青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2021）青0103民初1667号原告：西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会。业主委员会主任：李文武。委托诉讼代理人：陈某，青海齐光律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁某，业主委员会委员。被告：青海君合物业管理有限公司，统一社会信用代码：91630103059149416P。法定代表人：孙某。委托诉讼代理人：丁某。原告西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会与被告青海君合物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理，原告西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会的委托诉讼代理人陈某、梁某，被告青海君合物业管理有限公司的法定代表人孙某及其委托诉讼代理人丁某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方签订的《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》无效；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：1.2020年6月1日，未经业主共同表决，在大多数业主不知情，没有取得80%业主同意的情况下，青海君合物业管理有限公司与西宁市福嘉苑小区原业主委员会私自签订《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》，该合同签订未按《物业管理条例》相关规定召开业主大会，物业合同的签订程序违法，侵害了广大业主的合法权益。2.该物业自入驻小区以来管理混乱，未履行合同约定服务，肆意缩减人员，2021年2月及新冠疫情防控关键时期，把门卫人员由4人缩减为2人，每人24小时值守，完全不顾小区安全、业主安危，不落实社区相关疫情防控措施。3.被告消防安全意识淡薄，进驻小区以来消防器材不审验，过期消防器材不更换、不配置，一味追求经济利益，导致乱停车辆堵塞消防车道，造成小区严重消防安全隐患。4.不按规定向业主出具缴纳物业费、取暖费税务发票，用收据替代。5.未经广大业主同意，在小区公共区域内擅自收取停车费。6.未履行物业服务合同及维护小区安全的相关条款，小区部分围墙大面积水泥面层脱落损坏，物业公司未进行安全警示和及时维护维修，责任缺失。现根据相关法律规定为维护本小区业主合法权益不受继续侵害，依据上述事实和理由，提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告青海君合物业管理有限公司辩称，我公司于2020年4月在青海项目信息网上看到《福嘉苑小区物业服务采购项目采购公告》，经公开、公正招投标,被告依法中标。2020年6月7日，福嘉苑小区原业主委员会组织召开业主大会，在省国税局物管科领导和福嘉苑小区原业主委员会全体成员及部分业主代表见证下，被告与福嘉苑小区原业主委员会签订了《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》，承接西宁市城中区福嘉苑小区物业服务管理项目，并非像原告诉称的私自签订合同。二是被告在进驻小区后严格按照合同约定条款内容及服务标准履行合同职责和义务服务，并非原告所诉的管理混同混乱，未履行合同约定服务。三是福嘉苑小区为多层住宅，被告进驻小区后严格落实消防单位的制度要求以及措施，对该小区的重点部位锅炉房、配电室等合理配备了消防器材。对小区的管理严格，车辆停放有序，小区道路畅通。四是业主缴纳的物业费、暖气费是通过国家认可的物管系统进行收费的，出具机打收据，盖有物业公司项目财务收费章，因个人或者单位需要报销的业主，可向收费客服人员声明，由公司财务部门每月统一开具增值税普通发票。五是被告不存在原告所诉的乱收停车费的情况。六是我公司对小区的墙体进行了修缮，也做了安全措施。综上，我公司自进驻该小区以来，严格按照服务合同为业主提供服务，把小区治理的井井有条，而原告诉称的事实和理由与本案原告诉讼请求物业服务合同无效没有直接的因果关系，应是物业服务不到位原告解聘合同的理由，物业服务合同的解聘又是另一个法定程序，故请法院驳回原告的诉讼请求。原告西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会为支持其诉讼，庭审期间提交以下证据：证据一、2020年6月7日签订的《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》，证明该份合同没有经过业主大会专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主的同意，擅自签订该协议，违反了法律的强制性规定，故该合同是无效合同。证据二、意见征求卡签名表，证明上述物业合同签订后，由于小区80%的业主自发对该合同的服务不满，在小区门口张贴的通知上签名，表示需要重新选择物业的事实。证据三、总寨镇人民政府的批复，证明业主委员会是业主自愿形成，是大家推举出来的，是新成立的业主委员会，而与被告签订物业合同的原业主委员会已解散，原告不是2020年6月7日签订的物业服务合同的相对方。证据四、会议纪要，证明签订物业服务合同的时候，形成了一个会议纪要，但是从这个会议纪要上面所记载的内容反映，合同的签订完全是原业主委员会在没有经过业主大会表决的情况下签订的，本案涉诉的物业服务合同应当无效。被告青海君合物业管理有限公司质证认为，对证据一认可，无异议。对证据二意见征求卡签名表，不认可，该证据不能证明任何问题，也不能代表广大业主的意愿。我公一直在该小区服务，至今没有见到过，这个也不能反映广大业主的真实意见，且签字按手印的可能有七八户，可能是假的，不予认可。对证据三认可，对证据四，对会议纪要真实性无异议，予以认可。我方在办理物业交接时，是有此会议纪要的，但对原告的证明方向不认可。本院认为，原告庭审期间所提交的证据，证据一《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》经质证，真实性本院予以确认，该证据有效性具备，但原告的出证意见和证明方向是指向签订合同的程序违法，合同内容所约定的事项无异议，该证据的证明效力与本案的关联性，应结合本案的案件事实和原告诉讼请求综合予以认定。对证据二意见征求卡签名表是对更换物业的意见的采集，与本案无关，不予采信。证据三是城中区总寨镇政府人民政府关于福嘉苑小区业主委员会换届的备案通知，本院对其真实性予以采信。可以证明原告诉讼主体资格具备，但是原告的出证意见和证明方向，本院不予采信。证据四，会议纪要，经质证，该纪要的真实性本院予以确认，但证明效力需根据纪要所载明的内容结合本案的案件事实以及原告诉讼请求，综合认定该证据的证明力。