苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初10701号原告：中国邮政集团有限公司苏州市分公司，统一社会信用代码913205007040495074，住所地苏州市干将西路456号。负责人：陈力烈，总经理。委托诉讼代理人：吕亚强，江苏益友天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继东，江苏益友天元律师事务所律师。被告：陈金根，男，1968年7月16日出生，汉族，住苏州。被告：苏州工业园区喜乐时光宾馆，统一社会信用代码92320594MA1PTKWR9P，经营场所苏州工业园区跨塘蠡塘路96号。经营者：陈金根。原告中国邮政集团有限公司苏州市分公司（以下简称邮政苏州分公司）诉陈金根、苏州工业园区喜乐时光宾馆（以下简称喜乐时光宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，原告邮政苏州分公司的委托诉讼代理人吕亚强，被告陈金根及被告喜乐时光宾馆的经营者陈金根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政苏州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即将位于苏州市蠡塘路95号2-3楼的房屋腾空并恢复原状返还原告;2.判令二被告向原告支付房屋租金35万元和滞纳金(其中以80000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年3月16日起计算至实际付款日，暂计算至2019年10月14日为23080元；以135000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年9月16日起计算至实际付款日，暂计算至2019年10月14日为26527.5元；以135000元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年3月16日起计算至实际付款日，暂计算至2019年10月14日为14310元);3.判令二被告向原告支付房屋占有使用费(按照年租金270000元的双倍的标准，自2019年10月15日起计算至实际返还之日，暂计算至2020年8月31日为474904元);4.判令二被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告将诉请1变更为判令二被告立即将位于苏州市蠡塘路95号2-3楼的房屋腾空并返还原告。事实和理由：原、被告于2014年8月18日签订《租赁合同》，将位于苏州市蠡塘路95号2-3楼的房屋租赁给二被告用于宾馆及洗浴营业场所使用，房屋面积为974.5平方米，租赁期限5年，自2014年10月15日起至2019年10月14日。租赁期限内，二被告长期拖欠租金，并在租赁期限届满后仍占有房屋至今未归还。经原告多次催讨，二被告至今仍拖欠租赁期限内的房屋租金35万元和房屋占用费等，原告为维护自身合法权益，起诉至法院。被告陈金根、喜乐时光宾馆答辩如下，原告起诉事实存在，答辩人无异议，请求减轻答辩人的违约责任，希望协商解决。本院经审理查明的事实如下：2014年8月18日，原告邮政苏州分公司（甲方、出租方）与被告陈金根、喜乐时光宾馆（乙方、承租方）签订《租赁合同》，甲方将位于苏州市蠡塘路95号2-3楼的房屋出租给乙方，用于经营宾馆及洗浴营业场所，房屋面积为974.5平方米，租赁期限为五年，自2014年10月15日起至2019年10月14日止。合同第4条约定租金及物业费，4.1条约定，年租金为，第1年25万元，第2年25万元，第3年25万元，第4年26万元，第5年27万元；4.2条约定，房屋租金半年一付，乙方于每年的9月15日、3月15日前将房租付到甲方指定账户，迟延支付租金的则按未付租金总额的每日千分之三加收滞纳金。合同第5条约定，乙方需支付租赁保证金三万五千元，乙方履行完毕本合同约定的义务，且不存在其他违约责任的前提下，甲方于本合同终止之日起十个工作日内向乙方无息返还保证金。如乙方在租赁期内有任何违约行为，甲方有权相应扣除保证金。合同第6条其他费用约定，自交房之日起，该房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用由乙方承担并自行缴纳。合同第10条约定，如乙方有意续租租赁房屋，应于距租赁期届满三个月前，向甲方发出要求续租房屋的书面通知，甲方在收到乙方的通知后，如对房屋无自用打算，双方再续签3年租赁合同，3年年租金分别为28万、29万、30万。