广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初8126号原告：佛山安盈房地产开发有限公司，住所广东省佛山市禅城区××××××岭南天地商业大厦第17层1711、1712室，统一社会信用代码914×××××××××××797N。法定代表人：文某1。委托诉讼代理人：刘美彤，广东格然律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁绮雪，广东格然律师事务所律师。被告：曾明，男，1984年12月21日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县×××××××××××，公民身份号码。委托诉讼代理人：刘洁，广东纵横天正律师事务所律师。原告佛山安盈房地产开发有限公司诉被告曾明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘美彤、梁绮雪，被告委托诉讼代理人刘洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间签订的《场地使用协议》（编号：LNE-V-2019073）及《补充协议》（编号：LNE-L-2019073-1）于2020年8月18日解除；2、被告立即向原告支付拖欠的场地使用费52660.35元、推广费908.4元、物业管理费3266.18元及前述欠款的逾期利息（自每月逾期付款之日起计算至被告实际清偿之日止，暂计至2020年8月18日为2399.41元，之后的逾期利息以56834.93元为基数按日息0.1%计至实际清偿之日止）；3、被告立即向原告支付2020年1月1日至2020年2月15日期间的租赁优惠期场地使用费差额9352.35元〔计算方法：8907元×（1+5%）〕；4、被告立即向原告支付拖欠的电费1823.91元及逾期利息（每月逾期缴费日起计算至被告实际清偿之日止，暂计至2020年8月18日为12.17元，之后的逾期利息以1823.91元为基数按日息0.1%计至实际清偿之日止）；5、被告向原告支付未按约将涉案房屋恢复原状的违约金5650元〔计算方法：500元/㎡×11.3㎡〕；6、被告向原告支付逾期返还涉案商铺所产生的场地占用费19286.40元（计算至2020年9月3日，计算方法：17220×1.05/30×2×16）；7、确认被告已向原告交付的场地使用保证金58144.86元归原告所有，原告不予退还；8、被告向原告支付自2020年8月19日至实际将工商地址迁出之日止的违约金，按照每日500元计算(暂计至2020年9月30日，500元×43天=21500元）；9、被告向原告支付为实现债权而支出的律师费10000元以及后期律师费（按法院判决金额的8%计付）；10、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地使用协议》（编号：LNE-V-2019073），约定：甲方将坐落于佛山市禅城区××××××第负一层B1K-004号铺出租给乙方，租赁面积约11.3平方米；租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，租赁优惠期自2020年1月1日至2020年1月15日，并约定了场地使用费的支付及核算方式（见协议附表六），物业管理费、推广费、公用事业费等（见协议附表七），协议附表八还约定了场地使用保证金、公用事业费押金标准，甲方指定上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司为该房屋提供物业管理服务等。该协议第13.1条约定，若乙方拖欠协议约定的应付场地使用费、物业管理费、推广费、公用事业费、场地使用保证金、公用事业费押金及其他按协议约定应当支付的费用，乙方应向甲方或管理公司支付逾期利息（该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的相关费用（包括但不限于查询费、诉讼费、律师费、公证费、财产保全费等）。该协议第13.2条、第13.3条约定，若乙方拖欠场地使用费、物业管理费、推广费、公用事业费、保证金、公用事业费押金或其他应付费用超过七天，乙方无正当理由中断在该场地内的业务连续超过三天或表示将停止营业，甲方有权提前收回该场地及甲方提供之设备，协议亦随之终止，乙方已经交付的场地使用保证金不予退还，且乙方还应另行向甲方承担如下违约责任：⑴按协议约定的租赁优惠期届满后第二个月的保底场地使用费标准向甲方支付2020年1月1日至2020年2月15日期间场地使用费的差额8907元及其对应的增值税；⑵按协议约定的场地使用费标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的其它优惠金额（如有）；⑶向甲方支付相当于乙方剩余使用期场地使用费总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失……。