云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0126民初669号原告：石林恒泰投资有限公司，统一社会信用代码：915301266930515127。住所地：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处环城东路70号附64号。法定代表人：毕林。委托诉讼代理人：李清林，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：郑兴明，男，1959年12月24日生，身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。委托诉讼代理人：张保金、姜奎梦琪，云南贞元律师事务所律师，特别授权代理。原告石林恒泰投资有限公司（以下简称：恒泰公司）与被告郑兴明商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒泰公司的委托诉讼代理人李清林，被告郑兴明及其委托诉讼代理人张保金、姜奎梦琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒泰公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告签订的《商品房购销合同》（合同编号：HT301)及《商品房补充协议》,并判令被告配合原告办理撤销合同登记备案等手续；2.判令被告向原告支付违约金370476元；3.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告与原告股东系朋友关系。2015年1月23日，被告与原告签订《商品房购销合同》及《商品房补充协议》，约定被告向原告购买“水石坊3”B1幢第1-2层1-04号商品房，购房总价款为1847880元，其中首付款为927880元，剩余的920000元购房款由被告采用按揭贷款方式支付。前述《商品房购销合同》及《商品房补充协议》签订后，原被告双方办理了合同登记备案手续，但被告以资金紧张为由，没有按约定向原告支付首付款，也不向贷款银行履行还款义务，而是将其归还贷款的银行卡交给原告，请求原告先行代其还款。考虑到被告与原告股东的私交关系，且原告为被告贷款承担连带责任保证担保的实际情况，原告为避免违约失信，代被告偿清了920000元的贷款本金及147000元的利息。原告在代被告还清贷款本息后，已多次与被告协商，要求被告向原告付款，或者与原告解除商品房购销合同，但被告始终以各种理由敷衍原告，不做任何明确的答复。被告的行为已构成根本违约，已给原告造成重大经济损失。为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告郑兴明辩称：一、原告起诉时已超过诉讼时效，原告丧失胜诉权。原告与被告于2015年1月23日签订《商品房购销合同》及《商品房补充协议》，原告起诉之日为2021年3月22日，早已超过法律规定的诉讼时效，原告已丧失胜诉权。二、原告与被告签订的《商品房购销合同》，双方的真实意思表示是原告分配给被告的股权分红，该商品房的产权本就属于被告，不存在原告主张的解除合同和注销合同备案的问题，更不存在违约的问题。原告于2009年8月3日成立，被告于2009年8月开始陆续支付原告225000元，入股该公司实施的石林旧城改造项目，原告承诺被告占石林旧城改造项目总股份的2%。该项目具备预售条件后，原告和被告协商一致，以本案涉案房屋作为股权分红备案至被告名下，并签订了《商品房购销合同》。同时，因原告资金周转困难，经协商同意，以被告名义向银行贷款920000元，用款人、还款人均为原告，与被告无关。原告以该房屋价格虚高要多上税为由与被告协商，希望能够解除原备案，重新备案，以达到少上税的目的，但协商不成，原告即违背事实向法院提起诉讼。三、被告并未违反《商品房购销合同》第八条第一项第三款的约定，不应承担违约责任。合同约定的违约条款为：“乙方（郑兴明）如未按本合同第六条的约定付款，按下列第一种方式处理：一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起直至实际付款之日止的30天内，乙方按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按下列3承担违约责任，乙方选择按揭贷款方式的，若其在超过合同约定时间30日内不按银行要求提供符合银行要求的按揭贷款材料并签署相关按揭文件或因乙方原因不能按时办理完毕银行按揭的，视为乙方违约，甲方（恒泰公司）有权解除合同，收回所售房屋，并追究乙方总房款的20%作为违约金。甲方解除合同的，乙方应当无条件配合甲方到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续。”按照合同约定，被告违约是在于是否办理银行按揭贷款手续，原告诉状中已经载明按揭贷款的920000元已还清，被告已经按合同约定按时办理完毕银行按揭，不存在违约行为。综上，原告起诉时已经超过法律规定的诉讼时效，原告与被告签订的《商品房购销合同》真实意思表示是原告分配被告的股权分红，商品房的产权本就属于被告，应依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1.《商品房购销合同》、《合同补充协议》、商品房买卖合同登记备案表；2.（2015）云石林证字第416号公证书、富滇银行代扣代缴印花税转账凭证；3.应付款明细、郑兴明的存折复印件、郑兴明的银行卡复印件、付款证明单、富滇银行石林支行的通用交易回执、存款客户回单、网银电子回单、贷款结清证明；4.刘光平、毕林、毛云清、杨克锐的情况说明及银行流水。被告郑兴明向本院提交证据如下：1.股权确认书、发票、银行流水；2.