安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖13民终1489号上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司，住所地安徽省宿州市泗县汴河路泗州第一街****，统一社会信用代码91341324085204941Q（1-1）。负责人：陈洁，该分公司经理。上诉人（原审被告）：安徽锦志物业服务有限公司，住所，住所地安徽省合肥市庐阳区蒙城北路**骏杰嘉和大厦**统一信用代码91340100080340151J（1-1）。法定代表人：田徽生，该公司总经理。上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：王亮，男，安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司员工。上述两位上诉人共同的委托诉讼代理人：丁雅娟，安徽邦建律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:张互飞，男，1984年10月8日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：张辉，刘圩镇法律服务所法律工作者。原审被告：泗县嘉好房地产开发有限公司，住所地安徽省宿，住所地安徽省宿州市泗县汴河路泗州第一街码91341324692819585H（1-1）。法定代表人：梅中祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘会武，安徽玉金律师事务所律师。上诉人安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司（以下简称锦志物业泗县分公司）、安徽锦志物业服务有限公司（以下简称锦志物业公司）因与被上诉人张互飞、原审被告泗县嘉好房地产开发有限公司（以下称嘉好公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省泗县人民法院（2019）皖1324民初5576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。锦志物业泗县分公司、锦志物业公司上诉请求，1.撤销一审判决第一项，改判驳回张互飞的诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，改判由张互飞赔偿锦志物业泗县分公司租金、物业费、电费、违约金等合计1,182,732元；3.本案一、二审诉讼费用由张互飞负担。事实和理由：一、一审判决认为万德福大棚的位置距离张互飞经营的店铺较近，影响其经营，过错程度占比60%，张互飞违约未支付租金占比40%的比例错误。首先，万德福大棚系安徽万德福生活购物有限公司和嘉好公司于2015年7月向泗县县委、县政府申报，经批准同意后，由嘉好公司委托合肥鑫品传媒有限公司搭建，建设用地系嘉好公司所拥有的合法土地。锦志物业泗县分公司无权建设，也无权允许万德福超市建设大棚，锦志物业泗县分公司不具备赔偿主体资格。其次，从现场图片及现场环境事实而言，万德福大棚与张互飞经营的店铺之间尚有数米宽的通道，同地段其他商铺均能正常经营，张互飞的店铺也能正常经营。再次，锦志物业泗县分公司与张互飞之间系租赁关系，张互飞店铺内设施被拆除与锦志物业泗县分公司无关，锦志物业泗县分公司不是本案责任主体，不存在过错，不具备侵权的构成要件。二、一审法院依据苏华碧〔2020〕价评字第22-01号价格评估结论书认定张互飞的经济损失系适用法律和依据错误。1.该评估报告将商铺装修及购买的设备列为评估损失的对象错误。2.该评估报告认定的资产评估价值不具有客观性、真实性，存在严重错误。首先，装修及设备不属于所谓的营业损失；其次，张互飞没有缴纳房租、水电、物业费等费用，该部分损失不存在；其三、张互飞在泗县有多家店铺经营，其货品随时和调配，货柜、游泳设备、空调等均有利用价值，且上述物品被张互飞悉数用于其经营的其他店铺，该部分损失不存在；其四、所谓存货损失不能仅凭进货清单确定，张互飞没有提交实物，不能认定存货损失；其五，根据一审查明的事实，认定张互飞聘用营业员为两人，然而评估报告结论书以14人的人员薪资认定，显然与事实不符。3.张互飞自认于2018年4月9日被强制搬离，但评估报告将利润损失计算至2020年4月30日无依据。三、一审判决不具有客观性、公正性。一审判决的基础是首先确定了双方过错程度，在此比例下才对损失进行计算，但一审忽略张互飞没有支付房租、物业费、水电费等费用情况下，将该部分损失认定为张互飞损失，然又对锦志物业泗县分公司的上述损失进行按比例划分，显然重复计算张互飞损失数额，加重锦志物业泗县分公司的责任负担。四、锦志物业泗县分公司的反诉请求应予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，锦志物业泗县分公司向张互飞交付租赁房屋，张互飞未按合同要求支付租金构成违约，锦志物业泗县分公司的反诉请求具有事实和法律依据，应予支持。张互飞辩称，一、锦志物业泗县分公司、锦志物业公司称万德福大棚系嘉好公司向泗县县委、县政府申报搭建无依据，并未有相应部门批复证据。