山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3609号 上诉人（原审原告）：李迎青，女，汉族。 委托诉讼代理人：高海滨，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁小明，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王新民，男，汉族。 委托诉讼代理人：田义虎，山东鼎鼐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹宜朋，山东鼎鼐律师事务所律师。 原审第三人：姜翠文，男，汉族。 委托诉讼代理人：吴玉鹏，山东鼎鼐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜杰华，山东鼎鼐律师事务所律师。 上诉人李迎青因与被上诉人王新民、原审第三人姜翠文确认合同无效纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人李迎青及其委托诉讼代理人高海滨、鲁小明，被上诉人王新民及其委托诉讼代理人田义虎、曹宜朋，原审第三人姜翠文的委托诉讼代理人吴玉鹏、姜杰华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李迎青向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.改判确认王新民与姜翠文签订的关于市南区xx户房屋买卖合同无效；3.改判王新民向李迎青返还市南区xx户（现市南区xx户）房屋，并将房屋转移登记至姜翠文名下；4.一审、二审诉讼费用由王新民负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，姜翠文不是在2003年12月将房屋出售给王新民，而是在2008年12月17日将房屋出售给王新民。现有证据表明，2001年5月6日，姜翠文与开发商青岛弘信地产有限公司签订《商品房买卖合同》，以1413312元的价格购买涉案房屋。2003年12月2日，涉案房屋登记至姜翠文名下，姜翠文取得涉案房产的不动产权登记证明。2008年12月17日，姜翠文于夫妻关系存续期间，在未经李迎青同意、追认的情况下，与王新民签订《房地产买卖契约》并申请办理不动产转移登记，将涉案房屋出售给王新民。王新民、姜翠文所述的房屋买卖事实成立于2003年12月底的主张没有证据依据。首先，双方在2008年12月17日签订的《房地产买卖契约》载明的时间是2008年12月17日，除此之外，再无任何客观证据推翻房屋买卖在2018年12月17日成立的事实。其次，王新民在第一次开庭时陈述房屋在2004年交易，之后又说在2003年12月底之前交易，明显是自相矛盾。证实房屋买卖成立于2003年底的说法不能成立。最后，王新民所称受青岛限购政策影响，故房屋2008年12月办理房屋过户的主张与客观事实不符。《青岛市普通商品住房管理办法》（青岛市人民政府令第168号）于2004年8月20日颁布，2004年10月1日正式施行。根据该《办法》第二十条，“普通商品住房自办理房屋权属登记之日起5年后，方可上市交易”。2008年9月1日，《青岛市限价商品住房管理办法》实施，取消了此前的限购政策，《青岛市普通商品住房管理办法》废止。据此，在《青岛市普通商品住房管理办法》施行之前，普通商品住房不受限购政策影响，允许自由交易流转。也就是说2003年12月至2004年10月1日房屋可以自由过户，不受限售政策的影响，如按照姜翠文所述，涉案房屋于2003年12月实际出售给王新民，2003年王新民实际入住，那没有理由不在2004年10月1日之前过户，而受制于房屋5年不能过户的政策约束。2004年10月1日之前，限购政策并未生效，对于房屋买卖等重大事项，买卖双方应当签订书面合同，而姜翠文与王新民并未签订任何书面协议，直到2008年12月7日才签订买卖合同、办理过户，这明显不符合常理，与事实不符。王新民无证据证明涉案房屋于2003年12月出售，应承担举证不能的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王新民主张涉案房屋于2003年12月出售，应当提供相应证据证明其与姜翠文协商一致达成合意并且符合法律关于共有房屋买卖的相关规定。