上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初9895号原告：吕晨荣，男，1970年3月9日生，汉族，住上海市长宁区。被告：上海都佳物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈舅生，总经理。被告：上海市长宁区万华大楼管理所，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈舅生，执行董事。上列两被告共同委托诉讼代理人：王龙国，上海申宜禾律师事务所律师。被告：上海市长宁区万华小区业主委员会，住所地上海市长宁区。负责人：洪仲达，主任。原告吕晨荣与被告上海都佳物业管理有限公司(以下简称都佳物业公司)、上海市长宁区万华大楼管理所(以下简称万华管理所)、第三人上海市长宁区万华小区业主委员会(以下简称万华业委会)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月2日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年5月27日进行证据交换。原告申请万华业委会不再作为第三人而作为被告参加诉讼，本院予以准许。本案于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告吕晨荣、被告都佳物业公司、万华管理所的委托诉讼代理人王龙国、被告万华业委会主任洪仲达(仅参加2021年5月27日证据交换、2021年6月7日庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕晨荣向本院提出诉讼请求：1.都佳物业公司退还本人委托缴纳个人维修资金本金1,689.54元和开发商缴纳的2,252.72元，自2013年1月1日至2020年1月1日法定计算利息，及相应孳生的合法收益；2.都佳物业公司和万华管理所恢复擅自改变用途的物业管理用房，责令将违法所得归全体业主所有，其中也有本人的收益；3.对都佳物业公司和万华业委会签订的物业合同部分条款予以撤销。审理中，原告变更诉讼请求为：1.被告都佳物业公司退还原告个人维修资金1,689.54元的利息2,027.92元(以1,689.54元为本金，按照三年期银行定期存款利率计算，自2002年12月17日计算至2019年12月30日止)；2.被告万华管理所向万华小区业主大会名下15号702室维修资金账户支付维修资金11,311.66元；3.都佳物业公司与万华业委会间签订的2016年至2020年的物业合同无效。事实和理由：原告于2002年12月17日将个人维修资金1,689.54元交被告都佳物业公司。都佳物业公司未履行义务，至2019年12月27日才交入原告的公共维修资金账户。原告所有的上海市长宁区万航渡路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉讼房屋)系售后公房，按照沪房地改[1999]0867号第四条规定，出售人应支付住房维修资金215.60元/平方米、街坊公共设施20元/平方米、电梯水泵维修更新费100元/平方米，购房人劳某某支付住房维修资金27元/平方米，故公有住房出售时账户内应有17,045.826元。现参照本小区类似售后公房维修资金余额，要求将原告维修资金账户补足至16,000元，扣除账户内已有的2,998元和个人缴纳部分的1,689.54元，万华管理所还应缴纳11,311.66元。因万华管理所与房屋联建方长航公司存在关联关系，故要求万华管理所支付。物业合同因签约双方主体不适格而无效，2016年物业合同签订时，刘伟琪已不是本小区业主，丧失担任业委会主任的资格，都佳物业公司由万华管理所法定代表人占68%股权，万华管理所占32%股权，物业更替未通过正常程序，存在利益输送。被告都佳物业公司、万华管理所辩称，不同意原告全部诉请。本案已过诉讼时效。本小区有十一套房屋存在历史遗留问题，当时未查找到开发商应缴纳的4%维修资金，故个人维修资金账户未开通。2018年物业费案件中，经多部门努力找到封存的开发商维修资金，2019年都佳物业公司才能将原告的1,689.54元交入原告个人公共维修资金账户。开通个人公共维修资金账户的义务在原告，被告仅是代收1,689.54元，存在被告活期账户内，原告在2019年将1,689.54元缴入账户时亦签字确认，不存在利息问题。原告维修资金未抵扣支出，之后会进行结算。原告主张的补足维修资金无法律依据，原告账户金额与其他业主不一致，所缺金额应由原告自己缴纳。原告所称理由都是售后公房，涉讼房屋已被前案判决认定不属于售后公房而是商品房，不适用1999-0867号文件。万华管理所未经手过原告所述的11,311.66元维修资金。物业服务合同合法有效，小区成立后至2006年由万华管理所负责物业管理，后改制成立都佳物业公司后，由都佳物业公司负责物业管理。当时业委会主任刘伟琪签署合同的时候是业主。两被告不存在利益输送。被告万华业委会辩称，万华小区由长江航运管理局上海分局、华东政法大学、上海皮革公司三家联建，1992年福利分房调配，1994年房改买为产权房，当时长航管理局等和买受个人都交了公共维修资金。而涉讼房屋是福利分房结束后的存量房，出售给劳某某，再出售给原告，无调配单。万华管理所没有作为公房出售单位。