山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3495号 上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛国信体育产业发展有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。 法定代表人：杨强，董事长。 委托诉讼代理人：于大千，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁鹏飞，山东文康律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛美铭教育科技有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。 法定代表人：曲美英，经理。 委托诉讼代理人：宫梦，女，1974年3月19日，汉族，住山东省青岛市市北区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛市崂山区美美铭想科技文化培训学校，住所地：山东省青岛市崂山区。 法定代表人：曲美英，负责人。 委托诉讼代理人：宫磊，女，1975年12月19日，汉族，住上海市普陀区。 上诉人青岛国信体育产业发展有限公司（以下简称国信体育公司）因与上诉人青岛美铭教育科技有限公司（以下简称美铭教育公司）、上诉人青岛市崂山区美美铭想科技文化培训学校（以下简称美美铭想学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院(2019)鲁0212民初7219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国信体育公司上诉请求：1.撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7219号民事判决第一项，依法改判为美铭教育公司支付国信体育公司房屋租金791508.5元及迟延付款违约金【迟延付款违约金以791508.5元为基数，自2019年6月23日起按照同期银行贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际给付之日止】；2.撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7219号民事判决第三项，依法改判为美铭教育公司支付国信体育公司房屋占有使用费189991.2元（2.63元/平米*602平米*120天）；3.撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7219号民事判决第五项，依法改判为美美铭想学校支付国信体育公司房屋占有使用费57754.8元（2.63元/平米*183平米*120天）；4.撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7219号民事判决第六项，依法改判为美美铭想学校对上述第一项、第二项、第三项付款义务承担连带责任；5.本案一审、二审受理费、保全费等由美美铭想学校、美铭教育公司承担。事实和理由：一、国信体育公司有权将美铭教育公司缴纳的12万元履约保证金作为违约金依约予以扣除，不应在美铭教育公司拖欠的房租中进行抵扣，美铭教育公司应向国信体育公司支付房屋租金791508.5元。本案国信体育公司与美铭教育公司涉及的违约金条款，主要包括迟延付款违约金和履约保证金。一审法院在判定房屋租金、能源费迟延付款违约金约定过高而调整为贷款利率的基础上，既未否定保证金的违约金性质，也未对保证金是否约定过高需要调整进行说明，而是无视合同约定直接适用交易习惯，判令将保证金抵扣房屋租金，属于认定错误。首先，违约金兼具赔偿性和惩罚性双重性质，本案中，国信体育公司因美铭教育公司拖欠房租、能源费等违约行为而产生的资金占用损失远高于市场贷款利率，一审法院判令美铭教育公司支付的迟延付款违约金本就无法弥补国信体育公司损失，若再判令将保证金直接抵扣欠付的房屋租金，不仅速约金的惩罚性无从谈起，连最基本的补偿性也无法实现。其次，民商事纠纷的处理原则为有约定从约定，无约定从法定，无法定从习惯。根据国信体育公司与美铭教育公司签订的《中小型物业租赁合同》第五条约定：“如果乙方违约，甲方将有权解除本合同并没收全部或部分保证金作为违约金处理。”上述合同条款已对保证金的处理进行了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方均应遵照履行，人民法院也应尊重双方的意思自治，美铭教育公司缴纳的12万元履约保证金应作为违约金由国信体育公司依约予以扣除。本案美铭教育公司应向国信体育公司支付的租金金额和迟延付款违约金计算基数应为791508.5元。二、案涉房屋的占有使用费应以2.63元/平米/日为标准计算。《中小型物业租赁合同》到期后，美铭教育公司应当按时将房屋交还国信体育公司，国信体育公司此时无论选择与美铭教育公司协商续约还是另行出租，租金标准必然远高于合同约定，此亦可从国信体育公司提交的《2018年商业评估报告》中显示的同地段房屋的租金标准得到印证，国信体育公司的特殊性决定了国信体育公司只能按照前述评估报告确定的价格2.63元/平方米/日出租物业，无权自行定价。一审法院按合同约定的第五个租约年租金标准计算占有使用费，未考虑市场价格变动和国信体育公司预期利益损失，实质上纵容了违约方的违约行为，属于认定错误，应当予以纠正。即使不以前述评估报告定价，从前述租赁合同中关于每年租金的约定也可以看出，涉案房屋的租金实际为每年递增3%，案涉房屋的占有使用费至少应以最后一个租约年租金基础上递增3%即2.353元/平米/日为标准进行计算。三、美美铭想学校应对美铭教育公司在本案中的全部付款义务承担连带责任。一审法院依据《补充协议》第五条判令美美铭想学校无需对判决第一项承担连带责任，属于认定事实错误。本案中，美铭教育公司的房租是依次到期，欠款也是陆续产生的，根据国信体育公司在一审提供的《青岛美铭教育科技有限公司房租统计表》显示，截至2016年6月23日，美铭教育公司共欠付房租222918元，之后美铭教育公司陆续向国信体育公司还款。2017年9月7日美铭教育公司支付121840.5元，2018年2月9日美铭教育公司支付121840.5元，国信体育公司和美铭教育公司对前述付款的用途没有约定。根据我国合同法司法解释的规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；.....；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充。”