贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终1011号 上诉人（原审被告）：张雪，女，1979年1月15日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。 被上诉人（原审原告）：贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司，住所地贵州省印江土家族苗族自治县峨岭街道梵净山路北侧。 负责人：崔照芬，该公司代理执行董事。 上诉人张雪因与被上诉人贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2021）黔0625民初59号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 张雪上诉请求：1．撤销原审判决第一、二项。改判被上诉人按原合同《商品房买卖合同》第六条第2项约定，办理按揭偿还尚欠尾款147，166元；2．判决被上诉人在6个月内办理在被上诉人处所购买商铺的房屋转移登记并交付不动产权证；3．本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决与双方签订的《商品房买卖合同》约定冲突，按照合同约定上诉人并未违约不应承担违约责任，并且上诉人应按照合同约定的以银行按揭方式支付尾款或者以6年期分期支付方式支付尾款；2．根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，办理房室权属登记手续。期间上诉人多次到被上诉人处要求获取商铺房产证，被上诉人总是推说正在办理中。经县住建局核实，被上诉人至今没到住建局申请办理商贸城房产开发竣工验收备案手续，推说房产证正在办理中纯属于欺骗行为。因被上述人原因，上诉人没有得到房产证，严重影响上诉人买房的初衷和利益。现要求被上诉人在本案起诉生效之日起6个月内办理涉案房屋产权，如超期要求被上诉人从本案起诉生效之日起至房屋产权证下达之日止按日向上诉人支付购房总金额万分之一的迟纳金；3．案涉项目至今未办理竣工验收，确已全部投入使用，不符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条二款的规定。案涉项目至今未通过相关验收，存在重大安全隐患，出于对财产和人生安全的考虑，现请示政府相关部门对案涉项目予以关注，责令被上诉人按相关要求及时整改，待验收合格后再投入使用，整改期间所产生的一起费用和社会影响由被上诉人承担。 宏宇房开公司二审未作书面答辩。 宏宇房开公司向一审法院起诉请求：1．判令张雪履行于2012年10月10日签订的《商品房买卖合同》约定的购房款支付义务，立即向宏宇房开公司支付拖欠的购房款147,166元；2．判令张雪从2012年12月30日起，以拖欠的购房款147,166元为基数，按年利率6%计算支付资金占用费给宏宇房开公司至2021年1月3日共计72,075元，并按《商品房买卖合同》第七条第（2）项的约定支付未付购房款从2012年12月30日起至2021年1月3日止每日万分之一的违约金共计43,245元（每年按360天计算），余下的违约金按相同的违约金标准计算至购房款付清为止，合计262,486元；3．本案诉讼费由张雪承担。 一审法院认定事实：2012年10月10日，以宏宇房开公司为甲方，以张雪为乙方，签订《商品房买卖合同》，约定张雪购买宏宇房开公司开发修建的位于印江自治县，该商铺建筑面积为69.28平方米，合同约定总价款为401824元。《商品房买卖合同》第六条对付款方式及期限约定为分期付款，首付150000元，按揭200000元。乙方提供银行按揭的全部资料及手续。第七条对逾期付款的违约责任作了如下约定：乙方如未按本合同规定的时间付款，逾期超过45日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方逾期应付款的万分之一的违约金。第八条对房屋交付时间约定：甲方应在2012年12月30日前交房。《商品房买卖合同》签订后，张雪于2011年9月11日支付首付款150000元，2013年12月11日支付购房款104658元，合计支付254658元。宏宇房开公司于2014年12月29日向张雪交付了所购房屋，未办理交接手续。张雪至今未向宏宇房开公司支付尚欠购房款147166元。庭审中，宏宇房开公司自述合同约定由其办理按揭贷款。未能办理按揭贷款原因，宏宇房开公司认为系张雪原因，张雪认为系宏宇房开公司原因，但均未提供证据证明其主张。 一审法院认为，张雪与宏宇房开公司于2012年10月10日签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。本案中，张雪未按合同约定向宏宇房开公司支付完毕购房款，虽然合同约定剩余购房款以按揭贷款方式支付，但张雪未请求解除合同，同时于2013年12月11日又支付购房款104,658元，且案涉房屋已实际交付，应视为双方同意继续履行合同，张雪应向宏宇房开公司支付尚欠购房款。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护。”第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第六百二十六条“买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项的规定。”