贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0201民初10号原告：张丽，女，1983年11月4日出生，穿青人，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：王军，1976年8月5日出生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区，系原告之丈夫。被告：六盘水人和房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区碧云路21号人和园地下部分吊三层01号，统一社会信用代码：91520200798805202M。法定代表人：梁红贵，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈学贵，水城区双水街道办事处法律服务所法律工作者，执业证号32409091200169。原告张丽与被告六盘水人和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽的委托诉讼代理人王军，被告六盘水人和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈学贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽向本院提出诉讼请求：一、判令被告六盘水人和房地产开发有限公司向原告张丽交付办理商品房转移登记的有关文书；二、判令被告六盘水人和房地产开发有限公司向原告张丽支付逾期交房违约金6015元（从逾期2018年1月1日计算至2018年6月9日）及利息（以6015元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年8月1日起计算至实际支付之日止）；三、判令被告六盘水人和房地产开发有限公司向原告张丽支付2020年12月31日前逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金19887元（从2018年4月1日开始起算，2021年1月1日以后的违约金，按日以原告已交付房价款395760元的万分之零点五计算至实际交付之日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月29日，原告与被告签订商品房买卖合同，主要约定：一、原告通过公积金贷款的方式以395760元的价格向被告购买凉都·人和园2、3、4号楼2609室的房屋；二、被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房（该商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付日的10日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件），若逾期，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向原告支付违约金；三、被告承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。若被告不能在上述约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书超过60日，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。2015年9月4日，原告向被告支付购房首付款85760元，维修基金8670元，税费6715元，五通开户费7366元。2015年9月15日，原告与六盘水市住房公积金管理中心及贵州银行六盘水麒麟支行签订住房公积金借款合同，贷款310000元支付给被告。至此，原告的义务已履行完毕。因原告一直未接到被告的交房通知，又一直打不通原来销售人员的电话，遂于2018年5月到被告售楼处询问何时交房，售楼人员称已经开始交房，叫原告自行询问六盘水弘安物业管理有限公司，该公司叫原告带上合同及相关证件才能交房。2018年6月9日，原告带上合同及相关件弘安公司后，该公司人员才将案涉房屋钥匙交给原告，并要求原告支付2018年6月1日起的物管费。从收房至今，被告从未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上，被告人逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的行为已违反合同约定，严重损害原告的合法权益，故诉至人民法院，请求判如所请。被告六盘水人和房地产开发有限公司辩称，1.人和园项目与业主约定交房时间为2017年12月31日前，项目建设完工具备装修条件时间为2017年7月份，自2017年7月起陆陆续续有大量业主装修入住，同时我公司安排人员逐一电话通知业主，可以对接办理手续领取钥匙装修，原告可能没有注意接听电话或接到电话后自认为不急于装修等原因，被告不存在延期交房现象。原告诉称2018年5月了解可以交房到6月9日才办理交付手续，原告实际开始装修时间是2019年3月19日，从而看出原告并不急于装修房屋，故意延迟接收房屋。2.关于违约金，没有事实及法律依据，我公司如期提前完成项目建设，延期办证即办理不动产转移登记系政府临时政策限制导致，不予颁发大证无法办理不动产转移登记，土地出让金欠款在项目预售之前一直存在，政府职能部门允许销售、签订合同却在项目建设完工后不同意办理转移登记系政策因素属不可抗力。即使按照合同约定计算，原告主张的金额计算错误，应当从2018年4月1日起计算至起诉之日以总房款万分之零点五计算，现被告也无力承担违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人无异议的证据有：原告提交的原告身份证复印件、商品房买卖合同、住房公积金借款合同、收据；被告提交的人和园项目竣工验收依据2页、报纸，上述证据具备证据的合法性、真实性及关联性，予以确认。对各方当事人有异议的证据的分析认定，被告出示的提前接房协议书三份，三份协议书均体现系业主急于入住，自愿按照当时具有的条件接房，被告提交的证据证明2018年1月10日凉都·人和园才竣工验收合格，故达不到被告拟证明涉案房屋在2017年7月就已经具备了装修入住的条件，本院不予确认。本院依职权函询六盘水市不动产登记中心关于涉案房屋是否具备办理房产证的条件，六盘水市不动产登记中心复函我院，庭审中，原被告双方对该复函均无异议。