湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终798号上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，1983年12月10日出生，汉族，该公司员工，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：黄瑞麟，男，1996年9月29日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：谢朝辉，女，1971年11月2日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。系黄瑞麟之母。黄瑞麟与湖南三鑫车业有限公司（以下简称三鑫车业公司）商品房销售合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2020年3月23日作出（2020）湘0304民初1016号民事判决，三鑫车业公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日作出（2020）湘03民终1047号民事裁定：撤销原判，发回重审。湖南省湘潭市岳塘区人民法院重新作出（2020）湘0304民初3311号民事判决，三鑫车业公司仍不服，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三鑫车业公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、合同约定的交房日期前，上诉人已经履行了通知交房的义务，由于被上诉人的原因没有实际交房，责任在被上诉人。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局将上诉人建设的火炬学府竣工公示，且公示期满无异议，说明合同约定的交房日期前即2019年6月30日前，被上诉人知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房，被上诉人接到交房通知后应当及时办理交接手续，但被上诉人拒绝收房，由此产生的损失理应由被上诉人自己承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人未按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案属于不可抗力的情形，应当免去上诉人的责任。火炬学府竣工公示期满就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局未将土地从商业变为商住为由迟迟不予备案，为此上诉人多次找政府相关部门，但问题仍不能解决。从上述情况看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲属于不可抗力情形，上诉人不应承担责任。在市纪委领导强有力的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。综上，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请二审法院支持上诉人的上诉请求。黄瑞麟答辩称：根据合同约定，上诉人的交房时间是2019年6月30日，上诉人在交房日不能提供商品房竣工验收备案证，不具备交房的资格。被上诉人至今为止未收到任何交房的通知、短信、微信、电话。缴纳土地出让金是上诉人应尽的义务，上诉人没有上缴土地出让金不属于不可抗力，且疫情是发生在2019年年底、2020年年初，延期交房与疫情无关，被上诉人不同意减免。黄瑞麟向一审法院起诉请求：1、判令被告三鑫车业公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告三鑫车业公司按合同约定向原告黄瑞麟支付逾期交房违约金（按总房款万分之一每日的标准自2019年7月1日暂计算至2020年3月26日为15349.419元，应继续计算至实际交付房屋之日止）；3、判令被告三鑫车业公司实际履行完交房义务前，每月1号按时向原告黄瑞麟支付上月逾期交房的约定违约金1762元；4、判令本案诉讼费由被告三鑫车业公司承担。一审法院认定事实：2017年9月30日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告黄瑞麟购买被告开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房屋，建筑面积为117.75平方米，购房款总额为568497元；原告黄瑞麟于2017年9月28日之前将首付款118497元存入指定监管账户，余款450000元，于2017年10月31日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；被告三鑫车业公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付原告黄瑞麟；如被告三鑫车业公司逾期交房超过90日，原告黄瑞麟有权解除合同，原告黄瑞麟要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告三鑫车业公司按日向原告黄瑞麟支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告黄瑞麟按照合同约定支付了房款568497元。之后，被告三鑫车业公司就涉案工程项目办理竣工验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《工程竣工验收备案表》。被告三鑫车业公司通知原告黄瑞麟收房，其以涉案房屋未达到收房标准至今未办理收房手续。2020年9月14日，被告取得《工程竣工验收备案表》。此后，被告三鑫车业公司未再通知原告黄瑞麟收房。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。原告黄瑞麟依约向被告三鑫车业公司支付了全部购房款，被告三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。因《商品房买卖合同》第十一条约定，被告三鑫车业公司逾期交房超过90日，原告黄瑞麟要求继续履行合同的，合同继续履行；自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告三鑫车业公司按日向原告黄瑞麟支付已交付房款万分之一的违约金。因此，原告黄瑞麟要求被告三鑫车业公司继续履行交房义务的诉讼请求，合理合法，予以支持。受新冠疫情影响，自2020年1月底始，湘潭市众多企业，包括被告三鑫车业公司,在一段时间内无法正常生产经营。本案被告三鑫车业公司已就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，但因未完成项目验收的其他手续，故而未取得《工程竣工验收备案表》，涉案房屋未能达到法定交房条件，一定程度上系新冠肺炎疫情影响所致。因疫情属不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的违约责任由被告三鑫车业公司承担显失公平。因此，对原告黄瑞麟要求被告三鑫车业公司自逾期交房之日（即2019年7月1日）起至实际交房之日止，按日支付已交付房款万分之一违约金的诉讼请求，予以部分支持，酌情确定核减6个月的违约金。自2019年7月1日至2020年12月14日（合计532天），被告三鑫车业公司应支付的违约金为20011.09元[已付房款568497元×0.01%×（532天-疫情影响180天）]，后续违约金应以568497元为基数，按日利率万分之一计算。被告三鑫车业公司答辩未备案是政府滞后不作为造成的辩解意见，无理无据，不予采纳。原告黄瑞麟要求被告三鑫车业公司每月1号支付上月逾期交房的违约金1762元的第3项诉讼请求与其要求支付违约金的第2项诉讼请求系重复诉请，不再支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定,判决：一、被告湖南三鑫车业有限公司继续向原告黄瑞麟履行交房义务；二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内支付截至2020年12月14日止的逾期交房违约金20011.09元及后续违约金（以购房款568497元为基数，自2020年12月15日起按日万分之一的标准计算至实际交房之日止）；三、驳回原告黄瑞麟的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。本院二审期间，上诉人三鑫车业公司、被上诉人黄瑞麟未提交新证据。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人三鑫车业公司是否应承担逾期交房的违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款，上诉人未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，系被上诉人拒绝收房，损失应由被上诉人自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故上诉人向被上诉人交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。上诉人所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。上诉人还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续，因上诉人的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故上诉人认为应当免责的上诉理由亦不成立。因上诉人已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，2020年11月6日一审法院组织双方庭前质证时被上诉人已知晓房屋符合交房条件，被上诉人应在房屋已符合交房条件后的合理期限内收房，之后的责任由被上诉人自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定逾期交房违约金计算至2020年11月6日往后延期一个星期即2020年11月13日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月违约金过长，与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。综上，上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金为23422元〔568497元×0.0001×（502天-90天）〕。综上所述，三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3311号民事判决第一、三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3311号民事判决第二项为：上诉人湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人黄瑞麟逾期交房违约金23422元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费180元，二审案件受理费180元，合计360元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 任 莉审判员 朱卫平审判员 周 粤二〇二一年六月二十一日法官助理张成东书记员陈石附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；