湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘10民终1311号上诉人（原审原告）：邓圣琳，女，1964年2月28日出生，汉族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汝城县华隆房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇环城北路。法定代表人：袁勇亮，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：欧阳松，湖南卓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文平，湖南锐杰（汝城）律师事务所律师。上诉人邓圣琳因与被上诉人汝城县华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省汝城县人民法院（2021）湘1026民初200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓圣琳上诉请求：撤销一审判决，改判支持邓圣琳的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由华隆公司负担。事实和理由：1.合同解除权是邓圣琳依照法律规定享有的法定权利。2.邓圣琳行使法定合同解除权，已经经过了催告程序，解除程序合法，不存在通知无效或可撤销的问题。3.邓圣琳行使的是法定合同解除权，邓圣琳从来没有主张过一审判决中评判的约定合同解除权。4.华隆公司取得工程竣工验收备案的时间是2020年7月16日，此时商品房买卖合同已经解除。5.一审将法定解除权和约定解除权混为一谈，剥夺邓圣琳的法定解除权，曲解了合同法第94条的规定。华隆公司辩称，邓圣琳对案涉《商品房买卖合同》的法定解除权和约定解除权均已消灭，法定解除权至迟也已于2018年11月30日消灭，而邓圣琳在解除权消灭后的2020年7月14日才向华隆公司送达《解除通知书》，显然不能发生解除案涉《商品房买卖合同》的法律效力。邓圣琳向一审法院起诉请求：1.判决确认邓圣琳与华隆公司在2017年3月20日签订的《商品房买卖合同》于2020年7月14日解除；2.判决确认《商品房买卖合同》的附件十一《补充协议》中第三条关于合同解除的约定3、4、5、6、7项，第五条关于房款补偿的特别约定4项，十一条，十二条，附件五《关于本项目相关设施、设备的具体约定》第2条其他约定第5项为无效格式条款；3.本案诉讼费由华隆公司承担。一审法院认定事实：2017年3月20日，双方签订《商品房买卖合同》，邓圣琳购买华隆公司开发建设的汝城县华隆广场地下层－2层244号商铺，合同约定了房屋建筑面积、套内面积、分摊共有建筑面积、房屋价款、付款方式及期限、逾期付款责任、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理等事项。其中合同第九条约定：“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二处理。……第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1、2不作累加）。1.逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.05%向买受人支付违约金。”合同附有附件一：房屋平面图、附件二：关于该商品房共用部位的具体说明、附件三：抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定、附件四、关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定、附件五：关于本项目内相关设施、设备的具体约定、附件六：关于装饰装修及相关设备标准的约定、附件七：关于保修范围、保修期限和保修责任的约定、附件八：关于质量担保的证明、附件九：关于前期物业管理的约定、附件十：出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明、附件十一：补充协议等附件。附件十一《补充协议》其中“三、关于合同解除的约定：3.本合同第十二条第1项（2）补充如下：买受人解除商品房买卖合同的，买受人应当先办理解除合同备案、银行按揭、契税等相关手续，否则买受人无权解除商品房买卖合同，出卖人无义务向买受人退还已付购房款，合同继续履行。《商品房买卖合同》解除后出卖人退还的款项仅指购房款，不含政府部门及其他相关部门已经收取的其他与该商品房相关的款项。4.买受人按本合同第十二条第1项（2）约定解除《商品房买卖合同》的，买受人应在合同解除条件具备之日起30日内以书面形式通知出卖人解除《商品房买卖合同》，否则视为买受人继续履行合同。5.无论何种原因导致《商品房买卖合同》解除，买受人应在合同解除后五个工作日内配合出卖人到有关政府房屋管理部门注销合同备案的手续。若买受人未在本条款约定时间内配合出卖人到有关主管部门办理注销合同备案手续，每逾期一天，买受人应按购房款总额千分之一向出卖人支付迟延履行的违约金。