广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6731号上诉人（原审被告）：刘演炉，男，1956年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：郭锦冰，广东九剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：桂玄，男，1987年8月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：潘春晓，广东法制盛邦律师事务律师。委托诉讼代理人：戴正言，广东法制盛邦律师事务律师。上诉人刘演炉与被上诉人桂玄房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人刘演炉不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初8513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘演炉上诉请求：1.撤销一审判决，判决驳回桂玄的全部诉讼请求；2.诉讼费用由桂玄承担。事实和理由：一、一审法院未查明土地性质及房屋报建情况，认定案涉合同无效的作法错误。一审法院认为刘演炉租予桂玄的房屋仅由当地镇人民政府核发《白云区人和镇（街）临小工程建设审批表》，并无取得规划建设部门核发的建设工程规划许可证等证照，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定案涉房屋租赁合同应为无效合同。刘演炉认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，案涉的《租赁合同》涉及房屋租赁和空地租赁，从租赁的面积、租金标准等内容看，都理应分别认定这两部分的租赁关系，但一审法院没有对这两方面分开认定，而是笼统地把空地的租赁关系当作房屋租赁关系一并处理。其次，案涉地块的土地性质是集体建设用地，将非农用地出租用于非农建设，并不违反法律法规的强制性规定，双方的租赁关系合法有效。再次，案涉的建筑物是经过广州市白云区人和镇人民政府的批准建设的，拥有《白云区人和镇（街）临小工程建设审批表》《白云区镇街优质企业增资扩产、工业小区和专业市场转型升级项目施工信息铭牌》，上述两份材料均有广州市白云区人和镇人民政府加盖的公章，其中《白云区人和镇（街）临备小工程建设审批表》记载：“该工程的建设申请人己将工厂有关资料报我单位办理开工建设申请，资料齐全，经审查有效”。根据《城乡规划法》第四十条的规定，人民政府有权颁发建设工程规划许可证或批准工程建设，但一审法院认为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定中的“土地主管部门”仅指国土规划的主管部门，该理解显然与《城乡规划法》的规定相违背。案涉的房屋根据当地政策及法律规定办理报建手续，且在建设前已经取得相关建设许可的文件，所以即便没有《建设工程规划许可证》，所取得的《白云区人和镇（街）临小工程建设审批表》的作用也相当于建设工程许可文件，所以，案涉的房屋属于经土地主管部门批准建设的房屋。最后，从立法目的考虑，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条主要是为了规范合法建设，敦促大家建房时能办理相关报建手续，但因各地区政策、经济发展、历史遗留等差异报建手续会存在些不同，那么在适用该条款时，不能机械、单一的只认《建设工程规划许可证》，还应当考虑各地方因政策、经济发展、历史遗留问题等情况的差异带来不同的报建流程，在不违背立法精神的情况下，合理适用法律，但一审法院没有正确解读上述条款，也违背了《城乡规划法》的规定，损害了刘演炉的合法权益。综上，刘演炉认为，案涉合同合法有效，应当予以认可，一审法院在未充分查明本案事实的情况下，认定案涉合同无效，一审判决书应当予以撤销。退一万步讲，即使案涉房屋租赁合同依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定可认定为无效，但空地租赁部分有效，在桂玄违约的情况下，案涉的保证金不应当予以退还，占有使用费用也应当予以支持。