广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10344号上诉人（原审原告）：李杰宜，男，1967年11月8日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄穗勤，女，1957年2月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：朱雁，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵丽鸣，广东正平天成律师事务所律师。原审第三人：吴绮媚，女，1975年7月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人李杰宜因与被上诉人黄穗勤及原审第三人吴绮媚物权确认纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李杰宜上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判确认案涉房屋归李杰宜所有，黄穗勤立即协助李杰宜将案涉房屋所有权过户登记至李杰宜名下；2.本案诉讼费由黄穗勤承担。事实和理由：（一）一审法院适用《中华人民共和国物权法》错误，违反法不溯及既往原则。双方1994年进行房屋买卖交易，李杰宜支付全部购房款后黄穗勤即将案涉房屋交付李杰宜，同时还将其与原出卖人广州市华侨房屋开发公司（以下简称华侨公司）签订的购房合约、房屋使用公约、销售发票、收款收据等文件原件一并交付给李杰宜，仅因华侨公司的原因未能办理房地产权证。黄穗勤承诺待案涉房屋具备办证条件时将协助李杰宜办理案涉房屋的过户手续。依据1994年双方交易时的法律规定，并未有规定需办理房地产权证才发生所有权转移，根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定，财产所有权是从财产交付时发生转移，故案涉房屋的所有权已于交付时归李杰宜所有。（二）一审法院关于李杰宜若认为黄穗勤没有履行协助办理过户手续的合同义务的，应循合同之诉主张权利，而非提起物权确认之诉，该认定显属错误。退一万步来说，即使本案适用《中华人民共和国物权法》的规定，但本案中基础债权法律关系与物权确认之诉的诉讼主体和客体之间均存在牵连关系，法院应一并审查。如一审法院认为李杰宜应循合同之诉的途径主张权利，应在本案一审审理时告知李杰宜变更诉讼请求，但一审法院未依法告知李杰宜，违反程序规定。（三）黄穗勤的说法根本不符合常理，且存在前后矛盾，其企图通过挂失房地产权证的办法恶意侵占李杰宜的合法财产，其行为不仅违反诚实信用原则，更与社会主义公序良俗格格不入。1.黄穗勤在诉吴绮媚物权保护纠纷一案中【（2019）粤0106民初14887号】，在其提交的民事起诉状中称“1994年，原告（黄穗勤）母亲在搬家时遗失了房屋购买资料和房屋钥匙”，但又称其母亲直至去世都没有告知其案涉房屋的情况，显然矛盾。2.黄穗勤称其母亲于1994年搬家时遗失了一个放贵重物品的盒子，但因搬家后第四天摔倒，所以没有报案，同时又称其母亲去世前称房屋归其所有，只是没有告知其房屋地址，不符合常理。3.黄穗勤一方面对购房合约的真实性予以确认，另一方面称其不清楚购买案涉房屋的事实，该说法矛盾。综上，黄穗勤的诸多主张自我矛盾，均是违背诚实信用的行为。二审期间另补充：购房合意、房屋使用公约以及办理过户手续时房管部门的房屋买卖申请审批表均有黄穗勤的签名或者印章，以及黄穗勤的身份证复印件，按黄穗勤一审陈述，其身份证和印章一直由其本人保管，可见其称不知道购房及出售是不可能的。黄穗勤二审答辩称，（一）李杰宜主张适用《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定并以此认为其已取得案涉房屋的所有权，该主张没有事实依据且系对该条规定的误读。李杰宜未能提供任何证据证明黄穗勤曾与其就案涉房屋建立了房屋买卖合同关系，且实际占用案涉房屋并不能说明该房屋是通过合法方式交付的，事实上黄穗勤根本没有与其建立合同关系，亦没有收到购房款，更加不可能将房屋交付给其。（二）案涉房屋所有权人是黄穗勤且一直登记在黄穗勤名下，李杰宜与黄穗勤就案涉房屋不存在房屋买卖关系，李杰宜在一审中所提交的证明均不能证明其已经合法取得了案涉房屋的使用权或所有权，无法推翻案涉房屋的权属登记。案涉纠纷为物权保护纠纷，应适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条的规定。（三）李杰宜的主张没有任何事实和法律依据且不符合逻辑，其与吴绮媚的行为相互矛盾，明显是为继续恶意侵占案涉房屋而提起本案诉讼。