广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8170号上诉人（原审原告）：梅钢，男，身份证住址四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：李森，广东国灿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈敏，女，身份证住址湖南省南县。委托诉讼代理人：何诗茁，北京市盈科（广州）律师事务所律师。梅钢与陈敏房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初11376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。梅钢委托诉讼代理人李森，陈敏委托诉讼代理人何诗茁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅钢上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三、四项判决内容，改判支持梅钢一审的诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由陈敏承担。事实与理由：一、梅钢实际预付租金90000元，但一审法院判决陈敏实际仅返还57914.87元，有失公平，严重损害梅钢利益。一方面，针对租赁期内的占有使用费用，从一审查明的事实可以看出，梅钢于2020年4月8日承租场地，2020年5月6日陈敏将场地收回。在此期间，虽为梅钢承租，但梅钢仅是对场地进行装修活动，并没有实质性的使用场地。陈敏单方解除合同收回场地，并将梅钢已经装修的部分自用，却还要求梅钢支付装修期间的场地占有使用费用并无公平合理。既然陈敏擅自收回场地，并直接使用装修，则装修期间的所有费用本应当由陈敏自行承担。另一方面，针对电梯维护费用，电梯电费，村治安联防、土地管理费，水电费等费用，一审法院对于金额的认定没有依据。陈敏提供的证据系其自行制作，并不能证明费用的实际产生，且上述费用即使产生也是因装修行为带来的，既然陈敏将梅钢交还场地，并自行使用了装修，那就相当于梅钢完全是为陈敏进行了装修，装修期间产生的所有费用，都应当由陈敏自行承担。二、一审法院判令陈敏仅承担梅钢的装修损失100000元有失公平，损害梅钢的合法权益。首先，经梅钢与装修公司核算，已经完成的装修总金额为280000元，且明确了装修施工的内容和费用明细，而装修公司也作为证人在一审中明确了该费用的实际情况，虽然梅钢因经济情况未能及时支付全部款项，但费用发生的事实已经明确清楚。梅钢在装修中单单是购买材料的款项就已经高于100000元，且装修后直接被陈敏使用，也不存在价值上的折旧，此种情况下，一审法院仅支持100000元的装修损失明显过低。其次，梅钢在一审中提供了涉案场地的视频、照片以及装修明细，完全能够证明梅钢对于涉案场地的装修情况，陈敏主张自己对场地也进行了装修，应当自行提供装修的证据佐证，但其在一审中并未提供任何对场地装修的证据。因此，对于涉案场地梅钢装修的部分，完全能够通过评估鉴定，得出梅钢对于场地装修的实际价值。但梅钢在申请鉴定后，一审法院却以无法识别梅钢的装修部分为由，予以驳回。最后，梅钢在一审中已经多次强调，梅钢在装修后未能实际使用装修，陈敏就收回了场地，并完成了收尾工作，自行使用了场地，则其也应当自行承担装修产生的所有费用。三、一审法院认定陈敏收回场地的时间为2020年5月6日有误，一审法院直接以陈敏向梅钢发送《解除租赁合同联络函》的时间作为收回场地使用时间，并认定梅钢需支付占有使用费至该时间点不准确，实际上陈敏在2020年4月25日已经要求梅钢停止施工，并于当日擅自关闭了厂房。因此梅钢已经无法使用场地。四、虽然租赁合同无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，梅钢因本案诉讼产生的律师费用，也属于梅钢的损失，应当予以赔偿。陈敏辩称：坚持上诉意见。对于律师费的问题，律师费并非必须费用，亦无法律的规定，所以不应支持律师费。一审对律师费的判决是合理的。陈敏上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.依法改判陈敏向梅钢返还保证金90000元（未扣除不合格顶棚拆除相关费用）、预付租金余额26630元（90000-60000-1000-600-2908.78÷6×2-800.33）；3.判令本案一审及二审诉讼费用由梅钢承担。事实与理由：一、判决陈敏支付预付租金与保证金利息不合理。