王新民不但没有证据证明，反而现有证据证明二人于2008年12月7日才签订《房地产买卖契约》。因此，王新民、姜翠文应当承担举证不能的法律后果，一审法院认定事实错误。二、一审法院认定事实错误，王新民并未向姜翠文支付房屋价款，一审法院认可王新民向姜翠文支付房屋价款的事实并不成立。2008年12月7日，王新民与姜翠文签订房屋买卖合同后，王新民并未向姜翠文支付任何购房款。王新民在一审中称，2003年与姜翠文达成买房协议时支付现金10万元，2004年3月在签订装修合同时支付现金15万元，2005年6月现金付款10万元，2006年4月现金付款10万元，2006年底现金付款15万元，2007年10月现金付款15万元，2008年6月现金付款4万元，过户当日现金支付余款15.76万元，共计支付94.76万元。从款项来源看，自2003年至2008年期间，王新民多次通过其本人、儿子王超及弟妹于波的银行卡提现，且均以现金方式向姜翠文支付购房款，付款日期无规律、付款金额也不确定。王新民将家族5年来的零星、分散的提现行为均视为向姜翠文履行支付义务，不合逻辑，不能排除系相关个人使用的怀疑，明显系拼凑而成，不足以证明上述款项系用于支付购房款。对于房屋买卖等处分自身重大财产权利的事项，买卖双方当事人应当对支付金额、支付日期等有明确约定，保留收款收据等凭证，而本案中王新民支付的上述款项均通过现金方式交付，仅有王新民、王超、于波的取款明细，而没有向姜翠文转账付款的记录凭证，没有任何证明王新民与姜翠文之间存在款项往来的证据，因此没有证据证明王新民已向姜翠文支付了购房款，一审法院认可王新民向姜翠文支付房屋价款的事实不成立。此外，在本案庭审过程中，对于款项的交付地点，王新民做出了在办公室交付，在姜翠文家中交付两种说法，明显是自相矛盾，说明其在说谎。一审法院在没有任何证据证实王新民向姜翠文交付款项的情况下，仅凭王新民的单方陈述就认定交付事实成立，违反证据认定规则。即便王新民于2008年12月17日按照94.76万元的价格购买涉案房屋，也明显低于房屋当时的市场价值，王新民以畸低的价格受让房屋，不构成善意取得。根据青岛天合不动产房地产评估有限责任公司于2020年9月25日出具的《房地产估价报告》（编号：青天（房）估（公）字［2020］第ＱＤＲ025号），评估确认涉案房屋2008年12月17日市场价值为4388924元，涉案房屋的售价仅为当时房屋市场价值的21.59％（947600元／4388924元），明显低于市场价值，严重损害了共有人李迎青的合法权益。即使按照2003年的价格计算，姜翠文的出售价格也已经比实际价格低30％，构成“明显以不合理低价转让房屋”而且，该销售价格比购买价1413312元还要低接近50万，没有任何证据证实该销售行为具有合理性和急迫性，不合常理。三、姜翠文未经李迎青同意，擅自处置夫妻共同财产，属于无权处分，在权利人未予追认或提出异议的情况下，一般应当认定无效，但善意取得除外。王新民明知房屋共有，姜翠文无权处分且涉案房屋也不是以合理价格转让，不构成“善意取得”，所有权人李迎青有权追回涉案房屋。《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。《中华人民共和国物权法》第一百零六条也有相应规定。根据上述规定，涉案房屋系共有房屋，属于夫妻共同财产。姜翠文未经李迎青同意，擅自转让夫妻共同财产，构成无权处分，所有权人有权追回，在所有权人未予追认或提出异议的情况下，一般应当认定买卖合同无效，但构成善意取得的除外。本案中，王新民不符合善意取得的构成要件。理由如下：第一，王新民、姜翠文在一审中自认，双方系长期合作伙伴、朋友关系，因此王新民对于涉案房屋系姜翠文与李迎青夫妻关系存续期间购买的事实是知情的。王新民明知涉案房屋属于共有房屋，姜翠文在未经李迎青签字同意的情况下擅自买卖房屋申请过户登记，不符合受让不动产时为“善意”的条件。第二，王新民是职业经理，长期从事商务活动，其注意义务要高于常人，在明知房屋归李迎青、姜翠文所有的情况下，未采用书面形式订立合同（假设其2003年出售为真），未保留收款收据、未采用银行汇款方式支付款项，未征得李迎青的同意，明显存有过错。第三，如前所述，王新民与姜翠文签订房屋买卖合同后，并未向姜翠文支付任何对价。即使2003年至2008年期间王新民支付给姜翠文94.76万元为涉案房屋购房款，也明显低于2008年房屋当时的市场价值。王新民以畸低的价格受让房屋，不构成善意取得。