山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终6944号 上诉人（原审被告）：王爱筠，女，1969年9月13日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：冷奎亨，山东重诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭飞，山东重诺律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：山东物流集团（青岛）有限公司，住所地中国（山东）自由贸易试验区青岛片区。 法定代表人：王亮，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：周鹏，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：宋玉竹，国浩律师（青岛）事务所律师。 原审第三人：青岛中金实业股份有限公司，住所地山东省青岛市。 法定代表人：司荣彬，董事长。 原审第三人：滨州市中金豪运置业有限责任公司，住所地山东省滨州市。 法定代表人：田卫国，董事长。 原审第三人：司荣彬，男，1967年5月8日出生，汉族，住山东省青岛市。 上诉人王爱筠因与被上诉人山东物流集团（青岛）有限公司（以下简称山东物流公司），原审第三人青岛中金实业股份有限公司（以下简称中金公司）、滨州市中金豪运置业有限责任公司（以下简称豪运公司）、司荣彬申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 王爱筠上诉请求：撤销一审判决，依法改判为驳回山东物流公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定案涉房屋对应的土地被其连续查封无事实依据，且与其认定的案涉房屋被法院查封的事实和滨州市国土资源局滨城分局的档案记载的查封信息相互矛盾。2012年6月28日的书面买卖合同在一审法院的（2018）鲁0202执451号之五的查封之前。一审判决书第9页中段查明的相关案件查封、解封事实与（2020）鲁0202执异157号中记载的一审法院调取的不动产登记资料查询结果及王爱筠自行向滨州市国土资源局滨城分局调查的查询结果一致，而一审判决书第5页下部、第6页及第7页认定的查封滨国用（2005）第5901号土地的信息均未在案涉房产及土地档案中记载，而这恰恰是做出一审判决的最重要依据，故法院认定查封豪运公司名下滨国用（2005）第5901号土地的时间节点为2011年12月31日无任何依据，并不存在王爱筠与豪运公司2012年6月28日签订书面买卖合同之前涉案房屋对应的土地被一审法院连续查封的事实。根据案涉房产档案信息可知一审法院依据（2018）鲁0202执451号之五的执行裁定书和协助执行通知书中的自2018年4月11日至2021年4月10日的查封是王爱筠提起执行异议时唯一有效的查封。另根据一审法院调取的不动产登记资料查询结果显示的是各法院采取查封冻结措施均是因各自独自完全不同的案件引起，彼此均是独立的执行行为，相互之间既无上下级审级关系，亦无案件委托执行、协助执行或移送执行等法定事由，故查封在前的法院的查封冻结措施效力不能由其后查封的法院加以承继。故王爱筠签订书面合同时虽有法院的查封，但后来均解除了查封。2.王爱筠与豪运公司在2018年4月11日查封前的2012年6月28日就签订了书面房屋买卖合同，且王爱筠合法占有了房屋。2011年4月，王爱筠的丈夫韩伟与豪运公司因另案房产买卖合同纠纷经滨州市仲裁委员会裁决，韩伟胜诉；豪运公司遂向派出所投诉韩伟，最终也是无充分证据推翻滨州市仲裁委员会的仲裁裁决；正是基于此纠纷，王爱筠夫妇与豪运公司之间存在隔阂。因韩伟已在此地买了房屋，为了便于经营管理，便委托魏俊超帮忙租赁涉案房产。魏俊超与豪运公司于2011年12月22日签订了房屋租赁合同，并依约交纳了押金、第一年度租赁费及物业费等费用；豪运公司同日将房屋交付，当然该租赁合同所有权利义务均由韩伟实际享有并承担。王爱筠在一审时提交了魏俊超的证言属于王爱筠占有房屋的补强证据，故在执行异议审查期间未提交并不影响王爱筠占有房屋的待证事实。王爱筠支付全部房款并签订书面房屋买卖合同后，其丈夫韩伟个人经营的滨州市滨城区泰福婚宴美食楼于2012年9月19日注册在案涉房产中，持续经营至今。