广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6620号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市天鹏物业管理有限公司，住所地广州市白云区云城街萧岗村润云路211号101房。法定代表人：黎达权，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏天，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市盈通五金装饰材料城市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街鹤龙二路138号。法定代表人：黎国强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张财生，广东上兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖燕飞，广东上兵律师事务所实习人员。原审第三人：广州白云区新市望岗经济发展公司，住所地广州市白云区嘉和街望岗村106国道嘉禾路段自编2号。法定代表人：黎伟铅。上诉人广州市天鹏物业管理有限公司（以下简称天鹏公司）、广州市盈通五金装饰材料城市场经营管理有限公司（以下简称盈通公司）因与原审第三人广州白云区新市望岗经济发展公司（以下简称望岗公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初30434号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。上诉人天鹏公司上诉请求：1.改判一审判决第一项占有使用费807378元为2153007.51元；2.本案一、二审诉讼费均由盈通公司承担。事实与理由：一、一审法院对于涉案场地征拆情况查明及认定事实错误。（一）关于2020年2月26日广州市白云区嘉禾街道办事处城市管理科发出的征拆通知。嘉禾望岗周边地块指的是盈通综合批发市场地块，并非涉案盈通装饰材料城地块，征拆红线范围内是指盈通综合批发市场周边范围，并未涵盖涉案场地即盈通装饰材料城地块范围。（二）关于2020年9月17日望岗公司出具的情况说明提到的收到征拆通知以及为了配合征拆工作召开会议通知承租人等事宜同样均是指盈通综合批发市场场地的征拆，并非涉案场地。二、一审法院基于上述对涉案场地存在征拆问题查明及认定事实错误，以天鹏公司自2020年3月起未再向上一手出租方缴纳租金，天鹏公司确认涉案场地在2020年3月起被拆除部分，涉案场地被纳入征拆范围会影响涉案场地的后续经营为由，酌情认定按照约定租金标准的30%计算占有使用费，没有任何事实和法律依据。（一）无论天鹏公司是否向上一手出租方即望岗公司缴纳租金，均不影响盈通公司须按涉案租赁合同约定标准向天鹏公司缴纳租金。（二）涉案场地被拆除小部分，是因为小商户在经营过程中排放的废气废水不达标造成环境严重污染且无法改正的情况下才被环保部门联合城管部门予以拆除，该拆除行为与涉案场地征拆毫无关联，不应纳入酌情减少占用费的考量因素。（三）2020年8月20日前，涉案场地即便被纳入征拆范围也完全不影响涉案场地的后续经营，一审法院以此作为降低租金标准的考量因素同样错误。综上所述，一审法院基于对涉案场地存在征拆问题查明及认定事实错误，判决盈通公司按照合同约定租金标准的30%计付场地占用费太过于随意，对天鹏公司显失公平。天鹏公司本着兼顾公平、和平解决本案纠纷的原则，自愿让步以合同约定租金标准的80%计付盈通公司2020年3月1日至8月20日尚欠的占有使用费，即2103838.71元，请二审法院改判支持。针对上诉人天鹏公司的上诉请求，盈通公司二审答辩称：天鹏公司的上诉请求缺乏事实及法律依据，盈通公司的上诉状所陈述的事实和理由部分也是对天鹏公司上诉的答辩。天鹏公司上诉理由的第一点2020年2月26日发出的征拆通知是事实，但关于征拆的范围，天鹏公司庭前已提交了新的证据及调查取证申请书，盈通公司提交的证据显示天鹏公司所陈述的征拆范围并非涉案场地的说法，缺乏事实及法律依据。针对天鹏公司的上诉理由第二点，其要求盈通公司支付占用费至2020年8月也缺乏依据。