广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤05民终460号上诉人（原审原告）：王涛，男，1961年9月23日出生，汉族，住汕头市龙湖区××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××614。委托诉讼代理人：余瑞麟，广东岭海律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚芝萱，广东岭海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡某1，男，1957年10月11日出生，汉族，住汕头市金平区××××××××11×××××××，公民身份号码440××××××××××××23X。委托诉讼代理人：徐旭东，男，1969年7月12日出生，汉族，住汕头市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××612。系汕头市金平区东方街道梅翠社区×民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：汕头市禧善堂健康管理有限公司，住所地汕头市金平区××××××××××之一，统一社会信用代码91440511MA53M3YP8K。法定代表人：蔡某1。上诉人王涛因与被上诉人蔡某1、汕头市禧善堂健康管理有限公司（以下简称禧善堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初4195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日受理后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人王涛的委托诉讼代理人余瑞麟及蔡某1的委托诉讼代理人徐旭东到庭参加诉讼，禧善堂公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人王涛上诉请求：1.改判汕头市金平区区人民法院（2020）粤0511民初4195号《民事判决书》第三项为蔡某1、禧善堂公司在移交上述房产时，按每月租金20000元计，向王涛支付自2020年2月1日起至交还上述房产之日止的租金，蔡某1己交的履约金20000元不予退还；2.判令一、二审诉讼费全部由蔡某1、禧善堂公司承担。事实与理由：一审判决适用法律错误，判决不当。一审法院参照《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>》，对蔡某1、禧善堂公司应负担的2020年2月起至7月止的租金予以酌情减免。蔡某1、禧善堂公司交付的履约金20000元也酌定减半退回，剩余10000元用以抵扣尚欠租金的认定判决适用法律错误，侵害了王涛的合法权益。一、一审法院扩大公平原则的适用范围，判决作为守约方的王涛独自承担6个月的租金损失，严重损害了王涛的合法权益。王涛作为自然人，贷款购买案涉房屋，用以出租收取租金作为家庭经济收入来源、分担该房屋的房贷压力。一审法院在已查明、认定蔡某1、禧善堂公司违约并应按合同约定承担违约责任的情况下，参照《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>》（下称《指导意见（二）》）第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，以公平原则径行判决作为守约方的王涛独自承担6个月的租金损失，明显违背了公平原则，侵犯的守约王涛的合法权益。公平原则的适用前提是双方均无过错行为，在蔡某1、禧善堂公司违约且恶意拖延扩大守约方损失的情况下，蔡某1、禧善堂公司无需承担违约责任，却由守约方承担损失，违背了租赁合同第十条、合同法第一百零七条的规定，严重侵害了王涛的合法权益。二、蔡某1、禧善堂公司拒不支付租金，恶意拖延扩大王涛租金损失，应承担违约责任。根据租赁合同第十条、合同法第一百零七条的规定，蔡某1、禧善堂公司不履行按时支付租金的义务，应当承担继续履行支付租金、赔偿王涛损失的违约责任。