广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13692号上诉人（原审被告）：陈启鸿，男，1957年7月7日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：覃兆江，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晓红，广东法丞汇俊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市两和贸易有限公司，住所地广州市白云区潭村北涌边街自编67号402房。法定代表人：林炎龙，职务总经理。委托诉讼代理人：林永泉，广东朝远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈章文，广东朝远律师事务所律师。原审被告：陈映婷，女，1985年8月9日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：陈启鸿，系陈映婷的父亲。委托诉讼代理人：范燕红，系陈映婷的母亲。上诉人陈启鸿因与被上诉人广州市两和贸易有限公司（以下简称两和公司），原审被告陈映婷返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初1358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈启鸿上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费由两和公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，陈启鸿基于与广州市海珠区*社工业公司（现已改制并更名为“广州市海珠区*社街道综合服务中心”，下称“*社工业公司”）之间的《集资购房协议书》对涉案房屋合法占有、使用，陈启鸿是涉案房屋的有权占有人。1999年8月5日，*社工业公司与广州市华*房地产开发有限公司（现已更名为广州市华*房地产开发有限公司，下称华*公司）签订《合作开发协议》约定，华*公司在第二期建设中给付已完税并能交付使用的1400平方米住宅给*社工业公司，在第一栋地下室200平方米给*社工业公司等等。2000年6月，华*公司与*社工业公司签订《房屋移交协议》，华*公司将包括涉案房屋在内的19套房屋按照合作开发协议交付给*社工业公司。*社工业公司按照房屋移交协议接收房屋后，将房屋出售给陈启鸿，陈启鸿于2001年10月12日支付购房款182230.14元，同日，*社工业公司向陈启鸿出具收据，收据载明：今收到陈启鸿、陈映婷交来购房款306房182230.14元。后双方于2001年10月28日补签订《集资购房协议书》，约定由陈启鸿向*社工业公司购买位于东晓*路泰安居的*梯*房，房屋建筑面积为71.4628平方米，购房款为182230.14元。自2001年开始，涉案房屋一直由陈启鸿占有使用至今。综上，*社工业公司基于与华*公司的合作开发协议书及房屋移交协议书将涉案房屋出售给陈启鸿，陈启鸿基于集资购房协议占有使用涉案房屋，根据我国《物权法》第241条、《民法典》第458条规定，陈启鸿是基于与*社工业公司的合同关系对涉案房屋占有使用多时，是涉案房屋的（直接）有权占有人。二、从以下事实可以推定两和公司是涉案房屋的非善意买受人：1、一审法院于2006年11月7日作出的（2006）海民三初字第2760号民事判决确认了陈启鸿对房屋的占有使用权。判决作出后，华*公司和*社工业公司没有上诉，判决已生效。2017年7月24日，一审法院作出（2017）粤0105民监2号民事裁定书，裁定重审2760号案，而两和公司于2014年7月5日向案外人购买涉案房屋时，2760号案判决中有关房屋过户到陈启鸿名下的判项尚未被撤销，依然有效。陈启鸿对涉案房屋的有权占有状态仍然处于受法律保护的状态中。两和公司明知涉案房屋并非空置，仍处于陈启鸿占有使用的状态并存在争议，仍然购买，不属于善意购买。涉案房屋的所谓原产权人谢*胜是华*公司套取银行贷款的“白手套”，谢*胜明知自己并非涉案房屋的真正买受人和所有权人。谢*胜和华*公司套取银行贷款的行为有（2003）穗中法民二初字第509号民事判决、（2010）穗中法执字第1375号执行裁定等法律文书为证。因此，谢*胜并非涉案房屋的真正买受人和真正所有权人，陈启鸿才是涉案房屋的实际买受人。2、谢*胜明知自己并非涉案房屋的实际买受人，明知华*公司与*社工业公司签订《房屋移交协议》，涉案房屋已出卖并移交给了陈启鸿，却仍将房屋出卖给两和公司。对上述事实两和公司应属明知。