22日通过公证委托母亲办理产权证书，并多次向被上诉人提交相关资料，但被上诉人均拒不接收。最终，房屋产权证书实际是由上诉人自己办理，上诉人没有过错。被上诉人山东智本资产运营管理有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。王炫凯向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理房屋产权证书并向原告支付逾期办证违约金29,993.8元及利息；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告为原告办理房屋产权证书并向原告支付逾期办证违约金40,620.9元。一审法院认定事实：2013年6月9日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的烟台经济技术开发区房屋，建筑面积116.54平方米，总房款576804元，付款方式为按揭贷款，首付款176804元；剩余部分400000元于2013年6月16日前用按揭贷款支付。合同第八条约定，卖方应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定满足的其他事项。2013年6月10日，双方签订附件一补充协议，补充协议第九条约定，将合同第十五条变更为：1、在房屋实际交付买方后的180天内，卖方将办理产权登记手续所需资料提交产权登记机构，即视为卖方履行了办证义务。2、若买方采用银行按揭贷款或者公积金贷款方式付款，按以下约定执行：（1）在房屋实际交付后的160天内，买方向卖方提交办理房地产权属登记证书手续应由买方提供资料，同时买方全权委托卖方办理该商品房的房地产权属登记证书手续，委托手续应办理公证。因买方延迟交付办证材料，由此产生的后果由买方自行承担。（2）卖方应在该商品房实际交付使用180日内将办理产权登记手续所需的资料提交产权登记机构。若卖方没有按规定时间提交资料（以房产管理部门收件办理单据时间为准），每延误一天按照0.01%向买方支付违约金。（3）在产权登记机构办理完毕房地产权属登记证书后，卖方负责将证书交给贷款银行办理产权抵押登记手续。上述合同、补充协议签订后，原告于2013年9月26日通过银行按揭贷款方式向被告付清了商品房买卖合同中的全部房款576,804元。2017年4月14日，原告从被告处接收涉案房屋。2018年6月6日，烟台经济技术开发区住房和建设局为被告1-6、8、10号楼项目已由各相关单位验收合格并备案，报送资料齐全，符合房地产开发项目竣工综合验收备案要求，同意备案。烟台开发区不动产登记中心于2018年6月29日为被告建设的1-6、8、10号楼出具涉案房屋国有建设用地上房屋所有权首次登记受理通知单。烟台开发区不动产登记中心于2018年6月29日受理涉案房屋国有建设用地上房屋所有权首次登记。被告于2018年6月6日通过EMS特快专递向原告送达办理房产登记通知书，同时被告在小区大堂、宣传栏、公告栏及报刊栏张贴不动产权证办理通知书，通知原告在收到通知20日内携带通知书载明的材料到被告处办理房屋不动产权证的相关手续。原告认可其收到办理房产登记的通知，但称被告以原告与其有逾期交房的关系没有终结为由，不给原告出具办证所需的购房发票等相关证明，是被告未履行义务致使原告无法办证。被告提交公证书一份，载明原告授权其母亲马立凤自2018年2月22日起至2018年8月21日止可代为办理涉案房屋的相关手续。原告称马立凤向被告出具公证书要求办证，被告仍然拒绝办证。被告质证称该证据不足以证明被告未配合原告办理相关手续。2019年9月9日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同面积差异补充协议，载明：合同双方于2013年6月9日签订了《商品房买卖合同》，买受人购买位于开发区。原合同约定买受人所购买商品房建筑面积为116.54平方米，现经烟台市中立房产测绘有限公司开发区分公司测定的实际建筑面积为122.34平方米，依据原合同约定，房屋面积以产权登记面积为准，现双方达成如下补充协议：......二、面积误差据实结算房价2、出卖人收取买受人房价款17301元。三、双方按本条款的规定履行各自义务后，买受人不得依据双方签订的《商品房买卖合同》仲裁、诉讼等方式向出卖人主张其他任何权利。四、本协议作为《商品房买卖合同》的附件，对双方均具有约束力。另查明，2019年3月15日，原告已向被告付清房屋面积差价款17,301元。被告于2019年9月9日为原告出具购房发票，金额594,105元。2019年10月26日，原告取得涉案房屋不动产权属证书。一审法院认为，办理涉案房屋不动产权属证书系行政机关的职权范围，原、被告均负有按协议约定的协助义务。根据双方补充协议第九条关于产权登记的约定，为原告办理房屋产权登记手续需要先完成以下事项：第一，被告将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的不动产登记主管部门；第二，原告需要向被告提供办理产权登记所需的全部资料和税费，并委托被告办理房屋产权登记申请手续。据此，合同明确约定了卖方的办证义务为按时将由其提供的资料提交产权登记机构，被告没有按协议约定报送资料的行为违反合同义务，直至2018年6月29日烟台开发区不动产登记中心受理被告提交的相关材料，根据合同约定应视为被告履行了合同约定的提交办证所需资料的义务。原告主张的被告未及时出具购房发票的行为不属于协议约定的被告办证义务范围，且原告也未向被告提交协议约定的其应提交的其他资料以及办理委托公证手续等。综上，原、被告均违反了合同约定的义务，但被告作为专业的房地产开发公司，在受托办理产权登记时，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行通知、协助等义务，其应承担主要过错，因此被告应当按合同约定向原告承担逾期办证的违约责任。鉴于被告逾期提交办证材料的违约行为仅对原告能否及时取得房屋权属证书产生影响，而对其实际使用诉争房屋未造成妨碍，综合合同履行、当事人过错程度、预期利益损失等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定案涉违约金的数额以总房款576,804元为基数，自2017年4月14日原告有效接收房屋后180日即2017年10月11日为起算点至2018年6月29日共计261天，每日按照0.01%标准计算违约金共计15,054.58元较为合理、适当。原告要求被告承担2018年6月29日之后的逾期办证违约责任，与约不符，一审法院不予支持。关于原告要求被告为其办理房屋权属证书的诉讼请求，因原告已办理完毕涉案房屋不动产权属证书，一审法院不再予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2020年9月9日作出判决：一、被告山东智本资产运营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王炫凯逾期办证违约金15,054.58元；二、驳回原告王炫凯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元减半收取275元，由原告王炫凯负担98元，由被告山东智本资产运营管理有限公司负担177元。本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，被上诉人在履行与上诉人签订的《商品房买卖合同》中，未积极履行协助义务，致使上诉人的房屋权属证书逾期办理，一审法院认定由被上诉人承担逾期办证的主要过错责任是正确的。鉴于被上诉人逾期提交办证材料的违约行为仅对上诉人能否及时取得房屋权属证书产生影响，不妨碍上诉人实际使用房屋，一审法院综合考虑合同的履行、双方过错及预期利益损失等因素，并依据公平和诚实信用原则，酌情判令由被上诉人支付上诉人自2017年4月14日接收房屋时起至2018年6月29日被上诉人完成补充协议约定的办证义务时止的违约金15054.58元，与本案实际情况相符。上诉人上诉主张被上诉人还应承担2018年6月29日之后的逾期办证违约责任，理由不当，证据不足。综上所述，王炫凯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人王炫凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜晓静审 判 员 王吉昌审 判 员 王汝娟二〇二一年六月二十八日法官助理 夏 川书 记 员 张继化