广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8768号上诉人（原审被告、反诉原告）：张辉国，身份证住址：广东省开平市。委托诉讼代理人：熊威，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：湛国威，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张兵，身份证住址：四川省荣县。委托诉讼代理人：王衡，广东中大圣律师事务所律师。上诉人张辉国因与被上诉人张兵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初25343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，适用独任制普通程序审理本案。上诉人张辉国代理人熊威、被上诉人张兵代理人王衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张辉国上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回张兵的全部诉讼请求；3.依法改判支持张辉国的全部反诉诉讼请求；4.本案一审本诉和反诉、二审的诉讼费用均由张兵承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、张兵无权要求张辉国返还保证金9万元。因为张兵在承租案涉厂房期间，长期没有按时支付租金，属于严重违约。根据《厂房租赁合同》第三条的约定，张兵应于每月的10号前向张辉国支付当月的租金，但张兵并没有按时支付，每个月均拖延到月底才支付租金。按时支付租金是承租人最基本的合同义务，张兵没有按时支付租金，己构成严重违约，张兵违约在先，无权要求张辉国返还保证金9万元。二、原审判决认定张辉国与张兵在实际履行案涉《厂房租赁合同》的过程中已通过实际行为将《厂房租赁合同》约定的租金递增情况予以变更属于事实认定错误。根据《厂房租赁合同》第三条的约定，从2015年5月起，租金应递增10％，张兵应按递增后的租金标准向张辉国支付租金。在2015年5月的时候，张辉国告知张兵租金从该月开始递增，张兵应按递增后的租金向张辉国支付。但是当时张兵表示生意不好，资金压力大，要求先按原租金标准支付租金；递增部分的租金，待《厂房租赁合同》期满终止后，从保证金9万元中扣除，多退少补。张辉国当时考虑到张兵的经营压力，并且为了维护与张兵之间稳定和谐的租赁关系，便同意了张兵的上述要求，但这不意味着，并且也无法证明张辉国有通过实际行为将递增部分的租金予以免收的意思表示。故张兵仍应向张辉国补交递增部分的租金。综上所述，张辉国请求二审法院依法予以改判。张兵二审答辩称：不同意张辉国的上诉请求及事实理由，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，是客观公正合理的，请二审法院依法维持原判。对于保证金，合同无效，依无效处理原则保证金是要返还的。有关递增租金问题，张辉国上诉所说与事实不符，在一审的时候张兵陈述过双方合同约定的租金标准原就比周边其他地方的租金高，双方履行到了合同约定的3年递增的时间点，此时周边的厂房的租金本来就比双方合同约定低，在这个时候张辉国又降价了，所以当时双方就协商，要么就是按照30800元/月来支付，要么就是解除合同，之后双方就是一直是按照30800元的标准来履行合同的，就是双方以实际行为变更了合同的约定，而并不存在张辉国所说的先按30800元交，剩余的差额等到租赁期满或者退租的时候再补的约定，双方从来没有这样的约定。到2019年11月的时候，对张辉国要求租金增加1万元，张兵也同意了，之后张兵才按40800元交的。如果说双方有约定后面的租金要按10%的递增的话，再加1万，就不应该是40800元数额，这也能证实双方一直是按照30800元来交的，一审对此认定事实清楚。张兵于2020年7月31日向一审法院起诉请求：1.张辉国向张兵返还租赁合同保证金90000元；2.本案受理费由张辉国承担。张辉国反诉请求：1.张兵向张辉国补交2015年5月至2019年10月上涨部分的租金76320元；2.张兵向张辉国支付2020年1月1日至1月14日的租金19040元；3.本案本诉和反诉的诉讼费用由张兵承担。一审法院认定事实：2006年4月8日，广州市白云区均禾街长红村第七经济合作社（甲方、出租方）与张辉国（乙方、承租方）签订《土地租赁合同》，约定甲方将本村赤硃埗荒地出租给张辉国，租期自2006年4月8日至2055年4月8日，租金每亩135000元计算；等等。