3、两和公司与案外人谢*胜、刘*华就涉案房屋相关事宜曾委托过同一律师进行代理，且两人委托前后时间相隔较短。同时，2014年7月5日的交易价格按房屋建筑面积计算，只有1万元/平方米，交易价格远低于涉案房屋周边实际成交价，让人不得不怀疑两和公司与案外人是否存在恶意串通，损害他人合法权益的情形。4、两和公司于2014年6月20日成立，注册资本20万元，虽然公开资料显示股东已足额出资，但从两和公司与案外人谢*胜签订的《存量房买卖合同》显示，两和公司在设立后不足一个月就购买了22套房产，向谢*胜以1万元/平方米一次性付清全款，显示出两和公司经济实力雄厚，但两和公司曾因提交虚假材料骗取公司注册登记被处罚，陈启鸿有理由怀疑两和公司实质就是案外人谢*胜或者华*公司的白手套，三者实施以合法形式谋取不法利益的行为。三、两和公司请求陈启鸿返还原物的请求权已超过除斥期间。陈启鸿自2001年开始对涉案房屋进行占有使用，而两和公司是在2014年7月5日购买涉案房屋，且两和公司购买时已经明知陈启鸿对涉案房屋进行占有使用，根据《物权法》及《民法典》规定，两和公司行使返还原物请求权的期间是自侵占发生之日起一年内，而两和公司是在2014年7月5日已经知道陈启鸿对涉案房屋进行占有使用，故两和公司行使请求权的应自2014年7月6日起计算一年，但两和公司直至2017年才向一审法院主张权利，因此两和公司行使返还原物请求权的权利已经消灭。四、一审法院对两和公司支付房屋使用费的起始时间计算错误，并没有考虑陈启鸿有权占有涉案房屋存在历史原因，具有客观合理性。陈启鸿自2001年开始基于其与*社工业公司的集资购房协议书对涉案房屋进行有权占有使用，一审法院作出的（2006）海民三初字第2760号民事判决进一步对陈启鸿的有权占有进行确认。2020年广州中院作出的生效判决才最终确定*社工业公司（现*社综合服务中心）只能就涉案房屋对华*公司享有债权。该判决直接导致*社综合服务中心无法按《集资购房协议》约定将涉案房屋所有权出售给陈启鸿。现两和公司起诉陈启鸿搬离涉案房屋，使得陈启鸿对房屋永久使用权也存在无法得到保障的可能性。因此陈启鸿对房屋的占有有合同依据及合理性，属于有权占有，并非恶意占有，占有期间不需要向请求权人支付费用，即使需要，也应从（2020）粤01民终9570号案生效之日的第二日即2020年11月31日起算房屋使用费。一审判决房屋使用费计算期间有误，应予纠正。至于两和公司取得涉案房屋物权，但因陈启鸿对房屋合法占有使用而可能遭受的损失，两和公司应依据与谢*胜的合同关系另行主张权利，与陈启鸿无关。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律错误，希望二审发回重审或依法改判。两和公司辩称：一、一审法院认定事实清楚，陈启鸿称其享有的有权占有缺乏法律事实与依据，其占有对于两和公司不能认定为有权占有，理由如下：（一）根据（2020）粤01民终9570号民事判决，维持了（2017）粤0105民再5号民事判决，判令华*公司与广州市海珠区*社街道政务和社区服务中心将“泰安居”除206、306、708、808房外的其他涉讼房屋的房产证办到何富洪等人名下及补偿因不能交付除206、306、708、808房的损失给*社服务中心。通过*社公司的诉请、事实确认及法院判决，充分证明了涉案房屋已由华*公司出售给案外人谢*胜，*社公司取得因不能获得涉案房屋的经济补偿这一事实。（二）*社公司与陈启鸿签署的《集资购房协议书》只有*社公司、陈启鸿的署名，约束不了华*公司、谢*胜对涉案房屋的买卖行为。（三）经原审审理查明：粤房地权证穗字第××号房产证载明：房屋坐落海珠区*号*房的房地产权属人系两和公司，共有情况为单独所有，登记时间为2014年8月5日，建筑面积为50.23平方米，层数为9层，所有权取得方式为购买，两和公司系该不动产的合法所有人。两和公司于2014年8月5日对涉案房屋进行登记，符合《物权法》规定的取得不动产物权所必须的行为条件，两和公司取得涉案房屋所有权。陈启鸿所称的对于两和公司所有权占有的论证缺乏法律依据，应当认定为无权占有。二、两和公司获得涉案房屋是根据正常的买卖行为，且两和公司在该笔买卖合同中始终是善意相对人。（一）华*公司与谢*胜于1999年11月15日签订了《房地产预售协议》，把涉案房屋出售给谢*胜，随后于1999年11月30日办理了预售备案登记。谢*胜已付清了全部的购房款及税费，并把涉案房屋为他人向银行借款提供担保，设立抵押权等，证明谢*胜在出售给两和公司前就对涉案房屋具有合法产权人身份。（二）两和公司与谢*胜的房屋买卖行为是谢*胜对于涉案房屋所有权的有权处分，该处分的相对人只有两和公司，因此只存在善意相对人，不存在所谓的“非善意第三人”。相关法律依据为《物权法》第三十九条和《民法典》第二百四十条。