四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川18民终558号 上诉人（原审原告）:郑益，女，生于1988年8月18日，汉族，住四川省荥经县。 委托诉讼代理人：吴浩，男，生于1988年8月30日，汉族，住四川省荥经县，系郑益丈夫。 被上诉人（原审被告）：四川雅鹿房地产开发有限公司，住所地：四川省雅安市名山区蒙阳镇陵园路382号，现住四川省雅安市名山区蒙阳镇皇茶大道茶马古城4-1号。 法定代表人：马翔，总经理。 委托诉讼代理人：马照林，男，生于1953年12月19日，汉族，住四川省名山县。该公司实际控股人。 上诉人郑益因与被上诉人四川雅鹿房地产开发有限公司（下称雅鹿房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省雅安市名山区人民法院(2021)川1803民初286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑益上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持郑益的一审诉讼请求。事实和理由：原判认定事实错误。初始登记部分并未有买方有权退房的条款。卖方在修改时就排除了买方退房的权利。“在划线空格位置填写的方式”不能认定为卖方起到了提示的作用。雅鹿房产公司截止目前仍未取得涉案楼栋权属证明，已事实违约。应认定双方的《商品房买卖合同》第二十条产权登记第一点的约定无效。因双方未约定违约金，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，由雅鹿房产公司以房屋总价94182元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向郑益赔偿2020年全年违约金3673元，2021年违约金自2021年1月1日起算，至雅鹿房产公司实际取得该楼栋权属证明之日支付。关于未支持郑益调高违约金的请求适用法律不当。雅鹿房产公司长期逾期未办证的行为，使郑益对案涉房屋所有权的行使受到各方面较大限制，如郑益再次转让涉案房屋受限且逾期办证的期限明显增加相应税费负担等。同时，商品房买卖过程中，雅鹿房产公司具有明显开发商的优势地位，涉案商品房买卖合同设定逾期办理转移登记违约金为有利于的格式条款。雅鹿房产公司逾期办理转移登记一次性赔偿郑益总房款的万分之五的违约金的约定，仅仅为50元左右，不受逾期办证时长影响，不利于促进雅鹿房产公司积极按期履行办证义务，对郑益一方有失公平，助长了雅鹿房产公司逾期后继续怠于办证的主观故意。逾期办理转移登记违约金除了具有弥补损失属性外，更具有惩罚性质，换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁，过低的违约金达不到制裁的效果。 雅鹿房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郑益向一审法院起诉请求：（1）判决雅鹿房产公司承担未按约取得购买商铺所在楼栋权属证明的违约责任，具体的违约金认算标准：以房屋总价94182元为基数、按同期贷款市场一年期报价利率、从逾期之日起算至实际取得该楼栋权属证明之日止，其中截止至2020年的违约金为3673元；（2）判决雅鹿房产公司承担未按约取得所购商铺所有权证书的违约责任，具体的违约金计算标准：以房屋总价94182元为基数、每日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、从逾期之日起算至实际取得所购商铺所有权证书之日止。 一审法院查明：2018年11月17日，郑益、雅鹿房产公司签订《商品房买卖合同》约定：郑益购买雅鹿房产公司预售的位于雅安市名山区××道××期××幢××层××号商铺××预测建筑面积8.32㎡、单价11319.95元／㎡、总价款94182元；雅鹿房产公司应于2018年12月31日前向郑益交付所购商品房；雅鹿房产公司应在2019年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意购房合同继续履行；商品房交付使用后，如因雅鹿房产公司的责任，郑益未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，雅鹿房产公司一次性赔偿郑益总房款万分之五的违约金。同日，郑益向雅鹿房产公司支付购房款94182元。 所签商品房买卖合同第二十条产权登记条款部分中，关于初始登记，双方约定雅鹿房产公司应在2019年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人原因未在约定期限内取得权属证明的，有两种处理方式，一是买受人有权退房，二是购房合同继续履行，双方选择按第二种方式处理；关于转移登记，双方约定，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，有两种处理方式，一是买受人有权退房，二是购房合同继续履行，出卖人一次性赔偿买受人总房款万分之五的违约金，双方选择按第二种方式处理。 订立合同后，雅鹿房产公司至今未取得案涉商铺所在楼栋的权属证书，也未办理案涉商铺所有权证。 一审法院认为，郑益、雅鹿房产公司协商签订的商品房买卖合同，是双方就雅鹿房产公司预售商铺买卖所涉及的位置面积、购买单价、价款支付、办理商铺所在楼栋权属证书期限以及办理所购商铺权属证书期限、逾期办证应承担的违约责任等内容，形成合意的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的相关禁止性规定，对双方依法产生法律约束力，双方均应按约履行合同约定义务。订立合同后，郑益按约向雅鹿房产公司付清了全部购房款，但雅鹿房产公司却未按约履行办理相关权属证书的义务，已构成违约，应依法承担违约责任。 双方签订的商品房买卖合同，虽是雅鹿房产公司提供的格式合同，在合同产权登记部分，不论是初始登记，还是转移登记，均约定了雅鹿房产公司未按约办理权属证书的两种处理方式，一是郑益有权退房，二是购房合同继续履行，并以在划线空格位置填写的方式进行选择，因此，郑益订立合同时，就应已知晓雅鹿房产公司逾期办理权属证书时应承担的责任，及郑益所享有的权利，合同所载明的选择结果，应是双方形成合意的真实意思表示。 郑益以合同初始登记条款，未使用加黑、标粗、斜体或放大等文字上的特殊标识，也未对郑益进行特别说明为由，认为该条款无效，请求雅鹿房产公司因违约应承担以房屋总价94182元为基数、按同期贷款市场一年期报价利率、从逾期之日起算至实际取得该楼栋权属证明之日止的违约金的主张，缺乏相应事实依据，应不予支持。郑益以合同转移登记条款，未使用足以引起郑益注意的加黑、标粗、斜体或放大等文字上的特殊标识，也未对郑益进行特别说明，雅鹿房产公司违约只是一次性赔偿郑益总房款万分之五的违约金（即47.091元），该违约金数额无法对雅鹿房产公司的违约行为产生实质性约束，约定的违约金明显偏低为由，请求雅鹿房产公司因违约应承担以房屋总价94182元为基数、每日按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、从逾期之日起算至实际取得所购商铺所有权证书之日止的违约金的诉讼主张，缺乏相应事实依据，应不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决：驳回郑益对四川雅鹿房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费25元，由郑益负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，若雅鹿房产公司存在相应法定违约情形则郑益有权主张解除合同。郑益与雅鹿房产公司所签订《商品房买卖合同》中关于双方继续履行合同的情形下雅鹿房产公司未按期办理权属证书违约金的计付方式的约定并未排除或限制郑益的相应权利，应为合同的有效条款。案涉《商品房买卖合同》的订立是郑益与雅鹿房产公司的真实意思表示，双方均应受合同条款的约束。郑益要求雅鹿房产公司以房屋总价94182元为基数、每日按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、从逾期之日起算至实际取得所购商铺所有权证书之日止的违约金的诉讼主张，缺乏相应依据，一审按照双方的合同约定判决雅鹿房产公司支付相应违约金，并无不当。 综上所述，郑益的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郑益负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  汤 玉 审 判 员  简克红 审 判 员  邓 飞 二〇二一年六月二十三日 法官助理  杨蒙珲 书 记 员  王文艺