湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终350号上诉人（原审被告）：向晓红，女，1979年4月25日出生，白族，住湖南省张家界市武陵源区。委托诉讼代理人：张玉锋，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张家界泰来物业管理有限公司，住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会陵园路广和实业（集团）有限公司2楼。法定代表人：郭智君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李建华，湖南大好律师事务所律师。原审第三人：张家界市永定区八度现代音乐学校有限公司，住所地湖南省张家界市永定区崇文办事处凤湾居委会陵园路203室（原广和超市2楼）。法定代表人：罗廷辉，该公司总经理。原审第三人：汪小云，男，1972年12月1日出生，土家族，住湖南省慈利县。原审第三人：万泊邑，男，1988年7月26日出生，土家族，住湖南省张家界市慈利县。原审第三人：黄幸伟，男，1994年10月25日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。上诉人向晓红因与被上诉人张家界泰来物业管理有限公司（以下简称泰来物业公司）及原审第三人张家界市永定区八度现代音乐学校有限公司（以下简称八度音乐学校）、汪小云、万泊邑、黄幸伟排除妨害纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行审理。本案现已审理终结。向晓红上诉请求：撤销张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初839号民事判决，诉讼费被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误,从而导致判决结果错误。被上诉人早在2019年6月份即与张家界天门旅游经济投资有限责任公司展开谈判,资产经过评估,其价值由两块构成:房价款8320万元和装修补偿款1180万元,合计9500万元。被上诉人的出售资产没有装修,整个装修系上诉人及原审第三人进行的,被上诉人只应当得到房价款,1180万元装修补偿款应当归上诉人及原审第三人所有。由于该装修补偿款系张家界天门旅游经济投资有限责任公司出资而非被上诉人,这与“甲方对乙方的装修设备不做任何补偿”的约定并不矛盾。被上诉人一方面将本该上诉人得到的装修补偿款占为己有,另一方面又请求法院对上诉人采取排除妨害措施,明显违背了民事活动的公平和诚信原则。现上诉人已就被上诉人占有上诉人的装修补偿款向张家界市永定区人民法院提起不当得利诉讼,应就两案合并审理或协调作出判决,而不是将其视为毫不相干、相互独立的两个案件。泰来物业公司辩称，上诉人应于2019年12月20日向被上诉人腾让出租房屋，但现在过去快一年半时间，仍然没有腾让，严重违反了双方的约定，上诉人起诉的不当得利诉讼与本案没有关联性。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。八度音乐学校、汪小云、万泊邑、黄幸伟未陈述意见。泰来物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告腾让位于广和商场二楼门面（2900平方米），并恢复门面原状；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：1.张家界泰来酒店有限公司成立于2016年5月31日，2019年11月29日名称变更为张家界泰来物业管理有限公司。2.2017年6月10日，被告向晓红作为乙方与张家界泰来酒店有限公司（以下简称泰来酒店公司）作为甲方签订了一份《商场租赁合同书》，合同书约定的主要内容：乙方向甲方承租原广和商场二楼作为乙方经营场所，合计约2900平方米（已含分摊），租金单价为25元／月／平；租赁期限自2018年1月1日到2029年12月30日，共计12年；第一至四年度租金为87万元／年，第五年至第八年度租金为95万元／年。