（三）陈启鸿认定两和公司是“非善意第三人”的理由是基于陈*芳律师与2013年接受过谢*胜的委托，虽后又在2014年作为两和公司的代理人，根据《律师职业道德》第三十九条规定，陈启鸿在毫无证据的情况下指责一位律师违背职业道德进而推断两和公司不具有善意，缺乏事实依据，没有法律支撑。（四）陈启鸿称两和公司于2014年7月5日的交易价格按照房屋建筑面积计算只有1万元/平方米并以该事实主张两和公司是非善意缺乏事实与法律依据。陈启鸿没有证据证明该价格属于远低于涉案房屋周边交易价，其次陈启鸿意图证明的事实是两和公司不属于《物权法》第一百零六条规定的善意取得的价格要求。然而两和公司与谢*胜的房屋买卖行为仅是普通的基于一方有权处分的房屋买卖行为，与陈启鸿意图证明的是否构成善意取得存在本质的区别。谢*胜作为房屋合法的所有权人，其在与两和公司签订的《广州市存量房买卖合同》后两和公司支付了全部购房款及税费并于2014年8月11日取得该房屋的房地产权证书，根据《民法通则》的规定，两和公司在2014年8月11日起便是涉案房屋的合法所有权人，并非“非善意买受人”。三、陈启鸿所称的占有返还请求权超过除斥期间缺乏法律依据，并将占有返还请求权与返还原物请求权进行混淆。（一）陈启鸿所称根据《物权法》第二百四十五条第二款以及《民法典》第四百六十二条第二款，该条款所称占有返还请求权的权利主体为占有人，而两和公司对于涉案房屋的权利主体并非占有人而是所有权人。（二）两和公司对于陈启鸿主张的是返还原物请求权，其法律依据源于《物权法》第三十四条，《民法典》第二百三十五条。该项权利并不适用陈启鸿所称的一年除斥期间。陈启鸿意图以占有返还请求权的除斥期间排除两和公司一直主张的返还原物请求权属于适用法律错误，该项上诉理由缺乏法律依据。四、一审法院判决陈启鸿支付房屋使用费的起算时间并无错误，且陈启鸿所主张的有权占有具有合同相对性，并不当然的对两和公司成立有权占有。（一）一审审理中已查明的事实包含：两和公司于2014年8月5日取得涉案房屋的产权证，故此日开始两和公司即涉案房屋的合法所有权人享有占有、使用、收益、处分的权利，也是从该日开始，两和公司对于涉案房屋的占有权以被陈启鸿侵害。因此一审法院判决使用费应从8月5日起算并无错误。（二）陈启鸿基于与*社公司签订的《集资购房协议》在上文中已论证该种占有具有合同相对性，不能对抗双方合同外真正的所有权人。陈启鸿不存在任何法律上的规定和事实上的依据支持其主张的占有。对于两和公司而言属于有权占有，因而将陈启鸿的占有认定为无权占有并无法律与事实的不妥。（三）陈启鸿不断强调与主张其与*社公司签订的《集资购房协议》对抗合同外的善意第三人，并意图将自身与*社公司的法律关系强加于两和公司之上使两和公司承担不属于其的义务，变相增大两和公司行使其合法权利的难度。自两和公司获得涉案房屋所有权之日起，陈启鸿对于涉案房屋的无权占有日期起算点已经确定，其应当赔偿由于无权占有而对两和公司造成的经济损失，因此一审判决房屋使用费的计算期间从2014年8月5日开始并无错误。综上所述，一审判决认定事实清楚，应予维持。一审法院认定事实：粤房地权证穗字第××号房产证载明：房屋坐落海珠区*号*房的房地产权属人为两和公司，共有情况为单独所有，登记时间为2014年8月4日，建筑面积为71.46平方米，层数为9层，所有权取得方式为购买；等。另查，广州市海珠区*社工业公司（简称为*社工业公司）曾起诉广州市华*房地产开发有限公司（原名广州市华*房地产开发有限公司，以下简称为华*公司），要求华*公司将未出售的房屋及车位办理房地产权证，办到*社工业公司指定的人员名下及要求华*公司赔偿因不能交付206、306、708、808房的损失。一审法院作出的（2006）海民三初字第2760号民事判决书，判决华*公司将包括206、306、708、808房在内的“泰安居”涉诉房屋的产权证分别办到陈启鸿等人名下及华*公司赔偿因不能交付206、306、708、808房的损失给*社工业公司等。2017年7月24日，一审法院以（2017）粤0105民监2号裁定书，裁定再审（2006）海民三初字第2760号案。此后，一审法院作出（2017）粤0105民再5号民事判决书，判决的主要内容为判令华*公司协同广州市海珠区*社街道政务和社区服务中心将“泰安居”除206、306、708、808房外的其他涉诉房屋的房产证办到何富洪等人名下及补偿因不能交付除206、306、708、808房的损失给*社政务中心；等。广州市中级人民法院以（2020）粤01民终9570号民事判决书，维持上述判决中关于办理产权证的内容；等。再查，据2014年-2019年广州市房屋租金参考价反映，泰沙路楼梯楼的租金参考价为：2014年为每月每平方32元，2015年为每月每平方40元，2016年为每月每平方34元，2017年为每月每平方34元，2018年为每月每平方32元，2019年为每月每平方35元。