广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10309号上诉人（原审原告、反诉被告）：岑宜毅，男，1977年3月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄敏，广东力诠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈庆坝，男，1965年6月18日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。委托诉讼代理人：陈建君，男，1988年12月6日出生，汉族，住址同上，系陈庆坝儿子。委托诉讼代理人：苏声才，广东经纶律师事务所律师。上诉人岑宜毅因与上诉人陈庆坝房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初17130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，于2021年4月30日公开开庭审理了本案。上诉人岑宜毅及其委托诉讼代理人黄敏、上诉人陈庆坝的委托诉讼代理人陈建君、苏声才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。岑宜毅上诉请求：1.撤销一审判决第六项，改判陈庆坝赔偿岑宜毅自2017年4月15日至岑宜毅实际搬离日期租金成本虚增损失，其中从2017年4月15日至2020年11月14日暂计为736190元，其中已减除2020年2月租金。具体计算公式：每月租金成本虚增损失为每月租金减去99.11平方米乘以100元/平方米乘以2（转租）。2.由陈庆坝承担一审、二审的诉讼受理费。事实和理由：（一）一审遗漏查明由广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2017年广州市房屋租金参考价的通知》、《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》等，导致本案认定事实不清。1.陈庆坝交付的房屋为办公属性，客观导致岑宜毅以商业的租金使用办公的房屋，虚增成本部分超过合理性范围，租金成本虚增损失客观存在。岑宜毅为经营餐饮店，向陈庆坝承租广州市x（以下简称案涉房屋），双方签订了《租赁合同》，该合同约定陈庆坝为岑宜毅提供保证拥有餐饮经营许可条件的房屋，签约时及合同履行期间，陈庆坝多次确认该承诺，岑宜毅以租赁拥有餐饮经营许可条件的店铺，同意按每月31000元支付租金，该租金标准符合当时同路段商业性质为305元/平方米的租金指导价。但实际上陈庆坝提供的案涉房屋为办公性质，根据广州市房地产租赁管理所发布租金文件显示，同路段办公性质的租金为100元/平方米。由于案涉房屋为办公性质，导致经营成本中本应在100元/平方米的租金水平，激增至每月31000元的租金标准，即312元/平方米，虚增成本212元，即使算上转租的情况（办公租金乘以二），虚增成本也达112元，虚增部分占合理成本的50%，远远超过合理房屋。成本的激增，造成损害的是成本损失，因此，陈庆坝赔偿岑宜毅租金成本虚增损失是有事实依据，符合客观事实的。2.岑宜毅提交的由广州市房地产租赁管理所发布的《关于公布2017年广州市房屋租金参考价的通知》、《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》、《关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》是在正常市场条件下，按照居住、商业、办公、工业等用途分类，依据地段相同价格相近的原则划分区片和路线等质地域，通过大数据统计所得。数据具有客观性、可靠性、科学性，是有公信力的。