广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10521号上诉人（原审被告）：何浩锟，男，1973年7月14日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：吴杰明，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温淑贞，女，1978年7月3日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原审第三人：广州市瑞丰房地产中介有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街中田路2号之九自编3，统一社会信用代码91440101MA5CKTN1XA。法定代表人：李东海，职务：经理。委托诉讼代理人：欧阳文亮，该司职员。原审第三人：叶锦良，男，1961年3月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人何浩锟因与被上诉人温淑贞、原审第三人广州市瑞丰房地产中介有限公司（以下简称瑞丰公司）、叶锦良车位纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，本案现已审理终结。上诉人何浩锟上诉请求：驳回温淑贞的诉讼请求。事实和理由：（一）一审认定事实和证据错误。1.何浩锟与叶锦良签订《房屋转让合同》指定的收款账户是何浩锟的农商银行，何浩锟的工商银行账户早在2017年就不再使用,且何浩锟并没有收到何浩锟转账39006.38元。一审没有查明叶锦良是何时汇款，汇到何浩锟哪个账户，即认定叶锦良在一审审理期间又向何浩锟的工商银行账户汇款39006.38元的事实是错误的。即使叶锦良有转账，也不排除叶锦良为了实现不法目的而为之。一审据此认定叶锦良已支付完毕所有的购房款，并判决何浩锟将x车位（以下简称涉案车位）过户给温淑贞，于法无据。2.前述转账记录没有经过法庭的质证，不能作为定案的依据。一审判决认定证据错误。3.如果叶锦良真的在一审审理期间汇款给何浩锟，则可以证明叶锦良、温淑贞、何浩锟在履行叶锦良与何浩锟签订的《房地产转让合同》，该合同对温淑贞有约束力，而该转让合同没有涉及车位的买卖，即涉案的车位不是合同的标的。同时，亦证实在一审前，叶锦良并未付清房款，根据转让合同约定，叶锦良和温淑贞不是房屋的所有权人，亦不能要求何浩锟支付房屋租金。因此，叶锦良和温淑贞无权主张将2020年1月至2020年8月30日的租金16000元从房款中扣除。而叶锦良即使在一审审理期间向何浩锟转账，其也违反了转让合同的约定，无权取得房屋的所有权，该16000元也不能抵消房款，即尚欠16000元房款未付清（即使加上其他费用）。房屋的所有权仍属于何浩锟享有。因此，一审认定温淑贞与何浩锟签订的《房屋买卖合约》有效，且房款已于案件审结前付清的事实是认定事实错误，据此作出了错误的判决。（二）一审没有查明案件事实，罔顾证据，错误裁判。《房屋转让合同》和《房屋买卖合约》是同一天签订的，两份合同的主体又不尽相同，难以区分哪份合同签订在前，哪份合同签订在后。但根据付款凭证来看，可以证明叶锦良向何浩锟支付部分房款，温淑贞分文未付。但奇怪的是，x（以下简称涉案房屋）过户到了温淑贞的名下。据叶锦良所述，他是将该涉案房屋赠与给温淑贞的。但根据《房屋转让合同》的约定，在叶锦良没有付清所有房款的情况下，房屋的所有权仍然归何浩锟享有，叶锦良无权将该房屋赠与给温淑贞。而且，叶锦良与温淑贞没有签订相关的赠与协议，即使签订了也是无效的。因为叶锦良无权处分该涉案房屋。一审对此没有查清。证据方面，《房屋转让合同》是没有关于车位买卖的约定，一审依据《房屋买卖合约》认定何浩锟有将车位转让给温淑贞的意思表示错误，该合约第十一条约定的物业地址不清，不动产权证号错误，无法得出涉案房屋的买卖包括车位在内，且何浩锟与温淑贞无任何经济往来，叶锦良虚构其与温淑贞是夫妻关系，构成欺诈，故何浩锟与温淑贞签订的该合约应属可撤销合同，对双方没有约束力。