上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终3359号上诉人(原审原告、反诉被告)：王玉来，男，1955年4月23日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人(原审原告、反诉被告)：田存妹，女，1962年1月4日出生，汉族，住上海市青浦区。上诉人(原审原告、反诉被告)：徐玲玲，女，1988年11月23日出生，汉族，住安徽省。上诉人(原审原告、反诉被告)：王斌，男，1985年2月28日出生，汉族，住上海市青浦区。上列四上诉人之共同委托诉讼代理人：耿超，上海君伦律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：李顺英，女，1958年10月11日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：朱仪，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌因与被上诉人李顺英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初21204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌上诉请求：撤销一审判决，改判王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌支付李顺英违约金人民币(以下币种均为人民币)18，163.36元。事实及理由：1．双方就上海市青浦区赵巷镇秀泽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，房屋真实交易价为1，775，000元，双方通过买卖合同做高房价，双方的目的在于获取高额房贷达成房屋交易。故李顺英应当能预见王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌可能无法通过房贷审批，其对所产生的风险也是明知的。因此，双方对于无法履行，均有责任；2．李顺英主张双方通过《解约协议》约定解约后果，但对此仅有其单方陈述，未提供证据予以证明。即使《解约协议》确实存在，该协议仅有徐玲玲一人签名，也并非出于夫妻双方的共同意思表示；3．李顺英在本纠纷中的实际损失应为15日迟延过户带来的购房款15日的资金占用损失。一审法院判决过分高于李顺英的实际损失。被上诉人李顺英辩称：违约金15万元已通过《解约协议》予以明确，王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌现欲推翻《解约协议》有违诚信。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌向一审法院提出诉讼，请求判令：李顺英返还违约金15万元。李顺英提出反诉，请求判令：王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌支付律师费2万元。一审法院认定事实如下：涉案房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇秀泽路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积77.9平方米。2019年12月12日，卖售人(甲方)李顺英与买受人(乙方)田存妹、王玉来、王斌、徐玲玲通过中介居间介绍，就涉案房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》，合同编号为XXXXXXX。合同第二条约定，转让价款总计210万元。第六条约定，双方在2019年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)约定，若乙方需要贷款购房，则应按照附件三付款协议约定的日期前办理好贷款审批手续；乙方不购买该房屋或者乙方违反本合同约定的义务，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；逾期超过15日后乙方仍未履行的，除乙方应向甲方支付15日的赔偿金外，甲方有权单方解除合同，乙方承担相当于总房价款20％的违约金以及赔偿给甲方造成的所有损失，包括但不限于甲方聘请律师费用、诉讼费、调查费等；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方。合同还约定了其他事宜。合同签订后，买受方按约向李顺英支付房款60万元。后因买受方申办贷款遇到障碍、不能按约继续履行合同，双方经协商一致于2020年1月17日解除上海市房地产买卖合同。同日，李顺英向徐玲玲退还房款45万元。一审法院另查明，2020年1月10日，李顺英儿子张黎在微信群中表示同意延长申办过户手续期限至2020年1月20日，若买受方届期仍不能办理过户，则追究违约责任。一审法院再查明，2020年11月9日，李顺英与北京观韬中茂(上海)律师事务所签订《委托代理协议》，聘请该所朱仪律师代理本案相关诉讼事宜。次日，李顺英按照委托代理协议的约定支付律师费2万元。