广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13722号上诉人（原审被告）：朱文锋，男，1990年7月28日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审原告）：邓素敖，女，1975年4月17日出生，汉族，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：戴维，广东红棉律师事务所律师。上诉人朱文峰因与被上诉人邓素敖房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初16466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任书面审理。本案现已审理终结。上诉人朱文锋上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判朱文锋无须向邓素敖返还6500元；2.本案一审、二审诉讼费由邓素敖承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，没有根据一审双方当事人的陈述查清广州市花都区x（以下简称涉案商铺）的漏水原因。一审认为朱文锋对涉案商铺收回时间陈述与常理不符，及根据证据中的聊天记录错误地推断朱文锋在2020年3月之前就已收回涉案商铺，继而错误地认为朱文锋的陈述并不属实，最终导致没有查清涉案商铺的漏水原因。而事实上是：邓素敖确实是在2020年1月份向朱文锋的妻子提出不再使用涉案商铺，并由邓素敖自行将涉案商铺钥匙交回物业管理处的保安手上。其后邓素敖于2020年3月份向朱文锋的妻子提出拆除招牌，因当时朱文锋及其妻子均因家庭事务缠身，一直无暇去保安处收回钥匙，因此，是由邓素敖自行去保安处拿回钥匙并自行开门拆除招牌。因该钥匙起初是邓素敖交去保安处保管，因此，邓素敖再次向保安拿回保安没有拒绝，直接将钥匙交给邓素敖。之后，邓素敖没有再向保安或朱文锋交还钥匙，直至朱文锋于2020年10月份将涉案商铺出租给案外人，故朱文锋在一审陈述于2020年10月1日才收回涉案商铺，并非与事实不符或不符合常理，反而与本案的证据及双方的庭审陈述一一对应。（二）一审适用法律错误，《租赁合同》中明确维修义务由邓素敖一方负责，因此，邓素敖不能以漏水为由解除合同，朱文锋亦无须向邓素敖返还任何押金。首先，邓素敖早在2015年已承租涉案商铺，截止至2020年已是与朱文锋签订了第二份租赁合同。若涉案商铺一直漏水，邓素敖是不会长时间承租涉案商铺的。若存在漏水问题，邓素敖至少会在第二份租赁合同签订前会以漏水为由向朱文锋要求减租或承担维修义务。但涉案的租赁合同并没有减少租金，甚至明确维修义务（即漏水问题）由邓素敖承担。因此，根据常理可推断至少在签订涉案的租赁合同（双方续租的第二份合同）之前，涉案商铺是没有漏水问题的，漏水肯定是在第二份租赁合同期间由邓素敖使用不当造成的。否则，邓素敖是不会继续承租该商铺或者不会签订涉案的租赁合同。此外，涉案《商铺租赁合同》是合法有效的，既然合同中明确维修义务（即漏水问题）由邓素敖承担，且漏水问题是由邓素敖在租赁期间使用不当造成的。邓素敖以漏水问题提前与朱文锋解除合同，朱文锋根据合同约定是无须向邓素敖退还任何押金的。因此，为维护朱文锋的合法权益，恳请二审法院依法支持朱文锋的上诉请求。被上诉人邓素敖二审提交书面答辩状称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。具体理由如下：（一）邓素敖在一审中已举证，朱文锋的妻子曾因漏水原因向物业反映，且报警，并在微信中向邓素敖出示报警记录，同时还向邓素敖提出漏水原因有可能是楼上“爆水管”导致，但直到双方协商一致解除合同之日，朱文锋仍无法查明并解决漏水问题。庭审中，朱文锋亦无法举证漏水原因是邓素敖未妥善使用涉案商铺所致。（二）邓素敖在一审已举证，双方于2020年1月18日，就搬离涉案商铺，解除租赁关系进行沟通，朱文锋并未反对，且邓素敖于3日内搬离，并于1月30日微信询问如何交还钥匙，并按朱文锋的指示将钥匙放置在物业管理保安处。至于朱文锋为何没有及时到保安处收回钥匙，及10月1日才收回商铺，均是出于其个人原因，并非邓素敖责任。并且，朱文锋也无证据证明在2020年1月18日后到2020年10月1日这段期间，邓素敖有继续占有使用涉案商铺的行为。