广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10487号上诉人（原审被告、反诉原告）：喻德洪，男，身份证住址：湖北省荆州市荆州区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李祝仔，男，身份证住址：广东省电白县。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴建峰，男，身份证住址：广东省连州市。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越秀区魔卡露西餐厅（普通合伙），经营场所：广州市越秀区中山五路。执行事务合伙人：喻德洪。四上诉人共同委托诉讼代理人：罗裕聪，广东经国律师事务所律师。四上诉人共同委托诉讼代理人：林嘉蕾，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市第五空间贸易有限公司，住所地：广州市越秀区中山五路。诉讼代表人：广州市第五空间贸易有限公司破产管理人，广州金鹏律师事务所。委托诉讼代理人：刘裕利，广州金鹏律师事务所律师。上诉人喻德洪、李祝仔、吴建峰、广州市越秀区魔卡露西餐厅（以下简称魔卡露西餐厅）因与被上诉人广州市第五空间贸易有限公司（以下简称第五空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初22369号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。上诉人李祝仔及其与喻德洪、吴建峰、魔卡露西餐厅的代理人罗裕聪、林嘉蕾，被上诉人第五空间公司代理人刘裕利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅上诉请求：1.撤销一审判决第一判项；2.变更确认四上诉人与第五空间公司双方所签订的租赁合同于2019年3月15日实际解除；3.维持一审判决第二、第三判项；4.一、二审诉讼费由第五空间公司承担。事实和理由：一、一审法院认定双方租赁合同实际解除的时间有误，依法应予以纠正。根据一审查明的情况以及四上诉人、第五空间公司在庭审时所确认的事实，四上诉人搬离涉诉店铺的时间为2019年3月15日，该时间亦是一审时双方共同委托确认的评估时点。另外，由于第五空间公司的其他违约行为，遭涉诉店铺的业主入禀法院，要求第五空间公司交还涉诉商铺及经营管理权。2017年6月30日被越秀区人民法院以(2016)粤0104民初42557号民事判决判令第五空间公司自判决生效之日向产权人交还315铺的经营管理权。该判决于2017年8月18日发生法律效力。2018年2月8日，越秀区人民法院以（2017）粤0104民初8198号民事判决判令第五空间公司自判决生效之日向产权人交还312铺的经营管理权。该判决于2018年4月29日发生法律效力。2018年7月30日，越秀区人民法院以(2018)粤0104民初14623号民事判决判令第五空间公司自判决生效之日起三十日将311铺恢复商铺原有间隔，并按现有装修和设备设施向产权人交还商铺。四上诉人承租商铺主要为经营餐厅，以上三项诉讼涉诉店铺(315、312、311)均为四上诉人向第五空间公司所承租的铺面，三份判决生效之日，实际已导致四上诉人与第五空间公司在2016年6月29日所签订的《商铺租赁协议》失效，合同的目的已经无法实现，依照常理双方合同实际应在2018年7月30日便己解除。但三份判决生效后，相关业主并未正式对场地进行回收，第五空间公司的办公场所又已经人去楼空，导致四上诉人无法联系第五空间公司处理合同的解除事宜，故拖至20119年3月15日才正式搬离涉诉店铺。一审法院在审理过程中，曾于2019年11月6日至现场进行勘验，发现涉诉店铺已由业主收回并交给案外人进行施工改造。虽然案外人确认其与业主签订新合同的时间为2019年10月10日，但不影响四上诉人于2019年3月15日已经搬离涉诉店铺的事实，因此，双方租赁合同的实际解除时间应为2019年3月15日，而非一审法院所认定的2019年10月10日。二、四上诉人并非恶意拖欠租金，而是第五空间公司不但存在违约行为，为故意逃避履行生效判决的法律义务又搬离了办公场所，四上诉人根本无法与第五空间公司联系及协商解决的方法。2018年3月涉诉商铺便因第五空间公司与业主之间的诉讼导致合同出现无法履行的情况，且在此期间业主由于追讨第五空间公司的租金多次围堵商场，对四上诉人的经营活动造成严重影响。之后，第五空间公司更是不动声息的撤离办公场地。一审法院在判决中认为四上诉人在进行本次诉讼前未与第五空间公司办理房屋交还手续，也未按照前述生效判决将商铺交还给业主。但实际上，四上诉人根本就找不到第五空间公司，而且所谓将商铺交还给业主的问题，主要的责任承担及法律义务方是第五空间公司，四上诉人仅为协助责任。