广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11727号上诉人（原审原告）：简培灵，男，1965年11月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：彭锦文，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉懿，广东百健律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张毅，男，1987年1月15日出生，汉族，身份证住址四川省邻水县。委托诉讼代理人：吴子亨，广东金本色律师事务所律师。上诉人简培灵因与被上诉人张毅租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。简培灵上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.改判张毅向简培灵支付2016年12月6日至2019年2月5日期间的场地使用费差额166070.25元；3.改判张毅向简培灵支付2019年2月6日至2019年11月26日期间的场地使用费292869.68元；4.改判张毅向简培灵支付因张毅退场时拒绝清理场地导致简培灵聘请人员清理张毅遗弃在涉讼厂房内的垃圾物品所支出的人工费、运费、车费、垃圾处理费合计18000元；5.本案一审、二审诉讼费用由张毅承担。事实和理由：（一）一审法院认定案涉厂房的交还时间与客观事实不符，2019年5月26日至2019年11月26日期间案涉厂房实际仍由张毅继续支配、控制及使用，案涉厂房出租给张毅后，由张毅自行更换了门锁，简培灵未再更换过门锁。其后，张毅在2019年11月26日安排人员到案涉厂房搬离物品时也是由其安排的人员自行打开案涉厂房的门锁，故张毅应当向简培灵支付2019年5月26日至2019年11月26日期间的场地使用费。首先，张毅主张简培灵于2019年5月26日将原来的门锁更换，其应对此承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果，但一审法院却认定张毅在微信质问简培灵上锁问题而简培灵没有回应有违常理，对此，简培灵认为，该微信内容关于上锁问题仅寥寥数语且我方已经委托律师处理，不宜再在微信上进行回应，且该锁本就由张毅自行更换。因此，张毅仅凭微信的单方说辞，根本不能形成完整的证据链，张毅未能举证证实简培灵换锁的事实，法院却要求简培灵对没有发生的事实承担举证责任，显属举证责任分配错误。其次，张毅否认2019年11月26日搬离案涉厂房物品的人员为其工作人员，属于虚假陈述。该搬离行为发生的时间与简培灵发出清场通知的时间仅间隔五天，且搬离人员若非其工作人员，则张毅自称价值百万的货物被无关第三方取走却不报警处理，显然有违常理。最后，简培灵作为案涉厂房的出租方，考虑到不知张毅堆放的杂物是否有危险物品及易燃易爆物品，故于2019年9月2日爬进案涉厂房检查及拍摄，此不能视为我方对案涉房屋的接收，且根据我方拍摄的现场照片可知，案涉厂房大门上方并未密封，是可以通过大门上方爬进现场，且即便房屋上锁，从门锁缝隙也可观看厂房内设。因此，并非只有打开大门才可进入到厂房内部，一审法院单凭对方的主张即采信张毅的观点，与客观事实不符。此外，因案涉厂房大门被张毅上锁，故2020年1月10日的水电表读数与2019年5月相差不大，一审法院却以此认定简培灵在2019年5月26日对厂房上锁并影响了场地的实际使用，明显错误。（二）关于场地使用费的问题。张毅自2019年2月6日起未再向简培灵支付过任何租金及其他款项，但其货物却一直占用场地直至2019年11月26日，即便案涉合同无效，我方也完全有理由主张其支付该期间相当于租金的占用费。张毅却在收到简培灵发送的催缴通知及律师函后置之不理，且在庭审中颠倒黑白，歪曲事实。（三）关于场地使用费差额的问题。在一审庭审中，双方均确认面积为厂房1500平方米及安全通道600平方米，且张毅也确认安全通道其亦用作装卸货物，故其实际占用厂房1500平方米及安全通道417平方米，故简培灵主张要求按1917平方米的面积计算场地使用费，合情合理。同时，简培灵每月向张毅发送的《付款通知单》亦明确载明每平方米的价格，每月场地费的计算方式应是按照实际使用面积计算单价，故简培灵主张张毅支付417平方米的租赁面积差价合情合理。