山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初2054号原告：赵以贵，男，1965年3月31日出生，汉族，农民，住济南市市中区。委托诉讼代理人：李广卫，滨州滨城西区法律服务所法律工作者。被告：马广胜，男，1986年10月15日出生，汉族，住济南市市中区。被告：赵玉庆，男，1982年2月1日出生，汉族，个体工商户，住济南市市中区。原告赵以贵与被告马广胜、赵玉庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵以贵及其委托诉讼代理人李广卫，被告赵玉庆到庭参加诉讼，被告马广胜经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵以贵向本院提出诉讼请求：1.判令赵以贵与马广胜签订的房屋买卖合同无效；2.判令马广胜返还购房款64万元、利息336000元及自2017年7月1日起至实际清偿之日止，以64万元为基数，按年利率15%计算的利息；3.判令赵玉庆对购房款64万元承担连带赔偿责任。事实和理由：2017年5月3日，经赵玉庆介绍赵以贵与马广胜签订交房协议，赵以贵预定马广胜名下所有的位于济南市市中区房屋，建筑面积110平方米，交房时间定于2018年5月30日，证明人为赵玉庆。2017年5月25日，马广胜向赵以贵提供由济南市市中区十六里河街道办事处分水岭村民委员会盖章出具的房屋产权证明一份，证明上述房产的产权归属马广胜所有。2017年6月3日，赵以贵与马广胜签订房屋买卖合同，约定交易标的物为位于济南市市中区房屋，建筑面积110平方米，成交价款为64万元，同日赵以贵向马广胜交付购房现金30万元，马广胜向赵以贵出具收到购房款收条两张，2017年6月5日赵以贵银行取现5万元，2017年6月6日赵以贵银行取现25万元，当天向马广胜交付购房现金30万元、余款4万元以马广胜欠赵以贵的借款抵顶。2017年7月20日马广胜向赵以贵出具证明部分内容：到今天为止共收到赵以贵购买马广胜位于分水岭小区2号楼3单元301室房屋款64万元整。2020年1月14日，赵玉庆与赵以贵签订协议书，证实马广胜将涉案房产私自转卖他人导致房屋买卖合同不能履行，约定若马广胜不履行购房合同，赵玉庆承诺2020年5月31日前给赵以贵64万元，若到期不能给付自愿承担违约责任（以64万元为基数，自2017年6月3日起至款项全部付清之日止的利息，按年利率24%计算）。经赵以贵多次催要，马广胜、赵玉庆拒不履行付款义务，为此赵以贵诉至法院。马广胜未作答辩。赵玉庆辩称，赵玉庆没有意见，对于赵以贵的诉请，赵玉庆无法承担全部请求，只能承担一部分款。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、赵以贵提交一份交房协议，载明“…甲方（卖方）：马广胜乙方（买方）：赵以贵甲、乙双方友好协商，就乙方购买甲方位于济南市市中区十六里河镇分水岭小区2号楼3单元301号住宅事宜，达成协议：1.乙方预定房屋为2号楼3单元301室，建筑面积为110平方米。2.交房时间定于2018年5月30日。3.如甲方到期不能按时交房，则甲方承担乙方所有费用…甲方：马广胜证明人：赵玉庆乙方：赵以贵日期2017年5月3日”。二、赵以贵提交一份房屋产权证明，载明“房屋产权证明兹证明位于我辖区，面积110平方米，该房屋产权归属马广胜所有。特此证明证明单位（济南市市中区十六里河街道办事处分水岭村民委员会公章）日期2017年5月25日”。三、赵以贵提交一份房屋买卖合同，载明“甲方（卖方）：马广胜乙方（买方）：赵以贵…甲乙双方经友好协商，甲方同意将自有房屋一处出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房，特制订本合同如下：一、此房坐落于济南市市中区，产权所有人马广胜，房屋建筑面积110㎡。二、该房价64万元，…三、甲方保证在交接前对该房没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。