广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终6644号上诉人（原审被告）：李萌（曾用名李杏花），女，1962年3月31日出生，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审被告）：牛文静，女，1984年10月25日出生，汉族，住河南省开封市禹王台区。上诉人（原审被告）：王振彬，男，1983年1月4日出生，汉族，住河南省开封市顺河回族区。三上诉人共同委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈淑丽，女，1964年6月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：覃全茂，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁锋，广东合邦律师事务所实习人员。上诉人李萌、牛文静、王振彬因与被上诉人陈淑丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初34516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李萌、牛文静、王振彬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈淑丽全部诉讼请求，并由陈淑丽承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误。一、本案为房屋买卖合同纠纷，王振彬不是涉案《房屋买卖合同》的相对方，一审法院判决王振彬协助过户不符合合同相对性。二、王振彬取得涉案房屋是基于离婚析产而合法取得，不存在善意取得问题。涉案《房屋买卖合同》实际上是李萌在未经牛文静同意的情况下擅自模仿牛文静笔迹签名，牛文静对此并不知情。由于涉案房屋本是牛文静和李萌共同所有，故李萌单独出卖属于无权处分，《房屋买卖合同》应属无效。虽然陈淑丽提供的前案判决书已认定该《房屋买卖合同》有效，但房屋所有权人仍为李萌、牛文静，而牛文静在离婚时仍有权处分房屋，这与善意取得无关。牛文静与王振彬协议约定房屋归王振彬所有并登记在王振彬名下并未违反法律规定。三、一审法院判决违反物权优先原则。王振彬依据离婚协议且经过户已取得涉案房屋物权，而陈淑丽与李萌、牛文静签订的《房屋买卖合同》属于债权，物权应优先于债权。根据物权法第六条、第九条、第十五条的规定，即使《房屋买卖合同》合法有效，也不必然导致物权变动。陈淑丽依据涉案合同取得的权利为债权，实现方式有多种，即陈淑丽可以要求李萌、牛文静继续履行合同，或者解除合同要求李萌、牛文静承担违约责任。涉案房屋已经处于不能过户的法律状态，故王振彬的过户行为并未损害陈淑丽的合法权益。在牛文静不确认《房屋买卖合同》是自己签订的，亦不同意卖房给陈淑丽的情况下，王振彬因离婚析产而取得房屋不属于恶意。四、《房屋买卖合同》只对李萌和牛文静、陈淑丽有约束力，对王振彬没有约束力，该合同在法律上已经不能履行。陈淑丽仅支付了首期购房款且从未合法占有涉案房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能依据涉案《房屋买卖合同》取得涉案房屋的所有权，涉案房屋实际上处于无法履行的状态。根据广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十二条的规定和陈淑丽提供的判决书，牛文静认为李萌出卖涉案房屋为无权处分，也不同意追认合同效力和配合过户，且涉案房屋已经登记在王振彬名下，因此涉案房屋过户存在履行不能的情形。被上诉人陈淑丽二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判，并由李萌、牛文静、王振彬承担全部诉讼费用。具体理由如下：一、李萌、牛文静、王振彬的行为有违背诚实信用原则，其应将涉案房屋一并配合过户至陈淑丽名下。（2018）粤0106民初341号、（2019）粤01民终4757号民事判决已经认定陈淑丽和李萌、牛文静的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，李萌、牛文静、王振彬在上诉状中也承认合同对双方具有约束力，故李萌、牛文静应依约将涉案房屋过户至陈淑丽名下。但李萌、牛文静在广州市中级人民法院于2019年6月6日作出（2019）粤01民终4757号判决后以离婚析产方式将涉案房屋登记在牛文静的丈夫王振彬名下，显然是故意为之，违背诚实信用原则。