四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初6842号 原告（反诉被告）：冯艳，女，1986年5月28日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段伟，四川瑞利恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吕思敏，女，1984年12月28日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：彭武瑶，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱丹妮，北京观韬（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）冯艳与被告（反诉原告）吕思敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理，审理过程中，吕思敏提起反诉，本院经审查后予以受理，决定与本诉合并审理，并依法适用简易程序于2021年5月12日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）冯艳及其委托诉讼代理人孙泽凤，被告（反诉原告）吕思敏及其委托诉讼代理人彭武瑶、朱丹妮到庭参加诉讼。审理过程中，本院组织双方当事人进行调解，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 冯艳向本院提出本诉请求：1．判令吕思敏向冯艳支付违约金19,748.4元；2．判令吕思敏向冯艳支付自吕思敏搬离之日即2020年10月23日起至房屋实际腾退之日的租金，暂计算至2021月3月23日为32,914元；3．判令吕思敏向冯艳支付清场及恢复原状费用5,000元；4．判令吕思敏向冯艳支付律师费5,000元；5．本案的诉讼费、保全费、公告费、执行费由吕思敏承担（庭审中明确仅产生诉讼费）。 事实与理由：2019年10月21日，案外人四川华熙龙禧投资有限公司（以下简称“华熙龙禧投资公司”）与吕思敏签订《商铺租赁合同》，约定案外人将位于成都市锦江区××巷××号××村××栋××层××号商铺出租给吕思敏，商铺面积为47.02平方米，租赁期限为5年，从2019年11月23日起至2024年11月22日止。2019年11月10日，冯艳、吕思敏与华熙龙禧投资公司签订了《三方主体变更协议书》，约定《商铺租赁合同》中华熙龙禧投资公司作为出租方的权利由冯艳继承。2020年10月，吕思敏突然搬走部分物品，但又拒绝腾退房屋以及支付房租，冯艳多次沟通及催收未果，特向法院起诉，望判如所请。 吕思敏本诉辩称，因遭受不可抗力，吕思敏资金困难，无法经营商铺，且经营环境恶劣，不能达到合同目的，吕思敏解除租赁合同符合法律规定。吕思敏从未拖欠租金，也一直在与冯艳协商解除合同事宜，就2020年10月23日的聊天记录显示，冯艳称今天就可以撤了，吕思敏说是，冯艳称那就尽快撤吧，双方协商一致解除合同，吕思敏已交还了钥匙，并于腾退之日结清了商品的物业水电的费用。综上所述，吕思敏不存在违约行为，冯艳不存在维权的必要性，吕思敏不应该支付违约金、占用使用费、律师费。 吕思敏反诉诉称，案涉租赁合同约定在租赁期间，遭遇不可抗力导致合同无法继续履行的，不向另一方承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，吕思敏因遭受新冠肺炎疫情影响，在合同目的不能实现的情况下，有权根据前述法律规定行使法定合同解除权，解除双方之间签订的租赁合同，且不承担违约责任。吕思敏于2020年10月23日腾退涉案商铺，于2020年10月24日将涉案商铺的钥匙及电卡交还给了冯艳，并付清了房租、水费、电费、物业费等相关费用，履行了自身腾退义务。但是，冯艳拒绝向吕思敏退还押金，造成了吕思敏的损失。吕思敏为维护自身合法权益，故提出反诉请求：1．判令冯艳向吕思敏支付押金7,570元；2．