…六、甲方有义务协助乙方办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由乙方承担，未尽事宜甲乙双方协商解决。七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字生效，不得违约，如违约造成的经济损失，由违约方负责，乙方违约金不退，甲方违约双倍赔款。甲方：马广胜…乙方：赵以贵…2017年6月3日”。四、赵以贵提交两份2017年6月3日的收条，一份系书写，一份系打印并填写，均为收款人马广胜，收到赵以贵购买房屋款64万元。五、赵以贵提交一份马广胜2017年7月20日出具的收条，载明“到今天为止共收到赵以贵购买马广胜位于分水岭小区2号楼3单元201室房屋款64万元整…借到赵以贵现金16万元整…共计收到赵以贵现金80万元整…马广胜…”。六、赵以贵提交一份协议书，载明“甲方：赵以贵…乙方：赵玉庆:2017年6月3日甲方经乙方介绍与马广胜…签订了《房屋买卖合同》，马广胜将其所有的坐落于济南市市中区十六里河街道办事处分水岭小区2号楼3单元301室…房产出售给了甲方，甲方已将全部购房款陆拾肆万元支付给了马广胜（有收条），并约定2018年5月30日交房。但是，马广胜在将上述房产出售给甲方后，又私自将该房产在分水岭村委登记变更到马广胜岳母杨希凤名下，杨希凤又将该房产变更在他人名下。当时乙方给甲方介绍时，乙方承诺马广胜如不履行协议，乙方负责将购房款陆拾肆万元支付给甲方，现因马广胜未能履行交房义务，为此，甲方双方如下协议：1.乙方承诺于2020年5月31日前支付给甲方陆拾肆万元。2.如乙方不能按时履行付款义务，自愿承担违约责任（以64万元为基数，按年利率24%自2017年6月3日起至款项全部付清之日止计算利息）。3.如乙方不能按时履行付款义务，乙方自愿将其名下的房产抵顶给甲方…甲方：赵以贵乙方：赵玉庆2020年元月14号”。七、赵以贵提交一份还款日期为2017年3月27日的借条（收条）、2017年7月4日借条，分别载明借款人马广胜借赵以贵现金3万元、1万元（还款日期2017年9月4日）等内容。八、赵以贵提交两份由赵玉庆出具的书面材料，其中：2020年12月25日承诺书载明“我本人赵玉庆在2020年12月25日向赵以贵保证如到2021年3月25号还不上赵以贵叁拾伍万元正…我自愿去本村村委会将我10号楼7楼702房子改名为赵以贵名下，如赵玉庆在2021年3月25号还上赵以贵叁拾伍万元正此承诺书作废。承诺人：赵玉庆…”。2021年1月16日书面材料载明“我叫赵玉庆，是济南市市中区十六里河镇北康人，是赵以贵买马广胜房子的介绍人，当时签协议当天赵以贵在吴家信用社门口给了马广胜三十万的房款，过了两天又在鲁秀城民生银行给了马广胜三十万的房款，在买房前马广胜借了赵以贵三万元，以上赵以贵所给的房款我在场我知道的就这六十三万元房款。以上所写真实无误如有虚假愿承担一切法律责任。”庭审中，赵以贵陈述2017年赵玉庆说马广胜有一套房子想卖，当时马广胜可能缺钱，赵以贵问多少钱，说64万元，赵以贵一看价格合适，当时自己在外租房也没有房子就答应了。交房协议是赵以贵、马广胜于2017年5月3日在赵玉庆的住处济南市市中区商量签订的，该协议是赵玉庆找人提前打印的。马广胜的房子是新农村改造房，就是农村安置房，当时房子建起来了，赵以贵实地去看了，也问过村委会，不放心还让马广胜到村里开了一份证明，证明房子是他的，就是房屋产权证明。马广胜开出证明后，双方也是在赵玉庆家签订的房屋买卖合同，购房款已支付给马广胜。赵玉庆称马广胜的房子是村里盖的，就是老百姓说的回迁房，拆了原来的平房再盖的新房，不是商品房，是村里组织盖的。对于赵以贵陈述的款项交付问题，赵玉庆称第一笔30万元是在赵以贵车上给的马广胜，赵玉庆看到了，打印的收条是马广胜拿着去的，条也是在车上打的。第二笔30万元赵玉庆在民生银行门口等着，赵以贵和马广胜进的银行，赵玉庆只是看见赵以贵在银行门口将钱给了马广胜，不是在银行大厅，赵玉庆问马广胜给他钱了吗，他说给了，收条是在车上打的，条是人家打好的，在车上签的字，两笔30万元都打了收条这个赵玉庆都知道。