新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新4223民初1406号 原告：沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区沙湾县乌鲁木齐西路88幢（荣盛大厦三楼东侧101号）。 法定代表人：常蓉，该公司总经理。 原告：常蓉，女，1972年9月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 共同委托诉讼代理人：杨海成，新疆明强律师事务所律师。 被告：沈国虎，男，1969年1月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 被告：张才甲，男，1984年9月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区沙湾县。 委托诉讼代理人：唐胜，新疆沙泉律师事务所律师。 原告沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司（以下简称荣盛公司）、常蓉与被告沈国虎、张才甲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告荣盛公司、常蓉的共同委托诉讼代理人杨海成，被告沈国虎，被告张才甲及其委托诉讼代理人唐胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣盛公司、常蓉向本院提出诉讼请求：一、依法解除双方签订的房屋租赁合同。二、依法判令两被告立即支付原告房屋租赁费、暖气费、维保费、物业费、电费合计327416元。三、判令被告承担违约责任赔偿损失9105元。四、由被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2018年5月22日，原告与被告沈国虎签订房屋租赁合同，被告租赁原告位于沙湾县乌鲁木齐西路荣盛大厦三层1045平方米商铺，用于餐饮行业，租期五年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止；房屋租金按年缴，先付款后用房；合同签订之日付清第一年租金，以后在房租到期前一个月付清下一年租金；第一年、第二年租金每年27万元，第三年、第四年租金每年30万元，第五年租金33万元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告经营沙湾县食客至上火锅店，登记经营者是第二被告张才甲；截至2020年11月被告未按照约定支付第三年房租，构成违约。2020年11月12日，原告发现被告突然人去楼空，不知去向，将配电箱中的配电设备拆走、损坏，而且拖欠房租费、暖气费、维保费、物业费、电费等费用未交。为维护原告自身合法权益，故起诉至法院。 被告沈国虎辩称，原告所称的房屋租赁合同不是自己所签，自己并不知道原告所称的事实，不应承担任何责任。 被告张才甲辩称，一、本案租房合同实际系案外人林秀萍租赁的，房屋租赁后用来开火锅店；因疫情原因导致火锅店无法正常经营。2020年11月份，被告收到原告常蓉的通知书，责令在2020年11月10日交清全部房租，否则就解除合同，是常蓉通知我们走，我们才走的。二、原告主张从2020年8月至2021年4月的房屋租金不符合事实，被告从2020年11月份就搬离，实际就拖欠3个月10天的房租，并不是原告主张的拖欠20万元的房租。关于暖气费，暖气是荣盛公司自己供的，因为暖气不热的问题也和原告沟通过，常蓉因供暖不达标，也承诺要减免暖气费，即使这样被告仍交了8320元暖气费。原告的请求没有收费依据。关于物业费，截至2020年11月9日被告就走了，原告多计算了。关于维保费，消防设施系被告自己做的，原告的主张没有依据。关于电费，原告说拖欠25000元没有依据，被告只有7990元没有付。关于原告主张的违约金不存在，合同并未约定违约金。同时，造成违约是因疫情原因，故被告不应承担违约责任。 本院经审理查明事实如下：沈国虎、张才甲等人为经营餐饮需要，于2018年5月22日与荣盛公司、常蓉签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，出租方常蓉，承租方沈国虎。甲方的房屋位于乌鲁木齐西路荣盛大厦商业3楼，乙方承租面积1045平方米。租赁期限五年，2018年8月1日至2023年7月31日止。2018年8月1日到2020年7月31日止每年房租27万元，2020年8月1日到2022年7月31日止每年房租30万元，2022年8月1日到2023年7月31日止房租33万元。乙方需缴纳押金五万元；如果乙方未按合同约定条款履约，押金甲方有权扣除；房屋租赁到期后，乙方无违约行为押金退还乙方。