因此，虽然《补充协议》第五条约定2016年6月23日前合同项下产生的全部责任由美铭教育公司承担，但事实为美铭教育公司于2016年6月23日前欠付的房租已经于2018年2月9日还清，本案中国信体育公司要求美铭教育公司支付的房租欠款全部为2016年6月23日后产生。根据《补充协议》第三条约定，美铭教育公司、美美铭想学校中的任何一方如违反原合同义务，国信体育公司有权要求美铭教育公司、美美铭想学校承担连带赔偿贵任。因此，美美铭想学校应对美铭教育公司所欠租金承担连带责任，一审法院关于“因美美铭想学校于2016年6月23日起开始租赁涉案房屋，美铭教育公司欠缴的上述房屋租金包含有2016年6月23日之前欠付的租金，故美美铭想学校无需对美铭教育公司欠缴租金承担连带责任”的认定，属于认定事实错误，应当予以纠正。综上，一审判决认定事实错误，应当予以纠正。 美铭教育公司、美美铭想学校辩称，答辩意见同上诉意见。 美铭教育公司上诉请求：1.依法判决撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7219判决第一、二、三项，并判决驳回国信体育公司对美铭教育公司的诉讼请求（不服金额总计865611.45元）；2.依法判决撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7219号民事判决第九项，并依法改判国信体育公司返还美铭教育公司保证金12万元；3.本案一、二审、反诉费用及保全费用由国信体育公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，一审判决美铭教育公司向国信体育公司支付租金、能源费、迟延付款违约金及房屋占有使用费于法无据，应予以改判。一、一审判决忽略案涉房屋严重漏雨，及国信体育公司怠于修缮的事实，片面认定美铭教育公司支付租金、能源费、违约金及房屋占有使用费，与事实不符，明显错误，显示公允。《合同法》第216条、220条规定，出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定用途，应履行租赁物的维修义务。双方的《中小型物业租赁合同》第9.2条、11.3条约定，国信体育公司应对房屋因工程质量损坏、设施设备故障进行维修。国信体育公司作为出租人，全面履行上述合同义务及法律义务，保障美铭教育公司能按合同约定用途正常使用房屋，才产生租金请求权。美铭教育公司承租期间，案涉房屋常年存在严重漏雨，致使合同约定用途无法实现，国信体育公司存在怠于修缮、迟延供暖、停电停水的违约事实，美铭教育公司一审中提交双方常年往来函件及漏雨视频证据予以充分证明。但一审法院对此重要事实却未予认定，不予审查漏雨面积、漏雨时间跨度、漏雨对经营影响程度，不考虑客观事实，片面认定美铭教育公司欠缴租金并构成违约，与事实不符，显然错误。二、国信体育公司怠于履行修缮房屋义务，致使合同约定用途无法实现，违反法律规定及合同约定在先，美铭教育公司据此要求扣减相应租金，符合合同法权利义务对等原则，一审判决对国信体育公司违法违约事实不予认定，却片面要求美铭教育公司全面履行合同义务，属于适用法律错误。1.美铭教育公司对承租的案涉房屋无争议期间租金都已如约按时全额缴纳，但案涉房屋2014年供暖延迟期间，2015年至2019年房屋漏雨期间，2017年被强行停电期间的租金及能源费，因案涉房屋不符合合同约定用途，不具有房屋租赁价值，该期间租金有权要求予以扣减，该期间能源费不应缴纳。2.国信体育公司在双方签订租赁合同时故意隐瞒房屋漏雨重大质量隐患，在提供涉案房屋过程中存在延迟供暖、擅自停电等重大过错，其一系列的违约行为，致使美铭教育公司未能实现合同约定的使用目的，未能获得预期收益，有权不予支付相应期间的租金、能源费。3.案涉房屋自2015年出现漏雨开始，美铭教育公司就发函要求国信体育公司解决，但其拒不履行维修义务，违约在先，美铭教育公司在己支付租金并因漏雨产生经营等实际损失情形下，有先履行抗辩权，美铭教育公司拒付争议期间租金不存在违约，不应承担违约责任。4.美铭教育公司于2019年6月23日起开始停止经营，案涉房屋因严重漏雨存在重大安全隐患，至此己完全不具备使用条件，也根本无法使用房屋，一审判决美铭教育公司支付房屋占有使用费无事实和法律依据。5.美铭教育公司在履行双方间租赁合同过程中，一直秉承诚实信用原则，合情合理依约支付应支付的租金，反而国信体育公司签订合同时隐瞒欺骗，合同履行时违背诚信原则，不履行合同约定维修义务。美铭教育公司不存在违约事实，依据涉案房屋租赁合同第5条约定，国信体育公司应全额退还履约保证金12万元。三、一审法院对有确实、充分证据证明的事实未予认定。美铭教育公司租赁案涉房屋5年来，因涉案房屋严重漏雨存有重大安全隐患，多次发送函件，要求国信体育公司排除房屋隐患，国信体育公司违背诚信久拖不决，最终却诉至法院索要租金并要求美铭教育公司承担违约责任。美铭教育公司在一审庭审中提交大量的可以证明租赁期间存在漏雨等安全隐患的视频、往来函件等证据，一审法院对上述事实不予认定错误。 美美铭想学校上诉请求：1.依法判决撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7219号民事判决第四、五项，并判决驳回国信体育公司对美美铭想学校的诉讼请求（不服金额总计352057.47元）；2.本案一、二审诉讼费用及保全费用由国信体育公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，一审判决美美铭想学校向国信体育公司支付租金、能源费、迟延付款违约金及房屋占有使用费于法无据，应予以改判。一、一审判决忽略案涉房屋严重漏雨，及国信体育公司怠于修缮的事实，片面认定美美铭想学校支付租金、能源费、违约金及房屋占有使用费，与事实不符，明显错误，显示公允。国信体育公司作为出租人，全面履行房屋修缮义务，保障美美铭想学校能按合同约定用途正常使用房屋，才产生租金请求权。美美铭想学校承租期间，案涉房屋常年存在严重漏雨，致使合同约定用途无法实现，国信体育公司存在怠于修缮、停电停水的违约事实，美美铭想学校一审中提交双方常年往来函件及漏雨视频证据予以充分证明。但一审法院对此重要事实却未予认定，不予审查漏雨面积、漏雨时间跨度、漏雨对经营影响程度，不考虑客观事实，片面认定美美铭想学校欠缴租金并构成违约，与事实不符，显然错误。二、国信体育公司怠于履行修缮房屋义务，致使合同约定用途无法实现，违反法律规定及合同约定在先，美美铭想学校据此要求扣减相应租金，符合合同法权利义务对等原则，一审判决对国信体育公司违法违约事实不予认定，却片面要求美美铭想学校全面履行合同义务，属于适用法律错误。1、美美铭想学校对承租的案涉房屋无争议期间租金都已如约按时全额缴纳，但案涉房屋2016年至2019年房屋漏雨期间，2017年被强行停电期间的租金及能源费，因案涉房屋不符合合同约定用途，不具有房屋租赁价值，该期间租金有权要求予以扣减，该期间能源费不应缴纳。