海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终1126号   上诉人(原审原告)：罗芳，女，1968年11月7日出生，汉族，住江西省新余市分宜县。   委托诉讼代理人：代建中，海南权直律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：海南金茂源投资置业有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县九所镇。   法定代表人：孟凡胜，该公司董事长。   委托诉讼代理人：龚练，海南威盾律师事务所律师。   上诉人罗芳因与上诉人海南金茂源投资置业有限公司（以下简称金茂源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2021）琼9027民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   罗芳上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判金茂源公司退还罗芳的面积差购房款18481元。2.一、二审的诉讼费用全部由金茂源公司负担。事实和理由：1.乐东黎族自治县房地产管理局已对案涉商品房的面积进行最终测算。经测算，案涉商品房实际面积为46.06平方米，而商品房买卖合同中的面积为48.85平方米，面积差为2.79平方米，金茂源公司多收取的面积差购房款18481元。2.案涉商品房已经可以办理不动产权证书。2021年1月20日，乐东黎族自治县政府服务中心向金茂源公司发出《海南省房屋建筑和市政基础设施工程项目竣工联合验收结果告知书》（编号：LD620201229005815），案涉商品房所在的项目已于2021年1月20日完成项目竣工联合验收相关工作，本工程项目竣工联合验收通过，案涉商品房可以依法办理不动产权登记等后续手续。   金茂源公司辩称，1.罗芳要求金茂源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，双方约定的交房日期为2012年12月31日，罗芳主张逾期交房违约金的诉讼时效自2013年1月1日开始起算。即便金茂源公司于2018年1月10日才将涉案房屋交付给罗芳使用，罗芳能主张的逾期交房违约金应自2018年1月10日倒推三年。即2016年1月9日至2018年1月10日共计三年的违约金。根据《中华人民共和国民法典》第188条的规定，诉讼时效为三年，罗芳于2021年1月13日向法院提起诉讼，已过诉讼时效。2.金茂源公司逾期办理涉案房屋产权证系政府原因，属于不可抗力，不可归责于上诉人。乐东县黎族自治县住房和城乡建设局于2014年7月30日无故撤销了《建筑用地规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，导致项目地块无法办理产权证书，金茂源公司之所以未能按时为罗芳办理产权证是由于政府的原因，属于不可抗力。3.即使金茂源公司逾期办证也应当扣除因新冠肺炎疫情防控期间造成的延误期间。涉案项目受到新冠病毒的影响，金茂源公司在2020年1月26日至2020年3月16日期间无法正常开展工作，对由于不可抗力以及政府原因导致的逾期办证的时间应当予以扣除。   金茂源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回罗芳的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由罗芳负担。事实和理由：1.罗芳要求金茂源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求已过诉讼时效，双方约定的交房日期为2012年12月31日，罗芳主张逾期交房违约金的诉讼时效自2013年1月1日开始起算。即便金茂源公司于2018年1月10日才将涉案房屋交付给罗芳使用，罗芳能主张的逾期交房违约金应自2018年1月10日倒推三年。即2016年1月9日至2018年1月10日共计三年的违约金。根据《中华人民共和国民法典》第188条的规定，诉讼时效为三年，罗芳于2021年1月13日向法院提起诉讼，已过诉讼时效。2.金茂源公司逾期办理涉案房屋产权证系政府原因，属于不可抗力，不可归责于上诉人。乐东县黎族自治县住房和城乡建设局于2014年7月30日无故撤销了《建筑用地规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，导致项目地块无法办理产权证书，金茂源公司之所以未能按时为罗芳办理产权证是由于政府的原因，属于不可抗力。3.即使金茂源公司逾期办证也应当扣除因新冠肺炎疫情防控期间造成的延误期间。涉案项目受到新冠病毒的影响，金茂源公司在2020年1月26日至2020年3月16日期间无法正常开展工作，对由于不可抗力以及政府原因导致的逾期办证的时间应当予以扣除。   罗芳辩称，1.金茂源公司在一审没有提出诉讼时效的抗辩，根据诉讼时效的司法解释，对于在二审期间提出诉讼时效抗辩的，不应当得到法院的支持。2.金茂源公司没有按照约定的时间交房，已经构成违约。根据合同约定应当承担违约责任。金茂源公司是2018年1月10日向罗芳交房那么诉讼时效也应当从这个时间开始计算。交房的诉讼时效截止时间是2021年1月10日，罗芳已于2020年11月30日向一审法院递交诉状，没有超过法定的三年诉讼时效。3.涉案房屋至今没有为罗芳办理产权证书的原因，是金茂源公司违法建设导致的，而不是金茂源公司所说的政府的原因导致出现了不可抗力的因素。4.罗芳与金茂源公司就延期交房、延期办证有明确的约定，金茂源公司无法办证所产生的时间是在合同约定的时间无法办证的约定范围之内。新冠疫情是在约定办证时间之外，而不是在办证时间之内所产生的，金茂源公司要求扣除新冠疫情的时间没有任何的事实和法律依据。   罗芳向一审法院起诉请求：1.