广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10342号上诉人（原审原告）：何雄永，男，1953年1月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：肖启万，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海裕，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：原庆玲，女，1951年3月29日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：卢达朝，男，1947年12月30日出生，汉族，住广州市海珠区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑福平，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人何雄永因与被上诉人原庆玲、卢达朝合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何雄永上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令原庆玲、卢达朝分配房屋拆迁补偿款243.75万元给何雄永；3.一、二审诉讼费由原庆玲、卢达朝承担。事实和理由：（一）一审判决法律依据不足，一审法院适用的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条并非禁止城镇居民在农村建房，而是要求在农村建房要履行一定程序，该规定系管理性的强制性规定，违反该规定并不导致合同无效。禁止城镇人口到农村建住宅的规定最初见于1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，而该通知发布时双方当事人合建的房屋早已完成并取得了《宅基地使用证》。（二）1990年代初，国家并无禁止城镇居民到农村建房，城镇居民到农村买地建房的情况不少，很多还取得了《宅基地证》，获得了合法的宅基地使用权及地上房屋的所有权。本案双方签订的《合资建楼合同书》经海珠区新滘法律服务所公证并出具《证明书》，证明“内容符合法律要求，双方权利义务明确”，充分说明当时法律是认可的。（三）本案双方系私权利之争，认定合同有效并不危害国家和社会公共利益，应尊重双方当事人的约定。双方约定一方出地，一方出资，楼房建成后二楼归何雄永，如今拆迁补偿或者产权调换，将何雄永应当享有的份额分配给何雄永合情合理。（四）案涉合同已经法律服务所办理公证，双方已履行必要程序，经公证的合同被认定为无效，损害了司法公信力，应予改判。原庆玲、卢达朝二审答辩称，一审法院适用法律正确、认定事实清楚。何雄永认为一审法院引用1988年的规定不当系其理解错误，区分效力性与管理性规定要从规范有没有明确违反后果为无效来判断，如果该规范明确规定该行为无效的话，是效力性规定，在没有明确的情况下需要结合规范禁止性的目的，权衡冲突利益的权益。本案涉及土地交易处分，土地涉及公共利益和市场秩序，我国法律对农村集体土地的转让都是采用严格的限制办法，《中华人民共和国土地管理法》第四十一条规定非农村户口使用农村土地是需要经过县级以上人民政府批准的，故该规定应为效力性规定。双方合建房屋并没有相关县级以上人民政府的批准，一审法院适用法律正确。双方的合同经过法律服务所公证出具证明书，该证明书只是对合同的真实性进行见证，与一审法院判决本合同无效并不存在冲突，也不存在何雄永所称的该判决会损害人民司法公信力的情况。一审法院当庭多次向何雄永释明合同效力问题，何雄永坚决以合同有效进行起诉要求相应的赔偿。一审法院程序合法、认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。何雄永向一审法院起诉请求：1.原庆玲、卢达朝分配房屋拆迁补偿款人民币243.75万元给何雄永；2.本案诉讼费用由原庆玲、卢达朝承担。一审法院认定事实：原庆玲、卢达朝是夫妻关系。1987年10月6日，广州市海珠区新滘镇人民政府核发了使用人姓名为原庆玲，编号为穗海字第NO.004262号的农村（墟镇）宅基地使用证，该证载明：宅基地座落于凤和乡新市头村北约五巷13号，宅基地四至面积为32平方米，建筑层数为贰层，建筑面积64平方米。1989年3月18日，卢达朝（代）（甲方）与何雄永（乙方）签订《合资建楼合同书》，约定：第一条：房产权归属如下：合资双方各占壹层，并享有该层房产权（即上盖权）。