广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6698号上诉人（原审被告）：周中笑，女，1971年3月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：谢伟强，广东华领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市顺元物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区金茂西一街1号1204房A04。法定代表人：赵仕彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪智敏，广东广信君达律师事务所律师。上诉人周中笑因与被上诉人广州市顺元物业管理有限公司（以下简称顺元公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。周中笑上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回顺元公司一审全部诉讼请求；2.顺元公司承担所有诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，周中笑在2019年起诉案外人开发商广东嘉×企业有限公司，要求开发商对涉案商铺进行砌墙、围闭卫生间等诉求，主张涉案商铺由于质量问题未符合交付条件，开发商在该案诉讼过程中的2019年11月15日对涉案商铺进行砌墙、围闭卫生间，但没有履行其他诉讼请求，周中笑正在通过再审程序维护自身权益。因此涉案商铺至今的物业费应由案外人广东嘉×企业有限公司承担，顺元公司可另案向该公司主张。退一步来说，即使认定涉案商铺现已符合交付条件，但开发商是2019年11月15日才对涉案商铺完成砌墙和围闭卫生间的，无论是周中笑在该案撤回该项诉讼请求还是法院驳回该项诉讼请求，本案都应该认定涉案商铺是2019年11月15日才符合交付条件，2019年11月15日之后的物业费才应该由周中笑承担，之前的物业费由开发商承担。卫生间的砌墙和围闭对商铺的使用具有关键作用，卫生间的缺失对使用商铺具有明显影响和不便，但一审判决对周中笑的此项答辩并无分析和判断。（二）一审法院认为开发商与顺元公司签订的物业服务合同的约定“逾期付款的则按照每日千分之三的标准支付违约金”不属于无效条款，属于认定事实和适用法律错误，每日千分之三的标准即折合年利率约为109.5%，明显属于严重加重业主责任的情形，应认定为属于无效条款。一审判决按照每日千分之一的标准计算逾期付款违约金，并无采纳周中笑在一审中关于违约金过高需调整的答辩主张。每日千分之一的标准折合年利率约为36.5%，在顺元公司无证据证明自身实际损失金额的情况下，该判决的违约金标准显然过高。广州市两级法院的绝大部分物业服务合同纠纷均是判决每日按照万分之五的标准计算违约金，根据同案同判的原则，一审判决显然不妥。顺元公司二审未提交书面答辩意见。顺元公司向一审法院起诉请求：1.周中笑向顺元公司支付2017年9月1日至2020年8月31日期间的物业管理费11509.2元及违约金（以每月319.7元物业服务费为本金，分别从当月最后一日起计算至实际付清之日止，按照每日千分之一标准，违约金以本金为限）；2.周中笑承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：周中笑向广东嘉×企业有限公司购买了涉案商铺，双方于2014年10月13日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：“第四条、合同标的物基本情况：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的嘉×心意华庭自编××房，房屋地址：南沙区金岭北路广隆段以西心意华庭自编××房。……该商品房合同约定建筑面积共64.76平方米。……第五条、物业服务……物业服务费为每月每平方米建筑面积5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。……第十三条、房屋交付：甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……”2016年11月15日，广东嘉×企业有限公司与顺元公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由顺元公司对南沙区心意华庭商住小区提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业5元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前交纳当月的物业管理费，未按时足额交纳物业服务费用的，每日按所欠费用千分之三的标准向乙方支付逾期付款违约金；合同的有效期限从签署之日起生效，至本物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时自动终止。就涉案商铺，一审法院于2019年9月16日立案受理了原告周中笑与被告广东嘉×企业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年11月29日作出（2019）粤0115民初6872号民事判决。