四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3078号 上诉人（原审原告）：成都久益实业有限公司，住所地：成都市青羊区文家乡大石桥村5组。 法定代表人：张佩芬，执行董事。 委托诉讼代理人：王洪，四川天天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨小英，女，1969年11月12日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：李明明，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人成都久益实业有限公司（以下简称久益公司）因与被上诉人杨小英房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初12768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 久益公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持久益公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审程序错误，对关键证据未出具《调查令》查证却直接采信。一审对杨小英提交的有关拆迁安置文件及社区证明的真实性、合法性和适用范围均未进行查证，且系在久益公司申请《调查令》的情形下，导致事实认定不清，错误认定事实。二、一审认定事实错误，认定事实没有相关证据，且自相矛盾。首先，一审已查明合同约定租期五年应付租金总计应为3500000元，杨小英实际支付的全部租金仅为1540000元，造成应付与实付租金出现巨大差错，该巨大差错被一审以抹零头为由填平，显然错谬。其次，杨小英在一审庭审中虚构500000元的事实，两次庭审均主要围绕该500000元展开，但一审法院对此避而不谈存在错误。 杨小英辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回久益公司的全部上诉请求。 久益公司向一审法院起诉请求：1.解除久益公司与杨小英的租赁合同关系；2.杨小英支付租金1030000元、滞纳金50000元、单方终止合同违约金187500元、土地租金及费用10175元（总计1277675元）。 一审法院认定事实：2016年3月22日，久益公司（即甲方）与杨小英（即乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：“第一条出租事项：厂房坐落在青羊区蛟龙工业港，租赁厂房土地面积为6亩。厂房类型为工业用地，结构为砖瓦结构。……第三条租赁的期限为五年，即从2016年9月30日起至2021年9月29日止。第四条：该厂房租赁第一年租金为人民币60万元；第二年起每年递增5万元，即第二年（2017.9.30-2018.9.29）65万元；第三年（2018.9.30-2019.9.29）70万元；第四年（2019.9.30-2020.9.29）75万元；第五年（2020.9.30-2021.9.29）80万元。本合同首次房租于2020年9月15日乙方向甲方支付，以后每半年支付一次，并在到期15日前向甲方支付租金。（每年9月15日及3月15日为支付日期）。……第五条：乙方承担甲方租用土地的租金及综合服务费。综合服务费及土地租金以甲方与大石桥村村委会合同约定的条款支付。……第八条：厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。……第十条：厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。……第十三条：租赁期间，双方单方面中止合约的，由违约方支付三个月房租。……”，落款处，久益公司盖章确认，杨小英签字确认。 合同签订后，久益公司将厂房交付给杨小英。 杨小英提交的转款凭证显示，其分别于2016年9月18日支付100000元、2017年3月16日支付300000元、2017年9月13日支付100000元、2017年9月17日支付220000元、2017年10月27日支付300000元、2018年5月21日支付240000元、2018年5月22日支付80000元、2019年3月11日支付200000元。 2019年7月15日，成都市青羊区出具《情况说明》，载明：“成都市青羊区贝贝幼儿园于2011年9月—2019年7月12日一直在成都市青羊区文家场蛟龙工业港大石桥五组390号办园……自2018年4月起陆续接到调迁通知，本区域属于拆迁区域，再此期间拆迁办多次发通知要求贝贝幼儿园搬迁，然后对蛟龙港所有路段实施了打围作业，为了配合政府拆迁工作有序开展，青羊区贝贝幼儿园于2019年7月12日搬离成都市青羊区大石桥五组390号。” 