贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初6708号原告：黄照凯，男，1988年6月15日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：六盘水人和房地产开发有限公司，所在地：贵州省六盘水市钟山区碧云路21号人和园地下部分吊三层01号，统一社会信用代码91520200798805202M。法定代表人：曾健，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈学贵，水城县双水街道办事处法律服务所法律服务工作者，执业证号32409091200169。原告黄照凯与被告六盘水人和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄照凯，被告六盘水人和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈学贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄照凯向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行为原告办理商品房转移登记的义务；2、请求判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记的违约金42410.62元（从2018年4月1日算至2018年5月31日24373.92元，从2018年6月1日算至2020年11月3日18036.7元）；3、从2020年11月3日起至被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告，每日向原告支付房款价万分之零点五的违约金；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月23日，原告通过住房公积金贷款方式向被告支付肆拾万陆仟贰佰叁拾贰元人民币（￥406232元）用于购买被告于2013年12月18日开发建设的钟山区麒麟路与大连路交汇处东南侧凉都·人和园小区4#楼2602室一套住房，由于该小区是预售商品房，购房合同中约定于2017年12月31日交付使用，2016年7月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。同日，原告向被告支付该房屋契税及维修基金等相关费用。2017年9月15日，被告交付房屋给原告。原告搬迁入住后开始督促被告开具购房增值税普通发票以及早日办理房屋转移登记。但时至今日，被告以种种原因拖延，经原告多次联系被告方项目负责人要求办理房屋产权手续，均未果。原告认为，在原、被告双方签订《商品房买卖合同》之日起正式生效，合同双方应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三点约定：出卖人（被告）承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在2018年3月31日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之壹承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期（2018年3月31日）至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金计算。因现在离被告在《商品房买卖合同》中承诺的在2018年3月31日前将商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间已过去948日，被告不为原告办理房屋转移登记的行为已然违约。根据《中华人民共和国合同法》和《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、第19条之规定，被告应当立即为原告办理房屋转移登记并支付逾期办理的违约金。违约金应为60×406232×0.001+（948-60）×406232×0.00005=42410.6208元。同时，从2020年11月3日起至被告将房屋转移登记的有关文书交付原告之日，每日向原告支付房款价万分之零点五的违约金。综上，请求依法判决支持原告诉请。被告六盘水人和房地产开发有限公司辩称，1.本案延迟办理房地产登记是因为不可抗力导致，被告不应当承担违约责任。人和园项目是经市自然资源局及市住建局相关主管部门批准和同意的情况下进行的预售程序，即经主管部门批准进行的合法预售，在此前提下被告才能与原告签订商品房买卖合同进行预售商品房，被告在项目开发过程中如期乃至提前完成了项目建设，在原告诉状中也明确认可了在合同约定的时间提前进行了房屋装修入住，项目建设完工后市自然资源局在此前一直以项目的土地款未清缴不予准许该项目办理不动产登记工作，因此被告认为未能如约办理原告不动产登记分户系政府职能部门的原因所致，属于不可抗力因素，被告不承担违约责任；2.即使按照双方签订的商品房买卖合同约定，本案原告主张的数额过高，计算方式不对，只能按照合同转移登记条款部分的第二条及第二小条中的约定进行计算，即自2018年4月1日起至2020年11月3日计算总天数*总房款*万分之五，原告在诉讼请求中计算的不是合同约定的本意及字面意思，采用了60日之后不退房的万分之零点五的算法就不能再按照60日中千分之一的算法来计算；3.双方签订的商品房买卖合同属于政策性条款合同，是政府职能部门规定的，不能够变动的，里面条款部分有明显瑕疵，结合本案根据合同约定，原告的房产转移登记工作在合同约定了是委托被告代为办理，在合同中第（四）条中第二条已经明确了，在完善购房手续后相关的文件已经完毕，前面的约定被告向原告交付商品房转移登记文书的约定与委托办理登记的约定明显矛盾，根据房地产办证操作的实际情况应当为办理分户登记为委托办理，该项目分户之日被告不应当承担延期违约责任；4.