上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初19742号原告：郑莉,女,1975年9月26日生。委托诉讼代理人：叶筱林(系原告丈夫)，住址同上。委托诉讼代理人：罗新宇，上海先诚律师事务所律师。被告：许向山,男,1970年1月9日生。原告郑莉与被告许向山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月7日、5月27日公开开庭进行审理。原告郑莉的委托诉讼代理人叶筱林(仅参加第一次庭审)和罗新宇、被告许向山到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解。本案现已审理终结。原告郑莉向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年2月27日解除；2、判令被告搬离并返还原告位于上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙XXX-XXX室房屋；3、判令被告支付原告2018年11月1日至2019年4月30日租金117,174元；4、判令被告支付原告2020年2月1日至2020年5月31日租金78,811元；5、判令被告支付原告2020年6月1日至2021年1月31日未付租金差额24,792元；6、判令被告支付原告2021年2月1日至2月27日租金20,224元；7、判令原告没收被告支付押金19,261元；8、判令被告赔偿原告违约金242,688元；9、判令被告支付原告房屋使用费：按每月20,224元的标准自2021年2月28日起计算至被告实际搬离之日止。事实与理由：2017年1月5日,原、被告订立《房屋租赁合同》,约定原告将系争房屋出租给被告,租赁期为10年,自2017年5月1日起至2027年4月30日止;租金初始价格为每平方米每天1.5元,总建筑面积428.03平方米,第四年至第六年上调5%;租金采用“付三押一”方式,押金为19,261元,租金每三个月一付,支付时间为提前10天支付下一季度租金;拖欠租金超过20天的,原告有权解除合同,没收押金,随时收回房屋。合同签订后,原告已按约定将房屋交给被告使用。但被告未按约向原告支付2018年至2019年度部分租金,拖欠2020年度部分租金等，已构成违约。此外，双方合同约定不准转租汽配，但被告自2021年1月经营汽配，造成房屋严重污染，违反合同约定。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告许向山辩称，涉案合同由被告所签，后交由朋友李武衡管理，并由李武衡与原告沟通。被告并无违约行为，2018年11月至2019年4月属于消防停业期间，租金不应计算。2020年2月1日至5月31日属于疫情期间，由李武衡与原告协商减免事宜。之后，双方已经将租金降低，按照每月13,000元的标准计算。2020年6月1日至2021年1月31日未付租金差额，被告不清楚，但听李武衡说已经付清。综上，不同意解除合同，也不同意原告的其余诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告为上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋权利人。2017年1月5日，原告郑莉(甲方，出租方)与被告许向山(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，其中约定，甲方将系争房屋出租给乙方，总建筑面积428.03平方米，租赁期限10年，自2017年5月1日至2027年4月30日止；租期内每平方米每天1.5元，全年按365天计算，免租期自2017年1月1日至2017年4月30日，第一年、第二年租金234,346元，第四年至第六年房屋租金上调5%，第六年至第九年在第五年租金的基础上上调10%，第十年不递增；租金采用付三押一，合同签订当日支付押金19,261元及三个月租金58,587元，之后租金按每三个月支付一次，提前10天支付下次房租；本合同租期内如乙方拖欠房屋20天以上，甲方有权终止合同收回出租房；乙方拖欠租金20天以上视为要求解除本合同并须先行一次性赔偿对甲方本合同约定的24个月的房屋租金(以解除合同当年的租金为准)。合同第十一条约定，乙方拖欠租金超过20天，甲方有权随时收回房屋，解除合同，自由进入房内，更换门锁，另租他人，乙方承诺放弃该房屋内所有物品的所有权，甲方有权任意处置前述物品。若因此造成乙方损失的，与甲方无关，涉及乙方违约责任的，违约责任仍需承担。合同下方手写备注：101室、201室交房日期从富金汽配管理公司归还甲方房子时间为准，不准转租汽配。后双方就租金支付事宜产生争议。被告认为，2018年11月1日至2019年4月30日系争房屋所在园区进行消防管道改造工程，被告关门停止营业，2020年2月1日至2020年5月31日又受疫情影响，故对于上述区间的租金均应予免除。