广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6713号上诉人（原审原告）：罗武文，男，1966年12月12日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：叶光荣，男，1952年12月14日出生，汉族，身份证住址广州市花都区。委托诉讼代理人：刘佳妮，广东广厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘春花，广东广厚律师事务所律师。原审第三人：蓝国强，男，1959年10月28日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。上诉人罗武文因与被上诉人叶光荣、原审第三人蓝国强案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗武文上诉请求：1.撤销一审判决；2.立即停止对罗武文购买的广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街2号502房（以下简称案涉房屋）的执行并解除查封；3.判令叶光荣、蓝国强承担一审及二审诉讼费。事实与理由：1.罗武文在1992年基于转让行为已取得案涉房屋的所有权，即在查封前已取得涉案房屋的所有权，故罗武文的权利足以主张排除对案涉房屋的执行。2.一审认定“农村村民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。案涉房屋所在宅基地是村集体所有性质的用地，本应限于蓝国强个人兴建住房，但蓝国强与非村民在宅基地上合资、合作建房（即蓝国强提供宅基地、合建人出资在宅基地上建设2号楼房），并约定建成后各套房屋的使用分配，违反了法律的强制性规定，应认定为无效行为。罗武文通过再转让方式受让案涉房屋，其与转让人之间的房屋买卖合同关系亦应认定无效”，即基于宅基地是集体所有的土地性质，禁止非法买卖或变相买卖。但是（2018）粤0106执10880号执行裁定书却裁定“拍卖登记在被执行人蓝国强名下的广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街2号（宅基地证号登000492）、广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街102房（宅基地证号登000273）、越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭二街6号第五层（宅基地证号登000469）的房屋”。依“地随房走”的原则，通过拍卖房屋，同样会导致宅基地使用权一并转让，同样违反农村宅基地禁止买卖（或变相买卖）或以其他形式非法转让土地的强制性规定。如果一审认定罗武文通过再转让的方式受让案涉房屋是无效的。同理，（2018）粤0106执10880号执行裁定书裁定拍卖上述房屋同样违反了农村宅基地禁止买卖的强制性规定，同样无效。据此，一审法院应当立即停止对案涉房屋的拍卖。叶光荣二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意罗武文的上诉请求。蓝国强二审述称：同意罗武文的上诉请求，不同意一审判决的处理。罗武文向一审法院提起本案诉讼，请求：1.立即停止对罗武文购买的广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街2号502房的执行并解除对案涉房屋的查封；2.本案诉讼费由叶光荣、蓝国强承担。一审法院经审理查明：一审法院于2020年1月14日向房地产管理部门查询并打印的《广州市越秀区宅基地情况表》载明：户主姓名为蓝国强，地址为登峰街广园东西坑村长腰岭一街2号，批准用地面积为1188平方米，建筑面积为1188平方米，层数为六层，宅基地证号为登000492，宅基地证批准时间为1996年3月28日等内容。2000年3月12日，一审法院立案受理（2000）天法民初字第302号原告叶光荣与被告蓝国强及第三人刘九、刘富强、刘福财、刘有仔、赖玉英、黄庆坚、黄春来、刘洁芳、陈有文、刘国华、肖永杰、蒋志成、李劲松、刘志堂、邹石新、龙永藻房屋合建纠纷一案（即302号案）。一审法院经审理后于2001年7月9日作出302号判决书，判决如下：“一、原告叶光荣与被告蓝国强于1994年4月27日签订的《房地产集资协议书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告蓝国强返还给原告叶光荣投资款3360000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告叶光荣将广州市天河区金贵村六街6号202、302、402及502号房屋及金贵村六街7号202、302、402及502号八套房屋交还被告蓝国强。四、驳回原告叶光荣的其他诉讼请求”。根据叶光荣的申请，一审法院于2002年1月以（2002）天法执字第531号案（简称531号案）立案执行302号判决书。执行过程中，一审法院依法向蓝国强发出执行通知书，限蓝国强在指定期限内履行302号判决书确定的义务；但蓝国强没有履行相关义务。2002年11月27日，一审法院依法裁定查封2号楼房和102房。