江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1193号上诉人（原审被告）：泰州市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321200796506241Q，住所地泰州市海陵区泰渔路888号。法定代表人：上官鹏程，执行董事。委托诉讼代理人：邓加仪，女，公司员工。委托诉讼代理人：张洪，男，公司员工。被上诉人（原审原告）：汤德臻，男，1968年10月18日生，汉族，住泰州市海陵区。原审被告：碧桂园生活服务集团股份有限公司泰州分公司，统一社会信用代码913212006649257948，住所地泰州市海陵区泰渔路888号（泰州市碧桂园凤凰酒店二楼）。负责人：桂立业，总经理。委托诉讼代理人：高海琴，女，该分公司员工。委托诉讼代理人：瞿颖，女，该分公司员工。上诉人泰州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称开发公司）因与被上诉人汤德臻及原审被告碧桂园生活服务集团股份有限公司泰州分公司（以下简称服务公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2020）苏1202民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人开发公司上诉请求：撤销泰州市海陵区人民法院作出的（2020）苏1202民初2725号判决书并依法改判，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。案涉100-2房屋财产损失的责任承担存在多方义务主体，100-3房屋业主未收楼是导致案涉100-2房屋财产损失的根本原因，但一审法院判决将全部责任归属于上诉人明显不公。首先，2010年10月13日上诉人与案外人耿红签订了碧桂园小区xxxx100-3幢《商品房买卖合同》，2020年10月13日上诉人向业主耿红寄发了收楼通知书。根据商品房买卖合同约定，视为上诉人已按期交付该商品房。100-3房屋业主由于自身原因未收房导致对自身所购房屋的状态未尽到合理的注意义务（卫生间水管漏水），导致100-2房屋地面、墙纸发霉等财产受损，根据侵权责任法一般侵权的构成要件，100-3房屋业主系此次侵权责任的主要责任方。其次，小区已售未提的房屋，自业主所购房屋符合收楼条件之日起委托碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司泰州分公司（以下简称“物业公司”）进行保管和照看，并将已售未提房屋的房屋钥匙放在物业公司处，因此案涉100-3房屋自符合收楼条件之日起一直处于物业公司的保管之下，上诉人无法进入屋内也无法得知100-3房屋的屋内状态，而一审法院认定上诉人对已售未提房屋较高的保管义务使得上诉人陷入履行不能。最后，法律上并无明确规定，开发商针对已售未提的商品房需要尽到一个高度的注意义务，即开发商需要对已售但未收楼业主的房屋不侵犯其他业主的权益的义务，故上诉人认为一审法院判决对上诉人明显不公。被上诉人汤德臻答辩意见：一审法院判决准确无误。我的财产损失海陵区人民法院已经查明，我认为应该由开发商负主要责任，开发商施工过程中非常不严谨，长期渗水导致我受损。碧桂园物业管理公司巡查也没有尽到责任。房地产开发公司和物业管理上门表示对我家受损没有异议，一致确认是他们的责任。至今为止100-3都没有收房，未拿钥匙，该房一直处于开发商托管中。原审被告服务公司述称，物业公司的服务内容主要是对公共设施进行维护管理，本案100-2损失系100-3的问题，与物业服务无关，不应承担赔偿责任。关于专有巡查在物业管理服务协议中并无明确规定必须履行该义务。汤德臻向一审法院起诉请求：判决开发公司赔偿房屋维修损失费用25780元并对房屋现有损害进行维修，判决服务公司按每月536元返还2年物业费用计12864元，后又撤回了要求开发公司对房屋现有损害进行维修的诉讼请求。一审法院认定事实：汤德臻系泰州市海陵区碧桂园翠林环玉苑100-2房业主。2016年底，汤德臻发现家中一、二楼地板、墙纸、墙布等处发霉发黑。遂于2017年3月对上述设施进行了更换和维修，共花费材料、人工费用合计24648元。后汤德臻发现二楼墙布、一楼背景墙等仍发霉发黑。2019年1月初，汤德臻发现其隔壁100-3房三楼卫生间水管堵头漏水，卫生间形成积水并通过地面渗透致其家中受潮。