山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5938号 上诉人（原审原告）：许铁军，男，1981年2月9日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：夏文韬，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董志刚，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李国华，女，1953年11月15日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：马逢骏，山东天华律师事务所律师。 原审第三人：吕成梅，女，1972年2月8日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 原审第三人：王松，男，1970年6月1日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 上诉人许铁军因与被上诉人李国华及原审第三人吕成梅、原审第三人王松案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院(2020)鲁0212民初3859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人许铁军的委托诉讼代理人夏文韬、董志刚及被上诉人李国华的委托诉讼代理人马逢骏参加了诉讼。本案现已审理终结。 许铁军上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对许铁军购买的位于青岛市李沧区产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.确认许铁军与吕成梅、王松于2016年4月2日达成的《房地产买卖契约》合法有效，并确认位于青岛市李沧区产归许铁军所有；3.一、二审诉讼费用、公告费用由李国华承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予改判。一、一审法院以许铁军与吕成梅实际交付购房款时间与《房地产买卖契约》约定不符，对《房地产买卖契约》不予认可，系认定事实错误。首先，《房地产买卖契约》约定本案购房款为493000元，许铁军已分别于2016年3月20日、2016年4月2日、2016年4月3日及2017年4月25日全额支付。但一审判决认定“原告提交的付款证据显示2016年1月2日付款200000元”，与许铁军提交的中国民生银行个人账户对账单中转账为“2016年4月2日付款人民币200000元”，一审存在明显的认定事实错误。其次，《房地产买卖契约》中约定的付款时间为“2016年4月2日付款433000元”，许铁军实际付款时间为2016年4月2日付款20万元，2016年4月3日付款23万元，另以现金的方式支付3000元。虽然许铁军付款的时间、金额与《房地产买卖契约》的约定存在一定的差异，但是付款时间仅相差1天、金额仅相差3000元，无论从时间角度还是金额角度上来说，存在的差异均属于在房屋买卖这一市场交易行为中出卖人可以接受的合理范围之内，并不影响《房地产买卖契约》的真实性。再次，合同可以造假，但银行转账流水是不可能造假的，付款金额及付款时间也是不可能造假的，许铁军于2016年4月就将购房款支付吕成梅，但李国华于2017年才起诉要求吕成梅、王松还款，由此可知许铁军根本不可能知晓李国华与吕成梅、王松之间存在债务纠纷，更不可能与吕成梅、王松恶意串通规避债务。最后，补充提交为涉案房产提供中介服务的房产中介所开具的《证明》一份，该证据完全能够证明许铁军与吕成梅涉案房产交易的真实性，许铁军真实购买涉案房产。二、一审法院以许铁军提交的付款记录等不能与涉案房产一一对应，未认定许铁军实际占有涉案房产系认定事实错误。许铁军购买涉案房产之后，自2016年6月开始至今一直实际居住于涉案房产内，按时缴纳各种生活费用，且涉案房产的《供热证》《电费缴纳业务登记证》也一直处于许铁军的保管之下。一审庭审中许铁军分别提交了微信与支付宝的付款记录，且提交的付款记录中绝大部分能与涉案房产相对应，之所以有部分付款记录与涉案房产不能一一对应，其原因系燃气缴费信息在支付宝平台系统中显示为“燃气费-＊良江-我家”，实质上“＊良江”为吕良江，即吕成梅的父亲；虽然缴费的户名并非吕成梅，但是支付宝平台系统中绑定的缴费户号与涉案房产的住址信息是相对应的，许铁军提交的付款记录足以证明其一直实际居住在涉案房产之内，因此一审法院认定事实错误。三、一审法院以证人证言不能单独证明非因许铁军原因导致不能办理过户登记，系适用法律错误。吕成梅授权委托吴某协助许铁军办理涉案房产的过户登记手续，且该授权已办理公证。