四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1541号 上诉人（原审被告）：曾丹，男，汉族，1965年7月9日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：周硕，四川行之律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院，住所地：成都市光华村街43号。 法定代表人：李新，常务副校(院)长。 委托诉讼代理人：王惟，四川拓泰律师事务所律师。 上诉人曾丹因与被上诉人中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院（以下简称省委党校）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初9154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾丹上诉请求：1.请求撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初9154号民事判决；2.对本案发回重审或改判驳回省委党校的全部诉讼请求；3.本案的全部诉讼费用由省委党校承担；4.判令省委党校赔偿曾丹无因管理费用5000元。事实和理由：一审判决事实认定错误，适用法律不当。一、双方租赁合同期满后并未续订合同，期满后曾丹也并未使用案涉商铺，租赁合同已经到期失效，不存在继续有效的情况。曾丹与省委党校2016年新签订的《商铺租赁合同》在2017年6月30日到期。省委党校于2017年4月26日发布《关于收回西校区商铺的告示》，通知各商户其将收回商铺。省委党校明知2013年年底国务院发布相关条例规定党政机关办公用房不得出租，还陆续与商户签订出租协议，存在过错，应当对商户进行合理补偿。租赁纠纷事宜一直未能协商解决，期间，曾丹前往省委党校处退还钥匙，但其拒不接受钥匙，且表示将采取法律措施，随后省委党校采取完全断电措施，曾丹此后并未再使用案涉店铺，也无法实际使用案涉商铺。省委党校已经以其实际行动表明不再有将案涉店铺出租给曾丹的意思。且因省委党校不接受钥匙及电卡，为保证店铺安全，曾丹一直持有钥匙。2019年3月6日省委党校发出书面《通知》，告知曾丹在补缴欠付租金及预付半年租金的情况下可以续签为期两年的租赁合同，曾丹认为该条件太过苛刻，故双方未能就续租事宜达成一致意见。综上，本案事实与原《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定明显不符。一审法院认定事实有误，导致适用法律错误，省委党校请求判令解除《商铺租赁合同》的主张不应该得到支持。二、案涉房屋属于省委党校的办公用房，省委党校作为党政机关直属事业单位，违反行政法规出租办公用房，导致本案案涉《商铺租赁合同》存在极大效力瑕疵。依据中共中央国务院2013年11月18日印发实施的《党政机关厉行节约反对浪费条例》第三十五条第二款的规定，以及《四川省贯彻实施细则》对前述规定进行的细化规定。省委党校作为专门的党政机关直属事业单位，明知有上述规定的情况下，还于2016年与曾丹签订《商铺租赁合同》，存在套利的故意，将曾丹的投资置于不确定状态，恶意明显，其应当对之后发生的纠纷承担全部责任。且合同约定“乙方逾期一个月未能缴纳商铺租金的，甲方有权解除合同”，省委党校在2017年专门发布公告告知曾丹其要收回商铺，但又故意拖延事件的处理，在曾丹未使用商铺的情况下还恶意要求曾丹支付不菲的租金，于法无据，且没有事实依据，不应当得到支持。三、合同到期后，因省委党校拒不接受曾丹退房、交钥匙等，曾丹为保证租赁物安全，一直持有钥匙，构成无因管理，曾丹有权根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条的规定要求省委党校支付相应合理费用。 省委党校辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定租赁期限届满时间为2017年6月30日，租赁期间届满前省委党校曾发出收回商铺的通知，但曾丹未腾退房屋也未将房屋钥匙退还，租赁期间届满后省委党校对曾丹继续使用租赁房屋未提出异议，省委党校于2019年3月6日催告让曾丹补交欠付租金，而曾丹直至2020年9月1日才将钥匙交还，因此双方在租赁期间届满后成立了不定期租赁合同关系。关于限电，因曾丹未按约支付租金，省委党校曾有短时限电，但限电前商家均提前充电，且省委党校短时限电后又恢复了充电，并没有影响曾丹经营。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，曾丹的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求依法驳回曾丹的上诉请求，维持原判。 省委党校向一审法院起诉请求：1.解除省委党校与曾丹就位于成都市青羊区的《商铺租赁合同》，并且曾丹立即向省委党校返还商铺；2.曾丹向省委党校支付房屋租金，截止到2020年4月30日暂计为68637.5元（从2017年7月1日起至实际返还商铺之日止，按照2018.75元／月计算）；3.