2019年7月17日签署租赁合同之后，按合同约定，蔡某1、禧善堂公司应在2019年11月8日交付第二期3个月租金（60000元），而蔡某1、禧善堂公司自2019年11月8日开始即未按时交付租金，其行为己构成违约。经王涛多次催讨，禧善堂公司的股东黄志群在2019年11月8日支付租金20000元，2019年12月14日支付租金20000元，2020年1月12日支付租金20000元。之后蔡某1、禧善堂公司以疫情为由，拒不支付租金。蔡某1、禧善堂公司拖欠租金后，王涛多次找蔡某1、禧善堂公司及禧善堂公司的股东沟通支付租金及解除合同腾退事宜，但蔡某1、禧善堂公司拒不支付租金、拒不腾退，恶意拖延占用王涛的房屋，扩大王涛经济损失，其行为极其恶劣。法律应保护守约方，而不应成为违约者侵害守约方合法权益的借口。王涛作为自然人，出租名下房屋的合同目的是按时足额收取租金，在全国疫情爆发后，王涛也主动与蔡某1、禧善堂公司沟通协商适当减免租金，解除合同的相关事宜，但蔡某1、禧善堂公司拒不与王涛友好协商，在拒不支付租金的同时，恶意占用王涛的房屋，给王涛造成高达26万的租金损失（至2021年2月上诉时）。王涛作为自然人，经济收入也深受疫情影响，且蔡某1、禧善堂公司在2020年5月疫情防控好转，餐饮企业恢复正常经营后，仍拒不支付王涛租金，恶意扩大王涛的损失，应承担违约责任。因此，蔡某1、禧善堂公司应承担向王涛足额支付租金的义务，并且，己付的履约金不予退回。三、退一万步讲，在蔡某1、禧善堂公司违约且恶意扩大损失的前提下，即使二审法院认为本案仍应适用《指导意见（二）》中的公平原则，也应该是酌定双方按比例分担疫情期间租金损失，而非由守约方王涛独自承担损失。受新冠肺炎疫情影响，广东省决定自2020年1月23日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级响应调整为二级，自2020年5月9日零时调整为三级。2020年5月疫情防控好转，餐饮企业恢复正常经营。参照《广东省人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第九条“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金”。由此可见，对于疫情影响期间（3个月），相关部门仅出具文件要求国有资产经营用房减免疫情期间3个月的租金，对非国企企业、自然人仅鼓励适当减免，并非强制要求。况且，即使是国有资产经营用房，相关规定也仅是在疫情影响的3个月期间内进行减免，而一审法院径行判决免除6个月租金，即疫情期间（3个月）的租金损失全由守约的自然人出租人独自承担外，仍要求王涛再独自承担3个月的租金损失。王涛在疫情期间也遭受重大的经济损失，在催缴租金无果后，依法向法院起诉要求蔡某1、禧善堂公司支付租金、腾退房屋，以减少损失，但至今租赁房屋仍由蔡某1、禧善堂公司占用。蔡某1、禧善堂公司长期拒不支付租金，拒不腾退，却无需承担相应的违约责任。王涛认为，因蔡某1、禧善堂公司存在违约且恶意拖延扩大王涛损失的行为，本案不应适用《指导意见（二）》的公平原则，即使二审法院认为因疫情影响本案仍应适用《指导意见（二）》中的公平原则，也应该是酌定双方按比例分担疫情期间（3个月）租金损失，而非由守约方王涛独自承担损失。因此，王涛认为一审判决有违公正，违背了公平原则，侵害了王涛的合法权益。王涛认为，本案在事实认定清楚，法律适用正确的情况下，应当判决蔡某1、禧善堂公司在移交上述房产时，按每月租金20000元计，向王涛支付自2020年2月1日起至交还上述房产之日止的租金，蔡某1已交的履约金20000元不予退还。综上所述，一审判决存在明显的适用法律错误和判决不当的问题，为此，特向二审法院提起上诉，请二审法院判准王涛的上诉请求，以维护王涛的合法权益。被上诉人蔡某1、禧善堂公司辩称，一审法院对蔡某1、禧善堂公司应负担的2020年2月起至7月止的租金予以酌情减免，蔡某1交付的履约金20000元酌定减半退回，剩余10000元用以抵扣尚欠租金，符合案件的实际情况，适用法律正确，充分体现民法的公平原则。