广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0981民初2250号 原告：奥联物业股份有限公司玉林分公司，住所地广西玉林市民主北路西面，二环北路南侧（恒盛商住小区7栋1楼），统一社会信用代码91450900MA5KCUX1X4。 法定代表人：明磊，总经理。 委托诉讼代理人：宋志成，男，汉族，1990年5月5日出生，该公司员工，现住北流市。 委托诉讼代理人：黄凯雪，女，1978年11月15日出生，汉族，该公司员工。 被告：陈之娟，女，1968年9月19日出生，汉族，户籍北流市，现住北流市。 委托诉讼代理人：岑冰林，男，汉族，1966年11月5日出生，户籍北流市，现住北流市，系陈之娟的丈夫。 原告奥联物业股份有限公司玉林分公司（下称奥联物业公司）与被告陈之娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋志成，被告陈之娟及其委托诉讼代理人岑冰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告奥联物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈之娟支付2019年1月至2020年10月的物业管理费人民币2,332.32元；2、判令被告按照每日3‰支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止。事实和理由：被告陈之娟是巴黎春天小区5栋2单元1103号房的业主。原告于2017年4月7日与被告陈之娟签订《巴黎春天前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告按建筑面积0.7元/平方米/月的标准向原告缴纳物业管理费，以每6个月为一个周期交纳，在每个周期的首月15日内履行交纳义务，如逾期应从逾期之日起按每天3‰计算滞纳金。之后原告为被告提供了物业服务，但被告未依约定未缴纳过物业管理费，从2019年1月1日起至2020年10月30日，被告共拖欠物业管理费2,332.3元和滞纳金4,687.96元。原告多次书面和上门催缴，均未果，请求法院判如所请。 原告提供证据有：原告的营业执照、企业变更通知书、《前期物业管理服务合同》、《巴黎春天前期物业管理服务协议》、2020年10月缴费通知书等证据。 被告陈之娟辩称，对原告起诉要求支付2019年1月至2020年10月份的物业管理费2,332.32元没有意见，但是被告起诉请求求滞纳金过多，不同意原告的滞纳金计算方法。原告可以收取物业服务费的违约金，欠其他费用如电梯维保费是不应收取违约金的，原告代收煤气管道费用2,600元应要退回给被告。按照合同第十四条第三款约定，物业擅自提高收费标准和乱收费的，业主可以拒绝交纳，而且物业的管理不好，被告的小车停在小区范围内，被城管罚了，又被小偷刮花，小区到处都是垃圾，没有人清理，被告被偷了几次电车电瓶，没有监控，报警都没用。小区的物业管理的不够好，所以拒绝交纳物业费事出有因。 被告提供证据有：管道燃气安装费发票、应急采购柴油费收据、缴费通知书、二次加压电费缴费通知书、图片８张。 -3- 经本院组织双方证据交换及质证，本院认证如下：原告的营业执照、企业变更通知书、《前期物业管理服务合同》、《巴黎春天前期物业管理服务协议》，双方无异议，本院予以确认；原告的2020年10月缴费通知书计算的物业费和电梯维保费，是根据双方的《前期物业管理服务合同》约定收费标准计算的，本院予以确认；管道燃气安装费发票、应急采购柴油费收据、缴费通知书、二次加压电费、缴费通知书等被告举证据所指费用，不在本案标的范围内，且管道燃气安装费实为管道燃气公司所收，原告仅是代收，发票实为。 经审理查明：原告奥联物业公司成立于2016年6月13日，是经工商登记核准、领取有企业法人营业的企业，经营范围包括物业管理等业务。被告陈之娟是北流市的业主，其住宅面积为118.78平方米。2016年12月5日，原告奥联物业公司与广西共富房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：由原告奥联物业公司为北流市巴黎春天．普罗旺斯小区提供物业管理服务，物业服务费按业主的建筑面积每平方米0.7元／月，电梯物业费按每户25元／月。签订合同后，原告奥联物业公司进驻该小区为包括被告在内的业主提供物业服务。2017年1月17日，以原告奥联物业公司为甲方、被告陈之娟的丈夫岑冰林为乙方签订《巴黎春天前期物业管理服务协议》，合同主要内容为：1、由甲方为乙方的巴黎春天．普罗旺斯5栋2单元1103号房提供物业管理服务，物业服务费收费住宅按业主建筑面积平方米0.7元／月；2、交费的时间和方式，乙方应于入伙即业主收楼之日起交纳物业服务费、电梯设备维护及年检费、维修资金等相关服务费用，各物业费用以6个月为一个周期交钠，业主或物业使用人应在每个周期的首月15日内前履行交纳义务；3、如物业处于空置状态，乙方仍须全额交纳物业管理综合服务费等相关费用；4、乙方须每个周期首月15日之前交纳当周期的物业管理综合服务费，自逾期时起，甲方可以向乙方加收欠费总额的每日3‰违约金，如乙方在交费周期第二月内仍未交纳当周期的物业管理综合服务费，甲方将采取法律途径追缴物业管理综合服务费及违约金，由此所发生的一切费用及责任由乙方承担。