江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1196号上诉人（原审原告）：高海龙，男，1988年12月25日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：高立根，男，1965年11月13日生，汉族，住泰州市海陵区，系上诉人之父。被上诉人（原审被告）：江苏紫峰置业发展有限公司，统一社会信用代码913212005767384891，住所地泰州市海陵区江洲北路592号。法定代表人：曾如松，董事长。委托诉讼代理人：王传勇，江苏金长城律师事务所律师。上诉人高海龙因与被上诉人江苏紫峰置业发展有限公司（以下简称紫峰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高海龙上诉请求：1.撤销一审判决；2.被上诉人赔偿上诉人逾期交房一年半违约金49448.8元(房价45200O×2/10000×547天）；3.被上诉人赔偿上诉人从2014年5月至2015年10月底，计一年半时间所交物业费[(物管958+电梯532)×l.5年]+公摊水电1000=3235元；4.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：自从2015年11月上诉人接收房屋开始，就多次口头向紫峰公司、物业、市住建局、市消协申诉赔偿逾期交房的损失。证据一：2016年10月7日上诉人向紫峰公司一副总提交了“再次申诉书”，上诉人用手机拍下了他阅材料的照片，拍摄时间2016年10月7日10时01分。说明上诉人在2016年10月7号已把申诉赔偿的书面材料(再次申诉书)当面交给了紫峰公司负责人。证据二：2016年10月7日10时零8分，上诉人把同样的申诉书提交给了开发商指派的物业负责人，由于他不配合拍照，所以只拍到他的侧身及旁边的工作人员，照片也是糊的。证据三：2016年10月8日8时53分，也就是第二天，上诉人把同样的申诉书送达到紫峰公司上级主管部门——泰州市住建局，请求他们帮助处理。时任泰州市住建局办公室主任唐卫华同志接待了上诉人，上诉人拍了唐主任收到其申诉书的照片。2020年12月25日，唐主任在该张洗出来照片背面签名确认此事。同时送达申诉书的还有市消协、行风热线。该申诉书一共打印了六份，上诉人自己保留了一份。2017年9月28日上诉人再次向市住建局六层大办公室及住建局开发商管理处办公室各书面提交了一份申请书，再次请求帮助解决紫峰公司逾期交房一年半的损失。2020年3月上诉人向海陵区法院提起诉讼。上述照片可以证明2016年10月、2017年9月、2020年3月上诉人三次以书面形式向紫峰公司主张过相关损失且已送达紫峰，从2015年10月开始计算诉讼时效，其诉讼请求没有超过三年诉讼时效。二审审理中，高海龙变更上诉请求为：请求判决被上诉人赔偿上诉人因延期交房18个月的租房损失36000元；2014年5月至2015年10月底的物业费和公摊费、水电费共3235元。被上诉人紫峰公司辩称：原判事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高海龙向一审法院起诉请求：1、判令紫峰公司赔偿高海龙人民币56283元；2、诉讼费由紫峰公司承担。一审法院认定事实：2013年11月4日，高海龙（买受人）与紫峰公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定高海龙购买紫峰公司开发的泰州市紫金华府30幢1单元202号房，总价款452000元，出卖人应在2014年5月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交付买受人，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2014年5月5日，高海龙在对案涉房屋进行交接验收时，指出房屋存在墙面裂缝、粉刷不平等问题。此后，泰州市住房和城乡建设局出具关于紫金华府30幢202室业主的投诉处理情况汇报，内容为：2015年7月13日下午，该局质监站联系了建设单位、物业单位对案涉房屋业主所反映的问题进行了现场勘查，根据业主所反映的卫生间没有安装水管及屋内电管内没有穿电线的问题，核对了竣工图及相关设计图纸会审记录，根据图纸会审记录的要求，室内水管线支管取消，每户在卫生间或厨房间只安装一个水龙头，支管由业主二次装修施工，弱电线路施工到弱电箱，后续管线埋管不穿线，管内电线由业主二次装修施工；根据现场勘查，给水支管及弱电管线的安装符合设计图纸会审记录的要求；墙壁多处地方存在空鼓、裂缝的问题，建设单位已派人进场维修到位；卫生间存在的倒返水问题，建设单位表示将在一周内返工到位。