山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终3067号上诉人（原审被告，反诉原告)：黄某，住太原市。委托诉讼代理人：郝某，山西晋盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：曹某，住太原市。委托诉讼代理人：张某，山西晋联律师事务所律师。上诉人黄某因与被上诉人曹某房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2021）晋0105民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄某上诉请求：1.判令依法撤销一审判决，发回重审或对一审判决予以改判；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院未查明事实。1.一审判决认定：上诉人黄某将涉案房屋上锁，导致原告无法正常营业。一审法官的认定缺乏证据的支持，被上诉人只是单方面说上诉人将涉案房屋上锁，上诉人并没有承认。退一步讲，即使我方上锁，被上诉人有钥匙，可以自行开锁营业。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据此条的规定，被上诉人在庭审中未证明上诉人将涉案房屋上锁，只是提供了被上诉人的《解除合同函》和上诉人的《通知》，这两项证据并不能证明上诉人将涉案房屋上锁的事实。综上，一审法院认定上诉人黄某擅自上锁构成违约并不成立，应当排除，上诉人并没有采取锁门的措施，阻止被上诉人经营。二、被上诉人未履行合同义务，违约在先。1.被上诉人未支付上诉人租金。依据《租赁合同》，被上诉人向上诉人交付的10万元保证金外，被上诉人从未向上诉人支付过本合同中房屋的租金。依据合同约定：被上诉人应当每年提前1个月支付租金。另合同约定的保证金为15万元，被上诉人也未缴纳完全，尚余5万元未缴纳。截止本案开庭，被上诉人未支付上诉人任何租金。2.被上诉人提供的《解除合同函》单方面解除合同与《租赁合同》中的约定不符。《解除合同函》中的没有暖气并不能成为解除合同的理由。《租赁合同》中第六条中约定：被上诉人对租赁物的现状充分了解，愿意在此基础上进行租赁。由于大马村没有接入集中供暖，被上诉人在交付时已经知道该房屋没有暖气，只能用空调来取暖。被上诉人在租房时已经知晓房屋没有暖气仍然租赁上诉人的房屋，说明被上诉人接受在没有暖气的情况下租赁房屋，没有暖气并不能成为被上诉人解除合同的理由。3.上诉人已经承担了房屋的维修责任。这一点从一审中可以得知，上诉人找吴三银和物业的人员对房屋漏水进行了维修。综上，被上诉人未按合同约定交纳租金，也没有完全支付保证金。被上诉人提供的《解除合同函》只是为了不履行合同支付租金的借口。被上诉人恶意倒打一耙的行为已经严重伤害了上诉人。三、被上诉人应当承担上诉人的装修损失。上诉人黄某于2020年5月8日与吴三银签订了《施工合同》，合同内容为：上诉人委托吴三银对万狮京华对面门面房进行装修，工程造价为25万元，包工包料。上诉人依照被上诉人的要求施工，以便可以达到美食城的要求，截止2020年12月，上诉人已按照被上诉人的要求装修完毕，已经支付吴三银装修款25万元。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条的规定：因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失由双方根据各自的过错承担相应的责任。在本案中应当依据上诉人与被上诉人的过错来承担相应的责任，被上诉人并不是没有过错的。本案中因一审法院主观上认定上诉人上锁构成违约，进而认定上诉人违约，被上诉人未违约的逻辑是错误的，没有证据支持的。从公平角度上来说，一审法院认定我方承担装修费用25万元以及其他费用10余万元，共计三十余万元，而被上诉人没有任何的损失，因为被上诉人支付上诉人的10万元是从租户中收取的，被上诉人免费租赁了上诉人的房屋而且可以获得10多万的收益。这显然是极为不公平的。综上所述，一审法院审理的事实认定有误，希望法院依法判决，维护上诉人的合法权益。曹某辩称，一、一审法院认定事实正确。被答辩人黄某将案涉房屋上锁，导致答辩人无法正常营业，是被答辩人在一审庭审中亲口承认的，并非答辩人单方陈述。被答辩人说答辩人有钥匙可自行打开，而答辩人并未有钥匙，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”根据此条的规定，被答辩人应提供相关证据来证明答辩人有钥匙。