安徽省马鞍山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖05执异17号 异议人（案外人）：马鞍山市花山区东晖花园业主委员会，住所地安徽省马鞍山市花山区东晖花园49幢2号。 负责人：钟际梅，该业委会主任。 委托代理人：耿鹏，安徽云旗律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司马鞍山湖东路支行，住所地安徽省马鞍山市湖东北路150号，组织机构代码85051193-1。 法定代表人：郭栋，该支行行长。 被执行人：马鞍山中合房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区东晖花园2幢102号，组织机构代码15050395-7。 法定代表人：陈宝钢，该公司总经理。 被执行人：安徽中杭股份有限公司，住所地安徽省马鞍山市金家庄工业园，组织机构代码78859128-X。 法定代表人：孔珍心，该公司总经理。 被执行人：杭锁亚，男，1972年5月8日出生，汉族，户籍地江苏省高淳区。 被执行人：夏杏头，女，1971年3月11日出生，汉族，户籍地江苏省高淳区。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司马鞍山湖东路支行（以下简称农行湖东路支行）与被执行人安徽中杭股份有限公司（以下简称中杭公司）、马鞍山中合房地产开发有限公司（以下简称中合公司）、杭锁亚、夏杏头借款合同纠纷一案中，案外人马鞍山市花山区东晖花园业主委员会（以下简称东晖花园业委会）对本院执行马国用（2007）第80504号和马国用（2007）第80502号土地使用权不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人东晖花园业委会称，请求裁定撤销（2015）马民二初字第00054号民事判决的强制执行程序中对马国用（2007）第80504号和马国用（2007）第80502号地块变卖，中止对两地块的强制执行措施和处分措施。事实和理由：执行法院对涉案两地块进行拍卖、变卖，严重侵害申请人的实体权利，且违反法定程序。1.根据物权法及相关司法解释的规定，结合规划部门对批准的规划和商品房销售资料等，可知涉案两地块包含了中心广场、地下停车场、道路及中心绿地等，属于建筑区划内的公共场所、公用设施，该公共场所、公用设施所属地块，属于申请人所代表的全体业主共有，依法不能拍卖、变卖。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，涉案两地块所包含的公共场所、公用设施用地虽未登记，但这仅仅是权属公示手续瑕疵，并不改变其法定共有的性质。2.执行法院拍卖、变卖涉案两地块，势必会导致小区整体规划遭到严重破坏，其结果是造成业主将没有规划的中心广场、地下停车场、道路及中心绿地等公共场地和配套设施可用，这无疑是对业主共有实体权利的严重侵害，损害公共利益。3.执行过程中存在多个违反法定程序的执行行为，进一步严重侵害申请人所代表的全体业主实体权利。执行法院未依法送达执行相关法律文书，特别是未依法送达评估报告，侵害了被执行人和申请人的程序和实体权利。在拍卖、变卖过程中，未尽必要的调查和送达，变卖公告发布时间和价格确定存在违法之处。4.涉案两地块依法既不能分割拍卖、变卖，也不能合并拍卖、变卖，否则会侵害业主共有权利，破坏小区整体规划，引发各种社会矛盾。5.根据民诉法等相关法律规定，案外人对执行标的提出确有理由的异议的，应当裁定中止执行。因此，执行法院应当中止对涉案两地块的强制执行措施和处分措施。 本院查明，农行湖东路支行与中杭公司、中合公司、杭锁亚、夏杏头借款合同纠纷一案，本院于2015年11月13日作出（2015）马民二初字第00054号民事判决书，判定：一、安徽中杭股份有限公司于本判决生效后十日内返还中国农业银行股份有限公司马鞍山湖东路支行借款本金1600万元及计算至2015年4月20日的利息173066.67元，并支付以1600万元为基数，年利率为人民银行同期同档贷款利率的1.65倍，自2015年4月21日起至款项实际付清之日止的利息；二、安徽中杭股份有限公司于本判决生效后十日内返还中国农业银行股份有限公司马鞍山湖东路支行垫付款本金1500万元及计算至2015年4月20日的罚息66875.01元，并支付以1500万元为基数，日利率万分之五，自2015年4月21日起至款项实际付清之日止的罚息；三、如安徽中杭股份有限公司到期不能偿付上述第一、二项款项，中国农业银行股份有限公司马鞍山湖东路支行有权就位于花山区霍里镇红东村8673.13平方米以及花山区××村××平方米土地使用权（土地权证号分别为：马国用2007第8××4号、马国用2007第8××2号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；四、马鞍山中合房地产开发有限公司、杭锁亚、夏杏头对上述第一、二项款项承担连带清偿责任。 