周中笑不服提起上诉，本院于2020年4月16日作出（2020）粤01民终2485号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。依据上述生效判决，涉案商铺于2017年9月22日符合合同约定的交付条件。一审庭审中，周中笑表示在2017年9月22日后，开发商没有向其发出收楼通知书，其于2018年1月30日到涉案商铺现场，但因发现涉案商铺存在不符合合同约定的交付情形便没有收楼，并提起了诉讼。当事人确认涉案物业所在小区未成立业主委员会，依据合同约定，涉案物业每月物业费为319.7元。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据上述规定，涉案的《前期物业服务合同》对周中笑具有约束力，其应当按照该合同约定，在每月25日前交纳当月的物业管理费319.7元，其逾期支付物业管理费的，则每日按所欠费用千分之三的标准向顺元公司支付逾期付款违约金。周中笑从未交纳过物业费，故应当承担迟延付款的违约责任，顺元公司主动将违约金标准调整为千分之一，且以本金为限，故一审法院予以确认，对周中笑主张的该违约金条款无效以及要求调整违约金的意见，一审法院不予采纳。本案争议的焦点是物业费的计算起点问题。依据生效判决的认定，涉案商铺已经在2017年9月22日具备了收楼条件，故周中笑在本案中提出的涉案商铺不符合交付条件的抗辩意见，一审法院不予采纳，周中笑应当自行承担不收楼的责任。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，开发商向周中笑交付房屋时，应当发出收楼通知书，周中笑自收楼之日开始交纳物业费。因顺元公司未提交证据证明开发商已经向周中笑发出了收楼通知书，应当承担举证不能的法律后果。综合周中笑的庭审陈述，周中笑应当自2018年2月1日开始交纳物业费。据此，一审法院确认周中笑应当向顺元公司支付2018年2月1日至2020年8月31日的物业费9910.7元（319.7元×31）及违约金（违约金以当月的物业费319.7元为基数，分别自当月26日开始计算至实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算，每月物业费的违约金以319.7元为限）。一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年12月28日作出如下判决：一、周中笑于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市顺元物业管理有限公司支付2018年2月1日至2020年8月31日的物业费9910.7元（319.7元×31个月）及违约金（违约金以当月的物业费319.7元为基数，分别自当月26日开始计算至实际付清之日止，按照每日千分之一的标准计算，每月物业费的违约金以319.7元为限）；二、驳回广州市顺元物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费44元，由广州市顺元物业管理有限公司负担6元、周中笑负担38元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，各方当事人同意本案书面审理。本院认为,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，顺元公司主张的物业费发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和周中笑上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：涉案商铺物业费的起算时点问题以及违约金标准问题。关于物业费的起算时点问题。对于涉案房屋何时具备交楼条件，一审法院（2019）粤0115民初6872号民事判决书中已经作出认定，确认涉案商铺在2017年9月22日已具备收楼条件，周中笑对于上述已发生法律效力的裁判文书所认定的事实并无提供足以推翻的相反证据，一审法院不予采纳周中笑关于涉案商铺不符合交付条件的抗辩意见并无不当，本院予以认同。本案中并无开发商通知周中笑收楼的相关证据，周中笑自认其曾在2018年1月30日到涉案商铺现场，并称因其认为涉案商铺不符合合同约定的交楼条件而未收楼，一审法院系根据本案现有证据并结合周中笑的上述自认，作出周中笑应自2018年2月1日开始缴纳物业费的认定，且顺元公司对此并无异议，本院对此予以认可。周中笑认为其仅需承担2019年11月15日之后的物业费，理据不足，本院不予支持。关于违约金标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”涉案《前期物业服务合同》约定业主或物业使用人应在每月25日前交纳当月的物业管理费，未按时足额交纳物业服务费用的，每日按所欠费用千分之三的标准向乙方支付逾期付款违约金。合同约定的违约金标准过高，一审法院已酌情作出每月违约金总额以周中笑每月欠缴的物业管理费为限的处理，实质上已对周中笑所应承担的违约责任进行了调整，相对减轻了周中笑的违约责任，本院予以维持。综上所述，周中笑的上诉请求理据并不充分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周中笑负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年六月十五日书记员  贾妍苏劲丹