广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8694号上诉人（原审被告）：广州丰汇物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村街钟汉路13号。法定代表人：蓝大佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李睿，广东理恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金圳，女，1994年1月15日出生，汉族，身份证住址湖南省衡南县。委托诉讼代理人：王志勇，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓祥道，广东海际明律师事务所律师。上诉人广州丰汇物业管理有限公司（以下简称丰汇公司）因与被上诉人金圳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初4003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月13日立案后，依法组成合议庭审理。现已审理终结。丰汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回金圳要求丰汇公司支付团购费50000元的诉讼请求；2.本案诉讼费用由金圳承担。事实与理由：一、一审判决查明事实错误。金圳没有向丰汇公司支付该50000元。该款项的接收方是广州新房装饰有限公司（以下简称新房公司）的员工刘邦，即与金圳建立居间服务关系的是案外人新房公司，并非丰汇公司。丰汇公司没有返还该款项义务的客观基础和依据。一审法院忽略上述客观事实，判令丰汇公司承担法律规定以外的义务，有违公平原则。二、一审判决适用法律错误，违背了合同相对性原则。承前述，向金圳收取50000元费用并建立居间服务关系的是案外人新房公司。虽然丰汇公司与金圳之间的房屋租赁合同无效，但也仅仅是丰汇公司与金圳之间的主合同及补充合同无效，并不能当然导致居间服务合同关系无效。一审法院认为丰汇公司与金圳的合同无效导致了居间服务合同随之无效，且要求丰汇公司承担居间服务合同关系中的退款义务，有违合同相对性。丰汇公司并非居间服务合同关系的合同相对方，亦未收取居间服务费50000元，不应承担该笔款项的退款义务。被上诉人金圳二审答辩称：同意一审处理结果，不同意丰汇公司的上诉请求。该5万元团购服务费属于租金的一部分，应由丰汇公司进行返还。理由如下：一、从款项实质和用途来看，该5万元团购服务费本质是合同租金，新房公司未给金圳提供任何居间服务。金圳是基于与丰汇公司的租赁关系，应丰汇公司要求而向刘邦支付5万元。双方签订的认租确认书第一条第三款明确约定：全部款项租金284983元，经优惠折扣后实收一口价，租金总额179489元，即该优惠折扣5万元，实质是对合同租金的抵扣，因此该5万元本质是租金。二、金圳和新房公司没有合同关系。金圳不认识刘邦，也从没有委托刘邦或新房公司提供居间服务，双方未签订任何居间服务协议。刘邦在金圳承租涉案房屋过程中没有提供任何居间服务。金圳是按丰汇公司的要求转账5万元至刘邦账户。三、一审法院查明丰汇公司与案外人新房公司签订了委托销售合同，他们内部约定了该5万元如何返还的责任，该合同对金圳不具有法律约束力。丰汇公司在一审中自认其委托新房公司提供了销售服务，其内部责任的分担问题应由他们另案解决。四、从款项的交付过程来看，金圳支付的该5万元系丰汇公司要求其直接支付至指定人员刘邦处。在金圳支付该笔费用时，丰汇公司并未说明该笔费用是属于居间费用。金圳一直以为刘邦是接受丰汇公司委托进行收款的，该笔款项属于租金性质。五、丰汇公司曾与其他业主达成和解协议，并将该团购服务费一并以分期支付的方式返还，故丰汇公司亦应向金圳返还该笔费用。金圳于2020年3月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》；2.丰汇公司向金圳返还租金及其他费用合计177377元；3.丰汇公司向金圳返还律师费20000元；4.丰汇公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，金圳变更第1项诉请为：请求确认双方签订的租赁合同为无效合同。