二、王振彬并非善意买受人，不构成善意取得，牛文静、王振彬的析产过户行为无效。牛文静、王振彬对涉案房屋的处分明显侵害了陈淑丽作为合法买受人的权利，根据《民法典》第三百一十一条规定，王振彬不能取代涉案房屋所有权，王振彬在上诉理由中关于物权的抗辩的前提条件是不存在的，王振彬应当一并配合过户至陈淑丽名下。三、如上所述，牛文静、王振彬的过户行为无效，王振彬在房产行政管理部门“登记”的基础不存在，且涉案房屋多年来未过户至陈淑丽名下并非是陈淑丽的原因造成，陈淑丽也早已经提前将购房余款支付至一审法院的代管账户，而涉案房屋的性质是写字楼，不受房屋限购政策影响，故本案不存在法律或事实上不能履行的情形。2019年8月15日，陈淑丽向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.李萌、牛文静、王振彬将广州市天河龙口西路196号40X房、40X房过户到陈淑丽名下，并办理上述两处房产的产权变更登记手续；2.本案诉讼费用由李萌、牛文静、王振彬负担。一审法院经审理查明：李萌、牛文静为母女关系。关于牛文静、王振彬的婚姻登记及变动状况。牛文静自述：双方于2007年5月15日登记结婚，2008年上半年登记离婚，2013年12月30日复婚，2019年6月24日登记离婚。王振彬提交的离婚协议书及离婚证显示：2019年6月18日双方签署《离婚协议书》，双方于2013年12月30日办理结婚登记，现因性格不合自愿离婚；房产归王振彬所有，牛文静配合过户；2019年6月24日登记离婚。陈淑丽对王振彬提交的离婚协议书、离婚证及牛文静提交的情况说明均不予确认，并认为王振彬与牛文静是夫妻关系，牛文静在与王振彬离婚过程中对40X房、40X房进行析产，侵害了陈淑丽的利益，牛文静对40X房、40X房没有处分权。关于广州市天河龙口西路196号40X房、40X房（简称“40X、40X房”）的产权登记及变动情况。2016年10月21日李萌、牛文静申请办理40X房、40X房不动产登记，2016年11月17日产权登记至李萌、牛文静。2019年6月20日，40X房、40X房产权人变更为牛文静、王振彬，其中：40X房建筑面积75.7148平方米，王振彬占有74.7148平方米产权份额，房屋所有权取得方式为析产，牛文静占有1平方米产权份额，房屋所有权取得方式为购买；40X房建筑面积116.3504平方米，王振彬占有115.3504平方米产权份额，房屋所有权取得方式为析产，牛文静占有1平方米产权份额，房屋所有权取得方式为购买。本案中一审法院查封了40X房、40X房。2005年1月24日，广州新华汇昌房地产开发有限公司（出卖人，简称新华汇昌公司）与李萌、牛文静（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以协议出让方式取得位于天河区龙口西路原区政府以北编号为（）的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为穗国地出合2001262；土地使用权年限自2001年9月10日至2051年9月9日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名天河区龙口西路原区政府以北“天誉华庭”；该商品房的用途为写字楼；买受人所购的商品房为现房：第B幢4层【自然层4】全层；建筑面积共1285.798平方米；总金额8930644元等。2007年12月28日，李萌与陈淑丽签订《房屋买卖合同》。合同首部显示“出卖人”为李萌和牛文静，“买受人”为陈淑丽，均为打印字样，约定：出卖人将其所有的天誉华庭第B幢第4自然层03、04号房屋出卖给买受人；房屋建筑面积190平方米；房屋单价为每平方米7300元，总价款为1387000元；买受人需于2008年5月10日前向出卖人支付首期购房款700000元，余款687000元于买受人取得03、04号房屋房地产权属证书（）天内付清；对于买受人支付给出卖人的首期购房款700000元，出卖人承诺用于支付黄继新、黄镇宇购买新华汇昌公司开发的天誉华庭B3层房屋的房价款，且买受人有权监督出卖人将该款汇入新华汇昌公司的帐户，作为黄继新、黄镇宇购买上述房产的房价款；出卖人应当在2008年（）月（）日前，将03、04号房屋交付买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成03、04房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。