文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8104号上诉人（原审被告）：曾俊朗，男，1994年5月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：曾志雄，男，1969年6月12日出生，汉族，身份证地址广东省茂名市茂南区，系曾俊朗的父亲。被上诉人（原审原告）：广州卓都物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区南村镇广州雅居乐花园公建5。法定代表人：李少剑，总经理。委托诉讼代理人：薛志辉，公司员工。委托诉讼代理人：陈其丰，公司员工。上诉人曾俊朗与被上诉人广州卓都物业管理有限公司（以下简称卓都公司）物业服务合同纠纷一案，因上诉人曾俊朗不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年5月13日公开开庭审理了本案。上诉人曾俊朗的委托诉讼代理人曾志雄以及被上诉人卓都公司的委托诉讼代理人薛志辉、陈其丰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。曾俊朗上诉请求：l.撤销一审判决；2.改判驳回卓都公司全部诉讼请求；3.一审、二审的诉讼费由卓都公司承担。事实和理由：一审判决认定事实存在错误，审判原则错误。一、一审法院错误认定建设单位以书面征求意见的形式选聘前期物业为合法行为。根据国务院《物业管理条例》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第五十六条，《广东省物业管理条例》第三十六条、三十七条，《广州市物业管理条例》第五十四条、第五十五条的规定，明确了建设单位必须通过招投标的方式选聘前期物业，并且在与买受人签订的《购房合同》中明确前期物业的公司名称、服务项目、收费标准、服务期限等内容。本案中的卓都公司并非是涉案小区的建设单位通过招投标的方式选聘的前期物业公司，卓都公司也未与曾俊朗签订《前期物业服务合同》，而一审判决引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，属于引用条款错误。曾俊朗与涉案小区建设单位签订的《广州市购房合同》中明确前期物业公司为雅居乐物业公司，并确定通过银行扣款的方式约定缴纳物业管理费，而雅居乐物业中途违约退出，造成曾俊朗的合同关系无法正常履行。卓都公司并未与曾俊朗签订任何的《前期物业服务合同》，这点双方在一审庭审均无异议，而一审法院认定建设单位并非通过招投标方式选聘卓都公司是合法行为，属于引用法律错误。二、一审判决错误地认定了在涉案小区业主委员会没有成立的情况下，可以适用业主大会的议事规则。根据《物业管理条例》第十二条第三款规定，“双过半”是业主委员会依法召开业主大会的议事规则，适用前提是“业主委员会筹备组”或“业主委员会”已经成立。一审法院认为本案适用“双过半”的规定，忽略了涉案小区业主委员会尚未成立的这一基本事实。如果是业主大会通过“双过半”选聘的物业，由业主委员会和物业公司签订《物业服务合同》；如果小区未成立业委会，则由建设单位通过招投标的方式选聘前期物业公司，并在买受人的购房合同中明确，并签订《前期物业服务合同》。卓都公司自称是小区业主通过“双过半”选聘，并由建设单位签订《前期物业服务合同》。一审法院认定“双过半数据真实”缺乏法律依据，涉案小区的行政管理和监督部门温泉镇人民政府，已经书面确认，该小区开盘至今尚未召开业主大会，一审法院也没有任何关于涉案小区召开业主大会的关键证据，一审法院认定“双过半数据真实”缺乏事实根据。三、本案完全背离审判权独立、法院独立、法官中立的基本原则。本案判决书中的评审和分析，完全参照(2018)粤0117民初3189号、(2019)粤01民终4033号民事判决。(2018)粤0117民初3189号案中卓都公司在法庭上做虚假陈述，提供虚假证据，而造成从化区人民法院作出错误判决。曾俊朗在一审提供充足证据的情况下，一审法院完全不听取、不采纳、不取证。而判决书的表述和判决完全复制以上往期案号表述，属于剥夺曾俊朗合法权利的行为。卓都公司辩称，同意一审判决，另外同一小区同一批次的类似案件已经广州市中级人民法院二审审结，判决结果是驳回了上诉人的上诉请求，维持原判。卓都公司于2020年12月31日向一审法院起诉请求：1.曾俊朗向卓都公司支付自2019年3月1日至2020年12月31日的物业管理费4212.34元；2019年1月1日至2020年10月31日的公摊电费329.80元；2019年1月1日至2019年2月28日以及2019年5月1日至2019年5月31日的水费4.5元，共计4546.64元；2.曾俊朗向卓都公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，以每月欠缴的物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，分别从次月1日起计至实际清偿之日止；3.曾俊朗承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：案涉楼盘景业荔都花园由广州意浓实业有限公司（以下简称意浓公司）开发建设。曾俊朗购买了从化景业荔都花园××号楼2301房，并于2018年1月24日进行不动产登记，建筑面积为87.03平方米，房屋坐落广州市从化区荔××××房。卓都公司主营项目类别：物业管理，成立日期：2014年7月30日。2018年8月22日，卓都公司与意浓公司签订《前期物业服务合同》，约定由卓都公司给景业荔都花园提供物业管理服务，合同期限自2018年9月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时止。该合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅2.2元/月/平方米。