广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8751号上诉人（原审被告、反诉原告）：崔学军，男，1968年3月24日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：曹金京，广东南英律师事务所律师。委托诉讼代理人：林以烜，广东南英律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州盛美投资有限公司，住所地：广东省广州市白云区白云湖街机场路2539号夹层B1002室。法定代表人：苏伟民，总经理。委托诉讼代理人：吴文胜，广东润正律师事务所律师。上诉人崔学军因与被上诉人广州盛美投资有限公司（以下简称盛美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初14798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月23日公开开庭审理了本案。崔学军的委托诉讼代理人曹金京、盛美公司的委托诉讼代理人吴文胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。崔学军上诉请求：一、撒销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，改判驳回盛美公司的诉讼请求，支持崔学军的反诉请求；二、本案一、二审诉讼费均由盛美公司承担。事实与理由：一、盛美公司不具有合法出租权，盛美公司与崔学军签订的《房屋租赁合同》无效。盛美公司于一审审理期间提交的广州军区联勤部基建营房部发放的《施工许可证》上记载的工程建设项目位于广州市白云区机场路2535号；《军队房地产使用许可证》《消防安全验收意见书》上记载的房地产位置为广州市白云区机场路××号。而涉案房产位于2539号，与上述证件上记载的位置是不同的地址，一审法院据此认定盛美公司具有合法出租权、崔学军与盛美公司签订的涉案《房屋租赁合同》有效属于事实认定错误。二、即使认定盛美公司与崔学军签订的租赁合同有效，崔学军已经于2020年1月21日明确表示解除合同，对该合同于2020年4月3日解除造成的损失扩大部分，不应由崔学军承担，否则有违公平、诚信原则。盛美公司于2020年1月20号已将涉案物业上锁，次日崔学军在微信中告知盛美公司“有两个月押金节后租出去你们没有损失，我也缓一年，以后再说发展，现在真的无能为力”即明确发出了解除合同的意思表示，一审法院认定2020年1月21日崔学军没有解除合同的意思表示，属于事实认定错误。盛美公司持有保证金61754元，节后出租涉案物业对其并无损失。崔学军并非恶意提前解约，继续履行合同对崔学军显失公平。盛美公司明知租赁合同无法继续履行，且在二月、三月多次张贴解约通知，即此前盛美公司已经解除合同，但盛美公司却在四月份又发出解除合同的通知，说明盛美公司在明知此前合同已解除且崔学军已搬离案涉物业的情况下，为了获取不当利益，多次向崔学军发出解除通知。盛美公司在崔学军完全没有使用涉案物业期间要求崔学军支付二月、三月份租金费用及公摊水电费，一直拖延解除合同日期，有违公平和诚信原则。三、即使法院认定涉案租赁合同于2020年4月3日解除，但在疫情期间，涉案物业无法使用，属于《房屋租赁合同》第8.3条约定的因不可抗力原因导致合同无法履行的双方免责情形，崔学军应免于承担疫情期间（2、3月份）的支付租金、水电费责任。一审法院仅依据盛美公司出具的情况说明即认定崔学军不存在减租政策规定的情形，属于事实认定错误。被上诉人盛美公司二审答辩：一、涉案《房屋租赁合同》合法有效。根据盛美公司一审举证以及一审法院向相关部门核查的情况，房产证地址和涉案物业地址是一致的，在崔学军租赁期间，盛美公司拥有对涉案物业的转租及分租权，涉案《房屋租赁合同》合同有效，不存在无效的情形，双方应按合同履行。二、涉案《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除。崔学军称2020年1月21日已经解约，系其单方表述，实际上，崔学军并未与盛美公司办理退场手续，也未清空涉案物业并交还盛美公司，而是一直占用。盛美公司不得不多次向崔学军追讨租金，但崔学军却一直拖延不付款，也未从涉案物业搬离，导致盛美公司不得不在2020年4月，向崔学军发出《解除合同通知书》。三、崔学军要求在疫情期间减免租金和水电费用无事实依据，涉案场地并不存在减免租金和水电费用的情形，且广东军区联勤部军车监理检测站或融通地产（广东）有限责任公司也从未减免租金和水电费用。