6.若买受人违约解除或因买受人违约导致出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人应按照购房款总额20%向出卖人支付违约金，并应赔偿出卖人因此造成的损失。出卖人在注销合同备案并就该商品房与第三人签订商品房买卖合同后的10日内，将从买受人已经支付的购房款中扣除违约金、赔偿款、尚欠银行的贷款本息及其他费用后的余款无息返还给买受人，若买受人所付款项不足支付违约金、赔偿款等，出卖人有权继续向买受人追索。买受人因购买房屋所产生或交付的除房价款以外的其他费用，出卖人不予退回，由买受人自行承担。7.无论因何方的原因解除《商品房买卖合同》，如房屋已经交付使用，自交付之日起（或若因买受人原因使房屋未能交付使用的，从《商品房买卖合同》及本补充协议约定的交付之日起），买受人还应当按月以商品房总价款的百分之一向出卖人支付房屋使用费，出卖人有权在退还购房款时直接扣除上述费用。……五、关于房款补差的特别约定：4.买受人按《商品房买卖合同》约定解除《商品房买卖合同》的，出卖人无需承担赔偿责任，且买受人须在商品房交付之日起10日内向出卖人书面通知解除合同，否则视为买受人放弃解除《商品房买卖合同》的权利。”签订合同当日，邓圣琳向华隆公司支付了首期房价款114,989元，通过银行按揭贷款形式向华隆公司支付剩余购房款110，000元。华隆公司取得了案涉商品房用地的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。汝城县华隆广场建设完工后，2017年12月28日，华隆公司、勘察单位核工业郴州工程勘察院、设计单位深圳市国际印象建筑设计有限公司、施工单位湖南中迈建设有限公司、监理单位珠海市城市建设监理有限公司工作人员组成验收组，对汝城县华隆广场工程进行验收，勘察、设计、施工、监理、建设单位对汝城县华隆广场工程均验收合格，在竣工验收备案表上盖章，之后，华隆公司将竣工验收备案表报相关主管部门进行备案，2019年5月21日，经湖南省湘南工程勘察公司检测主体各项数据检测合格，经测量各项数据测算符合相应规范，报告质量合格，并作出《不动产测量报告》，2020年7月16日取得工程竣工验收备案。2017年10月21日后，华隆公司工作人员电话和短信通知邓圣琳前往验收交房，邓圣琳以华隆公司未出示工程竣工验收备案表，不符合合同约定，拒绝收房。之后双方多次电话进行磋商未果，2020年3月16日，邓圣琳向华隆公司邮寄送达《催告履行合同交房通知书》，要求华隆公司在收到通知书后十五日内向邓圣琳交付经过验收合格的商品房，否则解除合同。2020年3月26日回复邓圣琳案涉建设工程项目已全部经相关部门验收合情，不存在未通过国家相关验收，不符合交房条件的情况。2020年7月13日邓圣琳向华隆公司邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知书》，华隆公司不同意解除合同，要求邓圣琳接收房屋，并于2020年8月8日向邓圣琳邮寄送达了《收房通知书》。一审法院认为，双方争议的焦点为：一、华隆公司未如期交房及出具涉案房屋工程竣工验收备案表是否系邓圣琳解除《商品房买卖合同》的法定和约定事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003.4.28）第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”由于邓圣琳与华隆公司签订的《商品房买卖合同》中并没有将案涉房屋是否取得竣工验收备案证明文件作为解除合同的条件，且华隆公司在合同约定的期限内通知邓圣琳收房。2017年12月28日，华隆公司、勘察、设计、施工、监理等单位工作人员组成验收组，对涉案工程进行验收，勘察、设计、施工、监理、建设单位对涉案工程均验收合格，在竣工验收备案表上盖章，华隆公司按程序向备案机关提交了相关文件进行报备，2020年7月16日取得工程竣工验收备案。邓圣琳亦未提出房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常使用的证据。因此，邓圣琳不具备法定解除合同和约定解除合同的条件。二、案涉《商品房买卖合同》应否予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。根据合同法规定、司法解释及双方约定只有在主体结构不合格及房屋质量存在严重问题导致无法正常使用的情况下，双方的合同目的无法实现，或者出卖人超出合同约定的期限未交房的情况下，邓圣琳才有权解除合同，否则主体结构质量不合格、房屋质量严重影响正常居住使用之外的其他问题不是邓圣琳拒绝收房的法定理由。邓圣琳以华隆公司未出示竣工验收备案表，对房屋质量问题存疑拒绝收房，但未具体提出质量问题，邓圣琳以此主张华隆公司逾期未交房为由解除合同不符合法律规定和合同约定。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，合同中虽然约定了出卖人交付房屋的条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并赋予了买受人相应的解除权。