广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10562号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市沃普司进出口贸易有限公司，住所地广州市花都区花城街三东村百寿路段子泓广场409室。法定代表人：张艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：简军，广东埔穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州粤伴湾假日酒店管理有限公司，住所地广州市花都区花山镇新和村三东大道北面自编13号之十六。法定代表人：代强。委托诉讼代理人：梁春霞，广东聚方律师事务所律师。上诉人广州市沃普司进出口贸易有限公司（以下简称沃普司公司）因与被上诉人广州粤伴湾假日酒店管理有限公司（以下简称粤伴湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10677号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人沃普司公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、五项；2.一、二审诉讼费用由粤伴湾公司负担。事实与理由：一、一审判决事实不清。（一）双方签订《租赁合同》的时间应该从2017年开始，租赁关系建立已有三年时间，2019年10月属于续租，合同条款基本相同。（二）沃普司公司在2017年已经交纳了涉案房屋的租赁押金，一审法院未列明。（三）一审法院对粤伴湾公司将涉案房屋所在XX大厦改建成隔离场所的主观原因和负面影响没有查清。二、一审法院认定租赁合同解除是由于沃普司公司未及时支付租金所致，存在违约过错，认定错误。沃普司公司在签订租赁合同时，并不存在疫情更不存在粤伴湾公司将酒店作为隔离场所的事实。在合同履行过程中，粤伴湾公司单方改变XX酒店用途，将其作为疑似患者的隔离场所，改变了相邻写字楼的营商环境，导致沃普司公司租赁写字楼经商的合同目的无法实现。一审法院对粤伴湾公司的过错不作任何认定，存在错误。三、一审适用《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，适用法律错误。本案中，不遵守诚信原则的是粤伴湾公司，有违约行为的也是粤伴湾公司，沃普司公司拒付租金也是由于粤伴湾公司改变了营商环境所致。四、一审法院未认真审查证据，对租赁合同签订背景及基础未作深入了解，无视粤伴湾公司的过错，判决结果缺乏事实依据。被上诉人粤伴湾公司书面答辩称：一、沃普司公司拖欠租金和水电费构成根本违约，粤伴湾公司有权解除合同并要求其支付拖欠的费用。二、一审法院本着疫情期限共担风险、共渡难关兼顾公平原则，减免沃普司公司一半租金，并调整违约责任为支付一半保证金，体现了对沃普司公司最大程度的倾向性保护。一审判决认定事实清楚，沃普司公司的上诉主张依据不足，故请求驳回上诉，维持原判。粤伴湾公司于2020年7月8日向一审法院提出诉讼请求：1.沃普司公司向粤伴湾公司支付拖欠2020年4月1日至2020年4月27日的租金15610.5元（包括402商铺7740元、406商铺7870.5元）；2.沃普司公司向粤伴湾公司支付水电费712.05元（包括402商铺2020年3月1日至2020年4月27日的水电费341.4元、406商铺2020年3月1日至2020年4月20日的水电费370.65元，包括商铺和公摊水电费）；3.本案诉讼费由沃普司公司承担。沃普司公司反诉请求判令：1.粤伴湾公司退回租赁保证金29298元，并按年利率24%的标准支付自2020年6月1日起的迟延退款利息；2.本案诉讼费由粤伴湾公司负担。一审法院经审理认定事实如下：2019年10月15日，粤伴湾公司（出租人、甲方）与沃普司公司（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将坐落在广州市X区X号X大厦第四层402、406商铺的场地出租给乙方，作为办公用途，约定402室为172平方米，租金为45元/平方米/月，约定406室为165平方米，租金为48元/平方米/月，2019年9月1日至2020年8月31日租金7740元，管理费860元，2019年9月1日至2020年8月31日租金7920元，管理费825元，自2019年9月1日开始计算租金、管理费。租金第二年起每年递增6%，管理费按5元/平方米，电费1.2元/度，管理费按月结算，乙方在每月5号前将当月租金、管理费和上月水电费一起支付给甲方。租期不满一年，押金均不退还。乙方逾期交付租金和管理费的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之五向甲方支付违约金，如逾期超20天，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担。乙方于签订本合同之日向甲方缴纳29298元作为履约保证金（也称为“押金”，押金非乙方预付的租金/管理费用，仅为乙方履行本合同的保证金）。租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起10天内将押金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，沃普司公司向粤伴湾公司支付了402商铺、406商铺押金共计29298元。