2002年12月16日，一审法院作出（2002）天执字第531-1号民事裁定书，查明：“2号楼房及102房……部分已售让与他人，且分别由其他人居住，而被执行人蓝国强未能到庭举证权属等问题，直接影响到2号楼房及102房……的处分，故暂不能处理。另本院查证被执行人蓝国强的银行存款情况，未发现有可供执行情况”，裁定如下：“本院的302号判决书中止执行。被执行人有可供执行财产时案件恢复强制执行。……”。2018年4月26日，一审法院根据叶光荣的申请，以（2018）粤0106执10880号案（简称10880号案）立案恢复执行302号判决书，并于2018年5月22日作出（2018）粤0106执10880号执行裁定书，裁定如下：“拍卖登记在被执行人蓝国强名下的2号楼房（宅基地证号登000492）、102房（宅基地证号登000273）、越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭二街6号第五层（宅基地证号登000469）的房屋。……”。2019年，罗武文向一审法院提出执行异议，请求一审法院终止对案涉房屋的拍卖，一审法院以（2019）粤0106执异214号案立案审查。2019年10月10日，一审法院经审查后作出214号裁定书，裁定如下：驳回异议人罗武文的异议。罗武文不服，于2019年10月25日向一审法院提出本案诉讼。罗武文为证明其主张，提交了如下证据：1.蓝国强于1987年1月3日作出的致“西坑乡政府”的《报告》（未能出示原件。其中包括：我本乡人蓝国强在1986年12月经乡政府批准在长腰岭村内划地100平方合资建五层半楼房，因搬屋遗失批条，现申请补发等内容。《报告》下方空白处显示“以上情况属实同意补发西坑乡政府87.元.5”的手写内容并加盖广州市天河区西坑人民政府的印章）、广州市白云山管理处经济民警分队于1987年11月26日作出的致蓝国强、刘琼英的《广州市白云山经警队违章处罚通知书》[未能出示原件。其中包括：查你单位（个人）违反广州市人民政府关于《广州市白云山风景区管理办法》，现根据广州市城市规划管理办法第六章第四十四条第六款规定，决定对你单位（个人）处以5250元罚款，希于1987年11月27日前到麓景路白云山经警队缴交等内容。上述通知书下方空白处显示“违建第五、六层楼”的手写内容]、广州市白云山护林工作站于1987年11月26日开具的《广东省广州市罚款收据》（未能出示原件。其中包括：被罚款单位或个人姓名为兰国强、刘琼英等人，住址为西坑，罚款原因为违建……罚款金额为5250元等内容），用于证明案涉房屋为合法建筑。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性均予以认可，但该组证据仅证明广州市天河区西坑人民政府同意蓝国强建造2号楼房而并非同意罗武文建房，2号楼房因违法建设第五、六层而受到罚款处罚。蓝国强发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。2.作为甲方全权代表的蓝国强与作为乙方全权代表的王立强于1987年6月3日签订的《协议书1》[未能出示原件。全部为手写内容。约定：甲方现与乙方在广州市西坑长腰岭村合建一座六层框架结构住宅楼，建筑总面积约800平方米，共12个套间，经双方共同协商，订出如下条约，供双方共同遵守：一、甲方提供建房地方，一切报建由甲方在乡政府办理，费用由甲方负责（报建五层半），工程费全部由乙方负责投资，乙方给回四个套间给甲方（相当于整个楼房两层的面积），一边由一至四层，其余八个套间全部归乙方所有使用，乙方补回3000元给甲方，甲方原在工地的一切旧材料全部归乙方所有；……四、房屋建成后，房产证由甲方负责办理（每房一份），费用由各套间户主负责，全座楼房水电报装由甲方负责协助，费用乙方负责等条款。《协议书1》尾部签章处的下方空白处显示“合建人名如下：甄凤莲、刘琼英、方水记、方玉明、刘燧燃、刘伟军、曾凡轩、朱智成、萧碧芳、罗奇、萧惠忠、钟荣基、杨燕萍、刘天照。附：按原建房面积加大的地面积的地皮罚款由甲方负责”的手写内容]、合建房分配表[未能出示原件。其中包括：广园西路长腰岭一街二号私私合建房分配如下：603钟荣基、602刘天照、601杨燕萍、503萧惠忠、502罗奇、501萧碧芳、403（户主）蓝国强、402朱智成、401曾凡轩、303（户主）蓝国强、302刘伟军、301刘燧燃、203（户主）蓝国强、202方玉明、201方水记、103（户主）蓝国强、102甄凤莲、101刘琼英]，用于证明案涉房屋归罗奇所有。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；首先，从《协议书1》的内容可知，十四位合建人的签名笔迹一致，非合建人亲笔签名，而乙方全权代表王立强并没有取得十四位合建人的授权或者事后追认作为全权代表人的书面证据，亦没有附十四位合建人的身份信息资料，因此，真实性存疑；其次，2号楼房实质是宅基地房屋，而十四位合建人均非2号楼房所在村集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律法规；农村宅基地房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相关联，而十四位合建人并不是2号楼房所在村集体经济组织的成员，无权享有该村集体经济组织成员的权利，因此，《协议书1》违反相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同；至于合建房分配表，由于《协议书1》无效，且未到房地产管理部门变更房屋产权人，因此，2号楼房的所有权人仍为蓝国强。