山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0303民初234、1013号 原告（被告）：周文静，女，1980年10月17日出生，汉族，住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：魏洵（系周文静之夫），男，1977年11月19日出生，汉族，住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：曹琛，山东长城长律师事务所律师。 被告（原告）：陈旭东，男，1961年11月14日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王海丽，山东天矩律师事务所律师。 原告(被告)周文静与被告(原告)陈旭东房屋买卖合同纠纷两案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周文静向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《淄博市存量房屋买卖合同》于2020年11月5日解除；2.判令被告陈旭东向原告周文静返还购房款25万元，双倍返还定金10万元，并自起诉之日起以30万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算经济损失至被告实际支付止；3.判令被告陈旭东承担本案诉讼费、保全费等费用。诉讼过程中，周文静申请增加诉讼请求：判令被告陈旭东承担律师代理费20000元和诉讼保全责任保险费900元。事实和理由：2020年9月22日，原、被告签订了《淄博市存量房屋买卖合同》，根据合同约定，陈旭东将其名下张店区0万元的价格转让给周文静，周文静已根据合同约定，分两次向陈旭东支付了定金5万元及房屋第一笔购房款25万元。但在办理购房贷款的过程中，因该房产年代久远，房屋贷款无法审批，周文静要求再次申请其他银行贷款，但因陈旭东原因致使合同无法及时履行，陈旭东行为构成根本违约。2020年11月5日，周文静向陈旭东发送了解除合同通知书，但被告拒绝返还购房款及双倍返还定金。综上所述，陈旭东的行为已经严重违反合同约定，侵犯了周文静合法权益，为此周文静诉至法院望判如所请。 陈旭东辩称，周文静起诉要求确认解除合同既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件。陈旭东没有任何违约行为，双方约定的贷款方式为抵押贷款，也就是商业贷款，并非二手房住房贷款，抵押贷款的付款方式根本无需陈旭东的配合。按照合同约定，周文静在支付方第二笔房款50万元以后，双方共同办理房屋过户手续，再由原告自行办理抵押贷款，办理完毕后，周文静支付陈旭东剩余房款80万元，现在是因为周文静未按合同约定支付第二笔房款，周文静违约在先。至于周文静所称的房屋年代久远，双方在签订合同时均是知情的，也正是考虑到涉案房屋年代久远，双方才约定办理抵押商业贷款，之所以双方办理了一次二手房住房贷款，是因为中介出于帮忙的心态想为双方试一次二手房住房贷款，如能办理最好，办理不了继续办理抵押商业房贷款；双方办理的二手房住房贷款未审批通过，周文静应按照合同约定办理抵押商业贷款。合同履行过程中原告却提出只购买一间及少支付20万元房款的要求，由此可以看出是周文静违约在先。退一步讲，即使周文静仍想通过其他银行办理二手房住房贷款，周文静也应与被告协商征得被告的同意。双方办理的二手房住房贷款未审批通过的时间为2020年10月14日，在双方签订合同时，陈旭东已明确告知周文静如2020年10月16日贷款办理不完需要等两个月即被告从加拿大回来后继续办理，周文静在明知此种情况下以被告不配合为由起诉要求确认解除合同，其诉求明显不成立，请求依法驳回周文静的诉讼请求。 陈旭东向本院提出诉讼请求：1.判令周文静继续履行陈旭东与周文静签订的《房屋买卖合同》（合同编号：100007092448）；2.判令周文静支付陈旭东违约金32万元及相应经济损失；3.判令周文静支付陈旭东自2020年11月5日起以86万元为基数，按照年利率10.08%计算经济损失至本案判决生效止；4.判令诉讼费、保全费、律师费（以购房合同第九条违约责任约定为准）等由周文静承担。诉讼过程中，陈旭东将第二项诉讼请求中的经济损失明确为24451元，并申请增加诉讼请求：1.判令周文静承担诉讼保全责任保险费1500元；2.依法确认周文静向陈旭东发出的解除合同通知书是无效的。