湖南省湘潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘03民终1108号 上诉人（原审原告）：周铁军，男，1997年5月9日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 上诉人（原审原告）：张正秋，女，1969年9月4日出生，汉族，住湖南省湘潭县。 上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道168号。 法定代表人：谭凤强，总经理。 委托诉讼代理人：谭智慧，系该公司员工。 上诉人周铁军、张正秋与上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫车业公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周铁军、张正秋上诉请求：1.撤销一审判决，改判三鑫车业公司全额赔付因逾期交房而向上诉人支付合同约定的总房款万分之一每日违约金共计人民币柒仟柒佰陆拾肆元（暂计至2019年10月31日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2.本案一审、二审诉讼费用由三鑫车业公司承担。事实与理由：三鑫车业公司应于2019年6月30日前交房，疫情在交房日期约6个月后发生，故三鑫车业公司违约在前，因疫情导致的延期违约金是不可以减免的。截至上诉前，三鑫车业公司售卖的火炬学府一期土地性质问题，湘潭市自然资源和规划局“领导信箱”回复“用途仍然为批发零售用地(商业用地)”，并非合同约定的住宅，且三鑫车业公司未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，达不到交房标准。综上所述，上诉人请求依法撤销原判，判令三鑫车业公司立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例支付违约金柒仟柒佰陆拾肆元（暂计至2019年10月31日，且支付违约金至达到土地性质变更为止，并不给与6个月疫情减免）。 三鑫车业公司辩称：一、三鑫车业公司已按商品房买卖合同的约定，在2019年6月30日前将房屋建成并经验收合格，这一关键事实一审法院并没有查明。一审时，三鑫车业公司向法院提交的《建设工程消防验收合格意见书》、《竣工检查综合评价报告》、《建设工程档案预验收意见书》，充分证实了三鑫车业公司在2019年6月30日前已建成房屋并经验收合格；二、2019年6月30日前三鑫车业公司已通知周铁军、张正秋来交房，周铁军、张正秋拒绝收房，延期交房的责任不在三鑫车业公司；三、三鑫车业公司在2019年6月30日前未取得《建设工程验收备案表》，责任不在三鑫车业公司，应属于政府行政行为导致，由于项目应补缴的土地出让金等款项未明确，导致竣工的房屋未备案。政府行政行为对三鑫车业公司而言属于不可抗力情况，应当予以免责。2020年9月份三鑫车业公司取得了《竣工验收备案证》。 三鑫车业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回周铁军、张正秋的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由周铁军、张正秋承担。事实和理由：一、合同约定的交房日期前，上诉人已履行了通知交房的义务，由于周铁军、张正秋的原因导致没有实际交房，责任在周铁军、张正秋。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局将三鑫车业公司建设的火炬学府竣工公示，且公示期满无异议，说明合同约定的交房前即2019年6月30日前，周铁军、张正秋知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房，但其拒绝交房，由此产生的损失理应由周铁军、张正秋自己承担；二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人没按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案，应属于不可抗力的情形，上诉人应当免去其责任。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示证实火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局没有将土地从商业变为商住为由迟迟不予备案。火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲应属于不可抗力的情形，上诉人不应承担责任。在市纪委领导强有力的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。 周铁军、张正秋辩称：一、根据合同约定的交房时间即2019年6月30日，上诉人应当公示商品房竣工验收备案表等相关证书，但上诉人并未提供，并且通过后来上访，湘潭市安全监督站及国土相关部门明确指示房屋不具备交房条件；二、上诉人明知房屋没有备案，且不具备交房条件却仍然通知业主收房，明显具有欺骗，违规违约行为；三、房屋备案迟迟不能办理，据了解是上诉人没有补缴土地出让金所致，补缴土地出让金是上诉人应尽义务，与政府无关，更与购房合同无关，上诉人违约在疫情发生之前，疫情与本案无关联；四、房屋备案的推迟对上诉人的不动产权证的办理和商品房的交易产生了重大的影响。 周铁军、张正秋向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金（按总房款每日万分之一的标准从2019年7月1日计算至2020年10月31日为30804元，应继续计算至实际交付房屋之日止）；3.判令被告实际履行完交房义务前，不能扣减自2020年1月1日至2020年6月30日的违约金；4.判令本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年11月26日，原告周铁军、张正秋与被告三鑫车业公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：两原告购买被告三鑫车业公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号的房屋，建筑面积为129.64平方米，购房款总额为631237元；两原告于2017年11月26日之前将首付款281237元存入指定监管账户，余款350000元于2017年12月26日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付两原告使用；如被告逾期交房超过90日，两原告有权解除合同，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，两原告按照合同约定履行了交付房款的义务。根据湘潭市自然资源和规划局在其官网发布的公示显示，涉案工程项目已于2019年6月17日进行竣工公示，因被告三鑫车业公司一直未向两原告交付房屋，两原告遂向该院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。 一审法院认为，原告周铁军、张正秋与被告三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。