文书内容江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终2559号上诉人（原审原告）：邱凯，男，1981年11月11日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：陈召利、章浩，江苏云崖律师事务所律师。上诉人（原审原告）：戴晓丽，女，1978年11月4日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：陈召利、章浩，江苏云崖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：无锡路劲蠡苑房地产有限公司，统一社会信用代码91320000570378806Y，住所地无锡市蠡湖大道168号蠡湖大厦1202室。法定代表人：张楠，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟公严、章玲洁，江苏开炫律师事务所律师。上诉人邱凯、戴晓丽、无锡路劲蠡苑房地产有限公司（以下简称路劲公司）因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初7065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱凯、戴晓丽上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实和理由：一审判决中关于退款的应付利息部分认定事实不清，不应从最后一笔支付的维修基金开始计算。一审法院已经认定路劲公司违约，支持了其解除合同的诉请，那么对于合同解除后应当返还的已付款项，相应的利息损失也应当从其实际付款之日起开始计算，更为恰当。路劲公司辩称：一审判决对利息部分的认定正确，但同时又支持了损失110万元，与利息损失重复计算。路劲公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决在认定事实和适用法律上存在以下问题。1、本案的广告内容不符合最高院关于认定为要约的司法解释规定，宣传册最后一页有重要声明“本户型资料图片仅供参考”，补充协议第3.6条也明确写明了项目所作的广告、楼书、宣传资料等均属于要约邀请，且宣传的附赠面积不是合法规划内的面积，业主对此是明知的，故不能作为合同内容予以保护。2、退一步讲，即便广告内容作为合同内容，但现场满足了整改，达到了广告宣传的效果，事实上其他业主的房屋全部改造完毕，合同目的不能实现的原因在于本案业主拒绝整改，故一审法院认为本案业主有权解除合同，显然错误。3、房屋的使用面积和建筑面积在价值上存在差别，估价报告是以建筑面积为327平方米和157平方米的房屋作为基准进行评估，一审法院采纳估价报告作为房屋差价损失的参考依据，明显不合理。4、案涉商品房买卖合同解除后，根据无锡市政策规定，其对外再次销售案涉房屋只能以备案价格销售，其没有从房屋的价格上涨中获得任何利益，一审法院依据房屋的现有价值来认定业主遭受的损失，判令其支付巨额赔偿，显然与法不符。邱凯、戴晓丽辩称：开发商在宣传资料以及样品房的展示过程中，均对其进行了承诺，应当视为是要约并作为合同内容对待。因后期无法按照样板房和路劲公司向其承诺的改造方式进行改造，无法实现合同目的，一审法院认定路劲公司存在违约情况，符合法律规定。其因路劲公司的违约导致之后另行购买的房屋与之前购买的案涉房屋存在差价从而产生损失，该损失不以路劲公司是否获利作为基础，故一审法院认定100万元损失符合事实与法律规定。邱凯、戴晓丽向一审法院起诉请求：1、判令撤销其与路劲公司签订的《商品房买卖合同》和《地下车位买卖合同》；若法院不支持前述诉请的，则请求判令解除其与路劲公司签订的《商品房买卖合同》和《地下车位买卖合同》；2、判令路劲公司立即向其返还房屋价款5266623元、车位款250000元、维修基金7867.5元、公共能耗及物业费10384.8元和停车费用1200元，合计5536075.30元；3、判令路劲公司向其赔偿利息损失（以第2项的各项款项之和5536075.30元为基数，自2018年6月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部款项返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令路劲公司向其赔偿损失2359539元；5、本案诉讼费用由路劲公司承担。一审法院认定事实：（一）合同签订过程邱凯、戴晓丽有意购买“路劲蠡湖院子”房屋。洽谈时，路劲公司向邱凯、戴晓丽出具了销售广告宣传册，该销售广告宣传册标有“建筑面积162平方米，使用面积327平方米”的字样，从宣传册中图片可见涉案小区别墅有地上地下部分，地下一楼B1、地下二楼B2到地上部分一楼F1、二楼F2、三楼F3均可改造，改造后扩大案涉房屋的使用面积。