在第五空间公司拒不履行人民法院生效判决的情况下，作为第三方同时亦是被违约方的四上诉人是无法单独完成相关店铺的交还工作的。四上诉人认为，自己并非是恶意拖欠租金，四上诉人同意支付2018年3月份的租金，但2018年3月之后的租金，不应由四上诉人承担。三、本案涉诉合同因第五空间公司的原因导致解除，一审法院已经判定第五空间公司违约。第五空间公司作为一家大型贸易公司，在四上诉人出现拖欠租金的情况下，没有积极进行解决且怠于行使权利维护自身权益，漠视和放任经济损失无限扩大，四上诉人认为由此造成的法律和经济后果应由第五空间公司自行承担。本案中，四上诉人因第五空间公司的其他经济纠纷影响了店铺的经营，自2018年3月起出现拖欠租金的情况，按照合同的约定，逾期支付租金超过30天的，第五空间公司有权解除合同并没收保证金，以维护自身的权益。但是，第五空间公司没有采取过任何的止损措施，自2018年3月至2019年1月，在长达11个月的时间中，第五空间公司没有要求四上诉人交租，没有提出解除合同，也没有提起诉讼解决双方的纠纷，任由经济损失无限积累扩大，因第五空间公司怠于行使权利而导致租金收益损失扩大的法律和经济后果应由第五空间公司自行承担。综上所述，喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅请求二审法院依法予以改判。第五空间公司二审答辩称同意一审判决，喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅的上诉没有事实和法律依据，请求驳回喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅的上诉。一审起诉的时候第五空间公司没有主张解除合同的，法院没有判解除合同，所以仍然存在租金或者说占用费的问题，所以第五空间公司不认可喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅上诉所主张双方合同在2019年3月15日解除的时间。第五空间公司于2019年5月23日向一审法院起诉请求：1.喻德洪向第五空间公司支付自2018年3月起至2019年8月的租金（每月租金按照76650元计算）及违约金（以各期应付未付租金为本金，按每日千分之一的标准自各期应付未付的租金应付之日起暂计至2019年5月1日）；2.喻德洪向第五空间公司补交合同保证金219000元；3.李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅对第1、2项诉讼请求中喻德洪的法律责任承担共同支付责任。一审庭审中，第五空间公司明确请求喻德洪支付2018年3月至2019年11月6日的租金。喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅反诉请求：1.第五空间公司向喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅赔偿铺位转让费200000元及利息（以200000元为本金，自2017年8月18日起算至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算）；2.第五空间公司向喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅返还租金586000元（其中2017年8月至2018年2月租金511000元，按每月73000元计算，2018年5月租金30000元、2018年6月租金45000元）及利息（以586000元为本金，自2018年6月30日起算至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算）；3.第五空间公司向喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅返还押金219000元及利息（以219000元为本金，自2017年8月18日起算至付清款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算）；4.判令第五空间公司向喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅赔偿装修场地工程费722320元、设备用具费378869元。