许铁军在一审中申请证人吴某出庭作证，证人吴某在一审庭审中如实陈述系其个人家庭原因导致未能及时协助许铁军办理涉案房产的过户登记手续，并非许铁军自身原因。但一审法院认为“证人证言不能单独证明非因原告自身原因导致其不能办理过户”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”本案证人吴某系一名具有完全民事行为能力的成年人，且其与涉案房产也不存在任何利害关系，并且出庭作证陈述事实，其所作的证人证言不属于前述法律规定的“不能单独作为认定案件事实的依据”的情形，因此，一审法院适用法律错误；而吴某的证人证言已完全能够证明涉案房产未办理过户登记非因许铁军原因导致。综上所述，一审判决认定事实、适用法律均存在错误。 李国华辩称，一、许铁军从未实际购买涉案房产，其所诉称的《房地产买卖契约》与其谎称的契约履行漏洞百出，且严重不符。故一审法院经审查对该《房地产买卖契约》不予认可，合法有据，依法应予维持。《房地产买卖契约》证实：（1）许铁军在对房屋面积、交房时间均不知晓的情况下，即签署购房合同，并当日支付近90%的房屋价款；（2）许铁军在其所购房屋未办理产权过户手续的情况下，即违背合同约定将房屋尾款全额交付；（3）许铁军在根本没有中介方，甚至购房事宜并未确定的情况下，即在合同签署前数日，毫无依据支付所谓的购房中介费。许铁军谎称的上述一系列行为均严重违背日常经验法则和交易习惯，极不符合常理，显属虚假。至于许铁军所述的银行转账，不排除许铁军与吕成梅存在其他经济往来的可能，双方据此恶意串通，编制了虚假的《房地产买卖契约》，许铁军以此协助吕成梅等逃避债务。况且，许铁军的银行转账记录与涉案《房地产买卖契约》的付款约定严重不符。二、许铁军一审提交的付款记录均无法证实：在法院查封之前，其已合法占有涉案房产。许铁军提交的一系列缴费凭证的信息与该产权证书所载内容明显不符，其付款记录均不能与涉案房产相对应，故其无法证实许铁军早已实际居住使用涉案房产。许铁军提交的证据中部分户名、面积与涉案房产不一致的证据与本案无关。即使户名登记为吕成梅的凭证、票据，也根本显示不出是许铁军为居住使用涉案房产而缴纳。且上述证据充分证实：许铁军与吕成梅恶意串通，提供虚假证据的违法行为。三、鉴于证人吴某与许铁军存在利害关系，且其证人证言存在过多的虚假成分，已经一审庭审质证，故一审对其不予采信，合法有据。四、许铁军与吕成梅因签订虚假购房协议，许铁军在多次、长达数月可以办理过户登记的情况下，竟自动放弃，完全系因许铁军自身原因而未办理过户登记。故涉案房产仍属吕成梅所有，李国华依法申请查封、执行合法有据。五、许铁军诉称的全额支付了购房款493000元纯属虚假。况且，许铁军所谓的“全额购房款493000元”明显低于当时当地的市场交易价格，纯属以明显不合理的低价恶意转让，故依法不应认定。退一步讲，假设许铁军支付了购房款493000元，但因该价款根本达不到当时当地市场价格的70%，故吕成梅与许铁军纯属以明显不合理的低价恶意转让，依法应属无效。事实上，许铁军根本没有实际支付所谓的购房款，其与吕成梅之间的转账纯属虚假，不排除其双方存在其他经济往来的可能，故依法不应认定。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，许铁军的上诉请求没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。 原审第三人吕成梅未陈述。 原审第三人王松未陈述。 许铁军向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对许铁军购买的位于青岛市李沧区产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认许铁军与吕成梅、王松于2016年4月2日达成的《房地产买卖契约》合法有效，并确认位于青岛市李沧区产归许铁军所有；3.本案案件受理费用由李国华承担。 一审法院认定的事实：业已生效的（2018）鲁0212民初14号民事判决书判决：“一、原告李国华和被告王松2008年5月1日签订的协议于本判决生效之日解除；二、被告王松、吕松梅于本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金1000000元及截止到2017年5月1日的利息1440000元，自2017年5月2日起至实际给付之日止的利息，二被告仍应按年利率24%给付原告；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。 因王松、吕松梅未履行还款义务，李国华申请执行，执行过程中许铁军提出异议，一审法院（2019）鲁0212执异98号案件认定：“一审法院于2017年12月5日作出（2017）鲁0212财保65号民事裁定书裁定冻结被申请人吕成梅、王松银行存款人民币270万元或查封同等价值的其他财产。”