另王爱筠于2012年5月25日支付了全额购房款590万元后并于6月28日补签了书面房屋买卖合同。故王爱筠签订书面合同和合法占有房屋均在一审法院2018年4月11日查封前。3.王爱筠支付了全部房款并依法取得了发票，房屋平均单价符合市场情况。基于王爱筠夫妇与豪运公司之间存在隔阂的原因，王爱筠于2012年5月初了解到豪运公司资金极度困难想出售房屋，王爱筠委托陈旋以购房者名义与豪运公司的领导密贵瑰谈判购买涉案房产事宜。豪运公司要求的付款条件非常苛刻，即10日内付清590万元。陈旋在获得王爱筠同意后于5月16日当日以滨州鲁华典当公司的账户向密贵瑰转账50万元；5月17日，陈旋又以滨州鲁华典当公司账户向豪运公司转账100万元、150万元；5月17日，豪运公司就上述三笔转账分别向陈旋开具收据，均标注为“购房款”；王爱筠于5月25日向豪运公司转账290万元，豪运公司当日向陈旋开具收据，标注为“购房款”。至5月25日王爱筠全额支付了购房款590万元。因豪运公司欠税的原因被税务机关锁定无法开具发票，故直到2012年7月4日才获得税务局许可向王爱筠开具了全额发票。至于2012年5月16日的汇款凭证上记载“稿费、演出费等劳务收”，纯粹是滨州鲁华典当公司考虑到财务记账需要而为，故结合山东物流公司提供的豪运公司银行对账单、出具的收据、开具的发票以及2012年6月28日的买卖合同及补充协议，不影响300万元系购房款的本质，再加上王爱筠直接支付的290万元购房款，故全额支付了购房款。房屋单价符合市场情况，2012年5月因案涉房产被滨州市中级人民法院查封，豪运公司急需筹款处理法院的系列诉讼，故在5月16日的洽谈中要求10日内付清全款590万元，因时间紧且无法办理贷款手续，故豪运公司在价格谈判中自然处于劣势地位。另在开庭笔录第22页已明确解释了价格差异较大是因为整栋建筑特殊结构的原因并当庭展示了部分现场照片，故一审法院直接认为涉案房屋的平均2965.58元/平方米与（2016）鲁0202执异12号案件的9000元/平方米价格差异巨大显失偏颇。王爱筠恳请法院进行现场勘验，以便更好的了解价格存在差异的原因。4.未能办理过户手续是王爱筠购买的房屋因豪运公司自身的经济纠纷被法院查封导致。案涉房屋系王爱筠由租转购，王爱筠自2011年至今一直使用上述被查封的房屋经营餐饮，对上述房屋早已合法占有使用多年。所购房屋具备办证条件后，王爱筠一直联系豪运公司要求协助办证，但因豪运公司自身的经济纠纷被法院查封导致，致使所购房屋不能办理过户，故房屋不能办理过户的原因系豪运公司自身造成。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王爱筠对上述房屋具有足以排除强制执行的合法民事权益。 山东物流公司辩称，一、案涉土地及项下房屋自2011年5月23日起被法院连续查封至今，王爱筠以2018年4月11日为查封时间的主张存在明显错误。（一）相关民事、执行裁定书、协助执行通知书及送达回证等足以证明案涉土地及项下房屋自2011年5月23日起被连续查封至今。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。2011年5月23日起，滨州市中级人民法院(2010)滨中行执字第4号、(2011)滨中执字第36-3号、山东省高级人民法院(2011)鲁商初字第2-7号、(2012)鲁民一终字第8-1号、青岛市中级人民法院(2013)青民四初字第2号、日照市中级人民法院(2013)日民一初字第3号、青岛市市南区人民法院(2018)鲁0202执451号之五裁定书分别查封了案涉房屋；2011年12月31日至2018年3月23日，青岛市市南区人民法院(2012)南民保字第11004号、(2012)南民初字第20011号、(2012)南执字第10999-9、13、16、19号及(2018)鲁0202执451号之二、六裁定书连续查封案涉滨国用(2005)第5901号土地至今。上述事实有生效民事、执行裁定书、协助执行通知书及送达回证予以证明，案涉土地及项下房屋自2011年5月23日起被连续查封至今。（二）对案涉土地及项下房屋实施的多个查封措施的查封期间连续，且部分查封措施系法院在同一案件的不同阶段实施的，在前查封的效力当然能够由在后的查封承继。1.