贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终4225号上诉人（原审被告）：贵州弘宇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区都司路7号新天地商住楼1层1号。法定代表人：张晓军，该公司董事。委托诉讼代理人：张英，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莲莲，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:刘梦，女，1991年9月25日出生，汉族，住河南省卢氏县。被上诉人（原审原告）：李闪，男，1990年3月22日出生，汉族，住贵州省长顺县。委托诉讼代理人：刘梦（李闪之妻），身份情况见上。上诉人贵州弘宇房地产开发有限公司因与被上诉人刘梦、李闪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初11856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。贵州弘宇房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的合同约定了逾期交房违约金标准为日万分之0.5，且该标准与逾期付款的标准相同，不存在损害或限制被上诉人权利的格式条款，因此合法有效。按照上述标准计算的逾期交房违约金为每月1802.61元（1182043元×0.00005×30.5天），高于上诉人主张的租金损失1500元/月，故本案不符合法律规定需要调整违约金标准的情形。2、一审法院认定逾期交房的损失就是租金损失，住建部门发布的租金指导价最高为15元/月，一审法院在此基础上上浮30%没有依据，上诉人提供了案涉房屋的租金评估报告，显示租金为12元/平方米，月租金为123.86平方米×12元=1486.32元，该金额低于上诉人的主张的1500元/月。3、最高人民法院司法解释规定合同没有约定违约金的参照同地段租金标准确定违约金，而本案中已约定违约金，一审法院予以调整没有依据，对上诉人也不公平，即便调整也应以12元/平方米为限。刘梦、李闪答辩称：1、合同约定的逾期交房违约金远低于被上诉人实际造成的损失，属于依法可予以调整的情形，故一审法院依法予以调整并无不当。2、上诉人提供的评估报告系上诉人单方聘请评估机构做出的，没有我方以及法院的参与。我方对评估程序评估结果均不予认可。且该评估报告评估的是42-44、45、59-61栋房屋，这些房屋是2015年-2019年修建，时间跨度比较久，房屋位置也是有差异的，该评估报告上的租金是平均值，并不能代表45栋房屋租金的真正价值和水平。而一审法院所依据的贵阳市房屋租金指导价为2014年，一审法院依据此标准上调30%，系充分考虑市场价值因素和物价水平，并无不当。刘梦、李闪向一审法院起诉请求：1、判令继续履行《商品房买卖合同》被告依法向原告支付逾期交房违约金，直至交付符合条件的房屋（合同第十一条约定的条件）之日止（自2019年7月1日起，以123.86平方米为基数，按每平方米19.5元计算，暂计算至2020年6月30日为28983.24元）；2、本案产生的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年11月8日二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告位于“南明区商品房”。该房建筑面积为123.86平方米，套内面积99.11平方米。总价款1182043元，其中首期房款242043元，余款940000元以银行按揭支付。合同第十一条约定：“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房”。合同第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人......”被告未按合同约定交房期限2019年6月30日前将房屋交付给原告，现原告即诉至法院，诉请如前。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中二原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示且内容未违反法律的强制性规定，在未存在法定无效的情形下，应属有效。原被告双方都应当恪守《商品房买卖合同》以及《补充协议》，履行相应的合同义务。对于二原告所应承担的义务而言，根据本案查明的事实来看，二原告已经根据合同约定履行了向被告支付购房款的义务。在此基础上被告亦应在约定的期限内履行向二原告交付房屋的义务，即在2019年6月30日前向二原告交付合同约定的房屋。但是，根据在本案审理过程中对于合同约定房屋交付问题双方的表述来看，该房屋也尚未交付给二原告。故，在此情况下被告应就其违约行为承担相应的违约责任。就本案，二原告诉请：“继续履行《商品房买卖合同》被告依法向原告支付逾期交房违约金，直至交付符合条件的房屋（合同第十一条约定的条件）之日止（自2019年7月1日起，以123.86平方米为基数，按每平方米19.5元计算，公文暂计算至2020年6月30日为28983.24元）”。一审法院分述如下：一、对于原告上述主张继续履行《商品房买卖合同》，被告并未提出异议且在答辩中表示：“原告既然表示愿意继续履行《商品房买卖合同》，则被告也愿意按照合同第十三条的约定，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付房款万分之0.5的违约金。”故，对于原告主张的继续履行《商品房买卖合同》，因双方无争议，一审法院予以确认。二、对于二原告主张的逾期交房违约金，根据合同约定被告应向二原告交付房屋的时间为2019年6月30日，而时至今日仍未向二原告履行交付义务，其理应承担逾期交房的违约责任。至于逾期交房违约金的计算标准，双方各执一词，原告主张违约金以租金指导价每平方米15元上浮30%计算即每平方米19.5元，被告认为应以双方合同约定的标准计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定。本案中，被告虽在答辩中提出应按双方合同民法院约定计算违约金，但综合来看二原告因被告逾期交付房屋而造成的实际损失应为无法按期得到房屋使用而产生的房屋租金损失。故，根据被告应交付房屋所处的位置结合2014年贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价和分类来看，属于南明区五级地段住宅租金的指导价为每月每平方米7-15元，因此，逾期交付房屋产生的违约金应以房屋建筑面积123.86平方米为标准按每月每平方米15元的价格上浮30%进行计算，原告的该项诉请符合相关规定，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：二原告刘梦、李闪与被告贵州弘宇房地产开发有限公司继续履行双方《商品房买卖合同》。被告贵州弘宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付二原告刘梦、李闪自2019年7月1日至2020年6月30日的逾期交房违约金二万八千九百八十三元二角四分（2020年6月30日之后的逾期交房违约金以123.86平方米为标准，按每月每平方米15元的价格上浮30%计算至被告贵州弘宇房地产开发有限公司按照原被告双方《商品房买卖合同》向二原告刘梦、李闪交付符合条件的房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币262元，由被告贵州弘宇房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交南明区见龙洞路58号弘宇琉森堡42栋至45栋、59栋至61栋的住宅用房市场租金估价，证明案涉房屋小区高层租金为12元每月每平米，上诉人认为该评估报告虽系单方委托，但评估公司系独立有资质的第三方评估机构，所作出的结论在没有证据推翻的情况下应予以认可。被上诉人认为评估报告所依据的建筑物基本状况载明装饰装修部分是室内安装铝合金窗，室内为毛坯，不符合租赁的基本情况，也不符合居住的基本条件，且该评估对象目前的现状是除45栋外其他栋入住率较高，前提均是装修入住，而评估公司做出毛坯的评估，明显不符合客观事实。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为逾期交房违约金标准如何确定。虽然本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对此有明确约定，但是依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十七条第二款：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，一审法院调整本案逾期交房违约金标准并无不当，本院予以维持。上诉人弘宇公司主张即便本案调整违约金标准，应按12元/平方米的标准进行调整，对此本院认为上述12元/平方米的标准系上诉人单方委托所做出的结论，相较一审法院参照2014年贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价标准，本院认为相关主管部门出具的租金指导价更具客观性。另，涉及上诉人开发的弘宇琉森堡楼盘的房屋，之前已有部分业主起诉逾期交房违约金，而生效判决均系参照2014年贵阳市住房和城乡建设局发布的贵阳市房屋租金指导价，酌情按15元/月的标准上浮30%计算逾期交房违约金。故本院认为同一小区逾期交房违约金标准的调整应尽量统一裁判尺度，对原判调整的违约标准本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费524元，由贵州弘宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年六月二十二日书记员  青晓梅