新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终475号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赵琦，女，1996年12月9日生，汉族，四川省成都市人，住成都市成华区。委托诉讼代理人：蒋春荣，女，1970年1月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。委托诉讼代理人：傅淑霖，新疆天雪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆一盛置业发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市石化大道82号邮政大厦13层。法定代表人：周巧云，职务：总经理。委托诉讼代理人：林枫，新疆同袍律师事务所律师。上诉人赵琦因与上诉人新疆一盛置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初5713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵琦委托诉讼代理人蒋春荣、傅淑霖，上诉人新疆一盛置业发展有限公司委托诉讼代理人林枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵琦上诉请求：1．撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2019）新2801民初6407号民事判决书第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房造成的经济损失50,000元；2．二审的诉讼费用由被上诉人承担。以上合计：50,000元。事实和理由：原审判决认定事实错误，被上诉人应当向上诉人支付逾期交房造成的经济损失50,000元。被上诉人未按照合同约定时间交付房屋、为上诉人办理房屋权属登记，其行为构成违约，应当承担违约责任。第一，本案事实为：2012年3月25日，上诉人赵琦与被上诉人新疆一盛置业发展有限公司签订《库尔勒市商品房预售合同》购买米兰春天13幢08-1号门面，建筑面积55.72平方米，单价为（人民币）每平方米16,725元，总金额931,950元。合同约定涉案房屋的交付时间为2012年5月30日前。被上诉人应当在商品房交付使用后180日内，为上诉人办理房产证。预售合同签订后，上诉人向被上诉人支付全部购房款。后双方签订《商品房买卖合同》，将交房时间延后至2013年1月30日前，同时约定房屋需经验收合格才能交付，由被上诉人以书面方式通知上诉人办理交付手续，并签署房屋交接单。但是，被上诉人于2013年7月下旬才向本案上诉人交付涉案商铺，且交付时，该商铺尚不满足合同约定的交付条件。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条［损害赔偿的范围］当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，被上诉人迟延交付达半年之久，给上诉人造成的损失远不是合同约定的少量违约金所能弥补的，应按照上诉人出租商铺所得租金标准计算，即半年租金50,000元。第二，《商品房买卖合同》将被上诉人办证时间延后至商品房交付使用后360日内。2013年7月下旬交付房屋后，上诉人多次催促被上诉人办理该商铺的产权过户登记手续，被上诉人以各种理由推脱至今。因此，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任，并履行办理房屋权属登记的义务。综上所述，本案事实清楚，证据确实、充分，上诉人要求被上诉人并赔偿逾期交房及逾期办证造成的经济损失50,000元的诉求符合法律规定，恳请法院在查明事实的基础上支持上诉人的全部诉求。新疆一盛置业发展有限公司辩称，上诉人的上诉事实与客观事实不符，1、双方于2012年3月25日签订商品房预售合同，约定房款为931,950元，但是合同约定的付款方式为分期付款，第一笔款项于2012年4月5日前首付500,000元，剩余款项431,950元于2012年5月30日付清，由于上诉人赵琦未按照合同约定支付剩余款项，后经过双发商量赵琦才于2013年7月22日、23日支付了400,000元，余款131,950元一直未交付，因此一盛公司才于2013年7月下旬向赵琦交付房屋，造成逾期交房是由于上诉人未履行先给付义务而导致其没有权利先获得房屋，造成逾期交房的原因是上诉人赵琦个人造成，损失应当由其个人承担，且本案并未给上诉人赵琦实际造成任何损失。请求依法驳回赵琦上诉请求。新疆一盛置业发展有限公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求并支持上诉人的一审反诉请求，支持购房尾款131,950元及利息70,000元。