广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6750号上诉人（原审原告）：广州市腾创贸易有限公司。住所地：广州市黄埔区黄埔东路1080号大院。法定代表人：童建斌，总经理。委托诉讼代理人：彭菊，北京市东卫（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷，北京市东卫（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东东茂建设有限公司。住所地：广州市黄埔区黄埔东路1080号2009房。法定代表人：程国栋，总经理。委托诉讼代理人：向军，广东广厚律师事务所律师。上诉人广州市腾创贸易有限公司(以下简称腾创公司)与被上诉人广东东茂建设有限公司（以下简称东茂公司）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人腾创公司不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾创公司上诉请求：l.请求撤销一审判决第二项，改判东茂公司向腾创公司支付违约金215991.9元(按总房价款人民币1439946元的15％计算)；2.请求撤销(2020)粤0112民初3825号《民事判决书》第四项，依法改判为东茂公司协助腾创公司到有关管理部门办理注销网签等手续，由此产生的相关费用由东茂公司支付；3.本案一审、二审案件受理费由东茂公司承担。事实和理由：一、因东茂公司未按期支付房款，由此给腾创公司造成的利息损失为408338.37元，双方约定的违约金为215991.9元，双方约定的违约金没有超过腾创公司的损失，依法不应予以减少。一审判决调低了违约金并酌定违约金为60000元是错误的，并且该60000元根本不足以弥补腾创公司的损失，因此应当撤销一审判决第二项，改判为东茂公司向腾创公司支付违约金215991.9元。二、东茂公司使用了涉案房屋，由此给腾创公司造成了场地占用费的损失为174700元。双方约定的违约金未超过东茂公司违约给腾创公司造成的损失的百分之三十，依法一审判决不应对双方约定的违约金予以调整，一审判决酌定调低违约金是错误的，依法应当撤销一审判决第二项，改判为东茂公司向腾创公司支付违约金215991.9元。三、从合同的履行情况、当事人的过错程度上看，自合同签订以来，东茂公司未按合同约定支付房款，并且一直以各种理由拖延长达两年十个月之久，多次承诺在一定期限内付款但一直未付，一审法院也多次给予东茂公司调解期筹集资金，要求腾创公司宽限付款期限。在整个合同履行过程中，一直是东茂公司违约，腾创公司无任何过错。因此一审判决不应对双方约定的违约金进行调整，一审判决调整本案违约金为60000元是错误的，依法应当撤销一审判决第二项，改判为东茂公司向腾创公司支付违约金215991.9元。四、一审判决不支持办理注销网签手续所产生的费用由东茂公司承担是错误的，因为腾创公司已实际交付房屋，涉案房屋已被南沙法院预查封，并且本案房屋已经办理网签，合同解除后办理后续注销手续需要花费人力物力成本和金钱，而且依照合同约定因此产生的费用应当由东茂公司承担。五、一审判决在违约金是否过高的举证责任分配上是错误的，东茂公司是涉案合同的违约方，东茂公司应提交相关证据证明合同约定的违约金过高，但东茂公司在一审中从未举出任何证据加以证明，在东茂公司没有提交任何证据证明其主张的违约金过高的情况下，依法一审法院应当驳回东茂公司违约金过高的主张判决东茂公司承担举证不能的后果，而不是认定违约金约定的数额明显过高，一审法院的该认定是错误的。六、一审判决本案受理费19703元判决由腾创公司负担14229.74元，由东茂公司负担5473.26元，腾创公司作为守约方，对合同解除无任何过错，但却被判承担约75％的诉讼费，明显违反公平原则。东茂公司辩称，东茂公司同意一审判决，不同意腾创公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。腾创公司于2020年4月2日向一审法院起诉请求：1.判决解除腾创公司与东茂公司签订的《广州万科腾创商业广场认购书》《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号：2017xxxx3546）及相关附件；2.判决东茂公司向腾创公司支付违约金215991.9元（按总房价款1439946元的15%计算）；3.判决东茂公司协助腾创公司到有关管理部门办理注销网签等手续，由此产生的相关费用由东茂公司支付；4.判决东茂公司承担本案全部诉讼费、保全费用。一审法院经审理查明：广州市规划和自然资源局于2020年4月8日出具的广州市不动产登记查册表载明黄埔区xx路xx号2010房权属人为腾创公司，腾创公司占有全部产权，不动产权证书号为粤（2017）广州市不动产权第000xx44号，所有权来历为自建，建筑面积72.8449平方米，套内建筑面积48.1785平方米，分摊面积为24.6664平方米，登记时间为2017年11月8日。