广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初8055号原告：第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司，住所地中山市石岐区××××10号汇景台三层前座商场之305（铺位），统一社会信用代码914×××××××××××094P。法定代表人：张保国，董事长。委托诉讼代理人：郭嫦娟，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢珊珊，广东登都律师事务所实习律师。被告：马赐伟，男，1987年12月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区×××××××××××××7×，公民身份号码440××××××××××××953。委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。（到）原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司（以下简称戴维斯公司中山分公司）诉被告马赐伟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。并与（2021）粤2071民初8054号、（2021）粤2071民初8058号两案进行合并审理。原告戴维斯公司中山分公司委托诉讼代理人郭嫦娟、卢珊珊，被告马赐伟及其委托诉讼代理人黄兰艮到庭参加诉讼。诉讼中根据当事人申请给予15天时间供双方调解，调解期限届满，双方未达成调解协议。本案现已审理终结。原告戴维斯公司中山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付物业管理费（从2016年5月1日暂计至2020年7月31日止为17111.58元，实际计至被告清偿之日止）；2.被告向原告支付物业管理费违约金（自2016年5月1日起按每日1.75‰计算至实际清偿之日止）；诉讼中，原告戴维斯公司中山分公司撤回第一项诉讼请求。事实与理由：原告与被告签订物业管理服务协议，由原告对被告居住的中山市石岐区××××豪逸御华庭住宅小区A区2栋1304号房提供有偿的物业管理服务。物业竣工交付使用后，原告按约定提供了物业管理服务。但被告从2016年5月1日起，拖欠各项物业费用，经原告多次通知，仍不支付物业管理费、违约金等费用。为维护原告合法权益，故诉至本院主张前述实体权利。因马赐伟已经2021年1月23日缴纳管理费，故原告戴维斯公司中山分公司撤回第一项诉讼请求。被告马赐伟辩称，1.尽管其认为戴维斯公司中山分公司主张的2017年12月14日至起诉之日三年前的物业管理费已过诉讼时效，但其也已在2021年1月23日付清了所有的物业费；2.若法院认定其逾期缴纳2017年12月14日之后的物业费属于违约，但戴维斯公司中山分公司计算的违约金明显过高，其逾期缴纳物业管理费，给戴维斯公司中山分公司造成的损失主要是利息损失，其请求法庭按照LPR利率调整违约金，庭前其提交了一份中山市中级人民法院的判决书作为参考案例。本院经审理认定事实如下：1.马赐伟是位于中山市石岐区×××××××豪逸御华庭A区3幢1304房的业主。该物业于2015年1月23日登记至马赐伟名下，建筑面积为107.57平方米。2013年7月3日，戴维斯公司中山分公司（甲方）与马赐伟（乙方）签订《豪逸·御华庭前期物业服务协议》《豪逸·御华庭临时管理规约》。《豪逸·御华庭前期物业服务协议》主要约定：甲方为乙方购买的上述1304房提供物业管理服务；物业管理服务费用自《商品房买卖合同》约定房屋交付次日起开始计收，住宅物业管理费按建筑面积每月每平方3元计收，每次交纳费用时间为当月10日之前；不按约定交纳费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的3‰交纳违约金；前期物业管理是指：自房屋交付乙方使用之日其三年或者至业主委员会与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》生效之日止的物业管理；上述协议还约定其他事项，由甲方盖章、乙方签名确认。按上述协议约定，马赐伟每月应交物业服务费为322.71元（3元/月/平方米×107.57平方米）。涉讼小区于2018年12月13日竣工验收。马赐伟已于本案庭前向戴维斯公司中山分公司缴纳了2016年5月至2021年1月期间的管理费。戴维斯公司中山分公司认为马赐伟逾期缴纳物业管理费的行为给其造成损失，故诉至本院主张前述实体权利。另查明，涉案小区没有成立业主委员会，亦未没有签订新的物业服务合同。本院认为，原告戴维斯公司中山分公司与被告马赐伟琴签订的《豪逸·御华庭前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点为：1.戴维斯公司中山分公司主张的违约金是否已经超过诉讼时效问题；2.违约金应否支付，以及违约金是否过高，应否调整问题。关于焦点一。戴维斯公司中山分公司主张的违约金是否部分已经超过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”物业服务合同属于继续性合同，物业管理服务费是在合同履行过程中持续定期发生的债务，即定期给付债务。每一期物业管理费支付期限届满后，均构成独立的债务，应分别自其支付期限届满时开始计算诉讼时效期间。而违约金是基于逾期物业管理服务费产生的，故也应适用于上述诉讼时效的规定。本案合同约定收取物业服务费的时间为当月10日前，则原告应于每月11日发现其收费权利受侵害。戴维斯公司中山分公司主张马赐伟支付2016年5月1日至2020年7月31日期间的违约金，物业费及逾期缴纳物业费产生的违约金是两个独立的债权，戴维斯公司中山分公司并未能举证证明此前曾通知马赐伟缴纳涉讼物业管理费，亦未举证证明存在诉讼时效中止、中断的事由，故应承担举证不能的不利后果。故应以本案立案时间即2021年3月8日为诉讼时效的起算点。据此，本院认定戴维斯公司中山分公司主张马赐伟支付2018年3月8日以前的违约金，已超过诉讼时效期间，丧失胜诉权。关于违约金的计算方式。涉讼物业于2018年12月13日竣工验收，戴维斯公司中山分公司主张其于该时间之前已将涉讼房屋交付马赐伟，但其并未提交证据证实，且马赐伟亦不予确认。竣工验收备案登记是房屋符合交付的形式及法定条件，故本院认为戴维斯公司中山分公司主张的逾期缴纳物业管理费的时间起算点应为2018年12月13日。戴维斯公司中山分公司主张其为涉讼物业提供了物业管理服务，马赐伟作为业主应依约向其交纳物业服务费，马赐伟于2021年1月23日缴纳2016年5月1日至2021年1月31日期间的物业管理费，综上所述，马赐伟应向戴维斯公司中山分公司支付2018年12月13日至2020年7月31日期间的逾期缴纳物业服务费的违约金；对戴维斯公司中山分公司诉求超出部分，本院不予支持。合同约定逾期支付物业服务费的，每天按欠费总额的3‰计算违约金，该违约金明显过高。戴维斯公司中山分公司未举证证明马赐伟拖欠物业服务费给其造成的损失达到上述程度，应承担举证不能的不利后果。根据公平合理原则，考虑因马赐伟违约给戴维斯公司中山分公司造成的资金占用期间利息损失，本院酌情调整违约金为以前述每月应交物业服务费322.71元为基数，按年利率6%自欠费次月的1日起计算；对戴维斯公司中山分公司诉求超出部分，本院不予支持。综上所述，戴维斯公司中山分公司诉讼请求合理部分，本院予以支持。马赐伟抗辩意见有理之处，本院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马赐伟于本判决发生法律效力之日起七日内向原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司支付2018年12月13日至2020年7月30日期间的物业管理费违约金（以每月应交物业服务费322.71元为基数，按年利率6%自欠费次月的1日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费834元，减半收取计417【原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司已预交】，由原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司负担392元，被告马赐伟负担25元,于本判决发生法律效力之日起七日内直接支付给原告第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司中山分公司。审判员  吴浩明二〇二一年六月四日书记员  王 丽谭嘉怡