苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初4209号原告：向国平，男，1979年11月3日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：戴春燕，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁渝，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。原告：刘晶晶，女，1981年8月28日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：戴春燕，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁渝，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路3068号（4号楼1017室）。法定代表人：李兆荣。原告向国平、刘晶晶与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称“禾发公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告向国平、刘晶晶的共同委托诉讼代理人戴春燕到庭参加诉讼。被告禾发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向国平、刘晶晶向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金58936元(以房价4599917元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，从2020年12月28日起，计算至2021年4月30日，实际计算至办理好产证之日)；2、判令被告返还原告已支付的契税84402.15元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月26日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定出卖人将西园路66号贤雅居XX幢XXX室的商品房出售给买受人，房屋总价为4599917元，出卖人于交付商品房之后180日内办理好产证，如逾期未办理好产证，出卖人按日计算向买受人承担违约金。后被告于2020年6月27日将房屋交付给原告，被告却未能按照合同约定日期办理房屋产证，截至原告起诉之日止被告也未能办理产证，按照合同约定被告应当承担相应的违约责任。据此，原告为维护自身合法权益不得不诉诸法院，请求人民法院依法裁决。被告禾发公司未作答辩，也未向本院提交证据。本院经审理查明：2017年11月26日，禾发公司（甲方、出卖人）与向国平、刘晶晶（乙方、买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》（合同编号：苏房商姑苏合同XXXXX），约定：1、买受人向出卖人购买苏州市姑苏区西园路66号贤雅居XX幢XXX室商品房，建筑面积127.57平方米，该商品房为全装修房，总价款4599917元。2、该商品房或该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为江苏银行苏州工业园区支行，抵押登记日期为2016年6月13日。3、出卖人定于2019年6月30日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。4、因甲方的原因，乙方无法在双方实际交接之日起180日内取得不动产权证书的，乙方有权选择不退房，但甲方应按总房款的0.1%向乙方支付违约金，并继续完成相关的备案手续。5、在本合同履行过程中出现没有约定、约定不明或约定不适用的情况下，双方当事人可协商订立补充条款或补充协议。经双方签字盖章的补充条款或补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同正文、补充条款、附件及补充协议中的手书文字与打印文字具有同等效力。上述合同签订后，两原告向被告交付了购房款4599917元。被告于2020年6月29日向原告交付了案涉房屋，原告于当日向被告支付维修基金15308.4元，契税84402.15元，合计99710.55元。因被告已将案涉土地使用权抵押给了江苏银行苏州园区支行，导致原告至今无法办理案涉房屋的不动产登记证书。2020年7月24日，原告向被告提交《退款申请表》一份，载明退款项目及金额为契税84402.15元，退款原因为开发商未能按照合同约定期限办理。另查明，在本院审理的洪薇等人诉禾发公司商品房买卖合同纠纷系列案件中，许多买房人在收房时仅向禾发公司缴纳了维修基金及物业费等相关费用，但没有缴纳契税。庭审中，原告陈述：我方于2020年6月29日收房后，被告一直说会协调办证，但由于土地上被设置了抵押登记，被告因为资金问题无法涤除抵押进而无法为我们办理产证。我方同意逾期办证违约金在本案中暂时主张至立案之日（2021年5月26日），后续的逾期办证违约金我方将另行主张。逾期办证导致我方无法自由处置该房屋，小孩子也无法在此上学，还有相应的空关损失等。被告目前有大量诉讼，严重的资不抵债，被告已无法为我方办理产证，我方为了资金安全要求被告将代收的契税返还，在被告能够办理产证时我方再自行向税务机关缴纳。原被告双方此前已经达成契税退还的一致意思表示，我方也按照被告的要求提交了退费申请，后来被告由于支付能力问题而没有退还给我方。以上事实，由苏州市商品房买卖合同、房屋交接书、收据、退费申请表及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，原告向国平、刘晶晶与被告禾发公司签订的苏州市商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。根据上述合同约定，禾发公司应当在交房后的180日内为原告办理不动产登记证书，否则应承担相应的违约责任。本案中，被告向原告的交房时间为2020年7月21日，但因被告的原因导致产证至今无法办理，现原告依照合同约定选择不退房并要求被告支付违约金具有相应的事实和法律依据，应当予以支持。关于违约金的具体金额，双方间合同约定的违约金为总房款的0.1%，但原告认为该标准过低，并要求每天以购房款为基数，按照LPR的标准予以计算。本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等事项并导致买受人遭受相应损失。合同虽然约定出卖人逾期办证的应按总房款的0.1%向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。再结合被告的违约程度和过错程度，原告以购房款为基数按照LPR的标准予以主张违约金具有相应的事实和法律依据，应予支持。原告虽在本案中只主张至立案之日（2021年5月26日），但并不影响后续继续主张逾期办证违约金的权利。关于原告要求被告退还契税的诉讼请求，本院认为，开发商收取契税本身即为代收性质，现由于被告原因导致原告的产证迟迟无法办理，即禾发公司目前占有该笔款项缺乏依据，应当予以返还给房屋买受人。根据原告陈述以及举证的退费申请表，双方此前就契税退还问题已达成过一致意思表示，因此原告在本案中要求被告退还该笔契税的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，应当予以支持。被告禾发公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃，由此引起的法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告向国平、刘晶晶违约金72780元。二、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告向国平、刘晶晶契税84402.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1583元，由被告苏州禾发房地产开发有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 李 成二〇二一年六月二十八日书记员 尤欣怡