四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9086号 上诉人（原审被告、反诉原告）：蒋红叶，女，1989年1月22日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川中原物业顾问有限公司龙湖天璞营业部。营业场所：四川省成都市锦江区杨树街231号。 负责人：庄泽宝，职务不详。 委托诉讼代理人：王**，四川原友信律师事务所律师。 上诉人蒋红叶因与被上诉人四川中原物业顾问有限公司龙湖天璞营业部（以下简称中原物业龙湖天璞营业部）居间合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初11953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蒋红叶上诉请求：1.撤销一审判决，驳回中原物业龙湖天璞营业部的诉讼请求，支持蒋红叶的反诉请求；2.中原物业龙湖天璞营业部承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：1.中原物业龙湖天璞营业部未如实报告房屋存在50平方米违章改扩建情况，违背了诚实信用原则，未尽到居间服务义务，损害了蒋红叶的利益，不应要求支付报酬；2.《物业带看确认书》系格式条款，应为无效条款，且其内容未反应房屋有效信息；3.《房屋租赁合同》第6条第2项系中原物业龙湖天璞营业部单方制定，为无效条款。 中原物业龙湖天璞营业部辩称，中原物业龙湖天璞营业部已经促成蒋红叶与案外人签署了合法有效的《房屋租赁合同》，合同第6条明确约定了居间服务费用的金额和支付时间，根据合同约定，支付条件已经成就。 中原物业龙湖天璞营业部向一审法院起诉请求：1．判令蒋红叶支付中原物业龙湖天璞营业部居间服务费33100元；2．本案本诉诉讼费由蒋红叶承担。 蒋红叶向一审法院反诉请求：判令中原物业龙湖天璞营业部向蒋红叶返还已支付居间费75元。 一审法院认定事实：2020年7月17日，甲方（出租方）夏洪平、陶明蓉，乙方（承租方）蒋红叶及经纪方中原物业龙湖天璞营业部签订《房屋租赁合同》一份，载明：甲方同意将坐落在成都市锦江区芙蓉西路468号绿地468一期（公馆）商铺芙蓉西路xx房屋，建筑面积331.75平方米，房屋所有权证号权3122300，出租给乙方；该房屋已带装修状态及其设备（见附件“家具电器清单”）在良好状态下租给乙方作为养生汤锅使用；租赁期自2020年7月14日起至2025年7月13日止；租赁期满后，甲方有权收回该房屋；租金采用递增方式，乙方须于2020年7月17日或之前向甲方支付租房押金33100元，该笔款项由甲方直接收取；经纪方为甲乙双方提供订立房屋租赁合同提供的机会及中介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理房屋交验；基于经纪方在促成租赁中所提供居间服务，甲方同意支付经纪方5000元作为居间服务费，乙方同意支付经纪方33175元作为居间服务费，上述费用于签订本合同当日一次性付清。 中原物业龙湖天璞营业部出具《物业带看确认书》一份，载明：2020年7月17日，中原物业龙湖天璞营业部带蒋红叶验看过的物业为绿地468一期商铺芙蓉西路xx号。上述《物业带看确认书》中有蒋红叶和中原物业龙湖天璞营业部的签章。一审庭审中，蒋红叶不认可该份证据，但不申请鉴定，应承担不利后果。因该份证据与本案具有关联性，一审法院予以采纳。 2020年7月17日，户名为深圳市前海亿诺保理有限公司向四川中原物业顾问有限公司转账33100元，附言代蒋红叶支付绿地468商铺租赁佣金。同日，中原物业龙湖天璞营业部出具《收据》一份，载明：客户名称蒋红叶，房地产中介服务费33100元。一审庭审中，蒋红叶陈述上述费用因银行系统问题，后被退回，并非其主观上没有积极履行支付居间服务费的义务。 2020年7月19日，蒋红叶通过微信向微信名为谢多肉的账户转账75元。一审庭审中，中原物业龙湖天璞营业部确认该笔金额已收到，系居间服务费的一部分。 一审庭审中，蒋红叶陈述，因看到位于成都市锦江区××路××号××期商铺××路××号××房屋处张贴的招租信息联系方式后，与中原物业龙湖天璞营业部工作人员取得了联系，中原物业龙湖天璞营业部曾两次带蒋红叶现场查看案涉房源。同时，蒋红叶陈述，将根据租赁房屋的实际面积来确定其经营餐饮的桌数，在现场看房以后，按照面积进行核算，可以放置20桌餐桌，但后来物业等人告知该房屋存在违法搭建，有50平方米不能使用，仅能放置14桌餐桌，蒋红叶认为中原物业龙湖天璞营业部没能尽到如实告知义务，要求退还已付居间服务费。中原物业龙湖天璞营业部陈述，对于房屋搭建部分系阳台进行的搭建，不存在违章搭建问题，且上述情况已如实向蒋红叶进行了告知，已经积极促成了居间服务的完成，有权收取剩余未付居间服务费。 另，本案审理过程中，依蒋红叶的申请，一审法院向其出具了《调查令》，调取位于成都市锦江区××路××号××期商铺××路××号××商铺违法改扩建一事行政执法相关材料以及《行政处罚决定书》，但截至一审法庭辩论终结前，蒋红叶未能提交调查出的相应证据材料。 