山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异469号 案外人：刘东，男，1973年4月5日生，汉族，住山东省青岛市市**。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托诉讼代理人：昝晓君、鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市**。 法定代表人：宋学，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，案外人刘东向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘东请求法院中止对青岛市市北区xx路xx号十五大街﹒香寓xx层xx户房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封。事实与理由：法院执行的（2018）鲁02执807号案件，查封了案外人的市北区xx路xx号十五大街﹒香寓xx层xx户房产，并将对上述房产进行拍卖。案外人于2014年2月14日与青岛威乃达投资有限公司签订房产买卖合同，购买案涉房产并支付房款233060元（全部房款的50%），该房产买卖合同真实有效。案外人已对上述案涉房产进行装修并已入住。因开发商证照不全，合作银行不予办理贷款。案外人至今无法办理案涉房产的产权证书。目前案涉房产已租赁给市南区栖舍艺术宾馆使用，法院对案涉房产的查封拍卖侵害了案外人的合法权益。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称：1.案外人提出执行异议的青岛市市北区户登记在被执行人威乃达公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，其对案涉房产享有的物权期待权仍是债权，根本不能阻却申请执行人享有的对案涉房产已赋予强制执行效力的执行债权；2.退一步讲，即使案外人对案涉房产享有的物权期待权受法律保护，但是案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产，且对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错，则其异议请求没有事实和法律依据，依法也应予驳回；3.市北区xx路xx号xx户系被执行人威乃达公司名下财产，申请执行人申请执行该财产事实清楚，于法有据，应当维持。案外人提起执行异议,应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,应承担不利后果。纵观本案，案外人对案涉房产仅享有债权、且并未合法占有案涉房产，也没有提供证据证明已支付全部案涉房产价款。显然，本案案外人并未完成举证证明其对案涉房产享有排除执行民事权益的责任，其并非案涉房屋合法权利人。故，案外人的异议请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 为证明其主张，案外人刘东向本院提交了以下证据：1.《商品房预售合同》一份。证明：2013年12月11日购买涉案房产；2.收款收据二张及定金收据一张、工商银行业务凭证一份。证明：案外人已交付购房款233060元（总房款453060元）。3.青岛栖舍艺术宾馆房屋租赁托管合同一份。证明：租期为2016年11月1日至2020年10月30日，案外人实际占有使用涉案房产。4.住宅专项维修资金专用收据一份。证明：已交付维修资金。5.房屋使用证明。证明：自2013年12月5日至今案外人已实际占有使用涉案房产，正常缴纳物业费、水电费。案外人表示同意按照法院要求将尾款22万元提存至法院。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称：1.对证据一青岛市商品房预售合同的真实性无法确认，对证明事项有异议。网签仅仅是行政管理手段，不代表对权属的确认。第一，预售合同加盖的“销售专用章”而非公章。第二，预售合同第10条约定房屋交付必须符合单体竣工验收，案涉房屋未竣工验收，不具备交付条件。第三，预售合同32条约定合同双方在合同生效之日起15日内向房产登记中心申请预购商品房预告登记，案外人未向威乃达公司主张权利，对案涉房屋未办理过户登记存在过错。2.对证据二房地产专用收据、银行电子回单的真实性无法确认，对证明事项不予认可，无论是从收据还是电子回单的金额都显示案外人未支付全部房款，电子回单仅显示支付给威乃达投资有限公司183061元，收据金额也仅为2333060元，而购房款总金额为454060元，该组证据无法证明案外人已支付案涉房产全部购房款。3.对证据三房屋租赁托管合同的真实性和证明事项不予认可，仅提交房屋租赁合同，并未提交承租方支付租金的相关凭证，不能证明案涉房屋已经实际对外出租或被占有使用。案外人未支付全款，房屋未通过竣工验收，不具备交付条件，案外人提交的证据恰恰证明其购买案涉房产不是为了自住，也没有在案涉房产查封之前实际占有使用房屋，不符合执行异议复议规定28条、29条的构成要件。4.对证据四的真实性无法确认，证明事项不予认可。不能证明涉案房屋系被合法占有使用。5.对证据五房屋使用证明的真实性和证明事项不予认可，出具日期在案涉房产被查封之后，且出具证明的主体并非商品房预售合同选定的物业服务公司，且仅凭该证明不足以案外人已缴纳水电费，更不能证明案涉房产系合法交付使用。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息1份，证明：1.位于青岛市市北区户房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，无权申请解除对案涉房屋查封、排除执行，其异议请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。2.案涉房屋系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行所有登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房屋。即使案外人对案涉房屋享有权利，系一般债权，仍不能对抗青岛明霞润欣置业有限公司的强制执行债权。 案外人刘东质证称，对证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，申请人青岛明霞特易购置业有限公司与被申请人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被申请人青岛威乃达投资有限公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人刘东未举证证明其已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其异议请求不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人刘东的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 周新喆 审 判 员  龙 骞 二〇二一年六月二十一日 法官助理 杨 峰  书 记 员 刘奕彤