广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11608号上诉人（原审被告）：广州悦洋物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗路松漱前38-39号438房。法定代表人：龙喜强。委托诉讼代理人：梁绮婷，该公司员工。委托诉讼代理人：林志东，广东韬盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州如家酒店管理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路555号904房自编04房。法定代表人：李冠群。委托诉讼代理人：杜宁，广东凯立盛律师事务所律师。上诉人广州悦洋物业管理有限公司（以下简称悦洋公司）因与被上诉人广州如家酒店管理有限公司（以下简称如家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初23868号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人悦洋公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回如家公司的全部诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由如家公司承担。事实与理由：一、如家公司不按合同履约，已经属于违约，理应承担违约责任，并赔偿悦洋公司的经济损失。根据双方在2011年1月6日签订的《逾期交房补充协议》第一条约定：租期至2019年12月31日止。如家公司至今未将房产完整交回给悦洋公司，更加不存在提前交回房屋的事实。《租赁合同》第十一条第二款：租赁合同终止后，乙方应在15日内，按届时房屋正常使用后状态交还房屋。本合同届满终止或因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方增置的嵌装在房屋结构墙体以及难以拆除的不动产部分（空调除外）应无偿归甲方所有。事实上如家公司在期限届满前，未经悦洋公司同意，将承租房屋内所有设施亦予以破坏，房间内天花板同样被恶意破坏。一审中悦洋公司已提交了现场照片为证，但没有得到一审法院认可，房屋交还根本不是按届时房屋正常使用后的状态交还房屋。《租赁合同》第二条规定，租赁期限及续租第二款：租期届满，乙方提出续租的，应提前三个月向甲方提出书面要求，征得甲方同意，并另行签订书面的租赁合同。事实上，如家公司至今未按合同要求将房屋交回，双方也没有就合同延期事项达成新的协议。显然是租期违约，如家公司违约不单应承担违约责任，还无权要求退回租赁押金，更应承担违约赔偿责任。事实上，正是由于如家公司交还房屋履行手续不完善，未能按时交还房屋，并对房屋损毁严重，才导致悦洋公司未能按时将房屋交还给原业主。导致另一纠纷发生，悦洋公司被索赔700多万元，该案件还在诉讼中。二、如家公司在履行合同过程中存在违约，造成悦洋公司损失巨大，理应承担损害赔偿责任。《租赁合同》第二条租赁期限及续租第二款租期届满，乙方提出续租的，应提前三个月向甲方提出书面要求，征得甲方同意，并另行签订书面的租赁合同。事实上，如家公司为了获取租赁场地延续使用期，在场地业主提出对场地招租实施招投标时，不顾双方合同约定，参与投标导致标的物租赁价格暴升，最终导致租赁场地确实无法继续交易。在如家公司发生严重违约后，双方未能达成一致意见遂发生纠纷。悦洋公司正打算循法律途径向如家公司提出索赔要求，不料遭遇疫情，阻滞了原工作安排，在本案中也未能及时提起反诉请求，悦洋公司保留向如家公司索赔的权利。现在有据可查的是，由于如家公司违约，迟延交出租赁房屋，导致悦洋公司被租赁房屋业主起诉，索赔数额巨大的经济损失。