广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2451号上诉人（原审原告、案外人）：黎明，男，1962年7月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄志远，男，1961年3月5日出生，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李华钢，男，1963年6月25日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：邵腰华，北京奥东（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：林建峰。被上诉人（原审被告）：广州市荔华房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区西华路132号。法定代表人：欧阳小进，董事长。委托诉讼代理人：苏颖锋，男，系该司职员。上诉人黎明因与被上诉人李华钢、广州市华丰房产发展有限公司（以下简称华丰公司）、广州市荔华房地产开发有限公司（以下简称荔华公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初4973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎明上诉请求：一、撤销一审判决，改判为：1.停止（2019）粤0103执恢817号的执行即停止对黎明购买位于广州市荔湾区人民北路759号金门大厦1215房的强制执行；2.确认坐落于广州市荔湾区人民北路759号金门大厦1215房归黎明所有，华丰公司与荔华公司协助黎明办理房产登记手续。二、本案一、二审诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：一、黎明享有足以排除强制执行的法律依据，原审判决错误。李华钢是以其对华丰公司享有债权而申请强制执行，并不是对涉案房屋物权有争议，故李华钢不能以权利已经转移给黎明的房屋作为申请执行的标的，执行行为也对黎明的房屋不具溯及力。根据最高人民法院《执行异议和复议规定若干问题解释》第二十八条、第二十九条以及相关指导意见，黎明享有足以排除其他债权强制执行的权利。二、本案不具执行的法律依据和客观条件。黎明与华丰公司的债权形成及以债权购房行为，早在李华钢申请强制执行查封涉案房屋之前，黎明一直对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利至今，相反李华钢对涉案房屋不享有物权权利，其仅享有对华丰公司的债权，完全可另寻其他途径解决，不能溯及、排除黎明十几年前至今享有的准物权权利。三、黎明名下没有其他用于居住的房屋，黎明一直居住涉案房屋至今，没有任何人有异议，金门大厦管理处的《证明》及涉案房屋水电缴费单据可证明。四、黎明与华丰公司形成房屋买卖是善意且合法有效。华丰公司因将其工程的装修项目交由黎明施工，黎明是实际施工人。经双方结算后，华丰公司无法支付部分工程款共1744954.97元，此时黎明已对华丰公司享有债权。后经双方协商一致，由黎明以该债权向华丰公司购房，即用装修工程款购买房屋。之后该购房协议已实际履行，华丰公司已将涉案房屋交给黎明使用至今。房屋权属人已变更为黎明，黎明是涉案房屋的所有人，该权利取得并无违法，是善意取得，享有足以排除不涉及房屋物权的其他债权形式的强制执行的权利。而且本案购买涉案房屋的款项属于工程款，优先于一般的债权，据此产生的交易，或以工程款抵房款的约定，依法可优先于一般债权。五、庭审中也查明不能办理过户并非是黎明的原因。因此，本案符合前述司法解释第二十八条第四款规定的情形，应当排除执行。综上，根据民事诉讼法及相关法律规定，提出上诉，请求二审法院依法改判。李华钢辩称，根据黎明的上诉状及庭审陈述，黎明与华丰公司之间是债权关系，并非物权关系。本案为案外人执行异议之诉，黎明以债权来对执行标的提出异议是不成立的，因为涉案房屋物权并未登记在黎明名下，而是在华丰公司名下，李华钢查封的也是华丰公司的财产，依据的是华丰公司和李华钢之间的法律文书，故黎明的执行异议是不成立的。荔华公司辩称，黎明与华丰公司的债权债务关系与我方无关，涉案房屋属于华丰公司与我公司的分成，是属于我公司的分成部分。华丰公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，亦无提交书面意见，本院依法缺席审理。黎明于2020年5月11日向一审法院起诉请求：1.停止（2019）粤0103执恢817号案对黎明位于广州市荔湾区人民北路759号金门大厦1215房的评估、拍卖并解除查封；2.