广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初27693号原告：深圳市宝运达物流有限公司，住所地深圳市宝安区前进二路与西乡大道交汇处宝运达物流中心综合楼1栋001房，统一社会信用代码91440300736268798G。法定代表人：罗凯文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张芬，广东经天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梅兴，广东经天律师事务所律师。被告：神州数码集团股份有限公司，住所地深圳市南山区粤海街道科发路8号金融基地1栋11楼E1，统一社会信用代码9144030019218259X7。法定代表人：郭为，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵显龙，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗锦荣，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市深信西部房地产有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道创业一路一巷29区西部单身宿舍202房，统一社会信用代码914403001924732588。法定代表人：钟少丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：张小立，该公司职员。上述原告深圳市宝运达物流有限公司(简称宝运达公司)与被告神州数码集团股份有限公司（简称神州数码公司）、深圳市深信西部房地产有限公司（简称深信公司）合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员冼晓莉独任审判，公开开庭进行了审理。原告宝运达公司委托诉讼代理人张芬、刘梅兴，被告神州数码公司委托诉讼代理人赵显龙、罗锦荣，被告深信公司委托诉讼代理人张小立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝运达公司向本院提出诉讼请求：1、被告神州数码公司、深信公司协助将位于深圳市宝安区西乡镇西乡大道北侧的宗地号Ａ112-××号宗地中6848.01平方米的土地使用权及地上建筑面积2474.3平方米的宿舍楼转移登记至原告宝运达公司名下；2、被告神州数码公司、深信公司负担本案诉讼费。事实和理由：被告神州数码公司系深圳市宝安区西乡镇西乡大道北侧的宗地号Ａ112-××2地块及地上建筑物的实际权利人。2003年11月14日，被告神州数码公司以其子公司被告深信公司的名义与深圳市规划与国土资源局签订Ａ112-××2宗地《深圳市土地使用权出让合同书》。2004年5月24日，涉案宗地取得房地产证（深房地字第××号）。2005年4月6日，宝运达公司以案外人深圳市加际洲实业有限公司的名义与神州数码公司签订《物业转让合同》，约定神州数码公司以450万元价格向加际洲公司转让Ａ112-××2宗地上的6906.3平方米的土地使用权及地上建筑物，包括食品公司办公楼一栋三层，建筑面积958.88平方米，用地面积1813.16平方米；食品公司宿舍楼一栋七层，建筑面积2500平方米，用地面积2982平方米；食品公司文体楼一栋三层，建筑面积740.8平方米，用地面积911.51平方米；食品公司宿舍二期用地及预留用地共1199.63平方米，工业用地转让按政府规定的手续办理。《物业转让合同》签订后，宝运达公司以加际洲公司名义按约向神州数码公司支付转让款370万元，神州数码公司、深信公司将案涉土地使用权及地上建筑物交付加际洲公司，并由宝运达公司实际占有使用至今。经核查，案涉转让物业用地面积实际为6848.01平方米。2006年2月20日，深圳市中级人民法院对Ａ112-××号宗地的土地使用权及地上建筑物进行拍卖，《拍卖成交确认书》明确Ａ112-××号宗地中6848.01平方米的土地使用权及地上建筑物已出售给宝运达公司，本次拍卖剩余土地面积30470.87平方米及其上的3631.32平方米的厂房，竞拍所得人亦为宝运达公司。2011年9月16日，宝运达公司以加际洲公司名义与神州数码公司签订《补充协议书》，约定加际洲公司委托宝运达公司于2011年9月23日前向神州数码公司支付合同价款余款80万元，以后案涉物业相关业务由宝运达公司承接；若标的物业产权过户登记存在政策上的可能，需要神州数码公司协助办理的，神州数码公司积极协助加际洲公司办理相关手续；另外，该补充协议明确案涉土地使用权及地上建筑物实际受让人为宝运达公司。《补充协议书》签订后，宝运达公司按照补充协议约定，委托案外人深圳市安道运输集团有限公司向神州数码公司支付合同余款80万元。因案涉土地使用权及地上建筑物的实际受让人为宝运达公司，为完善转让手续明确受让人，在转让价款全部付清后，宝运达公司、加际洲公司与神州数码公司协商确定，由宝运达公司与神州数码公司直接签订《物业转让合同》，废除原加际洲公司与神州数码公司于2005年4月6日签订的《物业转让合同》。