湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0626民初1796号原告：李晚林，男，1966年5月19日出生，汉族，居民，住平江县。委托诉讼代理人：李蛮根,系诉争项目合伙人。原告：罗建军，男，1961年3月20日出生，汉族，居民，住平江县。委托诉讼代理人：李蛮根,系诉争项目合伙人。原告：李乾刚，男，1981年3月7日出生，汉族，居民，住平江县。原告：李蛮根，男，1963年9月24日出生，汉族，居民，住平江县。被告：严长根,男，1965年8月14日出生，汉族，居民，住平江县。第三人：李峥，男，1977年11月19日出生，汉族，居民，住平江县。委托诉讼代理人：李焕章，男，1952年12月7日出生，住平江县，系李峥父亲。第三人：曾慧，女，1980年8月12日出生，汉族，居民，住平江县。第三人：李欣原，男，1968年12月6日出生，汉族，居民，住平江县。委托诉讼代理人：周放明，平江县弘正法律服务所法律工作者。第三人：方欣，男，1972年11月2日出生，汉族，居民，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李律己，湖南湘才律师事务所律师。第三人：刘恒湘，男，1955年2月2日出生，汉族，居民，住平江县。原告李晚林，罗建军，李乾刚，李蛮根与被告严长根，第三人李峥，曾慧，李欣原，方欣，刘恒湘合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。李蛮根、李乾刚、严长根、李焕章、曾慧、周放明、李律己、刘恒湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求被告及第三人退还建房合同项目保证金120万元。事实与理由：2011年12月28日四原告与被告及第三人共同签订合作建房合同。合同约定在合同订立时原告须交纳120万元保证金。合同订立后，四原告于2011年12月30日按约将120万元保障金交予被告严长根，严长根出具了收据并备注“为确保该笔资金安全，严长根本人愿意以该合同名下应得3层产权作为抵押保证”。合作所建房屋已于2014年12月竣工，保证金尚未退还。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：合作建房合同、收据、（2014）平房初字第2258号民事判决书，证明原、被告及第三人合作建房及缴纳了120万元保证金的事实。被告严长根辩称：1、对没有退还120万元保证金的事实予以认可，但保证金的收取并非个人行为。2、保证金是否已经超过时效的问题。3、房屋质量出现问题及房产证尚未发放，应从120万元保证金中抵减。4、120万元保证金与第三人无关，原告曾承诺每户人家补偿20万元。5、对于延迟交房的问题，希望尽快解决房屋质量问题，对延迟交房不再追究。第三人李峥述称：1、对于120万元的保证金交付并不知情，保证金退还问题仅由严长根负责与其他人无关。2、房屋至今未验收且存在问题。3、相关证件并未办理，延期进行的竣工验收工作，应当由原告承担违约责任。第三人李欣原述称：1、原告请求权已过诉讼时效。2、答辩人未收到保证金，亦未授权被告接收保证金。3、原告存在违约行为。第三人方欣述称：1、原告请求权已过诉讼时效。2、答辩人并非本案适格第三人，答辩人未收到保证金，亦未授权被告接收保证金。3、原告存在违约行为。第三人曾慧述称：1、答辩人未收到保证金，亦未授权被告接收保证金。2、原告请求权已过诉讼时效。第三人刘恒湘述称：1、合同约定每户补偿20万元，我并未收到。2、120万元保证金仅与严长根相关，我并不知情。本院根据原、被告陈述及采纳的证据，认定本案事实如下：2006年1月6日，李靓、李峥、曾慧、廖李勇、李欣原、苏汉高、严琼、严长根、罗定安、方欣、刘恒湘通过公开拍卖方式单独或共同取得了位于平江县开发区××号××号的国有土地使用权。本案第三人的列明，征求第三人同意，且原、被告均无异议的情况下，每宗地选出一名代表参与本次诉讼。