安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终1512号 上诉人（原审被告）：吴志强，男，1993年5月6日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：唐盛红，安徽高辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司，住所地安徽省安庆市纺织南路80号纺润大楼。 负责人：晋蓉，该分公司经理。 被上诉人（原审第三人）：何礼伦，男，1987年1月9日出生，汉族，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：石卢应，男，1969年1月19日出生，汉族，住安徽省潜山市，系何礼伦岳父。 委托诉讼代理人：吴亚君，安徽文法律师事务所律师。 上诉人吴志强因与被上诉人安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司（以下简称金大地安庆公司）、何礼伦租赁合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观人民法院（2020)皖0803民初1264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吴志强及其委托诉讼代理人唐盛红，被上诉人何礼伦的委托诉讼代理人石卢应、吴亚君，被上诉人金大地安庆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 吴志强上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金大地安庆公司要求吴志强承担责任的诉讼请求。事实和理由：吴志强与金大地安庆公司的《房屋租赁合同》虽然是复印件，但复印于安庆市大观区市场监督管理局，该合同真实存在，何礼伦一审未到庭，一审法院否定市场监督管理局的监督管理职能和原件的存在，不符合常理。金大地安庆公司恶意不拿出原件或者否定原件存在的做法，也严重侵害了吴志强的财产利益。吴志强与何礼伦的《商铺转让合同》和微信记录以及金大地安庆公司曾起诉何礼伦的是事实，能够印证金大地安庆公司清楚店铺转让的事实和《房屋租赁合同》真实存在。《房屋租赁合同》是否客观存在，合同权利义务是否彻底转移给何礼伦，是本案焦点问题，二审法院应确认《房屋租赁合同》的真实性，依法改判吴志强不承担责任。 何礼伦辩称，1、本案存在两个租赁合同关系，第一个是吴志强与金大地安庆公司的租赁关系，第二个是何礼伦与吴志强的转租关系。何礼伦与吴志强于2017年8月12日签订商铺转让合同，因此何礼伦与金大地安庆公司之间不存在租赁合同关系，在合同实际履行中何礼伦向吴志强支付了4个月的租金合计2.8万元，转让费用是7万元，从合同履行上来看，与何礼伦发生租赁合同关系的是吴志强，何礼伦从未与金大地安庆公司之间存在合同履行的行为。2、何礼伦与吴志强之间签订的商铺转让合同系无固定期限的租赁合同，合同双方依法享有随时解除权，何礼伦在承租案涉商铺后因经营不善欲将该商铺转让给他人，因吴志强在外地，未与受让人签订合同导致转让未果，因此一审法院依据合同法的规定认定吴志强与金大地安庆公司之间存在租赁合同关系具有事实和法律依据，吴志强的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉请求。 金大地安庆公司未答辩。 金大地安庆公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除金大地安庆公司与吴志强之间的《房屋租赁合同》，并向金大地安庆公司返还并腾空位于安庆市华茂1958Ｃ区××商铺；2、依法判令吴志强立即向金大地安庆公司支付自2017年8月8日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费、物业管理费（截止至2019年9月30日拖欠的合计为241970.52元，之后按合同约定的标准支付）及违约金；3、依法判令吴志强将安庆市华茂1958Ｃ区Ｃ1-130、131、223、224租赁商铺恢复原状；4、本案诉讼费用由吴志强承担。 一审法院查明的事实：2016年12月21日，金大地安庆公司（甲方）与吴志强（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于安庆市华茂1958Ｃ区××层××＃××＃××号房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为164.82平方米，房屋用途为商用，经营品牌为小扁担串串香，租期自2017年1月25日至2020年1月24日。甲方于2017年1月25日之前将本合同约定的房屋交付给乙方。首年租金为52元／平米／月，租金从第三年开始在上一年租金的基础上递增，每一年递增一次，递增率为5%，自2017年1月25日至2019年1月24日，月租金为8570.64元，自2019年1月25日至2020年1月24日，月租金为8999.17元。另双方约定，金大地安庆公司给予吴志强租金优惠，2017年1月25日至2018年1月24日期间优惠后租金为51423.84元，2018年1月25日至2019年1月24日期间优惠后租金为59994.48元，2019年1月25日至2020年1月24日期间优惠后租金为71993.36元，即2017年1月25日至2020年1月24日优惠后的租金合计为183411.68元。