山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异446号 案外人：江素秋，女，1962年7月4日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托代理人：刘恣宏、纪政，山东远易律师事务所律师。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，案外人江素秋向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人江素秋称，请求解除对案外人所有的位于青岛市市北区户房产（以下简称“案涉房产”）的查封。事实与理由：法院查封的案涉房产系案外人出资购买但尚未办理产权证，请法院查清事实解除对案涉房产的查封，维护案外人的合法权益。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1、案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司为案涉房产唯一的合法所有权人。案外人并非案涉房产的物权人，其对案涉房产享有的权利不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2、案外人并未在案涉房产被查封前签订合法有效的书面合同且未“合法占有”案涉房产，案外人并未提供证据证明已全部支付案涉房产价款，其对于案涉房产不能办理过户登记显然具有过错，故案外人对案涉房产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条构成要件，依法应予驳回。3、案外人并非为了居住而签订的《青岛市商品房预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，且案外人并未在案涉房产查封前签订合法有效的买卖合同也未支付案涉房产价款，故案外人对案涉房产提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条构成要件，依法应予驳回。 为证明其主张，案外人江素秋向本院提交了以下证据：证据一、青岛市商品房预售合同一份。证明2018年8月3日，案外人与青岛威乃达投资有限公司（下称威乃达公司）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定案外人购买位于青岛市市北区《十五大街?香寓》xx层xx户房屋。合同第7页附件一约定购房款487687.2元自签订合同7日内，付至青建集团股份公司（下称青建公司）账户，收款账号为37×××05。 证据二、中国农业银行凭证、青建公司收款收据各一份。证明2018年8月8日，案外人将全部购房款487687.2元付至预售合同约定的青建公司账户，青建公司向案外人出具收款收据。 证据三、房屋交接验收单一份。证明2018年8月10日，威乃达公司和青建公司将《十五大街?香寓》xx层xx户房屋交付案外人，房屋交付验收单中载明“青建集团抵账房”。 证据四、十五大街香寓商住楼入住管理服务协议一份，房屋使用证明一份，《房屋租赁合同》一份。证明1、涉案青岛市市北区《十五大街?香寓》xx层xx户房屋自2018年8月10日交付案外人后至今仍正常使用；2019年3月12日，案外人与薛春焕签订房屋租赁合同，将涉案xx层xx户房屋出租给薛春焕使用，日期自2019年4月13日起至2029年4月12日止。2、2021年6月10日青岛十五大街商业管理服务中心出具的房屋使用证明，证实涉案xx层xx户房屋自2019年4月交付后至今仍正常经营使用，正常缴纳物业费、水电费等各项费用。 证据五、（2017）鲁02民初875号民事调解书一份。证明威乃达公司与青建公司建设工程施工合同纠纷一案，青岛中院于2017年8月24日作出（2017）鲁02民初875号民事调解书。证明双方另行签订抵房协议，威乃达公司于2019年8月30日前将全部抵顶房屋交付青建公司，并协助青建公司办理房地产权证。 证据六、《房屋抵偿工程款补充协议书》一份。证明1、2017年8月24日，青建公司与威乃达公司签订《房屋抵偿工程款补充协议书》，双方一致确认威乃达公司以位于青岛市市北区房屋，面积约3854.07平方米，总房款为39606125.10元的房屋抵顶青建公司工程款39606125.10元。 证据七、房屋交接验收单一份。证明1、威乃达公司于2017年8月28日将包括本案xx户房产在内的共52套抵顶房屋交付给青建公司。2、结合证据一、证据三可证明，青建公司在接收52套抵顶房屋后陆续出售，2018年8月3日将涉案xx户房屋出售给案外人，于2018年8月10日将xx户房屋交付案外人。3、结合证据五、证据六可证实，（2017）鲁02民初875号民事调解书出具时间、《房屋抵偿工程款补充协议书》签订时间以及威乃达公司抵顶给青建公司的包括涉案xx房产在内的共52套抵偿房屋的交付给青建公司的时间，均在明霞公司查封前。 证据八、（2020）鲁02执异471号执行裁定书、（2020）鲁02民初1959号民事判决书各一份。证明1、青建公司就威乃达公司抵顶的包括涉案xx户房产在内的52套房屋提出执行异议，青岛中院裁定中止执行其中40套房产，包括涉案xx户在内的另外12套房产因青建公司已经对外出售，因此青岛中院在该案中未予支持，但青岛中院在471号裁定书及1959号判决书中均明确青建公司已经对外出售的包括涉案xx户房屋在内的12套房产的购房人有权主张权利。2、明霞公司不服（2020）鲁02执异471号执行裁定书，提起执行异议之诉，青岛中院于2021年4月27日作出（2020）鲁02民初1959号民事判决书，认定青建公司对于威乃达公司抵偿的房屋享有物权期待权，明霞公司请求准许对抵顶的40套房产执行，没有事实和法律依据，驳回了明霞公司的诉讼请求。