山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终1035号上诉人（原审被告）：山东联瑞置业发展有限公司，住所地日照市东港区秦楼街道海曲东路61号，统一社会信用代码9137110259261665G。法定代表人：尹玉龙，总经理。委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：周莉纳，女，1988年9月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人:山世亁，山东德衡（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人:王珊珊，山东德衡（日照）律师事务所律师。原审被告：胡杰，男，1987年1月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人山东联瑞置业发展有限公司（以下简称联瑞置业公司）因与被上诉人周莉纳、原审被告胡杰房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联瑞置业公司上诉请求：1.撤销一审判决主文中关于联瑞置业公司对其中20万元首付款承担补充责任部分，改判联瑞置业公司不承坦补充责任；2.诉讼费由周莉纳承担。事实和理由：一、合同约定首付款由第三方保管，但周莉纳自己先违约于2018年7月24日将第一笔首付款15万元直接付给胡杰，说明买卖双方对首付款保管方式做出了变更，达成了新的合意。二、周莉纳于2018年8月2日向联瑞置业公司支付第二笔首付款款20万元，其已同意由联瑞置业公司转付给胡杰。联瑞置业公司根据其意愿于2018年8月30日将此20万元转付给胡杰。三、周莉纳给胡杰转账15万元时，胡杰向其出具收到条，联瑞置业公司仅留存复印件。收到条对首付款保管方式做了变更，款项直接付给胡杰，联瑞置业公司据此约定将20万元转付给胡杰并无不当。四、联瑞置业公司多次要求传唤周莉纳本人到庭，但周莉纳拒不出庭，其代理人含糊其辞表示不知情。五、综上，联瑞置业公司在开展居间服务过程中不存在任何违约和过错，不应承担任何补充赔偿责任。周莉纳辩称，1.周莉纳应联瑞置业公司要求并承诺保证资金安全的情况下，将首付款支付给胡杰，但联瑞置业公司没有履行承诺，所以周莉纳将第二笔20万元款项按约定支付到联瑞置业公司账户，联瑞置业公司向周莉纳出具收到条。周莉纳从未和联瑞置业公司达成只付款给胡杰的合意，联瑞置业公司未经周莉纳同意，擅自转给胡杰，未履行约定的保管义务，应当承担相应的责任。2.胡杰出具的收到条在联瑞置业公司处，且该收到条不能证明付款方式发生了变更。周莉纳同意将首付款直接付给胡杰，是因联瑞置业公司承诺出具书面保证。当时各方在银行大厅协商，在场的有联瑞置业公司的一个女性经理、胡杰和周莉纳，联瑞置业公司工作人员起草了一个收到条，让胡杰签字，随后该工作人员将该收到条放在自己的包里，并没有给周莉纳，双方仅就第一笔首付款的支付方式进行了协商，周莉纳提交的录音资料可以证实各方并没有达成变更全部款项支付方式的合意。从内容上看，该收到条除记载收到款项外，还有支付方式的内容，该内容与买卖合同约定相悖，显然不是胡杰单方能够变更的，后期联瑞置业公司并没有给被上诉人书面的保证，被上诉人从未以任何方式同意过改变剩余首付款的支付方式，而后被上诉人将剩余首付款按合同约定支付给上诉人，上诉人出具收到条的事实，也能证实该款项的支付方式没有发生过变更。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请驳回上诉，维持原判。周莉纳向一审法院起诉请求：1.解除周莉纳与联瑞置业公司、胡杰签订的《房产买卖合同》；2.判令联瑞置业公司、胡杰退还定金及首付款共40万元、中介费及评估费16500元；3.判令胡杰支付给周莉纳违约金11万元；4.涉案诉讼费及律师费6000元均由联瑞置业公司、胡杰承担。一审法院认定事实：2018年7月19日，周莉纳（乙方、买方）、胡杰（甲方、卖方）、日照市联瑞不动产营销策划有限公司（中介方，以下简称联瑞营销公司）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将坐落于日照市东港区房屋出售给乙方，建筑面积为85.84平方米（具体面积以房管部门确权为准），另有储藏室一间。二、房产交易成交价格为55万元，包括房产设施配套费。（1）合同签订当日乙方支付5万元作为购房定金。合同签订后，如乙方违约不买，则该定金归甲方所有，乙方另行支付总房款10%违约金给甲方；如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，甲方另行支付总房款10%违约金给乙方。同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。（2）乙方于2018年8月1日前支付首付款35万元。此首付款由第三方保管，甲乙双方在办理该房屋的产权过户时此首付款可由第三方直接支付给甲方。