上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2146号上诉人（原审被告）：上海善荣贸易有限公司，住所地上海市松江区九亭镇九亭大街853号1层。法定代表人：陈善荣，总经理。委托诉讼代理人：张如玉，安徽繁星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海松江区九亭经济联合社，住所地上海市松江区九亭镇康亭路100号。法定代表人：陈钺，理事长。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫晓晨，上海巨明律师事务所律师。原审被告：上海松江区善荣小学，住所地上海市松江区九亭镇连富路822号。法定代表人：王友军，校长。上诉人上海善荣贸易有限公司（以下简称善荣公司）与被上诉人上海松江区九亭经济联合社（以下简称九亭经联社）、原审被告上海松江区善荣小学（以下简称善荣小学）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初8352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。善荣公司上诉请求：撤销一审判决，改判不以善荣公司的保证金冲抵租金或将本案发回重审。事实和理由：1、根据2018年9月4日案外人上海市松江区XX镇人民政府动拆迁办公室（以下简称XX镇动迁办）、九亭经联社、善荣小学和善荣公司签订的《协议书》（以下简称四方协议），善荣公司预留在XX镇动迁办的1，000，000元是善荣公司保证善荣小学按期搬离的保证金而不是押金，即便是押金也是保证搬迁的押金，而不包括代为支付租金的押金。因为签订协议时，各方都明确善荣小学的租金是由松江区教育局支付的。2、本案中实际占用房屋的是善荣小学而不是善荣公司，房屋所有权人是XX镇动迁办。九亭经联社和XX镇动迁办是两个独立主体。各方所签四方协议并未约定占有改定的交纳方式，故一审认定本案系争1，000，000元保证金视为善荣公司为善荣小学缴纳的履约保证金，没有法律依据。3、一审法院将善荣公司交付给案外人XX镇动迁办的保证金在本案中处理，违反法定程序。案外人提供的情况说明没有其他证据予以证明，且一审法院应追加案外人参加本案诉讼。综上所述，房屋租赁合同纠纷的租金应由实际承租人善荣小学支付，善荣公司预留的1，000，000元是督促善荣小学按时搬迁的保证金。九亭经联社以善荣公司和善荣小学存在关联关系，意欲将搬迁保证金直接抵扣租金的理由不能成立。请求二审法院支持善荣公司的上诉请求。九亭经联社辩称，不同意善荣公司的上诉请求。善荣公司、善荣小学和九亭经联社对本案所涉合同中的保证金条款的理解有分歧。根据法律规定，应根据上下文、合同目的等进行推定。结合数个合同的上下文可知九亭经联社将房屋出租给善荣公司，善荣公司再提供给善荣小学使用，合同约定清退房屋的义务人是善荣公司，善荣公司和XX镇动迁办结算完毕，善荣公司尚有1，000，000元未收取，故其自愿将1，000，000元押在XX镇动迁办作为善荣小学的租赁保证金。四方协议上没未明确约定善荣小学应付租金金额，而在同一天九亭经联社和善荣小学签订的房屋租赁合同中约定年租金暂定1，000，000元，以最终评估为准。实际并没有明确租金金额，也没有明确是由教育局直接支付。根据一审查明事实，租金补贴是教育局直接支付给善荣小学的，不是直接支付给九亭经联社的。实际上，善荣公司和善荣小学是共同承租人，若仅以善荣小学作为承租人，其支付租金是没有任何保障的，但一审对此没有认定。根据正常流程，动迁办也不可能在承租人实际搬离前就将动迁尾款付清，否则会增加集体资产流失的风险。上诉人及善荣小学存在伪造证据的嫌疑，一审中其代理人陈述是小学向案外人承租，案外人向公司承租，我方认为实际小学和公司是一个整体，小学没有实际支付租金。九亭经联社受九亭镇政府管理，租赁合同和四方协议是一天签订的，上诉人陈述存在诸多笔误是不成立的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。善荣小学未作陈述。九亭经联社向一审法院起诉请求：1、判令善荣公司、善荣小学支付九亭经联社自2018年9月1日至2019年6月18日期间拖欠的租金870，871元；2、判令善荣公司、善荣小学支付九亭经联社以870，871元为本金的利息损失，自2018年9月12日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、判令善荣公司、善荣小学支付九亭经联社逾期支付租金的违约金100，000元。