山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终2646号上诉人（原审被告）：马兴刚，男，1982年2月4日出生，住邹城市。上诉人（原审第三人）：济宁市聚八方餐饮管理有限公司，住所地邹城市邾国路167号。法定代表人：李新銮。上诉人（原审第三人）：邹城市东来顺羊汤馆，住所地邹城市邾国路246号。经营者：米凤芝，个体工商户。委托诉讼代理人：聂国强，山东曲圣地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹城市自然资源和规划局，住所地邹城市金山大道666号。法定代表人：王永文，局长。委托诉讼代理人：鲁伟涛、王培国，山东圣义律师事务所律师。上诉人马兴刚、济宁市聚八方餐饮管理有限公司、邹城市东来顺羊汤馆因与被上诉人邹城市自然资源和规划局房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2020）鲁0883民初1934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。马兴刚上诉请求：一、撤销邹城市人民法院(2020)鲁0883民初1934号民事判决书，依法改判二原审第三人不承担给付租赁费责任或者发回重审；二、一、二审诉讼费由被告承担。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律有误，本案案由为房屋租赁合同纠纷，对权利义务和法律责任的认定应当遵循合同相对性原则，同时，判决认定的房屋占用使用费过高，且并没有考虑协商续租和租金评估期间双方达成续租合意的情形。首先，根据合同相对性原则，上诉人与被上诉人之间存在租赁合同关系，由此租赁关系所产生的权利义务，应当由合同载明的主体享有、承担。而上诉人与原审第三人存在转租关系，系另一民事法律关系，就上诉人与原审第三人层面考虑，即使认定上诉人没有转租权，也应当遵照合同相对性原则认定上诉人与原审第三人之间的权利义务关系，上诉人与被上诉人对于房屋续租事宜一直进行协商，被上诉人口头上对上诉人继续承租房屋是认可的，被上诉人向原审第三人也是承诺能够完成续租或者协调由原审第三人直接承租，原审第三人主观上对房屋的使用是善意的，并无侵占使用的主观意图。其次，原审认定自2019年6月1日起至2020年3月31日使用费为173940.47元，没有依据，被上诉人也没有提供证据证明该数额或者计算标准是客观、真实的。庭审中，被上诉人陈述主张该使用费计算标准为被上诉人与原审第三人新签订租赁合同时对涉案房屋租赁价格的评估结论计算得出的，该评估价格是为评估作出之时房屋租赁单价作参考的，而上诉人与原审第三人的转租发生在2019年，依照之后作出的评估去计算之前的租赁费用，明显不当。第三，原审判决没有考虑原审第三人对未接到搬离房屋通知和后续承租协商特别是等待评估结论期间的责任承担问题。如上所述，原审第三人对房屋的使用是善意的，转租由上诉人进行，责任在上诉人一方，法律后果由上诉人承担。原审第三人对上诉人是否享有转租权并不清楚，其与被上诉人直接签订租赁合同的协商、等待期间，也是对房屋的合法使用，不存在因占用房屋而直接支付使用费的问题。最后，上诉人认为，判决二原审第三人对房屋占用费的支付承担连带责任，并无明确法律依据。综上所述，请求二审法院查明案件事实，依法改判二原审第三人不承担给付租赁费责任或者发回重审。济宁市聚八方餐饮管理有限公司上诉请求：一、撤销邹城市人民法院(2020)鲁0883民初1934号民事判决第三项，依法发回重审或改判上诉人济宁市聚八方餐饮管理有限公司不承担连带给付责任；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实不清、适用法律错误。一审法院认定：“原告主张由第三人聚八方餐饮、东来顺羊汤馆分别对2019年6月1日至2020年3月31日期间房屋占用期间的费用68218.43元、105722.04元承担连带责任。本院认为，法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。