一审法院认定事实：2016年6月29日，第五空间公司（出租人、甲方）与喻德洪（承租人、乙方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方将广州市越秀区中山五路193号百汇广场内第五空间商场第三层提供给乙方使用（位置注明详见附件一标记所示），该商铺建筑面积为750平方米，乙方使用该商铺仅限于经营餐饮系列；乙方使用该商铺的合同期从2016年7月1日至2022年6月30日至，其中2016年7月1日至2016年8月30日为免租期（原烤尚宫位置的免租期从2016年7月1日至2016年8月15日），其中2017年8月15日至2018年8月15日月租金为73000元（含空调管理费），2018年8月15日至2019年8月15日月租金为76650元（含空调管理费），2019年8月15日至2020年8月1日月租金80482.5元（含空调管理费）；乙方在签订本合同当天，应向甲方一次性交付三个月租金219000元作为合同保证金；合同期内，乙方应于每月1号以支票、现金或转账方式向甲方支付该商铺当月的商铺场地租金及其他相关费用；除不可抗力或乙方的原因外，在第五空间商场正式开业后，甲方有义务使商铺保持适格出租的状态；乙方未按约定缴交租金的，每逾期一日，每日须按应付月租金的0.1%向乙方支付违约金。乙方因违反合同内的有关规定，乙方须支付违约金、赔偿金的，甲方有权直接从乙方租赁保证金中扣除，并书面通知乙方违约事项及扣除的违约金或赔偿金的数额。当租赁保证金不足合同规定数额时，乙方必须在5天内补齐，否则甲方有权书面通知乙方解除本合同，当租赁保证金不足以支付违约金、赔偿金时，甲方有权继续要求乙方支付并索赔权利等。该合同附件三层平面图显示四上诉人承租商铺为图中“烤尚宫、高清影吧”位置。根据该层平面图记载，上述位置包含311、312、315号铺。合同签订后，四上诉人向第五空间公司支付租金保证金219000元，第五空间公司将房屋交付四上诉人使用。2019年2月18日，第五空间公司委托国信信扬律师事务所律师向喻德洪发出《律师函》称截至发函之日，喻德洪仍欠857725元租金，经第五空间公司多次派人上门催告，仍未支付上述租金。请喻德洪于收到本律师函之日起三个工作日内主动联系第五空间公司或该所指派律师，履行还款义务等。喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅为证明其主张，向一审法院提交以下证据：1.2016年6月26日，喻德洪（乙方）与案外人李俊峰（甲方）签订《铺位转让协议》，约定甲方将广州市中山五路193号第五空间商场物业经营权以200000元转让给乙方。该协议其余内容均为空白。2.第五空间公司（出租人、甲方）、李俊峰（旧承租人、乙方）与喻德洪（新承租人、丙方）签订的《解除协议》约定，甲乙双方同意《商铺租赁合同》编号GZDWKJ-20于2016年6月26日解除，自双方签订该协议后，双方原有合约立即解除，自动转为给丙方承租，甲、丙双方另签署新的租赁合约。3.李俊峰于2016年6月27日出具的收条，记载收到喻德洪转让费200000元。及李祝仔和喻德洪的妻子王玉芬向李俊峰的银行转账记录。4.涉诉房屋小业主于2016年9月期间向相关政府部门发出的报告，称第五空间公司拖欠小业主租金多年。5.第五空间公司于2017年12月26日向四上诉人发出的《承诺书》，称第五空间公司就贵店内所涉及的业主311、312以及315商铺事宜，向你作出承诺，以上业主我司将会主动积极协调，如有判决及起诉所涉及的事宜与商户经营无关，其相关事务由我司自行处理，并于2018年3月30日前协调完成并形成协议等。6.视频录像，拟证明原业主到经营场所闹事，导致魔卡露西餐厅无法正常经营，造成重大损失；涉案物业电梯损坏长期无人修理，管理混乱。7.广州市荔湾建筑工程有限公司的营业执照、建筑业企业资质证书，施工图纸、装修图片若干张，广州市荔湾建筑工程有限公司三楼西餐厅、川菜馆装修表格（记载总金额为722320元，该表无盖章、签字）。8.2016年7月份百汇广场店（厨部）设备及工具、器皿用具购买单，合计金额为144724元；2016年7月份百汇广场店（水吧部）设备、工具及用具购买单，合计金额为199480元。第五空间公司对喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅上述证据质证如下：对证据1真实性、合法性、关联性不予确认，协议双方为李俊峰与喻德洪，与第五空间公司无关，而且协议多处空白，约定不明，有事后伪造的嫌疑；证据2真实性、合法性、关联性予以确认；证据3的收据无法确认，与第五空间公司无关，银行转账记录真实性确认，该流水未备注转让用途，对方不明也不清晰，不能确认是否为商铺转让费；证据4不予确认，四上诉人未提供原件，而且内容显示为2016年9月小业主单方向有关部门发的函件，相关部门并未回复；证据5的真实性予以确认；证据6不予确认，四上诉人提供的证据不能证明其损失数额及损失与小业主闹事之间有关联，反证在此情况下，魔卡露西餐厅依旧可以正常经营，也没有向第五空间公司提出解除《商铺租赁合同》或其他赔偿补偿事宜；证据7不予确认，没有原件也没有盖章，均为四上诉人单方出具，未有相关合同及支付凭证，四上诉人于2016年已使用多年其价值应当由专业评估机构作出的价格评估结论认定，且双方未就商铺租赁合同解除事宜进行协商，如四上诉人需要提前解除则装修费用损失应由其自行承担。一审诉讼过程中，一审法院于2019年11月6日组织双方到现场勘查，涉诉现场已被封闭，并由施工人员在场施工。