3、申请人购买的涉案xx户房产在威乃达公司抵顶给青建公司的52套房产内，青建公司将其出售给案外人，目前正占有使用，案外人对该房屋亦享有物权期待权，本案情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，足以排除明霞公司的强制执行。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，一、对证据一《青岛市商品房预售合同》的真实性不予认可，对证明事项有异议。1、该商品房预售合同的签订时间为2018年8月3日，显然在案涉房屋被查封的2017年12月5日之后。2、依据该《青岛市商品房预售合同》第十条约定：房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房屋至今并未竣工验收，不具备合法交付的条件，案外人不可能合法占有案涉房屋；3、依据《商品房预售合同》第三十一条约定，案外人应和威乃达公司向房地产登记机构申请预告登记，案涉房屋显然没有办理。案外人对于案涉房屋至今不能办理过户登记具有过错。案外人并未在查封之前签订合法有效的房屋买卖合同，案外人对于案涉房屋不能办理过户登记具有过错，不符合《执行异议复议规定》第28条、29条的排除案涉房屋执行的构成要件。 二、对证据二收款收据、农业银行业务凭证的真实性均不予认可，对证明事项有异议。1、案外人提交的收据为青建集团股份有限公司开具，在收款收据上显示“代收房款”，与本案不具有关联性。2、该收据出具的时间为2018年8月8日，明显系案涉房屋被查封之后，案外人并未在案涉房屋被查封以前全部支付案涉房屋的房款。3、该账户交易明细的时间为案涉房屋被查封之后，交易的用途不能证明为向威乃达公司支付全部案涉房屋房款，案涉房屋不具备《执行异议复议规定》第28条、29条排除案涉房屋执行的构成要件。 三、对证据三房屋交付验收单的真实性不予认可，对证明事项有异议。该交接书系单方制作，并无威乃达公司的签章确认，该交接书所显示的“xx区xx号楼xxxx香寓”不能明确指向案涉房屋，显然关于案涉房屋交付的情况并未真实发生。该房屋交付验收单签订的时间为2018年8月10日，系案涉房屋被查封之后，案外人并未在案涉房屋被查封之前合法占有案涉房屋。 四、对房屋租赁合同的真实性不予认可，对证明事项有异议。入住管理服务协议签订的时间为2019年4月13日，系涉案房产被查封之后，该租赁合同签订的时间为2019年3月12日，系案涉房屋被查封之后，不能证明案外人在房屋被查封之前已经合法占有案涉房屋。对房屋使用证明的真实性不予认可，对证明事项有异议。该证明出具的时间为2021年6月10日，出具的内容为案外人在2019年4月13日使用案涉房屋，恰恰证明了案外人并未在案涉房屋被查封之前合法占有案涉房屋。 五、对（2017）鲁02民初875号民事调解书的真实性没有异议，对证明事项有异议。该份调解书并未明确包含案涉房屋，与本案不具有关联性。依据该调解书第二页第二项，威乃达公司系在2019年8月30日前交付抵顶房屋给青建集团股份公司，即使案涉房屋包含在该调解书内，案外人也系被查封之后占有案涉房屋，不符合《执行异议复议规定》的构成要件。 六、对《房屋抵偿工程款补充协议书》真实性不予认可，证明事项有异议。该份协议并未明确包含案涉房屋，与本案不具有关联性。该协议第二条违反我国法律法规的强制性规定，应属无效。案涉《青岛市商品房预售合同》系案外人与威乃达公司在房屋被查封之后签订，并非与青建集团签订，案涉房屋至今仍登记在威乃达公司名下，案外人对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。 七、对《房屋交付验收单》的真实性不予认可，对证明事项有异议，与本案不具有关联性。该验收单并无威乃达公司的签章确认，也无案外人的签字确认，在验收情况一栏所显示的房屋也不能明确指向包含案涉房屋，不能证明案外人在房屋被查封之前已经合法占有案涉房屋。 八、对471号执行裁定书及1959号判决书的真实性没有异议，与本案不具有关联性，对证明事项有异议。该裁定书及1959号判决书中明确认定青建公司对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。本案审查的系案外人是否享有足以排除案涉房屋执行的民事权益，案外人提交的证据足以证明其并未在案涉房屋被查封以前签订合法有效的房屋买卖合同、并未在房屋被查封以前合法占有案涉房屋、也并未将全部的案涉房款支付给威乃达公司、案外人对于案涉房屋不能办理过户登记具有过错，显然案外人对案涉房屋不享有排除执行的民事权益。 为证明其主张，青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明：案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除查封、排除执行。案涉房产目前系本院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 案外人江素秋质证称，对该份证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被申请人青岛威乃达投资有限公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人江素秋向本院提交的证据不足以证明其在本院查封案涉房产前，已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房产，故案外人江素秋的异议请求不符合上述司法解释的规定，其异议请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人江素秋的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二一年六月十六日 书记员  陈春阳