广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10598号上诉人（原审被告）：黄少芸，女，1972年1月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：余红芳，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州奥誉文化发展有限公司，住所地广东省广州市天河区宦溪北路25号101房，统一社会信用代码91440106340231489K。法定代表人：刘以飘，职务：总经理。委托诉讼代理人：张朝伦，该司职员。上诉人黄少芸与被上诉人广州奥誉文化发展有限公司（以下简称奥誉公司）房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人黄少芸不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初31364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人黄少芸上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回奥誉公司的诉讼请求；3.一、二审的诉讼费用由奥誉公司承担。事实与理由：（一）一审法院判决内容潦草，无奥誉公司诉请事实陈述，无双方证据质证意见，更无法院查明事实认定，所出具的判决书体现法官的随意性，缺少法官的专业性，有损法律文书的严谨和规范，这样的判决书是颠覆司法的权威。（二）一审法院查明事实错误，本案黄少芸提供了广州市天河区住房建设和园林局房屋租赁登记备案证明，这份证明已经清楚表明广州市天河区宦溪北路25号101室及113室、112室（以下统称为案涉房屋）属于临时建筑物，时间至2023年3月30日。一审法院如若需要发函查询，应该向广州市天河区住房建设和园林局查询案涉房屋是否属于临时建筑物，而不应该向广州市规划和自然资源局发函询问。（三）一审判决适用法律错误，案涉房屋属于集体所有商业用房，其规划问题属于历史遗留，是由广州市天河区住房建设和园林局同意使用的临时建筑，并不属于城镇房屋，因此不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，不应判令双方之间的两份房屋租赁合同无效。即使适用该司法解释第三条规定，案涉房屋也属于天河区住房建设和园林局同意使用的临时建筑物。再退一步讲，本案租赁合同即使被认定为无效，导致合同无效的过错责任也不应该由黄少芸全部承担，奥誉公司并非是不能常使用案涉房屋，2020年疫情期间黄少芸给予奥誉公司有减免房租，是奥誉公司违约提前终止合同租赁，另行承租其他房屋，给黄少芸造成了经济损失，应按合同中约定的方式承担向经济赔偿。因此，黄少芸可以参照合同约定不应该退还保证金。（四）一审法院在查明奥誉公司与黄少芸之间就案涉三间未付的租金有误，庭审中奥誉公司和黄少芸均认可，双方曾确认112房减免一个月房屋提前解除房屋租赁关系并同意不退还保证金，但是一审法院却错误判决仍需退还112房保证金。请求二审法院查明事实，正确适用法律，支持黄少芸的上诉请求。被上诉人奥誉公司二审答辩称，不同意黄少芸的上诉请求，同意一审判决的处理，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：一、物业的位置：广州市天河区x。二、约定的租赁期限：2019年2月19日至2023年3月30日。三、约定的履约保证金：40800元（101及113室的保证金为34500元，112室的保证金为6300元）。黄少芸确认收到上述保证金。四、奥誉公司于2020年7月9日向一审法院起诉请求：1.黄少芸退还保证金40800元给奥誉公司；2.黄少芸承担案件受理费用。五、其他：1.黄少芸确认112室的租金费用已经结清，同时主张奥誉公司拖欠101及113室2020年5月19日至6月18日部分租金6150元，称奥誉公司实际6月15日将房屋交回，其认为应按整月收取租金而非按天数收取，故该6150元是11150元减去奥誉公司已缴的5000元，且该金额没有计算水电费。奥誉公司对此不予确认，辩称没有拖欠任何租金，其本来是在每月19日交租，但是按照房东的要求实际在每月10日交租，对于水电费如黄少芸提交相应的凭证，其愿意承担。2.奥誉公司、黄少芸双方确认案涉房屋均已交回给黄少芸，其中101及113室于2020年6月15日交回。3.一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉房屋的规划报建情况，该局于2020年11月12日函复一审法院，称未查询到案涉房屋的建设工程规划许可、临时规划许可信息。一审法院认为，从广州市规划和自然资源局的复函内容，结合奥誉公司、黄少芸双方均未提供案涉房屋经规划部门许可建设或许可临时建设的证据的实际情况，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，应认定奥誉公司、黄少芸签订的2份房屋租赁合同均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。