广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11747号上诉人（原审原告）：广州市越秀区城市建设开发公司，住所地广州市越秀区海珠北路55号。法定代表人：叶宇骏，副总经理。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐佩欣，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁华建，女，1953年12月14日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：容卓芬，女，1926年11月29日出生，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：段汉明，广州市荔湾区昌华法律服务所基层法律服务工作者。上诉人广州市越秀区城市建设开发公司（以下简称越秀城建公司）因与被上诉人梁华建、容卓芬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初33621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月4日公开开庭审理了本案。上诉人越秀城建公司的委托诉讼代理人唐佩欣、被上诉人梁华建、容卓芬的共同委托诉讼代理人段汉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。越秀城建公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判梁华建、容卓芬向越秀城建公司支付广州市越秀区西华路221号x房（以下简称涉案房屋）的超大面积房款56298.6元及自2019年10月14日起至实际付清房款之日止的利息，并支付律师费5000元；二、本案一、二审案件受理费由梁华建、容卓芬承担。事实与理由如下：一、梁华建、容卓芬应向越秀城建公司支付超大面积房款56298.6元。1.梁华建、容卓芬已办妥涉案房屋的不动产权证，显示该房屋面积为55.8409平方米，相对于原址房屋23.65平方米，面积增大32.1909平方米。对其中31.19平方米，根据产权调换协议应支付房屋为110270元，剩余1.0009平方米应按每平方米4000元的标准支付4003.6元，合计面积增大房款为114273.6元，扣减已缴纳房款57975元，梁华建、容卓芬仍有超面积房款56298.6元未支付。2.由于梁华建、容卓芬一直未与越秀城建公司进行房款抵扣延期补助费的结算，故其要求越秀城建公司支付延期补助费的主张应已超过诉讼时效，即房款与延期补助费应不能再互相抵扣。二、梁华建、容卓芬应支付利息及律师费。由于梁华建、容卓芬一直未支付房款，且不理会越秀城建公司于2019年10月14日以邮政快递形式向其催收房款，故越秀城建公司有权要求梁华建、容卓芬支付相应利息，以及越秀城建公司不得不因此而聘请律师所产生的律师费5000元。被上诉人梁华建、容卓芬共同答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。2020年7月23日，越秀城建公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.梁华建、容卓芬向越秀城建公司支付广州市越秀区西华路221号991房的超大面积房款56298.6元；2.梁华建、容卓芬向越秀城建公司支付自2019年10月14日起至实际付清房款之日止的利息，暂计至2020年6月30日为1630.97元（以56298.6元为本金，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令梁华建、容卓芬向越秀城建公司支付越秀城建公司聘请律师的费用5000元。一审法院经审理查明：2000年3月21日，越秀城建公司（甲方、拆迁人）与梁德强（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除西华路长福东街5号首层房屋，乙方是房屋的使用人，建筑面积23.65平方米；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按每月425元发放给乙方临时搬迁补助费，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于2002年12月31日前在西华路原××××层自编南门1601房安置乙方回迁居住，建筑面积37.80平方米；甲方逾期回迁的，应按照每超期一天按拆迁文件规定的标准向乙方承担违约责任；等。同年7月10日，双方就拆迁补偿事宜签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。2003年4月28日，一审法院就越秀城建公司与梁德强拆迁纠纷作出（2003）越法民三初字第802号民事调解书，调解内容为：一、对越秀城建公司安排梁德强回迁之前应付的延期补助费，双方同意冲抵越秀城建公司尚欠的剩余回迁房购房款21110元。抵销方式分两种情况处理：1.