新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民初29号 原告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市石化大道25号。负责人：王新，该分行行长。委托诉讼代理人：强超，新疆同明律师事务所律师。被告（案外人）：刘丽，女，1967年1月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市石化大道26号3区。委托诉讼代理人：凌永明，新疆西昭律师事务所律师。被告（案外人）：王东风，男，1963年9月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市石化大道26号3区。委托诉讼代理人：凌永明，新疆西昭律师事务所律师。第三人(被执行人)：黄康，男，1988年5月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。第三人(被执行人)：黄勇，男，1970年3月14日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。第三人(被执行人)：陈洪英，女，1968年10月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。第三人(被执行人)：新疆昌达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区库尔勒市萨依巴格辖区交通东路37号唐明综合楼7栋11层3单元1102号。法定代表人：冯延林，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行（以下简称工行巴州分行）因与被告刘丽、王东风及第三人黄康、黄勇、陈洪英、新疆昌达房地产开发有限公司（以下简称昌达公司）申请执行人执行异议之诉一案。本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月30日开庭进行了审理。原告工行巴州分行的委托诉讼代理人强超、被告刘丽及其委托代理人凌永明、被告王东风的委托诉讼代理人凌永明到庭参加诉讼，第三人黄康、黄勇、陈洪英、昌达公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行巴州分行向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）新28执异102号执行裁定；2.对登记在黄康名下的抵押房屋继续执行；3.刘丽、王东风承担本案的各项诉讼费用。事实和理由：黄康等人向工行巴州分行贷款，已于2014年10月22日将水轩名苑1栋1层01号房屋（面积517.58㎡）抵押给工行巴州分行，并办理预购商品房抵押权预告登记。（2019）新28执27号执行裁定书对上述房屋进行了查封。刘丽、王东风对水轩名苑1栋1层04号房屋（面积44.79㎡）（以下简称案涉房屋）提出异议，要求解封理由不能成立。1.购房款的收款主体存在问题。刘丽、王东风提交的收据载明收款人是黄康，黄康不是昌达公司的工作人员，收据真实性存在瑕疵。刘丽、王东风购房款支付比例不符合相关法律规定，刘丽、王东风仅交纳总房款的51%，未将剩余款项交付执行。2.案涉房屋已办理抵押权预告登记，刘丽、王东风与昌达公司签订的商品房预售合同没有进行备案，不能对抗善意第三人，即工行巴州分行；3.刘丽、王东风在执行异议中提交的相关证据，未向工行巴州分行送达，工行巴州分行没有质证，违反相关程序。刘丽、王东风辩称，1.刘丽、王东风在工行巴州分行办理抵押权预告登记前，已于2019年9月30日与昌达公司签订商品房买卖合同。2015年6月，在案涉房屋被查封前，刘丽、王东风已合法占有案涉房屋。刘丽、王东风已按照商品房买卖合同的约定将574,250元购房款（占总房款的51%）交付完毕，愿意将剩余房款交付至法院。案涉房屋面积44.97㎡，只占水轩名苑1栋1层01号房屋（面积517.58㎡）的一部分，因517.58㎡未分割且办理了预告登记，刘丽、王东风无法办理相应产权登记手续；2.工行巴州分行对案涉房屋不具有优先权，工行巴州分行办理抵押权预告登记的时间晚于刘丽、王东风签订商品房买卖合同的时间；3.工行巴州分行不是善意第三人，其作为专业的金融金钩，在发放高额贷款并办理抵押预告登记前，未履行审慎注意和调查义务，发放贷款后没有履行贷后跟踪监管责任，对该贷款被挪作他用存在过错。第三人黄康、黄勇、陈洪英、昌达公司未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘丽、王东风提交结婚证，用以证明双方系夫妻关系，可以共同提出执行异议之诉，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院分析如下：工行巴州分行提交证据：1.