苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5849号原告：苏州市亿泰莱电器有限公司，住所地苏州市吴中经济开发区东吴工业园盛南路南侧1号厂房。法定代表人：曾昕，该公司总经理。委托诉讼代理人：史金娥，该公司员工。委托诉讼代理人：沈卫康，江苏日易律师事务所律师。被告：苏州博琪海电器有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇长安路518号。法定代表人:包海香，该公司经理。委托诉讼代理人：王志敏，江苏和舟律师事务所律师。原告苏州市亿泰莱电器有限公司（以下简称亿泰莱公司）与被告苏州博琪海电器有限公司（以下简称博琪海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，适用简易程序公开进行了审理，后裁定转为普通程序公开开庭进行审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案普通程序由审判员杜荣尚独任审判。原告亿泰莱公司委托诉讼代理人沈卫康、史金娥，被告博琪海公司法定代表人包海香及其委托诉讼代理人王志敏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告亿泰莱公司向本院提出的诉讼请求：1.被告博琪海公司支付租金238081.6元；2.被告博琪海公司支付2017年8月1日起至2020年7月30日水费7200元、自2017年8月1日至2019年1月5日电费130020元（包含基础费每月6333元）；3.被告博琪海公司支付餐费12400元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告博琪海公司支付租金244623.6元。事实和理由：被告博琪海公司为其的配套企业，为其加工各类边刷零件。为便于生产，被告博琪海公司租用其厂房进行生产。当时，双方口头约定按实际租金、水电支出进行结算，就餐也混同。2018年11月左右，博琪海公司加工的产品品质失控且无法准时交货，致其遭受巨额损失。但博琪海公司不但未改进，反而无理起诉其。基于此，其多次要求博琪海公司支付租金及其他费用，但未果。故诉至法院。被告博琪海公司辩称，涉案场地原由案外人苏州市青青草电器有限公司（以下简称青青草公司）使用，其与青青草公司都是原告的配套企业，后青青草公司停止经营，其自2017年8月1日承继青青草公司资产和业务，继续使用涉案厂房，鉴于双方为长期业务合作关系，租金相对较便宜，2018年12月底双方终止业务合作关系，其于2019年1月要求搬离涉案场地，但原告亿泰莱公司扣留其设备，后其就返还设备提起诉讼，其认为场地费用至多计算至2019年1月份。水费每月约200元，已支付至2018年3月中旬，电费1元/度，支付到2018年12月。餐费已结清。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定如下事实：亿泰莱公司、博琪海公司之间存在业务往来，由亿泰莱公司向博琪海公司发送委外加工单要求加工滚刷、边刷植毛组件等配件。博琪海公司在亿泰莱公司车间加工生产。2018年11月30日，亿泰莱公司向博琪海公司送达通知，亿泰莱公司决定从2018年11月30日取消与博琪海公司的边刷合作业务。为此双方发生争议，双方各自就合作业务相关事宜向本院提起多次诉讼，本案处理双方就租赁费、水电费、餐费结算争议。本院于2019年6月10日作出的（2019）苏0506民初2409号【二审案号为（2019）苏05民终8207号】案件查明：2019年1月16日，博琪海公司向亿泰莱公司邮寄律师函，函称：“博琪海公司自2013年到2017年9月先后购买了植毛设备共计30台，合计金额152.2万元，在贵司专门预留的车间里（另算房租）从事加工，为此花费装修款3.5万余元，上述各项合计155.7万元。贵司在2018年7月份开始，突然单方取消订单，并自2018年12月份始不再发生新订单，导致博琪海公司2018年12月开始没有订单可生产、工人失业、原材料积压20余万元，现已损失2018年12月份工人已付工资合计10万元，后续将继续产生工资损失费用，预计将至少达30万元。为尽可能减轻损失，不得不外接2万滚刷订单业务，计划于2019年1月14日开始生产，但贵司强行停水、停电致原告与客户订单违约，违约金损失1万元。为避免损失的进一步扩大，请贵司在收到本律师函后立即恢复供电供水并对原告货品的正常进出，否则，原告有权要求赔偿等”。