无论何种原因，甲乙双方未能在10.1条约定的时间内签订续租合同，则视为乙方放弃续租房屋。合同第12条约定出租店铺的交还，12.1条约定，乙方向甲方交还租赁房屋前，应自负费用对出租房屋进行打扫和清理，使房屋在交还甲方时达到可使用状态，乙方如按本合同内之约定在甲方同意的范围内和要求下对出租房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将出租房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。12.3条约定，乙方如逾期不交还出租房屋，乙方除应向甲方按日支付占用费（每日占用费以2倍日租金和2倍物业费的总和作为计算标准）外，还应承担该房屋在占用期间内所产生的一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该租赁房屋而造成甲方其他费用的，乙方还应承担赔偿责任。甲方接受乙方缴纳的占用费或其他费用或赔偿不代表甲方放弃本合同项下的任何权利。合同第13条约定了合同变更和解除，13.2条约定，乙方于租赁期届满不再续租，或甲乙双方未按照合同约定达成续租协议，本合同效力将于租赁期届满之日而自然终止。13.3条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，并要求违约方进行赔偿：（6）乙方无正当理由逾期不支付押金、租金、物业管理费和本合同约定应付的其他款项连续超过30日或累计超过60日的。合同第14条约定违约责任，14.5条约定，在租赁期内，乙方逾期支付租金、物业管理费、水费、电费、通讯费、非工作时间空调供应的费用或其他任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金，每逾期一天，则每日应按逾期支付款项的千分之五支付滞纳金。合同还约定了其他事项。甲方处盖有苏州邮政局合同专用章，乙方处盖有苏州工业园区喜乐时光宾馆印章和陈金根的签字。庭审中，原被告一致确认该《租赁合同》到期后双方未签订续租合同，被告表示希望继续租赁，房屋现仍由被告在使用；原告陈述被告在租赁合同前已欠付租金，原告已要求解除合同，但未提交证据。被告陈述在租赁合同到期后未向原告支付过租金，双方一致确认被告已交纳保证金35000元，被告同意用以抵扣租金，原告不同意，原告认为应待被告将案涉租赁房屋返还，并将可能产生的水电等费用结清后，其予以退还。诉讼中，原告陈述租赁合同到期后其未通知被告搬离租赁房屋，案涉租赁房屋的水电费均由被告交纳，未产生欠费。2019年7月2日，被告陈金根出具承诺书：本人定于2019年7月份支付房费20万，8月份支付房租20万。被告于2019年8月1日通过银行账户向原告转账5万元，剩余款项未支付。庭审中，双方一致确认被告尚欠付租赁期限内的租金350000元，分别是被告应在2018年3月15日前支付的第四年的租金80000元；被告应在2018年9月15日前支付的第5年前半年租金135000元；被告应在2019年3月15日前支付的第5年后半年租金135000元。原告提交企业变更工商核准通知书4份，证明原苏州邮政局经三次变更为现名称中国邮政集团有限公司苏州市分公司。原告另提交苏州工业园区规划建设局于2001年12月20日出具的《规划批准书》，显示项目名称：跨塘金融商贸中心，坐落：跨塘中心路南，用地性质：混合，占地面积1.9公顷。建设单位苏州工业园区跨塘镇人民政府，核准建设内容：农贸市场、粮管所、供销社、信用社、建行、农行，邮政所1幢，3层，建筑面积1537.3平方米。被告质证对该证据无异议，其宾馆的位置与记载的坐落基本一致。原告陈述案涉租赁房屋无产权证书，但是经过规划批准，案涉房屋一层是邮政营业厅，二楼和三楼出租给被告。庭审中，双方确认被告经原告准许对租赁房屋进行了装修，并同意被告在向原告返还房屋时将房屋腾空，无需拆除固定装修。另查明，邮政苏州分公司在本案起诉前未曾通知被告在合同届满后搬离租赁房屋。本院立案后，被告陈金根于2020年11月5日签收起诉状副本等。以上事实有《租赁合同》、企业变更核准通知书、承诺是、银行转账业务回单、照片、《规划批准书》、送达回证等证据以及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告邮政苏州分公司与被告陈金根、喜乐时光宾馆签订《租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。