上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6053号上诉人（原审被告）：上海智茂汽车服务有限公司，住所地上海市浦东新区康意路406号1幢1层第5仓库。法定代表人：赵伟，董事长。委托诉讼代理人：陈小花，上海盛沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海耀瑜实业有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇新奉公路2013号1幢3074室。法定代表人：陈晋，总经理。委托诉讼代理人：沈琲，上海申浩律师事务所律师。上诉人上海智茂汽车服务有限公司（以下简称智茂公司）因与被上诉人上海耀瑜实业有限公司（以下简称耀瑜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。智茂公司上诉请求：请求撤销原判或发回重审。事实和理由：原判认定错误，耀瑜公司“继承”原房东身份，理应对排污设施进行维修，对排污许可证过期形成的罚款、改造费用承担责任。2020年5月13日后耀瑜公司即禁止智茂公司进出标的房屋，实际由耀瑜公司控制房屋，原判认定其后比照约定租金标准支付实际使用费显然“不合常理”。智茂公司自2012年5月承租厂房后从未拖欠租金，本案纠纷受疫情影响，原判科处如此“惩罚”性违约责任“过头”，增加社会矛盾等。耀瑜公司辩称，不同意智茂公司的上诉请求，请求驳回上诉、维持原判。耀瑜公司向一审法院起诉请求：1、判令智茂公司支付2020年2月2日至2020年6月8日的租金及物业管理费282，308.37元及延期支付的违约金（2020年2月2日起的租金和管理费自2020年1月16日起计算，2020年5月2日起的租金和管理费自2020年4月16日起计算，均以应付金额为基数，按日万分之二标准，计算至实际支付日）；2、判令智茂公司支付2019年12月至2020年6月29日的水电费33，830.56元及延期支付的违约金（以33，830.56元为基数，按日万分之二的标准，自2020年7月15日计算至实际支付之日）；3、判令智茂公司支付2020年6月9日至6月29日的使用费103，303.84元（按日租金的三倍计算）。一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX路XX号4幢厂房登记在上海A有限公司名下。2019年5月27日，本案双方签订租赁合同，约定耀瑜公司将系争房屋（约1，273平方米）出租给智茂公司，作为仓库使用；租期从2019年5月2日至2022年5月1日；年租金696，300元，如需开票，则另加9％的租金税率，物业费每月2，550元；租金每三个月支付一次，先支付后使用，每次支付须提前15天，智茂公司每次总计应支付181，725元；保证金98，333元。智茂公司欠耀瑜公司各项费用达一万元以上的，耀瑜公司有权单方面解除合同；智茂公司不按时支付租金或水电费，每拖缴一天耀瑜公司按照租金或水电费总金额的0.02％收取滞纳金，超过15天，耀瑜公司有权采取停止供电、停止供水、关闭大门等措施，超过30天，耀瑜公司有权单方面终止合同并没收租赁保证金；本合同因不可抗力提前终止或租赁有效期届满，智茂公司逾期不迁离或不返还租赁物的，应按日租金的三倍支付租金等。智茂公司实际支付保证金98，333元。2020年4月，智茂公司支付2020年2月前的租金。之前的租金和物业费按含税价支付。自2020年2月2日起的租金、物业费及2019年12月1日起的水电费，智茂公司尚未支付。2020年4月29日，耀瑜公司明确“钱没付清设备不能拆”。2020年5月13日，耀瑜公司对系争房屋作了断水断电措施，并贴上封条。2020年6月8日，耀瑜公司以智茂公司拖欠2020年2月至7月租金、物业费及2020年1月至5月的水电费为由，通知解除租赁合同。2020年6月29日，智茂公司搬离系争房屋。另，2019年9月9日，浦东新区城市管理行政执法局出具行政处罚决定书，对智茂公司2018年10月29日在未取得污水排入排水管网许可证的情况下排放污水进行处罚，罚款3.50万元。后智茂公司支付了罚款，并支出改造费用2.34万元。上海A有限公司取得2019年6月21日至2024年6月20日期间的城镇污水排入排水管网许可证。一审法院认为，本案双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应依约履行。自2020年1月17日起，智茂公司欠缴租金、管理费超过30天，耀瑜公司享有解除权，故一审法院确认双方租赁合同于2020年6月8日耀瑜公司通知时解除。耀瑜公司于2020年5月13日采取断水断电封门等措施，有相应的合同依据，该行为不产生合同解除的效果。结合之前发票开具情况及关于开票的相关规定，系争房屋租金、物业费标准应按含税金额确定。智茂公司未支付2020年2月2日至2020年5月1日期间的租金和物业费，结合智茂公司所在行业受疫情影响情况及智茂公司复工情况等，一审法院酌定补付上述期间租金、物业费合计134，833元及利息（以该金额为基数，按日万分之二标准，自2020年1月17日起计算至实际支付之日）。