2019年4月23日，南京太湖世家物业管理有限公司（以下简称太湖物业公司）向一审法院起诉高海龙，要求其给付2016年5月5日起至2018年12月31日止的物业费2546元等。该案经审理认定以下事实：2014年5月5日，紫峰公司与高海龙签订《紫金华府前期物业服务主要约定》，当日，被告拿房，与太湖物业公司办理紫金华府入伙收费验收手续，被告预交了一年物业费，并从太湖物业公司处领取了质保书、说明书、单元门门禁卡、房屋钥匙、信报箱钥匙、水卡、电卡等；被告当天验房时，发现房屋存在问题，在房屋交接验收表中注明发现的问题，签署验收意见：待整改。一审法院经审理后于2019年12月23日作出判决，判决被告给付太湖物业公司2016年5月5日起至2018年12月31日的物业服务费2544元、电梯维护费1413元，合计人民币3957元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.高海龙的主张是否超过诉讼时效。2.即便不超过诉讼时效，高海龙的各项主张能否得到支持。关于争议焦点1，按高海龙诉状中陈述，紫峰公司于2015年10月整改完成，故如存在因房屋质量问题无法入住产生的损失，该损失在2015年10月已经确定，自该时间起，应当开始计算诉讼时效。高海龙应当举证证明其于2017年10月前曾向紫峰公司主张过相关损失，才能导致诉讼时效的中断。本案中，高海龙提供的2016年10月及2017年9月的申诉书及申请书，均只有打印的申诉材料，并没有证据证明已送达给紫峰公司，不能导致诉讼时效的中断。故高海龙关于因房屋质量问题无法入住产生的损失已超过诉讼时效。关于争议焦点2，高海龙主张的物业费损失系2016年5月5日起至2018年12月31日的物业服务费2544元、电梯维护费1413元，并非从高海龙收房至紫峰公司维修完毕期间的物业费，高海龙要求紫峰公司赔偿该时间段的物业费，没有依据。关于租金，高海龙仅提供了租房协议，并未提供房屋权属证书、租金交付凭证等证据佐证其主张，且紫峰公司对此不予认可，高海龙仅凭租房协议主张其租房并支付租金，法院难以采信。关于高海龙主张的公共地下车位面积减少一节，地下车位系公共部位，即便紫峰公司存在侵占公共车位的情形，亦不应当向高海龙个人承担赔偿责任。综上，高海龙的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。一审判决：驳回高海龙的诉讼请求。二审中，双方均未提交证据。一审查明的事实已有相应证据佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：高海龙的诉讼请求是否超过诉讼时效。也即，高海龙如因房屋质量问题无法入住产生损失，损失确定的时间应为2015年10月，那么其后两年诉讼时效期间内，高海龙是否向紫峰公司提出了请求造成诉讼时效中断。为此，高海龙在一审中提交了相关照片，用于证明其已向紫峰负责人、物业公司负责人递交申诉材料。本院经审查认为，仅从照片无法看出照片的拍摄地点及人物身份，加之紫峰公司对其主张的拍摄地点和人物身份均予以否认，因此，现有证据不能证明高海龙在2017年10月前向紫峰公司主张过相关损失。高海龙还提交了其向市住建局工作人员递交申诉材料的照片，本院认为，首先照片中材料内容无法证实，其次，即使照片中材料确实是申诉材料，高海龙向住建局提出主张也不符合关于诉讼时效中断的法定情形。因此，高海龙的诉讼请求已经超过诉讼时效。关于上诉人上诉请求的租房损失，因证据不充分，一审法院依法未予支持，本院同意一审法院意见，理由不再赘述。关于上诉人主张的2014年5月至2015年10月底的物管费用3235元，系新的诉讼请求，鉴于被上诉人不同意调解，本院不予处理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1207元，由上诉人高海龙负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二一年六月二十一日法官助理 季江敏书 记 员 黄 璐