广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8789号上诉人（原审原告）：广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市南沙区珠电路4号1618房（限办公用途）。法定代表人：朱爱敏，总经理。委托诉讼代理人：曾建新，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪薇，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市海丽影院有限公司。住所地：广东省广州市南沙区珠电路4号403房。法定代表人：汪苏华，总经理。上诉人（原审被告）：深圳珠影南方文化投资管理有限公司。住所地：深圳市坪山区龙田街道老坑工业区2巷1号。法定代表人：马军昌，总经理。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：刘雅莉，广东百健律师事务所律师。上诉人广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司（以下简称为港安公司）与上诉人广州市海丽影院有限公司（以下简称为海丽公司）、深圳珠影南方文化投资管理有限公司（以下简称为珠影公司）房屋租赁合同纠纷一案，因双方均不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初4343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一至八项内容。2.改判海丽公司向港安公司支付拖欠的房屋租金1125000元(房屋租金自2020年2月1日起计算至海丽公司合法交付房屋之日止，2020年2月至2020年6月计为375000元，2020年7月暂计至2020年12月计为750000元，暂合计为1125000元)。3.改判由海丽公司向港安公司支付延迟付款滞纳金94625元(延迟付款滞纳金自2020年2月1日起计算至海丽公司合法交付房屋之日止，暂计至2020年12月30日)。4.改判影院建设服务费800000元、保证金250000元归港安公司所有。5.改判由海丽公司向港安公司赔偿因其违约给港安公司造成的经济损失750000元。6.改判由珠影公司对上述全部请求事项承担连带责任。7.本案一审、二审诉讼费用全部由海丽公司及珠影公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，其认为在港安公司与海丽公司双方均起诉解除合同的情况下，认定双方均主张解除合同，故判决双方之间合同解除。一审法院回避了双方之间关于解除合同的意思基础均不相同的事实，虽然双方均主张解除合同，但对解除事由及解除后果持不同意见，双方并不构成合意解除。双方解除合同意思表示是基于是否满足双方解除合同的条件而提出的，一审法院明显割裂了二者之间的关系。双方并未就解除合同的条件达成一致合意，双方之间的合同也并未于2020年6月23日解除。二、海丽公司于国家电影局通知2020年7月20日起可恢复开放营业后直至一审判决于2020年12月16日作出之日至今，均未向港安公司缴纳租金或其他应支付的费用。海丽公司长期拒绝支付租金的行为，已构成“以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，属于根本违约，港安公司有权依照法定解除权主张解除双方之间的合同并要求海丽公司承担违约责任。三、一审法院未查明该事实，即海丽公司于2020年5月12日起诉港安公司要求确认合同于2020年1月1日解除且持续不缴纳租金的行为，属于海丽公司明确表示不履行合同的主要债务，属于根本违约。此时港安公司有权依照合同的法定解除权主张解除合同并要求海丽公司承担违约责任。四、一审法院认定港安公司不享有合同的约定解除权，属于事实认定错误。港安公司与海丽公司双方之间合同解除是因为海丽公司已经达到一年内累计三次以上逾期支付租金或其他应支付的费用的情形，此行为已经满足合同约定解除权成就的条件，而并非一审法院所认为的双方均无继续履行合同的意愿所以解除。港安公司继续收取租金并不意味着其不得主张合同的约定解除权，否则按照一审法院的理解，该合同关于约定解除权违约条款的设置就没有任何意义。一审法院认定的事实违背了双方之间的合同约定。也不符合法律逻辑。五、对于2020年2月至2020年6月租金减免的问题，一审法院酌情减免的幅度明显违背公平原则，在双方均受到新冠疫情影响收入锐减的情况下，要求港安公司承担70％比例的损失明显不公平。应参照广东省人民政府、广州市人民政府及广州市南沙区发改局有关国企经营用房的租金减免等政府标准来确认应当减免的房租部分方为合情合理。六、关于延迟付款滞纳金的问题，海丽公司主张其是依照港安公司延期开票的时间顺延下一期租金付款的时间，但该项约定是违背国家行政法规有关税收规定的，损害了国家的金融秩序，不应被遵照执行。海丽公司应当按照双方之间的合同约定于每个月10日前给付租金，否则应当承担相应的延迟付款滞纳金的责任。七、关于80万元建设服务费及25万元保证金的问题，根据双方之间的合同约定，因海丽公司出现“逾期支付租金或其他应向甲方支付的费用超过30天以上或逾期支付一年内累计达三次或三次以上’’的情形，港安公司有权提前终止合同，海丽公司所缴之影院建设服务费、定金、保证金、水电周转金由港安公司没收。