湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1031号上诉人（原审原告）：李佳鑫，男，2001年9月26日出生，户籍地湖南省南县，现住湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：刘雷，湖南潭州律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨希，湖南潭州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湘潭星舟置业有限责任公司，住所地湘潭经开区潭州大道58号。法定代表人：王保权，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：郭胜，女，湘潭星舟置业有限责任公司员工。上诉人李佳鑫因与被上诉人湘潭星舟置业有限责任公司（以下简称星舟公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李佳鑫上诉请求：1.改判支持上诉人全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人星舟公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定上诉人对案涉《认购书》进行追认，认购书合法有效的事实错误。一审法院认为，根据上诉人持有认购书及定金收款收据，并向被上诉人主张返还定金的情况，可以认定上诉人已支付案涉定金且履行认购书中的合同义务，视为上诉人对认购书的追认，该认定与事实不符。案涉《认购书》签订时，上诉人并不在场，且定金也非通过上诉人名下银行卡进行支付，在此情况下，双方签订认购书，被上诉人应当严格审查合同签订者的授权。但被上诉人在合同签订者无授权的情形下与其签订认购书，上诉人对该认购书的内容完全不知情且不认可，即使上诉人委托他人代为交付定金，也并未授权其签订认购书。案涉《认购书》第五条违约责任约定：“认购方不履行本认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方。”该约定实属格式条款，“无须通知”的约定明显免除了被上诉人应尽的通知提醒义务，加重了上诉人的责任，违反了公平原则，该条款应认定为无效条款。上诉人在不知情且未授权的情况下，被上诉人与他人签订显失公平的认购书，不应对上诉人发生法律效力。一审过程中，上诉人持有认购书及定金收款收据，是因上诉人向被上诉人主张返还定金权利需要凭据，但该持有行为不构成法律意义上的追认，被上诉人无任何证据证明上诉人对本案认购书的签订构成了追认。因此，一审法院认定上诉人对案涉认购书进行追认，该事实认定错误。2.一审法院以湖南省新冠肺炎疫情防控通知认定上诉人不存在不可抗力情形未能履约，认定上诉人构成违约，被上诉人不予退还已付5万元的定金符合合同约定及法律规定，系事实认定错误。上诉人身处湖北武汉，根据湖北省武汉市疫情防控通知，直至2020年4月8日，武汉才进行疫情解封，但为响应政府号召尽量避免非必要出行，上诉人为确保出行安全在武汉刚解封期间也不敢轻易返回湘潭。因疫情原因，全面停工停产，上诉人资金较为紧张，希望与被上诉人进行协商期望获得理解，然而在上诉人与销售人员多次表示需要与领导沟通相关事宜时，被上诉人工作人员予以拒绝，导致本案合同履行后续事宜协商无果。上诉人在湖北解封不到一个月的情况下，于2020年5月8日即向上诉人发出《解约通知书》，甚至在上诉人明确表示希望与其领导沟通合同继续履行事宜的前提下，擅自在5月29日将案涉房屋自行销售，该行为已严重侵害上诉人的合法权益。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条规定：“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持”。被上诉人不考虑新冠疫情给上诉人造成的客观影响，单方解除合同并自行出售房屋的行为，已违背国家政策及相关法律指导意见之规定，即使上诉人无法按约支付首付款，但因上诉人明确表示愿意继续履行合同，被上诉人完全可参照合同约定计算上诉人的逾期违约金，而非采取擅自出售案涉房屋的极端行为。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。即使被上诉人单方解除案涉《认购书》行为有效，根据指导意见规定，被上诉人也不应依据合同约定不予退还上诉人已付定金，一审法院系事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条错误。