一审诉讼中，双方当事人均确认：1、涉案房屋所在路段为广州市海珠区泰沙路段；2、现涉案房屋由陈启鸿、陈映婷在居住，如果需要承责，同意由陈启鸿、陈映婷承责即可。一审法院认为：两和公司通过购买而取得讼争房屋的所有权，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋由陈启鸿、陈映婷使用，现两和公司不同意陈启鸿、陈映婷继续使用房屋，故两和公司要求陈启鸿、陈映婷将涉案房屋腾空交还给其并要求陈启鸿、陈映婷向其支付房屋使用费（自2014年8月4日起至实际交付房屋之日止）的请求合理有据，一审法院予以支持。双方均确认涉案房屋位于广州市海珠区泰沙路段，故两和公司要求陈启鸿、陈映婷按该路段的租金参考价计付使用费的请求合理，一审法院也予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2021年3月15日判决如下：一、陈启鸿、陈映婷在本判决生效之日起10日内腾空搬出广州市海珠区*号*房，并将房屋交还给两和公司。二、陈启鸿、陈映婷在本判决生效之日起10日内向两和公司支付从2014年8月4日起至陈启鸿、陈映婷将上述房屋交还给两和公司之日止（按建筑面积71.46平方米计算，其中2014年8月4日至2014年12月31日期间按每月每平方米32元，2015年度按每月每平方米40元，2016年按每月每平方米34元，2017年按每月每平方米34元，2018年按每月每平方米32元，2019年1月1日起至陈启鸿实际交还房屋之日止按每月每平方米35元计算）的房屋使用费。三、驳回两和公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1975元，由陈启鸿、陈映婷负担。二审期间，陈启鸿提交如下证据：1.（2017）粤0105民再5号民事判决和（2020）粤01民终9570号民事判决（再审案件的二审判决），拟证明涉案房屋物权变动情况，两和公司非善意买受人。其中（2017）粤0105民再5号民事判决中本院认为载明：一审原告（广州市海珠区*社工业公司，后更名为广州市海珠区*社街道政务和社区服务中心，）与一审被告（广州市华*房地产开发有限公司）所签订的《合作开发协议》名为合作开发，但由于一审原告在合作过程中，只是提供土地作合作条件，并固定获得收益，不承担其他合作所产生的义务，所以上述合同性质实质为土地使用权转让关系。一审原告与一审被告签订的《合作开发协议》、《房屋移交协议》、《关于凤岗龟岗地块补偿款结算的协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。根据一审原告在一审提交的起诉书和开庭笔录的记载，可以认定一审原告在一审中提出的第一项诉请为“请求法院判令将广州市海珠区新港路凤岗脚“泰安居”104、804、904、106、709、809、909、210、610、710、810、910、911、415、615等15套房屋及半地下车库200平方米(12、13A,13B、15、16、17、18、19号车位)办理房地产证至指定个人名下”，故对一审原告在再审中提出其第一项诉请为“请求法院判令将广州市海珠区新港路凤岗脚“泰安居”104、804、904、106、709、809、909、210、610、710、810、910、911、415、615、206、306、708、808等19套房屋及半地下车库200平方米直接办理房产证至××审原告指定单位或个人名下”的主张，不予采纳。一审原告要求一审被告根据合同的约定，办理因转让土地使用权所获得的凤岗脚82-98号“泰安居”二梯104、804、904，三梯106，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房屋及200平方米的车库的房地产权证，其中将上述房屋办到其指定的人的名下，一审被告表示同意，被指定的人对将房屋过户到其名下也无提出异议，故对该请求予以采纳。因一审被告在将上述三梯206、306、708、808房交付给一审原告前，已将该四套房屋预售监证在案外人名下，现该四套房屋已过户至第三人两和公司名下，一审被告表示已无其他房屋可提供，故对一审原告提出如一审被告不能补偿其他房屋则作价补偿的诉请，予以支持。鉴于涉案的海珠区新港路凤岗脚“泰安居”三梯206、306、708、808房已由一审原告出售给第三人黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生、曹超文，一审原告的请求关乎该部分第三人的利益，且一审被告在本案再审前一直未支付该补偿款给一审原告，而房屋的价格对比当年已经飞涨，从公平的原则考虑，对一审原告提出变更补偿标准，要求一审被告按四套房2017年7月31日的市场价进行补偿，予以准许。