广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3700号上诉人（原审被告）：深圳市维宇实业有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区布吉街道布龙路18号铭豪家居建材物流区3号楼7楼3G26室。法定代表人：曾永光，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：梁佩民，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沂钊，广东深信律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市易胜投资有限公司，住所地广东省广州市花都区花东镇李溪安置区邦达路23-2（空港花都）。法定代表人：张运杭，该公司执行董事。原审第三人：大埔壹雄实业发展有限公司，住所地广东省大埔县湖寮镇内环西路和昌大厦A201房。法定代表人：罗睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘梓航，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翌哲，广东合誉律师事务所律师。上诉人深圳市维宇实业有限公司（以下简称维宇公司）因与被上诉人广州市易胜投资有限公司（以下简称易胜公司）、原审第三人大埔壹雄实业发展有限公司（以下简称大埔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初8801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员邓颖适用普通程序进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人维宇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，将本案发回一审法院重审；2.易胜公司承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，对涉案合同的效力认定错误，导致判决结果根本性错误。关于易胜公司与维宇公司签订的《李溪安置区房屋转让合同》的效力问题，一审法院以建筑物未办理规划报建手续不影响合同效力为由，确认了涉案合同有效，该认定是错误的。根据一审法院在（2019）粤0114民初11430号案向广州市规划和自然资源局花都区分局查询结果“广州市花都区花东镇金谷南路以东、花都大道以北李溪安置区内第二十一经济合作社所涉地块位于广州白云国际机场联邦快递亚太转运中心及安置区项目建设用地范围内，但未查询到所涉地块的土地登记信息及项目建筑物的建筑工程许可信息记录”，涉案房屋所占的土地没有取得土地使用权证，涉案合同所转让的房屋也没有取得任何建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五、六、七项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，涉案合同所转让的标的物是法律禁止交易的不动产，涉案合同无效。一审法院错将涉案合同认定为有效合同，未能进一步按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定对涉案财产是否具备返还的条件、双方是否存在过错及过错的程度、赔偿责任的负担等基本事实进行审查，属于基本事实未查明，应当发回重审。二、易胜公司在一审中故意提供错误送达信息，导致维宇公司与大埔公司无法接收诉讼材料，未能及时应诉，在维宇公司和大埔公司缺席审判的情况下，导致以下基本事实未能查明。（一）涉案房屋转让款已按双方约定付清。2016年9月3日，易胜公司与维宇公司签订涉案合同时签署了一张付款对账单作为附件。