上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4931号上诉人（原审被告）：上海迪之缘酒店管理有限公司，住所地上海市浦东新区川图路300号16幢丙301室。法定代表人：许向山，总经理。委托诉讼代理人：张华伟，男，上海迪之缘酒店管理有限公司员工。上诉人（原审被告）：许向山，男，1970年1月9日生，汉族，住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：上海晨晗资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区川宏路528号。法定代表人：严昕，执行董事。委托诉讼代理人：管哲，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷思铭，上海中联律师事务所律师。上诉人上海迪之缘酒店管理有限公司（以下简称迪之缘公司）、许向山因与被上诉人上海晨晗资产管理有限公司（以下简称晨晗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初25943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人迪之缘公司、许向山的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回晨晗公司的一审诉讼请求。事实与理由：1、迪之缘公司与晨晗公司签订的《合作经营协议书》为合作协议而非租赁协议，约定双方共同投资、共同经营、共担风险、共享收益。一审判决认为合同实质内容为租赁，背离租赁市场惯例，协议中约定的收入分配条款属于典型的合作关系约定；2、上诉人签订《承诺书》后，发现晨晗公司没有交付XX超市的准备，故不敢再支付任何款项了。上诉人有权中止其履行行为，不应认定为违约行为；3、上诉人认为《合作经营协议书》及《承诺书》中保底条款无效。XX超市部分对整幢大楼的使用起到重要作用；4、合同继续履行可以实现双方合同目的，而解除合同对双方均造成巨大损失；5、根据已生效案例，消防改造期间免除费用均为6个月，疫情期间免除费用均为2个月。本案确定为4个月和1.5个月，上诉人对此不服。许向山不同意对迪之缘公司债务承担连带责任。被上诉人晨晗公司坚持一审辩称意见，不同意上诉人迪之缘公司、许向山的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。晨晗公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、晨晗公司与迪之缘公司的租赁关系于2019年10月10日解除；2、迪之缘公司立即返还位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢房屋（即XX幢AXX、XX、XX、XX、XX室、甲XX、XX、XX、XX、XX室、BXX、XX、XX、XX、XX室、BXX、XX、XX、XX、XX室、CXX、XX、XX、XX、XX室、DXX、XX、XX、XX室、DXX、XX、XX、XX、XX室、EXX、XX、XX、XX室、EXX、XX、XX、XX室共42套房屋，计4，964.15平方米）；3、迪之缘公司支付2017年11月起至2020年1月31日止的未付租金人民币（以下币种同）5，428，105元及自2020年2月1日起按每天每平方米单价乘以租赁面积5，895.81平方米计算至实际返还之日的房屋占用费，其中2020年2月1日至2020年4月30日按每平方米1.5元／日，2020年5月1日至2023年4月30日按每平方米1.8元／日，2023年5月1日至实际返还之日按每平方米2.1元／日；4、许向山对迪之缘公司的付款义务承担连带清偿责任。一审法院认定的事实：涉案房屋系晨晗公司从案外人黄某、卢某等人处承租而来，其中权利人黄某所有的XX路XX号XX幢D单元XX、XX、XX、XX、XX室房屋建筑面积共计509.78平方米，权利人卢某所有的XX路XX号XX幢EXX、XX、XX、XX室房屋建筑面积共计596.29平方米。迪之缘公司为自然人独资的有限责任公司，股东为许向山。