事实上，涉案场地在2019年10月已被拆除一部分，到了2020年2月26日已拆除涉案租赁物600多平方米，后又拆除了4000多平方米，实际上已经没有租户可以正常经营了，盈通公司作为转租方已经没有任何收益。一审法院判决盈通公司按照合同约定的租金标准30%计付占用费也是不合理的。上诉人盈通公司上诉请求：1.改判一审判决第一项，判决盈通公司无需向天鹏公司支付占有使用费807378元；2.撤销一审判决第四项，改判支持盈通公司的全部反诉请求，判决天鹏公司向盈通公司返还水电费共计862746.92元；3.一、二审诉讼费全部由天鹏公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）盈通公司不存在占有并使用涉案租赁物的事实，一审判决盈通公司向天鹏公司支付占用费，属于认定事实不清。为了配合征拆工作，自2020年4月起，出租方已通知天鹏公司停租并免收租金，并通知包括天鹏公司在内的管理方、承租方告知其他相关承租人关于涉案租赁物停租和搬迁事宜。因此，天鹏公司自2020年4月起不再是承租人，丧失计收租金的基础，盈通公司也无需向天鹏公司支付租金。（二）一审法院判决盈通公司按照涉案合同约定租金标准的30％计付占用费，属于事实不清。（三）一审法院以盈通公司已经实际支付为由，驳回其反诉天鹏公司返还多收水电费的请求，存在错误。天鹏公司违反合同约定收取水电费，隐瞒水电费真实单价，盈通公司依据天鹏公司虚报的价格多缴纳了电费，并不视为同意该虚报的价格为应收价格。所以，多缴水电费部分是未经盈通公司同意的，天鹏公司应予返还。（四）一审判决认为水电费单价均系公开透明，盈通公司可自行查询或申请政府信息公开，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院在天鹏公司丧失计收占用费的基础后且盈通公司不存在占用的情况下，判决盈通公司支付占用费，属于适用法律错误。（二）一审法院在没有证据证明盈通公司同意变更合同中关于水电费单价的情况下，判决不予支持盈通公司返还多缴纳的水电费的请求，属于法律适用错误。综上所述，盈通公司上诉恳请二审法院依法改判支持其上诉请求。针对上诉人盈通公司的上诉请求，天鹏公司二审答辩称：盈通公司的上诉缺乏事实和法律依据。一、关于场地占有使用费的问题，天鹏公司的答辩意见以其上诉意见为准。盈通公司上诉所称2020年2月26日后仅留下部分管理人员在涉案场地配合租户退场及4月后就没有实际占用涉案场地，严重与事实不符。天鹏公司一审提交的照片及二审提交的视频可以清晰地证明截至2020年8月21日盈通公司一直占用涉案场地，出租给小商户并收取租金。天鹏公司发出解除通知之前，盈通公司一直向天鹏公司缴纳水电费，也足以证明盈通公司一直占有使用涉案场地。盈通公司也有收取小商户的租金，是否也构成不当得利予以返还呢。天鹏公司与望岗公司以及天鹏公司与盈通公司之间是两个独立的法律关系，天鹏公司与望岗公司之间的租赁关系不应在本案处理。二、关于水电费问题。一审法院查明双方签订租赁合同以来盈通公司从未按照合同约定的水电费价格条款履行，而一直是按照天鹏公司每月水电费报数自行计算水电费价格向天鹏公司支付水电费，即盈通公司是明确知道水电费价格的，且多年来都是按照该价格向天鹏公司支付水电费，盈通公司以实际履行行为变更了合同条款。盈通公司称无法查询水电费单据，但其在一审中提交了水电费票价凭证，足以证明盈通公司是可以自行查询水电费价格的，其所称无法查询和其提交的证据是自相矛盾的。实际上，双方一直都是认可水电费单价且未提出任何异议的。综上，盈通公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。原审第三人望岗公司经本院二审合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。天鹏公司于2020年8月27日提起诉讼请求判令：1.盈通公司向天鹏公司支付2020年3月1日至2020年8月31日期间拖欠的租金2866054元（447821元×2月+492603元×4月）；2.盈通公司向天鹏公司支付逾期交租滞纳金161633.5元（从每月租金应付之日起计算至2020年8月31日止，详见《租金、滞纳金明细表》）；3.本案诉讼费由盈通公司承担。