2017年12月28日，腾创公司（甲方，出售方）与东茂公司（乙方，认购方）签订了一份《广州万科腾创商业广场认购书》（以下简称涉案认购书），约定乙方认购甲方【万科广州市万科腾创商业广场】黄埔东路1080号（自编1栋）2010号房，建筑面积72.8449平方米，竣工套内面积48.1785平方米，装修标准为毛坯，总楼价为1439946元，乙方须在签订本认购书的同时向甲方支付定金20000元，实际已支付定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保。乙方选择的付款方式为商业按揭付款。首期房款：50.69%的楼价款［包含按揭贷款额万位数以下余款729946元（含已付的定金）］须于2017年11月24日前付清，并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，提交相关资料向贷款银行办理710000元的按揭手续。2017年12月28日，腾创公司（甲方，卖方）与东茂公司（乙方，买方）签订了一份合同编号为2017xxx3546的《商品房（一手现房）买卖合同》（以下简称涉案合同），合同明确甲方以出让方式取得位于黄埔区广深公路石化路口东南侧编号为6的地块的土地使用权，规划用途为批发零售用地（051）、商务金融用地（053），土地使用年限自2012年9月11日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。甲方经批准在该地块上投资建设万科腾创商业广场商品房，国有土地使用证号为穗府国用2014第××号，建设工程规划许可证号为穗规建证【2014】1680号，建设工程施工许可证编号为440112xxxx110101，建设工程规划验收合格证编号为穗国土规划验证【2016】32号，腾创项目属于“三旧改造”，广州市规划局出具的《关于申请旧厂改造地块规划条件的复函》（穗规函［2011］8526号）相当于《建设用地规划许可证》。合同约定乙方向甲方购买万科腾创商业广场20层2010号（门牌地址为黄埔区黄埔东路1080号2010房）作为办公用途，该商品房产权登记建筑面积共72.8449平方米，套内建筑面积48.1785平方米，共有分摊面积为24.6664平方米。第六条约定该商品房按总价交易，总金额1439946元。第七条约定甲方同意乙方在2017年12月28日前支付全部房价款1439946元。第八条约定：一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第七条约定的期限支付全部房价款的，甲方有权要求乙方每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过10日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。涉案合同附件七（本合同补充协议）第二十六条（关于合同解除）第2款约定：因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金，并承担办理撤销合同备案、注销预告登记、注销抵押登记等手续的全部费用。2018年9月18日，腾创公司向东茂公司出具一份逾期付款催告函，有以下主要内容：贵司与我司于2017年12月28日签订了涉案合同，购买广州市黄埔区xx路xx号2010房，总价款为1439946元，贵司选择一次性方式付款，根据涉案合同约定，贵司申请于2017年12月28日支付第一笔款项587989元，剩余款项851957元，贵司申请分期付款，分期如下：第二期：2018年1月10日支付190530元，第三期：2018年4月30日支付661427元，截止今日，贵司仍未按照约定时间支付上述第二、三期房款。根据涉案合同及其补充协议规定，如果贵司未能按时支付房价款的，我司有权要求贵司每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经我司催告，逾期超过10日，贵司仍未按约支付的，我司有权解除合同，请贵司于收到本函之日起10日内一次性付清上述第二、三期房款及违约金。腾创公司提交联昊通速递的快递查询单显示该邮件已于2018年9月18日签收。东茂公司确认是其向腾创公司提出变更付款时间，经腾创公司在上述催告函中确认同意变更付款时间为分三期付款。腾创公司确认涉案合同约定的付款时间变更为该催告函所显示的时间。腾创公司与东茂公司均确认腾创公司于2017年12月28日支付了购房款587989元，于2019年10月21日支付了购房款100000元。余款751957元至今未付。一审庭审时，东茂公司确认目前无力支付剩余购房款。2020年4月14日，东茂公司收到一审法院送达的腾创公司的起诉书副本。