甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终1124号上诉人（原审被告）：高群，女，1967年10月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张志庆，甘肃吉庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南亚太实业发展股份有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区亚太工业科技总部基地A1号楼。法定代表人：马兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：付鹏，兰州黄河律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亚莉，兰州黄河律师事务所律师。上诉人高群因与被上诉人海南亚太实业发展股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初14402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高群上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或者发回重审。2.上诉费用由海南亚太实业发展股份有限公司负担。事实和理由：一、高群与海南亚太实业发展股份有限公司的租赁合同租期为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日，合同约定每年租金分二期支付，每期支付金额相同，海南亚太实业发展股份有限公司前后分六次支付了房屋租金。2016年6月20日，海南亚太实业发展股份有限公司向高群支付租金168300元，2017年1月22日支付租金168300元，届此，第一年共支付租金336600元。2017年7月17日支付租金180000元，2018年1月25日支付租金180000元，第二年共支付租金360000元。2018年9月18日支付租金194400元，2019年1月28日支付租金169128元（未足额支付，应支付194400元），第三年共支付租金363528元。按照合同约定，第二年应支付363528元，但双方于2017年6月30日签订了一份房屋租赁补充协议书，将第二年的租金约定为360000元。按照合同约定，第三年每期应支付的租金是194400元，但第二期的租金未足额支付，而是以保证金抵充了剩余租金，按照协议，先付后用，所以高群继续让海南亚太实业发展股份有限公司继续使用房屋。二、原审判决认定事实错误。对于《房屋租赁合同》第三条第一款约定的“第二合同年起，每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%”，双方当事人在签订合同即履行过程中都没有争议，即双方都认为是每一年的合同都在前一年合同租金的基础上上浮8%，因此才会有第三年第一期租金为194400元的事实，以及第三年的第二期租金双方口头约定以保证金填补未足额支付的部分，然后海南亚太实业发展股份有限公司才得以使用租赁物。原审法院不顾第三年第一期支付的租金数额，片面将“第二合同年起，每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%”理解为每一年都是在第一年的基础上上浮8%，明显属于对合同的解释错误。三、原审判决适用法律错误。合同解释是明确合同内容的重要手段，根据《合同法》第125条规定，合同的解释应当对用语按通常的理解进行解释、目的解释、整体解释、习惯解释、诚实信用解释。结合本案，“第二合同年起，每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%”应该解释为“第二合同年起，每年租金在前一年租金的基础上上浮8%”，原审法院对于协议解释错误，没有综合案件事实予以充分的解释。海南亚太实业发展股份有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚、证据确实充分，高群的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。首先，海南亚太实业发展股份有限公司已严格按照合同约定足额履行缴纳租金义务，一审法院认定事实清楚。海南亚太实业发展股份有限公司与高群于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》第三条第一款明确约定：“第二合同年起，每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%”。第一年年租金为336600元，第二年年租金为363528元，第三年年租金在第一年度上浮8%，即为363528元，海南亚太实业发展股份有限公司已按照合同约定，每年都足额缴纳年租金，海南亚太实业发展股份有限公司合同义务已履行完毕。且海南亚太实业发展股份有限公司按照合同6.3约定，于合同签订当日即2016年6月15日缴纳保证金28000元，按照合同5.4条约定，房屋租赁期限届满当日，高群应当全额无息返还该保证金。但高群迟迟不予退还保证金的行为已违反合同5.4条约定，构成违约，海南亚太实业发展股份有限公司有权要求退还保证金及按照合同8.1条约定主张违约责任。其次，高群作为完全民事行为能力人，不仅在合同末页签字、按手印对整个合同内容予以确认，且在该合同第三条关于租金的数额上又再次按手印予以确认，故其对每年租金在“第一年度的基础上上浮8%”有足够的认识，并同意该约定，海南亚太实业发展股份有限公司亦按照合同约定租金数额履行，合同义务已经履行完毕。按照合同约定，高群应当返还海南亚太实业发展股份有限公司支付的保证金并承担违约责任。