第九年至十二年度租金为102万元／年。租金交纳：第一至第三年的租金，乙方自合同签订之日交付半年的租金，余下半年租金在上一次支付的租金完结前30日内一次性付清。第四年至第十二年的租金为年付，年度租金在上年度租金完结前，提前日一次性交付完毕。否则甲方将根据乙方具体拖延时间收取5%-10%的滞纳金，并有权终止合同。甲方负责向乙方提供电、水，所产生的费用据实按商户租赁面积分摊；独立安装水、电的区域装表按实计费，水、电价格按第三方物业管理合同执行。乙方在合同期内不得向第三方转让本合同，乙方在本合同许可的经营范围内的分租、转租，经甲方许可后方可实行。否则，本合同自行终止，乙方无条件赔偿甲方一年租金金额的赔偿金。为加强商场内的整体布局，乙方的装修及广告制作方案必先得到甲方的审批并由乙方报请消防、工商、城管核准后方可实施。补充条款为：经营范围为母婴商场，乙方不得超范围经营，否则本合同失效。合同落款处，甲方加盖泰来酒店公司的印章，并由郭智君签名，乙方由向晓红签名。2018年7月16日，泰来酒店公司（甲方）与被告向晓红（乙方）签订了一份《补充协议》，协议约定：鉴于当前乙方资金困难，多次拖欠租金的情况下，就乙方与甲方签订的租赁合同（主合同）中，第一款第六条中租金交付方式中的约定及主合同中约定的违约责任等事项，经甲乙双方协商一致，做如下修改，细则如下：1、甲乙双方达成一致，乙方2018年6月1日到2018年12月31日的租金交付方式更改为：乙方在2018年7月20日前一次性付给甲方租金20万元，2018年9月20日前一次性付给甲方租金20万元。2、乙方若未能按本补充协议第一条中约定的租金交付方式交纳租金，甲方视为乙方主动终止主合同和本补充协议，所有责任均由乙方承担。3、甲乙双方合同终止后，乙方在甲方监督下在七日内撤出甲方场地，否则，甲方将对场地内乙方的物品、设施进行清理，且甲方视为乙方自动放弃为遗留垃圾，如果有经济损失甲方概不负责。4、2019年度及以后租金仍按主合同约定的付款方式执行。若乙方再次出现拖欠租金情况，甲方亦视为乙方违约，自动终止与甲方签订的主合同。乙方在七日内清场撤出甲方的场地。七日后，甲方将对场地内物品、设施进行处理，乙方剩余的设施、物品被甲方视为遗留垃圾，若有经济损失甲方概不负责。5、甲乙双方订立本次补充协议为主合同的补充内容。本补充协议条款内容均为双方协商认可，和主合具有同等法律效力。该补充协议落款处，甲方加盖泰来酒店公司的印章，并由郭智君签名，乙方由向晓红签名。根据该补充协议约定，向晓红应在2018年12月31日前一次性付清被告2019年上半年租金43.5万元，在2019年7月1日前一次性付清2019年下半年租金43.5万元。其实际支付情况为：2018年12月28日支付10万元，2019年1月1日支付10万元，2019年3月31日支付23.5万元；2019年7月1日支付23.5万元，2019年10月1日支付13万元，2019年12月11日支付3万元。3.2019年12月13日，泰来酒店公司（甲方）与被告向晓红（乙方）签订了一份《租赁合同终止协议》。该协议载明：甲乙双方于2017年6月10日签署了《商场租赁合同书》约定由甲方将房屋出租给乙方使用，并约定不允许转租、并规定经营范围为母婴用品。乙方按合同约定按时向甲方支付租金，双方合作期限为12年。甲乙双方经协商一致同意于2019年12月13日提前终止协议，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等自愿互谅互让的原则，就双方提前终止协议相关事宜达成如下条款，双方共同恪守：甲乙双方一致同意提前终止双方于2017年6月10日签订的《商场租赁合同书》。终止《商场租赁合同书》的原因是乙方因自身经营问题无力按合同缴纳租金，并在租赁期中出现多次转租和超经营范围等违反双方签订的《商场租赁合同书》《补充协议》，根据合同中双方的约定，自动终止合同，甲方对乙方的装修设备不做任何补偿，由乙方自行拆除并恢复成甲方交付给乙方的基本结构。乙方于2019年12月20日之前返还甲方房屋及其附属物品、设施。