判决生效后，因中杭公司、中合公司、杭锁亚、夏杏头未履行生效法律文书确定的义务，农行湖东路支行向本院申请强制执行。在案件执行过程中，本院依法在淘宝网拍卖中合公司名下位于马鞍山市花山区霍里镇红东村8673.13平方米以及马鞍山市花山区××村××平方米土地使用权（证号分别为：马国用2007第8××4号、马国用2007第8××2号）。经过三次公开拍卖，因无人竞买均流拍，后经申请执行人农行湖东路支行提出变卖申请，依法在淘宝网进行变卖，2017年6月27日马鞍山仁华置业有限责任公司以2440.1228万元的最高价竞得。 另查明，中合公司分别于2014年4月29日、1月23日与农行湖东路支行签订最高额抵押合同，约定中合公司将涉案土地使用权为中杭公司与农行湖东路支行的借款设定抵押担保。 再查明，执行过程中，本院多次前往中合公司住所地送达执行通知书、报告财产令、评估报告书等相关法律文书，但中合公司均无人签收，案件承办人在送达回证上已予以备注。执行局于2017年5月30日接到司法技术处出具的关于第三次拍卖流拍的交接报告，后于2017年6月6日发布变卖公告。在淘宝网进行变卖时，实际参与本次变卖程序的法人、自然人共计三人：江苏邦宁房地产开发有限公司（共出价328次）、韩姣（共出价0次）、马鞍山仁华置业有限责任公司（共出价329次）。 本院认为，围绕东晖花园业委会的异议请求，归纳本案的争议焦点为：一、拍卖变卖及送达过程中是否存在违反法定程序之处；二、变卖价格的确定是否违法；三、涉案土地使用权是否由小区业主共同共有；四、拍卖变卖涉案土地使用权是否违反法律规定。 一、关于程序是否违法问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。本案中，执行部门多次前往中合公司住所地送达相关法律文书，但中合公司均是大门紧闭导致无法送达，在穷尽送达手段后，采取公告送达的方式进行送达，并不违反程序。发布拍卖公告、变卖公告及竞拍程序也是严格按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的相关规定》进行，符合法律规定。 二、关于标的物变卖价格确定问题。本案对拍卖标的司法评估均是委托专业的评估机构进行的，评估机构和评估人员均具有合法评估资质。评估机构遵循市场评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。而复议申请人并未提供证据证明案涉评估机构或评估人员无资质问题，故该评估机构所作出的案涉评估结论无法定事由不得推翻。 三、关于涉案土地使用权权属问题。土地使用权属用益物权，根据《中华人民共和国民法典》第三百四十九条的规定，实行登记主义。涉案两土地使用权登记在中合公司名下，该公司即是土地使用权人。中合公司将该土地使用权抵押给农行湖东路支行用于担保中杭公司的贷款，银行对该土地使用权享有抵押权，且生效民事判决已经确认，如中杭公司不能偿还银行贷款，农行湖东路支行有权对涉案土地使用的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。东晖小区业委会认为该土地使用权应当由全体业主共有，但土地使用权证中载明的使用权人为中合公司而非全体业主。执行部门系根据生效法律文书确定的内容进行执行，如东晖小区业委会对民事判决确定的涉案土地使用权权属不服，可向房地产开发商主张权利或者通过其他途径另行解决。 四、关于土地使用权能否分割处置问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案中，涉案土地使用权在使用上是可分的，不仅取得相关产权证明且已设立抵押权，也不存在分别拍卖可能严重减损价值的情形，不需要与其他财产合并拍卖。在该土地使用权拍卖后，规划部门也对两地块后续开展进行了明确答复：“按照城乡规划法律法规的规定，该项目续建部分应当严格执行审定的规划方案，确保项目按规划统一实施”。因此，即使第三人竞买以后，仍应当依法按照审定的规划方案统一实施，不会对小区的后续建议产生实质性影响。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下： 驳回马鞍山市花山区东晖花园业主委员会的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐根周 审判员  韩丁站 审判员  张茂进 二〇二一年六月三十日 书记员  杨 杨