广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0112民初1580号 原告：翁晓斌，男，1977年4月2日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：张朝晖，广东国智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳晴，广东国智律师事务所律师。 被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。 代表人：广州清大瑞泰信息科技有限公司管理人。 负责人：杨巍。 委托诉讼代理人：刘莉，北京德恒（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周俊杰，北京德恒（广州）律师事务所律师。 原告翁晓斌诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告翁晓斌的委托诉讼代理人张佳晴、被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人刘莉、周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁晓斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金共计人民币270716.427元(计算方式：630306元×0.05%×859天=270716.427元)；2.判令被告立即为原告办理产权登记及向原告交付《房地产权证》；3.判令被告立即向原告支付逾期办理产权登记及《房地产权证》期间的违约金，违约金实际应计算至办理完产权登记及交付《房地产权证》之日止，暂计至2020年4月13日，违约金数额为人民币112194.468元(计算方式：630306元×0.05%×356天=112194.468元)；4.判令被告承担本案的诉讼受理费。庭审时，原告自愿撤回第二项诉请，并明确其第三项诉请违约金计算的截止时间为2021年1月6日。 被告清大瑞泰公司辩称，1.2020年3月19日广州中院裁定受理何莉对被告的破产申请，根据最高院九民纪要第110条规定，广州中院已受理被告破产申请，但原告是在2020年4月29日新提起的民事诉讼，属于在破产受理后新提起的诉讼，案件不符合受理条件，且原告已于2020年5月29日向管理人申报了债权，应驳回原告的起诉；2.根据原告签署的验收交接书显示原告于2019年12月3日完成收楼手续，逾期交楼违约金应计算至2019年12月3日止；3.根据企业破产法第六十四条规定，逾期办证违约金应至2020年3月19日停止计算。庭审时，清大瑞泰公司明确，如果法庭经审理后认定需对本案进行实体处理，其对原告诉请的意见为：第一项诉请计算截止日为2019年12月3日，其他无异议；第三项诉请，应于2020年3月19日停止计算，其他无异议。 本院经审理查明事实如下：翁晓斌曾于2020年5月6日向广州市中级人民法院提起对清大瑞泰公司的起诉，广州市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）粤01民初527号民事裁定书，裁定本案由广州市黄埔区人民法院审理。 清大瑞泰公司庭审时称翁晓斌于2020年5月29日向清大瑞泰公司破产管理人申报了债权。翁晓斌确认其已经申报了债权，但称管理人没有回复，因此才提起本案诉讼。 2016年8月26日，翁晓斌（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）××××房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共46.1357平方米，套内建筑面积33.62平方米，共有分摊面积约12.5157平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额630306元；付款方式为一次性付款，由乙方在2016年8月26日支付全部房价款630306元；双方当事人在合同第十二条约定的交房条件：商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；双方当事人在合同第十三条约定甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第十四条约定了延期交房的违约责任：清大瑞泰公司如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，清大瑞泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向翁晓斌支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，翁晓斌有权单方面解除合同；翁晓斌要求解除合同的，应书面通知清大瑞泰公司，清大瑞泰公司应在收到翁晓斌解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还翁晓斌已支付房价款并支付利息（利息以翁晓斌付款日起至清大瑞泰公司退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向翁晓斌支付违约金，违约金不足以补偿翁晓斌实际损失的，清大瑞泰公司应补偿其差额；翁晓斌要求继续履行的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向翁晓斌支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。 在双方签订的上述买卖合同的附件七补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。 2019年1月23日，翁晓斌（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合同约定的条款与《广州市商品房买卖合同（预售）》基本一致。该合同第九条关于产权转移登记约定，乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当自本合同签订之日起90日内（不超过90日）到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方；合同第十条关于迟延办理产权登记的违约责任约定，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按照本合同第九条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。 翁晓斌提交的预收款凭证显示其于2016年8月26日向清大瑞泰公司支付了涉案房屋的全部购房款630306元，清大瑞泰公司于2017年8月25日向翁晓斌开具了上述金额的房款发票。 翁晓斌提交的《建科广场验收楼交接书》载明：“本人/本公司已查验所购买的建科广场栋号房屋，已确认房屋的水、电、煤气表的读数，并收到相关收楼资料、物品，同意接收上述房屋”。翁晓斌在该文件业主签名处签名，落款日期为2019年12月3日。翁晓斌还在收到物品栏下签名，载明落款日期为2020年1月6日。 庭审时，原被告双方均确认涉案房屋的房产证已经办妥，清大瑞泰公司主张办妥时间为2020年12月23日，翁晓斌于2021年1月6日实际领取。翁晓斌确认其于2021年1月6日领取了房产证。 另查明，广州市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）粤01破申9号民事裁定书，裁定受理何莉对清大瑞泰公司的破产清算申请，并指定北京德恒（广州）律师事务所为破产管理人。 上述事实，有《广州市商品房买卖合同（预售)》《广州市商品房买卖合同（一手房现售)》《预收款凭证》《发票》《建科广场验收楼交接书》、（2020）粤01破申9号民事裁定书、（2020）粤01破66号指定管理人决定书以及当事人陈述等证据证实。 本院认为，翁晓斌自愿撤回其第二项诉请，该行为系其对自身权利的合法处分，本院依法予以准许。 翁晓斌与清大瑞泰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售)》《广州市商品房买卖合同（一手房现售)》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。 关于清大瑞泰公司应支付的逾期交房违约金。翁晓斌已依约向清大瑞泰公司支付了全部购房款630306元，按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前向翁晓斌交付涉案房屋，但至2019年12月3日，清大瑞泰公司才把涉案房屋交付翁晓斌，系违约，应当依法承担违约责任。清大瑞泰公司对翁晓斌主张的计算方式无异议，本院予以确认。清大瑞泰公司还主张违约金应截止至2019年12月3日，亦与事实相符，故清大瑞泰公司应向翁晓斌支付的逾期交房违约金应以630306元为基数，按照每日0.05%的标准，自2017年8月31日起计算至2019年12月2日，即259686.1元（630306元×0.05%/天×824天）。 关于清大瑞泰公司应支付的逾期交付《房地产权证》违约金。按照《广州市商品房买卖合同（一手房现售)》的约定，清大瑞泰公司应于2019年1月23日的90日内为翁晓斌办妥并交付房产证，但清大瑞泰公司于2021年1月6日才实际将房产证交付翁晓斌，明显违约，清大瑞泰公司应按照双方合同约定支付逾期办证违约金。清大瑞泰公司对翁晓斌的计算方式无异议，但主张应计算至清大瑞泰公司破产申请被受理之日的2020年3月19日，其主张于法有据，故该违约金的数额为104000.5元（630306元×0.05%/天×330天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司向原告翁晓斌支付逾期交房违约金259686.1元； 二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司向原告翁晓斌支付逾期交付《房地产权证》的违约金104000.5元。 案件受理费4153元，由原告翁晓斌负担919元，由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担3234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员 刘 波 二〇二一年六月十八日 书记员 黄宝茵