湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终854号上诉人（原审原告）：罗耀，男，1982年8月27日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。上诉人（原审原告）：史芳，女，1981年9月18日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：罗耀，男，1982年8月27日出生，汉族，系史芳之夫，住湖南省湘潭市岳塘区。上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，1983年12月10日出生，汉族，湖南三鑫车业有限公司员工，住湖南省株洲市天元区。上诉人罗耀、史芳与上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫车业公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2692号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗耀、史芳上诉请求：1.撤销原判；2.支持上诉人一审的诉讼请求；3.本案上诉费用由三鑫车业公司承担。事实与理由：原审法院适用法律错误，滥用自由裁量权。一、原审法院根据公平原则，确定核减6个月的违约金。上诉人认为三鑫车业公司应于2019年6月30日前交房，疫情在交房日期约6个月后发生，故三鑫车业公司违约在前，因疫情导致的延期违约金是不可以减免的。《合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，以及湖南高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答“全国人大法工委已经明确，对于因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款。但当事人延迟履约在先，不可抗力发生在后的除外”。二、截至上诉日，火炬学府一期土地性质：“用途仍然为批发零售用地（商业用地）”，并非合同约定的住宅用地，且三鑫车业公司未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，达不到交房标准。综上所述，三鑫车业公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，严重损害了上诉人的利益。上诉人特向贵院上诉，请求依法撤销原判决，判令被上诉人履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之一的比例支付截止至2020年10月31日违约金30778元，且支付违约金至达到土地性质变更为止。三鑫车业公司答辩称：答辩意见同三鑫车业公司的上诉意见。三鑫车业公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、合同约定的交房期限前，上诉人已履行了通知交房的义务，由于被上诉人的原因导致没有实际交房，责任在被上诉人。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对三鑫车业公司建设的火炬学府予以竣工公示，且公示期满无异议，说明在合同约定的交房日期即2019年6月30日前，被上诉人知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房。被上诉人接到交房通知后应当即时办理交接手续，但被上诉人拒绝接收，由此产生的损失理应由被上诉人自行承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人没按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案应属于不可抗力的情形，上诉人应当免去其责任。湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局没将土地用途从商业变为商住为由迟迟不予备案。上诉人为此多次找政府相关部门，湘潭市人民政府、岳塘区人民政府建设领域遗留问题处置工作领导小组也多次批示但问题仍不能解决。2020年6月份湘潭市委常委会议就该问题在优化营商环境专题做了专门部署，7月17日湘潭市纪委胡卫兵书记在优化营商环境会议上传达了市委常委会议精神，在市纪委的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。从上述情况来看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲应属于不可抗力的情形，上诉人不应承担责任。综上所述，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。罗耀、史芳答辩称：一、合同约定是在2019年6月30日交房，但是三鑫车业公司并没有取得工程竣工备案登记表，商品房不具有交房的条件，所以我方没有收房，损失应该按合同约定的万分之一每天，由三鑫车业公司承担。二、大多数业主认为竣工验收备案滞后的原因是开发商没有缴纳土地出让金，过错方在开发商，与政府没有必然联系，政府原因不属于不可抗力范畴。三、新冠疫情的问题，三鑫车业公司延迟履约在先，不可抗力发生在后，也不属于不可抗力。罗耀、史芳向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房义务；2.判令被告支付逾期交房违约金暂计27342元（按总房款万分之一每日的标准自2019年7月1日暂计至2020年8月27日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年10月12日，原告罗耀、史芳与被告三鑫车业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买三鑫车业公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房，建筑面积为132.61平方米，每平方米4768元，总金额为632284元；买受人于2017年10月12日之前将首付款132284元存入指定监管账户，余款500000元于2017年11月12日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；如出卖人未按本合同规定的期限交房，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，两原告按照合同约定履行了交付房款的义务。之后，被告三鑫车业公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续，未取得《建设工程验收备案表》，因此，涉案房屋至今未能达到法定交房条件。之后，被告通知两原告于2019年6月29日至2019年6月30日收房，两原告以房屋未达到交付条件为由拒绝收房。双方多次协商解决未果，两原告遂向法院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。一审法院认为，原告罗耀、史芳与被告三鑫车业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。两原告已依约向被告支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付两原告使用，但被告至今未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于两原告要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，法院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，两原告要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之一的违约金。