内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终762号上诉人（原审被告）：汪玉红，女，1980年10月18日出生，满族，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区村和新居小区**楼****西屋，，现住内蒙古自治区通辽市公民身份号码：×××。上诉人（原审被告）：黄英，女，1972年11月12日出生，汉族，，现住内蒙古自治区通辽市开发区万力城******-/-122、123商品房公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：于庆元，男，1972年10月12日出生，铁路职工，现，现住内蒙古自治区通辽市开发区万力城******-/-122、123商品房民身份号码：×××，系黄英丈夫。二上诉人共同委托诉讼代理人：张艳红，通辽市148指挥中心第四法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：通辽万力置业有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市通辽经济技术开发区原武警楼。法定代表人：朱怀德，职务：经理。委托诉讼代理人：马莎秋拉，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉静，内蒙古嘉儒律师事务所律师。上诉人汪玉红、黄英因与被上诉人通辽万力置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初8538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汪玉红、黄英上诉请求：1.请求依法撤销原判，查清事实后依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实不清，导致判决错误；原审法院认定：原、被告双方签订合同后，涉案房屋现已实际向被告交付并由被告占有，被告作为买受人理应承担给付剩余房款的责任，现被告表示同意继续履行合同，因此原告要求被告给付剩余房款28万元的请求不违反法律规定，本院予以支持。但由于双方在签订合同时，原本约定的是采用按揭贷款的方式支付剩余房款，并且由被告委托原告办理相应的贷款，现原告明确表示无法继续办理贷款，双方又未提供证据证明对方在贷款问题上存在过错，同时双方对剩余房款的支付时间又无法达成一致意见，在此情况下，原告理应给予被告一个充分准备的时间，以便于被告通过其他途径筹集剩余房款，根据本案的实际情况，本院酌情认定该期间为12个月。上诉人认为：1.被上诉人原审已明确表示无法继续办理贷款，是被上诉人违约在先导致上诉人无法通过贷款的方式履行交付房款，应承担相应的违约责任。在签订《商品房买卖合同》时，上诉人明确告知了被上诉人只能通过贷款购房，被上诉人对上诉人不能一次性支付全部房款的支付能力是知晓的，其销售人员也曾做出了能办理贷款的承诺，所以对上诉人以贷款方式买房的资质资料进行了审查，并在《商品房买卖合同》第四条付款方式及期限明确了选择第2种方式付款：“贷款付款的，乙方应于2014年11月29日前，一次性存入商品房首付款148498元，其余价款办理贷款”。鉴于此，上诉人已经向被上诉人支付了两套房屋的房款的50%，根本无法以按揭贷款之外的其他方式再付房款，被上诉人违反了《商品房买卖合同》的贷款购房的宗旨和目的，对现发生的后果具有不可推卸的责任。2.原审法院作出：上诉人给付被上诉人剩余房款28万元，限于判决生效后12个月内履行，如未在限定期限内履行付款义务，则应自逾期次日起按双方合同约定，参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率向被上诉人支付已付款利息至实际付款之日止，还应每日按商品房价款的万分之0.20向被上诉人公司支付违约金至实际付款之日止的判决违反公平公正原则。二上诉人均无固定的生活来源，如果不能办理银行贷款，上诉人也就不可能购买涉案房屋。上诉人是在没有承受交付全部购房款的能力之下才贷款购房的。上诉人无法在短短的12个月内筹集到28万元的巨款，显而易见原审法院将不应该由上诉人承担的责任强行推脱给了上诉人有失公允。3.原审被上诉人主张尚欠28万元购房款错误。上诉人于2015年3月23日在被上诉人处购买两套商品房，分别为：通辽万力城一期南区45#-/-122号、123号，每套价款为288498元，合计576996元。合同签订后，上诉人多次向被上诉人给付房款共计356996元，尚欠房款22万元。现被上诉人主张尚欠购房款28万元、每套剩余购房款14万元没有事实依据。综上，请求二审法院查清事实后依法改判。通辽万力置业有限公司辩称，一、双方所签订的《商品房买卖合同》中并未约定被上诉人一定可以为上诉人办理成功案涉商品房的按揭贷款。