贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终2093号上诉人（原审原告）：李子成，男，1978年10月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：方庆，贵州达德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘家海，男，1953年12月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：贵州省清镇市站街金刚砂厂，住所地贵州省清镇市站街镇老城村小西门清镇市站街镇七砂厂内。法定代表人：刘家海。上列二被上诉人共同委托诉代理人：苏琴，贵州红枫律师事务所律师。原审第三人：清镇市站街镇龙泉村村民委员会，住所地贵州省清镇市站街镇龙泉村。上诉人李子成因与被上诉人贵州省清镇市站街金刚砂厂（以下简称金刚砂厂）、刘家海租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2020)黔0181民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序并由审判员独任审理本案。本案现已审理终结。李子成上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判被上诉人返还上诉人租金100万元并赔偿损失，损失以未返还租金为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至被告还清租金止；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定李子成存在先违约行为错误。根据合同约定，2015年12月10日被上诉人应将租赁物交付上诉人使用，上诉人再于2016年6月30日前付100万元租金，由于被上诉人未履行交付租赁物义务，上诉人依法享有先履行抗辩权，拒绝支付后续租金。一审判决将上诉人行使先履行抗辩权认定为违约行为系认定事实错误。二、一审判决认定2015年12月10日至2019年5月10日共计三年零六个月租金67.9万由上诉人承担错误。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。至今被上诉人未将案涉的标的物金刚砂厂的厂房交付上诉人管理使用，上诉人依法不应支付租金。贵州省清镇市站街金刚砂厂辩称，从双方签订的厂房租赁合同来看，合同的甲乙双方是上诉人与被上诉人刘家海，金刚砂厂只不过是双方合同约定的标的物对象，基于合同相对性原则，被上诉人金刚砂厂并非本案适格主体，不应当承担相应法律责任。刘家海辩称，1.一审法院认定上诉人没有按照约定向被上诉人刘家海支付租金存在先违约行为认定恰当，双方签订的《厂房租赁合同》第三条第2款、第3款明确约定了双方各自的义务，需上诉人履行付清支付租金的义务，被上诉人能将租赁物交付给上诉人使用，按照租赁合同的交易惯例，通常情况下也应当是先交租金后使用租赁物；2.实质上，从2016年1月28日之后就再也没有向被上诉人履行租金支付义务，也不能提供证据证明在该期间有向被上诉人主张过交付租赁物，很显然上诉人自知他先交租金的义务尚未履行完毕，自然无权要求交付。清镇市站街镇龙泉村村民委员会述称，1.金刚砂厂与龙泉村村委会签订的合同是合法有效的，金刚砂厂出租的并未侵犯到村委会的范围；2.金刚砂厂与上诉人签订的合同与村委会无关。李子成向一审法院起诉请求：一、解除原被告于2015年12月10日签订的《厂房租赁合同》，判令被告返还原告租金100万元并赔偿损失，损失以未返还租金为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至被告还清租金时止；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月10日，原告李子成（乙方）与被告刘家海（甲方）签订《厂房租赁合同》，《厂房租赁合同》的具体内容为：根据有关法律法规，甲乙双方经友好协商，就租用贵州省清镇市站街金刚砂厂达成如下厂房租赁合同条款，以供遵守。一、租赁物位置、面积、功能。1、地点：站街镇龙泉村（原老城村）小地名猫猫洞金刚砂厂。2、面积：金刚砂厂面积约20亩。3、四至界线：东抵猫猫洞大坡，南抵国华磨料厂区，西抵林地（以围墙为界），北抵村荒山，具体以图纸为界。4、本租赁物采取包租方式，由乙方自行管理。二、租赁期限。1、租赁时间从2015年12月10日至2035年12月9日止，共贰拾年。2、租赁期限届满后，乙方可无须缴纳任何费用无条件继续长期租赁，甲方无权干涉。三、厂房租赁费用及相关事项。1、租金每年为人民币壹拾玖万肆仟元整。2、贰拾年租金共计叁佰捌拾捌万元整，分四次付清。签订合同之日先付伍拾万元整，十五日之内再付伍拾万元，在2016年6月30日前付壹佰万元，2017年3月30日前付余款壹佰捌拾捌万元。3、乙方付清所有款项后三个月内甲方可拆除厂房内所有设备，设施。4、租赁期间乙方使用所产生的所有税费均由乙方自行承担。四、场所维修、建设。乙方在租赁期间享有租赁物所有设施的专用权，乙方应负责租赁物内相关设施的维护，并保证在本合同终止时归还甲方。五、租赁物的转租。租赁期限内，乙方可将租赁物转租，但转租的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等，本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。六、甲方未按合同约定期限移交交易物，对乙方所支付款项双倍赔偿；乙方未按合同约定期限支付相关款额，之前所付款甲方不予退还，同时无偿收回交易物。七、本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议。本合同一式两份，甲、乙方双方各执一份，签订之日起生效。《厂房租赁合同》签订后，被告刘家海向原告李子成出具收条一张，该《收条》载明：“收条/今收到李子成租金刚砂厂租金伍拾万整（500000元）/刘家海/2015.12.10号”；2016年1月15日，原告李子成通过贵州农村商业银行将500000元转账给被告刘家海。