新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初3462号原告：董晓兵，男，1969年8月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：余霞，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭佩佩，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆豫疆房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区克拉玛依西街北十三巷一号。法定代表人：吕永录，该公司董事长。原告董晓兵与被告新疆豫疆房地产开发有限公司（以下简称豫疆房产）所有权确认纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董晓兵及其委托诉讼代理人余霞到庭参加了诉讼。被告豫疆房产未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董晓兵向本院提出诉讼请求：1、请求确认新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区房屋所有权归原告所有（房屋价值：178,914.28元）；2、请求依法确认被告对新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区房屋设定抵押的行为无效；3、请求判令被告支付原告房屋面积减少补偿款11,496.92元；请求判令被告支付原告逾期办理房屋产权证的违约金158,702.28元（自2011年6月10日至2020年10月19日）；合计349,113.48元；4、本案的诉讼费、保全费1,414.57元等相关费用由被告承担。事实及理由：2008年3月20日，被告新疆豫疆房地产开发有限公司对原告及父亲董民钊居住的位于乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街吐鲁番路28号天山文具厂家属院2号楼503房屋进行拆迁，双方于2008年3月20日签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》。协议约定由被告采用产权置换的方式将董民钊原有的上述天山文具厂家属院房屋拆迁补偿置换为乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋10层02及03房屋（即沙依巴克区和田一街129号城市公社B座1002、1003），并对产权置换房屋的面积、差价、被告办理产权证的相关义务等做了详细约定。之后原告及父亲董民钊依约补足1002、1003号房屋差价，先后合计支付房款245,678元。2011年被告为原告家人办理了入住，原告居住至今。入住后原告一直敦促被告为其办理产权证书，但被告以各种借口拖延未予办理，而且还将1002房屋抵押给第三人新疆德坤融盛典当有限公司，于2014年8月5日办理了抵押登记，但原告对此毫不知情。2015年11月26日，乌鲁木齐市房管局作出答复认为新疆豫疆房地产开发有限公司“采取隐瞒事实的手段将已签订《房屋拆迁补偿安置协议书》、《商品房认购书》的房屋再抵押给第三方进行融资，该行为涉嫌诈骗”，建议原告通过司法途径维护自身权益，但并未对抵押登记行为予以撤销。对于上述争议补偿安置房屋的所有权，原告认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出售给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，结合原告已履行《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》约定的全部合同义务并于2011年居住至今的实际情况，原告应当为涉案置换房屋的真实权利人。再者，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记薄与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，原告请求确认其为涉案置换房屋所有权人符合法律规定。根据《物权法》规定，不动产物权的所有人对不动产享有占有、使用、收益、处分的权利，而被告对其实际不享有物权的涉案置换房屋进行抵押、处分明显违法法律规定，严重损害了原告合法权益，故原告起诉至法院。被告豫疆房产未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2008年3月30日，被告（拆迁人、甲方）与被拆迁人（乙方）原告及其父亲董民钊签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方按照相关文件对和田街54号即东至和田一街，南至巷道，西至俊发房产，北至兵团农行的拆迁兰线范围内乙方的私有房产进行拆迁。根据乌鲁木齐市《城市房屋拆迁管理办法》的规定，经三方协商，达成补偿安置协议条款如下：一、产权置换规定：按照乙方实际住房面积以每平方米2,390元，给予货币补偿。