广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8671号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈伟龙，男，1989年7月6日出生，汉族，户籍地址广东省惠来县。委托诉讼代理人：李琴，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵垠桔，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：林举旺，男，1971年12月10日出生，汉族，身份证登记住址福建省寿宁县。上诉人陈伟龙因与被上诉人林举旺房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初39069号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。陈伟龙上诉请求：1.撤销（2020）粤0104民初39069号民事判决第一项、第二项，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.撤销（2020）粤0104民初39069号民事判决第三项，改判为被上诉人向上诉人支付2020年3月1日至5月18日期间的房屋占有使用费51612.9元及利息（利息以51612.9元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年4月20日至实际支付之日止）；3.判令被上诉人向上诉人支付水电费4054元及利息（利息以4054元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年5月18日至实际支付之日止）；4.本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人已向广州市越秀区金阜丰租赁服务部支付涉案商铺4月份以后的租金，原审认定事实错误。涉案商铺2-3月份的租金，上诉人暂未向广州市越秀区金阜丰租赁服务部支付，从4月份开始按月向广州市越秀区金阜丰租赁服务部支付直至2020年12月。二、被上诉人依法应向上诉人支付房屋占有使用费，原审判决减免占有使用费无事实依据及法律依据。1、原审认定受疫情影响被上诉人未能正常使用房屋没有事实依据。在本案中，没有任何证据证明被上诉人受新冠疫情影响导致未能正常使用涉案商铺。甚至在双方当事人的沟通记录中，被上诉人也没有向上诉人提出过受新冠疫情影响不能正常营业，被上诉人直至起诉时主张的都是不能办理营业执照，故要求退租，并不支付占有使用费。在上诉人提交的水电费票据中，被上诉人2020年2月份以后使用水电费高达4054元，该事实被上诉人也予以确认，说明被上诉人确实使用了房屋。2、原审认为应减免占有使用费无法律依据，上诉人主张占有使用费合法合理。首先，没有任何法律规定或政策性文件规定房屋使用费应予减免。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定，在2020年2月1日至5月18日期间，涉案商铺完全由被上诉人控制及使用，上诉人主张被上诉人按照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费合法有据，依法应当支持。再次，本案没有任何证据证明上诉人获取了较高的转租费。相反，被上诉人的不诚信退租行为，使得涉案商铺空置了半年，造成上诉人承担了半年多的房屋占有使用费，导致被上诉人严重的经济损失。原审认为支持占有使用费会导致上诉人获得较高转租费完全不符合客观事实。原审判决只强调上诉人作为转租方享受了出租方2020年2月、3月的租金减免优惠，未考虑上诉人承担了涉案房屋无法出租后半年的租金损失，完全违背了原审判决所坚持的“公平合理、等价有偿”原则。3、上诉人获得的免租是有条件免租，而被上诉人违反诚信原则提前退租，原审仍按照继续承租的标准，判决被上诉人应付占有使用费，这完全不合理，违反了公平原则。三、被上诉人对合同无效有过错，原审判决上诉人退还全部保证金不符合法律规定。被上诉人在签约时已经明知涉案商铺为临时建筑、无法办理营业执照场地证明，在此情况下，其仍然与上诉人签署租赁合同，对于合同无效具有过错。并在被上诉人履行过程中违背诚信原则，提前退租，严重损害了上诉人的信赖利益，导致上诉人直接经济损失。根据《合同法》第五十八条规定，即使本案租赁合同无效，被上诉人也应当承担因其过错导致的上诉人损失，并以保证金作为抵扣。故原审判决上诉人退还全部保证金不符合法律规定。林举旺辩称：1.