山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5576号 上诉人（原审原告）：华润置地（山东）有限公司，住所青岛市市南区。统一社会信用代码：91xx9F。 法定代表人:张永团，职务：总经理。 委托诉讼代理人:孟凡钦，北京市环球律师事务所律师。 委托诉讼代理人:成柯舟，北京市环球律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛大卓商贸有限公司，住所青岛市市北区，统一社会信用代码：91xx6A。 法定代表人：杨昭绪，职务：总经理。 委托诉讼代理人：于源，男，1993年9月26日生，汉族，住青岛市崂山区。 上诉人华润置地（山东）有限公司（以下简称华润置地）因与被上诉人青岛大卓商贸有限公司（以下简称大卓商贸）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初5928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 华润置地上诉请求：1.依法改判一审判决第一项，大卓商贸于判决生效之日起十日内向华润置地支付费用882567.64元；2.依法改判一审判决第二项，大卓商贸于判决生效之日起十日内向华润置地支付滞纳金，滞纳金以882567.64元为基数自2019年3月11日合同履行完毕之日起至2019年8月19日按照年利率24%计算；自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算；3.判令大卓商贸承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决将最低营业额违约金认定为“格式条款”继而认定相关约定无效，属于法律适用错误亦存在严重的事实认定错误。《合同法》第三十九条对格式条款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，双方签署的《华润中心万象城商铺租赁合同》及相关附件（租赁合同）系双方真实意思表示，并在协商一致基础上达成和签署的，不存在未经协商、谈判或在未经明示的情况下限制或免除一方责任的情形，不符合格式条款的法定要求，所有条款真实有效，也不存在任何无效的法定情形。本案的“营业额指标”条款是在双方租赁合同附件三《合同基本条件》中约定的，附件三主要是就租赁合同的核心要素：租赁物、租期、租金和费用等进行具体约定，该附件并非是为“重复使用而预先设定的”，从内容上看也是经过双方协商一致确认的，大卓商贸作为商事主体理应对经营中的风险有所预判并具有相应的风险承担能力，因此不应当认定该条款为格式条款。另外《租赁合同》第19.18条约定“本合同条款业经双方协商和谈判而达成，不构成任何一方的格式条款。”第19.20条“本合同非格式条款，由甲方和乙方协商确认。本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同所载的各事项先前的所有口头及书面协议。对本合同的任何条款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均在对方的提示下予以了充分关注，甲、乙双方同意以签署本合同的方式确认本条前述内容”。一审判决在未对《租赁合同》内容进行全面审查的情况下，就将最低营业额违约金约定条款认定格式条款，属于事实认定错误。二、一审判决认定经营状况属于大卓商贸自行承担的后果，并据此认定在合同中约定最低营业额违约金有失公平属于事实认定错误。大卓商贸作为华润中心万象城商场的承租人之一，其经营状态及经营收入不仅仅影响大卓商贸，更对商场整体的形象、客流及收入有重大的影响。因此华润置地作为商场的所有权人，必须对入驻商户的质量和营业收入做出基本要求，以维护商场所有商铺的整体利益，因此《租赁合同》中对最低营业额的要求属于正常合理的商业考量，一审法院片面认定商铺经营状态仅对大卓商贸单方有影响，无视对商场整体的经济效益、形象及口碑等影响属于事实认定不清。商场与入驻商铺之间本身是相辅相成，相得益彰的存在，如商场整体经营效果不佳，入驻商铺本身也无法创造更好的收益，因此在《租赁合同》中对商铺的最低营业额约定，是为了充分发挥考虑商场与商铺之间利益互动，做出的公平合理之约定，且经双方协商确认，不存在任何显失公平的情形。综上，本案应当严格依据租赁合同的约定确定双方之间的权利和义务，华润置地已经完成了租赁合同项下的全部义务，因大卓商贸违约，华润置地有权根据租赁合同约定主张相关违约金。一审判决认定事实不清、适用法律错误，无端认定租赁合同中经双方确认的条款属于无效的格式条款，严重地侵害了华润置地的合法权益，违背了当事人之间的意思自治。