于2017年12月12日作出（2017）鲁0212财保65号协助执行通知书，查封被申请人吕成梅所有位于青岛市李沧区处（产权证号：鲁【2016】青岛不动产第××号）。上述民事裁定书及协助执行通知书于2017年12月12日送达青岛市不动产登记中心。并最终裁定“驳回异议人许铁军的执行异议”。后许铁军向一审法院提起本案诉讼。 一审法院认为，当事人对自己的诉讼主张应当提供证据予以证明，当事人的证据不足以证明自己诉讼主张的，应当承担不利的法律后果。人民法院应当全面客观的审核证据，对于证据有无证明力及证明力的大小综合判断。本案争议的焦点在于，许铁军能否证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形。一审法院具体做如下分析：首先，许铁军提交的《房地产买卖契约》签订日期为2016年4月2日。付款方式分别约定为签订合同之日支付人民币10000元，2016年4月2日付款433000元。但许铁军提交的付款证据显示2016年1月2日付款200000元，2016年4月3日付款230000元，与合同约定付款方式不相符；其次，许铁军为证明在人民法院查封涉案房产之前已经实际占有使用该房屋，但其提交的付款记录等，不能与涉案房产一一对应；再次，关于许铁军未能实际办理过户的原因，证人证言不能单独证明非因许铁军自身原因导致其不能办理过户。综上，许铁军的举证均缺乏单独的证明效力，也未能形成完整的证据链条，而涉案房产执行的依据为人民法院生效裁判文书及公示的不动产登记信息，因此对于许铁军的诉讼主张一审法院不能予以支持。 吕成梅、王松经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。 一审法院据此判决：驳回许铁军的诉讼请求。案件受理费8695元、公告费300元、结案公告费（以实际发生为准），均由许铁军负担。 本院审理过程中，许铁军提交以下证据：证据一在《房地产买卖契约》委托代理人处签名的房屋中介人员李全军出具的《证明》原件一份、证据二青岛市李沧区九水路街道侯家庄社区房屋拆迁安置择房协议书复印件一份，共同证明：证据一中的证明人李全军，系涉案房产交易的中介人员，其在许铁军、吕成梅签订的《房地产买卖契约》中委托代理人处签字，其知晓整个房屋购买的交易流程。证据二中的协议编号“侯拆回择字第283（2）号”与许铁军、吕成梅签订的《房地产买卖契约》中第一条约定的房屋所有权证号一致。上述证据共同证明许铁军与吕成梅涉案房产交易的真实性。李国华质证称，对证据一真实性无法确认，该证明系证人证言，在证人未出庭作证的情况下，该证据不符合证据规则的法定形式，依法不应认定，该证明中表述中介所现已停止营业，无法提供中介所的公章，但许铁军提交的2016年3月20日的收款收据也并未显示中介所的公章，况且收款收据的经手人是刘荣，而非李全军。另，中介费收据及该证明与许铁军提交的《房地产买卖契约》补充条款第三条中没有中介费约定，是完全相悖的，由此证实该证明系虚假的，与事实不符。证据二系复印件，真实性不予认可，且该证据与本案无关。 二审查明，许铁军提交的付款证据显示2016年4月2日付款200000元。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为许铁军对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，许铁军虽主张涉案房产购房款已全部支付完毕，但1万元定金及3000元购房款并无收条，5万元尾款虽有收条，支付时间却与涉案合同约定并不相符，且上述款项均未提交取款凭证、支付凭证等予以证明，故现有证据不足以证明许铁军已全额支付购房款。另，关于涉案房产未能实际办理过户，许铁军亦存在过错。许铁军购买未取得不动产权证书的涉案房产，应承担相应风险，且许铁军在购买涉案房产后应及时督促吕成梅在不动产权证书办理完毕后尽快办理过户登记，但许铁军并未举证证明其在涉案房产不动产权证书下发后、青岛市限购政策出台前及时督促吕成梅办理过户登记，对此应承担举证不能的不利后果。许铁军虽主张在其符合青岛市购房政策要求后，系吕成梅委托的协助办理产权过户登记的受托人吴某因自身原因未及时配合，导致未在查封前办理过户登记，并申请吴某出庭作证，但结合吴某的证人证言，许铁军与吴某系老乡关系，并称许铁军2017年委托其办理过户手续，且吴某的证人证言并无其他证据佐证。结合本案案情及现有证据，许铁军关于对涉案房产未在查封前办理过户登记不存在过错的理由不能成立。综合本案事实，上诉人主张排除对涉案房产的强制执行并确认归其所有主张不能成立，本院不予支持，原审判决应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8695元，由上诉人许铁军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  盛新国 审 判 员  王化宿 二〇二一年六月三十日 法官助理  宋 甜 书 记 员  王庆光 书 记 员  李珊珊