广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13857号上诉人（原审原告）：广州汉宏物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道712号507房。法定代表人：盛露，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳红，该公司职员。被上诉人（原审被告）：黄泳如，女，1963年7月18日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人广州汉宏物业管理有限公司（以下简称汉宏公司）因与被上诉人黄泳如物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汉宏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判支持汉宏公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由黄泳如承担。事实和理由：（一）汉宏公司与华顺大厦业主委员会的招标文件中已对车辆保管费进行了约定，汉宏公司对停车场的26个车位可以收取车辆保管费和物业管理费。根据汉宏公司与华顺大厦业主委员会签订的物业服务合同，交给汉宏公司管理的面积包括26个车位在内，汉宏公司已对其他车位的使用者收取了车辆保管费和物业管理费。（二）2016年8月31日原物业合同到期后，涉案小区旧的业委会已于2016年3月17日届满，新的业委会尚未成立，汉宏公司即向小区业主征询是否同意汉宏公司以顺延原合同的方式继续管理五年，大部分业主都同意顺延，汉宏公司故按照原合同为华顺大厦全体业主和住户提供服务。黄泳如在上述期间内未提出异议，故物业服务合同约定的条款仍有约束力，即关于滞纳金的条款也有约束力。（三）汉宏公司是通过合法程序进入华顺大厦管理的，从2016年3月17日华顺大厦业主委员会到期解散至2017年11月17日汉宏公司被强制撤离华顺大厦，属地街道、居委会及华顺大厦业主委员会均未发函解除汉宏公司与全体业主续签的合同。（四）关于汉宏公司的物业服务合同纠纷案件，已有众多生效判决依据原合同审查并作出认定处理，即认定原物业合同约束汉宏公司与业主，故该合同中关于滞纳金的条款同样适用。（五）华顺大厦业主委员会有太多历史遗留问题，例如消防问题，其在与汉宏公司签订物业合同时并未如实告知汉宏公司，有意隐瞒。黄泳如二审答辩称，（一）汉宏公司要求黄泳如支付欠付物业管理费的滞纳金理由不成立，因为汉宏公司于2016年8月31日后没有与华顺大厦业主委员会重新签订有效的服务合同，由于合同存在争议时期，也不符合法律保障范围，所以不应收取物业管理费的滞纳金。（二）汉宏公司要求黄泳如支付车辆保管费的理由不成立，因为在物业服务合同中，物业公司并非可以在管理期间收取任何费用，也没有所谓行业惯常收费的理据。在约定收取停车费范围内，黄泳如车辆并不存放其中，且如果汉宏公司有权收取停车费，其并未与黄泳如签订停车收费协议，其也提供不了足以证明其事实收取合法停车场费用的合法证明。综上，应驳回汉宏公司不合理的诉讼请求。汉宏公司向一审法院起诉请求：1.判令黄泳如给付所欠2017年7月1日至2017年11月12日物业管理服务费308元（按照每月每平方米1.4元×46.14平方米，每月70元）、2017年7月1日至2017年11月12日车辆保管费2640元（按每月600元计算），共2948元；2.判令黄泳如以每期向汉宏公司支付滞纳金（以拖欠的物业管理费为基数，按每天千分之一利率的标准计算至付清之日止，其中第一期140元的滞纳金从2017年7月16日起算；第二期140元的滞纳金从2017年9月16日起算；第三期28元的滞纳金从2017年11月16日起算，每一期都计算至实际支付为止）。一审法院认定事实：2013年8月12日，汉宏公司（为乙方、物业服务公司）与广州市华顺大厦业主委员会（为甲方、业主委员会）签订《物业服务合同》，其中内容为：甲方将华顺大厦委托乙方实行物业服务；物业基本情况，广州市越秀区豪贤路1号华顺大厦商住楼（26层），建筑面积17172平方米，大厦共用的房屋建筑与设备设施：1.水泵房、电房、梯间等共用部位与公用房屋；2.电梯、水泵、照明等共用设备设施。委托管理期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务收费按面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，未办房产证的，以市测绘所测量的建筑面积为准。物业管理费，住宅1.40元/月/平方米，写字楼2.50元/月/平方米，商业2.50元/月/平方米；每两月收取物业管理费一次，每次收取的服务费为当月及下月，收费期为单月的5-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及经业主委员会审核的共用维修费，从逾期之日起每日按千分之一交纳滞纳金等。广州市越秀区豪贤路1号××房，建筑面积46.14平方米，产权人为黄泳如。汉宏公司于2017年11月12日撤出了涉案房屋的管理小区。