湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0902民初1224号原告：陈智华，男，汉族，1979年9月15日出生，户籍地湖北省武汉市武昌区，原告：徐杨菲，女，汉族，1992年6月21日出生，户籍地湖北省孝感市孝南区，上列两原告委托诉讼代理人：李宗毅、马伟佳，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：孝感东方亿佳房地产开发有限公司，住所地孝感市孝南区毛陈镇春云路中段。统一社会信用代码：914209026736890257。法定代表人：魏继平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张继文，湖北中伟律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告陈智华、徐杨菲与被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告陈智华、徐杨菲的委托诉讼代理人李宗毅、马伟佳和被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张继文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈智华、徐杨菲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告东方丽都1幢3层307室逾期办证违约金78789元、东方丽都l幢3层301室逾期办证违约金（暂计算至起诉之日为21735元，实际要求按日支付全部房款万分之一的违约金至过户登记完毕之日止）及逾期办证多增加的税费损失；2、判令被告退还原告因交房面积减少所支出的购房款103316元；3、判令被告返还原告多支付的购房款80000元；4、本案的诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告2016年1月18日与被告签订了一份《内部认购协议》，约定原告购买被告开发的东方丽都1、2栋第11-16号商铺，商铺实际面积为579.29㎡，商铺总价为350万元，原告于当日支付了200万元首付款。随后被告交付了房屋，但迟迟不通知原告签订商品房买卖合同，截止至2019年9月11日及2020年12月24日才签订商品房买卖合同。后得知被告将原告购买的房屋作抵押担保导致原告签约办证不能。2019年9月11日，原告在累计支付3579987元后，被告与原告签订了商品房买卖合同（合同编号XG1800080033号）。根据合同约定，房屋位于东方丽都1幢3层0307号，建筑面积629.18㎡，套内面积467.15㎡，房屋单价为4707.7元/㎡，房屋总价为2961991元，出卖人应在2017年1月1日前交房，并在商品房交付之日起720日内办理过户登记，逾期未办理过户登记买受人有权要求出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订当天被告向房管部门申请了不动产权利登记。此后于2020年12月24日双方又签订了一份商品房买卖合同（合同编号XG1800080155号），合同约定房屋位于东方丽都2幢3层0301号，建筑面积114.28㎡，套内面积95.04㎡，房屋单价为4707.7元／㎡，房屋总价为537996元，出卖人应在2018午1月31日前交房，并在商品房交付之日起720日内办理过户登记，逾期未办理过户登记买受人有权要求出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据原被告签订的两份商品房买卖合同，两套房屋合同约定总价款为3499987元，原告已支付3579987元，超出合同约定总房款80000元。另外，《内部认购协议》约定房屋套内面积为579.29㎡，但原被告签订的两份商品房买卖合同中两套房屋套内面积仅为562.19㎡(467.15+95.04)，比《内部认购协议》约定实际面积少17.1㎡，经测算面积减少部分多付房款103316元。事后，原告因上述事宜与被告协商无果，特具文诉于人民法院，望准予所请！被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司辩称，1、请求法院依法驳回原告全部诉请，原告在合同履行过程中存在违约支付购房款的行为，在合同中约定307室应于2019年9月11日全额支付房款，但是直至2019年9月11日在被告为原告办理了办证手续后才缴纳了全部房款，在原告的办证信息上可以看出，301室至今尚欠15万元房款未付，所以原告自己本身存在违约行为，被告没有违约、逾期。2、被告没有少交房屋面积，依据合同约定，原告的购房面积只有579.29平方米，但依据房管局的实测面积有666.81平方米（307）、91平方米（301），被告实际交付的房屋多出了100多平方米，不存在被告少交付房屋面积。被告没有多收原告的购房款8万元，截止到今天，原告尚欠被告的301室15万元购房款未付。3、本案所争议的房产涉及到一份认购协议，认购协议只是意向，商品房买卖合同才是正式合同，应以合同为准，原告应于2019年9月11日、2020年12月24日前付清购房款，但原告至今尚欠15万元的购房款未支付，原告的行为导致办证无法进行，原告应自行承担责任。原告仅向被告支付3349987元，尚欠15万元未付，依据商品房买卖合同，已经开具的购房款发票均可得到支持。原告已经提交了两份收据，分别为200万元和23万元，原告为什么不提200万元的为购房款的主张，反而将23万元作为购房款已经支付，可见原告自己也不认可收据可以取代正式购房发票的效力。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告陈智华、徐杨菲提交的七组证据，被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司对其真实性均无异议，仅对证据三、五、六、七的证明目的有异议，因上述证据与本案均具有关联性，故对证据证明的事实部分依法予以采信。被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司提交的证据二《商品房买卖合同》两份，原告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，依法予以采信。被告提交的证据三《车位租赁协议书》，与本案房屋买卖合同不具关联性，故不予采信。被告提交的证据四系五份《湖北增值税普通发票》，原告对其中四份与原告提交一致的发票无异议，对另一份150000元发票的真实性有异议，本院将根据证据所载明的内容、证据来源的合法性和所证明的事实予以综合评定。被告提交的证据五的测绘报告、证据六的聊天记录，因无法确认其真实性，故不予采信。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：原告陈智华、徐杨菲2016年1月18日与被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司签订了一份《内部认购协议》，约定原告购买被告开发的“东方丽都”1、2栋11-16号商铺，实际面积为579.29㎡，商铺总价为350万元，签订协议时交付房款200万元，原告在收到被告通知三日内签订正式的《商品房买卖合同》。