综上，王新民不符合善意取得的构成要件，不能取得不动产的所有权，李迎青有权追回涉案房屋。四、一审法院适用法律错误，错误适用原合同法第五十二条，为李迎青强加举证义务，错误分配举证责任，人为提高证明标准，判令李迎青败诉，应当依法予以纠正。原审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，认为对于以夫妻关系为基础的共有财产处分所涉及的合同效力问题，应查明处分人是否有损害夫妻关系他方的恶意，即欲离婚时独占共有财产而相对人对此明知的事实。原审法院要求李迎青证明2003年底姜翠文即有离婚意图并有擅自处分房屋损害李迎青的目的，并要求其证明该时期王新民有协助姜翠文恶意处分财产的故意，从而证明王新民与姜翠文就涉案房屋出售存在恶意串通的事实。原合同法第52条规定的合同无效情形并非认定合同效力的唯一依据。也就是说，若合同中存在原合同法第52条规定情形，则属于无效合同，但导致合同无效的事由并非仅限于合同法第52条规定的情形。本案中，姜翠文与王新民签订的买卖合同无效，系因姜翠文无权处分共有房屋且王新民不构成善意取得，因此合同无效。原审法院要求李迎青证明姜翠文、王新民存在恶意串通的事实，属于适用法律错误，人为提高证明标准，严重增加了李迎青的举证责任，应当依法予以纠正。恳请二审法院在依法认定事实，准确适用法律的基础上，撤销一审判决，依法改判。 王新民答辩称，原审事实认定清楚，适用法律正确，针对李迎青的上诉理由简单答辩如下：1.案涉房屋买卖合同事实成交于2003年12月底，且王新民2004年已装修并实际入住，2008年所签订的《房屋买卖合同》仅为配合过户材料需要，并非真实的合同成立时间。2.案涉房款已全部如实支付给姜翠文，因王新民与姜翠文系长期合作关系，其对房款支付方式并未作刻意要求，也非李迎青所称未尽付款义务。3.案涉《房屋买卖合同》系有权处分，李迎青系知情，即便如李迎青所称系无权处分合同，依据《合同法》及司法解释的规定，合同有效。4.原审法院适用《合同法》52条于法有据，并未刻意加重李迎青的义务，而李迎青所称依据《物权法》无权处分条款主张合同效力于法无据。综上，李迎青的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人姜翠文述称，姜翠文与李迎青、王新民房屋买卖合同确认无效纠纷一案，针对李迎青上诉的理由和事实，姜翠文认为李迎青诉求无事实依据和法律依据，应驳回李迎青的上诉请求，理由如下：一、王新民与姜翠文在购买案涉房屋时已是多年的合作关系和商业伙伴、朋友关系，且与李迎青认识，故，该案不能把王新民作为普通购房人的身份来看待。王新民购买案涉房屋合情合理合法。二、王新民已经向姜翠文支付了全部购房款。虽然李迎青对此产生异议，且不认可，但在2008年12月7日王新民与姜翠文签订的《购房合同》中已明确约定一次性支付购房款。由此可见，案涉房屋款项已实际交付，否则，姜翠文不可能将案涉房屋交付并转移产权给王新民。三、案涉房屋应以2003年12月的价格评估报告为准。鉴于王新民与李迎青及姜翠文特殊的身份关系，案涉房屋并非以市场价格为基准进行买卖。四、王新民购房行为属于善意取得。虽然李迎青现在认为其对买卖案涉房屋不知情，也未经其同意，但因当时买卖房屋并未要求夫妻共同产权人共同签字方可有效，且从案涉房屋的产权登记在姜翠文一人名下，属于单独所有，并没有李迎青的名字，姜翠文并无损害李迎青的恶意，因此，王新民购房行为属于善意取得。该房屋买卖合同合法有效。综上所述，李迎青的上诉请求无事实与法律依据，请求二审法院依法查明事实后驳回李迎青对王新民及姜翠文的上诉请求。 李迎青向一审法院起诉请求：1.确认王新民与姜翠文签订的关于市南区xx户房屋的房屋买卖合同无效；2.判令王新民向李迎青返还市南区xx户（现市南区xx户）房屋，并将涉案房屋转移登记至李迎青名下；3.诉讼费用由王新民负担。庭审中李迎青变更诉讼请求第2项为：判令王新民向姜翠文返还市南区xx户（现市南区xx户）房屋，并将涉案房屋转移登记至姜翠文名下。 一审法院认定事实如下： 一、李迎青与姜翠文于1991年8月9日登记结婚。2018年8月17日，姜翠文向一审法院起诉李迎青离婚，2018年9月28日，一审法院作出（2018）鲁0202民初5694号民事裁定书，准许姜翠文撤回起诉。2019年3月7日，李迎青向一审法院起诉姜翠文离婚，同年12月18日，一审法院作出为（2019）鲁0202民初1234号民事裁定书，准许李迎青撤回起诉。