上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初3091号原告：赵青，男，1986年9月16日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：胡引娣，女，1963年5月18日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：陆永珍，上海市中山律师事务所律师。被告：许才弟(以下简称“被告一”)，男，1963年3月30日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：上海盛青房地产发展有限公司(以下简称“被告二”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈晓燕，总经理。委托诉讼代理人：朱慧，女。原告赵青、胡引娣诉被告许才弟、上海盛青房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。起诉时，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陆永珍，被告许才弟到庭参加诉讼。被告上海盛青房地产发展有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告赵青、胡引娣向本院提出诉讼请求：一、判令被告上海盛青房地产发展有限公司协助被告许才弟办理位于上海市青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续，将上述房屋产权变更登记至被告许才弟名下；二、判令房屋产权登记至被告许才弟名下后，被告许才弟应配合原告将上述房屋产权变更登记至原告名下；三、判令被告许才弟偿付原告逾期过户违约金人民币10万元；四、诉讼费、保全费由被告许才弟承担。事实和理由：原告与被告一系房屋买卖合同关系。2015年11月9日，原告与被告一签订了一份私有房屋买卖协议，被告将其拆迁获得的位于青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室的房屋以总价145万元的价格出售给两原告。买卖协议约定过户时间为按照政府约定能过户时。协议签订后，原告已经向被告一支付了购房款135万元。同年11月11日，被告一将房屋交付给原告，原告使用至今。2020年5月，经查询得知，因被告一欠案外人林某某钱款未执行到位，系争房屋被青浦法院查封。2020年7月，两原告向青浦法院提起案外人执行异议之诉，要求法院排除对系争房屋的执行并解除对该房屋的查封。法院经审理后作出了判决，支持了两原告的诉请，案外人林某某的执行案件不得执行系争房屋。2020年12月，青浦法院解除了对系争房屋的查封。系争房屋查封被解除后，两原告多次催促被告一协助办理系争房屋的产权过户手续，但被告一以种种理由拖延。另查明，系争房屋所涉的拆迁补偿安置协议于2010年12月17日签订，该房屋产权目前仍登记在被告二名下，被告二于2015年1月13日取得系争房屋产权。系争房屋的限购期限于2018年1月13日届满。两原告认为其与被告一签订的《私有房屋买卖协议》合法、有效。两原告已向被告一支付了大部分购房款。被告一有义务配合原告办理系争房屋的产权过户手续。系争房屋属于动迁安置房，鉴于系争房屋现产权尚登记在被告二名下，被告二理应协助被告一将系争房屋产权过户至被告一名下。系争房屋所涉的拆迁补偿安置协议于2010年12月17日签订，被告二于2015年1月13日取得系争房屋产权。系争房屋的限购期限于2018年1月13日届满。目前系争房屋已经符合房屋过户条件。两被告之间签订了房屋买卖合同，过户所涉及的税费应由双方依法各自负担。关于剩余尾款10万元，原告同意支付。根据买卖协议约定，在房屋产权转移给原告，过户时支付10尾款万元。协议第7条约定了逾期过户违约金，被告一违约事实是基于被告一未能帮助原告过户登记时间超过3个月。根据(2020)沪0118民初14257号民事判决书中查明系争房屋限购期限至2018年1月13日届满。自2018年1月13日起算至今超过3个月。协议第7条约定违约金计算290万元，原告自认过高，故自行调整为10万元。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告许才弟辩称：针对诉请一，同意该项诉请，无意见。也认可原告上述意见。针对诉请二，同意该项诉请。针对诉请三，不同意支付该项诉请。认可协议签订、两原告支付被告一购房款135万元及2015年11月11日被告一交付系争房屋给原告之事实。买卖协议约定过户时间为按照政府约定能过户时。由于之前涉及案外人的司法查封，因此未能协助原告过户，是被告自身的原因造成的。关于尾款10万元，原告尚未支付给被告一，需要在本案中一并处理。被告上海盛青房地产发展有限公司未作答辩。经开庭审理查明：2015年11月9日，原告与被告一签订了一份私有房屋买卖协议，约定，被告一将位于青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室的房屋以总价145万元的价格出售给原告，房屋建筑面积为90.45平方米。第一期房款在双方签订买卖合同之日付定金2万元；第二期房款在2015年11月12日前付50万元；第三期房款在2015年11月27日前付73万元；第四期房款在2016年4月30日前付10万元；第五期房款在房屋产权转移给原告时(即过户时)付10万元。因为此交易房屋是被告一拆迁置换所得，故原始第一张产证由被告一在允许办理日起最迟不得超过15天内自行办理。本房屋如到了按政府规定能过户时不管到时房价涨跌多少，双方都不得反悔，都不能以任何理由向对方索取任何费用。到时被告一如不及时帮原告过户登记且时间超过三个月的，被告一要赔偿违约款290万元给原告。本房屋所有权转移及过户登记所发生税费及其它一切费用由原告承担。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告向被告一支付了购房款135万元，剩余未支付房款为10万元。2015年11月11日，被告一将房屋交付给原告，原告居住使用至今。另查明，系争房屋为动迁安置房，系争房屋的限购期限于2018年1月13日已届满，目前除本案所涉司法查封外，无其他过户障碍。该房屋于2015年1月13日办理了产权登记，房屋登记于被告二名下。目前该房屋尚未办理小产证，无抵押及其他司法限制等信息，且已具备办理小产证及产权变更之条件。以上事实，由原、被告的陈述、私有房屋买卖协议、收据、银行转账凭证、拆迁补偿安置协议、上海市不动产登记簿、(2020)沪0118民初14257号民事判决书、青浦法院协助执行通知书、复函、结婚证等予以佐证，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告确认两原告名下均无其他房产，不属于限购对象。对于原告主张的违约金，原告未有相关损失的证据。根据庭审确认的事实，本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告签订的协议是双方当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。现原告已支付了绝大部分房款给了被告，被告亦应恪守协议约定，协助原告办理房屋产权过户手续。该房屋因系动迁安置房，鉴于系争房屋仍在被告二名下，目前该房屋尚未办理小产证，无抵押及其他司法限制等信息，且已具备办理小产证及产权变更之条件，被告二也应协助被告一办理房屋产权过户手续。被告审理中，原、被告均同意原告将剩余房款10万元支付给被告，且要求在本案中一并处理该笔款项，本院予以准许。系争房屋的限购期限于2018年1月13日已届满，被告一未按照协议约定协助原告办理系争房屋的过户登记手续，显属违约，理应承担违约责任。对于原告所主张的逾期过户违约金，本院综合协议履行、当事人过错程度及损失等情况，确定被告一应偿付原告逾期过户违约金6万元。被告上海盛青房地产发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告上海盛青房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助被告许才弟办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋权利登记至被告许才弟名下(过户所涉税费及相关费用依法各自负担)；二、被告许才弟应于上海市青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记在被告许才弟名下之日起十日内协助原告赵青、胡引娣办理房屋产权过户手续，将上海市青浦区崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋权利登记至原告赵青、胡引娣名下(过户所涉税费及相关费用均由原告赵青、胡引娣负担)；三、原告赵青、胡引娣应于本判决生效之日起十日内支付被告许才弟剩余房款人民币10万元；四、被告许才弟应于本判决生效之日起十日内偿付原告赵青、胡引娣逾期过户违约金人民币6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币18,830元，减半收取计人民币9,415元，财产保全费人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币14,415元，由两原告共同负担人民币310元，由被告负担人民币14,105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二一年六月四日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。