上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5348号上诉人（原审被告，反诉原告）：刘日玉，男，1971年11月16日生，汉族，户籍地江苏省金湖县。委托诉讼代理人：王小箴，上海正义永道律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：秦海根，男，1954年5月1日生，汉族，户籍地上海市奉贤区。委托诉讼代理人：方惠荣，上海达尊律师事务所律师。上诉人刘日玉因与被上诉人秦海根房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初6997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘日玉的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回秦海根的本诉诉讼请求，支持刘日玉的反诉诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由秦海根承担。后刘日玉表示同意一审判决第四项。事实与理由：一、刘日玉与李某的关系为临时帮工，李某以个人名义与秦海根签订《补充协议》对刘日玉并无约束力；二、根据上海市奉贤区四团镇经济管理事务中心于2020年7月10日出具的《情况说明》，可证明上海A有限公司已于2019年7月前迁离租赁厂房，刘日玉搬离时租赁合同即解除；三、对原审法院现场勘验结果，刘日玉对记载提出异议，并未签字确认。一审法院勘验程序不合法；四、没有直接证据证明案外人上海XX厂建造的厂房以及秦海根申请改建的危房与本案的租赁厂房有关联性。秦海根无权出租该厂房，且并未向刘日玉告知厂房为违章建筑的事实，恶意隐瞒合同重大事项，导致刘日玉公司遭受停产搬迁的损害后果；五、对《鉴定意见书》，刘日玉不认可存在需修复的损坏之处，也无法证明由刘日玉造成；六、房屋占有使用费应以实际占有使用为前提，刘日玉搬迁后未再实际使用。被上诉人秦海根坚持一审辩称意见，不同意上诉人刘日玉的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。秦海根向一审法院提起诉讼，请求：1、判令解除秦海根、刘日玉之间签订的《厂房租赁合同》；2、判令刘日玉支付从2020年2月1日至2020年7月27日的租金人民币（币种下同）155，177.67元；3、判令刘日玉支付厂房修复费用302，280元。刘日玉向一审法院提起反诉，请求：1、判令解除秦海根、刘日玉签订的《厂房租赁合同》；2、判令秦海根返还刘日玉2019年5月-2020年2月的厂房租金240，000元；3、判令秦海根返还刘日玉厂房租赁押金20，000元；4、判令秦海根支付违约金64，000元；5、判令秦海根支付搬迁费17，700元；6、判令秦海根赔偿刘日玉律师费15，000元。一审法院认定的事实：2016年1月12日，秦海根、刘日玉签订《厂房租赁合同》，约定刘日玉租赁秦海根位于上海市奉贤区四团镇XX公路XX号厂房，面积2，200平方米，租赁物业使用性质为加工生产。租赁期限10年，自2016年1月12日至2027年1月31日。租金自2016年1月31日开始计算。年租金为300，000元，每三年递增20，000元。保证金为2，000元。租金每六个月支付一次，提前15天支付。乙方（刘日玉）应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施。如乙方使用不当造成厂房损坏、破灭等责任，由乙方维修和赔偿。甲乙双方如一方违约，必须支付另一方违约金作赔偿损失。违约金为年租金20％。2016年3月15日，秦海根和刘日玉工作人员李某签订了《补充协议》：1、合同期间因环评问题关停生产，甲方允许乙方转租；2、合同期满，乙方搬离，办公装修不得故意损坏，临走厂房恢复原样，否则押金不退。上述协议签订后，秦海根按约交付了房屋，刘日玉也先后支付了至2020年1月31日期间的租金和2，000元押金。