上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初5962号原告：皖豹实业(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：生翠英，总经理。委托诉讼代理人：陈卫婷，上海市朝华律师事务所律师。被告：毛鑫，男，1982年4月16日生，汉族，住上海市浦东新区。原告皖豹实业(上海)有限公司[以下简称“皖豹公司”]与被告毛鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告皖豹公司到庭参加诉讼，被告毛鑫经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告皖豹公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2.判令被告支付原告自2020年10月8日起至房屋返还之日止的剩余租金及占用费(按每月10,000元计算)；3.判令被告支付原告自2020年10月8日起至房屋返还之日止的物业管理费(按每年10,000元计算)；4.判令被告支付原告解约违约金60,000元；5.判令被告支付原告自2020年9月8日起至2020年10月7日止的免租期租金10,000元；6.判令被告搬离并返还原告位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号XXX楼房屋。审理中，原告变更上述第2项诉讼请求为：判令被告支付原告自2020年10月25日起至2021年5月27日止的租金及占有使用费(按每月10,000元计算)，并自愿放弃第6项诉讼请求。事实和理由：2020年9月8日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，年租金120,000元，租期自2020年10月8日起至2025年10月7日止，免租期自2020年9月8日起至2020年10月7日止，租金支付方式为半年支付一次，并提前30日支付。被告逾期7日支付租金的，原告有权解除合同。如因被告原因导致合同解除的，应补足免租期租金，且被告无权要求原告退还租赁保证金，同时还应按月租金的六倍支付原告违约金。合同签订后，原告依约交付租赁房屋，被告仅支付5,000元租金后就再未支付过任何费用，原告经多次催告未果。原告认为，被告逾期支付房租已逾数月，已构成严重违约，原告有权根据合同约定单方解除合同，并要求被告承担违约责任。故原告诉至本院，要求判如诉请。被告毛鑫未作答辩，其曾到庭陈述：同意解除涉案厂房租赁合同，但是不认可原告主张的合同解除原因，其租赁系争房屋做办公室和宿舍使用，但系争房屋用电功率不够，屋顶防水有问题导致漏水，窗户玻璃破碎，系争房屋所在的四楼公共区域卫生间没有门，原告都没有修复，房屋不符合使用用途，合同目的无法实现。原告是自案外人处某某系争房屋的，他们的合同租期只有三年，其考虑到如果租赁下来需要装修，三年以后就不能使用了，不合算，故其不想租了。原告2020年11月上旬致电其催房租等费用时，其说过会尽快支付，也回复过要求原告修复房屋存在的问题和不想租了；对于原告主张的解约违约金，其认为标准过高，依法应调低。本院经审理查明，2020年9月8日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同》，合同第2.1条约定甲方出租乙方系争房屋作办公室之用，乙方声明已于本合同签订前，实地仔细查看该厂房及现有装修、设施、供水、电条件等情况，并充分了解房屋、房屋土地性质均符合乙方经营行业的要求，同意以现状承租该厂房。乙方承租后不得再以房屋各种条件、土地、房屋性质等不符为由要求解除租赁合同或要求甲方承担任何责任。合同3.1条约定租赁期限为5年，自2020年10月8日起至2025年10月7日止，免租期自2020年9月8日起至2020年10月7日止(如果未按约定时间交房的，免租期按实际交房之日起，相应顺延)。合同3.3条约定免租期内乙方无需支付厂房租金，本合同及其附件中规定由乙方履行的其他一切义务和约束，均不得免除。同时，乙方有下列行为之一的，免租期租金将不予免收，乙方仍应按合同约定标准向甲方支付免租期内的全部租金：乙方在租赁期内有违约行为等导致本合同解除或终止的……合同3.4条约定乙方应于2020年10月7日前至厂房所在地办理该厂房的交接手续。若乙方未于交付日前主动办理该厂房的验收、交接手续，甲方有权做如下选择：租赁起始日视为甲方已于该日向乙方交付了厂房，且甲方仍有权要求乙方自租赁起始日期起履行本合同约定的付款义务。合同第四条约定租赁期内，该厂房采取先付费后使用方式，即乙方需支付应缴租金、履约保证金及其他相关费用后方可使用该厂房，月租金10,000元，该厂房租金2年内不变，第3年开始每年递增5%，租金6个月支付一次，本合同约定的首期租金等款项应在签订合同的第二日支付，否则甲方有权单方解除合同，另乙方支付的定金，乙方同意作为违约金赔付给甲方。乙方应当在每期租金到期前提前30日支付下个租期租金，如遇双休日或节假日的，提前支付。本合同签订当日，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金10,000元。合同第5.2.1条约定第一年的物业管理费10,000元，该费用按半年支付一次，并于交房前一次性付清，次年物业管理费应于上期费用到期前提前30日支付。合同9.2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方应向甲方按月租金的6倍支付违约金，如乙方下述行为造成甲方和第三方损失的，乙方仍需承担赔偿责任：乙方逾期不支付租金或本合同约定的其他费用达7日的……合同第12.1条约定该厂房交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起的7日内进行修复，但乙方不得因此拒收厂房。