四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0192民初2240号 原告：高寒，男，1990年7月11日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：王丽萍，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢瑶，四川元众律师事务所律师。 被告：张贵芬，女，1978年7月13日出生，汉族，住浙江省绍兴县。 被告：黄仕君，男，1976年9月10日出生，黎族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：汤愚泰，四川西同律师事务所律师。 原告高寒与被告张贵芬、黄仕君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高寒的委托诉讼代理人卢瑶、被告张贵芬、黄仕君的委托诉讼代理人汤愚泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高寒向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《房屋买卖合同》；2.请求判令张贵芬、黄仕君赔偿高寒购房差价670000元；3.请求判令张贵芬、黄仕君双倍返还定金40000元。庭审中，高寒增加诉讼请求：判令张贵芬、黄仕君协助高寒共同办理网签备案合同（网签备案号：2020110542ＥＳ008983）撤销手续。明确第二项诉讼请求的计算方式为，依据现在房屋的市场价格（23000元／㎡，案涉房屋面积141.16㎡，即3246680元）与约定交易价（18300元／㎡，案涉房屋面积141.16㎡，即2580000元）差额估算的670000元。事实与理由：2020年7月4日，经高寒与张贵芬、黄仕君协商一致，张贵芬、黄仕君同意将名下共同所有的位于成都市天府新区0元的价格出卖给高寒，高寒按照约定向张贵芬、黄仕君支付了购房定金20000元。之后双方签订了《房屋买卖合同》，并对分期付款等事实进行约定，且该合同已通过成都市住建局备案（备案号：2020110542ＥＳ008983）。高寒为购买案涉房屋申请按揭贷款，2020年10月20日该申请已通过中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行的审批。高寒具有购买案涉房屋的经济能力，且案涉房屋已经具备过户条件，但张贵芬、黄仕君以房价上涨为由拒绝履行《房屋买卖合同》的违约行为，致使合同目的不能实现，并给高寒带来巨大损失。因双方于2020年7月共同前往成都市住建局办理网签合同并备案，需要张贵芬、黄仕君协助高寒办理撤销网签备案合同的相关手续。为维护自身合法权益，高寒特起诉至法院，望判如所请。 张贵芬、黄仕君辩称，1.案涉房屋《房屋买卖合同》已经在2021年4月20日自动解除。2.高寒主张赔偿房屋差价没有事实和法律依据，恳请法庭予以驳回。第一，张贵芬、黄仕君没有因为房价上涨拒绝继续履行合同的违约行为，2020年11月份之后，房屋买卖合同仍然在继续履行。第二，本案是高寒自身不愿意继续履行合同而导致合同解除，高寒应自行承担责任。第三，张贵芬、黄仕君因贷款政策发生变化而要求高寒提供担保是合情、合理、合法以及符合公平原则的。第四，高寒现有证据不能证明高寒是否具有履行合同的能力。3.现有证据不能证明张贵芬、黄仕君违约，不应当双倍返还定金，本案张贵芬、黄仕君愿意返还定金本金。4.同意协助办理网签合同撤销手续。5.本案诉讼费应由高寒自行承担。 经本院审理查明，2020年7月，高寒与张贵芬、黄仕君协商将张贵芬、黄仕君所有的位于成都市天府新区房屋出售给高寒。2020年7月4日，黄仕君向高寒出具《定金收据》，载明“本人黄仕君系坐落于成都市天府新区处房屋的所有权人，现收到由高寒交来的以约定价格2580000元购买该房屋的购房定金20000元。注：交易过程中所产生的税收等一切费用均由购房者高寒自行承担。”随后双方对案涉房屋进行了网签备案。 2020年10月19日，张贵芬、黄仕君（甲方）与高寒（乙方）签订《房屋买卖合同》约定“甲方现有141.16㎡的房屋，地址成都市天府新区，权证号：权3942575，自愿出售给乙方。经协调后甲、乙双方同意售价为2580000元（甲方净收入）并达成以下协议：一、乙方第一次支付购房定金，第二次在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出具受理单后（或者办理产权公证）乙方再付给甲方860000元，第三次余款待办完过户手续后，乙方拿到房屋时付清，计1720000元，如按揭购房此款由签约银行支付。如果贷款额度不足由买方以现金方式补差，此合同圆满结束……”。 2020年10月20日，中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市天府新区支行向高寒发送了《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知》载明“高寒：您申请的二手房按揭贷款，现已于2020年10月20日审批通过，决定给予您贷款金额为1720000元。” 2020年11月4日，黄仕君向高寒发送微信“另外现在半月湾房子成交价都在两万以上了，价格问题怎么搞呢，差异有点大哟”“原来链家和另一个中介给我打电话的，昨天他想带客户去看，他给客户报的2980000，你了解一下吧兄弟”。 2020年11月6日，高寒向黄仕君发送微信“哥，你那边具体怎么安排，我回都已经回来了，拖的太久了，总是请假来回跑，我也实在有困难。你那边要是可行，我等你到星期一去办理可不可以？”黄仕君回复“兄弟实际情况是你嫂子觉得时间拖得太长，现在这个价格不想卖了，原计划卖的那个房子是想在柯桥换一套，现在价格都在两万多了。” 