安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初17637号 原告:马胡霞,男,1983年10月18日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人:郑继能，安徽晟川律师事务所律师。 被告:绿地集团合肥鑫峰置业有限公司,住所地合肥市包河区宿松路161号综合服务楼,统一社会信用代码:91340100MA2MT7HU1E。 法定代表人:向先发,公司总经理。 委托诉讼代理人：丁泽邦，安徽协利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄瑞，安徽协利律师事务所律师。 原告马胡霞诉被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马胡霞的委托诉讼代理人郑继能，被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司的委托诉讼代理人丁泽邦、黄瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马胡霞向本院提出诉讼请求：1、支付原告逾期交房违约金462738元（约定交房日次2019年7月1日至2020年12月30日共548天）。2、赔偿约定装修和实际装修差价358106元。3、赔偿原告分摊的公证费损失2500元、样品照片等公证费分摊400元。以上合计82744元。事实与理由:被告开发位于合肥市包河区路××路××村路××花园××小区是高档精装修高层住宅，装修标准6000板元每平方米。2016年9月2日原被告签订了一份商品房买卖合同［备案单号1609006706］。该合同约定,原告购买被告开发的房屋坐落于合肥市包河区××村路××路××花园××幢××室房,建筑面积130.06方平方米、套内面积104.01平方米;每建筑平米单价21641.56元,总价2814701元;第八条约定,被告在2019年6月30日前交付合格房屋给原告,逾期交房的违约金是购房款总额的日万分之三。2019年7月11日被告第一次书面通知原告交房,但交房验房发现很多质量问题,如全屋墙纸发霉、全屋木地板空鼓四周冒工灰、两卫生间地漏部下水,无法使用,故返修理未交付。2019年9月28日被告给原告《第二次进户通知》,但验房时仍发现大量质量问题未解决,如入户门灯不亮、主卫等吊顶大面积变色、《南卧室墙纸翘起发霉等。原告给被告寄去拒绝收房通知书》和存在质量问题的照片,在原告要求下又返工。被告后一直未通知再次交房。2020年7月24日原告给被告寄去《房屋交付催并告书》,罗列了仍然存在的主要质量问题,附有质量问题的照片数张,敦促被告尽快修复房屋和交付。该通知送达被告,至今付仍未完成房屋修复和交双方签订的商品房买卖合同实际是两份合同,毛坯房买卖合同和毛坯房装饰装修合同。被告应当按照国家标准在2019年6月30日交付合格的精装修房屋给原告,至起诉日仍未交付,应当承担逾期交付房屋的违约责任。燃气具备开通条件时间为2019年8月14日，也不符合交付条件。被告销售的房屋为精装修住宅,按照被告样板房样的估价、销售人员的推销宣传、网上的宣传、被告房屋比周边相同非精装修房每建筑平方米贵6000元的情况,被告领取预售许可证时在房管局备案的预售方案上标明的装修标准为6000元,也佐证精装修的价值标准为每建筑平方米6000元。有业主对被告御晖花园交付的建筑装修做了鉴定,装修总造价为312093元,按套内面积计算每平方米造价2667元,大大低于6000元的装修标准。原告房屋的装修和该房屋一样。原告看到的样板房是套内装饰装修情况,故原告主张装修差价补偿。为证明装修差价,对被告已交本小区房屋装修造价公证费1478元、样板房照片网页宣传公证费3970元,原告分摊10%计545元,损失是被告违约造成的,应予赔偿。 被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司辩称：1.案涉合同第8条约定案涉房屋的交付条件是被告取得建设合同规划许可证正本，案涉补充协议第4条第二款、第四款约定出卖人取得建设规划许可证正本的情况下发出交付通知的，买受人应当签署房屋验收单并领受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行，出卖人不承担延期交房责任。