内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2021）内0291民初604号原告：包头中铁房地产开发有限责任公司。法定代表人：袁晨亮，执行董事。委托诉讼代理人：田会坤，内蒙古万生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张韡霆，内蒙古万生律师事务所律师。被告：张一凡，男，1998年12月29日出生，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张丽清，现住内蒙古自治区包头市。系被告张一凡之母。原告包头中铁房地产开发有限责任公司（以下简称“包头中铁公司”）与被告张一凡商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头中铁公司的委托诉讼代理人张韡霆及被告张一凡的委托诉讼代理人张丽清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告包头中铁公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的编号为2014-0324887的《包头市商品房买卖合同》《诺德花园商品房买卖合同补充协议》；2.依法判令被告配合办理编号2014-0324887的《包头市商品房买卖合同》《诺德花园商品房买卖合同补充协议》网上登记备案注销手续；3.判令被告赔偿原告解除合同损失249792.4元；4.请求判令被告支付原告违约金（从2019年8月24日起至被告退出购房网签合同之日止，按合同约定的购房总价款每日万分之一计算），截至2021年1月20日违约金为128235元；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月24日，原、被告签订2014-0324887号《包头市房地产买卖合同》《诺德花园商品房买卖合同补充协议》（以下统一简称“合同”）。合同的基本内容为：1.被告购买原告开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区友谊大街16号诺德花园8-1402住宅一套，总面积281.09平方米，总价款2497924元；2.被告选择支付方式为按揭贷款，其中首付款507924元，按揭贷款1990000元；3.按揭贷款合同约定，被告明确知道按揭银行规定的申请按揭贷款金额所需要的条件和应当提交的资料，并保证自己符合该条件和在约定时间内提交所有资料，否则，因此而不能按期取得银行按揭贷款的责任由被告承担。被告还承诺已具备按揭贷款条件，无论何种原因导致被告未能获得成延期付款、不足额付款等违约情形，被告应在接到原告出具的付款催告通知书后，在原告指定期限内，一次性付清剩余款项。如逾期未付款，构成被告付款违约应承担相应的违约责任；4.关于逾期付款方面合同约定，逾期付款超过90日的原告有权选择合同继续履行或解除合同，如果选择合同解除，且被告没有入住的，被告应赔偿原告解除合同损失，损失的数额按房屋合同总价款的10%计算，同时还约定如果因被告自身原因导致银行按揭贷款无法正常办理最终导致退房的，被告每日应向原告支付购房款总价万分之一的违约金（自合同签订之日至网签合同成功退出之日）。合同签订后，被告按照约定交付首付款507924元，但因被告自身原因，未能获得按揭贷款，造成不足额付款的违约情形，原告已经按合同约定向被告发出了付款催告通知书，且被告已收到通知书超过90日，至今未付余款，致使原告无法实现合同目的，故诉至人民法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告张一凡辩称，认可原告陈述的合同签订时间、购买房屋面积、总价款、首付款、贷款数额。不同意原告的第一项诉讼请求，当时原告承诺能给我办理贷款，要求继续给我办理贷款，当时买房签合同之前，在原告的售楼大厅，我把我家的财务情况和家庭情况、被告本人的情况都和原告公司的信贷专员袁宏做了详细说明，原告公司的人经过了解承诺我能办下来贷款，我递交了需要我提交的资料，后面手续都是原告公司的信贷专员做的。原告的诉讼请求我都不同意，还要继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2019年8月24日，原告包头中铁公司与被告张一凡签订2014-0324887号《包头市商品房买卖合同》《诺德花园商品房买卖合同补充协议》。合同约定，被告购买原告开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区友谊大街16号诺德花园8-1402号房屋一套，建筑面积281.09平方米，每平方米价格为8886.56元，总房价2497924元。付款方式为2019年8月24日之前支付首付款507924元，剩余价款办理贷款，分180个月偿还。《诺德花园商品房买卖合同补充协议》第二条约定：“3.买受人承诺其已具备按揭贷款条件。