上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初38393号原告：上海易初莲花连锁超市有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：李瑞寒，董事长。委托诉讼代理人：黄志刚，男。被告：上海木森餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：候庆贤，经理。委托诉讼代理人：蒋永瑜，男。原告上海易初莲花连锁超市有限公司与被告上海木森餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄志刚，被告的委托诉讼代理人蒋永瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海易初莲花连锁超市有限公司向本院提出的诉讼请求：一、判令被告支付拖欠房屋租金、水电费、物管费、广告费共计人民币(以下币种同)163,666元(2020年10月未付租金14,253.80元、11月未付租金74,749元、12月未付租金74,465.20元和水费198元，合计163,666元。)；二、判令被告向原告支付违约金(以163,468元为基数、自2020年11月26日起按每天1%标准计算,以198元为基数、自2020年12月26日起按每天1%标准，均计算至实际支付之日止)；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确，因为疫情，已酌情给予被告租金优惠，合同约定的每月固定费用是74,749元，2020年1月被告应付74,749元、2020年2-7月每月减免被告租金5,000元、2020年5-9月每月租金打八折，2020年5-7月是在每月打八折的情况下再减5,000元，2020年1-12月总计应付固定费用为792,239元，被告已支付628,771.20元，尚欠163,468元。事实与理由：原、被告于2017年5月19日签订《店铺/专柜租赁合同》,约定被告租赁原告上海市华夏东路XXX号原告购物中心川沙店内的租赁铺位用于经营美食广场;其中2019年6月至2021年6月期间租赁费66,277元/月、物管费7,680元/月、广告促销费792元/月,合计74,749元/月，每月费用应在上个月25日前支付;水电等费用以实际发生为依据应在当月的25日前支付。同时合同还约定被告延迟付款的,每延迟一天,应按照应付款的百分之一向原告支付违约金。2020年10月以来，被告开始拖欠租金，后又未经原告同意擅自撤场。为维护自身合法权益，原告起诉至法院。被告上海木森餐饮管理有限公司辩称，租赁合同关系属实。被告向原告租赁场地经营美食广场，其中有11个档口，被告将铺位转租给小商家经营。2019年夏天原告擅自关闭了三楼的超市改为电影院，导致我们的人流减少50%；疫情之后也导致人流减少，疫情之后11家店只有5家在经营，被告也多次与原告沟通要求减租或者被告将相关的铺面还给原告，原告没有答应。被告于2020年11月底已经离场了，相应的费用也已经付清。被告将美食广场的电卡已经交还给了原告，现在只有一家商铺还在经营。2020年12月，被告已经注销了美食广场的营业执照并告知了原告。此外，被告曾向原告缴纳过履约保证金158,468元和装修押金5,000元。双方员工就被告离场进行协商时曾谈到用被告的两个保证金抵扣租金，之后原告员工曾表示被告再付283元就行了，被告微信转账支付了该笔款项。故不同意原告的全部诉请。经审理查明：2017年5月19日，原告为甲方、被告为乙方签订《店铺/专柜租赁合同》,约定乙方租赁甲方上海市华夏东路XXX号购物中心川沙店内的租赁铺位用于经营美食广场，出租面积483平方米，租赁区域编号为R1;该租赁区域期限共60个月，自2017年6月21日起至2022年6月20日止；其中2019年6月21日至2021年6月20日期间每月租赁费标准为66,277元/月、物管费7,680元/月、广告促销费792元/月,合计每月固定费用为74,749元，每月费用应在上个月25日前支付;水电等费用以实际发生为依据应在当月的25日前支付。同时合同还约定被告延迟付款的,每延迟一天应按照应付款的百分之一向原告支付违约金。第六条租赁区域进场条件与装修：“1.乙方须于本合同签订日支付下列款项：开业推户服务费(若有)、广告促销费(若有)、首期租赁费用及物管费；2.乙方进场装修前应向甲方支付装修管理押金，共计为人民币5,000元整。在取得甲方同意后，方可进入该租赁区域进行装修工作；乙方装修完毕经甲方及相关政府部门验收合格，并且在计租起始日起满一个月后，乙方凭装修管理押金收据(原始凭证)向甲方办理退款手续，甲方将该押金无息退还给乙方。”第七条租赁相关费用及付款方式第9款履约保证金(含商品质量保证金)：“1)为确保乙方全面履行本合同及保证其提供数品和服务的质量，乙方应于合同签订前向甲方支付履约保证金(含商品质量保证金)计人民币158,468元；2)履约保证金在合同有效期内不计利息。3)在租赁期内，履约保证金可以作为：a.甲方对乙方延迟支付租赁费用、物管费、租赁区域房屋修复保养费、违约金、或其他费用的扣款；b.乙方迟延支付水、电、煤气、电话等公用事业费用的扣款(含乙方撤柜/铺后情况)；c.其他扣款。甲方从履约保证金中扣除租赁费用及其他相关费用的，乙方仍应按本合同约定承担相应的违约责任。”第10款支付方式与收银方式：“支付方式与收银方式：1)本合同签定日，乙方须向甲方支付物管费、开业推广服务费(若有)、广告促销费(若有)，如计租起始日不是该月首日，则乙方应按比例向甲方支付物管费。否则甲方有权解除本合同。以后每月25日前，乙方向甲方支付下个月的租赁费用、物管费及广告促销费用(如按月支付)，由乙方汇入前述甲方指定银行账户并到账。