广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13870号上诉人（原审被告）：广州市德骞实业有限公司，住所地广州市海珠区赤岗北路8号919-925房。法定代表人：王竞业，职务：执行董事。委托诉讼代理人：吴佳琪，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎绍尘，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州祈乐源物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道398号2188房。法定代表人：刘伴浓,职务经理。委托诉讼代理人：黄嘉慧。广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。上诉人广州市德骞实业有限公司（以下简称德骞公司）因与被上诉人广州祈乐源物业管理有限公司（以下简称祈乐源公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初19852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德骞公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回祈乐源公司的全部诉讼请求；3.祈乐源公司承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审对本案重要的事实和证据未予查清，适用法律错误。虽有生效判决判令涉案物业归德骞公司所有，但至今仍未过户至德骞公司名下。德骞公司所有的地下车库物业也一直未享受祈乐源公司提供的任何物业服务，一审判决德骞公司要支付车库物业管理费显失公平。二、一审法院对祈乐源公司是否为本案适格诉讼主体未予查清。2017年9月15日开始，涉案小区通过业主大会投票决定进行业主自治管理，小区的物业管理费应当由业主负责收取，与祈乐源公司无关，祈乐源公司也非适格的代业委会就物业费提起诉讼的适格主体。德骞公司并非不缴纳管理费，而是向涉案小区的业委会缴纳管理费。在业主大会和业委会均未公告收费主体以及收费账号变更的情况下，再加上主管部门出具了书面监督意见，德骞公司向业委会缴纳管理费合法、合情、合理。三、一审法院无视《物业管理委托合同》违反法律以及相关规范性文件的事实，适用法律错误。越秀区房屋管理局已依职权认定涉案小区业委会与德骞公司签订的《物业管理委托合同》违反相关法律规定，要求白云街道办监督整改，但是街道办一直没有复函，祈乐源公司也没有整改。四、关于违约金的问题。涉案合同约定的违约金高达每日千分之三，德骞公司在一审期间已经要求调整违约金标准。其次，虽然祈乐源公司在2020年4月函告德骞公司向其缴纳物业管理费，但是其主张的违约金标准并未得到德骞公司的认可，也未提供证据证明祈乐源公司是小区物业服务企业，因此，德骞公司不认可祈乐源公司的任何主张，更不可能缴纳费用。祈乐源公司辩称，不同意德骞公司的上诉请求，请求依法驳回。一、德骞公司实际上是涉案小区项目合作开发方，其在另案中都主张其与志联公司是合作开发建设，取得涉案物权属于原始取得。二、德骞公司主张车库未享受物业服务无事实和法律依据。根据《广东省物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务”。祈乐源公司是涉案小区的合法物业服务企业，小区住宅、商铺和车库、公共设施均为一体，无法分割。祈乐源公司为小区（含德骞公司所有的物业）提供了清洁、公共设施设备（包括地下车库的变电房、水泵房等）维护、安防等物业服务，德骞公司利用其专有部位进行经营收取停车费，与祈乐源公司无关。三、涉案小区从2019年12月1日由祈乐源公司全面管理。德骞公司主张这段期间应由业委会收取管理费，无事实依据。四、业委会和祈乐源公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，一审已经查明，之前有业主起诉撤销业主大会关于授权业委会与祈乐源公司签订的物业服务合同相关决定的纠纷，法院已经认定业主大会选聘祈乐源公司属于合法。五、每日千分之三的违约金标准是合理合法的，是业主大会表决通过的，之前涉案小区其他业主的生效判决都是按照千分之三计算违约金。祈乐源公司一审起诉请求：1.判令德骞公司立即向祈乐源公司支付广州市越秀区东湖路136号601、801、1001、1501、1601、3001、3101、3002、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108房自2017年9月16日起至2020年8月31日的物业管理费463117.56元（按照3.5元/月/平方米×3727.3043平方米计算)；2.