上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4714号上诉人（原审原告）：袁伟超，男，1986年8月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：杨琼，女，1987年2月4日出生，汉族，户籍地浙江省象山县，现住上海市浦东新区。上列两上诉人的共同委托诉讼代理人：王萍，浙江德名律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海迪南房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路6999号49幢2207室。法定代表人：曹跃磊，总经理。委托诉讼代理人：梁邵东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张庆，上海汉盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海恒耀房地产营销策划有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号D1-2050室（上海横泰经济开发区）。法定代表人：李国清，董事长。委托诉讼代理人：吴明强，山东经联律师事务所律师。上诉人袁伟超、杨琼与被上诉人上海迪南房地产开发有限公司（以下简称迪南公司）、上海恒耀房地产营销策划有限公司（以下简称恒耀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁伟超、杨琼上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定上诉人系与恒耀公司签署《认购协议书》属事实认定错误。首先，上诉人购买案涉房屋系自行前往迪南公司的售楼处，并未通过其他方介绍。其次，双方提交的《认购协议书》中，“出卖人”处均未加盖任何公司的公章，仅有销售顾问的签字，且该《认购协议书》中有迪南公司的实际控制人XX地产的LOGO。《认购协议书》与《上海市商品房预售合同》系预约与本约的关系，两份合同均由上诉人与迪南公司签署，且因《上海市商品房预售合同》已生效，《认购协议书》已自行终止。二、一审判决认定上诉人多支付的190，355元款项实为房款的一部分，亦属事实认定错误，相当于认可开发商可不按备案价销售。两被上诉人之间是委托代理销售的法律关系，恒耀公司也无资质购买包含案涉房产在内的一共88套房产。案涉房产的价款应当按照《上海市商品房预售合同》约定的4，669，645元予以认定。恒耀公司为迪南公司的代理人，二者共同收取了上诉人款项合计4，860，000元，超出约定购房款的金额为190，355元。因此迪南公司应当承担退还超出房款部分金额的责任。三、190，355元不应认定为恒耀公司的营销策划费用。作为善意购房人，上诉人有理由相信在楼盘售楼处的POS机上付的款项均是支付给开发商的购房款。对于多收的购房款，迪南公司及恒耀公司应当共同承担返还义务。恒耀公司主张该款项系营销策划费用，但并未举证证明曾与上诉人协商过收取该费用；且恒耀公司提供的营销策划等服务的对象是开发商迪南公司，迪南公司享受了该等服务所获的利益，应该承担相应的费用，而非将该等费用转嫁给上诉人。被上诉人迪南公司辩称，不同意袁伟超、杨琼的上诉请求。袁伟超、杨琼在签署认购协议书及POS机刷卡单据上明确记载收款方既有恒耀公司也有迪南公司。袁伟超、杨琼多支付的190，355元系其需要支付的团购费。无论在签订预售合同前还是签约后，袁伟超、杨琼从未向迪南公司提出以其向恒耀公司缴纳的定金等差额部分抵扣购房款。袁伟超、杨琼现通过诉讼推翻之前作出的承诺，违背诚实信用原则。迪南公司和恒耀公司是团购关系而非包销关系。上述款项从未进入迪南公司账户，不应由迪南公司承担返还责任。迪南公司在本案中收到的购房款仅限于预售合同涉及的金额，袁伟超、杨琼与恒耀公司之间就《认购协议》的争议不应涉及迪南公司。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人恒耀公司辩称，不同意袁伟超、杨琼的上诉请求。《认购协议书》约定的486万元总价款是在双方协商一致的情况下达成的。对于团购费系恒耀公司的佣金及销售人员的工资等费用，袁伟超、杨琼应属明知。上述190，355元款项分别于2017年7月1日与2017年7月5日通过POS机刷卡支付，单据上有明确的收款人，且前后间隔四五天，足以让袁伟超、杨琼知晓其是向哪家公司付款。之后，袁伟超、杨琼与迪南公司签订的预售合同明确约定房价款为4，669，645元，而袁伟超、杨琼亦未提出其已经支付了190，355元，反而仍按4，669，645元进行付款，足以说明其对190，355元款项的性质、用途、去向都是明确的。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁伟超、杨琼的一审诉讼请求：1．判令迪南公司、恒耀公司向袁伟超、杨琼返还多收取的购房款190，355元；2．判令迪南公司、恒耀公司向袁伟超、杨琼支付利息（以190，355元为基数、自2019年1月24日起至实际归还之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院认定事实：迪南公司（甲方）与恒耀公司（乙方）就恒耀公司购买迪南公司位于上海市浦东新区XX公路XX路的XX项目住宅房源事宜签订《团购合同》一份，约定：乙方团购甲方的部分住宅物业，房源套数为包括销售面积为116.45㎡、总价为4，669，645元的26幢XX单元XX室在内的88套，团购总价为402，054，418元；合同房款由甲方收取或乙方代收后支付给甲方；乙方与买受人协商一致后确定的费用（包括但不限于团购支出费、营销策划费、支付第三方平台费、人员工资及提成奖励费、服务费、佣金等），均由乙方向买受人自行收取，与甲方无任何关系；乙方以自己名义或其指定人员名义与甲方签署商品房买卖合同；乙方应在2017年4月20日前完成更名签约手续（以签署上海市商品房预售合同为准），认购书、商品房买卖合同等法律文书由甲方负责签署，房款亦由甲方直接负责向客户收取；客户付款方式必须符合甲方要求，乙方不能自行制定或变更付款方式；现场不允许接待自然来访客户，只能接待乙方渠道客户，甲方配合更名和收款，其他任何法律纠纷与甲方无关。