广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤01民终6815号 上诉人（原审被告）：刘炅，男，1965年12月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。 委托诉讼代理人：周安兰，广东南方福瑞德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广州市广报实业发展有限公司（原广州市大洋房地产开发公司），住所地广州市越秀区人民中路同乐路10号。 法定代表人：张统武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗子成，广东广开律师事务所律师。 原审第三人：广州市广报美园投资有限公司（原广州市同乐咨询服务公司、广州市同乐拆迁安置服务公司），住所地广州市越秀区人民中路同乐路10号。 法定代表人：黎振辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阙登荣，该公司员工。 上诉人刘炅因与被上诉人广州市广报实业发展有限公司（以下简称广报公司）、原审第三人广州市广报美园投资有限公司（以下简称广报美园公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。 广报公司一审的诉讼请求：1.判令刘炅立即搬离非法占用的广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号面积为71.27平方米的房屋；2.判令刘炅向广报公司支付房屋占用费人民币87147.12元，直至实际搬离之日(自2017年6月24日起，暂计至2020年9月1日)；3.判令刘炅承担本案的全部诉讼费用。 一审法院判决如下：一、自判决发生法律效力之日起六十日内，刘炅向广报公司返还广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号房屋后座、二层及三层共计71.27平方米的面积。二、自判决发生法律效力之日起五日内，刘炅向广报公司支付自2017年6月24日起至实际搬离广州市荔湾区文昌北路青龙直街21号后座、二层及三层共计71.27平方米面积之日止的房屋占用费（房屋占用费的标准分别为：2017年6月24日至2017年12月31日期间按507.6元/月计算、2018年1月1日至2018年12月31日期间按558.36元/月计算、2019年1月1日至刘炅交还上址房屋之日止按2280.64元/月计算）。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费989元，由刘炅负担。 判后，上诉人刘炅不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决。上诉主要理由：一、刘炅不是非法占用案涉房屋，而是通过租赁方式合法取得案涉房屋的使用权；刘炅租赁使用的是青龙直街2l号地下后座部位，而并非案涉房屋首层、二层及三层共计71.27平方米。案涉房屋的二层及三层另有承租人，并非由刘炅承租使用。二、刘炅与广州市同乐拆迁安置服务公司(即本案的第三人)于2004年7月9日签订了《租赁契约》而取得荔湾区文昌北路青龙直街21号地下后座的使用权。仅仅是地下后座的使用权，所谓的二层及三层，并没有由刘炅承租，而是由广州市同乐拆迁安置服务公司另租他人。租赁期满后，由于广州市同乐拆迁安置服务公司疏忽管理，导致租赁房屋始终没有办理交接，刘炅交付的押金也未退回，因此双方的租赁关系一直延续。刘炅提供的《租赁契约》和押金收条以及时为大洋物业公司临时工邓锡金出具的《情况说明》足以证实双方的租赁关系没有解除。由于没有办理租赁房屋的交接手续，广州市同乐拆迁安置服务公司没有收回租赁房屋，刘炅对租赁房屋的安全负有全部责任，故刘炅每年均斥资对租赁房屋进行修缮，而不是仅仅在2015年对租赁房屋进行修缮。证人詹某已出具“证明”足以证实上诉人刘炅对租赁房屋进行了修缮并支付了费用。三、一审判决认定以2017年6月24日作为起算房屋占用费的时间点没有事实依据，认定71.27平方米的面积计算房屋占用费没有事实依据，刘炅不应当支付房屋占用费，而且广报公司及广报美园公司应当向刘炅支付房屋修缮和管理费用。四、广报公司于2020年6月24日通过报警的方式要求收回租赁房屋，刘炅自始至今从来没有拒绝交付房屋给出租人广报美园公司，刘炅与广报美园公司存在租赁法律关系，没有义务向广报公司交付房屋，广报公司应向广报美园公司主张权利。综上，请求判如所请。 被上诉人广报公司服从一审判决，不同意上诉人刘炅的上诉请求。 经审查，一审判决查明事实中，除对案涉建筑物的层数认定有误外，其余事实属实，本院予以确认。 