判令德骞公司立即向祈乐源公司支付迟延支付第一项诉请住宅管理费的违约金（2017年9月16日至2020年4月30日期间的管理费违约金从2020年4月25日起算至德骞公司实际支付之日止，以410935.3元为本金，按照每日千分之三的标准；2020年5月1日之后的违约金，每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的11日起计至德骞公司实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，按照每日千分之三的标准计算，违约金总额以本金为限）；3.判令德骞公司立即向祈乐源公司支付广州市越秀区东湖路136号东湖凯柏轩六栋负二层车库中单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19,横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12号车位自2017年9月16日起至2020年8月31日的物业管理费191700元(按照每个车位管理费为150元/月×车位数量为36个)；4.判令德骞公司立即向与祈乐源公司支付迟延支付第三项诉请车位管理费的违约金（2017年9月16日至2020年4月30日期间的车位管理费违约金从2020年4月25日起算至德骞公司实际支付之日止，以170100元为本金，按照每日千分之三的标准；2020年5月1日之后的管理费违约金，每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从第二个月的11日起计至德骞公司实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，按照每日千分之三的标准计算，违约金总额以本金为限）。一审经审理查明：根据广东省高级人民法院于2019年4月26日作出的(2017)粤民终587号民事判决书（已于2019年5月7日发生法律效力），确认德骞公司对广州市越秀区东湖路（30-44号地段）东湖凯柏轩A栋的601、801、1001、1501、1601、3001、3101、3002、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108房产（根据广州市房地产测绘所于2011年9月20日出具的《房屋面积测量成果报告书》显示，上址房屋对应面积分别为：208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、404.1635平方米、404.1635平方米、135.5584平方米、122.9799平方米、122.9799平方米、122.9799平方米、123.794平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.3452平方米，以上面积合共3727.3043平方米）及负二层车库中单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19,横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12享有所有权益。2016年12月27日，广州市越秀区人民政府白云街道办事处出具《业主委员会备案回执》，其中记载：你会提交的业主委员会备案材料收悉，备案主要内容其中包括：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期2016年12月6日起至2021年12月5日止，业主委员会委员名单：陈碧玲（主任）、梁润冰（副主任）、易君瑜、李华、李启任。2017年8月22日，广州市凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区全体业主发出《凯柏轩小区紧急自行管理方案》，主要内容为：根据法律规定，由于广州市凯柏轩物业管理有限公司因公司决定解散，解除与广州市凯柏轩业主委员会签订的《凯柏轩物业管理服务合同》，现为更好实现业主自治管理，业主委员会制定如下小区自行管理方案，请全体业主进行表决，形成业主大会意见，具体内容如下：一、同意授权业主委员会代表业主大会和业主聘请专业物业服务团队协助业主委员会实施凯柏轩紧急自行管理方案，协助业主委员会接管小区。二、凯柏轩物业管理费、垃圾费等规定，具体执行如下：1、所有住宅管理费分两类：A栋：商品房管理费为每月每平方米3.5元；B栋：回迁房（即回迁户）管理费每月每平方米1.5元；2、非住宅（即除住房、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方米15元，如果此类业主方或者物业使用方等按照业主委员会要求配合小区自行管理等，有益于提高业主休息生活舒适度，业主委员会可根据情况适当减少管理费；3、有产权车位的管理费按每个150元每月收取；4、垃圾费如政府部门有规定，按规定收取；5、公共水电分摊按建筑面积分摊计算。