广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13855号上诉人（原审被告）：曾德鹏，男，1962年10月10日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：李斌，金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李华学，男，1995年1月7日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：陈鹏辉，广东德纳律师事务所律师。上诉人曾德鹏因与被上诉人李华学房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初11294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾德鹏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回李华学的全部诉讼请求；2.案件受理费由李华学承担。事实和理由：涉案合同签订后，曾德鹏将房屋连同屋内设备、营业执照交付给李华学使用，李华学通过曾德鹏以“honeycup奶茶店”的名义到主管部门进行了备案，后来李华学在经营过程中两次擅自变更店名，均未得到曾德鹏的同意，更没有到相关部门办理备案的变更手续。由于被人举报，导致曾德鹏的经营权被吊销，房屋被收回，给曾德鹏造成了极大的损失。根据合同约定，曾德鹏有权不予退还李华学的食品安全保证金，并要求李华学赔偿一切损失。李华学仅支付了2020年3月份一半的租金，之后未再支付租金，其于2020年7月4日才将房屋交还给曾德鹏。由于李华学未按时支付租金，曾德鹏有权不退还“一租一按”金及食品安全保证金。李华学在合同期满后退场时未向曾德鹏退还屋内设备，其应予赔偿。综上，一审法院认定事实错误，应予改判。另补充：（一）关于是否退还保证金和“一租一按”金的问题，2007年7月曾德鹏与校方达成协议，由曾德鹏出资将校内废弃的分机房进行扩建，扩建后由曾德鹏使用，在出租给李华学之前一直由曾德鹏经营，未出现任何问题。在转租给李华学后，其两次擅自变更店名且未到主管部门办理变更备案手续，其以未注册的公司名义对外经营，违反法律法规，缺乏诚信，从而导致校方收回了曾德鹏已经租赁了14年之久的涉案房屋。李华学的行为导致曾德鹏失去了涉案房屋的租赁权，给曾德鹏造成了损失，根据合同约定，曾德鹏有权不退还保证金和“一租一按”金。（二）关于是否赔偿屋内设备的问题。在双方签订的租赁合同第六条第7款有约定，李华学归还房屋和设备时应保证设备完好无损，如损坏设备或房间装修的，应照价赔偿。李华学在归还涉案房屋时未将屋内设备归还给曾德鹏，设备现存价值7500元，李华学应予赔偿。李华学二审答辩称，李华学不存在任何擅自变更招牌的行为，亦不存在曾德鹏的经营权被收回的说法，根据曾德鹏在一审提交的其与商铺权属人签订的租赁合同可知，合同于2020年6月30日到期，故实际是商铺权属人到期后收回商铺重新开展招投标，因此与李华学没有任何因果关系。李华学不存在未按时支付租金的行为，2020年春节前后，因受疫情影响，开设在广州商学院内的涉案商铺受疫情及政策影响无法经营，故李华学与曾德鹏协商减免租金事宜。曾德鹏同意如学校同意减免租金则其免收李华学的租金，后疫情持续至曾德鹏与权属人合同的租赁期满，故权属人要求曾德鹏搬离清退商铺，曾德鹏即要求李华学清退。李华学已按曾德鹏要求返还了商铺，但曾德鹏却拒绝退还租金。事实上，曾德鹏在明知权属人免除其租金的情况下，拒不承认，还不予退还李华学的押金，明显违背诚实信用原则，有违商业道德。根据李华学提供的材料，权属人确实免除了曾德鹏的租金，因李华学无法在一审时拿到相关材料故没有上诉，曾德鹏在一审已经偏袒其的情况下还恶意上诉，明显贪得无厌，应驳回其上诉请求。二审期间另补充：1.