山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5059号上诉人（原审原告）：燕丽娜，女，1981年6月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：夏菲菲，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金光，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张照印，男，1989年2月8日出生，汉族，住济南市。上诉人燕丽娜因与被上诉人张照印房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。燕丽娜上诉请求：撤销一审判决；依法改判支持燕丽娜一审的全部诉讼请求或裁定发回一审法院重新审理本案；3.本案一、二审案件受理费由张照印承担。事实和理由：一审法院在庭审中没有收听、质证燕丽娜提交的电话录音（庭审笔录记载为没法正常播放），仅以《房屋租赁合同》《商铺租赁合同》及张照印陈述，错误确认“2020年3月燕丽娜支付张照印租金50,000元。同月张照印通过电话通知燕丽娜要求解除合同。双方未就解除合同达成一致意见。”事实，并错误认定“燕丽娜在未协商一致的情况下，于2020年7月1日搬出，并要求解除合同也不符合合同的关于解除的约定。”、“燕丽娜自行搬出租用房屋”，一审法院在燕丽娜、张照印均没有提供证据证明和说理的情况下，随意认为“双方解除合同时间应为2020年8月31日”，肆意裁决《房屋租赁合同》的解除日期、刻意减少返还租金数额，并驳回燕丽娜请求赔偿补偿金、装修损失、转租收益、搬迁费及其他损失等诉讼请求。一审判决对解除《房屋租赁合同》的发生事由、发展过程、条件成就、解除时间、法律效果等事实认定不清，适用法律错误，应当予以撤销。一、张照印单方违约，燕丽娜解除《房屋租赁合同》，一审法院错误认定“燕丽娜自行搬出租用房屋”，对合同解除的发生事由、发展过程、条件成就、法律效果等事实认定不清。1、燕丽娜解除《房屋租赁合同》符合合同约定解除的情形，也符合法定解除的情形。一审法院确认“2020年3月燕丽娜支付张照印租金50,000元。同月张照印通过电话通知燕丽娜要求解除合同”，错误认定“燕丽娜在未协商一致的情况下，于2020年7月1日搬出，并要求解除合同也不符合合同的关于解除的约定”，认为燕丽娜不符合解除合同的约定，一审法院对解除《房屋租赁合同》发生事由、条件成就的事实认定不清。首先，在租赁期间张照印于2020年3月20日通过电话提出解除合同让燕丽娜搬走或者每年租金由5万元涨至14万元继续租赁房屋，单方违约，属于合同约定解除的情况。《房屋租赁合同》的租赁期间为“该房屋租赁期为六年零两个月，即自2018年3月1日起至2024年5月1日止”，燕丽娜于2020年2月24日提前交付了2020年5月2日至2021年5月1日的租金50,000元。随后，张照印于2020年3月20日、2020年6月11日、2020年6月18日等多次电话通知燕丽娜要求上涨租金或者搬走不再履行租房合同（张照印在一审中也自认“在2020年3月底是给燕丽娜提出过解除合同”），一审法院对此认定“张照印在未发生合同规定事由或法律规定事由的情况下，通知燕丽娜解除合同违约”，确认了张照印通知燕丽娜解除合同属于违约行为。张照印在租赁期间单方违约提出让燕丽娜搬走解除合同的行为属于合同“要约”；燕丽娜在2020年6月18日电话录音中同意搬走不再履行租房合同，并于2020年7月1日搬走房屋物品同意解除合同，燕丽娜同意搬走解除合同的行为属于“承诺”，双方对“搬走”达成一致，合同约定的解除条件成就。因此，因张照印单方违约并双方对“搬走”达成一致，《房屋租赁合同》被解除。其次，在房屋租赁期间张照印一方明确表示不履行合同主要义务，属于期前违约，是法定解除合同的情形。在租赁期间，张照印不间断无理提出让燕丽娜搬走解除合同或者上涨房租，并在电话中扬言（2020年3月20日电话录音）“不可能让你正常开业，一楼开不了业”、“疫情过了后不可能让你正常开业的，好好想想吧”、“你干不成”、（2020年6月18日电话录音）“你起诉可以啊，法院怎么裁决，我们就怎么执行就行，但是这个房子，我们当下就要收回。”，明确表示不再履行《房屋租赁合同》义务。在租赁期内张照印明确表示不再履行原合同的主要债务，并且对燕丽娜言语威胁、扰乱经营，属于法定的解除情形。燕丽娜在2020年6月18日明确表示可以搬走解除合同（2020年6月18日录音），并于2020年7月1日搬走房屋物品的行为明确通知张照印解除合同，行使法定解除权对《房屋租赁合同》解除。因此，张照印单方违约明确表示不履行《房屋租赁合同》的主要债务，燕丽娜行使解除权，《房屋租赁合同》被解除。