江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0311民初2515号原告：张文艳，女，1982年5月21日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘峻宇，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚逸楠，江苏智临律师事务所律师。被告：徐州市幼苑教育科技有限公司，住所地徐州经济技术开发区蟠桃山路南侧。法定代表人：孙志敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玉明，江苏昆仲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周娇，江苏昆仲律师事务所律师。原告张文艳与被告徐州市幼苑教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文艳的委托诉讼代理人刘峻宇，被告徐州市幼苑教育科技有限公司的委托诉讼代理人李玉明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文艳向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付拖欠的租金5112元(自2020年1月1日至2021年1月19日，按照日租金284元计算)及滞纳金904.8元(以拖欠的租金5112元为基数，按照日千分之一自2020年7月26日计算至实际清偿之日止，截止至2021年1月19日，暂计算为904.8元)；2、判令被告向原告支付违约金81874元(以租赁期未付租金163748元为基数，按照未付租金的50%计算)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月底，原、被告签订《房屋租赁协议书》，双方约定原告将位于纺织东路(纺织路原小叮当幼儿园)房屋租赁给被告使用，租赁期三年。《房屋租赁协议书》第四条约定“乙方租赁房屋所付租金12月一清，每12个月房租费乙方应收到甲方开具合格发票后15日内或在6月15日前向甲方交纳。如逾期缴纳租金，则按照每日千分之一计算并缴纳滞纳金”；第八条约定“乙方在租约期满前，提出退租的，应按租赁期未付租金的50%赔偿甲方损失。租约期满后，如乙方需要延续租期，应提前一个月征得甲方同意，并协商签订新的租赁协议。乙方享有优先承租权。”2020年7月9日，原告向被告足额开具第二年租金发票103638元，但被告仅向原告支付半年租金51819元。2021年1月19日，被告明确向原告表示不再租赁涉案房屋已经搬家并向原告交房，但被告尚欠原告租金5112元、违约金81874元，原告屡次催要未果。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告徐州市幼苑教育科技有限公司辩称，1、徐州幼儿师范高等专科学校附属幼儿园位于原告所诉房屋一墙之隔，因入园幼儿数量逐年增加，而由学校承租原告房屋使用，后因学校体制调整，附属幼儿园归被告统一管理，原租赁合同的义务由被告承继。在2019年4月重新签订涉案合同（案涉租赁协议），因幼儿园为学校附属的公办普惠型幼儿园，不以盈利为目的，经核算，涉案房屋租金高于同地块商用楼近一倍，经与原告协商降低租金未果，被告于2020年12月14日由负责人孙志敏告知原告，房屋使用到2020年底后不再使用，2020年12月21日，原告回复明日收房，此后原告对涉案房屋对外另行招租，被告清理房屋，恢复围墙，双方以实际行动于2020年年底解除了涉案房屋租赁合同。2、因双方已于2020年年底解除涉案房屋租赁合同，不存在拖欠房屋租金问题，故原告该项主张无事实依据。3、依案涉合同第四条、第八条、第十一条的约定，原告开票后，被告未付租金的数额为51819元，且原告在与被告解除合同后，即另行招租，故原告的损失待法庭调查，根据原告的举证再行确定。至于原告主张违约金81874元无依据，且明显高于法律规定。即使双方约定违约金条款，依法也应降低据实调整。综上所述，望法院查明事实，依法判决。经审理查明，原告张文艳系案涉坐落于纺织东路1幢1-2层、2幢1层的房屋所有权人。2019年6月，原告张文艳（甲方）与被告徐州市幼苑教育科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定，“一、甲方将纺织东路(纺织路原小叮当幼儿园)房屋租赁给乙方使用，租赁期暂定叁(3)年。二、租期定为2019年7月1日至2022年6月30日止。三、租赁费用第一年为95961元，第二年起年递增8%，即第二年为103638元，第三年为111929元(所有费用均为含税价)。到期后如再续租，房租涨幅比例按当时的市场行情确定。四、乙方租赁房屋所付租金12月一清，每12个月房租费乙方应在收到甲方开据合格的发票后15日内或在6月15日前向甲方交纳。如逾期缴纳租金，则按照每日千分之一计算并缴纳滞纳金。五、乙方在租赁使用期内，如需改变房屋使用功能需经甲方同意改动方案后方可施工，并支付人民币壹万元保证金。如乙方租赁期满后，不再承租需提前一个月按改动前原貌恢复。经甲方验收后，保证金退还乙方；如需甲方恢复该房屋原貌，所产生的费用由甲方代垫后，乙方应全额支付，超出保证金的部分，甲方有权向乙方追索。如甲方认为不需要恢复原状，则全额退还保证金……八、乙方在租约期满前，提出退租的，应按租赁期未付租金的50%赔偿甲方损失。租约期满后，如乙方需要延续租期，应提前一个月征得甲方同意，并协商签订新的租赁协议。乙方享有优先承租权……十三、乙方于签定协议时，一次性交纳租赁押金壹万元。该押金不得抵做房租，待退租时由甲方验收房屋后予以全额或部分退还……(注：房租押金1万+装修押金1万，前期已由徐州幼儿师范高等专科学校承租时缴纳。)”。后因双方就租金变更事宜未能协商一致，致使合同无法履行。