由于双方纠纷未能及时解决，导致租赁房屋未能及时交还房屋业主，一直空置至今，悦洋公司被房屋原业主追缴租金，至今近十个月租金的损失，案件还在处理中。单从物业租赁的法律关系而言，因如家公司违约造成悦洋公司损失是客观存在的，理应承担损害赔偿责任。过程中由于疫情发生，更是导致悦洋公司商业机会错失，损失非常惨重。三、如家公司不按合同约定履行，未承担违约责任，实属无理，悦洋公司在协商过程中提出的要求合理。如家公司不按合同约定履行，迟延交回租赁房屋显属违约，未依约支付占用期间的租赁费用更属无理，悦洋公司为妥善解决问题，在未发生对外赔偿时象征性提出房屋占用费是客观的合理要求，对如家公司长期使用超面积房屋费用也属正当要求。综上，请求判如所请。被上诉人如家公司答辩称：不同意悦洋公司的全部上诉请求，悦洋公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。1.关于归还租赁物，一审判决已查明2019年12月31日如家公司已经归还租赁物给悦洋公司，悦洋公司也派人进行现场检查，检查完成后收回租赁物；2.关于参加投标一事，如家公司没有参加投标，是其他如家公司参加投标，且即便参加业主进行的招标、投标也不是本案租赁合同的违约行为。悦洋公司与业主广州造船厂有限公司之间的纠纷与如家公司无关；3.在租赁合同到期之前，悦洋公司从未提出如家公司欠付租金的说法。在如家公司起诉之前，悦洋公司也从未提出说没有归还租赁物这一说法。如家公司原租赁物的经营截止时间到2019年12月31日，如家公司在2019年12月31日归还租赁物时悦洋公司也未提出如家公司有破坏掉他的物品，当天已经完成交接。综上，请求驳回上诉，维持原判。如家公司向一审法院起诉请求：1.悦洋公司向如家公司退还租赁保证金人民币367372.3元；2.悦洋公司向如家公司支付违约金（以367372.3元为本金，按年利率24%为标准，自2020年1月6日开始计算至实际退还租赁保证金之日止）；3.悦洋公司承担本案的保全费2588.8元和保全保险费1200元；4.悦洋公司承担本案受理费。一审法院认定事实：位于海珠区工业大道127、129、131号地下室、101、二楼、三楼的权属人均为广州造船厂有限公司。2009年8月6日，广州造船厂有限公司（甲方、出租人）与悦洋公司（乙方、承租人，曾用名广州悦洋物业管理发展有限公司）签订《广州市房地产租赁合同》，约定：甲方同意将位于海珠区工业大道北路127#、129#、131#街（巷、里）号地下室、首层（部分）、二楼、三楼部位的房地产出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积共约6104.3平方米，其中包括地下室约900平方米，首层822.58平方米，二楼2190.26平方米、三楼2190.26平方米；租赁期限从2010年1月1日至2019年12月31日；等。2010年8月24日，如家公司（承租方、乙方）与悦洋公司（出租方、甲方，曾用名广州悦洋物业管理发展有限公司）签订《租赁合同》，约定：根据本合同，甲方向乙方出租、乙方向甲方租赁的房屋及土地使用权：地址为广州市海珠区工业大道127、129、131号，建筑面积4488平方米，包括一楼106平方米（详见附件一）、二楼全部及三楼全部；国有土地使用权及房屋用途为商业；1.2本合同项下的租赁范围包括房屋以及建筑物中与房屋使用有关的附属通道、楼梯、设施、楼顶平台、停车位等（详见附件一）；本合同项下的房屋租赁期限为9年，从2010年8月15日起至2019年12月31日止，其中2010年8月15日至2010年12月14日为免租期；租期届满，乙方提出续约的，应提前3个月向甲方提出书面要求，征得甲方同意，并另行签订书面的租赁合同；3.1租金的具体支付标准以附件三《租金支付约定及租金支付明细》为准；3.2本合同第3.1条约定的租金包含房屋以及第1.2条约定的租赁范围的