A、产权转换比例，最终由104团、文具厂、104团开发办、予疆房地产开发有限公司共同协商达成，由104团给职工补偿0.1，予疆房地产开发有限公司在1：1.3的基础上增加0.1，最终达成1：1.5的比例。B、置换面积以房产证面积为准，按1：1.5的比例置换面积，每户阳台面积按实际阳台面积拆1补1.1。1、甲方拆迁乙方的房产面积为50.96平方米，按照约定补偿系数拆迁1平方米补1.5平方米，安置补偿建筑面积为76.44平方米，实际阳台建筑面积为4.59平方米，按照约定拆1平方米补1平方米，安置补偿建筑面积为4.59平方米，以上两项应补偿安置面积合计为81.03平方米。2、乙方超出应补偿安置建筑面积的，并在10平米（含10平方米）之内，甲方按2,000元/平方米的优惠价格销售给乙方，超出10平方米以外的建筑面积按市场优惠价2,918元/平方米计算。3、若乙方所要求安置房屋小于应补偿安置建筑面积，不足补偿建筑面积部分，由甲方按2,000元/平方米的标准计算退款给乙方。二、安置楼房：甲方为乙方进行安置楼房的确定。1、由乙方自行选择的安置楼为B座10层03室，建筑面积约为84.285㎡，安置补偿楼房一套，总计建筑面积约为84.285平方米。2、按照产权调换的原则结算差价，经互抵后，乙方应向甲方给付差价款6,510元；其他约定为：房屋建成后，如置换给乙方的实际面积与乙方取得的产权面积有出入，增减的依据以乌市房产局产籍处测绘数据为准，乙户减少的面积由甲方给乙方补房款（按市场价双倍进行补偿），增加的面积按优惠价，由乙方给甲方补款。双方同时还对过渡费等其他权利义务在该协议书中作出约定。原告董晓兵与其父董民钊一起在《房屋拆迁补偿安置协议书》上签字，但原告董晓兵并非实际的被拆迁人，被拆迁人为其父董明钊。同日，原告父亲董民钊（乙方）又与新疆予疆房地产开发有限公司（甲方）又签订《补充协议》一份，约定如下：董明钊安置补偿房为10层03号房，面积为84.285平方米。另一套为10层02房，面积为66.112平方米，作为超出补偿标准对待，价格以每平方米2,918元计算（59.367×2918=173,232.9元），另外10平方米按2,000元计算（10㎡×2000=20000）。费用自付包括交易税，契税、营业税、维修基金等一切有关费用，办理房产证的费用都由董民钊承担，甲方不承担。上述两份协议签订后，原告父亲董民钊于2010年12月18日向被告豫疆公司支付差价款200,000元，于2011年3月10日向被告豫疆公司支付差价款45,678.10元。合计支付案涉1003室房屋和1002室房屋差价款245,678.10元。2008年3月30日，原告父亲董明钊将被拆迁房屋的房产证交付给新疆予疆房地产开发有限公司，新疆予疆房地产开发有限公司向原告父亲董明钊出具凭证单一份。同日，被告新疆予疆房地产开发有限公司出具住房予分证，载明：户主董晓兵，原住乌市和田一街54号2号楼5层03室。经双方协商，原户主搬迁过渡，待新楼建成后凭此证返回居住。住房B座10层02号房屋一套。2008年4月30日，被告豫疆公司将其名称从新疆予疆房地产开发有限公司变更为新疆豫疆房地产开发有限公司。2011年3月10日，原告父亲董民钊办理案涉1002室房屋入住手续，并与乌市予安物业管理有限公司签订入住合约。2014年9月28日，原告父亲董民钊因病去世。原告父亲董民钊与其母周彦娥系原配夫妻，育有四个子女，长女董晓龙、长女董晓红、次子董晓兵、次女董晓梅，再无其他子女，董明钊的父母均已分别先于其死亡。在涉案拆迁协议中涉及1003号房屋本院案件中查明：1、2019年9月15日，周彦娥与董晓龙、董晓红、董晓兵、董晓梅签订《协议书》一份，约定案涉1002室房屋及1003室房屋在原告董晓兵履行了对其母周彦娥的照顾、赡养等义务的前提下，原告董晓兵在周彦娥身后有权继承这两套房屋。2、2021年4月16日，周彦娥与董晓龙、董晓红、董晓兵、董晓梅在乌鲁木齐市诚信公证处公证，该处出具（2021）新乌诚信证内字第8322号公证书一份，载明董民钊遗产为案涉1002室房屋及1003室房屋，周彦娥、董晓龙、董晓红、董晓梅均放弃对董民钊上述遗产的继承权，由原告董晓兵一人继承。2021年6月7日，周彦娥来到本院表示将其作为原告父亲董民钊的配偶所享有的对案涉1002室房屋及1003室享有的一切权利赠予给原告董晓兵，案涉1002室房屋及1003室房屋的一切权利可由原告董晓兵一人主张。另查明，2014年8月5日，被告豫疆公司将案涉1002室房屋抵押登记给案外人新疆德坤融盛典当有限公司，并办理相关抵押登记，抵押方式为一般抵押，债权数额为250,000元，债权履行起止时间为2014年6月27日至2019年6月29日。自2011年3月10日起，案涉1002室房屋一直由原告父亲董民钊与其母周彦娥共同居住，董民钊去世后周彦娥仍在该房屋中居住。2011年3月10日的乌市予安物业管理有限公司物业费收款收据显示收费依据的涉案1002室房屋面积为64.46㎡，2020年7月1日的乌市予安物业管理有限公司采暖费收款收据显示收费依据的涉案1002室房屋面积为62.49㎡，乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果显示涉案1002室房屋面积为62.49㎡。再查明，关于涉案房屋产权证件办理的问题，2015年8月4日，被告法定代表人吕永录于出具承诺书，承诺配合全体业主在两个月之内全部办理房屋房屋产权证和土地使用证。本案诉讼过程中，原告董晓兵花费保全费1,414.57元。