贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1818号 上诉人（原审被告）：黎峻宏，男，1998年12月5日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 上诉人（原审被告）：朱光允，男，1942年10月2日出生，汉族，贵州省都匀市人，系黎峻宏之外祖父，住贵州省贵阳市云岩区。 上诉人（原审被告）：王玉珍，女，1939年12月6日出生，汉族，贵州省都匀市人，系黎峻宏之外祖母，住贵州省贵阳市云岩区。 被上诉人（原审原告）：黎崇军，男，1980年12月24日出生，汉族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：王燕，女，1982年10月21日出生，汉族，贵州省瓮安县人，系黎崇军之妻，住贵州省都匀市。 原审被告：犹家荣，女，1934年2月14日出生，汉族，贵州省瓮安县人，系黎峻宏之祖母，住贵州省瓮安县。 上诉人黎峻宏、朱光允、王玉珍因与被上诉人黎崇军、王燕及原审被告犹家荣确认合同有效纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初3915号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 朱光允、王玉珍、黎峻宏上诉请求：1、撤销原判发回重审或依法改判；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定“买卖涉案房屋可以采用口头形式订立合同”违反法律规定。《城市房地产管理法》第四十条“房地产转让应当签订书面转让合同”，《合同法》第十条“当事人订立合同有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规定采用书面形式的，应当采用书面形式”。《合同法》第七条“当事人订立合同应当遵守法律、行政法规。”口头合同只适用及时清结的经济合同，而不适用于房地产交易。二、《合同法》第五十二条对合同无效作说明，该条规定涉及损害国家利益、公共利益这类合同法理应属绝对无效。该条（五）规定的“违反法律、行政法规强制性规定”，这类合同若不损害国家利益、公共利益并不当然无效，为相对无效，合同可变更或撤销。一审判决以《城市房地产管理法》第四十条规定的合同形式为依据，将其提到法律强制性规范中的效力强制性规范与管理强制性规范的区分上去分析评价，认定上诉人主张涉案房屋不得采用口头形式订立买卖合同的主张，不予支持的结论是不成立的。三、本案争议的焦点问题。被上诉人的所谓购房行为，上诉人认为纯属虚构。其一，被上诉人提出房屋买卖的直接证据是黎崇建、朱利平夫妇所写收条。收条写明收到“房款＊＊＊＊元”，此与起诉状所说“收到购房款＊＊＊＊元”相冲突。房款与购房款不为同一概念。诉状将收条写明的房款说成购房款，有责任举证证明，但被上诉人没有举证。本案由于买卖房屋之事发生于2005年、2006年期间，且卖房当事人已逝世，又没有书面房屋买卖合同可与收条内容佐证，该收条作为房屋买卖的直接证据成为孤证，因此不认可房款就是购房款的主张，收条内容并不能证明有房屋买卖关系。购房证据的虚假最典型的是一份10个人的证人证言，证人证言内容完全等同。一是说2005年黎崇军以市场价购买黎崇建、朱利平夫妇的住房，二是证明住房为铁路医院福利房，在地方房管局不能过户。三是证明买卖房屋双方因是至亲以收款收据为凭。这些证明与起诉状内容雷同，其实所谓市场价和不能过户都是编造的与实情不符。去年11月3日的庭审中，王洪等三证人到庭，当他们听了上诉人的答辩后，中途悄然退庭，没有出庭作证。其二，购房事实的虚假被上诉人编了三件事，一是说以25000元购买朱利平名下53.42㎡住房，这个价连成本价都没达到。二是编造朱利平住房因是铁路医院福利房，在地方房管局不能过户。朱利平住房为房改房，房产证还载明“房改购房获产权比例100%”，依黔府办发［1998］77号和［1999］74号文规定朱利平房改房是完全可上市的，可上市就可在房管局办理过户手续。被上诉人诉状说，因不能过户，故双方未签订房屋书面买卖合同。实质上是根本就不存在买卖事实。三是编造黎崇建、朱利平夫妇把房产证交被上诉人持有作为买卖房屋的凭证，实际上朱利平的房产证是2013年5月期间，朱利平因病请王燕给她做饭，给了王燕一把门房钥匙，朱利平房产证是王燕从朱家中偷偷拿走的，这事在11月3日的庭审休庭期内，朱光允给张法官讲过。在12月11日的庭审辩论上朱再次公开此事，在场的王燕一声不吭，说明朱揭露事情属实，说明涉案房屋口头买卖不成立。其三、朱利平临终贵言未交待代有卖房的事，证明被上诉人购房事实的虚假。朱利平病重期间，在父母承诺书背面写下“利平留言”百余字交待后事，向双亲临终托孤，但未交待处理房子之事，说明朱未卖过涉案房屋。