文书内容黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0225民初785号原告：北疆集团甘南供热有限公司，住所地：甘南县繁荣路，统一社会信用代码：912302255742036xxx。法定代表人：王思山，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵松松，黑龙江音河律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦桤渤，男，1987年1月2日出生，汉族，公司职工，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被告：齐齐哈尔德图房地产开发有限公司，住所地：甘南县，统一社会信用代码：912302006888984XXX。法定代表人：温艳辉，职务：经理。委托诉讼代理人：杨立广，黑龙江天扩律师事务所律师。原告北疆集团甘南供热有限公司与被告齐齐哈尔德图房地产开发有限公司供用热力合同纠纷一案。本院于2021年3月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告北疆集团甘南供热有限公司委托诉讼代理人赵松松、芦桤渤，被告齐齐哈尔德图房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨立广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北疆集团甘南供热有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付欠款本金400941.78元、违约金18969.53元、逾期付款损失55707元（按1.5倍LPR,从2018年12月1日至2021年3月18日止），及起诉之日至欠款本金还清之日的逾期付款损失；2、要求被告在《房屋抵押协议》约定的抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系合法供热企业，被告公司开发建设的甘南县幸福街王仔花苑小区位于原告的供热范围内，双方针对欠缴热费及违约金事宜于2018年10月19日签订《房屋抵押协议》，约定使用未销售房屋抵押，待期满后有资金时赎回，抵押期限2018年10月19日至2018年11月30日，现抵押期届满，被告清偿部分欠款后仍迟迟不能履行清偿义务，故主张被告偿还欠款本金400941.78元、违约金18969.53元，共计419911.31元，从2018年12月1日至2021年3月18日逾期付款损失55707.00元及以419911.31元为基数，按1.5倍LPR计算直至还清为止的逾期还款损失。被告齐齐哈尔德图房地产开发有限公司答辩称：被告欠付部分热费事实存在，但欠付热费本金数额与实际不符，应按供热合同约定计算被告所欠付的热费金额；对于原告所要求的违约金及逾期付款损失，被告不予支付，热费是商品，双方并不是民间借贷关系，所以不同意给付违约金，而且逾期付款原告并不存在损失，所以被告只同意给付同期银行贷款利息。另外，根据《黑龙江省城市供热条例》的规定，原告所签订的供热合同文本并不是省建设行政主管部门和省工商行政管理部门联合发布的文本。文本内容存在霸王条款，且显失公平。而且在签订供热合同前，被告一再向原告提出要求，因被告所开发的小区均是分户供热用户，且不在供热设施保修期内，也不存在危害相邻用户用热安全等情形，符合条例第三十五条的规定，申请停止供热，只交纳供热设施基础运行费，但原告无故拒不同意被告停止供热只交纳供热设施基础运行费的申请，逼迫被告交纳全部热费。所以原告存在强行交易热源收取热费的行为。根据条例第四十五条规定，用户未交纳热费的，供热单位应向用户发出催交通知书，用户自收到催交通知书满15日仍未交纳的，供热单位可以对其限热或者停止供热。另外，双方曾就该年度的热费签订了房屋抵押协议，被告将名下的5套房屋（总面积310.51平米），价值130余万元的房屋抵押给原告，并办理了网签手续。现要求原告将该5套房屋返还给被告，并将网签名变更到被告名下，原告可按法院判决的热费金额，执行相应价值的房产，或者双方协商以价值相当的房产顶账。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1、原告提交2018年10月19日签订的房屋抵押协议一份，截止到2021年3月18日被告尚欠本金、违约金实际数额的附表二、附表三，用于证实双方签订协议时被告尚欠本金400941.78元，违约金18969.53元（截止至2018年10月19日之后时间未增加也未主张），被告应当依据协议及时履行付款义务，从2018年12月1日起给付逾期付款损失，以419911.31元为基数按照1.5倍的3.85%乘以两年三个月零17天，为55707.00元。被告质证意见为：对抵押协议的真实性没有异议，抵押协议中的第四条第一项的第二条显失公平，该协议附表一的真实性没有异议，对附表二中已经缴纳热费的有待于被告财会核实，对附表三真实性也没有异议，附表三以原来的为准，原附表三中刘万才的房屋是经过法院判决确认为刘万才所有的，该部分热费从法院判决生效之日起应由刘万才支付，而不应当由被告支付，而且原告方主张的违约损失的计算标准是以欠缴热费的本金加上违约金为基数重复请求违约损失，不符合法律规定，另外结合双方签订的供热合同表二、表三中所体现的热费单位多数均为34元，与供热合同中约定的居民28元，非居民34元，地下室面积1293.77平米均不相符，热费单价应当重新予以核实。对原告提供的证据的真实性本院予以确认。2、原告提交北疆集团供热许可证复印件一份，甘政发［2009］21号文件，证实原告系合法供热单位，被告房屋在原告供热范围内，原告履行供热义务，但被告逾期支付热费，双方依据房屋抵押协议以及政策文件确定欠款热费本金以及逾期违约金数额被告应依法支付。根据供热条例44条第一款，从2019年1月1日起计算逾期付款的违约金，政策文件32条也规定按照欠费总额的千分之一加收滞纳金，故双方签订的协议真实有效，符合法律规定，被告应依法遵守。被告质证意见为：对于供热许可证没有异议，对于甘南县人民政府文件真实性没有异议，但是该文件不能证实原告的上述主张，该文件不具有法律法规和规章的权力，齐齐哈尔范围内统一适用的是黑龙江省供热条例的规定，而且即使该政府文件应当予以遵守，根据文件第三十二条规定也只是加收千分之一的滞纳金，并不存在原告诉讼主张的违约金和逾期付款损失，原告方主张的上述两项损失没有任何法律依据及政策依据。对原告提交的证据的真实性本院予以确认。3、被告提交五份登记备案介绍信及商品房买卖合同，证实被告将名下的五套房产面积为310平米，总价130万余元网签过户到原告名下，用于抵押保证被告欠缴热费的偿还，所以原告所说的该房屋没有实际占有与事实不符。原告质证意见为：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，被告提供的五套房屋备案介绍信以及商品房买卖合同（预售），该种行为为依据抵押协议是一种让与担保行为，并未导致抵押协议中欠款数额的债权消灭，与本案原告主张的诉讼金额无关，房产预售合同系行政备案合同，网签登记是行政行为，不导致物权的设立，故被告主张物权归原告所有于法无据，上述房屋依据抵押协议并未由原告占有，庭审中被告也没有否认欠款事实，故协议与本案不具有关联性。对被告提交的证据的真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据。