四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初3880号 原告：成都房江湖信息科技有限公司，住所地：成都高新区锦城大道805号。 法定代表人：张珊珊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李淑莓，女，1992年12月1日出生，汉族，住四川省大竹县，系公司员工。 委托诉讼代理人：王宗阳，男，1984年7月17日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系公司员工。 被告：成都住总骏洋房地产开发有限公司，住所地：成都市双流区胜利镇农耕路60号翟上城花园小区1栋。 法定代表人：刘亚刚，总经理。 委托诉讼代理人：李雯，女，1983年1月21日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：何翼航，女，1988年5月15日出生，汉族，住成都市成华区，系公司员工。 原告成都房江湖信息科技有限公司（以下简称房江湖公司）与被告成都住总骏洋房地产开发有限公司（以下简称住总骏洋公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2021年4月12日、5月24日公开开庭进行了审理，原告房江湖公司的委托诉讼代理人李淑莓、王宗阳，被告住总骏洋公司的委托诉讼代理人李雯、何翼航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房江湖公司向本院提出诉讼请求：判令住总骏洋公司立即向房江湖公司支付代理费240000元及违约金(自立案之日至实际付清之日止，按日万分之二为标准)。事实与理由：2019年5月1日，房江湖公司与住总骏洋公司签订了《协信星鹭原项目分销合作协议》及相关补充协议，由住总骏洋公司委托房江湖公司为其开发的协信星鹭原项目提供委托销售服务。该合同及补充协议就合同期内的代理费支付标准、支付条件、结算时间及违约责任等作了明确约定。合同期间，房江湖公司积极履行并已完成合同约定义务，但住总骏洋公司并未依照合同约定履行支付代理费的义务。 住总骏洋公司答辩称，1.按照双方约定和结算资料，有5万元已经达到支付和结算条件，是因为对方提供发票的问题，所以没有产生逾期支付的违约金；2.另外5万元是对方提交资料双方才进行确认，没有签署合同约定的结算资料，还不能算作应付款；3.另外14万元的金额，涉及的两套房屋我方认为不属于对方推介的客户，不属于应当结算的范围；对方主张每套7万元，按照合同约定已经跳点，对方没有主张为什么达到了合同跳点的条件，我们认为金额不应当是14万元；4.我们签署了两份合同，两个5万元应当按照2020年合同主张，14万元争议金额应当按照2019年的合同。对方提到所有客户都签署了成销确认书，这不是双方对付款条件达成确认，只是对方内部确认的环节，不是我方的支付义务。在双方确认签署了经纪代理服务结算单后我方才具有支付义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年5月1日，房江湖公司（分销商）与住总骏洋公司（委托方）签订了《协信星鹭园项目分销合作协议》及《补充协议》，该协议中与双方争议有关的约定如下： 1.分销代理标的物：双流区胜利镇农耕路57号星鹭园一期项目。 2.任务考核周期为从2019年5月开始的每一个自然月，至2019年12月31日，共计8个任务考核周期。单个任务考核周期内，房江湖公司认购套数小于等于5套，按5万元/套结算经纪代理服务费（通提）；认购6套至8套，按6万元/套结算（通提）；认购9套及以上的，按8万元/套结算（不通提）。 3.协议合作期限：2019年5月1日至2019年12月31日。首个任务周期结束后，双方均可以单方通知形式提前终止合作期限。 4.房江湖公司实行中介渠道导客线上作业流程： （1）房江湖公司带领客户前往住总骏洋公司销售场所了解该项目相关情形或实地察看该项目情况的，房江湖公司必须提前报备至住总骏洋公司，由住总骏洋公司进行客户有效性判定。 （2）房江湖公司带客户至住总骏洋公司售楼部前需提前30分钟在住总骏洋公司的微信报备群中进行报备，房江湖公司经纪人员带客户到达住总骏洋公司售楼处后，与住总骏洋公司现场人员交接，房江湖公司经纪人需填写《客户登记确认单》，并由客户本人签字。客户确认流程以住总骏洋公司出具的《协信星鹭园分销商渠道管理制度》为准。 （3）住总骏洋公司应在第一时间通过内部销售系统查询，住总骏洋公司授权代表依据查询结果在《客户登记确认单》上签字确认后返还给房江湖公司。合同有效期内，住总骏洋公司授权代表签字确认的有效《客户登记确认单》是认定该客户为房江湖公司推介客户的依据之一，是经纪代理服务费结算重要依据之一。住总骏洋公司授权代表在房江湖公司提交单个周期满足结算与支付条件的客户全部资料后7日内负责在已确认成交的《成销确认书》上签字或盖章确认并交房江湖公司一份。 （4）合作期内，若初步判定为房江湖公司客户，住总骏洋公司在房江湖公司提交单个周期满足结算和支付条件的客户全部资料起7日内，有权通过后台系统或客户来访记录进行客户复核，除协议另有约定外，住总骏洋公司以该客户或其直系亲属任一人首次到访作为客户归属唯一认定标准。以下情况房江湖公司不能提出合理反证的不能认定为房江湖公司客户：客户明确表示首次到访非房江湖公司带访、客户明确表示首次到访非中介带访、客户明确表示首次到访非房江湖公司合作方带访。住总骏洋公司自房江湖公司提交单个周期已完成网上签约的客户全部资料超过7日复核的或未进行复核的，则自动归为房江湖公司客户。房江湖公司提交单个周期已完成网上签约的客户全部资料的时间以双方代表共同签字确认《资料签收表》为准。 （5）房江湖公司对于已认定客户的归属有争议，房江湖公司在收到《不符合结佣条件通知单》后7天内一次性向住总骏洋公司提交书面异议并提交佐证材料，住总骏洋公司以该客户或其直系亲属任一人首次到访作为客户归属唯一认定标准；房江湖公司未在前述期限内提出书面异议的，住总骏洋公司不再作重新认定。 5.经纪代理服务费计算及支付。 （1）成交标志，房江湖公司渠道客户与住总骏洋公司签署《商品房买卖合同》。 （2）支付条件，房江湖公司渠道客户与住总骏洋公司签署《商品房买卖合同》并支付第一笔购房款（除定金外）后，对应客户达到结算条件。 （3）结算条件：单个周期结束后，房江湖公司需提供全部结算资料供住总骏洋公司审核，结算资料为：客户看房报备截图（微信截图）、客户本人签字的《客户登记确认单》、成都协信星鹭园项目来访登记单、明源系统截图、经纪代理服务费结算单。房江湖公司提交的资料需经本协议约定的住总骏洋公司授权代表签字确认。房江湖公司提交全部结算资料的时间以甲乙双方代表共同签字确认《资料签收表》为准。同时，住总骏洋公司可按本协议的约定进行此次任务考核周期的客户电话回访和资料审核，住总骏洋公司需在7日内审核完毕并电话回访完毕且将审核完毕符合结佣条件的《经纪代理费结算单》签字确认一份返还至房江湖公司。 （4）住总骏洋公司审核完毕后7日内通知房江湖公司开票，房江湖公司根据住总骏洋公司返还《经纪代理服务费结算单》确认的金额向住总骏洋公司提供等额发票后7日内，住总骏洋公司将经纪代理服务费付至房江湖公司指定账户。若住总骏洋公司未按照本条款之约定向房江湖公司返还《经纪代理服务费结算单》或未提出异议，视为住总骏洋公司对该次结算金额无异议，住总骏洋公司应严格按照该结算单所载的金额向房江湖公司履行支付义务。对确认符合结算条件的经纪代理服务费，房江湖公司应在住总骏洋公司支付前提供等额合法有效的发票。否则住总骏洋公司有权延迟支付相应费用而不被视为违约，亦无须承担任何违约责任。 6.违约条款。 在房江湖公司无违约的情况下，住总骏洋公司违反本协议的约定，延迟向房江湖公司支付应付经纪代理服务费的，自逾期第30日起，向房江湖公司支付未付经纪代理服务费的每日万分之二作为违约金。 7.合同附件6《确认备忘录》上载明住总骏洋公司授权代表为王上与豆孟阳。 8.合同附件9《协信星鹭园分销商渠道管理制度》约定，成交客户确认：由风控人员参与组织回访小组按《分销合作协议》约定进行客户电话录音回访，回访确认后制定分销客户佣金发放签字确认表，交由房江湖公司签字盖章确认。 