广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6899号上诉人（原审原告）：广州市长洲文化旅游渡假村有限公司，住所地广东省广州市黄埔区长洲岛海洋路。法定代表人：吴振炳，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭彬峰，广东人民时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：张练，广东人民时代律师事务所实习人员。上诉人（原审被告）：邓胜均，男，1965年10月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上诉人（原审被告）：李智，男，1964年7月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审被告）：麦海文，男，1975年1月25日出生，汉族，住广东省遂溪县。上诉人（原审被告）：陈创，男，1990年2月7日出生，汉族，住广东省高州市。上诉人（原审被告）：黄博海，男，1981年6月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人广州市长洲文化旅游渡假村有限公司（以下简称长洲公司）与上诉人邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初6060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。长洲公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判决确认合同有效；2.撤销一审判决第一、二项，判决邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海支付租金672397.3元和水电费109273.2元及违约金（按照租金和水电费的总额的每日千分之五计算违约金，每月违约金从当月11号开始计算至实际清偿之日止）；3.一、二审诉讼费用由邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海承担。事实和理由：一、涉案租赁合同约定的租赁场地是历史遗留的产物，一审法院无权否认其合法性，更不能认定在此基础上的租赁合同无效。邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海不单在2017年6月22日签订《租赁合同》时就对涉案场地情况都已了解清楚并在接受的情况下与长洲公司建立合同关系，还通过补充协议进一步明确，故一审法院无视历史遗留问题，认定租赁合同无效，损害了长洲公司的合法权益。二、《租赁合同补充协议》是约定附条件生效的补充协议，一审法院认为该协议中未约定违反协议将如何处理就得按租金每月为8万元进行计算，属于将长洲公司与邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海设定的条件直接成就了，一审法院不顾签订合同的各方真实意思表示强行认定补充协议的效力，显属违法。三、一审法院不顾事实、合同约定及实际履行情况，对邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海一直履行且无异议且是由长洲公司按照当地实际收费标准收取的水电费单价作出调整，否认了各方签订合同时的真实意思表示，明显不当。四、一审法院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定（即一审法院引用的原《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项）属于适用法律错误。综上，请求二审法院予以改判。针对长洲公司的上诉，陈创答辩称：一、关于水电费计付标准问题，双方没有口头协商一致的意见。二、一审法院已认定合同无效，因合同无效，其所得财产应予以返还，故按照物价局的水电费标准，电费应按0.7元一度、水费应按3.46元一吨，长洲公司因无效合同所得财产应予返还。三、根据合同法的规定，合同无效后，有过错的一方应向对方损失进行赔偿。长洲公司为涉案合同的过错方，故我方不应承担相应的占用费。长洲公司的主要过错如下：①签订租赁合同之时，长洲公司承诺可办理消防验收，但长洲公司根本不予配合，导致消防验收无法办理，也导致我方无法开展经营；②2017年6月22日至2018年7月，长洲公司并未告知涉案物业电量不足的理由，长洲公司私接海洋局用电，伪造涉案物业电量充足的假象。在2018年7月起，海洋局不再为长洲公司供电，致使2018年7月至2010年1月涉案物业一直处于供电不足的状态，严重影响我方正常的经营。同时，自2020年2月9日起，因疫情原因及政府部门的要求，我方被迫停止经营，属于不可抗力。基于上述情节，应对场地占用费进行调整，一审判决按照涉案租赁合同约定的租金标准计算场地占用费明显不当，有失公允。四、因自2020年3月28日起，涉案物业就已经出租给案外人红色文化公司，所以从该天起之后的场地占用费以及水电费均不应由我方承担。另外，长洲公司主张涉案租赁合同合法有效，若涉案合同合法有效，长洲公司应提供相关的权属证明、建设工程规划许可证等，因长洲公司无法提供上述材料，这也是导致合同被认定为无效的主要过错方。李智、麦海文、黄博海表示同意陈创的答辩意见。邓胜均上诉请求：1.判决长洲公司返还保证金450000元，支付资金占用期间的利息（以450000元为本金并以人民银行同期同类贷款利息从2017年6月22日计算至实际付清为止）；2.返还设备使用费250000元，支付资金占用期间的利息（以250000元为本金并以人民银行同期同类贷款利息从2017年6月22日计算至实际付清为止）；3.