四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川08民终528号 上诉人（原审被告）：吴国兴，男，汉族，生于1951年2月27日，住四川省广元市第一人民医院住宿区。 委托诉讼代理人：徐洪林，广元市利州区南河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广元市第一人民医院，住所地广元市利州区苴国路，统一社会信用代码12510700451266211Y。 法定代表人:刘峰，系该院院长。 委托诉讼代理人：沈枫，四川同方正（广元）律师事务所律师。 上诉人吴国兴因与广元市第一人民医院（以下简称第一人民医院）合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初6345号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴国兴上诉请求：撤销原判，驳回第一人民医院的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审认定事实不清、案件定性错误。第一人民医院要求“支付房改房回购款”没有事实依据，一审法院没有定性清楚直接判决支付回购款于法相悖，即使要按违约支付也应当减去被上诉人实际回购案涉房屋应当支出的成本价款。2.一审法院适用法律错误。本案所涉及的《补充协议》中没有具体的价格、没有履行方式、更没有违约责任和争议解决方式。必备条款未达成一致，约定不明无法履行，属无效协议。3.证据明显瑕疵，不能作为定案依据。一审判决支付回购款所依据的《关于解决住房遗留问题事实方案的通知》、《房地产评估价值书》于法无据。该方案不是法律、法规，也不是规范性行政文件，对相对人不具有强制力；单方委托作出的评估报告不合法，本案所涉房屋所有权为上诉人，评估报告有效期一年，现该报告已失效，不能作为裁判依据。4.诉讼时效已超，原告丧失胜诉权。 第一人民医院辩称，回购款是根据双方签订的协议，上诉人应该退还房屋，因为上诉人把房子卖了不能退房，所以要求上诉人支付房屋款项，不管回购款名称是否正确，主张的金额是明确的，评估报告的评估时间节点为2007年6月30日至2011年12月30日，时间节点已经固化，评估报告载明的有效期不影响评估结论的真实性和合法性。 第一人民医院一审诉讼请求：1.判决被告吴国兴立即向原告支付房改房屋回购款132243元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明的事实：2004年5月12日，广元市住房制度改革领导小组办公室向原告发送广房改办发[2004]08号《关于对的批复》，同意原告利用现有土地组织职工集资修建职工住宅，并指导“工程竣工后，须按房改政策的有关规定和程序，向我办申报办理住房出售手续”。 2006年2月22日，原告与被告吴国兴订立《集资建房合同》，该合同第二条、第三条及第四条约定，被告吴国兴参与集资新院区Ｂ幢2单元4层2号房，修筑面积131.82平方米，暂定单价680元／平方米，总金额89638.00元;单价以竣工决算为准，建筑面积以产权登记面积为准据实结算总房价款。合同第七条约定，原告在2006年6月18日前将该集资房验收合格后交付被告使用。同日，原告与被告吴国兴订立《补充协议书》，第一条约定，双方自签订《集资建房合同》之日起至集资房交付三个月内，被告须将已购的房改住房退还原告。该住房位于广元市内，建筑面积86.66平方米，原告按平均价格每平方米380.00元补偿给被告。第五条约定，目前集资建房工程造价尚不能确定，房屋套内面积仅为预测面积，而原告是按完全成本价出售给被告，为满足部分职工住房贷款急需，双方约定暂按房屋建筑面积签订售房合同。待该住宅工程竣工结算后再按房屋的套内面积出售给被告。第六条约定，本补充协议与《集资建房合同》具有同等法律效力。同日，原、被告双方就《集资建房合同》在广元市公证处办理了公证，《补充协议书》附在该公证书中。随后，原告完成“四一０医院职工集资住宅楼”修建后向被告交付集资房屋，被告向原告交纳集资建房款112669.29元。 同时查明：①2006年11月13日，四川省政府发布《四川省人民政府办公厅关于制止和处理违规集资合作建房的通知》（川办发[2006]47号），要求各部门严格执行一个职工家庭只能享受一次优惠购买公有住房或参加集资合作建房的规定。 ②2017年5月15日，广元永华房地产评估有限公司受原告委托，对原告医院老生活区10栋楼334套住房寻求在当年（2007年）价值时点时的市场价值作出《房地产价值评估报告》，其中对案涉房屋评估价结果为：建筑面积86.66平方米，评估单价1526.00元，评估金额132243.00元。 ③2017年12月28日，广元市第一人民医院第三届二十次职工代表大会决议通过《解决住房遗留问题实施方案》;2018年1月11日，原告向该院各科室下发《关于解决住房遗留问题实施方案的通知》，并成立住房遗留问题解决领导小组，对医院职工住房遗留问题实施解决方案。其中，对一户双房及其补偿问题解决方案为，原则上一户双房者须退回优惠购买公有房，医院对其进行补偿，78号楼按每平方米580元计算，否则按评估的2007年市场价购买公有住房。若一户双房职工优惠购买的公有住房已出售，视为其购买，按市场评估价计算（具体价格见附件），补交购房款。 另查明以下事实： 1.原告单位参与集资新房退还旧房的职工124户，100余人已陆续退还旧房、或就旧房作价购买，现尚有几户未退还也未作价购买旧房。 2.根据房地产权登记信息表明，案涉房屋1999年7月25日国有土地使用证登记为广国用（1999）房改第××号，房屋产权登记为广房权证城字第××号，而后于2018年7月25日登记为川（2018）广元市不动产权第××号。该房屋于2018年8月3日变更登记于他人名下。 