上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4711号上诉人（原审原告）：王珊珊，女，1988年11月16日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张弛，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐桂仙，女，1960年10月26日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：瞿国东，男，1983年4月2日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：瞿建龙，男，1960年8月17日生，汉族，住上海市奉贤区。三被上诉人之共同委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。上诉人王珊珊与被上诉人徐桂仙、瞿国东、瞿建龙房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初15625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王珊珊上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：双方没有达成正式的房屋买卖合同，被上诉人能否取得系争房屋并不确定，被上诉人应当返还全部已付款。被上诉人徐桂仙、瞿国东、瞿建龙共同辩称，双方的合同已经依法成立，具备后续履行条件，请求二审法院维持一审判决。王珊珊向一审法院起诉请求：1．判令确认王珊珊与徐桂仙于2016年9月20日签订的《房屋买卖合同》因未约定合同标的而未成立；2．判令徐桂仙返还购房款人民币（下同）1，000，000元，并支付占用期间的利息，以1，000，000元为本金，自2016年11月22日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算，均算至实际付清之日止；3．判令瞿国东对第2项诉讼请求承担连带付款责任。后因追加瞿建龙，故王珊珊变更诉讼请求第1项为：判令确认王珊珊与徐桂仙、瞿建龙于2016年9月20日签订的《房屋买卖合同》因未约定合同标的而未成立；变更诉讼请求第2项为：判令徐桂仙、瞿建龙返还购房款1，000，000元，并支付占用期间的利息，以1，000，000元为本金，自2016年11月22日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算，均算至实际付清之日止。一审法院认定事实如下：2016年9月20日，王珊珊与徐桂仙、瞿建龙签订《房屋买卖合同》一份，约定：徐桂仙、瞿建龙将位于上海市奉贤区XX镇XX苑的面积为70.26平方米的房屋转让给王珊珊；房屋总价为1，550，000元；自合同签订之日起，王珊珊自愿向徐桂仙、瞿建龙预付购房定金200，000元，如徐桂仙、瞿建龙中途悔协定金按双倍归还王珊珊，如王珊珊悔约，其所付定金则作为赔偿款给徐桂仙、瞿建龙，徐桂仙、瞿建龙不予退还；双方同意，自本合同签订之日起的50日内，王珊珊将上述房款共分3次支付给徐桂仙、瞿建龙，最后余款付清期限于2016年11月10日；王珊珊交付的房款，徐桂仙、瞿建龙应开具收款凭证，王珊珊付清房款后，徐桂仙、瞿建龙应把当初购房的原始凭证、钥匙交给对方，并进行验收交割；徐桂仙、瞿建龙确认该房屋系自己（或父母）购买所得，使用权或产权属于本人所有，在该房屋上如有实质性隐瞒，承诺所造成的后果和损失及法律责任全由徐桂仙、瞿建龙承担；双方如任何一方违约，即赔偿守约方全部损失及一切费用等；补充条款：1、付款方式以银行转账到瞿建龙农行卡为准，2、尾款150，000元到交房付清，3、双方约定任何一方毁约赔偿对方500，000元；担保人瞿国东。上述合同签订后，王珊珊通过其丈夫刘某的银行账户向被瞿建龙支付购房款共计1，000，000元。后王珊珊与徐桂仙、瞿建龙双方就剩余购房款达成新的合意，约定：剩余购房款均到交房时付清。2020年5月30日，徐桂仙、瞿建龙、瞿国东向王珊珊发送《通知》一份，载明：房屋买卖合同签订后，刘某通过银行转账方式支付给瞿建龙购房款1，000，000元。后瞿建龙转款给瞿国东565，500元。但2019年2月3日至2019年11月14日，刘某以投资公司为名向瞿国东索要购房款共计535，000元，此情况王珊珊可能并不知情。经徐桂仙、瞿建龙、瞿国东决定，特通知王珊珊，如王珊珊仍坚持购买系争房屋，请王珊珊在接到本通知后一个月内付清约定的购房款1，400，000元，除此前实付的465，000元外，仍需支付购房款935，000元，尾款150，000元于交房时付清；如王珊珊决定不再购买房屋，经双方协商一致，徐桂仙、瞿建龙、瞿国东愿意及时退还购房款465，000元。