贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终2225号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区德溪街道办事处万晟阳光城商住3号楼2楼。统一社会信用代码91520502059064834E。法定代表人：余国晟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：罗舸真。被上诉人（原审原告）：汪耀，男，汉族，1993年4月9日生，住贵州省大方县。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称万晟置业）因与被上诉人汪耀商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。万晟置业上诉请求：1.撤销毕节市七星关区人民法院作出的（2020）黔0502民初16304号民事判决或依法改判；2.被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：1.一审法院认定事实不清，应以各方签订的合同为准，不应退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等。2.一审法院适用法律错误。以成约时毕节尚未施行的法规为判决依据不合法；3.一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。汪耀二审未作答辩。汪耀向一审法院起诉请求：1.判令万晟置业支付逾期办证违约金暂计18,413.38元；违约金以总房款433,256元为基数从2018年5月31日起按日利率万分之一计算至2019年7月29日止；2.判令万晟置业退还其燃气开户费2500元、电视开户费380元、自来水开户费200元；3.判令万晟置业退还汪耀供暖建设费7522元；4.诉讼费用由万晟置业承担。一审法院认定事实：2017年2月12日，汪耀作为买受人，万晟置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：出卖人将其开发的位于贵州省毕节市七星关区德溪街道办事处万晟阳光城一期24幢1单元3层2号房出售给汪耀，房屋总价款为433,256元；第七条约定......前述约定的商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的其他费用；第十二条约定供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通信、宽带网络交付时线路敷设到户，燃气2017年5月31日达到管道入户。第十四条约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、智能水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费等其他国家规定买受人承担的相关费用。第二十二条约定......三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：......（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。......买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记。合同签订后，汪耀已向万晟置业交清购房款及相关税费，2017年5月31日，万晟置业向汪耀收取供暖建设费（代收）7,522元，2017年5月31日，万晟置业出具《万晟阳光城收房交款明细表》收取汪耀燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元。2019年7月22日，万晟置业具备办证条件后，向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料。2019年7月29日，涉案房屋取得不动产权证书。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定万晟置业应于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付汪耀，逾期应承担责任。故万晟置业承担违约责任时间应从2018年6月1日起算。根据合同约定，双方形成委托代办关系，在案证据显示，万晟置业具备办理涉案房屋转移登记条件后，于2019年7月22日，向不动产登记机构提交了办理涉案房屋产权转移登记的相关资料，即履行了合同义务，故违约金截止时间为2019年7月22日。逾期办证违约金应以汪耀已付购房款433,256元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月1日起计算至2019年7月22日止，共计416天，违约金为：433,256元×0.0001×416天=18,023.45元。关于汪耀诉请万晟置业退还开户费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容...（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；...前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气等建设安装作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。万晟置业另行收取汪耀燃气开户费、电视开户费、水开户费无事实及法律依据，应予退还。关于汪耀诉请万晟置业退还供暖建设费的问题，根据万晟置业与贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供热电合同》、万晟置业与陕西金平石化建设有限公司签订的《“万晟阳光城”一期室内供暖设施庭院管网工程承包合同》、贵州华电毕节热电有限公司出具的“关于万晟阳光城一期供热工程建设费构成说明”等在案证据证明，涉案小区内的供暖设施建设费系万晟置业自行承担，其向汪耀代收的供暖建设费系贵州华电毕节热电有限公司委托其代收，用于电厂到万晟阳光城一期8#楼换热站（二级换热站）的供热设施建设，且万晟置业已实际转交给贵州华电毕节热电有限公司，故汪耀向万晟置业主张退还供暖建设费无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：一、毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付汪耀逾期办理案涉房屋不动产权属证书的违约金18,023.45元；二、毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还汪耀燃气入户费2500元、有线电视开户费380元、水开户费200元，共计3080元；三、驳回汪耀的其他诉讼请求。案件受理费263元（已减半收取），由毕节万晟置业有限公司负担164元，由汪耀负担99元。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案二审争议焦点是：1.万晟置业是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高；2.万晟置业代收的“开户费”是否应予以退还。对上述焦点问题分析评判如下：1.关于万晟置业是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高的问题。案涉《商品房买卖合同》及补充协议签订于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，双方签订合同前不动产登记已经实行“二证合一”的政策。万晟置业主张不能按合同约定办理转移登记系不动产登记政策调整所致，属不可抗力，故其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定万晟置业应于2018年5月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付汪耀。万晟置业未按约定期限取得案涉房屋初始登记，构成违约，应承担相应违约责任。同时，无证据证明汪耀存在怠于缴纳契税导致办证迟延的情况，万晟置业主张办证迟延系汪耀未缴纳契税所致的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。《商品房买卖合同》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付。该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，万晟置业应遵循诚实信用原则履行。万晟置业以其违约未给汪耀造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。2.关于万晟置业代收的“开户费”是否应予以退还的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，交房时水、电应达到使用条件，燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户。第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳专项维修基金、契税、智能水表安装费、电开户费、天燃气初装费、供暖费、其他国家规定买受人承担的相关费用。根据本案查明的事实，万晟置业向汪耀收取的燃气入户费,实质为案涉商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，而非《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定的费用。万晟置业主张依据双方约定，其不应退还燃气入户费的理由不成立，本院不予采纳。同时，即使上述电视开户费、自来水开户费、燃气入户费不属于基础设施建设安装费用，万晟置业亦未举证证明其已基于双方委托关系代汪耀向相关部门缴纳，完成受托事项。汪耀主张退回上述费用，系以实际行动表示终止委托关系，万晟置业无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。万晟置业主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，万晟置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费526元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 周 锐审判员 胡伟科二〇二一年六月七日书记员 王梨力