四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初9120号 原告：周玲，女，汉族，1981年7月24日出生，住重庆市巴南区。 被告：成都晨川实业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区莲桂西路39号。 法定代表人：潘冠晔，成都晨川实业有限公司董事长。 委托诉讼代理人：辜健，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于明玉，北京大成（成都）律师事务所律师。 原告周玲与被告成都晨川实业有限公司（简称晨川公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周玲，被告晨川公司的委托诉讼代理人辜健、于明玉到庭参加诉讼。当事人庭外和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 周玲向本院提出诉讼请求：1、解除周玲与晨川公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件；2、晨川公司退还周玲已付购房款5790000元；3、晨川公司赔偿周玲的资金占用损失（以已付购房款为基数，2019年8月19日及以前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日以后按照LPR计算。其中，1500000元自2018年1月24日起算，210000元自2018年1月25日起算，4080000元自2018年3月6日起算，均计算至晨川公司实际退还全部购房款之日止）；4、本案诉讼费（包括但不限于案件受理费、保全费）由晨川公司承担。事实与理由：周玲与晨川公司于2018年1月31日签订了《商品房买卖合同（预售）》。《商品房买卖合同（预售）》第四条约定周玲向晨川公司购买开发建设的预售许可证10684号下第1幢1单元59层5910号房屋，第八条约定该房屋的购房款总价5790000元，第九条约定周玲以分期付款的方式支付上述购房款，第十八条约定晨川公司应在2018年12月31日前向周玲交付该房屋。周玲按照合同约定向晨川公司支付完毕全部购房款5790000元（2018年1月24日支付1500000元，2018年1月25日支付210000元，2018年3月6日支付4080000元）。但在交房期限即将届满的2018年12月20日，晨川公司向周玲发出了《延期交房告知书》，单方面通知无法向周玲交房；交房期限届满后，晨川公司又分别发送两次延期交房通知，单方面将交房期限延后至2020年12月31日。直至2021年5月周玲提起本案诉讼，晨川公司仍未向周玲交付合格房屋，且交房时间遥遥无期。晨川公司的上述行为已经构成根本性违约，致使周玲合同目的不能实现，且已经给周玲造成了严重损失，周玲有权解除商品房预售合同并要求晨川公司赔偿其损失。为维护周玲的合法权益，特诉至法院。 晨川公司辩称：1、对周玲陈述的购房基本事实、房款价款、支付时间及晨川公司逾期交房的基本事实予以认可。2、周玲主张的违约责任及承担方式与双方合同约定不符，商品房买卖合同第十九条约定出卖人未按约定时间交付房屋的，买受人不以此为由解除合同，合同继续履行。商品房买卖合同补充协议第十七条第8项约定，本合同因出卖人原因解除或被判令解除的，出卖人如需承担对买受人已付房款的利息或损失赔偿责任的，均按照本合同解除之日或判令解除之日按中国人民银行公布的同期活期存款基准利率（即年息2.75%）计算买受人已付房款的利息，利息计算期限为买受人支付房款之日至合同解除或判令解除之日。商品房买卖合同补充协议第十七条第4项约定，本合同所定违约金……，双方事后不再以违约金过分高于或低于损失为由要求调低或调高违约金。根据双方的合同约定，周玲主张的资金占用利息、计算方式已经超过了合同约定的范围，因此即便周玲主张法定解除权，其利息计算方式也无法律及合同依据。3、晨川公司在交房逾期后，根据合同约定向周玲支付了逾期交房的违约金211335元。晨川公司仅有一个逾期交房的违约行为，对于该违约行为不能重复计算违约金。周玲收取了逾期交房违约金后又主张解除合同，之前收取的违约金金额应当从合同解除后晨川公司的应付款项中予以扣除。 本院经审理认定事实与周玲的陈述一致。 另查明，2018年1月31日，周玲（买受人）与晨川公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按下列第2种方式处理，……2、买受人不以此为由解除合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该条下方加注有下划线）；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同日，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十七条“对合同解除及违约责任的补充约定”：4、本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件耗费资源等综合抽象要素所造成的损失的，该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以“违约金过分高于／低于损失”等为由作为抗辩要求调低或调高违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失；8、本合同因出卖人原因解除或被判令解除的，出卖人如需承担对买受人已付的购房款的利息或损失赔偿的，均按照本合同解除之日或判令解除之日按中国人民银行公布的同期活期存款基准利率计算买受人已付房款的利息，利息计算期限为买受人支付房款之日至合同解除或判令解除之日。2020年1月19日，晨川公司向周玲转账支付了延期交房违约金211335元。 庭审中，周玲抗辩双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系晨川公司提供的格式条款，排除了周玲的主要权利，合同条款无效。 以上事实有周玲提交的《商品房买卖合同（预售）》及附件和补充协议、《收据》、转账凭证、延期交房告知书、关于延期交房的告知函，晨川公司提交的延期交房违约金的转账凭证及双方陈述一致的事实在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案的法律事实发生于民法典施行前，但持续至民法典施行后，故适用民法典的规定。 周玲与晨川公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件和补充协议，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，周玲履行了付款义务，但晨川公司未按约向周玲交付案涉房屋，已构成根本违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项的规定，晨川公司未按约履行交房义务，也未按其发出的《延期交房告知函》承诺的交房时间交付案涉房屋，周玲购房的合同目的已不能实现。本案中，周玲在法律规定的期限内依法行使法定解除权，故其要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件和补充协议，符合法律规定，本院予以支持。周玲以提起本案诉讼的方式解除合同，合同从起诉状副本送达晨川公司之日起即解除。 合同解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款的规定，周玲要求晨川公司退还已付购房款5790000元，于法有据，本院予以支持。 关于周玲主张的已付购房款的资金占用利息。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定晨川公司存在逾期交房屋违约情形时，周玲不以此为由解除合同，合同继续履行时违约金按已付付房款的万分之一计算。而双方签订的补充协议则约定因出卖人原因解除合同，出卖人违约承担的赔偿损失按中国人民银行公布的同期活期存款基准利率计算买受人已付房款的利息，且买受人不得抗辩要求调低或调高违约金。上述合同和补充协议关于晨川公司承担违约责任的约定存在不一致，补充协议的上述条款系晨川公司提供的格式条款，该条款实则减轻了晨川公司的违约责任，且未作明确提示和说明，故该条款应属无效。本案中，周玲存在已付房款的资金占用利息损失，综合合同履行情况、晨川公司的违约程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定晨川公司分别以已付房款为基数，从其付款之日起至款项付清之日止，分段按中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算赔偿利息损失。本案中，晨川公司基于逾期交房的违约行为已向周玲支付了违约金211335元，故晨川公司基于同一违约行为向周玲赔偿的上述利息损失应扣除该笔违约金。对周玲多主张的利息损失，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第四百九十七条第(二)项、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十四条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款和第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告周玲与被告成都晨川实业有限公司于2018年1月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议； 二、被告成都晨川实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周玲退还购房款5790000元； 三、被告成都晨川实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周玲赔偿资金占用利息（分别以1500000元、210000元、4080000元为基数，分别从2018年1月24日起、2018年1月25日起、2018年3月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；以5790000元为基数，从2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上述利息金额应扣除被告成都晨川实业有限公司已支付的违约金211335元）； 四、驳回原告周玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费58112元，减半收取29056元，由原告周玲负担928元，由被告成都晨川实业有限公司负担28128元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二一年六月二十三日 书记员  刘茜