第七条约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，交纳当月物业服务费用。第二十六条约定：意浓公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应自逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金的标准向支付违约金。第三十一条约定：任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。另查，2016年，意浓公司与雅居乐公司签订《前期物业服务委托合同》（景从物【2016】005号）约定：雅居乐公司为意浓公司开发建设的景业荔都花园提供物业管理服务。该合同第三十二条约定：合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理服务企业签订的物业服务合同生效时止。第三十三条约定：任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。2015年9月25日，曾俊朗与雅居乐公司签订《前期物业服务协议》，约定：“雅居乐公司向曾俊朗提供物业服务，雅居乐公司向曾俊朗收取物业服务费，按曾俊朗签订的《商品房买卖合同》中的建筑面积（含共用部位与共用房屋分摊）计付，实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自曾俊朗向雅居乐公司提供相关证明文件的下一个月起调整物业服务费用。调整前按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费用之间的差额，双方互不退不补。洋房为2.2元/月/平方米，每月5日前交纳当月物业费，曾俊朗若未按时交纳物业费，应自逾期之日起按每日千分之三交纳滞纳金，协议有效期为自双方签字起至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的《物业服务协议》，或雅居乐公司与发展商签署之前期物业服务协议提前终止，则本协议终止。”2018年5月2日，雅居乐公司发出《关于撤出景业荔都花园物业管理的公告》载明：由于自身经营业务调整，雅居乐公司决定从2018年8月1日起终止对景业荔都花园的前期物业管理服务，全面撤出景业荔都花园的物业管理工作，不再负责一切相关事项，各业主与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也自然终止，为确保业主能继续享受优质物业服务，在物业服务费收费价格不变的前提下，意浓公司将会依据相关规定征询业主意见选聘新的物业服务企业继续提供服务。2018年7月23日，卓都公司发出《关于选聘广州卓都物业管理有限公司作为景业荔都花园前期物业管理服务单位的公告》载明：经小区业主户数和面积双过半签字授权委托意浓公司于2018年7月23日选聘卓都公司作为涉案小区的前期物业管理服务单位。2018年8月24日，意浓公司与卓都公司签订的《前期物业服务合同》已提交广州市从化区住房和建设局备案。再查，案涉楼盘部分小区业主（陈某、黄某瑶、林某、苏某妫、翟某强、邹某霞、段某文、黎某）曾于2018年8月14日以意浓公司和雅居乐公司提前解除合同、更换物业公司构成违约为由向一审法院起诉，经一审法院[案号：（2018）粤0117民初3189号]及广州市中级人民法院[案号：（2019）粤01民终4033号]审理，二审认定意浓公司提前解除与雅居乐公司的《前期物业服务委托合同》未对业主构成违约，其认定理由为：“首先，《物业管理条例》第二十一条规定：‘在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。’第二十五条规定：‘建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包括前期物业服务合同的内容。’由此可见，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权利，也有义务选聘物业服务企业对物业进行管理，并签订物业服务合同。一般而言，建设单位开发建设项目是为了将房屋对外出售以此获取利润，而建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前签订的物业服务合同，实际上就是为全体业主签订的合同，该行为在性质上属于全体业主的授权委托。其次，本案中，作为建设单位的意浓公司与雅居乐公司签订的《前期物业服务委托合同》约定任何一方需提前终止本合同的，应提前三个月书面提出终止要求，经双方协商意见一致后方可提前终止本合同。意浓公司分别与各业主签订的《广州市商品房买卖合同》明确约定意浓公司选聘雅居乐公司进行前期物业管理服务，并签订了书面的前期物业服务合同。而各业主分别与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也有关于雅居乐公司与发展商签署之前期物业服务协议提前终止，则本协议自动终止的约定。从上述约定可知，各业主对于意浓公司与雅居乐公司可能存在提前解除合同是有一定的预期，且不持异议。意浓公司在解除与雅居乐公司的《前期物业服务委托合同》后，雅居乐公司已于2018年5月2日在楼盘公告张贴《关于撤出景业荔都花园物业管理的公告》告知业主从2018年8月1日起终止对景业荔都花园的前期物业管理服务，撤出管理工作，各业主与雅居乐公司签订的《前期物业服务协议》也自然终止，意浓公司将会依据相关规定征询业主意见选聘新的物业服务企业继续提供服务。意浓公司于2018年5月24日出具《关于同意景业荔都花园更换物业服务企业的意见书》，载明由于雅居乐公司提前解除物业服务合同，意浓公司同意卓都公司按照雅居乐公司同样服务标准、同样服务收费为景业荔都花园提供物业管理服务，直到成立业主委员会选聘新的物业公司止。依照《中华人民共和国合同法》第四百零一条：‘受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。’