自发出本通知后，如未能在一个月内达成一致，徐桂仙、瞿建龙、瞿国东有权通知王珊珊解除房屋买卖合同，并追究王珊珊违约责任，支付违约金200，000元并赔偿违约损失500，000元。另查明，徐桂仙与案外人宋某于2015年签订《房地产买卖协议》一份，约定宋某将位于上海市奉贤区XX苑（XX期）XX梯，建筑面积70.26平方米的房屋转让给徐桂仙；房屋总价900，000元。2014年11月7日，宋某签字确认《安置房预定单》一份，载明：宋某拆迁面积270平方米，1、已订XX苑XX期XX号楼XX梯A室，暂定面积70.26平方米，2、已订XX苑XX期XX号楼XX梯B室，暂定面积70.26平方米，3、已订XX苑XX期XX号楼XX梯C室，暂定面积84.35平方米。上述《房地产买卖协议》原件及《安置房预订单》复印件徐桂仙、瞿建龙、瞿国东均在签订系争房屋买卖合同之时交给王珊珊保管。又查明，王珊珊的姐姐王某于2020年3月12日与瞿国东通话，根据录音显示，王某说：“已经给了140万元。”瞿国东说：“没有，好像给了100万元，余50万元要给房东。”王某说：“你是同意的是吧。”瞿国东说：“同意的，就是房子还没有造好，所以留50万元余款的。”王某说：“所以当初您是同意的是吧。”瞿国东说：“同意的，我们一家人都同意的，我们一家人都签字的，现在这个原因，房子一直造不起来，最后一家厂，很难拆。”王某说：“我们一直不知道这个结果，因为当时说2018年底交房的，后来又辩称2019年年底，对吧。”瞿国东说：“这个都是政府的事，我们一家人没办法的。”王某说：“我就跟你说，如果这个月，今年已经开工了，明年能交房，我们还能等一下，如果不能确定明年交房的话，我们想我们就不等了，因为老是这么等，毕竟还有些利息在里面，说实话真的日子比较艰难，因为我们都外地人过来的，本来觉得房子便宜一点，交房时间又很快，我们就能够进去住了，结果到现在也住不进去，还还着利息，压力很大。”瞿国东说：“那反正我先跟他交涉了，再跟你打电话好吧。”王某说：“本来以为是拆迁的，顺顺利利就能够交房了，所以那个时候也没有明确地写交房时间，但这么大个买卖合同，实际上是应该写明交房时间的。”瞿国东说：“交房时间你也看了，人家也没给我写，都是因为信任，没有信任是不会做这个买卖的，因为信任了，不是我的原因，也不是你的原因，也不是房东的原因，是政府的原因，我们没办法的是吧，因为信任，做成了这笔买卖。”2020年3月14日，王某与瞿国东通话，根据录音显示，王某说：“瞿国东大哥，怎么样，你去问了你那个亲戚了吗？”瞿国东说：“我不是已经发给小刘了吗？”王某说：“你发给了刘某吗？你发给我一下啊。”瞿国东说：“我说我不见面了，这个事情也不是我能改变的，我已经跟我亲戚说了，我说了后我发了视频给他，他们门口围墙、机器已经进去了，就是缺点人工。”王某说：“但是不确定那个房子有没有开工是吗？”瞿国东说：“我明天给你打电话好吗？我现在有事。”2020年3月15日，王某与瞿国东通话，根据录音显示，王某说：“昨天我给你发了短信，我想知道那个房子的交房时间，什么时候开工。”瞿国东说：“我又不是政府的，我怎么告诉你呢？”王某说：“如果是这样的话，那我们想要退钱了。”瞿国东说：“那退钱的话可以啊，那合同上不是写了嘛，违约……”王某说：“不是违约的问题，而是你这个房子没有交的问题，是你先违约，因为当初是你说2018年底交房，我们才去买的，当时中介也在，刘某也在，这个都是知道的，后来的时候又说2019年底，但到现在你又说你不知道了。”瞿国东说：“那我肯定不知道呀，这不是我能决定的。”王某说：“那就是了，那如果是这样的话，那我们就要求退钱，你要是房子10年20年不交，那我们这钱就一直给你啊？然后我们这边还还着贷款，你用着我们的钱，你50万元买的房子，你问我们已经要了100万元了，一倒手一年就50万余元，钱有这么容易挣吗？我们的钱又不是大风刮来的大哥。”瞿国东说：“这不是这样说的，买的时候都是按那个时候算的对吧，你们给了我100万元，这个是对的，我是50万元买的，这个也是对的，这个不是……其实谁也不希望出这个事。”王某说：“所以我们也没有追究你们违约对吧，因为这个事情也说不清楚到底你们违约还是怎么着，因为我们也知道这个地方是政府没有把房子建起来，但问题是拿了我们钱，房子是18年底要交的。”瞿国东说：“如果真要这样的话，我也没意见，那样的话你走法律途径，那也可以。”2020年5月16日，王某与瞿国东通话，根据录音显示，王某说：“今天就是看这个事情怎么处理，已经拖了这么久了。”瞿国东说：“我希望你不要打我父母电话。钱现在没有，清楚了吗？你可以去告了。”王某说：“他们的债务你全权承担，是不是？