综上，请求维持一审判决，驳回崔学军上诉请求。2020年5月22日，盛美公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.崔学军支付拖欠盛美公司的租金98190元；2.崔学军支付拖欠盛美公司的停车费1350元、水电费3664.78元（均自2020年1月1日起计算至2020年3月31日）；3.崔学军向盛美公司支付因崔学军违约导致盛美公司产生的律师费10000元；4.没收保证金61754元；5.本案诉讼费由崔学军承担。崔学军反诉请求：1.确认双方的房屋租赁合同已于2020年1月20日解除；2.盛美公司向崔学军退还租房押金61754元；3.盛美公司向崔学军支付因盛美公司违约导致崔学军产生的律师费12000元；4.本案所有诉讼费由盛美公司承担。一审法院经审理查明：涉案场地广州市白云区机场路2539号权属为广州军区联勤部军车监理检测站。2013年4月25日，广州军区联勤部基建营房部发放《施工许可证》，许可广州军区联勤部军车监理检测站建设涉案物业所在大厦。2013年8月28日，广州军区联勤部军车监理检测站（甲方，出租人）与盛美公司（乙方，承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在白云区机场路2539号房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积8040平方米。租赁期限2013年8月28日至2031年8月27日。2018年8月1日，盛美公司（甲方、出租方）与崔学军（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其所有的位于广州市白云区白云湖街机场路2539号B7001、B7002、B7003、B7005室租赁给乙方作办公经营用途使用，建筑面积约定为561.4平方米；租赁期自2018年8月1日起，至2020年7月31日止，租赁期限共2年；签订本合同即日，乙方应向甲方一次性支付本租赁合同保证金61754元，该保证金作为乙方全面履行合同约定各条款，如合同期限、依约缴付费用等等，在履行合同中甲、乙双方不作任何抵扣，在本合同期满后、乙方缴清所有费用、迁移已在本租赁场地所有注册的营业执照后，乙方又无违约情况下，甲方不计利息归还给乙方。甲乙双方声明：若乙方违约，则甲方无需退还该保证金并依据违约条款赔偿，若甲方违约，则无息退还及依据违约条款赔偿。甲、乙双方约定，在租赁期限内，计租建筑面积为561.4平方米，租赁场地的租金每年为一期，共2期，先缴费后使用，该单元首年每月租金为55元/平方米（含物业管理费，不含税），每满一年租金递增6%，2019年8月1日至2020年7月31日每月租金为32730元；在租赁期期间，乙方每月的水、电费，以商业用水用电价格计算，即水费按每月每吨4.86元，电费按每月每千瓦1.5元收取。乙方水、电的实际使用量，需另加收乙方实际用电量损耗8%比例分摊补偿给甲方，并交纳相关费用；乙方缴清费用截止日期为每月8日，在截止日期内支付当月租金、物业管理费等相关费用转账至甲方指定的银行账户，乙方未按合同约定日期足额支付租金、物业管理费等相关费用的，每逾期一日，甲方每日按欠交总额千分之五支付违约金给甲方，若乙方逾期当月23日仍未足额支付所拖欠的租金、物业管理费、违约金的或经甲方书面通知5日内仍未足额缴付相关费用的，甲方视乙方违约。在此情况甲方有权单方无责解除本合同，并无需催告、没收保证金、收回租赁场地、其租赁场地内的所有资产无偿归甲方所有（注：违约责任按第七条违约责任相关条款处理）；乙方必须按时足额支付租赁场地的租金及有关费用。若乙方未依约缴费，甲方有权依约收取违约金，并限制单元所有办公电脑、桌椅及其他货物外发，若经多次通知乙方（含电话、信息及书面通知）未纠正，甲方有权采取停止能源供给、锁门等强制行为催收费用，其产生的后果由乙方承担，若甲乙双方达成延迟缴费协议的，则按双方协定事项执行；乙方中途退租、私下转租，视乙方根本违约；违约责任：1.双方应履行合同的义务、任何一方违约，应赔偿对方因此造成的相关损失，违约责任按租赁期间任何一方违反本合同的约定，违约方向守约方赔偿当年度6个月租金作为违约金（乙方违约赔偿甲方6个月租金作为违约金是指不包含乙方缴付的保证金，需额外支付6个月租金给甲方作为违约金，甲方违约则无息退还乙方缴付的保证金之外，额外支付6个月的租金给乙方作为违约金）；2.