山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异398号 案外人：青岛贝特瑞生物有限公司，住所地山东省平度市。 法定代表人：王润华，董事长。 委托代理人：郭尚飞，北京市奕明律师事务所律师。 申请执行人：青岛市平度君悦置业有限公司，住所地山东省平度市。 法定代表人：陈令财，总经理。 委托代理人：张志雷，山东融信律师事务所律师。 被执行人：爱德现代牛业（中国）股份有限公司，住所地山东省平度市。 法定代表人：祝加贝，总经理。 被执行人：爱德检测科技有限公司，住所地山东省青岛市。 法定代表人：刘力，总经理。 本院在执行青岛市平度君悦置业有限公司与爱德现代牛业（中国）股份有限公司、爱德检测科技有限公司金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2015）青执字第807号】过程中，青岛贝特瑞生物有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 青岛贝特瑞生物有限公司称，2013年8月1日，其与被执行人爱德现代牛业（中国）股份有限公司签订了《厂房租赁合同》，协议约定青岛贝特瑞生物有限公司承租平度南村镇xx路xx号院内东北角xx、xx、xx号房产759.83平方米以及本案被执行人院内其他房产和土地（下称“案涉不动产”）。根据该协议约定，租赁期限为20年，自2013年8月1日至2033年7月30日止。协议签订后，青岛贝特瑞生物有限公司支付了租金，合计人民币600万元。青岛贝特瑞生物有限公司对案涉不动产享有承租权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在租赁期内，青岛贝特瑞生物有限公司的承租权不应受到阻碍，故请求本院确认青岛贝特瑞生物有限公司对案涉不动产享有承租权，在租赁期内阻止向受让人移交占有案涉不动产。 青岛市平度君悦置业有限公司辩称，案外人编造租赁合同，妄图阻止法院强制执行，实际根本没有发生租赁事实，请求法院驳回其异议请求。 为证明其主张，青岛贝特瑞生物有限公司向本院提交以下证据：1.其与爱德现代牛业（中国）股份有限公司签订的厂房租赁合同、厂房租赁补充协议，爱德检测科技有限公司出具的证明，以证明其与被执行人爱德现代牛业（中国）股份有限公司成立了房屋租赁关系。2.支付租金的凭证、爱德检测科技有限公司出具的情况说明，以证明其通过爱德检测科技有限公司向被执行人爱德现代牛业（中国）股份有限公司支付了厂房的租金。3.其使用涉案厂房的照片，以证明青岛贝特瑞生物有限公司现在实际使用涉案厂房。4.青岛贝特瑞生物有限公司支付水电费的凭证以及该公司员工的社会保险参保证明，以证明在租赁合同履行期间，青岛贝特瑞生物有限公司的员工支付了涉案厂房的水电费。5.青岛贝特瑞生物有限公司与案外人签订的厂房租赁合同及房租保证金违约支付凭证，以证明青岛贝特瑞生物有限公司实际占有涉案的房产，并以其名义向案外人进行部分场地的转租。 青岛市平度君悦置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性不予认可，案外人与被执行人两个关联公司之间恶意串通，伪造证据，妄图阻止强制执行。厂房补充协议是为了阻止强制执行，根据法院的查封及抵押情况编造的证据，经过网上搜索发现，爱德系公司多次编造虚假的租赁合同，以阻止法院强制执行。爱德检测科技有限公司、爱德现代牛业（中国）股份有限公司及青岛贝特瑞生物有限公司均系关联公司，并且爱德检测科技有限公司也系本案被执行人，对借款承担连带保证责任，其出具的证明不具有证明力。2.对证据2银行凭证的真实性无异议，但是青岛贝特瑞生物有限公司向爱德检测科技有限公司转账500万元及316万元，并非向爱德现代牛业（中国）股份有限公司转款。金额为816万元，也非合同约定的600万元，说明案外人是在凑数，是比照过去发生银行转款的事实来伪造证据，且该转账明细无法看出与房租有关。情况说明因系复印件，对真实性不予认可，且证明事项与本案无关。3.对证据3的真实性不予认可，但是2021年5月29日申请执行人代理人到现场考察过，根本无人办公，也无法证明照片中人员的身份及所属公司。4.对证据4民生银行的回单无异议，但是该回单记载的内容仅仅是2020年3月、4月、5月，没有从2014年租赁开始至今的缴纳水电费的证据。付款人为案外人，收款人均为个人，公司通过转账给个人的方式缴纳水电费，付款形式不符合常理。5.证据5因未提供原件，对真实性不予认可。 为证明其主张，青岛市平度君悦置业有限公司向本院提交以下证据：1.最高额抵押合同，以证明该合同的第13条第7款明确表明抵押财产不存在出租、留置、查封等情况，与案外人提交的证据明显不一致。2.