上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初10246号原告：王文涛，男，1976年2月1日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海皖约餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张建强，总经理。被告：张红晓，男，1988年4月23日出生，汉族，住河南省禹州市。上述二被告共同委托诉讼代理人：朱哲君，上海罡晟律师事务所律师。原告王文涛与被告上海皖约餐饮管理有限公司(以下至判决主文前简称“皖约公司”)、张红晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月15日公开开庭进行审理，原告王文涛、被告张红晓、二被告共同委托诉讼代理人朱哲君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令皖约公司支付原告欠付水费466.40元、电费109.10元、燃气费4,942.20元、燃气费滞纳金2,000元；2、判令皖约公司支付原告欠付房屋租金13,599元、逾期付款违约金5,666元、解约违约金8,500元；3、判令张红晓对皖约公司应付的上述款项承担连带清偿责任。事实与理由：原告与张红晓于2015年11月签订关于上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的房屋租赁合同，租金一直由皖约公司支付。2016年11月13日合同到期后双方未续签，但仍由皖约公司的员工作为宿舍居住使用，皖约公司亦正常支付相关费用。2017年8月始，被告开始拖欠燃气费，另皖约公司的员工于2019年12月31日搬离，发生48日的欠付租金，且当月的水费及电费亦未支付。不定期租赁合同作为原合同的延伸，被告理应承担合同约定的违约金。故望判如所请。被告皖约公司辩称：愿意支付水费、电费、燃气费、燃气费滞纳金，亦愿支付欠付租金。惟双方在缔约伊始，原告收取租赁保证金7,500元，并口头约定最后一个月租金以租赁保证金充抵，故被告并不是恶意拖欠房租，原告主张违约金无理由，标准亦属过高，请求法院予以调整。被告张红晓辩称：原告确已收取租赁保证金7,500元。其当时作为皖约公司的员工代表公司出面签订系争合同，其已于2017年年底离职，此事不应再由其承担责任。经审理查明：原告为系争房屋的权利人之一。2015年11月8日，原告(作为出租人、甲方)与张红晓(作为承租人、乙方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租供居住之用，租期自2015年11月14日起至2016年11月13日止。月租金7,500元，三个月为一期支付，首期租金应于2015年11月10日前支付，之后租金支付时间为该期首月的7日前。乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过二十日的，除如数补交租金及逾期违约金外，视为乙方擅自终止本合同，乙方应按本合同第10.5条的约定承担违约责任(该合同第10.5条为：“如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。”)甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金7,500元，甲方收取后应向乙方开具收款凭证。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担，房屋的物业管理费由甲方承担。甲、乙双方同意在租赁期内发生有下列情形之一的，非违约方有权解除本合同，并要求违约方承担相应违约责任：……乙方逾期不支付租金累计超过二十日的。合同并对其他事项进行了约定。上述合同到期后，双方未再续签合同，但皖约公司仍持续支付租金，系争房屋仍由皖约公司员工居住使用。另自2017年11月起，双方通过实际履行达成月租金按8,500元计算之合意。2019年11月12日、18日、21日，原告多次向皖约公司的相关人员催付租金。皖约公司的相关人员于2019年11月25日向原告回复，称租至2019年12月31日止，并询租金如何结算。审理中，原告不能确定被告是否支付过租赁保证金。被告未能提供原告出具的收款凭证，但提供了相关现金取款记录，以证明根据现金取款金额，可以推断履约伊始被告以“付三押一”方式支付款项。原告对此难以认同，并希被告出示相应租赁保证金收款凭证以澄清事实。本院向被告询问是否在本案中就租赁保证金的退还事宜提起反诉，被告确认不提起反诉。