广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初9262号原告：吴晓东，男，1975年11月17日出生，汉族，住广东省高州市，被告：陆雯雯，女，1993年6月28日出生，汉族，住广东省封开县，原告吴晓东诉被告陆雯雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓东到庭参加诉讼；被告陆雯雯经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓东向本院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付2021年3月份水电费78元、财物损失费5580元（阁楼窗帘2500元、储物柜1500元、收银台1200元、灭火器80元、门锁300元）、开锁人工费用400元、更换玻璃费用900元、恢复建筑物原貌人工费及材料费6900元，共计13858元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月1日，原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将坐落在番禺区民兴路二十六巷9号之一102号房屋出租给被告作商业用途，建筑面积40平方米，租赁期限从2019年3月1日至2022年2月28日，月租金2900元，乙方在每月第5日交付租金。在租赁期间，被告未能按时向原告交付租金，经原告多次催告，被告均予以拒绝。2021年3月2日，原、被告在广州市番禺区洛浦街人民调解委员会的主持下达成调解协议：1．被告在2021年3月底之前注销营业执照，原、被告双方自愿解除合同；2．被告在2021年3月9日上午12点之前搬出租赁房屋并恢复原样（撕掉承租期间贴的墙纸和补好通水管的洞口）交付钥匙，被告所交押金5800元原告不再退回，原告免去被告2021年2月份至3月9日之前的房租，2021年1、2月水电费、垃圾费共计500元由被告在签订协议当日支付给原告，3月份的水电费在被告搬走时按照实际结算，免去被告3月份的垃圾费；3．原、被告租赁关系存续期间至被告搬出之日止所承租店面所发生的一切纠纷与债务与原告无关；4．双方签订本协议后不得再以任何理由再追究对方责任。协议签订后，被告并未按照协议约定将房屋恢复原样并交付钥匙，导致原告需雇请人开锁及恢复房屋原样。另外，被告在搬离时将原告房屋内原有的阁楼窗帘、储物柜、收银台、灭火器等财物拿走，造成了原告损失。原告认为，被告的行为已严重侵害了原告的合法利益。依据《民事诉讼法》第119条的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告陆雯雯在其提交的书面答辩状中辩称：一、被告对3月份水电费78元无异议，并已于2021年5月7日通过微信支付给原告。原告未领取转款，现已退回到被告账户。二、关于财物损失。2019年3月1日被告支付原告11783元，其中押金5800元，第一个月租金1983元，转让费4000元，备注内容为“4000是转让费，转店里物品，除空调外”，故双方也未就上述物品进行交接，原告亦无证据证明上述财物已交接给被告，上述损失与合同履行无关，依法不应当得到支持。三、关于开锁人工费用400元。被告已于2021年3月8日将钥匙交给所租住房屋隔壁邻居（喜洋洋便利店）代为转交，原告找人开锁是其自身增加的损失，且该费用明显过高。四、关于玻璃费用。原告未提交证据证明玻璃与本案之间的关联性，且双方合同也约定“非乙方人为毁坏，正常使用下，达到使用期限，甲方有权利和义务更换或维修”，因此原告所主张的玻璃费用与被告之间不存在因果关联，要求被告承担缺乏法律依据。五、关于恢复原样人工费及材料费。被告认为，被告在搬出前已经对房屋进行了恢复。即使原告认为未达到恢复原样的要求，根据调解协议约定，恢复原样是指撕掉承租期间贴的墙纸和补好通水管的洞口，原样可以看出，恢复原样的工作量不大。原告提出的费用明显超出合理范围，且交易方为原告关联方，法院调取原告微信、支付宝账单即可发现，原告与其所称的恢复人员存在大量金钱往来，其提供的证据可信度低。此外，原告提供的证据只能说明这些人参与了恢复原样，但参与时间不能说明，也与现场工作量明显不符。故被告请求法院根据现场工作量合理酌定相关费用。六、关于被告代垫付税费。被告承租期间，共为原告垫付税费1186.22元，纳税义务人为原告吴晓东，该费用应由原告支付，且原告也同意将该费用退还给被告，故我方请求该费用在本案中进行折抵。综上，被告请求法庭在查明事实基础上驳回原告不合理诉请，合理认定原告损失。原告吴晓东对被告陆雯雯的答辩回应称：被告于2021年5月7日才转了78元水电费给我，已经没有意义，所以我才没有收。被告答辩状里面所述的5800元是押金，因为合同还没有到期被告就提前退租，所以我方认为押金不应当退还。原告与被告之前到洛浦办调解过，之前调解时约定押金也是不再退还的。经审理查明：原告吴晓东与被告陆雯雯均是完全民事行为能力人。位于广州市番禺区民兴路二十六巷9号之一102号未取得不动产权证，也未取得建设工程规划许可证。2019年3月1日，原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将坐落在广州市番禺区民兴路二十六巷9号之一102号房屋出租给被告作商业用途，建筑面积40平方米，租赁期限从2019年3月1日至2022年2月28日，月租金2900元，被告在每月第5日前交付租金，被告向原告交纳保证金5800元，原告应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回被告。上述《广州市房屋租赁合同》还约定在原告同意下，店内的设施，被告可作相应改动；店铺内原告配备的物品，非被告人为毁坏，正常使用下达到使用期限，原告有权利和义务更换或维修。上述《广州市房屋租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。