四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终633号 上诉人（原审被告）：彭媛媛，女，1989年8月10日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 上诉人（原审被告）：袁凯，男，1988年12月18日出生，汉族，住重庆市开县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：傅锐捷，四川方舟达律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡铃沣，女，1994年1月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：曾令晖，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘驰，四川中星律师事务所律师。 原审第三人：杨倬，男，1991年12月27日出生，汉族，住四川省崇州市。 上诉人彭媛媛、袁凯因与被上诉人胡铃沣、原审第三人杨倬房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初6638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭媛媛、袁凯上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，改判胡玲沣、杨倬与袁凯、彭媛媛于2017年9月2日签订的《房屋买卖合同》自2018年4月17日解除，并驳回胡玲沣的全部诉讼请求；2.案件受理费由胡玲沣承担。事实及理由：一、袁凯、彭媛媛与胡玲沣及杨倬签订的《房屋买卖合同》系双方自愿协商解除，解除时间为2018年4月17日。2018年1月31日，袁凯、彭媛媛与杨倬签订的《解除协议》就解除后的权利义务进行了约定，解除条件约定的期限为签订协议后50个工作日，到期时间为2018年4月17日，到期后自动解除，各方均不承担任何违约和赔偿责任。二、《房屋买卖合同》、《解除协议》约定袁凯、彭媛媛协助办理产权证的前提是胡玲沣及杨倬愿意支付提前办产权证的费用。《房屋买卖合同》约定“如买方愿意支付提前办产权费用，卖方必须配合办理”。相关证人宁某、吴某均可证明袁凯提交了办理产权所需的全部资料，胡玲沣和杨倬在明知提前办证需要垫付契税款后拒不垫交，在此情况下袁凯、彭媛媛没有配合办理的义务，也没有配合办理房产证的基础。且《解除协议》没有明确约定袁凯、彭媛媛对办理产权证的具体义务，袁凯、彭媛媛也并不知晓办理房产证的步骤流程，胡玲沣及杨倬也未进行任何的告知。三、胡玲沣无法定或约定的解除《房屋买卖合同》的权利。双方在房屋买卖合同中未约定胡玲沣享有解除权，胡玲沣与杨倬均在2019年8月14日前另行购买房屋，丧失了购房资格，案涉《房屋买卖合同》因胡玲沣与杨倬无购房资格而无法履行，胡玲沣不享有解除权。胡玲沣在第一次起诉时的诉请为继续履行《房屋买卖合同》，在发回重审后变更诉请为请求判令解除三方签订的《房屋买卖合同》，一审认定胡玲沣有权解除合同。但法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十一条之规定该解除权期限为一年，而2018年4月21日袁凯、彭媛媛发函给胡玲沣及杨倬，合同最晚就于2019年4月20日前解除，因此2019年8月14日，胡玲沣即便享有解除权也已经消灭。四、胡玲沣以个人名义无权提起诉讼，杨倬是共同买受人，也是已付款的出资人。杨倬与胡玲沣无婚姻关系，其欲购买的房屋并非共同财产，杨倬实际向袁凯、彭媛媛支付定金、首付款，杨倬也陈述按照出资比例确认份额。胡玲沣实际未出资且已另购他房，对案涉房屋并未实际享有请求权或形成权，胡玲沣提起诉讼的主体不适格，杨倬陈述其自愿退出购买，其意思表示应当为解除合同。五、假如认定袁凯、彭媛媛违约，违约金过高，应当进行调整。胡玲沣及杨倬均在签订《解除协议》后就已另行购房，并未因案涉房屋无法办理过户而遭受房价上涨带来的实际损失，案涉房屋并非袁凯、彭媛媛原因导致履行不能，且袁凯、彭媛媛及时全额退还定金、首付款。