曾丹向省委党校支付逾期缴纳租金的滞纳金，截止到2020年4月30日暂计42785元（计算方式：自2017年6月12日起至实际全额支付欠缴租金之日止，以应交未交租金为基数，按照每日千分之一计算）；4.本案的诉讼费用、保全费由曾丹承担。 一审法院查明事实：省委党校（甲方）与曾丹（乙方）签订《商铺租赁合同》约定，甲方将位于成都市青羊区方使用，商铺名称为学府滋味，该商铺建筑面积42.5平方米，双方约定按照42.5平方米收取租金，商铺租金每平方米每月价格为47.5元，该商铺每月租金为2018.75元；商铺租金先支付后使用，甲方将商铺交与乙方前一天，乙方应向甲方一次性付清半年租金12115.5元，乙方取得商铺的使用权，计租起始日以交房日期为准，乙方取得商铺使用权后，半年前一个月的对应日向甲方交纳下一个半年度的租金，逾期10日未交纳租金的，从逾期11日开始，每日乙方按此次应交租金的千分之一向甲方交纳滞纳金。租赁期共12个月，即自2016年7月1日起至2017年6月30日止，租赁期满后，本合同自行终止，乙方无条件向甲方交还商铺；租赁期满前，乙方要求续租的，应当在租赁期满1个月前与甲方协商续租事宜；乙方不得擅自转租、转让商铺和改变承诺的经营范围；商铺租赁保证金为2个月租金，乙方在本合同签订之日向甲方一次性交纳，租赁期满或合同解除后，商铺租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿金后，余额部分应如数无息返还乙方；乙方负责承担租赁期间使用商铺所发生的水、电、煤气等各项费用；乙方逾期一个月未交纳商铺租金的，甲方有权解除合同；甲方提前收回房屋的，应提前三个月通知乙方；租赁期满后，乙方应如期交还商铺，逾期归还的应承担给甲方造成的损失。 2019年3月6日，省委党校向商户发送《通知》，载明：光华村街56号附9号商家，请于本月25日前缴清2017年7月1日至2019年3月31日欠缴的租金，于本月29日前预交2019年4月1日至2019年9月30日租金，上述两项缴费事项完成后，可续签两年续租合同，未完成缴费事项的不再续签合同，将采取法律措施收回商铺。 一审另查明，1.曾丹已向省委党校缴清案涉商铺2017年6月30日之前的租金。2.成都市光华村街56号土地使用权登记在省委党校名下。3.一审庭审后，曾丹于2020年9月21日向省委党校交还了案涉商铺的钥匙。 以上事实有省委党校事业单位法人证书及法定代表人身份证明书、曾丹的身份证复印件、《商铺租赁合同》、《通知》、增值税发票、土地使用权证等及当事人陈述和庭审笔录为证，具有真实性、合法性、关联性及相应的证明力，一审法院予以采信。 一审庭审中，曾丹还提交了票据21张，拟证明省委党校在合同到期后拒绝给案涉店铺充电卡充电。省委党校对该组证据真实性合法性无异议，关联性不予认可，认为该证据不能达到曾丹的证明目的，曾丹在租赁期限届满后继续使用房屋，但未缴纳租金，省委党校曾有短时限电，后来都给店铺充电卡充电了。 一审法院认为，省委党校与曾丹之间签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。 关于省委党校与曾丹签订的《商铺租赁合同》期限届满后，是否成立不定期租赁关系的问题。根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”以及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，合同届满时间为2017年6月30日，但合同期限届满后，省委党校对曾丹继续使用案涉租赁房屋未提出异议，也未向曾丹主张返还房屋，双方之间在租赁期满后成立不定期租赁合同关系。曾丹抗辩称在合同到期后其并未继续实际使用房屋，双方不存在事实上的租赁关系，但曾丹未提交相应的证据证明在租赁期届满后将案涉房屋已经归还省委党校，故对于曾丹的抗辩意见，一审法院不予采纳。一审庭审后，曾丹已于2020年9月21日向省委党校交还了租赁房屋的钥匙，返还了租赁房屋。故曾丹已腾退并返还了房屋，省委党校与曾丹事实上已解除了不定期租赁合同关系。故省委党校要求与曾丹解除房屋租赁合同关系并返还租赁房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欠缴租金的问题。省委党校与曾丹在合同中约定，租赁商铺每月租金为2018.75元，根据省委党校2019年3月6日出具的《通知》，曾丹从2017年7月1日起欠缴租金，故曾丹应当向省委党校支付从2017年7月1日起至2020年9月21日止的租金，按照每月2018.75元的标准计算。 关于滞纳金的问题。双方在合同中约定逾期10日未交纳租金的，从逾期11日开始，每日按照应交租金的千分之一计算滞纳金。一审法院认为，曾丹未按约向省委党校支付租金，构成违约。虽然曾丹抗辩合同届满后店铺被限水限电及省委党校拒收曾丹交还的钥匙，但曾丹未能提供充分有效的证据证明，对该抗辩意见，一审法院不予采纳。结合本案中省委党校在曾丹未交纳后续租金的情况下，未采取适当措施减少损失，怠于行使催要租金的权利，以及合同后续的实际履行情况，一审法院酌定违约金为5000元。