该付款对账单为易胜公司法定代表人张运杭手写的，载明涉案项目“8.35亩”已使费用包括报水7.5万元、钻探10万元、图纸费33万元，合计50.5万元，加上涉案合同约定的房屋转让款4890256元，维宇公司总共应向易胜公司支付款项5395256元。由于双方之间有多个合作开发项目，故双方约定以债务抵销、代付和现金转账支付的方式来结清上述款项。1.债务抵销。维宇公司与易胜公司2014年就合作开发位于广州市花都区花东镇李溪山下安置区内的10.18亩用地签订了《合作合同》，维宇公司向易胜公司支付了合作保证金300万元，双方一致同意将该300万元抵扣涉案房屋的转让款。此外，易胜公司与广州市花都区花东镇李溪村第二十一经济合作社就涉案项目签订《合作合同》，易胜公司支付了保证金30万元，该保证金因双方签署了涉案合同而转归维宇公司所有。两项冲抵后剩余的应付房屋转让款为2695256元，易胜公司在对账单上盖章确认，维宇公司的法定代表人曾永光也在对账单上签字确认。2.代付款。易胜公司欠付广州市花都区花东镇李溪村第二十一经济合作社租金1776800元，其要求维宇公司代付以抵偿房屋转让款。2016年12月，易胜公司的法定代表人张运杭在上述对账单上手写“易胜欠经济社：50万+182400×7=1776800，欠918456元”，确认维宇公司代付租金后，房屋转让款结欠918456元。大埔公司于2017年8月7日、8月10日代维宇公司向广州市花都区花东镇李溪村第二十一经济合作社转账支付了200万元，备注为“代广州易胜公司缴交21经济社租金”。3.现金转账支付。除了易胜公司在一审举证的51万元银行流水，其余款项维宇公司已向易胜公司付清。此外，为了理清双方之间的债权债务关系，双方于2017年12月19日就三个合作项目进行最终结算并签订《结算协议》，该协议确认三个项目的保证金、押金、工程款等已经结算清楚，双方最终确认维宇公司还欠易胜公司工程款475万元，该债权债务已在另案诉讼中处理，除此以外，维宇公司未欠付易胜公司其他债务。（二）易胜公司对维宇公司将涉案项目整体转让给大埔公司是知情且无异议的。2017年5月26日，维宇公司将涉案项目转让给大埔公司，由大埔公司继续开发和管理。如维宇公司是在未支付涉案房屋转让款的条件下转让房屋，易胜公司是必然不会同意的，但易胜公司在提起本案诉讼前从未对此提出过异议。易胜公司一方面主张维宇公司未支付涉案房屋转让款，另一方面在长达三年时间里认可大埔公司对涉案项目进行开发和管理，显然不符合常理。（三）由于涉案房屋早在2017年已经转让给大埔公司，且大埔公司在原建筑物基础上进行了大量加建和装饰装修，涉案房屋客观上已无法返还给易胜公司，只能依法折价补偿。三、本案是易胜公司精心炮制的虚假诉讼，其通过提供错误电话的方式使本案的相关通知、催告文件及法院诉讼文书无一有效送达维宇公司和大埔公司。易胜公司提交了《催缴房款通知书》的快递单和《解除2016年9月3日签订的通知》的快递单，但未提交前者的通知书原件及物流信息单，而后者仅有快递单和物流信息单，未见通知书原件，且快递单上的电话也非维宇公司法定代表人曾永光的电话。虽然易胜公司通过登报的方式公告了上述材料，但这些方式均不能有效地被维宇公司获知，维宇公司因此无法及时作出回应。诉讼中，易胜公司向一审法院提供的联系电话，均非维宇公司法定代表人曾永光和大埔公司法定代表人罗睿的电话，其提供的错误送达信息导致诉讼文书被退回，当事人无法获知诉讼信息并及时应诉。综上，请求二审法院将本案发回一审法院重新审理。被上诉人易胜公司二审辩称：一、关于合同效力。涉案合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，属合法有效。二、关于送达信息是否错误。易胜公司向一审法院提供的地址与维宇公司上诉状载明的住所地一致；提供的维宇公司的联系电话是公开信息中载明的电话及维宇公司另案诉讼代理人的联系电话，提供的大埔公司的联系电话是《房地产项目合作协议》中的电话。可见，易胜公司提供的信息是正确的，一审法院的审理符合程序规定。三、关于是否虚假诉讼及缺席审理的问题。易胜公司已将本案的证据材料原件提交给一审法官审核，维宇公司对于虚假诉讼的认知存在主观上的错误，且维宇公司在多个另案诉讼中均是下落不明的，缺席多个开庭，维宇公司的行为属滥用诉讼权利，浪费诉讼资源。