对于上述四套房屋在2017年7月31日的市场价，已由有资质的评估部门出具了《房地产估价报告》。对该报告，一审原告虽然有异议,但评估公司已出庭就一审原告提出的技术报告等问题进行了解答，而一审原告所提交的自行委托评估的报告也没有技术报告，且一审原告亦未提出充足的证据推翻该评估结论，故对一审原告提出的异议，不予采纳。对一审被告提出不应评估的抗辩，亦不予采纳。对该报告，予以采信。一审被告应补偿因不能交付广州市海珠区*路*号“泰安居”206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）的损失4512275元给*社中心。一审原告要求一审被告补偿6181852元，对其超出部分，不予采纳。并判令：一、维持（2006）海民三初字第2760号民事判决书主文第二项。二、撤销（2006）海民三初字第2760号民事判决书第一项、第三项和（2006）海民三初字第2760-2号民事裁定书。三、一审被告广州市华*房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内,协同一审原告广州市海珠区*社街道政务和社区服务中心办理广州市海珠区*路*号“泰安居”二梯104、804、904，三梯106，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房的房地产权证,将上述房屋中的二梯104办到何*洪名下、二梯804办到王*贵名下、二梯904办到郑*玲名下，三梯106办到何*娣和周波林名下，四梯709办到谭*文名下、四梯809办到赵*名下、四梯909办到邓*雯和郭*雷名下、四梯210办到陈*林和陈铭业名下、四梯610办到何*成名下、四梯710办到罗*云和林*欣名下、四梯810办到欧*坚名下、四梯910办到梁*生名下、四梯911办到郭*汉和郭*雷名下、五梯415办到何*民名下、五梯615办到梁*仪名下。四、一审被告自本判决生效之日起10日内,补偿因不能交付广州市海珠区新港路*号“泰安居”206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）的损失4512275元给一审原告。五、驳回一审原告的其他诉讼请求。（2020）粤01民终9570号民事判决中本院认为载明：本案二审需要处理的问题是：华*公司对不能向*社中心交付涉案四套房屋的损失补偿，一审判决处理是否恰当。案件事实表明，涉案四套房屋在*社公司与华*公司签订《房屋移交协议》，约定华*公司于2000年6月8日交付给*社公司使用之前，华*公司已于1999年11月30日办理了预售给谢*胜的见证手续，直接导致在（2003）穗中法民二初字第509号案执行程序中，法院查封谢*胜名下的涉案四套房屋。为此，*社公司2006年9月7日所提（2006）海民三初字第2760号案诉讼请求第一项要求办理房产证指向的房屋为15套，不包括涉案四套房屋；*社公司诉讼请求第二项要求华*公司另行补偿因不能交付涉案四套房屋的243.3806平方米，如不能补偿其他房屋则按2500元／平方米价格补偿608451.5元。一审法院审理查明华*公司已将涉案四套房屋出售给案外人，认定*社公司要求华*公司按双方合同的约定支付补偿款，华*公司对此并没有异议，一审法院相应作出（2006）海民三初字第2760号民事判决第三项，判决华*公司自本判决生效之日起1个月内，补偿因不能交付广州市海珠区*路*号“泰安居”206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）的损失608451.5元给*社公司。因（2006）海民三初字第2760号民事判决又将涉案四套房屋纳入*社公司第一项诉讼请求范围，为此所作（2006）海民三初字第2760号民事判决第一项出现错误，一审法院经审判委员会讨论决定作出（2017）粤0105民监2号民事裁定，再审本案。本案再审程序的启动，一审法院并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条规定，人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审未予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。本案再审一审程序中，*社中心请求将其（2006）海民三初字第2760号案原诉讼请求第二项中的损失赔偿金额从608451.5元调整为6181852元，超出了原审诉讼请求。