租金按3个月为一个支付期，先支付后使用。如乙方未按约定交纳上述相关费用，逾期7日以上将按每日3‰向甲方支付违约金，同时甲方有权选择从合同约定的履约保证金中扣除，另甲方有权解除合同。乙方需向甲方缴纳17141.28元作为履行本合同的保证金，并于签订本合同的同时向甲方一次性支付。合同还约定，因乙方违约导致合同解除的，保证金不予退还，乙方享有经营免租期、费用减免优惠的，应补缴免租期租金和减免的费用。如甲方要求乙方恢复原状，乙方不恢复或无法恢复原状，甲方有权自行采取恢复措施，相关费用由乙方承担。合同签订后，金大地安庆公司将房屋交付给吴志强使用，吴志强缴纳了保证金17141.28元。吴志强合计交纳了租金29810.93元。 2017年8月12日，吴志强（甲方）与何礼伦（乙方）签订一份《商铺转让合同》，另在该合同中列有丙方商铺出租方，但未列出丙方的具体名称，该合同约定：丙方同意甲方将自己位于安徽省安庆市××街××栋××店铺转让给乙方使用，建筑面积164.82平方米，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。该店铺产权人为丙，丙与甲方签订了租赁合同，租期到2020年1月24日，月租为5200元，店铺交给乙方后，乙同意代替甲向丙履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲交纳的水电费等各项费用。乙方在2017年8月24日前一次性向甲方支付转让费7万元。吴志强、何礼伦分别在合同甲方、乙方处签名，丙方处无人员签名或盖章。 吴志强与金大地安庆公司签订的合同到期后，双方未再签订书面租赁合同。2020年7月7日，金大地安庆公司诉至一审法院，要求判如所请。审理中，吴志强提交了一份其在安庆市大观区监督管理局调取的落款甲方处签有何礼伦名字及乙方处盖有金大地安庆公司印章的《房屋租赁合同》复印件，该合同的落款日期为2016年12月21日，主要内容为甲方将位于安庆市华茂1958Ｃ区××层××＃××＃××号房屋出租给乙方使用，房屋用途为商用，经营品牌为新疆羊娃子囊坑肉，租期自2017年1月25日至2020年1月24日；该合同其余内容与金大地安庆公司和吴志强签订的房屋租赁合同的内容基本一致。金大地安庆公司表示其未签订过该份合同，并申请公章鉴定，一审法院依法前往安庆市大观区监督管理局调取该合同原件作为鉴定检材，经安庆市大观区监督管理局查档，该合同在其单位存档的为复印件，并无原件。因未能提供合同原件作为检材，鉴定无法继续进行，且无鉴定的必要，故一审法院终止了鉴定程序。后一审法院依职权追加何礼伦作为本案第三人参加诉讼，金大地安庆公司在庭审中明确表示本案对何礼伦无诉求，本案诉求不及于何礼伦。 吴志强系安庆市大观区巴适串串香火锅店经营者，该店的注册日期为2016年12月29日，登记经营场所为安庆市大观区纺织西路华贸1958C区一、二层C#130、131、C1#223、224号。何礼伦系安庆市大观区羊娃子馕坑肉小吃店的经营者，该店注册日期为2017年8月15日，登记经营场所为安庆市大观区纺织南路80号华贸1958项目C区一、二层1#130、131、C2#223、224号。安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目C区1幢一层30室、1幢一层31室、1幢二层23室、1幢二层24室于2018年出售给了案外人苏晓峰，苏晓峰现为该房屋的所有权人，其确认金大地安庆公司对该房产拥有合法的使用权，有权对外出租房屋、签订租赁合同，并有权收取房屋租金。安徽新地锐意物业服务有限公司安庆分公司曾于2019年6月3日将吴志强、何礼伦等诉至一审法院，要求其支付拖欠的物业费，后撤回起诉。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、金大地安庆公司要求解除合同及吴志强腾空、返还房屋并恢复原状是否有事实与法律依据；2、金大地安庆公司要求吴志强支付2017年8月8日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费、物业管理费是否有事实与法律依据；3、吴志强是否应当支付金大地安庆公司违约金。 关于焦点一，金大地安庆公司要求解除合同及吴志强腾空、返还房屋并恢复原状是否有事实与法律依据的问题。金大地安庆公司与吴志强签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金大地安庆公司和吴志强签订的《房屋租赁合同》到期后，虽双方未续签合同，但吴志强继续占用该房屋，金大地安庆公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期间为不定期。吴志强未按约支付租金，已构成违约，故对金大地安庆公司要求解除合同，腾空、返还房屋并恢复房屋原状的诉讼请求，依法予以支持。吴志强辩称其将该合同的权利义务已经全部转让给了何礼伦，因金大地安庆公司并未在吴志强与何礼伦签订的《商铺转让合同》上签名或盖章，吴志强提交的签有何礼伦名字及盖有金大地安庆公司印章的房屋租赁合同也为复印件，且金大地安庆公司不认可该份合同，即吴志强提交的证据不足以证实金大地安庆公司知晓并同意其将涉案房屋转租给何礼伦，也不足以证实金大地安庆公司知晓并同意其将上述《房屋租赁合同》的权利义务全部转让给何礼伦，吴志强应当按照其与金大地安庆公司签订的合同约定承担相应的责任，故对吴志强的该抗辩意见，不予采信。 