广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26362号原告（反诉被告）林亮，男，汉族，1961年10月24日生，身份证住址：福建省福州市台江区。委托代理人杨力球，广东聚生缘律师事务所律师委托代理人蒋凤银，广东聚生缘律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市南岭智谷物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区南湾街道南岭社区健民路7号D栋1楼，统一社会信用代码：91440300MA5FDHCF6W。法定代表人曾志军。委托代理人陶子明，广东翰泰律师事务所律师。委托代理人苏国政，广东翰泰律师事务所实习律师。被告深圳市南岭股份合作公司，住所地：广东省深圳市龙岗区南湾街道南岭村社区新街1号，社会统一信用代码:914403001924738489。法定代表人张定波。委托代理人杨建，广东东深律师事务所律师。上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林亮及委托代理人杨力球、蒋凤银，被告（反诉原告）深圳市南岭智谷物业管理有限公司（以下简称南岭智谷公司）的委托代理人陶子明、苏国政，被告深圳市南岭股份合作公司（以下简称南岭股份公司）的委托代理人杨建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、解除原告与被告南岭智谷公司签订的《南岭智谷写字楼租赁合同》；2、被告南岭智谷公司退还押金25600元及租金12800元；3、被告南岭智谷公司向原告赔偿装修、人员聘用等损失354528元；4、被告南岭股份公司对赔偿承担连带责任；5、两被告承担诉讼费。被告南岭智谷公司答辩称：原告主张因涉案房屋主体存在结构安全问题，但是原告并未提出任何证据证明涉案房屋存在结构安全问题。原告以此作为被告构成根本违约的理由不能成立。相反，原告从2019年6月1日开始拖欠租金至今，水费电费、物业管理费一直未能缴纳，已经构成根本违约，依法应当承担违约责任。因此原告主张退还押金、租金以及装修人员录用损失的诉求没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。被告南岭股份公司答辩称：1、根据合同的相对性原则，南岭股份合作公司不是适格的被告，因为原告是与被告南岭智谷公司签订了一份独立的租赁合同，而南岭股份公司是与深圳市荣亿兴贸易有限公司签订了另外一份租赁合同，两份合同是相互独立的，同时本案的涉及的物业是有红本的房产证的，是合法有效的，所以说南岭股份公司是不是适格的被告。2、原告要求为连带责任只能因合同的约定或者法律的具体规定而产生，而原告在起诉状中仅仅说的理由是因为南岭股份公司是涉案房屋的所有权人，所以就应该承担连带责任，这明显是属于没有法律依据的。3、原告在诉状中称房屋存在结构性安全问题，这个事实是不可能存在的。因为本案的房屋是已经核发了房地产证，在有房地产证的前提下，基本上不经过国土部门，没有任何一个机关会去说房屋还存在安全性问题，即使是进行改造拆迁，也需要国土部门认定，而不是由他人随便认定。综上，请求驳回原告对南岭股份公司的起诉。被告南岭智谷公司的反诉诉求：1、解除反诉原告与反诉被告于2019年3月15日签订的《写字楼租赁合同》；2、反诉被告立刻腾空、搬离并向反诉原告返还涉案租赁房屋；3、反诉被告向反诉原告支付2019年5月1日起至反诉被告实际腾空搬离涉案租赁房屋之日止的租金、违约金、水费、电费、物管费，截止2020年8月15日，暂计人民币232610.49元；4、确认反诉原告无需向反诉被告返还履约保证金25600元；5、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。本案相关情况一、房屋租赁合同签订情况：2019年3月15日，原、被告签订《南岭智谷写字楼租赁合同》1份，约定原告向被告租赁位于深圳市龙岗区房屋，用途为商业。二、涉案房屋相关情况：被告深圳市南岭股份合作公司向本院提交涉案房屋的房屋产权证用于证明涉案房屋具有房产证，其中土地用途为工业用地。