乙方如延退支付租赁费用、物管费、开业推广服务费(若有)、广告促销费用(若有)或履约保证金，每延迟一天，应向甲方支付应付款项百分之一的违约金，并依照本合同第十四条的规定承担违约责任。”第八条其他费用：“本合同签订后，乙方另须向甲方支付下列费用：1.乙方任何户内标牌和店门标识都必须事先取得甲方书面批准方可使用，公共区域及户外的指示标牌(并有)由甲方统一制作，全部费用均由乙方承担；2、乙方必须按照甲方出具的收据，在每月25号前，向甲方支付租赁区域内当月发生的所有费用(包括但不限于公用事业费、POP费用)，公用事业费系乙方租赁期间所发生的水、电、气、热、电信、垃圾处理费等由社会公共事业部门收取的费用，倘若乙方未能支付本合同规定的应付款项，包括但不仅限于租赁费用、物管费、规约保证金、开业推广服务费(若有)、广告促销费(若有)、公用事业费、逾期付款违约金、损害赔偿金等，乙方还应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用(如诉讼费、仲裁费用、律师代理费等)。”第十三条变更和解除本合同的条件约定：“2.本合同的解除。2)自乙方计租起始日起36个月后，乙方因有特殊原因，需提前退交全部租赁区域的，必须提前30天提出书面申请，经双方协商一致后，本合同相应地解除。”合同签订后，被告将经营美食广场共11个铺位转租给11家小商家经营。因2020年初疫情发生，经双方协商，原告同意从2月起酌情给予被告一定租金优惠，故2020年1-12月总计应付租赁费、物管费和广告促销费合计为792,239元(审理中原告明确2020年1月应付74,749元、2-7月每月减免5,000元、5-9月每月租金打八折，5-7月每月打八折基础上再减免5,000元)。2020年9月25日起至12月22日，原告向被告发函催讨当月欠付租金等费用，催讨金额分别为75,445元(2020年9月水费696元、10月固定租金66,277元、管理费广促费8,472元)、75,409元(10月水费660元、11月固定租金66,277元、11月管理费广促费8,472元)、75,109元(11月水费360元、12月固定租金66,277元、12月管理费广促费8,472元)、2020年水费198元。2020年11月，被告撤离所租赁原告美食广场并把电卡交还给了原告员工。审理中，双方均确认仅剩有一个转租小商家继续使用铺位。2020年12月14日，原告招商经理杨燕红通过微信要求被告员工陈守元补交283.90元，陈守元询问“是不是押金抵租金后还需补交的钱？”。对此，杨燕红回复“是的，好的”。当即陈守元微信转账支付了这笔费用。2020年12月21日，杨燕红通过微信询问陈守元“营业执照注销办得怎么样了”。12月25日，杨燕红又再次询问“营业执照注销办的怎么样了，我要寄总部”，“哦，好了把原件给我”，陈守元回复“知道”。审理中，原告确认每家租户离场后都需要向原告提供其营业执照注销登记的材料。2020年12月31日，被告向上海市浦东新区市场监督管理局申请注销其《食品经营许可证》及其川沙分公司的工商执照登记。同日，上海市浦东新区市场监督管理局经审查后向被告发出了《准予注销登记通知书》及《食品经营许可证》注销申请准予通知书准予了被告上述两项注销申请。另查明，被告在合同签订后即按约向原告支付了履约保证金158,468元和装修押金5,000元。截止2020年11月6日，被告共支付原告当年租赁费、物管费和广告促销费合计628,771.20元及水电费。现原告主张被告尚欠2020年10月未付租金14,253.80元、11月未付租金74,749元、12月未付租金74,465.20元和水费198元(合计163,666元)，合计163,468元。认定以上事实的依据为：原告提供的租赁合同、催款函，被告提供的付款凭证、微信聊天内容截图和准予注销登记通知书、《食品经营许可证》注销申请准予通知书及双方在庭审中的陈述。经当庭举证、质证，上述证据的真实性及证明力可予确认，可作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方当事人主要争议在于被告是否应支付原告主张的租金以及在合同期限内提前撤离租赁场地是否构成违约？据此原告是否可以没收被告的保证金和押金？本院认为，首先，根据合同约定，被告于2020年11月撤离租赁场地符合合同约定计租期36个月后被告有权申请提前解除合同的约定；其次，从被告提供的双方经办人的微信聊天内容及双方经办人当庭陈述来看，原告于2020年12月14日要求被告再付283.90元以及在12月25日要求被告及时办理终止租赁关系所需的营业执照注销手续，而被告已于2020年12月31日应原告要求实际办理了注销营业执照登记手续，显然原告对被告撤离场地申请提前解除合同系明知的，双方对被告无法继续维持经营提前解除租赁合同已达成一致；最后，原告于2020年12月14日要求被告支付余款283.90元时，被告询问是否系保证金押金抵偿其应付费用后的余款，原告给与了明确的肯定答复后被告立即付清了该款项，亦说明双方在终止合同后已对被告应付租金等各项费用进行结算并对原告处被告所付的保证金、装修押金予以充抵协商一致并结算完毕，且原告处被告所付保证金和押金亦远远大于原告主张的欠款金额。现原告要求被告支付欠费租金及逾期付款违约金并称已没收保证金和押金，显然缺乏事实依据，对此本院难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告上海易初莲花连锁超市有限公司的诉讼请求。案件受理费7,412元，减半收取计3,706元，由原告上海易初莲花连锁超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡文霞书记员  范 颖附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。