由于被告在租赁期间未能按时向原告交付租金，双方遂产生纠纷。2021年3月2日，原、被告在广州市番禺区洛浦街人民调解委员会的主持下达成如下调解协议：1．被告在2021年3月底之前注销营业执照，原、被告双方自愿解除合同；2．被告在2021年3月9日上午12点之前搬出租赁房屋并恢复原样（撕掉承租期间贴的墙纸和补好通水管的洞口）交付钥匙，被告所交押金5800元原告不再退回，原告免去被告2021年2月份至3月9日之前的房租，2021年1、2月水电费、垃圾费共计500元由被告在签订协议当日支付给原告，3月份的水电费在被告搬走时按照实际结算，免去被告3月份的垃圾费；3．原、被告租赁关系存续期间至被告搬出之日止所承租店面所发生的一切纠纷与债务与原告无关；4．双方签订本协议后不得再以任何理由再追究对方责任。履行方式、时限为当场履行完毕。原告诉称在原、被告签订上述人民调解协议书后，被告并未按照调解协议约定将房屋恢复原样并交付钥匙，导致原告需雇请人开锁及恢复房屋原样。另外，被告在搬离时将原告房屋内原有的阁楼窗帘、储物柜、收银台、灭火器等财物拿走，造成了原告损失，原告遂于2021年4月25日将被告诉至本院，要求被告支付2021年3月份水电费78元、财物损失费5580元（阁楼窗帘2500元、储物柜1500元、收银台1200元、灭火器80元、门锁300元）、开锁人工费用400元、更换玻璃费用900元、恢复建筑物原貌人工费及材料费6900元，以上共计13858元，原告并主张由被告承担本案诉讼费用。被告未到庭应诉，但被告在本案庭前提交了书面的答辩状及证据材料，被告同意支付3月份水电费78元，而对原告主张的其他费用提出异议，被告认为被告之前向原告交纳过转让费4000元，且被告承租时双方未对店内物品进行交接，原告没有证据证明原告主张的财物已交付给了被告，被告还辩称其为原告垫付过税费1186.22元，而且被告认为原告在本案中主张的费用明显过高，故被告请求本院合理认定原告损失。原告为证明其主张，在本案中提供了《广州市房屋租赁合同》、人民调解协议书、报警回执、开锁现场照片、被告搬离后墙上贴纸未撕掉的现场照片、被告搬离后通水管洞口的现场照片、被告找人对房屋进行恢复原样的现场照片、视频、微信支付交易明细、收据、窗帘照片、储物柜照片、灭火器照片、收银台照片、水电费收据、维修玻璃收据等证据，原告在本案中提供的收据除换锁费用400元加盖有收款单位公章外，其余收据均未加盖收款单位公章。被告在本案中提供了转账截屏、支付宝转账记录、微信聊天记录、玻璃门非人为损坏的微信聊天记录、被告清理墙纸视频、被告向第三方调查清理墙纸等恢复原状人工费不超过一千元的微信聊天记录、被告购买灭火器收据等证据。以上事实有原、被告双方提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为:《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实即房屋租赁合同关系发生于2019年3月至2021年3月，原告于2021年4月25日将被告诉至人民法院，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，本案应当适用当时的法律、司法解释。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。由于原告出租的房屋未取得不动产权证及建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》是无效合同。但原、被告双方发生纠纷后，经广州市番禺区洛浦街人民调解委员会主持调解所签订的人民调解协议书是合法有效的，原、被告应当按照该调解协议履行各自的权利义务。根据原、被告双方达成的调解协议，被告应当向原告支付3月份水电费78元，也应当在2021年3月9日上午12时之前搬出承租的房屋并恢复原样（撕掉承租期间贴的墙纸和补好通水管的洞口），并交付钥匙给原告，但被告并未按照调解协议履行义务，故被告应当支付原告为恢复原样（撕掉承租期间贴的墙纸和补好通水管的洞口）及买锁换锁的相关费用。原告主张上述买锁换锁费用共计700元，原告主张该费用提供了相应收据及现场照片，其中买锁收据300元未加盖收款人公章，换锁收据400元加盖有收款人公章，虽然原告主张的该费用偏高，本院根据全案事实，酌情予以确定原告买锁费用为150元，换锁费用为400元，即本院确认原告买锁换锁共开支550元。原告在本案中主张的恢复原样（撕掉承租期间贴的墙纸和补好通水管的洞口）费用为6900元，原告主张的该费用明显过高，被告对此也提出异议，本院综合全案事实，酌情确定此项费用为原告主张6900元的50%即3450元。原告在本案中主张的其他费用，双方在人民调解委员会主持的调解协议中对此均未予以约定，原告提供的此类费用收据均未加盖收款人公章，原告主张的其他费用缺乏事实及法律依据，被告对此也均不予以认可，故本院对原告主张的其他费用均不予以支持。被告陆雯雯经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告陆雯雯应于本判决发生法律效力之日起五日内支付水电费78元给原告吴晓东。二、被告陆雯雯应于本判决发生法律效力之日起五日内支付买锁换锁费550元给原告吴晓东。三、被告陆雯雯应于本判决发生法律效力之日起五日内支付恢复原样（撕掉承租期间贴的墙纸和补好通水管的洞口）费用3450元给原告吴晓东。四、驳回原告吴晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，由原告吴晓东负担48元、被告陆雯雯负担25元（原告已预交受理费73元，可在本判决生效后向本院申请退还预缴诉讼费25元；被告应当于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费25元，逾期不交的，本院将依法移送执行）。本判决为终审判决。审判员  胡林二〇二一年六月十五日法官助理刘莎书记员王雅佩