盈通公司向一审法院提起反诉，请求判令：1.天鹏公司向盈通公司返还合同保证金1000000元及利息（利息自起诉之日起计算至实际返还之日，按中国人民银行同期贷款利率5.2%计算）；2.天鹏公司向盈通公司返还2014年1月至2020年8月多收的电费788368.87元；3.天鹏公司向盈通公司返还2014年1月至2020年8月多收的水费74378.05元；4.天鹏公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2010年7月23日，天鹏公司向盈通公司开具收据，记载收到盈通公司按金500000元。2011年3月9日，天鹏公司（甲方、出租方）与盈通公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租给乙方作商业经营使用，租期自2011年5月1日至2031年4月30日，每月租金370100元，从第4年开始，每3年递增10%，乙方在签订合同日向天鹏公司缴纳保证金1000000元，计租期从2011年5月1日起；乙方在每月1-20号前交清当月租金和水、电费，逾期交付，甲方有权收取总金额1%每天的滞纳金；电按该电房、供电所的实际票价的基础上加收0.1元每度作建设电房和维修费用，变压器的损耗按用电量多少的比例分摊，水按村的实际收费交付；在租赁期间，如遇国家法律、法规或政府征用土地的，租赁关系即终止，甲乙双方各不负违约责任，不作任何补偿，乙方必须执行合同规定进行搬迁，不得以任何理由拖延或拒迁（如国家或征收方对该物业或场地有赔偿或补偿，就按有关规定，土地、建筑物归甲方，乙方投资的建筑物、构筑物、装修等按评估值补偿费归乙方，搬迁费归乙方负责）；等等。2011年3月19日，天鹏公司向盈通公司开具收据，记载收到押金500000元。2013年8月14日，广州市盈通物业管理有限公司将名称变更为盈通公司现名称。2020年2月26日，广州市白云区嘉禾街道办事处城市管理科发出征拆通知，记载嘉禾望岗站周边地块是我市重点收储项目，根据项目征拆要求，本栋建筑位于征拆红线范围内，请相关利益人积极配合征拆工作，于2020年3月31日前搬离退场。2020年8月20日，广州市白云区嘉禾街望岗经济联合社（以下简称望岗经济联合社）向盈通公司发出解除合约通知书，记载望岗经济联合社已于2020年8月17日与政府签订协议同意政府征收土地，租赁合约已无法继续生效运行，即日起望岗经济联合社与贵方解除租赁合约。2020年9月17日，望岗经济联合社出具关于盈通五金装饰材料城停收租金相关情况的说明，记载由于新冠疫情影响，我联社属下望岗公司已免除天鹏公司2020年2月全部租金，因天鹏公司已缴纳，故实际免除3月租金；2020年2月26日，我联社收到《征拆通知》，要求相关利益人2020年3月31日前搬离退场，为了配合征拆工作，我联社属下望岗经济发展公司自2020年4月起不再收取管理方、承租方的租金；为了配合征拆工作，我联社于2020年4月10日召开内部会议，告知属下公司通知涉征拆范围的各承租方；等等。盈通公司为证实天鹏公司存在多收水电费的事实，出示以下证据：1.2018年9月至2020年9月期间的电费发票，记载购买方为黎达权，电费单价从0.6元至1.2元不等；2.广州市自来水公司自来水价格表，记载2012年5月21日发布的非居民生活用水单价为3.46元/立方米；2017年7月1日起非居民类污水单价为1.4元/立方米，并注明污水处理计量方式调整为按用水户的用水量计征。3.银行账户交易明细，记载盈通公司自2014年1月至2020年9月期间支付费用记录，盈通公司对其中部分款项支付记录予以标记为水电费用。4.水电量的统计表，该表为盈通公司自行制作，盈通公司称系根据上述证据3的实际缴费金额除以水、电费的单价计算得出。5.微信通信记录，显示2018年8月至2020年9月期间，天鹏公司方将水电的读数告知盈通公司，盈通公司自行计算水电费数额并告知天鹏公司已缴费。盈通公司另称公司的法定代表人盈通公司与盈通公司各租赁一处场地，共用电表，故电费系按照两个租赁场地的面积比例进行分摊计算。天鹏公司对上述证据1称仅有部分发票有原件，仅对有原件的予以认可；对证据2不予确认；对证据3仅确认转账记录中有天鹏公司名称的部分；对证据4不予确认，主张均是盈通公司自行制作；对证据5无异议，并主张天鹏公司、盈通公司在实际履行中已通过履行行为将水电费的价格予以变更。