三、租赁期限：《南岭智谷写字楼租赁合同》约定租赁期限为2019年5月1日起至2021年10月25日止。四、租金约定：《南岭智谷写字楼租赁合同》约定每月租金为12800元（人民币，下同），以每一个月一期方式，须在下期租金到期前提前5天交付。五、房屋押金：《南岭智谷写字楼租赁合同》约定，原告向被告支付2个月租金即25600元作为租赁押金。原、被告确认，原告在2019年3月16日向被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司支付租赁押金25600元。六、租金支付情况：原告称其在2019年3月15日交了一个月租金及2个月押金后没有再交付租金，双方有约定免租期，租金应当从2019年5月开始计收，故原告已缴纳了2019年5月的租金。被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司确认原告上述陈述，称原告从2019年6月1日开始拖欠租金至今。七、房屋占有、使用情况：2019年3月15日，被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司将涉案房屋交付给原告使用。此后，原告开始对涉案房屋进行装修，《装修合同》显示装修工期为1个月即2019年5月8日内完成。原告称，2019年5月29日，收到被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司发出通知，按照国家相关部分检测，房屋存在结构安全性问题，园区停电停水，所有人员立即离开。原告按照被告南岭智谷公司的要求搬离了房屋，自此之后涉案房屋无法继续使用，原告亦再未使用、占有过房屋。原告为证明其主张，提交了深圳市龙岗区南湾街道办城市建设办公室发给被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司的《危险房屋督促解危通知书》1份。被告南岭智谷公司称，原告陈述不属实，涉案房屋实际上可以正常使用。经本院依职权向深圳市龙岗区南湾街道办事处发函询问，该街道办复函内容如下：1、2019年5月29日，我街道建设办巡查南岭村社区健民路7号南岭智谷四栋房屋结构安全发现南岭智谷A、B、C、D共四栋厂房由中冶建筑研究总院（深圳）有限公司出具检测鉴定速报，均为Dsu级。为确保安全，建设办立即向深圳市南岭智谷物业管理有限公司下发危险房屋督促解危通知书（详见附件1）；2、2019年7月5日，根据中冶建筑研究总院（深圳）有限公司出具南岭智谷A、B、C、D共四栋厂房检测鉴定报告，我街道建设办向南岭股份合作公司、南岭智谷物业管理有限公司下发深圳市龙岗区南湾街道房屋结构安全隐患检查意见书（详见附件2）；3、2019年9月中旬，南岭智谷物业管理有限公司向我街道建设办反馈南岭智谷A、B、C、D共四栋厂房，已完成加固，并提供结构安全性鉴定评估报告，结构安全性评估结果均为：（1）加固后整体结构安全性等级评定为Bsu级、即结构安全性尚未影响整体承载，可继续安全正常使用；（2）结构抗震性能基本满足7度抗震设防对丙类建筑物的要求；（3）房屋危险性等级评定为A级，即非危房，特此函复，并提供相应附件。其中附件1危险房屋督促解危通知书，显示南湾街道办于2019年5月29日向被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司发送，要求被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司2019年6月6日之前对房屋采取停止使用、加固处理等安全处置措施，被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司于当天签收，签收人为曾志军。附件2显示南湾街道办向原告及南岭股份合作公司发送，内容为“我办于2019年7月5日对涉案房屋组织的检测，存在的问题如下：（1）根据《民用建筑可靠性鉴定标准》鉴定该园区A、B、C、D四栋厂房整体结构安全性等级评定为Dsu级，鉴定单元安全性完全不符合对Asu级的规定，严重影响整体承载；（2）该园区A、B、C、D四栋厂房整体抗震性能不满足7度抗震设防对丙类建筑物的要求；（3）该园区A、B、C、D四栋厂房危险房屋鉴定等级评定为B级，即个别结构构件评定为危险构件；据上述原因，为防止事故的发生，确保生命财产的安全，我办提出如下意见，望遵照执行：对承载不满足安全使用要求构件进行加固处理；加固完成后对该园区A、B、C、D四栋建筑进行复鉴定，接通知后，务必认真处理，并将处理情况于2019年7月12日前书面上报我办”，责任单位处由曾志军签名，落款日期为2019年7月5日。