另外，租金以道路沿线的房屋为单位测定租金，且普指首层用房（对二层、负一层给出相应比例折算租金），完全符合案涉房屋地段、位置、楼层的价格认定。因此，该份证据可以作为本案租金成本虚增损失事实的证据。（二）一审驳回岑宜毅租金成本虚增损失的请求，不符合公平原则，造成不良的社会效应。1.房屋的租金是岑宜毅必然经营成本。2.案涉房屋为办公性质，租金成本应在100元/平方米的水平，一审判决按照商业性质租金标准支付，明显不合理。3.由于陈庆坝提供办公性质的房屋给岑宜毅使用，其持续的违约行为，使岑宜毅一直违规经营，并实际承担了经营风险，如每次工商、城管检查均需关铺以躲避检查。岑宜毅主张未避免检查而自行停止营业，承担了经营风险，具有客观性并符合常理。而一审没有认定该客观情况，就等于认为有关部门的执法检查客观不存在，这是与行政管理法规不符，也明显违反常理的，显然不成立。4.因前述原因，如不支持岑宜毅的租金成本虚增损失，导致陈庆坝因违约获得了商业与办公性质租金差额的利益—即因违约而获利，即变相鼓励出租人违约，这与司法公平原则和社会治理的原则相悖。因此，为维护合法权益，诚望二审法院依法查明事实后对本案进行改判，支持岑宜毅的上诉请求。针对岑宜毅的上诉，陈庆坝二审辩称，不同意岑宜毅的上诉请求，具体理由如下：（一）岑宜毅的上诉请求不符合事实，表现在以下几方面：1.虚增成本的损失说法不符合实际，实际上广州市2017、2018、2019年房屋租金参考价三份文件资料没有法律的强制性意义，也没有要求必须履行，只是参考而已；2.广州市2017、2018、2019年房屋租金参考价三份文件中所罗列的日期、地址、地点均完全与岑宜毅租赁陈庆坝房屋的地点不一致，尤其是案涉房屋用于商业经营；3.实际上出租价钱与广州市房屋租金参考的文件资料是完全不符的，正如广州市普遍存在的出租房屋包括商品房、商业经营性用房、住房等等，参考价与实际的出租价钱是远远不同的，这是众所周知的事实；4.岑宜毅既然知道上述事实，却又与陈庆坝签订合同，对具体的租金进行约定，说明其是知悉约定的租金，同时是双方自愿的约定，是有法律约束力的。所以虚增损失不符合事实，也没有任何证据予以证明。（二）本案之前陈庆坝曾起诉岑宜毅要求其支付租金，因为岑宜毅拖延了7个月没有支付租金。在该案中双方就存在租赁房屋性质、租赁协议真实性等进行质证。岑宜毅在一审的证据清单中有《店面租赁合同》，该证据是陈庆坝与岑宜毅签订的，但岑宜毅另外私下伪造《广州市房屋租赁合同》，是与另外的叫王某的人于2017年4月5日签订，该合同与陈庆坝和岑宜毅签订的《店面租赁合同》是不同的，一份是真实的合同，一份是岑宜毅伪造的合同。在伪造合同中其自己也说明案涉房屋是用于办公。之后岑宜毅拿着该份伪造的租赁合同又去了越秀区北京街城市管理领导小组申办住所场地使用证明，证明陈庆坝所出租的房屋只能作为办公使用，岑宜毅拿着伪造的合同去骗取使用证明。即说明岑宜毅的目的就是为了办公用途，否则伪造合同称办公使用，骗取的用途也说是办公使用，因此岑宜毅伪造合同的目的是为了之后不交租金。另一侧面证明，岑宜毅对于欺骗政府部门、违法违纪是不在乎的。对办公用途岑宜毅是完全接受的，现在岑宜毅回过头说因为是办公用途而不能用于商业，完全是推托之词。陈庆坝上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判无需向岑宜毅赔偿装修损失；2.案件受理费由岑宜毅承担。事实和理由：（一）一审认定事实有误，应改判陈庆坝无需向岑宜毅赔偿装修损失。1.一审仅凭岑宜毅提供的《装修合同》、工程款收据、装修设计图纸及现场照片就认定案涉房屋的装修费用为568000元，属于认定事实错误。根据陈庆坝实地观察，该装修价值根本不到10万元，且岑宜毅并未提供相应的银行交易明细等付款凭证来佐证该装修的实际花费，而在现实中，大额的装修全部都用现金来支付是不符合常理的，也有可能空有收据，实际未付清款项。