在交接时，甲乙双方共同对房屋和附属物品设备设施及水电煤气等与房屋租赁相关的情况进行验收。如乙方不能在约定期限内返还房屋，甲方将进场自行收回，并对场地内所有物品视为乙方主动放弃为遗留垃圾处理。在《商场租赁合同书》履行期内，甲乙双方对各自民事行为负责并独立承担法律责任，与对方无关。本协议签订之后，甲乙双方不得依据《商场租赁合同书》再主张任何权利。甲乙双方应共同遵守本协议，任何一方违反本协议的约定，依法承担相关法律责任。本协议未尽事项，甲乙双方另行协商解决。甲乙双方于2017年6月10日签订的《商场租赁合同书》以及2018年7月16日签订的《补充协议》作为本协议的附件。本协议自双方签字或盖章之日起生效，本协议一式两份，双方各执一份。该协议落款处，甲方加盖泰来酒店公司的印章，并由郭智君签名，向晓红在乙方一栏签名并捺印，并写上协议签署时间。《租赁合同终止协议》签订后，原告向晓红未营业也未腾让场地，也未向原告交纳租金。4.2017年9月24日，被告向晓红与第三人八度音乐学校签订了一份《商场租赁合同》，合同约定：将原广和超市2楼B21区场地出租给八度现代音乐学校；租赁期限为2017年9月24日至2020年12月30日；租金每年为180516元。泰来酒店公司在该合同上盖章并签署允许甲方出租。2019年6月24日，被告向晓红与第三人八度音乐学校又签订了一份《商场租赁合同》，合同约定：租赁期限为2019年6月24日至2022年6月23日止；租金为每年117888元。被告向晓红将约360㎡的场地转租给黄幸伟经营“张家界锋威体育文化传播”，租金138240元／年，于每年提前30天交纳下一年租金，租赁期限为2019年4月24日至2021年4月23日。被告向晓红于2019年6月7日与汪小云签订了一份《商场租赁合同》，合同约定被告向晓红将约124.8㎡的场地转租给汪小云经营“永定区知韵钢琴培训学校”，租金47923元／年，于每年提前30天交纳下一年租金，租赁期限为2019年5月1日至2021年4月30日。被告向晓红于2019年1月1日与万泊邑签订了一份《商场租赁合同》，合同约定被告向晓红将约168㎡的场地转租给万泊邑经营“永定区致远教育补习学校”，租金64512元／年，于每年提前30天交纳下一年租金，租赁期限为2019年1月1日至2022年12月31日。前述4份转租合同每年租金共计368563元。第三人黄幸伟已经于2020年4月份搬走。5.原、被告在诉讼期间，第三人八度音乐学校、汪小云向原告邮寄了一份《合同履行告知函》，告知函的主要内容为要求确认租赁场地合法使用权并重新签订租赁合同。另查明：1.次承租人八度音乐学校同被告签订转租合同已经征得原告书面同意。万泊邑、汪小云、黄幸伟同被告签订转租合同没有征求原告意见，但汪小云于2019年4月、万泊邑于2019年5月在租赁场地二楼临街面的外墙上设置有广告牌，黄幸伟也设置有广告牌。原告已自认在2019年6月知道了被告向晓红的转租行为，仅口头上说过不要转租，没有严格按照合同解除，只需要被告交租金就行了。2.原、被告签订《租赁合同终止协议》时既未通知第三人，也未征求第三人的意见。3.2020年5月6日，向晓红向一审法院提起诉讼，请求确认与泰来物业公司于2019年12月13日签订的《租赁合同终止协议》无效，确认2017年6月10日签订的《商场租赁合同书》有效。案件在庭审过程中，向晓红变更诉讼请求为：请求撤销与泰来物业公司于2019年12月13日签订的《租赁合同终止协议》。一审法院于2020年9月15日作出（2020）湘0802民初901号民事判决书，判决驳回向晓红的诉讼请求。判决后，向晓红不服，上诉至湖南省张家界市中级人民法院，湖南省张家界市中级人民法院于2020年12月12日作出（2020）湘08民终695号民事判决书，判决驳回向晓红的上诉，维持原判。一审法院认为，原、被告签订《租赁合同终止协议》经生效的（2020）湘0802民初901号民事判决和（2020）湘08民终695号民事判决书判决确认合法有效，被告应按照《租赁合同终止协议》的约定履行，被告没有按照协议约定于2019年12月20日之前返还原告房屋及其附属物品、设施，是被告违约。现原告要求被告向晓红腾让位于广和商场二楼门面并恢复门面原状。