在剩余购房款抵销完毕前越秀城建公司仍未能安排梁德强回迁的，越秀城建公司应付的延期补助费从2003年1月1日起按月以1275元冲抵上述购房款，至第17期，冲抵完毕；自该期起，越秀城建公司尚欠的565元及之后的延期补助费，越秀城建公司每三个月支付一次，至梁德强实际回迁之日止。2.如果越秀城建公司于剩余购房款抵扣完毕前安排梁德强回迁的，延期补助费抵至回迁之日止，尚欠的购房款由梁德强于回迁之日支付给越秀城建公司。2005年9月28日，越秀城建公司（甲方、拆迁人）与梁德强（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁变更安置补充协议》约定：甲方经批准征拆属乙方自有产权的西华路长福东街5号首层房屋，双方并于2000年7月10日签订《广州市城市房屋补偿协议书》，现因原补偿协议书所定的安置补偿地点发生变化，甲乙双方经协商达成变更安置补偿协议书,一、双方同意终止执行2000年7月10日签订《广州市城市房屋补偿协议书》第二项的安置补偿协定。二、乙方同意甲方的调整变更安置，由甲方在西华路自编B4街划拨第9层南门x房给乙方作永久安置。三、本补充协议所变更给乙方的房屋总建筑面积54.84平方米，其中23.65平方米是维持原《补偿协议》的安置面积，现超出应安置补偿的房屋面积6.3平方米，则按每平方米1700元，其他部分面积以24.89平方米×4000元由乙方向甲方作价补偿，补偿110270元，乙方在接到甲方交楼通知之日起七日内，一次性向甲方付款购房款；四、本补充协议是双方原签订的时间《广州市城市房屋补偿协议书》的安置补偿房屋变更的补充，并以本协议为准，经甲乙双方签字盖章后到市房地产管理局鉴证生效即发生法律效力，双方必须共同执行，违约方愿承担一切法律和经济责任；其他事项，1.经双方协商，乙方同意将原签订安置B4幢南门x房调整安置到B4幢南门x房，建筑面积54.84平方米，超出原产权面积31.19平方米，其中6.3平方米×1700元，24.89平方米×4000元，共110270元，在2005年5月30日前已付57975元，余下52295元以延期补助费每月1275元抵扣至通知回迁安置为止，多除少补；2.调整安置后该套间建筑面积以房管局实测为准多于或少于54.84平方米，双方则以4000元/平方米互补等。2005年9月28日，越秀城建公司（甲方、拆迁人）与梁德强（乙方、被拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：乙方同意甲方拆除西华路长福东街5号首层房屋，建筑面积23.65平方米；甲方将自有西华路原地段B4幢第九层南门x房自有房屋，建筑面积54.84平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换；其他事项，取消2000年7月10日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，按广州市越秀区人民法院（2003）越法民三初字第802号执行等。该协议已办理拆迁备案手续。梁德强于2005年10月22日死亡，容卓芬为梁德强配偶，两人生育有女儿梁华建。梁德强死亡后，涉诉房屋份额由梁华建继承。2017年9月22日，一审法院就越秀城建公司、梁华建、容卓芬之间拆迁安置补偿纠纷作出（2017）粤0104民初16085号民事调解书，调解内容：一、越秀城建公司于2017年9月29日前协助梁华建、容卓芬办理广州市越秀区西华路221号x房（原址为广州市越秀区西华路221号康业阁南门906房）的产权登记手续；等。据日期为2019年11月20日的广州市不动产登记查册表记载，广州市越秀区西华路221号x房建筑面积55.8409平方米。2019年10月14日，越秀城建公司向梁华建、容卓芬寄送《催缴房款通知书》，内容为：根据涉诉房屋建筑面积为55.8409平方米，目前还差14.0747平方米未结算，按照约定仍欠越秀城建公司56298.60元超面积房款未交清，请你务必在接到本通知起10天内到越秀城建公司当面核算并缴清剩余房款，否则越秀城建公司将循法律途径追收房款及逾期付款的违约金。一审庭审中，越秀城建公司、梁华建、容卓芬确认越秀城建公司于2008年11月21日通知梁华建、容卓芬回迁。越秀城建公司表示其没有支付2005年5月30日之后的延期补助费，梁华建、容卓芬回迁后并没有与越秀城建公司进行结算，应当视为其放弃以房款抵扣临迁费的权利，其主张已经超过诉讼时效，且双方并没有对办理产权证后超大面积的房款约定抵扣临迁费。梁华建、容卓芬表示其没有办法找到越秀城建公司进行结算，其多次找越秀城建公司开具发票，也拒绝开具。此外，越秀城建公司提交其与广东翔信律师事务所签订的《委托合同》及律师费发票，拟证明其支付律师费5000元。一审法院认为，越秀城建公司与梁德强签订于2005年9月28日签订的《广州市城市房屋拆迁产权调换协议书》《房屋拆迁变更安置补充协议》自双方的真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。梁德强死亡后，由梁华建、容卓芬承继其上述协议的权利、义务。