租金；除本合同中另有明确约定外，乙方无需向甲方或者第三方（包括但不限于物业管理公司等）另行支付其他任何形式的租金或者费用；4.1本合同项下的房屋应当在2010年8月15日前交付给乙方；4.2房屋应当按照本条约定以及本合同附件四《交付条件》规定相关的条件予以交付；7.3在首个租期及延长期内，甲方应对房屋的主体结构及其名下的且与乙方经营相关的设施进行定期维修保养，以保证房屋及设施的安全和可供乙方正常使用，并达到国家规定的要求；8.2乙方应正常使用并爱护房屋及各项设施，防止不正常损坏（正常磨损除外）；如发现房屋及其设备正常磨损，乙方应当及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修；因乙方使用不当，引致属于甲方的房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿；乙方拒不维修或赔偿，甲方可在发出维修通知后二十四小时后代为维修，维修费用由乙方承担；11.1本合同期限届满时合同终止；11.2本合同终止后，乙方应在15日内，按届时房屋正常使用后的状态交还房屋；逾期交还房屋的，甲方除有权要求乙方限期迁出并补交占用期内的租金外，还有权按占用期租金总额的0.5%收取违约金；乙方有权拆除及取回乙方所有不属于甲方的设施或者设备，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身的结构（经甲方同意且通过合法手续予以变更的除外）；本合同届满终止或因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方增置的嵌装在房屋结构或墙体以及难以拆除的不动产部分（空调除外）应无偿归甲方所有；14.2本合同附件连同本合同正文一起，构成双方对题述事宜的全部约定，具有完整的效力；16.2本合同未尽事宜，双方可根据国家有关法律、法规的规定，共同协商作出补充合同，补充合同应视为本合同不可分割的一部分；16.4本合同在生效后30日内，如果甲方仍未达成如下交房条件或乙方查证出现异常的，乙方有权不接收房屋并有权随时解除本合同，甲方应退还乙方已经支付的费用并按规定承担违约责任：……②甲方提供产权房出具且经乙方认可的《转租同意函》；③甲方免费提供地下一层约80平方米位置（附图注明）供乙方安装放置设施设备；附件：附件三：租金支付约定及租金支付明细，1.租赁保证金金额：交房日后适格工作日内支付相当于两个月的租金即396667元给甲方作为履行本合同的租赁保证金，本合同租期最后2个月之前，如乙方未拖欠租金等其他费用的，最后一个月房屋水电费用由该保证金抵扣，差额部分多退少补；除此外，其他任何情况下保证金不得抵扣租金，剩余租赁保证金租赁期满五日内返还，如逾期返还，每逾期一日需支付保证金总额的0.5%作为违约金直至实际返还为止；2.甲、乙双方约定，自起租日起租金为238万元/年，每3年递增5%，甲方同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金，乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用；附件四：交付条件，甲方将房屋于交付日之前交付乙方，甲方保证房屋具备下述技术条件（包括水、点、排污、电梯、消防），并提供安装及维护水泵、水箱、水池、锅炉等设施设备的位置，在市政红线规划范围内，附图注明乙方新建热泵机组及冷水箱摆放位置；附件五：《房屋交接书》格式；等。2010年8月27日，如家公司（承租方、乙方）与悦洋公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方于2010年8月24日就广州市海珠区工业大道127、129、131号一楼部分，二楼、三楼全部房屋租赁事宜签署了《租赁合同》，经双方协商确认，因办理房屋租赁备案需要而于2010年8月25日签订的《广州市房屋租赁合同》共12份仅限用于办理租赁备案使用，房屋租赁具体事宜仍以双方于2010年8月24日签订的《租赁合同》为准。