广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书2021）粤01民终8736号上诉人（原审被告）：广州市利丰房地产开发发展有限公司。住所地：广州市海珠区燕子岗路燕岗街6号之三8层801房。法定代表人：何美玲，董事长。委托诉讼代理人：郑俊辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：广东信源物业管理有限公司。住所地：广州市天河区天河北路898号信源大厦808房。法定代表人：马明骥，董事长。委托诉讼代理人：林玉霞，广东金轮律师事务所律师。上诉人广州市利丰房地产开发发展有限公司（以下简称利丰公司）与被上诉人广东信源物业管理有限公司（以下简称信源公司）物业服务合同纠纷一案，因上诉人广州市利丰房地产开发发展有限公司不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初30326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人利丰公司的委托诉讼代理人郑俊辉以及被上诉人信源公司的委托诉讼代理人林玉霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。利丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判利丰公司支付2019年9月10日至2020年10月的物业管理费（每月按59680元标准计）给信源公司，但应扣除2019年9月10日至10月20日止的物业管理费；2.驳回信源公司的其他全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由信源公司承担。事实和理由：一、一审认定的事实不全面，对利丰公司提交的证据没有进行审查及认定，事实认定及法律适用错误。利丰公司提交了2019年9月10日至10月20日信源公司拒绝提供物业服务的大量照片，照片上有显示拍照日期，一审法院未对此进行审查质证，也未予以重点询问，只在一审判决书中指出电梯停止运行是物业管理的一部分，根据信源公司提供的电梯维护管理案外人的维修单，从而认定信源公司停止提供物业服务管理是属于电梯的正常维护保养，对于利丰公司提供的照片证明信源公司在电梯正常维护保养期间，长达一个月之久停止卫生服务的事实不予认定，袒护信源公司，希望二审予以纠正。同时，照片也证实了信源公司停止服务一个月期间，利用其保安人员阻止利丰公司自己聘用的卫生人员进入楼道工作，希望二审予以查明。二、一审法院没有审查物业管理费每平方20元的收费标准是否过高的问题。信源公司收取每平方20元的物业管理费，但是提供的物业服务质量并没有显示物有所值。因此，导致租户不愿意缴交物业管理费。利丰公司向信源公司发出的《律师函》，也从侧面证实信源公司提供的物业服务质量并未得到租户的认可，是信源公司违约在先，因此，信源公司关于违约金的诉请不应得到支持。此外，这期间由于疫情的原因，政府主导大家不应开门营业，但是对应的租金、物业服务管理费得不到减免，导致租户流失，关门走人，所欠租金、物业管理费也没有缴交，这也是导致利丰公司拖欠物业管理费的一个主要原因。这属于不可抗力的范畴，不应当归责于利丰公司一方的原因。一审法院认定主要原因是利丰公司引起的，不客观、全面，希望二审改判利丰公司无需承担违约责任。综上，本案纠纷产生主要是因为疫情原因，且信源公司收取过高的物业管理费，服务质量却跟不上，引发众怒，集体拒绝缴交物业管理费，从另一个方面来说，利丰公司也是受害者。希望二审法院全面认定事实，支持利丰公司上诉请求。信源公司辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，应予维持。利丰公司的上诉理由不能成立，请二审法院依法予以驳回。一、一审判决已针对利丰公司提供的证据照片进行审查质证，一审法院程序正当。