山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终892号上诉人（原审原告）：胡善菊，女，1955年7月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人（原审原告）：张云坤，男，1980年10月10日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人（原审原告）：张倩，女，1983年1月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。以上三上诉人的委托诉讼代理人：邵俊学，山东海洋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张记满，男，1942年1月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：孙见国，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。上诉人胡善菊、张云坤、张倩与上诉人张记满因农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初4881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡善菊、张云坤、张倩上诉请求：撤销一审判决，依法改判（标的额3000元）；诉讼费等费用由张记满承担。事实和理由：胡善菊、张云坤、张倩要求张记满支付自来水安装费500元、房屋过户费2500元，上述费用均系胡善菊、张云坤、张倩因购买房屋的合理支出。现张记满在一审法院申请强制执行，要求胡善菊、张云坤、张倩返还并搬离涉案房屋，但安装的自来水不能分离，故要求张记满返还安装费及赔偿过户费。张记满辩称，胡善菊、张云坤、张倩的上诉理由没有法律依据，请求依法驳回。张记满上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回胡善菊、张云坤、张倩的诉讼请求；上诉费由胡善菊、张云坤、张倩承担。事实和理由：一、一审判决第三项认定事实错误。一审法院判令张记满以虚拟假设拆迁安置补偿市场价值评估金额742666.67元的80%赔偿对方信赖利益损失594133.34元，以及返还对方购房款63500元及利息，系张记满五间房屋实际现值的数十倍。该判项不仅使原生效判决胡善菊、张云坤、张倩返还张记满五间房屋失去法律意义，而且使张记满因此遭受巨额财产损失。二、一审判决适用法律错误。一审判决第一项、第二项判令张记满返还购房款63500元及利息，与《中华人民共和国土地管理法》第10条、第63条没有关联性。而一审判决第三项张记满赔偿胡善菊、张云坤、张倩信赖利益损失594133.34元，不仅无法律依据，而且与最高人民法院公布的法（2019）254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条、第35条规定相悖。胡善菊、张倩、张云坤辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二、张记满认为信赖利益损失赔偿超过购房款10倍即是事实错误的主张于法无据。胡善菊、张倩、张云坤可以请求张记满支付信赖利益损失的法律依据有：《合同法》第42条、第58条、《中华人民共和国民法典》157条等。张记满违背诚实信用原则已经一审法院、二审法院多次认定，其行为与胡善菊、张倩、张云坤信赖利益损失具有因果关系。四、张记满提出《中华人民共和国土地管理法》第10条、第63条与判项无关的主张错误。上述规定与本案具有关联性，是认定涉案房屋买卖合同无效的核心法律依据。《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法〔2019〕254号)第34、35条与本案不相悖，而且还是本案信赖利益损失的依据，第32、33、34、35条亦明确规定了需要考虑增值部分。胡善菊、张云坤、张倩向一审法院起诉请求：1.判令张记满返还胡善菊、张云坤、张倩已付购房款63500元、自来水安装费500元、房屋过户费2500元，共计66500元；2.判令张记满支付购房款63500元的利息（以66500元为基数，自2003年11月7日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.判令张记满偿还信赖利益损失（数额以评估报告为准）。诉讼中，胡善菊、张云坤、张倩明确其第3项诉讼请求中信赖利益损失为703120元，按评估价格878900元的80%计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。胡善菊、张云坤、张倩提交了如下证据：证据1、（2019）鲁1102民初639号民事判决书复印件、（2019）鲁11民终2321号民事判决书复印件，证明张茂礼与张记满的房屋买卖合同无效，根据法律规定，张记满应当赔偿胡善菊、张云坤、张倩损失；证据2、《收到条》复印件三张，证明张茂礼交付的自来水安装费500元、房屋过户费2500元、购房款63500元；证据3、《改造计划通知书》复印件一份，证明涉案房屋被列入拆迁计划；证据4、《收款凭证》一份，证明张茂礼交纳自来水安装费500元；证据5、日照市东港区三庄镇上卜落崮村委会出具的《证明》一份、《死亡证明》一份，证明张茂礼因病死亡，胡善菊、张云坤、张倩作为张茂礼的法定继承人，依法继承本案张茂礼的所有权利和义务；证据6、《摸底测量表》复印件一份，证明西十里村委已经对涉案房屋进行了确权，实际居住者为张茂礼及其家人，该房屋现已被列入拆迁计划。