广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6779号上诉人（原审原告、反诉被告）：盛伟霞，女，1979年9月27日出生，汉族，身份证登记住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄汉姬，女，1982年7月10日出生，汉族，身份证登记住址广东省惠来县。委托诉讼代理人：叶海伟，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：付雅芹，广东金领律师事务所实习人员。上诉人盛伟霞、黄汉姬因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初4810号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。上诉人盛伟霞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持盛伟霞的全部诉讼请求；3.本案诉讼费用由黄汉姬承担。事实与理由：一、一审查明、认定的事实错误及不清。（一）一审法院未查明盛伟霞已缴纳巨额进场费的事实。盛伟霞在承租涉案档口时已经向广州市诚大置业有限公司（以下简称诚大公司）一次性缴纳了巨额进场费，实际上就是一次性支付了全部租金，诚大公司为了规避税费而以现金方式收取。双方签订《租赁合同》约定每月支付的费用仅为低额租金和管理费。（二）涉案租赁纠纷实际上是因为黄汉姬的违约行为导致，并造成了盛伟霞的巨大经济损失。（三）盛伟霞目前也并未享受到诚大公司的任何租金优惠减免政策。二、一审判决适用法律错误。本案合同解除不属于双方协商一致解除或者不可抗力致使不能实现合同目的解除的法定情形。即使疫情对黄汉姬的经营产生影响，双方可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，黄汉姬在盛伟霞起诉后撤场只能认定为防止损失的扩大，而不能够认定协商解除并免除黄汉姬的违约责任。因黄汉姬在租赁合同可以继续履行的情况下坚持不履行合同并拒付租金，构成违约，应承担违约责任，不应退还其定金。一审法院既适用公平原则，又采用自由裁量权直接免除黄汉姬应该缴纳的2020年2、3月的租金，实际对盛伟霞极不公平。黄汉姬的违约行为导致盛伟霞的商铺无法出租，且盛伟霞自身的租赁合同也在2020年8月10日到期，造成盛伟霞租金损失无法弥补，一审判决对盛伟霞而言，显失公平。综上，盛伟霞上诉请求二审法院依法改判。针对盛伟霞的上诉请求，黄汉姬二审答辩称：一、盛伟霞是否缴纳进场费与本案无关。诚大公司于2020年3月20日发布了新的租金减免通知，免除了盛伟霞2、3月的租金，同时延长了盛伟霞的租赁期限，即租赁期从2020年8月10日延长至2020年10月10日，如果盛伟霞按照新租金减免通知执行到位，疫情及防控措施并不会导致盛伟霞产生任何损失。二、关于盛伟霞上诉状中称黄汉姬违约的表述，黄汉姬因受疫情及防控因素的影响导致经营出现困难，据此向盛伟霞提出减免租金，是可以适用不可抗力的情形，不应构成违约。上诉人黄汉姬上诉请求：改判一审判决第一项为黄汉姬向盛伟霞支付2020年2月11日至4月20日租金共计3333.33元。事实与理由：一、一审法院2020年4月份之后的租金均参照原合同约定的标准认定为46000元/月，未予以调整不符合公平原则。2020年4月份租金应在10000元至30000元之间酌定。《新租金减免通知》显示，诚大公司减免了盛伟霞2020年2、3月租金，并延长了两个月租期。若一审法院仅免除两个月租金，盛伟霞尚可通过延长两个月租期补足其2020年2、3月的租金损失，即疫情对盛伟霞的租金收入并未产生任何影响，法院未对2020年4月之后的租金进行调整，对黄汉姬显失公平。事实上，2020年4月黄汉姬已提出按照10000元计算2020年4月租金，盛伟霞答复同意按照30000元，也即双方对此争议范围为10000元至30000元。一审法院在调整租金时，应结合双方过往协商意愿。二、一审法院未查明盛伟霞于2020年4月20日纠集众人动手殴打黄汉姬员工，导致《协议书》无法履行。2020年4月21日后，涉案档口无法实际使用，黄汉姬无需支付占有使用费。针对黄汉姬的上诉请求，盛伟霞二审答辩称：不同意黄汉姬的上诉意见。双方纠纷是由黄汉姬违约导致，即使在疫情防控期间仍应当按照公平原则减少租金而不是免除租金。黄汉姬在商场正常开市的情况下没有按照双方签订的合同继续履行,构成违约，盛伟霞有权没收黄汉姬缴纳的租金。双方并未就租金减免最终达成合意，双方都应当按照书面协议继续履行。即使按照黄汉姬所述延长两个月租期，盛伟霞是将档口转租给他人使用赚取租金的，并非盛伟霞自用，在黄汉姬违约的前提下即便延长两个月租期，对盛伟霞而言也没有任何意义，盛伟霞并未实际享受延长两个月租期的优惠政策。