75广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8757号上诉人（原审被告）：邹子业，男，1953年10月5日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡铭晴，广东明和理律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：周培坤，男，1953年7月2日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：黄夏文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志森，广东百健律师事务所律师。上诉人邹子业因与被上诉人周培坤房屋买卖合同纠纷一案，上诉人邹子业不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员戴俊英独任审理，本案现已审理终结。邹子业上诉请求：1.依法撤销（2020）粤0115民初8810号的《民事判决书》，改判驳回周培坤一审的全部诉讼请求。2.本案的一、二审受理费由周培坤承担。事实与理由：一、一审法院没有查明邹子业已对涉诉房屋进行装修及加建等事实，属于事实不清。邹子业在接收涉诉房屋后，多次对房屋进行了装修，并加装了二楼栏杆，以及与在原来房屋的基础上加建了部分房屋，即原来房屋的情况已发生变化，并不是一审法院认为邹子业只是对原来房屋进行简单的整理，原来买卖之时的房屋与现时已发生很大变化，存在返还的客观障碍，所以无论买卖合同是否有效，未处理加建、添附等物前判令邹子业返还房屋是不正确的，二审法院应予纠正。二、一审法院适用法律错误。一审认为涉案房屋所在土地为村农村集体土地，房屋性质为宅基地上的房屋，适用《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，而该限制转让的《土地管理法》第六十三条已被《土地管理法》（2019修正）作为修改，修改之后的内容并没有限制农村集体土地的转让，一审法院适用修正前的条文是属于适用法律错误。即使认为土地管理法限制宅基地的转让，但并没有限制宅基地上房屋的转让，法无禁止即自由，即就算宅基地转让无效，而转让宅基地上的房屋并不属于无效，而涉诉的《房屋转让买卖协议》由于涉及土地和房屋转让，所以《房屋转让买卖协议》并不属于无效合同，二审法院对一审的判决结果应予纠正。三、现时由于房屋(涉诉房屋已有被征收或旧村改造的消息)周边均被征收或旧村改造，将产生巨大的经济利益，周培坤的目的是通过诉讼企图获取更大的非法利益，其行为违反了即将施行《民法典》的第七条“诚实信用及恪守承诺”的原则，一审法院在双方未解决周培坤如何赔偿邹子业损失之前即作出一审判决完全错误，且必然产生错误的社会导向。邹子业与周培坤的交易发生2002年，如果合同无效是属于自始无效，为何周培坤一直不主张合同无效而收回房屋，正是由于现时房屋所在地随时被征收或进行旧村改造，将得到较大的补偿。而周培坤正是利用合同可能无效，企图收回房屋从而自己获得更大的补偿，其行为完全违反诚信、公平及恪守承诺原则。如果周培坤的目的得以实现，必将会导致社会不讲诚信的情况更加严重，对社会产生严重的错误导向。并且周培坤与邹子业此类的交易情况在珠三角基于历史原因是大量存在，如果法院判决合同无效而返还房屋必然导致本来大量处于稳定状态的该类的情况会被打破。由于涉诉房屋很可能近期被征收或进行旧村改造，即使认为双方交易合同无效，但由于房屋等所获得的补偿是属于合法的财产，而该补偿获得的财产并不存在禁止邹子业享有或占用的情形，所以无论《房屋转让买卖协议》是否无效，周培坤要求返还房屋的主张依法不应支持。周培坤二审答辩称：不同意邹子业的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邹子业并没有对涉案房屋进行加建或改建。即使邹子业存在加建行为，也应该举证并进行评估后确定价值，由双方按过错承担由此造成的损失，不影响本案的处理。合同的效力应按合同成立的时间认定，因此本案应适用1999年1月1日施行的《土地管理法》，原审适用法律正确。案涉房屋并未涉及旧村改造，邹子业所陈述的情况并不属实。相反，案涉房屋所位于的村庄因地理位置偏僻被认定为不具有改造的价值。周培坤已没有任何房产，只能在几个子女处轮流居住，晚年无法安定生活。周培坤亦同意按法律法规规定对邹子业进行补偿。周培坤向一审法院起诉请求：一、确认周培坤、邹子业于2002年7月3日签订的《房屋转让买卖协议》无效；二、邹子业向周培坤归还南沙区灵山镇（现大岗镇）新沙村下横栏街194号（以下统称涉案房屋）的房产证；三、邹子业向周培坤归还涉案房屋；四、本案诉讼费由邹子业承担。一审法院经审理查明：涉案房屋为周培坤名下物业，房屋所在土地为集体土地，房屋的不动产权证书属于集体土地房产证，房地产权证号为粤房地证字第××号。