上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6297号上诉人（原审被告）：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区长江西路2311号二层210-47室。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴玉嬉，女，1966年2月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：许欣昊，男，1991年10月26日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：许建国（系吴玉嬉丈夫、许欣昊父亲），1960年5月3日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人上海锦鹤投资发展有限公司（以下简称锦鹤公司）因与被上诉人吴玉嬉、许欣昊房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初20829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。锦鹤公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判锦鹤公司向吴玉嬉、许欣昊支付自2017年3月28日起至2020年6月27日止的租金余额43，010.16元。事实和理由：原判认定吴玉嬉、许欣昊自2011年12月28日至2017年3月27日的租金未超过诉讼时效属错误，该租金债务已超过三年诉讼时效，法院与之不应予以支持。吴玉嬉、许欣昊辩称，不同意锦鹤公司的上诉请求，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：截至2020年8月31日，锦鹤公司始终确认其欠款，诉讼时效的起算点是本案关键。锦鹤公司欠款期间，吴玉嬉、许欣昊与其联系，其始终表示他案宣判后会付款；2020年8月31日，吴玉嬉、许欣昊联系锦鹤公司董事长，后者确认欠付租金并表示会付款，吴玉嬉、许欣昊于本案审理中已递交该电话录音。吴玉嬉、许欣昊向一审法院起诉请求：1、判令锦鹤公司支付吴玉嬉、许欣昊2011年12月28日至2020年6月27日的租金差额126，801.03元；2、判令锦鹤公司支付吴玉嬉、许欣昊逾期支付租金的违约金（以欠付租金为本金，自逾期付款之日起按照每日万分之五的标准分段计算至锦鹤公司实际支付日止）。一审法院认定事实如下：上海市长宁区XX路XX-XX号（单）XX室房屋产权人为吴玉嬉、许欣昊，建筑面积24.03平方米，用途为商业。2008年6月30日，吴玉嬉、许欣昊（甲方、出租方）与锦鹤公司（乙方、承租方）签订《XX商厦统一租赁合同》，约定吴玉嬉、许欣昊将涉讼房屋出租给锦鹤公司，租赁期限自2008年9月28日至2021年3月27日止（包括免租期6个月）；2008年9月28日至2010年3月27日期间每月租金为1，120.58元（含免租期6个月）；2010年3月28日至2011年3月27日每月租金为1，182.84元；2011年3月28日至2012年3月27日每月租金为1，245.09元；2012年3月28日至2013年3月27日每月租金为1，307.34元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金为1，375.83元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金为1，444.32元；2015年3月28日至2016年3月27日每月租金为1，519.02元；2016年3月28日至2017年3月27日每月租金为1，593.72元；2017年3月28日至2018年3月27日每月租金为1，674.66元；2018年3月28日至2019年3月27日每月租金为1，755.58元；2019年3月28日至2020年3月27日每月租金为1，842.73元；2020年3月28日至2021年3月27日每月租金为1，936.12元；租金每两个月支付一次（即每两个月为一期），乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的账号内（其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金）；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的千分之五／天向甲方支付滞纳金；甲方同意乙方在第二次支付租金时（即2008年12月3日）一次性支付给上海XX有限公司相当于半个月租金额的中介费，甲方实际收到半个月租金；甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，锦鹤公司将涉讼房屋转租给案外人用于经营酒店。锦鹤公司自2011年12月28日至2016年2月27日未付租金；自2016年2月28日至2020年3月27日每月各支付租金658.02元；自2020年3月28日至同年4月27日未付租金；自2020年4月28日至同年6月27日每月各支付租金329.01元。上述期间，锦鹤公司共向吴玉嬉、许欣昊支付租金32，901元。2020年8月31日，吴玉嬉、许欣昊委托诉讼代理人曾致电锦鹤公司法定代表人薛守伟，向其催讨租金。锦鹤公司法定代表人表示：“那你这个就得后续把合同签掉，陆续得补给你……按合同说话……那肯定是欠你钱的，你要慢慢得签合同才能还给你呀……这点是不可推卸的，就凭白纸黑字说话……但是这笔钱怎么办？怎么还？目前公司没有偿还能力。因为他的合同租给人家了，属于低价租给人家的，没有你的那部分合同多余那部分的支撑能力，但是怎么办要承认不？白纸黑字肯定要承认，凭合同办，但这就存在什么问题呢，就是说欠你多少钱，按你现在的说法欠了多少钱，明白这意思吧，回头你把下一个十年合同签掉，每个月还你多少钱，这个数字就出来了。”一审审理中，吴玉嬉、许欣昊确认双方约定代扣代缴租金税率为5％，但锦鹤公司未提供缴纳的税单。锦鹤公司表示，租赁税已经缴纳，锦鹤公司系将涉讼房屋所在大楼的业主租金整体打包缴税，随机选取部分小业主名义进行报税，无法提供以吴玉嬉、许欣昊名义缴纳的税单，且自愿将2017年3月28日至租赁合同期满的税率调整为2.5％，直接在每期租金中扣除。一审法院认为，本案双方签订的《XX商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。吴玉嬉、许欣昊主张自2011年12月28日起至2020年6月27日期间租金差额126，801.03元；锦鹤公司抗辩2011年12月28日起至2017年3月27日期间租金已经超过诉讼时效。