广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6775号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州优健百步健身有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1231号五楼A7-A13，统一社会信用代码914401115876321455。法定代表人：刘满英。委托诉讼代理人：吴艺，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余欣恩，北京市君泽君（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1231号，统一社会信用代码914401015679168539。法定代表人：黄秋平。委托诉讼代理人：张琦彬，广东正大方略律师事务所律师。原审原告、反诉被告：陈辉剑，男，1990年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省陆丰市，委托诉讼代理人：吴艺，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余欣恩，北京市君泽君（广州）律师事务所实习人员。原审第三人：肖顺才，男，1985年9月22日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市吉安县，上诉人广州优健百步健身有限公司（以下简称优健公司）因与被上诉人广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司（以下简称鸿盛公司）、原审原告、反诉被告陈辉剑及原审第三人肖顺才租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初25196号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。优健公司上诉请求：一、撤销（2020）粤0111民初25196号民事判决第一项、第二项；二、请求支持上诉人的全部诉讼请求；三、请求驳回被上诉人反诉或被上诉人全部反诉请求；四、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对于本案肖顺才与被上诉人签订的《商业城物业租赁合同》（2019年7月19日）是否成立及生效认定错误，理由如下：1、肖顺才系上诉人的普通员工，并非管理人员或负责人，其工作职责系根据上诉人实际工作人员的指示处理相关工作，并无处置上诉人重要事宜的职权；肖顺才与被上诉人负责人钟x的微信聊天记录已清楚反映，在沟通案涉物业退场事宜时，肖顺才均是以陈辉剑的名义提出申请，可见，在处理案涉物业的租赁问题时，陈辉剑才可实际代表上诉人；2、肖顺才虽系代表上诉人与被上诉人洽谈案涉场地事宜，但上诉人未授权肖顺才与被上诉人签订案涉场地的续租合同，被上诉人亦未能证明肖顺才有权代表上诉人签订关于案涉场地的续租合同；3、关于续租案涉场地的《商业城物业租赁合同》（2019年7月19日）的合同版本系由被上诉人提供，故对于合同中载明的生效条件“自签字签章之日起生效”，更应理解为“法定代表人或授权代表签字、法人盖章之日起生效”；同时需要指出，肖顺才签名后，被上诉人未向上诉人交付一份合同原件；4、直至当前，上诉人从未确认该合同已经成立生效，更无“缴付”前述合同项下的保证金，且被上诉人也未向上诉人出具相对应的租金收据，或提供其他证据证明其向上诉人收取了该合同项下的保证金，原审法院单方将《商业城物业租赁合同》（2016年7月10日）项下部分保证金认定《商业城物业租赁合同》（2019年7月19日）项下的保证金，不仅罔顾上诉人和被上诉人的真实意思表示和事实，罔顾两份独立的租赁合同项下款项的独立法律属性，更于法无据；5、上诉人从未要求被上诉人履行《商业城物业租赁合同》（2019年7月19日）项下义务，反而一直在沟通撤场和退还押金、设备等事宜，足可反映双方均未真实建立新的租赁合同关系的意思表示。