山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2187号上诉人（原审原告）：张某，住山西省忻州市五台县。委托诉讼代理人：徐某，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西陆锦泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91140100MA0GT7YL7W。法定代表人：牛某。委托诉讼代理人：贾某，山西秉钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，住原平市。被上诉人（原被告）：陆延房地产集团有限公司，统一社会信用代码91140100754067770J。法定代表人：肖某，董事长。委托诉讼代理人：董某，北京中伦文德太原律师事务所律师。上诉人张某因与被上诉人陆延房地产集团有限公司、山西陆锦泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初4957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人张某的委托诉讼代理人徐某，被上诉人陆延房地产集团有限公司的委托诉讼代理人贾某、李某，被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张某上诉请求：一、请求依法撤销太原市万柏林区人民法院作出的（2020）晋0109民初4957号民事判决书，依法改判被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司向上诉人承担逾期交房违约金27624元。二、被上诉人陆延房地产集团有限公司对被上诉人的赔偿义务承担连带责任。三、本案一审与二审全部诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案房屋的全部权利与义务已经由被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司承继，则被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司应当按照《房屋内部认购协议书》的约定，承担逾期交房的违约责任。《房屋内部认购协议书》中已将涉案房屋的建设完成日期2016年12月31日约定明确，一审法院认定被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司承接了被上诉人陆延房地产集团有限公司在涉案房屋中的全部权利与义务，则对于《房屋内部认购协议书》中对被上诉人陆延房地产集团有限公司交房日期2017年6月30日的约束，被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司也应当接受。被上诉人陆延房地产集团有限公司未在上述时间将房屋建设完毕交付上诉人，对上诉人构成违约，则被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司自然应就逾期交房向上诉人承担违约责任。二、被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司逾期交房构成违约是既成的事实，一审法院却错误认定上诉人主张的违约赔偿请求权不存在。在《房屋内部认购协议书》第五条中明确约定：“乙方于交钥匙前5日内向甲方支付剩余房款，即总房款的10%”，据此可知，上诉人支付剩余10%房款义务的履行，需以被上诉人陆延房地产集团有限公司将涉案房屋建设完毕，并达到向上诉人交钥匙为前提。被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司在承继被上诉人陆延房地产集团有限公司涉案房屋的权利与义务时，对于涉案房屋已经逾期未建设完毕，将来势必会发生对上诉人交房违约是明知的。既然被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司明知有违约责任需要承担，仍愿意承继出卖人身份，则为何一审法院不支持上诉人主张逾期交房的违约赔偿请求权。三、一审法院不顾《房屋内部认购协议书》第六条中对于房屋交付时间2017年6月30日的约定，仅以上诉人支付剩余10%房款的时间与被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司交付房屋的时间为同一天，便认定被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司不存在违约，属于事实认定错误。本案中，被上诉人陆延房地产集团有限公司将涉案房屋建设完毕的义务在先，上诉人支付剩余10%房款的义务在后。依据《房屋内部认购协议书》第五条与第六条的约定，被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司未将涉案房屋建设完毕，上诉人便无义务先行支付剩余10%房款。被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司不通知上诉人涉案房屋已达交钥匙条件，上诉人如何支付剩余10%房款。被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司于2019年7月16日通知上诉人接收涉案房屋，此时上诉人按照《房屋内部认购协议书》第五条“交钥匙前5日内”的约定，向被上诉人支付剩余10%房款，有何不妥。四、一审法院的判决将上诉人依据《房屋内部认购协议书》的约定请求被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司承担违约义务的权利剥夺。一审法院袒护开发商，不顾《房屋内部认购协议书》的约定，剥夺买房人主张违约责任的权利。