上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初8487号原告：吴跃峰，男，1983年6月28日出生，汉族，住上海市崇明区。原告：杨晓娜，女，1990年5月9日出生，汉族，住河南省。上列两原告共同委托诉讼代理人：黄贤，上海市恒远律师事务所律师。被告：吉培，男，1984年7月8日出生，汉族，住上海市崇明区。原告吴跃峰、杨晓娜与被告吉培房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序。同日根据原告的申请，对案涉房屋采取了诉讼保全措施。审理中，原、被告为协商解决纠纷，合意延长简易程序审限三个月。2021年1月13日第一次公开开庭进行了审理，原告吴跃峰、杨晓娜的委托诉讼代理人黄贤到庭参加诉讼，被告吉培经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。2021年3月12日根据原告的申请委托上海第一测量师事务所有限公司对案涉房屋的装修工程造价作鉴定。2021年6月10日第二次公开开庭进行了审理，原告吴跃峰、杨晓娜及其委托诉讼代理人黄贤到庭参加诉讼，被告吉培经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴跃峰、杨晓娜向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告分别于2017年11月4日、11日签订的《动迁安置房预售合同》《补充协议》；2.判令被告返还原告购房款人民币(以下所涉币种均为人民币)XXXXXXX元，并支付自2017年11月12日起至实际归还之日止，按银行贷款利息和LPR的利率计算的利息；3.被告赔偿原告装修损失102318.39元、中介费18000元；4.被告承担违约金XXXXXXX元；5.诉讼费、保全费、鉴定费由被告负担。事实和理由：2017年11月4日通过上海馨加房地产经纪事务所与被告吉培签订了《动迁安置房预售合同》，同月11日双方又签订了《补充协议》，约定原告向被告吉培购买位于上海市崇明区长兴镇金滂路XXX弄XXX号XXX室的拆迁安置房，房屋总价款为XXXXXXX元。合同签订后，原告按约向被告吉培陆续支付了XXXXXXX元，剩余尾款50000元待过户时支付。合同签订后被告即交付了房屋，原告装修入住至今。系争房屋于2019年10月9日登记在被告吉培名下，已符合过户条件，但被告却于2020年8月12日和8月31日分别向平安银行、蔡玉琦设定了抵押权登记，抵押债权分别为869000元和350000元。原告认为被告不及时通知原告办理过户，反而将房屋设定抵押，是恶意的违约行为，导致原告合同目的不能实现，故诉至本院请求判准原告诉请。被告吉培未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年11月4日，两原告作为买受人(乙方)与被告吉培作为出卖人(甲方)通过上海馨加房地产经纪事务所签订了《动迁安置房预售合同》，2017年11月11日双方又签订了《补充协议》，合同和协议约定两原告向被告吉培购买位于上海市崇明区长兴镇金滂路XXX弄XXX号XXX室的拆迁安置房，房屋建筑面积79.12平方米，房屋总价款为XXXXXXX元。付款方式2017年11月4日支付300000元，2017年11月8日支付800000元，2017年11月14日支付200000元，尾款50000元于办理过户之时支付。合同另对其他事项作出约定。该合同由被告吉培作为甲方、原告吴跃峰、杨晓娜作为乙方、上海馨加房地产经纪事务所作为中介人签字和盖章。2017年11月4日原告吴跃峰通过农业银行转账支付300000元，2017年11月6日原告吴跃峰通过浦发银行转账支付800000元，2017年11月12日原告吴跃峰通过农业银行转账支付200000元，原告已支付了房款XXXXXXX元，剩余房款50000元未支付。合同签订后原告即接受案涉房屋装修入住至今。另查明，2019年10月15日，案涉房屋登记在被告吉培名下。2020年8月7日被告与平安银行上海分行设定抵押权，债权数额869000元，债务履行期限2020年8月7日至2030年8月7日；2020年9月4日被告与蔡玉琦设定抵押权，债权数额350000元，债务履行期限2020年8月30日至2021年2月28日。又查明，《动迁安置房预售合同》第三条约定，如甲方拖延办理超过2个月，则乙方可以解除合同，并按本合同第十六条追究甲方的违约责任。第十六条约定，如甲方违约，乙方依照本合同有关条款行使解除合同权的，乙方向甲方追究如下违约责任：1、返还购房款及利息(利息按银行同档期贷款利率)；2、赔偿房屋溢价损失(即房屋增值损失)；3、赔偿房屋装修费(该装修费按原值不计折旧，并包括可拆除的或未形成附合的附属设施、设备、家俱等一并赔偿)；4、赔偿房屋交易税费等，如乙方还有其他损失也应赔偿；5、并承担违约金计人民币XXXXXXX元。