广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初3273号原告：林惠如，女，1962年6月25日出生，汉族，住址广州市荔湾区。原告：徐惠扬，男，1962年1月11日出生，汉族，住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。被告：赖小瀚，男，1979年10月15日出生，汉族，住广东省海丰县。委托诉讼代理人：宁剑锋，湖南远达律师事务所律师。原告林惠如、徐惠扬与被告赖小瀚合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林惠如、徐惠扬的委托诉讼代理人黄蕴仪，被告赖小瀚的委托诉讼代理人宁剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林惠如、徐惠扬向本院提出诉讼请求：1.请求判今被告及实际使用人立即腾空返还位于广州市荔湾区豆栏街5号501A、503档口房屋给原告；2.请求判令被告支付2021年2月合作费差额1000元及自2021年3月1日起计算至2021年3月31日拖欠的房屋合作费（按每月16800元标准计算，拖欠的合作费约为17800元）；3.请求判令被告支付自2021年2月2日起每月逾期支付房屋合作费的违约金（违约金按贷款市场报价年利率的四倍15.4%标准计算，从2021年2月2日起分段算至被告实际付清之日止，暂算至2021年4月16日违约金共约为569元）；4.本案诉讼费由被告承担。被告赖小瀚辩称，1.原告2021年2月23日向我方表示货物摆放有问题，要求我方按其要求摆放，否则就退租退押，我方第二天找原告退租退押，原告反悔不退押金，我方在2021年3月31日前主动搬走，腾空了房屋。所以原告的第一项诉讼请求没有依据。2.我方已经支付了2021年2月份前的费用给原告。我方使用房屋至2021年3月31日，同意按照16800元每月标准向原告支付2021年3月份的租金。我方签订合同时交付了51000元押金，600元抵扣了2020年1月份租金，还剩50400元的押金在原告处，我方主张在押金中扣除2021年3月份的租金。3.开具发票是原告的法定义务，原告不依法履行法定义务，我方亦可以拒绝支付租金。我方认为《合作协议》实际上为租赁合同，原告在合同中关于开发票的约定是不合理不合法的。4.《合作协议》事实上是商业用房租赁协议。原告单方解除商业用房租赁协议无合同依据。有权行使解除权的应该是我方，而非原告。经审理查明：荔湾区十三行路豆栏上街5号的产权人为林惠如、徐惠扬。林惠如（甲方）与赖小瀚（乙方）签订了《合作协议》，主要约定：甲乙双方合作经营的场地座落于广州市豆栏街5号501A503档；乙方的经营范围为经营服装；甲乙双方合作经营的期限共贰年，从2020年3月1日至2022年2月28日止；甲乙双方在上述场地合作经营服装生意，乙方同意每月交付合作费用16800元（不含税）给甲方，乙方必须在每月1号前将当月的合作费用及补充协议约定的款项一次性交付给甲方，上述款项为不含税款，如乙方需要甲方出具发票的，相关税款由乙方负责，每年的春节当月前的合作费必须一起交付2个月；甲方应将本合同及补充协议约定的经营场地及基本用电设施交付乙方使用，并按约定收取合作费用及其他约定的费用，甲方负责场内日常管理和公共场地卫生清洁、公共设施的维修保养，做好安全防火防盗工作，维护正常经营秩序；乙方应按本协议及补充协议的约定按时向甲方交纳合作费用及补充协议约定的各项费用，乙方必须爱护场内公共财物，有责任维护管理好该商铺的设施，如有损坏，由乙方承担赔偿责任，由合作经营之场地产生的工商、税务等费用，由乙方承担（由甲方代收、代付）；合作期限届满或因乙方违约导致合同提前解除时，乙方必须在合同届满或提前解除之日3天内将合作经营之场地腾空交还甲方，超过3天的，合作场地内的物品视为遗弃物品，由甲方直接处理，乙方对此放弃追究甲方的权利，乙方退场时，除在合作场地内属于乙方的可移动物品由乙方自行处理外，其他镶嵌入墙或固定设施不得拆除，无偿归甲方所有；因乙方原因导致本协议提前解除的，乙方已缴纳的保证金（如有）及其他一切费用，甲方不予退回；乙方不按时交纳合作费用、补充协议之费用、水电费、工商、税费的，每逾期一天，以应交纳费用总额的3%计算，支付违约金给甲方，逾期超过5天的，甲方有合同解除权，立即收回合作经营的场地，所收的全部款项均不予退回；等等。2021年2月2日，林惠如向赖小瀚发微信称“今天2号要交501A、503档2月租金16800元×075=12600元另电费100元”，赖小瀚回“不是11600吗加电费100、一起11700，可以就交，不可以就退押金给我今天我说过了，明天我就不说这个事情，不行，后天我就上去退押金！你们是说过11600的！”，林惠如回“你说了不签字所以无得再优惠”，赖小瀚回“可以配合你们的管理但不会签字”。2021年2月6日，林惠如向赖小瀚发微信称“今天6号要交501A、503档2月租啦，再不交就算违约的”，赖小瀚回“随时都可以交租金，是你们拒收，我也说了我愿意配合你们商场任何管理制度，但要我一个人签名就不可能，这是歧视。如果现在要我交，马上我转过去，如果又在说签名的事情，那就过完年回来大家再谈”。