广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6799号上诉人（原审原告）：袁协伦，男，1947年10月4日出生，汉族，身份证登记住址广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：丘智健，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省广州市海珠区君岳美健身俱乐部（系个体工商户），住所地广东省广州市海珠区赤岗北路64-78号二层、艺泓路11-23号二层。经营者：谢建平，男，1974年10月6日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市番禺区。原审被告：陈大仕，男，1983年2月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省来惠县。委托诉讼代理人：张书豪，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人袁协伦因与被上诉人广州市海珠区君岳美健身俱乐部（以下简称君岳美俱乐部）、原审被告陈大仕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初23853号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人袁协伦上诉请求：1.改判君岳美俱乐部与陈大仕共同向袁协伦支付自2020年6月1日起至实际腾空交还房屋之日（2020年10月28日）止的房屋占用费；2.判令由君岳美俱乐部承担二审受理费。事实和理由:一、一审判决对全案的事实认定准确无误。君岳美俱乐部与陈大仕在一审诉讼中均确认袁协伦已在2020年6月1日解除袁协伦与陈大仕之间的《房屋租赁合同》，且已收到袁协伦委托律师发出的《律师函》。君岳美俱乐部自2020年6月1日起不再拥有占用、使用涉案租赁物的合法依据，即日起已经具有腾房义务。君岳美俱乐部拒绝搬迁亦未向袁协伦或者陈大仕支付占用费或租金，亦迟迟不撤离涉案房屋。二、一审判决未能准确适用法律，致使君岳美俱乐部无须承担逾期腾房期间的占有使用费。君岳美俱乐部明知袁协伦与陈大仕之间的《房屋租赁合同》已于2020年6月1日解除，但其拒不向袁协伦出示已向陈大仕支付过租金的相关凭证，也不向袁协伦支付使用房屋的占用费。君岳美俱乐部并非善意的次承租人，其使用房屋并拒绝支付占用费的行为具有明显的主观恶意，君岳美俱乐部的行为完全符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审判决仅以君岳美俱乐部并非案涉租赁合同的相对方为由，驳回袁协伦要求君岳美俱乐部与陈大仕共同承担逾期腾房期间的占有使用费的诉讼请求，有悖于上述司法解释的规定。三、袁协伦已于2020年10月28日收回涉案房屋，君岳美俱乐部、陈大仕应向袁协伦支付2020年6月1日至10月28日占用费376477.48元。综上所述，袁协伦上诉请求二审法院依法改判。被上诉人君岳美俱乐部经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。原审被告陈大仕二审陈述称：同意袁协伦的上诉请求，君岳美俱乐部事实上在2020年6月1日实际占用涉案房屋，理应向袁协伦支付房屋占有使用费。袁协伦于2020年7月23日向一审法院提出诉讼请求：1.确认袁协伦与陈大仕之间的租赁合同于2020年6月1日解除；2.陈大仕向袁协伦支付从2020年1月1日至2020年5月31日欠缴的租金520761.5元（2020年1月欠缴的租金为80865.5元，2020年2月至5月每月欠缴的租金为109974元）；3.陈大仕向袁协伦支付逾期交租的违约金，2020年1月的违约金以80865.5元为基数，从2020年1月11日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日；2020年2月、3月、4月、5月的违约金以109974元为基数，分别从2020年2月11日、3月11日、4月11日、5月11日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日；4.