上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初6036号原告：陆琍萍，女，1979年10月14日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：邵康，上海君澜律师事务所律师。被告：李金龙，男，1975年12月6日生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：戴益鸣，上海政明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，上海政明律师事务所律师。原告陆琍萍与被告李金龙房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆琍萍的委托诉讼代理人邵康，被告李金龙的委托诉讼代理人戴益鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆琍萍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年7月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告搬离并返还上海市宝山区顾村镇菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；3、原告无需返还被告已支付的房款115万元。事实与理由：系争房屋登记在原告一人名下。2015年7月10日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告以120万元的价格向被告出售系争房屋，并约定于2018年5月1日前完成过户，并约定若因被告原因无法过户的，被告已支付的购房款不予退还，装修全部归原告所有。合同签订后，系争房屋即由被告占有并使用。然而，截止至起诉之日，被告一直未取得上海市购房资格，导致合同目的无法达到。原告曾多次通知被告配合过户或解除合同，但被告都未配合。故原告为此涉讼，望判如所请。审理中，原告陆琍萍表示同意将系争房屋过户至被告名下，并变更诉讼请求为：1、继续履行原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告支付剩余房款5万元；3、被告支付违约金(以120万元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年5月2日起算至实际过户之日止)。被告李金龙辩称，不同意原告的全部诉请。被告具备购房资格，可随时办理过户，原告要求解除合同的理由不成立，涉案合同应当继续履行。被告已依约支付除尾款5万元之外的全部购房款，又已支付10万元房价上涨补偿，并已入住系争房屋，原告获取房款目的基本达成。虽涉案合同约定了过户时间，但原、被告系朋友关系，原告从未催促过被告过户，也从未明示过反悔、拒绝交易。补充条款中相关条文具备随客观情况双方可协商调整的意思表示。过户的时间在双方默示下持续延长，不存在一方违约。审理中，被告李金龙针对变更后的诉讼请求辩称，同意继续履行涉案合同并办理过户手续，同意支付尾款5万元，但不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下事实：上海市宝山区顾村镇菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋系动迁安置房。2015年7月10日，出卖人陆琍萍(甲方)与买受人李金龙(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，总房价款120万元；甲方于2015年7月15日前腾出该房屋；双方于2018年5月1日之前共同办理转让过户手续。补充条款约定，甲乙方协商一致于2018年5月1日前国家政策允许办理产权证过户手续，双方共同前往上海市宝山区交易中心办理产权证过户手续，甲乙双方不得以任何理由拖延过户日期，每逾期一日按照房价的万分之五支付违约金给对方；由于签订本合同时甲方的房地产权证尚未办理出，故本合同履行期限延长，甲乙双方特别约定，本合同履行期间，若出现不可抗力之因素导致本合同产生争议的，双方一致同意协商解决。附件三约定，乙方于过户当日支付甲方购房尾款5万元。上述合同签订后，陆琍萍将系争房屋交给李金龙。李金龙共向陆琍萍支付了房款115万元。2016年8月23日，陆琍萍经核准登记为系争房屋的权利人。另查明，2016年3月，本市出台了新的房屋限购政策，将缴纳社会保险的年限自购房之日起计算的前3年在本市累计缴纳2年以上调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。审理中，李金龙为证明具备购房资格，向本院提交了结婚证、上海市社会保险事业管理中心于2021年1月出具的基本养老保险缴费情况以及个人不动产登记信息查询记录等证据。根据结婚证、离婚证等，李金龙于2016年11月结婚，于2019年2月离婚，后又于2021年2月复婚。根据社保缴费情况，李金龙截至2020年12月累计缴费月数为77个月。根据不动产登记查询记录，李金龙及其妻子名下无房。陆琍萍对上述证据不持异议，但认为2019年7月之前李金龙因社保未满5年无购房资格，2019年7月之后因李金龙离婚无购房资格。审理中，陆琍萍为证明向李金龙催告办理过户手续，向本院提交了2018年5月、10月的短信聊天记录。李金龙认为即使属实，也没有约定过具体过户时间，双方实系将此事遗忘。李金龙另表示，根据原购房政策，李金龙在2018年具备购房资格，但因2016年限购政策收紧导致李金龙购房资格延后一年，李金龙不应承担此后果。本院认为，陆琍萍与李金龙就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。陆琍萍与李金龙均同意继续履行涉案合同并办理房屋转让过户手续，李金龙亦同意向陆琍萍支付尾款5万元，故对陆琍萍主张的第一、二项诉讼请求，本院予以准许。关于违约方及责任承担。根据涉案合同约定，甲乙方协商一致于2018年5月1日前国家政策允许办理产权证过户手续，双方共同办理产权证过户手续。涉案合同签订于2015年7月，从李金龙提供的社保缴费情况看，李金龙于合同约定的过户时间系符合签约当时购房政策所要求的社保缴纳年限，但是，在合同履行过程中，本市于2016年3月出台了新的限购政策，将缴纳社保年限调整为连续缴纳满5年及以上，致使李金龙于2019年7月才符合新的社保缴纳年限。本院认为，买卖合同双方尤其是李金龙在签订合同当时无法事先预知未来的购房政策，因此，陆琍萍主张李金龙应当自2018年5月起承担逾期过户违约责任，依据不足，且有失公允。然而，李金龙在社保缴纳年限满5年后，婚姻状况为离异，此时，李金龙系因自身个人原因不具备购房资格，存在一定过错，应承担违约责任。陆琍萍主张违约金应按日万分之五的标准计算。李金龙认为约定标准过高。审理中，陆琍萍虽主张因逾期过户遭受了大额损失，但并未提供充分证据证明。结合上述情况，本院根据本案实际，综合考虑合同的履行情况、违约方的过错程度、实际造成的损失等因素，依据诚实信用和公平合理原则，酌定李金龙向陆琍萍支付逾期过户违约金165,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告陆琍萍与被告李金龙继续履行于2015年7月10日就上海市宝山区顾村镇菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告李金龙于本判决生效之日起十日内，与原告陆琍萍共同办理上述房屋的产权转移登记手续，原告陆琍萍协助将该房屋的房地产权利变更登记至被告李金龙名下；三、被告李金龙于实际办理房屋产权过户手续之当日，支付原告陆琍萍房屋尾款5万元；四、被告李金龙于本判决生效之日起十日内，向原告陆琍萍支付违约金165,000元；五、驳回原告陆琍萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为5,525元，由原告陆琍萍负担3,887元，由被告李金龙负担1,638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚法官助理  董程程书 记 员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。