广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初9826号原告：梁帆，女，1985年10月6日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区××××××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××229。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈尧鑫，广东洋三律师事务所律师。被告：中山君汇投资发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区××××××××××山市骏建汽车客货运输公司综合楼一楼展厅侧附2卡，统一社会信用代码914××××××××××××045。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：郑润泉，男，该公司员工。原告梁帆与被告中山君汇投资发展有限公司（以下简称君汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁帆及其委托诉讼代理人陈尧鑫，被告君汇公司的委托诉讼代理人郑润泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁帆向本院提出诉讼请求：判决被告向两原告支付逾期交房违约金(以购房款1360292元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年7月1日起计算至涉案商品房取得竣工验收备案登记证并且实际交付符合合同约定条件的涉案商品房给原告为止)。事实和理由：两原告与被告于2019年10月23日签订商品房买卖合同（该商品房坐落于：中山市火炬开发区×××××××××××××××××），合同约定被告应当在2020年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付原告使用。原告收到被告的收楼通知书后前往收楼，但被告因为原告没有缴纳维修基金和预交三个月物业管理费为由拒绝原告办理收楼手续。涉案房屋至今尚未收楼。被告君汇公司辩称，一、涉案房屋已通过竣工验收并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，符合交楼条件，被告已按合同约定时间通过挂号信邮寄、微信通知、电话、短信等方式通知原告收楼。因此，被告不存在逾期交房的违约行为。二、因受新冠疫情的不可抗力因素影响，被告无法及时复工复厂，因此被告于2020年4月7日向原告邮寄《关于适用不可抗力迟延履行的相关提示通知》，该商品房的交付期限调整为2020年7月30日前。2020年7月13日，被告向原告发出收楼通知书，通知原告于2020年7月30日办理收楼手续。根据涉案合同第十一条“如买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用”之约定，涉案房屋视为交付。三、原告到售楼部拟办理收楼手续时，被告核查到原告未缴纳专项维修资金，专项维修资金是交到当地人民政府房地产主管部门的，根据合同补充协议第五条第四款“交楼时，若买受人未付清专项维修资金的，出卖人有权拒绝交付该商品房给买受人而不承担逾期交付的责任”之规定，在原告未缴纳专项维修资金的情况下，被告有权拒绝交付而不承担逾期交付责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2019年10月23日，梁帆（买受人）和君汇公司（出卖人）签订了中山市商品房买卖合同，约定买受人以1360292元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区×××××××××××××××××；第八条约定，出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，若买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，如因买受人未履行付清应付房价款（包括按揭和面积增加应补房价款）、专项维修资金等应付款的，出卖人有权拒绝交楼而无须承担违约责任。附件六为本合同补充协议，第五条第一款约定，买受人应按出卖人发出的收楼通知书指定期限办理收楼手续，在办理商品房交接手续时，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责返修/保修，但不影响出卖人按收款通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的质量问题报告外，买受人不接收的，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；第五条第四款约定，交楼时，若买受人未付清专项维修资金的，出卖人有权拒绝交付该商品房给买受人而不承担逾期交付的责任。合同签订后，梁帆按约足额支付了全部购房款。2.2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎防控疫情防控应急响应级别调整为二级响应。2020年4月8日，君汇公司向梁帆发出关于适用不可抗力迟延履行的相关提示通知，内容为“由于受不可抗力新型冠状病毒引致的肺炎疫情影响，我司积极响应政府部门的防疫要求，各部门工作人员按相关要求进行停工防疫，因停工防疫期致该商品房施工进度停滞，故此我司提示阁下，该商品房的交付期限我司可能将根据实际情况进行调整（预计2020年7月30日），具体交付期限以我司最终的书面交付通知书为准”。梁帆庭审中同意免除君汇公司30天逾期交房责任。2020年6月28日，君汇公司开发的澜溪泮岛1-10栋、地下室工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2020年7月13日，君汇公司向梁帆发出收楼通知书，通知梁帆于2020年7月30日前带齐相关应缴费用（含专项维修资金、契税、办证费、物业管理费）、证件和资料到客户中心办理收楼手续。梁帆收到该通知后前往收楼，但君汇公司以梁帆未缴纳专项维修资金为由拒绝其办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。梁帆与君汇公司签订的中山市商品房买卖合同及附件，均是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。中山市商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。2020年1月23日，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。因新冠肺炎疫情和疫情防控措施是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，受该影响，君汇公司及相关建设行政主管部门未能及时复工复产，导致君汇公司无法按约取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，君汇公司抗辩交房期限顺延至2020年7月30日，梁帆同意免除君汇公司疫情防控期间30日的违约责任，本院予以准许。君汇公司于2020年6月28日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，于2020年7月13日向梁帆发出收楼通知书通知其2020年7月30日办理收楼手续。君汇公司认为梁帆未付清专项维修资金，其有权按照合同补充协议约定拒绝交付涉案房屋而不承担逾期交付的责任。梁帆认为补充协议的“若买受人未付清专项维修资金的，出卖人有权拒绝交付该商品房给买受人而不承担逾期交付的责任”属于格式条款，加重梁帆的责任，该条款无效。本院认为，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅维修资金存入住宅专项维修资金专户”和第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人”之规定，缴纳住宅专项维修资金是购房人的法定义务。要求购房人在接受房屋前缴纳专项维修资金，目的系为了更好地保证专项维修资金的交存。因此，双方上述关于住房维修资金的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，也不属于加重提供格式合同相对方的责任，系双方当事人的真实意思表示，故该条款应为有效条款。君汇公司在涉案商品房具备交付条件后且在法定期限内（2020年7月30日前）向梁帆发出收楼通知书,梁帆未依约交纳住宅专用维修资金，君汇公司享有先履行抗辩权，有权拒绝向梁帆交付该商品房而不承担逾期交付的责任。因此,梁帆据此主张君汇公司支付逾期交房违约金，理据不足，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁帆的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元（原告已预交），由原告梁帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  詹绮婷二〇二一年六月十七日书记员  郑诗琳王静