的规定，意浓公司在委托签订合同事项终止时，已向业主履行了告知和披露义务，并不存在违约行为。再次，意浓公司提供的广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《关于景业荔都花园聘请广州卓都物业管理有限公司并签署证明》、《业主聘请广州卓都物业管理有限公司并签署明细统计表》显示从化景业荔都花园业主聘请卓都公司，签署《前期物业服务协议》，已完成面积和户数双过半，经审查数据真实。陈某、黄某瑶、林某、苏某妫、翟某强、段某文二审提交的广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的《证明》也记载上述统计结果代表部分业主的真实意向。广州市从化区温泉镇龙岗社区居民委员会出具的上述材料已证实了从化景业荔都花园更换新的物业服务公司是经小区业主表决同意的结果，即可视为小区业主同意意浓公司解除与雅居乐公司的物业服务合同。最后，意浓公司已与卓都公司签订了《前期物业服务合同》，委托卓都公司对景业荔都花园进行物业服务管理，该合同也提交了广州市从化区住房和建设局备案。现各业主并未提供充分证据证实更换物业公司影响了其对自有房屋的使用以及物业服务质量严重不符合合同约定，或者给其造成了具体的损失。即便业主对更换的物业服务企业不满意，也可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。”该判决现已生效。又查，截止目前，卓都公司与曾俊朗尚未签订《前期物业服务协议》。涉案楼盘至今未成立业主委员会。卓都公司曾于2020年8月8日向曾俊朗邮寄《物业管理费催款函》，通知其缴纳拖欠的物业管理费、水电费、公摊水电费、滞纳金等事项，快递单显示2020年8月11日已签收（协议信箱）。曾俊朗未缴纳2019年3月至2020年12月期间的物业管理费、2019年1月至2019年2月以及2019年5月期间的水费、2019年1月至2020年10月期间的公摊电费。各项费用具体情况如下：一、2019年3月至2020年12月（共22个月）期间的物业管理费。涉案房屋建筑面积为87.03平方米，故物业管理费共计4212.25元（87.03㎡×2.2元/㎡×22个月）。二、水费根据水表抄录用水量计算，2019年1月至2019年2月以及2019年5月期间，涉案房屋所产生的水费合计4.5元，具体如下：            日  期              上期读数              当期读数              当期用量              单价（元/吨）              当期水费（元）                  2019.1.1-2019.2.28              148              150              2              1.5              3                  2019.5.1-2019.5.31              150              151              1              1.5              1.5                  合计              4.5      三、小区分摊电费由业主所在单元楼电梯、楼梯、水泵用电分摊及全小区路灯用电分摊构成。2019年7月之前电费单价为0.6278元，2019年7月供电局下调电费价格之后的电费单价为0.62586元。2019年1月至2020年10月期间，涉案房屋所产生的单元梯灯用电、水泵用电、路灯用电、电梯用电的分摊电费共计330.81元，具体如下：            分摊公式                              日期              电梯分摊（元）      （电梯用电量／175·系数1.8·单价              梯灯分摊（元）      （梯灯用电量·单价／14栋用户数128户）              水泵分摊（元）      （水泵用电量·单价／使用水泵用户数819户）              路灯分摊（元）      （路灯用电量·单价／小区所有用户数819户）              当期总计（元）                  2019.1 -2019.2              8.08              13.64              7.61              0.45              29.78                  2019.3-2019.4              8.32              10.87              7.61              0.5              27.30                  2019.5-2019.6              8.94              10.52              8              0.34              27.8                  2019.7-2019.8              9.38              11.67               8.37              0.07              29.49                  2019.9              4.27              5.28              5.89              0.07              15.51                  2019.10              4.72              5.52              5.94              0.08              16.26                  2019.11              