上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终5464号上诉人（原审被告）：杨光，男，1946年10月23日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：王俊伟，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海英高置业有限公司，注册地上海市奉贤区奉城镇南奉公路686号4幢，实际经营地上海市长宁区荣华东道106-110号。法定代表人：黄信叶，总经理。委托诉讼代理人：李开叶，国浩律师（上海）事务所律师。原审被告：杨玲，女，1973年10月28日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人杨光因与被上诉人上海英高置业有限公司（以下简称英高公司）、原审被告杨玲排除妨害纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初22904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨光上诉请求：撤销一审判决，改判驳回英高公司一审诉讼请求。事实和理由：1．英高公司购买上海市XX道XX弄XX、XX、XX、XX号地下车库（以下简称涉案地下车库）的合同，违反了物权法及民法典关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要”的强制性规定，应属无效。开发商在销售小区房屋时已将涉案地下车库按公建面积分摊给全体业主，涉案地下车库的产权应属全体业主所有。英高公司购买涉案地下车库之前的公示存在重大瑕疵，该公示只允许业主购买，而不能租赁，且涉案地下车库整体出售，转让价格高达人民币1，120万元，变相侵害了全体业主的公共利益。涉案地下车库有64个车位，功能独立，但产权上迟迟不作分割，明显属于恶意规避“一户业主只能购买或者附赠一个停车位”的规定。即使产权属于英高公司，也应由全体业主通过业主大会决议来决定如何使用、如何收费。一审法院关于是否收费及收费的标准的认定，都过于草率。2．英高公司的诉请是立即驶离、返还车位，而一审判决是附加条件地支持了其诉请，有悖不告不理的基本原则。英高公司辩称，英高公司通过购买获得涉案地下车库的产权，并支付了对价。小区有100多户，涉案地下车库由物业公司划分成64个车位，不能满足整个小区业主的需要。英高公司现只起诉了使用车位但不支付租金的业主，上诉的5位业主中有4位是业委会成员，杨光是业委会主任。英高公司购买的涉案地下车库只有大产证，无法按64个车位分割转让。英高公司也是小区业主，但业委会、物业公司不同意英高公司将车辆停在涉案地下车库。一审后，英高公司去相关部门咨询得知，如果要划分车位须经超过90％的业主同意，但业委会不同意划分。一审中，英高公司表达过，只要业主支付租金，英高公司同意业主使用，故一审判决并无不当。综上，不同意杨光的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。杨玲未发表意见。英高公司向一审法院起诉请求：1．杨光、杨玲立即停止侵权，将其名下车辆沪BXXXXX（以下简称涉案车辆）驶离涉案地下车库，将XX号车位返还给英高公司；2．杨光、杨玲向英高公司赔偿涉案车辆侵权期间的经济损失（按照每月800元标准计算，自2018年5月1日起计算至实际返还车位之日止）；3．杨光、杨玲向英高公司赔偿律师费损失20，000元。审理中，英高公司明确第二项诉讼请求中的经济损失为杨光、杨玲占用停车位的占有使用费，杨光、杨玲共同承担责任。一审法院认定事实：上海市长宁区荣华东道119弄6号802室房屋权利人为杨光。涉案车辆所有权人为杨玲。2016年11月8日，案外人焦某出具《停车位转让公示告知单》，其中载明：本人欲将地下车库XX、XX、XX、XX号停车位与住宅一并转让，根据《关于住宅物业管理区域机动车停车位转让有关问题的通知》，将其中全部地下车库XX、XX、XX、XX号停车位的转让事宜在本住宅小区公示30天。地下车库拟转让价格为1，120万元，租赁情况（空白）。公示期间，本人委托长宁区XX（业主委员会或者物业管理企业）办理购买意向登记，同时承诺最迟在公示期限届满后10日内，与登记的业主签订车位转让协议，并按存量房经纪合同和交易合同网上备案的规定办理转移登记手续。落款处转让人一栏有“焦某”的签字。后，上海市长宁区XX业主委员会（以下简称XX业委会）、上海XX有限公司（以下简称XX公司）、焦某共同出具《停车位转让公示》，其中载明：XX道XX弄XX住宅小区XX号XX室业主欲转让停车位，地下车库XX、XX、XX、XX号拟转让价格为1，120万元。公示期间，小区内尚未取得停车位的业主如有购买意向，向长宁区XX（业主委员会或者物业管理企业）登记。转让人承诺最迟在公示期限届满后10日内，与登记的业主签订车位转让协议，并按存量房经纪合同和交易合同网上备案的规定办理转移登记手续。