广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11602号上诉人（原审原告，反诉被告）：晨氏（广东）健康科技有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西118号1004室。法定代表人：张明杰。委托诉讼代理人：莫俊，广东海派律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广州大一互连网络科技有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西122号之二2001、2002、2003、2004、2005房。法定代表人：钱炽峰，董事长。委托诉讼代理人：谢晓群，北京市君泽君（广州）律师事务所律师。上诉人晨氏（广东）健康科技有限公司（以下简称晨氏公司）因与被上诉人广州大一互连网络科技有限公司（以下简称大一公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初23556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。晨氏公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四、五项；2.改判自2019年12月31日解除《广州市房屋租赁合同》与《租赁合同补充协议一》；3.改判大一公司返还晨氏公司已支付的办公家私设备转让费40000元，租金保证金88114.52元，管理费保证金11331元，电费保证金5665.8元，10月新增租金保证金差额7048.26元；4.大一公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本案的关键事实是，租赁期间，因大一公司一直未得到业主转租的许可，致使晨氏公司无法办理租赁登记备案，更无法将工商注册地址变更到租赁办公楼地址，导致晨氏公司工商注册地址一直处于非法状态，租赁合同的目的无法实现，晨氏公司有权要求解除租赁合同。大一公司辩称：大一公司已于2019年2月25日从涉案物业地址迁出，涉案物业地址不存在被占用的情况，晨氏公司可以随时申请迁址办理工商变更等手续。大一公司从未收到晨氏公司要求协助办理的通知，也未收到晨氏公司要求大一公司协助向业主方、物业公司沟通配合办理等事宜的通知。晨氏公司提前解约是因自身经营不善，早有搬离的想法。在晨氏公司起诉大一公司后，业主及物业公司先后对大一公司提起诉讼，经广州市南沙区人民法院审理，认定大一公司与业主以及物业公司的租赁关系以及物业服务合同关系均已于2020年4月31日解除，并且没收大一公司向物业公司及业主缴纳的租金保证金，物业管理费保证金以及水电周转金、装修押金、光纤安装押金等费用，同时要求大一公司向物业公司及业主缴纳2019年12月16日至2020年4月31日前的租金及物业费、水电费等。大一公司在晨氏公司实际承租涉案物业期间，已因晨氏公司的提前解约行为向业主及物业公司承担违约责任，且付出的代价比大一公司与晨氏公司在一审判决赔偿责任更为巨大。请求二审法院驳回晨氏公司的上诉请求，维持原判。晨氏公司于2020年7月15日向一审法院起诉请求：1.确认《广州市房屋租赁合同》与《租赁合同补充协议一》于2019年12月31日解除；2.大一公司返还晨氏公司已支付的办公家私设备转让费40000元、租金保证金88114.52元、管理费保证金11331元、电费保证金5665.8元、拆除墙体押金44000元、光纤管道占用费5000元、10月新增租金保证金差额7048.26元，合计201160.18元；3.本案的诉讼费由大一公司承担。大一公司向一审法院提出反诉，请求：1.晨氏公司支付2019年12月16日至2020年1月16日房屋租金47581.39元、物业管理费5665.8元、2019年12月电费1453.37元，合计54700.56元，并以每月拖欠费用为本金，按每日万分之五的标准，分别自当月17日起计至实际付清之日止；2.晨氏公司支付2个月租金的违约金即95162.78元；3.晨氏公司支付大一公司维权产生的律师费20000元；4.晨氏公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年3月8日，大一公司（出租人/甲方）与晨氏公司（承租人/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在广州市天河区黄埔大道西路120号2401自编AB房号（以下简称涉案商铺）出租给乙方办公用途使用；其中2019年10月26日至2020年10月25日期间月租金额为47581.39元；租金按月结算，由乙方在每月的第十六日前按银行转账方式缴付；乙方向甲方交纳88114.52元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）；逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按每月租金额的2%向甲方支付违约金；本合同未约定事宜及与《租赁合同补充协议一》约定不同之条款以《租赁合同补充协议一》约定为准；等。大一公司（出租人/甲方）与晨氏公司（承租人/乙方）并签订《租赁合同补充协议一》，约定：本协议作为双方签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议；租金以一个自然月为一期，如一期不足一整月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额；自签订本协议时，乙方应向甲方支付首月（2019年3月16日至2019年4月15日）租金44057.26元，保证金88114.52元，2019年10月25日前缴交保证金差额7048.26元；租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方在三十个工作日内将租赁保证金（不计利息）退回乙方；物业管理费每月为5665.8元，按月支付，乙方应在每月十六日前支付；自签订本协议时，乙方应向甲方支付首月（2019年3月16日至2019年4月15日）管理费5665.8元，管理费保证金11331.6元；租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