若袁凯、彭媛媛应当承担违约责任，也应当以定金、首付款金额为基数，自2018年4月24日起，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，按照中国人民银行基准利率计算至本案起诉之日2018年5月29日时止。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，恳请法院判如所请。 胡铃沣辩称，认可一审法院认定的事实，一审法院适用法律正确。一、关于袁凯、彭媛媛提到《解除协议》，胡玲沣认为就是一个补充协议。通过一审的举证以及庭审调查的结果已经能够证明袁凯、彭媛媛的恶意行为，因此解除协议不发生效力，应由胡铃沣依据法定情形提出解除。二、关于相关费用，第一次办理到袁凯、彭媛媛名下的税费，按照市场惯例不应由胡玲沣承担，第二次过户给胡玲沣时的税费再由双方确定怎么承担，因此袁凯、彭媛媛在混淆第一次办证和第二次办证的税费。袁凯、彭媛媛对于买房时应缴纳的税费和两人与胡玲沣交易时所产生的税费进行了混淆。三、关于一审法院确定的违约金是否过高的问题，案涉房屋的价格在诉讼期间发生了飞涨，但在袁凯、彭媛媛变更了其诉讼请求后，胡玲沣也支付了更多的款项去另行购买房屋，造成了相关损失，所以一审认定的违约金并未过高。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 原审第三人杨倬未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。 胡玲沣原向一审法院起诉请求：1.判令袁凯、彭媛媛继续履行《房屋买卖合同》（胡铃沣在原一审庭审中明确继续履行合同的内容为要求袁凯、彭媛媛将案涉房屋的产权变更登记至其名下，并在一审庭审后明确自愿放弃该项诉讼请求）；2．判令袁凯、彭媛媛向胡铃沣支付违约金356000元（胡铃沣在原一审庭审中明确该违约金为迟延履行违约金）；3．判令袁凯、彭媛媛承担胡铃沣因本案产生的律师费、保全费、诉讼费。本案发回重审后，胡铃沣向本院申请将第一项诉讼请求变更为：判令解除胡铃沣、杨倬与袁凯签订的《房屋买卖合同》；将第二项诉讼请求变更为：判令袁凯、彭媛媛向胡铃沣支付解除合同违约金356000元。 一审法院认定事实：袁凯、彭媛媛系夫妻关系，案涉房屋即位于成都市锦江区××路××号××期××栋××单元××号的房屋系袁凯、彭媛媛从绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司（以下简称绿地集团蜀峰公司）购买的商品房。 胡铃沣、杨倬因准备结婚而购置房屋，二人作为买方于2017年9月2日与卖方袁凯、彭媛媛及居间方成都市链城居（新家）房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》（合同编号：×××01），约定：胡铃沣、杨倬购买袁凯、彭媛媛所有的位于成都市锦江区××路××号××期××栋××单元××号房屋，建筑面积102.76平方米；成交价1780000元，合同签订当日支付定金100000元；买方支付房屋交易所涉及的税费为提档费、营业税及附加、纳税保证金（个人所得税）、契税、交易手续费、转移登记费、书证费，卖方支付房屋交易所涉及的税费为维修基金，在过户递件前买卖双方应备齐以上税费；买卖双方应在2017年9月30日前向居间方交齐相关证件，即交齐过户及贷款需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等；交易房屋目前为按揭状态，卖方负责在2017年11月30日前到其贷款银行办理结按即提前还贷手续、承担相关费用并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体时间以银行通知为准）；卖方或卖方代理人擅自解除本合同或者卖方或卖方代理人单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金及退还买方已付的所有款项；本合同履行过程中发生争议，三方应先协商解决，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在地的人民法院提起诉讼，违约方（或败诉方）须承担守约方（或胜诉方）的诉讼费、律师费、误工费、差旅费、财产保全费、法院执行费等。