广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8142号上诉人（原审原告）：吴声立，男，1966年10月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：郭庆彬，广东诚联律师师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓亮，广东诚联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶光荣，男，1952年12月14日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：刘桂妮，广东广厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘春花，广东广厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓝国强，男，1959年10月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人吴声立因与被上诉人叶光荣、蓝国强案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴声立上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.立即停止对吴声立购买的位于广州市越秀区登峰街广园东路西坑长腰岭2号102房（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对房屋的查封；3.确认吴声立与甑风莲签订的《转让集资房屋协议书》合法有效，并确认案涉房屋归吴声立所有；4.本案一审、二审的诉讼费用由叶光荣、蓝国强承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清，证据不足。购买农村集资房是上世纪八十年代的历史遗留问题，不少像吴声立这样的普罗大众看到农村集资房屋价格便宜而购买。虽然在法律上是禁止交易集体土地及其房屋，但是在法制并不普及的八十年代，吴声立对相关法律规定并不知情，而广州的部分农村为了发展村集体的经济，将村集体土地用于建设集资房屋并出售，并且可以为购买农村集资房的非村集体居民办理宅基地使用证明或房产证明，在政府层面也出台过政策文件批准符合条件的非村集体居民所购买的集资房办理产权证明。吴声立在一审时曾提及广州市政府出台了《关于处理我市农村集资房问题的决定》，该决定明确了1996年12月之前在本市白云、天河、海珠、黄埔、芳村五个行政区内的集资建房，若不属于《决定》第五条禁止条件之外的集资房，则可按照500元/平方米补缴房屋交易契税费等费用后，可以为购买集资房屋的实际产权人补办房屋产权证明。本案中，蓝国强虽然承认吴声立是案涉房屋实际产权人的身份，但一直以来怠于为吴声立办理产权证明，并且未告知吴声立的情况下擅自将案涉房屋过户至其名下，也致使吴声立错过办理案涉房屋产权证明的机会，此部分事实一审法律未予查清核实。上述决定作为确定的本案事实的重要依据，可以充分证实吴声立曾经确实具备案涉房屋过户的资格，过错责任在于蓝国强。一审法院对此重要的事实依据，未作出任何认定与批判，也没结合八十年代为了促进经济发展而发生的大量购买集资房屋的客观历史事实，只评价吴声立获取案涉房屋的方式而做出无效的认定，因此，该判决未充分结合各种客观事实前提下，所判决内容未能充分体现法治为民的法治方针，并将造成吴声立及案涉房屋所在住宅的相关受害住户流离失所。（二）吴声立在1994年时已经是案涉房屋的实际所有权人，其对案涉房屋的权益程度已接近取得物权，优于强制执行所依据的普通债权，足以排除强制执行。蓝国强虽然是案涉房屋名义上的产权人，但其自始至终对于案涉房屋未曾实际占用、控制过，从时间和空间上就完全脱离蓝国强的控制，况且蓝国强也承认吴声立是基于合法的转让方式取得案涉房屋的控制权和所有权，属于吴声立的合法财产，应予保护。鉴于本案的特殊情况，吴声立对案涉房屋的占有、居住已达二十多年之久，尊重并维持现状更符合国家鼓励深化农村集体产权制度改革的政策导向。因此，请求二审法院依法查明事实，保障吴声立的合法权益。被上诉人叶光荣二审答辩称，一审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，同意一审判决的处理。事实和理由：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系一权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”和第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利认：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）。