内蒙古自治区鄂托克旗人民法院   民事判决书   （2021）内0624民初1392号   原告：鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码91150693676928992Ｆ。   法定代表人：韩冬梅。   委托诉讼代理人：管成刚，内蒙古赫扬（鄂托克）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘晓萍。   被告：张占平，户籍地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住址内蒙古自治区鄂尔多斯市。   本院于2021年5月21日立案受理了原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司诉被告张占平物业服务合同纠纷一案，依法由审判员肖继宏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司委托诉讼代理人管成刚、刘晓萍到庭参加诉讼，被告张占平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费15583.4元；2.判令被告承担违约金5376.2元（按照中国人民银行同期贷款逾期利率计算），以上两项合计20959.6元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系内蒙古鄂尔多斯市的业主，房屋面积132.09平方米；原告从2014年9月1日开始对该小区提供物业服务至今，服务期限为九年，其中2014年9月1日至2017年8月31日期间电梯住宅物业管理费为每月每平方米1.3元，2017年9月1日至2023年8月31日期间电梯住宅物业管理费为每月每平方米1.4元。原告对小区内的秩序、清洁、公共设施维护等进行了一系列的物业服务管理。被告从2014年9月1日至2021年5月31日期间欠物业费共计15583.4元（其中2014年9月1日至2017年8月31日期间电梯住宅物业管理费为每月每平方米1.3元×132.09平方米×36个月=6181.8元；2017年9月1日至2021年5月31日期间电梯住宅物业管理费为每月每平方米1.4元×132.09平方米×45个月=8321.6元；电梯费2014年9月1日至2017年8月31日即3年×360元=1080元），被告一直拖付至今。原告以与发包方鄂托克旗星光房地产开发有限责任公司签订的物业管理服务委托合同书三份和被告房屋产权信息、被告个人信息证明佐证以上事实。   被告张占平未答辩。   原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：   证据一：2014年至2023年千庭苑小区物业管理委托合同3份（复印件，原件核对无异后退回），证明千庭苑小区的物业服务是由原告提供，被告应当按照合同约定交纳物业费。证据二：被告房屋产权信息、被告个人身份证明各1份，证明该房屋属于被告所有，被告应该支付物业费。   被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应当承担对其不利的法律后果。原告提供的证据真实、合法且与本案具备关联性，能够证明被告拖欠原告物业费的事实，本院均予以采信。   经审理查明，原告分别连续与发包方鄂托克旗星光房地产开发有限责任公司三次签订棋盘井镇千庭苑小区物业管理服务委托合同，物业服务期限从2014年9月1日至2023年8月31日，每次物业管理服务委托合同约定三年的服务期限；被告系内蒙古鄂尔多斯市的业主，房屋面积132.09平方米。   另查明，2014年9月1日至2017年8月31日期间物业管理委托合同约定电梯住宅物业管理费为每月每平方米1.3元，电梯费每户每年360元，物业费在每年的9月1日交纳，逾期交纳物业费按日的千分之三计算违约金；2017年9月1日至2020年8月31日期间物业管理委托合同约定电梯住宅物业管理费为每月每平方米1.4元，未明确约定物业费交纳期限，仅约定逾期交纳物业费按中国人民银行罚息利率计算违约金；2020年9月1日至2023年8月31日期间物业管理委托合同约定电梯住宅物业管理费为每月每平方米1.4元，物业费在每年的9月1日交纳，逾期交纳物业费按日的千分之三计算违约金。被告从2014年9月1日至2021年5月31日期间欠物业费及电梯费共计15583.48元（其中2014年9月1日至2017年8月31日期间电梯住宅物业管理费为每月每平方米1.3元×132.09平方米×36个月=6181.81元；电梯费2014年9月1日至2017年8月31日即3年×360元=1080元；2017年9月1日至2020年8月31日期间电梯住宅物业管理费为每月每平方米1.4元×132.09平方米×36个月=6657.34元；2020年8月31日至2021年5月31日期间电梯住宅物业管理费为每月每平方米1.4元×132.09平方米×9个月=1664.33元）。原告主张违约金低于合同约定按年利率6%从逾期交纳物业费之日计算至2020年9月1日止。   本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案是由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用旧法。本案中，原告与发包方鄂尔多斯市星光房地产开发有限责任公司签订的千庭苑小区物业管理服务委托合同合法有效，对业主即被告具有约束力，被告应当按照合同约定主动履行自己的义务。2014年9月1日至2017年8月31日期间的物业管理委托合同明确约定每年的9月1日交纳物业费，2017年9月1日年至2020年8月31日期间的物业管理委托合同则未明确约定物业费交费期限，债权人可以随时要求债务人在合理期限内履行义务，因此本院对原告主张被告支付2014年9月1日至2020年8月31日期间物业费12839.15元、电梯费1080元，共计13919.15元的诉讼请求予以支持。原告主张的2020年9月1日至2021年5月31日期间产生的物业费1664.33元因未到9月1日的交费时间，不符合物业管理委托合同的约定，本院不予支持。   2017年9月1日至2020年8月31日期间的物业管理委托合同未明确约定物业费交纳期限，未约定交费期限就不存在逾期交纳的问题，因此原告主张被告支付2017年9月1日至2020年8月31日期间物业费逾期交纳违约金的诉讼请求本院不予支持。原告按年利率6%向被告主张2014年9月1日至2017年8月31日期间物业费逾期交纳违约金低于合同约定且符合法律规定，本院予以支持（后附违约金计算方式）。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：   一、被告张占平欠原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司2014年9月1日至2020年8月31日期间物业费及电梯费合计13919.15元，截止2020年9月1日产生逾期付款违约金1742.83元，共计15661.98元，被告张占平于本判决生效之日立即给付原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司；   二、驳回原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费162元，由被告张占平负担96元，由原告鄂托克旗家馨物业管理服务有限责任公司负担66元。   如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。   申请执行的   期间为二年   审判员 肖继宏   二〇二一年六月二十九日   法官助理 赵 瑞   书记员 刘胤辰   一、本案适用的法律条文：   1.《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   2.《中华人民共和国合同法》   第六十二条当事人就有关合同内容不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：   （一）质量要求不明确的，依照国家、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。   （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。   （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。   （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。   （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。   （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。   3.《物业管理条例》   第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负担连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。   4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   二、违约金计算办法：   2014年9月1日至2015年8月31日期间欠物业费2060.6元，电梯费360元，共计2420.6元，按年利率6%计算至2020年9月1日产生违约金726.18元；   2015年9月1日至2016年8月31日期间欠物业费2060.6元，电梯费360元，共计2420.6元，按年利率6%计算至2020年9月1日产生违约金580.94元；   2016年9月1日至2017年8月31日期间欠物业费2060.6元，电梯费360元，共计2420.6元，按年利率6%计算至2020年9月1日产生违约金435.71元；   共计：1742.83元。