本案中房屋租赁合同于2019年5月31日约定期限届满后，双方未签订新的房屋租赁合同，被告继续占有使用至2020年3月31日，并将租赁标的转租给本案第三人聚八方餐饮与第三人东来顺羊汤馆，原告主张房屋占用费用173940.47元，由第三人聚八方餐饮公司、东来顺羊汤承担连带责任，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。”属于事实认定不清。第一、一审法院的事实认定方面违背了合同相对性原则。合同的相对性是指合同是在特定的合同当事人之间发生权利义务关系，当事人只能基于合同向另一方当事人提出请求或提起诉讼，不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中租赁合同的相对方为邹城市自然资源和规划局和马兴刚，双方的权利义务关系均在双方约定的租赁合同中明确规定，其中不涉及本案上诉人及第三人东来顺羊汤馆，被上诉人邹城市自然资源和规划局基于合同向马兴刚主张权利，不能向无合同关系的第三人聚八方餐饮公司和东来顺羊汤馆主张合同请求。第二、一审认定涉案房屋2019年6月1日至2020年3月31日期间房屋占用期间的费用为173940.47元不具备客观性，其计算标准和依据均没有提出足够客观、真实、合法的证据予以证明。第三、原租赁合同在2019年5月31日到期后转为无固定期限合同，其原有合同对双方均具有约束力，合同并没有因为到约定的期限而解除或终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，在原合同到期后，被上诉人之间的合同继续履行，邹城市自然资源和规划局并没有通过法定程序解除与马兴刚之间的租赁合同，作为承租方马兴刚一直继续在使用、合法占有租赁物，应视为双方的原租赁合同继续有效，基于此，邹城市自然资源和规划局更不能脱离合同的相对性向聚八方餐饮公司和东来顺羊汤馆主张相关权利。第四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，在原合同到期后，原出租人就向上诉人聚八方餐饮公司和东来顺羊汤馆要求将租金直接支付给原出租人，已经知道涉案房屋被马兴刚转租的事实，基于此，结合以上第三条相互印证，邹城市自然资源和规划局在明知租赁物被转租或者租期届满的情形下，依然没有要求与马兴刚解除原租赁合同，视为对以上情形的认可，应当认定邹城市自然资源和规划局和马兴刚之间的租赁关系至今未解除。第五、一审法院基于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”显然与上述事实不符，属于适用法律错误。第六、一审庭审中，上诉人聚八方餐饮公司向一审法院提交了自2019年4月1日至2020年3月31日期间的租赁费的收条，被上诉人马兴刚对此也予以认可，可以证明上诉人聚八方餐饮公司在租赁期内全额支付了相应的租赁费，不存在拖欠租金、违约的情形，一审法院再判令聚八方餐饮公司向邹城市自然资源和规划局支付占用费，显然是突破了合同的相对性和加重上诉人的经济负担和诉讼负担，与法律精神相违背。综上，上诉人认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人恳请二审法院在审理查明事实之后，依法改判支持上诉人的上诉请求。邹城市东来顺羊汤馆上诉请求：一、撤销邹城市人民法院(2020)鲁0881民初1934号民事判决第三项，依法发回重审或改判上诉人邹城市东来顺羊汤馆不承担连带给付责任；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实不清、适用法律错误。一审法院认定：“原告主张由第三人东来顺羊汤馆、聚八方餐饮分别对2019年6月1日至2020年3月31日期间房屋占用期间的费用105722.04元、68218.43元承担连带责任。本院认为，法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。本案中房屋租赁合同于2019年5月31日约定期限届满后，双方未签订新的房屋租赁合同，被告继续占有使用至2020年3月31日，并将租赁标的转租给本案第三人东来顺羊汤馆与第三人聚八方餐饮，原告主张房屋占用费用173940.47元，由第三人东来顺羊汤、聚八方餐饮公司承担连带责任，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。”属于事实认定不清。