吉林省舒兰市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0283民初1513号原告：李富程，男，1986年4月4日出生，汉族，个体工商户，住舒兰市。委托诉讼代理人：赵爱华，上海法浦律师事务所律师。被告：吴振撼，男，1979年5月7日出生，汉族，无职业，住舒兰市。委托诉讼代理人：江淑清（吴振撼母亲），女，1952年4月13日出生，汉族，无职业，住舒兰市。被告：江淑清，女，1952年4月13日出生，汉族，无职业，住舒兰市。原告李富程与被告吴振撼、江淑清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理，李富程的委托诉讼代理人赵爱华、被告吴振撼的委托诉讼代理人江淑清、被告江淑清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李富程向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行合同约定，协助原告将坐落于吉林省舒兰市铁东街1302号（凤凰汇公馆三号楼）1-2层11门，吉2020舒兰市不动产权第000XXX号房产过户到原告名下；2.请求判令被告履行合同约定，赔偿原告违约金35万元；3.依法判令二被告承担本案的诉讼保全担保保险费2175.00元；4、判令江淑清对本案所产生的各项费用、违约金等损失承担连带责任；5、诉讼费、保全费等全部由被告承担。事实和理由：一、吴振撼构成合同违约，应支付李富程违约金35万元，（一）吴振撼对《个人购房合同》构成合同违约，应赔偿李富程违约金25万元。2019年9月12日，李富程与吴振撼签订《个人购房合同》，李富程购买吴振撼坐落于吉林省舒兰市凤凰汇公馆三号楼一单元一层111号房产一套，面积263.59平方米（房号0222XXX），房屋总价125万元，合同约定李富程先向吴振撼支付定金100万元。因吴振撼将该房屋抵押给银行，尚有60万元房屋抵押贷款没付清，所以无法办理过户，2019年9月12日李富程向该房屋抵押的银行支付607513.59元，同日李富程又支付给吴振撼现金39万元，通过微信支付2490.00元，这样李富程完成了100万元的定金支付。2019年9月13日吴振撼将房屋交给李富程装修并使用至今。根据双方合同第三条约定余款25万元等办完房屋产权变更后两日内李富程给付吴振撼，2019年9月19日由于吴振撼急需用钱，李富程又把余款25万元支付给吴振撼，至此李富程付清了全部房款。由于吴振撼隐瞒该房屋已被查封的事实，导致无法过户，并且多次违反约定的解决时间，按照该合同第七条吴振撼已经构成违约。该合同约定的违约责任承担是双倍返还定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同总额的20%，约定100万定金违反规定，按照法律规定，该案定金应为125万×20%=25万元，按照定金罚则吴振撼应赔偿李富程违约金25万元。二、吴振撼对《购房合同补充协议》构成违约，应赔偿李富程违约金10万元。李富程与吴振撼在2019年10月31日，签订《购房合同补充协议》，其中第二条约定：吴振撼最迟应在2019年12月15日前将涉案房屋过户到原告名下；该协议第三条约定：不存在第二份查封，如果有及时处理；结果又出现第二次查封，并且没有处理。其中第四条约定：吴振撼应于2019年11月15日前结清交易房屋前所拖欠的取暖费人民币33740.00元、物业费人民币7591.00元，共计41340.00元。吴振撼没有履行合同约定结清该欠缴费用，根据该补充协议第五条约定：如甲方不能按时履行本协议约定内容，则属违约，甲方应在原合同基础上另行赔付乙方违约金，违约金为原合同已付房款的10%。本协议的违约赔偿不影响原购房合同约定的赔偿。吴振撼应向李富程支付的违约金为100万元×10%=10万元。三、二被告承担本案的诉讼保全担保保险费2175.00元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款关于“人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请”的规定以及《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，李富程可以通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保。因被告违约引起本案诉讼，李富程为此向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系李富程支出的合理必要费用，属李富程的损失部分，应判令违约方被告承担。四、吴振撼之母江淑清应对吴振撼给李富程所造成的一切损失承担连带责任。