一审庭审中，汉宏公司为证明黄泳如使用其管理的车位应当缴纳车辆保管费，提交了：1.照片打印件一张（图片为粤Ａ×××××车辆）。2.广州市房地产查丈原图（测字110106351）。3.2017年6月27日汉宏公司开具的收据一张，记载今收到2207房6月4日至7月3日的管理费600元，207VK（车）实收：400元。4.华顺大厦业主委员会与汉宏公司签订的《物业管理招标文件》（照片打印件），载明停车场的投标单价为15×1200=1800、7×400=2800。5.汉宏公司于2015年5月16日向各位车主发出的通知（照片打印件，汉宏公司称张贴在涉案大厦大厅处），其中载明车场收费将提高30元至200元。黄泳如确认证据1照片中的车辆是其所有；对证据2的真实性无异议，但认为其车位并没有停放在汉宏公司管理的23个车位中，而是停放在进车库的斜坡上；对证据3无异议；对证据4至证据5不予确认。汉宏公司陈述黄泳如将车辆停放在室外车位，室外车位没有编号。一审法院另查明，汉宏公司曾因物业服务合同纠纷向一审法院起诉涉案小区其他业主，一审法院经审理后作出（2020）粤0104民初11906号民事判决，支持了汉宏公司要求收取2017年3月1日至2017年11月12日物业管理服务费的诉讼请求。该判决书还查明了汉宏公司于2017年11月12日撤出了涉案房屋的管理小区的事实。后该案经广州市中级人民法院二审审理后，作出（2020）粤01民终19092号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，并查明如下内容：广州市华顺大厦业主委员会于2017年10月3日向汉宏公司发出交接告知函，内容为：“华顺大厦业委会于2017年8月25日专函汉宏物业管理公司：做好交接准备工作及交接前保证本大厦的物业管理质量。现再次致函贵司做好交接前的准备工作并于2017年10月31日前完成交接”；于2017年11月11日向汉宏物业公司发出了《迁离通知书》，内容为：“感谢贵公司在合同期内为大家服务，2016年8月已到期，现在已逾期，华顺大厦业主已经与广州市佳怡物业管理有限公司签约，合同期为2017年11月1日-2020年10月31日。请贵公司在2017年11月12日早上8点前迁离华顺大厦，如果拒绝，后果自负！多谢配合！”该判决认为：汉宏公司与华顺大厦业主委员会签订的物业服务合同到期后，在双方未续签合同也未明确通知不再续签合同的情况下，汉宏公司继续提供物业服务，双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费。即使业主委员会确定不再与汉宏公司续签合同，亦应自通知之日起给予合理的退场时间。汉宏公司2017年11月12日撤出涉案小区，并未超出合理期限，华顺大厦业主委员会的通知也予以谅解和认可，因此确认汉宏公司有权收取截至该日的物业管理费用。遂判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：已发生法律效力的（2020）粤01民终19092号民事判决书已详细论述，《物业服务合同》到期后，汉宏公司与广州市华顺大厦业主委员会双方按原合同约定形成事实上的物业服务关系，全体业主应当按照原合同约定标准继续支付物业管理费，汉宏公司有权收取截至2017年11月12日的物业管理费用，一审法院在此不再赘述。黄泳如作为涉案房屋的业主，应按原合同约定的标准向汉宏公司继续支付物业管理费。因此，汉宏公司要求黄泳如支付2017年7月1日至2017年11月12日物业管理服务费的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。至于物业管理费的标准，根据《物业服务合同》的约定，住宅的收费标准为每月每平方米1.4元，涉案810房的建筑面积为46.14平方米，故黄泳如应按每月64.6元的标准向汉宏公司支付物业管理费，汉宏公司主张的收费标准有误，一审法院予以纠正。考虑到汉宏公司主张滞纳金所依据的合同已经到期，业主对汉宏公司是否具有管理权存在争议，综合考虑全案情况，不予支持汉宏公司要求支付滞纳金的请求。关于汉宏公司诉请的车辆保管费，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，汉宏公司所提供的证据未能证明黄泳如将车辆停放于汉宏公司管理的车位，亦未能证明汉宏公司与黄泳如之间曾就车辆保管及收费标准达成一致协议，汉宏公司对此应承担举证不能的责任。故汉宏公司要黄泳如支付讼争期间的车辆保管费的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条之规定，于2021年3月24日作出如下判决：一、黄泳如自本判决发生法律效力之日起七日内，向广州汉宏物业管理有限公司支付从2017年7月1日至2017年11月12日物业管理服务费（每月按每平方米1.4元，按建筑面积46.14平方米计）；二、驳回广州汉宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由黄泳如负担。本院二审期间，汉宏公司当庭向本院提交：1.越房群复字（2021）62号《关于张艳红反映事项的答复意见书》、大塘物业备（2017）1号《业主委员会备案回执》，拟证明目前华顺大厦业主委员会已暂时中止陈凯儿的委员资格；2.