四、2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》与所谓的“已付款对账单”系各自独立的，该“已付款对账单”不归附于上述合同，维宇公司提供的该证据属于变造的材料。五、维宇公司对其未向易胜公司付清涉案房屋的转让价款是明知的。1.维宇公司存在多笔向易胜公司转账的往来款项，每一笔均注明款项用途，其中用途为涉案房屋转让价款的款项共计51万元。若维宇公司认为其已通过现金转账支付的方式付清了房屋转让价款，维宇公司应就转账款项的用途进行举证。2.维宇公司无权进行代理代付，也无权收取大埔公司支付的7900平方米建筑物使用和处置权转让价款150万元。2016年9月3日签订《房屋租赁合同》后，维宇公司未按合同约定支付房屋处置权转让款及损失补偿款，而易胜公司也未委托维宇公司和大埔公司代为支付，故维宇公司主张用途为“代广州易胜公司缴交二十一经济社租金”、由大埔公司支付给广州市花都区花东镇李溪村第二十一经济合作社的200万元属涉案房屋转让价款的意见有悖常理，与事实不符。维宇公司与大埔公司在未经易胜公司和广州市花都区花东镇李溪村第二十一经济合作社同意的情况下签订《房地产项目合作协议》，从而导致纠纷，大埔公司于2017年8月自行联系合作社要对易胜公司承租的7900平方米建筑物的使用和处置进行协商，合作社表态只负责收租，无租收就起诉易胜公司，大埔公司才自行向合作社转款200万元以符合合作社的要求。3.维宇公司无法进行债务抵销。易胜公司没有欠付维宇公司已到期未支付的债务，维宇公司对易胜公司不享有已到期应收取的债权，故双方不具有法定债务抵销的事实，双方亦未签订债务抵销的协议。维宇公司所述的10.18亩土地项目300万元的押金在维宇公司应付给易胜公司的工程款中已扣减，双方于2017年12月19日签订的《结算协议》也仅就施工保证金、合作押金、工程款进行结算，不包括涉案房屋转让价款的结算。4.维宇公司所述的涉案合同若解除后无法处置房屋只能折价补偿的问题，缺乏依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人大埔公司二审述称：一、涉案房屋经政府允许建设，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，《李溪安置区房屋转让合同》应属有效合同。二、维宇公司已依约支付了房屋转让款，取得涉案房屋物权，易胜公司不具备解除的条件。三、涉案房屋已经整体转让给大埔公司，易胜公司在一审中亦确认涉案房屋现由大埔公司占有使用。易胜公司于2018年11月13日向大埔公司发出通知，催促建设涉案房屋，应视为其认可大埔公司已投资取得了涉案房屋的权利。大埔公司善意受让取得了涉案房屋的物权，客观上不具备返还涉案房屋给易胜公司的条件。因本案纠纷，易胜公司于2020年6月3日诉至一审法院，请求判令：1.确认易胜公司与维宇公司于2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》自2020年1月21日已解除；2.撤销维宇公司与大埔公司于2017年5月26日签订的《房地产项目合作协议》中涉及2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》中约定房屋部分房屋买卖关系；3.维宇公司向易胜公司已交纳51万购房款是购房定金易胜公司不用退回给维宇公司；4.本案全部诉讼费用由维宇公司承担。一审法院经审理查明：易胜公司陈述，涉案房屋位于广州市花都区花东镇李溪安置区邦达路xxx号的一部分，涉案土地权属人为广州市花都区花东镇李溪村，土地性质为建设用地。易胜公司与维宇公司达成协议，约定由易胜公司出地，由维宇公司出资修建。建成后，由维宇公司将一部分房屋分配给易胜公司，易胜公司再转让给维宇公司。涉案房屋没有正规规划报建，但是有会议纪要允许建设。易胜公司为证实其主张，提交了穗规地证xxx号建设用地规划许可证复印件，该证显示用地单位为广州市花都区人民政府，用地位置花都区花东镇保良村花都大道以北。