四、授权业主委员会收取小区上述所有管理费、垃圾费、公摊水电费、自用水费及公共收益（包括但不限于广告费、路面及地下公共建筑部分停车费；公共地方场地使用费等）。五、所有管理费及其他费用收取时间按每月缴纳一次，每月10日前支付本月管理费或其他费用。如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金。十二、授权业主委员会对于违反上述规定、本方案、拖欠管理费或其他费用，损害公共设备（如拦车杆），侵占公共区域（包括架空层、公共停车区域等）或侵犯小区公共收益的个人或单位提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、反诉、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等），要求承担其支付管理费、广告费、支付违约金、赔偿金、恢复原状、地下停车位、架空层等本方案规定及法律规定的法律责任。十七、鉴于小区实行自行管理，因为业主委员会选聘服务团队（包括物业公司）协助管理，应该从在广州其他管理项目有协助自行管理经验的服务团队中选聘比如祈乐苑、辉煌大厦等。十八、第三次业主大会独立于第一、二次业主大会，三次大会所做的决议互相独立，互不影响。本方案约定如与其他业主大会决议有矛盾的，以本方案为准；等。2017年9月15日，凯柏轩小区业主委员会（甲方）与案外人广州市凯柏轩物业管理有限公司（乙方）签署《物业交接协议》，约定：乙方2017年9月15日下午2点依法向甲方移交小区A栋大堂的物业用房；2、2017年9月15日的管理费属于乙方所有，2017年9月16日起的管理费收费权归甲方所有；等。2017年10月18日，凯柏轩业主大会向凯柏轩小区全体业主发出《关于第三次业主大会会议决定的公告》，主要内容为：根据《广州市物业管理暂行办法》、《凯柏轩业主大会议事规则》的有关规定，第三次业主大会会议表决了议题一“是否同意凯柏轩实行“业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件,决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务”和议题二“是否同意实行《凯柏轩小区紧急自行管理方案》”，两个议题的表决结果于2017年9月15日至2017年10月15日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将第三次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了“同意凯柏轩实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治），同时同意授权业主委员会聘请及解聘物业服务人员（包括物业职业经理人、保安、清洁工、电工等人员）的权利，并授权业主委员会签署相关聘请、解聘等法律文件，决定及支付劳动报酬，并依法为聘请人员购买社保等因产生劳动关系或劳务关系而需履行的法律义务”。二、依法表决通过了《凯柏轩小区紧急自行管理方案》。一审另查明：2018年12月25日，凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区业主发出《凯柏轩小区公共管理方案〈表决草案〉》。2019年5月25日，凯柏轩小区业主大会向凯柏轩小区全体业主发出《凯柏轩小区第四次业主大会决议》，其中载明：公示期间未收到业主对第四次业主大会关于《凯柏轩小区公共管理方案》投票结果的有效异议。现将形成的业主大会决议公告如下：表决通过《凯柏轩小区公共管理方案》。《凯柏轩小区公共管理方案》其中第5点为：为维护小区的长期管理稳定性，同意业主委员会代表全体业主与目前协助管理的服务公司（即祈乐源公司）签订《物业服务合同》，其中合同约定的管理费标准为“其他物业类型管理费收费标准及公共区域停车的车辆收费标准按第二次业主大会决定第二、三条规定的标准执行”，由祈乐源公司负责小区的全面物业管理工作，业主委员会对物业服务进行监督。2019年10月21日，凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区全体业主发出《第五次业主大会决议二公告》，其中载明：公示期间未收到业主对第五次业主大会投票结果提出有效异议，现将投票结果公告如下：表决通过《管理规约》（2019年修改版）。《凯柏轩小区管理规约》（2019年修改版）第六条规定：业主或物业使用人应在每双月（如2、4、6月等）10日前支付上月及本月物业服务费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金；A栋住宅按建筑面积每月每平方米3.5元收取，非住宅之外的商业物业按每月每平方米15元收取，标准车位每月每个150元，机械车位（或子母车位）每月每个200元。