山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁05民终619号 上诉人（原审被告）：盖月光 委托诉讼代理人：吴学芹，山东康桥（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胜利油田安泰置业有限责任公司 法定代表人：李志伟，执行董事。 委托诉讼代理人：沈良，山东鲁昌律师事务所律师。 原审被告：张美花 委托诉讼代理人：吴学芹，山东康桥（东营）律师事务所律师。 上诉人盖月光因与被上诉人胜利油田安泰置业有限责任公司（以下简称安泰公司）、原审被告张美花商品房销售合同纠纷一案，不服东营市垦利区人民法院(2020)鲁0505民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盖月光及其与张美花的共同委托诉讼代理人吴学芹、安泰公司的委托诉讼代理人沈良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盖月光上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由安泰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。按照《商品房现房买卖合同》第六条约定，买受人按下列第4种方式按期付款：首付款人民币297766元，然后按揭贷款人民币290000元，并未约定盖月光具体的付款时间及期限。安泰公司根据合同第八条主张盖月光“逾期超过60日”支付剩余房款无任何起算及计算依据。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定“本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该起的实际已付款的差额确定。”因此，盖月光的逾期起算期限应自办理按揭贷款后起算，而非支付完成首付款之后起算。盖月光的付款条件及付款期限尚未成就，不存在盖月光逾期付款的违约情形，安泰公司无权要求盖月光解除合同及支付违约金。二、办理按揭贷款并非盖月光的单方义务，需要安泰公司的配合。安泰公司无证据证明盖月光拒绝按照合同约定办理按揭贷款。涉案合同签订之时，安泰公司尚未实际取得建设工程施工许可证及开发经营权证，致使盖月光签订合同之后长达四年的时间里无法办理按揭贷款。后期取得相关证件后，并未及时告知盖月光，也未通知盖月光及时办理按揭贷款，盖月光主观上并无拖延办理按揭贷款之意。涉案房屋购房款盖月光已支付50%以上，无理由拒绝办理按揭贷款。得知盖月光无法办理按揭贷款后，安泰公司从未与盖月光沟通协商剩余房款的还款问题。一审中，盖月光拒绝解除房屋买卖合同，要求双方继续履行合同，同意与安泰公司就剩余房款问题进行协商。但是安泰公司要求盖月光一次性全额支付剩余房款，超出了盖月光的还款能力，该要求对盖月光有失公平。三、涉案房屋交付后盖月光已实际入住四年多，且该房屋系盖月光唯一住房，一审判令解除涉案购房合同不符合保障购房消费者生存权利益的原则。即使判令解除房屋买卖合同，也应退还盖月光已支付的297766元购房款，并判令安泰公司赔偿盖月光的房屋装修损失。 安泰公司辩称，一、《商品房现房买卖合同》第六条约定了其他方式，没有约定按期付款，已明确排除分期付款方式进行付款，在签订合同时安泰公司已取得了证件及证号，盖月光和张美花均知晓，该情况附于《商品房现房买卖合同》中。二、根据上诉状，盖月光并非积极办理按揭贷款手续，而是在等待所谓的通知，办理贷款是以盖月光的名义办理，安泰公司只是配合，并提供阶段性担保责任而已，该程序应由盖月光启动。三、关于唯一住房的处理问题，应在执行阶段处理，而非审理阶段。四、涉案房产已经查封，证明盖月光还有其他债务被执行，盖月光根本没有能力履行与安泰公司之间的合同，同时也无意履行合同、支付款项，安泰公司一直在催促盖月光付款，盖月光一直拖延推诿。综上，盖月光的上诉没有事实基础，没有法律依据，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。 张美花述称，同盖月光意见。 安泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除安泰公司与盖月光、张美花签订的商品房现房买卖合同，盖月光、张美花将涉案房屋恢复原状、返还原物，责令盖月光、张美花在案件审结后十日内配合安泰公司将涉案房产转移登记至安泰公司名下；安泰公司退还盖月光、张美花购房款297766元；2.判令盖月光、张美花支付安泰公司逾期付款违约金14500元；3.本案全部诉讼费用由盖月光、张美花负担。 一审法院认定事实：2016年3月29日，安泰公司与盖月光、张美花签订《商品房现房买卖合同》，合同编号为：ＸＳ00019614，内容为：“出卖人：安泰公司，买受人：盖月光、张美花，买受人购买的商品房为现房，位于东营市东营区，房屋代码为：740559，总金额为587766元，付款方式及期限：首付款297766元，然后按揭贷款29万元，买受人逾期付款的违约责任：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。” 