涉案商铺被权属人收回与李华学无关，曾德鹏与权属人签订的合同到期后，商铺权属人有权收回商铺，曾德鹏违反与权属人签订的合同，擅自将商铺转给李华学构成违约。2.李华学在履行合同的过程中没有任何违约行为，同时也按照曾德鹏的要求在2020年7月5日之前将商铺清空交还给其，且通过曾德鹏验收，所以李华学不存在违约行为。李华学向一审法院起诉请求：1.曾德鹏向李华学退还食品安全保证金50000元及“一租一按”金14000元；2.曾德鹏向李华学支付资金占用期间利息暂计244.8元（暂计至2020年8月10日，以64000元为基数，自2020年7月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3.本案全部诉讼费用由曾德鹏承担。一审法院认定事实：2016年，曾德鹏（承租方、乙方）与广州康程实业发展有限公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同（冷饮店）》，约定乙方承租甲方位于广州市黄埔区九龙镇汤村大道206号59栋101房作经营雪糕、茶饮料、果汁使用。建筑面积20㎡，租赁期限自2016年7月16日起至2018年7月15日止，月租金为965元。此后，双方又分别于2018年7月17日、2019年8月22日、12月10日签订了多份《房屋租赁合同（冷饮店）》《房屋租赁合同（冷饮店）补充协议》《房屋租赁合同续期补充协议》，延长了上述房屋的租赁期限至2020年6月30日并约定了其他事项。2019年4月7日，曾德鹏（出租方、甲方）与李华学（承租方、乙方）签订《广州美满雪糕美食店租赁合同》，约定将位于广州市黄埔九龙镇汤村大道206号59栋101房（自编）出租给乙方经营小食、雪糕、饮品、茶饮料、果汁，建筑面积20㎡，租赁期限从2019年4月11日起至2019年7月15日止，月租金为6000元；租金按月结算，由乙方在每月8日前以微信、支付宝或现金方式缴付给甲方。如乙方逾期缴付租金，则每逾期一天按月租金3%收取滞纳金。如超过当月20日未向甲方缴付租金，甲方有权收回美满雪糕美食店经营权，食品安全保证金及“一租一按”金不予退还。3.甲方每年按10个月收取租金。四、乙方应于合同签订之日向甲方交纳35000元作为食品安全保证金；交纳“一租一按”12000元。乙方按照本合同的约定使用场地，甲方应在租赁期满起5个工作日内将食品安全保证金退回（不计息），如乙方违约给甲方造成损失，甲方有权从食品安全保证金中优先扣除。四、租赁期内，甲方承担下列责任：1.依合同按时将场地及设备交付给乙方使用。2.甲方有权对乙方的经营行为进行监督管理，如果乙方有违法、违规经营行为，甲方有权扣除食品安全保证金及收回铺面经营权，乙方需负责为上述不当经营行为所造成的损失赔偿。六、租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时交纳食品安全保证金和租金。2.严格按本合同第二条的约定使用、经营场地。乙方违反约定擅自改变场地用途或超出范围经营的，经甲方一次警告并限期改正后仍然违反的，甲方可单方面解除本合同并不作任何经济补偿。因乙方违法违规经营的，甲方可收回铺面经营权并追究乙方因此给甲方造成的损失，甲方不予退回食品安全保证金。4.乙方不得擅自将经营场地转租、分租、转借、联营、合作或私自交换使用，如违反视为乙方放弃场地使用权，食品安全保证金不予退还，由此造成的一切损失及法律责任，由乙方承担。16.乙方门牌广告、门面的装饰须合乎相关管理部门要求，不得有盗用他人店名、商标等侵权行为。七、违约责任：1.租赁期内乙方未按约定而单方提出解除合同的，乙方须向甲方赔偿损失，赔偿金额为本租赁合同约定的“一租一按”金12000元、食品安全保证金不予退回。十一、甲、乙双方如于2019年7月15日后，就上述铺面续签合同的，则月租金为7000元，保证金为50000元（签署新合约时，乙方向甲方补缴15000元）。十三、在乙方遵守各项法律法规，合法经营的情况下，甲方不应在合同期满之前单方解除合同。