(2012)南民保字第11004号、(2012)南民初字第20011号、(2012)南执字第10999号、(2018)鲁0202执451号案件系山东物流公司山东物流公司与第三人中金公司、豪运公司、司荣彬经营合同纠纷案的不同阶段，且其对案涉土地的查封自2011年12月31日起连续未中断，在后查封当然能够承继在先查封的效力。2．(2010)滨中行执字第4号、(2011)鲁商初字第2号、(2012)鲁民一终字第8号、(2013)青民四初字第2号、(2013)日民一初字第3号等案件与(2012)南民保字第11004号、(2012)南民初字第20011号、(2012)南执字第10999号、(2018)鲁0202执451号等案件虽相互独立，但参考最高人民法院（2018）最高法民再269号、(2019)最高法民申4677号案例，查封的效力及于社会全体，另案查封或本案查封后签订房屋买卖合同均不能排除执行。3．王爱筠主张的“查封在前的法院的查封冻结措施效力不能由其后查封的法院加以承继”系最高人民法院（2015）执复字第6号案例的裁判观点，该观点是对“有关单位未按照人民法院的协助执行要求操作时，应当由哪一法院对其问责”这一问题的解答，不适用于本案情形。 二、王爱筠提供的房屋买卖合同不具备真实性，且合同“落款”时间在法院查封案涉土地及项下房屋之后。（一）王爱筠与豪运公司签订的房屋买卖合同中约定的付款时间为2012年5月，合同落款时间为2012年6月28日。案涉房屋买卖合同倒签明显与常理相悖，系双方恶意串通形成，不具备真实性，不能排除执行。（二）假设王爱筠提供的房屋买卖合同真实，合同落款时间为2012年6月28日，也在2011年5月23日案涉土地及项下房屋被查封之后签订的，亦不具有排除执行的效力。三、王爱筠宣称其在法院查封之后始占有案涉房屋，系非法占有。（一）王爱筠不能证明其在法院查封之前已合法占有案涉房屋。王爱筠所称的由韩伟顶名租赁无事实依据，而滨州市滨城区泰福婚宴美食城注册时间为2012年9月19日，以及王爱筠在一审中自认2011年12月22日至2012年6月22日为案涉房屋装修免租期的事实，也印证了韩伟在2011年5月23日前无法实现对案涉房屋的占有。故王爱筠未能证明其在法院查封之前已占有案涉房屋，应承担不利后果。（二）假设王爱筠已占有案涉房屋，亦不构成合法占有。参考最高人民法院（2019）最高法民申3640号案例，房屋出卖人将查封状态下的房屋交付给买受人，不产生买受人合法占有房屋的法律效力。故2011年5月23日后，王爱筠已无法实现对案涉房屋的合法占有，假设王爱筠所称的占有事实成立，亦不能排除执行。四、王爱筠明知案涉房屋被查封仍购买，未尽到审慎的注意义务，对案涉房屋未办理过户登记存在明显过错。王爱筠主张的房屋租赁、房屋买卖合同及补充协议签订、房屋价款支付期间，案涉房屋尚处于山东省高级人民法院、滨州市中级人民法院和青岛市市南区人民法院的多重查封之下，参考最高人民法院(2019)最高法民申3640号案例，王爱筠明知案涉房屋被查封的情况下与第三人豪运公司串通处分、购买案涉房屋，系非法处分，不能办理过户登记系王爱筠自身原因导致，其对案涉房屋享有的权利不能排除执行。五、王爱筠未支付全部房款，也未按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行。（一）付款凭证中的付款人、收款人和用途等存在重大瑕疵，王爱筠未能证明其支付了全部房款，应承担举证不能的责任。在案涉590万元房屋购房款中，250万元的付款人为滨州市鲁华典当有限责任公司、收款人为豪运公司，该笔款项在收到后立即被豪运公司用于还款；50万元的付款人为滨州市鲁华典当有限责任公司、收款人为密贵瑰，转账标明的用途为“稿费、演出费等劳务收入”，且从豪运公司的企业公示信息看，密贵瑰并非其股东或工作人员。故王爱筠不能证明其已支付全部价款。（二）豪运公司就购房款出具的收据中载明的付款人均为陈旋而非王爱筠，这也证明了王爱筠并未支付购房款。综上，王爱筠的权利主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不具有足以排除强制执行的效力。王爱筠上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。 山东物流公司向一审法院起诉请求：1.判令准许对位于滨州市及项下土地使用权继续执行；2.