因此，岑宜毅提供的证据不足以证明装修费为568000元。2.岑宜毅在一审开庭前提供的《装修合同》、工程款收据等复印件模糊不清，无法辨别真伪，开庭时，陈庆坝核对原件也只是一刹那，鉴于岑宜毅多次造假的前科，且几十万的装修费，没有任何的付款凭证（如银行转账流水、手机支付凭证等），非常不合常理，故陈庆坝对该证据的真实性表示质疑。在该证据真实性争议大，无法以此查明事实真相时，一审也未提示是否要进行鉴定或是否要对该装修的实际价值进行评估等，实际上是剥夺了陈庆坝的诉讼权利，对陈庆坝而言是不公平的，也不利于查明本案事实。另外，装修合同的承接方广东雅境设计策划工程有限公司已于2020年5月14日注销，因此，在公司注销，难以调查该交易真伪的情况下，难免有人会利用此点来伪造证据。3.一审判决中的装修费用赔偿数额的计算方法不正确，没有事实和法律依据。在该装修费用不真实，经实地观察装修价值不足10万元的情况下，岑宜毅从承租房屋至今已实际利用了多年，该装修已物尽其用，没有什么价值了，故陈庆坝不应再向岑宜毅赔偿装修损失，且此案违约是由岑宜毅造成，他一方面不支付租金，谎称赚不到钱，另一方面又不肯搬离，还继续霸占经营，这就暴露了他自己的说法和行为相互矛盾、企图逃租。鉴于此，所谓的装修损失就更不应该由陈庆坝来承担，陈庆坝才是真正有损失的受害者。（二）岑宜毅曾多次造假欺骗工商部门、法院等，故其提交的证据是伪造的可能性颇大，无真实性可言。在（2019）粤01民终3600号案中，岑宜毅曾伪造合同等资料向工商部门申办执照。该案判决生效后，岑宜毅为逃避执行，在申报财产时又故意向法院瞒报、虚假申报财产，而后陈庆坝屡次发现其资产，向法院提供其资产线索，故有理由相信其提供的《装修合同》、工程款收据等也是伪造的，故该装修根本不值568000元。针对陈庆坝的上诉，岑宜毅二审答辩称，不同意陈庆坝的上诉请求，具体理由如下：（一）陈庆坝的上诉请求与事实不符，一审法院对于岑宜毅的装修投入及解除合同之后的装修损失的认定和处理是有事实依据、合法合理的。请求二审法院对此予以维持，驳回陈庆坝的上诉请求。陈庆坝上诉理由中毫无道理的对装修费用进行否定，岑宜毅认为一家面积达100平方米的店铺从零开始进行装修，要装修成为一个可以做餐饮经营的店铺，是有包括很多工程。除了店面看到的装修材料的使用之外还有设计、排烟排水等费用的产生。且涉案店铺是一个楼龄非常长的旧楼，在岑宜毅接收案涉房屋时，厨房存在严重的漏水现象，所以装修工程总也包括防水防漏的工程，所以装修费用568000元是一个合理的费用。而陈庆坝只是否认岑宜毅的装修投入，其陈述没有任何证据予以支持。（二）陈庆坝在本案诉讼中多次污蔑岑宜毅，说岑宜毅造假、不诚信。包括陈庆坝代理人二审所陈述的造假、欺骗相关部门等，是其污蔑岑宜毅的说法，岑宜毅没有做过造假的行为，而不诚信的一方是陈庆坝，并非岑宜毅。是陈庆坝将不符合餐饮功能的店铺包装成一个可以做餐饮使用，作虚假承诺，导致岑宜毅以餐饮店铺的租金水平的价格去承租涉案店铺，从而导致现今双方的纠纷。因此，陈庆坝的上诉请求和理由没有事实和依据。岑宜毅于2020年4月14日向一审法院起诉请求判令：1.解除岑宜毅与陈庆坝之间签订的《店面租赁合同》；2.陈庆坝返还岑宜毅押金62000元；3.陈庆坝赔偿岑宜毅租金成本虚增损失160492元；4.陈庆坝赔偿岑宜毅设计装修损失568000元。一审庭过程中，岑宜毅增加如下请求：1.判令陈庆坝承担2018年4月15日至岑宜毅实际搬离日期间造成岑宜毅虚增成本的损失，具体计算的方式：每月租金减去99.11平方乘以100元/平方乘以2，从2018年4月15日至2020年7月14日暂计为509786元，其中已减除2020年2月租金。2.陈庆坝应免除2020年2月份的租金36300元。一审审理过程中，陈庆坝向一审法院提出反诉请求判令：1.解除双方签订的《店面租赁合同》；2.