乙方的装修方案需征得甲方同意，乙方不得拆、改、掏挖影响房屋承重和安全；租赁到期后，乙方装修不得拆除，无偿留给甲方。在合同期间产生的水、电、物业费、取暖费、消防检测等费用乙方应及时向供应部门缴纳。在合同期内以上各项费用自担，甲方有权监督检查。如出现不可预见的特殊情况，甲方有权收回出租房，押金及剩余房租给乙方退还。该合同落款处甲方有原告常蓉签字，乙方签有沈国虎名字，但该签字实际为被告张才甲所签。合同尾部有张才甲书写“已收到钥匙2把，电卡一张，水卡一张。张才甲”。 合同签订后，被告将案涉房屋用于经营沙湾县三道河子镇食客至尊火锅店，登记注册经营者为沈国虎。该火锅店注册时间为2018年8月29日，注销时间为2019年10月15日。此后，案涉房屋用于经营沙湾县食客至上火锅店，该火锅店注册时间为2019年10月22日。经营者为张才甲。被告沈国虎辩称，沙湾县三道河子镇食客至尊火锅店登记注册的经营者为沈国虎，但沈国虎对此并不知情，也未实际经营。被告张才甲辩称，前后两个火锅店系被告等多人经商议后，合伙出资经营火锅店，其中不包括沈国虎，最大的股东和实际经营者为案外人林秀萍。原告对于二被告辩称的事实不认可。 2020年11月3日，原告常蓉向被告发出《通知书》，载明“沈国虎（承租方）与2018年5月22日与常蓉（出租方）签订房屋租赁合同，期限为五年（2018年8月1日至2023年7月31日），缴纳方式：年缴，先付款后用房。现你已逾期三个多月未交纳（2020.8.1-2021.7.31）的房租，根据双方签订的合同，你已严重违约，现责令你于2020年11月10日前交清今年的房租，否则终止房屋租赁合同，由此产生的后果，由你自行承担。特此通知。”2020年11月9日，被告在未告知原告的情况下，将案涉房屋腾空，并拆除了配电箱内设备。对于配电箱内的设备，被告张才甲辩称系被告在经营过程中，原配电箱内设备无法满足经营需要，被告自行购置设备进行了改造，在搬走的时候只是把自己的设备进行了拆除。2020年11月23日，荣盛公司与案外人费强签订《设备维修合同》，约定由费强维修位于荣盛房产三楼食客至尊火锅店的配电箱设备。维修总价为8745元。原告主张另有维修玻璃产生360元费用，应当由被告承担。被告对于该事实予以否认。 另查明，案涉房屋系原告荣盛公司资产，原告常蓉系荣盛公司总经理。对于常蓉签订房屋租赁合同的行为，原告荣盛公司认可系二原告共同行为。案涉合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，被告也向原告支付了2018年8月1日至2019年7月31日的房租27万元，以及2019年8月1日至2020年7月31日的房租27万元。其中2019年8月1日至2020年7月31日的房租27万元由张才甲账户转入常蓉账户。原告主张被告尚欠原告2020年8月1日至2021年4月1日的房租20万元未支付。被告主张房租应计算到2020年11月，同时应当减免疫情期间的房租。 案涉房屋的暖气系原告荣盛公司自己供暖，被告张才甲于2019年1月15日向原告支付了2018至2019年度的暖气费8300元，收据载明“食客至尊海鲜自助大厦3楼暖气费8300元正（2018年10月16日-2019年4月15日止），下欠2万元。经手人：张才甲”。原告主张被告尚欠原告2018年度至2019年度暖气费2万元未付，2019年度至2021年度两年暖气费56640元未付。被告张才甲辩称原告荣盛公司的供暖未达到供暖标准，且供暖收费没有相关部门许可。 被告张才甲于2018年5月22日向原告支付了2018年8月1日至2019年7月31日物业费12540元，收据载明“沈国虎交来荣盛大厦三楼快餐店2018.8.1-2019.7.31壹年物业费共计12540元。经手人：张才甲”。原告主张被告尚欠2019年8月1日至2021年4月1日物业费20900元未付。 2018年10月23日，被告张才甲向原告支付维保检测费2926元，收据载明：“食客至尊火锅店交来2018年维保检测费2926元。经手人：张才甲”。原告主张被告尚欠2019年8月1日至2021年4月1日维保费4876元未付。被告张才甲辩称原告并未提供维保服务，被告的消防维保系被告自行改造和维护。 原告主张被告尚欠2020年6月3日至2020年11月11日的电费25000元未付，其中包括2020年6月3日至2020年7月14日电费7992元。被告张才甲仅对7992元电费未付事实认可。 以上事实有原告荣盛公司提交的《国家企业信用信息公示系统企业信息》、《房屋租赁合同》、《设备维修合同》、发票、配电箱照片、玻璃维修照片、收款收据、《荣盛大厦门面房暖气收费清单》、《不动产权证》、电表照片，被告张才甲提交的收款收据、中国工商银行转账凭证、《通知书》、《供暖承诺书》，以及当事人陈述在卷佐证，本院依法予以认定。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉合同是否解除，于什么时间解除。