其四，从诉讼时效利益的判断证明购房的虚假。被上诉人最后一次交房是2006年，朱利平逝世的时间是2013年，中间相距七年，若被上诉人真有购买朱利平住房的事，那不在诉讼时效期间主张权利，说明不存在权利纠纷。四、本案合同的成立与生效问题。一审判决认定黎崇建、朱利平夫妇生前与二原告对涉案房屋形成的口头买卖合同成立并生效。上诉人认为，本案根本就不存在真实可信的房屋买卖关系，即没有房屋买卖事实发生。 黎崇军、王燕二审答辩：一、黎崇建、朱利平出具的收条“今收到房款××××元”与“今收到购房款××××元是同一概念。本案中的“房款”绝不是“租金”。因为2005年至2006年都匀市该类房屋的月租金为每月120元-150元不等，若按年租金计收，则每年为1440至1800元不等，不可能出现2005年5月7日交纳12000元租金后，相隔一年又交纳13000元租金，更何况黎崇建与黎崇军系同胞亲兄弟，根本不曾有收取住房租金之争。二、《房产证》载明“房改房获比例100%的性质，不必然的就可无条件上市转让。本案房屋涉及的地产，是国家统一划拔给铁路部门管理使用的，对此类房屋转让上市交易办理产权证照，还必须要依法向国家财政交纳土地出让金，且由铁路部门统一管理使用地产权。买卖双方为规避此无法解决的问题。故在房屋买卖后，以收条和交付产房证持有作为购买房屋的依据。三、结合被上诉人于2005年5月购买房屋交纳第一笔购房款12000元后，就行使房产权职能，对该房进行装修和对外租赁收取租金的行为，双方对此没有产生任何争议的事实，足以证明被上诉人持有该房产证的合理性。四、朱利平临终百余字的”利平留言“，涉及的是”临终托孤“，并未不涉及家庭财产的处置。该“留言”不但没有涉及该房屋买卖的问题，对朱利平夫妇另有三套房屋的处置也同样没有涉及。上诉人以朱利平的“利平留言”中没有涉及该套房屋买卖的问题，来推翻双方成立的房屋买卖关系错误。五、2005年至2013年期间，答辩人持有购房收据和房产证为产权转让的依据，并已实际占有、使用（居住）、收益（出租收取租金）、处分（装修房屋），实现了对该房产权的职能，双方对此没有发生任何争议，没有争议何来的诉讼时效。六、争议的缘自上诉人见利忘义行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。请求依法驳回上诉，维持原判。 原审原告黎崇军、王燕向一审法院提出诉讼请求：1．确认二原告与被告黎峻宏父亲黎崇建、母亲朱利平对位于“都匀市XXX栋XX单元XX室”房屋（证书编号：都匀市房权证匀房字第××号）的买卖行为有效；2．由被告黎峻宏承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告黎崇军系被告黎峻宏父亲黎崇建之胞弟，被告犹家荣系黎崇军、黎崇建之母亲，黎崇建、朱利平先后于2005年11月和2013年7月逝世，夫妇生前于1998年生育独子黎峻宏，被告朱光允、王玉珍系朱利平父母。涉案诉争房屋位于都匀市工段区（建筑面积53.42平方米），原系朱利平生前就职的原都匀市铁路医院的公有住房，根据都匀市人民政府1999年颁布的《都匀市住房分配货币化改革方案》相关文件精神，朱利平向单位交纳相应的购房款后取得了涉案房屋的所有权，原都匀市房地产管理局于1999年11月12日向朱利平颁发了涉案房屋的《房屋所有权证》（都匀市房权证匀房字第××号）。2003年起黎崇建、朱利平夫妇将涉案房屋交由二原告占有使用，直至2017年涉案房屋被拆迁。期间黎崇建于2005年5月7日向二原告出具收条一张，注明“今收到房款壹万贰仟元整”，黎崇建代朱利平在该收条上签名。2005年11月黎崇建因车祸去世。朱利平于2006年在原收条上另行书写“今收到房款壹万叁仟元正”字样。2013年7月朱利平因病去世。此后被告黎峻宏长年跟随被告朱光允、王玉珍生活。2017年涉案房屋被依法拆迁，原告黎崇军作为所有权证持有人以被告黎峻宏的名义与相关单位协商后签订了拆迁安置协议。此后二原告与被告黎峻宏针对拆迁补偿费的权属产生争议，二原告遂诉至一审法院，请求判如所请。经审查，朱光允、王玉珍、犹家荣作为黎崇建、朱利平的法定继承人与本案的审理结果有法律上的利害关系，本院依法追加三人为被告进行了审理。另查明：除涉案房屋外，黎崇建、朱利平生前尚共有两套房屋（从2000年起至今仍登记在黎崇建名下），其中一套位于都匀市（建筑面积45.50平方米，产权证号：都匀市房权证匀字第××号），多年来一直由黎崇建父亲黎志学（2020年1月21日因病去世）、母亲犹家荣居住。另一套位于都匀市（建筑面积69.30平方米，产权证号：都匀市房权证匀字第××号），在黎崇建、朱利平先后去世后，一直由被告黎峻宏居住。 一审法院认为：涉案房屋登记在朱利平名下，属于其与黎崇建共有的不动产，朱利平与黎崇建有权以出卖、赠与、出租等方式处分涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式……”的规定，买卖涉案房屋可以采用口头形式订立。