否则赔偿乙方剩余合同期的2倍租金。此后，双方还于2019年8月22日、2019年12月10日签订两份《广州美满雪糕美食店租赁合同》，约定租赁期限为2019年7月16日至2020年1月15日止、2020年1月16日起至2020年6月30日止。月租金为7000元。乙方应于合同签订之日向甲方交纳50000元作为食品安全保证金；交纳“一租一按”14000元。其他约定内容与上述第一份合同约定的内容一致。李华学于2019年4月2日向曾德鹏转账支付3000元、4月7日支付48000元、8月22日支付17000元。曾德鹏确认收取了李华学缴纳的食品安全保证金50000元及“一租一按”金14000元。曾德鹏主张李华学承租涉案商铺后存在违反合同中关于不得分租、转租、转借、联营、合作或私自交换使用的约定，为此其提交如下证据拟证实上述主张：1.《关于美满雪糕美食店装修的申请》两份，载明因经营需要，需对涉案商铺门面进行装修，Moon换成honeycup奶茶店（另一份内容为Moon换成LOSKEA奶茶店）。该申请中申请人处并无李华学的签名；2.照片。显示涉案商铺店铺名称为“老司机的茶MINIGO”。曾德鹏一审庭审时陈述涉案商铺的产权人为广州商学院，因受疫情影响，曾德鹏确认其免除了李华学2020年2月的租金、2020年3月一半的租金。但广州商学院未发通知要求其缴纳2020年4-6月的租金，要求其等待通知是否缴纳；李华学则主张因受疫情影响，故广州商学院要求涉案商铺在疫情期间不得经营且无需缴纳租金，故李华学向曾德鹏提出减免租金，曾德鹏表示如果广州商学院未要求其缴纳租金则不收取李华学的租金，让李华学等待学校通知，故其未向曾德鹏缴纳2020年4-6月的租金。双方还确认涉案商铺已于2020年7月4日交还给曾德鹏。双方一审庭审时一致同意2020年4-6月的租金在本案中一并处理。一审法院另查明，为查明涉案房屋是否办理了规划报建手续，一审法院于2021年2月18日向广州开发区规划和自然资源局发函询问，该局于2021年3月29日发出《关于协助查询九龙镇汤村大道206号59栋101房（或汤村大道中路206号59栋104房）规划报建的复函》，载明地址为“广州萝岗区九龙镇汤村大道中206号59栋”已办理不动产权证，附件另附有两份《建设用地规划许可证》。一审法院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。李华学与曾德鹏双方签订的《广州美满雪糕美食店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于李华学是否存在违约行为问题。首先，曾德鹏主张李华学擅自变更涉案商铺招牌，违反了合同约定的“乙方不得擅自将经营场地转租、分租、转借、联营、合作或私自交换使用”，属于违约行为。对此一审法院认为，李华学与曾德鹏在合同中并未约定李华学使用涉案商铺期间不得更改商铺招牌，而更改招牌的行为亦不属于合同中约定的“转租、分租、转借、联营、合作或私自交换”语义范畴，故对于曾德鹏的上述意见一审法院不予采纳。其次，曾德鹏主张李华学迟延缴纳2020年4-6月的租金构成违约。考虑到2020年4-6月确属于“新冠”疫情影响期间，曾德鹏亦确认涉案商铺的权属人要求其等通知是否缴纳此期间的租金，故李华学与其协商在此期间免交或少交租金尚未达成一致意见而未缴纳该期间的租金系合理的理由，曾德鹏不得以此认定李华学存在违约行为。最后，关于曾德鹏主张的李华学到期后拒不交还场地构成违约问题。双方租赁合同到期时间为2020年6月30日，双方确认李华学于2020年7月4日将涉案场地交付给曾德鹏，并未严重违反合同约定。综上，曾德鹏不予退还李华学缴纳的食品安全保证金50000元及“一租一按”金14000元没有理据，因涉案租赁合同已到期且涉案房屋已经交还曾德鹏，曾德鹏应将收取的上述费用退还给李华学。关于2020年4-6月李华学是否应当缴纳租金问题。