《租赁合同》到期后，原被告未签订续租合同，但被告继续使用租赁房屋至今，原告未通知被告搬离，直至2020年9月15日向本院起诉要求被告搬离案涉房屋，故原、被告在租赁合同到期后双方形成不定期租赁，原告通过起诉的方式要求被告搬离案涉房屋，包含有解除双方租赁关系的意思表示，但应当在合理期限之前通知被告，被告在2020年11月5日收到原告起诉状副本等材料，结合案涉房屋租赁面积、被告经营类型，本院酌定给予被告2个月的时间搬离，即双方不定期租赁合同在2021年1月5日解除。后,被告应当将房屋腾空后返还原告，原告相应诉请有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付截止2019年10月14日的租金35万元及相应滞纳金，《租赁合同》对租金标准、租金支付方式和滞纳金均进行了明确约定，原被告对租金欠付的情况亦一致确认，故被告应向原告支付其所欠的35万元租金及相应的滞纳金。关于保证金35000元，被告主张抵扣租金，原告主张待被告将案涉租赁房屋返还，并将可能产生的水电等费用结清后，其予以退还，但又陈述案涉房屋至今未有水电等欠费情况，相应费用均由被告交纳，故本院对原告的主张不予支持，保证金用于抵扣租金，如双方在房屋交接时产生纠纷，可另行主张。保证金抵扣租金后，剩余欠付租金为315000元，其中，被告应在2018年3月15日前支付的第四年的剩余租金45000元；被告应在2018年9月15日前支付的第5年前半年租金135000元；被告应在2019年3月15日前支付的第5年后半年租金135000元。合同的约定和原告诉请的滞纳金计算标准均过高，本院对此予以调整，酌定滞纳金按照每期欠付的租金（含物业费）为基数，按照年利率7.5%，自应付款日期次日起计算至被告实际付款之日止。关于房屋占用费。租赁期限届满，双方形成不定期租赁，承上所述，双方不定期租赁期间为自2019年10月15日起至2021年1月5日止，参照合同约定的第5年租金27万元的标准，被告应向原告支付不定期租赁期间的租金351000元。不定期租赁关系解除后，被告应当返还租赁房屋，但其未履行该项义务，应向原告支付相应期间的房屋占用使用费用。合同约定被告应根据原告的要求在租赁期满或本合同提前终止前将出租房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；被告如逾期不交还出租房屋，应向原告按日支付占用费（每日占用费以2倍日租金和2倍物业费的总和作为计算标准）。原告据此主张按照年租金270000元的双倍标准，自2019年10月15日起计算至被告实际返还之日的房屋占用使用费。合同约定第5年的租金为270000元，日租金标准为739元。因合同的约定和原告诉请的计算标准均过高，本院对此予以调整，结合合同的约定、被告实际占用使用情况以及原告的起诉，酌定房屋占用使用费按照日租金739元的1.2倍的标准，自2021年1月6日起计算至被告实际返还房屋之日止。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈金根、苏州工业园区喜乐时光宾馆于本判决生效之日起十日内将租赁的苏州市蠡塘路95号2-3楼房屋腾空并返还原告中国邮政集团有限公司苏州市分公司；二、被告陈金根、苏州工业园区喜乐时光宾馆于本判决生效之日起十日内支付中国邮政集团有限公司苏州市分公司租金315000元及相应滞纳金(计算方式：第一部分，以45000元为基数，按照年利率7.5%，自2018年3月16日起计算至被告实际付款之日止；第二部分，以135000元为基数，按照年利率7.5%，自2018年9月16日起计算至被告实际付款之日止；第三部分，以135000元为基数，按照年利率7.5%，自2019年3月16日起计算至被告实际付款之日止)；三、被告陈金根、苏州工业园区喜乐时光宾馆于本判决生效之日起十日内支付中国邮政集团有限公司苏州市分公司租金351000元以及房屋占有使用费（计算方式：按照日租金886元，自2021年1月6日起计算至被告实际返还房屋之日止）；四、驳回中国邮政集团有限公司苏州市分公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取6344元，财产保全费5000元，合计11344元，由被告陈金根、苏州工业园区喜乐时光宾馆负担11000元，由原告中国邮政集团有限公司苏州市分公司负担344元，被告应负担费用原告已预交，本院退还原告11000元，被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳11000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  韦超二〇二一年六月十一日书记员  赵从拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。