广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初8173号原告：李焕花，女，1980年4月17日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××821。委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。被告：佛山嘉禧酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××××，统一社会信用代码9××××××××P。法定代表人：沈某1。被告：沈某1，女，1965年10月12日出生，汉族，住广西平南县×××××××××××××，公民身份号码452××××××6×××××82X。被告：陈建文，男，1976年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××719。被告：郭雯，女，1979年12月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××1××××××××，公民身份号码452××××××××××××821。原告李焕花与被告佛山嘉禧酒店管理有限公司（以下简称嘉禧公司）、沈某1、陈建文、郭雯租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭宇到庭参加了诉讼。四被告经本院传票传唤均无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决四被告向原告支付2020年2月1日至2020年11月1日的租金20093.33元；2.判决四被告向原告支付违约金4621.66元（以20093.33元为本金，自2020年11月5日起按日5‰计付违约金，实际计付至清偿之日，暂算至起诉之日）；3.判决本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2018年8月24日，原告取得了佛山市南海区×××××××××××××××××××××不动产权证，是该房业主，建筑面积为41.28平方米。2020年1月6日，原告与被告嘉禧公司签订了《××××公寓物业租赁协议》，原告将涉案房屋租赁给被告嘉禧公司使用并于当日交付给被告。租赁期限为2020年1月1日至2021年12月31日，租金为2200元/月，每月15日前支付租金。但被告嘉禧公司没有按时支付租金，经过原告多次催促，被告嘉禧公司仍没有支付租金，导致合同目的不能实现，构成了违约。直至2020年11月1日被告嘉禧公司才将涉案房屋返还给原告，在此期间，被告嘉禧公司一直未曾向原告支付租金。依据协议的约定，原告有权要求被告嘉禧公司支付2020年1月1日至2020年11月1日的租金，并承担违反协议的赔偿责任。被告郭雯是被告嘉禧公司的实际经营人，公司对外收受房租的帐×是被告郭雯的个人账号，也实际参与管理被告嘉禧公司。被告陈建文是佛山××酒店管理有限公司的股东，与被告郭雯系夫妻关系，也参与到被告嘉禧公司的经营中。被告沈某1与被告郭雯系母女关系，系被告嘉禧公司的法定代表人、股东，故原告认为被告沈某1、陈建文、郭雯的个人财产与公司财产混同，依据《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，原告有权要求其三人对被告嘉禧公司的债务承担连带责任，故要求四被告向原告支付2020年1月1日至2020年11月1日期间的租金、物业管理费，并依据该协议的约定向原告支付违约金和赔偿金。原告认为自己的合法权益受到了侵害，希望法院依法裁判。被告嘉禧公司庭后提交答辩状辩称，一、被告嘉禧公司从事的酒店行业受新冠疫情影响尤为突出，导致被告嘉禧公司出现了严重的资金周转问题，恳请法院对租金予以适当的减免。2020年1月23日，广东省卫生健康委员会发布公告：“根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。”我省启动重大突发公共卫生事件一级响应，受此影响，被告嘉禧公司所从事的酒店行业无法继续营业，无任何收入来源，但相关的营业成本仍需继续支出，导致被告嘉禧公司的资金周转困难。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条之规定，新冠疫情已构成不可抗力事件，因此被告嘉禧公司恳请人民法院对租金予以适当的减免。二、被告嘉禧公司已将涉案租赁物业退还原告，原告主张2020年8月至2020年11月的租金缺乏事实依据。三、根据原告与被告嘉禧公司签订的租赁合同，双方并未存在有关被告嘉禧公司需向原告支付3个月租金作为赔偿金的约定，而原告亦未能举证证明其损失，原告主张的3个月租金作为赔偿金，无任何法律或合同依据。四、根据《民法典》第五百八十五条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条之约定，原告主张要求按照每日5‰的标准计算违约金明显过高，恳请人民法院予以减少。五、原告所提供的证据中未能体现出其所主张的管理费用已实际发生，且在被告嘉禧公司已于2020年8月退还租赁物业后，原告继续主张2020年8月至2020年11月租金已无事实依据。综上所述，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告嘉禧公司的合法权益。被告沈某1、陈建文、郭雯庭后提交答辩状辩称，原告所主张的租赁合同签署方为原告与被告嘉禧公司，被告嘉禧公司为依法成立的有限责任公司，属独立的法人主体，本案的案由为租赁合同纠纷，而原告与被告沈某1、陈建文、郭雯之间并未存在租赁合同关系，因此原告的主张无任何事实和法律依据，请法院依法予以驳回。原告为证明自己的主张或诉讼请求依法提供了证据材料。经审查，对有原件予以核对的证据，本院对其真实性予以确认并附卷佐证；对于没有原件核对的证据，本院对其真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××（以下简称涉讼房屋）。涉讼房屋已办理不动产权登记，登记权利人为原告。