广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11669号上诉人（原审被告）：丁付林，男，1992年7月18日出生，汉族，住安徽省涡阳县经济开发区，被上诉人（原审原告）：广州市瑞龙强物业管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区侨港路春晓街2号-30号第二层商铺。法定代表人：伍凤珊。委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑梓镜，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人丁付林因与被上诉人广州市瑞龙强物业管理有限公司（以下简称瑞龙强公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。丁付林上诉请求：1.撤销一审判决；2.直接改判或发回重审；3.本案一、二审诉讼费用由瑞龙强公司承担。事实和理由：（一）一审判决遗漏当事人。2018年12月，丁付林与丁延光、丁少峰、丁志峰决定合伙经营小龙虾烧烤餐厅，共同推举丁付林为负责人，并由丁付林与瑞龙强公司签订房屋租赁合同。根据《民法通则》第三十四条规定，合伙负责人的经营活动，应由全体合伙人承担责任。瑞龙强公司在诉前明知丁付林经营的小龙虾烧烤餐厅是与他人合伙经营，却单独起诉丁付林一人，显然是遗漏当事人，丁延光、丁少峰、丁志峰作为合伙人，应作为本案当事人参与诉讼。（二）一审判决认定双方签订的租赁合同及补充协议解除时间为2020年6月11日是错误的，属于事实认定错误。2020年6月4日，瑞龙强公司向丁付林邮寄了《解除合同通知书》，2020年6月7日送达丁付林处。根据《合同法》第九十六条规定，合同自通知到达时解除。因此双方合同解除时间应为2020年6月7日。（三）一审判定丁付林应向瑞龙强公司支付2020年2月1日至2020年6月7日期间的租金207573元及利息，并向瑞龙强公司支付2020年6月12日至2020年7月11日的占用费49033元，属于认定事实及适用法律错误。租赁合同第三条第四项约定：“在租赁期内，必须按规定期限缴交场地费及相关费用，凡拖欠场地费及相关费用，需加收滞纳金。滞纳金每天按照所欠总额5%计算，如拖欠的总额超过一个月场地费及物业服务费的，甲方可单方解除合同，并有权自行开锁，收回租赁场地，该场地内的财产视为乙方弃产，并将该场地全部财产抵偿甲方的经济损失，履约保证金不退，乙方完全同意。”首先，根据该条约定，瑞龙强公司在丁付林拖欠第一个月的费用后，即可以解除合同并自行开锁，收回租赁物，减少损失。瑞龙强公司没有及时减损，由此造成的扩大租金损失，应由瑞龙强公司自行承担。其次，该条约定表明瑞龙强公司单方解除合同时，有权自行开锁，收回租赁场地，该场地内的财产视为乙方的弃产，抵偿甲方的经济损失。故丁付林在合同解除后，不存在继续占用租赁场地的事实。（四）一审判决丁付林支付2020年2月至5月的税费12944元，属于事实认定及法律适用错误。首先，瑞龙强公司与丁付林之间的租赁合同已经解除，瑞龙强公司并没有实际缴交税费。其次，丁付林不应支付2020年3月至5月期间租金，即使瑞龙强公司需要补交税费，也不由丁付林承担。（五）一审判决瑞龙强公司没收丁付林支付的履约保证金200940元，属于适用法律错误。履约保证金的性质属于违约金的范畴，瑞龙强公司与丁付林约定的违约金过高，应予依法调整。根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，丁付林承担的违约责任不应超过造成损失的30%。丁付林交付给瑞龙强公司的履约保证金200940元远远高于违约造成损失的30%。综上，恳请二审法院判如所请。瑞龙强公司二审答辩称，我方认为一审判决查明事实正确，适用法律正确，请求法院驳回丁付林的上诉请求。一、关于丁付林认为一审遗漏当事人的问题。所有合同均是丁付林与瑞龙强公司签订，也是其与瑞龙强公司日常对接，根据合同相对性原则，瑞龙强公司要求丁付林承担责任合法有据。二、瑞龙强公司在一审中主张以解除合同通知到达丁付林时为合同解除日期，一审法院却认为以邮件退回妥投时间为合同解除时间，但瑞龙强公司认为该日期对丁付林承担责任并无影响。三、双方签订的合同关于税费条款不违反法律规定，合法有效，丁付林应支付相应的租金和税费。四、丁付林要求返还履约保证金并无事实和法律依据，在双方对履约保证金没有明确约定的情况下，瑞龙强公司有权按照合同约定没收履约保证金。