新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0109民初2947号 原告（反诉被告）：伊福林，男，1980年5月10日出生，无固定职业，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 原告（反诉被告）：宋艳红，女，1986年7月4日出生，无固定职业，原告伊福林之妻，现住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。 两原告共同委托诉讼代理人：马晓霞，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。 两原告共同委托诉讼代理人：马晓燕，乌鲁木齐市米东区真心法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区新华南路379号商业写字楼1栋一楼。 负责人：吴晓峰，系该行行长。 委托诉讼代理人：王亦武，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：石艾玲，上海市海华永泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告（反诉被告）：新疆光银恒瑞房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市米东区古牧地西路街道办事处稻香南路东侧。 法定代表人：张硕，系该公司经理。 委托诉讼代理人：谢小军，男，该公司职员。 原告（反诉被告）伊福林、宋艳红与被告（反诉原告）上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行（简称“浦发银行乌鲁木齐分行”）、被告（反诉被告）新疆光银恒瑞房地产开发有限公司（简称“光银恒瑞房地产公司”）借款合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用普通程序，并于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告伊福林、原告伊福林和宋艳红的共同委托诉讼代理人马晓霞、被告浦发银行乌鲁木齐分行的委托诉讼代理人石艾玲到庭参加了诉讼，被告光银恒瑞房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。 原告伊福林和宋艳红向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与二被告于2015年10月26日签订的《个人购房担保借款合同》；2、本案邮寄送达费120元由被告承担；3本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告光银恒瑞房地产公司于2015年7月5日订立了《商品房预售合同》，由原告购买被告光银恒瑞房地产公司位于米东区×××栋×层×××号房。双方约定交房日期为2016年12月24日前，但被告光银恒瑞房地产公司迟迟不予交房，也不主动支付违约金。后经乌鲁木齐仲裁委（2019）乌仲裁字第0175号裁决书裁决：解除原告与被告光银恒瑞房地产公司之间的《商品房预售合同》。原告已告知被告浦发银行乌鲁木齐分行《商品房预售合同》已解除，已向被告浦发银行乌鲁木齐分行声明《个人购房担保借款合同》也应该一并解除，也明确向被告浦发银行乌鲁木齐分行告知自己不会再履行《个人购房担保借款合同》，但被告浦发银行乌鲁木齐分行对原告置之不理，原告只能诉至法院维权。 被告光银恒瑞房地产公司在开庭时未到庭，亦未提交书面答辩意见。 被告浦发银行乌鲁木齐分行辩称：我方不同意原告的诉讼请求，不同意解除三方签订的《个人购房担保借款合同》。该合同是真实有效的，我方已经履行完合同义务。原告的诉讼请求违反合同相对性原则，本案三方签订的《个人购房担保借款合同》第四条第三款约定：“贷款发放后，借款人与售房者就该房屋有关指令、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应当正常履行。”原告申请仲裁解除合同属于违约，原告应该承担违约责任，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告浦发银行乌鲁木齐分行向本院提出反诉请求：1．依法判令反诉被告继续履行与反诉原告于2015年10月26日签订的《个人购房担保借款合同》；2．依法判令反诉被告伊福林、宋艳红立即向反诉原告返还借款本金225,707.98元；3．依法判令反诉被告伊福林、宋艳红向反诉原告支付截至2021年5月9日止的利息23,857.64元、罚息2,701.99元及自2021年5月10日起至实际清偿之日止的逾期利息、罚息（以借款本金225,707.98元为基数按《个人购房担保借款合同》约定利率计收）；4．判令反诉原告对位于米东区×××栋×××室的抵押房屋享有优先受偿权；5．依法判令反诉被告向反诉原告支付律师费3,000元；以上暂计255,267.61元；6．依法判令反诉被告光银恒瑞房地产公司对上述债务承担连带保证责任；7．依法判令本案案件受理费、邮寄送达费等由反诉被告承担。