长洲公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决认定租赁合同无效，双方因该租赁合同取得的财产应予以返还，在有充分证据证实双方当事人在签订合同时，与前手承租人张德文、张蕉浪三方共同达成将保证金和设备使用费由邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海承继的合意情况下，一审法院认为证据不足，未支持我方要求长洲公司返还保证金及设备使用费明显有误。综上，请求二审法院予以改判。李智、麦海文、黄博海、陈创上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回长洲公司全部诉讼请求；2.改判长洲公司向李智、麦海文、黄博海、陈创赔偿改建、加建、装修等损失；3.改判长洲公司向李智、麦海文、黄博海、陈创返还占用费、押金、服务费、多收取的水电费、装饰物、物品等财产；4.长洲公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、依据《合同法》第五十八条规定，在合同被确认无效后，凡因合同无效而给对方当事人造成的损失，主观有故意或过失的当事人都应赔偿对方的财产损失。即确定损失如何赔偿的前提是认定过错及受损失方实际遭受了损失。故在假设合同无效的情况下，一审法院对于“2019年7月1日至2020年4月10日的场地占用费”“2019年7月1日至2020年4月25日的水电费”错误适用《合同法》第五十八条，且认定事实错误。二、一审法院未依法认定以下事实，属于认定事实不清。（一）涉案租赁合同有效。一审法院认为合同无效是基于涉案土地属于建设用地或商业用地，根据现有证据无法证明涉案土地上的土地建筑属于合法建筑。但在签订合同时，长洲公司声称涉案场地及房屋是有建设工程规划许可证，且此前在涉案场地成立广州长洲岛红色文化有限公司及将涉案租赁物出租给第三方。故若涉案场地无建设规划许可证，长洲公司不可能能够一物数租；（二）假设合同无效及李智、麦海文、黄博海、陈创应当向长洲公司支付场地占用费，但2020年3月28日在涉案场地地址成立了广州长洲岛红色文化有限公司，表明长洲公司已将涉案租赁物另行出租给第三方并由第三方使用，李智、麦海文、黄博海、陈创已没有实际占有涉案租赁物，不享有占有租赁物的使用收益，故不应支付至少自上述日期起的占用费；（三）签订租赁合同时，长洲公司承诺协助办理消防验收，但一直未协助办理，因涉案场地存在瑕疵，也根本无法办理。自2018年7月起，涉案场地用电不足，致使李智、麦海文、黄博海、陈创损失惨重，长洲公司自租赁合同签订日起长达两年多时间一直刻意隐瞒电量不足的事实，误导李智、麦海文、黄博海、陈创投资；（四）2020年2月9日，因疫情原因，黄埔区疫情工作领导小组市场和环境整治组要求即日起黄埔区所有社会餐饮服务单位暂停堂食服务；三、一审法院剥夺李智、麦海文、黄博海、陈创答辩的权利，并且超出长洲公司诉讼请求进行裁判，严重违反法定程序。（一）一审第二次开庭后，陈创向法院邮箱提交了《涉案物业租赁合同过继过程》，证明李智、麦海文、黄博海、陈创真实有效支付了长洲公司相关的押金、使用费合计90万，但一审以未收到证据为由不予审理。（二）一审根本没有答辩环节，只有证据质证过程。四、假设合同无效，长洲公司应承担返还财产、赔偿损失的责任。一审法院未依法认定上述事实，属于认定事实不清。综上，请求二审法院予以改判。针对邓胜均及李智、麦海文、黄博海、陈创的上诉请求，长洲公司答辩称：一、关于保证金的问题，一审判决已查明是案外人张德文与我方形成的租赁关系，且张德文也通过了自己的单方行为解除了其与我方之间的租赁合同后，才由邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海再与我方签订租赁合同关系。也就是说，我方与张德文和邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海是两种不同的法律关系，所以邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海无权向我方主张我方与张德文之间的权利义务，且张德文已放弃了任何权利。至于邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海与张德文之间是何种关系，均与我方无关。如果邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海的主张成立，其不但构成不当得利，且会出现严重的其他法律行为，也会严重损害我方的合法权益。二、关于设备费以及赔偿所谓的改建、加建、装修以及返还占用费、押金、服务费、多收取的水电费、装饰物、物品等财产的行为，这属于另一法律关系，与本案无关，其理应另循法律途径解决。且，根据双方签订的合同约定，设备使用费是合同签订时，邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海为了使用原有设备而与我方达成了一致合意，购买我方原有设备的相关费用，而且合同签订后，邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海存在严重违约，场地交还给我方后，其已使用该设施设备长达三间之久。无论出于何种原因，设备使用费已不存在返还的问题。涉案合同的解除是由于邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海严重违约而导致合同无法履行，即合同目的无法实现而依法解除的。故邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海的主张，没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。