该合同另对双方其他权利义务内容进行了约定。2017年5月27日，原告作为乙方(承租方)与案外人上海鑫丰建筑装潢有限公司作为甲方(出租方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于上海市松江区九亭镇九新公路XXX号，厂房面积为4,793.99平方米，乙方租赁该厂房用于办公、展厅和小型设备组装，租赁期限为六年，自2017年8月10日起至2023年8月9日止，免租期自2017年6月20日至2017年8月10日止。乙方在租赁期内，可将该厂房部分转租给第三方，转租合同必须不超过本合同的租赁年限。另查明，原告工作人员与被告之间的微信聊天记录显示：2020年9月24日，被告发送“我明天过去办，3天钱给你，没有给你我装修送你。到我们卡了会给吴总汇过去，劳务的不是秒到，到了马上给你的，够付你的”。2020年9月29日，原告方询问“毛总，钱还没到吗”，被告回复“兄弟你等一下，今天肯定给你们弄好，不会让你难做”。2020年10月5日，原告方询问“毛总你好十一结束后可以安排吗”，被告回复“安排的”。2021年1月5日，被告发送“要12号钱才到位”，原告方询问“12号对方会付吗”，被告回复“派出所都去确定过了，兄弟1月1号在派出所承诺的”。原告工作人员与被告之间的短信聊天记录显示：2020年10月30日，被告发送“下午去办款汇款的，上午在工地开会，中午去办款路上打电话”，原告方询问“今天付进来吗？”，被告回复“明天到你们公司账上”。再查明，上海市松江区九亭镇九新公路XXX号房屋核准登记于案外人上海鑫丰建筑装潢有限公司名下，建筑面积为4,793.99平方米。审理中，原、被告一致确认：原告于2020年9月10日向被告交付系争房屋；被告仅支付了原告自2020年10月10日起至2020年10月24日止的租金5,000元，被告未支付原告押金及物业管理费；原告于2021年5月27日自行收回系争房屋。另，原告提供拍摄于2021年5月25日的照片一组，证明系争房屋现状，被告对真实性无异议，确认当时其还有装修材料及机械设备堆放于系争房屋内。被告陈述，房屋存在影响使用的问题，其向原告报修后，原告未予解决，故其未支付后续租金，其电话中向原告表示过了退租及解约。被告未举证证明上述主张，原告不予认可。以上事实，有上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、厂房租赁合同、微信聊天记录、短信聊天记录、照片、转账记录及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约恪守履行各自的合同义务。被告至今未支付原告自2020年10月25日起的房屋租金，显属违约。根据合同约定原告行使合同解除权的条件业已成就。本案起诉前原告未向被告发送过书面的解除合同通知，故应以本案诉状副本送达被告之日即2021年4月21日作为合同解除日。关于被告辩称未依约向原告支付租金的理由，因双方合同约定被告按现状承租房屋，如若存在影响使用的瑕疵，被告应先行报修，然本案中被告现有证据无法证明系争房屋存在影响其正常使用的情形或其向原告提出报修请求的事实。相反，原告举证的聊天记录可以反映被告未就租金支付或房屋使用表示过异议。故被告辩称意见均不足以构成其拖延支付租金等相关费用的正当理由，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，原告确认于2021年5月27日自行收回系争房屋。基于合同解除，原告有权要求被告支付自2020年10月25日起至2021年5月27日止的租金及占有使用费共计70,967.74元。鉴于被告未支付物业费，原告亦有权要求被告支付自2020年10月8日起至2021年5月27日止的物业管理费6,356.16元。合同因被告违约而解除，故原告要求被告支付免租期租金10,000元有事实和合同依据。关于解约违约金，合同解除责任在于被告，故原告有权要求被告给付解约违约金，但相较于原告实际遭受之损失而言，合同约定的违约金标准过高，故本院对于被告要求予以调整的意见予以采纳。综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度等因素，本院参照3个月租金标准酌情将违约金调整为30,000元。庭审中原告自愿放弃关于被告搬离房屋的诉请，系其真实意思表示，并无不当，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告皖豹实业(上海)有限公司与被告毛鑫签订的《厂房租赁合同》；二、被告毛鑫于本判决生效之日起十日内支付原告皖豹实业(上海)有限公司自2020年10月25日起至2021年5月27日止的租金及占有使用费合计70,967.74元；三、被告毛鑫于本判决生效之日起十日内支付原告皖豹实业(上海)有限公司自2020年10月8日起至2021年5月27日止的物业管理费6,356.16元；四、被告毛鑫于本判决生效之日起十日内支付原告皖豹实业(上海)有限公司违约金30,000元；五、被告毛鑫于本判决生效之日起十日内支付原告皖豹实业(上海)有限公司免租期租金10,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,117元，减半收取计1,558.50元，由被告毛鑫负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  万小兰二〇二一年六月三十日书记员  徐小惠附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……