审理中，经原告申请，由上海市最高人民法院随机选定上海第一测量师事务所有限公司经司法鉴定于2021年5月12日出具案涉房屋装修工程造价鉴定意见书，认为装修工程造价原值158941.19元，折旧现值102318.39元。以上查明的事实，由原告的陈述、《动迁安置房预售合同》、《补充协议》、收据、转账凭证、不动产登记信息、工程造价鉴定意见书等予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《动迁安置房预售合同》《补充协议》系双方真实意识表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，原告已按照合同约定的数额支付了房款，并已装修入住至今。然而被告取得案涉房屋的房地产权证后，在房屋已具备过户条件的情况下且明知该房屋已卖与原告的前提下，却擅自又将案涉房屋抵押给两个案外人，且未通过履行债务注销抵押权，导致案涉房屋不能正常交易过户，原告取得该房屋的房地产权利的合同目的不能实现，故原告要求解除房屋买卖合同及补充协议，于法有据，本院予以支持。关于合同解除日期的确定，原告在房屋过户不能的情况下，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本院于2020年10月16日受理原告之诉，因被告去向不明直至2020年12月24日起诉状副本送达被告，故2020年12月24日为合同解除之日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现由于被告违约导致原告合同目的不能实现，故原告主张被告返还已支付的购房款XXXXXXX元，并将案涉房屋返还被告，合法有据，本院予以支持。关于违约责任，合同约定了原告按照约定行使合同解除权时被告应承担的违约责任及范围：1、返还购房款及利息(利息按银行同档期贷款利率)；2、赔偿房屋溢价损失(即房屋增值损失)；3、赔偿房屋装修费(该装修费按原值不计折旧，并包括可拆除的或未形成附合的附属设施、设备、家俱等一并赔偿)；4、赔偿房屋交易税费等，如乙方还有其他损失也应赔偿；5、并承担违约金计人民币XXXXXXX元。该约定既包含了“实际损失”“可得利益损失”又包含了“违约金”，可见双方约定的是惩罚性违约金。审理中，经本院释明后，原告认为考虑到违约的因素和目前房价的上涨因素，故坚持同时主张“损失”和“违约金”之诉。被告未应诉答辩，根据当事人约定违约责任的目的，重点考虑被告主观上具有严重恶意违约，从维护交易安全、制裁违约行为，以督促当事人依照诚实信用原则全面履行合同义务，同时结合原告的利息损失、装修损失、中介费损失、房屋溢价损失、诉讼损失等，在充分尊重当事人意思自治，有约定从约定原则基础上，合理平衡合同自由与公平原则，本院将违约金调整为800000元，同时原告的损失部分不再支持。被告未到庭应诉答辩，视为自动放弃抗辩权，由此引起的法律后果，由被告自行承担。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款第二款、五百八十四条、五百八十五条第一款第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告吴跃峰、杨晓娜与被告吉培就上海市崇明区长兴镇金滂路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁安置房预售合同》《补充协议》应于2020年12月24日解除；二、被告吉培于本判决生效之日起十日内返还原告吴跃峰、杨晓娜已支付的购房款人民币XXXXXXX元；三、被告吉培于本判决生效之日起十日内支付原告吴跃峰、杨晓娜违约金人民币800000元；四、原告吴跃峰、杨晓娜于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市崇明区长兴镇金滂路XXX弄XXX号XXX室房屋返还被告吉培；五、驳回原告吴跃峰、杨晓娜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币28962元，减半收取计人民币14481元，诉讼保全费人民币5000元，评估费人民币6300元，共计人民币25781元，由原告吴跃峰、杨晓娜负担人民币2680元，被告吉培负担人民币23101元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  沈 辉二〇二一年六月二十四日法官助理  马碧文书 记 员  马碧文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条……。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。