广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14552号上诉人（原审被告）：赵妙华，女，1976年9月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：齐卫国，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易惠冰，女，1962年7月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。上诉人赵妙华因与被上诉人易惠冰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人赵妙华及其委托代理人齐卫国、被上诉人易惠冰委托代理人朱伟科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵妙华上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者二审法院查清事实后依法改判驳回易惠冰的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，证据不足，事实认定错误。其一，《广州市房屋租赁合同》（2016版）没有法律效力，双方之间就广州市白云区xx路xx街97号首层铺的房屋租赁合同，应以在广州市白云区住建局登记备案的《广州市房屋租赁合同》为准，租金从2018年11月15日开始应为每月4500元。案涉房屋的共同所有权人为易惠冰、原某盛、袁某雄，而《广州市房屋租赁合同》（2016版）的出租方只有易惠冰，因易惠冰无权出租整栋商铺，且直至一审判决作出后其他人均未追认易惠冰的出租行为，故根据民法典有关规定，《广州市房屋租赁合同》（2016版）应为没有法律效力的合同，一审判决根据《广州市房屋租赁合同》（2016版）对租金数额作出认定，显属错误。而赵妙华与易惠冰、原嘉盛、袁志雄于2018年12月1日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定租期从2018年11月15日起至2028年11月14日止，该份合同应认定为出租方和承租方真实意思表示的合意，且已经登记备案，具有公示公信效力。因此，从2018年11月15日起，案涉房屋的租金应为每月4500元，且赵妙华已经提前支付十年租期的租金，出租人亦收取承租人支付的租金，赵妙华也依法纳税，即该份合同已经实际履行。其二，2020年初发生的新冠疫情不可抗力的影响持续至2020年11月，赵妙华承租案涉房屋的合同目的无法实现，2020年10月30日，赵妙华已经清理好案涉房屋，且将案涉房屋钥匙寄放在案涉房屋所在小区的“国珍”快递代收点，并通知易惠冰拿取。在赵妙华依法通知解除双方之间的租赁合同关系的情况下，一审法院仍按照《广州市房屋租赁合同》（2016版）认定租金数额，属于事实认定错误。（二）一审法院认定赵妙华应支付2020年11月14日之后的租金，属于适用法律错误。一方面，本案应以在广州市白云区住建局登记备案的《广州市房屋租赁合同》来确定法律适用，经备案的合同为合法有效的合同。另一方面，因新冠疫情不可抗力的影响，赵妙华签订合同目的无法实现，在赵妙华于2020年10月30日、11月2日依法通知易惠冰解除租赁合同的情况下，双方之间的租赁合同关系应在2020年11月14日前已解除。（三）一审判决结果对赵妙华极不公平。赵妙华在2020年10月30日至11月已经完成交回案涉租赁房屋的义务，即从此时起，赵妙华没有占用、控制案涉房屋，案涉房屋没有用于商业用途，更没有任何收益，尤其在疫情不可抗力影响下，法院要求赵妙华继续按照《广州市房屋租赁合同》（2016版）支付租金，对赵妙华极不公平。综上，恳请二审法院判如所请。易惠冰二审答辩称，不同意赵妙华的上诉请求。一、备案合同仅是当时作为赵妙华需要办理相关备案手续而签订的，双方实际按照2018年5月15日签订的《广州市房屋租赁合同》履行，即按照每月20000余元的租金履行，且在一审审理过程中，易惠冰也提供了近几年赵妙华缴纳租金数额的流水，由此可证实双方是按照20000余元租金的合同版本履行，故赵妙华应当按照20000余元的合同来计算未缴的租金数额。二、赵妙华提及的因疫情影响其经营导致合同，目的无法实现，我方认为是不成立的。2020年3、4月份开始全国经济受疫情影响，但10月份陆陆续续进行复工复产，2020年10月份之后的租金不会由于疫情影响而不能交付。三、关于赵妙华将钥匙放在某处的问题，易惠冰与赵妙华沟通过，合同未解除之前其不会收钥匙。赵妙华一直以逃避方式拖欠租金。综上，我方同意一审判决，不同意赵妙华的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。易惠冰于2021年1月8日向一审法院起诉请求：1.赵妙华支付2020年10月15日至2020年11月14日期间租金26460元，以及2020年6月至9月份欠缴租金2520元，合计28980元，以及违约金（以28980元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4倍计至实际付清日），支付2020年11月15日至2021年1月14日期间租金52920元及违约金（其中以26460元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4倍自2020年11月21日计至实际付清日；以26460元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4倍自2020年12月21日计至实际付清日）；2.