二、一审法院认定桂玄仅占有使用150平方米的物业错误，桂玄已经实际完全占有使用案涉房屋及空地，应当按照整体物业计付租金或占有使用费。实际上，案涉合同签订后，刘演炉便将案涉的房屋及空地交付给桂玄使用，桂玄接手案涉房屋及空地后，在其实际控制之下进行了以下行为：（一）桂玄对案涉物业进行了装修、修建行为。签订合同后，桂玄便接手了案涉的空地及房屋，在场地内修建了化粪池、化油池，同时装修了一楼入口处的一部分物业作为招商中心办公室，在招商中心办公室内配置了办公桌、办公椅、茶几、空调、冰箱，招商座机等办公设备，在房屋外墙张贴招商标识，并在该办公室装修后留驻办公进行招商，而且该招商办公室就在整个场地的入口处，可以证实桂玄已经实际控制了整个房屋及空地。同时，桂玄还在房屋的顶楼天窗上安装了不锈钢架和玻璃。这已经足以说明桂玄已经实际完全控制的不仅是招商办公室那一部分物业，而是整个房屋和空地。对于桂玄没有全部进行精装修，是他自由使用案涉租赁物的权利，不能因为其没有全部进行精装修就认定其没有使用除招商办公室以外的地方。招商办公室不是与空地和其他部分隔断的，而是一个整体，桂玄需要通过空地进入招商办公室，而且招商办公室的作用是用于桂玄开展整个房屋及空地招商活动使用的，目的也是处分空地及整个房屋。（二）桂玄已经开展了招商活动，在案涉房屋的外墙高处上有多处招商标识及招商电话。刘演炉提交的案涉房屋的整体照片清楚显示，房屋外墙高处横向安装了“招商中心36xxx68”的字样，这几个字是固定在墙上的，非常抢眼夺目，同时，还在外墙高处竖向悬挂着字样为“招商36xxx68”的大横幅，清晰可见。结合常理来讲，招商时不可能把作为招商标的的房屋全部装修成招商办公室，肯定只是使用其中一部分用于招商中心，但桂玄招商标的就是整个房屋及空地，而且是按照他自己进行部分修建后状态对外招商的。这可以证实桂玄已经控制案涉整体物业，并以招商的方式处分该房屋和空地，着手进行了招商活动。其使用案涉房屋及空地通过招商引资，这就是他占有使用整个房屋的空地的一种手段，而不能单一的根据他有无全部装修来判定其使用的范围。同时，庭审中桂玄已经承认其对租赁物业整体对外招商，开展了招商活动，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，桂玄已经构成了占有使用整体房屋及空地的自认。因此，综上所有情况，刘演炉认为本案已有充分的证据证实桂玄已经实际控制了整个房屋和空地。从法律概念上讲，“占有”指占用人对不动产或者动产的实际控制，并不以是否实际入住或实际使用为必要条件，所以本案已有充分证据证实桂玄已经控制整个房屋和空地的情况下理应按照整体物业计付租金，即使合同无效，也应当按照整体物业计付占有使用费。一审法院根据《租赁合同》补充协议第二条，认为案涉物业并未全面交付给桂玄的作法错误。“于甲方物业一次商业消防合格过后并交付使用时再支付人民币壹佰万元”的主语是“商业消防”而不是案涉的房屋和空地，而实际上，案涉的场地是有一次商业消防设施设备的，只是在程序上还没有完成验收流程，但消防设施设备已随房屋及空地一并交付给了桂玄使用。桂玄预交高达四百万元的租金的行为恰恰能说明桂玄已经实际占有使用了案涉的房屋和空地，否则不可能愿意在一次消防未验收完成及签订补充协议的时候先预付四百万元的租金。另外，刘演炉将案涉房屋及空地交付给桂玄后，未占有使用过案涉房屋及空地因为案涉房屋及空地在桂玄的控制之下，刘演炉不可能使用。如果按照一审法院审判逻辑，桂玄无完全使用房屋及空地，但刘演炉自己也没有占有使用案涉的房屋和空地，那么长达两年多的时间案涉的房屋和空地就处于没人控制的状态，这样一来，刘演炉也可以不用向其出租人缴纳租金了。所以，刘演炉认为，一审法院单方听从桂玄的主张，错误认定桂玄仅使用了150平方米面积的物业是错误的，应当予以纠正。三、案涉房屋可正常使用，一次消防未完成验收不影响桂玄使用案涉房屋及空地，且桂玄同意在一次消防未完成验收前支付租金。案涉的房屋配有一次商业消防设施设备之所以现在未能验收完成，是因为政策的变动，需要等待审批，但这不代表案涉房屋的消防不合格或无法使用。