2019年12月1日，凯柏轩小区业主委员会（为甲方）与祈乐源公司（为乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业服务期限自2019年12月1日至2021年11月30日，物业服务费A栋住宅按建筑面积每月每平方米3.5元收取，非住宅之外的其他物业（包括商铺或其他，但车位除外）按每月每平方米15元收取，标准车位每月每个150元，机械车位（或子母车位）每月每个200元；每双月（如2、4、6月等）10日前支付上月及本月管理费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金。该合同第二十五条还约定，因该小区从2017年9月15日起实际是乙方协助甲方自行管理，甲方至今尚拖欠乙方2017年9月15日至2019年11月30日期间的服务费（按管理费等其他费用的10%比例提取），而本合同采用酬金制，为了解决甲方拖欠乙方之前的服务费问题及追讨业主拖欠的管理费问题，甲方同意从2017年9月16日至2019年11月30日期间管理费由乙方收取（但甲方已经收取的部分或者已经启动司法程序追讨的除外；从2019年12月1日起，对于从2017年9月16日至今尚未交纳管理费的业主（已经由甲方在2019年12月1日前提起诉讼的除外），乙方有权直接向业主收取，并且有权对拖欠管理费的业主提起诉讼，申请强制执行；根据2017粤民终587号判决，德骞公司属于小区业主，同意乙方追讨管理费时对于德骞公司及建设单位拖欠的管理费按各自所占份额（各占50%）比例分开追讨，分别起诉。2020年4月17日，祈乐源公司通过EMS全球邮政特快专递向德骞公司的相关地址寄送《缴纳管理费催告书》，要求德骞公司在2020年4月24日前，根据(2017)粤民终587号民事判决书支付2017年9月16日起的物业管理费及自2019年6月1日其逾期支付管理费的滞纳金。德骞公司确认已收到该份函件，妥投证明显示签收时间为2020年4月18日及2020年4月20日。一审又查明，2019年，案外人刘彦超曾就前述凯柏轩小区业主委员会于2019年5月25日作出的《凯柏轩小区第四次业主大会决议》提起业主撤销权之诉。一审法院经审理后作出（2019）粤0104民初24510号民事判决，驳回刘彦超的诉讼请求。刘彦超不服上述民事判决提起上诉，本院作出（2020）粤01民终12161号民事判决：驳回上述，维持原判。一审再查明，根据广州市规划和自然资源局越秀区分局穗规划资源越函[2020]120号《协助司法查询复函》显示，东湖西路30-44号地段自编A栋商住楼即现东湖路136号楼经原广州市规划局《建设工程规划验收合格证》（穗规验证[2011]336号）同意规划验收；广州市住房和城乡建设局以向一审法院作出《关于东湖凯柏轩竣工验收备案情况的复函》，载明：东湖凯柏轩项目未向该局申办竣工验收备案手续；经了解，该项目在竣工验收过程中，建设单位负责人被判刑，建设单位未付清工程款，无法完成竣工验收备案手续。一审诉讼中，祈乐源公司撤回了要求德骞公司支付案涉物业自2017年9月16日起至2019年11月30日期间的管理费及违约金的诉讼请求。另，祈乐源公司表示案涉3001房与3101房系复式房屋，根据广州市房地产测绘所于2011年9月20日出具的《房屋面积测量成果报告书》显示案涉3001房与3101房的总计费面积应为404.1635平方米。德骞公司为证明案涉物业尚未登记至其名下，向一审法院提交了《单位名下房地产登记情况查询证明》1份，其中载明查无房地产情况记录。祈乐源公司对该证据的真实性无异议，但对其关联性有异议。德骞公司为证明其抗辩意见，还向一审法院提交了以下证据：1.照片、录音录像若干；2.缴纳电费通知单和电费发票若干；3.《凯柏轩小区公共管理方案》表决结果明细统计表；4.第四次业主大会表决票；5.《关于凯柏轩小区业主大会决定备案相关情况的回复》；6.《关于广州市德骞实业有限公司反映事项的答复意见书》；7.会议记录；8.《政府信息公开申请告知书》；9.《撤销授权通知书》；10.《关于蒋人爽同志反映事项的答复意见书》；11.《关于陈昶等同志反映事项的答复意见书》。祈乐源公司的质证意见为：1.确认证据1、2、7、8、10、11的真实性，但不确认其关联性；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均予以确认，但不同意其证明内容；对证据5、7、9的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据6的真实性予以确认，但不确认其合法性。德骞公司为证明其已缴纳2019年5月至2020年11月期间包括案涉部分物业的物业管理费，向一审法院提交了《关于本公司持有全部住宅已缴纳物业管理费的情况说明》、《凯柏轩德骞公司所持住宅管理费缴纳汇总》及有关银行转账凭证，上述证据显示德骞公司向“凯柏轩小区业主委员会”的账户汇入款项。祈乐源公司的质证意见为：对银行转账凭证的真实性、合法性及关联性予以确认，但对《关于本公司持有全部住宅已缴纳物业管理费的情况说明》的真实性、合法性及关联性均不予确认，不确认德骞公司在《凯柏轩德骞公司所持住宅管理费缴纳汇总》列明的对应缴费时段，认为缴费时段应为2017年9月16日至2019年3月15日期间，且部分房屋对应的面积及管理费数额有误。