安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终1709号 上诉人（原审被告）：裴廷余，男，1964年10月30日出生，汉族，住安徽省肥东县。 被上诉人（原审原告）：丁利菊，女，1964年4月7日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：谢绍猛，安徽苏滁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：韩邦勇，男，1978年7月10日出生，汉族，住安徽省定远县。 被上诉人（原审被告）：许梅，女，1967年9月18日出生，汉族，住安徽省滁州市。 上诉人裴廷余因与被上诉人丁利菊、韩邦勇、许梅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2021）皖1103民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 裴廷余上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判驳回丁利菊全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由丁利菊、韩邦勇、许梅承担。事实和理由：一、原审法院事实认定不清。2012年3月16日裴廷余与丁利菊签订《拆迁安置房房地产权买卖合同》，约定将滁州市中都大道488号（银河小区）3幢3单元401室卖给丁利菊。裴廷余与丁利菊签订合同时约定的房屋面积为50平方米，但裴廷余所卖房屋实际面积为52.19平方米。依据法律规定，对于多出平方应当予以补偿，但一审法院以没有事实与法律依据为由不予认定。二、裴廷余并没有违约。裴廷余在2018年12月取得案涉房屋产权证书后，裴廷余一直催促丁利菊办理房屋产权证过户手续。但丁利菊一直以多交税费为由一直拒绝办理过户手续。故裴廷余并没有对其违约且对丁利菊产生任何的实际损失。一审法院要求裴廷余赔偿的违约金8000元，无事实与法律依据。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回丁利菊的全部诉讼请求。 丁利菊辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2.裴廷余恶意违约，未按时按约履行房产过户手续导致丁利菊增加了相应的土地出让金费用以及诉讼费用。 韩邦勇辩称，原审判决违约金过高，违约金两三千元比较合适。 许梅辩称，原审判决违约金过高，违约金两三千元比较合适。 丁利菊向一审法院起诉请求：1.请求判决裴廷余履行案涉银河小区3幢3单元401室房屋产权过户给丁利菊的登记手续；2.请求裴廷余、韩邦勇、许梅承担违约金2万元连带赔偿责任；3.由裴廷余、韩邦勇、许梅承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年3月16日，丁利菊（乙方、买受方）、裴廷余（甲方、出售人）签订《拆迁安置房房地产权买卖合同》1份，该合同约定：1、甲方自愿将其名下位于滁州市××小区××＃××室的拆迁安置房卖给乙方；房屋总面积为50平方米（以土地局实测办证为准），总价208000元；乙方于2012年3月16日先付给甲方定金1万元，于2012年4月2日首付19万元，等甲方将该房屋房地产权证办好后，双方过户时，乙方将余款8000元一次性付给甲方。2、甲方负责办理该房屋产权证所有费用，该房产证下来后（以开发商通知为准）当月内积极配合乙方办理过户手续，过户所有税费由乙方承担；如甲方逾期不交房或不过户给乙方，甲方必须退回乙方已付房款外，还须按照总房款100%（208000元）作为违约金赔偿给乙方。3、甲方自签订本合同后不能随意终止合同（不卖），否则应当双倍退还定金2万元以赔偿乙方，乙方不买定金不退。韩邦勇、许梅作为丙方（中介）签字确认。双方签订合同后，丁利菊按合同约定支付裴廷余定金1万元、房款19万元的义务，但裴廷余在办理了案涉房产的不动产权证后未按约履行协助办理过户登记手续，故丁利菊提起诉讼，请求判如所请。另查明，案涉房屋买卖合同中载明的房屋地址在不动产权证中变更为“滁州市中都大道488号（银河小区）3幢3单元401室”。 一审法院认为，公民在民事活动中应遵循诚实信用原则。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，丁利菊已完成合同约定其应尽的义务。裴廷余当庭表示同意协助丁利菊办理案涉房屋产权变更登记手续，但其要求丁利菊补齐因案涉房屋面积增加的房款，裴廷余该项抗辩主张不符合案涉购房合同约定，亦没有法律和事实依据，不予支持。裴廷余应按合同约定协助办理将涉案房屋不动产权变更登记至丁利菊名下，故丁利菊主张的诉讼请求，予以支持。