天鹏公司为证实其收取水电费标准合理，出示以下证据：1.2019年12月至2020年9月的电费发票，记载电费单价为0.7至1.2之间；2.2019年12月至2020年9月的电费通知单，记载电度电价分为峰、平、谷三个单价，峰为1.03元，平为0.63元、谷为0.33元；3.电表照片；天鹏公司称盈通公司用电多为峰、平时段，实际的电费单价远高于发票的单价；4.2018年11月至2020年9月期间的水费发票，记载水费单价约为3.36元，仍需缴纳3%的税额，其中2020年5、6月及7月的部分用水单价约为3.02元。盈通公司对上述证据均不予确认，称天鹏公司用最高标准推定为盈通公司的用电单价没有事实依据，应以发票单价为准；天鹏公司提供的水费发票单价与盈通公司查询的用水单价基本一致，也包括了污水处理费。一审审理中，天鹏公司、盈通公司对盈通公司在2020年3月之后有无实际经营管理涉案租赁物存在争议，盈通公司称自2020年3月开始涉案租赁物已被拆除部分，2020年6月底又拆除了一部分，无法经营，盈通公司自2020年3月开始仅留存部分人员协助政府配合拆迁统计事宜，并未实际经营管理；曾多次要求天鹏公司进行书面交接确认，但天鹏公司均不配合。天鹏公司对盈通公司的陈述不予认可，主张盈通公司实际收取部分租户租金至2020年8月，确认涉案租赁物的部分场地已被拆除，但主张拆除的仅为小部分，并出示天鹏公司起诉前前往涉案租赁物现场拍摄的照片，显示仍有商户开门经营。另查，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载涉案租赁物所在地块未查到《建设工程规划许可证》信息。一审法院认为，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或相关产权登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，天鹏公司、盈通公司就涉案租赁物签订的《租赁合同》应属无效。关于保证金，《租赁合同》无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故盈通公司要求天鹏公司退还保证金1000000元于法有据，一审法院予以支持。关于租金即占有使用费，盈通公司主张其于2020年3月开始未经营，仅留存部分人员在涉案租赁物现场配合征拆工作，但未能提供证据证实已实际向天鹏公司交还场地，天鹏公司对盈通公司主张已通知天鹏公司交接场地亦不予确认，故应认定盈通公司在2020年3月之后仍使用涉案租赁物。但因涉案租赁物所在的望岗经济联合社于2020年8月20日向盈通公司发出解除合约通知书，通知盈通公司于该日解除租赁合同，可知涉案场地自2020年8月20日起已由望岗经济联合社收回管理，天鹏公司无权继续以出租人身份出租、管理涉案场地，故占有使用费应计算至2020年8月20日止。关于占有使用费标准，因望岗经济联合社已作出情况说明，显示天鹏公司自2020年3月起未再向其上一手出租方缴纳租金，也结合天鹏公司确认涉案场地在2020年3月起被拆除部分，而涉案场地被纳入征拆范围亦会影响涉案场地的后续经营，综合考虑以上因素，一审法院酌情认定盈通公司按照合同约定租金标准的30%支付占有使用费。经计算，盈通公司应向天鹏公司支付2020年3月1日至2020年8月20日期间占有使用费，经计算为807378元（447821元×30%×2月+492603元×30%×3月+492603元×30%÷31天×20天）。关于滞纳金及利息，因《租赁合同》无效，故合同中关于滞纳金的约定亦属无效，天鹏公司要求盈通公司支付租金滞纳金以及盈通公司要求天鹏公司支付保证金利息均于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。关于多收水电费，虽《租赁合同》约定了水电费的收费标准，但原、盈通公司在实际履行过程中并未按照合同约定标准缴纳水电费，且已实际履行多年，盈通公司均未提出异议。