签订合同后，原 -4- 告依约为包括被告在内的业主提供物业服务。在原告提供物业管理服务期间，被告在北流市屋获得物业服务，服务的物业面积为118.78平方米，但被告未按合同约定按时足额缴交物业费及相关费用给原告，拖欠2019年1月15日至2020年10月30日的住宅物业服务费1797.82元，电梯维保费537.5元，共计2332.32元。在诉讼期间，被告陈之娟于2021年5月16日向原告交清了2019年1月15日至2021年6月30日的住宅物业服务费，但未交纳电梯维保费。 另查明：原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为3.85％。 本院认为，原告奥联物业公司是依法成立的物业公司，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，因此原告其与广西共富房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告也有约束力。原告与被告签订的《巴黎春天前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，协议中除约定的每日3‰违约金过高外，其他内容不违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。原告向业主提供了物业管理服务，业主应履行缴交物业服务费的义务。被告是巴黎春天小区3栋202号房屋的业主，被告陈之娟没有按照上述两个合同的约定支付物业管理服务费及电梯年检维保费，构成违约，应承担违约责任，除交清所欠住宅物业服务费及电梯年检维保费外，还应赔偿违约金。被告陈之娟在2021年5月16日虽然交清所欠住宅物业服务费，但属于逾期交付，仍应赔偿违约金。原告请求被告支付所欠电梯年检维保费人民币537.5元及违约金，符合双方的合同约定和法律规定，应予以支持。 本案的违约金也就是原告所诉称滞纳金，被告陈之娟迟延缴纳物业管理 -5- 费，确实给原告造成了损失，依合同约定被告支付违约金给被告，但合同中约定按日3‰计算违约金，折合每月9％，明显过高，本院认为根据公平原则和诚实信用原则，以原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的2倍，即年利率7.7％计算违约金较为合适。按双方订立的合同约定，每6个月为1个缴费交期周，交费日期为首月的15日前，据此，2019年1月15日至2019年7月14日交费周期应交住宅物业物费及电梯维保费共649元，违约金应从2019年2月1日起计；2019年7月15日至2020年1月14日交费周期应交住宅物业物费及电梯维保费共649元，违约金从2019年8月1日起计；2020年1月15日至2020年7月14日交费周期应交住宅物业物费及电梯维保费共649元，违约金从2020年2月1日起计；2020年7月15日至2020年10月30日交费周期应交住宅物业物费电梯维保费378.5元，违约金从2020年8月1日起计，均计算至2021年5月16日止；自2021年5月17日起，按所欠电梯年检维保费人民币537.5元为基数，年利率7.7％，计至还清之日止。 综上所述，《中华人民共和国民法典》第七条，第九百三十七条、第九百四十四条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告陈之娟支付2019年1月至2020年10月的电梯安检维保费人民币537.5元给原告奥联物业股份有限公司玉林分公司； 二、被告陈之娟支付拖欠物业管理费期间的违约金给原告奥联物业股份有限公司玉林分公司，违约金的计算：1、以所欠物业管理费及电梯维保费人民币649元为基数，按年利率7.7％，从2019年2月1日起计算；2、以所欠物业管理费及电梯维保费人民币649元为基数，按年利率7.7％，从2019年8月1日起计算；3、以所欠物业管理费及电梯维保费人民币649元为基数，按年利率7.7％，从2020年2月1日起计算；4、以所欠物业管理费及电梯维保费人民币378.5元为基数，按年利率7.7％，从 -6- 2020年8月1日起计算，以上４项违约金均计算至2021年5月16日止；5、自2021年5月17日起的违约金，以所欠电梯年检维保费人民币537.5元为基数，按年利率7.7％，计至还清之日止。 上 述 判 决 金 钱 给 付 义 务 ， 义 务 人 应 在 本 判 决 生 效 后 十 日 内 履 行 完 毕 。 义 务 人 如 果 未 按 判 决 指 定 的 期 间 履 行 金 钱 给 付 义 务 ， 应 当 依 照 《 中 华 人 民 共 和 国 民 事 诉 讼 法 》 第 二 百 五 十 三 条 规 定 加 倍 支 付 迟 延 履 行 期 间 的 债 务 利 息 ； 权 利 人 可 于 本 案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元（原告已预交本案受理费人民币25元），由被告陈之娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李方军 二〇二一年六月七日 法官助理 何胜波 书 记 员 黄远杰