河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终2363号上诉人（原审原告、申请执行人）：张丰芝，女，汉族，1955年10月16日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：刘智毅，河南九多律师事务所律师。委托诉讼代理人：闻博，河南九多律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：龚文伟，男，汉族，1973年9月4日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：谢玉欣，河南众筹律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：张**，男，汉族，1980年10月19日出生，住南阳市卧龙区。上诉人张丰芝因与被上诉人张**、龚文伟申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初9485号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张丰芝的委托诉讼代理人刘智毅、被上诉人龚文伟及其委托诉讼代理人谢玉欣、被上诉人张**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丰芝上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张丰芝的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由龚文伟、张**承担。事实和理由：一、一审判决评理错误。经济适用房满5年可以上市交易，“5年”指的是取得房权证或进行了产权登记之日起满5年。案涉经济适用房到目前为止，仍未取得房权证，未办理产权登记，故不属于超过5年可上市交易的范围。龚文伟、张**对取得房产证后5年的规定也是明知的。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易，故龚文伟、张**签订的房屋买卖合同应属无效。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出判决，明显适用法律错误。此条款中明确指明“对登记在被执行人名下的不动产”提出的异议，而本案涉经济适用房尚未取得房权证，即尚未办理产权登记。2.一审判决适用《经济适用住房管理办法》第三十条下判，也属错误，经济适用房满5年可以上市交易，这个5年指的是取的房权证即办理登记之日起满5年。三、本案中，龚文伟对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对案涉房屋没有物权期待权，对未办理过户登记有明显的过错，故应继续对案涉房屋查封并执行。1.由于涉案房屋至今未分户登记至张**名下，张**未取得其所有权，故龚文伟购买的并非已登记在被执行人名下，被执行人享有所有权的不动产，不具备取得物权期待权的前提条件。2.买方明知卖方尚未取得房屋的物权登记，没有取得房产证，过户存在较大风险的情况下仍然购买该房屋，其行为违反了《城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项的禁止性规定，对于涉案房屋未过户存在明显过错。同时，也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，不能据此规定排除强制执行。综上所述，张**因负全责的交通肇事，造成张丰芝高位截瘫，经济损失巨大。张**不但不主动履行判决确定的赔偿义务，还在交通事故案件审理期间，将其案涉房产在没有达到上市条件的情况下，私自转让，逃避债务恶意明显。龚文伟对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故应继续对案涉房屋执行。龚文伟辩称，1.《经济适用住房管理办法》第三十条明确规定以购买经济适用房满5年作为时间节点，张丰芝称取得房权证或进行了产权登记之日起满5年，没有任何法律依据。2.张丰芝称龚文伟与张**之间的房屋买卖协议应属无效的上诉理由不能成立。《经济适用住房管理办法》系行政规章，不属于法律和行政法规，并非认定合同无效的法律依据。龚文伟系南阳一中老师，张**系卧龙区基层教办室人员，虽然都是在教育系统，但二人年龄悬殊，双方之前根本就不认识，龚文伟系通过丹源房产中介购买案涉房屋，并支付了相应的中介费，龚文伟不知道张**有交通事故案件，否则根本不会购买该房屋，且经查询当时张**的房屋并没有被查封、设置抵押等限制交易的情形，龚文伟是善意的，案涉房屋买卖协议并不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形。3.涉案房屋虽然没有办理产权登记，但已经网签并在不动产登记管理部门备案，能够显示张**是房屋购买人，且涉案房屋已经交付给张**，张**依法具备物权期待权，可以进行转让，且该转让行为并不违反法律和行政法规的强制性规定。张丰芝以涉案房屋未办理产权登记，龚文伟购买就违法无效的观点缺乏法律依据。龚文伟购买案涉房屋发生在人民法院查封之前，并且经过公证，龚文伟已经全额支付了房款，并已经实际入住，对涉案房屋的权益属于生存权中的居住权，而张丰芝对张**的债权属于一般债权，故龚文伟享有足以排除强制执行的民事权益。张丰芝完全可以执行包括张**的工资等其他财产。由于其疏忽大意未能在诉讼中申请财产保全，给张**转移财产提供了机会，张**虽有逃避债务的恶意，但龚文伟进行了查询尽到合理注意义务，是善意的，不能将张丰芝疏忽大意的过错责任及张**恶意逃避债务的责任强加给龚文伟。