最后，高群并没有证据证明双方协商以保证金抵扣租金，况且海南亚太实业发展股份有限公司已足额缴纳每年的年度租金，不存在以保证金抵扣租金的事实。高群应当按照《房屋租赁合同》5.4条的约定，足额返还保证金，并按照该合同8.1条约定，承担违约责任。二、一审法院理解与适用法律并无不当，一审法院完全按照合同文义进行解释，对合同解释符合当事人意思表示。根据《合同法》第一百二十五条规定，该条是对合同解释的第一原则，即首先从文义解释，按照合同所使用的词句进行解释。在本案中，合同条款约定的非常清楚、明确，即每年租金是在“第一年度基础上上浮8%”，而非高群所称的在“前一年度基础上上浮8%”，高群作为完全民事行为能力人，且作为将房屋经常出租的出租方，对合同该条的约定肯定是有足够的认识。因此对合同该条的解释无任何歧义，高群在改变合同原有文字约定的前提下肆意进行解释合同约定条款，违背了合同文义解释原则和诚实信用原则。原审法院进行合同文义解释且结合合同实际履行，对合同条款解释并无不当。综述，一审法院认定事实、适应法律并无不当，海南亚太实业发展股份有限公司的合同义务已履行完毕，有权利根据合同约定主张返还保证金并要求高群承担违约责任，故应当驳回高群的上诉请求。海南亚太实业发展股份有限公司向一审法院起诉请求:1、判令高群向海南亚太实业发展股份有限公司立即偿还房屋租赁押金28000元，并向海南亚太实业发展股份有限公司支付违约金84000元，共计112000元；2、本案全部诉讼费用由高群承担。一审法院认定的事实：高群系位于兰州市城关区××路街道××路××号××楼建筑面积1284平方米房屋所有权人。2016年6月15日，海南亚太实业发展股份有限公司（承租方，乙方）与高群（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定海南亚太实业发展股份有限公司承租高群位于兰州市城关区××路街道××路××号××大厦××楼××角房产，建筑面积330平方米;租期三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止;租金约定:1、双方同意,该房产每月每平方米含税租金为人民币85元,每年计人民币336600元（含税）;第二合同年起,每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%；租金按每半年为一期,乙方收到甲方开具的发票后,租金由乙方以汇款的方式汇入甲方账户；租金支付方式为先付后用，第一期6个月的租金（自2016年7月1日起至2016年12月31日）应于本合同签订后的七个工作日内支付；第二期6个月租金（自2017年1月1日起至2017年6月30日）应当在第一租赁期限届满后10个工作日内支付，以后，以此类推；甲方收取的租金，含发票税金。合同约定，房屋租赁期满后当日，甲方全额无息向乙方返还乙方预缴的租房保证金，乙方向甲方退还甲方开具的租房保证金收据。乙方向甲方首次支付租金的同时向甲方预缴一个月房租标准的租房保证金，合计人民币28000元。甲乙双方商定本合同之违约金为三个月租金，合计人民币84000元。合同签订后，海南亚太实业发展股份有限公司于2016年6月14日向高群支付履约保证金28000元整，高群于次日给海南亚太实业发展股份有限公司出具了收条。海南亚太实业发展股份有限公司于同年6月20日向高群支付租金168300元整，于2017年1月22日支付租金168300元整，于2017年7月17日支付租金180000元整，于2018年1月25日支付租金180000元整，于2018年9月18日支付租金194400元整，于2019年1月28日支付租金169128元整。2017年6月30日，海南亚太实业发展股份有限公司、高群双方签订房屋租赁补充协议书，内容为：“甲方于2016年7月1日起将位于兰州市城关区××路××号××大厦××楼西北角区域租赁给乙方使用，原合同约定该房产每月每平方米含税租金为人民币85元，每年计人民币336600元；第二年合同起，每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%。现甲乙双方本着自愿、平等、诚实的原则，经友好协商，特签订以下补充协议。一、该房产自2017年7月1日至2018年6月30日止，年租金为人民币360000元。二、本协议生效后，与原合同具有同等法律效力。除本协议明确所修改条款外，原合同其余部分应完全有效。”2019年6月30日，双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未续签合同，海南亚太实业发展股份有限公司搬离房屋后于2019年7月3日向高群发出催告函，要求退还租房保证金28000元。高群未予理睬，遂酿成纠纷。一审法院认为，民事行为应当诚实守信、恪守承诺。本案中，海南亚太实业发展股份有限公司与高群签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生法律约束力，双方当事人均应当按合同约定全面履行自己的义务。关于海南亚太实业发展股份有限公司要求高群退还押金28000元的诉讼请求，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：“房屋租赁期满后当日，甲方全额无息向乙方返还乙方预缴的租房保证金，乙方向甲方退还甲方开具的租房保证金收据”。在租赁合同履行过程中，海南亚太实业发展股份有限公司严格按照合同约定的“第二合同年起，每年租金在第一年度的年租金基础上上浮8%的”标准向高群支付第一年度租金336600元、第二年度租金应为363528元双方协商为360000元，第三年度租金按合同约定在第一年度合同的年租金336600元的基础上上浮8%应为363528元，海南亚太实业发展股份有限公司已按约支付了三年的租金，并没有违约行为，故高群应向海南亚太实业发展股份有限公司退还押金28000元，对海南亚太实业发展股份有限公司的该项的诉讼请求，一审法院予以支持。