为维护华润置地的合法权益，特向贵院提起上诉，恳请贵院依法判如所请。 大卓商贸辩称，华润置地已经收取租金，再扣保底就是霸王条款，请求维持原判。大卓商贸法定代表人提交了书面答辩意见：一、认可一审判决并愿意协商支付方式和支付时间。二、对对方二审诉求不认可。大卓商贸在万象城五楼迁至三楼店铺时，万象城合同洽谈人员表述的三楼商铺区域人流和销售业绩与实际严重不符，误导了我司对该区域的判断，造成了所签两年合同销售保底过高，我司店铺开业后才发现该区域非常冷清，门可罗雀。我司多次致电要求减免保底，万象城工作人员也回复合同到期会做调整，出入对万象城的信任，当时未做文字性约定，也未对口头承诺背书，现万象城对我司进行诉讼，且当时工作人员也已调走或离职，我司有口难辩。故申请法院调查2017年10月至2019年3月该区域其他店铺业绩情况，对比我司所签合同，是否属于保底过高、是否属于不合理条款，并可以现场调查客流情况作为参考。其次，我司已全部认可在营期间费用，已经保证了万象城的收益，且利益不受损失，销售保底再次收取我费用，属于重复收费，等于双重收取费用，属于不合理费用。我司与华润所签合同是对方提供的样板合同，并不是双方协商拟定，尤其该条款属于强制性霸王条款，应不予采纳。由于我司2019年破产，法定代表人本身身体出现心衰及高危高血压等重大疾病，并深陷一千余万元巨额债务，实在承担不起过重的诉讼追责，且华润基本收益并未受到损失，请求法院参考一审判决，驳回上诉请求，维持一审判决。 华润置地向一审法院起诉请求：1.大卓商贸支付华润置地2019年2月1日至2019年3月10日的固定租金78561.29元及滞纳金53605.63元（滞纳金以欠付的本金为基数按照日千分之二的标准自应付款之日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月15日为53605.63元）；2.大卓商贸支付2018年12月及2019年2月的提成租金30209.64元及滞纳金29914.24元（滞纳金以欠付的本金为基数按照日千分之二的标准自应付款之日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月15日为29914.24元）；3.大卓商贸支付2019年2月1日至2019年3月10日的物业管理费17081.13元及滞纳金11655.16元（滞纳金以欠付的本金为基数按照日千分之二的标准自应付款之日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月15日为11655.16元）；4.大卓商贸支付2019年2月1日至2019年3月10日的推广费2277.48元及滞纳金1554.02元（滞纳金以欠付的本金为基数按照日千分之二的标准自应付款之日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月15日为1554.02元）；5.大卓商贸支付2019年2月1日至2019年3月10日的POS系统维护费600元及滞纳金406.40元（滞纳金以欠付的本金为基数按照日千分之二的标准自应付款之日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月15日为406.40元）；6.大卓商贸支付2018年12月-2019年2月的水费135元及滞纳金86.44元（滞纳金以欠付的本金为基数按日千分之二的标准自应付款之日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月15日为86.44元）；7.大卓商贸支付2018年12月至2019年2月的电费5555.64元及滞纳金3455.14元（滞纳金以欠付的本金为基数按日千分之二的标准自应付款之日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月15日为3455.14元）；8.大卓商贸支付因未到年营业额最低要求的违约金797709.96元及滞纳金494580元（滞纳金以欠付的本金为基数按日千分之二的标准自应付款之日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月15日为494580元）；9.大卓商贸支付2018年12月积分活动款30417元及滞纳金21170元（滞纳金以欠付的本金为基数按照日千分之二的标准自应付款之日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月15日为21170元）；10.大卓商贸支付往期滞纳金11163.31元；11.