2011年1月6日，如家公司（承租方、乙方）与悦洋公司（出租方、甲方）签订《逾期交房补充协议》，约定：甲乙双方已就位于广州市海珠区工业大道127、129、131号一楼部分，二楼、三楼全部位置共计4488平方米的房屋签订了《租赁合同》；根据《租赁合同约定》，交房日为2010年8月15日，现双方根据实际交房情况，对交房日和起租日以及租金支付等事宜重新约定如下：1.双方确认交房日为2010年9月4日，故在免租期4个月不变的基础上，起租日调整为2011年1月4日，租赁期限调整为2010年9月4日至2019年12月31日，共计9年3个月27天，其中2010年9月4日至2011年1月3日为免租期；2.因起租日的调整，按《租赁合同》约定应支付的租金等款项的支付期限，也相应调整；3.本协议与《房屋租赁合同》如有冲突，以本协议为准；等。如家公司提交《交房补充条款》和《物业交接单》拟证明房屋交付设施设备情况，该《交房补充条款》业主方处加盖有悦洋公司公章，内容主要为：……因热泵机原计划放置在三楼层面，考虑到噪声会扰民，以免日后发生纠纷，业主同意把设备位置安排在我们制定的位置，详见附图；等。该《物业交接单》“其他说明”一栏有“请见附件：交房补充条款”的打印字样；物业方意见一栏有“同意承租方条款”并加盖有悦洋公司公章，承租方意见一栏“开发经理签字”和“项目经理签字”位置均有人签名，签名旁并注明落款日期为2010年9月4日；施工意见一栏有手写“同意接房”字样，并附有签名和落款日期，落款日期亦为2010年9月4日。悦洋公司确认该《物业交接单》真实存在。该《物业交接单》中还显示锅炉房指定位置见附件图纸，并备注必须在图纸中明确。如家公司并提交了《地下室设备放置位置》的图纸，该图纸中标明了“设备间（冷热水箱、泵）”的指定位置，图纸标识的位置亦加盖有悦洋公司公章。悦洋公司确认《物业交接单》事实存在，但认为《交房补充条款》没有如家公司签名盖章，故对其不予认可。如家公司为证明其向悦洋公司交纳了396667元租赁保证金提交了悦洋公司于2010年8月11日出具的收据、招商银行付款回单（户名上海如家酒店管理有限公司、收款人广州悦洋物业管理发展有限公司、摘要押金）及上海如家酒店管理有限公司出具《关于支付广州如家沙园店租赁保证金的情况说明》，该情况说明载明“上海如家酒店管理有限公司作为如家公司的母公司，受如家公司委托，于2010年9月15日以银行转账方式、通过我公司银行账号（开户行：招商银行上海分行闻喜支行，账号21×××01）向悦洋公司支付了《租赁合同》约定的396667元租赁保证金（押金）至悦洋公司交通银行广州同福支行的公司账户，悦洋公司收款账号44×××89，我公司已提供招商银行付款回单给如家公司。除上述代为支付租赁保证金外，我公司与悦洋公司没有其他业务和款项往来，该笔396667元租赁保证金，我公司同意由广州如家酒店管理有限公司按照《租赁合同》约定在本案中依法主张收回和处理，我公司不另行向悦洋公司主张”。悦洋公司对招商银行付款回单真实性、合法性无异议，对收据及上海如家酒店管理有限公司出具的情况说明均不认可。经一审法院询问，悦洋公司表示没有收取如家公司的租赁保证金，但不清楚为什么要出具收据，悦洋公司表示其与上海如家酒店管理有限公司没有债权债务关系或租赁关系，不知道收取上海如家酒店管理有限公司的是什么钱。2019年12月13日，悦洋公司向发出《致广州如家沙园分店协商函》，载明“致尊敬的广州如家沙园分店有限公司：贵司承租我司位于广州市海珠区工业大道127、129、131号物业于2019年12月31日租期将满。现贵司将于期满前交回我司，我司对贵司退场前几点要求如下：1.