针对蒋红叶反诉一事，中原物业龙湖天璞营业部向一审法院出具《情况说明》，载明其自有独立的营业执照和独立的财产，根据《中华人民共和国民法总则》的第七十四条规定，分支机构以自己的名义从事民事活动产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。结合本案反诉诉求对应金额75元及中原物业龙湖天璞营业部出具的《情况说明》，一审法院予以准许蒋红叶的反诉请求。 一审法院认为，蒋红叶与中原物业龙湖天璞营业部及出租人签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。按照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，结合一审庭审查明事实，中原物业龙湖天璞营业部作为居间人，通过带蒋红叶两次看房后，促成蒋红叶与卖方签订了《房屋租赁合同》，即已履行了居间人的义务，蒋红叶应依照合同约定履行居间服务费。经查实，蒋红叶在合同签订当日即已履行了支付居间服务费的义务，该行为表明蒋红叶已接受并认可了中原物业龙湖天璞营业部已完成了居间服务的事实。后因银行系统原因上述居间服务费被退回，蒋红叶一审庭审中确认剩余33100元的居间服务费未向中原物业龙湖天璞营业部进行支付。但蒋红叶在答辩意见和反诉中均提出因中原物业龙湖天璞营业部提供的房源存在违建情况，造成蒋红叶利益损失，故中原物业龙湖天璞营业部未尽到如实告知义务，不应收取居间服务费。但结合一审法院查明事实，蒋红叶未能举证证明案涉房源存在违建情形，且中原物业龙湖天璞营业部已通过现场带看房，促使蒋红叶完全了解房源信息，而蒋红叶与卖方解除租赁合同系双方权利的自由处分，非中原物业龙湖天璞营业部未履行居间服务所致。据此，蒋红叶未依约向中原物业龙湖天璞营业部支付居间服务费，属违约。一审法院对中原物业龙湖天璞营业部本诉要求蒋红叶支付居间服务费33100元予以支持，对蒋红叶反诉要求中原物业龙湖天璞营业部退还居间服务费75元不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蒋红叶应于判决发生法律效力之日起十日内向中原物业龙湖天璞营业部支付居间服务费33100元；二、驳回蒋红叶的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计314元，由蒋红叶负担，反诉案件受理费减半收取计25元，由蒋红叶负担。 本院二审期间，各方均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民商事纠纷，且有相应的法律和司法解释予以调整。因此，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。 本案的争议焦点为1.中原物业龙湖天璞营业部是否完成了居间义务；2.蒋红叶应否向中原物业龙湖天璞营业部支付居间服务费33100元。对此，本院分析评述如下： 关于中原物业龙湖天璞营业部是否完成了居间义务的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，蒋红叶在中原物业龙湖天璞营业部的居间下与案外人签订了《房屋租赁合同》，中原物业龙湖天璞营业部向蒋红叶提供了居间服务，在中原物业龙湖天璞营业部与蒋红叶的居间合同关系中，蒋红叶的合同目的已经实现，中原物业龙湖天璞营业部已经完成合同义务。 关于蒋红叶应否向中原物业龙湖天璞营业部支付居间服务费33100元的问题。如前所述，中原物业龙湖天璞营业部已经完成居间义务，蒋红叶应按照约定向中原物业龙湖天璞营业部支付居间服务费。至于蒋红叶主张中原物业龙湖天璞营业部未完成居间义务，不应支付报酬的问题，本院认为，首先，在《房屋租赁合同》签订前，中原物业龙湖天璞营业部曾带蒋红叶对案涉租赁房屋进行现场查看，并签署《物业带看确认书》，《物业带看确认书》所标明的时间及房屋地点均为手写标注，且蒋红叶对于中原物业龙湖天璞营业部带其现场看房的事实予以认可，故对于蒋红叶主张《物业带看确认书》系格式条款而无效的上诉理由，本院不予采纳。其次，蒋红叶认为中原物业龙湖天璞营业部隐瞒案涉租赁房屋违章搭建的事实，对此本院认为，对于该房屋搭建部分系违章搭建，蒋红叶应承担举证责任，而在本案中，蒋红叶没有提供充分的证据证明案涉租赁房屋的搭建部分系违章搭建，应承担举证不能的责任。且依据蒋红叶自己陈述其不止一次实地查看过房屋的事实，应认为中原物业龙湖天璞营业部在签订合同前已经促使蒋红叶充分了解房屋真实信息，无法得出中原物业龙湖天璞营业部对蒋红叶隐瞒了房屋真实信息的结论。最后，《房屋租赁合同》系合同各方真实意思表示，合法有效，并不存在无效的事由，故蒋红叶应该按照合同约定向中原物业龙湖天璞营业部支付居间费用。依前所述，蒋红叶的反诉请求不成立，本院不予支持。 综上所述，蒋红叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费628元，由蒋红叶负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 嫘 审判员 叶云婧 审判员 傅科文 二〇二一年六月二十九日 书记员 赵珊珊