大卓商贸支付展销欠费28800元及滞纳金20045元（滞纳金以欠付的本金为基数按照日千分之二的标准自应付款之日起算至实际支付之日止，暂计算至2020年1月15日为20045元）；12.大卓商贸支付垫付客户赔偿款81611.50元；13.大卓商贸支付律师费30000元（第1-13项诉讼中请求金额共计1730549元）；14.本案诉讼费用由大卓商贸承担。 一审法院认定事实：2017年3月，华润置地、大卓商贸签订《华润中心万象城商铺租赁合同》，载明：大卓商贸承租华润置地所有的华润中心万象城第xx层第xxxx号商铺，承租面积为180平方米，建筑面积为287平方米，约定交付日期为2017年4月11日，租赁期自商铺交付之日起一年又十一个月止；装修期为60天，如大卓商贸在装修期内对外营业，则装修期结束之日为实际开业日之前一日，开业日暂定2017年6月10日，如装修提前结束并实际开业，则以实际开业之日为准；租金：每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高；交付日起第一年，每月基本租金54000元，自交付日起第二年，每月基本租金59400元；营业额提成租金以每月总营业额(含增值税)为基数计算；管理费：45元/平方米（建筑面积）/月，计12915元/月（含增值税）；推广费：1722元/月（含增值税）；POS系统维护费：400元/月/台；水电费的计算标准按照政府相关规定及该商场实际情况结合制订，大卓商贸须自行负担，每月的水电费大卓商贸需按收费通知单所约定的日期支付；大卓商贸的违约责任：在合同期内，大卓商贸逾期缴纳租金、管理费、推广费及水、电、空调费之一或全部的以及租赁保证金及其应补足部分等其他合同约定的大卓商贸应缴纳或应补足的费用，每逾期1日，应按逾期缴纳金额的2‰支付滞纳金；合同期内大卓商贸每年累积营业额最低要求：于交付日起起算的第一年内，大卓商贸应达到500万元，若未能达到最低要求数额的，大卓商贸应就差额部分之13.5%的额度向华润置地缴纳违约金，于交付日起起算的第一年期限届满至租期届满内，大卓商贸应达到600万元，若未能达到最低要求数额的，大卓商贸应就差额部分之13.5%的额度向华润置地缴纳违约金；华润置地因向大卓商贸催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）及华润置地因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由大卓商贸承担，华润置地有权向大卓商贸追讨该等费用、开支。 2017年4月13日，双方签订《青岛华润万象城房屋交接验收确认书（营运期）》一份，华润置地将商铺交付大卓商贸经营使用。2019年7月25日，双方签订《华润万象城租户撤场验收确认书》。 2019年8月15日，华润置地与北京市环球律师事务所签订《框架代理协议》，载明：“费用及支付……进入诉讼或仲裁阶段，固定前期费用为30000元/案（包括一审、二审）……”。 华润置地提交《万象城费用结算单》《展销结算清单》、租赁期间营业额截图、垫付费用凭证、未尽事宜通知函，证明大卓商贸共计拖欠固定租金78561.29元、提成租金30209.64元、管理费17081.13元、推广费2277.48元、POS系统维护费600元、水费135元、电费5555.64元、2018年12月积分活动欠款30417元及展销费用28800元，因大卓商贸在租赁期间提供服务引起的客户投诉、索赔事宜产生的损失81611.50元、最低营业额违约金797709.96元、往期滞纳金11163元未向华润置地支付。大卓商贸称，对固定租金、提成租金、物业管理费、推广费、POS系统维护费、水费、电费欠付金额的数额无异议;客户赔偿款数额认可；对2018年12月份的积分活动费、展销欠费认可；未达到最低营业额要求的违约金大卓商贸主张减免;华润置地诉请的全部滞纳金大卓商贸主张减免；律师费不同意承担。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，华润置地、大卓商贸签订的《华润中心万象城商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。现该合同已于2019年3月10日履行完毕，大卓商贸已经撤离商铺，合同履行期间内欠缴的相关费用，大卓商贸理应支付给华润置地。依据华润置地提交的证据及大卓商贸的陈述，双方认可大卓商贸欠付固定租金78561.29元、提成租金30209.64元、管理费17081.13元、推广费2277.48元、POS系统维护费600元、水费135元、电费5555.64元、2018年12月积分活动款30417元、展销费用28800元、客户赔偿款81611.50元，上述费用合计275248.68元，依法予以支持。 