贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终1122号 上诉人（原审被告）：田仁平，男，1965年9月12日出生，土家族，住贵州省德江县玉龙湖**。 上诉人（原审被告）：何瑞香，女，1971年4月28日出生，土家族，住贵州省德江县玉龙湖**。 被上诉人（原审原告）：刘明，男，1984年4月13日出生，土家族，住贵州省德江县。 委托诉讼代理人：马金娥，贵州亿和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡雪，贵州亿和律师事务所律师。 上诉人田仁平、何瑞香因与被上诉人刘明排除妨害纠纷一案，不服贵州省德江县人民法院（2021）黔0626民初116号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 田仁平、何瑞香上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.何首宣与刘明、龙腾中介公司、云海公司存在恶意串通另外在2019年8月至2022年8月，玉龙湖C1-25-4号商品房仍然在重庆市中级人民法院的查封期间，在没有解除查封的情况下，何首宣没有权利转让涉案商品房。故刘明与德江县云海公司签订的《商品房买卖合同》和刘明与何首宣通过龙腾公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.一审法院认定何首宣分别与田仁平、刘明签订《契约》、《商品房买卖合同》时，帅信菊均不在场的事实，在一审庭审阶段原告未提供任何证据进行佐证，一审法院也未出示依职权调查的证据；3.本案中上诉人没有任何过错，依法不应该承担侵权责任；4.被上诉人提交的4号证据是中介机构在网站上的标价，并不是被上诉人因不能行使对玉龙湖C1-25-4商品房的居住权而在外的租房价格，也不是职能部门出具的行业价格，而且被上诉人更未提供租房合同，因此不具备证据的三性，依法不应当采信。 刘明二审辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。 刘明向一审法院起诉请求：1.判令田仁平、何瑞香停止侵权，立即搬离刘明的房屋；2.判令田仁平、何瑞香赔偿刘明的租房损失每月1,000元直至搬离该房屋为止；3.判决田仁平、何瑞香支付占用刘明房屋期间的物业管理费；4.本案诉讼费由田仁平、何瑞香承担。 一审法院认定事实,案涉德江县玉龙湖C1-25-4号商品房（面积为132.97㎡），曾系案外人汤静以全款363,487元，在云海公司处购得。2016年11月，案外人汤静与案外人何首宣、帅信菊夫妻签订《房屋买售协议书》，汤静将案涉商品房以352,800元出卖给何首宣、帅信菊。同年12月5日，何首宣与云海公司签订《商品房买卖合同》，将案涉商品房的买受人由汤静变更为何首宣。之后，何首宣家对案涉商品房进行装修并居住。2018年7月，汤静因何首宣尚欠购房款100,000元而向本院起诉。本院作出（2018）黔0626民初1992号民事判决书，判决何首宣、帅信菊给付汤静购房款100,000元等。该案审理过程中，本院作出（2018）黔0626民初1992号之一民事裁定，对玉龙湖C1-25-4号商品房予以保全，保全期限为2018年8月9日至2019年8月7日，保全期间该房不得出售、抵押等。2017年3月9日，田仁平通过亲戚何瑞明的银行账户转账出借200,000元给何首宣，双方约定了支付利息。事后何首宣支付了部分利息。2019年2月3日，因何首宣未能还本付息，何首宣（甲方）与田仁平（乙方）签订《契约》，约定：甲方将玉龙湖C1-25-4号商品房以298,000元卖给乙方；乙方一次性付清房款后，甲方把房屋合同和钥匙交给乙方；如果甲方在6-8个月内归还乙方298,000元，乙方将无条件将该房屋退还给甲方；如果甲方在一年内无法偿还298,000元，则由甲方办理过户手续给乙方……。该《契约》签订后，何首宣将其与云海公司签订的《商品房买卖合同》原件及房屋钥匙交给了田仁平。之后，田仁平、何瑞香搬入案涉商品房居住。一段时间后，何首宣之子何俊将案涉商品房的门锁更换后居住。2019年10月9日，何俊向田仁平承诺把何首宣在2019年11月1日之前喊回来和田仁平协商借款一事，如不回来房子所有权归田仁平所有，何俊自愿搬出。同年11月1日，何俊向田仁平出具《搬房保证书》，承诺于2020年1月10日前有钱，田仁平退房给何首宣、何俊；如无钱给付，何俊必须于2020年1月11日搬出房屋。2016年12月5日，何首宣与刘明到云海公司签订《商品房买卖合同》将案涉商品房的买受人由何首宣变更为刘明，转让房款为356,360元。当日，刘明向云海公司付清了房款及房屋维修基金等费用7,477元。2019年12月26日，在龙腾公司的参与下，何首宣与刘明签订《商品房买卖合同》，约定：何首宣将玉龙湖C1-25-4号商品房以419,800元出卖给刘明，房款一次性付清；何首宣保证该房无抵押、无担保、无产权纠纷，因何首宣原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由何首宣全权负责；违反约定，如逾期交房、逾期付款等无故不履行合同，逾期超过十天仍未履行，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价千分之一支付违约金……。2019年12月28日，刘明更换了案涉商品房门锁而外出。几天后，田仁平、何瑞香联系开锁公司打开案涉商品房的房门，并搬入居住至今。