关于利丰公司是否应当支付2019年9月10日至2019年10月20日止的物业管理费问题，信源公司认为，信源公司已依照合同约定提供物业服务，且提供的物业服务并不仅限于保洁和电梯服务，在疫情防控期间，信源公司还需按政府的防疫指引提供更多的疫情防护措施，加大人力物力财力的投入，额外增加物业的成本，因此，物业管理费不应当扣减。反观利丰公司提交的证据，信源公司认为这些照片并不能证明其主张，首先是照片确无拍摄时间、地点，无法证明其拍摄场地就是案涉争议场地，无法证明其是在保洁上班时间拍摄的，更无法证明信源公司具体在2019年9月10日至10月20日期间一直停止物业服务，因此利丰公司的说法不可信。其次，事实上，信源公司确已按合同约定提供了相应的物业服务，并提供了员工工作记录等证据予以证明，利丰公司无法提供相应的反驳证据，其理应承担举证不能的后果。关于电梯停运问题，信源公司已提交案外人广州恒励电梯有限公司出具的证明等证据，电梯因故障停运实属意外，需要检测维修属于正常情况，电梯维修时间也非信源公司可控制，且电梯维修时间是2019年9月10日至2019年9月26日，利丰公司主张以此推定信源公司停止物业服务，要求扣减2019年9月10日至2019年10月20日期间的物业管理费，显然也是不合理的。二、关于物业管理费收费标准问题，案涉物业是实行市场调节价收费，信源公司与利丰公司在平等自愿的情况下签订的《侨鸿大厦办公楼物业服务合同》已对物业管理费达成约定，利丰公司应按照20元/㎡/月的标准每月向信源公司支付物业管理费59680元。且在合同履行期间，信源公司一直遵守合同约定，提供物业管理服务，并不存在利丰公司所述的物业服务质量存在问题、不符合相应价值的事实。三、利丰公司从2019年就已经拖欠物业管理费，利丰公司也曾书面承诺缴纳拖欠的物业管理费，经信源公司多次催告均未能及时支付物业管理费，并非疫情影响等原因导致，疫情期间，信源公司也一直按政府要求及指导意见增加了防疫服务。况且，疫情影响不能成为利丰公司不缴纳或迟延缴纳物业管理费的理由。利丰公司违反合同约定，违背诚实信用原则，一审法院根据涉案物业合同第八章第十八条约定，判决利丰公司支付违约金并无不当。综上，利丰公司的上诉理由不能成立，请二审法院驳回利丰公司的全部上诉请求，依法维持原判。信源公司于2020年11月6日向一审法院起诉请求：1.利丰公司立即向信源公司支付2019年9月至2020年10月的物业管理费835520元；2.利丰公司向信源公司支付违约金（自2019年9月6日起计算至利丰公司付清所有款项之日止，暂计至2020年10月25日为91101.52元）；3.利丰公司承担本案诉讼费、保全费等。一审法院经审理查明：2019年11月1日，信源公司(乙方，物业管理服务单位)与利丰公司(丙方,物业使用单位)、中交广州航道局有限公司(甲方,物业业主单位)签订《侨鸿大厦办公楼物业服务合同》，约定：乙方为丙方使用的侨鸿大厦3-6楼2984㎡办公场所提供物业服务，丙方按照20元/㎡/月标准每月5号前向乙方支付当月的物业管理费为59680元/月；合同自2019年1月1日至2021年12月31日或乙方退出侨鸿大厦物业管理服务止（取先到时间）；乙方违反合同约定，在服务达不到本合同约定的服务水平，甲方有权要求乙方限期整改，逾期没有整改且严重违约的，甲方有权解除合同，将由乙方自行承担因此造成的一切后果；丙方违反合同约定或未能按时交纳物业服务费用及相关费用的，每天按每次欠费总额千分之零点五的标准向乙方支付违约金；乙方存在以下违约行为，丙方有权要求解除合同，乙方应当支付丙方违约金59680元，违约金不足以支付丙方实际经济损失的，乙方还应当就不足部分承担连带赔偿责任：在丙方没有欠交电费的情况下，乙方不能无故随意停泵房、电梯等公共设施（因设备设施故障、供电局停电检修情况除外）；等。庭审中，利丰公司表示2020年9月至10月20日，信源公司停止了电梯服务，故请求减免该期间的物业管理费，确认同意支付信源公司诉请的其他期间的物业管理费。信源公司表示：9月份停了半个月，该期间是电梯正常的维修保养时间，不同意减免。信源公司为证明其主张还提交了广州xx电梯有限公司出具的证明等证据，拟证明电梯从2020年9月10日维修至2020年9月26日。