南岭智谷A、B、C、D栋厂房结构安全性检测鉴定速报，显示由中冶建筑研究总院（深圳）有限公司于2019年5月28日出具，主要鉴定结论为“在鉴定评估荷载作用下，大部分砼构件承载力不满足安全使用要求，整体结构安全性等级评定为Dsu级，需进行加固处理。2019年4月29日至5月6日，中冶建筑研究总院（深圳）有限公司对深圳市龙岗区健民路7号南岭智谷A、B、C、D栋厂房结构安全性进行检测并出具鉴定报告，显示上述厂房整体性能评价为Dsu级。2019年9月12日，中冶建筑研究总院（深圳）有限公司出具健民路7号A、B、C、D栋加固后结构安全性鉴定评估报告，均显示加固后的厂房符合安全标准，相关鉴定内容与复函显示一致。八、房屋返还情况：原告称2019年5月29日接到被告南岭智谷公司限期搬离通知后，原告即搬离了涉案房屋，被告南岭智谷公司亦未告知原告可以回来，此后，原告自行回园区查看，发现被告已将房屋另租给他人，但具体另租给他人的时间，原告不清楚。被告南岭智谷公司对此不予确认，称没有将房屋另行转租给其他人。原告提交了现场图片显示2020年5月9日涉案房屋所开办的店铺名为“大森林牛肉”，而2021年疑似同地址所开办店铺名为“音乐餐吧”。九、房屋装修情况：原告称，就涉案房屋委托了深圳市一亩田装饰工程有限公司进行装修，装修总报价为158000元；此外，原告另有花费厨房用品68630元、广告招牌18500元；两项共计245130元；由于房屋主体存在结构安全问题，导致原告无法正常使用房屋，原告为实现合同目的而支付的装修、聘请员工等费用都属于无法实现合同目的造成的损失，应当由两被告予以赔偿。原告向本院提交了《装修合同》（发包单位为“深圳市大森林牛肉餐饮有限公司”）、《南岭智谷大森林牛肉店报价清单》、装修收据、店铺招牌收据、厨房用品收据等证据证明其主张。两被告对原告上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本案审理过程中，经本院询问后，原、被告均未对涉案房屋装修残值等进行评估。其中原告曾向本院提出过对装修残值评估申请，但此后以房屋已被转租并重新装修为由，拒绝缴纳评估费用。判决结果本院认为，当事人就其主张，负有举证责任。现有证据显示被告南岭智谷公司向原告提供的涉案房屋存在结构安全性问题，严重影响整体承载，不能正常安全使用，自2019年5月29日原告接到被告南岭智谷公司的撤离通知当即撤走后，原告一直未能正常安全使用。南湾街道办的复函及鉴定报告虽显示2019年9月中旬被告南岭智谷公司已经完成涉案房屋的整体加固工作，已经符合正常使用标准，但被告南岭智谷公司并未提交证据证明其已及时将上述整改结果向原告进行送达，通知原告可恢复经营；此外，因结构安全性问题，整个园区内的商户基本在一夜之间全部撤离，而房屋结构整改加固历时几个月之久，即使鉴定符合要求后，涉案园区的整体营商环境较签约之时已发生较大改变，导致原告订立合同用于开办商铺的目的无法实现。本案原告以此为由，向人民法院请求解除房屋租赁合同，合法有据，本院予以支持。合同解除时间，为被告南岭智谷公司收到原告起诉状之时，即2020年8月12日。被告南岭智谷公司作为出租人，不能在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，构成根本违约，由此导致涉案租赁合同解除，应由被告南岭智谷公司承担相应违约责任。原告据此不按期缴纳房屋租金，系属行使先履行抗辩权，不构成违约，故对被告南岭智谷公司称原告不付租金属于违约的主张，本院不予支持。关于押金。根据前述，因被告南岭智谷公司根本违约导致合同解除，其由此收取的押金应当予以返还，故对原告要求被告南岭智谷公司返还押金25600元的诉求，本院依法予以支持。关于2019年5月租金。原告在2019年5月对于涉案房屋系属正常使用，其应当按照约定向被告南岭智谷公司支付租金，其要求返还已经支付的2019年5月租金的诉求，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。