判令金茂源公司向罗芳支付逾期交房的违约金59377.3元（2013年1月1日至2018年1月10日，逾期1835天，违约金：1835天×0.0001×323582元=59377.3元）；2.判令金茂源公司向罗芳支付逾期办证的违约金暂计为27537元（违约时间暂计自2019年1月10日至2021年5月10日，违约天851天，违约金为：851天×0.0001×323582元=27537元，具体违约金计算至金茂源公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案止）；3.请求判令金茂源公司退还罗芳的购房款18481元；4.本案诉讼费用由金茂源公司承担。   一审法院认定事实：罗芳、金茂源公司于2012年3月26日签订了《商品房买卖合同》，合同约定罗芳购买金茂源公司所建位于乐东县九所镇原九所人民政府旧址大院的傲景观澜九龙湾温泉国际花园第3幢1单元1105号房，房屋建筑面积为48.85平方米，商品房单价为每平方米6624元，房屋总价为323582元，合同同时对房屋面积差的处理、房屋交付期限、逾期交房违约责任以及房屋产权证登记等事项进行了约定。1.房屋面积确认及面积差异处理的约定为：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积、套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；当事人选择按套计价的，不适用本条的约定；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：商品房交付后，以海南省乐东黎族自治县住房保障与房产管理局的最终测量面积为准，产权登记面积与合同约定面积出现差异时，出卖人与买受人同意每平方米价格保持不变，该商品房总价款按产权面积调整，实行多退少补。2.房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2012年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人。3.出卖人逾期交房违约责任的约定为：逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。4.房屋产权证登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。超过上述期限，出卖人仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，买受人有权提出退房，出卖人将买受人房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付合同总价款的万分之一违约金，直至乐东县房地产权属机关办理备案之日止。若因买受人原因导致产权登记机关未受理办理权属登记，则上述期限从买受人责任消除之日起开始计算。届时买受人必须按出卖人要求的期限及要求提供相关材料。合同签订后，罗芳向金茂源公司缴交了购房款323582元，2018年1月10日，金茂源公司将涉案商品房交付给罗芳，金茂源公司至今未按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2021年1月，罗芳以金茂源公司违约为由向一审法院提起诉讼。   一审法院认为，罗芳、金茂源公司所签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同。合同签订后，双方当事人应按合同约定履行自已的义务。罗芳已按合同约定向金茂源公司缴交购房款，金茂源公司未在约定的期限内将商品房交付罗芳使用，并将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，应承担相应的违约责任，罗芳诉请金茂源公司支付逾期交房违约金及逾期未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的违约金有事实根据和法律依据。根据合同约定，金茂源公司应于2012年12月31日前将房屋交付罗芳使用，金茂源公司2018年1月10日将涉案房屋交付罗芳，逾期1835天，根据合同关于逾期交房违约金应按已付房款日万分之一计算的约定，金茂源公司应向罗芳支付的违约金为59377.3元（1835天×0.0001×323582元），罗芳请求金茂源公司支付逾期交房违约金59377.3元有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同约定金茂源公司应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由金茂源公司提供的资料报产权登记机关备案。2018年1月10日，金茂源公司将商品房交付罗芳使用，因此2019年1月10日前，金茂源公司应按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料交产权登记机关备案，金茂源公司至今未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，应按合同约定自2019年1月10日起直至其将资料交产权登记机关备案之日止，向罗芳支付购房款的日万分之一违约金。罗芳现诉求金茂源公司支付2019年1月10日起至2021年3月1日止的违约金25271.75元（781天×0.0001×323582元）于法有据，一审法院予以支持。关于罗芳要求金茂源公司支付的购房款18481元，属房屋面积差异的处理，根据合同约定，房屋面积出现差异时，以乐东黎族自治县住房保障与房管局的最终测量面积为准，产权登记面积与合同约定的面积出现差异时，实行多退少补。因本案涉案房屋尚未进行产权登记，乐东黎族自治县住房保障与房管局尚未对涉案房屋的面积进行最终测量。因此，罗芳要求金茂源公司退还房屋面积差购房款18481元的请求证据不足，一审法院不予支持，罗芳可待面积差确认后再另行起诉。