案涉认购书签订后，上诉人无任何已经开始履行合同义务的行为，一审法院在被上诉人没有提供任何证据证实的情况下，仅以上诉人持有认购书与收款收据，即视为上诉人的追认行为，实属认定事实错误，适用法律错误。2.一审法院未正确适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定。被上诉人不考虑新冠肺炎疫情给上诉人所造成的客观影响，在上诉人已明确表示希望继续履行合同的前提下，被上诉人仍单方解除合同并销售案涉房屋的行为已违背国家政策及相关法律指导意见之规定，一审法院未综合考虑指导意见，仅以《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于定金条款的规定生硬地认定上诉人违约，不予支持被上诉人向上诉人返还定金的诉讼请求，实属适用法律错误。星舟公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人请求改判没有任何事实和法律依据。理由如下：一、一审法院认为上诉人对案涉认购书进行追认，合法合理。上诉人称案涉认购书签订时，本人并不在场，且案涉定金也非通过上诉人名下银行卡进行支付，故不认可定金和认购书对其有法律效力，但上诉人又持该定金和认购书起诉要求退还定金，这明显前后矛盾，既然否认其效力，且认为定金也非本人支付，那上诉人直接就没有起诉要求退还定金的资格和依据；二、新冠肺炎疫情并没有影响上诉人履行相关的义务。上诉人在上诉状中称其在2020年疫情期间一直处于武汉，与一审法院法庭调查事实明显不符。上诉人在一审庭审中已明确说明自己疫情期间在农历年前已返回老家湖南宁乡，其次上诉人也一直未提供证据证明因受新冠肺炎疫情或者相关防控措施导致其不能付款的依据。且公司也与上诉人协商一致，同意延迟付款时间，但上诉人最终还是未按期付款，也未表示过因受疫情影响有资金周转问题或需要再次延迟付款的问题；三、公司尽到了相关的通知义务。公司是在上诉人已经逾期缴纳首付款和签订购房合同4个多月后，在2020年5月9日才将解约函寄出，在寄出解约函后上诉人也一直未主动沟通延期付款事宜，而是直接提出无理由的要求退还定金，公司为维护自身的合法权益，迫于无奈才在2020年5月才将诉争房源转售第三方，于2020年5月29日签订了商品房买卖合同。综上，上诉人的行为属单方面违约，被上诉人有权不予退还上诉人已付定金。李佳鑫向一审法院起诉请求：1.判令被告归还原告50000元定金；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年12月29日，被告星舟公司（出售方）签订一份载明认购方为“李佳鑫”的《湘潭奥园冠军城认购书》，该认购书主要内容有：认购物业位于湘潭经开区××道××号××幢××房，成交价为3172055元，认购方须于签订该认购书时付清定金50000元，须于2019年12月31日前付清首期楼款52055元并到出售方售楼部或指定地点签署《商品房买卖合同》等相关法律文件，剩余房款由认购方选择银行或公积金按揭方式支付；认购方不履行该认购书约定的义务，则视为认购方违约，其已缴付的定金不予退回，出售方有权另行处置该物业且无须通知认购方，并有权向认购方追讨因此而产生的其他损失。如出售方同意认购方继续履行该认购书，认购方须按该物业成交价每日千分之一的标准向出售方支付违约金。上述认购书中认购方的签名并非原告李佳鑫本人签名，被告星舟公司也未审查签名人是否有原告李佳鑫的委托手续。在签订上述认购书当日，通过非原告李佳鑫的银行账户向被告星舟公司转账支付了50000元，被告星舟公司于同日出具了一份50000元的收款收据，收款收据上注明客户名称为“李佳鑫”、房号为Ｖ42栋-101。原告陈述签订上述认购书及支付定金均系其一亲戚所为，被告陈述签订上述认购书及支付定金时原告母亲罗爱明在场，但不能确定是否认购书系罗爱明签订。经原告李佳鑫母亲罗爱明与被告星舟公司协商，被告星舟公司同意将认购书中约定的首期房款支付期限延长至2020年3月31日。2020年4月11日，被告星舟公司销售人员通过微信询问原告李佳鑫母亲罗爱明何时过来，罗爱明表示目前回不来，要被告星舟公司另行出售，销售人员表示因原告李佳鑫只交了定金没有签约，定金不退，双方由此发生争执。2020年5月8日，被告星舟公司制作《解约通知书》，以原告李佳鑫未按约定签订《商品房买卖合同》并缴付首期房款为由，作出如下处理：解除双方签订的认购书，原告李佳鑫已交纳的定金50000元不予退还，认购书项下房产另行出售。