两原告已依约向被告支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付两原告使用，但被告至今未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于两原告要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，该院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，两原告要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之一的违约金。因此，被告应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向两原告按已交付房款每日万分之一的标准支付违约金。但是，由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫车业公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到涉案工程项目进行竣工公示后，办理项目验收的相关手续需要一定的时间，新冠肺炎疫情对被告正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任由被告承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，酌情确定核减6个月的违约金。故两原告要求被告支付自2019年7月1日至2020年10月31日的违约金30804元的诉讼请求，因需核减6个月的违约金，核减后的违约金数额为18940元，对原告的该项诉讼请求部分予以支持。两原告要求被告按已付房款每日万分之一的标准支付从2020年11月1日以后至实际交付房屋之日止的违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。两原告要求在被告实际履行完交房义务前，不能扣减自2020年1月1日至2020年6月30日的违约金的诉讼请求，与法律规定相悖，不予支持。被告三鑫车业公司辩称未实际交房系原告的原因导致的辩解意见，与事实不符，不予采纳。被告三鑫车业公司辩称竣工房屋未及时备案系政府行政不作为导致，且因受疫情影响，导致不能按约交房，被告不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决：一、被告三鑫车业公司继续履行交房义务；二、被告三鑫车业公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告周铁军、张正秋逾期交房违约金18940元（计算至2020年10月31日止），并以总房款631237元为基数，自2020年11月1日起，按每日万分之一的标准支付违约金至交房之日止；三、驳回原告周铁军、张正秋的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。 二审期间，上诉人三鑫车业公司向本院提交了新的证据。证据一，规划条件核实证书、工程竣工验收备案表。拟证明2020年9月14日该项目已经完成竣工验收；证据二，短信、电话通知交房记录。拟证明在2020年10月9日上午11点41分，三鑫车业公司已经通知周铁军、张正秋前来收房。 上诉人周铁军、张正秋质证称：证据一不是原件，对真实性有异议。证据二，手机号码属实，但是否收到短信没有印象。 本院经审查认为，对于上诉人三鑫车业公司提交的证据均予以认定。 二审经审理查明，2020年9月14日，三鑫车业公司取得工程竣工验收备案证，2020年10月9日，三鑫车业公司电话通知周铁军收房，但周铁军、张正秋至今未收房。除此之外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点问题为：三鑫车业公司应否承担逾期交房的违约责任，如果需要承担，如何确定违约金的数额。 三鑫车业公司与周铁军、张正秋签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。周铁军、张正秋依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。三鑫车业公司称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，但周铁军、张正秋拒绝收房，损失应由周铁军、张正秋自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故三鑫车业公司向周铁军、张正秋交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。三鑫车业公司所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。三鑫车业公司还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，三鑫车业公司作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续。因三鑫车业公司的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故三鑫车业公司认为应当免责的上诉理由亦不成立。因三鑫车业公司已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，之后三鑫车业公司也通知了周铁军收房，周铁军、张正秋在房屋已符合交房条件的情况下拒绝收房，之后的责任由周铁军、张正秋自行承担。根据本案的实际情况，本院确定延期交房违约金计算至2020年10月9日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月过长，且与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。周铁军、张正秋认为根据湖南省高级人民法院相关司法文件，三鑫车业公司延期交房，此后的疫情虽属于不可抗力，但三鑫车业公司仍应当支付违约金的上诉理由部分成立。据此，本院核定三鑫车业公司应支付的违约金为23734.51元〔631237元×0.1‰/天×376天（466天－90天），从2019年7月1日至2020年10月9日计466天，扣减3个月计90天〕。 综上，周铁军、张正秋和三鑫车业公司的上诉请求均部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3323号民事判决第一项、第三项； 二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3323号民事判决第二项为“湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付周铁军、张正秋逾期交房违约金23734.51元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由湖南三鑫车业有限公司负担。二审案件受理费50元，由周铁军、张正秋负担25元，湖南三鑫车业有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  向兴礼 审判员  贺振中 审判员  肖伟胜 二〇二一年六月二十八日 法官助理骆盛 书记员谭岁龙 附：相关法条 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。