赵妙华支付2020年11月1日至2021年1月31日期间管理费618.6元及垃圾处理费30元，共648.6元及违约金（以648.6元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率4倍自2020年1月7日计至实际付清日）；3.本案诉讼费由赵妙华负担。一审法院认定事实：易惠冰为白云区xx路xx街95号、97号首层的房地产权属人之一（房地产证号分别为粤房地证字第Ｃ1039620号及粤房地权证穗字第××号，建筑面积分别为33.06平方米及65.16平方米，95号首层为全部占有，97号首层共有情况为按份共有，另共有人为原志雄、原嘉盛）。2013年11月15日，易惠冰（出租人、甲方）与赵妙华（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，甲方将坐落在白云区增槎路河畔二街95、97号首层铺房（以下简称案涉商铺）出租给乙方作商业用途，面积33.06、65.15平方米；租赁期限自2013年11月15日至2018年11月18日，月租金16000元至30387元，每月20日前按现金或转账金额付款，乙方权利和义务中逾期交付租金的，每逾期一日，按当月租金额的1%支付违约金，特殊情况经双方协商而定。赵妙华于2013年11月15日与平安银行股份有限公司广州分行签订《广州市房屋租赁合同》，将案涉商铺转租给平安银行股份有限公司广州分行，租赁期限自2013年11月15日至2018年11月14日，月租金25000元至30387元，2018年5月15日，易惠冰（出租人、甲方）与赵妙华（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，甲方将案涉商铺出租给赵妙华使用，租期期限自2018年5月15日至2023年5月14日，其中2018年5月15日至2019年5月14日月租24000元，2019年5月15日至2020年5月14日月租25200元，2020年5月15日至2021年5月14日月租26460元，2021年5月15日至2022年5月14日月租27783元，2022年5月15日至2023年5月14日月租29172元，租金按月结算，由乙方在每月第20日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳保证金48000元，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退还乙方（退还乙方、抵偿租金）；乙方权利义务中逾期交付租金的违约金的利率被划去，其他约定注明所有约定按原合同。赵妙华于2018年12月1日与平安银行股份有限公司广州分行签订《广州市房屋租赁合同》，将案涉商铺转租给平安银行股份有限公司广州分行，租赁期限自2018年11月15日至2020年11月14日，其中2018年11月15日至2019年11月14日月租36000元，2019年11月15日至2020年11月14日月租37800元。赵妙华办理房屋租赁登记备案。2018年12月1日，易惠冰、原某雄、原某盛与赵妙华签订《广州市房屋租赁合同》，赵妙华租赁案涉商铺，期限2018年11月15日至2028年11月14日，月租金4500元，2019年1月2日该合同办理登记备案手续。易惠冰表示该合同是赵妙华承租房屋后要求易惠冰配合办理房屋登记备案时签订，实际并未履行，双方是按照2018年5月15日签订的租赁合同履行。赵妙华于2018年5月21日、6月22日、7月21日、8月26日、9月23日、10月24日、12月3日、12月26日，2019年1月3日、2月25日、3月27日、5月2日，分别支付24000元；2019年5月29日、6月28日、7月30日、9月1日、9月29日、10月29日、11月29日、12月31日，2020年1月30日，分别支付25200元；2020年3月7、15日二次合计支付25200元；2020年4月2日、5月1日、6月4日分别支付25200元；2020年7月4日、8月4日、9月5日，分别支付25830元。易惠冰表示2020年6月应按26460元支付，因为疫情要少交，故才少交，易惠冰也没有说同意或不同意少交，也算是默认了，因赵妙华违约，故不同意少交，减租前提是要按时交租，按26460元标准从6月至9月合计少交2520元。赵妙华主张此前支付的租金都是预付。易惠冰于2020年10月14日向赵妙华发出缴纳租金催款函，通知缴纳尚未缴齐2020年6月、7月、8月、9月租金还欠2520元及10月份租金26460元，合计28980元。易惠冰出具2021年1月5日由广州宜家创生物业管理有限公司打印的费用通知单两张，2020年11月1日至2021年1月31日管理费618.6元、垃圾处理费30元，赵妙华对上述费用表示同意支付。易惠冰明确违约金的计算自当月21日开始计算，按原合同1%过高，自行进行调整按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。一审法院认为，易惠冰、赵妙华于2018年5月15日续签的《广州市房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。赵妙华使用案涉商铺，应按租赁合同约定的租金标准支付租金，赵妙华交付租金至2020年10月14日，此后租金至今未付，已构成违约，易惠冰要求赵妙华支付2020年10月15日至2021年1月14日的租金合理合法，一审法院予以支持。赵妙华提出应按登记备案合同的4500元标准计算租金，2018年12月1日签订的租赁合同并未实际履行，赵妙华已实际按2018年5月15日的租赁合同约定的租金金额给付租金，赵妙华主张此前交付的租金属于预交，缺乏依据，赵妙华该主张一审法院不予采信。易惠冰要求支付2020年6月至9月期间租金差额部分2520元，该部分租金差额是因为疫情而减少，易惠冰对此并无异议，现要求支付无理，一审法院不予支持。