一审法院于2020年10月28日对案涉物业进行现场勘验，情况如下：（一）广州市越秀区东湖西路（30-44号地段）东湖凯柏轩A栋户型为三梯八户结构，其中案涉601、801、1001、1501、1601、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108房产有门牌、门口，门上贴有春联或管道燃气抄表通知等，显示有人使用；3002房有门口和门牌但没贴春联，不清楚有无人使用；没有看到3001房和3101房（从天台往下看，3101房是毛坯状态）的门口和门牌。（二）广州市越秀区东湖西路（30-44号地段）东湖凯柏轩A栋负二层车库有通电照明、有明确车位划线及对应编号，其中，案涉单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19,横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12的位置与祈乐源公司提供的广州市房地产查丈原图（层图，加盖有“广州市房地产测绘成果审核专用章”）一致，上述车位大部分有车停靠。一审法院认为，祈乐源公司撤回关于2019年11月30日前有关物业管理费及违约金的诉讼请求，是其在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，予以准许。祈乐源公司、德骞公司就2019年12月1日起至2020年8月期间的物业管理费等的支付问题产生争议，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行法律、司法解释的规定。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。本案中，广东省高级人民法院(2017)粤民终587号民事判决书已确认德骞公司对广州市东湖路136号（原地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段）东湖凯柏轩A栋的601、801、1001、1501、1601、3001、3101、3002、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108房产及负二层车库中单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19,横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12享有所有权益，故即使案涉物业至今尚未办理产权登记至德骞公司名下的手续，但在该民事判决生效之日即2019年5月7日起，案涉物业的物权已属于德骞公司所有。祈乐源公司与上述房屋所在凯柏轩小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效合同。德骞公司在本案中亦未能提供证据证明上述合同被依法予以撤销，故依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对祈乐源公司及全体业主均具有法律约束力，双方均应遵守履行。如前所述，德骞公司自2019年5月7日起为案涉物业的业主，且经本院现场勘验可见，案涉物业中多数住宅已有人居住，多数车位均有车停靠，故德骞公司以案涉物业尚未登记至其名下，其未能占有使用案涉物业且未与祈乐源公司签订物业服务合同等为由提出的抗辩意见，一审法院均不予采纳。《物业管理委托合同》明确约定，物业服务期限从2019年12月1日起至2021年11月30日止。因此，祈乐源公司有权按照合同约定的标准向德骞公司收取物业管理费。虽然德骞公司在本案中提供了银行转账凭证等证据，但鉴于祈乐源公司对德骞公司主张上述费用是用于支付讼争期间案涉物业的管理费的陈述不予确认，同时德骞公司将上述费用支付至“凯柏轩小区业主委员会”的账户中，故仅能证明德骞公司向“凯柏轩小区业主委员会”支付过费用。因此，德骞公司仍应按合同约定的标准向祈乐源公司支付自2019年12月1日起至2020年8月31日止的物业管理费。关于祈乐源公司要求德骞公司支付迟延支付物业管理费的违约金问题。根据《物业管理委托合同》“每双月10日前支付上月及本月管理费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金”的约定，祈乐源公司有权按照上述标准向德骞公司收取违约金。祈乐源公司于2020年4月17日向德骞公司寄送《缴纳管理费催告书》，要求其于2020年4月24日前支付所拖欠的物业管理费及违约金，故祈乐源公司在本案中主张2019年12月1日至2020年4月30日期间物业管理费的违约金自2020年4月25日起算，及2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业管理费的违约金，自每双月的11日起算，符合合同约定，一审法院予以支持。