事实及理由：一审查明事实不清，（一）该判决对被上诉人赵琦诉请的全部房款931,950元予以认定属认定错误，本案案由是房屋买卖合同纠纷，被上诉人缴纳的全部购房款是现金还是转账，以及支付或转账时间、是否有上诉人开具收据是该案的基本认定，但该判决均未查明查清。显而易见本案的事实是不清的。我司要求被上诉人赵琦出示付款记录或我司开具的收款凭证而不是以合同中“房款已付清”作为付款的真实性。（二）该判决认定被上诉人已经付清全部房款，不欠上诉人房款为前提。可事实是，被上诉人诉并未付清全部房款，一审法院认定：原告赵琦是否付清了全部房款，对此原告提供了六份收据证实向被告支付房款800,000元，对此被告予以认可，该事实本院予以认定。该认定没有问题，本案的问题是对剩余131,950元房款，被上诉人付清了还是没有付的问题，一审法院很显然并没有查清，甚至该判决认定的事实明显含糊其词。通过一审法庭调查本案被上诉人提供的证据，仅有6份收条证实交付了800,000房款和《商品房预售买卖合同》及《商品房买卖合同》三份证据，而上诉人提供了被上诉人交款财务证明清单亦证实了被上诉人只交付了800,000房款，尚欠131,950元尾款没有交纳，但是一审法院对该事实却刻意回避，而导致判决错误。（三）尤其是，该判决支持上诉人给被上诉人办理商铺权属过户手续，试问，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定了被上诉人付完全部房款931,950元后，上诉人才给被上诉人办理商铺权属过户手续，而至今，被上诉人只支付了800,000元的部分房款，上诉人依约不能给被上诉人办理，上诉人认为，正是因为被上诉人至今没有给上诉人交清房款，上诉人也只有通过不给被上诉人办理房屋过户手续的制约方式，来保护自己的合法权益，这是一个先后履行双方义务行为的延续的事件，而一审法院认为上诉人已经过了行使撤销权的法定期限，实属适用法律错误。如果被上诉人支付完剩余的131,950元房款，上诉人会立刻办理相关过户手续。显而易见，该判决也显失公平、公证。综上所述，本案原审判决存在认定事实不清，适用法律错误的严重问题。赵琦辩称，1．本案上诉人的上诉请求超越一审反诉请求范围，一审要求支付购房尾款和违约金30,000元，但是此次要求支付利息70,000元，利息及利息70,000元是一审反诉时没有提到的反诉请求，应当驳回；2．上诉人所谓原审对购房尾款131,950元作为购房人已支付事实的认定不符合事实，本案客观事实是双方签订正式买卖合同的时候是2013年10月30日，结合上诉人答辩双方都认可2013年7月底商品房已经交付给赵琦后于2013年10月30日补签的商品房买卖合同，双方在一审对该合同的真实性合法性有效性无异议，因此该商品房买卖合同不仅证明签订合同事实，同时证明截止到签订该合同时合同已经履行的具体情况，也就是暗射的房款已经全部付清的事实，因为该合同6条明确写明房款已全部付清，因此双方签订的合同证明本案购房人在签订合同时房款已经付清的事实。3．即便按照上诉人认为所谓房款已付清属于笔误，这个笔误在法律上也是属于重大误解，根据民法总则152条规定，当事人应当在5年内行使撤销权，合同签订时2013年10月30日，距离本案一审开庭已经超过7年时间，超过法律规定当事人行使撤销权最长期限，因此即便是笔误，上诉人也只能接受房款已经付清的事实，依据重大误解所写的房款已付清行驶撤销权也只有3个月，因此上诉人也无法依据这个事实主张任何权利。4．自从上诉人2013年7月23日将涉案房屋交付给赵琦，长达7年时间里上诉人也未向赵琦主张过还欠房款的事实，即便是房款真的未付清，上诉人也已经过了诉讼时效，从诉讼时效来看上诉人也丧失了主张剩余房款胜诉权。基于以上事实本案上诉人要求被上诉人支付剩余房款的上诉请求不能成立。原审认定事实清楚。赵琦向一审法院起诉请求：1．判令被告协助原告办理位于库尔勒市石化大道80号米兰春天13幢08-1号商铺的权属过户登记手续（房屋价值931,950元）；2．判令被告赔偿逾期交房及逾期办理房产证给原告造成的经济损失50,000元。一审法院认定事实：2012年3月25日，原告赵琦与被告新疆一盛置业发展有限公司签订了《库尔勒市商品房预售合同》约定原告购买被告正在开发建设的位于库尔勒市石化大道80号米兰春天的13幢08-1号商铺，约定商铺的建筑面积为55.72平方米，每平方米16,725.60元，总价款为931,950元，买受人于2012年4月5日首付500,000元，剩余房款431,950元于2012年5月30日前付清。交房时间为2012年5月30日。合同签订后，原告于2012年3月9日向被告支付房款200,000元（收据号：0684130），2012年3月12日支付房款100,000元（收据号：0684133），2012年4月5日支付房款200,000元（收据号：0684172），2013年7月22日分别支付80,000元（收据号：6023881）和200,000元（收据号：6023883），2013年7月23日支付20,000元（收据号：6023885），2013年7月23日被告向原告办理了入住手续。