上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初54303号原告：王亦晨，男，1980年4月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：周仞樑，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲绎霖，上海市锦天城律师事务所实习律师。被告：徐斌，男，1966年4月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告王亦晨与被告徐斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王亦晨及其委托诉讼代理人周仞樑，被告徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亦晨向本院提出诉讼请求：1．判决确认原、被告签订的《房地产租赁合同》于2020年12月17日解除；2．判令被告向原告返还人民币38，166元(以下币种相同)(此款包含原告已支付被告的2020年12月20日至2021年3月31日的房租31，666元及押金9，500元，并扣除应支付被告的定金3，000元)；3．判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年11月24日，原、被告与上海云房数据服务有限公司(居间方)订立《房地产租赁合同》(编号：SHYF-ZLXXXXXXX)，约定：1．被告将位于上海市浦东新区菏泽路XXX弄XXX号XXX室出租给原告，租期为2020年12月20日至2023年12月20日，月租金为9，500元；2．原告应于合同签订当日支付定金3，000元，被告应于2020年12月20日前交付房屋；3．合同签订后至正式起租前，若被告违约则由被告双倍返还定金给原告；原告违约则被告没收定金；4．租房押金为一个月租金即9，500元，原告应于《房地产租赁合同》签订之日起27日内向被告支付。合同签订后，原告配偶王婧于2020年11月24日支付定金3，000元，于2020年12月15日根据被告要求支付2020年12月20日至2021年3月31日的租金(扣减定金3，000元)以及押金共计38，166元。2020年12月15日，为对房屋进行检查，原告自被告处取得房屋钥匙，但因上一家租户未搬离当天未检查。2020年12月16日晚，原告与原告配偶对房屋情况进行检查，发现房屋内灯具、插座及家具均存在不同程度的损坏，且存在渗水现象，房屋无法达到原告租赁需求。因此，当日即向被告提出解除《房地产租赁合同》。遂后，原告于起租日前即2020年12月17日将房屋钥匙交给居间方并由其转交被告，另向被告发出《解约相关函》：要求解除《房地产租赁合同》、要求被告归还原告已支付的款项共计38，166元。《解约相关函》发出后，被告向中介取回房屋钥匙并另行出租，但双方始终无法就违约金问题达成一致，被告更是拒绝向原告退还任何款项。原告因此分别于2020年12月18日以及2021年4月2日两次委托律师事务所发送《律师函告》，郑重要求被告返还上述款项，被告均未予理睬。综上，原告认为，自原告发出《解约相关函》要求解除《房地产租赁合同》起已逾四个月，被告未向原告提出异议，同时原、被告实际已就《房地产租赁合同》的解除达成一致。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以根据履行情况和合同性质要求恢复原状。因此被告应向原告返还被告已经支付的租金及押金共计38，166元，为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。徐斌辩称，被告确已收到原告支付的租金31，666元(包含定金3，000元)、押金9，500元，共计41，166元。但被告认为系原告违约，故原告应当按照合同约定支付被告一个月违约金9，500元并扣除被告支付给中介公司的租房中介费3，500元，被告实际应归还原告28，166元。理由如下：1．原告多次看房后签订合约，承租系争房屋系其真实意思表示。2020年11月24日，原告及其家人在中介工作人员陪同下先后两次前往系争房屋查看情况，当场提出房顶有个别地方存在霉变现象，但表示总体满意。被告当即承诺其所述情况一定会在原告方入住前维修好。当日，原告在中介公司处自愿支付被告租房定金3，000元，并签订租赁合同。2．被告已按约交付房屋，且原告已支付租金及押金，合同正式生效。被告于2020年12月15日将房屋钥匙交给原告之妻，原告之妻通过银行转账向被告支付2020年12月20日至2021年3月31日的租金38，166元。3．虽原告提出系争房屋存在问题、并提出解约，但被告均承诺会修复、且明确表示不同意解约。2020年12月16日，原告通过中介告知因系争房屋装修质量不符合要求，主要是系争房屋内灯具、插座及家具有损坏等，故单方提出解约。被告当即表示，会于起租日20日前将系争房屋所有问题全部解决，并明确表示不同意原告单方解除合同，且被告已于2020年12月15日起陆续就系争房屋存在各种瑕疵进行全面修缮。4．原告擅自提出解约，并将钥匙交还中介，被告再次明确不同意，系争房屋于正式起租日前全部修缮完毕。2020年12月17日，被告接到中介通知，称原告已经将钥匙交给中介，不愿继续履行合同，被告再次明确表示不同意解约，且确保原告在入住前完成所有维修项目。2020年12月18日下午，原告通过微信发送《律师函》给到被告，要求解约并归还38，166元，被告再次回复原告，如其执意解约，则应当承担违约金及中介费。2020年12月19日晚，被告将已经修复后的房屋照片通过微信发送给原告。原告则回复其已正式通知解约。5．因原告擅自解约，造成被告出租系争房屋两个月(约19，000元)的经济损失，应当按约承担违约责任。被告已于2021年2月18日将系争房屋出租他人。6．被告不同意就原告违约行为适用定金约定。自原告支付租金、中介费用、被告交付房屋之日起(即2020年12月15日起)合同已正式履行，故被告不同意适用合同中关于定金的约定(即第四条第2款)，其认为应适用合同第九条第4款约定，由原告支付违约金。7．原告在诉状中提及上家房客未搬离的情况，其实当日已经实际搬离。