安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终653号 上诉人（原审原告）：钟敏，女，1978年12月5日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人（原审原告）：魏伟，男，1978年11月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人:钟敏,系魏伟之妻。 被上诉人(原审被告)：淮北市东方城市广场商业运行管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧**102。 法定代表人：胡先会,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 上诉人钟敏、魏伟因与被上诉人淮北市东方城市广场商业运行管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人钟敏及其作为魏伟的委托诉讼代理人，被上诉人东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟敏、魏伟上诉请求：1.撤销（2021）皖0603民初838号民事判决，依法重新作出公正判决；2.请求判令东方城市广场公司支付钟敏、魏伟2020年1月1日至2020年12月31日共计11个月的经营收益23240.1元(309868元×10%÷12个月×9个月)，少判经营收益6925.55元；3.请求判令东方城市广场公司因受新冠肺炎疫情影响,酌情减免东方城市广场公司1个月的经营收益及相应的违约金，少判一个月的经营所得2582.23元(309868元×10%÷12个月×1个月)；4.请求改判东方城市广场公司承担一、二审的诉讼费用362元，少判206元；5.请求改判东方城市广场公司支付钟敏、魏伟经营收益违约金352.47元,少判204.01元。此后的违约金以25833.33元为基准,按日万分之一的标准继续计算至付清之日止；6.依法对一审判决进行改判，补足少判金额9917.79元。事实和理由:《委托经营管理合同》上明确房屋的总价款为309868元,并以此计算经营收益。2019年7月1日至2020年1月31日东方城市广场公司支付给钟敏、魏伟的经营收益均是按309868元房屋总价款支付，开庭时提供银行流水为证。2020年为实际经营的第五年,应按照房屋总款的10%计算经营所得。 东方城市广场公司辩称：1.根据双方签订的《委托经营管理合同》第4条约定，自托管的第四年起至第五年，乙方每年按照购房总价的9%、10%支付当年的经营收益。钟敏、魏伟与淮北市新中原置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房总价为241697元，因此钟敏、魏伟主张以309868元为基数计算经营收益，没有事实依据。2.第四年起算的时间为2019年7月1日至2020年6月30日，钟敏、魏伟将2020年视为第五年，要求按照10%计算经营收益不符合合同约定。3.东方城市广场公司即便之前按照309868元为基数计算并支付经营收益，该经营收益存在计算错误。钟敏、魏伟因此取得的财产没有法律依据，属于不当得利，应当返还给东方城市广场公司，若存在这种情况，东方城市广场公司主张债的抵消。4.一审结合2020年疫情防控的情况，免除部分租金的认定符合客观实际和公平原则。请求二审法院维持原判，驳回上诉。 钟敏、魏伟向一审法院起诉请求：1.依法判令东方城市广场公司支付租金27888.1元、违约金5089.58元；2.本案的全部诉讼费用由东方城市广场公司承担。 一审法院认定事实：钟敏、魏伟系城市广场1栋（东方城市广场）3层3444号铺位的业主。钟敏、魏伟与淮北市新中原置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》约定该商铺总价为241697元，建筑面积共11.54平方米，套内建筑面积5平方米。2016年5月2日，钟敏、魏伟（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）就涉案商铺租赁事宜签订《委托经营管理合同》，合同约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）3层3444号铺位委托乙方经营，该商铺总建筑面积为平方米，购买合同总价309868元；委托经营期限自2016年7月1日起至2028年6月30日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下，托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的9%、10%支付当年的经营收益；若当年实际物业租金收益超过当年应付经营收益，超出部分甲方与乙方执行9:1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有超过部分物业租金收益的10%；第六年至第十二年则根据物业租金收益按9:1据实分成，则甲方拥有实际物业租金收益的90%，乙方拥有实际物业租金收益的10%；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方城市广场公司支付钟敏、魏伟经营收益至2019年12月31日，此后仅支付一个月的租金，钟敏、魏伟催要未果，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，钟敏、魏伟与东方城市广场公司签订的《委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 根据合同约定，2020年东方城市广场公司按照购房合同签约总价的9%向钟敏、魏伟支付当年的经营收益。钟敏、魏伟主张的所谓“租金”即合同约定的经营收益。东方城市广场公司已向钟敏、魏伟支付1个月的经营收益，还拖欠钟敏、魏伟2020年2月1日至12月31日共计11个月的经营收益19940元（241697元×9%÷12个月×11个月），没有支付构成违约，按照合同约定东方城市广场公司除应补偿钟敏、魏伟所欠经营收益外，并按日计算支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金。