襄阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0691执异132号案外人：江蓉星，男，1955年10月10日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：江蓉华，男，1951年2月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。代理权限：特别授权。申请执行人：周华，男，1963年1月5日出生，汉族，住襄阳市樊城区，被执行人：周晋，男，1962年10月24日出生，汉族，住成都市锦江区，被执行人：四川省泰禾机械有限公司（以下简称泰禾机械公司），住所地：青神县城西工业区。法定代表人：汤永康，该公司执行董事。在本院执行周华与周晋、泰禾机械公司股权转让协议纠纷一案中，案外人江蓉星对本院执行的位于成都市高新区紫荆西路6号17栋-2楼684号车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人江蓉星称，请求排除本院对位于成都市××新区××楼××号车位的执行。事实与理由：贵院查封的周晋名下的车位，其于2017年9月12日已与周晋签订购买合同，并支付全部款项，只因交易当时车位产权证未办理下来，所以未办理过户，现特向贵院提出执行异议，请求排除执行。本院查明，原告周华与被告周晋、泰禾机械公司股权转让协议纠纷一案，诉讼期间，本院依据周华的保全申请，于2018年12月12日作出（2018）鄂0691民初3118号之一民事裁定：查封被申请人周晋名下位于成都市××新区××楼××号车位【网签（备案）号为1022978、套内面积为12平方米】的车位，查封期限三年。2019年1月8日，本院作出（2018）鄂0691执保369号之二《协助执行通知书》及（2018）鄂0691执保369号《函》，委托成都市锦江区人民法院协助办理上述查封。同年6月27日，本院作出（2018）鄂0691民初3118号《民事判决书》，由被告周晋向原告周华支付股权转让款7936000元及逾期付款损失；被告泰禾机械公司对该债务承担连带清偿责任。被告周晋、泰禾机械公司不服，上诉至襄阳市中级人民法院。同年11月19日，市中院作出（2019）鄂06民终3736号民事裁定：按上诉人周晋、泰禾机械公司自动撤回上诉处理。该判决生效后，因周晋、泰禾机械公司未履行支付义务，周华向本院申请强制执行。执行期间，本院于2020年5月14日作出（2020）鄂0691执283号执行裁定：冻结、划拨被执行人周晋、泰禾机械公司在银行的存款1430万元或查封、扣押其同值的其它财产。同年6月15日，本院作出（2020）鄂0691执283号之一执行裁定书，评估、拍卖、变卖被执行人周晋所有的位于成都市××新区××楼××号的车位【网签（备案）号为1022978、套内面积为12平方米】。案外人江蓉星知悉后，遂提出执行异议，要求本院排除对案涉车位的执行。另查明，2017年9月12日，出售方周晋、边明懿与购买方江蓉华签订《成都市存量房买卖合同》一份，约定周晋、边明懿将位于成都市××新区××单元××楼××号（该房屋所属楼盘神仙树大院三期），建筑面积为344.23平方米的房屋出售给江蓉华，房屋成交价为5000000元，双方协商同意该房屋的家具、家电、装饰、装修及配套设施设备等作价400000元，本合同成交价为5400000元。江蓉华于签订合同当日支付定金400000元，在房屋过户前支付50000000元。同日，出售方（甲方）周晋、边明懿与购买方（乙方）江蓉华、经纪方（丙方）四川链家房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，约定由甲方在本合同签订当日向丙方支付佣金54000元，乙方在本合同签订当日向丙方支付佣金108000元。同日，出售方（甲方）周晋、边明懿与购买方（乙方）江蓉华、经纪方（丙方）四川链家房地产经纪有限公司又签订《过户、按揭服务合同》，约定甲方同意将人民币5000元暂存于丙方作为该房屋的物业交割费，若甲方未能按照约定将房屋交付给乙方的，则乙方有权从物业交割费中扣除相应的金额用于结清相关费用、恢复原状、赔偿损失。同日，江蓉华向四川链家房地产经纪有限公司支付了54000元佣金及5000元物业交割费，四川链家房地产经纪有限公司向江蓉华出具收到59000元的《收款收据》。周晋、边明懿向四川链家房地产经纪有限公司支付了108000元佣金，四川链家房地产经纪有限公司向周晋、边明懿出具收到108000的《收款收据》。