广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8185号上诉人（原审原告）：葛瑞霞，女，1959年3月5日出生，汉族，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：王子翠，女，1987年8月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系葛瑞霞之女。委托诉讼代理人：张捷，广东谨然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈松彬，男，1970年9月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈萍芳，广东国智律师事务所律师。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****。法定代表人：扶伟聪。上诉人葛瑞霞、陈松彬因与原审第三人广东合富房地产置业有限公司（下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初30584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。葛瑞霞上诉请求判令：1.撤销原审判决第三项，改判陈松彬赔偿葛瑞霞损失91.6万元；2.由陈松彬承担本案一、二审全部诉讼费用和保全费用。事实与理由如下：其一，因陈松彬违约，葛瑞霞失去了在更早时间以更低价格购买房屋的机会，导致另行购买房屋的价格相比签订涉案房屋买卖合同时上涨，给葛瑞霞造成了直接损损失。原审遗漏查明以上事实，属于事实认定不清。其二，葛瑞霞已充分履行合同义务，不存在任何过错。在合同签订后，陈松彬未能为实现合同目的涂销涉案房屋上的抵押权利负担，导致葛瑞霞丧失以更低价格购买房屋的机会，除应双倍返还定金外，还需赔偿葛瑞霞因房屋升值利益造成100万元的损失及为订立合同所支出的往返广州的机票费用、中介费用、按揭服务费等费用。陈松彬答辩称：其一，由于葛瑞霞无理要求巨额减价，从而导致涉案房屋未办理变更登记手续，房屋最终无法交易的主要责任在于葛瑞霞。其二，葛瑞霞要求房屋价格上涨损失没有依据。房价波动并非双方能事先预知，且葛瑞霞提出房屋涨价也没有充分证据证实。葛瑞霞只支付了20万元房款，双方在签署网签合同后已锁定成交该房屋。陈松彬无法将房屋另行出售，而葛瑞霞却可以其配偶名义另行购房。陈松彬上诉请求判令：撤销原审判决，变更原审判决第二项为陈松彬返还葛瑞霞购房定金20万元。事实与理由如下：其一，葛瑞霞提出解除存量房买卖合同，陈松彬表示同意，合同因双方协商一致解除，故原审判决陈松彬双倍返还定金，没有合同依据。如果适用定金条款，陈松彬拒绝出售房产需双倍返还定金，但本案不存在陈松彬拒绝出售房产的情况。其二，葛瑞霞陈述房产被抵押导致无法销售，不符合客观事实。买卖合同第一条第九款约定，“本次交易涂销(指涂销抵押)、交易与抵押登记一并办理”，且陈松彬名下其余房产也已实际办理变更登记手续，涉案房屋可以办理过户登记。其三，葛瑞霞称因陈松彬原因导致房产无法过户，不属实。从双方提交的证据来看，双方就房产过户有过多次协商，为促成交易，陈松彬甚至同意葛瑞霞一次性付款可将交易价格让步至255万元。现有证据充分显示，由于葛瑞霞要求巨额减价成交，导致无法完成变更登记手续，葛瑞霞负有绝大部分责任。葛瑞霞答辩称：导致合同无法履行的原因在于陈松彬故意拒绝将房屋转让给葛瑞霞，陈松彬除应双倍返还定金40万元之外，还需赔偿葛瑞霞预期利益损失。原审第三人合富公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，但在庭前提交书面意见称：坚持原审陈述意见。原审判决第一项表述存在歧义，即有理解为解除葛瑞霞与陈松彬买卖合同关系及其二人与合富公司之间的中介合同关系的歧义。故，该项判决超出葛瑞霞的诉讼请求，损害了合富公司的合法权益。葛瑞霞于2020年11月17日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除葛瑞霞与陈松彬签订的《存量房买卖合同》；2.陈松彬双倍返还订金40万元；3.陈松彬赔偿葛瑞霞损失91.6万元；4.诉讼费由陈松彬承担。原审法院经审理查明，葛瑞霞和陈松彬、合富公司于2019年7月2日签订买卖合同，约定葛瑞霞向陈松彬购买807房，交易总金额为275万元整。陈松彬在葛瑞霞交齐房款当天交楼，葛瑞霞、陈松彬在2019年10月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记，葛瑞霞、陈松彬不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任，葛瑞霞（陈松彬）不按约定买入（出售）房屋、需按该房地产成交价的10%向对方支付违约金，等等。