文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14600号上诉人（原审原告）：广州市金桦悦商贸有限公司，住所地广州市番禺区市桥街禺山大道91号。法定代表人：廖旭芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤，该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州市盈泰房地产有限公司（原广州市番禺区房地产联合开发总公司），住所地广州市番禺区市桥桥兴大道11号。法定代表人：曾书红，该公司总经理。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏凌，广东仲衡律师事务所律师。上诉人广州市金桦悦商贸有限公司(以下简称金桦悦公司)因与被上诉人广州市盈泰房地产有限公司（原广州市番禺区房地产联合开发总公司）(以下简称番房公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初9320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金桦悦公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；如不能发回重审，则请求改判支持金桦悦公司一审诉讼请求；2.由番房公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。根据合同法第六条规定，当事人订立或履行合同应当遵循诚实信用原则，出租人应当在订立合同时主动向承租人出示或如实告知出租房屋的实际面积，并以此为基础，在双方信息对等的条件下经过磋商确立的合同条款才属于双方的真实意思表示。而本案中，出租人出具的涉案租赁物房地产权图纸系2001年制作，其并未向金桦悦公司出示其取得产权证后的产权证及相应的产权图纸。根据金桦悦公司委托有资质的测绘公司出具的测绘报告显示，金桦悦承租的范围为2888.1424平方米（含公共区域），上述公共区域中两部业主电梯金桦悦公司无法使用，因金桦悦公司无法使用，也未使用，自然也无法提供未使用上述业主电梯的证据，一审法院以金桦悦公司未能提供证据证明上述业主电梯无法由金桦悦公司使用或未使用过，驳回金桦悦公司的主张。试问，金桦悦公司无法使用、从未使用上述物业电梯，如何证明自己从未使用过。而一审判决却无视合同签订时出租方未尽到应尽的义务，而仅以金桦悦公司未能证明委托测绘机构出具的测绘报告仅由金桦悦公司指界无法证明系与租赁范围一致，对该测绘不予认可。但事实上，在另案即2019粤011民初5126号案中，金桦悦公司已申请鉴定，要求对涉案租赁物业实际面积进行鉴定，但因种种原因最后由金桦悦公司委托有资质的测绘机构进行测绘。但对方明确向法院陈述，不另行委托测绘机构测绘，一审法院据此认定上述事实明显与客观事实不符。二、因番房公司在缔约过程中的违约行为给金桦悦公司造成了巨大的经济损失。自涉案租赁合同签订后，金桦悦公司每月按照约定的面积向对方支付租金等，导致金桦悦公司每月至少多支付441.43平方米的费用，给金桦悦公司造成巨大经济损失。番房公司应退回多支付的租金。三、在番房公司仅交付给金桦悦公司物业面积不足2643.87平方米的房屋的情况下，关于租金等费用的计算理应以实际面积为准，金桦悦公司已委托有资质的公司对租赁物业进行测绘，番房公司在另案一审中也明确表示不另行委托测绘公司进行测绘，但一审判决认定以租赁合同面积计算租金，对金桦悦公司明显不公。因此金桦悦公司承担的租金应按照实际面积计算，番房公司应退还多支付的租金等。综上，一审判决在合同租赁面积存在争议冲突的情况下，认定事实不清，无视合同为格式合同及番房公司在缔约过程中存在过错、不诚信的事实，作出对金桦悦公司极不公正的判决结果。综上，请求二审撤销一审判决，将本案发回重审或改判。番房公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。金桦悦公司于2019年7月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.番房公司返还多收的租金1858018.54元和利息（以654500元为本金自起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.番房公司承担本案的诉讼费。一审法院查明事实：2000年9月30日，番房公司（甲方）与金桦悦公司（乙方）签订一份《金悦大厦二楼租赁合同》，约定：甲方将位于番禺区市××山大道××大厦××楼，建筑面积为3046.3平方米，租赁给乙方作间隔式分租场地经营金融、商业之用；租赁期由2000年10月1日至2010年9月30日止；2000年10月1日至2001年7月30日为免租期，2001年8月1日至2001年9月30日每月租金为54833.4元（即每月为18元/㎡），2001年10月1日至2004年9月30日每月租金为33509.3元（即每月为11元/㎡），2004年10月1日至2007年9月30日每月租金为36860.23元（即每月为12.1元/㎡），2007年10月1日至2010年9月30日每月租金为39815.14元（即每月为13.07元/㎡）；甲方须于2000年9月30日前（暂定）将场地按双方约定的移交条件移交给乙方进行装修及开业准备；移交场地时双方应派代表进场，查视该场地移交时的情况；等等。