（四）关于场地的清场费用的承担问题。根据法律规定，即便合同无效，承租方在交还场地时应负有清理场地的义务，在其拒绝履行的情况下，出租方自行聘请第三方清理后产生的费用应由承租方承担。且简培灵已经提供充分证据证明该费用的产生，故张毅应当支付。综上，恳请二审法院判如所请。张毅二审答辩称，张毅不同意简培灵的上诉请求，张毅认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持，具体理由如下：一、关于场地使用费的止算时间问题。首先，鉴于双方的《租赁合同》已于2019年3月5日到期，为此张毅一直就续租问题与简培灵协商，但简培灵一直不予处理，为此，张毅于2019年5月15日上午11:08主动向简培灵提出“你那边一直也不确认……拖了2个多月，我尽快找下仓库搬走吧，到时候我们在兑下总数吧”，在张毅主动提出结算租金以及要求撤场的情况下，简培灵才回复要求张毅在10天内搬离。由此可见张毅已经主动提出终止合同以及撤场的要求，不可能无故拖延不搬离及简培灵同意合同关系于5月25日终止。其次，张毅在2019年8月9日向简培灵发送的微信记录明确说明“我于5月15日开始搬，但于5月26日你未经协商无故锁了大门”。对此简培灵没有否认，同时，张毅提供了2019年5月31日的现场大门照片显示，案涉厂房的大门除了门锁外，还有一条大铁链，该铁链在简培灵2019年9月2日拍摄现场的图片中已经没有，显然，该铁链就是简培灵掌控的，否则，张毅不可能在有锁的情况下，还加上铁链，多此一举。同时，关于简培灵2019年9月2日拍摄厂房内部情况的过程，简培灵的解释前后矛盾，在一审过程中，其解释称，是在厂房外面通过门缝进行拍摄，而在上诉状中却称是爬进去拍照。上述理由不但前后矛盾，而且与常理不符。因此，本案应可以认定简培灵在9月2日当天是可以自由进出厂房的，而且当时已经没有了铁链。另外，简培灵主张在2019年11月26日张毅才搬离场地没有事实依据，其所提交的证据均无法证明其真实性，甚至其提交的录音反而证明了11月26日根本不存在搬迁的事实，如果11月26日张毅已经派人到现场搬东西，则在11月28日的录音中张毅不可能不提出已经搬走的事实，反而与简培灵的代理人沟通怎么处理场内物品的问题。以上证据已经形成完整的证据链，同时结合2019年5月之后的水电费的情况可见，5月份之后案涉厂房确认不存在使用的痕迹，张毅的举证已经达到高度的盖然性，一审法院根据已有的证据采纳张毅的主张符合规定。二、本案不存在租金差额。从本案的履行情况来看，每个月的租金以及水电费都是由简培灵或者其姐夫陈暖康以短信的方式通知张毅，张毅按照通知的金额进行缴纳。从张毅提供的证据以及简培灵庭审确认的情况来看，自2016年12月份开始，简培灵就按照1500平方米的标准要求张毅交租，从未间断，在长达2年多时间里面简培灵也从未提出异议，由此可见就交租的面积标准双方已经以实际履行变更了合同的约定。张毅每月已经按照简培灵通知的要求转账支付每月的租金，不存在拖欠。由此可见，张毅按照1500平方米的标准支付租金没有违约，简培灵要求张毅按照1917平方米的标准支付租金没有依据。三、18000元的费用没有事实和法律的依据。首先，案涉场地是因为简培灵强行收场而导致张毅对场地失去控制，张毅本不应该承担清场的费用，而且双方所签订的《租赁合同》也没有约定合同终止后张毅有义务进行清理、由此产生的费用由张毅承担。因此，简培灵的主张没有事实和法律的依据。另外，简培灵提交的证据不足以证明该费用的实际产生，其现金交付的方式也有悖于现在的交易方式。综上所述，张毅认为一审法院对于本案的事实查明清楚，说理充分，适用法律正确。简培灵的上诉理由没有证据予以支撑，甚至与一审陈述相矛盾，应当予以驳回。简培灵于2019年9月6日向一审法院起诉请求：1.判令确认简培灵与张毅于2016年3月6日签订的《租赁合同》无效；2.判令张毅立即向简培灵支付从2016年12月6日至2019年2月5日期间的场地使用费差额166070.25元（该期间每月欠付场地使用费的面积为417平方米，场地使用费差额分两段计算，第一段：2016年12月6日至2018年3月5日，按15元/平方米/月计算，金额为93825元，计算公式：417平方米×15元/平方米/月×15个月；2018年3月6日至2019年2月5日按15.75元/平方米/月计算，金额为72245.25元，计算公式：417平方米×15.75元/平方米/月×ll个月）；3.