山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初4287号 原告：时德萍，女，1978年10月21日出生，汉族，私企职工，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：葛长亮，日照东港弘德法律服务所法律工作者。 被告：张传军，男，1969年12月21日出生，汉族，居民，住日照市高新技术产业开发区。 委托诉讼代理人：殷月霞，山东海洋律师事务所律师。 被告：日照高新技术产业开发区香河片区相家湖村民委员会（登记名称：日照市东港区香河街道相家湖村民委员会），住所地日照市东港区香河街道相家湖村，统一社会信用代码54371102ME28582208。 法定代表人：孙元军，村主任。 委托诉讼代理人：张子文，山东海洋律师事务所律师。 原告时德萍与被告张传军、日照高新技术产业开发区香河片区相家湖村民委员会（以下简称“相家湖村委”）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时德萍的委托诉讼代理人葛长亮，被告张传军及其委托诉讼代理人殷月霞、相家湖村委的委托诉讼代理人张子文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 时德萍向本院提出诉讼请求：判令被告支付尚未交付给原告的拆迁补偿款136353元及利息损失。事实与理由：2019年6月2日，原告购买了同村日照香河片区村民被告张传军的瓦房4间，价款为177000元（详见《房屋买卖合同》）。合同签订后，房款原告已全部交付给被告张传军，张传军也按照房屋买卖合同约定将房屋交付给了原告，原告也已居住至房屋拆迁前。2020年6月10日，日照香河片区相家湖村因政府拆迁需要，原告与被告日照香河片区相家湖村民委员会签订了《香河片区相家湖村拆迁安置补偿协议（顺序号：3一48）》（内容详见拆迁安置补偿协议），根据拆迁安置补偿协议约定，原告四间正房及附属设施拆迁安置补偿方式为产权货币相结合的安置补偿，选择的置换楼房面积170平方米，其中安置户型为130平方米，剩余40平方米为货币补偿，补偿款为272706元。根据拆迁安置补偿协议约定，被告日照香河片区相家湖村民委员会于2020年6月10日已给付了原告补偿款136353元，剩余补偿款136353元，被告日照香河片区相家湖村民委员会因第一被告主张房屋买卖存在争议，导致剩余款至今未给付原告。现为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 张传军辩称，一是位于日照市香河片区间所有权人并非被告张传军，而是被告张传军的女儿张敏。被告张传军无权处分该房屋，且原告不符合民法典311条关于善意取得的规定情形，现被告张传军的女儿张敏知情后不同意买卖并要求追回该房屋，因此，被告张传军虽与原告签订了《房屋买卖合同》，但被告张传军无法向原告交付房屋物权，该合同存在法律上的履行不能，应由被告张传军承担履行不能的责任，同时原告将房屋“返还”实际所有权人即案外人张敏；二是根据《中华人民共和国城乡规划法》之规定，案涉房屋不具备建设工程规划许可证，属于违章建筑；以及根据物权法第153条和土地管理法第62条关于“一户一宅”之法律规定，原告在相家湖村集体已拥有一处宅基地，再次购买案涉违章建筑房屋，违反前述法律强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第52条第五款之规定情形，案涉房屋买卖合同应为无效合同。合同无效后，原告应当将房屋“返还”实际所有人／案外人张敏，双方按照过错各自承担相应的责任。综上，原告没有取得案涉房屋的所有权，诉请被告张传军支付其拆迁补偿款无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 相家湖村委辩称，一是原告购买案涉争议的房屋，一方面被告张传军已经有合法宅基地，案涉房屋为张传军女儿张敏财产，张传军擅自买卖案涉房屋属于无权处分行为；另一方面原告与被告张传军协议买卖案涉房屋属于法律禁止的行为，买卖双方的合同依法应当无效。二是原告与被告相家湖村委虽然签订过案涉房屋拆迁补偿协议，被告村委在案涉房屋拆迁补偿协议尾部特别注明无房产证、土地证，即该房屋买卖协议签订直至拆迁时案涉房屋并无合法的宅基地使用权及合法的房屋物权，不能从法律上确认原告合法使用宅基地和合法拥有房屋，该房屋买卖协议亦应无效。三是原告购买案涉争议房屋后，卖方并未依法登记交付房屋。根据民法典物权编规定，不动产变动的效力应以登记为生效要件，而案涉房屋买卖前并未依法登记，买卖后更未办理变更登记。