江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0621民初1828号原告：江苏优创商业管理有限公司海安分公司，统一社会信用代码：91320621MA1PWWWK0N，住海安市李堡镇惠民路28号。负责人：戴永华，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚丽，江苏山水律师事务所律师。被告：徐小勇，男，1987年10月21日生，汉族，住海安市。原告江苏优创商业管理有限公司海安分公司（以下简称优创公司）与被告徐小勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优创公司的委托诉讼代理人姚丽，被告徐小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优创公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的实际租金51336(含租金、运营服务费）、物业管理费13680元，合计人民币64016元，并自起诉之日起至实际支付之日按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；2.本案原告花费的律师费5000元由被告承担；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月19日，原、被告双方签订《万隆广场租赁合同》以及《租赁补充协议》，被告向原告承租位于海安市李堡镇惠民路28号万颐广场3号楼201、202、204、205、220号商铺，租赁面积约190.14平方米，租期自2017年9月30日至2022年9月29日。两份协议中，原告以前四年实际缴纳费用减半的优惠和被告协商一致，将租金拆分为租赁协议中的租金和补充协议中的运营管理费两部分。因被告未按约缴纳第二年度、第三年度以及第四年度的租金（表述为租金、运营服务费）和物业管理费，经原告多次催要未果。因此根据合同第六条、第七条、第三十一条、第五十条以及补充协议的约定提出上述诉请，请贵院依法审理并支持诉请。被告徐小勇辩称：原告当时说有运营管理，统一规划统一经营统一宣传，我们就是冲这点被骗过来的；原告承诺2年的免租期，分4年，每年6个月的形式执行，实际到2017年年底才开业；2017年6月装修了一个多月，房屋漏水，我们找原告，公司一直换人与我对接，没有解决方案，2018年我们找李堡政府帮忙协调，没有用；2018年5月份原告断水断电，我们没办法交了下一年的租金、运营费、物业费2万元左右，2020年就没有营业了。本院经审理查明：2017年6月，原、被告签订租赁合作意向协议，同年6月12日，原告向被告交付案涉商铺。2017年6月16日，原告提出装修申请，并实际入驻该商铺。2017年9月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订万隆广场租赁合同一份，主要约定：一、甲方将位于李堡镇惠民路28号万隆广场项目3号楼201-202/220/204-205号商铺租赁给乙方仅限于商业经营，租赁场所的具体范围见场地位置图；二、该商铺建筑面积（含公摊）约为190.14平方米；……四、该商铺租赁期限为5年，从本物业实际开业之日开始计算，暂定租期为从2017年9月30日至2022年9月29日；……六、租金第一年度为5136元、第二年度5136元、第三年度5136元、第四年度5136元、第五年度10272元，合计30816元；七、租金按年缴付，乙方应于每次缴租15日前以银行转账方式一次性交付甲方；八、在本合同签订后15天内，乙方应向甲方交付10000元作为乙方切实履行和遵守本合同各项条款的保证金。合同到期后，承租人无违约纠纷以及不结欠水电费物业费等其他税费前提下，双方同意合同终止的，甲方在15日内无息退还……三十一、乙方在该商铺租赁期间应依规定交纳物业管理费，按每月每平方米2.5元（为培育市场前五年打八折，即2元/月/平方米），按租赁房屋的实际面积计算；……五十二、因乙方拖欠房租、物业费等相关费用引起诉讼产生的律师费、诉讼费等相关费用由乙方承担。协议尾部甲方处由优创公司盖章确认，乙方处由徐小勇签字并捺手印确认。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁补充协议一份，主要约定：一、甲方给予乙方优惠期共24个月：1、第一年6个月，从2017年11月1日始2018年4月30日止；2、第二年6个月，从2018年11月1日始2019年4月30日止；3、第三年6个月，从2019年11月1日始2020年4月30日止；4、第四年6个月，从2020年11月1日始2021年4月30日止。优惠期内，乙方须交纳物业管理费等有关费用。