四上诉人表示房屋原是其用卷帘门锁住的，但在2019年11月3日到场查看，房屋门锁已被破坏，现场有人施工，当日报警处理。对此，一审法院向涉诉商铺所在物业管理公司（广州市力致物业管理公司）调查，该公司工作人员表示：该司在2019年10月10日与场地共9户业主联系，由该司直接与业主签订合同，将场地交由该司出租，当日收回场地，10月12日该司委托施工人员进场施工，进场施工后室内物品已经丢弃；该司于2019年9月联系第五空间公司法人告知上述情况，至于魔卡露西餐厅无法联系，其于2019年2月下旬搬离地点后没有支付水电费、管理费。此外，一审审理过程中，喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅向一审法院申请对涉案商铺装修工程造价、设备用具购买费用进行鉴定。一审法院经摇珠确定由广州市华盟价格事务所有限公司对本案进行司法鉴定。该机构于2020年2月13日作出穗华价估[2020]019号评估报告书，评估基准日为2019年3月15日，评估结论为装修现值380507元，餐厅内资产无争议部分物品现值为10730元，争议部分物品现值为80189元。对于上述[2020]019号价格评估结论书，第五空间公司质证认为：1.本案评估的装修工程的计价依据错误，应当依据2016年评估价格及依据来计算；2.本案所涉装修工程的综合成率为45.23%，标的实际使用期限应从2016年8月22日计算至涉案商铺交还之日，暂计至现场勘验日2019年11月6日为1171天；3.餐厅内无争议部分标的评估现值明显畸高，脱离二手市场价格；4.餐厅内存在争议部分标的价格有异议，现场找不到实体物品，四上诉人也没有提供任何购买凭证、支付凭证或送货单据等。四上诉人质证认为：1.装修有遗漏，厨房墙体是11*3.5米共计38.5平方米，排烟系统造价五万元漏算，镀锌烟管50*45厘米，长度32米，不锈钢烟灶两套共16*1.2米，油烟净化器一台1*0.8*1.2米，抽油烟机一套11千瓦；2.厨房用品作价过低，我方原价为378869元，与评估价相差甚大，突出的是双卡沙发、半圆沙发、1.2*0.7的四人桌、六门冰柜、电炒锅、1.8米的三格洗菜池等的评估价都与原价相差很大，价格过低，建议在评估结果中列明原价及折后价，以突出折旧率，因上述物品并非从二手市场购买，故不能直接适用二手的折旧价。对于第五空间公司与喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅质证意见，评估公司于2020年3月17日作出穗华价事[2020]082号函复，记载：一、对第五空间公司提出的异议。1.本次评估基准日为2019年3月15日，标的装修的重置价格适合采用《广东省建筑与装饰工程综合定额2018》及相关定额，结合广州市建设工程造价管理站公布《关于2019年3月份广州市建筑工程价格信息及有关计价办法的通知》计算，使用上述依据是符合相关规定的。2.关于标的使用年限。经复核，双方签订租赁期限为6年，因此在确定经济使用年限时应以6年计算，我们对标的成新率计算作调整，及对标的装修现值重新计算，并附调整后评估报告。3.评估单价是根据广州市二手市场平均价格，结合本次评估标的的实际情况进行比较修正确定的，而不是单一的采用网上最低报价作为标的的评估价格。4.争议部分是否认可本公司不予回答。二、对四上诉人提出的异议。1.关于标的装修漏项问题。现场勘察时已拆除，评估标的装修项目是根据有关当事人提供的资料确定的。四上诉人庭审提出的遗漏项目均未在装修资料中显示，评估报告中已对“厨房间墙、排烟管一套28米”进行评估。2.关于物品价格评估方法问题，标的物品已使用2.5年，酒楼用品的折旧、折损较大，不能以原价折旧计算现值来评估。该评估公司于2020年3月17日出具穗华价估[2020]019-1号价格评估结论书（修正），价格评估基准日为2019年3月15日，确定标的装修在评估时点的重置价格为513020元，标的成新率（规定使用年限6年－已使用年限2.583年（从2016年8月22日至评估时点2019年3月15日止）÷规定使用年限×100%，计算为56.95%，装修现值为292165元，无争议部分标的评估现值为10730元，存在争议部分标的评估现值80189元。对于[2020]019-1号评估报告结论书，第五空间公司质证意见与前述一致。喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅质证认为，1.装修使用年限依法以十年为准；2.评估公司应根据专业知识及职业素养将申请人提出漏项标的纳入评估项目中进行评估；3.物品价格以二手市场价格计算并无任何依据，应以原价折旧计算现值。此外，喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅认为评估公司两次评估均不出初稿，就直接出结果，违反评估规则，且两次结论出入特别大；评估报告存在适用依据错误，价格评估严重不合理，申请重新出具评估报告，或更换评估公司。