2020年3月5日，姜翠文向一审法院起诉李迎青离婚，案号为（2020）鲁0202民初1961号。 二、涉案房屋出售过程。 2001年5月6日，姜翠文与案外人青岛弘信地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买青岛市市南区房屋一处。合同约定该商品房建筑面积为207.84平方米，单价为每平方米6800元，总金额为1413312元。2003年3月5日青岛市房屋勘察测绘处向青岛市房地产登记中心出具《房地测绘证明》，载明：姜翠文申请位于市南区澳门（路）xx户房地，已经测绘，建筑面积193.20平方米，其中共用分摊建筑面积22.41平方米。庭审中李迎青称该两个地址均系同一房屋。2003年12月2日，该房屋登记至姜翠文名下。后，青岛市市南区房屋地址变更为青岛市市南区xx户。 庭审中李迎青提交姜翠文与王新民于2008年12月17日签订的《房地产买卖契约》一份及房地产登记申请书一份，证明姜翠文于2008年12月17日将房屋出售给王新民，房屋总价款为947600元，该房屋出售事宜李迎青不知情，且房屋出售价格低于市场价值，王新民不构成善意取得。王新民及姜翠文确认该房屋出售价格为947600元，但确认涉案房屋于2003年12月底即已出售，且李迎青对该房屋出售事宜知情；因王新民购房时恰逢青岛市房产限购政策，无法办理房屋过户手续，待符合办理房产证过户条件时办理了房屋过户手续。 三、涉案房屋市场价值。 因双方对涉案房屋出售时市场价值未达成一致意见，王新民申请对2003年12月底房屋市场价值进行鉴定，李迎青申请对2008年12月17日房屋市场价值进行鉴定。经一审法院释明鉴定存在鉴定申请不被采用且鉴定费用不予退还的风险后，双方仍然坚持各自的鉴定申请。经一审法院摇号委托，青岛天合不动产房地产评估有限责任公司于2020年9月25日出具《房地产估价报告》（编号：青天（房）估（公）字[2020]第QDR025号），评估确认涉案房屋2008年12月17日市场价值为4388924元。该鉴定花费鉴定费用13500元，由李迎青预先垫付。该鉴定机构另出具《退案说明》一份，载明因评估公司对2003年的房地产市场数据掌握不够充分，鉴定工作无法进行，将案件退回法院。后经一审法院另行摇号委托，青岛大信房地产土地资产评估有限公司出具《房地产估价报告书》[编号：青大信（房估）字（2020）第01009号]，评估确定涉案房屋2003年12月31日市场价值为1366890元，单价为每平方米7075元。该鉴定花费鉴定费用6000元，由王新民预先垫付。 对于该两份鉴定报告，李迎青质证称，对2003年底评估报告与本案无关联性，且评估价格过低，即使该价格与2008年12月17日合同中房屋售价947600元相比，也已经偏低超过了30%，属于低价恶意出售，但不申请重新鉴定。对2008年12月17日的评估报告真实性予以认可，从该评估价格4388924元来看，当时房屋的售价是合同签署价格的4倍，出售价格畸低，严重偏离了市场价格，王新民的行为不构成善意取得，房屋买卖合同应属无效。王新民质证称，对2008年12月17日评估报告真实性及关联性不认可，因房屋买卖合同实际成交于2003年12月底，2008年评估价格不能真实反映当时的真实价格。对2003年底的评估报告认可，形成的市场价值也符合当时的市场价格，但是李迎青、王新民及第三人系多年的好友和商业伙伴，在当时的房屋出售时不是以市场价值出售，其中还有友情价值。且经过比对，依据我方庭审提交的证据，本次评估价格仍然明显偏高于当时实际价格。即便依据本评估价格，我方支付款项仅略低于70%，达到69.32%，说明王新民与姜翠文签订买卖房屋合同系真实合法的交易，并不存在恶意串通损害第三方当事人利益的情形，该合同有效。姜翠文质证称，对2008年12月17日评估报告不具有关联性，房屋买卖发生于2003年，仅因为2004年青岛市出台商品房管理办法，要求过户满5年后才可上市交易，我方与王新民被迫只能于2008年进行过户登记。对于该鉴定报告载明的价格我方不认可，2008年，全世界发生了金融危机导致整个房地产市场价格下降。对2003年底的评估报告真实性无异议，对于价格我方予以认可。经过计算，成交价格略低于市场价的30%，且30%并非是强制性的标准，需要充分考虑整个事情的发生环境，姜翠文与王新民系多年好友及合作伙伴，从1994年就已经合作，考虑到双方的关系，该价格并不属于明显不合理。 