其遂向服务公司报修，服务公司及时进行了维修。后汤德臻为赔偿问题多次找服务公司和开发公司进行协商未果而涉讼。一审审理中，法院组织当事人对100-2房、100-3房进行了现场查看，发现100-3房三楼卫生间地面潮湿且堵头下方地面有明显因滴水形成的小坑，100-3房一楼、二楼墙面等多处有受潮霉变痕迹。一审另查明，碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司泰州分公司于2020年7月6日更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司泰州分公司。一审法院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。根据汤德臻、服务公司的当庭陈述、证人证言、有关照片及聊天记录等证据，可以认定汤德臻100-2房财产受损系由于100-3房三楼卫生间水管堵头漏水导致，该水管堵头属于该房业主专有部分财产设施，业主对专有部分设施享有独立性和排他性权利的同时，也应当对该专有部分设施对他人造成的财产损害承担赔偿责任。关于100-3房的业主，汤德臻认为该房虽已出售，但仍未交付，开发公司应为该房业主。开发公司认为，其已与案外人签订了房屋买卖合同并约定交付时间为2010年11月，案外人未在约定的期间内办理接房手续，应当视为交付。一审法院认为，开发公司虽然已与案外人签订了房屋买卖合同并约定交付时间为2010年11月，但开发公司并未能就损害发生时该房屋已实际交付之事实提供证据予以证明，法院结合汤德臻的陈述及提供的聊天记录、服务公司当庭陈述及开发公司提供的相关证据，据以认定汤德臻损害发生时100-3房的业主为开发公司。综上，开发公司应当对其房屋漏水导致汤德臻房屋受损承担赔偿责任。关于汤德臻要求服务公司承担责任的主张，其既没有提供服务公司是100-3房业主的证据，亦未能提供同时要求服务公司承担赔偿责任的法律依据，故对其诉讼请求不予支持。关于损失的数额，汤德臻提供了相关发票并申请证人出庭作证，主张损失为25780元；开发公司以“票据不能证实所购材料用于该房维修”为由予以否认。一审法院认为，结合汤德臻当庭陈述、证人当庭证言及相关记账记录、现场照片等证据，可以认定汤德臻2017年3月房屋维修费损失包括材料费和人工费，其中材料费分别为壁纸7850元、地板5904元、装饰板4094元、背景墙2800元、油漆材料800元，人工费分别为漆工工资2000元、木工工资1200元，以上费用合计为24648元。开发公司虽然对材料费发票的关联性提出异议，但并未能提出具体意见和提供证据予以证明，对此异议法院不予采信。关于开发公司“原告2017年3月就知道100-3房屋卫生间漏水导致其房屋受损，其起诉时已超过三年的诉讼时效”的辩解，一审法院认为，根据汤德臻和服务公司当庭陈述，结合相关微信聊天记录等证据，可以认定汤德臻于2019年1月才知道其房屋损失系100-3房屋漏水所致，根据法律规定，本案起诉时并没有超过诉讼时效。一审判决：一、开发公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿汤德臻财产损失人民币24648元。二、驳回汤德臻的其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提供新证据。一审查明的事实已有相应证据佐证，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案各方当事人对因100-3房内的水管漏水造成汤德臻100-2房财产受损这一事实均无争议，因此100-3房的业主应对汤德臻房屋损失承担赔偿责任。关于如何确定100-3房的业主。开发公司认为，根据房屋买卖合同的约定，100-3房的购买人未在交付时间办理接房手续，应当视为该房已交付业主。法律意义上的视为交付与事实上的交付不能混为一谈，事实上100-3房的购买人未取得钥匙，该房并未实际交付，本案侵权事实发生时房屋仍处在开发公司的实际控制下。开发公司对未实际交付业主的房屋，仍应履行管理维护职责，否则房屋将处于失控状态，与合同精神相违背。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费882元，由上诉人泰州市碧桂园房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二一年六月十八日法官助理 季江敏书 记 员 黄 璐