合同附件约定付款方式，葛瑞霞应在签署合同当日自行交付定金20万元给陈松彬，葛瑞霞、陈松彬应在签署本合同后60日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资）料，陈松彬应在签署本合同后30日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，自行赎契，等等。2019年7月19日，葛瑞霞、陈松彬办理了案涉房屋网签手续。葛瑞霞向陈松彬支付20万元购房定金，据葛瑞霞申请，中国农业银行股份有限公司广州海珠支行于2019年11月18日出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，同意向葛瑞霞发放贷款购买案涉房屋。葛瑞霞多次催促陈松彬办理案涉房屋过户手续未果，遂成本诉。原审庭审中，葛瑞霞主张由于陈松彬不能依约办理案涉房屋赎契手续，致使合同履行不能。陈松彬抗辩，葛瑞霞、陈松彬签订买卖合同后，其与合富公司约定由合富公司负责办理案涉房屋涂销抵押登记手续，由于合富公司未能依约办理涂销手续，故与葛瑞霞沟通推延案涉房屋过户手续，葛瑞霞要求大幅调低交易价，双方因对房价没有达成一致，而未能办理案涉房屋的过户手续。葛瑞霞反驳陈松彬，由于不能如期过户，陈松彬主动提出调低成交价进行调解。原审另查明，据《广州市不动产登记查册表》反映，案涉房屋于2016年6月14日办理抵押登记，抵押权利人长沙银行股份有限公司广州分行，债权数额5000万元；广州市番禺区人民法院于2020年10月19日查封房屋全部产权份额；原审法院于2020年11月25日据葛瑞霞财产保全申请，轮候查封。原审法院认为，买卖合同是葛瑞霞与陈松彬自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，主体资格适格，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。葛瑞霞、陈松彬应该自觉按照协议履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，葛瑞霞在庭审时，要求解除与陈松彬签订的买卖合同，故确认葛瑞霞、陈松彬签订的买卖合同于2020年12月28日解除。关于违约责任问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”葛瑞霞、陈松彬签订的买卖合同约定，陈松彬应在签署本合同后30日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，自行赎契。但陈松彬至今未办理案涉房屋涂销抵押登记手续，致使案涉房屋不能办理产权变更登记手续，应承担相应的违约责任。陈松彬虽然没有表示拒绝履行合同，但由于陈松彬一直没有按照约定办理案涉房屋涂销抵押登记手续，致使合同无法履行，故葛瑞霞主张陈松彬双倍返还定金，并无不当，予以采纳。关于赔偿损失问题。葛瑞霞主张由于陈松彬逾期履行赎契手续，案涉房屋发生溢价，要求陈松彬赔偿损失。众所周知，房屋价格是随市场交易条件的变化而上下波动，而不会持续上升，商品交易过程中存在交易风险，故此葛瑞霞以案涉房屋发生了溢价，要求陈松彬赔偿损失的诉求，于法无据，故不予采纳。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条之规定，于2021年1月27日判决如下：一、解除葛瑞霞、陈松彬与广东合富房地产置业有限公司签订的《存量房买卖合同》；二、陈松彬在本判决发生法律效力之日起7日内向葛瑞霞双倍返还购房定金40万元；三、驳回葛瑞霞其他诉讼请求。本案诉讼费13322元（含受理费8322元，保全费5000元），由葛瑞霞负担9273元，陈松彬负担4049元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明：原审过程中，葛瑞霞提交微信聊天记录以证明其一直催促陈松彬办理解押及过户手续。该聊天记录显示，在2019年11月至2020年10月期间，陈松彬与葛瑞霞女儿王子翠曾通过微信就过户、降价交易及违约责任等事项进行多次沟通。在2020年12月28日的原审庭审中，葛瑞霞称：其要求陈松彬赔偿91.6万元的依据是其提交的《链家APP交易标的物房屋类似房屋的挂牌价格截图》。按照目前房价购买同样户型的房屋，葛瑞霞需多支付100万元。涉案房屋已被查封，无法过户，导致葛瑞霞因需购买其他房屋而多支付了130万元，故要求陈松彬对此予以赔偿。