确认坐落于广州市荔湾区人民北路759号金门大厦1215房归黎明所有，华丰公司、荔华公司协助黎明办理房产登记手续；3.本案诉讼费由李华钢、华丰公司、荔华公司承担。一审法院认定事实：2002年11月28日，华丰公司与广州市星源装饰工程有限公司（以下简称星源公司）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定：华丰公司将人民北路745-775号金门大厦装修工程的施工任务委托给星源公司承建；工程造价约为600万元，具体价格按华丰公司审核确认预算的工程造价，按实际完成工程量结算；星源公司委派黎明为现场代表，负责合同履行，按要求组织施工，保质、保量、按期完成施工任务，解决由星源公司负责的各项事宜。2009年1月19日，华丰公司出具说明，载明：金门大厦原抵顶工程款的四套房，目前6D02在陈振民名下，11D05在陈文锋、方丽芳名下，17D03在阮焦林、陈东瑶名下，18D02在梁照杏名下。目前尚未查清这四套房间是如何落到上述人员的名下。为了和谐处理华丰公司与星源公司的关系，在没有核实华丰公司与星源公司工程款的实际数量及查清这四套房的情况下，华丰公司将15B03及16B03房间的使用权交给星源公司黎明先生出租（每年确认一次）。另，12C03在王少刚管理阶段已交由星源公司黎明使用。此后，华丰公司又向星源公司和黎明出具《承诺书》，载明：为妥善解决华丰公司欠黎明装修装饰工程款问题，华丰公司根据与星源公司签订的《建筑装饰工程施工合同》约定，将单元六楼D02、十一楼D05、十七楼D03、十八楼D02共四单元抵偿星源公司（实为黎明）装修工程款。其中十八楼D02房因荔华公司回迁户占用，华丰公司决定用十二楼B02房置换十八楼D02房即华丰公司确认十八楼B02房所有权归黎明所有，十二楼B02房屋已经交付给黎明。房号为12B02房屋的房产证由华丰公司为黎明办理并愿意承担不能办理房产证的责任和其他一切责任。2013年12月31日，黎明向荔华公司发出催促文件，载明：星源公司黎明在金门大厦所做工程款贰佰多万元，时间是在2002年签下合同，属带资形式。合同里由四套房抵押，后来其中有一套是十八楼D02房，现在房号是1809房，被荔华公司回迁户占用。星源公司黎明在2009年和荔华公司谈好后，将12楼B02房，现在是1215房顶还，当时付过1215房装修费用是30691.29元给荔华公司。但当时什么手续都没有办理，现在星源公司要求荔华公司尽快办好1215号房的房产证所需要的有关手续给黎明。荔华公司在该文件空白处书写“情况属实”并盖公章。李华钢与华丰公司房屋买卖合同纠纷，经一审法院（2016）粤0103民初628号案及广州市中级人民法院（2017）粤01民终5141号案审理，最终判决华丰公司向李华钢支付赔偿款3120000元等。2018年，李华钢依据前述生效判决，向一审法院申请强制执行，查封了华丰公司包括广州市荔湾区人民北路759号金门大厦1215房（以下简称涉案房屋）在内的两套房产。一审法院于2020年1月19日，作出（2019）粤0103执恢817号执行裁定书，裁定拍卖前述两套房产，并于此后发出执行公告。2020年4月22日，黎明以其为涉案房屋所有人为由，向一审法院提出执行异议；同日一审法院作出（2019）粤0103执恢817号之一执行裁定，终结本次执行。经审查黎明的执行异议，一审法院于2020年4月29日作出（2020）粤0103执异167号执行裁定书，驳回黎明的异议请求。黎明遂提起本案诉讼。一审法院另查，广州市荔湾区人民北路759号金门大厦12B02与涉案1215房为同一房屋。至目前为止涉案房屋由黎明占有使用。诉讼中，黎明为证明其挂靠星源公司完成金门大厦装修工程，向一审法院提交了三份案外人的《情况说明》和星源公司与黎明的《装修装饰项目挂靠协议》。李华钢和荔华公司均表示对前述证据的真实性予以确认，但认为证据证明不了黎明对涉案房屋享有所有权。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”黎明以其为涉案房屋所有权人为由，向一审法院提起执行异议，在一审法院作出执行异议裁定驳回其异议请求后，其不服裁定继而在法律规定期限内提起执行异议之诉，对此一审法院依法予以审查。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”虽然黎明、星源公司及华丰公司达成以涉案房屋抵偿工程款给黎明的意见，但协议各方并未将房屋产权登记至黎明名下。黎明主张涉案房屋归其所有，一审法院不予支持。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一则黎明、星源公司、华丰公司之间达成的协议，并非前述规定的书面买卖合同；二则审查本案证据，也无法确定黎明系将涉案房屋用于居住使用；三则荔华公司亦主张根据其与华丰公司之间的约定，涉案房屋归其所有。