山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异463号 案外人：乔华国，男，1975年10月29日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原名称：青岛明霞特易购置业有限公司），住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行青岛明霞润欣置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，乔华国向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 乔华国请求停止对青岛市市北区xx路xx号十五大街xx层xx户（xxxx）商用房屋（下称“案涉房产”）的拍卖，并解除对该房屋的查封。事实与理由：乔华国与青岛威乃达投资有限公司于2011年3月2日签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，截止2011年3月2日已结清全部房屋款，青岛威乃达投资有限公司已于2015年7月16日将案涉房产实际交付给乔华国。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定，案涉房产虽尚未办理过户登记，但其原因是由于青岛威乃达投资有限公司未向青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局交纳齐全配套费导致房屋不能办理竣工验收备案，并最终导致时至今日不能为乔华国办理房地产权证书，责任全在青岛威乃达投资有限公司一方，乔华国无过错，故法院对案涉房产的查封、拍卖行为错误。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，不享有对案涉房产排除执行的民事权益。即使其对案涉房产享有的权益为物权期待权，该权利仍属债权，不能阻却执行。2.即使案外人对案涉房产享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，但是案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产，且对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错，其异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。案外人并非为了居住而签订的《青岛市商品房预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，实质上并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所保护的对象，案外人并未“合法占有”案涉房产，并未提供证据证明已全部支付案涉房产价款，对于案涉房产不能办理过户登记具有过错。 为证明其主张，乔华国向本院提交了以下证据：1.《青岛市商品房预售合同》一份，以证明其于2011年3月2日与青岛威乃达投资有限公司签订的买卖合同已网签备案，房屋总价款为1705966元。2.收据四张、银行流水三张，以证明其于2010年9月24日、2010年11月28日、2011年1月13日、2011年3月2日缴纳全部购房款。3.青岛威乃达投资有限公司出具的交房通知书、房屋交接书、物业使用证明，以证明乔华国于2014年1月16日实际占有案涉房产。4.（2014）北民初字第1633-1及1633-2号民事裁定书、（2016）鲁0203民初15号民事判决书、（2017）鲁02民终2895号民事判决书、（2018）鲁民申6474号民事裁定书，以证明案涉房产属于乔华国。5.和解协议，以证明案涉房产属于乔华国。 青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议。预售合同加盖的是销售专用章而非公章。预售合同第10条约定房屋交付必须符合单体竣工验收，案涉房产未竣工验收，不具备合法交付的条件，案外人不可能合法占有案涉房产。预售合同32条约定合同双方在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案涉房产显然没有办理。依据预售合同附件四案涉房产办理了抵押，案外人作为完全民事行为能力人，应当预见到案涉房产不能办理过户登记的可能性，案外人对案涉房产至今未办理过户登记存在过错。即使案涉房产办理了网签手续系真实的，网签手续仅是行政备案手段，并非权属证明。2.对收据和银行流水的真实性不予认可，对证明事项有异议。该收款收据系青岛威乃达投资有限公司单方制作，收据上备注的xxxx不能明确指向案涉房产。银行流水不能显示系向青岛威乃达投资有限公司支付的房款，其中一笔4万元系支付给海尔集团财务公司，与本案没有关联性，数额与预售合同约定的房款总价不一致，乔华国显然并未支付全部房款。即使该转账记录系真实的，乔华国仍有745966元房款未支付，该房屋不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除强制执行的构成要件。3.对证据3的真实性不予认可，对证明事项有异议。交房通知函上并未显示系交付案涉房产，交接书上无青岛威乃达投资有限公司及其法定代表人的签章确认，显然交付并未真实发生，乔华国并未合法占有案涉房产。房屋使用证明出具的时间为2019年3月20日，系案涉房产被查封之后，乔华国并未提交实际占有案涉房产需要交纳的物业费、水电费等证据，不能证明其在案涉房产被查封前已经合法占有案涉房产。4.对证据4的真实性无异议，对证明事项有异议。乔华国提交的裁定书及判决书都驳回了乔华国的诉讼请求及再审请求，均没有确认案外人对案涉房产的物权，乔华国对案涉房产不享有排除执行的民事权益。5.对证据5的真实性不予认可，对证明事项有异议。和解协议约定的内容不能明确指向案涉房产，不能证明乔华国在案涉房产被查封前已支付全部的购房款并合法占有案涉房产。 为证明其主张，青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明：案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除查封、排除执行。案涉房产目前系本院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 乔华国质证称，对该份证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除案外人与被案外人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除案外人与被案外人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被案外人青岛威乃达投资有限公司返还案外人已支付的合同款433563680.00元。4.被案外人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向案外人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被案外人赛赛公司对被案外人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被案外人承担。因案外人已预交全部仲裁费，被案外人应该将费用直接给付案外人。以上被案外人应给付案外人款项共计542748298.00元，被案外人应自本裁决书送达之日起十日内给付案外人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，案涉房产在本院查封明细及拍卖清单中显示的坐落为市北区xx路xx号xx户。2011年3月2日，乔华国与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，并已缴纳全部购房款，乔华国已于查封前占有、使用案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房产虽然登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，但乔华国与青岛威乃达投资有限公司在法院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有案涉房产且已支付全部价款，并无证据显示未办理过户登记系因乔华国自身原因。据此，乔华国的异议请求符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年六月二十一日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