上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初3389号原告：上海宝邸置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：庄明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：康骏卿，上海宇珏律师事务所律师。委托诉讼代理人：程莉莉，上海宇珏律师事务所律师。被告：上海健俊健身管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蒋晨杰，执行董事。被告：上海奇观投资咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：何佳桂，执行董事。上列被告共同委托诉讼代理人：陈愚昕，上海格联律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：冯思华，上海格联律师事务所律师。原告上海宝邸置业有限公司(以下简称宝邸公司)与被告上海健俊健身管理有限公司(以下简称健俊公司)、上海奇观投资咨询有限公司(以下简称奇观公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝邸公司的委托诉讼代理人康骏卿，被告健俊公司、奇观公司的共同委托诉讼代理人陈愚昕、冯思华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝邸公司向本院提出诉讼请求：1、确认宝邸公司和健俊公司签订的《租赁合同》于2020年8月28日解除；2、判令健俊公司立即腾退上海市宝山区淞塘路XXX号XXX层XXX、XXX层XXX、XXX层房屋(以下简称系争房屋)，返还宝邸公司，支付电费人民币16,047.76元(以下币种均为人民币)，结清水费、物业费，并完成营业执照注册地迁出手续；3、判令健俊公司立即支付自2020年6月1日起至2020年9月27日止欠付的租金403,260元；4、判令健俊公司按每日利息1‰的标准计算，支付至实际支付之日止的逾期付款违约金(其中103,400元自2020年5月23日起算，103,400元自2020年6月22日起算，103,400元自2020年7月23日起算，93,060元自2020年8月23日起算)；5、判令健俊公司支付六个月租金620,400元作为违约金；6、判令健俊公司支付占有使用费(按每月206,800元为标准，自2020年9月28日计算至实际腾退日止)；7、判令奇观公司对上述二、三、四、五、六项诉请承担连带赔偿责任。事实和理由：2019年6月25日，宝邸公司与健俊公司签订租赁合同，约定，健俊公司承租系争房屋作为商业(健身)使用，租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止，共计3年。奇观公司对健俊公司在合同项下的义务承担连带担保责任。合同签订后，健俊公司未按约定支付租金，经催告仍未支付，故宝邸公司提出上述诉讼请求。被告健俊公司、奇观公司共同辩称，健俊公司于2020年12月4日将房屋钥匙邮寄给宝邸公司，宝邸公司可自行进入并将房屋内物品清退，故双方租赁合同于当日解除，且已返还房屋，不同意占有使用费的请求，健俊公司想搬走房屋内物品，但原告不让，扩大损失应当由原告自行承担。健俊公司同意支付2020年12月4日前的水电费。物业费应向物业公司支付，宝邸公司无权主张。营业执照的迁移需要原告配合。健俊公司同意支付2020年6月1日至2020年12月4日的租金。宝邸公司主张的违约金过高，即使健俊公司有违约情形，宝邸公司应该没收保证金，且房屋系其自有房屋，其损失仅为6个月的租金，没收保证金足以弥补其损失。宝邸公司主张的违约金已远超过健俊公司欠付的租金，应当调低，以保证金为限。奇观公司无需就本案的诉讼请求承担连带保证责任。本院经审理认定事实如下：2019年6月25日，宝邸公司(出租方、甲方)与健俊公司(承租方、乙方)签订租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为商铺(健身)使用，租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止，共计3年；租赁期届满或提前终止合同，乙方应在合同到期或终止后十日内返还租赁物及附属设施、设备，并完成营业执照注册地迁出租赁物手续，但甲乙双方就续租事宜签订合同除外，若乙方逾期返还租赁物或逾期未完成营业执照注册地迁出租赁物手续的，则应按照当时租金标准的双倍向甲方支付房屋使用费；如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有按约定向甲方交还租赁物，则甲方除有权向乙方收取使用费、物业管理费及其他费用外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起十日后自行开启该租赁物的门锁并更换门锁，将租赁物的物件搬出该租赁物，并将该租赁物腾空收回；乙方逾期支付租金15日以上或同一年度内逾期支付租金时间累计达30日以上，甲方有权选择提前终止本合同，并有权追索乙方的违约责任，要求乙方承担相当于当年租赁物六(6)租金，乙方出资的装修装饰物及添置的附属设施设备，无偿归甲方所有，有权没收履约保证金，并有权要求乙方赔偿其遭受的其他损失；乙方逾期支付租金或其他应付费用的，每逾期一日，按应付费用千分之一支付违约金；租金支付计划明细表载明，2019年5月1日至2021年4月30日月租金103,400元，并明确每个月租金的支付时间。