安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初3599号 原告：淮南市久安宝通物业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区公园街道园南社区龙湖汇景豪庭A7栋401，统一社会信用代码91340400683605948P。 法定代表人：苏丽君，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张岩，安徽俊诚律师事务所律师。 被告：胡某某，女，汉族，1960年3月1日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：冯涛，安徽皖辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆静，安徽皖辉律师事务所律师。 原告淮南市久安宝通物业管理有限公司（以下简称久安宝通物业公司）诉被告胡某某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告久安宝通物业公司的委托诉讼代理人张岩到庭参加诉讼，被告胡某某及其委托诉讼代理人陆静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告久安宝通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付物业综合服务费12378.20元(2010年6月20日始至2020年4月30日止118个月，每月物业费112.4平方x0.8元/平方×118个月=10608.20元，电梯费1770元，15元/每月×118个月=1770元，合计12378.2元)；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告是淮南市田家庵区公园街道园南社区龙湖汇景豪庭的物业管理服务公司，被告系该小区的业主。原告已对龙湖汇景豪庭该小区进行了规范的物业服务，投入了大量的人力、物力，为全体业主创造了优美的生活环境。绝大部分业主均能按时交纳物业费用，但被告自2010年6月20日始至2020年4月30日止共118个月，欠原告物业综合服务费12378.2元。被告住宅面积为112.4平方，物业费为0.8元/平方，(每月物业费112.4平方x0.8元/平方×118个月=10608.20元，电梯费1770元，15元/每月X118个月=1770元，合计12378.2元)。原告每年均多次上门做工作、贴催款通知，但被告以房屋漏水被淹为由，拖欠物业费，严重侵害了原告的合法权益，也侵害了交费业主的权益。原告认为，原告与被告之间的权利义务关系明确，依照法律规定，现请求人民法院判令其立即支付原告物业综合服务费12378.20元。 原告于2021年6月4日向本院提交变更诉讼请求申请书，申请变更第一项诉讼请求为：“判令被告支付物业费7869元（2014年1月20日至2020年4月20日共75个月，物业费112.4平方×0.8元×75个月＝6744元，电梯费15元每月×75个月＝1125元）。” 被告胡某某辩称，物业管理合同应属无效合同，龙湖汇景豪庭物业合同中受托方即原告未经选举产生，成立违法；原告物业公司未经全体业主选聘为该小区物业，该小区事实上并没有业主委员会，另该合同中未约定物业管理事项、服务等级、质量，应属无效合同。另原告也无证据证明其已经充分履行了根据约定的服务等级，提供相应服务标准的义务，故无权要求被告支付物业费。再次，该合同签订的日期为2017年12月28日，但原告起诉状中主张的物业费、电梯费的起算时间为2010年6月20日，与事实不符。房屋存在漏水问题，我家是3楼，3楼以上有积水、漏水，其他楼层业主不愿意管道从其家中改造，找到我家商量从我家进行改造，刚开始我并不愿意，最后双方协商，从我家改造，并与之前未缴纳的物业费全部抵消；改造之后家中厨房依旧漫水、发霉，导致被告家中墙皮、沙发、地板均受到破坏，造成了经济损失，更导致原被告家中暗线漏电、被迫改明线，综上，被告并不是不缴纳物业费，而是与原告协商双方同意下，相互抵消。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 一、原告的营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。被告表示无异议。 二、被告的户籍证明，证明被告的诉讼主体资格。被告表示无异议。 三、2013年11月28日与淮南新鹏物业管理有限公司签订的小区物业管理移交协议一份、2013年12月28日龙湖汇景豪庭小区物业管理合同书一份、2017年12月28日龙湖汇景豪庭小区物业管理合同书一份，证明原告方在2013年起就从原淮南新鹏物业管理有限公司承接现小区物业，并同时和小区业委会签订物业服务合同，原告方有权向被告主张物业费；物业合同书第六条对收费的标准有明确约定，也就是高层每平方每月0.8元物业费，电梯费每月30元；起诉时，电梯费是原告按减半收取主张的，原告向被告主张的物业费有合同明确的约定。被告质证意见：对第一份移交协议三性无异议；对第二、三份龙湖汇景豪庭小区物业管理合同书，三性均有异议，该小区业委会未经合法选举产生，所以对两份合同均有异议。另两份合同第六条虽约定物业管理费用，但根据安徽省物业管理条例之相关约定，物业管理合同应当对物业管理事项、服务质量、服务等级进行约定，否则属于无效合同；原告的三份合同无法证明原告已经充分履行其物业相对应的物业等级服务。 被告胡某某向本院提交了以下证据： 一、照片打印件，证明原告方并没有按照合同约定履行维修、养护义务，给被告造成了严重经济损失，应属违约。 原告质证意见：对真实性和关联性有异议。对于其证明观点，不能证明照片显示的对象系被告房屋设施；被告房屋即使漏水，也无法证明漏水的原因和责任方，不能排除系被告在使用过程中自身使用导致的，也不能排除是建筑的其他共有使用的业主使用导致，也不能排除系建筑本身设计以及施工建造导致的质量问题，所以无法证明是原告方作为物业服务不当导致被告损失。