三、因合同是双方签订并予以认可的，应属合法有效。从2017年6月3日签订合同后，双方即已约定租金的支付以及水电费，邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海也根据合同约定，在发生本案纠纷之前，根据合同约定如期支付了租金和水电费，并未就水电费的计算标准提出过异议。涉案场地不属于居民生活区，根本不存在按照居民生活区所使用的水电费标准来计算，何况该涉案场地是工业用途。四、邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海称涉案场地在2020年3月份已经出租给红色文化公司，但红色文化公司的股东是邓海潮，邓海潮是邓胜均的侄子，对此一审判决已作查明。另，根据当前广州关于企业的行政规定，是无需业主方配合即可进行注册，经营地址都是自行申报的。五、邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海所述的我方承诺可以办理消防验收手续，因无法办理消防验收，导致邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海无法开展相关业务的说法不符合事实。我方在租赁合同中表述为可协助邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海办理相关证照，但并未有任何承诺的字眼。六、关于供电问题，一审法院已查明水电费的抄表读数，且已被邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海确认。且涉案场地的水电费已实际发生，故邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海所主张的供电不足的陈述显然是不符合事实的。一审判决已查明涉案场地于2020年4月20日收回，所以邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海应支付2019年7月至2020年4月20日的水电费。李智、麦海文、黄博海、陈创表示同意邓胜均的上诉请求。邓胜均庭后与李智、麦海文、黄博海、陈创一并提交书面答辩意见：1.因租赁合同无效，定金45万元和使用费30万元应予退还，同意抵扣应付的占用费。2.占用费最多计算至2020年2月，且合同无效主要责任在长洲公司，故长洲公司应该承担50%责任，因此，我方还需要支付占用费为125397.3元，而不是552064元。3.关于水电费，至多计算至2020年2月，多收取的水电费应予以返还。2020年5月25日，长洲公司向一审法院起诉请求判令：1.长洲公司与邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创2017年6月22日签订的《租赁合同》于2020年4月10日解除；2.邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创连带支付长洲公司租金（计算日期：2019年7月1日-2020年4月10日，按9.9万元/月计算）和水电费109273.2元，租金和水电费共计904670.50元，租金和水电费违约金（按照租金和水电费的总额的每日千分之五计算违约金，每月违约金从当月11号开始计算至实际清偿之日止）；3.邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创承担本案的全部诉讼费用。审理过程中，长洲公司明确主张的水电费期间为2019年7月1日至2020年4月25日。一审法院经审理查明：2002年4月30日，广州市黄埔区长洲镇人民政府（甲方）与广州市黄埔区长洲镇长洲村民委员会（乙方）签订《关于处理镇村债务的协议》，约定钓鱼台俱乐部扩建所使用土地欠款（含滞纳金）共17万元（至2001年12月31日止），此款项由甲方将原镇属企业长达厂（已停业）的全部建筑物和土地使用权（含荔枝园）归还给乙方以抵消钓鱼台俱乐部所欠的款项17万元（甲方仍需按合同从2002年1月1日起继续支付该用地租金）。广州市黄埔区长洲街长洲股份经济联合社于2020年4月28日出具证明：2002年长洲镇转制为长洲街道办，区政府处理原长洲镇办企业，将其辖下原为长洲镇办旅游接待基地在1995年后期经营的长洲文化旅游开发公司及钓鱼台俱乐部移交长洲村（长洲经联社）。2003年在长洲街道、村××、各社的支持下，通过沟通协商将土地集约流转后，再转租承包给长洲文化旅游渡假村公司经营餐饮、配套休闲娱乐与度假式农庄等休闲农业与旅游服务业。2017年6月22日，长洲公司（甲方）与陈创、黄博海、麦海文、李智、邓胜均（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于黄埔区海洋路××文化旅游度假村东侧围墙内原××农庄及××乡村休闲驿站的场地物业租赁给乙方经营，并且乙方对该租赁场地及建筑物业的现状已完全知悉及充分了解；本租赁场地及物业包括甲方原有场地物业及相关配套设施设备：家私、厨具、空调、热水器、电视等家电；砖混结构2层楼层面外贴面的房屋1栋、砖混结构树皮屋面的联排房2栋（其中大堂和宴会厅各1间）、厨房工作间、仓库、员工宿舍；客房、会议室等；建筑面积约3000平方，占地面积约8500平方；在本合同有效期内，乙方获得甲方同意后，在不改变租赁物业性状或规模的前提下，可以根据自身经营需要在相应的设计与经营方案扩大物业规模和增加相关配套设施等，所有费用由乙方独自承担，期满不得拆除及无任何条件归甲方所有；没有获得甲方同意，擅自改变租赁物业性状或规模等，均属于违约行为。合同第三条物业租赁期限，本合同租赁期限自2017年7月1日开始至2025年6月30日截止。合同第四条保证金、租金与交纳方式。