上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初10794号原告：上海静安投资(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：姚方敏，董事长。委托诉讼代理人：顾军，男。委托诉讼代理人：周华，上海市广海律师事务所律师被告：陈晶，女，1982年12月7日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市。委托诉讼代理人：苏鹏(夫妻关系)，男，1968年12月20日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告上海静安投资(集团)有限公司(以下简称静投公司)诉被告陈晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日受理后，依法适用简易程序，于2021年4月1日进行了庭前的证据交换，同年5月17日公开开庭进行了审理。原告静投公司的委托代理人周华、顾军及被告陈晶的委托诉讼代理人苏鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告静投公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间就上海市静安区新丰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签署的《租赁合同》于2021年1月27日解除；2.判令被告支付欠付的房屋租金147,199.98元(按533.33元/日，自2020年4月21日起计算至2021年1月26日)；3.判令被告支付欠付的电费376元、水费327.8元、燃气费557.3元，合计1,261.1元；4.判令被告支付违约金32,000元，与押金32,000元相抵扣；5.判令被告立即迁出系争房屋；6.判令被告支付房屋占用使用费(按1,066.66元/日，自2021年1月27日计算至返还房屋之日)。事实与理由：原告与被告于2019年6月14日，经案外人上海汇贤房地产经纪事务所居间介绍，就系争房屋签署了《租赁合同》，约定：租期自2019年6月21日起至2021年6月20日止，原告于2019年6月21日前将房屋交付被告使用；月租金16,000元(每月按30个自然日计算)；房屋租金先付后用，每两个月为一个付款周期,每双数月16日前支付后两个月租金；履约保证金32,000元；如任何一方违约导致合同提前终止，保证金即作为违约金；被告逾期迁出房屋的，使用费按到期日租金的两倍计付。双方还对其他租赁事宜作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。然，被告自2020年春节起，以因新冠疫情导致公司资金周转不正常为由，开始欠付房屋租金。2020年9月14日,原、被告在上海市静安区江宁路街XXX委员会的调解下，达成调解协议，被告承诺于2020年9月18日前一次性付清欠付的6个月租金。但嗣后,被告未践诺,经原告多次催缴，被告均一再做出承诺,但始终未付租金。2021年1月22日，原告向被告致送《清退告知书》，要求被告清退房屋，被告未予理会。2021年1月27日，原告向被告致送《解除合同通知书》，但时至目前,被告未有任何履约之行动。鉴于此，原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告陈晶辩称，第一，因受到疫情影响，被告资金周转困难，的确出现迟延支付租金的情况，考虑到租赁合同于2021年6月到期，被告希望继续履行合同，待到期时一并付清欠付租金。解除租赁合同是原告单方提出的，被告不同意解除。第二，关于欠付租金，认可原告的计算方式及金额。第三，关于水、电、煤气费用，被告未核实，如是被告使用过程中产生的费用，被告愿意支付。第四，关于违约金，合同中的确对违约责任进行了约定，但是约定的标准过高，且被告并无支付能力，希望法庭进行调整。第五，关于返还房屋，如法院判令合同解除，被告愿意将屋内个人物品搬出。第六，关于房屋占用使用费，不同意支付，且按照日租金的两倍计付，标准过高，要求酌情减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人系上海静安投资有限公司，其企业名称于2021年2月18日变更为原告。