2021年3月28日高寒向黄仕君发送微信“我最近在外面培训学习，接打电话不方便。房子的事是这样的：2020年10月20日银行贷款审批下来后，我便告知你们贷款授信期限为3个月，我联系你们办理过户、换证抵押放款，以后完成整个合同交易，直至今年1月19日贷款授信期限截止失效，在我已经承诺协调保证春节前银行直接放款打款至你们提供的银行账户的基础上，你们仍没有配合完成合同交易程序，致使合同无法继续履行。同时，至于后续怎么处理也没有达成一致意见，双方也没有达成承诺或约定明确春节后要做什么……”黄仕君回复“给你打电话没别的意思，春节前给你讲的够清楚了，配合还是不配合我不用去解释，今天是3月28日，到4月20日之前，约定交易价格不变，交易方式我去年底就给你讲了，只接受全款，不再接受贷款，如果行你自己安排，如果不行就算了，约定时间之后，是否继续交易再说，有什么事需要配合的让你律师给我打电话，我电话二十四小时在线。” 另查明，2020年12月28日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布的《关于建立银行金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》第二条载明“本通知所称房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例（以下简称个人住房贷款占比）应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。”该通知于2021年1月1日起实施。中国邮政储蓄银行个人住房贷款占比为34%，已超过32.5%的上限。 本院在受理本案后，于2021年5月14日向张贵芬、黄仕君送达了民事起诉状副本等材料。 以上事实有定金收据、转账明细、《房屋买卖合同》《中国邮政储蓄银行个人消费贷款审批通知书》、黄仕君与高寒的微信聊天记录及当事人庭审陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，具有真实性、合法性、关联性及证明力，且能够证明本案的案件事实，故本院予以采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因引起案涉民事纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。高寒与张贵芬、黄仕君签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。张贵芬、黄仕君与高寒在签订了《房屋买卖合同》后，双方均应按照合同约定履行各自的义务，在高寒贷款审批下来后，张贵芬、黄仕君一直不配合办理过户手续，并发送微信要求高寒全款支付，因张贵芬、黄仕君的原因导致案涉房屋未能办理过户登记，张贵芬、黄仕君构成违约。 一、关于高寒主张解除双方签订的《房屋买卖合同》是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，庭审中，张贵芬、黄仕君表示愿意解除双方签订的《房屋买卖合同》，高寒主张解除双方签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”之规定，因高寒在未通知对方的情况下直接以起诉的方式主张解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，双方签订的《房屋买卖合同》于本院向张贵芬、黄仕君送达要求解除合同的民事起诉状副本之日即2021年5月14日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，高寒与张贵芬、黄仕君签订的《房屋买卖合同》解除后，高寒应当配合张贵芬、黄仕君撤销案涉房屋的网签备案，对高寒诉请张贵芬、黄仕君配合撤销案涉房屋的网签备案的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于张贵芬、黄仕君是否应当向高寒双倍返还定金40000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，高寒按照约定支付了20000元定金，张贵芬、黄仕君未在约定时间履行配合高寒办理过户登记手续，属于违约，应当承担相应的违约责任，故对高寒要求双倍返还定金40000元的诉讼请求本院予以支持。 三、关于张贵芬、黄仕君是否应当向高寒赔偿购房差价670000元的问题。本案中，因贷款政策变化，导致张贵芬、黄仕君收到房款的预期时间变长，但双方没有因为付款问题达成新的合意，考虑到2580000元的总房价，高寒支付了定金20000元，现本院已支持其双倍返还定金40000元的诉讼请求，再结合预期利益兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则予以衡量，在张贵芬、黄仕君双倍返还定金后，对高寒请求赔偿购房差价670000元的诉讼请求，本院难予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 原告高寒与被告张贵芬、黄仕君签订的《房屋买卖合同》于2021年5月14日解除； 被告张贵芬、黄仕君于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告高寒向相关登记机关办理网签备案合同（网签备案号：2020110542ES008983）的备案登记注销手续； 被告张贵芬、黄仕君于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高寒双倍返还定金40000元； 驳回原告高寒的其他诉讼请求。 案件受理费5450元，由被告张贵芬、黄仕君负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张萍 二〇二一年六月二十一日 书记员  冯雪