该律师函于次日送达。2019年1月18日，亿泰莱公司向博琪海公司回复律师公函，称：经查你方自开办之日起承租我方厂区场地，但贵司未能按时足额支付房租、水电费等。为此我方于2019年1月3日书面通知你方要求及时支付房租等费用，但贵司置之不理，后我司多次催讨未果，故在2019年1月15日再次书面致函通知贵司要求搬离，并将通知张贴在贵司承租区域场地大门上。你方在收到上述通知后仍滞留我方场地继续使用，导致我方损失持续扩大，为此我司迫不得已采取合法手段维护自身合法权利，但我司保留追究贵司违约之责。另贵司无理强占我方加工本体，拒不交还，导致我方无法及时向业务单位交货，在此我方郑重提醒贵司及时交还本体，否则由此导致的所有直接和间接经济损失我方都将依法向贵司追究。审理中，原、被告一致确认：1、亿泰莱公司与青青草公司为业务合作单位，青青草公司在亿泰莱公司车间加工生产。2017年7月31日，博琪海公司承继青青草公司资产和业务，青青草公司停止经营，由博琪海公司继续与亿泰莱公司开展业务合作。双方于2017年8月1日开始建立场地租赁关系，双方未就租赁事宜签订书面合同，租赁范围为：二楼滚刷车间以及三楼边刷车间、切毛车间。被告博琪海公司于2018年7月30日搬离三楼边刷车间、切毛车间。2、由于双方业务终止，双方的场地租赁事宜实际于2018年12月底终止，业务终止后，二楼滚刷车间内仍有被告博琪海公司设备。双方业务终止后，博琪海公司设备交接及人员撤场问题：1、设备交接问题。博琪海公司向本院起诉要求亿泰莱公司返还【（2020）苏0506民初4407号案件】，该案审理中，承办法官组织双方至现场交接设备，亿泰莱公司表示，对无法证明属博琪海公司所有的物品不同意搬离，其余有证据证明属于博琪海公司的机器待博琪海公司结清租金、水电费才同意搬离，否则不同意让博琪海公司搬离。博琪海公司表示，亿泰莱公司已就结欠租金、水电费事宜诉至法院（即本案），且亿泰莱公司已全额保全，故要求尽快搬离设备，防止损失扩大。鉴于亿泰莱公司不同意交接，（2020）苏0506民初4407号案件未能组织双方交接。该案法院认定遗留在滚刷车间的41台均为博琪海公司所有，判决亿泰莱公司返还，二审维持原判，目前已生效，双方于2021年5月13日交接完毕。2、人员撤场问题。亿泰莱公司陈述，双方合作业务终止后，被告博琪海公司人员于2019年1月15日退场，其于2019年1月3日发函被告交付租金，于同年1月15日发函要求博琪海公司搬离，但博琪海公司一直未搬离。对此提供两次书面通知材料。被告博琪海公司陈述，双方合作业务终止后，其工作人员于2018年年底退场，其一直要求亿泰莱公司让其将设备搬离，但亿泰莱公司不让其搬离，因此向吴中法院提起了（2020）苏0506民初4407号案件。其没有看到亿泰莱公司发的上述两份书面通知材料。审理中，博琪海公司申请证人出庭作证。证人徐某,4陈述，其是博琪海公司员工，于2017年8月入职，博琪海公司与青青草公司租赁的范围一致，2018年年底，亿泰莱公司不给订单，2019年年初把大门锁起来不让干，亿泰莱公司以涉案场地有自己设备不让博琪海公司搬离设备，当时还报警处理。原告亿泰莱公司质证表示，证人与博琪海公司有利害关系，不予认可，当时博琪海公司每天派人来拿一点东西，其让博琪海公司全部搬走，但博琪海公司不搬，其于2019年1月15日停电。被告博琪海公司质证表示，证人反映事实比较客观，予以认可。另，本院向原青青草公司法定代表人张军调查，张军陈述，青青草公司与博琪海公司租赁范围一致，没有发生变化，博琪海公司租赁亿泰莱公司车间需要支付租金，具体由凌晨结算，标准不清楚。双方质证表示，张军所作陈述真实性无异议。2014年5月，亿泰莱公司与案外人苏州市开宝电器有限公司共同承租苏州市吴中区城南街道新江社区经济合作社位于吴中区盛南路宝信工业坊一期项目1号厂房，面积6125.44平方米，租期自2014年6月1日起至2017年5月31日止，月租金13元/月/平方米。2017年再次签订了租期自2017年6月1日起至2020年5月31日止，月租金16元/平方米。亿泰莱公司承租该房屋后将部分车间交由博琪海公司使用。审理中，苏州市开宝电器有限公司及苏州市吴中区城南街道新江社区经济合作社出具情况说明，租赁房屋为三层，每层租金标准不同，其中2014年5月份租赁合同每层租金标准为：一楼14元、二楼13元、三楼12元，2017年续签租赁合同每层租金标准为：一楼17元、二楼16元、三楼15元，为结算方便，两份租赁合同租金统一按二楼确定租金。审理中，原告亿泰莱公司表示，其与被告结算即按每层的价格结算，不赚差价。博琪海公司质证表示不予认可。