2021年2月11日，赖小瀚向林惠如转账11700元。2021年2月22日，林惠如向赖小瀚发微信称“今天要交齐尾款啦，不用我明天再追你交影响大家工作”，赖小瀚回“我已经交齐了，你自己和我说的，11600”，林惠如回“正确是12600元还欠1000元正”，赖小瀚回“你自己说的11600.大过年的，我没欠你任何钱”。2021年3月5日，林惠如向赖小瀚发微信称“今天5号了，501A-503档要交3月租金”。2021年3月6日，林惠如向赖小瀚发微信称“按合同上写的每月5号前还没交租就当作弃档了，因为我们都希望你们在粤兴做所以请尽快交3月份租吧”，赖小瀚回“都没谈好，怎么交？交多少”，林惠如回“12600，请在3月10日前交纳3月优惠租金12600元。逾期则取消优惠租金，3月起租金按照合同约定的标准计算。”另查：2019年12月30日，林惠如向赖小瀚数据《收据》一张，内容为：今收到赖小瀚叁按豆栏街5号501A、503档2020年3.13-2022.02.2850400元（按金不抵租金）。再查：本院于2021年3月19日向赖小瀚送达本案起诉状副本、证据资料、开庭传票等材料。庭审中：赖小瀚表示其在2021年3月31日已经搬走，腾空了房屋，并当庭表示遗留在档口的物品由林惠如自行处分；林惠如陈述其每天去档口拍摄档口的使用情况，确认赖小瀚在2021年4月没有经营，但没有与其办理交接手续，档口仍然存放物品。本院认为，关于双方签订的《合作协议》的性质及效力。从《合作协议》约定的双方的权利义务看，林惠如的主要义务为提供房屋给赖小瀚使用并负责场地的日常管理，赖小瀚的主要义务为按时交纳合作费用。从林惠如出具的收据和双方微信聊天记录看，林惠如收取的费用为租金。故本院认定双方之间签订的《合作协议》为房屋租赁合同，合同相对方为林惠如和赖小瀚，由林惠如将豆栏街5号501A、503档出租给赖小瀚经营使用，由赖小瀚按月向林惠如支付租金。该合同为各方真实意思的表示，徐惠扬作为涉案房屋的共同产权人未就合同效力提出异议，故本院认定该合同为有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。关于腾空交还房屋。2021年3月17日，林惠如向本院起诉，本院于2021年3月19日向赖小瀚送达本案起诉状副本、证据资料、开庭传票等材料。赖小瀚收到起诉状副本等资料后于2021年3月31日搬离涉案档口。故本院认定双方之间的租赁合同已解除。庭审中赖小瀚已明确表示遗留在涉案档口的物品由林惠如自行处置，故林惠如收回涉案房屋不存在障碍，故本院认定赖小瀚无需履行腾空交还涉案房屋的义务。关于拖欠的租金。首先，赖小瀚主张双方协商一致同意2021年2月份的租金按11600元支付，但未提供证据证实，从双方的微信聊天记录看，林惠如主张的2021年2月租金为12600元。故赖小瀚应向林惠如补交2021年2月租金1000元。其次，2021年3月租金，双方均同意按16800元计算，本院予以确认。关于违约金。首先，从双方微信聊天记录来看，双方对2021年2月租金按11600元交纳还是按12600元交纳存在争议，在多次协商无法统一意见的情况下，赖小瀚于202年2月21日交付了2021年2月租金11600元，并非故意拖欠租金。故本院对林惠如主张的2021年2月租金的违约金不予支持。其次，关于2021年3月租金的违约金。赖小瀚直至庭审时仍未向林惠如支付2021年3月租金，已构成违约，应按约定向林惠如支付违约金。赖小瀚辩称林惠如未履行开具发票的义务其可拒交租金，没有依据，本院对该意见不予采纳。虽然合同约定每月租金在每月1日前交纳，但林惠如在微信中表示2021年3月10日前交纳3月租金可按优惠租金12600元计，逾期则取消优惠，故本院认定违约金从2021年3月10日起计算、至于违约金的计算标准，合同该约定的每日按应交纳费用总额的3%计算过高，本院依照公平原则，依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。林惠如主张的超过部分的违约金本院不予支持。关于押金的抵扣问题。押金收据上明确注明按金不抵租金。林惠如也不同意在本案使用押金抵扣租金。关于押金，赖小瀚可另案主张。故本案对于赖小瀚要求在押金中抵扣租金的主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告赖小瀚向原告林惠如支付拖欠的租金17800元；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告赖小瀚向原告林惠如支付2021年3月租金的违约金（违约金以16800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%从2121年3月10日计算至2021年3月租金16800元支付完毕之日止）；三、驳回原告林惠如的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费129元，由原告林惠如负担25元，由被告赖小瀚负担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余静二〇二一年六月二十二日书记员  王盼刘娓美