不顾商品房买卖关系的市场规律与众所周知的事实，不追究开发商逾期交房的责任，反让上诉人无端忍受开发商逾期交房的恶行。综上，上诉人特提起上诉，请求依法撤销（2020）晋0109民初4957号民事判决书，改判被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司向上诉人承担逾期交房的违约责任，并且被上诉人陆延房地产集团有限公司需对被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司的赔偿义务承担连带义务。被上诉人陆延房地产集团有限公司答辩称：根据《合同法》第八条之规定，上诉人在交清全部房款和交房时所应支付的各项费用后方可办理交接手续，领取钥匙。在本案中，由于案涉房地产项目的主体发生变更，由陆锦泰公司收取了上诉人最后一笔房款以及相应的配套费后，向上诉人交付了房屋，所以一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公答辩：上诉人与陆延公司签订的房屋内部认购协议，这个约定不能约束陆锦泰。因为陆锦泰在接受工程的开发建设以后，变成了真正的开发商。在上诉人没有与陆锦泰签订新的房屋内部认购协议，并且认定交房时间的情况下，应该遵循先交钱后收房的原则。所以一审判决根据上诉人与陆延签订的协议第六条规定以及被上诉人陆延代理人谈到的第八条的规定，就是交清钱拿房子，一审查明的事实清楚，适用法律恰当，请求法院驳回上诉人上诉请求。上诉人张某向一审法院起诉请求：请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金27624元；判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月29日，原告与被告陆延房地产集团有限公司签订了《房屋内部认购协议书》一份，约定原告购买被告陆延房地产集团有限公司开发的位于太原市××区口“锦东如意城”高层住宅楼项目（现名称为晋韵·如意城小区）4号楼2单元2202号房屋一套，建筑面积为99.96平方米，每平米价格为6140.07元，房款总额为613761元，合同第六条约定，被告陆延房地产集团有限公司应于2017年6月30日之前向原告交付符合使用条件的房屋。合同签订后，原告依约于2016年12月2日之前支付房款的90%即552480元。之后，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司自述其承接了被告陆延房地产集团有限公司的涉案项目，原告于2019年1月22日向被告山西陆锦泰房地产开发有限公司支付了剩余房款即61281元，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司实际于2019年7月16日才向原告交付了涉案房屋。综上，被告迟延履行上述交房义务已构成违约，原告向被告多次主张，被告均相互推诿、拒绝承担违约责任，给原告造成了巨大经济损失，现原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。一审法院认定事实：一、合同签订情况：2014年8月29日，原告张某与被告陆延房地产集团有限公司双方共同签订了《房屋内部认购协议书》，该认购书主要约定：甲方（出卖人）为陆延房地产集团有限公司、乙方（买受人）为张某；乙方所认购的房屋为甲方开发建设的位于“锦东如意城”项目××楼房，建筑面积共99.96平方米，房屋单价每平方米6140.07元，总房价613761元；乙方于2014年8月29日前向甲方支付总房款的50%，即306880元，乙方于主体十层结构封顶后5日内向甲方支付总房款的20%，即122800元，乙方于主体结构全部封顶后5日内向甲方支付总房款的20%，乙方于交钥匙前5日内向甲方支付剩余房款，即总房款的10%；甲方于2017年6月30日前，在乙方交清全部房款的前提下依照有关规定，将符合本协议约定的房屋交付乙方使用；除不可抗力外，甲方未按照约定时间将该房屋交付乙方的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方就已付房款按中国人民银行公布的同期贷款基准利率向乙方支付违约金，逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方自逾期交房之日起就已付房款按中国人民银行公布的同期贷款基准利率向乙方支付违约金，甲方逾期交房承担的违约责任最高不超过乙方已付房款的百分之五。认购书还就其它事项作了约定。认购书落款处有原告张某与被告陆延房地产集团有限公司签字捺印或盖章确认。二、合同履行情况：被告陆延房地产集团有限公司分别于2014年8月29日、2016年8月13日、2016年12月2日向原告张某出具《收据》三份，主要载明：“今收到张某锦东如意城（4-2-2202）集资建房款306880元”、“今收到张某锦东如意城（4-2-2202）集资建房款122800元”、“今收到张某锦东如意城（4-2-2202）集资建房款122800元”。被告山西陆锦泰房地产开发有限公司分别于2019年1月22日、2019年7月16日向原告张某出具《收据》三份，主要载明：“收到张某锦东如意城（4-2~2202）房款61281元”、“收到张某、张新娥锦东如意城（4-2-2202）房款9579元”、“收到张某、张新娥（4-2-2202）契税12467元、维修基金9137元、燃气配套费4600元、入户门1000元、可视对讲500元、有线入户费350元，共计28054元”。三、庭审中，原告陈述，涉案总房款613761元分四次已支付，2017年6月30日前交付了90%，同时还有一个面积差的补交房款费用于2019年7月16日支付给被告山西陆锦泰房地产开发有限公司，2019年7月16日，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司将涉案房屋交付于我。被告陆延房地产集团有限公司表示，收取的购房款已移交于被告山西陆锦泰房地产开发有限公司。