东营经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0591民初331号 原告：东营经济技术开发区管理委员会，住所地：东营市东城府前大街59号，统一社会信用代码：133705000045051026。 负责人：康茂礼，主任。 委托诉讼代理人：胡新华，山东城合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许媛媛，女，1988年6月28日生，汉族，系职工，现住。 被告：山东广田木业有限公司，住所地：东营市东营区浏阳河路63号，统一社会信用代码：913705007850236155。 法定代表人：崔广田，总经理。 诉讼代表人：山东环周律师事务所，山东广田木业有限公司管理人。 负责人：黄金华，管理人负责人。 委托诉讼代理人：历彦平，山东环周律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘召亮，山东环周律师事务所律师。 原告东营经济技术开发区管理委员会诉被告山东广田木业有限公司（以下简称“广田木业”）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡新华、许媛媛，被告管理人委托诉讼代理人历彦平、刘召亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认2015年5月6日原告与被告签订的《国有建设用地使用权收购合同》（编号：ＴＤＣＢ2015-04）合法有效；2.依法裁决位于东营区浏阳河路63号的土地及房产［土地证号：东（开）国用（2011）第128号；房产证号：东房权证东营区字第××号、18××89号］归原告所有；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第一项为：依法确认2015年5月6日原告与被告签订的《国有建设用地使用权收购合同》（编号：ＴＤＣＢ2015-04）合法有效，要求被告限期办理东房权证东营区字第××号、东房权证东营区字第××号房产注销登记；并明确诉讼请求第二项为：依法裁决位于东营区浏阳河路63号的土地使用权及房产［土地证号：东（开）国用（2011）第128号；房产证号：东房权证东营区字第××号、18××89号］归原告所有。 事实和理由：2015年5月6日，原告设立的原独资单位东营经济技术开发区土地储备中心（以下称简称“土地储备中心”）与被告签订了《国有建设用地使用权收购合同》（编号：ＴＤＣＢ2015-04，下称收购合同），约定，收购补偿价款共计4498.647619万元，其中收回土地补偿款为17480800元，房产及地面附着物补偿款为27505676.19元（上述两处房产补偿总额为2574.847488万元）。原告已经支付了全部的补偿款，2015年5月7日支付被告3548.647619万元，2015年10月22日支付724万元，余款226万元冲抵了被告返租该房产的预付租金（详见：山东省东营经济技术开发区人民法院（2018）鲁0591民初577号民事判决书及《厂房租赁合同》）。收购合同涉及的土地证已经注销，但涉及的房产证（东房权证东营区字第××号、18××89号）没有注销，现在仍然在被告名下。收购合同是原告与被告的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，且收购合同发生在被告破产之前，原告经付清了收购合同涉及的全部补偿款，所以双方的签订的收购合同合法有效，收购的土地及房产（土地证号：东（开）国用（2011）第128号；房产证号：东房权证东营区字第××号、18××89号）应当归原告所有。2013年8月16日，原告开办设立了储备中心，2019年4月4日，原告成立储备中心清算工作领导小组，2019年12月17日原告撤销了储备中心。另查明，东营经济技术开发区人民法院于2020年8月31日作出裁定（［2020］鲁0591破1号之二），宣告被告破产。2020年11月17日，被告破产管理人向原告发出《通知书》（［2019］广田破管字第207号），要求原告于收到本通知之日起3日内向人民法院提起诉讼，以明确上述土地及地上附属物的权属。上述土地及房产已经由原告收购，权属归原告所有。 被告辩称，2019年8月22日，法院作出（2019）鲁0591破申4号《民事裁定书》，裁定受理广田木业破产清算申请。2019年10月22日，法院作出（2019）鲁0591破1号《指定管理人决定书》，指定山东环周律师事务所担任管理人。