二、被告欠付原告的租金数额是多少。三、原告主张的暖气费、维保费、物业费、电费、违约损失是否应当支持。四、上述费用应当由谁承担。 一、关于原、被告之间的合同是否解除。原告提交的《房屋租赁合同》并非沈国虎本人签字，事后也未经沈国虎认可，故该合同未成立。但通过被告沈国虎、张才甲其后以沈国虎为登记注册经营者的沙湾县三道河子镇食客至尊火锅店、以张才甲为登记注册经营者的沙湾县食客至上火锅店先后在案涉房屋开张经营，以及被告依《房屋租赁合同》约定的条款支付了房租、水、电、暖、维保等费用的事实可以认定，原、被告之间已经形成了事实租赁合同，租赁期限应为不定期租赁。该合同的相关约定亦遵从了《房屋租赁合同》的条款进行履行。2018年8月1日至2019年7月31日期间，合同的承租方为沈国虎，2019年8月1日以后合同的承租方为张才甲。沈国虎虽然辩称自己对于租赁房屋事宜并不知情，也并非沙湾县三道河子镇食客至尊火锅店的实际经营人。但沈国虎承认知晓和办理沙湾县三道河子镇食客至尊火锅店营业执照的事情，营业执照办理时必须提供准确的经营场所，故沈国虎也必然知晓承租案涉房屋的事情。对于沈国虎的辩称意见本院不予采信。沈国虎、张才甲辩称两个火锅店的实际经营人为案外人林秀萍，自己不应承担责任，并希望追加林秀萍为共同被告。对于该事实两人并不能提供证据证实。且原告不认可被告辩称的事实，也不申请追加林秀萍为共同被告。对于沈国虎、张才甲的该辩称意见本院不予采信。2020年11月3日，原告常蓉向被告沈国虎、张才甲发出《催款通知》，责令被告于2020年11月10日前交清房租，否则终止房屋租赁合同。2020年11月9日，被告搬离案涉房屋。2020年11月23日，原告开始对案涉房屋进行修缮。应当视为原、被告双方已于2020年11月23日自愿解除了房屋租赁合同，并完成了房屋交付。故本院确认原告荣盛公司、常蓉与被告张才甲签订的房屋租赁合同已于2020年11月23日解除。 二、被告欠付原告的租金数额。原告主张被告欠付原告的租金应当自2020年8月1日至2021年4月1日，根据双方约定的年租30万元计算，8个月共计20万元。被告辩称案涉房屋租赁合同履行期间，先后经历了两次疫情，导致被告经营的火锅店有4个月的时间没有进行营业，原告也曾经答应对该期间的房租予以减免，故对于该期间的房租应当扣除。本院认为，2020年2月至3月、8月至9月期间，新疆的确发生两轮疫情，案涉火锅店无法进行正常营业，属于不可抗力导致房屋租赁合同目的无法实现；根据相关政策，对于该期间的租金应当予以免除。故被告2019年8月1日至2020年7月31日期间应当向原告支付的房租费用应为22.5万元，被告已经支付了27万元房租，其中4.5万元应当冲抵2020年8月1日以后的房租。2020年8月1日至2020年11月23日期间的房租因疫情影响，应当免除8月、9月两个月的房租，故被告应当向原告支付的租金应当为2020年10月、11月两个月的租金，即5万元。扣除之前其冲抵的4.5万元，被告实际欠付原告房租费用应为5000元。 三、原告主张的暖气费、维保费、物业费、电费、违约损失是否应当支持。根据原、被告合同约定，暖气费、维保费、物业费、电费等费用由被告承担。因为案涉房屋的暖气为原告荣盛公司自行供暖，故被告应当向原告荣盛公司交纳暖气费。被告虽然辩称原告供暖未达到标准，应当减免暖气费用，但其提交的《供暖承诺书》并不能反映出原告供暖不达标，故对于被告的辩称本院不予支持。原告主张案涉房屋每年暖气费为28320元。根据案涉房屋面积1045平方米，供暖时间自当年10月15日至次年4月15日共180天计算，其收费标准为每天每平方0.15元，符合当地供暖收费标准。故本院对于案涉房屋每年应交暖气费为28320元予以确认。被告仅于2018年至2019年交付暖气费8320元，故尚欠原告暖气费为2018年至2019年度欠20000元，2019年至2020年度欠28320元，2020年10月15日至2020年11月23日欠6113.25元（0.15元/天·平方米×1045平方米×39天=6113.25元）。 对于物业费，被告于2018年5月22日向原告支付了2018年8月1日至2019年7月31日物业费12540元，说明原、被告对于每年物业费12540元认可，故被告应向原告支付2019年8月1日至2020年11月23日的物业费15122元（12540元＋12540元÷365天×83天=15122元）。 对于维保费，被告于2018年10月23日向原告支付了2018年维保检测费2926元，说明原、被告对于由被告每年承担维保检测费2926元的事实认可。虽然被告张才甲辩称原告并未提供维保服务，被告的消防维保系被告自行改造和维护。但本院认为，消防维保工作系由政府职能部门对经营场所提供的检查维护，并非原告荣盛公司提供的服务。原、被告已经约定由被告承担案涉房屋的维保费用，应当按约定履行。