广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6615号上诉人（原审被告）：广州万铭投资管理有限公司，住所地广州市荔湾区站前路90号七层。法定代表人：鄞伟立，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘博，广东百言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州美博市场开发有限公司，住所地广州市荔湾区站前路90号8楼8028铺。法定代表人：高子贞，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘正雄，广东奥纪律师事务所律师。上诉人广州万铭投资管理有限公司（以下万铭公司）因与被上诉人广州美博市场开发有限公司（以下简称美博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初12876号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理。上诉人万铭公司委托诉讼代理人刘博，被上诉人美博公司委托诉讼代理人刘正雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万铭公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回美博公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由美博公司承担。事实与理由：一、案涉房屋未交接的原因是美博公司始终拒绝万铭公司取回被扣物品，责任并不在万铭公司一方，一审法院未查明本案事实。（一）万铭公司已经缴付了足以支付两个月租金的保证金，美博公司可以在万铭公司的保证金中直接扣除未交的租金，并无直接将案涉房屋上锁的必要。（二）（2020）粤0103民初7148号案查明未能清空案涉房屋责任亦不在于万铭公司。（三）美博公司于（2020）粤0103民初7148号案的上诉请求也表明美博公司从始至终均未有向万铭公司交还物品的意愿。二、美博公司早在上锁时即已收回案涉房屋，万铭公司并未占有使用，一审法院的判决结果是基于错误逻辑导致的错误判决。三、（2020）粤0103民初7148号民事判决书已经对租金、综合服务费、物业管理费等费用的相关支付、抵扣作出判决，本案不应再重复处理，综上所述，请求二审法院依法改判。美博公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、（2020）粤0103民初7148号案仅是对疫情期间关于公平的处理解除合同的问题而作出了判决退还万铭公司保证金，该款项美博公司已经支付。由此，该履约保证金只是综合考量双方的违约程度，而且根据疫情期间的特殊情况减免了万铭公司的违约责任，但并不等同于万铭公司无需向美博公司支付相应租赁期间的租金以及其违约后占用涉案场地而产生的场地占用费以及管理费，因此万铭公司的第一项诉求是没有事实依据的。二、锁门的责任并不在于美博公司。根据双方在合同约定，在万铭公司存在违约行为的情况下，美博公司是有权锁门的。在该期间，万铭公司也在门上加装了门锁，美博公司也无法进入万铭公司所租赁的商铺。由此可见，万铭公司一直占用着涉案商铺，万铭公司自行取回门锁的时间点是在双方清点商铺内物品时的2020年8月17日。但是清点商铺后，双方当时协商由万铭公司撤销一审起诉，美博公司不诉求后续的费用，在此前提下同意双方互不追责并退还物品，但在（2020）粤0103民初7148号案开庭时万铭公司拒绝了美博公司该项合理要求，而且万铭公司也没有出具授权委托书委托他人取回涉案商铺内的物品，导致该物品一直存放至今。在诉讼过程中，万铭公司也没有书面要求与美博公司前往涉案商铺取回物品，因此美博公司认为万铭公司应向美博公司支付租赁期间的租金、管理费以及万铭公司在合同解除后继续占用涉案商铺的场地占用费、管理费等相关费用。2020年10月19日，美博公司向一审法院起诉请求判令：1.万铭公司向美博公司支付案涉商铺2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金3400.5元（标准2267元/月）、综合服务费3400.5元（标准2267元/月）、管理费2719.5元（标准1813元/月），共9520.5元；2.万铭公司自2020年4月16日起至实际退还商铺之日止，按1813元/月的标准向美博公司支付案涉商铺的管理费（自2020年4月16日起暂计至2020年9月10日为8883.7元）；3.