关于焦点二，金大地安庆公司要求吴志强支付2017年8月8日起至实际腾房之日止的房屋租金、占用费、物业管理费是否有事实与法律依据的问题。吴志强使用房屋后，应当按约定支付房租及占用费。根据合同约定，金大地安庆公司在租赁期间给予吴志强租金优惠，优惠后，2017年1月25日至2020年1月24日的租金合计为183411.68元，吴志强已支付了租金29810.93元，另吴志强还缴纳了保证金17141.28元，虽双方合同约定，吴志强违约导致合同解除的，保证金不予退还，并应补缴免租期租金和减免的费用，但因该条款属于违约责任部分，金大地安庆公司已在本案中另行主张了违约金，金大地安庆公司还主张吴志强按该条款承担违约责任，违约总金额明显过高，且显失公平，故保证金应抵扣租金，相应的租金也应当按合同约定予以减免，故吴志强应当支付金大地安庆公司截至2020年1月24日的房屋租金136459.47元（183411.68元-29810.93元-17141.28元）；2020年1月下旬开始的新冠疫情对商铺经营造成的冲击较大，属不可抗力，租金应予以适当减免，酌定免去吴志强2020年1月25日至2020年3月31日的租金；自2020年4月1日起的房屋租金及占用费，金大地安庆公司主张按2019年1月25日至2020年1月24日的租金标准计算，不违反法律规定，应予支持，但根据双方签订的合同约定，吴志强在该期间享有租金优惠，优惠后租金为71993.36元，即在该期间的实际租金为每月5999.45元（71993.36÷12个月），故自2020年4月1日起的房屋租金及占用费，应按每月5999.45元计算。金大地安庆公司主张吴志强支付物业管理费，因其未能提供证据证明双方构成了物业服务合同关系，也未能提交证据证实其垫付了物业费，不予支持。 关于焦点三，吴志强是否应当支付金大地安庆公司违约金的问题。吴志强未按合同约定支付房租，已构成违约，应承担违约责任。金大地安庆公司要求吴志强按所欠租金的30%支付违约金，明显过高，且金大地安庆公司未能提交证据证实其实际损失，故酌定违约金为15000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司与吴志强之间的《房屋租赁合同》；二、吴志强于判决生效之日起三十日内将坐落于安徽省安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目C区1幢一层30室、1幢一层31室、1幢二层23室、1幢二层24室房屋恢复原状，并腾空、返还给安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司；三、吴志强于判决生效之日起三十日内支付安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司房屋租金及占用费（截止到2020年3月31日的房屋租金为136459.47元，自2020年4月1日起至实际腾房之日止的房租及占用费，按每月5999.45元计算）；四、吴志强于判决生效之日起三十日内支付安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司违约金15000元；五、驳回安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司的其他诉讼请求。案件受理费4930元，由安徽金大地商业管理有限公司安庆第一分公司负担1000元，吴志强负担3930元。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 二审中，吴志强自认其与何礼伦之间的《商铺转让合同》未解除，该协议约定，商铺交给何礼伦后，何礼伦同意代替吴志强向金大地安庆公司履行该租赁合同。何礼伦否认与金大地安庆公司签订了《房屋租赁合同》。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审双方争议焦点为：吴志强是否将房屋租赁合同的权利义务转让何礼伦,原审判决吴志强为义务主体是否有事实及法律依据。吴志强上诉称，金大地安庆公司与何礼伦之间签订了《房屋租赁合同》，涉案合同的权利义务彻底转移给何礼伦。但吴志强仅向法院提交了该《房屋租赁合同》的复印件，未提供合同原件等证据予以证明。现金大地安庆公司对合同复印件不予认可，亦否认与何礼伦签订了《房屋租赁合同》。何礼伦亦否认与金大地安庆公司签订了《房屋租赁合同》。吴志强主张金大地安庆公司与何礼伦之间签订了《房屋租赁合同》无证据证明，不予采信。另一方面，吴志强自认其与何礼伦之间的《商铺转让合同》未解除，从该转让合同约定看，商铺交给何礼伦后，何礼伦同意代替吴志强向金大地安庆公司履行该租赁合同。吴志强仍是向金大地安庆公司履行义务的合同主体。吴志强主张的已将房屋租赁合同的权利义务转让给何礼伦与事实不符。吴志强的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4930元，由上诉人吴志强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张秀珍 审 判 员 刘梦灵 审 判 员 高 平 二〇二一年六月三日 法官助理 潘朝玉 书 记 员 李晶晶 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。