故省委党校要求曾丹支付违约金的诉讼请求，一审法院部分支持为5000元。 综上，省委党校的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、曾丹于判决发生法律效力之日起十日内向省委党校支付房屋租金（以每月2018.75元为标准，从2017年7月1日起计算至2020年9月21日止）；二、曾丹于判决发生法律效力之日起十日内向省委党校支付滞纳金5000元；三、驳回省委党校的其余诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2528元，减半收取1264元，该款已由省委党校学院预交，由省委党校学院负担500元，由曾丹负担764元，并在履行上述给付义务时一并支付给省委党校学院。 二审中，省委党校未提交新证据，曾丹提交了以下新证据： 1.2017年4月26日省委党校发出的《关于收回西校区商铺的告示》、卜素香和汪丽、张军等商户出具的《承租人汪丽、张军、成都上古餐饮管理有限公司与中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院租赁纠纷情况说明》（以下简称《情况说明》），拟证明省委党校主动停止续约，告知全部租户收回商铺事宜，且因矛盾激化准备采取法律手段而拒不办理接受钥匙等退房手续。省委党校对2017年4月26日省委党校发出的《关于收回西校区商铺的告示》的真实性、合法性予以认可，但认为虽然省委党校在租赁期限届满前发过该公告，但曾丹未腾退房屋及交还钥匙，租赁期限届满后省委党校对曾丹继续使用案涉房屋未提出异议；省委党校对《情况说明》的三性不予认可，认为该证据是复印件，真实性无法核实。本院对《关于收回西校区商铺的告示》的真实性予以确认，对《情况说明》，因曾丹未提交该证据的原件，亦未提交其他证据佐证，故本院对该证据的真实性不予确认。 2.2019年3月6日通知、2019年3月7日催缴房租通知签收表、西附9号用水用电情况，拟证明曾丹在租赁合同期满后一直未使用案涉商铺，店铺处于关门状态。省委党校对2019年3月6日通知、2019年3月7日催缴房租通知签收表的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为不能达到曾丹的证明目的，反而能够证明曾丹在租赁期限届满后继续占有房屋；省委党校对西附9号用水用电情况的三性均不认可。本院对2019年3月6日通知、2019年3月7日催缴房租通知验收表的真实性予以确认，对西附9号用水用电情况，因曾丹未提交该证据的原件，亦无其他证据佐证，故本院对该证据的真实性不予确认。 3.2013年《党政机关厉行节约反对浪费条例》、《四川省贯彻实施细则》，拟证明省委党校作为专门的党政机关直属事业单位，违反规定出租办公用房，恶意明显，其对后续纠纷产生负有不可推卸的责任。省委党校对该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予以认可，认为不能达到曾丹的证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认。 本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，虽然曾丹在上诉状中认为案涉《商铺租赁合同》存在效力瑕疵，但其后在诉讼中明确主张合同不存在无效或可撤销的情形，本院经审查亦认为案涉合同系有效合同，一审法院对合同效力的认定并无不当。虽然曾丹上诉认为因省委党校不接受其退房及交还的钥匙，为保证租赁物安全，曾丹一直持有钥匙至2020年9月1日，构成无因管理，故省委党校应支付相应合理费用。但其在一审中并未提起反诉，故本院对其要求省委党校支付无因管理费用的上诉请求不予审查。本案的主要争议焦点在于：一、曾丹与省委党校之间是否存在不定期租赁关系；二、曾丹是否应当支付2017年7月1日至2020年9月21日的租金；三、曾丹是否应当承担滞纳金。本院分别认定如下： 关于曾丹与省委党校之间是否存在不定期租赁关系的问题，曾丹上诉认为因其在合同约定的租赁期限届满后未使用案涉商铺，且省委党校于2017年4月发出的《关于收回西校区商铺的告示》（以下简称《告示》）以及断电限电的行为表明其不再有将案涉商铺出租给曾丹的意思，故双方在租赁期满后不存在不定期租赁关系。本院认为，从本案现有证据来看，曾丹上诉主张其在合同到期后于2017年10月中旬向省委党校退还钥匙而被省委党校拒绝，但其仅能举示卜素香等商户联名出具的《情况说明》，该证据系复印件，且系承租人一方作出的单方陈述，无其他证据印证，本院不予采信，且从该《情况说明》的内容来看，其中仅载明陈述省委党校曾拒绝商户入校协商，经协调后商户最终进校并将其诉求提交给校方，省委党校在收到商户诉求后无任何回复，直至2019年1月才通知商户开会解决问题且未达成一致，上述内容并未明确曾丹是否提出向省委党校退还钥匙的诉求，更不能得出省委党校拒绝曾丹退还钥匙的结论。综上，本院认为曾丹未向省委党校腾退和返还商铺。