江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0803民初1420号原告：南京裕居物业服务有限公司，住所地南京市江宁区禄口街道海棠苑商铺B-02（江宁开发区）。法定代表人：陆郁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡孟军，淮安市淮安区茭陵法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨柳，淮安市淮安区茭陵法律服务所法律工作者。被告：汪国兰，女，1968年3月5日出生，住淮安区。委托诉讼代理人：张永岗，淮安市淮安区钦工法律服务所法律工作者。原告南京裕居物业服务有限公司（以下除判决主文外简称裕居公司）与被告汪国兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告裕居公司的委托诉讼代理人杨柳，被告汪国兰的委托诉讼代理人张永岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕居公司向本院起诉请求:1.判令被告支付2017年4月20日至2020年4月19日的物业管理费4991元、垃圾处置费108元、公共能耗费300元，合计5399元；2.被告从2017年4月20日起未缴纳部分按每天万分之五缴纳滞纳金；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是淮安区亚特蓝郡物业服务企业，被告系该小区9幢903室业主。2016年4月21日，原告与被告签订前期物业管理服务协议，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.25元/月/平方米标准交纳物业费，公共能耗费为100元/户/年，生活垃圾处置费为36元/户/年。原告按照约定提供了物业服务，但被告未按照约定交纳2017年4月20日至2020年4月19日的物业费用和其他费用，经原告催收无果，故诉至法院。被告汪国兰答辩称：1.业委会筹备组已经通知原告终止前期物业合同，故物业费应当计算至业委会成立的之日，即2019年6月6日；2.依据原告与开发商签订的交接协议，前期物业合同已于2018年12月15日到期，之后因为业委会筹备组已经成立，开发商再签订物业合同应当征求业委会筹备组意见，即使不征求筹备组意见单方面签订合同，根据前期物业合同的性质也应当至业委会正式成立，等待业委会最终确定合同是延续还是终止。业委会成立前后均已明确表示合同终止，而且交接协议中也约定了后续的相关事宜，且该份交接协议引发的诉讼正在进行中。该协议中阐明，实际前期物业合同并非原告在履行，而是案外人李明和李瑞杰在履行，双方已经因为物业合同的转让产生了纠纷；3.根据主管部门通报，原告将小区整个物业服务业务委托给他人，并且以委托掩盖转让；4.建议本案中止审理，等另案判决结果再继续审理；5.被告对于2019年6月6日之前的物业费表示认可。本院经审理查明：被告汪国兰是亚特蓝郡小区9幢903室业主，该房屋建筑面积为110.92平方米。2015年12月16日，淮安市福维尔置业有限公司（以下简称福维尔公司）与原告裕居公司签订物业合作协议，约定福维尔公司将其开发建设的亚特蓝郡物业项目先期物业管理权（业委会成立前）委托与裕居公司共同合作管理，合作期限暂定三年，从2015年12月16日至2018年12月15日。2016年3月1日，福维尔公司与原告签订前期物业服务合同，约定由原告为福维尔公司开发的亚特蓝郡小区项目提供物业服务，合同期限自签订前期物业服务合同至小区业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日。该合同在行政主管部门进行了备案。2016年4月21日，裕居公司淮安分公司与被告签订前期物业管理服务协议，约定由原告为被告提供至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业管理公共服务费标准为1.25元/平方米，公共能耗预收100元/年/户，生活垃圾处置费36元/年/户，物业服务费按年交纳，被告应于每年第1个月7日前履行交纳义务。被告不按照约定的收费标准和时间交纳费用的，原告有权要求补交并从逾期之日按规定交纳滞纳金。裕居公司淮安分公司于2020年8月6日登记注销。另查明，2019年6月，淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会（以下简称亚特蓝郡业委会）成立。2019年10月30日，淮安区亚特蓝郡小区业主委员会与江苏志宏物业服务有限公司（以下简称志宏公司）签订物业服务合同。2020年7月3日，徐志坤、徐永雷向本院起诉亚特蓝郡业委会、志宏公司，请求撤销上述物业服务合同。2020年12月30日，本院作出（2020）苏0803民初2275号民事判决，撤销了上述物业服务合同，该案目前仍在诉讼中。2020年4月23日，亚特蓝郡业委会向本院起诉裕居公司，请求裕居公司撤离亚特蓝郡小区物业用房，终止相关物业服务，并移交业主信息档案。本院于2020年11月25日作出（2020）苏0803民初4814号民事判决，判令裕居公司撤离亚特蓝郡小区物业用房，终止该小区相关物业服务，并向亚特蓝郡小区业委会移交业主信息档案资料。该案目前仍在诉讼中。本案审理过程中，本院依法调查淮安市中城物业服务有限公司法定代表人郝玲玲，其表示裕居公司一直在为亚特蓝郡小区提供物业服务，该小区2018年12月16日之后至裕居公司退出该小区物业服务期间的物业费由裕居公司享有，与淮安市中城物业服务有限公司无关。以上事实，有双方当事人陈述及前期物业管理服务协议、备案证明、业主信息登记表、商品房买卖合同、物业合作协议、前期物业服务合同、物业服务合同、（2020）苏0803民初4814号民事判决书、（2020）苏0803民初2275号民事判决书、调查笔录在卷佐证，经本院审查，予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，裕居公司淮安分公司与被告签订前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自的合同义务。根据该合同的约定，合同期限应至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时，但目前亚特蓝郡业委会与志宏公司于2019年10月30日签订的物业服务合同是否会被撤销仍不能确定，因此，本院先行处理2019年10月30日前的物业管理公共服务费等相关费用，本案中即从2017年4月20日至2019年10月29日的物业管理公共服务费等相关费用。根据前期物业管理服务协议的约定，被告在此期间应交纳物业管理公共服务费922÷30×110.92×1.25=4261元、公共耗能费922÷365×100=253元、生活垃圾处置费922÷365×36=91元，合计4505元。因裕居公司淮安分公司系分公司且已经被注销，故其权利义务应由原告享有、承担。原告诉讼请求中超过部分本院暂时不予处理，原告可以待相关诉讼终结后再行主张。关于被告抗辩应物业管理费等相关费用应支付至亚特蓝郡业委会成立之日，本院认为，该抗辩理由与合同约定不符，故对该抗辩理由本院不予采信。关于裕居公司与福维尔签订的合同，因被告并非合同的相对人，对被告没有法律约束力。而且经备案的前期物业服务合同约定的合同期限也是至小区业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日，故被告以原告与福维尔签订的合同主张原告提供物业服务的合同期限已至缺乏合同和法律依据，本院不予采信。关于原告主张被告按照日万分之五支付滞纳金的问题，本院认为，裕居公司淮安分公司与被告签订的前期物业管理服务协议并未约定滞纳金的计算方法，原告主张按照日万分之五计算滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。因此，本案为一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和中民事诉讼法》第一百五十二条、一百六十二条之规定，判决如下：一、被告汪国兰于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告南京裕居物业服务有限公司2017年4月20日至2019年10月29日的物业管理费、公共耗能费、垃圾处置费合计4505元；二、驳回原告南京裕居物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付25元），由被告汪国兰负担（被告直接支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 崔兆海二〇二一年六月九日法官助理 单银银书 记 员 陈 祯一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。