贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初7504号 原告：秦浪，男，汉族，1991年8月28日生，住贵州省毕节市七星关区（汽摩城背后）。 原告：徐茂，女，汉族，1991年6月18日生，住贵州省毕节市七星关区（汽摩城背后）。 上列原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：孙兰，系贵州宜格律师事务所律师，执业证号：15205201811031589。 被告：贵州毕节梁轩置业有限公司，公司住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道碧阳国际城10-2-1、10-2-2，统一社会信用代码：91520502MA6H2YWBOT。 法定代表人：刘斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：唐邦齐，系贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200910191810。 原告秦浪、徐茂与被告贵州毕节梁轩置业有限公司（以下简称梁轩置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦浪、徐茂的委托代理人孙兰、被告梁轩置业公司的委托诉讼代理人唐邦齐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告秦浪、徐茂向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告梁轩置业公司赔偿原告因其虚假宣传，所交付的房屋品质与前期宣传严重不符的价差损失暂定10,000.00元（最终以评估具实计算）;2、依法判令被告梁轩置业公司赔偿原告因其逾期交房的违约金以总购房款873,408.00元为基数，按日0.02%计算至达到收房条件之日止，暂计算至2021年4月15日共计8,035.35元（房屋总价×0.02%×46天）;3、本案诉讼费由被告梁轩置业公司承担。事实及事由；原告于2019年8月31日与被告签订《商品房买卖合同》购买了被告开发的中梁·国宾府项目XX栋XX号房屋，建筑面积137.85平方米，单价为6,335.93元/平方米。被告在销售毕节中梁·国宾府项目过程中，对外宣传为高端洋房小区，其展示的沙盘模型，宣传海报里的小区景观、水系大门、小区规划达到宣传时的效果及品质，所交房屋不符合交房条件，属于根本违约，被告应按照《商品房买卖合同》约定的以总购房款为基数按日万分之二的标准向原告支付违约金至达到交房条件之日止。综上，被告为达到以高价销售低品质房屋的目的，采取虚假宣传的手段误导原告，造成原告经济损失，且所交房出现严重质量问题，无法达到交房条件。应当承担相应的违约责任，赔偿原告经济损失及支付违约金，为此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，恳请法院判如所请。 庭审中，原告申请将第一项诉讼请求变更为:“判令被告梁轩置业公司因其虚假宣传，所交付的房屋品质与前期宣传严重不符一事在全国性媒体(中央电视台、新浪微博、人民日报等)上向原告秦浪、徐茂公开赔礼道歉6个月”。事实与理由：秦浪、徐茂诉贵州毕节梁轩置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，贵院业已受理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所谓的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任。”之规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所谓的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任，申请人认为，被申请人的虚假宣传内容应视为合同组成部分，其不能按照宣传内容履行合同，应当承担公开赔礼道歉的民事法律责任。 为此，申请人特参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条：“在案件审理中，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”之规定向贵院提出请求事项，望法院准许。 被告梁轩置业公司辩称：答辩人不存在任何违反合同义务的虚假宣传行为;被答辩人没有举证证明答辩人存在的前期宣传情况、所交付房屋品质问题、所交付房屋品质与前期宣传的差异情况、以及价差损失的计算依据:根据双方签订的合同第十三条2、以及附件十二《补充协议》第五条之约定，即使履行合同中存在不可抗力情形，答辩人仍然根据双方约定，按期提供了符合合同约定的房屋并通知了被答辩人，被答辩人自主决定拒绝办理房屋交接手续。根据附件十二《补充协议》第五条第2项第三款之约定“买受人不解除合同的，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人.....”。因被答辩人尚未实际接收房屋，被答辩人主张支付逾期交房违约金的条件尚未成就，其尚无诉的法益。 一、原告的第一项诉请没有任何事实和法律依据，原告并未举证证明被告作出了哪些宣传、该宣传与实际不符情况、价差损失的计算依据、赔偿损失的根据是哪些合同条款。根据双方签订0000170号《商品房认购书》第三条第7款之约定，乙方知悉并接受:甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或示范区、样板间、概念间、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等仅作参考。甲乙双方的权利义务以双方签署的认购书、《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件为准。