贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0324民初4836号原告：胡洪，男，1976年10月8日出生，汉族，贵州省正安县人，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：蒋伟，系贵州均衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑刘静，系贵州均衡律师事务所实习律师。被告：张卫健，男，1976年6月1日出生，汉族，贵州省正安县人，住贵州省正安县。原告胡洪与被告张卫健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案受理后，依法由审判长郑刚，人民陪审员雷吩、薛贵英组成合议庭,于2021年3月17日公开开庭进行了审理，原告胡洪委托诉讼代理人蒋伟与郑刘静，被告张卫健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡洪向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.由被告向原告支付从2019年1月起至返还租赁房屋之日止的房屋租金；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：第一，2019年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于贵州省正安县升凤栖尚城21栋二楼租赁给被告使用，房屋面积共计2000平方米，租赁期限从2019年1月1日起至2025年1月1日止，年租金450000.00元，支付方式为每年先付后用，第一年第一期租金在合同签订当日支付，以后每期租金提前30天支付。原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告从未向原告支付租金，原告多次催缴未果。第二，合同履行期间，被告拖欠贵州电网有限责任公司遵义供电局珍州供电所涉案房屋的电费9681.69元，原告2020年6月30日主动代被支付了欠缴的电费。第三，被告因对涉案房屋进行装修，拖欠装修费用，在案外人对被告申请强制执行后，涉案房屋被贵州省正安县人民法院查封，直至原告起诉时，房屋仍为被查封状态。综上，原告认为，被告的行为严重侵害其合法权益并构成严重违约，遂依据原、被告签订的《房屋租赁合同》第九项，诉至本院，请求支持其诉请。被告张卫健辩称：第一，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告对涉案房屋进行装修，花费了大额装修费用。第二，合同签订当日，被告按约定向原告支付了第一年第一期租金共计100,000.00元。第三，原、被告在合同中约定年租金在首付100,000.00元后，剩余租金在开业后每月支付50,000.00元，被告承租涉案房屋后即进行装修，至2019年8月才开始营业，后因疫情影响，经营效果不好，收入不稳定，遂未按时向原告支付租金。第四，2020年2月至2020年5月属于疫情严重阶段，疫情防控要求严格，被告无法营业，遂2020年2月至5月的租金应予以免除。第五，因原告拒绝贵州电网有限责任公司遵义供电局珍州供电所对涉案房屋正常供电，从2020年9月开始，涉案房屋一直处于停电状态，被告无法正常经营，原告应承担相应责任。第六，涉案房屋停电期间，被告曾向原告表示，愿意支付原告替被告垫付的电费9,816.69元，并同意再支付100,000.00元的租金，因原告不同意被告的方案，于是被告没有向原告支付任何款项。本院经审理认定事实如下：2017年，原告与案外人简雪珊（原告妻子）在贵州省正安县升房地产开发有限责任公司购买凤栖尚城21栋2楼，面积共计2000平方米。2019年4月18日，原告（男方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：“一、房屋的座落、面积及装修、设施：1.1甲方将其合法拥有的座落于贵州省遵义市正安县东升凤栖尚城出租给乙方使用。1.2甲方出租给乙方使用的东升凤栖尚城21栋二楼，共计约2000平方米租赁给乙方使用。……三、租赁期限：3.1该房屋租赁期共6年，自2019年1月1日起至2025年1月1日止。……四、租金及支付方式：4.1该房屋年租金为人民币450000元（大写肆拾伍万元）。4.2该房屋租金支付方式：每年先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前30天支付。4.3该房屋租金自2019年1月1日起，租金2019年4月份前付10万，剩余租金在开业后每月支付5万，下一年1月1日付10万，剩余租金每月付5万，付完为止。《房屋租赁合同》第八条约定：“变更和解除本合同的条件：8.1在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。……（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的：……”。原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告于2019年4月18日（合同签订当日）向原告支付了第一笔租金100,000.00元，后对涉案房屋进行装修使用，于2019年8月正式营业。被告营业后，未按约定向原告支付剩余房屋租金。被告经营期间，因未按时向贵州电网有限责任公司遵义供电局珍州供电所缴纳电费，直至2020年6月30日，被告欠贵州电网有限责任公司遵义供电局珍州供电所电费共计9,681.69元，贵州电网有限责任公司遵义供电局珍州供电所通知原告电费欠缴情况，原告于2020年6月30日代被告向贵州电网有限责任公司遵义供电局珍州供电所缴纳了欠缴的电费9,681.69元。截止开庭，被告未向原告偿还代缴的9,681.69元电费，案涉房屋不能正常供用电。另查明，被告在承租涉案房屋后，对涉案房屋进行装修，欠案外债权人装修款项约100,000.00元，因案外人对被告申请强制执行，导致涉案房屋曾被贵州省正安县人民法院查封，该房屋开设的餐饮店至辩论终结时仍处于停业关闭状态。