要求贵司所有附属设施不可拆除，空调及空调主机及地下室的热水系统锅炉设施设备。如贵司坚持拆除空调及空调主机及地下室的热水系统锅炉设施设备也可恢复承租时原状交回；2.贵司承租时涉及负一层的热水系统设施共计89平方米，当时未计入租金，现我司要求追回该部分承租期间租金共计446010.84元；3.贵司必须配合我司将电梯使用证过户给我司。”2019年12月16日，如家公司向悦洋公司发出《告知函》，载明“致：广州悦洋物业管理有限公司：就我司向贵方租赁的位于广州市海珠区工业大道127、129、131号物业，感谢贵方在我司租赁期间给予我方的支持。现该物业租约即将到期，就退租撤场事宜我司特此声明如下：根据贵我双方合同约定，合同终止后，我司按届时房屋正常使用后的状态交还房屋即可，无恢复房屋原状的义务。我司有权拆除及取回我方所有不属于贵方的设施或设备。我方增置的嵌装在房屋结构或墙体以及难以拆除的不动产部分无偿归贵方所有，但空调除外。特此函告，望贵方收悉知晓，并尊重贵我双方合同约定内容”。2019年12月25日，如家公司向悦洋公司发出《退租撤场告知函》，载明“致：广州悦洋物业管理有限公司：就我司向贵方租赁的位于广州市海珠区工业大道127、129、131号物业感谢贵方在我司租赁期间给予我方的支持。现该物业租约到期，此前我司已向贵方沟通过撤场相关事宜。现再次书面函告，我司将于2019年12月31日全面退租撤场，并将房屋移交贵方，烦请贵方做好交接准备。根据贵我双方合同约定，合同终止后，我司按届时房屋正常使用后的状态交还房屋即可，无恢复房屋原状的义务。我方有权拆除及取回我方所有不属于贵方的设施或设备。我方增置的嵌装在房屋结构或墙体以及难以拆除的不动产部分无偿归贵方所有，但空调除外。如因贵方拒绝交接，或超越合同约定提出其他交接要求导致无法交接的，所产生的一切损失及责任均将由贵方自行承担。”2020年4月26日，如家公司向悦洋公司发出《沟通函》，载明“致：广州悦洋物业管理有限公司：就我司向贵方租赁的位于广州市海珠区工业大道127、129、131号位置房屋，因租约到期，贵我双方已经结束租赁关系，并已于2019年12月31日完成物业交接。就该房屋我司曾按约定向贵方支付租赁保证金人民币396667元，按合同约定该租赁保证金可抵扣最后一个月房屋水电费，剩余保证金贵方应在租赁期满5日内返还。现该租赁房屋，我司使用期间最后一个月即2019年12月水电费为29294.7元，抵扣后，贵方尚需向我方返还剩余租赁保证金人民币367372.3元。但虽经我司多次催促，贵方仍未退还我司上述保证金。故特此发函，还望贵方收函后能在5日内退还该费用。”2020年5月7日，悦洋公司向如家公司作出《沟通函的回复函》，载明“致：广州如家酒店管理有限公司：贵司来函已收悉，现就对《沟通函》中提及的问题结合实际情况回复如下：来函要求我司退还扣除2019年12月水电费后剩余的367372.3元租赁保证金，但我司同意退还保证金的前置条件为，贵司完全将承租场地移交并结清所有费用后方能退还。截止到今天贵司仍拖欠承租期间负一层租金446010.84元，我司在收到贵司缴清所有欠款的同时会严格按合同约定退还租赁保证金于贵司。”悦洋公司于2020年1月3日向如家公司开具了2019年12月份的水电费发票，发票金额共计29294.7元。如家公司和悦洋公司确认租赁期间的租金如家公司已经全部支付完毕，2019年12月的水电费29294.7元如家公司尚未支付，如家公司主张双方约定在租赁保证金中扣除，悦洋公司确认合同有上述约定，但表示其没有同意。如家公司主张双方租赁合同已经履行完毕，悦洋公司对此不予确认，认为如家公司没有交还房屋。一审庭审中，如家公司主张双方按照合同以及《交房补充条款》约定交接房屋，悦洋公司对此不予确认，主张是按照租赁合同约定交付房屋。经一审法院询问，悦洋公司陈述如家公司使用负一层用作热水房的热水泵，按合同约定该热水泵应放在三楼，但会有噪音影响到其他居民，所以放在负一楼，故悦洋公司要求如家公司支付占用费用。