上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4561号上诉人（原审原告）：上海海日智能科技股份有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇曹黎路38弄19号1298室。法定代表人：王辉，董事长。被上诉人（原审被告）：上海陆发房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区金海公路3399号4幢1485。法定代表人：陶开辽，董事长。委托诉讼代理人：张文广，上海中筑律师事务所律师。上诉人上海海日智能科技股份有限公司（以下简称海日公司）与被上诉人上海陆发房地产开发有限公司（以下简称陆发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初13405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海日公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、2016年11月24日，上诉人支付了人民币（下同）30万元，直到2020年9月，被上诉人都故意以网签系统关闭为由，拒绝与上诉人进行网签，反而与案外人就系争房屋进行了网签，构成一房二卖。被上诉人构成恶意违约，导致上诉人不能进行抵押贷款，获得经营资金。二、被上诉人是在一审审理中撤销网签，违约事实早已经发生，根据双方协议约定，系争房屋应当交付给上诉人使用，但被上诉人将房屋交给案外人使用。被上诉人陆发公司辩称，根据双方买卖协议的约定，其配合办理网签及交付房屋的前提在于上诉人按约支付房款，在上诉人没有付清房款前，被上诉人不存在违约行为。只要上诉人支付款项，被上诉人就能够办理过户，不存在预期违约。至于网签问题，当时公司为了融资就与林某在形式上进行了网签，实际上林某也是公司的高管，该合同根本没有真实履行过，只是形式上的。而且该房屋的网签也已经消除了，对双方当事人的合同履行没有任何影响。虽然系争房屋目前有承租人，但被上诉人承诺，只要上诉人支付房款，被上诉人就会按约清场，解除租约，将房屋交付给上诉人。请求二审法院维持一审判决。海日公司向一审法院起诉请求：1．判令解除海日公司与陆发公司于2018年7月30日签订的《房屋买卖协议》；2．判令陆发公司立即归还海日公司已支付的购房款400，000元；3．判令陆发公司支付海日公司以400，000元为本金，自2017年6月30日起至判决生效日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；4．判令陆发公司支付海日公司赔偿金400，000元；5．本案诉讼费、保全费由陆发公司承担。一审法院认定事实如下：2016年11月5日，海日公司（承包人、乙方）与案外人上海A有限公司（以下简称A公司，发包方、甲方）签订《XX城智能化系统施工合同》，约定甲方将上海XX城智能化系统工程发包给海日公司施工，施工内容为上海XX城智能化系统工程设计、施工及保修。在付款方式中约定“乙方必须向甲方购买不低于200万的商铺。乙方购买商铺的范围：由陆发公司开发的奉贤区XX镇XX路XX号上海XX广场的XX楼或XX楼可售商铺。商铺价格按甲、乙双方商定价格为2.7万元每平方，位置在XX楼或XX楼未售商铺中选取。”并约定了甲方支付的工程款中部分用于返回购房。2016年11月24日，海日公司向陆发公司转账支付300，000元，作为购买系争商铺预付款。2018年8月1日，海日公司（甲方、买方）与陆发公司（乙方、卖方）签订《房屋买卖协议暨〈XX城智能化系统施工合同〉补充协议》，约定海日公司购买陆发公司开发的商铺，具体位置3-321室，面积为94.74平方米，单价为27，000元每平方米，总价为2，557，980元。付款方式为：甲方在签订本合同前已支付300，000元购房款；甲方在《XX广场》项目智能化系统通过上海技防办验收后支付200，000元；甲方在收到《XX广场》智能化系统工程结算款时支付购房全部尾款。此份协议的签订，是双方友好协商的结果，甲方同意等待房产销售网络重新开通后，乙方和甲方签订网签购房合同，以便双方尽快办理过户等手续。乙方同意甲方为了实施工程等的方便，可以免费使用本商铺，使用期限为本商铺产证办理到甲方名下为止，乙方应配合甲方为了使用而进行的必要装修。甲方在支付乙方每笔购房款时，乙方应开具相应的发票给甲方。甲乙双方如有违反本协议，违约方承担相应的违约责任并负责赔偿。2019年3月29日，海日公司（乙方）、陆发公司（甲方）与A公司（丙方）签订《针对〈XX城智能化系统施工合同〉补充协议的再补充》，约定“因政府监管部门关闭了销售网络的渠道，乙方现同意上海XX广场3-321室，面积为94.74平方米的商铺等待销售网络重新开通时，签订购房合同并办理房产证。这并不影响乙方在收取工程款后，即刻用工程款资金购买‘XX广场’商铺的约定。如乙方资金需要急用，待乙方付清全部购房款后，乙方用其公司与甲方签订借款合同，并乙方用该套商铺向甲方作抵押，甲方最多可出借100万元予乙方，利息按银行商铺贷款同等放贷利息，待网络开通，可以办理产证时，乙方在两个月内先还清借款后，及时办理产证。”2020年3月26日，海日公司法定代表人王辉和陆发公司法定代表人陶开辽通过微信沟通系争商铺办理产权证事宜，王辉询问“开通了吗？”