广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13769号上诉人（原审被告）：曾烈周，男，1972年4月16日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州东华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路168号3-39号房。法定代表人：陈可，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。上诉人曾烈周因与被上诉人广州东华物业管理有限公司（以下简称东华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初23919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾烈周上诉请求：1.依法撤销一审判决，重新审理并改判；2.一二审诉讼费用全部由东华物业公司承担。事实和理由：物业服务合同无效或至少部分重要条款无效。东华物业公司与海珠区丽水庭园第三届业主委员会签订的物业合同，约定物业服务费标准每月每平方2.5元，其中包含0.2元物业维修专项费用，但业主大会投票同意比例均没有达到三分之二，违反了《物业管理条例》第十一条规定“筹集和使用专项维修资金应当经专有部分占总建筑面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主同意”的强制性规定，应为无效。海珠区住房安全和物业二所政务公开的文件中清晰明确指出“该小区业主委员会决定提升的物业管理费包含0.2元物业维修专项费用属于筹集专项维修资金，应当征得小区专有部分占总建筑面积三分之二的业主且占业主总人数三分之二的业主同意”，但一审认定未违反法律、法规强制性规定显属适用法律不当。一审法官不主动调查了解涉案小区物业管理状况，对曾烈周提交的证明东华物业公司管理不善的照片和视频不予质证和采信，程序不当，审理导向有失公正。综上，请求二审依法审理并改判。东华物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法维持一审判决。东华物业公司与小区业委会签订的物业服务委托合同内容没有违反法律强制性规定，曾烈周所提交的表决比例属于业主内部共管事项，如有争议应由业主之间进行决定或者通过其他诉讼解决。合同服务标准以及服务内容均由招投标文件确定，且在合同期满后东华物业公司取得业主大会决议后续签了物业服务合同，与曾烈周所称的重新议价一致，充分表达了全体业主的意愿。东华物业公司于2020年7月24日向一审法院提出诉讼请求：1.判令曾烈周清偿拖欠的物业服务费及滞纳金，物业服务费自2018年12月1日起至2020年5月31日合计4273.2元；滞纳金自逾期之日（每月26日）起，每日按应缴物业服务费的千分之一计算至全部款项清偿之日止；2.本案诉讼费用由曾烈周承担。一审法院查明事实：2018年11月28日，广州市海珠区丽水庭园第三届业主委员会与东华物业公司签订《丽水庭园物业服务委托合同》约定：委托方（甲方）广州市海珠区丽水庭园第三届业主委员会，受托方（乙方）东华物业有限公司；甲方将丽水庭园小区委托于乙方提供物业服务；乙方提供服务的受益人为本合同涉及物业的全体业主和物业使用人；委托物业服务期限为两年，自2018年12月1日起至2020年11月30日为止；本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元的收费标准向业主或物业使用人收取，其中物业服务费含0.2元/平方米/月的物业维修专项费用，该费用用于小区维修维护支出，应专款专用，余额转入下一月度，物业服务期满，乙方不再为甲方小区提供服务，该专项费用在扣除税费后转入业委会指定账户；业主或物业使用人于每月25日之前向乙方交纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费、水电费等费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之一支付滞纳金；据《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区江丽东街9号x房的建筑面积为94.963平方米。双方确认上述房屋产权人为曾烈周。东华物业公司陈述曾烈周从2018年12月1日至2020年5月31日期间接受了其物业服务，但未缴纳该时间段的物业管理费，曾烈周应该按照每月每平方米2.5元的标准计算。曾烈周确认接受物业服务及未缴费期间，但强调是被迫接受服务。曾烈周陈述因为第三届业委会签订合同时未依法备案登记、签订合同签篡改名称、私刻公章、未成立业委会监事会等，故《丽水庭园物业服务委托合同》不合法，不同意支付，但没有提供证据予以证明。曾烈周陈述东华物业公司服务质量不合格，提供了照片等为证，但均无提供照片原件予以核对。一审法院经调查：广州市海珠区丽水庭园第三届业主委员会于2018年5月成立。2018年11月19日，该业主委员会向东华物业公司发出《中标通知书》记载：东华物业公司：广州市海珠区丽水庭园小区物业管理服务项目已按《广州市物业管理暂行办法》的规定进行公开招标。经小区业主大会投票，你司为中标单位，方案二《详见你司投标文件》为中标方案。请你司在5个工作日内根据招标文件的要求及你司投标文件的承诺与我业委会签订物业管理服务合同。2020年3月4日，广州市海珠区住房和建设局向东华物业公司发出海建物业合同备案【2020】0201号《物业服务合同备案回执》，记载：东华物业公司：你司提供物业服务合同备案材料收悉，备案主要内容如下：1.选聘单位：丽水庭园业主委员会；2.物业项目名称：丽水庭园；3.物业项目类型：混合型；4.物业总建筑物面积：33912㎡；5.合同期限：2018年12月1日至2020年11月30日。2021年2月2日，广州市海珠区丽水庭园第三届业主委员会向一审法院出具《情况说明》记载：广州市海珠区丽水庭园小区于2018年召开业主大会通过招投标的方式决定选聘物业公司及服务方案，经业主大会投票决定选聘东华物业公司为小区服务方案，依法确定东华物业公司为中标单位后，我会与东华物业公司签订物业管理服务合同…业主大会同意选聘东华物业公司的投票结果如下：同意的业主人数119人，同意的业主人数占业主总人数的比例60.6%，同意的业主的专有部分面积之和17810.107平方米，同意业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例62.5%。特此说明。