新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2889号   上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司新疆分公司，住所地：新疆乌鲁木齐市水磨沟区南湖路**。   法定代表人：付永生，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵华，新疆普创律师事务所律师。   委托诉讼代理人：朱彦伟，男，1994年2月24日出生，汉族，绿城物业服务集团有限公司新疆分公司法务专员，住天山区。   上诉人（原审被告）：叶连法，1972年10月5日出生，男，汉族，浙江久安建筑装饰发展有限公司员工，住浙江省松阳县。   委托诉讼代理人：祝昵华，浙江斯玛特律师事务所律师。   上诉人叶连法因与上诉人绿城物业服务集团有限公司新疆分公司（以下简称绿城物业新疆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶连法的委托诉讼代理人祝昵华，被上诉人绿城物业服务集团有限公司新疆分公司的委托诉讼代理人赵华、朱彦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   叶连法上诉请求：请求依法撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出的（2021）0105民初464号民事判决，改判驳回被申请人的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。一审判决对上诉人主张在本案中与被申请人应当承担的实际占用上诉人房屋产生的债务予以抵销的要求未予支持，损害了上诉人的合法权益。一审判决认定的物业费计算标准没有事实依据。一审判决对物业费的起算时间计算存在错误。综上所述，上诉人恳请法庭依法撤销一审判决，改判驳回绿城物业新疆分公司的一审诉讼请求。   绿城物业新疆分公司辩称，关于1幢1单元101室占有使用费的问题，本案中上诉人叶连法没有提出反诉，且该项主张与本案诉讼是两个法律关系，依法不应当支持。关于我方收取物业费的标准及计算期间的问题，一审我方已经充分举证，证明我方的主张，叶连法的主张无事实及法律依据。   绿城物业新疆分公司上诉请求：1．请求依法改判（2021）新0105民初464号民事判决书第二项“被上诉人支付上诉人物业管理服务费25605.75元”为55239.36元；2．请求依法判令被上诉人支付物业服务费滞纳金25643.71元。事实与理由，涉案房屋系新疆某房地产开发公司与叶连法的抵账房，绿城物业新疆分公司与乌鲁木齐市水磨沟区某小区签订《前期物业服务协议》。该合同确认由绿城物业新疆分公司负责乌鲁木齐市水磨沟区某小区物业管理服务。叶连法是1幢1单元101和10幢2单元102业主，自2012年起叶连法就未缴纳物业服务费用。我公司多次向叶连法主张拖欠费用，经多次催告后仍未按期付款。综上所述，请求二审法院依法改判，支持我方请求。   叶连法辩称，绿城物业新疆分公司收取物业费的计算标准没有事实依据。同时其主张物业费的起算时间计算存在错误。现有证据无法证明涉案房屋交付我方时间，交付之前的物业费不应由我承担。另外，绿城物业新疆分公司使用101室房屋应当向我方支付占有使用费。   绿城物业新疆分公司向一审法院起诉请求：1．判令叶连法支付绿城物业新疆分公司物业服务费78549.04元。2．判令叶连法支付滞纳金（101室：15739.11元按照2017年10月1日-2019年12月31日，按照日万分之四计算，102室：48909.85元按照2012年12月1日-2019年12月31日，按照日万分之四计算）25643.71元。合计：104192.75元。   一审法院认定事实：2012年至今，绿城物业新疆分公司为乌鲁木齐市水磨沟区某小区提供物业服务。物业收费标准为每月每平方米2.2元。   2012年3月31日，叶连法与新疆某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，叶连法购买位于乌鲁木齐市水磨沟区某小区10栋2单元1层102室（以下简称102室），合同记载：预测-1层102室建筑面积126.60平方米1层102室建筑面积134.95平方米，合计261.55平方米。建设工程施工合同约定的竣工日期为2012年12月30日。   2015年2月12日，叶连法与新疆某房地产开发有限公司签订乌鲁木齐市水磨沟区某小区二期定购合同，叶连法购买位于乌鲁木齐市水磨沟区某小区1幢1单元101室（以下简称101室），合同记载：该商品房建筑面积为一层136.35平方米，负一层127.91平方米，合计264.26平方米。2017年3月22日，绿城物业新疆分公司出具证明证实绿城物业新疆分公司使用101室，自2015年5月该房屋的使用事宜绿城物业新疆分公司和101室买受人联系。2017年4月17日绿城物业新疆分公司再次出具证明证实绿城物业新疆分公司自2015年5月开始租用101室。2017年9月21日，新疆某房地产开发有限公司向杭州某建筑装饰工程有限公司并叶连法发出书面通知，其中同时通知叶连法先生：新疆某房地产开发有限公司与您就乌鲁木齐市水磨沟区某小区1栋1单元住101室签订的《商品房买卖合同》，我公司现已按您的要求将该房屋收拾干净，请你尽快前来我公司办理收房手续。   一审法院认为，叶连法否认与绿城物业新疆分公司签订合同，对绿城物业新疆分公司提交的101室、102室物业前期协议、销售合同资料表、交付验收清单复印件均不认可，并陈述102室物业前期协议、交付验收清单中“王振华代叶连法”、“叶连法”签字部分均不是本人签署，而绿城物业新疆分公司作为上述证据复印件的制作者、持有者未提交原件核对，上述证据法院亦不予采信，认定双方就物业服务事项没有书面约定。虽然绿城物业新疆分公司未与叶连法签订书面物业服务合同，但绿城物业新疆分公司实际为叶连法购买的101室、102室提供物业服务，双方之间已形成了事实上的物业服务合同关系，该物业服务合同合法有效，应受法律保护。