如家公司表示悦洋公司当庭陈述的内容与《交房补充条款》内容一致，租赁合同约定悦洋公司免费提供地下一层约80平方米位置给如家公司安装放置设施设备，《交房补充条款》第四点约定热泵机原计划放置在三楼屋面，考虑到有噪音，就改为放在负一层。本案审理过程中，根据如家公司的申请一审法院依法采取了保全措施，冻结了悦洋公司的银行账户，如家公司委托某公司提供担保，支付了保全保险费1200元及财产保全费2588.8元。如家公司为证明其主张，还提交了如下证据：1、《物业交接单》，主要内容为：就位于广州市海珠区工业大道127、129、131号位置如家酒店广州工业大道沙园地铁站店，经各方友好协商，现已于2019年12月31日完成物业交接。就该物业交接情况确认如下：1.如家酒店已按合同约定交出全部租赁区域；2.交接日各项能源表具体读数如下：手写字样“水：10823；电：三楼23535；二楼30181；电梯14728”；其他：大门钥匙、负一楼机房钥匙、2楼&3楼配电箱钥匙；该《物业交接单》交付方广州如家酒店管理有限公司代表签名处有手写“蔡亮2019.12.31黄雪琴”签名字样；接收方广州悦洋物业管理发展有限公司代表签名处有手写“蓝利红2019.12.31蔡亮2019.12.31”签名字样；悦洋公司对该《物业交接单》真实性、合法性、关联性不认可，并提供了一张《物业交接单》，悦洋公司提交的《物业交接单》交付方广州如家酒店管理有限公司代表签名处有手写“黄雪琴”签名字样，接收方广州悦洋物业管理发展有限公司代表签名处无人签名，其余内容与如家公司提交的一致。如家公司表示该交接单打印一式两份，双方各执一份，如家公司持有的有双方签名，悦洋公司持有的是由如家公司方店长黄雪琴签名给到悦洋公司，悦洋公司自己也可以在上面签名；悦洋公司表示蓝利红不是悦洋公司授权的人，是如家公司自己打印的材料，不是现场的记录；2.广州如家沙园店租赁物业交接时的手机通话录音；悦洋公司认为录音中提到的交接状况没有详细的态度明确怎么交接，达不到如家公司的证明目的；3.悦洋公司工商登记档案资料，其中显示，悦洋公司以五证合一为由向工商部门申请换发营业执照时，悦洋公司公司的公司联系人、委托代理人为蓝利红。悦洋公司对工商档案真实性、合法性无异议，但认为蓝利红的任职情况与本案诉讼无关。如家公司还向一审法院提交书面材料解释称，如家公司于2019年12月31日完整归还租赁物，如家公司沙园店店长黄雪琴、财务胡海辉、工程人员陶峰全程对接，悦洋公司委派其物业经理蔡亮、技术部工程人员周建新、财务蓝利红3人在租赁物现场进行物业检查、物品核实和设施设备的检查确认，最后蓝利红抄写水表、电表读数，签署《物业交接单》接收了物业。该《物业交接单》由如家公司方黄雪琴店长签名，悦洋公司方蔡亮、蓝利红签名；其中蔡亮先在“交付方”处签名，如家公司方店长黄雪琴提出签错了位置，蔡亮再在“接收方”处签名、写日期，蓝利红在接收方一栏、蔡亮第二次签名的前面签名并写日期。如家公司方黄雪琴店长当天对整个交接过程进行了手机录音，录音仍保留在原始载体录音的手机中。悦洋公司表示蔡亮、蓝利红并没有得到公司授权与如家公司方进行交接。悦洋公司提交照片拟证明如家公司办理时对酒店场地破坏的情况，经质证，如家公司对该照片真实性、合法性、关联性不确认，认为照片无法证明跟本案有关，双方已经签署了交还租赁物的《物业交接单》，自交还租赁物一直到庭审前，悦洋公司从没有提出过如家公司损坏了悦洋公司的租赁物。一审法院认为：悦洋公司将涉案房屋租赁给如家公司作商业用途，有如家公司、悦洋公司签订的《租赁合同》（含附件）、《房屋租赁合同补充协议》《逾期交房补充协议》及如家公司、悦洋公司的庭审陈述予以证实，故一审法院对如家公司、悦洋公司之间存在租赁关系予以认定，双方均应遵照协议约定履行。关于合同签订后悦洋公司依何标准交付房屋给如家公司使用的问题。