黎明、星源公司与华丰公司之间达成的以涉案房屋抵偿工程款的合意，并不符合前述规定，故黎明有关停止（2019）粤0103执恢817号案对涉案房屋执行，办理涉案房屋产权登记至其名下，理由不能成立，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，于2020年10月28日作出如下判决：驳回黎明的全部诉讼请求。本案受理费30800元，由黎明负担。二审期间，黎明向本院提交了广州市荔建房产物业管理公司金门大厦管理处（下简称金门大厦管理处）于2021年3月3日出具的《证明》作为证据并陈述其于2007年入住1215房。《证明》内容如下：广州市荔湾区人民北路759号金门大厦原房号（12B02）新房号1215房，由2007年10月至今，黎明一直有缴交管理费、分摊电费和其他费用。经质证，李华钢认为《证明》不能证明房屋是黎明的，黎明占有房屋不代表实际拥有该房屋的所有权，而且没有提供从2007年开始的缴费凭证。荔华公司认为缴交物业管理费不足以证明其对房屋享有所有权。华丰公司未到庭参与质证，未发表质证意见。本院审查黎明提交的证据，该证据在二审期间形成，属新证据，《证明》所载内容能与黎明在本案中陈述的入住时间相互印证，本院对其三性予以认可。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审补充查明以下事实：《建筑装饰工程施工合同》还约定了以下内容：第十条工程款支付1.当星源公司完成工程量50%时，华丰公司须在五天内按完成50%工程量的30%工程款支付给星源公司，当工程进度完成达300万元工程量时，五天内华丰公司再支付50%工程量的30%工程款给星源公司，其余部分工程款在工程竣工验收两个月内付清。因华丰公司原因造成施工日期到二〇〇三年三月十四日仍未达到300万元工程量时，华丰公司应在五天内按实际工程量结算，并按已完成工程量的50%工程款支付星源公司，余款在两个月内结清。若两个月内华丰公司未能按期付清工程款给星源公司，华丰公司须以本项目商品楼按4200元每平方米的价格抵押给星源公司，具体单元是六楼D02、十一楼D05、十七楼D03、十八楼D02，以上抵押单价均包华丰公司正常渠道售楼时为业主所办的一切有关权、证手续及发生的费用在内（华丰公司必须在三个月内完善关于权证手续）。星源公司有权处理以上抵押房，全部工程款未付清之前，华丰公司无权出售、租借或再抵押以上的房产。2.当完成本项目工程量超过抵押房的价值，华丰公司应在七天内，再以本项目其它商品房按4200元每平方米的价格抵押给星源公司（抵押单价均包括华丰公司正常渠道售楼时为业主所办的一切有关权、证手续及发生费用在内）。商品房价值须同余下工程量价值相等。2004年1月18日，金门大厦工程部在《金门大厦工程结算》文件上盖章确认金门大厦工程合计工程款1744954元。华丰公司出具的《承诺书》则载明，2009年1月19日该公司出具了函件给星源公司，实为给工程挂靠人黎明…该公司确实存在办证的问题，需要一段时间才能办理。二审过程中，黎明称《承诺书》系华丰公司在2009年下半年出具，在华丰公司2009年1月19日函件之后。2013年12月31日黎明催促办理1215号房房产证的文件中“情况属实”字样处有荔华公司的公章及其法定代表人欧阳小进的签名。荔华公司在一审时陈述清楚华丰公司欠黎明170多万元工程款，涉案房屋所在的金门大厦至今未办理大确权，有一部分办理了买卖合同备案的可以通过历史遗留问题办证，另一部分在2008年通过预告登记由法院判决办理办证，另有几户以物抵债的通过诉讼办了证，但未能提供上述办证具体情况。二审庭询后，黎明向本院提交《情况反映》，陈述如下：1.黎明用工程款购买涉案房屋的时间是2002年至2009年期间，发生于房屋限购政策之前，涉案房屋按当年的政策是无需购房资格也不受限购房资格的限制；依法律规定，经法院判决确权的房屋也不受购房资格的限制。2.黎明的第二项上诉请求是涉案房屋的确权。如果因黎明现因客观原因或不可抗力原因不能提供《购房资格证明》，导致法庭可能不支持黎明的确权请求，法院可否告知黎明另案提起诉讼处理确权问题；另外，确权的诉请可能属另一法律关系，黎明也同意另案提起诉讼主张权利；3.因疫情原因黎明从广州市荔湾区返回粤西办事时受到隔离，短期内无法返回广州办理《购房资格证明》。二审期间，本院向广州市规划和自然资源局发函询问涉案房屋权属登记情况。广州市规划和自然资源局复函称，金门大厦整体未办理首次登记，用地单位是华丰公司，部分业主通过协助司法执行或解决历史遗留问题办证途径办理了不动产权登记，暂无来函地址“人民北路759号金门大厦1215房”的预购商品房预告登记（含合同备案）、抵押、首次登记或转移登记信息；广州市荔湾区人民法院以（2018）粤0103执510号协执文书查封B幢1202房（即人民北路1215房），查封期限至2022年10月10日止；自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，按照《广东省高级人民法院广东省住房和城乡建设厅广东省司法厅关于印发的通知》的要求，建议法院告知买受人提交《购房资格证明》等。