；（三）。；（四）。；（五）。”蓝国强与广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街2号合建人签订的《合资建房协议书》以及合建人与吴声立签订的《转让集资房协议书》的行为均属于以合作建房的形式变相买卖土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他行使非法转让土地。”强制性规定属于无效民事法律行为，其签订的协议亦为无效合同，且该案涉房屋没有变更登记所有权人，仍登记在蓝国强名下。因此，吴声立不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）费因买受人自身原因未办理过户登记。”所规定的情形，其权利不足以排除执行，其上诉请求没有事实和法律依据，请求二审依法予以驳回，维持原判。蓝国强二审答辩称，不同意一审判决，同意吴声立的上诉请求，不同意拍卖房屋。吴声立向一审法院起诉请求：1.广州市人民法院停止在（2018）粤0106执10880号案中对吴声立购买的位于广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街2号102房的执行；2.确认案涉房屋归吴声立所有；3.案件诉讼费由叶光荣、蓝国强承担。一审法院认定事实：一审法院于2020年1月14日向房地产管理部门查询并打印的《广州市越秀区宅基地情况表》载明：户主姓名为蓝国强，地址为登峰街广园东西坑村长腰岭一街2号，批准用地面积为1188平方米，建筑面积为1188平方米，层数为六层，宅基地证号为登000492，宅基地证批准时间为1996年3月28日等内容。2000年3月12日，一审法院立案受理（2000）天法民初字第302号叶光荣与蓝国强及刘九、刘富强、刘福财、刘有仔、赖玉英、黄庆坚、黄春来、刘洁芳、陈有文、刘国华、肖永杰、蒋志成、李劲松、刘志堂、邹石新、龙永藻房屋合建纠纷一案（即302号案）。一审法院经审理后于2001年7月9日作出302号判决书，判决如下：“一、叶光荣与蓝国强于1994年4月27日签订的《房地产集资协议书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告蓝国强返还给原告叶光荣投资款3360000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，叶光荣将广州市天河区金贵村六街6号202、302、402及502号房屋及金贵村六街7号202、302、402及502号八套房屋交还蓝国强。四、驳回叶光荣的其他诉讼请求”。根据叶光荣的申请，一审法院于2002年1月以（2002）天法执字第531号案(以下简称531号案)立案执行302号判决书。执行过程中，一审法院依法向蓝国强发出执行通知书，限蓝国强在指定期限内履行302号判决书确定的义务；但蓝国强没有履行相关义务。2002年11月27日，一审法院依法裁定查封2号楼房和102房。2002年12月16日，本院作出（2002）天执字第531-1号民事裁定书，查明：“2号楼房及102房……部分已售让与他人，且分别由其他人居住，而被执行人蓝国强未能到庭举证权属等问题，直接影响到2号楼房及102房……的处分，故暂不能处理。另一审法院查证被执行人蓝国强的银行存款情况，未发现有可供执行情况”，裁定如下：“本院的302号判决书中止执行。被执行人有可供执行财产时案件恢复强制执行。……”。2018年4月26日，一审法院根据叶光荣的申请，以（2018）粤0106执10880号案（以下简称10880号案）立案恢复执行302号判决书，并于2018年5月22日作出（2018）粤0106执10880号执行裁定书，裁定如下：“拍卖登记在被执行人蓝国强名下的2号楼房（宅基地证号登000492）、102房（宅基地证号登000273）、越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭二街6号第五层（宅基地证号登000469）的房屋。……”。2019年，吴声立向一审法院提出执行异议，请求一审法院终止对案涉房屋的拍卖，一审法院以（2019）粤0106执异207号案立案审查。2019年8月30日，一审法院经审查后作出（2019）粤0106执异207号执行裁定书（以下简称207号裁定书），裁定如下：驳回异议人吴声立的异议。吴声立不服，于2019年9月12日向一审法院提出本案诉讼。吴声立为证明其主张，提交了如下证据：1.作为甲方全权代表的蓝国强与作为乙方全权代表的王立强于1987年6月3日签订的《协议书1》[未能出示原件。