广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11636号上诉人（原审原告）：刘洪成，男，1969年7月25日出生，汉族，住所地湖南省耒阳市。委托诉讼代理人：刘奋阳，广东蕴德律师事务所。上诉人（原审被告）：蔡传立，男，1969年10月25日出生，汉族，住所地湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：曾凯旋，广东威戈律师事务所律师。上诉人刘洪成、蔡传立房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘洪成上诉请求：l.撤销一审判决第一项，改判蔡传立向刘洪成全额支付2020年2月至7月20日期间所欠租金77304元（扣除6、7月已付租金30000元后）；2.撤销一审判决第三项，改判刘洪成没收蔡传立全部履约保证金30000元；3.一、二审案件诉讼费由蔡传立负担。事实与理由：一、根据《广州市人民政府办公厅关于印发支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》规定，对于执行减免物业租金的业主方为广州市属或区属国有企业，刘洪成所出租的涉案物业不在减免物业租金的范围。二、涉案物业既不是产业园、科技孵化器，也不属于专业市场，不属于前述通知规定的鼓励减免物业租金的情形，况且通知也没有要求物业出租方有强制减免租金的法定义务。三、涉案物业属于村集体所有，物权人广州市海珠区南洲街东风第二经济合作社（下称东风二社）并未因疫情减免刘洪成的租金，刘洪成因疫情亦存在巨额损失，刘洪成没有法定义务减免蔡传立的租金。四、刘洪成承租涉案物业绝大部分转租给湖北籍租户，目前部分租户尚未支付2020年的租金，已造成刘洪成的巨大损失。法院判决刘洪成减免蔡传立2020年2月份租金，必将引发未付租金的租户不同意支付租金、已付租金的租户请求退还租金的情况，将引发市场秩序混乱和大量诉讼，不利于社会稳定。综上，刘洪成上诉请求依法改判。针对刘洪成的上诉主张，蔡传立二审答辩称：答辩意见同蔡传立的上诉意见。上诉人蔡传立上诉请求：撤销一审判决，驳回刘洪成全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）涉案租赁合同实际由蔡传立向案外人支付了几十万转让费从原承租人张**、张高平手中承接过来的。蔡传立与刘洪成签订租赁合同的时间为2019年8月初而非2015年9月4日。当时，刘洪成亦未告知其与东风二社的合同于2020年7月份到期。后来，刘洪成承诺合同到期后会与东风二社续租。但因疫情影响，且蔡传立为湖北籍于2020年3月底方回到广州，而租客也多为湖北籍。蔡传立多次与刘洪成就减免租金事宜进行沟通，但均被拒绝。也无法续租，涉案房屋于2020年7月合同期满后被东风二社收回，引发本案纠纷。蔡传立认为因疫情影响，涉案房屋完全无法使用，至少应减免2个月租金。（二）黄震球向刘洪成承租房屋属于笔误，应是刘洪成向黄震球承租涉案房屋。（三）涉案房屋于2020年2至4月一直处于停水停电状态，无法正常使用、经营，刘洪成提供的房屋不符合合同约定的用途。二、如法院认定同意减免2个月租金，蔡传立已付的租金和押金足以清偿欠付的租金和水电费，蔡传立不需要支付费用。三、一审判决适用法律错误。（一）依照《中华人民共和国民法典》第七百零八条的规定，刘洪成作为出租人应按照约定将租赁物交付承租人使用，并在租期内保持租赁物符合约定的用途。（二）依照《广东省高级人民法院关于审理涉新冠××疫情商事案件若干问题的指引》第四条第三款的规定，按原合同继续履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求变更或解除合同的，应根据公平原则，依照相应司法解释的规定处理。本案中，蔡传立于2019年8月出资几十万元转让费从案外人张高平处承接涉案房屋，于2019年9月才经营，不到半年即遭到疫情导致停业，至2020年5月才恢复营业。刘洪成此前承诺合同可以续期无法实现，导致涉案房屋于2020年7月20日被收回，一审法院认定蔡传立需按合同约定租金标准计付租金，显失公平。四、一审法院对于水电费的计付存在错误。（一）依照广东省发展和改造委员会发布的《关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知》，广州一般工商电价为0.675元/千瓦时，刘洪成按1.55元/千瓦时标准收取电费，没有事实和法律依据。（二）根据广州市自来水公司官方网站查询记录，广州市非居民生活用水收费标准是3.46元/吨，刘洪成按7元/吨的标准收取，缺乏依据。（三）刘洪成诉请蔡传立承担“电费损耗”没有合同、事实和法律依据。综上所述，蔡传立上诉请求二审法院依法改判。针对蔡传立的上诉主张，刘洪成二审答辩称：同刘洪成的上诉意见。刘洪成于2020年8月12日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.