广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20062号原告：广州市广物木材有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道东580号，统一社会信用代码91440101190426319K。法定代表人：黄奉慈，总经理。委托代理人：王敏、唐伟基，分别系广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师、实习人员。被告：谢日城，男，1982年12月24日出生，汉族，住广东省阳山县。委托代理人：吴磊，系广东太平洋联合律师事务所律师。原告广州市广物木材有限公司诉被告谢日城房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市广物木材有限公司的委托代理人王敏、唐伟基，被告谢日城的委托代理人吴磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市广物木材有限公司诉称：2019年11月20日，原、被告签订《临时租赁合同》，约定原告将广州市天河区黄埔大道东580号的展厅（以下简称涉案场地）按现状出租给被告使用，租赁期自2019年12月1日起算，租金按月结算，每月租金为40000元，租金递增为每年一期，每期递增10%，被告须在每月3日前向原告支付当月租金及水电费，如逾期一个月以上（含一个月）不支付租金，视为被告违约，原告有权单方解除合同并追偿相应的租金和损失，对被告在本合同项下的各项投入，原告不作任何补偿等。后至2020年1月，被告开始拖欠租金，原告多次催告无果，于2020年3月18日向被告发出《解除租赁合同通知书》，要求即日解除双方的租赁合同，并要求被告在2020年5月18日前搬离涉案场地、结清费用。后被告系在2020年5月20日搬离涉案场地，但并未向原告结清2020年1月起至3月18日的租金104000元以及2020年3月19日起至5月20日的占用费81333元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告于2019年11月20日签订的《临时租赁合同》已于2020年3月18日解除；2、被告向原告支付2020年1月至3月18日的租金104000元、2020年3月19日至5月20日的占用费81333元以及逾期支付前述费用的利息（以185333元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年5月21日起计至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告谢日城辩称：一、原告在本案中提供的房地产权证（粤房地证字第××号）与涉案场地的实际情况不符。原告在本案中提供的房地产权证显示建筑物的建筑面积为1225.55平方米，建基面积为407.63平方米，楼层为四层；但被告承租的涉案场地超过上千平方米，建筑物仅为两层，被告只是承租了首层用于红木家具的销售。如原告不能提供涉案场地的房产证明，则其无权提起本案诉讼。二、原告在被告承租涉案场地期间向被告提供的是黄埔大道东580号1栋的房地产权证（粤房地证字第××号），该证所载的建筑物建筑面积为1391.04平方米，建基面积为695.52平方米，也与涉案场地的实际情况不符。被告在2020年1月7日办理工商登记过程中因粤房地证字第××号房产涉嫌拆迁而无法办理，被告亦立即向原告进行了反映，但原告此后只是表示要内部协商，拒绝进一步沟通，并在2020年3月18日解除与被告的租赁合同。因被告已于2019年12月16日被天河区市场监督管理局责令办理营业执照，被告一直无法办理，也就无法正常经营。原告未向被告提供涉案场地的房产证，有违其在《临时租赁合同》中“协助乙方办理有关注册、登记经营，并出具相关的手续证明”的约定。因原告没有及时为被告解决工商登记问题，只是让被告等待解决方案，也没有解除合同，导致期间经历了春节、新冠疫情，被告直至2020年4月才恢复运作，逐步搬走涉案场地内的红木家具，而被告承租时为装修涉案场地投入了近十八万元的资金，出于公平原则，被告不应再向原告支付租金及房屋使用费。三、因原告违约在先导致被告无法正常经营，加之疫情导致市场活动减慢，被告在疫情高峰期间无法找到合适的替代经营场所，在被告于疫情初期即积极通过电话与原告沟通减免租金的情况下，如被告仍被认定需要支付租金及房屋使用费，被告请求酌情免去至少一个月的租金。四、根据原、被告的证据，被告共向原告支付了保证金80000元，结合原告在解除合同通知书中明确以保证金抵扣欠费，因此原告诉请的租金及房屋使用费185333元应先抵扣80000元。此外，原告主张涉案房屋使用至2020年5月20日，但双方实际在2020年5月19日上午便完成了交接，故扣除1.5日的租金（1333元/日）后，原告主张的租金及房屋使用费至多以103333.5元为限。