山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异404号 案外人：王春燕，女，1983年3月23日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：梁鹏，男，1982年11月21日出生，汉族，住山东省青岛市市南区，系案外人配偶。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，案外人王春燕向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王春燕称，请求法院中止对青岛市市北区xx路xx号xx层xx户房产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：案外人于2010年12月5日购买案涉房产并签订购房合同，进行了网签，2011年9月10日全部付清房款，2013年12月11日与开发商办理了房屋交接，房屋交付使用，2014年至今，房屋一直出租，租客及时缴纳了水电费、物业费等相关费用。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案外人提出执行异议的青岛市市北区产登记在被执行人威乃达公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，不享有对案涉房屋排除执行的民事权益。即使其对案涉房产享有的权益为物权期待权，该权利仍属债权，也根本不能阻却申请执行人享有的对案涉房产已赋予强制执行效力的执行债权。2.退一步讲，即使案外人对案涉房屋享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，但是案外人并未提供充分证据证明其已经支付全部的案涉房屋价款并合法占有涉案房屋，且案外人对于涉案房屋不能办理产权过户登记具有过错，则其异议请求没有事实和法律依据，依法也应予驳回。3.案外人并未提供证据证明已全部支付案涉房屋价款。案外人所提交的房屋收付款凭证等证据材料中，仅凭被执行人威乃达公司出具的收款收据，在其未提交全部银行转账流水明细的情形下，并不能证明案外人已经确实将全部房款实际交付。4.案外人对于案涉房屋不能办理过户登记具有过错。从案外人提供的证据材料看，依据其签订的《青岛市商品房预售合同》第三十二条之约定，案外人应当向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，显然涉案房屋并未办理该预告登记，对此案外人存在明显过错。案外人与威乃达公司签订的《青岛市商品房预售合同》附件四“权属情况”中明确载明，该房屋上设有在建工程抵押权，案涉房屋不能过户的风险在当时就已存在，案外人明知抵押权的存在仍然愿意购买案涉房屋，系因案外人自身原因不能办理过户登记。故，案外人的异议请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。 为证明其主张，案外人王春燕向本院提交了以下证据：1.《商品房预售合同》一份。证明：案外人于2010年12月5日签订购房合同并进行了网签。合同约定的总价款508045元。2.收据两张、银行流水一份。证明：案外人于2010年11月5日缴纳房款258045元，于2011年9月10日缴纳房款25万元，案外人已付清房款。3.补充付款协议。证明：2011年9月10日原付款方式由贷款改为分期付清。4.房屋租赁合同一份、房屋交接书、交房通知函。证明：2013年12月11日进行了房屋交接，涉案房产已由案外人使用至今。5.违约金赔付协议书、车位转让协议。证明：开发商延期交房对业主进行了实际补偿并配合案外人完成车位转让手续。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对《商品房预售合同》的真实性不予认可，对证明事项有异议。该预售合同上加盖的为“威乃达公司”的销售专用章，并非公章，对真实性无法确认；依据《商品房预售合同》第十条约定：房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房屋至今并未竣工验收，不具备合法交付的条件，被告不可能合法占有案涉房屋；依据《商品房预售合同》第三十二条约定，案外人应和威乃达公司在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案涉房屋显然没有办理；依据《商品房预售合同》附件四案涉房产办理了抵押，案外人作为完全民事行为能力人，应当预见到案涉房屋不能办理过户登记的可能性。案外人对于案涉房屋至今不能办理过户登记具有过错；即使案涉房屋办理了网签手续，网签手续也只是一种行政备案的手段，并非案涉房屋权属情况的证明。2.对收据的真实性无法确认，对证明事项有异议。案外人并未提交完整的银行流水明细证明其已交纳了全部的案涉房屋价款，案涉房屋不具备《执行异议复议规定》第28条排除执行的构成要件。案外人提交的258045元的收据所备注的房款为xxxx，不能明确指向涉案房产。3.对银行转账凭证的真实性无法确认，即使系真实的，该凭证上不能显示系案外人支付的案涉房屋的房款，在三笔交易场所为“青岛威乃达投资有限公司”交易中，交易数额相加为“168045元”也与《商品房预售合同》上约定的数额不一致，案外人并未支付全部的案涉房屋房款，仍有34万元房款未支付。4.对补充付款协议书的真实性不予认可，对证明事项有异议，该协议书不能证明案外人已支付全部的案涉房屋价款，即使该协议书系真实的，案外人仍有25万元房款未支付，案涉房屋不具备《执行异议复议规定》第28条排除执行的构成要件。5.对违约金赔付协议书的真实性不予认可，该协议书并未明确系基于案涉房屋买卖所签订的协议，而且协议书签订时间空白，不能证明案外人已支付全部案涉房屋价款并实际合法占有案涉房屋。6.对交房通知函、房屋交接书的真实性不予认可，对证明事项有异议。该交接书上并无威乃达公司的盖章确认，也没有其法定代表人的签字确认，而且交接书上所显示的“xxxx”不能明确指向案涉房屋，交接书验收情况一栏显示“委托开发商招商运营，钥匙由租赁户代领”，显然关于案涉房屋交付的情况并未真实发生，仍由威乃达公司占有案涉房屋。7.对《房屋租赁合同》的真实性不予认可，对证明事项有异议。该商铺租赁合同签订的时间为2018年10月1日，系案涉房屋被查封之后，不能证明案外人已经在查封之前合法占有案涉房屋，而且该份证据恰恰证明案外人对案涉房屋系用于出租等投资性使用，并非自主居住占有，不符合《执行异议复议规定》第28条的立法目的，案外人也不属于该规定所保护的权益类型。8.对车位转让协议的真实性不予认可，证明事项有异议。该协议所约定的车位为xx区负xxxx，与本案不具有关联性，不能证明案外人已全部缴纳涉案房款，也不能证明其已经在查封前实际合法占有涉案房产。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息1份，证明：1.位于青岛市市北区产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，无权申请解除对案涉房屋查封、排除执行，其异议请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。2.案涉房屋系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行所有登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房屋。即使案外人对案涉房屋享有权利，系一般债权，仍不能对抗青岛明霞润欣置业有限公司的强制执行债权。 案外人王春燕质证称，对证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被申请人青岛威乃达投资有限公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2010年12月5日，案外人王春燕与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由案外人王春燕购买案涉房产，案外人王春燕向青岛威乃达投资有限公司支付全部购房款，且案涉房产已交付案外人占有使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在案涉房产被查封前，案外人王春燕已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面房屋买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 周新喆 审 判 员 龙 骞 二〇二一年六月八日 法官助理 杨力一 书 记 员 刘奕彤 速 录 员 张 澳