广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2057号原告：石峰娥，女，1936年3月6日出生，汉族，英德市人，住广东省英德市×××××兴发大厦A栋1606房，身份证号码440××××××××××××225。委托诉讼代理人：缪维加，男，1955年11月1日出生，住广东省英德市××××××教育局，系原告的儿子。被告：英德市珠江创展房地产开发有限公司，住所英德市×××××××××××××。法定代表人：林凯生，执行董事。原告石峰娥与被告英德市珠江创展房地产开发有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人缪维加到庭参加诉讼，被告英德市珠江创展房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石峰娥向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告2011年3月30日签订的《房屋拆迁赔偿合同》合法有效；2．判决限期被告为原告办理英德市×××××与和平北路交汇处兴发大厦A幢1606号房房地产权证，赔付从2011年3月30日起至起诉日止按每月500元计算的逾期办理房产权证违约金6万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告原住英德市×××××××原英德市一中教育局宿舍第七栋302房。2011年3月30日，原告与被告签订《房屋拆迁赔偿合同》，约定回拆安置房为教育路新建兴发大厦A栋。2011后6月4日，由被告主持，采取抽签方法确定原告的回拆房。原告与被告签订《确认书》确认原告的回拆房为兴发大厦A栋16层F型房（后由被告改编为兴发大厦A栋1606号房）。原告于2012年7月入住兴发大厦A栋1606回拆房。按合同约定，被告应在原告入住回拆房的六个月内办妥房地产权证给原告，如逾期办理由被告每月支付500元违约金给原告。经原告多次催促被告办理房地产权证都得不到落实，计至起诉日止已逾期年10年。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告英德市珠江创展房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的《房屋拆迁补偿合同》符合法律规定，合法有效。二、原告未支付回拆房面积差价款，违约在先，答辩人有权拒绝为其办理房产证。原告被拆迁的房屋实际面积为96.96平方米，按照《房屋拆迁补偿合同》约定的1：1.2补偿面积计算，原告所获得的回拆房套内面积原本为116.35平方米，但案涉回拆房的套内面积为145.31平方米，差额为28.96平方米，按照约定的补偿差价计算方法，原告应先向答辩人支付面积差价款43128元，但被告至今未支付该款，违约在先。即使其已入住案涉的1606房，答辩人仍有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，拒绝为原告办理房产证。即使答辩人要为原告办理房产证，但目前案涉1606房已被查封，不具备办理条件。三、原告未向答辩人提供办理房产证的相关证件，答辩人并未违约，不应支付违约金。《房屋拆迁补偿合同》约定，原告不交齐相关证件，答辩人不负责支付违约金。原告在办理房产证前应该向答辩人交付原房屋产权证、业主身份证等资料，但是原告至今未向答辩人提供，因此，答辩人无需支付违约金。退一步来说，即使答辩人要支付违约金，但部分违约金债权已超诉讼时效。按照合同约定，如果答辩人逾期办理房产证，原告在2013年1月可向答辩人主张违约金，但原告直至2021年3月22日才提起本案诉讼，要求答辩人支付违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定的三年诉讼时效期间，原告主张的办证违约金债权的诉讼时效应从原告起诉之日即2021年3月22日起倒退3年，即从2018年3月22日开始计算，之前的违约金不应予支持。综上，请法院依法查明事实，维护答辩人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2011年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁赔偿合同》，约定：一、房屋拆迁的地址：1、甲方需拆乙方位于英德市××××××××面与教育路北面交汇处，原市一中内第七幢第三层302房，房产证号粤房字第1392315号；2、乙方回迁房地址为英德市××××××××面与教育路北面交汇处，原市一中旧校门内被告兴建的兴发大厦（A幢）。二、房屋面积赔偿办法：1、乙方被拆除的房屋与甲方赔偿回迁房的面积均以实地丈量为准，以套内面积计算（即包墙不包公摊面积），双方实地丈量面积为96.96平方米；2、被拆除房屋套内建筑面积与赔偿回迁房套内建筑面积按1：1.2计算；3、被拆除房屋阳台及赔偿回迁房阳台面积均按1：1.2计算；4、回迁房套内建筑面积超过应赔偿套内面积10平方米以内（含10㎡），超过部分原告以每平方米1200元补偿给被告，超过10平方米以上20㎡以内（含20㎡）超过部分，原告以每平方米1500元补偿给被告，超过20㎡以上30㎡以内（含30㎡）每平方米补1800元，30㎡以上按兴发大厦开盘价优惠5%收取楼价，回迁房面积少于应赔偿面积不足部分按同等条件补价。三、车房面积补偿办法：1、乙方车房经实地丈量核定面积为9.36平方米；2、甲方在乙方回迁房小区第二期商住楼框架内赔偿一个实地小车位，面积12.5至13平方米，原车位面积与赔偿车位面积按1：1.5计算，赔偿的小车位面积超过原车房面积，超过部分乙方以每平方米2000元补给甲方；3、乙方自愿不需要小车位，原车房面积计入补偿回迁房面积，按1：1.5计算。