另被告不应支付逾期付款违约金，因原告已于2020年3月18日提出解除租赁合同，故2020年3月19日起产生的房屋使用费不产生逾期付款违约金；而2020年3月18日及之前的时段，租金以保证金形式抵扣，亦不产生逾期付款违约金。综上，请求法院根据合同履行情况，原、被告的过错程度，酌情减免剩余费用。经审理查明：2019年11月20日，原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《临时租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的展厅即涉案场地，面积为1125平方米。租赁期从2019年12月1日起。涉案场地月租金为40000元。租金按月结算，乙方须在每月3号前向甲方支付当月租金。本合同签订时，乙方向甲方支付合同保证金80000元作为本合同履行的保证金，保证金不计利息，合同期满时甲方如数退还给乙方。甲方责任包括协助乙方办理有关注册、登记经营，并出具相关的手续证明。乙方责任包括按时向甲方交纳租金、水、电及相关费用；自行出资对厂房内外部装修和安装水、电及相关设施设备等进行改造时，乙方对甲方现状的物业进行重大改造时，必须事先征得甲方的许可，符合相关管理部门的验收规范。合同期内，如遇国家征地收储、拆迁和不可抗力的政府行为，致使本合同不能继续履行，本合同终止，甲乙双方各自承担经济损失（乙方包括承租后所有的投资费用），租金按实际使用时间计算，不足一月按一个月计算，乙方须向甲方缴清租金。乙方必须按合同的约定交纳本月次的租金给甲方，逾期一个月以上（含一个月），视为乙方违约；甲方有权单方解除本合同并追偿相应的租金和损失，对乙方在本合同项下的各项投入不作任何补偿。合同期满时，乙方自行将厂房内设备搬迁；乙方在厂房内外的水、电等设施不得拆除，无偿归甲方所有；甲方检查该厂房无损坏后，乙方以书面形式告知甲方已搬迁完毕，经甲方书面确认后甲方如数退还合同保证金给乙方等。原、被告确认，《临时租赁合同》签订后被告依约向原告支付了合同保证金80000元；涉案场地亦于2019年11月21日交付被告使用。2020年3月18日，原告向被告送达了《解除租赁合同通知书》，称双方签订的《临时租赁合同》租赁形式为不定期租赁，现因涉案场地将另有他用，原告决定即日起解除与被告的租赁合同，故通知被告于2020年5月18日前搬离涉案场地，如期交还；如被告逾期未搬离或未全部搬离，原告将强制清场，收回涉案场地并对场地内所有物品予以处置；被告需在搬离涉案场地之前结清租赁期间产生的各项费用（包括但不限于租金、水电费等），如到期未付清，原告有权在押金中直接予以抵扣，不足部分原告保留向被告追讨的权利等。原告提交的粤房地证字第××号《房地产权证》显示座落于天河区××大道东路××栋的房屋权属人为广州市木材公司，房屋用途为厂房，层数为4层，建基面积为407.63平方米，建筑面积为1225.55平方米。经质证，被告表示前述《房地产权证》并非其承租的涉案场地的房产证，且被告申办涉案场地的营业执照时，原告向其提供的是粤房地证字第××号《房地产权证》，被告持有的粤房地证字第××号《房地产权证》副本显示显示座落于天河区××大道东路××栋的房屋权属人为广州市木材公司，房屋用途为厂房，层数为2层，建基面积为695.52平方米，建筑面积为1391.04平方米，亦与涉案场地的实际情况不符，而最终有关部门告知被告天河区××大道东路××栋因涉及拆迁无法办理营业执照。对此，原告解释称天河区黄埔大道东路580号1、2栋实际是相连相同的，故无法区分涉案场地到底属于哪一栋，但上述建筑物均已取得《房地产权证》，系合法建筑，被告确认涉案场地为两栋联排楼房的一层，其中一栋是两层，另一栋是四层。被告称其签订《临时租赁合同》时有询问过原告可否办理营业执照，原告表示可以之后被告才承租的，原告有说过涉案场地可能会涉及拆迁，所以租期不能确定，故此租金也相对便宜一些；承租后被告首先进行了装修，到2019年12月原、被告一起去街道了解了租赁备案的手续，但在2020年1月7日收到因涉案场地涉及拆迁，不允许办理营业执照的通知后，原告没有给出解决方案，只是让被告等待；被告承租后只在2019年12月营业过10天，2020年1月因为无法办理营业执照且经常有人检查，之后又到了春节，疫情爆发，被告2020年1-3月都没有营业，也不能搬走，直至4月份才开始撤场搬离家具，当时也对外销售了部分家具，最后于5月19日下午把涉案场地的钥匙交还给了原告。被告为证明其所述情况，向本院提交了如下证据：1、显示由广州市天河区市场监督管理局于2019年12月16日向丘伟山作出的《天河区市场监督管理局责令改正通知书》，称丘伟山（中晟红木）在涉案场地经营违反了《广东省查处无照经营行为条例》，责令其在三十日内办理营业执照等。