八、关于75万元损失费用的构成问题，在签订《电影城房屋租赁合同》时，港安公司作为甲方同意给予相对人乙方6个月的免租装修期，在签订《补充协议三》时，港安公司作为甲方又同意将相对人乙方的免租期顺延至2019年3月21日，相当于又增加了2个多月的免租期。现双方之间的合同因海丽公司的违约行为导致无法继续履行，根据公平原则，海丽公司理应向港安公司返还免租期的费用。其次，因海丽公司违约而导致合同提前解除的情形下，港安公司因需要重新转租租赁物不可避免导致空置的费用损失，应当由违约方海丽公司承担。综上，双方之间合同的解除是因为海丽公司的违约行为所致，海丽公司理应向港安公司承担违约责任，因合同履行遭遇新冠疫情，法院应当按相应政策规定并秉着公平的原则酌情调整双方之间的损失分摊问题，海丽公司也应当承担因其违约给港安公司造成的损失。因此，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，应依法予以改判。海丽公司、珠影公司二审共同辩称，（一）根据港安公司在一审提供的证据广州农村商业银行客户电子回单敦促函、费用催缴函可以证实海丽公司已经按照函件所约定的时间支付租金。（二）在2020年1月27日《广州市电影局关于严格落实暂停省内电影放映活动的有关工作要求的通知》，是规定了全省的电影院还需要继续暂停营业至另行通知，这是不可抗力。根据民法典590条规定以及《最高人民法院关于依法妥善审理是新冠××疫情民事案件若干问题指导意见二》第5条的规定，海丽公司由于疫情造成电影院收入明显减少，港安公司无权要求解除涉案合同。海丽公司2020年1月23日开始停业，2020年5月12日主张涉案合同以及相关补充协议在2020年1月1日解除，港安公司2020年6月15日起诉要求解除涉案租赁合同及相关补充协议，由此可知双方有共同意愿不再履行涉案租赁合同。就算按照港安公司的理解，双方并非合意解除涉案合同，但是港安公司于2020年6月15日起诉要求解除合同，海丽公司也于2020年6月23日收到起诉状相关副本，涉案租赁合同及补充协议已经于2020年6月23日解除，海丽公司于2021年1月7日将涉案租赁物业交还给港安公司管理。（三）港安公司提供的涉案租赁物在交付使用后，存在不同程度漏水问题，直接影响海丽公司正常营业，其行为是根本性违约，港安公司应减少涉案租赁物的租金，且由于疫情影响，海丽公司有权要求减少租金至2020年7月20日。（四）关于违约金的数额，涉案租赁合同是港安公司草拟并经双方合议签订的，港安公司存在延期开票的情况下，海丽公司有权顺延下一期租金的约定，不属于违反行政法律强制性规定的情形，故该约定对双方具有法律的约束力。一审法院确定违约金的数额没有违背事实及规定，应予以维持。一审法院对80万元的建设费、25万元保证金及损失问题已经查明清楚，适用法律正确，应予以维持。海丽公司、珠影公司共同上诉请求：l.撤销一审判决第三项、第四项及第七项，改判如下：(1)海丽公司于本判决发生法律之日起十日内，向港安公司支付2020年2月1日至2020年6月23日的租金及2020年6月24至2020年7月20日的场地占用费共计178750元；(2)海丽公司于本判决发生法律之日起十日内，按照125000元/月的标准向港安公司支付自2020年7月21日起至交还广州市南沙区xx路xx号xx国际广场四层之日止的占用费；(3)珠影公司对海丽公司的上述债务承担连带清偿责任。2.本案一审、二审的诉讼费由港安公司承担。事实与理由：港安公司所提供的涉案租赁物在交付使用后就持续出现不同程度的漏水问题，严重影响海丽公司正常营业，港安公司的行为已经构成根本性违约。根据《合同法》第二百二十一条的规定，海丽公司有权要求相应减少租金。根据2020年1月27日，广东省电影局发布了《关于严格落实暂停省内电影放映活动有关工作要求的通知》，规定了全省的电影院还需要继续暂停营业至另行通知。而这个情况是海丽公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据《合同法》第一百一十七条的规定，海丽公司有权要求免除全部或部分责任直至不可抗力情况结束为止。而根据国家电影局于2020年7月16日发布的国影发【2020】1号文《国家电影局下发关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》“低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。”的规定，影院最早的开放时间为2020年7月20日。故海丽公司要求减少租金的截止时间应该为2020年7月20日。现一审法院在未充分考虑疫情的特殊情况下而将减少租金的截止时间确定为2020年6月23日属于事实认定不清。综上所述，一审法院认定的事实不清，为维护海丽公司、珠影公司的合法权益，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，支持海丽公司、珠影公司的全部上诉请求。港安公司二审辩称，不同意海丽公司、珠影公司的上诉请求。关于涉案租赁物的漏水问题，港安公司一审提交证据证明经过多次维修，故海丽公司和珠影公司要求减少租金没有法律依据。至于海丽公司和珠影公司主张因疫情减免租金的问题，港安公司认为疫情的事实仅能作为海丽公司与港安公司在减免租金协商过程中的事实参考，协商减免租金并不意味着完全不履行支付租金的义务，且不能作为对抗双方依法订立的租赁合同的依据，海丽公司仍需依法依约履行支付租金的义务，其完全不支付水电、租金的行为构成根本违约，应承担相关责任。