广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13859号上诉人（原审被告）：黄咏梅，女，1968年8月8日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：蔡乐，男，1962年10月1日出生，系黄咏梅的丈夫,住址同上。被上诉人（原审原告）：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，职务：总经理。委托诉讼代理人：司坤华，女，该公司员工。上诉人黄咏梅因与被上诉人广州市万科物业服务有限公司（以下简称为万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初14452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄咏梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费由万科物业公司承担。事实和理由：一、万科物业公司并未按《前期物业服务合同》约定在广州万科城花园从事物业管理，而是由其分公司广州万科物业服务有限公司万科城花园物业服务中心实际提供物业管理，但该中心并不具备独立法人资格。依据国务院《物业管理条例》第三十二条第一款以及《工商行政管理机关行政处罚案件违法所得认定办法》第二条，该中心不能在万科城花园从事物业管理、提供管理服务，其收取的物业服务资金应为违法收入，应归还黄咏梅；为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《前期物业服务合同》无效，但一审法院完全无视这个事实和证据。二、万科物业公司在万科城花园物业服务费收费调价中以恶意的虚假的欺诈手段造假，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，万科城花园物业服务费收费调价合同无效，但一审法院无视该事实和证据，反而认为黄咏梅“未予以证据以证明”，错误地采纳万科物业公司的主张。第一，根据本案房屋购房合同附件五的约定，预收的物业服务资金中的物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主在下年度第一季度按产权登记建筑面积分摊，并不存在需要万科物业公司承担物业管理服务中发生的亏损的情况，并且无论经营情况如何物业服务中心都按比例收取酬金，全无承担亏损的风险。第二，万科物业公司在此情况下仍然以长期亏损为由向全体业主提高物业服务费收费标准，其行为系以恶意的不诚实欺诈手段造假。三、黄咏梅自收楼以来，一直按万科物业公司开具的发票金额缴纳相应的水电费用。万科物业公司称黄咏梅有未缴纳水电费用的情况并不存在。而万科物业公司在起诉书中提出的所谓欠费，是由于万科物业公司未履行告知义务，导致黄咏梅无法缴纳，并且也未能提供由供电部门提供的独立电表记录作为计算各业户应负担的公用电数额及各户应分摊金额，其在一审庭审后提交的《情况说明》中所提出的水损公摊的计算方法缺少法律依据，不合法、不合理，属于乱收费。万科物业公司在一审提交的水、电分摊适用的法律文件是已失效的穗价函[1999]116号文，涉嫌虚假陈述、误导法庭。综上所述，请求二审法院本着客观、公正的原则，依法撤销一审判决，依法改判并判令万科物业公司承担一、二审全部诉讼费用。万科物业公司辩称，不同意黄咏梅的上诉请求，应维持一审的判决结果。具体理由如下：第一，关于分公司的问题，万科物业公司按照《中华人民共和国公司法》规定设立分公司，主要是更好为全体业主提供服务，分公司虽不具备独立法人资格，但万科物业公司是一个独立法人主体，对分公司的行为承担民事责任。第二，关于提价问题，万科物业公司按照《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等相关法律规定，2016年在居委会组织下召开全体业主大会，表决调整物业服务费用标准，最终经过双过半业主同意，业主大会决议对全体业主具有约束力。黄咏梅作为业主，应该受到业主大会决议的约束，按照调整后的物业服务费用标准，即每月每平方米3.28元的标准缴纳。第三，关于公摊水电费，万科物业公司按照小区的水电分摊办法，计算水电分摊费用，每月推送账单时会明确告知黄咏梅应缴纳的物业服务费用及公摊水电费用。黄咏梅应按照公摊水电办法确定的标准缴纳公摊水电费。水电分摊方法在业主收楼的时候已同步送达并告知业主，而且按照法律规定，物业服务企业有权收取这些共用设施设备和公用部位的公摊水电费，所以黄咏梅应该予以交纳。万科物业公司于2020年9月24日向一审法院起诉请求：一、黄咏梅立即向万科物业公司支付2017年5月至2020年5月拖欠的物业服务费3266.95元及逾期付款违约金（物业服务费暂计至2020年5月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至黄咏梅还清全部欠款之日止，暂计至2020年5月31日为1811.17元）；二、黄咏梅立即向万科物业公司支付2019年9月至2020年5月拖欠的各项公共用电分摊费295.56元；三、黄咏梅立即向万科物业公司支付2019年9月至2020年5月拖欠的住宅水费及水费公摊10.23元；以上共计5383.91元；四、黄咏梅承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2006年10月29日，案外人鹏*国际置业（广州）有限公司（出卖人，以下简称鹏*公司）与黄咏梅（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：黄咏梅向鹏*公司购买房屋地址位于广州高新技术产业开发区万科城花园*幢*单元*号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共127.6平方米。