2、落款时间为2019年12月28日的《企业名称自主申报告知书》，称丘伟山在广州市市场监督管理局网站自主申报的名称已经系统通过，有效期至2020年1月27日，名称申报具体信息包括企业名称为广州市天河区中晟红木家具店，股东为丘伟山，主营项目类别为批发业。3、网页截图，显示企业名称为广州市天河区中晟红木家具店，业务类型为设立登记，审批状态为预审不通过，预审不通过原因为2020-01-07企业地址涉及拆迁问题，不予登记。4、被告称其与原告“黄总”的短信聊天记录，显示2020年5月19日下午，被告称向原告租铺位后，因原告原因无法办理营业执照，无法开门经营，一直都有同原告沟通，但原告一直不给方案和处理方向，希望原告沟通好给答复。同时称水电表已拍照给肥仔吖益了，钥匙已给保安了；2020年6月9日，被告询问“黄总”原告有无方案和答复，可以约个时间谈谈。5、被告称其自2020年1月起至6月期间积极与原告工作人员沟通的通话记录。6、《佛山市腾迪创意设计有限公司联横印刷送货清单》，载明客户名称为中晟红木，送货地址为广州黄埔，日期为2019年12月13日，送货金额合计76764.51元；《收据》，显示佛山市腾迪创意设计有限公司于2020年1月2日确认收到中晟红木广州黄埔店广告费用76000元；银行转账截图，显示2020年1月20日向黄少静转账76000元；其他公司出具的《收款收据》、《送货单》若干，发生时间均在2019年11月至12月期间；被告称前述装修成本合计92814元。经质证，原告确认上述证据1的真实性，但被告在签订《临时租赁合同》时是明知涉案场地存在拆迁情况的，故此涉案场地的租金也比同地段的商铺便宜的多，并且合同中也并未约定原告需保证被告可办理营业执照，被告承租涉案场地后是以马上拆迁为名进行家具大甩卖，本没有办理营业执照的意愿，原告也从未收到被告协助办理营业执照的请求，只是配合被告办理了租赁备案，被告是收到证据1之后才去申办营业执照的；对证据2、3的真实性予以确认，但其中的申报人、企业与本案当事人无关，原告在2020年1月7日以后也没有收到过被告不能办理营业执照的消息，被告一直都在经营；对证据4的真实性不予确认，且短信也是被告的单方行为，其中被告确认其将涉案场地钥匙交还原告的时间为2020年5月19日；对证据5、6，因过举证期限，原告不予质证。对此，被告称丘伟山系其同事，负责办理公司登记，且被告并非承租后便将涉案场地用作拆迁家具大甩卖，原告对此应举证证明，另从交还钥匙的时间来看，原告现多诉请了1.5日的房屋使用费。原告回应称2020年5月20日是其收回涉案场地的时间。另就被告有关保证金抵扣欠费的主张，原告称因被告搬离时没有书面告知，因此保证金退还的条件不成就。本院认为：原、被告签订的《临时租赁合同》系双方的真实意思表示，双方应依约履行。从《临时租赁合同》的约定来看，双方就涉案场地形成的是不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故此，在被告已欠付原告涉案场地租金的情况下，原告于2020年3月18日向被告发出解除合同通知，要求即日起解除双方的《临时租赁合同》，有其事实及法律依据，故对原告要求确认《临时租赁合同》已于2020年3月18日解除的诉讼请求，本院予以支持。被告举证证实其已于2020年5月19日下午将涉案场地的钥匙交还原告，原告未能提供相应证据予以推翻，本院采信被告主张。故此，被告应向原告支付涉案场地2020年1月1日至2020年3月18日的租金，2020年3月19日至5月19日的占有使用费。但综合考虑到涉案场地因涉及拆迁无法办理营业执照，加之营业受到了疫情影响，本院根据公平原则，酌情判令被告按24000元/月的标准向原告支付涉案场地的租金及占有使用费；对原告诉请的逾期付款利息不予支持。另，原告已在2020年3月18日向被告发送的《解除租赁合同通知书》中表明以保证金抵扣欠费，现原告仅以被告搬离时未书面通知为由拒绝退还保证金，理据不足，本院不予采纳。故将被告已付的保证金80000元抵扣欠费后，被告仍需向原告支付涉案场地2020年1月1日至5月19日的租金及占有使用费30710元；原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市广物木材有限公司与被告谢日城于2019年11月20日签订的《临时租赁合同》已于2020年3月18日解除；二、被告谢日城自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市广物木材有限公司支付广州市天河区黄埔大道东580号展厅2020年1月1日至5月19日的租金及占有使用费30710元；三、驳回原告广州市广物木材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4007元，由原告广州市广物木材有限公司负担3343元，被告谢日城负担664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年六月四日书记员  邱莉晶判决书已于2021年月日送达