关于租金标准及租赁面积。青青草公司股东凌晨（被告法定代表人配偶）于2017年1月18日向原告亿泰莱公司财务史金娥发送如下微信信息：“二楼300平*13元*12月+三楼160平*12元*12月+电（现读数62667-去年读数33000）*1元+其他，已转账。”2018年2月10日，凌晨分两笔各转账10000元曾昕。2018年3月15日，凌晨转账曾昕121824元。审理中，原、被告一致确认，该微信中二楼300平方米指的是滚刷车间面积，电费是2016年1月1日至2016年12月底期间的电费。被告博琪海公司陈述，其与青青草公司租赁场地范围一致，没有变化。2018年3月15日，凌晨转账曾昕121824元具体构成为：2018年度的租金69840元（租金标准即为微信明确的标准）、2018年度的电费49000元、2017年1月至2018年3月中旬水费2984元（水费每月约200元）。凌晨陈述，微信中的租金为2016年1月1日至同年12月31日期间租金，电费为1元/度。2018年2月10日转账2万元为餐费，2018年3月15日转账曾昕121824元为租金和水电费，具体明细记不清。原告亿泰莱公司陈述，青青草公司承租时，切毛车间和边刷车间是在一起的，转由被告经营后，被告业务扩大，在三楼又增加租赁了30.35平方米单独切毛车间。微信中涉及的是2016年度的租金及水电费，租金为先用后付，此后博琪海公司未支付过费用。凌晨转账曾昕121824元与本案无关，双方个人之间经济往来，具体转账原因记不清楚。关于餐费。博琪海公司在亿泰莱公司处买餐票就餐，2018年4月、5月份，博琪海公司在亿泰莱公司处购买餐票1550张，每张8元。博琪海公司法定代表人包海香于2018年4月2日微信转账史金娥2018年3月份餐费4000元。被告博琪海公司法定代表人包海香陈述，餐票都是当场付清，没有结欠情况。看到原告提供微信转账后改称，有时有先拿餐票后结算情况。关于电费。2019年1月5日被告退场，当日电表读数为137919.52度。原告表示，其主张的电费按如下方式计算：（137919.52度-62667度）*1.17元/度/717天（2017年1月18日至2019年1月5日）*523天（2017年8月1日至2019年1月5日）=64223元+基础费用6333元/月/30天*523天/3家=101025元。被告表示，双方就按1元/度结算电费，没有基础费，上述计算方式没有异议，即（137919.52度-62667度）*1元/度/717天（2017年1月18日至2019年1月5日）*523天（2017年8月1日至2019年1月5日）=54891元。另双方一致确认，2017年8月1日至2019年1月5日每月用电量按上述方式计算。以上事实，有原告提供的房租租赁合同、房屋产权证、微信聊天记录、电表照片、电费发票、餐票记账本、租金缴纳通知书、搬离通知书、厂房内照片、证明，被告提供的转账记录，及本院开庭笔录、调取的判决书等在卷佐证。关于第一项租金计算。原告陈述按如下方式计算：1、三楼边刷车间：15元/月/平方米*222.75平方米*12个月（2017年8月1日至2018年7月30日）=40095元；2、三楼切毛车间：15元/月/平方米*30.35平方米*12个月（2017年8月1日至2018年7月30日）=5463元；3、二楼滚刷车间：345.6平方米*16元/月/平方米*36个月（2017年8月1日至2020年7月31日）=199065.6元。以上共计244623.6元。被告称，租金标准、租赁面积不认可，双方按2017年1月18日向史金娥与凌晨微信反映的结算方式结算。另外，其已超付了租金。本院认为，本案争议焦点为原告主张的各项费用如何结算。原、被告就涉案场地建立不定期租赁关系系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方确认双方场地租赁关系自2017年8月1日开始建立，博琪海公司于2018年7月30日搬离三楼边刷车间、切毛车间，二楼滚刷车间实际于2018年12月底终止，本院予以确认。对于各项费用结算本院认定如下：1、关于租金（场地使用费）结算。第一，原、被告双方对各自主张的租金标准、计租面积均负有举证责任。根据被告员工及张军陈述，本院认定博琪海公司与青青草公司租赁范围一致。现双方均认可凌晨与史金娥2017年1月18日的微信聊天记录，本院以该微信聊天记录的反映的计租面积核算租金，即二楼滚刷车间为300平方米，三楼边刷、切毛车间计租面积为160平方米。关于租金标准。