全部为手写内容。约定：甲方现与乙方在广州市西坑乡长腰岭村合建一座六层框架结构住宅楼，建筑总面积约800平方米，共12个套间，经双方共同协商，订出如下条约，供双方共同遵守：一、甲方提供建房地方，一切报建由甲方在乡政府办理，费用由甲方负责（报建五层半），工程费全部由乙方负责投资，乙方给回四个套间给甲方（相当于整个楼房两层的面积），一边由一至四层，其余八个套间全部归乙方所有使用，乙方补回3000元给甲方，甲方原在工地的一切旧材料全部归乙方所有；……四、房屋建成后，房产证由甲方负责办理（每房一份），费用由各套间户主负责，全座楼房水电报装由甲方负责协助，费用乙方负责等条款。《协议书1》尾部签章处的下方空白处显示“合建人名如下：甄凤莲、刘琼英、方水记、方玉明、刘燧燃、刘伟军、曾凡轩、朱智成、萧碧芳、罗奇、萧惠忠、钟荣基、杨燕萍、刘天照。附：按原建房面积加大的地面积的地皮罚款由甲方负责”的手写内容]、合建房分配表[未能出示原件。其中包括：广园西路长腰岭一街二号私私合建房分配如下：603钟荣基、602刘天照、601杨燕萍、503萧惠忠、502罗奇、501萧碧芳、403（户主）蓝国强、402朱智成、401曾凡轩、303（户主）蓝国强、302刘伟军、301刘燧燃、203（户主）蓝国强、202方玉明、201方水记、103（户主）蓝国强、102甄凤莲、101刘琼英]，用于证明案涉房屋归甄凤莲所有。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；首先，从《协议书1》的内容可知，十四位合建人的签名笔迹一致，非合建人亲笔签名，而乙方全权代表王立强并没有取得十四位合建人的授权或者事后追认作为全权代表人的书面证据，亦没有附十四位合建人的身份信息资料，因此，真实性存疑；其次，2号楼房实质是宅基地房屋，而十四位合建人均非2号楼房所在村集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律法规；农村宅基地房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相关联，而十四位合建人并不是2号楼房所在村集体经济组织的成员，无权享有该村集体经济组织成员的权利，因此，《协议书1》违反相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同；至于合建房分配表，由于《协议书1》无效，且未到房地产管理部门变更房屋产权人，因此，2号楼房的所有权人仍为蓝国强。蓝国强发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。2.作为甲方/原集资房主的甄凤莲与作为乙方/现新房主的吴声立于1994年2月21日签订的《转让集资房协议书》（以下简称《协议书2》；已出示原件。约定：甲方必须具备集资的一切手续交给乙方，包原业主有关手续，缺一不可；案涉房屋建筑面积50平方米，按130000元，不需要附加费交给甲方，并在一个月内乙方需全款交还甲方；乙方办理房屋使用证需要甲方时必要无条件协助费用由乙方负责；甲方案涉房屋装让给乙方，必须在甲方集资的伙伴们作证实；甲方的房屋手续不健全而脱主，应以三倍或三倍以上款归乙方，装修另加。《协议书2》尾部签章处的“中介人签名”处显示“陈焕炳”的手写签名和“冯东来”的手写签名）和甄凤莲作为收款人于1994年3月28日出具的《收条》（已出示原件。其中包括：今收到吴声立房屋转让款共120000元，余下10000元待办证后交齐等内容。“收款人”处显示“甄凤莲”的手写签名和一枚指纹），用于证明吴声立于1994年2月21日向甄凤莲购买案涉房屋，吴声立已取得案涉房屋的所有权。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，收条仅证明甄凤莲收取了吴声立的钱款，根据我国相关法律规定，案涉房屋的转让行为无效，且不动产物权的转让应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力，因此，案涉房屋的所有权人仍是蓝国强。蓝国强对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。另，吴声立称其于1994年3月28日向甄凤莲一次性以现金方式支付案涉房屋购房款130000元，该130000元应该是其从银行取出来的，但无法提交从银行取钱的证据，亦无法确认当初的具体情况。叶光荣、蓝国强均认可吴声立上述陈述。3.吴声立称其于1994年2月21日从甄凤莲处接受案涉房屋，刚开始有其居住使用，后出租他人使用，并提供了其分别于2002年10月21日、2004年9月9日与案外人魏洪生、谭某某签订的《协议书》（已出示原件）、税收通用完税证（已出示原件）予以证明。