越国房业备字（2013）8号《关于华顺大厦第四届业主委员会备案的通知》，拟证明上届华顺大厦业主委员会到期；3.（2020）粤01民终3108号民事裁定书，拟证明指令一审法院审理案件；4.废标函和迁离通知书，拟证明华顺大厦业主委员会只发出了前两份材料；5.广东省高级人民法院（2021）粤民申3808号案受理通知书，拟证明汉宏公司不服（2020）粤01民终19092号民事判决，已由广东省高级人民法院立案受理；6.第一部分招标公告和租车位合同及转账记录，拟证明汉宏公司可以收取车辆保管费和管理费。黄泳如经质证认为，对证据1不作评论，不清楚其真实性、合法性，与本案无关；对证据2、3、4的真实性、合法性和关联性予以确认；对证据5的真实性、合法性和关联性不清楚；对证据6的真实性、合法性和关联性不予确认，招标的车位2013年黄泳如还在那里住，与黄泳如无关。汉宏公司庭后向本院提交：1.报警回执；2.华顺大厦2207房和1802房的《产权情况表》；3.越房公开[2020]19号《政府信息公开申请答复书》；4.《广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室关于越秀区人民法院（2021）粤0104民调令00394、00395号律师调查令的复函》；5.《业主委员会候选人选举结果明细统计表》、《表决结果汇总统计表》；6.黄泳如管理费收据和收件地址；7.诉讼立案登记表，拟证明其已就（2020）粤0104民初20836号案于2021年6月10日向广东省高级人民法院申请再审。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审另查明：汉宏公司因与华顺大厦业主委员会物业服务合同纠纷一案诉至原审法院，并在该案中主张“汉宏公司在合同到期后，通过签署调查表的方式获得华顺大厦200多户中170多户业主的签名，同意继续由其管理华顺大厦，新的服务期限为5年。2017年8月3日，华顺大厦成立新的业委会，该业委会与第三方物业管理公司签订物业服务合同，在没有与汉宏公司解除服务合同的情况下，要求汉宏公司撤离华顺大厦构成违约。”原审法院作出（2020）粤0104民初20836号民事判决查明：“2017年7月28日，新一届华顺大厦业主委员会在街道备案，本届业主委员会任期从2017年7月28日起至2022年7月27日止。华顺大厦业主委员会通过招标重新选聘物业管理公司。”另该判决认定：“汉宏公司认为双方已再续约5年，没有事实依据。《物业服务合同》于2016年8月31日到期后，新的业主委员会还未选任，汉宏公司以调查表的方式征询业主的意见，即使该表格中业主的签名是真实的，也仅能代表部分业主续约的意向，并不能达成续约的效果，双方没有续签正式的物业服务合同，汉宏公司之后实施的物业管理行为属于事实管理行为。”2021年3月18日，本院以（2021）粤01民终1632号民事判决维持上述判决，驳回汉宏公司的上诉请求。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和汉宏公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：汉宏公司要求黄泳如支付欠付管理费期间的滞纳金以及车辆保管费应否予以支持。关于汉宏公司所主张的滞纳金问题。汉宏公司与华顺大厦业主委员会签订的《物业服务合同》到期后，在双方未续签合同的情况下，汉宏公司继续提供物业服务，故双方形成事实上的物业服务合同关系，一审法院据此认定汉宏公司有权收取该期间的物业管理费用并无不当。但对于业主未继续按月缴纳物业管理费是否构成违约的问题，根据业已发生法律效力的（2020）粤0104民初20836号民事判决书认定，汉宏公司以发放调查表的方式征询部分业主意见并不能达成原合同续约5年的法律效果，汉宏公司在《物业服务合同》履行期届满后所实施的物业管理服务仅为事实管理行为，因此其与业主之间的权利义务内容并不当然适用原《物业服务合同》的约定内容。特别在2017年7、8月间，涉案大厦新一届业主委员会重新选聘物业管理公司，小区业主对于汉宏公司是否仍具有管理权持有疑义的情况下，未继续缴纳物业管理费并不构成违约，故一审法院综合考虑全案情况不予支持汉宏公司提出的滞纳金请求并无不当，本院予以维持。汉宏公司二审提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。关于汉宏公司所主张的车辆保管费的问题。汉宏公司提供的证据尚不足以证明黄泳如的车辆停放在其公司管理的车位内，不足以证明双方曾就车辆保管费以及收费标准达成一致意见，一审法院驳回汉宏公司要求黄泳如支付车辆保管费的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。综上所述，汉宏公司的上诉理由理据不足，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由广州汉宏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李 民审判员 唐佩莹二〇二一年六月三十日书记员 贾 妍古文娜