广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤01民终13741号上诉人（原审原告）：王燕，女，1973年1月28日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：邓雅婷，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪彦，广东佰仕杰律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津中路528号4楼B座。法定代表人：严健良。被上诉人（原审被告）：周春容，女，1975年1月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：李学斌，男，1995年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区，现住广东省广州市荔湾区。上诉人王燕因与被上诉人广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）、周春荣、李学斌所有权确认纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初11111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任审理，并于2021年6月18日进行公开开庭审理。上诉人王燕的委托诉讼代理人邓雅婷、李雪彦到庭参加诉讼，被上诉人金辉洋公司、周春荣、李学斌经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王燕上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判位于广州市黄沙大道189-201号辉洋苑·蔚蓝心殿辉洋阁x房（以下简称案涉房屋）的所有权归其所有；3.由金辉洋公司、周春荣、李学斌承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2004年4月王燕向金辉洋公司购买案涉房屋，双方约定付款方式为王燕交付30%的房款(即115150元)作为首期购房款，余下70%的房款以银行按揭的形式来支付。合同签订当日，王燕向金辉洋公司交付了首期购房款(已扣除定金)。2004年5月31日，金辉洋公司将案涉房屋交付王燕使用，自交付至今仍由王燕使用并交纳物业管理费、水费、电费和煤气费等，但至今无法取得《不动产权证书》。事实上，案涉房屋在王燕认购前已办理预售登记在李升鸿、周春容、李学斌名下，但是在办理预售登记后，上述三人放弃购买案涉房屋，转而购买与案涉房屋位于同一楼盘的1307单位。但在王燕签订《商品房买卖合同》后没过多久，金辉洋公司因欠债处于经营异常的状态，故至今未注销案涉房屋的预售登记，更无法协助王燕办理案涉房屋的按揭手续，导致王燕无法按照正常程序取得《不动产权证书》，王燕的合法权益无法得到保障，须通过司法途径来确认案涉房屋的权属。一审法院一方面认同上述情况属实，认为案涉合同合法有效，应依约履行，另一方面却以案涉房屋已被另案查封、无法履行为由，驳回王燕就案涉房屋的确权请求。根据《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民法典》第五百八十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行”的规定，王燕系案涉房屋的实际权属人，有权请求确认案涉房屋归其所有，继而让金辉洋公司履行案涉合同项下的办理过户登记手续义务。且案涉房屋上无涉及预购商品房抵押权预告登记、在建工程抵押登记等，且案涉房屋的另案查封状态，亦不属于“法律或事实上的履行不能的”除外情形。因此，在王燕要求确认案涉房屋归其所有的情况下，如仅基于房屋的查封状态就判决驳回诉讼请求，实际是让王燕承担了不公平的法律后果。退一步讲，即使仅将王燕对案涉房屋享有的权利定性为债权，现下房屋的权属已经存疑，预售登记备案登记在周春荣、李学斌名下，又作为金辉洋公司的房产被查封。而王燕已就本案不动产登记簿上记载情况举证证明与真实情况不符，并主张王燕系真实权属人，一审法院虽认同王燕举证证明的事实属实，但没有从根本上解决案涉房屋的权属问题。综上，请求二审法院查明真相，判如所请。金辉洋公司、周春荣、李学斌经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。王燕于2020年9月25日向一审法院提出诉讼请求：1.确认案涉房屋所有权归王燕所有；2.金辉洋公司、周春荣、李学斌承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2004年4月8日，金辉洋公司（甲方）与王燕（乙方）签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》和《商品房买卖合同》，约定乙方认购案涉房屋，乙方于签订认购书时缴纳定金1万元。案涉房屋价款为365150元，在签订《商品房买卖合同》时支付房款的30%即115150元（含定金），其余按揭贷款。甲方应在2004年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给乙方使用。甲方应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案等。上述协议签订后，王燕向金辉洋公司交付了购房款115150元（含定金）及预交了契税7486元。金辉洋公司已将上述房屋交付王燕使用至今。金辉洋公司至今没有为王燕办理上述房产产权过户及登记手续。另查，案涉房屋原由金辉洋公司出售给李升鸿、周春容、李学斌，双方的买卖合同在房屋管理部门进行了登记备案。预购人为李升鸿、周春容、李学斌。该房屋没有在建工程抵押情况，但现被广州市中级人民法院查封。李升鸿已于2020年9月29日因死亡被注销户口。一审法院在审理过程中，到李升鸿的户籍地广州市荔湾区龙津西路229号x房张贴公告，告知其继承人前往一审法院申报权利。期限届满后，没有人到一审法院申报权利。另外，李升鸿、周春容、李学斌还购买了广州市黄沙大道189-201号辉洋苑辉洋阁x房。一审法院认为：王燕与金辉洋公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。虽然王燕与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同》，但案涉房屋尚未办理过户登记手续，根据上述法律规定，王燕对该房屋仅享有债权，不享有物权。现案涉房屋预售备案登记在李升鸿、周春容、李学斌名下，且已被法院查封，故涉案《商品房买卖合同》存在无法履行办证的障碍。房屋不能过户的情形属于王燕与金辉洋公司之间的合同能否履行问题，是王燕如何实现债权的问题，因此，王燕要求对案涉房屋确认为其所有不符合法律规定，一审法院不予支持。金辉洋公司、周春荣、李学斌经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2020年12月30日作出如下判决：驳回王燕的诉讼请求。一审案件受理费3389元，由王燕负担。本院二审期间，王燕没有提交新的证据。王燕陈述其在一审期间曾主动要求将案涉房屋剩余房款交予一审法院代收，一审判决对此未予记载。王燕陈述其曾向执行法院提出过执行异议，但未予处理。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，案涉房屋目前仍由本院查封。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。王燕虽在本案中证实其与金辉洋公司签订了案涉房屋购房合同并支付了部分房款、并接收入住至今，但金辉洋公司并未将案涉房屋登记至王燕名下，王燕并非不动产物权登记权利人。案涉房屋目前仍登记在金辉洋公司名下，且因金辉洋公司的债务执行仍被本院依法查封，属于执行标的物。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七的规定，王燕作为执行案外人主张对执行标的享有所有权，应通过执行异议及执行异议之诉程序进行救济。一审法院直接以所有权确认之诉对本案进行实体审理并驳回王燕的诉讼请求，程序不当，本院予以纠正。综上所述，案涉房屋已被法院查封，王燕主张对案涉房屋享有所有权，应当按照执行异议程序进行救济。王燕于本案的起诉应予驳回。一审程序不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条的规定，裁定如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初11111号民事判决；二、驳回王燕的起诉。王燕预交的一审案件受理费3389元、二审案件受理费6778元均予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  邓娟闰二〇二一年六月二十八日法官助理刘丹红书记员李逸丹