水石坊B1幢一层平面图、商品房买卖合同登记备案表、录音、石林县水石坊B1幢销售合同备案情况统计表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的应付款明细、付款证明单，因被告不认可，且系原告单方制作或无原件核实，不符合证据的形式要件，本院不予确认；对原告欲证明的内容，本院综合全案证据审查判断；对被告提交的证据1，本院对其真实性予以确认，但因原告不认可双方签订《商品房购销合同》的真实意思表示是原告分配给被告的股权分红，被告亦未提交证据佐证，本院对该证明内容不予确认；对被告提交的证据2，被告认为原告抬高涉案房屋的价格的证明内容，因房屋所处的地理位置不同，可能导致房屋的价格不同，故该举证目的，本院不予确认；另被告认为涉案房屋按揭贷款的用款人、还款人均为原告的举证目的，因无相应证据证实，本院亦不予采信。综合诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告的解除权行使期限是否消灭；二、原告的诉讼请求是否成立。经审理，本院确认以下法律事实：2015年1月23日，原告恒泰公司（甲方）与被告郑兴明（乙方）签订《商品房购销合同》及《商品房补充协议》，原告将坐落于石林彝族自治县鹿阜街道办事处旧城武庙片区水石坊3.Ｂ1幢第1－2层1－04号房出售给被告郑兴明，合同约定：1.计价与付款方式：购房总价款为1847880元，房屋建筑面积为102.66平方米，买受人首期支付购房总价款的50.21%，即927880元，付款日期为2015年1月23日，其余价款920000元，向富滇银行石林支行贷款支付；2.乙方逾期付款的违约责任：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，乙方按每天30元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，乙方按约定承担违约责任，即乙方选择按揭贷款方式的，若其在超过合同约定的时间30日内不按银行要求提供符合银行要求的按揭贷款材料并签署相关按揭文件或因乙方原因不能按时办理完毕银行按揭的，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回所售房屋，并追究乙方总房款的20%作为违约金，甲方解除合同的，乙方应当无条件配合甲方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。2015年1月28日，涉案房屋登记备案在被告名下，买受人为郑兴明，合同登记号为（ＳＬ2015012800758）。2015年3月18日，郑兴明以借款人、房屋抵押人的名义与富滇银行石林支行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，原告作为保证人，为借款提供阶段性连带责任保证，贷款金额为920000元，借款期限自2013年3月18日至2020年3月17日。同日，富滇银行石林支行向郑兴明账号为54×××67的存折发放贷款920000元。被告将该920000元的贷款存折及还贷银行卡交由原告，贷款920000元由原告支配，每月房贷由原告赔还。2019年12月31日，原告向富滇银行石林支行还清贷款本金920000元。另查明，就涉案房屋，被告未向原告支付过首付款。原告以被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行及被告一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的为由，诉至本院。本院认为，法定解除权作为一种形成权，不受诉讼时效期间的限制，但受当事人约定或者法律规定的解除权行使期限限制。对于解除权行使期限，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，自解除权人知道或者应当知道解除的事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，原、被告双方约定解除合同的情形为由于被告的原因致使不能办理完毕银行按揭贷款的，视为被告违约，原告有权解除合同，收回房屋，并追究被告的违约责任。而本案查明的事实是被告已配合原告办理完按揭贷款手续，银行已发放了贷款，双方约定的合同解除权的情形已不存在，双方未约定解除权行使期限，法律亦未明确规定逾期付款的合同解除权行使期限，原告亦未提交证据证实其向被告履行了催告义务，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”按前述法律规定，原告行使解除权的期间应自解除事由发生之日起一年内行使。而本案中，首先，双方约定的被告应向原告支付首付款的时间为2015年1月23日，在被告未向原告履行支付首付款义务的情况下，原告应自知道解除事由发生之日起一年内行使解除权，或经催告后三个月内行使，原告称其多次催促被告交付购房款及协商解除购房合同事宜的陈述，因被告不认可，原告亦未提供证据证实，原告于2021年3月23日向本院提起诉讼，其行使解除权期限已超过一年的除斥期间，解除权消灭；其次，原告还清银行按揭贷款的时间为2019年12月31日，即便按2019年12月31日起计算，原告应在2020年12月31日前行使解除权，在原告未对原告进行催告的情况下，原告于2021年3月23日向本院提起诉讼要求解除合同的期限同样已超过了一年的解除权行使期间，解除权归于消灭。故原告主张解除双方于2015年1月23日签订的《商品房购销合同》及《商品房补充协议》并配合原告办理撤销合同登记备案等手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金370476元的主张，原告陈述该违约金包括支付银行贷款的利息147000元及被告违反合同约定的违约金，本案因已失去了解除合同的基础，且被告也未提供有效证据证实其支付利息的金额，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告石林恒泰投资有限公司的诉讼请求。案件受理费6858元，减半收取3429元，由原告石林恒泰投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 朱 玲二〇二一年六月二日书记员 王斌磊