内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终1059号上诉人（原审原告）：贺永刚，男，1973年10月22日出生，现住内蒙古自治区包头市。上诉人（原审原告）：李苗苗，女，1978年5月27日出生，现住内蒙古自治区包头市。二上诉人委托诉讼代理人：李**程，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。上诉人（原审被告）：包头市锐利宏程房地产开发有限公司。法定代表人：柴乃实。委托诉讼代理人：杨曼。委托诉讼代理人：田新萍。上诉人李苗苗、贺永刚、包头市锐利宏程房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2021）内0291民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李苗苗、贺永刚上诉请求：1.撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2021）内0291民初101号民事判决；2.依法改判被上诉人自2019年6月1日起至实际交付商品房之日按照每日10元支付违约金；3.本案诉讼费山被上诉人承担。事实与理由：一审判决对于双方所签《包头市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）中关于房屋逾期交付的约定认定错误。1.双方所签《买卖合同》第十六条合同附件约定：本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。也就是说，相关条款的约定应以《补充协议》的约定为准。2.《补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定第6款约定：如因非不可抗力或政策原因导致出卖人延期交房，延期超过180日的，出卖人应向买受人支付逾期交房违约金，违约金按逾期交房期间10元／天计算，除此之外出卖人不承担其他任何责任。以上约定实际上已经将《买卖合同》第五条的约定进行了变更，实际上一审法院也认定进行了变更，既然进行了变更那为什么还要依据上述第五条约定的内容进行判决呢。按照上述第五条约定的内容计算，被上诉人承担的是付款总额同期银行贷款利率，远远高于每日10元的违约金，所以，被上诉人才重新进行了约定。一审判决认为720日之后（2021年5月21日）的违约责任由双方协商解决，本案不予处理。不仅是对条款的约定错误认定更是对上诉人不公平。按照通常理解，原协议的条款与补充协议的条款约定不致的，应该按照补充协议的约定履行，所以，此案应按照《补充协议》第四条第6款约定进行判决。3.退一步讲，即使按照一审判决的认定超过720日之后，上诉人有权与被上诉人协商解决追究其违约责任，那么上诉人也完全可以不与被上诉人协商，直接追究其违约责任，现上诉人不愿与其协商。况且，目前的情况是被上诉人已经违约了却拒不承担违约责任，所以上诉人才提起诉讼要求其承担违约责任没有任何错误。一审法院判决认定被告向原告支付逾期违约金的计算期间前后矛盾，认定事实错误。判决书认定被告向原告支付逾期交房违约金，违约按每日10元从2019年6月1日起计算至实际交付商品房之日止，但该项内容后半段却把每日10元的违约金给付，至迟计算到2021年5月21日，内容前后矛盾，会直接导致2021年5月21日被成为该商品房实际交付的日期，这显然错误。综上，一审判决认定事实错误，判决明显不公平，请求二审法院在查清事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。包头市锐利宏程房地产开发有限公司辩称，案涉小区房屋五证俱全，具备出售条件，答辩人认为至今被答辩人未收房入住是自身原因，与答辩人无关。答辩人以向被答辩人发出收房通知并签收，且答辩人也认可这一事实，所以该份收房通知已经视为答辩人履行完毕合同义务，被答辩人主张的违约金不符合合同约定，故应当驳回被答辩人的诉讼请求。上诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司上诉请求：一、请求依法撤销包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2021）内0291民初101号判决内容，依法改判或发回重审。二、本案一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不同意一审法院判决的逾期交房的利息的第一项判决内容。1.案涉小区房屋五证齐全，具备出售条件且通过《公园大道交房明细表》来看，小区共计223户，已经交房并入住的有216户，未交房的有7户，至今入住率已达到97％，如果像被上诉人所述至今房屋的饮水、燃气设施不完善无法入住，这与案涉小区实际入住情况也完全不符，故上诉人认为至今被上诉人未收房入住是自身原因，与上诉人无关。2.上诉人于2019年5月24日已经向被上诉人发出收房通知，2019年5月27日被上诉人本人也已经签收，并且被上诉人也认可这一事实，所以该份收房通知已经视为上诉人履行完毕交房通知义务，而且按照《商品房买卖合同》第三条约定：“甲方于2019年5月31日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。”依据合同约定上诉人已经履行完毕合同义务，被上诉人主张的自2019年6月1日起的违约金不符合合同约定，故应当驳回被上诉人的诉讼请求。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院在查清案件事实的基础上依法改判或者将本案发回重审。贺永刚、李苗苗辩称，商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付，既是合同约定更是法定条件。对于本案来说，锐利宏程公司取得五证只是具备了建设及预售的条件与商品房竣工验收是不同的法律概念。锐利宏程公司所称的入住率是其单方表述，入住率不能代表案涉工程是否验收合格。收房通知并不是交付商品房的必要条件，按照合同约定及法律规定，商品房未经验收或验收不合格的不得交付，案涉商品房尚未完成竣工验收。答辩人可以拒绝收房。锐利宏程公司应按照合同约定支付违约金。贺永刚、李苗苗向一审法院起诉请求：1．