4.21              5.7              5.43              0.08              15.42                  2019.12              4.5              5.97              5.46              0.08              16.01                  2020.1              4.31              7.13              5.85              0.1              17.39                  2020.2              3.97              6.99              5.98              0.07              17.01                  2020.3              4.24              6.94              6.81              0.08              18.07                  2020.4              4.37              6.31              4.03              0.07              14.78                  2020.5              4.37              6.13              4.54              0.06              15.1                  2020.6              3.37              6.08              4.17              0.06              13.68                  2020.7              3.83              5.29              4.45              0.06              13.63                  2020.8              3.79              6.48              4.91              0.06              15.24                  2020.9              3.32              5.57              4.45              0.04              13.38                  2020.10              3.65              6.63              4.65              0.03              14.96                  合计              330.81      一审法院认为，首先，案涉小区部分业主已于2018年就物业公司的更换问题向法院起诉，虽然起诉的业主并非本案当事人，但该部分业主的诉请实际是为案涉小区全体业主的利益，且该判决书是就案涉小区变更物业公司是否合法进行了分析和认定，故该已生效的判决书认定的内容应当对全体业主均具有约束力。根据广州市中级人民法院（2019）粤01民终4033号判决书认定：“1.意浓公司与雅居乐公司解除《前期物业服务合同》并未对业主构成违约；2.意浓公司作为全体业主的受托方，聘请卓都公司，已完成面积和户数双过半，数据真实，即可视为小区业主同意意浓公司解除与雅居乐公司的物业服务合同；3.意浓公司有权与卓都公司签订《前期物业服务合同》，委托卓都公司对案涉小区进行物业服务管理，该合同亦提交广州市从化区住建局备案。”曾俊朗虽抗辩意浓公司聘请卓都公司程序不合法，双过半数据不真实，但其提供的证据并不足以推翻已生效裁判确认的事实，故一审法院对曾俊朗抗辩不予采纳。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，涉案小区至今尚未成立业主委员会，卓都公司与涉案小区建设单位意浓公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且未经招投标而签订物业服务合同并非法律规定的合同无效情形，故该合同合法有效，对小区业主具有约束力。卓都公司进驻涉案小区后实际提供了物业服务，小区业主已实际享受了卓都公司提供的物业服务，理应向卓都公司支付物业管理费。曾俊朗以其未与卓都公司签订《物业服务合同》拒绝向卓都公司支付物业管理费，理由不成立，一审法院不予采纳。其辩称卓都公司的物业服务存在问题，但从曾俊朗提交的证据来看，并不能证实卓都公司提供的服务质量存在重大瑕疵，故不能因此减免曾俊朗的物业管理费。曾俊朗应向卓都公司支付2019年3月至2020年12月期间的物业管理费4212.25元，卓都公司主张超过部分，一审法院不予支持。关于水费。曾俊朗用水后，需向供水部门缴纳水费。卓都公司已代曾俊朗支付水费，曾俊朗应向卓都公司返还相应金额。卓都公司所主张的2019年1月至2月期间以及2019年5月的水费，经一审法院核实曾俊朗用水吨数及相关发票金额，计算结果为4.5元，对于卓都公司该项主张，理据充分，一审法院予以支持。关于公摊电费。为保障居民公共权益，居民住宅公共用电产生的电费需由居民进行分摊。卓都公司已代曾俊朗支付公摊电费，曾俊朗应向卓都公司返还相应金额。卓都公司所主张的2019年1月至2020年10月期间的公摊电费金额，经一审法院核实用电度数及相关发票金额，计算结果为330.81元。现卓都公司仅主张329.8元，是对其自身权利的处分，一审法院予以支持。关于违约金。