惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初2128号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所：广东省佛山市顺德区×××碧桂园×××××××、307、203室、9楼展馆，统一社会信用代码：914××××××××××××629。法定代表人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李元，广东合拓（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘汉斌，广东合拓（南沙）律师事务所律师。被告：刘武宾，男，汉族，1971年4月4日出生，住址：山东省莱西市×××××××××××，公民身份号码：370××××××××××××135。委托诉讼代理人：陆炳彪，广东格明律师事务所律师。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司与被告刘武宾物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月21日公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人李元、刘汉斌、被告刘武宾的委托诉讼代理人陆炳彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年10月至2020年7月15日的物业服务费15,276.18元及相应利息暂计至2020年10月10日为780元（每月物业费的利息以710.52元为基数，自当月11日起按全国银行间同业拆借贷款利率的标准分段计算至清偿之日止）；2、判令被告向原告支付公摊电费185.28元；（以上合计16,241.46元）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月1日，原告与翡翠山城（别墅）项目的开发商惠州市宏业投资开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对翡翠山城（别墅）提供物业服务，服务期限自2018年10月1日至2023年9月30日。被告是翡翠山城（别墅）的一名业主，依据该《合同》理应履行物业费支付义务，但经原告多次催缴，被告始终拖欠不支付各项费用，包括物业服务费、公摊电费等至今共计人民币16,241.46元，无奈之下原告只能诉诸法院，请求贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。被告刘武宾辩称，1、被告所在的小区业主及业主委员会均无与原告签订的意思表示，开发商在与原告签订物业服务合同，其已将所在小区的房产销售完毕，其未经被告及小区业主委员会的授权和同意，擅自与原告签订物业服务合同，其行为侵犯了业主的物权，因此被告认为该物业服务合同对其没有法律约束力。被告不应承担相应的合同义务。2、涉案小区的业主委员会选定的物业公司广东金迪物业管理有限公司于2019.6.22签订了物业服务合同，该物业服务合同经惠州市中级人民法院（2020）粤13行终159号行政判决书确认合法有效。而原告与开发商签订的物业服务合同，有约定当业主委员会与新的物业公司签订新的物业服务合同，其与开发商签订的前期物业服务合同即行终止。因此，无论是2019.6.22之前的物业管理费或其后期间的物业管理费，被告均不用承担。3、涉案小区的开发商先后与多家物业公司签订过前期物业合同，分别有惠州市宾利物业管理有限公司、深圳市华鼎物业顾问有限公司和原告，且该些物业公司均为所谓的前期物业服务企业，开发商的这种行为严重侵犯了业主的合法权益，其擅自频繁更换物业服务企业，所签订的物业服务合同相互重叠，导致被告不知道是哪家物业公司为其提供物业服务，因此原告及开发商均存在过错，二人擅自签订合同，对被告没有法律约束力。因此被告请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告刘武宾系位于惠州大亚湾西区大亚湾大道232号翡翠山城爱丁堡38栋3号房的所有权人，已于2012年10月30日收楼，该房建筑面积186.98平方米,2013年12月6日至2021年5月14日登记在被告名下。广东碧桂园物业服务股份有限公司于2019年5月13日将公司名称变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，于2020年4月3日将公司名称变更为碧桂园生活服务集团股份有限公司（原告）。2018年9月15日，惠州市宏业投资开发有限公司作为甲方与广东碧桂园物业服务股份有限公司作为乙方签订一份《前期物业服务合同》，主要约定：一、物业基本情况，物业名称为翡翠山城别墅，类型为联体住宅，坐落于惠州大亚湾西区大亚湾大道232号，建筑面积230483.9平方米，物业管理区域东至淡澳河、南至市政规划路、西至大亚湾大道、北至淡澳河、星河丹堤；二、服务内容与质量，在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务主要有公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；三、物业服务费用，物业管理区域内物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有的法定产权建筑面积交纳，别墅按3.8元/月·平方米，物业管理区域内共用水电费分摊问题，本物业的二次供水、电梯、公共照明、消防、安防、发电机等共用设施设备运行费用和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，及因提供《本合同》约定的物业服务内容所产生的公共水电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际产生费用和以下约定方式及标准向甲方、业主或物业使用人分摊。业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日之前交纳；四、合同期限，本合同期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。合同还约定了双方的其他权利义务。原告提交了翡翠山城（红郡）的公共电费分摊公示表用于证明公摊电费情况。广东省惠州市中级人民法院作出的（2020）粤13民终1803号民事判决书认定惠州市宏业投资开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，2020年7月15日，碧桂园生活服务集团有限公司清场搬离涉案小区。本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。广东省中级人民法院作出的已经发生法律效力的（2020）粤13民终1803号民事判决书已认定惠州市宏业投资开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。被告于2012年10月30日收楼，被告应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业费的计算问题。本案中，原告要求被告支付自2018年10月至2020年7月15日的物业服务费，根据合同约定，别墅每月每平方米3.8元,被告购买的翡翠山城爱丁堡38栋3号房建筑面积为186.98平方米，故每月应缴纳物业费为710.52元。自2018年10月至2020年7月15日共21.5个月，被告应缴纳物业费15276.27元，原告诉求15276.18元，是原告对自身权利的处分，本院予以支持。关于利息计算问题。《前期物业服务合同》没有关于利息约定，但被告逾期支付物业服务费，应支付逾期缴纳物业管理费的利息，利息从2018年10月11日起每月计算，每月以710.52元为基数，自2018年10月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于分摊电费的问题。该部分费用在实务中是确实存在，原告未提交用以证明翡翠山城爱丁堡分摊电费的有效证据，应当承担举证不能的不利后果，原告诉求被告支付分摊电费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十三条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告刘武宾自本判决发生法律效力之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司支付2018年10月至2020年7月15日的物业服务费15276.18元及利息，利息从2018年10月11日起每月计算，每月以710.52元为基数，自2018年10月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司其他的诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103.02元，由被告刘武宾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  吴湘元二〇二一年六月十五日书记员  黄岸龙