金茂源公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，依法应承担不利于自己的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、海南金茂源投资置业有限公司于一审判决生效之日起三十日内向罗芳支付逾期交房违约金59377.3元；二、海南金茂源投资置业有限公司于一审判决生效之日起三十日内向罗芳支付2019年1月10日起至2021年3月1日止逾期将办理权属登记需由金茂源公司提供的资料报产权登记机关备案的违约金25271.75元；三、驳回罗芳的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130.49元，由海南金茂源投资置业有限公司负担1000元，罗芳负担130.49元。   二审审理期间，罗芳提交证据一：《房产面积测算报告》，拟证明案涉房屋由乐东黎族自治县房地产管理所测绘信息服务部进行最终测绘，案涉房屋面积差为2.79平方米，金茂源公司多收取面积差购房款18481元；证据二：《房地产过户税收证明书》、《海南省住宅专项维修资金专用票据》（电子），拟证明罗芳已经按照46.06平方米的面积缴纳契税、维修基金；证据三：《税收完税证明》，国家税务总局海南省税务局已经按照最终测绘面积46.06平方米向罗芳出具房地产过户税收证明书。金茂源公司对以上证据的证明内容均有异议，并不能证明金茂源公司退还案涉房屋面积差的条件已成就，双方签订的商品房买卖合同中明确约定了面积差的计算是以产权登记面积与合同约定面积不一致的进行多退少补也即面积差计算。唯一方式是根据产权登记面积与合同约定面积进行比较，但是目前产权登记尚未结束，无法得知产权登记的面积。经质证，本院对以上证据的证明力不予认可，案涉房屋尚未办理产权登记，金茂源公司退还面积差款项的条件未成就。   金茂源公司提交：2014乐行初字第16号《行政判决书》，拟证明乐东县黎族自治县住房和城乡建设局于2014年7月30日无故撤销了案涉项目的《建筑用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，逾期办证是由于政府的原因。罗芳对该证据的关联性有异议，涉案房屋无法通过验收、无法办证的主要原因是因为金茂源公司违法建设导致的。经质证，本院对该证据的关联性不予认可，一审法院已于2014年12月3日撤销乐东县黎族自治县住房和城乡建设局撤销案涉项目建筑用地规划许可证和建筑工程施工许可证的通知，逾期办证与政府行为无关。   二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审的争议焦点是：一、金茂源公司诉讼时效的抗辩能否成立；二、是否存在政府行为及新冠肺炎的不可抗力、免责的情形；三、罗芳主张退还面积差价是否有事实和法律依据。   关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，金茂源公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，二审时也非基于新证据证明罗芳诉讼请求已过诉讼时效，故，金茂源公司关于诉讼时效的抗辩不能成立，本院不予支持。   关于第二个争议焦点。根据查明的事实，本案双方当事人于2012年3月26日签订了《商品房买卖合同》，并约定金茂源公司应于2012年12月31日前向罗芳交房，并于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉合同签订并生效后，金茂源公司于2018年1月10日将案涉房屋交付罗芳，至今未协助罗芳办理产权登记，金茂源公司的行为已经构成违约，应当承担逾期办证和逾期交房的违约责任。金茂源公司上诉主张，逾期办证是由于政府行为导致的，属于不可抗力，金茂源公司不应当承担逾期办证的违约责任。本院认为，根据双方合同的约定，金茂源公司应当在交房后365日内，即2019年1月10日前协助罗芳办理产权登记，而乐东黎族自治县住房和城乡建设局撤销案涉项目《建筑用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的时间为2014年7月30日，且一审法院已于2014年12月3日作出2014乐行初字第16号行政判决书，撤销了乐东县黎族自治县住房和城乡建设局关于撤销案涉项目建筑用地规划许可证和建筑工程施工许可证的通知。故金茂源公司逾期办证的违约行为与政府行为无关，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。至于金茂源公司主张免除新冠肺炎疫情防控期间逾期办证违约责任的问题，双方合同约定的办证时间为2019年1月10日，而新冠疫情期间，金茂源公司的逾期办证违约行为已经存在，其主张免除新冠疫情期间逾期办证违约责任的理由不成立，本院不予支持。   关于第三个争议焦点。根据双方合同约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本案中，案涉房屋虽然已经乐东黎族自治县房地产管理所测绘信息服务部进行最终测绘，但尚未办理产权登记，金茂源公司退还房屋差价款的条件尚未成就，罗芳可待案涉房屋产权登记办理完毕后再另行起诉。   综上所述，罗芳、金茂源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院事实认定清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2521.96元，由罗芳负担260.98元，海南金茂源投资置业有限公司负担2260.98元。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 赖永驰   审判员 叶玉华      二〇二一年六月十五日   法官助理 白 黎   书记员 王雪娟   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。