利丰公司表示：证据的真实性不认可。一审法院认为，信源公司、利丰公司签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。对于庭审中利丰公司同意支付的双方确认无争议部分的物业管理费，一审法院予以支持。根据庭审中信源公司、利丰公司双方的意见，本案争议的焦点为：一、2020年9月至10月的物业管理费减免问题。根据信源公司提交的案外人广州xx电梯有限公司提交的证据显示涉案电梯因故障从2020年9月10日至25日停止运行进行维修，9月26日正常运营，利丰公司虽然对该证据不予认可，但未能提出证据或者合理事由予以抗辩反驳，故一审法院对该证据予以采信，鉴于现有证据显示电梯故障系意外，并非信源公司故意违约所致，且根据合同约定，信源公司提供的物业服务并不仅限于电梯服务，故信源公司主张该时间段的物业管理费合法有理，一审法院予以支持。二、违约金的计算问题。物业服务合同约定：丙方违反合同约定或未能按时交纳物业服务费用及相关费用的，每天按每次欠费总额千分之零点五的标准向乙方支付违约金。本案中，利丰公司逾期未能支付物业管理费已构成违约，故信源公司据此主张违约金有理。鉴于2020年9月份确有电梯故障，也对利丰公司以及相关租户的经营造成影响，故信源公司主张该月的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；对于其他月份的违约金主张，一审法院予以支持。本案因利丰公司违约而起，故受理费、财产保全费应由利丰公司负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第六条、第十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年2月1日判决如下：一、广州市利丰房地产开发发展有限公司在本判决生效之日起10日内支付从2019年9月至2020年10月的物业管理费（每月按59680元的标准计）给广东信源物业管理有限公司；二、广州市利丰房地产开发发展有限公司在本判决生效之日起10日内支付逾期支付2019年9月至2020年8月、2020年10月期间物业管理费（每月按59680元的标准计）的违约金（从上述月份的第6日起分别计算，每日按应交物业管理费的千分之零点五标准计，均计至广州市利丰房地产开发发展有限公司实际付清物业管理费之日止，以广州市利丰房地产开发发展有限公司每期所欠物业管理费为限）给广东信源物业管理有限公司；三、驳回广东信源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6533元、财产保全费5000元，均由广州市利丰房地产开发发展有限公司负担。二审中，利丰公司为证实其上诉主张，提交了以下证据：1.租户投诉的书面意见及租户电话，内容显示301租户反映2020年1月31日接到物业管理处通知不能进入大楼办公，2月1日起不准营业，且3月份告知在6月份前不能经营，导致租户员工纷纷辞职，租户对清洁卫生情况非常不满，多次投诉公共卫生间脏乱差，并另请专人搞卫生间和走廊的卫生；402租户反映2020年8月份学员在用洗手间时因门锁坏了被困，对清洁卫生不满意，走廊和楼梯脏乱差、停车场工作人员粗暴对待客人；证据2.租户与利丰公司工作人员微信聊天记录，拟证明租户投诉物业公司故意停电梯及由此导致经营损失；证据3.通知，时间为2020年9月22日，其中记载：“……因利丰地产拖欠我公司管理费已有一年多，致使我司无法支付商户专用电梯维修费用而无法使用，特告知各商户，请勿占用住户﹠业主专用电梯。”，拟证明信源公司出具通知不准租户使用电梯；证据4.视频，未显示视频拍摄时间，视频内容显示有两个电梯，其中一个电梯处于维修中，现场人员称根据2020年9月22日的通知，信源公司不允许非住户、业主使用另一个电梯，拟证明租户投诉信源公司故意停电梯；证据5.转账记录，拟证明因信源公司停止物业服务致使利丰公司另聘钟点工进行清洁服务；证据6.