甲方双方全面实际地履行合同，如造成本合同约定由于一方不履行本合同规定的义务，经书面通知5日内仍未纠正的，视作根本违约。因违约造成的损失，由违约方向守约方承担赔偿责任，并支付守约方因违约行为支付的律师费、诉讼费、仲裁费、调查取证费、差旅费及其他为获得违约赔偿支出的一切费用。物业停车场收费及管理：本租赁期内，乙方的所有车辆需在本大厦配套停车场停放机动车，需遵守《停车场守则》及缴纳有关停车费用，收费标准暂为月保按每月450元/车、临保按每小时5元/车，若配套停车场收费有调整，则按新标准收费。停车场收费标准甲方有权依据政府指导价及按周边停车场收费情况适当调整收费标准。同日，崔学军支付了保证金61754元。2020年2月25日，盛美公司向崔学军发律师函，催收截止至2020年2月8日的租金65460元、停车费900元、税费1840元、水电费（包含公摊水电费）3337.56元、合计为71537.56元。崔学军称未签收。2020年1月21日，双方在微信上沟通，盛美公司：“关于您所说的要三个月缓冲期，如果要我们公司支持肯定是您要拿出诚意，比如说抵押物，这样我们才能，如果没有前提，这事会不会出现意外情况，导致失控反而不好，您觉得呢”，崔学军：“我也不想给你们带来损失，有两个月押金节后租出去你们没有损失，我也缓一年，以后再说发展，现在真的无能为力”；2020年2月5日，盛美公司：“这个事如果您确定不租就要签订终止协议，如果没有终止协议会比较麻烦，系统每天都预警，我这边必须要处理”；2020年2月28日，崔学军：“你们一月20号把我门锁了，就是你门已经锁住还回你们了！没有人欠你租金。你们欠我压金，我有你封门的照片”；2020年3月26日至3月27日，盛美公司发解除合同确认书、确认书，崔学军:“富琳合伙企业没有和你们签订合同，2020年1月20号你们锁我们的门就已经归还给你们了！”，盛美公司：“我们的锁是有物业编号的，现在不是说交还问题，是确认要退还问题，退还了我这边就要招租，没有文件我这边不方便操作”。2020年4月3日，盛美公司向崔学军发出《解除合同通知书》，因崔学军未按期足额缴纳租金，现依法行使约定的合同单方解除权，正式解除《房屋租赁合同》，请在收到通知书之日起3日内交还租赁物业，清缴拖欠的费用，清空物品。崔学军表示未收到通知书。盛美公司提交了民事委托合同书及发票，拟证实为处理本案委托广东润正律师事务所支付10000元律师费；提交了盛美大厦收费通知单，拟证实自2020年1月开始至2020年3月未缴纳每月租金32730元、停车费450元、违约金以及2020年1月水电费1973.42元、2020年2月水电费1364.14元（抄表日期2020年1月19日）、2020年3月水电费327.22元（抄表日期2020年3月5日，其中水电为通道电表及洗手间用水）。崔学军对收费通知单、水电费不予认可，对律师费关联性不予认可。崔学军提交了押金收据拟证实支付租房押金61754元；提交民事委托代理合同及发票拟证实产生律师费12000元。盛美公司对押金予以确认，对律师费不予认可。一审诉讼中，双方确认已缴纳至2019年12月的租金，但对租赁合同解除日期产生争议，盛美公司认为于2020年4月3日向崔学军发出解除通知书，双方合同于当日解除。崔学军认为盛美公司于2020年1月20日将涉案物业锁门，涉案租赁合同于2020年1月20日解除，1月20日已交还房屋，盛美公司主张2020年1月20日之后的租金、水电费以及停车费不属实。以上事实，有产权情况、证明、房屋租赁合同、收费通知单、律师函及签收记录、邮件底单、解除合同通知书及签收记录、邮件底单、民事委托代理合同、发票、微信聊天记录、照片、施工许可证、军队房地产使用许可证、消防安全验收意见书以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：涉案物业建设单位为广州军区联勤部军车监理检测站，取得了军队工程建设项目《施工许可证》。盛美公司、崔学军签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方应恪守履行。关于合同解除的日期。盛美公司称于2020年4月3日发解除合同通知书当日解除，崔学军称盛美公司于2020年1月20日将涉案物业加锁，租赁合同实际无法履行于当日解除，2020年1月21日同盛美公司沟通解除合同事宜，同意盛美公司单方面解除合同，盛美公司在明知合同已解除的情况下，却以双方未签订终止协议及未办理退场手续为由要求支付租金、水电费、停车费，明显不合理。对此一审法院分析如下：1.