关于该两份鉴定报告，各方当事人未提交证据证明鉴定人不具备相应资格、鉴定程序严重违法、鉴定意见明显依据不足以及鉴定意见不能作为证据使用的其他情形，一审法院对该两份鉴定报告的真实性、合法性予以确认。 对当事人有争议的证据，一审法院认定如下： 李迎青提交以下证据： 1、姜翠文不动产交易登记信息查询结果证明、姜翠文光大银行流水及统计清单，证明姜翠文婚后名下经手8套房产，全部登记在其一人名下。目前姜翠文名下仍有三套房屋，其中一套经夫妻双方同意卖出；有两套房屋姜翠文在李迎青不知情的情况以合理价格售出，李迎青已在离婚诉讼中主张姜翠文不分或少分；有两套房屋在李迎青不知情的情况下以畸低价格出售给王新民及他人。且仅姜翠文光大银行对外借款就有几千万元，且在离婚诉讼中不认可系夫妻共同财产。该组证据充分证明姜翠文一直在转移、隐匿夫妻共同财产，主观过错严重。王新民、姜翠文质证称，该证据与本案无关。一审法院对该组证据的真实性予以确认，对与本案的关联性不予确认。 2、（2015）鲁民四终字第81号民事判决书一份，证明姜翠文主要从事小龙虾进口业务、进出口贸易，姜翠文资金实力雄厚，仅在本案中法院判令他人偿还姜翠文现金135万美元，合900多万元人民币。王新民质证称，真实性不认可，即使该判决书为真，也与本案的房屋买卖合同无关，判决书中并没有涉及到本案王新民，不能从该证据中推导出李迎青所要证明的事实及证明事项。姜翠文质证称，真实性无异议，对证明事项有异议，该证据与李迎青本案诉讼请求不具有关联性，该证据所体现的债权已经通过银行转账的形式部分转给李迎青。该证据与本案无关。一审法院对该证据的真实性予以确认，对与本案涉案房屋的关联性不予确认。 3、安徽省六安市鸿源食品有限公司企业信用信息公示报告一份，证明王新民是该公司法定代表人及唯一股东，公司经营范围是水产品加工出口业务，与姜翠文的经营业务与范围相重合，王新民系替姜翠文代持股份，公司应系姜翠文所有，属于夫妻共同财产。王新民一直配合姜翠文转移隐匿夫妻共同财产。王新民主观上存在恶意，不是善意第三人。王新民质证称，真实性无异议，我方系该公司法定代表人及唯一股东，但不认可李迎青所述据此推断出我方系代持股份，该证据与本案无关。姜翠文质证称，真实性无异议，对证明事项有异议，不认可李迎青主张，且该证据与其本案诉请不具有关联性。一审法院对该证据的真实性予以确认，对与本案涉案房屋的关联性不予确认。 4、姜翠文美国财产调查报告一份，证明在2019年4月20日一审离婚诉讼中，经李迎青委托美国专业调查公司经公开渠道查实姜翠文在美国有大量的房产、车辆、法院判决债权及公司，上述情况李迎青不曾获悉。姜翠文转移隐匿夫妻共同财产的事实存在时间长、转移隐匿财产多，严重损害了李迎青个人合法权益。王新民质证称，真实性不认可，对证明事项无从得知，也无从核实姜翠文是否有这些财产，且该证据与本案无关联性。姜翠文质证称，真实性不予认可，该报告没有制作单位及制定日期，且其内容与事实不符，与本案不具有关联性，对其证明事项不予认可。一审法院对该证据的真实性及与本案涉案房屋的关联性不予确认。 5、李迎青、姜翠文房屋财产信息一份，证明李迎青及姜翠文婚后共有10套财产，其中2套在李迎青名下，8套在姜翠文名下，都属于夫妻共同财产。截至本案起诉之时，姜翠文出售了5套房产，只有1套李迎青知情且同意，并在房屋买卖协议上签字，其余4套房产包括本案的涉案房产，均无李迎青本人签字，李迎青既不知情也不同意。姜翠文出售给案外人陈楠、李艳玲的房产因属于合理价格，故李迎青在夫妻离婚诉讼中主张姜翠文赔偿损失。姜翠文出售给李玮、王新民的房产，售价低于买入价，即使房屋完成了过户登记，也因其不属于合理价格而不构成善意第三人，其房屋买卖行为无效，应当将房产返还给姜翠文，恢复成夫妻共同财产。该组证据证明姜翠文没有任何的夫妻共同财产意识，肆意处置、转移、隐匿夫妻共同财产，严重损害了李迎青合法权益。王新民质证称，仅对姜翠文出售给我方的房产真实性予以认可，对于其他房产信息不知情，且与本案无关。该证据无法证明涉案房屋系以低价出售，也无法证明李迎青不知情。姜翠文质证称，真实性认可，对于证明内容中其他9套房产，与本案无关联性，李迎青对于房屋的出售是知情的。对涉案房产系以合理价格出售给王新民，且李迎青系知情，该证据无法证实李迎青主张。一审法院对该组证据的真实性予以确认，对与本案涉案房屋的关联性不予确认。 