通知及微信聊天截图，其中通知落款时间为2020年9月10日，内容载明“因1#电梯发生故障，需要换配件，暂停使用，特通知各商户知会”；微信聊天记录显示2020年10月19日，一方称“……经我们跟物业公司沟通，现在电梯暂时开回，现在清洁有恢复正常……”，另一方称“……我知道今天电梯和清洁恢复，但是主要是你们那边内部问题没有解决……”，拟证明信源公司停电梯时间及停止一切物业服务是由2020年9月10日至10月19日，并于2020年10月19日恢复；证据7.微信聊天记录，拟证明租户于2020年10月11日投诉电梯还处于停止使用状态；证据8.开庭短信通知截图，拟证明租户因停电梯的问题起诉利丰公司要求赔偿。信源公司没有新证据提交。经本院组织证据交换及质证，信源公司的质证意见为：证据1的真实性、合法性及关联性均不予认可，根据证人证言证据规则，证人应当出庭作证，若不出庭作证，信源公司不认为其与本案有关联的关系，信源公司未收到过任何书面投诉资料，且投诉资料未附投诉人相关信息，系利丰公司自行制作，内容不属实；证据2的真实性、合法性及关联性均不予认可，信源公司不认识微信聊天记录相关人员，该微信聊天记录不能反映相关人员身份信息，利丰公司明确知悉案涉电梯系因故障维修停止使用，并非信源公司故意停用电梯，且维修期间利丰公司未提出任何异议；证据3的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该通知是在电梯维修期间发出，发出通知系因利丰公司及其他3-6楼租户占用住宅电梯，7-18楼的住宅业主向信源公司投诉，且此时电梯维修公司已向信源公司发出维修费用通知，信源公司也想催促利丰公司尽快缴纳拖欠的物业管理费，以便支付电梯的维修费用，但最后仍由信源公司按时支付电梯维修费用，尽快恢复了电梯的正常使用；对证据4的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，电梯发生故障属于意外事件，信源公司已第一时间报修处理，电梯维修完毕后已恢复正常使用；证据5真实性、合法性及关联性不予认可，信源公司不认识该清洁人员，利丰公司并未告知信源公司该情况或提出异议，该证据不能反映清洁人员是为了案涉3-6楼商铺作出的清洁服务，不能排除利丰公司聘请该人员为其指定地点进行清洁，涉案场地超2984平方米，若按正常的清洁人员工资水平，打扫涉案场地不会按70元/天的标准进行计算，故利丰公司以此推论信源公司停止物业服务显然不符合事实与逻辑；证据6、7，对其中2020年9月10日《通知》的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，对微信聊天记录的真实性、合法性及关联性均不予认可，该《通知》证明利丰公司明知电梯发生严重故障需要维修，但信源公司不认识微信聊天记录的相关人员，微信聊天记录不能反映相关人员身份，与本案无关；证据8的真实性、合法性及关联性均不予认可，信源公司并非该案当事人，且该证据未反映与本案相关。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，信源公司为证实其在2020年9月10日至10月20日期间提供了物业管理服务，在一审期间提交了9月份、10月份2-10楼保安巡查签到表、保洁清洁签到表、消毒登记表、安全检查情况表及微信聊天记录截图（其中记载信源公司于2020年9月23日通知利丰公司员工要求协助进行节前消防检查）。利丰公司对上述证据除微信聊天记录以外的其他证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。利丰公司主张其通过电话、微信方式就2020年9月10日至10月20日期间电梯使用及保洁服务存在的问题向信源公司提出过异议，对此未提交证据予以证实。信源公司表示利丰公司未提出过异议。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.2019年9月10日起至2019年10月20日止的物业管理费是否应当减免；2.利丰公司是否应向信源公司支付逾期支付物业管理费的违约金。对此，本院分析如下：关于2019年9月10日起至2019年10月20日止的物业管理费是否应当减免的问题。