该协议第13.6条约定，场地使用期届满或因本协议提前终止，如乙方逾期归还该场地，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日场地使用费2倍的场地占用费……。该协议第13.8条约定，场地使用期限届满日，若乙方未按本协议7.1条的约定将该场地恢复原状并经甲方验收确认后返还给甲方，则乙方应向甲方支付未恢复原状违约金，违约金按该场地使用面积乘以500元/平方米计算，违约金不足弥补甲方损失的，由乙方另行补足。双方权利义务、违约责任等事项。2021年3月20日，原告与被告就疫情期间减免费用相关事宜签订了附条件的《补充协议》（编号：LNE-V-2019073-1）。协议履行期间，被告长期拖欠场地使用费、物管费等费用，经催告后仍不支付，已构成违约。2020年7月20日，原告向被告发出《警告函》，要求被告纠正欠费行为等。被告收到《警告函》后，不仅未及时纠正违约行为，还自2020年8月1日起无任何正当理由擅自停止营业。2020年8月5日、2020年8月14日，原告向被告分别发出《营业责任告知函》《终止函（解除合同的通知）》，告知被告双方的场地使用协议自2020年8月18日起立即终止，并要求被告按照协议约定返还场地等。被告至今未将佛山市禅城区黑豆巧克力店的工商登记地址迁出租赁地址，对原告后续的招租推广工作和新租户使用相同地址进行工商登记造成障碍。根据《场地使用协议》第13.3条第（3）款约定，被告违约导致协议解除的，被告还应向原告支付剩余场地使用期租金总额作为违约金。剩余场地使用期是2020年8月19日至2020年12月31日，以协议约定的场地使用费标准计算，违约金为82822.65元。考虑和谐处理纠纷原则，原告主动放弃要求被告赔付该项违约金的主张，其余诉请，恳请法院基于公平原则予以支持。综上，被告的行为已构成根本违约且严重损害原告的合法权益，根据协议约定和法律规定，被告应承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请法院根据事实和法律，判决支持原告的诉讼请求。原告在诉讼中提供了以下证据：1.原告营业执照、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.建设工程规划许可证、佛山市城市建设档案验收证书，证明原告为涉案场地的权属人，有权依法出租并获得收益。3.《场地使用协议》（编号：LNE-V-2019073）（含附表）、《补充协议》（编号：LNE-L-2019073-1），证明:①原告与被告签订《场地使用协议》，约定甲方将坐落于佛山市禅城区××××××第负一层B1K-004号铺出租给乙方，租赁面积约11.3平方米；租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，租赁优惠期自2020年1月1日至2020年1月15日。②双方约定了保证金数额和被告每月应付场地使用费、推广费、管理费等标准。③被告违约的，原告有权收取租赁优惠期的租金以及没收被告已支付的保证金。④原告所支出律师费、诉讼费等相关实现债权的费用由被告承担。⑤原告与被告就疫情期间的场地使用费等减免事宜签订了补充协议，约定因被告违约等原因导致租赁合同提前解除或提前终止时，所有减免约定失效，被告要补缴减免金额、支付各类款项并承担相应违约责任。4.《交付单元交接表》，证明原告已于2020年1月1日将涉案场地交付被告使用。5.收费通知单、《催款函》、欠款清单、EMS邮件拒收回执，证明被告自2020年6月起欠付电费，至2020年8月18日，欠付电费合计1823.91元，应付逾期利息12.17元。为此，原告向被告发出各项通知单，但被告拒收。6.《警告函》（含欠款清单）、EMS快递单、EMS签收单、《营业责任告知函》、附件一照片、EMS退件单、《终止函》（含欠款清单）、EMS寄送单、EMS退件单、现场照片，证明被告在使用租赁物期间存在违约行为，拖场地使用费52660.35元、推广费908.4元、物业管理费3266.18元、电费1823.91元及前述费用的逾期利息，并于2020年8月1日起擅自停业，已构成根本违约。为此，原告发函通知被告双方签订的《场地使用协议》于2020年8月18日终止，并要求其承担违约责任。7.佛山市禅城区黑豆巧克力店企业信用信息报告，证明被告经营的佛山市禅城区黑豆巧克力店至今未迁出租赁地址，严重影响原告招租推广工作以及对新租户使用相同地址进行工商登记造成障碍，被告应按《场地使用协议》约定500元/天的标准承担违约责任。8.《情况说明》，证明上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司同意被告欠付公用事业费由原告直接向被告追偿。9.《民事委托代理合同》（含附件）、广东增值税专用发票，证明原告为实现债权已支出前期律师费10000元。被告答辩称：被告并非有意违约，原告对此亦存在过错。被告与原告于2020年1月1日建立租赁关系。