买卖双方补充约定：买卖双方均知晓本房屋为合同房买卖，并对交易流程予以认可；若买方愿意支付提前办产权费用，卖方必须配合办理；在本房屋原始产权下来后，卖方必须在7个工作日内配合办理相关手续；买方同意用首付款为卖方结清银行贷款（还款时间以银行通知为准）。胡铃沣、杨倬及袁凯、彭媛媛分别在合同的买方和卖方处签名，彭媛媛签名系袁凯代签。一审庭审中，彭媛媛对该买卖合同予以追认。 同日，胡铃沣、杨倬向居间方提交了户口本及身份证复印件，袁凯、彭媛媛向居间方提交了借款合同、商品房买卖合同摘要、收据、买卖合同附件及补充协议。 杨倬在签订上述《房屋买卖合同》当日向袁凯支付定金100000元，并分别于2017年10月17日和2017年10月19日向袁凯支付253555元和198000元的首付款。 2017年10月17日，袁凯提前结清了案涉房屋的按揭贷款。 2018年1月31日，甲方袁凯与乙方杨倬签订《解除协议》，约定：现办理房屋产权证，卖方配合办理，若50个工作日未成功办理并取得房屋产权证，经买卖双方协商一致达成以下协议：1．甲方退还乙方定金100000元、首付款452402.95元；2．原签订的房屋买卖合同解除（合同编号：×××01）；3．买卖双方均不承担违约责任，甲乙双方均不得要求对方赔偿；4．本协议自甲乙双方签字之日起生效。上述《解除协议》签订后，杨倬、胡铃沣与袁凯共同到中介公司，协商解除合同后退还中介费事宜。 2018年4月21日，袁凯向胡铃沣、杨倬发出《通知书》，载明：基于2017年9月2日双方签订的《房屋买卖合同》及2018年1月31日签订的《解除协议》，现无法按照合同约定完成房屋交易。特告知，双方的上述合同已于2018年4月17日解除。 2018年4月24日，胡铃沣、杨倬共同向袁凯发出《告知函》，载明：你方发出的解除合同要求不符合法律规定和合同约定，且原合同（双方于2017年9月2日签订的《房屋买卖合同》）未达到解除条件，我方要求继续履行原合同。随后，袁凯将杨倬向其支付的定金及首付款全部退还给杨倬。 一审查明，2013年12月20日，袁凯、彭媛媛与绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司（以下简称绿地集团蜀峰公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应当在房屋交付后协助买受人自行办理房屋所有权证；买受人若采取银行抵押贷款、公积金抵押贷款或银行与公积金组合抵押贷款方式购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括委托办证费、契税、专项维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳；买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证、房管局出具的预告登记证明文件等）及费用（包括但不限于契税、专项维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。 一审另查明，2018年11月29日，成都市中级人民法院向绿地控股集团西南事业部客户服务中心权证专员张叶调查取证，张叶称袁凯、彭媛媛收房时提交的资料中，《成都市不动产登记及房屋交易申请书》、契税委托书、产权委托书、面积结算协议、婚姻家庭状况承诺书、户型图、诚信保证书、网签合同等资料缺少彭媛媛签字，并且彭媛媛的户口本和双方的查房证明也没有交。2018年1月23日，彭媛媛到绿地集团产权服务中心补了上述资料的签字，并提交了户口本和双方的查房证明，以及贷款结清证明。但在2018年1月26日，彭媛媛又提走了个人资料（户口本、身份证、查房证明），提出暂缓办理产权，并手写了一份《承诺书》。《承诺书》找不到了，但系统里有彭媛媛提交《承诺书》的记录。2018年4月19日，彭媛媛又再次过来提交了户口本、身份证、查房证明、结婚证及5元贴花费。如果业主需要自行办理产权证，需要提交贷款结清证明，并将个人资料提走。袁凯、彭媛媛当时并没有提出需要自办，自办需向产权中心出具自办产权的免责声明，产权中心为业主准备资料，业主自己拿到资料去房管局最快半个月左右拿到产权证。 证人宁某在成都市中级人民法院二审调查时出庭作证，述称袁凯和杨倬共同委托中介办理卖方的不动产权证，杨倬向中介方交纳了加快办理房产证的服务费，袁凯提交了办理房产证所需要的全部资料，包括身份证、户口簿、结婚证、接房发票、房屋信息摘要。 