岑宜毅搬走其购置的厨具（如餐桌椅凳等厨房用品），将房产交还陈庆坝，在其搬离及将房产交还前，对所占用房产，岑宜毅仍需依约支付租金；3.在有人承租该房产时，房产的空置导致陈庆坝的损失由岑宜毅承担，预计时间为3个月，损失费用为108900元（36300元/月×3个月）；4.岑宜毅缴清租房所用水、电费，并向陈庆坝归还水、电费工商银行账本（两本）。一审法院认定事实：2016年7月1日，陈庆坝作为承租方与出租方王孟儒签订《租赁合同》，承租广州市x首层，租赁期自2016年7月1日至2022年12月31日，商铺用于经营服装、百货。2017年4月18日，双方签订《附加租赁协议》，出租方同意将上述商铺给承租方变更为饮食用途使用，变更租赁时间为2017年7月21日至2022年12月30日。2017年3月2日，陈庆坝（为出租方、甲方）与岑宜毅（为承租方、乙方）签订《店面租赁合同》。其中内容为：甲方将位于广州市x，住宅99.11平方米租赁给乙方；甲方对所出租的房屋具有合法产权或合法使用权，甲方保证出租期五年内房东不干涉乙方对房屋的使用；甲方为乙方提供保证拥有餐饮经营许可条件的房屋及单独的水电并保证畅通，水电费用乙方自付。租赁期五年，自2017年4月15日起至2022年4月14日止；2017年4月15日至2018年4月14日，每月租金31000元；2018年4月15日至2019年4月14日每月租金33000元；2019年4月15日至2022年4月14日，每月租金36300元。租金按月份计算，乙方须于每月16日前以现金或银行转账方式将当月租金支付至甲方。甲方给予乙方2017年3月15日起至2017年4月14日的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业产生的水、电等费用。乙方于店铺交付日前三天支付店铺押金及首月租金，总额为93000元。其它方面，房屋无明火功能。违约方面，乙方未按时向甲方支付所有租金属于乙方违约，甲方有权立即采取措施，收回房屋等。合同签订后，陈庆坝于2017年3月8日出具收条，记明收到岑宜毅62000元教育路13号两个月租金定金，满五年后退还。2018年5月16日，陈庆坝委托律师向岑宜毅发出《律师函》，称岑宜毅在支付了8个月的租金及押金后，再未每月按时向陈庆坝支付租金，至今已欠5个月租金，共计157000元，该行为已构成违约；据此函告岑宜毅：《店面租赁合同》自本律师函送达之日解除，解除之日起3日内向陈庆坝支付拖欠租金157000元、腾退房屋等。岑宜毅于2018年5月18日收到该律师函。2018年5月20日，岑宜毅向陈庆坝复函，称：《律师函》已收到；违约的是陈庆坝，陈庆坝无权提出解除合同，岑宜毅不同意解除合同。关于双方的租赁情况，签订合同后，岑宜毅发现陈庆坝与店面业主的租赁合同只到2019年12月31日，亦即是说，岑宜毅与陈庆坝的合同在2020年1月1日后是否有效并不确定，陈庆坝在签订合同时存在欺诈行为，隐瞒重要信息，已属违约。在陈庆坝未取得业主授权书的情况下，岑宜毅无法办理此商铺的所有证照工作，也无法营业，故岑宜毅已与陈庆坝协商确定延长多一个月的免租期，同时要求陈庆坝提供业主的授权书。此事的结果是陈庆坝由此至终未能提供业主的相关授权及相关证件复印件，岑宜毅一直不能办理店铺证照相关的工作，直至2018年2月春节前，岑宜毅才拿到业主的相关文件进行证照办理。岑宜毅支付租金共计10个月，并非8个月，且没有拖欠租金的主观故意，是因为陈庆坝一直拒绝与岑宜毅沟通，一直拒绝解决租赁中存在的问题，违约在先。店铺至今性质仍为住宅，在房屋管理中心定性只能办公，档案中清楚列明不允许餐饮。因此岑宜毅至今未能办理正式的餐饮牌照，即使开业，也经常被行政管理部门责令停业，每月停业时间长达5-8天，不能正常经营。就此事岑宜毅从2017年7月起，每月多次要求与陈庆坝协商，但陈庆坝一直不予回应等。岑宜毅于2018年7月15日向陈庆坝发出《关于的履行事宜的函》，称：岑宜毅租赁该店铺是用作餐饮经营的。