山东省济南高新技术产业开发区人民法院山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初906号原告：山东奥岽商业运营管理有限公司，住所地中国（山东）自由贸易试验区济南片区经十路7000号山东海洋大厦1717室，统一社会信用代码：91370100MA3CJQGY8R。法定代表人：吴文栋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐长群，山东储誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鸿，山东储誉律师事务所律师。被告：山东祥雄建筑工程有限公司，住所地临沂市郯城县郯城街道郯东路86号3号楼，统一社会信用代码：91371322MA3U0ND21M。法定代表人：骆熊熊，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陆腾启，山东方良律师事务所律师。原告山东奥岽商业运营管理有限公司（以下简称：奥岽公司）与被告山东祥雄建筑工程有限公司（以下简称：祥雄公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥岽公司的委托诉讼代理人徐长群、杨鸿，被告祥雄公司的委托诉讼代理人陆腾启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥岽公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2020年9月23日奥岽公司与祥雄公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令祥雄公司向奥岽公司支付未付房租26907.36元及其利息（以26907.36元为基数，自2020年9月23日起计算至实际给付之日，按起诉之日全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算）；3.判令祥雄公司向奥岽公司支付未付的物业费3171元及其利息（以3171元为基数，自2020年9月23日起计算至实际给付之日，按起诉之日全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算）；4.判令祥雄公司向奥岽公司支付违约金84665.4元；5.判令祥雄公司支付奥岽公司律师费7000元；6.判令祥雄公司承担本案保全费、受理费等诉讼费用。事实和理由：2020年9月23日，奥岽公司与祥雄公司签订《房屋租赁合同》，约定奥岽公司将面积为386.6平方米的济南市汉峪金谷A1-5山东海洋大厦1806室出租给祥雄公司办公使用，租赁期限为自2020年9月24日至2023年9月30日，共计3年，租金为平方米2.4元/日，并约定首期租金应于合同签订当日支付。但合同签订后，祥雄公司却迟迟未依约向奥岽公司支付租金。为及时止损，奥岽公司按照合同约定，于2020年10月11日致函通知祥雄公司解除双方之间的租赁关系，并要求祥雄公司支付其已经产生的租金、物业费等费用。但直至起诉之日，祥雄公司仍未给予奥岽公司合理答复。奥岽公司为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。祥雄公司辩称，一、合同签订的建筑面积为386.6平方米，但实际可使用面积为231.96平方米，公摊面积达到40%，在祥雄公司打算实际使用时，发现其可使用面积达不到其要求，且奥岽公司也自始未告知祥雄公司涉案房屋可使用的面积的具体平方数，在合同中也未体现。在后续双方沟通中，祥雄公司也就情况向奥岽公司作出说明，并告知奥岽公司不再承租。二、根据双方签订的房屋租赁合同，应该扣除双方约定的免租期。三、双方虽然在合同约定了违约责任，从奥岽公司提交证据是单方解除合同的日期为2020年10月11日，就合同约定的第三条第二款的第四小部分祥雄公司实际拖欠天数并未达到约定的承担违约责任的时间，且就本案来说，奥岽公司要求支付的违约金高达84665.4元，数额过高。即使祥雄公司存在违约行为，请求法院适当降低违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月16日，奥岽公司承租山东海洋集团有限公司位于济南市，山东海洋大厦16、17、18、20、22、23、24、25层房屋，租赁期限为6年。合同约定同意奥岽公司转租该房屋，但不得改变房屋约定用途。2020年9月23日，奥岽公司将其承租的山东海洋大厦1806室，建筑面积386.6平方米转租给祥雄公司并签订《房屋租赁合同》。合同约定租赁期共3年，自2020年9月24日至2023年9月30日止。自2020年9月24日至2021年9月30日租金按每平方米2.4元/日计算，自2021年10月1日起，租金按每年上浮5%计算，租金按年付，祥雄公司应提前30天交付下一年租金给奥岽公司。其中2020年9月24日至2020年9月30日为免租期，免交租金期间内产生的电费、水费、物业费、有线电视费、网费等相关费用均由祥雄公司承担。合同签订当日，需交房屋押金28221.8元，租赁期满（含合同终止、解除等情况）且不发生违约事宜以及不发生房屋及设施损失以及不发生房屋及空调、电线、无线等设施损坏时，于租赁期结束后10日内，将上述押金全额无息退还。其中，合同约定签订合同当日应支付2020年9月24日至2021年9月30日期间的物业费40199元、房屋租金338661.6元，共计378860.6元。合同第三条约定，在租赁期内，因祥雄公司原因需提前解约的或祥雄公司由下列行为之一的，奥岽公司有权终止合同，提前解约，收回房屋，祥雄公司应按照合同三个月租金金额向奥岽公司支付违约金并赔偿祥雄公司因此所产生的损失，祥雄公司装修无偿归奥岽公司所有。（1）未经书面同意，转借给他人使用或拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动并且存放危险物品的；（3）使用过程中，造成房屋及装修严重破损或不及时修复的；（4）拖欠房租超过15天及其他使用费用累计达15天房租的。