因此，朱文锋上诉理由与事实不符，且无任何证据予以佐证，恳请法院依法驳回其上诉请求，维持原判。邓素敖向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年10月20日签订的商铺租赁合同；2.请求判令朱文锋退还押金人民币13000元；3.请求判令承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：涉案商铺位于广州市花都区x，建筑面积73.83平方米，权属人为朱丽霞。2018年10月20日，朱文锋（甲方）与邓素敖（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将涉案商铺租赁给乙方使用，租赁期限为3年，自2018年9月9日至2021年9月9日止，乙方第一、二年每月向甲方缴纳租金6500元，第三年起每年向甲方缴纳租金6800元，乙方应在每月9日前缴清。合同第三条约定，乙方应按时足额支付租金，逾期未付清租金的，甲方有权单方终止合同，并收回店面，没收押金。四、乙方必须对甲方的财产妥善爱护使用，并负责维修，若有损坏，应照价赔偿。六、租赁期间，乙方如需装修在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得甲方同意后方可进行，所需各种费用由乙方自付，租赁期满装修部分不得拆除。九、本合同订立之日，乙方应交押金13000元给甲方，合同期满，如果乙方没有违约，甲方应将押金归还乙方。邓素敖与朱文锋均确认，双方于2015年就已签订租赁合同，邓素敖向朱文锋支付了押金13000元。邓素敖于2015年就开始使用涉案商铺。双方约定租赁期限为3年，期满后，双方再次签订了上述《商铺租赁合同》。邓素敖2015年支付的押金13000元转为本次合同的押金。在合同履行过程中，邓素敖系与朱文锋的妻子杜x进行沟通，并由杜x收取租金。关于涉案商铺的具体情况。邓素敖与朱文锋确认，邓素敖承租的系商铺及与商铺相邻的车库，商铺与车库之间本有一堵共墙，已被打通。邓素敖陈述，其承租涉案商铺系用于存放汽车贴膜，所以对房屋的要求并不高，其只是拉了监控电线、水电，并没有进行其他装修，涉案商铺此前就被朱文锋出租给他人用作经营洗车行，其承租时，商铺和车库已经打通成一体。朱文锋陈述，是邓素敖在取得其同意的情况下将商铺和车库打通，其将商铺出租给洗车行时，其还在使用车库，不会将车库出租给他人使用，且其租赁给邓素敖使用的只是商铺，车库是免费给邓素敖使用的。关于商铺的漏水情况及原因。邓素敖陈述，其最初承租涉案商铺时，在商铺和车库拼接的地方已有轻微的漏水情况。在第一份合同期满，其再次续租期间，有一次下大雨，导致涉案商铺严重漏水，其在涉案商铺放置的电脑被烧坏，其存放在商铺的汽车贴膜也不能被水浸泡，故其才向杜x提出要求解除合同。漏水是因为涉案商铺存在问题。朱文锋陈述，涉案商铺是因为邓素敖在承租期间曾进行改造，存在不当使用才导致漏水，按照合同约定，应由邓素敖负责维修。邓素敖主张，其多次通过微信向杜x提出，涉案商铺存在严重的漏水情况。朱文锋此后曾维修过几次，但都没有解决问题。邓素敖为此提交了2020年其与杜x的微信聊天记录拟证实其上述主张，并表示此前的聊天记录因更换手机而无法提供。朱文锋对于该聊天记录无异议，但认为商铺漏水系邓素敖导致，其之所以会去进行维修，是为了让邓素敖能够继续承租下去，使得双方达到共赢。邓素敖于2020年1月18日通过微信告知杜x，其要搬走。杜x回复“你决定吧，发生呢滴事我你都预计不到，如果你想继续租的话，每个月租金减500甘样，其它的我都保证不到要搞多久，宜家都系得走法律程序这条路先解决到上面问题。”邓素敖回复“我还是搬吧，因为办公室用不了就呢搞也要搞很长时间加上过完年回来就是雨季了到时候就麻烦了。”，杜x回复“看你意愿吧，……你什么时候搬完跟我说一声就好。”此后，邓素敖于3天内搬离涉案商铺，并于2020年1月30日通过微信询问杜x，如何将钥匙交还以及退押金的问题。杜x回复要求邓素敖将钥匙放在保安处，至于押金按合同是没得退的。2020年3月2日，邓素敖通过微信要求杜x开门，拆除广告牌。朱文锋陈述，邓素敖并未及时将钥匙交还给其，其于2020年10月1日才强行打开涉案商铺的门锁，并于同日将涉案商铺另行出租给他人使用。邓素敖向朱文锋支付租金至2020年1月，此后，邓素敖未再向朱文锋支付租金。