其一，《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）第二条（实施房屋租金减免）之三规定：“对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协议上的基础上，减免或延期收取房屋租金”；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”根据以上的“考虑承租人实际困难”、“承租人没有营业收入”、“结合案件的实际情况”等几个规定要点，鉴于蔡某1、禧善堂公司2019年7月17日承租王涛的房屋后，至2020年1月的租金都有支付，2020年1月24日春节大年30国内突发新冠疫情，全市餐饮业被政府通知停业，虽然至2020年5月疫情防控情况有所好转，但因疫情蔡某1、禧善堂公司的经营在2020年5月前就已经彻底倒闭，连雇员工资都是在后面分期分批支付的，王涛在此时与蔡某1、禧善堂公司就解除租赁合同的问题进行协商，同时蔡某1、禧善堂公司自此即停用案涉房屋的案件实际情况，一审法院对蔡某1、禧善堂公司应负担的2020年2月起至7月止的租金予以酌情减免，符合案件实际情况，适用法律正确，充分体现民法的公平原则。其二，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”据此，受疫情和疫情防控措施的直接影响，蔡某1、禧善堂公司的生意彻底倒闭。王涛以蔡某1、禧善堂公司没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，一审法院对蔡某1、禧善堂公司交付的履约金20000元酌定减半退回，剩余10000元用以抵扣尚欠租金，适用法律完全正确。二、蔡某1、禧善堂公司向王涛支付租金的合理期间最多计至本案一审判决作出之日即2021年1月16日，且王涛应补偿蔡某1、禧善堂公司11.25万元装修和设备物品使用价值损失。理由如下：因新冠疫情，蔡某1、禧善堂公司的经营在2020年5月前彻底倒闭，无法支付租金，王涛在此时开始与蔡某1、禧善堂公司协商解除租赁合同，蔡某1、禧善堂公司自此时起停止使用案涉房屋。双方签订的《汕头市房地产租赁合同》期限为五年，正因为是五年合同期，蔡某1、禧善堂公司才以15万元顶手受让租赁房屋中的装饰装修和厨房设备、设施及物品。原本有60个月的使用时间，由于王涛单方提前解除合同，即便计至本案一审判决作出之日也只有14个月左右的使用时间，不足该合同期的四分之一。按照该合同第七条约定，王涛提前收回租赁房屋的，涉及装修或其他费用的赔偿双方另行协商解决，王涛不与蔡某1、禧善堂公司协商解决“顶手受让物”补充回收问题显然违反合同约定和公平原则；而且，按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》第5条的规定理解，同理，因疫情蔡某1、禧善堂公司生意彻底倒闭，王涛以蔡某1、禧善堂公司未按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，没有理由要求蔡某1、禧善堂公司腾退“顶手受让物”，承担缩短“顶手受让物”使用时间的“使用价值损失”，王涛依法依情都应按实际使用时间折旧，即使用14个月折旧四分之一回收“顶手受让物”，补偿蔡某1、禧善堂公司11.25万元，故王涛将蔡某1、禧善堂公司没有腾退“顶手受让物”视为“恶意拖延占用租赁房屋，扩大王涛经济损失”，明显违背事实、违反合同约定和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》的规定精神。综上，王涛所称的“至今租赁房屋仍由蔡某1、禧善堂公司”违背事实，其要求蔡某1、禧善堂公司支付本案一审判决作出之日后的占用租赁房屋租金，没有事实和法律依据，蔡某1、禧善堂公司向王涛支付租金的合理期间最多计至本案一审判决作出之日即2021年1月16日，且王涛应当回收“顶手受让物”并补偿蔡某1、禧善堂公司11.25万元。综上所述，王涛的上诉请求完全没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。王涛向一审法院起诉请求：1.判决蔡某1、禧善堂公司共同支付自2020年2月起至实际腾退之日止按每月20000元计算的租金；2.判决解除王涛与蔡某1、禧善堂公司之间于2019年7月17日签订的《汕头市房地产租赁合同》；3.判决蔡某1、禧善堂公司立即腾退汕头市金平区××××××××、106号房产交还王涛使用；4.