四是原告从被告张传军处购买案涉房屋后短短一年的时间，即进行了拆迁。购买的价款为177000元，而拆迁补偿安置的利益为130米安置房加上272706元的货币补偿，拆迁安置补偿利益价值大约八九十万元，两者之间差距巨大，存在显失公平的情况，致使买卖双方对拆迁安置利益及房屋买卖效力产生很大争议。被告相家湖村委没有将全部的拆迁补偿利益交付给原告也是基于存在重大冲突矛盾和综合权衡化解争议的考虑。五是为妥善处理被告村内房屋私自买卖的争议矛盾，2020年6月16日被告村委召开两委扩大会议，根据村规民约和村民自治的原则，参考日照市东港区其他村委处理类似争议的意见和相关经法院调解判决处理的结果，对村民房屋买卖争议由村委出面调解化解，初步意见是每间房屋适当补偿1万元给原房主，多数买卖房屋的当事人都认可并照此履行。六是经了解，被告张传军女儿张敏的户籍已于2019年2月11日在案涉房屋买卖之前即迁入到案涉房屋上，且实际分户居住使用，并由张敏多年缴纳电费。原告是在2019年12月份才将户籍迁入到案涉房屋上的。综上，案涉房屋买卖及房屋土地物权变动存在无效情形，案涉房屋的拆迁安置利益分配存在矛盾争议，被告村委待原告时德萍和被告张传军对案涉房屋买卖合同及拆迁安置利益确定后，被告村委依法按照程序进行履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。时德萍围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1.香河片区相家湖村拆迁安置补偿协议一份，证明2020年6月10日，原被告签订香河片区相家湖村拆迁安置补偿协议，协议约定原告四间正房及附属设施拆迁方式为产权货币相结合，置换楼房170㎡，选择安置户型为130㎡，剩余40㎡货币补偿，合计补偿272706元； 2.四间房屋产权货币结合补偿明细一份，证明原告涉案房屋拆迁安置货币补偿及拆迁奖励等补偿项目明细及具体金额，合计272706元，先支付136353元； 3.付款凭证一份，证明被告支付原告拆迁补偿款136353元； 4.房屋买卖合同一份，证明2019年6月2日，原告与张传军签订房屋买卖合同一份，张传军将相家湖村的4间房屋出售给原告，并于2019年6月2日将房屋交付给原告，房屋买卖合同第6条规定，经村委会审核后涉案房屋产权归原告所有，结合证据1足以证明村委会已审核并同意此房屋买卖； 5.户口本复印件一份，证明原告户口为相家湖村，系被告村民。 张传军经质证认为，对于证据的真实性没有异议。根据证据5的户口本可见，原告户籍系2019年12月4日迁入案涉房屋，且原告之前的户籍就在相家湖村，原告应当举证证明除案涉房屋以外，其在该村集体没有其他宅基地，以及原告应当举证证明该房屋具备或补办了建设工程规划许可证，否则同被告的答辩意见，该买卖合同因为无效合同，原告应当将房屋返还，实际所有人案外人张敏，双方按照过错承担各自责任。 相家湖村委经质证认为，对证据1的真实性无异议，但是根据城中村改造的计划及拆迁安置的进度，被告村委在签订拆迁安置补偿协议时，案涉房屋没有房产证和土地证即便签订了该拆迁安置补偿协议，原告也不必然应当取得全部的拆迁利益，如果原告基于案涉房屋取得的拆迁安置补偿利益，损害了被告村委集体利益，也会存在无效的情形，而应当予以返还；该补偿协议尾部也特别注明无房产证、土地证，原告也签字进行确认；对证据2、3的真实性无异议，具体的质证内容同证据1；对证据4的真实性村委无法确定，根据该房屋买卖合同第六条，经村委会审核后，上述房屋产权归乙方所有；但是案涉房屋也未经被告村委审核或同意，结合证据1、2、3，该房屋买卖合同的房屋没有房产证和土地证，也没有正式的规划及审批手续，可能存在违章建筑的情形，进而该房屋买卖合同可能归于无效，原告虽然是被告村的村民，但买卖违章建筑的情形远胜于租赁违章建筑的情形，应当受到法律的否定性评价，原告应当举证证明该房屋的合法性及宅基地使用权的合法性，并承担举证不能的法律后果；对证据5真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，该证据仅能证明原告的户籍变动及现状，不能推定其户籍所在的地点、房屋具有当然的合法性，同时结合被告张传军女儿张敏的户籍登记情况，显然与原告户籍登记情况相冲突，且原告户籍登记迁入的时间远在被告张传军女儿张敏迁入案涉房屋户籍的时间之后，这可能是户籍登记部门在登记时工作的疏忽和笔录，同时经仔细比对原告的户籍登记情况与被告张传军女儿张敏的户籍登记情况也存在着出入，原告户籍登记的地址为××号，被告张传军女儿张敏的户籍登记的地址为××号，案涉房屋的实际位置为××号，所以原告户籍登记的地址并非是在案涉房屋拆迁前的地址上。 