2、因案涉房屋漏雨，青美美铭想学校多次要求国信体育公司解决，但其拒不履行维修义务，违约在先，美美铭想学校在已支付租金并因漏雨产生经营等实际损失情形下，有先履行抗辩权，美美铭想学校拒付争议期间租金不存在违约，不应承担违约责任。3、美美铭想学校已于2018年11月1日就租赁房屋与国信体育公司办理房屋交接手续，双方同时签订《房屋交还确认书》，租赁房屋已退还国信体育公司。剩余183平方米面积案涉房屋因涉及漏雨存在重大安全隐患，已完全不具备使用条件，也根本无法使用房屋，一审判决美铭教育公司支付占有使用费无事实和法律依据。三、一审法院对有确实、充分证据证明的事实不予认定。美美铭想学校自2016年租赁案涉房屋以来，因涉案房屋严重漏雨存有重大安全隐患，多次发送函件，要求国信体育公司排除房屋隐患，国信体育公司违背诚信久拖不决，最终却诉至法院索要租金并要求美美铭想学校承担违约贵任。美美铭想学校在一审庭审中提交大量的可以证明租赁期间存在漏雨等安全隐患的视频、往来函件等证据，一审法院对上述事实不予认定错误。 国信体育公司辩称，美铭教育公司、美美铭想学校的主张无事实与法律依据，依法不应支持。美铭教育公司、美美铭想学校长期拖欠国信体育公司的租金和能源费，并在合同到期继续占用国信体育公司的房屋，国信体育公司的主张应予得到支持。 国信体育公司向一审法院起诉请求：1.判令美铭教育公司向国信体育公司支付租金791508.5元、能源费29034.55元，并以前述两项欠款之和为基数，按照日千分之一的标准，向国信体育公司支付自2019年6月23日起至实际付清全部租金及能源费之日止的延迟履行违约金（暂计至2019年7月31日为31846.87元）；2.判令美铭教育公司向国信体育公司支付自2019年6月23日起至2019年10月20日止的房屋占有使用费18991.2元；3.判令美美铭想学校向国信体育公司支付租金272844.32元、能源费29034.55元，以前述两项欠款之和为基数，按照日千分之一的标准，向国信体育公司支付自2019年6月23日起至实际付清全部租金及能源费之日止的延迟履行违约金（暂计至2019年7月31日为11618.96元）；4.判令美美铭想学校向国信体育公司支付自2019年6月23日起至2019年10月20日止的房屋占有使用费57754.8元；5.判令美铭教育公司、美美铭想学校对上述第1-4项诉讼请求承担连带责任；6.本案诉讼费、保全费、保险费等由美铭教育公司、美美铭想学校承担。事实与理由：2014年6月19日，青岛国信体育产业发展有限公司体育中心分公司（以下简称体育中心分公司）与美铭教育公司签订《中小型物业租赁合同》，约定体育中心分公司将体育场疏散平台房屋约1204㎡出租给美铭教育公司使用，租期自2014年6月23日至2019年6月22日，美铭教育公司须支付租金共计4512294元。合同签订后，体育中心分公司依约将房屋出租给美铭教育公司使用。2016年6月23日，体育中心分公司与美铭教育公司、美美铭想学校共同签订《补充协议》，约定自2016年6月23日起，由美铭教育公司、美美铭想学校各分别租赁602㎡，分别承担租赁面积对应的租金及其他费用，且约定美铭教育公司、美美铭想学校承担连带赔偿责任。此后，国信体育公司又分别与美铭教育公司、美美铭想学校签订《补充协议》，承接了体育中心分公司在前述合同和协议中的全部协议和义务。截止到2019年6月22日《中小型物业租赁合同》到期，国信体育公司多次向美铭教育公司、美美铭想学校催缴租金及其他费用，但美铭教育公司、美美铭想学校至今未支付拖欠款，并在合同到期后继续占用涉案房屋。 美铭教育公司一审辩称，1.国信体育公司2019年4月以电能表升级改造为由收缴美铭教育公司电卡，致使美铭教育公司无法充值供电，被停止能源供应。美铭教育公司于2019年6月23日开始停止经营，不再使用租赁房屋。美铭教育公司与国信体育公司于2019年10月20日就租赁房屋办理交接手续，双方同时签订《房屋交换确认书》，租赁房屋已退还国信体育公司。2.国信体育公司在租赁合同存续期间所提供的租赁物无法达到使用条件。因国信体育公司未能及时供暖、租赁房屋多处出现大面积漏水现象造成美铭教育公司停业停课，经济损失严重。美铭教育公司多次发函催告国信体育公司履行维修义务，但国信体育公司置之不理。租赁物使用目的“儿童早教经营活动”无法实现，因此国信体育公司主张支付所诉期间的房屋租金不能成立，要求美铭教育公司承担违约责任与事实不符，无事实依据及法律依据。3.美铭教育公司租赁房屋期间，因国信体育公司的原因未能及时供暖，且私自强行停电造成美铭教育公司停业停课，国信体育公司主张的能源费无事实及法律依据，美铭教育公司不应支付。 美美铭想学校一审辩称：1.美美铭想学校于2018年11月1日就租赁房屋与国信体育公司办理交接手续，双方同时签订《房屋交还确认书》，租赁房屋已退还国信体育公司。美美铭想学校自2018年11月1日起就不再占用涉案房屋，国信体育公司无权要求美美铭想学校支付所诉期间房屋占有使用费。2.美美铭想学校自2016年6月23日租赁涉案房屋以来，常年多处出现大面积漏水现象，导致美美铭想学校办公设施、房屋装修及营业损失严重。由于国信体育公司在租赁合同存续期间所提供的租赁物无法达到使用条件，合同目的无法实现，因此国信体育公司主张支付所诉期间的房屋租金不能成立，要求美美铭想学校承担违约责任与事实不符，无事实依据及法律依据。3.美美铭想学校租赁房屋期间，因国信体育公司的原因未能及时供暖，且私自强行停电造成公司停业停课，国信体育公司主张的能源费无事实及法律依据，美美铭想学校不应支付。 美铭教育公司向一审法院提出反诉请求：1.国信体育公司返还美铭教育公司保证金12万元，并支付自2020年1月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算的利息。2.本案诉讼费由国信体育公司承担。事实与理由：2014年6月19日，美铭教育公司与体育中心分公司签订《中小型物业租赁合同》，约定美铭教育公司租赁体育中心分公司的体育场疏散平台房屋使用，租赁期限五年。合同约定，美铭教育公司支付履约保证金12万元；如合同期满双方未再续约，美铭教育公司将场地移交后3个月内，体育中心分公司将保证金退还反诉美铭教育公司。美铭教育公司按约支付了保证金。后国信体育公司又与美铭教育公司、体育中心分中心签订补充协议，约定国信体育公司全部继受体育中心分公司的合同权利义务。2019年10月20日，美铭教育公司向国信体育公司交还了场地，但至今国信体育公司未返还12万元保证金。 国信体育公司一审辩称，美铭教育公司的反诉没有事实及法律依据，履约保证金按照合同约定应当由国信体育公司没收。 美美铭想学校一审辩称，认可美铭教育公司的反诉请求，保证金是美铭教育公司缴纳的，美美铭想学校没有缴纳保证金。 一审法院认定事实：2014年6月19日，体育中心分公司作为甲方、美铭教育公司作为乙方签订《中小型物业租赁合同》，约定甲方将其管理的共计1204平方米的涉案房屋出租给乙方，仅限于乙方开设名称为“创艺宝贝及机器人教育”的商铺，从事儿童早教经营活动。