结合盈通公司出示的微信通信记录，盈通公司系按照天鹏公司提供的水电表读数自行计算得出水电费的缴纳金额，故盈通公司应明知其承担水电费的单价；而政府部门收取水电费的单价均系公开透明，盈通公司若想得知即可自行查询或申请政府信息公开，并非因天鹏公司原因不能得知，故在盈通公司可知晓水电费的标准单价的情况下盈通公司仍愿意按照实际履行中的水电费单价缴纳水电费，应视为盈通公司放弃自身权利，并与天鹏公司通过实际行为变更了合同中关于水电费单价的约定，应以实际履行的水电费单价为准。现盈通公司依据合同约定主张天鹏公司退还多收取水电费理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。望岗公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2020年12月22日判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州市盈通五金装饰材料城市场经营管理有限公司向原告广州市天鹏物业管理有限公司支付2020年3月1日至2020年8月20日期间占有使用费807378元；二、自本判决生效之日起五日内，原告广州市天鹏物业管理有限公司向被告广州市盈通五金装饰材料城市场经营管理有限公司返还保证金1000000元；三、驳回原告广州市天鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市盈通五金装饰材料城市场经营管理有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费15510.8元，由原告广州市天鹏物业管理有限公司负担11374.6元，由被告广州市盈通五金装饰材料城市场经营管理有限公司负担4136.2元；本案反诉受理费10782.36元，由原告广州市天鹏物业管理有限公司负担5788.42元，由被告广州市盈通五金装饰材料城市场经营管理有限公司负担4993.94元。原、被告负担的本、反诉受理费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另外，一、天鹏公司于二审期间向本院提交：1.涉案场地定位图截图，拟证明2020年2月26日广州市白云区嘉禾街道办事处城市管理科发出的征拆通知中记载的嘉禾望岗周边地块指的是盈通综合批发市场地块，并非涉案盈通装饰材料城地块，征拆红线范围内是指盈通综合批发市场周边的范围，该范围未涵盖涉案场地即盈通装饰材料城地块范围，该征拆通知当时是张贴在盈通批发市场处，并非是涉案场地处；涉案场地在2020年8月17日望岗公司与政府签订协议同意政府征收土地之前，从未存在征拆情形，一审法院据此征拆通知认定涉案场地被纳入征拆范围属于查明及认定事实错误；2.涉案场地视频光盘，拟证明在2020年8月20日前，涉案场地几乎全部被小商户承租，大部分商铺都在正常开门营业，不存在征拆影响经营的情形，除了2020年2月受疫情影响，大部分商铺没有经营外，在2020年3月份开始所有商铺已恢复正常经营，并未受到任何征拆因素影响。盈通公司质证称：对证据1的真实性没有异议，但不具备合法性和关联性；天鹏公司以其自己手机截图确定征拆范围违背客观事实，盈通公司二审提交的证据3即盈通公司向街道办查询的征拆范围平面图，足以证实天鹏公司标红的两个红色地块都在征拆范围内；对证据2的三性不予认可，天鹏公司拍摄的视频是局部范围，记录的仅是当时还未拆除的部分。二、盈通公司二审期间向本院提交：1.广州市白云区嘉禾街道办用图文分享软件“美篇”账号“嘉禾街重点项目办”记载城管科工作简报（2020年4月9日、2020年5月28日），拟证明涉案租赁物所在盈通装饰材料城属于嘉禾望岗地铁站周边地块征收范围，嘉禾街道办在2020年2月26日下发《征拆通知》后对涉案租赁物进行实际拆除和督促相关利益人员搬离；2.盈通公司在盈通装饰材料城拍摄征拆现场图片（2020年3月22日、2020年6月29日）、3.嘉禾街道办通过图文分享软件“美篇”账号“嘉禾街”记载的嘉禾街综信科工作简报（2020年3月22日、2020年5月8日）、征地预公告附图，拟证明涉案盈通装饰材料城物业在2020年3月22日被部分拆除（约600平方米）、在2020年6月29日被拆除4000多平方米，该场地商户自2020年3月起实际已经无法经营并陆续搬离，部分商户因不满搬迁去向嘉禾街道办信访咨询。