李杰宜既不能提供双方签订的房屋买卖合同，也不能提供交付房款的支付凭证，甚至连房屋交易价格都以模糊的方式表述而无法确定具体的金额，其主张毫无逻辑。李杰宜在1994年以高出市场价几倍的价格购买案涉房屋，既不签订房屋买卖合同，且支付价款后也没有任何支付凭证，这么多年也不主张办理过户手续，不合常理。吴绮媚诉黄穗勤的案件中曾提交了本案李杰宜提交的大部分证据，并主张案涉房屋归其所有，但该案中法院驳回了吴绮媚的起诉，此后李杰宜与吴绮媚再次提起本案诉讼，可见其二人相互串通，为了继续非法占有案涉房屋而捏造事实提起诉讼，其主张没有任何事实及法律依据，应予驳回。二审期间另补充：黄穗勤没有查询到房屋事宜是因为黄穗勤的母亲在摔倒后神志不清楚、加上母亲病重就没有时间去查实这个事实。李杰宜称其已经入住案涉房屋，但并不能说明其已经取得了案涉房屋的所有权。关于李杰宜提及黄穗勤有提供印章、签名、身份证复印件等问题，黄穗勤一审已经明确说过提供印章、身份证复印件给母亲办事，具体办理什么事情黄穗勤不清楚。李杰宜提及其合同已经履行完毕，但其并没有提供任何材料证明，一审法院已查明李杰宜没有见过黄穗勤本人，所以李杰宜与黄穗勤之间根本不可能达成合同约定的条件。吴绮媚二审述称，与李杰宜意见一致。李杰宜向一审法院起诉请求：1.确认广州市天河区天河北路侨怡一街37号204房（以下简称案涉房屋）归李杰宜所有；2.黄穗勤立即协助李杰宜办理将案涉房屋的所有权过户登记至李杰宜名下的手续；3.本案受理费由黄穗勤承担。一审法院认定事实：一审法院于2020年3月2日向房地产管理部门查询并打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》载明：建筑面积为77.4448平方米，共有情况为单独所有，规划用途为住宅，登记时间为2018年8月8日，产权人为黄穗勤，房屋所有权取得方式为购买等内容。李杰宜称其于1994年4、5月经朋友介绍的中介公司推荐后上门查看案涉房屋；1994年上半年，李杰宜通过中介公司约黄穗勤见面，并就案涉房屋达成买卖交易，但在14887号案诉讼发生时，李杰宜才知道当时见面的“黄穗勤”并非黄穗勤本人，可能是黄穗勤的母亲，李杰宜至今没有见过黄穗勤本人；按照“黄穗勤”提供的账号，李杰宜通过原配偶李小荷名下的账户（因时间久远，该账户已停用且未保存，已记不清楚账号）在中国农业银行台山市支行公益营业所（后更名为中国农业银行股份有限公司台山公益支行）向黄穗勤的账户电汇款项700000元；虽然当时双方没有就上述交易签订书面的房屋买卖合同、对方收取款项700000元之后也没有向李杰宜开具收款凭证，但案涉房屋已于1994年交付给李杰宜使用至今，且黄穗勤与华侨公司签订的《购房合约》《房屋使用公约》和购房发票等重要资料原件均已交付给李杰宜持有，李杰宜已实际取得案涉房屋的所有权；由于当时案涉房屋的权属证书需要两年后才能办理，双方约定在办证条件成就之后再通知李杰宜，但李杰宜在两年之后发现中介公司已下落不明。为此，李杰宜提供以下证据：一、作为购房业主的黄穗勤与作为售房单位的华侨公司于1988年5月18日签订的《购房合约》（已出示原件。约定：黄穗勤订购座落在广州市天河华侨新城1幢2楼D室贰厅贰房建筑面积85.55平方米，售价160430元，请在交付保证金后，照下列交款时间内汇款；一次付清；按楼价160430元的97折计，实付155617元，应在交付保证金之日起，一个月内一次付清；附：1.本幢房屋将于1989年12月31日前交付使用……4.本合约一式四份，买卖双方各执一份，广州市公证处一份，广州市房屋交易所一份，均有同等效力等条款。《购房合约》尾部“购房业主”处显示“黄穗勤”的手写签名及印文内容为“黄穗勤”的印章，联系地址为东华西永胜西约33号）、作为卖方（甲方）的华侨公司与作为买方（乙方、业主）的黄穗勤签订的《房屋使用公约》[已出示原件。约定：甲方售给乙方房屋座落在广州市天河北路侨怡苑1幢2楼D房，共2厅2房，建筑面积85.55平方米，总价款共155617元等条款。《房屋使用公约》尾部“乙方（业主）”处显示“黄穗勤”的手写签名，“地址”为环市东路396号501（注：该地址为修正液涂改之后手写的地址）。李杰宜称其不清楚上述地址为何会有涂改痕迹，但黄穗勤的身份证地址曾××环市××房]及华侨公司于1988年6月9日开具的《工商企业商品销售发票》（第二联）（已出示原件。显示：顾客名称为黄穗勤，货品名称及规格为“购天河华侨新城1幢二楼D室贰厅贰房85.55平方米壹套”，合计155617元等内容。该发票空白处加盖印文内容为“已办收楼手续”的印章）和华侨公司于1990年3月5日开具的《市侨建公司收款收据》（已出示原件。