判令冯艳承担吕思敏为此支出的律师费5,000元；3．判令冯艳承担本案的全部诉讼费用；4．判令冯艳退还吕思敏多支付的电费440.41元。 冯艳反诉辩称，新冠疫情的爆发时间是2020年1月24日，案涉商铺是处于免租期的，复工时间是2020年4月25日。双方于2020年10月23日解除合同，此时已复工，本案并不是受疫情或者疫情防控措施直接影响，不适用不可抗力的规则；冯艳于2020年9月27日、10月24日仍要求吕思敏恢复原状支付违约金，双方的纠纷可以就此完结，甚至考虑到吕思敏的经营能力同意过减免部分违约金；在合同履行期内，冯艳应吕思敏请求，进行过两次降租，本案租赁期限长达5年，合同总共只履行1年时间，其中半年未免租期，加之又两次免租，冯艳因吕思敏的违约行为造成巨大损失；电费余额现场核实确为440.41元，冯艳主张在本案中品迭处理。 本院经审理查明以下事实：2019年10月21日，华熙龙禧投资公司（甲方）与吕思敏（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方位于四川省成都市锦江区××巷××号××村××栋××层的第12号商铺，商铺面积为47.02平方米，租赁期限为五年，从2019年11月23日起至2024年11月22日止。第一年租金以93元／平方米计算，月租金为4389元；第二年租金以168元／平方米计算，月租金为7899元；第三年租金以176元／平方米计算，月租金为8276元；第四年租金以185元／平方米计算，月租金为8699元；第五年租金以194元／平方米计算，月租金为9122元。乙方须在本合同签订后7日内向甲方支付押金7523元，甲方有权扣取押金以抵偿乙方欠付的费用、应付的违约金、应赔偿甲方或第三方的损失，乙方在撤场时未按本合同约定对租赁商铺进行清场，而由甲方代为清偿的费用；押金的扣减并不视为甲方放弃行使其他救济措施的权利。乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方押金，且乙方另按合同解除或终止时当月租金标准的三倍向甲方赔偿损失。甲方因乙方违约而产生的催讨租金或相关费用产生的费用和开支（包括诉讼费、律师费等）均由乙方承担。无论何种原因导致本合同解除或提前终止，乙方应于合同解除或提前终止后七日内将租赁商铺交还甲方。合同解除或终止后，乙方未按本合同约定的时间、标准等将租赁商铺返还甲方，应按本合同约定的租金标准支付实际占用期间的租金，且乙方同意甲方有权在任何时间以任何方式进入租赁商铺进行清场，租赁商铺内所有财物的所有权归甲方，甲方有权以任何方式处理租赁商铺内的任何财物，乙方不得就此向甲方主张任何权利，同时乙方需向甲方支付清场及恢复原状的全部费用。当日，华熙龙禧投资公司出具两份《收据》载明，吕思敏支付“悦都1-112”押金7570元、2020年4月23日至7月23日租金22710元。 2019年11月10日，华熙龙禧投资公司（甲方）、吕思敏（乙方）与冯艳（丙方）签订《三方主体变更协议书》，主要内容为：甲、乙双方于2019年10月21日签订《租赁合同》，约定乙方承租成都华熙艺术村项目悦都组团1栋1层112号商铺，丙方已经充分了解，该租赁房屋已经出租给乙方，并清楚租赁合同的全部条款内容和实际履行情况，仍同意购买该租赁房屋。租赁合同经丙方核对原件无误后，甲方将复印件已经交给丙方收持，丙方完全接受其条款内容，并自愿按照该合同内容执行。乙方已缴纳的履约保证金在本三方协议签署完毕，丙方与甲方的商品房买卖合同及其附件和补充协议中约定的丙方应付款（含违约金）义务全部履行完毕后，由甲方直接转交给丙方，租赁合同解除或者终止后，由丙方按照租赁合同约定退还给乙方，乙方不得向甲方主张退还。 2020年3月，吕思敏通过微信表示整个2020年2月未能营业，与冯艳协商减免租金。之后双方多次沟通，确认吕思敏已向华熙龙禧投资公司支付免租期后的三个月租金及押金。2020年6月29日，双方确认按合同约定租金每平米减少20元计算一年，现在租金从160元/平方米调减至140元/平方米计算三个月，2020年10月开始租金从168元/平方米调减至148元/平方米计算九个月，之后按合同约定租金支付。 