依法判令被告按每日10元给付原告自2019年6月1日起至实际交付商品房之日止的违约金，暂计至2020年12月1日为6300元；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月3日，原告贺永刚、李苗苗（乙方）与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司（甲方）签订合同编号为2018-0036628的《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的坐落于包头市××区房屋一套，房屋建筑面积127.58平方米，每平方米价格为4100元，房屋总价款为523078元。付款方式：一次性付款，原告于2018年12月3日前一次性存入商品房全部价款523078元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，被告应于2019年5月31日前将符合上述条件的房屋交付原告使用。合同第五条关于甲方逾期交付商品房的处理中约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在720日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲乙双方协商解决。”合同附件五《商品房买卖合同》补充协议第四条第6款约定：“…如因非不可抗力或政策原因导致出卖人延期交房，延期超过180日的，出卖人应向买受人支付逾期交房违约金，违约金按逾期交房期间10元／天计算，除此之外出卖人不承担其他任何责任”。合同签订后，原告贺永刚、李苗苗已将全部购房款523078元给付被告，被告未按合同约定于2019年5月31日前将验收合格的房屋交付原告。截至2021年3月11日，涉案商品房尚未完成竣工验收。合同约定的“应交付商品房之日次日”为2019年6月1日，从2019年6月1日起至2021年5月21日止，逾期天数达720日。一审法院认为，原告贺永刚、李苗苗与被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。原告贺永刚、李苗苗已履行了交纳购房款的义务，被告未按合同约定在2019年5月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告的行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。《商品房买卖合同》补充协议第四条第6款对《商品房买卖合同》第五条约定的逾期交付房屋违约责任的计算标准进行了变更，原告依据《商品房买卖合同》补充协议第四条第6款约定的计算标准要求被告承担逾期交房的违约责任并无不当，故对原告贺永刚、李苗苗要求被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司按每日10元从2019年6月1日起支付违约金至商品房实际交付之日止的诉讼请求，法院予以支持，但违约金至迟计算至2021年5月21日。2021年5月21日之后的违约责任由双方协商解决，本案不予处理。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告贺永刚、李苗苗支付逾期交房违约金，违约金按每日10元从2019年6月1日起计算至商品房实际交付之日止，至迟计算至2021年5月21日止；二、驳回原告贺永刚、李苗苗的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告贺永刚、李苗苗已预交），由被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担25元。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审法院经审理查明的合同签订、履行的基本事实与一审法院认定相一致，有双方当事人陈述及相关书证在案佐证。本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》《附件五：〈商品房买卖合同〉补充协议》是当事人自愿达成，系双方真实意思表示，双方均应依约履行合同义务。本案《商品房买卖合同》第十六条合同附件：“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）附件一至附件五均为本合同不可侵害的部分，具有同等法律效力”该条款专门对补充合同（附件五）的合同效力进行了确认，补充协议条款与原合同内容不一致，应当以补充协议履行。双方签订的《附件五：〈商品房买卖合同〉补充协议》第四条关于房屋交付的补充约定第6项，“如因非不可抗力或政策原因导致出卖人延期交房，延期超过180日的，出卖人应向买受人支付逾期交房违约金，违约金按逾期交房期间10元／天计算，除此之外出卖人不承担其他任何责任。”该条款对逾期交房的违约责任承担约定明确。至本案提起诉讼时，该案涉房屋尚未完成交付，二上诉人主张自违约之日起暂计至2020年12月1日的违约金6300元，应予支持。一审法院同一判项中“违约金计算至商品房实际交付之日止”与“至迟计算至2021年5月21日”，内容矛盾，依据不足，本院应予纠正。上诉人包头市锐利宏程房地产开发有限公司对案涉房屋尚未完成竣工验收的事实无异议，该房屋尚未具备合同约定的交付条件，故其主张不承担违约责任的证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2021）内0291民初101号民事判决；即：一、被告包头市锐利宏程房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告贺永刚、李苗苗支付逾期交房违约金，违约金按每日10元从2019年6月1日起计算至商品房实际交付之日止，至迟计算至2021年5月21日止；二、驳回原告贺永刚、李苗苗的其他诉讼请求。二、包头市锐利宏程房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向贺永刚、李苗苗支付自2019年6月1日至2020年12月1日的逾期交房违约金6300元。如未按本判决指定的期间发行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费125元，由包头市锐利宏程房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 宋 炜审判员 李雅滨二〇二一年六月三十日法官助理 亢 晶书记员 崔 淙附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。