显示：收到黄穗勤购天河侨怡苑1幢2楼D座管理费144元、环卫费60元、设施统筹费50元、防盗闸400元、煤气管道费1134元、电话线路100元，合计2788元等内容；空白处加盖印文内容为“已办收楼手续”的印章），用于证明李杰宜向黄穗勤购买案涉房屋后，黄穗勤在向李杰宜交付案涉房屋时将《购房合约》《房屋使用公约》及上述发票、收据的原件一并交付给李杰宜，并称待案涉房屋具备办理权属证书的条件时协助李杰宜办理过户手续，这说明黄穗勤已将案涉房屋出售给李杰宜且已实际交付，李杰宜才是案涉房屋的所有权人。黄穗勤发表以下质证意见：对《购房合约》的真实性、合法性均无异议，对关联性不予确认，《购房合约》只能证明向开发商购买案涉房屋、支付案涉房屋全部购房款的人是黄穗勤，黄穗勤已依法取得案涉房屋的所有权，李杰宜无法证明《购房合约》来源的合法性，但《购房合约》尾部“购房业主”处显示的“黄穗勤”的手写签名和个人印章不是其本人书写及加盖的；对《房屋使用公约》的真实性、合法性、关联性均不予确认，该证据无法证明李杰宜已取得案涉房屋的所有权，尾部“乙方（业主）”处显示的是黄穗勤的签名且“地址”处存在涂改痕迹[注：黄穗勤称尾部“乙方（业主）”处显示的“黄穗勤”的手写签名不是其本人签署的，且与《购房合约》尾部“购房业主”处显示的“黄穗勤”的手写签名的笔迹明显不是同一人书写；其曾于上世纪80年代居住于环市××房。对于黄穗勤提出《购房合约》与《房屋使用公约》尾部签章处的“黄穗勤”的手写签名不是同一人书写的问题，一审法院询问黄穗勤是否申请对上述“黄穗勤”的手写签名进行笔迹鉴定。黄穗勤未申请笔迹鉴定]；对上述发票的真实性、合法性均无异议，对关联性不予确认，上述发票证明黄穗勤才是案涉房屋的所有权人；对上述收据的真实性、合法性、关联性均不予认可，无法确认该证据与本案有关。二、广州市华侨物业发展公司开具的发票（共9张；均已出示原件。显示：收取案涉房屋1996年至2009年6月期间部分时间段的水电费、管理费等费用）、原广州市天河区地方税务局于1999年6月28日出具的《税收完税证》[已出示原件。显示：纳税人名称为吴灼祥（注：李杰宜、吴绮媚均称该人员是吴绮媚的父亲，李杰宜曾委托吴灼祥支付案涉房屋的相关费用），地址为案涉房屋所在地址，税款所属时期为1999年1-6月31日，税种为综合税，金额合计2700元等内容]及原广州市天河区林和街派出所外来人口、出租屋治安管理办公室签发的《出租房屋治安管理许可证》[已出示原件。载明：出租人为吴灼祥，租赁用途为办公，出租屋面积为90平方米，出租屋地址为案涉房屋所在地址，发证有效日期（一年）：1998年11月20日至1999年11月19日等内容]和于1999年6月21日作出的致“侨怡一街号D座204”的《通知》（已出示原件）、吴灼祥于1999年6月28日签署的《广州市出租房屋治安责任书》（已出示原件）、案涉房屋的租赁合同（共8份；均已出示原件）等资料，用于证明案涉房屋自1994年至今一直由李杰宜占有、使用。黄穗勤发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；该组证据的内容真实性均无法核实，仅能证明李杰宜、吴绮媚多年来一直非法占用案涉房屋，非法获利；非法占用状态不能证明占用行为具有合法性。三、《广东省青年乡镇企业家协会第三届会员大会出席证》（已出示原件）、《广东省青年乡镇企业家协会第三届理事会理事候选人名单（草案）》（打印件）、“政协台山市九届一次会议1987.7”的徽章（已出示原件）、《中国人民政治协商会议广东省台山市第九届委员会委员名单》（打印件）、《荣誉证书》（已出示原件），用于证明李杰宜多次作为广东省台山市政协委员参会，且是台山市公益商会第一届副会长，如其没有向黄穗勤购买案涉房屋，不可能从1994年至今非法占有、使用案涉房屋，说明其有能力购买案涉房屋，且已实际购买案涉房屋。黄穗勤发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；《广东省青年乡镇企业家协会第三届会员大会出席证》及“政协台山市九届一次会议1987.7”的徽章均未显示持有人信息。四、广东省台山市美迪电器厂（以下简称美迪电器厂）的《企业机读档案登记资料》（已出示原件）、《重合同守信用单位荣誉证书》（已出示原件）、《出口机电产品质量许可证书》（未能出示原件）、台山市公益镇人民政府于1996年6月11日作出的《关于申请成立“台山市美迪企业集团公司”的请示》（已出示原件），用于证明美迪电器厂是政府认可的重合同守信用单位，李杰宜是美迪电器厂的股东，美迪电器厂取得该荣誉说明李杰宜重合同守信用。