安徽省铜陵市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖07民终414号 上诉人（原审原告）：彭朱超，女，1962年12月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 被上诉人（原审被告）：王如琴，女，1968年1月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市。 被上诉人（原审被告）：谷睦贤，男，1963年12月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：胡玉兵，安徽铜鼎律师事务所律师。 上诉人彭朱超因与被上诉人王如琴、谷睦贤房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2021）皖0705民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭朱超上诉请求：撤销一审判决，改判王如琴、谷睦贤返还购房订金20000元并承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案合同并未成立，交收订金只是表示双方达成愿买愿卖的合意，且双方有合意最终订立书面合同，在事情未了解清楚后是不会签订购买合同的。按照法律规定，房地产转让应当签订书面合同。一审法院认定合同已经成立有悖法律规定。二、一审法院适用法律错误。一审法院只强调了效力待定合同的追认权，但忽略了效力待定合同还有催告权、撤销权，以及这两项权利中相对人的选择权。按照《民法典》第一百七十一条规定，即使合同成立，彭朱超也可以申请撤销。 王如琴、谷睦贤辩称，一、一审判决认定事实正确。对于二手房买卖法律并未明确规定需要书面合同，合同成立只需要双方就合同主要内容达成一致，具体到房屋买卖合同，只要双方就房屋坐落位置、房款、支付方式等主要内容达成一致即可。且日常生活中老百姓对二手房买卖不签订固定格式合同普遍存在，很多是先交一部分订金，结合本案事实，本案案涉订金系预付款，且此后王如琴、谷睦贤也在实际履行腾房义务。二、一审法院适用法律正确。撤销权属于形成权，需要当事人作出一定的表示。王如琴、谷睦贤在一审庭审前取得了追认，而彭朱超直到一审判决前均未行使撤销权，且综合本案，在合同成立的前提下，因彭朱超未行使撤销权，故不存在适用《民法典》第一百七十一条规定的情况。 彭朱超向一审法院提出诉讼请求:1.判令王如琴、谷睦贤立即返还购房订金2万元;2.判令王如琴、谷睦贤承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：花园新村15栋204室的房屋系甘俊所有，甘俊系王如琴之子，王如琴、谷睦贤系夫妻关系。2020年10月23日，彭朱超与王如琴、谷睦贤就案涉房屋买卖达成合意，彭朱超通过微信支付给王如琴2万元，谷睦贤当天出具收条收到订金2万元，并注明购房款为59万元。事后，房屋所有权人甘俊对两被告的卖房行为予以追认。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对双方均具有约束力。王如琴、谷睦贤虽然不是案涉房屋的所有人，彭朱超与王如琴、谷睦贤就案涉房屋买卖达成合意，所有权人甘俊予以了追认，故彭朱超要求王如琴、谷睦贤返还购房订金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条之规定，判决：驳回彭朱超的诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为1.本案房屋买卖合同是否成立并生效；2.王如琴、谷睦贤是否应当返还彭朱超订金2万元。 关于争议焦点1，意思自治是民法的基本原则，根据当事人的陈述以及案涉收条、房屋买卖授权委托书、追认确认书的内容，能够确定本案房屋买卖合同的三个必备条款即当事人姓名、房屋的位置、总价款。彭朱超作为买受人履行了支付部分购房款的义务，王如琴、谷睦贤对此予以接受。由此可见，双方之间已经达成了关于房屋买卖的合意，并已经部分履行。双方关于房屋买卖的合意并未损害国家、社会及第三人合法利益，也不违反法律的强制性规定和公序良俗，故本案房屋买卖合同依法成立并生效。 关于争议焦点2，当事人协商一致，可以解除合同。本案彭朱超在房屋买卖合同成立后与王如琴、谷睦贤协商不再购买该房屋，该意思表示应当视为要求解除合同的要约。房屋买卖合同为双务合同，买受人负有支付房款的义务，出卖人负有交付房屋的义务。王如琴、谷睦贤在彭朱超表明不再购买房屋后，并未催告彭朱超继续履行支付房款的义务，且王如琴、谷睦贤在一审庭审中称因彭朱超表明不要案涉房屋，故其虽然已于2020年10月29日腾空房屋，但并未将房屋交付彭朱超。综上可知，王如琴、谷睦贤以自己的行为承诺同意解除合同，故本院认为案涉房屋买卖合同已经双方当事人协商解除。 本案双方当事人对合同的解除虽然已经达成合意，但对合同解除的后果未达成一致意见。《民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案案涉合同已经解除，王如琴、谷睦贤应当返还因合同所取得的金钱给付。综合本案情况，彭朱超称王如琴、谷睦贤的小女儿因病死亡，彭朱超父母比较忌讳此事，故不愿再购买该房。本院认为，依照法律规定及交易习惯，出卖人在出售房屋时应当按照诚实信用的原则如实告知买受人房屋的权属状况，包括房屋质量、产权登记情况等相关信息。王如琴、谷睦贤的家中是否有人死亡，不属于出卖人应当履行的如实告知义务内容。彭朱超如有购房特殊的要求，应当主动询问或双方协商后在合同中加以约定，现有证据无法证明彭朱超明确向王如琴、谷睦贤询问过家中是否有人死亡的情况。人的生老病死为自然规律，案涉房屋亦未发生非正常死亡事件，故彭朱超主张解除合同的理由不正当，其违约行为构成对合同相对方信赖的破坏，应当承担损害赔偿责任。 王如琴、谷睦贤于一审中提交的搬家费用收据、橱柜家具订单、购买友好家园房屋的定金收据均无法反映其是为交付案涉房屋而支出的费用。但考虑到王如琴、谷睦贤作为守约方，因信赖彭朱超将全面履行合同，必然将为交付房屋作出准备并支付费用。为惩治违背诚信行为，平衡双方利益，维护房地产交易秩序，本院综合本案合同履行情况、违约时间、违约方过错等因素，依照公平原则和诚信原则，酌情判定王如琴、谷睦贤返还彭朱超订金10000元。 综上所述，彭朱超的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销铜陵市铜官区人民法院（2021）皖0705民初1222号民事判决； 二、被上诉人王如琴、谷睦贤于本判决生效后十日内归还上诉人彭朱超订金10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费300元，减半收取150元，由上诉人彭朱超负担75元，被上诉人王如琴、谷睦贤负担75元；二审案件受理费300元，由上诉人彭朱超负担150元，被上诉人王如琴、谷睦贤负担150元。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 策 审 判 员  尹雪茗 审 判 员  管佳丽 二〇二一年六月二十八日 法官助理  盛华铭 书 记 员  杨采薇 附:本案适用的法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。