2020年1月6日，原告李焕花（出租人、甲方）与被告嘉禧公司（承租人、乙方）签订《××××公寓物业租赁协议》（以下简称涉讼协议），约定：原告向被告嘉禧公司出租涉讼房屋，租赁期限自2020年1月1日至2021年12月31日止；由于甲方在向发展商佛山市××××房地产开发有限公司购买涉讼房屋时，佛山市××××房地产开发有限公司已经在总房价中一次性扣减2018年1月1日至2019年12月31日期间的所有租金，甲方同意乙方将2018年1月1日至2019年12月31日期间的租金支付给佛山市××××房地产开发有限公司；2020年1月1日至2020年12月31日月净租金金额为2200元；2021年1月1日至2021年12月31日月净租金金额为2250元；协议签署后，乙方首期租金将于2020年1月15日前支付，以后每期租金由乙方在每月5日前支付给甲方；甲方允许乙方将涉讼房屋转租，但乙方在2020年1月1日至2021年12月31日期间变更经营主体的，需征得佛山市××××房地产开发有限公司的书面同意，由此产生的收益归乙方所有，但乙方转租期限最多不得超过协议约定的租赁期限30天；佛山市××××房地产有限公司通知甲方收楼时，甲方承诺由乙方代甲方进行统一收楼；甲方在收取乙方租金后毁约的，须在5个工作日内向乙方支付相当于3倍租金的赔偿金；如甲方逾期交付房屋给乙方，每逾期一日，甲方按月租金总额的千分之五支付违约金给乙方；如乙方逾期3天仍未支付租金的，每逾期一日，乙方按月租金总额的千分之五支付违约金给甲方。双方并约定其他权利义务。同日，原告与嘉禧公司签订《物业协议变更证明》，载明：位于×××1号公馆2座1003房业主：李焕花与佛山××酒店管理有限公司（以下简称××酒店）签订《物业租赁协议》，因××酒店经营权变更，之前签订的协议于2019年12月31日自动终止，并于2020年1月1日与嘉禧公司重新签订《物业租赁协议》，原与××酒店签订的《物业租赁协议》原件均由嘉禧公司收回并作废。2021年3月31日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告主张于2020年11月1日收回涉案租赁物，未办理任何书面的交接协议。本院认为，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。原告与被告嘉禧公司签订的《××××公寓物业租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。涉讼协议约定2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金标准为2200元/月，被告嘉禧公司在每月15日前支付租金给原告，原告主张其于2020年11月1日已收回涉案租赁物，现主张被告嘉禧公司未支付2020年2月1日至2020年11月1日期间的租金，被告嘉禧公司未能举证证明其支付上述期间租金的情况，也未能举证证明实际向原告交还涉案租赁物的时间，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的主张予以采信。但因2020年新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确实会对涉讼房屋的出租经营造成一定影响和损失，本院根据公平原则酌情减免2020年2月及3月各半个月的租金即合计减免一个月的租金，故被告嘉禧公司应支付2020年2月1日至2020年11月1日的租金17673.33元（按2200元/月，计9个月又1天，减一个月租金）予原告。被告嘉禧公司迟延向原告支付租金造成原告利息损失，但因涉讼协议对逾期支付租金的违约金约定过高，结合本案的实际情况，本院酌情被告嘉禧公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算利息损失予原告。经核算，被告嘉禧公司应支付附表的利息予原告。原告请求超出部分，本院不予支持。关于被告沈某1、陈建文、郭雯是否应承担共同清偿责任问题。根据合同相对性原则，被告沈某1、陈建文、郭雯均不是涉讼协议的相对方，且被告嘉禧公司为有限责任公司，现原告要求被告沈某1、陈建文、郭雯承担共同清偿责任，依据不足，本院不予支持。四被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院根据现有的证据和查明的事实依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、佛山嘉禧酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李焕花支付租金17673.33元及利息（详见附表）；二、驳回李焕花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计218.84元（李焕花已预交），由佛山嘉禧酒店管理有限公司负担，并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付李焕花。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘俊霞二〇二一年六月十六日书记员  黄晓璇附表：月份逾期占有使用费利息标准逾期之日截止之日2020年2月1100元全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%2020年2月16日实际清偿之日2020年3月1100元同上2020年3月16日实际清偿之日2020年4月2200元同上2020年4月16日实际清偿之日2020年5月2200元同上2020年5月16日实际清偿之日2020年6月2200元同上2020年6月16日实际清偿之日2020年7月2200元同上2020年7月16日实际清偿之日2020年8月2200元同上2020年8月16日实际清偿之日2020年9月2200元同上2020年9月16日实际清偿之日2020年10月2200元同上2020年10月16日实际清偿之日2020年11月73.33元同上2020年10月16日实际清偿之日