用地项目名称拆迁安置房用地（R21）。2016年9月3日，易胜公司（甲方）与维宇公司（乙方）签订《李溪安置区房屋转让合同》，约定由甲方将属其所有的，位于广州市花都区花东镇S118省道（花都大道）北边“维宇.空港生态城”（原联邦快递李溪山下安置区李溪村第二十一经济合作社8.35亩土地）渠南路23栋的毛坯房屋的总建筑面积1746.52平方米（附图：轴线6至轴线7；垂直一至九层及屋面）转让给乙方所有。二、付款方式合同总金额4890256元。三、合同签订后，乙方由2014年1月17日至2084年1月16日享有该房屋的70年所有权和居住权，对房屋享有使用、出租、转让、收益、担保、抵押、占有等权利，甲方须确保不得干扰乙方的合法使用。该合同并未约定付款时间。易胜公司主张，上述合同签订后，维宇公司仅向其支付了51万元。此后，再未支付任何房款。易胜公司后发现维宇公司将上述房屋转让给了大埔公司，易胜公司为此提交了维宇公司与大埔公司于2017年5月26日签订的《房地产项目合作协议》，该协议约定合作项目：1.李溪村第二十一经济合作社公寓及相应土地（以下简称“本项目一”），2.李溪村第二十一和十八经济合作社洋房共12栋及相应土地（以下简称“本项目二”）。本项目一，甲方所得的70年房屋所有权属约12530㎡及相应的土地按目前现楼现地现状转让给乙方独立自主经营，乙方支付人民币贰仟捌佰万元给甲方。（二）李溪村二十一经济社所占图纸1轴至6轴垂直分得的7900㎡的产权房屋，前30年的使用权租赁转给乙方，一切按原协议转交给乙方。乙方支付转让费人民币壹佰伍拾万元给甲方。甲方占50%的分成房屋，为了市场价格的统一及市场健康发展，乙方以2800元/㎡向甲方收购，付款方式为每栋开工时乙方必须支付全房款的15%给甲方；外墙完成时乙方再支付全房款的15%给甲方；剩余70%房款完工验收后60天内乙方必须全部付清给甲方，若乙方无法付清房款给甲方时，甲方有权收回相应面积的房屋。乙方付款30%给甲方后，按付款金额甲方负责村社开具所有房屋每套房的权属证给乙方。保证人为乙方履行本协议提供连带责任担保。保证范围：赔偿因甲方违反本协议的保证与承诺或本协议的其他条款造成乙方包括但不限于乙方履行本协议而支付给甲方的所有款项及利息，对合作项目一、二投入的资金及利息及乙方为追回以上损失而支付的诉讼、评估、拍卖、律师、差旅等费用。保证期限为八年。保证人除承担连带责任担保外，还以维宇电子商务大厦等家庭财产、个人财产提供担保。合同对其他权利义务进行了约定。易胜公司陈述，涉案房屋已基本建好，现由大埔公司占有使用。因维宇公司未支付完毕转让款，易胜公司通过快递方式于2020年1月8日向维宇公司法定代表人曾永光发出《催缴房款通知书》，要求维宇公司在该通知送达日起10天内缴交全部房款，逾期未交款，又未与易胜公司达成书面解决协议的，易胜公司将解除双方之间的《李溪安置区房屋转让合同》。易胜公司还于同日在南方都市报上刊登了该《催缴房款通知书》。易胜公司通过快递方式于2020年1月20日向维宇公司法定代表人曾永光发出解除《李溪安置区房屋转让合同》通知，以维宇公司延迟支付合同转让价款且在通知书载明的期限内未达其要求，该其造成了巨大损失为由，要求解除双方之间的《李溪安置区房屋转让合同》，该通知自2020年1月21日生效，合同解除后维宇公司须妥善处理好合同的善后事宜，向易胜公司返还、腾退房屋，否则，维宇公司已缴交的51万元房款不作退回且还须向易胜公司赔偿违约金（房屋占有使用费）。该邮件被拒收。易胜公司还于同日在南方都市报上刊登了该解除《李溪安置区房屋转让合同》通知。一审法院认为：易胜公司与维宇公司签订的《催缴房款通知书》所交易的对象虽为未办理规划报建手续的建筑物。但建筑物未办理规划报建手续并不影响合同的效力，只是对于合同的履行会造成影响。现维宇公司未按照合同约定的价款向易胜公司支付转让款，且在易胜公司向其催告后，仍未履行全额支付转让款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”易胜公司享有合同解除权。