山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0781民初413号原告（申请执行人）：昌乐盛源热力有限公司，住所地：昌乐县方山路**。法定代表人：杜晓良，董事长。委托诉讼代理人：张颖清、周重骏，山东康桥(青岛)律师事务所律师。被告（案外人）：李本玉，男，1967年9月12日出生，汉族，居民，住昌乐县。被告（案外人）：孙某，男，1993年11月29日出生，汉族，居民，住昌乐县。上列二被告委托诉讼代理人：刘志国，山东宝都律师事务所律师。被告（被执行人）：山东盛和置业有限公司，住所，住所地：昌乐县孤山街**院内办公楼**div>法定代表人：丁立，董事长。原告昌乐盛源热力有限公司（以下简称盛源热力）与被告李本玉、孙某、第三人山东盛和置业有限公司（以下简称盛和置业）申请人执行异议之诉一案，昌乐县人民法院于2020年10月12日立案受理。同年10月26日，潍坊市中级人民法院作出（2020）鲁07民辖54号民事裁定，指定本案由本院审理。本院于2021年1月11日立案后，根据原告盛源热力的申请，于2021年4月29日依法变更盛和置业为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛源热力的委托诉讼代理人周重骏、被告李本玉、孙某的委托诉讼代理人刘志国到庭参加诉讼，被告盛和置业经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告盛源热力向本院提出诉讼请求：1.准许执行位于昌乐县盛和爱伦堡8号楼12号的商铺（执行标的420万元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：盛源热力诉盛和置业合同纠纷案，昌乐县人民法院于2019年11月13日作出（2019）鲁0725民初3482号民事调解书：被告盛和置业欠原告盛源热力供暖配套费420万元，于2019年11月16日前一次性付清。后因盛和置业未履行生效文书确定的义条，盛源热力向法院申请执行，执行案号为（2020）鲁0725执201号。在审理盛源热力与盛和置业合同纠纷案中，根据盛源热力的财产保全申请，昌乐法院于2019年11月5日作出（2019）鲁0725民初3482号民事裁定书，裁定冻结盛和置业银行存款390万元或查封同等价值的财产，同年11月8日查封了位于昌乐县盛和爱伦堡8号楼12号商铺。执行过程中，案外人李本玉、孙某对上述查封提出异议，主张在查封前已经交款购买上述商铺并已交付占有，昌乐法院在未组织听证的情况下直接作出（2020）鲁0725执异52号执行裁定，解除对昌乐县盛和爱伦堡8号楼12号商铺的查封，系认定事实不清、适用法律错误、程序存在瑕疵。一、执行裁定书认定事实不清、适用法律错误。执行裁定书中载明“2011年11月12日案外人李本玉、孙某已与盛和置业签订了合法有效的书面买卖合同并备案在李本玉、孙某名下，房屋价款也已全部支付完毕，未能及时办理房屋过户登记的原因在于盛和置业”缺乏充分证据证明，认定事实不清、适用法律错误。被告孙某1993年11月29日出生，2011年11月12日签订商品房期房买卖合同时尚未满十八周岁，不具有完全民事行为能力，被告提交的证据亦未显示其签订合同经过父母追认，该商品房期房买卖合同应为无效合同；2011年时孙某尚为未成年人，其与李本玉一同购买商铺明显不符合常理，商品房期房买卖合同真实性存疑；且被告未提交证据证明其已经占有使用涉案房屋。被告提交的“商品房期房买卖合同”无法证明在2011年11月12日进行过备案：付款事实仅有收款收据一份作为证据，缺少银行转账凭证等证据证实，无法确认存在付款事实；未完成工程量造价书亦不能证明未能及时办理房屋过户登记的原因，裁定书认定的事实明显缺乏证据证明。执行裁定认定事实缺乏证据证明，明显违背常理，昌乐法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，支持被告的异议对涉案商铺解封适用法律错误。二、案情存在重大争议的情况下未经过听证程序即作出执行裁定，程序存在瑕疵。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查，案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”本案中，被告提交的材料对案件有重大影响，但商品房期房买卖合同真实性存疑，是否支付房款无法确认，亦无商铺交付使用的证据，在案情存在重大争议的情况下却未经过听证程序，程序存在瑕疵。综上，执行裁定认定事实不清、程序存在瑕疵、适用法律错误。为保护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告李本玉、孙某辩称，一、答辩人对涉案执行标的爱伦堡小区8号楼12号商铺享有足以排除强制执行的民事权益，昌乐法院（2020）鲁0725执异52号执行裁定依法解除对爱伦堡小区8号楼12号商铺的查封是正确的。