广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6659号上诉人（原审原告）：广州市友田房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道东13号901-906房，统一社会信用代码914401147268178531。法定代表人：曾玉芬。委托诉讼代理人：邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂莉，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：李帮四，男，1973年6月8日出生，汉族，住湖南省临武县，上诉人广州市友田房地产开发有限公司（以下简称友田公司）因与被上诉人李帮四商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初6001号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。友田公司上诉请求：1.请求撤销广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初6001号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金84000元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、因被上诉人断贷，广州市公积金中心已要求上诉人承担《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第五条第6项约定的回购担保责任，上诉人也履行了回购担保责任，被上诉人已构成违约，上诉人有权主张违约金，故一审认定事实、适用法律有误。根据本案《补充协议》第五条第6项，如果在回购担保期内，也就是上诉人承担连带担保责任的期限（截止到被上诉人取得《房地产权证》并进行正式抵押登记之时），出现断贷导致银行要求上诉人承担连带担保责任，则属于被上诉人违约，则应当由其承担总房价款15％的违约金。换言之，只要出现广州市公积金中心要求上诉人承担连带担保责任的，则属于被上诉人违约。一审法院将《补充协议》第五条第6项理解为流质（押）条款，为无效条款，显然与其已认定的合同合法有效自相矛盾，并且属于对“回购”的理解错误。况且，从上诉人与广州市公积金中心签订的《抵押借款合同》可知，该合同并未约定上诉人的“赎回”责任，只是约定了承担连带担保责任，上诉人对广州市公积金中心有且仅有连带担保义务，没有赎回房屋义务。在正式设立抵押权的情况下，广州市公积金中心对房屋也只享有抵押物的优先受偿权，不享有房屋物权，更不能产生房屋产权变动的法律效果，也无权要求上诉人赎回房屋。从上诉人回购担保责任的性质来分析，其应当界定为上诉人承担保证责任的一种形式，同时也是银行实现债权的方式，上诉人承担回购担保责任之后享有代为追偿权利，并且按《补充协议》享有追究被上诉人违约责任的权利。上诉人依生效判决已代被上诉人向广州住房公积金管理中心承担清偿责任，并向其支付被上诉人所欠贷款本息合计457074.09元。据此，按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《补充协议》第五条第6项约定，被上诉人已然构成违约，应按上述约定向上诉人支付违约金。二、因被上诉人断贷的违约行为，上诉人遭受了巨大的经济损失，被上诉人应当承担违约责任弥补损失。上诉人为应对被上诉人断贷引致一系列诉讼而产生各类损失，包括但不限于律师费、诉讼费以及办公费，均是被上诉人违约产生的损失，根据合同约定及公平原则，应当由其承担违约责任。李帮四于二审庭询后，主动联系本院，对友田公司的上诉请求辩称：我方承担不了房价款总额15%的违约金，现在还欠银行很多钱。友田公司向一审法院提出诉讼请求：1.李帮四向友田公司支付违约金84000元（560000元×15%）；2.李帮四承担本案所有诉讼费、保全费。一审法院经审理认定事实如下：友田公司是广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居项目的开发商。2016年6月22日，李帮四（乙方、买方）与友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居2栋1梯602房，房屋用途为住宅，建筑面积95.78平方米，总金额56万元。第八条付款方式：乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起5日内（不超过5日），支付全部房价款的20%即112000元；除首期款外，剩余房款448000元须于2016年7月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同附件七《本合同补充协议》第五条第6项约定，在乙方取得《房地产权证》进行抵押登记前，银行要求甲方对该商品房回购担保，双方约定为至乙方取得《房地产权证》之日。在回购担保期限内若乙方逾期供款以致银行通知甲方回购，则属乙方违约，双方约定乙方应按房价款总额的15%向甲方支付违约金。乙方同意由甲方对商品房进行回购，并由中介公司拍卖，所得价款，首先扣除回购有关的一切费用及违约金，并赔偿造成甲方的一切损失，剩余部分不计算利息退回乙方，如乙方对该商品房已装修，装修费用由乙方负责，甲方不承担装修费用的退回，如处理该商品房所得价款不足清偿回购费用及违约金时，甲方有权向乙方另行追讨。合同及附件并对其他内容进行了约定。2016年8月26日，友田公司（保证人）、李帮四（借款人、抵押人）、广州公积金中心（委托贷款人）、中国工商银行股份有限公司广州花都支行（现名称为中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，以下简称工行花都分行）（受托贷款人、抵押权人）共同签订《住房公积金抵押借款合同》，约定借款人借款用于购买涉案房屋，借款金额448000元，借款期限20年，贷款利率按中国人民银行公布的同期同档次住房公积金贷款利率；借款逾期的，罚息利率在本合同约定贷款利率水平上上浮30%；按等额本息还款方式；抵押人即借款人自愿提供抵押物（涉案房屋）担保，担保范围包括本合同项上全部借款本金、利息、罚息、借款人应向委托贷款人支付的其他款项、委托贷款人及受托贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；借款人不按本合同约定按时足额偿还任一期数借款本息或其他应付款项，构成违约，受托贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿全部借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系、行使担保权利、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；保证人对借款人应付未付款项（包括受托贷款人根据合同约定宣布提前到期的款项）承担担保责任；借款人应偿还的利息、罚息增加的，对增加部分，保证人也承担连带保证责任；保证期间为主债务履行期届满之日起2年等。