盖月光、张美花已向安泰公司支付购房款297766元，剩余29万元至今未付。 一审法院认为，安泰公司与盖月光、张美花签订的《商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，予以采纳。双方当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。关于盖月光所提“被告没有交清剩余购房款的原因是原告不能办理按揭贷款”的抗辩意见，经审理认为，根据安泰公司所提补充协议分析，虽然合同约定剩余购房款付款方式为按揭贷款，但按揭贷款系由双方密切配合、相互协作才能完成，盖月光未提交有效证据证明不能按揭贷款仅系安泰公司一方原因造成，且针对剩余购房款，即使不能按揭贷款，双方可协商通过其他途径解决购房款问题，盖月光也可以自行采用其他方式筹集，自合同签订之日即2016年3月29日至安泰公司起诉之日即2020年7月21日，时间长达四年之久，盖月光一直未支付剩余购房款，该抗辩意见不符合常理，故对盖月光所提该抗辩意见不予支持。安泰公司按照合同约定对涉案楼房办理了备案登记，盖月光、张美花未按期向安泰公司支付剩余购房款，根据双方签订的《商品房现房买卖合同》第八条的内容，盖月光、张美花的行为构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，安泰公司有权按照约定请求解除《商品房现房买卖合同》并要求盖月光、张美花返还涉案商品房。 关于安泰公司所提“被告将涉案房屋恢复原状”的主张，经审理认为，因该项主张不属于本案审理范畴，不予审理。 关于安泰公司所提“责令被告在案件审结后十日内配合原告将涉案房产转移登记至原告名下”的主张。经审理认为，因涉案房屋已因民事纠纷被人民法院查封，目前尚不具备对涉案房产办理转移登记手续的条件，安泰公司可待条件具备后依法另行主张权利。 关于安泰公司所提“原告退还被告购房款297766元”的主张。经审理认为，该主张涉及的内容系盖月光、张美花的权利，而非属于安泰公司的权利范畴，因盖月光、张美花在本案中未主张该权利，故不予审理。 关于安泰公司所提“判令被告支付原告逾期付款违约金14500元”的主张。经审理认为，该主张符合法律规定，且不超出当事人的约定，予以支持。 张美花经一审法院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为对其相应诉讼权利的放弃。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除安泰公司与盖月光、张美花于2016年3月29日签订的《商品房现房买卖合同》（合同编号：ＸＳ00019614）；二、盖月光、张美花于判决生效之日起十日内向安泰公司返还涉案商品房一套（合同编号：ＸＳ00019614，位于东营市东营区，房屋代码为：740559）并一次性支付逾期付款违约金14500元。案件受理费减半收取计4839元，由盖月光、张美花负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。 盖月光向本院提交东营区人民法院（2017）鲁0502民初4633号民事判决书、（2020）鲁0502财保111号裁定书、东营经济技术开发区（2017）鲁0591民初3169号判决书、（2018）鲁0591执305号裁定书打印件各一份，证明：安泰公司账户自2017年至2020年7月期间一直处于被查封、被执行状态，导致盖月光无法办理按揭贷款。 安泰公司质证称，上述法律文书均不导致盖月光不能按揭贷款。安泰公司售楼人员在合同签订后即催促盖月光办理按揭贷款。盖月光所称不能办理按揭贷款是在2017年年初，当时安泰公司的资质等级暂定四级资质，银行以额度不够为由通知业主暂缓办理。在2019年底、2020年初能够办理房产证时，安泰公司通过微信群通知业主办理房产证，经核查，发现出售给盖月光的房屋被查封，随即要求盖月光支付全部剩余房款或解除合同，盖月光均拒绝。 张美花质证称，同意盖月光的证明目的。 安泰公司向本院提交客户名称为安泰公司的中信银行业务凭证/客户回单3页，证明：在双方签订合同的前后，在2016年1月至10月均有安泰家园的其他业主办理完成按揭贷款手续，盖月光主张因安泰公司的原因不能办理按揭贷款没有依据。 盖月光质证称，对证据的真实性无异议，但对该证据的关联性和证明目的有异议，该证据无法体现相关个人的贷款是与本案小区相关房屋的按揭贷款，不能达到安泰公司的证明目的。2016年1月份至2016年10月份盖月光不在家，大约2017年其要求办理的时候，安泰公司停止集中办理按揭手续。后来安泰公司与他人有经济纠纷导致公司账户被查封，所以无法办理按揭贷款。 张美花质证意见同盖月光。 张美花未提交新的证据。 