涉案商铺清空的时间是2020年5月1日，关于支付2020年3、4、5月期间的占有使用费6万元，因为当时的原始房主有给我方免租期的优惠，同样上诉人也享受到优惠，所以上诉人要求我方支付占有使用费6万元没有法律依据，上诉人4月份也是享受到8折的费用1.6万元，由于租金是提前缴纳的，关于上诉人诉请赔付水电费的费用，该费用已经在多余的4000元中接近抵扣了，所以上诉人的第二点诉请也是没有依据的。2.上诉人反诉提及经营部的经营有油烟，我方经营是没有明火也没有油烟，我方经营范围没有违背双方的协议。3.涉案商铺是临时建筑，最后的年限是到2010年4月3日，严重超过临时建筑的使用，应属于违章建筑，这种情况下签订的合同应是无效合同。林举旺向一审法院提出诉讼请求：判令陈伟龙向林举旺返还租赁合同履约保证金4万元。陈伟龙向一审法院提出反诉请求：1.林举旺向陈伟龙支付2020年3、4、5月期间的房屋占有使用费6万元及利息（利息以6万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年5月2日起至实际支付之日止）；2.林举旺向陈伟龙支付2020年3、4、5月期间使用房屋产生的水电费4054元及利息（利息以4054元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年6月1日起至实际支付之日止）。一审法院经审理查明，2019年6月开始，林举旺向陈伟龙承租广州市环市西151-155号流花邮政大院西侧自编012号的临建商铺使用至2019年12月，当时双方未签订书面租赁合同。2020年1月1日，陈伟龙（甲方）与林举旺（乙方）签订《经营租赁协议》，约定：甲方将坐落于广州市x的临建铺面租赁给乙方经营百货、电器、服装皮具等项目，不得经营有明火、油烟的饮食行业；租赁期限从2020年1月1日至2020年12月31日；租赁期间，乙方从2020年1月1日至2020年12月31日止，每月交甲方2万元；乙方自签订协议即日交付4万元给甲方作履约保证金，合同终止时，甲方核清乙方使用场地的安全问题及有关费用结清楚后由甲方无息归还给乙方；甲方不提供办理营业执照的场地证明给乙方办理证照，有关工商管理费、税收、特种行业费、卫生费、治安费、水电费等杂费由乙方承担负责，有关消防、计划生育、卫生由乙方自行负责报管辖的街道；乙方逾期5天不交付租金给甲方，则视为乙方违约，甲方有权终止合同没收乙方保证金，并即时收回商铺；甲方单方面终止协议，则双倍赔偿保证金给乙方等。林举旺、陈伟龙共同确认，林举旺已向陈伟龙支付保证金4万元，并于2020年1月1日向陈伟龙支付涉案商铺2020年1月份租金，于同年1月20日向陈伟龙预付2万元租金。2020年1月3日，林举旺与案外人叶x、彭x签订《合伙协议书》，拟合伙在林举旺承租的广州市x经营“阿婆牛杂”店。2020年5月14日，广州市工商行政管理局越秀分局向彭x作出穗工商（越）个受字[2020]第04202005140235号《不予受理通知书》，称因经营场地（广州市越秀区x）场地使用证明文件不符合要求，因此对于其提交的开业登记申请不予受理。另查明，据广州市城市规划局越秀区分局于2004年11月17日出具的穗越规建[2004]122号《建设工程规划许可证》载明，环市西路151-155号新建临时商铺建设单位为广州市邮政局，建设规模为临时商铺2幢，地上1层，80平方米。所附《建设工程审核书》载明，该工程使用期限为两年，使用期满或使用期内城市建设需要时应无条件自行拆除。后广州市邮政局向规划部门申请该临时商铺使用期延期，规划部门最后一次批准上述商铺使用期延期至2010年12月3日。为证明因涉案商铺无法办理营业执照而解除租赁合同及双方关于涉案商铺2、3月免租事宜，林举旺向一审法院提交以下证据：1.林举旺与陈伟龙微信聊天记录截图，其中显示：陈伟龙于2020年4月1日上午10：45向林举旺发送微信称：刚刚胡经理打电话给我，他说是公司是这样通知的，二月份三月份到时候怎么处理怎么再说吧，从四月份起正常交租金。林举旺于4月6日12：28向陈伟龙发送微信称：你那个租赁合同，跟那个备案合同提供给我一下，我叫他们去叫中介帮我办一下营业执照。陈伟龙：没有备案合同，因为他那条街的话是属于违建的，之前不是和你说了吗？林举旺于4月24日00：53向陈伟龙发送微信称：鉴于疫情不可抗无生意可做，店铺临时建筑无法备案，办不了证三天两头被叫停，投入的近40万人民币已经泡汤，已经无力坚持经营下去，只能希望你能根据店铺目前所处的实际情况给予退回店铺押金，关门退场，期待回复，谢谢！陈伟龙于5月1日向林举旺发送微信：不做的话，你就叫他去那边去清理一下……合同押金这些没有到期，押金这些是没办法退的哈。只能说是我给你们优惠一点维持下去，大家做得下去，这样子就可以互相商量一下。