山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初5207号原告：青岛融成万家物业服务有限公司，住所地青岛胶州市龙州路117号，统一社会信用代码913702810967148671。法定代表人：王春光，经理。委托诉讼代理人：范长友，胶州中云法律服务所法律工作者。被告：宋敏，女，1982年10月12日生，汉族，住胶州市。原告青岛融成万家物业服务有限公司（以下简称融成物业）与被告宋敏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融成物业的委托诉讼代理人范长友、被告宋敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿付原告物业服务费10489元（96.41平方米×1.6元×68个月）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:被告系胶州市业主，自入住之日起接受原告提供的物业服务，但是被告自2015年8月1日起截至2021年3月31日止，欠原告物业服务费10489元。为此具状起诉，请求依法判令如原告所请。被告辩称，2014年7月份交房之后，卫生间墙基体突出墙体5至7厘米，无法正常装修施工，物业公司拒绝处理，我们自己敲掉墙体，做防水，花费约2000元。建楼时预留的上料门洞，我们要求物业联系开发商处理稳妥，物业称已经处理完毕，2015年变形严重，找物业公司，其一直拖延至今。2014年7月、10月、11月，房屋漏了三次水，物业均未处理，被告因此对厨卫吊顶及修补石膏线、刮腻子、喷漆等花费5000元。被告找到物业经理王文波、江守国，他们称会给赔偿，后矢口否认。被告房屋漏水、下水管道被堵等问题找到开发商，涂振雄董事长答应处理解决，王文波打电话要求开发商不要处理。物业公司不但不协助业主解决问题，还欺诈业主，侵害业主权利。除此，小区还存在消防栓全部空着，没有水带，没有水枪，楼道被自行车堵死，卫生打扫不及时，楼道照明器具没有检修，消防通道经常被堵塞，物业、开发商内部人员车辆可以进入小区，业主不允许等问题。另对欠缴物业费的数额与时间没有具体计算，对物业公司不作为阻碍业主与开发商解决问题的途径，侵害了业主的权利，原物业经理欺骗我们导致问题没有解决，一直留存，所以被告没有缴纳物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据为：交房手续进程确认书、装修承诺书、业主服务手册承诺书、物业管理合同、临时管理规约承诺书各一份、物业费催缴通知照片两张，证明原告已经提供了物业服务但被告经催告未及时缴纳物业费。被告质证称：物业服务没有享受到，其质证意见同答辩状。被告提交的证据为：证据一，当庭出示手机上拍摄电子版墙体不合格没有维修的照片3张、房间墙壁上料口没做处理照片3张、2014年第一次漏水的照片1张、2014年11月17日第三次漏水的照片13张、物业不作为的照片10张，证明业主主张的一些问题发生的实际情况。庭后补充提交打印版照片共24张。原告质证称：对于其真实性及关联性均有异议，首先无法证明是涉案房屋存在的质量问题，其次无法证明与本案有关，对被告主张的物业不作为的情形不认可。被告解释称：若原告对照片的真实性有异议，可实地取证、查看。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与青岛融成置业有限公司（甲方）于2014年4月25日签订《物业管理合同》，约定由原告为胶州市融城嘉汇苑小区（胶州市龙州路117号）提供物业管理服务事宜。合同第十五条约定：委托管理期限为10年，自2014年5月1日起至2024年4月30日止。第十九条约定：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元，电梯费0.4元每平方米向业主或物业使用人收取。2014年7月3日，被告签署三份承诺书，声明已收到《小区装修指南》《小区业主临时管理规约》《小区业主服务手册》，同意遵守相关规约，接受前期物业服务企业对小区实施的合法管理与服务，并支付相关费用。被告宋敏系胶州市业主，房屋面积96.41平方米。被告宋敏自2015年8月1日至2021年3月31日期间未缴纳物业费。本院所确认的上述事实，有原告提交的《物业管理合同》一份、装修承诺书一份、业主服务手册承诺书一份、临时管理规约承诺书一份、物业催缴通知两份、交房手续进程确认书一份在卷佐证及原被告当庭陈述，以上证据经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为，原告青岛融成万家物业服务有限公司与被告所在小区的房地产开发公司青岛融成置业有限公司签订的《物业管理合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该物业服务合同对业主具有法律约束力，业主应当依约向物业服务人支付物业费。本案中，原告为包含被告在内的小区业主提供了物业服务，被告虽对房屋质量及原告的物业服务质量提出异议，但房屋质量问题并非原告原因造成的，被告也没有证据证明物业阻碍业主与开发商协调处理房屋质量问题；对于被告提交的小区内消防通道被堵、监控损坏、卫生打扫不及时等物业服务存在问题的照片，即使是真实的，也仅能说明某个地点在某个时间节点的状况，并不能反映小区内卫生、安保等整体或长期的情况，不足以证明原告的服务存在根本性违约行为，被告应承担举证不能的后果，对被告的主张本院不予采信。现原告要求被告缴纳拖欠的自2015年8月1日起至2021年3月31日期间的物业费10489元（68月×1.6元/平方米/月×96.41平方米），被告虽没有直接认可，但未提交相反证据，对原告的主张本院予以确认，原告要求被告支付拖欠的物业费符合法律规定及合同约定，本院予以支持。物业管理作为一个生活中必要的服务行业，现实生活中需要物业公司与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面。若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，原告应反思其在物业服务过程中不完善之处，遵循本案判决的倡导性建议，多听取业主的意见和建议，不断提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：被告宋敏自本判决生效之日起十日内支付原告青岛融成万家物业服务有限公司自2015年8月1日起至2021年3月31日止的物业费10489元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理62元，减半收取31元，由被告宋敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  管清娟二〇二一年六月八日书记员  迟 佳附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。