四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6370号 上诉人（原审原告）：陈书亮，男，1971年10月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张金美，北京德恒（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：四川亿龙置业有限公司。住所地：成都市郫县安德镇安唐路**。 法定代表人：周英剑，执行董事。 委托诉讼代理人：杨致昆，四川泰常律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢建军，四川泰常律师事务所律师。 上诉人陈书亮因与上诉人四川亿龙置业有限公司（以下简称亿龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0107民初6707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 陈书亮上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判支持陈书亮原审诉讼请求；2.本案上诉费用由亿龙公司承担。事实及理由：一、一审法院不应将因新冠疫情的影响作为调减违约金的因素。原审法院查明交房时间应为2019年12月31日，根据《关于印发积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若干措施的通知》的规定，2020年1月24日前交房的房产企业不受新冠疫情的影响。二、一审法院以房租为基础评判陈书亮的实际损失缺乏依据。原审法院将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，作为调减依据，对举证责任的分配及损失的认定存在不当。1.双方约定了逾期交房的违约金，亿龙公司认为约定的违约金高于实际损失，提出调减违约金，应就陈书亮的实际损失进行举证。亿龙公司举证认为房租为陈书亮的实际损失，但并未解释其原因。2.认定实际损失，应明确陈书亮因合同受到的损害。三、一审法院抛开双方合同约定，参照房租计算实际损失的依据违反公平原则，一审法院利用自由裁量权将双方约定每日万分之五的违约金调整为万分之一。四、一审法院忽视了违约金具有的惩罚功能。主张违约金过高的一方应该对是否过高承担举证责任，在双方当事人没有证据吋，承担举证责任的是主张调整的亿龙公司，而不是简单将违约金过高的举证责任分配给陈书亮。五、在亿龙公司未申请调取证据的情况下，一审法院主动对金安花苑周边房租进行调查，并将调查结果作为裁判的参考依据，违反了民事审判中的公平公正原则。 亿龙公司辩称，一审法院适用法律正确，程序合法，陈书亮没有举证证明其损失的大小，应当承担举证不能的法律后果。 亿龙公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项内容，改判亿龙公司向陈书亮支付逾期交房违约金3378.7元(计算公式：544952×0.0001×62)；2.本案一审、二审诉讼费由陈书亮承担。事实与理由：一、逾期交房时间截止日应当为2020年6月2日，一审法院以案涉房屋实际通水日2020年7月15日作为逾期交房的时间，事实认定错误。《购房合同》中并未约定通水系商品房的交付条件，双方约定供水基础设施的交付条件为供水配套设施与城镇公共供水管网连接，即满足供水基础设施交付的条件。案涉房屋在2020年6月2日的交房日就满足了合同约定的商品房交付条件和供水设施设备的交付条件。商品房交付条件、供水的基础设施设备交付条件系独立条款，陈书亮仅主张逾期交房的违约责任，未主张供水的基础设施设备逾期交付的违约责任，一审判决超出了陈书亮的诉讼请求范围。一审判决认定的逾期交房的日期截止日到通水时间，共计逾期天数197天，事实认定错误。在交房通知书载明的案涉房屋交房日2020年6月2日，房屋已完全满足约定的全部交房条件，从合同约定的交房日期2020年1月1日到实际交房时间2020年6月2日，合计153天。应当将新冠病毒疫情作为不可抗力进行扣减3个月。新冠疫情作为不可抗力，系国家明文规定。扣减3个月（即91天）后，计算逾期交房违约金的天数仅仅为62天。 陈书亮辩称，1.一审法院认定逾期交房197天是正确的，在没有通水通气和地下车库没有修好的情况下，亿龙公司为了少支付违约金就在5月30日对业主下发收房通知，房屋当时的状况根本不符合交房条件。没有通水，也不符合合同约定和法律规定的交房条件，因此从通水之日计算是正确的。2.新冠疫情不是亿龙公司逾期交房的理由，双方约定的交房日期是新冠疫情之前，因此新冠疫情对本案交房及法律认定是没有影响的。3.一审法院将双方约定的万分之五每日的违约金调整为万分之一，属于法律适用错误，应当予以改判。 