的规定，张雪未按合同约定付清购房款，现宏宇房开公司要求张雪支付尚欠购房款，符合法律规定，张雪应当向宏宇房开公司支付尚欠购房款147,166元。关于宏宇房开公司主张张雪按《商品房买卖合同》第七条第（2）项的约定支付未付购房款从2012年12月30日起至2021年1月3日止每日万分之一的违约金共计43,245元（每年按360天计算），余下的违约金按相同的违约金标准计算至购房款付清为止的问题。《商品房买卖合同》未对付款期限作出约定，应视为履行期限约定不明。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和第五百一十一条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照前条规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……”的规定，宏宇房开公司可以随时要求王红军履行付款义务。结合张雪与宏宇房开公司双方在《商品房买卖合同》中约定首付15万元，按揭贷款20万元和案涉房屋已交房，张雪已入住的客观事实，根据交易习惯，张雪应自交房之日向宏宇房开公司付清购房款，张雪至今未向宏宇房开公司付清购房款，张雪已违约，根据张雪与宏宇房开公司双方在《商品房买卖合同》第七条关于违约责任的约定和《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，应当向宏宇房开公司支付违约金。对违约金的计算起止时间，宏宇房开公司未能向法庭提供其向张雪催收购房款的相关证据，视为宏宇房开公司未主张其权利，根据公平原则和《商品房买卖合同》的约定，自宏宇房开公司起诉后，视为宏宇房开公司已明确主张其权利，故自宏宇房开公司起诉之日即2021年1月7日起计算违约金适当。张雪应自2021年1月7日起，以尚欠购房款为基数，按每日万分之一支付违约金至购房款付清止。关于宏宇房开公司主张张雪从2012年12月30日起，以拖欠的购房款147,166元为基数，按年利率6%计算支付资金占用费给宏宇房开公司至2021年1月3日共计72075元的问题。《商品房买卖合同》未约定资金占用费，故对宏宇房开公司主张的资金占用费不予支持。一审法院判决：一、张雪于本判决生效之日起60日内向贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司支付尚欠购房款147,166元；二、张雪于本判决生效之日起60日内以尚欠购房款为基数，按每日万分之一计算向贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司支付自2021年1月7日起至购房款付清止的违约金；三、驳回贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司本案其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1．张雪是否应当向宏宇房开公司一次性支付购房款；2．张雪是否构成违约是否应当承担违约金。 本院认为，（一）关于张雪是否应当向宏宇房开公司一次性支付购房款问题。在不能办理按揭贷款的情况下，双方对余款支付时间未能协商达成协议，应视为履行期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……四．履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。五．履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。……”的规定，宏宇公司可以随时要求张雪履行付款义务。但宏宇公司没有提交证据证明其通知张雪支付购房余款的具体时间，宏宇公司起诉要求张雪支付拖欠的购房款，应视为要求张雪履行付款义务。故本案应以宏宇公司起诉时间为其要求付款的期限。（二）关于张雪是否构成违约是否应当承担违约金问题。上诉人张雪作为完全民事行为能力人，在购置金额较大的重要资产时，理应根据自身经济能力，充分考虑市场风险的前提下签订合同。张雪未能审慎量力而行，因未能办理按揭而导致无法付清房屋尾款，相应法律后果应由其自行承担。张雪在宏宇公司要求支付购房款且未主张解除合同，其未向宏宇公司履行付款义务，应当承担违约责任。至于宏宇房开公司未为张雪办理房屋所有权证是否构成违约问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”张雪提出由于被上诉人的原因导致无法办理房屋产权证，上诉人购房的根本目的无法实现，被上诉人构成根本性违约。一审中，张雪并未主张解除合同，故未能取得房屋所有权证不能成为其拒绝向宏宇公司支付购房款的抗辩理由。至于宏宇公司房屋交付是否符合合同约定及是否应当承担违约责任的问题，张雪一审中未提出反诉，其可另行诉讼解决。综上，张雪的上诉理由不能成立。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院予以维持。张雪的上诉请求不成立，本院不予采纳，对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,243元，由上诉人张雪负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐正洪 审判员  倪庆飚 审判员  向 前 二〇二一年六月二十一日 法官助理周希男 书记员雷芳