管理人在执行职务的过程中，东营市国土资源局东营经济技术开发区分局提供了管委会2015年第34次《专题办公室会议纪要》、广田木业文件（广田字〔2015〕第12号）——关于暂缓办理国有土地使用权注销的申请、东营经济技术开发区土地储备中心（以下简称土地储备中心）于2015年5月6日与广田木业签订的《国有建设用地使用权收购合同》，合同约定由土地储备中心以17480800元的价格收购广田木业名下土地证号为东（开）国用（2011）第128号国有建设用地使用权，并对地上附着物补偿27505676.19元。目前，管委会仅支付42726476.19元，尚欠付2260000元。管理人经依法审查，土地储备中心不享有上述合同所涉土地使用权及地上附着物的所有权。 一、合同双方的真实意思表示是借贷，而非土地使用权及地上附着物的收购。根据上述会议纪要，可以看出双方签订《国有建设用地使用权收购合同》的真实目的是为了给借款提供担保，并非是真正意义上的土地收购行为，即双方在签订该合同时并无真正转移案涉土地使用权及地上附属物所有权的意思，其真实意思是为借款设定担保。另外，广田木业将土地储备中心支付的相关款项列为其他应付，并在申请破产时计入对外负债。因此，土地储备中心与广田木业之间的真实法律关系是民间借贷，土地收购合同只是作为让与担保的一种方式。 二、合同所涉土地及地上附着物的价值明显过低。土地储备中心针对合同所涉土地及地上附着物给付的补偿金额仅为市场价值的一半，且合同未约定过户税费的承担问题，如果按照税收的相关规定，广田木业还需缴纳巨额过户税费，届时合同所涉土地及地上附着物的价值将更低。 三、回购条款从侧面证实了借贷关系的存在。会议纪要载明，自租赁协议签订之日起两个月内，广田木业可优先回购该宗土地及地上附着物。另外，在广田木业向管委会提交的广田字〔2015〕第12号关于暂缓办理国有土地使用权注销的申请文件中，广田木业称其处于资金周转困难期，向管委会申请待其渡过困难期再予以回购案涉土地及地上附着物。前述回购条款及申请，从侧面证实了借贷关系的存在。 四、租金与同期贷款利息基本吻合。土地收购合同签订的同时，双方又签订了《厂房租赁合同》，约定广田木业回租上述土地上的厂房，租赁期自2015年5月7日起至2018年1月6日止，租金按每平方米70元收取。经核算该租金数额与同期银行贷款利率基本吻合。 五、合同所涉土地使用权及地上附着物未发生所有权变动。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。经东营市不动产登记中心东营经济技术开发区分中心（以下简称不动产登记中心）查询，东（开）国用（2011）第128号国有土地地上附着物东房产证东营区字第××号、东房产证东营区字第××号两幢厂房仍登记在广田木业名下，且被多家法院查封。关于东（开）国用（2011）第128号国有土地使用权，不动产登记中心的工作人员仅口头告知已注销，但不能提供相关证明材料。因此，在合同所涉土地、地上附属物未进行过户登记的情况下，土地使用权及地上附属物的所有权并未转移，仍归属于广田木业。 综上所述，土地储备中心与广田木业之间的真实法律关系为民间借贷，双方签订的《国有建设用地使用权收购合同》实际上为让与担保的一种方式。让与担保作为一种非典型的担保，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条对其效力作出了规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。因此，土地储备中心对广田木业仅享有债权，不享有合同所涉土地使用权及地上附着物所有权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月16日，东营经济技术开发区管理委员会、东营高新技术产业园区管理委员会作出东开管发[2013]57号《关于设立东营经济技术开发区土地储备中心的通知》，设立东营经济技术开发区土地储备中心。 2015年5月4日，东营经济技术开发区（高新区）管委会第34次专题办公会议纪要载明：广田木业面临临时性资金周转困难，申请管委会收回公司名下一宗土地及地上附着物，帮助渡过难关。会议确定，（一）根据广田木业向管委会的申请，为帮助广田木业解决临时性资金周转困难，管委会同意收回广田木业名下一宗土地以及地上附着物，收回土地及土地附着物的资金专项用于偿还农行新区支行3000万元贷款及后续到期贷款。该宗土地及地上附着物的收回工作由国土分局、财政局按规定程序办理。