重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0117民初3320号原告：樊中平，男，1960年2月3日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：张剑，重庆嘉陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玥瑶，重庆嘉陵律师事务所实习律师。原告：李正萍，女，1967年7月2日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：樊中平，基本信息同上。被告：重庆三峡建筑安装工程有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞巴县大道67号，统一社会信用代码91500113203420355X。法定代表人：吴伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：颜捷，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊松，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：唐双佳，男，1982年10月9日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：杨文婷，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵诗诚，重庆格林威律师事务所律师。原告樊中平、李正萍与被告重庆三峡建筑安装工程有限公司（以下简称“重庆三峡公司”）、唐双佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊中平及其委托诉讼代理人张剑、陈玥瑶、原告李正萍委托诉讼代理人樊中平、被告重庆三峡公司委托诉讼代理人颜捷、被告唐双佳委托诉讼代理人杨文婷、赵诗诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊中平、李正萍向本院提出如下诉讼请求：1、解除双方《房屋租赁协议》；2、依法判决被告返还房屋；3、依法判决被告支付原告房租12,600元；4、依法判决被告支付原告逾期腾房占用使用费72,000元；5、依法判决被告支付原告水电费416元；6、二被告承担连带清偿责任；7、本案诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告于2016年7月2日签订《房屋租赁协议》，双方协商由被告租赁原告所属产权的房屋位于合川区南办处什字街×号2幢1楼2-×-×-2号、2-×-×-4号房，年租金21,600元，租用期限半年，租用时间为2016年7月10日至2017年1月9日，租赁期满后，经双方协商一致，被告按原价续租1年。被告从2017年7月至租赁协议期届满2018年1月止尚欠原告房租12,600元，且被告从租赁协议期届满至今仍未腾房归还原告，被告应当支付原告逾期腾房占用使用费72,000元，水电费416元，各项费用共计85,016元。原告特提起诉讼，请求判决诉请如前。被告重庆三峡公司辩称，我公司与原告无合同关系，未与原告签订租赁合同，我公司不是适格被告。请求驳回对我公司的诉请。被告唐双佳辩称，根据法院查明的事实，被告唐双佳不是本案适格主体，请求驳回对被告唐双佳的诉请。经审理查明，原告樊中平、李正萍系夫妻关系，二人购有位于重庆市合川区南办处什字街×号2-×-×-2号（建筑面积131.16㎡）、2-×-×-3号（建筑面积57.38㎡）和2-×-×-4号（建筑面积87.03㎡）住宅房屋三套，该三套房屋临重庆市合川区南津街小学（以下简称合川南津街小学）。2-×-×-2号和2-×-×-4号原权利人为原告樊中平，于2019年变更权利人为原告李正萍。2016年5月，合川南津街小学与被告重庆三峡公司签订《建设工程施工合同》，合川南津街小学将“合川区南津街小学教学楼及部分附属工程项目”发包给被告重庆三峡公司承建。为承建该工程，被告唐双佳（乙方）代表被告重庆三峡公司与原告樊中平（甲方）于2016年7月2日签订《房屋租赁协议》，租用原告的两套房屋。该合同第一条约定“由乙方租赁甲方所属产权的房屋位于合川区南办处什字街×号2幢1楼2-×-×-2号和2-×-×-4号住宅房屋两套，年租金21,600元，租用期限半年（从合同签订之日起计算）。租金一季度缴纳一次，提前一个月缴纳下一季度的租金”；合同第二条约定：“租用时间：2016年7月10日至2017年1月9日”；合同第三条约定：“乙方在租赁前应向甲方缴纳保证金500元，待合同期满后退还给乙方，保证金不计息，如乙方合同未满要退出房屋，甲方按乙方违约处理，不退还保保证金”；合同还约定了其他事项。合同签订后原告将上述房屋交付被告重庆三峡公司使用，被告重庆三峡公司缴纳了保证金500元。2017年1月9日，《房屋租赁协议》到期，原告樊中平与被告唐双佳在原《房屋租赁协议》上重新签订：“双方协商一致，按原价格续租1年，如乙方要提前解约，可以提前一个月通知甲方，甲方按实租时间收房租，退还乙方保证金”，续签了合同一年。