一审法院认为，腾创公司与东茂公司于2017年12月28日签订的涉案合同为双方自愿签订，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，东茂公司向腾创公司申请变更涉案合同约定的付款时间为：第一期587989元于2017年12月28日支付，第二期190530元于2018年1月10日支付，第三期661427元于2018年4月30日支付。2018年9月18日，腾创公司在向东茂公司出具的《逾期付款催告函》中同意东茂公司的上述变更付款时间的申请，视为双方对涉案合同约定的付款时间进行了变更。但东茂公司仅支付了687989元购房款，余款751957元至今未付。2018年9月18日，腾创公司发函催告要求东茂公司付清余款未果，提起本案诉讼，至本案法庭辩论终结前，东茂公司仍未付清上述购房款751957元且东茂公司在本案中确认目前尚无能力支付剩余购房款751957元。东茂公司的逾期付款的行为，导致腾创公司的合同目的不能实现，属于违约,依法应承担违约责任。根据涉案合同的约定，东茂公司逾期付款超过10日，腾创公司有权解除合同。故腾创公司起诉要求解除涉案合同并要求东茂公司支付违约金于法有据，一审法院予以支持，涉案合同及涉案认购书均从2020年4月14日东茂公司收到一审法院送达的腾创公司的起诉书副本之日起解除。关于涉案合同解除的违约金问题，涉案合同附件七第二十六条第2款约定：因东茂公司原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金。一审法院认为该违约金约定的数额明显过高，且腾创公司没有提交相关证据证实因东茂公司的违约行为导致涉案合同的解除对其造成的实际损失，结合广州市房地产市场的实际情况、本案合同的履约情况以及腾创公司的可能损失（如资金占用、利息等）等，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院对因东茂公司的违约行为造成涉案合同解除的违约金进行适当调整，酌定为60000元。该违约金足以弥补腾创公司因涉案合同解除所造成的损失。因双方签订的涉案合同已经解除，故腾创公司要求东茂公司协助其办理注销网签手续符合双方在涉案合同附件七第二十六条第2款的约定，一审法院予以支持。因为办理注销网签手续的相关费用现在尚未实际发生，金额亦尚未确定，对腾创公司在本案中要求东茂公司支付办理注销网签手续的相关费用的请求一审法院不予支持，腾创公司可在该费用实际发生后另案主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年11月6日判决如下：一、广州市腾创贸易有限公司与广东东茂建设有限公司于2017年12月28日签订的编号为2017xxxx3546的《商品房（一手现房）买卖合同》及于2017年12月28日签订的《广州万科腾创商业广场认购书》均于2020年4月14日解除；二、广东东茂建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市腾创贸易有限公司支付合同解除违约金60000元；三、广东东茂建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内协助广州市腾创贸易有限公司办理编号为2017xxxx3546的《商品房（一手现房）买卖合同》的注销网签手续；四、驳回广州市腾创贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19703元由广州市腾创贸易有限公司负担14229.74元，由广东东茂建设有限公司负担5473.26元。广州市腾创贸易有限公司已预缴的案件受理费本院不予退费，由广东东茂建设有限公司在履行本判决时向广州市腾创贸易有限公司径付。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：腾创公司主张已将房屋交付给东茂公司使用，但未提交办理房屋交付的相关证据。东茂公司主张其仅将公司注册地址登记在实际购买的另一房屋，并未实际使用涉案房屋。腾创公司在二审中确认东茂公司已经搬离涉案房屋，其不再需要东茂公司将涉案房屋交还。东茂公司表示其将在庭后就已付房款的返还问题与腾创公司进行协商，无需在本案中就购房款的返还问题进行调解或处理。再查明，根据广州市不动产登记查册表显示，涉案房屋于2019年12月5日被广州市南沙区人民法院依法查封，查封内容为“查封广东省东茂建设有限公司网签的该业（合同编号：2017xxx3546）”。二审期间，腾创公司、东茂公司均未举证证实涉案房屋所在小区的同类房屋售价变动情况。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.东茂公司应承担的违约金数额应如何确定；2.能否办理注销网签手续及相关费用是否应当由东茂公司承担。关于违约金的数额问题。