山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1002民初2824号 原告（反诉被告）：威海苏宁易购销售有限公司(曾用名：威海苏宁云商销售有限公司)。 法定代表人：孙波，总经理。 委托诉讼代理人：邵帅，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娜，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：威海韩中和鑫餐饮有限公司，。 法定代表人：王小磊，总经理。 原告威海苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购）与被告威海韩中和鑫餐饮有限公司（以下简称韩中和鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏宁易购委托诉讼代理人邵帅、李娜，被告韩中和鑫公司（反诉原告）法定代表人王小磊均通过互联网法庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏宁易购向本院提出诉讼请求：1.要求解除苏宁易购与韩中和鑫公司之间的《房屋租赁合同》，并且要求韩中和鑫公司在判决生效后十日内拆除装饰装修将租赁房屋交还；2.要求韩中和鑫公司立即向苏宁易购支付房屋占用费54096元、疫情期间减免租金31781元、解约违约金80859元（上述合计166736元）及至实际给付之日止的违约金；3.要求韩中和鑫公司立即向苏宁易购支付律师费人民币6000元；4.本案案件受理费、保全费、公告费等主张债权的费用由韩中和鑫公司承担。事实与理由：2017年8月，苏宁易购与韩中和鑫公司签订《商铺租赁合同》，约定苏宁易购将位于威海市环翠区出租给韩中和鑫公司。上述合同签订后苏宁易购依约履行了合同义务，但韩中和鑫公司违反合同约定，未能如约支付租金等费用。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 韩中和鑫公司辩称，1.新冠疫情属于不可抗力，因疫情导致其无法正常营业，亏损严重，因此其有权要求苏宁易购减免疫情期间的房租，苏宁易购关于疫情期间同样位置房租租金减免存在巨大差距，苏宁易购不同意韩中和鑫公司的降租申请，故其为减少亏损迫不得已作出撤场决定，因此解除合同的过错方在苏宁易购。2.解除租赁合同的过错不在于韩中和鑫公司，故要求支付房屋占用费及返还疫情期间减免租金的要求不合理，关于该两项要求有失公平。关于苏宁易购主张的违约金过高，远远高出实际损失，希望法院予以调整降低。庭审中，韩中和鑫公司提出反诉，要求苏宁易购返还签订合同时缴纳的7.6万租赁保证金。事实与理由：韩中和鑫公司认为导致合同解除的过错方是苏宁易购，其没有违反合同约定，在合同解除后，其有权要求苏宁易购按照合同约定返还签订合同后已缴纳的7.6万租赁保证金。 苏宁易购对韩中和鑫公司提出的反诉请求辩称，韩中和鑫公司存在违约行为，并且时至庭审之日仍未按照约定退还商铺，未达到保证金退还标准。 本院经审理认定事实如下：苏宁易购曾用名威海苏宁云商销售有限公司（甲方），其与韩中和鑫公司（乙方）于2017年8月25日签订了《场地租赁合同》一份，与本案有关的内容有：1.1苏宁易购将位于中国山东省威海市出租给韩中和鑫公司使用。1.2商铺面积为160平方米，本合同中租金、租赁保证金、质量保证金、物业服务费等需要以面积作为计算依据的各项费用，均以本条约定的套内面积为准计算。3.1.1租金计算方式为：2017年8月23日-2018年8月22日，租金标准136.88元／平米／月，即租金21901元／月……2020年8月23日-2021年8月22日，租金标准158.46元／平米／月，即租金25353元／月；3.1.3苏宁易购同意第一个租赁年度固定租金标准在3.1.1条约定的标准基础上给予韩中和鑫公司优惠，该商铺第一（1）个租赁年度优惠后固定租金标准为102.7元／平方米／月。合同期限内如因韩中和鑫公司原因导致本合同提前解除、终止的，其除应承担本合同约定的违约责任外，不再享有上述租金优惠。3.2.2保证金不是预付租金、物业管理费或其他费用，仅是为了履行本合同、全部附件及各项管理制度约定义务的保证，如因韩中和鑫公司拖欠租金、物业费或其他费用，或因使用该商铺给苏宁易购或第三人造成损失、损害的，苏宁易购有权书面通知韩中和鑫公司后从保证金中扣除韩中和鑫公司应当支付的费用……3.2.3本合同解除或终止后，苏宁易购应于以下条件全部满足之日起满三个月后十个工作日内将剩余保证金无息返还韩中和鑫公司。3.2.3.1韩中和鑫公司已付清一切应付款项，包括但不限于该商铺租金、物业服务费、能源费、违约金、损害赔偿金等；3.2.3.2韩中和鑫公司已按本合同约定交还商铺；3.2.3.3韩中和鑫公司已处理完毕该商铺有关的会员卡、预付款类卡及类似卡片、资格证件的退还以及退费问题……3.3.1该商铺物业管理费按照租赁面积计算，每月每平方米10元。