崔学军称其加锁行为系盛美公司所为，但崔学军提供照片及聊天记录中，不足以证实该加锁行为为盛美公司所为，且盛美公司对加锁行为不予确认；2.若崔学军认为该锁为盛美公司所加，崔学军应及时采取救济措施，但崔学军并未提供相关证据证实第一时间联系盛美公司或报警以查证该加锁行为人，直至2020年2月28日才与盛美公司的微信称加锁，导致损失扩大，且至今仍无法确认加锁行为人；3.2020年1月21日同盛美公司沟通解除合同事宜，“有两个月押金节后租出去你们没有损失，我也缓一年，以后再说发展，现在真的无能为力”，并未有解除合同的意思表示，2020年3月26日-3月27日双方沟通解除合同事宜并未达成一致意见。综上，一审法院对崔学军主张盛美公司加锁行为以及2020年1月21日崔学军主动提出解除合同的的抗辩不予采信，盛美公司于2020年4月3日发解除合同通知书，一审法院确认双方租赁合同于2020年4月3日解除，崔学军反诉要求确认合同在2020年1月20日解除不予支持。关于拖欠租金及利息。《房屋租赁合同》约定每月租金为32730元，盛美公司主张2020年1月1日至2020年3月31日的租金三个月租金为98190元，一审法院予以支持，崔学军抗辩因疫情原因应减免租金，但是崔学军提交的政策文件并不能说明涉案场地存在减租的情形，且在一审法院要求下，盛美公司核查后出具情况说明，截止2020年12月2日，广东军区联勤部军车监理检测站或融通地产（广东）有限责任公司未减免租金，盛美公司对租户亦没有减免租金的方案，故崔学军抗辩因疫情需要减租没有事实依据，不予采纳。关于水电费。盛美公司主张2020年1月水电费1973.42元、2020年2月水电费1364.14元、2020年3月水电费327.22元，其中2020年1月、2月水电费为2020年1月19日未被加锁前发生的水电费，2020年3月水电费327.22元全部为公摊水电费。崔学军抗辩称水电费数额在一直增加与事实不符；虽受疫情影响2020年1月20日至2020年3月15日崔学军未产生自用水电，但2020年3月水电费327.22元为公摊水电费用，用于场地维护，该期间租赁合同并未解除，盛美公司主张崔学军交纳2020年3月公摊水电费，符合合同约定，并无不当，上述未缴纳水电费共计3664.78元。关于停车费，收费通知单水电费显示盛美公司于2020年1月20日后并未开业经营，盛美公司也未提交崔学军实际停车的证据，故对盛美公司主张停车费诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于保证金。《房屋租赁合同》约定乙方逾期支付租金，甲方有权单方无责解除本合同，并无需催告、没收保证金、收回租赁场地、其租赁场地内的所有资产无偿归甲方所有。盛美公司于2020年4月3日发解除合同通知书，以崔学军逾期支付租金、水电费解除合同。依照上述租赁合同约定，盛美公司主张没收崔学军保证金61754元，一审法院予以支持。崔学军反诉要求退还保证金61754元，一审法院不予支持。关于律师费。虽合同约定因违约造成的损失，由违约方向守约方承担赔偿责任，并支付守约方因违约行为支付的律师费、诉讼费、仲裁费、调查取证费、差旅费及其他为获得违约赔偿支出的一切费用，但盛美公司已主张没收保证金并得到支持，再主张律师费一审法院不予支持。另崔学军违约，主张律师费无事实依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月15日作出如下判决：一、确认广州盛美投资有限公司与崔学军签订的《房屋租赁合同》于2020年4月3日解除；二、自本判决生效之日起五日内，崔学军向广州盛美投资有限公司支付租金98190元；三、自本判决生效之日起五日内，崔学军向广州盛美投资有限公司支付水电费3664.78元；四、广州盛美投资有限公司没收保证金61754元；五、驳回广州盛美投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回崔学军的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2576元，由广州盛美投资有限公司负担176元，崔学军负担2400元并于本判决书生效之日起三日内向一审法院交纳。一审案件反诉费822元由崔学军负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，盛美公司为证明涉案房屋所在地块原来的门牌号码是××，现统一门牌号码是××，向本院提交一份落款日期为2018年7月3日、盖有“广州军区联勤部军车监理检测站”公章的《证明》复印件，并称原件在部队，该复印件是用于租户办理工商营业执照使用，其中载明：证明广州市白云区××号与2539号为同一地址、同一栋物业，由盛美公司承租。