2020年4月9日，双方就新的协信星鹭园未售房源再次签订了《协信星鹭园项目分销合作协议》，合作期限为2020年3月1日至2020年12月31日。协议内容与双方2019年签订的《协信星鹭园项目分销合作协议》及《补充协议》内容基本一致。 合同签订后，房江湖公司履行了分销义务，住总骏洋公司从2019年9月17日至2021年1月28日共向房江湖公司支付了347万元。期间，房江湖公司共开具发票352万。双方对上述事实无异议。双方现就此项目存在争议的有四套房屋，分别为11-*号房（以下简称：1号房），17-*号房（以下简称：2号房），14-1-*号房（以下简称：3号房），7-2-*号房（以下简称：4号房）。 1号房，客户姓名彭进、廖琼华，面积270.8平方米，合同成交金额2641262元，结算比例5万元/套，结算金额5万，认购时间2019年6月26日，签约时间2019年11月30日。双方已经结算，住总骏洋公司已收到房江湖公司提交的该套房屋费用发票，发票时间为2021年3月18日。房江湖公司未提供送达证据，住总骏洋公司只能确认在2021年4月12日之前收到，具体时间无据可查。 2号房，客户吴胜芳、余代美，面积270.95平方米，合同成交金额2180000元，认购时间2020年11月7日，签约时间2020年11月12日。住总骏洋公司认可该套房屋达到结算标准，已审核通过。截止2021年5月24日，房江湖公司尚未开具发票。房江湖公司提供的《资料签收表》载明住总骏洋公司对涉案房屋资料的签收时间为2021年3月11日，住总骏洋公司对《资料签收表》的真实性予以认可，但是认为内容不全面，不能显示到底提交了什么资料，是否交齐了资料。 3号房，客户苟艳娟、曾理，面积162.98平方米，合同成交金额1585676元，认购时间2019年8月16日，签约时间2019年9月23日，首付款时间2019年9月23日。住总骏洋公司认可该套房屋《成销确认书》为其工作人员签字，但是抗辩称该套房的回访中客户称是“朋友介绍而非中介带访”，按照双方协议，该房不能视为房江湖公司客户，不应该计佣，其提供了与案外人成都云策数据科技有限公司（以下简称：云策公司）签订的《渠道客户回访委托服务合同》，云策公司提供的回访记录显示该套房屋“认知途径”为“朋友介绍”，“首次来访途径”为“自己过来”，联系电话与该房《客户登记确认单》以及《商品房认购协议》之上留存的苟艳娟电话号码一致。房江湖公司提供的《资料签收表》载明住总骏洋公司对涉案房屋资料的签收时间为2020年10月13日，住总骏洋公司对《资料签收表》的真实性予以认可，但是认为内容不全面，不能显示到底提交了什么资料，是否交齐了资料。 4号房，客户侯振东，面积270.51平方米，合同成交金额2315069元，认购时间2019年7月9日，签约时间2019年8月24日，首付款时间2019年8月24日。住总骏洋公司认可该套房屋《客户登记确认单》《成销确认书》为其工作人员签字，但是认为该套不符合合同约定的结算条件，具体为无法提供提前30分钟在报备群中报备的证据。住总骏洋公司提供证据显示该套房屋在报备群中报备时间为2019年7月7日15点29分，但是报备信息显示预计到访时间为2019年7月7日14点。其提供的明源系统截图信息显示：报备时间为2019年7月7日14点02分，人工确客时间为14点39分，来访时间为16点04分。房江湖公司提供一份微信截图内容与住总骏洋公司提供的一致，信息发出时间为：2019年7月7日14点02分，群名称为：流溪别院（5）；房江湖公司解释为经纪人报备错了群，但是无法提供原始载体，原因为聊天群已经解散。 另查明以下事实： 1.住总骏洋公司与云策公司签订的《渠道客户回访委托服务合同》，主要约定内容为住总骏洋公司委托云策公司进行协信天骄城和协信星鹭园项目的渠道和“老带新”客户的回访工作。 2.2019年12月13日，住总骏洋公司授权代表豆孟阳、王上签字的结算单中载明，8-2*号房，成交时间为2019年7月23日，结算比例为6万元/套。 