而店铺至今性质仍为住宅，在房屋管理中心定性只能办公，档案中清楚列明不允许餐饮。因此，岑宜毅至今未能办理正式的餐饮牌照，即使开业，也经常被行政管理部门责令停业，每月停业时间长达5-8天，不能正常经营。就此事陈庆坝从2017年7月起，每月多次要求与岑宜毅协商，但陈庆坝一直不予回应，一直回避，事件至今仍未得到解决。有鉴于此，岑宜毅决定参照店铺周边办公场所的租金的标准，暂以23000元/月的标准向陈庆坝支付店铺的租金。还请陈庆坝重视此事，早日与岑宜毅商谈解决方案，在双方协商后再进行租金的结算事宜等。此后，陈庆坝即以岑宜毅拖欠租金为由诉至一审法院，诉请要求确认双方的前述《店面租赁合同》于2017年5月18日解除，岑宜毅应予腾退案涉租赁房屋、清付租金等。该案经一审法院审理，一审法院于2018年11月30日作出（2018）粤0104民初23894号《民事判决书》，认定陈庆坝应为岑宜毅提供拥有餐饮经营许可条件的房屋，现无证据证明陈庆坝已履行该义务，故不能以岑宜毅暂未付租金为由认定其违约，鉴于岑宜毅实际将案涉房屋用作了餐饮经营，故仍应由岑宜毅按约定标准支付租金等，并判决：一、自该判决发生法律效力之日起十日内，岑宜毅向陈庆坝支付2017年12月15日至该判决发生法律效力之日止的租金（其中2017年12月15日至2018年4月14日按31000元/月，2018年4月15日至2019年4月14日按33000元/月，2019年4月15日至2022年4月14日按36300元/月计；扣除岑宜毅于2018年7月16日支付的23000元）。二、驳回陈庆坝的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于2019年5月22日以（2019）粤01民终3600号《民事判决书》维持一审判决。该案已于2019年5月27日发生法律效力。因岑宜毅未按判决确定的义务支付租金，陈庆坝遂向一审法院申请强制执行，一审法院以（2019）粤0104执22567号立案执行。此外，岑宜毅为证明案涉房屋不得用作餐饮经营，向一审法院提交了《住所（经营场所）场地使用证明》，该证明的发证机关为广州市越秀区北京街城市管理领导小组，发证日期为2018年1月22日，其中明确广州市x地下房屋可临时作为经营场所使用，该场地可以经营的项目有办公，不得在该场所从事餐饮、娱乐、洗浴等行业。陈庆坝对于该证据的真实性无异议，但其认为该证明是岑宜毅伪造与王孟儒的合同骗取的，专门开出不能用于餐饮经营。为此，陈庆坝提交了一份显示由岑宜毅与王孟儒于2017年4月15日签订的《广州市房屋租赁合同》，其中约定由王孟儒将案涉房屋出租予岑宜毅作办公用途使用等。岑宜毅对该合同质证认为该证据的真实性无法确认，且不确认陈庆坝证明的内容。事实上该合同是陈庆坝提供的原件，如果不是陈庆坝提供给岑宜毅，岑宜毅连一手房东是谁都不清楚，且合同中王孟儒的字迹明显不是岑宜毅的字迹。岑宜毅为证明其遭受的装修损失，向一审法院提交了如下证据：1.岑宜毅与广东雅境设计策划工程有限公司于2017年4月3日签订的《装修合同》，其中约定案涉房屋的装修工程价款为568000元。2.广东雅境设计策划工程有限公司分别于2017年4月5日、5月8日、6月2日收取岑宜毅支付的对应装修款的《收据》。3.案涉房屋的设计、施工图及照片。陈庆坝对此质证认为前述《装修合同》及《收据》不真实且与本案无关，因为陈庆坝曾到装修现场查看过，装修现场的总费用不超过10万元，另外是否实际付款应当以实际付款记录为准。对于装修设计图纸及照片与实际不符合，装修现场的价格远没有岑宜毅提出的五十多万元，只有不足十万元，且也无证据显示岑宜毅实际支付了装修工程款。就装修款的支付问题，岑宜毅称其有现金、有转账支付，具体哪笔款项是通过现金或是转账已经记不清了，由于执行过程中冻结了岑宜毅的账户，因此对于转账支付的款项无法提供银行流水单据。