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：山东物流公司原名称为山东焦化集团（青岛）有限公司，2015年6月26日变更为现名称。王爱筠与韩伟系夫妻关系。涉案房屋位于滨州市，共68套，具体房号为：3137号、3138号、3149号、3156号、3157号、3175号、3176号、3209号、3210号、3211号、3212号、3213号、3214号、3215号、3216号、3217号、3218号、3219号、3220号、3221号、3222号、3223号、3224号、3177号、3166号、3144号、3146号、3145号、3152号、3153号、3154号、3155号、3164号、3163号、3162号、3161号、3170号、3169号、3168号、3167号、3195号、3197号、3199号、3200号、3198号、3196号、3202号、3204号、3206号、3208号、3207号、3205号、3203号、3201号、3171号、3172号、3173号、3174号、3158号、3159号、3160号、3151号、3150号、3147号、3148号、3139号、3140号、3141号。一、山东物流公司与中金公司、豪运公司纠纷诉讼及执行事实。1.2011年12月30日，山东物流公司向一审法院申请诉前财产保全，请求查封中金公司、豪运公司价值1000万元财产。同日，一审法院作出（2012）南民保字第11004号民事裁定书及协助执行通知书，查封：1.中金公司在青岛中金渝能置业有限公司8%的股权；2.豪运公司名下滨国用（2005）第xx号土地，期限自2011年12月31日至2013年12月30日；3.豪运公司名下山东省滨州市房权证中区字第××号房屋，期限自2011年12月31日至2013年12月30日，协助执行通知书尾部手写注明房号：192、-101、-102、188、194、195、196、1118、1135、1137、1139、1140、1141（第一手查封）、1171、1172、1177。同年12月31日，一审法院至滨州市房地产交易中心、滨州市国土资源局滨城分局办理了查封手续。2.2012年1月16日，山东物流公司向一审法院提起诉讼，要求判令中金公司、豪运公司、司荣彬偿还投资款7659万元。诉讼期间，山东物流公司提出诉讼保全申请，请求冻结中金公司、豪运公司6700万元或查封同等价值财产。一审法院于2012年4月24日作出（2012）南民初字第20011号民事裁定书，查封：1.中金公司在青岛中金渝能置业有限公司8%的股权；2.豪运公司名下滨国用（2005）第xx号土地，期限自2012年4月27日至2014年4月26日；3.豪运公司名下位于滨州市；421号、422号、423号、424号、425号、426号、427号、428号、429号、439号、451号、451号、453号、454号、455号、456号、457号、458号、459号、460号、461号、462号、463号、464号、465号房屋，期限自2012年4月27日至2014年4月26日。同年2012年4月27日，一审法院至滨州市房地产交易中心、滨州市国土资源局滨城分局办理了查封手续。该案诉讼期间，滨州市滨城区人民法院在执行（2010）滨民三初字第187号民事判决书中，于2012年3月26日作出（2011）滨执二字第98号、（2011）滨执二字第317号执行裁定书，将涉案193号、194号、195号、196号房屋通过拍卖方式裁定归案外人所有。3.该案经一审法院主持调解，各方自愿达成调解协议，一审法院于2012年5月7日作出（2012）南民初字第20011号民事调解书，确认：“一、青岛中金实业股份有限公司于本调解书送达之日起三日内向山东物流公司山东焦化集团（青岛）有限公司支付投资款6808万元；二、青岛中金实业股份有限公司自2011年11月16日起至付款之日止，以本金6808万元为计算依据，按月2.5%的投资回报率向山东物流公司山东焦化集团（青岛）有限公司支付投资回报；三、王爱筠滨州市中金豪运置业有限公司、司荣彬对上述款项的履行承担连带责任；四、本案双方再无其他争议。”因两公司未履行给付义务，山东物流公司遂于2012年7月23日申请强制执行，案号为（2012）南执字第10999号。