赵妙华应支付2020年10月15日至2021年1月14日租金79380元。易惠冰要求支付违约金，双方续签的租赁合同约定所有约定按原合同，原合同约定每逾期一日按当月租金的1%支付违约金，易惠冰调整按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算，一审法院酌定按每日万分之三计算。易惠冰要求支付2020年11月1日至2021年1月31日期间管理费618.6元及垃圾处理费30元，赵妙华无异议，该请求一审法院予以支持，易惠冰要求支付管理费、垃圾处理费逾期付款违约金，合同对此并未约定，该请求一审法院不予支持。据此，一审法院依《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2021年3月22日判决如下：一、自判决生效之日三日内，赵妙华支付易惠冰2020年10月15日至2021年1月14日租金79380元及违约金（按月租金26460元，自当月21日起，按每日万分之三计算至实际付清之日）；二、自判决生效之日三日内，赵妙华支付易惠冰2020年11月1日至2021年1月31日期间管理费618.6元及垃圾处理费30元；三、驳回易惠冰的其他请求。一审案件受理费932元，由易惠冰负担29元，赵妙华负担903元并于本判决生效之日三日内向易惠冰迳付。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审中，赵妙华向本院提交以下证据：1.《广东省决定省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应》网页打印件以及《关于平安银行广州富力半岛社区支行到期退租的函》《退场房屋交付确认书》，拟证实因新冠疫情不可抗力影响，赵妙华与易惠冰之间的房屋租赁合同目的不能实现，合同应当予以解除；2.2020年10月至11月期间双方微信聊天记录，拟证实赵妙华已将因新冠疫情不可抗力影响无法履行合同的情况及时通知易惠冰，并于2020年11月2日解除房屋租赁合同。易惠冰质证认为：证据1的真实性确认、关联性不确认，新冠疫情在2020年10月已经稳定，不构成合同不能履行的理由；证据2的真实性确认，关联性不予确认，易惠冰在微信中已经明确告知在未付清租金的情况下不同意解除合同。本院二审另查明：赵妙华二审提交的微信聊天记录显示，2020年10月30日，易惠冰：“今天银行撤场，你的意思是？”赵妙华：“星期三就将钥匙交给你。你去国珍拿回钥匙，已寄存国珍。玻璃门没锁，有锁匙，有电动卷闸匙，放在国珍去取。”易惠冰：“请问一声，你收到我的催交函吗？我希望你能回复我一下，面对面谈一下。”“合同未解除，我都不会去取锁匙，因为大家都有合同在身。”“想要解决问题就一定要面谈。”赵妙华：“我同你正规合同是每月4500元租金，已备案。你真打官司我也不怕”“档口是你的，你自己看着办。”2020年11月2日，易惠冰：“档口钥匙在没有解除租赁合同我是不会交接的，如果要解除租赁合同需要当面协商，把没结和剩余费用结清。”赵妙华：“我不会再见你了……电费水费我交到这个月，所有费用我不会再交。档口不再经营，就即解除，押金的作用也只能给你全扣，当作解除，没其他了。”二审期间，赵妙华认为其因疫情影响合同目的不能实现，故于2020年10月30日提出解除合同。易惠冰则表示当时疫情已不影响合同履行，故其不同意解除合同，并认为由于赵妙华一直拖欠租金，易惠冰此后于2021年4月向赵妙华发出律师函通知解除合同并于4月底收回场地。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.双方实际履行的《广州市房屋租赁合同》应如何确定；2.赵妙华是否应当向易惠冰支付2020年11月14日至2021年1月14日的租金。关于双方实际履行的《广州市房屋租赁合同》认定问题。本案根据赵妙华在租赁期间每月向易惠冰实际缴纳租金情况，足以证实双方于2018年5月15日签订的《广州市房屋租赁合同》是双方真实意思表示并予以实际履行，关于易惠冰出租房屋时是否取得共有人的同意，并不影响该租赁合同的效力认定。而赵妙华与易惠冰等人于2018年12月1日签订的月租金为4500元的《广州市房屋租赁合同》显然系为办理租赁备案手续而订立，赵妙华上诉要求按照该合同标准计算其应付租金，理由显不成立，本院不予采纳。关于赵妙华是否应当向易惠冰支付2020年11月14日至2021年1月14日的租金问题。虽赵妙华二审提供双方微信聊天记录显示，其曾于2020年10月30日、11月2日向易惠冰提出交还房屋钥匙、解除合同的主张，但双方合同约定的租赁期限并未届满，赵妙华作为承租方也不享有法定或约定的合同解除权，反之易惠冰已明确提出未结清费用前不同意解除合同，故赵妙华作为违约方单方发出的解约通知并不能达成合同解除的法律效果。关于赵妙华上诉主张因新冠疫情影响导致其租赁房屋目的不能实现的问题，易惠冰已因疫情原因部分减少了2020年6月至9月的租金，结合2020年新冠疫情的发展状况，赵妙华于2020年11月以此作为解除合同的事由，缺乏合同依据和法律依据，本院不予采纳。在双方合同仍未解除的情况下，易惠冰要求赵妙华支付2020年11月至2021年1月14日的租金合理合法，也未超出其作为出租方应及时清理、收回租赁场地的合理期限，故赵妙华上诉以其未再实际占用场地为由主张不予支付该期间的租金、管理费等费用，理由均不成立，本院不予支持。综上所述，赵妙华的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1864元，由上诉人赵妙华负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年六月二十四日法官助理杨希书记员叶小琳