山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初5897号 原告：魏斌，男，1992年4月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：董京，山东文科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛福春，山东文科律师事务所律师。 被告：日照友巍实业开发有限公司，住日照市东港区泰安路北、枣庄路东丽水花园5号楼沿街，统一社会信用代码913711006138030688。 法定代表人：迟聪聪，经理。 委托诉讼代理人：于雪，女，系被告公司员工。 原告魏斌与被告日照友巍实业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏斌的委托诉讼代理人董京、被告日照友巍实业开发有限公司的委托诉讼代理人于雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏斌向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付逾期办证违约金324920元；2.诉讼费用均由被告负担。事实与理由：2013年6月24日，原、被告签订商品房买卖合同，原告魏斌以1132315元的价格购买丽水花园房屋一处。合同约定被告应在房屋交付使用后的180日内办理不动产权证书，但被告直至2018年4月28日才办理产权证书，已构成违约，原告为维护合法权益向被告主张违约金。 被告日照友巍实业开发有限公司辩称：原告未办理不动产权证书主要是原告没有配合办理导致的，另外是因为客观情况，法律规定等发生变化不是由被告造成的；1、办理不动产权证属于政府管理部门的职能和权限，并非被告的法定义务，原告要求被告办理不动产权证没有法律依据和合同依据，在签订的商品房买卖协议中没有办理新式产权证的约定，并且原告已经取得房产证；2、根据城市房地产开发经验管理条例第33条规定以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第18条规定，办理产权手续是商品房购买人的义务，房地产开发企业是协助义务，被告在办理不动产权证条件成立时，已经通知小区业主，而原告并没有提供身份证、他项权利证等材料，不动产权证的办理不能不是被告原因，而是原告代为行使自己的权利；3、当事人一方因另一方权利受到损失应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿，现小区有很多业主办理不动产权证书，原告在能够办理的情况下，未将齐全资料交给被告，也未向被告要求办理不动产权证，而是直接起诉，但是直接向被告起诉违约金，这是以自己的拖延行为强行要求被告担责；4、根据商品房买卖合同第15条第3项的约定，原告已经放弃追究逾期办证中出卖人支付违约金的责任，原告在与被告协商一致的情况下免除了被告逾期办证承担的违约责任，原告选择的是要求被告实际履行，所以被告不应该支付违约金；5、原告所诉逾期办证违约金计算标准过高，首先商品房买卖合同解释第18条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构及逾期贷款的标准计算，但该条款规定的是“可以按照已付”；其次本案在被告交付房屋原告占有使用房屋的情况下，依据商品房买卖解释第18条第2款规定的逾期贷款利息标准，被告向原告支付的逾期办证违约金的数额远高于同期的明显超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，在本案中应当参照合同约定的关于逾期交房的违约金计算标准来进行计算确定；综上，办理不动产权证需要原被告互相配合，原告怠于行使自己的权利，并且被告不存在未履行协助义务的情形，不应承担责任，请依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一：《商品房买卖合同》，证实双方之间的商品房买卖关系，根据主合同第四条第四项，房款价格是1132315元。根据主合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由开发商负责办理，所需相关手续及费用由出卖人、买受人按照国家规定缴纳，直至产权办理完毕为止。”但日照友巍实业开发有限公司违反此条款的约定，没有为原告及时办理不动产权属证书，故应当承担违约责任。 证据二，收款凭证七张（首付款、开通然气、缴纳税费、维修金、物业费等收据），证实原告足额缴纳房款，日照友巍实业开发有限公司于2013年7月8日向原告交付商品房，综合证据一，日照友巍实业开发有限公司应在交房之日起180日内，即不晚于2014年1月4日为办理不动产权证，但其逾期办证。 证据三，不动产权证书、不动产登记中心收费凭证。原告于2018年4月28日才取得不动产权证书。 经被告质证，其对证据一真实性无异议，质证意见同答辩意见；对证据二真实性无异议；对证据三真实性无异议。 在庭审过程中，原、被告均认可涉案房屋的交付日期为2013年7月8日，均认可涉案房屋于2018年4月28日取得房屋不动产权证书;均认可原告已足额缴纳购房款且实际总房款数额已超过合同约定的数额；均认可涉案房屋未及时办理产权证书的原因为涉案土地当时有查封。 