证人吴某在成都市中级人民法院原二审调查时出庭作证，述称由于袁凯没有取得房产证，中介方向开发商询问原因，袁凯没有顺利办理产权证的原因是中途追加了共有人，相关资料没有向开发商提交，所以产权证没有办下来。中介方从开发商处了解到业主有权找开发商提取资料并自行前往相关部门办理产权手续，于是中介方通知双方到门店进行协商。由于袁凯已经将契税交给了开发商，如果向开发商申请退税很麻烦，所以三方都同意由袁凯再去交一遍税费，由袁凯自己去办理，办理完后再去找开发商退税费，但是双方对重新缴纳的契税由谁垫付的问题没有谈好。根据协商，袁凯在办理产权证的过程中，需要到开发商处领取资料并签字，然后到相关部门核税、签字，后续工作需要袁凯本人完成，除非向中介方出具公证委托手续由中介方代办。袁凯将办证的全部资料交给中介方，但并未到开发商处提取档案资料，开发商处的购房资料必须由袁凯本人提取。中介方通知各方到绿地办理相关手续，但后来因为税费问题就没有再进行。 一审法院认为，胡铃沣、杨倬与袁凯、彭媛媛签订的《房屋买卖合同》及杨倬与袁凯签订的《解除协议》，均系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点是：一、杨倬与袁凯签订的解除协议对胡铃沣有无约束力；二、解除协议约定自行办理卖方的房屋产权证书，各方应当履行哪些义务；三、袁凯、彭媛媛是否存在拖延履行办理房屋产权证书的义务，以促使解除条件成就。对此，一审法院分析评判如下： 一、杨倬与袁凯签订的解除协议对胡铃沣有无约束力。首先，胡铃沣、杨倬作为共同买受人向袁凯、彭媛媛购买案涉房屋，基于胡铃沣、杨倬购买案涉房屋用于结婚而共同居住使用的特定目的，袁凯作为合同相对方有理由认为杨倬有权代表胡铃沣与其签订相关协议；其次，根据袁凯当庭提交的视频资料，胡铃沣、杨倬持上述解除协议前往中介方所在地，意欲协商产权证未能办理后退还中介费事宜，视频中，胡铃沣要求中介方根据该解除协议重新签订一份三方协议，其并未对解除协议的内容提出异议，也表明其知晓并认可该解除协议的内容。以上事实足以证明，胡铃沣明知该解除协议的存在且未提出反对意见，应当受其约束。胡铃沣关于《解除协议》对其不具有约束力的主张，一审法院不予支持。 二、解除协议约定自行办理卖方的房屋产权证书，各方应当履行哪些义务。《房屋买卖合同》未对卖方产权证办理时限进行约定，仅在补充协议中约定，“若买方愿意支付提前办产权费用，卖方必须配合办理；在本房屋原始产权下来后，卖方必须在7个工作日内配合办理相关手续。”2018年1月15日，袁凯从中介处得知因其未向开发商提交共有人彭媛媛的资料，导致房产证未能按期办理，杨倬和袁凯共同商议决定委托中介方自行办理卖方房产证。杨倬因此向中介方支付了15000元提前办理产权证的报酬，袁凯按照中介的要求将自行办理产权证所需的全部资料包括身份证、结婚证、户口本、接房发票、房屋信息摘要交给中介方，双方同意由袁凯单独再向税务机关缴纳一次税费，然后找开发商退款，但并未就出资对象达成一致意见。2018年1月23日，袁凯、彭媛媛到开发商处补签相关签名并提交了办证资料。2018年1月31日，袁凯与杨倬签订《解除协议》，约定卖方配合办理房屋产权证，若50个工作日未成功办理并取得房屋产权证则解除合同。后经中介向开发商咨询，自行办理产权需业主亲自向开发商申请并从开发商处提取档案才能办理，故卖方配合办理产权证的义务包括自行向税务机关缴纳契税、向开发商提出自行办理产权证的申请并从开发商处提取档案资料，交中介机构办理房屋产权证，或者向中介方出具委托公证委托手续，由中介方代为办理。但中介方将上述情况通知袁凯、彭媛媛后，其未向开发商提出自行办理申请，也未委托中介方代为办理。 三、袁凯、彭媛媛是否存在拖延履行办理房屋产权证书的义务，以促使解除条件成就。如前所述，袁凯在签订《解除协议》后，还应当履行如下义务：按照中介的通知前往绿地集团蜀峰公司产权中心提交自办产权申请及承诺书，并要求开发商准备自办产权的相关资料，将相关资料交给中介办理房屋产权证。但根据查明的事实，袁凯、彭媛媛从未向绿地集蜀峰公司提出自办产权申请，也未自行或委托中介到绿地集团蜀峰公司提取自办产权所需资料，导致房屋产权证无法在约定的期限内办理，特别是当杨倬一再通过微信催促其办理相关手续时，袁凯以彭媛媛不同意卖房，需要做彭媛媛的工作为由，拖延办理后续流程，并在杨倬同意垫付契税款后拒绝与其沟通联系，造成房屋产权证未在约定期限内办理。