本案中，虽然省委党校在《告示》中表示其拟在租赁合同到期后收回案涉商铺，在2019年3月6日的《通知》中表示如不交费则将采取法律措施收回商铺，但其在租赁合同到期后至提起诉讼期间都未要求曾丹返还房屋，也未采取实际措施收回房屋，曾丹亦未向省委党校腾退和返还商铺，以上情形符合原《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，一审法院关于双方之间在合同期满后形成不定期租赁关系的认定具有事实和法律依据，本院予以维持。关于省委党校采取的限电行为，双方均陈述省委党校在2019年3月6日发送《通知》之前即已开始实施限电，而省委党校在限电后所发《通知》的主要内容是要求商户缴清之前欠缴的租金并预交未来半年的租金，并同意在租金交付后续签两年的书面租赁合同，可见省委党校虽然采取了限电措施，但在采取限电措施后其明确表示愿意同支付租金的商户签订后续租赁合同，其采取限电措施的行为的目的是为了收取租金而非收回商铺，并非是终止租赁关系的意思。 二、关于曾丹是否应当支付2017年7月1日至2020年9月21日的租金问题，本院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，曾丹在不定期租赁期间应当按原租赁合同约定的租金标准向省委党校支付租金。曾丹上诉认为省委党校未尽止损义务，本院认为，《商铺租赁合同》约定承租人提前一个月交纳下一半年度的租金，曾丹在2017年7月1日后再未向省委党校支付过租金，省委党校在2019年3月6日发出的《通知》中已表示如商户未在2019年3月25日前交清2017年7月1日至2019年3月31日租金、未在2019年3月29日前预交2019年4月1日至2019年9月30日的租金，“将采取法律措施收回商铺”。故当曾丹在省委党校发出《通知》后仍未于2019年3月29日前支付相应租金的情形下，省委党校宜在合理期限内解除双方的不定期租赁关系以防止损失的扩大，而其直至2020年7月方才提起诉讼，未及时采取措施防止损失扩大，曾丹对扩大的损失不承担责任。综上，本院根据省委党校发出《通知》的时间、《通知》中载明的付款期限等因素，酌情判令曾丹向省委党校支付2017年7月1日至2019年6月29日期间的租金共计48382.7元（按2018.75元每月计算）； 三、关于曾丹是否应当承担滞纳金的问题，案涉《商铺租赁合同》约定逾期10日未交纳租金的，从逾期11日开始，每日按应交租金的千分之一计算违约金。曾丹在2017年7月1日之后未再向省委党校支付租金，其行为构成违约，应当支付逾期付款违约金，一审判决曾丹承担滞纳金（违约金）具有事实依据，其对滞纳金的调整幅度本身亦比较适当，但因本院对一审判决的租金本金金额作出了改判，故亦应对滞纳金进行了相应调整，本院根据一、二审租金的改判幅度酌情确定滞纳金为3000元。 综上，上诉人曾丹的上诉请求部分成立，应予支持。一审法院在计算租金时未考虑省委党校的止损义务，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初9154号民事判决第三项，即“驳回中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院的其他诉讼请求”； 二、变更成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初9154号民事判决第一项“曾丹于本判决发生法律效力之日起十日内向中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院支付房屋租金（以每月2018.75元为标准，从2017年7月1日起计算至2020年9月21日止）；”为“曾丹于本判决发生法律效力之日起十日内向中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院支付从2017年7月1日起至2019年6月29日止的租金48382.7元”； 三、变更成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初9154号民事判决第二项“曾丹于本判决发生法律效力之日起十日内向中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院支付滞纳金5000元”为“曾丹于本判决发生法律效力之日起十日内向中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院支付滞纳金3000元”； 四、驳回中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院的其他诉讼请求。 如未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1264元，由中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院负担658元，由曾丹负担606元，并在履行上述给付义务时一并支付给省委党校。二审案件受理费1528元，由中国共产党四川省委员会党校、四川行政学院负担484元，由曾丹负担1044元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年六月十一日 书记员 袁雅丽