另外借款4万元，赵玉庆只知道3万元的，是在赵以贵住的南苑小区楼下，赵以贵在单元门口对面的台子上给的马广胜，当时马广胜叫赵玉庆去的，赵玉庆就在该小区住，有没有借条不清楚，1万元的事赵玉庆不知道。赵以贵还称买了马广胜的房子后就催他，他却说办不了，可以赔损失16万元，赵以贵说也行，马广胜就给打了一个80万元的条。过了一段时间，赵以贵去他家看见里面住了人，并找到村里了解，才知道马广胜将房子卖给他岳母，并写了一份买卖协议，然后他岳母又卖给他人了，因为他在外面有欠款，这个房子确实在签订合同几个月就卖给了他人，双方合同已无法履行，所以主张合同无效。赵玉庆认可赵以贵所述涉案房屋确实马广胜已卖给他人的事实。现赵以贵要求判决与马广胜签订的房屋买卖合同无效，马广胜返还购房款64万元并支付利息，自2017年7月1日起至实际给付之日止，按照年利率15%计算；根据与赵玉庆签订的协议书以及两份书面材料，要求赵玉庆对购房款64万元承担连带清偿责任。赵玉庆对此没有异议。以上事实，有交房协议、房屋产权证明、房屋买卖合同、收条、协议书、账户对账单、借条、承诺书等及当事人的陈述予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据当事人的陈述和提供的证据，赵以贵与马广胜签订的房屋买卖合同，涉及的房屋济南市市中区十六里河街道办事处分水岭小区2号楼3单元301室，赵以贵称房屋是新农村改造房，就是农村安置房，赵玉庆则陈述是村里盖的，就是老百姓说的回迁房，不是商品房。马广胜未到庭参加诉讼，也未陈述答辩意见和举证，现有证据材料也无法证实涉案房屋具有合法的建设审批手续，故赵以贵与马广胜签订的房屋买卖合同，违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。赵玉庆作为赵以贵、马广胜之间房屋买卖的证明人，证实赵以贵已将涉案购买款63万元给付马广胜，同时结合赵以贵对款项交付情况的陈述，以及提交的证据，可以确认赵以贵已将购房款64万元给付马广胜，因双方签订的房屋买卖合同无效，故马广胜理应将此款返还给赵以贵。根据赵以贵所述涉案房屋已建成，并实地进行了查看，也问过村委会，还让马广胜到村里开具了一份证明。马广胜对涉案房屋情况也是明知的，所以对于合同的无效，赵以贵、马广胜均负有过错，理应承担相应的民事责任。对于赵以贵诉请的利息，要求按照年利率15%计算，依据不足，本院不予支持，马广胜应自2020年12月23日起至实际给付之日止，以64万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心2020年12月公布的一年期贷款市场报价利率计算支付给赵以贵利息。赵以贵超出部分的请求，本院不予支持。对于赵以贵要求赵玉庆对涉案购房款64万元承担连带赔偿责任的请求，赵玉庆没有异议，故该请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、原告赵以贵与被告马广胜于2017年6月3日签订的房屋买卖合同无效。二、被告马广胜于本判决生效之日起十日内返还原告赵以贵购房款64万元；三、被告马广胜于本判决生效之日起十日内支付原告赵以贵利息，以64万元为基数，自2020年12月23日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心2020年12月公布的一年期贷款市场报价利率计算；四、被告赵玉庆对上述第二条付款义务承担连带赔偿责任；五、驳回原告赵以贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18984元，减半收取计9492元，原告赵以贵负担5563元，被告马广胜、赵玉庆负担3854元，被告马广胜负担75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  唐绪康二〇二一年六月十六日书记员  宫尧尧