本案纠纷是由于德骞公司逾期支付物业管理服务费所致，故案件受理费应由德骞公司负担为宜。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，一审法院于2021年2月9日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市德骞实业有限公司向广州祈乐源物业管理有限公司支付广州市东湖路136号（原地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段）东湖凯柏轩A栋的601、801、1001、1501、1601、3001、3101、3002、505、605、905、506、508、708、908、1108、3008、3108房产自2019年12月1日起至2020年8月31日止的物业管理费[每月物业管理费的计算标准为房屋面积×3.5元/月/平方米；上址房屋对应面积分别为：208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、404.1635平方米（该面积为3001与3101两房的总计费面积）、135.5584平方米、122.9799平方米、122.9799平方米、122.9799平方米、123.794平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.234平方米、208.3452平方米]；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市德骞实业有限公司向广州祈乐源物业管理有限公司支付迟延支付上述房屋物业管理费的违约金（2019年12月1日至2020年4月30日期间物业管理费的违约金，以该期间应付的物业管理费总和为本金，自2020年4月25日起算至广州市德骞实业有限公司实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付；2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业管理费的违约金，每两个月为一期，以每期应付的物业管理费总和为本金，自每双月的11日起算至广州市德骞实业有限公司实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付），违约金的数额以不超过同期欠付的物业管理费数额为限；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市德骞实业有限公司向广州祈乐源物业管理有限公司支付广州市东湖路136号（原地址：广州市越秀区东湖西路30-44号地段）东湖凯柏轩A栋负二层车库中单独车位自编号1、3、5、7、23、25、29、31、33、35、37、38、39、41、43、45、47、49、51，双层车位自编号13、15、17、19,横移车位1#库之一自编号21、22、11、12，横移车位1#库之三自编号25、26、16、17、18，横移车位2#库自编号21、22、11、12自2019年12月1日起至2020年8月31日止的物业管理费（按每月每个车位150元的标准计付）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市德骞实业有限公司向广州祈乐源物业管理有限公司支付迟延支付上述车位物业管理费的违约金（2019年12月1日至2020年4月30日期间物业管理费的违约金，以该期间应付的物业管理费总和为本金，自2020年4月25日起算至广州市德骞实业有限公司实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付；2020年5月1日至2020年8月31日期间的物业管理费的违约金，每两个月为一期，以每期应付的物业管理费总和为本金，自每双月的11日起算至广州市德骞实业有限公司实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付），违约金的数额以不超过同期欠付的物业管理费数额为限。一审案件受理费9078元，由广州市德骞实业有限公司负担。二审期间，德骞公司向本院提交管理费缴费凭证作为证据，拟证明德骞公司已经向涉案小区业委会缴纳了涉案物业住宅部分的全部物业管理费。祈乐源公司质证确认上述证据的真实性，但认为这是德骞公司支付拖欠业委会的在2017年9月15日至2019年11月30日期间的管理费，与本案没有关系，且其向业委会缴费不能视为向我方支付了物业管理费。如果其交给业委会的款项和我方收取的物业管理费是重复的，业委会也会退给德骞公司。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，1.