袁凯以其实际行为拖延办理房屋产权证，未尽到《解除合同》约定的“卖方配合办理”的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款的规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，袁凯恶意拖延办理产权证的行为，应当视为《解除合同》约定的解除条件未成就，袁凯无权解除合同。袁凯单方面发出解除通知并退还全部购房款的行为，表明其以实际行动表示不再履行主要债务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，胡铃沣有权要求解除合同，并要求袁凯、彭媛媛承担违约责任。根据《房屋买卖合同》的约定，“卖方或卖方代理人擅自解除本合同或者卖方或卖方代理人单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金及退还买方已付的所有款项”，结合在此期间内案涉房屋价格上涨给胡铃沣造成的损失，胡铃沣主张袁凯、彭媛媛支付违约金356000元（1780000元×20%），并未明显高于其遭受的实际损失，对于该项诉讼请求，一审法院予以支持。对于胡铃沣主张的律师费、公证费等相关费用，因袁凯、彭媛媛支付的违约金已足以弥补胡铃沣的全部损失，故对于其他费用一审法院不再予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，并经一审法院审判委员会决定，判决：一、胡铃沣、杨倬与袁凯、彭媛媛于2017年9月2日签订的《房屋买卖合同》自2019年8月14日解除；二、袁凯、彭媛媛自判决生效之日起十日内向胡铃沣支付违约金356000元；三、驳回胡铃沣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6640元，诉讼保全费2300元，两项合计8940元，由袁凯、彭媛媛负担。 本院二审期间，袁凯、彭媛媛向本院提交袁凯和中介方的短信1页和微信聊天记录3页（打印件）。主要内容为：2018年1月27日，一手机主要号段为“+861520826…”机主（袁凯标注为彭小梅）通过短信催促袁凯下周二三把户口本、结婚证等资料带上，现在不通过开发商办，到时云开发商处查档，注销就可以了。袁凯回复：不通过开发商是正常渠道吧，不会有啥违法问题嘛？2018年8月2日，袁凯向“绿地468链城居中介小彭”发送微信以确认自己是否提前将办理房屋产权所需的户口本等文件资料复印件于同年2月6日交给了中介人员。标注为“小彭”的人员称“资料是交了的。”。拟证明袁凯已经按照中介的通知要求提供了办理产权证的所有资料，中介方的两个工作人员的陈述也能印证，证明袁凯、彭媛媛已经按照中介的要求提供了合同签订需要袁凯、彭媛媛配合交纳的全部资料。 胡玲沣质证认为，对于微信记录的真实性、合法性、关联性不予认可，微信聊天记录是在2018年8月2日交相关资料的记录，发生在袁凯、彭媛媛要求解除合同之后，而袁凯、彭媛媛于2018年1月23日提交过一次资料，但又于2018年1月26日把资料提走了。且微信聊天记录没有看到原件，从微信聊天记录中可以看到袁凯有用诱导式的询问方式，该工作人员在回答的时候他也不清楚交了哪些资料，并且该工作人员当时也没有在绿地集团蜀峰公司上班了。 本院审查认为，袁凯、彭媛媛提交的上述微信资料为复印件，且无证据证明与微信原内容相符，故不符合证据的形式要件，不予采信。另外，一审中宁某、吴某的证言已陈述袁凯已向案涉中介机构交付了全部过户资料，但需袁凯至开发商处领取资料并签字，后袁凯未去提取档案资料。据此，袁凯、彭媛媛举示的上述证据属于重复举证。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据各方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是是否应认定案涉《房屋买卖合同》已于2018年4月17日解除；二是是否应认定杨倬怠于缴纳代付办证费用，而免除袁凯一方的办证义务；三是胡铃沣在另行购房情况下是否有权解除合同，其解除权是否超过合理期限；四是胡铃沣是否有权单独起诉解除合同；五是一审判决认定的违约金是否过高。