上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初8269号原告(反诉被告)：张翼，男，1984年10月9日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：赵雅琳(系张冀之母)，女，1959年4月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：黄月明，男，1945年5月1日出生，汉族，户籍地江苏省。被告(反诉原告)：霍云忠，女，1948年2月19日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：黄月明(系霍云忠之夫)，男，1945年5月1日出生，汉族，户籍地江苏省。原告张翼与被告黄月明、霍云忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，在2021年4月28日庭审中，被告黄月明、霍云忠当庭提出反诉并提交反诉状，本院予以受理，于2021年5月26日公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)张翼的委托诉讼代理人赵雅琳，被告(反诉原告)霍云忠的委托诉讼代理人即被告(反诉原告)黄月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张翼向本院提出诉讼请求：黄月明、霍云忠返还张翼租金8000元，并支付以8000元为基数自2018年4月8日起至实际付款之日止，按照日万分之三利率计算的逾期付款利息。事实和理由：张翼与黄月明、霍云忠于2016年12月19日签订了《房地产租赁协议》,黄月明、霍云忠将坐落于上海市杨浦区政通路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)的住房出租给张翼,合同约定房屋租赁期自2016年12月22日至2017年12月21日,共计12个月。租金为每月8000元,付款方式为按季支付,押金为一个月的租金。原告按约支付租金及押金。合同即将期限届满时,张翼向黄月明、霍云忠提出继续租赁房屋,租金不变,黄月明、霍云忠表示同意,双方未再签订书面房屋租赁合同。2017年12月27日,张翼通过支付宝转给黄月明2018年第一季度的租金24,000元。2018年3月27日晚,张翼通过微信向黄月明提出解除合同不再继续租赁,黄月明表示同意,但提出第一个季度的房租是到3月21日为止,已经超过几天了必须再交半个月的房租,押金在交房时该退则退,一分不少。没过多久黄月明催张翼交半个月的房租,张翼提出就在8000元押金里扣除,但黄月明不同意,提出必须先交房租,交房时退押金。张翼于2018年3月28日0时34分,通过支付宝转了半个月的租金4000元给黄月明,并约定2018年4月7日交房。张翼后搬走了自己的零星物品,并请人将房屋打扫得干干净净,恢复原状。2018年4月7日,双方和中介一起在场交房。中介抄了水、电和煤气表,黄月明、霍云忠对房屋的状况没有异议。张翼提出退回8000元押金。这时黄月明、霍云忠才提出,说张翼没租到一年就退租属于违约,要张翼支付违约金,不肯退回押金。张翼当时非常气愤,觉得对方出尔反尔。张翼后了解到双方签订的书面房屋租赁合同期限届满后,张翼继续承租,双方没有签订书面合同的,租赁期限属于不定期,张翼作为承租人有权随时解除合同,而且没有“在合理期限之前通知”的义务。因此,张翼于2018年3月27日晚要求解除合同并不存在违约,况且还同意多支付了半个月的房租,更不应支付所谓的违约金。黄月明、霍云忠共同辩称，确实收到张翼支付的系争房屋的押金8000元，但不同意返还，因为张翼系单方在没有法定事由的情况下终止了合同，而没有提前一个月告知；另，按照合同约定，张翼应当在2018年3月14日即支付2018年第二季度的租金，但经黄月明再三催促其才于3月28日拖延了14天支付；最后，合同约定系争房屋使用性质为居住，然张翼将其改为餐饮，擅自改变了房屋的租赁用途。综上，张翼存在严重违约，应承担违约责任。另，原书面合同到期后口头合同和之前的书面合同是一个整体，原告应该就该整体合同承担违约责任。如果原告认为口头合同随时可以解除，那么口头合同中张翼没有缴纳押金，黄月明、霍云忠也不存在返还押金之说。如果张翼是以书面合同提起诉讼，张翼在2021年才向法院提起诉讼，已经超过了3年诉讼时效。黄月明、霍云忠共同向本院提出反诉请求：1.张翼赔偿系争房屋内租赁物品的丢失与损坏8100元(含更换门锁300元)；2.张翼支付未结清水、电、煤气等费用334元；3.赔偿黄月明、霍云忠的损失8000元；4.张翼交还系争房屋钥匙、门卡；5.张翼支付2018年4月7日至同年4月11日期间按月租金8000元计算的租金1333元。