（二）为支持广田木业发展，管委会同意广田木业回租该宗土地及地上附着物用于生产经营。自租赁协议签定之日起两个月内，广田木业可优先回购该宗土地及地上附着物。若广田木业确无回购能力，自租赁协议签定之日起满一年，广田木业必须无条件退回土地及地上附着物，结清租金并清偿退出。……。 土地储备中心诉广田木业房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日作出（2018）鲁0591民初577号民事判决书，判决：广田木业支付土地储备中心租金5970823元及利息损失（截至2018年3月1日数额为38426元；自2018年3月2日起至实际给付之日止的数额以5970823元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；驳回土地储备中心的其他诉讼请求。案件受理费53868元，减半收取计26934元，由广田木业负担。该判决认定事实部分载明：2015年5月4日，东营经济技术开发区管理委员会为帮助被告解决临时性资金周转困难，收回广田木业名下一宗土地及地上附着物，并同意广田木业回租该宗土地及地上附着物用于生产经营。2015年5月6日，土地储备中心与广田木业签订《国有建设用地使用权收购合同》一份，约定广田木业同意土地储备中心收购土地证号为东（开）国用（2011）第128号国有建设用地使用权及土地附着物。2015年5月7日，土地储备中心与山东广田木业有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定广田木业租赁位于淮河路南、泉州路西现有建筑面积15930.06平方米厂房和16056.54平方米厂房各一幢，厂房租赁期2年8个月，自2015年5月7日起至2018年1月6日止，租金合计5970823元。该两处厂房属于上述土地附着物。广田木业未向土地储备中心支付租金。该判决书本院认为部分载明：土地储备中心与广田木业签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案租赁合同虽未约定支付租金的期限，但现租赁期已满，广田木业应支付租金，故土地储备中心主张广田木业支付租金5970823元及逾期利息的诉讼请求，予以支持。土地储备中心主张的逾期利息实为利息损失，自2018年1月7日起至2018年3月1日的利息损失应为38426元,自2018年3月2日起至实际给付之日止的数额以5970823元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。 《国有建设用地使用权收购合同》同时约定，土地储备中心与广田木业同意对收购上述土地及地面附着物施行货币补偿；土地补偿金额为17480800元、地面附着物补偿金额为27505676.19元，合计为44986476.19元；本合同生效之日起5个工作日内广田木业完成房产证过户手续，办理完成上述手续之日起5个工作日内广田木业完成国有土地使用权证注销登记手续，完成国有土地使用证注销登记手续之日起5个工作日内将上述国有土地有关合同、证件、图纸及缴款凭证等权属资料交付给土地储备中心，同时土地由土地储备中心纳入储备。广田木业若按约定期限将上述土地交土地储备中心纳入储备，土地储备中心须在广田木业交付之日起5个工作日内向广田木业出具《土地储备中心土地交付证明》。广田木业凭《土地储备中心土地交付证明》在15个工作日内前往开发区财政局领取本合同约定的补偿金额；本合同由双方代表签字盖章后生效。 《厂房租赁合同》同时约定，租赁期满，土地储备中心有权收回出租厂房，广田木业应如期归还；厂房年租金按每平方米70元收取。 2015年9月17日，广田木业向原告提出《关于暂缓办理国有土地使用权注销的申请》，载明：……。针对公司出现的情况，管委会一方面于2015年4月9号协调银监局召开债权行会议帮助公司按时续贷和转贷，一方面将公司在建行土地抵押[东（开）国用（2011）第128号]贷款偿还，土地、厂房由管委会收回，评估房产（2本房产证存于财政局）和土地[土地证东（开）国用（2011）第128号存于国土资源局]的价值用于偿还农行的3000万元贷款及后续到期贷款，解决企业的短期流动资金。公司再以回租土地、房产的方式用于生产经营。但因土地注销，房产过户需缴纳大量税款，公司现有状况该资金无法承受，经公司召开股东会决定该困难期一过公司再购回该土地及房产。公司正处于最困难时期，现申请暂缓办理公司国有土地使用权的注销手续，同意公司以东（开）国用（2006）第265号、东（开）国用（2011）第129号的土地证在银行抵押贷款业务正常审批及办理，以确保资金链的顺畅，渡过困难时期。