广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13644号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州金祥物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区站前路193号金祥大厦A座一楼1A01楼。法定代表人：易隽文，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄绍贵，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炎阁，广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄美凤，女，1977年10月15日出生，汉族，身份证登记住址广西壮族自治区崇左市宁明县。委托诉讼代理人：袁圣龙，广东贤道律师事务所律师。上诉人广州金祥物业管理有限公司（以下简称金祥物管公司）、黄美凤因物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40157号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。金祥物管公司于2020年9月2日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.解除金祥物管公司、黄美凤于2018年3月6日签订的《广州金祥内衣城市场服务合同》；2.黄美凤向金祥物管公司支付的1452元履约保证金归金祥物管公司所有；3.黄美凤向金祥物管公司支付自2020年3月份起欠缴的服务费、电费及逾期缴费滞纳金(服务费按3月份532元，之后每月544元，自2020年3月1日起计算至黄美凤办理撤场交接手续完毕之日止，暂计至2020年8月31日为3252元，电费按实际使用量共计32元，滞纳金自2020年3月5日起按日5‰计算至实际清偿完毕时止，暂计至2020年8月19日为1521元)；4.由黄美凤支付本案的全部诉讼费用。黄美凤反诉请求：1.确认金祥物管公司、黄美凤在2018年3月6日签订的《广州金祥内衣城市场服务合同》自2020年3月21日解除；2.金祥物管公司向黄美凤退还服务费押金1452元；3.金祥物管公司向黄美凤退还2020年1月23日至2020年2月29日的服务费666.90元；4.金祥物管公司向黄美凤退还服务设施综合使用费4186.50元；5.金祥物管公司赔偿黄美凤损失20000元；6.金祥物管公司向黄美凤支付自起诉之日起至清偿之日止的资金占用利息（以26305.40元为基数，按照LPR报价利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）。一审法院经审理于2020年12月28日判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告黄美凤应向原告广州金祥物业管理有限公司支付从2020年3月1日起至2020年5月19日止的物业服务费（2020年3月每月按照532元×50%计算，2020年5月每月按照544元×50%计算，2020年4月免收物业服务费）及2020年3月的电费32元。二、确认被告黄美凤交纳的一半履约保证金726元,归原告广州金祥物业管理有限公司所有。三、于本判决生效之日起七日内，原告广州金祥物业管理有限公司应向被告黄美凤退还履约保证金726元及服务设施综合使用费2768.25元。四、驳回原告广州金祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告黄美凤的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费303.82元（本诉受理费25元，反诉受理费278.82元），由原告广州金祥物业管理有限公司负担50.75元（本诉受理费20.35元，反诉受理费30.40元），被告黄美凤负担253.07元（本诉受理费4.65元，反诉受理费248.42元）。判后，上诉人金祥物管公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.黄美凤向金祥物管公司支付的履约保证金1452元和服务设施综合使用费11073元归金祥物管公司所有；3.黄美凤向金祥物管公司支付自2020年3月份起欠缴的服务费、电费及逾期缴费滞纳金（服务费按3月份532元，之后每月544元，自2020年3月1日至5月19日止为1409元，电费按实际使用量共计32元，滞纳金自2020年3月5日起每天按拖欠费用5‰的标准计算至实际清偿完毕时止，暂计至2020年5月19日为355元）；4.驳回黄美凤一审全部诉讼请求；5.黄美凤承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定黄美凤等聚集“主要的诉求是申请减免租金，并不属于违约闹事”，此认定没有分析租户聚集的方式方法和造成的恶劣结果，以致对聚集事件的定性是严重错误的。二、一审法院无视双方合同约定，显失公平。（一）一审法院认为“商场的优惠政策也没有及时公布……故黄美凤没有及时支付物业管理费、电费，不属违约”，错误地把金祥物管公司行使给予管理费优惠的权利变成金祥物管公司的强制性义务和黄美凤履约的前提，明显不公平、不合理。（二）一审法院无视合同对履约保证金的说明和约定，判令金祥物管公司退回一半履约保证金是严重不合理的。三、一审法院将合同中服务设施综合使用费条款定义为无效条款，缺乏事实和法律依据。四、一审法院无视金祥物管公司管理费优惠政策的前提条件，严重偏袒黄美凤，侵犯了金祥物管公司的合法权益。针对金祥物管公司的上诉请求，黄美凤二审答辩称：一、金祥物管公司认为黄美凤是聚众闹事，但在一审中金祥物管公司并未提供相应的证据予以证明黄美凤聚众造成其产生了何种损失，黄美凤的聚集只是为了询问金祥物管公司有关疫情期间减租的优惠政策。二、金祥物管公司诉称其及时公布了优惠政策，但该政策并未实施。