重庆市江津区人民法院   民事判决书      （2021）渝0116民初6266号      原告：重庆市江津区鹏程物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江街道南干道鹏程花园，统一社会信用代码91500116736599407B。   法定代表人：刁元科，该公司经理。   委托诉讼代理人：卢群，女，该公司员工。   委托诉讼代理人：陈永华，男，该公司员工。   被告：王国庆，男，汉族，1986年8月28日出生，住重庆市第三军医大江津校区。   委托诉讼代理人：张子荣（系王国庆母亲），住重庆市第三军医大江津校区。   原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司（以下简称鹏程物业公司）与被告王国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）并于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢群、陈永华，被告王国庆的委托诉讼代理人张子荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告鹏程物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的从2018年3月至2020年12月31日期间的物业管理服务费1781.6元、电梯费1234.2元，并承担从拖欠期间的违约金4286.34元，合计7302.14元；2。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年与江津区支坪镇人民政府签订的《第三军医大江津校区西苑还房前期物业服务合同》，为“第三军医大江津校区西苑”小区提供物业管理服务，该合同约定，物业管理服务按月收取（按建筑面积计算）。第九条本物业管理区域的物业服务费实行包干制方式。因该小区系安置还房的特殊性，在前三年物管服务收费范围及标准，住房为0.5元/㎡每月（含公共水电费），未入住的房屋减半收取为0.25元/㎡每月。高层电梯收费按30元/套+（N-3）×0.9元的标准收取（含电费、年检、小维修费等费用，3楼及以下不收取电梯费）。商业（已出租的）1元/㎡每月，未出租的减半收取0.5元/㎡每月。车位（已出租的）40元/每月，未出租的车位减半收取20元/每月（车位租金除外）。二次供水的电费按每吨水费计1度电费计算。除渣费3元/㎡（由业主承担3元/㎡），合同还约定了其他事项。本案被告系“第三军医大江津校区中苑”小区4幢×号业主，房屋建筑面积为104.85平方米。被告从2018年3月至2020年12月31日期间未缴的物业服务费为1781.6元、电梯费1234.2元、违约金4286.34元，合计7302.14元。该费用经原告多次催收未果，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告王国庆辩称，我没有与物业公司签订合同，临时管理规约上写的物业费0.3元/㎡，改成了0.5元/㎡，并且业主大会开会时候说这些费用由政府买单。我是2016年12月25日接房，之后交过一段时间物业费，我只欠交3000余元的费用。   本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，江津区支坪镇人民政府（甲方）与原告（乙方）签订了《第三军医大学江津校区西苑还房前期物业服务合同》。对于物业服务费用，在合同第四章第九条约定如下：本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制方式。因安置还房的特殊性，在前三年物管服务收费范围及标准住房为0.5元/㎡每月（公共水电费），未入住的房屋减半收取（0.25元/㎡每月）。高层电梯收费按30元/套+（N-3）×0.9元的标准收取（含电费、年检、小维修费等费用，3楼及以下不收取电梯费）。商业（已出租的）1元/㎡每月，未出租的减半收取0.5元/㎡每月）。车位（已出租的）40元/每月，未出租的车位减半按20元/每月（车位租金除外）。二次供水的电费按每吨水费计1度电电费计算。除渣费3元/平方米（由业主承担3元/平方米）。还房市政道路的保洁费用按照指挥部确定的面积另行核定给付金额。合同第十七条给定了乙方的权利义务。乙方享有的权利：1、按照国家和本市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本服务合同进行管理，提供专业化的服务；……乙方履行的义务：1、履行合同、提供物业服务；……第二十二条约定，本合同期限为三年，自2016年12月22日起至2019年12月21日止。第二十三条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，按达成协议履行；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方可在此期间选聘新的物业管理企业或者与乙方重新签订前期物业服务合同，甲方未能选聘新的物业管理企业，也未能与乙方重新签订物业服务合同的，本协议终止。关于违约责任，合同第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。被告王国庆因征地拆迁安置取得“第三军医大江津校区中苑”小区4幢×号房屋（建筑面积为104.85平方米）。王国庆于2017年接收该房屋并装修入住。2017年3月2日，王国庆与原告签订《栀花苑物业服务协议》，约定由原告对“栀花苑”提供物业服务。现被告拖欠原告2018年3月至2020年12月31日期间的物业费为1781.6元、电梯费1234.2元。对于被告尚欠原告的上述物业费等，经原告书面催收，被告仍未缴纳。   另查明：案涉小区的建设单位系重庆市江津区俊达建设有限责任公司。该小区的建设取得了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等审批手续。小区建成完工后，经相关部门综合竣工验收合格并交付使用。   原告为案涉小区提供了基本的物业管理服务。   上述事实，有《第三军医大江津校区西苑还房前期物业服务合同》《接房通知书》《栀花苑物业服务协议》、欠费滞纳金明细表、物业服务照片、当事人陈述等证据材料，经庭审质证，足以认定。   本院认为，案涉小区系征地拆迁而建，其业主为农户家庭成员，与其他商品房小区相比，该小区因物业自身和其他因素导致的物业纠纷相对较多，需要当地镇、街、居委会、村委员等基层组织对物业问题进行规范、监督和管理。原告鹏程物业公司经过招投标程序成为案涉小区物业服务企业，其签订的《第三军医大学江津校区西苑还房前期物业服务合同》依法对业主有约束力。该合同中未有免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或业主主要权利的条款，0.5元/月/㎡的物业收费标准也较为公平合理。原告于2017年开始为案涉小区提供物业服务，至今已有4年多时间；被告装修案涉房屋入住后也缴纳过一段时间的物业费，双方已形成物业服务合同关系。原告已尽到应有的物业服务义务，根据权利义务对等原则，被告应按时向原告交纳物业费，否则应承担相应法律责任。原告主张被告尚欠其2018年3月至2020年12月31日期间的物业费1781.6元、电梯费1234.2元，共计3015.8元，本院审查属实，予以确认。对于原告主张的违约金4286.34元，综合考虑本案情况，本院不予支持。   综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第六条之规定，判决如下：   一、被告王国庆于本判决生效后五日内支付原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司2018年3月至2020年12月31日期间的物业费1781.6元、电梯费1234.2元，合计3015.8元。   二、驳回原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果被告王国庆未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告王国庆负担，此费用原告重庆市江津区鹏程物业管理有限公司已预交本院，本院不予退还，由被告王国庆在履行本判决义务时一并支付给原告。   本判决为终审判决。          审 判 员  蒋 睿             二〇二一年六月二十二日      法官助理 伍晶晶   书 记 员  崔思颖