2018年6月4日，路劲公司作为甲方和邱凯、戴晓丽作为乙方签订房屋买卖合同，由乙方购买甲方天湖隽苑别墅xxx-xxx号，合同约定：第三条，该商品房建筑有地上地下部分，该商品房平面图见附件一，建筑面积共157.35平方米，套内建筑面积为149.43平方米，分摊面积为7.92平方米，房屋共用部位见附件二；合同第五条约定商品房单价为每平方米33470.75元，总价款为5266623元；第八条，交付房屋除基础设施设备外还有公共服务及配套设施，包括小区内绿地、非市政道路、车位车库、物业服务用房；第十条，在2019年6月30日交付商品房，办理交付手续前买受人有权对商品房进行查验，买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验起90日内负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；第十一条约定违约责任，出卖人未能按照第十条交付房屋同意按照（1）逾期在180日内，自第十条约定交付期限届满之日起至交付之日止，出卖人按照日计算全部房款万分之二的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照3%计算给付利息；同时，出卖人按照全部价款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付房价款的万分之五的违约金；合同第十二条规定了套内面积、建筑面积误差时的违约处理方式，套内建筑面积误差比绝对值超过3%，买受人有权解除合同；第十五条商品房质量约定为（一）地基基础和主体结构经检测不合格，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照3%计算给付利息；其他质量问题应当及时更换修理，经过更换修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照3%计算给付利息；给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。合同附图部分描绘了房屋改造前的结构。双方又签订了补充协议，补充协议的前言部分用黑体字写明了，业主充分理解本协议；补充协议第3.6条明确了项目所作的广告、楼书等均属于要约邀请，特别明确了上述宣传方式仅作为买受人对房屋空间布局、房屋质量、装修装饰以及附属设施等概念性参考，不对双方合同的订立以及房屋价格的确定产生影响；补充协议第8条明确，买受人应当慎重装修和使用房屋，不得改变房屋结构而占用公共部分空间等内容。（二）合同履行过程邱凯、戴晓丽向路劲公司缴纳了房屋价款5266623元、车位款25万元、维修基金7867.5元，向物业公司缴纳了公共能耗及物业费10384.8元和停车费用1200元。案涉小区交房后，有部分业主对所购买房屋进行了改造。2019年7月28日，无锡市滨湖区城管大队蠡湖中队对房屋发出了于一定期限前自行拆除的责令改正通知书。后该城管大队蠡湖中队对案涉小区别墅的改造部分进行了部分拆除。无锡市工商行政管理局于2019年1月30日对路劲公司作出了锡工商案（2018）专分05号处罚决定书，认为企业广告不得使用绝对化用语，不得含有引人误解内容，认为路劲公司虚假宣传“六恒恒温恒湿”等、虚假宣传使用面积，责令停发广告、消除影响、罚款271040元。2020年4月13日印发的《蠡湖街道天湖隽苑别墅业主和开发商售房矛盾事宜专题会议纪要》上载明：2020年4月10日，蠡湖街道综治中心召开了涉及本纠纷专题会议，一、会议听取了纠纷主要情况，2019年6月部分别墅业主在装修时将房屋凹槽部分搭建，后被拆除导致业主不满，多次上访，造成不稳定因素；二、会议听取了路劲公司的主要问题，路劲公司多次召开业主座谈会，听取业主反映侧面凹槽属于建筑设计缺陷，确实存在居住安全隐患、渗水、雨水导管和室内返水等诸多问题，开发商在房屋质量上存在过错，为此，开发商决定由物业公司牵头，统一对侧面凹槽进行修缮；三、会议认为，在路劲公司和路劲物业牵头下，充分征求该小区业主意见基础上，召开业主代表大会，征得70%以上居民同意，由路劲物业对侧面凹槽质量和安全隐患进行统一修复，还居民一个安全可靠的居住环境；四、会议强调路劲公司要确保此次房屋修缮工作取得实效，切实解决社会稳定问题，房屋修缮工作必须于2020年6月上旬完工。2019年11月12日，经一审法院组织双方进行现场勘查，房屋进门朝南侧隔墙被敲掉，天井被拆除，F1楼层天花板开洞。F1中可见前往地下B1楼、B2楼的开口，但并无楼梯。样板房的改造部分是由水泥构建，但已被城管部门拆有破洞。路劲公司交付房屋时F1入户花园已建好。案件审理期间，主张继续履行的其他业主蒋仁伯、陈丽明，诸军、高敏，杨蕊绮，强军、王楠等均同意由路劲公司对房屋进行改造。同批起诉案件的原告蒋仁伯申请一审法院对房屋价格进行评估，邱凯、戴晓丽同意适用该评估结果。一审法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对房屋价格进行评估：建筑面积157平方米房屋2018年6月2日时点上28117元/平方米；建筑面积327平方米房屋2018年6月2日时点上20167元/平方米；建筑面积157平方米房屋2019年9月3日时点上29676元/平方米；建筑面积327平方米房屋2019年9月3日时点上21270元/平方米。