河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终2302号上诉人（原审被告、反诉原告）：马蕊，女，1981年5月15日出生，汉族，住新蔡县。委托诉讼代理人：冯超，河南良策律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新蔡建东城市建设有限公司，住所地：新蔡县古吕街道蔡州大道与华星路交叉口向南200米西侧。法定代表人：康凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：左鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：席悦,金博大律师事务所律师。上诉人马蕊因与被上诉人新蔡建东城市建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新蔡县人民法院（2020）豫1729民初5999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马蕊的委托诉讼代理人冯超、被上诉人新蔡建东城市建设有限公司的委托诉讼代理人左鑫、席悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马蕊上诉请求：撤销河南省新蔡县人民法院（2020）豫1729民初5999号民事判决，依法改判支持只需支付被上诉人50469元租金，驳回被上诉人其他诉讼请求，并将上诉人反诉请求按撤诉处理。事实和理由：一审认定事实错误。上诉人从未私自撤场，是被上诉人在正常经营期间，以上诉人未交纳物业费为由私自强行将上诉人店铺用广告布遮挡，让上诉人无法营业。为吸引商户，被上诉人承诺第一年租金连同物业费全部减半收取，但一审判决在计算时仍然按照全额计算。物业费无催缴通知，直接起诉要求支付，一审判决支持违反法律规定。上诉人之所以一直不缴纳租金及物业费，是因为被上诉人一直承诺的是无需缴纳，且其从上诉人处拿化妆品做活动，冲抵租金和物业费。疫情期间物业费和租金应减免三个月，一审判决仅减免1个月明显错误。新蔡建东城市建设有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由无事实和法律依据。上诉人从2019年1月21日起至今未支付租金、物业费，且经答辩人多次通知、催要，其以各种理由推诿缴纳。因其擅自撤场且未与答辩人结清租金、物业费已构成严重违约，故答辩人起诉支付费用及违约金。答辩人出于对商场整体形象、美观的考量，用广告布将店铺外围围住，不影响上诉人的实际使用，这也是商场店铺开业、装修、撤场的商业惯例，上诉人称严重影响其营业显然与事实不符。上诉人诉请首年费用扣减，支付50469元租金没有事实和法律依据，且疫情期间费用减免是答辩人自愿作出的优惠让利，在答辩人各种优惠让步情况下上诉人仍未支付任何费用，显然是恶意拖欠债务。原审认定欠付租金、物业费事实清楚。根据合同和补充协议约定，首年租金与第二年租金相比明显是减半后金额。上诉人要求再减半明显不符合行业惯例。双方仅约定租金减半，从未约定物业费减半。物业服务由第三方物业公司提供服务，费用标准固定不变。上诉人经营的是女装，不含化妆品销售，答辩人与上诉人不存在化妆品交易。新蔡建东城市建设有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告房屋租金103817.48元（自2019年1月21日暂计至2021年1月20日）、物业费30191元（自2019年1月21日暂计至2021年1月20日），垃圾清运费441元；2.判令被告支付原告违约金17528.96元（暂计至2020年11月30日，具体以实际偿付日为准），上述合计151978.44元；3.被告承担本案诉讼费用。马蕊向一审法院反诉请求：1.被反诉人新蔡建东城市建设有限公司赔偿反诉人因私自封反诉人的经营门店造成的停业损失（暂按每天1000元计算，自2020年10月3日起至合同终止之日止）；2.本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年8月7日，新蔡建东城市建设有限公司（甲方、出租方）与马蕊（乙方、承租方）签订《建业百城天地租赁合同》，约定乙方承租的房屋位于新蔡建业百城天地项目1#楼1F-19#、1F-18-2#铺位，双方确认88.28平方米为计租面积，甲方将该房屋交付于乙方用于商业经营，乙方确定经营的业态是零售品牌“揽阅”经营品类“品牌女装”，并约定了租赁期限、出租房屋的装修和开业期限、租金及交纳期限、租赁保证金、物业服务及费用、违约责任等。后甲乙双方签订《补充协议》，对《建业百城天地租赁合同》部分内容进行修订补充：开业期限改为2019年1月21日前，租赁期限改为2019年1月21日至2022年1月20日，含税租金总额为192804元，第一年含税租金37078元，第二年每月每平米含税70元，每月含税租金6180元，年含税租金74155元，第三年每月每平米含税77元，每月含税租金6798元，年含税租金81571元，按6个月为一个缴费期，支付日期为上个缴费期最后一个月的20日前缴纳下个缴费期的租金，2019年1月21日至2020年1月20日租金缴纳日期为2019年1月30日前，缴纳金额37078元。物业服务费为含税15元/平方/月，含税物业费1324元/月，共计47671元，第一年15890元，第二年15890元，第三年15890元，第一次物业费应于2019年1月30日前支付，收费期间为2019年1月21日至2019年7月20日，应交物业费为7945元。《建业百城天地租赁合同》约定了乙方应交纳的其他费用包括装修保证金5000元、垃圾清运费441元、租赁合同保证金6537.75元、销售商品或提供服务的质量保证金5000元。租赁期间因交纳租赁费和物业费等事项，马蕊与新蔡建东城市建设有限公司发生纠纷。2020年10月1日，新蔡建东城市建设有限公司向马蕊发送催款通知，双方协商未果。2020年10月3日新蔡建东城市建设有限公司以马蕊私自搬离撤场为由，将马蕊承租店铺用广告布包围遮挡，向本院起诉并提出如上诉求。