2010年5月12日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》（金悦大厦首、二层），约定：甲方将位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层建筑面积1972.9平方米、二层建筑面积3046.3平方米商铺出租给乙方作商业用途；乙方可根据实际经营需要间隔分租他人；租赁期从2010年10月1日起至2018年9月30日止；租金详见下表：            年份              场地              租金（第二年起递增5%）                  月租（元/㎡）              月租金（元）              年租金（元）                  2010.10.1-      2011.9.30              首层              70.00              138103              1657236              2680792.8                  二层              28.00              85296.4              1023556.8                  2011.10.1-      2012.9.30              首层              73.50              145008.2              1740098.4              2814832.8                  二层              29.40              89561.2              1074734.4                  2012.10.1-      2013.9.30              首层              77.18              152268.4              1827220.8              2955692.4                  二层              30.87              94039.3              1128471.6                  2013.10.1-      2014.9.30              首层              81.04              159883.8              1918605.6              3103372.8                  二层              32.41              98730.6              1184767.2                  2014.10.1-      2015.9.30              首层              85.09              167874.1              2014489.2              3258476.4                  二层              34.03              103665.6              1243987.2                  2015.10.1-      2016.9.30              首层              89.34              176258.9              2115106.8              3421238.4                  二层              35.73              108844.3              1306131.6                  2016.10.1-      2017.9.30              首层              93.81              185077.7              2220932.4              3592498.8                  二层              37.52              114297.2              1371566.4                  2017.10.1-      2018.9.30              首层              