上述事实，有2019年《协信星鹭园项目分销合作协议》及《补充协议》，2020年《协信星鹭园项目分销合作协议》《商品房认购协议》《资料签收表》《成销确认书》《客户登记确认单》《渠道客户回访委托服务合同》，微信截图、电子邮件、回访记录、回访录音、明源系统截图以及各方当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，双方签订的《协信星鹭园项目分销合作协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点在于：1.本案的法律适用；2.3号、4号房是否应该计佣；3.住总骏洋公司是否应该支付逾期付款违约金。 一、本案的法律适用 首先，关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 二、3号、4号房是否应该计佣 本院认为，关于委托代理销售中分销或代销一方的佣金是否应该计收，除考虑合同的具体约定之外，还应该考虑合同的目的，此类合同中，分销商的最大价值在于为委托方引入客户，因此，是否应该计佣最核心在于确认争议客户是否为分销商引入。 （一）3号房是否应该计佣 3号房也即14-1-301号房，双方争议焦点在于住总骏洋公司委托的云策公司回访的效力。 首先，双方对于该房微信报备、《客户登记确认单》《成销确认书》等皆无异议，所争议之处在于住总骏洋公司委托的第三方云策公司进行回访，回访结果显示3号房非中介带访。对此，住总骏洋公司举示了《渠道客户回访委托服务合同》、回访记录和回访录音。房江湖公司对前两者的真实性无异议，但是对于回访录音的真实性有异议，认为无法核实是否是客户本人接听。针对房江湖公司的质证意见，住总骏洋公司当庭用电脑展示了云策公司工作人员发送的回访记录原始载体，回访记录附件之中即包含了住总骏洋公司提供的录音文件。因此，本院对回访录音的真实性予以认可。 其次，对于回访录音的效力问题。录音中接访人称该房客户苟艳娟为其女儿，房江湖公司提出接访人并非客户本人，所知悉信息可能存在偏差。住总骏洋公司举示了《客户登记确认单》《商品房认购协议》，以证明上面留存的电话号码与云策公司回访的电话号码一致。对此，本院主要从以下几个方面进行考量： 1.经当庭核实，云策公司回访记录中的电话号码与确认单中留存的号码确为同一电话号码，住总骏洋公司委托云策公司以上述电话号码作为回访依据符合合同约定。 2.录音中接访人明确说明知悉楼盘信息为从朋友处得知，首次到访为自己到的，而后才有中介接待，录音清晰。 3.委托方为确认客户来源的真实性，自行或者委托第三方进行回访在委托代理销售之中普通存在，且双方也在合同之中明确进行了约定。 4.合同之中明确约定，回访为客源有效性的复核程序，并约定“客户明确表示首次到访非房江湖公司带访”“客户明确表示首次到访非中介带访”“客户明确表示首次到访非房江湖公司合作方带访”三种情况，房江湖公司应提出合理反证，否则不能认定为房江湖公司客户。 5.对于上述争议，在委托代理销售之中属于常见问题，分销方往往可以通过与客户联系，由客户向委托方出具情况说明或承诺书等方式进行解决，合同之中亦约定在出现此种情况后，房江湖公司有时间与机会提交反证材料，而从现有证据显示房江湖公司未提供上述证据。 综上，本院认为，回访为双方合同明确约定，现回访结果为合同中明确约定的“客户明确表示首次到访非房江湖公司带访”，而房江湖公司未提出有证明力的反证，依据合同不能认定3号房应该纳入计佣范围。 （二）4号房是否应该计佣 4号房，即7-2-102号房。双方争议在于未按合同约定提前30分钟报备是否影响计佣。 对此，本院主要从以下几个方面进行考量： 1.住总骏洋公司提供的明源系统截图信息显示：该房报备时间为2019年7月7日14点02分，来访时间为16点04分。 2.房江湖公司提供的其经纪人在另一个群报备本房屋的微信截图，虽已无原始载体，但是与明源系统报备时间存在关联性。 3.根据双方协议约定，《客户登记确认单》的签字前提为住总骏洋公司通过内部销售系统查询，住总骏洋公司授权代表依据查询结果在《客户登记确认单》上签字确认后返还给房江湖公司。 