《个人借款/担保合同》、预购商品房抵押权预告登记证明、公证书2份，用以证明，2014年10月21日，黄康、黄勇、陈洪英向工行巴州分行借款900万元，昌达公司为此借款提供担保；水轩名苑1栋1层01号房屋（面积517.58㎡）已办理抵押权登记，工行巴州分行是抵押权人；《个人借款/担保合同》经公证处公证，具有强制执行效力；工行巴州分行对于案涉房屋享有优先受偿权，该房屋应当继续执行。刘丽、王东风质证，对该组证据的真实性认可，对合法性、关联性及证明的问题不予认可，该组证据可以显示工行巴州分行抵押时间晚于刘丽、王东风购买案涉房屋，工行巴州分行对于案涉房屋并不享有优先受偿权。对该组证据的真实性，本院予以确认，对证明的问题综合全案予以确认。2.根据2021年2月24日本院出具的律师调查令，调取库尔勒市商品房预售合同、库尔勒市预告登记情况记载表，用以证明黄康与昌达公司签订库尔勒市商品房预售合同，黄康购买水轩名苑1栋1层01号房屋（517.58㎡）并办理预告登记，黄康是房屋的所有权人。后黄康将该房屋抵押给工行巴州分行，已于2014年10月22日办理抵押权预告登记。刘丽、王东风质证，对该组证据的真实性认可，对证明的问题不予认可。案涉商品房买卖合同的主体是刘丽、王东风和昌达公司，刘丽、王东风购买房屋时并不知晓黄康办理预告登记，刘丽、王东风是善意第三人，该组证据不能否定刘丽、王东风享有足以排除强制执行的民事权益。对该证据的真实性及证明的问题本院予以确认，该组证据中并未载明昌达公司与黄康签订商品房预售合同的时间及办理预告登记的时间，本院对此不予确认。刘丽、王东风提交证据：1.2013年9月30日商品房买卖合同，用以证明刘丽、王东风向昌达公司购买案涉房屋，房号为水轩名苑1栋04号商铺，面积44.97㎡，房屋价款1,124,250元，支付方式为首付574,250元，贷款55万元。工行巴州分行质证，对该组证据的真实性及证明的问题不予认可，上述合同虽然签订于2013年9月30日，但案涉房屋实际上已由昌达公司出卖给黄康并办理预告登记，黄康是案涉房屋的所有权人，合同中约定贷款55万元，但贷款的方式不明确，也无法查实。该组证据均系原件，工行巴州分行否认合同的真实性，但未提供相反证据予以佐证，本院对该组证据的真实性予以确认。2.收款收据2张及相应银行交易明细清单，用以证明刘丽、王东风在2014年8月22日前付清房屋首付款574,250元，占房屋总价款的51%，其中转账552,000元，现金22,250元，昌达公司出具相应收据。工行巴州分行质证，对该组证据的真实性不予以认可，刘丽、王东风未向昌达公司支付购房款。收据载明收款人是黄康，黄康不是昌达房屋公司工作人员。银行交易明细清单显示刘丽转账给祁桂生、陈传芳，不能证明系支付案涉购房款，且从该证据上可以看出，2014年10月23日刘丽仍然向祁桂生转账。对该证据的真实性本院予以确认，结合本案涉及的执行笔录及执行异议中的询问笔录，可以看出刘丽向祁桂生、陈传芳转账的钱款为购房款，对该组证据证明的问题，本院予以确认。3.领航物业公司的证明、垃圾清运费收据、电费收据、水费收据、南天城建的安全用气合同、案涉房屋照片8张及租赁合同4份，用以证明刘丽、王东风自2015年6月起实际占有使用案涉房屋。工行巴州分行质证，对该组证据的真实性予以认可，该证据只能证明刘丽、王东风占有使用案涉房屋，不能证明刘丽、王东风占有使用案涉房屋的合法性，刘丽、王东风并不是房屋的买受人。对该组证据的真实性本院予以确认，该组证据可以证实2015年6月起刘丽、王东风实际占有使用案涉房屋的事实，本院予以确认。4.（2014）新库经证字第7551号具有强制执行力的债权文书公证书、（2016）新库经证字第8717号执行证书、预告登记证明，用以证明工行巴州分行2014年10月20日进行公证，但在2019年1月28日才向法院申请强制执行。工行巴州分行质证，对该证据的真实性予以认可，案涉房屋2015年就因其他案件被查封，2019年1月28日工行巴州分行申请查封案涉房屋。对该组证据的真实性及所证明的问题本院予以确认。5.刘丽与工行巴州分行工作人员的电话录音，用以证明巴州分行工作人员认可刘丽、王东风系案涉房屋的实际占有人，刘丽、王东风与昌达公司签订的房屋买卖合同的时间早于抵押权预告登记的办理时间，工行巴州分行发放的贷款被挪用，刘丽、王东风欲将剩余购房款支付给工行巴州分行，工行巴州分行不接受。工行巴州分行质证，对该证据的关联性不予认可，该录音中的人员是工行巴州分行的部门经理，但其陈述不能代表工行巴州分行，工行巴州分行出具相应授权委托书，其行为才能代表工行巴州分行的行为。对该证据的真实性本院予以确认，对证明的问题综合全案予以确认。本院依职权调取（2019）新28执27号案件中的执行笔录、（2019）新28执异102号案件询问笔录。