黄穗勤发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；《出口机电产品质量许可证书》没有出示原件；即便该组证据是真实的，也无法证明该组证据中的李杰宜即是本案原告，而且该组证据与本案无关，无法证明李杰宜购买案涉房屋，更加不能证明李杰宜与黄穗勤对案涉房屋进行过交易。五、刘宏湛于2019年10月21日作出的《证人证言》（已出示原件。包括：本人刘宏湛……于1992年至1995年期间从事房地产中介工作；约于1994年期间，本人为李杰宜向黄穗勤购买广州市天河区天河北路侨怡一街37号204房房屋事宜提供居间服务，本人证明李杰宜向黄穗勤购买上述房屋已交易成功等内容）及刘宏湛的居民身份证正反面复印件（未能出示原件），用于证明黄穗勤已将案涉房屋出售给李杰宜。黄穗勤发表以下质证意见：证人没有出庭，无法核实证言的真实性，对证言内容的真实性、合法性、关联性均不予确认；证言不具备可信性，李杰宜与证人声称交易发生在1994年，距今已20余年，如果证人真的从事中介交易工作，则其经手的中介交易数量众多，证人还能明确记得买卖双方的信息及交易地址，不具备可信性；且案涉房屋的交易既没有签订合同，也没有办理过户手续，不符合一般交易规律；关于证言中案涉房屋的地址的内容，案涉房屋在1994年还没有办理权属证书，地址应该是开发商的自编地址，而不应是权属证书记载的地址，所以，证人陈述的地址与事实不相符。六、中国农业银行股份有限公司台山市支行于2020年3月23日作出的《证明》（已出示原件。包括：客户李小荷……向我行申请查询并提供其名下的账户于1994年的转账汇款记录；……客户转账汇款的记账凭证的保管年限为十五年，故客户李小荷的账户于1994年的转账汇款的记账凭证到2010年1月1日已保管满十五年，已到期销毁等内容）。黄穗勤发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性无法核实，请法院依法认定；对关联性不予确认，李小荷不是本案当事人，与本案无关；该证据无法证明李杰宜与李小荷存在所谓的代为支付案涉房屋购房款的行为，更加无法证明李杰宜与黄穗勤存在房屋买卖合同关系。吴绮媚对李杰宜提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。黄穗勤提供以下证据：房地产管理部门于2018年8月8日核发的编号为粤（2018）广州市不动产权第00236031号的《不动产权证书》（已出示原件。载明：案涉房屋的权利人为黄穗勤等内容）、房地产管理部门于2019年4月22日打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》（已出示原件。载明：登记时间为2018年8月8日，产权人为黄穗勤，房屋所有权取得方式为购买等内容）、2019年9月12日从房地产管理部门复印的案涉房屋的《房地产证存根》（载明：编号为穗房地证字第××号，权属人为黄穗勤，权属来源为1996年9月向华侨公司买，核准日期为1996年12月18日，填发日期为1996年12月20日等内容）和广州市不动产登记中心出具的《受理回执》（显示：登记种类为遗失，申请人为黄穗勤，不动产坐落为案涉房屋所在地址，缴交资料为测绘图、广州市不动产登记申请表、遗失公示各一份和遗失资料一套，受理日期为2018年8月7日等内容），用于证明案涉房屋的所有权人为黄穗勤。李杰宜、吴绮媚发表以下质证意见：对《不动产权证书》《广州市不动产登记查册表》《房地产证存根》形式上的真实性均无异议，对内容及合法性均不予确认；黄穗勤已于1994年将案涉房屋出售给李杰宜，并将案涉房屋的《购房合约》《房屋使用公约》、发票等资料原件及案涉房屋的钥匙交付给李杰宜，依据《中华人民共和国民法通则》的规定，案涉房屋交付时所有权已经发生转移，李杰宜才是案涉房屋的所有权人；黄穗勤捏造事实谎称遗失案涉房屋的权属证书，欺骗行政主管部门，进而补办案涉房屋的《不动产权证书》，上述行为是违法的；案涉房屋因李杰宜与黄穗勤的买卖行为及交付行为已发生所有权转移，《不动产权证书》不能证明案涉房屋的所有权人为黄穗勤，黄穗勤应立即协助李杰宜办理案涉房屋的产权变更登记手续。依据李杰宜的申请，一审法院于2019年11月22日向广州市房地产档案馆查询并打印案涉房屋的全部档案资料（共3套）。档号为处字76357号的档案包括以下资料：《房屋买卖申请审批表》（显示：房屋坐落为天河区天河路侨怡一街37号，买卖部位为204，建筑年代为1988，买屋人姓名为黄穗勤，卖屋人姓名为华侨公司，双方议价为155617元，卖方签章处加盖华侨公司的印章，买方签章处显示“黄穗勤”的手写签名及印文内容为“黄穗勤”的印章，“交易所审查意见”栏为“产权清楚，持有房地产权所属证明书，购房款已付清，拟同意按售价办理交易过户请示。