山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终1734号上诉人（原审被告）：日照骏豪置业有限公司，住所地日照市东港区连云港路北133号（海滨五路西、连云港路北），统一社会信用代码913711005652256106。法定代表人：吴国贤，董事长。委托诉讼代理人：李作军，山东茂永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于明军，男，1993年12月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人日照骏豪置业有限公司（以下简称骏豪置业）因与被上诉人于明军商品房销售合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2021）鲁1102民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。骏豪置业上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人称购买上诉人开发的楼房，但购房合同上加盖的合同专用章，不是上诉人合法备案使用的合同专用章，而是上诉人股东之一代召西私刻公司印章签订合同，因此，购房合同存在造假的嫌疑。即使合同成立生效，被上诉人并未按照购房合同约定向上诉人支付合同约定的全部购房款，上诉人一审结束后，在财务账中没有查到被上诉人交付的购房首付款和银行按揭贷款，正常情形是交纳房款，上诉人应开具正式发票。若被上诉人付款，也不是向上诉人支付，可能是向代召西付款。一审法院仅凭所谓的无备案的财务印章的收据，在被上诉人不能向上诉人出示按正常购房合同支付价款开具正规合法购房发票的情况下，要求上诉人办理产权登记，无公正合法的依据。2.上诉人与被上诉人在买卖合同中约定了逾期办证违约责任为“买受人不退房，出卖人按已付房款总额的万分之一支付违约金”此条款上诉人一直认为是有效条款，如果是无效条款的话，上诉人也许早就给被上诉人办理房产证了，逾期办理房产证的司法解释晚于双方订立的房屋买卖合同，在双方订立合同时，逾期办证的违约条款合法。在被上诉人的诉讼请求中没有要求法院确认该条款无效的情况下，一审法院依职权确认该条款无效没有事实依据。3.被上诉人没有损失，被上诉人购买房屋后一直居住在购买的房屋中，房产证没有办理，不存在“损失数额难以确定”的情形，不适用最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定的情形。于明军辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，上诉人未按合同约定给被上诉人办理不动产权证构成违约。被上诉人一审提交的《商品房买卖合同》及上诉人出具的收据等证据中均加盖上诉人公章，足以证实双方之间合同的真实有效性以及被上诉人按照合同约定交纳各项费用，履行了合同义务，上诉人未按合同约定如期办理不动产权证，构成违约。上诉人上诉主张被上诉人未提供正规合法的购房发票，事实是上诉人并没有给被上诉人开具发票，开具发票也是上诉人的合同义务，其未开具发票的行为也构成违约。上诉人称合同上的公章不是其合法备案使用的合同专用章，但未提供证据证实。即使其能提供证据证实，根据九民会议纪要第41条的精神，人民法院在审理案件时，应当主要审查签约人于盖章之时有无代表权或者代理权，从而根据代表或者代理的相关规则来确定合同的效力。在交易过程中，不能要求合同相对人在任一交易活动中都去核查公章的真伪，这不符合交易便捷原则，因此合同相对人不应负有审核某一公章是否为备案公章的义务。被上诉人在上诉人公开的正规售楼处交纳购房款等款项并领取收据，到上诉人的办公地点领取购房合同，对被上诉人来说整个流程都是正常合理的，在合同及收据上面加盖公章的都是上诉人的相关工作人员，因此合同及收据是真实有效的，且效力及于上诉人。二、合同中关于逾期办证违约金的约定是格式条款，而且属于免除其责任、加重对方责任的格式条款，应属无效。合同中有关逾期办证违约金的约定原文是“买受人不退房，出卖人按照出卖人已付房款总额的万分之一支付违约金”，该条款内容本身就存在问题，可以佐证该条款为格式条款。而且在合同附件十一补充协议里第一条第1款中对于买受人逾期付款的责任，格式条款内容为出卖人有权解除合同并按房款总额的20%向买受人收取违约金。从这两款格式条款内容来看，首先提供格式条款的一方也即上诉人并未遵循公平原则确定双方的权利和义务，其次对于以上格式条款，在合同里也未加黑加粗，没有采用足以引起购买方注意的文字、符号、字体进行提示，也就说明在签订合同的时候上诉人并未对减轻其责任加重购买方责任的条款尽到提示和说明义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该格式条款应属无效，也即本案中对逾期办证违约金没有约定。三、因逾期办证给被上诉人造成的损失难以确定，故本案违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因逾期办证被上诉人不能在这两年房价上涨的时机出售房屋，因逾期办证被上诉人维权付出的时间、精力等成本，因逾期办证给被上诉人及家人精神上带来的压力等等，这些损失都是难以估量和确定的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。于明军向一审法院起诉请求：1.判令骏豪置业履行购房合同义务，协助其办理日照市东港区房屋的不动产权证书；2.判令骏豪置业赔偿逾期办证违约金27487元（以购房款590856元为基数，按照年息6%支付至实际支付之日止，暂计算至起诉之日）；3.判令骏豪置业返还办证费用及契税等共计9863元及利息（利息自2015年10月1日起按照年息6%计算至实际支付之日止）；4.本案诉讼费由骏豪置业承担。庭审过程中，于明军放弃了第三项诉讼请求中相应款项利息的诉求。一审法院认定事实：2017年10月20日，骏豪置业（出卖人）与于明军（买受人）签订山东省新建商品房买卖合同（预售），合同主要内容载明：第一条出卖人以出让方式取得坐落于海滨五路以西、连云港路以北地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为盛祥佳苑二期；第三条买受人购买的商品房为合同第一条规定项目中的第××幢×单元××层××××号房；该商品房建筑面积共105.95平方米;第六条出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5548.46元，总价款为587859元；第七条买受人按下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款，买受人应当于2017年10月20日前支付首期房款227859元（大写贰拾贰万柒仟捌佰伍拾玖元整），占全部房价款的38.77%，余款360000元（大写叁拾陆万元整）；第十一条（一）出卖人应当在2018年1月20日前向买受人交付该商品房；第二十条（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日内），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起800日内取得该商品房的房屋所有权权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按照出卖人已付房款总额的万分之一支付违约金；第二十一条（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为日照市鑫盛物业有限公司。