2019年6月14日，原告静投公司(出租方、甲方)与被告陈晶(承租方、乙方)、案外人上海汇贤房地产经纪事务所(中介方、丙方)签署《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋及附属设施出租给乙方，用作居住使用；租赁期限自2019年6月21日至2021年6月20日，甲方同意于2019年6月21日前将房屋交付乙方；租金每月16,000元，每月以30个自然日计算；租金先付后用，按两个月为一期支付，第一期租金于2019年6月21日前支付2019年6月21日至2019年8月20日租金，共计32,000元，以后每双数月16日前支付后两个月租金；如乙方逾期支付租金超过三天，则逾期日之后的租金每天以合同标准日租金的两倍支付；如乙方逾期支付租金超过五天，则视为乙方自动退租，并承担违约责任，甲方有权收回房屋，房屋内的遗留物品按无主处理并追究乙方违约责任；乙方同意于2019年6月21日前支付甲方两个月保证金32,000元；除合同另有约定外，甲方应于租赁关系终止且乙方迁空，付清水、电、煤气等所有应付费用后十日内将保证金全额无息退还乙方；因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、房屋及物品等损失赔偿金和其他相关费用，甲方可在保证金中抵扣，由此造成保证金不足的，不足部分乙方必须在接到甲方书面通知后五日内补足，否则甲方有权单方面解除合同；乙方应承担租赁期内的水、电、煤气、电讯、收视费等所有公共事业等费用，并按单如期缴纳；甲、乙双方任何一方在未征得对方同意的情况下，不履行本合同规定条款，导致合同提前终止，则视为该方违约，双方同意违约金为本协议保证金，即32,000元，若违约金不足以弥补守约方之损失，则违约方还需就补足部分支付赔偿金；乙方逾期迁出房屋的，逾期期间的房屋使用费按到期日租金的两倍计付。合同签署后，被告支付押金32,000元，支付租金至2020年4月20日，此后的租金，被告未再支付。2020年9月14日，原告委托诉讼代理人顾军与被告陈晶于上海市静安区江宁路街XXX委员会达成《人民调解协议书》，载明“主要争议事实、争议事项：……4月出租方与承租方约谈后，才将未支付的租金支付清，5月起又再次未能正常履行正常支付，目前已经拖欠6个月的租金。……履行方式、时限：2020年9月18日前承租方陈晶承诺一次性付清6个月的租金。”2021年1月13日，陈晶出具《承诺书》，载明“……拖欠贵公司承租房屋租金160,000元(共计十个月的租金)。本人承诺于2021年1月23日内支付并结清所欠租金的全部款项。”2021年1月14日，原告委托上海市广海律师事务所向被告发出《律师函》，载明“……截至目前，你尚欠静投公司2020年4月21日至2021年2月20日期间的租金，共计160,000元。……希望你在接获本函后3日内付清欠缴的租金。……”2021年1月18日，原告及其委托诉讼代理人苏鹏共同签署《承诺书》，载明“本承租户尚欠静投公司房屋租金共计十个月租金合计160,000元，本人在此承诺争取在2021年1月21日中午前付清所有应付租金，如支付有困难，必须付清8个月租金128,000元，其余欠租32,000元一定在1月26日前付清。如果未能做到以上承诺，本人愿承担违约责任，并接受无条件清退房屋。”2021年1月22日，原告向被告发出《清退告知书》，载明“截至目前，你户未能做到2021年元月18日所签承诺书中的付租事宜。为维护本公司的合法权益，现郑重函告你户于2021年元月26日中午12：00前清退所租房屋，个人物品一并予以清退。逾期未清场的各种可移动物品视为遗弃物由出租方处置，承租方不得就该财产的处置主张权利，出租方并将依照合同约定和法律规定追究你户违约责任。”被告于次日在该《清退告知书》上签字。2021年1月26日，原告方工作人员至系争房屋张贴封条。2021年1月27日，原告向被告发出《解除合同通知书》，载明“截至目前，你尚欠静投公司2020年4月21日至2021年2月20日期间的租金，共计160,000元。……鉴于你不履行《租赁合同》规定条款，已造成事实违约，本公司于2021年1月22日向你发出《清退告知书》函告你户……我方于2021年1月27日解除你与我公司的租赁合同，并按合同约定和法律规定，追究你户违约责任。”原告于次日，将该函件通过微信发送给被告。租赁期间，原告方工作人员顾军与被告通过微信进行沟通。2020年3月19日至5月15日，顾军多次向被告催缴租金，被告均表示因疫情造成资金周转困难，但会尽快缴纳租金。2020年5月21日，被告发送32,000元的转账截图并告知已交两月租金，剩余两月租金至月底付清。2020年6月1日，顾军向被告催缴2020年4月至6月的租金，被告回复称会尽快处理。2020年9月29日、10月10日顾军再次催缴租金。2021年1月25日，顾军称“清退告知书你也知晓了，你们准备如何如理？”陈晶回复称“我老公那边下午交易打款过来。”顾军强调“如果下午还未能到款呢？否则明天就要清退了。”被告表示知晓。1月26日，顾军询问资金筹措情况，被告表示在找人借钱，争取当日解决。该日晚间，顾军将在系争房屋张贴封条的照片发送至被告，并告知系应公司要求进行清退工作。1月28日，顾军将《解除合同通知书》张贴于系争房门上的图片发送至被告，并催促立即清理私人物品。被告称“我在外地找人筹措资金来付欠租，需要一些时间，如果贵公司在我未抵达房屋并处理我个人的私人物品，若造成我个人资产损失，我也同样有权追究贵公司的法律责任。”2月3日、2月10日，顾军表示原告准备提起诉讼。2月24日，顾军表示，被告如至系争房屋清理个人物品，提前与其预约时间清理物品、办理交接并清偿欠租。另查明，根据账单显示，系争房屋2021年2月(2021年1月1日至1月31日)电费376.03元；3月(2021年1月28日至2021年3月27日)水费327.8元；2020年11月燃气费243.3元、2021年1月燃气费293元、2021年3月燃气费21元。