广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终410号上诉人（原审被告）：深圳市比洋光通信科技股份有限公司，住所地深圳市龙华区大浪街道新石社区大浪北路45号2层6层，统一社会信用代码914403006911841944。法定代表人：陈享郭，董事长。被上诉人（原审原告）：深圳光通汇联技术有限公司，住所地深圳市龙华区观湖街道新田社区新丰工业区18-5号101，统一社会信用代码914403003119174229。法定代表人：皮富涛。上诉人深圳市比洋光通信科技股份有限公司（以下简称比洋光公司）因与被上诉人深圳光通汇联技术有限公司（以下简称光通汇联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2020）粤0309民初9475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。上诉人比洋光公司上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项。2.依法改判光通汇联公司向比洋光公司支付违约金人民币30万元。3.本案一审、二审案件受理费由光通汇联公司承担。事实与理由：双方签署的协议虽然属于预约合同，但仍具有法律约束力。结合比洋光公司在一审中提供的微信聊天记录以及光通汇联公司的起诉内容，双方均不认可在《租赁合同》签订过程中存在重新协商一致的情况，故双方均认为对方违约。本案中，根据比洋光公司提供的微信聊天记录以及《租赁合同》，比洋光公司积极竞标，然并未中标。但是，光通汇联公司单方违约，表示只承租一楼，不承租五楼，最终影响比洋光公司整体厂房的招租。期间，因厂房较长时间空置，故造成了巨大损失。鉴于光通汇联公司单方违约，故其应当按约向比洋光公司支付违约金。被上诉人光通汇联公司无答辩意见。光通汇联公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令比洋光公司向光通汇联公司退还多收取的租金66540元。2.判令比洋光公司向光通汇联公司支付违约金300000元。3.本案诉讼费、保全费由比洋光公司承担。一审法院经审理查明，位于深圳市龙华区的建筑物，光通汇联公司与比洋光公司在2019年期间均在该处承租厂房进行经营。2019年7月时，该厂房的权利人欲通过招标的方式确定一名承租人承租整栋厂房。光通汇联公司与比洋光公司遂于2019年7月10日签订了一份《协议书》，约定的主要内容有：1、光通汇联公司放弃竞标，支持比洋光公司竞标；2、比洋光公司中标，比洋光公司将厂房五楼及一楼一部分租给光通汇联公司，五楼按实际面积（无公摊），单价按中标单价，一楼按市场价，公摊面积不超过25%；3、如果其他公司中标，双方不租用中标公司厂房，必要时双方联合去揭发其违背不得转租、不得分租的扫标条件；4、任何一方违约将支付另一方违约金30万元。该《协议》的内容为打印文本，其中“一楼按市场价”的内容已被手写划线的方式划掉，但划线部分无当事人签字，且两份《协议》的原件均由光通汇联公司持有。上述《协议》签订后，比洋光公司通过招标承租了该厂房。经过协商，比洋公司与光通汇联公司于2019年9月25日签订了《租赁合同》，约定比洋公司将上述承租厂房的第一层出租给光通汇联公司，租赁期限从2019年10月1日至2022年12月31日，2019年10月1日至2019年12月日期间，租金每月42000元，2020年1月1日至12月31日期间，租金每月为43100元。该《租赁合同》签订后，比洋光公司将约定的租赁厂房交付给光通汇联公司，光通汇联公司从2019年10月1日起按合同约定标准向比洋光支付租金至2020年5月。此后光通汇联公司从租赁的厂房搬离。另查明，光通汇联公司出租给比洋光公司的房屋，并没有相应的建设工程规划许可证。以上事实有庭审举证、质证的《协议》《房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据和庭审笔录予以证实。一审法院认为，光通汇联公司、比洋光公司双方通过签订《协议》，约定在条件成就时，双方签订相应的房屋租赁合同。该协议系以将来订立一定合同为内容，属于预约合同，具有独立性，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。其与约定将来订立的合同，即本约，虽相互独立，但又相互关联。基于预约合同的特点，其标的物为一定行为，而该行为的目的为订立一定的合同。因此对于本案纠纷的案由，应以本约的内容予以确定，本案仍应属于房屋租赁合同纠纷。关于《协议》中约定的“一楼按市场价”内容的效力问题。合同当事人经协商一致，可以变更合同。光通汇联公司、比洋光公司所签订的《协议》，其文本为打印形成，通过手写划线形式对其内容作出变更的，则应当体现该变更已经双方确认。而根据光通汇联公司所提供的《协议》原件，划线处并无当事人的签字或其他形式的确认，且两份《协议》的原件均在光通汇联公司处，因此现有证据并不能证明划线部分是双方协商一致的结果，则应推定该部分内容未变更，合同内容仍应以原打印内容为准。光通汇联公司、比洋光公司签订的《协议》为预约合同，其主要合同义务为将来订立一定合同。光通汇联公司、比洋光公司在2019年9月25日，就《协议》约定的房屋已实际签订了《租赁合同》。《协议》的内容虽涉及本约的部分内容，但并不影响双方在签订本约合同时经协商后，对本约合同中的权利、义务另行作出约定。因此，光通汇联公司、比洋光公司均已依《协议》的约定，完成了签订合同的义务，该《协议》已实际履行完毕，双方均不构成违约。光通汇联公司、比洋光公司提出对方违约的主张，均不能成立，双方基于该主张要求对方支付违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。关于光通汇联公司要求比洋光公司退还多收租金的诉讼请求，租金的支付义务是双方另行签订的《租赁合同》中，所约定的承租人应履行的主要义务，因在该《租赁合同》履行过程中发生纠纷的，应当以《租赁合同》为依据，另行主张权利，因此光通汇联公司基于作为预约合同的《协议》，要求比洋光公司返还租金的主张，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，一审法院判决如下：一、驳回光通汇联公司的诉讼请求；二、驳回比洋光公司的反诉请求。本诉案件受理费3399元、保全费2352.7元，由光通汇联公司负担。反诉案件受理费2900元，由比洋光公司负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，双方确认的微信记录显示，2019年8月13日，光通汇联公司询问：“你这边确认好震仪的情况后两天内我回你，如果震仪不动的话，我们就是以前说的五楼和一楼”“如果确保一楼能给我们整层的话，五楼就不用了，中间隔了几层不太好管理。”比洋光公司回复：“好的，反正最差就是一楼现在的和五楼，最好就是一楼整层，对吧。”本院认为，比洋光公司与光通汇联公司签订的《协议》为预约合同性质。在该《协议》中双方约定，如比洋光公司中标，则其将中标厂房五楼及一楼一部分分租给光通汇联公司。《协议》签订后，根据双方确认的微信记录内容，2019年8月，双方通过微信协商光通汇联公司租赁的厂房范围，比洋光公司在沟通中并未提出光通汇联公司必须租赁中标厂房的五楼部分，而是就两种不同方案予以协商选择。此后，双方于2019年9月25日签订的正式的《租赁合同》约定的租赁范围为涉案房产厂房一楼部分，为协商方案之一。从上述《租赁合同》签订的过程看，双方对于租赁范围的变化是经过了协商的，且《协议》为预约合同，《租赁合同》为本约合同，双方的权利义务应以《租赁合同》约定为准。比洋光公司认为光通汇联公司未按《协议》约定承租涉案厂房五楼构成违约，与事实不符，亦缺乏法律依据，其据此请求的违约金，本院不予支持。综上，比洋光公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5800元（深圳市比洋光通信科技股份有限公司已预交），由深圳市比洋光通信科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 许 莹 姣审判员 黄 玮 娜二〇二一年六月十日书记员 区琳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。