葛瑞霞另提交《广州市商品房买卖合同（预售）》以证明：因陈松彬违约导致合同无法继续履行，为避免购房成本进一步增加，葛瑞霞配偶不得已在2020年11月14日与案外人签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，另行购买位于广州市黄埔区文冲的房屋。二审中，葛瑞霞提交如下证据材料：1.链家AAP截图两份，以证明：与涉案房屋面积户型相同的房屋于2020年7月17日、2020年7月26日售价分别为435万元、598万元，比合同约定价格分别高出160万元、323万元；2.（2019）粤01民终10591号、（2019）粤01民终1474号、（2018）粤01民终7721号民事判决，以证明：房价差额损失属于守约方预期可得利益损失，若合同约定的违约金不足以弥补守约方遭受的差价损失，违约方应当承担赔偿责任；3.微信聊天记录，以证明：陈松彬在葛瑞霞的催告下仍未履行合同义务，且是陈松彬主动提出减价和赔偿。陈松彬质证称：1.对证据1的三性不予确认。链家的网页截图无法证实涉案房屋是否涨价及涨价多少的情况，即使房屋朝向一致也无法证实房屋交易价格；2.证据2与本案无关。本案房屋最终无法交易的原因是葛瑞霞要求巨额减价；3.证据3不属于二审新证据。从群聊内容可以看出，在2020年9月19日，葛瑞霞提出愿意以250万价格过户，对原合同履行提出不同的意见，房屋最终无法交易是葛瑞霞要求巨额减价40多万元所致。二审庭审后，葛瑞霞申请本院委托评估机构对涉案房屋的市场价值进行评估。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点是，陈松彬是否构成违约及应如何承担违约责任。在三方于2019年7月2日签订《广州市存量房买卖合同》之前，涉案房屋已由陈松彬抵押给案外人，前述合同也约定陈松彬需在签约后30日内办理申请提前还贷手续并自行赎契，但直至合同约定的办理过户手续期限届满之日即2019年10月30日，陈松彬仍未办妥，导致双方事实上无法在该约定期限内办理房屋过户义务。因此，陈松彬的行为已构成违约，葛瑞霞诉请陈松彬承担双倍返还定金的违约责任，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，故原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。陈松彬以葛瑞霞要求降价交易导致双方无法办理交易过户手续，交易未能完成的责任在于葛瑞霞为由，上诉认为其无需向葛瑞霞承担违约责任。对此，本院认为，从葛瑞霞提交的微信聊天记录及双方陈述可以反映，在合同约定的过户期限届满之后，双方有就变更原定交易价格、继续办理过户手续等事项进行协商，即使葛瑞霞在此过程中提出降价交易的要求，在陈松彬未予认可的情况下，葛瑞霞单方提出的降价交易要求并不能约束陈松彬，也不改变陈松彬未办理涂销抵押手续消除过户障碍的违约行为一直延续的事实，同时也不能免除陈松彬所应承担的涂销抵押后协助过户义务。综上，陈松彬以交易不成的责任在于葛瑞霞为由，上诉主张免责，缺乏充分事实根据和法律依据，本院不予采纳。葛瑞霞以陈松彬违约行为导致其丧失房价上涨利益为由，上诉认为陈松彬应在双倍返还定金之外另行赔偿差价损失。对此，本院认为，双方于2019年7月2日签订合同，约定陈松彬需在签约后30日内申请提前还贷及自行赎契，并约定双方于同年10月30日前办理产权转移登记手续，而事实上陈松彬一直未办妥赎契手续，故至迟至2019年10月30日，葛瑞霞理应知晓因陈松彬原因无法完成交易的事实。在此情况下，葛瑞霞作为守约方，亦应及时采取合理措施进行止损，以避免因陈松彬违约行为导致其损失的进一步扩大，包括在存在购房需求的情况下筹谋另行购房，等等。但从葛瑞霞提交的证据反映，在明知存在交易障碍的情况下，葛瑞霞仍选择与陈松彬进行协商继续履行合同事宜，且直至2020年11月14日才通过其配偶另行购房。故此，即使葛瑞霞存在房价上涨利益损失，该损失的发生也与葛瑞霞未采取合理措施之间存在一定关联，该损失不应由陈松彬全额赔偿。葛瑞霞仅向陈松彬支付了20万元定金，其未充分举证证明陈松彬双倍返还定金后仍不足以赔偿陈松彬违约行为给其造成的损失，故葛瑞霞上诉认为陈松彬应另行赔偿91.6万元差价损失，理据不充分，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人葛瑞霞与陈松彬的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8630元，由葛瑞霞负担6480元，陈松彬负担2150元。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年六月二十九日法官助理王文杰书记员唐颖琪