工行巴州分行质证，该组证据中黄康的陈述，可以证明刘丽、王东风与昌达公司签订的房屋买卖合同是后期补签的，昌达公司实际上没有收到收据载明的购房款574,250元。刘丽、王东风质证，黄康不是案涉房屋买卖合同的当事人，黄康的陈述可以证明案涉房屋购买及购房款交纳的过程，刘丽、王东风根据昌达公司的指示交纳购房款，即为履行商品房买卖合同，昌达公司收到购房款后出具收据，昌达公司决定具体由谁收取购房款，与刘丽、王东风无关。黄康陈述刘丽、王东风与昌达公司签订的是房屋预售合同为后期补签，但刘丽、王东风提交的是房屋买卖合同，与黄康称述的不一致。对该组证据证明的问题，本院综合全案予以确认。本院经审理，综合认定事实如下：黄康与昌达公司签订《库尔勒市商品房预售合同》合同，合同约定黄康购买的房屋为水轩名苑1幢1层01号，房屋面积517.95㎡，房屋单价35,000元/㎡，房屋总价款18,128,250元。该房在库尔勒市不动产中心办理了预告登记，预告登记权利人为黄康，预告登记义务人为昌达公司。2014年10月21日，黄康、黄勇、陈洪英、昌达公司与工行巴州分行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，黄康为借款人，黄勇、陈洪英为共同借款人；工行巴州分行根据黄康的申请，向其发放个人购置商用房贷款900万元；贷款用途为用于购买坐落于水轩名苑1层商铺01号的房屋（面积517.95㎡）；贷款期限为10年，偿还贷款本息的方式为按月等额本息还款法；贷款担保方式为抵押和保证；昌达公司为保证人，提供阶段性连带责任保证；黄康为抵押人，抵押物为水轩名苑1层1号房屋及土地使用权。同日，库尔勒市公证处出具（2014）新库经证字第7551号具有强制执行效力的债权文书公证书，赋予《个人购房借款/担保合同》强制执行效力。2014年10月22日，库尔勒市房地产管理局出具预购商品房抵押权预告登记证明，载明预告登记权利人为工行巴州分行，预告登记义务人为黄康，房屋信息为水轩名苑1栋1层01，借款金额900万元，债务履行期限为2014年10月21日至2024年10月21日。2016年10月9日，库尔勒市公证处出具（2016）新库经证字第8717号执行证书，确认上述《个人购房借款/担保合同》项下的执行标的截止到2016年9月22日，本金为7,894,657.68元，利息为116,945.54元，共计8,011,603.22元，到期未还款，利息依照借款人实际欠款时间计算。2016年11月22日，工行巴州分行依据（2016）新库经证字第8717号执行证书向库尔勒市法院申请强制执行，库尔勒市法院立案为（2016）新2801执3134号。2018年12月22日我院作出（2018）新28执监101号执行裁定，确认本案由本院立案执行。2019年1月28日，我院作出（2019）新28执27号执行裁定，裁定查封（扣押）黄康、黄勇、陈洪英、昌达公司所有的价值8,079,061.22元的财产（含执行费67,458元，不含逾期利息），或冻结（划拨）黄康、黄勇、陈洪英、昌达公司存款8,079,061.22元的财产（含执行费67,458元，不含逾期利息）。2019年3月7日，我院作出（2019）新28执27号协助执行通知书查封水轩名苑1栋1层01号房屋，查封日期为2019年3月7日至2022年3月6日止。刘丽、王东风向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封，停止执行。2019年10月31日本院作出（2019）新28执异102号执行裁定，终止对案涉房屋的执行。工行巴州分行对此不服，向我院提起执行异议之诉，形成本案。另查明，刘丽与王东风系夫妻关系。2013年9月30日刘丽、王东风与昌达公司签订商品房买卖合同。合同约定，房屋为1幢2层04号商铺，面积为44.97㎡，单价为25,000元/㎡，总金额1,124,250元，付款方式为首付574,250元，贷款550,000元。2014年7月30日刘丽向祁桂生转账10万元，同日刘丽向陈传芳转账2,000元，2014年8月21日刘丽向陈传芳转账4万元（备注房款）2014年8月22日刘丽向祁桂生转账41万元（备注首付房款04号商铺41万元，陈传芳），2014年10月23日刘丽向祁桂生转账1,000元（备注上下水管理线安装费，刘丽）。昌达公司出具2张收据，其中1张收据载明收到刘丽购房款124,250元（未注明时间），1张收据载明2014年8月11日收到刘丽购房款45万元。以上收据金额共计574,250元。2015年6月起至今刘丽、王东风实际占有使用案涉房屋并交纳相关物业费及水、电、天然气等费用，现案涉房屋由刘丽、王东风出租给案外人使用。案涉房屋现未办理房屋产权登记。再查明，水轩名苑1栋1层面积为1000㎡左右，水轩名苑1栋1层01号房屋的面积为517.58㎡。案涉房屋买卖合同中约定的房屋为水轩名苑1栋2层04号房，实际交付的是水轩名苑1栋1层04号房，案涉房屋即水轩名苑1栋1层04号房屋面积为44.97㎡，包括在水轩名苑1栋1层01号房屋中。