广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8167号上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋管理二所（原广州市海珠区房屋安全和物业二所），住所地：广东省广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，职务：所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所工作人员。委托诉讼代理人：张翎，该所工作人员。被上诉人（原审被告）：广州市华仕投资有限公司，住所地：广东省广州市海珠区南洲路92号东南门车间连廊自编之A3。法定代表人：莫显勋，职务：总经理。委托诉讼代理人：彭敏慧，该司员工。被上诉人（原审第三人）：广州市穗港建设开发公司，住所地：广东省广州市黄埔区港前路531号大院消防大楼五至六楼。法定代表人：郑涵，职务：总经理。被上诉人（原审第三人）：北方房地产开发有限责任公司，住所地：北京市海淀区紫竹院路81号院3号楼17层。法定代表人：张继红，董事长。委托诉讼代理人：林鑫，广东蕴德律师事务所律师。上诉人广州市海珠区房屋管理二所（下简称海珠房屋二所）因与被上诉人广州市华仕投资有限公司（下简称华仕公司）、广州市穗港建设开发公司（下简称穗港公司）、北方房地产开发有限责任公司（下简称北方公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初23990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海珠房屋二所上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.华仕公司在判决生效之日起10日内按现状腾空并交付广州市海珠区南华东路667号501房屋；3.华仕公司按照广州市房屋租金参考价向海珠房屋二所支付涉案房屋自2017年1月1日至交付房屋之日止的占用费，暂计至2020年7月共计1693212.89元[其中：（1）2019年1月1日至2019年12月31日，按2016年广州市房屋租金参考价52元／月·平方米计收，该年占用费合计为355506.343元；（2）2018年1月1日至2018年12月31日，按2017年广州市房屋租金参考价80元／月·平方米计收，该年占用费合计为546932.83元；（3）2019年1月1日至2019年12月31日，按2018年广州市房屋租金参考价76元／月·平方米计收，该年占用费合计为519586.19元；（4）2020年1月1日至2020年7月31日，按2019年广州市房屋租金参考价68元／月·平方米计收，占用费合计为271187.53元]；4.由穗港公司、北方公司承担本案全部诉讼费。事实与理由如下：一、原审法院对涉案房屋的产权情况认定不当。其一，北方公司并非适格的产权主体。经查，（2011）登记字1338721号及（2011）登记字1338723号《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋于2011年办理产权登记，产权人为广州穗星房地产开发有限公司(下简称穗星公司)，且直至房管部门接管涉案房屋之日止，产权人一直未变更为北方公司。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十六条的规定，原审法院认为穗星公司注销后，北方公司是涉案房屋的实际产权人，于法无据。其二，房管部门为适格的产权主体。据广州市房地产档案记载，2011年6月，穗星公司以（2011）登记字1338721号及（2011）登记字1338722、1338723号分别办理了新建楼盘的大、小产权登记。楼盘大、小确权均已明确记载新建回迁大楼内的第五、六层均为房管部门的拆迁产权补偿房屋。据《广州市房地产公代逆产情况表》及《接管通知书》(海珠接字第4780号)记载，房管部门自2017年1月1日起接管涉案房屋，产别为公产；二、房管部门履行协议接管涉案房屋符合法律规定。2008年4月，房管部门与穗星公司就征用地块内被拆迁直管房（非住宅）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》(下简称《补偿协议书》，已办理协议备案)，约定作原址产权调换补偿，并于2009年12月31日前移交接管完毕，但穗星公司直至2011年6月才办理完毕规划验收及产权登记手续，故其未按约定及时履约对房屋进行移交。经房管部门多次催促穗星公司履行协议移交涉案房屋，但穗星公司为出租牟利一直未移交。即使在其办理注销时，亦未由清算小组就涉案房屋开展房屋移交工作。