2017年5月1日，晨晗公司作为出租方（甲方）、迪之缘公司作为承租方（乙方）、案外人上海A投资有限公司（以下简称A公司）作为担保方（丙方），三方签订《合作经营协议书》，三方，协议第一条“合作项目”约定，1、双方共同经营酒店项目。酒店场所位于上海市XX路XX号XX幢、XX幢，面积9673.78平方米，产权属性为工业。底层房屋以酒店大堂使用优先，其余归甲方出租，最终合作面积以双方确认书为准。2、合作项目内容为：甲方享有上述地址房产使用权，甲方以房屋使用权投入，即提供房屋作为酒店经营场所。乙方对上述房屋进行整体装修用于酒店经营，装修费用暂定1，500万元，装修方案及装修预算双方共同确认；装修过程中甲方派人监督，装修材料双方共同接收；装修工程的变更，需双方协商一致。装修期限不得超过6个月，如果装修期超过6个月，超期时间乙方需按合作产权面积1.5元每平方每日付给甲方。3、本合作项目期限为9年，自2017年5月1日至2026年5月17日止。第二条“双方收入分配”约定，1、第一阶段：从甲乙双方签订本合同之日起前3年，即2017年5月1日至2020年4月30日止，双方营业额分配为甲方占35％，乙方占65％。营业额不扣除酒店经营性费用和乙方已支付的装修成本，经营性费用由乙方承担。2、第二阶段：本项目合作期第4年起至合作期满，即2020年5月1日至2023年4月30日止，双方营业额分配为甲方占45％，乙方占55％。营业额不扣除酒店经营性费用和乙方已支付的装修成本，经营性费用由乙方承担……4、如甲方在上述第一阶段任一年度取得的营业额若无法达到1.5元每平方每天的，由乙方补足不足部分；如乙方累计超过3个月未补足的，乙方退出合作，投入的装修归甲方所有。5、如甲方在上述第二阶段任一年度取得的营业额若无法达到1.8元每平方每天的，由乙方补足不足部分；如乙方累计超过3个月未补足的，乙方退出合作，投入的装修归甲方所有……第三条“项目经营管理”约定，本合同期限内，乙方负责酒店日常经营的所有事宜，包括但不限于人事、财务税收、当地外围关系协调等，相应费用由乙方承担。2、本合同期限内，甲方委派人员担任酒店财务会计，并拥有酒店其它管理事宜的知情权，有权参加酒店经营中的各类会议、决议，有权在会议决议中发表意见和建议。乙方如果在经营中隐瞒收入的，甲方有权提早终止协议，乙方投入的装修归甲方所有。3、甲乙双方于每月1号和15号结算营收并按约定比例分配。4、下列事务必须经甲乙双方一致书面同意：⑴更改经营规模或经营方案。⑵转让或出租经营的酒店。⑶处分其他财产权利或以酒店经营收入为其它人提供担保。⑷以酒店名义对外融资。任何一方未经对方同意，行使上述行为，造成对方经济损失的，应承担赔偿责任。5、如遇政府部门严令禁止，无法继续经营酒店的，双方协商，签订确认书，确认暂停酒店合作协议，由乙方继续经营其它项目；自签订确认书之日起，甲方将房屋租给乙方继续使用，租期至酒店可继续经营之日，但不超过2026年5月17日；2026年5月17日期满后，如甲方继续出租此房屋的，在同等条件下乙方有优先租赁权。7、协议期内，确认无法经营酒店的，租金计算价格为：协议期间的第一年度为1.2元每平方每日，以后每一年度租金在前一年度基础上增加5％。第四条“保证金”第4、5款约定，合作经营期间，若乙方有其他违约行为导致本合作项目终止，则甲方无需退还保证金并由乙方承担相应损失。若保证金不足赔偿甲方损失，不足部分由乙方赔偿。合作经营期间，因乙方原因导致本合作协议终止的，乙方投入的装修归甲方所有。第五条“合作经营的终止”第1款约定，合作经营期间经双方协商书面确认，可终止本合作项目，因项目终止导致的损失由双方各自承担。合同签订后，迪之缘公司将涉案房屋装修后用于经营“XX”酒店，并于2018年1月开业。2019年9月19日，迪之缘公司与晨晗公司签署《承诺书》，内容为：1、甲方（迪之缘公司）承诺在2019年9月28日前支付乙方（晨晗公司）房租10万元整。2、甲方承诺自2019年10月份起每月支付给乙方房租不得少于28万元整，每月分四期平均支付。如承诺人无法履行上述约定，承诺人自愿放弃XX路XX号XX幢的经营权，并将房屋自愿归还给乙方。2019年9月28日，迪之缘公司转账支付晨晗公司5万元，银行电子回单记载转账事由为“房款”，之后未再支付。2019年10月10日，晨晗公司向迪之缘公司寄送《律师函》，以迪之缘公司拖欠租金为由，通知其解除《合作经营协议书》形成的合同关系，没收保证金及要求返还房屋等。