租期为5个租约年，计租日为2014年6月23日。房屋租金按面积计付，每日每平方米2.029元，每个租约年在上一个租约年租金基础上递增3%。第五个租约年为每平方米2.285元。租金以一个季度为一个缴租期，乙方应在每个缴租期最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付不个缴租期租金。甲方对乙方前三个租约年中的第一季度的租金给予优惠。其中第一个租约年第一季度租金为148612元；第二个租约年第一季度租金为155314元；第三个租约年第一季度租金为162235元。履约保证金为120000元，保证金应在签订本合同时一次支付。如果乙方违约，甲方将有权解除本合同并没收全部或部分保证金作为违约金处理。因乙方违约而引起的索赔解决后的3个月内，甲方将把保证金退还乙分。乙方为经营需要所消耗的水、电、煤气、包装材料、办公低值易耗品等费用按实际发生额收取，收费标准按甲方相关部门规定执行，由甲方按月收取。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金。房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方应予维修。甲方不因为对该房屋及其相关设施设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿。合同还约定，该房屋内任何部分因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟等物质的泄露而对乙方造成的任何个人或财务上的损失，甲方不必对乙方负责。甲方对该房屋的维修只限于该房屋的结构及交接时甲方提供的设备设施。合同第14条约定了违约责任。 体育中心分公司作为甲方、美铭教育公司作为乙方、美美铭想学校作为丙方签订《补充协议》，三方对《中小型物业租赁合同》补充约定：自2016年6月23日起，由乙方、丙方共同租赁体育中心分公司体育场疏散平台房屋，即美铭教育公司租赁602平米，美美铭想学校租赁602平米。乙、丙两方按面积承担租金及其他费用，租金为：2016年6月23日-2016年9月22日，乙、丙两方各承担房租81117.5元；2016年9月23日-2017年6月22日，乙丙两方每季度各承担房租118270.5元；2017年6月23日-2018年6月22日，乙丙两方每季度各承担房租1211840.5元；2018年6月23日-2019年6月22日，乙丙两方每季度各承担房租125521.5元。乙、丙任何一方违反原合同义务，出现违约事宜，甲方有权要求乙、丙承担连带赔偿责任。2016年6月23日前合同项下产生的全部责任由乙方承担。 美铭教育公司、美美铭想学校分别作为丙方与国信体育公司（甲方）、体育中心分公司（乙方）签订《补充协议》，各方约定：体育中心分公司是国信体育公司所属分公司，因业务、管理需要，体育中心分公司将2016年6月22日《补充协议》中的权利义务全部转让给国信体育公司，由国信体育公司概括承受，各方均知悉并同意此事。该两份补充协议均约定自2018年1月1日起，体育中心分公司与美铭教育公司、美美铭想学校之间的款项收付由国信体育公司与美铭教育公司、美美铭想学校进行。美铭教育公司、美美铭想学校进行的联系地址为青岛市xx路xx号，联系人隋蔚，联系电话8889×××3。一审庭审中，国信体育公司提交费用催缴单、能源费缴费通知单、往来对账单及送达凭证（发文登记簿），欲证明：美铭教育公司、美美铭想学校违约后，国信体育公司向其多次以书面形式持续催缴房租欠款及能源费欠款。美铭教育公司、美美铭想学校质证称，对以上证据真实性有异议，发文登记簿中只列明文件名称、无法确认签收文件的具体内容。费用催缴单等无签收人签字。两份往来、对账单（编号007、005）涉及的水电费系双方对供暖、漏水、停电等问题争议期间产生的费用，且双方之间一直存在争议。国信体育公司提交《关于美铭教育公司、美美铭想学校部分房屋面积退租及欠租等事宜的回函》（回函）及送达凭证，欲证明：国信体育公司同意美铭教育公司、美美铭想学校关于419平方米房屋部分的退租申请，并要求美铭教育公司、美美铭想学校应于2018年12月5日前交还退租区域钥匙并完成交接手续。另本回函再次催告其应在2018年12月15日前缴纳所欠房屋租金、水电费等费用。实际交还419平方米房屋是2018年12月5日，美美铭想学校的房租在2018年11月之前是按照602平方计算，之后是按照183平方计。国信体育公司提交《关于美铭公司、美美铭想学校租赁合同到期后结清租金并腾房的通知》（通知）及送达凭证，欲证明：2019年7月1日，国信体育公司按照合同约定以书面送达及外墙张贴的方式向美铭教育公司、美美铭想学校送达了该通知，要求其在2019年7月7日前缴纳其所欠房租、房屋占用费、能源费，并将租赁区域恢复原状交还国信体育公司。美铭教育公司、美美铭想学校对以上证据质证称，对真实性均无异议；但回函内容与事实不符：美铭教育公司、美美铭想学校就回函涉及的退租及未缴纳房租事宜提出反驳意见，美美铭想学校要求就承租的602平方的房屋整体退租。租赁房屋不符合合同约定目的，美铭教育公司、美美铭想学校要求减免租金并赔偿损失；通知的内容与事实不符：美铭教育公司、美美铭想学校就通知涉及的结清租金及腾空房屋提出意见，租赁房屋不符合合同约定，美铭教育公司、美美铭想学校要求减免租金并赔偿损失。国信体育公司提交房屋交还确认书两份，欲证明：美美铭想学校于2018年12月5日对419平米的房屋部分进行交接。美铭教育公司于2019年10月20日对共计785平米的房屋部分进行交接，虽然房屋交还确认书中记载为602平米，实际其中包括美铭公司承租的602平米和美美铭想学校承租的183平米，故对该部分房租的占有使用费均计算至2019年10月20日。美铭教育公司、美美铭想学校对该证据真实性无异议，美美铭想学校的房屋交接书中交接日期是2018年11月1日。房屋交还确认书中写的是419平米，剩余183平米因为漏水漏雨比较严重，双方对租金有争议，所以没有列明。经查，商户名称为美美铭想学校的房屋交还确认书记载体育场东区疏散平台419平米的房屋于2018年11月1日查看验收，并于2018年11月1日交接。其中备注栏还载明：“此确认书中财务意见再改，此签字为房屋交接2018.12.5”。商户名称为美铭教育公司的房屋交还确认书记载体育场东区疏散平台602平米的房屋于2019年10月20日查看验收，并于2019年10月20日交接。国信体育公司提交《2018年商业评估报告》，欲证明：自房屋租期到期日至实际腾房之日期间，根据评估报告，美铭教育公司、美美铭想学校应按每平方米每天2.63元的标准缴纳房屋使用费。美铭教育公司、美美铭想学校质证称，该证据是国信体育公司单方委托，真实性无法确认。2018年8月12日后美铭教育公司整体搬离租赁房屋，因此不应支付房屋使用费。