本案中被告于2019年7月10日取得案涉楼栋的建设规划许可证正本，并于当日向原告发出进户通知，告知办理房屋交付期限，但是两原告未领受房屋，根据上述约定，被告已经履行房屋交付义务。不应该承担交付通知书所确定的交付期限届满后的延期交房责任。 2.案涉房屋的装饰、设备符合案涉合同的约定。原告诉请被告赔偿差价无事实及法律依据。本案中被告与两原告在案涉合同第13条和附件3中对案涉房屋的装饰、设备进行了约定，此约定是对房屋交付的唯一约定，除此之外，被告未就案涉房屋的装修价格等其他交付标准向原告做出承诺。被告交付的房屋装饰、设备标准也与案涉合同约定的一致，两原告主张的是房屋装修存在质量问题，而案涉补充协议第7条第3款约定房屋是否存在质量问题需鉴定机构进行鉴定，即便存在质量问题，被告也只是承担瑕疵担保责任，按合同约定进行维修，而不是赔偿差价。 3.关于燃气开通问题，竣工验收只是约定燃气管道入户。开通需要业主负责，房屋交付时燃气管道已达到入户条件。 本院经审理查明以下事实：2016年9月12日,原告马胡霞与被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（备案单号:1609006706）,合同约定原告购买被告预售的位于合肥市包河区××村路××路××花园××幢××室商品房,总房价款2814701元。合同第八条约定：被告应当在2019年6月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》。合同第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金，合同继续履行。另《商品房买卖合同》附件三《装修、设备标准》中约定了案涉房屋的精装交付标准。《商品房买卖合同》附件四补充协议第七条第3款约定：在具备合同第八条的约定的交付条件时，买受人应在约定时间内办理完成房屋交付手续，若买受人认为房屋质量不合格，应向具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的直接损失。如鉴定为一般质量问题，出卖人按照约定进行维修，但买受人不得以此为由拒绝及延期收房。第十二条第1款约定本合同一经签订，双方均以本合同约定履行各自权利义务，出卖人所做的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同。第2款约定双方同意在本合同签订之前及签订之后，除本合同另有约定外，所有的合同内容变更或解除都必须以补充协议的书面形式加以确定，出卖人的任何销售人员或其他有关人员均无权代表出卖人变更或解除合同，或做出其他超出合同约定的承诺，其违反或超出本合同及附件和补充协议的约定对买受人所作的任何承诺或说明，未经出卖人法定代表人签章并加盖出卖人公章的，不具有法律效力。 合同签订后,原告马胡霞依约支付了全部购房款。2019年6月25日,绿地御徽小区G1-G3楼、G5-G10楼的供气验收合格。2019年7月10日，案涉小区G1栋楼取得《建设工程规划许可证(正本)》，同日被告发出的《交房通知书》通知原告马胡霞需于2019年7月12日－7月15日前往案涉小区办理交房手续。原告对其收到交房通知无异议，但称其在办理收房手续时，发现房屋不符合装修要求，原被告双方一致同意进行整改。2019年9月28日，被告再次向原告发出《进户二次通知》，告知原告前来收房。原告马胡霞称其再次前往房屋现场收房时发现房屋质量问题尚未整改，故于2019年10月12日发出《拒绝收房通知书》。 另查明，原告马胡霞提供绿地集团合肥鑫峰置业有限公司向房屋主管部门备案的商品房预售方案。该方案明确案涉房屋交付标准为精装修，装修单价约为每平方米6000元，装修完毕后交付日期为2019年6月30日，在同期备案的商品住宅销售价格构成表并未将装修费用纳入成本。原告马胡霞称该方案系业主申请政府信息公开后，有关单位于2019年9月7日答复申请人时所得。其又称，在2016年买房时销售人员也告知其网站有公示装修标准，但查询未有。被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司对上述陈述不予认可，并表示从未在《商品房买卖合同》及附件中对装修价格进行约定。 