万铭公司自2020年4月16日起至实际退还商铺之日止，按4534元/月的标准向美博公司支付场地占用费（自2020年4月16日起暂计至2020年9月10日为22216.6元）；4.万铭公司向美博公司支付因万铭公司违约行为而导致的可得利益损失22849.2元（按合同总标的金额的30%计算）；5.一审案件诉讼费由万铭公司承担。一审法院经审理查明：2019年美博公司与万铭公司曾就涉案商铺签订租赁合同。合同期满后，2020年2月28日，美博公司（出租人、甲方）与万铭公司（承租人、乙方）续签《房地产租赁合同》，约定：甲方将广州市荔湾区站前路90号楼层内第七层第A7010-11号商铺/写字楼铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方作写字楼之用；涉案房屋建筑面积约为83.964平方米。租赁期限自2020年3月1日起到2021年2月28日止。租金为2267元/月；乙方于合同签署时向甲方交付6801元作为租金履约保证金；租金支付周期为按月支付，合同签订时乙方向甲方支付租金2267元，乙方应在每月5日前向甲方支付下一月的租金。乙方应按照本合同约定的时间及时足额向甲方交纳租金及其他款项。任何一方未能履行合同规定的条款或违反有关法律、法规，守约方有权要求违约方承担违约责任，违约方赔偿守约方遭受的所有损失。租赁期间，乙方拖欠甲方租金视为违约，每逾期1天，按拖欠金额总额1%计算违约金；拖欠时间超过5天，甲方有权采取对乙方停水停电的措施，直至乙方交清拖欠费用，期间乙方遭受的损失由乙方自行承担。如乙方拖欠时间超过10天，甲方有权单方解除合同并收回商铺或写字楼，乙方已支付的所有费用及全部履约保证金不予退还；乙方按照甲方的要求及时清退，如未能及时清退的，涉案房屋内所有物品视为无偿归甲方所有，甲方有权处置，乙方自行承担所有损失。租赁期间，由于乙方原因（除不可抗力外）致使合同终止或解除的，甲方不予退还租金履约保证金。合同解除或终止时，乙方须将涉案房屋相关所有门窗钥匙交还甲方，并将场地内固定装置及所有设施设备交回甲方，甲方对乙方装修的投资不予补偿。因不可抗力（如战争、自然灾害、国家征用、接管、政府政策的重大变动等）等原因，造成本合同无法继续履行或造成的损失，双方互不承担责任；如出现不可抗力，本合同可以解除，主张解除合同的一方应提供不可抗力存在的证据给对方；因不可抗力解除合同后，乙方付清欠费，甲方无息退还租金履约保证金，双方终止合同。签订《房地产租赁合同》当日，双方还签订了《补充协议》，约定：合同期内，乙方应按2267元/月的标准向甲方支付综合服务费，综合服务费包括提供市场信息平台、促销活动信息、租赁服务信息咨询等费用。乙方支付综合服务费的方式和周期、支付时间与合同约定的租金支付方式相同。本补充协议签订时，乙方向甲方支付6801元作为综合服务费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还；如乙方出现违约，综合服务费履约保证金无偿归甲方所有，不予退还。合同期内涉案房屋物业管理费包括公共清洁、公共保安、公共水电、公共设备设施维护等费用，1813元/月。物业管理费支付周期为按月支付，合同签订时乙方向甲方支付物业管理费1813元，乙方应在每月5日前向甲方支付下一月的物业管理费。本补充协议签订时，乙方向甲方支付5439元作为物业管理费履约保证金，在合同届满时由甲方无息退还；如乙方出现违约，物业管理费履约保证金无偿归甲方所有，不予退还。乙方拖欠甲方租金、综合服务费、物业管理费等费用视为乙方违约，每逾期1天，需向甲方支付尚欠费用总额的1%的违约金，拖欠超过5日的，甲方可以暂时停止对乙方的水电供应，所有损失由乙方承担；如拖欠时间超过7日，乙方同意甲方在其租赁的房屋大门上加锁，暂停乙方的经营活动，在此期间租赁合同仍然有效，但乙方仍应依合同约定向甲方支付租金；如乙方拖欠时间超过10日，甲方有权单方解除合同并收回涉案商铺，乙方已支付的所有费用和所有履约保证金不予退回。合同签订后，美博公司将场地交付给万铭公司使用。万铭公司按照合同约定支付了租金履约保证金、综合服务费履约保证金、物业管理费履约保证金。因万铭公司未按前述合同约定支付租金，美博公司在2020年3月间进行了催告交租。2020年3月6日，万铭公司依照双方当事人2019年的合同向美博公司支付了2020年2月租赁费5877元。2020年4月10日，美博公司向万铭公司发出告知函明确：万铭公司应在2020年3月5日前向美博公司缴清当月租赁费6347元，经多次沟通，仍未向美博公司缴纳3月份租赁费合计4080元，已构成违约；美博公司将依合同约定解除涉案房屋租赁合同，收回涉案房屋。