根据双方的合同约定，逾期支付租金或其他应支付的费用一年内累计达3次或3次以上，港安公司有权终止合同，以及要求赔偿港安公司遭受的一切损失，海丽公司的行为已经达到了合同解除权的成就条件，港安公司有权行使合同解除权。在疫情管控措施结束后，双方合同并未解除，海丽公司应向港安公司支付租金，但是海丽公司从一审判决至今均未支付费用，构成根本违约。若一审法院认为港安公司无法依照合同主张解除合同，则合同应当继续履行。双方虽均有解除合同的意思表示，但主张解除的理由并不相同，对解除的清算后果未达成一致，故双方之间关于解除合同的合意并未有效成立，不能认定合意解除。港安公司于2020年6月16日向一审法院起诉请求：1.判令解除港安公司与海丽公司分别于2018年7月18日、2018年11月6日、2019年1月6日签订的《电影城房屋租赁合同》、《〈电影城房屋租赁合同〉补充协议书（二）》及《补充协议三》，由海丽公司向港安公司交还位于广州市南沙区xx路xx号xx国际广场四层的租赁标的物；2.判令海丽公司向港安公司支付自2020年2月1月起至实际迁出之日止的租金及迟延支付租金的违约金（具体见应收海丽公司租金及滞纳金明细表）；3.判令海丽公司赔偿因其违约给港安公司造成的经济损失75万元；4.判令珠影公司对上述全部请求事项承担连带责任；5.判令海丽公司所支付的影院建设服务费80万元及保证金25万元归港安公司所有；6.本案诉讼费用由海丽公司和珠影公司承担。一审法院经审理查明：涉案物业位于广州市南沙区珠电路4号华汇国际广场四楼，面积约2995平方米。2018年7月16日，港安公司（甲方、出租方）与珠影公司（乙方、承租方）就涉案物业签订《租赁合同》，约定涉案物业用于从事电影院经营项目，租赁期限从2018年7月16日至2033年7月15日，2018年7月21日完成交付工作；甲方同意给予乙方6个月的免租期，免租期间不免除物业管理费。第2.6条约定：“交场次日，乙方应向甲方支付影院建设服务费80万元，具体详见《电影城资产交付协议》，同时在本合同签订后五天内向甲方支付2个月租金作为履约保证金以及预付一个月租金，共计人民币37.5万元。……在合同期满，乙方缴清应付费用及交还场地后30天内，甲方将保证金无息退还给乙方。”第2.10条约定：“本合同签订之日起，乙方单方解除合同的，甲方不予退还乙方已付定金……”第3.1条约定：“租金：年租赁费为150万元。乙方按月支付租金，每月人民币12.5万元，每三年递增10%，租金已包含物业管理费。计租面积为2995平方米。第1到3年保底租金每月每平方米41.74元，第4到6年保底租金每月每平方米45.91元。”第3.2条约定：租金支付方式“a）租金按月预付，乙方应于每月10日前向甲方交付本月租金。若恰逢法定休假日，乙方应当在法定休假日结束后的第1日向甲方履行义务，甲方收到上述租金后，在7个工作日内向乙方出具正式的增值税专用发票，如甲方不能提供正式的增值税专用发票，则乙方下一期租金付款时间将按乙方延期开票时间进行顺延。……”第6.3条约定：“甲方应当对房屋外公共设施进行定期维修保养，以保证其安全和正常使用。”第7.4条约定：“……双方同意，租赁房屋范围内的日常维护及保养由乙方负责。因甲方前期房屋结构问题造成房屋漏水，由甲方负责维修。”第7.15条约定:“乙方违反本合同有关的规定，逾期缴纳租金或其他应向甲方缴纳的费用的，应自应付之日至实际支付之日止，每日按所欠费总额的1‰支付滞纳金，逾期三十天仍未能缴清的，视乙方违约（特殊原因除外）。”第9.4条约定：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，乙方应当赔偿甲方遭受的一切实际损失：A.乙方逾期支付租金或其他应向甲方支付的费用超过30天以上或逾期支付一年内累计达三次或三次以上。……甲方依据上述情形提前终止合同的，应当提前10天书面通知。乙方应在收到通知书后30天内迁离并交回租赁房屋，乙方所缴之影院建设服务费、定金、保证金、水电周转金由甲方没收，乙方需按本合同约定赔偿甲方一切实际损失；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失。”第9.5条约定：“有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，甲方应当赔偿乙方遭受的一切实际损失：……D.甲方未按约履行租赁标的维修、养护义务，致使乙方不能正常对外营业、或给乙方造成重大经营损失的，甲方在30日内不能给予及时修复的。”第10.1条约定：“本合同终止、解除或届满时，甲方应按乙方使用房屋期满时房屋现状收回房屋。甲方在合同期满后30日内应将保证金及剩余水电周转金无息退回给乙方。……”第11.1条约定：“本合同任何一方若有违约行为，均应在收到另一方通知后14日内予以更正，本合同另有规定的除外；逾期未能更正，另一方保留索赔的权利。”第11.2条约定：“一方违约导致本合同解除的，违约方应赔偿守约方因此而产生的全部费用（包括但不限于诉讼费用、装修费用），并赔偿守约方因此遭受的实际损失。第11.3条约定：“因一方违约而导致另一方无法履行本合同规定的义务，该无法履行合同义务的另一方不被视为违约。”第11.5条约定：“如因甲方原因致使乙方不能正常营业天数达5日以上，并不满30日以内的，甲方按停业天数的五倍日租金赔付乙方。”