附件五物业管理部分第一条约定，前期物业管理单位为万科物业公司，管理期限自2006年10月1日起至万科城花园业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。第二条约定，物业管理服务内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第三条约定，物业服务资金由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积预先交纳，具体标准如下：小高层住宅（带电梯）为1.95元/平方米·月；情景洋房为2.58元/平方米·月；除小区物业服务中心办公室及生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务资金中，由全体业主按政府规定另行分摊……物业服务支出应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业主在下年度第一季度按产权登记建筑面积分摊。业主应于本物业交付之日其交纳物业服务资金。物业服务资金按月或按季度交纳，业主或物业使用人应每月15日前或每季度中间月15日前向物业管理公司交纳当期的物业服务资金，在当月16日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的千分之一作为违约金。双方均确认房产证上载明涉案房屋的面积为133.5867平方米。2007年7月1日，鹏*公司（甲方）与万科物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方聘选乙方为万科城花园提供前期物业服务事宜。第三十四条约定，本合同期限自甲乙双方签字盖章之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业另行签订的物业服务合同生效时止。双方均确认涉案小区未签订新的物业服务合同，亦无成立业主委员会。鹏*公司于2007年9月17日向黄咏梅出具《商品房交付使用通知书》，通知其于2007年9月27日办理交付手续。黄咏梅对此无异议。万科物业公司主张涉案房屋的物业管理费由2.58元/平方米·月变更为3.28元/平方米/月，并提交了《万科城物业服务中心致全体业主的一封信》《关于万科城花园物业服务费调整业主表决结果的公示》《关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知》《关于对“关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知”的补充说明》《关于万科城花园物业服务费调价表决工作延期进行的通知》《关于继续万科城花园物业服务费调价表决工作的通知》《关于召开万科城花园物业服务费标准调整表决开箱验票唱票计票专项会议的通知》《会议签到表》《万科物业公司万科城物业服务中心财务报告》《关于万科城花园按照新标准收取物业服务费的通知》《公证书》[（2016）粤广广州第243376号]。《公证书》载明万科物业公司向万科城花园小区全体业主申请调整物业管理费，该小区业主投票已于2016年10月31日结束，公证处对万科物业公司工作人员就该表决票的点票、唱票过程进行现场监督公正。附件《广州市万科城花园小区调整物业服务费标准唱票、计票汇总统计表》显示，住宅业主人数同意票合计439票，不同意合票合计47票，无效票合计16票；住宅的专有面积统计同意为80505.9478平方米，不同意为8065.104平方米，无效为2532.8453平方米。2016年11月26日，万科物业公司对万科城花园小区业主发出《业主大会对调整万科城花园小区物业服务费收费标准表决结果的公示》，载明调整物业服务收费标准事宜，获得占总票权数51.99%业主，占总人数51.10%的业主同意，已超过法定通过比例，自2017年1月1日起万科城花园小区的管理费收费标准调整费高层（带电梯）2.68元/平方米/月，多层洋房3.28元/平方米每月。万科物业公司于2017年5月2日出具的《关于万科城花园按照新标准收取物业服务费的通知》载明，万科城花园小区的物业服务收费标准自2017年5月9日起调整。万科物业公司主张涉案房屋的物业管理费自2017年5月9日起由2.58元/平方米/月调整至3.28元/平方米/月。黄咏梅对上述调价的公示材料均不予认可，认为调价无效，主张其物业管理费为2.58元/平方米/月。万科物业公司主张黄咏梅拖欠2019年9月至2020年5月期间公摊电费295.56元、公摊水费1.44元、住宅水费8.79元，提交了涉案房屋所在小区上述期间的电费总发票、水费总发票、《万科城花园公共水电费的具体分摊公式》及其自行制作的涉案房屋2019年9月至2020年5月期间的欠费清单。黄咏梅提交的发票及电子收据显示，其缴纳了涉案房屋2018年7月、2019年3月至5月、7月至12月的物业服务费344.66元/月（含税），2018年7月、2019年3月至5月的公摊电费，2018年7月、2019年5月、2020年6月的住宅及公摊水费；上述票据未显示黄咏梅缴纳了2019年9月至2020年5月期间的公摊电费、公摊水费及住宅水费。黄咏梅提交的微信聊天记录显示，2019年8月9日，万科城管理处的管家向黄咏梅的丈夫发送8月份的物业收费通知单，黄咏梅丈夫表示“数据有误吧”，管家回复“蔡先生，这是您家8月份的管理费459.98元”“133.58方×2.58元+11.27+24.05+80=459.98元”。同年8月11日，管家告知“344.66房屋管理费+80停车管理费，就是424.66元”。黄咏梅方询问怎样付款，对方回答“我们公司的收款的二维码跟您所交的金额对不上，因为您每次交的管理费是按我们旧物业管理费标准来交，所以麻烦您要过来我们服务中心办理，或者转账我们公司账户”，并告知万科物业公司万科城花园物业服务中心的银行账号。万科物业公司称该聊天记录中回答房屋管理费344.66元是其工作人员表述有误，实际应按物业收费通知单中438.18元的费用收取物业服务费。