广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤01民终8179号 上诉人（原审原告）：广州市合高物业管理有限公司，住所地广州市海珠区土华路48号自编之一。 法定代表人：谭广伟，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王志君，广东广信君达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨中元，男，1977年5月12日出生，汉族，住所地江西省赣州市兴国县。 上诉人广州市合高物业管理有限公司（以下简称合高公司）因与被上诉人杨中元租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初25081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人合高公司的委托诉讼代理人王志君，被上诉人杨中元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合高公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.杨中元支付2020年3月1日至2020年5月25日租金30309.6元、2020年1月水电费319.6元等共计30629.2元；3.杨中元支付逾期付款违约金12499.12元（以每日千分之三的标准计算，暂计至2020年8月17日，其中319.6元自2020年2月6日起算，10800元自2020年3月6日起算，10800元自2020年4月6日起算，8709.6元自2020年5月6日起算）；4.杨中元赔偿本案一审律师费8000元、二审律师费4000元；5.本案一、二审诉讼费等由杨中元承担。事实和理由：一、新冠疫情对全国人民都造成了不良影响，其中包括杨中元，也包括合高公司。一审法院因疫情原因，多处为杨中元减免违约责任，忽视同为承租人的合高公司的合法权益，扩大了合高公司的经营损失，有违公平正义。二、即便认为2月份租金可减半缴纳，杨中元亦应当于应缴纳期间支付或合高公司催款期间支付，而不是等法院判决后再支付，该行为显然已经构成逾期付款，系根本违约，合高公司在杨中元始终不缴纳租金的情况下，只能诉至法院，同时必然产生律师费、诉讼费等成本，理应予以支持。三、即便认为租金可缓交，杨中元1月份已使用水电费并无异议，但杨中元亦未缴纳，根据合同约定，未缴纳水电费导致的起诉，其仍应承担律师费、诉讼费等。四、杨中元无论系迟延支付租金还是水电费，显然都构成违约，合高公司依约解除合同，相应保证金不应返还。即便认为杨中元不构成违约，根据保证金约定，缴纳保证金系为了保证双方履行全部合同期限，无论系杨中元违约单方解约还是合高公司依约单方解约，均是提前解除合同，并无争议，由此并不符合保证金的规定。本案因杨中元原因提前终止双方合同，并不符合返还保证金的约定，一审擅自将保证金抵扣杨中元未缴纳的租金，于法无据。综上，请求二审法院予以改判。 杨中元答辩称：对于3月份的租金，杨中元认为合高公司应就疫情期间对于3月份租金应予减免一半。对于保证金的问题，由于受到疫情影响，导致杨中元无法正常经营并向合高公司提出退租，而杨中元也已经实际上在2020年3月31日撤场。对于合高公司主张的律师费的承担，杨中元认为这是合高公司自己提起诉讼的，该律师费不应由杨中元承担。 2020年8月18日，合高公司向一审法院起诉请求判令：1、杨中元支付2020年3月1日至2020年5月25日租金30309.6元、2020年1月水电费319.6元等共计30629.2元；2、杨中元支付逾期付款违约金12499.12元（以每日千分之三的标准计算，暂计至2020年8月17日其中319.6元自2020年2月6日起算，10800元自2020年3月6日起算，10800元自2020年4月6日起算，8709.6元自2020年5月6日起算）；3、杨中元赔偿本案律师费8000元；4、本案诉讼费用等由杨中元承担。 一审法院经审理查明：位于广州市海珠区土华村土华路48号(合高广场)登记为广州市海珠区华洲街土华经济联合社的物业，建筑面积5052.9平方米，层数2层。 2018年7月31日，合高公司（甲方）与杨中元（乙方）签订《租赁合同》，约定：合高公司将位于海珠区土华村××广场××号铺位(43平方米)出租给杨中元，租赁期限从2018年8月26日起至2021年8月25日止；第一年月租金9656元，综合费为344元，之后逐年递增，2019年8月26日至2020年8月25日月租金及综合服务费共10800元；当月租金应于当月5日前支付，当月水电费等费用应于次月5日前支付，逾期支付，杨中元应承担合高公司所发生的相关费用(包括但不限于手续费、诉讼费、律师费等)；杨中元需缴纳保证金20000元，合同到期后，杨中元缴清所有费用后，由合高公司在到期后3天内无息退回；杨中元拖欠租金及综合费等超过15天的，合高公司有权单方解除合同，保证金不退还。 2018年7月31日，杨中元向合高公司支付了保证金20000元，又于2018年8月4日支付了建设费30000元，同时，接收了约定房屋用作经营销售服装。 杨中元交纳了计至2020年1月31日止所产生的租金。 因新型冠状病毒××疫情，杨中元于2020年3月4日联系合高公司，并提出希望取得交租优惠，但合高公司予以拒绝。杨中元于是于2020年3月5日向合高公司支付了10800元。 2020年3月31日，杨中元通过微信聊天方式，向合高公司提出不租了，让人将锁子交还给合高公司。合高公司当天回复表示杨中元未经同意搬走东西，破坏了天花，要求赔偿。 2020年4月4日，杨中元称天花非其损坏，并表示“难道我租用期间搬自己的东西还需要物业的同意吗？这样讲我每卖1件衣服出去都要物业批准吗，你们想想在这样的疫情下生意又不好做，谁又愿意这样扔下2万押金3万入场费及装修了5万多元的店铺就这样走呢”。 2020年5月25日，合高公司向杨中元邮寄《解除合同通知》，以杨中元根本违约为由，要求解除合同，缴清欠款(租金、综合费用、水电费、杂费共30629.2元，逾期付款违约金4903.8元)，收回遗留物品。同日，合高公司收回了店铺。 