凌晨与被告均表示上述微信记录反应的租金为2016年度租金，对此本院予以认定，对比上述微信聊天记录及同时期原告与出租方约定的租金标准，结合出租方苏州市吴中区城南街道新江社区经济合作社及承租方苏州市开宝电器有限公司出具的说明，原告亿泰莱公司诉称双方租金按亿泰莱公司与出租方签订的合同确定的租金标准结算，符合实际情况，本院予以认定，即2017年8月1日以后三楼15元/月/平方米，二楼16元/月/平方米。第二，关于原告亿泰莱公司主张二楼滚刷车间租金计算至2020年7月31日。被告博琪海公司辩称二楼滚刷车间至多计算至2019年1月份。本院认为，从博琪海公司于2019年1月16日向亿泰莱公司邮寄律师函内容分析，至邮寄当日博琪海公司并未有搬离场地之意思。另外，原告的回函也表示采取停电、关门措施（函件称“我司迫不得已采取合法手段维护自身合法权利”），即被告在2019年1月份已无法正常使用场地。在（2020）苏0506民初4407号案件中，法官组织双方交接，亿泰莱公司以博琪海公司未结清租金、水电费及无法证明设备为博琪海公司为由，拒绝交接。该陈述与证人陈述不让博琪海公司搬离物品理由一致。综上，本院酌情确定场地使用费（双方确认2018年12月底终止租赁）计算至2019年1月底，此后产生的场地使用费由原告自行承担。第三，关于租金、水电费已付款认定。双方均表示原告付款后未出具收据，现双方对已付款产生争议，双方对此均有举证说明义务。被告博琪海公司提供凌晨于2018年3月15日转账曾昕121824元，被告博琪海公司表示该款为支付的租金等，对此原告亦无法说明该转账具体原因，故本院认定该款为租金、水费等费用的付款。凌晨对此亦无法说明具体构成，结合被告法定代表人庭审多次不诚信陈述，对于被告陈述的该款具体构成可信度较低，本院不予采信。考虑双方之前2016年年度费用于2017年初结算的惯例，本院认定2018年3月15日转账为2017年度水电费、租金结算，即租金、水费已结算至2017年底。综上，被告共计结欠原告租金（场地费）为：边刷车间、切毛车间：160平方米*15元/平方米/月*7个月（2018年1月1日至2018年7月30日）=16800元，滚刷车间：300平方米*16元/平方米/月*13个月（2018年1月1日至2019年1月31日）=62400元，共计79200元。2、关于水费结算。被告博琪海公司表示每月水费约200元，故本院对原告主张水费200元/月予以认定。双方于2018年11月底终止业务，原告于2019年1月初断电，故本院认定水费计算至2018年12月底，即被告尚欠原告2018年1月1日至同年12月底水费共计2400元（200元/月*12个月）。3、关于电费结算。原告提供的与史金娥于2017年1月18日微信记录仅能证明原告与青青草公司电费按1元/度结算，未能提供证据证明有权按1.17元/度加基础费收取青青草公司电费，被告于2017年8月1日承继青青草公司业务，本院认定电费按1元/度计算。结合双方认可的电费计算方式，即2018年1月1日至2019年1月4日期间结欠电费为38728元。4、关于餐费结算。根据被告法定代表人包海香与原告财务史金娥微信聊天记录，双方有先拿餐票后结算的情况，且该微信聊天记录反映餐票结算至2018年3月份。现被告未举证已支付1550张餐票的餐费，结合被告对餐费结算陈述违反诚信情况，对于被告辩称餐费已支付的意见，本院不予采信。被告结欠原告餐费12400元（1550张*8元/张）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告苏州博琪海电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市亿泰莱电器有限公司租金（场地使用费）人民币79200元。二、被告苏州博琪海电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市亿泰莱电器有限公司水费2400元、电费38728元。三、被告苏州博琪海电器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市亿泰莱电器有限公司餐费人民币12400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7028元、财产保全费5000元，合计人民币12028元，原告苏州市亿泰莱电器有限公司负担7847元，被告苏州博琪海电器有限公司负担4181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  杜荣尚二〇二一年六月十日书记员  单 文