四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1102民初3768号 原告：徐文康，男，1949年5月5日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：干文，四川嘉州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任丽，四川嘉州律师事务所律师。 被告：四川恒地置业有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：向旭东，董事长。 委托诉讼代理人：雷莉琼，四川双荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王劲松，四川乐嘉律师事务所律师。 第三人：乐山益凌投资有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：徐文康，执行董事。 原告徐文康与被告四川恒地置业有限公司（以下简称：恒地公司），第三人乐山益凌投资有限公司（以下简称：益凌公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。2021年5月12日，本院依徐文康申请追加益凌公司为本案第三人。此后，本院于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告徐文康及其委托诉讼代理人任丽，被告恒地公司的委托诉讼代理人雷莉琼、王劲松，第三人益凌公司的法定代表人徐文康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐文康向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒地公司承担办证所有税费将位于四川省乐山市市中区××道××号××幢××单元××楼××号住宅（房屋唯一号：152XXX）的不动产权登记手续办理至原告徐文康名下，并将不动产权证书原件交付给原告徐文康；2.判令被告恒地公司支付原告徐文康违约金300000元；3.本案诉讼费用由被告恒地公司承担。 事实和理由：益凌公司与恒地公司原股东杨志宏、陈凤祥于2009年11月26日签订《国有土地使用权转让认购合同》，益凌公司将自己名下以出让方式取得的位于乐山市市中区柏杨路72号的土地使用权转给杨志宏、陈凤祥（或杨志宏、陈凤祥具有关联关系的公司），约定转让价格以及其他权利义务，杨志宏、陈凤祥同意在临居竹街的地段南头修建二楼营业用房200平方米补偿给益凌公司（益凌公司只承担手续费用5万元）。2010年3月25日，益凌公司与恒地公司签订《履约保证金协议》，对恒地公司应及时履行返还办公用房200㎡进行特别约定，载明恒地公司在取得预售房许可证后，即时为益凌公司办理土地及房产登记，并约定违约方赔偿30万元违约金。因徐文康系益凌公司法定代表人，经徐文康与恒地公司商定双方于2010年8月30日签订《特别承诺协议》，恒地公司应为徐文康办理好相应的产权证后转交给徐文康以及违约方承担相应的违约金和连带赔偿责任。2013年3月18日，徐文康和恒地公司签订《还房协议》，约定恒地公司将“恒地大道中心”楼盘居竹街地段临街面2楼营业用房补偿还房给徐文康，恒地公司应按照徐文康或徐文康书面指定的其他产权人名字，负责办理还房后的房产证和土地证转交给徐文康（徐文康只承担手续费五万元整）。2016年3月17日，恒地公司出具《收据》给徐文康，载明收到徐文康交来办证手续费现金人民币伍万元整（办证费用包含代办产权证所需缴纳税费、维修基金的全部费用）并将多出的面积划归其他业主所有，剩下的面积约200平方米为徐文康所有。2016年3月21日，徐文康缴纳物业服务费后收房。截止起诉之日，恒地公司一直未依约为徐文康办理产权证，原告徐文康认为恒地公司应按照双方约定以及恒地公司作出的承诺全面履行合同义务，及时为徐文康办理产权证书并承担违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告恒地公司辩称，对原告徐文康的诉讼请求都不认可。徐文康没有提供证据证明恒地公司和益凌公司之间约定把案涉补偿房给徐文康个人。本案中，徐文康是以个人名义提起的诉讼，原告的诉讼主体存在问题。徐文康无法确认补偿房是否是四川省乐山市市中区××道××号××幢××单元××楼××号的房屋（房屋唯一号：152XXX）。徐文康诉请的30万元违约金是依据恒地公司与益凌公司签订的《履约保证金协议》，而非徐文康个人，该诉请不应得到支持。徐文康认为案涉补偿房是基于《国有土地使用权转让认购合同》中约定的第八条，但恒地公司认为《国有土地使用权转让认购合同》中约定的第八条无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人乐山益凌投资有限公司述称，支持原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：落款日期为2009年11月26日的《国有土地使用权转让认购合同》主要载明：益凌公司（转让方、甲方），陈凤祥、杨志宏（受让方、乙方），甲方将以出让方式取得的位于乐山市市中区柏杨路72号，地号为5-16-110的土地使用权转让给乙方。