盛伟霞于2020年5月8日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.黄汉姬按每月租金46000元向盛伟霞支付从2020年2月11日至2020年5月20日的租金；2.诉讼费用由黄汉姬承担。黄汉姬反诉请求判令：盛伟霞向黄汉姬返还定金138000元；2.诉讼费用由盛伟霞承担。一审法院经审理查明：2019年4月29日，盛伟霞（甲方）与黄汉姬（乙方）签订《协议书》，约定甲方提供新中国大厦诚大时装广场壹楼XX号商铺给乙方承包经营服装生意；1.协议期限从2019年8月11日起至2020年8月10日止，共12个月。2.每月租金46000元。乙方必须在每自然月10日前将商铺次月租金一次性缴纳给甲方。乙方在本协议签订之日向甲方预交叁个月租金共138000元以作定金。如乙方无违约或其他扣除定金行为的，定金在协议期限最后叁个月内作租金抵扣。3.乙方应按时缴清次月租金，逾期不缴或未缴清的，除应如数缴清外，每逾期一天，甲方有权收取应交金额的2%作为滞纳金；逾期3天不缴或未缴清的，甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。9.租赁期内，因商场须进行消防安全整改、设施设备改建或政府规划、政策调整以及诚大时装广场升级改造等原因造成商铺无法继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还给乙方，甲方不作其他补偿，等等。合同签订后，盛伟霞将商铺交付给黄汉姬使用。黄汉姬向盛伟霞缴纳了定金138000元，并按照合同原标准（每月46000元）支付了2019年8月11日至2020年2月10日期间的租金。后因疫情原因，双方协商调整租金，但未能达成一致意见，黄汉姬尚未支付2020年2月11日后的租金。2020年4月16日，盛伟霞向黄汉姬发出《解除协议书通知书》，通知黄汉姬因其逾期6天未缴清租金，故《协议书》正式解除，等等。该《解除协议书通知书》黄汉姬已收到。2020年4月20日，盛伟霞前往涉案档口催租，双方发生冲突并报警。2020年5月20日，黄汉姬搬出涉案档口。一审庭审中，黄汉姬为证明商场管理方基于涉案档口发生打架斗殴，派出保安每天坐在商铺门口，禁止其开档经营，提交了视频截图作为证据，盛伟霞对该证据真实性、合法性没有异议，并表示因事发当天发生报警情形，故商场安排安保人员防止再次发生冲突，并非出现每日禁止开档情形。盛伟霞、黄汉姬对案涉《协议书》于2020年4月20日解除均无异议。另查：因受疫情防控措影响涉案档口所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月4日涉案档口所在商场才开市。2020年3月3日，诚大公司作出《租金减免通知》，具体如下：一、免收3月份租金和管理费；二、4、5、6月份减租70%，即每月收取三折租金和正常管理费……2020年3月20日，诚大公司作出《新租金减免通知》，载明撤销3月3日的租金减免通知作废各条款内容。2020年新的租金减免优惠具体如下……一楼：1.免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2.我公司延长与档主的租赁合同，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2020年8月10日延长至2020年10月10日；3.存在二手租赁的，档主必须按第1条的内容免收2、3月份二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款。一审又查明：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：盛伟霞与黄汉姬签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于租金支付及优惠调整问题。黄汉姬作为承租人，应向出租人支付搬离涉案档口前即2020年5月20日前的租金及占有使用费，但黄汉姬租赁涉案档口的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月4日期间无法营业产生了实际损失。鉴于疫情对盛伟霞与黄汉姬双方经营均有影响，依据公平原则，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定并参考诚大公司于2020年3月20日公布的《新租金减免通知》，一审法院酌定盛伟霞应免收黄汉姬2020年2月、3月租金，2020年4月1日至2020年5月20日期间的租金及占有使用费按原合同的标准46000元/月支付。