除主合同另有明确，优惠期不因任何原因而延长。双方明确，主合同中每年的租金及运营服务费为已扣除优惠后，乙方应交的费用；二、因业务需要，甲方要求乙方增加运营服务费一年按12个月计，运营服务费按年度缴付；乙方应于每次缴租15日前以银行转帐一次性将运营服务费缴付给甲方，按下列标准交纳：第一年度11976元，第二年度11976元，第三年度11976元，第四年度11976元，第五年度23952元，合计71856元。……协议尾部甲方处由优创公司盖章确认，乙方处由徐小勇签字并捺手印确认。后因被告仅向原告缴纳了履行保证金10000元、装修保证金2000元、物业管理费4560元、垃圾清运费570元。经原告催要，被告于2018年6月缴纳第一年度的租金（含运营费）15112元，另有2000元由前述装修保证金抵算。此后因被告未能缴纳费用，引发纠纷。2020年1月20日，原告与江苏山水律师事务所签订民事委托代理合同，由姚丽律师作为原告代理人，并约定律师代理费5000元。同日，江苏山水律师事务所出具诉讼代理费的增值税专用发票。审理中，因被告抗辩原告曾口头承诺从正式开业起计算租金。因第一年度（2018年1月1日至2018年12月31日）费用已给付，原告将第一项诉讼请求降为要求被告支付从2019年1月1日至2021年9月29日的租金（含运营费）47058元、物业管理费12540元，合计59598元。庭审中，被告主张其2017年6月后缴纳保证金10000元、杂费20000元，合计30000元；2018年6月刷卡缴纳租金和运营费15000元、现金几千元。但被告未能提供垫付的相关证据，本院要求其庭后10日内补充提供相应证据，其亦未能提供。本院审理中，曾与双方沟通商谈调解方案，因被告从事教育培训行业，其希望涉案房屋租赁至2021年8月中下旬止，但因双方对应缴费用的金额差距太大未果。上述事实，有原告提供的租赁合同、租赁补充协议、代理合同、发票及到庭当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为，案涉租赁合同、租赁补充协议，约定了租金、运营服务费以及物业管理费的计算标准，系当事人意识自治范畴，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按协议履行义务。原告优创公司依约提供了案涉商铺，被告徐小勇应当支付相应租赁费用。合同签订后，被告已实际给付第一年度的租金、运营服务费、物业管理费，补充协议中并未具体约定运营服务的范围，现被告亦未能举证其就运营问题提出异议，故被告抗辩因原告未提供运营管理拒不履行租金缴纳义务无法无据。现被告仅按约缴纳了第一年度（2018年1月1日-2018年12月31日）的相应租金、运营费及物业管理费，2019年之后的租赁费用及物业管理费用均未能按约履行，故原告按照约定请求被告给付第二年度、第三年度、第四年度（2019年1月1日至2021年9月29日）合计33个月减一天的租金（含运营服务费）47011元（5136元/年/12月*33月-5136元/年/365天/年+11976元/年/12月*33月-11976元/年/365天/年）、物业管理费12536元（190.14平方米*2元/月/平方米*33月-190.14平方米*2元/月/平方米/30天/月）于法有据，应予支持。如未来有证据证明被告另有缴纳部分，当事人可在履行义务时扣减或另行按程序处理。因双方在合同中对律师费的处理进行了约定，且原告提供了诉讼代理费增值税发票，故该项诉讼请求本院一并予以支持。关于被告抗辩房屋存在漏水问题，其未能举证亦未能提起反诉，故本案中不予理涉。关于原告是否存在通过设立运营服务费规避税收的问题，非民事案件处理范围，当事人可另行依法处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐小勇于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏优创商业管理有限公司海安分公司租金（含运营服务费）47011元、物业管理费12536元，合计59547元。二、被告徐小勇于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏优创商业管理有限公司海安分公司律师代理费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告江苏优创商业管理有限公司海安分公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取763元，由被告徐小勇负担（已由原告代垫，被告于履行上述义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1526元。审判员  唐小红二〇二一年六月二十五日书记员  张 丽