事实及理由：2015年10月26日，三反诉被告与反诉原告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定由反诉被告伊福林、宋艳红向反诉原告借款330,000元，用于购买米东区×××栋×××室的房产，执行年利率为5.88％，贷款期限10年，自2015年10月30日起至2025年10月30日止，还款方式为按月等额本金还款法，还款日为每月5日，如反诉被告伊福林、宋艳红不按期归还借款本金及利息的，从逾期之日起按合同约定计收罚息和复利。本合同担保方式为抵押加保证，由反诉被告伊福林、宋艳红以米东区×××栋×××室的房产提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，反诉被告光银恒瑞房地产公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，反诉原告依约发放了贷款，但2019年9月至今，反诉被告伊福林、宋艳红连续多期未按合同约定履行还款义务，已构成违约。反诉被告光银恒瑞房地产公司未履行保证责任。为依法维护反诉原告的合法权益，现特向贵院提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告伊福林和宋艳红辩称，反诉原告的反诉请求不能成立。反诉原告要求继续履行《个人购房担保借款合同》，根据最高人民法院的相关司法解释，由于商品房合同解除导致反诉被告的合同目的不能实现，反诉被告有权解除与反诉原告的《个人购房担保借款合同》。通过仲裁裁决，已经解除了该商品房预售合同，之前向光银恒瑞房地产公司支付的利息、购房款以及各种证件的费用均由光银恒瑞房地产公司进行退还。反诉原告要求继续履行《个人购房担保借款合同》的反诉请求不能成立。该合同无法履行，是由于光银恒瑞房地产公司无法交付房屋导致，应该由光银恒瑞房地产公司承担责任。反诉原告在本案中所提起的各项反诉请求都不应当由反诉被告承担，请求驳回反诉原告要求反诉被告伊福林和宋艳红承担责任的反诉请求。 原告伊福林和宋艳红围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织被告进行了证据交换和质证，对被告无异议的针对《个人购房担保借款合同》和《房产抵押合同》进行公证的公证书、乌鲁木齐仲裁委员会（2019）乌仲裁字第0175号裁决书予以确认并在卷佐证。 反诉原告浦发银行乌鲁木齐分行围绕反诉请求依法提交了证据，本院组织反诉被告进行了证据交换和质证，对反诉被告无异议的个人购房担保借款合同、抵押登记证书、强制执行债权文书、个人贷款借款凭证、贷款提前告知书、邮寄单、贷款本金、利息、罚息打印件、委托代理合同和金额为3,000元的律师费发票予以确认并在卷佐证。 本案在审理过程中，对原告伊福林、宋艳红的起诉书，于2021年4月29日向被告浦发银行乌鲁木齐分行进行了送达，于2021年5月2日向被告光银恒瑞房地产公司进行了送达。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月5日，原告伊福林、宋艳红和被告光银恒瑞房地产公司签订商品房预售合同，该合同约定由原告购买被告位于×××商品房中×××号，房屋预测绘建筑面积48.2平方米，单价每平方米13,853.29元。总金额667,729元，其中首付款337,729元，余款33万元向银行申请按揭贷款，商品房交付期限为2016年12月24日前。 2015年10月21日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心对乌鲁木齐市米东区×××栋×××室的房屋进行了预告登记，该登记确定权利人为浦发银行乌鲁木齐分行，义务人为伊福林、宋艳红，预告登记的种类为预购商品房抵押权预告登记。2015年10月26日，原告伊福林、宋艳红作为借款人，被告浦发银行乌鲁木齐分行作为贷款人，被告光银恒瑞房地产公司作为保证人，三方签署一份《个人购房担保借款合同》，该合同约定的主要内容为：一、本合同贷款金额为人民币33万元，本合同贷款用途为购买坐落于米东区×××栋×层×××号的房产，本合同贷款期限为十年，预计自2015年10月30日起，至2025年10月30日止，具体以贷款借据记载的日期为准；二、本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率4.9%的基础上，上浮20%计算，即5.88%，本合同项下的罚息利率为逾期贷款的逾期罚息利率，按计收罚息之日的贷款执行利率加收50%执行；三、本合同项下保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的贷款本金，保证的担保范围为借款人在本合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）；四、保证人根据本合同的约定，对借款人的债务在担保范围内承担连带保证责任；五、当本合同出现违约事件之一项或数项时，贷款人可以酌情采取下列措施进行处理：其中一条为宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期；六、本合同约定抵押财产为米东区×××栋×层×××号的房产。2015年10月30日，浦发银行乌鲁木齐分行将33万元借款汇入被告光银恒瑞房地产公司的银行账户。 因被告光银恒瑞房地产公司一直未能向原告伊福林、宋艳红交付合同约定的房屋，两原告遂向乌鲁木齐仲裁委员会申请仲裁。