易胜公司提交的证据不足以证实其于2020年1月20日向维宇公司法定代表人曾永光发出的解除《李溪安置区房屋转让合同》通知已到达维宇公司。一审法院酌定，双方于2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》于本案公告期满之日即2020年9月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”易胜公司并非维宇公司与大埔公司签订的《房地产项目合作协议》的合同相对方，并不享有撤销权。且本案案由为房屋买卖合同纠纷，维宇公司与大埔公司签订的《房地产项目合作协议》是否有效及其履行情况不在本案审查范围内。易胜公司以维宇公司与大埔公司签订的《房地产项目合作协议》中关于房屋买卖部分损害其利益为由，要求撤销该合同，一审法院不予支持。易胜公司要求没收维宇公司支付的51万元转让款。但双方之间的《李溪安置区房屋转让合同》中并无该约定。易胜公司要求没收维宇公司支付的51万元转让款，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。维宇公司、大埔公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2020年10月30日作出如下判决：一、确认易胜公司与维宇公司于2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》于2020年9月14日解除；二、驳回易胜公司的其他诉讼请求。一审案件受理费22961元，由易胜公司负担2394元，由维宇公司负担20567元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，维宇公司提交了证据1张运杭手写的对账单，拟证明涉案房屋买卖合同转让款的主要支付方式为以维宇公司支付给易胜公司的10.18亩项目保证金300万元、应退回给维宇公司的经济社保证金30万元、维宇公司代易胜公司支付的租金进行抵扣；证据2合作合同（10.18亩）、证据3转账流水、证据4收据、证据5易胜公司与维宇公司账目对账表，拟共同证明维宇公司根据《合作合同（10.18亩项目）》向易胜公司支付了合作押金，该押金本应退回维宇公司，后双方签署涉案房屋买卖合同，约定将该押金用作抵扣涉案房屋转让款；证据5易胜公司与李溪村第二十一经济社的合作合同，拟证明易胜公司向李溪村第二十一经济社支付了保证金30万元，维宇公司与易胜公司签署涉案房屋转让合同将该30万元保证金转为维宇公司所有，但易胜公司未实际向维宇公司支付该保证金，双方约定该款项用以抵扣房屋转让款；证据7情况说明、证据8大埔公司向李溪村第二十一经济社转账200万元凭证、证据9大埔公司另案庭审补充陈述，拟共同证明截至2016年12月8日，易胜公司欠付李溪村第二十一经济社租金1776800元，维宇公司委托大埔公司向李溪村第二十一经济社实际支付200万元，该款项抵扣相应房屋转让款；证据10银行转账凭证，拟证明维宇公司向易胜公司支付剩余房屋转让款；证据11结算协议，拟证明维宇公司与易胜公司之间的债权债务关系除10.18亩工程款475万元未结清外，其余款项（包括涉案房屋转让款）已全部结清；证据12已生效的（2019）粤0114民初11430号民事判决书，拟证明易胜公司在该案中主张大埔公司支付的200万元是维宇公司应向易胜公司支付的五个半月损失赔偿款，该案已查明大埔公司向李溪村第二十一经济社支付的款项性质是代维宇公司支付的租金。