一审法院认为，如家公司为证明其主张提交了《物业交接单》《交房补充条款》、地下室设备放置位置图纸，该《物业交接单》的真实性已经悦洋公司当庭确认，《交房补充条款》、地下室设备放置位置图纸均加盖有悦洋公司公章，《物业交接单》中其他说明一栏亦明确载明“请见附件：交房补充条款”，悦洋公司庭审时陈述的如家公司使用场地的情况与如家公司的陈述及《交房补充条款》约定的内容亦可以相互印证，如家公司的诉讼主张已有证据链条证实；再者，如家公司自2010年开始向悦洋公司承租涉案房屋，直至2019年12月31日租赁期限届满，现未有证据证实双方曾就租赁物交付不符或租金费用问题产生争议，直至如家公司要退场前，悦洋公司才向如家公司主张负一层使用费用并在诉讼中提出交房问题的抗辩，此举实在令人费解，故一审法院对如家公司主张依照《租赁合同》《交房补充条款》约定接收使用房屋的意见予以采纳，悦洋公司抗辩意见与事实不符，一审法院不予采纳。如家公司主张向悦洋公司缴纳了租赁合同保证金396667元，并提交了悦洋公司于2010年8月11日出具的收据、招商银行付款回单、上海如家酒店管理有限公司出具《关于支付广州如家沙园店租赁保证金的情况说明》为证，悦洋公司抗辩没有收取租赁保证金，但未能提交相反证据且无任何合理解释，悦洋公司抗辩意见与事实不符，一审法院不予采纳。根据《租赁合同》约定，合同终止后，如家公司应在15日内，按届时房屋正常使用后的状态交还房屋；如家公司有权拆除及取回如家公司所有不属于悦洋公司的设施或者设备，但悦洋公司不得故意损害或拆除建筑物本身的结构，如家公司增置的嵌装在房屋结构或墙体以及难以拆除的不动产部分（空调除外）应无偿归悦洋公司所有；悦洋公司为证明如家公司未依约交还房屋提交了照片，但该照片仅为孤证，相反，如家公司为证明双方已办理了房屋交接手续提供了悦洋公司员工蔡亮、蓝利红签字确认的《物业交接单》及通话录音，该《物业交接单》详细载明了交接情况、水电表读数，蔡亮、蓝利红作为完全民事行为能力人理应清楚其签名的法律后果，结合如家公司提交的通话录音，一审法院认为蔡亮、蓝利红两人于租赁期限届满的2019年12月31日这一特殊时间点与如家公司方店长黄雪琴一同在《物业交接单》上签名的行为应属于其职务行为。悦洋公司虽在庭审中另行提供了一份仅有如家公司方黄雪琴签名的《物业交接单》，但双方在如家公司交场前已经就物业交接问题有过函件往来，悦洋公司愿意接受并持有对方签名确认的《物业交接单》却从未提出异议，且在2020年4月26日如家公司发函表示已完成物业交接要求退还租赁保证金时，悦洋公司于2020年5月7日回函明确表示其同意退还保证金的前置条件为如家公司完全将承租场地移交并结清所有费用。但在该回复函中悦洋公司也根本未提及场地交还不符的问题，而仅是向如家公司主张拖欠承租期间负一层租金并表示收到欠款后按合同约定退还租赁保证金。综上，一审法院对如家公司在租赁合同期限届满后已依约交还租赁物的事实予以确认，悦洋公司的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。根据《租赁合同》附件三租金支付约定及租金支付明细约定，如家公司支付396667元给悦洋公司作为履行合同的租赁保证金，合同租期最后2个月之前，如如家公司未拖欠租金等其他费用的，最后一个月房屋水电费用由该保证金抵扣，差额部分多退少补；除此外，其他任何情况下保证金不得抵扣租金，剩余租赁保证金租赁期满五日内返还。如逾期返还，每逾期一日需支付保证金总额的0.5%作为违约金直至实际返还为止。现双方均确认如家公司已交齐租金，仅欠2019年12月份水电费29294.7元未能支付，故如家公司要求悦洋公司抵扣2019年12月份水电费29294.7元后退还剩余租赁保证金367372.3元及从2020年1月6日起至实际退还之日止支付违约金，符合合同约定，一审法院予以支持。