2011年12月28日，四原告与苏汉高、曾慧、李峥、李靓、李欣原、严琼、严长根、罗定安、方欣、刘恒湘、廖李勇签订了《合作建房合同》。2014年11月10日，李晚林、李乾刚、罗建军、李蛮根与苏汉高、曾慧、李峥、李靓、李欣原、严琼、严长根、罗定安、方欣、刘恒湘、廖李勇因合同效力产生纠纷起诉至法院。2015年4月17日，法院出具（2014）平民初字第2258号民事判决书认可了《合作建房合同》的效力。《合作建房合同》载明“乙方必须向甲方支付保证金120万元，在合同签订三天内支付，保证金在主体建筑第三层完工后退还50万给乙方（余款退还时间以建筑施工合同约定为准）”。2011年12月30日，四原告将120万元保证金交予被告严长根，被告严长根出具了收据。收据载明：2011年12月30日，今收到李晚林，罗建军，李乾刚，李蛮根交来建房合同项目保证金壹佰贰拾万元￥（1200000元），为确保该笔资金安全，严长根本人愿意以该合同名下应得3层产权作为抵押保证。2014年10月24日，房屋建成并交付使用。至今，被告严长根并未退还保证金120万元。本院认为，本案争议的焦点包括一、建房合同项目保证金是否需要退还，由谁来退还？；二、房屋出现质量问题，房屋产权证明未发放到位，建房合同项目保证金是否予以扣除？关于焦点一，依据（2014）平房初字第2258号民事判决书，对《合作建房合同》效力予以认可。《合作建房合同》约定保证金为120万元。被告严长根认可合同签订后，四原告按约于2011年12月30日将120万元保证金交付到位。2014年10月24日，房屋建成并交付使用，至此四原告主合同义务已履行完毕。120万元保证金应予以退还。那么120万元保证金应由谁来退还呢？被告和第三人为一方与原告方共同签订了《合作建房合同》，并约定了120万元保证金。但合同并未约定120万元的保证金由谁来负责收取。无证据证明第三人对于保证金的交付知情，亦无证据证明第三人对被告严长根接收120万元保证金的行为进行授权。因此第三人对保证金的退还不承担责任。被告严长根认可自己接收保证金120万元的事实，并独自一人出具了收据表示愿以自己名下三套房产为120万元保证金提供保证。原告在主合同义务已履行完毕的情况下，向被告严长根主张返还120万元的保证金，符合合同约定。故此，应由被告严长根承担退还120万元保证金的责任。关于焦点二，建房合同项目保证金是双方在《合作建房合同》约定而形成的。保证金的交付及退还应当遵循其约定。《合作建房合同》并未约定房屋出现质量问题、房产证未发放到位时建房合同项目保证金的处理，即《合作建房合同》无法证明房屋质量问题、房产证发放问题与保证金的退还之间的关系。被告提出保证金的退还应以房屋质量问题解决、房产证发放到位为前提，但并未提交证据予以证明。依据现有证据无法证明，在房屋质量出现问题、房产证发放出现问题时保证金应予以扣除。房屋质量问题可由相关责任人对房屋质量负责，而不应影响保证金的退还。被告请求120万元保证金在进行相应抵减后再偿还，本院不予支持。相关权利人为维护合法权益，可另行主张权利。关于延迟交房的问题，被告严长根在庭审中表示，对于原告方的责任不再予以追究，本院予以认可。关于保证金返还的时效问题，《合作建房合同》未约定保证金退还的具体时间，原告可随时主张返还，故返还保证金的请求可以得到支持。关于每宗地20万元的补偿款，与本案保证金的退还并无关联，双方签订的《合作建房合同》并未约定保证金的退还需补偿款履行完毕。被告未提交证据证明，保证金的退还需补偿款履行完毕。因此。每宗地20万元的补偿款不影响保证金的退还。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条之规定，判决如下:一、由被告严长根于本判决生效之日起十日内向原告李晚林、罗建军、李乾刚、李蛮根退还建房合同项目保证金1200000元；二、驳回原告李晚林、罗建军、李乾刚、李蛮根的其他诉讼请求。本案受理费5000元（已减半收取），由被告严长根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  贺维二〇二一年六月七日法官助理陈争光书记员朱铭基