内蒙古自治区土默特左旗人民法院   民事判决书   （2021）内0121民初324号   原告：严照国，男，现住呼和浩特市回民区。   委托诉讼代理人：刘保平，内蒙古卓能律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李济垒，内蒙古卓能律师事务所律师。   被告：田尚明，男，现住呼和浩特市新城区。   原告严照国与被告田尚明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严照国及其委托诉讼代理人刘保平、李济垒，被告田尚明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告严照国向本院提出的诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除《房屋租赁合同》；2、请求贵院依法判令被告田尚明返还未承租期的租金70137元整；3、请求贵院依法判令被告田尚明赔偿违约造成实际损失52400元整；4、请求贵院依法判令由被告田尚明承担诉讼费用，共计122537元整。事实与理由：2020年5月20日被告田尚明（甲方）与原告严照国（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、田尚明将自有的位于本厂厂区东水泉库房，面积约1600平方米的房屋租赁给严照国使用；二、租赁期限为2020年5月20日至2024年5月19日；三、租金为人民币160000元/年；四、租金支付方式为第一年合同签订后一次性支付，次年分两次支付。合同签订的当天，原告严照国依照合同约定支付了第一年的租金160000元整，被告田尚明也依照合同约定交付了房屋。2020年12月5日土默特左旗沙尔沁镇人民政府向被告田尚明送达了《责令改正违法行为的通知书》，通知书中明确表明要求在3日内拆除田尚明位于东水泉村的违法建筑（系原告严照国租赁的房屋），因承租房屋系违法建筑且将被拆除，被告田尚明提出提前中止合同，原告严照国收到田尚明的请求后，于2020年12月9日将设备材料等搬离租赁房屋。因被告田尚明的过错，致使合同目的无法实现，依据相关法律的规定及合同的约定，被告田尚明应当承担返还未承租期地的租金及赔偿守约方（严照国）包括合同期的利益在内的全部损失。经原告催告及代理律师多次（律师函）等方式催要，被告田尚明一直不予支付，其行为构成违约，应返还租金及承担因违约产生的损失。为维护交易秩序及原告的合法权益，原告依据我国《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，望支持原告的诉请。   被告田尚明辩称，1、原告起诉的时间不对，拆迁的时候也没有把我的厂房拆除，我的厂房现在还在。2、当时房子手续没有办下来，原告也是知情的，原告没和我说解除合同，我不同意解除合同。3、原告说住房不够要求我给另外盖房，我给原告另外盖房花费了20多万，我现在不同意退租金。4、原告主张的损失我不认可，因为如果原告不搬走，就不存在损失，而且是原告自己要走的，并不是我赶走的。5、原告现在给我造成的损失更大。6、我已经垫付的电费应该由原告承担。   本院经审理认定的事实如下：2020年5月20日出租方（甲方）田尚明与承租方（乙方）严照国签订房屋租赁合同，合同约定甲方将自有的位于本厂区东水泉库房，面积约1600平方米，租赁给承租人使用。租赁期间从2020年5月20日到2024年5月19日，租金为160000元/年。第一年合同签订后一次性支付，次年分两次支付，五年内每年年租金不变。承租期间水、电、卫生费由承租方负责，所负担的费用标准为：电费0.70元/度。2020年5月20日严照国向田尚明支付厂房租金160000元整。2020年12月4日呼和浩特市自然资源向田尚明下发责令改正违法行为通知书，责令自收到本通知书之日起半日内予以改正，自行拆除地上新建建筑物和其他设施，恢复土地原状。逾期不改正的，将依法追究法律责任。2020年12月5日土默特左旗沙尔沁镇人民政府向田尚明下发关于违法建筑限期整改的通知，责令自接到通知之日起，3日内整改并自行拆除，如逾期不予整改，则依法予以拆除。两份通知书均张贴在厂房的外墙上。2020年12月5日田尚明通过微信的方式将两份通知书拍照发送给严照国并告知其涉案厂房要强制拆迁的情况。2020年12月9日严照国将机器设备和人员全部搬离库房。现严照国请求依法判令解除《房屋租赁合同》；要求田尚明返还未承租期的租金70137元并赔偿因违约造成的实际损失52400元。田尚明认为涉案厂房尚未被拆除不同意解除合同，认为是因为严照国自己的厂子存在污染不让继续经营才搬走的，故不同意退还租金赔偿损失，为此双方发生争议，诉至本院。   另查明，原告方认可在租赁期间被告田尚明为其垫付电费7934元。   以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、收条、转账记录截图、中国农业银行银行卡交易明细清单、及责令改正违法行为通知书、关于违法建筑限期整改的通知、微信聊天记录截图、内蒙古增值税电子普通发票2张及当事人庭审陈述予以证明。   本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，虽租赁物被认定为违法建筑，但不影响《房屋租赁合同》的效力，现因涉案租赁物被责令限期整改并自行拆除，造成合同目的不能实现，原告请求解除双方签订是《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持，解除时间为2020年12月9日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；被告田尚明应退还原告严照国已缴纳未承租期间162天的租金，核减被告田尚明垫付的电费7934元，为63079.69元（160000元÷365天×162天-7934元）。故关于原告请求被告返还未承租期的租金70137元的诉请，本院支持63079.69元。关于原告请求判令被告田尚明赔偿违约造成实际损失52400元，因其提供的相关票据仅为收据，且租赁物为违法建筑，结合本案的实际履行情况及过错程度，对该项诉请，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、原告严照国与被告田尚明签订的《房屋租赁合同》于2020年12月9日解除。   二、被告田尚明于本判决生效之日起十日内返还原告严照国已缴纳的租金63079.69元。   三、驳回原告严照国的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2751元由被告田尚明承担1377元，由原告严照国承担1374元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。   权利人应于本判决书确定的履行期限届满后二年内，持本判决书向本院提出书面申请执行，逾期则不予受理。   （此页无正文）   审判长 王婷婷   人民陪审员 王利国   人民陪审员 赵 俊      二〇二一年六月二十二日   书记员 李晓妮   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。