同日，奇观公司出具担保函，载明，健俊公司租赁系争房屋进行经营，于2019年6月25日签署了房屋租赁合同，担保人奇观公司承诺对承租人在该租赁合同内约定的义务和责任承担无限连带责任，担保期限包含租赁合同的有效期限及租赁合同终止后的两年内截至时效。合同签订后，健俊公司支付保证金103,400元及安全生产风险金103,400元，并支付截止至2020年5月31日的租金，此后未再付款。2019年7月25日起，宝邸公司多次委托律师向健俊公司发出律师函，向其催讨租金。2020年8月27日，宝邸公司向健俊公司发函，载明，因健俊公司多次拖欠租金，决定解除双方签订的租赁合同，要求健俊公司腾退房屋并支付违约金等。该函件于次日签收。2020年12月4日，健俊公司向宝邸公司寄送房屋钥匙，但未将房屋内物品清空。同日，健俊公司向宝邸公司发出告知函，载明，健俊公司于2020年12月4日结束在系争房屋的经营，双方的租赁合同也于该日解除，现请求配合办理交接手续，包括结算水电能源费用、搬离设备等必要的清场手续，同时采取必要措施阻止任何会员或其他人员进入场地等。双方约定于2020年12月7日现场办理交接，但因健俊公司停业，会员情绪激动，当天未将物品搬离，亦未签订交接书。审理中，双方于2021年3月29日进行房屋交接，并签订退房确认书。宝邸公司放弃腾退房屋的主张，并将第2项诉讼请求变更为判令健俊公司将营业执照注册地迁出租赁物，支付电费16,655.59元，水费63,238.4元，并提供水电费账单及银行回单为证；还将第6项诉讼请求变更为判令健俊公司支付截止至2021年3月29日的占有使用费1,254,396元。健俊公司对水电费账单及银行回单真实性无异议，但认为不应承担2020年12月3日以后的水电费。本院向宝邸公司释明，营业执照注册地迁出手续并非法院受理范围，本案不作处理，宝邸公司表示无异议。本院认为，宝邸公司与健俊公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，乙方逾期支付租金15日以上的，甲方有权提前终止租赁合同。健俊公司拖欠租金已超过15日，合同约定的解除条件成就，宝邸公司享有单方解除权，其发给健俊公司的律师函发生法律效力，双方合同于该函件送达之日即2020年8月28日解除。合同解除后，健俊公司应当返还房屋，并支付实际使用期间的租金及使用费。宝邸公司已于2021年3月29日收回系争房屋并撤回返还房屋的诉讼请求，本院予以准许。健俊公司表示于2020年12月4日返还房屋钥匙即代表返还房屋，但健俊公司并未将房屋内物品清空，且其表示房屋内还存有其会员的私人物品，故其关于房屋已于该日返还的意见，本院不予采信。健俊公司应当支付自2020年6月1日至2020年8月28日的租金303,307元。宝邸公司已为健俊公司代付水电费，其要求健俊公司支付，合法有据，本院予以支持。宝邸公司要求健俊公司支付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以准许。合同约定的该项违约金标准为日千分之一，该约定标准过高，本院酌情调整为日万分之五。健俊公司应当支付2020年8月29日至2021年3月29日的使用费，本院酌情确定按原租赁合同约定的月租金标准进行计算，金额为727,247元。宝邸公司要求没收保证金，健俊公司同意，本院予以准许。宝邸公司的损失通过没收保证金予以弥补，故本院对其要求健俊公司支付6个月租金作为违约金的诉讼请求，不予支持。奇观公司出具的担保函明确载明对健俊公司在租赁合同内约定的义务和责任承担连带责任，宝邸公司要求其对健俊公司的付款义务承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告上海宝邸置业有限公司与被告上海健俊健身管理有限公司就上海市宝山区淞塘路XXX号XXX层XXX、XXX层XXX、XXX层房屋签订的《租赁合同》于2020年8月28日解除；二、被告上海健俊健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海宝邸置业有限公司支付2020年6月1日至2020年8月28日的租金303,307元，并按日万分之五的标准计算，支付该款截止至实际支付之日止的逾期付款违约金(其中103,400元自2020年5月23日起算，103,400自2020年6月22日起算，96,507元自2020年7月23日起算)；三、被告上海健俊健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海宝邸置业有限公司支付电费16,655.59元，水费63,238.4元；四、被告上海健俊健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海宝邸置业有限公司支付2020年8月29日至2021年3月29日的使用费727,247元；五、被告上海健俊健身管理有限公司已付的保证金206,800元由原告上海宝邸置业有限公司予以没收；六、被告上海奇观投资咨询有限公司对上述第二、三、四项判决主文所确定的付款义务承担连带责任；七、驳回原告上海宝邸置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,012元，减半收取计7,006元，由原告上海宝邸置业有限公司负担2,556元，被告上海健俊健身管理有限公司负担4,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘 姗二〇二一年六月二十三日书记员 卢欣颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。