审理中，原告就本案主张的违约金计算方式陈述如下：被告逾期支付应于2019年11月6日支付的租金，根据合同约定原告可主张20日逾期付款违约金，日违约金金额系日租金的一倍，即取整计算为5,666元(8,500元÷30日×20日)。另被告逾期付款超过20日属根本违约，原告有权主张解约违约金，违约金金额系月租金的一倍，即8,500元。就此，被告虽对违约金的计算方式无异议，但认为鉴于双方已约定以租赁保证金充抵末期租金，故被告并非根本违约，且原告并未进行催告，原告主张违约金之基础不成立。审理中，本院向各方询问本案系争房屋租赁合同关系的相对方是何主体，各方均确认系争合同约束原告与皖约公司。本院复询问原告为何要求张红晓承担连带责任，原告陈述因合同系张红晓签署，故其应承担责任。以上事实，除当事人陈述外，另有房地产权证、房屋租赁合同、短信记录、历史交易明细表等证据证明，本院予以确认。本院认为，系争房屋租赁合同合法有效，合同相对方均应恪守约定。各方于诉讼中均确认系争合同约束原告与皖约公司，故皖约公司应向原告承担合同义务。关于原告向皖约公司主张的欠付租金、水费、电费、燃气费及相应滞纳金，鉴于皖约公司愿意支付，本院均予支持。本案的争议焦点之一系，原告要求皖约公司承担逾期付款违约金及解约违约金有无依据。本院认为，虽系争房屋租赁合同租赁期间届满后合同双方未再续签合同，但根据法律规定，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，合同权利义务仍约束双方，仅租赁期限为不定期，故相关违约金条款原告依然可资援用。承此：1、关于原告主张的逾期付款违约金。根据合同约定，原告认为皖约公司应于2019年11月6日支付该期租金，核无不当，皖约公司确逾期履行合同义务，应依合同约定承担逾期付款违约金。关于皖约公司所称的租赁保证金可充抵末期租金之见解，即便原告确已收取租赁保证金，皖约公司亦未能证明双方对两相充抵存有合意，故本院不予采纳；2、关于原告主张的解约违约金。根据法律规定，不定期租赁合同的当事人在合理期限前通知对方的，可以随时解除合同。皖约公司于2019年11月25日向原告告知租至2019年12月31日止之行为，在法律上应评价为皖约公司行使不定期租赁合同的合同解除权。原告诚然多次向皖约公司催款，但终未向皖约公司行使单方解除权。故本案系争合同的解除，非因原告行使单方解除权所致，故就原告主张之解约违约金而言，本院难以支持。3、关于本案违约金之标准，被告认为过高而要求调整。本院认为，原告主张日逾期付款违约金标准系日租金标准之100%，于民事生活中该标准确属过高，本院基于公平原则酌情调整其至日租金标准之30%，即将逾期付款违约金总额取整计算为1,700元。本案的另一争议焦点系，张红晓是否应对皖约公司的上述付款义务承担连带清偿责任。根据民法关于隐名代理之理论，代理人虽未以被代理人之名义为法律行为，而实际上有代理的意思，且相对人明知或可知的，也发生代理的效果。本案中，张红晓时为皖约公司员工，其承租系争房屋用于皖约公司员工居住使用，均为原告所明知，况原告认可张红晓于缔约时出示了皖约公司之经营执照，且租金向由皖约公司承担，故本院认定张红晓实为皖约公司于系争租赁合同缔约时的代理人。现原告要求隐名代理中的代理人张红晓对被代理人皖约公司的付款义务承担连带清偿责任，并无事实及法律依据，本院不予支持。值得指出的是，在房屋租赁合同纠纷案件的处理中，为最大程度一次性解决民事纠纷，在双方对租赁保证金收取与否及具体金额等事实均无异议的情况下，人民法院可一并予以处理以减轻两造讼累。然本案双方对租赁保证金之相关事实存有争议，且被告明确不在本案中提起反诉，故根据民事诉讼辩论主义原则，本院对租赁保证金的退还事宜不作处断，双方可协商或另行诉讼以解决该纠纷。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、上海皖约餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王文涛欠付水费466.40元、电费109.10元、燃气费4,942.20元、燃气费滞纳金2,000元；二、上海皖约餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王文涛欠付房屋租金13,599元、逾期付款违约金1,700元；三、驳回王文涛的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计341元，由王文涛负担156元(已付)，由上海皖约餐饮管理有限公司负担185元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何诘弥二〇二一年六月二十一日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。