2020年7月22日，双方在微信上确认吕思敏通过支付宝向冯艳支付了2020年7月23日至10月22日的房屋租金19,748.4元。 2020年9月，吕思敏通过微信告知冯艳商铺经营困难，可能要关店了，并表示冯艳可以慢慢看有没有人租赁案涉房屋。冯艳回复案涉房屋租金已支付至2020年10月23日，可以等吕思敏确认要关店，再找租客。吕思敏表示再跟公司确认下，但关店可能性很大。 之后双方多次通过微信对退租事宜进行协商，期间吕思敏表示因案涉房屋所在街道营业的店铺少，人流量小，生意难做。冯艳于2020年10月12日表示已委托中介为案涉房屋招租。2020年10月23日，双方在微信中确认吕思敏退租搬离，吕思敏将钥匙、电卡放在物业处，并确认吕思敏已付清物业费，电费还剩余440.41元。冯艳于2020年10月24日前往案涉房屋查看后表示下一个租客需要重新装修，要求吕思敏支付三个月违约金或将房屋恢复原状，之后双方对违约金、押金的支付未能达成一致意见。 2020年11月16日，四川瑞利恒律师事务所出具《律师函》，告知吕思敏其与冯艳之间的租赁关系已于2020年10月23日解除，冯艳有权在任何时间以任何方式进入租赁商铺进行清场，租赁商铺内所有财物的所有权归甲方，冯艳女士有权以任何方式处理租赁商铺内的任何财物，吕思敏不得就此向冯艳主张任何权利，由此产生的一切不利后果及相关费用（包括但不限于腾空、搬离、拆除装修清场及恢复原状所产生的费用）均由吕思敏承担，且吕思敏应支付自合同解除至实际恢复原状之日的房屋占用期间的租金。并要求吕思敏在收到律师函之日起三日内向冯艳支付房屋违约金19,748.4元。 冯艳、袁文学、冯鑫、吴芳与四川瑞利恒律师事务所签订2020瑞民代字第433号《委托代理合同》，主要内容为：甲方委托乙方指派律师担任甲方与吕思敏的房屋租赁合同纠纷案件的代理人，甲方是原告时，若案件进入正式立案程序，则甲方在法院出具立案受理文书之日再支付基础费用2,000元，其诉讼请求获得支持金额的5％作为风险代理费用另行支付给乙方。冯艳于2021年5月6日向四川瑞利恒律师事务所支付律师代理费3,500元，于2021年5月11日委托孙泽凤向四川瑞利恒律师事务所支付律师代理费1,500元。四川瑞利恒律师事务所开具了发票，票面金额5,000元，备注2020瑞民433号。 2021年4月20日，吕思敏与北京观韬（成都）律师事务所签订《委托代理协议》，主要内容为：乙方接受甲方委托，指派律师为冯艳诉甲方房屋租赁合同纠纷一案的诉讼代理人，本案律师代理费收取5,000元。吕思敏于2021年5月12日向北京观韬（成都）律师事务所支付律师费5,000元，北京观韬（成都）律师事务所开具了发票，票面金额5,000元，备注为冯艳诉甲方房屋租赁合同纠纷。 庭审中，双方均认可约定有半年的免租期，案涉租赁合同于2020年10月23日解除。 以上事实的认定有冯艳、吕思敏的当庭陈述，及以下证据在案为证：《商铺租赁合同》、《三方主体变更协议书》、《收据》、微信聊天记录、《委托代理合同》、《委托代理协议》、银行收款回单、发票。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。华熙龙禧投资公司与吕思敏签订《商铺租赁合同》后，冯艳购买案涉租赁房屋，华熙龙禧投资公司将上述租赁合同的权利义务转让给冯艳，华熙龙禧投资公司、吕思敏、冯艳签订的《三方主体变更协议书》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 本案中，双方均认可案涉租赁合同已于2020年10月23日解除，对双方的本反诉请求，本院分述如下： 关于租金。根据本案现有证据，吕思敏已于2020年10月23日搬离案涉房屋并拆除了部分装修，冯艳也于次日前往案涉房屋查看了腾退状态。故冯艳主张吕思敏支付2020年10月23日至腾退之日的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于违约金、押金。