以上事实有死亡证明、户籍证明、工商信息、《房屋拆迁补偿安置协议书》及其补充协议、凭证单、住房予分证、门牌号码变更证明、房款收据、入住须知、收据、承诺书、关于原天山文具厂拆迁安置房屋抵押及办证问题的信访答复、涉案房屋权属登记问题的答复、不动产登记信息、保全费收据、当事人陈述及庭审笔录记录在卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，虽然原告及其父亲董明钊一起与被告豫疆公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，但该协议书约定的被拆迁房屋登记在其父董民钊名下，原告董晓兵亦在本案庭审过程中明确表示其并非该协议的当事人，因此，该协议的的被拆迁人应为董民钊，拆迁人应为被告豫疆公司。同时，本院认为，《房屋拆迁补偿安置协议书》与《补充协议》均系协议双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守诚信原则，依照约定全面履行义务。关于原告董晓兵是否有权在本案中主张权利的问题。本院认为，因《房屋拆迁补偿安置协议书》签订于原告父亲董民钊与其母周彦娥婚姻关系存续期间，故案涉1002室房屋的所有权应由董民钊及周彦娥共同享有。原告父亲董民钊去世后，董民钊对案涉1002室房屋享有的一半权利应由其继承人继承，但董民钊的法定继承人周彦娥、董晓龙、董晓红、董晓梅均通过公证的形式表示放弃对案涉1002室房屋的继承权，案涉1002室房屋归属董民钊的权利已由原告董晓兵单独继承。另外，虽然周彦娥与董晓龙、董晓红、董晓兵、董晓梅签订的《协议书》约定“案涉1002室房屋在原告董晓兵履行了对其母周彦娥的照顾、赡养等义务的前提下，原告董晓兵才有权在周彦娥身后继承案涉1002室房屋”，但周彦娥在本院明确表示将其作为原告父亲董民钊的配偶所享有的对案涉1002室房屋及1003室享有的一切权利赠予给原告董晓兵，案涉房屋的一切权利可由原告董晓兵一人主张。因此，原告董晓兵以继承和赠予的方式取得涉案房屋单独完整权利，故可以依据案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》与《补充协议》向被告豫疆公司主张本应由其父母享有的一切权利。关于原告董晓兵要求确认案涉1002室房屋归其所有的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。上述法律规定是被拆迁人优先取得补偿安置房屋权利的法律依据。本案中，被告豫疆公司已将案涉1002室房屋抵押于他人并进行不动产他项权利登记，在此情况下，关于原告董晓兵是否仍有权依据该规定优先取得案涉1002室房屋所有权的问题，本院认为，虽然在被告豫疆公司未将案涉1002室房屋过户至原告父亲董民钊名下时，其对被告豫疆公司享有的是基于拆迁协议而产生的合同债权，而在一般情况下债权均不能对抗物权，但是原告父亲董民钊与被告豫疆公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》具有特殊性，本质上应属所有权调换形式的补偿协议，即被告豫疆公司以案涉1002室房屋与原告父亲董民钊所有的被拆除房屋进行所有权交换，且双方在安置协议书中明确约定了安置房屋的具体房号、位置、面积、价格、差价、过渡费等内容，亦可以理解为原告父亲董民钊从本质上并未丧失自己的物权，仅是双方物权的交换。另外，原告父亲董民钊作为被拆迁人也已按照合同约定履行了全部合同义务，并于2011年入住案涉1002室房屋直至去世。同时，作为被拆迁人，原告父亲董民钊失去的被拆迁房屋系其安身立命之根本，是其最基本的生活资料房屋的所有权，而享有的却是一种吉凶未卜的期待权，这直接影响到其生存居住的基本人权，而生存居住的基本人权大于其他权利，故本案所涉拆迁协议合同之债权为不同于一般债权的特种债权，所谓特种债权就是债权物权化，而本案中原告父亲董民钊所享有的特种债权优先权是为保证特种债权优先实现的权利，即赋予特种债权物权优先的效力。因此，按照对被拆迁人的利益保护原则，根据特种债权的物权优先效力，在符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条规定的情形下，被拆迁人对补偿安置房屋享有可以对抗第三人物权的优先权，具有排他性。被告豫疆公司将案涉1002室房屋为他人设置担保物权，属于具有主观恶意的侵权行为。被告豫疆房产公司于2014年将房屋进行抵押的事实，并不能影响原告父亲董民钊依据法律规定和合同约定优先取得补偿安置房屋所有权的权利，原告父亲董民钊可优先取得拆迁补偿安置房屋，担保物权登记不得对抗被拆迁人的物上请求权。另外，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。涉案调换房屋不动产登记簿载明的所有权人虽为豫疆房产公司，但根据法律及司法解释的规定，结合《房屋拆迁补偿安置协议书》的性质以及该协议的实际履行情况，原告父亲董民钊应当为涉案调换安置房屋的真实权利人。