更重要的是，根据《租赁合同补充协议》的第四条的规定，桂玄同意未办好一次商业消防验收的情况下，以降低租金标准计付租金这已经表明了桂玄实际使用案涉房屋，且可正常使用，其也愿意接受这样的状态，这个约定是桂玄与刘演炉的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当予以认可。四、刘演炉不存在违约的情形，无任何过错，系桂玄违反约定，导致合同解除。刘演炉出租前已经将案涉物业的情况都如实告知桂玄，桂玄知悉案涉物业的情况并自愿承租在签订《租赁合同》九个月后与刘演炉达成补充协议足于证明桂玄是自愿承租案涉房屋及空地的，在充分了解房屋及空地的状况后自愿承租，但桂玄因自身资金及能力不足问题故意拖欠租金，且经刘演炉多次催促后仍不缴纳租金，事后扭曲事实，违反诚实信用原则。桂玄辩称，刘演炉提出的上诉事实及理由其实都在一审中予以详细审查，并没有新的事实和理由，其上诉请求毫无理据，应依法驳回。一、一审法院已查明土地性质及房屋报建情况，依法认定涉案租赁合同无效，完全正确。首先，出租标的包括一栋8层楼的建筑及周边空地，这是一个整体，不能分割。刘演炉要求分开认定是错误的。土地和建筑互为依附，连在一起，当然应作为一个整体一并处理其租赁关系。更何况刘演炉根本没有举证证明土地及建筑物的合法权属。其次，刘演炉提交的《白云区人和镇（街）临小工程建设审批表》只是报建手续中的一项，并不是建设工程许可文件，绝不能等同于《建设工程规划许可证》。刘演炉提到的《城乡规划法》第40条明确规定：“对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”显然本案中刘演炉没有取得出租物业的建设工程规划许可，当然应认定租赁合同无效。二、刘演炉从未整体交付涉案房屋及空地，其要求缴纳租金（或占有使用费）没有依据。首先，涉案物业不符合交付条件，桂玄虽对物业进行了部分装修、修建行为，但并不代表接收了整个大楼。当时，由于楼顶天窗必须处于封闭状态才可通过消防验收，而刘演炉资金短缺经常拖欠施工队工程款项，故为尽快通过消防验收，刘演炉要求桂玄代垫工程款，桂玄按照其提供的账户信息将工程款打入刘演炉聘请的施工队包工头账户。而使用小办公室作为招商中心，则是为以后出租物业提前做准备。事实上，大楼门前到处水坑、大门未装，屋内砖墙裸露、建筑材料堆积，且一直没有通水通电，无法实际占有使用。其次，依照刘演炉和桂玄签订的《租赁合同》第六条第二款：“甲方（刘演炉）负责办理一次商业消防、安装好三台电梯、提供1600kw的电量及整体物业临商证明……”，刘演炉负有办理案涉租赁物一次消防验收并交付适租租赁物的义务。《租赁合同补充协议》第二条约定：“于甲方物业一次商业消防合格过后并交付使用时再支付人民币壹佰万元”，显然合同明确约定物业在通过一次商业消防后并交付使用才计算租期。三、刘演炉提出“案涉房屋可正常使用，一次消防未完成验收不影响桂玄使用房屋及空地”，根本缺乏法律常识。首先，根据消防法第13条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”2003年11月28日《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租合同如何认定其效力的复函》也认为：“必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。”关于一次商业消防验收是桂玄最为关注和重视的，多次催促刘演炉办好，但对方一拖再拖，签约两年多都没有办好消防验收。涉案物业根本就不能投入使用。其次，桂玄也未同意在一次消防未完成验收前支付租金。补充协议约定：“于甲方物业一次商业消防合格过后并交付使用时再支付人民币壹佰万元”，可见至少“交付使用”是支付租金的前提，房屋一直未交付就要求租客交纳租金无依据。四、刘演炉收取了桂玄保证金及预交租金共600万元，再以种种借口不予退还。在房屋明显没有过消防验收及没有交付情况下拖延时间，毫无商业诚信。综上所述，桂玄认为一审判决事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人全部上诉请求，及时处理。桂玄于2020年3月13日向一审法院起诉请求：1.判令刘演炉向桂玄退还保证金2000000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，自2020年2月28日起计至清偿之日止）；2.