别的话没办法的，押金这些哪里都没得退的，要退押金，签合同签来干什么呢？林举旺：行吧，我把你的立场跟股东他们说一下吧，好不好，其他我们就不用说了。林举旺于5月18日19：37向陈伟龙发送微信称：钥匙放在上次拿租赁合同我们隔壁档口。2.林举旺合伙人叶x与陈伟龙微信聊天记录。陈伟龙于2020年4月14日13：20向叶x发送微信称：他说四月起的话那个租金要正常交，然后二月三月份的话，到时候等他们公司通知吧，尽量可以减免就减免，上次不是跟林先生说的吗？叶：可我们2月份已经交了。陈伟龙：这个你不管他吧，他发就发，不管他啦，我们这边处理就行了，不管他。4月28日21：42，叶：2月3月免租，4月八折，我们交2月抵4月还有余4000，5月份怎么交？陈伟龙：我那天也跟林先生说了，因为何经理他固定的话是八折，统一的，一点不少的。5月1日18：07，叶：档口我已经清场，因为场地没有房产证明无法办证，我希望协商一下押金能不能退还。3.广东省财政厅粤财资函[2020]32号《广东省财政厅关于进一步明确疫情期间减免租金有关问题的函》；4.广州市人民政府办公厅穗府办[2020]1号《广州市人民政府办公厅关于印发支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》。陈伟龙对上述证据质证意见为：对证据1、2真实性、合法性均无异议，关联性方面不予认可。对于证据1，林举旺从承租涉案物业前就明知涉案物业是临建，陈伟龙不提供场地证明文件，聊天记录也恰恰证明了上述事实。林举旺自2019年6月起就承租了涉案物业，在2019年12月林举旺还多次催促陈伟龙续约，涉案物业的产权情况并未影响林举旺经营。林举旺直至2020年5月18日才告知陈伟龙涉案物业的钥匙放在隔壁商铺，也就是证明林举旺5月18日前还是在使用涉案商铺的，所以林举旺陈述在其之前已经交还涉案商铺不是事实。对于证据2，案外人叶x与陈伟龙的聊天记录不代表林举旺、陈伟龙已经协商一致，且从聊天记录可以看出，二、三月免租、四月份开始8折一直是叶x提出的要求，陈伟龙并未同意该要求，只是要求四月份起租金要正常交，二、三月份等通知，后续的聊天记录也未证明双方已经协商一致。对于上述证据3、4真实性、合法性无异议，但是认为上述两份文件通知减免的是租金，而非占用费，确认和保护的是合法有效的租赁关系，适用的前提是租赁合同合法有效，而本案租赁合同无效，不适用前述减免租金的政策性规定。并且，这些文件只是政策性文件，文件要求减免租金的出租单位是省直行政事业单位和国企，陈伟龙只是普通个人，该文件对陈伟龙没有强制约束力。本案审理过程中，陈伟龙称，其是向广州市越秀区金阜丰租赁服务部承租的涉案商铺，广州市越秀区金阜丰租赁服务部是向中国邮政集团广州市分公司承租涉案商铺的；涉案商铺2-5月份的租金陈伟龙暂时未向广州市越秀区金阜丰租赁服务部支付，其中2、3月份免收租金，4-12月份的租金是正常支付的打八折；陈伟龙于2020年5月19日收回涉案商铺。对于陈伟龙主张的涉案商铺3-5月份期间的水电费4054元，林举旺予以确认，但是认为应该用其缴纳的租金差额4000元予以抵扣。此外，林举旺称2020年2至5月期间其为间断性营业，2月份没有开业，3月以后开业。一审法院认为，林举旺、陈伟龙之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。关于租赁保证金，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]第11号，下同）第三条第二款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效……涉案商铺属临时建筑，现有证据显示行政主管部门批准该临时建筑的使用期限至2010年12月3日止，因此林举旺、陈伟龙于2020年1月1日签订的《经营租赁协议》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”林举旺终止履行无效合同不应承担没收租赁保证金的违约责任，故陈伟龙主张不返还保证金于法无据。关于涉案商铺占有使用费及利息，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该情形是指虽然租赁合同无效，但承租人按照合同约定的用途正常使用租赁物的情况下，基于公平合理、等价有偿原则，应按照合同约定的标准支付使用对价。而本案中，一方面，受新冠病毒疫情的不利影响，林举旺未能正常使用涉案房屋经营，使用费应当适当减免；另一方面，陈伟龙享受了其出租人因疫情而给予的2020年2至3月租金免除、4月以后租金8折的优惠，其作为转租人，且在转租合同无效的情况下，获得较高转租使用费收益亦缺乏正当性和合理性。