原告的该项诉讼请求涉及被告向晓红本人租赁使用的门面和被告向晓红转租给本案第三人的门面。对被告向晓红本人租赁使用的门面，被告向晓红应该按照与原告签订的《租赁合同终止协议》的约定履行。对被告向晓红转租给第三人租赁使用的门面，其中第三人黄幸伟已于2020年4月份搬走。对第三人八度音乐学校、万泊邑、汪小云租赁使用的门面，因第三人八度音乐学校、万泊邑、汪小云与被告向晓红签订了《商场租赁合同书》，且第三人在使用承租的门面时原告未提出异议，推定原告认可被告向晓红将部分租赁的门面转租给第三人，原、被告签订的《租赁合同终止协议》对第三人不产生约束力，不应影响第三人对租赁门面的承租使用。故，对原告要求腾让第三人承租使用的门面的诉讼请求，不予支持。关于本案是否要以被告向晓红向本院提起的与张家界泰来物业管理有限公司及第三人八度音乐学校、万泊邑、汪小云、黄幸伟不当得利纠纷的审理结果为依据的问题。一审法院认为，从向晓红的诉讼请求来看，向晓红的诉讼请求是要求张家界泰来物业管理有限公司返还装修投入的损失，本案的门面腾让不影响该案的审理，即使该案涉及装修的鉴定，被告向晓红在腾让门面时也可以请求对装修的有关证据进行保全，或者在腾让前进行鉴定。所以，本案的排除妨害审理不需要以向晓红提起的与张家界泰来物业管理有限公司及第三人八度音乐学校、万泊邑、汪小云、黄幸伟不当得利纠纷的审理结果为依据。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款和《最高人民法院关于适用的解释第二百四十条之规定，判决：一、被告向晓红于判决生效后十五内向原告张家界泰来物业管理有限公司腾让本人租赁使用的原广和商场二楼的门面并恢复原状。二、驳回原告张家界泰来物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告向晓红负担。二审中，当事人没有提交新证据。经询问，各方对一审查明的事实均无异议。经审查，一审认定事实清楚，二审予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案中，作为请求权基础的法律事实自民法典施行前持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定。根据上诉人、被上诉人于2019年12月13日签订的《租赁合同终止协议》，双方于2019年12月13日终止租赁关系，上诉人于2019年12月20日之前给被上诉人返还房屋及其附属物品、设施，被上诉人对上诉人的装修设备不做任何补偿，由上诉人自行拆除并恢复成被上诉人交付给上诉人的基本结构。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定“依法成立的合同，受法律保护”、第五百零九条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，因上诉人没有按约履行上述义务，现被上诉人要求其腾让房屋并恢复原状，符合法律规定，一审予以支持是正确的。至于向晓红上诉提出被上诉人不应占有装修款及本案应与双方的不当得利纠纷案合并审理的问题。被上诉人是否有权占有装修款，上诉人已就该争议向一审法院提起诉讼，一审法院以不当得利纠纷立案，现正在审理之中。本案系排除妨害纠纷，与上诉人提起的不当得利纠纷属不同的法律关系，两案不属于必要共同诉讼，不属于必须进行合并审理的案件。上诉人在本案中腾让房屋不会损害其合法权益，不会影响不当得利纠纷案的处理，如不当得利纠纷案需对装修进行评估鉴定，上诉人可依法申请证据保全。故上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，向晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人向晓红负担。本判决为终审判决。审判长  傅辉雪审判员  钟以祥审判员  肖昌全二〇二一年六月二十九日法官助理符兆敏书记员王茜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。