青海省格尔木市人民法院民事判决书（2021）青2801民初540号原告：格尔木盐湖城投资开发有限责任公司，住所地青海省格尔木市昆仑路56号，统一社会信用代码91632801579900402U。法定代表人：赵刚，董事长，身份证号XXX。委托诉讼代理人：张拥军，青海彰杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏合群，青海彰杨律师事务所律师。被告：汪瑛，女，1978年5月31日出生，汉族，户籍地地址青海省格尔木市，现住址不详，身份证号XXX。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司与被告汪瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司委托诉讼代理人苏合群到庭参加诉讼，被告汪瑛经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的《青海省公共租赁住房租赁合同》；2.判令被告立即腾退所租赁的位于格尔木市和谐家园7号楼1单元204室；3.被告支付拖欠租金13200元（从2018年7月1日起暂计至2020年12月31日），该租金应当计算至实际腾退之日；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月14日，青海省格尔木市人民政府办公室下发《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知》（格政办［2013］17号），明确格尔木市住房和城乡建设局委托原告负责政府直接投资建设的公告租赁房入住的管理、运营、租金的收取。2013年，原、被告签订了《青海省公共租赁住房租赁合同》，被告租用了由政府为了解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和符合条件的进城务工人员的阶段性居住困难而修建的保障性住房，房屋位于格尔木市和谐家园7号楼1单元204室，建筑面积53.54平方米（与测绘面积一致），租金按季支付。截止2018年6月30日，被告依约交纳租金。原告自2018年1月1日起依据《格尔木市发展和改革委员会关于调整公共租赁住房租金收费标准的批复》（格发改［2017］459号）规定的收费标准收取租金，被告应该按照每月440元交纳房租。被告自2018年7月1日起再未支付租金。依据《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知》（格政办［2013］17号）第二十二条规定，承租人累计6个月以上欠缴租金、物业费等相关费用，应当退回或腾退公共租赁住房。原告于2020年10月17日在格尔木日报第11版发布《关于限期腾退公租房的公告》，要求被告交纳租金等费用并腾退房屋，但被告未按期交纳费用并退出租用的公租房。故原告诉至法院，请求判如所请。被告汪瑛未作答辩。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：为完善住房保障体系，健全住房保障制度，规范公共租赁住房管理工作，2013年的3月14日青海省格尔木市人民政府办公室下发[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”，适用于格尔木市公共租赁住房分配、运营、使用、退出、管理和监督。在文件中，格尔木市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司负责政府直接投资建设的公共租赁住房入住管理、运营、租金的收取、租赁合同签订等工作。文件还明确规定了公共租赁住房的申请基本条件及审批程序。即：（一）城镇中等偏下收入住房困难家庭申请公共租赁住房的，应同时具备以下基本条件：1.申请人及家庭成员具有本市城镇户籍；2.家庭收入低于全市城镇居民人均可支配收入；3.申请家庭无房或家庭人均住房建筑面积低于16平方米；4.申请家庭成员中均未享受过住房保障和房改政策；5.申请家庭在两年内没有自有住房出售交易记录的。（二）新就业职工（个人）申请公共租赁住房的，应同时具备以下基本条件：1.具有我市城镇户籍或办理了居住证件；2.已与我市就业单位签订2年以上劳动或工作合同，且已在我市缴纳社会保险1年以上；3.在我市无自有住房；4.申请人在2年内没有自有房屋出售交易记录的。（三）来我市务工人员、家庭申请公共租赁住房的，应同时具备以下条件：1.家庭成员均办理了居住证件，并在我市连续居住满两年；2.家庭成员中至少有一人与本市就业单位签订了2年以上劳动合同已在我市缴纳社会保险1年以上；3.申请家庭在我市无自有住房；4.申请家庭在2年内没有自有房屋出售交易记录的。（四）政府引进的特殊专业人才和在本地工作的全国、省部级、州级、市级劳模、英模及见义勇为者住房困难家庭按属地申请公共租赁住房，原则上不受收入条件的限制并给予优先安排。该文件中还规定了申请公共租赁住房提交材料种类，并规定了申请、初审、审核、复审、公示、核准等程序。该《通知》第十七条，承租人应当按照合同约定的标准缴纳租金，并按约定的期限腾退住房。公共租赁住房保障面积（50平方米以内含50平方米）租金原则上控制在所处地段市场租金水平的70%，超出50平方米的按市场租金计算。第十九条，由政府投资的公共租赁住房小区物业管理，由市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司组建或选聘专业物业公司承担。公共租赁住房物业服务费、采暖费及水、电、气等费用均由承租人承担。第二十条，公共租赁住房保障实行年审制度，各行委会同市民政局、住房和城乡建设局、车辆管理所格尔木盐湖城投资开发有限责任公司对已经享受公共租赁住房政策的家庭所申报的家庭收入、人口及住房变动情况进行年审，并将年审结果进行公示。