判令张毅立即向简培灵支付从2019年2月6日起至实际交还租赁厂房之日止的场地使用费，暂计至2019年9月5日为231194.25元（其中厂房面积为1917平方米，按15.75元/平方米/月计算，计算公式：1917平方米×15.75元/平方米/月×7个月=211349.25元；办公楼面积150平方米，按18.9元/平方米/月计算，计算公式：150平方米×18.9元/平方米/月×7个月=19845元）；4.本案的诉讼费由张毅承担。诉讼中，简培灵变更其上述第3项诉讼请求为：判令张毅立即向简培灵支付从2019年2月6日起至2019年11月26日期间的场地使用费292869.68元（面积为1917平方米，按15.75元/平方米/月计算，计算公式：1917平方米×15.75元/平方米/月×9个月+1917平方米×15.75元/平方米/月×21天÷30天/月）。并增加一项诉讼请求为：判令张毅立即向简培灵支付因张毅退场时拒绝清理场地导致简培灵聘请人员清理张毅遗弃在涉讼厂房内的垃圾物品所支出的人工费、运费、车费、垃圾处理费合计18000元。一审法院认定事实：2016年3月6日，简培灵作为出租方（甲方），与张毅作为承租方（乙方）共同签订了一份《租赁合同》，约定：现广州市番禺区石基昊信房地产中介服务部促成甲、乙双方租赁关系，乙方在该服务部带领下已对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解；甲方将座落在x区xx街都xx路xx号内厂房（以下简称涉讼场地）出租给乙方使用，该厂房为工业用途，总建筑面积约为2250平方米，乙方租用该建筑物，乙方需付租金给甲方；甲方保证该厂房权属清楚；租期为3年，2016年3月6日至2018年3月5日每月租金为34200元，2018年3月6日至2019年3月5日每月租金为35910元，其中自2016年3月7日至2016年3月21日为免租装修期；乙方在签订本合同的当天向甲方支付68400元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起3天内由甲方不计利息返还给乙方；在签订本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金；甲方在2016年3月7日前将该建筑物交付乙方使用；租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金，逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，该建筑物的每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清，否则一切责任由乙方自行承担与甲方无关；租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金；租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠款项及滞纳金；等等。2019年7月9日，简培灵委托广东百健律师事务所通过邮寄快递的方式向张毅发出一份《律师函》，称自2016年12月6日起，经双方协商确认，张毅实际使用的场地面积为1917平方米，但张毅每月只按照1500平方米的标准向简培灵支付场地使用费，而另外417平方米的场地使用费张毅一直拒绝支付，2016年12月6日至2019年2月5日期间已累计产生417平方米场地使用费的差额为166070.25元；此外，张毅自2019年2月6日起至合同期满，及至出具本律师函之日仍占有使用租赁场地，但却未支付该期间的场地使用费，2019年2月6日至2019年7月5日期间已累计拖欠场地使用费150963.75元，以上两项合共317034元；请张毅在收到本函后三日内主动联系简培灵，并向简培灵一次性付清暂计至2019年7月5日期间欠付的场地使用费合共317034元，如张毅收到本函后不予置理的，简培灵将通过法律途径追究张毅的法律责任。快递记录显示该邮件于2019年7月12日由本人签收。张毅则表示其收到是的简培灵通过微信发送的电子文本。2019年9月6日，简培灵以张毅拖欠涉讼场地的场地使用费至今未付为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认合同约定租赁期限自2016年3月6日起至2019年3月5日止，实际起租日为2016年3月22日；双方并确认张毅已向简培灵在签订合同当天即2016年3月6日已缴纳了租赁保证金68400元和首月租金。