云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0802民初1006号原告：普洱市和盛物业有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区石龙路都市品质小区，统一社会信用代码：91530802681260747P。法定代表人：倪永忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李廷文，云南思润律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：孙虹，云南思润律师事务所实习律师，代理权限：特别授权代理。被告：周家全，男，1980年3月27日出生，汉族，个体工商户，住云南省普洱市思茅区。原告普洱市和盛物业有限公司（以下简称和盛物业公司）与被告周家全物业管理服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和盛物业公司委托诉讼代理人李廷文、孙虹、被告周家全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和盛物业公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告周家全支付2013年5月1日至2020年5月1日的物业服务费人民币7401元；2.判令被告周家全支付滞纳金人民币3359元，1-2项合计人民币10760元；3.判令被告周家全负担本案诉讼费用。事实和理由：原告和盛物业公司自2010年6月6日起，受都市品质小区业主委员会的聘请，一直承担都市品质小区的物业管理服务工作。根据原告和盛物业公司与都市品质小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，被告周家全作为都市品质小区A区9栋2单元202室的业主，在享受原告提供的物业管理服务的同时，应承担按时支付物业管理服务费用的义务。但经原告和盛物业公司反复催告，被告周家全至今拖欠2013年5月1日至2020年5月1日七个年度物业管理服务费用合计人民币7401元未支付。根据《物业服务委托合同》第二十一条第四款约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费用超过90天后按每天5‰缴纳滞纳金......”，原告和盛物业公司认为，在被告周家全不支付物业服务费用的前提下，应于每个物业服务年度结束90日后开始计算滞纳金，原告和盛物业公司主张滞纳金按年利率15.4%的标准支付合计人民币3359元。上述款项，原告和盛物业公司多次催要无果，为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。被告周家全辩称，原告和盛物业公司不履行服务义务，违约在先：⒈2009年5月4日接房移交钥匙时，被告周家全在验收单上向原告和盛物业公司反映过卧室渗水，但现已满12年，该问题仍未解决；⒉自2010年6月6日起，被告周家全向原告和盛物业公司反映A-9-3-201室业主，把公共区域的采光井封起来养鸡，严重影响了被告周家全的生活环境，致使被告周家全家里每天都有一股鸡屎味，现已满11年，该问题仍未从根本上解决；⒊2013年期间，被告周家全的车辆停在小区，不占道不占车位，被人故意捅破两条车轮胎，车就停在监控底下，找原告和盛物业公司反映情况时，原告和盛物业公司答复监控坏了不了了之；⒋2013年被告周家全的车胎被捅破之后，被告周家全到原告和盛物业公司处登记排车位，但现已9年，车位仍未安排给被告周家全，后面入住的业主都安排了车位，原告和盛物业公司不按先来后到的顺序安排车位，侵犯了被告周家全的合法权益；⒌原告和盛物业公司主张的2013年至2017年期间的物业费已经超过法律规定的诉讼时效，故被告周家全不承担2013年至2017年的物业费，只愿承担追诉期内的物业费，但不支付滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：⒈对原告和盛物业公司提交的《前期物业服务协议》《物业服务委托合同（2013年5月1日至2020年5月1日）》，本院认为，上述证据材料合法、真实，与本案案件事实极具关联，本院均予以采信。⒉对于被告周家全提交的《照片》，本院认为，被告周家全未提交其他有效证据予以佐证，该照片不能证明拍摄的时间和地点，故对该组证据材料，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2009年5月4日原告和盛物业公司与被告周家全签订了《都市品质前期物业服务协议》，约定由原告和盛物业公司对被告周家全居住的“都市品质小区”提供物业管理服务，双方对合同权利、义务、价款等进行了明确的约定。2013年5月1日、2015年4月30日、2018年5月1日、2019年4月25日原告和盛物业公司与普洱市都市品质小区业主委员会签订了内容基本一致的四份《物业服务委托合同》，双方约定由原告和盛物业公司继承对“都市品质小区”提供物业管理服务，四份委托管理期限分别为自2013年5月1日至2015年4月30日止、2015年5月1日至2018年4月30日止、2018年5月1日至2019年4月30日止、2019年5月1日至2020年4月30日止，双方对物业管理服务内容及质量、服务费用等权利义务进行了约定。其中约定2013年5月1日起至2019年4月30日止的住宅房屋每月每平方米收取人民币0.7元物业管理服务费；约定2019年5月1日起至2020年4月30日止的住宅房屋每月每平方米收取人民币0.8元；约定垃圾清运费每年每户人民币96元，约定2013年5月1日起至2019年4月30日止的物业管理服务费逾期交纳超过90天后按每天5‰交纳滞纳金；约定2019年5月1日起至2020年4月30日止的物业管理服务费逾期交纳超过30天后按每天5‰交纳滞纳金；约定2013年5月1日起至2019年4月30日止业主一次性交纳一年的物业费，可按一定标准或其他形式给予优惠；约定2019年5月1日起至2020年4月30日止业主按照先付费后享受服务的原则交纳物业费，业主应于2019年8月1日前一次交纳一年的物业费。被告周家全系“都市品质小区”A区9栋2单元202室业主，住房建筑面积为112.15平方米。合同签订后，原告和盛物业公司向“都市品质小区”提供了物业管理服务，但被告周家全仅支付了2013年4月30日前的物业服务费，拖欠2013年5月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费人民币6729元及垃圾清运费人民币672元，两项共计人民币7401元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”的规定，对于物业服务合同纠纷当时的法律没有规定，故本案适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”、第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，原告自2009年5月4日至今已为“都市品质小区”提供了物业服务，被告作为小区业主应当缴纳物业费。