二、答辩人依合同积极履约，被答辩人根本违约。2020年5月8日答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同，合同约定：租期为2020年6月18日-2022年12月17日，其中2022年6月18日-2022年12月17日为免租期；答辩人向被答辩人交纳50户入驻商户的保证金即150000元；每年租期提前一个月支付，于2020年11月17日支付租金；租赁房屋可以正常使用，提供满足租赁房使用的电源、给排水、暖气等设施；若不能按期交付租赁房屋达10日的或者不维修致使租赁房屋不能使用，答辩人有权解除合同，并以书面形式通知被答辩人。（一）依据合同约定，答辩人支付第一年的租金日期应是2020年11月17日，被答辩人提出未支付租金时还未到达支付日期，因此答辩人并未违约。（二）合同签订后，答辩人依据合同约定及时向被答辩人交纳已入驻商户的保证金，虽然未达到预期的50户，但答辩人已将所有入驻商户的保证金交给被答辩人，尽所能积极履约，答辩人并未违约。（三）被答辩人一系列行为均构成根本违约。（1）依据合同约定，交接租赁房屋日期为2020年6月18日，而被答辩人2020年7月10日才交房，已严重违约。被答辩人租赁房屋不能满足租赁需求，无暖气且漏水，虽维修过，但依旧无法正常使用，已严重违约。更甚者，仅仅因为入驻商户未达50户，并要求提前支付租金未满足，被答辩人于2020年9月15日在租赁房屋处张贴停水停电通知，并于2020年9月17日擅自将租赁物上锁，导致答辩人无法经营，其行为已根本违约。（2）被答辩人在将租赁房屋上锁后，即在租赁物门面上拉起了招商广告的横幅至今，在本案件处于上诉阶段，一切尚未定论，被答辩人却将涉案租赁房屋部分出租给第三人，还将租赁房屋装修好的门头及部分内部设施进行了拆除，导致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。三、答辩人不应当承担被答辩人的装修费用。依据合同约定，被答辩人提供的房屋必须符合答辩人的经营所需条件，包装修是签订租赁合同的先决条件，因此双方协商的租金单价是高于同地段同类型单价的。从租期来看，合同约定租赁期限从2020年6月18日-2020年12月17日，也能说明是预留了一个月多的装修时间。以上事实证明，房屋租赁前被答辩人装修，是其自愿行为，也是促成达成租赁合意的前提条件，与答辩人没有任何关系。答辩人不应当承担被答辩人的任何装修费用。综上，被答辩人严重违反了《中华人民共和国民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”的规定，恳请贵院驳回被答辩人的上诉。曹某向一审法院起诉请求:1、判决解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判决被告退还保证金100000元；3、判令被告支付违约金120000元；4、判令被告返还扣押原告的摩托车一辆（车辆型号为：HJ125T-21）；5、本案诉讼费用由被告承担。黄某向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告曹某赔偿反诉原告黄某装修损失250000元；2、判令反诉被告曹某支付违约金120000元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定的事实：2020年5月10日，曹某（乙方、承租方）与黄某（甲方、出租方）签订《租赁合同》，合同约定：租赁物位置为太原市××区万狮京华对面门面房，建筑面积810㎡；租赁用途为乙方营业执照登记允许经营的范围；租赁期自2020年6月18日至2022年12月17日止，共计2年6个月，其中2022年6月18日至2022年12月17日为免租期，自第二年起房租溢出部分甲、乙双方各取50%，水费每吨7元、电费每度1.3元根据使用量正常交纳；租赁期未满，则乙方不享受免租期优惠；租赁物的租金（不含租赁税费），不含租赁物的物业管理费；租赁费年租金为600000元整，其中租金总额的20%归乙方所有，甲方实收金额480000元整；甲方收取乙方每户3000元保证金，50户共计150000元，此保证金用途为免租期过后不再续签的租户，保证金不予退还，续签的租户可在期满后多经营3个月抵顶房租；租金支付方式为年付，每年租金提前1个月支付，于2020年11月17日收取租金，不提供发票仅开收据，如需开发票另外收取税金；在租赁期内，甲方应保