按照房屋租赁合同约定，梅钢支付的保证金在合同到期后无息退还，双方也约定预付租金，虽然租赁合同无效，但总体符合公平公正原则，内容应当参照适用。梅钢在合同签订时对合同无效的情节已经知晓，对租赁行为终止存在过错，违反诚实信用原则在先。2020年6月7日，梅钢搬离后，双方仍有费用未结清，如水费、电费、管理费，以及双方对装修费用的承担及装修拆除费用计算仍有争议，所以陈敏未退还剩余租金与保证金合理。因此，根据诚实信用及公平原则，应无息退还。一审法院判决陈敏支付利息不当。二、梅钢实际搬离的时间为2020年6月7日，应支付此期间占用费。从陈敏一审中提供的证据1聊天记录显示，梅钢是2020年6月7日拉走全部设备。陈敏在2020年5月6日只是对部分未被占用的车间进行改造，但仍不能对全部车间进行使用。陈敏所开设的生产线需整车间综合布局，部分改造后实际上仍是空置的。实际完成所有装修能利用全部车间的时间为2020年6月7日之后。此期间实际使用了陈敏的房屋，应按照合同约定租金数额支付房屋占用的费用60000元（按租金30000元/月计算）。三、一审法院认定由陈敏赔偿梅钢装修损失100000元依据不足，显失公平，梅钢应自行承担其装修损失并对不合格顶棚予以拆除。其一，梅钢装修材料不符合国家消防强制性规定，无利用价值，应由梅钢自行拆除，或者陈敏拆除后由梅钢对拆除费用进行补偿。其二，经陈敏与装修公司确认，由梅钢装修的部分仅为天花板及墙板，其他部分为陈敏所装修，也就是说梅钢所装修部分有利用价值的仅为墙板。其三，梅钢也存在过错，应承担主要责任。在租赁陈敏厂房时，陈敏已明确告知厂房虽已报建，但尚未取得产权证书，在租赁合同中也予以注明。梅钢在知晓这一情况后，仍继续租赁，应对此产生的后果有预期。按公平原则及过错原则，梅钢应承担该部分装修主要费用，陈敏适当承担部分费用。因梅钢不合格装修也造成陈敏经济损失，故梅钢对该部分费用应予以补偿。梅钢辩称：一、涉案房屋未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，一审法院据此认定合同无效合法合理。陈敏主张无需返还梅钢预交的占有使用费、保证金等款项，没有合理依据。二、陈敏以梅钢装修不合格为由，要求梅钢承担拆除不合格装修的损失，没有任何事实和证据支持。三、陈敏以自身收回场地，因未能及时将厂房另行出租，因此遭受的损失为由，而拒绝返还款项，拒绝承担梅钢的损失没有任何合理依据，陈敏表示的损失及时存在也完全是其自身擅自收回厂房的行为所导致，应由陈敏自行承担。梅钢于2020年7月8日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.梅钢与陈敏之间签订的厂房租赁合同无效；2.陈敏返还梅钢保证金90000元、预交的房屋租金110000元及利息（利息以200000元为本金，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至本息全部还清之日止）；3.陈敏赔偿梅钢损失及厂房装修费用280000元；4.陈敏承担梅钢的律师费用20000元；5.由陈敏承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年4月8日，陈敏（作为甲方）与梅钢（作为乙方）签订厂房租赁合同一份，约定陈敏将坐落在广州市番禺区大龙街大龙村黄山路4号仓库（以下简称涉讼仓库）出租给梅钢使用，租赁期限至2021年4月7日止，租金为30000元/月，每月电梯维护费500元、电梯电费300元，村治安联防、土地管理费2908.78元/半年，保证金90,000元。上述合同签订后，陈敏将涉讼仓库交付给了梅钢使用，梅钢也按照约定向陈敏支付了3个月的租金90000元及押金90000元。2020年5月6日，陈敏向梅钢发出解除租赁合同联络函，以梅钢未按约定付足保证金及租赁费尾款及涉嫌假冒违法纠纷等提出解除租赁合同，并于同日接收涉讼仓库自行装修。梅钢在使用涉讼仓库期间产生水电费800.33元。2020年5月11日，梅钢向广州市规划和自然资源管理局提出公开政府信息的申请，申请查询广州市番禺区大龙街大龙村黄山路4号仓库的建设工程规划许可证，广州市规划和自然资源局于2020年5月21日告知称未查询到上址相关规划报建资料。梅钢称在接收涉讼仓库后对仓库进行了装修，产生装修费用280000元。在本案审理过程中，梅钢申请对涉讼仓库内由其完成的装修进行价值鉴定。经一审法院询问陈敏意见，陈敏表示其在收回场地后再次进行了装修，现已无法区分梅钢装修的具体位置和具体物品。2020年6月1日，梅钢委托广东国灿律师事务所代理其与陈敏的本案纠纷，支出律师费20000元。