陈书亮向一审法院起诉请求：1.判令亿龙公司支付延期交房违约金52315元（暂计算至2020年7月10日，应计算至2020年7月15日止）；2.本案诉讼费由亿龙公司承担。 一审法院认定事实：2018年3月15日，陈书亮与亿龙公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议，就购买亿龙公司开发的位于安德镇泉水村××、××地××“××”××单元××号房屋事宜进行了约定。双方约定，房屋建筑面积111平方米，户型图显示为三室二厅二卫户型；房屋总价544952元陈书亮已在签订合同前支付；该商品房交付时应取得建设工程竣工验收合格证明及房屋面积实测报告书，同时该商品房交付时供水、排水配套设施齐全并与城镇公共供水、排水管网连接，亿龙公司负责安装、办理开通手续及承担相关费用；供水、排水设施设备在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照合同关于逾期交房的约定承担逾期交付责任；亿龙公司在2019年12月31日前向陈书亮交付该商品房，逾期在60日以上陈书亮要求继续履行合同的，亿龙公司按日计算向陈书亮支付全部房价款万分之五的违约金。案涉房屋所在楼栋于2019年5月14日竣工验收合格，于2019年12月24日取得房屋面积测绘报告，于2020年4月10日完成竣工备案。2019年12月20日，亿龙公司向“金安花苑”3、4、6栋业主作出延期交房通知书，载明案涉房屋暂定延期至2020年2月28日交房。2020年2月18日，亿龙公司向“金安花苑”3、4、6栋业主作出通知书，载明原定2020年2月28日交房因新冠疫情防控等原因，需相应顺延。2020年5月20日，亿龙公司向“金安花苑”3、4、6栋业主作出交房通知书，载明案涉房屋于2020年6月2日集中办理交付手续。陈书亮于2020年6月2日至亿龙公司办理房屋交付手续时发现案涉房屋未通水。因自来水通水滞后，经协商，亿龙公司于2020年9月17日向陈书亮承诺案涉房屋自2020年10月16日至2020年11月30日期间的物业费，由亿龙公司代陈书亮向物业公司缴纳。2018年2月8日、2018年3月15日，亿龙公司向陈书亮出具了金额共计544952元的房款收据。 一审法院另查明，2017年3月15日，亿龙公司与郫县安德镇山泉自来水有限公司签订《供水工程施工及“一户一表”自来水安装合同》，约定由郫县安德镇山泉自来水有限公司负责“金安花苑”自来水工程事宜。2018年11月8日，郫县安德镇山泉自来水有限公司出具验收意见，载明“金安花苑”一期自来水供水及户表安装工程验收合格准予通水。2020年，成都市西汇水环境有限公司向亿龙公司发函，要求亿龙公司尽快到该公司进行“金安花苑”的“一户一表”用水报装。后案涉房屋在完成报装后于2020年7月15日通水。成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部于2020年4月13日发布《关于印发积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若干措施的通知》，载明该通知下发前已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，交付时间和顺延，原上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。 一审案件审理过程中，一审法院依法对安德城镇辖区内房屋租赁价格进行了调查，三室二厅的房屋租赁价格大致在800-1200元/月，并根据房屋装修情况、位置、楼层等因素有具体不同。 一审法院认定上述事实，有各方当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、收据、通知书、公证书、减免名单、竣工验收报告、邮寄单及信息、核实意见书、通知、安装合同、温馨提示等证据，经一审当庭质证，一审法院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，本案案涉的《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议等均系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方产生拘束力。亿龙公司未按照合同约定时间向陈书亮交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。关于亿龙公司逾期交房的违约截止日的问题。首先，根据本案审理查明的事实，虽亿龙公司于2020年6月2日向陈书亮交付了案涉房屋，但当日案涉房屋不具备通水条件。其次，根据双方当合同约定，亿龙公司除应完成供水设施设备的安装外，还应负责案涉房屋的供水开通手续，否则视为逾期交房。