大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初4325号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211679958716T，住所地大连市甘井子区甘南路34号樱花园小区内28号楼30-4号。法定代表人：宋斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁好谋律师事务所律师。被告：刘金焕，女，1959年9月20日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：姜萍，系母女关系，女，1988年7月27日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告刘金焕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托代理人陈先群、被告刘金焕的委托代理人姜萍均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大连一品蓝天物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2012年10月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费5,433元、电梯费2,700元。2、请求判令被告向原告支付逾期缴纳物业管理服务费的违约金700元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金为2.4元）；截至2020年12月31日，上述两项诉讼请求共计8,833元。事实和理由：2012年9月20日，原告与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，接受大化集团有限责任公司委托对甘井子区甘南路樱花园小区进行物业管理；2012年10月8日，原告进驻樱花园小区；2012年11月9日，原告与大化集团有限责任公司、大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》。被告于2009年9月26日办理入住登记，房屋面积为84.43m²，物业服务费为0.65元/m²/月，电梯费在2013年12月之前为12元/户/月，此后调整为30元/户/月；截至2020年12月31日，被告拖欠物业管理服务费5,433元、电梯费2,700元。原告向被告多次催要未果，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，判如所请。被告辩称，被告系案涉房屋业主，对房屋面积没有异议，对欠费时间没有异议，对物业费标准有异议。被告家在小区外，安保没有保障，所以0.65元/月/平的物业费过高。对电梯费有异议，电梯费何时上涨至30元/月/户，由谁批准的，被告均不知情。另外物业公司不作为，违法违规。表现在：1、被告所住的7号楼在小区外，并不受大门岗的管理，也达不到24小时的安保服务；2、被告楼内的消防拴内任何消防设施都没有，被告找物业沟通过，但是物业不予理会；3、7号楼有一个地方有老鼠，被告之前也反映给物业，物业表示因有安全问题，无法放药；4、7号楼一进楼电梯间有私拉电线的情况，物业不予管理；5、7号楼的一、二楼公建有一个洗浴，将一个锅炉放在地下室，物业对此知情，在2020年2月份锅炉漏水将整个楼的电表箱全部浸泡，导致整个楼停电一天一夜；6、地面破损严重、随意停车、垃圾到处都是，没有人清理，车也随便停，消防车根本进不来，电梯内特别破损，顶棚都是破的，2号电梯的显示屏板是脱落的，根本没有人管，现在还是用破旧用过的手纸垫着的；7、保洁不到位，一楼的垃圾随意扔，无人打扫，楼上根本看不到保洁来清扫地面、清扫未达到；8、安全保障问题，7号楼门岗管不了，不能实现封闭，也没有监控且大门损坏，锁常年不好用，语音系统也只是拍摄，谁都可以进，电梯也不需要刷卡，谁都可以进，根本没有安全保障。对于物业，我了解到原告将南门岗、西门岗都出租出去了，所谓的封闭小区也未达到封闭小区，现在都是开放小区。小区院内消防通道也都划上停车位，小区的草坪也改成了停车场。经审理查明，2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。住宅房屋物业费为建筑面积0.7元/平/月，收费时间为每季度。合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、物业产权人、使用人收取。电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，原告与案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。经大连市物价局审批，案涉小区7#、9#、17#物业服务费为0.65元/月/平，电梯费收费标准依据大价发[2013]82号文件。2013年12月24日，原告向大化集团有限责任公司递交《关于樱花园小区调整电梯费报告》，内容为：2012年9月20日，贵公司与我公司签订《前期物业管理委托同书》，委托我公司对樱花园小区进行前期物业管理，物业服务费0.7元/平方米/月、电梯费12元/户/月标准收取。2013年12月18日，大连市物价局发布大价发[2013]82号文件，根据该文件的精神，小区电梯费进行了相关的调整。我公司根据樱花园小区电梯运行成本及大价发[2013]82号文件精神，电梯费收费按户收取不变，金额调整为30元/户/月。我公司于该报告书写当日面呈贵公司，请贵公司在收到本报告之日起三个工作日内对我公司提出的电梯费调整意见进行书面回复，逾期不回复，视为贵公司同意我公司关于电梯费调整意见，届时，我公司按照该意见对电梯费标准进行公示程序，并自2014年1月1日，樱花园小区电梯费按照30元/户/月收取。被告系大连市甘井子区樱花园7号楼1单元11-1号业主，房屋面积84.43平方米。被告欠缴原告2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费。上述事实，有《大化集团东山经济适用房小区物业管理委托合同》、《临时公约》、《业户入住登记表》、《承诺书》、函件、公告、照片等及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料业经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故大化集团有限责任公司作为案涉小区的建设单位，其有权与原告签订《前期物业管理委托合同书》，该合同效力及于被告。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费、电梯费。关于电梯费的收取标准，因《前期物业管理委托合同书》约定“电梯运行费按现行标准执行”，故原告按照大价发[2000]102号文件及大价发[2013]82号文件的相关标准收取电梯费系合理，且原告在依据大价发[2013]82号文对电梯费标准进行调整后，向建设单位递交了报告，建设单位未对报告内容提出异议，据此原告按照12元/月的标准收取2014年1月1日之前的电梯费，按30元/月的标准收取2014年1月1日之后的电梯费合理，本院予以确认。根据《物业交接离场进场证明》，原告于2012年11月9日正式接管案涉小区，故被告应向原告缴纳2012年11月9日至2020年12月31日期间的物业费5,364元（84.43平方米×0.65元/月/平×97个月+84.43平方米×0.65元/月/平÷30日×22日）及电梯费2,685元（12元/月×13个月+12元/月÷30日×22日+30元/月×84个月）。原告主张2012年10月1日至2012年11月8日期间的物业费、电梯费的请求，因与原告接管案涉小区时间不符，故本院对原告该部分请求不予支持。至于被告提出的物业安保、保洁、电梯间、鼠患等问题均属物业服务问题，均属于物业服务质量问题，因物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来决定，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，且物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。另外，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告的物业服务中存在的不足，应当通过及时整改予以纠正，被告以此拒缴物业费无法律依据。至于原告提出的违约金请求，关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：一、被告刘金焕于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司自2012年11月9日至2020年12月31日的物业费5,364元及电梯费2,685元。二、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告刘金焕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二一年六月二十八日书记员 修建华附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。