贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终647号 上诉人（原审原告）：贵州铜仁凯祺商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道清水湾2单元29楼4号。 法定代表人：宁桂兰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思，男，1985年6月21日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。 被上诉人（原审被告）：钱江，男，1979年4月29日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。 上诉人贵州铜仁凯祺商业管理有限公司（以下简称凯祺公司）因与被上诉人钱江租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初5086号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 凯祺公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持原审原告诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》后，上诉人已将案涉房屋交付被上诉人使用，上诉人向一审法院提交了《装修通知书》足以证明了房屋交付时间。其次，被上诉人认可欠付租金的事实，认可其向上诉人承租经营的案涉房屋在2017年10月进行开业，也足以证明上诉人已向被上诉人交付房屋的事实。二、一审法院以“上诉人未提交证据证明其书面通知被上诉人违约，驳回上诉人要求解除《商铺租赁合同》的诉讼请求”不符合事实。上诉人与被上诉人签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》第6条约定“如被上诉人迟延支付租金超过30日的，在上诉人书面通知后，被上诉人在二十日内未纠正的，则上诉人有权解除合同”，在被上诉人一直未履行支付租金义务，严重违约，严重损害上诉人合法权益，上诉人多次采取打电话，面对面沟通，书面告知被上诉人支付租金义务，否则将解除合同，但被上诉人仍然拒绝履行义务。 被上诉人钱江未作答辩。 凯祺公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》；2、判令被告将位于碧江区门面腾空交付原告；3、判令被告向原告支付自2019年07月01日至法院判决解除之日止的租金（暂计至2020年12月01日的租金269276元）以及自2020年12月02日起直至被告实际将房屋腾空交付之日止的房屋占有使用费（按照受托租赁合同约定的租金标准计算）；4、判令被告向原告支付自被告应支付之日起直至被告实际付清之止的逾期支付租金的违约金（违约金分段计算：第一笔违约金以45732元为基数，从2019年03月01日起开始起算；第二笔违约金以91464元为基数，从2019年09月01日起开始起算；第三笔违约金以99060元为基数，从2020年03月01日起开始计算；第四笔违约金从33020元为基数，从2020年09月01日起开始计算，以上四笔违约金计算标准均是按照年利率24%计算）；5、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年08月13日，原、被告签订《麒龙国际会展城商铺租赁合同》，合同编号为：ＨＴ-ＴＲＢ-06-05-01-0115。合同约定：被告承租原告凯祺公司经营管理的位于铜仁市碧江区用于经营环球影院。计租面积为1270.31㎡，租赁期限：自甲方交付给乙方时开始计算，租赁期为5年，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。其中29个月为免付租金期（含装修期），租金为：免租期后第一个12个月租金标准为12元／平方米／月，第二个12个月租金为13元／平方米／月、第三个12个月租金为：14元／平方米／月。双方在签订合同当日，乙方向甲方缴纳免租期后第一期租金，缴纳租期为3个月，缴纳费用为45732元。第一期租金所对应的租赁期限届满后，乙方按相应年度的租金标准计算租金，乙方以6个月为周期向甲方缴纳租金，乙方每期缴纳租金应当在上一期商铺租金所对应的租赁期限届满前30天内全部缴纳。合同签订当日，乙方向甲方缴纳15244元作为履约保证金用于乙方履行本合同和相关附件及相关经营责任的担保；甲方负责乙方租用场地通过一次消防验收，二次消防验收乙方需以自己公司名义报批，二次消防验收所产生的费用由乙方承担，乙方取得一、二次消防验收合格意见书或消防安全检查合格意见书所产生的费用由乙方自行承担。