湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂1003民初1050号原告：荆州市好地物业管理有限公司，住所地沙市区江津路95号，统一社会信用代码91421000773904431L。法定代表人：禹祖林，董事长。委托诉讼代理人：饶为为，湖北利楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅青怡，湖北利楚律师事务所实习律师。被告：王琼，女，1984年5月9日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区。原告荆州市好地物业管理有限公司与被告王琼物业服务合同纠纷一案，本院2021年4月6日立案受理后,依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告荆州市好地物业管理有限公司委托诉讼代理人饶为为、梅青怡，被告王琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆州市好地物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告给付2017年5月28日至2021年3月6日物业管理费4581元；二、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与武汉同鑫房地产开发有限公司荆州市城南分公司于2011年5月1日签订《前期物业管理服务合同》，为其开发的位于荆州××××号的“江畔天城”小区提供物业管理服务。原告根据2011年6月20日荆州市物价局下达的第荆价房服规[2011]7号荆州市物价局关于“江畔天城”（一期）住宅小区物业管理服务收费项目及标准的决定，按每月每平方米（建面）1元的标准向江畔天城小区各业主收取物业管理费用。被告于2010年7月15日与开发商武汉同鑫房地产开发有限公司荆州市城南分公司签订了《商品房买卖合同》，购买“江畔天城”（一期）1栋2单元905号房，购房面积99.25平方米。2012年9月8日，原告根据武汉同鑫房地产开发有限公司荆州市城南分公司下发的物业入住联系单，为被告办理入住手续。因该小区业主委员会迟迟未成立，所以一直由原告负责该小区物业管理。被告作为该小区业主，尽管原告并未与被告签订书面物业管理合同，但被告多年来一直享受着原告提供的物业服务且并未提出异议，在事实上已经存在物业服务关系。被告自2017年5月28日起一直拖欠物业管理费用，经工作人员多次催促无果。且于2021年3月7日原告在小区公告栏发布《物业费催交公告》，试图以平和的方式让业主将拖欠的物业费补上，但是被告依然不为所动，至今拖欠的物业管理费用累计4581元。原告认为，原告为被告居住的小区提供了管理服务，按物价局标准收取物业管理费用，被告却一直拖欠应交纳的物业管理费用，此行为严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。为此，特根据《民法典》和《民事诉讼法》等法律法规的相关规定向贵院提起诉讼，请贵院依法判决支持原告诉讼请求。被告王琼辩称，2010年7月15日，我与开发商签订购房合同，在江畔天城小区购买房产，我知道收费标准以每月1元每平方的标准收费，小区未成立业主委员会，一直是原告方在小区负责物业管理，我从2017年5月28日起未支付物业费。我知道原告在2021年3月7日在小区公告栏发布《物业费催交公告》，之后我曾上门找物业公司进行协商。对原告诉状上载明我拖欠物业费4581元等基本事实无异议。但是，原告物业公司没有尽到应尽的责任，如小区里面建筑垃圾未及时清理严重影响我的生活；且将小区绿化带变成丰巢快递柜也未经过业主同意；物业经常让弹棉花等广告闲杂人员进小区，有极大安全隐患；消防安全通道被堵塞；小区有多家业主家中同时被盗；车辆乱停放导致通道堵塞，人车分流没有实现；可视对讲机损坏，物业从未到我家进行检查修理。物业没有保证业主基本的财产和人身安全，也未尽到管理义务，我不应当支付物业管理费。本院认为，被告王琼认可原告荆州市好地物业管理有限公司诉称的案涉基本事实，对其自2017年5月28日至2021年3月6日拖欠物业管理费4581元未付的事实无异议。本院依法予以确认。针对被告王琼抗辩的原告荆州市好地物业管理有限公司没有尽到应尽的物业服务责任问题。被告王琼为支持其抗辩理由，当庭提交如下证据：证据一、大门照片一张，证明人行通道被堵死，仅留了一个30公分的通道供行人通过。在我向物业提出意见后，物业才将人行通道打开。证据二、消防通道照片两张，证明在我在2012年9月8日入住时，该处有门岗，且按照合同约定门岗是两岗，但现在门岗已经取消，人车分流也未实现，严重影响业主人身安全。证据三、楼栋入口照片一张，证明物业未按合同约定严格管理车辆停放，未尽到合同约定义务，导致业主进门困难。被告王琼还陈述，关于小区内建筑垃圾堆放，业主装修均支付了运送垃圾的费用，但物业未将建筑垃圾及时运走，严重影响业主生活；小区经常让蚕丝被等打广告的人进小区；保洁需要加强；可视对讲损坏无人维修。这些暂时我没有照片提供，但我需要当庭进行说明。