事实和理由：陈旭东与周文静于2020年9月22日签订《淄博市存量房屋买卖合同》一份，陈旭东将位于淄博市张店区（产权证号：鲁（2017）淄博张店区不动产权第0014095号）卖于周文静。根据原被告约定，周文静支付第一笔购房款后，陈旭东将所卖房屋在银行的抵押贷款还清后解除抵押，并将所卖房屋分证（原先所卖房屋与原告所有的其他房屋为同一产权证），为此，陈旭东为办理房屋解押（提前偿还房贷）、分证支出巨额费用，周文静在约定时间内未支付第二笔购房款并起诉到法院，要求解除购房合同，周文静的违约行为给陈旭东造成巨大经济损失。为维护陈旭东合法权益，根据《合同法》等相关规定，陈旭东提起诉讼，恳请法庭支持陈旭东的诉求。 周文静辩称，周文静要求解除合同有事实和法律依据，陈旭东存在根本违约的情况。陈旭东在合同签订前，对周文静隐瞒了案涉房屋不能贷款的事实，房屋中介方与陈旭东串通，忽悠周文静与其签订了买卖合同并支付了中介费和购房款，但合同履行中，申请贷款时，多家银行告知周文静案涉房屋因年代久远，无法办理购房贷款。在合同履行过程中，陈旭东径自出境旅行，置履行合同义务于不顾，导致周文静无法进行贷款审批，且当时处于疫情期间，陈旭东应该明知其出境旅行应当被长时间隔离，其行为一定会导致周文静长时间无法正常办理购房贷款，其该行为与合同约定的积极协助周文静办理购房贷款义务相悖，应当认定为违约。根据合同约定，无法办理贷款时，陈旭东应当向周文静返还定金及首付款，但周文静多次要求其退款，遭到搪塞，通过中介帮忙联系后其仍拒绝退款，陈旭东的行为构成根本违约。周文静不存在违约的事实，陈旭东主张违约金和经济损失，无事实及法律依据。陈旭东为房屋办理分证、还贷等行为，是履行合同约定，但该行为是在周文静向其支付房屋定金及首付款的前提下完成的，并不能视为完全履行了合同，因房屋年代久远，已经不能贷款，无法达到合同目的，陈旭东主张继续履行合同的诉讼请求不应得到支持。周文静根据合同约定缴纳了定金及首付款，积极配合中介申请贷款事宜，根据合同约定，第二笔购房款50万元应当于“买卖双方办理完毕缴税手续后，办理权属转移登记前”支付，但因贷款为审批通过，且陈旭东径自出境，未到该付款节点，因此，周文静不存在违约的事实，不应支付违约金和经济损失。根据法律规定，周文静于2020年11月5日向陈旭东作出明确解除合同意思表示后，该合同便已解除，该解除合同通知实质上也客观叙述了合同从订立到解除的过程、解除的原因，且已经依法向陈旭东进行了送达，符合合同解除的条件，依法应当确认为有效。综上，请求法院依法驳回陈旭东诉讼请求。 周文静围绕诉讼请求依法提交了《淄博市存量房屋买卖合同》、转账凭证、贷款审批退回答复、陈旭东与房产中介邢桂英微信聊天记录截屏、陈旭东微信朋友圈截图、周文静与农行工作人员的通话录音、周文静与房产中介的微信聊天截图、解除合同通知书及发送微信截图、委托代理合同、代理费发票、诉讼保全保险费单及发票、（2020）鲁0303财保2633号民事裁定书等证据。陈旭东围绕诉讼请求依法提交了《淄博市存量房屋买卖合同》、银行交易明细（3份）、陈旭东与周文静的微信聊天记录、陈旭东与房产中介邢桂英的微信聊天记录及通话录音、产权产籍档案证明（2份）、不动产登记证明、陈旭东与平安银行贷款客服人员通话录音、陈旭东与佳逸的微信聊天记录、山东增值税普通发票、上海增值税电子普通发票（2份）、银行贷款信息截图等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年9月22日，经居间方淄博丰旗房地产营销策划有限公司提供中介服务，陈旭东（房屋出售方）与周文静（房屋购买方）签订一份《淄博市存量房屋买卖合同》，约定出售方与购买方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：出售方所售房屋坐落为张店区城中小区××××路151-4号1层平房，产权证明文件所载建筑面积共122.72平方米，该房屋所有权证号为鲁（2017）淄博张店区不动产权第0014095号，房屋性质为商品房，该房屋已设定抵押，抵押权人为农信银行张店支行，抵押金额为人民币860000元，出售方应于2020年11月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出售方最迟应于2020年11月20日前办理完毕抵押登记注销手续（出售方自筹人民币560000元和购买方第1笔购房款共同还款解押）；出售方和购买方经协商一致，同意本合同项下房屋、装饰装修及附属设施的成交总价格为1600000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化现而变动，购买方的付款方式为商业贷款；房款支付时间：1、购买方于2020年9月22日向出售方支付定金人民币50000元整；2、购买方应于房主确定好能分证，第一笔购房款250000元付给房主用于解押，将第一笔购房款250000元整以自行支付的方式向出售方支付；3、购买方应于买卖双方办理完毕缴税手续后，办理权属转移登记手续前将第二笔购房款500000元整以自行支付的方式向出售方支付。