2016年1月27日，原告李子成通过贵州农信银行将300000元转账给刘家海，刘家海于2016年1月28日向原告李子成出具收条一份，该《收条》载明：“今收到李子成租金元月27号叁拾万整，元月28号收到贰拾万整”。另，被告贵州省清镇市站街金刚砂厂成立于1997年，原厂址位于清镇市，后于2009年9月搬迁至站街镇老城村小西门组，该厂所使用场地为2008年租赁原站街镇老城村小西门组的5.5亩土地及与其相邻的贵州清镇市国华材料科技有限公司原来厂区。2019年5月10日，刘家海与刘刚签订《租赁协议》，约定将位于清镇市站街镇龙泉村小地名猫猫洞的土地（四至界限为以刘家海磅房横切直线至冶炼炉旁动力变压器为界线，往下围墙内的刘家海的所有土地）租赁给刘刚使用，租赁期限为6年，每年38万元，并另由刘刚一次性赔偿刘家海180万元。合同签订后，刘刚向刘家海支付了赔偿金180万元，后双方因租金及搬迁费的问题发生纠纷，刘家海、贵州省清镇市站街金刚砂厂于2019年10月诉至一审法院；在诉讼过程中，刘家海、贵州省清镇市站街金刚砂厂与刘刚庭外和解后于2020年5月19日向一审法院申请撤诉，一审法院于2020年5月20日裁定准予刘家海、贵州省清镇市站街金刚砂厂撤回起诉。庭审中，被告刘家海陈述因原告未付清租金，故案涉的厂房及场地一直未交付原告李子成使用。同时被告贵州省清镇市站街金刚砂厂认可刘家海作为金刚砂厂的实际投资人，有权处分该厂房，对被告刘家海与原告李子成签订《厂房租赁合同》不持异议。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告双方经商议订立的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，且被告刘家海作为被告贵州省清镇市站街金刚砂厂的实际投资人，其有权处分作为个人独资企业的财产，故该《厂房租赁合同》依法成立并生效。原被告双方在《厂房租赁合同》第三条明确约定20年租金共计388万元，分四次付清，在合同签订后，原告李子成虽分三次向被告刘家海支付租金100万元，但其并未完全按合同约定向被告刘家海支付剩余的租金288万元，故原告李子成首先存在违约行为；而被告刘家海在原告支付了部分租金后，一直未将案涉的标的物金刚砂厂的厂房交付原告管理使用，虽然双方没有约定交付案涉厂房的具体时间，但《厂房租赁合同》对租赁期间进行了明确约定（即从2015年12月10日至2035年12月9日止），并且原告李子成也分三次支付了租金100万元，但至今被告刘家海未将案涉的标的物金刚砂厂的厂房交付原告管理使用，也未解除双方签订的合同和退还原告支付租金，且在未通知原告的前提下还于2019年5月10日与他人签订《租赁协议》，将案涉厂房的部分转租给他人，被告刘家海的行为亦属违约。虽然原被告双方没有以书面形式解除《厂房租赁合同》，但双方均以各自行为表示不再履行该合同，故一审法院确认双方签订的《厂房租赁合同》于2019年5月10日自行解除。在合同自行解除后，因原被告双方未对租金进行结算，按照合同约定每年租金为19.4万元，故从2015年12月10日至2019年5月10日的时间共计三年零六个月，租金应为67.9万元，在扣除该租金后，故被告刘家海应返还原告李子成租金32.1万元（100万－67.9万＝32.1万）。对于原告李子成诉请被告自起诉之日起按年利率6%支付资金占用费，因本案系原告首先违约，故对该诉请亦不予支持。对于被告刘家海提出原告未支付完毕租金，无权要求解除合同，也无权主张退还已交付的租金的辩论意见，一审法院认为于法无据，不予采信；对被告贵州省清镇市站街金刚砂厂提出“本案当事人应为原告及刘家海，金刚砂厂系独立的民事主体，案涉合同未经金刚砂厂盖章认可，故金刚砂厂不应承担该合同产生的责任”的辩论意见，根据合同的相对性原则，《厂房租赁合同》为原告李子成与被告刘家海签订，被告贵州省清镇市站街金刚砂厂不是案涉合同的当事人，故被告贵州省清镇市站街金刚砂厂不应承担法律责任，故对该辩论意见，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘家海于本判决生效之日起十日内返还原告李子成租金321000元；二、驳回原告李子成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。案件受理费6900元，由被告刘家海负担2215元，原告李子成负担4685元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据材料。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本案租赁合同虽未明确约定厂房交付时间，但是明确约定了租赁起止时间，即从2015年12月10日至2035年12月9日止。因此，按照一般常理及日常生活经验法则，作为出租方的刘家海显然应当在租期开始前向承租人交付房屋。而本案租赁合同约定的租赁费支付时间除第一笔50万元须于签订合同之日支付外，其余款项的支付时间均在租期开始之后。因此，本案房屋交付义务的履行时间应早于除第一笔50万元外的其余租金的支付时间。鉴于刘家海已于合同签订当日出具了收到50万元款项的《收条》，因此，刘家海显然不能以李子成未付清租金为由不履行房屋交付义务。其未履行房屋交付义务的行为构成违约，其应当全部返还李子成支付的100万元租金。李子成未按约定时间支付剩余款项的行为属于合同法规定的先履行抗辩权的适用范畴，因此，并不构成违约。一审判决对此认定错误，本院依法予以改判。至于上诉人李子成提出的损失赔偿问题，因其对案涉房屋长期未能交付未积极、及时主张权利，存在明显的消极放任的过失，其怠于行使权利的行为是造成租金占用费损失的重要原因，因此，本院对其主张的资金占用损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省清镇市人民法院(2020)黔0181民初669号民事判决第二项；三、变更贵州省清镇市人民法院(2020)黔0181民初669号民事判决第一项为：刘家海于本判决生效之日起十日内返还李子成租金1000000元；四、驳回李子成的其余诉讼请求。一审案件受理费6900元，由刘家海负担6000元，李子成负担900元。二审案件受理费13800元，由刘家海负担12000元，由李子成负担1800元。本判决为终审判决。审判员  田勇二〇二一年六月二十四日法官助理钟钦书记员左文艳