一审中，九亭经联社变更诉讼请求为：1、判令善荣公司、善荣小学共同支付九亭经联社自2018年9月1日至2019年6月18日期间的房屋占有使用费690，240元；2、判令善荣公司、善荣小学共同支付诉讼保全费5，000元；九亭经联社自愿撤回关于违约金、利息的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2017年11月13日，甲方（搬迁实施人）XX镇动迁办委托实施单位上海市XX事务所有限公司与乙方（被搬迁人）善荣公司签订《协议书》，载明：乙方所有的位于上海市松江区XX镇XX路XX号厂房（以下简称涉案厂房）所占用范围内的土地使用权属历史违法用地，地上建筑物未取得相应行政许可，属无证建筑，经评估机构丈量面积为2，786.69平方米，现由甲方对上述厂房及其所占用的国有土地使用权的搬迁给予货币补偿，不作任何安置；含地上建筑物、土地使用权、附属设施、停产停业损失、综合补贴、腾地奖励等各项补偿项目在内，甲方同意给予乙方合计补偿款10，536，623元；乙方应于2018年8月31日前完成清腾搬离义务，包括清退标的物的使用权人或实际使用人，并按标的物的现状向甲方交付；第十条特别约定载明：乙方同意，在本协议约定的清腾、搬离期限届满后，仍有实际使用人未清腾、搬离的，甲方有权直接与实际使用人就清腾搬离等进行协商并达成协议，以实施代为清退，由此产生的全部清退费用（包括但不限于清退乙方已收取的实际使用人的剩余租金、押金，实际向承租人支付的搬迁补偿费用等）或因此给乙方造成的损失（若有）均由乙方承担，与甲方无涉，甲方实际支付的代为清退费用从甲方应向乙方支付的补偿款中直接抵扣。上述《协议书》签订后，除尾款1，000，000元外，甲方已向乙方善荣公司支付其余拆迁补偿款。2018年9月初，甲方九亭经联社作为出租方、乙方善荣小学作为承租方、丙方XX镇动迁办作为见证方，三方签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意乙方承租涉案厂房，建筑面积2，786.69平方米，乙方承租用于办学，租赁期限11个月，自2018年9月1日起至2019年7月31日止，期间内租金合计暂定1，000，000元，最终以松江区教育局租赁费收取评估报告为准；租金支付方式为本合同签订之日起10日内，乙方应向甲方支付本合同项下年租金1，000，000元；合同第六条第1款约定：若乙方逾期支付租赁物所涉任一费用的，每逾期一日按本合同项下年租金的3‰向甲方支付违约金；第七条约定：鉴于善荣公司已就租赁物与XX镇动迁办签定搬迁补偿协议，并按协议约定履行。签订本租赁合同系为了配合乙方做好善荣小学教师及学生分流等事宜。本合同履行期间租赁物的使用，乙方应当遵守国家法律法规及教育办学机构相关行业规定，合法合规使用，若乙方违法违规使用所产生的后果由乙方承担，与甲方无关。如因乙方违法违规致使本合同无法继续履行，甲方有权追究乙方违约责任。上述《房屋租赁合同》系善荣公司的法定代表人陈善荣代乙方善荣小学签订，陈善荣在乙方代表处签名，并加盖了善荣小学的公章、校长王友军（系陈善荣配偶）的印章，载明的签约日期为2018年9月1日。上述《房屋租赁合同》签订后，善荣小学分文未付租金。2018年9月4日，甲方XX镇动迁办、乙方九亭经联社、丙方善荣小学、丁方善荣公司，四方签订《协议书》，载明：“鉴于：1、2017年11月13日，甲丁双方就丁方位于上海市松江区XX镇XX路XX号的2786.69平方米厂房及厂房所占用范围内的3684.7平方米土地使用权（以下简称“标的物”，该标的物系无证，属历史违法用地）搬迁补偿事宜签订了《协议书》。根据该协议书约定，甲方应向丁方支付搬迁补偿款共计1，053.6623万元，丁方应于2018年8月31日完成清腾搬离义务。现甲方已支付补偿款316.0987万元，丁方已实际将上述标的物向甲方交付，甲方并已委托乙方管理。2、上述标的物原系丁方出租给丙方使用，因丙方学生分流及清退教师存在困难，经丙方、丁方申请，甲方同意丁方继续使用上述标的物11个月（自2018年9月1日至2019年7月31日止），并由乙方与丁方签订为期11个月的《房屋租赁合同》。鉴于以上事实，经四方协商一致，现就相关事宜达成以下条款：一、因上述标的物所在地块将于2019年8月启动开发，故必须在2019年7月31日前完成清腾搬离，该节事实在签约时丙、丁方已明确知悉。为此，为确保《房屋租赁合同》后续之有效履行，丁方自愿将搬迁补偿款余额中的1，000，000.00（大写：壹佰万元整）作为丙方按期搬离标的物的保证金。二、考虑因协商沟通耗费了一定的时间，丁方同意甲方于本协议签订之日起十五个工作日内支付搬迁补偿协议中的补偿款余额。