6、姜翠文尾号5661的光大银行账户信息及安徽省六安市鸿源食品有限公司流水统计一份，证明姜翠文拥有巨额财产，其对六安鸿源食品有限公司享有450万元的债权。姜翠文尾号2225的交通银行账户信息一份，证明姜翠文对安徽省六安市鸿源食品有限公司享有1667万元的债权，双方资金往来频繁，结合上述证据，可以证实公司系姜翠文所有，王新民系代持股份，其明知财产属于姜翠文与李迎青的夫妻共同财产，仍然在未支付任何对价的情况下售卖涉案房屋，王新民不属于善意第三人，房屋买卖合同应属无效。王新民对该两份证据质证称，安徽省六安市鸿源食品有限公司与姜翠文之间存在交易往来，肯定会存在与姜翠文之间的资金往来以及银行流水，公司的业务中90%以上都是卖给了姜翠文，有一部分由姜翠文出售至美国，也有一部分是直接出售给美国。即使该公司与姜翠文有经营业务往来，亦不能证实李迎青所主张我方购买房屋非善意、系恶意的。且该流水统计仅是2017年之后，涉案房屋是在2004年购买，并于2008年办理过户手续，之间相差10年，该证据与本案无关。姜翠文对该两份证据质证称，对真实性认可，对证明事项不予认可，姜翠文与安徽省六安市鸿源食品有限公司有不同的经济往来，不能证实姜翠文享有450万元及1167万元的债权。姜翠文在市南法院（2019）鲁0202民初1234号离婚案件中曾经提出过该两个账户系私户共用，且有证人证明，法官予以认可，该份证据与本案的诉讼不具有关联性。该组证据并非本案审理范围，一审法院对证据的真实性、关联性不作认定。 7、涉案房产的审核资料一份，证明该涉案房产领证日期为2006年4月13日及从该日起姜翠文取得了房屋的房地产权证。王新民质证称，真实性无异议，但与李迎青提交的证据涉及到本案的原产权证的填发时间为2003年12月2日相矛盾。姜翠文质证称，真实性予以认可，对证明事项不予认可，该证据证明领证日期为2006年4月13日，而填发日期为2003年12月2日，恰恰符合我方所提供的《青岛市普通商品住房管理办法》第20条规定，我方与王新民房屋过户手续与李迎青所主张的何时获取房产证书的时间是无关联性的。该证据系青岛市不动产登记中心出具，加盖公章并由经办人签字，一审法院对于该证据的真实性、合法性予以确认。 8、（2020）鲁0202民初1961号民事判决书一份，系李迎青与姜翠文离婚财产处分的判决，证明在该离婚纠纷中查实李迎青与姜翠文拥有巨额财产，尤其是姜翠文名下有大量财产。一审法院认定姜翠文私自处置的房屋两套、财产由双方共同予以分割，可以证实姜翠文在夫妻关系存续期间漠视李迎青对夫妻财产享有的平等管理、处分及知情权，存在单方恶意处分财产的行为，应当依法确认无效。王新民质证称，该民事判决书未发生法律效力，第18页第二段两套房产并非本案诉中的房产，其证明事实与证明事项与本案无关。姜翠文质证称，该民事判决书并未发生法律效力，原审法院查明的事实不能确定，第三人准备上诉且李迎青判决书中所提两套房屋与本案无任何关联，其主张不能够证实。经询，该民事判决书目前尚未生效，均未过上诉期。一审法院对该证据的真实性予以确认，对与本案涉案房屋的关联性不予确认。 王新民提交以下证据： 1、收件回执一份，该回执中载明涉案房屋对门房屋2004年6月16日的合同价款及评估价格为101万元，折合单价为4984.24元/平方米，涉案房屋2003年底实际成交价格为4904.76元/平方米，完全符合当时的市场交易价格。姜翠文质证称，对该证据无异议。李迎青质证称，对真实性不予认可，该证据无任何印鉴证明其真实性，且与本案无关联。该证据无出具单位公章，亦无经办人员或负责人签字，对于该证据真实性及合法性一审法院不予确认。 2、王新民与案外人青岛好易居装饰有限公司签订的《家庭居室装饰装修工程施工合同》及验收目录一份，该合同载明工程地点为金海广场xx户，工程期限60天，开工日期2004年3月23日，竣工日期2004年5月21日。王新民自认其自2004年7月在涉案房屋内居住至今。姜翠文质证称，对该证据无异议，我方于2004年将该房屋交付给王新民进行装修入住。李迎青质证称，对真实性不予认可，即使证据真实也不能证明房屋所有权人为王新民，承租人装饰装修租赁房屋的比比皆是。因李迎青未提交反证证明其主张，对于其质证意见，一审法院不予采信，对于该组证据的真实性及关联性，一审法院予以确认。 3、关于该房屋购房款支付情况。王新民称2003年达成买房协议时支付现金10万元，2004年3月在签订装修合同时支付给姜翠文现金15万元，2005年6月份现金付款10万元，2006年4月现金付款10万元，2006年底现金付款15万元，2007年10月现金付款15万元，2008年6月现金付款4万元，过户当日现金支付余款15.76万元。