本案中，涉案建设工程均验收合格，华隆公司履行了竣工验收备案报备义务，但竣工验收备案表迟迟未发放，还存在质量监督机构是否已履行了报告义务及其他行政主管部门是否及时作为等行政因素的影响，经查，房地产开发商办理建设工程竣工验收备案是住建部门为加强建设工程管理的行政管理性规定，并非民事法律关系中对合同效力性的规定。华隆公司已为建设工程投入大量资金和物力，工程质量已验收合格，并且在进行工程竣工验收备案过程中无过错或严重过失，如果邓圣琳仅以无竣工验收备案表而拒绝收房，解除合同将会造成房屋长期闲置，并且目前实体经济放缓，实体店受到网络销售的冲击，商铺招租困难，商品房价格有所回落，可能造成买受人因实体店经济低迷，房价下降而要求解除合同，降低自身损失，从而增加出卖人市场风险，扩大出卖人损失，更有可能引发群体效应，大量买受人以此解除合同，要求退还购房款现象的发生，造成县域房地产行业冲击受损，银行信贷风险的发生，影响社会稳定。因此，从诚信公平原则考虑，不予确定邓圣琳通知解除合同已经成立，对于邓圣琳主张的确认双方签订的《商品房买卖合同》于2020年7月14日解除的诉讼请求，不予支持。三、《商品房买卖合同》的附件十一《补充协议》中第三条关于合同解除的约定第3、4、5、6、7项，第五条关于房款补偿的特别约定4项，十一条，十二条，附件五《关于本项目相关设施、设备的具体约定》第2条其他约定第5项是否为无效格式条款。一审法院认为，上述约定虽系格式条款，但约定赋予双方对等的权利和义务，除补充协议第五条第4项：“买受人按《商品房买卖合同》约定解除《商品房买卖合同》的，出卖人无需承担赔偿责任。”该内容与法律规定不符外，其他条款并未免除出卖人一方的责任而加重买受人的责任，排除买受人行使权利，系双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003.4.28）第十二条、第十三条第一款，第十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：“一、确认原、被告于2017年3月20日签订的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第五条第4项“买受人按《商品房买卖合同》约定解除《商品房买卖合同》的，出卖人无需承担赔偿责任”无效；二、驳回原告邓圣琳的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告邓圣琳承担。”二审中，邓圣琳提交的（2021）湘1026民初192号民事判决书，拟证明开发商华隆公司未依约定交房而承担了违约责任。经审查，本院认为该判决为案外人请求违约责任的诉讼，与本案不同类亦无关联，不能作为本案裁判依据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，二审争议焦点为案涉《商品房买卖合同》是否于2020年7月14日解除；《商品房买卖合同》的附件十一《补充协议》中第三条关于合同解除的约定3、4、5、6、7项，十一条，十二条，附件五《关于本项目相关设施、设备的具体约定》第2条其他约定第5项为是否为无效格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。根据审理查明事实，双方《商品房买卖合同》约定华隆公司应当在2017年10月31日前向买受人交付商品房，而华隆公司已于2017年10月21日后，通知邓圣琳前往验收交房，邓圣琳以不具备工程竣工验收备案表而拒绝收房。根据《商品房买卖合同》的内容，合同的目的系交付商品房，华隆公司依合同约定于2017年10月31日前通知邓圣琳收房，此时虽无竣工验收文件，但交房的合同目的已经可以实现，且之后已完成竣工验收，并于2020年3月26日告知邓圣琳，故本院认定华隆公司在2017年10月31日前通知邓圣琳收房的行为，虽然存在瑕疵但是在积极履行主要合同义务，该行为并不属于《合同法》第九十四条第（三）项规定的“当事人一方迟延履行主要债务”的情形，故本案《商品房买卖合同》的目的能够实现，不具备法定解除条件。邓圣琳要求确认本案《商品房买卖合同》于2020年7月14日解除的诉请，不符合事实和法律规定，本院不予支持。另，法律规定合同条款不得违反法律规定，格式合同条款不得免除提供格式一方的责任，而加重另一方的责任。一审根据上述法律规定审查认定《商品房买卖合同》附件十一第五条第4项“买受人按《商品房买卖合同》约定解除《商品买卖合同》的，出卖人无需要承担赔偿责任”无效，而邓圣琳诉请的其他条款，因赋予了双方对等的权利和义务合法有效，符合法律对合同效力审查的规定，本院予以支持。综上所述，邓圣琳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80，由上诉人邓圣琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴    陈    峰审 判 员 李    气    春审 判 员 孟    晋    忠二〇二一年六月三十日法官助理 袁    浩    飞书 记 员 张丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。