青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2021）青01执异119号案外人：莫静，女，1979年7月26日出生，汉族，公民身份号码：×××，现住北京市朝阳区百子湾南二路66号院1号楼1501号。委托诉讼代理人：曹鸾骁、陈迁，北京以安律师事务所律师。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，统一社会信用代码91110000801114817T。负责人：刘某。被执行人：山水文园凯亚房地产开发有限公司，统一社会信用代码：911101056336473148。法定代表人：李某，该公司董事长。被执行人：北京智都建筑工程有限公司，统一社会信用代码：911101055801389677J。法定代表人：曹某，该公司董事长。被执行人：北京山水置地企业管理有限公司，统一社会信用代码：91110105MA0048JG2L。法定代表人：孙某，该公司董事长。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行与被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司借款合同一案，案外人莫静对本院查封的北京市朝阳区××园房产对应土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人莫静称，你院作出的（2020）青01财保11号民事裁定，将其购买的北京市朝阳区××园房产对应土地使用权进行了查封，而案外人为该房屋买受人，根据“地随房走”的原则，被执行人在转让房产的同时，房产占用范围内的土地使用权一并进行了转让。第一，在你院查封案涉房屋之前，案外人已与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了合法有效的买卖协议.2019年2月26日，案外人与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了《协议书》。《协议书》约定，案外人意向购买山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××园房屋（约定以公安行政管理部门审核的房号为准，后山水文园凯亚房地产开发有限公司向建委审批报备时将“21号楼1单元”变更为“18幢4单元”），该房屋暂定建筑面积479.9平方米，建筑面积单价119000元/m，房屋总价57108100元。该《协议书》的内容符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方之间已经成立合法有效的房屋买卖关系；第二，案外人名下无其他用于居住的房屋，案外人所购案涉房屋系用于自住，且已实际占有案涉房屋；第三，案外人按照要求已支付了2285万元。案外人分别于2018年10月22日支付房款285万元，于2018年11月29日支付房款500万元，于2019年1月4日支付房款500万元，于2019年2月15日支付房款1000万元。截至2019年2月15日已支付2285万元，剩余尾款34258100元未支付。第四，并非因案外人的原因暂未办理案涉房屋过户登记手续。案外人的执行异议申请符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，请求依法中止对北京市朝阳区弘燕山水文园18号楼4单元101号房屋对应土地使用权的执行。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司北京分行提交书面意见称，本案因合同纠纷向本院申请财产保全，依法查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××乡通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。故此，如果案外人购买上述土地上的商品住宅，则能够提出以其为买受人经过正式网签商品房买卖合同、则答辩人不同意中止对其所对应的土地所有权的执行。如果案外人不能提出上述经过正式网签的商品房买卖合同，则答辩人不同意其执行异议请求。被执行人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司对执行异议均未提交书面意见。本院查明，申请人五矿国际信托有限公司与被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司诉前财产保全一案，本院依据申请人五矿国际信托有限公司的财产保全申请及提供的担保，于2020年4月30日作出（2020）青01财保11号民事裁定书，裁定：冻结被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司、北京智都建筑工程有限公司、北京山水置地企业管理有限公司在开户银行账户内存款762772777.77元，如存款不足此数额，则查封、扣押被申请人持有的相应价值的其他财产。2020年5月11日本院作出（2020）青01财保11号协助执行通知书，查封山水文园凯亚房地产开发有限公司位于北京市朝阳区××乡通住宅小区二区（B区）二段住宅及地下车库项目；土地使用证号：京朝国用（2013出）第00284号，使用权面积43982.72平方米。本院委托北京市第三中级人民法院协助查封上述土地使用权手续。北京市第三中级人民法院于2020年5月12日向北京市朝阳区不动产登记事务中心发出了（2020）青01财保11号民事裁定书、（2020）青01财保11号协助执行通知书对上述土地使用权予以查封。北京市朝阳区不动产登记事务中心在送达回证备注载明：有抵押、轮候。本案诉前财产保全后，五矿国际信托有限公司在法定期间内向本院提起诉讼，本院作出的（2020）青01民初256号民事判决书，判决书生效后，五矿国际信托有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行于2021年4月14日签订债权转让协议，约定五矿国际信托有限公司将本案债权全部转让给上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，因被执行人未按期履行生效法律文书确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司北京分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2021年5月21日作出(2021)青01执184号执行通知书、报告财产令、执行裁定等法律文书。案外人莫静于2021年5月30日向本院提出执行异议。另查明，莫静提供了北京市规划和自然资源局委员会出具不动产登记资料查询查封情况。该情况载明：“于2020年5月12日，青海省西宁市中级人民法院查封土地，文号（2020）青01财保11号，限制终止日期：2023-5-11，介于房地一体原则查封土地为首封”。在本案审查过程中，莫静提交了2019年2月26日,山水文园凯亚房地产开发有限公司（甲方）与莫静（乙方）签订《协议书》，约定鉴于双方于2019年2月26日签订了《借款合同》，达成协议内容，甲方将乙方意向房屋即甲方位于北京市朝阳区××园房屋，暂定建筑面积479.9平方米，房屋总价暂定57108100元；意向房屋具备现房销售手续后，在乙方《借款合同》项下本金足额持续提供至甲方取得该楼《不动产权证书》之日即乙方已向甲方提供实际有效借款达57108100元，乙方有权选择按第一条约定价格购买房屋。山水文园凯亚房地产开发有限公司于2018年10月22日、2018年11月29日、2019年1月4日、2019年2月15日分别向莫静出具了收据共计2285万元，收据内容显示交来为“借款”，并附有银行凭证。后该楼号重新审批排列为北京市朝阳区弘燕山水文园18号楼4单元101室。本院认为，本案系案外人莫静对本院作出（2020）青01财保11号民事裁定书，查封了被申请人山水文园凯亚房地产开发有限公司名下的土地使用权提出书面异议，属执行标的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条明确规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：案外人是否系权利人；该权利的合法性、真实性；该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人莫静虽其与山水文园凯亚房地产开发有限公司签订了《协议书》，但从该协议内容看，该协议并不具备房屋买卖合同成立的形式要件；莫静提交收据内容显示为“借款”，不能证明该款系支付的房款。异议审查期间，莫静并未提交其名下无其他居住房屋查询结果告知单,现案外人莫静提出的异议请求不同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。案外人莫静对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，故案外人莫静的异议理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回案外人莫静的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 卓 玛审判员 许正芳审判员 樊 静二〇二一年六月十日法官助理 王思思书记员 岳 林附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行；驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。