卓都公司进驻涉案小区后实际提供了物业服务，小区业主实际享受了卓都公司提供的物业服务后，理应向卓都公司支付物业管理费却未缴纳，故卓都公司要求曾俊朗承担违约责任合理，一审法院予以支持。鉴于双方当事人就卓都公司接管小区物业服务是否合法、卓都公司能否收取物业管理费仍有争议，曾俊朗拖欠物业管理费事出有因。为保持裁判标准的统一性，并依据公平原则，一审法院酌定违约金从起诉之日起(即2020年12月31日)计付。因《前期物业服务合同》约定的违约金计算标准过高，且卓都公司并未提供证据证明因曾俊朗违约给卓都公司造成的实际损失，故一审法院酌定违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付，但每月物业管理费的违约金，应以不超过当月的物业服务费191.47元（87.03㎡×2.2元/㎡）为限。应当指出的是，卓都公司作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，于2021年2月24日判决如下：一、曾俊朗自本判决发生法律效力之日起十日内向广州卓都物业管理有限公司支付2019年3月至2020年12月期间的物业管理费4212.25元；二、曾俊朗自本判决发生法律效力之日起十日内向广州卓都物业管理有限公司支付2019年3月至2020年12月期间的物业管理费违约金（每月物业管理费的违约金，均以当月物业管理费191.47元为基数，从2020年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金应以不超过当月物业管理费191.47元为限）；三、曾俊朗自本判决发生法律效力之日起十日内向广州卓都物业管理有限公司支付2019年1月至2019年2月期间及2019年5月的水费4.5元；四、曾俊朗自本判决发生法律效力之日起十日内向广州卓都物业管理有限公司支付2019年1月至2020年10月的公摊电费329.8元；五、驳回广州卓都物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由曾俊朗负担。二审庭审中，曾俊朗为证实其上诉主张提交了以下证据：1.关于景业荔都花园聘请广州卓都物业管理有限公司并签署《前期物业服务协议》证明，拟证明双过半的数据是虚假的；2.照片11张，拟证明小区管理长期存在问题，管理不到位，严重不作为。曾俊朗表示上述证据均系其他业主提供，无法提交原件。卓都公司未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，卓都公司的质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，该份证据是由社区居委会出具的，但该份证据不能证实曾俊朗的证明内容；证据2与本案无关。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.卓都公司与意浓公司签订的《前期物业服务合同》是否属于无效合同；2.涉案《前期物业服务合同》对曾俊朗是否具有法律约束力；3.曾俊朗是否需要向卓都公司支付拖欠的物业管理费、水费、公摊电费及相应违约金。关于卓都公司与意浓公司签订的《前期物业服务合同》效力问题。根据（2019）粤01民终4033号判决书查明的事实，意浓公司选聘卓都公司作为涉案小区的物业服务企业，已经小区业主“双过半”表决同意，且该《前期物业服务合同》已经行政主管部门同意备案。现曾俊朗上诉主张小区业主表决统计结果不真实，但其提交的证据不足以推翻上述生效判决认定的事实，故本院对曾俊朗的上诉主张不予采纳。同时，国务院颁布的《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。由此可见，《物业管理条例》并未认定未经招投标而签订的物业服务合同无效，该条例第二十四条并非效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”由此可见，未经招投标而签订物业服务合同并非上述司法解释规定的合同无效情形。据此，曾俊朗上诉主张意浓公司选聘卓都公司作为小区物业服务企业未经招投标程序，涉案《前期物业服务合同》为无效合同，本院不予采纳。关于该《前期物业服务合同》对曾俊朗是否具有法律约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，涉案小区至今尚未成立业主委员会，卓都公司与涉案小区建设单位意浓公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对小区业主具有约束力。曾俊朗作为涉案小区的业主，应当受《前期物业服务合同》的约束。曾俊朗以其未与卓都公司签订物业服务合同为由，主张不受《前期物业服务合同》约束，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于曾俊朗是否需要向卓都公司支付拖欠的物业管理费、水费、公摊电费及相应违约金的问题。卓都公司进驻涉案小区后实际提供了物业服务，小区业主亦已实际享受了卓都公司提供的物业服务，理应向卓都公司支付物业管理费。曾俊朗二审期间虽提交了照片拟证实涉案小区管理长期存在问题，但该证据无证据原件核实，且不足以证明卓都公司提供的物业服务存在重大瑕疵。故曾俊朗据此认为其无需向卓都公司支付物业管理费及相应违约金，缺乏理据，本院不予采纳。一审判决对物业管理费及违约金的认定，理由阐述充分，处理并无不当，本院予以维持。关于水费、公摊电费的支付问题。卓都公司已实际为小区业主代缴了该部分费用，按照公平合理原则，且无证据证实卓都公司收取的水费、公摊电费存在不合理的情形，故曾俊朗理应支付相应的水费、公摊电费给卓都公司。一审判决对水费、公摊电费处理并无不当，本院予以维持。综上所述，曾俊朗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曾俊朗负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年六月十一日法官助理熊盈颖书记员叶小琳