原告荆州市好地物业管理有限公司委托诉讼代理人饶为为当庭质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，被告所称无法自由出入，但通过该照片可以看出并非旁门左道，是物业专门为业主设立的通道，且从照片可以看出物业公司的保安就在通道旁边，以防闲杂人等进入。对该大门开放的具体情况不清楚，但若被告所述属实，恰好证明了业主向物业公司提出建议后，物业公司能够及时改正；对证据二的真实性无异议，消防通道本就不是长期打开，应处于关闭状态。门外的车辆停放不属于物业管理范围，属于城管范围，门内的石墩是为了防止车辆停放，避免消防通道被堵死；对证据三真实性有异议，我方有理由怀疑是业主为了拍照而摆放，业主自身也应当加强约束，将车辆放在指定位置。对被告提出的建筑垃圾、打广告、保洁等问题没有证据支撑，我方不予认可。关于丰巢快递柜的增加也是为了方便业主收取快递，恰好体现物业管理的人性化。每个人对保洁的感受是不同的，我方有对小区进行保洁，我方认为保洁尚可。对业主提出的合理意见，我方会进行改进，尽量满足业主要求。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十二条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”第九百四十四条第一款、第二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”第九百四十八条“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”结合本案，原、被告间并未签订物业服务合同，原告荆州市好地物业管理有限公司是依据与“江畔天城”（一期）开发商武汉同鑫房地产开发有限公司荆州市城南分公司签订的《前期物业管理服务合同》，与“江畔天城”（一期）业主间形成了事实上的物业服务关系。《前期物业管理服务合同》第二章“服务内容与标准”中明确：1、前期介入；2、装饰装修管理；3、房屋管理；4、公用设施管理；5、保洁服务；6、绿化管理；7、区内秩序、消防、车辆管理；8、物业档案管理。《前期物业管理服务合同》中对服务的标准并未细化具体内容。本案中，被告王琼所举的证据和陈述的事实，不足以证明原告荆州市好地物业管理有限公司存在明显违反《前期物业管理服务合同》的约定或物业管理相关法律法规的规定。故对被告王琼的抗辩意见，本院不予采信。2020年12月25日，住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）指出：居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。据此，本院重点组织双方当事人进行了庭外调解和判前释法：“物业服务合同”作为典型合同，在《中华人民共和国民法典》中有专章进行明文规定，这是处理物业服务合同纠纷案件的重要法律依据；“物业服务合同”中对双方当事人权利义务的明确约定，是处理物业服务合同纠纷案件的合同依据；物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主共同选举业主委员会。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，“江畔天城”（一期）小区业主委员会未能够及时成立，《前期物业管理服务合同》未能及时修订，案涉物业服务合同关系中当事人的权利义务约定标准不明确，导致本案纠纷的发生。当事人双方均应当依据法律法规的规定，互谅互让友好协商，化解纠纷和改善物业服务关系，但本案调解无果。经类案检索，因“江畔天城”（一期）小区《前期物业管理服务合同》的履行问题，本院已受理多起该小区同类的物业服务合同纠纷案件。本院认为，原告荆州市好地物业管理有限公司应当对其物业服务质量进行自查。同时，结合本案庭审举证质证情况，原告荆州市好地物业管理有限公司也存在物业服务质量尚需改善之处。故对原告的第一项诉讼请求即判令被告给付2017年5月28日至2021年3月6日物业管理费4581元。本院酌定，减免被告王琼应缴纳的物业管理服务费100元。对原告的第二项诉讼请求即判令被告承担本案诉讼费用。根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第一款“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”。本院决定，本案诉讼费由被告王琼负担。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条第一款、第二款、第九百四十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王琼给付原告荆州市好地物业管理有限公司自2017年5月28日至2021年3月6日的物业管理服务费4481元。于本判决生效之日起十日内给付。二、本案受理费50元，减半收取25元，由被告王琼负担。三、驳回原告荆州市好地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 刘 钢二〇二一年六月三日书记员 张抗抗