天鹏公司质证称：对证据1的真实性没有异议，对合法性、关联性不予认可，至今天鹏公司未看到任何政府文件证明涉案场地属于征拆范围，相关会议的进行仅证明涉案场地的征拆事宜正在研究和推进中，即在2020年4月涉案场地是否具备拆迁条件仍处于待确认阶段，证据1中2020年5月28日的简报明确是在嘉禾望岗地铁周边地块，125公顷所包含的地块是嘉禾望岗地铁周边的盈通综合批发市场地块，而非涉案盈通材料城地块；对证据2照片的真实性没有异议，对其合法性、关联性不认可，2020年3月22日场地拆除是因为小商户在经营过程中排废排污不达标造成环境污染且无法治理的情况下被有关环保部门联合城管部门拆除，与征拆无关；6月29日照片没有原始载体，对其三性不予认可；对证据3的真实性没有异议，对其合法性、关联性及证明内容不予认可；征拆通知没有附相关文件，对其三性不予认可，且征拆通知中“本栋建筑”具体指向不明，天鹏公司认为“本栋建筑”应为盈通综合批发市场。另外，针对盈通公司提交的《征拆通知及附图》，天鹏公司庭后提交书面补充质证意见：经天鹏公司询问广州市白云区国土资源和规划局的工作人员，其回复该附图并非红线图，该局没有关于涉案场地征拆红线图备案，涉案场地不属于已收储的125公顷土地范围；经天鹏公司询问嘉禾街道办事处工作人员，其回复对《征拆通知》的出具不知情，通知上落款是嘉禾街道办事处重点项目办公室，该办公室系临时成立工作组，没有正式编制；综上，天鹏公司请求法院核查涉案场地在2020年8月份之前是否已属于征拆范围，何时确定为征拆收储土地。请求法院发函向两单位了解本案关键事实。三、盈通公司二审期间向本院提交调查取证申请书，请求法院向广州市白云区嘉禾街道办及其下属城市管理科调查涉案租赁物所在地块的征拆情况，包括但不限于征拆范围、启动拆迁时间以及盈通公司物业具体被拆时间。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、涉案租赁物占有使用费计付的问题；二、盈通公司上诉主张天鹏公司应退还多收取的水电费能否成立。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁物占有使用费计付的问题。涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或相关产权登记，一审法院认定涉案《租赁合同》无效，判决天鹏公司向盈通公司退还保证金，双方均无异议。至于场地占有使用费计付问题，一审法院综合全案案情，酌情认定盈通公司自2020年3月起按合同约定租金标准的30%计付涉案租赁物占有使用费至望岗经济联合社于2020年8月20日向盈通公司发出解除合约通知书收回涉案租赁物管理时止，理据充分，并详细阐述了事由，本院不作赘述。盈通公司上诉称其自2020年3月起未经营使用涉案租赁物不应计付占有使用费、天鹏公司丧失收取占有使用费资格以及天鹏公司上诉主张盈通公司应按租金标准计付占有使用费等，但两者所举证据不足以推翻一审判决认定事实和处理意见，本院不予支持。二、关于争议焦点二，盈通公司上诉主张天鹏公司应退还多收取的水电费能否成立的问题。虽《租赁合同》约定了水电费的收费标准，但综合双方实际履约行为以及水电费交易习惯来看，盈通公司并未按照合同约定标准缴纳水电费，且已实际履行多年，盈通公司未提供证据证明其曾对此提出异议。一审法院认定盈通公司明知其承担水电费的单价仍愿意按照实际履行中的水电费单价缴纳水电费，视为盈通公司放弃自身权利，以实际行为变更了合同中关于水电费单价的约定，并无不妥。盈通公司上诉请求天鹏公司退还多收取的水电费，不能成立。另外，盈通公司、天鹏公司二审申请法院调查取证，均超过举证期限，且与本案待证事实并无直接关联，本院不予采纳。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人天鹏公司、盈通公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29338元，由上诉人广州市天鹏物业管理有限公司负担12427元，由上诉人广州市盈通五金装饰材料城市场经营管理有限公司负担16911元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年六月四日书记员  纪惠敏黄晶晶