2019年11月8日，昌乐法院根据原告的申请查封了涉案爱伦堡小区8号楼12号商铺，但事实上答辩人在2011年10月12日就与盛和置业签订了爱伦堡小区8号楼12号商铺的商品房买卖合同，同日一次性付清了全部房款，并于2011年10月14日报房地产主管部门昌乐县房管局预售备案，昌乐县房管局在预售合同上加盖预售备案专用章，足以说明答辩人商品房买卖合同的真实性和合法性。后爱伦堡小区开发商盛和置业因资金链断裂，项目陷入瘫痪，答辩人购买的涉案商铺仅施工至主体完成就停建烂尾，在多次协调未果的情况下，2018年5月22日，答辩人与开发企业盛和置业达成协议，明确答辩人购买涉案商铺并已付清全部房款，因盛和置业原因迟迟无法完工交付，答辩人自行垫资将12号商铺未完工程完成施工，盛和置业负责完工后验收并组织有关部门完成产权登记。协议签订后答辩人垫资施工将涉案商铺达到竣工验收条件，2018年10月9日双方审计定案工程造价，同时对工程进行验收并将涉案商铺交付答辩人使用。答辩人后将房产对外出租，因商铺面积较大且位置不理想，直至2019年6月28日才将商铺出租给汤继媛从事酒水生意，同日双方签订租赁合同并交纳保证金，后商铺进行装修改建并开业经营至今。由此可见，答辩人与开发企业盛和置业签订合法有效的商品房买卖合同，并交清全部房款，同时已交付使用多年，因开发企业盛和置业原因至今无法进行房屋产权登记，完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，明显享有足以排除强制执行的民事权益，应判令不得执行涉案爱伦堡小区8号楼12号商铺。二、原告主张的执行裁定程序瑕疵问题不属于本案执行异议之诉的审理范围。执行异议之诉是对执行标的的实体权利进行审理的独立审判程序，并非是对执行裁定程序是否合法的审查，执行裁定属于执行行为，对执行行为不服应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第225条通过执行复议程序解决。综上，请求法院在查清事实的基础上，依法维护答辩人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。被告盛和置业于2021年2月25日向本院提交书面意见认为，2011年李本玉、孙某购买盛和置业开发的爱伦堡小区8号楼12号商铺，并于商品房买卖合同签订当日交清所有购房款。2018年因盛和置业原因迟迟未完工交付，李本玉和孙某垫资自建未完工程，2018年年底完工验收并交付使用至今，后因盛和置业原因导致包括该商铺在内的大量小区房产均未办理房产产权登记。本案中12号商铺所有权归李本玉和孙某所有，盛源热力无权对该商铺采取任何执行措施。被追加为被告后，盛和置业未另作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对盛源热力提交的（2020）鲁0725执异52号执行裁定书、(2019)鲁0725民初3482号民事裁定书、(2019)鲁0725民初3482号民事调解书、送达回证、电子法院平台网上立案系统截图，李本玉、孙某经质证无异议；对李本玉、孙某提交的孙岩书面意见、户口簿，盛源热力经质证无异议；上述证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李本玉、孙某提交商品房期房买卖合同、收款收据、补充协议书、未完工程造价书、租赁合同及租金交付凭证，用以证实其对涉案房产享有足以排除强制执行的合法民事权益。盛源热力经质证认为，对商品房期房买卖合同的真实性无法确认，李本玉、孙某主张期房买卖合同签订于2011年10月12日，但该时间涉案商铺并未完工，也不具备预售条件，因此该买卖合同应属无效；收款收据为被告盛和置业单方出具，对该证据的真实性不予认可，对证明事项也有异议，仅通过该份证据无法看出李本玉、孙某实际支付了购房款，该证据中“以承兑支付”五个字为后期填写，因此无法证明房款已支付；补充协议书为盛和置业单方出具，对其真实性不予认可，对证明事项有异议，被告李本玉、孙某未提供相应的付款记录，因此不能证明房款已经付清，且该证据恰恰可以证明李本玉、孙某与盛和置业签订合同时涉案商铺并未完工；对未完工程造价书的真实性不予认可；租赁合同系被告李本玉与第三方签订，对其真实性不予认可；收到条系复印件，对该证据的真实性不予认可，对证明事项也不予认可，无法证明汤继媛已缴纳租金以及缴纳的款项是用于涉案商铺的事实；对网上银行电子回单真实性无异议，但电子回单中并未标明转账用途，因此无法证明该两次转账系用于支付涉案商铺的租金。本院经审查认为，李本玉、孙某提交的上述证据可以证实涉案房产购买、建设及交付情况，本院对其证据效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告盛源热力因与被告盛和置业借用热力合同纠纷，向昌乐县人民法院提起民事诉讼。该院受理后，根据盛源热力的申请，于2019年11月5日作出（2019）鲁0725民初3482号民事裁定：冻结盛和置业银行存款390万元或查封同等价值的财产。同年11月8日，该院依上述裁定查封了“盛和置业有限公司8号楼12号商铺（备案在李本玉、孙某名下）”，即本案所涉盛和爱伦堡小区8号楼12号商铺。