双方约定的履约保证金并非违约金性质，不适用违约金调整的法律规定。瑞龙强公司已经放弃对丁付林依据合同约定主张滞纳金和违约金，据此已经作出让步，故请求法院驳回丁付林的上诉请求。瑞龙强公司于2020年07月29日向一审法院起诉请求：1.确认双方的租赁合同已于2020年6月7日解除；2.判决丁付林腾空交还位于广州市海珠区xx路xx街xx号xx号101铺自编A商铺给瑞龙强公司；3.判决丁付林向瑞龙强公司支付2020年2月1日至2020年6月7日的租金207573元及利息3011元（利息以每月欠租金额为基数，按银行同期同类贷款利率从每月6日起计算，暂计至2020年7月23日）；4.判决丁付林承担欠付租金的应缴税费12944元；5.判决丁付林向瑞龙强公司支付场地占用费75183.9元（从2020年6月8日起，以原租赁合同约定的租金标准计算）；6.判决瑞龙强公司有权没收丁付林支付的履约保证金200940元；7.判决丁付林承担诉讼费。一审法院认定事实：根据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，位于海珠区xx路xx街xx7号，xx号101铺登记在广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社名下，层数为9层，建筑面积576.4平方米。瑞龙强公司提交广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社于2018年12月24日出具的《授权书》，载明“兹证明位于广州市海珠区xx路xx街xx号xx号101铺自编A商铺为我广州市海珠区瑞宝街瑞宝经济联合社物业，其使用功能属商业性质，现授权广州市瑞龙强物业管理有限公司全权对该商铺经营管理，对外出租，以自己独立名义处理订立租赁合同、收取租金等一切出租相关事宜。如经营、出租中产生纠纷需诉讼解决，亦由广州市瑞龙强物业管理有限公司全权处理”。2018年12月26日，瑞龙强公司（甲方、出租方）与丁付林（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：乙方通过公平、公正、公开的方式竞投，投得甲方场地租赁权；乙方租赁甲方的场地坐落于海珠区xx路xx街xx号xx号101铺自编A（以下简称：案涉房屋），计租面积394平方米；承租年限为1年10个月，自2019年1月1日起至2020年10月31日止；合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳200940元（六个月场地费和物业服务费），作为履行本合同的保证金，保证金不计利息，不抵作场地费；租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金无息退回给乙方；如乙方中途自行退租或违反本合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述承租物的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金；从2019年1月1日至2019年10月31日，场地费每月13373元，物业服务费31202元（以上场地费和物业服务费合计每月每平方米113.14元，每月场地费和物业服务费合计44575元）；从2019年11月1日至2020年10月31日，场地费每月14710元；物业服务费34323元（以上场地费和物业服务费合计每月每平方米124.45元，每月场地费和物业服务费合计49033元），场地费和物业服务费不含税费，税费由乙方负责；（四）在租赁期内，必须按规定期限缴交场地费及相关费用，凡拖欠场地费及相关费用，需加收滞纳金；滞纳金每天按照所欠总额5%计算；如拖欠的总额超过一个月场地费及物业服务费的，甲方可单方解除合同，并有权自行开锁，收回租赁场地，该场地内的财产视为乙方弃产，并将该场地全部财产抵偿甲方的经济损失，履约保证金不退，乙方完全同意；（六）本合同所涉款项产生的相关税费及支付：1.相关税费：本合同约定，由乙方缴交给甲方的所有款项所产生的税费均由乙方负责；相关税费的金额以甲方标准计算确定（相关税费包括但不限于甲方所属税务机关核定的：租赁业税目下的营业税、城市建设税、教育费附加、堤围防护费、地方教育附加、印花税、房产税、承租物所属地段的土地使用税和企业所得税以及相关税费相应的滞纳金）；2.