现案涉6848.01平方米的土地使用权及地上建筑面积为2474.3平方米的宿舍楼已依法完善了规划及报建手续，具备最终办理转移登记的条件，但神州数码公司、深信公司一直未予配合办理。宝运达公司遂起诉，请求判如所请。被告神州数码公司辩称：（一）本案的基本事实。Ａ112-××号宗地面积为54665.84平方米，原为鸡场用地，深信公司原系神州数码公司的全资子公司，后深信公司与深圳市规划与国土资源局签订Ａ112-××号宗地土地使用权转让合同并将土地登记在深信公司名下。宝运达公司诉请的6848.01平方米的土地使用权及地上建筑面积2474.3平方米的宿舍楼位于Ａ112-××号宗地内。目前Ａ112-××号宗地由宝运达公司及案外人深圳信立泰药业股份有限公司实际占有使用，土地目前并未分宗。在占有案涉土地期间，宝运达公司对原有建筑进行拆除重建，现该宗地上已不存在“办公楼一栋三层、宿舍楼一栋七层、文体楼一栋三层”，实际建成十九层宝运达物流信息大厦，且现有宿舍楼均超出七层。截至目前，案涉房产未办理不动产初始登记。2016年4月18日，神州数码公司将其持有的深信公司100%的股权转让给案外人中国希格玛有限公司，自此神州数码与深信公司已不存在股权投资关系。（二）案涉土地及房产权利人为深信公司，神州数码公司已不是深信公司的股东，且神州数码公司现有股东并未参与案涉交易，故无法协助或指示深信公司协助宝运达公司办理转移登记手续。（三）案涉土地及房产不符合法律规定办理转移登记的条件，无法办理转移登记手续。1、宗地是土地管理的最小单位，土地使用权及其地上建筑物的转让应以宗地为单位；若仅转让宗地中的一部分，则应先对土地进行分宗，并对分宗后的地块作初始登记。然而，Ａ112-××号宗地除部分出售给宝运达公司外，还部分出售给案外人深圳信立泰药业股份有限公司，Ａ112-××号宗地尚未分宗并就分宗后地块作初始登记，案涉土地不具备转移登记的条件。2、案涉房产已不复存在，而案涉房产所在地上新建的房产属于违法建筑，深圳市规划土地监察局曾作出深规土行告（2014）69号《行政处罚告知书》，拟没收宝运达在案涉房产所在地上新建的建筑物和其他设施。故上述房产不具备不符合法律法规所规定的办理首次登记的条件，进而也无法完成宝运达公司诉请的转移登记。综上，神州数码公司请求驳回宝运达公司的全部诉求。被告深信公司辩称：（一）房产依附于土地之上，在土地未分宗的情况下，通常无法就部分土地办理产权变更。深信公司出售给宝运达公司的物业共计4199.68平方米在Ａ112-××号宗地上，不属于新开发的房产，深信公司无法在土地未分宗情形下协助宝运达公司办理转移登记。（二）宝运达公司诉求获法院支持仅限于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，但宝运达公司受让案涉土地及地上建筑物后，将原有食品公司办公楼一栋三层、宿舍楼一栋七层、文体楼一栋三层予以拆除，并进行了大量的加改建行为，本案无法办理转移登记手续系因宝运达公司自身原因所致。（三）宝运达公司未能提供原协议所约定的无法办理过户手续情况已涤除、现已具备办理转移登记手续的证据。（四）宝运达公司的诉讼请求已过诉讼时效期间，已丧失胜诉权。深信公司请求法院驳回宝运达公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：一、有关当事人的主体登记事实神州数码公司前称为深圳市深信泰丰（集团）股份有限公司，于2016年3月30日变更企业名称为神州数码集团股份有限公司。深信公司原系深圳市深信泰丰（集团）股份有限公司投资设立的全资子公司，深圳市深信泰丰（集团）股份有限公司于2016年4月18日将其持有的深信公司100%股权转让给案外人中国西格玛有限公司，并办理了工商变更登记。二、有关合同签订、履行的事实2003年11月14日，深信公司与深圳市规划与国土资源局签订深地合字（2003）4071号《深圳市土地使用权出让合同书》，约定深圳市规划与国土资源局将地块编号为Ａ112-××2，面积约54665.84平方米的土地出让给深信公司，土地使用年限为50年，从2003年11月14日至2053年11月13日止，土地用途为工业用地，土地性质为商品房，主体建筑物性质为厂房、宿舍、办公。深信公司于2003年10月30日缴清地价款。Ａ112-××2宗地于2004年5月24日经核准登记在深信公司名下，房地产证号为深房地字第××号，登记时建筑物及其附着物记载为无，他项权利摘要及附记记载“该宗地计入容积率总建筑面积不超过60150平方米，其中厂房40560平方米，宿舍9900平方米，办公6380平方米，职工活动中心670平方米，食堂1500平方米，附属设施（包括配电房、锅炉房等）1140平方米。2003年12月，深圳市规划与国土资源局宝安分局向用地单位深信公司发放深规土规许字05-2003-0079号《深圳市建设用地规划许可证》。