山西省太原市晋源区人民法院民事判决书 （2021）晋0110民初1221号  原告：董某1，山西省阳泉市人。委托诉讼代理人：董某2，山西智阳律师事务所律师。被告：山西古鑫房地产集团有限公司。法定代表人：张某，经理。委托诉讼代理人：许某，住太原市。被告：乔某，住羊市。原告董某1诉被告山西古鑫房地产集团有限公司、乔某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。原告董某1的委托诉讼代理人董某2、被告山西古鑫房地产集团有限公司的委托代理人许某、被告乔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董某1向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的房屋买卖合同，判令两被告退还原告购房款5223400元并支付违约金104468元；2、由两被告承担本案全部的案件受理费和诉讼保全费。事实和理由：2011年12月23日，原告董某1与被告乔某达成协议，协议约定：“1、乙方（即原告董某1）自愿从甲方（即被告乔某）的水域金岸商品房中转购B区2158东、西二座别墅；2、乙方按山西古鑫房地产集团有限公司所签定的房屋买卖合同基本楼价交付房价外，甲方对其收取加价款193.8万元一次性收取”。协议签订当日，原告通过农行卡给被告乔某转账522.34万元。同日，在乔某协助下，原告与被告山西古鑫房地产集团有限公司（以下简称古鑫公司）分别补签了两栋别墅2009年10月6日的两份房屋买卖合同。合同约定，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同并收取累计已付款项百分之二的违约金。原告在补签两份合同后，当场收到古鑫公司开具的4张共计328.54万元的房款收据。时至今日，原告虽多年多次向两被告催促交付房屋，未果。原告认为两被告长时间逾期交房行为构成根本违约，已无法实现合同目的。故诉至法院，请依法维护原告权益。被告山西古鑫房地产集团有限公司辩称，一、原告并没有直接向我公司购房，而是转购乔某的房子，原告与我公司之间没有合同关系。原告在诉状中已经陈述购房经过，2011年12月23日其与被告乔某签订房屋买卖合同后，将522.34万元购房款转账给了乔某，因此房屋买卖合同关系在原告与乔某之间，期间所谈价款我公司也不知道。2009年10月6日原告与我公司的买卖合同时间不是真实的时间，328.54万元我公司实际并未收到。二、原告与乔某之间的房屋买卖协议依据《最高院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房销售许可证明，与买受人订立商品房买卖预售合同，应当认定无效合同”。2011年原告购买房屋时对于所买房屋没有相关手续明知，现仍然没有取得销售许可，因此，原告与乔某之间的房屋买卖协议无效。三、此别墅项目被政府定为违建项目，已列为晋源区违建别墅整改范围，晋源区人民政府于2019年10月28日签发的晋源政发[2019]53号文件，明确了“太原市晋源区人民政府关于对水域金岸小区违建别墅予以没收的决定”，2021年2月24日起，晋源区金胜镇政府对此别墅的业主进行登记确认，原告也在2月28日对此房屋进行确认登记，对此别墅的退房、退款事宜，政府要统一进行，我公司已无权对此房屋进行处置，请驳回对我公司的诉讼请求。被告乔某辩称，原告说的两套别墅，一栋别墅是两户，这个房子不是我的，2009年姓金的女士订购的两套别墅，当时的房价5000元左右，到了2011年原告通过被告山西古鑫房地产集团有限公司售楼部的营销部经理张勇，了解了下楼盘，我是搞设计的，比较了解，张勇跟我说有没有出售的或者个人想转让的，通过了解，姓金的想出让了，和原告商量后同意了，通过我们是为了便宜，达成协议，互相相信，通过我拿上原始合同去办了更名手续变成董某1，这个事情是我办理的，在被告山西古鑫房地产集团有限公司的财务室办的，可能有300多万元后来就补齐，多余的转给了姓金的，十年了我也想不起打到哪个卡了，我的卡很多，我现在一头雾水不知道从哪个卡查，手续、合同变更了，钱付了，原告愿意8000元拿，肯定考虑到其他因素，一个愿打一个愿挨，2011年买1万元，我没有别墅，我当时是总设计师，金岸小区的总设计师，都是我设计的，现在已经过去这么长时间了，跟我没有关系，关键是找姓金的那个人。我挣了三、二十万元，如果法院判了该退就退。本院经审理认定事实如下：2011年12月23日，被告乔某（甲方）与原告（乙方）签订了一份协议书，约定“乙方自愿从甲方（水域金岸）的商品房转购B区2158东、西二座别墅，房屋交付使用的条件以售房合同为准，乙方按山西古鑫房地产集团公司所签订的房屋买卖合同基本楼价交付房价外，甲方对其收取加价款193.8万元一次性收取。由甲方出具收款收据，不列入房款房价之中，此加价款与山西古鑫房地产集团公司无关，剩余款项由乙方按合同执行，甲方协助办理房屋手续。如因此引起的纠纷由甲方负责。”同日，原告通过银行转账方式向被告乔某付款5223400元。上述协议书签订后，被告山西古鑫房地产集团有限公司（出卖人）与原告（买受人）签订了两份房屋买卖合同，约定原告购买被告山西古鑫房地产集团有限公司开发的位于太原市××路东座（号）、2158西座（号）别墅；两座别墅的价款均为2261000元，首付款（含定金）金额均为200000元，二次付款金额均为1442700元，剩余房款均为618300元交钥匙前交付；被告山西古鑫房地产集团有限公司在2012年12月前将具备装修的房屋交付原告。该两份房屋买卖合同的日期倒签为2019年10月6日。被告山西古鑫房地产集团有限公司于2011年12月22日给原告开具了两张均为200000元的两座别墅的首付款收据，并于2011年12月23日给原告开具了两张金额均为1442700元的两座别墅的二次付款收据。房屋买卖约定的交房日期届满后，被告山西古鑫房地产集团有限公司未能如约交房。后因被告山西古鑫房地产集团有限公司建设水域金岸小区违建别墅的行为属非法占地行为，太原市晋源区人民政府于2019年10月28日下发《太原市晋源区人民政府关于对水域金岸小区违建别墅予以没收的决定》晋源政发[2019]53号文件，决定依法对案涉别墅在内的违法建筑予以没收。同日，太原市晋源区金胜镇人民政府发出《关于停止水域金岸小区一切销售行为的通知》，要求自通知之日起，案涉项目停止一切销售行为。后双方发生争议，故原告诉至本院。庭审中，法庭向原告释明案涉合同可能属无效合同，原告未要求变更诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；…”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；…（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告山西古鑫房地产集团有限公司在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售许可证》等相关证书的情况下，即对商品房进行预售，违反了我国法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，故被告山西古鑫房地产集团有限公司与原告签订的两份房屋买卖合同和被告乔某与原告于2011年12月23日签订的协议书均属无效合同，原告要求二被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。被告乔某所主张的售房行为是代他人售房，证据不足，本院不予认定。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告山西古鑫房地产集团有限公司在本判决生效后十日内返还原告董某1购房款3285400元；二、被告乔某在本判决生效后十日内返还原告董某1购房款1938000元；三、驳回原告董某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49095元，减半收取计24547.5元，由原告董某1负担481.5元，被告山西古鑫房地产集团有限公司负担15137元，被告乔某负担8929元；诉讼保全费5000元，由被告山西古鑫房地产集团有限公司负担2500元，被告乔某负担2500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审 判 员 李晋平  二〇二一年六月二十八日  法 官 助 理 杨 莹 书 记 员 张翠青