一审认为，本案的争议焦点为：一、本案是否已过诉讼时效期间；二、被告是否应向原告支付房屋回购款132243.00元。 一、关于本案是否已过诉讼时效期间的问题。 首先，本案中，案涉房改房、集资新房均系原告单位住房资源，参与房改和集资人员均系原告职工及其家属，原告与职工之间依据国家政策形成的房改房、集资新房关系体现建立在二者之间的劳动关系上的职工福利性质，根本上区别于房地产市场向社会人群销售的商业房产及其他房屋交易关系。其次，原告基于对单位房屋资源的管理、及原告与职工之间的管理与被管理关系制定的集资新房、腾退旧房的管理办法、制度、通知等对集资参与人整体有约束力；再者、原告先后制定集资新房办法、腾空旧房办法，之后又成立腾空房收售领导小组，于2018年1月11日下发《关于借解决住房遗留问题实施方案的通知》，成立住房遗留问题解决领导小组办公室，制定解决方案，并在该解决方案载明了被告吴国兴应退房的房号、面积及购买金额。该系列行为，客观反映原告一直在主张案涉房屋的权利。故，原告起诉未过诉讼时效期间。 二、关于被告是否应向原告支付案涉房屋回购款的问题。 原告与被告吴国兴签订的《集资建房协议》、《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容符合国家政策和法律规定，上述协议均合法有效。《补充协议书》中明确约定了自签订《集资建房合同》之日起至集资房交付被告三个月内，被告需将已购的房改房退还原告。据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告理应遵照《补充协议书》中的约定，向原告退还案涉房屋。但，被告并未按约履行，而是将该房屋出售于他人。原告针对案涉房屋的出售问题，并未提出对被告不利的解决方案，而是下发《关于解决住房遗留问题实施方案的通知》，从该通知中的“若一户双房职工优惠购买的公有住房已出售，视为其购买，按市场评估价计算，补交购房款”可知，该方案并非对被告不利，现原告仅要求按2007年度价值时点标准的评估价格132243.00元予以付款。据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋已经出售，被告向原告按约退房已客观不能，应当支付案涉房屋的回购款132243.00元。故，原告的该项诉请，本院予以支持。被告的辩称意见与双方约定相悖，本院不予采纳。 综上所述，原告诉请被告支付案涉房屋的回购款132243.00元，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告吴国兴于本判决生效后三十日内向原告支付房屋回购款132243元。案件受理费2945.00元，由被告吴国兴负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。 另查，上诉人吴国兴将案涉房屋于2018年8月3日已转移登记给案外人，从《房地产权登记信息》显示交易价格为30万元。 本案二审争议焦点：1、关于第一人民医院主张权利的依据和性质及《补充协议》是否约定不明，是否能够履行；2、评估报告的评估价格是否能够作为判决依据。 一、关于第一人民医院主张权利的依据和性质及《补充协议》是否约定不明，是否能够履行。 本院认为，本案涉及“房改房”，应受四川省政府发布《四川省人民政府办公厅关于制止和处理违规集资合作建房的通知》第三条“关于一个职工家庭只能享受一次优惠购买公有住房或参加集资合作建房”的规定约束。同时，在本案中，吴国兴与第一人民医院签订了《集资建房合同》和《补充协议书》，就集资建房的购买和原“房改房”的退还达成合意，并不违反法律规定，合同有效，双方均应按合同履行。第一人民医院在集资建房修建后，将新院区B幢2单元4层2号房交付吴国兴，完成了《集资建房合同》约定义务。关于《补充协议书》，主要是针对“房改房”的退还所作的约定。其中包括退还时间、第一人民医院补偿吴国兴的方式。吴国兴主张其持有的协议内容不同，也没有违约责任的承担方式，属约定不明，无法履行的无效合同。因案涉房屋已经被吴国兴出售给他人，故该协议关于退还房屋和补偿的约定已经失去履行的必要，但并不能否认应当退还“房改房”条款的有效性，故吴国兴应当承担将应退房屋出售他人而无法返还的民事责任。即使按照吴国兴所称应按照合同承担违约责任，违约责任既包括违约金也包括承担损失，吴国兴将本应退还的“房改房”卖与他人，并从中获利，实质上也是对第一人民医院造成了损失。 二、评估报告的评估价格是否能够作为判决依据。2017年，第一人民医院为落实《四川省人民政府办公厅关于制止和处理违规集资合作建房的通知》“房改房”遗留问题，委托广元永华房地产评估有限公司对原334套“房改房”按照2007年的市场价值作出评估，2018年1月11日，向全体涉及“房改房”的职工下发了《关于解决住房遗留问题实施方案的通知》，明确退还和补偿方案，已经出售的，视为其购买，并按市场评估价补交购房款，系执行国务院、四川省人民政府规章的正常履行职责行为，其评估和处置正当合法。而吴国兴将房屋卖与他人，其行为本身就是违反合同约定，吴国兴在不能返还“房改房”的情况下，第一人民医院仅要求其以明显低于市场价的2007年评估价值补交购房款，既是第一人民医院对作为本单位退休职工吴国兴的一种谦让和包容。也是落实先前的向全体涉及“房改房”的职工下发的《关于解决住房遗留问题实施方案的通知》的规定，其诚信履诺的行为值得肯定。 综上，吴国兴的上诉请求不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费2945.00元，由上诉人吴国兴负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 毅 审判员 贺 斌 审判员 李开彦 二〇二一年六月二十四日 书记员 赵苑如