湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0527民初606号原告:颜玮凤，女，1979年8月27日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：邓集跃，湖南绥强律师事务所律师。被告：杨宏润，男，1978年3月22日出生，苗族，公务员。被告：于光满，男，1971年9月1日出生，苗族，农民。被告：杨冬梅，女，原告未提供其身份信息，系于光满之妻。被告：杨明生，男，1972年12月17日出生，苗族，农民。被告：杨叶新，男，1966年10月19日出生，苗族，农民。被告：龙运城，男，1984年1月15日出生，苗族，农民。原告颜玮凤与被告杨宏润、于光满、杨冬梅、杨明生、杨叶新、龙运城确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颜玮凤的委托诉讼代理人邓集跃到庭参加诉讼，被告杨宏润、于光满、杨冬梅、杨明生、杨叶新、龙运城经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜玮凤诉称，原告与被告杨宏润于2003登记结婚。2008年5月23日，杨宏润与于光满签订《地基转让协议》；2009年9月4日，杨宏润、于光满与杨明生签订《房屋转让协议》；2010年6月1日，杨宏润、于光满与杨叶新、龙运城签订《房屋出售协议》。三个协议所涉土地使用权、房屋产权均系原告和杨宏润在婚姻关系存续期间共同享有的合法权益，三个协议的签订均没有原告参与，原告事后也没认可，是被告杨宏润为了转移夫妻共同财产恶意串通他人所为。2014年，原告和被告杨宏润经法院判决离婚，但对案渉房屋未做处理。这三个协议损害了原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令确认杨宏润与于光满签订的《地基转让协议》无效，确认杨宏润、于光满与杨明生签订的《房屋转让协议》无效，确认杨宏润、于光满与杨叶新、龙运城签订的《房屋出售协议》无效；2、判令杨明生、龙运城、杨叶新搬出案涉房屋；3、本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张的事实，向法庭提交了以下证据：1、原告和被告杨宏润、于光满、杨明生、龙运城的身份证复印件，拟证明上述人员的身份情况；2、案涉宅基地的宗地平面图和土地使用证复印件，拟证明案渉土地在2007年经绥宁县人民政府土地管理部门登记的使用权人为杨宏润；3、房屋照片复印件一张，拟证明案涉土地上的房屋外观；4、地基转让协议、房屋转让协议、房屋出售协议复印件各一份，拟证明该三份协议均无原告签字；5、收据和农户短期借款申请书复印件，拟证明土地和房屋转让款收据上原告的名字非原告笔迹；6、《关于停办集体土地使用证转让手续的报告》复印件，拟证明原告与被告杨宏润在离婚纠纷诉讼期间，原告向绥宁县国土管理部门申请对案渉土地不予办理使用权转让手续。被告杨宏润、于光满、杨冬梅、杨明生、杨叶新、龙运城均未到庭，亦未提交书面答辩意见。因本案原、被告均未出庭，为查明案件事实，法庭调取了本院于2020年4月1日受理的原告杨宏润与被告于光满、第三人颜玮凤、杨明生、龙运城、杨叶新确认合同有效纠纷案的相关证据材料，并在庭审中将该案的证据材料交本案原告颜玮凤的诉讼代理人质证。本院经审理查明：2007年元月份，杨宏润在绥宁县鹅公岭侗族苗族乡（以下简称鹅公岭乡）街上获得一块面积100平方米的集体土地，并经鹅公岭乡国土所和绥宁县国土局审批办理了土地使用权证，权证号为绥集用（2007）第0157号，使用权类型为批准、拨用，权属性质为集体所有，土地用途为住宅。然后杨宏润、颜玮凤（两人于2003年6月登记结婚，2016年4月经本院判决离婚）欲在此块土地上修建四排三间的砖混结构房屋，但因缺少资金，房屋在打好基础后仅砌筑第一层的三面围墙（一层是门面用房，只需砌三面围墙），未封顶亦未对一层的墙柱灌浆时便停工。2008年5月23日，杨宏润与其姐夫于光满签订一份《地基转让协议》，将案渉土地使用权连同尚未封顶的一层房屋以及剩余的建筑材料作价12万元转让给于光满。该协议的主要内容是：乙方（于光满、杨冬梅夫妇）须于2009年12月31日前以现金方式将转让价款12万元付给甲方（杨宏润）；甲方不得干涉乙方对房屋的修建、管理使用及使用权的转让处置，但乙方在未付清价款款前，如对房屋的使用权进行处置，应当通知甲方到场协商，以保证优先付给甲方价款；乙方未能在2010年12月30日前付清价款时，甲方有权单方面终止转让协议，同时乙方对房屋的扩建部分也无偿归甲方所有……。