美铭教育公司、美美铭想学校提交《关于对体育中心园区，实施预付费电能表改造的通知》，欲证明：国信体育公司于2019年4月以收缴美铭教育公司电卡，致使美铭教育公司无法充值供电，于2019年6月23日开始停止经营，全体人员陆续撤离房屋，租赁房屋不再使用。国信体育公司对该证据质证称，该通知是对整个园区所进行的统一升级改造，美铭教育公司、美美铭想学校是因拖欠电费而被停电。经查，该通知载明：“本次电能表升级改造面向园区所有租赁业户，请各业户于2019年4月18日前到我公司处缴纳预存电费，如因办理不及时而造成的损失，将由业户自行承担”。美铭教育公司、美美铭想学校提交《关于供暖费用未及时缴纳的情况说明》两份、《供热缴费说明》一份，欲证明：2014年至2015年供暖季因国体体育公司未及时接通供暖管道，致使房屋未能按时供暖，造成美铭教育公司停业停课及严重的经济损失。国信体育公司质证称，涉案房屋2014-2015年度没有供暖因美铭教育公司、美美铭想学校拒绝缴纳取暖费，所以供热公司没有给供暖。美铭教育公司、美美铭想学校提交《关于费用催缴单的声明》一份、《关于青岛美铭教育科技有限公司经营环境恢复与损失赔偿的函》一份、《青岛美铭教育科技有限公司损失明细》两份、《关于“费用催缴告之函”的回复》一份；2017年11月16日美铭教育公司发给国信体育公司的函件一份。欲证明：2014年存在延迟供暖、2016年存在房屋漏水事实，导致租赁房屋不符合使用用途，美铭教育公司有权不予支付相应租金。因房屋不符合使用用途，造成美铭教育公司严重经济损失，美铭教育公司多次致函要求赔偿损失、延长租期，国体体育公司签收函件，但未能及时解决问题。国信体育公司质证称，美铭教育公司、美美铭想学校未就其主张的损失提供任何证据，对其所述内容不予认可。美铭教育公司、美美铭想学校提交2017年12月16日至12月26日美铭教育公司就国信体育教育强行停电造成停业损失向国信体育公司发送的函件，共计5份。欲证明：国信体育公司私自强行对租赁房屋停电，造成美铭教育公司停业停课，美铭教育公司有权不予支付相应租金。美铭教育公司就上述事宜多次发函，国体体育公司签收函件，却未能及时解决问题。国信体育公司质证称，国信不存在强行停电的情况，美铭教育公司、美美铭想学校所主张的损失也未提供相应证据证明。美铭教育公司、美美铭想学校提交《房屋漏雨情况说明》一份、2018年7月20日美铭教育公司致国信体育公司的函件一份、《关于“费用催缴单”的回复》一份、《关于房屋漏雨修复》一份、《再次呼吁尽快修复房屋漏雨》一份、Ｏ《我司房屋漏雨解决方案的建议》一份、《关于“2018年10.月23日费用催缴单”的回复》一份、《关于部分房屋面积退租及房屋租金等事宜的回复》一份、《减免租金申请书》一份、《关于“结清租金并腾空房屋事宜”的回函》一份，租赁房屋漏水视频及照片、照片打印件（视频和照片是2018／2019年期间拍摄的，其中部分照片是2018年之前拍摄），欲证明：自2015年起租赁房屋就出现房屋漏水现象，国信体育公司一直未予修复。2018年6月开始，租赁房屋漏水日益严重，导致租赁房屋不符合使用用途，美铭教育公司、美美铭想学校有权不予支付相应租金。美铭教育公司、美美铭想学校多次就房屋漏水修复及减免租金、赔偿损失等问题向国信体育公司发函，国信体育教育公司签收函件，但未解决问题。国信体育公司质证称，其对涉案房屋的维修责任只限于房屋结构及交接时国信体育公司提供的设备设施以及体育中心公共区域，即使美铭教育公司、美美铭想学校所称的情况存在，也不属于国信维修范围。视频和照片无法确认形成时间和地点，对其主张不予认可。国信体育公司对美铭教育公司、美美铭想学校提交并主张有国信签收的相关材料一并质证称，有“邓紫娟”签收的文件国信都已经收到，其他签字人员无法落实。并且美铭教育公司、美美铭想学校提交的上述证据无论真实性如何，都只是其单方主张，国信对其主张内容均不予认可。另，国信体育公司称美铭教育公司主张的保证金12万元已经收取。租金截止到2019年6月22日，占用费从2019年6月23日计算到10月20日，按照183平方米＋602平方米计算。能源费就是水、电费，每月给美铭教育公司、美美铭想学校发缴费通知，发出去之后就没有纸质版的通知，只有电子版的底，能源费计算到了2019年10月20日。违约金从2019年6月23日开始计算，之前的不分段不再计算。国信体育公司一并提交租金明细、能源费统计明细。根据该明细，美铭教育公司累计欠缴房租计791509.5元，美美铭想学校累计欠缴房租计272844.32元；截至2019年8月22日美铭教育公司、美美铭想学校累计欠缴能源费共计58069.1元。美铭教育公司、美美铭想学校对以上欠缴的房租、能源费数额未提出异议。 一审法院认为，体育中心分公司与美铭教育公司签订的《中小型物业租赁合同》，体育中心分公司与美铭教育公司、美美铭想学校签订的《补充协议》，国信体育公司、体育中心分公司分别与美铭教育公司和美美铭想学校签订的《补充协议》均系当事人之间真实意思表示，其内容不违反法律法规的规定，对各方均具有约束力。本案中，美铭教育公司和美美铭想学校在协议约定的房屋租赁期间内占有、使用涉案房屋，亦应当按约支付房屋租金及能源费（水电费）。 关于美铭教育公司及美美铭想学校主张的“2019年4月国信体育公司收缴电卡导致的停业损失”，因国信体育公司已将电表改造事由及迟延办理相关业务的不利后果告知园区业户，故国信体育公司对其主张的损失不应承担责任；关于美铭教育公司及美美铭想学校主张的2017年12月16日至12月26日国信体育教育强行停电造成的停业损失，因其未提交证据证明该停电事由系国信体育公司一方的责任，其主张的损失亦没有证据予以证明，一审法院不予支持。 关于美铭教育公司及美美铭想学校的迟延供暖及房屋漏水损失的主张，因合同中约定，涉案房屋内任何因电力、自来水、煤气等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、等物质的泄露而对乙方造成损失，甲方不必对乙方负责，故依照双方约定，国信体育公司对涉案房屋供暖延迟及房屋漏水的损失不承担赔偿责任。而且对于具体损失，美铭教育公司及美美铭想学校提交的损失明细系由其单方制作，没有其他相应证据予以佐证，对迟延供暖及房屋漏水损失的主张，不予支持。 关于房屋交接日期及交接面积，2018年的房屋交接确认书记载交接面积为419平米，备注一栏记载：于2018年11月1日交接。虽备注中有“2018年12月5日”的落款日期，但国信体育公司未提交证据予以证明，不予采信。2019年10月20日交接的房屋虽记载为602平米，但美铭教育公司及美美铭想学校未提交证据证明剩余183平米的交接日期，故对国信体育公司主张的2019年10月20日交接房屋面积为183平方米+602平方米予以采信。故可以确认美美铭想学校于2018年11月1日交接涉案房屋面积419平方米，于2019年10月20日交接涉，案房屋面积183平方米；美铭教育公司于2019年10月20日交接涉案房屋面积602平方米。 