湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0211民初2023号原告：罗赋之，男，1990年7月18日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。委托诉讼代理人：陈珊，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，代为进行和解、代为提起反诉、代为签收有关法律文书。被告：株洲湘誉房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市天元区黄河北路689号湘银星城7栋。法定代表人：谢小强。第三人：胡艳萍，女，1963年2月15日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区。原告罗赋之与被告株洲湘誉房地产开发有限公司（以下简称湘誉房地产公司）、第三人胡艳萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理后，依法由审判员龙平适用简易程序于2021年6月10日公开开庭进行了审理。实习法官助理戴芬协助审理，书记员李乐诗担任法庭记录。原告罗赋之及其委托诉讼代理人、第三人胡艳萍均到庭参加诉讼，被告湘誉房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告罗赋之向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还认购房首付款86,000元；2、判令被告承担占用认购房首付款86,000元期间的利息费14,889.5元（暂从2017年1月1日起算至2021年4月1日止，之后利息按一年期LPR3.85%计算至实际退还认购款之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月27日，被告湘誉房地产公司与第三人胡艳萍（系原告罗赋之之母）为锁定房号，第三人以原告的名义签署了《株洲·恒大华府楼宇认购书》，约定：原告认购株洲·恒大华府××号房屋；原告支付定金1万元；乙方支付购房首付款125,666元同时签署《商品房买卖合同》，剩余购房款以原告名义进行商业按揭贷款支付。但该认购书的签署一直未取得购房人兼按揭贷款人原告罗赋之的授权和追认。第三人胡艳萍分别于2016年11月27日、2016年11月30日、2016年12月6日转账支付给被告首付款共计96,000元，剩余首付款未支付。被告分别于2018年5月25日和2018年6月25日委托湖南正方律师事务所和湖南云天律师事务所各邮寄了一份律师函给原告，催促原告按约定付清首期房款并签署《商品房买卖合同》，否则认购的房产另行销售。原告这才得知其名下认购房产一事。现被告已将涉诉房产另行销售，原告已向被告表明不愿认购其他房源。原告与第三人多次找被告协商退还认购房首付款事宜，被告以各种理由不予理睬然，原告为了维护自己的合法权益不受侵害，故诉至本院，请求判如所请。被告湘誉房地产公司提交书面答辩状称：1、根据罗赋之的陈述，案涉《株洲恒大华府楼宇认购书》上罗赋之的签名系其母亲胡艳萍冒用其名义签字，故可知胡艳萍的签字行为并未取得罗赋之同意，罗赋之亦未事后予以认可，故被告与罗赋之之间不存在合同关系。基于合同的相对性，罗赋之并非本案是适格的原告。2、根据罗赋之的自认，购房首付款系胡艳萍支付，并非来自罗赋之，故罗赋之要求被告进行返还没有事实和法律依据。3、胡艳萍没有及时支付购房款，已经构成违约，应当根据认购书的约定承担相应的违约责任，被告有权不予退还已缴纳的首期款。第三人胡艳萍陈述：与原告的起诉状和变更诉讼请求申请书一致。本院经审理查明：2016年11月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《株洲·恒大华府楼宇认购书》，内容如下：1、乙方自愿向甲方认购株洲·恒大华府××房；2、商品房建筑面积共95.17平方米，其中套内建筑面积74.01平方米，房屋总金额为615,666元；3、乙方同意签署本认购书时，支付10,000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；4、乙方须于2016年12月1日前支付首期房款125,666元，同时签署《商品房买卖合同》，余款48万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年12月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。认购书上原告的签名由第三人胡艳萍代签，认购书签订后，第三人胡艳萍于2016年11月27日向被告支付了定金10,000元，于2016年11月30日、12月6日分别向被告支付首期款76,000元和10,000元。后原告未在约定时间内支付剩余首付款。另查明，被告向原告发了两次律师函，分别于2018年5月24日，要求原告于2018年5月31日前付清楼款及相应违约金；于2018年6月25日要求原告于2018年6月30日前付清首期房款并签定《商品房买卖合同》，否则依法解除原告与被告签订的认购书，并依法追究原告的违约责任，原告认购的该套房屋另行销售，所缴纳的相应款项将被扣除。原告后明确表示不再购买涉案房产，要求退还其支付的首付款86,000元，后双方因协商退款事宜未果，遂诉至本院，请求判如所请。再查明，原告罗赋之与第三人胡艳萍系母子关系。第三人胡艳萍和原告罗赋之庭审中一致确认案涉房屋所缴款项由第三人胡艳萍代原告罗赋之支付并拟江房屋登记在原告罗赋之名下，本案判决所退款项也由被告直接退还给原告罗赋之。以上事实有《株洲·恒大华府楼宇认购书》、汇款申请书、汇款凭证、中国银行交易流水明细清单、《律师函》两份等证据以及原告和第三人的当庭陈述予以证明，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《株洲·恒大华府楼宇认购书》，虽原告的签名由第三人胡艳萍代签，但原告并未在合理期限内向被告提出异议，且在庭审中原告明确表示予以追认，故该认购书对原告罗赋之具有法律效力，原、被告双方均应按照其约定内容全面履行自己的义务。原告虽然按照该认购协议书的约定向被告交纳了10,000元购房定金,但没有按照双方约定的时间及时与被告签订买卖合同、交齐首付款并办理完银行手续,其行为构成违约。根据案涉认购书的约定,被告有权不予退还原告所付定金。原告在收到被告发出的律师函后仍没有按时签订商品房买卖合同,应视为原告自愿放弃定购案涉房屋，并不再与被告签订正式的商品房销售合同。关于原告交纳的86,000元的首付款，已超出了认购书约定的范围,而双方又未签订商品房买卖合同，因此,本院对原告要求被告退还首付款86,000元的诉讼请求予以支持。原告向被告缴纳了定金10,000元，原告自认为系其违约而应承担的责任，故未在本案中主张由被告退还，本院对此依法予以确认。关于原告主张被告承担占用认购房首付款86,000元期间的利息损失的诉讼请求，因原告自身存在违约行为，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告株洲湘誉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告罗赋之退还认购房首付款86,000元；二、驳回原告罗赋之的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2318元，减半收取1159元，由原告罗赋之承担151元，被告株洲湘誉房地产开发有限公司承担1008元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 龙 平二〇二一年六月十日实习法官助理戴芬书记员 李乐诗附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。