办理贷款审批的是银行，被上诉人只是协助义务。案涉商品房按揭贷款无法办理是由于上诉人个人原因，上诉人汪玉红收入无法确定，导致按揭贷款无法通过审批。这不能归责于被上诉人。上诉人不能将贷款责任强加于被上诉人。再者，案涉商品房按揭贷款未能办理只是影响到被上诉人未能如期收取到剩余购房款，对于作为付款人的上诉人并无利益上的损害。被上诉人也希望案涉商品房按揭贷款可以成功办理，因为按揭贷款成功办理被上诉人就能足额收到剩余购房款。故上诉人所述被上诉人怠于履行职责导致按揭贷款至今未办理不成立。二、被上诉人在案涉房屋达到交付使用标准的第一时间即2018年10月15日在上诉人还未付清剩余购房款的情况下与上诉人签订《万力城南区自营业主交房确认书》及《交房承诺书》并将案涉房屋交付给上诉人使用，现上诉人使用案涉房屋有两年之久，一直迟迟未支付尾款。一审法院认定上诉人应当于12个月内支付尾款，以便于上诉人通过其他途径筹集剩余房款。被上诉人认为，被上诉人早已在2018年在上诉人还未足额支付购房款的情况下将案涉两套商品房交付给上诉人使用，而一审法院认定上诉人在12个月之内支付剩余购房款并不合理。而且被上诉人在交付案涉商品房后也曾发函告知上诉人“由于贷款政策原因按揭贷款已经无法办理”上诉人也未曾提出要解除合同。故上诉人应立即向被上诉人支付尾款。三、在签订《通辽万力城商铺定铺单》与《赠送面积协议》时，双方已经就案涉两套商品房的价格达成了一致意见，从而上诉人订购了案涉两套商品房。由于被上诉人接受了销售的优惠申请给予了上诉人优惠，导致案涉两套商品房的实际价款与商铺定铺单上的总价不符。由于赠送的公寓需要签合同，而合同的价款不可为零，需要有相应的对价用于签订网签合同，从而办理房产证。双方合意，公寓作价款60000.00元加两份《商品房买卖合同》上的价款576996.00元为该商铺实际价款即636996.00元。两套商品房实际首付款为356996.00元（每套商品房实际首付款为178498.00元）。被上诉人认为，上诉人在首付款已足额缴纳且尾款准备申请按揭贷款的情况下无缘故多交60000.00元不符常理。且上诉人在一审庭审过程中已承认上述事实，并承认其欠付的购房款为280000元。故上诉人现否认一审承认的事实，无依据无理由，其行为有可能构成虚假诉讼。四、买卖商品房属于商业行为，可以通过买卖双方合意在不违反法律法规的强制性规定的前提下，自行约定合同内容，判决则应以事实为依据。双方签订的《赠送面积协议》为《商铺认购书》（即《通辽万力城商铺定铺单》）以及《商品房买卖合同》的补充协议且具有同等效力，双方在该《赠送面积协议》中明确约定：“买受人在签订所购买商铺的《商品房买卖合同》之后，另行签订赠送面积的《商品房买卖合同》，买受人按照《商铺认购书》（即《通辽万力城商铺定铺单》）支付的总价不变，但赠送面积《商品房买卖合同》中约定的房价仅是为合同签订和产权证办理之目的，并非该赠送面积的真实对价。买受人确认，就该赠送面积实际未支付任何对价。”由此亦可看出签订案涉两套商品房的《商品房买卖合同》只是办理房产证的必经程序，合同中的价格并非双方合意的真实价格。如若上诉人不承认被上诉人所述公寓款以及优惠申请相关事实，但同时又向被上诉人主张办理公寓的事宜（如接收公寓，办理公寓网签合同等），那么被上诉人应当按照《赠送面积协议》第2条所约定，以商铺定铺单上的总价支付，上诉人方可予以办理所赠公寓的相关手续。否则将导致赠送面积协议无法履行。综上，上诉人的上诉请求无正当理由，请求贵院依法驳回。原审原告通辽万力置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付两套商品房剩余房款280000.00元；暂主张逾期利息25871.00元、逾期付款违约金8193.00元；三项共计314064.00元。2.请求法院依法判令被告支付两套商品房逾期利息及逾期付款违约金至购房款全部还清为止。3.本案诉讼费由被告承担。原审法院查明，2015年3月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》两份，并对合同进行了网签备案。在两份合同中约定，被告购买原告开发的位于通辽经济技术开发区万力城一期南区45#-／-122、123号商业房，房屋总价款均为288498.00元，被告应于2015年3月23日前一次性存入商品房首付款148498.00元，其余价款办理贷款；合同约定原告应于2016年4月30日将竣工验收合格的房屋交付被告，除遇不可抗力外，原告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，被告有权向原告追究已付款利息，利息自合同约定原告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，被告有权按照下列的第1种约定，追究原告违约责任：1．