甲方占首层，乙方占第二层。如日后加层建筑，甲方占第四层，乙方占第三层。假如城建部门只批加建壹层，则第三层归甲乙房共有（房产权）。乙方加层时交付给甲方贰仟贰佰圆作为地权补偿费。如城建部门只批加建壹层（即第三层双方共有）。乙方只须付壹仟壹佰元正。第二条：合资办法：乙方投资人民币两万圆正（未计加层补偿费），首期付壹万元正。首层完工后付伍仟圆整。两层完工后再付伍仟元正。第三条：如超期完工和超期交付乙方使用则每个月由甲方向乙方赔偿壹佰伍拾元正……电由甲方负责报装及费用；水由甲乙双方负责；第九条：司法公证费由甲乙双方平均共付，将来房地产换证及分产权证费由甲乙双方平均共付；附：本合同共2页，由公证处公证后即生效。房屋座落地点：海珠区新港中路新市头北街五巷13号；等。该《合资建楼合同书》上加盖有广州市海珠区新滘镇法律服务所公章。1989年8月16日，广州市海珠区新滘镇法律服务所出具（1989）穗海新滘法字第95号《证明书》，载明：兹证明凤和村原庆玲、市德政南路利国里29号何雄永于1989年8月16日到我处办理合资建楼合同公证。现有凤和村原庆玲（称甲方），市德政南路利国里29号何雄永（称乙方）在凤和村新市头三巷1号之一处进行合资建设二层楼房，建筑面积为64平方米。经甲、乙双方协商后达成协议（见合资建楼合同书），此合同书上条款已清楚，内容符合法律要求，双方权利、义务明确，并经我新滘镇法律服务所作公证，此合同生效。希甲、乙双方按照合同条款、认真履行权利、义务。特此证明。该证明书上甲、乙当事人处有原庆玲和何雄永签名。1989年9月9日，原庆玲（甲方）与何雄永（乙方）签订《增建二楼櫊楼工程协议书》，约定：第一条：根据乙方提出，要求在贰楼间房上方增建楼櫊水泥钢筋结构10.75平方米。由甲方承包工料连楼梯在内全部装修工料，定价为壹仟伍佰陆拾陆元整（1566元正）。款项全部乙方支付，支付办法：一次付清；等。上述协议签订后，双方依约履行相应义务，建成一栋贰层建筑，何雄永支付合资建房款23186元；后原庆玲、卢达朝自行加建两层。房屋建成后，二楼由何雄永出租，一、三、四楼归原庆玲、卢达朝自行使用。2004年4月15日，广州市国土资源和房屋管理局向原庆玲核发了粤房地证字第××号《房地产权证》，载明：位于海珠区凤和村新市头北约五巷13号房屋的权属人是原庆玲，建基面积32.84平方米，建筑面积80.22平方米，房屋所有权来源为新建，房屋所有权性质为私产，土地使用权性质为国有土地使用权。该《房地产权证》附记：根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二章第二条第（五）项的规定和撤村改制批准文件（海府函【2002】84号）确权，未办理有偿使用手续。2019年6月13日，原庆玲（乙方）与广州新市头投资有限公司（甲方）、广州美新房地产开发有限公司（丙方）签订《海珠区新石头村城中村改造房屋补偿安置协议》，约定乙方同意将其坐落于广州市海珠区新市头村北约五巷13号、产权证号码为粤房地证字第××号的自有房屋交由甲方组织拆除，该房屋为混合结构，建筑面积为80.22平方米；经甲乙丙三方复核确认的数据，乙方被拆迁房屋实测建筑满级为145.36平方米；经实测乙方被改造房屋的有证核发已建建筑面积为80.22平方米，其中乙方选择复建安置的建筑面积为80.22平方米，按乙方被改造房屋有证核发已建建筑面积与复建安置物业面积1:1的比例向乙方分配复建安置房，物业用途为住宅；等。一审诉讼中，何雄永表示其不是案涉房屋所在村集体经济组织成员。何雄永与原庆玲、卢达朝双方对合建房屋的事实均无异议，并一致确认合建房屋的地址是海珠区新市头村北约五巷13号，该合建房屋现已被拆除。经一审法院释明，何雄永表示坚持诉讼请求。一审法院认为：何雄永与原庆玲、卢达朝双方对合建海珠区新市头村北约五巷13号房屋的事实均无异议，一审法院予以确认。《合资建楼合同书》内容显示为卢达朝（代）与何雄永签订，但案涉宅基地使用权人为原庆玲，事后原庆玲在广州市海珠区新滘镇法律服务所出具的《证明书》上签名，应视为原庆玲对卢达朝签订《合资建楼合同书》行为予以认可，原庆玲依约承担《合资建楼合同书》订立后的权利义务及法律后果。据编号为穗海字第NO.004262号的农村（墟镇）宅基地使用证可知，案涉土地性质为农村宅基地，属于农村集体所有。案涉《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》签订于1989年，认定该协议效力的问题应适用1988年12月29日修订的《中华人民共和国土地管理法》。