一审法院经审理查明：2018年8月10日，丰汇公司（甲方、出租方）与金圳（乙方、承租方）签订《“星光荟”大厦认租确认书》，约定乙方承租位于广州市番禺区钟村街钟汉路13号“星光荟”大厦3层3xx号房屋，建筑面积约27.07平方米，全部款项284983元，实收月租金额747元，实收租金总额179489元。2018年8月16日，丰汇公司（甲方、出租方）与金圳（乙方、承租方）签订《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租上述物业，乙方在签订本合同前，已清晰了解本物业的坐向、面积、装修标准、周边环境、权源等相关情况，均无异议，并阅读了权源证明文件及相关资料，对权源证明文件所载明的内容及相关的法律法规政策均熟悉清楚，同意承租该物业；甲乙双方同意按套计算物业的租金，按建筑面积计算其他各项费用；乙方承租的租赁期限为20年，自交付之日起计算20年，即2019年9月1日至2039年8月31日，若甲、乙双方协商一致同意，甲方最迟可于2019年8月31日前向乙方交付物业，具体时间，届时甲方将按照本合同记载的乙方通讯地址向乙方发出通知；本合同项下总金额179489元，合同签订当日支付总金额的50%即89744元，于2019年8月16日前支付3万元，于2020年8月16日前支付3万元，于2021年8月16日前支付29745元，以上三年可按季度支付，从2018年8月16日起至2021年8月16日止，每年的季度支付日期为11月16日、2月16日、5月16日、8月16日，每季度支付7479元，最后第12季度支付7476元；乙方每月应支付的租金为747元，乙方同意其每月应支付的租金，由甲方直接在乙方已经支付的合同总金额款项中扣减，甲、乙双方约定相关租金费用的结算日期为每月5号；乙方按合同约定足额支付合同总金额后，甲方应依照本合同约定的时间将物业交付给乙方；甲方未能在2019年8月31日之前向乙方交付物业，每逾期一天，甲方应按照合同总金额的万分之一，每日向乙方支付违约金；等等。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方缴纳合同总金额50%租金的次月，即可享受甲方补贴租金15元每平方米每月，截止至2019年8月31日止，上述补贴租金由甲方每月15日前转汇入乙方指定的账户，等等。金圳于2018年8月10日向丰汇公司支付定金2万元，2018年8月16日支付租金69744元、另扣除刷卡手续费238元，2018年11月16日支付租金7479元，2019年2月16日支付租金7479元，2019年5月16日支付租金7479元，2019年8月16日支付租金7479元，2019年11月16日支付租金7479元。一审另查明，金圳于2018年8月10日向刘邦支付5万元，由新房公司出具收据，载明该款项性质为团购优惠费。丰汇公司自2018年9月12日至2019年8月13日，每月分别向金圳返还租金补贴406.05元，2019年10月19日向金圳支付2019年9月-10月的延期交付租金补贴2200元，2019年12月27日向金圳支付2019年11月至12月延期交付租金补贴2200元。金圳为解决本案委托了律师，其提交的发票显示律师费20000元。一审庭审中，丰汇公司自认上述建筑物没有办理建设工程规划许可证。双方确认涉案房屋未实际交付。关于金圳于2018年8月10日向刘邦支付的5万元费用，金圳主张为现场中介人员告知有一个5万元抵10万元的活动，租金总额是28万多，交了该笔费用后可以减少10万元租金，再给一个折扣，故当时按照中介的指引向案外人刘邦支付了5万元，但不知道刘邦不是丰汇公司的员工。丰汇公司确认有委托新房公司提供销售服务，但认为该笔费用不计算在总租金内，丰汇公司无需向金圳返还。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，涉案房屋所在楼宇因未办理建设工程规划许可证，丰汇公司及金圳就涉案房屋所签订的租赁合同为无效合同。无效合同的法律后果为相互返还已取得的财产，因房屋尚未交付，故金圳无需向丰汇公司返还租赁房屋，丰汇公司收取了金圳的租金，应全额返还给金圳。经查明，金圳向丰汇公司支付的租金共127139元，2020年8月16日支付租金的刷卡手续费238元由金圳自行承担。丰汇公司按照双方约定向金圳支付了租金补贴、违约金等共9272.6元，因合同无效，上述费用的支付亦无依据，故上述费用应在丰汇公司向金圳返还的租金中予以抵扣，相互抵扣后，丰汇公司还应向金圳返还租金117866.4元。因合同无效，故金圳主张的律师费缺乏依据，一审法院不予支持。