执行期间，一审法院于2012年4月4日、2014年12月3日、2015年3月23日、2015年10月31日分别作出（2012）南执字第10999-9号、（2012）南执字第10999-13号、（2012）南执字第10999-16号、（2012）南执字第10999-19号执行裁定书，对豪运公司所属土地进行续封查封，期限自2015年4月27日至2018年12月23日。4.因豪运公司、案外人于守河对前述民事调解书申请再审，青岛市中级人民法院于2013年3月28日作出（2013）青民申字第40号民事裁定，提审该案，并于2014年11月11日作出（2013）青民提字第18号民事裁定，撤销原审调解书，由该院按一审程序审理。2016年3月22日，该院作出（2015）青民再初字第3号民事判决书，判令：“一、青岛中金实业股份有限公司于本判决生效后十日内向山东物流集团（青岛）有限公司返还本金人民币4795万元；二、青岛中金实业股份有限公司于本判决生效后十日内向山东物流集团（青岛）有限公司支付利息及违约金（按照银行同类贷款利率四倍分段计算：自2010年11月15日至2011年6月28日，按照本金人民币4175万元计算；自2011年6月29日至2011年11月15日，按照本金人民币4675万元计算；自2011年11月16日至2012年2月15日，按照本金人民币4975万元计算；自2012年2月15日至实际付款之日止，逾期违约金仍按银行同类贷款利率四倍计算）；三、滨州市中金豪运置业有限责任公司、司荣彬对上述债务承担连带保证责任，并在承担连带保证责任后，有权向债务人青岛中金实业股份有限公司追偿；四、驳回山东物流公司的其他诉讼请求。”豪运公司不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉。2017年8月9日，该院作出（2016）鲁民再498号民事判决书，驳回上诉，维持原判。5.2018年2月5日，青岛市中级人民法院指定该案由一审法院执行，案号为（2018）鲁0202执451号。2018年3月23日，一审法院作出（2018）鲁0202执451号之二号执行裁定书，继续查封豪运公司所属土地，查封期限三年，自2018年4月11日至2021年4月10日，协助执行通知书注明“已办证的房产不在本次查封范围”。2018年6月11日，一审法院作出（2018）鲁0202执451号之五执行裁定书。查封豪运公司名下位于滨州市及项下土地使用权，期限自2018年7月5日至2021年7月4日，其中含本案涉案68套房屋。二、相关案件查封、解封事实。1.涉案项目原有查封为：（1）山东省滨州市中级人民法院（2010）滨中执字第4号，查封房屋为3140号至3235号，查封期限自2011年5月23日至2012年5月23日；（2）山东省滨州市中级人民法院（2011）滨中执字第36-3号，查封房屋为Ｃ区3135号至3234号、Ｅ区3307号至3390号，查封期限自2012年6月1日至2014年6月1日；（3）山东省高级人民法院（2011）鲁商初字第2-7号，查封期限2011年9月16日至2013年9月16日；（4）山东省高级人民法院（2012）鲁民一终字第8-1号，查封期限2012年3月30日至2013年3月30日；（5）青岛市中级人民法院（2013）青民四初字第2号，查封房屋为全部房产，查封期限自2012年12月6日至2014年12月5日；（6）山东省日照市中级人民法院（2013）日民一初字第3号，查封房屋为全部房产，查封期限自2013年1月7日至2015年1月7日。2.另查明，2011年4月21日，豪运公司向滨州仲裁委员会申请仲裁，要求：1.解除与韩伟签订的位于滨州市xx路xx号时代生活广场xx区房屋，返还涉案房屋；2.韩伟支付房屋使用费451518.6元。2012年12月5日，该仲裁委作出（2011）滨仲裁字第315号裁决书，驳回了豪运公司的仲裁请求。2016年4月20日，韩伟向一审法院提出执行异议，以购买位于滨州市房屋为由，要求中止对该房屋的执行。一审法院于2016年5月11日作出（2016）鲁0202执异12号执行裁定书，中止对该房屋的执行。2016年7月28日，一审法院作出（2012）南执字第10999-20号执行裁定书，解除了对该房屋的查封。3.此外，2014年至2019年间，案外人韩玉宝、单希华、王建明、韩进胜、王相有、王正帅分别向一审法院提出执行异议，要求中止对涉案部分查封房屋的执行。