黎明、李华钢及荔华公司对该复函的三性均无异议。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方的诉辩意见，本案争议焦点如下：黎明对案涉房屋享有的权利是否能够排除人民法院强制执行，以及黎明主张的确权、办理产权登记等诉请能否成立。对此，本院分析如下：第一，根据华丰公司在2009年1月19日出具的说明文件、华丰公司向星源公司和黎明出具的《承诺书》以及荔华公司、欧阳小进在黎明所作的催促文件上的书写“情况属实”并加盖公章、签名的事实，可以认定华丰公司欠付黎明装修装饰工程款，并同意用包括涉案1215房在内的四套房屋抵偿所欠黎明工程款的事实。在《承诺书》中，华丰公司已明确表明当时的十二楼B02房屋（现为1215房）已经交付给黎明，房产证由华丰公司为黎明办理并愿意承担不能办理房产证的责任和其他一切责任。这属于华丰公司对黎明的承诺，至此，华丰公司与黎明已就以用包括1215房在内的四套房抵偿欠付黎明的工程款达成一致意见。华丰公司向黎明作出的以房抵债承诺，黎明接受房屋并居住使用的行为系双方当事人的真实意思表示，合法有效。第二，华丰公司向黎明作出以房抵工程款的承诺和交付房屋给黎明的时间均早于涉案房屋的查封时间；由于涉案房屋所在楼盘现仍未办妥大确权手续，故黎明对涉案房屋未能过户登记至其名下并不存在过错。综上，黎明提交的证据能够形成较完整的证据链，可证明其与华丰公司就华丰公司欠付的工程款达成了以涉案房屋抵偿部分工程款的关系，黎明在法院查封前已实际占有涉案房屋且对涉案房屋未能过户不存在过错，依据《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法可以排除执行。一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。第三，关于黎明要求确认涉案房屋归其所有的问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，华丰公司以其对涉案房屋的产权抵偿欠付黎明的工程款，黎明与华丰公司之间为债权债务关系，黎明享有的是请求华丰公司将涉案房屋转移登记其名下的权利。黎明要求确认涉案房屋归其所有，不符合上述《中华人民共和国物权法》的规定，本院不予支持。第四，关于黎明要求华丰公司、荔华公司协助其办理案涉房屋产权登记手续，从黎明在本案提供的一系列证据来看，黎明主张案涉以物抵债行为发生在2002年到2009年间，其中明确载明用案涉1215房抵债的《承诺书》未记载出具时间，黎明主张该承诺书是在2009年下半年出具，在2009年1月19日华丰公司出具的函件之后，华丰公司未到庭否认黎明该陈述，且黎明该陈述内容和其向荔华公司发出并经荔华公司盖章确认“情况属实”的催促文件中记载的2009年黎明和荔华公司谈好将12楼B02房即1215房顶还的内容能够相互印证，结合金门大厦管理处出具的证明黎明在2007年已经实际入住涉案房屋的情况，故本院采纳黎明的主张，认定案涉以物抵债行为发生在2010年10月15日本市限购政策出台之前，故对于黎明要求华丰公司协助其办理产权登记的诉请，本院予以支持。黎明另要求荔华公司协助其办理过户，虽然荔华公司在黎明发出的催促其为黎明办理涉案房屋产权证的函件上盖章确认，荔华公司亦在本案庭审中确认案涉房屋系其与华丰公司内部分成属于荔华公司的房屋，但涉案房屋登记的用地方并非荔华公司，亦无其他证据证明案涉房屋登记在荔华公司名下，故黎明主张荔华公司协助其办理案涉房屋过户手续，依据不足，本院不予支持。综上所述，黎明的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审法院适用法律错误导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初4973号民事判决；二、停止广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103执恢817号执行裁定对广州市荔湾区人民北路759号金门大厦1215号房的执行；三、广州市华丰房产发展有限公司协助黎明办理广州市荔湾区人民北路759号金门大厦1215号房登记在黎明名下的产权登记手续；四、驳回黎明的其它诉讼请求。一审案件受理费30800元，二审案件受理费30800元，均由广州市华丰房产发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年六月二十二日法官助理眭翘书记员苏劲丹