被告现在实际情况因自然资源局、人防办等单位申请执行，被告账户已被查封，款项被划走，资产被查封，员工也没有发工资，被告无力承担违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人无异议的证据有：原告出示的身份证复印件，被告出示的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，上述证据具有合法性、客观性和关联性，本院予以确认。对各方当事人有争议的证据的分析和认定：原告提交的1.商品房买卖合同，能证明原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于钟山区的房屋，总价406232元，并对房屋的转移登记进行了约定，予以确认；2.住房公积金借款合同、首付款收据、契税费收据、维修基金收据、五通开户费收据、集中供暖开户费收据，能证明原告已缴纳了购房所需的相关费用，予以确认。本院依职权函询六盘水市不动产登记中心关于涉案房屋是否具备办理房产证的条件，六盘水市不动产登记中心复函我院，原被告双方对该复函均无异议。根据当事人的陈述及对证据的分析认定，本院认定事实如下：原告黄照凯于2016年7月23日与被告六盘水人和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于钟山区的房屋，总价406232元，商品房预售许可证：（2015）商房预字第07号。《商品房买卖合同》第八章第二十二条房屋登记第三点转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生数额凭据支付，由买受人承担。”合同签订后，原告同日支付了上述房屋首付款、维修基金、五通开户费等费用，并于2016年8月25日通过六盘水市公积金中心贷款支付了剩余房款。2017年9月15日，被告将上述房屋交付原告使用，因被告未按约定履行为原告办理房屋转移登记的义务，原告诉至本院。另，本院依职权函询六盘水市不动产登记中心关于涉案房屋是否具备办理房产证的条件，六盘水市不动产登记中心复函称：“截止2021年1月27日，我中心尚未接到涉案项目的不动产首次登记申请。因不动产登记依申请启动，在申请人未提交相关材料向登记机构提出登记申请前，登记机构无法掌握项目是否具备不动产登记的条件。”本院认为，原告黄照凯与被告六盘水人和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告已按照合同约定履行了购房的付款义务，被告亦应按照合同约定向原告履行将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告及为原告办理房屋权属转移登记的义务。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三点：“转移登记（一）出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生数额凭据支付，由买受人承担。”的约定，办理商品房转移登记的有关文书即房屋所有权证书。关于被告所提因被告欠缴土地出让金导致延期办证系政府职能原因，属于不可抗力的辩称，被告欠缴土地出让金系被告自身原因，并非能归责于政府职能部门的原因，故对被告的辩称，本院不予采信。对于原告要求被告继续履行为原告办理商品房转移登记的义务的诉请，经本院函询六盘水市不动产登记中心，该中心回复尚未收到涉案项目的不动产首次登记申请，故本案尚不具备办理商品房转移登记的条件，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期办理商品房转移登记的违约金42410.62元（从2018年4月1日算至2018年5月31日24373.92元，从2018年6月1日算至2020年11月3日18036.7元）的诉请，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，本院予以支持19235元（按日以原告已付房款406232元的万分之零点五，从逾期之日2018年4月1日计算至2020年11月3日）。对于原告要求2020年11月3日起至被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告时，每日向原告支付房款价万分之零点五的违约金的诉请，因《商品房买卖合同》对该项有明确约定，故本院予以支持从2020年11月3日之后至被告将房屋所有权证书交付给原告之日，每日向原告支付已付房价款406232元的万分之零点五的违约金。关于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定……”，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于》第十四条第一款第一项、第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告六盘水人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄照凯支付2018年4月1日至2020年11月3日的逾期办理商品房转移登记的违约金19235元；2020年11月3日之后至被告将房屋所有权证书交付给原告之日，每日向原告黄照凯支付已付房价款406232元的万分之零点五的违约金；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告黄照凯的其他诉讼请求。案件受理费860元，由被告六盘水人和房地产开发有限公司负担281元（原告已预交，被告在上述期限内连同上述款项一并返还给原告），由原告黄照凯负担579元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  石登艳人民陪审员  卢林贵人民陪审员  巴建华二〇二一年六月四日法官 助理  余艳青书 记 员  陈瑞珏