广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10485号上诉人（原审原告）：广东省信托房产开发有限公司（原名称广东省信托房产开发公司），住所地：广东省广州市荔湾区。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市白云区依云塑景苑业主委员会，地址：广东省广州市白云区。法定代表人：何光。委托诉讼代理人：刘迪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟耿佳，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州三元里建达实业公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：邓印贵。委托诉讼代理人：李凤鸣，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林正，广东四方三和律师事务所律师。上诉人广东省信托房产开发有限公司（以下简称省信托公司）因与被上诉人广州市白云区依云塑景苑业主委员会（以下简称依云塑景苑业委会）、原审第三人广州三元里建达实业公司（以下简称建达公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初6396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人省信托公司代理人林嘉俊、被上诉人依云塑景苑业委会代理人刘迪、钟耿佳、原审第三人建达公司代理人李凤鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。省信托公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判依云塑景苑业委会立即向省信托公司返还广州市白云区下塘西路640号30l房屋；3.请求依法改判依云塑景苑业委会按每月4785.42元的标准向省信托公司支付房屋占用费损失（从本案起诉之日往前追溯三年起算至实际返还涉案房屋之日止）；4.本案一审、二审费用由依云塑景苑业委会承担。事实和理由：一、涉案房屋所在楼宇具有建设审核、规划许可、竣工验收等手续，属于合法建造的建筑。依本案一审已查明的事实可知，涉案房屋所在楼宇（现名为依云塑景苑）已以建达公司名义办理了合法建设、规划、竣工验收等手续。根据《城乡规划法》第四十五条第一款的规定，涉案房屋所在楼宇通过竣工验收，实际上具备通过规划验收的实质条件，仅因历史原因未能及时补足相关手续。并且，由广州市规划和自然资源局、广州市不动产登记中心出示的复函显示，对于购买依云塑景苑项目的小业主已可通过历史遗留办证难项目办理产权登记，由此可见广州市规划和自然资源局等规划部门、不动产登记部门亦并未否认涉案房屋所在楼宇的建设合法性，不能仅因暂未办理初始登记，就简单推定涉案房屋所在楼宇不是合法建造。二、即使法院认定省信托公司建造涉案房屋所在楼宇的行为合法性尚未完善，省信托公司仍对涉案房屋享有占有排除妨害请求权。（一）涉案房屋自交付后就由省信托公司占有使用，省信托公司有权就该房屋的占有及占有归属主张权利。省信托公司依据与建达公司之间的《合建房屋使用协议书》约定取得涉案房屋的所有权及占有使用等权利。建达公司将涉案房屋交付省信托公司后，省信托公司即将涉案房屋交予省信托公司的全资子公司广东容大物业管理有限公司（现名广东广信物业管理有限公司）作物业管理使用，依云塑景苑业委会在一审过程中亦对此事实予以确认。容大物业公司对涉案房屋的使用行为属于经过省信托公司同意的内部授权行为，省信托公司仍为涉案房屋的实际占有使用人。涉案房屋虽未经有关政府部门确权，但省信托公司自涉案房屋建成交付之日起即基于合同关系实际取得并占有使用涉案房屋，因此省信托公司占有涉案房产的行为应受到法律保护。（二）依云塑景苑业委会未经省信托公司同意即占有涉案房屋，经省信托公司明确要求收回房产后仍拒不搬离，侵害了省信托公司对涉案房屋的占有使用权，应向省信托公司赔偿损失。由于依云塑景苑楼宇建于1995年，当时尚未有物业管理条例明确配备物业管理用房，故尽管省信托公司将涉案房屋交予自己的全资子公司广东容大物业管理有限公司作为物业管理使用，但涉案房屋本质上并不因此变更为物业管理用房。2015年依云塑景苑业委会成立物业管理处并接管小区管理后，强行替换广东容大物业管理有限公司继续使用涉案房屋，但依云塑景苑业委会使用涉案房屋这一行为并未经过省信托公司的同意或授权。后经省信托公司多次交涉要求依云塑景苑业委会交还涉案房屋均未果。省信托公司获取涉案房屋后，依法有权对涉案房屋行使占有使用的权利。依云塑景苑业委会未经同意省信托公司同意，强行侵占涉案房屋，侵害了省信托公司对涉案房屋的占有使用权，应当依照《物权法》第二百四十五条第一款的规定向省信托公司返还涉案房屋，并向省信托公司赔偿因房屋被侵占所遭受的损失。