山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初8440号原告（反诉被告）：青岛伟隆重工有限公司，住所地山东省胶州市铺集镇张家屯村朱诸路北。法定代表人：熊丽琼，总经理。委托诉讼代理人：贾殿兴，山东康元律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛德贝斯电力设备有限公司，住所地山东省胶州市北关胶平路西侧。法定代表人：蔡建民，总经理。委托诉讼代理人：王忠珣，山东海康律师事务所律师。原告青岛伟隆重工有限公司与被告青岛德贝斯电力设备有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛伟隆重工有限公司的委托诉讼代理人贾殿兴，被告青岛德贝斯电力设备有限公司的委托诉讼代理人王忠珣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛伟隆重工有限公司（以下简称伟隆公司）向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告之间的《车间厂房租赁合同》；2、被告支付原告上半年租赁费348879元及违约金(以348879元为基数自2020年1月1日起至款项实际还清之日止按照年利率6%的利息)暂计30000元；3、被告支付原告自2020年7月1日起至《车间厂房租赁合同》解除之日租金暂计1297758元及违约金（以判决解除《车间厂房租赁合同》之日确定的租金为基数自2020年6月21日起至款项实际还清之日止按照年利率6%的利息，暂计55000元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年10月12日，原、被告签订《车间厂房租赁合同》，原告于合同签订当日将租赁厂房交付给被告使用，被告一直使用至今。合同约定：租赁期限为3年，自2019年12月30日至2022年12月30日止，年租金1297758元，租金支付第一年分两次支付，在租赁合同签订后3日内交房租定金10万元，下次交款时顶上半年租赁费。上半年剩余租金于2019年12月底前交清，即人民币548879元，在2020年6月20日前支付下半年租赁费，即人民币648879元。合同还约定被告应及时支付车间租赁费及其它应支付的一切费用，如迟延支付每满一个月，原告有权按月租金的10%收取违约金，并有权解除租赁协议，已收取的租金不予退还。被告在合同签订后依约支付了合同定金10万元，剩余租金未按约定支付，原告方多次催款，被告于2020年1月15日支付20万元，并承诺在2020年3月前支付剩余所欠上半年租金，但被告未履行承诺。原告方多次催款无果，于2020年6月29日原告委托律师发出了律师函，告知被告于2020年7月10日前将上半年所欠租金交清，逾期支付原告依法提起诉讼，被告承担一切法律责任。被告至今未交清上半年租金，超出合同约定付款时间半年有余，被告行为构成严重违约。按照合同约定，原告有权解除租赁合同，根据《合同法》第九十四条第（二）项、第二百二十七条之规定，为维护原告自身合法权益，现向贵院依法诉讼，望盼如请。被告青岛德贝斯电力设备有限公司（以下简称德贝斯公司）辩称，同意解除合同。1、因原告出租的涉案房屋被原告封堵门口，且其出租房屋存在严重排水问题致使被告的设备被水淹浸泡不能正常生产经营，合同目的不能实现。2原告所述与事实不符，本案中被告自2020年1月20日起租赁的涉案房屋因受新冠肺炎疫情影响至今未正常投入生产使用，因受疫情及防控措施影响，租赁房屋无法正常经营，根据最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）、合同法司法解释（二）第26条规，及国家发改委等部门联合下发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，根据公平原则，结合本案件的实际情况，涉案房屋上半年总体租金为648879元，被告已经支付了300000元，尚欠348879元约占总租金的50%，该未付部分应当予以减免，另外，自2020年5月份起便不让德贝斯公司的人员出入，将车间门口堵死，且伟隆公司出租给德贝斯公司的车间存在严重缺陷，下大雨后车间的水无法排出，致使德贝斯的生产设备被水淹三次，至今该设备尚浸泡水中无法使用，因伟隆公司阻挠致使生产设备无法拉出维修、维护，给德贝斯公司造成巨大经济损失，同时因伟隆公司厂区的电压无法到达要求，经伟隆公司同意德贝斯公司出资10万余元在德贝斯租赁车间门口处修建了250千瓦变压器一处，该费用应由伟隆公司承担。