陈大仕、君岳美俱乐部将广州市XX区XX路XX号（单）（二层）的房产（1218平方米）腾空并交还袁协伦；5.陈大仕、君岳美俱乐部向袁协伦支付占用广州市XX区XX路X号（单）（二层）房屋（1218平方米）的占用费，占用费从2020年6月1日起，以每月76313元计至陈大仕、君岳美俱乐部实际腾空房屋并将房屋交还袁协伦之日；6.没收陈大仕的保证金190000元；7.本案所有诉讼费用由陈大仕、君岳美俱乐部承担。一审法院经审理查明：据不动产权证记载，广州市XX区XX路X号（单）、XX路X号（双）的权利人为黄伟文，建筑面积2527.56平方米。2016年12月1日，黄伟文出具《分租证明》，载明同意将广州市XX区XX路X号（单）（二层）商铺出租给袁协伦，并同意其自行分租，面积1527平方米，租期2016年12月1日至2021年12月31日。2016年12月1日，袁协伦将广州市XX区XX路X号（单）（二层）商铺交付给陈大仕。2017年1月1日，袁协伦（出租人、甲方）与陈大仕（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市XX区XX路X号（单）（二层）房产出租给乙方作商业使用，租用建筑面积为1527平方米；租赁期限从2017年1月1日至2021年12月31日；其中，2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为95000元，2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为99750元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为104738元，2020年1月1日至2020年12月31日的月租金为109974元，2021年1月1日至2021年12月31日的月租金为115473元；租金按月缴付，由乙方在每月的第10日前按现金或银行转账付款方式缴付当月租金给甲方；本合同签订后，乙方须在2017年1月10日前向甲方交纳第一期保证金95000元及第一个月租金95000元，乙方须在2017年2月10日前向甲方交纳第二期保证金95000元及第二个月租金95000元，甲方应在租赁期满或解除合同后3日内将保证金无息退回乙方或抵偿欠缴的其它费用；乙方拖欠租金等应缴付费用达1个月，此时，甲方有权解除本合同，保证金不予退回并收回房屋；同时，甲方有权处理房屋内所有物品及设备，所得收益全部归甲方所有，此外，乙方还需承担本合同第七条之1约定的逾期违约金；（第七条）1.租赁期内乙方须按本合同约定依时每月10号前向甲方缴付当月租金，每逾期一日，乙方须按当月租金额的8‰向甲方支付逾期滞纳金，乙方支付滞纳金后仍需继续履行本合同之其他条款；该房屋出租装修免租期为1个月（免租时间为2016年12月1日至2016年12月31日）；等。2016年10月31日，陈大仕（甲方）与谢建平（乙方）签订《XX花园物业租赁协议》，约定甲方向乙方出租广州市XX区XX路X号2楼，2楼招牌位，该物业建筑面积为1326平方米，含B区游泳池；乙方经营范围为健身、体育项目；租赁期限自2017年2月1日起至2022年1月31日止，甲方将于2016年11月15日向乙方交付租赁物业；等。谢建平承租涉案房屋后，在涉案房屋处注册设立了君岳美俱乐部，一直经营至今。据营业执照记载，君岳美俱乐部为个体工商户，经营者为谢建平，经营场所为广州市海珠区XX路X号二层、XX路X号二层，注册日期为2016年12月20日。2020年5月25日，袁协伦委托律师事务所向陈大仕邮寄一份《律师函》，载明因陈大仕欠缴租金及滞纳金，已构成根本性违约，袁协伦曾于2019年7月5日委托律师发出《律师函》，但陈大仕收到后仍未履行足额缴纳租金及滞纳金的义务，现通知立即解除袁协伦与陈大仕所签署的《房屋租赁合同》。陈大仕于2020年6月1日收到该函。2020年5月25日，袁协伦委托律师事务所向君岳美俱乐部邮寄一份《律师函》，载明因陈大仕欠缴租金及滞纳金已构成根本性违约，袁协伦已于2020年5月25日告知陈大仕解除与其签署的《房屋租赁合同》，要求君岳美俱乐部收到本函之日起三个自然日内向袁协伦出示已向陈大仕支付2019年5月至2020年5月租金的银行流水等凭证，若未向陈大仕支付上述租金费用，则立即向袁协伦支付使用房屋的占用费，否则袁协伦将收回房屋并追偿占用费；等。