扣除上述条款中的保证金后，甲方应支付的补偿款余额实际为6，375，636.00元（大写：陆佰叁拾柒万伍仟陆佰叁拾陆元整），届时甲方即完成搬迁协议项下付款义务。三、丁方承诺，将按《房屋租赁合同》的约定，于2019年7月31日前完成标的物的清腾搬离义务（需一并完成水电煤等销户）。如丁方按期清腾搬离的，自清腾搬离之日起十五个工作日内，甲方将上述保证金无息返还丙方（九亭经联社、善荣小学、善荣公司双方一致确认此处丙方为笔误，应为丁方）。如丁方未按期清腾搬离的，甲方除有权没收上述全部保证金外，还可即刻收回租赁物，届时滞留在租赁土地或房屋内的全部物品均视为无主物，由甲方、乙方自行处置，不作任何赔偿／补偿。四、因乙方已与丁方签订的《房屋租赁合同》中的租金水平较低，丁方同意由其负责在2019年8月1日至2019年8月31日完成上海松江区善荣小学区段长浜河道的整治工作并承担整治费用，为45，000.00元（大写：肆万伍仟元整）……签约日期：2018年9月4日”。上述协议书丁方由善荣公司的法定代表人陈善荣签订，并加盖丁方公章，陈善荣同时代表丙方善荣小学加盖公章及校长王友军印章。善荣小学实际于2019年6月18日搬离涉案厂房。因《房屋租赁合同》中约定11个月租金暂定1，000，000元，最终以松江区教育局租赁费收取评估报告为准，故一审法院向松江区教育局核实情况，该局回复：松江区教育局对于随迁子女学校校舍房租补贴是按照“三年一评估”的原则拨款，2017年曾委托第三方评估公司进行评估，评估价为每年862，800元，适用于2017年-2019年度的校舍房租拨款，2017年-2019年对于该校的校舍房租拨款即按照此标准，直到该校停止办学，且善荣小学已于2019年6月停止办学，因此将来不会再行评估；教育局已将2018年9月1日至2019年6月18日期间的租金补贴支付到善荣小学账户。鉴于此，九亭经联社、善荣小学、善荣公司一致同意2018年9月1日至2019年6月18日期间的房屋占有使用费按该标准计算，共计9个月18天，金额为690，240元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、当事人对于《房屋租赁合同》承租人有争议：九亭经联社主张尽管合同的乙方是善荣小学，但该合同是善荣公司与九亭经联社洽谈磋商的，原本九亭经联社是要与善荣公司签订租赁合同，但善荣公司提出形式上需以善荣小学的名义签订合同以申请松江区教育局的租金补贴，且善荣公司法定代表人陈善荣也在乙方代表处签名，善荣公司、善荣小学在本案租赁合同关系中是一个整体，无法区分各自责任，故善荣公司、善荣小学都是承租人；善荣公司、善荣小学均认为承租人是善荣小学，善荣公司与本案房屋租赁合同无关，陈善荣之所以在《房屋租赁合同》乙方代表处签名，是基于夫妻之间家事代理，代善荣小学的校长王友军出面洽谈房屋租赁事宜。2、九亭经联社、善荣小学、善荣公司对于《房屋租赁合同》、四方《协议书》签订情况有争议，为此，九亭经联社提供XX镇动迁办出具的《情况说明》，同时证明善荣公司曾同意以剩余1，000，000元补偿款结算租金。善荣公司、善荣小学对该情况说明真实性无异议，对证明内容有异议，《协议书》中未提到1，000，000元作为房屋租金的押金，仅仅是搬迁的保证。一审法院对于该《情况说明》真实性予以确认。3、当事人对于善荣公司在XX镇动迁办的搬迁款余额1，000，000元性质有争议：九亭经联社主张该款是善荣公司自愿为善荣小学履行《房屋租赁合同》交纳的押金；而善荣公司、善荣小学均认为该款系善荣公司为善荣小学按期搬离提供的担保，担保范围仅限按期搬迁。4、关于合同终止或无效的后果，双方均表示：若法院认定上述1，000，000元为押金，则要求在本案中一并处理。九亭经联社要求以该款抵扣善荣小学应付使用费，余款309，760元由九亭经联社退还给善荣公司；善荣公司、善荣小学均认为若法院认定该款是支付给出租方的押金的话可以抵扣，若不是押金则不可以抵扣，即便抵扣，也应当由动迁办支付给善荣公司，而不是九亭经联社来支付。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁标的物系无证建筑，因此，一审法院确认九亭经联社与善荣小学签订的《房屋租赁合同》无效。我国相关司法解释规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由于九亭经联社、善荣小学、善荣公司对于房屋占有使用费的金额690，240元已无争议，故一审法院予以确认，善荣小学作为承租人理应支付房屋占有使用费690，240元。本案主要争议焦点在于：一、善荣公司是否应当承担责任？二、XX镇动迁办处搬迁补偿余款1，000，000元性质如何认定？围绕争议焦点，一审法院阐述如下：一、善荣公司是否应当承担责任？