综上所述请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告德贝斯公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人赔偿反诉人损失400000元（后续损失将按实际追加请求）；2、本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。事实和理由同被告的答辩意见。反诉被告伟隆公司辩称：德贝斯公司反诉请求不应支持，理由如下：按照租赁合同约定德贝斯对租赁物自行管理，德贝斯反诉中称德贝斯的设备被水淹三次，至今该设备尚浸泡水中无法使用，由此德贝斯所诉造成的经济损失不应由伟隆公司承担，假如德贝斯反诉设备被淹三次事实属实，也是因德贝斯公司管理使用不当造成的，另德贝斯自接受该租赁物后，该租赁物处于德贝斯管理使用，德贝斯应按合同规定按期足额支付租金，德贝斯主张的出资10万余元在租赁车间门口修建250千瓦变压器，因租赁合同明确约定伟隆公司仅以签订协议时届时状态出租车间，对车间的配套设施不做任何增添，该费用应由德贝斯公司自行承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交车间厂房租赁合同一份、律师函一份、保单保函一份、青岛增值税电子普通发票一份，被告对上述证据的真实性均无异议，被告提交蔡建民与张邦伟之间的通话录音一份、原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。原告对被告视频资料一宗七段的真实性无异议，但未提交相反证据予以推翻，对该视频资料，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月12日，伟隆公司作为甲方与德贝斯公司作为乙方签订了《车间厂房租赁合同》。合同约定：1.1甲方出租给乙方的车间坐落于铺集镇张家屯工业园朱诸路北侧伟隆重工有限公司厂内北头两跨风塔车间……1.2甲方仅以协议签订时车间的届时状态出租车间，对车间配套设施不作任何增添（详见设备清单）。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。……2.1租赁期限为3年，即从2019年10月15日签订合同起3日内，乙方交给甲方定金壹拾万元，租赁期计算：2019年12月30日起至2022年12月30日止。2.2租赁期限届满前一个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。3.1、车间年租金（每平方米80元人民币）共计人民币1297758.00元（大写：壹佰贰拾玖万柒仟柒佰伍拾捌元整）。……3.2、租金支付第一年分两次支付，在租赁合同签订后3日内交房租定金人民币100000.00元（大写：壹拾万元整），下次交款时顶上半年租赁费。上半年剩余租金于2019年12月底前交清，即人民币548879.00元（大写：伍拾肆万捌仟捌佰柒拾玖元整），在2020年6月20日前支付下半年租赁费，即人民币648879.00元（大写：陆拾肆万捌仟捌佰柒拾玖元整）。第二年租金在2020年12月20日前一次性支付，即人民币1297758.00元（大写：壹佰贰拾玖万柒仟柒佰伍拾捌元整）。第三年租金在2021年12月20日一次性支付，即人民币1297758.00元（大写：壹佰贰拾玖万柒仟柒佰伍拾捌元整）。租金支付方式为支票或现金。乙方应及时支付车间租赁费及其它应支付的一切费用，如迟延支付每满一个月，甲方有权按月租金的10%收取违约金，并有权解除租赁协议，已收取的租金不予退还。前三年租赁期间，乙方不得以任何理由提前退租，退租需按租赁约定的时长及金额支付租金。乙方应以新增设备作为租赁甲方车间保证金，甲乙双方结清租赁费后，甲方退还给乙方新增的设备。……3.4租赁期间，发生的与车间相关的其他一切费用均由乙方自行处理。……5.3乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，有双方另行协商解决。第六条免责条款凡因发生严重自然灾害、政府征地或其他不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行，或需延期履行理由的公证机关证明文件或其他有力证明文件。遭受不可抗力的一方由此免责。合同签订后，双方就涉案车间厂房进行交接，德贝斯公司依约支付了合同定金10万元，德贝斯公司使用车间厂房。德贝斯公司于2020年1月15日支付上半年租金20万元。2020年6月29日，伟隆公司委托律师向德贝斯公司邮寄律师函，律师函载明：2019年10月12日，青岛伟隆重工有限公司（以下简称伟隆公司）与你公司签订了《车间厂房租赁合同》，伟隆公司当日将该处厂房交付给你公司一直使用至今。