让人始料未及的是，该期间恰恰是新冠疫情传播爆发最为严重的时期。由于受突发疫情和国家政策限制出行避免人流聚集等因素影响以及被告所经营的餐饮行业在当下新冠疫情传播的特殊时期更是相比其他性质的行业遭受了更为严重的打击。自2020年1月至2020年8月期间，被告所租赁的商铺每个月都处于严重亏损的状态，入不敷出。被告实在是已经没有经济能力持续不断地去填补亏损。原告通过掌握的被告所使用收银系统的后台亦清楚亏损的状况。被告在七月份期间多次与原告的工作人员进行协商，探讨多种方案解决当下的窘境，并让原告尽快寻找新的承租人以减少相应的损失，而原告利用自身所处的强势地位一直推脱，置之不理。后续更是利用自身所处的优势地位提出完全显失公平的方案要求本就已经亏损严重、无经济能力的被告若想要解除租赁关系必须承担高额的赔偿金或者继续经营三个月。被告在承租店铺以来一直尽力履行合同各项义务，实在无力继续支付高额的租金费用。被告无奈之下才搬离承租的店铺，并非有意违约。原告在明知被告已长期亏损无力继续经营的情况下，对被告多次提出的解决方案置之不理，企图拖延致使损失发展和扩大。原告对此存在一定过错。根据《民法典》第五百九十二条的规定：“当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生有过错的，可以减少相应的损失数额”。针对原告的诉请2，被告认为原告要求以欠款为基数按照日息0.1%的标准计算逾期利息过高，上述标准折合年利率已达到36%，标准过高。被告认为对于利息的损失应当参照《民间借贷案件适用法律若干问题规定》中一年期贷款市场报价利率四倍以内确定逾期利息。（合同成立时的LPR为4.15%×4=16.6%）。针对原告诉请4拖欠的电费，被告已于2020年8月1日撤场，对于原告所提交的上海丰城物业管理有限公司佛山分公司出具的《欠款清单》显示2020年8月1日至8月18日产生的电费欠款为207元及滞纳金2.28元，该时间段的用电并非因被告使用而产生，对此该时段的电费不应当由被告承担。其次，被告在签订合同时已向原告支付了公用事业费押金1130元。根据双方签订的《场地使用协议》5.11条：“本协议有效期内，甲方有权使用乙方已经缴纳的公用事业费押金，用以垫付乙方应付公用事业费或抵扣乙方拖欠的公用事业费及逾期利息。”据此，被告交付的公用事业费押金1130元，即使法院查明应当由被告向原告支付电费，亦应当依据协议的约定从被告交付的公共事业押金中先行予以抵扣。原告与被告签订的《场地使用协议》为格式合同，该协议为原告预先拟定并在订立时未与被告进行协商。纵观协议全文，本协议中几乎所有条款都是对被告的义务及违约金的约定，被告的享有的权利极少。反观原告需要承担的义务寥寥无几，存在大量双方权利义务严重失衡的条款。显然已经违背了格式合同中应当遵循的公平原则。其中协议第十三条的违约责任的条款应认定为无效条款。原告作为提供格式条款的一方不合理地加重了被告的违约责任、限制了被告的主要权利。该违约责任条款中对于被告产生违约行为时需要同时承担诉请3、诉请5至9共计六项违约责任，该违约金的总额已经远远高于原告的实际损失，不合理地加重了被告的违约责任，据此，依据《民法典》第四百九十七条的规定应当认定该违约条款无效，据此，原告要求被告同时承担诉请3、诉请5至9的违约责任不应当予以支持。其中，针对诉请3，原告在疫情期间减免的场地使用费等，系原、被告自愿约定，免租期是为了响应政府在疫情的特殊时期帮扶个体工商户度过经济难关的政策，同时也是原告为了在疫情期间吸引商户入驻，增加客流量的方式和手段，该期间应当视为原告对被告的赠与，并且双方已经履行完毕，不能视为原告的损失。据此，亦不应当支持该诉讼请求。针对诉请5，原告未提供相应的证据证实原告实际产生了房屋恢复原状的费用为5650元，原告诉请的该费用并非其实际产生的损失，据此不应当要求被告支付。针对诉请6，原告在2020年8月18日已经行使解除权解除协议的情况下，原告完全可以自主使用、收回场地，事实上被告在2020年8月1日已撤场，应当视为原告在解除之日已经收回该场地。根本不存在协议中所约定的承担违约责任的前提：“被告逾期归还场地”的情形。其次，据案外人（周围店铺的工作人员）反映，在2020年9月16日左右就已经有其他品牌的手表店已正式入驻涉案店铺。由此可以推算，该店铺的设计加装修至少需要半个月至1个月的时间，更是不存在解除协议后被告继续占用场地的情形。据此，对于该诉讼请求不应当予以支持。针对诉请7，根据《场地使用协议》的约定第五条5.3约定：“本协议有效期内，若乙方未支付任何款项（包括但不限于本协议约定的应付款项、逾期利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿金、甲方垫付的费用），甲方可按实际金额从场地使用保证金中扣除抵偿。”据此，对于被告支付的场地使用保证金应当按照协议的约定优先抵扣拖欠的场地使用费以及物管费、推广费及逾期利息等。针对诉请8，被告未将工商地址迁出的行为并不会对原告后续招商产生任何的实际影响和损失，原告系完全可以单独办理地址迁移手续，不存在障碍，在2020年9月16日左右已有新的商户正式入驻亦可予以证实。