同日，双方达成《补充协议》，约定：1.资产交付协议作为补充协议；2.本补充协议与原合同同具法律效力。该《补充协议》作为《租赁合同》的附件。《电影城资产交付协议》于2018年7月18日签订，其中约定：“1.2甲方按场地已有现状租赁房屋情况交付我司（为笔误，应为乙方），且以上所有资产的使用权在支付进场服务建设费用后，乙方享有使用权，甲方或其它方不得再主张使用权。双方签订该协议后，双方约定时间至现场清点并确认资产清单……”。2018年11月9日，港安公司（甲方、出租方）、珠影公司（乙方，原承租方，现保证人）、海丽公司（丙方，受让承租方）签订《补充协议二》，约定：“一、甲方同意乙方将其在原租赁合同文件中承租人的权利义务自本协议签订之日起全部由丙方承接，……乙方依据租赁合同已交纳给甲方的款项，包括但不限于影院建设服务费80万元、履约保证金375000元等甲方均无需向乙方退还，视为丙方依据租赁合同已履行相应的付款义务。……二、……乙方承诺作为丙方的保证人对丙方作为承租人须履行的所有合同义务包括但不限于合同款项的支付、违约金、赔偿金及损失赔偿等向甲方承担连带责任。……五、通知及送达任何一方就相关事宜发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行。可经专人递交，或以（预付邮资的）航空挂号信件，或以公认的快递服务，或传真发到另一方。（甲方港安公司，地址：广州市南沙区xx路xx号；乙方珠影公司，地址：深圳市龙岗区龙岗街道xx大道xx号；丙方海丽公司，地址：广州市南沙区珠电路xx号xx房）……各方的联系方式以本协议约定为准，三方均保证所提供联系方式的真实性及有效性。如乙方需变更联系方式的，应提前三日以书面方式通知各方……九、因甲方前期房屋结构问题造成房屋漏水（因乙、丙方装修导致的除外），由甲方负责在2018年10月31日前完成维修，维修完成后需由甲方定期维护，在租赁期如有漏水情况甲方应在接到丙方书面维修通知24小时内进行维修……因甲方原因未能及时维修以及因为漏水造成丙方的其他经济损失由甲方一并承担，因上述原因造成的施工期间的免租期顺延，运营期间影响营业期间租金免除。”2019年1月6日，港安公司与海丽公司签订《补充协议三》，约定将免租期延长至2019年3月21日等内容。海丽公司承租的涉案物业共有8个电影放映厅，双方对于涉案物业存在漏水问题没有异议。对于漏水问题，海丽公司表示自其2019年3月接收涉案物业开始就发现存在漏水，并告知了港安公司，但物业公司直至5月份才开始修复，但一直没有修复好而影响到了电影院的整体营业。具体的漏水位置包括：1号厅、2号厅、9号厅、3号厅最后一排、6号厅和7号厅门口、大堂卷帘门口、值班室门口。同时，海丽公司提交了“珠影GCC影城漏水情况处理表”。该处理表中记载了施工日期、漏水位置、附图、影城造成的影响和损失、影城对接人、通知到业主或物业方、物业或业主方处理意见、备注等内容，具体为：2019年5月23日-6月10日的漏水位置为“1号厅5排3座、最后一排，2号厅6、7排”两处；2019年6月11日至7月2日，除以上两处外，增加4处漏水位置“9号厅机房、机器旁边，6号厅后门口，大堂卷帘门，值班室门口柱子”；2019年7月3日-8月3日，除上述6处漏水位置外，增加一处“3号厅最后一排”；2019年8月17日，漏水位置为“2号厅6排5座”；2019年8月18日-8月26日，漏水位置为“大门、前台大门旁、7号厅门口”共3处；2019年9月2日，漏水位置为“2号厅5排6座”；2019年10月13日，漏水位置为“9号厅墙面漏水”；2020年2月13日，漏水位置为“9号厅荧幕右侧”；2020年2月15日，漏水位置为“9号放映室”；2020年5月12日，漏水位置为“9号放映室；9号厅7排1座，值班室门口通道”；2020年5月21日，漏水位置为“9号厅门口，电梯口”；2020年5月26日，漏水位置为“3号厅”。港安公司不予确认漏水位置，并表示海丽公司在2019年6、7月份提出了涉案物业存在个别漏水的情况，其均及时维修，其最后一次修复的时间是在2020年8月底，漏水影响的面积不到总租赁面积的千分之一，并未影响到电影院的正常经营。为此，港安公司提交了相关的维修材料予以证实。依据港安公司提交的材料显示，港安公司分别在2019年5月29日、7月17日、10月10日、12月20日对涉案物业的漏水进行了屋面修复处理。在庭后，港安公司向一审法院提交了《漏水鉴定申请书》，要求对涉案物业屋面现状是否存在漏水情况等进行鉴定。海丽公司针对漏水问题以及装修施工等，曾于2019年5月14日、9月3日、9月23日、12月13日发出书面函件，要求港安公司予以解决和赔偿。2019年4月22日至30日、5月至11月期间，海丽公司各月的租金支付时间分别为：2019年4月19日、7月2日、8月1日、9月23日、10月5日、11月4日、11月25日、11月25日，而港安公司开具租金增值税发票的时间分别为：2019年8月29日、8月29日、8月29日、9月23日、10月15日、11月5日、11月28日、11月28日。海丽公司表示其按照合同约定有权顺延支付租金。海丽公司交纳租金至2020年1月，自2月份开始没有再交纳过租金。对于租金的催缴，港安公司提交了：1.出具时间为2019年6月28日的《敦促函》，要求海丽公司在2019年7月3日前交纳2019年5月和6月的租金及管理费250000元，否则将按照合同约定违约条款计付滞纳金；2.