审理中，关于张贴封条，原告表示，首先，2021年1月26日张贴封条时被告并未实际居住，张贴封条系出于保护屋内物品、避免丢失之考虑；其次，张贴封条仅仅是一项“软约束”，对于进入系争房屋无阻挡作用，实际上，在张贴封条后被告也曾进入过系争房屋；最后，张贴封条的主要目的是催促被告尽快与原告办理房屋交接手续，为此，在发送解除函后也对系争房屋采取了断水、断电的措施。被告表示，张贴封条是原告单方、擅自之行为，影响被告使用系争房屋，在此后，被告方并未入住，仅是在小孩开学前去系争房屋内拿过换洗衣物。关于合同的履行及房屋交接，被告表示，愿意尽快处理欠租问题，希望履行合同至期限届满。至于房屋交接，由于系争房屋原是一家人共同居住，现只有苏鹏一人在沪，且无固定住所，无法完成物品清理、房屋交接。自2021年4月1日证据交换后，本院亦多次致电被告，催促其尽快办理房屋交接、及时止损，被告均回复尽快，但至今未与原告办理房屋交接手续。原告表示，基于被告长期欠租的违约行为，且无法相信其履约能力，拒绝继续履行租赁合同，要求被告尽快与原告办理房屋交接。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间的《租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守履行。被告作为承租人，支付租金是其主要的合同义务，租赁期内，被告长期拖欠租金的行为构成根本违约，原告有权解除合同、收回房屋。虽然《解除合同通知书》载明解除日期为2021年1月27日，但送达时间为1月28日，故《租赁合同》解除日应为2021年1月28日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。结合在卷证据及当事人陈述，被告支付租金至2020年4月20日，现原告要求被告按照合同约定的租金标准，支付欠付租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。因此，被告应支付2020年4月21日至2021年1月28日的租金148,266.64元(16,000元/月×9个月+533.33元/日×8日)。关于原告主张被告欠付的电费376元、水费327.8元、燃气费557.3元，被告亦表示愿意支付，故对于原告该项诉请，本院予以支持。关于违约金，租赁合同因被告违约而解除，其应当承担合同解除的相关违约责任。现原告要求被告支付违约金32,000元，以押金相抵扣，尚属合理，本院予以支持。关于房屋占用使用费。被告作为房屋承租人，在合同到期或提前解除后，负有交还房屋的义务。同时基于合同的相关约定及原告《清退告知书》《解除合同通知书》中关于房屋清退及其后果的强调，被告对于未能按期办理房屋交接的后果具有预见性。然，在原告通过微信、函件反复催告被告交接房屋，在本院庭审、电话多次释明止损义务及逾期搬离的法律后果的情况下，被告仍以在上海无固定居所、一人无法清理物品等借口为由拒绝交接，对于损失进一步扩大负有责任。关于占用使用费的标准，首先，原告在系争房屋张贴封条并断水断电，影响了被告对房屋的正常居住使用；其次，被告主张合同约定的双倍租金标准过高，应予调整。本院认为，合同约定的逾期搬离房屋的使用费标准具有惩罚性质，且原告在本案中另主张了违约金，其实际损失足以得到弥补，故被告的抗辩意见具有一定的合理性。结合上述原因，本院酌情调整房屋占有使用费为11,200元/月。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下：一、原告上海静安投资(集团)有限公司与被告陈晶就上海市静安区新丰路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《租赁合同》于2021年1月28日解除；二、被告陈晶应于本判决生效之日起十日内搬离上址房屋，并将上址房屋返还原告上海静安投资(集团)有限公司；三、被告陈晶应于本判决生效之日起十日内向原告上海静安投资(集团)有限公司支付2020年4月21日至2021年1月28日的租金148,266.64元；四、被告陈晶应于本判决生效之日起十日内向原告上海静安投资(集团)有限公司支付电费376元、水费327.8元、燃气费557.3元；五、被告陈晶应于本判决生效之日起十日内向原告上海静安投资(集团)有限公司支付违约金32,000元(与被告陈晶支付的押金32,000元相抵扣)；六、被告陈晶应于本判决生效之日起十日内向原告上海静安投资(集团)有限公司支付房屋占用使用费(按11,200元/月的标准，自2021年1月29日计算至实际返还房屋之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,884元，减半收取计1,942元，由被告陈晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  董 锟法官助理  乔续宁书 记 员  乔续宁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。