对此，评估公司于2020年4月6日作出穗华价事[2020]164号函复，内容为：二、四上诉人提出异议。1.关于标的使用年限问题。广东省发改委文件《广东价格认定相关技术参数参照标准（2018）》规定的内装修使用年限十年，是指标的经济使用年限最长为十年，而双方所签而合同租赁期为六年，是在规定使用年限内，因此按六年使用年限是符合相关规定。2、3.关于标的装修漏项问题、物品价格评估方法问题已答复。4.关于评估报告初稿问题，评估报告中估价声明“6.如对本报告评估结论有异议，可在收到报告书后十个工作日内以书面形式经法院转我公司”，可视为评估报告初稿。对于上述函复内容，喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅于2020年5月12日作出关于【穗华价事[2020]164号】函复的意见，内容为：一、关于内装修经济使用年限的问题。根据《广东价格认定相关技术参数参照标准（2018）》规定，并没有称该使用年限为最长或最短使用年限。租赁合同是否到期并不会影响标的物的实际经济使用年限，且本案是出租方原因，导致原业主经查到承租方的西餐厅内进行骚扰，在此期间餐厅无法正常经营使用，故以租赁合同约定期限作为标的物实际经济使用年限的标准明显不符合常理。二、关于装修漏项问题，评估公司已知道其遗漏评估相关项目，但函复内容没有对遗漏项目作出任何回应。三、关于物品价格评估方法问题，以二手市场价格评估物品明显不符常理，且四上诉人因原业主的骚扰，自2017年5月起就根本无法正常使用经营。经四上诉人申请，一审法院通知评估人到庭，评估公司到庭陈述称：1.如合同没有约定使用年限，一般按照国家标准十年计算，本案合同约定六年，故终稿按六年计算；2.装修遗漏项目在鉴定时已经不存在；3.四上诉人已经经营一段时间，物品按照二手市场价格计算；4.评估基准日为2019年3月15日，本案是装修残值的评估，按照市场价格计算，引用2018年的标准符合鉴定方法，而且工程定额的变化幅度很小。此外，喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅为本次评估预付评估费30000元、评估出庭费3000元。另查明，2017年6月30日，一审法院作出（2016）粤0104民初42557号民事判决书，判决：第五空间公司自判决生效之日起向产权人交还315铺经营管理权等。魔卡露西餐厅为该案第三人，该判决查明第五空间公司与产权人签订租赁合同约定商铺建筑面积为48.11平方米。该判决于2017年8月18日发生法律效力。2018年2月8日，一审法院作出（2017）粤0104民初8198号民事判决书，判决：第五空间公司自判决生效之日起向产权人交还312铺经营管理权等。喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅为该案第三人，该判决查明312号铺产权证记载建筑面积68.04平方米。该判决于2018年4月29日发生法律效力。2018年7月30日，一审法院作出（2018）粤0104民初14623号民事判决书，判决：第五空间公司应于判决生效之日起三十日将311铺恢复商铺原有间隔，并按现有装修和设备设施向产权人交还商铺，魔卡露西餐厅对此承担协助义务；第五空间公司应向产权人支付自判决生效之次日至实际交还商铺之日的房屋使用费等。再查明，广州市中级人民法院于2020年6月30日作出（2020）粤01破申167号民事裁定书，裁定受理第五空间公司破产清算申请。关于商铺使用问题。喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅表示：涉诉商铺为喻德洪、李祝仔、吴建峰合伙经营魔卡露西餐厅；商铺于2019年3月16日空置，此前不能正常经营，因场地内还有大量财物，魔卡露西餐厅有专人在看守，而且经常有业主闹事和第五空间公司发生矛盾，该楼层大部分商铺已经撤走，存在安全隐患，所以魔卡露西餐厅需要看守；其搬离时并未与第五空间公司办理交接。对此第五空间公司认为3月15日为四上诉人搬离房屋之日，撤场时没有通知第五空间公司，双方并未交接。关于租金支付问题。第五空间公司表示：四上诉人未支付2017年6月租金5000元、2017年8月租金8000元、2017年9月租金20000元及2018年3月以后的租金，期间四上诉人支付部分租金，第五空间公司认为该租金是支付原来欠租，经抵扣以后，四上诉人尚欠租金为2018年3月31000元，2018年4月以后租金尚未支付。四上诉人表示：确认2017年6、8、9月欠付金额，但上述月份因业主堵门导致实物损失，当时双方口头同意抵扣该部分租金，因此四上诉人是足额支付；此后，四上诉人于2018年5月支付30000元，2018年6月支付45000元，支付的前提是第五空间公司承诺协调才支付的。关于合同解除问题。第五空间公司表示涉案合同没有解除。