贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2768号上诉人（一审被告）：贵州剑林房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际5楼。统一社会信用代码：91520500736607251P。法定代表人：阮剑，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：艾凯，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：蒙中菊，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：龙林华，男，彝族，1975年11月3日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（一审原告）：孟天必，女，汉族，1977年12月22日出生，住毕节市七星关区。上诉人贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称：剑林房开公司）因与被上诉人龙林华、孟天必商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人剑林房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金截止日期至2018年9月29日，共计17751.55元；驳回被上诉人的其他诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据合同约定，上诉人仅有协助办证的义务，在上诉人办妥“尚城国际”项目《不动产权证书》后，除非被上诉人举证证明上诉人未尽到协助办理义务导致被上诉人无法办理《房屋所有权证》，否则，上诉人不应承担违约责任。上诉人在获悉“尚城国际”项目《不动产权证书》即将办妥后，即于2018年7月20日在各单元楼梯内张贴《通知》和《应交资料清单》，要求业主于2018年7月25日将资料提交到公司统一办理。2018年9月29日，上诉人取得案涉项目《不动产权证书》后，但被上诉人未按要求向上诉人提供相关资料，才导致案涉商品房迟延取得《不动产权属证书》，本案违约金截止计算至2018年9月29日。上诉人于2016年3月31日收取被上诉人电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费共计4239元，被上诉人起诉主张返还时已超诉讼时效。如果认定为上诉人与被上诉人之间系委托代收关系，则上诉人已代为办理相应的入户安装且被上诉人正常使用至今，被上诉人无权要求解除委托关系。被上诉人龙林华、孟天必二审未作答辩。原审原告龙林华、孟天必一审诉讼请求：1.判决被告以356,937元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息计算方式，向原告支付违约金暂计49,591元（自2016年6月30日起暂计至2018年12月28日，27个月，实际以相关产权证书交付原告之日计算结果为准，计算方式：356937×6.175%÷12月×27个月=49,591元），实际以被告支付完毕之日止计算结果为准；2.判决被告退还原告办理电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费4,329元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢3单元15层5号房，建筑面积107.23平方米，套内建筑面积88.01平方米，总价款为369944.00元。出卖人应当2014年12月30日前向买受人交付该商品房。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用100元，由买受人承担；其他有关事项约定见补充协议,本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务（如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等），以协助出卖人为其办理产权，（出卖人只负责交纳营业税），如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任等内容。合同及补充协议签订后，原告向被告支付了356937.00元的购房款，并向被告支付办理产权证费及土地使用证费用。2015年1月26日，原、被告双方办理了房屋交接手续。2018年9月29日，涉案楼幢取得初始登记，具备办证条件，2018年12月28日，涉案房屋取得《不动产权证书》。2016年3月31日，被告向原告收取了电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费共计4329元。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、被告是否应向原告支付逾期办证违约金，如应支付，违约期间及违约金如何认定；2、被告是否应向原告退还电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。但在《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》……。”即被告应于原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助原告办理产权登记。原、被告于2015年1月26日办理了房屋交接手续，则被告应于2015年1月26日之后的540工作日内，即2017年3月8日前协助原告办理产权转移登记手续,逾期应承担违约责任。但被告的违约责任属于单纯的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，自原告提交诉讼材料之日2020年11月13日回溯3年的违约金应予保护，故该违约金从2017年11月13日起计算。根据合同约定，原、被告双方形成委托代办关系，被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露、通知义务，即向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件。被告于2018年9月29日取得涉案楼幢的《不动产权证书》，但被告所举证据电梯张贴通知时间为2018年7月20日，此时并不具备办理涉案房屋转移登记条件，对该通知不予采纳。直至2018年12月28日涉案房屋才取得《不动产权属证书》，故违约金截止时间认定为2018年12月28日。关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定前述违约金的标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款356,937.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于相关开户费退还的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告剑林房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告剑林房开公司所举证据并不能证明前述事实，应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告剑林房开公司另行收取原告电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费无事实及法律依据，应予退还。被告抗辩该项诉请已超过诉讼时效，但原告可基于被告代收理由不成立随时要求被告返还，故对被告的该抗辩，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告龙林华、孟天必支付迟延办理商品房转移登记的违约金，违约金以356,937.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年11月13日起计算至2018年12月28日止；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告龙林华、孟天必电入户费、煤气入户费、高清数字电视安装费共计4,329元；三、驳回原告龙林华、孟天必的其他诉讼请求。案件受理费574.00元，由原告龙林华、孟天必负担378.00元,被告贵州剑林房地产开发有限公司负担196.00元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，上诉人负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务，逾期需承担支付违约金的违约责任。上诉人以被上诉人迟延提交办理商品房转移登记的有关文书为由，主张扣减由于被上诉人的原因导致的逾期办证违约责任。对此，上诉人未就被上诉人怠于提交办证所需资料的事实提交充分有效的证据予以证实，其主张由于被上诉人的原因导致其逾期办证无事实依据，本院不予采纳。对上诉人主张违约金计算至2018年9月29日的上诉请求，不予支持。上诉人向被上诉人收取的各项开户费，系上诉人受被上诉人所托，代为办理电、燃气、电视等配套设施的开通手续所交纳的开户费用，双方之间存在委托合同关系，因双方未就委托事项约定委托期限，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定，被上诉人依法享有任意解除权，可随时解除委托合同。上诉人在本案一、二审中均未举证证明其为被上诉人办理了水、电、燃气等配套设施的开户手续并因此交纳了相关费用，以及被上诉人能够使用相关配套设施系基于上诉人代被上诉人向相关部门缴纳了各项开户费的事实，即上诉人举示证据不能证明其已完成受托事项。被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表明终止委托关系，并未超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被上诉人行使合同解除权，上诉人无须再从事受托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人贵州剑林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年六月十八日书记员  秦 倩