智茂公司未支付2020年5月2日至6月8日的租金和物业费81，432.99元，应补付，并支付相应利息（以该金额为基数，按日万分之二标准，自2020年4月17日起计算至实际支付之日）。智茂公司未支付2020年6月9日至2020年6月29日的房屋占用费，但双方约定的使用费标准过高，结合智茂公司申请等，一审法院酌定智茂公司支付该使用费46，218.73元。耀瑜公司主张2019年12月至2020年6月29日的水电费33，830.56元及延期支付的违约金（以33，830.56元为基数，按日万分之二的标准，自2020年7月15日计算至实际支付之日），结合智茂公司意见等，该主张尚属合理，予以支持。系争合同约定系争房屋作仓库使用，智茂公司也未举证证明2018年10月29日时的出租人是耀瑜公司，且出租人拒绝进行排污设施的改造，故其要求耀瑜公司承担行政处罚和改造费用缺乏依据，不予支持。结合智茂公司违约情况、保证金金额等，耀瑜公司主张不再返还保证金98，333元尚属合理，予以采纳。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，于2020年12月26日作出判决：一、上海智茂汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海耀瑜实业有限公司2020年2月2日至5月1日期间的租金和物业费134，833元及利息（以134，833元为基数，按日万分之二标准，自2020年1月17日起计算至实际支付之日）；二、上海智茂汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海耀瑜实业有限公司2020年5月2日至6月8日的租金和物业费81，432.99元及利息（以81，432.99元为基数，按日万分之二标准，自2020年4月17日起计算至实际支付之日）；三、上海智茂汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海耀瑜实业有限公司2020年6月9日至2020年6月29日的房屋占用费46，218.73元；四、上海智茂汽车服务有限公司于判决生效之日起十日内支付上海耀瑜实业有限公司2019年12月至2020年6月29日的水电费33，830.56元及违约金（以33，830.56元为基数，按日万分之二的标准，自2020年7月15日计算至实际支付之日）；五、驳回上海耀瑜实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7，591.64元，减半收取计3，795.82元（上海耀瑜实业有限公司已预交6，200元），由上海耀瑜实业有限公司负担923.46元，上海智茂汽车服务有限公司负担2，872.37元，并于判决生效之日起十日内交至一审法院。二审中，智茂公司递交“上海A有限公司”（2019-2024年）《城镇污水排入排水管网许可证》、微信记录、上海B有限公司与智茂公司（2015-1019年）《厂房租赁合同》，以证明：新排污许可证相关利益由耀瑜公司“享受”，场地占用系耀瑜公司“不让搬”及仓库作为修理厂及工商注册地是经过房东同意的。耀瑜公司经审理质证，对其证据形式真实性无异议，但认为其证明目的不能成立。本院经审查认为，上述证据材料形式真实、有效，但该等书证载明内容与智茂公司主张事实缺乏充分逻辑联系，不具有合法证明力，本院不能采信。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人智茂公司与被上诉人耀瑜公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反强制性法律规定，由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同依法约束当事人按约履行。查承租人智茂公司租赁履行期间存在欠租等超逾30天之现象，出租人耀瑜公司按约享有解约权，原判于此裁决并科责承租人违约责任符合法律规定，本院应予维持。智茂公司上诉主张所谓欠租受“疫情影响”等客观性，法律依据不足，不具有免除、减轻其违约责任之基本依据，本院不能采信。出租人耀瑜公司于2020年5月13日采取断水、断电、封门等，系针对承租人智茂公司欠租采取的相应措施，符合合同约定，依法具备正当性，期间造成承租人使用不便等应由后者自担责任，该部上诉请求不能成立。另所谓排污许可利益，查现有新颁发许可证权利人并非耀瑜公司，智茂公司在租赁合同诉讼标的内向其主张责任缺乏基本事实基础，本院不能采纳。综上所述，智茂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5，974元，由上海智茂汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 叶振军二〇二一年六月二十八日法官助理 王 力法官助理 朱晨阳书 记 员 朱晨阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……