重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3428号 原告：田运珍，女，1970年6月24日出生，汉族，农村居民，住重庆市巫山县培石乡培石1组120号，公民身份号码512227197006246082。委托诉讼代理人：杨曦，重庆竞豪律师事务所律师。被告：重庆远大置业有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路20号2单元8-4，统一社会信用代码：915002326761145698。法定代表人：张璞，该公司执行董事兼总经理。诉讼代表人：重庆海川企业清算有限公司，重庆远大置业有限公司破产管理人。负责人：张海。委托诉讼代理人：刘毅，男，1995年11月3日出生，汉族，破产管理人工作人员，住天津市蓟县下仓镇庞家场村2区47号，公民身份号码120225199511035237。第三人：重庆戴维斯商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区吉乐大道48号附1-29号，统一社会信用代码915000003049597043。法定代表人：马中政，该公司执行董事兼总经理。原告田运珍与被告重庆远大置业有限公司（以下简称远大置业公司）、第三人重庆戴维斯商业管理有限公司（以下简称戴维斯公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序由审判员陈洁独任审理。因戴维斯公司与本案存在利害关系，本院依职权追加其为第三人。因第三人戴维斯公司下落不明，本院于2020年12月28日作出（2020）渝0156民初3428号民事裁定书，将本案转为普通程序，由审判员陈洁担任审判长，与人民陪审员顾国林、徐自权组成合议庭，对该案进行审理。该案于2020年11月18日、2021年3月26日两次公开开庭进行审理，原告田运珍的委托诉讼代理人杨曦，被告远大置业公司委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。第三人戴维斯公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告田运珍向本院提出诉讼请求，判决：1.请求判决确认原告房屋所产生的费用本金556 124.7元，包含保证金20万元、设计费和利息36 800元（计算截止2019年3月28日）为破产债权；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年，第三人戴维斯公司告知原告可租赁被告远大置业公司的物业经营酒店，并向原告出示《XXX布鲁克小镇招商委托书》。原告基于对委托书的信任与第三人签订《房屋租赁合同》并缴纳保证金，同时对酒店运营进行前期准备工作。之后，被告至今未将物业交付原告，且进入破产程序。原告申报债权，破产管理人对该债权未予以确认。至此，原告起诉来院，诉请如上。被告远大置业公司辩称，原告与第三人戴维斯公司签订房屋租赁合同，根据合同相对性原则，被告不系合同当事人，原、被告之间不存在法律关系，原告出具的委托书仅能证明被告委托第三人进行招商及运营，故应当驳回原告诉讼请求。第三人戴维斯公司未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明，被告远大置业公司系重庆市武隆区仙女山镇银杏大道57AAA号“戴斯大卫营BBB”项目开发商。2014年，被告远大置业向第三人戴维斯公司出具《XXX布鲁克林小镇招商委托书》，载明被告远大置业公司委托第三人戴维斯公司对其名下位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道57AAA号所开发的“BBB戴斯大卫营”三期项目（布鲁克林商业小镇）前期招商及后期商业进行运营管理，委托期间从2014年6月1日起至2019年5月31日止。2015年11月12日，原告田运珍和第三人戴维斯公司签订《招商协议》《房屋租赁合同》和《商铺租赁合同》，约定原告租赁位于重庆市武隆区仙女山镇石梁子村银杏大道AAA57号，戴斯大卫营BBB3期布鲁克林小镇1#楼吊一层1—10CCC号商铺（建筑面积307.3㎡）和1—4层房间（建筑面积约：2234.1㎡，共51间）房屋用于酒店经营，租赁期为2016年1月1日至2025年6月30日，第三人戴维斯公司应于2015年11月20日前将房屋予以交付。商铺每月租金为50元/㎡，房间租金为每月53 618元。此外，《房屋租赁合同》约定保证金于租赁期届满后退还。《商铺租赁合同》对于保证金的返还未做约定。在签订合同时，第三人戴维斯公司向原告田运珍出示了《XXX小布鲁克林小镇招商委托书》。2015年2月9日，原告田运珍通过刷卡方式两次向第三人戴维斯公司支付保证金100 000元，第三人戴维斯公司向其出具收据一张。2015年11月12日，原告田运珍再次通过刷卡方式向第三人戴维斯公司支付保证金100 000元。2015年3月10日，原告田运珍与宁波海曙落花生装饰设计咨询有限公司签订《室内设计合同书》，约定原告田运珍委托该装修公司对XXX布鲁克林小镇进行装修设计，设计费为160 000元。当日，原告支付20 000元定金，宁波海曙落花生装饰设计咨询有限公司向其出具收据。另查明，本院于2019年3月28日作出（2019）渝0156破申1号民事裁定书，裁定受理被告远大置业的重整申请。