四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川08民终526号 上诉人（原审被告）：李成富，男，汉族，生于1949年5月5日，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：徐洪林，广元市利州区南河法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广元市第一人民医院，住所地广元市利州区苴国路，统一社会信用代码12510700451266211Y。 法定代表人:刘峰，系该院院长。 委托诉讼代理人：沈枫，四川同方正（广元）律师事务所律师。 上诉人李成富因与广元市第一人民医院（以下简称第一人民医院）合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2020）川0802民初6351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 李成富上诉请求：撤销原判，驳回第一人民医院的诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审认定歪曲事实、案件定性错误。第一人民医院起诉李成富已分得“广房权证城Ｆ字第0××9号，面积为86.66平方米”与案涉房屋严重不符。第一人民医院要求“支付房改房回购款”没有事实依据，一审法院没有定性清楚直接判决支付回购款于法相悖，即使要按违约支付也应当减去被上诉人实际回购案涉房屋应当支出的成本价款。2.一审法院适用法律错误。本案所涉及的《补充协议》中没有具体的价格、没有履行方式、更没有违约责任和争议解决方式。必备条款未达成一致，约定不明无法履行，属无效协议。3.证据明显瑕疵，不能作为定案依据。一审判决支付回购款所依据的《关于解决住房遗留问题事实方案的通知》、《房地产评估价值书》于法无据。该方案不是法律、法规，也不是规范性行政文件，对相对人不具有强制力；单方委托作出的评估报告不合法，本案所涉房屋所有权为上诉人，评估报告有效期一年，现该报告已失效，不能作为裁判依据。 第一人民医院辩称，回购款是根据双方签订的协议，上诉人应该退还房屋，因为上诉人把房子卖了不能退房，所以要求上诉人支付房屋款项，不管回购款名称是否正确，主张的金额是明确的，评估报告的评估时间节点为2007年6月30日至2011年12月30日，时间节点已经固化，评估报告载明的有效期不影响评估结论的真实性和合法性。 第一人民医院一审诉讼请求：1.判决被告李成富立即向原告支付房改房屋回购款157663.00元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明的事实，1998年6月23日，原告与被告李成富签订《广元市公有住房售房合同》，主要内容为：1.原告将坐落在利州东街77幢的房屋一套，建筑面积104.69㎡，以房改成本价出售给被告；2.标准面积内房改成本为490.00元/㎡，评估定价为362.60元/㎡，各项因素折扣后实际售价150.88元/㎡，共计7777.56元，调换住房的补差1233.90元，共计9011.46元，超标面积7.11㎡，评估定价435.12㎡，共计2908.08元，总计应付款为11919.54元。后，被告向原告支付前述建房集资款。1999年7月26日，原告与被告李成富在广元市房地产管理处为该房屋办理登记，该土地使用权类型为划拨。 2002年，原告以出让方式取得位于广元市市中区东坝苴国路中段北侧与广元市××村××联社两地块的土地使用权。2004年，原广元市住房制度改革领导小组做出广房改办函（2004）08号文件，批复同意原告为改善职工住房以该地组织职工集资修建职工住宅。2005年，原广元市建设局批准在该土地上修建“四一０医院职工集资住宅楼”。 2005年12月5日，原告与被告李成富订立《集资建房合同》，主要内容为：1.被告李成富参与集资新院区B幢3单元2层1号房，建筑面积155.25㎡，暂定单价880元/平方米，总金额136620.00元。单价以竣工决算为准，建筑面积以产权登记面积为准据实结算总房价款。2.原告在2006年9月10日前将该集资房验收合格后交付被告使用。 同日，原告与被告李成富订立《补充协议书》，主要内容为：1.