湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终6853号上诉人（原审原告）：曾垂斌，男，1972年9月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：杜武，男，1988年5月31日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：孙萧，男，1977年1月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被上诉人（原审被告）：长沙市雨花区梦都宾馆，经营场所长沙市雨花区韶山南路123号华翼府商住楼2107-2110号。经营者：余春芳，女，1974年3月11日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理：杜武，男，1988年5月31日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：孙萧，男，1977年1月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人曾垂斌因与被上诉人杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾垂斌向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求；2.判令三被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.原审审理程序严重不当，客观上侵害并剥夺了上诉人的合法诉讼权益。2.原审判决认定事实不清。3.原审判决适用法律错误。被上诉人杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆辩称，其对一审判决没有异议，请求二审支持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。曾垂斌向一审法院起诉请求：1.判令杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆连带支付拖欠的房屋租金65993元（计算至2020年5月30日止），并按未付款金额的每天万分之五的标准承担逾期付款违约金直至付清之日止；2.判令杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月19日，杜武和孙萧与涉诉房屋原权利人（包括产权人委托出租等）刘*宇、刘*坤签订《房屋租赁合同》，承租长沙市韶山南路123号华翼府商住楼2101至2120房(复式两层)以及屋顶员工宿舍，总建筑面积2180平米的房屋，自2014年12月31日起租期为13年。每年租金为60万元，租金自第四年即2018年12月31日起每年上浮5%，租金按照先付后用的原则，每季度预付；未及时支付租金，按照日万分之五支付滞纳金。此后，杜武、孙萧与长沙市雨花区梦都宾馆将所租房屋合伙经营宾馆业务至今。根据宾馆的经营状况，2015年6月5日，杜武和孙萧又与涉诉房屋原权利人刘*宇、刘*坤签订《补充协议》，约定把原房屋租赁合同中的“租赁费从第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增百分之五”补充修改如下：前三年租金不变，三年以后每三年一递增，每次递增为上一年租金的5%(百分之五)，其他条款不变。后来因为房屋产权人涉诉，租金被法院依法要求杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆协助扣留；房屋原权利人刘*宇、刘*坤与杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆有经济往来产生债务抵扣等原因，杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆未再正常支付租金。2018年11月，涉案房屋因为其他债务纠纷，被法院依法拍卖，曾垂斌通过拍卖竞买涉案房屋成功。因为杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆仅向拍卖法院提交了《房屋租赁合同》主张租赁权利，没有提交《补充协议》，在法院公示的房屋状况信息时，没有公示该《补充协议》信息。2018年11月9日，法院依法作出裁定，确认将长沙市雨花区韶山南路123号华翼府商住楼2114号过户给曾垂斌，后曾垂斌依法取得该房屋第0352889号《不动产权证书》。曾垂斌取得《不动产权证书》以后，涉案房屋仍然由杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆继续经营宾馆业务。自2020年1月下旬开始至4月份，我国发生新冠肺炎疫情，全国各行各业为了防疫，均产生停业停产损失，长沙市雨花区梦都宾馆也曾经短时间停业。曾垂斌曾经多次与杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆协商，要求其按照原《房屋租赁合同》的约定支付租金，但是杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆以租金过高和与曾垂斌没有合同关系等理由拒绝支付，因此产生纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应按合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定，应当依法承担违约责任。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，曾垂斌在依法取得涉案房屋产权以后，存在于该房屋上的租赁关系不受影响，双方应当继续履行；而且杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆在曾垂斌在依法取得涉案房屋产权以后仍然经营宾馆，实际继续使用房屋，因此应当根据《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定支付租金。因此曾垂斌主张杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆支付租金的请求合法，该院予以支持；杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆辩称与曾垂斌没有合同关系的理由不能成立。双方争议焦点是关于《补充协议》的效力问题，实质是房屋租金自第四年及以后租金的增长幅度，即租金标准争议。曾垂斌主张2018年12月31日以后房屋租金每年增长5%，杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆主张2017年12月31日以后房屋租金每三年增长5%。该院认为，人民法院在拍卖涉案房屋时，要求有关权利人申报附加在该房屋上的权利时，对有关权利申报仅作一般性审查并予以公示。对公示的附加在该房屋上的有关权利时，并无确认已经公示的信息即为合法有效、未予公示的信息即不予认可或者无效的效力。杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆在向拍卖法院申报房屋存在的租赁关系权利时，拍卖法院并无必须全面申报所有资料的严格要求，杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆仅提供《房屋租赁合同》等基本资料并无不当。存在于被拍卖房屋的租赁关系是否有效、具体的权利义务关系应当专门依法审查认定。该院经审查，杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆提供的《补充协议》经核对仍然是签订《房屋租赁合同》的有关当事人所签，也是当事人真实意思表示，属于合同变更，杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆陈述符合情理，曾垂斌认为涉嫌伪造也并无证据证明。因此，曾垂斌认为杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆提供的《补充协议》无效的理由不能成立，该院不予认定。据此，关于2017年12月31日以后的租金，双方应当按照《补充协议》的约定每三年递增5%处理。本案中涉及的2017年12月31日--2020年12月30日期间租金，应当按照63万元（60*1.05）/年结算。案件审理过程中，双方当事人均认可租金应当自法院的产权过户裁定日期起计算租金，故本案杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆应付房屋租金应当自2018年11月9日起计算到2020年5月30日止为568天，租金为63442元（630000/12/2180*139.14*568/30）。曾垂斌主张以未付金额的日万分之五为标准计算逾期违约金，因双方在计算租金标准上存在争议，且杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆在经营过程中受新冠肺炎疫情影响，经营出现困难，导致支付租金迟延，有不可抗力因素存在，因此对曾垂斌要求支付逾期违约金的诉讼请求，该院不予支持。杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆提出受疫情影响要求减免租金，但杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆延迟支付租金已在一定程度上减轻了经营压力，故对杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆要求减免租金的主张，该院不予支持。杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆共同出资，将所租房屋合伙经营长沙市雨花区梦都宾馆，依法应当共同承担支付租金的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决如下：一、杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆应当于本判决生效后十日内，共同支付曾垂斌房屋租金63442元。二、驳回曾垂斌的其他诉讼请求。本案受理费1450元，因本案适用简易程序，依照《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，减半收取725元，由曾垂斌负担25元，杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆共同负担700元。曾垂斌在二审中向本院提交了《追加被告（或第三人）以及鉴定申请书》《延期举证及调查取证申请书》《关于将简易程序转为普通程序审理案件的申请书》及微信、短信截屏打印件，证明其于2020年7月1日向一审法院提交上述三申请书后，一审法院没有任何回应，明显违反法定程序。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。经审查，上述证据真实、合法，本院结合其他证据对其证明力予以综合认定。杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆在二审中未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，一审法院于2020年5月26日受理本案后，适用简易程序于2020年6月12日进行了第一次公开开庭审理，法庭调查后宣布休庭；该院对本案于2020年6月28日进行了第二次公开开庭审理后，于2020年6月30日作出一审判决。曾垂斌于2020年7月1日向一审法院提交了《追加被告（或第三人）以及鉴定申请书》《延期举证及调查取证申请书》《关于将简易程序转为普通程序审理案件的申请书》，一审法院承办人及书记员于2020年7月8日就三申请书与曾垂斌的两个一审委托代理律师进行了谈话，并制作了《谈话笔录》。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审审理程序是否严重违法；二、被上诉人应付的房屋租金数额应如何确定以及被上诉人是否应付违约金。关于焦点一。经审查，上诉人曾垂斌的《追加被告（或第三人）以及鉴定申请书》《延期举证及调查取证申请书》《关于将简易程序转为普通程序审理案件的申请书》均系在一审法庭辩论终结并作出一审判决后提交，且一审法院在一审判决作出后亦就上诉人的上述申请组织其委托代理人进行了谈话，故一审法院的处理并未违反法定程序，上诉人曾垂斌提出一审程序严重不当的上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点二。本院认为，杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆作为案涉房屋的实际承租人，应按合同约定支付房屋租金，案涉租赁房屋在有效租赁期间发生所有权变动，并不影响原租赁合同的效力。经审查，杜武、孙萧与案涉房屋原权利人刘振宇、刘正坤于2014年12月19日签订《房屋租赁合同》后，于2015年6月9日又签订了《补充协议》，在无证据证明《补充协议》系伪造的前提下，一审法院对被上诉人杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆应支付给曾垂斌的租金数额自拍卖法院作出产权过户裁定之日起按《补充协议》的约定标准计算，符合法律规定，其处理并无不当。对于上诉人曾垂斌主张的违约金问题，一审法院以被上诉人在经营过程中受到新型冠状肺炎疫情影响，支付租金迟延有不可抗力的因素存在，从而对曾垂斌的该项诉请不予支持，并考虑迟延支付租金在一定程度上减轻了被上诉人的经营压力，从而对被上诉人提出的减免租金的主张不予支持，其处理符合鼓励交易和公平的合同法原则，一审法院对此判定并无不当。综上所述，上诉人曾垂斌的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费1450元，由上诉人曾垂斌承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年六月七日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。