被告星舟公司于2020年5月9日向原告李佳鑫邮寄上述《解约通知书》，原告李佳鑫于2020年5月10日签收。被告星舟公司于2020年5月29日与他人签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋另行出售。湖南省新冠肺炎疫情突发公共卫生事件应急响应级别于2020年3月10日由一级调整为二级，于2020年3月31日由二级调整为三级。一审法院认为，涉案认购书多处包含双方当事人后续签订《商品房买卖合同》的内容，且并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故为预约合同；虽然认购书并非原告李佳鑫本人或持有其委托手续的其他人签订，定金也不是通过原告李佳鑫本人银行账户支付，但根据原告李佳鑫持有认购书及定金收款收据、提起本案诉讼主张被告星舟公司返还定金的情况，可认定原告李佳鑫认可其已支付涉案定金，即其已履行认购书中支付50000元定金的合同义务，故应视为原告李佳鑫已对认购书进行追认，而本案并无其他影响认购书合同效力的情形，故认购书合法有效；根据认购书的约定，除了支付50000元定金之外，原告李佳鑫的主要合同义务为在2019年12月31日前付清首期楼款52055元并签订《商品房买卖合同》，根据原告李佳鑫的诉称事实及被告星舟公司的当庭陈述，原告李佳鑫母亲罗爱明与被告星舟公司已口头协商一致将支付首期楼款的期限延长至2020年3月31日，虽然在延长的期限届满之前发生了新冠肺炎疫情突发公共卫生事件，但原告方关于其在农历12月29日从湖北省武汉市返回湖南省宁乡市的陈述明显与当时的疫情防控措施不符，其也未提供证据证明新冠肺炎疫情或者疫情防控措施导致其不能按照约定的期限支付购房款，加之考虑首期楼款52055元的金额、占购房款总金额3172155元不到2%的比例、其可选择转账方式支付首期楼款、湖南省新冠肺炎疫情突发公共卫生事件应急响应级别在2020年3月开始调低等因素，应认定原告李佳鑫未在2020年3月31日前支付首期楼款并签订《商品房买卖合同》构成违约，被告星舟公司不予退还原告李佳鑫已交纳的50000元定金的主张符合双方签订的认购书的约定及法律的规定。综上所述，对原告李佳鑫要求被告星舟公司归还50000元定金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决：驳回原告李佳鑫的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告李佳鑫负担。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、《湘潭奥园冠军城认购书》对于上诉人李佳鑫是否有约束力；二、新冠肺炎疫情是否影响上诉人李佳鑫履行合同。关于焦点一，上诉人李佳鑫本人虽未在《湘潭奥园冠军城认购书》上签字，但签合同时李佳鑫母亲在场，李佳鑫亲戚支付了定金。上诉人系学生，母亲为儿子购房，符合常理。在起诉状中，李佳鑫也陈述了其购买房屋，因为新冠肺炎疫情不在湘潭，无法按约支付首付款的情况。另根据一审查明的事实，上诉人母亲与星舟公司协商，将首期房款支付期限延长至2020年3月31日。在2020年4月11日，星舟公司销售人员通过微信询问李佳鑫母亲何时过来，李佳鑫母亲表示目前回不来，要星舟公司另行出售。综上，上诉人李佳鑫虽未在认购书上签字，但上诉人对于签订认购书及交纳定金一事是明知且认可的。上诉人认为认购书未签字即无效的上诉理由不能成立，本院不予支持，该认购书对上诉人产生法律效力；关于焦点二，上诉人认为，因为新冠肺炎疫情原因，无法履行支付义务。但疫情期间上诉人并未在武汉，且支付首期房款无需本人到场，可通过银行转账，上诉人亦未提交任何证据证明因疫情原因导致资金紧张等情况。上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人李佳鑫未按约定时间交纳首付款，在被上诉人工作人员催促时，李佳鑫母亲明确表态要星舟公司另行出售的情况下，星舟公司将涉案房屋另行出售，不违反《湘潭奥园冠军城认购书》的约定。综上所述，上诉人李佳鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李佳鑫负担。本判决为终审判决。审判长  向兴礼审判员  贺振中审判员  肖伟胜二〇二一年六月三十日法官助理骆盛书记员谭岁龙附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。