2017年7月1日，杨琼与恒耀公司签订《认购协议书》一份，约定：袁伟超、杨琼认购的房屋为XX项目XX单元XX室，建筑面积为116.45㎡，定金10万元，总房价款4，860，000元，付款方式为7月3日付90万元、7月28日付70万元、8月20日付14万元，等。2017年8月15日，袁伟超、杨琼（乙方）与迪南公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，其中约定：乙方向甲方购买坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋，该房暂测建筑面积为116.45平方米，总房价款暂定为4，669，645元；按揭贷款付款方式：买受人应于本合同签订之日或之前向出卖方支付该房总价款的35％作为首付款，即1，649，645元；于2017年11月15日前将贷款部分房款支付至出卖人账号，即3，020，000元。甲方定于2018年12月25日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同签订后，迪南公司已依约向袁伟超、杨琼交付房屋。一审法院另查明，2017年7月1日，袁伟超、杨琼向恒耀公司账户支付10万元。2017年7月5日，袁伟超、杨琼向恒耀公司账户支付90，355元，向迪南公司账户分别支付509，645元、200，000元。2017年7月29日，袁伟超、杨琼向迪南公司账户支付560，000元。2017年8月15日，袁伟超、杨琼向迪南公司账户支付380，000元。一审法院认为，袁伟超、杨琼与恒耀公司签订的《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，双方由此形成的合同关系应属合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据《认购协议书》载明，双方明确约定了案涉房产的购房总价以及付款方式。嗣后，袁伟超、杨琼亦按照要求与迪南公司签订了《上海市商品房预售合同》，并实际支付了《认购协议书》约定数额的款项。由此可见，作为具有正常民事行为能力的民事主体，双方对于交易房屋的总价款是有明确约定及认知的，均应受有效约定的约束。现袁伟超、杨琼要求迪南公司、恒耀公司退还其支付给恒耀公司的190，355元，该款项对于袁伟超、杨琼实为房款的一部分，故其诉请显然缺乏合同和法律依据，难以支持。一审法院审理后于2021年1月22日作出判决如下：驳回袁伟超、杨琼的全部诉讼请求。案件受理费4，107元，减半收取计2，053.50元，由袁伟超、杨琼负担。二审中，各方当事人均未向本院补充提交证据材料。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人要求两被上诉人返还190，355元是否具有合法依据。根据本案所查明的事实，涉案房屋系两被上诉人之间签订的《团购合同》所涉及的88套房屋中的一套。上诉人为购买涉案房屋于2017年7月1日签订的《认购协议书》明确约定总房价款为486万元，定金10万元。该协议书签订当日，上诉人即通过POS机向被上诉人恒耀公司支付了该定金；并于四天后又分别向被上诉人恒耀公司付款90，355元、向被上诉人迪南公司付款709，645元；并于7月29日及签订预售合同当日即8月15日，分别向被上诉人迪南公司支付56万元及38万元。据此，截至预售合同签订当日，上诉人已共计支付款项184万元，其中向被上诉人恒耀公司支付190，355元、向被上诉人迪南公司支付1，649，645元。被上诉人迪南公司收到的款项数额与双方预售合同所约定的首付款数额相一致。结合预售合同约定总房价款为4，669，645元，与《认购协议书》约定的总房价之差额为190，355元，该差额款项上诉人在《认购协议书》签订后即支付给了被上诉人恒耀公司。故上诉人在《认购协议书》及预售合同签订后，理应对于其购买涉案房屋实际所应支付的总款项数额及具体收款主体应属明知。鉴于预售合同签订后，上诉人仍按《认购协议书》约定的486万元总金额继续履行了其付款义务，亦无证据显示上诉人对被上诉人恒耀公司收取的190，355元提出过质疑。故被上诉人恒耀公司主张其收取的上述款项系上诉人为购买涉案房屋所应支付的团购费，该费用与预售合同约定的房价款共同构成《认购协议书》约定的总房价款，即上诉人购买涉案房屋所应支付的总费用，符合本案实际情况，本院予以采纳。上诉人明知上述差价的存在，亦实际履行了付款义务，并成功购买了涉案房屋后，现再起诉要求被上诉人返还190，355元，有违诚实信用原则，一审对此未予支持，并无不当。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，107元，由上诉人袁伟超、杨琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  毛 焱审 判 员  蒋庆琨审 判 员  钱文珍法官助理  董 健书 记 员  董 健附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……