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张**辩称，与龚文伟的意见一致，可以执行工资，不能执行案涉房屋。张丰芝向一审法院起诉请求：1.继续对南阳市宛城区独山大道东侧8号楼1单元103室房产（合同号13799038）进行查封、执行；2.本案诉讼费由张**、龚文伟负担。一审法院认定事实：关于本案的由来。一审法院在审理张丰芝与张**机动车交通事故责任纠纷一案中，于2020年5月21日作出（2020）豫1303民初2999号民事判决，判决如下：一、判决生效后三十日内，张**向张丰芝支付赔偿款1165109元；二、驳回张丰芝的其他诉讼请求。因张**未按上述生效法律文书履行义务，张丰芝向一审法院申请强制执行，一审法院于2020年9月3日作出（2020）豫1303执2991号执行裁定：冻结、划拨张**在银行的存款1199324.75元或扣留、提取其等值收入或查封、扣押其价值相等的财产。一审法院于2020年9月9日作出（2020）豫1303执2991号协助执行通知书，由南阳市不动产登记中心协助执行查封被执行人张**名下位于宛城区独山大道东侧8号楼1单元1层103室房产一处（合同号13799038，建筑面积129.94平方米）。执行过程中，龚文伟以该涉案房产已归其所有为由提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封措施。一审法院于2020年12月1日作出（2020）豫1303执异192号执行裁定：中止对位于南阳市宛城区独山大道东侧8号楼1单元1层103室房产（合同号13799038）的执行。张丰芝不服，向一审法院提出申请执行人执行异议之诉。关于案涉房产。2008年12月29日，张**与南阳市天晟房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》（合同编号8-103），出卖人：南阳市天晟房地产开发有限公司，买受人：张**。该合同约定：“第一条项目建设依据出卖人以划拨方式取得位于光武路、编号为3／203／27／6地块土地使用权。土地使用权证号为宛市土国用（2008）第00999号。该地块土地面积为68966.2㎡，规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设经济适用房，现定名“鸿源小区”。建设工程规划许可证号为宛市规管字（2007）第61号，施工许可证号为2008-21。第二条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的房屋（以下简称该房屋），其座落位置为：第8号楼第1单元第1层03号房。该房屋的用途为住宅，属框架结构。层高2.9米，建筑层数地上30层，地下1层。该房屋合同约定建筑面积共129.94平方米。第三条计价方式与价款出卖人与买受人双方共同约定：按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平方米1658.00元，总金额（￥215441.00）贰拾壹万伍千肆百肆拾壹元整（最终房价按物价部门核实为准）。……”合同签订后，张**于2010年9月15日缴纳全部购房款以及物业维修资金，并装修入住案涉房屋。2018年7月6日，龚文伟与张**签订《房屋买卖协议》该协议约定：“甲方：张**，男，身份证号：，住址南阳市××区陆营镇教办室。彭云星，女，身份证号。乙方：龚文伟，男，身份证号：，住址南阳市××××乡。甲、乙双方根据《合同法》及《民法总则》的规定，自愿协商一致，就房屋买卖事宜签订本协议：1.甲方自愿将南阳市宛城区独山大道东侧鸿源小区8号楼1单元1层103室的房屋卖于乙方所有，乙方自愿购买。2.上述房产的交易价格为人民币：陆拾伍万元（小写：650000元）。3．付款方式：本协议签订之日付清。4．甲方保证所售房产截止签字之日（2018年7月6日）无纠纷，无抵押、未曾卖于他人，不会因自己的债务原因致使房产遭第三人的合法追索。如出现该情况致使乙方不能取得房产，甲方承担违约责任，乙方有权单方解除协议，甲方应退还全部房款，并向乙方支付房款30％的违约金。5.甲方收到房款后，将有关手续及钥匙交于乙方。房屋即归乙方所有。6.房屋在出租中，原定租期一年，由双方协商，如继续租赁，自2018年7月10日起租金归乙方。租期乙方与承租人协商。7.因房产系经济适用房，按政策需先办理甲方的房产证后，达到一定的年限，转为普通商品房，缴纳一定的综合地价款，才可以过户给乙方。甲方有义务协助办理，转为普通商品房及过户所需缴纳的有关费用由乙方承担。8.交房后任何一方不得主张协议无效，否则主张协议无效的一方，应向另一方支付房款50％的违约金。9.本协议双方自愿订立，签字生效。”该协议并经河南省南阳市汉都公证处公证，并出具（2018）豫宛汉证内民字第2449号公证书。合同签订后，被告龚文伟向被告张**支付65万元，其中转账600000元，现金50000元，并向南阳市丹源房地产十三代理售房中心支付中介费10000元。该房屋买受时由杨虎租赁使用，杨虎于2018年9月搬离该房屋并向被告龚文伟支付租金1000元。后被告龚文伟于2018年9月在该房屋居住至今。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”在司法实践中，执行异议之诉案件通常参照执行异议复议规定相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对指定标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”对经济适用房的买卖，并不绝对禁止出让人在取得经济适用房所有权5年内作出出让的意思表示，但限制产生物权变动的效力。