故本院对于被告尚欠原告自2019年8月1日至2020年11月23日的维保费用确定为3591元（2926元＋2926元÷365天×83天=3591元）。 对于电费，原告主张被告搬离时的电表抄表数为4566度，并以此为依据计算出被告尚欠2020年6月3日至2020年11月11日的电费25000元未付，被告张才甲仅对7992元电费未付事实认可。本院认为，该抄表数为原告自己所抄，并未经过被告确认。而案涉房屋配电箱已于2020年11月份即维修完毕，目前房屋也已由原告对外出租，无法证实原告主张的电费均为被告使用。同时，根据原告提供的收据显示，2020年6月3日抄表数为3922度，2020年11月14日抄表数为4566度，计算出的电费也为23184元，与原告主张的25000元数额不符。故本院对于原告的主张不予采信。因被告认可尚欠电费7992元的事实，故本院对于被告尚欠原告电费数额确定为7992元。 对于违约损失，原告所主张的违约损失实际为维修配电箱产生的8745元及维修玻璃产生的360元费用。本院认为，原、被告在合同中约定租赁到期后，被告装修不得拆除，无偿留给原告，即使被告主张的配电箱系自己营业后另行改装，也应当保持配电箱的完好性，其拆除配电箱设备后并未进行修复，应当赔偿原告的损失。故对于原告要求被告承担违约赔偿损失8745元的请求本院予以支持。原告主张维修玻璃产生费用360元，被告不予认可，原告所举的证据也无法证实该玻璃系被告损坏，故本院不予支持。 被告在租赁期间各阶段欠付原告的费用包括：一、2018年8月1日至2019年7月31日期间，尚欠原告暖气费2万元。二、2019年8月1日至2020年11月23日期间，尚欠原告各项费用共计74883.25元，包括房租5000元，暖气费34433.25元，物业费15122元，维保费3591元，电费7992元，违约赔偿损失8745元。因被告在签订租赁合同之初向原告交纳了押金5万元，交纳押金的作用就是如果在承租方未履行相应的义务时，出租方可就押金进行扣除以确保合同的履行和补偿损失，故被告向原告交纳的5万元押金应当在欠付原告的款项内予以扣除。扣除顺序应当为先扣除2018年至2019年度的暖气费20000元，再扣除2019年8月1日后欠付的房租费用5000元，暖气费25000元。故被告尚欠原告的费用应当为2019年8月1日至2020年11月23日期间的费用44883.25元，包括暖气费9433.25元，物业费15122元，维保费3591元，电费7992元，配电箱维修费8745元。 四、上述费用应当由谁承担。根据合同相对性，本案中，被告沈国虎虽然否认参与案涉火锅店的经营，但其作为沙湾县三道河子镇食客至尊火锅店的登记注册经营者，应当是该火锅店经营期间与原告签订房屋租赁事实合同的相对人，应当对该经营期间产生的相关债务承担责任。被告张才甲虽辩称其并非实际经营者，但张才甲系沙湾县食客至上火锅店的登记注册经营者，且根据张才甲陈述，案涉的两个火锅店实际均为张才甲等数人合伙经营。而张才甲从最初签订《房屋租赁合同》，接收案涉房屋钥匙，到交纳租金及相关费用，均有张才甲经手，可以认定张才甲为案涉火锅店的实际经营者之一，即与原告签订房屋租赁事实合同的相对人之一。因此，张才甲应当对整个经营期间的债务承担给付责任。因被告沈国虎经营期间的费用均已结清，故前文所述的2019年8月1日至2020年11月23日期间的44883.25元费用应当由被告张才甲承担给付责任。 案涉房屋虽然为原告荣盛公司所有，但原告荣盛公司认可与常蓉系共同出租，也认可常蓉作为原告向被告主张权利，故常蓉可作为共同原告向被告主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十八条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司、常蓉与被告张才甲签订的房屋租赁合同于2020年11月23日解除。 二、被告张才甲于本判决生效之日起十五日内给付原告沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司、常蓉暖气费9433.25元，物业费15122元，维保费3591元，电费7992元，违约赔偿损失8745元。合计44883.25元。 三、驳回原告沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司、常蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3174元，由被告张才甲负担423元，由原告沙湾县荣盛房地产开发有限责任公司、常蓉负担2751元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。  审判员  龚建辉  二〇二一年六月二十五日  书记员  马雪红