广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13786号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈远壁，男，1988年5月29日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：雷娟娟，女，1982年11月12日出生，汉族,身份证住址广州市从化区。上诉人陈远壁因与被上诉人雷娟娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18886号民事判决，向本院提起-上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。陈远壁上诉请求：1.撤销一审判决，改判雷娟娟立即返还陈远壁租房押金7160元；2.驳回雷娟娟的全部反诉请求；3.一二审案件诉讼费由雷娟娟承担。事实和理由：一、一审判决陈远壁负担800元清洁费无事实和法律依据。陈远壁于2019年3月2日搬离案涉房屋时已经打扫了房屋并拍照给雷娟娟，其当时并未提出异议，且有打电话让管理处放行。后雷娟娟雇人打扫卫生是为了尽快出租，为此而支付的清洁费不应由陈远壁支付、雷娟娟于退租27天后即3月29日才去搞卫生，存在的卫生问题不应由陈远壁承担。即使由陈远壁承担，清洁费也应按照实际发生的金额支付。二、陈远壁不应向雷娟娟支付5358元的违约金。首先，陈远壁虽有雷娟娟所谓的逾期支付租金行为，但并未给雷娟娟造成实际的损失。租金是雷娟娟微信告知后进行转账，从未出现催租却不交纳的情况，且聊天记录中雷娟娟还称总是对房租不记得的话，这意味着雷娟娟并未将租金是否逾期的行为归因于陈远壁。且雷娟娟同意继续出租，意味着合同继续履行，偶尔迟交租金不构成违约，雷娟娟无权在近三年后再追究因逾期产生的违约责任。陈远壁还经常提前交租，提前支付日期可以覆盖逾期支付日期。其次，逾期支付租金的行为发生在案涉房屋租赁合同期满后，期满后并未签订新的合同，按照合同法规定其后的租赁期限为不定期，不存在逾期的问题。租房是押二付一，还未入住就提前交纳了一个月的租金，且当月交的租金都是下个月产生的，在不定期合同下等于每个月都提前交了，不存在逾期违约的问题。再次，案涉租赁合同约定的是“每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金”，该3%应是日租金的3%，而非月租金3800元的3%，否则明显过高，即使支付也应参照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率为标准计算。最后，一审判决根据雷娟娟单方统计的认定陈远壁违约47天也与实际不符，陈远壁即使应当支付违约金也应当按照实际违约天数计算。综上，请求二审法院判如所请。雷娟娟辩称，一审判决正确，请求二审予以维持，驳回陈远壁的全部上诉请求。一、根据雷娟娟一审提交的材料清单列举的情况，案涉房屋及相关设备损坏严重，卫生脏乱差，较于一审判决陈远壁负担800元清洁费，雷娟娟实际损失更大。二、一审判决陈远壁支付5358元违约金依法合理。陈远壁主张提前交租没有依据。案涉租赁合同约定每月第5日前交纳当期租金，当期租金即本月，如3月份交租日期为3月5日，在3月24日交纳属于逾期交纳，陈远壁主张其提前交租不成立。合同还约定“每逾期一日，需按应付租金的3%向甲方支付违约金”，该应付租金是月租金而非日租金。合同约定的违约金支付标准是约束双方的，不适用银行利率标准。综上，因陈远壁上诉请求无法律和事实依据，请求二审全部予以驳回。陈远壁于2020年6月4日向一审法院起诉请求：1.雷娟娟立即向陈远壁返还租房押金7160元；2.本案的诉讼费用等由雷娟娟承担。雷娟娟以陈远壁违约为由于2020年8月23日提出反诉请求：1.没收陈远壁租房押金7160元；2.陈远壁支付2016年5月至2019年3月租金逾期累计47天的违约金5358元（逾期日期和逾期天数以被告提交的证据1为准：2016年5月28日至2017年5月27日每月租金3580元；2017年5月28日至2019年3月29日每月租金为3800元。违约金均从当月6日开始计算）；3.陈远壁补交2019年2月28日至2019年3月23日产生的拖欠租金3293元（以每月租金3800元除以30天乘以26天计算得出）；4.陈远壁支付2019年2月28日至2019年3月23日拖欠租金的违约金60420元（以3293元为本金，从2019年2月28日开始计算至2020年10月13日，每日按3%计算）；5.陈远壁支付雷娟娟2019年4月至8月的租金损失19000元（每月租金为3800元）；6.陈远壁支付赔偿雷娟娟重新装修及家电损失3万元（为陈远壁估算的价格，具体包括客厅、卧室地板木地板全部更换成木地板和刷墙；以及更换冰箱、洗衣机、空调）；7.陈远壁承担本次诉讼所有费用。一审法院认定事实：位于海珠区××街××房的权属人为雷娟娟，占有房屋份额为全部，登记时间为2007年8月10日，建筑面积为35.4923平方米；等。