出具时间为2019年9月11日的《费用催缴函》，要求海丽公司在收到函件后尽快缴纳2019年7-9月的租金及管理费375000元以及滞纳金11750元，否则将按合同相关条款执行。海丽公司表示因涉案物业的漏水问题以及疫情防控措施，电影院于2020年1月23日停止经营至今，并于2月1日以受疫情及疫情防控措施影响为由向港安公司提交了《申请书》，提出了租金及管理费用的减免申请。港安公司对海丽公司关于停业时间的陈述予以确认。2020年1月27日，广东省电影局发布了《关于严格落实暂停省内电影放映活动有关工作要求的通知》，要求全省暂停电影院的放映活动。2020年7月16日，国家电影局发布了《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》（国影发〔2020〕1号），其中规定：“低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。中高风险地区暂不开放营业。一旦从低风险地区调整为中高风险地区，要严格执行疫情防控规定，从严从紧落实防控措施，电影院及时按要求暂停营业。”另查明，一审法院于2020年5月12日受理了原告海丽公司诉被告港安公司、第三人珠影公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）粤0115民初3578号，海丽公司在该案中诉请：“1.确认海丽公司与港安公司签订的《电影城房屋租赁合同》及《电影城房屋租赁合同》补充协议书（二）于2020年1月1日解除，港安公司向海丽公司退还保证金25万元、建设费80万元、及已收取的2019年1月至2020年1月租金1162500元；2.判令港安公司赔付海丽公司合同履行期间的损失846394.8元；3.判令港安公司赔付海丽公司违约赔偿金5930643.9元；4.判令港安公司向海丽公司支付上述款项的利息(以上合计人民币8989538.7元，利息以人民币8989538.7元为基数，按照年化利息6%的标准，自起诉之日即2020年5月12日起计至港安公司实际付清之日止）。”海丽公司明确表示其主张的损失是基于涉案物业漏水所造成的营业损失。该案已公开开庭进行了审理，目前尚未审理终结。同时，海丽公司在本案中提交申请书，认为上述案件的事实与本案存在关联，且本案必须以上述案件的审理结果为依据，申请中止本案审理或与上述案件合并进行审理。另本案起诉状副本于2020年6月23日送达给海丽公司、珠影公司。在诉讼过程中，港安公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2020年10月23日作出（2020）粤0115民初4343号之一民事裁定书，裁定：查封、扣押海丽公司位于广州市南沙区xx路xx号403房影院内等同1457125元价值的机械放映设备。一审法院认为，当事人就涉案物业的租赁事宜签订了《租赁合同》及相应的三份补充协议，上述协议均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。依据合同约定，海丽公司负有按时交纳租金的义务，港安公司负有对涉案物业进行维修的义务，珠影公司对海丽公司履行涉案的租赁合同负有连带担保责任。关于本案是否应当合并或中止审理的问题。虽然本案与（2020）粤0115民初3578号案涉及的是同一当事人的同一法律关系，从诉的性质上实际系属于本诉与反诉的范畴，但该种情况并非属于两案必须合并审理的情形，且（2020）粤0115民初3578号早已经开庭审理，故也不存在再行合并审理的需要。虽然本案与（2020）粤0115民初3578号案存在共同的案件事实，但是本案的处理并不以（2020）粤0115民初3578号的处理结果为依据，故对于海丽公司提出的中止审理的申请，一审法院不予采纳。关于涉案租赁合同的解除问题。1.海丽公司虽然在（2020）粤0115民初3578号案中要求确认涉案的租赁合同关系已于2020年1月1日解除，但其在本案中并未提交相关证据予以证明，而根据本案所查明的事实，海丽公司在2020年2月1日还向港安公司提出了租金及管理费减免的《申请书》。故在不能认定租赁关系已经解除的情况下，在本案中应当对港安公司要求解除涉案租赁合同的诉讼请求予以审查。海丽公司就合同解除问题违反“一事不再理”原则的抗辩意见，一审法院不予接纳。2.虽然海丽公司存在迟延支付2019年5月、7-9月租金的情况，但是因海丽公司已经按照其函件交纳租金，港安公司也继续收取租金，故港安公司在事后再以此为由要求解除合同，有违诚实信用原则和交易秩序的安定性要求，对其以此为由解除合同，一审法院不予支持。而2020年2月至港安公司提起本案诉讼期间，属于疫情防控期间，港安公司不得以此为由解除合同。3.虽然一审法院对港安公司以海丽公司迟延支付租金为由解除合同不予支持，但是鉴于海丽公司自2020年1月23日开始停业，并主张双方之间的租赁合同关系已经于2020年1月1日解除，可见，双方均已没有继续履行合同的意愿，在此情况下，双方之间的租赁合同关系应当予以解除，且自本案起诉状副本送达给海丽公司时即2020年6月23日解除。在合同解除后，海丽公司应当向港安公司交还涉案物业。