广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13755号上诉人（原审被告）：谭钧，男，1961年4月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李红卫，广东粤广律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林妮，女，1958年3月31日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：许仲林，男，1985年4月8日出生，身份证住址广东省广州市天河区，系林妮之子。上诉人谭钧因与被上诉人林妮物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初6656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人谭钧的委托诉讼代理人李红卫、被上诉人林妮的委托诉讼代理人许仲林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭钧上诉请求：l.改判谭钧不承担林妮租金损失，驳回林妮全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由林妮承担。事实和理由：第一，一审法院没有保护残疾人的合法权益。谭钧属于贰级残疾人，有残疾人证，因身体残疾原因无法就业工作，没有生活来源，生活困难。第二，谭钧在一审后去广东化工公司调取到1991年刘敬萍与广东化工公司签订的《买卖（租赁使用权、预售）公有住房协议书》，涉案房屋属于租赁性质，因涉案房屋是违章建筑，没有报建手续，没有产权证，也不是依法批准修建，至今无法取得房屋所有权证，广东省化工轻工总公司不是合法的房屋产权人，广东化工公司将违章建筑50年的使用权违法租赁给被继承人刘敬萍，法院应当驳回林妮对不合法建筑的诉讼请求。第三，如前所述及根据（2020）粤0104民初11399号案判决，林妮无法通过继承方式取得使用权。而谭钧与刘敬萍均是广东省化工轻工总公司的职工，谭钧一直居住在20l房，分房时打分有谭钧的分数在里面。涉案房屋是广东省化工公司租赁给刘敬萍，与刘敬萍同住的谭钧取得使用权，因此谭钧从开始就有使用权。谭钧的户口与201房同一地址也能证明谭钧具有使用权。刘敬萍去世后，作为与刘敬萍同住的身体有残疾的谭钧，在没有其它房屋居住的情况下，当然承继201房的使用权。而林妮在上述11399号案起诉前从未提出要求使用201房，也没有证据证明林妮提出201房的使用权。上述11399号案判决书认定“两原告主张房屋使用权和要求被告支付补偿金，不属于遗产处理范围，应另循其它途径解决”。而涉案的房屋不具有合法的产权、也不是依法批准修建的房屋，林妮要求三分之二的使用权及三分之二的租金没有法律依据，一审判决不仅与11399号案认定相矛盾，也违反了法律规定。第四，即使法院最终认定林妮享有三分之二的财产权益，也只能从11399号案判决生效之日起开始计算。因涉案房屋属于不合法建筑，也不是依法批准修建的，并不当然从被继承人死亡之日起就可以继承相关的财产权益。第五，林妮的诉讼请求超过了诉讼时效，依法应当予以驳回。即使最终判决认定从被继承人林景豪死亡之次日起开始计算，由于林妮从未向谭钧主张涉案房屋的使用权，也从未主张租金，因此林妮的诉讼请求超过了诉讼时效，依法应予以驳回被上诉人林妮辩称：一、谭钧本人实际身体状况正常，并没有符合贰级残疾标准的明显身体迹象。谭钧可以自行乘坐飞机出差、自行与其协商涉案事宜、自行前往法院领取文书、自行领取房产证等。二、谭钧从2009年11月开始，从刘敬萍，林景豪手中抢夺涉案房屋独占居住，一直强占至今。侵权者为谭钧一家三口，法院应维护的是谭钧的合法权益，而不是谭钧侵占所得的权益。三、谭钧子女均留学，谭钧本人目前与朋友在山西经营一家洗煤的工厂，且谭钧早年间已经购置物业位于广州市海珠工业大道南路金城东街62号1102房，经济条件优越。四、（2020）粤0104民初11399号案件案判决广东省化工轻工总公司与刘敬萍于1999年11月19日签订的《房屋使用权出使让协议书》合同项下财产权益作为遗产，由继承人按份继承。涉案房屋可以入户，可以读书，可以出租，使用权可以继承等，远远超出了租赁房屋的权限。