刘日玉以上海A有限公司的名义在租赁厂房进行生产经营。2019年4月，上海市奉贤区四团镇经济管理事务中心人员在日常巡查时，发现XX公路XX号上海A有限公司从事环氧树脂展示模具的生产。现场检查该公司无环评手续，责令该公司未取得环评手续前不能生产。因该区域属于XX区域，该公司生产工艺不符合产业要求，要求该公司于2019年5月31日前搬离。2020年7月27日，一审法院在秦海根、刘日玉双方参与下，对涉案厂房进行了现场勘查，现场有许多模具、半成品及垃圾未清理；有厂房损坏的情况。一审法院也拍摄了现场照片并制作了现场勘查笔录。当日，秦海根也接收了该厂房。一审审理过程中，根据秦海根的申请，委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对上海市奉贤区XX公路XX号厂房的损坏修复费用进行鉴定。经鉴定，损坏厂房修复费用为303，288元。其中无争议部分鉴定金额为8，239元；有争议部分鉴定金额295，049元。一审法院另查明，涉案厂房中800平方米的生产用房，有以上海XX厂的名称办理的《建设工程规划许可证》。本案争议焦点一，厂房损坏的修复费用。刘日玉认为，刘日玉搬离时地坪未见损坏；刘日玉也未对老墙面人为破坏；故修复地坪的费用和老墙面粉刷费用不应作为秦海根的损失。鉴定单位意见认为：1、地坪因现场勘测时地坪已修复完成，无法看到地坪损坏情况，涉案金额为21，770元，属定性问题，请法院裁定；2、老墙面现场勘测时秦海根未提出此项，后提供我司书面的修复申请，现场勘测时墙面未见明显损坏，涉及金额为107，311元，是否需要修复，属定性问题，请法院裁定。对于上述争议项，一审法院在现场勘查时，确存在地坪损坏的情况，鉴定单位系2020年12月2日去现场勘测，秦海根已修复，该修复费用应当作为秦海根的损失。厂房老墙面有厚厚的粉尘覆盖，应属于刘日玉使用不当造成。应需要重新粉刷，该费用亦应属于秦海根的损失。故一审法院确认厂房的修复费用为303，288元。争议焦点二，合同的效力。一审法院认为出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。秦海根、刘日玉签订的厂房租赁合同涉及租赁面积2，200平方米，除有800平方米以上海XX厂的名称办理有《建设工程规划许可证》，其余部分秦海根至今未能提供建设工程规划许可证或房地产权证，故一审法院认为，上述秦海根、刘日玉签订的厂房租赁合同属部分有效，部分无效。争议焦点三，合同履行过程中秦海根是否存在过错。刘日玉认为，涉案厂房租赁用于加工生产，但涉案厂房无房地产权证，无环评手续，造成被有关部门责令搬离，故秦海根存在过错。而刘日玉提供的证据看，有关部门在现场检查时，发现刘日玉的公司上海A有限公司从事环氧树脂展示模具的生产，该公司无环评手续，故责令该公司未取得环评手续前不能生产。且该公司生产工艺不符合产业要求，被责令限期搬离。一审法院认为，从双方租赁初期签订的补充协议看，刘日玉在租赁初期，也已经注意到可能会因环评的问题停产。但刘日玉自租赁开始至有关部门检查，一直未按照有关政策去办理相应的环评手续。责任在刘日玉自身，秦海根在租赁过程中并无过错。故对于刘日玉要求秦海根承担违约责任的请求，一审法院不予支持。一审法院认为：本案涉及的租赁合同，部分有效，部分无效。有效部分合同的解除，以刘日玉收到一审法院发送的起诉状之日即2020年6月22日解除。有效部分租赁面积，承租人应当按照合同约定支付相应的租金；无效部分，出租人参照租金标准要求承租人支付占有使用费应予支持。刘日玉虽称在2019年5-7月进行搬离，但直至2020年7月27日，一审法院组织双方到现场勘查，刘日玉也未将厂房清理完毕交付秦海根，故刘日玉应承担至2020年7月27日止的租金和占有使用费。另考虑到疫情对刘日玉使用的影响，一审法院酌情减免部分租金和使用费，酌定刘日玉需支付秦海根租金和使用费100，000元。对于刘日玉主张的押金20，000元返还，秦海根亦同意，一审法院予以认可。