现梁华建、容卓芬已取得涉诉房屋的产权，房屋登记建筑面积为55.8409平方米，根据前述协议约定，梁华建、容卓芬共需向越秀城建公司支付超大面积款（55.8409平方米-54.84平方米）×4000元/平方米+110270元=114273.60元，其中2005年5月30日前已付57975元，余款以延期补助费每月1275元抵扣至通知回迁安置为止。至于越秀城建公司主张房款抵扣临迁费超过诉讼时效，越秀城建公司直至2019年11月才办妥房地产权证确定房屋具体面积，故越秀城建公司该主张于法无据，一审法院不予支持。双方确认越秀城建公司于2008年11月21日通知梁华建、容卓芬回迁，越秀城建公司确认没有支付2005年5月30日之后的延期补助费，经计算，越秀城建公司需支付延期补助费共53550元（1275元×42个月=53550元），两项抵扣后，梁华建、容卓芬需向越秀城建公司支付超大面积款2748.60元。越秀城建公司与梁华建、容卓芬双方未就延期补助费抵扣超大面积款进行结算，并非梁华建、容卓芬拖欠款项，故越秀城建公司主张房款利息及律师费，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2020年10月23日作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日起五日内，梁华建、容卓芬一次性向广州市越秀区城市建设开发公司支付广州市越秀区西华路221号x房的超大面积款2748.60元；二、驳回广州市越秀区城市建设开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取687元，由广州市越秀区城市建设开发公司负担662元，梁华建、容卓芬负担25元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新的证据，并均确认如下事实：1.从2005年5月30日至2008年11月21日共计41个月零22天；2.按每月1275元的标准计算上述期间的延期补助费；3.一审法院多计算了8天的延期补助费340元，双方均同意二审法院对此予以纠正。经本院主持调解，双方当事人不能达成调解一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对越秀城建公司的上诉及梁华建、容卓芬的答辩意见，二审需处理的主要问题是：越秀城建公司不同意在超大面积款中抵扣相关延期补助费，并要求梁华建、容卓芬承担利息及律师费的理由能否成立。对此，分析如下：关于诉讼时效问题。延期补助费是越秀城建公司基于房屋拆迁及逾期安置行为而产生的应向被拆迁人梁德强及其权利承继者梁华建、容卓芬所支付的款项。虽然目前未有证据显示梁华建、容卓芬曾向越秀城建公司主张过案涉延期补助费，但根据本案房屋拆迁安置补偿过程中形成的一系列协议及前案民事调解书的内容可知，双方当事人之间已经达成了以越秀城建公司欠付的延期补助费抵扣超大面积房款、多除少补的一致意见，而超大面积房款的金额需待房产证办妥后才能最终确定，此后双方才能就抵扣问题进行结算，由此可见，双方已经实际协商变更了延期补助费的支付方式及时间。在此情况下，越秀城建公司仅以梁华建、容卓芬未与其结算为由，认为梁华建、容卓芬有关延期补助费的主张已超过诉讼时效，并据此上诉主张超大面积房款与延期补助费不能互相抵扣，既不符合事实，亦有违诚信原则，本院不予采纳。关于利息及律师费。虽然越秀城建公司曾于2019年11月14日向梁华建、容卓芬寄送《催缴房款通知书》，但其中并未载明有关抵扣延期补助费的内容，梁华建、容卓芬对此有异议，且亦表示无法联系上越秀城建公司，故由此导致双方未及时结算，双方均有一定责任。在此情况下，越秀城建公司要求梁华建、容卓芬承担2019年11月14日起的欠款利息及律师费，缺乏充分理据，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。最后，由于二审中，双方当事人均确认2005年5月30日至2008年11月21日共41个月22天，一审法院按42个月计算延期补助费有误，多计算了8天共计340元的延期补助费，且双方均同意二审法院对此予以更正，故本院据实调整一审判决第一项中确定的梁华建、容卓芬应支付的超大面积款为3088.6元。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，唯部分计算有误，本院据实予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初33621号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初33621号民事判决第一项为：本判决发生法律效力之日起五日内，梁华建、容卓芬一次性向广州市越秀区城市建设开发公司支付广州市越秀区西华路221号x房的超大面积款3088.60元；三、驳回广州市越秀区城市建设开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费687元，由广州市越秀区城市建设开发公司负担653元，梁华建、容卓芬负担34元。二审案件受理费1325元，由广州市越秀区城市建设开发公司负担1260元，梁华建、容卓芬负担65元。本判决为终审判决。审判员 刘 卉二〇二一年六月八日书记员 李逸丹