用并将物业完好移交给甲方后，甲方在三十个工作日内将管理费保证金（不计利息）退回乙方；乙方在签订本协议时向甲方缴交水电费周转金5665.8元，租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退回乙方；乙方使用的电话、光纤、有线电视等由乙方向物业管理公司申报并自行承担相关费用；如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前六个月向甲方发出书面通知，保证金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；乙方未按本协议缴交租金等费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的2%向甲方支付迟延违约金，逾期超过20日的或当月最后一天（二者以先到日期为准），无论是否已获甲方的正式通知，视为乙方严重违约，除收取应收租金等费用及延迟违约金外，甲方有权立即终止原合同及本协议，无条件收回该物业，没收乙方保证金；乙方未依协议约定或法律法规单方解除本协议的，无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；由于乙方欠费导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费等；等。晨氏公司提交《家私清单》（载明移交单位为大一公司，签收单位为晨氏公司，双方签订租赁合同，乙方应在2019年3月10日前向甲方一次性支付顶手费40000元，缴纳顶手费后，乙方拒绝承租的，甲方不予退回上述费用）、中国建设银行单位客户专用回单，主张其于2019年3月8日向大一公司支付办公家私设备转让费40000元，大一公司对上述证据的真实性予以确认。2019年3月11日，晨氏公司向大一公司支付水电费保证金5665.8元、光纤管道占用费5000元、拆除墙壁押金44000元、管理费保证金11331.6元、租赁保证金88114.52元。庭审中，晨氏公司、大一公司均确认晨氏公司向大一公司支付了新增租赁保证金差额7048.26元。晨氏公司主张因大一公司一直不能按事先承诺将租赁合同转为直接与业主签署，也一直未得到业主的转租许可，致使晨氏公司无法办理租赁登记备案，无法将工商注册地址变更至涉案商铺，其无奈于2019年12月31日搬离，但因大一公司拒绝开立放行条，办公家私设备无法搬出，被大一公司扣留，主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》于2019年12月31日解除。大一公司主张晨氏公司系在2020年1月15日在未办理物业退租手续的情况下私自搬离，业主一直向大一公司催缴租金并于2020年4月20日以律师函的方式通知收回物业，主张双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》于2020年4月30日解除。大一公司提交支付凭证、民事委托合同及发票证明其律师费的支出。一审法院认为：晨氏公司与大一公司就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方对此均应切实履行。晨氏公司主张因大一公司不能按事先承诺将租赁合同转为直接与业主签署也一直未得到业主的转租许可，其于2019年12月31日搬离，对此并未充分举证予以证明，大一公司自认晨氏公司系在2020年1月15日自行搬离，一审法院予以采纳，并酌情认定晨氏公司与大一公司就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》于该日解除。晨氏公司主张两合同于2019年12月31日解除，大一公司主张两合同于2020年4月30日解除，一审法院均不予采纳。但晨氏公司的自行搬离行为并不符合《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》约定的合同解除的条件，因此晨氏公司对于两合同的解除存在违约行为，应承担相应的违约责任。晨氏公司诉请要求大一公司退还租赁保证金88114.52元、管理费保证金11331元、电费保证金5665.8元、10月新增租金保证金差额7048.26元缺乏依据，一审法院不予支持，予以驳回。晨氏公司于2020年1月15日搬离，大一公司反诉诉请要求晨氏公司支付2019年12月16日至2020年1月15日的租金47581.39元、物业管理费5665.8元及2019年12月的电费1453.37元，符合合同约定，一审法院予以支持。如上所述，晨氏公司的自行搬离行为并不符合合同约定的解除的条件，应承担相应的违约责任，大一公司主张晨氏公司向其支付违约金有事实依据，但大一公司主张违约金按每日万分之五的标准计算显属过高，一审法院酌情予以调低，以欠费总额54700.56元（47581.39+5665.8+1453.37）为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，从2019年12月17日起计至实际付清之日止，以不超过本金为限。对于大一公司反诉诉请超出的部分，一审法院不予支持，予以驳回。如前所述，一审法院已判令不予退还晨氏公司支付的各项保证金，大一公司的损失已得到补偿，其反诉诉请要求晨氏公司支付2个月租金的违约金95162.78元，一审法院不再支持，予以驳回。晨氏公司与大一公司签署的《家私清单》中明确载明“缴纳顶手费后，晨氏公司拒绝承租的，大一公司不予退回上述费用”，晨氏公司诉请要求大一公司退还办公家私设备转让费40000元缺乏依据，一审法院不予支持，予以驳回。而双方签署的合同中对拆除墙体押金及光纤管道占用费并无约定，现合同已解除，大一公司持有上述费用缺乏依据，晨氏公司诉请要求其返还上述费用，一审法院予以支持。