辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0682民初2250号 原告：凤城市明光物业服务有限公司，住所地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。 法定代表人：汪希波，该公司经理。 委托诉讼代理人：李功成，男，1952年2月29日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 委托诉讼代理人：王书忠，男，1952年10月27日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 被告：高洪香，女，1981年8月27日出生，满族，无业，住凤城市。 原告凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）与被告高洪香物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明光物业委托诉讼代理人李功成、王书忠、被告高洪香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告明光物业向本院提出诉讼请求：1、、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费5456元；2、支付违约金1637元，以上共计：7093元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2007年取得了凤城市阳光新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。从2013年至2018年经原告多次催费，被告拒不交纳物业服务费用（被告房屋面积144.36平方米，2013年至2017年收费标准0.5元/平米，每年欠费866元，五年欠费4330元，2018年收费标准0.65元/平米，一年欠费1126元，合计欠费5456元，违约金1637元，总计欠费7093元）。明光物业已经在合同期内履行了应当承担的义务，为维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼。 被告高洪香辩称，我没跟物业签过合同，从来没有跟我催缴过费用。起诉的金额也不对，2013年和2014年的物业费我都交过了，2013年我有票，2014年的票没有了，但我去物业公司查他们说没有档案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，经本院审查，确认如下事实： 凤城市阳光新城小区是由大连汇源房地产开发有限公司开发建设的商住混合小区。2009年6月1日,明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定:委托管理事项包括:房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道。共用设施、设备的维修、养护和管理,包括:配电系统、上、下水管道、落水管、垃圾道、暖气外网管线、小区电子监控系统、单元对讲门系统、避雷装置、消防器具。小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理,包括:小区道路、路灯、绿化地、室外下水管道、化粪池、排水沟、窨井、自行车棚、露天停车场。附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理,包括:商业网点、文化体育设施、场地、物业办公室、业主委员会办公室。公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运。小区内交通秩序及车辆运行、停放管理、公共秩序以及治安秩序等等。第十八条第三款约定:乙方(原告)有权自行决定收费时间,对以各种理由拒不交纳和拖欠物业费的业主或者物业使用人,有权依法起诉追缴本金和日2%的滞纳金。 2012年6月1日至2017年期间,阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，明光物业公司为该小区继续提供物业服务，且基本履行了物业服务。 2018年1月1日，明光物业(乙方)与阳光新城小区业主委员会(甲方)签订《阳光新城小区物业服务合同》约定:第三条本物业服务合同服务的对象是小区的全体业主及物业使用人，管理的对象是小区建筑物的共用部位和共用设施设备及物业管理相关区域。因此本合同效力涵盖本小区规划红线内全部建筑物、构筑物的全体业主和物业使用人。第四条乙方提供物业服务的受益人为本物业小区的全体业主和物业使用人，故本物业小区的全体业主和物业使用人均应履行本合同，依法享有本合同约定的权利，承担本合同约定的义务。第五条双方约定：由乙方向甲方代表的业主和物业使用人按国家规定的三级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务(三级服务标准附后)。第六条本小区规划红线范围内的住宅(含阁楼)、商业用房(含裙房)、车库、库房的建筑本体的共用部位，包括：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、走廊通道、楼梯间、扶手、护栏等养护管理和维修、更新、改造。第七条小区内属物业管理范围的共用设施设备，包括：道路、绿地、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、井、化粪池、垃圾容器、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、公共区域照明及物业服务用房等的养护管理和维修、更新、改造。 上述六、七条中各项依法由公用事业单位承担的维修、养护、管理的责任除外。第八条本小区建筑物内公共区域和建筑物外的公共环境卫生的清洁、保洁和生活垃圾的收集、清运.第九条本小区内的绿化、树木的养护管理。第二十八条物业服务相关费用标准：1、住宅：0.65元/月/平方米。2、阁楼：0.65/月/平方米。3、商业用房：0.9元/月/平方米。4、裙房：0.9元/月/平方米。5、车库：0.5元/月/平方米、6、库房：0.3元/月/平方米。第三十条委托管理期限(一)委托管理期限为三年，自二0一八年一月一日起至二0二0年十二月三十一日止。双方合同履行至2018年年底。 被告高洪香系凤城市阳光新城小区业主,其住宅房屋面积为144.36平方米,该房屋系被告于2013年10月29日从原房主郎永文手中购买，郎永文交付房屋相关手续时与房屋相关票据中有2013年的物业费收据。2014年至2017年应交物业服务费为144.36平方米×0.5元×12个月×4年=3464元，2018年应交物业服务费为144.36平方米×0.65元×12个月×1年=1126元，被告高洪香未予交纳。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定,采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受,该合同成立;第四十四条规定,依法成立的合同,自成立时生效。原告与阳光新城小区业主委员会于2009年6月1日签订的物业服务合同约定的合同期限届满后,原告继续为阳光新城小区提供物业服务,虽然原告与阳光新城小区业主委员会在2012年6月1日至2017年期间未签订书面的物业服务合同,但原告已履行了物业服务的义务,阳光新城小区业主委员会未请求解除与原告之间的物业服务合同关系,未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料,继续接受原告的物业服务,故原告与阳光新城小区业主委员会之间已经形成事实上的物业服务合同关系,该合同成立并生效。原告按照合同约定履行了物业服务义务,被告有义务向原告交纳物业服务费。同时,鉴于物业服务费的公共属性,被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务,也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对被告高洪香主张不应支付物业服务费的请求,本院不予支持。 关于原告明光物业主张违约金的请求。明光物业在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵,导致业主不满原告的服务质量，进而不能及时交纳物业费,并非被告主观恶意拖欠,故主要责任不在业主。因此,凤城市明光物业服务有限公司向业主主张支付逾期交纳物业费的违约金,缺乏法律依据,本院不予支持。 关于被告提出其已支付2013年和2014年的物业费，经审查，被告提供的虽然是原房主郎永文的收据，但系原房主将该房屋卖与被告时移交的有关房屋费用收据，应视为2013年已履行支付物业费的义务，故应扣除2013年物业费866元。 综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十二条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下： 一、被告高洪香于本判决生效后十日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费4590元； 二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告高洪香承担16元，原告凤城市明光物业服务有限公司负担9元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 员 常妙语 二〇二一年六月二十九日 法官助理 蔡明阳 书 记 员 吴金霞