贷款约定：1、贷款申请方式为买卖双方共同委托居间方协助办理；2、贷款手续的办理买卖双方应于房主分完证以后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出售方；3、贷款金额购买方拟贷款金额为人民币800000元，购买方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未足额批准的），双方同意按照以下方式解决：购买方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，购买方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述贷款金额足额批准的，购买方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，自行支付给出售方。其他贷款问题：如果买方自身问题贷不了款，所付房款及定金无息退还给买方，如果贷款金额达不到80万，按银行实际贷款额为准，不足部分由买方用其他房产做补充抵押贷款。此外，原、被告还就房屋的交付、权属转移登记、违约责任（包括根本违约的情形）等进行了约定。上述房屋买卖合同签订当日，周文静之夫魏洵向陈旭东转账支付定金50000元，陈旭东向周文静出具了收据。2020年9月23日，周文静之夫魏洵向陈旭东转账支付第一笔购房款250000元，陈旭东于当日结清了涉案房屋的贷款并办理了房产解押手续。2020年9月25日，陈旭东向相关机构提交了将涉案房屋的原产权证书办理分证的材料，将涉案房屋坐落位置分成张店区城中小区××××路151-4号-1及-2两部分，并协助周文静向中介推荐的建设银行申请办理银行贷款。2020年9月30日，中介协助周文静在建设银行办理了贷款合同签字等手续，但陈旭东当日未能在贷款合同上面签字，中介就此专门联系过陈旭东，并告知其周文静表明就要1号南边两间房屋（坐落于张店区，到时需要评估和拍照，让陈旭东跟租户说声，随后陈旭东亦按中介要求完善了相关贷款手续，双方将相关贷款材料递交给银行等待审批。2020年10月10日，周文静给陈旭东打电话协商贷款事宜，并表示想用二年的房租来抵顶购房款，陈旭东明确表示不可能。2020年10月12日，周文静申请的上述贷款被建设银行退回重新调查，陈旭东让中介再找关系协调一下，并于2020年10月14日自费出了1000元钱让中介作为活动费用。2020年10月15日，中介告知原、被告上述贷款建设银行做不了，并通知原、被告走抵押贷款，陈旭东通过中介告知周文静若2020年10月16日贷款办理不完需要等两个月即其从加拿大回来后继续办理。2020年10月30日，周文静跟中介说不想买涉案房屋了，因为贷款贷不了80万元，抵押贷款的话最长5年，其又还不起。2020年10月31日，中介通过微信联系已在加拿大的陈旭东告知其周文静想退房，问这咋办，陈旭东向中介表明至于银行给周文静贷款几年期限利息多少，这和买房是没有关系的，关键点是她能贷款而且房子也能贷款，并认为房子不买，那是周文静个人的原因，她是违约的。 2020年11月5日，周文静通过微信向陈旭东发送一份解除合同书，载明：“陈旭东先生：您好!2020年9月22日，在淄博丰旗房地产营销策划有限公司的居间下，您与我签订了《淄博市存量房屋买卖合同》，合同约定您将您名下位于张店区0万元的价格转让给我方，我方已根据合同约定，分两次向您支付了定金5万元及房屋第一笔购房款25万元。但在办理购房贷款的过程中，因该房产年代久远，房屋贷款无法审批，我方要求再次申请其他银行贷款，但因您单方原因导致我方无法继续办理其他银行贷款申请，致使合同无法继续履行，我方认为您的行为构成根本违约。鉴于上述事实情况，为维护我方合法权益，现我方通知与您解除2020年9月22日签订的《淄博市存量房屋买卖合同》，请求您将我方向您缴纳的25万元购房款3日内予以返还，双倍返还我方支付的定金计10万元，并承担我方支付的中介费1万元（以上共计36万元）。特此通知。”陈旭东收到解除合同书后即通过微信与周文静进行了沟通，并提醒周文静按合同条款来执行，周文静当即向陈旭东提出：“那你明天跟我们一起去申请贷款吧。你要配合我们的话，我们就继续买。”