上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初41912号原告(反诉被告)：上海交通职业技术学院，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐辉，校长。委托诉讼代理人：朱元春，男。委托诉讼代理人：孙民杰，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海亚杰实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周志杰，执行董事。委托诉讼代理人：周楠，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳伦，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告上海交通职业技术学院(以下简称交通学院)与被告上海亚杰实业有限公司(以下简称亚杰公司)以及反诉原告亚杰公司与反诉被告交通学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)交通学院的委托诉讼代理人朱元春、孙民杰，被告(反诉原告)亚杰公司的法定代表人周志杰及其委托诉讼代理人周楠、李佳伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通学院向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《租赁厂房合同书》；2.被告向原告退还已收取的租金人民币(币种下同371,875元；3.被告赔偿原告为案涉房屋实际支出的装修费用损失3,360,239元；4.被告赔偿原告搬迁至新址所产生的费用损失42,000元；5.被告赔偿原告目前租用房屋的租金与租用被告房屋的租金价差损失2,765,712元。事实和理由：2014年12月25日，原、被告签订《租赁厂房合同书》，约定被告将位于上海市浦东新区下盐路XXX号地块上的房屋(共5个独立建筑，以下简称系争房屋)租赁给原告用于汽车实训中心，租期自2015年1月1日至2024年12月31日止，年租金85万元，第四年至第六年在上年度基础上上浮5%，第七年至第十年在上年度基础上上浮8%，按每年为一个支付周期。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告花费装修3,362,039元。2017年，浦东新区新场镇政府及五违办通知原告，系争房屋中的1号楼和5号楼属于无证建筑，需要被拆除。2019年8月10日，1号楼和5号楼被拆除。由于原告承租系争房屋用于汽车实训中心，1号楼和5号楼被拆除后，其余3栋建筑无法继续使用，原告不得不租赁其他场地。因被告没有及时办理系争房屋的产权证，给原告造成了经济损失，故原告诉请如前。被告亚杰公司辩称，同意解除《租赁厂房合同书》，解除时间为被告收到起诉状副本之日，解除原因在于原告，是原告单方解约，其余诉请均不同意。原告承租房屋后，擅自改建房屋，将围墙与1号楼之间的遮雨棚改建为厂房，即5号楼，后被五违办查处。因1号楼与5号楼相连，导致1号楼也被拆除。本案中，被告亚杰公司提起反诉：1.确认反诉被告交通学院与反诉原告亚杰公司于2014年12月25日签订的《租赁厂房合同书》于2020年7月4日解除；2.反诉被告亚杰公司向反诉原告交通学院支付自2020年1月1日至2020年7月3日的厂房租金452,363元；3.反诉被告交通学院向反诉原告亚杰公司支付自2020年7月4日起至实际搬离之日止按照《租赁厂房合同书》约定的租金标准计算的占有使用费；4.反诉被告交通学院向反诉原告亚杰公司支付拖欠的2020年5月、6月的水费121元及2020年7月的电费7,423.80元；5.反诉被告交通学院向反诉原告亚杰公司支付违约金170,000元；6.反诉被告交通学院向反诉原告亚杰公司赔偿损失1,000,000元。事实和理由：2017年初，反诉被告擅自将1号楼旁的遮雨棚改造为与1号楼相连接的简易厂房，标注为5号楼。新场镇政府和五违办发现后，要求反诉被告及时整改拆除。但反诉被告未及时向镇政府和五违办说明1号楼与5号楼并非整体，导致1号楼一并被拆除，造成反诉原告重大损失。1号楼与5号楼被拆除后，反诉被告并未搬离系争房屋。现反诉被告单方提前解约，已经违反合同约定，应承担相应的违约责任。反诉被告交通学院辩称，认同《租赁厂房合同书》于2020年7月4日解除，但违约责任在于反诉原告。因反诉被告另行承租其他场地，搬迁需要时间，后又碰到“新冠疫情”，所以租金和使用费的标准由法院酌情判定。同意支付实际产生的水电费，但不同意承担违约金、赔偿反诉原告损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2014年12月25日，交通学院(乙方)与亚杰公司(甲方)签订《租赁厂房合同书》，约定甲方将系争房屋出租乙方，租赁面积3500㎡，租期自2015年1月1日至2024年12月24日止，前三年年租金85万元，第四年至第六年(2018年1月1日至2020年12月31日)年租金上浮5%，第七年至第十年(2021年1月1日至2024年12月31日)年租金上浮8%。