当日，原告按照约定支付了200万元购房款。2019年9月11日原、被告双方签订正式的《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的“东方丽都”1幢3层0307号房屋，房屋建筑面积629.18平方米；按照建筑面积计算房屋单价为每平方米4707.70元，房屋总价款2961991元；签订合同前买受人（即原告）已向出卖人（即被告）支付定金2961991元，于签订合同时抵作商品房价款；房屋交付时间为2017年1月1日前；同时约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋使用权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2020年12月24日原、被告双方又签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购被告开发的“东方丽都”2幢3层0301号房屋，房屋建筑面积114.28㎡，按照建筑面积计算房屋单价为每平方米4707.70元，房屋总价款537996元；付款方式为一次性付款，买受人应当在2020年12月24日前支付全部房款；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋使用权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。在原、被告签订的上述两份《商品房买卖合同》中，被告向原告交付的“东方丽都”1幢3层0307号房屋，于2019年9月16日办理了房屋不动产登记，原告购买的“东方丽都”2幢3层0301号房屋被告至今未能办理房屋不动产登记。此后，原告以被告未能按期办理房屋使用权证书、房屋面积与认购协议约定不符以及原告超付购房款等事由与被告多次协商未果，以致成讼。另查明，原告陈智华、徐杨菲向被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司交付购房款共计3579987元，被告分别于2019年9月11日向原告出具金额为230000元的《收据》一份、金额为2387996元的《湖北增值税普通发票》三份；2019年10月26日出具金额为961991元的《湖北增值税普通发票》一份。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告陈智华、徐杨菲与被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司签订的《内部认购协议》、《商品房买卖合同》均系双方真实性意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告已按约定向被告交付全部购房款，被告应当按合同约定的时间为原告办理案涉房屋的房屋所有权证书，依照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条“买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋使用权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”的约定，被告未按约定为原告办理案涉房屋的所有权登记，理应承担相应的违约责任，故原告要求被告按合同约定支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持，鉴于原、被告双方均无证据证明案涉房屋的具体交付时间，可分别依据两份《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间（2017年1月1日和2018年1月31日）之日起，在720日内原告未取得房屋所有权证书的，自期限届满之次日起开始计算逾期办证违约金。原告购买的“东方丽都”1幢3层0307号房屋，已于2019年9月16日办理了房屋不动产登记，该房屋逾期办证的时间应自2017年1月1日房屋交付之日起720日，即从2018年12月22日的次日开始计算违约金，故被告应以购房款2961991元为基数，按日万分之一的标准，向原告支付自2018年12月23日起至2019年9月16日止的逾期办证违约金。原告购买的“东方丽都”2幢3层0301号房屋，该房屋逾期办证的时间应自2018年1月31日房屋交付之日起720日，即从2020年1月21日的次日开始计算违约金，故被告应以购房款537996元为基数，按日万分之一的标准，向原告支付自2020年1月22日起至该房屋所有权登记完毕之日止的违约金。对于原告诉请的税费损失，因原告未提交证据证明，故不予支持。对于原告要求被告退还其交房面积减少所支出的购房款103316元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方签订的《内部认购协议》，意在原告购买被告开发的房屋，并约定原告在收到被告通知三日内双方签署正式的《商品房买卖合同》，在双方签订了正式的《商品房买卖合同》后，该《商品房买卖合同》明确约定了房屋面积、价款以及其他权利义务，双方均应按照《商品房买卖合同》履行各自义务，故原告的该项诉请不予支持。对于原告要求被告返还其多支付的购房款80000元的诉讼请求，因原告实际向被告支付购房款3579987元，而双方签订的两份《商品房买卖合同》约定的房屋总价款为3499987元，原告实际多支付80000元，故原告的该项诉请应予以支持。被告认为原告交付的3579987元购房款中，包含原告向被告项目部支付的230000元的服务费，应当从原告购房款中予以扣减，且原告仍差欠被告购房款的抗辩理由，本院认为，本案中除了原、被告之间的房屋买卖合同关系外，被告未能提交证据证明双方还存在其他的服务合同关系，亦无证据证明原告仍下欠其购房款，故对被告的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈智华、徐杨菲支付逾期办证的违约金（以“东方丽都”1幢3层0307号房屋购房款2961991元为基数，按日万分之一的标准自2018年12月23日起计算至2019年9月16日止；以“东方丽都”2幢3层0301号房屋购房款537996元为基数，按日万分之一的标准自2020年1月22日起计算至该房屋所有权登记完毕之日止）。二、被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈智华、徐杨菲返还购房款80000元。三、驳回原告陈智华、徐杨菲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12018元，减半收取6009元，由原告陈智华、徐杨菲负担1200元，被告孝感东方亿佳房地产开发有限公司负担4809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  李雪梅二〇二一年六月一日书记员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。