合同约定了解除条款：乙方有下列情形之一的，在甲方书面通知乙方违约后，乙方在二十天内未纠正，则甲方有权书面通知乙方终止本合同。乙方应在收到本终止合同的通知书之日起五天内结清所欠甲方费用。乙方除无权要求甲方返还保证金外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，并不得撤走任何用于影院的经营设施设备，通知终止本合同之日起，乙方所有用于影院的经营设施设备无偿转移给甲方所有：1、如乙方迟延支付租赁费、水电费用的，应按照迟延支付费用的日息3%向甲方支付滞纳金，如逾期超过三十天（包括费用的全部或部分），乙方仍未付清所欠费用及违约金的，乙方承担所有责任；2、乙方未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁场地的根本用途，经甲方书面通知整改后二十天内未能纠正的；…5、其他严重违反合同的情形。合同还约定了续约及商铺返还、争议解决办法及等内容。合同签订后，被告按约向原告支付了保证金15244元及前三个月租金45732元。后再未向原告支付租金。 另查明，案涉租赁房屋所在的建设项目于2013年09月05日取得建设工程规划许可证，同年10月30日取得建筑工程施工许可。2016年06月14日，铜仁市公安消防支队对案涉租赁房屋所在建筑进行了整体验收，综合评定该工程消防验收合格。 一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告主张被告向原告支付自2019年07月01日到法院判决解除之日止的租金以及自2020年12月02日起直至被告实际将房屋腾空交付之日止的房屋占有使用费（按照受托租赁合同约定的租金标准计算）及违约金，案涉租赁合同第2条第2项仅载明：“租赁期限自甲方交付给乙方时开始计算，租赁期为5年，甲方向乙方交付商铺的时间以甲方给乙方的装修通知书上所记载的时间为准。其中29个月为免付租金期。租赁期满，乙方需要续租的，在同等条件下，乙方有优先承租权。”仅从该条约定无法知晓原告的交付时间，同时原告亦未提交证据即《装修通知书》证明何时将案涉商铺交付给被告，故其主张的租金、违约金的起算时间无法确定；原告主张解除合同，并且由被告将案涉商铺腾空交付给原告，但案涉合同第6条第2款明确约定：乙方有下列情形之一的，在甲方书面通知乙方违约后，乙方在二十天内未纠正，则甲方有权书面通知乙方终止本合同。乙方应在收到本终止合同的通知书之日起五天内结清所欠甲方费用。乙方除无权要求甲方返还保证金外，还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，并不得撤走任何用于影院的经营设施设备，通知终止本合同之日起，乙方所有用于影院的经营设施设备无偿转移给甲方所有：1、如乙方迟延支付租赁费、水电费用的，应按照迟延支付费用的日息3%向甲方支付滞纳金，如逾期超过三十天（包括费用的全部或部分），乙方仍未付清所欠费用及违约金的，乙方承担所有责任；2、乙方未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁场地的根本用途，经甲方书面通知整改后二十天内未能纠正的；……5、其他严重违反合同的情形。但原告未提交证据证明其已经书面通知被告违约。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，因原告未能提供证明交付案涉商铺的《装修通知书》以及书面通知被告违约的相关证据，应承担举证不能的法律后果，故原告的上述诉讼请求法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5340元，减半收取2670元，由原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司承担。 二审举证期间内各方当事人均未提交新证据。 二审认定事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另查明，凯祺公司与钱江在二审中均认可涉案商铺于2017年2月交付钱江使用。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、双方是否按合同约定履行义务，是否存在违约行为；二、上诉人能否依据合同约定行使合同解除权。 双方是否按合同约定履行义务，是否存在违约行为。