第一、一审法院的事实认定方面违背了合同相对性原则。合同的相对性是指合同是在特定的合同当事人之间发生权利义务关系，当事人只能基于合同向另一方当事人提出请求或提起诉讼，不能向无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中租赁合同的相对方为邹城市自然资源和规划局和马兴刚，双方的权利义务关系均在双方约定的租赁合同中明确规定，其中不涉及本案上诉人及第三人聚八方餐饮公司，被上诉人邹城市自然资源和规划局基于合同向马兴刚主张权利，不能向无合同关系的第三人东来顺羊汤馆和聚八方餐饮公司主张合同请求。第二、一审认定涉案房屋2019年6月1日至2020年3月31日期间房屋占用期间的费用为173940.47元不具备客观性，其计算标准和依据均没有提出足够客观、真实、合法的证据予以证明。第三、原租赁合同在2019年5月31日到期后转为无固定期限合同，其原有合同对双方均具有约束力，合同并没有因为到约定的期限而解除或终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，在原合同到期后，被上诉人之间的合同继续履行，邹城市自然资源和规划局并没有通过法定程序解除与马兴刚之间的租赁合同，作为承租方马兴刚一直继续在使用、合法占有租赁物，应视为双方的原租赁合同继续有效，基于此，邹城市自然资源和规划局更不能脱离合同的相对性向东来顺羊汤馆和聚八方餐饮公司主张相关权利。第四、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，在原合同到期后，原出租人就向上诉人东来顺羊汤馆和聚八方餐饮公司要求将租金直接支付给原出租人，已经知道涉案房屋被马兴刚转租的事实，基于此，结合以上第三条相互印证，邹城市自然资源和规划局在明知租赁物被转租或者租期届满的情形下，依然没有要求与马兴刚解除原租赁合同，视为对以上情形的认可，应当认定邹城市自然资源和规划局和马兴刚之间的租赁关系至今未解除。第五、一审法院基于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”显然与上述事实不符，属于适用法律错误。第六、一审庭审中，上诉人东来顺羊汤馆向一审法院提交了自2018年8月1日至2020年5月29日期间的租赁费的收条，被上诉人马兴刚对此也予以认可，可以证明上诉人东来顺羊汤馆在租赁期内全额支付了相应的租赁费，不存在拖欠租金、违约的情形，一审法院再判令东来顺羊汤馆向邹城市自然资源和规划局支付占用费，显然是突破了合同的相对性和加重上诉人的经济负担和诉讼负担，与法律精神相违背。综上，上诉人认为：原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人恳请二审法院在审理查明事实之后，依法改判支持上诉人的上诉请求。邹城市自然资源和规划局辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。自然资源和规划局向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金297417元，并自2019年6月1日起至欠付至今实际还清时止，每天按照拖欠租金数额0.1%的标准向原告支付滞纳金；2.责令被告、两个第三人将位于邹城市火车站北侧大楼一楼西门头房11间、大楼后院及后院房屋等租赁标的物腾退返还给原告，并自2019年6月1日起至租赁标的物实际返还时止，按照房屋占用期间租赁市场价格标准，连带承担逾期腾房的占有使用费；3.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，因2020年8月13日原告自然资源和规划局与第三人聚八方餐饮、东来顺羊汤馆分别签订《房屋租赁合同》，申请变更诉讼请求为：1、判令被告向原告支付拖欠的租金297417元、滞纳金90414.77元（截止2020年3月31日），并自2020年4月1日起至欠付租金实际还清时止，每天按照拖欠租金数额0.1%的标准向原告支付滞纳金；2、责令被告、第三人连带承担自2019年6月1日起至2020年3月31日止的房屋租赁占用使用费173940.47元。一审法院认定事实：1.2019年1月份，邹城市进行机构改革，原邹城市林业局承担的行政职能，全部由邹城市自然资源和规划局承继，涉案门头房系原邹城市林业局的国有资产，其对外出租收益权由邹城市自然资源和规划局行使。