蔡传立向刘洪成支付所欠房屋租金、水电费、卫生费合计123426元及资金占用利息损失（以123426元为基数，自2020年2月1日起，利息按全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息偿付完毕之日止）；2.蔡传立向刘洪成支付相当于承租场地同期两个月租金数额的场地空置费37872元；3.刘洪成予以没收蔡传立支付的30000元履约保证金；4.本案诉讼费用由蔡传立承担。(总标的191298元)一审法院经审理查明：位于广州市海珠区XX号房屋(土地及房屋权属均为集体所有)登记为东风二社的物业，建基面积518.97平方米，总建筑面积2108.43平方米，层数框架4-1/32层，《集体土地房产证》记载“其中第二至四层各22.07平方米未经批准使用”。2015年4月13日，东风二社与黄震球签订《租赁合同》及补充协议，约定黄震球向东风二社承租使用上述房屋中的2108.43平方米，租赁期5年，自2015年7月21日-2020年7月20日等。2015年7月13日，黄震球与刘洪成签订《租赁合同》，将上述房屋约2600平方米转租给刘洪成，期限是至2020年7月20日止。2015年9月4日，刘洪成与蔡传立签订《租赁合同》，约定：刘洪成将位于广州市海珠区XX号房屋(庭审中双方确认是第三层西边的370多平方米)出租给蔡传立，租赁期限从2015年9月4日起至2020年7月20日止；第一周年的月使用费是15000元，第二周年是15900元，第三周年是16854元，第四周年是17865元，第五周年(2019.9.4-2020.7.20)是18936元；蔡传立签约时需支付履约保证金3万元，合同期满，缴清全部费用，将场地交还后，由刘洪成无息退回给蔡传立；蔡传立未能按照合同约定依时支付租金，以欠缴费用总额为基数，按每日2%计付违约金，逾期超过1个月，刘洪成有权免责单方解除合同，蔡传立所交的保证金不予退回，并赔偿刘洪成相当于承租场地同期2个月租金数额的空置费等。签约后，蔡传立向刘洪成交纳了履约保证金3万元，同时，租用涉案房屋(经营公寓)一直至2020年7月20日止，并于2020年1月支付了当期的租金(计至2020年1月31日止)。刘洪成也于2020年7月20日收回了房屋。另蔡传立于2020年6、7月再向刘洪成支付了共3万元。刘洪成为追讨租金及违约责任，遂提起本案诉讼。一审诉讼中，刘洪成、蔡传立确认：蔡传立尚欠电费2899元+水费441元+电费损耗87，电费3020元+水费231元+电费损耗91元，电费4414元+水费329元+电费损耗132元，电费3534+水费238+电费损耗106元。刘洪成表示除上述欠费外，还拖欠2月房租18936元、3月房租18936元、4月房租18936元、5月房租18936元、6月房租18936元、7月房租12624元及2至7月份的卫生费600元。蔡传立表示受疫情影响公寓直至2020年5月初才恢复经营；双方口头约定每月初(一般是每月5日前)支付当月租金。刘洪成提供的证据其中有：1.东风二社于2020年8月4日出具的证明，证实东风二社同意黄震球转租涉案物业给刘洪成，也同意刘洪成转租涉案物业给蔡传立。2.黄震球于2020年8月4日出具的《房屋租金结清证明》，证实黄震球与刘洪成间租赁合同所产生的债权债务已终结；蔡传立未向刘洪成支付2020年2月1日至2020年7月20日的租金。一审法院认为：刘洪成已提交房产证证明涉案房屋具有合法产权，故其与蔡传立签订的《租赁合同》合法有效，蔡传立主张合同无效的意见，一审法院不予采纳。对于有效合同，当事人应当严格遵守履行。关于诉求一、三，根据双方约定，当月租金应于当月5日前支付。现蔡传立表示其确是在2020年2月开始没有交纳租金，原因是受到新冠××疫情影响，所在片区实行封闭管理，店铺无法经营所致。由于新冠××疫情在2020年1月下旬和2月上旬是爆发期，多个地方实施封闭管理，各类商铺的正常经营受到影响。因此，蔡传立表示其承租店铺在疫情爆发期无法经营的主张，一审法院予以采信。基于蔡传立确实因疫情影响而无法经营并交纳租金，其延迟交纳疫情期间租金的行为不能认定为违约。之后，蔡传立亦于6、7月间先后向刘洪成支付了3万元，体现了积极履行合同义务的态度，因此，不宜认定蔡传立有意违反合同义务拒绝缴纳租金。据此，刘洪成要求计算逾期缴纳租金的违约责任，宜从2020年7月6日起计算；对于计付水电费利息的请求，因双方未约定具体的付款时间，故宜从2020年8月1日起计算。刘洪成要求没收保证金3万元，理据不足，一审法院不予采纳。该款项可抵扣蔡传立应缴纳的费用。对于租金的计付问题，其中，2月的租金因疫情原因，可酌情予以免除。2月之后的租金理应由蔡传立按约负担。蔡传立于2020年6、7月支付给刘洪成的3万元，刘洪成认为属于违约金，缺乏依据，该款项可抵扣租金。为此，蔡传立应将2020年3月1日至7月20日的租金28368元(18936元×4+18936元÷30天×20天，再抵扣应退还保证金30000元及已付款30000元)，及电费13867元、水费1239元、电费损耗416元清偿给刘洪成。