2017年11月16日，双方签订商品房买卖合同面积及价款补充协议，确定涉案房屋最终实测建筑面积为106.49平方米，最终价格为590856元。双方签订商品房买卖合同后，于明军按约缴纳首付款230856元（包括定金款1万元、房款217859元、房款差价款2997元），骏豪置业分别于2017年10月11日、2017年10月、2017年11月24日出具了相应金额的收款凭证。后于明军向中国工商银行股份有限公司日照开发区支行申请办理了个人购房贷款。贷款36万元于2017年12月2日发放至骏豪置业1××××××××××××账户。于明军缴纳了契税8863元以及办证费1000元。后骏豪置业于2017年11月16日向于明军交付了涉案房屋。因骏豪置业委托日照市鑫盛物业有限公司进行物业管理，于明军自入住后向该物业公司缴纳物业费、水电费。骏豪置业在庭审中明确表示不同意为于明军协助办理涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为，首先，于明军与骏豪置业签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，予以确认。骏豪置业主张涉案合同上加盖的合同章不是其使用的公章。涉案合同系骏豪置业开发的盛祥佳苑二期售楼处出具的格式商品房买卖合同，于明军有理由相信合同的真实性以及该合同上加盖的公章的效力，骏豪置业的公章使用是否规范不能要求于明军予以鉴别，因此双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。于明军按合同的约定向骏豪置业足额缴纳了购房款。于明军提供的证据证实其自2017年11月24日开始缴纳物业费、电梯费等费用，上述证据能够证实其主张的骏豪置业已于2017年11月16日将涉案房屋交付于明军，然骏豪置业一直未协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，未履行商品房买卖合同的附随义务，构成违约，故骏豪置业应继续履行合同，按约协助于明军办理涉案房屋的不动产权属证书。对于明军的该主张予以支持。其次，关于于明军主张的逾期办证违约金。涉案商品房买卖合同系骏豪置业提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。该商品房买卖合同中对骏豪置业逾期办证的约定明显减轻了骏豪置业责任，该条款并无特别标识，骏豪置业亦未提供证据证实其在订立合同时尽到了合理提示及明确说明义务，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。故商品房买卖合同第二十条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房款总额的万分之一支付违约金”的约定，应为无效条款。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”本案中，于明军因逾期办证产生的损失难以确定的情况下，应按照上述规定予以计算，因实际交房日期早于合同约定的交房日期，故于明军主张的逾期办证的违约金应自合同约定的涉案商品房交付之日即2018年1月20日起800日后即2020年3月30日起以购房款590856元为基数开始计算至骏豪置业将办理不动产登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止，关于计算违约金的标准问题，因办证违约金起算时间为2020年3月30日，酌定按照年利率3.85%计算。最后，关于于明军主张返还骏豪置业代收的契税和办证费。《中华人民共和国契税法》第十条规定：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。本案中，骏豪置业要求于明军将契税交其代为缴纳，并向于明军收取了办证费用，但又在庭审中明确表示拒绝协助办理涉案房屋的不动产权登记，故应当将代收的契税和办证费予以返还。对于明军的该主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条之规定，判决：一、骏豪置业于判决生效之日起十日内向日照市不动产管理登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助于明军办理盛祥佳苑二期××幢×单元××××号不动产权登记；二、骏豪置业于判决生效之日起十日内向于明军支付逾期办证违约金（违约金以590856元为基数，自2020年3月30日起至骏豪置业将办理不动产权登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止，按照年利率3.85%计算）；三、骏豪置业于判决生效之日起十日内返还于明军代收契税8863元及办证费1000元；四、驳回于明军本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费734元，减半收取367元，由骏豪置业负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案，上诉人称涉案房屋买卖合同并非其公司所签，但未提交证据证实，而从被上诉人提交的证据来看，涉案合同系上诉人提交的格式合同，涉案房屋首付款已支付给上诉人，以被上诉人为借款人的银行借款亦支付至上诉人账户内，上诉人也将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人已交纳涉案房屋的物业等费用，故一审综合上述证据，认定涉案房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效并无不当，本院予以维持。双方当事人均应履行各自的义务，在上诉人未按合同约定协助买受人即被上诉人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的情况下，一审认定上诉人违约并判决其向日照市不动产管理登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助被上诉人办理涉案房屋不动产权登记亦无不当，本院予以维持。一审中，被上诉人主张其与上诉人签订的房屋买卖合同中关于“买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定系格式条款，该条款违反法律规定应为无效条款，故要求按照年利率6%计算违约金。一审法院经审查双方签订的房屋买卖合同中关于违约金条款的约定，认定该条款系格式条款，对被上诉人不发生法律效力符合事实和法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋买卖合同签订后，上诉人未按约定为被上诉人办理房屋权属证书构成违约，被上诉人要求其承担逾期办证违约金符合事实和法律规定。因被上诉人未提供证据证实因上诉人逾期办证给其造成的实际损失情况，一审法院综合双方约定及上诉人逾期办证的时间等因素，酌定被上诉人主张的违约金自2020年3月30日起，以购房款590856元为基数，按照年利率3.85%计算至上诉人将办理不动产登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止并无不当。综上所述，骏豪置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费734元，由上诉人日照骏豪置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  宋海红审判员  刘 芳二〇二一年六月十七日法官助理汤阳书记员刘一凤