2.2018年4月25日，邹城市公证处出具的（2018）鲁邹城证经字第89号《公证书》一份，公证书载明“申请人出租方：邹城市林业局，机构地址：山东省邹城市。负责人：高凤军，男，一九七三年十二月九日出生，公民身份号码：3708251973××××××××。代理人：田厚禄，男，一九六九年十二月九日出生，公民身份号码：2301071969××××××××。承租方：马兴刚，男，一九八二年二月四日出生，公民身份号码：3713261982××××××××，身份证住址：山东省平邑县。公证事项：房屋租赁合同出租方邹城市林业局的代理人田厚禄与承租方马兴刚于二〇一八年四月二十五日向本处申请办理前面的《房屋租赁合同》公证。经查，双方当事人经协商一致订立了前面的《房屋租赁合同》。双方当事人在订立合同时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。代理人具有相应的代理权。双方签订的《房屋租赁合同》意思表示真实。当事人在《房屋租赁合同》中约定：出租方邹城市林业局以每年租金人民币壹拾捌万壹仟元整向承租方马兴刚出租坐落在邹城市火车站北侧大楼（原林业局办公楼）一楼西门头房共11间、大楼后院及后院房屋（建筑面积：七百六十三点八三平方米），作为乙方经营餐饮业使用，租赁期限共二年，自二〇一七年六月一日至二〇一九年五月三十一日止（注：租赁房屋已于二〇一八年五月三十一日交付承租方使用，使用至今无争议）。上述约定和租金及交纳时间、双方的权利义务、租赁房屋的修缮、房屋的转让与转租、合同的变更、解除和终止、房屋交付及收回、特别约定、违约责任等条款明确、具体。依据上述事实，兹证明出租方邹城市林业局的负责人高凤军与承租方马兴刚于二〇一八年四月二十五日，高凤军在邹城市林业局、马兴刚来到本处，在本公证员的面前，签订了前面的《房屋租赁合同》，当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的规定，《房屋租赁合同》上出租方邹城市林业局及负责人高凤军的印鉴和承租方马兴刚的签名、右拇指指印均属实。本合同自公证之日起生效。中华人民共和国山东省邹城市公证处公证员：黄现军二〇一八年四月二十五日”。该公证书中的《房屋租赁合同》载明“房屋租赁合同订立合同双方:出租方（以下简称甲方）:邹城市林业局承租方（以下简称乙方）:马兴刚，男，公民身份号码3713261982××××××××根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定及市国资办相关要求，本着平等互利的原则，经甲乙双方共同协商一致，甲方将房屋租赁给乙方使用，特签订协议内容如下，以供双方共同遵守:一、租赁房屋的坐落:甲方将火车站北侧大楼（原林业局办公楼）一楼门头房共11间、大楼后院及后院房屋租赁给乙方使用，建筑面积共计:763.83方米。乙方用于经营餐饮业。二、租赁期限:自2017年6月01日始至2019年5月31日止（租赁房屋已于ニ○一七年五月三十一日交付给承租方占有、使用，履行至今无任何争议）。三、租金及交纳的时间，租金每年为人民币壹拾捌万壹任元整（￥181000元）。承包租金按月交纳，乙方于每月份的每月6日前交纳当月租金款1.5万元，2018年、2019年5月6日前交纳当年承租年剩余租金。逾期不交纳的，每天按拖欠租金数额的0.1％支付滞纳金;乙方拖欠租金超过3个月，甲方有权终止合同。……”；3.合同届满后，被告仍欠付原告租金297417元；4.2018年7月24日被告马兴刚作为发包方（甲方）与第三人东来顺羊汤馆（乙方）的委托人张兵签订《酒店内部承包协议》一份，载明“第一条酒店的坐落、装修、设施情况1、甲方承包给乙方的酒店位于山东省邹城市首）第二条承包期限1、改酒店承包期限。自2018年8月1日至2019年5月29日止。第三条承包金用支付方式1、该酒店每年承包金为人民币￥130000元（大写壹拾叁万元整）。本次承包期为十个月，承包金为￥108330元，大写壹拾万捌仟叁佰叁拾元。”5.被告马兴刚与第三人聚八方餐饮的法定代表人李新銮签订《酒店内部承包协议》一份，载明“第一条酒店的坐落、装修、设施情况1、甲方承包给乙方的酒店位于山东省邹城市首）第二条承包期限1、改酒店承包期限。