按照合同约定，租赁期限为2019年12月30日起至2022年12月30日止，年租金为1297758元；合同约定租金支付，签订合同3日内你公司支付定金100000元，上半年租金于2019年12月31日前支付，上半年租金余额人民币548879.00元。合同签订后你公司依约支付了定金100000元，剩余租金经多次催款，你公司才于2020年1月15日支付了人民币200000.00元，并承诺在2020年3月前支付剩余所欠租金，截止今日你公司未按约定支付拖欠租金，你公司的行为已经构成违约，现致函限你公司于2020年7月10日前将所欠伟隆公司上半年租金余额348879.00元交清，逾期支付山东康元律师事务所将接受伟隆公司的委托依法提起诉讼，你公司承担证据原告提交一切法律后果。德贝斯公司当庭认可收到了该律师函。2020年8月12日，伟隆公司为财产保全，购买了诉讼财产保全责任保险，花费保险费1200元。2020年8月9日，德贝斯公司的法定代表人蔡建民与伟隆公司处张邦伟通话录音，蔡建民说“今晚上我听我们家门卫说你们家老王接到你的指示不叫进啦”，张邦伟说“是的呀”，蔡建民说“那么不叫进”，张邦伟说“下了指示，你问张伟翼吧还有律师”，蔡建民说“就是不让进了是吧？你不让进也要给我一个文字性的东西通知我不让进吧？说不让进就不让进了？这么霸道？我觉得有点过了吧”，张邦伟说“有些事跟你们说啦，有些事情跟你说过几次”，蔡建民说“你这么说吧，诉讼归诉讼，你们要诉我，该怎么诉怎么诉，但是没下来裁决之前，我该怎么看门怎么看门，因为里面还有我的东西，少了都是些事”，张邦伟说“你的东西他们现在要查封”，蔡建民说“查封也不要紧，你该怎么查封就查封，该走法律程序走法律程序，但是说实话在某种程度”，张邦伟说“你觉得你这样有必要嘛？”，蔡建民说“在没解除合同之前我的门卫应该该怎么看门怎么看门，我的人该怎么进怎么进，你知道吧。我的设备进了水，要拉出来维修你们都不让拉，你知道吧？我感觉你们有点过了，你知道吧”，张邦伟说“不过呀，我跟你说。一个是提前跟你说过这个事情，好多好多不是一次两次了，这是其一，其二呢”，蔡建民说“你说过就是欠租金，我也告诉他了也告诉你了，我也告诉风投了”，张邦伟说“告诉谁不管用”。德贝斯公司提交的视频资料系2020年8月26日下午下大雨时涉案厂房内外的情况，厂房内地面有积水。本院组织双方当事人对涉案厂房内的物品进行了清点，德贝斯公司在涉案车间厂房里的设备为：卷板机一台，车间外建设250千瓦变压器一个，库房内、厂房内板材下脚料（长条）一宗、钢丝绳及配件一宗，其余设备均为伟隆公司的。在组织交接过程中，伟隆公司明确表示，按照合同约定“乙方（德贝斯公司）应以新增设备作为租赁甲方车间保证金，加以双方结清租赁费后，甲方（伟隆公司）退还给乙方新增的设备”，被告的上述物品应在被告缴纳完租赁费，双方设备交接齐了以后，才同意被告将其上述物品拉走。诉讼过程中，应德贝斯公司申请，本院依法委托山东新业资产价格评估有限公司对80卷板机因水淹造成的维修费用、德贝斯公司承建的250千瓦变压器造价和德贝斯公司的经营性损失进行评估。该评估公司出具了山东新业价评字【2020】第197号评估报告书，评估结果为：1、在评估基准日，80卷板机因水淹造成的维修费用为：￥404600元。2、在评估基准日，承建的250千瓦变压器造价为：￥118000元。3、对经营性损失不予评估。被告为此支出鉴定费26000元。本院认为，关于本诉部分，伟隆公司与德贝斯公司签订的《车间厂房租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规，该房屋租赁协议书合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。依照双方签订的《车间厂房租赁合同》，德贝斯公司应依约于2019年12月底前交清上半年剩余租金548879.00元，于2020年6月20日前支付下半年租赁费648879.00元，如延期支付每满一个月，伟隆公司有权按月租金的10%收取违约金，并有权解除租赁协议，已收取的租金不予退还。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”；第七百二十二条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，支付租金是承租人在租赁合同项下的主要合同义务，德贝斯公司未按双方合同约定支付租金，经伟隆公司催收仍未支付，双方合同约定的解除条件已经成就，现伟隆公司起诉要求解除合同，德贝斯公司明确表示同意解除合同，故对伟隆公司的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”。本案中，伟隆公司以提起诉讼的方式主张解除合同，德贝斯公司于2020年8月19日收到起诉状副本，双方之间的合同于2020年8月19日解除。