对于被告提出接房时卧室渗水、邻居养鸡、车胎被戳通、不安排车位等问题，认为原告服务不到位拒绝支付物业费的答辩主张。本院认为，被告提出房屋漏水属于开发商的质量问题，邻居养鸡妨碍被告的正常生活，被告可以通过相邻纠纷向邻居主张其合法权益，不能归责于原告的责任，被告未举证证明车胎被戳通系原告的行为，也未举证证明原告故意不安排车位。物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态的过程性服务，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面考量。虽然每位业主均有权依据自己的标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，在判断相关费用的交纳是否应当减免时，不能仅仅依据某个或者某些业主的评价，应考虑全体业主的整体利益，故被告的上述答辩主张，不能成为拒付物业服务费的法定理由，本院不予支持。对于被告提出2013年至2017年期间的物业费已经超过诉讼时效问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受损害以及义务人之日起计算。法律另有规定，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，2013年5月1日签订的《物业服务委托合同》委托期限为自2013年5月1日起至2015年4月30日止，虽然合同双方并未明确约定物业费及垃圾清运费的交付时间，根据交易习惯物业管理费用均采用一年一交（原告在计算滞纳金时自认），但2013年5月1日起至2015年4月30日止的期间具有合同的连续性，且该合同的终止时间为2015年4月30日，合同终止时原、被告之间的债权债务关系明确，原告应于合同终止后即2015年4月30日起三年内主张该期间的权利，在此三年内原告未举证证明诉讼时效发生中止、中断的情形，故原告于2021年3月18日主张该期间的物业费及垃圾清运费已超过法律规定的诉讼时效，对于该期间的物业费和垃圾清运费本院不予支持。同理，2015年5月1日签订的《物业服务委托合同》委托期限为自2015年5月1日起至2018年4月30日止，虽然合同双方并未明确约定物业费及垃圾清运费的交付时间，根据交易习惯物业管理费用均采用一年一交（原告在计算滞纳金时自认），但2015年5月1日起至2018年4月30日止的期间具有合同的连续性，且该合同的终止时间为2018年4月30日，原告应于2021年4月30日前主张该期间的物业费及垃圾清运费，故原告于2021年3月18日主张该期间的物业费及垃圾清运费未超过法律规定的诉讼时效。被告拖欠在诉讼时效期间内的物业费及垃圾清运费为：2015年5月1日起至2020年4月30日止的物业费人民币4845元［（2015年5月1日起至2019年4月30日止的物业费计算为112.15平方米×0.7元/月/平方米×48个月）＋（2019年5月1日起至2020年4月30日止的物业费计算为112.15平方米×0.8元/月/平方米×12个月）］、垃圾清运费人民币480元（5年×96元），原告所诉超过部分超过了法律规定的诉讼时效，本院不予支持。对于原告主张滞纳金问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告拖欠物业费构成违约，应承担违约责任，双方约定按每天5‰交纳滞纳金明显过分高于造成的损失，原告的损失实际是物业费及垃圾清运费的资金占用损失，原告主张按年利率15.4%计算符合相关法律规定，本院予以支持，资金占用损失费计算如下：⒈2015年5月1日签订的《物业服务委托合同》未约定交纳物业费及垃圾清运费的具体时间，且根据交易习惯物业管理费用均采用一年一交（原告在计算滞纳金时自认），故合同到期终止时（即2018年4月30日），原、被告双方之间的债权债务关系明确，即为被告应履行支付该期间物业费的最后时间，至原告主张的计算截止日期2020年8月1日止该期间的资金占用损失为人民币1083元［（该期间每年物业费942元×3年＋每年垃圾清运费96元×3年）×15.40%÷365天×824天］；⒉同上理由，2018年5月1日签订的《物业服务委托合同》期间自合同终止日即2019年4月30日起至原告主张的计算截止日期2020年8月1日止该期间的资金占用损失为人民币201元［（该期间每年物业费942元＋每年垃圾清运费96元）×15.40%÷365天×459天］；⒊2019年5月1日签订的《物业服务委托合同》约定业主应于2019年8月1日前一次性交纳一年的物业费，物业管理服务费逾期交纳超过30天后按每天5‰交纳滞纳金，故自2019年9月1日起至原告主张的计算截止日期2020年8月1日止该期间的资金占用损失为人民币166元［（112.15平方米×0.8元/月/平方米×12个月＋每年垃圾清运费96元）×15.40%÷365天×335天］，以上三项共计人民币1450元，原告所诉超过部分，本院不予支持。综上所述，被告应支付原告自2015年5月1日起至2020年4月30日止的物业费人民币4845元、垃圾清运费人民币480元、资金占用损失费人民币1450元，三项共计人民币6775元，原告所诉超过部分，本院不予支持，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百七十七条、第九百三十七条第一款、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告周家全于判决生效后十日内支付原告普洱市和盛物业有限公司自2015年5月1日起至2020年4月30日止的物业管理费人民币4845元及垃圾清运费人民币480元，两项合计人民币5325元；二、由被告周家全于判决生效后十日内向原告普洱市和盛物业有限公司支付自2018年4月30日起至2020年8月1日止的资金占用损失费人民币1450元；三、驳回原告普洱市和盛物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币69元，减半收取计人民币34.50元，由原告普洱市和盛物业有限公司负担多诉部分的案件受理费人民币12.50元，由被告周家全负担人民币22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄海雁二〇二一年六月十七日书记员  黄 爱