本公示有效期自2016年11月8日起至2016年12月7日止。落款处有“焦某”的签字以及XX业委会、XX公司物业部的盖章。再后，XX业委会、XX公司出具《停车位转让公示证明》，其中载明：XX住宅房屋套数比例小于1：1，6号202室业主于2016年11月8日起至2016年12月7日发布停车位转让公示。现公示期满，该套住宅拥有的全部停车位转让情况如下：地下车库XX、XX、XX、XX号，公示拟转让价格1，120万元，实际转让价格1，120万元，买受人为英高公司。落款处有XX业委会、XX公司物业部的盖章。2016年11月17日，英高公司与焦某签署《承诺书》，其中载明：买卖双方就上海市长宁区荣华东道119弄XX住宅小区地下车库在买卖过程中及买卖完成后承诺以下几点：1．在买方公司自用以外，确保XX小区业主在同等条件下的优先租赁权。2．积极配合小区物业工作，以确保良好的停车秩序。……5．共同维护XX小区地下车库良好的停车秩序是车库业主的责任。2016年12月23日，英高公司与焦某签署《上海市房地产买卖合同》，其中约定：涉案地下车库转让价1，120万元，双方共同在2016年12月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2016年12月27日，涉案地下车库产权变更登记手续于该日受理。2017年1月13日，沪（2017）长字不动产权第XXXXXX号不动产权证书载明：权利人英高公司；共有情况单独所有；坐落XX道XX弄XX号XX室，建筑面积78.41平方米，房屋类型公寓；XX、XX、XX、XX号地下车库，建筑面积2，057.08平方米，房屋类型其他。2017年2月4日，英高公司向XX公司出具《委托书》，其中载明：我公司于2017年1月1日获得涉案地下车库产权，现委托贵公司对已入租车主收取2017年1月、2月车位租金（请通知租户在2月15日之前交费，否则视为自动放弃）。租金按已有价格收取，不做调整。未出租车位不再出租，我公司留为自用。2020年6月29日，英高公司将《关于要求驶离地下车库并赔偿损失的重要通知》贴于涉案车辆上，其中载明：本公司于2017年1月13日取得涉案地下车库所有权，为地下车库合法所有权人，依法享有地下车库的占有、使用、收益和处分权利。未经本公司同意，XX住宅小区业委会及／或物业公司无权代表本公司就地下车库作出任何意思表示，包括但不限于同意任何第三方占用、使用、租赁地下车库车位等。贵我双方未就地下车库任何车位建立租赁关系，贵方擅自占用地下车库的行为属于严重侵权行为；本公司要求贵方于2020年6月30日前（含）将车辆驶离地下车库，未经本公司允许，贵方不得继续擅自占用地下车库；本公司要求贵方按照车位租金每月800元的标准赔偿实际侵权期间的全部损失；等。后英高公司提起本案诉讼。关于涉案地下车库的缴费情况，英高公司向一审法院提供了两份焦某2016年与案外人签订的《车位租赁合同》，其中约定涉案地下车库的车位租金为每月800元。另提供2017年收据、发票一组，显示除XX公司停车费为每月600元外，其余收据、发票均显示车位费为每月800元。对此，英高公司表示，原物业公司曾向英高公司转付了2017年1月、2月的停车费，共31个车位，当时有19辆车左右不同意缴费；后物业公司未再转付。英高公司另提供照片一组，显示2018年5月10日、5月16日、12月25日上午五、六时左右，涉案车辆停放在涉案地下车库内。杨光在证据交换中作为杨玲的代理人表示，车位的实际使用人是杨光，其对停车费的标准和起付时间均无异议，但在庭审中表示起付时间应为2019年11月。经法庭询问，为何前后表述不一致，杨光表示，对时间不在乎，但不同意按照800元的标准支付，隔壁小区只有每月600元。另查明，从上海市城市建设档案馆调取的涉案地下车库工程建设施工图显示，地下车库未做具体车位划分。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，英高公司通过停车位公示转让程序、签署车库买卖合同并支付对价的方式，于2016年12月27日办理涉案车库产权变更手续，并于2017年1月13日获得登记机关颁发的不动产权证，根据物权法定以及对外公示原则，应认定英高公司系涉案地下车库的合法权利人，有权基于产权人身份对其专有部分行使收益权及处分权。现杨光将自有车辆停放于英高公司所有的地下车库内且未支付使用费，显然对英高公司的使用权、收益权造成了侵害。据此，英高公司可主张占有车位而不交纳使用费的车辆驶离地下车库。然，需指出的是，本案的特殊之处在于，涉案地下车库的出售、使用因当时的政策原因及特定的历史背景导致未能进行车位划分且无法进行车位的单独转让，由此造成小区业主与车位产权人就车位使用的合法性、合理性、正当性等问题产生纠纷，且英高公司委托代收停车费的物业公司XX公司已从小区撤场，杨光在2018年后进入小区，对此前英高公司所作公示等均不清楚。