根据《民法典》第五百九十一条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当的措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”据此，在原告完全能够自主办理地址迁移手续的情况下，应当及时进行办理，防止损失的扩大。对于原告未采取适当措施防止损失扩大的违约金请求不应当予以支持。针对诉请9，对于后续未实际发生的律师费用均不属于原告的实际损失，据此不应当予以支持。被告在撤场时，现场仍有个人所购置的电脑、冰箱等设备未搬离，该设备的购置费用共计31950元。原告在未通知以及未得到被告同意的情况下，私自处理了被告的个人合法所有的财产，造成被告的损失。根据双方签订的《场地使用协议》13.2条的约定：“若乙方将任何物品搬离该场地的，甲方或商场管理公司有权予以制止直至乙方付清欠款，若乙方仍不能付清欠款导致本协议终止的，则乙方同意甲方有权以甲方认为合适的方式处置该场地内所有的物品以抵偿欠款，若不足以抵偿，甲方保留追偿权。”据此，根据该协议的约定，原告处置的被告个人所有的财产设备，应当用设备的价值抵偿被告的欠款。据此，恳请法院结合新冠疫情爆发，餐饮行业遭受重创的特殊背景，考虑到国家鼓励减免租金以帮扶小微企业、个体工商户渡过难关的政策精神，以及被告并非有意违约，且原告对于造成的违约责任和损失存在一定过错等多方面因素，根据公平原则，对原告诉请的多项违约金数额予以调整。被告当庭补充答辩意见如下：对于原告诉请2，原告诉请的被告拖欠的场地使用费52660.35元、推广费908.4元、物业管理费3266.18元。上述三项费用根据原告提交的表格《欠费清单（一）》，包含了第一轮疫情减免的费用以及第二轮疫情减免的费用，减免的费用共计9817.85元。该费用是否与诉请3的租赁优惠期场地使用费9352.35元存在重合，重复诉请的情况。诉请2及诉请3的减免数额的计算依据和方式。诉请2的费用包含的增值税的部分，该税率为多少？原告是否已经实际缴纳了增值税亦未提供证据证实。被告在诉讼中提供了以下证据：1.被告经营期间（2至7月份）的营业收入，证明受新冠疫情的影响，被告的经营受到巨大的冲击，每一个月的营业收益都是亏损的状态（该营业收入需支付铺租、水电费、员工工资、入货成本等），已无经济能力再继续经营。2.与原告员工的微信聊天记录，证明被告在7月中旬的时候已经和原告就店铺撤场解约一事进行了交涉，原告对被告经营期间每个月亏损均是知悉，到后期被告甚至需要通过筹钱支付铺租，在合同已经不具备继续履行的条件下，被告多次主动与原告沟通解决方案时，原告均利用其处于强势地位拖延、拒绝协商解决或以要求被告承担高额赔偿金作为解约的条件。3.涉案店铺附近的员工与涉案店铺员工的微信聊天记录，证明涉案合同已于2020年8月18日解除。在2020年9月16日左右就已经有其他手表品牌的商家正式入驻该店铺，在16日入驻以前新店铺还存在半个月至一个月的设计、装修时间，不存在原告所诉因被告占用而产生的各项损失。4.被告装修涉案店铺时所放置的冰箱、电脑等购买单据凭证，证明被告撤场时未将其所购买的冰箱、电脑等电器搬离，该设备已由原告进行处置。5.被告装修涉案店铺时所放置的冰柜、收银台等购买单据凭证，证明被告装修店铺时购置的冰柜2台、储物冷冻柜1台、收银台等价值共计31950元。被告所有的上述设备撤场时未搬离，已由原告进行处置。6.被告聘请两名员工（陈祖秀、陶小萍）《劳动合同书》、工资支付凭证，证明被告在涉案店铺经营期间聘请了两名员工，每月支付工资成本高达8000元。7.公用事业费押金、保证金的收据，证明被告于2020年4月27日已经向原告缴纳公用事业费押金1130元及保证金58144.86元。原、被告在诉讼中提交的上述证据，本院在庭审中已组织当事人进行了辩证、质证，当事人的质证意见已在卷佐证。结合当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：原告（甲方）与被告（乙方）签订《场地使用协议》，约定如下：第一条场地情况。1.1甲方同意给乙方使用的场地坐落在佛山市禅城区××××××××××内，详见本协议附表一。[附表一：场地坐落、面积。该场地系指座落于佛山市禅城区××××××第负一层B1K-004区域（门牌号码以有关政府部门核定为准），双方确认该场地使用面积11.30平方米。]……第三条交付及使用期限。3.1该场地的使用期限、使用优惠期见附表五。（附表五：该场地使用期限暂定。该场地使用期限自2020年1月1日起至2020年12月31日，共计一年）……第四条场地使用费及其核算、支付方式和期限。4.1该场地的场地使用费及其核算、支付方式和期限见附表六。[附表六：1.保底场地使用费（不含增值税）：优惠使用期内，即自2020年1月1日至2020年1月15日，保底场地使用费为5452元；自2020年1月16日至2020年2月15日，保底场地使用费为11388元/月；自2020年2月16日至2020年12月31日，保底场地使用费为17220元/月。