重庆市渝北区人民法院   民事判决书       （2021）渝0112民初13802号      原告：重庆市荣基物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区都市花园西路56-9-3号，统一社会信用代码91500106554075979D。   法定代表人：魏素英，执行董事。   委托诉讼代理人：刘传甫，重庆政郎律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段事均，重庆政郎律师事务所实习律师。   被告：吴林辉，男，1978年4月14日出生，汉族，住重庆市长寿区。   被告：张凤莱，女，1982年3月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。   原告重庆市荣基物业管理有限公司（以下简称荣基公司）与被告吴林辉、张凤莱物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告荣基公司的委托诉讼代理人刘传甫、被告吴林辉到庭参加诉讼。被告张凤莱经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告荣基公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业管理费3780.04元，并从欠款之日起到付清之日止每日以应交费用的千分之三支付违约金。2、案件受理费由被告承担。庭审中，原告明确物业费3780.04元欠费期间2018年6月1日-2020年3月31日，共计22个月，2元/月/平米，房屋建筑面积85.91平米，每月物业费171.82元。事实和理由：2015年9月14日，原告与重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司签订了《“悦秀上东一期”前期物业服务合同》，合同期限为3年，自2017年3月1日起至2020年2月28日止。原告接受委托后，积极履行了合同中约定的对悦秀上东一期小区的物业服务工作。被告系上述物房屋的业主，未缴纳2018年6月至2020年3月的物业服务费3780.04元，欠费时间长达22个月。原告多次催收无果后，向法院提起诉讼。   被告吴林辉辩称，小区X栋X号房屋占用绿化地种菜，我方要求物业制止该行为，但是物业没有作为。我方居住楼栋楼下房屋用于开快递，堆放泡沫，侵占了公共部分，存在安全隐患。2018年6月1日-2020年3月31日物业费没有缴纳属实。合同虽然约定物业费为一年预收一次，物业费实际上每月在收取。违约金的计算点应当以物业服务发生之后再计算。   被告张凤莱未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告举示的前期物业服务合同备案证明、《前期物业服务合同》、不动产登记信息查询结果、物业服务照片10张、接待处置办记录表、电梯日常维护保养记录表、律师函、邮件交寄单（收据）和被告举示的照片，因双方当事人对前述证据的真实性无异议，故本院予以采纳。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2015年9月14日，以重庆玉豪龙实业集团江麟房地产开发有限公司（以下简称玉豪龙公司）为甲方（委托人），以原告荣基公司为乙方（受托人），双方签订《“悦秀上东一期”前期物业管理服务委托合同》（以下简称《前期物业服务合同》），该合同主要约定甲方将其开发的“悦秀上东一期”（以下简称本物业）委托于原告提供前期物业管理，委托管理期限自2017年3月1日起至2020年2月28日止；该合同约定住宅物业费标准为：2元/平方米/月（含电梯使用费、公摊水电费）；收费方式为：采取预收方式，预收时间一般为一年，但最长时间不得超过一年，且时间段不得跨过本合同委托期限的终止日期。该《前期物业服务合同》于2015年11月2日在重庆市渝北区房屋管理局进行备案，并取得备案证明。   上述《前期物业服务合同》签订后，原告对“悦秀上东一期”小区提供物业管理服务至今。2020年4月10日，原告向被告案涉房屋处邮寄落款时间为2020年4月2日的《律师函》一份，催告被告缴纳自2018年6月至2020年3月的物业费3780.04元。   庭审中，被告向本院举示照片18张，拟证明小区业主侵占公共绿地种菜，将住宅改为快递和超市，被告向物业公司反映，物业公司没有制止；小区保安亭无人值守；小区绿化无人维护，杂草丛生。原告对照片的真实性无异议，但表示小区存在业主侵占公共绿地种菜的情况，但我方已经去制止，但由于物业公司没有执法权，业主认为其他业主占用了公共绿化可以提起侵权之诉，不能以此作为不缴纳物业费的理由。业主要起诉占用绿化的业主，物业公司也会配合。照片不能证明小区保安亭无人值守，因拍摄的为门禁，即使保安亭无人最多也是因保安临时因其他事情未在保安亭。4张照片显示有部分杂草，但该证据不能确定拍摄时间，我方认为有杂草也是正常现象，除草需要一个过程，需要杂草成长至一定程度后，再找人来除草。不能证明原告服务不到的情况。   另查明，案涉房屋的建筑面积为85.91平方米。被告吴林辉陈述其与被告张凤莱系夫妻关系，案涉房屋登记在两被告名下。   原告庭审后向本院提交申请书，自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。   本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，原告与玉豪龙公司签订的前期物业服务合同内容不违反法律规定，合法有效，该合同对“悦秀上东一期”小区全体业主均具有约束力。   关于物业服务费。根据《前期物业服务合同》的规定，被告所在房屋交纳物业服务费的标准为2元/平方米/月，故自2018年6月1日至2020年3月31日，被告共计应交纳的物业服务费为3780.04元（85.91平方米×2元/月/平方米×22个月）。被告吴林辉辩称其未缴纳2018年6月1日至2020年3月31日期间的物业费属实，但是小区X栋X号房屋占用绿化地种菜、其居住楼栋楼下房屋用于开快递，堆放泡沫，侵占了公共部分，物业不作为，没有制止该行为。对此，本院认为，业主侵占公共绿化地种菜和原告居住楼栋楼下房屋用于开快递侵占了公共部分的事实并不能直接证明物业公司不作为，即便物业公司及时制止，也不能保证小区业主完全杜绝前述行为，且被告举示的照片也不足以有效证明原告没有履行物业服务合同约定的义务，故被告抗辩拒绝缴纳物业费的理由不能成立。原告要求被告吴林辉、张凤莱支付2018年6月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3780.04元，符合法律规定，本院予以支持。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。   据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   被告吴林辉、张凤莱在本判决生效后五日内向原告重庆市荣基物业管理有限公司支付2018年6月1日至2020年3月31日期间的物业费3780.04元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，已减半收取25元，由被告吴林辉、张凤莱负担。   本判决为终审判决。         审 判 员  雷元亮             二○二一 年 六 月 十七 日       法 官 助 理  陈 源     书 记 员  龙 倩