该邮件于2020年5月26日妥投。本案庭审中，关于陈大仕欠租问题。袁协伦表示陈大仕从2019年3月开始陆续欠租，为了便于计算，袁协伦将陈大仕支付的租金先用于抵扣之前的欠租，抵扣后计算得出陈大仕欠缴2020年1月的租金80865.5元和2020年2月至5月的租金（每月租金为109974元）。陈大仕对袁协伦主张的欠租时间和金额没有异议，但袁协伦口头承诺因疫情免除一个月租金，应当在该欠租金额中扣除，陈大仕对此没有书面证据证明。袁协伦表示没有答应陈大仕免除一个月的租金。关于承租场地面积问题。袁协伦和陈大仕均确认以下事实：陈大仕将承租的场地转租给了君岳美俱乐部和广州健拓口腔门诊部有限公司（以下简称健拓公司），健拓公司一直有向袁协伦直接缴纳租金，所以袁协伦不向该公司主张权利；君岳美俱乐部承租的场地（除了B区游泳池）在陈大仕向袁协伦承租的场地范围内，君岳美俱乐部占用面积为1218平方米。君岳美俱乐部表示确认其承租场地在陈大仕向袁协伦承租的场地范围内，但不知道B区游泳池是不是在该范围内，不清楚面积。关于袁协伦主张的占用费标准。袁协伦表示是按每月109974元扣除健拓公司向袁协伦支付的租金33661元，得出每月为76313元。陈大仕对该占用费标准没有异议。一审法院认为：袁协伦与陈大仕签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，租金按月缴付，由陈大仕在每月的第10日前按现金或银行转账付款方式缴付当月租金给袁协伦；陈大仕拖欠租金等应缴付费用达1个月，此时，袁协伦有权解除本合同，保证金不予退回并收回房屋；租赁期内陈大仕须按本合同约定依时每月10号前向袁协伦缴付当月租金，每逾期一日，陈大仕须按当月租金额的8‰向袁协伦支付逾期滞纳金，陈大仕支付滞纳金后仍需继续履行本合同之其他条款。袁协伦主张陈大仕欠缴租金共520761.5元（包括2020年1月的租金80865.5元和2020年2月至5月的租金），陈大仕对袁协伦主张的欠租时间和金额没有异议，故一审法院对袁协伦该事实主张予以采信。陈大仕辩称袁协伦口头承诺因疫情免除其一个月租金，袁协伦对此予以否认，陈大仕亦没有提交证据证明，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。因陈大仕拖欠租金，袁协伦委托律师事务所于2020年5月25日向陈大仕发送了《律师函》，通知立即解除袁协伦与陈大仕签署的《房屋租赁合同》，陈大仕于2020年6月1日收到该函，故袁协伦要求确认其与陈大仕就涉案房屋的租赁合同于2020年6月1日解除的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。合同解除后，陈大仕应将涉案房屋交还给袁协伦，涉案房屋现由次承租人即君岳美俱乐部实际使用，故袁协伦要求陈大仕、君岳美俱乐部腾空交还涉案房屋合法有理，一审法院予以支持。袁协伦要求陈大仕按每月76313元的标准，支付从2020年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费有理，一审法院予以支持。本案为租赁合同纠纷，君岳美俱乐部并非袁协伦租赁合同的相对方，故袁协伦要求君岳美俱乐部支付房屋占用费缺乏依据，一审法院不予支持。陈大仕逾期支付租金的行为已经构成违约，双方因此解除合同，陈大仕应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定问题，合同约定陈大仕拖欠租金等应缴付费用达1个月，袁协伦有权解除本合同，保证金不予退回并收回房屋，故结合袁协伦的实际损失，一审法院认为袁协伦主张没收保证金190000元合法有理，一审法院予以支持。因没收保证金已足以弥补袁协伦的损失，袁协伦要求陈大仕再支付逾期交租的违约金导致违约金过高，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年12月4日判决如下：一、确认袁协伦与陈大仕于2017年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；二、陈大仕、广州市海珠区君岳美健身俱乐部（个体工商户经营者：谢建平）在本判决生效之日起10日内腾空并搬出广州市XX区XX路X号（单）（二层）的房产（1218平方米），并将该房屋交还给袁协伦；三、陈大仕在本判决生效之日起10日内支付从2020年1月至2020年5月欠付的租金共520761.5给袁协伦；四、陈大仕在本判决生效之日起10日内支付从2020年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按每月76313元的标准）给袁协伦；五、袁协伦没收陈大仕缴纳的保证金190000元；六、驳回袁协伦其他诉讼请求。