一审法院审查后分别作出（2014）南执异字第1号、（2019）鲁0202执异4号、（2019）鲁0202执异5号、（2019）鲁0202执异6号、（2019）鲁0202执异7号、（2019）鲁0202执异8号执行裁定书，中止对1118号、1171号、1177号、1172号、1177号、1139、1140号、1141号房屋的执行。三、执行异议事实。2020年7月28日，王爱筠向一审法院提出执行异议，请求中止对本案涉案房屋及项下土地使用权的执行。2020年8月10日，一审法院作出（2020）鲁0202执异157号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋及项下土地使用权的执行。山东物流公司不服，遂诉讼来院。 对有异议的事实和证据，一审法院认定如下。一、租赁事实。王爱筠提交证据：1.《商业用房租赁合同》；2.豪运公司收据2份、滨州银座商城有限公司中海购物广场收据4份；3.魏俊超证人证言1份；4.滨州银座商城有限公司中海购物广场工商登记信息、滨州市滨城区泰福婚宴美食楼工商登记信息各1份。证明魏俊超与豪运公司于2011年12月22日签订租赁合同，租赁涉案房产从事餐饮婚宴服务，2011年12月22日至2012年6月22日为装修免租期，魏俊超依约向豪运公司支付押金6万元及第一年度租金242000元，向滨州银座商城有限公司中海购物广场交纳了物业费等费用，其于2011年12月22日即合法占有涉案房产并实际履行租赁合同。上述签约履约行为均系韩伟借用魏俊超名义所为，所有权利义务应由韩伟实际享有并承担。山东物流公司质证称，王爱筠未提交证据1原件，真实性无法确认，从内容看该租赁合同与本案不具关联性，房屋承租人为魏俊超，落款时间为2011年12月22日，而本案房屋买卖合同签订时间为2012年6月28日，房屋买受人为王爱筠，该证据缺乏证明力；关于证据2收款收据，王爱筠未提交证据原件核对，真实性无法确认。从内容看，押金及租金交付人系魏俊超，但无支付凭证印证，缺乏客观性，且从租赁合同可见，魏俊超2011年12月22日承租涉案房屋，2011年12月22日至2012年6月22日为装修免租期，不能证明魏俊超该期间已占有涉案房屋，更不能证明王爱筠已占有上述房屋；关于证据3系证人证言，魏俊超与王爱筠及韩伟均有利害关系，其顶名租赁房屋主张与租赁合同等书证矛盾，系魏俊超与王爱筠恶意串通；证据4显示，滨州市滨城区泰福婚宴美食楼成立时间为2012年9月19日，晚于涉案房屋买卖合同签订时间，可印证涉案房屋占有买卖行为均为人民法院查封后所为。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”王爱筠如要排除执行，须证明其申请符合上述要件，缺一不可。按照王爱筠逻辑，魏俊超2011年12月22日顶名与豪运公司签订租赁合同，承租涉案房屋，开始占用涉案房屋；后陈旋又顶名与豪运公司磋商房屋买卖事宜，并以滨州市鲁华典当有限责任公司名义支付部分购房款项，后于2012年6月28日由王爱筠与豪运公司补签房屋买卖合同，尽管未办理产权变更登记，但因涉案房屋因受查封，客观上不能办理，故应当排除对涉案房屋的执行。山东物流公司则坚持认为王爱筠与第三人及案外人存在恶意串通行为。结合查明事实并综合各方陈述答辩意见，一审法院认为王爱筠之证据未达前述要件，山东物流公司要求继续执行于法有据，应予支持：其一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力，及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。查封土地使用权的效力及于地上建筑物。但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”一审法院查封豪运公司名下滨国用（2005）第xx号土地时间节点为2011年12月31日，依前述法律规定，该次查封效力应及于该宗土地上房屋。而魏俊超所谓顶名租赁仅为确立租赁关系，非买卖关系；王爱筠与豪运公司签订房屋买卖合同时间为2012年6月28日，该晚于查封时间，王爱筠该项不符合法定构成要件。其二、王爱筠主张魏俊超2011年12月22日顶名租赁涉案房屋即占有房屋，其主要证据为租赁合同、滨州市滨城区泰福婚宴美食楼企业信息等证据，但该证据仅能确定魏俊超与豪运公司建立租赁关系，王爱筠并未进一步提交证据证明顶名租赁及实际经营事实，一审法院尚无法确认王爱筠自2011年12月22日起实际占有涉案房屋，该亦不符合法定要件。