王新民提交其子王超、弟妹于波及其本人银行取款明细一宗，证明其已经依照合同约定的价格完成了房产交付义务，支付了合理对价，继而取得房地产所有权证。对于该取款明细，姜翠文无异议。李迎青质证称，真实性不予认可，与本案不具有关联性，对证明事项不予认可。从款项来源看，王新民将整个家族5年来的所有提现行为都视为向姜翠文支付房款，不合逻辑，这些人与本案不具有关联性，且这些款项的提取也不具有集中性，不能排除系相关个人支取用于生活或他用，不能证明系支付本案的款项。且上述款项的总和并不是合同约定的数额，明显系拼凑而成，不是客观事实。若系支付房款，或王新民向于波等人借款，应该会有借条、收条等证据，但是本案没有任何证明双方之间存在款项往来的证据。另，房屋买卖合同事关重大，双方款项的交付和签收对当事人来说亦非小事，不可能是用这种既无规律、数额也不确定的支付方式来进行支付。于波、王新民、王超的取款记录都是在滨州，而姜翠文主要在青岛工作、生活，在滨州取现，背负大量现金到青岛支付给姜翠文不符合逻辑，且上述款项全是提取现金，没有任何向姜翠文付款的记录，证明王新民没有向姜翠文支付任何款项。如果该款项系支付购房款，不应该会在2004年2月3日、4日、5日连续三天分别支取三次，不合逻辑。因该组证据银行取款时间与数额与购房款支付时间、数额相接近，王新民已尽到初步举证责任，李迎青未提交证据证明该组银行取款存在其他用途，对于李迎青质证意见一审法院不予采纳。 4、涉案房屋物业公司出具的《关于金海广场集中供热问题的几点说明》，证明在购买案涉房产时该小区不能够集中供热，进而影响房屋的销售价格，使其偏低于同区域的市场价值，且该问题至今未得到解决。且当时系燃气锅炉加热，存在一定的安全隐患，也是影响房屋价格的原因。李迎青质证称，与本案无关联性，对证明事项不予认可。小区并非无供暖，而是采用锅炉供暖，其主张该因素影响小区房屋价格的说法不能成立，且该文件是在2012年出具的，房屋非法转让行为早已完成，与本案不具有关联性。姜翠文质证称，对该证据予以认可，其在购买该房屋时即存在供暖问题，在出售给王新民时该问题仍没有得到解决，对该房屋的价格造成了影响。该证据无经办人员或负责人签字，且落款时间为2012年，与2003年底涉案房屋市场价值偏低不具备直接关联性，对于该证据一审法院不予采信。 姜翠文提交以下证据： 1、《青岛市普通商品住房管理办法》一份，证明该管理办法第11条第2款、第20条规定，当时王新民向第三人购买涉案房屋时存在限购政策，王新民无法当时办理房屋过户手续，满五年后，于2008年办理了房屋过户手续。李迎青质证称，对真实性无异议，但该证据与本案无关联。姜翠文的合同于2001年5月6日签署，但该房屋的房产证系2006年4月13日拿到，且当日才按照1313760元支付了契税，所谓提前出售给王新民的事实为假。若房屋出售一定会有合同及款项的交付，而本案中只有2008年12月17日签署的合同。该限购令在2008年9月1日废止，证明该涉案房屋出售与限购政策无任何关联性。姜翠文房屋售价低于买入价格，且该低价王新民亦未支付。王新民质证称，对该证据真实性无异议，结合李迎青提交的证据，其在购买房产时，姜翠文没有取得房屋产权证，无法办理房屋转移过户手续。根据该政府令的第20条规定，其取得房产证的日期是2008年12月17日，与购买房屋时2003年12月2日之间的时间正好是5年，符合当时的事实情况。因各方当事人对证据真实性均无异议，一审法院对于该证据的真实性予以确认。 本案争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否无效。 一审法院认为，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人不能提供证据或提供的证据不能证明待证事实的，由负有举证责任的当事人承担不利法律后果。根据王新民提交《家庭居室装饰装修工程施工合同》及验收目录、姜翠文提交的《青岛市普通商品住房管理办法》等证据，可形成比较完整的证据链，结合涉案房屋从姜翠文自开发商处购买、办理房屋过户手续、取得涉案房屋产权证书以及姜翠文将房屋出售给王新民的整个过程，并充分考虑2004年青岛限购政策，一审法院对涉案房屋于2003年12月底由姜翠文出售给王新民的事实予以确认。