1996年9月20日”的打印内容及“同意朱某某8/11”的手写内容等内容）、原广州市房地产交易所于1996年9月9日作出的《广州市房屋交易监证证明书》（载明：下列房屋系黄穗勤向华侨公司买受，已经我所交易监证，并以处字76357号备案，特发此证明书；……房屋座落为案涉房屋所在地址……房屋购买人姓名为黄穗勤等内容）、《购房合约》的前4页（与李杰宜提交的《购房合约》的前4页内容一致）、黄穗勤的居民身份证正面复印件（载明：住址为广州市环市××房等内容）、《工商企业商品销售发票》（第五联）（与李杰宜提交的《工商企业商品销售发票》的内容基本一致）。档号为统字511378号的档案包括以下资料：《房屋所有权申请登记证件收据》（显示：兹收到黄穗勤申请案涉房屋所有权登记证件如下：交易监证书一份、房地产平面附图3份、身份证影印件1份，报建资料存统字483158号，领证人为龙渝生等内容）、编号为穗房地证字第××号的案涉房屋的《房地产证存根》（内容如前所述）、《广州市房地产登记审定书》（载明：登记种类为移转，房屋座落为案涉房屋所在地址，权属人姓名为黄穗勤等内容）、原广州市房地产交易所于1996年9月9日作出的《广州市房屋交易监证证明书》（内容如前所述）、黄穗勤的居民身份证正反面复印件（内容如前所述）、《房地产平面附图》（共3张）。档号为2018登记字1040229号的档案包括：广州市不动产登记中心出具的受理日期为2018年8月7日的《受理回执》（内容如前所述）、《广州市不动产登记审批意见表（一）/（二）》{其中的“核定意见”栏为“补正登记：一、核查情况：该业系申请人黄穗勤所有，原核发有[第302476号]房地产权证（不动产权证书），因遗失证件，现申请补办新证。遗失补办事宜已于2018年7月11日委官网公示15个工作日，期满无人提出异议。二、审查结论：……同意核准登记，按原证信息重新向黄穗勤核发《不动产权证书》，并在委门户网站公告作废原不动产权证书。杨婉惠2018年08月08日”等内容}、黄穗勤于2018年7月10日和8月7日分别填写的《广州市不动产登记申请表》（共2份）、房产登记号为统字××号的《广州市不动产登记查册表》（其中的“登记附注”栏包括“*2××18年07月10日，黄穗勤报告遗失《房地产证》*2××18年08月07日黄穗勤申请遗失，2018登记字1040229号……存案……”等内容，“历史变动情况”栏为“处76357交易日期：1996.11.08人民币155617”）、黄穗勤于2018年7月10日作出的《遗失声明》、黄穗勤于2018年7月11日作出并发布在原广州市国土资源和规划委员会网站的《关于第302476号遗失声明》等资料。李杰宜、吴绮媚发表以下质证意见：对档号分别为处字76357号、统字511378号的档案的真实性均无异议，通过查阅其中的房产交易内容可知，黄穗勤已在交易审批表上加盖印章，且已提供居民身份证复印件，说明黄穗勤对于其购房行为是清楚的；档号为2018登记字1040229号的档案是黄穗勤于2018年谎称遗失案涉房屋的权属证书申请办理新证的档案，对于该档案形式上的真实性均无异议，对内容及合法性均不予确认，黄穗勤恶意捏造事实、隐瞒案涉房屋已经出售给李杰宜的事实，骗取行政机关办理新的权属证书，该行为是违法的，也是不真实的。黄穗勤发表以下质证意见：对上述档案的真实性、合法性均无异议；上述档案证明案涉房屋属于黄穗勤所有，依法登记在黄穗勤名下，上述档案资料均无法证明李杰宜与黄穗勤发生房屋交易。2019年4月，一审法院受理14887号案。在14887号案的民事起诉状中黄穗勤提出以下诉讼请求：1.吴绮媚、雷飞凡向黄穗勤返还案涉房屋；2.吴绮媚向黄穗勤支付房屋使用费；3.雷飞凡对案涉房屋的使用费承担连带责任；4.14887号案诉讼费由吴绮媚、雷飞凡承担。黄穗勤陈述事实与理由如下：1988年5月18日，黄穗勤的母亲以黄穗勤的名义向华侨公司购买房屋一套，但未告知黄穗勤所购房屋的详细情况；1994年，黄穗勤的母亲在搬家时遗失房屋购买资料及房屋钥匙；2006年6月，黄穗勤的母亲病逝，去世前未向黄穗勤交代所购房屋事宜；直至2018年，黄穗勤因其他事项需要到房地产管理部门查册，查询到自己名下登记有案涉房屋；后黄穗勤到房地产管理部门查询复印档案资料，发现案涉房屋正是其母亲于1988年以黄穗勤的名义购买的房屋；随后，黄穗勤到案涉房屋所在小区的管理处查询，了解到案涉房屋由吴绮媚及其父亲占有，并出租给雷飞凡使用和收取租金等。此后，黄穗勤以决定通过其他方式维护对案涉房屋的权利为由，申请撤回14887号案的起诉。2019年12月20日，一审法院作出（2019）粤0106民初14887号之一民事裁定书，裁定准许黄穗勤撤回起诉。