一审法院另查明，1.青羊区文家乡石桥村五组的案涉房屋经成都市青羊区人民政府确认颁发《村镇房屋所有权证》，登记所有权人为久益公司，共有权人张佩芬等50人。所有权性质登记为乡镇企业。 一审审理中，（一）久益公司还向一审法院提交了如下证据：1.房屋现状照片，证明双方租赁合同关系，杨小英至今未交还案涉房屋。杨小英对照片真实性无异议，但认为其已经于2019年7月搬离房屋，因为当时张静涛要求其将用不着的东西放在原地不动，拆迁的时候可以多赔偿一些，因此搬离房屋的时候有些东西没有搬走。不能证明杨小英在持续使用房屋。2.《受案回执》，证明房屋变压器被盗的事实，金额无法确定，涉及到财产损害赔偿事宜，因杨小英在继续使用房屋，因此对该财产损失应当予以赔偿。杨小英对此不予认可，因为与其无关。久益公司遂向一审法院提交调查申请，申请对报警记录、询问笔录、现场情况等进行调查。3.久益公司向一审法院申请就2016年10月至2020年10月的支付水电费的情况姓名及账户进行调查；申请对社区出具的《情况说明》真实性进行调查。 （二）杨小英向一审法院提交如下证据：1.《温馨提示》及《成都市青羊新城建设管理委员会关于蛟龙工业港停止引进新项目的通知》复印件，证明当时杨小英接到相关政府通知后就搬离了案涉房屋。其中2017年8月10日的成都市青羊新城建设管理委员会发布《成都市青羊新城建设管理委员会关于蛟龙工业港停止引进新项目的通知》，通知表明蛟龙工业港用地已经开展规划调整工作，并将全面推进企业搬迁工作。2018年4月8日的成都市青羊区人民政府文家街道办事处出具《温馨提示》，载明：“……为此，按照青羊区委、区政府以及青羊新城指挥部工作部署，我们已于2018年4月2日正式函告成都蛟龙经济开发有限公司启动蛟龙工业港青羊园区地段的拆迁工作。……”。久益公司对证据真实性不予确认，相关内容显示是道路综合整治，对杨小英来说没有影响到其生产经营，如果政府行为是不符合规定的，应该找相关部门。杨小英接到相关通知应当及时联系久益公司，久益公司询问相关政府部门，表示没有出具过这样的文件。2.2017年两份收据《收据》原件，2018年《收据》复印件，证明其已经结清了相关房租才能使用案涉房屋，其他《收据》因为搬迁过程中遗失，遂无法提供。其中，2017年3月16日《收据》载明“收到青羊区贝贝幼儿园，2017年4月-9月厂房租赁费30万元”；2017年9月26日出具《收据》，载明“收到青羊区蛟龙贝贝幼儿园，2017年9月30日至2018年3月30日房租325000元。”；2018年收据复印件载明“收到青羊区蛟龙贝贝幼儿园，2018年3月31日至2018年9月29日房租325000元。”久益公司对2017年的收据真实性予以确认，但认为2017年9月26日的票据金额不对应，可能因为做账等其他原因出具，但是对于此无证据证明；对2018年的《收据》真实性不予认可。杨小英表示双方并不存在其他原因，是久益公司张静涛表示其因为缺钱，要求杨小英提前支付，因此同意给杨小英少两、三万元，所以当时才提前支付了相关款项。 一审法院认为，久益公司与杨小英签订的《厂房租赁合同》应系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据原《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方均应按照合同履行义务。现久益公司主张解除双方合同，杨小英支付租金并承担相应违约责任，杨小英均不予认可。本案的争议焦点为：1.双方合同是否已实际解除；2.杨小英是否已经履行完毕了租金支付义务。 关于合同解除的问题。久益公司主张解除合同，杨小英表示其已经搬离了案涉房屋，久益公司对此亦在诉状中确认杨小英已另寻场所开业，因此，双方租赁合同已无履行基础。杨小英认为合同已经解除，其虽然搬离了案涉房屋，但是并未有证据证明双方就解除合同事宜达成了一致意见，因此，在杨小英未提供证据证明双方已就解除合同达成合意的情况下，双方合同尚未解除。现久益公司主张解除合同，符合原《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，一审法院予以支持。 关于租金支付义务问题。从杨小英提供的证据来看，其提交的成都市青羊区出具《情况说明》载明其搬离时间为2019年7月12日，虽然久益公司对该《情况说明》真实性不予认可，但是该《情况说明》经大石桥社区盖章予以确认，在久益公司未提供其他证据证明该《情况说明》系虚假的情况下，一审法院对该《情况说明》予以采信。