相关税费支付：以甲方发出缴款通知之日起3天内向甲方全额支付；（第十条第三项）租用期间，乙方有下列行为之一的，视乙方违约，乙方除承担相应的违约责任外，甲方有权单方面解除合同，保证金归甲方所有，并收回承租物：6.逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损失的；7.拖欠款项总额超过壹个月场地费及管理服务费的；（第十一条）（二）乙方违约时，甲方有权立即实施停水停电，因停水停电所产生的一切后果均由乙方负责；并且甲方有权在乙方违约时随时单方解除本租赁合同，并没收履约保证金和收取违约金（违约金按本租赁合同场地费及管理服务费总额的20%计算），如乙方经甲方提前三日书面通知却拒不退场并归还承租物时，甲方还有权单方强制收回承租物，乙方置于承租物内的一切物品和设备均视为弃产物，甲方有权独自处理，因此造成的一切损失由乙方全部承担，乙方完全同意上述内容处理；（第十二条）在租赁期内，乙方如变更电话等联系方式的，应及时书面通知甲方，否则，由乙方承担不利后果；等。丁付林在该合同留下的联系地址为“安徽xx阳县xx区xx社区八里丁xx村069号”，联系方式为“1731xxxx899”。同日，双方签订《补充协议》，约定：租赁合同和物业管理合同中的费用为甲方实收费用，未含任何税费，如国家有关部门或甲乙双方任何一方需要开具发票时，其税费均由乙方支付；目前其中的租赁合同中的租金费用是必须开具发票的，其税费目前是22%，以后国家有关部门对税费如有增减，则按增减后的税率计算，均由乙方支付其税费；7.乙方确认广州市通讯地址为双方公函往来地址，乙方需要变更地址时，应书面通知甲方；等。同日，双方还签订了《场地移交确认书》。瑞龙强公司确认丁付林支付了保证金200940元，并按时足额支付租金至2020年1月31日；瑞龙强公司表示租金每月一收，丁付林在每月5日前支付当月租金。瑞龙强公司称丁付林自2020年2月1日起未支付场地费和物业服务费，称丁付林承租案涉房屋用于小龙虾烧烤餐厅，在2020年1月24日至2020年2月28日期间因新冠疫情影响每月营业，在2020年3月起恢复正常营业，但其在2020年5月15日前后发现丁付林已关闭案涉房屋，并对案涉房屋上锁。瑞龙强公司提交短信记录、微信记录，其中2020年5月19日，瑞龙强公司的管理人员发送短信“丁生你好，我是瑞宝物业的，今早经过你铺位见到东西都拆走了，是不是不干了撤场呢？如果撤场需要过来我们办公室办理终止合同手续，不然会一直计费，最终走到法律程序那你会很麻烦，你不需要担心费用问题，过来简单签个纸，把原合同和钱押金单，钥匙拿回来就可以了”；2020年5月27日，瑞龙强公司的管理人员发送短信“丁付林，你好，我是瑞龙强物业，你欠我公司租金及水电费已超过二十多万元，现希望你把跟我公司签订的合同及定金单邮寄到我公司办公室。另外我提供一份终止合同给你签好提供我，地址广州市海珠区xx路xx号xx楼。并在合同空白处签上：本人自愿放弃本合同，签名。这样的话我们公司就不再追究你所欠的费用及法律责任，不然我公司就提出法律起诉”。微信聊天中瑞龙强公司工作人员在2020年3月11日、18日、20日、4月14日、4月15日、4月22日、5月14日、5月19日向丁付林催款。2020年6月4日，瑞龙强公司向丁付林合同地址（即丁付林身份证地址）发出《解除合同通知书》，载明“丁付林阁下：贵我双方于2019年1月1日签订了《租赁合同》一份，约定阁下向我方承租海珠区xx路xx街xx号xx号101铺自编A商铺，月租金49033元。但阁下在合同履行过程中存在如下根本违约行为：拖欠合同约定的2月至5月租金196132元、水电费22561元、管理服务费12944元等，经我方多次催缴阁下也不支付。根据《租赁合同》第三条约定，我方可解除《租赁合同》。现我方正式通知阁下，自阁下收到本通知之即日起解除双方的《租赁合同》，请阁下根据《租赁合同》第三条的约定，在接到本通知后5日内清空腾退租赁商铺、付清欠费及违约金，并清空属于阁下的物品，逾期不清场视为阁下放弃屋内物品的所有权，由我方收回房屋并自行处理屋内物品，由此产生的后果及损失由阁下自行承担”，该邮件于2020年6月11日因丁付林拒收而退回。瑞龙强公司提供2020年6月23日案涉房屋的拍摄图片，显示案涉房屋门口有锁具，瑞龙强公司在案涉房屋门口张贴了《解除租赁合同通知书》。诉讼过程中，经一审法院释明，瑞龙强公司于2020年9月26日向丁付林身份证地址发出《商铺收回告知函》，要求丁付林于2020年9月30日前清空腾退案涉房屋，否则瑞龙强公司要自行收回案涉房屋，房屋内设施设备、物品等视为丁付林抛弃。