关于逾期占有、使用涉案房屋期间的使用费标准，国信虽提交《2018年商业评估报告》，但该报告系其单方委托鉴定，美铭教育公司及美美铭想学校亦对此不予认可，一审法院酌定房屋占有使用费按合同约定的第五个租约年租金标准计算，即每日每平米2.285元。 关于美铭教育公司、美美铭想学校欠缴房租、逾期占有使用费的问题，本案中，美铭教育公司、美美铭想学校对国信体育公司主张的以上欠缴费用数额未提出异议，故对国信体育公司主张美铭教育公司累计欠缴房租791508.5元；美美铭想学校累计欠缴房租计272844.32元，予以支持。租赁合同到期后，美铭教育公司、美美铭想学校仍占有、使用涉案房屋，依据上述确认的房屋使用情况及使用费标准，美铭教育公司自2019年6月23日至2019年10月22日期间的房屋占有使用费数额应为165068.4元（2.285元/平米×602平米×120天）；美美铭想学校自2019年6月23日至2019年10月22日期间的房屋占有使用费数额应为50178.6元（2.285元/平米×183平米×120天）。 关于美铭教育公司反诉主张的保证金问题，因其未按期支付租金，结合房屋租赁合同中关于履约保证金约定的习惯，该笔保证金应当抵扣美铭教育公司所欠付的房屋租金，故美铭教育公司还应支付租金671508.5元（791508.5元-120000元）。关于美铭教育公司、美美铭想学校欠缴能源费问题，因美铭教育公司、美美铭想学校的水电费未进行分表统计，对国信体育公司均摊能源费的主张，美铭教育公司、美美铭想学校亦未提出异议，结合美铭教育公司、美美铭想学校的租赁面积等具体租赁情况，对国信体育公司主张的美铭教育公司、美美铭想学校各支付能源费29034.55元的诉讼请求，予以支持。 关于国信体育公司针对租金及能源费所提的迟延履行违约金的诉讼请求，因美铭教育公司、美美铭想学校未按约支付欠缴房屋租金及能源费，造成国信体育公司受有一定损失，故国信公司主张美铭教育公司、美美铭想学校自2019年6月23日起支付迟延履行违约金，于法有据，应予支持。但国信体育公司按照日千分之一标准主张违约金过高，结合本案双方争议及国信体育公司的实际损失，一审法院酌定美铭教育公司、美美铭想学校按照同期银行贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）支付逾期付款违约金。 关于国信体育公司主张的由美铭教育公司、美美铭想学校连带承担支付欠缴的上述费用问题，《补充协议》约定，2016年6月23日前合同项下产生的全部责任由乙方即美铭教育公司承担。因美美铭想学校于2016年6月23日起开始租赁涉案房屋，美铭教育公司欠缴的上述房屋租金包含有2016年6月23日之前欠付的租金，故对国信体育公司主张美美铭想学校对美铭教育公司欠缴的上述房屋租金承担连带责任的诉讼请求，不予支持。对其他各项欠付费用及违约金，美铭教育公司、美美铭想学校应依照各方约定承担相应的连带责任。 综上所述，一审判决：一、青岛美铭教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛国信体育产业发展有限公司房屋租金671508.5元及迟延付款违约金【迟延付款违约金以671508.5元为基数，自2019年6月23日起按照同期银行贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际给付之日止】；二、青岛美铭教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛国信体育产业发展有限公司能源费29034.55元及迟延付款违约金【迟延付款违约金以29034.55元为基数，自2019年6月23日起按照同期银行贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际给付之日止】；三、青岛美铭教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛国信体育产业发展有限公司房屋占有使用费165068.4元；四、青岛市崂山区美美铭想科技文化培训学校于判决生效之日起十日内支付青岛国信体育产业发展有限公司租金272844.32元、能源费29034.55元，共计301878.87元及迟延付款违约金【迟延付款违约金以301878.87元为基数，自2019年6月23日起按照同期银行贷款基准利率（2019年8月20日之后按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至实际给付之日止】；五、青岛市崂山区美美铭想科技文化培训学校于判决生效之日起十日内支付青岛国信体育产业发展有限公司房屋占有使用费50178.6元；六、青岛市崂山区美美铭想科技文化培训学校对上述第二项、第三项付款义务承担连带责任；七、青岛美铭教育科技有限公司对上述第四项、第五项付款义务承担连带责任；八、驳回青岛国信体育产业发展有限公司的其他诉讼请求；九、驳回青岛美铭教育科技有限公司的其他反诉请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费17451元，保全费5000元，共计22451元由青岛国信体育产业发展有限公司负担3029元，青岛美铭教育科技有限公司、青岛市崂山区美美铭想科技文化培训学校负担19422元，反诉案件受理费1350元，由青岛美铭教育科技有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。国信体育公司提交2014年、2017年、2016年、2018年、2019年青岛市天气情况表，证明美铭教育公司关于漏雨期间的陈述与事实完全不符。美铭教育公司质证称：对证据真实性无异议，证明事项有异议。从美铭教育公司提交的视频中可以看出，外面晴天室内漏雨的问题，漏水是因为有积水才会导致长时间漏雨。涉案房屋屋顶当时牵扯到消防，所以当时美铭教育公司从未装修过屋顶，可以从视频中看出房屋为螺钉。 美铭教育公司、美美铭想学校提交微信聊天记录，证明国信体育公司承认房屋漏雨的事实。国信体育公司质证称：对提交的与邓紫娟的记录质证意见同一审质证意见。与杨强的记录内容真实，但不完整。不能证明双方完整的沟通过程，从美铭教育公司、美美铭想学校提交的两份记录内容来看，国信体育公司人员从未认可对方的主张，从未表示涉案房屋存在质量问题。另外美铭教育公司、美美铭想学校的记录与其提交的大多数视频和照片一样，显示的时间都是在合同到期之后，合同到期之后是否存在漏雨及国信体育公司是否进行维修与对方无关。 本院认为，本案的双方当事人对彼此二审提交的证据的真实性均未提出异议，本院对此予以确认。 经审理查明，《中小型物业租赁合同》（体育中心分公司作为甲方，美铭教育公司作为乙方）约定，第五条保证金……5.2保证金将由甲方为乙方保留，不计利息。