第三条第8款之约定，双方同意:甲方雇佣的任何人员(包括销售人员)和销售代理单位(包括销售代理单位雇佣的人员)所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对甲方无约束力。 被告严格按照双方签署的认购书、《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件履行了合同义务，并不存在违反任何合同约定的虚假宣传行为，更不应该承担任何违约责任。 二、答辩人不存在逾期交房的行为，即使履行合同中存在不可抗力情形，答辩人仍然根据双方约定，按期提供了符合合同约定的房屋并通知了被答辩人，被答辩人自主决定拒绝办理房屋交接手续，上诉人不应承担任何违约责任。 根据《商品房买卖合同》第十二条及附件十二补充协议第四条之约定，答辩人已按期完成建设，符合合同约定。双方约定于2020年12月30日前交房，但约定了2个月的延展期，同时由于合同期内发生了新冠病毒防控不可抗力情形，答辩人分别于2020年10月17日、2021年2月6日向被答辩人寄送了顺延交付通知书和交房通知书，没有任何违约行为。双方约定的合同条款如下：《商品房买卖合同》第十三条逾期交房除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:2、详见本合同附件五关于逾期交付责任：1、出卖人应按照合同约定的期限向买受人交付房屋，但为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人60日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期内交楼的，亦不视为出卖人逾期交楼。出卖人在交付延展期内交楼的，应提前向买受人发出书面通知。为避免异议，双方经一致协商确定，合同及本补充协议中有涉及到关于出卖人交楼的约定的，买受人均同意给予出卖人前述约定期限的交付延展期。2、除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人超过前款约定的交付延展期仍未交楼的，按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自合同约定的交付延展期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。 三、被答辩人尚无主张逾期交房的法益 根据附件十二《补充协议》第五条第2项第三款之约定“买受人不解除合同的，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人......”。因被答辩人尚未实际接收房屋，被答辩人主张支付逾期交房违约金的条件尚未成就，其尚无诉的法益。 综上，被答辩人的诉请没有任何事实和法律依据，答辩人不存在任何违约行为，请求驳回对答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方当事人无争议的原告所举证据1：原告身份证复印件、结婚证，证据2：商品房买卖合同及补充协议、购房发票，被告所举证据1：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据3：毕节中梁国宾府产品营销交底、宣传册、毕节中梁国宾府销售中心百问百答、购房时砂盘图、交房时砂盘图、企业信用信息公示报告（含处罚截图2张）、设计修改通知书、视频及照片。证明目的：1、被告任意更改砂盘图房号位置、作虚假宣传、欺骗原告购房、存在欺诈行为；2、被告存在虚假宣传、设计修改、其所交房屋与宣传时严重不相符，被告应就此在全国性媒体上向原告公开赔礼道歉；3、被告偷工减料、且水、电、气均未通，以致案涉房屋至今未达到交付条件。被告质证意见：三性均不予认可，如果法庭认可三性，被告抗辩的依据是商品房认购书第7条、第8条。经本院审查认为，该证据能证实被告制作相关宣传资料及图纸设计更改通知、沙盘图纸状况等事实；对原告所举证据4：交房通知书。证明目的：被告逾期交房，应承担违约金；2、因被告偷工减料，以致案涉房屋至今未达到交付条件，以致原告至今未取得案涉房屋，被告应按上述交付标准向原告计付逾期交房违约金至案涉房屋满足交房条件之日止。被告质证意见：真实性、合法性无异议，对关联性不认可。在附件十二补充协议中第四条第一款第一项已约定达到交房条件。经本院认为，该证据只能证实被告通知原告交房的事实；二、对被告所举证据2：毕节中梁国宾府地下室施工图。证明目的：案涉工程于2018年12月经主管部门审计通过，先于原、被告签订合同时间。原告质证意见：三性持异议，该证据仅有设计单位盖章，未经住建相关部门审批，不能证明系经审批的规范图纸，达不到被告证明目的。经本院审查认为，该证据只能证实被告制作相关图纸的事实；对被告所举证据3：七星住建备（2021）第010号贵州省建设工程竣工验收备案表。证明目的：案涉房屋于2021年2月2日经五方验收合格，于2021年2月5日经国家主管机关备案，案涉房屋符合交房条件。原告质证意见：三性予以认可，但达不到被告证明目的。经本院审查认为，该证据能证实案涉房屋经相关部门验收合格的事实；对被告所举证据4：延期交付通知书及快递公司交寄回单、交房通知书及快递公司交寄回单、黔建建号（2020）24号文件、工程复工报审表。证明目的：被告按期履行合同义务。原告质证意见：交寄回单三性无异议，仅能证明被告逾期交房的事实，不能证明其按期履行合同；工程复工报审表三性不认可，该表为复印件，无法核实真实性；黔建建号（2020）24号文件与本案不存在关联性。经本院审查认为，该证实能证实被告复工、通知交房等相关事宜的事实；对被告所举证据5：燃气公司情况证明、物业公司情况说明。证明目的：被告按期履行合同义务。原告质证意见：燃气公司情况证明三性不认可，复印件无法核实真实性，且2021年4月份我询问过燃气是否开通，工程人员回复无法使用；物业公司情况说明三性不认可，是否开通用电应系电力主管部门出具证明，达不到证明目的。