辽宁省葫芦岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽14民终1572号 上诉人（原审被告）：葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路45号楼。 法定代表人：赵久江，该公司经理。 委托诉讼代理人：那伟，辽宁开智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洪娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于辉，女,1974年12月10日生，汉族，个体，住葫芦岛市连山区。 委托诉讼代理人：葛立庚，辽宁凯阳律师事务所律师。 原审被告：葫芦岛居然之家中旺家居市场有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路45号。 法定代表人：张欣，该公司经理。 委托诉讼代理人：韩磊，男，该公司职员。 原审被告：沈阳居然之家购物广场有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街38号。 法定代表人：殷德峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：富金龙，男，该公司职员。 上诉人葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司（以下简称玉皇商城）因与被上诉人于辉、原审被告葫芦岛居然之家中旺家居市场有限公司（以下简称中旺家居）、沈阳居然之家购物广场有限公司（以下简称沈阳居然之家）租赁合同纠纷一案，不服龙港区人民法院（2021）辽1403民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 玉皇商城上诉请求：依法撤销原审判决，驳回于辉原审的诉讼请求，于辉承担两审的诉讼费用。事实和理由：玉皇商城在租赁合同过程中没有任何违约行为，不存在任何过错，不应该承担赔偿责任；装修损失问题，双方签订的租赁合同对租赁期限有明确约定，在知晓租赁期限只有一年三个月后，具有一般常识的人，对装修投入多少资金都会有一个合理的判断，这属于个人能力范畴，也是经营者的经营风险。自己判断失误，没有理由让别人承担装修的损失；鉴定结论不能成为本案赔偿的依据；原审法院没有审查玉皇商城有任何一条违反租赁合同的行为，把于辉没有优先承租作为玉皇商城的过错，没有法律依据；第四，根据同类案件应当同案同判的原则，本案应该驳回于辉的诉讼请求。综上，原审认定事实不清，判决结果错误，请求改判。 于辉答辩称，2018年3月26日，于辉与玉皇商城签订《场地租赁合同》，2018年10月16日，玉皇商城与沈阳居然之家举行签约仪式，2019年8月5日，玉皇商城成立中旺家居，此时，于辉的租赁合同并未到期，玉皇商城已经在2019年6月就明确告知包括于辉在内的租户“期满不再续签”、“重新规划、拆除后重新装修、重新招租”；玉皇商城恶意违约，变相剥夺于辉优先承租权，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持原判。 于辉向一审法院起诉称：2018年3月26日，于辉与玉皇商城签订场地租赁合同，承租位于中旺之家家居生活Mall一期二层A-9、10、11、12、13、14号店铺，租期从2018年6月28日至2019年9月27日。租赁期间内，于辉经玉皇商城同意对商铺进行装修，装修费用约为1,400,000.00元，后玉皇商城在租赁期间内未告知于辉的情况下与中旺之家签订转让协议，经查，中旺之家与居然之家已于2019年8月5日办理完过户登记，其仍在租赁期间内。玉皇商城在未告知于辉的情况下变更合同主体，并且于辉应该具有优先承租权。玉皇商城存在欺诈行为，在出租商铺之前已经与居然之家达成一致，但并未明示于辉，导致于辉做出错误判断，进行大额装修，现玉皇商城不予续租，于辉损失严重。玉皇商城在租赁合同到期前，将商场改换名称，导致于辉大量退单，损失严重，玉皇商城构成违约，现玉皇商城已将于辉驱离商场。中旺家居侵犯于辉的优先承租权，沈阳居然之家与玉皇商城签订的协议共同侵犯了于辉的利益，故诉至法院，要求：一、各被告赔偿经济损失600,000.00元；二、由各被告承担诉讼费、送达费等一切诉讼费用。 一审法院查明事实：2018年3月26日，于辉作为乙方（承租方）与作为甲方的玉皇商城（出租方）签订《中旺之家场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方的营业场地位置为中旺之家家居生活Mall一期二层A2-9、10、11、12、13、14号商铺，承租面积366平方米，乙方经营范围为瓷砖、乳胶漆，租赁期限为1年3个月，从2018年6月28日至2019年9月27日（2018年3月26日-2018年6月27为装修期，不收取任何费用）。乙方应缴纳的租金、物业费共计133,000.00元，经营保证金5,000.00元，于辉于2018年3月26日付清上述全部费用。该租赁合同第三条中约定租期满后若乙方需续租，在同等条件下优先租赁给乙方。在第九条第13项中约定合同到期前一个月，若乙方续租，提出书面申请，经甲方同意后方可续租，合同期满，乙方无条件配合甲方规划调整。合同第七条第4项约定，合同期满，乙方撤场，固定装修（顶棚、地面、消防、电路）不得破坏，无偿归甲方所有，否则视为乙方违约，赔偿甲方50,000.00元违约金。第九条第4项约定，……装修后的固定部分在租用期满后乙方不得拆除，无偿归甲方所有，可移动的货柜、货架由乙方自行处理……。该租赁合同约定期限届满后，双方未续约，玉皇商城诉至本院要求于辉腾退租赁商铺，本院作出（2020）辽1403民初348号民事判决书，判决于辉交还租赁合同约定之商铺，该判决已执行完毕。