判决蔡某1、禧善堂公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1.2019年7月17日，王涛与蔡某1签订《汕头市房地产租赁合同》，约定王涛将汕头市金平区××××××××、106号房产租给蔡某1作合法使用，租赁期限自2019年×月×日起至2024年×月7日止，每月租金为20000元，蔡某1应于签订合同时交付首期三个月租金60000元及履约金20000元，每期交付三个月租金，租金在每期首月×日前缴清，以此类推至合同期满，履约金可作为最后一期租金冲抵。租赁期间，若蔡某1拖欠租金十日或逾期未缴交租赁期间的各项费用，给王涛造成严重损失的，王涛有权终止合同并收回房地产，蔡某1已交的履约金、押金不予退还。2.合同签订后，王涛于2019年7月17日将房屋交给蔡某1使用，蔡某1承租后已缴纳租金至2020年1月，共缴纳租金120000元。蔡某1从2020年2月开始至今没有交付租金，计算至2020年12月9日尚欠租金220000元。3.禧善堂公司于2019年8月19日成立，经营范围为健康管理咨询（不含疾病诊断、诊疗活动、心理咨询）；餐饮管理；餐饮服务；餐饮管理策划；品牌策划；展示展览服务；食品销售；电子产品、生物制品、美容仪器、化妆品、日用百货、土特产品；医院管理服务；计算机及网络的技术开发。4.2019年8月28日，禧善堂公司取得金平区市场监督管理局颁发的《全国食品经营许可证》，经营场所为金平区东方街道金环园8幢106号房之一，主体业态为小型餐馆，经营项目为热食类食品制售。5.租赁合同项下地址张挂有“禧善堂”字样的招牌，且有“养生套餐、养生私房菜、养生餐饮”等广告字样。禧善堂公司对外发布的餐饮广告显示商家信息为“禧善堂”，地址为“汕头市金平区×××××××××”6.汕头市金平区××××××××××权属人是谭金翠，106号房权属人是王涛。谭金翠与王涛于1987年×月14日登记结婚，婚姻关系存续至今。以上事实，有《身份证》、《广东公安人口信息查询资料》、《企业信用信息公示报告》、《汕头市房地产租赁合同》、《房地产权证》、《结婚证书》、《不动产登记信息查询记录》、《全国食品许可证信息》、现场照片，广告截图及庭审笔录等在卷为证，足以认定。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，王涛与蔡某1签订的《汕头市房地产租赁合同》是双方真实的意思表示，该合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方都应按合同的约定履行各自的义务。王涛已依照合同约定将房产交付蔡某1使用，但蔡某1自2020年2月起没有交纳租金，按合同约定，蔡某1拖欠租金十日或逾期未缴交租赁期间的各项费用，给王涛造成严重损失的，王涛有权终止合同并收回房地产，蔡某1已交的履约金、押金不予退还。故蔡某1应按合同约定承担相应的违约责任。关于禧善堂公司是否需要承担房屋租赁合同项下的违约责任。一审法院认为，本案合同签订于2019年7月17日，禧善堂公司成立于2019年8月19日，注册地址为汕头市金平区×××8××××××之一。租赁合同签订日期与禧善堂公司成立日期间隔仅一个月左右，租赁合同的承租人蔡某1是禧善堂公司的股东及法定代表人，且禧善堂公司在租赁地址张贴招牌及广告，蔡某1也已经付还该租赁场地的部分租金，可见禧善堂公司在涉案地址进行经营。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，本案中，禧善堂公司的注册地址系租赁合同约定的租赁地址之一，租赁地址也已张挂禧善堂公司的招牌，且禧善堂公司对外发出的广告也显示禧善堂公司的地址是“汕头市金平区×××8×××××”。故王涛提出禧善堂公司已经在租赁地址实际进行经营，实际享有合同权利，请求禧善堂公司承担合同责任，于法有据，一审法院予以支持。蔡某1、禧善堂公司提出禧善堂公司只是采用该地址进行注册有悖常理，一审法院不予采信。此外，考虑到禧善堂公司经营期间因新冠疫情的发生导致经营受到影响和存在其他损失等实际情况，参照《最高人民法院》，一审法院对蔡某1、禧善堂公司应负担的自2020年2月起至7月止的租金予以酌情减免。蔡某1、禧善堂公司交付的履约金20000元也酌定减半退回，剩余10000元用以抵扣尚欠租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第（二）款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、解除王涛与蔡某1于2019年7月17日签订的《汕头市房地产租赁合同》。