对此，崔学军表示：因上述材料没有原件，故无法确认其真实性；其确认曾在涉案场地上办过营业执照，地址就是2539号；办理营业执照只需要租赁合同，不清楚当时具体提供了什么资料。经本院询问：一、崔学军表示坚持其反诉请求，至于合同效力问题由法院认定；二、崔学军表示其于2020年1月19日搬出涉案房屋，该房屋于2020年1月20日被盛美公司加锁，当时房屋内没有物品，崔学军的员工仅拍了照片，但没有报警，亦无其他证据证明是盛美公司加锁，此后崔学军未再入内搬东西，也未因加锁问题向有关部门反映情况或要求盛美公司解决；大门是电子锁，崔学军没有交还给盛美公司，崔学军的员工已将里面展厅的钥匙交给盛美公司的保安，但没有书面交接凭证。对此，盛美公司确认崔学军于2020年1月19日有搬离物品，但原因是崔学军表示要装修，并未说要解除合同，盛美公司并未收到崔学军交回的钥匙。经本院组织调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为：本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于双方当事人均未提出上诉的一审相关认定及处理，本院予以维持。依崔学军的上诉请求范围，二审争议焦点是：涉案《房屋租赁合同》未能继续履行的原因及责任归属，即该合同是否已于2020年1月20日解除，崔学军是否应向盛美公司支付2020年1月21日至2020年3月31日的租金、水电费，盛美公司应否向崔学军退还押金61754元并支付律师费12000元。对此，逐一分析如下：首先，一审法院在查明涉案物业建设取得军队工程建设项目《施工许可证》，且涉案《房屋租赁合同》系双方当事人协商一致而签订，系双方真实意思表示的基础上，认定该合同合法有效，合法有据。虽然崔学军以盛美公司一审提交的《施工许可证》及使用许可证、消防验收意见书中所记载的地址不一致为由，上诉主张盛美公司不具有合法出租权、涉案房屋租赁合同无效，但一方面，崔学军认为合同无效的上诉主张，与其要求确认合同解除的反诉请求存在矛盾，亦无证据显示崔学军在本案诉讼前曾就合同效力问题提出异议，而崔学军亦向本院承认其承租房屋后即在该地址上办妥了工商营业执照；另一方面，盛美公司针对崔学军的上诉，在二审中提供了部队出具的有关地址相同的《证明》复印件，崔学军并无举证推翻盛美公司现有举证，亦不能举证佐证其上诉主张或推翻一审上述认定，故崔学军认为合同无效的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。其次，从一审查明事实及双方当事人陈述可知，崔学军自2020年1月1日起欠付涉案房屋租金的行为违反合同约定。从双方微信沟通记录内容看，崔学军并未明确提出“解除合同”而是在2020年1月21日的微信中称“缓一年，以后再说发展，现在真的无能为力”；盛美公司于2020年2月5日告知崔学军：“如果您确定不租就要签订终止协议，如果没有终止协议会比较麻烦”，崔学军于2020年2月28日回复称：“你们（盛美公司）一月20号把我门锁了，………已还回你们了！没有人欠你租金……”，但崔学军并未因锁门事件报警，而盛美公司亦否认其锁门。基于上述事实，鉴于交还房屋属于承租方的义务，故应由崔学军承担不能充分举证证明其已交还房屋或盛美公司锁门事实的不利后果。在崔学军欠租违约在先，且现有举证不足以证明其已向盛美公司交还房屋或锁门系由盛美公司所为的情况下，崔学军上诉请求确认涉案租赁合同已于2020年1月21日解除，缺乏事实和法律依据。一审法院认定双方租赁合同于盛美公司2020年4月3日发出解约通知时解除，并无明显不当，本院予以维持。最后，承前述，由于涉案租赁合同的解除系因崔学军欠租及提前退租的违约行为导致，故一审判令崔学军应向盛美公司支付合同解除前拖欠的租金、水电费，并有权没收保证金，符合合同约定及等价有偿原则。崔学军不同意支付欠费，且要求退还保证金、支付律师费的上诉请求无理，本院不予支持。由于崔学军的违约行为发生在疫情之前，故其以不可抗力为由要求减免疫情期间欠费的上诉意见，没有依据，本院不予采纳。综上所述，崔学军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6444元，由崔学军负担。本判决为终审判决。审判员 刘 卉二〇二一年六月二十八日书记员 李逸丹