2016年5月23日，陈远壁（承租人、乙方）与雷娟娟（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区××街××房出租给乙方作住宅使用，建筑面积为35平方米；租赁期限自2016年5月28日起至2017年5月27日止；双方约定上述物业月租金为3580元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付当期租金给甲方；乙方需在签署本合同当天向甲方支付租赁保证金7160元；甲方应在租赁期满或解除合约之日将租赁保证金无息退还给乙方；乙方应依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金；如果逾期15日，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，收回房屋；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；乙方在租赁期届满或解除合约之日应交还原承租物业和设备给甲方；租赁期届满或解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；等。2016年5月23日，雷娟娟收取了陈远壁的押金7160元。2019年2月22日，陈远壁发送微信内容给雷娟娟，称：我要考虑换房了。雷娟娟：好，要提前一个月说，我得放租；陈远壁：那可能来不及了哦，之前也不知道；那你现在放租吧，刚开工不久找房的多；雷娟娟：那也要找到租客才行，一定要提前通知的，原来合同上有写；你帮我去放下房，找下租客，还有就是把2月份的租金先转给我；2019年2月23日，雷娟娟又向陈远壁发送微信，称：2月份房租3800，电视费27，电费152，共3979元；陈远壁：这个不用给了吧，刚租的时候就给了下月的，到时还有押金要退呢；雷娟娟：押金有多少？2019年3月2日，陈远壁：我今天搬家了；2019年3月23日，陈远壁：换了个马桶盖，厕所里的灯、门也弄好了，总共230元……押金可以退给我了吧；雷娟娟：一起多少钱我先转给你；回广州收房后退押金给你；2019年3月28日，雷娟娟：我明天上午过来金豪嘉苑，你上午过来下；陈远壁：上午没时间呢；雷娟娟：那你今晚或明早放下钥匙去管理处，过去整理下；我明天有时间；陈远壁：那我把钥匙拿去管理处吧；陈远壁：好；2019年3月29日，陈远壁：钥匙放在交通银行旁边那值班的保安那里；雷娟娟：好的，我一会过去……小陈这是几年没搞过卫生吧？到处都脏得不得了了，叫了几个阿姨都不干；第三个阿姨才同意，她找了两个人从中午12点搞到现在晚上9点才彻底搞完；2019年4月30日，陈远壁：再多我也不说了，若你一定要说是我导致的那我只能说抱歉，麻烦有空把押金退了吧，快两个月了；雷娟娟：光说抱歉有什么用，损失不要要承担吗？陈远壁：那损失怎么可能说是我带来的呢？你搞完卫生一个月了还没租出去，你还说是我的问题。雷娟娟就其反诉主张还提交了以下证据：1.银行转账逾期记录；2.收房现场照片；3.租房家具家电清单；4.换家电和装修费用证明的微信截图。陈远壁质证表示：对上述证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。一审诉讼中，双方一致确认以下事实：双方在租赁合同约定的期限届满后，陈远壁按照每月3800元的租金标准向雷娟娟支付至2019年2月28日。一审法院认为：陈远壁、雷娟娟签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。租赁合同约定的期限届满后，陈远壁继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，陈远壁可以随时解除合同。雷娟娟抗辩陈远壁未提前一个月通知解除合同违反合同约定的意见，理据不足，一审法院不予采纳。陈远壁抗辩雷娟娟第一、第二项反诉请求已过租金纠纷一年诉讼时效的意见。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法总则﹥诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行。雷娟娟主张陈远壁在承租期间存在逾期交租的行为并提供了银行转账流水作为证据，陈远壁对此表示没有异议，故对雷娟娟统计的陈远壁存在的逾期交租的时间共47天，予以确认。陈远壁从2017年12月起存在逾期交租的行为，雷娟娟反诉要求陈远壁支付逾期交租违约金并未超过上述规定的三年诉讼时效，故陈远壁对诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。雷娟娟反诉要求陈远壁支付承租期间逾期交租的违约金5358元，合理有据，予以支持。但即便陈远壁在承租期间存在逾期交租超过15天的行为，雷娟娟仍未提出解除合同的请求并同意继续出租房屋给陈远壁，故雷娟娟现再以此为由要求没收陈远壁交纳的押金理据不足，不予支持。合同约定：租赁期届满或解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在陈远壁保证金中扣除，不足部分由陈远壁负责赔偿。雷娟娟主张陈远壁承租期间未维护好涉案房屋的卫生，并提供了照片为证，陈远壁对此也没有异议，故对该事实，一审法院予以确认。