双方一致确认，2020年4月1日之前的租金已经付清，其中2020年2月份免租，沃普司公司欠付402商铺、406商铺2020年3月1日至2020年4月27日的水电费。2020年4月20日，粤伴湾公司开始对涉案场地采取停电措施。沃普司公司在2020年4月27日将涉案场地的钥匙交还给粤伴湾公司。2020年4月17日，粤伴湾公司向402、405、406租户发出通知，要求其在2020年4月20日前向其缴纳2020年4月份的租金，逾期粤伴湾公司将对涉案房屋自2020年4月20日开始停电。一审诉讼中，双方对于水电费的金额、2020年2月份之后沃普司公司能否实际使用租赁物等各执一词。粤伴湾公司认为，每月由其工作人员与沃普司公司共同抄表确认读数，再乘以单价1.2元/度计算出电费，水费仅有总水表，按照租赁面积乘以系数确定每户应交的金额，公摊水电费是因为每层楼公共面积使用的照明、通风口及走道空调、洗手间的灯光水费，按照使用面积乘以系数产生，3楼系数是0.35,4楼系数是0.6,5楼系数是0.41，系数的依据是整栋大厦度数经过面积等计算得出。粤伴湾公司成为花都区XX镇人民政府指定的防疫隔离酒店并未影响沃普司公司使用租赁物，酒店在大厦的一侧，楼层为6-10层，有独立电梯，写字楼在大厦的另一侧，使用楼层是2-5层，有独立电梯。粤伴湾公司提交2019年12月份至2020年4月份期间的抄表记录、水电汇总情况说明拟证明其上述陈述，水电汇总情况说明载明了每月的上月表数、本月表数、度数、公摊水电数、电费应收数，显示2020年3月份402商铺应收电费177.24元、公摊水电数46.44元、406商铺应收电费174.15元、公摊水电数44.55元，2020年4月份402商铺应收电费164.16元、公摊水电数30.96元、406商铺应收电费196.50元、公摊水电数29.7元。沃普司公司确认2020年3月1日之后的水电费没有支付，但不确认粤伴湾公司诉讼请求中的水电费金额，沃普司公司认为每月由粤伴湾公司工作人员抄电表按照每度1.2元计算出数额，其并未参与抄表，看粤伴湾公司的数据差不多就缴纳费用，每月有支付公摊水电费，不清楚公摊水电费如何计算。关于2020年2月份之后不能使用租赁物的情况，是因为自2020年2月份开始涉案租赁物所在的大厦中的酒店被指定为隔离酒店用途，大厦有两个门口两个电梯，大门供酒店和大厦使用，后门供酒店供货使用，疫情前其是在大门上下班，疫情发生后，因大门有很多医护人员等，故其选择后门上下班，但后门也有医护人员进出。沃普司公司提交XX大厦免租通知函、隔离场所信息表、接送方案、照片拟证明其上述陈述。隔离场所信息表显示位于广州市XX区XX自编X号的广州粤伴湾假日酒店管理有限公司作为应急隔离场所。照片显示有医护人员在酒店门口。另查，（2019）粤0114民初3231号案是代强作为原告起诉被告高德雯的房屋租赁合同纠纷，一审法院于2019年9月5日作出（2019）粤0114民初3231号民事判决，该案中涉及的租赁物位于广州市XX区XX自编X号之十六第一层，一审法院在该案中向广州市规划和自然资源局花都区分局发函调查涉案租赁物的规划报建情况，该局向一审法院复函，该位置已取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2014]XX号）建设规模：商业楼，1幢，地上9层；建筑面积1672.24平方米，地下1层：建筑面积601.36平方米。一审法院认为，粤伴湾公司与沃普司公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于与涉案租赁物位于同一栋大厦的酒店被指定为隔离酒店是否影响涉案租赁物的使用。作为应急隔离场所的粤伴湾酒店与沃普司公司的租赁物并非处于同一楼层，且涉案租赁物所在的大厦有多个入口，沃普司公司抗辩减免租金，沃普司公司应当举证证明XX大厦内的隔离酒店影响其占有使用租赁物，导致合同无法履行，影响合同目的的实现。仅凭粤伴湾酒店作为应急隔离酒店的这一信息及沃普司公司提交的照片不能反映出对沃普司公司使用租赁物存在影响，故一审法院对沃普司公司的抗辩意见不予采纳，沃普司公司应当支付其使用租赁物期间的租金，但在粤伴湾公司对租赁物停电期间，沃普司公司使用租赁物受到影响，一审法院酌定租赁物停电期间的租金沃普司公司应当减半支付，经核算，沃普司公司应当支付的租金数额为12006元（402房：7740元÷30天×19天+7740元÷2÷30天×8天，406房：7920元÷30天×19天+7920元÷2÷30天×8天）。沃普司公司应当支付其使用租赁物期间的电费，沃普司公司虽对于粤伴湾公司诉讼请求中的金额不予确认，并认为其没有使用涉案租赁物，但其于2020年4月27日才交还钥匙，故在此日期之前，涉案租赁物仍在其控制之下，其应当支付其使用期间的电费，其亦确认每月电费金额的确定方式均是由粤伴湾公司自行抄表，其看数字差不多就支付费用了，粤伴湾公司请求的2020年3月份、4月份的水电费金额与之前沃普司公司使用过程中支付的水电费相差无几，符合沃普司公司的使用情况，故一审法院对粤伴湾公司自行抄表确认的电费金额予以确认，关于公摊水电费，沃普司公司于租赁合同履行过程中支付了公摊水电费，说明其对该笔费用予以认可，粤伴湾公司亦提交了计算系数，沃普司公司应当向粤伴湾公司支付公摊水电费。粤伴湾公司请求沃普司公司支付2020年3月1日至2020年4月27日期间的水电费（含公摊水电费）712.05元，一审法院予以支持。