合同继续履行，原告应支付被告已付款利息，利息自合同约定原告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，原告还应每日按商品房价款的万分之0.20向被告支付违约金。被告未按合同约定的日期付款的，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1．合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之0.20向原告支付违约金。原告已于2015年3月25日为被告办理了本案房屋的预告登记证明。被告已按合同约定支付了两处房屋各自的首付款148498元，每处房屋尚欠房款140000.00元，合计280000.00元未付。原告于2018年10月15日将涉案的房屋交付被告。在双方签订的《万力城南区自营业主交房确认书》中确认房屋交付时尚未进行竣工验收，若被告申请提前交房入场装修，则视为对该商铺现工程施工状态及交付条件（门窗、供暖、水电、管道以及水龙头、电器开关）的认可，并且不允许私自改装地热。被告签订此确认书后发生的安全责任、维修维护责任、验收不过关等所产生的费用或其他连带责任，一概与原告无关。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，法院予以确认。根据双方的合同约定，被告购买涉案房屋后，除首付款外，其余房款采用银行贷款的方式支付。而根据庭审查明，现原告已明确表示其已无法为涉案房屋办理银行贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。庭审中双方当事人均未提供证据证明在办理贷款的过程中对方存在过错。因此根据法律规定，在此情况下，被告作为买受人可以依据法律规定选择是否解除双方所签订的《商品房买卖合同》，但庭审中被告已明确表示同意继续支付房款购买涉案房屋，只是双方对于剩余款项的支付无法达成一致意见。对此法院认为，双方签订合同后，涉案房屋现已实际向被告交付并由被告占有，被告作为买受人理应承担给付剩余房款的责任，现被告表示同意继续履行合同，因此原告要求被告给付剩余房款280000.00元的请求不违反法律规定，法院予以支持。但由于双方在签订合同时原本约定是采用按揭贷款的方式支付剩余房款，并且由被告委托原告办理相应的贷款，现原告明确表示无法继续办理贷款，双方又未提供证据证明对方在贷款问题上存在过错，同时双方对剩余房款的支付时间又无法达成一致意见，在此情况下，原告理应给予被告一个充分准备的时间，以便于被告通过其他途径筹集剩余房款，根据本案的实际情况，法院酌情认定该期间为12个月。又因双方约定剩余房款通过按揭贷款方式给付，原告在无法办理贷款的情况下应及时告知被告该事实，并就余款如何支付及支付时间与被告进一步进行协商，在双方未对余款如何支付达成一致意见或依法处理前，原告要求被告自房屋交付之日起根据合同约定支付逾期付款违约金的请求法院不予支持。但在法院给予被告的付款期限届满后，如被告仍未履行付款义务，则应根据合同约定承担相应的违约责任。根据双方的合同约定，原告应于2016年4月30日前向被告交付竣工验收合格的房屋，否则应根据合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。根据原告提供的证据显示，原告于2018年10月15日向被告交付涉案房屋时，被告对于涉案房屋尚未竣工验收的事实是明知的，在此情况下被告完全有权拒绝接收涉案房屋并主张相应的逾期交付房屋的违约责任。但被告在明知涉案房屋未经竣工验收的情况下其仍然接受了涉案房屋，应视为被告对原告交房行为的认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。所以法院认定原告已于2018年10月15日履行了房屋交付行为。虽然被告于2018年10月15日与原告签订了《万力城南区自营业主交房确认书》，但该确认行为只是对涉案房屋在未经竣工验收情况下由被告实际接收的确认，并不能免除原告作为开发商，对涉案房屋进行进一步完善施工及进行竣工验收的义务。因此对于在交付房屋后，双方所确认的没有实际施工的部分，原告仍负有进一步完善施工的义务，但该义务应以合同所约定的房屋交付条件及设计条件为限。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告汪玉红、黄英给付原告通辽万力置业有限公司房款280000.00元，限于判决生效后12个月内履行，如未在限定期限内履行付款义务，则应自逾期次日起按双方合同约定，参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率向通辽万力置业有限公司支付已付款利息至实际付款之日止，还应每日按商品房价款的万分之0.20向通辽万力置业有限公司支付违约金至实际付款之日止。