经本院审查认为，燃气公司出具的证明能证实案涉小区具备通气条件的事实，物业公司的情况说明能证实案涉小区用电问题的事实；对被告所举证据5：商品房认购书。证明目的：该认购合同已对广告、宣传资料等的约束力进行了约定。原告质证意见：三性无异议，达不到证明目的，该认购书属于格式合同，对买受人不公平，被告未尽提示说明义务，应属无效条款，且根据关于受理商品房买卖合同纠纷的司法解释第三条，其销售人员所作说明及被告前期宣传资料，虽未记录但应认定为合同的组成。经本院审查认为，该证据能证实原、被告双方签订商品房认购书，约定相关事项的事实。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于贵州省毕节市七星关区为被告开发建设项目。被告为出售案涉项目的房屋进行了相应的宣传，2019年4月20日，原、被告签订《商品房认购书》，约定原告预购被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区，该房建筑面积137.85平方米，套内建筑面积120.88平方米，第三条，其他约定事项，7、乙方知悉并接受：甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或示范区、样板间、概念展示间、楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等仅作参考，甲乙双方的权利义务以双方正式签署的认购书、《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件为准。8、双方同意：甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对甲方无约束力。此外，认购书还约定其他相关事项。2019年8月31日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以公积金贷款方式购买被告开发的位于贵州省毕节市七星关区，用途为住宅，共有方式（共同共有）。该商品房总价款为873408.00元，购房首付款473408.00元，余款400000.00元以公积金贷款方式支付；第十一条，交房时间和条件：被告应于2020年12月30日前向原告交付该商品房；交房条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；供电、供水达到使用条件，燃气：2020年12月30日达到交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城市燃气管网连接，保证燃气供应；通信、电视、网络敷设到户等；如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列（3）种方式处理：详见本合同附件十二补充协议第四条的约定。第十三条逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见本合同附件十二补充协议第五条的约定。合同还约定了其他事项。补充协议：四、关于该商品房交付条件与交付手续，1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该高品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。（2）该商品房的交付标准为:出卖人按照本补充协议附录三《中梁国宾府住宅交付标准（毛坯）》约定的交付标准进行交付。（3）该商品房的基础设施设备的交付标准为:与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、燃气设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。2、如遇下列情形，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力；政府行为；其他非因出卖人原因导致延期；买受人存在违约行为。3、买受人在出卖人寄发的书面交付通知书规定的交付日期内未能办理交房手续的，自出卖人寄发的书面交付通知书规定的交付日期届满之日起，视为商品房已经交付，并自该日起，视为买受人逾期收楼。 第五条关于逾期交付责任：1、出卖人应按照合同约定的期限向买受人交付房屋，但为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人60日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期限内交楼的，亦不视为出卖人逾期交楼。2、除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人超过前款约定的交付延展期仍未交楼的，按下列方式处理:按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期90日之内，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付购房款万分之二的违约金，但违约金总金额最高不超过买受人已付购房款的15%。 另查明：2020年10月15日，被告向原告邮寄《顺延交付通知书》，载明：尊敬的徐茂、秦浪业主：因受2020年1月突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情影响，且外省人员到场后需至少隔离14日进行观察。因此，我司项目建设及交付受到相应影响。现我司特通知您：受本次疫情影响，合同原约定的定于2020年12月30日前的交房时间顺延至2021年2月28日前交付，具体交房时间以我司邮寄的交房通知书为准。此外还载明其他相关事项。2021年2月2日，案涉工程经相关单位竣工验收合格，2021年2月5日，经主管备案机关备案。 