四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民初398号 原告：邓娟，女，1982年2月14日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 原告：薛飞，男，1980年4月1日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张悟，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告：成都建工第九建筑工程有限公司，住所地四川省成都市金牛区西体北路5号。 法定代表人：郑洪，董事长。 委托诉讼代理人：王学武，国浩律师（成都）事务所律师。 第三人：成都众锦置业有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区城隍堰大福商场4楼。 法定代表人：曾俊。 原告邓娟、薛飞与被告成都建工第九建筑工程有限公司（以下简称成都九建公司）、第三人成都众锦置业有限责任公司（以下简称众锦公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛飞、邓娟的委托诉讼代理人贺朝燕、张悟，被告成都九建公司的委托诉讼代理人王学武到庭参加诉讼，第三人众锦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 邓娟、薛飞向本院提出诉讼请求：1.判令成都市龙泉驿区房产为二原告所有，并排除强制执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月2日，二原告与众锦公司签订《锦上城认购书》四份，购买成都市龙泉驿区房屋（以下称案涉房屋），购房总价为14674744元；同年6月7日，双方签订《商品房买卖合同》，约定2016年7月15日前交付房屋；同年6月10日，双方签订《关于锦上城商业认购书的补充协议》，约定付款方式由按揭购买变更为分三期支付；2016年3月31双方签订《关于22-2-1、2、3、4号延期支付房款的补充协议》，确认二原告已缴纳购房款10674744元，二原告应于2018年12月31日支付1000000元，2019年6月30日前支付200000元，剩余款项2800000元于2019年12月31日前一次性支付。2016年11月30日，二原告开办的幼儿园场所因被征收而搬迁至案涉房屋，现已装修完毕并投入使用。2018年以来，包括原告在内的锦上城房屋买受人多次要求众锦公司办理产权登记，均因众锦公司原因未能办理。二原告还承诺将剩余款项280万元交付执行，因此，二原告主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故请求判决支持全部诉讼请求。 成都九建公司辩称，1.原告所称的买卖案涉房屋的交易真实性存在重大瑕疵，其在买卖过程中所称的占用房屋的时间缺乏事实依据，陈述的时间可能与事实不符；2.本案从法律适用上来讲，不应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即使适用原告所主张的事实依据也与第二十八条的规定不符，而本案应该适用第二十九条的规定。原告起诉缺乏事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。 众锦公司未答辩亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1.关于邓娟、薛飞提交的《锦上城商业认购书》《关于锦上城商业认购书的补充协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》《关于22-2-1、2、3、4号延期支付房款的补充协议》。前述协议内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。成都九建公司对前述协议的真实性均不予认可，因其未提供证据反驳，对成都九建公司该主张本院不予采纳。 2.关于邓娟、薛飞提交的《收据》《收款授权委托书》《转账凭证》《承诺书》。《收据》不能直接证实付款的事实，需结合转账凭证或现金提取证明等证据予以佐证。邓娟、薛飞主张购房定金20万元以现金方式支付，因未提交现金提取证明，本院对其真实性不予采信；主张2015年7月15日付款26万元，因无转账凭证予以印证，本院不予采信；2015年12月29日，薛飞向案外人陈爱林转款1347744元，2018年3月28日，邓娟母亲张立颖向案外人陈爱林转款100万元，尽管众锦公司出具了《收款授权委托书》，但该两次转款行为不符合双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第十一条有关“出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设。预售资金监管机构为中国建设银行股份有限公司成都经济技术开发区支行，账户名称为锦上城22号楼商铺预售资金监管……”的约定，亦未直接向出卖人付款，本院对是否用于购买案涉房屋的真实性难以确认；2019年2月2日，由邓娟的母亲张立颖向陈爱林转账20万元，但与众锦公司于当日出具的收据上载明的房号不符，本院对其关联性不予采信。 3.关于邓娟、薛飞出具的《锦上城房屋交接流程表》《函》《“锦上城”前期物业管理服务合同》《物业费缴纳收据》。邓娟、薛飞主张2016年11月30日接收并占有案涉房屋，因物业费的相关收据出具时间均为2018年12月之后，案涉房屋内照片无拍摄时间，故在2016年11月30日就实际占有的客观证据不足。对邓娟、薛飞补充提交的《民办非企业单位登记证书》《成都市龙泉驿区教育局关于2016年度成都市登记园评定结果的通知》《成都市龙泉驿区教育局关于认定龙泉街道航天幼儿园等3所公益性幼儿园的通知》、龙泉驿区龙泉街道红苹果幼儿园《中华人民共和国民办学校办学许可证》，因前述证据载明的地址与案涉房屋地址不符，本院对其关联性不予采信，对成都果果乐园教育咨询有限公司的《营业执照》、成都市龙泉驿区妇幼保健院《成都市托育机构卫生评价报告》的关联性，本院亦不予采信。 