四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9699号 上诉人（原审被告）：四川省房地产开发建设公司，住所地：成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，公司经理。 被上诉人（原审原告）：邱泳，男，1969年12月4日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：曾宪厚（系邱泳母亲），女，1941年4月23日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 原审第三人：陈宇，女，1974年5月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 上诉人四川省房地产开发建设公司（以下简称省房地产公司）因与被上诉人邱泳、原审第三人陈宇商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 省房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回邱泳主张协助办理产权过户的诉讼请求。事实及理由：一审判决确定过户给邱泳的房屋，现仍然备案登记在陈宇名下，不具备过户的条件。因此，一审适用法律错误，应当依法改判。 邱泳发表二审答辩意见称一审查明事实正确，一审追加陈宇参加诉讼，就是要求其办理注销备案登记，协助将案涉房屋变更登记至邱泳名下。 陈宇没有进行二审陈述。 邱泳向一审法院提出诉讼请求判决位于成都市锦江区（xx房）房屋归邱泳所有并判令省房地产公司协助邱泳办理产权过户手续。 一审法院认定事实： 位于成都市锦江区系由省房地产公司所开发建设。1999年10月15日，陈宇与省房地产公司签订一份《银行按揭贷款购买商品房合同》，约定：由陈宇向省房地产公司所购位于成都市锦江区房屋，面积为31.3平方米，总房价为115747元，陈宇在签订合同7日内支付购房总价款的30.88%即35747元，剩余房款通过按揭贷款支付。1999年10月21日，陈宇向省房地产公司支付了首付款35747元。省房地产公司为陈宇办理了合同备案登记。后省房地产公司未能为陈宇办理按揭贷款手续。2001年8月13日，省房地产公司与陈宇签订一份《补充协议》，约定：双方同意继续履行《银行按揭贷款购买商品房合同》，省房地产公司继续为陈宇办理银行按揭手续，如省房地产公司在2002年6月1日前未能为陈宇申请到银行按揭贷款，陈宇有权要求退还全额已交房款或改用其它付款方式支付余款，省房地产公司承诺于2002年6月1日向陈宇交付案涉房屋。2002年8月2日、2003年，省房地产公司与陈宇又签订了两份《补充协议》，协议均约定：双方同意继续履行《银行按揭贷款购买商品房合同》，省房地产公司继续为陈宇办理银行按揭手续，如省房地产公司在实际交房前未能为陈宇申请到银行按揭贷款，陈宇有权要求全额退还已交房款，赔偿损失，若陈宇要房，省房地产公司承担违约责任，陈宇改用其他付款方式支付余款。此后，省房地产公司未能向陈宇交付房屋，双方多次进行协商，陈宇与省房地产公司签订《关于解决复工问题的谅解书》，双方均同意继续履行原购房合同的权利和义务。 由于省房地产公司在建设“京都大厦”过程中涉及纠纷，四川省高级人民法院于2000年5月16日作出（2000）川执提字第1号民事裁定书，裁定省内涉及省房地产公司的执行案件一律由该院提级执行。2004年5月25日，四川省成都市中级人民法院作出（2004）成执字第296号民事裁定书，裁定根据四川省高级人民法院（2000）川提字第1-1号指定执行决定书，解除对省房地产公司位于成都市及相应国有土地使用权的查封，由四川省成都市中级人民法院继续查封“京都大厦”全楼及相应国有土地使用权。查封期间，未经四川省成都市中级人民法院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。其后，由于省房地产公司无力续建，四川省成都市中级人民法院于2004年12月17日作出（2004）成执字第296-1号民事裁定，将“京都大厦”停工工程委托四川格林建筑工程有限公司（简称格林建筑公司）投资续建。 2008年5月12日，四川正则会计师事务所受四川省成都市中级人民法院委托，对京都大厦第6-20层40户买受人的住宅购房款进行了审核，并出具川正则审核字（2008）029号《审核报告》，该报告载明：根据四川省成都市中级人民法院（2004）成执字第296-11号通知，购房款统一按以下标准计算：面积误差比3%以内含3%部分，按照合同的约定据实结算购房款；面积误差比超过3%的部分，按照四川正则资产评估事务所有限责任公司川正则评报（2006）62号《资产评估报告书》评估价格计算购房款。