冯艳主张吕思敏提前解除案涉租赁合同，存在违约，应按约支付违约金19,758.4元。吕思敏主张因遭受新冠疫情，属于因不可抗力导致合同解除，且吕思敏已提前告知将要退租，故吕思敏并未违约，不应支付违约金，冯艳应退还押金7,570元。2020年1月，我国新冠肺炎疫情全面爆发，吕思敏在微信中表示2020年2月因疫情无法经营，但2019年11月23日至2020年4月22日期间属于案涉房屋免租期，吕思敏并未支付上述期间的租金，且根据双方的微信聊天记录，从2020年5月至2020年10月期间，吕思敏的商铺经营困难系因周边商铺少，人流量小等原因，对吕思敏主张因不可抗力导致合同解除的辩称意见，本院不予采信。吕思敏因自身商业风险的原因表示在2020年10月23日后不再承租案涉房屋，构成违约。根据案涉租赁合同约定，吕思敏应按合同解除或终止时当月租金标准的三倍赔偿损失。但我国违约赔偿以弥补实际损失为主，兼具惩罚性，吕思敏对退租行为提前进行了告知，冯艳也于2020年10月12日委托中介另行招租，故结合案涉租赁合同具体履行情况、承租人违约情形、出租人的损失情况，本院酌情确定违约金以双方2020年7月23日至2020年10月23日的租金标准，按两个月计付，即13,165.6元（140元/平方米×47.02平方米×2个月）。而吕思敏支付有押金7,570元，该押金有保障双方履行合同义务的功能，应抵扣上述违约金，经品迭后，吕思敏应向冯艳支付违约金5,595.6元，冯艳不再退还押金。对冯艳多主张的部分，以及吕思敏要求退还押金的请求，本院均不予支持。 关于律师费。根据案涉租赁合同中关于“甲方因乙方违约而产生的催讨租金或相关费用产生的费用和开支（包括诉讼费、律师费等）均由乙方承担”的约定，冯艳因吕思敏违约而支付律师费5,000元，系双方约定应由吕思敏承担的费用，故冯艳要求吕思敏承担律师费5,000元，符合双方约定，本院予以支持。吕思敏虽因本案支付律师费5,000元，但冯艳并未违约，双方也未约定应由冯艳承担律师费，故对吕思敏主张冯艳承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。 关于清场及恢复原状费用。冯艳主张因对案涉房屋进行清场及恢复原状产生费用5,000元，但除自身陈述外，未提交证据证明冯艳已支付前述费用，对冯艳的该诉讼请求，本院不予支持。 关于电费。庭审中，双方均认可吕思敏支付的电费剩余440.41元，应由冯艳退还。故对吕思敏主张冯艳应向其退还电费440.41元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）吕思敏应向原告（反诉被告）冯艳支付违约金13,165.6元，该违约金由押金7,570元予以抵扣，原告（反诉被告）冯艳不再退还押金，被告（反诉原告）吕思敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）冯艳支付违约金5,595.6元； 二、被告（反诉原告）吕思敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）冯艳支付律师费5,000元； 三、原告（反诉被告）冯艳应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）吕思敏退还电费440.41元； 四、驳回原告（反诉被告）冯艳的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）吕思敏的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取683元，由原告（反诉被告）冯艳负担483元，由被告（反诉原告）吕思敏负担200元；反诉案件受理费减半收取62.5元，由原告（反诉被告）冯艳负担38.5元，由被告（反诉原告）吕思敏负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐瑞梅 二〇二一年六月二十二日 书记员  王渭雨