13.4.发生如下情形的，视为韩中和鑫公司严重违约，苏宁易购有权立即解除合同，由此导致的韩中和鑫公司损失及责任由其自行承担，同时其应按照本合同约定向苏宁易购承担违约责任并支付违约金。13.4.1韩中和鑫公司逾期支付租金、保证金、物业服务费、能源费或其他费用超过三十日或拖欠上述各项费用总额达21600元的；13.4.5韩中和鑫公司中断、暂停或停止营业超过三次或累计超过七日的。 合同签订后，韩中和鑫公司法定代表人王小磊于2017年8月22日向苏宁易购转账130096元（含76000万元租赁保证金及54096元第一年度第一季度的租金），后期租金韩中和鑫公司皆按合同约定支付。 2020年8月3日，因新冠疫情影响，苏宁易购对韩中和鑫公司租赁费用的减免经双方协商后，签订了一份补充协议，约定，1.自2020年2月23日起，韩中和鑫公司租赁费用降低40230元，降租后租赁费用为2020年2月23日-2020年5月22日，3个月，租赁费用共计51492元；2020年8月23日-2021年8月22日，12个月，租赁费用共计308952元；4.韩中和鑫公司承诺后期不再以本次疫情为由向苏宁易购要求租金减免，且本年度（2020年）韩中和鑫公司不得提前终止合同或闭店，否则韩中和鑫公司需返还苏宁易购给予的所有租金减免优惠。协议签订后，韩中和鑫公司依约支付租金。2020年11月20日，韩中和鑫公司向苏宁易购发出降租申请书，申请剩下合约中的两年房租每年降低6万元，以及免除剩余合约递增房租至合约结束，双方未达成合意。2020年12月21日韩中和鑫公司向苏宁易购转账25746元，支付了2020年12月23日-2021年1月22日租金。 2021年1月21日，韩中和鑫公司向苏宁易购发出撤场申请书，申请于2021年1月23日自行搬离所有物品，将租赁商铺退还苏宁易购，并要求苏宁易购退还全额保证金。韩中和鑫公司于2021年1月30日通过邮寄方式向苏宁易购退还商铺钥匙，但苏宁易购拒收。韩中和鑫公司自2021年1月23日之后未使用案涉租赁商铺，商铺钥匙还在其处。 因韩中和鑫公司停止营业超过七天，构成违约，故苏宁易购要求返还房屋占用费54096元、疫情期间减免租金31781元及解约违约金80859元。苏宁易购主张房屋占用费54096元系依据合同第3.1.1条、第3.1.2条之约定，在因韩中和鑫公司原因导致本合同提前解除、终止的，其除应承担本合同约定的违约责任外，不再享有上述租金优惠。故韩中和鑫公司第一年度租金应按照136.88元/平米/月计算，原优惠按照102.7元/平米/月计算，第一年度已优惠部分为65625.6元【（136.88-102.7）元/平米/月*160平方米*12个月】。苏宁易购主张该期间房屋占用费54096元，视为其对自己权利的处分，故房屋占用费按照54096元计算。疫情期间减免租金31781元系依据合同第3.1.1条、补充协议第1条、第4条之约定，韩中和鑫公司承诺后期不再以本次疫情为由向苏宁易购要求租金减免，且本年度（2020年）韩中和鑫公司不得提前终止合同或闭店，否则韩中和鑫公司需返还苏宁易购给予的所有租金减免优惠。依据合同第3.1.1条，2020年2月23日-2020年5月22日应付租金共计77236.8元（租金150.91元/平米/月*160平方米*3个月+物业费10元/平米/月*160平方米*3个月），优惠后实付租金为51492元，已优惠部分为25744.8元。依据合同第3.1.1条，2020年8月23日-2021年1月22日应付租金共计134768元（租金158.46元/平米/月*160平方米*5个月+物业费10元/平米/月*160平方米*5个月），优惠后实付租金为128730元（308952元/12个月*5个月），已优惠部分为6038元。上述两段优惠期间共计优惠租金费用为31782.8元，苏宁易购主张31781元，计算数额稍有偏差。解约违约金80859元系苏宁易购依据合同第13.7条任意一方解除合同或者未按合同约定履行导致合同提前解除、终止的，违约方应向守约方支付合同解除、终止当月月租金及物业服务费总和三倍标准的违约金。对于上述房屋占用费及疫情期间减免租金，韩中和鑫公司认为，其不是违约方，提前解除合同撤场系受疫情不可抗力的影响，且合同系格式条款，有失公平，不应当返还。对于违约金，其认为明显过高，希望法院酌定调低。 庭审中，双方均同意解除双方之间签订的场地租赁合同及补充协议。对苏宁易购要求韩中和鑫公司十日内拆除租赁房屋内的装饰装修、恢复原状交付案涉租赁商铺的诉讼请求，韩中和鑫公司亦同意自行拆除后向苏宁易购交付案涉租赁商铺。 苏宁易购提起本案诉讼，委托了国浩律师（青岛）律师事务所律师代为诉讼，支付律师费6000元。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方租赁关系在民法典施行前建立，在民法典施行后解除，因租赁合同解除引起该起民事纠纷案件，故适用民法典之相关规定。 