但双方当事人对以下问题存在争议：一、针对涉讼场地的地址、面积及权属情况。简培灵主张涉讼场地位于广州市番禺区石壁街都那村西路88号，建筑面积为2250平方米，包括150平方米的办公室和2100平方米的厂房，厂房没有报建和房产证，仅有国有土地使用证，所在土地的使用权人为番禺柏高展览制作有限公司（以下简称柏高公司），其曾是柏高公司的法定代表人及股东，由其出租给张毅是得到柏高公司的确认；双方当初约定厂房面积为1500平方米，另外600平方米是安全通道，2016年12月双方口头约定安全通道改为417平方米，其余安全通道面积给隔壁工厂使用。简培灵对此提交了《国有土地使用证》（土地证号：Ｇ03-××1；核发日期2004年3月17日）、《确认书》拟予以证实。张毅表示上述证据由法庭核实真实性，不确认关联性，《确认书》显示涉讼场地是属于案外人柏高公司，并非简培灵，柏高公司在2019年9月才委托简培灵代为出租，说明简培灵只是受托人，不是权属人或权利人，该确认书无法显示简培灵是否从2016年就有权出租涉讼场地；另外，其确认地址，但其承租的涉讼场地只是该地址内其中一个厂房，其承租的面积为2100平方米，其中厂房面积为1500平方米，另外600平方米是安全通道，因为消防原因该600平方米不能使用只能装卸货，所以双方口头约定2016年12月开始按照1500平方米的面积计算，交租单上也写明是1500平方米。张毅并提交了2017年9月至2018年10月张毅与简培灵姐夫陈暖康的短信聊天记录截图及租金付款通知单、2019年4月至2019年5月简培灵与张毅的微信聊天记录及租金付款通知单拟证实其上述主张。简培灵对上述证据的真实性予以确认，但对证明内容不予认可，认为恰好证明了张毅未按合同及双方约定支付租金，张毅每月少付了417平方米的租金。二、关于张毅对涉讼场地的使用及交还情况。张毅主张简培灵是在签订合同后15天免租期内将涉讼场地及钥匙交付给其方使用，其方不知道简培灵还有无钥匙，其自2016年3月6日交纳保证金后开始使用涉讼场地，期间曾经换过锁；接收场地后一直作仓库用于堆放货物使用，2016年12开始通道不能存放货物，只能作为装卸货使用，一直使用至2019年5月26日简培灵将原来的锁破坏掉并换上新的锁，当时其方还有部分货物在涉讼场地内，其方一直没有搬回这些货物，也不知道货物是否仍在涉讼场地内；2019年5月15日简培灵发送微信要求其方10天内搬走，2019年5月26日就是第11天门就被锁了，因此简培灵在5月26日已经实际控制涉讼场地，同年8月其跟简培灵说门被对方锁了，简培灵没有否认；另外，自2019年6月起简培灵并没有再按照此前的交易习惯发出付款通知单，可见双方租赁关系实际上已经解除，而对比2019年5月租金单上水电表的度数，与2020年1月10日水电表读数也可知，其2019年5月已经交还涉讼物业，并无继续占用。张毅另提供了其与简培灵的微信聊天记录及租金付款通知单、涉讼场地2020年1月10日水电表读数、2019年5月31日涉讼场地现场照片拟证实其上述主张。其中微信聊天记录内容显示，张毅于2019年5月15日发送微信称尽快找仓库搬走；简培灵一方于2019年5月15日回复微信要求张毅在10天内搬走并且付清租金才可搬走；此后2019年5月23日简培灵一方发送了租金、水电费的明细及要求张毅汇入租金；2019年6月5日和2019年7月12日简培灵一方询问张毅不想付租金了吗？并向张毅发送律师函；2019年8月9日，张毅发送微信称其5月15日开始搬，但5月26日简培灵未经协商无故锁了大门，扣押其价值100多万元货物在仓库，因此双方的租赁关系已经到期终止，简培灵也收回物业，但简培灵无理扣押其货物，7月13日其打电话与简培灵协商租金、押金和货物问题，但至今未得到答复；2019年11月21日，简培灵一方发送微信称张毅从2019年2月开始欠付租金，至今未向简培灵清偿欠付的租金及未交还厂房，请张毅收到本信息后在2天内将厂房内属于张毅的物品搬离并交还厂房。