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告胡某某系田家庵区园南社区龙湖汇景豪庭5-2-305室（面积为112.4平方米）房屋的业主。2013年11月28日，淮南新鹏物业管理有限公司（甲方）与淮南市久安宝通物业管理有限公司签订《小区物业管理移交协议》，约定淮南新鹏物业管理有限公司从2013年11月30日起停止龙湖汇景豪庭小区物业管理服务，由淮南市久安宝通物业管理有限公司接管物业管理服务。2013年12月28日，淮南市龙湖汇景豪庭业主委员会（甲方）与淮南市久安宝通物业管理有限公司（乙方）签订《龙湖汇景豪庭物业管理合同书》，合同中的第六条第一款约定：“本物业的管理服务费按下列执行：（1）多层住宅按每月每平方米建筑面积0.5元；（2）小高层住宅按每月每平方米建筑面积0.8元；（3）……；（10）高层住宅电梯、消防等公用水电费按每户每月30元。”。2017年12月28日，淮南市龙湖汇景豪庭业主委员会（甲方）与淮南市久安宝通物业管理有限公司（乙方）签订《龙湖汇景豪庭物业管理合同书》，合同中的第六条第一款约定：“本物业的管理服务费按下列执行：（1）多层住宅按每月每平方米建筑面积0.5元；（2）小高层住宅按每月每平方米建筑面积0.8元；（3）……；（9）电梯、消防等公用水电费按每户每月30元。”合同生效后，久安宝通物业公司对龙湖汇景豪庭小区提供了物业管理服务。被告自2014年1月20日起，被告无故拖欠缴纳物业服务费，经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年4月28日，原告久安宝通物业公司诉至本院，要求判决被告胡某某向原告久安宝通物业公司支付龙湖汇景豪庭小区5-2-305室房屋自2014年1月20日至2020年2月20日止的物业管理费，合计7869元。 上述事实有当事人提交的证据及其庭审陈述在案佐证。 本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告久安宝通物业公司与淮南市龙湖汇景豪庭业主委员会先后签订的两份《龙湖汇景豪庭物业管理合同书》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且原告久安宝通物业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。被告胡某某作为业主，在接受原告提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。被告胡某某提出淮南市龙湖汇景豪庭业主委员会未经选举产生，成立违法，物业公司未经全体业主共同同意选聘为该小区物业服务企业，且《龙湖汇景豪庭物业管理合同书》未约定物业管理事项、服务质量进行约定，主张该物业管理合同属无效合同。被告提供的证据不足以证明其主张，且被告辩称原告在物业服务中存在瑕疵的抗辩不能作为拒缴物业费的理由。经庭审调查，原告诉请被告要求支付物业费，其中2010年6月20日至2013年12月28日期间物业费系原告久安宝通物业公司从原物业公司淮南新鹏物业管理有限公司承接物业服务时移交的债权，本院认为原告提交的《物业管理移交协议》等证据对债权移交约定不明。原告久安宝通物业公司于2021年6月4日向本院提交变更诉讼请求申请，请求判令被告支付物业费7869元（2014年1月20日至2020年4月20日共75个月，物业费112.4平方×0.8元×75个月＝6744元，电梯费15元每月×75个月＝1125元），对于2014年1月20日之前，原告久安宝通物业公司未承接该小区物业管理服务前的物业综合服务费4509.2元，原告自愿放弃。被告作为案涉房屋的业主，自2014年1月至今未交纳物业费用，根据《龙湖汇景豪庭物业管理合同书》上载明的物业服务费收费标准规定，被告胡某某应支付的物业管理费计算为7869元【物业费：0.8元/月x75个月（2014年1月20日至2020年2月20日）x112.4平方米=6744元，电梯费：15元/月x75个月（2014年1月20日至2020年2月20日）=1125元，合计7869元】。故原告久安宝通物业公司要求被告胡某某支付物业费7869元的诉请，本院予以支持。 关于被告胡某某提出的房屋漏水、渗水问题，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，原告久安宝通物业公司并非房屋产生漏水等质量问题的直接责任主体，被告胡某某提交的证据亦不足以证明其房屋漏水、渗水问题是由物业公司造成的，以此拒缴物业费缺少事实及法律依据，本院依法不予支持。 本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告久安宝通物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 被告胡某某于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市久安宝通物业管理有限公司自2014年1月20日至2020年2月20日期间物业服务费7869元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李保平 二〇二一年六月十五日 书记员  庄 婕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人以及按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违法约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热。供燃气等方式催缴物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。