2020年9月22日，乌鲁木齐仲裁委员会作出（2019）乌仲裁字第0175号裁决书，该裁决书确定：解除伊福林、宋艳红与光银恒瑞房地产公司于2015年7月5日签订的商品房预售合同，光银恒瑞房地产公司返还伊福林、宋艳红购房首付款337,729元；光银恒瑞房地产公司返还伊福林、宋艳红按揭贷款本金91,787.18元；利息56,315.84元，合计148,103.02元；光银恒瑞房地产公司返还伊福林、宋艳红因购房所交预告、产证、抵押、工本、维修、印花、交易费合计15,958.43元；光银恒瑞房地产公司支付伊福林、宋艳红违约金20,912.07元。 在上述仲裁裁决书生效后，原告伊福林、宋艳红提起了本案的诉讼，反诉原告浦发银行乌鲁木齐分行在本案中提起了相应的反诉请求。截至2021年5月9日，该笔33万元的贷款，除归还部分贷款本息外，实际所欠的贷款本金为225,707.98元、利息23,857.64元、罚息2,701.99元。反诉原告浦发银行乌鲁木齐分行因本次诉讼支出律师费3,000元。 本院认为，原告伊福林、宋艳红与被告浦发银行乌鲁木齐分行和光银恒瑞房地产公司所签订的《个人购房担保借款合同》系三方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。 关于本诉部分：原告伊福林、宋艳红请求解除与两被告在2015年10月26日签订的《个人购房担保借款合同》，由于被告光银恒瑞房地产公司未能在合同约定的期限内交付房屋，且原告伊福林、宋艳红与两被告之间的商品房预售合同已由乌鲁木齐仲裁委员会的仲裁裁决予以解除。在此情形下，原告的购房目的已难以实现，本案所涉及的个人购房担保借款合同如若继续履行，就会出现两原告既未得到房屋还要背负沉重的债务，对两原告明显不公，因此，对两原告要求解除《个人购房担保借款合同》的诉讼请求予以支持。对两原告所主张的邮寄费120元，本案的纠纷是由被告光银恒瑞房地产公司所引起，本院确定两原告实际交付的邮寄送达费80元，由被告光银恒瑞房地产公司承担。 关于反诉部分：反诉原告浦发银行乌鲁木齐分行要求继续履行个人购房担保借款合同，在本诉中已支持了反诉被告解除该合同的诉讼请求，故对反诉原告的该项反诉请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告伊福林、宋艳红支付各项费用，并由反诉被告光银恒瑞房地产公司承担连带保证责任，由于本案的纠纷是由反诉被告光银恒瑞房地产公司未按约定交付房屋所引起，故本院确定反诉原告所主张的各项费用均由反诉被告光银恒瑞房地产公司承担，反诉被告伊福林和宋艳红则不再予以承担。反诉原告浦发银行乌鲁木齐分行所主张的借款本金225,707.98元、截至2021年5月9日的利息23,857.64元和罚息2,701.99元，本院予以确认。反诉原告浦发银行乌鲁木齐分行针对律师费3,000元提供了相应的合同和票据，本院对该笔费用亦予以确认。针对涉案房屋，反诉原告浦发银行乌鲁木齐分行已办理了相应的房屋抵押权预告登记，因此反诉原告对涉案房屋享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、原告伊福林、宋艳红与被告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行、新疆光银恒瑞房地产开发有限公司于2015年10月26日签订的《个人购房担保借款合同》于2021年5月2日解除； 二、被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司向原告伊福林、宋艳红支付邮寄送达费80元，于本判决生效后十日内付清； 三、反诉被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司向反诉原告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行支付借款本金225,707.98元，于本判决生效后十日内付清； 四、反诉被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行支付利息（截至2021年5月9日止的利息为23,857.64元；自2021年5月10日至实际清偿之日的逾期利息，以借款本金225,707.98元为基数按个人购房担保借款合同约定的利率5.88%进行计算）、罚息2,701.99元； 五、反诉被告新疆光银恒瑞房地产开发有限公司向反诉原告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行支付律师费3,000元，于本判决生效后十日内付清； 六、反诉原告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行对位于乌鲁木齐市米东区×××栋×××室的抵押房屋享有优先受偿权； 七、驳回反诉原告上海浦东发展银行股份有限公司乌鲁木齐分行的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案预收案件受理费6,321.2元，向原告退还69.4元，其余案件受理费6,251.8元，由被告光银恒瑞房地产公司负担；反诉费2,564.51元，由反诉被告光银恒瑞房地产公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  龚永胜 人民陪审员  田素环 人民陪审员  张吉萍 二〇二一年六月二十一日 书 记 员  汪晓燕