至于金圳向新房公司支付的团购优惠费5万元，虽丰汇公司未直接收取该笔费用，但新房公司收取团购优惠费的依据亦是基于丰汇公司与金圳之间的租赁关系，且团购费最终也用于抵扣租金，故该费用属于金圳取得涉案房屋使用权所必需支出的费用，现因租赁合同无效，丰汇公司应当向金圳返还因承租涉案房屋而支付的团购费5万元。至于丰汇公司与新房公司的法律关系，一审法院不作调处，丰汇公司可另循法律途径解决。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年11月16日作出如下判决：一、确认金圳与广州丰汇物业管理有限公司签订的《广州番禺钟村“星光荟”大厦使用权转让合同》为无效合同；二、广州丰汇物业管理有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向金圳返还已付租金117866.4元；三、广州丰汇物业管理有限公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向金圳支付团购费50000元；四、驳回金圳的其余诉讼请求。一审案件受理费5042元，由金圳承担1384元，广州丰汇物业管理有限公司承担3658元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。双方当事人均未向本院提交新的证据。二审中，经本院释明及询问，金圳明确表示：由于其是按丰汇公司的指示付款，而丰汇公司与新房公司之间的服务委托协议属于他们双方内部关系，且其在购房过程中并不清楚丰汇公司与新房公司之间的关系，故金圳在本案中只要求丰汇公司承担退还涉案5万元款项的责任，不要求新房公司承担连带责任，其以后也不会起诉新房公司。经本院主持调解，双方未能达成协商一致意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案争议焦点可归纳为：金圳支付的50000元性质是什么，丰汇公司是否应承担返还该款项的义务？对此，具体分析如下：鉴于一审查明涉案房屋所在的星光荟大厦未取得建设工程规划许可证，且丰汇公司至今尚未向金圳实际交付房屋，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，丰汇公司与金圳签订的《使用权转让合同》和《补充协议》均属无效。一审对此认定正确，双方当事人亦无异议，本院予以确认。根据合同无效后续处理原则，双方负有相互返还之责任。因丰汇公司尚未交付房屋给金圳，金圳无返还房屋义务，但金圳应返还丰汇公司给予的租赁补贴、违约金等款项，而丰汇公司则应退还从金圳处所获取的财产。一审法院据此判令丰汇公司向金圳返还扣减租金补赔、违约金等之后的金圳已付租金余额117866.4元，合法有据，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认。至于金圳支付的涉案50000元，该笔款项是金圳在向丰汇公司支付定金20000元当天刷卡支付的，由新房公司向金圳出具收据，并载明该款项性质为团购优惠费。现丰汇公司上诉称该50000元为中介服务费，但新房公司向金圳收取该费用时并未与金圳签订书面中介服务协议，亦未签署收费确认书，金圳并不确认该50000元为中介服务费，新房公司收取该费用显然缺乏合同依据。况且，在收费名目上，团购优惠款与中介服务费的概念与外延均不相符，故本院难以采信丰汇公司认为该笔款项为中介服务费的上诉主张。一审法院认定新房公司收取该50000元系基于丰汇公司与金圳之间的租赁关系，最终用于抵扣租金，故该费用属于金圳取得涉案房屋使用费所必须支出的费用。在涉案租赁合同无效的情况下，丰汇公司应向金圳返还因承租涉案房屋而支付的团购费50000元，并无不当，本院予以认可和维持。经本院释明和询问，金圳明确表示其在本案中仅要求丰汇公司对该50000元承担退款责任，不要求新房公司承担责任，亦符合《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条之规定。丰汇公司上诉主张其对该笔50000元款项不应承担返还义务，缺乏充分理据，本院不采纳。综上所述，丰汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人广州丰汇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年六月二十九日书记员 李逸丹