1.保证金。甲、乙双方在签订本合同时由乙方一次性支付给甲方保证金450000元，以甲方开具收款收据为凭。本合同期满后，在乙方无违约责任的前提下，甲方不计利息退还保证金给乙方。2.租金。每月不含税租金为90000元，每满两年(即第三年开始)在原来的基础上租金递增10%，如此类推。租金按月交纳，在本合同生效当日起计租，乙方在签订本合同当日内向甲方交纳当月的租金，以后于每月10日前交纳当月租金给甲方，以甲方开具收款收据为凭。合同第五条甲、乙双方责权。2.乙方责权。（1）遵守本合同约定及时向甲方交付保证金、租金、水电等费用，否则甲方有权停止供应水电，直至乙方交清所有费用为止。……（6）如乙方经营过程中，在水、电无法适应需增容时，应得到甲方书面同意后方可增容，由此产生的费用全部由乙方负责。第六条违约责任与赔偿。1.甲方违约终止本合同时，向乙方赔偿因此而造成的经济损失并退还保证金。2.乙方迟延交纳租金、水电等用费的，每逾期1天，乙方应向甲方交纳总费用的千分之五计算违约金。3.本合同执行过程中，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除终止合同、无偿收回租赁场地物业，同时追究法律责任及赔偿因此而造成的经济损失1000000元，乙方所交保证金归甲方所有：（1）擅自将租赁的场地物业转让、转租、转包、转借给第三方经营或使用，或者以合作联营为名，实质是改变租赁经营者的（若遇特殊情况经甲方书面同意并办妥手续者除外）;……（4）乙方逾期交纳租金、水电等费用，从逾期之日起30天或以上的。上述合同签订后，长洲公司交付了涉案租赁物。2019年5月22日，长洲公司向邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创邮寄《关于未交租金和水电费的函》，邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创到出函之日已达四个月未交租金和水电等费用，已拖欠租金和水电费约达40多万元，现函告邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创于2019年5月31日一次性交纳未交的全部租金和水电费。除了李智的邮件退回外，其余被告的邮件均显示签收。2019年7月13日，李智出具承诺书载明：双方核算至2019年7月13日止，李智（农庄）欠吴振炳2019年6月份租及6月份水电费共计115397.3元7月20日前支付完毕。在欠款人李智签名及捺印下一行的日期前添加的内容为“（2019年1-6月累计欠）”。2019年7月13日，长洲公司（甲方）与李智（乙方经营负责人）签订《租赁合同补充协议》，约定：二、乙方保证按时交付租金、水电费且无违约的，则甲方同意给予乙方租金优惠，即按照《租赁合同》约定的应交租金额优惠少收10000元，其他条款不变，优惠期限自2019年7月1日开始。三、乙方承诺自签订本补充协议起，每月保证按时向甲方交付租金、水电费，不得再拖欠；四、乙方是在对租赁合同项下的场地土地性质、物业权属、性质用途、周边概况及相关法律和政策对场地的所有定性等无任何异议，并在接受该场地物业现状包括但不限于建筑情况、用电量不足等一切已知及未知的瑕疵及法律等一切风险的基础上愿意承租的；租赁期间，如需对场地物业进行升级、改建、改造的，必须依法办理相关审批手续，因改变租赁场地用途性状结构规模搭建造成违建的全部责任由乙方自行承担。五、如乙方不遵守履行租赁合同及本补充协议相关条款违约的，则无任何条件将租赁场地退回给甲方，并赔偿因此造成甲方的全部损失及承担违约法律责任，同时不以合同未到期、合同存续期间有建设或装修等任何理由要求任何补偿。六、本补充协议是《租赁合同》不可分割的组成部分，除本补充协议中明确的条款外，其他条款均按租赁合同履行。甲方代表处吴振炳签名，无甲方公章，乙方代表处李智签名。上述补充协议签订前后，李智分别于2019年7月9、11、12、22日分别转账40000元、30000元、100000元、80000元，8月9日转账100000元、9月10、27日分别转账50000元、30000元，10月25日转账50000元。长洲公司主张7月9日、11日、12日支付的170000元抵扣承诺书中拖欠的2019年1月至6月在租金后，邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创仍欠上述期间的租金和水电共计115397.3元。李智则主张7月9日、11日、12日支付的170000元是双方核算拖欠上述期间的租金和水电共计115397.3元后再向长洲公司交纳的费用。2019年12月20日，长洲公司向邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创邮寄《律师函》，根据合同第六条第3款的约定，拖欠租金达30天或以上的，作为出租方的渡假村有权解除合同并无偿收回租赁场地物业，同时追究法律责任及赔偿因此而造成的经济损失100万元，建议邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创在收到本函之日起三个工作日内应根据合同约定的义务，尽快履行支付相应的租金和违约金。黄博海、陈创签收了该邮件，其余被告的邮件退回。2020年3月17日，长洲公司向邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创邮寄《关于履行合同义务的函》，限邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创于2020年4月10日前一次性交纳承租场地所欠的全部租金和水电费，逾期未缴纳的，视为邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创拒绝履行合同义务并已解除合同。