广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6709号上诉人（原审被告）：广州市越秀区华帮酒店（个人独资企业），住所地广州市越秀区惠福东路430、432、434二至四层。投资人：李明丽。委托诉讼代理人：吴俐民，男，1965年1月10日出生，汉族，与投资人李明丽为夫妻关系。被上诉人（原审原告）：广州市高阶物业管理有限公司，住所地广州市越秀区中山五路70号L17层自编号1706房。法定代表人：刘思媚，职务：经理。委托诉讼代理人：张恒，广东凡立律师事务所律师。原审被告：余成能，男，汉族，1963年6月28日出生，身份证住址江西省上饶市鄱阳县。原审被告：李明丽，女，回族，1977年8月21日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：吴俐民，男，1965年1月10日出生，汉族，与李明丽为夫妻关系。上诉人广州市越秀区华帮酒店（以下简称华帮酒店）因与被上诉人广州市高阶物业管理有限公司（以下简称高阶公司）、原审被告余成能、李明丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人华帮酒店的委托诉讼代理人吴俐民，被上诉人高阶公司的委托诉讼代理人张恒，原审被告李明丽到庭参加诉讼。原审被告余成能经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华帮酒店上诉请求：1.高阶公司向华帮酒店补偿因“山竹”台风影响，及高阶公司不配合修复，造成华帮酒店停业两个月、半年无招牌经营的损失36万元；2.高阶公司向华帮酒店赔偿因高阶公司采用强力手段赶走华帮酒店员工，强行锁门导致至2020年12月30日无法正常营业的经济损失，减去房租后为31.2万元；3.高阶公司向华帮酒店赔偿因高阶公司采用黑恶势力手段恐吓华帮酒店妇女儿童，造成儿童精神失常，学习成绩急剧下降的精神损失费5万元；4.公开道歉；5.追加龙光辉为第二被告。事实和理由：一、2018年9月16日山竹台风登陆广州，造成涉案房屋漏水、漏电，无法营业，维修费及停业两个月的损失费用约36万元。华帮酒店招牌毁损后，城管要求业主配合华帮酒店出具相关证明才可以审批重做，但高阶公司一直不配合，导致从2018年9月至2019年3月半年没有招牌经营，造成很大损失。二、高阶公司2020年6月12日至今实施黑恶势力行为，强行将华帮酒店锁门，赶走住店客人和酒店工作人员，造成72万元营业损失，减去房租40.8万元，剩余31.2万元经济损失应由高阶公司承担。三、高阶公司采用黑恶势力手段恐吓华帮酒店妇女儿童，驱赶员工、家属和住店客人，强行、非法封锁华帮酒店大门，导致儿童无法拿回书包上课，不敢从酒店门前经过，晚上常做噩梦哭醒，精神失常，学习成绩下降，高阶公司对此应赔偿精神损失费5万元且公开道歉。四、2015年6月13日李明丽与龙光辉签订共同投资经营华帮酒店的合作协议，双方各出资130万，各占50%的股份，收入、债务、责任各承担50%，特申请追加龙光辉为第二被告。综上，请求二审法院予以改判。二审中，经本院释明，华帮酒店明确其二审上诉请求为：在一审判决华帮酒店支付欠租的数额上扣除因2018年9月16日台风导致的无法经营的两个月租金。高阶公司答辩称：同意一审判决。关于台风损失问题，华帮酒店没有举证证明损失的存在事实、损失的依据以及已经要求高阶公司作出配合工作的相关证据，故不同意在一审判决的基础上再减免两个月的租金。李明丽述称，同意华帮酒店的上诉请求。余成能经本院依法传唤未到庭参加诉讼。2020年4月21日，高阶公司向一审法院起诉请求判令：华帮酒店、余成能、李明丽向高阶公司支付拖欠租金792877元（其中有2018年4月升租部分的3755元，2018年5月租金128941元，2018年11月租金128941元，2019年1月租金128941元，2019年4月份升租部分的3869元，2020年1月-3月的租金按每月租金132810元计）及相应逾期违约金（从2020年4月21日起按照拖欠总额每日千分之三的标准计算至还清之日止）。一审法院经审理查明：2014年4月15日，余成能（为承租人、乙方）与龚国强（为出租人、甲方）签订《广州市越秀区惠福东路430、432、434号房屋租赁补充协议书》，其中内容为：在订立《广州市房屋租赁合同》的基础上，再订立补充协议书，补充协议书与租赁合同具有同等法律效力。乙方租赁广州市越秀区惠福东路430、432、434号房屋，建筑面积1370.46平方米。租赁期限10年，从2014年4月15日起至2024年4月14日止，租赁经营范围商业。2014年4月15日至2014年8月12日免租装修期，2014年8月13日至2016年4月14日月租118000元，2016年4月15日至2017年4月14日月租121540元，2017年4月15日至2018年4月14日月租125186元，2018年4月15日至2019年4月14日月租128941元，2019年4月15日至2020年4月14日月租132810元，2020年4月15日至2021年4月14日月租136794元，……2023年4月15日至2024年4月14日月租149478元。