乙方支付首付款后，如违约不买，则已交定金归甲方所有，首付款作为违约金支付给甲方；如甲方违约不卖，须双倍返还乙方所交定金，并按首付款两倍的数额作为违约金支付给乙方。同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。（3）房产余款15万元，乙方办理二手房按揭货款，于办理完银行贷款业务后一次性付清。甲、乙双方需在2018年8月1日之前提供相应贷款材料并且按中介方电话通知到场签字。甲乙双方须及时提供真实有效的材料并且按时到场签字，如未按照中介方要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的0.5%计算违约金支付给守约方。逾期30天守约方有权单方解除合同，且有权要求违约方按总房款的20%支付违约金，并有权要求违约方承担赔偿损失的责任。三、有关该房过户时产生的所有税、费（包含增值税、个税、契税、交易费等相关费用）由甲方承担。在办理该房产权过户时甲乙双方须及时提供真实有效的材料并且按时到场签字，如未按照中介方要求按时办理相关手续，每逾期一天按照总房款的0.5%计算违约金支付给守约方。逾期30天守约方有权单方解除合同，且有权要求违约方按总房款的20%支付违约金，并有权要求违约方承担赔偿损失的责任。四、鉴于中介方为甲、乙双方所提供的中介服务，在签订本合同之日乙方同意按照支付人民币成交价×2.5%元整（大写：成交价×2.5%元整）向中介方支付中介服务费。该中介费和评估公司评估费（银行贷款评估额0.5%）于签订本合同的同时一次性支付，若逾期交付，违约方每日需支付给中介方500元的违约金，并承担约定的其他条款的违约贵任。因解决争议产生的包括但不限于诉讼费、保全费、采取保全措施时的担保费或保险费、交通费、公证费、律师费等相关费用由违约方承担。该房尚未出证，乙方知晓并认可，该业务具体办理日期以该房出证后7个工作日为准等。2018年7月19日，胡杰出具收到条，内容：今收到周莉纳购买日照市东港区款5万元。同年7月21日，联瑞营销公司向周莉纳出具证明，内容：收荣安广场一期周莉纳中介费13750元，代收评估费16500元，款项已付清。同年7月24日，周莉纳向胡杰转账15万元，用途为首付款。同年8月2日，联瑞营销公司向周莉纳出具收到条，内容：今收到周莉纳购买荣安广场一期0ＧＡ-1-1003号房首付款20万元。此收到条在首付款转入房主账户当日作废。同年8月30日，联瑞营销公司将前述首付款20万元支付至胡杰账户。同年10月10日，联瑞营销公司变更名称为联瑞置业公司。2019年5月26日，胡杰向周莉纳出具保证书，内容：2018年11月18日，荣安房地产通知办理产权证，因胡杰个人原因，未及时办理荣安广场Ｇ区Ａ座1003室的房产手续，导致现在无法与周莉纳办理过户手续，胡杰将在一周内办理房产证手续并办理过户。后胡杰向周莉纳出具承诺书，内容：因胡杰个人原因，导致荣安广场Ｇ区Ａ座1003室一直未能办理房产证，本人承诺于2019年12月1日之前配合完成办理房产证的手续并将该房屋过户至周莉纳名下，逾期则承担违约责任。周莉纳要求联瑞置业公司、胡杰共同退还定金及首付款40万元，联瑞公司退还中介费及评估费16500元。周莉纳主张，合同约定首付款由中介方保管，但联瑞置业公司将首付款支付给了胡杰，虽然有15万元是由周莉纳支付给了胡杰，但周莉纳支付15万元是因联瑞置业公司承诺保障资金的安全，并承担保证责任，基于上述承诺周莉纳将首付款15万元给了胡杰，所以联瑞置业公司、胡杰有共同归还首付款40万元的义务，合同约定中介费、评估费是由违约方承担，所以联瑞置业公司应当将上述费用退还。周莉纳主张其损失为已缴纳款项的资金占用损失及预期的房屋增值损失，但没有证据证实。2020年4月2日，周莉纳向一审法院申请财产保全。次日，一审法院作出（2020）鲁1102民初1145号之一民事裁定，查封胡杰购买的位于日照市东港区ｆｎ6的房产，保全金额为30万元。周莉纳为此支出保全费2020元、保全担保费600元。一审法院认为，涉案房产买卖合同为周莉纳与胡杰、联瑞营销公司三方签订，包含房屋买卖、居间两种法律关系，且周莉纳诉讼请求为解除房屋买卖合同，胡杰与联瑞营销公司共同承担相应赔偿责任，故本案为房屋买卖及居间合同纠纷。房产买卖合同系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，各方当事人应依约全面履行合同中的权利和义务。联瑞营销公司变更了企业名称，权利义务由联瑞置业公司承受。本案争议焦点为：1.房产买卖合同能否解除；2.各方违约责任及损失赔偿计算标准问题。1.关于房产买卖合同能否解除问题。2019年5月26日，胡杰承认由于其个人原因未及时办理涉案房屋的房产手续，导致无法与周莉纳进行房产买卖办理过户手续，并承诺将在一周内办理房产证手续并办理过户。后胡杰又承诺于2019年12月1日之前配合完成办理房产证的手续并将该房屋过户至周莉纳名下。胡杰未履行承诺，导致合同目的不能实现，其行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，周莉纳可以解除房屋买卖合同。2.