对于刘日玉提出要求返还2019年5月至2020年2月期间的租金的请求，无法律依据，一审法院不予支持。刘日玉在使用租赁厂房期间，造成的厂房损坏，秦海根要求刘日玉按照合同约定予以赔偿，一审法院亦予以支持。对于刘日玉主张的搬迁费、律师费，无合同和法律依据，一审法院不予支持。一审法院于2021年2月19日依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条和2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定作出民事判决：一、确认秦海根与刘日玉于2016年1月12日签订的《厂房租赁合同》部分有效，部分无效；有效部分于2020年6月22日解除；二、刘日玉于判决生效后十日内支付秦海根租金和占有使用费100，000元；三、刘日玉于判决生效后十日内支付秦海根厂房修复费用303，288元；四、秦海根于判决生效后十日内返还刘日玉押金20，000元；五、驳回刘日玉其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币8，162元，由刘日玉负担；一审反诉案件受理费人民币3，275元，由秦海根负担185元，刘日玉负担3，090元。二审期间，上诉人刘日玉提供以下证据材料：1、谈话笔录，证明案外人李某所签订的协议对刘日玉没有约束力；2、李永春的情况说明，证明李永春曾受托清理剩余物品，刘日玉已经作了清理工作。被上诉人秦海根对刘日玉提供的证据材料不予认可。经审查，刘日玉提供的证据材料不符合证据的形式，且未合理说明逾期提供证据的理由，本院不予采信。经审理查明，一审判决记载的押金的数额应为20，000元，一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，刘日玉在反诉请求与上诉请求中均提出解除双方的《厂房租赁合同》，并认为以刘日玉搬离的时间作为解除的时间，但另一方面又以上海XX厂已经注销等为由，辩称《厂房租赁合同》中800平方米面积亦无效，二者显然存在矛盾，本院不予采纳。一审法院根据已经查明的事实，认定涉案租赁合同部分有效、部分无效，并无不妥，本院依法予以维持。至于有效部分的解除时间，刘日玉辩称解除的时间至多计算至2019年底，但刘日玉搬离涉案厂房，并不等于双方之间的租赁使用关系的解除与终止，因此，一审法院将秦海根诉状副本送达之日认定为解除时间，于法有据，本院依法予以维持。对于刘日玉在占用涉案厂房期间的租金（占用使用费）的结算，刘日玉提出2019年5月-7月搬离，但刘日玉并未解释其提供的证据网银转账记录，刘日玉于2019年8月12日继续支付“租金”16万元（刘日玉在一审庭审中所述），因此，刘日玉反诉主张返还2019年5月-2020年2月的“租金”，依据不足，本院难于支持。至于秦海根所主张2020年2月至秦海根接收涉案厂房期间的租金（占有使用费），一审法院根据疫情、涉案厂房的归还情况等，酌情予以减免，并无不当，本院依法予以维持。刘日玉在占有使用涉案厂房期间造成的损害，应当承担厂房修复费用。根据一审法院的现场勘验笔录，地坪存在损坏、厂房墙面存在损坏、门窗、厂房屋面等损坏，且能与鉴定意见相互印证，因此，刘日玉仅以质疑一审法院的勘验笔录或者辩称涉案厂房的损害与刘日玉之间没有因果关系的理由，均不足以让本院予以采信。一审法院参照勘验笔录及鉴定意见，确定修复费用的数额无误，本院依法予以维持。刘日玉提出的违约金的诉请，但刘日玉并未提供证据证明无法办理环评手续可归责于秦海根，故一审法院不予支持，并无不妥，本院依法予以维持。至于刘日玉提出的搬迁费、律师费的诉请，并无依据，本院亦难于支持。综上所述，上诉人刘日玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，127元，由上诉人刘日玉负担。本判决为终审判决。审 判 长  凌 捷审 判 员  翟从海审 判 员  蒋辉霞法官助理  林佳豪书 记 员  林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……