2013年10月30日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定该商铺总价款为931,950元，原告付款方式为一次性付款，房款已付清；约定被告应当于2013年1月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，被告应当于商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖方提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理产权登记。合同签订后，原告多次找被告要求其办理该商铺权属过户登记手续，被告以原告未付清剩余131,950元房款为由拒绝办理，故引起原告诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，自合同签订之日起有效，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，原告从被告处购买库尔勒市石化大道80号米兰春天的13幢08-1号商铺，约定商铺的建筑面积为55.72平方米，每平方米16,725.60元，总价款为931,950元事实清楚，证据充足，原告与被告之间存有合法的买卖合同关系，对此由双方签订的《预售房买卖合同》，《商品房买卖合同》等证据予以证实。本案争议的焦点是，原告赵琦是否付清了全部房款，对此原告赵琦提供了六份收据证实已向被告支付房款800,000元，对此被告予以认可，该事实法院予以认定。对于剩余房款131,950元是否付清的问题，原告赵琦主张委托其母亲蒋春荣于2012年8月29日以现金方式向被告付款46,950元，2012年9月17日以现金方式付款85,000元，剩余房款原告已经付清，而且原告与被告签订的《商品房买卖合同》也约定房款已付清，足以证明原告已按合同约定支付了全部房款，被告有义务按合同约定向协助原告办理房产权属过户登记手续。原告提供的银行历史明细表只是原告母亲蒋春荣的银行取款证明，并不证明原告支付房款，因此该证据法院不作为认定案件事实的依据。对于《商品房买卖合同》第六条中房款已付清的约定，被告提出合同第六条是笔误的行为，房款已付清应当提供收据或转账记录证明。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告以提供《商品房买卖合同》主张房款已经付清，合同是双方当人签的，对双方当事人具有约束力。双方对合同均无异议，该合同合法有效。被告新疆一盛置业发展有限公司主张合同中房款已付清是笔误行为，那么被告对合同内容有异议，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条的“当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月30日时至原告提起诉讼已过7年多时间，已经超过了被告行使撤销权的法定期限，被告的撤销权依法已经消灭。因此被告提出的《商品房买卖合同》第六条注明的“房款已付清”是笔误行为的主张不成立，该条款对双方合法且合法有效，应当依法确认原告已经付清全部房款。对于原告要求判令被告赔偿逾期交房及逾期办理房产证给原告造成的经济损失50,000元的诉讼请求，被告在2013年7月23日给原告办理了入住手续，原告也向他人租赁商铺收益，且原告对50,000元损失没有足够的证据予以证实，因此对原告的此项请求法院不予支持。关于反诉原告新疆一盛置业发展有限公司反诉要求，反诉被告已经付清全部房款，故不存在违约行为，因此反诉原告的反诉请求不成立，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》的第二条之规定判决如下：一、被告新疆一盛置业发展有限公司于判决生效后一个月内协助原告赵琦办理位于库尔勒市石化大道80号米兰春天13幢08-1号商铺的权属过户登记手续。二、驳回原告赵琦的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告新疆一盛置业发展有限公司的反诉请求。本案受理费6,809.75元由被告新疆一盛置业发展有限公司承担（诉讼费申请缓交，被告于判决生效即日交付法院）反诉受理费1,769.5元由反诉原告新疆一盛置业发展有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵琦提交新证据：两份录音证据：第一份是2021年1月30日下午13：18分，上诉人母亲给一盛房产公司的会计苗青打电话的录音，证明：一盛房产公司给与赵琦同样延期交房的其他商户每户给了三万元延期交房违约金，这些房子与赵琦的房子都属于同一排。