广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初1515号 原告：周丽丽，女，1956年9月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区， 委托诉讼代理人：廖开喜，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄荣香，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 被告：城城不动产管理有限公司广州分公司，住所地广州市番禺区。 负责人：陈倩。 被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区。 法定代表人：张智军，总经理。 原告周丽丽诉被告城城不动产管理有限公司广州分公司（以下简称城城广州分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周丽丽的委托诉讼代理人黄荣香到庭参加了诉讼。被告城城广州分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周丽丽向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告城城广州分公司所签订的《房屋托管合同》已于2020年11月16日解除；2、两被告腾空清退广州市白云区新市街道桂园街***纵横缤城花园纵横缤城***栋***室房屋给原告；3、两被告向原告支付租金11250元（按每月3750元标准自2020年9月1日起计到退房之日止，现暂计到起诉之日）；4、两被告向原告支付首年空月租金3750元；5、两被告向原告支付违约金11250元；6、本案诉讼费由两被告承担。审理中，原告当庭撤回第2项诉讼请求，明确第3项诉讼请求支付租金的截止时间为2021年3月24日。事实与理由如下：原告与被告城城广州分公司于2020年3月25日签订了《房屋托管合同》，约定原告将白云区新市街道桂园街***纵横缤城花园纵横缤城***栋***房（以下简称涉案房屋）托管给被告出租；在被告托管该房屋期间向实际承租人收取租金，并按本合同约定按时支付给原告，月租金为3750元，约定支付日为每月最后一日；托管期限合计36个月，自2020年3月29日至2023年3月28日止，原告实收租期33个月，空租期3个月，每年首月为空租月。因被告原因导致被告不支付或者不按照约定支付租金日达30日，原告有权单方解除合同，收回房屋。合同解除后，被告应按《资产交割单》移交给原告。合同还约定，若被告构成违约应向原告支付3个月租金标准的违约金。合同签订后，原告依约履行了合同义务，交付了房屋。起初被告尚能积极履行合同义务，按时支付租金，但自2020年9月起，被告迟迟未履行合同义务，累计未付租金天数超过30天。经原告多次催交，被告仍未缴交。故诉至法院。 被告城城广州分公司、城城公司共同提交书面答辩状辩称：解除合同直接影响第三人的合法权益，故两被告不同意解除合同。原、被告签订合同后，被告已将涉案房屋出租给第三人实际使用，若解除合同直接影响第三人的合法权益。2020年9月受疫情影响，被告经营出现困难，无法按照合同约定日期向原告支付租金。根据双方合同约定，在合同期限内被告每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此在计算被告欠付原告租金时应免除被告所有免租期内租金，同时还应将被告支付给原告的押金折抵欠付原告的租金。在被告未按合同约定日期支付租金的情况下，原告单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自原告收回涉案房屋之日起，被告无需向原告支付租金。原告主张的违约金数额过高，被告受疫情影响，无力支付，请求予以调整。 原告为证明其诉讼请求向本院提交了房屋托管合同、不动产权证、解除合同通知书、快递单凭证，两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 广州市白云区佳园街25号404房（建筑面积77.5平方米）登记共有所有权人为原告，房屋用途为住宅。 2020年3月25日，原告（甲方、托管方）与被告城城广州分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将上址房屋托管给乙方。托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金。本合同托管期合计36个月，自2020年3月29日至2023年3月28日止，甲方实收租期33个月，空租3个月。月租金3750元/月（含物业费），付款方式为月付。本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付3750元作为托管押金，合同期最后1个月租金用此押金进行部分冲抵。本合同起租日起，每年起租当月为空租期，自次月起每个月最后一天乙方支付租金。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，在此情况下，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还等等。 上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告城城广州分公司。被告城城广州分公司将涉案房屋出租给案外租客使用。 原告陈述其于2021年3月24日，自行收回涉案房屋。 另查，城城广州分公司是城城公司的分支机构，不具有法人资格。 2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。 本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。 原告与被告城城广州分公司自愿签订的《房屋托管合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。该合同名称虽为托管合同，但其内容实为房屋租赁合同。现原告已于2021年3月24日收回涉案房屋，双方租赁关系事实上于该日解除。本案争议焦点在于租金的支付和违约责任的承担。 关于租金，原告于2021年3月24日解除合同收回涉案房屋时，被告城城广州分公司拖欠原告2020年9月1日至2021年3月24日的租金合计25403元（3750元/月×6月+3750元/月÷31天×24天），城城广州分公司拖欠租金已超过30日，原告于2021年3月24日自行收回房屋，解除合同，系行使合同约定的解除权。原告现要求被告城城广州分公司支付拖欠的合同解除前的租金合计25403元，本院予以支持。 关于首月空月租金。根据《房屋托管合同》的约定，城城广州分公司每年首月无需向原告支付租金，应视为免租期的约定，该约定合法有效，被告城城广州分公司无需向原告支付首年空月租金。原告要求被告城城广州分公司支付首年空月租金无合同依据，本院不予支持，予以驳回。 关于违约金。涉案合同因被告城城广州分公司的违约而提前解除，根据合同约定，原告有权没收已收取的押金，被告城城广州分公司还须另行赔偿3个月的租金作为违约金给原告。鉴于涉案《房屋托管合同》签订在新冠疫情暴发后，考虑合同签订后，疫情并未完全消除，虽不能免除被告的违约责任，但考虑到受疫情影响，城城广州分公司经营必然受到疫情的不利影响，而此次疫情的发生确实属于不可抗力，因此，根据公平原则和风险共担原则，本院酌情对违约金进行调整，调低为原告没收押金3750元外，被告城城广州分公司还应当向原告支付违约金3750元，原告主张的超出部分，本院不予支持。 涉案《租赁合同》由被告城城广州分公司作为出租方签署，城城广州分公司属于依法设立并已领取营业执照的分支机构，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，但其不具有法人资格，故城城公司作为其主管机构，应对城城广州分公司的债务承担补充清偿责任。 两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告周丽丽与城城不动产管理有限公司广州分公司于2020年3月25日签订的《房屋托管合同》于2021年3月24日解除； 二、在本判决生效之日起三日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告周丽丽支付租金25403元； 三、在本判决生效之日起三日内，被告城城不动产管理有限公司广州分公司向原告周丽丽支付违约金3750元； 四、被告城城不动产管理有限公司对本判决第二项、第三项承担补充清偿责任； 五、驳回原告周丽丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费405元，由原告周丽丽负担113元，由被告城城不动产管理有限公司广州分公司和城城不动产管理有限公司共同负担292元(两被告承担部分应于本判决生效之起三日内向原告直接支付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林艾婧 二〇二一年六月五日 书记员  孔捷昕