如果乙方违约，甲方将有权解除本合同并没收全部或部分保证金作为违约金处理。尽管如此，甲方可以选择不解除本合同，而从保证金中扣除一定数目的金额以补偿由于乙方违约而给甲方造成的损失。在这种情况下，如乙方愿意继续履行租赁合同，应补足己扣除的保证金的那部分。如果乙方未补足的话，甲方有权进入并收回所租场地，宣布解除租赁合同，并有权将保证金全部没收。……5.4退还保证金：本合同期满而双方未再续约，乙方将恢复原状的所租场地移交给甲方后的三个月内，或者因乙方违约而引起的索赔解决后的三个月内，甲方将把保证金退还给乙方，但不附带利息。……第九条紧急状态和租赁物维修……9.2该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修。但是，甲方不因为对该房屋及其相关设施设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿。甲方对该房屋的维修责任只限于该房屋的结构及交接时甲方提供的设备设施(本合同另有约定的除外)。此外，甲方亦应维修体育中心的公共部位/区域。乙方装修或增设的设施设备由乙方自行维修。9.3体育中心或该房屋内的任何部分因防火、保安设备、空气调节设备或其它设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，或因有水、烟、火或任何其它物质泄漏，或因老鼠、白蚁、蟑螂、其它害虫的滋生，或因遭受爆炸、盗窃、抢劫而对乙方或任何其它人士造成的任何个人或财物上的损失或破坏，甲方不必对乙方或任何其它人士负责；如上述情况是因甲方的过错直接引起的，甲方仅赔偿乙方因此而遭受的有形财产损坏损毁而发生的直接经济损失。9.4倘在任何时间内非因甲方的过错，该房屋的水（若有）、电、煤气（若有）供应或空调服务停止供应或体育中心的任何公共设施停止运作，甲方不必为此而向乙方承担任何赔偿责任或减免乙方任何租金、物业管理费及其它费用。……第十四条违约责任……14.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次(含本数)，则甲方也有权单方解除合同。14.5除本条相关约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正。经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟履行超过15日，则甲方有权单方解除合同。14.6乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。……14.7双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。 体育中心分公司作为甲方、美铭教育公司作为乙方、美美铭想学校作为丙方签订的《补充协议》约定，……2014年6月23日，甲乙双方就体育场东区疏散平台，面积约1204平方米场地，签订《中小型物业租赁合同》（以下简称“原合同”）。现因乙方经营需求，自2016年6月23日起，由乙方、丙方共同租赁原房屋，即青岛美铭教育科技有限公司租赁602平米，青岛市崂山区美美铭想科技文化培训学校租赁602平米。为保障原合同的顺利实施，甲、乙、丙三方经友好协商就原合同主体变更事宜达成如下协议：……3、乙、丙任何一方如违反原合同义务，出现违约事宜，甲方有权要求乙、丙双方承担连带赔偿责任。…… 2018年1月10日，国信体育公司出具《往来对账单》载明：“青岛美铭教育科技有限公司：根据我公司2017年财务决算工作要求，需核对本公司与贵公司的往来账项等事项。下列数据出自本公司账簿记录，如与贵公司记录相符，请在本函下端“数据证明无误”处签章证明；如有不符，请在“数据不符”处列明不符金额。1、截至2017年12月31日止，本公司与贵公司的往来账项列示如下：截止日期：2017.12.31贵公司欠：902528元，本公司账筹科目：应收账款，款项性质：房租……”美铭教育公司于2018年1月19日在“结论：数据证明无误”处加盖公章，未有任何附加注明。 2018年1月10日，国信体育公司出具《往来对账单》载明：“青岛市崂山区美美铭想科技文化培训学校：根据我公司2017年财务决算工作要求，需核对本公司与贵公司的往来账项等事项。下列数据出自本公司账簿记录，如与贵公司记录相符，请在本函下端“数据证明无误”处签章证明；如有不符，请在“数据不符”处列明不符金额。1、截至2017年12月31日止，本公司与贵公司的往来账项列示如下：截止日期：2017.12.31，贵公司欠：679610元，本公司账筹科目：应收账款，款项性质：房租……”美铭教育公司、美美铭想学校于2018年1月19日在“结论：数据证明无误”处加盖公章，未有任何附加注明。 2018年1月10日，国信体育公司出具《往来对账单》载明：“青岛美铭教育科技有限公司：根据我公司2017年财务决算工作要求，需核对本公司与贵公司的往来账项等事项。下列数据出自本公司账簿记录，如与贵公司记录相符，请在本函下端“数据证明无误”处签章证明；如有不符，请在“数据不符”处列明不符金额。1、截至2017年12月31日止，本公司与贵公司的往来账项列示如下：截止日期：2017.12.31，贵公司欠：47228.6元，本公司账筹科目：其他应收款，款项性质：……”美铭教育公司于2018年1月19日在“结论：数据证明无误”处加盖公章，未有任何附加注明。 2019年1月8日，国信体育公司出具《往来对账单》载明：“青岛美铭教育科技有限公司：根据我公司2018年财务决算工作要求，需核对本公司与贵公司的往来账项等事项。下列数据出自本公司账簿记录，如与贵公司记录相符，请在本函下端“数据证明无误”处签章证明；如有不符，请在“数据不符”处列明不符金额。1、截至2018年12月31日止，本公司与贵公司的往来账项列示如下：截止日期：2018.12.31，贵公司欠：45079.1元，本公司账筹科目：其他应收账款，款项性质：水电费……”美铭教育公司于2019年4月10日在“结论：数据不符及需加说明事项”处加盖公章，并注明“此款项为2014年因供暖问题所存在的异议部分，其构成为全年供暖费及部分水电费，并非以上的水电费”。 2019年1、3、5月，美铭教育公司签收了“水电费缴费通知单签收表”。 2019年4月10日，国信体育公司发布的《关于对体育中心园区实施预付费电能表改造的通知》内容如下：为了响应国家节能减排政策，为业户提供更便捷的用电服务。我公司将于2019年4月13日起分批次对园区内各租赁业户电能表进行逐一免费升级改造。现将升级改造相关情况告知如下：一、本次电能表升级改造工作面向园区所有租赁业户，按各租赁区域范围分批次逐户进行升级改造。由我公司指派专业人员进行施工安装，原则上不会采取停电方式施工。二、为不影响各租赁业户的正常用电，我公司已对“预付费智能电能表”预充20度电，请各业户完成原各项能源费缴纳后，于2019年4月18日前到我公司财务处缴纳预存电费，然后到市场营销部办理预付费电表开卡和预付费电卡充值业务。