同日，出售方（甲方）周晋、边明懿与购买方（乙方）江蓉华签订《补充协议》，约定：甲乙双方协商一致，甲方将该房屋产权转移登记至江蓉星名下，若江蓉星不同意除外。江蓉星表示不同意的，则由乙方继续享有和履行原合同约定的所有权利和义务。同年9月16日，出售方（甲方）周晋、边明懿与购买方（乙方）江蓉华又签订《补充协议》，约定：1、该房屋成交价格5400000元，包含位于神仙树大院四期负二楼的车位两个，车位号684，权属人周晋；车位号683，权属人边明懿。两个车位的价格各200000元，共计4000000元。取得车位产权证之前的所有取证费用由甲方承担，取得车位产证后7个工作日之日，甲方无条件将此车位全权委托公证予乙方。2、甲方在2017年9月30日之前，须做全权委托公证书、顺位抵押给乙方指定人员，办理完全权委托公证和顺位抵押当日，乙方直接支付4600000元给甲方，剩余400000元待过户成功取得新产权证后，由房管局指定的监管银行放款给甲方。3、2017年9月30日之前，甲方须将两个车位的使用权交付于乙方所有。同年10月16日，边明懿向江蓉华出具《定金收据》，载明收到江蓉华购买位于成都市××新区××单元××楼××号房屋购房定金400000元。同日，江蓉华又分别向边明懿转账480000元、1000000元、395000元、3120000元，付清了剩余购房款4995000元，另外5000元已暂存于四川链家房地产经纪有限公司作为物业交割费。同年11月7日，案外人江蓉星分别向成都市地方税务局第三直属税务分局征收一科交纳了该房屋的相关税费。随后，周晋、边明懿将位于成都市××新区××单元××楼××号房屋过户至江蓉星名下，不动产权证号为川（2017）成都市不动产权第0376061号。案外人江蓉星称，因交易时位于成都市××新区××楼××号的车位产权证尚未办理下来，故未能办理过户手续，但上述合同签订后，周晋已将案涉车位交付其使用。为证明其一直在使用案涉车位的事实，其向本院提交了其哥哥江蓉华使用银行卡刷卡代交车位服务费的支付凭证及物业公司成都威斯顿经营管理有限责任公司出具的专用收据。又查明，2021年5月30日，江蓉华向本院出具《情况说明》一份，载明：贵院执行的周晋名下的成都市××新区××楼××号车位的所有权人是江蓉星，江蓉星是江蓉华的胞弟。在车位购买过程中的所有手续都是由江蓉华代理，全部款项由江蓉华垫付。再查明，位于高新区紫荆西路6号17栋-2楼684号车位于2010年1月14日办理网签备案，买受人为周晋，网签（备案）号为1022978、套内面积为12平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称执异规定）第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人江蓉星所提执行异议，必须同时符合上述四项情形，才能排除本院对案涉车位的执行。2017年9月12日和同年9月16日，案外人江蓉星即委托胞兄江蓉华与被执行人周晋，边明懿先后签订《成都市存量房买卖合同》和《补充协议》，约定以5400000元价格购买周晋位于成都市××新区××单元××楼××房屋及××新区××楼××、××号两个车位，而本院于2018年12月12日才作出查封案涉684号车位的保全裁定。故案外人江蓉星系在本院查封之前与被执行人周晋签订了有效的书面买卖合同，符合执异规定的第一项情形。根据双方《补充协议》约定的“2017年9月30日之前，甲方须将两个车位的使用权交付于乙方所有”及案外人江蓉星提交的车位服务费的收据、付款凭证等证据，可以证明在本院查封之前，江蓉星已合法占有该案涉车位，故符合执异规定的第二项情形。2017年10月16日，案外人江蓉星已向被执行人周晋及边明懿付清了案涉房屋及两个车位的购置款5400000元，故案外人所提异议符合执异规定的第三项情形。现案涉车位因产权证尚未办理及后来被本院查封、不能办理过户的后果，非因买受人江蓉星自身原因所致，故亦符合执异规定的第四项情形。综上，案外人江蓉星所提执行异议，符合执异规定第二十八条的所有情形，能够排除本院对案涉车位的强制执行，故对案外人江蓉星所提异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于成都市高新区紫荆西路6号17栋-2楼684号车位【网签（备案）号为1022978、套内面积为12平方米】的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  姜 勋人民陪审员  陈桂云人民陪审员  时金爱二〇二一年六月十七日法官助理吴怡帆书记员田传蕊