2、双方在解除合同中对“搬走”协商一致，达到约定解除的条件。一审法院在判决中错误认为“在双方对合同解除未达成一致意见的情况下，《房屋租赁合同》第三条（4）规定（一审法院未认真审阅租赁合同，造成租赁合同页码混乱、合同条款顺序错列，应为第四条第1款第（4）项），双方解除合同，除要提前两个月提出外，还应协商一致”，对“协商一致”错误理解，进而导致对解除《房屋租赁合同》条件成就、法律效果的事实认定不清。房屋租赁合同的主要权利义务就是对房屋的出租和承租，从租赁合同本义来看，“协商一致”就是房屋的租赁，搬出租赁房是终止合同的重要事宜。张照印通过电话提出让燕丽娜搬走解除合同或者每年租金涨至到14万元继续租赁房屋，属于单方违约，燕丽娜因租赁期限、转租利润等原因开始不同意张照印要求，最后因张照印不断言语威胁，并扰乱经营，迫使燕丽娜选择搬走不再租赁房屋，没有选择每年租金涨至到14万元继续租赁房屋，双方在“搬走”终止合同达成一致，按照《房屋租赁合同》第四条第1款第（4）项中“甲、乙双方经协商一致后，可以解除合同”的约定，燕丽娜明确表示不同意上涨房租，在“搬走”终止合同达成一致，可以解除合同，燕丽娜起诉至法院是因支付违约金及赔偿损失没有解决，不能理解为未达成一致而不能解除合同。一审法院仅凭合同文本的文本意思认定未达成一致而不能解除合同，进而导致对解除《房屋租赁合同》条件成就、法律效果的事实认定不清。3、无论从合同约定解除还是法定解除的条件成就，《房屋租赁合同》解除的时间为2020年7月1日。一审法院在没有任何证据和说理的情况下认为“双方解除合同时间应为2020年8月31日”，对《房屋租赁合同》解除的时间事实认定错误。二、燕丽娜请求赔偿装修费损失应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）规定，一审法院适用法律错误。按照《房屋租赁合同》第四条“2、乙方的权利和义务（2）乙方有权对所租赁的房屋进行装修和改造，并接受甲方监督和审查。”约定，张照印同意燕丽娜有权对租赁的房屋进行装修和改造，装修后也未提出异议。在租赁期内张照印无理提出搬走解除合同或者上涨房租，明确不再履行原《房屋租赁合同》义务，属于张照印单方违约，导致燕丽娜解除合同。由于《房屋租赁合同》第四条“2、乙方的权利和义务（2）”装修条款及其他条款没有约定出租人单方违约导致合同解除后装修费损失如何承担，应适用法定赔偿规则，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，张照印应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。三、一审法院在没有任何证据和说理的情况下认为“双方解除合同时间应为2020年8月31日”，对《房屋租赁合同》解除时间的事实认定错误。根据燕丽娜在本上诉状一、3解除条件成就时间的论证，《房屋租赁合同》实际解除的时间为2020年7月1日，燕丽娜请求返还2020年7月2日至2021年5月1日止预先支付的10个月的租金41,666.67元（每月租金50000÷12=4167元）应得到支持，一审法院对合同解除时间的错误认定，减少了张照印返还租金的数额，应当予以改判。四、基于张照印单方违约导致《房屋租赁合同》解除，燕丽娜请求支付违约金2个月的房租8333元及请求赔偿每年转租收益50,000元、搬迁费1000元应得到支持，一审法院驳回燕丽娜上述诉讼请求错误。按照《房屋租赁合同》第四条的约定，张照印自2020年3月到2020年6月，多次通过电话单方提出解除合同让燕丽娜搬走或者每年租金涨至到14万元继续租赁房屋，燕丽娜没有选择每年租金涨至14万元继续租赁房屋，双方在“搬走”达成一致，可以解除合同，张照印应当向燕丽娜支付两个月的租金8333元（每月租金50000÷12=4167元）作为违约金进行补偿。按照《房屋租赁合同》第六条的约定及法律规定，燕丽娜在张照印单方书面允诺同意转租的情况下，与次承租人王金萍签订《商铺租赁合同》，每年转租后获益50,000元，张照印违约应向燕丽娜赔偿每年50,000元损失。燕丽娜因张照印单方违约导致解除合同所花费的搬家费1000元属于直接经济损失，张照印也应予以赔偿。张照印辩称，合同解除是因为当时燕丽娜装修一楼改装厕所导致漏水把人家地下室给淹了，地下室的人要求赔偿，地下室业主找物业，物业找房东多次协商，房东因为这个问题不租给我们了，我们不同意，就说涨租金，年前一直协商这个问题，从2019年底协商了3个月的时候，张照印找燕丽娜说协商解决问题，燕丽娜直接将5月份房租打给我，装修的问题一楼能用的东西燕丽娜都拆走了，合同解除的问题没有明确，燕丽娜与齐鲁晚报棋苑合作的齐鲁晚报棋苑是2020年7月份搬走，2020年8月底把一楼装修了一下。燕丽娜向一审法院起诉请求：1.