同日，美博公司对涉案房屋上锁。2020年4月15日，美博公司向万铭公司发出解除告知函，载明：经多次沟通，万铭公司仍未向美博公司缴纳3至4月份租赁费合计8160元，已经构成违约；美博公司依照合同约定，即日起解除双方合同，收回涉案房屋。前述解除告知函由美博公司通过中国邮政快递邮寄到万铭公司法定代表人鄞伟立身份证地址，即广东省陆丰市东海镇土笼街28号；邮件于4月26日被退回到美博公司处。2020年5月18日，万铭公司委托广东百言律师事务所发出律师函，向美博公司明确：美博公司于2020年4月10日向万铭公司发出告知函，解除涉案房屋租赁合同、清退涉案房屋，但美博公司不给予清场时间，直接对涉案房屋上锁；美博公司于4月10日实际收回涉案房屋并完全控制；鉴于合同关系已解除，万铭公司要求：美博公司退还租赁保证金，退还涉案房屋内的文件资料、电脑、办公桌椅、实木茶几、沙发、绿植等物品，并应退还因写字楼封锁导致万铭公司2月份期间未能使用涉案房屋的租金及管理费5877元。前述律师函通过中国邮政快递邮寄至美博公司的公司住所地，并于5月23日被退回。因双方对合同的履行产生争议，万铭公司于2020年7月到一审法院起诉美博公司，要求：1.美博公司立即退还租金履约保证金6801元、综合服务费履约保证金6801元、物业管理费履约保证金5439元；2.美博公司立即退还2月份租金及管理费5877元；3.美博公司立即退还A7010-A7011号写字楼内的文件资料、电脑、办公桌椅、实木茶几、沙发、绿植等物品等。在该案审理过程中，一审法院要求双方办理商铺的交接手续取回物品，双方均同意交接。8月中旬万铭公司指派一人到美博公司处欲取回商铺内的物品，美博公司以到场人员没有授权书为由拒绝交付物品。2020年9月22日一审法院作出（2020）粤0103民初7148号民事判决书，认定双方的租赁合同于2020年4月15日解除，判决美博公司向万铭公司退回部分履约保证金，并返还商铺内的物品。后美博公司不服该判决提起上诉，现二审案件仍在审理当中。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的新冠疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的新冠疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的新冠疫情防控工作。广东省新冠疫情防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。涉案房屋所在大楼于2020年3月1日正式开市。一审法院认为，美博公司与万铭公司签订的《房地产租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同已约定涉案房屋承租人支付租金、综合服务费及物业管理费的期限，但万铭公司并未按约定向美博公司支付前述各项费用。为此，美博公司按合同约定对房屋大门加锁，并通知万铭公司缴纳租金符合合同约定。2020年1月爆发的新冠疫情，给各行业造成不同程度的影响。广东省自2020年2月24日至5月8日处于重大突发公共卫生事件二级响应期间，且涉案房屋所在大楼亦在3月1日才正式开市。基于政府对疫情的管控实际，万铭公司利用涉案房屋所进行的经营活动会受一定程度的影响，万铭公司迟延支付涉案房屋租金的行为不能完全归责于其个人原因，但万铭公司未以积极行为应对疫情后的租赁问题，特别是在美博公司催缴后仍未支付租金，有失妥当。现美博公司要求万铭公司支付合同解除前（即3月1日至4月15日期间）的租金、综合服务费、物业管理费有合同依据，一审法院均予以支持。结合双方的合同履行情况，依据公平原则，一审法院酌定万铭公司需支付该期间租金、综合服务费70%的费用，即（租金3400.5元+综合服务费3400.5元）×70%=4760.7元。该期间物业管理费需按合同约定支付即2719.5元。对于合同解除后的费用，因万铭公司没有实际使用房屋，若按合同标准支付有违公平。鉴于没有及时取回物品是因万铭公司未向到场人员出具授权委托书而导致，未能及时取回物品的责任在于万铭公司，故合同解除后的相关费用，一审法院酌情认定万铭公司仍按上述标准支付至交还商铺之日止，即场地占用费参照租金、综合服务费按70%即3173.8元/月计算，物业管理费按合同约定即1813元/月计算。