广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13635号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州金祥物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区站前路193号金祥大厦A座一楼1A01楼。法定代表人：易隽文，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄绍贵，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炎阁，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖映玲，女，1981年10月12日出生，汉族，身份证登记住址广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：袁圣龙，广东贤道律师事务所律师。上诉人广州金祥物业管理有限公司（以下简称金祥物管公司）因与被上诉人肖映玲物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40154号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。金祥物管公司于2020年9月2日向一审法院提起诉讼，请求判令：解除金祥物管公司、肖映玲于2019年9月4日签订的《广州金祥内衣城市场服务合同》；2.肖映玲向金祥物管公司支付的履约保证金4494元归金祥物管公司所有；3.肖映玲向金祥物管公司支付自2020年2月份起欠缴的服务费、电费及逾期缴费滞纳金(服务费按每月1498元，自2020年2月1日起计算至肖映玲办理撤场交接手续完毕之日止，电费按实际使用量共计200元，滞纳金自2020年2月5日起按日5‰计算至实际清偿完毕时止)。肖映玲反诉请求判令：1.确认金祥物管公司、肖映玲在2019年9月4日签订的《广州金祥内衣城市场服务合同》自2020年3月21日解除；2.金祥物管公司向肖映玲退还服务费押金4494元；3.金祥物管公司向肖映玲退还2020年1月23日至2020年1月31日的服务费449元；4.金祥物管公司向肖映玲退还服务设施综合使用费14280元；5.金祥物管公司向肖映玲退还装修押金500元；6.金祥物管公司赔偿肖映玲损失20000元；7.金祥物管公司向肖映玲支付自起诉之日起至清偿之日止的资金占用利息（以39274元为基数，按照LPR报价利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止）。一审法院经审理于2020年12月28日判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告肖映玲应向原告广州金祥物业管理有限公司支付从2020年2月1日起至2020年5月31日止的物业服务费（2020年2月按照1498元计算，2020年3月、5月每月按照1498元×50%计算，2020年4月免收物业服务费）及2020年2月、3月的电费200元。二、确认被告肖映玲交纳的一半履约保证金2247元,归原告广州金祥物业管理有限公司所有。三、于本判决生效之日起七日内，原告广州金祥物业管理有限公司应向被告肖映玲退还一半履约保证金2247元、装修押金500元及服务设施综合使用费12485.25元。四、驳回原告广州金祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告肖映玲的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费358.54元（本诉受理费162元，反诉受理费196.54元），由原告广州金祥物业管理有限公司负担271.64元（本诉受理费119.58元、反诉受理费152.06元），被告肖映玲负担86.90元（本诉受理费42.42元、反诉受理费44.48元）。判后，金祥物管公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.双方合同于2020年8月31日解除；3.肖映玲向金祥物管公司支付的履约保证金4494元归金祥物管公司所有；4.