李华学主张涉案商铺在此期间无法经营且商铺权属人免除了曾德鹏在此期间的租金，但其并未提交证据予以证实，故对其上述主张，一审法院不予采信。其应当按照合同约定的租金标准支付上述期间的租金。因双方均同意在本案中一并处理2020年4-6月的租金问题。故一审法院将上述应当支付的租金及场地占用费在应退还的食品安全保证金中抵扣。综上，曾德鹏还应当向李华学退还食品安全保证金29000元【50000元-（7000元×3个月）】、“一租一按”金14000元，共计43000元。关于利息。双方合同中并未约定食品安全保证金、“一租一按”金占用期间曾德鹏需要支付利息，且合同期满后双方对于是否应当退还食品安全保证金、“一租一按”金亦存在争议，故对于李华学要求曾德鹏支付资金占用期间利息的诉请，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年4月13日作出如下判决：一、曾德鹏于本判决生效之日起十日内向李华学退还食品安全保证金及“一租一按”金共计43000元；二、驳回李华学的其他诉讼请求。案件受理费1406元，由李华学负担465元、曾德鹏负担941元。本院二审期间，李华学向本院提交：1.广州康程实业发展有限公司关于对疫情期间经营受影响商铺进行减免相关费用的情况说明；2.广州商学院关于对疫情期间经营受影响商铺进行减免相关费用的情况说明。前述材料拟证明商铺权属人广州康程实业发展有限公司在疫情期间因涉案商铺无法经营而免除了曾德鹏2020年1-6月的租金7505元，涉案商铺在2020年1-6月期间确实因疫情无法经营，曾德鹏收取李华学4-6月租金无事实和法律依据。曾德鹏经质证认为，对证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但是李华学未上诉，所以关于租金的问题不能作为二审的审理范围。对于二审期间提供的上述材料，各方当事人表示同意不再以开庭的方式进行质证。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，《广州美满雪糕美食店租赁合同》约定：“在乙方（李华学）归还房间和设备时，原甲方（曾德鹏）的装修、间隔、设备（主要设备有：冷气机、微波炉、电风煽、冰柜、封口机、沙冰调理机、冰箱、炸炉、制冰机、汽水机）应保持完好无损（设备以现场图片为依据）。如乙方在承租过程中损坏设备或房间装修，一律照价赔偿。”曾德鹏2020年5月28日上午9时30分发微信给李华学：“靓仔，跟你说所有在6月30号到期的商铺要从新投标，请你在7月5号前把店里所有的设备和物品全部清理好拿走把商铺先交回学校，谢谢”，2020年6月23日19时18分“我也不知道，反正你把店里的东西清理出来就和我说一下”。曾德鹏确认其有参加竞标，但是没有中标，表示没有证据证明其在未中标的情况下对涉案商铺仍享有续租的权利。曾德鹏在一审期间提供的微信聊天记录显示，曾德鹏曾于2019年4月、5月发出微信：“你过去开门可乐公司的人来拉冰箱”、“我已经通知可乐公司的人来拉汽水机走，有一千元钱按金记得收回，如果它们不退按金不要让它拉走。”李华学不确认上述微信聊天记录系其与曾德鹏的对话，曾德鹏无提供证据证明与其微信对话的另一方为李华学。曾德鹏提供的微信聊天记录显示，曾德鹏曾于2019年6月向李华学发出微信：“记得7月5号前把店里的东西搬完”。李华学称因为其经营的是餐饮，可能会出现食品安全问题，曾德鹏与业主所签订的合同是不能转租的，所以曾德鹏将涉案商铺转租给李华学时，李华学不能办理新的营业执照，而是要借用曾德鹏的营业执照，如果发生食品安全问题的话会直接影响曾德鹏，所以涉案《广州美满雪糕美食店租赁合同》约定李华学须向曾德鹏交纳“一租一按”外还须交纳食品安全保证金。曾德鹏对李华学的该部分陈述予以确认。曾德鹏确认李华学经营涉案商铺期间没有出现食品安全问题，但认为因李华学使用的商铺名称与备案名称不一致，导致其被投诉并于2020年6月30日丧失了房屋的租赁权。