被告青海君合物业管理有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、营业执照、法定代表人变更工商登记证明；证据二、福嘉苑小区物业服务小区采购目录公告；证据三、成交公告；证据四、询比文件；证据五、成交通知书；证据六、小区物业服务合同；证据七、影像资料光盘；以上七份证据相互印证，证明被告公司进入原告小区实施物业管理服务，是依据双方签订的《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》，该合同是原、被告双方自愿签订并经过了公开招投标的法定程序，该合同无规避法律、法规的情形，应合法有效。证据八、《中华人民共和国民法典》的物业合同篇法律法规，证明我们提供的物业服务内容，符合法律法规的相关规定。原告西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会对被告提供的证据质证认为：对证据一，营业执照无异议；对证据二至证据六，真实性均无异议，对证明方向有异议，物业合同的签订，必须具备的一点是要经过业主大会依法进行表决，按照法律规定的比例进行表决。故对证明方向不认可。证据七、影像资料光盘，不予质证，证据八，《中华人民共和国民法典》无异议，对其证明方向有异议。本院认为，被告庭审期间所提交的证据一至证据七，证明被告的企业质资和经营范围涉及物业管理，后经过公开招投标程序，通过询比采购方式与福嘉苑小区物业服务采购项目采购人西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会签订《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》的相关事实。上述证据系其自有证据，与本案具有关联性，证据来源真实有效，证据内容能够相互印证且证据链已形成，证明原被告之间的物业服务合同关系成立并已实际履行的法律客观事实存在，证据属有效证据，具有证明力，本院予以采信。证据八系法律规定，不属于证据范畴，不能作证据使用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2020年4月14日，青海天曌工程咨询管理有限公司受西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会委托，拟对“福嘉苑小区物业服务采购项目”进行国内询比采购。2020年4月23日青海天曌工程咨询管理有限公司发布了福嘉苑小区物业服务采购项目成交结果公告，招标项目名称福嘉苑小区物业服务采购项目，招标项目编号QHTZ-2020-014，招标方式询比采购，项目预算额度250000元，中标总金额246800元，招标公告发布日期2020年4月14日，评标日期2020年4月23日，定标日期2020年4月23日，中标单位为青海君合物业管理有限公司。同日，青海天曌工程咨询管理有限公司向青海君合物业管理有限公司发出《成交通知书》并载明：青海君合物业管理有限公司：你方于2020年4月23日10时00分前（询比截止日期）所递交的福嘉苑小区物业服务采购项目，项目编号：QHTZ-2020-014的响应文件，经评标委员会评审、推荐、采购人确认，现确定你方为成交人。中标价（元）：246800元，服务期：5年，服务质量：合格，请你方在接到本通知书原件30日内，到西宁市××区业主委员会与采购人签订合同。2020年6月7日，在福嘉苑小区部分业主的见证下，西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会与青海君合物业管理有限公司签订《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》，双方约定了物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务期限、物业服务费用、权利和义务、违约责任及争议解决等合同内容。合同签订后，青海君合物业管理有限公司进入西宁市福嘉苑小区履行物业服务。双方在合同履行期间，2020年11月11日西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会进行换届，成立了新的业主委员会并在城中区总寨镇人民政府备案，新的业主委员会入驻小区后提出，原业主委员会与青海君合物业管理有限公司签订的《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》未经业主共同表决，在大多数业主不知情，没有取得80%业主同意的情况下，私自签订《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》，该合同签订未按《物业管理条例》相关规定召开业主大会，物业合同的签订程序违法，请求确认《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》无效并诉至本院。综上，本院认为，本案纠纷系合同效力确认之诉，依据本案已查明的法律客观事实，本案涉诉的《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》是经过法定公开招投标程序而由合同双方当事人自愿签订，双方订立合同的民事法律行为未违反法律、行政法规的强制性规定也不违背公序良俗。本案原告是《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》签订后换届的新的业主委员会，而其诉讼主张的事实和理由实际指向的是被告在物业服务合同履行期间，物业服务不到位，服务不达标，小区业主不满意，但不解聘却请求确认合同无效，为此，经本院庭审释明，原告坚持合同无效的诉讼请求，对此，本院认为，西宁市城中区福嘉苑小区原业主委员会与青海君合物业管理有限公司之间签订的《西宁市福嘉苑小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同。对原告请求确认合同无效所依据的事实和理由本院不予采信。被告的抗辩主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第五百零八条之规定，判决如下：驳回原告西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告西宁市城中区福嘉苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 刘 洪二〇二一年六月三日法官助理 王焕焕书记员 冯文娟（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第四百六十四条合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零八条本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。