每月应付保底场地使用费=上述保底场地使用费×（1+增值税税率）。2.提成场地使用费（不含增值税）：自2020年1月16日至2020年12月31日，按当月营业额20%计算提成场地使用费。每月应付提成场地使用费=上述提成场地使用费×（1+增值税税率）。]第五条场地使用保证金和其他费用。5.1乙方应向甲方支付一笔场地使用保证金及公共事业费押金，数额及支付期限详见附表八。（附表八：1.场地使用保证金：乙方应向甲方支付场地使用保证金，……共计58144.86元。……2.公共事业费押金：乙方应按照每平方米使用面积100元向甲方支付该场地公用事业费押金计1130元。）5.3本协议有效期内，若乙方未支付任何款项（包括但不限于本协议约定的应付款项、逾期利息、因违约而应当向甲方支付的违约金及补偿金、甲方垫付的费用），甲方可按实际金额从场地使用保证金中扣除抵偿，届时，乙方应在甲方书面通知之日起七日内向甲方补足保证金。5.8乙方应按附表七之规定支付物业管理费、推广费、公用事业费、超时空调费（如有）以及相应的增值税。[附表七：1.物业管理费（不含增值税）：优惠使用期内，该场地物业管理费按每平方米使用面积42.48元/月收取，暂计每月480元；自2020年1月16日起至2020年12月31日止，该场地物业管理费按使用面积每平方米84.96元/月收取，即按照使用面积计算暂计为每月物业管理费960元。每月应付物业管理费=上述物业管理费×（1+增值税税率）。2.推广费（不含增值税）。优惠使用期内，该场地推广费按每月134元计算收取。自2020年1月16日起至2020年12月31日止，该场地的推广费按每月267元收取。每月应付推广费=上述推广费×（1+增值税税率）。]5.10本协议有效期内，乙方应按照政府公用事业单位或由甲方或甲方指定的商场管理公司出具的付款通知或其他合理证明所示的应缴金额向公用事业单位或甲方或商场管理公司按期支付该场地的水、动力、电（包括但不限于中央空调系统用电、基本电费等）、煤气、电话等公用事业费。乙方应于每个历月的第一天根据甲方或商场管理公司发出的当月付款通知单支付上个月的公用事业费及相应的增值税。5.11本协议有效期内，甲方有权使用乙方已经缴纳的公用事业费押金，用以垫付乙方应付公用事业费或抵扣乙方拖欠的公用事业费及逾期利息。第九条双方责任。9.2.20乙方应在本协议终止或提前终止后及时注销或迁移以该场地为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证（需提供相应证明），如乙方在本协议终止或提前终止后的30天内未能办理前述注销或迁移手续的，则乙方同意授权甲方代为办理前述注销手续，或采取其它措施以保证该场地新场地使用方可办理其经营所需的各类证照，由此产生的所有费用及一切后果均由乙方承担；若乙方未在前述约定的期限内办理注销或迁移手续，则甲方有权自本协议终止或提前终止之日起按500元／天标准要求乙方承担违约责任，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方有权继续追偿。第十三条违约责任。13.1若乙方拖欠本协议约定的应付场地使用费、物业管理费、推广费、公用事业费、场地使用保证金、公用事业费押金及其他按本协议约定应当支付的费用，乙方应向甲方或管理公司支付逾期利息（该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算）及甲方因向乙方追讨欠款而支出的相关费用（包括但不限于查询费、诉讼费、律师费、公证费、财产保全费等）。13.2……在不影响甲方其他权利的前提下，若乙方将任何物品搬离该场地的，甲方或商场管理公司有权予以制止直至乙方付清欠款，若乙方仍不能付清欠款导致本协议终止的，则乙方同意甲方有权以甲方认为合适的方式处置该场地内所有物品以抵偿欠款（若因此造成任何纠纷的，由乙方承担全部责任），若不足抵偿，甲方保留追偿权。13.3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件发生的任何时间，合法的提前收回该场地及甲方提供之设备，本协议亦随即终止，乙方已经交付的场地使用保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：（1）按本协议约定的优惠使用期届满后第二个月的场地使用费标准向甲方支付2020年1月1日至2020年2月15日期间之使用费差额计8907元及其对应的增值税；（2）按本协议约定的场地使用费标准向甲方补足乙方已经享用的场地使用期间的其它优惠金额（如有）；（3）向甲方支付相当于乙方剩余使用期场地使用费总额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失。唯双方均应采取必要措施减低损失，如甲方之实际损失得以减少，则乙方所需支付之赔偿额亦相应减少。