同时约定违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的诉讼费、保全费、律师代理费、差旅费等损失。为本案诉讼，奥岽公司与山东储誉律师事务所签订委托代理合同，并实际支付律师代理费7000元。合同签订后，祥雄公司未支付相应租金及物业费，奥岽公司于2020年10月25日通过EMS向祥雄公司邮寄送达通知书及解除房屋租赁合同告知函，邮件于2020年10月26日投递完成。奥岽公司据此请求法院确认房屋租赁合同于2020年10月26日解除。祥雄公司认可收到上述通知书及告知函，但认为其已于2020年10月4、5日即与奥岽公司电话沟通解除合同，不再承租，主张合同解除时间最迟也是奥岽公司做出通知的时间，即2020年10月11日。本院认为，奥岽公司与祥雄公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行各自权利义务。合同签订后，祥雄公司未按照合同约定向奥岽公司支付租金，奥岽公司于2020年10月25日向祥雄公司以EMS方式邮寄送达通知书及解除房屋租赁合同告知函，祥雄公司于2020年10月26日签收该邮件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，合同约定祥雄公司应于签订合同当日支付2020年9月24日至2021年9月30日期间的租金及物业费，但至奥岽公司2020年10月25日邮寄发出解除房屋租赁合同告知书之日，祥雄公司仍未交纳房租及物业费，符合合同第三条第2小条第（4）项约定，解除合同条件已成就，奥岽公司据此向祥雄公司以EMS方式邮寄送达解除房屋租赁合同告知书，祥雄公司于2020年10月26日签收，故本院确认奥岽公司与祥雄公司的房屋租赁合同于2020年10月26日解除，祥雄公司应承担奥岽公司2020年9月24日至2020年10月26日期间的房屋租金及物业费。鉴于合同第二条第1小条第二款约定其中2020年9月24日至2020年9月30日为免租期，免交租金期间内产生的电费、水费、物业费、有线电视费、网费等相关费用均由祥雄公司承担，故祥雄公司应向奥岽公司支付2020年10月1日至2020年10月26日期间的房屋租金（2.4元/平方米·日×386.6元×26天）=24123.84元及2020年9月24日至2020年10月26日期间的物业费（40199元÷372天×33）=3566.04元，鉴于奥岽公司在本案中仅主张物业费3171元，系其处分自己权利的行为，本院予以确认。综上，本院确认祥雄公司向奥岽公司支付2020年10月1日至2020年10月26日期间的房屋租金24123.84元及2020年9月24日至2020年10月26日期间的物业费3171元。关于奥岽公司主张的利息，祥雄公司对利息无异议，但认为应计算至2020年10月11日。本院认为，奥岽公司主张利息属于祥雄公司欠付房租及物业费的法定孳息，且祥雄公司至今未予以付清上述欠款，鉴于奥岽公司自2020年10月26日向祥雄公司主张解除合同并主张相应权利，故奥岽公司主张的房租及物业费所对应的利息应自2020年10月27日起计算，即以欠付房租及物业费为基数，自2020年10月27日起至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于奥岽公司主张的违约金，祥雄公司辩称奥岽公司主张违约金数额过高。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，奥岽公司主张违约金为3个月租金即84665.4元，祥雄公司主张违约金数额过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金数额超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法规定的“过分高于造成的损失”，奥岽公司未举证证实其实际遭受损失，但其主张3个月租金数额明显过高，结合本案案情，本院酌定祥雄公司承担违约金按照一个月租金计算为宜。综上，祥雄公司应向奥岽公司支付违约金（2.4元/平方米·日×386.6平方米×30天）=27835.2元。关于奥岽公司主张的律师费7000元，祥雄公司无异议，且奥岽公司提交的证据足以证实其为本案诉讼实际支出该费用，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告山东奥岽商业运营管理有限公司与被告山东祥雄建筑工程有限公司2020年9月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月26日解除；二、被告山东祥雄建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东奥岽商业运营管理有限公司2020年10月1日至2020年10月26日期间的房租24123.84元；三、被告山东祥雄建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东奥岽商业运营管理有限公司2020年9月24日至2020年10月26日期间的物业费3171元；四、被告山东祥雄建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东奥岽商业运营管理有限公司利息（以27294.84元为基数，自2020年10月27日起至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告山东祥雄建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东奥岽商业运营管理有限公司违约金27835.2元；六、被告山东祥雄建筑工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东奥岽商业运营管理有限公司律师费7000元；七、驳回原告山东奥岽商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1367元，由被告山东祥雄建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  张 斌二〇二一年六月十八日法官助理  阮伟萍书 记 员  王婷婷