该邮件已于2020年9月29日被他人签收。2020年10月12日，瑞龙强公司向一审法院出具《案涉商铺收回情况及明确诉请金额的说明》，明确瑞龙强公司已于2020年10月9日将案涉房屋自行收回，明确场地占用费计算至2020年10月8日。瑞龙强公司提交发票及缴费记录，拟证明丁付林应按每月3236元计算税费，瑞龙强公司明确诉请第四项的计算方式为按照每月3236元计算2020年2月至5月四个月的税费共计12944元。一审法院认为，瑞龙强公司出租案涉房屋给丁付林使用，瑞龙强公司、丁付林签订的《租赁合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。关于租赁关系的解除及租金的支付问题。根据瑞龙强公司、丁付林提供的证据，丁付林在租赁期间自行搬离案涉场地，经瑞龙强公司多次短信、微信催告均未与瑞龙强公司办理场地交接、清缴费用的手续，已经构成违约，根据《租赁合同》的约定，瑞龙强公司有权单方解除租赁合同。瑞龙强公司于2020年6月4日向丁付林邮寄了《解除租赁合同通知书》，该邮件已于2020年6月11日因丁付林拒收退回，故双方的租赁关系已于2020年6月11日解除。丁付林应向瑞龙强公司支付2020年2月1日至2020年6月11日的租金（即合同约定的场地费和物业服务费），由于丁付林未到庭抗辩，视为丁付林放弃答辩及举证的权利，瑞龙强公司仅主张截止至2020年6月7日的租金，故一审法院对瑞龙强公司主张2020年2月1日至2020年6月7日的租金（即合同约定的场地费和物业服务费）207573元予以支持。丁付林逾期支付租金已构成违约，故瑞龙强公司主张逾期支付租金的利息，合情合理，丁付林应按每月应支付的租金（即合同约定的场地费和物业服务费）49033元为本金，从2020年2月6日起至丁付林实际清偿欠款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给瑞龙强公司。关于腾退房屋及场地占用费。瑞龙强公司在诉讼期间已自行收回案涉房屋，故一审法院对瑞龙强公司主张丁付林腾空交付案涉房屋的诉请不予论处。瑞龙强公司作为出租方，在丁付林已以实际行动表明不再履行租赁合同时应及时收回案涉房屋，减少损失。瑞龙强公司在2020年6月4日发出《解除合同通知书》后，直到2020年10月9日才收回案涉房屋，存在迟延收回案涉房屋的过错；从公平原则出发，一审法院酌定丁付林向瑞龙强公司支付2020年6月12日至2020年7月11日的占用费49033元。关于税费及保证金。根据《租赁合同》及补充协议的约定，丁付林应承担税费；瑞龙强公司亦已提交发票及缴费记录，证明税费的实际产生，故瑞龙强公司主张丁付林支付2020年2月至5月的税费12944元，合理可信，一审法院予以支持。丁付林在租赁期间擅自退租，未与瑞龙强公司合理协商处理退租事宜，根据《租赁合同》的约定，瑞龙强公司有权没收丁付林支付的履约保证金200940元，一审法院对瑞龙强公司此项诉请予以支持。本案因丁付林违约产生，故本案受理费应由丁付林承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，于2021年1月20日判决如下：一、确认广州市瑞龙强物业管理有限公司与丁付林于2018年12月26日签订的《租赁合同》及补充协议已于2020年6月11日解除；二、在判决生效之日起10日内支付2020年2月1日至2020年6月7日期间的租金（即合同约定的场地费和物业服务费）207573元，并计付利息给瑞龙强公司（利息按每月应付租金为本金，从2020年2月6日起至丁付林实际清偿欠款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、丁付林在判决生效之日起10日内支付2020年6月12日至2020年7月11日的占用费49033元给瑞龙强公司；四、丁付林在判决生效之日起10日内支付2020年2月至5月的税费12944元给瑞龙强公司；五、丁付林支付的履约保证金200940元由瑞龙强公司没收；六、驳回瑞龙强公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8896元，由丁付林负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，丁付林向本院提交双方于2019年1月3日签订的《广州市房屋租赁合同》一份，拟证实瑞龙强公司曾与其签订两份不同版本的租赁合同，该合同约定丁付林超期缴纳租金和水电费超过30天合同即自动解除，故瑞龙强公司要求收取2020年3月1日之后的租金没有依据。