证租赁房屋可以正常使用，须接入提供满足租赁房使用的电源、给排水、暖气等设施；乙方不按照约定支付租金达10日的已交租金不予退还，甲方有权解除本合同，并以书面形式通知乙方迁离交回租赁物，若乙方在一周内拒不交还租赁物，甲方可单方清出资产，腾空房屋；甲方不能按期交付租赁物达10日的或甲方违反本合同相关约定，不承担维修责任，致使乙方无法正常使用的，乙方有权解除本合同，并以书面形式通知甲方，迁离租赁物，甲方应退还多收的预交款项；以上条款双方共同遵守，不得违约，若有违约，违约方承担违约金为全年租金的20%；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按该项费用总额的5%支付甲方滞纳金；在租赁期内，乙方因故终止合同，乙方应该按合同未履行期限房租总金额10%的额度向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金；合同还约定了其他等内容。2020年7月10日，案涉房屋装修完工，黄某向曹某交付房屋。曹某未向黄某支付租金。2020年4月30日起至2020年6月30日期间，曹某多次向黄某交纳保证金合计100000元。因曹某招商未达约定的50户商户，双方对剩余50000元保证金的支付问题产生争议。2020年9月15日，黄某在案涉房屋卷闸门上张贴《通知》，写明“因美食城未按合同履行已违约两月有余，从今日起停水、停电，望美食城负责人尽快解决，避免商户造成损失”。2020年9月17日，黄某将卷闸门上锁，曹某停止营业。2020年9月28日，曹某以合同履行过程中，黄某一直未能提供暖气设施，房屋一直多处漏雨，多次与黄某沟通未予处理，且于2020年9月17日将承租房屋上锁，致使曹某无法正常经营为由要求解除与黄某签订的《租赁合同》，并通过短信、邮寄方式向黄某送达《解除合同函》。黄某认可于2020年10月2日收到短信通知，否认收到邮件。庭审中，黄某称，案涉房屋归大马村集体所有，其承租后转租给曹某。2020年5月8日，黄某与吴三银签订《施工合同》，委托吴三银按照曹某的要求对门面房进行了装修。房屋装修完毕后于2020年7月10日交付曹某，曹某未按时支付租金及全额交纳保证金，也联系不到人，黄某于2020年9月15日张贴了停水、停电通知，但实际未停水、停电。关于房屋漏水问题，黄某于7、8月份分别找到吴三银、物业工作人员进行了维修。曹某应按每月40000元标准向黄某支付3个月租金共120000元，与曹某交纳的保证金抵扣，故不应退还曹某保证金。另外，按照曹某的要求对其提出的房屋漏水问题及时进行了维修。曹某称，黄某于2020年7月10日交房，已经构成延期交房，房屋交付后一直存在漏雨问题，严重影响商铺的正常运营，双方多次通过微信沟通，黄某进行了维修，至今未修复。因未到合同约定的租金支付期限，黄某擅自将卷闸门上锁，导致曹某无法正常经营，且黄某未在反诉状中要求曹某支付租金，故此三个月房租不应当由曹某承担，不应在本案处理。案外人吴三银作为证人出庭时陈述，其与黄某签订施工合同，按照曹某的要求进行装修，于2020年5月10日进场施工，期间黄某未能按时支付装修款、外加隔断改动导致工程量的增加等原因，才于7月10日装修完工，导致延期交工的主要原因是黄某未能按时支付装修款。另施工完毕后就房屋漏雨问题进行了维修。另查明，曹某与黄某就交纳房屋保证金50000元的问题，双方协商曹某将型号为HJ125T-21、车牌号为×××的摩托车停放于案涉房屋处，由黄某实际控制。本院确认以上事实的证据，有《租赁合同》、微信聊天记录截图、照片、机动车登记证书、转账凭证、收据、解除合同通知函、快递存根、施工合同、抵账协议，另有庭审笔录在案佐证。一审法院认为，曹某与黄某签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同履行过程中，黄某与曹某因50000元保证金的支付问题产生争议，之后黄某发出停水、停电的通知并于两日后将案涉房屋上锁，导致原告无法正常营业。因租赁合同未约定保证金的支付期限，且曹某已向商户收取的保证金向黄某交纳100000元，曹某在履行合同过程中并无不当，黄某擅自将案涉房屋上锁的行为已经构成根本违约，致租赁合同无法正常履行，曹某有权要求解除合同。曹某向黄某送达了《解除合同通知函》，黄某于2020年10月2日收悉，故租赁合同应于黄某收到解除合同通知函之日即2020年10月2日予以解除。合同解除后，黄某应全额退还曹某支付的保证金100000元，另按照合同约定，黄某还应向曹某支付违约金，即年租金480000元的20%为96000元。