四上诉人表示合同目的无法实现，要求解除第五空间公司与喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅之间的租赁合同关系。此外，对于前述生效判决，四上诉人表示其没有向小业主支付租金，执行部门到现场要求交还场地，因四上诉人装修的巨大损失，四上诉人没有交还场地。一审庭审中，四上诉人表示其没有就涉案房屋装修工程签订装修合同，只有装修清单，该装修工程是施工单位使用，四上诉人自行购买材料，相关材料没有发票，只有收据；房屋内物品，现只有清单、照片。一审法院认为：第五空间公司、喻德洪签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。喻德洪、李祝仔、吴建峰确认上述房屋为三人合伙经营魔卡露西餐厅，因此第五空间公司主张由喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅共同承担上述合同的权利义务，一审法院予以认可。上述合同履行过程中，因第五空间公司未向部分业主支付租金，而导致部分业主起诉第五空间公司与喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅。经生效判决判令，第五空间公司需将其中315、312号商铺经营管理权交还业主，将311铺恢复原有间隔交还商铺，魔卡露西餐厅对交还商铺承担协助义务。因此，第五空间公司的行为已构成违约，四上诉人有权解除涉诉合同。在一审审理过程中，案外人确认其于2019年10月10日与业主签订合同收回涉诉商铺，且一审法院于11月6日现场勘验时涉诉商铺已由案外人进行施工，故一审法院认定双方租赁合同于2019年10月10日实际解除，不需再行判决。虽涉诉合同因第五空间公司的原因导致解除，但并无证据反映四上诉人提起本案诉讼前已向第五空间公司发出解除合同的通知，四上诉人亦未与第五空间公司办理房屋交还手续，且四上诉人并未按照上述生效判决将商铺交还给业主。四上诉人表示部分业主在经营场所闹事导致四上诉人无法正常经营，但四上诉人并未提交充足证据证明四上诉人在此期间均无法营业，且该行为并非第五空间公司所为，故四上诉人据此要求第五空间公司返还全额租金的请求，于法无据。反之，四上诉人占有使用涉诉房屋期间，应向第五空间公司支付合同实际解除之日的房屋租金。关于租金支付的问题。首先，租金标准的问题。因前述生效判决确认，第五空间公司于判决生效之日将312、315号铺的经营管理权交还业主，即判决生效次日起第五空间公司无权向四上诉人收取上述商铺的租金，按照公平合理原则，应按该铺位面积占承租总面积等比例扣除租金。至于311号铺，生效判决确认第五空间公司、四上诉人须将商铺交还业主，且由第五空间公司承担至交还之日止的房屋使用费，因此四上诉人向第五空间公司支付的租金无须扣除上述铺位面积对应的租金。自2017年8月19日起按合同租金标准的93.59%计算【公式为：（750㎡-48.11㎡）/750㎡】，自2018年4月30日起按合同租金标准的84.51%【公式为（750㎡-48.11㎡-68.04㎡）/750㎡】。其次，四上诉人表示2017年6、8、9月欠租因双方已经口头同意因存在损失问题予以抵扣，但第五空间公司对此不予确认，四上诉人亦无相关证据予以证明，故一审法院对此不予确认。四上诉人于2018年5月、6月支付租金75000元应抵扣前述欠租后，再行抵扣2018年3月起的租金。同理，因四上诉人已支付2018年2月前租金，其有权要求返还前述铺位对应的租金，为便于计算，在应付租金中予以抵扣。至于逾期付款违约金，四上诉人并非恶意拖欠租金，故一审法院不予准许。因第五空间公司违约导致合同解除，故喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅主张第五空间公司赔偿铺位转让费、返还押金的请求，合理合法，一审法院予以支持。至于利息部分，一审法院不予支持。四上诉人向案外人支付铺位转让费200000元，因第五空间公司与喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅约定涉诉合同租赁期限为6年，根据公平合理原则，铺位转让费应按照实际使用年限予以抵扣，经计算，第五空间公司须向四上诉人赔偿铺位转让费60185元。至于四上诉人主张的装修工程费及设备用具费。一审法院经四上诉人申请依法通过摇珠程序选定由广东华盟价格事务所有限公司进行评估，该公司出具《评估结论书》，第五空间公司与喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅对此均提出异议，一审法院作如下评述：一、关于计算依据问题。评估公司根据评估时点，采用相关依据，评估公司对此亦作出解释，一审法院予以认可。二、装修成新率计算。首先，双方租赁合同约定租赁期限为6年，评估公司据此计算装修工程的规定使用年限，合理合法。