第三、从王爱筠与豪运公司的交易过程看，陈旋先以滨州市鲁华典当有限责任公司名义向密贵瑰、豪运公司支付价款，后由王爱筠向豪运公司支付价款，但该款项备注信息为劳务费、还款等，一审法院无法确认系支付房屋交易对价，且涉案房屋多达68套，王爱筠主张陈旋顶名购房理由缺乏有效证据印证，且涉案房屋平均单价为2965.58元／平方米，而王爱筠配偶韩伟在（2016）鲁0202执异12号案件中提交的房屋买卖合同显示购买单价为9000余元／平方米，差价巨大，王爱筠对此未作出合理解释，加之本案涉案房屋买卖合同系倒签，不符合常理，故该项亦不符合构成要件。涉案房屋多次被查封，无法办理产权登记虽属客观事实，但因王爱筠未能充分证明其申请符合上述要件，其要求排除对涉案房屋的执行缺乏事实依据，一审法院对山东物流公司要求继续执行的诉讼请求予以支持。中金公司、豪运公司、司荣彬经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证权利，一审法院依法缺席判决。案经一审法院调解未果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第三十一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：准予继续执行滨州市中金豪运置业有限责任公司名下位于滨州市房屋及项下土地使用权。案件受理费53100元，公告费1050元，由王爱筠承担。 本院二审期间，王爱筠提交了以下证据：证据一、关于滨州中金豪运置业有限责任公司土地查封有关问题的函（2019年4月17日）来源：滨州市不动产登记中心；证据二、青岛市市南区人民法院函（2019年5月14日），来源：青岛市市南区人民法院；证据三、关于滨州中金豪运置业有限责任公司土地查封有关问题的函（2019年6月14日），来源：滨州市不动产登记中心。证据四、青岛市市南区人民法院函（2019年7月1日），来源：青岛市市南区人民法院。证据一至四共同证明市南法院虽然查封了土地，但对于土地上的房屋并非一并查封，仅仅查封裁定书和协助执行通知书中明确的房屋，故（2012）南民执字第10999号案中的查封对于土地上的案涉房屋并未查封。况且仅仅该土地上的xx号房屋变卖的价格为2.87亿,而10999号执行案的标的仅仅为6800余万元，故如果认为查封土地当然及于土地上的房屋，则该查封属于超标的十几倍。证据五、答复函，来源：山东省高级人民法院。证明山东物流公司认为xx号房产价值极度虚高，也可以佐证王爱筠支付的房款符合市场价值。另可以证明山东物流公司放弃可以实现的全部债权1.669亿元,而只主张5000万元，转而向王爱筠主张权利不符合常理。证据六、（2013）青民提字第18号民事裁定书，来源：青岛市中级人民法院。证明证明王爱筠支付房款时，滨州中金公司诉讼缠身，首笔款项50万元根据公司指示付在公司高管密贵瑰名下。山东物流公司质证称，对以上全部证据的真实性无法确认，对王爱筠的证明事项也有异议，上述证据与本案查封的房产不具有关联性，而且根据《最高人民法院关于查封扣押冻结的财产规定》第21条，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，如果王爱筠对法院的执行法律文书以及执行行为存在异议的话那么应当通过合法的途径向执行法院提出。因此，上述证据与本案不具有关联性。证据七、补充提交一审未能核实原件的证据、《商业用房租赁合同》、收款收据原件各一份。证明王爱筠以魏俊超的名义与滨州市中金公司实际履行了房屋租赁合同；魏俊超依约向滨州中金公司支付了押金及租金的证明，实质上王爱筠与滨州中金公司履行了《房屋租赁合同》且已实际占有。山东物流公司质证称对上述证据的真实性、关联性以及合法性、证明事项均有异议。首先，从该证据的形式来看租赁合同落款的时间为2011年12月22日，而且承租人是魏俊超，而本案的房屋买卖合同的签订时间为2012年6月28日，房屋的购买人为王爱筠。从收款收据的内容来看，承租人及相关费用的交付人是魏俊超，而不是王爱筠。因此该证据与本案不具有关联性。其次相关的费用支出系大额收费，没有相应的流水及付款凭证印证，缺乏客观性。该证据不能证明魏俊超已经占有案涉房屋，更不能证明王爱筠合法占有案涉房屋。