关于久益公司提供的照片，仅凭该照片不能证明杨小英在持续占有使用案涉房屋的事实。因此，能够确认杨小英于2019年7月12日搬离案涉厂房。从杨小英提供的三张《收据》来看，虽然2018年的《收据》系复印件，但是从证据形式上来看，与2017年的两份《收据》完全一致，结合杨小英提供的银行转款记录，能够确认该三份《收据》的真实性。对于久益公司认为的可能因其他原因出具的《收据》，因未提供相关证据证明，故对于其该意见不予采纳。从杨小英提供的《收据》、转账记录结合久益公司的陈述，能够确认杨小英已经就2016年9月30日至2017年9月29日、2017年9月30日至2018年9月29日的租金全部结清。对于2018年9月30日之后的租金，从杨小英的转款明细上来看，其在2017年3月16日支付了300000元之后，2016年9月30日至2017年9月29日的租金已经支付完毕。在2017年9月分两次共计支付了320000元及10月27日支付了300000元，结合久益公司2017年9月26日出具的《收据》以及《厂房租赁合同》对于2017年9月30日至2018年9月29日期间的租金650000元及支付时间的约定过来看，杨小英10月27日所支付的租金应当是先予支付了2018年4月至9月的费用，且该年度支付租金的总额为620000元。结合2018年5月杨小英再次分两次先予支付租金320000元的行为来看，能够推定杨小英所述的双方口头关于当时因提前支付租金同意部分减免租金的情况属实，且杨小英2018年5月支付的两笔租金实际应当为2018年9月30日至2019年3月30日的租金。2019年3月11日，杨小英再次向久益公司张静涛转款200000元。因此，久益公司所主张的杨小英仅支付了2018年320000元租金的情况，与事实不符。 关于租金标准问题，在久益公司提前收取租金且未对租金数额提出异议的情况下，一审法院认为，对于杨小英2017年9月30日至2018年9月29日的租金，双方按照620000元收取，实际上减免了30000元。对于2018年9月30日至2019年9月29日期间的租金，按照《厂房租赁合同》的约定，应当为一年700000元为标准计算，而因杨小英本来支付款项时间应当为2018年9月15日，其仍然提前到2018年5月份就支付了320000元，以此可以推定双方就相关租金存在继续减免的口头约定，因此，该年度租金在双方无其他证据证明的情况下，一审法院确认以双方2017年的减免30000元为参考，按照670000元标准来计算。杨小英实际搬离房屋时间为2019年7月12日，虽然搬离之后合同并未解除，但是对于其搬离之后的租金，依据《厂房租赁合同》第八条“厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。”的约定，杨小英对于之后的租金不应当向久益公司承担支付义务。对于久益公司主张的并不存在政府动迁的情况，一审法院认为，结合《情况说明》及杨小英提供的证据，能够确认案涉房屋涉及拆迁事宜，且杨小英应因案涉房屋涉及拆迁而搬离。故，对于久益公司的该意见，与事实不符，一审法院不予确认。因此，杨小英承担的租金支付义务应当截至2019年7月12日。综上所述，2018年9月30日至2019年7月12日，杨小英应当支付的租金为524986元（670000元÷365天×286天）。现杨小英已经支付租金为520000元，尚余4986元未予支付。因杨小英搬离案涉厂房时，并未与久益公司就相关租金进行进一步结算，从租金实际支付情况来看，杨小英尚欠4986元的租金未予支付，因此，应当就该部分租金承担支付义务。对于久益公司主张杨小英支付租金1030000元，一审法院对其中4986元予以支持，对于超出部分，一审法院不予支持。 关于滞纳金50000元，因杨小英在2019年3月11日支付了200000元，久益公司并未提出异议，结合大石桥社区陈述的2018年4月就开始通知调迁，因此，能够确定杨小英并不存在拖欠相关租金的事实。故，对于久益公司主张杨小英应拖欠租金应当承担滞纳金50000元，一审法院不予支持。对于久益公司认为杨小英应当就单方终止合同应支付违约金及2019年7月之后的土地租金及物业费用等，基于双方《厂房租赁合同》第八条的约定，其主张与约定不符，一审法院亦不予支持。 综上，对于久益公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除久益公司与杨小英之间于2016年3月22日签订的《厂房租赁合同》；二、杨小英于判决生效之日起十日内向久益公司支付租金4986元；三、驳回久益公司的其余诉讼请求。如果杨小英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16300元，减半收取8150元，由久益公司承担8118元，由杨小英承担32元。 