2004年7月15日，深圳市规划与国土资源局宝安分局向深信公司发放深规土建许字2004Ｂ291号《深圳市建设工程规划许可证》，Ａ112-××号宗地建设子项名称为Ｃ区宿舍楼，1栋7层，框架结构，计容积率建筑面积2474.3平方米。2004年8月16日，深圳市规划与国土资源局宝安分局发放深规土设验字2004ＢＹ222号《深圳市建设工程规划验收合格证》，Ａ112-××号宗地上建筑面积2474.3平方米的Ｃ区宿舍楼经规划验收合格。2005年4月6日，神州数码公司与案外人深圳市加际洲实业有限公司（简称加际洲公司）签订《物业转让合同》，主要约定内容如下：1、神州数码公司将以下物业转让给加际洲公司，（1）食品公司办公楼一栋三层（建筑面积958.88平方米，用地面积1813.16平方米）、食品公司宿舍楼一栋七层（建筑面积2500平方米，用地面积2982平方米）、食品公司文体楼一栋三层（建筑面积740.8平方米，用地面积911.51平方米），物业建筑总面积4199.68平方米，用地总面积5706.67平方米，以国土部门核准面积为准；（2）食品公司宿舍二期用地及预留用地共1199.63平方米，工业用地转让按政府规定手续办理。2、转让价为450万元，其中建筑物及建筑用地价款420万元，二期宿舍用地为30万元。加际洲公司于合同签订当日支付370万元，余款80万元于办理产权证书当日支付。合同履行过程中产生的税费，按有关规定由双方各自负担。2006年2月20日，宝运达公司与深圳市土地房产交易中心签订《深圳市房地产拍卖成交确认书（土地）》，宝运达公司公开竞得深圳市中级人民法院委托拍卖的位于深圳市宝安区西乡镇西乡大道北侧Ａ112-××2宗地部分土地使用权及其地上建筑物（厂房2）房地产。标的物附记记载，法院通知：1、Ａ112-××2宗地面积为54665.84平方米，该地块中的17315.04平方米土地于2001年由被执行人神州数码公司转让给深圳市信立泰药业有限公司，另6848.01平方米土地及其地上建筑物已转让给宝运达公司，故本次拍卖为剩余土地面积30470.87平方米（面积误差约31.92平方米，土地面积仍以国土部门最后查丈为准，面积误差在50平方米以内的，法院不负责处理，风险由竞得人负担）及其上建筑物3631.32平方米的厂房2；2、拍卖成交后，竞得人须与深圳市信立泰药业有限公司及宝运达公司就土地分割和办证问题自行协商，并自行处理该拍卖物的历史遗留问题及完善相关手续，法院不负责处理，风险由竞得人负担。3、拍卖物的权属证明编号为深房地字第××号及《宝安区历史遗留生产性违法建筑检测鉴定备案证明书》。2011年9月16日，神州数码公司与加际洲公司签订《补充协议书》，主要内容如下：1、《物业转让合同》签订后，神州数码公司按约定将标的物业、土地以及相关设施移交加际洲公司使用，并将物业、土地、资料（包括承租人资料）一并移交加际洲公司，加际洲公司于合同签订当日支付一期合同价款370万元，由于建筑物存在历史遗留原因，至今无法办理产权过户登记手续，客观上履行不能。2、加际洲公司委托宝运达公司于2011年9月23日向神州数码公司支付余款80万元，此后涉及该物业的业务均由宝运达公司承接。自神州数码公司收取余款之日起，原《物业转让合同》效力终止，双方义务视为已履行完毕。3、若标的物业产权过户登记存在政策可能，需要神州数码公司予以协助办理的，神州数码公司应予以协助配合，有关费用由加际洲公司负担。2011年9月23日，宝运达公司向神州数码公司支付了转让款80万元。上述款项付清后，神州数码公司与宝运达公司直接签订《物业转让合同》，落款日期倒签为2003年1月13日，该合同具体约定内容同神州数码公司与加际洲公司于2005年4月6日签订的《物业转让合同》一致，即将合同受让方的权利义务主体变更为宝运达公司。2014年7月，深圳市规划土地监察局对深信公司、宝运达公司作出深规土行告（2014）69号《行政处罚告知书》，因深信公司将位于西乡大道北侧企龙路旁，毗邻变电站面积约10000平方米土地使用权（为划拨用地）违法转让给宝运达公司事宜，拟作出没收深信公司违法所得150万元并处罚款67.5万元，没收宝运达公司在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施（1栋17层建筑物，建筑面积21163.1平方米，建筑物坐标25409.41，96958.61；25409.41，96988.03；25332.56，96988.03；25332.42，96958.45）。2019年12月2日，宝运达公司与加际洲公司（变更企业名称为深圳市圳美实业有限公司）签订《确认书》，双方就位于深圳市宝安区西乡镇西乡大道北侧Ａ112-××2宗地中的6848.01平方米土地使用权及地上建筑物归属达成一致，并确认宝运达公司于2005年以加际洲公司名义分别于2005年4月6日、2011年9月16日与神州数码公司签订《物业转让合同》《补充协议书》，Ａ112-××2宗地中6848.01平方米土地及地上建筑物的实际权利人为宝运达公司，上述土地及地上建筑物自交付以来一直由宝运达公司占有、使用。另查明，宝运达公司、神州数码公司及深信公司确认，案涉Ａ112-××2宗地上，宝运达公司实际占有的6848.01平方米土地上共新建了4栋建筑物，仅一栋7层宿舍楼建筑面积2474.3平方米已办理合法报建手续。