（4）向甲方支付因甲方向乙方追讨损失所产生的所有费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、财产保全费、执行费等费用。该等事件为：13.3.1若乙方拖欠场地使用费、物业管理费、推广费、公用事业费、场地使用保证金、公共事业费押金或其他约定之应付费用超过七日；……13.6场地使用期届满或因本协议提前终止，如乙方逾期归还该场地，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日场地使用费2倍的场地占用费；如乙方逾期返还该场地的，则甲方有权自行开启该场地的门锁、更换门锁并进入该场地，该场地内遗留的所有装修、设施和可移动物品，均视为乙方放弃对该等遗留物的所有权。甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等遗留物。甲方在上述过程中发生的公证费、律师费或其他费用均由乙方承担。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。13.7使用期间，非本协议规定的情况，乙方中途擅自撤离该场地的，甲方有权要求乙方继续履行本协议并就所遭受的损失向乙方索赔；或者甲方根据本协议第13.3条约定行使协议解除权并由乙方承担约定的违约责任。2020年3月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，由于新型冠状病毒疫情影响，甲方愿意与乙方相互扶持，共渡难关，经各方协商一致，决定对本补充协议所列期间的场地使用费进行减免并达成以下协议：1.甲方同意，2020年2月10日至2020年2月29日期间（期间1），该场地应付保底场地使用费减免金额为5334.62元（不含增值税），物业管理费减免金额为331.04元（不含增值税），推广费减免金额为92.07元（不含增值税），前述各项费用所对应的增值税税率按账单所属日期确定并计算。上述各项减免金额（含对应的增值税金额）以下合称“该等减免金额1”。每月应付提成场地使用费=提成场地使用费×（1+增值税税率）。提成场地使用费的核算方式仍按原协议的约定履行。2.在本协议第1条约定的期间1内，乙方仍须按原协议的约定支付该场地除该等减免金额1之外的场地使用费、物业管理费、推广费及其它应付费用，截止日后乙方应需按原协议的约定全额支付各项应付费用。3.各方同意，甲方已主动减免乙方于2020年1月24日至2020年2月9日期间的场地使用费、物业管理费和推广费合计3768.01元（含增值税），以下合称“该等减免金额2”，该等减免金额2会在2020年3月及后续月份（若有）账单中予以扣除。4.除非特别列明，本协议所述之“该等减免金额”是指“该等减免金额1”与“该等减免金额2”之总和。5.各方同意：除前述期间1及期间2内约定的费用调整外，其他各项应付费用不作任何调整，仍按原协议的约定计算并支付及收取。6.如在本协议截止日后的6个月内因乙方违约或其他可归责于乙方之原因导致原协议提前解除或提前终止的，则本协议的所有减免约定自始失效，包括但不限于2020年1月24日至2020年2月9日享有的减免费用，届时乙方应自甲方书面通知之日起7天内补缴该等减免金额，同时乙方须按照原协议支付各类款项并承担相应违约责任。2020年1月1日，被告签署《交付单元交接表》确认接收B1K-004号场地。2020年4月27日，被告向原告交纳了场地使用保证金58144.86元、公用事业费押金1130元。2020年7月20日，因被告拖欠场地使用费等，原告向被告发出《警告函》。2020年8月5日，因被告自2020年8月1日起无故擅自停止营业，原告向被告发出《营业责任告知函》。2020年8月14日，原告向被告发送《终止函（解除合同通知）》，上载：“……阁下在履行该协议过程中，存在长期拖欠该场地的场地使用费、推广费、物业管理费及相关各项应付费用，且自2020年8月1日起阁下无正当理由擅自停止在该场地内营业的违约情形，我司虽多次向阁下催收并要求阁下支付欠款、纠正相关违约行为（详见附件三《营业责任告知函》），但阁下均置之不理。截止本函发出之日，阁下仍然未恢复正常营业，且拖欠该场地的场地使用费、推广费、物业管理费及其逾期利息等共计59234.34元，拖欠该场地之水、电费及逾期利息共计1628.68元，以上欠费合计60863.02元。鉴于阁下已严重违约，现特此知会阁下，该协议自2020年8月18日起立即终止，自终止日起，我司有权按约收回该场地并停止对该场地的供电、水、电讯、电话、空调和其他管理服务等。请阁下于2020年8月18日下午17：00时前将该场地按约恢复原状并经我司书面确认后返还我司。阁下逾期返还该场地的，根据该协议第十三条等相关约定，每逾期一日，阁下应当向我司支付相当于原日（含税）场地使用费2倍的房屋占用费，且我司即有权进入该场地，该场地内所有装修、设施和物品均归我司所有，我司有绝对酌情权按照我司认为适当的方式决定将该等装修、设施和物品保留或拆除或出售或丢弃或转让等任何处分方式，而无须为装修、设施和物品的剩余价值作出任何补偿，且在上述过程中发生的公证费、律师费或其他费用均由阁下承担。