关于海南亚太实业发展股份有限公司要求高群支付违约金84000元的诉讼请求，因双方约定以三个月的房屋租金为违约金，一审法院认为，此约定过分高于造成的损失，一审法院酌情考虑以一个月的租金28000元作为违约金由高群向海南亚太实业发展股份有限公司支付。海南亚太实业发展股份有限公司的该项诉讼请求，一审法院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告高群于本判决生效后十日内向原告海南亚太实业发展股份有限公司退还履约保证金28000元，并承担违约金28000元。如在本判决生效后，未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费2540元，由原告海南亚太实业发展股份有限公司负担1270元，被告高群负担1270元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、海南亚太实业发展股份有限公司与高群所签《房屋租赁合同》中第三年的租金应如何认定；2、海南亚太实业发展股份有限公司要求高群退还租房保证金28000元并承担违约金84000元有无事实和法律依据。关于第一个争议焦点，海南亚太实业发展股份有限公司与高群在合同履行过程中，双方对《房屋租赁合同》中3.1“……第二合同年起，每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%”的理解产生分歧。海南亚太实业发展股份有限公司认为按照上述合同约定，第二合同年起的租金均应在第一年即2016至2017年年度租金336600元的标准上上浮8%，故第三年租金应为363528元（336600元+336600元×8%），其已经缴清了租赁期间的房屋租金，故要求高群退还房租保证金并承担违约责任。高群则认为，“第二合同年起，每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%”的理解应为每一年的租金是在前一年租金的基础上上浮8%，因双方签订的《房屋租赁补充协议书》约定第二年即2017年7月1日至2018年6月30日止的租金为360000元，故第三年的房屋租金为388800元（360000元+360000元×8%），海南亚太实业发展股份有限公司足额支付了第一期租金194400元，第二期租金未足额支付，按照先付后用的约定，双方口头约定以租房保证金抵充未支付部分的租金后，海南亚太实业发展股份有限公司继续按约定使用涉案房屋。本院认为，对于双方签订的《房屋租赁合同》3.1约定的“……第二合同年起，每年租金在第一年度合同的年租金基础上上浮8%”的理解，应当结合《房屋租赁合同》其他条款及双方的履行情况综合认定。本案中，双方所签《房屋租赁合同》3.2约定，租金按每半年为一期,海南亚太实业发展股份有限公司收到高群开具的发票后，由海南亚太实业发展股份有限公司以汇款的方式汇入高群账户；《房屋租赁合同》3.3约定，租金支付方式为先付后用，第一期6个月的租金（自2016年7月1日起至2016年12月31日）应于本合同签订后的七个工作日内支付；第二期6个月租金（自2017年1月1日起至2017年6月30日）应当在第一租赁期限届满后10个工作日内支付，以后，以此类推。按照上述约定，海南亚太实业发展股份有限公司每期缴纳的租金应为半年的租金。根据庭审查明的事实，对于前两年即2016年7月1日起至2018年6月30日的租金，海南亚太实业发展股份有限公司均为一年缴纳两期租金，每期均缴纳半年的租金。对于第三年的第一期租金，海南亚太实业发展股份有限公司于2018年9月18日缴纳194400元。首先，按照双方“租金按每半年为一期”、“租金支付方式为先付后用”的约定，海南亚太实业发展股份有限公司于2018年9月18日缴纳的194400元应为半年租金；其次，按照上一年度租金360000元上浮8%后的半年租金也是194400元[（360000元+360000元×8%）÷2]。综上，结合双方《房屋租赁合同》的约定及本案的实际履行情况，本院认定第三年的租金系在上一年度租金360000元的基础上上浮8%，计388800元。关于第二个争议焦点，双方所签《房屋租赁合同》5.4约定，房屋租赁期满后当日，高群全额无息向海南亚太实业发展股份有限公司返还租房保证金。因海南亚太实业发展股份有限公司2018至2019年度第二期租金未足额缴纳，未支付的租金25272元（194400元－169128元）在房屋保证金中予以扣除后，高群应当向海南亚太实业发展股份有限公司退还租房保证金2728元（28000元－25272元），对海南亚太实业发展股份有限公司主张超过部分本院不予支持。对于海南亚太实业发展股份有限公司要求高群承担违约金的诉讼请求，因海南亚太实业发展股份有限公司未按时足额缴纳租金，其要求高群承担违约金无事实依据，该诉讼请求本院不予支持。一审法院判处高群向海南亚太实业发展股份有限公司退还租房保证金28000元并承担违约金28000元不当，本院予以纠正。综上所述，高群的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初14402号民事判决；二、高群于本判决生效后向海南亚太实业发展股份有限公司退还租房保证金2728元；三、驳回海南亚太实业发展股份有限公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2540元，由海南亚太实业发展股份有限公司负担2286元，高群负担254元；二审案件受理费1270元，由海南亚太实业发展股份有限公司负担1143元，高群负担127元。本判决为终审判决。审判长  白丽娟审判员李文军审判员李娜二〇二一年六月二十三日法官助理周碧彤书记员潘珍