穗星公司被注销后，北方公司直至2017年1月1日亦无主动履行交付房屋的义务。鉴于穗星公司被注销后，已无法通过协商方式履行协议，为避免国有资产流失，房管部门单方履行协议对涉案房屋进行接管，接管时间自2017年1月1日起。基于房管部门与穗星公司已签订相关补偿协议，不应与不适格的主体即北方公司商讨产权移交。房管部门对涉案房屋进行接管，符合《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定。另按照《补偿协议书》第七条的约定，穗星公司逾期移交房屋应承担相应的违约责任。如北方公司认为其是合法产权人，则应履行穗星公司未尽的义务，按上述协议约定向房管部门缴交逾期移交房屋的违约金及滞纳金；三、穗星公司利用涉案房屋出租侵害房管部门权益。2011年1月21日，穗星公司完成涉案房屋的规划验收手续，并于同年4月29日申请办理初始登记手续，且于6月下旬完成初始登记。穗星公司本可于2011年6月将房屋移交给房管部门，但其拒绝移交，且未经协议方同意，于2012年8月擅自将房屋另行出租给华仕公司(并非原租户)，严重侵害了房管部门的权益；四、穗星公司恶意隐瞒涉案房屋的产权情况办理房屋租赁备案手续。涉案房屋是在房屋属地滨江街来穗人员和出租屋服务管理中心办理租赁备案(滨江街办事处属下机构)，该中心受房管部门委托办理房屋租赁备案业务。备案属行政职能，不影响租赁合同双方的权利义务关系。2017年1月1日前，涉案房屋的产权因穗星公司拒绝移交仍登记在穗星公司名下，但有“回迁房”注记。2017年1月1日后，涉案房屋的产权人发生变更，并由海珠房屋二所管业，即使认定华仕公司可继续履行租赁合同，亦应由海珠房屋二所与华仕公司继续磋商，而非由北方公司与华仕公司继续履行租赁合同。因此，海珠房屋二所在接管房屋产权后，就使用权问题提出权利主张，符合法律规定。被上诉人华仕公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意原审判决。华仕公司作为承租人，与涉案房屋登记产权人穗星公司签订了合法的《房屋租赁合同》。虽然穗星公司已被注销，但其主要股东北方公司仍有履行上述房屋租赁合同的主体资格，且华仕公司在履行租赁合同过程中并无过错。因此，华仕公司并非海珠区房屋二所所称的无权使用涉案房屋。海珠区房屋二所与穗星公司或北方公司之间关于涉案房屋的产权争议，属于另一法律关系，应由双方另行解决。华仕公司作为涉案房屋的承租方，有权在租赁合同约定的期限内继续使用涉案房屋，待产权明确后，亦同意按照租赁合同履行交纳租金等义务。被上诉人北方公司答辩称：一、海珠房屋二所第四项上诉请求已超出原审诉请范围，属于二审变更(增加)请求，依法应驳回。原审中，海珠房屋二所并未要求北方公司承担任何义务。同时，北方公司仅作为本案第三人，亦不承担义务。因此，海珠房屋二所上诉请求判令由北方公司承担诉讼费，于法无据；二、海珠房屋二所上诉认为原审对涉案房屋的产权情况认定不当，没有事实根据和法律依据。其一，原审判决认定北方公司为涉案房屋的产权人并无不当。涉案房屋现登记在穗星公司名下。虽穗星公司己被注销，但其股东北方公司和穗港公司仍然存在。穗港公司已明确，穗星公司被注销后，其与华仕公司的租赁合同由北方公司管理。因此，原审判决认定海珠房屋二所应与北方公司办理拆迁补偿房屋确认、接收手续，并无不当。其二，在补偿房屋尚未移交的情况下，房管部门是否涉案房屋的产权主体存疑。第一，《补偿协议书》没有明确产权调换的具体房屋。因此，是否以涉案房屋进行调换存疑。第二，实际拆迁面积与《补偿协议书》不符，涉案房屋是否全部属于海珠房屋二所值得商榷。第三，即使依照约定的拆迁面积进行调换，501房与601房的实际面积也已超出200平方米，超出部分的归属待定。第四，涉案房屋登记在穗星公司名下，未交接过户至广州市海珠区住房和建设水务局(下简称海珠住建局)，海珠住建局是否合法产权人存疑，故其授权的海珠房屋二所原告主体资格存疑。海珠房屋二所即使要主张权利，也应当通过协商或诉讼方式先行办理登记过户，方可作为完全、合法的产权人主张权利；三、海珠房屋二所主张房管部门直接接管房屋，没有合同依据及法律依据。其一，房管部门应当依据拆迁协议行使权利。穗星公司在被注销前多次与房管部门协商要求办理交接，均被房管部门拒绝。穗星公司被注销后，房管部门未与北方公司协商，直接主张单方接管涉案房屋，没有合同依据与法律依据。其二，海珠房屋二所称穗星公司经多次催促后一直未移交房屋，与事实不符。此前房管部门从未催促过移交涉案房屋。相反，房管部门考虑到移交后的装修成本、68户家庭安置等问题，多次拒绝穗星公司的移交要求；四、海珠房屋二所称穗星公司出租侵害其权益，与事实不符。涉案房屋是海珠区房管局先拒绝接收而出租给穗星公司，后又安排穗星公司出租给华仕公司。