如前所述，奥誉公司、黄少芸之间的房屋租赁合同无效，且奥誉公司已将案涉房屋交还给黄少芸，黄少芸继续占有案涉房屋的保证金缺乏依据，一审法院对奥誉公司诉请予以支持。若黄少芸认为奥誉公司存在欠付租金的情形，可另循途径主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年1月19日作出如下判决：自判决发生法律效力之日起10日内，黄少芸向奥誉公司返还保证金40800元。一审案件受理费820元，由黄少芸负担。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，广州市规划和自然资源局于2020年11月12日向一审法院出具的《协助司法查询复函》（［2020］2076号）载明，经查，我局未查询到广州市天河区宦溪北路25号101、112、113室的建设工程规划许可、临时规划许可信息。二审庭询中，黄少芸称一审没有查明其提交的房屋租赁的备案证明、住所（经营场所）场地使用证明、物业产权证明、房屋租赁登记备案证明，房屋租赁登记备案证明有广州市天河区住房建设和园林局盖章，上面有备注租赁期限，因为有租赁期限所以房屋是属于临时建筑，属于历史遗留问题。住所（经营场所）场地使用证明也载明可临时作为生产、经营性场所使用，住所（经营场所）场地使用证明是街道备案。奥誉公司则自认其确实与黄少芸协商由奥誉公司在2020年3月21日交还112房屋，而黄少芸免除其案涉房屋112室一个月租金，该房屋的保证金6300元无需退还，并于二审期间明确表示同意黄少芸无需退还案涉房屋112室6300元保证金。二审期间，当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，奥誉公司与黄少芸因案涉房屋租赁合同关系而产生的纠纷系发生在2020年8月14日之前，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现奥誉提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合黄少芸的上诉请求和理由以及奥誉公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：奥誉公司主张黄少芸退还案涉房屋保证金应否支持问题。现评析如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程许可证或者未按建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，广州市规划和自然资源局向一审法院复函中载明案涉房屋未查询到建设工程规划许可、临时规划许可信息，黄少芸一审提供的证据也不能证明案涉房屋已取得了临时建筑的审批手续，因此，一审法院认为黄少芸与奥誉公司就案涉房屋签订的两份合同无效正确，本院予以确认。因案涉合同无效，故一审法院判决黄少芸向奥誉公司退还押金，符合无效合同处理原则，但鉴于奥誉公司自认其与黄少芸曾协商黄少芸免除一个月租金，而无需向奥誉公司退还案涉房屋112室6300元保证金，同时奥誉公司在本案中也表示同意黄少芸无需退还该保证金，因此，本院将一审判决退还黄少芸保证金40800元调整为34500元。黄少芸称案涉房屋为集体所有的商业用房，不属于城镇房屋，不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，与上述司法解释第一条第二款：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”之规定不符，黄少芸认为双方合同有效亦不符合前述司法解释的规定，黄少芸表示一审法院发函查询主体错误，并无法律依据，因此，黄少芸以上述理由等主张驳回奥誉公司诉请，缺乏充分理由，本院不予支持。至于奥誉公司是否存在欠付租金问题，因黄少芸未提出反诉，且奥誉公司不予确认，对此，黄少芸可另循其他合法途径解决，本案不予调处。此外，一审法院按照文书改革适用简版制作民事判决书，并非文书制作不规范，黄少芸对此提出上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，由于奥誉公司二审同意黄少芸无需返还案涉房屋112室6300元保证金，因此，本院对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初31364号民事判决为：自本判决送达之日起10内，黄少芸向广州奥誉文化发展有限公司返还34500元；二、驳回广州奥誉文化发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各820元，由上诉人黄少芸各负担751元，由广州奥誉文化发展有限公司各负担69元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月二十四日书记员 王日平谢金泽