本协议约定的月租金为甲方实收租金，在本协议产生的一切租赁税费由乙方自行向相关政府部门缴交。乙方应在每月5日前向甲方缴纳当月租金、水电费等其他费用，如乙方不按期缴纳上述之各项租赁费用，则每逾期一天，按拖欠总额0.3%支付违约金。在本合同签订的同时，乙方应向甲方交纳280000元的履约保证金。在租赁期间，该房屋所有权如发生转移，甲方应书面通知乙方新的业主名称；所有权转移后新的业主即继承《租赁合同》和《补充协议书》，并承担《租赁合同》和《补充协议书》的权利和义务。如乙方有下列行为之一者，甲方有权单方面解除《租赁合同》和《补充协议书》，履约保证金不予退还，乙方的装修投入，甲方不作补偿，且无偿归甲方所有，且乙方仍需缴纳所拖欠的租金、管理费、水电费等费用，甲方依法追究乙方的法律责任：l、拖欠租金或其它应缴费用超过一个月；2、未经甲方书面同意擅自改变合同规定的经营范围；3、违反本合同约定的收款事项和结算约定；6、未经甲方同意擅自转租、分租；9、其它严重违反本合同的行为。合同解除条件：1、合同期内，非本合同约定或法律规定，任何一方不得擅自解除《租赁合同》和《补充协议书》，除本合同规定之情况发生外，解除合同需经双方协商一致方可进行；2、如因不可抗力而导致铺位损毁或无法经营，本合同即告终止，双方互不承担责任。本《补充协议书》与《租赁合同》约定不一致的，以本《补充协议书》约定为准等。2015年6月13日，余成能与李明丽签订《转让协议》和《协议书》，将华帮酒店转让给李明丽，2015年6月13日前的债权债务由余成能负责，2015年6月13日后的债权债务由李明丽负责。2016年8月1日，广州市国土资源和规划委员会向高阶公司核发了上述房屋的不动产权证。高阶公司通过购买取得上述房屋的所有权。2016年8月25日，高阶公司通过快递向余成能发出《通知函》，告知其承租物业已转让给高阶公司，要求7日内一起办理租赁合同甲方更名手续以及租赁合同备案手续等。余成能于次日收到该函件。因本案纠纷，高阶公司于2020年4月21日向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，余成能表示：涉讼房屋是2014年4月15日我与业主龚国强个人签订租赁合同的，签合同时已经说好了涉讼房屋作酒店，装修好后就给李明丽作酒店经营，华帮酒店从一开始投资人就是李明丽，我只是帮签合同和装修好酒店，李明丽来经营和履行合同。2014年4月至2015年6月期间的租金是我向前业主交的。租赁保证金是我交的，租赁保证金也转给了李明丽，但收据上没有更名。高阶公司的通知函我没看到，我当时没在广州，签收是代理人签收的，签收后也告知了我，我知道有这份函，但我没告知李明丽和华帮酒店。新旧业主的联系人一直都是黄先生。李明丽、华帮酒店称：余成能签订合同且装修好之后，李明丽才向其买过来的。华帮酒店是李明丽成立的，余成能装修好后还没有经营就将整个资产卖给李明丽，李明丽买了之后成立华帮酒店，并由李明丽实际经营，租赁合同的权利义务实际上由李明丽享有和履行。华帮酒店是个人独资企业，投资人就是李明丽。李明丽和华帮酒店愿意共同承担责任。2016年9月、10月租金是我方主动联系余成能，他将新业主联系人黄先生的电话告知我方，我方才交租至新账户。2018年4月升租部分的租金我方不同意支付且实际也没有支付，因为房屋老化，经常漏水漏电，我方找不到业主来维修房屋，都是我方自行维修房屋，我方想通过这样让业主出面来联系我方，但是业主一直没有出现。5月份的租金我方也没给，就是希望业主出现跟我方联系。我方停掉一个月的租金，业主也没来。因为是做生意的，讲诚信，所以6月份开始我方就正常支付了。2018年11月因为台风问题，希望业主出现跟我方沟通一下台风造成损失的问题，所以我方又停止支付租金，但是业主还是没有出现。12月份我方又正常支付租金，但是2019年1月份开始因为招牌被台风破坏掉，重新安招牌需要业主来配合，所以停止了1月份的租金，希望业主出现配合我方处理相关事宜。拖欠租金一方面希望业主可以出现和我方沟通，一方面希望有资金缓和来维修我方受损的部分。2019年4月份的升租部分，这个费用我方同意支付，应该是当时财务疏漏没有算出来。2020年1-3月的租金我方没有支付，因为疫情原因，想和大家协商减免，我方也写了申请。因为我方其他酒店全部都有相关疫情期间的减免优惠，只有这个酒店没有。高阶公司回应称：涉讼房屋一层被华帮酒店转租给都城快餐店，华帮酒店没有减免都城快餐店的租金，所以我方也不同意减免。李明丽称：一层的确是转租给都城快餐店，都城快餐店2020年1-5月有交租，但是其也申请了退还相应1-5月份租金减免部分，我方也答应了，如果业主有减免，我方也会相应减免。