中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申2466号再审申请人(一审原告，二审上诉人)：陕西中登投资有限公司。住所地：陕西省西安市浐灞生态区浐灞大道1号浐灞商务中心1楼。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。诉讼代表人：陕西中登投资有限公司破产管理人，陕西三英律师事务所。委托诉讼代理人：范大浪，陕西三英律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凤娇，陕西三英律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：安静，女，1976年8月15日出生，回族，住陕西省西安市莲湖区。再审申请人陕西中登投资有限公司（以下简称中登公司）因与被申请人安静对外追收债权纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2020）陕民终1021号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中登公司申请再审称，（一）案涉《商品房买卖合同》是为《借款合同》提供的担保双方并无争议，但是并无任何法律规定在《借款合同》未解除的情形下，提供担保的案涉《商品房买卖合同》不能解除。《商品房买卖合同》是为《借款合同》提供担保而从属于《借款合同》的从合同，在效力上相对于《借款合同》具有相对独立性，即使《借款合同》未解除，如果作为从合同的《商品房买卖合同》已无法继续履行，也应允许予以解除。（二）作为提供担保的案涉《商品房买卖合同》，在中登公司进入破产程序后在法律上已无法继续履行。1.案涉《商品房买卖合同》虽是为借款提供的担保，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款的规定，其实现债权的方式是在中登公司不履行生效判决确定的金钱债务时，通过执行程序中申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。但是由于法院已受理中登公司的破产清算申请，所有执行程序应当中止，所有财产应当依法归集处置并通过破产程序向全体债权人按法定顺序公平清偿。在破产程序中，安静实现其《借款合同》项下债权的方式只能是依照《企业破产法》的规定申报债权并按照法定顺序参与受偿。故安静已无法按照案涉《商品房买卖合同》继续通过执行程序中申请拍卖合同标的物实现其债权。2.安静基于案涉《商品房买卖合同》并未享有优先于他人受偿的权利。该合同仅进行了网签备案登记，备案登记是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的行政手段，不具有物权变动的效力。案涉房屋财产权利并没有变动转让至安静名下，安静对该房屋拍卖、变卖后的价款并不享有优先受偿权。故安静作为普通债权人在破产程序中不能向中登公司的管理人申请拍卖案涉《商品房买卖合同》项下房屋偿还其债务，管理人亦不能将案涉《商品房买卖合同》项下房屋变价所得款项优先清偿安静债权，否则将构成个别清偿，违反了《中华人民共和国企业破产法》第十六条关于禁止个别清偿的规定，损害了清偿顺序在其前面的职工债权人、享有建设工程价款优先权的工程款债权人、税款债权人及其他同序列的普通债权人的利益。因此，为借款提供担保的案涉《商品房买卖合同》在法律上已不能继续履行，安静不能通过案涉《商品房买卖合同》实现其债权。（三）由于案涉《商品房买卖合同》存在法律上不能继续履行的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，安静已不能要求中登公司继续履行案涉《商品房买卖合同》，但其又坚持不解除合同。在此情形下如果不允许解除案涉合同，双方将无法从僵死的合同中解脱。最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》中的司法观点（最高院民二庭《全国法院民商事审判工作会议纪要的理解与适用》第305-306页认为，“如抵债物为在建房屋，在债务人企业破产的情况下，可以事实上或者法律上的履行不能为由，允许管理人解除合同。”第312页“违约方诉请解除合同以及因出现《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的除外情形而解除合同的，人民法院应当综合事实在裁判文书中确定合同解除时间”）亦认可在出现《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的除外情形时是允许解除合同的。此外，安静作为债权人，案涉《商品房买卖合同》的解除并不影响其申报债权并通过破产程序实现债权。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十四条“人民法院受理破产时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利规定”的规定，所有债权人（包括安静）都应申报债权并使其债权数额及性质得到确认再通过破产分配程序按照法定顺位实现债权。安静已申报债权，且经管理人确认后认定为普通债权。其在第一次债权人会议对债权核查后曾提起破产债权确认之诉，要求确认其对案涉《商品房买卖合同》项下房屋财产处置范围享有优先受偿权，但其后因未能获得支持而申请撤诉。然而原审法院却无视上述事实和法律规定，驳回中登公司解除合同的诉讼请求，该审判结果将导致管理人无法依法管理、处分案涉《商品房买卖合同》项下的房屋，破产程序进入僵局，且安静将因合同的未解除而要求管理人对其债权进行优先受偿，由此与《中华人民共和国企业破产法》禁止个别清偿的规定相悖，损害其他债权人的利益。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审。本院经审查认为，本案系民事申请再审案件，应当围绕当事人主张的再审申请事由是否成立进行审查。因此，本案的审查重点：案涉《商品房买卖合同》应否解除。根据原审法院查明，中登公司与安静签订《借款合同》，约定：安静（甲方）向中登公司（乙方）提供借款金额为人民币2000万元，借款期限6个月，自2013年10月28日至2014年4月27日。乙方以分别位于西安市金融商务区：中登•苏陕国际金融中心的一层商业房产作抵押，合计面积为4000.4平方米。特别约定：由于其他原因，需要按照购房合同的备案价格18000元/平方米进行网签备案，实际抵押给甲方的价格为4999.5元/平方米，如乙方违约甲方不再缴纳剩余房款。违约责任约定：乙方如发生借款到期未还且又不能达成续约协议的违约情况，乙方抵押给甲方的房产按照合同约定归甲方所有，单价按照抵押给甲方的价格即4999.5元/平方米，甲方不再缴纳剩余房款。同日，中登公司与安静签订了两份《商品房买卖合同》,标的物分别为中登•苏陕国际金融中心1幢1单元17层11701号房、1层10105号房，建筑面积分别为2000.20平方米和2440.43平方米，并办理了相关的网签备案登记手续。后中登公司与安静又在2014年10月27日和2014年12月21日两次签订《补充合同》将借款展期至2015年4月270日。后因中登公司未能如期还款，安静诉至西安市中级人民法院，2017年12月21日，西安市中级人民法院做出（2017）陕01民初476号民事判决书，认定双方当事人签订的两份《商品房买卖合同》系作为借款合同的担保，判决生效后，如中登公司不履行生效判决确定的金钱债务，安静有权申请拍卖合同标的物以偿还债务。中登公司主张案涉《商品房买卖合同》在法律上无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，应予解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》是保证民间借贷合同的履行，签订买卖合同的真实目的是为主债权合同即民间借贷合同提供担保，并无转移标的物所有权的意思表示。其中第一项规定的有法律上或事实上不能履行的情形，不适用“履行”责任即不得请求履行，并未赋予违约方合同解除权。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，只有对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人才有决定继续履行合同或者解除合同的权力。安静已经履行了主合同全部出借义务而中登公司未返还借款本息的情况下，不符合上述法律规定的情形。原审法院据此驳回解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，并无不当。综上，中登公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陕西中登投资有限公司的再审申请。审 判 长 宋冰审 判 员 徐霖审 判 员 张梅二〇二一年六月二十八日法官助理 葛琦书 记 员 张利