简培灵仅对证据的真实性予以确认，但认为张毅并未在2019年5月15日将涉讼场地内的物品搬走，2019年11月26日之前涉讼场地仍一直由张毅支配控制，张毅是在2019年11月21日收到其通知才于2019年11月26日将涉讼场地交还其方；水电表读数不能证明张毅没有占用涉讼场地；其是在签订合同当天即将涉讼场地交付给张毅使用，交付涉讼物业后由张毅更换门锁，其没持有钥匙也没有对涉讼场地上锁，涉讼场地的锁是简培灵更换的锁，2019年9月2日张毅仍在占用涉讼场地，并未交还涉讼场地；2019年11月21日其通知张毅搬走物品，2019年11月26日就有人来搬货，该人声称是张毅的员工，当时其要求该人提供员工证明，但该人无法提供，其为了保证权益便要求该人写了一封书面说明，故张毅在2019年11月26日才将涉讼场地交还给其方。对于涉讼场地现管业情况，简培灵称2019年11、12月其与另一个股东通过股权转让的形式将股权转让给案外人了，所以涉讼场地现由案外人管业。简培灵并提交了涉讼场地现场照片、书面说明、张毅从涉讼场地搬离物品退场时的现场图片以及2019年11月28日与张毅的通话录音拟予以证实。其中，简培灵称涉讼场地现场照片上显示的门锁并非是其加的锁，照片是其通过大门缝隙以及场地周边的透明玻璃伸进去拍摄的。张毅对上述照片、图片和书面说明均不予确认，并认为简培灵的照片显示是在涉讼场地内拍摄的，如果门锁不是简培灵加的其无法进入拍照；现场图片只能显示拍照时间是2019年9月2日，门外是有锁的，但简培灵可以进入场内开灯并拍照，说明2019年9月2日当天简培灵可以自由进出涉讼场地，证明至少当天简培灵已经收回了涉讼场地；简培灵提交的书面说明上说的工作人员，其方并没有这个员工；对于通话录音真实性无异议，但对证明内容不予确认，该录音发生于11月28日，录音中简培灵明确提出要求其方清理物品，恰好证明简培灵已对涉讼场地实际控制，只有简培灵已经实际控制了场地，才会特地通知其方过来搬东西，否则简培灵提出的要求应当是要其方交还场地或支付场地占用费等，而其方在谈话中亦一直强调如何处理解决双方事务，积极解决问题。三、对于简培灵主张张毅应支付的费用问题。（一）租金、水电费问题。简培灵与张毅在庭审中均确认租金标准为2016年3月6日至2018年3月5日期间的月租金为34200元（其中厂房2100平方米×15元/平方米，办公楼150平方米×18元/平方米），2018年3月6日至2019年3月5日期间的月租金为35910元，但本案不涉及办公楼的租金。张毅主张2016年3月22日至2016年12月21日期间是按照2100平方米支付厂房租金，2016年12月22日开始按照1500平方米支付厂房租金至2019年2月21日，水电费缴纳至2019年1月31日；其是按照简培灵每月发出的通知单缴纳租金的，虽然付款通知单写的是2100平方米，但实际上租金金额是按照1500平方米计算，其中2019年2月22日至2019年3月21日的通知单可以看出，简培灵是直接按照1500平方米的标准发出付款通知单，可见双方没有其它租金标准约定；此外，其认为其缴纳的保证金68400元应在使用费中抵扣。张毅并提供了以下证据：1.2017年9月至2018年10月张毅与简培灵姐夫陈暖康的短信聊天记录截图及租金付款通知单，拟证明该租金通知单虽标注工厂面积2100平方米，但按照租金通知单的应付金额22500元进行推算，实际计价面积只按照1500平方米进行计算；2.2019年4月至2019年5月双方的微信聊天记录及租金付款通知单，拟证明简培灵确认张毅支付租金的厂房计价面积为1500平方米，而非简培灵所主张的1917平方米；3.2019年3月、2016年6月至2019年2月租金转账记录，拟证明张毅已按简培灵每月发出的付款通知单的要求足额支付租金及水电费等费用。简培灵对上述证据真实性予以确认，但不确认张毅的上述意见，张毅提交的证据均反而证明了张毅存在少付租金的事实；2016年12月5日前张毅按照合同约定面积支付了租金和水电费，自2016年12月6日起张毅只按照涉讼场地中厂房1500平方米和办公楼150平方米的面积支付租金至2019年2月5日，2019年2月6日开始拖欠租金和水电费；2016年12月双方口头协商对厂房面积进行变更，由2100平方米变更为1917平方米，双方口头约定张毅履行合同期间能守约其会给予一定优惠，如果张毅违约其有权按照1917平方米向张毅追偿租金，后来张毅从2019年2月开始欠付租金和水电费，违反合同约定，所以其要求张毅补回2016年12月6日至2019年2月5日的租金差额。庭审结束后，简培灵提交情况说明表示因2019年5月至2019年12月期间的水电费期间产生的水电费不多，其同意不予追讨；2016年12月6日至2019年2月5日期间的租金确实不涉及办公楼，但从2019年2月6日起至2019年11月26日期间的租金则涉及办公楼；其亦同意租赁保证金在张毅应支付给其方的费用中进行抵扣。