二、驳回原告通辽万力置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3006.00元，由原告通辽万力置业有限公司负担256.00元，由被告汪玉红、黄英负担2750.00元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交收据7枚，分别是2014年8月23日上诉人向被上诉人交付购买45号楼-23号商铺定金十万元，2014年10月28日交付补45号楼23号房款51789.00元，2014年10月28日补22号商铺房款66789.00元，2014年11月29日补22号商铺房款16709.00元，2014年11月19日补23号商铺房款24000.00元，2014年11月29日补23号商铺房款52709.00元，2014年11月15日交付22号商铺房款45000.00元，证明合同签订后上诉人已向被上诉人交付两套购房款共计356996.00元，尚欠购房款220000.00元的事实，原审判决上诉人尚欠购房款280000.00元错误。被上诉人提交通辽万力城商铺定铺单、赠送面积协议，拟证明双方签订的赠送面积协议为通辽万力城商铺定铺单以及商品房买卖合同的补充协议，商品房买卖合同中的价格并非双方合议的真实价格，而是扣除了赠送面积的价格。本院经审查认为，因被上诉人对上诉人所举7枚收据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定，能够证明合同签订后上诉人已向被上诉人交付两套购房款共计356996.00元，予以采信；对被上诉人所举证据的真实性予以认定，本院予以采信。二审对其他证据的采信与一审一致，本院予以确认。二审另查明，根据双方签订的《赠送面积协议》约定：买受人按照《商铺认购书》（即《通辽万力城商铺定铺单》）支付的总价不变，但赠送面积《商品房买卖合同》中约定的房价仅是为合同签订和产权办理之目的，并非该赠送面积的真实对价。买受人确认，就该赠送面积实际未支付任何对价。该协议是《商铺认购书》、以及商铺和赠送面积的《商品房买卖合同》的补充协议。双方是在《通辽万力城商铺定铺单》以及《赠送面积协议》的基础上签订的《商品房买卖合同》。由此可见，《商品房买卖合同》中的价格是将赠送面积的6万元抵扣之后的价款，故房屋的总价是不变的，应当按照《商铺认购书》（即《通辽万力城商铺定铺单》）约定确认案涉商品房的价款，即在576996.00元的基础上加上抵扣的赠送面积60000元，案涉两套商品房的实际总价应当为636996.00元，故上诉人已交付购房款356996.00，目前上诉人尚欠购房款数额为280000元。但被上诉人尚未就赠送面积与上诉人签订商品房买卖合同，亦未交付该赠送面积公寓，上诉人所欠购房款280000元包含赠送面积6万元价款。本院认为，本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中约定了交房日期及违约责任，同时也约定了除房屋首付款外，其余房款以银行贷款方式支付。由于双方在签订合同时原本约定是采用按揭贷款的方式支付剩余房款，现因银行贷款政策的调整，被上诉人明确表示无法继续为案涉房屋办理贷款，上诉人又未提供证据证明被上诉人在贷款问题上存在过错，据此，上诉人可以依据法律规定选择是否解除合同，但涉案房屋现已实际向上诉人交付并由上诉人占有，上诉人以实际行动表示了继续履行合同，其作为买受人理应承担给付剩余房款的责任。故原审法院考虑案件实际情况，酌定上诉人于判决生效后12个月内筹集剩余房款并无不当。关于房屋剩余购房款数额问题。本案庭审中被上诉人认可赠送公寓目前尚未交付上诉人使用，且并未提供证据证明就赠送公寓签订了《商品房买卖合同》，被上诉人主张的赠送面积价款6万元没有法律依据，故应当承担举证不利的法律后果，若日后被上诉人认为赠送面积具备可签订赠送面积商品房买卖合同的条件，可另案主张。故对原审判决予以适当调整。上诉人的上诉请求及理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初8538号民事判决；二、上诉人汪玉红、黄英给付被上诉人通辽万力置业有限公司房款220000.00元，限于本判决生效后12个月内履行，如未在限定期限内履行付款义务，则应自逾期次日起按双方合同约定，参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率向通辽万力置业有限公司支付已付款利息至实际付款之日止，还应每日按商品房价款的万分之0.20向通辽万力置业有限公司支付违约金至实际付款之日止。三、驳回上诉人汪玉红、黄英的其他诉讼请求。一审案件受理费3006.00元，由汪玉红、黄英负担2105.00元，由通辽万力置业有限公司负担901.00元；二审案件受理费9220.54元，由汪玉红、黄英负担6459.00元，由通辽万力置业有限公司负担2761.54元。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 郭秀琴审判员 巴雅尔二〇二一年六月二十三日书记员 白雪松