判令解除燕丽娜、张照印签订的《房屋租赁合同》，解除日为2020年7月1日；2.判令张照印返还燕丽娜预先已支付的10个月租金41,666.67元；3.判令张照印偿还2个月租金8333元作为解除合同补偿金；4.判令张照印赔偿燕丽娜装修损失51,325元；5.判令张照印赔偿燕丽娜转租收益每年50,000元、搬迁费1000元及其他损失1000元；6.判令张照印承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月26日燕丽娜（合同乙方，承租方）与张照印（合同甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》（简称《合同》），约定：第一条，1.甲方将位于保利中心A5地块1号楼3单元106的房屋租赁给乙方使用。甲方对出租的房屋拥有合法产权。第二条，1.该房屋租赁期限为六年零两个月，即自2018年3月1日起至2024年5月1日止。其中两个月为免租金装修期（计入第一合同年度）。第三条，1.（4）甲、乙双方在租赁期间，无论何方欲提前终止合同，均需提前两个月告知对方且甲乙双方经协商一致后，可以解除合同；要求提前终止合同的一方，应当赔偿另一方两个月的租金作为补偿。如未提前两个月告知对方提前终止合同的要求，且双方协商一致同意解除合同的，违约的一方需要支付另一方3个月的租金作为补偿，同时合同终止。甲、乙双方如未能就提前终止合同的有关事谊协商一致，则原有租赁合同继续履行。2.1、租金的计算以合同年度为单位，首个合同年度指合同起租日（即2018年3月1日）起至次年同年同月同日后两个月（即2019年5月1日）止的连续时期（即首个合同年度为14个月，其中2个月为免租金装修期）；第二个合同年度指上一合同年度结束日次日（即2019年5月2日）起至本合同年度结束日（即2020年5月2日）止的连续时期，以此类推。2.双方约定：在租赁期内，每一个合同年度的租金分两期支付，即乙方每半年需向甲方缴纳租金，每期支付年度租金的贰分之一。自合同生效后三个合同年度内，该租赁房屋的每年年租金为人民币50000元，自第四个合同年度开始每年租金递增5%，至合同终止为止。（即前三个合同年度每年年租金为人民币50000元，第四个合同年度租金=50000元*（1+5%），第五个合同年度租金=50000元*（1+5%）*（1+5%），第六个合同年度租金=50000元*（1+5%）*（1+5%）*（1+5%）。3.租金支付方式：通过现金、银行或支付宝转账，遵照先付后用原则乙方应于每个应付款周期开始前30个工作日支付下一期的租金。银行账号：户名张照印，卡号：6217************570。4.电费、水费、物业费等相关费用由乙方自行承担，不括在租金内。2019年6月29日张照印在合同后注明：“甲方同意乙方转租，乙方做为二房东跟第三方合作”。2019年6月29日燕丽娜与王金萍签订《商铺租赁合同》将房屋转租。2020年度前的租金双方已结清，2020年3月燕丽娜支付张照印租金50000元。同月张照印通过电话通知燕丽娜要求解除合同。双方未就解除合同达成一致意见。2020年7月1日燕丽娜搬出租赁房屋。2020年8月底张照印自己开始使用出租房屋。一审法院认为，张照印将自己承租的房屋转租他人，二年多时间内房东未提出不同意见。燕丽娜、张照印间签订的《合同》未违反效力性强制性规范，有效。双方应按合同严格履行。张照印在未发生合同规定事由或法律规定事由的情况下，通知燕丽娜解除合同违约。在双方对合同解除未达成一致意见的情况下，根据合同第三条（4）规定，双方解除合同，除要提前两个月提出外，还应协商一致。但燕丽娜在未协商一致的情况下，于2020年7月1日搬出，并要求解除合同也不符合合同的关于解除合同的约定。一审法院认为，根据上述情况，双方解除合同时间应为2020年8月31日。根据合同第三个合同年度为2020年5月2日至2021年5月2日，合同于2020年8月31日解除。燕丽娜使用3个月29天。按第三年度每年租金50000元计算（每月50000元/年÷?12个月=4166.67元/月；每天50000元/年÷365天=136.99元/天）。燕丽娜应支付张照印租金16472.72元（4166.67元/月?×3个月+136.99×29天=16472.72元）。燕丽娜已支付50000元，张照印应退还燕丽娜多交纳租金33527.28元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定处，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因而，燕丽娜要求张照印赔偿装修损失于法无据，不予支持。燕丽娜要求张照印赔偿燕丽娜转租收益每年50000元、搬迁费1000元及其他损失10000元，一审法院认为，燕丽娜在双方未协商一致的情况下，自行搬出租用房屋，现要求张照印赔偿转租收益，理由不足，不予支持。