刘演炉向桂玄返还预付租金4000000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率，自2020年2月28日起计至清偿之日止）；3.刘演炉向桂玄支付律师代理费70000元；4.本案受理费由刘演炉负担。一审法院经审理查明：桂玄、刘演炉于2018年1月27日签订《租赁合同》，约定由桂玄承租刘演炉位于本市白云区xx镇xx村xx路6号的物业及空地（桂玄提交的合同文本未明确面积），物业部分按每月每平方米30元计付租金，空地部分按每月每平方米10元计付租金；租赁期限为16年，自2018年至2034年（桂玄提交的合同文本未明确具体的日期）；桂玄应于合同签订当日向刘演炉支付2000000元作为保证金，合同期满或因刘演炉的原因解除合同的，刘演炉应于双方结清费用后5日内退还保证金；刘演炉负责办理一次商业消防、安装三台电梯、提供1600kw的电量及整体物业临商证明；刘演炉给予桂玄7个月免租期，消防批文在网上能查到备案后，桂玄再提前支付7个月的租金；免租期从刘演炉获得一次商业消防合格在网上能查到备案号之日起计算，但如广场配电申请超过该期间仍未批复的，免租期起算日顺延至获得批复之日；合同还约定违约方应当赔偿守约方的损失，包括律师代理费等；合同另就其他权利义务进行了约定。合同签订当日，桂玄向刘演炉交付保证金2000000元，刘演炉开具了相应收据。诉讼中，刘演炉提供的合同文本中明确了物业面积为23000平方米，空地面积为3800平方米，租赁期限自2018年1月27日至2034年1月26日。刘演炉提出双方于2018年10月23日曾一致确定了上述面积和期限，但由于只有刘演炉带了合同文本，故仅在刘演炉的合同文本上进行了明确。桂玄对此不予认可，刘演炉也没有提供其他证据证明双方如何对面积进行丈量并确定具体的租赁期限。上述合同签订后，桂玄占用涉案物业一楼部分，经过装修后作为招商办公室，双方均确认该部分面积约为150平方米。2018年7月，桂玄在涉案物业悬挂了招商电话信息的条幅和标识。2018年10月23日，双方曾签订《租赁合同》补充协议，约定物业（含构筑物）按每月每平方米30元计付租金，按实际面积计算，空地按每月每平方米10元计付租金，租金按比例递增；桂玄向刘演炉预付5000000元租金，补充协议签订当日预付4000000元，一次商业消防合格并交付使用时再付1000000元，租赁期间预付租金不足以扣除租金的，桂玄应按时于每月10日前足额支付租金；如超过6个月仍未办好一次商业消防的，物业租金按每月每平方米20元计算，空地不收取租金，待刘演炉办理好一次性商业消防后，物业及空地按补充协议约定正常支付租金；补充协议另就其他事宜进行了约定。补充协议签订后，桂玄向刘演炉预付租金4000000元，刘演炉向桂玄开具了相应收据。诉讼中，双方提交了涉案物业的照片，截至目前，涉案物业除桂玄作为招商中心的办公室部分以外，其他部分均未进行装修，也未实质性投入使用。刘演炉也当庭确认，涉案物业至今尚未取得一次消防验收手续。2020年1月17日，刘演炉委托律师向桂玄发函，认为桂玄占用涉案物业，截至2019年12月，预付的4000000元租金已不足以扣除租金，故要求桂玄按补充协议约定的标准，向刘演炉交纳租金。同年2月24日，桂玄通过短信、微信等方式向刘演炉提出，租赁期限应自刘演炉办理好一次商业消防后开始计算，双方补充协议重新约定办理期限后，刘演炉仍逾期未能办好消防验收，涉案物业没有达到使用条件并交付，故提出解除租赁合同，并要求刘演炉退还保证金和预付租金。刘演炉确认其当时已经同意解除合同。2020年4月1日，桂玄搬离占用的涉案物业一楼的招商中心，将其交还给刘演炉管业。另查，涉案物业于2018年1月3日经广州市白云区人和镇人民政府出具《白云区人和镇（街）临小工程开工建设审批表》，工程地址位于本市白云区人和镇xx国道xx村xx科技城旁地块，总工期为210天，运营管理单位为广州市欧林家具有限公司，核定占地总面积为10143平方米，总建筑面积为19250.39平方米，共计8层。刘演炉认为上述审批表即为涉案物业的报建手续。再查，桂玄为本案委托律师代理诉讼，共支出代理费70000元。