李明丽、华帮酒店就其答辩提交了2018年9月16日的山竹台风造成涉讼房屋破坏的相关照片5张，与黄先生的微信往来截图，报警电话截图及华帮酒店被封锁的相关照片等证据予以证明。一审法院认为：高阶公司受让取得涉讼房屋的所有权后，涉讼租赁合同出租人的权利和义务依法转由高阶公司享有和承担，现高阶公司主张其作为出租人的权利，一审法院予以支持。但涉讼租赁合同承租人的权利和义务早已由余成能一并转让给李明丽，高阶公司要求余成能承担本案责任，一审法院不予支持。华帮酒店是李明丽的个人独资企业，华帮酒店、李明丽愿意共同承担责任，一审法院予以照准。因华帮酒店、李明丽拖欠租金，高阶公司诉请要求华帮酒店、李明丽支付拖欠的租金及逾期交租违约金，合法合理，一审法院予以支持。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，华帮酒店的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。综合涉讼房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，依照公平合理原则，2020年2月、3月的租金予以减半处理并免除其迟延付款的违约责任。至于华帮酒店、李明丽主张的受台风影响损失的问题，华帮酒店现提交的证据不足以证明其相关的主张，一审法院不予支持。另鉴于合同约定逾期交租，每逾期一天按拖欠总额的0.3%标准计付违约金，显属过高，一审法院酌情予以调整为参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，且以不超过所欠租金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，于2020年12月17日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，李明丽、华帮酒店向高阶公司支付拖欠的租金660067元及逾期违约金（以527257元为基数，自2020年4月21日起至实际支付上述527257元之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算，违约金以不超过527257元为限）。二、驳回高阶公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11728元，由高阶公司负担1964元，李明丽、华帮酒店负担9764元。本院二审期间，华帮酒店向本院提交涉案物业的照片，拟证明：2018年涉案物业因台风的影响，导致招牌损坏、房屋存在漏水、门窗损坏、房间内墙纸泡水霉坏等，高阶公司作为涉案物业的业主应承担涉案物业的修缮义务，华帮酒店对涉案物业的修缮费用花费了30多万元。相关的证据由于高阶公司强行对涉案物业进行锁门，导致华帮酒店无法拿出。高阶公司质证称，1.仅凭现场照片无法证明华帮酒店对涉案物业的修缮费用。2.华帮酒店没有书面通知过我方台风所造成的损坏以及双方承担责任的方案。3.关于华帮酒店的举证不能责任，其认为酒店被锁而无法拿出，我方认为这是不符合逻辑的。台风发生在2018年，手机拍照的照片、修缮涉案物业的单据以及装修合同等是华帮酒店可以举证。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。针对华帮酒店的上诉请求，本院认定如下：二审中，华帮公司明确其上诉请求为在一审判决华帮酒店支付欠租的数额上扣除因2018年9月16日台风导致其无法经营的两个月租金。对此，本院认为，根据相关法律规定，租赁合同为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人负有提供适租租赁物的义务。因不可归责于承租人的原因造成房屋损坏的，出租人应当履行租赁物的维修义务，保持房屋符合约定的使用用途，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金。本案中，华帮公司称因台风致其招牌损坏、房屋存在漏水、门窗损坏、房间内墙纸泡水霉坏。其一，招牌由华帮公司自行设置，故华帮公司所称上述存在问题并不必然全部属于出租人应当承担的维修范围；其二，本案华帮公司提交的证据也不足以证明其曾要求高阶公司维修而高阶公司拒绝维修，且因维修而影响华帮公司对房屋的正常使用，导致其无法营业。因此，华帮公司要求减免两个月租金，依据不充分，本院不予支持。至于华帮公司二审提交的涉案物业的照片，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，华帮酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11020元，由广州市越秀区华帮酒店负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年六月十日书记员  张 旭彭诗敏