且谭钧所说《买卖公有住房协议书》没有在广州市公证处进行公证，签订时间为1991年。对同一标的物的约定应以最近时间签订的合同为有效合同。本案纠纷围绕的是1999年11月19日签订的《房屋使用权出使让协议书》项下财产权益。1991年的《买卖公有住房协议书》与本案无关。五、涉案房屋是否违章建筑与本案无关，本案围绕的纠纷是谭钧侵占林妮及林景豪对涉案房屋的合法权益，林妮要求谭钧进行经济补偿及停止侵权行为。涉案房屋是否违章建筑是涉案房屋的权利人与相关政府部门之间的事情，与本案无关。谭钧声称该房屋为违章建筑，但没有提供任何政府及地方相关部门判定该房屋是违建的实质证据。六、谭钧一审时也声称涉案房屋在进行房改房买卖分配过程中，使用了其在广东省化工总公司工作期间的分数，但未能出示任何分配房屋时的打分证据证明。林妮没有要求谭钧搬离该涉案房屋，谭钧享有涉案房屋1/6的相关权益，林妮自始至终都只是要求谭钧对林妮权益的侵权行为进行经济赔偿且停止继续侵权。谭钧的逻辑是名下没有房屋就可以侵占他人对涉案房屋的权益，强词夺理。谭钧明知涉案房屋是其母亲及继父婚内取得居住使用权的房屋，房屋的相关权益并非谭钧一人所有。但谭钧却从2009年11月开始侵犯林景豪的权益，将林景豪赶出涉案房屋。谭钧一直不配合林妮，林景豪协商处理。谭钧一直拖延时间，也不提供涉案房屋的相关资料，导致林妮无法及时立案。谭钧长年侵占林妮及林景豪对涉案房屋财产权益的行为，已经严重影响到林妮的精神状况及经济状况。林妮于2021年1月25日向一审法院起诉请求：判令谭钧向林妮赔偿广州市越秀区广州大道北5号大院11号201房2009年11月1日起至2021年3月24日止的租金损失（租金标准是按同地段租金6000元/月×2/3计算）。一审法院认定事实如下：林景豪与刘敬萍于1984年再婚。林妮是林景豪与前妻生育的女儿、案外人谭慧和谭钧是刘敬萍与前夫生育的子女。林景豪与刘敬萍再婚时林妮、谭钧均已成年，二人无其他子女。刘敬萍于2009年10月26日去世，林景豪于2014年5月27日去世。2020年3月，林妮、谭慧因林景豪、刘敬萍的遗产继承纠纷起诉谭钧至一审法院，诉讼请求为：1.要求按法定继承方式继承父亲林景豪、母亲刘敬萍的遗产广州大道北5号大院11号201房产权和使用权，并要求谭钧补偿强占使用该房给林妮、谭慧造成的经济损失；2.要求按法定继承方式继承父亲林景豪、母亲刘敬萍的遗产广州市越秀区恒福路262号102房产权；3.要求谭钧归还母亲刘敬萍账户内属于林妮、谭慧合法继承的存款并补偿经济损失。该案审理过程中，经谭慧申请，一审法院向刘敬萍退休前所在工作单位广东省化工轻工有限公司调查取证。该公司提供了广东省化工轻工总公司与刘敬萍于1999年11月19日签订的《房屋使用权出让协议书》及于2001年2月7日办理的（2001）粤公证内字第07431号公证书。《房屋使用权出让协议书》以广东省化工轻工总公司为甲方，以刘敬萍为乙方，记载广州大道北5号大院11号201房是单位宿舍，尚未办妥产权登记，暂不能房改出售；甲方将房屋使用权出售给乙方长期使用，并一次性收取使用权出让金；出让金参照广州市住房制度改革有关出售公有住房的定价原则、方法和优惠办法为依据计算；甲方出让给乙方使用的住房建筑面积87.45平方米；乙方定于1992年1月前将受让本套住房使用权需支付的受让金一次性付清给甲方；使用权可以继承，但不能对外转让或出售；如该房屋具备产权出售条件的，甲方即为乙方办理房改出售手续；在使用期内，房屋如被国家征用收回的，有关部门对房屋所作的补偿由乙方享有，甲方不承担因此而造成的乙方损失，甲方收取的出让金扣除已使用期限内的全部标准房租后，剩余部份全部无息退还乙方等。该案经审理，一审法院于2020年8月27日作出（2020）粤0104民初11399号民事判决书。判决认为：“现有证据表明，广州大道北5号大院11号201房未进行初始产权登记，虽然刘敬萍与广东省化工轻工总公司签订《房屋使用权出让协议书》，且在该房屋实际居住使用，但并未取得房屋产权，故该房屋不属于二人遗产。林妮、谭慧主张继承该房屋产权没有事实依据。根据《房屋使用权出让协议书》内容及林妮、谭慧、谭钧陈述，刘敬萍已付清约定的使用权出让金，其享有的该合同项下财产权益可作为刘敬萍、林景豪二人遗产由林妮、谭慧、谭钧继承分割。