被告山西陆锦泰房地产开发有限公司表示无异议，我方承接的是锦东房地产的权利义务，对被告山西陆锦泰房地产开发有限公司与原告签订的房屋内部认购协议中约定的交付时间及逾期交房的违约条款未承接。四、另查明，2014年7月26日，山西锦东房地产开发有限公司作为甲方与陆延房地产集团有限公司作为乙方签订《房地产合作开发协议》，约定双方合作开发位于许坦东街与东中环交叉口西北角三个地块的城中村改造项目。2014年7月26日，陆延房地产集团有限公司作为甲方与山西泰壹金控投资有限公司作为乙方签订《房地产开发合作协议书》，双方约定就上述项目开展合作。2016年3月1日，山西锦东房地产开发有限责任公司和陆延房地产集团有限公司共同向太原市小店区政府提交了《关于调整山西锦东房地产开发有限责任公司与陆延房地产集团有限公司合作开发许东城中村改造项目合作协议的申请》，申请由陆延房地产集团有限公司董事会通过成立新的子公司陆景泰公司作为项目开发主体，用于锦东如意城项目开发，并进行单独核算。山西锦东房地产开发有限责任公司和陆延房地产集团有限公司恳请区政府主持将原三方框架合作协议中乙方陆延房地产集团有限公司贵任主体变更为山西陆锦泰房地产开发有限公司。2016年3月21日，甲方山西锦东房地产开发有限贵任公司、乙方陆延房地产集团有限公司、丙方山西陆锦泰房扡产开发有限公司、监管方小店区城中村建设中心，四方共同签订了《太原市小店区北营街道许东城中村改造框架合作协议之补充协议》，约定乙方将合作协议中约定的所有权利义务全部转让给丙方，由丙方继续履行合作协议，各方一致同意将合作协议第二条合作方式第2.1款变更为：以丙方为开发主体，并将上述三宗地划入丙方名下。2019年10月30日，山西陆锦泰房地产开发有限公司2019年第二次股东会议决议，股东各方一致同意，陆锦泰公司成立后，锦东如意城项目发生的所有销售收入、成本、费用全部结转陆锦泰公司，陆锦泰公司自行承担相关的盈亏和全部债权、债务；陆锦泰公司从2019年11月1日起，开始配合办理原陆延公司的购房合同和收据的承接事宜，双方分批次与业主变更合同，变更收款收据，并向业主办理交房手续，于2020年1月31日前全部办理完毕。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告张某与被告陆延房地产集团有限公司共同签订的《房屋内部认购协议书》未违反法律、法规强制性规定，系双方真实意思表示，本院予以确认。2016年3月21日，被告陆延房地产集团有限公司、山西陆锦泰房地产开发有限公司与山西锦东房地产开发有限公司、小店区城中村建设中心四方共同签订了《太原市小店区北营街道许东城中村改造框架合作协议之补充协议》后，被告陆延房地产集团有限公司已将其案涉合作协议项下的所有权利义务全部转让与被告山西陆锦泰房地产开发有限公司，且被告陆延房地产集团有限公司提交证据可以证明已将涉案房屋认购协议书及相关费用移交给被告山西陆锦泰房地产开发有限公司。涉案房屋认购协议在后期履行过程中即2019年7月16日，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司向原告收取了房屋的相关款项并将涉案房屋已实际交付原告。原告已经按照合同约定履行了合同义务，案涉合同及协议项下的权利义务应由被告山西陆锦泰房地产开发有限公司承继，故前述《房屋内部认购协议书》中出卖方应视为被告山西陆锦泰房地产开发有限公司，因此被告陆延房地产集团有限公司不是本案适格主体，应驳回原告对被告陆延房地产集团有限公司的诉讼请求。关于原告主张的违约金问题，按照约定：甲方于2017年6月30日前，在乙方交清全部房款的前提下依照有关规定将符合本协议约定的房屋交付乙方使用，原告在2019年7月16日将剩余房款的10%支付给被告山西陆锦泰房地产开发有限公司，同日，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司将涉案房屋交付于原告，原告主张的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。依法判决：驳回原告张某的全部诉讼请求。本院二审查明的事实与原一审判决认定的事实相一致。本院认为，上诉人张某与被上诉人陆延房地产集团有限公司签订的《房屋内部认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效。2016年3月21日，被上诉人陆延房地产集团有限公司、山西陆锦泰房地产开发有限公司与山西锦东房地产开发有限公司、小店区城中村建设中心四方共同签订了《太原市小店区北营街道许东城中村改造框架合作协议之补充协议》后，陆延房地产集团有限公司已将其案涉合作协议项下的所有权利义务全部转让与被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司。而且涉案房屋认购协议在后期履行过程中，均由被上诉人山西陆锦泰房地产开发有限公司向上诉人收取房屋的相关款项并将涉案房屋已实际交付上诉人。故原审判决认定前述《房屋内部认购协议书》中出卖方应视为被告山西陆锦泰房地产开发有限公司，驳回上诉人张某要求被上诉人陆延房地产集团有限公司承担本案义务的诉求，合法有据。被上诉人陆锦泰公司辩称其承接了开发项目后与上诉人未重新签订合同，不应承担本案义务的理由不成立，本院不予采纳。本案焦点之上诉人主张延迟交房违约金问题。本院认为，《房屋内部认购协议书》中约定的总价款为612180元，在与被上诉人陆锦泰公司交接房屋时，上诉人张某交纳协议约定的剩余房款10%，并对房屋面积增加部分房款予以补交。认购协议书中与该房屋最终交付面积不一致，在交付房屋时上诉人张某对此并未提出异议，被上诉人陆锦泰公司在收取全部房款及其他相关费用后，同日向上诉人张某交付房屋，原审法院据此认定被上诉人陆锦泰公司不构成违约，合法有据，应予支持。综上所述，张某的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 任 华审判员 雷 晨二〇二一年六月八日法官助理 杨 丽书记员 刘诗毓