同时，根据叶锦良的转账记录显示，叶锦良一共只是转账了889600元，并未付清购房款。一审罔顾这些证据，认为涉案房屋的买卖包括车位在内，且叶锦良已付清所有房款，进而作出错误裁判。（三）一审认可叶锦良对温淑贞的赠与，故叶锦良应当是对该涉案房屋有独立的请求权，同时，温淑贞必须受到叶锦良与何浩锟签订的《房屋转让合同》的约束，另外，根据一审认定叶锦良又向何浩锟转账的事实，证明双方在履行《房地产转让合同》，作为合同的当事人，叶锦良在本案中有直接的利害关系，其应当作为共同原告或有独立请求权的第三人参加本案的诉讼。一审准予叶锦良撤销原告资格，并以一般第三人身份参加诉讼，造成诉讼主体不适格，程序明显有问题，应当发回重审。（四）本案违背的审限的规定，程序不合法。一审适用简易程序进行审理，应当在立案后三个月内审结。本案一审的审理已超过审限。因此，一审认定事实和证据以及适用法律错误，程序也有问题，应当发出重审，或直接驳回温淑贞的全部诉讼请求。被上诉人温淑贞二审辩称，一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审判程序合法，作出判决合理合法，请求二审法院予以维持，以维护答辩人的合法权益。具体理由如下：（一）温淑贞与叶锦良是朋友关系，何浩锟与温淑贞、叶锦良已经建立房地产买卖关系，双方的合同标的物是包括房子和车位两部分的，叶锦良要把涉案房产登记在温淑贞名下，双方合同是合法有效的。何浩锟因生意失败，没有钱去还银行供房按揭，且还欠叶锦良借款没有按时偿还。因此委托瑞丰公司卖房。叶锦良通过瑞丰公司得知何浩锟卖房的消息后，担心何浩锟卖房后更不会还钱给叶锦良了，便与何浩锟商量还款的事情。何浩锟便表示没有钱还，如果双方愿意就把涉案房屋卖给温淑贞。叶锦良考虑到未来的追债风险，以150万元高价收购涉案房屋及车位。并要求把这一套房登记到温淑贞名下，以温淑贞的名义来购买。三方订立了《房屋买卖合约》，合同最后一条约定转让价格150万元是包括房子和车位两部分的，交易时二个产权证都交给温淑贞暂时保管。且合约第二条约定转让手续费用均是由卖方即何浩锟承担的。考虑到付款中有50万元是借款转化为购房款，碰巧叶锦良的一个律师朋友刚好在从化，因此就三方订立合同后就有关付款的事情再请律师见证了一下，特别是《房屋买卖合约》是格式合同，不容易补充有关内容，因此就产生了另一份律师见证的《房地产转让合同》，由于当时律师见证写合同时，车位不动产权证:粤(2017)广州市不动产第x号没有在身边，因此在第二份合同中没有把车位的有关信息写进该份见证的《房地产转让合同》中。当时考虑到何浩锟应该没有这么坏，且认为“马”都在温淑贞手上了，“鞍”自然也是会给温淑贞的了。这一份见证合同的实质是一份对原合同的补充约定，主要是防止温淑贞手上的借条要还给何浩锟，改写成收款收据，为了避免将来转账记录发生争执，要求律师见证确认一下借款转化为购房款的事。未曾想到何浩锟有空子就想钻，根本没有诚信。补充见证的《房地产转让合同》之所以会出现第八条回购条款，同意2020年8月30日前原价150万元卖还给何浩锟，是因为：一是何浩锟认为这套房子他女朋友在住，没有钱供不起才被迫出卖的，如果经济好转希望买回去；而温淑贞、叶锦良认为150万元已经是贵买了何浩锟的房地产，更希望何浩锟能买回去。（二）按照补充见证的《房地产转让合同》的约定，温淑贞付款分成四期支付，前三期的付款一共是130万元，温淑贞却已经支付1389600元。第四期是在所有不动产权证办妥，结清房屋租金、物业管理费、水电费等后余下款项再支付何浩锟的。1.2020年1月10日的1万元付款收据是当日一笔微信转账；2020年1月10日的74万元付款收据是当日二笔工商银行转账。2.