根据该法第四十一条之规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”，本案中，何雄永作为城镇非农业户口居民，未提供证据证明其与原庆玲、卢达朝利用农村宅基地建房有经过县级人民政府批准。《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，违反法律的民事行为无效。依据上述法律规定，前述《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。经一审法院释明，何雄永仍坚持以案涉《合资建楼合同书》、《增建二楼櫊楼工程协议书》有效为前提主张权利，故一审法院对何雄永的诉请予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2021年2月4日作出如下判决：驳回何雄永的全部诉讼请求。案件受理费26300元，由何雄永负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，卢达朝、原庆玲称其二人尚未取得复建安置房，何雄永亦称复建安置房尚未建好，卢达朝、原庆玲应暂时还没有取得复建安置房。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和何雄永上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、案涉《合资建楼合同书》的效力；二、何雄永要求原庆玲、卢达朝分配房屋拆迁补偿款的主张是否成立。关于合同效力问题。案涉《合资建楼合同书》系双方当事人真实意思表示，双方当事人的合资建房行为发生于1989年，当时案涉房屋所附着土地为宅基地房屋，何雄永并非案涉宅基地房屋所在集体经济组织成员。虽然我国法律、行政法规明确禁止宅基地买卖，相关的国家政策亦多次禁止城镇居民购买农村房屋，但根据广州市国土资源和房屋管理局于2004年4月15日核发的粤房地证字第××号《房地产权证》的记载，案涉房屋所在土地已经转为国有土地。从公共利益层面看，原有宅基地的性质已发生转变，本案现有证据并不足以证明案涉《合资建楼合同书》仍存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，不足以证明村集体利益受到损害，该协议也不存在其他损害社会公共利益的情形，因此，该《合资建楼合同书》应为合法有效。一审法院认定案涉合同为无效合同有误，本院予以纠正。何雄永上诉主张案涉合同合法有效，理由成立，本院予以采纳。关于何雄永要求原庆玲、卢达朝分配房屋拆迁补偿款的主张是否成立的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，何雄永虽然与卢达朝签订了《合资建楼合同书》，并按照合同的约定向卢达朝、原庆玲支付了合资建房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故何雄永对其依据《合资建楼合同书》所分得的房屋面积部分虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得该部分面积的房屋所有权。案涉房屋的物权已因改造拆除而消灭，何雄永已无法取得其依据《合资建楼合同书》所分得房屋面积部分的产权。原庆玲与广州新市头投资有限公司、广州美新房地产开发有限公司就案涉房屋签订《海珠区新石头村城中村改造房屋补偿安置协议》，在一定意义上，原庆玲在该协议中的合同权利包括了《合资建楼合同书》中约定由其让渡给何雄永的房屋面积部分的对价。在无法取得可分得房屋面积部分的产权的情况下，何雄永可选择解除合同，也可选择其可分得房屋面积部分产权消灭的对价，即可以主张与其可分得房屋面积部分所对应的拆迁补偿。本案中，何雄永在本案中所要求分配的房屋拆迁补偿款实质上是要求按照卢达朝、原庆玲可得复建安置房的市场价值计算其可得拆迁补偿，现原庆玲、卢达朝并未实际取得复建安置房，复建安置房的价值尚未确定，不具备计算、分配何雄永可分得拆迁补偿数额的条件，故本院对何雄永的该部分诉讼请求暂不予支持。何雄永可待卢达朝、原庆玲取得复建安置房后再就其应得拆迁补偿另行主张权利。综上所述，何雄永要求原庆玲、卢达朝分配房屋拆迁补偿款的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院虽对案涉《合资建楼合同书》效力认定有误，但实体处理并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26300元，由何雄永负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十八日书记员 贾 妍古文娜