2002年7月3日，周培坤、邹子业就涉案房屋签订《房屋转让买卖协议》，约定：“兹有周培坤位于广州市番禺区灵山镇新沙村十三队土地一块、瓦房一间于2002年7月3日转让售卖给邹子叶使用，售价为人民币玖仟元正，因土地属于国家所有所以不能过户，但以后土地使用、转让、征收等一切费用和法律责任均与周培坤本人无关，自本协议双方签订后即发生法律效力。”2002年12月28日，周培坤收齐9000元转让款，随后将涉案房屋和房屋的《房地产权证》原件交付给邹子业。邹子业使用涉案房屋后，房屋的水、电使用人已变更为邹子业，房屋亦一直由邹子业及其家人居住使用。邹子业陈述其对涉案房屋进行了装修改造，但周培坤则表示厨房在交付涉案房屋时已经存在，邹子业仅是对其进行了整理。周培坤、邹子业在庭审中确认厨房不包含在涉案房屋的房地产权证范围内。在一审法院就《房屋转让买卖协议》的效力和合同无效的后果行使释明权后，邹子业坚持不在本案中就合同无效的后果提出反诉，并表示会就合同无效的损失另行提起诉讼。一审法院认为：涉案房屋所在土地为村集体土地，房屋性质为宅基地房。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据上述规定，农村土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，只有具有集体组织成员的身份，才能依法取得并享有宅基地的使用权。根据房地权属一致的原则，宅基地上所建房屋在转让时，该土地的使用权也会随之一并被转让，因此农村房屋的转让亦具有严格的限制条件，即只能在同一集体组织成员之间进行流转，不得出让、转让给该集体以外的人。本案中，邹子业非新沙村集体组织成员，因此双方签订的《房屋转让买卖协议》违反了上述法律的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，邹子业应当将涉案房屋以及涉案房屋的《房地产权证》原件返还给周培坤。虽然邹子业明确不在本案中提出反诉，但鉴于房屋返还与价款返还互为对待给付，为防止利息失衡，在邹子业返还房屋和房地产权证的同时，周培坤应当向邹子业返还9000元转让款。从《房屋转让买卖协议》约定的内容来看，周培坤、邹子业明确知晓涉案房屋不得转让，仍签订上述协议，故双方对于合同无效均有过错。因此，一审法院确定案件受理费由双方各负一半。另外，鉴于周培坤不在本案中就合同无效的后果提起反诉，相关损失的范围目前亦难以确定，一审法院不在本案中就损失进行认定，邹子业可待损失确定后，另行主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条之规定，作出判决：一、确认原告周培坤与被告邹子业于2002年7月3日签订的《房屋转让买卖协议》无效；二、被告邹子业应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告周培坤归还粤房地证字第××号《房地产权证》原件；三、被告邹子业应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告周培坤交还南沙区灵山镇（现大岗镇）新沙村下横栏下街194号房屋；四、原告周培坤应于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告邹子业返还转让款9000元。案件受理费25元，由原告周培坤负担12.5元，由被告邹子业负担12.5元。经本院审查，确认一审查明的基本事实。二审中，当事人均未提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据二审诉辩意见，本案二审的争议焦点仍是：房屋买卖协议的效力及涉案房屋、房产证是否需要返还的问题。对此，本院分析如下：因邹子业不是广州市番禺区灵山镇新沙村村民，不具有新沙村农村集体经济组织成员身份，而其与周培坤签订的《房屋转让买卖协议》标的为该村集体土地和宅基地房屋，违反了土地管理法的禁止性强制性规定，因此，一审判决《房屋转让买卖协议》无效，并无不当，本院二审予以认同。邹子业应当归还《房地产权证》、交还房屋，而周培坤亦应当向邹子业返还9000元转让款，同时承担因合同无效造成邹子业相应损失的法律后果。因邹子业在一审未提出反诉，相关损失的范围暂时难以确定，故一审认为邹子业可待损失确定后，另行主张，处理并无不妥，本院二审予以维持。邹子业在二审期间，既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张，故本院二审维持一审对事实的分析认定，对邹子业的上诉请求不予支持。综上所述，邹子业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由邹子业负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二一年六月二十八日书记员  张家齐黄咏欣