原告则表示，消防改造期间被告是否关门并不清楚，是否减免该区间租金由法院依法判决，在解除合同的前提下，同意减免2020年2月1日至2020年5月31日租金。2020年6月1日起的租金，原告表示疫情期间，房屋的实际使用人李武衡赶到温州要求降低租金，原告考虑到其有诚意，故租金标准下调，由每天每平方米1.5元下调至1元，同意按照每月13,000元支付。2020年5月11日，被告方支付2020年6月1日至7月31日租金26,000元。2020年7月20日，被告方支付2020年8月1日至10月30日租金39,000元。2020年10月20日，被告方支付2020年11月1日至2021年1月31日租金39,000元。之后，被告方自行降低租金，于2021年1月22日转账33,000元。2021年2月，原告诉至本院，要求判如所请。2021年2月27日，被告收到本院邮寄的起诉状、证据副本等诉讼材料。另查，2020年4月30日，原告丈夫向李武衡发微信要求支付租金。李武衡回复计算一个月租金多少。原告丈夫答复：428.03*365*1是一年。审理中，被告明确自2021年1月起系争房屋用于做汽配。另，2021年5月,案外人梁大伟转账给原告33,000元。原告称据了解李武衡又将系争房屋转租给梁大伟，故梁大伟自行向原告转账支付33,000元，但是涉案租赁合同已经解除，原告不认可上述转租行为。被告则称，其与梁大伟不熟悉，如果法院判决合同解除的，该33,000元由原告自动退还梁大伟，不同意在本案中用于抵扣被告应支付的费用。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。被告作为承租人应按约支付租金，然被告未按约足额支付自2021年2月1日起的租金，故原告主张解除合同，依约有据，本院予以支持。关于合同解除时间，被告于2021年2月27日收到本院邮寄起诉状等诉讼材料，原告主张合同于该日解除，并无不当，本院予以支持。合同解除后，被告应及时搬离并返还系争房屋，同时应结清各项欠付费用。关于原告主张的2018年11月1日至2019年4月30日的租金。本院认为，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。系争房屋所在园区消防管网改造期间对于被告使用系争房屋产生影响，本院结合案件实际情况，酌定减免3个月租金，减免之后，尚需支付租金58,587元。关于2020年2月1日至2020年5月31日租金，因涉及疫情，且审理中原告表示如果合同解除同意减免该区间租金，系原告对其自身权利处分，并无不当，本院予以确认。关于2020年6月1日至2021年1月31日未付租金差额，审理中原告确认基于被告方诚意月租金调整为13,000元，与被告提供的微信聊天记录亦能吻合，故对于该区间租金应按调整后的标准计算，被告方已按每月13,000元的标准支付。现原告仍按原租金标准要求被告支付差额，缺乏依据，本院不予支持。同理，关于2021年2月1日至2月27日欠付租金，应按月租金13,000元的标准计算。关于房屋使用费。被告未及时返还房屋，原告主张房屋使用费，于法有据，本院予以支持。关于使用费的标准，本院确认参照月租金标准13,000元予以计算。关于押金。原告主张没收押金，缺乏合同依据，本院不予支持。对于被告已支付的押金，本院确认用于抵扣被告欠付费用。关于违约金，原告主张的数额过高，本院根据案件实际情况酌情调整为39,000元。关于2021年1月22日被告方转账支付33,000元，用于抵扣被告欠付费用。关于2021年5月案外人梁大伟转账33,000元，被告不同意用于抵扣其欠付费用，故本案中不做相应抵扣。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条的规定，判决如下：一、确认原告郑莉与被告许向山就上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年2月27日解除；二、被告许向山于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丙XXX、XXX、XXX、XXX室房屋搬离，并将上述房屋返还给原告郑莉；三、被告许向山于本判决生效之日起十日内支付原告郑莉2018年11月1日至2019年4月30日欠付租金58,587元；四、被告许向山于本判决生效之日起十日内按照每月13000元的标准支付原告郑莉2021年2月1日起至2021年2月27日止的租金及自2021年2月28日起至被告许向山实际返还房屋之日止的房屋使用费(被告许向山已支付的押金19,261元及已转账支付的33,000元可用于抵扣上述应付费用)；五、被告许向山于本判决生效之日起十日内支付原告郑莉违约金39,000元；六、驳回原告郑莉的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,957元，减半收取计4,478.50元，由原告郑莉负担2,703.50元，被告许向山负担1,775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。