万科物业公司委托北京德恒（珠海）律师事务所于2020年3月4日向黄咏梅发出《律师函》，催收2017年5月9日至2020年1月31日期间的物业服务费2814.89元；2019年9月1日至2020年1月31日期间的公共用水分摊费0.72元、公共用电分摊费239.54元、水费5.86元。该邮件被退回。上述事实有《前期物业服务合同》《商品房买卖合同》《万科城花园公共水电费的具体分摊公式》、欠费清单、水电费发票、《律师函》《万科城物业服务中心致全体业主的一封信》《关于万科城花园物业服务费调整业主表决结果的公示》《关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知》《关于对“关于开展万科城花园物业服务费上调表决工作的通知”的补充说明》《关于万科城花园物业服务费调价表决工作延期进行的通知》《关于继续万科城花园物业服务费调价表决工作的通知》《关于召开万科城花园物业服务费标准调整表决开箱验票唱票计票专项会议的通知》《会议签到表》《万科物业公司万科城物业服务中心财务报告》《关于万科城花园按照新标准收取物业服务费的通知》《公证书》、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，案外人鹏*公司与万科物业公司签订的《前期物业服务合同》、黄咏梅与鹏*公司签订的《商品房买卖合同》及附件均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”涉案房屋所在小区未成立业主委员会且并未与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，万科物业公司向黄咏梅提供物业管理服务，黄咏梅应当遵守《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》中有关物业管理服务的约定。万科物业公司于2016年召开业主大会调整物业服务收费标准，根据万科物业公司提交的证据，调价方案取得了占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，且结果经过公示，黄咏梅虽主张该方案存在造假应为无效，但未予证据予以证明，一审法院对其主张不予采纳。由此，一审法院采纳万科物业公司的主张，认定涉案房屋的物业管理服务费自2017年5月9日起变更为3.28元/平方米/月，即黄咏梅每月应缴纳的物业管理服务费应为438.18元。黄咏梅每月仍按2.58元/平方米的标准缴纳，缺乏依据。万科物业公司要求黄咏梅向其支付2017年5月9日至2020年5月31日的物业服务费差额3266.95元，一审法院予以支持。至于逾期支付物业管理费的违约金。黄咏梅提交的微信聊天记录显示，在黄咏梅的丈夫询问涉案房屋的管理费时，万科物业公司的工作人员仍按2.58元/平方米的标准告知黄咏梅，在黄咏梅欠交物业管理费一事中，万科物业公司亦存在过错，故万科物业公司要求黄咏梅向其支付逾期缴纳物业费的违约金，一审法院不予支持。关于公摊电费、公摊水费和住宅水费。首先，黄咏梅已实际收楼，理应承担涉案房屋实际发生的公摊电费、水费。其次，万科物业公司已提交了涉案房屋所在小区的水费、电费总发票证实其已代全体业主向供水部门缴纳了水费，上述金额均在合理范围内；黄咏梅未予证据证明其已缴纳2019年9月、2020年1月、2020年5月的住宅水费。故一审法院对万科物业公司一审法院对万科物业公司要求黄咏梅支付2019年9月至2020年5月期间的公摊电费295.56元、住宅水费8.79元，公摊水费1.44元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2021年3月22日判决如下：一、黄咏梅于本判决发生法律效力之日起十日内向万科物业公司支付2017年5月9日至2020年5月31日的物业服务费差额3266.95元；二、黄咏梅于本判决发生法律效力之日起十日内向万科物业公司支付2019年9月至2020年5月的公摊电费295.56元、公摊水费1.44元、住宅水费8.79元；三、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如果黄咏梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由万科物业公司负担8元，由黄咏梅负担17元。万科物业公司同意黄咏梅应承担的案件受理费由黄咏梅向其迳付。本院二审期间，双方没有提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，本案各方当事人争议事实均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是为：万科物业公司在案涉小区成立物业服务中心进行物业服务管理是否合法，万科物业公司物业服务费调价是否合法。万科物业公司是案涉小区建设单位选聘的前期物业服务公司，黄咏梅与建设单位签订商品房买卖合同，并成交收房，接受了万科物业公司提供的物业服务，应当向万科物业公司支付物业服务费。黄咏梅主张万科物业公司在案涉小区成立分公司提供物业服务管理，违反了法律规定，其不应当支付物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。万科物业公司在案涉小区进行物业服务收费调价，已经业主大会投票表决，程序和结果均符合有关法律法规规定，黄咏梅应予遵循。一审法院支持万科物业公司追讨黄咏梅尚欠的物业服务费，并无不当，本院予以维持。一审法院以万科物业公司在催收物业服务费过程中存在过错，不予支持拖欠物业服务费的违约金，并无不当，本院予以维持。关于黄咏梅欠付的公摊电费、公摊水费和住宅水费，一审法院支持万科物业公司的诉讼请求，说理充分，并无不当，本院予以维持。综上所述，黄咏梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄咏梅负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  李 民审判员  唐佩莹二〇二一年六月二十九日法官助理邱思陵书记员苏劲丹