广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终12111号上诉人（一审原告）：邵立芳，女，1969年1月1日出生，汉族，住广州市天河区,委托诉讼代理人：文毅，广东育资律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区*盛世五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，职务：经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，系该公司员工。一审第三人：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼，统一社会信用代码9144010119048157XD。法定代表人：张研，职务：董事长。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：张黎黎，广东四端律师事务所实习人员。上诉人邵立芳因与被上诉人广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、一审第三人广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初13181号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。邵立芳在一审的诉讼请求：一、东湛公司解除广州市花都区**盛世*街*号*房上设立的抵押权，珠江实业公司协助东湛公司解除上述抵押权；二、东湛公司及时协助邵立芳办理广州市花都区**盛世*街*号*房的房屋网签及过户手续；三、东湛公司承担邵立芳为本案所支出的合理开支即律师费8000元；四、东湛公司承担本案全部诉讼费用。一审诉讼中，邵立芳撤回要求东湛公司办理网签的诉讼请求，并增加一项诉讼请求:东湛公司向邵立芳支付因逾期办理过户产生的损失50000元。一审法院判决如下：一、广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邵立芳赔偿损失，标准为：以总房价款901227元为基数计算利息，支付从2020年10月19日至2020年11月10日的利息，标准以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，总额以50000元为限；二、驳回邵立芳的其他诉讼请求。一审案件受理费625元，由邵立芳负担20元，由广州东湛房地产开发有限公司负担605元。判后，邵立芳不服一审判决，向本院提起上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、东湛公司与珠江实业公司为邵立芳办理广州市花都区**盛世*街*号*房的涂销抵押手续；三、东湛公司协助邵立芳办理广州市花都区*盛世*街*号*号房的权属登记手续；四、本案一、二审诉讼费由东湛公司承担。上诉主要理由：一、邵立芳已通过合法债权抵扣的方式完成了案涉房屋购房款的支付义务，该出资形式并不违反法律法规的强制性规定，对消费者购房人的身份认定并无影响。邵立芳与东湛公司于2017年5月13日签订了《*盛世认购书》，约定：1、邵立芳认购东湛公司开发的*盛世*区*栋*房（查册的标准地址为广州市花都区*镇*村*盛世花园*街*号*房），建筑面积158.11平米；2、房屋总价款为901227元人民币；3、认购书与《商品房买卖合同》具备同等法律效力等等。邵立芳已向东湛公司支付全部购房款901227元，东湛公司向邵立芳出具了收款收据。前述购房款的支付由邵立芳对东湛公司关联公司的合法债权抵扣完成。该支付事实由双方确认并得到一审判决事实认定。需要特别指出的是，以房抵借款的背景系东湛公司及其关联公司当时已无任何现金偿还能力（至今仍是此种局面），邵立芳多次催促还款无果后又恰逢邵立芳的家庭居住情况日渐拥挤，亟需购房进行改善，双方便协商一致以房抵借款。邵立芳已通过合法债权抵扣的形式完成了案涉房屋购房款的支付义务，该出资形式并不违反法律强制性规定，对消费者购房人的身份认定无影响。一审法院同期审理的多个本小区同类案件中，出资方式既有常规的货币支付购买（全款或分期），也有合法工程款的债权抵扣（直抵或转名），相关判决均未将消费者购房人的身份认定与支付出资方式挂钩，本案上诉人用自身合法债权抵扣房款亦无不当，且邵立芳获取该房屋的目的和用途正是居住。二、邵立芳购买案涉房屋的目的即为其本人及至亲密切之家人的居住，应认定为消费者购房人，其作为房屋买受人享有的物权期待权应该受到法律保护。结合广州允许本地居民以家庭为单位最多可购买两套住宅的政策指导及社会居住之显示，邵立芳认为判定是否为消费者购房人身份时，不宜仅局限考察本人及配偶的现有房屋面积，还应考虑其密切生活同住的家庭实际人口。邵立芳及其配偶的双方父母老人及邵立芳子女均共同生活，居住极为拥挤不便。