李杰宜认为案涉房屋作为不动产，无论在哪个年代对于个人来说都属于极其重要的财产，按黄穗勤上述陈述，其母亲购房后未告知黄穗勤案涉房屋的相关事宜，且于1994年遗失案涉房屋的购买资料及房屋钥匙；上述陈述明显矛盾，在遗失重要物品后，黄穗勤及其母亲竟然没有公告挂失，没有换锁、没有使用案涉房屋且对案涉房屋的使用情况不闻不问，均不符合生活常理，只能说明黄穗勤的陈述不属实；正是因为黄穗勤已于1994年将案涉房屋出售给李杰宜，并将案涉房屋的所有资料原件和案涉房屋一并交付给李杰宜，黄穗勤才可能对案涉房屋不闻不问；黄穗勤于2018年8月8日以挂失方式补办案涉房屋的权属证书并于2019年向广州市天河区人民法院提起14887号案诉讼属于不诚实不守约且捏造事实的行为。黄穗勤则认为案涉房屋依法属于其所有，其因李杰宜非法占用案涉房屋而提起诉讼是合理行使其自身权利，合理合法。2019年7月，一审法院受理25835号案。在25835号案的民事起诉状中，吴绮媚提出以下诉讼请求：1.确认案涉房屋归吴绮媚所有；2.黄穗勤协助吴绮媚办理案涉房屋的所有权转移登记手续；3.25835号案的诉讼费用由黄穗勤负担。吴绮媚陈述事实与理由如下：1994年，吴绮媚与他人欲在广州开办公司需要办公场所，后经房产中介推荐，得知案涉房屋（当时地址为：广州市天河华侨新城1幢2楼D室）在售，吴绮媚在查看案涉房屋后决定购买；在房屋买卖合同签署前，黄穗勤告知吴绮媚称案涉房屋因房地产公司的原因尚未能办理权属证书，但承诺等案涉房屋可以办证后就协助吴绮媚办理过户手续；吴绮媚相信黄穗勤，随后双方签订房屋买卖合同，吴绮媚一次性支付了购房款约700000元给黄穗勤；黄穗勤将购房合同、物业使用协议、发票、钥匙等相关原始资料、物件全部交付给吴绮媚，即是将案涉房屋实际交付给吴绮媚；吴绮媚收楼后立即开始装修，并于1994年年底用于公司办公使用；从1998年至今，吴绮媚将案涉房屋对外出租，租金由吴绮媚收取，期间的水电费、物业费等费用全部由吴绮媚支付；期间，吴绮媚一直想联系黄穗勤办理案涉房屋的过户手续事宜，但当时无法与黄穗勤取得联系，故案涉房屋的过户手续事宜拖延至今；需要说明的是，吴绮媚在购房后的20多年时间里，一直持续稳定毫无争议地使用案涉房屋，从未有任何人（包括黄穗勤）对吴绮媚持有案涉房屋的所有权提出异议等。各方当事人均确认一审法院已裁定驳回吴绮媚的起诉。李杰宜、吴绮媚解释称此前以吴绮媚的名义提起25835号案诉讼是因为当时的代理律师误以为李杰宜、吴绮媚是夫妻关系，误以为案涉房屋是李杰宜、吴绮媚的夫妻共同财产，但李杰宜、吴绮媚实际上只是同居关系，因此，法院才会驳回吴绮媚的起诉，并告知李杰宜另案主张权利。黄穗勤则认为吴绮媚曾捏造购房事实对其提起诉讼，要求确认案涉房屋归吴绮媚所有。各方当事人还陈述以下意见：1.关于李杰宜认为其与黄穗勤存在房屋买卖合同关系，但以物权确认纠纷为案由提起本案诉讼的原因问题。李杰宜称其是基于与黄穗勤的房屋买卖合同关系取得案涉房屋，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，在案涉房屋交付给李杰宜时，案涉房屋的所有权已经转移到李杰宜名下，因此，其以物权确认纠纷为案由提起本案诉讼。2.李杰宜、黄穗勤、吴绮媚均确认黄穗勤一家与李杰宜、吴绮媚并非朋友关系，之前从不认识对方。3.黄穗勤称其不清楚案涉房屋的《购房合约》《房屋使用公约》《工商企业商品销售发票》《市侨建公司收款收据》原件为何均由李杰宜持有。4.黄穗勤称其母亲于1994年搬家时称遗失一个放贵重物品的盒子，并于搬家后第四天摔倒，此后卧床多年，表达不清楚，所以没有报案；其母亲在去世前称房屋归黄穗勤所有，但没有告知房屋地址，因其母亲跌倒后表述不清，虽然其询问其母亲关于房屋地址的问题，但没有得到明确回答；其与李杰宜不存在任何房屋买卖合同关系，也从未向李杰宜收取购房款700000元，李杰宜的主张没有事实与法律依据，李杰宜不仅无法提供转账记录或者收款人的账户信息，甚至连汇款方的账户也不属于李杰宜本人，可见李杰宜的主张根本不具备任何可信性；其在2018年查询自己名下房产信息之前均不知道案涉房屋的存在，故一直没有向李杰宜提出异议；黄穗勤的陈述不存在任何矛盾之处，黄穗勤根据其母亲以往透露的信息并结合发现案涉房屋登记在自己名下等事实，有理由推断母亲当年遗失的装有贵重物品的盒子中装有与案涉房屋相关的如购房合同、钥匙等物品。李杰宜则称购房是大事，即便黄穗勤的母亲没有告知黄穗勤，但从14887号案可知，黄穗勤明确知道遗失的是案涉房屋的购买资料和钥匙，根据生活常理，遗失物品的第一反应应是报案，即使不报案也要马上更换钥匙、看管好房屋；《购房合约》显示黄穗勤的签名及印章，黄穗勤没有理由不知道购房事宜，可以解释上述情况的唯一原因就是黄穗勤已于1994年将案涉房屋出售给李杰宜，黄穗勤在2018年发现其出售的案涉房屋还没有办理过户手续后反悔，遂提起14887号案诉讼要求吴绮媚搬离案涉房屋；案涉房屋在交易时无法办理权属证书，在可以办理权属证书时李杰宜又联系不上黄穗勤与中介公司，李杰宜认为已经取得案涉房屋的所有办证资料，何时办证无所谓，因此才一直没有办理案涉房屋的权属证书。