关于周莉纳要求联瑞置业公司、胡杰退还款项、支付违约金及赔偿损失问题。房屋买卖合同未能顺利履行原因主要是胡杰未按合同约定及其承诺办理涉案房产证手续并办理过户手续。关于周莉纳要求联瑞置业公司与胡杰共同退还定金及首付款40万元问题。根据《中华人民共和国合同法》九十七条规定，房屋买卖合同解除后，胡杰应当将周莉纳向其缴纳的定金及购房款返还给周莉纳。周莉纳向胡杰支付定金5万元、首付款15万元，向联瑞营销公司支付首付款20万元，后联瑞营销公司将周莉纳向其交付的首付款20万元转付至胡杰，故周莉纳要求胡杰返还定金5万元、首付款35万元共计40万元，予以支持。联瑞营销公司并未收取定金，合同亦未约定将定金交至联瑞营销公司，故周莉纳要求联瑞置业公司退还定金，予以支持。合同约定35万元首付款由第三方即联瑞营销公司保管，但周莉纳将15万元首付款直接支付至胡杰。周莉纳主张联瑞营销公司要求其将首付款直接支付至胡杰，并承诺保证其首付款的安全，但未提交有效证据证明其主张。同时，合同约定周莉纳与胡杰在办理房屋过户时首付款可由第三方直接支付给胡杰，但周莉纳将20万元首付款交至联瑞营销公司后，联瑞营销公司在周莉纳与胡杰尚未办理产权过户时即将首付款支付给胡杰，存在过错。联瑞置业公司主张周莉纳与胡杰就首付款支付重新达成合意，但未提交证据证实其主张，且与周莉纳将首付款20万元交付至联瑞营销公司，联瑞营销公司出具收到条的事实不符，故对联瑞置业公司的主张，不予支持。综上，联瑞置业公司应依法对其收取的20万元首付款在胡杰不能返还部分承担补充清偿责任。关于周莉纳要求联瑞置业公司退还中介费、评估费16500元问题。合同约定协议签订之日周莉纳同意按照成交价×2.5%支付中介费，评估费按银行贷款评估额0.5%计算，同时一次性支付。联瑞营销公司作为居间人，已促成合同签订，周莉纳要求联瑞置业公司退还中介费、评估费共计16500元，没有事实及法律依据，不予支持。关于周莉纳要求胡杰支付违约金11万元问题。合同约定周莉纳支付首付款后如胡杰违约不卖，须双倍返还周莉纳所交定金，并按首付款两倍的数额作为违约金支付给周莉纳。周莉纳主动调整违约金为11万元（即按照房款20%计算），根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同履行阶段及过错程度、守约方损失范围等因素，予以支持。关于周莉纳要求联瑞置业公司、胡杰承担律师费6000元问题。合同约定因解决争议产生的包括但不限于诉讼费、保全费、采取保全措施时的担保费或保险费、交通费、公证费、律师费等相关费用由违约方承担，且周莉纳委托的律师出庭参加诉讼，亦提交律师费发票、保全费单据、保全担保费发票证明上述费用已实际支出，故周莉纳要求胡杰承担律师费6000元、保全费2020元，保全担保费600元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、解除周莉纳与胡杰、联瑞置业公司于2018年7月19日签订的房产买卖合同；二、胡杰于判决生效之日起十日内返还周莉纳定金5万元；三、胡杰于判决生效之日起十日内返还周莉纳首付款35万元，联瑞置业公司对其中20万元首付款承担补充责任；四、胡杰于判决生效之日起十日内支付周莉纳违约金11万元；五、胡杰于判决生效之日起十日内支付周莉纳律师费7000元、保全担保费600元；六、驳回周莉纳关于要求联瑞置业公司返还中介费、评估费16500元的诉讼请求；七、驳回周莉纳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9065元，保全费2020元，由周莉纳负担284元，胡杰负担11401元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，二审当事人争议的焦点是周莉纳与胡杰是否协商变更了首付款的交付方式，联瑞置业公司将其保管的第二笔首付款20万元转付给胡杰是否符合合同约定。合同约定周莉纳于2018年8月1日前支付首付款35万元。由第三方保管，房屋过户时首付款可由第三方直接支付给胡杰。合同系周莉纳、胡杰与联瑞置业公司三方签订，此处第三方应当理解为联瑞置业公司，联瑞置业公司亦实际收取了周莉纳交付的第二笔首付款20万元。虽然周莉纳将第一笔首付款直接付给了胡杰，但周莉纳与联瑞置业公司就周莉纳将第一笔首付款直接付给胡杰的原因存在争议，且周莉纳在将第一笔首付款15万元付给胡杰后，仍将第二笔首付款20万元按照约定付给联瑞置业公司而没有付给胡杰。联瑞置业公司未提供证据证明合同三方协商变更了首付款支付方式或者其将第二笔首付款转付给胡杰征得了周莉纳同意。联瑞置业公司转付20万元给胡杰的行为与合同约定不符，合同解除后，胡杰应当返还周莉纳该20万元，一审法院判决联瑞置业公司对胡杰不能返还部分承担补充清偿责任并无不当。综上所述，联瑞置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人山东联瑞置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣国审判员  张卫华审判员  王春燕二〇二一年六月十七日书记员  裴凤文