邮件均退回，黄博海、麦海文、陈创的邮件退回原因为拒收。2020年4月2日，长洲公司在南方日报发布通知，通知邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创与长洲公司于2017年6月22日签订的《租赁合同》于2020年4月10日解除，要求邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创于2020年4月30日前向长洲公司交清所欠租金及办理场地交接手续。邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创主张租赁合同是从前一手承继的，前一手已经缴纳的保证金视为邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创在涉案合同缴纳的保证金。对此，邓胜均提交了长洲公司和吴振炳出具收据载明收到张德文、张焦浪交来承租场地定金共计450000元及长洲公司出具的收据载明收到张德文交来承租原长顺农庄相关配套设施、家私厨具、空调电器使用费共计300000元。长洲公司认为交费的人不是本案被告，与本案无关，并提交了张德文向长洲公司、吴振炳发出的提前解除租赁合同通知书予以证实，该通知书载明：张德文委托其胞弟张焦浪就黄埔区长洲岛海洋路长洲文化旅游度假村东侧围墙内即原乡村休闲驿站（不包括餐饮场所）和原长顺农庄与长洲公司签订的《租赁合同》及其与长洲公司签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》，由于本人原因，要求2017年6月3日提前终止双方签订的上述三份合同，本人愿意自愿放弃三份合同中的全部权利并承担由此产生的全部损失。一审审理过程中，一审法院释明合同效力后，询问双方当事人，如果涉案合同无效，双方当事人是否变更诉讼请求和答辩意见。长洲公司不变更诉讼请求；邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创在承诺的日期前未向一审法院提交变更后的答辩意见，麦海文、陈创、李智、黄博海提交的“代理意见”虽然在首部列明了答辩人和被答辩人，但其中的内容并非针对合同无效提出的答辩意见，而是针对长洲公司的原诉讼请求和庭审过程提出的庭审意见的补充，不属于答辩意见，故邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创未变更答辩意见。长洲公司提交了2019年6月至2020年4月原长顺农庄、乡村驿站的水电用量表，该表列明上期表底数、本月行走数、本月实用，表的下方还有度假村抄表经手人与原长顺农庄、乡村驿站抄表经手人的签名，其中2019年7月1日至2020年4月25日每月用电量为18642度、14896度、8802度、7312度、6075度、5801度、4600度、2549度、2008度、1047度，每月用水量为1751吨、1681吨、1211吨、1169吨、1250吨、1179吨、1098吨、891吨、131吨、43吨。邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创对该表的真实性不确认，除了邓胜均不确认原长顺农庄、乡村驿站抄表经手人的签名是其工作人员所签，李智确认上述抄表经手人是其工作人员，麦海文、陈创均主张上述抄表经手人是邓胜均聘请的员工且至今仍在涉案物业工作。长洲公司主张电费标准为1元/度，水费为5.3元/吨。关于收回租赁物的时间双方存在争议，长洲公司主张于2020年5月10日收回；邓胜均主张于2020年4月20日收回；李智、麦海文、陈创主张尚未收回，租赁物由邓胜均经营中，邓胜均与长洲公司已重新签订租赁合同。上述事实，有《关于处理镇村债务的协议》《租赁合同》《关于未交租金和水电费的函》《租赁合同补充协议》《律师函》《关于履行合同义务的函》《协议书》、证明、承诺书、通知、水电用量表、收据、银行流水清单及当事人陈述等予以证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，一审法院予以采信。一审法院认为，长洲公司作为涉案土地及地上建筑物的出租方，负有提交涉案土地权属、用途和地上建筑物的权属或者报建文件的义务，长洲公司在本案审理过程中未提交上述相关证据，根据本案的现有证据，无法证明涉案土地属于建设用地或者属于商业用地性质，无法证明涉案土地上的地上建筑物属于合法建筑，故长洲公司与邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创签订的租赁合同及相关协议依法应认定无效。若双方当事人之后有证据证实涉案土地的性质和地上建筑物有权属证明文件或者报建手续，可另行通过法律途径主张权利。租赁合同无效，自始对双方当事人不发生法律效力。双方当事人因该租赁合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于租赁合同签订后，长洲公司将涉案土地及地上建筑物交付邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创，邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创已经实际使用，故邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创向长洲公司支付的租金即场地占用费无需返还，其尚未支付的场地占用费应当参照合同约定的租金标准支付。关于涉案场地交还时间。