至于卫生费，刘洪成未举证证明双方有约定需要蔡传立承担，故对刘洪成的此项诉求，不予采纳。关于诉求二，虽然合同约定当承租方逾期交租超过1个月时，出租方有权单方解除合同，并由承租方赔偿2个月租金数额的空置费，但鉴于合同约定的租赁期限在2020年7月20日届满，现双方实际上也于2020年7月20日终止合同，蔡传立也需承担该期间的租金，故刘洪成对于合同期内的租金收益并未因此而减少。因此，刘洪成仍要求按照合同约定计付空置期损失，理据不足，不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院于2021年2月5日判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付租金28368元及违约金(以28368元为基数，从2020年7月6日起至实际清偿日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以28368元为限)。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付电费13867元、水费1239元、电费损耗416元及违约金(以15522元为基数，从2020年8月1日起至实际清偿日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以15522元为限)。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4126元、财产保全费1476元，由原告负担受理费3158元、财产保全费1130元，由被告负担受理费968元、财产保全费346元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。另外，蔡传立二审向法院提交：1.南方周末关于“湖北村”的报道，拟证明涉案公寓位处围绕“中大纺织商圈”等，物业主要用作湖北籍外来务工人员承租使用，2020年4月才能陆续返回广州工作；2.广州市电价价目表，拟证明根据广东省发展和改革委员会发布的《关于降低我省一般工商业电价有关事项的通知》（粤发改价格【2019】191号），广州一般工商业电价：1-10千伏，电价为0.675元/千瓦时；3.广州市自来水公司自来水价格表，拟证明广州市非居民生活用水的收费标准是3.46元/吨，前述材料均为网上打印件。刘洪成质证称：对三份证据的三性均不予认可，且与本案无关。本院经审查认为蔡传立二审期间提交的材料并非二审新证据，且不足以证明其上诉主张。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、租赁保证金应否返还；二、租金及违约金的计付；三、水电费及违约金的计付问题。对此，本院认定如下：一、关于租赁保证金应否返还的问题。涉案租赁合同合法有效，对双方均具有约束力。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集等。蔡传立租赁涉案商铺经营使用，疫情对其经营状况确实会产生严重影响，其迟延付租并非主观恶意，刘洪成以蔡传立欠租为由主张没收保证金30000元，不能成立。二、关于争议焦点二，租金及违约金计付的问题。如前文所述，本案租赁合同因疫情影响以及蔡传立无法返还广州，导致涉案房屋无法正常经营使用，但疫情对蔡传立与刘洪成的经营均有影响。参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，一审法院酌情免除蔡传立2020年2月全部租金，从3月1日至7月20日期间的租金按原合同标准计付，扣除蔡传立已付的保证金30000元和2020年6、月7支付的租金30000元，仍需向刘洪成计付租金28368元。该款项在疫情过后应及时支付，一审法院认定自2020年7月6日计付利息（违约金）至付清款项日止。一审判决公平合理，亦体现疫情期间共担风险、共渡难关的原则，充分保障了双方当事人的合法权益，应予维持。刘洪成、蔡传立对于租金计付提出的上诉主张均不能成立。三、关于争议焦点三，水电费及利息计付的问题。因双方对于水电费计付标准一直没有异议，且一审中双方对于蔡传立欠付水电费金额和电费损耗金额已予确认。蔡传立二审所举证据并不足推翻一审中自述内容，蔡传立对此提起的上诉主张依据不足，本院不予采纳。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，处理结果可予维持；上诉人刘洪成、蔡传立的上诉主张均依据不足，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3376元，由上诉人刘洪成负担2446元、上诉人蔡传立负担930元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年六月十五日书记员  纪惠敏黄晶晶