温淑贞2020年1月14日的50万元付款实质是2018年之时的借款转化成的付款。温淑贞已经提供法庭3份2018年的银行转账单共计595000元转账借款。3.温淑贞2020年1月14日的2.5万元付款实质是2020年1月10日的一笔5000元微信转账及1月14日的工行转账2万元。4.2020年2月13日的7.5万元付款是当日二笔工行转账。5.2020年1月19日支付何浩锟购房尾款39600元，此笔购房款何浩锟还没有写收据给温淑贞。上述付款已经有收据的共计1389600元。还有余下应当由何浩锟承担的费用何浩锟还没有写收据给温淑贞。1.支付中介欧阳文亮三笔款共计55396元用于交纳税费（税票款为55393.62元）；2.合同期内的房屋租金16000元；3.诉讼期间，为了防止何浩锟再找借口，叶锦良再支付39006.38元，本来这一笔款是预留下车位过户要用的税费以及防止何浩锟拖欠水电费交房才需结清的。现在150万元已经全部付清给何浩锟了。目前合同期外的逾期8个月的租金何浩锟也没付给温淑贞。原审第三人瑞丰公司述称，不同意何浩锟的上诉请求、事实和理由。原审第三人叶锦良述称，不同意何浩锟的上诉请求、事实和理由。温淑贞于2020年10月10日向一审法院起诉请求：1.何浩锟立即配合温淑贞将x13.25平方米的车位不动产权证[粤（2017）广州市不动产第x号]过户登记到温淑贞名下；2.案件诉讼费用由何浩锟承担。一审法院认定事实：2020年1月10日，第三人叶锦良与何浩锟签订《房地产转让合同》，约定何浩锟将位于x转让给第三人叶锦良。合同第二条约定，房屋转让价款150万元，该转让价款已经包含税费、过户费等一切费用，本合同转让所需一切水费、过户费均由何浩锟承担和自行支付，或者叶锦良代付，何浩锟从购房款中扣除。第三条规定，签订本合同前叶锦良已借给何浩锟的借款目前仍欠50万元，折抵给何浩锟作为定金；支付定金当天即签订本合同开始，房租由叶锦良收取（何浩锟自住也需要支付房租），叶锦良应当从签订本合同之日起在8个月内付清房屋总价款100万元，否则到8个月之后总房款仍未支付清时，房租仍由何浩锟收取。2020年1月10日，温淑贞与何浩锟在第三人瑞丰公司的中介下签订《房屋买卖合约》，约定何浩锟将位于x转让给温淑贞，房屋成交价150万元。此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费。税费缴付方式为均由卖方支付。合约第三条第5项（2）买方应向经济方支付中介代理费及咨询费10000元。合约第十一条手写到：“买卖双方友好协商达成如下协议，本次成交的物业地址广州市从化区君澜街……（此处不清晰）房不动产权第x号，包含广州市x车位，不动产权第x号，成交价共壹佰伍拾万元整。”经庭审核实，手写字为中介人员手写，指印为何浩锟所捺。合同签订后，叶锦良共转款项889600元给何浩锟，何浩锟出具了收款收据。2020年1月14日，何浩锟签署了一份收款收据，载明：兹温淑贞承购x支付首期楼款人民币伍拾万元整（小写：500000元），收款人何浩锟。另外，温淑贞还支付了下列费用：1.合同见证费4000元；2.中介费10000元；3.税费共计55393.62元。2020年1月19日，温淑贞与何浩锟签订《房屋租赁合同》，约定温淑贞将位于x出租给何浩锟居住，租赁期限自2020年1月1日至2020年8月30日止，月租金为2000元。手写备注：何浩锟已一次性支付八个月的租金共计16000元整。一审审理过程中，经温淑贞、何浩锟和两名第三人共同确认：该16000元租金何浩锟并未支付给温淑贞。现温淑贞主张将该16000元租金抵扣温淑贞应付给何浩锟的购房款。一审审理过程中，第三人叶锦良又向何浩锟的工商银行账户汇款39006.38元。经查，x现已过户至温淑贞名下；案涉车位的权利人为何浩锟，该车位没有查封、抵押、预告登记等信息。一审法院认为，本案为车位纠纷，温淑贞与何浩锟签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。