故案涉1002室房屋在具备办证条件之日起就应当过户至原告父亲董民钊名下，现原告父亲董民钊已经去世，案涉1002室房屋的一切权利也已归原告董晓兵，原告董晓兵要求确认案涉1002室房屋归其所有的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告董晓兵要求确认被告对乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号城市公社B座1002房屋设定抵押的行为无效的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十五条第一款规定：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”，第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立。”，本案标的系不动产，抵押权的成立应采取“合同＋登记”的模式成立，而合同的效力问题与本案所有权非同一法律关系，同时涉及案外人担保权人新疆德坤融盛典当有限公司权益，因此，本案对原告的该项诉讼请求不予处理。关于原告董晓兵要求被告豫疆公司支付其房屋面积减少补偿款11,496.92元的问题。本院认为，原告父亲董民钊与新疆予疆房地产开发有限公司签订的《补充协议》约定“另一套为10层02房，面积为66.112平方米，”，而乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果显示涉案1002室房屋面积为62.49㎡，存在最终置换的房屋面积比约定置换房屋面积减少的问题，依据涉案《补充协议》约定“2、按照产权调换的原则结算差价，经互抵后，乙方应向甲方给付差价款6,510元；其他约定为：房屋建成后，如置换给乙方的实际面积与乙方取得的产权面积有出入，增减的依据以乌市房产局产籍处测绘数据为准，乙户减少的面积由甲方给乙方补房款（按市场价双倍进行补偿），增加的面积按优惠价，由乙方给甲方补款。双方同时还对过渡费等其他权利义务在该协议书中作出约定。”，因此，原告主张被告豫疆公司支付其房屋面积减少补偿款11,496.92元【（64.46㎡-62.49㎡）×2,918元/㎡×2】的诉讼请求，本院予以支持。关于原告董晓兵要求被告豫疆公司支付逾期办理房屋产权证违约金158,702.28元（自2011年6月10日至2020年10月19日）的诉讼请求，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，自房屋交付之日起算利息，本院认为，涉案房屋为产权置换性质，不宜适用商品房买卖合同相关解释，被告法定代表人吕永录于2015年8月4日出具承诺书，承诺配合全体业主在两个月之内全部办理房屋房屋产权证和土地使用证，现逾期未办，应承担违约责任，本院酌定参照同期银行贷款利息予以支持，依据不动产中心登记信息登记的涉案房屋面积62.49㎡和双方约定的房款计算方法，本院认定计算基数为173,165.82元（10㎡×2,000元/㎡＋52.49㎡×2,918元/㎡），被告自2015年10月5日-2019年8月19日向原告支付逾期办证违约金31,842.35元（173,165.82元×4.75/年÷365天×1413天），被告自2019年08月20日至2020年08月20日，以173,165.82元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算向原告支付逾期办证违约金。原告主张保全费1,414.57元，由被告负担。被告豫疆公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院视为其自行放弃在法庭上享有的各项诉讼权利，同时其应承担放弃前述权利所可能产生的对其不利的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十五条第一款、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告董晓兵对位于乌鲁木齐市沙依巴克区和田一街129号综合楼1栋10层B单元1002室的房屋享有所有权；二、被告新疆豫疆房地产开发有限公司向原告董晓兵支付房屋面积减少补偿款11,496.92元【（64.46㎡-62.49㎡）×2,918元/㎡×2】；三、被告新疆豫疆房地产开发有限公司自2015年10月5日-2019年8月19日向原告支付逾期办证违约金31,842.35元（173,165.82元×4.75/年÷365天×1413天），被告新疆豫疆房地产开发有限公司自2019年08月20日至2020年08月20日，以173,165.82元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算向原告董晓兵支付逾期办证违约金；四、被告新疆豫疆房地产开发有限公司向原告董晓兵支付保全费1,414.57元；五、驳回原告董晓兵的其他诉讼请求。以上被告新疆豫疆房地产开发有限公司应付款项，应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉争议标的350,528.05元，给付标的223,668.12元，占争议标的的63.81％。案件受理费减半收取3,278.96元，邮寄送达费20元，合计3,298.96元，由原告董晓兵负担36.19％即1,193.89元，由被告新疆豫疆房地产开发有限公司负担63.81％即2,105.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  孙俊伟二〇二一年六月十六日书记员  石中玉