以上事实，有《租赁合同》、租赁合同补充协议、《白云区人和镇（街）临小工程开工建设审批表》、银行流水、收据、照片、微信聊天记录、短信记录、律师函、代理合同、发票和当事人陈述等证据可以证实。一审法院认为，刘演炉租予桂玄的房屋仅由当地镇人民政府核发《白云区人和镇（街）临小工程开工建设审批表》，并无取得规划建设部门核发的建设工程规划许可证等证照，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋租赁合同应为无效合同。桂玄、刘演炉双方依无效合同取得对方的财产均应返还给对方，桂玄要求刘演炉退还收取的保证金2000000元符合法律规定，一审法院予以支持。根据本案证据反映的事实，涉案的物业至今尚未进行装修，刘演炉也无依约取得一次消防验收，并无条件投入实际使用，而且桂玄、刘演炉双方于2018年10月23日签订补充协议时已经明确约定，桂玄于补充合同签订之日预付租金4000000元，待取得一次消防验收并交付使用时再预付租金1000000元，上述事实相互印证，足见涉案物业并未全面交付给桂玄使用，故桂玄要求刘演炉退还预付的租金4000000元合理合法，一审法院也予以支持。合同无效，违约条款亦然，且双方签订合同前均未尽审慎义务，对合同无效均有过错，桂玄要求刘演炉赔偿保证金及预付租金的利息、赔偿律师代理费均缺乏理据，一审法院均不予支持。对于桂玄确认其实际占用涉案房屋150平方米用作招商中心的事实，一审法院予以认定，相关占有使用费刘演炉已另案起诉，一审法院另案调处。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年5月9日判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，刘演炉向桂玄归还保证金2000000元、预付租金4000000元；二、驳回桂玄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54308元，由桂玄负担650元，由刘演炉负担53658元。二审中，刘演炉为证实其上诉主张，提交了以下证据：1.证明，显示由案外人杨进出具，其中载明杨进于2018年5月中旬承包桂玄对涉案租赁物顶楼天窗搭建不锈钢架及玻璃、修建增压管的装修工程；2.案外人杨进的身份证复印件；3.银行账户交易明细，显示桂玄于2018年6月1日、8月2日、8月20日及10月24日，共计向杨进支付332172元；4.增压管照片；5.租赁物现状图，拟证实涉案租赁物可投入正常使用；6.三资管理审查备案表；7.集体土地所有权证；8.人和镇106国道沿线地块转型升级改造申请表；9.白云区xx镇优质企业增资扩产工业小区和专业市场转型升级项目申请建设审批表；10.建筑物施工图纸。桂玄未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，桂玄对上述证据的质证意见如下：上述证据均非新证据，不应予以采纳；对证据1、2的真实性、合法性及关联性不予确认，无法确定证明中签名人“杨进”的签名真实性，且该证据属于证人证言，证人未到庭接受庭询，不应予以采纳；为涉案物业搭建顶棚是为了消防需要，系刘演炉委托施工队进行施工，但因其资金不足，拖欠工程款，故由桂玄垫付；对证据3的真实性确认，桂玄是根据刘演炉的儿子刘伟联的指示垫付的工程款；证据4的真实性无法确认，不能确认其拍摄时间，即使照片真实，增压管属于建筑大楼基础设施的一部分，并非由桂玄修建，而是由刘演炉修建；证据5不清楚具体拍摄时间，即使现状图属实，与双方发生争议时的状态不同，与本案无关；证据6真实性由法院核实，关联性不予确认，该备案表并非建设工程许可文件，只能说明“欧林家具地块转型升级改造项目”已经上报人和镇政府，至于建筑及土地是否获准建设无法证实；证据7真实性由法院核实，关联性不予确认，不清楚涉案是否在在该所有权证范围内，无法证实建筑物的合法性；证据8、9的真实性由法院核实，关联性不予确认，申请表均是过程性文件，无法反映建筑物及土地是否获准建设或符合规划要求，审批表显示的建筑为7层，而涉案租赁物为8层，占地面积19008平方米，与刘演炉自称的23000平方米不符，且审批表无法证实涉案建筑及土地的状况；证据10真实性由法院核实，关联性不予确认，无法确认此图是否为涉案建筑物，对建筑面积不清楚，双方没有进行测量。