何浩锟辩称《房屋买卖合约》将《房地产转让合同》中没有的内容即案涉车位加进合约中，违背了何浩锟的真实意思的意见。经查，合约第十一条手写到：“本次成交的物业地址广州市从化区君澜街……（此处不清晰）房不动产权第x号，包含广州市x车位，不动产权第x号，成交价共壹佰伍拾万元整。”此条虽有不清晰和房产证号写错的情况，但根据《房屋买卖合约》第一条第1款中写明的物业地址及房地产权证号及何浩锟实际已将涉案房屋过户给温淑贞的情况来看，交易的物业应为x。从该合约第十一条的约定，成交的物业包含广州市x车位，该条款始尾处均有何浩锟的捺印，且何浩锟对该条款违背其真实意愿的辩解亦未提交相关证据予以证实，证明何浩锟是知情且同意的，故何浩锟的该辩解一审法院不予采信。一审法院认定，双方本次交易标的为x和广州市x车位，总成交价150万元。经统计，本案叶锦良付款给何浩锟的情况如下：1.根据《房地产转让合同》约定，以何浩锟在前尚欠叶锦良的借款50万元作为第一期房款；2.叶锦良与何浩锟共同确认：在起诉前，叶锦良共转购房购车位款项889600元给何浩锟；3.按照《房屋买卖合约》约定的应由何浩锟负担的税费共计55393.62元；4.何浩锟向温淑贞返租涉案房屋的租金16000元尚未支付，温淑贞主张抵扣购房款，一审法院予以支持；5.一审审理期间叶锦良又向何浩锟的账户汇款39006.38元。以上五笔金额共计150万元。即温淑贞与叶锦良已依约支付全部购房购车位款给何浩锟。另，温淑贞提出其还支付了合同见证费4000元和中介费10000元，合同见证费涉案合约并未约定由谁负担，中介费《房屋买卖合约》第三条约定由买方即温淑贞支付，该两笔费用不计为支付给何浩锟的购房购车位款。温淑贞与叶锦良已依约支付全部购房购车位款给何浩锟，且叶锦良明确表示涉案车位是为温淑贞购买并同意过户给温淑贞，何浩锟应依约将涉案车位过户给温淑贞。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年3月11日作出如下判决：何浩锟于判决生效之日起十日内将x车位（不动产权证号：粤（2017）广州市不动产权第x号）过户给温淑贞。一审案件受理费1150元，由何浩锟负担。二审另查明，本案原系由温淑贞、叶锦良作为共同原告提出起诉，主张何浩锟继续履行双方的房屋买卖合同，立即配合温淑贞、叶锦良将涉案车位过户到温淑贞、叶锦良名下，办理新的房屋不动产权证。在一审庭审中，温淑贞、叶锦良明确诉讼请求变更为何浩锟立即配合温淑贞、叶锦良将涉案车位过户登记至温淑贞名下。经一审释明后，叶锦良自愿提出撤回本案对何浩锟的起诉，并表示希望作为第三人参加诉讼。同时，在一审诉讼中，瑞丰公司陈述三方合同约定是房子和车位一起出售，共计150万元。叶锦良陈述涉案车位是其替温淑贞付款购买，叶锦良自愿将涉案车位过户到温淑贞名下。涉案房屋已于2020年1月21日过户登记至温淑贞名下。另外，经核实一审卷宗，一审法院于2020年10月10日立案后，何浩锟于2020年10月23日提出管辖权异议，一审法院于2020年10月28日作出（2020）粤0117民初5048号民事裁定书，驳回何浩锟的提出的管辖异议。何浩锟不服上述裁定，向本院提出上诉，本院于2020年12月14日作出（2020）粤01民辖终1977号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。并委托一审法院送达二审裁定书。一审法院在收到本院退卷后即于2020年12月24日向各方当事人发出开庭传票。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭审中，何浩锟称供楼款80多万元是向叶锦良借的，加上原来借的50万元，以及车位款7.5万元，共140万元，如果再加上未核实的3.9万多元，应该是收取了150万元。