关于租金的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，出租人的主要合同义务为交付租赁物，承租人的主要合同义务为支付租金，出租人的维修义务并非合同主要义务，且属于可以替代履行的义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期，而非可以不履行支付租金的义务。在港安公司已将涉案物业交付给海丽公司使用的情况下，海丽公司以物业存在漏水问题未得到解决而提出“同时履行抗辩权”显然与法律规定不符，一审法院对此不予采纳。海丽公司承租涉案物业用于经营电影院，自2020年1月27日至合同解除时因受疫情防控措施影响不能进行营业。根据公平原则，并结合涉案物业本身的适租情况及出租人的成本等方面，一审法院对涉案物业2020年2月1日至合同解除之日即2020年6月23日的租金酌情予以减免70%，即海丽公司应向港安公司支付该期间的租金为178750元（125000元/月×30%×4个月+125000元/月×30%÷30天×23天）。海丽公司在合同解除后一直未向港安公司交还涉案物业，故海丽公司应自2020年6月24日起至海丽公司交还涉案物业之日止，按照合同约定的125000元/月的标准向港安公司支付场地占用费。关于港安公司主张的迟延付款违约金是否支持的问题。1.关于港安公司主张的2019年5月至11月迟延支付租金的违约金。《租赁合同》第3.2条之约定，海丽公司应在每月10日前支付当月租金，港安公司在收到租金后7个工作日内出具增值税专用发票，否则海丽公司下一期租金付款时间将按延期开票时间进行顺延。依据上述约定，根据海丽公司实际支付租金的时间以及港安公司出具的增值税专用发票时间，一审法院认定海丽公司2019年5月至11月租金的迟延付款情况如下：4月、5月、6月的发票时间均为8月29日，故5月、6月租金不存在迟延支付；6月租金于8月1日交纳，发票应于8月13日出具，共延期16天，故7月租金可以顺延至7月26日，因此，7月份租金迟延59天；8月-11月的发票均是在收到租金后7个工作日内出具，不存在租金支付时间可以顺延的情况，8-11月租金的迟延时间分别为56天、55天、46天、15天。故海丽公司应当按照合同约定的违约金标准及一审法院上述所认定的2019年7-11月份迟延天数计算迟延付款违约金。经计算，该部分违约金为28875元（125000元/月×0.1%×231天）。2.关于港安公司主张的迟延支付2020年2月至合同解除之日的租金的违约金。因上述期间为疫情防控期间，而疫情防控属于不可抗力因素，海丽公司经营的电影院在上述期间无法进行营业，故海丽公司不存在恶意拖欠租金的情形，而一审法院亦对涉案物业该期间的租金予以酌请减免，故港安公司要求海丽公司支付该期间迟延交纳租金的违约金，有违公平原则，一审法院不予支持。3.自合同解除之日起至海丽公司交还涉案物业之日止的费用属于占用费，港安公司主张该部分费用的迟延付款违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于港安公司主张的违约责任应否支持的问题。如前所述，一审法院是基于双方当事人均已没有继续履行合同意愿这一事实而确认合同解除，并非因海丽公司迟延支付租金而解除。故对于港安公司要求海丽公司赔偿6个月空置期损失及没收其25万元保证金的主张，一审法院不予支持。对于80万元影院建设服务费，根据《电影城资产交付协议》的约定，该费用实质为海丽公司在租赁期间内使用涉案物业现有资产设备而支付的对价。因此，从公平合理的角度出发，结合《租赁合同》约定的租期以及实际履行情况等，一审法院对于该费用酌情予以扣减11万元归港安公司所有。根据《补充协议二》的约定，珠影公司在合同中承诺作为海丽公司的保证人对海丽公司作为承租人须履行的所有合同义务，包括但不限于合同款项的支付、违约金、赔偿金及损失赔偿等向港安公司承担连带责任。因此，珠影公司应就海丽公司本案所欠的债务向港安公司承担连带清偿责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，于2020年12月16日判决如下：一、确认《电影城房屋租赁合同》、《〈电影城房屋租赁合同〉补充协议书（二）》及《补充协议三》于2020年6月23日解除；二、广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，将广州市南沙区xx路xx号xx国际广场四层交还给广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司；三、广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，向广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年6月23日的租金178750元；四、广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，按照125000元/月的标准向广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司支付自2020年6月24日起至交还广州市南沙区xx路xx号xx国际广场四层之日止的占用费；五、广州市海丽影院有限公司于本判决发生法律之日起十日内，向广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司支付迟延付款违约金28875元；六、影院建设服务费11万元归广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司所有；七、深圳珠影南方文化投资管理有限公司对上述第三、第四、第五项债务承担连带清偿责任；八、驳回广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26857元、由广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司负担23455元，由广州市海丽影院有限公司、深圳珠影南方文化投资管理有限公司负担3402元；财产保全费5000元，由广州市海丽影院有限公司、深圳珠影南方文化投资管理有限公司负担。