二审庭询后，刘演炉向本院提交了以下材料：1.广州市白云区城市更新局关于对人和镇广州市市来利洪饼业有限公司等3宗优质企业转型升级项目地块信息核查函；2.白云区优质企业转型升级改造项目国土规划信息咨询会办意见表；3.人和市场监督管理所关于征求《xx镇xx国道沿线8号地块方案设计（征求意见稿）》意见的反馈；4.关于《xx镇xx国道沿线8号地块方案设计》的回复意见；5.广州市白云区人和镇劳动和社会保障服务中心关于对《xx镇xx国道沿线8号地块方案设计》征求意见的复函；6.关于征求《xx镇xx国道沿线8号地块方案设计（征求意见稿）》意见的复函；7.人和镇环安办关于对《xx镇xx国道沿线8号地块方案设计（征求意见稿）》意见的复函；8.人和镇经济服务办关于对征求《xx镇xx国道沿线8号地块方案设计（征求意见稿）》意见的复函；9.xx镇会议纪要；10.xx镇会议纪要（云人会纪【2016】25号）；11.关于xx镇优质企业增资扩产、工业小区和专业市场转型升级项目工作流程的通知（云人委办【2016】11号）。关于涉案租赁合同所涉的土地性质及建筑物是否取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的问题，刘演炉的委托诉讼代理人向本院提交了《律师调查令申请书》，申请前往广州市白云区xx镇人民政府调查位于广州市白云区xx镇xx国道xx村x科技城旁地块，工程名称为白云区人xx镇xx村欧林家具地块转型升级改造工程的建设审批资料文件。由于双方均无法提供明确的地块红线坐标，本院根据双方确认的地块位置及范围，于2021年5月13日就涉案土地性质及建筑物的报建问题向广州市规划和自然资源局、广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助调查函》，并将刘演炉在一审、二审期间提交的《白云区人和镇（街）临小工厂开工建设审批表》、《白云区镇街优质企业增资扩产、工业小区和专业市场转型升级项目使用信息铭牌》、《三资管理审查备案表》、《集体土地所有权证》、《xx镇xx国道沿线地块转型升级改造申请表》及《白云区人和镇优质企业增资扩产工业小区和专业市场转型升级项目申请建设审批表》作为附件提供。广州市规划和自然资源局于2021年5月27日作出复函[穗规划资源协查（2021）846号]，称涉案地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为城乡建设用地；该地块查无建设工程规划许可证相关信息。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，刘演炉主张其在签订合同当天即将全部租赁物业交付给桂玄。2020年2月21日，刘演炉的儿子刘某联通过微信向桂玄发送信息，表示桂玄违反租赁合同及补充协议约定逾期支付租金超过三十日，要求支付所欠租金，否则解除合同。2020年2月24日，桂玄通过微信提出解除合同，并要求刘演炉退还保证金和预付租金。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.涉案租赁合同及补充协议是否属于无效合同；2.刘演炉是否已经将涉案建筑物及空地全部交付给桂玄使用；3.刘演炉是否应向桂玄返还保证金及预付租金。对此，本院分析如下：关于涉案租赁合同及补充协议的效力问题。按照双方当事人确认的租赁物范围，本院向相关行政主管部门发函调查了涉案租赁合同所涉土地的性质及建筑物报建情况。根据相关行政主管部门的复函，涉案租赁物的土地性质为城乡建设用地，该地块无建设工程规划许可证相关信息。刘演炉虽在一审及二审期间提交了相关的政府文件，但其提交的文件均非建设工程规划许可证或相关主管部门批准建设的文件，无法推翻本院向相关行政主管部门调查取得的结果，故刘演炉以此主张涉案租赁标的中的建筑物系经批准建设、符合规划要求，缺乏事实依据，本院不予采纳。刘演炉在二审庭询后提交的其他材料，已超过举证期限，本院不再组织质证，且内容无法推翻上述复函内容，本院不予采纳。根据相关行政主管部门的复函，本院依法确认涉案租赁合同中有关建筑物的部分无效，有关空地的部分有效。一审法院未区分租赁物的性质，认定涉案租赁合同整体无效不妥，本院予以纠正。关于刘演炉是否已经将涉案建筑物及空地全部交付给桂玄使用的问题。