苏宁易购和韩中和鑫公司签订的《场地租赁合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方均同意解除双方之间的《场地租赁合同》及补充协议，故对苏宁易购解除双方之间《场地租赁合同》及补充协议的诉讼请求本院予以照准。对苏宁易购要求韩中和鑫公司十日内拆除租赁房屋内的装饰装修交付案涉租赁商铺的诉讼请求，韩中和鑫公司亦同意自行拆除后交付案涉租赁商铺，故对苏宁易购此项诉讼请求本院予以照准。 本案的争议焦点主要有：1.韩中和鑫公司单方解除租赁合同是否需要承担违约责任问题；2.违约责任如何认定问题；3.韩中和鑫公司要求返还履约保证金的反诉请求是否应予支持问题。 关于第一个焦点问题。苏宁易购主张租赁合同解除系韩中和鑫公司单方停止经营，构成违约，故主张违约责任。韩中和鑫公司辩称其解除合同系因新冠疫情这一不可抗力，且苏宁易购给予其疫情期间的优惠力度较小，导致其持续亏损，其无奈解除合同，故不构成违约。对此本院认为，新冠疫情不是本案合同解除的根本原因，双方签订的租赁协议为5年，新冠疫情爆发后我国积极采取各项有效措施抗击、预防，各地相关企业早已于2020年4、5月份经过防疫检查验收后即可复工复产，且双方于2020年就因新冠疫情带来的影响签订了补充协议，苏宁易购对韩中和鑫公司的租金费用进行了相应减免，韩中和鑫公司于2021年1月份再次以新冠疫情为由，要求苏宁易购继续为其减免租金未获批准而单方撤场、停止经营的行为，构成违约。根据民法典第566条第二款，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，因此，苏宁易购要求韩中和鑫公司承担违约责任的诉讼请求，理由正当，应予支持。 关于第二个焦点问题。苏宁易购针对韩中和鑫公司的违约，提出返还房屋占用费54096元、疫情期间减免租金31781元及解约违约金80859元及至实际给付之日止的违约金的主张，韩中和鑫公司认为上述各项违约责任不合理，也明显过高，要求法院调减。根据相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，韩中和鑫公司在前期三年半的租赁合同的履行过程中，一直按约定支付租金等费用，未存在拖欠租赁费、物业费等情况，履约程度良好。根据双方签订的关于疫情期间相应优惠政策的补充协议，其中约定的是2020年度韩中和鑫公司不得提前终止合同或闭店，否则韩中和鑫公司需返还苏宁易购给予的所有租金减免优惠，韩中和鑫公司经营至2021年1月23日，因此按照约定此期间享有的优惠不应返还，故苏宁易购要求返还疫情期间减免租金的诉请本院不予支持。关于苏宁易购要求的返还第一年优惠的租赁费用即房屋占用费54096元及三个月的解约违约金80859元，双方合同中有明确约定，但韩中和鑫公司停止营业，不能继续履行合同，除自身因素外，还与新冠疫情对于餐饮市场的冲击存在较大关联。韩中和鑫公司2020年1月至5月因疫情需要闭店，没有营业收入，且因为控制疫情需要，一直存在禁止集体聚餐等倡导性政策，严格按照合同约定，要求韩中和鑫公司返还第一年租赁期内已经享有的优惠的租赁费用以及承担三个月的违约金，有失公平，故本院综合考虑双方的过错程度、合同的目的及租赁合同已经履行70%等情况以及新冠疫情未来一段时间可能的对于该类房屋租赁市场的影响，兼顾双方利益，酌定违约责任以苏宁易购主张的三个月的解约违约金即80859元为宜，对苏宁易购主张的返还房屋占用费等其他违约责任本院不予支持。关于律师费，双方合同中未明确约定违约方需承担对方律师费，故苏宁易购主张律师费的诉讼请求本院不予支持。 关于第三个焦点问题。根据双方合同约定的履约保证金的返还条件，因韩中和鑫公司承诺自行拆除装饰装修并尽快交还租赁房屋，在韩中和鑫公司履行完上述义务后，苏宁易购应返还韩中和鑫公司履约保证金76000元。 依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五第二款、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除威海苏宁易购销售有限公司与威海韩中和鑫餐饮有限公司之间签订的《场地租赁合同》及补充协议。 二、威海韩中和鑫餐饮有限公司于本判决生效之日后十日内拆除案涉租赁房屋内的装饰装修，并将案涉租赁房屋交还给威海苏宁易购销售有限公司； 三、威海韩中和鑫餐饮有限公司于本判决生效后十日内向威海苏宁易购销售有限公司支付违约金80859元； 四、在威海韩中和鑫餐饮有限公司履行完拆除装饰装修将案涉租赁房屋交还后，威海苏宁易购销售有限公司返还威海韩中和鑫餐饮有限公司履约保证金76000元； 五、驳回威海苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1881元，反诉案件受理费850元，由威海苏宁易购销售有限公司负担1820元，威海韩中和鑫餐饮有限公司负担911元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 方 燕 二〇二一年六月二十二日 书记员 李家祺