一审案件受理费15498元，由袁协伦负担261元，陈大仕负担15237元。本案财产保全费1570元，由陈大仕承担，陈大仕在本判决生效之日起十日内支付给袁协伦。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，袁协伦二审庭后向法院提交：1.陈大仕于2020年6月23日张贴《终止合同并限期搬离的告知函》照片；2.2020年6月29日至7月8日期间的微信聊天记录；3.谢建平（君岳美俱乐部的经营者）就其与陈大仕之间的租赁合同另行起诉陈大仕的起诉状以及陈大仕反诉谢建平、君岳美俱乐部的反诉状等诉讼材料。本院经审查前述材料1、2并非二审新证据本院不组织质证，虽材料1照片中显示陈大仕《终止合同并限期搬离的告知函》载明因君岳美俱乐部未支付2020年5、6月租金及前期所欠租金递增部分，其通知君岳美俱乐部终止合同，限君岳美俱乐部于7日搬离涉案物业等，但因袁协伦已因陈大仕欠付租金于2020年6月1日解除袁协伦、陈大仕之间的租赁合同，陈大仕现告知君岳美俱乐部解除陈大仕、君岳美俱乐部之间的租赁合同是否发生法律效力无法认定；对于材料3，与本案并无关联反而证明君岳美俱乐部、陈大仕已就两者之间的租赁合同已另循法律途径解决。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合各方诉辩意见，归纳二审争议焦点如下：袁协伦诉请君岳美俱乐部与陈大仕共同支付自2020年6月1日至实际腾空交还房屋之日（即2020年10月28日）止的房屋占用费能否成立。对此，本院认定如下：其一，本案系租赁合同纠纷，合同主体是袁协伦和陈大仕。陈大仕作为涉案租赁合同承租人，其首要合同义务即是履行付租及支付占用费的义务。陈大仕对于一审判决以及袁协伦上诉请求陈大仕按照每月76313元的标准支付2020年6月1日至实际腾空交还房屋之日（即2020年10月28日）止的房屋占用费并无异议，理应及时履行付款义务。其二，袁协伦因陈大仕拖欠租金于2020年5月25日发函解除两者之间的租赁合同关系，陈大仕确认于2020年6月1日收到该函，一审法院认定该租赁合同即日解除并无不妥。同时，袁协伦亦向君岳美俱乐部发函告知君岳美俱乐部要求君岳美俱乐部向其出示已经向陈大仕支付2019年5月至2020年5月的租金流水等凭证，如未向陈大仕支付上述租金费用的，则立即向袁协伦支付前述期间使用房屋的占用费，否则袁协伦将收回房屋并追偿占用费，该邮件于2020年5月26日妥投。该函件为袁协伦单方行为，也未明确君岳美俱乐部搬离的具体期限，当时君岳美俱乐部、陈大仕之间的租赁合同纠纷如何解决亦不明确。君岳美俱乐部已于一审诉讼中搬离并交还涉案房屋，因此不宜认定君岳美俱乐部属于逾期腾房的情形。另外，本案系袁协伦、陈大仕之间的租赁合同纠纷，法院依法对两者之间的权利义务进行清结；而君岳美俱乐部、陈大仕之间的租赁合同纠纷，与本案并非同一法律关系，两者也已另循法律途径解决。袁协伦依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，诉请君岳美俱乐部与陈大仕共同支付房屋占用费，缺乏事实基础且易造成诉讼法律关系混乱，本院不予支持。另外，袁协伦在一审庭审之后收回涉案房屋，一审法院判决陈大仕、君岳美俱乐部腾空并交还涉案房屋，存在瑕疵，但双方对该项内容可不予执行。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人袁协伦的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6947元，由上诉人袁协伦负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年六月十七日书记员  纪惠敏黄晶晶