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。吴玉嬉、许欣昊称其在锦鹤公司拖欠租金后多次催讨，并提供2020年8月31日向锦鹤公司法定代表人催讨租金的依据，故吴玉嬉、许欣昊诉讼时效就此重新计算，锦鹤公司就诉讼时效提出的抗辩意见难以采纳。吴玉嬉、许欣昊要求锦鹤公司支付2011年12月28日起至2020年6月27日期间的租金及相应滞纳金，一审法院予以支持。关于锦鹤公司欠付租金的数额，鉴于双方租赁合同约定锦鹤公司向吴玉嬉、许欣昊支付的租金应当扣除物业租赁税，且双方确认扣除比例为5％，现吴玉嬉、许欣昊主张锦鹤公司支付的租金不应当扣除税费，税费应由其自行缴纳，缺乏依据，不予支持。现锦鹤公司自愿将2017年3月28日至租赁合同期满期间的扣除比例调整为2.5％，应予准许。故2011年12月28日至2020年6月27日期间的租金在扣除上述比例后应按153，443.94元结算。上述租金扣除锦鹤公司实付租金32，901元后，锦鹤公司欠付租金为120，542.94元。关于滞纳金的计算方式及标准，鉴于锦鹤公司长期逾期支付租金的行为已构成违约，应支付逾期付款滞纳金。关于滞纳金的起算日，双方对2011年12月28日至2012年1月27日欠付租金的滞纳金以2011年12月28日为起算日均无异议外，其余各期滞纳金的起算日均存在争议。根据租赁合同约定，租金每两个月支付一次，锦鹤公司应于每两个月之首月3日前将本期租金汇入吴玉嬉、许欣昊的账号内；若锦鹤公司逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的日千分之五支付滞纳金；吴玉嬉、许欣昊同意在第二次支付租金时（即2008年12月3日）一次性支付相当于半个月租金金额的中介费。据此可以认定，第二期租金（2008年11月28日至2009年1月27日），应于2008年12月3日支付，结合上述关于滞纳金的约定，该期滞纳金起算点为2008年12月9日。故2012年1月28日至2012年3月27日期间的租金，锦鹤公司应于2012年2月3日支付，滞纳金应于2012年2月9日起算，往后各期依次类推。吴玉嬉、许欣昊主张的滞纳金起算日明显与租赁合同约定不符，一审法院不予采纳。双方合同约定滞纳金的计算标准日千分之五确实偏高，锦鹤公司抗辩因实际经营人拖欠租金，希望调低违约金的计算标准。一审法院综合考虑吴玉嬉、许欣昊实际损失、合同履行情况、锦鹤公司过错程度等因素，酌定滞纳金按日万分之四标准计算为妥。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款第一项、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2021年3月31日作出判决：一、上海锦鹤投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内就上海市长宁区XX路XX-XX号（单）XX室房屋向吴玉嬉、许欣昊支付自2011年12月28日至2020年6月27日止的租金余额120，542.94元；二、上海锦鹤投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内向吴玉嬉、许欣昊支付逾期支付租金的滞纳金（以1，182.84元为本金，自2011年12月28日起算；以2，365.68元为本金，自2012年2月9日起算；以2，483.94元为本金，分别自2012年4月9日、6月9日、8月9日、10月9日、12月9日、2013年2月9日起算；以2，614.08元为本金，分别自2013年4月9日、6月9日、8月9日、10月9日、12月9日、2014年2月9日起算；以2，744.20元为本金，分别自2014年4月9日、6月9日、8月9日、10月9日、12月9日、2015年2月9日起算；以2，886.14元为本金，分别自2015年4月9日、6月9日、8月9日、10月9日、12月9日起算；以2，228.12元为本金，自2016年2月9日起算；以1，712.02元为本金，分别自2016年4月9日、6月9日、8月9日、10月9日、12月9日、2017年2月9日起算；以1，949.54元为本金，分别自2017年4月9日、6月9日、8月9日、10月9日、12月9日、2018年2月9日起算；以2，107.34元为本金，分别自2018年4月9日、6月9日、8月9日、10月9日、12月9日、2019年2月9日起算；以2，277.28元为本金，分别自2019年4月9日、6月9日、8月9日、10月9日、12月9日、2020年2月9日起算；以3，446.43元为本金，自2020年4月9日起算；以1，558.71元为本金，自2020年6月9日起算；均至实际支付之日止，按每日万分之四的标准计算）；三、驳回吴玉嬉、许欣昊的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，807.85元，由吴玉嬉、许欣昊共同负担138.58元，上海锦鹤投资发展有限公司负担2，669.27元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人锦鹤公司与被上诉人吴玉嬉、许欣昊2008年6月30日签订的《XX商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同约束当事人按约履行。合同履行期间，承租人锦鹤公司存在长期拖欠租金现象，原判据之裁判确定的违约责任得当，所争议者惟出租人就2017年3月27日前的租金主张是否超逾诉讼时效。本案双方租赁关系延续长达十数年，承租人锦鹤公司期间仅支付少量租金。出租人除其主张之长期催讨外，根据查明事实，2020年8月31日，出租人委托代理人致电锦鹤公司法定代表人催讨租金，后者表示希望签约续展租期，明确将归还欠租等。该行为应视为对本案租金债务的还款承诺，斯时本案租金债务诉讼时效应重新起算，锦鹤公司有关时效逾期主张本院依法不能采信。查原判所及之欠租及滞纳金符合法律规定，双方二审对之并无异见，本院予以维持。综上所述，锦鹤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，738元，由上海锦鹤投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 建审 判 员  胡桂霞审 判 员  叶振军二〇二一年六月二十八日法官助理  朱晨阳法官助理  王 力书 记 员  朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……