华润置地主张大卓商贸支付上述费用滞纳金的请求，一审法院认为，该滞纳金约定标准过高，一审法院酌情支持大卓商贸向华润置地支付上述费用的滞纳金，以275248.68元为基数自2019年3月11日合同履行完毕之日起至2019年8月19日，按照年利率24%计算；自2019年8月20日起本判决生效之日止，按照银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算。 华润置地要求大卓商贸支付往期滞纳金11163.31元的请求，因华润置地提交的证据未证明该项诉讼请求的计算明细，不予支持。 华润置地要求大卓商贸支付最低营业额违约金的请求，一审法院认为，大卓商贸租赁涉案商铺用于经营，其支付租金及相应费用系合同的主要义务，但商铺的经营状态应由大卓商贸自行承担相应后果，华润置地作为出租方，在提供的格式合同中约定大卓商贸需承诺保底营业额的条款有失公平，且该违约金的约定远高于大卓商贸应承担的租金，加重大卓商贸作为承租方的义务，该条款约定无效，不予支持。 华润置地要求大卓商贸承担律师费30000元的请求，系合同明确约定，予以支持。综上，大卓商贸应向华润置地支付费用共计305248.68元。 大卓商贸尚有220391元押金在华润置地处，与上述费用相折抵，大卓商贸应向华润置地支付费用为84857.68元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、青岛大卓商贸有限公司于判决生效之日起十日内向华润置地（山东）有限公司支付费用84857.68元；二、青岛大卓商贸有限公司于判决生效之日起十日内向华润置地（山东）有限公司支付滞纳金，以275248.68元为基数自2019年3月11日合同履行完毕之日起至2019年8月19日，按照年利率24%计算；自2019年8月20日起判决生效之日止，按照银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算；三、驳回华润置地（山东）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20375元，减半收取10187.50元，由华润置地负担8390.50元，由大卓商贸负担1797元。 二审期间，当事人未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实相一致。 本院认为，华润置地、大卓商贸签署的《华润中心万象城商铺租赁合同》及相关附件约定“本合同条款业经双方协商和谈判而达成，不构成任何一方的格式条款”，还约定“本合同非格式条款，由甲方和乙方协商确认。本合同构成甲方和乙方就有关本合同所涉事项的全部协议，并且取代有关本合同所载的各事项先前的所有口头及书面协议。对本合同的任何条款包括但不限于甲、乙各自或共同的限制或免除责任的条款，双方均在对方的提示下予以了充分关注，甲、乙双方同意以签署本合同的方式确认本条前述内容”，可以证实双方签订合同时进行了协商，也进行了相应的提示，一审法院将双方约定的最低营业额违约金条款认定格式条款，进而认定无效欠妥，也与一审法院裁判理由中认定的涉案租赁合同“合法有效”矛盾，华润置地认为双方租赁合同不存在格式条款及格式条款无效的上诉理由成立，本院予以支持。但一审法院根据双方约定，支持了华润置地主张的固定租金、提成租金、管理费、推广费、展销费用等费用情况下，认定双方滞纳金约定标准过高，酌情支持大卓商贸向华润置地支付上述费用的滞纳金，以275248.68元为基数自2019年3月11日合同履行完毕之日起至2019年8月19日按照年利率24%计算；自2019年8月20日起本判决生效之日止按照银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算。即年利率按24%计算、银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率系按4倍计算，充分考虑了华润置地的损失，对华润置地要求大卓商贸支付最低营业额违约金的请求，不予支持并无不当，华润置地的其他上诉理由不成立，不予支持。 综上，上诉人华润置地的上诉请求虽部分成立，本院予以部分支持，但一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20375元，由上诉人华润置地（山东）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 琳 审 判 员  朱见晓 审 判 员  刘歆鑫 二〇二一年六月二十一日 法官助理  郭建才 书 记 员  汤怀珠