二审庭审后，何浩锟向本院提交情况说明称，经查叶锦良于2020年3月2日将款39006.38元汇入何浩锟工行账号。但何浩锟对此汇款的关联性不予确认。理由：1.汇款前双方没有协商确认汇款用途，用意，金额。2.汇入的不是双方约定和常用账号。3.汇入金额不对，收到该汇款后，叶锦良还是未能付清房款150万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合何浩锟的上诉请求和理由以及温淑贞的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.温淑贞主张何浩锟将涉案车位过户至其名下应否支持；2.一审审理程序是否违法。现评析如下：关于温淑贞主张何浩锟将涉案车位过户至其名下应否支持问题。首先，何浩锟与温淑贞签订的《房屋买卖合约》出自双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方当事人应恪守履行。何浩锟上诉认为叶锦良虚构其与温淑贞是夫妻关系，构成欺诈，对此，叶锦良与温淑贞均不予确认，何浩锟对其抗辩欺诈一节也未进一步提交证据予以证实，因此，其上诉认为《房屋买卖合约》为可撤销合同，对双方没有约束力，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，一审法院已就《房屋买卖合约》约定出售的标的包括房屋和车位已进行了充分、详细的阐述，本院予以确认并不作赘述。现温淑贞已提交证据证明叶锦良向何浩锟支付了《房屋买卖合约》约定的150万元购买对价，叶锦良本人也到庭表示其是替温淑贞付款购买涉案车位，自愿将涉案车位过户到温淑贞名下，何浩锟认为温淑贞没有权利收取涉案房屋16000元租金，并用于抵扣购房款，亦与其和温淑贞签订《房屋租赁合同》约定让渡使用权权益相悖，因此，在温淑贞已履行双方合约支付对价的情况下，一审法院判决何浩锟将涉案车位过户至温淑贞名下，并无不当，本院予以维持。何浩锟否认收到温淑贞支付对价与本案查明事实以及何浩锟自认不符，其上诉主张驳回温淑贞诉请，理据不足，本院不予支持。关于一审审理程序是否违法问题。虽然叶锦良曾向何浩锟支付涉案房屋及车位的购买对价，本案原来也系由叶锦良和温淑贞作为共同原告提出起诉，但在一审庭审过程中，叶锦良已自愿撤回对何浩锟的起诉，且变更诉请为何浩锟立即配合将涉案车位过户登记至温淑贞名下，叶锦良上述行为属于其有权自行处分范畴，因此，一审法院根据案件审理需要，将叶锦良列为第三人身份，程序并无不妥，本院予以认可。何浩锟认为一审法院没有将叶锦良列为有独立请求权的第三人或者原告参加诉讼，程序有问题，据此，要求本案发回重审，缺乏法律依据，本院不予支持。另外，经核实一审卷宗，一审法院于2020年10月10日立案后，何浩锟于2020年10月23日提出管辖权异议，一审法院于2020年10月28日作出（2020）粤0117民初5048号民事裁定书，驳回何浩锟的提出的管辖异议。何浩锟不服上述裁定，向本院提出上诉，本院于2020年12月14日作出（2020）粤01民辖终1977号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。并委托一审法院送达二审裁定书。一审法院在收到本院退卷后即于2020年12月24日向各方当事人发出开庭传票，并于2021年3月11日作出判决，并未超过三个月的审理期限。何浩锟上诉认为一审审理超过审理期限，程序不合法与本院核实事实不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人何浩锟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2300元，由上诉人何浩锟负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年六月十六日法官助理王日平书记员谢金泽