2020年7月9日，原告张文艳向被告徐州市幼苑教育科技有限公司邮寄房屋租赁费发票一份，其陈述该房屋租赁费发票开具金额为103638元。庭审中，被告徐州市幼苑教育科技有限公司认可该邮寄事实。据被告所提供其工作人员与原告在2020年12月21日的短信记录显示，原告张文艳向被告发送短信称“三日期限已到，一年一付的租金至今未收全，租金已经晚付半年之久，没想到贵校竟然能干出来这样的事情，明日去收房”；被告工作人员回复信息称“房子我们用到年底，我们房租也交到年底。上次联系我也提前说了明年不用了。最近又让孙主任和你联系了一次”。据原告所提供的其与被告工作人员的短信记录显示，2020年12月18日原告向被告工作人员发送短信称“你好李主任，前段时间给你打电话你一直不接，这个星期一你让孙老师给我打电话通知我，你们不租啦。但是你们早已违约，请按照合同约定，把今年未付的后半年的租金付清！因为我们这个租金是一年一付的，我给你开过一年的发票，你到现在为止只支付了我半年的租金，还有剩下半年的租金都拖到年底了，请三日内立即拨付到位，年底之前必须清账”，被告工作人员回复“下周联系”；2020年12月21日原告张文艳向被告工作人员发送短信称“三日期限已到，一年一付的租金至今未收全，租金已经晚付半年之久，没想到贵校竟然能干出来这样的事情，明日去收房”，被告工作人员回复信息称“房子我们用到年底，我们房租也交到年底。上次联系我也提前说了明年不用了。最近又让孙主任和你联系了一次”；2020年12月22日原告张文艳向被告工作人员发送短信称“那次联系你找理由说房子外立面旧了，要降房租，我没同意，你说要不然就不租了你付违约金。我说可以，你说再考虑一下，再联系，然后再打电话你就不接，上周才让孙主任给我打电话正式通知说不租了！”、“我在房子这了，你来吧，今天上午吧这事谈好”；2021年1月12日，原告向被告工作人员发送短信称“你好李处，之前多次和您联系，想见面沟通租赁事宜，但是因为您业务繁忙，一直没给我机会见到您面谈此事。后来又打电话联系您，也多次因为您工作繁忙挂电话未果。再后来我通过葛园长给您转达协调后续合作的事情，但因园方给出的价格和市场价差距太大，无法继续协商下去了。事已至此，请园方于下午三点钟之前，把去年应付的后半年房屋打来，否则我们只好走法律程序了”。据原告张文艳与被告徐州市幼苑教育科技有限公司工作人员徐伟于2019年1月19日签订的交接单所载，“张文艳2021年1月19日拿走大门钥匙2把，两间教师办公室钥匙各1把，教室钥匙1把，水电费缴费单各一份，现场看到围墙已垒上。备注：2020年12月31日已经搬家，不再使用”。庭审中，原被告一致确认案涉《房屋租赁协议书》已实际解除。另，庭审中，原告确认被告所缴纳的押金10000元及保证金10000元均未退还，被告徐州市幼苑教育科技有限公司要求法院在本案中将押金与保证金进行折抵处理。本院认为，原告张文艳与被告徐州市幼苑教育科技有限公司所签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原被告所签订的《房屋租赁协议书》已就房屋租赁期间及房租事宜进行了明确的约定，被告因与原告未就降低房租事宜协商一致，即在租赁期间中途退租，致使合同无法履行，构成违约，其应承担向原告给付实际占有使用期间的费用及违约赔偿的责任。关于被告是否应当承担原告所诉请房租的问题。根据原被告所一致确认的交接单显示，被告至2021年1月19日将房屋钥匙向原告予以交接，在未有证据证明被告在2021年1月19日前已向原告实际涉案房屋进行交接或搬离事宜协商一致的情况下，本院确认案涉房屋在2021年1月18日至2021年1月19日期间仍实际由被告所占有，故其仍应向原告支付此期间案涉房屋的占有使用费。参照合同租金的约定，本院酌定支持该期间内房屋占有使用费为5110.9元（103638元÷365天×18天）。此外，虽被告主张系该期间内无法联系到原告进行房屋钥匙交接事宜，但未能就其主动联系原告房屋主动返还案涉房屋事宜的事实予以证实，同时结合原告曾在2021年1月12日主动向被告短信沟通房租事宜的事实，故对于被告的抗辩主张，本院不予采纳。关于原告诉请的违约金及滞纳金问题。根据民法典的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，案涉房屋租赁合同约定“乙方在租约期满前，提出退租的，应按租赁期未付租金的50%赔偿甲方损失”，本院认为，原告因被告违约产生的实际损失为房屋空置损失及提前开具税费发票产生的税费损失，但鉴于房屋在租赁市场中能否得到租赁取决于租赁价格、租赁人群、时间等多种因素，同时结合案涉房屋的现状及被告对违约金过高的抗辩，本院依法对原告诉请的违约金予以调整，被告徐州市幼苑教育科技有限公司应向原告支付违约金25910元。此外，就原告所主张的滞纳金，本院认为该滞纳金亦为违约赔偿的约定，本案中，案涉房屋自2021年1月1日至2021年1月19日期间系因房屋交接事宜未能与原告交接完成所产生占有使用费用，且原告的实际损失已在违约金中予以弥补，故对于原告所主张滞纳金，本院不予支持。另，因被告要求在本案中一并对其所支付的抵押金与保证金共计20000元予以折抵，结合双方实际已就案涉房屋退还事宜交接完毕，为减轻双方当事人诉累，本院依法予以扣减。扣除上述抵押金及保证金，被告尚应向原告支付违约金11020.9元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（二）项、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第二款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告徐州市幼苑教育科技有限公司向原告张文艳给付违约金11020.9元；二、驳回原告张文艳的其他诉讼请求。案件受理费1997元，减半收取998.5元，由被告徐州市幼苑教育科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  张 璟二〇二一年六月十一日法官助理  高鹏林书 记 员  杨淑彭