二、张互飞向法庭提交的现场照片、录像可证明案涉租赁房屋内的设施和装修状况，该部分均被锦志物业泗县分公司强制拆除，锦志物业泗县分公司也曾向张互飞多次发出强行拆除通知。三、苏州华碧微科检测技术有限公司及其评估人员具备司法鉴定资质，该鉴定机构是双方选定，出具的价格评估结论书具有真实性、合法性，应作为本案定案的依据。四、锦志物业泗县分公司未按合同约定向张互飞交付租赁房屋，且在张互飞租赁的店铺前搭建一处高达四米多高的大棚，该大棚遮挡张互飞的店铺，影响张互飞的经营，导致张互飞的合同目的无法实现，一审认定锦志物业泗县分公司违约在先，公平公正。五、从锦志物业泗县分公司的上诉状中也没有提出诉讼主体问题。锦志物业泗县分公司与张互飞签订房屋租赁合同，按照合同的相对性，作为违约方负有赔偿守约方的义务，且锦志物业泗县分公司强行拆除张互飞的装饰和设备，一审判决锦志物业泗县分公司与锦志物业公司共同对张互飞承担赔偿责任有事实和法律依据。六、锦志物业泗县分公司违约在先，其反诉请求不应得到支持。嘉好公司未到庭应诉，也未提交书面答辩状。张互飞向一审法院起诉请求：1.依法判决解除张互飞与锦志物业泗县分公司于2015年1月27日签订的商铺租赁合同；2.张互飞在庭审中明确诉讼请求变更为判决锦志物业泗县分公司、锦志物业公司赔偿张互飞赔偿装修损失635,755元，营业损失1,397,716元，利润损失254,941元，评估费45,000元，合计2,333,412元；3.本案的诉讼费用由锦志物业泗县分公司、锦志物业公司负担。锦志物业泗县分公司反诉诉讼请求：1.依法判令张互飞支付租金、物业管理费、电费、违约金合计1,182,732元；2、反诉费用由张互飞负担。一审法院认定事实：2015年1月27日，张互飞与锦志物业泗县分公司签订商铺租赁合同，合同约定锦志物业泗县分公司将泗州第一街18号楼201、202、203、204号商铺租赁给张互飞用于开办育婴生活馆。201、202、203号商铺的租赁期限为2015年5月1日至2018年4月30日，租金为每年56,452元；204号商铺的租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日，每年租金460,180元。合同签订后张互飞支付了第一年的租金516,632元。2015年5月20日，张互飞与锦志物业泗县分公司签订补充协议，约定租赁期限调整为2015年7月1日起至2018年6月30日止。租赁商铺交付后，在装修期间，因消防安全检查，停工58天。2015年6月锦志物业泗县分公司与泗县嘉好公司在商铺门前停车场搭建了万得福大棚，该大棚于2018年初拆除。张互飞在商铺装修以后试营业14个月，期间产生物业费35,087元、电费4,038元没有支付。2016年8月锦志物业泗县分公司向张互飞催要第二年租金，张互飞以万得福大棚影响其营业为由一直拒绝支付，并要求锦志物业承担其营业损失。2017年2月12日，张互飞与锦志物业泗县分公司双方达成解除合同的合意，张互飞在达成解除合同的合意后未将案涉商铺退还给锦志物业泗县分公司。2017年2月16日张互飞曾向安徽省泗县人民法院提起诉讼，后张互飞撤回起诉。2018年4月，锦志物业泗县分公司向张互飞发出限期搬离通知后，张互飞商铺的装饰装修工程被强制拆除。双方为此发生纠纷，张互飞再次向安徽省泗县人民法院提起诉讼。在诉讼过程中张互飞申请对涉案的装修损失、营业损失及营业利润损失进行鉴定，经安徽省泗县人民法院委托苏州华碧微科检测技术有限公司出具价格评估结论书认定涉案的营业损失为1,397,716元，以2017年1月1日至2020年4月30日为基准日的营收利润损失为254,941元，装修损失为635,755元，为此张互飞支出鉴定费45,000元。另查明,张互飞在原审诉讼中申请对万得福大棚对经营影响程度及造成的损失进行评估，因无法鉴定终结对外委托。一审法院认为，本案争议焦点为：1.双方损失如何认定；2.关于赔偿责任主体及责任划分问题。（一）关于争议焦点1锦志物业泗县分公司的损失为：张互飞与锦志物业泗县分公司签订的商铺租赁合同合法有效，参照2015年度租赁费516,632元/年标准确定,即1,415.4元/天(516,632元÷365天),自2016年7月1日起计算至房屋归还之日止，张互飞欠付租金910,102.2元（1,415.4元/天×643天），拖欠物业费为35,087元、拖欠的电费为4,038元，锦志物业泗县分公司的损失为：949,227.2元（910,102.2元+35,087元+4,038元）。张互飞的损失为：经庭审查明，涉案店铺有两名营业人员，每人每月工资2,000元，2人14个月工资为56,000元，与苏州华碧微科检测技术有限公司出具价格评估结论书认定人员薪资209,082.72元不符，此部分损失以庭审查明事实为准。关于张互飞的营收利润损失部分，苏州华碧微科检测技术有限公司出具价格评估结论书中利润损失明细表中载明以2017年1月1日至2020年4月30日为基准日的营收利润损失为254,941元，结合该利润损失明细表中载明2016年净利润为65,422.19元，加上两个月的利润损失11,730.64元〔（70,383.85元÷12个月）×2个月〕，故一审认定张互飞14个月的营收利润损失为77,152.83元。综上，张互飞的损失计算如下：1,957,541.11元〔装修损失635,755元+营收利润损失77,152.83元+营业损失（1,397,716元-209,082.72元+56,000元）〕。