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉讼仓库并未取得产权证或建设工程规划许可证，故陈敏与梅钢就涉讼仓库签订的租赁合同属于无效合同。对梅钢诉请确认厂房租赁合同无效的主张，一审法院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故梅钢要求返还保证金90000元的诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于梅钢主张返还预付租金的问题。梅钢在2020年4月8日承租涉讼仓库，陈敏在2020年5月6日接手涉讼仓库，故梅钢实际使用涉讼仓库的时间为一个月。陈敏主张梅钢实际使用涉讼仓库至2020年6月7日，事实依据不足，一审法院不予采纳。梅钢预付了三个月的租金共计90000元给陈敏，为避免当事人诉累，应扣除实际使用期间的租金，电梯维护费，电梯电费，村治安联防、土地管理费，水电费等，故陈敏实际应返还给梅钢的款项为57914.87元（90000元-30000元-500元-300元-2908.78元÷6-800.33元）。梅钢另提出的保证金、预付租金利息主张，合法有理，一审法院予以支持，但应以陈敏实际应返还的款项为计算基数。关于梅钢主张的装修损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”梅钢虽在本案审理过程中提出相关鉴定的申请，但因陈敏对涉讼仓库进行了二次装修，实际无法识别哪些部分是由梅钢装修，故对梅钢的鉴定申请，因实际无法进行，一审法院不予准许。但现有证据显示梅钢确实对涉讼仓库进行了形成附合的装饰装修，虽然陈敏辩称梅钢可自行拆除已装修部分，但陈敏实际已在梅钢装修部分的基础上完成了涉讼仓库的装修，应视为陈敏同意利用，根据上述规定，结合梅钢实际投入装修的费用情况等因素，一审法院酌定由陈敏赔偿装修费用100000元给梅钢，对梅钢超出上述金额的装修费主张，一审法院不予支持。关于梅钢主张的律师费问题。因双方的租赁合同无效，梅钢的律师费主张缺乏合同依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2020年11月9日作出判决：一、梅钢与陈敏于2020年4月8日就广州市番禺区大龙街大龙村黄山路4号仓库签订的厂房租赁合同无效；二、陈敏在判决发生法律效力之日起十日内向梅钢返还保证金90000元、预付租金余额57914.87元及利息（利息以147914.87元为本金自2020年7月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决生效之日止）；三、陈敏在判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修费用100000元给梅钢；四、驳回梅钢的其余诉讼请求。一审案件受理费8800元，由梅钢负担4437元，陈敏负担4363元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人梅钢提交微信聊天记录，拟证明梅钢委托装修公司对于涉案场地进行装修，装修公司在对涉案场地进行装修过程中，仅购买各类装修材料的成本费用就已经远超100000元，陈敏在装修收尾时擅自收回场地，并直接使用梅钢已完成的装修，理应将相应的装修产生的费用补偿给梅钢，一审法院判决其仅承担100000元明显过少。另梅钢申请证人徐某出庭作证。徐某陈述：其公司名称是广州峰瑞装饰工程有限公司，其为梅钢装修支出了部分费用，而且这些费用还不是全部的费用，具体金额见微信记录；工程没有全部完成，其做到2020年4月25日突然接到电话说要暂停，其大约在2020年5月5、6日再去现场已经有人在做后续的工程；整个装修的报价是30万元；涉案三楼厂房的天花板是其外包给陈德康做的，其没有具体告知防火标准，其要求陈德康按照无尘车间去装修；陈敏出示的公证书中的天花、墙板、电线，灯都是其装修的，地坪漆不是其做的，但其走时有八桶面漆留在现场。二审中，陈敏提交：1.GB50222－2017《建筑内部装修设计防火规范》。拟证明洁净车间顶棚燃烧性能要求为A级。梅钢装修不符合国家强制性要求，无利用价值。2.检测报告。拟证明：梅钢所采用的产品参考同类产品检测结果燃烧性能等级为B2，不符合GB50222－2017要求。3.装修材料图片。陈敏所采用的产品参考同类产品检测结果燃烧性能等级为A(A1)。梅钢顶棚装修材料类型为聚苯乙烯泡沫板。4.结算清单。拟证明：李敏使用材料为岩棉材料板材。