由于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条关于房地产转让应当签订书面转让合同的规定，系管理性规范而非效力强制性规范，故对被告黎峻宏、朱光允、王玉珍关于涉案房屋不得买卖以及不得采用口头形式订立买卖合同的主张，依法不予支持。本案争议的焦点为黎崇建、朱利平夫妇生前与二原告对涉案房屋形成的口头买卖合同是否成立，即双方是否对口头买卖合同的主要条款达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第十二条“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”的规定，综合二原告提供的收条、证人证言以及二原告长期持有所有权证书并居住于涉案房屋等客观事实，依法认定黎崇建、朱利平夫妇生前与二原告对涉案房屋形成的口头买卖合同的主要条款即当事人姓名、标的和数量达成合意，故依法认定黎崇建、朱利平夫妇生前与二原告对涉案房屋形成的口头买卖合同成立并生效。本案需要强调的是二原告提供的收条确定交付的“房款”为25000元，与当时的同地段二手房市场价值明显不符，且收条上并未依据交易习惯注明已经交清全部房款，故本案欠缺作为合同一般条款的“价格”条款，在黎崇建、朱利平夫妇去世多年且涉案房屋未进行变更登记并已经实际拆迁的状况下，四被告作为涉案房屋的共有权人应与二原告加强协商，以确定最终的价格，否则二原告需按照《中华人民共和国合同法》第六十一条第（二）项的原则承担补足价款的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条,《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第二十九条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决：被告黎峻宏父亲黎崇建、母亲朱利平生前与原告黎崇军、王燕对位于都匀市工段区房屋（产权证号：都匀市房权证匀房字第××号）达成的口头买卖合同成立并生效。案件受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元，由原告黎崇军、王燕负担。 二审期间，各方当事人未提供有新证据。 经二审审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案中，黎崇军、王燕诉请确认其与黎崇建、朱利平夫妇生前对涉案房屋口头买卖合同有效应否支持。从黎崇军、王燕在一审提供的证据来分析，首先，黎崇军、王燕所持在一张纸上有2005年5月7日黎崇建书写收到房款12000元收条，并代朱利平签名及2006年5月8日朱利平书写收到房款13000元，共计25000元；其次，黎崇军、王燕长期持有涉案房屋所有权证书及申请的证人出庭证实黎崇军、王燕居住管理涉案房屋至房屋被拆迁；再次，朱光允在一审庭审中认可黎崇军有装修涉案房屋地板。综上，足以认定黎崇军、王燕有实际居住管理涉案房屋的客观事实。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式……”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条对房地产转让应当签订书面转让合同的规定，系管理性规范而非效力强制性规范，因此，买卖涉案房屋可以采用口头形式订立。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，黎崇军、王燕与黎崇建、朱利平夫妇生前对涉案房屋口头买卖合同依法成立有效。同时，一审认定黎崇军、王燕提供的收条确定交付的“房款”为25000元，与当时的同地段二手房市场价值明显不符，且收条上并未依据交易习惯注明已经交清全部房款，该收条欠缺作为合同一般条款的“价格”条款，在黎崇建、朱利平夫妇去世多年且涉案房屋未进行变更登记并已经实际拆迁的状况下，黎峻宏、朱光允、王玉珍、犹家荣作为涉案房屋的共有权人应与黎崇军、王燕协商，以确定最终的价格，否则黎崇军、王燕需按照《中华人民共和国合同法》第六十一条第（二）项的原则承担补足价款的义务，黎崇军、王燕未有异议，本院予以确认。 综上，上诉人黎峻宏、朱光允、王玉珍的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人黎峻宏、朱光允、王玉珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆育义 审判员  莫玉魁 审判员  吴美岭 二〇二一年六月二十九日 书记员  周玥桐