搬迁费及其他损失10000元，首先，搬迁费是燕丽娜自行搬出的必然费用，要求张照印赔偿于法无据，不予支持。燕丽娜要求赔偿其它损失10000元，没有相应的证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决：一、燕丽娜与张照印签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日解除。二、张照印于判决生效之日起十日内退还燕丽娜房屋租金33527.28元。三、驳回燕丽娜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3359元，燕丽娜负担1300元，张照印负担2059元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。燕丽娜提交如下证据：证据1、燕丽娜与张照印的录音四段，证明张照印是违约方，按照租赁合同约定，张照印应对燕丽娜承担2个月的租金补偿并承担相应装修损失。证据2、齐鲁晚报棋院老师与家长的聊天记录一份及打印照片一张，证明燕丽娜于2020年7月1日搬出合同地址。经质证，张照印对证据1录音没有异议，但对其证明目的有异议，双方没有见面协商解除合同的问题，不存在到现场干扰经营一事，搬家时没有通知张照印，张照印也不知道这个问题。关于证据2，聊天记录是齐鲁晚报棋院内部操作的内容，与本案无关，因为燕丽娜搬走的时候没有事先通知张照印，也没有与张照印做任何交接工作，不能证明其证明目的。打印照片是燕丽娜张贴告知学员家长换上课地方，张贴内容告知学生家长并不能证明已经通知张照印一方他们已经搬走并办理了交接。燕丽娜证明的搬出时间与实际搬走，有无告知张照印以及有没有进行交接没有直接的关联性。本院对上述证据的认证意见，在本院认为部分予以论述。张照印提交录像视频一份，证明装修是燕丽娜自行拆除，不是张照印强制拆除，经质证，燕丽娜对证据真实性没有异议，但是对证明目的不予认可，张照印强制要求搬离，燕丽娜将打在墙上的书柜、吊顶等无法拆除的没有拆除，而燕丽娜主要的装修投入就是这些基础装修。另张照印申请证人付超出庭作证房屋出租情况，经质证，燕丽娜认为在承租房屋的时候卫生间是装修好的，我们只是将教室外面装修，房屋漏水是因为房屋质量问题，而且燕丽娜主张是因为装修导致的也没有相关的证据支持。本院经审查认为，上述证据与本案待证事实不具有关联，本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，燕丽娜与张照印签订的涉案《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《房屋租赁合同》中关于双方权利、义务及违约责任部分约定“甲、乙双方在租赁期间，无论何方欲提前终止合同，均需提前两个月告知对方且甲乙双方经协商一致后，可以解除合同；要求提前终止合同的一方，应当赔偿另一方两个月的租金作为补偿。如未提前两个月告知对方提前终止合同的要求，且双方协商一致同意解除合同的，违约的一方需要支付另一方3个月的租金作为补偿，同时合同终止。甲、乙双方如未能就提前终止合同的有关事谊协商一致，则原有租赁合同继续履行。”张照印在未发生合同约定事由或法律规定事由的情况下，通知燕丽娜解除合同且双方并未就解除合同协商一致的情况下，依法不发生解除合同的效力。燕丽娜提交的证据不足以证明其在搬出涉案房屋之前与张照印已就合同解除协商一致。根据现有证据和已查明事实，燕丽娜在未与张照印协商一致的情况下，于2020年7月1日搬出涉案房屋，并要求解除合同不符合上述合同中关于解除合同的约定。同时，根据法律规定，当事人终止合同，应当遵循诚信原则，履行通知及房屋交接等义务。根据目前现有证据燕丽娜不足以证明其搬出涉案房屋时以合理方式向张照印履行了相应通知义务并依据诚信原则及时办理了房屋交接，一审法院根据当事人举证情况并结合张照印实际管理使用涉案房屋时间等实际情况，确定双方解除合同时间为2020年8月31日，并无不当。承前所述，燕丽娜未按合同约定依法解除合同，在双方就合同解除未协商一致的情况下，自行搬出租用房屋，并导致合同解除，其诉请张照印赔偿装修损失、转租收益、搬迁费等损失，没有合同依据和法律依据，一审法院对此未予支持，并无不当。综上所述，燕丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7718元，由上诉人燕丽娜负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年六月十一日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