李富程与吴振撼之母江淑清在2019年12月11日签订《购房合同担保协议》，其中第一条、第二条，江淑清认可该案个人购房合同和补充协议中所有的事实和约定，其中第五条约定：江淑清为其子吴振撼与李富程因购买上述房屋的房款和签订合同及补充协议承担保证责任。综上，被告吴振撼多次违约，造成原告无法经营，从而给原告造成了重大经济损失，为维护原告的合法权益，恳请人民法院依法查明事实，判如诉求。被告吴振撼辩称：我方同意协助过户，对违约金，原告与被告之间有协商，不存在违约一事，所以不同意承担违约金。被告江淑清辩称：我不承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2019年9月12日，李富程与吴振撼签订《个人购房合同》，李富程购买吴振撼坐落于吉林省舒兰市凤凰汇公馆三号楼一单元一层111号房产一套，面积263.59平方米（房号0222XXX），房屋总价125万元，合同约定李富程先向吴振撼支付定金100万元。其中约60万元用于偿还吴振撼银行按揭贷款，其余40万元左右支付现金，并约定按揭贷款偿还后立即办理房屋产权证，并在办理完产权证后的当日原告与被告吴振撼办理过户，并约定余款25万元于正式过户后支付。其中合同第七条约定：“被告违约，应书面通知原告，并自违约之日起2日内以原告所付定金的双倍及所有付款返还原告”。合同签订后，原告于2019年9月12日给付吴振撼100万元，2019年9月19日给付25万元。2019年9月13日被告将涉案房屋交给原告使用至今。2019年10月31日李富程与吴振撼签订购房合同补充协议，约定：“因该房屋在办理过户过程中，发现该房屋于2018年12月10日因债务纠纷被吉林市丰满区人民法院查封，无法办理过户，吴振撼承诺最晚不能晚于2019年12月15日将涉案房屋过户到原告名下。同时承诺该涉案房屋不存在第二份查封和轮候查封，如存在，吴振撼应在此协议约定时间内及时处理，，并约定如吴振撼不能按时履行本协议约定内容，则属于违约，应在原合同基础上另行赔付原告违约金，违约金为原合同已付房款的10%。如吴振撼不按时履行本协议约定内容，则属于违约，应赔付已付房款的10%违约金。2019年12月11日原告与被告江淑清签订购房合同担保协议，约定：“江淑清承诺该房屋不存在第二份查封或轮候查封法律纠纷，如存在，江淑清在一个月内处理完毕，否则视为违约。并约定该房屋给原告所产生的一切经济损失，江淑清自愿为吴振撼承担连带保证责任，保证承担一切违约责任，履行经济赔偿义务，并约定担保期限为三年。”另查明：涉案房屋于2017年、2018年、2019年、2021年多次被法院查封。上述事实，有李富程提供的个人购房合同、购房合同补充协议、购房合同担保协议、购房收款收据、个人贷款还款凭证、微信转账截图、舒兰市不动产登记中心查档信息等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，2019年9月12日原告李富程与被告吴振撼签订的个人购房合同、2019年10月31日原告李富程与被告吴振撼签订的购房合同补充协议、2019年12月11日原告李富程与被告江淑清签订的购房合同担保协议，均系双方当事人真实的意思表示，且该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告支付全部房款，被告吴振撼应按合同约定履行合同义务，由于该房屋在办理过户过程中存在被查封，被告不能如期将房屋过户到原告名下，故按照合同约定被告吴振撼构成违约，应承担违约责任，被告江淑清亦未履行购房担保协议，故被告江淑清亦应承担担保责任。原告要求被告协助办理过户手续的诉讼请求合理，本院予以支持，原告主张二被告赔偿的违约金的诉讼请求过高，本院根据双方当事人所签订的合同酌定调整为赔偿125000.00元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴振撼于本判决发生法律效力后十日内协助原告李富程将登记在吴振撼名下（舒兰市凤凰汇公馆三号楼一单元一层111号房产一套，面积263.59平方米（产权证号吉2020舒兰市不动产权第000XXX号）的房屋过户到原告李富程名下；二、被告吴振撼赔偿原告李富程违约金125000.00元，此款于本判决发生法律效力后十日内付清；三、被告江淑清对本判决第二项承担连带责任。四、驳回原告李富程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550.00元，原告承担3750.00元，被告吴振撼承担2800.00元，保全费5000.00元、保全担保保险费2175.00元由吴振撼负担，江淑清承担连带责任。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  兰汝成人民陪审员  宁淑慧人民陪审员  葛莉沙二〇二一年六月十六日书 记 员  赵玉梅