山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1003民初2540号原告：山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行，住所地威海市文登区龙山路68-1号。负责人：于旭峰，支行行长。委托诉讼代理人：迟志磊，山东昀明律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠静，山东昀明律师事务所律师。被告：刘小平，女，1967年2月8日出生，汉族，住威海市文登区。被告：威海恒峰房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区九龙路甲64号。法定代表人：刘祖延，经理。委托诉讼代理人：庄艳丽，公司工作人员。原告山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行（以下简称“农商行文城支行”）与被告刘小平、威海恒峰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农商行文城支行的委托诉讼代理人鞠静、被告威海恒峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人庄艳丽到庭参加诉讼，被告刘小平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在案件诉讼过程中，本院依农商行文城支行的申请，依法对被告的财产采取了保全措施。本案现已审理终结。农商行文城支行向本院提出诉讼请求：1.判决刘小平偿还原告借款本金95634.56元，支付自2017年5月18日起至还清借款之日止，按照个人住房借款合同约定计算的利息、复利、罚息；2.判决威海恒峰房地产开发有限公司对刘小平的借款承担连带保证责任；3.判决原告对坐落于威海市文登区折价或者拍卖、变卖上述房产所得价款优先受偿；4.由刘小平、威海恒峰房地产开发有限公司承担本案的诉讼费及实现债权的费用。事实和理由：2013年3月13日，刘小平公证委托吕春清代为办理文登市海地银河苑芙雅园2号1单元803室房屋的银行按揭贷款、抵押登记等手续。2013年7月10日，农商行文城支行（原文登市农村信用合作联社文城信用社）与刘小平、威海恒峰房地产开发有限公司签订了《个人住房借款合同》，合同约定刘小平向农商行文城支行借款126000元，威海恒峰房地产开发有限公司作为保证人，自愿为刘小平的借款提供连带责任保证。刘小平以其所有的坐落于威海市文登区为其借款提供抵押担保。2013年7月18日，农商行文城支行按照个人住房借款合同约定将借款发放给了刘小平，但刘小平未按个人住房借款合同约定及时偿还借款本金和支付利息，刘小平、威海恒峰房地产开发有限公司的行为构成违约，农商行文城支行有权提前收回已发放贷款本息并要求刘小平、威海恒峰房地产开发有限公司承担违约责任。威海恒峰房地产开发有限公司辩称：对农商行文城支行起诉的事实无异议。对农商行文城支行要求威海恒峰房地产开发有限公司承担保证责任没有异议。刘小平未作答辩。农商行文城支行围绕诉讼请求依法提交了证据，威海恒峰房地产开发有限公司对农商行文城支行提交的证据均无异议，刘小平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利。农商行文城支行提交的证据真实、合法，与本案待证事实有关，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年3月13日，刘小平公证委托吕春清代为办理文登市海地银河苑芙雅园2号1单元803室房屋的银行按揭贷款、抵押登记等手续。2013年7月10日，原文登市农村信用合作联社文城信用社作为贷款人与作为借款人、抵押人的刘小平，作为保证人的威海恒峰房地产开发有限公司签订了《个人住房借款合同》一份，合同约定刘小平向银行借款12.6万元用于购房；借款期限144个月；贷款利率执行月利率5.45833‰，如遇国家法定利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率；还款原则为等额本息方式分期偿还，从刘小平在银行开立还款专用存款账户中扣款。合同约定，若存在借款人违反合同规定的任何条款、借款人连续三个月或者合同期限内累计六个付款期未按时偿还贷款本息等情形的，贷款人有权宣布合同项下的全部贷款到期。该合同项下借款担保方式为保证抵押；保证人承担连带保证责任，保证期间为自合同生效之日起至合同项下最后一笔（期）债务期限届满之日后两年止。保证范围包括合同所列的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等等）。刘小平以其购买的位于威海市文登区为案涉借款作抵押担保，抵押担保范围包括合同所列的借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费等等），并办理了预购商品房抵押预告登记手续，因该房产尚不具备办理正式产权登记手续，因此该抵押尚未办理正式抵押登记手续。合同还约定，借款人违反合同约定的任一条款，贷款人有权采取提前收回已发放贷款本息或其他资产保全措施；借款人不按合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款根据逾期天数按合同约定的利率上浮50%计收逾期罚息；对借款人贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。2013年7月18日，农商行文城支行将12.6万元借款存入借款人指定的威海恒峰房地产开发有限公司账户。刘小平自2017年5月18日开始欠息，截至2021年3月1日，刘小平的银行借款尚欠本金95634.56元、已产生利息22034.37元尚未偿还。另查明，2016年5月18日经中国银监会山东监管局批复同意农商行文城支行开业，文登市农村信用合作联社文城信用社自行终止，其债权债务由农商行文城支行承担。本院认为，借款人应当按照约定偿还借款本息。刘小平、威海恒峰房地产开发有限公司与原文登市农村信用合作联社文城信用社签订的《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，合同成立并生效。原文登市农村信用合作联社文城信用社已发放借款，刘小平接收并使用了借款，其理应按照合同约定及时偿还借款本息。刘小平自2017年5月18日开始欠息，根据合同约定，银行有权提前收回全部贷款本息。威海恒峰房地产开发有限公司为案涉借款提供连带责任的保证担保，其应当承担连带保证责任，但威海恒峰房地产开发有限公司承担责任后，有权向刘小平进行追偿。因原文登市农村信用合作联社文城信用社已自行终止，其相应的权利义务由农商行文城支行承担。刘小平虽以所购房产为案涉借款提供抵押担保，但该抵押并未办理正式抵押登记，抵押行为不产生物权的效力，农商行文城支行对抵押物不享有优先受偿权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、刘小平于本判决生效之日起十日内偿还山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行借款本金95634.56元，并承担自2017年5月18日起至实际还清借款之日止按个人住房借款合同约定利率计算的利息、罚息、复利（按实际还款日银行出具的贷款结清对账单确定的数额为准）；二、威海恒峰房地产开发有限公司对刘小平的上述债务承担连带清偿责任；三、威海恒峰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人刘小平追偿；四、驳回山东文登农村商业银行股份有限公司文城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2191元、保全费1120元，由被告刘小平、威海恒峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周 力人民陪审员  王淑燕人民陪审员  田德玲二〇二一年六月二十四日法官 助理  时巾雁书 记 员  刘燕菲