一审法院对*社中心变更损失赔偿主张予以准许，所作判决法律依据并不恰当，对此予以改判。需要指出的是，华*公司（原华*公司）在交付涉案四套房屋给*社中心（前*社公司）实际使用前另行办理预售给谢*胜的监证手续，是本案纠纷发生的直接原因。（2006）海民三初字第2760号民事判决作出后，双方当事人均未提出上诉。其后，谢*胜再与两和公司办理涉案四套房屋交易过户手续。相关当事人均应对问题现状的出现予以反思，依诚实信用原则，采取积极、稳妥的应对措施。并经院审判委员会讨论决定，判令：一、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民再5号民事判决第一项；二、维持广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民再5号民事判决第三项；三、变更广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民再5号民事判决第二项为：撤销（2006）海民三初字第2760号民事判决第一项和（2006）海民三初字第2760-2号民事裁定；四、撤销广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民再5号民事判决第四、五项；五、维持（2006）海民三初字第2760号民事判决第三项；六、驳回广州市海珠区*社街道政务和社区服务中心的其它诉讼请求。2.广州市白云区工商行政管理局作出的穗云工商处字【2017】615号行政处罚决定书，拟证明两和公司在设立初期因提供虚假租赁合同被行政机关处罚。两和公司质证后认为，确认上述证据的真实合法性，但均无本案无关。证据一并非新证据，一审判决中已经查明该两份法律文书，证据二只是说明两和公司设立之初的一些相关情况，跟本案所涉物权毫无关联。陈启鸿提交的第一份证据材料，一审法院对此已经予以查明，只是对相关事实摘录尚不齐全，本院在对该份证据予以补充完整后，将结合本案案情在本院认为中对其拟证明内容予以分析判断。陈启鸿提交的第二份证据并非一审开庭后产生的新证据，且与本案处理结果无关，本院不予接纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，陈启鸿述称没有查明涉案房屋不动产权的变动过程，也没有查明华*公司于1999年11月30日以预售见证的方式将案涉的房屋登记在谢*胜名下，然后2002年1月24日谢*胜以包括案涉房屋在内的共20套房产为华*公司及其关联公司向广州市北城农村信用合作社贷款1500万提供房产担保，因为拖欠逾期未还，导致诉讼，相关的房屋被查封及在后来的执行案件中和解跟解封的事实，上述事实涉及到两和公司是否是善意买受人的问题。陈启鸿同时确认，其已经向*社工业公司主张不能将涉案房屋出售给其所应承担的违约责任，其也未提起确认两和公司与谢*胜签订的涉案房屋买卖合同无效。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点问题如下：一、两和公司能否请求陈启鸿腾空交还涉案房屋；二、陈启鸿应从何时支付涉案房屋的使用费。本院对此综合分析如下：两和公司已于2014年8月5日通过购买取得涉案房屋的权属，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。两和公司与陈启鸿之间并无就涉案房屋签订租赁合同，其要求陈启鸿腾空交还涉案房屋，是行使所有权人的合法权利，一审予以支持，并无不当。陈启鸿主张两和公司并非善意买受人，但并未提起诉讼要求确认两和公司和涉案房屋原产权人签订的房屋买卖合同无效；且其是向*社工业公司购买涉案房屋，另案再审的结果已经确定华*公司不能交付涉案房屋给*社工业公司，需向*社工业公司承担相应的损失赔偿责任。在此情况下，陈启鸿主张其有权居住使用涉案房屋的理据不能成立，本院不予支持。因陈启鸿并非与两和公司之间存在关系而入住涉案房屋，故一审法院根据两和公司主张，判令陈启鸿从两和公司取得涉案房屋产权证之日起支付涉案房屋的使用费，并无不当，本院予以维持。陈启鸿以其是向*社工业公司购买涉案房屋及非恶意占用涉案房屋为由主张无需支付使用费的理据不能成立，本院不予支持。陈启鸿因购买涉案房屋所受损失，可另循途径向*社工业公司主张。综上所述，陈启鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由陈启鸿负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 李 静审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十五日书记员 苏劲丹