黄某已将房屋上锁，可实际控制该房屋，故不存在租赁房屋由曹某返还并腾出的问题。关于曹某称案涉房屋一直存在漏雨现象，黄某未进行维修，不应支付租金的问题。根据黄某提交的证据显示，黄某派人进行了维修，履行了修缮义务，加之漏水现象仅出现在雨天，正常天气并不完全影响商户经营，故对此抗辩意见，本院不予支持。曹某应向黄某支付从交付房屋之日（2020年7月10日）起至停业之日（2020年9月17日）止的租金92000元（40000元/30天×69天），与应退还的保证金抵顶后，黄某还应向曹某退还保证金8000元。因租赁合同的解除系由黄某违约所导致，故黄某向曹某主张装修损失250000元及违约金120000元，理由与依据不足，本院不予支持。关于曹某要求黄某返还型号为HJ125T-21、车牌号为×××的摩托车，虽摩托车系曹某与黄某协商后，由曹某交付，但黄某控制该摩托车无合理依据，现曹某要求返还，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告（反诉被告）曹某与被告(反诉原告)黄某签订的《租赁合同》已于2020年10月2日解除。二、被告(反诉原告)黄某于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）曹某保证金8000元。三、被告(反诉原告)黄某于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）曹某违约金96000元。四、被告(反诉原告)黄某于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）曹某型号为HJ125T-21、车牌号为×××的摩托车一辆。五、驳回原告（反诉被告）曹某的其他诉讼请求、被告(反诉原告)黄某的反诉请求。案件受理费2425元、反诉费3425元，由被告(反诉原告)黄某负担。二审期间，上诉人提供如下证据：山西戴维斯物业管理有限公司于2021年6月7日出具的情况说明，证明上诉人没有权利给门面房上锁、上诉人没有给租赁房屋断水、断电、门面房的漏水问题也及时进行了修缮，因为盗窃，物业给涉案的租赁房屋进行了换锁。被上诉人质证认为，真实性不认可，该物业公司我们从来不认识，对其证明的内容也不认可；被上诉人提供如下证据：四张照片，证明上诉人对涉案租赁房屋进行破坏性拆除、上诉人将涉案租赁房屋上锁后开始招租至今、上诉人对涉案租赁房屋门头及内部设施已经进行了拆除、涉案租赁房屋已经部分出租给第三人。上诉人质证认为，对证据的真实性不认可，照片上均不显示时间，而且也不是我们招租，对证明的内容均不认可。本院经审查认为，上诉人提供的证据没有出具证明材料的人员签字，形式不符合证据规则的要求，不能证明上诉人主张的待证事实；被上诉人提供的证据均未显示时间，亦不能证明其主张的待证事实，本院对双方提供的证据均不予采纳。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点主要是：第一、上诉人黄某是否将涉案房屋上锁；第二、履行合同过程中，被上诉人曹某是否存在违约行为。针对第一个焦点，一审中，上诉人明确认可“我们两天以后锁门是因为上面只有一户在经营，商户的东西还在，东西丢了谁负责，他不出面”，亦认可其换了锁芯。二审中，上诉人并未提供有效证据推翻其一审的陈述，故上诉人主张其没有上锁的理由不能成立，本院不予支持。针对第二个焦点，首先，双方签订的《租赁合同》并未约定保证金的支付期限，且曹某将已向商户收取的保证金向黄某交纳，故曹某在履行合同过程中并无不当行为；其次，上诉人认为被上诉人没有按时支付租金的问题，《租赁合同》中明确约定2020年11月17日收取租金，而黄某将房屋上锁之前还未到支付租金的期限，故曹某亦不存在违约行为；另外，关于上诉人主张被上诉人无权解除合同的问题，因黄某将案涉房屋上锁的行为已经导致商户不能正常经营，构成根本违约，曹某有权行使法定解除权，要求解除合同。关于上诉人认为被上诉人没有损失，所以不应向其支付违约金的问题，因违约金的支付理论是仅需存在违约行为即可，不以损失为前提条件，故一审法院按照双方合同约定以及合同实际履行情况，作出由上诉人支付被上诉人违约金96000元的认定并无不当。关于上诉人主张的装修损失，亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费11700元，由上诉人黄某负担。本判决为终审判决。审判长 关文静审判员 牛晓斌审判员 李 静二〇二一年六月二十三日法官助理 卢晓艳书记员 郭青平