2019年9月23日一审法院作出（2019）沪0115民初59780号民事判决，判决黄某、晨晗公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月8日解除，晨晗公司将上海市浦东新区XX路XX号XX幢C单元XX、XX、XX、XX、XX室返还黄某等。经晨晗公司、迪之缘公司确认：本案实际租赁房屋为XX路XX幢AXX、XX、XX、XX、XX室、AXX、XX、XX、XX、XX室、BXX、XX、XX、XX、XX室、BXX、XX、XX、XX、XX室、CXX、XX、XX、XX、XX室、CXX、XX、XX、XX、XX室、DXX、XX、XX、XX室、DXX、XX、XX、XX、XX室、EXX、XX、XX、XX室、EXX、XX、XX、XX室共47套房屋，XX超市使用XX幢DXX室及XX幢EXX、XX室房屋。除迪之缘公司向晨晗公司支付保证金30万元外，迪之缘公司向晨晗公司共支付了130万元（其中2019年6月21日迪之缘公司通过案外人向晨晗公司转账支付5万元，银行业务回单摘要栏记载为“房租”）。一审法院另查，（2019）沪0115民初53232号民事生效判决已确认XX路XX园区关停进行消防管网改造的事实，并据此减免了该案承租人6个月租金。一审审理中，晨晗公司提供了黄某与许向山就XX路XX号XX幢C单元XX、XX、XX、XX、XX室房屋签订的《房屋租赁合同》及落款日期为2020年1月6日的《房屋交接书》拍照件。2020年8月8日黄某向一审法院出具情况说明，确认2020年1月6日与许向山签订《房屋租赁合同》，并于同日向许向山交付房屋，之后的租金应当归其所有。对此，晨晗公司认可迪之缘公司对上述五套房屋不再负有返还义务，本案中也不再向迪之缘公司主张2020年1月6日起的费用。2020年6月28日温州市鹿城区人民法院作出（2020）浙0302执2725号执行裁定：裁定查封被执行人卢某名下坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX幢EXX、XX、XX、XX室房产；限被执行人在收到裁定后7日内履行法律文书确定的给付义务，逾期不履行，则依法拍卖、变卖上述财产。同日，该院在涉案房屋处张贴公告，责令被执行人卢某或房屋实际使用人在2020年10月31日前自行腾空迁出上述房产，交由法院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。承租人或者房屋实际使用人须支付租金的，应当继续将相应租金缴纳至该院。对此，迪之缘公司称2020年11月1日其已将上述房屋的房卡寄交该院执行法官，不敢再使用。迪之缘公司称，一、双方为合作关系，保底条款无效，2018年1月至2018年8月，双方每周对营业额对账一次。二、对晨晗公司计算的42套房屋面积无异议。2017年5月1日交房后约定了6个月装修期，装修1个月时园区大整顿，城管不让装修停了一段时间，2018年1月17日才装修结束，应从该时起算费用。未交付的一楼XX超市在承租时已经在了，该部分房屋地理位置最好，使用价值最大，合同单价应调整至0.8-0.9元。三、因2018年8月24日至2019年4月16日期间整个园区消防管道改造，园区被消防部门强制关闭，另外受今年新冠疫情影响，2020年1月24日至2020年5月11日期间酒店关闭，故上述期间费用应减免。四、《承诺书》是双方对2019年9月28日之前费用作了结算，之前存在的问题一笔勾销，其中28万元是保底条款应确认无效。五、迪之缘公司投入装修1，200万元，要求继续履行合同，若合同解除，要求晨晗公司赔偿700万元。对此，晨晗公司称，一、双方自开始就是租赁关系，晨晗公司无需承担任何经营风险，合同履行中双方从未合作经营，迪之缘公司没有将营业数据批露，也未结算营业额，迪之缘公司主张的保底条款是租金计算方式。二、对园区大整顿，迪之缘公司未反馈过，XX超市是在2018年4月出租的。根据合同第一条，未约定底楼全部出租给迪之缘公司，最终以确认书为准（实际未签订），晨晗公司不构成违约，租金不应调低。三、迪之缘公司主张的减免租金期间其均在正常营业，不同意减免。四、《承诺书》中晨晗公司从未放弃主张租金，也没有作出任何放弃的意思表示。五、按约定装修归晨晗公司所有，不同意赔偿。一审庭后，晨晗公司表示，若法院支持其解除房屋租赁关系的诉请、判令按现状返还系争房屋并支付应付租金、房屋占用费，其自愿在迪之缘公司应付款项中扣除150万元，以补偿迪之缘公司装修费。