广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0823民初777号原告：何宜军，男，1993年2月24日出生，身份证号码440××××××××××××111，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县××××××24×。原告：何宜强，男，1994年8月25日出生，身份证号码440××××××××××××094，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县×××××××××。原告：何宜由，男，1994年8月25日出生，身份证号码440××××××××××××115，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县×××××××××。原告：PHAMTHILANHUONG（又名邓光芳），女，1969年6月28日出生，身份证号码N2000677，越南籍，住遂溪县×××××××××。委托诉讼代理人：莫世骥，广东广之洲律师事务所律师。被告：黄珠儒(又名黄朱如)，男，1953年11月19日出生，身份证号码440××××××××××××015，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县××××××××××××。原告何宜军、何宜强、何宜由、PHAMTHILANHUONG诉被告黄珠儒确认合同有效纠纷一案，本院于2021年3月9日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告何宜军、何宜强、何宜由、PHAMTHILANHUONG及其委托代理人黄世骥到庭参加诉讼，被告黄珠儒经本院合法传唤无正当理由不到庭应诉。本案现已审理终结。原告诉称：2006年4月13日，原告PHAMTHILANHUONG和丈夫何秋福与被告友好协商，被告同意将坐落于遂溪县×××××××××的一块土地以及该地上房屋[土地面积152平方米，土地使用权证号为遂府国用字（1994）第08231401650号；房屋建筑面积101.90平方米，房屋所有权证号：粤房字第1813455号]转让给原告，价格为89000元。当日在何名英、黄绍英、黄国富、周梓生的见证下，由何名英代笔书写，双方签订了《屋契》协议。协议签订后，原告立即向被告支付了转让费89000元，被告将该土地以及房屋交付给原告使用，并将《国有土地使用证》、《房屋所有权证》原件交给原告。协议约定如需转户，被告应协助办妥手续，但被告至今仍未协助原告办理过户登记手续。原告PHAMTHILANHUONG的丈夫何秋福于2018年10月4日发生交通事故死亡，何宜军、何宜强、何宜由是原告PHAMTHILANHUONG与丈夫何秋福所生的三个儿子，是何秋福的继承人。原告认为，双方签订的《屋契》协议成立并生效，被告应当按照约定全面履行自己的义务。现被告拒不协助原告办理土地使用权以及房屋产权转让登记手续，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，请求判决：1、确认原告与被告于2006年4月13日签订的《屋契》协议合法有效；2、被告立即协助原告将坐落于遂溪县×××××××××的土地使用权[证号为：遂府国用字（1994）第08231401650号]过户登记至原告名下；3、被告立即协助原告将坐落于遂溪县×××××××××的房屋所有权[证号为：粤房字第1813455号]过户登记至原告名下。原告为支持其诉请向本院提供了如下证据：1、《屋契》；2、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；3、《水费缴款收据》、《电子普通发票》、《银行存折》；4、《道路交通事故认定书》、《火化证书》、《结婚证》、《常住人口登记卡》；5、《证人证词》。被告黄珠儒既没有向本院提交书面答辩，也没有向本院提交任何证据。原告申请证人周梓生、黄国富出庭作证，证明何秋福、邓光芳与黄珠儒房屋买卖，交付房款及房屋等事实。经审理查明：原告PHAMTHILANHUONG（自取名“邓光芳”）及其丈夫何秋福（又名周秋福）与被告黄珠儒于2006年4月13日签订《屋契》，并由中介黄绍英、黄国富（署名为“周富”），证明人周梓生及笔者何英在《屋契》上签名，约定被告黄珠儒将城月镇湛海路楼房一座（房屋所有权证号为粤房证字第1813455号、国有土地使用权证号为遂府国用字[1994]第08231401650号）转让给原告及周秋福，双方议定价格89000元，2006年4月13日交完，如需转户，售者应协助办妥手续。原告及周秋福已向被告交付转让款，被告黄珠儒也将《国有土地使用证》及《房屋所有权证》原件交付给原告，在交付转让款约一个月后，原告及其家庭已实际使用该房屋，后又加建了一层房屋使用至今。后原告要求被告协助办理房屋及土地的过户登记手续，被告予以拒绝。原告遂向本院起诉，要求确认买卖合同有效并判令被告协助将位于城月镇城月圩湛海路的房屋所有权及土地使用权过户登记到原告名下。另查明，周秋福别名何秋福，其与原告PHAMTHILANHUONG（邓光芳）为夫妻关系，原告何宜军、何宜强、何宜由是原告PHAMTHILANHUONG与丈夫何秋福所生的三个儿子，何秋福因交通事故于2018年10月4日死亡。本院认为：本案是确认合同有效纠纷。原告PHAMTHILANHUONG主张其和丈夫何秋福与被告黄珠儒签订《屋契》，以89000元的价格购买被告黄珠儒位于城月镇湛海路楼房一座，并提供了《屋契》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《水费缴款收据》及缴交电费的《电子普通发票》，并申请证人周梓生、黄国富对双方进行房屋转让的事实予以证明，故本院对原告PHAMTHILANHUONG和何秋福与被告黄珠儒订立转让协议，并已履行协议部分权利义务的事实，依法予以认定。双方订立的合同是其真实意思表示，也没有违反国家法律、法规及损害他人的权益，故本院对双方签订的《屋契》，原告购买被告上述房屋及土地使用权的事实予以认定。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。但是法律另有规定的除外。”的规定，本院对双方签订的合同的效力依法予以确认。双方在签订合同后，原告已按合同约定将价款89000元交付被告，被告已将房屋的使用权、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》原件交付给原告，且原告已实际占有和使用该房屋。因此，该合同已实际履行，故对原告主张确认双方签订的《屋契》有效，该主张有事实和法律依据，本院依法予以确认。根据双方的约定，如需转户，售者（即被告）应协助办妥手续。因此，被告应协助原告办理相关过户手续。对于原告的主体资格问题，虽然合同是原告PHAMTHILANHUONG及丈夫何秋福订立，但何秋福已故，原告PHAMTHILANHUONG、何宜军、何宜强、何宜由均是何秋福的第一顺序法定继承人，有权继承何秋福的遗产，故原告何宜军、何宜强、何宜由是本案的适格主体。被告黄珠儒经本院合法传唤无正当理由不到庭应诉，视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十五条、第一千一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告PHAMTHILANHUONG及何秋福（黄秋福）与被告黄珠儒于2006年4月13日签订的《屋契》有效。二、限被告黄珠儒在本判决发生法律效力后一个月内协助原告将坐落于遂溪县×××××××××的土地使用权[证号为：遂府国用字（1994）第08231401650号]及房屋所有权[证号为：粤房证字第1813455号]过户登记至原告PHAMTHILANHUONG、何宜军、何宜强、何宜由名下。案件受理费1012.5元，由被告黄珠儒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  卢乐二〇二一年六月二日书记员  王欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。但是法律另有规定的除外。第一千一百二十七条遗产继承按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。