中华人民共和国上海市虹口区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0109执异234号异议人(申请执行人)：HARTAWANHOLDINGSLIMITED，住所地XXXAC.S.R.SXXXXXX。负责人：WinstedtChong,董事长。委托诉讼代理人：何丽娟，上海理德律师事务所律师。被执行人：上海富杰企业投资有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：李征，董事长。委托诉讼代理人：李杰，公司员工。在本院执行申请执行人HARTAWANHOLDINGSLIMITED与被执行人上海富杰企业投资有限公司(以下简称富杰公司)公证债权文书一案中，异议人HARTAWANHOLDINGSLIMITED对本院拍卖上海市虹口区四川北路185街坊38/3丘(虬江路北、宝源路东地块)的未完成拆迁部分的土地使用权(以下简称涉案地块)的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人HARTAWANHOLDINGSLIMITED称，其与富杰公司因房屋租赁合同纠纷达成和解，富杰公司确认欠付异议人人民币5,902万元，并经上海市卢湾公证处予以债权公证。嗣后，富杰公司未按期足额偿还全部欠款，异议人即依据(2010)沪卢证执行字第2号《执行证书》向上海市第二中级人民法院申请执行。执行中，上海市第二中级人民法院查封富杰公司名下涉案地块后，将案件指定本院继续执行。本院立案受理后，续查封涉案地块，并裁定拍卖该地块。根据《拍卖公告》中载明，涉案地块评估价格-19.7628亿元，起拍价为826.0644万元。对此，异议人认为，其一，《拍卖公告》中确定的评估价为-19.7628亿元存在严重错误。依据法院委托的上海城市房地产估价有限公司作出的沪城估(2021)(估)字第00537号《土地评估报告》评估结果确定土地评估价值为8.4472亿元。同时，该评估公司虽对土地征收成本作出的估价为28.21亿元(包括涉案地块上的26.81亿元和地块外的1.4亿元)，但该征收成本不是评估公司的评估结果，而是依照法院的要求，以虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部提供的数据确定，未经评估公司的依法评估。而且涉案地块外的征收成本1.4亿元不应计入涉案地块的成本。故该征收成本不可采信，更不能以此成本在土地评估价值中予以扣除，得出了涉案地块评估价格为-19.7628亿元的结论。况且，被异议人司法查封的土地价值应优先用于清偿异议人的债权。征收成本应由债务人或土地受让方承担。法院此行为剥夺异议人的优先受偿权利，严重损害异议人的利益。其二，《拍卖公告》确定的涉案地块起拍价为826.0644万元违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》(以下简称《网拍规定》)的规定。网络司法拍卖应当确定起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定，起拍价不得低于评估价或市价的70%。据此，涉案地块的起拍价应当不低于评估价值8.4472亿元的70%，即不低于5.913亿元。但法院以富杰公司2003年取得涉案地块所支付的土地出让金确定起拍价，明显缺乏法律依据。如可以采用之前的土地出让金的价格，那参照2011年涉案地块在其他执行案件中所作的评估价值更公正合理。同时，即便涉案地块评估价为-19.7628亿元，依据前述规定起拍价应为-13.83396亿元。依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》的规定，起拍价应当大于优先债权及强制执行费用的总额，按此起拍价拍卖显属无益拍卖，法院应告知异议人此情况，并立即停止拍卖。现法院任意确定起拍价，程序严重违法，应当为无效价。其三，法院在启动拍卖之前，未查明拍卖财产现状。涉案地块除土地面积15,871平方米以外，还包括富杰公司名下1，005平方米的房屋所有权。拍卖公告中遗漏了价值上亿元的房屋信息，直接导致异议人丧失巨额的债权利益。综上，异议人以起拍价设定为826.0644万元违反相关法律规定，严重损害异议人利益为由，请求停止并撤销对涉案地块的拍卖。异议人就其诉称意见提供的证据有拍卖公告、《土地评估报告》、不动产登记簿、调查笔录、房屋照片、异议回复函、信函、评估报告异议书、回复函的回复、不予受理的意见函、2011年1月24日《土地价格评估报告》、2021年5月26日谈话笔录、情况报告。被执行人富杰公司辩称，对于异议人所述事实、理由及证据均无异议，亦同意异议人的执行异议请求，应当撤销拍卖。被执行人就其辩称意见未提供证据。本院查明，2010年3月异议人依据上海市卢湾公证处出具的(2010)沪卢证执行字第2号《执行证书》[公证书编号：(2009)沪卢证经字第1146号]向上海市第二中级人民法院申请执行，执行标的为5，500万元及相应利息和迟延履行利息及实现债务的全部费用。该法院以(2010)沪二中执字第176号立案执行。执行中，上海市第二中级人民法院于2010年4月1日裁定冻结、划拨富杰公司的银行存款人民币55,122,400元及相应利息，并加倍支付迟延履行期间的债务利息。4月6日，该法院轮候查封涉案地块。