（二）人工费、运费、车费、垃圾处理费共18000元的问题。简培灵称因张毅退场时没有腾空涉讼场地也没有把遗弃在涉讼场地的物品垃圾清理干净，导致其额外聘请人员清理涉讼场地而产生了人工费、运费、车费、垃圾处理费共18000元，该费用应由张毅承担。简培灵并提供了收据、存折、照片等证据拟予证实上述产生的费用。张毅则对上述证据不予确认，认为照片无法显示拍照时间和现场情况是否是其方所致；而收据、存折也无法证明该款项与本案相关，相关人员身份无法证实，且通过现金交易不符合现在的交易习惯，该18000元的合理性无法证实，故其不同意支付上述费用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”简培灵未能提交涉讼场地的产权登记资料或相关报建资料，并确认涉讼场地未进行合法产权登记或报建手续，故应认定简培灵与张毅就涉讼场地所订立的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”简培灵应将张毅缴纳的租赁保证金68400元退还给张毅。关于简培灵要求张毅支付2016年12月6日至2019年2月5日期间的场地使用费差额的诉讼请求。根据张毅提交的微信聊天记录及租金付款通知单等证据显示，简培灵一方每月向张毅发送租金付款通知单虽然载明“工厂面积2100平方米”，但所列租金金额22500元应是按照1500平方米的面积计算，张毅在此期间一直按照上述标准向简培灵支付租金，简培灵对此并未提交相关证据证实曾提出异议，应视为双方变更了涉讼场地的租金标准。虽然简培灵声称双方曾口头约定如果张毅违约其有权按照1917平方米向张毅追偿租金优惠，但张毅对此不予确认，简培灵亦未能提交相关证据证实双方确曾存在该约定，现简培灵据此诉请张毅支付2016年12月6日至2019年2月5日期间的场地使用费差额166070.25元，理据不成立，一审法院不予支持。对于简培灵要求张毅支付2019年2月6日至2019年11月26日期间场地使用费的诉请。虽然合同无效，鉴于简培灵已将涉讼场地交付给张毅，张毅实际上亦对涉讼场地占有使用，故张毅应向简培灵支付涉讼场地的使用费。对于使用费的起算时间，简培灵认为根据合同约定，每月5日前支付对应的是当月6日至次月5日的场地使用费，故主张张毅应支付自2019年2月6日起算的使用费；张毅则认为每月5日前支付的是当月22日至次月21日的使用费，因为有15天的免租期。对此，双方当事人在庭审中均确认涉讼场地起租日为2016年3月22日，根据双方各自提交的活期历史明细清单、借记卡账户历史明细清单、招商银行户口历史交易明细表所载明的张毅缴纳租金（使用费）的情况可见，张毅于2016年3月6日向简培灵账户转账款项102600元，符合双方《租赁合同》约定的在签订合同当天支付保证金68400元和首月租金34200元的金额；但交易流水未显示张毅在2016年4月向简培灵支付符合租金金额的款项，张毅于2016年5月12日向简培灵账户转账款项39691.20元，应是缴纳第二个月的租金等费用款项，此后张毅基本按月相关租金等款项，张毅最后一个月是在2019年1月16日转账支付25459元，故结合双方确认的起租日为2016年3月22日推断，张毅在2016年3月6日支付的首月租金应是2016年3月22日至4月21日的租金，在2016年5月12日支付的是2016年4月22日至5月21日的租金，如此类推，张毅在2019年1月16日支付的是2018年12月22日至2019年1月22日的租金，现简培灵主张张毅自2019年2月6日起未缴纳涉讼场地的使用费，更符合张毅缴纳租金的情况，张毅对此未能充分举证证实其每笔租金对应的缴纳期间，应承担举证不能的不利后果，简培灵主张的使用费起算时间亦属于其自行处分民事权利行为，故一审法院对简培灵的该主张予以合理采纳，张毅应支付的使用费起算时间为2019年2月6日。对于场地使用费止算时间的确定问题。简培灵虽然主张张毅至2019年11月26日才搬离并交还涉讼场地，对此提交了照片、书面说明、收据和录音资料拟予证实，但张毅不予认可，并主张简培灵于2019年5月26日更换了涉讼场地的门锁致使其尚有部分货物仍在涉讼场地内，其自2019年5月26日再无法进入涉讼场地，简培灵已于2019年5月26日收回涉讼场地。