河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终2467号上诉人（原审被告）：王荣喜，男，1964年12月12日出生，汉族，住漯河市郾城区。被上诉人（原审原告）：关连花，女，1966年2月17日出生，汉族，住西平县。原审被告：陈合群，男，1962年7月15日出生，汉族，住西平县。上诉人王荣喜因与被上诉人关连花、原审被告陈合群房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省西平县人民法院（2021）豫1721民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王荣喜、被上诉人关连花、原审被告陈合群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王荣喜上诉请求：驳回被上诉人关连花对上诉人的起诉。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与陈合群合伙开发西平谭店新型社区卖给关连花房屋不属实。上诉人与陈合群于2016年11月12日散伙，有协议和补充协议为证。谭店新型社区8号楼5层西户已归陈合群个人所有，并有关连花在“关于谭店新型社区8号楼5层西户房源买卖合同的情况说明”上签名，其对该房屋权属状况是明知的。其与陈合群的争议与上诉人无关。关于加盖有谭店新型社区的财务章合同、收据是其与陈合群的民间借贷行为，应当按照民间借贷法律关系审理。关连花从未向谭店新型社区交过一分钱购房款。二、2016年11月12日，陈合群退出合伙。《房源买卖合同情况说明》证明房屋是陈合群个人卖给关连花的，只是让赵义春做一个改签手续，将民间借贷转化为房屋买卖，与上诉人无关，上诉人不应承担连带责任。关连花辩称，2019年1月5日，谭店新型社区与答辩人签订楼房买卖合同一份，原告交付房款23万元，谭店新型社区出具收据一份，并加盖有其财务专用章。因谭店新型社区未取得商品房预售许可证，一审法院据此认定房屋买卖合同无效正确。合同无效，应当返还财产，赔偿损失。王荣喜与陈合群是合伙人，陈合群退伙不影响其承担连带责任，一审判决其与陈合群承担连带责任正确。陈合群述称，同意上诉人意见。23万元实际上是借款不是购房款，且该款未用于谭店新型社区建设，××了。我与王荣喜散伙后，分得这套房屋，合同改签时被上诉人知道。实际上我没有借这么多钱，房价23万元，收据上写的23万元，但我实际上未得到23万元。关连花向一审法院起诉请求：1、确认原告关连花与二被告签订的西平谭店北街西平谭店新型社区8号楼5楼（层）西户门面楼房合同无效；2、要求二被告共同（无限连带）返还购房款230000元及利息（以购房款230000元为基数，自付款之日起至起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2011年，被告王荣喜、陈合群合伙开发建设西平谭店新型社区（又名西平谭店中心社区），该社区未在相关部门领取营业执照没有字号，且未取得商品房预售许可证明。2013年年底前，建成竣工西平谭店新型社区8号楼。2019年1月5日，谭店新型社区（甲方）与关连花（乙方）签订门面楼房买卖合同一份，约定：“乙方购买的门面楼房（现房）8号楼五（层）西户，用途为住宅，建筑层数地上5层，门面楼房价款贰拾叁元整，付款方式一次性付款。陈合群、关连花在甲、乙方处签字，西平谭店新型社区在甲方处盖章。合同签订后，原告交付房款贰拾叁元整，西平谭店新型社区向原告出具收据一份，由陈合群签字并加盖西平谭店新型社区财务专用章。后原告入住该房时，被该院查封变卖，原告无法实现合同目的。原告于2021年1月6日诉至本院，请求依法判决。但截止到庭审结束，案涉8号楼未取得商品房预售许可证明。上述事实，由原、被告陈述、原告提供门面楼房买卖合同、房款收据、被告提供陈合群退伙的协议书等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案西平谭店新型社区与原告签订的“门面楼房买卖合同”，具备商品房买卖合同的主要内容，并且已经按照约定收受原告购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”。依据该规定，因合同约定房屋未取得商品房预售许可证，合同为无效合同。第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……。”。因涉案房屋属被告王荣喜、陈合群合伙开发建设，其合伙关系成立,其相应事宜应参照合伙企业法的相关规定予以处理。合伙企业对其债务应当以其全部财产进行清偿。合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。故原告请求确认房屋买卖合同无效及要求二被告共同返还购房款230000元及利息的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。被告王荣喜辩称其不知道陈合群与关连花更换合同的事情。谭店新型社区8号楼5（层）西户房源，2014年经王荣喜、陈合群商定归陈合群个人所有。该涉案房屋的买卖合同，其不知情，纯属陈合群个人行为。原告提供的房款收据，不符合谭店新型社区财务制度。原告与陈合群的民间借贷与谭店新型社区无关。2014年陈合群、王荣喜不再合伙建设谭店新型社区。