沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0113民初3942号原告：沈阳万汇城商业管理有限公司，住所地沈阳市沈北新区兴明街34号。统一社会信用代码：91210113MA0Y0F4638。法定代表人：季晓哲，系该公司经理。委托诉讼代理人：郑时红，男，系该公司副经理。委托诉讼代理人：朱晓明，系辽宁同宇律师事务所律师。被告：潘志敏，男，1980年7月17日出生，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：吴刚,系辽宁美邦律师事务所律师。原告沈阳万汇城商业管理有限公司与被告潘志敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳万汇城商业管理有限公司委托诉讼代理人郑时红、朱晓明，被告潘志敏及委托诉讼代理人吴刚（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳万汇城商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告物业费17634.3元（2019年12月1日至2020年11月30日）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系百岁万汇城广场商铺业主，商铺面积为36.81平方米。原、被告签订《百岁万汇城商业管理服务协议》，约定被告每日每平方米向原告交纳物业管理费1.5元。被告自2019年12月1日至2020年11月30日拒不按协议缴纳物业费，经原告多次催要，被告拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，故诉至法院。庭审中原告明确因疫情已对2020年2月1日至2020年3月15日期间的物业费进行减免，减免后截止至2020年11月30日被告累计拖欠原告物业费17634.3元。被告潘志敏辩称：对档口面积及欠费时间没有异议，对欠费金额有异议。对原告所述的减免时间段没有异议，但2020年1月25日至2020年3月25日商场因为疫情均处于关闭状态，减免时间应该增加。双方不是租赁关系，被告是实际产权人，不适用原告提出的商业管理服务协议，且按协议约定商场应根据实际情况调整物业费。万汇城没有成立业主委员会，没有选聘原告为物业公司，原告没有在小区办及房产局备案，原告没有收费资格。万汇城商场面积超过3万平方米，按文件规定原告未经过招投标程序，系不合法的。原告给被告停水停电，不让被告经营，不给业主办理产权证，迫使被告签署的商业管理服务协议。沈阳万象城物业管理费每平每个月45元，折合每日1.5元，原告在相同收费标准的情况下，服务质量却不能相比。商场基本处于歇业状态，没有人流量，被告的商铺也属于歇业状态，均是原告管理不善造成。在万汇城周边的财富广场系每月每平20元，提供的服务却远超出原告。被告与原告之间的服务协议显失公平，根据原告提供的服务质量与服务内容，收费不应超过每日每平0.5元。原告没有按服务协议提供服务，商场门口垃圾随处可见，随意允许宠物进入商场，消防设施损坏未修理，防火卷帘门处随意私接电线，消防逃生门被锁死，存在巨大安全隐患，保洁消杀绿化管理存在大范围卫生死角，空置档口长期未清理，多处墙皮脱落，棚顶漏雨发霉，商场内绿植常规无养护，三楼美食档口卫生不合格，蟑螂到处乱爬，物业公司的员工在洗碗间染发，对食品卫生安全漠视，上述原因也导致商场客流严重减少，原告没有按合同约定提供物业服务且因为原告的违约不作为，导致被告经营惨淡，被告不同意按此金额交纳物业费。原告利用自己的管理便利，私自收取电费差价，属于违规行为，差额应当从物业费里扣除。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：原告系沈北新区建设北一路万汇城商场的建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司指定的物业服务企业，被告系该商场三楼商铺的业主，该商铺的建筑面积为36.81平方米。原、被告曾签订《百岁万汇城商业管理服务协议》，约定物业费标准为每天每平方米1.5元，以每12个月为1个计费期，到期日前30天内缴纳下期物业费。被告于2019年2月21日交纳了2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业费。原告为案涉万汇城商场提供物业服务至今，2019年12月1日后的物业费被告未缴纳。案涉万汇城商场至今未成立业主委员会。另查：原告在另案中提供一份与建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司签订的《万汇城商业综合体运营管理服务合同》，其中约定商业管理服务期限为15年，自2017年11月1日起至2032年10月30日止，合同落款日期为2017年10月30日。原告营业执照中记载成立日期为2018年8月14日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告在另案中提交的与建设单位辽宁一百岁城市建设投资有限公司签订的《万汇城商业综合体运营管理服务合同》的合同履行期限起始时间及落款时间均早于原告公司的成立时间，被告等业主对此产生异议，原告并未作出合理的解释，故本院对该份合同不予采信。但本案中原、被告签订的《百岁万汇城商业管理服务协议》，系双方真实意思表示，对原、被告均具有法律约束力，原告在提供物业服务的同时，有权利依照约定收取物业管理费。关于被告主张的原告实施停水停电，不让被告经营，不给业主办理产权证，迫使被告签署的商业管理服务协议及协议显失公平的抗辩，因被告提供的证据及申请本院调取的出警记录无法证明存在停水情况及停电的原因、停电的次数、频率、停电时长，且办理产权证的责任主体非原告物业公司，经过走访周边商场及互联网公开的商场类物业管理费相关判例，双方在管理服务协议中约定的收费标准符合市场价格，且被告已实际交纳了部分物业管理费，合同已实际履行，故被告的上述抗辩，本院难以支持。关于被告主张的原告未经过招投标程序进入商场、未在小区办及房产局备案、万汇城没有成立业主委员会、没有选聘原告为物业公司、原告没有收费资格的抗辩，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。通过上述规定可知，通过招投标程序选聘物业服务企业系管理性规定，并非效力性强制性规定，是否经过招投标及备案均属行政管理范围，均不能否定原告已为包括被告在内的商铺业主提供物业服务的事实，不影响原、被告之间的物业服务合同关系的成立，故被告的上述抗辩，本院不予支持。关于被告主张的商场经营管理不善，卫生、安保、维修等物业服务不符合合同约定，造成经营状况惨淡，不同意全额交纳物业费的抗辩，因被告提交的证据只能证明原告在服务过程中存在瑕疵，但不足以证明原告长期怠于履行职责，达到根本违约程度。因商铺经营效益的好坏，受到多方面因素的影响，而且投资经营本身就存在商业风险，尤其近年疫情的发生，对实体经济影响严重，将商场客流较少的情况完全归责于原告亦不公平。本院结合目前商场经营的总体情况，从化解社会矛盾的角度出发，酌情对原告主张的物业费减免20%。故被告应向原告交纳2019年12月1日至2020年11月30日期间的物业费14107.44元（17634.3元×80%）。关于被告主张的原告私自收取电费差价，差额应当从物业费里扣除的抗辩，被告可另行主张权利。需要说明，业主维护自身权利应当采取合法适当的方式，鉴于商场目前的状况，如果业主认为原告提供的物业服务不好或者对现有物业收费标准有异议，可采取积极推进业主委员会成立或者由业主集体与原告协商，按照法定程序做出决议或提起相关诉讼等方式解决纠纷。业主拒绝支付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，影响商场物业服务的顺利进行和服务质量标准，最终受损的是全体业主的利益。原告在物业服务过程中应加强与业主的沟通，互相理解、互相尊重，对业主提出的问题应当及时自查，不断提升物业服务水平，与业主共同创建和谐繁荣的商场。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告潘志敏于本判决发生法律效力后五日内给付原告沈阳万汇城商业管理有限公司自2019年12月1日至2020年11月30日物业费14107.44元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由被告潘志敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员 段文娇二〇二一年六月二日法官助理 张歆笛书 记 员 唐 璐本案依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼民时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。