证据八、补充提交《商品用房租赁合同补充协议》原件一份。证明滨州中金公司实际将房屋出租给了王爱筠。山东物流公司质证称，对该证据的真实性及证明事项均有异议，该证据内容来看在2012年6月28日之前案涉房屋出租给魏俊超，假设该协议书真实，那么案涉房屋的买卖时间也应当是2012年6月28日，该期间系各级法院对案涉房屋及项下土地的存在多重查封的状态之下，也不具有排除执行的效力。 本院经审查认为，对证据一、证据二、证据三、证据四、证据六的真实性予以确认，对证据五、证据七、证据八的真实性无法确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封地上建筑物的效力，及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。查封土地使用权的效力及于地上建筑物。但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。本案中，可以认定案涉房屋及土地自被首次查封之日起即不具备办理过户登记的条件，且王爱筠明知豪运公司诉讼缠身，有可能因金钱债权诉讼导致名下相关财产存在查封导致无法办理过户登记。因此，本院对于王爱筠提交的八组证据的证明事项均不予认可。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户手续。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力，及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权。查封土地使用权的效力及于地上建筑物。但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”本案中，本院作出（2015）青民再初字第3号民事判决书，即本案执行依据，系因本院对一审法院（2012）南民初字第20011号民事调解书再审后提审，而一审法院（2012）南民初字第20011号案件立案前作出（2012）南民保字第11004号民事裁定书，系诉前保全，该裁定查封豪运公司名下滨国用（2005）第xx号土地，期限自2011年12月31日至2013年12月30日，该保全查封的财产一直延续至今，其查封效力应及于本院（2015）青民再初字第3号案件的财产查封，即本院（2015）青民再初字第3号案件对涉案土地的查封开始期限自2011年12月31日开始计算。青岛市市南区人民法院查封豪运公司名下滨国用（2005）第xx号土地时间节点为2011年12月31日，该次查封效力应及于该宗土地上房屋，因此，案涉房屋的查封时间为2011年12月31日，一审法院认定事实正确，本院予以确认。第一，王爱筠提交的《商业用房租赁合同》即便真实，房屋承租人为魏俊超，并非王爱筠，王爱筠提交的证据不足以证实其在案涉房屋查封前已经合法占有该不动产。第二，王爱筠提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订时间为2012年6月28日，即便该合同真实，其签订日期在案涉房屋查封之后。第三，陈旋与豪运公司签订《商品房买卖合同》的日期在合同约定的支付价款日期之前，陈旋以滨州市鲁华典当有限责任公司支付款项信息备注为劳务费、还款等与价款支付实际用途不符，因此，本院无法据此认定王爱筠已就案涉房屋支付了全部价款。第四，案涉房屋自2011年12月31日被法院依法查封起，后经过多次连续查封，案涉房屋自被法院查封之日起即不具备办理过户登记的条件，王爱筠仍与豪运公司签订房屋买卖合同，王爱筠不能证明其系非因自身原因为能办理过户手续。综上，王爱筠未能举证证明符合《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除强制执行的情形，王爱筠的上诉请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，王爱筠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53100元，由上诉人王爱筠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年六月二十八日 法官助理  阚玉龙 书 记 员  杜 爽