此外，如阁下未按该协议约定将该场地恢复原状的，阁下应按照该协议约定的标准向我司支付恢复原状的违约金。……双方于2020年3月20日就疫情期间费用减免签署的《补充协议》不再适用，所有减免约定自始失效，阁下应立即补缴相应已减免金额”。收件人为被告的邮件于2020年8月16日被退回。上述终止函所附欠款清单（一）显示，被告拖欠2020年6月至2020年8月18日的场地使用费43660.65元、物业管理费2626.06元、推广费730.37元；第一轮疫情减免场地使用费3398.35元、物业管理费289.22元、推广费80.44元；第二轮疫情减免场地使用费5601.35元、物业管理费350.9元、推广费97.59元。上述本金金额为场地使用费52660.35元、物业管理费3266.18元、推广费908.4元。欠款清单（二）显示，2020年6月至2020年7月23日电费共计1616.51元，后物业管理公司出具2020年7月24日至2020年8月18日的电费清单为207.4元，以上电费共计1823.91元。庭审中，原告陈述：被告于2020年8月1日擅自停止营业。原告于2020年9月3日收回场地，于2020年9月16日另行出租给新租户，新租户要对场地进行装修，是9月底才重新开业。被告陈述：被告于2020年8月1日退场。退场时，除了照片显示的固定装饰外，还有两个冰柜、一个储物冷冻柜及一台电脑设备，从原告提供的证据也是可以看出上述物品当时还在商铺内，商铺已有装修。庭审中，原、被告一致确认涉案的《场地使用协议》及《补充协议》于2020年8月18日解除。2020年11月23日，上海丰诚物业管理有限公司佛山分公司出具《情况说明》，内容为：我司受佛山安盈房地产开发有限公司委托，负责佛山市禅城区××××××第负一层B1K-004号铺的物业管理，对该商铺的水费、电费、超时空调费等公用事业费都由佛山安盈房地产开发有限公司通过我公司收取。现曾明在租赁过程中拖欠电费及其滞纳金1836.08元（滞纳金暂计算至2020年8月18日）。我司由佛山安盈房地产开发有限公司以其名义直接向曾明追偿上述物业管理费、水电费等公用事业费，我司不持异议。另查明一，原告因本案纠纷与广东格然律师事务所签订《民事委托代理合同》，就聘请该律师事务所提供法律服务作出具体约定，约定前期律师服务费含税价为10000元，经该律师事务所取得胜诉或开庭后和解的，原告应按实际取得金额的8%向该律师事务所支付后期律师费。2021年2月22日，广东格然律师事务所向原告出具律师费发票，确认收取律师代理费10000元。另查明二，被告曾明在承租涉案场地后，在该地址上登记成立了佛山市禅城区黑豆巧克力店，类型为个体工商户，经营者曾明。被告在庭审中确认其尚未注销或迁移该个体工商登记。另查明三，包括涉案负一层B1K-004号场地在内的佛禅（挂）2007-015三号地块（佛山岭南天地E地块）建设项目（区域一）于2013年6月28日取得《建设工程规划许可证》。被告提供的其与原告员工的微信聊天记录显示，被告于2020年7月中旬开始因疫情影响就店铺撤场解约一事进行交涉，并沟通解决方案。后未达成一致意见。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因本案的法律事实发生于民法典施行前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《场地使用协议》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。关于原告的第一项诉讼请求即《场地使用协议》《补充协议》的解除问题。该两份合同约定若被告迟延支付场地使用费等应付费用超过七天，原告有权解除协议。据已查明事实，被告欠付应付费用超过七天，原告已向被告发出《终止函（解除合同通知）》，且原、被告双方在庭审中均确认上述两协议已于2020年8月18日解除，故本院确认涉案《场地使用协议》《补充协议》已于2020年8月18日解除。关于原告的第七项诉讼请求。《场地使用协议》约定，上述合同因被告拖欠场地使用费等应付费用超过七日而提前解除，被告已支付的场地使用保证金不予退还。被告支付的场地保证金相当于被告租赁场地三个月的租金。考虑到被告违约提前解除合同给原告造成损失包括空置期损失等，原告依据前述合同约定没收场地保证金58144.86元归其所有，合理合法，本院予以支持。虽然《场地使用协议》第五条第5.3款约定，对于被告未支付款项，原告可按实际数额从场地使用保证金中扣除抵偿，被告应在原告书面通知之日起七日内向原告补足保证金，但该约定适用于合同继续履行之情形，而本案属于违约解除情形，不能适用该条款。被告主张以场地使用保证金抵扣欠付场地使用费等费用，理据不足，本院不予采纳。关于原告的第二项诉讼请求即场地使用费52660.35元、推广费908.4元、物业管理费用3266.18元。