根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院查明如下事实： 2015年6月2日，邓娟、薛飞与众锦公司签订《锦上城商业认购书》4份，约定：邓娟、薛飞以按揭方式购买案涉房屋。2015年6月7日，邓娟、薛飞与众锦公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：邓娟、薛飞向众锦公司购买案涉房屋，购房总价款为14674744元，付款方式为分期付款；出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设，预售资金监管机构为中国建设银行股份有限公司成都经济技术开发区支行，账户名称为锦上城22号楼商铺预售资金监管……；众锦公司在2016年7月15日前交付案涉房屋，出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。 2015年6月10日，双方签订《关于锦上城商业认购书的补充协议》，载明由于众锦公司原因，无法办理按揭购房手续，邓娟、薛飞采用分期付款方式购房，具体为：2015年6月30日前支付3660000元，2015年12月31日前支付3660000元，2016年6月30日前支付余款7354744元。2016年3月31日，双方签订《关于22-2-1、2、3、4号延期支付房款的补充协议》，载明邓娟、薛飞在2015年6月至2016年3月期间向众锦公司支付房款10674744元，并约定余下房款于2018年12月31日前支付1000000元，2019年6月30日前支付200000元，余下2800000元于2019年12月31日前一次性支付。 2015年6月19日，薛飞向众锦公司转款350万元，2015年9月8日转款100万元，2015年11月6日转款136.7万元，2016年3月28日转款300万元，合计转账支付886.7万元。2019年7月7日，邓娟、薛飞向本院出具承诺书，愿意将剩余购房款2800000元交付执行。 另查明，成都九建公司与众锦公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2017）川01民初1838号民事判决：成都九建公司在众锦公司欠付的工程款54184799元范围内，享有对位于成都市龙泉驿区“锦上城”三期12＃-16＃楼及地下室、22＃楼及地下室工程拍卖或者变卖后所得价款优先受偿的权利。该判决发生法律效力后，本院立案受理了成都九建公司强制执行申请，执行案号（2018）川01执187号。执行中，本院于2019年5月20日作出（2018）川01执187号之七执行裁定，查封案涉房屋，查封期限三年，从2019年5月24日起至2022年5月23日止。因邓娟、薛飞提出书面异议，本院于2021年1月4日作出（2020）川01执异2510号执行裁定，驳回邓娟、薛飞异议请求。邓娟、薛飞不服，遂提起本案诉讼。 再查明，本院在审理成都嘉泉企业管理有限公司（以下简称嘉泉公司）与众锦公司房屋买卖合同纠纷一案中，根据嘉泉公司的申请，于2017年5月18日作出（2017）川01执保174号执行裁定，查封嘉泉公司位于成都市龙泉驿区（合同备案号：269745）。查封期限三年，自2017年5月18日起至2020年5月17日止。 本院认定上述事实，采信了以下证据：各方当事人的身份证明、《锦上城商业认购书》《四川省商品房买卖合同（预售）》《关于锦上城商业认购书的补充协议》《关于22-2-1、2、3、4号延期支付房款的补充协议》《收据》《个人活期明细信息》《承诺书》《物业费缴纳收据》、（2017）川01民初1838号民事判决书、（2018）川01执187之七执行裁定书、（2020）川01执异2510号执行裁定书、（2017）川01执保174号执行裁定书、案涉房屋信息摘要。 本院认为，本案的争议焦点为：邓娟、薛飞就诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据本院（2017）川01民初1838号民事判决确认的事实，成都九建公司享有对案涉房屋的建设工程价款优先受偿权，故邓娟、薛飞仅能依据商品房消费者的物权期待权排除对建设工程价款优先受偿权的强制执行。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总借款的百分之五十。”本案中，邓娟、薛飞在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，支付价款亦超过合同约定总价款的百分之五十，但由于案涉房屋并非邓娟、薛飞为解决生存居住而购买，不符合前述司法解释的规定，其请求排除执行的诉讼请求不能成立。 邓娟、薛飞主张应当按照《执行异议和复议规定》第二十八条予以审查并据此请求解除查封。对此本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八规定了非商品房消费者的物权期待权，即使依据邓娟、薛飞在本案中提交的证据，承前所述，其并未按照合同约定的付款账号、付款方式履行支付价款的义务，尚不能认定二原告已经按照合同约定完整履行了付款义务，且在本院于2017年5月18日在另案首次查封前已经占有案涉房屋的客观证据不足。因此，根据邓娟、薛飞所举证据，不能证明其成立《执行异议和复议规定》第二十八条规定的普通房屋买受人的物权期待权，其据此请求排除强制执行的请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百零七条、第二百四十一条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 驳回邓娟、薛飞的诉讼请求。 案件受理费109848元，由邓娟、薛飞负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  付冬琦 审 判 员  徐苑效 人民陪审员  蔡 莉 二〇二一年六月二十八日 书 记 员  严冬梅