双方自签订《集资建房合同》之日起至集资房交付三个月内，被告须将已购的房改住房退还原告。该住房位于广元市××幢××单元，原告按平均价格每平方米380.00元补偿给被告。2.目前集资建房工程造价尚不能确定，房屋套内面积仅为预测面积，而原告是按完全成本价出售给被告，为满足部分职工住房贷款急需，双方约定暂按房屋建筑面积签订售房合同，待该住宅工程竣工结算后再按房屋的套内面积出售给被告。3.本补充协议与《集资建房合同》具有同等法律效力。 2006年3月1日，原、被告双方就《集资建房合同》在广元市公证处办理了公证。随后，原告完成“四一０医院职工集资住宅楼”修建，并向被告交付集资房屋。2011年1月2日，该集资房屋办理产权登记，登记在被告李成富名下。 2006年11月13日，四川省政府发布《四川省人民政府办公厅关于制止和处理违规集资合作建房的通知》，要求各部门严格执行一个职工家庭只能享受一次优惠购买公有住房或参加集资合作建房的规定。 2017年5月15日，广元永华房地产评估有限公司受原告委托，对原告医院老生活区10栋楼334套住房寻求在当年价值时点时的市场价值作出《房地产价值评估报告》，其中对案涉房屋评估价结果为：建筑面积104.69㎡，评估单价1506.00元，评估金额157663.00元。 2018年1月11日，原告向该院各科室下发《关于解决住房遗留问题实施方案的通知》，并成立住房遗留问题解决领导小组，对医院职工住房遗留问题实施解决方案。其中，对一户双房及其补偿问题解决方案为，原则上一户双房者须退回优惠购买公有房，医院对其进行补偿，77号楼按每平方米580元计算，否则按评估的2007年市场价购买公有住房。若一户双房职工优惠购买的公有住房已出售，视为其购买，按市场评估价计算（具体价格见附件），补交购房款。在附件3《80户一户双方购房市场价一览表》中注明，被告李成富应退房面积104.69㎡，购买金额157663.00元。 另查明以下事实： 一、1982年6月30日，被告李成富由成都军区转业至原告医院工作，现已退休。本案系争房屋为被告参与原告单位房改所得，现已由被告变卖。 二、原告单位参与集资新房退还旧房的职工124户，100余户已陆续退还旧房、或就旧房作价购买，现尚有几户未退还，也未作价购买旧房。 三、案涉房屋已由被告于2013年3月12日出售。该房屋的登记情况为，2012年6月6日，由被告变更登记为被告李成富及妻子董素珍共同共有；2013年3月12日，由被告李成富、董素珍转移登记至案外人名下。 上述事实有原告所举原被告身份信息、集资建房合同、补充协议书、公证书、国有土地使用证、房屋所有权证、房地产产权登记信息、广元市四一零医院集资修建职工住宅的批复、关于制止和处理违规集资合作建房的通知、关于解决住房遗留问题的事实请示和方案及通知、关于住房遗留问题实施方案的批复、房地产价值评估报告、一户双方购房市场价一览表等证据；被告所举被告公有住房售房合同、房改房土地证、房产证、发票、契税纳税申报表、医院内部结算票据、房屋纳税发票、撤销工作申请书、军队干部转业审批报告、补充协议、广元市政府2003年2号文件、福利房买卖合同、民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证以及双方当事人陈述，足以认定。 一审认为，本案的争议焦点为：被告是否应向原告支付案涉房屋回购款。 原告与被告李成富签订的《集资建房协议》《补充协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容符合国家政策和法律规定，上述协议均合法有效。《补充协议书》中明确约定了自签订《集资建房合同》之日起至集资房交付被告三个月内，被告需将已购的房改房退还原告。据《中华人民共和国民法总则》第七条之规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告理应遵照《补充协议书》中的约定，向原告退还案涉房屋。但，被告并未按约履行，而是将该房屋出售于他人。原告针对案涉房屋的出售问题，并未提出对被告不利的解决方案，而是下发《关于解决住房遗留问题实施方案的通知》，从该通知中的“若一户双房职工优惠购买的公有住房已出售，视为其购买，按市场评估价计算，补交购房款”可知，该方案并非有失公允。