综上所述，省信托公司请求二审法院依法予以改判。依云塑景苑业委会二审答辩称：不同意省信托公司的全部上诉请求，依云塑景苑业委会认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回省信托公司的全部上诉请求。在一审中，法院已经向广州市规划和自然资源局白云分局发函调查。根据该局的复函，省信托公司作为涉案项目的开发建设单位，应在完善涉案房屋所在楼宇的相关用地手续、规划验收、消防整改等手续后，才能办理房屋的所有权登记。省信托公司建设的小区楼宇行为合法性需在完善上诉手续后，才能得到相关部门的认可。而省信托公司在本案的上诉状第一点所提到的涉案房屋所在楼宇具有建设审核、规划许可、竣工验收等手续，是合法建筑，该观点显然与一审查明的事实不符。省信托公司在本案中要求依云塑景苑业委会返还涉案房屋的权利基础，即行使该权利的基础，需其已作为涉案房屋的产权人，而根据一审查明的相关事实，涉案房屋尚未办理产权登记，省信托公司的请求基础并不存在。根据民法典第209条规定，不动产物权的设立应以登记为准，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，本案中省信托公司是否为房屋的产权人仍存有疑问，而省信托公司要求依云塑景苑业委会返还房屋以及支付占有使用费的基础是其为房屋的产权人，如二审法院支持省信托公司的诉讼请求，以及变相认定了省信托公司作为房屋产权人的事实，这显然与民法典关于物权设立规定以及规划部门的复函不符。如省信托公司认为其为房屋的产权人的话，其完全可以在完善用地手续、规划验收等手续后办理房屋的产权登记，而不是在未取得房屋产权证的情况下提起本案诉讼。省信托公司在上诉状的第二点中所引用的物权法的相关规定，现已被最新的民法典代替，并且其对物权法的相关法律理解也存在明显的错误，其引用的物权法第241条以及251条第一款所调整的法律关系，应该是针对于不动产或动产签订的租赁合同，双方可就动产和不动产的使用、收益、违约责任在合同中约定，上述规定并不适用于本案，不能作为省信托公司享有房屋占有使用权及要求返还房屋的法律基础。根据最新的民法典462条的规定，占有返还原物的请求权是自侵占发生之日起1年内行使，未行使的该请求权消灭。即使按照省信托公司所理解的基于合同关系占有而享有的请求权，在此之前，其权利也早过了诉讼时效。从整个301房的历史使用情况来看，自建成以来是一直作为物业管理用房使用，具有物业管理用房的使用性质。涉案的301房一开始是由广东容大物业管理公司作为物业管理用房，之后，新的物业管理公司，即广州天新物业管理公司也在涉案的301房里办公。依云塑景苑业委会作为小区物业的管理者，也是在301房办公至今，301房的使用性质从未发生过改变。省信托公司作为涉案小区的建设单位，本身就有为依云塑景苑业委会提供物业管理用房的法定义务。根据物业管理条例第30条以及广东省《物业管理条例》第34条的规定，省信托公司作为小区的建设单位，本应就有向依云塑景苑业委会提供物业管理用房的法定义务，而涉案的301房至1995年建成以来，确确实实也是作为小区的物业管理用房使用，因此现省信托公司在没有取得房屋产权登记的情况下，并要求返还涉案的301房，没有事实和法律依据。建达公司二审答辩称该司对于一审判决没有意见。关于省信托公司基于合作建房的事实而取得涉案房屋何种权利，由法院依法认定并作出裁判。省信托公司于2020年2月28日向一审法院起诉请求：1.依云塑景苑业委会将占用的白云区下塘西路640号301房房屋交还给我司；2.依云塑景苑业委会按同地段房屋租金标准向我司支付从本案起诉之日往前追溯三年之日起至依云塑景苑业委会实际搬离房屋之日止的房屋占用损失赔偿款；3.依云塑景苑业委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1992年1月24日，省信托公司（乙方）与建达公司（甲方）签订《合建房屋使用协议书》，约定：为了加速白云区开发建设，甲乙双方本着互利协作的精神，在甲方征用白云区三元里下塘西路段（即广州市童心路）地段红线内，由甲方提供办好征地补偿，拆迁安置，报建等手续的建设用地，与乙方合作建设综合商住楼宇。经双方友好协商签订如下协议：一、综合商住楼建设地点与用地面积：楼宇建设地点位于白云区三元里下塘路段（广州市童心路）建设用地面积约3100平方米。二、建设规模与功能：楼宇按市规划局城建字535号文审核意见建设。楼宇建七层和四层共建面积约8580平方米。楼宇建筑二栋，首层商场。首层571平方米留给甲方自用。二层至七层为住宅。其余面积共约8000平方米建筑面积划归乙方……七、付款办法：以甲方实际交给乙方二栋综合商住楼建筑面积约8000平方米总价约1280万元等。上述协议签订后，省信托公司与建达公司合作建设了依云塑景苑小区。建达公司根据约定将二栋综合商住楼二至七层交付给了省信托公司使用。省信托公司将大部分房屋出售给了案外人。涉案的白云区下塘西路640号301房（以下简称301房）属于前述建达公司交付给省信托公司使用的其中一套房屋。