邱凯于2019年9月20日另行购买了绿城凤起和鸣项目13-31-102号房屋和车位。无锡绿城和风置业有限公司为其开具了6086663元的增值税发票，发票显示另购房屋面积为292.32平方米。一审法院认为：(一）关于合同效力的争议焦点。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。在本案中，案涉小区宣传资料无论在文字和图片中都宣传可通过改造，在建筑面积外扩大约一倍使用面积。该允诺虽然未记载在双方正式签订的合同条款中，应当视为合同内容。在邱凯、戴晓丽购买房屋时，已收到路劲公司销售广告宣传册，为其所明知。邱凯、戴晓丽提出了预备之诉，主位请求为撤销合同，备位请求为解除合同。关于主位请求因为欺诈而撤销合同，本案中，路劲公司在建筑面积的基础上承诺通过改造增加约一倍使用面积，商品房买卖合同约定建筑面积的房屋已经按约交付。邱凯、戴晓丽对商品房买卖合同中约定的157平方米建筑面积部分未提出异议。且邱凯、戴晓丽未能按照承诺改造房屋非因路劲公司主观虚假意思表示所致。因为使用面积未能实现而以欺诈将建筑面积157平方米的房屋合同一并撤销，并不妥当。故对于该主位请求一审法院不予支持。当主位请求法院不予支持后，法院将对备位请求进行裁量。关于解除合同的备位请求，宣传资料中通过改造在建筑面积外扩大约一倍使用面积的允诺虽然未记载在双方正式签订的合同条款中，应当视为合同内容。路劲公司并未按照该合同内容实现，应属于违约。对于路劲公司的辩解，工商部门已经作出处罚决定书认定其虚假宣传。故对于该辩解一审法院不予采纳。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符超过3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。虽然改造后的使用面积不能与建筑面积相比，不能简单套用3%的基数。但具体到案涉房屋中，宣传资料中可扩大的使用面积分为多个部分，路劲公司已经实现了B1、B2、入户花园多个部分，但对于案涉房屋F1-F3层楼可改造使用面积至最后一次庭审为止，仍还处于破损无法使用状态，该面积远超承诺的总使用面积的3%比例。其他业主同意路劲公司在案涉房屋上进行阳光房修补工作以挽回瑕疵使房屋得以使用，系该批业主对自身权利的处分。邱凯、戴晓丽不同意阳光房的改造方案，提出要求解除合同的备位请求，也系对自身权利的处分。一审法院对解除合同的备位请求予以支持。解除合同日期为起诉状送达之日即2019年10月21日。合同解除后，已交付的款项应当予以退还，路劲公司应返还房屋价款5266623元、车位款25万元、维修基金7867.5元。其余公共能耗费、停车费并非缴纳给路劲公司，不能由路劲公司退还。至于以上款项的利息损失，邱凯、戴晓丽主张按照自2018年6月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至全部款项返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。经查，2018年6月4日为签订合同时间，一审法院酌定以邱凯、戴晓丽付清诉请款项时间即2019年6月16日为开始日期计算利息。（二）关于本案具体损失的争议焦点。邱凯、戴晓丽主张的赔偿包括房屋差价损失200万元和赔偿装修损失359539元，共2359539元。1.关于邱凯、戴晓丽主张的房屋差价损失200万元。江苏苏信房地产评估咨询有限公司的评估结果为：建筑面积157平方米房屋2018年6月2日时点上28117元/平方米；建筑面积327平方米房屋2018年6月2日时点上20167元/平方米；建筑面积157平方米房屋2019年9月3日时点上29676元/平方米；建筑面积327平方米房屋2019年9月3日时点上21270元/平方米。邱凯、戴晓丽主张应适用2019年9月3日的基准时点，而不是2018年基准时点。2018年系邱凯、戴晓丽签订合同时间，现邱凯、戴晓丽主张解除合同，房屋归还给路劲公司的同时应考虑签订合同后房屋的升值价值，所以一审法院同意以2019年9月3日的时点为准。关于具体损失，首先，在本起合同交易中，邱凯、戴晓丽已经从其举证的销售广告宣传册明知该房屋是需要进行改造的，并非购买的房屋建筑面积本就为宣传册上标明的327平方米，使用面积需要业主进行改造来实现，所以在本次合同履行中邱凯、戴晓丽也有一定的过错。其次，使用面积和建筑面积在价值上应当有所差别。江苏苏信房地产评估咨询有限公司的评估是以建筑面积为327平方米、157平方米的房屋作为基准进行评估，但经过改造可实现的使用面积和不动产登记簿可反映的建筑面积是存在价值差的。评估报告的价格可作为参考，但不应完全作为损失依据。故一审法院参照评估结果，结合以上两点因素酌定房屋差价损失为100万元。2.关于邱凯、戴晓丽主张的赔偿装修损失359539元。