对此，一审法院认为，根据张毅提交的与简培灵一方的微信聊天记录内容显示，简培灵一方于2019年5月15日回复微信要求张毅在10天内搬走并且付清租金才可搬走，张毅于2019年8月9日发送微信称简培灵在5月26日未经协商无故锁了大门及扣押其价值100多万元货物在仓库，此后简培灵一方未予回复或提出异议，直至2019年11月21日才发送微信称张毅未交还厂房，但也未就张毅所述的锁门问题提出异议或回应，简培灵一方的该行为有悖于常理。此外，根据简培灵提交的2019年9月2日拍摄的厂房照片，虽然简培灵称该照片是通过玻璃窗拍摄厂房内的情况，但未能予以举证证实，该照片显示场景更贴合张毅所述在厂房内拍摄的情况，与简培灵自述没有厂房钥匙无法进入相矛盾。结合对比张毅提交的2020年1月10日涉讼场地水电表的读数和2019年5月简培灵一方发送的租金付款通知单载明的水电表读数，两者的电表读数仅相差171度、水表读数无变化，与张毅此前每月产生的涉讼场地的水电费相似，故，张毅主张涉讼场地于2019年5月26日被简培灵上锁，与前述证据相呼应，一审法院予以合理采信。简培灵的该行为已实际影响涉讼场地的正常承租使用，故对于上锁后的使用费，应由简培灵自行承担，因此涉讼场地的使用费应计至2019年5月26日止，张毅应向简培灵支付自2019年2月6日至2019年5月26日期间的使用费。对于使用费的计价标准，如前所述，因简培灵未能举证证实厂房面积计价进行变更约定，而双方自2016年12月开始即已按照1500平方米计算厂房租金，应视为双方自此变更了厂房的租金（使用费）标准，因此对于涉讼场地中的厂房使用费应按照23625元/月（1500平方米×15元/月/平方米×105%）的标准计算；对于简培灵在庭审后主张的办公楼的使用费问题，虽然简培灵在庭审中表示本案未涉及办公楼使用费，但于庭审后明确其所主张的第3项诉请包括了办公楼使用费，考虑到本案系处理案涉《租赁合同》无效的法律后果，包括一并处理了保证金的返还问题，而办公楼亦属于案涉租赁标的之一，为避免当事人讼累，本案应一并处理办公楼的使用费为宜，张毅未能举证证实其向简培灵付清了办公楼的使用费，故亦应按照2835元/月（150平方米×18元/月/平方米×105%）的标准向简培灵支付办公楼使用费。综上，张毅应向简培灵支付自2019年2月6日至2019年5月26日期间的使用费97304.52元[（23625元/月+2835元/月）×（3个月+21天/31天）]，对于简培灵主张的超出上述场地使用费的部分，一审法院不予支持。张毅支付的租赁保证金68400元用于抵扣上述费用，抵扣后，即张毅仍应向简培灵支付使用费28904.52元（97304.52元-68400元）。至于简培灵诉请要求张毅支付因清理涉讼场地所产生的垃圾物品所支出的人工费、运费、车费、垃圾处理费合计18000元，简培灵提交的证据不足以证实其确已支出该费用，故对简培灵该诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月6日判决如下：一、确认简培灵与张毅就位于广州市番禺区石壁街都那村西路88号物业签订的《租赁合同》无效；二、张毅应于判决发生法律效力之日起七日内向简培灵支付场地使用费28904.52元；三、驳回简培灵的其余诉讼请求。一审案件受理费8454元，由简培灵负担7931元，张毅负担523元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，简培灵向本院提交案涉厂房现场照片一组，拟证实其一审提供的2019年9月2日的照片并非进入场地内开灯拍摄，而是厂房棚顶安装的塑料采光天窗的自然光，简培灵并未收回场地。张毅质证表示对该证据的关联性不予确认，一审法院是从照片拍摄角度判断简培灵系进入厂房内拍摄。本院二审另查明：根据张毅一审提供的微信聊天记录显示，2019年5月15日，简培灵：“你在10天内搬走，搬之前一定付清租金才可搬走，记住。”5月23日，简培灵向张毅发送水电费、租金明细表。7月12日，简培灵向张毅发送《律师函》。张毅均未作回复。2019年8月9日，张毅提出：“简培灵先生，都那西路88号厂房到期时间是2019年3月6日，2019年2月2日我通知你到期时间，当时问过你续租的方案，你当时回复说后面的厂房可以17元每平方米的价格租给我，但是因为后面的厂房漏雨你说处理好了租给我，亦未有说明现有厂房怎么处理，但从3月1日开始一直到5月7日你都以各种理由多次推搪续租的问题，厂房维修也没处理，直到5月15日你直接回复说不租给我了，我于5月15日开始搬，但于5月26日你未经协商无故锁了大门，扣押我价值100多万元货物在仓库，因此，双方的租赁关系已经到期终止，你也收回了物业，但你无理扣押我的货物。