九亭经联社以善荣公司、善荣小学均是承租人为由主张其共同支付房屋占有使用费，而善荣公司、善荣小学均否认善荣公司是承租人。对此一审法院认为，《房屋租赁合同》载明乙方承租人为善荣小学，且未盖有善荣公司的公章，尽管陈善荣是善荣公司法定代表人，但其签字的位置在乙方代表处，故根据合同相对性原则，承租人为善荣小学，一审法院无法认定善荣公司系共同承租人，因此九亭经联社该项意见缺乏依据，一审法院不予采纳。二、XX镇动迁办处搬迁补偿余款1，000，000元性质如何认定？当事人对于四方《协议书》中第一条“为确保《房屋租赁合同》后续之有效履行，丁方自愿将搬迁补偿款余额中的1，000，000.00元（大写：壹佰万元整）作为丙方按期搬离标的物的保证金”理解有争议：九亭经联社认为该条约定应理解为善荣公司自愿将搬迁补偿款余额中的1，000，000元作为善荣小学履行《房屋租赁合同》的押金，即履约保证金；而善荣公司、善荣小学则认为该条应理解为善荣公司自愿以该1，000，000元对善荣小学按期搬迁事宜提供担保，担保范围仅限于搬迁，事实上善荣小学已经按期搬迁，故善荣公司的担保事项已经完成，担保责任应当免除。对此，一审法院认同九亭经联社观点，尽管该1，000，000元实际未打入九亭经联社账户，但鉴于九亭经联社系受XX镇动迁办委托管理涉案厂房，故自四方协议签订起，该1，000，000元应视为善荣公司为善荣小学交纳的履约保证金，交纳方式为占有改定。由于《房屋租赁合同》无效，九亭经联社、善荣小学、善荣公司均表示该押金一并处理，九亭经联社并要求以该款抵扣欠付费用，故一审法院认为应以押金1，000，000元抵扣善荣小学欠付的房屋占有使用费690，240元，剩余309，760元应由出租人即九亭经联社退还给承租人，但由于九亭经联社、善荣小学、善荣公司均表示由善荣公司接收退款，故一审法院予以准许。九亭经联社放弃关于违约金、利息的诉讼请求，此系九亭经联社自由处分其民事权利与诉讼权利，并无不当，一审法院予以准许。一审法院审理后，于2020年12月30日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、上海松江区善荣小学于判决生效之日起十日内支付上海松江区九亭经济联合社自2018年9月1日起至2019年6月18日止的房屋占有使用费690，240元（以保证金1，000，000元进行相应冲抵）；二、上海松江区九亭经济联合社于判决生效之日起十日内退还上海善荣贸易有限公司剩余保证金309，760元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13，800元，财产保全申请费5，000元，合计诉讼费用18，800元，由上海松江区九亭经济联合社负担3，098元，上海松江区善荣小学负担15，702元。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于善荣公司留置在XX镇动迁办的1，000，000元保证金的担保范围。根据XX镇动迁办与善荣公司于2017年11月13日签订的《协议书》，鉴于善荣公司负有在2018年8月31日前完成清腾搬离涉案厂房的义务，故XX镇动迁办向善荣公司发放大部分拆迁补偿款，但留存1，000，000元未予发放。鉴因涉案厂房实际使用人善荣小学因故无法按时搬离，故善荣公司的法定代表人陈善荣代表善荣小学，与九亭经联社、XX镇动迁办签订《房屋租赁合同》，约定善荣小学租赁涉案厂房，租期为11个月，而租金恰暂定为1，000，000元。四方协议中载明善荣公司自愿将拆迁补偿余款1，000，000元作为保证金，系为确保《房屋租赁合同》后续之有效履行。本院认为，根据涉案厂房拆迁过程实际情况、善荣公司与善荣小学的法定代表人系夫妻关系之事实，结合前述数份合同之间相互关系及合同表述的行文理解，能够与XX镇动迁办出具的《情况说明》相互印证，一审法院认定善荣公司的1，000，000元应视作为善荣小学缴纳的履约保证金，其担保范围应及于善荣小学应付租金。善荣小学欠付的房屋使用费在与保证金抵扣之后，剩余保证金由九亭经联社支付善荣公司。一审判决于法有据，并无不当，本院予以认同。综上所述，善荣公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10，702元，由上诉人上海善荣贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兴审 判 员  许 军审 判 员  陈蓓蓉二〇二一年六月三日法官助理  丁杏文书 记 员  丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……