一审法院认为：广州市海珠区丽水庭园第三届业主委员会与东华物业公司签订的《丽水庭园物业服务委托合同》，委托东华物业公司实行物业管理，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，曾烈周为涉案小区的业主，该合同对曾烈周均有约束力。曾烈周虽然主张该合同不合法、选聘程序等有瑕疵，但未提供充分的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。另外，曾烈周认为上述合同违反程序，不合法，一审法院认为，业委会与东华物业公司签订合同是否违反法定程序，属于全体业主的内部共管事项，如有争议，应当由业主与广州市海珠区丽水庭园第三届业主委员会或业主大会通过内部自治程序进行审查认定，而广州市海珠区丽水庭园第三届业主委员会与东华物业公司签订的服务合同是业委会代表全体业主对外事实的民事行为，如对合同的效力有争议，根据合同相对性原则，应当通过业委会与东华公司之间的外部民事活动程序进行审查认定。本案中，根据业委会提供的《情况说明》，东华物业公司是通过招标，经过业主大会投票确定的物业公司，且业委会亦认可该选聘程序合法，该合同亦经过行政部门备案，故曾烈周的上述辩驳意见，一审法院不予采纳。曾烈周陈述的东华物业公司服务质量存在瑕疵，但提供的照片均无原件核对，不能判断事实的真伪，东华物业公司不予认可，故一审法院亦不予认可。曾烈周的房屋属于上述合同约定的管理范围，东华物业公司提供了合同约定的管理服务，曾烈周也实际接受了东华物业公司的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向东华物业公司支付对价。曾烈周对收费标准存在异议。一审法院认为，首先，东华物业公司是首次进入该小区进行服务，物业管理费的标准是根据招标文件确定，进而由业委会与东华物业公司通过合同的形式约定，并非在实施管理服务的过程中加价，未有证据证明该约定的物业管理费标准违反法律强制性规定，故该约定合法有效。且东华物业公司是通过业主大会招标进入小区进行服务，表明该价格是经过合法业主数量通过并认可，故该约定对曾烈周有约束力。二、根据《物业服务收费管理办法》，物业服务费可包含有物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护等小额费用，该费用区别专项维修资金，故合同明确0.2元/平方米/月为物业维修专项费用并未违反法律、法规强制性规定，合同双方理应遵守。故曾烈周应该按照2.5元/平方米/月的标准支付物业管理费，经核算曾烈周每个月应支付的物业管理费为237.4元（2.5元/平方米/月×94.963平方米），欠付的2018年12月1日至2020年5月31日的物业管理费为：4273.2元（237.4元/月×18个月）。关于滞纳金，根据合同约定，业主或物业使用人于每月25日之前向乙方交纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费、水电费等费用的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之一支付滞纳金，向曾烈周逾期为支付物业服务费，构成违约，造成东华物业公司损失，东华物业公司主张从每月逾期之日（每月26日）开始按照应缴物业费的千分之一支付滞纳金直至费用清偿之日止，合理有据，一审法院予以支持。但该滞纳金属于违约金性质，滞纳金应以每月欠付的237.4元为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2021年2月23日作出如下判决：一、曾烈周在本判决生效之日起十日内一次性向东华物业公司支付2018年12月1日至2020年5月31日的物业管理费4273.2元并支付滞纳金（滞纳金以每月欠付的237.4元为基数，按照每日千分之一的标准，从每月的26日开始计算至该月物业管理费全部清偿之日止，每月物业管理费的滞纳金以237.4元为限）；二、驳回东华物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由曾烈周承担。曾烈周于二审庭询时提交一份广州市海珠区住房和建设局向黄俊威作出的政府信息公开申请告知书（海建局信息公开函（2019）12号）复印件，其中附有广州市海珠区房屋安全和物业二所出具的海建二所函（2018）337号关于丽水庭园小区物业管理问题的告知函，拟证明曾烈周及其他业主就涉案小区物业公司选聘及业主大会投票等事项向街道、房管部门提出异议，房管部门认为每月每平方米0.2元的物业维修专项费用属于应当双三分之二表决同意的事项。东华物业公司认为该告知函已于一审提交过，业主大会投票比例属于业主内部共管事项，应由业主进行决定或通过其他诉讼进行解决。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查明，曾烈周二审陈述本案一审判决后其配偶已经缴纳了涉案争议期间的全部物业服务费。东华物业公司亦确认已收到。但曾烈周表示其只同意按照每月每平方米1.9元的标准缴纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。结合曾烈周的上诉请求、理由及东华物业公司的答辩意见，本案二审争议的焦点是：东华物业公司要求曾烈周按照物业服务委托合同约定的2.5元/月/平方米的标准缴纳物业服务费应否支持。本院对此分析如下：关于涉案小区业主委员会与东华物业公司签订的物业服务委托合同的效力问题,一审法院对涉案小区召开业主大会的情况进行了查实，并根据查明事实和相关法律规定认定该合同合法有效，并详细阐明了理由，本院予以认可，不再赘述。曾烈周作为小区业主，理应受该合同效力约束。如曾烈周认为小区业主大会决议违法或业主委员会未经业主大会授权签订物业服务委托合同，应当按照业主自治决议救济程序进行救济。对于本案物业服务委托合同中约定物业管理费的标准为每月每平方米2.5元，其中包括0.2元维修资金的问题，因该费用标准由业主大会多数决定形成，牵涉到整个小区的物业维修事项，如个别业主认为该0.2元的资金收取不符合法律规定，应在合理期限内按照相关程序就业主大会该项决议提起救济。在业主大会决议没有被撤销的情况下，不能对抗物业公司依据物业服务委托合同要求缴纳物业服务费用的权利。至于曾烈周主张东华物业公司服务质量问题，曾烈周并无充分证据证明，一审判令其按约定标准缴纳物业服务费用，本院予以认可。综上所述，曾烈周的上诉主张均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果亦无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾烈周负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年六月二十八日法官助理刘丹红书记员李逸丹