一审法院认为：关于合同性质。晨晗公司认为名为合作实为租赁，迪之缘公司认为是合作关系。对此，一审法院认为，合同性质应依合同的权利义务内容确定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。系争《合同经营协议书》约定的实质内容是晨晗公司向迪之缘公司提供系争房产使用权，迪之缘公司出资装修后用于酒店经营，晨晗公司按酒店营业额的一定比例获取房产使用对价，并设定了保底租金。可见晨晗公司仅提供房产供迪之缘公司使用收益，合同履行中其虽享有知情权、建议权等，但并不承担迪之缘公司之经营风险。系争合同内容符合租赁合同的基本法律特征，迪之缘公司在之后出具的《承诺书》中亦明确应付款项性质为“房租”，表明其认可租赁事实，晨晗公司认为双方实属租赁关系的意见，一审法院予以采纳。系争《合同经营协议书》系晨晗公司、迪之缘公司的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应严格履行。二、合同解除争议的认定。系争《承诺书》中约定迪之缘公司2019年10月份起每月分四期支付房租不少于28万元，否则迪之缘公司自愿放弃经营权并归还房屋。但迪之缘公司自2019年10月起未支付过任何租金，已构成根本违约，晨晗公司依约享有单方解除权，其要求确认租赁关系于2019年10月10日解除的诉请，一审法院予以支持。合同约定酒店大堂使用优先，其余归晨晗公司出租，最终以双方确认书为准。可见，一楼非全部作为租赁标的，签约时租赁双方均有预期。迪之缘公司确认承租时XX超市已存在，从交房至双方签署系争《承诺书》时，合同已实际履行二年多，对XX超市使用底楼三间房屋，迪之缘公司之前从未提出异议，事后签订的《承诺书》中也未涉及，依常理推断迪之缘公司对此是认可的，迪之缘公司认为晨晗公司未完整交付房屋构成违约，并以未交付房屋使用价值高为由要求调低约定租金标准，缺乏事实依据。三、合同解除法律后果的处理。合同解除后，迪之缘公司再行占有租赁房屋已无合同依据，其中（2020）浙0302执2725号执行裁定涉及的四套房产，法院公告中已限期被执行人或房屋实际使用人腾空迁出后交由法院拍卖、变卖等，故上述房产应从晨晗公司诉请主张的返还房屋中剔除。系争《承诺书》约定2019年9月28日前迪之缘公司支付晨晗公司房租10万元，该约定内容上无法体现该款项系双方对之前费用的一次性清结，迪之缘公司认为《承诺书》对2019年9月28日之前费用作了结算的意见，一审法院不予采信。迪之缘公司认为装修期内遇园区大整顿，因装修停了一段时间，故应从2018年1月17日装修结束时起算费用。对此，晨晗公司不认可，迪之缘公司未提供证据佐证，一审法院不予采信。晨晗公司要求按照保底租金标准从2017年11月起计算租赁费用，具有事实和合同依据，其中合同解除后的费用性质为房屋占用费，同时一审法院考虑以下事实和情节：（一）对合同正常履行情况下的租金标准应按实际租赁面积计付。（二）对迪之缘公司主张的园区消防管网改造之基本事实，另案生效判决已予确认。迪之缘公司虽未提供其经营酒店因此被责令关闭的证据，但从常理判断，园区消防管网改造涉及租赁房屋使用安全，对酒店经营必然产生较大影响，一审法院酌定减免迪之缘公司4个月租金。（三）今年新冠疫情对酒店经营的影响是公众周知事实，一审法院根据公平原则结合疫情防控措施对酒店经营影响程度酌定减免迪之缘公司1.5个月房屋使用费。（四）对黄某直接出租给许向山的五套房产，晨晗公司费用主张至2020年1月5日，经查并无不当。（五）对（2020）浙0302执2725号执行裁定涉及的四套房产，迪之缘公司2020年11月1日起未再使用，相应房屋占用费计算至2020年10月31日。经计算，2017年11月1日至2020年10月31日期间迪之缘公司共应支付租金7，926，059元，扣除已支付的130万元后，欠付租金6，626，059元。根据合同约定，因迪之缘公司违约行为或因其原因导致合作项目终止，晨晗公司无需退还保证金，迪之缘公司投入的装修归晨晗公司所有。本案合同因迪之缘公司违约而提前终止，晨晗公司要求没收保证金，具有合同依据，一审法院予以支持，迪之缘公司要求赔偿装修损失，一审法院不予支持。