蓝国强发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。3.作为甲方/原合资户主的罗奇与作为乙方/现承转户主的罗武文于1992年10月13日签订的《合资建造自有住房转让协议书》（以下简称《协议书2》；已出示原件。约定：现经甲、乙双方协商一致，由甲方转让案涉房屋自置套房，建筑面积五十平方米住宅给乙方居住，自乙方交清款项后，案涉房屋即归乙方所有；案涉房屋归乙方使用之日起，甲方不得以任何理由收回或干预案涉房屋的使用，日后案涉房屋的处置权归乙方，不允许有第三者介入和干预；关于甲方原合资建房的合约更改卖方姓名一事，由甲方负责办理；日后办理产权契约事宜一切手续费用均由乙方负责；最要注明的一事，如案涉房屋套间需要拆除、搬迁，一切责任应由甲方负责，甲方应必须在拆除、搬迁后一个月内时间，应无条件退回乙方购房屋的所有款项的总数现金款；同时，甲方保证搞到房屋产权契证给乙方为止，此协议书即作废等条款。《协议书2》尾部签章处的“见证人签名”处显示“谭国昌”的手写签名和一枚指纹）和罗奇作为收款人于1992年10月13日出具的《转让房屋收款凭证》（已出示原件。其中包括：本人罗奇，现根据与罗武文所签之《协议书2》所定，将案涉房屋以111000元的对价转让给罗武文，并已于本月十三日收到罗武文交来的全部房款111000元等内容）、广州市白云律师事务所（见证律师为沈立强）于1992年10月13日出具的《见证书》（已出示原件。其中包括：申请见证人：罗奇……罗武文……罗奇在本律师面前立具《转让房屋收款凭证》一份；上述凭证所述转让房屋及收付款内容真实，签名属实等内容）、于1992年10月13日出具的《收条》（已出示原件。其中包括：案涉房屋，罗奇现转让给罗武文，今收到罗武文交来现金总数为111000元等内容。“收款人”处显示“罗奇”的手写签名和一枚指纹，“见证人”处显示“谭国昌”的手写签名及一枚指纹），用于证明罗武文于1992年10月13日向罗奇购买案涉房屋，案涉房屋的产权已转移为罗武文所有。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议，对合法性、关联性均不予认可；该组证据仅证明罗奇收取了罗武文的钱款，根据我国相关法律规定，案涉房屋的转让行为无效，且不动产物权的转让应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力，因此，案涉房屋的所有权人仍是蓝国强。蓝国强发表以下质证意见：对于罗奇将案涉房屋转让给罗武文的情况不清楚。4.谭国昌、阮丽华作为收款人于1992年10月13日出具的《协议书》[（以下简称《协议书3》）；已出示原件。其中包括：案涉房屋，谭国昌现转让给罗武文永远使用权，房产权归罗武文所有，总价为111000元，作为赔偿给谭国昌，案涉房屋有关手续罗奇协助办理；最要注明的一事，如案涉房屋套间需要拆除、搬迁，一切责任应由谭国昌负责，谭国昌应必须在拆除、搬迁后一个月内时间，应无条件退回罗武文购房的所有款项的总数现金款；同时，谭国昌保证搞到房屋产权契证给罗武文为止，此协议书即作废等内容（注：谭国昌已到庭确认《协议书3》中的签名是其本人签署，并确认其在收到罗武文支付的案涉房屋的购房款现金111000元之后已将上述款项转交给罗奇，并由罗奇在收款之后直接出具《收条》给罗武文）]，用于证明罗武文实际是向谭国昌购买案涉房屋，其当时将购房款111000元交付给谭国昌，但不清楚谭国昌是否及如何将上述款项转交给罗奇。叶光荣发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认；根据我国相关法律规定，案涉房屋的转让行为无效，且不动产物权的转让应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力，因此，案涉房屋的所有权人仍是蓝国强。蓝国强发表以下质证意见：对于罗奇将案涉房屋转让给谭国昌，再由谭国昌转让给罗武文的情况不清楚。另，谭国昌称罗奇的母亲萧碧芳将案涉房屋转让给谭国昌，并提供了其作为现承转户主/乙方与萧碧芳作为原合资户主/甲方于1989年9月29日签订的案涉房屋的《合资建造自有住房转让协议书》（已出示原件）予以证明。蓝国强称萧碧芳的儿子罗奇已去世。罗武文称谭国昌于1992年10月将案涉房屋交付给其使用至今。各方当事人均确认罗武文并非案涉房屋所在村集体的村民，包括案涉房屋在内的房屋仍登记在蓝国强名下。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。罗武文因对一审法院作出的214号裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，一审法院依法予以审查。一审法院需对罗武文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。