又查明：2021年2月7日，被告向原告邮寄《交房通知书》，载明：尊敬的徐茂、秦浪先生/女士：您所购买的毕节XX号房屋将于2021年2月26日正式交房。我们荣幸地通知您，请您在2021年2月26日至2021年2月28日前往毕节中梁国宾府办理交房手续，此外还载明其他相关事项。原告收到交房通知后来接收案涉房屋，以案涉房屋不具备交房条件为由拒绝收房。 本院认为，综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：1、原告要求被告赔礼道歉是否属于本案受理范围；2、原告要求被告支付逾期交房违约金是否应得到支持，如支持，违约金的计算标准、时间如何确定。 对双方争议的焦点1：本案案由为商品房预售合同纠纷，而原告第一基诉讼请求：要求判令被告因其虚假宣传，所交付的房屋品质与前期宣传严重不符一事在全国性媒体(中央电视台、新浪微博、人民日报等)上向原告秦浪、徐茂公开赔礼道歉6个月。对原告的该项诉讼请求，因双方合同未有约定，且赔礼道歉不是承担合同责任的方式之一，应属于侵权的民事法律责任，故该诉讼请求不属于本案审理的范围，原告可另行主张权利。 对双方争议的焦点2：双方签订的《商品房认购书》和《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，主要内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按《商品房认购书》和《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容履行相应的权利义务。本案中，《商品房认购书》已明确约定：……宣传资料、资料数据、说明等仅作参考，甲乙双方的权利义务以双方正式签署的认购书、《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件为准。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任。”的规定，视为合同内容的仅仅是：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，而不是所有的宣传资料等都视为合同内容，“商品房的销售广告和宣传资料”为要约邀请。况且，合同有约定的，应按约定。因此，原、被告双方的权利义务只能以双方正式签署的认购书、《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件为准。 首先，对被告是否存在违约，即是否存在逾期交房问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间为2020年12月30日前，但又根据双方签订的补充协议第五条约定：1、出卖人应按照合同约定的期限向买受人交付房屋，但为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人60日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期限内交楼的，亦不视为出卖人逾期交楼。按约定从2020年12月30日延展60日，即为2021年2月28日前交付案涉商品房的，不视为逾期交楼。而本案中，被告通知原告交楼时间为2021年2月26日至2月28日，未违反该约定，被告在2020年10月15日向原告告知因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，且外省人员到场后需至少隔离14日进行观察，交房时间顺延至2021年2月28日。原告接到该顺延通知书后，未举证证明其提出任何异议，况且，新型冠状病毒肺炎疫情，系不能预见、不能避免，应认定为不可抗力，符合双方签订的合同的约定“除不可抗力外，……”，被告也未违反该通知载明的交付时间。因此，被告交房时间为2021年2月28日前，未构成违约。 其次，对交房条件问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房条件：“出卖人已向政府主管部门递交办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”。而本案中，案涉工程已于2021年2月2日经相关单位竣工验收合格，2021年2月5日，经主管备案机关备案。说明被告已向政府主管部门递交办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。故案涉商品房至少在2021年2月5日已具备交付条件，即在交房期限（2021年2月28日）前已具备交付条件，被告未违反双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定。 再次，被告具备交房条件后，已向原告邮寄交房通知，已履行通知的义务。因此，原告所举证据不能证明被告构成逾期交房。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据和法律依据。本院不予以支持。被告以其未违约，要求驳回原告诉讼请求的抗辩意见，本院予以采纳。 综上所述，原告秦浪、徐茂要求判令被告因其虚假宣传，所交付的房屋品质与前期宣传严重不符一事在全国性媒体(中央电视台、新浪微博、人民日报等)上向原告秦浪、徐茂公开赔礼道歉6个月的诉讼请求，不是本案受理的范围，原告可另案主张权利；原告秦浪、徐茂要求判令被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法》第五百零条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下： 驳回原告秦浪、徐茂要求被告支付（赔偿）逾期交房违约金的诉讼请求； 案件受理费125.00元，由原告秦浪、徐茂共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  詹伟 二〇二一年六月三十日 书记员  罗蒙