新疆生产建设兵团第十师中级人民法院   民 事 判 决 书      （2021）兵10民终101号   上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆正茂源房地产开发有限责任公司，住所地北屯市文化路音像品广场二层1号，统一社会信用代码91659005085359302E。   法定代表人：李再春，董事长。   委托诉讼代理人：李常青，新疆北屯律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘玉洁，新疆北屯律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）: 朱道建，男， 1990年11月3日出生，住新疆第十师一八八团。   被上诉人（原审原告、反诉被告）: 何婷，女，1991年4月5日出生，住新疆第十师一八八团。   两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑思婷，新疆瑞合律师事务所律师。   上诉人新疆正茂源房地产开发有限责任公司（以下简称正茂源公司）因与被上诉人朱道建、何婷商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初736号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。   正茂源公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回朱道建、何婷起诉请求或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清导致适用法律错误。上诉人逾期交房是受到不可抗力因素的影响，系政府行为导致。首先，上诉人不能预见第十师时任主要领导及建设主管部门违法要求变更规划内容。其次，本案存在不能避免且无法克服的情形。   朱道建、何婷辩称，一审判决正确，应予维持。   朱道建、何婷向一审法院起诉请求：1.判令正茂源公司支付逾期交房违约金32 537.6元（时间起止时间为：2016年10月1日至2017年8月15日，计算方式为：338 919*0.03%*320天=32 537.6元）；2.案件诉讼费由正茂源公司承担。   一审法院认定的事实：2016年9月20日，朱道建、何婷与正茂源公司签订商品房买卖合同，约定由朱道建、何婷购买正茂源公司开发的位于北国之春（北国春城）小区6幢1单元102室，面积为118.09㎡房屋总价款为338 919元。同日在北屯市房产交易中心进行备案。合同约定朱道建、何婷使用公积金贷款方式分期支付房款，正茂源公司应于2016年9月30日前向朱道建、何婷交付经综合验收合格的房屋，如逾期交付，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，正茂源公司按日向朱道建、何婷支付已交付房款万分之三的违约金。朱道建、何婷在签订合同之日起五个工作日未按银行或公积金管理中心要求提供期权手续办理按揭手续的相关资料，正茂源公司有权单方面解除合同，并有权将此房另售并扣除朱道建、何婷已付房款作为违约金。朱道建、何婷于2016年1月7日交付房款 30 000元、于2016年9月26日交付房款40 000元、于2016年9月27日交付房款24 000元、剩余房款以公积金贷款方式支付，于2017年1月11日将合同约定房款支付完毕，后又于2017年5月11日补交房款373元，共计支付房款339 292元。正茂源公司于2017年7月向朱道建、何婷交付房屋钥匙。    2016年10月21日，北屯市住房和城乡建设局对正茂源公司出具《关于对北国春城小区的处罚决定》，载明“由于北国春城小区项目外立面未按审批过的效果图进行施工，根据上级领导的要求，对北国春城项目停工，但是发现此项目没有彻底停工，且多次制止未果，还在继续施工。为此，建议对建设单位新疆正茂源房地产开发有限责任公司处以30 000元处罚。”    另查明，2017年7月18日，北国春城小区业主朱道建等人针对房屋交工、业主装修时更换单元门锁禁止业主进入、办理产权证等问题进行上访，北屯市住建局于2017年7月25日进行了书面回复。    一审法院认为，朱道建、何婷与新疆正茂源房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予保护。正茂源公司作为开发商应当按照合同约定履行如期交付房屋的义务，未如期交房应当依约承担违约责任，朱道建、何婷主张正茂源公司支付逾期交房违约金，符合双方合同约定。朱道建、何婷、正茂源公司对实际交房日期存在争议，均未能提供证据证实，结合业主2017年7月18日上访反映业主装修时更换单元门锁问题，确认交房日期为2017年7月。朱道建、何婷于2017年1月11日付清剩余房款，逾期交房违约金应自2017年1月11日起计算至2017年6月30日，故按已付合同约定房款338 919元的日万分之三计算逾期交房违约金应为17 284.87元。该院对朱道建、何婷主张的超出金额违约金不予支持。   正茂源公司认可逾期交房的事实，但辩称涉案房屋逾期交付是因政府规划部门要求被告方改变房屋外立面规划所致，正茂源公司不存在过错。经查，正茂源公司在与朱道建、何婷签订商品房买卖合同前，其开发的北国春城小区房屋外立面进行变更且变更后的效果图必须经师市相关部门批准是明知的，由此可能产生逾期交房法律后果是可预见、可避免、可克服的。但正茂源公司因疏忽大意或过于盲目自信，从签订合同到约定交房时间仅10天，正茂源公司逾期交房是其自身原因所致，与政府行为无关，应当按照约定承担违约责任。正茂源公司主张违约金过高。合同约定逾期交房按每日万分之三计算违约金,换算成月利率为0.9%,并未超过民间借贷司法解释规定的利率上限,没有达到过高的程度。综上，正茂源公司的辩解主张均不能成立，该院不予采纳。   正茂源公司反诉要求朱道建、何婷支付逾期付款违约金6 885元。合同虽约定原告应在合同签订之日起五个工作日内按银行或公积金管理中心要求提供期手续办理按揭贷款手续的相关资料，即朱道建、何婷应于2016年9月28日前向公积金管理中心办理贷款手续，而朱道建、何婷实际于2017年1月向公积金管理中心提出贷款申请，正茂源公司应于2016年9月28日知道或应当知道朱道建、何婷已违约，其于2020年7月10日向该院提起诉讼已超过诉讼时效，且未提供诉讼时效中止、中断或者延长的相关证据。故对正茂源公司的反诉请求，该院不予支持。综上，经该院管理委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：一、新疆正茂源房地产开发有限责任公司于该判决生效后十日内支付朱道建、何婷逾期交房违约金17 284.87元；二、驳回朱道建、何婷的其他诉讼请求；三、驳回新疆正茂源房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费613.44元，减半收取计306.72元，由朱道建、何婷负担143.72元，新疆正茂源房地产开发有限责任公司负担163元；反诉案件受理费25元，由新疆正茂源房地产开发有限责任公司负担。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，双方对上诉人正茂源公司逾期交房的事实无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人正茂源公司逾期交房行为是否系政府行为所致，是否符合不可抗力法定免责事由。   《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。首先，上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同前，已明知涉案房屋变更后的外立面效果图未通过师市相关部门审批，也明知师市相关部门未向其明确审批时间范围，故本案政府行为发生在双方签订合同之前。上诉人对政府行为明知且一直在积极配合，对因政府行为可能导致逾期交房的法律后果完全可预见、可避免、可克服。其次，双方签订的商品房买卖合同第八条对延期交房作了约定，“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”可据实予以延期。但上诉人无论在一审还是二审，均未提供证据证实其因遭遇不可抗力，在合同约定的时间内向被上诉人履行了通知义务。上诉人逾期交房是其自身原因所致，与政府行为无关，不符合法律规定的不可抗力免责事由。一审法院认定上诉人违反合同约定逾期交房构成违约事实清楚，判决上诉人承担逾期交房的违约责任正确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，上诉人新疆正茂源房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费232.12元，由上诉人新疆正茂源房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。               审 判 长 蓝 文 瑜   审 判 员 徐 雷   审 判 员 刘 文 胜          二〇二一年六月十三日         法 官 助 理 毛 文 冰   书 记 员  董 聪 聪    1