黄穗勤于一审庭审后提交《情况说明》，陈述如下：1.黄穗勤因个人原因查询其名下房产并得知案涉房屋登记在其名下的时间为2018年6月13日，这是其第一次得知案涉房屋存在的时间，在此之前其不清楚其母亲为其购置案涉房屋。为此，黄穗勤提供了其于2018年6月13日在房地产管理部门打印的案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》第1页予以证明。2.黄穗勤的父亲黄经伦于1988年去世，办理殡葬事宜的时间为1988年9月22日；其母亲叶健英于2006年6月16日去世，办理殡葬事宜的时间为2006年6月21日。为此，黄穗勤提供了广州市殡葬服务中心于2020年3月10日出具的《信息查询摘抄记录》（共2份）、《死亡殡葬证》及黄穗勤的出生证明予以证明。3.由于时间久远，黄穗勤已无保存其母亲摔倒后相关病历等资料，亦无法向当时接诊的医院调取诊疗记录；黄穗勤请求法院向黄花岗街社区卫生服务中心（原黄花医院）、中国人民解放军第四五八医院调取其母亲的相关诊疗记录。4.黄穗勤的居民身份证和私章通常由其本人负责保管，曾出借给其母亲办事，但是具体出借时间及其母亲要办理事项内容因时间久远已无法回忆清楚；黄穗勤的私章在此后因不常使用已丢失很久。5.黄穗勤于1980年结婚后即与其丈夫共同居住，没有与其母亲共同居住，只是会回娘家探望和照顾母亲。6.黄穗勤在2018年6月13日前不知道案涉房屋的具体情况，更加没有与李杰宜就案涉房屋进行交易，其从未收到李杰宜所称的700000元的汇款。7.黄穗勤的母亲在1994年至2006年间名下仅有一套房产，即白云区集贤××房。为此，黄穗勤提交了房地产管理部门于2006年3月24日核发的编号为粤房地证字第××号的《房地产权证》（载明：房地座落为白云区集贤××房，权属人为叶健英，房屋所有权来源为购买，房屋用途为居住用房，建筑面积为104.49平方米等内容）。李杰宜对黄穗勤提交的上述说明回应如下：黄穗勤称其于2018年6月13日才得知案涉房屋登记在其名下的情况不符合常理，且存在各种矛盾；1.黄穗勤在14887号案的民事起诉状中称“1994年，黄穗勤的母亲在搬家时遗失了房屋购买资料和房屋钥匙”，但又称其母亲直至去世都没有告知其案涉房屋的情况，该说法明显互相矛盾，若黄穗勤不清楚案涉房屋的存在，又怎么知道1994年遗失的是案涉房屋的购买资料和钥匙（对此，黄穗勤解释称其母亲当时遗失一个盒子，里面是房屋钥匙和一些证件，但黄穗勤当时不知道是案涉房屋的相关物品，直到2018年知道案涉房屋的情况后回想才得知）。2.黄穗勤称其母亲在搬家之后第四天摔倒，所以一直无法告知黄穗勤关于案涉房屋的情况。首先，按黄穗勤的说法，黄穗勤的母亲在搬家后第四天才摔倒，对于重要的物品，搬家后四天仍没有发现盒子遗失、没有告知家人遗失何种物品、没有报警处理、没有立即到案涉房屋换锁，均不符合常理。其次，黄穗勤称因为其母亲摔倒所以无法告诉遗失的盒子中放置何种物品；假设其母亲摔倒后意识不清，则不可能告诉黄穗勤称遗失重要盒子；假设其母亲还能告诉黄穗勤称遗失的是重要盒子，为何不说明丢失的是何种物品；且黄穗勤及其母亲并没有报案。再次，黄穗勤提供的其母亲的《死亡殡葬证》显示其母亲发病到死亡的大概时间间隔为10天，导致死亡的疾病或情况为败血症、泌尿感染，引起的疾病或情况为心功能不全、肾功能不全、糖尿病；即死亡原因中并没有神志不清、瘫痪、植物人等意识不清的情况，说明黄穗勤的母亲并不存在无法表达的情况；由上可知，黄穗勤关于其母亲摔倒后无法表达的陈述不属实。3.从黄穗勤提交的其母亲的名下房产情况看，其母亲在1994年至2006年期间名下仅有一套房屋，其父亲于1988年已经去世，其于1980年结婚；《购房合约》的签订时间是1988年，当时黄穗勤已结婚成立家庭，并非未成年子女，其母亲瞒着黄穗勤以黄穗勤的名义买房的原因不明；其母亲名下仅有一套白云区的房屋，其母亲不存在经常性购房行为，作为购房如此重大的事情，黄穗勤称其母亲出资以黄穗勤的名义购买，既没有告知黄穗勤，也不与黄穗勤商量；但《购房合约》显示黄穗勤的签名和私人印章，且购房时提交了居民身份证复印件，因此，黄穗勤称其不知情根本不符合常理。4.黄穗勤称其没有收到购房款700000元，但其如果没有收到购房款，则不会将案涉房屋和《购买合约》《房屋使用公约》交付给李杰宜，且在二十多年期间从未提出异议。一审法院认为：本案中，李杰宜要求确认案涉房屋归其所有，且已明确其提起的是物权确认之诉。