案件诉讼期间马蕊提出反诉请求，要求新蔡建东城市建设有限公司赔偿停业损失。另查明，1.关于店铺租赁费、物业费，原、被告一致认可租期第一年的租金减半收取，马蕊交纳了租赁合同保证金6537.75元，没有交纳2019年1月21日起的店铺租金及物业费。关于因疫情影响而免除租金、物业费的期间，马蕊提出商场的经营商户的租金、物业费因疫情免除期间均为三个月（2020年1-3月），新蔡建东城市建设有限公司则认为减免期间为实际停工时间（2020年1月26日至3月1日）。2.原、被告签订的《建业百城天地租赁合同》第二章第十五条第3项约定：乙方延迟交纳租金、物业服务费或其它费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或甲方指定的物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金……经甲方书面催告后30日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权解除合同或采取强制措施收回该铺位，因此产生的任何法律责任和损失均由乙方自行承担。一审法院认为，房屋租赁合同是房屋出租人将租赁房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案马蕊、新蔡建东城市建设有限公司签订租赁合同及补充协议，合同双方对租赁房屋相应权利义务的约定内容是其真实意思表示，双方应按照合同约定履行各自义务。结合庭审查明事实，马蕊自2019年1月21日起至今没有向新蔡建东城市建设有限公司支付约定的租金，新蔡建东城市建设有限公司包围遮挡马蕊承租店铺的日期为2020年10月3日，原、被告对2020年初疫情造成的租金、物业费免除期间意见不一，马蕊未就其辩称意见提供相应证据，因疫情影响所造成的租金、物业费免除期间以新蔡建东城市建设有限公司的诉称意见即2020年1月26日至3月1日（计1个月零6天）为准。据此马蕊使用承租店铺进行经营的期间确定为2019年1月21日至2020年10月2日（计20个月零11天），该租赁期间减去因疫情影响而免除租金、物业费的期间后，依据租赁合同产生的租金计算为37078元+6180元×7个月+6180元/30日×5日=81368元，物业费计算为1324元×19个月+1324元/30日×5日=25376.67元。上述租金、物业费两项合计106744.67元，新蔡建东城市建设有限公司要求马蕊给予交纳，符合法律规定，本院予以支持。新蔡建东城市建设有限公司要求马蕊交纳的垃圾清运费441元，因租赁合同进行了相应约定且马蕊未实际交纳该费用，该项诉讼请求予以支持。新蔡县建东城市有限公司请求的其他租金和物业费，因自2020年10月3日起马蕊承租的店铺被新蔡建东城市建设有限公司用广告布围挡，致使马蕊事实上不能正常使用租赁的店铺进行经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，新蔡建东城市建设有限公司围挡马蕊承租店铺的行为致使双方的租赁合同无法继续履行，新蔡建东城市建设有限公司请求马蕊支付自2020年10月3日起至2021年1月20日的租金及物业费，理由不足，本院不予支持。新蔡建东城市建设有限公司要求的违约金，因马蕊承租店铺经营期间未按照合同约定期限交纳租金和物业费，故马蕊应当承担合同约定的延迟履行违约金。因按照合同约定的每日欠费金额的1‰计算费用明显过高，本院根据实际损失为基础，兼顾合同履行实际情况酌定为20%为宜，具体的违约金的数额为106744.67元×20%=21348.93元，马蕊已缴纳的租赁保证金6537.75元扣除后，马蕊实际承担的违约金为21348.93元-6537.75元=14811.18元。马蕊反诉新蔡建东城市建设有限公司要求赔偿店铺被围挡所造成的损失（暂按每天1000元计算，自2020年10月3日起至合同终止之日止），新蔡建东城市建设有限公司提出异议，因李蕊并未就主张的损失提交相应证据，故马蕊的反诉请求，证据不足，本院不予支持。马蕊辩称新蔡建东城市建设有限公司拿走价值5000多元的化妆品用以冲抵店铺租金和物业费，其未提供证据证明原、被告之间就化妆品价款冲抵租金等事宜达成一致意见，就马蕊的该项辩称意见，本院不予采信。原、被告有关化妆品价款冲抵店铺租金和物业费的纠纷，马蕊可另行主张权利。综上，原告（反诉被告）新蔡建东城市建设有限公司其符合法律规定的部分本院予以支持，被告（反诉原告）马蕊的反诉请求，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、马蕊于判决生效后十日内向新蔡建东城市建设有限公司支付店铺租金81368元、物业费25376.67元、垃圾清运费441元、违约金14811.18元，合计为121996.85元；二、驳回新蔡县建东城市有限公司、马蕊的其他诉讼请求（反诉请求）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1669.78元，由马蕊负担1000元、新蔡县建东城市有限公司负担669.78元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实应提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其主张的，应当承担不利的后果。上诉人马蕊主张一审判决对第一年租金未予减半计算，认定拖欠租金数额错误，该主张与双方的《补充协议》约定不符。关于物业费应否收取问题，马蕊主张物业费其无需缴纳，即便缴纳亦应用被上诉人从其处拿走的化妆品冲抵，上述主张与双方约定不符，亦无证据证明。关于疫情期间租金及物业费是否减免3个月问题，马蕊的上诉理由无证据证明。综上，马蕊的上诉理由缺乏证据支持，不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，马蕊的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1062元，由上诉人马蕊负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二一年六月十一日书记员  刘丹丹