对于可得利益损失问题，如前所述，一审案件是因疫情原因引起，根据公平原则，对美博公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条规定，于2020年12月8日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，万铭公司向美博公司支付2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金、综合服务费共4760.7元、物业管理费2719.5元，以上合计7480.2元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，万铭公司向美博公司支付2020年4月16日至实际交还商铺之日止的场地占用费（按每月3173.8元计算）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，万铭公司向美博公司支付2020年4月16日至实际交还商铺之日止的物业管理费（按每月1813元计算）。四、驳回美博公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费931元，由美博公司负担571元，万铭公司负担360元。本院二审期间,万铭公司提交两份证据：1.双方代理人的微信聊天记录；2.王立民在2020年9月27日与美博公司交涉并报警的视频录像、报警回执。拟证明：在（2020)粤0103民初7148号案审理过程中，双方代理律师就交接涉案房屋内物品一事已经充分沟通，对方代理律师也同意由万铭公司的人员王立民代为取回被扣物物品，但王立民于2020年9月23日、9月27日两次到达现场要求取回物品时美博公司仍然无理拒绝，王立民于2020年9月27日报警。故未能清空案涉房屋的责任不在万铭公司。美博公司质证称：对于证据1的真实性予以确认，双方对于物品的交接进行沟通，我方是很有诚意的。我方明确了万铭公司委托他人前来取回物品需出具授权委托书。此前双方沟通由万铭公司撤回起诉，双方交接物品后互不追责，但万铭公司却反悔了，因此我方要求万铭公司出具授权委托书。对于微信聊天记录的内容，这是双方协商过程，并非是口头承诺。对于证据2的真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。经审查，双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：一审法院（2020）粤0103民初7148号案判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，美博公司向万铭公司退还履约保证金9520.5元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，美博公司向万铭公司退还广州市荔湾区站前路90号楼层内第七层第A7010-11号商铺/写字楼铺内的物品（电脑主机1台、台式电脑1台、电脑一体机1台、打印机1台、保险柜1个、电风扇2台、电子秤1台、碎纸机1台、验钞机1台、消毒柜1台、办公桌一套、椅子2张、沙发2套、茶几1个、实木茶台1套、枯树3棵）；三、驳回万铭公司的其它诉讼请求。判后，美博公司不服提出上诉。本院于2020年12月25日作出（2020）粤01民终25417号民事判决：驳回上诉，维持原判。该生效判决认为：涉案房屋内万铭公司的物品应否退还。尽管双方签订的租赁合同约定，在美博公司按照租赁合同约定行使单方合同解除权时，万铭公司应按照美博公司的要求及时清退，如未能及时清退的，涉案房屋内所有物品视为归美博公司无偿所有，美博公司有权处置，万铭公司自行承担所有损失。根据本案查明的事实，首先，如前所述，万铭公司因疫情或者疫情防控措施影响无法经营或者经营困难，不能依约交付租金，其并非恶意违约。其次，按照租赁合同约定，万铭公司应按照美博公司要求及时清退，未及时清退时，涉案房屋内物品才归美博公司无偿所有。本案中，美博公司在涉案租赁合同解除前即已对涉案房屋上锁，在涉案租赁合同解除后也未告知万铭公司在指定的时间内美博公司开锁配合万铭公司进行清退，在此情况下，客观上万铭公司也无法清退。再次，在一审审理过程中，双方已对涉案房屋内万铭公司物品进行清点确认，只是由于万铭公司委托到场的人员没有接收物品的书面授权，双方未能交接物品，这说明美博公司以其实际行为表明万铭公司可以将留置于涉案房屋内的物品搬离。综上，一审判令美博公司向万铭公司退还涉案房屋内万铭公司的相关物品有理据，本院予以维持。美博公司上诉主张万铭公司无权要求退还涉案房屋内万铭公司的物品，该物品属于美博公司所有无依据，本院不予支持。二审中，万铭公司称：美博公司2020年4月10日对涉案商铺上锁应视为其收回涉案商铺；美博公司称：万铭公司一直占用涉案商铺至今未交还。