《住房公积金抵押借款合同》签订后，涉案房屋于2016年10月27日取得《不动产登记证明》。2016年12月27日，工行花都分行依约向李帮四发放了贷款448000元。因李帮四未按时偿还上述借款，广州公积金中心以金融借款合同纠纷为由将李帮四、友田公司作为被告，工行花都分行作为第三人诉至广州市天河区人民法院，案号为（2019）粤0106民初37898号。广州公积金中心诉请要求：1.解除广州公积金中心与李帮四、友田公司及工行花都分行签订的《住房公积金抵押借款合同》；2.李帮四清偿截至2019年12月30日的借款本金及利息、罚息；3.广州公积金中心依法就涉案房屋处置款优先受偿；4.李帮四承担律师费、财产保全费及因广州公积金中心提供担保而向担保公司支付的担保费，并承担本案诉讼费；5.友田公司对上述债务承担连带清偿责任。广州市天河区人民法院于2020年3月3日作出（2019）粤0106民初37898号民事判决书，判决：一、解除广州公积金中心与李帮四、友田公司及工行花都分行签订的《住房公积金抵押借款合同》；二、李帮四于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州公积金中心清偿借款416535.42元、利息14363.89元及罚息（截至2019年12月30日828.85元，自次日起至清偿之日止，以实际尚欠借款为基数，按合同约定贷款利率基础上上浮30%计算）；三、李帮四于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州公积金中心支付律师费5944.46元、担保费1800元；四、友田公司对李帮四上述债务向广州公积金中心承担连带清偿责任，其承责后，有权向李帮四追偿；五、驳回广州公积金中心其他诉讼请求……。该民事判决已发生法律效力。2020年6月18日，友田公司通过银行转账的方式向广州公积金中心支付457074.09元，备注为代李帮四偿还贷款本息。诉讼中，友田公司向一审法院申请财产保全，一审法院依法裁定冻结李帮四的银行存款84000元或查封等值的其他财产。之后采取了保全措施。一审法院认为，李帮四与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。因李帮四逾期偿还涉案房屋按揭贷款，广州公积金中心诉至法院要求李帮四承担付款义务及友田公司对李帮四的相关债务承担连带清偿责任。广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106民初37898号民事判决，判令李帮四向广州公积金中心清偿借款、利息、罚息及支付律师费、担保费等，友田公司对李帮四的上述债务承担连带清偿责任。现友田公司以已承担担保责任为由，要求按《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第五条第6项约定，判令李帮四按房价款的15%向友田公司支付违约金84000元。一审法院认为，上述合同条款约定，“在回购担保期限内若乙方逾期供款以致银行通知甲方回购，则属乙方违约，双方约定乙方应按房价款总额的15%向甲方支付违约金”，但广州公积金中心在（2019）粤0106民初37898号案中仅要求友田公司对李帮四的债务承担连带清偿责任，并未要求友田公司承担回购责任，现友田公司依据上述条款约定要求李帮四按房价款总额的15%支付违约金理由不充分，一审法院不予支持。李帮四经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭，一审法院依法缺席判决。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回广州市友田房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1900元、财产保全费860元，均由广州市友田房地产开发有限公司负担。二审期间，友田公司提交证据：（2020）粤0106执18539号《执行裁定书》，拟证明李帮四没有可供执行财产而终结执行，因此李帮四断贷导致友田公司向公积金中心承担连带保证责任（回购担保责任）所产生的损失至今未能挽回。李帮四的违约行为导致友田公司遭受重大经济损失，其应按合同约定承担房价款总额15%的违约金。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对友田公司的上诉主张，认定如下：双方的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效。友田公司认为李帮四违反《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第五条第6款的约定，应当按照合同约定支付房价款总额15%的违约金的问题。友田公司以李帮四逾期供款以致银行通知甲方回购，属乙方违约为由，主张李帮四支付违约金。因本案系商品房预售合同纠纷，李帮四作为购房人的主要合同义务是向卖方友田公司支付购房款，如一审查明的事实，李帮四依法向友田公司支付了购房首期款，余款已向银行申请贷款按揭并放款到友田公司账户，因此在商品房预售合同中，李帮四不存在违约行为。至于李帮四未按照其与银行的贷款合同的约定履行还贷义务并导致作为保证人的友田公司承担保证责任，友田公司据此享有回购权并追究违约责任，属于另一法律关系，因此，一审法院不支持友田公司要求李帮四支付总房价款15%的违约金，并无不妥。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人友田公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由广州市友田房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年六月二十八日书记员 钟丹霞谢金泽