山东省高唐县人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)鲁1526民特348号 申请人：高唐县天时物资有限公司，住所地山东省高唐县。 法定代表人：陈克兢，该公司总经理。 委托代理人：吕金刚，男，该公司工作人员。 委托代理人：侯雪培，女，该公司法律顾问。 被申请人：孙国良，男，1971年11月5日出生，汉族，山东光明工模具制造有限公司法定代表人，住山东省高唐县。 被申请人：吴新华，女，1974年10月20日出生，汉族，高唐县自然资源和规划局职工，住山东省高唐县。 委托代理人：孙国良（与吴新华为夫妻关系），住山东省高唐县。 申请人高唐县天时物资有限公司（简称天时公司）与被申请人孙国良、吴新华申请实现担保物权一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。 天时公司向本院提出申请：请求法院裁定拍卖或者变卖被申请人抵押给申请人的位于高唐县的房产；裁定申请人对拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。事实和理由：申请人与山东光明工模具制造有限公司、山东高唐热电厂、被申请人金融借款合同纠纷一案，经济南市中级人民法院调解，各方达成协议：山东光明工模具制造有限公司尚欠申请人借款本金3800万元、利息319911.14元（嗣后利息按照借款合同计算至付清之日），山东光明工模具制造有限公司同意于2020年6月5日一次性偿还申请人上述借款；山东高唐热电厂、被申请人同意对上述还款承担连带清偿责任。山东光明工模具制造有限公司并没有按照还款日期偿还借款，申请人与被申请人于2020年7月17日签订三份抵押合同，被申请人将其所有的三处房产抵押给申请人担保320万元债权。现包括被申请人在内的债务人不能偿还到期债务，据此，申请人为实现抵押担保物权，依据法律规定提出申请，请准许。 孙国良、吴新华称，对申请人所申请的事项无异议。 经审查查明，天时公司因与山东光明工模具制造有限公司、山东高唐热电厂、孙国良、吴新华金融借款合同纠纷一案，山东省济南市中级人民法院2020年5月20日作出（2020）鲁01民初758号民事调解书，确认双方当事人达成如下调解协议：一、截止2020年3月10日，山东光明工模具制造有限公司尚欠天时公司借款本金3800万元，利息319911.14元（嗣后利息按照借款合同计算至付清之日），山东光明工模具制造有限公司同意于2020年6月5日一次性偿还天时公司上述借款本息；二、山东高唐热电厂、孙国良、吴新华同意对上述还款承担连带清偿责任（对于在山东泉林集团有限公司破产重整中获得的清偿部分，在履行保证责任时予以相应扣除）；三、案件受理费232535元，减半收取计116267.5元，财产保全费5000元，由山东光明工模具制造有限公司、山东高唐热电厂、孙国良、吴新华承担。为担保上述债务的履行，申请人与被申请人于2020年7月17日签订了三份抵押合同，约定孙国良、吴新华将登记在二人名下的位于滨湖路东侧、××海湖西侧××公园××楼××单元××室房屋［不动产权证明号为鲁（2018）高唐县不动产证明第0002948号，为预告登记］、金城路北侧的热电小区11号楼1单元302室房屋［不动产权证号为10××-1、10××-2］以及登记在吴新华个人名下的位于南湖路西侧××名家××楼××室房屋［不动产权证号为鲁（2017）高唐县不动产权第××号］三处抵押给天时公司；担保范围为债务人应当承担担保责任的借款本金3800万元及应付利息等，包括但不限于催告费用、律师费用、诉讼费用；抵押期限为三年，自2020年7月17日起至2023年7月17日止。同日，双方办理了抵押（含预告抵押）登记。天时公司持有的鲁（2020）高唐县不动产证明第0004843号《不动产登记证明》载明，证明权利为预告登记、抵押物坐落在滨湖路东侧、双海湖西侧赛石?公园壹号14号楼2单元101室、被担保主债权数额为120万元、抵押方式为一般抵押（第二顺位抵押）；鲁（2020）高唐县不动产证明第0004844号《不动产登记证明》载明，证明权利为抵押权、抵押物坐落在金城路北侧热电小区11号楼1单元302室、被担保主债权数额为90万元、抵押方式为一般抵押；鲁（2020）高唐县不动产证明第0004846号《不动产登记证明》载明，证明权利为抵押权、抵押物坐落在南湖路西侧名家××楼××室、被担保主债权数额为110万元、抵押方式为一般抵押（此为第二权利顺序）。 