由于陈远壁未维护好房屋卫生导致雷娟娟另行支出的清洁费用，应从陈远壁支付的押金中扣除，结合生活实践，该清洁费用应以800元为宜。故雷娟娟反诉陈远壁赔偿房屋损失应从租房押金中扣除800元后，剩余的6360元，雷娟娟应返还给陈远壁。但雷娟娟反诉主张因陈远壁损坏涉案房屋内的设备和家电，但其提交的证据未能证明该事实，故雷娟娟的该反诉主张，证据不足，不予采纳。雷娟娟据此反诉要求陈远壁支付五个月的租金损失19000元和重新装修及家电损失30000元，理据不足，均不予支持。双方均确认陈远壁向雷娟娟交纳租金至2019年2月28日，故对该事实予以确认。陈远壁于2019年3月3日搬离涉案房屋时，已通过微信告知雷娟娟，雷娟娟看到陈远壁发送的房屋内部照片后也没有表示反对陈远壁搬离，故陈远壁承租的最后期限，一审法院认定为2019年3月3日。雷娟娟要求陈远壁支付2019年3月1日至3月3日的租金合理有据，予以支持，该期间租金为3800元÷30日×3日=380元。雷娟娟主张陈远壁逾期交纳上述期间的租金需支付违约金，但雷娟娟催缴陈远壁交纳2019年2月份的租金时，陈远壁已表示还有押金要退，此后双方就押金是否应退还产生争议，故陈远壁未能及时支付上述租金事出有因，雷娟娟还要求其支付逾期缴租违约金依据不足，不予支持。雷娟娟主张陈远壁实际使用房屋至2019年3月23日，但从双方的微信往来内容可知，雷娟娟知悉陈远壁搬离涉案房屋后依然委托陈远壁代为寻找租客及更换涉案房屋内的电灯设备等，2019年3月4日至2019年3月23日期间并非陈远壁实际使用的承租期间，故雷娟娟要求陈远壁支付该期间的租金及违约金理据不足，一审法院也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法总则﹥诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年3月12日作出如下判决：一、雷娟娟在本判决生效之日起10日内退还租房押金6360元给陈远壁；二、陈远壁在本判决生效之日起10日内支付2017年12月至2019年2月期间逾期交纳租金的违约金5358元给雷娟娟；三、陈远壁在本判决生效之日起10日内支付2019年3月1日至3日的租金380元给雷娟娟；四、驳回陈远壁的其他诉讼请求；五、驳回雷娟娟的其他反诉请求。一审案件本诉受理费50元，由陈远壁负担5.5元，由雷娟娟负担44.5元；反诉受理费1403元，由陈远壁负担70元，由雷娟娟负担1333元。本院二审期间，陈远壁提交了支付案涉房屋租金沟通过程的聊天记录及提前交租的书面情况说明，拟证明陈远壁存在提前交租的情况，其中2018年3、5、6、7、12月份均有提前交纳当月租金。雷娟娟对以上材料均不予认可，并认为系陈远壁所称提前交租属于自身理解错误，陈远壁并无提前交租的情形。二审经询问当事人，双方均同意本案进行书面审理。二审另查明，一审判决查明事实中认定“原告收取了被告的押金7160元”存在笔误，应为“被告收取了原告的押金7160元,”本院二审已对上述一审查明事实予以纠正。本院确认一审法院查明的其他事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方的诉辩意见，本案二审需要处理的问题是：陈远壁应否向雷娟娟支付800元清洁费及逾期支付租金违约金5358元。对此，本院分析如下：关于陈远壁应否向雷娟娟支付800元清洁费的问题。案涉租赁合同约定承租人应爱护房屋，其中包括房屋卫生，根据雷娟娟一审中提交的微信聊天记录显示，案涉房屋卫生确存在脏污情况，陈远壁对此并无异议，只是对清洁卫生费用有异议，一审结合实际情况酌定陈远壁承担800元清洁费，并无明显不当，本院予以确认。关于逾期支付租金违约金的问题。双方均确认陈远壁存在逾期交纳租金的情况。陈远壁虽然在雷娟娟催告之后支付了租金，但按时交纳租金为承租人的主要义务，不以出租人的催告为前提，且雷娟娟在收取租金后并无明确表示放弃追究陈远壁的延迟支付租金的违约责任，故陈远壁主张其无需支付逾期支付租金违约金的理由不能成立，本院不予采纳。陈远壁还主张其存在提前交租的情形并提交书面情况予以证明，本院认为，陈远壁在履行案涉租赁合同约定的交纳租金义务的过程中，提前交租系其对自身权利的处分，在雷娟娟不予认可且不同意将提前交租的天数与逾期交租的天数相互抵扣的情况下，陈远壁的该抗辩无法支持。根据案涉租赁合同约定，承租人在每月第5日前缴付当期租金，承租人应依约按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，须按应付租金的3%向甲方支付违约金，一审认定逾期交纳租金违约金的标准为租金的3%，并无明显不当，本院予以维持。至于陈远壁二审主张该租金违约金标准过高、应按日租金的3%标准计算及违约天数计算错误等，均理据不足，本院均不予支持。综上所述，陈远壁的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈远壁负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年六月二十八日法官助理刘丹红书记员李逸丹