……六、房产证有关事宜：1、甲方应在乙方入住回迁房后六个月内办妥房产证交给乙方，如逾期交房产证一个月以上，由甲方每月违约金500元付给乙方（乙方不交齐相关证件甲方不负责支付违约金），……。七、有关款项交款时间：以兴发大厦A幢为回迁房的，有关面积差额补价，装修补款及搬迁费收到房后十天内兑现。2011年6月4日，原告与被告签订《确认书》，确认原告选定的房屋为兴发大厦A栋16层F型房（即1606房）。2012年7月，原告入住兴发大厦A栋1606房。原告述称被告至今未交付小车位，被告亦未提供证据证明其将案涉小车位交付给原告。原、被告双方至今尚未对房屋面积差额及差价进行确认。根据英德市×××××××××××年5月13日出具的《英德市不动产权信息登记记录》反映：英德市×××××与和平北路交汇处兴发大厦A幢1606号房屋的权属人为被告英德市珠江创展房地产开发有限公司，套内面积145.31平方米、分摊建筑面积26.76平方米，建筑面积172.07平方米。目前该房屋不存在查封和抵押情况。本院认为，案涉《房屋拆迁补偿合同》和《确认书》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：一、原告请求被告为其办理英德市×××××与和平北路交汇处兴发大厦A幢1606号房的房屋产权证应否予以支持；二、被告是否应当向原告支付逾期办证违约金，以及原告主张的2018年3月22日前的逾期办证违约金是否超诉讼时效。关于争议焦点一。本院认为，虽然双方在《房屋拆迁补偿合同》约定房屋面积补偿办法、车房面积补偿办法以及房产证有关事宜的内容，但并无明确支付房屋、车房面积差价与办理房屋产权证的履行顺序，即未约定原告交纳回迁房面积差价作为被告办理回迁房产权转移登记手续的前提条件，且被告没有提供证据证明其已依照合同约定在回迁房小区第二期商住楼框架内赔偿一个实地小车位给原告，或者原告同意不要小车位而将车房面积计入补偿回迁房面积，无法核定原告所需补偿的差价。因此，被告认为原告未按照合同约定交纳房屋面积差价构成违约，其有权拒绝为原告办理房屋产权证的辨解，本院不予采纳。《房屋拆迁赔偿合同》明确约定被告应当在原告入住回迁房后六个月内办妥房屋产权证交给原告，原告已于2012年7月入住兴发大厦A幢1606号房，但被告至今仍未按合同约定将该回迁房的产权转移登记至原告名下，原告据此诉请被告履行办理房屋产权证的义务，符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，本院予以支持。至于被告主张的房屋面积差价的问题，可在双方具备核算条件后另循其他途径解决。关于争议焦点二。被告以被原告未向其提供原房屋产权证、业主身份证等办理房产证所需的相关证件为由，抗辩无需承担违约责任，但其并无提供证据证实已通知了原告且原告拒不提供办理房产证相关证件的事实，本院不予采纳。至于逾期办证违约金的计算问题，逾期办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，适用诉讼时效的有关规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”规定，原告对被告所享有的逾期办证违约金的债权应适用3年的诉讼时效。由于本案合同约定的逾期办证违约金是以每月500元固定金额计付，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，因原告没有提供证据证明诉讼时效存在中断、中止的事由，因此，诉讼时效从原告起诉之日（2021年3月22日）起倒推3年，即从2018年3月开始起算，原告主张2018年3月之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，理由充分，本院予以采纳。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决。综上所述，依照最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第一百零七条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（2020）第九十条规定，判决如下：一、2011年3月30日原告石峰娥与被告英德市珠江创展房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁赔偿合同》有效；二、限被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内将位于英德市×××××与和平北路交汇处兴发大厦A幢1606号房屋的所有权登记至原告石峰娥名下；三、限被告英德市珠江创展房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起15日内支付2018年3月至2021年3月（共37个月）逾期办证违约金18500元给原告石峰娥；四、驳回原告石峰娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告负担518.5元，被告负担131.5元。原告已向本院预交案件受理费650元，在本判决发生法律效力后本院向其退还131.5元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费人民币131.5元，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈镜科二〇二一年六月十一日书记员  赖彩霞附：英德市人民法院标的款账号户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账号，当事人转(存)入该账号，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》（2020）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。