大一公司已提交相应证据证明其律师费的支出，其反诉诉请要求晨氏公司支付律师费20000元有事实及合同依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，于2021年1月20日作出判决如下：一、确认晨氏（广东）健康科技有限公司、广州大一互连网络科技有限公司就广州市天河区黄埔大道西路120号2401自编AB房号签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》于2020年1月15日解除；二、晨氏（广东）健康科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州大一互连网络科技有限公司支付2019年12月16日至2020年1月15日的租金47581.39元、物业管理费5665.8元及2019年12月的电费1453.37元并支付迟延支付上述费用的违约金（以54700.56元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，从2019年12月17日起计至实际付清之日止，以不超过本金为限）；三、广州大一互连网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向晨氏（广东）健康科技有限公司退还拆除墙体押金44000元、光纤管道占用费5000元；四、晨氏（广东）健康科技有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州大一互连网络科技有限公司支付律师费20000元；五、驳回晨氏（广东）健康科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州大一互连网络科技有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费4318元，由原晨氏（广东）健康科技有限公司负担3268元，广州大一互连网络科技有限公司负担1050元，反诉受理费1930元，由晨氏（广东）健康科技有限公司负担895元，广州大一互连网络科技有限公司负担1035元。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明：第一，大一公司一审提交的微信截图显示：2020年1月9日微信群内的人员沟通有人多次搬东西，但保安没有及时制止的相关事宜。第二，大一公司作为乙方与小高德（广州）置业有限公司（以下简称小高德公司）作为甲方，签订的租赁合同补充协议显示，大一公司承租涉案场地后，未经甲方书面同意，乙方不得将本物业的全部或部分，以转租、分组、无偿或以其他任何方式提供予第三方使用。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点为：第一，涉案房屋租赁合同解除的时间以及解除原因；第二，晨氏公司是否需要支付大一公司租金、物业管理费、电费以及迟延支付上述费用的违约金、律师费；第三，大一公司是否需要返还晨氏公司办公家私设备转让费、保证金。关于争议焦点一。晨氏公司上诉主张因大一公司未得到业主的转租许可，致使其无法办理租赁登记备案，导致其工商注册地址一直处于非法状态，合同目的无法实现，因此其有权解除租赁合同。虽然大一公司与小高德公司签订的租赁合同显示，大一公司未经小高德公司的书面同意不得转租，但是大一公司的转租是否征得业主同意，并不必然影响大一公司与晨氏公司的租赁合同的继续履行。根据查明的事实，晨氏公司与大一公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》中并未约定大一公司有义务配合其办理工商注册地址的变更，且晨氏公司也没有提交证据证实其曾就注册地址变更事宜要求大一公司履行协助义务且大一公司明确拒绝履行协助义务的情况。因此，晨氏公司的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。一审根据晨氏公司的搬离时间，酌情认定晨氏公司与大一公司就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》于2020年1月15日解除，并无不当，本院予以维持。晨氏公司虽主张其实际于2019年12月31日搬离，但其并未提交证据予以证实，按照大一公司提交的微信聊天记录也只能证明2020年1月9日之前，其司存在搬离部分物品的情况，无法充分证明其司在2019年1月9日之前已经完全搬离涉案场地。故，本院对晨氏公司关于其于2019年12月31日实际搬离涉案场地的主张不予采信。关于争议焦点二。因晨氏公司的自行搬离行为并不符合《广州市房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议一》约定的合同解除的条件，因此晨氏公司对于两合同的解除存在违约行为，应承担相应的违约责任。因本院认定晨氏公司实际于2020年1月15日搬离，故一审判决晨氏公司支付大一公司2019年12月16日至2020年1月15日的租金47581.39元、物业管理费5665.8元、2019年12月的电费1453.37元以及迟延支付上述费用的违约金合理合法，本院予以维持。同时，根据合同约定，由于乙方欠费导致甲方通过发生律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合同费用，因大一公司已提交相应证据证明其律师费的支出，故一审判决晨氏公司支付律师费20000元并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。如前所述，因晨氏公司的自行搬离行为并不符合双方约定的合同解除的条件，按照合同约定，乙方单方要求提前解除或终止合同，保证金不予退回，乙方未依协议约定或法律法规单方解除本协议的，无权要求甲方返还租赁保证金，同时向甲方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。因此，一审法院认定大一公司不予返还租赁保证金88114.52元、管理费保证金11331元、电费保证金5665.8元、10月新增租金保证金差额7048.26元，并无明显不当，本院予以维持。关于办公设备转让费40000元。晨氏公司与大一公司签署的《家私清单》中明确载明“缴纳顶手费后，晨氏公司拒绝承租的，大一公司不予退回上述费用”，故晨氏公司诉请要求大一公司退还办公家私设备转让费40000元缺乏依据，一审法院不予支持，合理合法，本院予以维持。综上所述，晨氏公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3343元，由晨氏（广东）健康科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李光华审判员  谭红玉审判员  邓 颖二〇二一年六月二十五日书记员  林臻灏区敏儿