4.住总骏洋公司认可该套房屋《客户登记确认单》《成销确认书》为其工作人员签字。 5.回访记录未显示“客户明确表示首次到访非房江湖公司带访”“客户明确表示首次到访非中介带访”“客户明确表示首次到访非房江湖公司合作方带访”三种情况。 因此，本院认为，双方合同中约定对于客户归属的确认分为两个层次，其一为现场通过签署《客户登记确认单》《成销确认书》的方式进行确认，其二为在此基础之上通过回访进行复核。本套房，住总骏洋公司签署《客户登记确认单》进行了客源确认，且按照合同约定在签署确认单之前是需要通过明源系统进行查询。而回访虽显示为拒接，但是并无合同约定的三种需要房江湖公司反证的情形。 另外，关于报备，房江湖公司提供的微信截图虽已无原始载体，但是与明源系统能够相互印证，可以看出是属于报备错误。正如前文所述，是否应该计佣最核心在于确认争议客户是否为分销商引入。现有证据能够证明该客户为房江湖公司引入，至于未按时、按规定报备，住总骏洋公司可以在以后的合同中约定惩罚性措施，而不应该以此作为否认客源的依据。故，本院认为4号房应该计佣。 关于佣金标准，根据房江湖公司举示的《协信星鹭原经纪代理服务费结算单》，显示8-2-102号房，成交时间为2019年7月23日，结算比例为6万元/套。对此结算单，住总骏洋公司对真实性予以认可。本套房房江湖公司主张周期为2019年7月。根据双方协议，认购6套至8套，按6万元/套结算（通提），即只要认购达到6套至8套，所有成交的房屋佣金统一从5万提升至6万，故房江湖公司提供的上述证据能够证明本套房至少应该按照6万/套进行结佣。 三、住总骏洋公司是否应该支付逾期付款违约金 根据双方协议，在房江湖公司无违约的情况下，住总骏洋公司违反本协议的约定，延迟向房江湖公司支付应付经纪代理服务费的，自逾期第30日起，向房江湖公司支付未付经纪代理服务费的每日万分之二作为违约金。如住总骏洋公司存在延迟支付费用，则需要按照合同约定支付违约金。双方协议还约定，对确认符合结算条件的经纪代理服务费，房江湖公司应在住总骏洋公司支付前提供等额合法有效的发票，否则住总骏洋公司有权延迟支付相应费用而不被视为违约，亦无须承担任何违约责任。也即如房江湖公司未提供发票则住总骏洋公司不承担逾期支付的违约责任。虽开具发票为合同从义务，不应该成为付款的必备条件，但是双方约定未开票可不负逾期付款违约责任的条款有效，因此，基于双方合同的上述约定，房江湖公司仅开具了1号房的发票，其他房屋的发票皆未开具，因此，对于房江湖公司主张2号、4号房未付费用违约金的诉请不予支持。 对于1号房未付佣金为5万元，发票开具时间为2021年3月18日，房江湖公司未能证明其送达时间，住总骏洋公司仅承认于第一次开庭2021年4月12日之前收到发票，再计算合同约定的7日付款时间，即住总骏洋公司应该于2021年4月19日之前支付。故违约金应该从2021年4月20日开始计算，基数为5万元，标准为日万分之二。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 被告成都住总骏洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都房江湖信息科技有限公司支付经纪代理服务费160000元； 被告成都住总骏洋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都房江湖信息科技有限公司支付逾期付款违约金，计算方式为：以50000元为基数，以日万分之二为标准，从2021年4月20日起计算至上述款项付清之日止； 驳回原告成都房江湖信息科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3200元，由被告成都住总骏洋房地产开发有限公司负担2133元，原告成都房江湖信息科技有限公司负担1067元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴翔 二〇二一年六月十日 书记员  曾娜