曾德鹏确认其与涉案商铺权属人之间的租赁期限至2020年6月30日届满，但没有提供证据证明涉案商铺的权属人在2020年6月30日之后未与其续签租赁合同系因李华学的原因所致。曾德鹏称李华学没有退还房屋内的设备，但确认并没有交付时现场设备的图片以及双方对相关现场设备图片的确认，确认李学华于2020年7月4日交还涉案商铺时，双方没有对涉案商铺内的设备设施进行清点。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和曾德鹏上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：曾德鹏应否向李华学退还食品安全保证金以及“一租一按”金。本案中，曾德鹏认为其无须向李华学返还食品安全保证金50000元以及“一租一按”金14000元的理由是认为李华学存在违约行为，故本案关键在于审查李华学在履行合同期间是否存在可没收食品安全保证金以及“一租一按”金的违约行为。对此，本院评析如下：关于李华学应否交纳2020年4-6月的租金、李华学迟延缴纳2020年4-6月租金是否构成违约以及李华学至2020年7月4日才将涉案商铺交还给曾德鹏是否构成曾德鹏拒绝退还食品安全保证金以及“一租一按”金的合理理由等问题，一审法院已作详细论述，本院予以认同，在此不再赘述。曾德鹏拒绝返还的理由之一是认为李华学违反了涉案《广州美满雪糕美食店租赁合同》关于“乙方（李华学）不得擅自将经营场地转租、分租、转借、联营、合作或私自交换使用，如违反视为乙方放弃场地使用权，食品安全保证金不予退还，由此造成的一切损失及法律责任，由乙方承担”以及“乙方门牌广告、门面的装饰须合乎相关管理部门要求，不得有盗用他人店名、商标等侵权行为”的约定。根据本案现有证据以及各方陈述，李华学在承租涉案商铺时并不存在上述合同约定的违约行为，李华学经营期间并无发生过食品安全事故，涉案《广州美满雪糕美食店租赁合同》中并无约定李华学经营期间擅自变更商铺招牌时曾德鹏有权没收食品安全保证金、“一租一按”金，曾德鹏提供的证据不足以证明其因李华学变更商铺招牌遭受处罚或损失，不足以证明其未能与房屋权属人就涉案商铺租赁续约系因李华学的原因所致，其要求没收食品安全保证金、“一租一按”金，理据不足，本院不予采纳。曾德鹏拒绝返还的另一个理由是认为李华学违反了《广州美满雪糕美食店租赁合同》约定：“在乙方（李华学）归还房间和设备时，原甲方（曾德鹏）的装修、间隔、设备（主要设备有：冷气机、微波炉、电风煽、冰柜、封口机、沙冰调理机、冰箱、炸炉、制冰机、汽水机）应保持完好无损（设备以现场图片为依据）。如乙方在承租过程中损坏设备或房间装修，一律照价赔偿。”虽然上述合同约定李华学须在返还涉案商铺时归还原属于曾德鹏的设备，但双方并无对涉案商铺原属于曾德鹏的设备予以清点、确认，结合曾德鹏在微信记录中多次要求李华学在2020年7月5日前搬完涉案商铺内的物品，在本案诉讼前并无对李华学未交还涉案商铺内属于曾德鹏的设备提出过异议等事实来看，曾德鹏主张李华学未返还曾德鹏设备构成违约并要求没收食品安全保证金、“一租一按”金，依据不足，本院不予支持。曾德鹏应向李华学返还食品安全保证金、“一租一按”金，李华学同意其欠付的租金在曾德鹏应返还的款项中予以扣抵，一审法院判令曾德鹏向李华学返还扣抵李华学应付的2020年4-6月租金后剩余的食品安全保证金、“一租一按”金43000元，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，曾德鹏的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1406元，由上诉人曾德鹏负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 李 民审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十八日书记员 贾 妍古文娜