利丰公司与信源公司签订物业服务合同，约定由信源公司为侨鸿大厦3-6楼提供物业服务，利丰公司向信源公司支付物业管理费。信源公司已提交保安巡查签到表、保洁清洁签到表、消毒登记表、安全检查情况表及微信聊天记录截图等，证实其已履行提供物业服务的义务，利丰公司主张信源公司提供的物业管理服务存在瑕疵，应当承担相应的举证责任。根据利丰公司在本案提交的证据显示，利丰公司主张租户在2020年9月10日至10月20日期间向利丰公司反映涉案物业的电梯、保洁服务存在问题，但是，利丰公司二审提交的证据均不属于一审判决后形成，利丰公司二审中提交的证据已超过举证期限，且从其一审及二审期间提交的证据形式及内容分析：案外人的书面投诉意见属于证人证言，但未附有证人的身份证明材料，证人亦未到庭接受质询，本院对该部分证据不予采纳；微信聊天记录均系其司工作人员与案外人之间的形成，但利丰公司未提交证据证实微信聊天对象的身份，无法判断微信聊天对象与本案是否有关联以及是否存在利害关系，故依据该部分证据无法认定信源公司的物业管理服务存在重大瑕疵；虽然信源公司在2020年9月10日及9月22日发出停止使用电梯的通知，但信源公司已提交案外人提供的电梯维修材料，证实2020年9月10日至9月25日期间电梯停止运行系因维修故障导致，而上述通知均系在电梯因故障维修期间作出，故从通知内容无法证实信源公司无故停止电梯使用；视频未显示拍摄时间，且从视频内容无法证实信源公司无故阻止租户使用商户专用电梯；转账记录无法证实与涉案3-6楼的保洁服务有关；案外人与利丰公司之间的另案诉讼不影响本案争议事实的认定。因此，利丰公司在本案中提交的证据不足以证实信源公司在2020年9月10日至10月20日期间持续、故意停止使用电梯及拒绝提供保洁服务。同时，即使利丰公司提供的服务存在瑕疵，因信源公司提供的物业服务并不仅限于电梯、保洁服务，且利丰公司亦未提交证据证实在上述期间其曾就物业服务存在的问题向信源公司提出异议，而一审法院已考虑到上述期间的电梯故障，对利丰公司应承担的逾期支付2020年9月份物业管理费的违约金予以减免，故利丰公司以物业管理服务存在瑕疵为由主张要求减免该期间的物业管理费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院对2019年9月10日起至2019年10月20日止的物业管理费认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。关于利丰公司是否应向信源公司支付逾期支付物业管理费的违约金的问题。利丰公司自2019年9月起未依约按时向信源公司支付物业管理费，应依约承担相应的违约责任。利丰公司上诉主张信源公司收取的物业管理费标准过高，与其提供的物业服务质量不符，导致租户不愿意支付物业管理费，并以此为由主张信源公司违约。对此，本院认为，物业服务合同是利丰公司与信源公司自愿签订的，系双方的真实意思表示。物业服务合同已对物业服务费的收费标准及服务内容作出明确约定，在2019年9月之前利丰公司亦依约支付了相应的物业管理费，无证据证实利丰公司在2019年9月之前及之后提供的物业服务存在明显区别，亦无有效证据证实利丰公司曾就物业服务质量向信源公司提出过异议，故利丰公司以物业管理费标准过高为由主张无需支付逾期支付物业管理费的违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。至于利丰公司有关因疫情原因导致其拖欠物业管理费的主张，因利丰公司拖欠物业管理费的行为始于2019年9月，故其主张因疫情原因导致无法依约支付物业管理费，理由不成立，本院不予采纳。一审法院对逾期支付物业管理费的违约金处理并无不当，本院予以维持。综上所述，利丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3713元，由广州市利丰房地产开发发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年六月二十三日法官助理熊盈颖书记员叶小琳