301房屋自小区建设投入使用时起，一直作为依云塑景苑小区的物业管理用房使用。目前，301房由依云塑景苑业委会作为物业管理用房在使用。另查，2017年5月11日，广州市国土资源和规划委员会向省信托公司出具《广州市国土资源和规划委员会关于主动履责依法为依云塑景苑购房业主申办房屋登记手续的函》，主要内容为：经查，依云塑景苑小区项目原用地单位为三元里村委会……1991年至1993年期间，经[1991]穗城规[云]建字第535号、[1992]穗城规[云]建字第210号、[1992]穗城规[云]建字第303号、[1993]穗城规[云]建字第191号《建设工程规划许可证》批准建成综合楼（南楼10层、北楼7层），至今未办理规划验收。1992年，经省政府指令，含该项目在内的27个原广东省经济特区城市建设公司与原用地单位既成事实的合作项目，由你司接管，并承担全部债权债务。同年11月，你司与原市国土局签订了含该项目在内的27个项目的《国有土地使用权出让合同》（[92]穗国地出字第48号）。2008年该项目被纳入历史遗留办证难清查项目等。本案中，一审法院就依云塑景苑小区的规划情况、该小区是否有设置物业管理用房、301房的规划用途、301房的产权登记情况及省信托公司能否可按照历史遗留办证难项目办理权属登记等向广州市规划和自然资源局白云分局发函调查。该局复函主要内容包括：1.经查来文提供的房屋地址“广州市白云区下塘西路640号301房”暂查无相关产权登记记录，暂查无预售登记记录。2.关于依云塑景苑房屋办理权属登记问题。按照解决历史遗留“办证难”精神，目前依云塑景苑项目已办理预售合同备案的、1995年1月1日前已办理购房合同公证的、持法院协助执行通知书过户的业主范围，经公示无异议后，可以按规定为符合条件的小业主办理产权登记。同时，建议广东省信托房产开发公司作为该项目的开发建设单位，应在完善相关的用地审批、规划验收和消防整改等手续后办理房屋所有权首次登记。对于该小区的规划情况，该局复函中以附件方式展示了依云塑景苑小区的规划情况。一审法院认为，涉案房屋所在楼宇用地原为集体用地，该楼宇建成后一直因未完善相关用地手续、规划验收、消防整改等手续而无法办理产权登记。根据国土规划部门的复函显示，虽对于购买该小区房屋的业主已可通过历史遗留办证难项目办理产权登记，但如复函所述，省信托公司作为开发商需要取得产权登记需完善相关的用地审批、规划验收和消防整改等手续后才能办理房屋所有权首次登记，而省信托公司至今未主动完善相关手续。由此表明，省信托公司建造该小区楼宇的行为合法性还需完善上述手续后才能得到国土规划部门的认可，现省信托公司以通过合法建造涉案房屋而依法对涉案房屋享有物权为由在本案中主张物权要求依云塑景苑业委会返还涉案房屋缺乏依据，一审法院不予支持。因省信托公司要求依云塑景苑业委会返还涉案房屋缺乏依据，故省信托公司要求依云塑景苑业委会支付房屋占用费损失相应亦缺乏依据，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年10月27日判决：驳回原告广东省信托房产开发有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费3746元，由原告广东省信托房产开发有限公司负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：省信托公司是否有权要求依云塑景苑业委会立即向其返还广州市白云区下塘西路640号30l房屋及支付房屋占用费损失。对此，本院具体分析如下：省信托公司是涉案房屋所在楼宇的房地产开发商，应恪守履行开发商义务。根据国土规划部门的复函显示，省信托公司作为开发商需要取得产权登记，需完善相关的用地审批、规划验收和消防整改等手续后才能办理房屋所有权首次登记，而省信托公司至今未主动完善相关手续。因省信托公司未履行上述开发义务，导致购买该小区房屋的业主需通过历史遗留办证难项目办理产权登记，造成了房地产开发市场的混乱。物权公示为原则，如前所述，涉案楼宇未办理首次登记，即可得出涉案房屋未办理物权登记的结论，为此，本案省信托公司以该司已享有合法的物权权利为由提起诉讼，要求依云塑景苑业委会返还涉案房屋缺乏依据，一审未予支持无误，本院予以认可。因省信托公司要求依云塑景苑业委会返还涉案房屋缺乏依据，故省信托公司要求依云塑景苑业委会支付房屋占用费损失相应亦缺乏依据，一审法院予以驳回正确，本院亦予维持。综上所述，省信托公司上诉请求理据不成立，应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第六十四条、第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3746元，由广东省信托房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年六月二十八日书记员  吴浩正徐毅敏