二、一审法院在本案中一并审理被上诉人提起的反诉不符合法律规定，理由如下：无论被上诉人系依据《商业城物业租赁合同》（2019年7月19日）提起本次反诉，还是“既依据《商业城物业租赁合同》（2016年7月10日），也依据《商业城物业租赁合同》（2019年7月19日）”提起本次反诉，其反诉请求与本诉请求并非相同法律关系、诉请之间不具有必然的因果关系，反诉与本诉的诉讼请求也并非基于相同事实，故被上诉人主张《商业城物业租赁合同》（2019年7月19日）项下的权利不应当在基于《商业城物业租赁合同》（2016年7月10日）项下法律关系而提起的本诉中一并审理。综上，原审法院对于本案的事实查明不清、认定错误，适用法律和程序有误，导致判决不公。现上诉人提出上诉，请求贵院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。鸿盛公司辩称：一、2019年7月19日签订的《商业城物业租赁合同》，系2016年7月10日《商业城物业租赁合同》在2019年7月9日到期后续签的合同，两份合同是不可割裂的有机联系的整体，这是审理本案的事实基础。本案涉诉的场地租赁关系延续了三个时段，即2011年12月至2016年7月9日，2016年7月10日至2019年7月9日，2019年7月10日至今。其中2011年12月至2016年7月9日、2016年7月10日至2019年7月9日的租赁合同已履行完毕，没有争议。发生争议引起诉讼的是2019年7月10日签订的租赁合同。优健公司自2011年成立起长期租赁鸿盛商业城五楼场地进行经营。2014年8月起，刘满英成为优健公司的法定代表人、执行董事兼经理，公司营业期限变更为长期，营业场所从广州市白云区三元里大道1231号五楼A12、A13房扩大到鸿盛商业城五楼A7-A13。2016年7月，优健公司的法定代表人、执行董事兼经理变更为肖顺才，股东变更为肖顺才、陈辉剑、蒋建武。2017年12月27日，肖顺才将自己在优健公司的股东、法定代表人、执行董事兼经理身份转让给刘满英。刘满英生和肖顺才系母子关系，一审庭审中肖顺才对此亦认可。优健公司的股权和法定代表人在刘满英和肖顺才两人之间多次转来转去，应该都是肖顺才操控的逃避责任的把戏。肖顺才至今仍在优健公司工作，是公司的实际控制人，一审追加为本案第三人参加诉讼。2016年7月10日，鸿盛公司与陈辉剑签订《商业城物业租赁合同》，该合同履行期间，租金、管理费系自肖顺才账户转出。2019年7月19日，肖顺才以优健公司名义与鸿盛公司签订《商业城物业租赁合同》，承租前述同一地址物业，租期为2019年7月10日至2022年7月9日止，合同内容与2016年7月10日的《商业城物业租赁合同》基本一致。二、陈辉剑和肖顺才与鸿盛公司签约，在不同时段租赁同一场地，都是代表优健公司的表见代理行为，实际合同主体都是优健公司。本案自2011年至2020年10月12日，涉诉租赁场地的实际承租人均为优健公司，造成表面签约人为陈辉剑、肖顺才的混乱，完全是上诉人自己造成的，但只要了解陈辉剑、肖顺才两人在优健公司的身份，以及两人在优健公司承租涉诉租赁场地中的作为，不难得出陈辉剑、肖顺才在涉诉租赁场地中的签约、交纳租金行为，就是民事法律活动中的表见代理行为，实际承租人是优健公司。三、优健公司、陈辉剑的诉讼请求应当驳回，鸿盛公司的诉讼请求应当支持。2019年7月19日的租赁合同签订后，原来以陈辉剑名义己交纳的170000元履约保证金转为新合同的履约保证金。优健公司并未按期缴纳租金和管理费。2019年10月8日，鸿盛公司向优健公司、陈辉剑、肖顺才发出《关于解除租赁合同的函》，通知其合同即行解除，立即交还场地，支付欠缴的租金，并承担违约责任。该函件通过快递寄送给陈辉剑、肖顺才。在优健公司违约的情况下，无权要求退还租赁保证金，而其一直未与鸿盛公司办理场地交接手续，一直占有租赁场地，应按合同约定租金标准支付场地占用费，按照每月64800元计算，至2020年8月10日共计895898元。陈辉剑、肖顺才均述称：我方意见与上诉意见一致。优健公司、陈辉剑向一审法院提出诉讼请求：1、鸿盛公司向优健公司退还押金170000元；2、鸿盛公司退还扣押在租赁场地的归属于优健公司的设备、器材；3、鸿盛公司承担本案的诉讼费用。鸿盛公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、优健公司、陈辉剑交还租赁的广州市白云区三元里大道1231号五楼A7-A13场地；2、优健公司、陈辉剑支付自2019年7月10日起至交还场地前的场地占用费，按照每月64800元计算；3、优健公司、陈辉剑承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年10月左右，陈辉剑（乙方）与鸿盛公司（甲方）签订《商业城物业租赁合同》，约定甲方将位于广州市x的物业出租给乙方，租赁期限从2016年7月10日起至2019年7月9日止，其中自2016年7月10日至2016年8月9日期间为免租期，自2016年8月10日至2018年7月9日期间每月租金64800元，自2018年7月10日至2019年7月9日期间每月租金68688元。