邱凯、戴晓丽主张装修损失359539元包括设计费损失6万元、工程施工损失213489元、别墅改建损失8万元、装修搬运协议及支付记录装修搬运费损失2000元、垃圾清运费损失4050元。交付后到2019年7月28日城管部门就对部分业主采取了行政措施，且邱凯、戴晓丽已另购房屋，应避免进一步投入设计、装修费用使损失扩大，所以一审法院酌定支持该项诉请中的10万元。综上两种损失共计110万元，应由路劲公司支付。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二之规定，判决：一、邱凯、戴晓丽与路劲公司签订的关于无锡市天湖隽苑别墅xxx-xxx号《商品房买卖合同》和《地下车位买卖合同》于2019年10月21日解除；二、路劲公司于判决生效之日起十日内向邱凯、戴晓丽返还房屋价款、车位款、维修基金合计5524490.5元；三、路劲公司于判决生效之日起十日内向邱凯、戴晓丽支付利息（以5524490.5元为基数，从2019年6月16日起至全部款项返还之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；四、路劲公司于判决生效之日起十日内向邱凯、戴晓丽支付赔偿损失共计110万元；五、驳回邱凯、戴晓丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费71553元、保全费5000元，共计76553元由路劲公司负担45931元，由邱凯、戴晓丽负担30622元。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：一、广告内容是否构成要约而成为合同内容。二、业主是否有权解除合同以及解除合同后的损失如何认定。本院认为：商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待，但也当根据具体情况区别对待，不能机械地将商业广告一律视为要约邀请。根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约，即如果商业广告的意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条更为明确地规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。具体到本案，案涉小区的宣传资料中对房屋面积载明为“建筑面积162平方米，使用面积327平方米”，并附改造前和改造后的图形比对以及样板房实物参考，表明通过改造可增加建筑面积一倍左右的使用面积，以上详尽具体的说明和允诺，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同，且买受人受此内容吸引愿意与出卖人订立合同的行为已使销售广告对象特定化，符合要约的法律定义，即使该说明和允诺没有明确记载于合同之中，也应当认定为合同内容，当事人违反该内容的，应承担违约责任。路劲公司交付案涉商品房之后，邱凯、戴晓丽对房屋进行了改造，但随即城管部门就发出限期责令改正通知书要求拆除，显然该等改造行为不符合规定，无法合法合规地实现扩大使用面积的计划。工商行政管理部门亦对路劲公司虚假宣传使用面积等行为作出了行政处罚决定。根据上述情况，应当认定路劲公司未兑现合同中的重要允诺内容，影响合同目的实现，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，邱凯、戴晓丽有权解除合同。路劲公司认为其可以对房屋进行整改，不应解除合同，但无论整改能否完成，这是建立在合同继续履行基础上的补救措施，且必然耗费时间，影响入住预期，因此，并不能排除邱凯、戴晓丽的法定解除权的行使。关于合同解除后的损失赔偿问题。案涉商品房的建筑面积是确定的，扩大使用面积需要通过改造来实现，买受人邱凯、戴晓丽对此明知且也存在一定过错，加之建筑面积和使用面积的价值存在差异，交易市场并无按使用面积销售的实例，一审法院以评估报告中建筑面积157平方米和建筑面积327平方米的房屋价格作为参考，将房屋差价损失酌定为100万元，同时将已付房款的利息损失酌定为自最后一次付款2019年6月16日起算，较为合理，本院予以认同。房屋差价损失针对的是买受人因合同解除而另行购房所支出的高于原合同价格的部分，这是因出卖人的违约行为产生的损失，出卖人对买受人的赔偿责任并不以出卖人是否从中获利为前提，且合同订立时对违反合同可能造成房屋差价损失也是可以预见的，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于损失赔偿的相关原则。房屋差价损失、装修损失与房款占用的利息损失为不同类别的损失，路劲公司认为损失存在重复计算，本院不予采纳。综上所述，邱凯、戴晓丽、路劲公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62666元，由邱凯、戴晓丽负担4666元，由路劲公司负担58000元。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年六月二十八日书记员  蒋 懿