上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4367号原告：上海豫升皮革制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王玉勤，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐秋生，上海正贯长虹律师事务所律师。被告：上海松泾实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李成仁，董事长。委托诉讼代理人：羊朝鲜，男。委托诉讼代理人：刘凤银，上海浦汇律师事务所律师。原告上海豫升皮革制品有限公司诉被告上海松泾实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，并于2021年4月21日、5月21日两次公开开庭进行了审理，原告上海豫升皮革制品有限公司的委托诉讼代理人徐秋生、被告上海松泾实业有限公司的委托诉讼代理人羊朝鲜、刘凤银两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海豫升皮革制品有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原、被告之间的租赁关系于2020年11月19日终止；2、判令被告停止侵权，立即搬离租赁场地；3、判令被告依法支付租金172,831.2元；4、判令被告依法支付自2020年11月20日起至2021年3月19日的非法占有房屋费用537,696元；5、判令被告依法支付自2021年3月20日起至搬离之日止的非法占有房屋的全部费用(按照每月134,424元计算)；6、判令被告依法支付违约金403,272元。事实与理由：2018年11月7日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，租期从2018年11月20日至2020年11月19日，每月租金为134,424元。在合同履行期间，被告不能按照约定支付租金，经过原告多次催告，从2020年8月1日起至今，被告分5次共计交纳租金450,000元，根据合同约定，被告应当于2020年7月1日交齐第二年度、第三季度的全部租金403,272元。从2020年7月1日至2020年8月10日，30日内被告只补齐了第二季度租金，第三季度租金被告分文未交。被告已构成违约，按照合同第八条8.2第(四)项约定，原告有权要求被告支付3倍月租金的违约金。合同到期后，原告多次催告其撤离，被告置之不理。被告的不作为行为严重侵犯了原告合法使用自己房屋的权利，为了维护合法权益，故原告诉至法院，要求判如所请。被告上海松泾实业有限公司辩称，对于第一项诉讼请求不认可，双方的租赁关系于2020年5月12日终止，终止原因是租赁房屋所在地块属于动迁范围，已经确定动迁，根据合同约定，遇到动迁则合同终止；对原告第二项诉讼请求，被告并没有侵权，合同终止后被告一直在支付使用费，没有支付的使用费也是同意支付原告，被告也会配合原告和动迁部门搬离场地；对原告的第三、第四项诉讼请求，应为房屋使用费，具体金额被告需对账确认，原告诉请中未包含被告支付的450,000元，该款项应在原告计算的金额中予以扣除；被告已支付过定金，终止合同应当返还，其可另案解决；对违约金其不同意支付，因动迁互不承担违约责任。本院经审理认定如下事实：2018年11月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方(即本案原告)将上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号建筑房屋租赁给乙方(即本案被告)使用，建筑面积3896.35平方米，租赁期限为2年，自2018年11月20日起至2020年11月19日止；该厂房每日每平方米建筑面积租金为1.15元，月租金为134,424元；租赁费用按季度交付，即乙方应于每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日以前向甲方支付当季租金403,272元整，采用先付后租的方式。甲方应在2018年11月20日前向乙方交付租赁物；在甲方交付该房屋当天，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金即134,424元。除上述内容外，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告方取得本案租赁的房屋并使用至今。庭审中，被告向本院陈述，其承租房屋后将该房屋分隔成53小间并出租给案外人经营建材市场，双方合同到期后未再另行签订书面的租赁合同，双方仍按原合同履行至今。若本案中涉及搬迁问题，由其负责将房屋返还给原告方，其与次承租人的租赁事宜由其负责解决。自2018年11月20日起至庭审日，被告已支付租金3,053,344.5元，之后被告未再支付任何费用。另，被告支付了押金134,424元，原告方同意押金在本案中予以抵扣。2021年2月1日，原告向被告发出通告函，催促被告搬离承租的房屋并支付相应的违约金及相关费用。另查明，松江区九亭镇4街坊64/5丘土地的权利人系本案原告，上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号房屋系建造在该土地上，该房屋无产权证也未取得建设工程规划许可证。以上事实，有房屋租赁合同、通告函、上海市房地产权证及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告出租给被告的房屋无房屋产权证，也未取得建设工程规划许可证，故双方之间的房屋租赁合同无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告现要求被告搬离租赁场地，并无不当，本院予以支持。对被告欠付的房屋占有使用费，被告理应支付，经本院计算，2018年11月20日至2021年3月19日期间的房屋使用费应为3,763,872元，该时间段的款项被告未足额支付，被告理应予以补足。经本院计算，被告需支付的金额为710,527.5元，扣除押金134,424元后，被告仍需支付576,103.5元。对原告主张的自2021年3月20日起至搬离之日止的房屋占有使用费，原告的计算方式无误，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，现本案中双方的租赁合同无效，原告根据合同的约定主张违约金，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告上海豫升皮革制品有限公司与被告上海松泾实业有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海松泾实业有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市松江区九亭镇沪松公路XXX号房屋；三、被告上海松泾实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海豫升皮革制品有限公司截止至2021年3月19日尚欠的房屋使用费71,0527.5元(与押金134,424元相抵扣后，被告需支付576,103.5元)；四、被告上海松泾实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海豫升皮革制品有限公司自2021年3月20日起至房屋实际搬离之日止的房屋占有使用费(按每月134,424元计算)；五、驳回原告上海豫升皮革制品有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,902元，减半收取计6,451元，由原告上海豫升皮革制品有限公司负担1,274元(已付)，被告上海松泾实业有限公司负担5,177元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  蔡珺二〇二一年六月八日书记员  徐峥附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。