邵立芳原籍湖南，2004年落户广州（邵立芳配偶亦为由外省落户迁入广州），一审庭审所述其本人及配偶之双方父母老人与邵立芳一家生活在一起是事实，但难以用书面证据（如广州同一户口簿）证明：老人家很难通过学历、社保等常规方式落入广州户籍，而投靠广州子女户籍亦存在诸多前置条件，例如老人不得有其他子女非广州户籍（防止其他子女再以老人为跳板也投靠至广州户籍），故老人家虽同住在广州，但无法提供广州户籍等证明材料。而邵立芳关于其家庭人口众多以及给女儿购置婚房这两个理由并不矛盾，购房初衷并无不当：父母购新房再转给子女或直接为子女出资购婚房（例如本案《协议书》所载之转名权）并不违反法律强制性规定或社会公序良俗。因此，邵立芳购买案涉房屋即为其本人及至亲密切之家人的居住，应认定为消费者购房人，其作为房屋买受人享有的物权期待权应该受到法律保护。三、邵立芳购买案涉房屋的行为发生在案涉房屋设置抵押之前，且珠江实业公司在抵押设置前已成为东湛公司股东，对案涉房屋已出售的事实理应知情，其抵押设立并非善意，该抵押权不应优先于邵立芳对案涉房屋的物权期待权。邵立芳在2017年3月即已完成全部房款的支付（用合法债权抵扣的形式），且后续不断督促东湛公司办理过户。案涉房屋所在楼栋早已完工，但东湛公司彼时（直至2018年7月）因自身原因一直未办理房屋产权初始登记：邵立芳购买案涉房屋时，销售人员说先签订《认购书》和《协议书》，3个月后会办理过户。而《协议书》采用的是东湛公司的格式合同，均含有“无购房资格”、“待有资格后再过户”的相关条款，但邵立芳签订《协议书》并非自身无购房资格，且邵立芳本就可以选择行使《协议书》之转名权，由其女儿接受房屋过户，故没有对条款所述邵立芳无购房资格的描述做深究，只是根据销售人员的要求签了约并等着3个月后马上办理过户。但自签约后，东湛公司及其销售人员便开始一再以各种理由推诿，拖延邵立芳办理过户的要求。其中，东湛公司在未告知邵立芳的情况下，于2018年6月29日将案涉房屋以在建工程形式办理抵押登记至东湛公司自己的股东之一珠江实业公司即本案第三人,2018年12月29日案涉房屋由在建工程抵押转为房屋抵押登记。珠江实业公司不仅为大型国企，也是一家上市公司，其在2018年6月21日（该日期由证监会信息披露公开可查）收购东湛公司股份前必须进行详细的尽职调查。珠江实业公司作为从事房地产开发多年的公司，其尽调范围必然会重点关注土地使用权、房屋存货等核心资产现状，邵立芳与东湛公司之间的认购书、协议书等销售资料必然属于财产情况调查的核心内容之一。因此，珠江实业公司对案涉房屋抵押前已出售的事实明显知情，但仍在案涉房屋上设置抵押权，严重损害了包括邵立芳在内的诸多购房者的消费者权益：正是由于东湛公司与珠江实业公司恶意的抵押行为，使得邵立芳购买的案涉房屋无法办理网签及过户。珠江实业公司与东湛公司对案涉房屋的抵押设立并非善意，该抵押权不应优先于邵立芳对案涉房屋的物权期待权。东湛公司辩称，案涉房屋的涂销抵押手续需要珠江实业公司同意后方能办理，东湛公司不能单方面决定，东湛公司同意在案涉房屋办理涂销抵押手续后为邵立芳办理权属登记手续。珠江实业公司述称，邵立芳不属于消费者购房人，不具有物权期待权。一、一审已查明且邵立芳在一审庭审中自认其名下己登记有两套房屋，不具备购房资格。一审庭审后，邵立芳将其名下的一套房屋过户给家属后才取得购房资格。二、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引[粤高法〔2017〕191号]》第二十三条规定“对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定的消费者，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定认定，即所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋的购房人”，邵立芳在一审开庭时名下已有两套房屋，不属于消费者购房人，不适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定。三、邵立芳名下已有两套房屋，己满足其生存需求。邵立芳为了获取购房资格在一审开庭后故意将其中一套房屋转给其女儿，恶意损害抵押权人的合法权益，有违诚信公平原则。本院二审期间，邵立芳向本院提交五份证据。证据一：广州市不动产登记查册表，拟证明东湛公司于2018年7月13日办理涉案房屋的初始登记，因东湛公司自身原因致使邵立芳具有转名购房资格却不能办理过户手续；证据二：邵立芳与销售人员的聊天记录，拟证明在2017年5月13日签订《协议书》时，东湛公司承诺3个月后可办理抵押解除手续（当时房屋正抵押给交通银行），并约定解押后将房屋于2017年8月30日交付给邵立芳，为其办理过户手续。