易胜公司对此质证称：对于证据1第一页的真实性予以确认，对第二页的真实性、合法性、关联性均不予确认，上面没有易胜公司的盖章确认，也没有原件核对，且上面存在两种字迹，其中“二十一社商业楼九层结算单”不是易胜公司的法定代表人张运杭书写的，也与其他笔迹不一致；对证据2、证据4的真实性予以确认，证据3没有原件核对，对真实性不予确认，对证据5的真实性、合法性确认，对关联性不确认，证据2至证据5相关的合作合同涉及的300万元押金已经在维宇公司提交的证据11的结算协议中进行结算，不存在抵扣涉案房屋转让款问题；对证据6的真实性、合法性确认，对关联性不予确认，30万元保证金是易胜公司支付给李溪村第二十一经济社，易胜公司与维宇公司在2016年9月3日签订了涉案房屋的转让合同以及房屋租赁合同，但房屋租赁合同是没有履行的，原因是租赁合同中约定维宇公司要缴纳30万元保证金但维宇公司没有缴纳；对证据7至证据9的真实性、合法性、关联性不予确认，租金是易胜公司欠李溪村第二十一经济社的，与维宇公司、大埔公司无关，易胜公司也没有委托维宇公司、大埔公司处理以及代付，该200万确实交给了李溪村第二十一经济社，但备注用途为“代广州易胜公司缴交二十一经济社租金”，因为易胜公司与维宇公司签订的合作合同中约定7900平方米的物业对价是150万元，且双方在2016年9月3日也签订了房屋租赁合同，但该租赁合同没有履行，维宇公司没有缴纳保证金及租金，故维宇公司没有权利向大埔公司转让7900平方米租赁物业并收取150万元，只是因为大埔公司实际交纳了租金，所以李溪村第二十一经济社直接与大埔公司签订的房屋租赁合同，并约定租赁期限自2017年5月26日开始；对证据10中房屋转让款明细表的真实性不予确认，是维宇公司自行制作的，对银行转账记录及情况说明的真实性予以确认，对维宇公司代易胜公司支付李溪村各社的租金表的真实性、合法性、关联性不予确认，上面没有易胜公司的盖章及法定代表人的签名，对银行回单的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据11的真实性、合法性、关联性予以确认，维宇公司所述的300万元押金在该协议中已经结算完毕并在工程款中扣减；对证据12的真实性予以确认。大埔公司对此质证称：证据1至证据6以及证据10至证据11发生在易胜公司与维宇公司之间，证据的真实性、合法性由法院认定，这些证据证明了维宇公司已按约支付了涉案房屋转让款，涉案合同依法不应解除；证据7至证据9和证据12的真实性、合法性予以确认，这些证据证明了大埔公司受让涉案物业所在项目向维宇公司支付的款项中包含大埔公司向李溪村第二十一经济社转账的200万元，该款项维宇公司用于抵扣其就涉案房屋应付给易胜公司的转让款，证据12同时显示涉案房屋的建设经政府会议纪要允许。易胜公司提交了证据1公开信息记录，拟证明137××××8215的电话号码属维宇公司的联系电话；证据2中国农业银行银行卡交易明细清单，拟证明四笔共计1000万元的款项非涉案房屋转让价款；证据3作废的《李溪安置区房屋转让合同》两张收据（2017年6月16日签订），拟证明用途为10.18亩土地项目B栋6至9层的1000万房屋转让价款中900万元因合同作废而转换为维宇公司应支付给易胜公司的工程款；证据4房屋预租合同收据，拟证明用途为10.18亩土地项目B栋6至9层的1000万房屋转让价款中100万元转换为维宇公司应支付给易胜公司的《房屋预租合同》中的押金和租金；证据5《房屋租赁合同》（2016年9月3日签订），拟证明维宇公司需要向易胜公司履行7900平方米建筑物的义务但其未向易胜公司履行合同义务；证据6《房屋租赁合同》（2021年1月29日签订），拟证明李溪村第二十一经济社和大埔公司就7900平方米建筑物的使用和处置权明确自2017年5月26日起按照李溪村第二十一经济社交给易胜公司处置的条件由李溪村第二十一经济社交给大埔公司使用和处置；证据7结算协议，拟证明2017年12月19日仅就李溪村第十四经济社、第十九经济社、第二十一经济社及10.18亩项目的施工保证金、合作押金、工程款进行结算，10.18亩土地项目300万元合作押金在当天进行结算，该协议不包括涉案房屋转让价款的结算。