广州市越秀区房屋管理局于2020年7月2日向德骞公司出具《关于广州市德骞实业有限公司反映事项的答复意见书》（越房群复字【2020】147号），内称，2020年5月，我局复函给白云街道办事处，明确指出凯柏轩业主委员会让业主大会同意业主委员会与广州祈乐源物业管理有限公司签署《物业服务管理合同》的情况，违反了《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第二款和《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，由业主共同决定（业主大会决定）选聘物业服务企业的事项，不得通过业主大会授权、委托等方式由业主委员会决定。……我局将密切联合属地街道加强对凯柏轩业主委员会的指导和监督，调处该小区的物业管理纠纷。2.广州市越秀区房屋管理局于2020年8月5日作出《政府信息公开申请答复书》（越房公开【2020】40号），载明，经审核检索，本机关没有贵司申请公开的凯柏轩小区业委会聘请广州祈乐源物业管理有限公司的物业服务合同备案信息。3.广州市越秀区房屋管理局于2020年10月13日向祈乐源公司发出《物业服务合同备案回执》（越房物合备（2020）第2007号），备案主要内容是：选聘单位，凯柏轩小区业委会，物业项目名称，凯柏轩，合同期限2019年12月1日至2021年11月30日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案争议事实发生在民法典实施前，本案应适用当时的法律和司法解释进行调处。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议焦点问题有三：一、祈乐源公司有无权利收取涉案小区的物业管理费。二、德骞公司应否支付车库的物业管理费；三、违约金标准应否调整。本院对此分析如下：关于第一个争议焦点。涉案小区已经选聘业主委员会，2019年12月1日，涉案小区的业主委员会与祈乐源公司签订《物业管理委托合同》，委托祈乐源公司于2019年12月1日至2021年11月30日对涉案小区提供物业管理服务。该《物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，祈乐源公司依据上述合同有权向涉案小区的业主收取物业管理费。德骞公司主张上述合同无效，祈乐源公司无权据此收取物业管理费。因生效判决并未支持小区业主要求撤销第四次业主代表大会的决议（该决议内容包含通过《凯柏轩小区公共管理方案》，同意业主委员会代表全体业主与目前协助管理的服务公司（即祈乐源公司）签订《物业服务合同》），广州市越秀区房屋管理局也在2020年10月13日对该合同进行了登记备案，故德骞公司的该上诉主张理据不足，本院不予支持。德骞公司提供转账至“凯柏轩小区业主委员会”的账户的凭证拟证明其已经支付完毕其在涉案小区住宅部位的物业管理费。由于《物业管理委托合同》已经明确了由祈乐源公司对涉案小区进行物业管理，故德骞公司向“凯柏轩小区业主委员会”账户支付款项不能视为正当履行缴费义务，且祈乐源公司也不确认德骞公司支付的上述费用是用于支付涉案期间的物业管理费，故本院对德骞公司主张已经支付完毕涉案小区住宅物业管理费的说法不予采信。关于第二个争议焦点。德骞公司以涉案车库尚未登记至其名下以及祈乐源公司未提供物业管理服务为由，主张其不应负担涉案车位的物业管理费。首先，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院的法律文书、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。德骞公司是通过生效判决取得涉案车位的所有权，故涉案车位的产权登记未转移至其名下，并不影响其对涉案车位行使权利和承担义务。其次，祈乐源公司作为涉案小区的物业管理服务企业，其对涉案小区提供的服务包括但不限于小区整体的安保，绿化，清洁，消防和公共设施的维护、保养，德骞公司对其享有的专有产权部位车位的内部管理不能否定祈乐源公司提供的整体物业服务。德骞公司主张其不应支付涉案车位物业管理费的理据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点。《物业管理委托合同》约定，“每双月10日前支付上月及本月管理费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金”，祈乐源公司据此要求德骞公司承担迟延缴纳物业管理费的违约金，符合合同约定。一审法院予以支持并无不当，且一审法院也对违约金的总额进行了限定，本院予以维持。综上所述，德骞公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9078元，由广州市德骞实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 李 静审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十九日法官助理韩寒书记员苏劲丹