2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，一审法院酌定减免东方城市广场公司2020年2月至3月的经营收益及相应的违约金。故东方城市广场公司应当向钟敏、魏伟支付经营收益16314.55元。合同约定经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入钟敏、魏伟指定的银行账户。故2020年4月至6月的经营收益5438.18元应于2020年4月15日前支付，2020年7月至9月的经营收益5438.18元应于2020年7月15日前支付，2020年10月至12月的经营收益5438.18元应于2020年10月15日前支付。 根据双方的约定，钟敏、魏伟有权要求东方城市广场公司以欠付的经营收益总额为基数，按日万分之一的标准支付违约金。截至2020年10月15日，东方城市广场公司应付违约金148.46元（以本金5438.18元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年4月16日起计算至2020年10月15日；以本金5438.18元为基准，按照日万分之一的标准，从2020年7月16日起计算至2020年10月15日）；此后的违约金，以本金16314.55元为基准，自2020年10月16日起，按照日万分之一的标准继续计算至款项付清之日止。判决：一、东方城市广场公司于判决生效后十五日内支付钟敏、魏伟经营收益16314.55元及至2020年10月15日的违约金148.46元，并继续以16314.55元为基数，按照日万分之一的标准支付，自2020年10月16日起计算至经营收益付清之日止的违约金；二、驳回钟敏、魏伟的其他诉讼请求。案件受理费624元，因适用简易程序审理减半收取计312元，由钟敏、魏伟负担156元，东方城市广场公司负担156元。 二审期间，钟敏、魏伟向本院提交证据如下：银行流水一份，拟证明东方城市广场公司是根据《委托经营管理合同》约定，按照购房款309868元为基数支付经营收益。东方城市广场公司质证认为：1.该证据是复印件，真实性请法庭核实。2.该证据不能证明经营收益的计算基数为309868元。本院经审查认为：根据钟敏、魏伟提供银行流水计算，能够证明东方城市广场公司是按照309868元为基数支付经营收益。 二审法院查明，东方城市广场公司于2020支付经营收益23240.1元（309868元×9%÷12个月×1个月）。 除上述事实外，本院二审查明其他事实与一审一致。 本院认为，本案二审的争议焦点是：关于涉案铺位的经营收益及违约金数额如何认定。 关于涉案铺位经营收益的问题。本案中，钟敏、魏伟上诉认为其与东方城市广场公司签订委托经营管理合同约定,涉案铺位以购买总价309868元为基数计算经营收益。东方城市广场公司则认为应以商铺买卖合同约定价款241697元计算。根据本案查明事实，委托经营管理合同是钟敏、魏伟与东方城市广场公司签订的。涉案商铺买卖合同则是与淮北市新中原置业有限责任公司签订的，与本案无关。涉案铺位经营收益应以委托经营管理合同中载明的房屋总价309868元为计算基数。钟敏、魏伟的该项上诉理由成立，本院予以支持。关于疫情减免租金。因2020年新冠肺炎疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，2020年2月及3月本地受疫情影响较重，一审酌定减免东方城市广场公司2020年2月至3月的经营收益，并无不当。另，东方城市广场公司于2020年按照309868元的9%的标准向钟敏、魏伟支付一个月经营收益23240.1元，该款应在涉案铺位经营收益中予以扣除。综上，东方城市广场公司应当支付钟敏、魏伟2020年1月1日至12月31日经营收益为22465.43元（309868元×9%÷12个月×（6-1-2）个月＋309868元元×10%÷12个月×6个月）。 关于违约金问题。双方约定经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入钟敏、魏伟指定的银行账户。东方城市广场公司未合同按时支付，构成违约。东方城市广场公司应按未付经营收益日万分之一的标准支付违约金。故2020年4月至6月的经营收益6972.03元应于2020年4月15日前支付，2020年7月至9月的经营收益7746.7元应于2020年7月15日前支付，2020年10月至12月的经营收益7746.7元应于2020年10月15日前支付。截至2020年10月15日，东方城市广场公司应付违约金为197.38元（以本金6972.03元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年4月16日起计算至2020年10月15日；以本金7746.7元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年7月16日起计算至2020年10月15日）；此后的违约金，以本金22465.43元为基准，自2020年10月16日起，按照日万分之一的标准继续计算至付清之日止。 综上所述，钟敏、魏伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初838号民事判决； 二、淮北市东方城市广场商业运行管理有限公司于本判决生效后十五日内支付钟敏、魏伟经营收益22465.43元及至2020年10月15日的违约金197.38元，并继续以22465.43元为基数，按照日万分之一的标准支付，自2020年10月16日起计算至经营收益付清之日止的违约金； 三、驳回钟敏、魏伟的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费50元，由钟敏、魏伟、淮北市东方城市广场商业运行管理有限公司各负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  化启武 审判员  王 晖 二〇二一年六月二十四日 书记员  谢瑞刚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。