刘明于2020年2月17日将案外人何首宣、何俊、龙腾公司，第三人田仁平、何瑞香、帅信菊（何首宣之妻子）诉至本院，要求判决何首宣向其履行交房义务，并支付违约金。本院依法作出（2020）黔0626民初301号判决书，判决驳回刘明全部诉讼请求。第三人田仁平、何瑞香在本案中提出独立的诉讼请求，要求判决何首宣协助田仁平、何瑞香将案涉商品房过户到田仁平、何瑞香名下。本院作出（2020）黔0626民初301号之一民事裁定书，裁定驳回其起诉。后第三人田仁平、何瑞香不服本院做出的一审判决提起上诉，二审法院依法作出（2020）黔06民终2173号裁定书，裁定上诉人田仁平、何瑞香对一审判决不具有上诉权利，驳回其上诉。田仁平于2021年1月4日向本院提起诉讼要求何首宣、帅信菊夫妻偿还其借款本金200,000元及利息，该案尚在审理中。现刘明诉来本院，庭审中,刘明要求田仁平、何瑞香停止侵权，立即搬离案涉房屋，并从2020年1月起至搬出房屋之日止，按每月1000元赔偿案涉商品房的租金损失及从2020年1月起承担占用房屋期间的物业管理费。田仁平、何瑞香则辩称，如何首宣、帅信菊将借款本息归还后，则该搬出房屋就会搬出搬出房屋。另查明，何首宣分别与田仁平、刘明签订《契约》、《商品房买卖合同》时，帅信菊均不在场。帅信菊同意将房屋卖给刘明，不认可何首宣与田仁平签订的《契约》。德江县玉龙湖住宅房屋至今未办理初始登记、转移登记。2016年8月，德江县住房和城乡建设局协助重庆市第五中级人民法院，查封了云海公司的玉龙湖161套住宅房屋，包括C1-25-4号商品房，查封期限三年。2019年8月，德江县住房和城乡建设局又协助重庆市第五中级人民法院查封，查封期限三年。 一审法院认为，案外人何首宣与刘明签订的《商品房买卖合同》，已经本院（2020）黔0626民初301号民事判决书确认为合法有效合同，刘明主张田仁平、何瑞香夫妻搬出案涉商品房的诉请，本院予以支持。根据本院已生效的（2020）黔0626民初301号民事判决书可知，因田仁平与案外人何首宣存在民间借贷纠纷，故田仁平、何瑞香在未经有关部门明确案涉商品房的情况下，占有使用该商品房的目的在于维护自己的权益、挽回损失，而本案的田仁平、何瑞香在本院作出的（2020）黔0626民初301号民事判决书中，已确认案外人何首宣与刘明签订的案涉商品房买卖合同有效后，不服该一审判决提起上诉，2020年12月11日，二审法院作出（2020）黔06民终2173号民事裁定书，裁定驳回上诉，但田仁平、何瑞香至今不搬出案涉商品房，且田仁平告已向本院提起诉讼主张何首宣、帅信菊偿还其借款本金200,000元及利息。田仁平、何瑞香占有该商品房期间的租金，结合当地市场经济发展水平及交易习惯等因素，本院酌定每年租金为9,600元。田仁平、何瑞香从2021年1月1日起至搬出案涉商品房之日止，按每年租金9,600元向刘明支付占用期间的房租损失。田仁平、何瑞香系占用案涉商品房期间的物业服务接受者，相关的物业费应由其向刘明负担，根据刘明提交的证据物业催缴通知书证明案涉商品房从2020年1月1日起就未交物业费，故田仁平、何瑞香应从2020年1月1日起至搬出案涉商品房之日止，向刘明支付每年支付物业费1,596元。田仁平、何瑞香称，刘明与案外人何首宣通过龙腾公司恶意串通所签订案涉商品房买卖合同无效，因田仁平、何瑞香未提交充分的证据证明，且与本案查明的事实不符，故对该抗辩理由，不予采纳。一审法院判决：1.田仁平、何瑞香在本判决生效后十五日内搬出德江县玉龙湖C1-25-4号商品房；2.田仁平、何瑞香从2021年1月1日起至搬出上述商品房之日止，按每年租金9,600元向刘明支付占用期间的房租损失。限本判决生效后十五日内给付；3.田仁平、何瑞香从2020年1月1日起至搬出上述商品房之日止，向刘明每年支付物业费1,596元。限本判决生效后十五日内给付；4.驳回刘明的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1.何首宣与刘明签订《商品房买卖合同》是否合法有效；2.田仁平、何瑞香是否应向刘明支付物业费以及及承担刘明的租房损失。 本院认为，（一）关于田仁平、何瑞香是否应搬出案涉房屋问题。根据已生效的（2020）黔0626民初301号民事判决书中确认案外人何首宣与刘明签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同，田仁平、何瑞香占有案涉房屋无法律依据，一审判令其搬出该房屋正确。田仁平、何瑞香并未提供充分证据证明刘明与案外人何首宣存在恶意串通的情形，故田仁平、何瑞香称“刘明与德江县云海公司签订的《商品房买卖合同》和刘明与何首宣通过龙腾公司签订的《商品房买卖合同》无效”的上诉理由不能成立。（二）关于田仁平、何瑞香是否应向刘明支付物业费以及及承担刘明的租房损失问题。根据案外人何首宣与刘明签订的《商品房买卖合同》刘明对案涉房屋享有居住权益，但田仁平、何瑞香在未经有关部门明确案涉商品房的情况下，占有使用该商品房该行为妨害了刘明对案涉房屋的居住权益,刘明有权请求损害赔偿。故田仁平、何瑞香称“上诉人没有任何过错，依法不应该承担侵权责任”的上诉理由不能成立。 综上所述，田仁平、何瑞香的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人田仁平、何瑞香负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐正洪 审判员  倪庆飚 审判员  向 前 二〇二一年六月二十四日 法官助理周希男 书记员雷芳