原告的该项请求金额包含了2020年6月至8月的实欠场地使用费43660.65元、推广费730.37元、物业管理费用2626.06元，以及2020年1月24日至2020年2月9日和2020年2月10日至2020年2月29日二轮疫情期间减免的金额。本院认为，被告应按协议的约定向原告支付上述2020年6月至8月的实欠费用，故被告应向原告支付场地使用费43660.65元、推广费730.37元、物业管理费用2626.06元。而原告主张的二轮疫情期间减免的金额应属于补充协议约定的违约责任问题，关于该违约责任及逾期利息问题，本院将在后续进行论述。关于原告的第四项诉讼请求。协议约定电费由被告承担，且原告委托的物业管理公司亦出具了情况说明同意该电费由原告一并主张，故原告有权向被告主张该电费1823.91元。被告主张原告无权收取该电费，抗辩理由不成立，本院不予采纳。但协议又约定原告有权使用被告已经缴纳的公用事业费押金用以垫付该费用，故被告主张其缴纳的公用事业费押金1130元先行予以抵扣，本院予以采纳。故抵扣该1130元后，被告仍需向原告支付的电费应为693.91元（1823.91元-1130元）。关于逾期利息问题，本院将在后续进行论述。关于原告第三项诉讼请求。原告请求被告支付该期间的优惠期场地使用费差额9352.35元，在合同违约责任条款对此进行了约定，故应属于因被告违约提前解除协议而约定的违约责任问题，本院将在后续进行论述。关于原告第二项诉讼请求主张的二轮疫情期间减免的金额及逾期利息、第三项诉讼请求主张优惠期场地使用费差额9352.35元、第四项诉讼请求的逾期利息以及第五项、第六项的诉讼请求。上述均为协议或补充协议对因被告违约而需要承担违约责任的约定，因协议和补充协议约定了多项的违约责任事项，其违约责任金额总和过高，鉴于本院已在前述支持了原告没收保证金，原告已在2020年9月另行出租涉案场地，并考虑原告已按协议约定处置了被告在租赁场地的遗留物，且原告在本案中亦未能证明其因被告迟延支付应付费用所导致的具体损失，故本院认为原告的相应损失得以弥补，对原告的此些诉讼请求，本院不再予以支持。关于原告的第八项诉讼请求。按协议约定，被告有义务在协议终止或提前终止后及时注销或迁移以涉案场地为注册地址的工商登记。被告在庭审中确认其在涉案场地登记成立的佛山市禅城区黑豆巧克力店尚未注销或迁移，实属违约。但如前所述，因协议约定了多项的违约金事项，鉴于本院已在前述支持原告因被告违约解除合同而没收保证金，原告的相应损失得以弥补，故对该项违约金的诉讼请求，本院亦不再予以支持。又由于若被告不履行注销或迁移义务，确实对原告场地出租存在一定的影响，为约束被告积极履行该义务，本院确定若被告在本判决生效后两个月内仍不履行注销或迁移佛山市禅城区黑豆巧克力店工商登记地址义务的，逾期应向原告支付迟延履行金，本院酌定以每日50元的标准计算至被告实际注销或迁移之日止。关于原告诉请的律师费。《场地使用协议》第13.1条约定甲方因向乙方追讨欠款而支出的律师费由乙方承担，原告已提供民事委托代理合同及律师费发票证实其委托律师代理本案，故本院对原告已实际支出的律师费10000元予以支持。至于后期律师费，因尚未实际产生，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二二七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山安盈房地产开发有限公司与被告曾明签订的《场地使用协议》（编号：LNE-V-2019073）及《补充协议》（编号：LNE-V-2019073-1）于2020年8月18日解除；二、被告曾明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付场地使用费43660.65元、推广费730.37元、物业管理费2626.06元；三、被告曾明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付电费693.91元（该费用已扣减被告曾明交纳的公用事业费押金1130元）；四、确认被告曾明按《场地使用协议》向原告佛山安盈房地产开发有限公司交纳的场地使用保证金58144.86元归原告佛山安盈房地产开发有限公司所有；五、被告曾明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付律师费10000元；六、若被告曾明未在本判决发生法律效力之日起60日内履行注销或迁移佛山市禅城区黑豆巧克力店工商登记地址义务的，逾期应以每日50元的标准向原告佛山安盈房地产开发有限公司支付迟延履行金至被告曾明实际注销或迁移之日止；七、驳回原告佛山安盈房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取为2000元（原告已全额预交），由原告佛山安盈房地产开发有限公司负担680元，被告曾明负担1320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邱建聪二〇二一年五月三十一日书记员  罗凤华