至于林妮、谭慧主张该房屋使用权和要求谭钧支付补偿金，均不属于遗产继承纠纷的处理范围，应另循其他途径解决……林景豪去世后，其个人所有的份额及向刘敬萍继承取得的份额均属其遗产，由林妮继承……”判决：一、广州市越秀区恒福路262号102房产权由林妮继承取得三分之二，由谭慧和谭钧各继承取得六分之一，林妮、谭慧、谭钧在办理房屋产权变更登记时应相互配合；二、广东省化工轻工总公司与刘敬萍于1999年11月19日签订的《房屋使用权出让协议书》中，刘敬萍享有的合同项下财产权益由林妮继承取得三分之二，由谭慧和谭钧各继承取得六分之一；三、刘敬萍农业银行03×××45账号余额154.98元由谭慧继承取得；四、驳回林妮、谭慧的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。谭钧称，2009年11月至今，谭钧均与家人居住在涉案房屋。本案审理过程中，一审法院向双方当事人出示了房管部门出具的《广州市房屋租金参考价》，林妮、谭钧均确认涉案广州大道北5号大院11号201房为楼梯楼，位于越秀××××街，但无法确认属于哪一路段。上述《广州市房屋租金参考价》显示，2014年越秀××××街“广州大道中”路段楼梯楼租金参考价为45元/平方米；2015年越秀××××街“广州大道中”路段楼梯楼租金参考价为41元/平方米；2016年越秀××××街“广州大道中2西侧（南至天河路，北至水荫二横路）”路段楼梯楼租金参考价为40元/平方米；2017年越秀××××街“广州大道中2西侧（南至天河路，北至水荫二横路）”路段楼梯楼租金参考价为42元/平方米；2018年越秀××××街“广州大道中2西侧（南至天河路，北至水荫二横路）”路段楼梯楼租金参考价为46元/平方米；2019年越秀××××街“广州大道中2西侧（南至天河路，北至水荫二横路）”路段楼梯楼租金参考价为47元/平方米；2020年越秀××××街“广州大道中2西侧（南至天河路，北至水荫二横路）”路段楼梯楼租金参考价为47元/平方米。一审法院认为：关于本案是否构成重复诉讼的问题，虽然林妮在（2020）粤0104民初11399号案中提出过要求谭钧补偿强占使用广州大道北5号大院11号201房给林妮及谭慧造成的经济损失的诉讼请求，但该案判决认为“林妮、谭慧主张该房屋使用权和要求谭钧支付补偿金，均不属于遗产继承纠纷的处理范围，应另循其他途径解决”，即对该请求未予调处，故本案不构成重复诉讼。根据已发生法律效力的（2020）粤0104民初11399号民事判决，广东省化工轻工总公司与刘敬萍于1999年11月19日签订的《房屋使用权出让协议书》中，刘敬萍享有的合同项下财产权益由林妮继承取得三分之二，由谭慧和谭钧各继承取得六分之一。上述《房屋使用权出让协议书》项下首要财产权益即为涉案房屋使用权，据此，林妮主张其享有广州大道北5号大院11号201房三分之二使用权、收益权于法有据。由于谭钧一直独占使用该房屋，导致林妮对该房屋的使用权、收益权无法实现，因此林妮要求谭钧按照林妮的权益份额参照房屋租金数额赔偿其经济损失合法合理，一审法院予以支持。但因林妮该权益的取得系继承其父亲林景豪遗产而来，故其权益取得时间应为林景豪死亡之次日，即2014年5月28日起，对于该日以前经济损失的诉讼请求一审法院不予支持。关于租金损失的具体数额，林妮以其估算的每月6000元×2/3计算缺乏合法依据，一审法院不予采纳。根据公平合理、等价有偿原则，一审法院认为该租金损失以参照广州市房管部门公布的同期同类房屋租金参考价计付为宜。涉案房屋为作住宅使用的楼梯楼，地址为广州大道北5号大院，属于2014年至2020年《广州市房屋租金参考价》中的越秀××××街“广州大道中”或“广州大道中2西侧（南至天河路，北至水荫二横路）”路段，故应参照该路段楼梯楼住宅同期租金参考价计付租金损失（因2021年租金参考价未出，仍按2020年标准）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百一十三条、第一百二十条、第一百七十九条第一款第（八）项之规定，于2021年4月20日作出判决如下：一、谭钧在本判决发生法律效力之日起十日内，向林妮赔偿广州市越秀区广州大道北5号大院11号201房2014年5月28日至2021年3月24日期间的租金损失（其中，2014年5月28日起至2014年12月31日止，每月按照87.45平方米×45元/平方米×2/3计付；2015