本院认为，本案的争议焦点是刘丽、王东风对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。工行巴州分行认为其对案涉房屋享有抵押权，应优先于刘丽、王东风的债权优先受偿；刘丽、王东风认为其签订商品房买卖合同及支付全部购房款的时间均早于工行巴州分行，其实际占有使用案涉房屋，可以排除强制执行。根据双方争议的焦点，本院围绕以下几点进行分析：一、工行巴州分行是否享有优先于刘丽、王东风的权利《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第六条第一款规定：“不动产物权的设立，应当依照法律规定登记。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”上述规定为物权法规定的公示原则和公信原则，某项不动产上是否设立了抵押权，应当以是否在不动产登记簿上登记公示为准，抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须具体、特定、明确。依照物权法第一百八十七条规定，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。本案中，案涉房屋尚未办理房屋产权证书，属于在建工程。工行巴州分行对案涉房屋是否享有抵押权，关键是看案涉房屋在2014年10月22日办理预告登记时是否登记为抵押财产，购房人能否查阅不动产登记簿。经查，库尔勒市预告登记情况记载表及抵押权预告登记证明中记载的主要内容：预告登记权利人为工行巴州分行；预告登记义务人为黄康；房屋信息为水轩名苑1栋1层01；预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记；附记：建筑年代2014，业务编号424560，房屋编号276955，借款金额900万元，债务履行期限2014年10月21日至2024年10月21日；办理时间2014年10月22日。上述不动产登记簿并没有明确载明案涉房屋即水轩名苑1栋1层04号房屋为抵押财产。工行巴州分行认为水轩名苑1栋1层01号房屋包括案涉房屋。对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人理解为标准。本案中，不动产登记簿记载的抵押财产为水轩名苑1栋1层01号房屋，并未载明其他房号，案涉房屋是否包括其中，社会上通常的第三人无法知晓。本案现查明，水轩名苑1栋1层01号房屋确实包括案涉房屋，但因不动产登记簿上没有明确记载，未向社会公示，社会上通常的第三人都会认为案涉房屋没有进行抵押登记，由此产生的风险应由工行巴州分行承担。本案不动产登记簿载明的抵押财产不具体、特定、明确，无法产生公示效力，即工行巴州分行就案涉房屋不享有优先于刘丽、王东风的权利。二、刘丽、王东风能否排除强制执行《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于签订合同的问题。本案中，刘丽、王东风与昌达公司签订的商品房买卖合同在法院查封案涉房产之前。工行巴州分行认为案涉商品房买卖合同的日期为后期补签，但未提交证据证明，本院对此意见不予采信。关于占有的问题。双方均认可刘丽、王东风自2015年6月起占有案涉房屋至今。关于支付房屋价款的问题。案涉收款收据有昌达公司的印章，案涉房屋买卖合同中约定房屋首付款574,250元，贷款550,000元。刘丽、王东风提交的银行交易明细的时间与收据时间基本吻合，结合案涉执行笔录及执行异议询问笔录等证据，可以综合认定刘丽、王东风已支付购房款574,250元。案涉房屋没有进行分证登记无法办理贷款，并非刘丽、王东风的过错，且其已将剩余购房款55万元按照本院的要求交付执行，本院认为其符合上述第三项的规定。关于办理过户登记的问题。案涉房屋因未进行分证登记，无法办理产权登记手续，并非刘丽、王东风的原因。综上，刘丽、王东风符合上述法律规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。综上，工行巴州分行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十六条、第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回中国工商银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行的诉讼请求。一审案件受理费400元，由中国工商银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨人民 陪 审员   肖丽平二 〇 二 一 年 六 月 二 十 八 日书  记  员   张天康