陶开辽称“给你说了好多次了，其中有几十套房子是可以办，本来以为这套房子是不行的，叫你换一套的，前天叫我儿子就开通网络查了，你这套是可以办的。总之你不要管这么多了，我把产证办给你就是了。……我问你，你是不是要产权证？”王辉回复“好的”。2020年3月27日，王辉微信“如果你可以和我去趟房地产交易中心去证实一下你讲的都是事实，然后我们签掉该签的协议，我就按照你的办法去办。”陶开辽回复“我不用去的，如果你一定要问，我叫王经理陪你去吧。小业主产证这些事都是他在办的。”王辉回复“真的假不了，假的真不了。”2020年3月30日，王辉微信向陶开辽发送“买房三方协议”文件。2019年8月15日，上海XX城安全技术防范工程竣工验收通过，2020年6月8日，海日公司向陆发公司支付购房款100，000元。系争商铺现登记权利人为陆发公司，核准登记时间为2010年6月4日。陆发公司与案外人林某于2011年9月22日网上签订《上海市商品房出售合同》，但没有向奉贤区房地产交易中心提交网签合同资料。系争商铺已由陆发公司委托物业管理单位出租给案外人经营“XX教育”。系争商铺所涉的上海XX广场部分未售商铺因被上海市奉贤区住房保障和房屋管理局限制而不可销售。诉讼中，陆发公司于2020年9月28日向奉贤区房地产交易中心提交了网上备案撤回受理单，奉贤区房地产交易中心受理陆发公司撤销预／出售合同。现系争商铺是可售状态，且无被限制信息。另，上海海日智能科技有限公司于2018年12月27日变更登记为上海海日智能科技股份有限公司。一审庭审中，案外人林某出庭作证，陈述其是陆发公司的员工，是陆发公司法定代表人陶开辽的小舅子。其与陆发公司之间就系争商铺在内的上海XX广场有多套房屋网上签订《上海市商品房出售合同》，但双方无购买房屋的真实性意思表示，只是曾经想要通过这种方式办理贷款进行融资，但后认为不妥，未办理贷款，也并未履行网上签订的合同，其愿意配合陆发公司将系争商铺产权变更登记至海日公司名下。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人有约束力。本案中，海日公司、陆发公司均认可双方的房屋买卖合同已经成立。海日公司、陆发公司签订的《房屋买卖协议暨〈XX城智能化系统施工合同〉补充协议》合法有效，双方当事人应依约全面履行合同义务。海日公司认为陆发公司一房二卖，并且系争商铺已经出租，陆发公司的行为属于商业欺诈，应予解除。一审法院认为，本案中即使存在与案外人林某的网签合同，陆发公司与林某均已明确表示双方无房屋买卖的真实意思表示，双方未履行也不会履行该网签合同，且陆发公司现已撤回了与林某的网签合同备案，现房屋处于可售不受限制状态，不存在海日公司所称因一房二卖导致陆发公司已经无法履行合同的情形，系争商铺虽已出租，但陆发公司当庭表示随时可以要求承租人搬离并将房屋交付海日公司，陆发公司不构成根本违约。海日公司以陆发公司存在欺诈主张解除合同，并要求陆发公司承担解除合同的违约责任，于法无据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于二○二一年一月七日作出判决：驳回上海海日智能科技股份有限公司全部诉讼请求。一审案件受理费11，800元，保全费4，520元，合计诉讼费用16，320元，由上海海日智能科技股份有限公司负担。二审中，上诉人补充提交了一份A公司的付款回单及竣工验收意见书，用于证明A公司拖欠其工程款，其取得工程款后才能支付购房款。被上诉人表示对真实性无异议，但与本案无关，是另案诉讼中处理的问题。本院经审查认为，该份材料与工程款纠纷中的事实有关，但与本案无直接关联性，故不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方签订的房屋买卖协议及相关补充协议均系合法有效，双方均应按约履行。本案房屋买卖合同关系与另案的施工合同关系存在关联性，但属于两个独立的合同。根据协议约定，上诉人应当在XX城验收后支付20万元，在收到XX城工程款后支付全部剩余房款，被上诉人也应当在网签系统开通后及时办理网签，完成过户。因此，上诉人对被上诉人负有支付房款的义务，被上诉人也应及时办理网签。目前，上诉人尚没有付清剩余房款，在工程验收后也仅支付了10万元，不足合同约定的20万元。由于支付房款是上诉人的合同主义务，被上诉人在没有收到相应房款的情况下，未完成网签手续、房屋交付及产权过户，均不构成根本违约。至于工程款争议，该问题并不是本案双方当事人之间的争议。而上诉人主张的系争房屋出租及与案外人网签的问题，被上诉人已经承诺在收取款项后清场交付给上诉人，根据证人在一审中的陈述，案外人的网签也仅仅是被上诉人公司为了贷款融资所需，事实上也没有实际履行，网签对象也是被上诉人的员工，该网签手续也已经在一审中消除。因此，上述因素均不构成系争房屋买卖合同继续履行的障碍，也没有证据证明被上诉人存在根本违约行为。一审法院认定系争房屋买卖协议可以继续履行，上诉人目前不享有合同解除权，是正确的。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11，800元，由上诉人上海海日智能科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兴审 判 员  陈蓓蓉审 判 员  许 军法官助理  丁杏文书 记 员  丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……