吴声立称其现已联系不上甄凤莲，认为甄凤莲已经死亡了，亦不清楚甄凤莲继承人的情况。各方当事人均确认吴声立并非案涉房屋所在村集体的村民，包括案涉房屋在内的房屋仍登记在蓝国强名下。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。吴声立因对一审法院作出的207号裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，一审法院依法予以审查。一审法院需对吴声立对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。吴声立主张甄凤莲已向其出售案涉房屋，其已向甄凤莲支付全部购房款并从1994年2月21日开始居住使用案涉房屋，虽然案涉房屋至今未办理过户登记手续，但这并非其原因导致，所以，其是案涉房屋的所有权人。一审法院认为，农村村民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。案涉房屋所在宅基地是村集体所有性质的用地，本应限于蓝国强个人兴建住房，但蓝国强与非村民在宅基地上合资、合作建房（即蓝国强提供宅基地、合建人出资在宅基地上建设2号楼房），并约定建成后各套房屋的使用分配，违反了法律的强制性规定，应认定为无效行为。吴声立通过转让方式受让案涉房屋，其与转让人之间的房屋买卖合同关系亦应认定无效。因此，吴声立不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不足以排除执行，吴声立主张立即停止对案涉房屋的执行并确认案涉房屋归其所有，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年10月20日作出如下判决：驳回吴声立的全部诉讼请求。一审案件受理费14700元，由吴声立负担。上诉人吴声立与被上诉人叶光荣、蓝国强对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，蓝国强提交如下证据：1.（2020）粤执监10号执行裁定书；2.广州市天河区人民法院（2018）粤0106执10880号调查函。上述证据拟证明蓝国强与叶光荣之间的诉讼不牵涉到吴声立的房屋，与吴声立的房屋无关。吴声立对蓝国强提交的两份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。叶光荣质证称，对证据1的真实性、合法性无异议，由于蓝国强没有履行生效判决所确定的返还投资款的义务，因此叶光荣申请拍卖蓝国强名下的房屋即案涉房屋。而（2020）粤执监10号执行裁定书是蓝国强对（2018）粤0106执10880号执行裁定书提出执行异议，蓝国强返还叶光荣投资款和叶光荣返还蓝国强房屋两个执行案是必须共同进行，但根据（2020）粤执监10号执行裁定书裁定两案是可以分别执行的，因此叶光荣要求拍卖蓝国强名下的案涉房屋是合法合理的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吴声立的上诉请求和理由以及叶光荣、蓝国强的答辩，本院确定本案争议的焦点是：吴声立对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。现评析如下：案件事实表明，本案所涉房屋由蓝国强办领长腰岭一街2号整栋楼房的宅基地使用证，因（2000）天法民初字第302号民事判决的执行，一审法院查封被执行人蓝国强名下的长腰岭一街2号房屋，并无不妥。吴声立主张其已基于转让方式取得案涉房屋所有权，或可通过补缴契税等费用后为购房者办理房屋产权证明，但吴声立至今并未办理相关产权过户、登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。吴声立未办理案涉房屋的产权登记，其主张取得案涉房屋所有权，法律依据并不充分；其对不能取得案涉房屋所有权，应属明知。一审法院基于案涉房屋的宅基地为村集体所有性质，不认可蓝国强与他人的合作建房行为，进而认定吴声立的受让行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不足以排除执行，并作出驳回其诉讼请求的判决正确，本院予以维持。吴声立上诉要求立即停止对案涉房屋的执行并确认案涉房屋归其所有，缺乏理据，本院不予支持。至于蓝国强二审提供的证据，因不影响本案实体处理，本院不予采纳。综上所述，吴声立的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14700元，由上诉人吴声立负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月八日书记员 王日平谢金泽