从天眼查下载的案外人与被执行人的情况报告四份，以证明案外人与被执行人使用相同的电话号码及邮箱，案外人与被执行人是关联公司。3.照片两张，以证明2021年5月29日，爱德现代牛业（中国）股份有限公司场地上不存在其他人租赁的情况。4.平度市人民法院（2015）平民初字第1744号判决书、北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初50541号判决书，以证明2014年、2015年爱德现代牛业（中国）股份有限公司正常经营，不存在将所有场地转租给案外人的情况。 青岛贝特瑞生物有限公司质证称，1.对证据1的三性均不予认可，该合同是一份格式合同，与本案无关。2.对证据2的真实性无异议，对证明目的不予认可。爱德检测科技有限公司也曾在涉案的厂房办公过，电话一致并不能证明两个公司是关联公司。3.对证据3的真实性予以认可，对证明目的不予认可。申请执行人代理人拍摄照片的时间为2021年5月29日周六，为法定的节假日，案外人员工未上班，且该照片拍摄的位置有局限性，不能完全体现出涉案厂房的整个面貌。4.对证据4的真实性予以认可，但证据显示的是被执行人与另案案外人的纠纷，该判决显示被执行人爱德现代牛业（中国）股份有限公司未出庭答辩，所以判决涉及的相关事实与本案无关联性。 本院查明，中国建设银行股份有限公司青岛四方支行与爱德现代牛业（中国）股份有限公司、爱德检测科技有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年5月20日作出（2015）青民四商初字第47号民事判决书，判决如下：一、爱德现代牛业（中国）股份有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司青岛四方支行借款本金人民币11999779.44元及自2015年2月11日起至判决生效之日的按合同约定的罚息利率12.6%（年利率8.4%＊150%）计算的利息损失。二、中国建设银行股份有限公司青岛四方支行对爱德现代牛业（中国）股份有限公司提供的抵押物（位于平度市国有土地使用权证项下171518平方米土地及青房地权平自10××61号房产证书项下24672平方米房产）享有优先受偿权，有权以抵押物折价，或者以拍卖、变卖质押物所得价款优先受偿。三、爱德检测科技有限公司对本判决第一项所确定的本金及利息数额范围内、在最高额担保主债务限额人民币14000万元的范围内向中国建设银行股份有限公司青岛四方支行承担连带清偿责任。爱德检测科技有限公司承担保证责任后有权向爱德现代牛业（中国）股份有限公司追偿。爱德现代牛业（中国）股份有限公司、爱德检测科技有限公司如果未按本判决确定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币93799元，财产保全费人民币5000元，由爱德现代牛业（中国）股份有限公司、爱德检测科技有限公司负担。 本案诉讼过程中，2015年4月21日，本院以（2015）青民四商初字第47号民事裁定书及协助执行通知书查封爱德现代牛业（中国）股份有限公司名下所有的案涉不动产，即位于平度市的国有土地使用权【证号：平国用（2011）第××号】以及房屋【证号：青房地权平房自字第××号】。 因爱德现代牛业（中国）股份有限公司、爱德检测科技有限公司未履行生效判决确定的义务，中国建设银行股份有限公司青岛四方支行向本院申请执行，执行案号为（2015）青执字第807号。因中国建设银行股份有限公司青岛四方支行将本案所涉债权转让，依青岛市平度君悦置业有限公司申请，本院作出（2019）鲁02执异419号执行裁定，变更其为（2015）青执字第807号案件的申请执行人。2021年4月8日，本院作出（2015）青执字第807号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人爱德现代牛业（中国）股份有限公司名下所有的案涉不动产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除不动产的移交占有，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除移交占有。本案中，青岛贝特瑞生物有限公司未能提交本院查封案涉不动产之前，其对案涉不动产持续占有、使用的证据，故青岛贝特瑞生物有限公司的异议请求，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人青岛贝特瑞生物有限公司的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年六月八日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