故案涉房屋符合合同约定的交付时间应为2020年7月15日，该日应视为亿龙公司逾期交房的违约截止日，经计算亿龙公司实际逾期交房197天。对亿龙公司辩称其已于2020年6月2日向陈书亮交付了符合合同约定的房屋的意见，与本案审理查明的事实不符，一审法院不予采纳；对亿龙公司辩称供水主体发生变更系不可抗力的意见，于法无据，一审法院不予采纳；对亿龙公司辩称通过代缴一个半月物业费的方式对因供水滞后导致的亿龙公司该期间责任进行处理的意见，因不能证明陈书亮已放弃该期间违约责任的请求权，一审法院不予采纳。关于亿龙公司应承担的违约金问题。虽双方合同约定了关于逾期交房的违约金为房屋总价的万分之五每日，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”之规定，鉴于亿龙公司的逾期交房期间确有因新冠疫情的影响导致不能及时复工导致逾期时间进一步延长的因素，陈书亮也未举证证明其因亿龙公司的逾期交房给自身造成的损失情况，一审法院结合安德城镇辖区范围内房屋租金价格标准，依法将违约金计算标准调整为房屋总价的万分之一每日。经计算，违约金应为10735.55元（544952元×0.0001×197天）。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、亿龙公司在判决生效之日起十日内向陈书亮支付逾期交房违约金10735.55元；二、驳回陈书亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费554元，由亿龙公司承担。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议等均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 根据本案查明的事实，亿龙公司未按照合同约定的交房期限内向陈书亮交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。陈书亮与亿龙公司对逾期交房的事实均无异议，但认为一审确定的违约金计算标准和逾期时间有误。依照双方的上诉请求及答辩意见，本案的争议焦点为，一审判决确定的违约金金额是否正确。 首先，逾期交房违约金计算标准的问题。双方合同中约定逾期交房的违约金的计算标准为房屋总价的万分之五每日，一审中，亿龙公司认为违约金标准过高，请求调减。一审法院依照本案合同的实际履行情况，参照当地房屋租金价格标准，将违约金计算标准调减为房屋总价的万分之一每日并无不当。陈书亮上诉认为一审确定的逾期违约金标准有误，本院依法不予支持。 其次，关于案涉房屋逾期交付时间的问题。双方合同约定的房屋交付时间为2019年12月31日，陈书亮与亿龙公司办理交付手续的时间为2020年6月2日，但当日发现案涉房屋未通水，后于2020年7月15日通水。亿龙公司主张，交付房屋与通水系相互独立的合同条款，陈书亮主张的逾期交房违约责任不包含逾期通水的违约责任。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行义务，本案的合同标的物为住宅，其通常用途为供人居住，缺乏基本生活用水保障将严重影响买受人使用标的物，致使合同目的无法实现。故一审法院认定房屋交付日期为2020年7月15日并无不当，亿龙公司该上诉理由不能成立。亿龙公司主张受新冠疫情影响，逾期交房时间应扣减三个月。本院认为，双方合同约定的房屋交付时间为2019年12月31日，该时间早于新冠疫情发生的时间，且一审法院在酌情调减违约金时已考虑新冠疫情导致亿龙公司逾期时间进一步延长的因素。故亿龙公司该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，一审判决确定的违约金金额正确，本院予以维持。 二审中，亿龙公司认为其只是针对一审判决确认的违约金提起上诉，而交费通知书按一审案件受理费的双倍计算上诉费用错误。本院经审查认为，亿龙公司只是对一审判决确认的违约金金额提起上诉，按照《诉讼费用交纳办法》第十七条“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”的规定，一审判决亿龙公司向陈书亮支付逾期交房违约金10735.55元，则二审案件受理费用为68.3元，其超额交纳部分应予以退还。 综上，陈书亮、亿龙公司的上诉请求均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审陈书亮上诉的案件受理费1108元，由陈书亮负担；二审四川亿龙置业有限公司上诉的案件受理费68.3元，由四川亿龙置业有限公司负担（其多交纳部分1039.7元应予以退还）。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年六月十六日 书记员  夏玉荣