金祥物管公司在政府已批准复工复产的情况下于2020年3月21日单方关闭涉案市场，并单方决定自2020年4月1日起使用预约发货形式，限制黄美凤使用商铺，并要求黄美凤缴纳临时发货使用费，不仅严重违约，侵害黄美凤的合法权益，也与国家的指导意见背道而驰。金祥物管公司收缴物业管理费是通过银行转账划扣的，大多数的租户都已经通过银行转账的方式预缴了2020年2月份的物业管理费，少数租户是因为疫情影响而未及时缴纳物业管理费，依法不能视为违约行为。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租人在2020年3月份之后没有缴纳物业管理费的行为是法律允许的行使抗辩权的行为，属于合理合法，不属于违约行为。承租人充分尊重和理解金祥物管公司未能控制疫情而直至2020年3月17日才复工复产，对于疫情管控措施而导致的损失，金祥物管公司有义务与承租人进行合理协商、共担风险，但金祥物管公司拒绝协商，单方面关闭涉案市场，禁止承租人正常经营，也禁止承租人将放置在商铺内的货品搬离涉案市场，导致承租人无法正常经营，属于恶意违约。承租人未缴纳后续的物业管理费并通知金祥物管公司及时收回涉案商铺，是行使不安抗辩权以及依法享有的合同解除权。上诉人黄美凤上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持黄美凤一审全部诉求；2.本案一、二审诉讼费用由金祥物管公司承担。事实理由：一、针对本次疫情，广东省人民政府陆续发布了若干疫情防控指导文件。二、金祥物管公司在政府相关部门已经批准复工复市的情况下，假借疫情防控为由关闭市场，禁止黄美凤等人正常出入和经营，恶意违约，且严重侵害了黄美凤的合法权益。三、黄美凤在疫情期间未及时缴交物业服务费或迟延缴交的行为依法不属于违约行为。四、黄美凤在2020年3月之后未缴交物业服务费的行为，是法律允许市场主体行使履行抗辩权，合理合法，不存在需要承担违约责任的情况。五、关于合同保证金退还、共担疫情期间风险及违约责任归结的问题。在本案中，并不存在租赁双方均有违约行为的情形，黄美凤不存在任何形式的违约。本案纠纷的根源在于金祥物管公司存在单方关闭市场禁止黄美凤经营的根本违约行为。黄美凤缴交的合同保证金应当全额退还，并不存在适用公平原则只退还一半的条件。针对黄美凤的上诉请求，金祥物管公司二审答辩称：不同意黄美凤的上诉请求，金祥物管公司作为物业管理方没有违约行为，承租人要求解除合同并退还相关费用没有合同依据。不管承租人与出租人存在什么样的纠纷、是否减租，或是按照原租赁合同收取租金，都不影响物业管理上的运作。物业公司有物业公司的责任，金祥物管公司提供了管理服务，承租人理应按照合同约定支付费用，但承租人利用疫情期间国家提倡不能聚集，聚众闹事，意图通过聚会的方式胁迫出租人减租，并胁迫金祥物管公司减免管理费，这样的行为是非法的，是违反合同约定及市场公约的，是损害其他广大租户权利的行为。为了解决承租人非法聚集的行为，金祥物管公司为此投入了大量的人力物力，甚至报警，对案涉商场的影响是非常严重的。如果司法上纵容承租人用这种手段来达到减免租金、管理费等费用的目的，显然会对社会造成负面影响。金祥物管公司作为管理方，因承租人的不当行为已经损失巨大，现承租人要求全额退还管理费缺乏事实根据及法律依据。本院二审经庭审调查确认一审查明的基本事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、履约保证金和服务设施综合使用费的退还问题；二、物业服务费及欠费滞纳金计付的问题；三、黄美凤上诉主张金祥物管公司赔偿其经济损失能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，履约保证金和服务设施综合使用费的退还问题。根据一审查明的事实，黄美凤与金祥物管公司签订的《广州金祥内衣城市场服务合同》约定黄美凤承租涉案商铺期间，接受金祥物管公司的统一管理和提供的综合服务，并约定服务期限为36个月。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，黄美凤应承担经营的相应风险，但黄美凤腾空涉案商铺并要求出租人予以收回是导致租赁合同及涉案物业服务合同无法继续履行的主因。一审法院认定黄美凤应对合同解除承担一定责任，并考虑黄美凤该行为发生在疫情暴发之后，疫情及防控措施确对黄美凤租赁涉案商铺经营造成一定影响，本案物业服务合同需要依托租赁合同履行的基础，如按物业服务合同约定没收黄美凤全部履约保证金和服务设施综合使用费有失公允。因此，一审法院酌定金祥物管公司没收50%履约保证金，并按合同未履行期限比例返还部分服务设施综合使用费，充分考虑了双方疫情期间风险共担、共渡难关，妥善处理矛盾纠纷等原则，公平合理，应予维持。金祥物管公司、黄美凤对此提起的上诉主张均不能成立。关于争议焦点二，物业服务费及欠费滞纳金计付的问题。（一）物业服务费的计付，双方服务合同约定了物业服务费计付标准和时间，双方应依约履行，但金祥物管公司亦对各承租人给予物业服务费的优惠政策，一审法院认定黄美凤按照优惠政策计付物业服务费，理据充分。黄美凤诉请金祥物管公司返还已付的物业服务费于法无据，本院不予采纳。（二）关于金祥物管公司主张黄美凤支付逾期支付物业服务费和电费滞纳金的问题。因疫情期间黄美凤曾就涉案商铺租金、物业服务费等计付问题与出租人、金祥物管公司进行沟通，一审法院未支持金祥物管公司诉请黄美凤支付逾期付款的滞纳金，并无不妥。关于争议焦点三，黄美凤上诉请求金祥物管公司赔偿其经济损失能否成立。因黄美凤并未提交充分证据证实因承租人的聚集行为导致其存在经济损失及其所主张的经济损失的范围和金额等，应承担举证不能的法律后果，其该上诉主张无事实依据及法律依据，不予支持。综上所述，金祥物管公司、黄美凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费353.07元，上诉人广州金祥物业管理有限公司负担100元，由上诉人黄美凤负担253.07元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年六月二十四日书记员  纪惠敏黄晶晶