上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初3890号原告：农定波，男，1955年2月27日生，壮族，住上海市长宁区。原告：张小莺，女，1954年12月27日生，汉族，住上海市长宁区。原告：农羽青，女，1989年12月18日生，壮族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：农定波(系农羽青父亲)，男，1955年2月27日生，汉族，住上海市长宁区。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：雷彬，女。原告农定波、张小莺、农羽青与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告农定波并作为农羽青的委托诉讼代理人、原告张小莺，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农定波、张小莺、农羽青向本院提出诉讼请求：1.被告偿还欠款114,444.39元(2010年3月28日至2017年7月27日共87月),滞纳金191,286.96元(2017年7月28日至2020年6月27日三年),共计305,731.35元；2.租赁合同约定第二款第六条物业租赁税由被告在原告租金中代扣代缴，第二款第三条约定滞纳金按千分之五计算。审理中，三原告明确及变更诉讼请求为：1.被告向三原告支付2010年3月28日至2017年6月27日的租金114,444.39元及2017年6月28日至2020年6月27日的租金50,354.21元；2.被告向三原告支付滞纳金，以每两个月欠付租金为本金，自首月9日起算，均计算至2020年7月27日止，按照日千分之五的标准计算。事实和理由：三原告(出租方)与被告(承租方)就本市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)346室房屋(以下简称涉讼房屋)签订租赁合同，后被告未按约支付租金。租金按照合同标准扣除5%税金计算，不认可租金标准调整为1.5元/平方米/天，虽然签了征询表，但应有书面合同。三原告一直催讨，未保留证据，认为合同期内催讨，不存在诉讼时效问题。故涉讼。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，2017年3月28日之前的租金超过诉讼时效。自2014年5月28日起，应按照1.5元/平方米/天的标准计算租金，计1,409.40元，税后为1,338.93元。滞纳金计算方式无异议，计算标准要求调整到万分之四。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，上海市房地产权证、仙霞福运商厦统一租赁合同、征询表、民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋产权登记在三原告名下，建筑面积为31.32平方米，登记用途为商业。2008年6月28日，三原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，租赁期为2008年9月28日至2021年3月27日(包括免租期6个月)；租金为每二个月支付一次，乙方应在每两个月之首月3日前支付租金；若乙方逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五/天向甲方支付滞纳金，甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付中介费；甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴。双方约定，租金逐年递增，其中2010年3月28日至2011年3月27日的月租金为1,557.09元，2011年3月28日至2012年3月27日的月租金为1,639.04元，2012年3月28日至2013年3月27日的月租金为1,720.99元，2013年3月28日至2014年3月27日的月租金为1,811.15元，2014年3月28日至2015年3月27日的月租金为1,901.30元，2015年3月28日至2016年3月27日的月租金为1,999.64元，2016年3月28日至2017年3月27日的月租金为2,097.98元，2017年3月28日至2018年3月27日的月租金为2,204.53元，2018年3月28日至2019年3月27日的月租金为2,311.05元，2019年3月28日至2020年3月27日的月租金为2,425.78元，2020年3月28日至2021年3月27日的月租金为2,548.72元。2014年5月，上海市长宁区仙霞福运商厦业主委员会(以下简称福运商厦业委会)发放征询表，载明：一、由于苏宁违约，导致商厦已空置二年多了，现依据长宁法院主审法官同意，商厦可即刻对外招商；二、原合同(业主与锦鹤所签合同)继续履行租赁合同，平均单价1.5元/天/平方米，原合同中每年递增现取消；三、业委会不是经济实体，无资本操作运作，仍委托锦鹤公司对外统一招租，以利于尽早对外招租，减少各位业主的经济损失……。原告张小莺在征询表中勾选同意并签名。福运商厦业委会与被告签订变更合同条款协议书，约定从2014年6月5日始至房屋租赁合同期满止，租金按均价1.5元/天/平方米结算，不再执行原合同约定的价格及逐年递增的条款等。审理中，经双方核算，被告实际支付情况为：2010年3月28日至2020年6月27日，被告共支付租金69,204.52元，其中2017年3月28日至2020年3月27日每月支付866.86元，2020年3月28日至2020年4月27日未支付，2020年4月28日至2020年6月27日每月支付433.43元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于诉讼时效，被告抗辩2017年3月28日之前的租金已经超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据《仙霞福运商厦统一租赁合同》约定，租金每二个月支付一次，故本案所涉租金系定期给付债务，该债务在合同履行过程中不断产生，均有独立的履行期限，不属于分期履行的同一债务而适用统一诉讼时效。被告长期拖欠租金，显属违约，然三原告亦应及时行使自身权利。三原告无法提供催讨的证据，故对三原告该项主张本院难以采纳，被告就诉讼时效提出的抗辩意见成立。关于租金金额，原、被告租赁合同履行过程中，因商厦长期空置，福运商厦业委会向业主征询继续委托被告统一对外招租及租金变更的意见，原告签字表示同意，福运商厦业委会与被告签订变更合同条款协议书，约定租金按均价1.5元/天/平方米结算。三原告主张被告仍应按租赁合同的约定支付租金，本院不予采纳。故被告应向三原告按每月1,338.93元(税后)标准支付2017年3月28日至2020年6月27日的租金，计20,144.45元。被告应向三原告支付逾期支付租金的滞纳金。关于滞纳金，三原告主张按合同约定的每日千分之五的标准计算，被告主张该标准仍过高，本院结合被告的违约情形等因素，酌情确定被告按日万分之四的标准支付滞纳金，三原告主张计至2020年7月27日止，计4,340.21元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告农定波、张小莺、农羽青支付2017年3月28日至2020年6月27日期间的租金20,144.45元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告农定波、张小莺、农羽青支付滞纳金4,340.21元；三、驳回原告农定波、张小莺、农羽青的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,423元，减半收取计2,211.50元，由原告农定波、张小莺、农羽青共同负担1,951.42元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担260.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二一年六月二十三日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。