另查明，山东高唐农村商业银行股份有限公司为赛石?公园壹号14号楼2单元101室房产以及名家会馆5号楼115室房产的第一顺位的抵押权利人。其持有的（2019）高唐县不动产证明第0008285号《不动产登记证明》（2019年12月23日取得）载明：权利事项为预告登记、被担保主债权数额为83万元、履行债务期限为2018年1月20日至2038年1月14日止、抵押方式为一般抵押；鲁（2017）高唐县不动产登记证明第0001712号《不动产登记证明》（2017年4月20日取得）载明：证明权利为抵押权、被担保主债权数额为39.5万元、履行债务期限为2017年4月18日至2027年4月17日、抵押方式为一般抵押。 还查明，本院于2021年6月11日在高唐县不动产登记中心对赛石?公园壹号14号楼2单元101室房屋的登记情况进行查询。经查，该房产已办理预告登记，无异议；已办理预告抵押登记，为现势状态；于2021年5月31日办理国有建设用地上房屋所有权首次登记；抵押机构为山东高唐农村商业银行股份有限公司、高唐县天时物资有限公司。 本院认为，山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民初758号生效民事调解书已就申请人对被申请人享有的债权进行了确认，被申请人孙国良、吴新华应对山东光明工模具制造有限公司欠付申请人的债务：借款本金3800万元，利息319911.14元（嗣后利息按照借款合同计算至付清之日）承担连带清偿责任，且已在清偿期。申请人与被申请人签订的抵押合同，系双方当事人的真实意思表示，并办理了登记，依据当时施行的《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”规定，申请人对抵押财产[热电小区11号楼1单元302室房屋、名家会馆5号楼115室房屋]自2020年7月17日办理抵押登记之日起享有抵押权。案涉抵押财产[赛石?公园壹号14号楼2单元101室房产]已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立”的规定，申请人对该抵押财产亦自2020年7月17日办理预告登记之日起享有抵押权。案涉抵押财产中虽两处房产存在在先权利人，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百六十六条之规定，该种情形并不影响后顺位的权利人实现抵押权。 综上所述，申请人实现抵押权的条件已成就，对于申请人申请拍卖、变卖抵押财产的请求应予准许,但应按照抵押登记顺序优先受偿,优先受偿范围以抵押登记的被担保主债权数额为限。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下： 一、准许拍卖、变卖被申请人孙国良、吴新华位于高唐县滨湖路东侧、××海湖西侧××公园××楼××单元××室房产［原不动产权证明号为鲁（2018）高唐县不动产证明第0002948号、不动产登记证明号为鲁（2020）高唐县不动产证明第0004843号］，申请人高唐县天时物资有限公司对变价款超出抵押顺位在先的山东高唐农村商业银行股份有限公司的担保债权的部分在抵押登记数额120万元范围内优先受偿。 二、准许拍卖、变卖被申请人孙国良、吴新华位于高唐县金城路北侧的热电小区11号楼1单元302室房产［不动产权证号为10××-1、10××-2，不动产登记证明号为鲁（2020）高唐县不动产证明第0004844号］，申请人高唐县天时物资有限公司对变价款在抵押登记数额90万元范围内优先受偿。 三、准许拍卖、变卖被申请人吴新华位于高唐县南湖路西侧××名家××楼××室房产［不动产权证号为鲁（2017）高唐县不动产权第××号、不动产登记证明号为鲁（2020）高唐县不动产证明第0004846号］，申请人高唐县天时物资有限公司对变价款超出抵押顺位在先的山东高唐农村商业银行股份有限公司的担保债权的部分在抵押登记数额110万元范围内优先受偿。 申请费100元，由被申请人孙国良、吴新华负担。 申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。 审 判 长  陈 洁 人民陪审员  李艳君 人民陪审员  华仁强 二〇二一年六月十一日 书 记 员  周梦娇