黄汉姬已付的2020年2月1日至2月10日期间的租金可与其未付的2020年4月1日至2020年4月10日期间的租金相互抵扣，故黄汉姬实际应向盛伟霞支付2020年4月11日至5月20日的租金及占有使用费共计60344元。关于定金的退还问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对盛伟霞的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，黄汉姬以疫情防控影响其经营而要求调整租金标准，盛伟霞对此提出异议，黄汉姬在协商期间拖欠租金是因双方对租金交纳标准有争议所致，黄汉姬并非恶意拖欠，故盛伟霞以黄汉姬拖欠租金为由认为定金应予没收依据不足，一审法院不予采纳。盛伟霞应向黄汉姬返还定金138000元。综述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条规定，一审法院于2020年12月20日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄汉姬向原告盛伟霞支付2020年2月11日至2020年5月20日租金及占有使用费共计60344元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告盛伟霞向被告黄汉姬返还定金138000元。三、驳回原告盛伟霞的其他本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1668元，由原告盛伟霞负担1014元，被告黄汉姬负担654元。反诉案件受理费1530元，由原告盛伟霞负担。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，双方均无新证据提交。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、盛伟霞上诉主张没收全部定金能否成立；二、租金（占用费）计付的问题。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，盛伟霞上诉主张没收全部定金能否成立。黄汉姬在2020年2月1日至3月4日期间受疫情防控措施影响，无法使用商铺经营，所遭受损失事实明显，2020年3月3日、3月20日诚大公司亦先后作出对包括案涉商铺在内物业的租金减免通知，在此情况下，黄汉姬向盛伟霞提出减免租金请求遭到拒绝，双方发生争议，黄汉姬在双方最终未能确定租金减免标准之前暂缓交纳租金，有其正当理由。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”盛伟霞主张黄汉姬逾期交租构成违约强制解除合同，并要求没收黄汉姬的全部定金，于之不符，本院不予支持。一审法院结合个案具体事实，判令盛伟霞应向黄汉姬退还全部定金，合法有据，可予维持。二、关于争议焦点二，租金（占有使用费）计付的问题。2020年2月份因疫情影响，新中国大厦管理方为保障人民生命健康安全需要，严格落实政府相关疫情防控政策对案涉商铺所在商场采取休市措施，导致案涉商铺无法正常经营使用。黄汉姬租赁涉案档口的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月1日至3月4日期间无法营业产生了实际损失。鉴于疫情对盛伟霞与黄汉姬双方经营均有影响，依据公平原则，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定并参考诚大公司于2020年3月20日公布的《新租金减免通知》，一审法院酌定盛伟霞应免收黄汉姬2020年2月、3月租金，2020年4月1日至2020年5月20日期间的租金及占有使用费按原合同的标准46000元/月支付。黄汉姬已付的2020年2月1日至2月10日期间的租金可与其未付的2020年4月1日至2020年4月10日期间的租金相互抵扣，故认定黄汉姬实际应向盛伟霞支付2020年4月11日至5月20日的租金及占有使用费共计60344元。一审判决公平合理，亦体现疫情期间共担风险、共渡难关的原则，充分保障了双方当事人的合法权益，应予维持。盛伟霞、黄汉姬对于租金和占有使用费提出的上诉主张均不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人盛伟霞、黄汉姬的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原·判。二审案件受理费3110元，由上诉人盛伟霞负担3060元、上诉人黄汉姬负担50元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年六月十一日书记员  纪惠敏黄晶晶