该报告还载明：第三人购买的案涉房屋原房号为G，现房号为1203号，未超过合同3%的面积的房款为119219.82元，超过合同3%的面积的房款为7626.63元，合计应付购房款为126846.45元，合同已付购房款35747元，应补购房款91099.45元。 2008年5月20日四川省成都市中级人民法院向省房地产公司、格林建筑公司发出（2004）成执字第296-21号《通知》，载明：现“京都大厦”已于2008年4月15日通过竣工验收备案，经本院研究决定通知如下：一、本院同意对你们公司2008年4月8日呈报的《京都大厦6-20层商品房未确认买卖合同登记表》中的40套房屋即日起按程序办理交房手续，此40套房屋的购房款仍统一按本院（2004）成执字第296-11号通知的标准计算，购房尾款以四川正则会计师事务所有限责任公司川正则审核字（2008）029号《审核报告》为准。二、自本通知下达之日起，除已交付的62套房屋外，“京都大厦”第6-20层全部交付房屋（包括第一批通知后未交付的房屋）的购房尾款，一律由购房户缴至省房地产公司开户的收款账户。……本院将依法对该账户实施冻结。购房户必须缴清全部购房尾款至以上专用账户后，方能交付其对应的房屋。按揭方式付款的房屋，按本院此前的（2004）成执字第296-20号通知执行。三、省房地产公司应当按照相关规定和合同约定，及时为已交付的房屋办理产权证，相关单位应予配合。 2008年6月7日、2008年11月5日、2008年12月10日、2009年1月10日、2009年1月19日、2009年2月9日等，省房地产公司先后在报纸多次刊登公告，告知“京都大厦”第6-20层商品房的全体购房户交房、交清尾款及配套费、办理退房等事宜。 2009年6月，邱泳与省房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：邱泳购买省房地产公司开发的位于成都市锦江区房屋，面积为33.57平方米，总房价为187992元；合同生效后邱泳支付首付款178592元，产权办完后付清尾款9400元；省房地产公司应当在2009年7月15日前将经验收合格的商品房交付邱泳；省房地产公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由省房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。2009年6月、8月，邱泳向省房地产公司付清了全部购房款187992元及契税、办理国土证和分户登记等费用6665.94元。2009年7月15日，省房地产公司将案涉房屋交付给邱泳使用至今。 2010年3月18日，陈宇欲向省房地产公司交付其购房的两套房屋总房款的69.12%共计16万元，省房地产公司处的工作人员拒收房款。陈宇对此交款行为进行了公证保全，并于同日将其购房的两套房屋购房款16万元提存于成都市蜀都公证处。 又查明，2017年2月27日，陈宇以商品房销售合同纠纷为由提起诉讼，主张省房地产公司、格林建筑公司共同向陈宇交付位于锦江区，为陈宇办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书。2017年12月28日，一审法院作出民事判决：驳回陈宇的诉讼请求。陈宇不服该判决，提起上诉。 2018年12月14日，四川省成都市中级人民法院作出民事判决，认定：省房地产公司与陈宇签订《银行按揭贷款购买商品房合同》的时间虽然在前，但陈宇仅支付了首付款35747元，直至2010年3月18日，陈宇才以提存方式支付剩余8万元购房款，省房地产公司从未向陈宇交付案涉房屋。而省房地产公司分别于2008年11月5日、2009年1月9日，2009年1月15日、2009年2月9日在报纸上刊登公告，向在此之前的购房者告知交清尾款及配套费、办理退房等事宜，若陈宇在2009年2月15日前未付清购房款，否则视为解除合同。因陈宇并未在此期限付清余款，在此情况下，省房地产公司认为其与陈宇之间的《银行按揭贷款购买商品房合同》已经解除，并于2009年6月3日另行与邱泳签订《商品房买卖合同》。对于邱泳而言，其签订该合同时，案涉房屋所在楼栋的初始产权登记在省房地产公司名下，房屋亦实际由省房地产公司占有、控制，加之省房地产公司关于其与前手购房者之间的合同关系已经解除的解释具有一定合理性，邱泳作为购房人已尽到审慎注意义务。基于此，邱泳向省房地产公司付清购房款及契税、办证相关费用，并实际接收案涉房屋占有、使用至今，不存在任何过错。