租金按半年(每年的1月份、6月份)各支付一次。租赁期间，使用厂房所产生的水、电费由乙方承担。甲方将位于二个车间之间的露天通道建成为遮雨棚，同时修复好原有车间东侧彩钢板的遮雨棚，于2014年12月中旬起无偿提供给乙方使用至租赁期满。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿给乙方年租金的20%，如乙方提前终止合同而违约，应赔偿给甲方年租金的20%。租赁期间，如因产权证问题影响乙方工作造成损失，甲方负一切责任同时向乙方赔偿。合同签订后，交通学院对系争房屋进行了装修，作为汽车实训中心使用。交通学院在1号楼与围墙之间的过道上搭建了简易房，标注为5号楼。2017年11月8日，交通学院向新场镇政府、五违办出具《关于延期拆除下盐路XXX号地块部分地面建筑物的函》，表示学院汽车类实训基地内部分实训场所将会搬至下盐路XXX号新建的实训场地，恳请延迟拆除1号楼和5号楼。2018年8月1日，交通学院向上海市教育委员会出具《关于保留下盐路XXX号地块部分地面建筑物的请示》，恳请上海市教育委员会协调上海市规划和国土资源管理局、五违办、新场镇政府等部门保留1号楼和5号楼。2019年8月10日，1号楼、5号楼、1号楼与2号楼之间的雨棚被拆除。审理中，当事人一致确认：1、交通学院已支付截至2019年12月31日的租金，其中2019年7月1日至2019年12月31日期间租金为446,250元，之后未付；2、交通学院于2020年10月26日将系争房屋返还亚杰公司；3、双方已经结清租赁期间产生的水电费用；4、交通学院的办公地点在下盐路XXX号。对有争议的事实，本院分述如下：1、亚杰公司提供2006年1月13日亚杰公司与南汇区新场镇祝桥村民委员会签订的《土地使用协议书》、2009年5月13日上海无心果蔬专业合作社向南汇县土地管理所缴纳的建房押金收据两份，欲证明系争房屋为合法建筑。交通学院对上述证据的真实性予以认可，但不认可关联性，认为无法说明系争房屋为合法建筑。2、亚杰公司提供《建筑工程合同》、《工程预算书》、《工程竣工验收证明单》及相应收条、付款凭证，欲证明亚杰公司建造1号楼花费1,490,400元。交通学院表示无法核实真实性，不认可建造费用。3、交通学院提供与上海公兴搬场物流有限公司签订的《搬迁运输合同》(搬运日期为2019年8月8日，起运地点下盐路XXX号，达到地点下盐路XXX号)、报销单、发票，欲证明交通学院支出搬迁费用42,000元。亚杰公司不予认可，认为没有具体的搬迁物品明细，而且达到地点是下盐路XXX号，而非新的承租房屋。4、交通学院提供与上海幼狮浦东高级轿车修理有限公司签订的《厂房租赁合同》(租赁地址位于沪南路XXX号，厂房面积2519.29平方米，土地使用面积5870平方米，年租金183.91万元，租期自交付房屋之日至2022年10月24日)、报销单、贷记凭证、发票两张，欲证明交通学院新承租的房屋与系争房屋存在租金差价共计2,765,712元。亚杰公司不予认可，认为两份合同约定的租赁面积、地理位置均不同，而且系争房屋没有产权证，低于市场价。5、关于系争房屋具体的面积组成，亚杰公司表示，1号楼976㎡、2号楼1090㎡、3号楼600㎡、4号楼670㎡、门卫等附属设施100㎡左右。交通学院表示不清楚。6、原告申请对系争房屋的装饰装修价值进行司法鉴定，上海市建设工程监理咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，工程价款分为三个部分，其中，可确定鉴定范围包括有竣工图纸等书面资料且现场建筑未拆除的部分，依据竣工图纸等书面资料并结合现场勘验进行复核以及未有竣工图纸，但现场勘验存在的部分，根据现场勘验情况进行复核，该部分造价954,408.72元、现值442,211.92元、残值435,765.51元；推断性鉴定范围为有竣工图纸及照片予以证实，但现场建筑已拆除，依据竣工图纸进行复核，该部分造价879,449.40元、现值757,789.60元、残值734,362.72元；不可确定范围包括无图纸及书面资料，现场已拆除，无法复核，仅有照片显示存在的区域(主要涉及钢棚及钢棚区域的内外墙涂料、1号楼水电安装)及无竣工图纸及书面资料，无法识别是否为本标的物装修(主要涉及零星工程)，依据申请人的主张按结算审核报告上的工程量纳入不可确定范围，该部分造价922,968.59元、现值534,243.37元、残值509,994.01元。原告认可鉴定报告，并认为三个部分均应计取，根据系争房屋被拆除的照片、装修工程审定单、装修费用支付凭证、装修费用发票等书面文件，可以将不可确定范围纳入装修范围。部分材料上载明工程地址“下盐路XXX号”是笔误，因为下盐路XXX号是学校所在地，写合同和发票时存在疏忽。被告仅认可可确定鉴定范围的残值费用，其余均不予认可。