2012年4月26日，张辉国（甲方、出租方）与张兵（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将广州市白云区均禾街长红赤珠生产社厂房、双和东街南大马路2号厂房租赁给张辉国经营使用，总面积2370平方米，每平方米每月租金13元，租金每3年递增10%，乙方必须在每月的10号前交付当月租金；租期自2012年5月1日至2018年5月1日，签订合同时乙方向甲方支付90000元作为合同保证金；等等。合同履行期间，张兵每月均按照30800元的标准支付租金。合同期满后，张兵仍继续使用涉案厂房，并按照30800元的标准支付租金至2019年10月，2019年11月及12月，张兵按照40800元/月的标准支付租金。2020年1月14日，张兵将涉案厂房交还给张辉国。一审法院认为，张辉国作为出租方未能提供证据证实涉案厂房取得建设工程规划许可证或相关产权登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，张兵、张辉国就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》应属无效。关于保证金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故张兵要求张辉国退还保证金90000元于法有据，一审法院予以支持。关于租金即占有使用费，首先关于补缴租金，张辉国主张张兵应自2015年5月起补缴租金，但根据张兵、张辉国的实际履行情况可知，张兵按照30800元/月的标准缴纳租金至2019年10月，而2019年11月则按照40800元/月的标准缴纳，可知张兵、张辉国实际履行过程中已通过实际行为将合同约定的租金递增情况予以变更，张辉国主张曾对补缴租金有过约定，但未能提供证据证实，张兵亦不予确认，故一审法院对张辉国要求张兵补交2015年5月至2019年10月租金的诉请不予支持，予以驳回。关于2020年1月1日至2020年1月14日期间租金，该期间张兵仍实际占有使用涉案厂房，故使用期间应承担租金支付义务；但因张辉国已于2020年1月14日收回涉案厂房，故该日租金不应计算，张兵应向张辉国支付2020年1月1日至2020年1月13日期间占有使用费，经计算为17110元（40800元÷31天×13天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告张辉国向原告张兵返还保证金90000元；二、自本判决生效之日起五日内，原告张兵向被告张辉国支付2020年1月1日至2020年1月13日期间占有使用费17110元；三、驳回原告张兵的其他诉讼请求；四、驳回被告张辉国的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1025元，由被告张辉国负担；一审案件反诉受理费1092元，由原告张兵负担196元，由被告张辉国负担896元。原、被告负担的反诉受理费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、张兵支付的90000元租赁保证金是否应予退还？二、张兵是否应向张辉国补交2015年5月至2019年10月递增部份的租金76320元？对此，本院分析如下：关于焦点一、由于张辉国就其出租给张兵的厂房未能提交证据证明该厂房取得的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，一审认定张辉国与张兵签订的《厂房租赁合同》无效无误。依合同无效的处理原则，因无效合同所取得的财产应当相互返还，一审判处张辉国向张兵退还保证金90000元正确，本院予以维持。对张辉国以张兵存在迟延支付租金情况已构成违约，张兵支付的保证金不应予返还的主张，本院不予支持。关于焦点二、根据一审查明的事实可知，张兵按30800元/月的标准向张辉国支付租金至2019年10月，自2019年11月开始按40800元/月标准支付。本案张辉国主张张兵应向其支付2015年5月至2019年10月递增部份的租金76320元，但张辉国未能提交证据证明双方存在该递增部份的租金在合同期满或下期租期再行解决的约定。且，张兵抗辩主张如存在按原合同约定递增租金的话，2019年11月的租金标准应为47268元/月，而非40800元/月具有合理性，本院予以采信，一审认定张兵、张辉国实际履行过程中已通过实际行为将合同约定的租金递增情况予以变更并无不当，本院予以认可。对张辉国上诉要求张兵应向其支付2015年5月至2019年10月递增部份的租金76320元，本院不予支持。综上所述，张辉国上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日实施）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由张辉国负担。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二一年六月十一日书记员  吴浩正徐毅敏