穗星公司在收到华仕公司的租金后，除缴纳物业管理费用外，均已全部如数转交海珠区房管局(并由海珠房管局开具发票)；五、海珠房屋二所称穗星公司隐瞒产权情况，与事实不符。海珠区房管局作为办理涉案房屋的大确权、房地产权证登记手续的行政主管部门，对涉案房屋的产权情况完全掌握。且其安排穗星公司将房屋出租给华仕公司，并批准租赁备案登记手续，穗星公司客观上也无法隐瞒房屋的产权情况；六、海珠房屋二所根据“公代逆产”接管涉案物业，没有事实根据和法律依据。北方公司是国有企业，不存在逆产之说。海珠区房管局应依据拆迁协议约定主张调换产权，而非逆产；七、倘若海珠房屋二所坚持收回涉案房屋，应视为其单方违约，应由其承担相应的损失并一并解决相关拆迁户的安置问题。被上诉人穗港公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。海珠房屋二所于2020年7月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.华仕公司在判决生效之日起10日内按现状腾空并交付广州市海珠区南华东路667号501房屋；2.华仕公司按照广州市房屋租金参考价向海珠房屋二所支付涉案房屋自2017年1月1日至交付房屋之日止的占用费；3.由华仕公司承担本案的全部诉讼费。原审法院经审理查明，2008年4月29日，海珠区房管局（乙方）与穗星公司（甲方）签订五份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方拆除乙方海珠区南华东路崇安街17号、19号、21号、23号以及南华东路663、665、667、669号房屋；甲方同意将拆迁地块新建的房屋第五、六层中部分面积用作拆除乙方原址房屋的产权调换补偿；甲方应在2009年12月31日前，将产权调换的房屋交付给乙方；等。据2020年8月20日的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋登记在穗星公司名下，建筑面积569.7217平方米，规划用途为商业，登记日期2011年5月25日；附记中记载：回迁房；公代逆产情况：产权来历：征用补偿；等。2012年8月20日，穗星公司（甲方）与华仕公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区南华东路667号501房（建筑面积569.72平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2012年9月1日至2027年9月1日，月租金15673元；等。该合同经广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局登记备案。2017年1月1日，海珠住建局（承接原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责）与海珠房屋二所签订《直管房管理事项委托书》，委托海珠房屋二所协同开展直管房屋权管理工作等事项。2017年10月10日，穗星公司经核准后注销。穗港公司、北方公司是穗星公司的股东。2019年12月17日，广州市住房和城乡建设委员会（下简称市住建委）向海珠房屋二所作出海珠接字第4780号《接管通知书》，通知：下列房屋已批准接管，海珠区南华东路667号501房；接管日期：2017年1月1日；接管面积：569.7217㎡非住宅；等。本案分别于2020年10月27日、2021年1月25日开庭审理。第二次庭审中，华仕公司表示：只要确认权属，华仕公司还是会交租金的；穗星公司如果注销的话，应该由清算小组承担相应责任。穗港公司表示：没有参与实际经营，原管理经营均是北方公司；穗星公司注销后，穗星公司与华仕公司的租赁合同由北方公司管理。北方公司表示：涉案房屋还在穗星公司名下，实际产权人是北方公司；穗星公司注销后，由北方公司作为出租人与华仕公司继续履行租赁合同。海珠房屋二所表示：在穗星公司注销时，穗星公司或其股东没有与海珠房屋二所或市住建委办理涉案房屋的交接手续；市住建委是依据《广州市城市拆迁补充协议书》向海珠房屋二所下达接管通知书的，该协议书一共有八份、十三个地址；本案是以侵权为由提起诉讼。原审法院认为，从《偿协议书》可见，穗星公司对广州市海珠区南华东路房屋拆除、建造后应向海珠区房管局补偿房屋，但穗星公司在未与被拆除房屋的权利人或海珠房屋二所办理补偿房屋的确认、交接手续的情况下便注销工商登记，房管部门在穗星公司即补偿房屋登记的权利主体已经消失的情况下发出《接管通知书》，则海珠房屋二所基于此仍有就涉案房屋提起诉讼的权利。穗星公司注销后，北方公司明确表示涉案房屋实际产权人是北方公司，则海珠房屋二所应先与北方公司办理前述确认、接收手续，取得涉案房屋完整物权后才能直接对实际使用人主张权利。