李敏对车间进行装修及支付装修费用的事实。5.付款凭证。拟证明梅钢装修部位仅为墙体与顶棚主体，不含布线、灯管等附属物。6.报价单。拟证明拆除梅钢装修的不合格天花板及重新布线所需费用。7.2021年3月26日涉案场地现状的公证书。8.陈敏在2020年4月至6月支出综合服务费、污水处理费、水电费、土地管理费、卫生费、维修费、电梯保养费的单据。双方对对方的证据进行了质证。另查明，二审中，陈敏主张整个租赁面积是1000平方米，梅钢遗留的鼻梁机、油漆大约占350平方米，每台鼻梁机是80厘米×120厘米。梅钢陈述2020年5月6日涉案场地有些垃圾被清走，现场只遗留了鼻梁机，三楼租赁厂房的总面积为大约1000平方米，单个鼻梁机的尺寸为1.2米×0.6米，实际占地面积为0.72平方米，其将鼻梁机数台堆放在一起，放在8平方米的卫生间，不存在占用几百平方米的问题。关于陈敏装修的内容，陈敏陈述其装修了地坪、线槽、组电线、灯、空调、消防系统、防盗门，部分是隐藏的，图片无法显示，因为徐某是外包给他人做的，对内部的细微装修是不清楚的，包括品质问题，但徐某对墙板与天花板的装修确认是可信的，该部分的外观特征明显。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：1.陈敏应返还预付租金余额及利息的认定；2.陈敏应赔偿的装修损失金额的认定；3.律师费应否支持。关于争议焦点一。梅钢主张占用费应计至2020年4月25日，理由在于陈敏于当日口头通知停止装修并关闭仓库。根据陈敏发出的解除租赁合同联络函，陈敏系以梅钢未依约付款及涉嫌假冒违法纠纷而提出解除合同。即使2020年4月25日陈敏口头通知停止装修，双方对合同的后续处理仍需要进行协商，梅钢也未提交证据证明陈敏已于该日关闭仓库或梅钢已于该日交还涉案物业。故梅钢该主张不成立，本院不予支持。陈敏主张其虽于2020年5月26日收回仓库，但梅钢仍有物品遗留，直至2020年6月7日才实际搬走。从双方陈述及举证来看，遗留物品主要是20台口罩机和装修剩余材料（或垃圾）。双方对每台口罩机的尺寸表述不一，但即便按照陈敏主张的尺寸，20台口罩机的占地面积合计不超过20平方米，相较于陈敏主张的全部租赁面积1000平方米，该20台口罩机不足以导致陈敏在2020年5月6日之后完全无法使用物业。陈敏作为控制场地的一方，亦无提交证据证明梅钢遗留其他物品的占地面积和影响程度。故陈敏主张占用费应计至2020年6月7日不成立，本院不予支持。二审中，陈敏提交证据证明其实际支出了综合服务费、污水处理费、水电费、土地管理费、卫生费、维修费、电梯保养费，并说明梅钢应分摊费用的计算方法和金额，本院对陈敏主张的梅钢应承担的实际使用期间的电梯维护费，电梯电费、村治安联防、土地管理费、水电费的金额予以合理采信。一审法院以梅钢预付租金扣减相应费用计算陈敏应返还的预付租金余额并无不当，本院予以认可并不再赘述。因厂房租赁合同无效，则陈敏占有梅钢的预付租金余额无合法依据，一审法院认定陈敏应自梅钢起诉之日支付预付租金余额的利息并无不当，本院予以维持。陈敏关于不应支付利息的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。梅钢一审期间提交的广州峰瑞装饰工程有限公司盖章的《番禺区黄山路4号牛臣科技3楼无尘车间项目》显示装修的项目包括水管、排风口、布线、墙面天花喷漆、电箱、照明灯盘、墙板、新风机、排风等等，合计为281460元。从陈敏对其所实施装修内容的陈述来看，其装修并未完全覆盖梅钢所做的装修。一方面双方对合同无效均有过错，另一方面双方对装修损失无法确认亦有一定过错，结合涉案租赁物的面积、梅钢装修的程度、梅钢实际支出的费用和应付未付的情况，一审法院酌情认定陈敏应赔偿梅钢装修损失100000元并无不妥，本院予以维持。至于陈敏主张梅钢装修的顶棚质量不合格，应扣减拆除费用的问题，陈敏对此举证不足，本院不予采纳。双方关于装修损失的其他上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。因双方租赁合同无效，梅钢主张陈敏应承担律师费缺乏充分的法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人梅钢与上诉人陈敏的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7406.7元,由上诉人梅钢负担4481元，上诉人陈敏负担2925.7元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十八日书记员 冯冠豪徐毅敏