长洲公司在《南方日报》上已经公告通知邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创解除合同及场地交还时间，且通过微信向邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创发送了《关于履行合同义务的函》，函中通知邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创在2020年4月30日前交还涉案场地，若在该日仍未交回，其将“强行收回阁下所租场地”，而邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创在知道涉案场地可能被强行收回的情况下，仍未向长洲公司交还涉案场地，故应认定长洲公司已经于2020年4月30日强行收回涉案场地。长洲公司主张其于2020年5月10日收回涉案场地、邓胜均主张长洲公司于2020年4月20日收回涉案场地、其他被告主张涉案场地一直未被收回，均未提交证据证实，应承担举证不能的责任，一审法院对双方当事人的上述主张均不予采信。关于长洲公司主张的2019年7月1日至2020年4月10日期间的场地占用费。1.场地占用费标准，长洲公司与李智于2019年7月13日签订的租赁合同补充协议，虽然是李智以“乙方经营负责人”的名义签订的补充协议，但因各被告均确认该补充协议的效力，故该补充协议对邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创与长洲公司均发生约束力。根据该补充协议，涉案场地的租金（场地占用费）从2019年7月1日开始按照原租金的标准减少10000元即为80000元，虽然补充协议约定了“乙方保证按时交付租金、水电费且无违约的”条件，但该条仅约定了“乙方”需要作出保证，并未约定如果该保证不能实现时是否恢复原合同的租金标准，故根据该条约定的常规理解，邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创认为双方约定从2019年7月1日起涉案场地的租金（占用费）变更为80000元更符合常理和一般人的理解，故一审法院采信涉案场地的租金（场地占用费）从2019年7月1日起为80000元的意见。2.2019年7月1日后邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创支付的场地占用费，长洲公司确认李智向其支付的款项均是履行涉案租赁合同的场地占用费，故李智支付款项均视为邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创共同向长洲公司支付的场地占用费；2019年7月9-12日，根据李智在2019年7月13日与长洲公司签订承诺书确认“双方核算至2019年7月13日止”的事实可知，双方核对的是2019年1-6月的欠费情况及至2019年7月13日止的缴费情况，李智确认其欠缴的2019年1-6月剩余租金115397.3元并在同年的7月20日前支付完毕，故李智在2019年7月1-13日期间向长洲公司支付的款项均在该承诺书对账范围内，即李智在2019年7月9日、11日、12日向长洲公司支付的款项已经抵扣了2019年1-6月的所欠的各项费用，2019年7月13日之后李智向长洲公司支付的款项才用于支付承诺书中确认尚欠的2019年1-6月租金、水电费余额115397.3元后，才能用于支付2019年7月及之后的各项费用；综合上述分析，李智2019年7月13日之后至同年10月25日共向长洲公司支付310000元，扣除承诺书中确认的欠款115397.3元后，剩余194602.7元用于支付2019年7月及之后的费用。3.本案中，长洲公司仅主张了2019年7月1日至2020年4月10日的场地占用费，而按照80000元/月的标准，上述194602.7元可支付2019年7月、8月的全部场地占用费和同年9月的部分场地占用费34602.7元，邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创尚需向长洲公司支付2019年9月剩余租金45397.3元及2019年10月至2020年4月10日的场地占用费552064元（45397.3元+80000元/月×6月+80000元/月÷30天/月×10天）。关于2019年7月1日至2020年4月25日的水电费。长洲公司虽然未提交水电费的缴费凭证证实其代缴涉案场地的水电费情况，但因涉案的场地的水电费已经实际发生，且其提交的水电费抄表读数已被多数被告确认，一审法院采信长洲公司提交的水电费抄表读数为邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创实际用水、用电量。长洲公司未提交相关证据证实其主张的水电费标准为水电部门的收费标准，邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创也未提交相关证据证实水电费的价格，为了减轻当事人的讼累，一审法院在本案中按照广州市水电部门公布的非居民生活用水价格3.46元/立方米、不满1千伏一般工商业电电价（含税）0.7元/千瓦时计算邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创欠缴的水电费；其中2019年7月1日至2020年4月25日每月水费分别为6058.46元、5816.26元、4190.06元、4044.74元、4325元、4079.34元、3799.08元、3082.86元、453.26元、148.78元共计35997.84元，每月电费分别为13049.4元、10427.2元、6161.4元、5118.4元、4252.5元、4060.7元、3220元、1784.3元、1405.6元、732.9元共计50212.4元；上述水电费合计86210.24元。关于租金（场地占用费）和水电费的违约金。涉案合同无效，长洲公司主张的租金（场地占用费）和水电费的违约金于法无据，一审法院依法不予支持。