如因办理不及时而造成的损失，将由业户自行承担，同时第一次充值时将直接扣减预充的20度电的费用。三、在日常运营过程中，请您及时在工作日内办理电卡充值业务(联系人：……)，避免因费用不足而造成自动停止能源供应。如果电卡损坏或丢失，需缴纳50元予以补办。四、若电表箱在租赁区域内，改造时请予以协助。…… 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。本案《中小型物业租赁合同》及两份补充协议均是当事人自愿签订，均是当事人自由意志和真实意思的表示，因此，各方当事人均应遵守合同的内容，接受合同约定的拘束。关于美铭教育公司、美美铭想学校主张的漏雨维修问题，其认为涉案的租赁房屋存在严重的漏雨问题，国信体育公司对此负有维修义务却未尽该义务，从而影响到租赁房屋的使用，因此其不应交纳或应当减少交纳房屋的部分租金。但本案《中小型物业租赁合同》中明确约定，“该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修。但是，甲方不因为对该房屋及其相关设施设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿。甲方对该房屋的维修责任只限于该房屋的结构及交接时甲方提供的设备设施”。根据目前在案的证据情况，并无证据显示美铭教育公司、美美铭想学校所称的漏雨与租赁房屋结构或房屋交接时国信体育公司提供的设备存在因果关系或关联性，故美铭教育公司、美美铭想学校所主张的国信体育公司对此负有维修义务证据不足，一审法院对其该主张未予支持，并无不当。美铭教育公司、美美铭想学校主张国信体育公司一方在签订租赁合同时故意隐瞒租赁房屋存在漏雨的问题，但其对此并无充分的证据加以证明，而根据其上诉所述系“自2015年出现漏雨”，涉案租赁合同签订于2014年，晚于其主张的房屋出现漏雨时间，故其该主张亦自相矛盾，本院对此不予采信。 关于2014年迟延供暖应否减免租金或进行赔偿的问题，《中小型物业租赁合同》约定，“体育中心或该房屋内的任何部分因防火、保安设备、空气调节设备或其它设备的任何缺陷或故障，或因电力、自来水、煤气、电话等供应的失效、故障、暂停，……甲方不必对乙方或任何其它人士负责；如上述情况是因甲方的过错直接引起的，甲方仅赔偿乙方因此而遭受的有形财产损坏损毁而发生的直接经济损失”，“倘在任何时间内非因甲方的过错，该房屋的水（若有）、电、煤气（若有）供应或空调服务停止供应或体育中心的任何公共设施停止运作，甲方不必为此而向乙方承担任何赔偿责任或减免乙方任何租金、物业管理费及其它费用”。根据目前在案的证据情况，并无证据显示国信体育公司对美铭教育公司所主张的迟延供暖负有过错并因而应当承担赔偿责任，故其该项主张有违合同约定，一审法院对此未予支持，并无不当。 关于美铭教育公司、美美铭想学校主张租赁期间发生国信体育公司强行停电的情形，其不应交纳租金，但《中小型物业租赁合同》约定，“乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任”，“双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电、燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务”。根据本案的证据显示，美铭教育公司、美美铭想学校对2016年12月23日至2017年6月22日、2017年9月23日至12月22日的租金至2018年才陆续支付，明显晚于涉案租赁合同的约定，且有证据显示美铭教育公司、美美铭想学校存在欠缴水电费的事实，因此，即便美铭教育公司、美美铭想学校关于强行停电的事实存在，其该主张亦有违租赁合同的约定，故一审对其该项主张未予支持，亦无不当。 关于美美铭想学校主张其于2019年6月23日停止营业，其后的占有使用费不应当支付的问题，但其并无证据证明其已经于该日向国信体育公司履行了返还房屋的交接义务，故一审法院对此未予支持，并无不当，本院对此予以维持。 关于保证金应否退还的问题，国信体育公司主张《中小型物业租赁合同》约定“如果乙方违约，甲方将有权解除本合同并没收全部或部分保证金作为违约金处理”，因此其有权没收全部或部分保证金作为违约金处理，但该合同同时约定“尽管如此，甲方可以选择不解除本合同，而从保证金中扣除一定数目的金额以补偿由于乙方违约而给甲方造成的损失。在这种情况下，如乙方愿意继续履行租赁合同，应补足己扣除的保证金的那部分。如果乙方未补足的话，甲方有权进入并收回所租场地，宣布解除租赁合同，并有权将保证金全部没收。……5.4退还保证金：本合同期满而双方未再续约，乙方将恢复原状的所租场地移交给甲方后的三个月内，或者因乙方违约而引起的索赔解决后的三个月内，甲方将把保证金退还给乙方，但不附带利息”。国信体育公司在美铭教育公司、美美铭想学校拖欠租金等违约行为发生时，并未行使解除合同、没收保证金的权利，亦未行使不解除合同但扣除保证金以补偿损失的合同权利，在双方合同租期届满后乃至诉讼期间，其再就此进行主张，缺乏合同依据。退一步讲，即便国信体育公司的该主张成立，本案可以将保证金转作为违约金处理，根据我国法律及司法解释的规定，人民法院可以根据当事人的抗辩对违约金进行调整，因而，一审法院判令本案保证金转作租金进行抵扣亦属于调减违约金数额的职权范畴，符合法律规定，并无不当，本院对此予以维持。 此外，关于国信体育公司上诉主张的房屋占有使用费的标准问题，因该费用系对租赁合同期满后支付的对房屋占有的对价，双方对此并无明确的合同约定，一审法院酌定按合同约定的第5个租约年租金标准计算，并无明显不当，本院对此不再予以调整。至于美美铭想学校连带责任的问题，鉴于美美铭想学校参与到涉案租赁关系的时间为2016年6月23日，而美铭教育公司欠缴的房屋租金包含有2016年6月23日之前欠付的租金，故一审认为由美美铭想学校对美铭教育公司欠付的全部租金承担连带责任不妥，符合常理，本院对此不再予以调整。 综上所述，国信体育公司、美铭教育公司、美美铭想学校的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23587元，其中上诉人青岛国信体育产业发展有限公司预交3350元，由青岛国信体育产业发展有限公司负担；上诉人青岛美铭教育科技有限公司预交13656元，由青岛美铭教育科技有限公司负担；上诉人青岛市崂山区美美铭想科技文化培训学校预交6581元，由青岛市崂山区美美铭想科技文化培训学校负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  于 梦 审 判 员  谷林平 二〇二一年六月十五日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康 书 记 员  王珩霖