宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁0121民初1905号 原告：宁夏博润置业有限公司。 法定代表人:唐某。 委托诉讼代理人：刘某，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：贺某，户籍所在地陕西省延安市，住宁夏回族自治区永宁县。 原告宁夏博润置业有限公司与被告贺某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏博润置业有限公司的委托诉讼代理人刘某、被告贺某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁夏博润置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年度-2020年度欠缴物业费及电梯费共6516.3元；2、判令被告向原告支付违约金5027.78元,并判令被告每日按照欠缴费用1‰的标准自2021年2月1日计算至实际付清之日；3、本案诉讼费用由被告承担。以上暂合计:11544.08元。事实和理由：原告系庆丰御锦湾小区的物业管理服务公司,被告为永宁县望远镇庆丰御锦湾3号楼1单元2102室房屋的业主。2016年10月31日,原、被告共同签订《物业服务合同》(以下简称“合同”），约定:原告为被告上述房屋(总面积为89.37平米)以及储藏室面积为8平米，提供物业服务;物业服务费为包干制,物业服务费住宅及储藏室均为1.2元/平方米/月,21层住宅电梯费为70元/户/月收取方式为全年收缴制,缴费期届满前15日缴清下一期全额物业服务费、电梯费等。另约定,如业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理公共服务费用的,原告有权要求业主补齐,并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。合同签订后,原告依约提供了物业服务,但被告并未按照约定缴纳物业费且经原告多次催要未果。综上,原告认为被告拖欠物业费的行为违反合同约定,已构成违约。根据约定,被告应履行缴纳义务并承担相应的违约责任。鉴于双方合同约定的违约金过高,现原告主张违约金每日按照应付物业费千分之一的标准自应付之日计算至被告实际支付之日。为了维护自身的合法权益,原告提起诉讼,望判如所请。 贺某辩称，对原告起诉的物业费和电梯费的金额无异议。原告物业服务不到位，我拿房屋钥匙后已经交纳了2017年1月1日至2018年1月1日一年的物业费。2018年我回来就住了8天，这8天的电梯没有开，一个单元两部电梯，我们这边电梯没有开，另一部电梯是运行的，电梯是物业公司锁的，防火门是业主锁的。且当时我购买房屋时说好的建设学校，孩子可以入学的，但是我入住后学校并没有建设，孩子的上学就是问题，我向物业公司反映问题，物业公司至今没有进行解决。2019年后半年我才开始入住的，电梯是正常运行了，每次我在物业公司购买水，物业公司就只卖给我10元的水，给我的生活带来了影响，就物业公司这样的行为，所以我也给物业公司交纳10元的物业费，就因为我不交物业费，物业公司就只卖给我10元的水费。这个问题当时还上了电视台造成了不小的影响，原告就此才停止了该行为，具体时间我忘记了。原告向我主张违约金是不合理的。 原告围绕诉讼请求依法提交了《前期物业服务合同》一份、《商品房买卖合同》、《物业服务合同》、《收据》、《现金缴纳单》、《黄河银行刷卡小票》、《证明》、《领取登记薄》各一份、物业欠费明细一份、《保洁服务合同》两份、《二次供水箱清洗消毒维护合同》、《生活饮用水水质检测合同书》、《庆丰.御景湾小区二次供水水箱清洗及检测合同》、《生活垃圾清运承揽合同》三份、《生活垃圾清运合同》一份、《电梯维护保养单》六份、《物业服务照片打印件》23张，被告质证对原告的证据无异议。本院经审查认为，原告的证据具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。被告围绕抗辩主张提交了视频资料二段（含银川生活帮视频报道），原告质证不予认可，本院经审查认为，被告提交的证据相互间能印证，具有真实性，能够证明本案事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年，原告与银川市望远庆丰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：原告为庆丰御锦湾小区一期提供物业服务，高层住宅和储藏室物业服务费为1.2元/月/平方米，电梯费21层至23层70元/月/户，二次供水服务费0.92元/吨；业主应于交房之日起交纳物业服务费；物业服务费按年交纳，业主应在上一年度12月交清下年度全额费用；业主未能按时足额交纳物业服务费用、二次供水费、电梯费等费用的，应按每项欠费每日3‰的标准向原告支付违约金。该合同签订后，原告对该小区进行了物业服务。2016年3月30日，被告与银川市望远庆丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，被告购买了该住宅商品房第3幢2102室（建筑面积共89.37平方米），同时又购买了面积为8平米储藏室。2016年10月31日，被告与原告签订了《物业服务合同》，约定：原告物业服务内容包括房屋共用部位的维修和管理，公共部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面等；房屋公用设施合设备的维修和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、通讯线路、消防设施、绿地、建筑小品、道路、路灯、沟渠、共用设施设备使用的房屋等；共用绿地的保洁、共用绿地、花卉树木的维护保养；清洁建筑小品，以及生活垃圾的清运；定期消杀工作；公共秩序维护；对规划红线范围内公共区域内不定时段巡逻和检查；交通与车辆停放秩序的管理；被告按本协议和相关规定向原告交纳物业服务费、二次供水费、电梯费等分摊的费用；物业服务费住宅及储藏室均为1.2元/平方米/月,21层住宅电梯费为70元/户/月收取方式为全年收缴制,缴费期届满前15日缴清下一期全额物业服务费、电梯费等；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理公共服务费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告在所购涉案房屋居住期间原告公司进行了物业服务。被告收房后，向原告交纳了2017年1月1日至2018年1月1日的物业费、电梯费等费用，之后的物业费、电梯费等费用至2020年12月31日，三年费用共计6516.3元至今未交纳。在欠费期间，原告进行催要，被告以购房时开发商承诺的建设学校，但未建设；其于2018年居住时临靠其单元的一侧电梯未开启影响其上下楼；物业公司以其欠费就只卖给其10元的水，给其生活带造成影响等理由，拒交物业费。原告在进行物业服务期间，对被告欠物业费的业主存在限制购水的情形。 本院认为，被告购买涉案房屋后，与原告签订了《物业服务合同》，该合同合法有效。原告举证证实了在物业服务中按照《前期物业服务合同》约定的项目履行了义务，被告应当按照物业服务合同约定支付物业服务费，被告交纳了部分物业费，并举证证实原告存在限制购水的行为，原告的行为影响了被告的正常生活，其应当承担责任。被告主张学校建设不属于物业服务范畴，本院不予认定。被告主张的电梯未开启，但未举出充分证据予以证实，对其主张本院不予采信。原告主张的物业服务费、电梯费等费用，被告长期拖欠不交纳，应当承担违约责任，但由于原告限制被告购水量，对于原告主张的违约金请求本院不予支持。 综上所述，对原告主张的2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费、电梯费等，依法予以支持。对原告主张违约金，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕8号第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用》的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告贺某于判决生效之日起十日内支付原告宁夏博润置业有限公司物业服务费、电梯费等费用6516.3元； 二、驳回原告宁夏博润置业有限公司要求被告贺某支付违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费89元，减半收取44.5元，由贺某负担25元，宁夏博润置业有限公司负担19.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄永福 二〇二一年六月八日 书记员  马艳娟 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ·履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒； 3.对被执行人采取限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上措施可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。