山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁09执异48号 案外人：张勇，男，1977年1月29日出生，住山东省泰安市岱岳区。 申请执行人：福建路港（集团）有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区杏秀路名都花苑C幢商住楼二层。 法定代表人：黄衍明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱凤，山东泰润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘茹，山东泰润律师事务所律师。 被执行人：泰安祥和置业有限公司，住所地山东省泰安市东湖路7号。 法定代表人：黄添福，该公司董事长。 在本院执行申请执行人福建路港（集团）有限公司（以下简称路港公司）与被执行人泰安祥和置业有限公司（以下简称祥和公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张勇对本院查封泰安市福佳斯南湖花园××号楼××单元××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求依法对泰安市福佳斯南湖花园××号楼××单元××室解除查封。理由：2005年11月5日，案外人与泰安天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）签订了《订购住宅房协议书》，合同约定案外人向天宏公司购买位于中岳花园（南关大街以东、南湖大街以北）的商品住宅房。2005年11月5日，案外人按照合同约定支付了购房首付款230000元。后在泰安市政府及岱庙办事处支持下，2013年4月17日成立山东祥和置业有限公司（以下简称祥和公司），为天宏公司原购房户解决遗留问题。2015年11月B区等住宅楼建成后，2015年12月8日天宏公司、祥和公司共同发出《原天宏公司B区住宅购房处理明白纸》，祥和公司又于2016年1月10日在《泰安日报》将该明白纸进行公告，同时刊登《告南关B区天宏社会购房户书》。2016年1月21日，祥和公司再次在《泰安日报》上发布公告。2017年11月28日天宏公司、祥和公司再次共同发出《原天宏公司B区住宅购房处理明白纸》。几份公告通知要求：继续要房者，签订《原天宏购房户购房确认书》，并统一交纳确认金50000元，后再交齐房款。然后由购房户和祥和公司重新签订购房合同，房价按照4563元每平方米均价计算。不要房者，无息退还原交购房款。案外人2017年11月29日交纳购房确认金5万元整，2017年12月15日接到祥和公司和岱庙街道办事处通知，进行抓阄，取得涉案房产。案外人于2017年12月21日补齐全款剩余房款233261元，并按照开发商要求缴纳滞纳金7790元，并签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。2019年7月16日领取预售合同，7月18日领取钥匙并验房，9月28日装修后入住。现因祥和公司与福建路港（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷一案，你院作出（2017）鲁09民初58号民事裁定书及（2018）鲁09执保13号协助执行通知书，将案外人购买的房屋办理了预查封，现案外人无法进行网签等后续事宜，该查封给案外人带来了严重经济损失。特请求你院尽快解封前述房屋。 案外人张勇提交如下证据：1、商品房买卖合同（预售）一份，无落款日期，载明“出卖人泰安祥和置业有限公司、买受人张勇，购买商品房Ｂ-21号楼1单元29层03，总价款2832961元。”2、付款票据及收据4份。日期为2020年4月27日的200元水费收据、日期为2021年1月22日的824元物业费收据、日期为2017年12月21日的233261元房款收据、日期为2017年12月21日的7790元滞纳金收据。3、加盖泰安祥和置业有限公司发票专用章的《情况说明》一份，载明“经公司核对，天悦府××号楼××室，房款已于2017年12月21日全部交全”。4、结婚证和房屋查询情况证明，载明王立杰和张勇于2001年6月28日登记结婚，二人名下有位于泰安市泰山区两套房产。5、装修施工许可证一份，载明“房号为21-2903，开工日期2019年7月18日，施工周期3个月”。 路港公司称，1、案外人购房合同并没有到房管部门备案登记，没有真正成为法律意义上的买受人，案外人不能对抗我公司的优先受偿权及执行。2、案外人对涉案房产的查封是明知的，其与祥和公司签订的商品房买卖合同最后一页备注中明确载明：1、买受人明确清楚该房源为法院查封房源；2、因房源查封等事宜，出卖人需向买受人支付滞纳金，滞纳金按照买受人签订本合同时向出卖人缴纳的滞纳金计算方式一致，滞纳金计算时间自2018年你月1日起至房源解封并签订正式《商品房买卖合同》之日止。3、自出卖人解封完房源并通知买受人签订正式商品房买卖合同之日起7日内，买受人携带相关资料到B区售楼处签订合同，逾期视为自动放弃房源购买权，出卖人全额无息退还买受人所缴纳的全部款项，买受人不得有任何异议。4、因买受人签订合同购买时就已明知该房产已被我公司案件查封，故其与祥和公司签订的购房合同应当为无效合同。通过以上购房合同中备注部分的约定，案外人在购买该房产时对涉案房产已查封是明知的，同时可证实案外人购房合同中已明确约定了因查封导致无法交房，祥和置业如何支付滞纳金等赔偿事宜，既然案外人对涉案房产查封是明知的，对于查封出现不能交房等违约事项应当依据购房合同的约定，案外人应向出卖人祥和公司主张权利。在我公司申请执行优先权案件中，案外人无权提出执行异议。请求你院驳回案外人提出的执行异议。 本院查明，本院（2017）鲁09民初58号民事判决书经山东省高级人民法院（2018）鲁民终1157号民事判决书维持已经发生法律效力，判决：一、祥和公司支付路港公司工程款43452823.58元及利息。二、路港公司在欠付工程款43452823.58元范围内对泰安市南湖花园B区16号、17号、21号、20号住宅楼及周边商铺、沿街商业房工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。 又查明，本案财产保全时于2018年1月29日向泰安市泰山区南关社区居委会送达协助执行通知书，要求该居委会协助查封泰安祥和置业有限公司名下福佳斯南湖花园房产一宗，其中包括案涉××号楼1单元××室。查封期限自2018年1月29日至2021年1月28日止。后于2021年1月18日以（2021）鲁09执恢1号执行裁定续行查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合三种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案涉案房产虽未办理登记，但可以参照适用该条款审查本案的案外人异议。情形一：“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”本案案外人张勇提供的购房合同没有落款日期，但根据已经发生法律效力的（2020）鲁09执异25号等相关祥和案件查明的情况，涉及南湖花园的购房合同《认购确认书》，由购房户和祥和公司于2017年年底集中签订。张勇系在查封前签订了书面的购房合同。情形二：“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”案外人张勇和其配偶名下有两套房产。情形三：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案涉房产虽有收款收据和祥和公司的《情况说明》，张勇主张已经全部交齐全款，但无法提供诸如银行转款或取款等证据对其支付房款情况予以证实，其全额支付房款的主张本院不予支持，现有证据也不能证明其已经支付超过一半的房款。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，张勇在本案查封前已经签订书面的商品房买卖合同，名下有其他可供居住的房产，并未支付超过一半的房款，案外人张勇的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回张勇的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  于 刚 审 判 员  张宗强 审 判 员  刘庆伟 二〇二一年六月二十二日 法官助理  高 鹏 书 记 员  陈珠慧