肖映玲向金祥物管公司支付自2020年2月份起欠缴的服务费、电费及逾期缴费滞纳金（服务费按照2-8月每月1498元，自2020年2月1日至8月31日止为10486元，电费按实际使用量共计200元，滞纳金自2020年2月5日起每天按拖欠费用5‰的标准计算至实际清偿完毕时止，暂计至2020年8月31日为6372元）；5.驳回肖映玲一审全部诉讼请求；6.肖映玲承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决在事实认定方面存在重大错误。（一）一审法院没有查清合同相关费用的缴付情况，判决金祥物管公司退还肖映玲“服务设施综合使用费12485.25元”，但事实上金祥物管公司已给予肖映玲优惠免收此项费用，肖映玲并没有缴纳此项费用，其在一审中也没有提交过缴纳此项费用的任何证据。（二）一审法院明知肖映玲于2020年8月才发函告知金祥物管公司腾空商铺，且没有办理相关交铺手续，却凭其发函内容就认定合同于2020年5月31日解除，在事实认定上存在重大错误，于理不合。双方合同应于2020年8月31日解除。（三）一审法院认定肖映玲等聚集“主要的诉求是申请减免租金，并不属于违约闹事”，此认定没有分析租户聚集的方式方法和造成的恶劣结果，以致对聚集事件的定性是严重错误的。二、一审法院无视双方合同约定，显失公平。（一）一审法院认为“商场的优惠政策也没有及时公布……故肖映玲没有及时支付物业管理费、电费，不属违约”，错误地把金祥物管公司行使给予管理费优惠的权利变成金祥物管公司的强制性义务和肖映玲履约的前提，明显不公平、不合理。（二）一审法院无视合同对履约保证金的说明和约定，判令金祥物管公司退回一半履约保证金是严重不合理的。三、一审法院将合同中服务设施综合使用费条款定义为无效条款，缺乏事实和法律依据。四、一审法院无视金祥物管公司管理费优惠政策的前提条件，严重偏袒肖映玲，侵犯了金祥物管公司的合法权益。被上诉人肖映玲二审辩称：一、金祥物管公司认为肖映玲是聚众闹事，但在一审中金祥物管公司并未提供相应的证据予以证明肖映玲聚众造成其产生了何种损失，肖映玲的聚集只是为了询问金祥物管公司有关疫情期间减租的优惠政策。二、金祥物管公司诉称其及时公布了优惠政策，但该政策并未实施。金祥物管公司在政府已批准复工复产的情况下于2020年3月21日单方关闭涉案市场，并单方决定自2020年4月1日起使用预约发货形式，限制肖映玲使用商铺，并要求肖映玲缴纳临时发货使用费，不仅严重违约，侵害肖映玲的合法权益，也与国家的指导意见背道而驰。金祥物管公司收缴物业管理费是通过银行转账划扣的，大多数的租户都已经通过银行转账的方式预缴了2020年2月份的物业管理费，少数租户是因为疫情影响而未及时缴纳物业管理费，依法不能视为违约行为。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租人在2020年3月份之后没有缴纳物业管理费的行为是法律允许的行使抗辩权的行为，属于合理合法，不属于违约行为。承租人充分尊重和理解金祥物管公司未能控制疫情而直至2020年3月17日才复工复产，对于疫情管控措施而导致的损失，金祥物管公司有义务与承租人进行合理协商、共担风险，但金祥物管公司拒绝协商，单方面关闭涉案市场，禁止承租人正常经营，也禁止承租人将放置在商铺内的货品搬离涉案市场，导致承租人无法正常经营，属于恶意违约。承租人未缴纳后续的物业管理费并通知金祥物管公司及时收回涉案商铺，是行使不安抗辩权以及依法享有的合同解除权。本院二审经庭审调查确认一审查明的基本事实。另外，一、肖映玲、金祥物管公司于2019年9月4日签订涉案《广州金祥内衣城市场服务合同》约定：在本合同签订7天内，乙方向甲方一次性交纳服务设施综合使用费166474元。肖映玲未提交支付履约保证金和服务设施综合使用费的付款凭证。一审中双方均确认肖映玲按照该服务合同约定支付了服务设施综合使用费。二、上诉人金祥物管公司二审期间向本院提交：1.2019年9月4日金祥内衣城优惠通知书（其中，2.在合同签订时，你方需向我司一次性交纳/元服务设施综合用费/元；3.除以上优惠约定外，其余按原合同执行。本通知书作为双方签订的服务合同附件，具同等法律效力）；2.肖映玲本人的签收回执(载明收到前述优惠通知书)，拟共同证明金祥物管公司没有收取肖映玲相应的综合设施使用费。肖映玲质证称：对证据的真实性、合法性确认，关联性不予确认，由于肖映玲在该商场租赁时间长达10年，在本次合同续约前，肖映玲已经缴纳服务设施综合使用费。本院经对该证据审查认为，虽金祥物管公司二审所举材料并非二审新证据，但根据证据载明的内容，结合肖映玲未能向法院提交支付服务设施综合使用费凭证的事实，足以证明肖映玲未支付服务设施综合使用费，对该证据本院予以采信。