安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终1666号 上诉人（原审被告）：安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇叶坂村青砖组（大众温泉公园温泉中心）。 法定代表人：张杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人:汤锋,安徽权桢律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郑煜笑，安徽权桢律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：杨庆，男，1997年8月16日出生，汉族,住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：彭德琨，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：王敏，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。 上诉人安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司（以下简称盛世天源公司）因与被上诉人杨庆商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人盛世天源公司的委托诉讼代理人汤锋、郑煜笑，被上诉人杨庆的委托诉讼代理人彭德琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛世天源公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判按租金损失的130%计算违约金；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判适用逾期交房违约金标准不当。1.原判认定逾期交房违约金标准适用双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，依据不足。原判根据合同法第六十二条的规定，得出补充协议是对主合同未尽事宜或内容约定不明的补充，而不是径行变更合同的结论是错误的。2.原判对补充协议第六条理解不当，背离了当事人的意思自治原则。补充协议第六条对《商品房买卖合同》第十二条进行了变更，约定支付违约金的上限总额最高不超过房屋总价的2%，这是买卖双方协商一致的结果。合同赋予买受人可以行使合同解除权，也可以选择继续履约，当逾期超过180日，买受人选择继续履行合同的，违约金条款应以补充协议第六条为标准计算。二、上诉人对违约金过高进行抗辩，原判仍按合同计算有失公平。1.原判关于房屋性质的理解错误。案涉房屋规划用途虽然为商业，但性质上属于住宅，按住宅出租价格计算被上诉人的损失并无不当；2.原判计算违约金标准过高。根据商品房买卖合同司法解释第十七条的规定，结合一审法院此前关于上诉人逾期交房的判决，均明确了违约金是否过高可以同地段同类房屋租金标准确定。上诉人已经提供相关标准，但原判认为上诉人未能举证证明被上诉人的损失，偏离客观事实。三、原判同案不同判。一审法院此前关于上诉人逾期交房违约金的计算标准均按同地段同类房屋租金每平米11.6元计算，本案仅根据规划用途为商业用房，就否定上诉人的评估报告，没有法律依据。四、原判适用法律错误。原判依据合同法司法解释（二）第二十九条规定，但该条规定是判断违约金是否过高可以参照的依据，不能得出只要举证不了损失，双方约定违约金的标准都是不高的结论。 杨庆辩称，一、原判适用逾期交房违约金标准正确。1.双方在《商品房买卖合同》第十二条中对逾期交房违约金标准有明确约定；2.双方的补充协议第六条违背了主合同且意思表示不明确，更为主要的是减轻了上诉人应当承担的责任；3.主合同第二十八条明确了不合理减轻出卖人责任的以主合同为准。二、原判按主合同约定计算违约金正确。1.案涉房屋系商业用房；2.商业用房的用途、价值、收益均高于住宅用房，不能以住宅用房的租金标准计算违约责任。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 杨庆向一审法院起诉请求：1.判令盛世天源公司支付杨云云违约金29687元；2.盛世天源公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年7月5日，杨庆（买受人）与盛世天源公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＹＸ19001232），合同约定杨庆购买盛世天源公司开发的位于岳西县××镇××村××＃楼××层××号房屋，房屋规划用途为商业，建筑面积57.52平方米，每平方米7447.67元，房屋总价款为428390元。合同第九条约定商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。合同第十一条约定：（一）出卖人应当在2020年3月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方统一按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权要求解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。同时，合同第二十八条约定：对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一），补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。后盛世天源公司与杨庆就上述商品房买卖合同签订了《商品房销售合同》补充协议一份（具体签订时间不详），补充协议第六条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。合同签订后，杨庆按照合同约定支付了购房款。2020年11月16日，案涉房屋完成竣工验收备案，当日，盛世天源公司通知杨庆收房。此外，2019年年底至2020年年初，我国暴发新冠肺炎疫情，全国疫情防控工作形势严峻，各地各部门生产、生活均受到不同程度影响。安徽省、安庆市住建部门根据疫情防控应急指挥部的要求，也就房地产企业的疫情管控工作作出安排。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，杨庆与盛世天源公司签订商品房买卖合同，双方形成买卖合同关系。盛世天源公司违反合同约定逾期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点在于：一、逾期交房违约金应适用何标准计算？一审法院认为，本案逾期交房违约金不应适用《补充协议》第六条，应适用双方签订的《商品房销售合同》第十二条的约定。