本院认为，盖月光提交的证据虽为生效的法律文书，但该宗证据不能证实涉案房屋在本案诉讼发生时仍不能办理按揭贷款的原因是安泰公司的原因造成的；安泰公司提交的证据仅能证实在特定时间段内涉案房屋所在小区可以办理按揭贷款，但不能排除存在其他时间段存在因安泰公司原因导致不能办理按揭贷款的事实。综上，本院对盖月光、安泰公司提交的证据的证明目的均不予采信。 根据双方当事人二审中的陈述，结合有关证据，本院认定如下事实： 涉案《商品房现房买卖合同》签订后，曾有一段时间系因安泰公司的原因不能办理按揭贷款，具体的期间双方均未能提交证据予以证实。安泰公司未提交证据证实其何时通知了盖月光、张美花可以办理按揭贷款及办理时限，亦未提交证据证实双方关于办理按揭贷款的具体程序存在何种约定。在涉案房屋无法办理按揭贷款的事实发生后，双方未能就剩余房款29万元的支付方式及时间达成一致意见，至本院二审法庭调查结束，双方仍未能达成一致意见。盖月光认可涉案房屋现因盖月光的原因被查封，无法办理按揭贷款。 二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 二审中争议的焦点问题为：1.涉案《商品房现房买卖合同》应否解除；2.若应当解除，合同解除后安泰公司应否退还盖月光、张美花已经交纳的房款并赔偿房屋装修损失；3.盖月光、张美花应否支付逾期付款违约金。 本院认为，关于涉案《商品房现房买卖合同》应否解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，依据盖月光、张美花与安泰公司签订的《商品房现房买卖合同》，依约支付房款是盖月光、张美花的主要合同义务，双方在合同中约定剩余房款29万元以按揭贷款的方式支付，但在合同签订后先后发生了因安泰公司的原因不能进行按揭贷款的事实及因盖月光的原因不能按揭贷款的事实，在按揭贷款不能实施的情况下，盖月光、张美花作为房屋买受人仍负有支付剩余房款的义务。现盖月光、张美花在合同签订近五年并早已实际接收房屋的情况下，仍未能与安泰公司就剩余房款的支付问题达成一致意见，安泰公司提起本案诉讼视为要求盖月光、张美花支付房款的合理催告，盖月光、张美花明确表示无力一次性全额支付剩余房款视为明确表示不能履行主要债务，故安泰公司请求解除合同符合法律规定，一审法院判令解除合同并无不当。 关于盖月光、张美花上诉所称在合同解除后安泰公司应当返还已付房款297766元及赔偿其房屋装修损失的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案合同解除后，盖月光、张美花应当向安泰公司返还房屋，安泰公司则应当向盖月光、张美花返还已经支付的房款，且安泰公司在一审起诉时已表明同意退还房款，故应当对双方当事人因合同解除而形成的返还义务分别予以明确。关于盖月光、张美花所称的由安泰公司赔偿其房屋装修损失的问题，因盖月光、张美花并未在一审中就该项请求提出反诉，亦未提交证据证实其装修损失的具体数额，本案对盖月光、张美花的该项请求不予审理，盖月光、张美花可另行主张权利。 关于盖月光、张美花应否支付逾期付款违约金的问题，本院认为，涉案《商品房现房买卖合同》虽约定了买受人逾期付款应当承担支付逾期付款违约金的责任，但并未对付款时限做出明确约定。双方约定剩余房款29万元以按揭贷款方式支付，但未明确约定按揭贷款的办理时限，且涉案房屋不能办理按揭贷款状态的形成既有安泰公司的原因也有盖月光的原因，根据现有证据不能查明盖月光、张美花逾期支付剩余房款的时间起点，在双方未就剩余房款的支付时限达成一致的情况下，安泰公司要求盖月光、张美花支付逾期付款违约金不能成立，一审判令盖月光、张美花支付14500元逾期付款违约金不当，本院依法予以纠正。 综上所述，盖月光的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持，对其他部分予以驳回；一审判决认定事实部分不当，判决结果部分不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持东营市垦利区人民法院(2020)鲁0505民初2200号民事判决第一项，即：解除安泰公司与盖月光、张美花于2016年3月29日签订的《商品房现房买卖合同》（合同编号：XS00019614）； 二、撤销东营市垦利区人民法院(2020)鲁0505民初2200号民事判决第二项； 三、胜利油田安泰置业有限责任公司于本判决生效后十日内向盖月光、张美花返还购房款297766元，同时，盖月光、张美花向胜利油田安泰置业有限责任公司返还位于东营市东营区黄河路***号安泰家园第*幢*单元***号的房屋； 四、驳回胜利油田安泰置业有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计4839元，由盖月光负担2419.5元，由胜利油田安泰置业有限责任公司负担2419.5元；二审案件受理费9678元，由盖月光负担4839元，由胜利油田安泰置业有限责任公司负担4839元。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二一年六月八日 法官助理 张志倩 书 记 员 倪玉佳