上述事实，有原、被告双方身份信息、庭审笔录、遵义东升房地产开发有限责任公司出具的《证明》、《房屋租赁合同》、贵州电网有限责任公司遵义供电局珍州供电所出具的《证明》、原告提供的《黔农云个人网银账户明细》、《费用报销凭证》、2020年11月18日拍摄的涉案房屋被查封的照片等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方均应按照约定全面履行各自所负合同义务。根据庭审情况，本案的争议焦点为：1.原告请求解除合同是否应予以支持；2.2020年9月至今被告无法经营的原因是否与原告有关；3.截止本院受理本案次日被告尚欠原告的租金为多少，2020年2月到5月期间的房屋租金是否应予以扣除。关于原告请求解除合同是否应予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告在《房屋租赁合同》第八条“变更和解除本合同的条件：8.1在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同。……（3）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的：……”。结合《房屋租赁合同》第四条“租金及支付方式：……4.3该房屋租金自2019年1月1日起，租金2019年4月份前付10万，剩余租金在开业后每月支付5万，下一年1月1日付10万，剩余租金每月付5万，付完为止。”的约定。同时《房屋租赁合同》第九条“乙方的责任：9.1在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……（4）拖欠租金累计半年以上的”。具体到本案，被告在2019年4月18日双方签订《房屋租赁合同》当日向原告支付过100，000.00元的租金，2019年8月正式营业后未按照《房屋租赁合同》约定每月向原告支付租金50，000.00元，被告虽主张扣除2020年2月至5月（疫情期间）的租金，但总体上已经累计拖欠租金超过半年以上，且在庭审中法庭给双方指定了1个月的协商期限，在此期间被告仍未能按约定支付原告租金或重新达成协议。故原告提起解除合同的诉讼请求符合双方的约定，也不违反强制性规定，本院予以确认。同时，截止法庭辩论终结，被告租赁原告的房屋所开设餐饮店从2020年1月中旬停业停付租金，且因前期经营负债而恢复经营困难，已不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告张卫健应当将位于东升凤栖尚城21栋2楼（约2000平方米）的租赁房屋返还原告胡洪。关于2020年9月至今被告无法经营的原因是否与原告有关的问题。根据原告提供的2020年11月18日对涉案房屋所拍的照片及双方当事人在庭审中的陈述，直至2020年11月18日，涉案房屋仍因案外人对被告申请强制执行而处于被贵州省正安县人民法院查封状态。被告虽辩称从2020年9月开始，因被告未按约定向原告支付租金，原告拒绝贵州电网有限责任公司遵义供电局珍州供电所对涉案房屋进行供电，导致被告无法营业，但最后陈述“停电不是违约的原因，我不是说是原告给我们停电，是电力公司。”，从而可以看出，导致被告无法经营的原因及责任与原告无关。关于截止本院受理本案次日被告尚欠原告的租金为多少，2020年2月到5月期间的房屋租金是否应予以扣除的问题。首先，关于2019年1月1日至2019年12月31日的租金，合同约定年租金为450，000.00元，被告已于2019年4月18日向原告支付了100，000.00元，尚欠350，000.00元。其次，关于2020年1月1日至2020年12月31日的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。以及2020年5月15日《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，被告停止经营的时间为2020年1月中旬，此时新冠肺炎疫情已发生，因疫情或者疫情防控要求，被告无法正常经营，后期疫情防控虽没有前期严格，但人员流动也受限制，导致被告没有营业收入或营业收入较少，如果继续按照原合同规定交付租金显失公平，所以被告请求减免2020年2月至5月的租金具有合理性。不可抗力不归责于双方当事人，本院酌情双方各承担2020年2月至5月期间50%的租金损失，根据双方对租金的约定，被告应向原告交付的租金为每月37,500.00元（年租金450,000.00元/年÷12月=37,500.00元/月），根据双方的实际情况，本院酌情判决原告免除被告2020年2月至5月租金一半75,000.00元（37,500.00元/月×4÷2）。故2020年1月1日至2020年12月31日的租金，合同约定年租金为450,000.00元，扣除2020年2月至5月的租金损失75,000.00元，尚欠375,000.00元。综上，截止本院受理本案次日被告尚欠原告的租金为725,000.00元（350,000.00元+375,000.00元）。为保护当事人合法权益，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，判决如下：一、解除原告胡洪与被告张卫健于2019年4月18日签订的《房屋租赁合同》，被告张卫健于本判决生效之日起十五日内将位于东升凤栖尚城21栋2楼（约2000平方米）的租赁房屋返还原告胡洪；二、被告张卫健于本判决生效之日起十五日内支付原告胡洪2019年1月1日至2020年12月31日的房屋租金725,000.00元，从2021年1月1日至租赁房屋返还之日止的租金按450,000.00元/年的标准据实支付。三、驳回原告胡洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,452.00元，由被告张卫健负担11,612.00元，原告胡洪负担840.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。审 判 长 郑 刚人民陪审员 雷 吩人民陪审员 薛贵英二〇二一年六月十一日法官助理赵彬歆书记员雷丹