二审中，各方当事人均提交了新证据。港安公司提交了以下证据：1.港安公司向海丽公司发出落款时间为2020年12月28日的《回复函》及邮寄底单、邮寄情况截图，拟证明在一审判决未生效的情况下，海丽公司要求交付房屋没有合法依据，港安公司已在回复函中催告海丽公司支付拖欠的租金；2.港安公司向海丽公司发出落款时间为2021年1月4日的《敦促函》、邮寄底单、邮寄情况截图、张贴照片、微信聊天截图，拟证明港安公司再次催告海丽公司支付拖欠的租金及滞纳金，不同意海丽公司单方擅自主张合同已解除的行为；3.港安公司向海丽公司发出落款时间为2021年3月8日的《敦促函》、邮寄底单、邮寄情况截图、张贴照片，拟证明港安公司向海丽公司发送敦促函，并释明法院已告知是否已交付场地钥匙的问题存在争议，海丽公司可委托开锁公司自行开锁后进行设备维护。经本院组织证据交换及质证，海丽公司及珠影公司的质证意见为：对上述证据的真实性均无异议，但海丽公司、珠影公司未收到上述函件，不清楚其中的文件内容。海丽公司、珠影公司提交的证据足以证实海丽公司及珠影公司是有意向港安公司交还涉案物业，且2021年1月7日港安公司已签收涉案物业钥匙，对涉案物业进行管理。海丽公司、珠影公司提交了以下证据：1.《房屋安全鉴定报告》，拟证明涉案物业在交付使用后持续出现不同程度漏水问题，严重影响正常营业；2.《快递单》、《运单详情》、《送达情况》、《关于限期接收位于广州市南沙区xx路xx号xx国际广场四层物业的催告函》《申请书》；3.《快递单》、《运单详情》、《关于再次要求限期接收位于广州市南沙区xx路xx号xx国际广场四层物业的催告函》、《现场张贴催告函的照片》；4.《快递单》、《运单详情》、《签收底单》，其中《签收底单》显示签收人为“朱”。证据2-4拟证明海丽公司已将涉案物业交还给港安公司的事实。经本院组织证据交换及质证，港安公司的质证意见为：对证据1真实性无异议，关联性有异议，海丽公司不能以漏水问题作为拒绝交租的抗辩；证据2《快递单》、《运单详情》、《送达情况》、《关于限期接收位于广州市南沙区xx路xx号xx国际广场四层物业的催告函》的真实性无异议，海丽公司应依照一审判决履行，一审判决未生效，合同尚未解除，港安公司不同意交接物业。对证据2落款时间为2020年12月28日的《申请书》真实性不予认可，港安公司员工没有签收该文书；证据3显示邮件未送达，港安公司未收到，不予确认；证据4，港安公司没有收到钥匙，也未签收邮件，海丽公司出示的最后一页的签收底单并非原始载体，仅是图片截图，不知道来源；并非在合同中约定的送达地址，海丽公司以一审判决为由邮寄钥匙的行为没有法律依据；就算港安公司收到钥匙，也是海丽公司单方违约解除，海丽公司不享有单方解除权；若海丽公司主张解除合同，该行为是单方违约的行为，应承担违约责任和损失赔偿责任。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，坐落于广州市南沙区xx路xx号403房的房屋登记产权人为广州市南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司，规划用途为商业，建筑面积3803.82平方米，城市规划房屋用途为电影院。二审中，各方当事人均确认该物业即为涉案物业。海丽公司主张其于2021年1月7日通过邮寄方式，将涉案物业的钥匙交还给港安公司，涉案物业已实际交还，港安公司称其未收到钥匙，不确认已收回涉案物业。海丽公司称其仍有放映设备、电脑及其他设备在涉案物业内，其中放映设备属于一审法院财产保全范围，电脑以及其他设备不属于财产保全范围，物业公司经港安公司示意，不允许其搬离上述物品。港安公司称海丽公司的所有物品均未搬离涉案物业，也未与港安公司办理场地交接，涉案物业仍在海丽公司的掌控之中。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同是否应当解除；二、案涉租金及场地占用费应如何计算；三、海丽公司是否已履行交还场地的义务；四、海丽公司的违约责任应如何承担。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。港安公司主张海丽公司迟延支付2019年5月、7-9月的租金，达到合同约定的解除条件，港安公司有权解除合同。但是从双方后续的履行情况来看，海丽公司已支付上述期间的租金，且港安公司已经收取，海丽公司的违约行为较为轻微，并未导致双方合同目的无法实现，故一审法院从诚实信用原则及维护交易秩序稳定性的角度考虑，不支持港安公司以此为由解除合同的主张，并无不当，本院予以认同。虽然海丽公司自2020年2月1日起未依约支付租金，但由于自2020年1月27日起至港安公司提起本案诉讼之日，涉案物业因受疫情防控措施影响，海丽公司无法营业，并非恶意拖欠租金，从公平合理的角度，亦不宜以海丽公司未缴纳该期间的租金为由认定其构成根本违约。