张传军为证明其主张，向本院提交了《山东省电力公司日照供电公司出具的关于案涉房屋电费收取记录》原件及张敏户口本原件各一份，证明被告张传军的女儿名为张敏，曾用名为张敏敏。2014年7月23日案涉房屋用电开户，户名为张敏敏，2018年度电费均由张敏缴纳，该账户因案涉房屋拆除已于2021年2月26日销户，以及因销户只能调取2018年度电费收取记录。 时德萍经质证认为，首先对被告张华军提交的用电客户基本信息当中记载的客户名称为张敏敏，首先这是复印件，原告不予认可;虽然上面盖发票的专用章，但不是一个行政章，对此真实性原告方有异议，另外张敏敏在用电客户上登记的她的客户名称，但并不一定能够证明涉案房屋是其独自所有;张敏敏在2014年应该是一个成年人，对其父亲也就是本案的被告，对其房屋买卖应该是知情的，或者说他们是家庭的共有人、房屋的共有人，因此张敏敏通过用电客户的证据来对抗房屋买卖是不成立的；另外用户历月收费明细没有张敏敏的名字及其他信息的记载，不能证实用电费用是张敏敏所交，更不能以此来对抗被告房屋买卖的行为；对户籍信息的真实性无异议，但是对本案没有任何关系，张敏敏何时迁到相家湖村的与原告买卖张传军的房子没有任何关系。 相家湖村委经质证认为，对电费收取记录真实性没有异议，虽然是加盖的发票专用章，也能够证实是国网电力日照公司通过查询张敏也就是客户名称中的“张敏敏”户，即用电的开户和用电情况；国网电力日照公司在其提供的两份材料上加盖了骑缝章，一份是开户情况，一份是收费明细，也即表明这两张材料的关联性，结合张敏的户口本、户籍登记的信息，也可以证实张敏曾用名是“张敏敏”，也即开户的客户名称，也能够证实张敏在成年之后分户独立居住，居住期间正常使用水电的客观事实；对张敏的户籍登记情况真实性无异议，一方面能够和电费收取记录中的张敏敏是张敏的曾用名相吻合和印证，也能够证实张敏于2014年成年后分户居住在案涉争议的房屋，并于2019年2月11日和其女儿迁入到案涉房屋的地址，也就是十巷18号，这两份证据也可以证实案涉房屋是张敏的财产。 相家湖村委为证明其主张，向本院提交了会议记录一份，提供原件核对，证明被告村委在城中村改造拆迁安置之后，针对存在房屋私下买卖的情形而引发的诸多矛盾争议，专门召开了两委会议，根据村规民约和村民自治的原则，综合周边其他村委处理类似争议的办法，以及法院对类似争议案件的裁判情况，经集体研究，本着处理矛盾、化解纠纷，妥善处理争议的目的，决定由村委对房屋买卖引起的争议予以调解化解，调解化解的原则是获得巨大拆迁补偿利益的买方，向原房屋的出卖方每间房屋给予1万元的补偿，该调解的建议意见明确后大多数涉及房屋买卖的村民都按照该标准进行了调解处理，既平衡的利益又化解了矛盾纠纷。 时德萍经质证认为，对村委会提交会议记录不予认可，村委会的会议决定首先应当遵守法律的规定，否则就是违法的，并侵犯了相关人的权利，村委会在处理涉案拆迁补偿利益的分配上，明显违反法律规定，侵犯了原告的合法权利，因此村委会的会议记录做出的决定是无效的。 张传军经质证认为，对于证据的真实性以及证明事项均没有异议。 经审查，对时德萍提交的证据真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2019年6月2日，张传军（甲方/卖方）与时德萍（乙方/买方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方自愿将坐落在日照市香河街道相家湖村（自建住宅）的房屋，东至张传军，南至张传思，西至张家楼，北至孙元军的房屋四间（位于东侧）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房屋成交价格为177000元，乙方在2019年6月2日前一次付给甲方；双方同意于2019年6月2日由甲方将上述房屋交付给乙方所有；甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责，甲方应协助乙方办好过户手续；本协议经双方盖章后，经村委会审核后，上述房屋产权归乙方所有；甲乙双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。上述合同有张传军、时德萍的签字捺印。 2020年6月10日，相家湖村委（甲方）与时德萍（乙方）签订《香河片区相家湖村拆迁安置补偿协议》，主要内容为：村集体规划正房四间及附属设施，乙方应置换楼房面积170㎡，选择安置户型为130㎡，剩余40㎡货币补偿；优惠价车位50000元一个，签订协议奖励15000元，协议号为001；房屋腾空奖励为15000元，搬回迁费共计2000元；临时过渡安置补助35788元（正房四间及以上1300元/月/处，三间及以下260元/月/间，共计36个月，按比例计算）；房屋残值补助2000元（正房500元/间）；楼房装修补贴34000元（按照签订协议安置面积200元/㎡补贴）；剩余面积40㎡×4000元，剩余面积货币补偿过渡安置费918元，货币化购房补贴8000元，以上各项奖励与补助、补贴、补偿共计272706元。