维宇公司对此质证称：对证据1的真实性、合法性予以确认，但该公示联系方式不是维宇公司法定代表人曾永光本人的电话，是中介人员办理工商登记时随便填写的，曾永光在与易胜公司签订的多份合同中留有138、139的电话，但易胜公司故意不填写有效的联系方式；对证据2至证据4的真实性、合法性予以确认，但与本案无关，维宇公司未主张该几笔款为本案的房屋转让款；对证据5的真实性予以确认，维宇公司向易胜公司租赁涉案地块上属李溪村第二十一经济社约7900平方米物业，该物业又于2017年5月26日通过与大埔公司签订《房地产项目合作协议》转租给大埔公司，由大埔公司直接向李溪村第二十一经济社交纳租金，该房屋租赁合同与本案争议无关；对证据6的真实性予以确认，该合同明确“对于李溪村第二十一经济社7900平方米房屋及土地30年的租赁使用权转让给大埔公司，并由大埔公司直接向村交租使用”，租赁期限自2017年5月26日起算，合同最后一行备注“本物业（7900平方米）现已与易胜公司无关”，故该协议与本案争议无关；对证据7的真实性予以确认，该协议书于2017年12月19日签订，对账单签署在前，结算协议签署在后，且对账单明确抵扣结算协议的款项，该结算协议是易胜公司与维宇公司最后一次就双方合作的三个项目进行结算，双方明确三个项目的款项已经全部结算清楚，维宇公司应向易胜公司支付工程款475万元，该款项已经（2019）粤0114民初11432号民事判决确认应由维宇公司向易胜公司支付，双方目前只有一笔款未付清，别无其他争议款项。大埔公司对此质证称：启信宝平台并非政府部门公示的信息平台，故证据1内容是否真实由法院认定；证据2至证据5发生在易胜公司与维宇公司之间，其真实性、合法性由法院认定；对证据6的真实性、合法性予以确认，但本案处理的是涉案房屋转让合同1746.52平方米物业，并非该证据的7900平方米物业；证据7结算协议的第一段提到该结算包含李溪村第二十一经济社12.49亩的项目，而涉案房屋正是在该12.49亩中，所以该结算包含涉案房屋的转让款，证明维宇公司已结清涉案房屋转让款。大埔公司提交了证据1《建设用地规划许可证》（2006年11月7日，穗规地证1422号）、证据2花东镇人民政府《关于联邦快递项目征地承诺书》（2007年11月13日）、证据3《联邦快递项目李溪、山下安置区用地红线图》（2009年3月18日）、证据4广州市花都区人民政府《关于委托空港委完成联邦快递及配套项目安置区征地办证工作的委托书》（2010年9月7日）、证据5广东省国土资源厅《关于广州白云国际机场联邦快递亚太转运中心及安置区项目建设用地的批复》（2011年3月3日，粤国土资建字74号）、证据6广州市国土资源和房屋管理局《转发省国土资源厅关于广州白云国际机场联邦快递亚太转运中心及安置区项目建设用地批复的通知》（2011年4月7日，穗国房函492号）、证据7《广州市花都区政府常务会议纪要》（2015年4月30日，花府15届97次8号）、证据8《花东镇领导班子联席会议纪要》，拟共同证明涉案土地为广州白云国际机场联邦快递亚太转运中心项目，征用广州市花都区李溪、山下村土地后，返还给李溪村的安置房建设用地，土地暂以广州市花都区人民政府名义办理权属登记，广州市花都区人民政府委托空港委完善土地征用及办证手续，涉案物业是经政府批准允许建设的；证据9易胜公司发送给大埔公司的《通知》，拟证明易胜公司认可大埔公司投资取得了涉案物业的权利并曾于2018年11月13日向大埔公司发出《通知》催促大埔公司建设涉案物业；证据10中国建设银行单位客户专用回单，拟证明大埔公司受让涉案物业所在项目向维宇公司支付的款项中包含大埔公司向李溪村第二十一经济社转账的200万元，该款项维宇公司用于抵扣其就涉案房屋应付给易胜公司的转让款。维宇公司对此质证称：对证据1至证据8的真实性、合法性予以确认，上述文件涉及涉案项目所在土地的政府指导意见，是否落到实处，仍涉及很复杂的用地审批问题，其中与涉案项目直接相关的是证据8《花东镇领导班子联席会议纪要》第三点关于办理联邦快递项目李溪安置区经济发展留用地建设商务电梯报装证明的问题，该会议纪要仅明确电梯报装的问题，且是花东镇党政办作出的，该单位无权对建筑物合法性问题作出行政审批，而涉案物业是由易胜公司和维宇公司合作开发的，两家公司均没有房地产开发资质，也没有取得涉案建筑物所在土地的建设用地使用权，涉案物业未经合法的报建手续，没有任何产权证书，至今也未完成电梯报装手续，未安装电梯；对证据9的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据10的真实性、合法性、关联性予以确认，证明维宇公司委托大埔公司代易胜公司向李溪村第二十一经济社支付1776800元租金。