故在此情况下，杨光未能支付相应期间内的车位占有使用费确属事出有因。考虑到小区居民的停车事宜涉及全体业主公共利益，故在英高公司行权时，理应受到一定的限制，即在维护产权人个人利益的同时，亦需适当保障现有停车状态的稳定性，以兼顾小区全体业主整体利益及安定团结，此与英高公司在购买地下车库时曾作出保障业主停车权利及维护停车秩序的承诺相一致。鉴于此，一审法院从公平合理角度出发，给予杨光车辆驶离一定的宽限期及条件。即在杨光按时缴纳2018年5月至2021年2月的占有使用费的前提下，可继续使用车位并支付后续占用期间的停车费；反之，则应将车辆驶离并补足返还车位之日前的占有使用费。关于占有使用费的标准，经查，英高公司成为涉案地下车库产权人后，小区业主已支付的停车费标准均为每月800元，英高公司在涉案车辆上张贴的通知，亦按照该标准进行催款，杨光在知晓上述标准及付款起始时间的情况下未明确提出异议，目前亦无其他证据反映此标准存在明显有失公允之情形，故英高公司参照适用每月800元标准向杨光主张占有使用费，并不不当，一审法院予以支持。杨光抗辩，费用应自2019年11月开始计算。一审法院认为，英高公司提供的照片，可以证明杨光车辆停车时间为凌晨5、6时，不符合临时停车的一般常理，且杨光作为实际使用人，前后表述不一，一审法院难以采信，杨光的费用应当自2018年5月开始按照每月800元标准支付。关于付款义务人，一审法院认为，杨光系小区业主，亦是涉案车辆实际使用人，应为实际义务人。杨玲并未有涉案车辆停放涉案小区的行为，故不应承担付款义务。至于英高公司主张的律师费，因小区业主与英高公司长期对停车费是否应缴纳以及缴纳的标准等问题存在争议，杨光未付款尚非恶意，且英高公司支付的律师费亦非因杨光行为所必然产生的必要费用及直接损失，故英高公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，于2021年3月26日作出判决：一、杨光应于判决生效之日起十日内向上海英高置业有限公司支付2018年5月1日起至2021年2月28日止的车位占有使用费27，200元；二、如杨光届期未履行上述第一项付款义务，则应于履行期限届满之日起三日内将沪BXXXXX车辆驶离上海市长宁区XX道XX弄XX、XX、XX、XX号地下车库，同时应另行向上海英高置业有限公司支付自2021年3月1日起至实际返还车位之日止的占有使用费，以每月800元标准计算；三、驳回上海英高置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费860元，减半收取计430元，由上海英高置业有限公司负担203元，杨光负担227元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一是英高公司是否有权向杨光收取车位占有使用费用及该费用的标准如何确定；二是一审法院附条件地支持英高公司排除妨害的诉请有否违反“不告不理”的基本原则。关于第一个争议焦点，根据法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定；占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。而涉案地下车库系英高公司从案外人焦某处购买所得，已依法办理产权变更登记手续和取得登记机关颁发的不动产权证，故英高公司主张其系涉案地下车库的合法权利人，于法有据，本院予以采纳。杨光主张涉案地下车库的产权属全体业主所有，缺乏依据，本院不予采纳。杨光另主张，即使产权属于英高公司，亦应由全体业主通过业主大会决议来决定如何使用、如何收费。因涉案地下车库并非属于全体业主所有，也不是法律规定的应当由业主共同决定的事项，故杨光的主张，本院亦不予采纳。杨光占有使用涉案地下车库的车位，英高公司作为产权人，有权向杨光主张占有使用期间的费用。一审法院根据双方的举证质证情况确定每月标准为800元，具有合理性，本院予以认同。关于第二个争议焦点，涉案地下车库因历史和政策原因无法进行车位划分和车位的单独转让，由此造成小区业主与英高公司就车位使用产生争议。而杨光于2018年才成为小区业主，其对之前英高公司的公示不清楚而未支付车位占有使用费确属事出有因。而英高公司在购买涉案地下车库时也作出过保障业主停车权利及维护停车秩序的承诺，故一审法院结合英高公司的承诺，在考虑产权人的利益和小区业主停车利益兼顾的基础上，给予杨光车辆驶离一定的宽限期及条件，具有合理性，亦未违背“不告不理”的基本原则。故杨光对此提出的异议，本院不予采纳。综上所述，杨光的上诉主张，不能成立。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币860元，由杨光负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年六月二十九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……