四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0191执异611号 案外人：杜之德，男，1968年5月14日出生，汉族，住四川省荣县。 案外人：邓琳英，女，1970年9月21日出生，汉族，住成都市天府新区。 申请执行人：四川巅峰投资有限公司，住所地成都高新区天泰路111号。 法定代表人：林建，董事长。 委托诉讼代理人：罗荣炽，四川和普律师事务所律师，一般授权代理人。 被执行人：成都嘉盟置业有限公司，住所地成都市双流区东升街道棠湖西路一段24号。 法定代表人：苏保全，董事长。 被执行人：刘斌，男，1960年3月4日出生，汉族，住成都市高新区。 在本院执行四川巅峰投资有限公司（以下简称巅峰投资公司）与成都嘉盟置业有限公司（以下简称嘉盟置业公司）、刘斌民间借贷纠纷一案中，案外人杜之德对本院查封的位于成都天府新区华阳街道天府大道南段560号1栋5层25号房屋（以下简称案涉房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 杜之德、邓琳英向本院提出异议请求：解除案涉房屋的查封。事实与理由：2016年10月20日，杜之德、邓琳英与嘉盟置业公司签订了案涉房屋的商品房订购书，预交定金8万元。当月27日签订了《商品房买卖合同》及其补充协议，约定杜之德、邓琳英向嘉盟置业公司购买案涉房屋。签订合同后杜之德履行了付款义务，嘉盟置业公司将案涉房屋交付杜之德、邓琳英，杜之德、邓琳英将案涉房屋装修后对外出租。 本院查明，2017年12月28日，本院就巅峰投资公司与嘉盟置业公司、刘斌民间借贷纠纷一案作出（2016）川0191民初13159号民事判决，判决嘉盟置业公司向巅峰投资公司偿还借款3956098.96元并支付利息，刘斌对嘉盟置业公司的上述债务承担连带责任。嘉盟置业公司不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院受理后，因嘉盟置业公司经传票传唤无正当理由拒不出庭，成都市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）川01民终6829号民事裁定，裁定按嘉盟置业公司撤回上诉处理。前述判决生效后，巅峰投资公司向本院申请强制执行，本院于2018年9月12日立案执行，案号为（2018）川0191执5889号。执行过程中，本院于2020年3月26日作出（2018）川0191执5889号之一执行裁定，裁定将嘉盟置业公司所有的位于成都市天府大道南段560号191套房屋予以查封，并据此于当月30日对案涉房屋采取查封措施。 另查明，2016年10月20日，嘉盟置业公司与杜之德签订《“美高登A座”项目商品房订购书》，约定杜之德向嘉盟置业公司以623440元订购案涉房屋。当日，成都圣源居房地产营销策划有限公司出具编号为0061211的《收据》一份，载明收到案涉房屋的团购费1.5万元。同日，嘉盟置业公司出具了编号为JMZY16167的《收款凭据》，载明其收到了由杜之德支付的案涉房屋的定金80000元； 2016年10月27日，杜之德、邓琳英（买受人）与嘉盟置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》第一条约定：嘉盟置业公司以出让方式取得位于双流县××街道××村一社地块的国有土地使用权。该地块国有土地使用证号为：双国用（2012）第1××4号，土地使用权面积为：5625.49平方米；嘉盟置业公司经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为：美高登Ａ座，建设工程规划许可证号为：建字第510122201231115，建筑工程施工许可证号为：双施［2013］030号。第三条约定：案涉房屋总价款623440元。第四条约定：案涉房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行，抵押登记部门为双流县国土资源局，抵押登记日期为2013年10月23日。第五条约定：杜之德采取分期付款方式付款。第十条约定：嘉盟置业公司应当在2016年12月31日前向买受人交付案涉房屋。第十九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明；案涉房屋交付使用后，买受人同意委托嘉盟置业公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。当日，嘉盟置业公司出具了编号为ＪＭＺＹ16175的《收款凭据》，载明其收到了由杜之德支付的案涉房屋的房款420000元。2016年11月26日，嘉盟置业公司出具了编号为ＪＭＺＹ16199的《收款凭据》，载明其收到了由杜之德支付的案涉房屋的房款123440元。 国有土地使用权证号为双国用（2012）第1××4号的国有土地使用权目前登记在嘉盟置业公司名下。 案涉房屋的《不动产登记信息查询结果》显示，该房屋的“房屋所有权人”对应栏的信息为“无”；案涉房屋于2019年9月24日抵押登记至了成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行，抵押人为嘉盟置业公司。 2017年8月13日，杜之德与黄倩莉、胡蝶签订《房屋租赁合同》，约定杜之德将案涉房屋出租给黄倩莉、胡蝶，租赁期限为2017年8月15日至2018年8月15日。 2019年7月20日，杜之德与刘柯阳签订《房屋租赁合同》，约定杜之德将案涉房屋出租给刘柯阳，租赁期限为2019年7月20日至2020年1月20日。后双方于2020年1月19日将租赁期限顺延至2020年4月20日。 再查明，2013年10月24日，成都农村商业银行股份有限公司簇桥支行向双流县房管局出具《关于同意销售“美高登Ａ座”项目商品房的函》一份，表示同意嘉盟置业公司销售土地证号为双国用（2012）第1××4号、面积为5625.49平方米且已抵押给该行的美高登Ａ座项目的商品房，并同意办理预售商品房合同备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押预告登记手续。 本院认为，从杜之德、邓琳英的书面异议来看，其认为其基于与嘉盟置业公司签订的《商品房买卖合同》而对案涉房屋享有所有权，因此要求本院解除对案涉房屋的查封，即其对案涉房屋所享有的权利足以排除法院的强制执行。 首先，关于案涉房屋的权利归属问题。从查明的事实来看，案涉房屋所对应的国有土地使用权的权证号为双国用（2012）第1××4号，而该项国有土地使用权目前登记在嘉盟置业公司名下。根据《中华人民共和国民法典》第三百四十四条“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”及第三百五十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”之规定，虽然案涉房屋的《不动产登记信息查询结果》中“房屋所有权人”对应栏的信息为“无”，在无相反证据证明案涉房屋归他人所有的情况下，能够认定案涉房屋目前的权利人为嘉盟置业公司。 其次，关于杜之德、邓琳英的权利能否排除执行问题。从杜之德、邓琳英提供的证据资料来看，其于2016年10月27日与嘉盟置业公司签订了案涉房屋的买卖合同并支付完毕了购房款，本院查封案涉房屋的时间为2020年3月30日，即案涉房屋买卖合同签订的时间要早于本院查封的时间；杜之德、邓琳英在本院查封案涉房屋之前已经取得了案涉房屋并对外出租；亦无证据显示系因杜之德自身的原因导致案涉房屋未办理过户登记。即杜之德、邓琳英提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。因此，杜之德、邓琳英的异议请求成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于成都天府新区华阳街道天府大道南段560号1栋5层25号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长 晏         锐 人民陪审员 岳云川人民陪审员徐小蓉 二〇二一年六月四日 书 记 员 李    瑞    琳