对于关于物业费计算标准，绿城物业新疆分公司主张按其进驻该小区提供物业服务以来，按建筑面积每月每平方米2.2元标准实际收取物业费的标准计算，法院予以支持。对于物业费的起算时间，其中101室物业费起算时间，绿城物业新疆分公司自认自2015年5月租用101室，叶连法出示的《案件履行及收房通知书》载明2017年9月21日新疆某房地产开发有限公司通知叶连法办理收房手续，法院酌定自2017年9月21日至10月30日期间为新疆某房地产开发有限公司通知中载明的“尽快前来我公司办理收房手续”的合理时间，101室自2017年11月1日起至2020年12月30日期间物业费由叶连法承担给付义务，计算为22092.14元（264.26平方米×每月每平方米2.2元×38个月），且物业费起算时间未超过《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间。102室物业费起算时间，该房商品房预售合同载明工程竣工日期为2012年12月30日，绿城物业新疆分公司未提供证据证实其主张自2012年12月1日起算该房物业费时房屋竣工并交付使用，亦未提供除提起本案诉讼外，其曾就102室物业欠费向叶连法进行过书面催交，或曾通过其他方式向叶连法催交过102室物业费，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，按照绿城物业新疆分公司于2020年4月14日首次向法院提交起诉材料向前推算，法院确认102室自2017年4月14日至2020年12月30日期间物业费由叶连法承担给付义务，计算为25605.75元（261.55平方米×每月每平方米2.2元×44.5个月）。对于绿城物业新疆分公司限责任公司要求叶连法支付逾期带纳金的诉讼请求，无双方约定，亦无法律依据，法院不予支持。综上所述，绿城物业新疆分公司诉讼请求部分成立，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告叶连法于判决生效之日起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司新疆分公司支付位于乌鲁木齐市水磨沟区某小区1幢1单元101室2017年11月至2020年12月物业服务费22092.14元。二、被告叶连法于判决生效之日起十日内向原告绿城物业服务集团有限公司新疆分公司支付位于乌鲁木齐市水磨沟区某小区10栋2单元1层102室2017年4月14日至2020年12月物业服务费25605.75元。三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司新疆分公司的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1192.43元（原告绿城物业服务集团有限公司新疆分公司已预交），由原告绿城物业服务集团有限公司新疆分公司负担646.55元，被告叶连法负担545.88元。邮寄费40元（原告绿城物业服务集团有限公司新疆分公司已缴纳），由被告叶连法负担。   本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人绿城物业新疆分公司向本院提交的《前期物业合同》及催缴函、聊天记录截图、物业费缴纳票据，用以证明：1.2011年6月30日起，绿城物业新疆分公司在该小区提供服务。物业费收费标准为2.2元平方米/月。延期支付物业服务费的，支付日万分之四的违约金。2．物业公司通过张贴催缴函及联系本人的方式向叶连法提出催缴物业费。上诉人叶连法发表质证意见对前期物业合同、物业费缴纳票据真实性予以认可，但不认可关联性。对催缴函、聊天记录截图照片的真实性、有效性、关联性均不予认可。   本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。   本院认为，关于叶连法与绿城物业新疆分公司之间的物业服务合同关系是否成立的问题。叶连法认为自己并没有签订《物业服务合同》，故双方未形成物业服务合同关系。根据现有证据，绿城物业新疆分公司为绿城·丁香花园小区提供了物业服务，叶连法虽不予认可，但并未提供证据推翻现有事实，故叶连法与绿城物业新疆分公司形成事实物业服务合同关系。叶连法就此提出的上诉理由，本院不予支持。关于涉案房屋物业费缴纳标准应参照前期物业服务合同予以缴纳。   关于本案物业费缴纳期间的问题。本院认为，101室物业费起算时间，根据叶连法出示的《案件履行及收房通知书》所载可以证实2017年9月21日新疆烨城万顺房地产开发有限公司通知叶连法办理收房手续，原审法院酌定自2017年11月1日起至2020年12月30日期间物业费由叶连法承担给付义务，并无不当，本院予以维持。102室物业费起算时间，绿城物业新疆分公司提供证据的无法证实该房屋2012年12月1日已交付叶连法使用及物业公司催缴物业费的事实。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，绿城物业新疆分公司对诉讼前三年内的物业费享有胜诉权。原审法院支持102室自2017年4月14日至2020年12月30日期间物业费由叶连法承担给付义务于法有据，本院予以维持。对于绿城物业新疆分公司要求叶连法支付逾期带纳金的诉讼请求，无双方约定，亦无法律依据，本院不予支持。   关于上诉人叶连法主张以101室住房占有使用费充抵应付物业费的主张。本院认为，上诉人叶连法该项主张是抵消或者吞并绿城物业新疆分公司请求的，应提出反诉或另行诉讼予以主张。现本案中，上诉人叶连法未提出反诉，本院依法不予处理。   综上所述，叶连法、绿城物业新疆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2814.53元（上诉人绿城物业新疆分公司已预交1822.08元，上诉人叶连法已预交992.45元），由上诉人绿城物业新疆分公司负担1822.08元，上诉人叶连法负担992.45元。   本判决为终审判决。   审  判  长   张 诚   审  判  员   杨鹏飞   审  判  员   杜高升   二 〇 二 一 年 六 月 十 九 日   书  记  员   赵莹善