因此，一审法院基于以上原因及参照陈伟龙所述的其出租人给予的租金优惠方案，酌情认定林举旺亦按照同等比例向陈伟龙支付其占有使用涉案商铺期间的使用费，即2020年2至3月使用费免除，4月以后的使用费按《经营租赁协议》约定标准的80%计付。同时，因林举旺2020年5月18日才通知陈伟龙交还商铺钥匙，故使用费应计至该日为止。按以上标准，林举旺应向陈伟龙支付2020年4月1日至5月18日的使用费为（20000元+20000元÷31日×18日）×80%=25290元，减去林举旺预付的2020年2月份以后租金2万元后，还应支付使用费5290元。涉案《经营租赁协议》明确约定涉案商铺为临建铺面及陈伟龙不提供办理营业执照的场地证明给林举旺，林举旺以无法取得营业执照为由主张不支付使用对价的意见有违诚信，一审法院不予采纳。关于水电费，林举旺对陈伟龙主张其应付水电费4054元不持异议，一审法院予以确认。在扣除林举旺应付使用费5290元及水电费4054元后，陈伟龙还应向林举旺退还保证金余额30656元。鉴于林举旺已付保证金足以抵销其应付房屋使用费及水电费，故对陈伟龙逾期付款利息的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条之规定，作出如下判决：一、陈伟龙在本判决发生法律效力之日起五日内，向林举旺返还保证金余额30656元；二、驳回林举旺的其他诉讼请求。三、驳回陈伟龙的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取400元，由林举旺负担93元，陈伟龙负担307元；反诉受理费减半收取700元，由林举旺负担320元，陈伟龙负担380元。二审期间，陈伟龙提交证据：陈伟龙与何世章微信聊天记录，拟证明：1.2020年5月2日上诉人委托朋友向何世章转账11200元作为涉案商铺4月份租金，何世章已确认收到；2.2020年6月2日上诉人委托朋友向何世章转账8900元，2020年6月9日上诉人向何世章微信转账2300元，合计11200元作为涉案商铺5月份租金；3.2020年7月1日上诉人向何世章微信转账7000元，2020年7月9日上诉人委托朋友向何世章转账4200元，合计11200元作为涉案商铺6月份租金；4.2020年10月3日上诉人向何世章微信转账8000元作为涉案商铺10月份租金。2020年7、8、9月份租金经上诉人与出租方协商，以32600元押金抵扣。疫情期间我方与上一手约定的租金均是以8折缴纳。一审我方陈述的是2-3月的租金暂未支付，但之后的租金是正常支付的。林举旺对上述证据质证如下：真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案毫无关系。1.本案重点是我方要赔偿上诉人6万元。上诉人本身没有缴纳3-5月的租金，上诉人没有理由找我方赔偿6万元。2.一审我方已经强调4054元水电费我方最多欠付54元，54元在后面的结算中已经扣除。本案纠纷重点是合同是否有效，该不该退还我方押金的问题，上诉人提供的其与上一手之间的履约问题与本案无关。3.一审判决已经表达清楚，即上诉人是否应该退还押金，涉案商铺属于临时建筑及违章建筑，不具备出租的条件，即租赁合同无效，我方没有必要承担没收押金的责任，我方的诉请是退还押金。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院经审理认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。关于陈伟龙的上诉意见，涉案合同为无效合同，依据法律规定因该合同取得的财产应当返还，林举旺将商铺返还，陈伟龙将收取的保证金予以返还，符合法律规定。涉案商铺使用期间因疫情影响经营，根据国家相应的政策该期间的租金应予以减免，作为涉案商铺的出租人林举旺实际上已取得出租方广州市越秀区金阜丰租赁服务部的相应免租和优惠，一审参照同等比例计付本案商铺的使用费并无不当，本院予以维持。至于陈伟龙以其向出租方广州市越秀区金阜丰租赁服务部交纳了5月之后的租金，从而认为不应免除陈伟龙疫情期间租金的意见，陈伟龙自行继续使用涉案商铺系其自身权利的处分，故对其该辩解意见不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律恰当，处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费994元，由陈伟龙负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年六月二十二日书记员 钟丹霞谢金泽