首月租金必须于签订合同当天一次性交清，以后每月5日之前交清当月租金；租赁期满，经双方同意后可另议续租，租金另定。乙方在签订本合同时须缴付三个月的租金（共计194400元）给甲方作为承租保证金，用以保证本租赁合同的有效履行；租赁期满不再续租，乙方退出场地后，如租赁物没有人为损坏及已缴清租金、管理费等一切费用后，则乙方在一个月内凭押金单原件到甲方处无息退回上述保证金，合同解除，乙方的各项经营投入甲方不作任何补偿或赔偿。乙方如在承租期内要求或单方面停止租赁的，租赁保证金不予退还。优健公司及陈辉剑表示该合同虽以陈辉剑个人的名义签订，但实际上是优健公司履行该合同，故优健公司亦是该租赁合同的相对方，其均同意涉案的押金返还给优健公司。鸿盛公司确认该合同的实际承租人是优健公司，确认优健公司为该租赁合同的相对方。上述合同签订后，鸿盛公司将涉案物业交由陈辉剑承租，实际由优健公司使用。2016年10月27日，鸿盛公司向陈辉剑出具《收款收据》，确认收到陈辉剑交纳的租赁保证金170000元、管理费保证金10000元、电费周转金19440元，共计194400元。租赁期间，涉案物业租金系通过肖顺才的银行账户支付给鸿盛的公司。陈辉剑及优健公司已按约定向鸿盛公司支付了2019年7月9日前的全部租金。上述合同到期后，陈辉剑及优健公司未向鸿盛公司实际交还涉案物业，亦未支付2019年7月10日之后的租金。2019年5月至7月期间，肖顺才代表优健公司多次通过微信就涉案物业的续租事宜与鸿盛公司的经理钟x进行沟通，但未能达成一致意见。2019年7月13日，肖顺才向钟x表示希望等让其营业到8月底。2019年7月16日，肖顺才向钟x提出两个方案：一是按鸿盛公司要求55元一平方米，免一个月租金；二是按现在的租金租到8月份底撤场。2019年7月19日，优健公司、肖顺才（乙方）与鸿盛公司（甲方）签订《商业城物业租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市白云区x的物业出租给乙方，租赁期自2019年7月10日至2022年7月9日，其中自2019年7月10日至2021年7月9日期间月租金64800元，自2021年7月10日至2022年7月9日期间月租金86866元；首月租金必须于签订合同当天一次性交清，以后每月5日之前交清该月租金，乙方应在签订本合同当天向甲方交付贰个月的租金（共计129600元）作为租赁保证金。该租赁保证金不是乙方预付租金、水电费、管理费等其他费用，仅是乙方用以保证本合同的有效履行。乙方在租赁期间，如乙方违反本合同的约定，包括但不限于未按本合同约定的时间交纳租金、管理费、水电费、卫生费、补足保证金及其他乙方应付而未付的费用的，或因乙方故意或过失的行为，对该物业或该物业所属于甲方的设施、设备造成损害，从而给甲方造成经济损失的，则甲方有权以保证金抵扣应付款项，或作为甲方因此而遭受损失的赔偿。合同期内，如乙方无正当理由擅自解除合同的，乙方须及时返还该物业，并向甲方支付违约金人民币129600元，甲方有权不予退还保证金。本合同一式贰份，甲乙双方各一份，自签字签章之日起生效。优健公司表示肖顺才是其员工，是代表优健公司与鸿盛公司洽谈续租事宜，但是签订该合同本身没有得到优健公司的授权，优健公司不认可肖顺才与鸿盛公司签订的该份合同。鸿盛公司亦认为该合同并非肖顺才以其个人名义签订，而是代表优健公司与鸿盛公司签订的，且一直以来都是肖顺才代表优健公司与鸿盛公司协调处理涉案租赁事宜，其行为属于表见代理，该合同的权利义务应由优健公司承担。肖顺才亦表示其仅是代表优健公司而非以个人名义与鸿盛公司签订该合同。2019年8月左右，鸿盛公司的财务人员刘x与肖顺才的微信聊天记录显示：“刘：你的旧合同我们还没有收到，所以之前的的合同退押金的单还没有到我们这里。肖：我已经全部拿上去了。刘：那可能是我们这边的程序没有走完吧，所以我答复不到你。”。鸿盛公司称当时因为要签订新合同，所以要求把原来的旧合同和押金单交回来。2019年8月19日，因双方就涉案场地租赁事宜发生纠纷，鸿盛公司将涉案场地房门上锁，场地内留存有优健公司经营所涉的部分设备、器材。