事实与理由：张翼提前退租，2018年4月7日双方交房时发生争议，系争房屋内有包括沙发一套、平板电视机一台、躺椅一把、木椅两把等物品灭失，另有大衣橱、厨房大理石灶台面等损坏，黄月明、霍云忠实际于2018年4月12日叫人更换门锁才占有系争房屋，黄月明、霍云忠估算前述物品丢失与损坏价值以及更换门锁花费的300元，合计8100元，要求张翼予以赔偿。交房时水、电、煤气等费用未予结算，张翼应予以支付。2018年4月12日收回房屋后再出租，但因张翼去贴门条威胁后续租客导致租客退租，黄月明、霍云忠退还后续租客押金8000元，该损失要求张翼予以承担。另，系争房屋的钥匙、门卡张翼未归还，要求其归还。2018年4月7日至同年4月11日期间，黄月明、霍云忠未收回房屋，张翼亦应支付租金。张翼就反诉辩称，不同意黄月明、霍云忠的反诉请求。房屋内不存在物品的灭失与损坏；当日交房时中介在场抄好了水、电、煤气的数据，说好差额从押金中扣除，但之后未谈拢，差额部分张翼也没有支付，时间久远，具体差额不清楚，但应该没有334元这么多；当时双方闹得不愉快，张翼将钥匙放回桌子上，就和中介一起离开并拍摄了视频，因此钥匙与门卡已交还；解约后，张翼没有去贴过门条也没有上门威胁后续租客，黄月明、霍云忠退还后续租客押金是双方之间自己的事情，与张翼无关；张翼在2018年4月7日将钥匙放在桌子上离开就已完成交房的手续，之后房屋并非张翼占用，黄月明、霍云忠称其2018年4月12日才取得房屋，张翼并不知情。另，关于黄月明、霍云忠提到的做餐饮的事，是张翼的女朋友曾在一个“回家吃饭”的平台上尝试做了几次快餐，但不改变房屋居住的性质，也不是什么餐饮公司，大概持续了几个月。本院经审理认定事实如下：系争房屋登记于霍云忠名下。黄月明、霍云忠系夫妻关系。2016年12月19日，黄月明代理霍云忠作为出租方(甲方)与张翼作为承租方(乙方)签订《房地产租赁协议》，约定乙方承租系争房屋，作住宅使用，租赁期限为2016年12月22日至2017年12月21日止，租金为每月8000元，双方签订合同时，乙方向甲方支付2016年12月22日至2017年3月21日租金24,000元和保证金8000元，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满或双方同意提前终止本合同后，乙方交还物业并结清相关费用后三天内无息返还乙方，当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，剩余部分无息返还乙方；乙方应于每第3月17日前向甲方缴交当3月租金；设施情况：现有淋浴器一台、挂壁空调器二台、冰箱一台、彩电一台、洗衣机一台、煤气灶一台，其他二张床、一套沙发；乙方必须按规定用途使用所承租之物业，不得以所租用之物业供非法使用或存放危险品或在租用之物业内有任何违法之行为，否则视为乙方严重违约，甲方有权提前终止合同；租赁期满，甲方有权收回全部出租物业，乙方应如期交还。如甲方仍继续出租物业的，在同等条件下，乙方拥有优先承租权。如乙方要求续租，则必须在租赁期满前一个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将物业及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在物业中的物品将视为放弃，甲方有权处置；乙方应按时交付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金到30日时，则视为乙方自动放弃承租物业，构成严重违约，甲方即可没收保证金，终止本合同。同日，张翼向黄月明转账支付32,000元，含之后三个月租金及8000元保证金。之后原告按约支付各期租金。期满后，双方口头约定由张翼续租系争房屋。2017年12月27日，张翼向黄月明支付2018年第一季度房租。2018年3月27日，张翼向黄月明发送信息，称：“叔叔阿姨，我不想让你们为难，的确是这个经营上出了一点情况，然后这边是没法继续租，这个你们也不用太着急。”黄月明回复“房子及其附件要恢复原状，其余事情等交房时再商量。”另称“张老板，你必须交半个月的房租，至于押金交房时该退则退一分不少。”之后黄月明又询问“张老板，房租费怎么没打过来呀。三月二十二号到目前这几天早就该交了，房子不能白住啊，没钱交，明天就搬走，白天我去收房子。”2018年3月28日，张翼向黄月明支付半个月租金4000元。2018年4月7日，双方协商交房事宜未成报警，未结清水、电、煤气费用。2018年4月8日，黄月明向张翼发送信息“哪来那么多废话，交房必须交钥匙，否则不算交房。我告知你以下，你如果一天不交钥匙和门锁，我就收一天房租，到时不要说没告诉你。”张翼回复：“我听法院裁决。”黄月明又称：“你只要不交钥匙和门卡，每天266.6元房租费有人会承担的。”张翼回复：“昨天您当着警察的面已经说了。