二审庭审后，广报公司向本院提交：1.广报公司补充意见；2.青龙直街21号二楼张德海《租赁契约》；3.广报美园公司情况说明；4.《房屋交收确认书》；5.青龙直街21号房屋照片（2020.7.1）；6.交收房屋照片（2021.4.30）；7.交收房屋录像光盘。上诉人刘炅发表质证意见称：因出租方的疏于管理，案涉的房屋租赁合同一直未解除，出租方与承租方直至二审庭询后才办理出租房屋的交接。刘炅未承租二楼房屋，而是受托管理二楼房屋，出租方应该向二楼的承租人主张权利，而不是向刘炅主权利。原审第三人广报美园公司发表质证意见称：对证据三性予以确认。 二审查明，二审期间，刘炅、广报公司与广报美园公司于2021年4月30日就案涉房屋进行交接，各方签署《房屋交收确认书》载明：三方已于2021年4月30日办理案涉房屋地下后座的交收手续等。另，从广报公司提供的各方交收房屋的照片可见，案涉房屋二楼的物品已清空。 再查，案涉房屋的不动产登记查册表记载案涉房屋建筑面积为95.43平方米、土地面积为47.72平方米、结构层数为2层。另，广报公司一审期间提供的《现场丈量图》中，三楼标注为天台，另记载首层许永尊使用面积为6.3米×3.6米×1.0656=24.16平方米，刘炅首层使用面积为4.7米×3.6米，首层外围面积为11.79米×4.14米。 另查，案外人张德海与广州市同乐拆迁安置服务公司于2002年11月18日签订《租赁契约（住宅）》约定张德海承租案涉房屋二楼，租赁期限自2002年11月16日至2003年11月15日止等。二审庭审中，刘炅称其系案外人将案涉房屋2楼交由其管理使用，因案涉房屋是危房所以其进行了修缮。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：刘炅是否应向广报公司交还场地并支付占有使用费及费用计付的问题。 广报公司已通过征用行为成为案涉房屋的权利人，其提供了相应的证据证明，故广报公司对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。刘炅虽然曾与广报美园公司存在租赁合同关系，但因案涉房屋曾出现危险情况已不适租，广报美园公司主张曾通知刘炅搬离案涉房屋，刘炅亦确认其曾对案涉房屋进行修缮并继续使用，但并未再向广报美园公司支付费用，现刘炅未能提供证据证实其与广报美园公司仍存在租赁合同关系，其亦未提供确凿证据证实其对案涉房屋进行修缮或装修支出费用数额及广报美园公司同意其将修缮费用与房屋占用费进行抵扣，刘炅已无合法理由占用案涉房屋，故权利人广报公司要求其搬离案涉房屋，合法合理，应予支持。现二审审理过程中，各方当事人已就案涉房屋首层后座自行进行了交接，且从交接房屋的照片上看案涉房屋2层亦已清空，故一审判决第一项可不再履行，二审对一审判决该判项不作调整，由当事人在执行阶段自行调整。 因刘炅占用案涉房屋，应向权利人广报公司支付相应的房屋占用费。关于刘炅占用房屋面积认定问题。一审庭审中，刘炅确认其使用的是青龙直街21号地下后座部位，及使用2楼堆放杂物和住人。经查，案涉房屋的不动产登记查册表记载案涉房屋建筑面积为95.43平方米、土地面积为47.72平方米、结构层数为2层；而刘炅确认的广报公司制作的《现场丈量图》显示案涉房屋1层和2层的总面积相同，两层面积之和亦与前述查册表记载相差不大；现虽《现场丈量图》包括了三楼天台的面积，但《现场丈量图》是手工测量可能存在误差，故结合查册表的总建筑面积以及刘炅对《现场丈量图》予以确认的情况，一审法院最终认定刘炅占用的房屋面积为71.27平方米（案涉房屋建筑总面积95.43平方米－案外人许永尊占用面积24.16平方米），合情合理，本院予以确认。一审法院再结合刘炅关于其从2018年底开始使用2楼的陈述，以及2017年至2019年的《广州市房屋租金参考价（居住用房）》的标准和刘炅至少从其自己主张对房屋进行修缮的2015年开始就继续使用案涉房屋的情况，确定刘炅按507.6元/月标准支付2017年6月24日起至2017年12月31日期间的房屋占用费，按558.36元/月标准支付2018年的房屋占用费，以及按2280.64元/月标准支付2019年1月1日起至其交还案涉房屋之日止的房屋占用费，符合公平合理原则，本院予以维持。至于二审审理过程中各方当事人对相关场地自行进行了交接，故对于房屋占用费的问题，亦由当事人在执行阶段进行调整，二审对一审判决的相应部分不作调整。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”一审认定事实部分不当，但判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费1978元，由刘炅负担。 本判决为终审判决。 审判员  唐佩莹 二〇二一年六月十八日 书记员  郭 俏 古文娜