4月12日，发函至本院申请在(2009)虹执字第192、937、1045号案件中参与分配。同日书面告知异议人查封、续封及案件结案事宜。2021年2月1日，上海市第二中级法院出具(2021)沪02执恢61号[即(2010)沪二中执字第176号)]执行裁定书，裁定上海市卢湾公证处作出的(2009)沪卢证经字第1146号债权文书公证书由本院执行。2021年2月2日，本院以(2021)沪0109执1662号立案执行。执行中，本院于2021年2月23日裁定冻结、扣划富杰公司名下银行存款55,000,000元或查封、扣押其他相应价值的财产。同年3月1日查封涉案地块，查封期限自2021年3月1日至2024年2月29日止。2021年3月17日，本院委托上海城市房地产估价有限公司对涉案地块进行评估。3月19日，本院依法裁定拍卖、变卖富杰公司名下涉案地块，并向异议人和富杰公司邮寄送达拍卖裁定，均已签收。2021年4月23日上述评估公司出具《土地估价报告》，报告中估价结果为：总地价8.4472亿元。此外，报告载明根据虹口区改造和房屋征收工作指挥部提供的《虹口区185街坊(富杰地块)基础数据》估算，估价对象地块范围内的征收成本约为26.81亿元左右，另有地块南侧带拆三角地征收成本约1.40亿元左右，合计总成本约为28.21亿元左右。2021年4月23日，本院向异议人直接送达《土地估价报告》。同时，本院以邮寄方式向富杰公司送达《土地估价报告》，因无人签收被退回。2021年5月10日，富杰公司的委托代理人李杰来本院表示因其在外地未能收到上述报告，故来法院领取报告。本院告知其该报告邮寄送达日期为2021年4月29日，自该日起10日内可对报告提出异议。富杰公司未在期限内提出异议。2021年5月8日异议人向本院邮寄寄送《土地估价报告》的异议申请。2021年5月13日，上海城市房地产估价有限公司就异议人所提异议申请作出沪城估(2021)函字第0588号回复函，答复为：“一、本报告提供的估价结果为满足本次估价的全部假设和限制条件下、土地开发程度设定为宗地外“七通”、宗地内场地平整状态下的总地价，征收总成本已应贵院要求单独估算并在报告中作相应说明。本次估价剩余法中“整个开发项目的开发成本”不包含“征收成本”、成本逼近法操作程序中无需减去地块内的“征地成本”。二、本报告的评估范围、估价结果参考性由法院决定。三、本报告提供的征收总成本仅为前期估算金额，最终征收总成本应以地块实际发生的费用为准。本报告中已作相应说明。四、地块南侧带拆三角地的情况及本次估价所依据的《关于虹口区185街坊(原富杰地块)相关情况的复函》，请当事人向法院即政府相关部门咨询，我公司不作评论。”2021年5月14日，本院依法向异议人直接送达上述回复函，并询问其是否填写网络司法拍卖平台表，异议人表示在涉案地块各项数据未确定前不同意拍卖，故对网络司法拍卖平台不做选择。5月17日，异议人对上述回复函书面回复保留意见，不认可《土地估价报告》的估价结果。次日，异议人申请将《土地估价报告》提交相关行业协会组织专业技术评审，对涉案地块进行重新评估。2021年5月27日，本院就异议人提交的相关行业协会组织专业技术评审事宜向上海市土地估价师协会专家委员会发出委托函，委托其进行专业技术评审并出具书面评审意见。2021年6月4日，该委员会作出不予受理委托的意见。当日，本院直接送达异议人。另查明，2021年5月14日，本院在公拍网就涉案地块发布拍卖公告，确定于2021年6月21日10时至2021年6月24日10时止公开进行网络司法拍卖。其中竞买公告中第一条载明拍品评估价-19.7628亿元，起拍价826.0644万元。同时，第六条中载明拍品为“历史毛地”以及规划和土地管理的要求，明确竞买人应承担拍品上的房屋征收费用，在拍卖成交余款缴清后10个自然日内与虹口区旧区改造和房屋征收工作指挥部签订涉案地块的房屋征收框架协议，并根据协议约定，于协议签订之后10个自然日内支付第一期资金，支付比例不低于暂定房屋征收总费用28.21亿元的30%(即不低于8.463亿元)。竞买人未在上述期限内签订协议或逾期支付资金的，均视为悔拍。另外，竞买须知第四条权利负担、特别告知中亦载明涉案地块为毛地，有待征收房屋以及竞买人应承担房屋征收费用等内容。异议人获知涉案地块拍卖公告后，于2021年5月26日以《土地估价报告》严重失实，向本院执行局表示已提交相关行业协会组织专业技术评审申请，并对此次拍卖提出书面异议，请求撤销拍卖。对此，本院告知其对于相关行业协会组织专业技术评审申请，依法向涉案评估机构所属全国性评估行业协议组织申请专业技术评审。另外告知异议人此次拍卖评估价格为负值，故起拍价参考涉案地块土地出让金定价，若对起拍价有异议可提出执行异议申请立案审查。现异议人以本院设定的起拍价违法为由，请求撤销拍卖。再查明，根据富杰公司与上海市虹口区房屋土地管理局分别于2003年7月25日签订的沪房地虹(2003)出让合同第088号《上海市国有土地使用权出让合同》和2004年4月9日签订的沪房地虹(2004)出让合同补字第5号《上海市国有土地使用权出让合同》(补充)约定，富杰公司以人民币826.0644万元的土地使用权出让金获得涉案地块40年土地使用权。2004年4月26日，涉案地块被核准登记在富杰公司名下，使用期限为2003年7月30日至2043年7月29日止，土地用途商业。