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：万铭公司主张其无须支付2020年3月1日之后租金、综合服务费及物业管理费的主张应否得到支持。关于2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金、综合服务费问题。万铭公司上诉称该期间的租金、综合服务费已由（2020）粤0103民初7148号案作出处理，一审重复判决。经查，万铭公司提起该案，诉请美博公司退还租金履约保证金、综合服务费履约保证金和物业管理费履约保证金，虽该案酌定美博公司退还部分履约保证金，但系基于万铭公司因受疫情的影响不能依约交付租金，不存在恶意违约，法院依据公平原则予以酌定退还部分履约保证金，并非对2020年3月1日至2020年4月15日期间的租金、综合服务费进行抵扣。故万铭公司该上诉理由与查明事实不符，本院不予采纳。关于2020年4月16日之后的占用费、物业管理费问题。万铭公司上诉认为美博公司于2020年4月10日对涉案房屋大门上锁，应视为美博公司已于当天收回涉案房屋，故其无须支付占用费。本院认为，首先，根据本案及（2020）粤0103民初7148号案查明的事实，因万铭公司欠付租金等费用，美博公司对房屋大门上锁，虽万铭公司没有实际使用房屋，但万铭公司尚有物品未搬离，占用了涉案房屋，美博公司也无法完全使用房屋，因此，万铭公司主张其完全无须支付场地占用费，不能成立。其次，关于万铭公司未能搬出相关物品的原因。经查，1.在（2020）粤0103民初7148号、（2020）粤01民终25417号审理期间，美博公司主张其有权留置涉案商铺内所有物品而无偿归美博公司所有。对此，本院终审判决认为，美博公司在涉案租赁合同解除前即已对涉案房屋上锁，在涉案租赁合同解除后也未告知万铭公司在指定的时间内美博公司开锁配合万铭公司进行清退，在此情况下，客观上万铭公司也无法清退。故该案对美博公司该上诉理由不予支持。2.本案万铭公司二审提交证据可证实在上述案件一审诉讼中，双方代理人已经沟通取回物品事宜，但万铭公司2020年9月27日到达现场要求取回物品仍然被拒绝，之后报警。综合本案及该案查明的事实分析，导致万铭公司无法及时取回房屋内的物品、继续占用涉案场地，除了万铭公司到场人员未能出示授权书的原因外，美博公司也应承担一定的责任。鉴于此，本院认定万铭公司应向美博公司支付2020年4月16日至2020年9月27日期间的场地占用费及物业管理费，对于2020年9月28日之后的场地占用费及物业管理费，应由美博公司自行承担。关于场地占用费的计付标准，因双方对物品无法及时搬离均存在过错，结合本案实际情况，本院酌定上述期间的场地占用费计算标准为租金、综合服务费的50%即2267元/月（租金2267元×50%+综合服务费2267元×50%），物业管理费按906.5元/月（1813元/月×50%）计付。综上所述，万铭公司部分上诉请求成立，本院予以支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初12876号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初12876号民事判决第四项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初12876号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州万铭投资管理有限公司向广州美博市场开发有限公司支付2020年4月16日至2020年9月27日的场地占用费（按2267元/月计付）；四、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初12876号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州万铭投资管理有限公司向广州美博市场开发有限公司支付2020年4月16日至2020年9月27日的物业管理费（按906.5元/月计付）；五、驳回广州美博市场开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费931元，由广州万铭投资管理有限公司负担204.5元，由广州美博市场开发有限公司负担726.5元。二审案件受理费720元,由广州万铭投资管理有限公司负担409元，由广州美博市场开发有限公司负担311元。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年六月四日书记员  张 旭彭诗敏