山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异400号 案外人：胡秋香，女，1974年1月2日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原名称：青岛明霞特易购置业有限公司），住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托代理人：昝晓君，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，胡秋香向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 胡秋香请求本院中止对青岛市xx路xx号xx户、xx户、xx户房产及xx区xx层xx号车库（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：本院（2018）鲁02执807号案查封了胡秋香的案涉房产，并将对案涉房产进行拍卖。2015年8月2日，威乃达公司与青岛崂塑门窗有限公司签订抵债协议，涉案xx路xx号xx户、xx户、xx户三套房产被抵给青岛崂塑门窗有限公司。为办理相关手续方便，由青岛崂塑门窗有限公司员工胡秋香顶名于2019年1月14日签订了三份购房协议（后还抵顶xx区xx层xx号车库一个）。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1、案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，其对案涉房产享有的权利根本不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2、即使案外人对案涉房产享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，但是案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产，且对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错，其异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。3、案外人并非为了居住而签订的《青岛市预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，且案外人并未支付案涉房产价款，故其提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条构成要件，依法应予驳回。 为证明其主张，证据一、《青岛市预售合同》三份、地下停车位使用权买卖协议。证明2019年1月14日购买涉案房产。房号市北区xx路xx号xx层xx、xx层xx、xx户，面积分别为50.82平方米、50.82平方米、50.96平方米。以及车位一个，价格11.5万元。证据二、收款收据二张（xx户及车位已卖）、房屋抵偿工程款协议书。证明涉案房屋系工程款抵帐。涉案xx户房屋及涉案车位已于2020年9月14日被以60万元的价格卖给第三人曲知波，曲知波已与威乃达公司签订购房合同。 青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1、对青岛市预售合同的真实性及证明事项均不予认可。该合同未网签，且该合同的签订时间为2019年1月14日，系案涉房产被法院查封之后。此外，预售合同加盖的“销售专用章”而非公章。预售合同第10条约定房屋交付必须符合单体竣工验收，案涉房屋未竣工验收，不具备交付条件。预售合同32条约定合同双方在合同生效之日起15日内向房产登记中心申请预购商品房预告登记，案外人在查封后签订买卖合同，并非善意第三人。2、对收款收据的真实性和证明事项均不予认可，该证据系由威乃达公司单方制作，真实性无法确认，收款收据数额及附注栏内容不清晰，青岛市预售合同附件一记载“此房房款由青岛崂塑门窗有限公司应收工程款转为此房房款”，胡秋香并未提交应收工程款法律关系的相关证据。且胡秋香并未提交支付该购房款的银行流水等凭证，不能证明其已支付案涉房产全部购房款。3、对地下停车位使用权买卖协议的真实性、证明事项不认可。该协议加盖的是威乃达公司的销售专用章，非公章，真实性无法确认。根据该协议，威乃达公司向胡秋香出售的是地下停车位的使用权，而非所有权。此外，该协议的签订时间为2019年1月14日，系在案涉停车位被查封之后。因此，胡秋香未在法院查封之前签订合法有效的买卖合同。我方认为案外人没有对xx户和xx区地下xx层车位的主体资格。4、对收款收据的真实性、证明事项均不予认可，该证据系由威乃达公司单方制作，真实性无法确认，收款收据数额及附注栏内容不清晰，地下停车位使用权买卖协议第三条记载“青岛崂塑门窗有限公司应收工程款115000元转付此车位款”，胡秋香并未提交应收工程款法律关系的相关证据。胡秋香也未提交支付该车位款的银行流水等凭证，不能证明其已支付案涉停车位全部价款。5、对房屋抵偿工程款协议书的真实性及证明事项不予认可。该证据是份复印件，退一步讲，即便该抵偿工程款协议书是真实的，案外人也没有证明其以实际提供相关的服务，以及双方签署并履行工程服务合同的相关证据。以工程款来抵顶房屋缺少事实与法律依据。 为证明其主张，青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明：案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除查封、排除执行。案涉房产目前系本院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 胡秋香对证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除案外人与被案外人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除案外人与被案外人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被案外人青岛威乃达投资有限公司返还案外人已支付的合同款433563680.00元。4.被案外人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向案外人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被案外人赛赛公司对被案外人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被案外人承担。因案外人已预交全部仲裁费，被案外人应该将费用直接给付案外人。以上被案外人应给付案外人款项共计542748298.00元，被案外人应自本裁决书送达之日起十日内给付案外人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 案外人胡秋香称2015年8月2日威乃达公司与青岛崂塑门窗有限公司签订抵债协议，涉案xx路xx号xx户、xx户、xx户三套房产被抵给青岛崂塑门窗有限公司。胡秋香又称为办理相关手续方便，由青岛崂塑门窗有限公司员工胡秋香顶名于2019年1月14日签订了三份购房协议（还包括xx区xx层xx号车库一个）。案外人胡秋香还称涉案xx户及涉案xx区xx层xx号车库（车位）已于2020年9月14日被以60万元的价格卖给第三人曲知波，曲知波已与威乃达公司签订购房合同。 本院认为，案外人胡秋香主张案涉房产系以房屋抵顶工程款形式取得，其对案涉房产享有所有权，要求停止对案涉房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然案外人胡秋香向本院提交《房屋抵偿工程款协议书》《青岛市预售合同》、购房款收据等证据欲证实其已在法院查封前签订《房屋抵偿工程款协议书》，后来才签订书面买卖合同并支付全部购房款，但是，其提交的《房屋抵偿工程款协议书》显示该协议书系青岛崂塑门窗有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订。本院认为，案外人胡秋香及青岛崂塑门窗有限公司还有被执行人青岛威乃达投资有限公司之间以房抵工程款的真实性、合法性涉等实体问题，执行程序中不宜认定，案外人应通过诉讼程序解决。 另，对涉案xx路xx号xx户房产及xx区xx层xx号车库（车位），因胡秋香称已转让给案外人曲知波，本院认为，对涉案xx户房产及xx区xx层xx号车库（车位）的执行异议不应由胡秋香在本案中提出，而应由胡秋香所称的购买人另案提出。综合上述分析，案外人胡秋香对市北区产的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人胡秋香的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二一年六月八日 书记员  陈春阳