自2019年4月1日至2020年3月31日止。第三条承包金用支付方式1、该酒店每年承包金为人民币￥70000元（大写柒万元整）。拖欠两天逾期不缴纳，甲方有权终止协议”。一审法院认为，原告承继原邹城市林业局承担的行政职能，对涉案国有资产房屋享有对外出租收益的权利。原邹城市林业局与被告马兴刚签订的《房屋租赁合同》房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，系合法有效合同，其中约定的权利义务由原告自然资源和规划局承继，原告系本案适格诉讼主体。本案中原告承继合同权利义务将租赁标的物交付给被告马兴刚占有、使用和收益，但被告却未能按照合同约定按期足额缴纳房屋租金，经多次催收仍未能在合理期限内足额缴纳，原告主张被告支付拖欠租金297417元，本院依法予以支持。同时原告主张，根据合同第三条约定，逾期不缴纳租金的，每天按照拖欠租金数额的0.1%支付滞纳金，被告辩称滞纳金主张过高，本院依法予以调整，结合受众所周知的新冠病毒肺炎疫情和防控，被告经营收益受到不利影响的客观情况，本院酌情支持违约金45000元。原告主张由第三人东来顺羊汤馆、聚八方餐饮分别对2019年6月1日至2020年3月31日期间房屋占用期间的费用105722.04元、68218.43元承担连带责任。本院认为，法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。本案中房屋租赁合同于2019年5月31日约定期限届满后，双方未签订新的房屋租赁合同，被告继续占有使用至2020年3月31日，并将租赁标的转租给本案第三人东来顺羊汤馆与第三人聚八方餐饮，原告主张房屋占用费用173940.47元，由第三人东来顺羊汤馆、聚八方餐饮公司承担连带责任，具有事实与法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告马兴刚于本判决生效之日起十日内给付原告邹城市自然资源和规划局房屋租赁费297417元、房屋占用费173940.47元及违约金45000元；二、第三人邹城市聚八方餐饮管理有限公司对2019年6月1日至2020年3月31日期间的房屋占用费中的68218.43元承担连带给付责任；三、第三人邹城市东来顺羊汤馆对2019年6月1日至2020年3月31日期间的房屋占用费中的105722.04元承担连带给付责任；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2881元，由被告马兴刚负担。（原告已垫付，被告给付原告）二审时双方当事人均未提交新证据。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案的争议焦点是一、一审法院认定马兴刚支付房屋占用费173940.47元是否合法有据；二、聚八方和东来顺是否应对上述款项承担相应的连带给付责任。本案中上诉人马兴刚租赁被上诉人自然资源和规划局享有权益的涉案国有资产房屋，租期自2017年6月1日至2019年5月31日，后马兴刚将涉案房屋承包给聚八方餐饮公司、东来顺羊汤馆使用，双方租赁合同到期后，并未续签租赁合同且由二餐饮公司占有使用至今。上诉人马兴刚于二审庭审中认可房屋占用费由其承担并对一审判决第一项没有异议，三上诉人仅对二餐饮公司应否对房屋占用费承担相应的连带责任存有异议。本院认为，涉案房屋租赁合同到期后，该房屋权益归属于被上诉人，但上诉人马兴刚及二实际占用人均未向被上诉人支付相应的房屋使用费，现被上诉人起诉要求实际占用人与马兴刚连带承担房屋占用费于法有据，三上诉人均主张房屋占用费由马兴刚自行承担，但三上诉人之间的法律关系与本案并非同一法律关系，马兴刚现也并非涉案房屋的权益人，其三者之间的法律关系，当事人可另行主张。三上诉人的上诉主张无法律依据，本院不予支持。综上所述，马兴刚、济宁市聚八方餐饮管理有限公司、邹城市东来顺羊汤馆的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9680元，由上诉人马兴刚负担5761元、济宁市聚八方餐饮管理有限公司负担1505元、邹城市东来顺羊汤馆负担2414元。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二一年六月二十三日书记员  翟梦若