综上，被告不同意原告诉请。经审理查明：被告系上海市浦东新区菏泽路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人之一。原告(乙方、承租方)、被告(甲方、出租方)于2020年11月24日签订《房地产租赁合同》(编号：SHYF-ZLXXXXXXX)，案外人上海云房数据服务有限公司作为租赁居间方在合同上签章。合同约定：甲方将位于上海市浦东新区菏泽路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用；租期为2020年12月20日至2023年12月20日，月租金为9，500元；乙方应于签订合同当日向被告支付定金3，000元，甲方应于2020年12月20日前将房屋交付原告；签订合同之后至正式起租之前，若甲方违约则由甲方双倍返还定金给乙方；若乙方违约，则甲方没收定金。正式起租后，定金自动转为首付租金的一部分；在租赁期内，甲方应保证房屋本身及附属设施处于能够正常使用的状态，并负责日常维修，但对乙方的装修部分甲方不承担维修义务；若甲方怠于换、修的，乙方可代为换、修，费用由甲方承担；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同……；3、在租赁期限内，因甲方不及时履行本合同约定的维修责任，致使该房屋发生损坏使乙方产生危险的；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应当向甲方支付违约金9，500元……；4、乙方在租赁期满前擅自退租、转租、分租的；甲乙双方约定：自本合同生效起，甲乙双方任何一方违反本合同不租赁该房屋的，则违约方除向居间方支付欠款约定佣金外，还须代替守约方向居间方支付欠款约定的守约方应付之佣金。合同另对其他事项作了具体约定。合同签订后，原告之妻于2020年11月24日向被告支付定金3，000元。被告于2020年12月15日向原告交付房屋。原告之妻于2020年12月15日向被告支付2020年12月20日至2021年3月31日期间以定金抵扣租金后的剩余租金28，666元、押金9，500元，共计38，166元。2020年12月16日，原告之妻通过微信向被告表示系争房屋内“家具很旧、灯具有损坏、柜门难开等”，希望在租期开始前协商退房，并发送相应图片。被告当即表示不同意退房，就上述问题可以请人维修。2020年12月17日，原告通过微信方式以系争房屋未达到原告租赁需求为由向被告提出解约，并称已将系争房屋钥匙归还中介人员，当日被告通过微信回复不同意解约。2020年12月18日，原告通过微信方式向被告发送解约函。2020年12月19日，被告通过微信方式向原告发送已经修缮完毕的系争房屋照片。2020年12月19日，原告向被告寄送律师函告，提出解约并表示愿意以定金3，000元作为违约金支付被告，希望被告尽快归还其余租金、押金共计38，166元。庭审中，被告陈述其向居间方支付3，500元中介费，原告予以认可。另，被告表示2021年1月25日左右前往中介处领取房屋钥匙，现同意解除合同，且同意归还扣除违约金9，500元、中介费损失3，500元外的其余款项28，166元。以上事实，由当事人提供的房地产权证、《房地产租赁合同》、招商银行股份有限公司电子回单等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案主要争议焦点如下：1．原告是否可以系争房屋的灯具、插座、家具等存在一定程度损坏为由提出解约？2．原告在起租日前提出解约应适用合同中的定金条款约定还是适用违约条款约定承担相应义务？3．中介费损失是否应由原告承担？就第一个争议焦点，根据合同约定，如房屋有瑕疵应由被告承担维修义务，若被告怠于换、修的，原告可代为换、修，费用由被告承担；在租赁期限内，因被告不及时履行本合同约定的维修义务，致使该房屋损坏使原告产生危险的原告可提出解除合同。本案中，原告在庭审中提及的“灯具、插座、家具具有一定程度的损坏”等房屋问题尚足以不构成影响房屋无法正常使用或达到对原告产生危险的程度，且在原告向被告反馈上述问题后，被告均能积极回应、主动承担维修义务。因此，本院认为，合同约定的解除条件尚未成就，原告不可据此提出解除合同。现本案因系争房屋已由被告收回，且被告当庭同意解除合同，故就合同解除之诉请本院予以支持。就第二个争议焦点，根据合同约定，若原告违约，则被告没收定金；同时，合同另有约定，如原告在租赁合同期满前擅自退租、转租、分租的，被告有权解除合同，原告应当向被告支付违约金9，500元。根据合同约定及相关法律规定，如原告违约，被告既可向原告主张没收定金，亦可向其主张支付违约金。本案中，原告擅自退租违约在先，现被告选择要求原告支付违约金以弥补自身损失之抗辩意见并无不妥，故对原告仅同意支付被告定金之诉请，本院不予支持。鉴于本案违约金与押金数额相同，根据房屋租赁法律关系中押金的性质，原告要求退还押金的部分，本院为减少当事人讼累，予以抵扣其应付被告之违约金。就第三个争议焦点，根据合同约定，若原告违反合同约定不租赁该房屋，则须代被告向居间方支付其应付之佣金，因本案中原告违约退租，且被告已支付相应佣金，故被告在本案中抗辩原告应承担其中介费用损失之意见，本院予以采信，此款在被告应退原告款项中予以抵扣。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告王亦晨、被告徐斌于2021年11月24日签订的《房地产租赁合同》(编号：SHYF-ZLXXXXXXX)；二、被告徐斌应于本判决生效之日起十日内返还原告王亦晨剩余租金28，166元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费754元，减半收取计377元，由原告王亦晨负担77元、被告负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇二一年六月二十三日书记员  盛晓琳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续到民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。