现晨晗公司自愿补偿迪之缘公司装修费150万元，系其对自身民事权利处分，一审法院照准，根据晨晗公司意见，该补偿款项可直接在迪之缘公司欠费中直接扣除。迪之缘公司为一人有限责任公司，许向山作为股东，在不能证明公司财产独立于股东自己财产的情况下，按照我国《公司法》第六十三条规定，晨晗公司要求许向山对公司债务承担连带责任，一审法院予以支持。一审法院于2020年12月23日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定作出民事判决：一、上海晨晗资产管理有限公司与上海迪之缘酒店管理有限公司之间的房屋租赁关系于2019年10月10日解除；二、上海迪之缘酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内返还位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢AXX、XX、XX、XX、XX室、AXX、XX、XX、XX、XX室、BXX、XX、XX、XX、XX室、BXX、XX、XX、XX、XX室、CXX、XX、XX、XX、XX室、DXX、XX、XX、XX室、DXX、XX、XX、XX、XX室、EXX、XX、XX、XX室房屋；三、上海迪之缘酒店管理有限公司于判决生效之日起三十日内支付上海晨晗资产管理有限公司截至2020年10月31日止的租金及房屋占用费5，126，059元（已扣除上海晨晗资产管理有限公司自愿给付的装修补偿款150万元），并按每日7，862.15元的标准支付2020年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；四、许向山对判决主文第三项中上海迪之缘酒店管理有限公司的付款义务承担连带清偿责任；五、上海迪之缘酒店管理有限公司支付上海晨晗资产管理有限公司的保证金30万元不予返还。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币53，323元，由上海迪之缘酒店管理有限公司、许向山负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审判决第八页第二行“晨晗公司”应为“迪之缘公司”，一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，迪之缘公司与晨晗公司签订《合作经营协议书》，从该协议书内容的约定看更符合租赁合同的性质与要件，一审法院将双方的关系认定为租赁关系更加符合本案实际，本院依法予以认同。迪之缘公司抗辩称双方系合作关系，保底条款无效，依据不足，本院不予采纳。根据双方《承诺书》的约定，迪之缘公司应当按期支付租金，但在迪之缘公司未支付的情况下，晨晗公司有权解除双方之间的租赁关系。迪之缘公司抗辩称，晨晗公司未将XX超市交付迪之缘公司使用，故其才中止支付的。但，迪之缘公司并未举证证明交付XX超市使用的面积系迪之缘公司履行《承诺书》的先决条件。更何况根据协议书的约定，租赁面积以双方确认书为准。故本院不予采纳迪之缘公司的抗辩。租赁关系解除后，迪之缘公司应当向晨晗公司返还所占房屋，支付所欠租金及房屋占用费，并承担没收保证金的违约责任。根据双方协议约定，因迪之缘公司原因违约终止双方租赁关系的，迪之缘公司投入的装修归晨晗公司所有，现晨晗公司自愿补偿装修补偿款150万元，一审法院在迪之缘公司应承担的租金及使用费中抵扣，并无不妥，本院依法予以维持。至于一审法院因消防管网改造及疫情原因，对迪之缘公司承担的租金、使用费减免的期限，经查，并无不妥，本院依法予以维持。迪之缘公司作为许向山设立的一人公司，在不能证明公司财产独立于股东个人财产的情况下，一审法院判决许向山对迪之缘公司的付款义务承担连带责任，于法有据，本院依法予以维持。综上所述，上诉人上海迪之缘酒店管理有限公司、许向山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币53，323元，由上诉人上海迪之缘酒店管理有限公司、许向山共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  凌 捷审 判 员  翟从海审 判 员  蒋辉霞法官助理  林佳豪书 记 员  林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……