2019年11月13日，盛源热力与盛和置业达成调解协议，盛和置业欠盛源热力供暖配套费420万元，于2019年11月16日前一次付清，昌乐县人民法院作出（2019）鲁0725民初3482号民事调解书予以确认。此后，因盛和置业未按期履行，盛源热力于2019年11月16日向昌乐县人民法院申请强制执行。执行过程中李本玉、孙某提出执行异议，该院于2020年8月24日作出（2020）鲁0725执异52号执行裁定：“解除对昌乐县盛和爱伦堡8号楼12号商铺的查封”。盛源热力不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。同时查明，2011年10月12日，李本玉、孙某与盛和置业签订商品房期房买卖合同一份，约定李本玉、孙某购买盛和置业开发的盛和爱伦堡小区8号楼12号商铺，建筑面积771.96平方米，每平方米单价2383.33元，总价款1839838元，盛和置业应于2012年7月30日前交付房屋。同日，李本玉、孙某以银行承兑汇票方式交付全部购房款，盛和置业出具收款收据一份；2017年，盛和置业法定代表人丁立在该收据备注栏书写“以承兑支付”字样。2011年10月14日，上述房产完成网签备案登记手续，昌乐县房产管理局在商品房期房买卖合同落款处加盖“商品房预销售管理专用章”。此后，因盛和置业未完成施工，无法按期交房，也未办理涉案房产登记手续，于2018年5月22日与李本玉、孙某签订补充协议一份，约定盛和置业同意李本玉、孙某自行施工完成涉案房屋建设，完工后盛和置业组织验收并协助完成产权登记，后续施工费用由盛和置业承担。协议签订后，李本玉、孙某自行组织完成施工，并制作总金额为935381元的工程量清单一份。同年10月9日，盛和置业法定代表人丁立在清单中书写“经双方审定，本造价属实，经甲方验收同意交付乙方使用”字样。李本玉、孙某完成施工后，于2019年6月28日以李本玉的名义与案外人汤继媛签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给汤继媛使用，年租金210000元。2019年6月28日、2020年1月15日、1月17日，李本玉分三次收取汤继媛交付的租金210000元。另查明，因被告孙某签订前述商品房期房买卖合同时尚未满十八周岁，本案审理过程中其父亲孙岩向本院提交书面意见一份，主要内容为作为监护人同意并帮助孙某购房，并对其购房行为予以认可。本院认为，原告盛源热力作为申请执行人，在人民法院裁定案外人李本玉、孙某的异议理由成立，并解除对涉案昌乐县盛和爱伦堡小区8号楼12号商铺的查封后，在法定期限内提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，人民法院依法应予受理。案外人执行异议之诉，是案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。法律设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。原告关于执行异议程序存在瑕疵的诉讼主张，依法不属于人民法院受理执行异议之诉案件的范围，本院在本案中不予审理。本案双方当事人的主要争议在于：被告李本玉、孙某作为执行案外人，是否对昌乐县盛和爱伦堡小区8号楼12号商铺享有足以排除强制执行的合法民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房产于2019年11月8日被昌乐县人民法院查封，但在此之前，被告李本玉、孙某已于2011年10月12日与盛和置业签订商品房期房买卖合同，购买上述房产，同日以银行承兑汇票方式交付全部购房款，并于2011年10月14日完成网签备案登记手续。此后，因盛和置业的原因，李本玉、孙某自行完成施工，并占有、使用涉案房产至今；同时，双方约定李本玉、孙某完成施工后，由盛和置业“协调相关部门完成产权登记”，现涉案房产虽未办理不动产权登记手续，但未办理的原因并非李本玉、孙某所致。据此，本院认定李本玉、孙某对涉案房产享有应受法律保护合法民事权益，该权益足以排除强制执行，其就此提出的执行异议成立。本案审理过程中，盛源热力主张孙某在签订购房合同时尚未满十八周岁，其购房行为未经法定代理人同意或追认，应为无效。本案审理过程中，孙某之父孙岩向本院提交书面意见一份，表示作为监护人同意并帮助孙某购房，并对其购房行为予以认可。至此，孙某签订购房合同的效力已经补正，盛源热力提出的上述诉讼主张不能成立。被告盛和置业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己所享有的诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告昌乐盛源热力有限公司的诉讼请求。案件受理费40400元，由原告昌乐盛源热力有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  赵立波人民陪审员  周顺民人民陪审员  蔡相红二〇二一年六月二十五日法官助理徐铭利书记员张龙龙