根据当事人的陈述及对证据的分析认定，本院认定事实如下：2015年8月29日，原告张丽与被告六盘水人和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告通过公积金贷款的方式以395760元的价格购买被告位于钟山区的房屋，商品房预售许可证编号：（2015）商房预字第07号。《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房……”；第十三条约定了逾期交房责任；第十四条约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件……”；第二十二条房屋登记第三点转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生数额凭据支付，由买受人承担。”合同还就其他权利义务进行了约定。2015年9月4日，原告向被告支付购房首付款、税费以及五通开户费等。2015年9月15日，原告通过六盘水市住房公积金管理中心贷款支付被告其余房款。2018年1月10日，凉都·人和园经相关部门验收合格。2018年6月9日，原告经向被告咨询后到六盘水弘安物业管理有限公司办理接房手续。另，本院依职权函询六盘水市不动产登记中心关于涉案房屋是否具备办理房产证的条件，六盘水市不动产登记中心复函称：“截止2021年1月27日，我中心尚未接到涉案项目的不动产首次登记申请。因不动产登记依申请启动，在申请人未提交相关材料向登记机构提出登记申请前，登记机构无法掌握项目是否具备不动产登记的条件。”本院认为，原告张丽与被告六盘水人和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，原被告签订的合同合法有效，对双方当事人均具约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告已按照合同约定履行了购房的付款义务，被告亦应按照合同约定向原告履行将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告及为原告办理房屋转移登记的义务。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三点：“转移登记（一）出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生数额凭据支付，由买受人承担。”的约定，商品房转移登记的有关文书即房屋所有权证书。关于被告所提因被告欠缴土地出让金导致延期办证系政府职能原因，属于不可抗力的辩称，被告欠缴土地出让金系被告自身原因，并非能归责于政府职能部门的原因，故对被告的辩称本院不予采信。对于原告要求被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的诉请，经本院函询六盘水市不动产登记中心，该中心回复尚未收到涉案项目的不动产首次登记申请，故本案尚不具备办理商品房转移登记的条件，本院不予支持。关于原告要求被告向原告支付逾期交房违约金6015元（从2018年1月1日计算至2018年6月9日）及利息（以6015元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年8月1日起计算至实际支付之日止）的诉请，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应当在房屋具备交付条件的交付日的10日前，书面通知买受人，被告仅通过登报的方式告知业主办理交房手续系告知不特定对象，并不能证明已履行了书面告知原告的义务，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，本院予以计算逾期交房违约金如下：以已付房款395760元为基数，按每日万分之一，从2018年1月1日（逾期之日）计算至6月9日（实际交房之日），共计6292.58元，原告诉请的6015元并未超过上述标准，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金6015元的利息（以6015元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年8月1日起计算至实际支付之日止）的诉请无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告向原告支付2020年12月31日前逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金19887元（2021年1月1日以后的违约金，按日以原告已交付房价款395760元的万分之零点五计算至实际交付之日止）的诉请，按照原被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，本院予以支持违约金19887元（按日以原告已交付房价款395760元的万分之零点五，从逾期之日2018年4月1日计算至2020年12月31日），2021年1月1日以后的违约金，按日以原告已交付房价款395760元的万分之零点五计算至实际交付之日止。关于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定……”，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于》第十四条第一款第一项、第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告六盘水人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张丽支付2018年1月1日至2018年6月9日的逾期交付房屋违约金6015元；二、被告六盘水人和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张丽支付2018年4月1日至2020年12月31日的逾期交付房屋产权证书违约金19887元，2021年1月1日以后的违约金，按日以原告已交付房价款395760元的万分之零点五计算至实际交付之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张丽的其他诉讼请求。案件受理费448元，由被告六盘水人和房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告在上述期限内连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审 判 长  石登艳人民陪审员  张永杰人民陪审员  巴建华二〇二一年六月四日法官 助理  余艳青书 记 员  陈瑞珏