无论何种原因导致买受人未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形，买受人应在接到出卖人出具的付款催告通知书后，在出卖人指定期限内，一次性付清剩余款项。买受人逾期未付款，构成买受人付款违约，买受人应按本补充合同第五条约定承担违约责任”第五条约定：“2.如逾期付款期限超过90日的，出卖人有权选择下述约定追究买受人违约责任。（2）解除合同。……合同单方解除，买受人应支付逾期款项及逾期利息，利息自买受人应付款之日次日起至应付款实际全部付清之日止，按照银行同期贷款三年至五年的基准利率的四倍计算。……鉴于以上解约损失中项目无法精确核算到具体每套房屋，因此买受人与出卖人特别约定，解约损失按照房屋合同总价的10%计算”。第六条约定：“如因买受人自身原因导致银行按揭贷款无法正常办理或买受人自身其他原因最终导致退房的，买受人每日（自合同签订之日至网签合同成功退出之日）应向出卖人支付购房款总价的万分之一”。合同签订后，被告张一凡于2019年8月23日向原告包头中铁公司交纳购房款507924元，但因贷款未办理成功，剩余购房款项至今未支付。2020年3月31日，原告包头中铁公司向被告邮寄付款催促函。2020年4月17日，原告包头中铁公司向被告邮寄律师函，被告于2020年4月18日签收律师函。律师函明确“请你在接到本律师函5个工作日内按合同约定将购房余款1990000元，一次性交付给包头中铁公司，否则包头中铁公司将通过法律程序追究你违约责任。”以上事实，有原告提供的《包头市商品房买卖合同》《诺德花园商品房买卖合同补充协议》、首付款收据、付款催促函及EMS快递查询截图、律师函及EMS快递查询截图等证据材料以及双方当事人当庭陈述经庭审质证、认证在案予以佐证。本院认为，《包头市商品房买卖合同》《诺德花园商品房买卖合同补充协议》系合同签订双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。合同成立并生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同可以约定一方当事人解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。被告张一凡2020年4月18日收到律师函，在律师函确定的5个工作日内（即2020年4月24日前）未付清购房款，原告可以解除合同，合同自起诉状副本送达被告时，即2021年3月23日解除。合同解除后，原告应将首付款507924元退还被告，同时被告需配合办理2014-0324887号《包头市商品房买卖合同》《诺德花园商品房买卖合同补充协议》网上登记备案注销手续，对原告的第一、二项诉讼请求，本院予以支持。原告请求按补充协议第五条第二款第二项的约定要求被告承担解约损失，同时请求按照补充协议第六条约定，要求被告支付违约损失，此两项请求都是基于解除合同所发生的违约损失应当一并计算。被告在购房时有义务对自己的还款能力及贷款是否符合条件进行咨询了解，并做出预期判断，被告在交纳首付款后长期未能办理贷款，未及时通知原告，造成原告的销售损失，被告应当承担违约赔偿责任。原告为获取销售利益，也有责任联系沟通合作的贷款银行，对购房人的信贷能力做出预评估，有效降低风险，减少损失，而不能只是将贷款能否办理的风险全部转移至购房人。双方签订的《诺德花园商品房买卖合同补充协议》约定了因贷款不能承担多种违约责任的计算方式，综合本案违约情况、过错程度，本院予以调减，被告张一凡应向原告赔偿违约损失，按照未付房款1990000元的3%计算，即59700元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条第一、二款之规定，判决如下：一、解除原告包头中铁房地产开发有限责任公司与被告张一凡签订的2014-0324887号《包头市商品房买卖合同》《诺德花园商品房买卖合同补充协议》；二、被告张一凡于本判决生效之日起十五日内协助原告包头中铁房地产开发有限责任公司办理2014-0324887号《包头市商品房买卖合同》《诺德花园商品房买卖合同补充协议》的撤销备案登记手续；三、原告包头中铁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被告张一凡返还房屋首付款507924元；四、被告张一凡于本判决生效之日起十五日内向原告包头中铁房地产开发有限责任公司赔偿违约损失59700元；五、驳回原告包头中铁房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6972元，减半收取3486元（原告已预交），由被告张一凡负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波二〇二一年六月二日法官助理 王 欣书记员 于慧颖附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。