罗武文主张谭国昌已向其出售案涉房屋（注：谭国昌称罗奇的母亲萧碧芳已向其转让案涉房屋），其已向谭国昌支付全部购房款并从1992年10月开始居住使用案涉房屋，虽然案涉房屋至今未办理过户登记手续，但这并非其原因导致，所以，其是案涉房屋的所有权人。一审法院认为，农村村民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。案涉房屋所在宅基地是村集体所有性质的用地，本应限于蓝国强个人兴建住房，但蓝国强与非村民在宅基地上合资、合作建房（即蓝国强提供宅基地、合建人出资在宅基地上建设2号楼房），并约定建成后各套房屋的使用分配，违反了法律的强制性规定，应认定为无效行为。罗武文通过再转让方式受让案涉房屋，其与转让人之间的房屋买卖合同关系亦应认定无效。综上，罗武文不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不足以排除执行，罗武文主张立即停止对案涉房屋的执行并解除对案涉房屋的查封，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年10月20日作出一审判决：驳回罗武文的诉讼请求。本案受理费100元，由罗武文负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经查：本案一审诉讼中，蓝国强称302号判决处理的房屋不是本案所涉房屋，和罗武文没有关系，生效判决判令叶光荣10日内把八套房屋交还给蓝国强，蓝国强再支付款项给叶光荣，但是叶光荣并没有把房屋归还给蓝国强而且还把房屋进行了抵押，导致蓝国强无法取得房屋，叶光荣又要求蓝国强履行退还房款的义务。蓝国强认为执行有错，即使要执行也应拍卖302案判决处理的房屋。二审诉讼中，蓝国强表示：本案所涉长腰岭一街2号楼房总共有18套房屋，最开始由其与王立强签订合建合同，其分得一至四楼3号房共4套房屋，分配给王立强的房屋由王立强另行出售；2号楼整栋楼以蓝国强名义办证，宅基地证号登000492；而302号判决所涉金贵村六街6号202、302、402及502号房屋及金贵村六街7号202、302、402及502号八套房屋，其仅收回二套房屋，因另六套房屋已由叶光荣抵押给广东省广晟有色金属有限公司未能交回，故其未将302号判决的投资款336万元返还给叶光荣。叶光荣表示：其申请一审法院执行而查封的长腰岭一街3号102房（宅基地证号登000273），与本案长腰岭一街2号楼房分属不同建筑；本案所涉房屋与长腰岭一街3号102房、长腰岭二街6号第五层（宅基地证号登000469）的房屋均登记在蓝国强名下，三处房屋均有案外人提出执行异议；三处房屋可以进行执行拍卖，但要求购买人也是房屋所在地同集体经济组织成员，不清楚能否实际拍卖成功。罗武文表示：本案所涉502房，原来合建人是罗奇，罗奇将房屋出售给谭国昌，谭国昌于1992年10月13日将案涉房屋转卖给罗武文。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：罗武文本案是否享有足以排除强制执行的实体权利。案件事实表明，本案所涉房屋由蓝国强办领长腰岭一街2号整栋楼房的宅基地使用证，因（2000）天法民初字第302号民事判决的执行，一审法院查封被执行人蓝国强名下的长腰岭一街2号房屋，并无不妥。蓝国强本案表示如叶光荣将生效判决的全部八套房屋予以交付，其就可以满足叶光荣申请执行的投资款336万元，并认为生效判决的执行存在问题，主张应当执行拍卖生效判决所涉房屋而非本案所涉房屋。本院认为，因生效判决确定叶光荣对蓝国强享有336万元的金钱债权，一审法院依叶光荣的申请查封蓝国强名下的长腰岭一街2号房屋，所做处理并非没有依据；蓝国强主张执行拍卖生效判决所涉房屋，可向执行法院提出，本案执行异议之诉不予处理。罗武文本案主张其已基于转让方式取得涉案房屋所有权，但罗武文至今并未办理相关产权过户、登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。罗武文未办理涉案房屋的产权登记，其主张取得涉案房屋所有权，法律依据并不充分；其对不能取得涉案房屋所有权，应属明知。一审判决基于涉案房屋的宅基地为村集体所有性质，不认可蓝国强与他人的合作建房行为，进而认定罗武文的受让行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不足以排除执行，一审法院据此所作处理并无不当。至于一审法院执行拍卖涉案房屋，如何限定拍卖条件依法处理宅基地使用权问题，是执行具体方法的问题，并不属于本案案外人执行异议之诉的审查范畴。罗武文本案上诉主张执行拍卖涉案房屋同样违反了农村宅基地禁止买卖的强制性规定，以此要求一审法院停止对涉案房屋的执行，理由并不成立。需要注意的是，依照《中华人民共和国关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，本案诉讼中蓝国强对罗武文的案外人异议并不持异议，应将被执行人蓝国强列为第三人，本院二审对其诉讼地位予以调整。综上所述，罗武文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由罗武文负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年六月七日书记员  吴敏玲黄咏欣