其次，双方确认评估时点为2019年3月15日，亦确认该时点为四上诉人自行搬离房屋时间，因此以该时点计算装修、物品现值，符合公平合理原则，一审法院予以认可。三、关于物品价格，评估公司对相关评估计价方式以作说明，第五空间公司与喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅并无提交充足证据予以反驳，一审法院不予认可。四、关于争议部分，因涉诉房屋已由他人占用，相关物品在现场无法找到，且四上诉人仅提交照片及送货单据，故对该部分内容，一审法院不予认可。本案因系第五空间公司违约所致，故诉讼费、保全费、评估费均由第五空间公司负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第二百一十六条，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告喻德洪、李祝仔、吴建峰、广州市越秀区魔卡露西餐厅向原告广州市第五空间贸易有限公司支付2018年3月1日至2019年10月10日止的租金（其中2018年3月1日至2018年4月29日按每月68320.70元计算；2018年4月30日至2018年8月15日，按每月61692.30元计算；2018年8月16日至2019年8月15日，按每月64776.92元计算；2019年8月16日至2019年10月10日，按每月68015.76元）；上述租金总额应扣减被告已付租金42000元及原告应返还被告租金（从2017年8月19日起至2018年2月28日，按每月4679.3元计算）；二、确认被告喻德洪、李祝仔、吴建峰、广州市越秀区魔卡露西餐厅在原告广州市第五空间贸易有限公司破产清算一案中享有以下普通破产债权：债权本金：租赁保证金219000元；赔偿铺位转让费60185元；赔偿装修场地工程费292165元、设备用具费10730元；评估费33000元；三、驳回原告广州市第五空间贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告被告喻德洪、李祝仔、吴建峰、广州市越秀区魔卡露西餐厅其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18530元，反诉费11824元，保全费5000元，由原告广州市第五空间贸易有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅是否应向第五空间公司支付2019年3月16日至2019年10月10日的租金？对此，本院具体分析如下：喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅二审虽提出其在2019年3月15日时搬离涉案商铺，因未找到第五空间公司，所以在商铺上粘贴公告告知第五空间公司其搬离的事实，其不应向第五空间公司支付2019年3月16日至2019年10月10日的租金，但根据一审喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅的陈述可知，2019年3月15日后涉案场地内还有大量财物，魔卡露西餐厅有专人在看守，而且经常有业主闹事和第五空间公司发生矛盾，该楼层大部分商铺已经撤走，存在安全隐患，所以魔卡露西餐厅需要看守。由此可见，喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅在2019年3月15日时并未将商铺交还第五空间，且仍有物品占用涉案商铺。因此，本案喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅上诉认为其租金仅应计付到2019年3月15日缺乏依据，本院不予采纳。根据另案生效判决，第五空间公司需将其中315、312号商铺经营管理权交还业主，将311铺恢复原有间隔交还商铺，魔卡露西餐厅对交还商铺承担协助义务。本案第五空间公司二审也陈述由于魔卡露西餐厅未交还商铺导致其亦未履行前述判决义务。再根据一审查明事实事知，案外人确认其于2019年10月10日收回涉案商铺，故一审法院确认喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅与第五空间公司的租赁合同于2019年10月10日实际解除，认定喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅应付第五空间公司的租金应自2018年3月1日计付至2019年10月10日止合理合法，本院予以认可和维持。综上所述，喻德洪、李祝仔、吴建峰、魔卡露西餐厅上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15459元，由喻德洪、李祝仔、吴建峰、广州市越秀区魔卡露西餐厅负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年六月二十五日书记员  吴浩正徐毅敏