其中第八条约定“本合同转让地块内有甲方投资建设的深井水源（持有合法许可证），由甲方无偿转让给乙方。乙方为甲方在临居竹街的地段南头修建二楼营业用房200平方米营业用房补偿给甲方（甲方承担手续费用5万元），乙方为甲方办理好相应的产权证后转交给甲方，作为甲方今后办公使用，如不能提供200平米的营业用房，乙方将赔甲方人民币壹佰万元整”。 落款日期为2010年3月25日的《履约保证金协议》主要载明：甲方为益凌公司，乙方为恒地公司。在双方2009年11月26日所签合同基础上，经协商，双方达成以下协议：乙方在取得预售房许可证后，及时为甲方办理该200平方米办公房产权的土地及房产登记。 落款日期为2010年8月30日的《特别承诺协议》主要载明：甲方徐文康，乙方恒地公司。乙方在对地号为5-16-110地块的设计、建设时，考虑到对甲方的补偿，同意将居竹街地段（临街面）修建的二楼营业用房200平方米补偿还房给甲方（甲方承担手续费5万元），乙方为甲方办理好相应的产权证后转交给甲方。 落款日期为2011年1月22日的《会议纪要》主要载明：恒地公司投资股东变更后的交接座谈会。参加会议的有原股东、新股东以及益凌公司总经理徐文康等人。到会人员对前期恒地公司、益凌公司和乐山市中心城区金康纺配经营部三者的土地转让合同、拆迁还房协议等进行了认真的了解和交涉，最后达成了共识，现将会议纪要内容纪要如下……6.对2010年8月30日益凌公司与恒地公司签订的《特别承诺协议》的内容进行了了解和确认。7.对2010年8月30日徐文康与恒地公司签订的《特别承诺协议》的内容进行了了解和确认。 落款日期为2013年3月18日的《还房协议》主要载明：甲方徐文康，乙方恒地公司。乙方将“恒地大道中心”楼盘居竹街地段临街面2楼营业用房补偿还房给甲方，面积约贰佰平方米，乙方按照甲方或甲方书面指定的其他产权人名字，负责办理还房后的房产证和土地证后转交给甲方（甲方只承担手续费五万元整）。所还房屋符合本楼盘商品房交房标准，不含光纤电视、天然气。 落款日期为2016年3月17日，由恒地公司出具的《收据》主要载明：根据2010年8月30日签订的《特别承诺协议》，2013年3月18日签订的《还房协议》，恒地公司收到徐文康交来办证手续费现金人民币5万元。 另查明，四川省乐山市市中区××道××号××幢××单元××楼××号住宅（房屋唯一号：152XXX）截止2021年1月28日登记的产权人为恒地公司，登记的建筑面积为279.6平方米。 诉讼中，徐文康陈述，恒地公司已经将房屋交付给徐文康使用，徐文康支付了物业服务费，并提交《同意办理交房手续通知函》《收款收据》予以佐证。《同意办理交房手续通知函》《收款收据》上载明的房屋房号为3-1-2-1。虽然《会议纪要》第6、7条载明“6.对2010年8月30日益凌公司与恒地公司签订的《特别承诺协议》”“7.对2010年8月30日徐文康与恒地公司签订的《特别承诺协议》”，但实际上，2010年8月30日只签订了一份《特别承诺协议》，就是徐文康向法院提交的《特别承诺协议》（甲方徐文康，乙方恒地公司）。 上述事实，有身份证复印件、营业执照复印件、国家企业信用信息公示系统网页截图、《国有土地使用权转让认购合同》《履约保证金协议》《特别承诺协议》《会议纪要》《还房协议》《同意办理交房手续通知函》《收款收据》、不动产档案查询信息及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，结合《国有土地使用权转让认购合同》《履约保证金协议》的内容来看，“200平方米营业用房”是基于益凌公司将土地转让给恒地公司，恒地公司补偿给益凌公司，而非补偿给徐文康个人。虽然《特别承诺协议》《还房协议》中载明的甲方为徐文康，但结合《会议纪要》第6、7条的内容和徐文康关于2010年8月30日只签订了一份《特别承诺协议》（甲方徐文康，乙方恒地公司）的陈述来看，现有证据无法证明，益凌公司与恒地公司达成合意，将恒地公司补偿给益凌公司的“200平方米营业用房”变更为补偿徐文康个人，且徐文康系益凌公司法定代表人，其可以代表益凌公司与恒地公司签订《特别承诺协议》《还房协议》。综上，本院有理由相信，徐文康与恒地公司签订《特别承诺协议》《还房协议》系履行职务的行为，徐文康系代表益凌公司与恒地公司签订。徐文康个人并非案涉合同的相对方，徐文康的诉讼请求，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告徐文康的诉讼请求。 案件受理费减半收取计2900元，由原告徐文康负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  周亲亲 二〇二一年六月二十四日 书记员  罗 宇