宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2021）宁03民终639号上诉人（原审被告）：张某，个体户，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审被告）：宁夏恒美投资置业有限公司。法定代表人：马某1，宁夏恒美投资置业有限公司董事长（未到庭）。委托诉讼代理人：马某2，吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人张某因与被上诉人宁夏恒美投资置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初3247号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,上诉人张某,被上诉人宁夏恒美投资置业有限公司的委托诉讼代理人马某2到庭参加了诉讼，现已审理终结。上诉人张某的上诉请求：1.请求撤销宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院(2020)宁0302民初3247号民事判决书，将本案发回重审或查清事实后依法改判上诉人不承担违约金，并适当免除二个月的租金；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人承租被上诉人的涉案房屋用于经营建材销售，至今尚欠被上诉人的租金是事实。2020年1月至4月期间，因全国突发新冠肺炎重大疫情，上诉人承租上述经营场所因疫情防控需要全部停业，期间亏损严重，复工后至今经营状况较困难。上诉人一直在与被上诉人协商房屋租金事宜，主观上不存在恶意拖欠或不予支付后续租金的情形，实属无奈暂时没有资金支付房屋租金。上诉人迟延履约行为并未构成根本性违约。被上诉人认可并接受《房屋租赁合同》关系，就应当受合同约定的租赁期限约束，现案涉租赁合同期限尚未届满，上诉人在涉案房屋上投资固定资产达二十万元以上，该部分资产的残值远远高于欠付房屋租金。签订合同时，被上诉人的管理人员答应上诉人签订之日付清一年房租100000元，三年之内付清108189元，上诉人有诚意租赁被上诉人的房屋，不然也不会一签三年。随着复工复产状态转好，预计剩余租赁期限内能够陆续向被上诉人偿还欠付租金，因此，被上诉人的合同目的能够得到保障。综上，一审判决上诉人承担违约金显失公平。按照《中华人民共和国合同法》及最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎疫情期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》的相关规定，因突发新冠疫情属于不可抗力情形，导致上诉人迟延履行合同义务的可以免除相应的责任。全国各地均出台了疫情期间减免房屋租金的政策，同时被上诉人也享受了国家在疫情期间的优惠税收政策。考虑到上诉人在涉案房屋上投入较大并受疫情影响，且合同剩余租赁期限较长，请求二审法院不予支持违约金并适当减免二个月的租金。被上诉人宁夏恒美投资置业有限公司辩称，原审事实清楚，证据确实充分，法律适用正确，判决结果正确。被上诉人与上诉人签订了恒美精品建材城商品租赁合同系双方的真实意思表示，合同真实合法有效，双方应依约履行，被上诉人已按照合同约定将房屋交付上诉人使用，上诉人应当按期向被上诉人交付房屋租金。合同中明确约定，三年租赁为208189元，上诉人已给被上诉人支付了10万元，下欠的108189元欠款数额准确，违约金6974.28元自2018年12月2日计算至2020年6月3日，之后的违约金按照全国银行同行拆借中心利率计算至判决确定支付之日止，被上诉人对原审判决内容无异议，确认认可，被上诉人认为上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，上诉的事实与理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。宁夏恒美投资置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付商铺租金108189元，支付逾期付款违约金16228元（按年利率12%计算，自付款之日计算至起诉之日，之后违约金主张至付清之日）；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定：原告宁夏恒美投资置业有限公司系吴忠市恒美国际家具生活广场19号楼北2南2号商铺所有权人。2018年11月，案外人杨某1与原告签订涉案商铺的租赁合同，后被告张某从案外人杨某2承继该合同，并于2018年12月1日入驻该商铺，注册成立经营宁夏恒达拓建工贸有限公司。原、被告双方于2019年9月2日重新签订《恒美精品建材城商铺租赁合同》，约定：由被告租赁该商铺，面积为481.92平米，租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日；租金按每平米18元计算，租三年免一年租金，本合同期内总租金共计208189元，租金于合同签订之日一次性付清；逾期支付租金的，每日按照总租金的1%支付违约金。合同签订后，被告支付100000元租金，下欠租金108189元至今未支付。一审法院认为，原告宁夏恒美投资置业有限公司与被告张某签订的《恒美精品建材城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同真实有效，双方均应依约履行。原告按照合同约定将房屋交付被告使用，被告应当按期向原告交付房屋租金。根据合同约定，三年租金金额为208189元，于合同签订之日一次性付清，原告主张被告已付100000元，下欠108189元未付，被告对此亦无异议，故对原告要求被告支付店铺租金108189元的诉讼请求本院予以支持。被告未按约支付租金，构成违约，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。因双方在合同中约定的违约金过高，庭审中被告亦表示系因疫情影响未能交纳下欠租金，且双方对于继续履行合同并亦无异议。故本院酌情调整违约金自2018年12月2日至2019年8月19日按照中国人民银行公布的贷款基准利率4.35%计算，自2019年8月20日至2020年6月3日的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场一年期报价利率4.25%计算。经核，自2018年12月2日至2019年8月19日的违约金为3359.72元，自2019年8月20日至2020年6月3日的违约金为3614.56元，共计6974.28元。之后违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算支付至本判决确定履行之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、被告张某支付原告宁夏恒美投资置业有限公司租金108189元、违约金6974.28元（自2018年12月2日计算至2020年6月3日，之后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至本判决确定履行之日止），限被告张某于本判决生效后三十日内付清；二、驳回原告宁夏恒美投资置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2788元，由原告宁夏恒美投资置业有限公司负担185元，由被告张某负担2603元。本院二审期间，上诉人张某及被上诉人宁夏恒美投资置业有限公司均未提交证据。一审法院认定的事实，有相关证据证实，予以确认。本院认为,上诉人张某与被上诉人宁夏恒美投资置业有限公司签订的《恒美精品建材城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。合同约定，三年租金208189元，于合同签订之日一次性付清。现双方均确认上诉人张某已支付租金100000元，尚欠租金108189元未付。原判依据查明的事实，判决上诉人张某支付拖欠租金108189元，符合本案查明的事实和法律规定。上诉人张某称受疫情影响，至今经营状况较困难，上诉人主观上不存在恶意拖欠或不予支付后续租金的情形，上诉人迟延履约行为并未构成根本性违约，现案涉租赁合同期限尚未届满，请求改判上诉人不承担违约金，并适当免除二个月的租金的上诉请求及理由，经核，因上诉人与被上诉人双方并未就免除适当的租金达成一致意见，且合同约定了租金具体支付时间，上诉人张某也未提交证据证实双方就租金支付时间重新协议，原判已充分考虑双方合同中的具体约定以及合同中约定违约金过高、受疫情影响等因素，酌情调整了违约金的数额并作出判决，故上诉人张某的上述上诉请求及理由均不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 侯士俊二〇二一年六月三十日书记员 马少花附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。