要是法院判100万还过来。”瞿国东说：“我全权承担，可以的。”2020年5月17日，王某与案外人宋某通话，根据录音显示，王某说：“宋阿姨，我想跟你核实个事情，瞿国东，就是徐桂仙那边卖我们一个房子，我们向知道这个房子存不存在，他说是从你手上买到的，XX苑的。”宋某说：“什么卖给他，我认都不认识。他要么要，不要么退给我，卖什么呀，还要搞到我这里来干什么呀。”王某说：“不是你跟徐桂仙阿姨签的买卖协议吗？她都给我们看了。”宋某说：“我是通过人情才卖给她的，她不要么，退还给我。”王某说：“我在想，那个房子我们就不通过瞿国东，你直接卖给我，我们还是155万，把XX苑的房子卖给我一套？”宋某说：“这个房子我已经……”王某说：“卖掉啦？”宋某说：“他说要嘛。我跟他讲的，他现在，我也不是直接卖给他的，我也是通过人的，人家来讲情的，我才那个的。他现在要155万卖给你啊？”王某说：“对。”宋某说：“那不行的，我只认他的，你我不认的。”王某说：“那这个房子你已经确定卖给他了对吗？”宋某说：“也不是确定卖给他，他如果拿出去卖的话，我不确定。他怎么可以啊，他是说小孩子要上学，现在他拿我的房子去赚钱了，真是的。”王某说：“你当时卖给他的是哪一套啊？我看也没写哪个房间号。”宋某说：“不知道，我也不太清楚，当时说好的一套，反正一套房子。”王某说：“如果这个房子确定卖给我，你就不会卖给他了对不对？”宋某说：“对啊，我干嘛要卖给他呀。”王某说：“当时为什么有这么大的人情，他是你的亲戚吗？”宋某说：“这你不用管了，反正我只认他，你我不认的。”再查明，王珊珊与刘某于2016年12月12日登记结婚。目前刘某因涉嫌合同诈骗，被羁押中，所涉刑事案件与本案无关。一审法院认为，本案争议焦点为系争买卖合同是否成立。王珊珊认为系争合同因标的不明而未成立。徐桂仙、瞿国东、瞿建龙认为合同标的为期房，标的明确，合同成立。一审法院认为，王珊珊与徐桂仙、瞿建龙签订《房屋买卖合同》，瞿国东为担保人。王珊珊在签订系争《房屋买卖合同》之时即明知徐桂仙、瞿建龙需要交付的标的物为案外人宋某预定的面积暂定为70.26平方米的两套拆迁安置房中的任意一套。王珊珊与徐桂仙、瞿建龙双方对合同标的已确认，今后在实际履行中确定其中任意一套亦不存在障碍。故系争合同符合合同成立的条件，已依法成立。王珊珊经一审法院释明仍坚持诉请，故一审法院对王珊珊要求确认合同未成立的诉讼请求不予支持。系争合同依法成立，亦为双方真实意思表示，双方均应恪守。现双方合同尚在履行过程中，故一审法院对王珊珊要求徐桂仙、瞿建龙退还购房款及资金占用的利息的诉讼请求，不予支持。对王珊珊要求瞿国东承担连带付款责任的诉讼请求，亦不予支持。对于王珊珊称双方口头约定2018年交房的意见，一审法院认为，王珊珊明知该房屋为期房，双方在系争合同中未约定交房期限；且王珊珊未能提供证据证明双方曾有上述约定，徐桂仙、瞿国东、瞿建龙对此也不予认可，故一审法院对王珊珊该意见不予采信。对于王珊珊称其购房时不知道徐桂仙、瞿建龙的房屋亦从他人处购买的意见，一审法院认为，根据王珊珊与徐桂仙、瞿建龙签订的合同内容，以及徐桂仙、瞿建龙将其与案外人签订的《房地产买卖协议》以及案外人的《安置房预定单》交给王珊珊的事实看，王珊珊对系争房屋系徐桂仙、瞿建龙从案外人处购买，且交付房屋为面积为70.26平方米的拆迁安置房中的一套的情况是明知且同意的，故一审法院对王珊珊该意见不予采信。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条的规定，于二○二○年十二月三十一日作出判决：驳回王珊珊的诉讼请求。一审案件受理费人民币15，260元，减半收取计人民币7，630元，由王珊珊负担。财产保全费人民币5，000元，由王珊珊负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人在签约时明知被上诉人已经向案外人购买了一套房屋，且面积与本案交易标的相同，故双方当事人约定的交易标的是明确的，房屋价款也是具体的，双方之间的房屋买卖合意已经达成。至于被上诉人是否能取得交易标的房屋的所有权，则是合同履行的问题，现并无证据显示被上诉人已经确定无法取得该房屋，被上诉人也表示愿意继续履行该合同。上诉人主张双方之间没有达成房屋买卖合意，无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15，260元，由上诉人王珊珊负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兴审 判 员  陈蓓蓉审 判 员  许 军法官助理  丁杏文书 记 员  丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……