第二份录音是2021年2月7日12：35分，上诉人母亲给一盛房产公司的会计苗青打电话的录音，证明一盛房产公司对每一户购房人的购房收据在签订购房合同时要审核一遍，同时在给购房人开具发票的时候再由会计审核一遍，我们以此证明我们在签订合同的时候，因为合同是补的，当时对于原告已交房款，一盛房产公司签合同的经办人已经审核过了，因此才在合同上注明房款已付清。上诉人新疆一盛置业发展有限公司质证称，对该证据的真实性合法性关联性均不予认可，证人不出庭作证更无法认可。上诉人也不能证明通话人就是苗青，而且苗青也不符合作为证人的身份。而且苗青现在也已经不是一盛公司的会计了。本院认为该录音证据因新疆一盛置业发展有限公司不认可系苗青本人声音，且苗青未出庭，无法核实该证据的真实性，本院不予采信。二审中，上诉人新疆一盛置业发展有限公司没有提交新证据。二审中，经询问上诉人承认2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》是其销售人员签字盖章，苗青曾任上诉人一盛置业公司会计。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第328条第一款的规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求，或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的告知当事人另行起诉。”本案中上诉人一盛置业在二审中增加诉讼请求要求赔付利息70,000元，赵琦表示对增加的诉讼请求不予认可并不同意调解，一盛置业可另行起诉。本案的争议焦点为：1．赵琦要求一盛置业赔偿逾期交房造成的经济损失50,000元有无事实及法律依据。2．赵琦是否支付完全部房款。关于赵琦要求一盛置业赔偿逾期交房造成的经济损失50,000元有无事实及法律依据。赵琦与新疆一盛置业发展有限公司于2013年10月30日签订《商品房买卖合同》约定2013年1月30日前交房，赵琦于2013年7月22日和7月23日分别支付购房款300,000元，后双方认可在2013年7月23日一盛置业给赵琦办理了入住手续，说明一盛置业并未逾期交房。2013年8月24日赵琦将该商铺向他人租赁并收益，赵琦也未对存在50,000元损失提供证据予以证实。故，一审判决对赵琦要求一盛置业赔偿逾期交房造成的经济损失50,000元的经济损失不予支持，并无不妥本院予以支持。关于赵琦是否支付完全部房款的问题。赵琦主张委托其母亲蒋春荣分别以现金和转账的方式将房款已付清，但其中于2012年8月29日以现金方式向一盛置业付款46,950元和2012年9月17日以现金方式向一盛置业付款85,000元，合计131,950元的收据丢失。赵琦提供新疆一盛置业发展有限公司会计苗青的聊天记录证实赵琦丢失了不止一张的收据；2013年10月30日签订的《商品房买卖合同》第六条也-明确写明“房款已付清”，该合同也是新疆一盛置业发展有限公司签字盖查的合同，属于直接证据足以证明赵琦已按合同约定支付了全部房款，且2016年8月22日新疆一盛置业发展有限公司还分别给赵琦的母亲蒋春荣的账户上打入两笔钱，一笔注明是退契税59,385元，一笔注明是还款25,000元。如赵琦未付清全部房款，该公司还归还赵琦钱款，新疆一盛置业发展有限公司的上述做法均不符合常理。一盛置业对于双方签订《商品房买卖合同》第六条中“房款已付清”的字样，系一盛置业销售人员笔误行为，又认可苗青是该公司会计，但主张是销售人员和会计是职务犯罪行为，但未提供任何证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”一审法院认为双方签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月30日时至原告提起诉讼已过7年多时间，已经超过了被告行使撤销权的法定的５年期限，被告的撤销权依法已经消灭。因此新疆一盛置业发展有限公司提出的《商品房买卖合同》第六条注明的“房款已付清”是笔误行为的主张不成立，该条款对双方合法且合法有效，应当依法确认赵琦已经付清全部房款的主张，本院予以支持。对新疆一盛置业发展有限公司要求支付房屋余款及利息的上诉请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赵琦、新疆一盛置业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050.00元，由上诉人赵琦负担；二审案件受理费3,639.00元，由上诉人新疆一盛置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   邓  晓  辉审  判  员   杨    娜审  判  员   巴都木才次克二 〇 二 一 年 六 月 三 十 日书  记  员   夏  依  旦