因此，本院对港安公司有关海丽公司构成根本违约的主张不予采纳。港安公司在本案诉讼请求中明确主张要求解除涉案租赁合同，海丽公司亦在（2020）粤0115民初3578号案件中明确要求确认租赁合同于2020年1月1日解除，即双方要求解除合同的意愿是明确的，一审法院认定双方均无继续履行合同的意愿，并无不当。同时，涉案物业的规划用途为电影院，但海丽公司自2020年1月23日开始停业，其位于涉案物业中的机械放映设备亦因港安公司申请的财产保全措施被查封、扣押，客观上无法在涉案物业中继续经营影院，根据公平合理原则，本案所涉租赁合同亦不宜判决继续履行合同。因此，港安公司上诉认为租赁合同可以继续履行与其诉讼请求不一致，且不符合公平合理原则，故本院对其上诉主张不予采纳。一审法院认定双方之间的租赁合同于2020年6月23日解除，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。港安公司上诉主张按照2020年2月6日施行的《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》第三条中“国有资产经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金，鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金”的规定以及广州市、南沙区的相关政策，应当减免2020年2月、3月的租金更为公平合理。对此，本院认为，涉案物业并非国有资产经营用房，相关政策对其他物业持有人的租金减免问题采取“根据实际情况，鼓励适当减免租金”的原则。一审法院结合疫情防控措施影响电影院经营、涉案物业本身的适租情况及出租人成本，酌情认定2020年2月1日至2020年6月23日期间的租金减免70%，减免的金额（自2021年2月1日至2021年6月23日减免70%，共计减免约为3.3个月）基本符合公平原则，并无明显不当，故本院对港安公司的上诉主张不予采纳，对一审法院针对租金减免的处理认定予以维持。海丽公司、珠影公司上诉主张减少租金的截止时间应为2020年7月20日。对此，本院认为，涉案租赁合同已于2020年6月23日解除，合同解除后，双方之间不存在合同关系，海丽公司需要向港安公司支付因占用房屋产生的场地占用费，并非合同约定的租金，故海丽公司主张对合同解除后的场地占用费进行减免，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，一审法院对租金及场地占用费的认定并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。海丽公司主张其已于2021年1月7日通过邮寄钥匙，将涉案物业交还给港安公司。但是，根据海丽公司提交的快递单及签收情况，无法认定系港安公司员工签收，且港安公司不确认收到钥匙，即使港安公司收到海丽公司邮寄的钥匙，海丽公司确认涉案物业中除一审法院采取财产保全措施的放映设备外，仍留有电脑等其他设备未搬离，而海丽公司未举证证实港安公司阻止其将电脑等其他设备搬离涉案场地，故涉案场地不符合交还的条件，海丽公司仅以邮寄钥匙给港安公司为由主张其已交还场地，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。本案判决后，双方应积极办理场地交接手续，任何一方未履行相应义务，导致双方未能及时办理涉案场地的交接手续，均应承担相应的责任。关于争议焦点四。如上所述，海丽公司迟延支付租金的情形并不构成根本违约，故港安公司主张没收保证金250000元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院对保证金的认定处理并无不当，本院予以维持。港安公司主张海丽公司赔偿其免租期的租金损失以及6个月空置期的损失750000元，缺乏合同及法律依据，一审法院驳回其该部分诉请，并无不当，本院予以维持。关于影院建设服务费800000元的问题，一审法院认定事实清楚，理由阐述充分，本院不再累述，对一审判决的相应认定及处理结果予以维持。关于延迟付款的滞纳金，一审法院根据《租赁合同》约定，依照海丽公司实际支付租金的时间以及港安公司实际出具增值税专用发票的时间，通过计算认定海丽公司应向港安公司支付2019年7月至11月份的迟延付款违约金为28875元、驳回港安公司主张海丽公司支付2020年2月至合同解除之日的租金违约金、占用费违约金的诉讼请求，认定事实清楚，理由阐述充分，本院不再累述，予以维持。港安公司以《租赁合同》有关租金付款时间顺延的约定违反国家行政法规有关税收规定，主张不应遵照合同约定执行，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，港安公司、海丽公司及珠影公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33532元，由广州南沙经济技术开发区港安房地产开发有限公司负担26857元，由广州市海丽影院有限公司、深圳珠影南方文化投资管理有限公司负担6675元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年六月九日法官助理熊盈颖书记员叶小琳