本案一审诉讼中，合高公司、杨中元确认杨中元未付的是1月份的电费319.6元。 一审法院认为：合高公司与杨中元签订的《租赁合同》合法有效，当事人应当严格遵守履行。 根据合同约定，当月租金应于当月5日前支付，当月水电费等费用应于次月5日前支付。现杨中元表示其确是在2020年2月5日开始没有交纳当期租金，原因是受到新冠××疫情影响，所在片区实行封闭管理，店铺无法经营所致。由于新冠××疫情在2020年1月下旬和2月上旬是爆发期，多个地方实施封闭管理，各类商铺的正常经营受到影响。因此，杨中元表示其承租店铺无法经营的主张，一审法院予以采信。基于杨中元确实因疫情影响而无法经营并交纳租金，其延迟交纳2月租金的行为不能认定为违约。之后，杨中元及时交纳了3月租金和综合服务费，并于3月底以受到疫情影响无法经营下去为由，提出解约，但遭到合高公司拒绝，双方为是否提前解除合同产生争议，直至后来合高公司提起本案诉讼。在争议期间，杨中元暂缓支付租金的行为，不宜认定为违约，故合高公司要求计付逾期支付租金的违约金及不退还保证金，理据不足，一审法院不予支持。对于租金的计付问题，其中，2月的租金，基于疫情原因，可由杨中元按照一半金额5400元负担；4月之后的租金，虽然杨中元表示已将店铺实际交还，但未举证证明，故不能采信。交还时间可按照合高公司的陈述以5月25日为准。因此，杨中元还应当计付2020年4月1日至2020月5月25日间的租金、综合服务费(10800元+10800元÷31天×25天=19510元)给合高公司。两项相加，即杨中元本应再向合高公司支付租金、综合服务费共24910元，但因合高公司此前已收取了保证金20000元，两项相抵，即杨中元应向合高公司支付4910元。电费319.6元应由杨中元支付。关于合高公司主张的律师费问题，虽然合同有“逾期支付，杨中元应承担合高公司所发生的相关费用(包括但不限于手续费、诉讼费、律师费等)”的内容，但上文已论述本案不宜追究杨中元逾期支付租金的违约责任，故合高公司的该项诉求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审法院于2020年12月28日作出判决如下：一、杨中元在本判决生效之日起10日内，向合高公司支付租金、综合服务费4910元。二、杨中元在本判决生效之日起10日内，向合高公司支付电费319.6元。三、驳回合高公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1078元，由合高公司负担968元，由杨中元负担110元。 本院二审期间，合高公司提交：1.二审委托合同；2.二审律师费发票。拟证明合高公司为了追讨杨中元所拖欠的涉案费用新增加了必要的二审律师费。 杨中元称：合高公司提起上诉是其自己决定的，不清楚其实际花费的律师费数额。对于建设费30000元，该费用实际是入场费，一审对此没有处理，我方接受一审判决。 经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。 经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”对于合高公司二审增加的要求杨中元支付二审律师费4000元，因双方无法达成调解，也未能就同意二审一并审理达成一致意见，故对于合高公司该上诉请求，本院不予审理，合高公司另寻途径解决。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案租赁合同解除的责任归责，以及涉案保证金20000元、建设费30000元的问题、疫情期间2020年2月租金应否减免，合高公司要求杨中元支付律师费8000元应否支持的问题。 经本案查明的事实，双方租赁合同约定的租赁期限2018年8月26日至2021年8月25日，杨中元正常支付租金至2020年1月。因疫情影响，杨中元未付2020年2月租金，杨中元希望合高公司给予租金优惠，但合高公司予以拒绝。2020年3月31日，杨中元向合高公司提出“不租了”，在此期间，杨中元支付了2020年3月份租金。之后，合高公司于2020年5月25日发出解除函，同日合高公司收回商铺。由上述事实结合2020年年初爆发的新冠疫情分析，杨中元未及时支付租金，确系其经营受到疫情的不利影响导致的，因疫情属于不可抗力的客观因素，不能归责于双方。故杨中元逾期交租事出有因，不属于恶意违约。但是，双方合同期限至2021年8月25日，涉案租赁合同并非无法实现合同目的，故杨中元要求提前解除合同，缺乏法律和事实依据。综上，双方合同的解除应归责于杨中元。但鉴于疫情因素，对于违约责任可适当予以减少。本院酌定杨中元承担被合高公司没收50%保证金的违约责任，剩余50%保证金应退还给杨中元；至于合高公司主张杨中元赔偿其律师费及支付逾期交租违约金，本院均不予支持。 关于疫情期间2020年2月的租金计付问题。杨中元承租涉案商铺用于经营服装销售，疫情确对其经营造成不利影响，如按照原租金标准支付，确对承租人不公平，故一审酌定该期间租金按50%计付，符合公平原则，并无不当。 另外，关于杨中元向合高公司支付的30000元建设费，该费用实质为承租人为实现其租赁目的另行支付的进场费，应分摊至整个租赁期限。现涉案租赁合同提前解除，合高公司应退还剩余租赁期限所对应的费用给杨中元。 虽本案双方当事人对保证金20000元、建设费30000元均无提出相关诉请，但鉴于双方合同已经解除并交还了租赁房屋，而欠付的租金、水电费已由本案处理完毕。二审中，杨中元也表示其接受一审没有处理该建设费的结果。故为减少双方当事人的诉累，案结事了，可将合高公司应退还的费用抵扣杨中元应付的费用。经计算，合高公司应退还的建设费与上述合高公司可没收的保证金数额相当。故对一审判决第一项的结果可予以维持。 至于合高公司二审提交的证据，与本案无关，本院不予采信。 综上所述，合高公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1078元，由广州市合高物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄春成 审判员  柳玮玮 审判员  李 娜 二〇二一年六月二十五日 书记员  张 旭 彭诗敏