邓素敖主张，涉案合同系双方协商一致解除，双方均不存在违约行为，故要求朱文锋返还其支付的押金。朱文锋认为邓素敖在租期未满的情况下，擅自搬离涉案商铺，违反合同约定，要求没收押金。一审法院认为，涉案《商铺租赁合同》系邓素敖与朱文锋的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。邓素敖已于2020年1月18日向杜x提出要求搬离涉案商铺，杜x未反对，且邓素敖早已搬离涉案商铺。故双方关于解除涉案《商铺租赁合同》已达成一致意见，但并未对押金返还事项达成一致意见。一审法院确认，涉案《商铺租赁合同》已于2020年1月18日解除。本案的争议焦点为朱文锋是否要向邓素敖退还押金。邓素敖及朱文锋关于漏水原因的陈述，双方均未提交证据予以证明。而朱文锋在本案中陈述，其于2020年10月1日才收回涉案商铺，并于同日出租给他人使用。该陈述显然与常理不符。且邓素敖提交的其与杜x的微信聊天记录中，杜x已明确要求邓素敖将商铺钥匙放在保安处，邓素敖于2020年3月2日拆除商铺招牌时还要求杜x开门。由此可见，朱文锋在2020年3月之前就已收回涉案商铺。朱文锋在本案中的上述陈述并不属实，令其关于漏水原因的陈述可信度存疑。邓素敖早在2015年就已开始使用涉案商铺，虽其主张涉案商铺在其承租之初就已存在漏水，但其并未提交证据对其主张予以证实。邓素敖在使用涉案商铺4年多之后，才提出该商铺存在严重的漏水，亦不能排除系其使用不当导致该商铺产生漏水情况。在双方都无法证明涉案商铺漏水系对方导致，且双方已协商一致解除涉案合同的情况下，一审法院酌定，由朱文锋向邓素敖退还一半押金即6500元。邓素敖要求朱文锋返还押金6500元，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月28日作出如下判决:一、确认邓素敖与朱文锋于2018年10月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年1月18日解除；二、朱文锋自判决发生法律效力之日起十日内向邓素敖返还6500元；三、驳回邓素敖的其他诉讼请求。一审案件受理费1596元，由邓素敖负担798元，由朱文锋负担798元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据，并同意书面审理本案。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合朱文锋的上诉请求和理由以及邓素敖的答辩，本院确定本案争议的焦点是：朱文锋抗辩无需向邓素敖退还押金6500元的理由能否成立问题。现评析如下：从一审查明的事实以及双方陈述意见可知，涉案商铺确实在漏水问题，而漏水问题未能及时解决，在一定程度上影响了邓素敖对涉案商铺的使用，为此邓素敖在双方合同未届满前于2018年1月18日向朱文锋提出要求搬离涉案商铺，杜x并未表示反对，可见双方已就解除涉案《商铺租赁合同》达成一致意见。鉴于双方已协商提前解除合同，且对于漏水问题是否为对方责任所致，双方当事人均无提供证据予以证明，因此，一审法院结合本案查明事实，酌情判决朱文锋向邓素敖退还一半押金即6500元，并无不当，本院予以维持。朱文锋认为漏水问题系邓素敖使用不当造成，并以此主张无须向邓素敖退还押金，依据不足，本院不予支持。同时，朱文锋自认邓素敖在2020年1月18日提出不再使用涉案商铺，并将钥匙交给物业管理的保安处，是其自己原因没有及时收回涉案商铺钥匙，由此可见，邓素敖已履行了交付涉案商铺的义务。至于朱文锋主张邓素敖在2020年3月向朱文锋的妻子提出拆除招牌，并从物业管理的保安处借出钥匙后没有归还问题，朱文锋可另循合法途径解决，故朱文锋在未能举证证明邓素敖借出钥匙后仍持续占有涉案商铺的情况下表示2020年10月1日才收回商铺，并以此为由主张撤销一审判决朱文锋向邓素敖返还6500元押金的判项，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，朱文锋的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人朱文锋负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年六月十二日法官助理王日平书记员谢金泽