关于邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创主张的保证金。邓胜均提交了长洲公司于2015年9月1日出具的“收到张德文交来承租原长顺农庄定金”250000元的收据、同年4月22日、5月6日分别收到张蕉浪交来的承租场地定金20000元、180000元，拟证实张德文、张蕉浪将涉案场地转租给邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创、定金（保证金）由邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创承继的事实，但因长洲公司不确认上述定金由邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创承继，邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创未提交证据证实其与长洲公司、张德文、张蕉浪达成协议将上述定金转为邓胜均、李智、麦海文、黄博海、陈创承继的事实，应承担举证不能的责任，其在本案中主张上述张德文、张蕉浪缴纳的定金由其承继的意见一审法院依法不予采信，其与长洲公司、张德文、张蕉浪之间的法律关系应另行通过法律途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月24日判决如下：一、邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海于本判决发生法律效力之日起十日内向长洲公司支付2019年7月1日至2020年4月10日的场地占用费552064元。二、邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海于本判决发生法律效力之日起十日内向长洲公司支付2019年7月1日至2020年4月25日的水电费86210.24元。三、驳回长洲公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13955元，长洲公司负担5198元，邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海共同负担8757元。本院二审期间，陈创、麦海文、李智提交：1.长洲公司与张蕉浪签订的租赁合同；长洲公司与张德文签订的租赁合同及补充协议；邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海出具的租赁承诺书，拟证明涉案物业租赁合同承继工程，其实际缴纳了45万元押金及45万元使用费，其中45万元押金及25万元使用费属于顺延，20万元使用费是基于张德文退出合伙人重新签订租赁合同再次增加的使用费。2.收据邮件截图，拟证明其实际缴纳了押金、使用费。3.电话录音，拟证明其致电一审法院咨询并向法院邮箱递交答辩状，法院并未明确是基于合同无效提出答辩状，法院以此为由剥夺了其辩论权。邓胜均除了提交上述1、2材料外，还提交了张德文2017年6月3日出具的《提前解除租赁合同通知书》，拟证明张德文已将保证金、设备使用费交给邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海承继，张德文放弃所有合同权利。长洲公司发表意见如下：1.陈创、麦海文、李智仅出示了租赁合同补充协议的原件，但其他证据均无出示原件。该几份合同均是在一审之前即已形成，陈创、麦海文、李智明知该几份合同的存在，却没有在一审中提交，而是选择在二审中提交，故根据民诉法的相关规定，对于陈创、麦海文、李智逾期提交证据的行为应予以罚款。2.我方确认与张蕉浪、张德文签订了租赁合同和补充协议，但合同的相对方张德文已依法与我方解除了合同，故该几份合同在法律上已无效。至于邓胜均、李智、麦海文、陈创、黄博海与张德文之间的关系属于其内部关系，不影响我方与张德文之间就租赁合同解除的事宜，故我方认为该几份合同与本案无关，对其真实性、合法性、关联性均不予确认。3.对于证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，与本案无关。4.对于证据3，该证据与本案无关，且是对方没有经过法官的同意之下私自录音的，也违反了相关的证据规则，故对其真实性、合法性、关联性不予认可。5.对于邓胜均提交的《提前解除租赁合同通知书》，对其真实性、合法性、关联性不予认可。我方确认收到该通知书，但这是张德文向我方提出解除合同，且我方也同意，故我方与张德文之间的合同已属于无效的合同。通知书上也载明解除合同后，张德文不再向我方主张任何权利。黄博海发表意见称：同意陈创的意见。此外，陈创、麦海文、李智、黄博海并提交了四份申请书，申请对涉案场地进行工程造价鉴定、财产保全、要求责令长洲公司提交其所支付的占用费明细等书证、返还装饰物、物品。长洲公司称：根据谁主张谁举证的责任，对方无权要求我方提交该明细表，故我方对此不予认可，也不予同意。在一审中，陈创、麦海文、李智、黄博海并未提出工程造价鉴定、财产保全申请，故其行为属于扰乱法庭审理的程序，请求二审法院依法对此作出罚款处理。对于该四份申请书，这是陈创、麦海文、李智、黄博海基于其二审提出的所谓上诉请求而提交的，若法院予以接纳，请在对陈创、麦海文、李智、黄博海作出罚款处理后再行决定是否采纳该四份申请书。二审中，对于双方签订《租赁合同补充协议》的原因，李智称：涉案建筑物供电不足，且存在违章建筑，街道办对涉案场地停水停电，在此过程中，街道办发现长洲公司私自接海洋局的电。长洲公司对李智的陈述不予认可。关于涉案租赁物，长洲公司表示：属于镇改街后遗留的财产，不清楚其土地性质，也不清楚涉案租赁物是否有报建手续。