理由是：1.主合同第二十八条中明确约定“对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订补充协议”，且根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的约定：“当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照有关条款或者交易习惯确定”，因此，补充协议应是对主合同未尽事宜或内容约定不明的补充，而不是径行变更合同内容而与原合同内容相左。双方在《商品房销售合同》第十二条中对出卖方即盛世天源公司的逾期交付责任已经做了明确约定，补充协议中第六条约定明显改变了《商品房销售合同》第十二条的意思表示。2.若依据《补充协议》第六条，盛世天源公司逾期交房天数在180天以内的，逾期违约金是随着逾期天数的增加而递增，当逾期天数超过180天，逾期违约金降至房屋总价款的2%，即当逾期交房天数超出180天后，无论逾期天数为多少天，盛世天源公司均只需按房屋总价款的2%支付违约金，而该违约金支付标准与出卖方逾期交房67天应承担的违约责任相当，此约定便会产生逾期68天至179天之间的买受人因出卖人逾期交房获得的违约赔偿金大于逾期180天后的违约金的极不合理现象，故该补充条款明显不合理的减轻出卖人应承担的责任，根据主合同第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，因此该补充协议中第六条不能作为违约金计算依据。3.依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在认定约定违约金过高时，一般应以造成的损失为基础。就损失的确定，盛世天源公司主张按同地段同类房屋租金标准11.6元每平方米每月计算，该标准系该地段住宅用房的租金标准，本案所涉商品房的规划用途为商业，其收益应有别于住宅用房的收益，盛世天源公司虽主张调减违约金，但未举证证明因迟延交房造成杨庆的实际损失之多寡，应承担相应的证明责任，故杨庆主张按合同计算，符合当事人之间的约定且未违反法律规定，应予支持。综上，对于盛世天源公司的逾期交房违约金，应适用双方签订的《商品房销售合同》第十二条的约定计算。二、新冠肺炎疫情影响是否适用本案，是否应扣减相应的违约时间。2019年年底至2020年年初，新冠肺炎疫情暴发并在全国蔓延应属众所周知的事实。至于该疫情发生及疫情相关管控措施与逾期交房是否具备法律上的因果关系，应当具体分析认定。盛世天源公司抗辩要求违约时间扣减60天，并提供了省、市住建部门的通知。鉴于以下几点考量：1.新冠肺炎疫情属于外来的、突发性的、不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。而且对于一般当事人而言，疫情防治行政管控措施，亦是不可预见、不能避免且不能克服的。该疫情发生以及相应的管控措施应属于不可抗力。2.逾期交房行为可能发生于本次疫情之前，但受本次疫情影响，相关单位不能正常办公属于客观事实，从而致使案涉房屋的竣工验收备案手续不能正常的、顺利的进行，进而使得逾期交房的时间在一定程度上延长。疫情对于逾期交房时间具有一定的原因力作用，但该原因力大小无法准确界定。3.双方购房合同在约定相关违约金标准时，明确排除了“不可抗力”之原因的违约赔偿责任。4.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”本院综合考虑后酌定在违约时间中扣除30天的新冠肺炎疫情影响期间，故盛世天源公司交房共逾期201天（231天-30天）。综上，盛世天源公司应支付杨庆逾期交房违约金25832元【428390元×201天×0.3‰】。基于讼争的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，故本案适用民法典施行前的相关法律及司法解释。案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告杨庆逾期交房违约金25832元。二、驳回原告杨庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元（已减半收取），由原告杨庆负担50元，被告安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司负担221元。 二审中，当事人没有提交新证据，对一审提交的证据亦未申请复核。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判关于逾期交房违约金的认定是否正确。 《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”首先，关于原判适用逾期交房违约金条款是否正确的问题。合同双方签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任项第1条第（2）项约定：逾期超过60日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。该合同第二十八条补充协议项同时约定：对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。根据上述合同第二十八条约定可知，1.补充协议补充的必须是主合同未约定或约定不明的内容，在主合同已明确约定逾期交房违约金标准的情况下，补充协议不能对主合同条款轻易变更；2.合同双方已一致同意如补充协议中含有减轻主合同中约定应由出卖人承担责任的内容，仍以主合同为准。据此，原判适用主合同第十二条作为认定逾期交房违约金的条款正确。其次，关于是否应当适用同地段同类房屋租金标准计算逾期交房违约金的问题。本案中，上诉人主张应适用同地段同类房屋租金标准计算逾期违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，适用同地段同类房屋租金标准的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，而本案双方已在购房合同中明确约定了逾期交付房屋的违约金计算方法，故不应适用上述司法解释第十七条的计算标准。最后，关于原判适用逾期交房违约金标准是否过高的问题。本案中，原判在认定违约金时以被上诉人实际损失为基础，兼顾所购商品房性质、合同履行情况、违约方过错程度以及预期利益等综合因素，按照合同约定的逾期交房违约金日万分之三即日0.03%予以认定，该标准客观上并不过分高于被上诉人造成的损失，原判适用该逾期违约金标准适当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费542元，由上诉人安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈铜林 审 判 员 潘 红 审 判 员 胡 毅 二〇二一年六月十一日 法官助理 许德智 书 记 员 王益嫡