丁利菊主张的2万元违约金实际为要求裴廷余双倍退还定金，而适用定金罚则的基本条件之一为必须有合同目的落空的事实，即合同目的不能实现，本案明显不符合适用定金罚则。案涉合同约定如裴廷余不配合办理过户手续须按照总房款100%即208000元作为违约金赔偿丁利菊，此约定明显过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合实际情况，酌情确定裴廷余支付丁利菊违约金8000元。案涉合同约定丁利菊在办理房屋过户时将余款8000元一次性支付给裴廷余，该款在冲抵上述违约金后，双方不再有互负给付义务。案涉合同中明确约定，在办理案涉房屋不动产权过户登记手续过程中产生的相关费用由丁利菊承担。丁利菊主张韩邦勇、许梅承担2万元违约金的诉请，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020年12月23日修正）第九十条的规定，判决：一、裴廷余于本判决生效之日起十日内协助办理将位于安徽省滁州市××道××号（银河小区）3幢3单元401室房屋的不动产产权变更登记至丁利菊名下，办理该房屋产权变更登记的所有相关费用均由丁利菊负担；二、驳回丁利菊本案的其他诉讼请求。案件受理费380元，减半收取190元，由裴廷余负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，涉案房屋裴廷余于2018年12月28日取得不动产权证书。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。裴廷余与丁利菊之间房屋买卖合同纠纷案件的法律事实发生在民法典施行前，故因本案的法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。由于裴廷余与丁利菊签订的涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故裴廷余与丁利菊签订的涉案房屋买卖合同自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。丁利菊在涉案房屋买卖合同签订后，按照合同约定履行了付款义务。而裴廷余未能提供确凿充分的证据证实其在取得涉案房屋不动产权证书后当月内积极配合丁利菊办理房屋变更登记手续。根据本案查明的事实可证实，未能及时办理涉案房屋变更登记手续的主要原因系裴廷余认为房屋登记面积大于合同约定面积、裴廷余要求丁利菊补偿其差额房款造成。而裴廷余与丁利菊签订的《拆迁安置房房地产权买卖合同》明确约定：房屋的总面积为50平方米（以土地局实测办证为准）。由此可认定即使涉案房屋登记面积大于合同约定面积，也不可能导致房屋价格的变动。故裴廷余以房屋登记面积大于合同约定面积要求丁利菊补偿差额款的理由不能成立，本院不予支持。而裴廷余未按合同约定在涉案房屋不动产权证书办理后当月内积极配合丁利菊办理过户手续构成违约，一审法院结合合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平、诚信原则，酌定裴廷余承担逾期协助办理涉案房屋变更登记手续违约金8000元并无不当，本院予以确认。由于一审判决认定裴廷余支付丁利菊违约金8000元，但其只在判决说理部分予以认定，并未作为单独判项进行判决不符合法律规定，本院在此予以纠正。 综上所述，裴廷余的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，但判决结果存在漏判，违反法律规定，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2021）皖1103民初449号民事判决第一项，即“一、被告裴廷余于本判决生效之日起十日内协助办理将位于安徽省滁州市××道××号（银河小区）3幢3单元401室房屋的不动产产权变更登记至原告丁利菊名下，办理该房屋产权变更登记的所有相关费用均由原告丁利菊负担；”； 二、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2021）皖1103民初449号民事判决第二项； 三、裴廷余支付丁利菊逾期协助办理房屋产权变更登记手续违约金8000元（该款以裴廷余在协助丁利菊办理房屋产权变更登记手续后丁利菊应支付给裴廷余的购房余款8000元进行冲抵）； 四、驳回丁利菊的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费380元，减半收取190元，由裴廷余负担；二审案件受理费80元，由裴廷余负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二一年六月八日 书记员  贺 宸 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。