《合同》尾部，李萌在“出卖人（签章）”处签名，并模仿牛文静的笔迹代替牛文静签名；陈淑丽在“买受人（签章）”处签名；落款“时间”，出卖人是“2007年12月24日”，买受人是“2007年12月28日”。合同签订后，陈淑丽按照约定支付了首期购房款700000元，李萌、牛文静交付了房屋，该房屋至今一直由陈淑丽使用。2018年1月8日，李萌、牛文静以李萌无权处分40X房、40X房为由，向一审法院提起诉讼[案号（2018）粤0106民初341号，简称341号案]，请求判令解除2007年12月28日签订的《房屋买卖合同》，陈淑丽立即搬离涉案房屋等。2018年12月27日，一审法院作出（2018）粤0106民初341号民事判决（简称341号判决），一审查明：关于涉案房屋的登记地址，经比对新华汇昌公司《伊顿18写字楼平面图》和广州市房地产测绘所《房地产分户图》，房屋买卖合同约定的天誉华庭B幢4楼03、04号房屋登记地址为天河龙口西路196号40X房、40X房。一审认为：本案中的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，对双方都具有法律约束力，都应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋性质是写字楼，不受房屋限购政策影响，不属于法律上或者事实上不能履行的情形，可以强制履行。陈淑丽没有任何违约行为，李萌、牛文静要求解除的理由明显不成立，一审法院不予支持。一审判令驳回李萌、牛文静的诉讼请求。李萌、牛文静不服一审判决，提起上诉。2019年6月6日广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4757号民事判决（简称4757号判决），终审驳回上诉，维持原判。关于购房余款687000元，陈淑丽表示同意支付给李萌、牛文静。本案中陈淑丽已将上述687000元交至一审法院代管账户。一审庭审中，李萌、牛文静、王振彬均确认40X房、40X房原登记在李萌和牛文静名下，二人共同共有。王振彬称：当时我转款给李萌200万元是基于李萌做生意急需，由于该款项已要不回来，李萌口头将其在涉案房产的份额转让给我，没有书面合同。牛文静确认王振彬所述。王振彬并表示：341号案一审之前我曾听牛文静说过，但此事与我无关。牛文静称其没有与王振彬说过341号案的相关事情。王振彬对其以上陈述提供银行转账记录，拟证明2015年6月25日支付给李萌200万元。陈淑丽表示对该证据真实性无法确认，关联性不予确认。关于牛文静保留40X房、40X房各一平方米的产权份额的原因。牛文静表示：因为该1平方米是我向李萌购买的，必须要满2年才可交易，故仍然保留了1平方米的产权份额。王振彬对此予以确认。一审另查明：2017年8月28日，案外人颜华珍向一审法院起诉李萌、牛文静，要求李萌、牛文静作为卖方将广州市天河龙口西路196号40X房（简称40X房）过户登记至颜华珍名下等[案号（2017）粤0106民初21551号，简称21551号案]。2018年12月21日，一审法院作出（2017）粤0106民初21551号民事判决（简称21551号判决），认为双方《房屋预约买卖合同》合法有效，判令颜华珍支付购房余款，李萌、牛文静收到购房余款后将40X房过户登记至颜华珍名下等。李萌、牛文静不服一审判决，提起上诉。2019年6月24日广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终8118号民事判决（简称8118号判决），终审判令驳回上诉，维持原判。一审法院认为：一审法院生效的341号判决已认定陈淑丽与李萌、牛文静之间关于40X、40X房的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行。关于王振彬取得40X、40X房产权份额的析产过户行为的合法性。第一，2018年1月，李萌、牛文静向一审法院提起341号案诉讼，要求解除合同，一审法院于2018年12月作出341号判决予以驳回，广州市中级人民法院于2019年6月6日以4757号判决维持原判。与40X、40X房有类似情况的40X房，一审法院于2018年12月21日判令颜华珍支付房款后李萌、牛文静转移登记至颜华珍名下，广州市中级人民法院2019年6月24日二审维持原判。而牛文静、王振彬于2019年6月18日签订离婚协议，2019年6月20日办妥40X、40X房析产变更登记，2019年6月24日办理离婚登记手续。从析产时间来看，牛文静、王振彬析产、离婚时间与40X房、40X房及40X房的关联诉讼在时间上紧密关联，双方析产结果与关联诉讼的判决结果亦有利益上的直接冲突。