安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终5197号 上诉人（原审被告）：陶寒，女,1990年1月20日出生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人:郭波，安徽晟川律师事务所律师。 委托诉讼代理人:宋婷婷，安徽晟川律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：华润置地(武汉)物业管理有限公司合肥分公司,住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路111号。 负责人:朱江,该公司总经理。 委托诉讼代理人:武影,女，该公司员工。 委托诉讼代理人:黄杰,男，该公司员工。 上诉人陶寒因与被上诉人华润置地(武汉)物业管理有限公司合肥分公司（以下简称华润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2021）皖0104民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 陶寒上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院(2021)皖0104民初2697号民事判决,依法予以改判或发回重审；2.本案诉讼费用全部由华润物业公司承担。事实和理由:1.一审法院认定事实存在错误。一审法院未查明房屋实际交房时间。根据《安徽省物业管理条例》第70条:“已交付业主的物业,物业服务费由业主承担;未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业,物业服务费由建设单位承担。”因此,房屋是否交付关系到陶寒是否应当承担物业费。涉案房屋在办理交付当天,陶寒即对质量提出异议,且经过鉴定机构鉴定,认为“不符合设计和规范要求”,房屋交付时间应当在房屋维修合格后。对于具体时间,应当由华润物业公司进行举证。一审在判决认定“……,后发现房屋存在质量题,……”与事实不符，陶寒在办理交房手续当天即对房屋质量提出异议,并未在交付单上签字。2.一审法院适用法律错误。陶寒不应当承担物业费的理由有两点:一是房屋未交付期间的物业费不应当由陶寒承担;二是华润物业公司未提供符合约定的物业服务。一审判决未对陶寒的第一点理由进行审查,认为房屋质量问题与华润物业公司无关,未考虑房屋是否属于合法交付,适用法律错误。 华润物业公司辩称，一审判决事实与法律认定无误，请求驳回陶寒的上诉，维持一审判决。1.依据一审中华润物业公司提供的证据材料及查明事实，华润物业公司有合理理由认为案涉商品房已交付。案涉商品房已按合同约定，发出书面交付通知，通知集中交付时间为2017年12月27日至29日，且陶寒已于2018年3月17日签署了前期物业服务协议(协议第二十一条第8点约定：自开发公司正式通知乙方收楼之日的次月1日开始计算）和商品房交接单等交付资料，领取了房屋钥匙且缴纳了一年的物业费，陶寒已于2018年7月办理了产权证书。2.本案属于物业服务合同纠纷，如陶寒认为因所述的房屋质量问题而未实际交付，该问题也是属于陶寒与开发公司的商品房买卖合同法律关系，与本案无关。且针对陶寒房屋楼板损害的问题，陶寒已与开发公司达成赔付协议，就此问题进行了处理。 华润物业公司向一审法院起诉请求：1、判令陶寒支付华润物业公司物业服务费（自2019年1月1日至2020年8月31日）7929.6元及违约金（计至陶寒付清其拖欠的物业服务费之日止，暂计至2020年6月30日为6744.12元）；2、判令陶寒承担一审案件诉讼费。 一审法院认定事实：2018年3月17日，陶寒与华润置地（合肥）物业管理有限公司签订《华润桃源里BC地块前期物业服务协议》，合同约定由华润物业公司对华润桃源里小区花园洋房及联排别墅进行物业服务和管理。前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会和业主大会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。对于该小区花园洋房的的收费，合同约定按2.95元/月·平方米收取，自开发公司正式通知业主收楼之日的次月1日开始计算。物业费每半年缴纳一次，业主或物业使用人应于每半年最后一个月10日前预交下半年的物业服务费。业主和物业使用人逾期缴纳物业费的，视为违约，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向物业公司交纳违约金，并承担物业公司实现债权的费用，包括且不限于律师费、差旅费、查询费、邮寄费等。 陶寒为该小区Y3栋1001室业主，所住房屋为花园洋房，房屋面积为134.4平方米。 一审另查，案涉小区的开发公司于2017年12月25日通知陶寒接收房屋。陶寒收房时预交了2018年1月至2018年12月的物业费，并于2018年7月办理了产权证书。后发现房屋存在质量问题，期间一直与开发公司进行交涉。 一审又查，2018年1月31日，华润置地（合肥）物业管理有限公司被华润置地（武汉）物业管理有限公司吸收合并，其存续期间的权利义务均由华润置地（武汉）物业管理有限公司承继。后，案涉小区的物业服务由华润置地（武汉）物业管理有限公司交由其合肥分公司进行管理及服务。 一审法院认为：华润物业公司与陶寒签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费。陶寒辩称房屋存在质量问题，应由案涉小区的开发商解决，由于房屋质量问题给其造成的相关损失也应由开发商予以赔偿。陶寒未能提供充分证据证明华润物业公司提供的服务有违合同约定且相关责任可归责于该公司，不足以构成拒付物业服务费的理由，故对陶寒的上述辩称意见，一审法院不予采纳。于违约金部分，鉴于陶寒并非恶意拖欠物业费，且从物业公司和业主沟通过程来看，华润物业公司的物业服务仍有进一步完善的空间，故一审法院对华润物业公司主张的违约金不予支持。综上，一审法院认定陶寒应当向华润物业公司缴纳物业费7929.6元(134.4㎡×2.95元/㎡/月×20个月）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、陶寒于判决生效之日起十日内一次性支付华润物业公司2019年1月1日至2020年8月31日期间的物业管理费7929.6元；二、驳回华润物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费167元，减半收取为83.5元，由华润物业公司负担33.5元，陶寒负担50元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉小区开发商2017年12月通知陶寒接收房屋后，陶寒于2018年前往开发商处办理房屋交接手续，后其领取了案涉房屋钥匙并办理了房屋产权证。依据以上事实可知，陶寒在2018年即已接收案涉房屋，一审法院对华润物业公司诉请的2019年1月1日至2020年8月31日期间的物业费予以支持，具有事实依据，陶寒以一审法院未查明房屋实际交房时间为由拒付上述期间的物业费，本院不予认可。华润物业公司并非案涉房屋开发商，陶寒主张的房屋质量问题应由案涉房屋开发商予以解决，陶寒以房屋存在质量问题为由拒缴物业费，于法无据。因陶寒未能提供充分证据证明华润物业公司提供的服务有违合同约定且相关责任可归责于该公司，一审法院对陶寒关于华润物业公司未提供符合约定的物业服务的抗辩意见未予采纳，并无不当。 综上所述，陶寒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陶寒负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 朱斌斌 二〇二一年六月十日 法官助理 张明武 书 记 员 余江月 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。