年审后，仍符合公共租赁住房保障范围的，可继续承租。年审后不符合公共租赁住房保障条件的，应当退出公共租赁住房，承租人应当自收到市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司作出的《限期退出公共租赁住房通知》之日起两个月内退出住房。超期退出的，按市场租金标准2倍收取房租。符合公共租赁住房保障条件需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核通过的重新签订租赁合同。第二十二条，公共租赁住房保障家庭有下列情形之一的，解除公共租赁住房租赁合同，五年内不得申请公共租赁住房，并按该住房承租期间市场租金水平补交差额、租金，收回其承租的公共租赁住房。其行为计入住房信用档案。即：将承租住房转租、转借、转让的；拖欠租金或物业管理费等累计6个月以上的；已不符合公共租赁住房保障条件但未退出的等。2013年，原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司（甲方）按照《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法》资格审查及履行审核程序的情况下通过了被告汪瑛的租房申请，未签订书面合同，将位于格尔木市和谐家园7号楼1单元204室的公租住房租赁给被告汪瑛使用。原告将约定的公租房租赁给被告居住使用，被告向原告交纳租金至2018年7月1日后未再按约交纳租金。原告于2020年6月5日下发《限期退出公共租赁住房通知书》，2020年10月17日，在《格尔木日报》刊登“关于限期腾退公租房的公告”，公告中有被告汪瑛的姓名。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案为公共租赁住房租赁合同纠纷。公共租赁房是为城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工以及有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员提供的保障性住房，格尔木市人民政府办公室已下发[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”，确认了为在格尔木市生活的上述人群的住房困难提供的保障性住房的政策支持。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但经过审批程序同意被告租赁公租房的申请，双方形成事实上的公共租赁住房租赁合同关系，原告依约向被告提供住房，被告自2013年申请住房并居住，居住期间房屋租赁费交纳至2018年7月1日，此后再未交纳。2013年的3月14日青海省格尔木市人民政府办公室下发[2013]17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”规定了公租房的申请条件、审批程序及腾退房屋等，本案被告汪瑛自2018年7月1日起至今未缴纳房屋租赁费，被告已拖欠租金或物业费等累计6个月以上，已违反格尔木市公共租赁住房管理办法，被告丧失承租公租房承租人资格，本案原告下发通知，并要求被告腾退房屋未果，选择诉至法院要求解除与被告的公租房租赁合同符合法律规定和合同约定，故原告要求解除与被告之间的公共租赁住房合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”合同解除后，原告有权要求被告腾退房屋，故原告主张被告退还租赁的位于格尔木市和谐家园7号楼1单元204室住房的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担自2018年7月1日起至退房之日所应支付的租金的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，根据格尔木市发展和改革委员会文件（格发改［2017］459号），被告租住房屋月租金收费标准为440元。双方对租金的支付约定明确，被告未按约交纳租金已构成违约。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当时一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告理应按法律规定和合同约定承担继续履行支付租金义务，故原告要求被告支付截止退房之日止租金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司与被告汪瑛之间的《格尔木市公租住房租赁合同》；二、被告汪瑛于本判决生效之日起十五日内将位于格尔木市和谐家园7号楼1单元204室公共租赁住房腾退归还给原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司；三、被告汪瑛向原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司支付自欠缴租金之日即2018年7月1日至2020年12月31日的租金13200元，并支付自2021年1月1日起按照格尔木市发展和改革委员会关于调整公共租赁住房租金收费标准的批复（格发改［2017］459号）规定的每月440元租金标准计算至腾退之日止的公共租赁住房租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，公告费600元，由被告汪瑛负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。审判长 王爱忠人民陪审员 杨发仓人民陪审员 李香玲二〇二一年六月二日法官助理 张 寒书记员 赵 娜