警察那边都有记录，警察认可了，你们占有这个房子也认可了，你们可以换锁，至于你们有意的去控制这个房子和我是没有关系的。好的好的，您现在已经明确不回复我了，那我有问题我只好去贴门条了。”审理中，双方一致确认系争房屋租赁合同于2018年4月7日解除。审理中，黄月明确认本案诉调阶段时，调解员曾于2021年1月29日电联告知本案情况，其当时就提出本案张翼的诉请已过诉讼时效。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，系争房屋登记在霍云忠名下，其夫黄月明行使家事代理权与张翼签订房屋租赁协议，该协议系各方真实意思表示，对黄月明、霍云忠与张翼发生效力。按照合同约定，租赁协议已于2017年12月21日到期，后双方口头约定续租，并未签订书面合同，依法应视为不定期租赁。不定期租赁的双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，张翼就解除租赁合同于2018年3月27日通知黄月明，黄月明予以允许，双方后协商于2018年4月7日办理交房，应视为张翼已在合同期限内就解除合同通知到承租人且获得承租人的同意，张翼应为合法行使解除不定期租赁合同的权利，在此节上并不构成违约。双方确认系争房屋租赁合同于2018年4月7日解除，本院予以准许。黄月明、霍云忠另认为张翼在租赁期内改变房屋使用性质，支付2018年第一季度租金存在半个月的延期，但黄月明、霍云忠并无证据证明张翼所谓改变租赁物性质导致了租赁物的损失，也未就此在当时提出解除合同，另张翼的延期支付2018年第一季度租金未构成根本违约，在双方合同已于2018年4月7日解除的情况下，黄月明、霍云忠再行追究有关合同履行的瑕疵，本院不予采信。关于诉讼时效一节，黄月明自认在2021年1月时曾收到本院调解员告知案情，因此本案未过三年诉讼时效。综上，黄月明、霍云忠关于张翼就租赁合同的履行、解除存在违约的辩称，不予采纳，张翼支付的保证金8000元，应予以返还。关于返还主体，系争房屋的出租、租金收取等事宜均系黄月明履行，黄月明与系争房屋权利人霍云忠系夫妻关系，双方作为共同债务人共同向张翼承担返还保证金的义务。就逾期付款利息，张翼主张的标准尚属合理，予以支持，起始日期调整至合同约定的交还物业后的三日即2018年4月11日起算。就黄月明、霍云忠的反诉请求，关于其主张的系争房屋内租赁物品丢失与损坏，并无证据可予以证明，不予支持，但关于更换门锁的费用，2018年4月7日双方因发生纠纷致使未能和平交房，就此双方均有过错，该费用由双方各自承担一半即150元；关于未结清水、电、煤气等费用，张翼并无证据证明其交房时已结清该费用且事实上也未予结清，租房期间产生的上述费用其应当予以负担，时隔久远，黄月明、霍云忠现主张的费用并不为过，予以准许；赔偿损失8000元一节，黄月明、霍云忠收取后续房客押金8000元，在后续房客退租后退还8000元，该过程中并不存在损失，故该请求，不予支持；黄月明、霍云忠早已实际占有并使用系争房屋多时，再要求张翼退还系争房屋钥匙、门卡等已无实际意义，不予准许；通过双方2018年4月8日的聊天记录，张翼已有明确地将系争房屋交予黄月明、霍云忠管理的意思表示，在双方协商不成的情况下，黄月明、霍云忠拖延至2018年4月12日始主动收回该房屋，系其自身怠于行使权利，该期间房屋占用使用的损失应由黄月明、霍云忠自行承担。根据合同约定，水、电、煤气费等应付款项应从保证金中现行偿付，经扣除后，黄月明、霍云忠应返还的保证金金额为7666元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)黄月明、霍云忠应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张翼房屋租赁保证金7666元(已扣除合同期内水、电、煤气费用)；二、被告(反诉原告)黄月明、霍云忠应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)张翼以7666元为基数，自2018年4月11日起至实际清偿之日止按照日万分之三的利率计算的逾期付款利息；三、原告(反诉被告)张翼应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)黄月明、霍云忠更换门锁费用150元；四、驳回被告(反诉原告)黄月明、霍云忠的其余诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计33元，由被告(反诉原告)黄月明、霍云忠负担；反诉案件受理费减半收取计122元，由被告(反诉原告)黄月明、霍云忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  沈佩鸥书记员  罗奇芳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。