签订协议后，依照《香河片区相家湖村房屋拆迁安置补偿方案》执行，在本协议签订时，乙方将房产证、土地证交给甲方，以便办理确权登记手续。签订协议后，甲方向乙方支付各项奖励及补助、补贴、补偿总额的50%，拆迁腾空验收合格后再全部结清剩余款项。该合同下方有手写字样为“无房产证、土地证时德萍”。上述合同有时德萍的签字，相家湖村委的盖章。 2020年6月10日，相家湖村委向时德萍支付拆迁安置补偿费用136353元，并出具付款凭据。 2020年6月16日，相家湖村委召开村两委会议，会议记录载明：“针对本村村民与外村村民买卖房屋引起的争议，村委会出面调解，外村村民支付本村村民每间1万元；村民私下买卖房屋的，由村委出面调解，由买方向卖方支付每间1万元，如有争议，暂停支付第二次拆迁款，待协议达成后进行支付。” 另查明，时德萍于2019年12月4日由山东省日照市东港区日照相家湖村巷6号移入相家湖村五巷3号。 涉案拆迁房屋在买卖时未办理产权登记，在买卖后至房屋被拆迁前仍未办理产权登记。 时德萍与相家湖村委房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年3月8日作出（2021）鲁1102民初943号民事裁定，裁定以时德萍主体不适格为由，驳回时德萍的起诉。 本院认为，时德萍与东安家庄子村委签订的《香河片区相家湖村拆迁安置补偿协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。该房屋安置补偿协议明确约定了双方的权利和义务，时德萍按约腾空并验收了涉案房屋，相家湖村委亦应按约及时支付拆迁安置补偿款。相家湖村委未及时支付剩余的拆迁补偿款136353元的行为，显属违约。相家湖村委辩称张传军对涉案房屋的权属有异议才未支付剩余款项，根据合同相对性，本协议一经签订即具有法律效力，相家湖村委即负有按照协议约定支付补偿款的义务，故对相家湖村委的抗辩，不予采信。张传军与时德萍之间的纠纷系房屋买卖合同关系，与本案不是同一法律关系，应另案处理。相家湖村委另主张可能存在违章建筑的情形，进而该房屋买卖合同可能归于无效；本院认为，确认房屋是否属于违章建筑系行政部门的职权，不是村委会的职权，相家湖村委无权确认涉案房屋为违章建筑；该村委会另主张涉案房屋买卖合同可能归于无效，本院认为，主张房屋买卖合同无效的权利主体是买卖合同的双方当事人，不是相家湖村委，相家湖村委属于干预了他人的权利。对张传军抗辩称涉案房屋系其女儿张敏的，本院在上诉中已经阐明，张传军（或张敏）与时德萍之间是房屋买卖合同关系，而本案是房屋拆迁补偿合同纠纷，二者不属于同一法律关系，故本案不予处理，相关主体如认为存在争议，可以房屋买卖合同纠纷为由，另案主张权利。对于时德萍主张的利息。根据2020年6月10日，相家湖村委向时德萍支付拆迁安置补偿费用136353元，并出具付款凭据的事实。结合香河片区相家湖村拆迁安置补偿协议中约定“，拆迁、腾空验收合格后再全部结清剩余款项”，应确认2020年6月10日前相家湖村委应支付时德萍全部补偿款。相家湖村委逾期支付剩余补偿款，已构成违约，利息应以136353元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2020年6月11日起计算至实际清偿之日止。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条规定，判决如下： 一、日照高新技术产业开发区香河片区相家湖村民委员会于本判决生效之日起五日内支付时德萍房屋拆迁补偿款136353元； 二、日照高新技术产业开发区香河片区相家湖村民委员会于本判决生效之日起五日内支付时德萍房屋拆迁补偿款的利息（以136353元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2020年6月11日起计算至实际清偿之日止）； 三、驳回时德萍要求张传军支付拆迁补偿款及利息的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3027元，减半收取1514元，由被告日照高新技术产业开发区香河片区相家湖村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 员 王邱信 二〇二一年六月二十二日 法官助理 魏 萍 书 记 员 王洁杰