本院认为，根据司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，亚杰公司提供的《土地使用协议书》、建房押金收据不足以证明系争房屋为合法建筑，原、被告就系争房屋签署的《租赁厂房合同书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，双方请求确认合同解除的请求，本院均予以驳回。合同无效，当事人因合同取得的财产应当互相返还。原、被告一致确认已于2020年10月26日完成交接并结清水电费，本院予以认可。交通学院实际占有使用系争房屋，亚杰公司可参照合同约定的租金标准向交通学院主张占有使用费。同时，因1号楼于2019年8月10日拆除，之后的使用费应当按照相应比例予以扣减，本院根据亚杰公司陈述的1号楼面积976平方米，与租赁面积3500平方米的比例，计算得出交通学院应按照每年892,500元标准向亚杰公司支付截至2019年8月10日之前的房屋使用费及按照每年642,620元的标准向亚杰公司支付自2019年8月11日起至2020年10月26日的房屋使用费。交通学院提出1号楼、5号楼被拆除导致系争房屋整体无法使用，缺乏依据，本院难以采信。考虑到交通学院承租系争房屋用于教学，疫情确实客观上会对其使用房屋造成一定影响，本院酌情判定亚杰公司免除交通学院2020年上半年两个月的房屋使用费。同时，根据法律规定，合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。亚杰公司作为出租人，将违章建筑出租原告，导致租赁合同无效，对此需承担主要责任。交通学院作为承租人，未尽审慎注意义务，也应承担一定责任。就本反诉的诉请而言：1、亚杰公司要求交通学院支付违约金，因合同无效，违约金条款并不适用，本院予以驳回。2、亚杰公司要求交通学院赔偿1号楼损失，因系争房屋本身就是违法建筑，1号楼被拆除并非交通学院过错所致，亚杰公司主张赔偿于法无据，本院亦难支持。3、交通学院要求亚杰公司承担装修费损失，首先，原、被告对《工程造价鉴定意见书》所载具体金额及可确定鉴定范围造价不持异议，本院予以确认；其次，推断性鉴定范围虽然已经被拆除，但有竣工图纸及照片予以证实，且原告亦提供了相应的付款凭证，本院可予确认；再次，不可确定范围中，虽然缺乏竣工图纸，但现场确实存在，交通学院对标注为“下盐路XXX号”的解释尚属合理，本院亦可确认。最后，《租赁厂房合同书》为无效合同，计算装修损失时应以现值作为计价标准。综上，本院以装修现值为基础，结合双方对合同无效的过错程度、亚杰公司对装修的可利用性等因素，酌情由亚杰公司赔偿交通学院装修费用1,040,546.93元。4、交通学院主张亚杰公司赔偿搬迁至新址所产生的费用，但该费用并非合同无效导致的直接损失，本院难以支持。5、交通学院要求亚杰公司赔偿租金差价损失，但系争房屋为无证建筑，交通学院对此系明知，《租赁厂房合同书》无效，本无可以履行的利益，交通学院以《租赁厂房合同书》可以正常履行完毕作为前提条件，计算得出与新合同的差额，缺乏依据。况且，房屋租金标准受多重因素影响，交通学院仅以两份合同约定的租金不同，无法证明存在实际损失。故就该项诉请，本院亦难支持。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海交通职业技术学院与被告(反诉原告)上海亚杰实业有限公司就上海市浦东新区下盐路XXX号房屋签订的《租赁厂房合同书》无效；二、原告(反诉被告)上海交通职业技术学院应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海亚杰实业有限公司截至2020年10月26日的房屋使用费329,363.56元；三、被告(反诉原告)上海亚杰实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海交通职业技术学院装修损失1,040,546.93元；四、驳回原告(反诉被告)上海交通职业技术学院的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海亚杰实业有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57,578元，减半收取28,789元，由原告(反诉被告)上海交通职业技术学院负担21,707元，被告(反诉原告)上海亚杰实业有限公司负担7,082元；反诉案件受理费9,734元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海交通职业技术学院负担3,120元，被告(反诉原告)上海亚杰实业有限公司负担6,614元；鉴定费59,045元，由双方各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年六月三日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。