特别是该房屋的价格，众所周知，在房价持续增长的当下，原告仅要求按当时的评估价格1506.00元/㎡标准予以计付，并非对被告不利。 被告辩称在与原告签订《广元市公有住房售房合同》时，其所购房屋面积为104.69平方米，其中超标准面积为7.11平方米，系被告以商品房价格435.12元每平方米购买，原告对该事实无异议。经计算，被告超标面积购买房屋的7.11㎡，对应价款为10707.66元（1506.00元/㎡×7.11㎡）。因该7.11㎡房屋系被告按商品房价格所购买，在本案中应予以扣减。被告的该项辩称意见，一审予以采纳。 据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋已经出售，被告向原告按约退房已客观不能，应当采取补救措施，即支付案涉房屋的回购款146955.34元（157663.00元-10707.66元）。被告辩称不应当支付房屋回购款的意见与双方约定相悖，一审不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李成富于本判决生效之日起三十日内向原告支付房屋回购款146955.34元。二、驳回原告广元市第一人民医院的其他诉讼请求。案件受理费3453.00元，由原告广元市第一人民医院承担253.00元；由被告李成富负担3200.00元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。 另查明，关于《补充协议》，一审出现几份不同版本的《补充协议》，实际内容中只有一处填写了“楼号”，其余全部为空白，李成富据此认为《补充协议约定》不明，无法履行，只能承担违约责任。 本案二审争议焦点：1、关于第一人民医院主张权利的依据和性质及《补充协议》是否约定不明，是否能够履行；2、评估报告的评估价格是否能够作为判决依据。 一、关于第一人民医院主张权利的依据和性质及《补充协议》是否约定不明，是否能够履行 本院认为，本案涉及“房改房”，应受四川省政府发布《四川省人民政府办公厅关于制止和处理违规集资合作建房的通知》第三条“关于一个职工家庭只能享受一次优惠购买公有住房或参加集资合作建房”的规定约束。同时，在本案中，李成富与第一人民医院签订了《集资建房合同》和《补充协议书》，就集资建房的购买和原“房改房”的退还达成合意，并不违反法律规定，合同有效，双方均应按合同履行。第一人民医院在集资建房修建后，将新院区B幢3单元2层1号房交付李成富，完成了《集资建房合同》约定义务。关于《补充协议书》，主要是针对“房改房”的退还所作的约定。其中包括退还时间、第一人民医院补偿李成富的方式。李成富主张其持有的协议内容不同，也没有违约责任的承担方式，属约定不明，无法履行的无效合同。因案涉房屋已经被李成富出售给他人，故该协议关于退还房屋和补偿的约定已经失去履行的必要，但并不能否认应当退还“房改房”条款的有效性，故李成富应当承担将应退房屋出售他人而无法返还的民事责任。即使按照李成富所称应按照合同承担违约责任，违约责任既包括违约金也包括承担损失，李成富将本应退还的“房改房”卖与他人，实质上也是对第一人民医院造成相当于房屋在当时时点市场价值的损失，亦应承担相应民事责任。 二、评估报告的评估价格是否能够作为判决依据。2017年，第一人民医院为落实《四川省人民政府办公厅关于制止和处理违规集资合作建房的通知》“房改房”遗留问题，委托广元永华房地产评估有限公司对原334套“房改房”按照2007年的市场价值作出评估，2018年1月11日，向全体涉及“房改房”的职工下发了《关于解决住房遗留问题实施方案的通知》，明确退还和补偿方案，已经出售的，视为其购买，并按市场评估价补交购房款，系执行国务院、四川省人民政府规章的正常履行职责行为，评估和处置行为合法。李成富将房屋卖与他人，违反合同约定，在不能返还“房改房”的情况下，第一人民医院请求李成富按照2007年评估价值补交购房款符合法律规定。 综上，李成富的上诉请求不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费3200元，由李成富负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 燕 审判员 贺 斌 审判员 李开彦 二〇二一年六月十日 书记员 赵苑如