（二）关于争议焦点2本案为房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性，嘉好公司不承担责任。锦志物业泗县分公司为锦志物业公司的分公司，不具备独立法人资格，不独立承担民事赔偿责任，因此张互飞的损失应由锦志物业公司和锦志物业泗县分公司共同承担。万得福大棚的位置距离张互飞的店铺较近，确实影响其经营，因万得福大棚影响经营在先，张互飞因此拒绝交纳租金在后，一审酌定双方过错程度为：因万得福大棚影响经营因素占比60%，张互飞违约未支付租金比40%，即张互飞应付锦志物业泗县分公司租金及物业费、电费，合计379,690.88元（949,227.2元×40%）；张互飞装修损失、营业损失等应得到赔偿部分合计1,174,524.66元（1,957,541.11元×60%）。对锦志物业泗县分公司要求张互飞支付违约金的诉请，因为因万得福大棚影响张互飞经营在先，故锦志物业泗县分公司要求张互飞支付违约金缺乏事实和法律依据，故一审予以驳回该项请求。一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、锦志物业公司、锦志物业泗县分公司于判决生效之日起十日内赔偿张互飞1,174,524.66元；二、张互飞于判决生效之日起十日内赔偿锦志物业泗县分公司379,690.88元；三、驳回张互飞的其他诉讼请求；四、驳回锦志物业泗县分公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费25,467元，反诉受理费7,720元，评估费45,000元，合计78,187元，由张互飞负担37,777元，由锦志物业公司、锦志物业泗县分公司负担40,410元。二审中,当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，张互飞与锦志物业泗县分公司签订商铺租赁合同后，锦志物业泗县分公司向张互飞交付案涉商铺，张互飞予以装潢入住经营，并按约向锦志物业泗县分公司交纳第一年房屋租金等费用，初期双方均按约定履行各自义务。之后，因万德福大棚的建造遮挡张互飞的店铺，严重影响到张互飞店铺的经营收入。锦志物业泗县分公司作为物业管理部门对大棚规划、建设对张互飞等经营户造成的经营影响没有充分考虑，也未与张互飞予以协商解决，存在明显过错，张互飞采取拒绝支付房屋租金及管理费的方式对抗，亦存有过失。一审根据双方的责任大小确认锦志物业泗县分公司负担60%的责任，张互飞自负40%的责任适当。由于王德福大棚迟迟没有拆除，张互飞经营困难，其不向锦志物业泗县分公司交纳租金及物业费，后被锦志物业泗县分公司强行拆除商铺设施退场，张互飞无法经营引发本案诉讼。张互飞为证明损失数额申请一审法院委托宿州华碧微科检测技术有限公司予以价格评估，该鉴定机构及鉴定人员具备鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定标准及结论基本可作为定案依据。对于锦志物业泗县分公司、锦志物业公司上诉提出该鉴定结论不客观、不真实，存在瑕疵不能采用的问题。审理认为，其一、鉴定结论中鉴定机构对张互飞店铺营业人员14人工资的认定与实际人员工资支出确有出入，但鉴定采用的人员工资标准适当，一审纠正为按营业人员2人计算工资损失适当。其二、张互飞被迫离场时间较早，但双方之间合同履行期限未到，鉴定机构将利润损失计算至合同期满2020年4月30日，一审予以采信并无不当。其三、张互飞被迫离场，其经营店铺的设施也被强制拆除造成事实存在，有锦志物业泗县分公司向张互飞发出限期撤离，否则强行拆迁设施的通知及张互飞提交店铺设施被强行拆除照片等材料为证。锦志物业泗县分公司提出张互飞在当地有同类经营场所，亦不存货、装潢、机器设备等损失，鉴定机构对该部分损失鉴定结论不能采信的主张，因锦志物业泗县分公司、锦志物业泗县分公司没有提交相应的证据予以证明，也未提出重新鉴定申请，一审采信鉴定机构对该部分损失数额认定适当。其四、张互飞后期没有交纳租金及物业费，但该费用是必然发生经营费用支出，鉴定机构一并计入经营损失价款符合鉴定规则，况且，一审也根据双方的过错责任，确认由张互飞按责任比例赔偿锦志物业泗县分公司未交纳租金及物业费损失，不存在重复计算的问题。据此，一审按价格评估结论书确认张互飞的损失合法有据，本院予以支持。本案中锦志物业泗县分公司违约在先，张互飞违约再后，双方均未采取有效措施化解矛盾解决纠纷，引发本案诉讼，均存有过错，一审根据双方的过错程度、张互飞的损失及张互飞拖欠锦志物业泗县分公司的租金及物业费数额，判决双方按比例各自向对方承担的责任适当，本院予以维持。综上，锦志物业泗县分公司、锦志物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22,598元，由上诉人安徽锦志物业服务有限公司泗县分公司、安徽锦志物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳顺审 判 员 宋 莉审 判 员 许劲松二〇二一年六月十一日法官助理 赵如如书 记 员 刘 相附本判决适用的法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重申。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。