二、蔡某1、禧善堂公司于判决发生法律效力之日起一个月内搬离汕头市金平区××××××××、106号房，并将该房产交还王涛管理使用。三、蔡某1、禧善堂公司在移交上述房产时，按每月租金20000元计，向王涛支付自2020年×月1日起至交还上述房产之日止的租金，王涛应退回蔡某1的履约金10000元用于抵扣租金。四、驳回王涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1750元，由蔡某1、禧善堂公司负担，王涛已预交的受理费，一审法院予以退回。蔡某1、禧善堂公司应负担的案件受理费1750元，应在判决发生法律效力之日起××日内向一审法院缴纳；拒不缴纳的，一审法院将依法强制执行。二审期间，王涛向本院提交中国移动通话记录、通话记录截图，用以证明一审庭审后，王涛多次和蔡某1的代理人电话联系，沟通要求蔡某1、禧善堂公司腾退交还房屋等事宜。经质证，蔡某1对该证据的真实性和合法性予以认可，但不认可证明的内容，认为通话的内容是如何协调解决和折旧收回的沟通，并非是房屋腾退的问题沟通。王涛要求腾退房屋没有事实和法律依据，违反新冠疫情精神和全国政府相关部门的精神，也违背公平原则。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点问题是王涛要求蔡某1、禧善堂公司按每月20000元的租金标准，支付自2020年2月1日起至交还房产之日止的租金和不应退还履约金20000元的上诉请求是否合法有据。2020年春节，因新冠肺炎疫情影响，广东省启动一级应急响应，要求各场所避免人员聚集，蔡某1、禧善堂公司在涉讼房屋经营的餐饮业难免受各种因素影响，若判决其按合同的约定足额给付租金且不予退还蔡某1原先支付的履约金20000元确实有违公平原则。因此，一审判决根据本案实际情况，酌定蔡某1原先交付的履约金20000元减半退回，剩余10000元用以抵扣尚欠的租金并无不当，本院予以维持。王涛上诉主张蔡某1原先支付的履约金20000元其有权不予退还，依据不足，本院不予支持。综合考虑新冠疫情对餐饮业实际造成影响的期间、政府相关部门后续出台复工复产的相关政策规定及王涛作为出租人对于租金的减免也存在损失等因素，本院将一审判决酌定的蔡某1、禧善堂公司免于支付自2020年2月起至7月止的租金调整为在受疫情影响严重的2020年2月、3月、4月减半支付租金，其他月份仍应按双方合同约定的租金标准20000元予以支付。对于蔡某1、禧善堂公司答辩提出向王涛支付租金的合理期间最多计至本案一审判决作出之日即2021年1月16日，且王涛应当回收“顶手受让物”并补偿蔡某1、禧善堂公司11.25万元的问题，因蔡某1、禧善堂公司并未提起上诉，一审期间也未提起反诉，上述问题本院不予审理。综上所述，王涛的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初4195号民事判决第一、二、四项及诉讼费负担部分判决；二、变更汕头市金平区人民法院（2020）粤0511民初4195号民事判决第三项为：蔡某1、汕头市禧善堂健康管理有限公司在移交上述房产时，向王涛支付自2020年2月1日起至交还上述房产之日止的租金（其中2020年2月、3月、4月的租金按10000元计，其他月份按20000元计），王涛应退回蔡某1的履约金10000元用于抵扣租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2900元（上诉人王涛已预交），由上诉人王涛负担725元，被上诉人蔡某1、汕头市禧善堂健康管理有限公司负担2175元。被上诉人蔡某1、汕头市禧善堂健康管理有限公司应负担的二审案件受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳；逾期交纳的，本院将依法强制执行。上诉人王涛多预交的二审案件受理费2175元，经其书面申请后，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  陈瑛瑾审判员  林思浩二〇二一年六月一日书记员  林鸿瑜