98.50              194330.7              2331968.4              3772258.8                  二层              39.40              120024.2              1440290.4                  合计                                                        25599163.2              25599163.2      乙方在签订该合同前向甲方交纳履约保证金526484元；租赁期内，乙方可提前三个月以书面通知甲方要求解除本合同，但须经甲方书面同意且不能取回保证金；租赁期间，乙方可按经营实际需要进行装修，但不得损坏商铺原有建筑结构和所在大厦的内外部整体观瞻，场地的水、电、电视、电讯等设施均由乙方自行报装；等等。2016年11月28日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）签订一份《租赁合同补充协议》，约定由于签订原合同时，租赁物首层未办理产权证，双方自愿按照建筑图纸记载的1972.9平方米作为计算租金的面积；租赁物业首层商铺于2013年7月26日取得房地产权证，该证记载建筑面积为1940.92平方米，其中有38.13平方米非属于出租方或承租方任何一方责任的原因而无法使用；双方确认原合同出租面积变更为金悦大厦首层建筑面积1902.79平方米，二层建筑面积3046.3平方米，合共4949.09平方米；自2013年8月1日起，乙方按上述面积向甲方计付租金，并载明租金明细表；乙方在收到甲方向乙方返还2013年8月1日至2016年10月31日期间因面积差异多收的租金232331.2元后，承诺不再向甲方提出与面积差异有关的任何主张；该应返还款项用于抵扣乙方承租金悦大厦首层、二层、五楼停车场的部分租金；等等。2018年6月25日，番房公司与金桦悦公司签订一份《无欠租金证明》，载明金桦悦公司在合同期内无欠租，服从出租方管理。金桦悦公司分别于2018年9月3日、2019年6月13日、2019年6月24日、2019年7月1日向番房公司发函，提出其向番房公司承租的多个租赁物因租赁合同面积与实际面积差异问题致其多交纳租金，要求番房公司予以退回。根据房管部门于2001年对位于番禺市市桥镇禺山大道91号金悦大厦的产权初始登记显示，该建筑物的建基面积为3174.5平方米，总幢数为2；后附的地址为市桥镇禺山大道91号金悦大厦二层铺的《房地产权图纸》载明共用土地面积为3174.5平方米，建筑面积为3046.03平方米，分摊用地面积为239.72平方米。2013年7月26日，广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦二层（以下简称涉讼二层商铺）取得不动产权证书，权属人为番房公司，建筑面积为3046.03平方米，套内建筑面积为2665平方米，所附房地产分户图盖有广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局房地产测绘成果审核专用章。一审诉讼中，受金桦悦公司的委托，具有丙级测绘资质的广州龙博测绘科技有限公司于2020年4月23日出具一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：2020042302），测量结果显示金桦悦公司租赁范围红线内面积为2888.1424平方米，其中包含电梯面积253.2671平方米、同仁堂面积447.0326平方米，并注明本次测量为租户指界，数据仅做参考，不做产权分割依据。一审另查明，金桦悦公司自2003年起向番房公司承租金悦大厦五层停车场，并于2010年5月12日签订合同续租。金桦悦公司以番房公司出租的该场地存在面积虚增为由提出退租金等诉讼请求，一审法院以（2019）粤0113民初9318号立案审理。本案一审庭审中，金桦悦公司述称：涉讼首层已由双方协商调整租赁面积，不存在虚增的情况；两个电梯属于公共区域，金桦悦公司不能使用，而使用另外的商铺专用梯，故两个业主电梯的面积253.2671平方米应予扣除在承租面积之外，以龙博测绘公司所测量的二层面积2888.1424平方米减去两个业主电梯的面积253.2671平方米后，得出金桦悦实际承租的面积应为2634.87平方米；在本案涉案租赁合同约定的租赁期间，由于金桦悦公司并不清楚承租范围包括业主电梯，且番房公司于2013年取得涉讼二层商铺产权证后并未向其出示，故其基于对番房公司的信任没有进行测量，直到番房公司在2018年将二层部分分割出租给金桦悦公司时才发现存在面积差异，并发函提出异议，而此前并未提出过面积方面的异议。番房公司则述称，涉讼二层商铺于2001年已取得大确权，附图所示建筑面积与2013年产权证所载建筑面积一致，番房公司是以该经房管部门审核的建筑面积与金桦悦公司签订合同；金桦悦公司要求从租赁面积中扣减的两个电梯，均可以通往二楼，并非楼上业主专用，故该两个电梯的面积属于公摊面积；合同约定以建筑面积计租，建筑面积应是套内面积及公摊面积之和，并非金桦悦公司所述的实际使用面积；金桦悦公司在涉案租赁合同履行期间并未提出面积异议，其提起本案诉讼存在恶意。