而且，穗星公司与华仕公司就涉案房屋的租赁合同已经过海珠区房管局确认，现租赁期限尚未届满，且尽管穗星公司已经注销，但北方公司明确表示由其作为出租人与华仕公司继续履行租赁合同，华仕公司也表示应该由清算小组承担相应责任，即该租赁合同仍可继续履行且华仕公司并无过错。因此，海珠房屋二所要求华仕公司腾空并交付涉案房屋、支付占用费的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年2月1日判决如下：驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的全部诉讼请求。本案受理费20039元，由广州市海珠区房屋安全和物业二所负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，2021年2月25日，根据广州市海珠区委机构编制委员会向海珠住建委发出的海机编[2021]4号《关于调整区住建局所属事业单位机构编制事项的通知》，原广州市海珠区房屋安全和物业二所更名为广州市海珠区房屋管理二所。二审期间，海珠房屋二所提交如下证据材料：1.建设工程规划验收合格证，以证明：穗星公司于2011年1月21日完成涉案房屋的规划验收手续，已逾期移交房屋；2.广州市房地产交易登记中心受理回执，以证明：穗星公司于2011年6月下旬完成涉案房屋初始登记，已逾期提交房屋；3.广州市房屋管理系统截图，以证明：广州市房屋管理系统记载涉案房屋为回迁房，回迁人为广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局；4.房产证复印件，以证明：涉案房屋房产证有“回迁房”注记；5.广州市房屋租赁合同（备案），以证明：穗星公司恶意隐瞒涉案房屋为待移交“回迁房”的事实，未如实申报房屋产权登记而办理了房屋租赁备案。华仕公司质证称：1.证据1-3的真实性、合法性由法院核实，对关联性及证明内容不予认可；2.对证据4的真实性予以认可，合法性及关联性不予认可。该证据不能证明海珠房屋二所主张的待证内容，涉案产权人为穗星公司而非华仕公司，海珠房屋二所无权直接要求华仕公司搬离涉案房屋；3.对证据5的真实性予以认可，关联性及证明内容不予认可，该证据亦不能证明海珠房屋二所主张的待证内容。其中华仕公司与穗星公司签署的《广州市房屋租赁合同》只能证明华仕公司使用涉案房屋的合法手续及依据。北方公司质证称：该五份证据均形成于原审庭审前，并非二审新证据，依法应不予采信。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案的争议焦点是华仕公司是否需将涉案房屋腾空交还海珠房屋二所并支付自2017年1月1日起的占用费。海珠房屋二所以其通过接管行为取得涉案房屋的产权，华仕公司占有该房屋侵犯其合法权益为由，诉请华仕公司腾空交还涉案房屋并支付相应的占用费。对此，本院认为，一方面，依据本案已查明的事实，涉案房屋一直登记在穗星公司名下，华仕公司与穗星公司于2012年8月20日签订《广州市房屋租赁合同》。该《广州市房屋租赁合同》已办理租赁备案手续，该合同也不存在违反相关法律法规禁止性规定的情形，故应合法有效，华仕公司基于该合同占有使用涉案房屋应不构成无权占有。另一方面，海珠房屋二所自述涉案房屋属于穗星公司需依照双方之间的《补偿协议书》约定需移交给海珠房屋二所的产权补偿房屋，则海珠房屋二所需通过穗星公司或其他义务人履行该协议项下产权确认及移交手续的合同义务后方能实际取得涉案房屋的产权，海珠房屋二所主张其可基于穗星公司被注销的事实通过单方接管行为直接取得涉案房屋的产权缺乏法律依据。海珠房屋二所主张穗星公司一直未办理移交手续，北方公司作为穗星公司的股东亦确认涉案房屋尚未作为拆迁补偿房屋移交给海珠房屋二所，故海珠房屋二所并未基于其与穗星公司之间的拆迁补偿合同关系实际取得涉案房屋的产权。综上，海珠房屋二所基于产权人身份以物权保护的名义提出本案相应诉请，依据不充分，原审判决驳回海珠房屋二所的诉请并无不当，可予维持。海珠房屋二所以其通过接管行为取得涉案房屋的产权，北方公司并非涉案房屋的权利人，穗星公司擅自将涉案房屋出租给华仕公司，侵害其合法权益为由，上诉认为华仕公司应承担腾空交还涉案房屋及支付占用费的义务，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人海珠房屋二所的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20039元，由上诉人广州市海珠区房屋管理二所负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  邓 颖审判员  李光华二〇二一年六月二十八日法官助理王文杰书记员唐颖琪