广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13808号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广东省广州市越秀区光塔路102号。法定代表人：曾健庆。委托诉讼代理人：麦皓伦，该所职员。委托诉讼代理人：劳坚强，该所职员。被上诉人（原审被告）：广州市羊城国际旅行社有限公司，住所地广东省广州市东山区中山二路3号9层A，B，C，D，E，F。法定代表人：刘志强。代表人：广州市羊城国际旅行社有限公司管理人。破产管理人：广东百思威律师事务所。负责人：罗斌。委托诉讼代理人：钟怡潇，广东百思威律师事务所律师。委托诉讼代理人：许洛鑫，广东百思威律师事务所律师。上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀房管二所）因与被上诉人广州市羊城国际旅行社有限公司（以下简称羊城旅行社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人越秀房管二所上诉请求：1.撤销一审判决，判令羊城旅行社向我所支付2001年8月1日至2002年1月31日期间所欠的房屋租金共62496.84元；2.一、二审诉讼费用由羊城旅行社承担。事实与理由：一审法院判决认定事实错误。涉案房屋越秀区人民南路56号全栋及54号二楼部分房是我所辖内经管的直管房，原租用单位广州市羊城国际旅行社，于2002年4月30日将房屋退回给我所，但尚欠62496.84元租金未清缴，为此，羊城旅行社与我所委托的广州市新骏物业管理有限公司签订《还款协议》，约定从2002年4月起分18个月，每月清缴8000元，直至2003年9月将141359.04元欠租清缴完毕。但实际羊城旅行社只向我方支付了78862.20元，尚欠62496.84元未清缴，事发后经我所多次追缴，双方未就欠租问题达成一致协议。一审法院缺乏考虑该欠租将导致国有资产流失，根据《广东省公有房产管理办法》第十五条规定，“单位和个人租用公房应按约交租，不得拖欠。”以及《民法典》第一百八十八条【普通诉讼时效、最长权利保护期间】规定，“自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”因此我所基于与羊城旅行社于承租期间产生的欠租为由，提起诉讼要求羊城旅行社缴纳欠租是合理合法的。综上，请求判如所请。被上诉人羊城旅行社答辩称：2020年3月31日，本院裁定受理羊城旅行社破产清算，同时指定管理人负责破产清算工作。经管理人核查，羊城旅行社名下无银行存款，无车辆，无不动产，无证券，无对外股权投资，无商标专利等任何财产，资不抵债，管理人提请宣告羊城旅行社破产。2020年9月24日，本院作出（2020）粤01破85-2号民事裁定书，宣告羊城旅行社破产并终结了破产程序。羊城旅行社已于2007年12月28日因不按照规定接收年度检查被吊销营业执照，因其法人、高管等下落不明，登记住所地未发现经营痕迹，管理人无法完成接管。因未能接管到羊城旅行社及其分公司任何财产、公章、证照等，管理人对涉案租赁关系是否存在以及是否拖欠租金等均无法确认。现有证据不足以证明羊城旅行社欠付租金的事实。越秀房管二所提供的《还款协议》描述了所谓欠付租金情况，但越秀房管二所并非该协议当事人，且该协议当事人广州市新骏物业管理有限公司（以下简称新骏公司）与描述事项无关，仅有一方当事人盖章的该协议也不成立，协议记载欠租金额与越秀房管二所主张的欠租金额不符。越秀房管二所的诉请明显超过了诉讼时效。越秀房管二所向一审法院起诉请求：羊城旅行社支付从2001年8月1日至2002年1月31日期间所欠租金62496.84元。一审法院认定事实：根据统字69089、69090号不动产登记查册表记载，越秀区人民南路54号、56号房屋产别均为直管公房，单位名广州市房地产管理局，委托越秀区房管局管理，建筑面积分别为989.78平方米、448.2平方米。根据1994年8月17日的工商企业用房租金计算表记载，人民南路56号，产别公，租用部位全幢，用途旅业，租户羊城旅行社，评定每月租金11779.92元等。根据1997年8月的租金移动签报表记载，人民南路56号租户为羊城旅行社，每月增加租金后实收数23559.84元。2002年4月2日，羊城旅行社在《还款协议》甲方处盖章，该协议乙方为新骏公司，内容为：广州市羊城国际旅行社是国有企业，因国有企业实行体制改革，向外转让部分股权，现改为广州市羊城国际旅行社有限公司，原广州市羊城国际旅行社租用人民南路56号房管站的房屋所欠租金（2001年8月至2002年1月共计6个月，每月租金23559.84元），共141359.04元，经新公司董事会研究决定，同意由新公司负责归还，经友好协商，还款办法为，1.羊城旅行社从2002年4月份起分18个月，每月8000元归还旧公司所欠房管站租金，到2003年9月全部归还完毕；2.2002年2月起人民南路56号房屋不是我公司使用，所以我公司从2002年2月不再交纳人民南路56号租金等。2002年4月25日，新骏公司向越秀房管二所出具函件，写明：人民南路56号全幢及54号二楼部分是经管的无主代管房，每月租金23559.84元，由羊城旅行社承租，该单位以经营困难为由在2001年8月开始没有缴交租金，现才申请办理退租手续，定出了还款协议，同意在2001年8月至2002年1月共6个月租金所欠租金141359.04元，从2002年4月起至2003年9月分期清还完毕，每月归还8000元，并称从2002年2月起不缴纳租金，鉴于以上情况可否同意该单位的要求，另4月份是否按退租后作临时冲减，请尽快给予批复等。2002年4月30日，越秀房管二所与羊城旅行社签订《房屋交接证明》，写明：因广州市羊城旅行社改制，不再租用越秀房管二所人民南路56号全幢及54号二楼部分的房屋，于2002年4月28日交还越秀房管二所等。越秀房管二所陈述：新骏公司是中标对越秀房管二所直管公房进行管理的单位，羊城旅行社向越秀房管二所偿还了部分欠租78862.2元，因时间久远，票据已经遗失，越秀房管二所有通过电话联系羊城旅行社，但电话打不通，也有上门催讨欠租，但现场找不到人。一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。根据本案证据，羊城旅行社拖欠涉案房屋2001年8月至2002年1月期间的租金，至本案受理之日，已经远远超过二年的诉讼时效期间，越秀房管二所没有提供证据证明在起诉之前曾向羊城旅行社主张权利构成诉讼时效的中断，故羊城旅行社辩称越秀房管二所的诉请超过诉讼时效，一审法院予以接纳，越秀房管二所要求羊城旅行社支付上述期间的欠租，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：驳回越秀房管二所的诉讼请求。本案受理费681元，由越秀房管二所负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系租赁合同纠纷。越秀房管二所与羊城旅行社之间的租赁合同关系出自双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：越秀房管二所诉请羊城旅行社支付欠付的案涉房屋2001年8月至2002年1月期间的租金是否应予支持的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。本案中，羊城旅行社拖欠案涉房屋2001年8月至2002年1月期间的租金，双方亦曾于2002年4月2日签订《还款协议》约定欠付租金的归还方式和期限，但越秀房管二所并无证据证明其在提起本案诉讼之前曾向羊城旅行社主张权利构成诉讼时效中断的事由。故越秀房管二所提起本案诉讼已超过前述法律规定二年的诉讼时效期间，其诉请羊城旅行社支付欠付的租金62496.84元，缺乏依据。一审法院据此驳回越秀房管二所的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。综上所述，越秀房管二所的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费681元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  李 民二〇二一年六月二十九日书记员  郭 俏古文娜