四川省乐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)川11执异45号 案外人：孙荣，男，汉族，1972年11月21日出生，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：袁芳，四川升力律师事务所律师。 申请人：四川良智行商业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区正兴街道顺圣路172号，统一社会信用代码91510100MA6C8KHG6G。 法定代表人：屈姝言，执行董事。 委托诉讼代理人：左飙，泰和泰律师事务所律师。 被申请人：四川丰业房地产开发有限公司，住所地四川省犍为县玉津镇凤凰村一组，统一社会信用代码91511123597274249F。 法定代表人：黄远军，执行董事兼总经理。 在本院执行四川良智行商业管理有限公司（以下简称良智行公司）与四川丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业房开司）房屋租赁合同纠纷财产保全一案中，案外人孙荣于2021年5月24日对本院查封位于四川省犍为县××镇××路××号××幢××号××号××号××号××号××号××号××商铺（以下简称案涉七个商铺）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年6月2日举行了听证，案外人孙荣的委托诉讼代理人袁芳，良智行公司的委托诉讼代理人左飙，丰业房开司的法定代表人黄远军参加了听证，现已审查终结。 案外人孙荣称，案外人于2018年1月18至19日付款100万元订购了丰业房开司开发的位于四川省犍为县××镇××路××号××幢××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号商铺，合同总面积319.35平方米，合同总价3448980元。直到2018年5月31日，案外人实际支付了400万元，同日双方正式签订买卖合同并备案。2018年10月9日，案外人又购买了丰业房开司开发的前述“丰业财富中心”1幢的3-19附1号、3-20附1号、3-21附1号、3-22附1号、3-23附1号、3-27附1号商铺，合同总面积153.63平方米，合同总价1659204元。加上第一次购房余款551020元，第二次共交付房款1551020元，当日双方正式签订买卖合同并备案。 2018年12月10日，双方签订交房确认书接房，并结清余款108,184元。因丰业房开司资金困难，一直未开取正式发票，无法办理不动产权证。2021年5月10日，案外人准备自凑资金暂替丰业房开司缴税办证，才被告知案涉七个商铺已被法院查封。为此，请求法院中止对案涉七个商铺的执行，并解除查封。 申请人良智行公司称：1.案外人所称已付的500万元房款的银行回单显示400万元支付给黄远友，100万元支付给黄远斌，并未支付给丰业房开司，同时回单载明：本回单仅表明账户有金融性交易，不能作为到账凭证。故案外人提供的收据和银行回单，并不能证明房款已支付给丰业房开司；2.案外人提供的交房确认书未表明具体交房时间，交付状态，亦无证据证明双方移交了商铺钥匙；3.案外人未提交其已实际占有商铺的证据；4.案外人商品房买卖合同约定的交房日是2017年12月31日，办证最迟期限为2019年6月18日，案外人至今未就证件办理向丰业房开司发起过任何催办。 被申请人丰业房开司称，孙荣两次购房款共5,108,184元，我公司收到后给孙荣开具有收据。2018年底由于我公司资金出现困难，未能及时缴纳办证税费以及犍为县自然资源局更正不动产登记簿记载事项等各种原因，才没有为业主办理不动产权证，责任在我公司。 本院查明，2021年1月22日，本院立案执行良智行公司与丰业房开司财产保全案，案号为(2021)川11执保1号，执行依据为本院（2021）川11民初9号民事裁定书，据该裁定应对丰业房开司名下的银行账户及犍为县玉津镇互和路51号“丰业财富中心”的房产在价值人民币50,000,000元内予以冻结、查封。执行中，本院于2021年1月28日在犍为县不动产登记中心查封了包括案涉七个商铺在内的多套房产。 另查明，2018年1月19日，案外人孙荣与丰业房开司签订《“丰业财富中心”认购协议》（ＮＯ.0000602），认购了丰业房开司开发的位于四川省犍为县××镇××路××号××幢的（3-26号、3-27号、3-28号、3-29号、3-30号、3-45号、3-46号、3-47号、3-48号、3-49号、3-50号）11个商铺，合同总价款3448980元。2018年5月31日，双方分别签订了前述11个商铺的《商品房买卖合同（现房）》并办理备案。同日，孙荣又与丰业房开司签订《“丰业财富中心”认购协议》（ＮＯ.0000039），认购了“丰业财富中心”1幢的（3-19附1号、3-20附1号、3-21附1号、3-22附1号、3-23附1号、3-27附1号）6个商铺，合同总价1659204元。2018年10月9日，双方再分别签订了前述6个商铺的《商品房买卖合同（现房）》并办理备案。丰业房开司先后向孙荣开具了5份总金额共计5108184元的《收款收据》（2018年1月19日0003455号收据100万元、2018年1月25日0002073号收据100万元、2018年5月31日0003724号收据1448980元、2018年10月9日0002739号收据1551020元、2018年12月10日0002311号收据108184元），确认房款结清。2018年12月10日，孙荣与丰业房开司签订《交房确认书》确认前述共17个商铺交房。 再查明，听证中，丰业房开司确认案涉房款已结清，但因其资金困难等原因，未能向孙荣办理过户登记，案涉七个商铺现仍登记在丰业房开司名下。另外，孙荣在听证中称其可再补充交房及出租房屋的证据，丰业房开司亦称其可补充不动产变更登记等影响办证的证据，良智行公司当庭表示，案外人和丰业房开司如不断地补充证据，不符合证据规则。 以上事实有NO.0000602和NO.0000039《“丰业财富中心”认购协议》、17份《商品房买卖合同（现房）》及《商品房买卖合同备案表》、5份《收款收据》（0003455号、0002073号、0003724号、0002739号、0002311号）、《交房确认书》、本院（2021）川11民初9号民事裁定书等证据及当事人陈述在案证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案中，案外人孙荣基于购买案涉七个商铺（非住房）提出排除执行异议，在案证据和当事人当庭陈述，能够印证案涉七个商铺的合同签订、交付占有、价款支付及未过户原因符合前述四种法定情形，故对案外人孙荣的物权期待权应予保护。综上，案外人孙荣的异议理由符合法律规定，其权利能够排除执行，其异议请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 中止本院（2021）川11执保1号案对位于四川省犍为县××镇××路××号××幢××号××号××号××号××号××号××号××商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 陈**辉 审 判 员 雷璐娜 审 判 员 张 春 二〇二一年六月八日 法官助理 刘 丹 书 记 员 王振宇 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。