第二，40X、40X房在2018年1月至2019年6月牛文静、王振彬婚姻存续期间涉及多个诉讼，作为牛文静配偶，王振彬对40X、40X房的纠纷知情或应当知情。在此情况下，且王振彬知道或应当知道判决结果明显不利于李萌、牛文静的情况下，仍办理离婚析产手续，将涉案房屋绝大部分产权析产登记至王振彬名下，王振彬明显并非善意。王振彬辩称2015年5月26日出资购买李萌的产权份额，但考虑到王振彬作为李萌女婿的特殊关系，王振彬对其与李萌的买卖关系并无提供购房合同等证据证实，王振彬提供的两者之间的转账记录不足以证实王振彬系支付40X、40X房的购房款，亦不能据此认定王振彬为善意买受人。因此，牛文静、王振彬对40X房、40X房的处分明显违反侵害了陈淑丽作为合法买受人的合法权益，王振彬取得40X、40X房产权不构成善意取得，该析产过户行为依法无效，王振彬并非合法产权人。从合同实际履行情况看，陈淑丽作为买方早已依约支付首期楼款且早已收楼使用，40X、40X房多年来未过户至陈淑丽名下并非陈淑丽原因造成，而是李萌、牛文静作为卖方不同意予以配合。综合本案案情，现陈淑丽同意支付剩余购房款687000元且已将该款支付至一审法院代管账户，购房对价支付问题已无障碍，且40X、40X房属写字楼性质，并非住宅，不存在限购问题，一审法院依法判令李萌、牛文静及王振彬在收到剩余购房款后协助陈淑丽办理40X、40X房的过户手续。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年8月26日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，陈淑丽向李萌、牛文静支付剩余购房款687000元；二、李萌、牛文静在收到上述剩余购房款之日起5日内，与王振彬一并到房地产行政管理部门将广州市天河××××路196号40X房、40X房产权过户至陈淑丽名下。一审案件受理费17280元、财产保全费5000元，均由李萌、牛文静、王振彬负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。经本院询问，李萌、牛文静、王振彬均确认牛文静、王振彬的离婚协议没有在离婚时交民政部门备案。二审另查明，李萌、牛文静因不服本院（2019）粤01民终4757号民事判决，向广东省高级人民法院提出再审申请，该院于2020年2月21日作出（2019）粤民申9429号民事裁定书，裁定驳回李萌、牛文静的再审申请。经本院主持调解，各方当事人未能达成协议一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对李萌、牛文静、王振彬的上诉，因本院审理期间，李萌、牛文静、王振彬既未有新的事实与理由，也未提交新的证据，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，在李萌、牛文静、王振彬未在二审中提交新的证据佐证自己的主张或推翻一审相关认定的情况下，李萌、牛文静、王振彬的上诉缺乏充分理据，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。必须指出的是，一方面，按牛文静一审自述及一审举证可知，涉案房屋系李萌、牛文静于2005年1月24日购买，而牛文静与王振彬于2007年5月15日登记结婚，即涉案房屋系牛文静与王振彬婚前购买，而牛文静与王振彬曾于2008年上半年登记离婚，目前并无证据显示牛文静、王振彬在2008年离婚时曾将涉案房屋作为夫妻共同财产进行析产分割，这与牛文静与王振彬于2019年6月24日再度离婚时将涉案房屋作为夫妻共同财产析产存在一定矛盾，且该离婚协议亦未交民政部门备案。另一方面，从前面（2018）粤0106民初341号、（2019）粤01民终4757号及（2017）粤0106民初21551号、（2019）粤01民终8118号生效判决所认定事实、处理结果及处理时间来看，李萌、牛文静、王振彬共同变更涉案房屋产权登记的行为，显然与生效判决的处理结果及后续合同的履行存在一定冲突，而王振彬在与牛文静婚姻关系存续期间理应对本案所涉房屋买卖合同纠纷有所知悉，因此，王振彬作为涉案房屋现登记的权属人之一，亦应与李萌、牛文静共同对买受人陈淑丽承担房屋过户义务。综上所述，李萌、牛文静、王振彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17280元，由上诉人李萌、牛文静、王振彬负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年六月九日书记员 李逸丹