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。上述是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的相关规定。李杰宜主张其于1994年通过中介公司介绍向黄穗勤购买案涉房屋，即李杰宜实际上是主张其与黄穗勤成立房屋买卖合同关系，而房屋买卖合同关系属于债权债务关系，债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力，故物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的登记。李杰宜依据房屋买卖合同关系中债权法上的权利主张房屋所有权，没有法律依据。李杰宜如认为黄穗勤没有履行协助其办理案涉房屋的过户手续的合同义务，理应循合同之诉的途径主张权利，而非提起物权确认之诉，因此，一审法院对李杰宜的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月25日作出如下判决：驳回李杰宜的诉讼请求。案件受理费10800元、保全费5000元，均由李杰宜负担。本院二审期间，李杰宜、吴绮媚向本院提交（2019）粤0106民初40675号反诉状，拟证明黄穗勤陈述其至2018年才知悉案涉房屋存在系虚假陈述。黄穗勤经质证认为，对真实性、合法性没有异议，对关联性不予认可，黄穗勤已经明确说过不知道房屋是否实际存在，而且在2018年黄穗勤才知道案涉物业登记在黄穗勤名下，黄穗勤不存在虚假陈述的情况。对于二审期间提供的上述材料，各方当事人表示同意不再以开庭的方式进行质证。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，李杰宜称其通过中介与黄穗勤的母亲洽谈案涉房屋的交易，当时购买案涉房屋只是口头约定，在双方交付完案涉房款，达成房屋买卖合同的交易，黄穗勤就将案涉房屋的原始资料以及钥匙交付给其，当事人约定的购房款为70万元，因为案涉房屋当时无法办房产证，约定两年左右办理房产证，没有具体约定违约责任。李杰宜确认与其洽谈交易的不是黄穗勤本人，称当时是一个五、六十岁的老太太与其在中介办公室洽谈交易，老太太说房屋是她的，其记不清老太太有无自我介绍，当时是通过中介介绍的，中介则是其一个朋友介绍的，其基于对中介的信任而相信交易相对方是黄穗勤或者有权代黄穗勤出售房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，李杰宜与黄穗勤因案涉房屋所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和李杰宜上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：李杰宜要求确认案涉房屋归其所有并要求黄穗勤协助办理案涉房屋过户手续的主张是否成立。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产簿时发生效力。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”可见不动产物权的变动必须以登记为必要条件，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同即使生效也不必然发生不动产物权的变动。本案中，案涉房屋登记在黄穗勤名下，黄穗勤为案涉房屋的所有权人。案涉房屋并无登记在李杰宜名下，李杰宜要求确认案涉房屋归其所有，依据不足，本院不予支持。李杰宜要求黄穗勤协助办理案涉房屋过户手续的理由系其与黄穗勤之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，但李杰宜确认其并未就案涉房屋与黄穗勤或黄穗勤的母亲签订过书面的房屋买卖合同，且未能提供向黄穗勤或者黄穗勤母亲支付购房款的证据，仅凭李杰宜持有黄穗勤与华侨公司所签订的《购房合约》、《房屋使用公约》及相关发票、收据原件以及案涉房屋由李杰宜管业的事实并不足以得出李杰宜与黄穗勤或黄穗勤母亲之间存在房屋买卖合同关系的唯一结论，在此情况下，李杰宜要求黄穗勤协助办理案涉房屋过户至其名下的手续，依据不足，本院不予支持。综上所述，李杰宜的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决驳回李杰宜的本案诉讼请求并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人李杰宜负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十八日书记员 贾 妍古文娜