一审法院认为：金桦悦公司与番房公司于2000年9月30日签订的《金悦大厦二楼租赁合同》以及于2010年5月12日签订的《租赁合同》（金悦大厦首、二层），主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。该两份合同所约定的涉讼二层商铺建筑面积均为3046.3平方米，与房管部门经测量及审核后确认的建筑面积3046.03平方米大致相当。虽金桦悦公司称其不清楚承租面积包含两个电梯在内，但房管部门最早于2001年对金悦大厦进行的初始登记时，已对该层的建筑面积予以载明，如金桦悦公司对其承租面积存在异议，应及时提出；并且，双方曾于2016年11月28日就首层面积差异问题协商退款并签订《租赁合同补充协议》，金桦悦公司理应对其承租的其他部位是否存在面积差异问题负谨慎注意义务。然而，其在涉讼两份租赁合同履行期间均未对二层商铺的租赁面积提出过异议，显然有悖常理。此外，《金悦大厦二楼租赁合同》约定，番房公司出租的为金悦大厦二楼，并未约定电梯面积不包含在租赁面积内，且约定番房公司应限期将场地按双方约定的移交条件移交给金桦悦公司进行装修及开业准备，且双方在移交场地时均应派代表进场查视移交情况，由此可见，双方对场地移交条件进行过协商且金桦悦公司在接收场地时已实地查验，其理应对涉讼二层商铺的现状，包括面积、电梯使用情况等清楚知悉，其接收涉讼二层商铺时未提出异议，故租赁面积为金悦大厦二层包括电梯面积在内的整层是双方的合意。金桦悦公司称其二层商铺不能使用两个电梯，未提交证据予以证明，一审法院不予采信。因此，金桦悦公司主张两个电梯面积应排除在租赁面积之外，理据不充分，一审法院不予采纳。另金桦悦公司虽主张涉讼二层商铺建筑面积为2888.1424平方米并以有资质测绘公司出具的测绘报告为证，但该测绘公司测量成果图附注该测量为租户指界，而金桦悦公司并未举证其所委托的测绘机构所测量的范围与《租赁合同》约定的范围一致，该证据并不足以推翻番房公司提交的经房管部门审核确认的测绘结果。退一步来说，即便按金桦悦公司所主张的二层建筑面积2888.1424平方米来认定其租赁面积，但该面积与合同约定的租赁面积3046.3平方米差异不大，金桦悦公司未在合理期限内对面积差异问题提出异议，并继续履行合同至租赁期满，应视为其同意并接受该租赁物现状。金桦悦公司在合同履行完毕后又以面积差异为由提出返还租金，不符合诚实信用原则，且不利于维护交易的稳定。综上所述，金桦悦公司以其实际承租的面积与双方已履行完毕的租赁合同所约定的租赁物面积存在差异为由，请求番房公司退回租金并支付利息，缺乏理据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月8日作出如下判决：驳回金桦悦公司的全部诉讼请求。一审案件受理费21522元，由金桦悦公司负担。本院二审期间，金桦悦公司和番房公司均未提交新的证据，双方对一审已经查明的事实没有异议。番房公司陈述双方在2000年9月20日签订了涉案金悦大厦首层租赁合同，金桦悦公司对此没有异议。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，广州市番禺区房地产联合开发总公司于2021年5月6日经广州市番禺区市场监督管理局核准改制为广州市盈泰房地产有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。针对金桦悦公司的上诉请求和番房公司的答辩意见，本案的争议焦点是：金桦悦公司主张租赁物实际面积小于约定面积并要求退还多交付的租金是否应予支持。对此，一审法院根据双方提交的证据及当事人陈述对本案事实进行分析认定，并依法作出处理，理由阐述充分，本院予以认可。对于租赁合同的租赁标的，承租人负有审慎了解和调查的义务。金桦悦公司从2000年起即承租涉案金悦大厦首层和二层物业，本案租赁合同约定的租赁期自2010年至2018年，在租赁期届满前金桦悦公司曾经就首层面积差异问题向番房公司提出过异议，并与番房公司就首层面积差异问题协商达成解决方案，并于2016年11月28日签订租赁合同补充协议，金桦悦公司承诺收到约定返还的多收租金后不再提出与面积差异有关的任何主张。因此，金桦悦公司在合同履行期限即将届满前于2018年9月3日发函提出异议，在合同履行完毕以后又提起本案诉讼对租赁物面积提出异议，均已超出合理期限，也与金桦悦公司上述承诺不符。因此，金桦悦公司要求番房公司退回多支付的租金，欠缺事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人金桦悦公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21522元，由上诉人广州市金桦悦商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  谢 平审判员  刘 卉二〇二一年六月二十八日法官助理刘丹红书记员李逸丹