一审庭审中，岑宜毅确认案涉房屋由其作商铺经营至今，前述生效判决作出后，岑宜毅已依判决支付了20万元的租金。一审法院认为，岑宜毅、陈庆坝双方签订的《店面租赁合同》合法有效已有生效判决作出认定，本案中不再赘述。基于前述生效判决的认定，陈庆坝应为岑宜毅提供拥有餐饮经营许可条件的房屋，此系陈庆坝作为出租人应负担的主要合同义务，但至本案诉讼中亦无证据证明陈庆坝已履行该合同义务。虽然前述生效判决判令岑宜毅按合同约定支付租金，系因岑宜毅将案涉的房屋按合同约定用途作餐饮使用而已，并非陈庆坝据此继续不履行义务的免责事由。在（2018）粤0104民初23894号案中，陈庆坝因其违约而不享有合同解除权，故其诉请解除前述合同被法院驳回，是故其于本案中再反诉要求解除前述合同，一审法院亦不予支持。惟因岑宜毅亦提请解除前述《店面租赁合同》，鉴于前案至今一年有余，陈庆坝并未在前述判决后有所作为，岑宜毅诉请解除该合同，理据充分，一审法院予以支持。合同解除后，陈庆坝应将其已收取的租赁保证金退还予岑宜毅，岑宜毅亦应将案涉的商铺腾空退还予陈庆坝。至于岑宜毅诉请要求陈庆坝支付的虚增成本损失的问题，虽然陈庆坝未按合同约定提供拥有餐饮经营许可条件的房屋予岑宜毅，但岑宜毅实际上仍将案涉房屋用作餐饮经营至今。诚然如岑宜毅诉状所述其因未能办理相应证照而使经营多有困难，但因岑宜毅未能提供相应的证据证明其实际经营过程中遭受的损失及因无证照而致使经常被迫歇业，故岑宜毅的该项主张，一审法院不予支持。至于岑宜毅主张的装修费用损失，虽然陈庆坝否认岑宜毅的装修造价并认为据其实地观察仅值不到10万元，但陈庆坝并未提供相应的证据，而岑宜毅已提供相应的《装修合同》、工程款收据以及装修的设计图纸以及现场照片到庭为证。因此，一审法院对于岑宜毅主张其已付装修费用为568000元予以采信。由于陈庆坝一直未能依约提供适租房屋是造成合同解除的原因，因而陈庆坝应对岑宜毅的装修损失予以赔偿。考虑到岑宜毅对于案涉商铺的实际利用情况，一审法院酌定该装修费用按实际使用年限予以折算，即以计至本判决发生法律效力之日止的实际使用时间除以五年租赁期限60个月的比例乘以568000元，该部分的装修费用应予扣减，剩余部分应由陈庆坝负担。至于岑宜毅主张的因受新型冠状病毒影响而要求免除2月的租金的问题，因新型冠状病毒属不可抗力的因素，受此次疫情冲击与影响，岑宜毅、陈庆坝双方均有损失发生，因而岑宜毅主张的免除的2月的租金应由双方各负担一半。至于陈庆坝反诉要求继续支付租金的诉请，如前所述，虽然案涉商铺至今不符合约定的出租条件，但岑宜毅仍将案涉商铺用作经营，故对陈庆坝的该项请求一审法院予以支持。至于陈庆坝反诉要求岑宜毅清付水电费用，因陈庆坝并未明确具体的水电费用金额，该项诉请并不明确，一审法院不予支持。但需要说明的是，为免双方讼累，岑宜毅在实际腾退房屋前对于其实际发生的水电费用仍应如数支付。因岑宜毅、陈庆坝双方对于交还水电费账簿并无争议，故对陈庆坝的该项反诉请求，一审法院予以照准。至于陈庆坝反诉要求岑宜毅支付的合同解除后可能发生的房屋空置损失（暂按三个月计算），如前所述，案涉合同遭受解除系因陈庆坝违约引致，陈庆坝的该项主张一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，于2020年11月10日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起解除岑宜毅与陈庆坝于2017年3月签订的《店面租赁合同》；二、岑宜毅应自判决书生法律效力之日起一个月内将广州市x（建筑面积99.11平方米）的房屋腾空并交还给陈庆坝，并应于同日将水、电费工商银行账本（两本）交还给陈庆坝；三、岑宜毅应自判决发生法律效力之日起十五日内一次性向陈庆坝支付自2019年5月28日起至判决书生法律效力之日起的租金（按36300元/月计付，其中2020年2月的租金按18150元计付）；自判决发生效力之次日起至岑宜毅实际交还前址房屋之日止的房屋占有使用费由岑宜毅逐月支付给陈庆坝（按36300元/月的标准）；四、陈庆坝应自判决发生法律效力之日起十五日内一次性向岑宜毅返还租赁保证金62000元；五、陈庆坝应自判决书发生法律效力之日起十五日内一次性赔偿岑宜毅的装修损失（以568000元扣减计至判决发生法律效力之日止的实际使用时间除以60个月的比例乘以568000元后的余额）；六、驳回岑宜毅的其他诉讼请求；七、驳回陈庆坝的其他反诉请求。