如家公司自愿调整违约金标准为按年利率24%计算，并无不当，一审法院予以支持，但违约金总额应以欠款本金为限。本案因悦洋公司违约引起，故本案诉讼费、财产保全费均应由悦洋公司承担。如家公司、悦洋公司双方并未对财产保全保险费抑或实现债权的费用作出约定，如家公司为实现诉讼财产保全的目的支付财产保全保险费用，该费用不属于违约后所必然发生的损失，故如家公司要求悦洋公司承担保全保险费1200元依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、悦洋公司在判决生效之日起10日内向如家公司退还租赁保证金367372.3元，并计付逾期支付上述款项的违约金给如家公司（违约金按367372.3元为本金，从逾期之日即2020年1月6日起至悦洋公司实际清偿款项之日止，按年利率24%的标准计算，且违约金总额应以欠款本金为限）；二、驳回如家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费10094.8元（含受理费7506元，财产保全费2588.8元），均由悦洋公司负担。经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审查明，二审庭审中，悦洋公司称蓝利红、蔡亮应该是其公司员工。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系租赁合同纠纷。悦洋公司与如家公司签订的《租赁合同》（含附件）《房屋租赁合同补充协议》《逾期交房补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：悦洋公司是否应向如家公司退还保证金的问题。因悦洋公司已自认蓝利红、蔡亮系其公司员工，故如家公司有理由相信蓝利红、蔡亮可代表悦洋公司办理场地交接事宜，且在双方办理了场地交接并签署《场地交接表》后，悦洋公司亦已取得了由如家公司签名的《场地交接表》，故蓝利红、蔡亮的上述行为为职务行为，效力应及于悦洋公司。另，悦洋公司上诉主张如家公司恶意破坏案涉场地，但其提供的照片真实性，如家公司不确认，且该些照片仅能反映部分设施、天花板予以拆除，并不能反映场地的全貌；再有悦洋公司未能提供证据证实照片的拍摄时间为场地交接之时，悦洋公司亦未能提供证据证实其在签署了《场地交接表》后的合理期限内向如家公司提出异议，其应承担举证不能的不利后果。至于悦洋公司主张如家公司应支付占用负一层费用的问题，鉴于案涉《租赁合同》的租金并不包含负一层的使用费，《租赁合同》亦明确悦洋公司无偿提供负一层80平方米的场地给如家公司使用；而悦洋公司亦已在《交房补充条款》和《物业交接单》上盖章，同意将设备间（冷热水箱、泵）设置在地下室；最后，在整个租赁期间，悦洋公司亦从未向如家公司主张过负一层的占用费，亦未要求与如家公司协商负一层占用费标准，其在租赁合同期限届满、且如家公司提出要求退还租赁保证金后始提出如家公司补交负一层占用费的要求并以此为由拒绝退还租赁保证金，缺乏理据，本院不予采纳。至于悦洋公司主张如家公司参与案涉场地业主对外招投标的情况，经查，悦洋公司提供的证据反映并非本案如家公司参与了竞标，其主张缺乏证据支持，本院不予采纳。现双方均确认如家公司已交齐租金，仅欠付2019年12月份水电费29294.7元，一审法院判令悦洋公司应向如家公司退还剩余租赁保证金367372.3元及酌情判令悦洋公司支付从2020年1月6日起至实际退还之日止按年利率24%计算违约金，公平合理，本院予以维持。综上所述，悦洋公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7506元，由广州悦洋物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐佩莹审判员  李 静审判员  陈晓红二〇二一年六月二十九日书记员  郭 俏古文娜