还查明，异议人经向上海市虹口区自然资源确权登记事务中心查询，富杰公司名下登记了1，005平方米房屋关联的系上海市四川北路XXX弄XXX号-XXX号房地产，故申请本院予以查封上述房地产。本院依法向上海市虹口区自然资源确权登记事务中心送达查封裁定和协助执行通知书，被告知上述房地产除26号外均为直管公房，产权人为上海市房产管理局，26号产权人为吴文梅。以上事实，由双方当事人的陈述、(2010)沪卢证执行字第2号《执行证书》、(2010)沪二中执字第176号执行裁定书、2010年4月12日谈话笔录、参与分配公函、(2021)沪02执恢61号执行裁定书、情况说明、(2021)沪0109执1662号执行裁定书及协助执行通知书、公函及复函、沪房地虹(2003)出让合同第088号《上海市国有土地使用权出让合同》、沪房地虹(2004)出让合同补字第5号《上海市国有土地使用权出让合同》(补充)、(2021)沪0109执1662号拍卖执行裁定书及送达回证、委托拍卖登记表、《土地估价报告》及送达回证、《土地估价报告》异议书、沪城估(2021)函字第0588号回复函及送达回证、告知函及情况说明、2021年4月26日、5月14日、5月26日谈话笔录、提交相关行业协会组织专业技术评审申请、委托函、拍卖公告及竞买公告和须知、《房地产权证》、房地产权利及限制状况信息、协助执行通知书及送达回证、不予受理意见书等证据佐证，本院予以确认。本院认为，在执行过程中，被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院可以通过评估、拍卖被执行人名下财产实现债务清偿。本案中，富杰公司未按期向异议人履行付款义务，本院依法对其名下的涉案地块按现状予以评估、拍卖，符合法律规定。同时，《最高人民法院》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：(一)、竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；(二)买受人不具备法律规定的竞买资格的；(三)违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；(四)未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；(五)其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。根据上述条款可以看出，当事人请求撤销拍卖应当符合该规定设定五项情形之一，其中第五项系除四种情形外的兜底条款。本案中，异议人认为，本院未按《网拍规定》第十条规定参照评估总地价8.4472亿元确定起拍价，违法设定富杰公司支付的土地出让金826.0644万元作为起拍价，严重损害异议人利益为由，请求撤销对涉案地块的拍卖。显然，异议人所述情形与前四项情形不符，至于是否符合兜底条款的情形，则必须具备两个条件，一是必须严重违反拍卖程序，二是损害了当事人的利益。本院经审查认为，根据异议人向本院提供的证据，不能证明本院在实施拍卖过程中存在严重违法的行为且损害了异议人的利益。相反，本院严格执行民事执行中实施网络司法拍卖的相关条款规定，制作、发布拍卖公告、查明涉案地块的财产现状、权利负担以及确定拍卖起拍价等事项，并在符合法律规定的网络司法拍卖平台实施拍卖，整个拍卖程序和内容，合法有序，并无不当。关于起拍价一节，本院根据涉案地块系毛地性质以及有待征收房屋的现状，结合《土地估价报告》中对房屋征收成本的估算，考虑到在总地价扣除房屋征收成本后，涉案地块总价值为负值的情况下，确定以政府出让该地块之时的价值作为起拍价，并未违反《网拍规定》中起拍价不得低于评估价70%的界限。同时盘活了历史毛地的困境，异议人的债权亦可能得以获偿。综上，本院实施的拍卖行为不存在违法情形，对异议人停止并撤销拍卖的请求，本院予以驳回。至于异议人对《土地估价报告》的参照标准、计算方法或者评估结果等提出的书面异议，异议人已按相关规定行使救济权利,不属执行异议审查的范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院》第十七条第一项、第二十一条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定，裁定如下：驳回异议人HARTAWANHOLDINGSLIMITED的执行异议申请。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向上海市第二中级人民法院申请复议。审判长 林 彬审判员 黄宇姣审判员 方文光二〇二一年六月四日书记员 王怡敏附：相关法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。2.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议：……第二十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。3.最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市场价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或市价的百分之七十。