合同虽因沃普司公司未及时支付租金予以解除，沃普司公司对粤伴湾酒店作为隔离场所是否影响其使用租赁物存在误解，因此未交租金，当事人本应当接受其自由创设的民事权利义务关系的约束，但我国发生新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件是当事人在订立合同之时无法预知的情况，本着共担风险、共渡难关，兼顾公平原则考虑，一审法院将沃普司公司应当承担的违约责任调整为向粤伴湾公司支付保证金金额的一半，故沃普司公司请求粤伴湾公司返还14649元保证金，一审法院予以支持。沃普司公司要求支付保证金的利息，一审法院不予支持。因此，粤伴湾公司诉讼请求与沃普司公司反诉请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2021年2月1日判决如下：一、广州市沃普司进出口贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州粤伴湾假日酒店管理有限公司支付租金12006元；二、广州市沃普司进出口贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州粤伴湾假日酒店管理有限公司支付水电费712.05元；三、广州粤伴湾假日酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市沃普司进出口贸易有限公司返还保证金14649元；四、驳回广州粤伴湾假日酒店管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州市沃普司进出口贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费208元，由广州粤伴湾假日酒店管理有限公司负担46元，由广州市沃普司进出口贸易有限公司负担162元。反诉案件受理费266元，由广州粤伴湾假日酒店管理有限公司负担133元，由广州市沃普司进出口贸易有限公司负担133元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。双方二审均无新证据提交。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同解除责任的认定；二、沃普司公司诉请退还全部租赁保证金并计付利息能否成立；三、涉案租金等费用的计付。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，《租赁合同》解除责任的认定。涉案《租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。因2020年1月下旬疫情暴发，我国多省启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置方案对部分人员采取酒店隔离措施，保障民众生命健康安全。这是每个企业该有的社会担当和责任，各级政府对于隔离场所的疫情防控措施也都严格落实。本案中，粤伴湾酒店虽作为应急隔离场所，但该酒店与沃普司公司承租的涉案房屋并非处于同一楼层，且涉案租赁物所在的大厦有多个出入口。沃普司公司承租涉案房屋作为办公使用，其并未能提供充分证据证明XX大厦内的隔离酒店影响其正常占有使用涉案房屋。沃普司公司未依照租赁合同约定支付租金构成违约，粤伴湾公司有权解除租赁合同，相应的违约责任应由沃普司公司承担。二、关于争议焦点二，沃普司公司诉请退还全部租赁保证金并计付利息能否成立。如前文所述，沃普司公司构成违约导致合同提前解除，其应承担违约责任。一审法院综合疫情影响，酌情对沃普司公司应当承担的违约责任调整为粤伴湾公司没收一半保证金，余款14649元由粤伴湾公司予以退还，体现了疫情期间当事人共担风险、共渡难关的原则，并充分保障了双方的合法权益，可予维持。沃普司公司上诉主张粤伴湾公司应退还全部租赁保证金并计付利息，于约不符，不予支持。三、关于争议焦点三，涉案租金等费用计付的问题。沃普司公司应当支付其承租使用涉案房屋期间的租金，由于粤伴湾公司对租赁物停电期间，沃普司公司使用租赁物受到影响，一审法院酌情认定租赁物停电期间的租金由沃普司公司减半计付，故经核算沃普司公司应当支付租金12006元，理据充分。沃普司公司对此提起的上诉，亦不能成立。至于水电费计付的问题，一审法院判决沃普司公司应当支付其使用租赁物期间的水电费712.05元，双方均无异议，本院予以维持。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条的规定处理本案存在瑕疵，但该条款分别源于《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，对本案处理结果并无影响。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，一审判决可予维持。综上所述，沃普司公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果公平合理，予以维持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由上诉人广州市沃普司进出口贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年六月二十一日书记员  纪惠敏黄晶晶