7月13日我打电话和你协商厂房租金、我方押金、货物问题，你说稍后回复我的，但至今仍未得到你的答复处理方案，收到信息请马上回复。”此后，直至2019年11月21日，简培灵通过微信要求张毅将厂房内的物品搬离，交还厂房。一审期间，简培灵主张张毅曾于2019年11月26日委派其员工王胜搬走货物，提供了王胜出具的书面说明，但张毅对王胜的身份不予确认。2019年11月28日，简培灵代理人与张毅通话过程中，简培灵代理人询问：“厂房那些杂物啊，你还要不要啊。”张毅：“我还有很多东西没搬完。”简培灵：“你搬剩那些杂物，就是叫你今天去搬完它。”张毅：“今天搬不完，今天过不去，没人过去搬。”“我是要搬走，我现在想问前面的要怎么处理，现在叫我搬，搬完以后扯这个那个就没有意思。”“先搬走就不用谈了，不是这样子说的，要处理就处理，要不就一直拖着这里。”“我里面还有很多东西不是杂物的问题，你先问他要怎么解决，现在催我搬走了到时秋后算账扯不清楚。”二审期间，张毅对其搬离场地的情况解释称，其在2019年5月收到简培灵微信通知搬离场地后，打电话与简培灵沟通协商租金问题，由于双方对租金标准以及押金抵扣问题无法协商一致，简培灵要求其付清租金才准搬走物品，并对厂房上锁扣押了物品，其在2019年8月也提出货物被扣押的情况，此后简培灵在诉讼中电话通知其搬东西，其认为双方已进行诉讼则应全面处理好双方纠纷。简培灵则表示其对2019年8月张毅发送的微信没有看到才未作回复，9月提起本案诉讼后一直准备诉讼事宜，才于11月21日微信通知简培灵搬离物品。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.简培灵主张张毅支付2016年12月6日至2019年2月5日期间的场地使用费差价166070.25元是否成立；2.张毅实际搬离租赁场地的时间认定问题；3.简培灵主张张毅支付场地清理费18000元是否可予支持。关于讼争场地使用费标准的认定问题。根据张毅所提交证据显示，简培灵在双方合同履行期间按月向张毅发送租金付款通知单，其中明确载明就其租赁的“工厂面积2100平方米”应收租金金额为22500元，张毅亦实际按照该标准向简培灵支付租金，同时张毅在诉讼中也对租金调整情况作出了合理解释。因此，一审法院认定双方已实际变更了涉讼场地的租金标准，符合双方实际履行情况。简培灵上诉要求张毅另行支付417平方米租赁面积的差价，理据不足，本院不予支持。关于张毅实际搬离讼争场地的时间认定问题。本院认为，根据张毅所提交微信聊天记录，简培灵在2019年5月15日微信中明确要求张毅必须付清租金才可搬走，此后张毅于8月9日微信中提出“我于5月15日开始搬，但于5月26日你未经协商无故锁了大门，扣押我价值100万元货物”的情况，简培灵并未就此作出进一步的回应，结合其随后在2019年9月提起诉讼要求张毅支付场地使用费的相关事实，可以反映张毅所述双方因租金等问题存在争议而导致其物品被扣押的主张更具有高度盖然性。至于简培灵所提供2019年11月26日王胜出具的书面说明以及11月28日的通话录音，本院认为，张毅在诉讼中确认场地内仍有物品留存与其前述主张物品被扣的情况并不矛盾，而在双方已进行诉讼的情况下张毅要求一并解决双方纠纷亦符合常理，另从简培灵通知张毅取走物品的情况也可佐证其并不存在收回租赁场地的实质障碍。因此，一审法院认定简培灵实际已于2019年5月26日收回租赁场地的控制权并无不当，其上诉要求张毅继续支付此后的场地使用费，理据不足，本院不予支持。关于简培灵主张张毅支付场地清理费18000元的问题。简培灵仅提供案外人开具的收条并不足以证实该费用支出事实，且从张毅撤场时双方发生纠纷的情况来看，其未能清理租赁场地也并非单方主观过错所致。故简培灵要求张毅支付该笔费用，理由均不成立，本院亦不予支持。综上所述，简培灵的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8021元，由上诉人简培灵负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年六月二十九日法官助理杨希书记员叶小琳