当事人之间签订的经济适用房买卖合同效力的认定应当根据合同约定，依据合同法的规定予以判定。当事人签订的经济适用房买卖合同约定5年后过户、交易的，该约定属附期限的约定，且不违反经济适用房的交易保护期限，应当认定有效。本案中，张**于2008年12月29日与南阳市天晟房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》购买该房产，至2018年与龚文伟签订《房屋买卖协议》已超过5年，并在该《房屋买卖协议》第7条约定：“因房产系经济适用房，按政策需先办理甲方的房产证后，达到一定的年限，转为普通商品房，缴纳一定的综合地价款，才可以过户给乙方。甲方有义务协助办理，转为普通商品房及过户所需缴纳的有关费用由乙方承担。”故张**与龚文伟双方签订的《房屋买卖协议》并不违反法律规定，应为有效合同。龚文伟有权依据约定要求张**协助办理过户登记以取得房屋所有权，该权利为普通债权，且该权利成立在先；张丰芝享有的债权虽为生效判决确认，但债权的内容为清偿赔偿款及承担诉讼费用，亦为普通债权，且并未明确指向案涉房屋。龚文伟已支付相应的房屋对价，且合法实际占有使用案涉房屋，因该房产系经济适用房，按政策需办理房产证后，转为普通商品房，缴纳一定的综合地价款，才可以过户，故龚文伟对于未办理过户登记没有过错。基于保护交易安全、维护正常经济秩序和稳定法律关系考量，一审法院对张丰芝要求对案涉房屋继续执行的诉讼请求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《经济适用住房管理办法》第三十条规定，判决：驳回张丰芝的诉讼请求。案件受理费10300元，由张**承担。二审中，龚文伟提交南阳市不动产登记服务中心加盖印章的《不动产登记（房产）资料查询结果证明》，证明方向：龚文伟名下无房产，购房是为了生存需要。张丰芝的质证意见为：1.该证据不是新证据。2.对证明方向有异议，该证据不能证明龚文伟名下仅有一套住房，不排除其名下有未办理登记的房产。张**对该证据无异议。本院在评理部分对该证据予以综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是龚文伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据张丰芝的上诉请求以及龚文伟、张**的答辩意见，结合本案的事实和证据，本院从以下几个方面进行评析：一、关于案涉房屋的购买年限是否影响房屋买卖合同效力问题。《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”首先，该条中的“5年”明确系“购买经济适用住房满5年”，张丰芝称登记满5年后方能买卖的理由缺乏法律依据。其次，《经济适用住房管理办法》系部门规章，而且该条规定为管理性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。故张丰芝以该条理由主张案涉房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。二、关于案涉房屋未经登记是否影响房屋买卖合同的效力问题。案涉房屋虽然未经登记，但不影响张**的处分权。尽管《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。但是，该条规定系管理性规定而非效力性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。因此，张丰芝以该条理由主张案涉房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。三、关于张**转让房屋存在恶意是否影响房屋买卖合同效力的问题。张**于2018年3月10日发生交通事故，受害人张丰芝于2018年7月6日向一审法院提起诉讼。张**于2018年7月6日将案涉房屋出售给龚文伟，张**明显有转移财产、逃避执行的故意。但是，现无证据证明龚文伟与张**恶意串通，帮助张**逃避执行，也无证据证明龚文伟在明知上述事实的情况下仍然购买案涉房屋，因此，应当认定龚文伟系善意购买人，张**恶意出卖房屋的行为，可由一审法院执行部门依法予以处理，但不因此影响合同的效力。四、关于龚文伟对案涉房屋是否享有物权期待权的问题。在一审法院对案涉房屋查封前，龚文伟通过中介机构购买案涉房屋，其与张**签订的房屋买卖合同经过公证，龚文伟支付了全部价款，并占用使用案涉房屋。案涉房屋暂不具备办证条件，故不能将未过户的责任归咎于龚文伟，龚文伟可以合理预期，在房屋具备办证条件时要求将案涉房屋过户至自己名下，故龚文伟对案涉房屋享有物权期待权。而张丰芝对张**享有的权利为一般债权，并不特定指向案涉房屋，龚文伟要求对案涉房屋排除强制执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院予以支持并无不当。张丰芝要求对准许执行案涉房屋的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，张丰芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10300元，由张丰芝负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年六月十五日法官助理朱立波书记员牛志烨