2019年9月19日，肖顺才通过微信向钟x发送了一份以陈辉剑的名义所写的《申请书》表示因优健公司与鸿盛公司的租赁合同到期未能按时交场地，优健公司愿意承担超期场地租金及水电费122451元，希望鸿盛公司退还陈辉剑剩余押金76949元及设备一套。9月20日，肖顺才重新向钟x发送申请，希望鸿盛公司能退还水电管理费押金29940元及场地设备，其他不再要求。钟x此未明显回复是否同意。2019年10月11日，鸿盛公司向陈辉剑邮寄送达《关于解除租赁合同的函》，以优健公司、陈辉剑、肖顺才超过两个月未交纳租金，所交押金已不够抵扣为由解除双方之间的租赁合同。诉讼中，优健公司与鸿盛公司于2020年10月10日对涉案物业场地内的设备、器材进行了清点交接。2020年10月12日，优健公司与鸿盛公司签订《场地移交确认书》，确认优健公司已于2020年10月12日将涉案物业场地内属于优健公司的物品全部搬离完毕，并已完全将场地移交给鸿盛公司，双方对于上述场地清空并交接的事宜已无任何异议。优健公司、陈辉剑向一审法院申请撤回第二项诉讼请求。另查，涉案物业的登记权属人为广州市白云区棠景街棠溪村第四经济合作社，有取得《建设工程规划许可证》。以上事实，有《商业城物业租赁合同》、《收款收据》、微信聊天记录、《场地移交确认书》及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，陈辉剑与鸿盛公司签订的涉案《商业物业租赁合同》未违反法律禁止性规定，应为合法有效。陈辉剑、鸿盛公司及优健公司一致确认优健公司为涉案物业的实际承租人，并认可其为该合同的相对方，一审法院对此予以认可。优健公司、陈辉剑自愿撤回要求退还相关设备、器材的诉请，一审法院对此予以准许。涉案场地现已实际移交给鸿盛公司，鸿盛公司要求交还场地的诉请一审法院不予支持。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于2019年7月19日签订的《商业城物业租赁合同》是否成立及生效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条的规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”。本案中，肖顺才、鸿盛公司均确认肖顺才是代表优健公司与鸿盛公司签订该合同，优健公司亦确认肖顺才是其员工，是代表优健公司与鸿盛公司洽谈续租事宜，则肖顺才签订该合同的行为属于其代优健公司所为的职务代理行为，依法对优健公司发生效力。优健公司称肖顺才签订该合同未得到优健公司的授权，但肖顺才是优健公司的员工，长期通过其个人账户代优健公司支付涉案租金，且一直代表优健公司与鸿盛公司洽谈续租事宜，在此情况下，鸿盛公司有理由相信肖顺才有签订该合同的授权，优健公司亦未提供证据证实鸿盛公司明知肖顺才未取得该授权，故优健公司对肖顺才签订该合同的职权限制不能对抗作为善意相对人的鸿盛公司，故优健公司与鸿盛公司签订的该《商业城物业租赁合同》成立，合法有效。该合同约定自签字签章之日起生效，并未明确载明须优健公司加盖公章后生效，应理解为签字或签章均为生效的条件。肖顺才已于2019年7月19日代表优建公司在该合同上签字，则该合同自该日起即已生效。二、关于欠付的租金或占有使用费。陈辉剑与鸿盛公司签订的《商业城物业租赁合同》已于2019年7月9日终止，鸿盛公司自2019年7月10日起将涉案物业出租给优健公司，陈辉剑并非新的《商业城物业租赁合同》的相对方，其要求陈辉剑支付2019年7月10日之后的租金或占有使用费的诉请一审法院不予支持。优健公司自2019年7月10日至2019年8月19日期间承租涉案物业却未依约支付租金，其行为已构成违约，现鸿盛公司要求优健公司支付该期间的租金的诉请一审法院予以支持，该期间应付的租金数额应为86400元（64800元+64800元/月÷30天/月×10天）。鸿盛公司于2019年8月19日将涉案场地的房门上锁，优健公司无法实际使用该场地，且其拒绝优健公司取回场地内的设备、器材，亦导致该场地无法实际清空交还，由此所致的租金或场地占有使用费损失应由鸿盛公司自行承担，故鸿盛公司要求优健公司支付2019年8月19日之后的租金或占有使用费的诉请一审法院不予支持。三、关于保证金返还事宜。