2019年7月17日，本院指定重庆海川企业清算有限公司担任被告远大置业公司的破产管理人。原告田运珍向远大置业破产管理人申报债权，管理人不予确认。2019年11月26日，原告田运珍向管理人提交《债权审查异议书》，要求确认债权本金556 124.7元及利息36 800元。2020年9月28日，管理人作出《意义债权回复函》，对原告申报的债权均不予认可，其理由为主体不符，合同相对方应为第三人戴维斯公司。再查明，案涉租赁房屋中，XXX布鲁克林小镇CCC1#楼吊一层1—10号商铺属于被告远大置业公司破产财产，1—4层房间中有部分房屋现已出售。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告举示的《XXX布鲁克林小镇招商委托书》《招商协议》《房屋租赁合同》《商铺租赁合同》《异议债权回复函》《室内设计合同书》、收据及银行凭证，被告举示的（2019）渝0156破申1号民事裁定书、（2019）渝0156破3号决定书、函等证据在案为凭。以上证据经庭审质证，本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。原告田运珍举示的《补充协议》无加盖公章，本院对其真实性不予采信，其举示的收据、自制流水明细及清单、银行转账明细，无其他证据予以佐证，本院不予确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告田运珍与第三人戴维斯公司签订租赁合同，其系双方真实意思表示，且未违反法律规定，双方之间买卖合同关系应当成立并生效。故，本案存在两个争议焦点：一、案涉合同是否约束被告远大置业；二、原告田运珍主张的损失应如何计算。针对焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”经审理查明，被告远大置业公司委托第三人戴维斯公司就开发建设的XXX布鲁克林商业小镇项目进行前期招商及后期商业进行运营管理，第三人戴维斯公司基于委托关系在授权范围内以自己的名义与原告田运珍签订租赁合同。同时，在签订租赁合同时，原告田运珍知晓该租赁物系被告远大置业的财产，且第三人戴维斯公司向其出具委托书。因此，本院认定，被告远大置业公司虽不系原告田运珍和第三人戴维斯公司签订的租赁合同当事人，但因第三人戴维斯公司系基于委托关系与原告田运珍签订合同，且原告田运珍对于委托情况予以知晓，故《房屋租赁合同》和《商铺租赁合同》应当直接约束委托人，即被告远大置业公司。合同签订后，原告田运珍按照合同约定支付了保证金，而被告远大置业公司至今未按合同约定交付租赁物，被告远大置业公司应当按照合同约定承担违约责任。因此，对于被告远大置业公司抗辩不系合同当事人的理由，本院不予采信。针对焦点二，对于原告主张的各项损失，本院评判如下：1.保证金及利息，经查明，在签订合同后，原告田运珍向第三人戴维斯公司支付了保证金200 000元，至此，被告远大置业应当向原告田运珍返还保证金200 000元。对于原告田运珍主张保证金的资金占用利息，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条之规定：“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”案涉保证金为履约保证金，且原、被告签订的《房屋租赁合同》和《商铺租赁合同》未明确约定保证金退还时间，故本院认为，被告远大置业退还保证金的时间应为案涉合同解除之日。本案中，被告远大置业公司存在违约行为，故原告田运珍享有法定解除权，故保证金的返还时间应为原告田运珍向被告远大置业提出解除合同，即原告田运珍向被告远大置业公司申报债权之日。同时，因利息应当计算至破产申请受理时，故对于原告对于保证金资金占用利息的主张，于法无据，本院不予确认。2.装修设计费，经审理查明，原告因XXX布鲁克林小镇项目和宁波海曙落花生装饰设计咨询有限公司签订了装修合同并支付了 20 000元定金，其系被告远大置业公司未能交付房屋的违约行为而产生的直接损失，故对于原告主张的20 000元装修设计费损失，本院予以确认。对于原告田运珍主张的超出部分，因无支付依据及其他证据予以佐证，本院不予确认。对于原告田运珍主张向龚洋支付的设计费120 000元的损失，因无装修合同予以佐证，且无法确认龚洋系装修设计人员，故对于该款，本院不予采信。3.其他支出，原告田运珍主张因筹建酒店产生了78 270元的支出，但其提供的证据均是自己制作的开支记录及住宿、餐饮票据，无法推定系因案涉合同而产生的支出，故对于原告主张的该费用，本院不予确认。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：确认原告田运珍对被告重庆远大置业有限公司享有普通债权220 000元；驳回原告田运珍其余诉讼请求。本案案件受理费9729.24元，公告费560元，共计10 289.24元（原告已预交），由原告田运珍负担6218.87元，由被告重庆远大置业有限公司负担4070.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  长    陈  洁人民陪审员    顾国林人民陪审员    徐自权   二〇二一年六月七日  法官助理    张  乐                        书  记  员    徐  柠 1