东湛公司未能按期解除抵押，邵立芳通过*盛世销售人员不断催促东湛公司办理解押，直至2019年5月21日邵立芳才得知东湛公司又再次将房屋恶意抵押给珠江实业公司；证据三：广州东湛房地产开发有限公司清产核资专项审计报告，拟证明截止2018年5月29日，东湛公司的E区房屋作为抵押物仍抵押给交通银行；证据四：（2018）粤0114民初4991号民事判决、证据五：（2018）粤0114民初5021号民事判决，证据四、五拟共同证明1.在一审法庭辩论终结之前，东湛公司仍未办理E区房屋的初始登记；2.2018年4月27日，广州市花都区炭步镇人民政府作出《关于*盛世业主信访问题处理情况》中载明，8月底前完成E区住宅地上房屋的大确权，但东湛公司存在未办理大确权的事实，致使无法办理过户登记；3.在2018年6月21日前，已存在*盛世C区、D区、E区等房屋已对外销售事实，且存在大量颐和业主向有关部门信访维权的事实，证明珠江实业公司明知抵押物已出售，仍与东湛公司签订抵押合同。东湛公司质证认为：确认上述证据的真实性，但认为上述证据不能证明邵立芳的主张。邵立芳在一审期间已经确认其签订《认购书》时其不具备购房资格，至于说房屋以房抵债给邵立芳时是否抵押给交通银行，微信记录中对此并没有明确说法，且也没有明确抵押给交通银行的房屋中是否包含涉案房屋，不能证明未能过户的责任在于我方。珠江实业公司质证认为：确认上述证据的真实性。邵立芳在签订《认购书》时并不具备购房资格，且邵立芳刚才提交的证据也证明其购买涉案房屋时已经知晓该房屋抵押给交通银行，其未核实东湛公司出售涉案房屋是否取得抵押权人的同意，存在过错。证据中民事判决中的房屋并不是珠江实业公司抵押物的范围内，与珠江实业公司无关。邵立芳在二审期间提交的证据材料与本案争议事实有关，且其他当事人并未否认上述证据的真实性，本院予以采纳。上述证据能否证明邵立芳拟证明的主张，将在本院认为中结合本案具体情况予以分析认定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，邵立芳确认其在签订《认购书》时并不具备购房资格，是在2020年9月将其中一套房屋（面积87平方米）转让给其女儿（1997年出生），其才具备购房资格，其在签订《认购书》时并未向销售人员核实涉案房屋是否存在抵押。二审庭后，邵立芳提交了《庭审补充证据情况说明》及相应的证据材料清单（1.*盛世业主聊天记录，拟证明业主对东湛公司维权；2.炭步镇关于*盛世业主信访问题处理通报情况，拟证明炭步镇对E区房屋的不动产权问题进行通报；3.*盛世业主信访记录及炭步镇政府处理意见，拟证明E区房屋已对外出售并存在入住情况；4.东湛公司信用公示报告，拟证明珠江实业公司在2018年6月25日成为东湛公司股东），拟证明珠江实业公司在签订抵押合同时存在恶意。珠江实业公司质证认为，上述证据均不属于新证据，不应采信。维权事件与涉案房屋无关，且珠江实业公司是在2018年6月21日签订借款合同和抵押合同，抵押行为发生在成为股东之前。邵立芳二审庭后提交的证据材料并非新证据，且不影响案件处理结果，本院不予采纳。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议焦点为：邵立芳请求涂销涉案房屋抵押手续并过户至其名下的主张能否成立。本院对此分析如下：首先，邵立芳购买涉案房屋存在过错。第一，邵立芳明知其不具备购房资格，仍与东湛公司签订《认购书》购买涉案房屋，违反了相关政策规定；第二，其在购买涉案房屋时，没有核实了解涉案房屋是否存在抵押情况，也未积极敦促东湛公司办理涉案房屋的网签手续，未能尽到谨慎购房义务。上述原因客观上导致涉案房屋交易无法履行。其次，涉案房屋现在存在抵押，邵立芳没有充分证据证明其对涉案房屋的权利优于抵押权人。第一，涉案房屋已经被东湛公司抵押给珠江实业公司，由于邵立芳购买涉案房屋后并未办理网签手续，珠江实业公司从外观上难以判断涉案房屋已经出售他人，在邵立芳未能另案诉讼确认抵押合同无效的情况下，珠江实业公司对涉案房屋的抵押权应予承认并保护。第二，邵立芳并非消费者购房人。按照邵立芳自述，其是在借款给东湛公司股东的款项不能清偿的情况下，才决定以房抵债，购买涉案房屋，且购房时其家庭名下有两套房屋，两套房屋的总面积超过了200平方米，且邵立芳对购房目的的陈述前后不一，一审据此认定邵立芳并非消费者购房人并无不当，本院予以维持。第三，如上所述，邵立芳因自身存在的过错，未能与东湛公司签订网签合同，导致涉案房屋被再次抵押给珠江实业公司，理应承担相应后果。综上，在涉案房屋已经设定抵押权，且邵立芳不是消费者购房人的情况下，邵立芳要求涂销涉案房屋的抵押并过户至其名下的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，邵立芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由邵立芳负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年六月十六日书记员 苏劲丹