优健公司在2019年7月9日前即涉案物业的承租人，结合其与鸿盛公司就续租等事宜的协商过程可知，2019年7月19日签订的《商业城物业租赁合同》实际是对涉案物业的续租行为，则原合同的租赁保证金可转为该合同的租赁保证金，因新的租赁合同约定的租赁保证金为129600元，则原租赁保证金170000元扣除该129600元的差额部分为40400元，鸿盛公司应返还给优健公司。优健公司未依约支付租金，且结合肖顺才与鸿盛公司人员钟x的微信聊天记录可知，优健公司在2019年9月左右即无继续履行该租赁合同的意愿，其行为已构成违约，按照合同约定，鸿盛公司有权不予退还保证金，故优健公司要求鸿盛公司退还租赁保证金129600元的诉请一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的第一款的规定，作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司向广州优健百步健身有限公司返还保证金40400元；二、自本判决生效之日起三日内，广州优健百步健身有限公司向广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司支付租金86400元；三、驳回广州优健百步健身有限公司的其他诉讼请求；四、驳回广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1850元，由广州优健百步健身有限公司负担1410元，广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司负担440元；反诉受理费7197元，由广州优健百步健身有限公司负担583元，广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司负担6614元。广州鸿盛商业城市场经营管理有限公司负担的上述本诉受理费及广州优健百步健身有限公司负担的上述反诉受理费均应在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：1.《商业城物业租赁合同》（2019年7月19日）的效力问题；2.优健公司主张的保证金应否予以返还；3.一审受理鸿盛公司的反诉请求是否符合法律规定。关于争议焦点一。优健公司上诉称其未授权肖顺才签署《商业城物业租赁合同》（2019年7月19日），也未对肖顺才的签名进行追认，因而主张该合同未成立生效。经查，涉案物业租金系通过肖顺才的银行账户支付给鸿盛公司，肖顺才作为优健公司的员工，代表优健公司与鸿盛公司洽谈续租事宜并在新的物业租赁合同上签字确认，肖顺才亦表示曾担任优健公司的名义法定代表人，因此鸿盛公司客观上有理由相信肖顺才具有代表优健公司签署《商业城物业租赁合同》（2019年7月19日）的授权，肖顺才签署该合同构成表见代理，由此造成的后果理应由优健公司承担。一审认定肖顺才签署的物业租赁合同成立且对优健公司生效并无不当，本院予以维持。至于优健公司辩称未支付保证金及鸿盛公司未向其出具收据等要件阻碍合同成立生效的意见，经查，涉案合同为续租合同，原合同保证金直接转为新合同保证金，且出具收据等属于合同履行的范围，不影响合同的成立，因此优健公司的上述意见不成立，本院不予支持。关于争议焦点二。肖顺才代表优健公司与鸿盛公司就续租事宜协商，后于2019年7月19日签订《商业城物业租赁合同》，2019年7月19日的合同与原合同在租赁期上具有延续性，可视为对涉案物业的续租行为，一审将原合同租赁保证金转为新合同租赁保证金符合市场交易习惯，将原合同保证金扣减新合同保证金的差额部分返还优健公司公平合理，本院予以认可。关于争议焦点三。优健公司上诉认为一审法院在本案一并审理鸿盛公司提起的反诉不符合法律规定，对此本院认为，反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。本案一审本诉请求退还押金，反诉请求交还场地、支付占用费，本反诉均基于优健公司与鸿盛公司之间的租赁法律关系提出，本反诉的诉讼请求具有牵连性，一审一并审理鸿盛公司的反诉请求并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。优健公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2820元，由广州优健百步健身有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年六月十二日书记员 钟丹霞王日平