因此，被告应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向两原告按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。但是，由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫车业公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到被告三鑫车业公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，因没有完成项目验收的相关手续而未取得《建设工程验收备案表》，致使涉案房屋至今未能达到法定交房条件的具体情况，新冠肺炎疫情对被告正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任由被告承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，法院酌情确定核减6个月的违约金。故两原告要求被告支付自2019年7月1日至2020年8月27日的违约金27342元的诉讼请求，因需核减6个月的违约金，法院对原告的该项诉讼请求部分予以支持。两原告要求被告按已付房款万分之一每日的标准支付从2020年8月27日以后至实际交付房屋之日止的违约金的诉讼请求，符合合同约定，法院予以支持。被告三鑫车业公司辩称因政府机构合并、职能发生变更，导致审批工作滞后，且因受疫情影响，导致不能按约交房，被告不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，法院不予采纳。被告三鑫车业公司辩称合同约定的违约金过高，应予以减少的辩解意见，与事实不符，法院亦不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，遂判决：一、被告湖南三鑫车业有限公司继续履行交房义务；二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告罗耀、史芳逾期交房违约金15112元（计算至2020年8月27日止），并以总房款632284元为基数，自2020年8月28日起，按万分之一每日的标准支付违约金至交房之日止；三、驳回原告罗耀、史芳的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：三鑫车业公司提交的证据一：湘潭市城市区建设领域遗留问题公文处理单一份。证明目的：并不是因为三鑫车业公司没有缴纳土地款导致延期办证。证据二：在全市优化营商环境专项巡察反馈会上的讲话提纲（胡卫兵）。证明目的：该提纲第四页着重讲了三鑫车业公司的问题，政府不作为原因，导致三鑫车业公司没有如期取得竣工备案表。证据三：《湘潭市自然资源和规划局城乡规划条件核实证书》、《工程竣工验收备案表》。证明目的：在政府部门的督查下，三鑫车业公司于2020年8月取得规划证书，在2020年9月14日取得竣工备案表，再一次证明并非开发商缴纳土地款项事宜导致延期办证，是政府行政不作为导致。罗耀、史芳质证认为：证据一到证据三，真实性无异议，但不能达到三鑫车业公司的证明目的，没有取得竣工备案表不是政府原因，过错方在三鑫车业公司。本院对三鑫车业公司提交的证据的真实性予以认定，能否达到其证明目的，在本院认为部分一并阐述。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2020年9月14日，三鑫车业公司取得《工程竣工验收备案表》。取得《工程竣工验收备案表》后，本案此次二审庭询（2021年5月14日）前，三鑫车业没有通知过罗耀、史芳收房。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为三鑫车业公司应否承担逾期交房的违约责任，如果需要承担，如何确定违约金的数额。三鑫车业公司与罗耀、史芳签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。罗耀、史芳依约向三鑫车业公司支付了全部购房款，三鑫车业公司未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。三鑫车业公司称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，但罗耀、史芳拒绝收房，损失应由罗耀、史芳自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故三鑫车业公司向罗耀、史芳交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。三鑫车业公司所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。三鑫车业公司还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，三鑫车业公司作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续。因三鑫车业公司的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故三鑫车业公司认为应当免责的上诉理由亦不成立。因三鑫车业公司已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》并非合同约定的房屋交付必要条件，罗耀、史芳该上诉意见不成立。本院此次二审庭询时，三鑫车业公司告知了罗耀、史芳收房，罗耀、史芳应在房屋已符合交房条件的情况下在合理时间内收房，之后的责任由罗耀、史芳自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定延期交房违约金计算至2021年5月14日往后延期一个星期即2021年5月21日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月过长，且与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。罗耀、史芳认为根据湖南省高级人民法院相关司法文件，三鑫车业公司延期交房，此后的疫情虽属于不可抗力，但三鑫车业公司仍应当支付违约金的上诉理由部分成立。据此，本院核定三鑫车业公司应支付的违约金为37937元〔632284元×0.1‰/天×（690天－90天），从2019年7月1日至2021年5月21日计690天，扣减3个月计90天〕。综上，罗耀、史芳和三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2692号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2692号民事判决第二项为“湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付罗耀、史芳逾期交房违约金37937元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由湖南三鑫车业有限公司负担。二审案件受理费100元，由罗耀、史芳和三鑫车业有限公司各自负担50元。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  任 莉审判员  周 粤二〇二一年六月二十八日法官助理周尧书记员胡佩佩