易胜公司对此质证称：对证据1至证据10的真实性予以确认，对合法性、关联性不予确认。另查，本院在二审庭审时询问易胜公司和维宇公司，若双方于2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》被认定为无效合同，双方有无需要法院一并处理的权利义务关系。维宇公司表示其不在本案中提出相应的请求，易胜公司则表示坚持一审中的诉讼请求，不予变更。再查，已生效的（2019）粤0114民初11430号民事判决查明如下事实：2014年11月10日，易胜公司与维宇公司签订《合作合同》，约定易胜公司在位于广州市花都区花东镇李溪山下安置区内的12.49亩建设用地进行开发建设，鉴于易胜公司自有资金不足，邀请维宇公司合作开发，易胜公司以提供土地作为合作出资，持有合作项目42%份额，维宇公司提供项目建设的全部资金，持有项目的58%份额；易胜公司和维宇公司均不具备房地产开发资质；该案一审法院曾发函广州市规划和自然资源局花都区分局，该局复函称广州市花都区花东镇金谷南路以东、花都大道以北李溪村安置区内第二十一经济合作社所涉地块位于广州白云国际机场联邦快递亚太转运中心及安置区项目建设用地范围内，但暂未查询到所涉地块的土地登记信息及项目建筑物的建筑工程许可信息记录。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是易胜公司与维宇公司在2016年9月3日签订的《李溪安置区房屋转让合同》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。本案中，《李溪安置区房屋转让合同》买卖的房屋所在的土地虽然取得《建设用地规划许可证》，但显示的用地单位为广州市花都区人民政府，既非花东镇李溪村第二十一经济合作社，又非易胜公司和维宇公司，从本案查明的事实来看，该土地未办理土地使用权登记，现有证据也未能显示该土地取得了建设用地批复，可见，从目前情况来看，易胜公司和维宇公司均未持有合法使用涉案土地的依据。此外，易胜公司和维宇公司均未提交证据证明涉案的房屋已经取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等合法建设的文件。综合考虑上述因素，可以认定易胜公司和维宇公司签订的《李溪安置区房屋转让合同》买卖的是没有合法使用土地依据、没有合法建设手续的建筑物，该标的物缺乏合法性，该买卖行为违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，故《李溪安置区房屋转让合同》应为无效合同。一审法院认定该房屋转让合同有效，缺乏依据，本院予以纠正。经本院释明，若《李溪安置区房屋转让合同》被认定为无效，维宇公司表示其不在本案中提出相应的请求，易胜公司则表示坚持一审中的诉讼请求不予变更。如前所述，《李溪安置区房屋转让合同》为无效合同，易胜公司要求解除该合同、撤销维宇公司与大埔公司之间的协议内容以及基于解除作为前提的没收购房款的诉请，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方基于《李溪安置区房屋转让合同》无效的权利义务清理问题，可通过另行起诉的方式予以解决。综上所述，上诉人维宇公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决对合同性质认定不当导致处置欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初8801号民事判决；二、驳回广州市易胜投资有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费22961元，由广州市易胜投资有限公司负担。二审案件受理费41134元，由广州市易胜投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 邓 颖二〇二一年六月三日书记员 莫善友区敏儿