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案双方纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案《租赁合同》及相关补充协议的效力；二、邓胜均要求返还保证金450000元、设备使用费250000元及利息的主张应否支持；三、关于2019年7月1日起涉案场地的占用费及水电费计付标准，以及陈创、麦海文、李智、黄博海主张长洲公司已于2020年3月28日将涉案场地另行出租故其无须支付该日之后占用费的主张能否成立问题；四、陈创、麦海文、李智、黄博海要求长洲公司赔偿改建、加建、装修损失，以及返还占用费、服务费、装饰物品的主张应否得到支持。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案当事人未能提交涉案建筑物已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关文件，故一审法院认定涉案《租赁合同》及相关补充协议无效，符合上述法律规定。长洲公司主张合同有效，但在二审期间未能提交新的证据予以证明自己的主张，而且，长洲公司表示不清楚涉案土地性质，不清楚涉案租赁物是否具备报建手续。因此，长洲公司该上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。因合同无效，长洲公司上诉主张邓胜均、陈创、麦海文、李智、黄博海承担逾期支付租金的违约金，不能得到支持。关于焦点二。邓胜均、陈创、麦海文、李智、黄博海主张其承继了张德文向长洲公司所缴纳保证金的权利，故要求返还该保证金或将该保证金抵扣租金。从本案邓胜均、陈创、麦海文、李智、黄博海提交的张蕉浪、张德文分别与长洲公司签订的租赁合同、张德文与长洲公司签订补充协议，以及邓胜均、陈创、麦海文、李智、黄博海出具租赁承诺书内容看，并无各方已就张蕉浪缴纳的定金200000元、张德文缴纳的定金250000元共计450000元作为邓胜均、陈创、麦海文、李智、黄博海缴纳涉案租赁合同所约定的450000元保证金达成一致协议的内容，而张德文向长洲公司出具的《提前解除租赁合同通知书》称“由于本人的原因，要求提前终止双方签订的上述三份租赁合同。基于提前终止上述三份合同，本人自愿放弃三份合同中的全部权利并承担由此产生的全部损失”，表明张德文自愿放弃合同权利并承担相应损失。因此，邓胜均、陈创、麦海文、李智、黄博海二审提交的证据均无法证明其主张，本院对该证据均不予采信，对其主张不予支持。同理，邓胜均上诉主张返还设备使用费250000元，亦缺乏充分依据，本院不予支持。关于焦点三。长洲公司上诉主张其与李智签订的补充协议约定从2019年7月1日起每月减少租金10000元是附有生效条件的，因李智等人未及时足额支付租金，故该补充协议未生效。本院认为，从双方于2019年7月13日签订该补充协议的内容看，虽约定“乙方保证按时交付租金、水电费且无违约”，但无明确约定未按时交付租金、水电费的，该租金优惠则予取消。而且，二审中，李智称双方签订该补充协议减少租金的原因是由于涉案建筑物供电不足，虽长洲公司不予认可，但李智该陈述与补充协议第四条“乙方并在接受该场地物业现状包括但不限于建筑情况、用电不足等一切已知及未知的瑕疵及法律等一切风险的基础上愿意承租的”基本吻合。综合本案证据分析，双方签订该补充协议减少月租金并非完全是长洲公司所称的为了促使邓胜均等人及时支付租金。因此，一审法院认定涉案场地的占用费从2019年7月1日起调整为80000元/月，并无不妥。关于2019年7月后水电费的计付标准问题。经查，涉案租赁合同并无约定水电费的计付标准，长洲公司主张双方口头约定按照电费1元/度、水费5.3元/吨的标准计付，但邓胜均、陈创、麦海文、李智、黄博海不予认可，长洲公司未能进一步举证证明其主张，故一审法院参照本市水电部门公布的非居民生活用水、用电的标准计付该水电费，并无不当。关于陈创、麦海文、李智、黄博海依据案外人广州长洲岛红色文化有限公司工商注册信息记载的该公司住所及营业期限主张长洲公司已于2020年3月28日将涉案场地另行出租，故其无须支付该日之后占用费的上诉意见。经查，陈创、麦海文、李智、黄博海该主张与其一审中陈述“该租赁场地尚未收回，由邓胜均经营中”不一致，而且，单凭广州长洲岛红色文化有限公司登记的工商注册信息，也不足以证明涉案场地已由长洲公司收回并另行出租他人。因此，陈创、麦海文、李智、黄博海该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点四。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本案一审诉讼中，陈创、麦海文、李智、黄博海并未就长洲公司赔偿其改建、加建、装修损失，以及返还占用费、服务费、装饰物品提出反诉，二审中，双方也未能就该请求由二审法院一并处理达成一致意见。因此，陈创、麦海文、李智、黄博海该上诉请求，本院不予审查，当事人可另寻途径解决。关于陈创、麦海文、李智、黄博海申请对涉案场地进行工程造价鉴定、财产保全，并要求责令长洲公司提交其所支付的占用费明细等书证、返还装饰物、物品，因无必要，本院均不予接纳。至于陈创、麦海文、李智、黄博海上诉称一审剥夺其诉讼权利，严重违反程序的问题，经查，依据不足，本院不予采纳。综上所述，长洲公司与邓胜均、陈创、麦海文、李智、黄博海的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41865元，由上诉人广州市长洲文化旅游渡假村有限公司负担13955元，上诉人邓胜均负担13955元，上诉人陈创、麦海文、李智、黄博海共同负担13955元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年六月二十四日书记员  张 旭彭诗敏