被告重庆三峡公司缴纳租金至2017年6月底止未再支付租金，也未交还房屋给原告樊中平、李正萍。另查明，被告重庆三峡公司在承建合川南津街小学的工程项目中，为搭建安全防护栏损毁了原告的2-×-×-3号、2-×-×-4号房屋。后双方为赔偿事宜未达成协议，原告樊中平便于2019年12月9日起诉至本院，本院受理后，委托重庆百能保险公估有限公司进行该2-×-×-3号、2-×-×-4号房屋的维修费用进行评估。2020年6月28日，该公司作出《损失评估报告书》：该房屋维修费用为102,053.88元。2020年8月27日，本院作出（2020）渝0117民初104号民事判决书，判决由被告重庆三峡公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告樊中平房屋维修费102,053.88元。被告重庆三峡公司提出上诉，重庆市第一中级人民法院于2020年11月19日作出（2020）渝01民终7620号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告请求被告支付水电费416元，未提交证据。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，被告唐双佳（乙方）代表被告重庆三峡公司与原告樊中平（甲方）签订了《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，该合同内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。原告按照合同约定，将租赁物交付给被告重庆三峡公司使用，被告重庆三峡公司则应当按照约定支付租金。根据《房屋租赁协议》约定，合同于2017年1月9日到期，双方重新约定按原价格续租1年，合同于2018年1月8日到期，双方未再续签合同，故合同于2018年1月8日自然解除，原告请求解除《房屋租赁协议》的请求，本院不予支持。在合同履行期间，被告重庆三峡公司在搭建安全防护栏损毁了原告的2-×-×-4号房屋，双方为赔偿事宜未达成协议，但被毁坏的房屋毁坏后仍在被告唐双佳的承租期内，而被告唐双佳系代表被告重庆三峡公司租赁房屋，即房屋被毁坏后仍处于被告重庆三峡公司的控制下，其未对房屋进行维修，非原告樊中平的过错，故被告重庆三峡公司未交还房屋给原告，仍应承担租金。被告重庆三峡公司缴纳租金至2017年6月底止，尚欠租金6个月8天即11,280元【21,600元/年÷12月×（6月＋8天÷30天）】，本院予以支持。被告重庆三峡公司毁坏房屋后未对房屋进行维修，也未交付房屋给原告，致使原告起诉请求赔偿，故在合同解除后，被告重庆三峡公司应当支付原告因未交付房屋产生的房屋占用使用费，该费用计算从合同解除之日（2018年1月9日）至原告的房屋损失得到赔偿之日即2020年11月19日止，其房屋占用使用费比照《房屋租赁协议》约定的21,600元/年计算，为61,841.1元【21,600元/年÷365天×1045天】。原告房屋的损失在得到赔偿之后应积极对房屋进行修缮，并及时收回房屋，其后产生的房屋占用使用费属扩大损失，但被告重庆三峡公司至今未交付房屋也有过错，故本院酌情该部分房屋占用使用费按21,600元/年的标准计算，由被告重庆三峡公司承担30%为宜，标准为6480元/年。被告重庆三峡公司缴纳的保证金500元抵扣租金。原告请求被告支付水电费416元，因未提交证据，故本院不予主张。本案中，被告唐双佳代表被告重庆三峡公司与原告樊中平签订合同，其行为所产生的法律后果应由被告重庆三峡公司承担，被告唐双佳不承担，故原告请求被告唐双佳支付租金等诉讼请求，本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆三峡建筑安装工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付给原告樊中平、李正萍租金11,280元，扣除保证金500元，还应支付10,780元；二、由被告重庆三峡建筑安装工程有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付给原告樊中平、李正萍从2018年1月9日起至2020年11月19日止的房屋占用使用费61,841.1元；三、由被告重庆三峡建筑安装工程有限公司支付给原告樊中平、李正萍从2020年11月20日起至被告重庆三峡建筑安装工程有限公司实际腾退所租赁房屋完毕时止的按6480元/年计算的房屋占用使用费；四、驳回原告樊中平、李正萍对被告唐双佳的诉讼请求；五、驳回原告樊中平、李正萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925.4元，减半收取962.7元，由原告樊中平、李正萍负担62.7元，被告重庆三峡建筑安装工程有限公司负担900元，款限被告重庆三峡建筑安装工程有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 张兴军二〇二一年六月二十四日法官助理 明 鹭书 记 员 彭奕婷