本院认定事实如下：原告系合法供热企业，被告公司开发建设的甘南县幸福街王仔花苑小区位于原告的供热范围内，双方针对欠缴热费及违约金事宜于2018年10月19日签订《房屋抵押协议》，约定使用未销售房屋抵押，待期满后有资金时赎回，抵押期限2018年10月19日至2018年11月30日。抵押房屋为王仔嘉苑小区20号楼301、302、303、304、305房屋，房屋建筑面积共计310.50平方米。被告欠原告采暖费本金及违约金合计595158.00元。现抵押期届满，被告清偿部分欠款后仍不能履行清偿义务，故主张被告偿还欠款本金400941.78元、违约金18969.53元，共计419911.31元。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告北疆集团甘南供热有限公司与被告齐齐哈尔德图房地产开发有限公司签订的《房屋抵押协议》（附房屋明细、附表2、附表3）系双方真实意思表示，双方均应依约行使权利，履行义务。《房屋抵押协议》中原、被告经核算，被告欠原告采暖费及违约金合计595158.00元。根据附表2、附表3，采暖费本金为540562.60元，违约金为54595.40元。截止到2021年3月18日，除去已交采暖费的部分，被告尚欠本金400941.78元，违约金18969.53元（违约金截止至2018年10月19日之后时间未增加也未主张）。被告认为欠款本金数额不对，但未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。被告认为不应该给付违约金，但原、被告签订的《房屋抵押协议》中包括违约金，这是双方真实意思表达，且合同合法有效，原告主张的违约金数额未超过协议约定的期限，因此被告应支付违约金。被告认为刘万才的房屋经过法院判决确认为刘万才所有的，该部分热费从法院判决生效之日起应由刘万才支付，而不应当由被告支付。刘万才的判决是2020年度的，而原告对刘万才房屋主张的时间为2017年至2019年，因此这期间的采暖费还应由被告负担。被告答辩称其向原告提出要求申请停止供热，只交纳供热设施基础运行费，但未提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。原告要求被告支付逾期付款损失，被告同意按2018年同期银行贷款利率给付利息。因原、被告双方未对逾期付款损失进行约定，但被告自愿给付同期银行借款利息，系被告对自身利益的处置，符合法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十八条规定：“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。”经本院酌定，罚息按30%标准计算。因此，经核算，被告给付原告2018年12月1日至2021年3月18日期间的逾期付款损失46083.19元（计算方式附后）。其后的逾期利息要求原告要求按1.5倍（LPR）计算，本院酌定按1.3倍计算。原、被告虽然签订的是《房屋抵押协议》，但双方只进行了网签，房屋未进行抵押登记，不符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十六条、第一百八十二条、第一百八十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定。判决如下：一、被告齐齐哈尔德图房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告北疆集团甘南县供热有限公司采暖费本金400941.78元、违约金18969.53元，合计419911.31元；二、被告齐齐哈尔德图房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告北疆集团甘南县供热有限公司2018年12月1日至2021年3月18日期间的逾期付款损失46083.19元，并给付以400941.78元为基数，以一年期贷款市场报价利率3.85%加计30%即5.005%计算，自2021年3月19日计算至本息付清期间的利息；三、驳回原告北疆集团甘南县供热有限公司其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8434.27元，由原告负担402.78元，被告负担8031.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  陈双庆审判员  鲁伟民审判员  赵秀娟二〇二一年六月七日书记员  赵 磊本金以400941.78元为基数            时间              基准利率              罚息              利率              利息                  2018年12月1日至2019年8月19日              4.35%              30%              5.655%              16312.14元                  2019年8月20日至2019年9月20日              4.25%              30%              5.525%              1846.00                  2019年9月20日至2019年10月20日              4.20%              30%              5.46%              1824.29                  2019年10月20日至2019年11月20日              4.20%              30%              5.46%              1824.29                  2019年11月20日至2019年12月20日              4.15%              30%              5.395%              1802.57                  2019年12月20日至2020年1月20日              4.15%              30%              5.395%              1802.57                  2020年1月20日至2020年2月20日              4.15%              30%              5.395%              1802.57                  2020年2月20日至2020年3月20日              4.05%              30%              5.265%              1759.13                  2020年3月20日至2020年4月20日              4.05%              30%              5.265%              1759.13                  2020年4月20日至2021年3月18日              3.85%              30%              5.005%              15350.50