2008年12月17日姜翠文与王新民签订《房地产买卖契约》系出于办理房屋过户之目的，一审法院对于李迎青所称涉案房屋于2008年12月17日出售之意见不予采纳，并对2008年12月17日涉案房屋市场价值鉴定意见不予采用。在一审法院释明鉴定可能存在鉴定申请不被采用且鉴定费用不予退还风险后，李迎青坚持其鉴定申请，所产生的鉴定费用由其自行承担。王新民申请对2003年12月底房屋市场价值进行鉴定，并花费相应鉴定费用，系其应承担的举证责任，该鉴定费用由其自行承担。 《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”关于“合理价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。根据李迎青提交的相关证据及庭审中王新民、姜翠文的自认，王新民与姜翠文长期存在业务往来以及其他合作关系，双方基于信任关系就涉案房屋出售事宜达成一致意见，则本案房屋交易行为并非系市场交易环境下的一般房屋买卖行为，不宜以涉案房屋出售时是否签订房屋买卖合同、是否存在购房款交付相关凭证来考量房屋出售的合法性及有效性。另，根据2003年底房屋市场价值的鉴定意见，涉案房屋售价达到当时房屋市场价值的69.32%（947600元/1366890元），接近于70%。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”关于以夫妻关系为基础的共有财产处分所涉及的合同效力问题，应查明处分人是否有损害夫妻关系他方的恶意，即欲离婚时独占共有财产而相对人对此明知的事实。涉案房屋于2003年底出售，虽出售价格偏低，而姜翠文于2018年提起离婚诉讼，期间相隔近15年，李迎青未提交证据证明2003年底姜翠文即有离婚意图并有擅自处分房屋损害李迎青之目的，亦未能证明该时期王新民有协助姜翠文恶意处分财产之故意，不能证明王新民与姜翠文就涉案房屋出售存在恶意串通之事实。综上，李迎青所提交证据不能达到《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的证明标准，不利法律后果由其自行承担，对于其诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 案经多次调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回李迎青的诉讼请求。案件受理费37680元、保全费5000元，由李迎青负担。 本案经调解，各方未能达成协议。 本院认为，李迎青提起本案诉讼，要求确认王新民与姜翠文就涉案房屋签订的买卖合同无效。根据本案查明事实，李迎青与姜翠文曾经系夫妻关系，王新民与姜翠文、李迎青夫妻在购买涉案房屋前就已认识，故三方关系特殊，三方非普通的房屋买卖合同关系。根据各方提交的证据及陈述，各方均存在不符合常理之处：本案审理中，李迎青并未提交有效证据证明其与姜翠文的夫妻关系自2001年姜翠文购买涉案房屋之时就已恶化，故李迎青主张其对姜翠文购买涉案房屋不知情，明显与常理不符。李迎青与姜翠文曾经系夫妻关系，李迎青主张其对姜翠文出售涉案房屋不知情，从2008年姜翠文将涉案房屋过户给王新民至李迎青提起本案诉讼已逾10年，亦明显与常理不符。李迎青与姜翠文自2018年开始离婚诉讼，如按李迎青所称姜翠文出卖涉案房屋系擅自转移夫妻共同财产，即姜翠文在离婚诉讼10年前就已着手转移夫妻共同财产为离婚做准备，亦不符合常理。王新民所提交支付房款的证据只有银行取款记录，且多数款项的取款人非王新民本人，无直接证据证明所取款项均已全部支付给姜翠文，故王新民主张的购房款支付事实存在瑕疵。在李迎青与王新民的主张均存在瑕疵的情形下，为维护交易的稳定，结合王新民已过户取得涉案房屋产权10多年的实际，且无充分、直接证据证明姜翠文存在转移夫妻共同财产的故意或姜翠文与王新民存在恶意串通的情形下，一审法院依据举证责任的分担原则，对李迎青的诉讼请求不予支持并无不妥，本院予以维持。李迎青待取得相关证据后可依法另案主张。 综上所述，李迎青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37680元，由上诉人李迎青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年六月十一日 法官助理  赵 皓 书 记 员  韩明玉 书 记 员  李春雨