合同签订后，于光满将房屋的第一层建好,并分隔成三个门面。2009年9月4日，杨宏润和于光满将其中一个门面以67800元的价格卖给杨明生，杨明生付给杨宏润定金12000元（其中颜玮凤收取4800元），同年9月12日杨明生付给于光满价款7800元，共计支付了19800元。2010年6月1日，杨宏润和于光满与龙运城、杨叶新签订了一份《房屋出售协议书》，将案渉土地上的另两个门面及土地使用权以163000元的价格转让给龙运城和杨叶新。龙运城、杨叶新各支付给于光满转让价款3万元。杨宏润与颜玮凤两人从2008年以后夫妻关系恶化，案渉土地的使用权证一直由颜玮凤持有，颜玮凤不同意将土地使用权证交杨明生、龙运城、杨叶新办理变更登记。该三人的剩余转让金至今未付。杨明生、龙运城、杨叶新在受让案渉土地使用权和第一层的门面后，经杨宏润同意，分别在各自门面上方修建了二层房屋。另查明，原告颜玮凤与被告杨宏润于2003年6月18日结婚，次年8月20日生育小孩杨易页。2008年以后，颜玮凤与杨宏润夫妻关系恶化，杨宏润于2009年11月3日、2011年5月23日、2012年7月23日曾三次向本院提起离婚诉讼，均被本院判决不准离婚。2014年，杨宏润第四次提起离婚诉讼，本院于2016年4月12日对该次诉讼作出判决，准许杨宏润与颜玮凤离婚，对颜玮凤在离婚诉讼中提出的房屋权属争议未作出处理。2015年8月21日，颜玮凤以杨宏润、龙运城、杨叶新为被告向本院提起诉讼，要求确认杨宏润与龙运城、杨叶新签订的《房屋出售协议》无效，并要求龙运城、杨叶新搬出该房屋。2016年2月5日，该案在第二次开庭时颜玮凤无正当理由未到庭参加诉讼，本院裁定按撤诉处理。2020年4月1日，杨宏润以于光满为被告，以颜玮凤、杨明生、龙运城、杨叶新为第三人向本院提起诉讼，要求确认杨宏润与于光满签订的《地基转让协议书》有效，判令于光满支付所欠的转让价款108000元，并要求第三人颜玮凤将土地使用权证交给杨宏润。该案审理过程中，杨宏润于同年10月26日申请撤回起诉，本院裁定准许其撤诉。本院认为，按照我国土地管理的法律法规及政策，属于农村集体所有的宅基地只能在农村集体经济组织成员之间流转，禁止向本集体经济组织之外的人员转让宅基地及宅基地上的房屋。杨宏润于2007年在绥宁县鹅公岭乡街上取得土地使用权的宅基地，使用权证上注明是拨用的集体土地，该土地的所有权人为所在地的村民委员会。2008年5月份，杨宏润将该块宅基地转让给寨市乡岩塘村的于光满，该行为违反了我国土地管理的法律法规，损害了社会公共利益，应该认定为无效的民事法律行为，双方签订的《地基转让协议》为无效合同。于光满从杨宏润处受让宅基地后，修建门面，转而将门面连同土地使用权转让给杨明生、龙运城、杨叶新，一来这种转让是基于杨宏润与于光满的非法买卖土地行为所发生，二来杨明生、龙运城、杨叶新等三人也非案渉宅基地所在的集体经济组织的成员，这种房屋买卖行为也是无效的民事法律行为，杨宏润、于光满分别与杨明生、龙运城、杨叶新签订的《房屋转让协议》和《房屋出售协议书》是无效合同。原告颜玮凤要求确认上述《地基转让协议》和《房屋转让协议》、《房屋出售协议书》为无效合同的请求，本院予以采纳。原告颜玮凤没有提供案渉土地上房屋的所有权证，不能证明案渉宅基地上的房屋为其所有，且根据庭审查明，案渉土地上的一层门面房屋主要部分是于光满受让土地后所建，门面上的房屋分别是杨明生、龙运城、杨叶新所建，颜玮凤要求杨明生、龙运城、杨叶新从案渉宅基地上的房屋中搬出无事实和法律依据，本院不予支持。被告杨宏润、于光满、杨冬梅、杨明生、龙运城、杨叶新经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可缺席判决。据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨宏润与被告于光满签订的《地基转让协议》，杨宏润、于光满分别与被告杨明生、龙运城、杨叶新签订的《房屋转让协议》和《房屋出售协议书》均为无效合同；二、驳回原告颜玮凤要求被告杨明生、龙运城、杨叶新从案渉土地上房屋搬出的诉讼请求。本案受理费40元，由原告颜玮凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员 李耀华二〇二一年六月三十日法官助理 刘 娜书 记 员 刘希茜附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。