贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3033号上诉人（原审被告）：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码:915224005566150351。法定代表人:林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：方威，该公司员工。被上诉人（原审原告）：赵阳，男，汉族，1984年12月27日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：聂开燕，女，汉族，1988年8月8日出生,住贵州省毕节市。上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：广厦房开）因与被上诉人聂开燕、赵阳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初2781号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广厦房开上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人已经向被上诉人交付房屋错误，对交付房屋时间的认定以及上诉人应当承担违约责任的认定错误。首先，上诉人因消防验收没有通过，达不到交付房屋的条件，上诉人并未向被上诉人交付房屋。《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项约定“办理不动产证的时间应当以上诉人完成交付之日起”计算，第二十二条第五款第一项约定“出卖人于房屋交付使用之日起90日内向买受人提供办理房屋初始登记的相关材料”，双方已经明确约定房屋交付后90日内办理不动产权证。案涉房屋目前尚未达到交付条件，无法向被上诉人交付，因此未办理不动产权证没有违反上述合同约定，被上诉人主张上诉人承担逾期办证违约金的请求不能得到支持。被上诉人提交的《物业合同》和物业相关收据的当事人均是被上诉人和物业公司，与上诉人无实际联系，根据合同相对性原则，上诉人不应基于物业合同承担本案迟延办证的违约责任。且是否签订《物业合同》与房屋是否交付没有必然联系。上诉人未竣工验收不具备交付条件，也没有向被上诉人出具书面房屋交接单，仅仅依据《物业合同》不能证明上诉人已经向被上诉人交付房屋。一审法院依据《物业合同》和物业相关收据认定上诉人于2019年3月1日交付房屋认定事实错误；同时，根据“谁主张、谁举证”的原则，应当由主张交房事实存在的被上诉人举证证明房屋已经交付，而不是由上诉人对不存在的事实承担举证责任，一审法院认定上诉人不能提供证据证明房屋至今未交付，应当承担不利后果适用法律错误。《物业合同》的甲方为毕节市金龙实业有限责任公司也与《商品房买卖合同》中约定的物业公司毕节康泰物业管理有限公司不符，系被上诉人违约，应当由被上诉人承担违约责任。二、是否办理不动产权证书对被上诉人而言没有产生任何实际损失，上诉人不应支付迟延办理不动产权证书的违约金。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条以及我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以合同当事人的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量。被上诉人无证据证明上诉人未办证对其造成任何损失，上诉人不应当承担被上诉人所主张的违约金。被上诉人聂开燕、赵阳二审未作答辩。聂开燕、赵阳向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一1幢6层3号房屋的不动产权证书并交付原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金10374元（具体金额以原告已支付购房款426903元为基数，按日万分之一从2018年7月1日起至2019年3月1日）；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书违约金，违约金暂定为37917元（具体金额以原告已付购房款426903元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍从2019年5月30日计算至被告为原告办理房屋产权证书并交付原告之日止。）；4.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月8日，原告作为买受人，被告广厦房开作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，建筑面积133.02平方米，套内建筑面积101.29平方米，总房款426903.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期在30日之内，被告按日计算向原告支付已付房价款的万分之一违约金，超过30日，原告不退房的，被告按日计算向原告支付已付房价款的万分之一违约金。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。此外，《商品房买卖合同》还约定了其他事项。《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了购房款及维修基金。原告收到案涉房屋的时间为2019年3月1日，交付涉案房屋当日，被告向原告收取了物业服务费及建筑垃圾清运费。2020年12月15日被告取得初始登记证书，具备办理不动产权证的条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告均应按合同约定履行义务。关于逾期交付商品房违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”原告提交的物业服务费收据、建筑垃圾清运费等证据，能够证明被原告已实际接收了案涉商品房，以业主身份入住并因此支付了相应费用的事实，被告主张案涉商品房尚未交付的理由不成立，不予采纳。原告提供的物业服务合同签订时间、生活垃圾清运费、物业服务费收据上载明的时间均为2019年3月1日，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2019年3月1日。被告逾期向原告交付房屋243日，因此被告应按日计算向原告支付已付房价款的万分之一的违约金10373.74元（426903元×243日×0.01%）。关于逾期办理不动产权证书违约金问题。房屋交付后，被告未在法定期限内取得案涉商品房初始登记，履行协助办理案涉商品房转移登记的义务，致原告迟延取得房屋不动产权属证书，依法应当承担违约责任，向原告支付违约金。根据双方履行实际，被告应当依约履行向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件的义务，现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年2月24日），即被告应承担违约责任的截止时间为2021年2月24日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定；参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定。前述已认定交房时间为2019年3月1日，不再赘述，即被告应从2019年5月30日起计算违约金。违约金的计算为，以原告已付购房款426903.00元为基数；从2019年5月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日起至2021年2月24日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。关于被告是否应该为原告办理涉案商品房不动产权证书的问题。本案中，原、被告虽未就办理涉案商品房不动产权证书进行约定，但协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费。因此，被告应于原告提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳相关税费之日起一定时间内向原告交付商品房权属证书。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条、第五百九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司应于原告聂开燕、赵阳缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告聂开燕、赵阳办理位于毕节市七星关区不动产权证书并交付原告；二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告聂开燕、赵阳支付逾期交付涉案商品房的违约金10373.74元；三、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告聂开燕、赵阳支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以426903.00元为基数，从2019年5月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2021年2月24日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；四、驳回原告聂开燕、赵阳的其他诉讼请求。案件受理费504.00元，由被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，一审中，被上诉人主张交房时间为2019年3月1日；上诉人明确表示不认可，主张其于2018年9月底通知10月份交房。结合被上诉人于2019年3月1日交纳生活垃圾清运费、物业服务费等事实，一审认定案涉房屋于2019年3月1日交付符合本案事实，予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，上诉人以消防验收未通过为由主张案涉房屋未交付，并以此主张未办理不动产权证未违反双方合同约定的理由不成立，不予采纳。违约金兼具补偿性及惩罚性，上诉人以未办证未对被上诉人造成损失为由主张其不应承担违约责任无事实及法律依据，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1008元，由上诉人毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 周 锐二〇二一年六月九日书记员 高 进