三、2020年4月双方就本案纠纷进行诉前联调阶段，金祥物管公司已知肖映玲提出解除合同的意思表示，且肖映玲一审中提交照片显示其已于2020年5月16日清空涉案商铺，由金祥物管公司员工更改装修期限，金祥物管公司已将装修物品放入涉案商铺。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、履约保证金的退还问题；二、物业服务费及欠费滞纳金计付的问题；三、服务设施综合使用费应否退还。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，履约保证金的退还问题。根据一审查明的事实，肖映玲与金祥物管公司签订的《广州金祥内衣城市场服务合同》约定肖映玲承租涉案商铺期间，接受金祥物管公司的统一管理和提供的综合服务，并约定服务期限为36个月。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，肖映玲应承担经营的相应风险，但肖映玲腾空涉案商铺并要求出租人予以收回是导致租赁合同及涉案物业服务合同无法继续履行的主因。一审法院认定肖映玲应对合同解除承担一定责任，并考虑肖映玲该行为发生在疫情暴发之后，疫情及防控措施确对肖映玲租赁涉案商铺经营造成一定影响，本案物业服务合同需要依托租赁合同履行的基础，如按物业服务合同约定没收肖映玲全部履约保证金有失公允。因此，一审法院酌定金祥物管公司没收50%履约保证金，充分考虑了双方疫情期间风险共担、共渡难关，妥善处理矛盾纠纷等原则，公平合理，应予维持。金祥物管公司上诉主张没收全部履约保证金不能成立。关于争议焦点二，物业服务费及欠费滞纳金计付的问题。（一）物业服务费的计付，双方服务合同约定了物业服务费计付标准和时间，双方应依约履行，但金祥物管公司亦对各承租人给予物业服务费的优惠政策，一审法院认定肖映玲按照优惠政策计付物业服务费，理据充分。（二）金祥物管公司上诉主张涉案物业服务费应计至2020年8月31日止的问题。虽然肖映玲于2020年8月才向金祥物管公司发出要求金祥物管公司收回涉案商铺的函件，但金祥物管公司在2020年4月份已知晓肖映玲提出解除合同的意思表示，肖映玲一审提交的照片显示其已于2020年5月16日清空涉案商铺，金祥物管公司已将装修物品放入涉案商铺。一审法院综合考虑本案具体案情，酌情认定双方的物业服务合同于2020年5月31日解除，计算物业服务费至该日,并无不妥。金祥物管公司对此提出的上诉主张，不能成立。（三）关于金祥物管公司主张肖映玲支付逾期支付物业服务费和电费滞纳金的问题。因疫情期间肖映玲曾就涉案商铺租金、物业服务费等计付问题与出租人、金祥物管公司进行沟通，一审法院未支持金祥物管公司诉请肖映玲支付逾期付款的滞纳金，并无不妥。关于争议焦点三，服务设施综合使用费应否退还的问题。虽然双方在一审中确认肖映玲按双方服务合同约定支付了服务设施综合使用费，但是金祥物管公司二审提交的金祥内衣城优惠通知书结合肖映玲未能提供付款凭证的事实，本院对于金祥物管公司主张肖映玲未向其支付服务设施综合使用费的事实予以采信。至于肖映玲所述其已承租涉案商铺10余年，该服务设施综合使用费早已支付，但无证据证明其所述事实，且所述已付服务设施综合使用费与涉案物业服务合同存在关联。因此，肖映玲诉请金祥物管公司向其退还服务设施综合使用费，依据不足。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，基于金祥物管公司二审所举证据，本院对一审法院关于服务设施综合使用费退还的认定，予以调整。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40154号民事判决第一、二、四项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40154号民事判决第五项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40154号民事判决第三项为：于本判决生效之日起七日内，广州金祥物业管理有限公司应向肖映玲退还一半履约保证金2247元；四、驳回肖映玲的其他反诉请求。二审案件受理费271.64元，由上诉人广州金祥物业管理有限公司负担221.64元、被上诉人肖映玲负担50元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年六月二十四日书记员  纪惠敏黄晶晶