上诉人凯祺公司与被上诉人钱江签订的《麒龙国际会展城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方签订案涉租赁合同后，上诉人与被上诉人均认可涉案商铺于2017年2月交付，故本院确认2017年2月15日为涉案商铺交付时间。合同约定案涉商铺免租期29个月，即2017年2月15日至2019年7月14日为合同约定的免租期限，自2019年7月15日后钱江应向凯祺公司支付租赁商铺租金。钱江在与凯祺公司签订商铺租赁合同时已按合同约定已支付3个月租金，自2019年10月15日之后未向凯祺公司支付租金，存在违约行为，对凯祺公司请求钱江支付租金至2020年12月1日止的诉请应予支持。即钱江欠付凯祺公司案涉商铺租金具体计算如下：第一期租金3个月，2019年10月15日至2020年1月14日，月租金15244元，合计租金45732元（15244元×3个月）；第二期租金6个月，2020年1月15日至2020年7月14日，月租金15244元，合计租金91464元（15244元×6个月）；第三期租金自2020年7月15日至2020年12月1日（凯祺公司请求时间），月租金16514元，合计租金74863元（16514元×4个月零16天），以上租金共计212059元。对凯祺公司主张超出部分租金，不予支持。 关于本案违约金的支付问题。被上诉人钱江在上诉人凯祺公司向其交付租赁房屋使用后，在计租期限内仅支付3个月租金后，未再向凯祺公司支付商铺租金，其行为已构成违约，根据双方合同约定，凯祺公司对钱江交纳的保证金15244元不予返还。由于双方在合同约定违约金过高，凯祺公司不能举证证明其因钱江违约造成实际损失，本院按照年利率6％计算违约金为宜。对凯祺公司超出部分的违约金，不予支持。依据案涉合同的约定，违约金需分段计算：第一笔违约金以钱江所欠2019年10月15日至2020年1月14日租金45732元为基数，从2019年10月15日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以钱江所欠2020年1月15日至2020年7月14日租金91464元为基数，从2020年1月15日起至该笔租金付清之日止；第三笔违约金以钱江所欠2020年7月15日至2020年12月1日租金74863元基数，从2020年7月15日计算至该笔租金付清之日止，均按照年利率6％计算。 上诉人凯祺公司能否依据合同约定行使合同解除权。上诉人与被上诉人双方在合同中约定“乙方（钱江）有以下任一违约情形，在甲方（凯祺公司）书面通知乙方违约后，乙方在二十天内未纠正，则甲方有权书面通知乙方终止本合同：乙方迟延支付租金逾期超过三十天”，即双方在合同中约定了解除合同的条件。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，只有在合同一方当事人拒绝履行合同的主要义务，且其违约行为足以导致合同目的无法实现的情况下，守约方才可以解除合同。本案中，钱江逾期交付租金存在违约行为，但其租赁商铺经营电影院，投入资金较大，租期尚未届满，且钱江的违约行为不足以使凯祺公司收取租金的合同目的不能实现，如仅因钱江欠付租金解除双方合同会造成钱江重大损失，显失公平。且上诉人凯祺公司亦未向被上诉人钱江书面通知违约，故对凯祺公司请求解除双方合同，由钱江腾空交付租赁门面的诉请不予支持。 综上所述，凯祺公司的上诉理由部分能够成立，应由支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初5086号民事判决； 二、钱江自本判决生效之日起10日内支付贵州铜仁凯祺商业管理有限公司租金212059元； 三、钱江自本判决生效之日起10日内支付原告贵州铜仁凯祺商业管理有限公司违约金，第一笔违约金以钱江所欠2019年10月15日至2020年1月14日租金45732元为基数，从2019年10月15日计算至该笔租金付清之日止；第二笔违约金以钱江所欠2020年1月15日至2020年7月14日租金91464元为基数，从2020年1月15日起至该笔租金付清之日止；第三笔违约金以钱江所欠2020年7月15日至2020年12月1日租金74863元基数，从2020年7月15日计算至该笔租金付清之日止，按年利率6％计算； 四、驳回贵州铜仁凯祺商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5340元，减半收取2670元，由钱江负担2390元，贵州铜仁凯祺商业管理有限公司负担280元；二审案件受理费5340元，由钱江负担4780元，贵州铜仁凯祺商业管理有限公司负担560元。 本判决为终审判决。 审判长  张金勇 审判员  龙 俊 审判员  芦化莉 二〇二一年六月二十三日 法官助理翁寿炳 书记员李徐