成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0108民初7150号 原告：江红英，女，汉族，1988年5月3日出生，住四川省威远县。 委托诉讼代理人：熊辉良，成都市成华区圣灯法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：四川天晖法拍信息技术有限公司，住所地成都市天府新区正兴街道顺圣路172号。 法定代表人：许碧勇。 委托诉讼代理人：鲜中勇，男，汉族，1984年2月10日出生，住成都市金牛区，系公司员工，特别授权。 原告江红英与被告四川天晖法拍信息技术有限公司（以下简称天晖公司）服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年5月25日公开开庭进行了审理，原告江红英以及委托诉讼代理人熊辉良，被告天晖公司的委托诉讼代理人鲜中勇到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 原告江红英向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判判决解除原被告签订的《委托服务协议》；2、请求法院依法判决被告退还原告合同款10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2020年11月4日签订《委托服务协议》，协议约定被告向原告提供符合原告要求的法拍房，带原告实地考察看房，指导协助原告完成房屋竞拍及签订相关的合同，合同签订后原告按照合同约定于同日向被告支付了10000元的合同款，但被告至今未向原告提供任何的服务，合同签订前原告已告知被告其在成都的社保未购买满两年的情况。2021年3月22日，成都市出台《关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，该通知载明“通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定”，原告在成都已不符合法拍房购房资格。由于被告未向原告提供过任何服务，原告多次协商要求被告退还合同款，但是被告一直拒不退款也未向原告说明原因。故请求依法判决。 被告天晖公司辩称，不愿意解除合同，因为签订是定金合同，不因以政策原因解除定金合同。是原告单方面的解除合同。被告庭审中认可收到原告缴纳的款项10000元。 经审理查明，原告江红英(甲方)与被告天晖法拍公司（乙方）于2020年11月4日签订《项目委托服务协议》一份，协议第三条具体委托事项约定：“乙方根据甲方实际要求，完成以下委托事项：3.1咨询建议，向甲方提供符合甲方需求的司法拍卖房产信息并提供投资咨询与建议；3.2竞买前看样，在竞买前对甲方意向拍卖标的提供远程看样《图片或视频》或代为与法院沟通，预约实地看样；3.3尽职调查，对甲方意向拍卖标的进行前期尽职调查，或提供标的物详细情况清单（包括标的物的具体位置、产权情况、土地信息、居住现状等）；3.4协助贷款，针对竞买人在拍卖过程中的贷款需求，提供融资贷款规划方案，并协助甲方提交贷款申请，完成贷款预审、面签复审、竞买成功后放款；3.5指导交保参拍，指导竞买人根据拍卖规则注册账号、缴纳保证金、在拍卖过程中为竞买人提供拍卖技巧、指导参拍；3.6提醒付款，指导竞买人在拍卖成功后签署《拍卖成交确认书》并提醒按期支付拍卖尾款；3.7公证委托，如竞买人有特殊原因不便前往办理过户手续，可公证委托乙方完成后续过户事宜；3.9缴纳税费，协助竞买人缴纳税费，标的物欠款等其他费用；3.10协助竞买人或代竞买人领取档案、预约排号、办理不动产登记，领取不动产权属证书。协议第四条委托服务流程约定：4.1甲乙双方均知晓司法拍卖过程中存在风险和不确定因素；4.2甲乙双方签署本协议后，乙方根据甲方需要为甲方提供司法拍卖房屋基础信息，并未甲方提供咨询及建议；4.3甲方确认意向拍卖标的后，乙方在五个工作日内完成相应房屋的尽职调查；4.4乙方应以书面形式，向甲方提供《尽职调查清单》或《尽职调查报告》，甲方收到乙方出具的《尽职调查清单》或《尽职调查报告》的视为乙方完成了委托竞拍的前期服务；协议第五条佣金、及支付方式约定：“……5.3本协议签订时，甲方向乙方一次性支付服务费用佣金定金10000元……”协议第九条合同解除约定：“本协议履行中，如一方要求解除协议，需由双方协商并签订书面解除协议。”合同第十三条补充约定手写注明：1、经乙方尽调后显示可以参拍的标的物，后续过户、入住出现任何问题，乙方负责解决，若无法解决，，乙方全权回购甲方竞拍标的物；2、即签合同时不限尽调套数，拍到为止。同时原告手写注明：我已详细阅读并理解上述全部条款，所缴服务佣金概不退还。 2020年11月4日被告天晖公司向原告出具收据一份，载明收到江红英代拍定金10000元。 原告现户籍地为四川省威远县，且在拟购房区域无连续缴纳社保24个月的记录。从2020年5月开始，原告的社保有成都仙居制冷设备有限公司缴纳。2019年6月至2020年4月期间无社保缴纳记录。 庭审中，原告陈述2020年11月8日，其按照被告提供的房源地址信息前往房屋实地查看，楼盘名称为恒大都汇华庭，面积为82.8平方米的精装房，但是因不符合自己购房需求，对该房源不满意。之后被告通过微信向原告推送其他房源信息，被告亦认可房源信息来源于公开网络。 另查明，2021年3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》规定，四、加强住房交易管理：9.