本院二审期间，杨小英提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨小英提交以下证据：一、交易明细。拟证明：房屋押金已经由杨小英转给了傅宋文。二、发票。拟证明：杨小英于2019年7月份已经搬离案涉场地，双方租赁合同已经解除。三、2019年1月25日杨小英与谭铁柱签订的房屋出租协议书。拟证明：该协议虽然签订于2019年1月25日，但是杨小英在案涉合同解除的当天就已经搬离了。四、历次银行转账所对应的租期及减免租金。拟证明：一审认定杨小英租金支付情况正确。 久益公司发表质证意见称，对第一组证据，真实性、合法性、关联性予以认可，久益公司也提交了这个证据，也算过金额了。对第二组证据，真实性、合法性、关联性不予认可，不质证。即使有原件也与案涉合同无关。对第三组证据，真实性、合法性、关联性不予认可，没有原件。针对内容，日期是2019年5月1日开始计算租金，其所称的搬离日期是7月12日矛盾。现在杨小英又到一审法院起诉要求退还押金100000元，证明本案一审判决计算的数额确实错误。对杨小英提交的历次银行转账所对应的租期及减免租金，该证据无法与流水对应，金额日期明显不一致。该证据备注“另有20万元”的说法无证据印证。该证据与保证金应缴金额、日期无法对应，且该证据对2017年密集转账的事情无法自圆其说，不应采信。 对杨小英提交的证据，本院认定如下，因其并未提交证据原件，本院对久益公司认可真实性的交易明细予以采信，对其他证据，因无法核实真实性，本院依法不予采信。对杨小英提交的历次银行转账所对应的租期及减免租金，本院在查明本案事实的基础上进行综合认定。 对一审判决查明的事实部分，根据案涉《厂房租赁合同》第二章第四条约定，“本合同首次房租于2016年9月15日”，一审对此记载错误，本院予以纠正。本院查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，一、2021年5月20日本院到成都市青羊区就该社区2019年7月15日开具《情况说明》的情况进行核实。该社区回复，认可《情况说明》真实性，确为其出具，杨小英开办幼儿园搬离之前社区多次发通知请他们搬走，幼儿园所在区域为拆迁区域。二、根据一审庭审笔录，久益公司确认杨小英支付款项包括：2016年9月18日支付100000元、2017年3月16日支付300000元、2017年9月13日支付100000元、2017年9月17日支付220000元、2017年10月27日支付300000元、2018年5月21日支付240000元、2018年5月22日支付80000元、2019年3月11日支付200000元，杨小英认可上述期间确有八笔支付行为，但称还有一些款项系2016年支付。 本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、杨小英欠付租金数额的确定；二、杨小英是否应当承担违约责任；三、杨小英是否应当支付土地租金及费用。现评判如下。 一、关于杨小英欠付租金数额的认定问题。本院分述如下： 对杨小英应付租金的截止时间的认定。根据本院到成都市青羊区所做调查，能够确认杨小英在案涉厂房所经营的幼儿园确于2019年7月12日搬离，搬离原因在于案涉厂房要进行拆迁。故根据案涉合同第八条约定“厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任”，一审认定杨小英租金支付义务应当截至2019年7月12日并无不当。至于久益公司称承租人为杨小英而非幼儿园，杨小英依然可以继续使用案涉房屋。根据本院调查情况，在确存在拆迁情况且社区数次要求杨小英搬离的情况下，案涉合同确已不具备继续履行的基础，基于此，本院对久益公司上述主张不予支持。 对杨小英支付情况的认定。首先，通常情况下，《收据》的出具时间在支付时间之后。故对杨小英支付行为的认定应当结合案涉合同约定及《收据》的出具时间：1.根据合同约定，杨小英应于2017年3月15日支付2017年3月31日至2017年9月29日租金300000元，其于2017年3月16日支付300000元，久益公司基于此于2017年3月16日出具《收据》载明收到上述期间租金300000元。2.根据合同约定，杨小英应于2017年9月15日支付2017年9月30日至2018年3月30日租金325000元，其分别于2017年9月13日及17日共支付320000元，久益公司基于此于2017年9月26日出具《收据》载明收到上述期间租金325000元。杨小英存在少付5000元的情况，但是久益公司仍然以325000元向杨小英开具《收据》，在案证据亦无法证明久益公司基于此提出过异议，加之杨小英有一笔款项为提前支付，故对杨小英称其与久益公司协商一致，提前支付即可减免部分租金有一定合理性。