马忠堂在该文件中批示：为帮助广田木业融资，缓解当前企业困难，请国土分局予以办理土地抵押。 本院于2019年8月22日作出（2019）鲁0591破申4号民事裁定书，裁定受理广田木业破产清算申请；于2019年10月22日作出（2019）鲁0591破1号指定管理人决定书，指定山东环周律师事务所担任管理人；于2020年8月31日作出（2019）鲁0591破1号之二民事裁定书，裁定宣告广田木业破产。 2020年10月27日，东营市自然资源和规划局东营经济技术开发区分局对广田木业普通债权债权人确认函中的债权金额无异议，该确认函中载明该分局申报债权本金5970823元、利息995720.65元，确认债权本金5970823元、利息823221.12元，申请抵销金额2920547.78元，抵销后债权确认总额3873496.34元。 东营市自然资源和规划局东营经济技术开发区分局向广田木业管理人发送告知函，主张东（开）国用（2011）第128号国有土地使用权证证载土地及地上附着物已经被土地储备中心收购，不应列为广田木业破产财产。 2015年5月7日，广田木业向东营经济技术开发区管理委员会出具收据，金额为44986476.19元，收款事由为土地征收补偿款。原告主张于2015年5月7日支付被告3548.647619万元，于2015年10月22日支付724万元，余款226万元冲抵了被告返租该房产的预付租金；广田木业认可已支付42726476.19元，尚欠付226万元。 广田木业出具土地登记申请书，载明：土地坐落为淮河路南、泉州路西，面积72534.6㎡，权属性质为国有建设用地使用权；申请登记的内容为1.交还土地协议；2.土地使用证：东（开）国用（2011）第128号；3.交还股东会决议。现原告持有东（开）国用（2011）第128号土地使用权证。 2019年4月4日，东营经济技术开发区管理委员会作出东开管字［2019］47号《关于成立东营经济技术开发区的通知》，决定成立东营经济技术开发区，对原东营经济技术开发区土地储备中心相关业务进行清算。 2019年12月17日，东营经济技术开发区土地储备中心被申请注销。 东营市自然资源和规划局东营经济技术开发区分局出具的《关于广田木业土地及房产产权归属情况的说明》中载明，东（开）国用（2011）第128号国有土地使用证项下土地已纳入开发区土地储备，东房权证东营区字第××号、18××89号房产证项下房产已纳入开发区国有资产管理。 本院认为，关于原告要求确认涉案合同有效的诉求。土地储备中心与广田木业于2015年5月6日签订的《国有建设用地使用权收购合同》，系平等主体之间就相关民事权利义务关系达成的协议，有土地储备中心和广田木业加盖公章及法定代表人的签名，系双方当事人的真实意思表示，且不违反、行政法规的强制性规定，同时收购发生在广田木业进入破产之前，而且该合同约定由双方代表签字盖章后生效，土地储备中心是否付清补偿款，并不影响合同的效力，该合同合法有效。故对原告要求确认《国有建设用地使用权收购合同》合法有效的诉讼请求，予以支持。 根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定，对于土地的权属发生争议的，应首先由人民政府处理；同时根据东营市自然资源和规划局东营经济技术开发区分局出具的关于广田木业土地及房产产权归属情况的说明，涉案东（开）国用（2011）第128号国有土地使用证项下的土地已纳入开发区土地储备，涉案两处房产（东房权证东营区字第××号、18××89号）已纳入开发区国有资产管理，原告该项诉求已经实现，不再作出裁判。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。 经本院审判委员会讨论，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，判决如下： 确认原东营经济技术开发区土地储备中心与山东广田木业有限公司于2015年5月6日签订的《国有建设用地使用权收购合同》合法有效。 案件受理费100元（预交案件受理费87338元），减半收取50元，由被告山东广田木业有限公司负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省东营市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 康树梅 二〇二一年六月九日 法官助理 刘 洋 书 记 员 杨 琳