年1月1日起至2015年12月31日止，每月按照87.45平方米×41元/平方米×2/3计付；2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月按照87.45平方米×40元/平方米×2/3计付；2017年1月1日起至2017年12月31日止，每月按照87.45平方米×42元/平方米×2/3计付；2018年1月1日起至2018年12月31日止，每月按照87.45平方米×46元/平方米×2/3计付；2019年1月1日起至2021年3月24日止，每月按照87.45平方米×47元/平方米×2/3计付）。二、驳回林妮的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5020元，由林妮负担3289元、谭钧负担1731元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明，谭钧一审提交的林妮在（2020）粤0104民初11399号中提交的民事起诉状，显示林妮起诉称2009年，谭钧将林景豪赶出涉案房屋，其多次尝试与谭钧协商处理遗产继承事宜等；林妮在本案一审起诉时称十几年反复沟通无果，立继承案件起诉谭钧等。谭钧二审提交以下证据：1.残疾人证，显示谭钧听力二级残疾；2.穗中法[2017]79号广州市中级人民法院关于印发《醉酒驾驶案件审判参考》等八个审判参考的通知，拟证明涉案房屋是违章建筑，应当驳回林妮的诉讼请求。林妮认为：证据1不能证明谭钧没有生活来源；对于证据2，没有证据证实涉案房屋为违章建筑，且涉案房屋可以正常使用。林妮二审提交谭钧的登机牌照片以及其与谭钧的微信聊天记录，拟证明谭钧身体状况正常。谭钧认为上述证据与本案无关。谭钧二审陈述其从1991年开始在涉案房屋居住至今。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为谭钧是否应当向林妮支付涉案房屋的租金损失。根据已发生法律效力的（2020）粤0104民初11399号民事判决，广东省化工轻工总公司与刘敬萍于1999年11月19日签订的《房屋使用权出让协议书》中，刘敬萍享有的合同项下财产权益由林妮继承取得三分之二，由谭慧和谭钧各继承取得六分之一。林妮主张其享有广州大道北5号大院11号201房三分之二的使用权、收益权于法有据。由于谭钧一直独占使用该房屋，导致林妮对该房屋的使用权、收益权无法实现，因此一审法院参考广州市房管部门公布的同期同类房屋租金参考价认定谭钧应支付林妮租金损失合理合法，本院予以维持。对于谭钧的各项上诉理由，本院具体分析如下：第一，谭钧是否为残疾人，不影响林妮依法享有涉案房屋三分之二的使用权、收益权的法律认定，谭钧以其为残疾人为由不同意支付林妮租金损失，没有法律依据，本院不予支持。第二，涉案房屋是否为违章建筑，并非本案民事诉讼纠纷审理范围。在涉案房屋未被行政部门认定为违章建筑，且未被行政部门依法拆除之前，涉案房屋具备实际使用价值，谭钧也一直实际使用涉案房屋至今。谭钧以涉案房屋是违章建筑为由不同意支付林妮租金损失，依据不足，本院不予支持。第三，根据查明的事实，谭钧自2009年开始独占使用涉案房屋至今，客观上导致林妮无法实际使用涉案房屋。同时，结合林妮在（2020）粤0104民初11399号和本案一审时起诉状中的陈述，可以合理认定以下事实：在林妮提起（2020）粤0104民初11399号案诉讼之前有向谭钧主张过涉案房屋的相关权益。综合上述分析，谭钧以林妮没有提出过要求使用涉案房屋为由，不同意支付林妮租金损失，亦依据不足，本院不予支持。第四，关于租金损失计算起始时间以及诉讼时效的问题。林妮对涉案房屋权益的取得系继承其父亲遗产而来，因此一审法院认定租金损失从林景豪死亡之次日开始计算并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效，本案为物权保护纠纷，谭钧独占使用涉案房屋的行为持续至今，故林妮提起本案诉讼并未超过法定诉讼时效。综上所述，谭钧的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3462元，由谭钧负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年六月二十五日书记员  林臻灏