上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初2851号原告：黄平，男，1974年8月23日出生，汉族，住浙江省台州市。委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃向都，上海明伦律师事务所律师。被告：王小江，男，1985年9月17日出生，汉族，住陕西省。原告黄平与被告王小江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告黄平的委托诉讼代理人高震、被告王小江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄平向本院提出诉讼请求：被告返还原告转让费150,000元、押金50,000元，并退还多余的租金59,000元(2020年1月19日至2020年11月8日多收的房租，按每月6,000元)。事实和理由：2020年1月1日原告与被告签订商铺租赁合同，被告向原告出租位于上海市黄浦区浙江中路XXX号商铺，租期自2020年1月19日至2021年1月18日，每月租金25,000元，合同签订后原告于2020年1月1日向被告支付了押金50,000元，转让费150,000元，设备费3,500元，3个月租金75,000元，共计278,500元，之后原告在上述商铺经营至2020年5月原告收到该商铺的房东上海挺昶贸易有限公司发出的关于终止履行“房屋租赁合同”的信函才得知被告无权向原告出租上述商铺，被告的行为给原告造成了损失，经与被告多次协商无果，现原告诉至法院。审理中，原告表示同意被告现在未支付的从2020年10月19日至2020年11月8日的租金金额为14,666元，从原告主张的押金50,000元中扣除，故变更诉讼请求：要求被告返还原告转让费150,000元、押金35,334元，并退还多余的租金59,000元(2020年1月19日至2020年11月8日多收的房租，按每月6,000元)。被告黄平辩称：原告支付租金至2020年10月19日，之后的租金未支付，所以押金没有返还，用来冲抵租金及违约金。关于转让费双方在2020年1月5日口头达成共识，转让费不返还。关于多收的房租，原被告租赁合同约定月租金25,000元，不存在多收房租。同意2020年10月19日至2020年11月8日的租金为14,666元，从原告主张的押金50,000元中扣除。本院经审理认定事实如下：1、2020年1月1日，原告作为承租方(乙方)，被告作为出租房(甲方)签订了一个《商铺租赁合同》，约定：甲方出租的商铺坐落地址上海市黄浦区浙江中路XXX号门面房，建筑面积约30m2；租期自2020年1月19日至2021年1月18日；租期为一年每月租金为贰万伍仟元整，第二年的基数上递增百分之五，即每月租金为贰万陆仟贰佰伍拾元整，不含税金及房管部门所收取的协议租金，租金的缴纳方式为乙方每三个月缴纳一次租金即柒万伍仟元整，并且必须于每期租金期开始日的十五天前向甲方一次缴纳，乙方可以通过转账或现金形式支付租金，第一次缴纳租金日为2020年1月19日，第二次缴纳租金日期为20年4月19日，以此类推；本合同一经签署，乙方应缴纳相当于两个月租金的押金，合同终止，乙方交清租金即水电，电话等相关费用，甲方及可退还乙方租金。如乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；乙方必须依约向甲方缴纳租金，不得拖延，如乙方未在约期前缴纳甲方租金，视乙方违约，甲方有权向乙方收取每天壹仟元的违约金。如拖欠租金超过15天(即：每期租用期开始日的十五天前)，甲方有权终止合同，收回房屋，并不退还乙方押金；本协议执行中若与政府市政建设发生矛盾时，应按政府市政建设文件执行；本合同双方签署并在甲方收到首期租金和押金后生效，均应严格遵守，若一方违约，应向对方支付违约金叁万元，并据实赔付对方经济损失。同日，被告出具收条一份，言明：今收到黄平租借浙江中路XXX号门面(3个月租金75,000元)(两个月押金50,000元整转让费150,000元店内设备3,500元)共计278,500元。2、案外人王启堂为案外人上海挺昶贸易有限公司的法定代表人。2020年1月9日，案外人上海挺昶贸易有限公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定由上海挺昶贸易有限公司将上海市黄浦区浙江中路XXX号底层前间(建筑面积27.66平方米，阁楼15.5平方米)出租给被告；租赁期间，被告对该房屋不得部分或全部转租或变相转租给他人；房屋租赁期自2020年1月9日起至2020年11月8日止，月租金为19,950元；租赁期间，若出现乙方将该房屋部分或全部转租或变相转租给他人的情况视为违约，甲方可终止本合同的履行，并没收全额保证金。2020年5月22日，案外人上海挺昶贸易有限公司向被告出具《关于终止履行“房屋租赁合同”的信函》，言明：王小江先生：你方未经我方许可，于2020年1月19日起擅自将我方租赁予你方的经营场地牟利加价转租给第三方，严重违反了你、我双方所签订的“房屋租赁合同”(以下简称：租赁合同)，特此发函将处理意见条款告知你方：你方存在严重转租违约行为，现通知你方必须于2020年5月27日前撤销你方与第三方的转租合同，收回所涉商铺场地，并承担由此造成的全部经济损失；截止2020年5月27日，你方若不能与第三方撤销转租合同，我方将根据合同约定提前于2020年5月28日终止“租赁合同”的履行，你方必须于2020年5月28日前将浙江中路XXX号经营场地归还我方，并办妥移交手续。3、2020年9月13日，上海挺昶贸易有限公司与原告签订《联合经营承包协议书》，约定上海挺昶贸易有限公司提供浙江中路XXX号经营场地(建筑面积27.66平方米，阁楼15.5平方米)，原告提供流动资金、货源，委派经理、销售和财务等管理人员；联合经营销售原告的土特产、烟酒等商品。联合经营以原告承包经营方式进行经济核算，由原告负责各项经营管理、安全防范和卫生等工作，并确保(建筑面积27.66平方米，阁楼15.5平方米)的经济收益；本协议有效期为二年，自2020年11月10日至2022年11月9日止。上述事实，由原告提供的《商铺租赁合同》、收条、《关于终止履行“房屋租赁合同”的信函》、《联合经营承包协议书》，被告提供的营业执照、《房屋租赁合同》及原、被告的庭审陈述等证据证实。本院认为：案外人上海挺昶贸易有限公司与被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》中明确了被告若将涉案房屋进行转租的，视为违约。上海挺昶贸易有限公司依约行使解除权，被告对于涉案房屋不再享有占有、使用权。然原被告之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，形式要件齐备，依法成立生效。在上述《房屋租赁合同》解除前，原被告双方均应遵守合同约定，原告应按约向被告支付租金及部分转让费。原告在明知上海挺昶贸易有限公司与被告之间就涉案房屋的租赁关系解除的情况下，未提出异议，仍按其与被告之间签订的《商铺租赁合同》约定的租金标准向被告支付租金，系其自愿行为，故对于原告要求被告退还多余租金的请求，本院不予支持。原、被告均同意将原告未付租金14,666元在押金中予以扣除，本院予以准许，双方签订的《商铺租赁合同》已于2021年1月18日自然届满，被告应向原告退还剩余押金。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告王小江于本判决生效之日起十日内返还原告黄平租赁转让费97,800元；二、被告王小江于本判决生效之日起十日内返还原告黄平押金35,334元；三、原告黄平的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,185元(原告已预缴)、由原告黄平负担2,223元，由被告王小江负担2,962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 顾晓燕二〇二一年六月二十八日法官助理 俞叔涛书 记 员 沈胜蓝附：相关法律条文1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。