现结合事实证据分析认定如下： 关于案涉《房屋买卖合同》是否已于2018年4月17日解除的问题。本院认为，案涉《解除协议》的名称虽为解除协议，但其明确约定袁凯应有积极办理案涉房屋的产权转移义务，在此基础才约定如50个工作日客观无法办理，案涉合同才能在互不追究违约责任的情况下解除。袁凯、彭媛媛无视其中的推动案涉合同履行的义务，仅以期限已经届满为由主张合同已经解除与该解除协议的约定内容不符，本院不予采纳。 关于是否应认定杨倬怠于缴纳代付费用而免除袁凯、彭媛媛办证义务的问题。本院审查认为，第一，本案因袁凯向绿地集团蜀峰公司的购房合同后期增加了买受人彭媛媛，是否申请自行办理房产转移手续也应由彭媛媛出具相关手续。证人吴某的证言证明，后袁凯虽将办证的全部资料交给中介方，但并未到开发商处提取档案资料，开发商处的购房资料必须由袁凯本人提取。因此，案涉合同最终因缺乏彭媛媛相关资料和绿地集团蜀峰公司同意自行办证情况下提供的档案资料，导致袁凯、彭媛媛无法自行办理产权转移，相关后果仍应由袁凯、彭媛媛承担，故该二人上诉所提证人证言可证明已将相关资料全部提交给中介机构，案涉房屋已具备履行条件的意见与相关证人证言的真实意思表示不符。第二，在买卖合同中，出卖人交付标的物并按法律规定办理产权转移，是其主要义务。袁凯、彭媛媛如期取得绿地集团蜀峰公司为其办理的房屋不动产权证，首先应由第一手买受人袁凯、彭媛媛提供符合要求的办证资料，其次才涉及具体办证环节各项税费的缴纳。本院原审程序中前往绿地集团蜀峰公司调取的证据资料表明，彭媛媛先是于2018年1月23日交纳了相关资料，后于同月26日又撤回，具有较为明显的反悔特征。后在案涉买卖合同双方当事人及中介公司协商后，杨倬表示向中介公司支付10000元委托费用，并明确自己承担袁凯、彭媛媛取得房屋不产权证书的费用后，杨倬已表示了最大诚意。但袁凯、彭媛媛在绿地集团蜀峰公司不同意由中介公司代办房屋产权登记的情况下，仍不及时向绿地集团蜀峰公司出具自行办理不动产权转移的相关手续和资料，致使杨倬、胡铃沣在原一审程序终结前仍无条件按照合同通过法律途径实现案涉房屋的不动产权转移，并最终导致本案不得不通过解除合同以解决纠纷，袁凯、彭媛媛在合同履行中存在较为明显的阻挠合同履行的违约行为。在此情况下，袁凯、彭媛媛以杨倬未垫付二人取得房屋产权费用为由，认为其无办理产权过户的义务既与上述自身不提前保证取得房屋产权过户的各项手续的事实不符，本院不予采纳。 关于胡铃沣在另行购房情况下是否有权解除合同，其解除权是否超过合理期限的问题。本院认为，在案涉合同长期因袁凯、彭媛媛违约导致无法履行的情况下，胡铃沣另行购买房屋是及时减少自身损失的理性经济行为，该行为对于判断袁凯、彭媛媛违约导致合同解除并无影响，胡铃沣为及时解决双方的纠纷也享有解除合同的权利。如前所述，因袁凯、彭媛媛恶意阻止案涉合同顺利履行，2018年4月21日其以案涉合同客观上无法履行为由发出解除通知并不产生解除的效力。加之案涉合同当时如其二人配合办理相关手续，仍有继续履行的条件，杨倬、胡铃沣也明确表示不同意该通知书的内容，故袁凯、彭媛媛认为胡铃沣应在此一年内解除合同的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 关于胡铃沣是否有权单独起诉解除合同的问题。案涉合同由胡铃沣、杨倬共同作为买受人参与签订，其每人均享有相关合同利益，胡铃沣在本案发回重审后变更起诉解除合同后，杨倬也作为第三人参与诉讼，故其有权单独起诉解除合同。 关于一审判决认定的违约金是否过高的问题。本院认为，如上所述，胡铃沣、杨倬为合同履行已尽到最大诚意，而袁凯、彭媛媛存在较为明显的阻挠合同履行的故意，加之案涉合同在约定违约金的同时又约定违约方应承担对方律师费、诉讼费等损失，一审判决在综合考虑上述因素的情况下，酌情按双方约定的合同成交价的20%认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，袁凯、彭媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6640元，由袁凯、彭媛媛负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  张卫敏 审判员  夏 伟 审判员  龚 耘 二〇二一年六月四日 书记员  刘小春