陈旭东回复周文静说：“在买房以前我就告知过你们10月19号如果办不完贷款，就等两个月我从加拿大回来后再协助你们。为了配合你能选择更优的贷款我本人主动给对方发红包，14号就得知此贷款在省行未通过。如果你14号以后要贷款的话我是还有时间协助你的，是你自己的行为不想贷款。”周文静回复陈旭东说：“他们（指银行工作人员）的回复是，住宅超过30年可以贷款，但是商铺是直接不可能。”原、被告最终交涉未果，遂于2020年11月6日约定法庭上见。2020年11月13日，中介通过微信告知周文静：“您好，文静，房主现在已经到国内了，因为疫情的原因需要隔离14天，所以他12月1号就能到张店了，咱准备一下手续去办理贷款吧。房主确实是真心卖房子，所以他一直在积极推进这个事情，包括分证，办贷款，他都积极主动配合，而且也找各种关系疏通，所以我希望咱这个合同继续履行，你单方提出解约的话你就是违约方，你是要付违约金的。”周文静则表示因无法办理贷款故要求陈旭东退还定金和购房款。为此，周文静和陈旭东遂先后分别向本院提起诉讼，要求依法裁判。 本院认为，原告(被告)周文静和被告(原告)陈旭东于2020年9月22日签订的《淄博市存量房屋买卖合同》，系其双方当事人真实意思的表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵照履行。事实上，本案原、被告在合同签订初期均能严格履行各自合同义务，至双方约定的“购买方应于买卖双方办理完毕缴税手续后，办理权属转移登记手续前将第二笔购房款500000元以自行支付的方式向出售方支付”阶段，原、被告均未能严格履约，同时由于在办理贷款过程由于中介推荐从建设银行办理贷款未能审批通过，并且双方在合同中约定“购买方的付款方式为商业贷款，贷款申请方式为买卖双方共同委托居间方协助办理，买卖双方应于房主分完证以后共同前往贷款机构办理贷款申请手续”，但却对商业贷款的具体类型未进行明确约定，导致双方对贷款办理在理解上存在差异，相互之间配合亦存在偏差，导致合同履行不能，原、被告对此均负有一定过错，但都构不成根本违约。另外，周文静拟贷款金额为人民币800000元，但原、被告在合同中约定的“购买方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未足额批准的），双方同意按照以下方式解决：购买方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，购买方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准或未按照前述贷款金额足额批准的，购买方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，自行支付给出售方”与“如果买方自身问题贷不了款，所付房款及定金无息退还给买方，如果贷款金额达不到80万，按银行实际贷款额为准，不足部分由买方用其他房产做补充抵押贷款”两处内容明显相互矛盾，这也是导致原、被告在合同履行中产生争议的主要原因之一。对于周文静于2020年11月5日通过微信向陈旭东发送解除合同书通知解除合同，但原、被告在《淄博市存量房屋买卖合同》中并未约定一方解除合同的事由，且周文静要求解除合同亦不符合法定解除的情形，况且原、被告对解除合同并未协商一致，陈旭东要求周文静按合同条款来执行，故周文静向陈旭东发送的上述解除合同通知书不能产生解除合同的效力，因此，周文静与陈旭东仍应继续履行其双方签订的《淄博市存量房屋买卖合同》，但其双方应就商业贷款重新协商确定具体操作流程。原、被告在履行上述合同过程中均不构成根本违约，无需向对方承担违约责任，原、被告因本案诉讼支出的各项费用及产生的损失应由原、被告各自承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百一十条、第六百二十八条的规定，判决如下： 一、原告(被告)周文静和被告(原告)陈旭东继续履行其双方于2020年9月22日签订的《淄博市存量房屋买卖合同》； 二、驳回原告(被告)周文静的诉讼请求； 三、驳回被告(原告)陈旭东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （2021）鲁0303民初234号案件受理费3275元，由原告(被告)周文静承担；（2021）鲁0303民初1013号案件受理费3050元，由被告（原告）陈旭东承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  张克峰 二〇二一年六月二十四日 书记员  吕桐芳