上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初13995号原告：上海瑞名物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：叶珠权，总经理。委托诉讼代理人：李炳良，上海市金马律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟盼香，上海市金马律师事务所律师。被告：许显利，男，1970年2月19日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市。原告上海瑞名物业管理有限公司与被告许显利物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告上海瑞名物业管理有限公司的委托诉讼代理人翟盼香到庭参加诉讼，被告许显利经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑞名物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2019年6月1日起至2020年4月30日止的物业服务费57,199.60元；2.判令被告支付自2019年6月1日起至2020年4月30日止的违约金56,110.05元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告许显利与系争房屋产权人即案外人上海名品商厦有限公司是租赁关系。原、被告于2017年4月25日签订《物业管理服务与收费协议》，约定被告同意原告对其租赁的本市秣陵路XXX号地下1层01A1商铺提供有偿服务，服务期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止，物业管理费为每月每平方米45元，每2个月收取一次物业管理费，先付后用，在每个支付期前15日，支付下一期物业费。被告未按规定支付物业费，每逾期1日按应付总额的千分之五支付违约金。在协议履行过程中，被告自2019年6月1日起至2020年4月30日止未支付物业管理费，扣除免收被告施工期间45天物业管理费8,888.40元，被告拖欠的物业管理费为57,199.60元。经原告多次催讨被告不予支付，现原告特起诉要求判如所请。被告许显利未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了名品商厦美食广场租赁协议书、物业管理服务与收费协议、付款通知书及回执、2019年7月29日的公函、上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初19584号民事判决书等证据。经审查，对于上述证据本院予以确认，并在卷佐证。根据上述证据，本院认定事实如下：2017年4月，案外人上海名品商厦有限公司(出租方甲方)与本案被告许显利(承租方乙方)签订《名品商厦美食广场租赁协议书》一份，双方约定了甲方将其名下的上海市静安区秣陵路XXX号地下1层01A1商铺出租给乙方经营杨国富麻辣烫，面积106平方米，租期为5年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止。乙方应支付的物业管理费由乙方在租赁期间内向甲方指定的物业管理公司支付等主要条款。之后，原告上海瑞名物业管理有限公司(甲方)与被告许显利(乙方)签订《物业管理服务与收费协议》，约定：乙方同意甲方对其租赁的秣陵路XXX号地下1层01A1商铺号，面积133.5平方米，提供有偿物业服务；服务期限自2017年7月1日至2022年6月30日(5年)，其中2017年7月1日至2017年8月15日为装修免租期；物业管理费收费项目有：公共设施维护、维修费、统一管理费、保安费、卫生费、空调费，合计收费45元/月/平方；乙方签订本协议后进场装修前必须向甲方交纳2个月的物业管理费，合计12,016元，以后每2个月收取一次物业管理费，现付后用，在每个支付期前15日，支付下一期物业费；乙方未按规定支付物业费及水、电、煤等，每逾期1日按应付总额的仟分之5向甲方支付违约金等主要条款。签约后，案外人上海名品商厦有限公司将系争商铺交付被告许显利用于经营杨国福麻辣烫，被告支付该案外人租赁保证金67,986元。后自2019年5月8日起，被告未支付系争商铺的租金。2019年4月15日，原告上海瑞名物业管理有限公司向杨国福麻辣烫发出书面《通知》一份，告知“因地下室工程改建需要，本月16日晚上十点起，将暂时关闭西侧自动扶梯的卷帘门，西侧楼梯暂停通行。楼梯改建工程竣工时，我公司将及时提前告知。楼梯改建期间，将根据具体情况给予房租、物业管理费等减免”。2019年7月29日，案外人上海名品商厦有限公司向被告许显利发出《公函》一份，告知“我公司于4月17日对地下美食广场局部区域进行施工，5月28日结束施工，历时41天。本着长期合作的原则，根据4月15日我公司给贵店的通知，我公司给予贵店优惠免收施工期间您所租用A1商铺的房租和物业管理费。按45天免收的租金为50,291元，按45天免收的物业管理费为8,888.4元。关于本次改造施工所引起的所有后果和纠纷，本协议一揽子解决，双方不再相互交涉”。2020年1月下旬，本市发生疫情。上海市政府为应对该疫情，自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。2020年4月29日，被告许显利向案外人上海名品商厦有限公司发出《律师函》一份，要求解除双方签订的租赁协议。期间，被告许显利未支付租金后，致成讼。案外人上海名品商厦有限公司就房屋租赁合同提起诉讼，本院经审理，于2020年10月30日以(2020)沪0106民初19584号民事判决书作出一审判决：一、上海名品商厦有限公司与许显利就上海市静安区秣陵路XXX号名品商厦地下一层美食广场的A1商铺签订的《名品商厦美食广场租赁协议书》于2020年6月12日解除；二、许显利应于本判决生效之日起十日内支付上海名品商厦有限公司自2019年5月8日起至2020年6月12日止的上址房屋租金369,579.21元；三、许显利应于本判决生效之日起十日内支付上海名品商厦有限公司自2019年5月8日起至2020年6月12日止逾期支付租金369,579.21元的滞纳金(自2020年6月13日起算至实际支付日止，按每日万分之五计付)；四、确认上海名品商厦有限公司没收许显利租赁保证金67,986元。之后，双方均未提出上诉。因被告未支付系争商铺自2019年6月1日起至2020年4月30日止的物业管理费，原告催讨无着，故诉讼来院。审理中，原告表示被告每月应付的物业管理费为6,008元，自2019年6月1日起至2020年4月30日止共计11个月为66,088元，扣除其施工期间免收的物业管理费8,888.40元，被告应付该期间的物业管理费为57,199.60元。2020年4月22日，原告向本院申请撤回了要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据现有证据及庭审查明，被告与案外人上海名品商厦有限公司就系争商铺签订租赁合同后，依约取得该商铺的租赁权利。之后原、被告就该系争商铺签订《物业管理服务与收费协议》，该协议是双方真实意思表示，内容合法，对双方具有约束力，均应按约全面履行。现原告依约对系争商铺区提供有偿物业服务，被告作为商铺承租方也应当按合同的约定支付相应对价，承担相应的合同义务。根据双方约定，系争商铺物业费为每月每平方米45元，原告每2个月收取一次物业管理费，现原告按每月物业费6,008元为标准，被告未支付原告自2019年6月1日起至2020年4月30日止的物业服务费共计66,088元，但原告基于2019年7月29日案外人上海名品商厦有限公司致被告许显利公函中的承诺扣除免收45天物业管理费8,888.40元，并无不当，故原告要求被告支付该期间物业服务费57,199.60元的诉讼请求符合法律规定，于法不悖，本院予以准许。审理中，原告自动撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系其在法律规定的范围内处分自己的权利，本院予以准许。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及答辩等权利，依法缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2009年《最高人民法院被告许显利应于本判决生效之日起十日内支付原告上海瑞名物业管理有限公司自2019年6月1日起至2020年4月30日止的物业服务费57,199.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,229.99元，减半收取计615元，由被告许显利负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张**原二〇二一年六月九日书记员  杨郭雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。