一审法院又查明，王斌、徐玲玲系夫妻，王玉来、田存妹系夫妻，王斌系王玉来与田存妹之子。一审庭审中，双方确认徐玲玲曾与李顺英儿子张黎签订《解约协议》。协议约定李顺英从60万元已付款项中扣除15万元作为违约金，双方互不追究违约责任，余款应于2020年1月21日前退还等内容。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，买受方王斌等因贷款等原因无法按约继续履行就涉案房屋签订的上海市房地产买卖合同，确已违约，依照法律规定和合同约定，理应承担相应违约责任。各方在庭审中明确就涉案房屋签订的上海市房地产买卖合同已于2020年1月17日协议解除，法院予以确认。关于王斌提出徐玲玲与张黎签订的解约协议无田存妹、王玉来、王斌三人签字，故不对其发生效力的主张。因田存妹、王玉来、王斌、徐玲玲系家庭成员，王斌、徐玲玲系夫妻，在各方协商解决方案的情况下，徐玲玲具有解约代理权限，且王斌亦当庭确认曾在徐玲玲处看过上述解约协议，故法院对该主张不予采纳。王斌等虽诉称其已采取补救措施，寻找下家促成涉案房屋买卖交易，李顺英未有损失，15万元违约金过高。违约金兼具补偿性和惩罚性功能，李顺英因王斌等违约而致售房时间迟延，且其已自愿将补充条款(一)第4条约定的42万元违约金调低至15万元。法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基础，综合考量合同履行情况、违约方的过错程度、预期利益等因素，确认李顺英收取王斌等15万元违约金有事实和法律依据，就王斌等要求退还15万元的本诉诉讼请求，不予支持。尤其是在双方已就合同解除后果处理达成一致的情况下，王斌等又翻悔提起本案诉讼，亦有违诚信。关于李顺英要求支付2万元律师费的反诉诉讼请求。合同补充条款(一)第4条明确约定买受方不购买涉案房屋或违约的，还需赔偿给李顺英造成的所有损失，包括但不限于律师费、诉讼费、调查费等。本案中，李顺英确因相关争议聘请律师，并支付律师费2万元，金额尚属合理，法院可予支持。王斌等虽在答辩中不认可律师费实际收取的金额，但在质证阶段未就李顺英提交的律师费相关凭证提出异议，故法院对上述答辩意见不予采纳。一审法院判决如下：一、驳回王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌全部本诉诉讼请求；二、王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌应于判决生效之日起十日内支付李顺英律师费2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审庭审中，王斌等称，因王斌征信原因(信用卡逾期记录)导致贷款被拒；徐玲玲曾告诉王斌其与李顺英儿子签订过一份协议，王斌也看到过这份协议，但认为协议应由王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌签署。以上事实，有一审庭审笔录为证。二审期间，王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌提供《补充协议》，用以证明涉案房屋的真实交易价应为1，775，000元，双方合意做高房价获取超额房贷，故李顺英对于未能履行应能预见并承担适当的责任，且双方做高房价违反法律规定，故买卖合同无效，合同中约定的违约条款也是无效的。李顺英对《补充协议》的真实性予以认可，但认为该协议只是约定房款如何支付，不能证明王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌的主张。同时，李顺英认为该协议落款乙方由王斌一人签字，王斌可以代表家庭签署协议，此可印证徐玲玲也有权代表家庭签署《解约协议》。本院认为，本案争议焦点在于《解约协议》是否对双方当事人具有约束力。经查，买受方王斌等支付60万元房款后，因贷款问题导致合同无法继续履行，双方遂协商解约事宜。在此背景下，徐玲玲与李顺英之子张黎签署《解约协议》，约定合同解除的后果。王斌等上诉否认存在《解约协议》，与一审陈述相悖，本院不予采纳。徐玲玲与王斌为夫妻关系，其可以代表家庭签署《解约协议》。《解约协议》约定李顺英从60万元中扣除15万元作为违约金，该约定已远低于买卖合同约定的违约金标准，未侵害王玉来、田存妹、王斌的权益，故该协议对于双方均有约束力。因双方对解除合同的后果已作约定，王斌等二审提供《补充协议》无法推翻《解约协议》，本院对该项上诉主张，亦不予采纳。《补充协议》反映的房价与合同约定的不同，双方存在做高房价的可能性，但即使买卖合同中关于210万元房价的条款无效，也不影响买卖合同的效力，更不影响《解约协议》的效力。综上，上诉人王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，900元，由上诉人王玉来、田存妹、徐玲玲、王斌共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 俊审 判 员  俞 璐审 判 员  邬海蓉二〇二一年六月十七日法官助理  何 倩书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……