湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6234号上诉人（原审原告）：邓东，男，汉族，1984年11月12日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：龚维亚，湖南联进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐达信，男，汉族，1982年2月5日出生，户籍所在地湖南省邵东县，现住湖南省长沙市雨花区。原审第三人：华夏银行股份有限公司长沙分公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道389号华美欧大厦1楼门面第2、3、4、21楼。负责人：肖钢，行长。委托诉讼代理人：余希，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚蕾，湖南芙蓉律师事务所律师。上诉人邓东因与被上诉人唐达信、华夏银行股份有限公司长沙分公司（以下简称华夏银行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初9822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓东的上诉请求：1、撤销（2020）湘0104民初9822号民事判决，2、改判唐达信按照合同约定将涉案商铺过户给邓东，3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，唐达信将涉案117号商铺以买卖行使转让给邓东，并未处于涉案商铺的抵押期间，本案并非系抵押权存续期间的房屋转让行为。二、邓东享有对涉案商铺足以排除华夏银行公司抵押权的民事权益，邓东请求将涉案商铺过户到其名下的主张客观上可以实现。三、华夏银行公司在对涉案商铺设立抵押权时未尽到审慎注意义务。四、本案双方当事人的争议焦点是邓东近乎全部履行其付款义务的情况下，唐达信是否应当依照双方真实、合法、有效的合同履行房屋过户的合同义务。唐达信辩称，没有意见，唐达信与邓东将私下协商调解。华夏银行公司辩称，一审查明的事实以及适用的法律正确，依法应维持原判。邓东向一审法院提出以下诉讼请求：1、唐达信将位于长沙市岳麓区××路××号××楼××号商铺（权证号：××）的产权过户给邓东；2、本案诉讼费由唐达信承担。一审认定事实：2016年10月16日，唐达信（出卖人）与邓东（认购人）签订《商铺认购书》，合同约定：认购人所认购的商铺为湖南利海房地产开发有限公司所开发的位于长沙市岳麓区××路××楼××号房，总金额为905000元；认购人应向出卖人支付认购定金60000元。同日，邓东向唐达信支付商铺认购定金60000元，唐达信出具收款收据。2017年1月17日，唐达信（出卖人，甲方）与邓东（认购人，乙方）签订《二手商铺买卖合同》，合同约定：甲方出售涉案房屋给乙方，商铺建筑面积44.82平方米；乙方在本合同签订之日起120日内支付首付款人民币600000元给甲方，剩余房款人民币105000元于甲方将商铺过户至乙方名下后支付；甲方应于收到乙方首付款600000元之日起7日内将商铺过户至乙方名下；双方于2017年5月15日前到房产局办理该商铺过户手续，逾期按违约处理。同日，邓东支付商铺购买定金240000元，唐达信出具收款收据。2017年2月19日，案外人邓军签署了《收楼确认书》、《前期物业服务协议》、《业主（住户）消防安全责任书》、《利海·世纪绿洲花园小区（米兰春天）临时管理规约》。同日，邓东与案外人杨管弦签订《合伙开店协议书》、《商铺租赁合同》，邓东将案涉房屋出租给案外人杨管弦，并与其合作经营母婴、服装生意。2017年5月22日，唐达信（甲方）与邓东（乙方）就原合同约定的商铺付款及过户相关事宜达成《补充协议》，协议约定，甲方未按原合同约定的时间办理过户交易，乙方保留追究未按时办理过户手续的责任；同时双方再次约定于2017年9月22日到房产局办理商铺过户手续。同日，邓东支付商铺房款300000元，唐达信出具收款收据。剩余房款305000元，邓东分别于2018年1月6日、1月8日、10月19日支付100000元、100000元、100000元，剩余5000元因唐达信单方多次违约至今未支付。另查明，1、案涉房屋于2015年10月21日办理了抵押登记（权证号：房他证岳麓字第515079567号），抵押权人为华夏银行公司，债权数额为790000元。2018年12月28日案涉房屋办理了抵押注销登记。2019年1月14日，案涉房屋再次办理了抵押登记（权证号：湘2019长沙市不动产证明第0××0号），抵押权人为华夏银行公司，最高债权额为790000元，债权确定期间自2019年1月8日至2022年1月8日止。2、华夏银行公司与唐达信、徐婷、长沙唐达胜日用品贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，长沙市芙蓉区人民法院于2019年12月19日作出（2019）湘0102民初18566号民事调解书，协议中约定若唐达信违反给付义务，华夏银行公司有权申请法院处置唐达信名下案涉房屋，并有权对处置款在借款本息及其他实现债权费用范围内享有优先受偿权。一审法院认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。”之规定,《中华人民共和国担保法》第四十九条对抵押财产转让的限制系对物权变动行为的禁止,而非对转让抵押财产合同效力的否定,房屋抵押权存续期间,未经抵押权人同意转让抵押房屋的,并不影响转让合同的效力。故本案中，双方所签订的《商铺认购书》、《二手商铺买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同自成立时生效。现邓东要求唐达信按照合同约定协助办理不动产产权过户手续系物权变动行为,仍受《中华人民共和国担保法》第四十九条的限制。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;”之规定,现邓东请求将涉案房屋过户到其名下的主张,客观上不能实现,邓东可待本案房屋抵押权消失后另行主张,故邓东请求将涉案房屋过户到其名下的主张,一审法院不予支持。唐达信辩称涉案房款系借款，但其并未提供任何证据予以证明，且《收款收据》上也载明系案涉房款，故对此辩护意见，一审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，判决：驳回邓东全部诉讼请求。本案案件受理费12850元，因适用简易程序减半收取6425元，由邓东负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为唐达信应否将案涉商铺过户给邓东。邓东认为唐达信出售案涉商铺时，该商铺并未处于抵押期间，且己方已基本履行完毕付款义务，故唐达信应将案涉商铺过户给邓东。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”虽诉争商铺上存在业已登记的担保物权，但是根据上述法律规定，物权上的担保物权不受到物权转让的影响，案涉商铺的物权可以过户到受让人邓东名下，一审法院认为抵押权未解除，唐达信无法协助办理过户手续错误，应予纠正。邓东的上诉主张符合法律规定，本院予以支持。综上所述，邓东的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初9822号民事判决；二、唐达信于本判决生效之日起十五日内协助邓东将位于长沙市岳麓区××路××号××楼××号商铺过户至邓东名下。三、驳回邓东的其他诉讼请求。一审案件受理费12850元，减半收取6425元，由唐达信负担，二审案件受理费12850元，由唐达信负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年六月十一日法官助理李龙玺书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。