德贝斯公司主张，新冠肺炎疫情属于不可抗力，依据法律规定，该期间的租赁费应全部减免，德贝斯公司不存在违约，也不应承担违约金。对德贝斯公司的上述抗辩理由，本院不予支持。根据合同约定，德贝斯公司上半年租赁费的支付时间在新冠肺炎疫情发生之前，故德贝斯公司构成违约，应承担相应的违约责任。伟隆公司于2020年6月29日向德贝斯公司发送的律师函中要求德贝斯公司于2020年7月10日前将上半年的租赁费余额348879元交清，视为同意德贝斯公司延期支付上半年租赁费余款。德贝斯公司收到伟隆公司的律师函后，未在该期限内支付，故应从2020年7月21日起计算德贝斯公司逾期支付上半年租赁费余款违约金。德贝斯公司提交的录音通话足以证明因双方对德贝斯公司欠付租赁费没有协商成功，伟隆公司自2020年8月9日晚，不让德贝斯公司进入涉案车间厂房。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。伟隆公司主张，该通话录音仅能证明因欠付租赁费问题，除2020年8月9日晚外其他时间德贝斯公司工作人员一直可以自由出入租赁厂房，但未提交证据予以证明，本院难以支持。本案中，伟隆公司于2020年8月9日晚不让德贝斯公司进入涉案车间厂房，德贝斯公司无法再继续使用涉案车间厂房，德贝斯公司自2020年8月10日起不应再向伟隆公司支付租赁费和违约金。按照合同约定，德贝斯公司下半年自2020年7月1日起至2020年8月9日止的租赁费为140590元。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知（法发〔2020〕17号）第6条之规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中伟隆公司在德贝斯公司逾期支付后向德贝斯公司发送的律师函中要求德贝斯公司于2020年7月10日前将上半年的租赁费余额交清，视为同意德贝斯公司延期支付上半年租赁费余款，也视为伟隆公司对德贝斯公司因新冠肺炎疫情所遭受的损失部分的一种分担，鉴于新冠肺炎疫情的影响，本院酌情对德贝斯公司应承担的违约金部分予以减免。综上，德贝斯公司应支付伟隆公司租赁费489469元（348879＋140590）。关于反诉部分，德贝斯公司主张，厂区全是水泥路，车间位置相比其他地方是稍微低点，但比后面的农田要高，车间有排水管道，但排水不畅排水渠往上反水，车间上面漏水，因伟隆公司的车间存在设计及排水问题，致使德贝斯公司的设备多次被淹，伟隆公司作为出租方应当承担相应的排水改造及设备维修费。德贝斯公司提交的照片未显示具体的时间，其提交的视频为2020年8月26日，尚不足以证明其设备损坏的原因、伟隆公司与设备损坏结果之间的因果关系，德贝斯公司可以另行主张。德贝斯公司主张，2020年1月份左右，德贝斯公司新建了变压器，若双方合同解除，要求将其新建的变压器直接拆装拉走。伟隆公司要求变压器按照残值70000元折价抵扣租赁费，如最终未折价抵扣租赁费，根据合同约定，该变压器也应在德贝斯公司付清租赁费后才可以拆除拉走。经审理查明，该变压器建于车间外面，按照合同约定，属于德贝斯公司因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，应由双方另行协商解决，与本案不是一个法律关系，德贝斯公司可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院印发的通知》（法发〔2020〕17号）第6条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告青岛伟隆重工有限公司与被告青岛德贝斯电力设备有限公司于2019年10月12日签订的《车间厂房租赁合同》。二、被告青岛德贝斯电力设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛伟隆重工有限公司租赁费489469元。三、驳回原告青岛伟隆重工有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告青岛德贝斯电力设备有限公司对原告青岛伟隆重工有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费应为20385元，减半收取10192.50元，保全费2520元，共12712.50元，由青岛德贝斯电力设备有限公司负担6841.50元，由青岛伟隆重工有限公司负担5871元；反诉部分的案件受理费4643元，由青岛德贝斯电力设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  臧辉艳二〇二一年六月九日书记员  董 梅