于辉交还租赁商铺后，认为玉皇商城违约给其造成损失，故诉至法院，要求判如所请。在诉讼过程中，于辉就其装修损失申请评估鉴定，经葫芦岛市中级人民法院委托，各方当事人共同选定辽宁兴连土地房地产与资产评估有限公司进行鉴定，该鉴定机构于2020年10月21日作出辽兴评报字【2020】第063号资产评估报告，装修损失的评估结果为573,148.00元。玉皇商城在指定期间内对该报告提出异议，该鉴定机构于2020年11月6日对异议作出书面解释说明。玉皇商城对该解释说明仍有异议，但未在合理期限内提出重新鉴定申请。另查明，2018年10月16日，玉皇商城与沈阳居然之家签订《加盟委托管理协议》，申请加盟成为“居然之家”特许经营店，将案涉租赁商铺所在的中旺之家家居卖场整体委托中旺家居进行运营管理。 原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。如果合同当事人一方根据双方的合同关系、交往过程，已经建立了继续签约的合理的期待与信任，那么这种续约的合理期待，就应当得到保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，首先，于辉与玉皇商城之间签订的《中旺之家场地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵循公平原则行使合同权利、履行合同义务。其次，该租赁合同中约定了“租期满后若乙方需续租，在同等条件下优先租赁给乙方”的条款，同时，从于辉的履约情况来看，于辉为了在中旺之家场地经营，投入大量的资金进行装修，证明于辉有到期后续租的合理期待。如果在最初合同订立过程中，玉皇商城告知于辉可能只能经营一年或一年三个月，则具备一般常识的人都不会进驻该场地或做出大量的投入。2018年10月16日，玉皇商城与沈阳居然之家签订了《加盟委托管理协议》，将中旺家居场地经营管理权委托给沈阳居然之家，由沈阳居然之家对场地进行了整体规划。而于辉经营瓷砖类商品的特殊性，决定其需要先期投入大量资金有针对性的装修以进行瓷砖展示，且该装修具有特定性，无法随意转移。玉皇商城对于辉租赁合同到期后将要改变现有经营模式行为，应当及时通知于辉，为于辉作出变更原有想法提供合理时间，使得于辉实现在同等条件下是否继续经营的权利，但玉皇商城提供证据不足以证明到期后将改变原有经营模式一事及时通知到于辉，最后致使于辉未能实现其在同等条件下优先续租的权利，对此，玉皇商城具有过错，应当承担违约责任，对于辉由此产生的装修损失，玉皇商城应予赔偿。玉皇商城抗辩称根据合同约定装修后的固定部分归其所有，于辉无权主张赔偿的意见，根据该租赁合同第七条第4项约定固定装修明确指明系顶棚、地面、消防、电路，不应包括于辉为经营瓷砖进行的附加装饰类装修，故对玉皇商城此项抗辩，本院不予采信。对于于辉主张的装修损失，已依司法鉴定程序由鉴定机构出具鉴定结论，该鉴定结论本院予以采信。玉皇商城应对该项损失573,148.00元承担赔偿责任。最后，关于中旺家居、沈阳居然之家是否应承担责任的问题，本院认为，根据合同相对性原则，对于单纯合同履行利益,原则上应根据合同法予以保护,而不应支持当事人向非合同相对方寻求侵权责任救济。于辉就其合同履行利益导致的装修损失请求非合同相对方的中旺家居、沈阳居然之家承担侵权责任,于法无据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、玉皇商城于本判决生效后十日内赔偿于辉装修损失573,148.00元；二、驳回于辉对中旺家居、沈阳居然之家的诉讼请求。案件受理费9,800.00元，鉴定费17,194.00元，合计26,994.00元，由葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司负担。 本院二审期间，各方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院对一审法院查明的事实予以认定。另查明，玉皇商城于2019年6月30日对包括于辉在内的租户下发通知，内容为：玉皇商城与一期经营业主的租赁合同至2019年9月27日期满，公司为了改善中旺之家商场的营业环境，提升商场的经营档次，使本商场相比周边的商场更具备市场竞争力，让经营业主获得更高的商业利益。公司投入巨资加盟具有“国内十佳”商业品牌称号，在家居建材市场稳居龙头企业的“居然之家”公司，在新的租期开始后，商场将由新成立“居然之家”管理公司进行经营管理，商场使用“居然之家”的商标品牌，按照“居然之家”统一样式进行装修，按照统一模式进行招商和店面布局，经营范围包括：家居、建材、家饰、家用电器，家居用品。一期经营业主本期租赁至2019年9月27日期满后，租赁终止。由于商城要重新装修，需要业主离场，在2019年10月28日前将商品移走，公司收回商铺。广大经营业主有意愿继续在本商场经营的，可提前与“居然之家”管理团队进行洽谈协商，管理团队办公室设在一楼招商处，于2019年7月18日开始接待工作。 本院认为，玉皇商城在于辉的租赁合同没有到期时，与沈阳居然之家签订协议，委托中旺之家运营管理，并且通知于辉“统一装修”、“统一招商、布局”，在商城经营范围和场地用途没有发生变更的情况下，变相剥夺于辉优先承租权，玉皇商城违约事实存在，应该承担违约责任。一审法院根据鉴定结论，判决玉皇商城赔偿于辉573，148.00元并无不当。玉皇商城的上诉理由没有事实根据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,800.00元，由葫芦岛玉皇商城商贸有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 康永杰审判员刘亚伟 审判员 郭   逸   群 二〇二一年六月二十一日 书记员 岳   欣   彤