2016年11月12日，陈合群、王荣喜正式签订陈合群退出谭店新型社区建设的协议书。因原告提供的证据显示原告关连花与陈合群签订的购房合同盖有谭店新型社区印章，谭店新型社区会计给原告出具的收据也盖有谭店新型社区印章，应视为谭店新型社区对原告购房并已交付房款的认可。王荣喜与陈合群的退伙协议不足以对抗原告购房和交付房款的事实。故王荣喜的辩称与本案事实不符，其主张不承担责任的抗辩意见，该院不予支持。一审法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告关连花与西平谭店新型社区签订的门面楼房合同无效；二、被告王荣喜、陈合群互负连带责任于本判决书生效后三日内返还原告关连花购房款230000元及利息(利息以230000元为基数,按中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年1月5日起至起诉日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4750元，由被告王荣喜、陈合群负担。本院二审审理查明：2019年4月28日，西平县人民法院作出（2019）豫1721执异25号执行裁定，认定：“被执行人陈合群于2016年4月1日借异议人关连花15500元，被执行人陈合群一直没有偿还关连花，将已经被本院查封的房子作价23万元卖给异议人关连花。异议人关连花补款75000元，共计23万元予2019年1月5日与被执行人陈合群签订了购房买卖合同。”2019年1月5日，赵义春、关连花作为证明人在《关于谭店新型社区8号楼五层西户房源买卖合同的情况说明》上签字，该《情况说明》显示：房源：谭店新型社区8号楼五层西户（含阁楼）。所有权：经王荣喜、陈合群原协商，8号楼三、四、五层产权全部归属陈合群个人所有。买卖合同签订的说明：1、2018年11月份前谭店新型社区已与陈合群签订8号楼五层西户买卖合同，买受人为陈合群、出售人为谭店新型社区。2、2019年元月五日下午两点四十七，陈合群电话、短信通知原所签8号楼五层西单元合同作废。陈合群安排改签为买受人关连花。若此房源以后有什么纠纷，均由陈合群一人负责，与任何人无关。2016年11月12日，陈合群与王荣喜签订《协议书》，约定：自2016年11月12日起，陈合群自愿退出谭店中心建设项目，即日起谭店中心社区无论盈亏或亏损、征地等均与陈合群无关，全部由王荣喜一人承担。2019年12月18日，西平县人民法院作出（2018）豫1721执1259号裁定，裁定：一、将被执行人陈合群合同项下的，归其所有和占有的，位于西平谭店新型社区8号楼5楼西户住房一套（无产权证），建筑面积127平方米（不包含阁楼面积）按第二次流拍价182070元，交付申请执行人范艳红，以抵偿被执行人所欠之债务，所有权自本裁定送达申请执行人时转移。本院审理查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人王荣喜应否承担连带责任。综合分析本案证据和事实，王荣喜的上诉请求成立。1、经审理查明，原审被告陈合群于2016年11月12日即退出谭店中心建设项目。案涉房屋归其所有，案涉房屋买卖合同系改签，《关于谭店新型社区8号楼五层西户房源买卖合同的情况说明》证明关连花对此明知，且关连花签字认可“若此房源以后有什么纠纷均由陈合群一人负责，与任何人无关”。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束委托人和第三人的除外”之规定，在案涉合同无效的情况下，应由陈合群向关连花返还购房款。2、西平县人民法院（2019）豫1721执异25号执行裁定认定，关连花购买房屋款项155000元系借向陈合群出借款项，并未由谭店新型社区收取，亦未用于谭店新型社区中心项目建设，并非陈合群与王荣喜合伙期间的债务。综上，案涉房屋所有权归陈合群所有，购房款系陈合群借款且未用于谭店新型社区建设，关连花要求王荣喜与陈合群承担连带责任缺乏事实根据和法律依据。综上所述，王荣喜的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省西平县人民法院（2021）豫1721民初64号民事判决第一项，即“确认原告关连花与西平县谭店新型社区签订的门面楼房合同无效”；二、变更河南省西平县人民法院（2021）豫1721民初64号民事判决第二项“被告王荣喜、陈合群互负连带责任于本判决书生效后三日内返还原告关连花购房款230000元及利息(利息以230000元为基数,按中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年1月5日起至起诉日止)”为：陈合群于本判决书生效后十日内返还关连花购房款230000元及利息(利息以230000元为基数,自2019年1月5日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2021年1月6日止按全国银行间同业拆迁中心公布的贷款市场报价利率计算)。三、驳回关连花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4750元，由陈合群负担；二审案件受理费4750元，由关连花负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二一年六月二十九日书记员  刘丹丹