其次，虽杨小英提供2017年10月27日的《收据》系复印件，但该证据为彩印件。且从证据形式上看，与其提交的另外两份《收据》加盖久益公司印章一致、《收据》编号相近，加之杨小英于2017年10月27日支付了300000元，久益公司基于该支付行为出具《收据》具有合理性，综上，杨小英提供2017年10月27日的《收据》系久益公司向其出具具有高度盖然性。至于久益公司称2017年的《收据》系杨小英要求其公司财务出具与真实支付情况不符，因并未提交证据予以佐证，本院不予支持。再次，根据合同约定，杨小英应于2018年3月15日支付2018年3月31日至2018年9月29日租金325000元，其于2017年10月27日支付300000元，久益公司出具《收据》载明收到上述期间租金325000元。综上，杨小英对2017年9月30日至2018年9月29日期间的租金存在提前支付的情形，共计支付620000元，较合同约定及《收据》载明数额少30000元，而久益公司却向杨小英出具收据共计650000元，应当视为对杨小英支付情况的认可。杨小英应系已经支付完毕2018年9月以前的租金。最后，根据合同约定，杨小英应当于2018年9月15日支付2018年9月30日至2019年3月30日的租金350000元，杨小英实际于2018年5月21日和5月22日再次提前支付案涉房屋租金。故结合案涉合同约定、久益公司出具《收据》及杨小英实际支付情况，杨小英所称双方对杨小英提前支付租金久益公司进行相应减免有高度盖然性，双方应系就租金的减免达成一致。基于此，一审以2017年9月30日至2018年9月29日减免30000元为参考，按照670000元标准计算杨小英应付租金并无不当。对2018年9月30日至2019年7月12日，杨小英应付租金524986元，已经支付520000元，仍存在4986元未支付。一审对此认定正确，本院予以维持。 至于久益公司称杨小英未支付保证金。根据合同约定，杨小英应于合同签订后三日内支付100000元保证金，其中20000元为2011年8月1日合同转入。故杨小英应当在2016年3月25日前交纳保证金80000元。双方皆认可杨小英在2016年3月17日支付给傅宋文80000元，但对该款项性质认定不一。本院认为，考虑到双方在案涉合同签订前即存在合同关系，该数额与杨小英应付保证金数额一致，同时在本案纠纷产生前的四年左右时间，均无证据证明久益公司就保证金向杨小英进行过催收，同时久益公司对杨小英支付款项开具租金收据而非先行冲抵保证金。故对杨小英已经支付完毕保证金这一事实具有高度盖然性。对久益公司主张杨小英欠付保证金，从而导致一审认定杨小英欠付租金数额有误不予支持。 二、关于杨小英是否应当支付滞纳金50000元的问题。本院认为，根据案涉合同第十条约定，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。根据本院查明事实，杨小英就2017年9月30日至2018年9月29日期间的租金进行提前支付并较合同约定少付30000元，久益公司未提出异议并按合同约定标准出具《收据》，后杨小英就2018年9月30日至2019年3月30日的租金亦进行提前支付，且已支付520000元，在案证据亦无法显示久益公司在2020年6月3日提起本案诉讼前就杨小英的支付行为提出过异议。基于双方确对杨小英提前支付则对其应付租金进行减免达成一致，但因对该标准并无证据予以证明，杨小英恶意拖欠租金显无事实依据。故对久益公司要求杨小英支付滞纳金，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 三、关于杨小英是否应当支付单方解除合同违约金、土地租金及费用。本院认为，杨小英搬离的原因系案涉房屋面临拆迁，相关部门要求搬离，案涉合同无法继续履行的根本原因亦在于此。结合案涉合同约定，一审对久益公司主张要求单方解除合同违约金及腾退之后的土地租金及费用不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，久益公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院对此予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16300元，由成都久益实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年六月二十五日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香