再查明，2019年11月21日安徽百友国脉工程造价咨询有限公司受安徽文得律师事务所委托出具《造价报告》，载明：绿地御徽G3幢801、1301户型装修价值为312093元。 上述事实，有原告提供的被告企业信息、《商品房买卖合同》、《商品房预售方案》复印件、《造价报告》、交房收据、照片、资质证明、电子数据确认函、网宣资料及被告提供的《商品房买卖合同及补充协议》、《建设工程规划许可证（正本）》、《进户通知书》、《二次进户通知》、《政府信息公开申请答复书》、光盘、邮寄凭证及回执、房屋照片等在卷佐证。 本院认为：原告马胡霞和被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方权利义务的约定具体明确，各方应按照合同约定履行各自的义务。 依据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款：“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，《城市房产地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。本案所涉房屋在通过工程竣工验收后取得《建筑工程规划许可证（正本）》的时间为2019年7月10日，绿地集团合肥鑫峰置业有限公司在取得该证正本后即向马胡霞发出进户通知，要求其于2019年7月12日－7月15日前往案涉小区办理交房手续。因此，马胡霞在接到第一次交房通知书时，案涉房屋已经满足合同约定的交房条件。 关于原告马胡霞主张案涉房屋装修质量存在问题，但根据双方合同附件四补充协议第七条第3款的约定，在没有具备资质的机构鉴定为主体结构质量不合格的情况下，马胡霞不得以质量问题为由拒绝收房。据此，本院认为根据双方合同约定及现有证据，马胡霞在本案中以案涉房屋存在质量问题为由拒绝收房依据不足，且案涉房屋存在质量问题如给其造成相应的损失，该损失亦与马胡霞主张的逾期交房违约金性质不同，因此，本院确认绿地集团合肥鑫峰置业有限公司应向原告马胡霞支付2019年7月1日至2019年7月12日期间的逾期交房违约金（以总房款2814701元为基数，自逾期之日起按日万分之三计算）10133元。 关于马胡霞与绿地鑫峰公司争议的案涉房屋装修差价赔偿责任问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，双方约定的装修标准具体体现在合同附件三中，该合同附件三并未体现案涉房屋每平米具体应达到的装修单价。现马胡霞主张通过绿地鑫峰公司销售人员介绍的销售价格、参观的样板间的装修情况及依照政府文件必须公示的《商品当预售方案》等，可以认定绿地鑫峰公司交付的房屋的精装修标准应达到6000元/㎡。对此本院认为，针对马胡霞提出的《商品房预售方案》，绿地鑫峰公司已经明确陈述其并未公示。在此情况下，仅凭马胡霞主张的销售人员介绍和所看样板房的装修情况，不足以说明其在合同签订前即知晓案涉房屋的精装修标准应达到6000元/㎡，与绿地鑫峰公司签订的合同系建立在此基础上的。且绿地鑫峰公司对马胡霞主张的销售人员介绍了装修价格不予认可，双方合同附件四第十二条亦排除了合同条款外出卖人相关人员承诺的效力。又因马胡霞获取《商品房预售方案》的时间晚于合同签订时间，故在绿地鑫峰公司明确表示未公示的情况下，不足以反映签订合同时马胡霞知晓《商品房预售方案》中载明的6000元/㎡装修标准并因此才与绿地鑫峰公司签订合同。据此，对马胡霞要求绿地鑫峰公司赔偿房屋装修差价的请求，本院不予支持。 关于公证费损失及分摊。该公证书并非在双方到场的情况下做出，绿地鑫峰公司对此不予认可，且公证的内容与本案诉请的装修差价、逾期交房部分并无关联性。同时有部分公证费发票上并非原告马胡霞的名字，不能证明与本案的关联性。故对原告主张要求绿地鑫峰公司支付公证费的诉请，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马胡霞支付逾期交房违约金10133元； 二、驳回原告马胡霞其他诉讼请求。 案件受理费减半收取6019元，由原告马胡霞负担5945元，被告绿地集团合肥鑫峰置业有限公司负担74元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李玥玥 二〇二一年六月一日 书记员  吴慧玲 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。