瑞龙强公司质证表示确认该合同的真实性、合法性，但不确认关联性，该合同仅是为丁付林办理工商登记而签署的合同，瑞龙强公司在签章处已注明“只做租赁备案”，且该合同事实上也没有办理备案登记，双方仍应以2018年12月26日签订的《租赁合同》为履行依据。本院二审另查明：瑞龙强公司（甲方）与丁付林（乙方）于2019年1月3日签订的《广州市房屋租赁合同》第八条约定：因乙方在租赁期间不按规定时间缴纳租金和水电费用超期30天，甲方有权对乙方作停水停电处理，同时可视作乙方无条件自愿放弃本铺的经营权（包括铺内一切设施和财物、财产作弃产处理），甲方有权单方开锁收回租赁场地，还继续追缴乙方所拖欠的租金和水电费用等。瑞龙强公司在该合同落款处盖章并注明“只作租赁备案”。丁付林确认该合同并未办理备案。另丁付林确认其曾收到瑞龙强公司发出的催款短信，并表示由于已经搬走，其认为合同已自动解除，故没有予以回复。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉《租赁合同》及补充协议解除时间的认定；2.丁付林是否应当向瑞龙强公司支付2020年3月1日至7月11日期间的租金、占用费；3.瑞龙强公司是否有权没收丁付林的履约保证金；4.一审判决是否遗漏当事人。现评析如下：关于案涉《租赁合同》及补充协议解除时间的认定问题。本案中，瑞龙强公司是因丁付林迟延支付租金构成根本违约从而行使单方解除权解除合同，瑞龙强公司根据合同约定的联系地址向丁付林寄送《解除租赁合同通知书》，但丁付林予以拒收，故一审法院以该邮件退回的时间即2020年6月11日作为双方租赁合同关系解除时间并无不当。丁付林在其并未签收邮件的情况下主张解除通知已于6月7日送达，理据不足，本院不予认定。关于丁付林是否应当向瑞龙强公司支付2020年3月1日至7月11日期间的租金、占用费问题。首先，关于丁付林提出其逾期30天缴纳租金即可自动解除合同的问题。本院认为，丁付林于二审中提供的《广州市房屋租赁合同》虽有瑞龙强公司签字盖章，但该公司已特别注明合同用途“只作租赁备案”，且该合同第八条约定内容也仅表明在丁付林超期30天缴纳租金的情况下，瑞龙强公司有权对其停水停电、有权视作其无条件自愿弃租，同时有权收回租赁场地，即该条款仅是赋予了瑞龙强公司可在该项违约事实发生时行使单方解除权，但合同是否解除仍应以瑞龙强公司确定行使该项权利并通知解除为认定依据。因此，丁付林认为在其超期缴纳租金超过30天时合同即自动解除，理由不成立，本院不予确认。瑞龙强公司经微信、短信多次催缴款项未果后，于2020年6月通知解除合同，并未超出其解除权行使的合理期限，反之丁付林在欠缴租金的情况下不予通知瑞龙强公司即自行搬离场地，也拒绝对瑞龙强公司的信息作出回应，其自身行为明显有违诚实信用原则。故其上诉主张2020年3月1日后的租金系瑞龙强公司自行扩大损失，理据不足，本院不予认定。相应对丁付林提出不应负担2020年2月至5月税费的主张，本院亦不予支持。其次，关于合同解除后的场地占用费问题，丁付林搬离场地时并未对其物品进行清理，故案涉合同解除后瑞龙强公司仍需合理时间腾空清理租赁场地，在此期间因场地占用所造成的损失仍应由丁付林承担赔偿责任。一审法院酌情认定丁付林支付一个月的场地占用费符合公平合理原则，本院予以维持。关于瑞龙强公司是否有权没收丁付林的履约保证金的问题。双方签订的《租赁合同》已约定如丁付林中途自行退租，则保证金归瑞龙强公司所有，且案涉履约保证金金额约为四个月的场地费、物业服务费金额，结合案涉合同履行期限、丁付林的违约过错情节，瑞龙强公司没收该保证金并未超出其在合同项下可获得预期收益总额。故本院对丁付林提出履约保证金过高的主张亦不予认定。关于一审判决是否遗漏当事人的问题。案涉合同是由丁付林个人与瑞龙强公司签署，至于丁付林租赁场地后是否与他人设立合伙关系共同经营，与本案租赁合同主体的认定并无关联。据此，本院对丁付林提出一审漏列当事人的主张不予支持。综上所述，丁付林的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8896元，由上诉人丁付林负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年六月十五日法官助理杨希书记员叶小琳