江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1283民初364号原告：王帅，男，1986年1月6日生，汉族，住泰兴市。被告：泰兴市泰瑞置业有限公司，住所地泰兴市济川街道羌溪南路未来城售楼处。法定代表人：梅苗琴，执行董事。委托诉讼代理人：孙和兴、肖凤筹，江苏苏泰律师事务所律师。原告王帅与被告泰兴市泰瑞置业有限公司（以下简称泰瑞置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王帅、被告委托诉讼代理人孙和兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王帅向本院提出诉讼请求：被告支付2020年10月1日至2020年12月4日期间的违约金16114.968元。事实与理由：原、被告于2020年2月29日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定交接房的日期为2020年9月30日。直到2020年11月25日，原告收到被告邮寄的通知书，约定由原告在2020年11月27日至泰和苑原售楼处办理交付手续。在交付手续办理过程中，被告未履行《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，导致交付手续无法正常办理。原告认为，被告应承担被告不能正常交付商品房所产生的违约金，故诉至法院。被告泰瑞置业公司辩称，1.双方于2020年2月29日签订的商品房买卖合同约定交接房日期为2020年9月30日属实。原告诉称的2020年11月25日收到通知书约定2020年11月27日办理交付手续，但通知书的接收房日期是2020年11月25日至11月28日，故交房时间为2020年11月25日。但需要说明的是，该楼盘在最初预售时就确定交房时间为2020年9月30日，网签系统中确定的交房时间也是该时间，但没有预见新冠疫情这一不可抗力因素。鉴于原告签订合同时，被告也无法预知疫情会造成怎么样的影响，因此合同相关约定的时间都沿用了预售合同时间约定。江苏省疫情防控突发公共卫生事件一级响应，从2020年1月24日至2020年2月24日共计31天，二级响应，从2020年2月25日至2020年3月27日，从2020年3月28日起改为三级响应，这时才具备恢复全面生产的条件，被告认为一二级响应可以延期交房62天。同时此次疫情是持续性的，且影响范围广，对工程的影响远远超过62天，所以交房逾期是疫情不可抗力造成的，故在确定交房时间这一问题上应扣除疫情造成的停工停产这段时间，被告与原告签订合同时，疫情虽然已经发生，但双方所签合同是网签格式合同，上面的时间不好更改，所以沿用的仍然是一开始的交房时间，也应适用不可抗力相关规定予以免责。另疫情缓解后，施工单位及时向政府部门申请复工，政府部门批准施工单位在2020年2月25日复工复产，但只是施工单位复工复产的必要条件，而非充分条件，事实上被告在向施工单位催促尽快施工时，施工单位就反映部分外地员工因疫情不能及时到位，导致不能正常复工，从而影响了房屋的竣工验收交付，故在考虑疫情这一不可抗力因素时也应考虑到与此相关的其他因素。被告于2020年2月25日前申请复工复产的行为证明了被告在应对疫情不可抗力时，是积极主动的。2.原告诉称的现场人员以未交付相关税费为由拒绝向原告办理交付手续与实际情况有出入，根据规定，商品房业主应在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未按规定交存的，开发建设单位不得将房屋交付，开发单位违反规定将受到行政处罚，被告受行政部门委托代收专项维修资金，因原告拒付专项维修资金，故被告以此为由拒绝交付，符合法律规定；3.原告称被告答应承担违约金4700元不符合事实，被告未做此项承诺。综上，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2020年2月29日，原告王帅、唐荔（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于泰兴市济川街道泰和苑8幢906室房屋。…总价款为982620元。…第十一条，交付时间和手续（一），出卖人应当在2020年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付时间后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点…。（三）查验房屋。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件…。第十二条，逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金…。2020年11月25日，被告向原告送达《商品房交付使用通知书》，主要载明：…2020年11月25日至11月28日在祥生泰和苑原售楼处交付现场办理收房相关手续，建议您于11月27日前来。2020年12月2日、3日，双方办理涉案房屋交接等相关手续。后双方产生争议，协商未果，原告遂诉至本院。另查明，2020年2月24日24时，江苏省人民政府将疫情防控应急响应级别由一级响应调整为二级响应，2020年3月27日24时，将二级响应调整为三级响应。2020年2月25日，泰兴市住房和城乡建设局向江苏锦城建设有限公司发送通知，载明：“你公司承建的泰和苑二标段工程项目，经我局现场核查，生产安全及新冠××病毒疫情防控保障措施已经落实，具备开（复）工条件，经报请市人民政府批准，准予开（复）工”。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于原告主张被告支付违约金16114.968元的诉讼请求。1.被告辩称逾期交房是新冠××疫情不可抗力等原因造成的，不应承担违约金。本院认为，虽然被告因疫情防控需要导致建筑工地全部停工或无法及时组织施工人员复工，新冠疫情对涉案商品房建设速度造成影响客观存在。但是被告与原告于2020年2月29日签订商品房买卖合同前，涉案商品房建设工地已于2020年2月25日经政府相关部门核查，确认疫情防控保障措施已经落实，并下发同意复工的通知。即被告在建设工地复工后才与原告约定了交房时间。因此本院确认被告未按合同约定期限交付房屋，应当承担违约责任，但考虑到新冠××疫情的实际影响，应免除被告的部分责任。2.本案中，基于公平原则，根据江苏省人民政府疫情防控应急响应一级、二级、三级的调整时间，结合被告复工时间、合同签订时间、通知交房时间、合同约定的违约金标准以及原告因被告逾期交房所造成的实际损失等情况，本院酌情确定被告应支付原告逾期交房违约金10000元。3.被告辩称与原告签的是网签格式合同，合同中的交房时间不能更改的意见，被告未提交证据证实，本院对此不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告泰兴市泰瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王帅违约金10000元。二、驳回原告王帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费203元,由被告负担（此款原告已垫付，被告履行上述义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  程志伟人民陪审员  周 茜人民陪审员  吴爱华二〇二一年六月二十九日法官 助理  伏平卫书 记 员  封 雨附本案引用法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。