根据腾创公司与东茂公司签订的《商品房（一手现房）买卖合同》附件七第二十六条第2款约定：“因买方或卖方原因导致合同解除的，违约方应按总房价的15%向守约方支付违约金……”现东茂公司未按照《商品房（一手现房）买卖合同》在2017年12月28日付清购房款，亦未能按照双方协商变更后的付款期限付清剩余购房款，在诉讼过程中东茂公司确认尚无能力支付剩余购房款751957元，东茂公司的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。虽然双方约定了违约金的计算方式，但东茂公司认为约定的违约金数额过高，要求进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，东茂公司已支付房款687989元，余款751957元未支付，未付余款中90530元应于2018年1月10日支付，661427元应于2018年4月30日支付。关于东茂公司违约行为给腾创公司造成的损失，腾创公司主张东茂公司使用涉案房屋造成其场地占用费损失，但其未提交证据证实已将涉案房屋交付东茂公司使用，故本院对其该项主张不予采纳。本案系房屋买卖合同纠纷，腾创公司主张按照民间借贷纠纷相关司法解释的规定以年利率24%的标准计算违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。在腾创公司未举证证实其实际损失数额的情况下，一审判决认定腾创公司的可能损失为资金占用、利息等，并无不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。……”因此，本案可参照上述规定，以未付房款为本金，金融机构计收逾期贷款利息为标准，自逾期之日计算至一审判决之日计算腾创公司的违约损失。如按照总房款的15%计算违约金，已超过造成损失的30%，属于司法解释规定的“过分高于造成的损失”。因此，一审法院认定双方约定的违约金数额明显过高，并无不当，本院予以认同。虽然法院依法可对当事人约定的违约金数额进行调整，但是，违约金的数额调整应当以实际损失为基础，且应符合公平原则和诚实信用原则。一审法院酌情将本案所涉违约金调整为60000元，该数额低于参照上述司法解释规定计算所得损失数额，腾创公司上诉主张一审法院认定的60000元不足以弥补其损失，理由成立，本院予以确认。一审法院对违约金数额的认定不妥，本院予以纠正。根据本案所涉合同的履行程度，即双方已办理了网签手续，且涉案房屋被法院网签查封，同时考虑违约金数额的确定应兼具对守约方损失补偿及对违约方违约行为惩罚的双重属性，结合双方合同约定的违约金计算方式，本院酌情将合同解除的违约金数额调整为未付房款的15%，即112794元（751957元×15%），对腾创公司主张的超出部分，本院不予支持。关于能否办理注销网签手续及相关费用的承担问题。经二审查明，涉案房屋的网签合同于2019年12月5日被广州市南沙区人民法院依法查封。在涉案房屋的查封措施未解除之前，本院对腾创公司要求东茂公司协助办理编号为2017xxxx3546的《商品房（一手现房）买卖合同》的注销网签手续及承担相关费用的诉请暂不作处理。双方当事人可在涉案房屋的网签合同查封解除后自行协商注销网签或另行诉讼解决。一审法院在涉案房屋查封未解除的情况下判决东茂公司协助腾创公司办理网签合同的注销手续不妥，本院予以纠正。因涉案房屋买卖合同的解除，系因东茂公司违约导致，故解除合同的诉讼请求相应案件受理费应由东茂公司负担。腾创公司诉讼请求所涉违约金的相应案件受理费，由双方按胜负比例负担。综上所述，腾创公司的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理结果欠妥，应予纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3825号民事判决第一项；二、撤销广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3825号民事判决第三项、第四项；三、变更广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初3825号民事判决第二项为：广东东茂建设有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市腾创贸易有限公司支付合同解除违约金112794元；四、驳回广州市腾创贸易有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费19703元，由广州市腾创贸易有限公司负担1228元，由广东东茂建设有限公司负担18475元。二审案件受理费4539.88元，由广州市腾创贸易有限公司负担2169.09元，由广东东茂建设有限公司负担2370.79元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年六月十日法官助理熊盈颖书记员叶小琳