其余3栋建筑物未办理合法报建手续，其中一栋4号宿舍楼系拆除原有3层办公楼、3层文体楼后重建共17层，一栋5号厂房共5层，一栋6号厂房共6层。三、有关案涉宗地登记的事实本案在诉讼过程中，本院依职权向深圳市规划和自然资源局宝安管理局、深圳市不动产登记中心函询案涉土地及建筑物转移登记事宜。深圳市规划和自然资源局宝安管理局复函：根据来文提供的《深圳市宝运达物流有限公司工业园片区测绘技术报告》载明的Ａ区地块面积为6848.01平方米，深圳独立坐标为：（Ｘ，Ｙ）25784.94，97058.66；25781.57，97093.61；25743.00，97123.00；25688.27，97193.24；25702.39，97050.78。经市政府同意，我市自2020年10月8日起全面启用2000国家大地坐标系，转换为国家大地坐标后为：（Ｘ，Ｙ）2500097.49，487694.99；2500094.72，487729.99；2500056.66，487760.03；2500003.13，487831.20；2500014.82，487688.52。根据转换后的大地坐标，经查地籍信息系统，案涉地块位于Ａ112-××2宗地范围内，面积为6848.01平方米。2003年11月14日，深圳市深信西部房地产有限公司与深圳市规划与国土资源局签订了深地合字（2003）4071号土地使用权出让合同，取得Ａ112-××2宗地的土地使用权，土地面积约为54665.84平方米，土地用途为工业，土地性质为商品房，土地使用年限50年，从2003年11月4日起至2053年11月13日止。关于案涉地块的土地使用权及地上建筑面积为2474.3平方米的7层宿舍楼能否登记至宝运达公司名下，因登记职责在不动产登记中心，建议咨询不动产登记部门。深圳市不动产登记中心复函：一、经查不动产登记系统，截至2021年4月13日，Ａ112-××2宗地已分宗，未查到来函所述Ａ112-××2宗地中6848.01平方米及其上建筑物的不动产登记记录。二、《深圳经济特区房地产登记条例》（2019年修正）第三十条规定：申请建筑物、附着物所有权首次登记，应当提交下列文件：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）土地使用权属证明；（四）建设工程规划验收合格的证明文件；（五）竣工验收合格的证明文件；（六）竣工测绘报告。第三十五条规定：经首次登记的房地产，当事人可申请办理转移登记。三、不动产转移登记还应符合《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《深圳经济特区房地产转让条例》、《深圳市人民政府办公厅关于印发深圳市转让管理办法的通知》（深府办规（2020）2号）等相关法律法规的条件和程序。另查明，Ａ112-××2宗地原有面积约为54665.84平方米，后部分土地经分宗，宗地号为Ａ112-××8，权利人为深圳市信立泰药业有限公司。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”依据神州数码公司与宝运达公司签订的《物业转让合同》，以及宝运达公司与加际洲公司签订的《确认书》，神州数码公司与加际洲公司于2005年4月6日签订的《物业转让合同》有关受让主体已实际由加际洲公司变更为宝运达公司，宝运达公司是上述《物业转让合同》的当事人。鉴于上述《物业转让合同》约定的转让物业包含了未办理合法报建手续的3层办公楼、3层文体楼，该部分物业的转让违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效；合同其余部分，系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应当认定为有效。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。结合本案，案涉6848.01平方米土地系Ａ112-××2宗地的一部分，上述土地并未分宗；上述6848.01平方米土地上现有4栋建筑物，除一栋7层建筑面积2474.3平方米的宿舍楼已办理合法报建手续外，其余3栋建筑物并未取得合法报建手续；上述7层宿舍楼未办理首次登记，现有证据无法表明宝运达公司可以提交《深圳经济特区房地产登记条例》（2019年修正）第三十条所规定的文件以满足办理首次登记的条件。综上，本院认为案涉土地及地上7层宿舍楼不符合办理转移登记政策要求，无法实际履行。故对于宝运达公司提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市宝运达物流有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，原告宝运达公司已预交，应由原告负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  冼晓莉二〇二一年六月七日书记员  陈丽君书记员  黄晓雯