2018年年初前上一届业委会主任是刘伟琪，与都佳物业公司签合同的时候刘伟琪还住在本小区。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对收据、物业服务合同、物业管理服务合同、房地产权证、民事判决书、征询表、分户清册、不动产登记簿、补偿协议、交款凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2000年11月，案外人上海长宁商业网点置业有限公司(以下简称长宁商网公司)依据沪房地资市(2000)42号文规定与产权单位案外人上海长江轮船公司、案外人上海皮革公司(由万华管理所代)签订《补偿协议》，将长宁商网公司保留使用权住房(含涉讼房屋)转为产权房。长宁商网公司向长宁区房地产交易中心交纳涉讼房屋的维修资金2,253元。涉讼房屋于2000年12月8日核准登记至长宁商网公司名下，建筑面积为47.01平方米。2000年12月18日，案外人劳某某与长宁商网公司就涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，转让价款84,618元。涉讼房屋于2001年3月12日核准登记至劳某某名下。2001年5月18日，原告作为买受人与劳某某就购买涉讼房屋签订《上海市房地产买卖合同》，转让价款150,000元。涉讼房屋于2001年7月7日核准登记至原告名下。2002年12月17日，都佳物业公司向原告出具收据，载明“15号702室”，“代收维修基金1,689.54元”。2006年11月，万华小区业主大会与都佳物业公司签订《物业服务合同》，约定由都佳物业公司自2006年11月1日至2011年10月30日对万华小区进行物业管理服务。2011年11月，万华小区业主大会与都佳物业公司一致同意延续上述物业服务合同五年，自2011年11月1日至2016年10月30日止。之后，万华小区业主大会与都佳物业公司签订《物业管理服务合同》，约定由都佳物业公司自2016年11月1日至2020年12月30日对万华小区进行物业管理服务。都佳物业公司曾向本院提起(2019)沪0105民初2295号民事诉讼，要求吕晨荣支付物业管理费，该案一审判决确认都佳物业公司与万华小区业主大会签订的《物业管理服务合同》合法有效；吕晨荣上诉后，上海市第一中级人民法院维持原判。2019年5月7日，原告在《万华小区商品住宅维修基金开户银行业主意见征询情况表》上签字表示同意，征询内容为：为规范我小区维修基金结算，现开立小区商品房住宅维修基金账户，拟定为建设银行愚园路支行(与售后公房同一家银行)。2019年12月5日，万华小区业主大会、业主委员会出具办理商品住宅维修资金划转委托书，委派都佳物业公司办理相关手续。2019年12月27日，都佳物业公司将1,689.54元交入万华小区业主大会在建设银行开立的维修资金账号。商品住宅维修资金出售未出售房屋分户清册显示，涉讼房屋开发商维修资金实交款为2,401.02元，余额为2,998.80元。本院认为，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于共有部分的维修、更新和改造；若发生房屋灭失情况，相应维修资金分户账应返还业主。本案中，都佳物业公司于2002年12月17日代收原告缴纳的维修资金1,689.54元后，至2019年12月27日将该笔钱款交入维修资金账户，上述期间该笔钱款若产生孳息，应属业主所有。都佳物业公司陈述该笔钱款存于其活期账户，应有孳息产生。虑及维修资金系专款专用，具有公共性和公益性特征，现房屋亦处于正常使用状态，应由都佳物业公司将孳息一并存至维修资金账户为宜，故对原告要求被告向原告返还利息的诉讼请求，本院不予支持。关于补足维修资金，根据查明的事实，长宁商网公司系依据沪房地资市(2000)42号文规定办理了使用权转产权手续，并缴纳了维修资金，后该房屋作为产权房出售给劳某某，再由原告购得。现原告主张涉讼房屋维修资金应按沪房地改[1999]0867号公有住房出售的规定计算，无事实和法律依据，原告向万华管理所主张补足维修资金，亦无合同依据，本院不予支持。关于物业服务合同效力，前案生效判决已按都佳物业公司与万华小区业主大会签订的《物业管理服务合同》合法有效作出裁判。原告主张万华业委会主任签订合同时失去担任主任的资格，都佳物业公司与万华管理所有关联关系，双方均非签订合同的合格主体，存在利益输送。本院认为，《物业管理服务合同》系经业主大会盖章确认，非仅由业委会主任代为签署，原告亦未提供证据证明上述合同存在法律规定的无效情形，故原告要求确认《物业管理服务合同》无效的诉讼请求，缺乏相应依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2007年《中华人民共和国物权法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕晨荣的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告吕晨荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波审 判 员  汪 露人民陪审员  滕略菊二〇二一年六月十八日书 记 员  陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……