首先，双方签订的《租赁合同》约定由刘演炉负责办理一次商业消防，且免租期从刘演炉获得一次商业消防合格在网上能查到备案号之日起计算，双方签订的《租赁合同》补充协议亦约定“一次商业消防合格并交付使用时再付1000000元”。根据上述约定内容，可以认定双方约定的交付使用的条件之一为涉案租赁物取得一次商业消防验收合格。现涉案租赁物至今未通过一次消防验收，不符合双方约定的交付使用的条件，刘演炉主张其已于签订合同当天将涉案租赁物全部交付给桂玄，与双方约定不符，特别与补充协议中相关约定不符，故本院对其主张不予采纳。其次，桂玄提交的《租赁合同》文本中未明确物业及空地的面积，刘演炉主张双方对物业及空地面积进行丈量，但未能提交证据证实，桂玄对此不予确认，本院对其该主张不予采纳。在双方未对租赁面积作出确认，无证据证实双方办理租赁物交接手续的情况下，刘演炉主张桂玄已接收全部涉案租赁物缺乏证据支持。再次，桂玄虽使用其中150平方米作为招商中心，但无证据证实刘演炉已将其余租赁物交付桂玄使用。虽然刘演炉在一审、二审期间提交证人证言、银行交易明细、照片等，拟证实桂玄在涉案建筑物顶层天窗顶部安装不锈钢架和玻璃、修建增压管、修建化粪池、化油池，但证人未出庭接受质询，且无相应的施工合同等证据予以佐证，现有证据不足以证实上述施工项目系桂玄委托施工，亦无法认定上述工程系桂玄为使用涉案租赁物而施工建设，故刘演炉无充分证据证实桂玄已接收全部租赁物。综上，本案现有证据不足以证实刘演炉已将涉案全部租赁物交付给桂玄使用。一审判决认定桂玄已实际占用涉案房屋150平方米用作招商中心，刘演炉未将涉案物业全面交付给桂玄使用，并无不当，本院予以认同。刘演炉上诉理由不成立，本院不予采纳。关于刘演炉是否应当向桂玄返还保证金、预付租金的问题。如上所述，涉案《租赁合同》中有关建筑物的部分无效，有关空地的部分有效。根据合同无效的处理原则，双方因合同取得的财产应当返还，故刘演炉应返还建筑物部分对应的保证金。虽然空地部分的租赁关系有效，但从双方签订的《租赁合同》及补充协议约定来看，双方对于建筑物及空地的租赁在同一份合同中进行约定，且双方未约定可以就建筑物或空地部分分别履行，故可以认定双方对于建筑物及空地的租赁应属于整体租赁，任何一部分无法履行均影响整个合同目的的实现。刘演炉自签订合同至今未取得涉案建筑物的一次消防验收手续，即无法提供符合合同约定的建筑物用于出租，导致整个租赁合同的合同目的无法实现，构成根本违约，应承担相应的违约责任。刘演炉确认同意解除合同，应依约向桂玄退还包括空地部分在内的保证金。刘演炉主张涉案建筑物未通过一次消防验收不影响使用，明显缺乏法律依据，本院不予采纳。虽然《租赁合同》补充协议中约定“如超过6个月仍未办好一次商业消防的，物业租金按每月每平方米20元计算，空地不收取租金……”，但双方未约定桂玄同意在6个月后未办好一次商业消防的情况下必须接收涉案租赁物，且刘演炉实际亦未将涉案租赁物交付桂玄使用，故刘演炉以桂玄拖欠租金为由主张桂玄构成违约，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，刘演炉应向桂玄退还全部租赁保证金2000000元。对于预付租金，如上所述，刘演炉未将涉案全部物业交付桂玄使用，且已就桂玄实际占用的涉案房屋150平方米的占有使用费另案提起诉讼，故刘演炉应向桂玄返还预付租金4000000元。一审法院对退还保证金及预收租金的处理并无不当，本院予以维持。对于刘演炉的委托诉讼代理人向本院提交的《律师调查令申请书》，经审查，因无法确认其申请的地块及工程名称与本案所涉租赁物之间的关联性，且本院已向相关行政主管部门发函调查，故本院对上述律师调查令申请不予接纳。综上所述，刘演炉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，虽对空地部分的合同效力认定不妥，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53800元，由刘演炉负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年六月二十八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