陈宇以其签订合同时间在前为由，主张《银行按揭贷款购买商品房合同》优于邱泳所签《商品房买卖合同》，缺乏法律依据，陈宇据此径行要求省房地产公司交付房屋的主张，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。判决：驳回上诉，维持原判。 再查明，2008年9月5日，省房地产公司在成都市房屋产权监理处办理了案涉房屋初始登记（权1373694）。案涉房屋现房号为成都市锦江区，曾被四川省成都市中级人民法院、四川省成都高新技术产业开发区人民法院查封。后邱泳提出执行异议。2019年1月17日，四川省成都市中级人民法院作出执行裁定：中止对上述房屋的执行。2020年3月11日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院向成都市不动产登记中心出具协助执行通知书：解除上述房屋的查封。 成都市不动产登记信息摘要载明：截至2020年12月21日，案涉房屋仍登记在省房地产公司名下，无抵押、无查封等限制登记状态。 一审法院认为： 关于邱泳主张省房地产公司协助其办理案涉房屋产权过户手续。省房地产公司先后于1999年、2009年，分别与陈宇、邱泳签订合同，出售案涉房屋。虽然邱泳签订合同在后，但邱泳于2009年6月、8月支付了全部购房款及契税、办理国土证和分户登记等费用，并于2009年7月15日由省房地产公司交付房屋使用至今。陈宇签订合同在前，但仅支付购房总价款的30.88%，省房地产公司多次在报纸上刊登公告，限期2009年2月15日前付清尾款，陈宇并未在此期限内付清购房款。综上，邱泳已履行全部付款义务并合法占有房屋，目前房屋无抵押、无查封等限制登记状态，省房地产公司应当履行合同义务为邱泳办理房屋不动产权证书。关于邱泳主张确认案涉房屋归其所有。根据《中华人民共和国》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。目前，案涉房屋登记在省房地产公司名下，在省房地产公司将房屋所有权转移登记至邱泳之前，省房地产公司仍是房屋所有权人，邱泳对房屋不享有所有权，故对邱泳此项主张不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决：1.省房地产公司于判决发生效力之日起十日内协助邱泳办理位于成都市锦江区房屋的不动产权证；2.驳回邱泳的其他诉讼请求。一审案件受理费4060元，公告费600元，由省房地产公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，对一审查明事实予以确认。 本院认为，一审判决确定了省房地产公司具有履行协助邱泳办证的义务，但是在案涉房屋仍然备案登记在陈宇名下，因此确实存在过户障碍。一审判决已经注意到案涉房屋备案登记在陈宇名下，因此追加其作为第三人参与诉讼，也只有将陈宇的备案登记注销后才能办理过户，本案二审能否直接确定陈宇的备案注销义务呢？首先，邱泳的诉讼请求为办理案涉房屋的权属登记变更，要实现要变更，必然需要陈宇注销备案登记，所以，可以认为陈宇注销备案登记包含在邱泳的诉讼请求范围之内；其次，陈宇已经参加本案诉讼，陈宇的程序权利已经得到保障，同时另案已经对陈宇对案涉房屋的权利主张进行了处理，本案中直接确定陈宇注销备案义务，不影响陈宇的实体或程序权利；再次，本案既然已经确定省房地产公司的办证义务，如果不在判项确定陈宇的注销备案义务，则必然产生新的诉讼，将本应该一并解决的问题，由于判决漏项而另起诉讼，增加当事人诉讼负担，浪费国家诉讼诉讼资源。故本院认为，二审确定陈宇注销备案义务并非超越当事人的诉讼请求作出判决，而是完成该诉讼请求的必须要素。本案二审改判系邱泳一审未明确诉讼请求造成，同时非经省房地产公司上诉改漏判不得纠正，因此二审诉讼费决定由邱泳负担。 综上所述，省房地产公司的上诉理由成立，但可以通过完善判项解决。原审判决认定事实清楚，但遗漏必要判项，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4491号民事判决第一项变更为：陈宇、四川省房地产开发建设公司于本判决生效之日三日内办理位于成都市锦江区房屋的备案注销手续；四川省房地产开发建设公司应于本判决生效之日起十日内协助邱泳将位于成都市锦江区房屋的不动产权变更登记至邱泳名下； 二、维持四川省成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4491号民事判决第二项即：驳回邱泳的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费4060元，由邱泳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二一年六月二十二日 法官助理  周寓先 书 记 员  李 青