一审案件本诉案件受理费7692元由陈庆坝负担1866元，由岑宜毅负担5826元，反诉受理费1239元，由岑宜毅负担100元，由陈庆坝负担1139元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，陈庆坝确认岑宜毅有对涉案房屋进行过装修的事实，并向本院提供大众点评截图，拟证明岑宜毅至今仍在涉案房屋进行商业经营。岑宜毅表示因本案还未生效，确认其现在还在涉案房屋经营，对于上述证据的真实性由法院认定。二审庭询后，陈庆坝针对是否申请评估涉案房屋装修价值问题，提交书面答复称，因考虑到评估过程时间长，且又需要预先垫付评估费，而岑宜毅占有涉案房屋不退且几年来分文未付，陈庆坝不想再做无谓的垫资，所以考虑不再申请评估。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方当事人的上诉请求和理由以及各自的答辩意见，本院确定本案争议的焦点是：1.岑宜毅主张陈庆坝向其支付租金成本虚增损失应否支持；2.陈庆坝认为无需向岑宜毅赔偿装修损失理由是否成立。现评析如下：关于岑宜毅主张陈庆坝向其支付租金成本虚增损失应否支持问题。岑宜毅上诉认为因陈庆坝未按合同约定向其提供拥有餐饮经营许可条件的房屋，导致其为避免有关部门检查而自行停止营业，对此，岑宜毅并无提供相应证据予以佐证。相反，陈庆坝于二审期间提交大众点评截图证明了岑宜毅至今仍在涉案房屋进行商业经营，岑宜毅对于其到现在为止还在涉案房屋进行经营的事实也是确认的，由此可见，虽然陈庆坝未按合同约定提供拥有餐饮经营许可条件的房屋给岑宜毅，但实际上岑宜毅仍将案涉房屋用作餐饮经营，故岑宜毅上诉坚持要求陈庆坝向其支付租金成本虚增损失，理据不足，且与生效判决处理原则相悖，因此，本院不予支持。关于陈庆坝认为其无需向岑宜毅赔偿装修损失理由是否成立问题。陈庆坝确认岑宜毅承租案涉房屋后已就该房屋进行了装修，但否认岑宜毅主张的装修造价并认为据其实地观察仅值不到10万元，对此，陈庆坝没有提供相应的证据予以佐证，而岑宜毅就其主张装修损失，已提供了相应的《装修合同》、工程款收据、装修的设计图纸以及现场照片等予以证实，陈庆坝认为岑宜毅提交的上述证据存在伪造可能，并未举证证明，同时，陈庆坝在二审期间明确不申请对案涉房屋的装修造价进行评估，因此，结合陈庆坝确认岑宜毅已进行装修的事实以及双方当事人的举证和本案案情，且考虑到陈庆坝一直未能依约提供适租房屋造成双方合同解除的原因以及岑宜毅对案涉商铺的实际利用情况，一审法院采信岑宜毅主张其已付装修费用为568000元，并酌定该装修费用按实际使用年限予以折算，即以计至本判决发生法律效力之日止的实际使用时间除以五年租赁期限60个月的比例乘以568000元，该部分的装修费用应予扣减，剩余部分应由陈庆坝负担，并无不当，本院予以维持。陈庆坝上诉认为无需向岑宜毅赔偿装修损失，依据不充分，本院不予支持。综上所述，岑宜毅、陈庆坝的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14491元，由岑宜毅负担11162元，由陈庆坝负担3329元。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年六月九日法官助理王日平书记员谢金泽