关于2019年6月1日至2020年8月12日的租金。因上述期间，被告南岭智谷公司所提供的涉案房屋不符合约定用途，原告一直未能正常使用，故该期间的租金原告无需支付，由此所产生的租金损失，应由被告南岭智谷公司自行承担，故对被告南岭智谷公司的租金诉求，本院不予支持。关于租赁合同解除后的房屋占有使用费。租赁合同已解除，承租人应当在合理期限内返还房屋。原告虽然未提交证据证明2019年5月搬离后有就房屋返还与被告南岭智谷公司进行交接，但是原告提交的《装修合同》、《南岭智谷大森林牛肉店报价清单》、现场照片等证据均显示原告所开办的店铺为“大森林牛肉店”，而目前在涉案场所所开办店铺为“音乐餐吧”，故本院对原告称被告南岭智谷公司已将涉案房屋自行收回并另租他人的陈述，予以采信，并认定截至2020年8月12日合同解除之时，被告南岭智谷公司已实际收回房屋，故本案原告无需向被告南岭智谷公司返还房屋以及支付拒不腾房的占有使用费用。关于被告南岭智谷公司反诉要求原告支付违约金、水电费、物管费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的损失。第一，关于装修损失。现有证据显示原告为涉案店铺支出装修费用158000元，因原告仅正常使用一个月，且因被告南岭智谷公司在未通知原告搬离的情况下擅自将涉案房屋转租他人导致无法对装修价值进行评估鉴定，故本院酌定残值应按95%折价，经核算为150100元，该损失应当由被告南岭智谷公司承担。第二，关于员工工资、员工宿舍租金、员工宿舍水电费等费用均系原告为经营店铺本身应承担的商业风险及支出，不应由被告南岭智谷公司承担。第三，关于店铺经营购买的厨房物品、招牌费用。其中招牌制作费用18500元可证明与本案有关联，本院予以支持，按残值95%折价，损失为17575元。其余费用相关的物品未显示与本案的关联性，且物品多为可拆卸、搬迁物品，无法确定在其正常经营时间内是否有损耗以及是否已经拆卸、搬离，故对原告该部分诉请，本院不予支持。关于被告南岭股份公司的责任。本案系房屋租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，被告南岭股份公司在本案中不承担相应责任。对原告要求被告南岭股份公司承担连带责任的相关诉求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）林亮与被告（反诉原告）深圳市南岭智谷物业管理有限公司于2019年3月15日签订的《南岭智谷写字楼租赁合同》于2020年8月12日解除；二、被告（反诉原告）深圳市南岭智谷物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）林亮返还租赁押金计人民币25600元；三、被告（反诉原告）深圳市南岭智谷物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）林亮支付装修损失计人民币150100元；四、被告（反诉原告）深圳市南岭智谷物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）林亮支付招牌制作费用损失计人民币17575元；五、驳回原告（反诉被告）林亮的其他诉讼请求；六、驳回原告深圳市南岭智谷物业管理有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币3597元，由本诉被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司负担人民币2083元，本诉原告林亮已预交的人民币2083元，由本院予以退回。本诉被告深圳市南岭智谷物业管理有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币2083元，拒不缴纳的，本院依法强制执行反诉案件受理费人民币2586.57元，由反诉原告深圳市南岭智谷物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 怡二〇二一年六月十五日书记员 戴思强