依据合同约定方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。成都市住房和城乡建设局官方网站上登载的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》政策解读包含如下内容：八、如何理解依据合同约定方式取得本市住房的主体，以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体，均应当符合本市住房限购、限售政策的规定？近期，部分不法中介机构利用我市“法拍房”未纳入限购限售范围进行恶意炒作，个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生，变相规避限购政策，故《通知》将“法拍房”等通过司法程序取得的住房纳入限购限售管理，查堵政策漏洞。《通知》规定的主体包括自然人、法人和非法人组织。在司法拍卖的实践中，竞买人应对自身是否符合本市住房限购政策承担相应后果，一旦司法拍卖成交裁定文书下达，竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户，须自行承担毁拍的法律后果。本《通知》实施前，已进入司法拍卖竞价环节的，仍按原政策执行。将法拍房等纳入限售管理是指，按照《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办发〔2018〕17号）规定，“在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让”，其中“转让”的方式包括买卖、赠与、以房抵债、互换等。 2018年5月15日，《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》规定：一、在天府新区成都直管区、成都高新区南部园区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有拟购房所在区户籍（其中户籍迁入拟购房所在区未满24个月的，应在拟购房所在区稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在拟购房所在区但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。二、在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：（一）购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。（二）本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在全市范围内无自有产权住房。三、在我市其他区（市）县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。 上述事实，有当事人身份信息、《项目委托服务协议》、收据、政策文件、微信聊天记录、社保缴纳记录等证据及双方当事人当庭陈述在案证实。 本院认为，原告和被告形成合法有效的服务合同关系。因2021年3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，将司法拍卖房屋纳入限购范围。前述政策实施后，原告因存在前述政策以及2018年5月15日《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》规定的限购资格情形，原告无法在拟购房区域内通过司法拍卖途径或正常交易途径购买房屋，则原告和被告签订《项目委托服务协议》因政策因素导致无法继续履行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故要判定案涉合同是否解除需要依据《中华人民共和国合同法》相关规定认定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。因此原告主张解除和被告之间的《项目委托服务协议》有事实和法律依据，本院予以支持。 关于退还定金问题。鉴于本院认定案涉《项目委托服务协议》因政策变动导致履行不能而解除，则合同解除后依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告退还缴纳的定金10000元符合法律规定，本院予以支持。原告在案涉《项目委托服务协议》手写签署的我已详细阅读并理解上述全部条款，所缴服务佣金概不退还的内容并未涵盖因政策原因导致合同不能履行的情形，故关于退还定金的问题应当依照法律规定认定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第五款、第九十七条、第一百一十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告江红英和被告四川天晖法拍信息技术有限公司于2020年11月4日签订《项目委托服务协议》； 二、被告四川天晖法拍信息技术有限公司于本判决生效之日起五日内向原告江红英退还定金10000元。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告四川天晖法拍信息技术有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  彭有志 二〇二一年六月七日 书记员  向 琴