经审查，原告提交的证据与待证事实相关联，来源和形式均符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月24日原告魏斌（买受人）与被告日照友巍实业开发有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，主要内容约定：魏斌购买日照友巍实业开发有限公司开发的位于日照市的房产，具体坐落为第002幢01单元（01）401号及储藏室一个，房屋建筑面积为118.25平方米，房屋价格为1011865元，储藏室价格为120450元，总房款1132315元；商品房用途为成套住宅；付款方式为首付款572315元整，剩余560000元办理按揭；出卖人应当在2013年8月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：由开发商负责办理，所需要相关手续及费用由出卖人、买受人按照国家规定缴纳，直至产权办理完毕为止等”。 合同签订后，原告按约缴纳购房款，被告于2013年7月8日向原告交付房屋，被告未在合同约定的时间内（即180天）协助原告办理涉案房屋的相关证件。2018年4月28日原告取得房屋不动产权证书。 本院认为，原告魏斌与被告日照友巍实业开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并合法有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告缴纳了购房款，履行了自己的义务，被告应在交房后180日内将办理权属登记所需要由其提供的资料报房地产管理局。现被告将涉案房产于2013年7月8日交付原告后，于2018年4月28日为原告办理产权证书，已构成违约，应承担违约责任。原、被告争议的焦点为被告是否应承担违约责任及违约责任如何承担的问题，本院作出如下分析； 一、关于被告是否应承担违约责任的问题分析 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告合同约定了“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。由开发商负责办理，所需要相关手续及费用由出卖人、买受人按照国家规定缴纳，直至产权办理完毕为止。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经查，被告没有在合同约定的时间内（即180天）协助原告办理涉案房屋的相关证件，原、被告对于逾期办理证件应承担的违约责任虽没有在合同中进行约定，但原告要求被告赔偿因逾期未办理不动产权证书的违约责任的主张，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于逾期办证原告自身是否有责任的问题分析 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”经查，原、被告的商品房买卖合同签订后，被告未按约定及时协助原告完全办理房地产权属证书，被告的行为属于部分违约。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。”《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”经查，被告没有在合同约定的时间内（即180天）协助原告办理涉案房屋的相关证件，即被告应当不晚于2014年1月4日前协助原告办理相关证件，但被告为原告办理不动产权证书的时间为2018年4月28日，已构成违约。但原告应当在合理的期限内及时向被告主张权利，合理期限内不主张权利致使损失扩大的，不得就扩大的损失主张权利。综上分析，原告对于涉案房屋未完全办理相关证件而造成的损失亦有一定的责任。 三、关于涉案房屋逾期办理相关产权登记违约金的计算标准的问题分析 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经查，原告约定的购房款总数额为1132315元，被告认可原告已足额缴纳购房款，原告请求被告赔偿自2014年1月4日至2018年4月28日止逾期办证的违约金324920元（按照购房总款1132315元为基数，以年利率4.75%上浮40%计算违约金）。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。”故原告主张违约金的计算标准及计算方法符合法律规定，本院予以采信。 被告逾期未完全协助原告办理涉案房屋的相关证据构成违约，应承担违约责任；原告未在合理的期限内及时向被告主张权利致使损失扩大，对于扩大的损失原告应自负。故原告主张的违约金损失324920元，被告应当赔偿162460元，原告自负 162460元，对于原告主张的过高部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告日照友巍实业开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告魏斌违约金162460元； 二、驳回原告魏斌本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6174元，减半收取3087元，由原告魏斌负担1543.5元，由被告日照友巍实业开发有限公司负担1543.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李成宜 二〇二一年六月九日 书记员  秦 娜