证据7、《鉴定费发票》一张，证明胡善菊、张云坤、张倩支出鉴定费25000元。张记满质证认为：对证据1真实性无异议，主张张茂礼应当返还张记满涉案房屋；对证据2真实性无异议，主张涉案房屋买卖协议签订双方为张茂礼与张记满之子张雷，房款63500元由张茂礼交付张记满之子张雷，人口入户费、房屋过户费收取方是日照市东港区日照街道西十里铺民委员会，而非张记满；对证据3真实性无异议，但主张不能证明涉案房屋有拆迁安置立项；证据4收取方为村委会，不应由张记满承担；对证据5真实性无异议；对证据6不予认可，主张房屋的所有权应以不动产登记部门登记为准；对证据7真实性无异议，但主张不应由张记满承担。张记满提交了如下证据：证据1、张记满自行出具的《房屋现有情况价值陈述》。证据2、《日照市不动产登记中心查询结果证明》一份，证明张茂礼及亲属有居住房屋。证据3、《股权证》复印件一份，证明张记满是涉案房屋所在地集体经济组织成员。胡善菊、张云坤、张倩质证认为：对证据1不予认可，应以鉴定机构出具的报告为准。对证据2、3真实性无异议，但其与胡善菊、张云坤、张倩所主张的信赖利益损失无关。诉讼中，一审法院依胡善菊、张云坤、张倩申请，依法对涉案房屋的现有价值进行了鉴定。2020年10月15日，日照国际海洋城创宇价格评估有限公司出具了日创价评字【2020】第（1055）号价格鉴定结论书，鉴定机构按照收益法进行鉴定，并对案涉房屋进行了实际勘验以及调查，报告载明：委托鉴定的涉案房屋所在村已列入城中村拆迁改造计划，…西十里铺虽未明确具体拆迁时间，但已经明确列入拆迁范围及拆迁计划，造成附近拟拆迁房屋价格上涨。鉴定人员根据委托方提供材料及现场勘验标的物实际状况，以及调查临近区域房屋市场价格情况进行综合分析。委托鉴定的涉案房屋因属于农村集体土地上的自建房屋，无法进行正常市场交易，不适用市场法；因涉案房屋所在区域被列入城中村拆迁改造计划，亦不适用重置成本法；市场调查发现附近村庄及临近区域已完成拆迁安置村庄均有公开发布的拆迁补偿标准，拆迁补偿能够反映委托鉴定的涉案房屋具有预期获得经济收益的能力，且能够获得实际经济利益，故认为选用收益法以类似房屋拆迁补偿标准来鉴定涉案房屋的现有市场价值较为客观、合理。鉴定机构根据市场调查获取的临近村庄的拆迁安置补偿标准，选取货币化补偿方式计算假设委托鉴定的涉案房屋拆迁可获取货币补偿金额，作为委托鉴定的涉案房屋的现有价值。鉴定报告载明了具体的计算方式：1.委托鉴定的涉案房屋可获取标准安置面积货币补偿金额为4000元/㎡×180㎡=720000元。2.超出基准长度现金补偿金额为：50000元/间×（15.66-14.3）米/3米=22666.67元。3.其他获得奖励、补助（1）按期签订协议奖励，当天签约奖励15000元；2.按期腾空房屋奖励，约定日腾空奖励12000元；3.过渡期安置费，1300元/月×3个月=3900元；（4）搬迁补助，选择货币化补偿的搬迁费1000元；（5）房屋残值补助，按每处规划正房4间2000元，多余间数400元/间给予残值补助，2000元+400元=2400元；（6）装修补助，按安置面积200元/㎡给予补助，200元/㎡×180㎡=36000元；（7）车位购置补助，每拆迁4间正房以上的30000元；（8）政策性奖励，对选择货币化补偿的给予每平方应安置面积200元的政策性奖励，200元/㎡×180㎡=36000元。综上，鉴定机构给出价格鉴定结论为：委托鉴定的涉案房屋在鉴定基准日（2020年9月10日）的现有价值为878900元。胡善菊、张云坤、张倩对该鉴定结论无异议，认可评估结果。张记满不认可该鉴定结论，认为鉴定机构应当采用重置成本法进行鉴定。张记满主张案涉房屋建设成本约为30000元，按照成本法折旧，房屋残值为1200元，按收益法折旧，房屋残值为1340元；鉴定测算情况中的一、二两项鉴定价值过高，应当按照涉案房屋的各项测量标准以实际价值予以计算，评估测算中的第3项属于房屋拆迁补偿应当给予房屋所有人或实际居住人，涉案房屋并未纳入拆迁计划，没有奖励补助，该鉴定没有依据；鉴定结论依据的仅是日照市东港区有关城中村改造的政策性问题及参照周边村居拆迁补偿标准，没有法律依据。一审法院经审查，对双方无异议的证据予以确认，对双方有异议的证据以及鉴定机构出具的评估报告，将结合案件事实予以分析认定。上述证据均附卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：张记满与案外人张雷系父子关系，均系日照市东港区日照街道西十里铺（以下简称西十里铺）村民。张茂礼系退休教师，原住日照市东港区，于2015年9月7日将户籍迁至西十铺里村。1995年4月23日，张记满向西十里铺村委会缴纳建房费、放线费1500元，取得涉案五间宅基地的使用权。2003年10月2日（农历），张雷将涉案房屋以63500元的价格出售给张茂礼，双方签订了《房屋协议书》，2003年11月7日，张茂礼将房款63500元交付给张雷。2003年11月21日，张茂礼向西十里铺村委会缴纳了过户费2500元，村委向张茂礼出具了《收款凭证》一份。2017年10月2日，张记满以张雷、张茂礼为被告向一审法院提起诉讼，要求确认张雷与张茂礼之间签订的房屋买卖协议无效，一审法院作出（2017）鲁1102民初1732号民事判决，驳回张记满的诉讼请求。张记满不服判决上诉，日照市中级人民法院于2017年9月14日作出（2017）鲁11民终1215号民事判决，本院认为及判决主文内容如下：“首先，关于争议房屋买卖协议是否因张雷无权处分而无效。对此，房屋买卖双方共同确认的见证人已出庭证实，上诉人全程参与了协议的协商及签订过程，协议应为上诉人真实意思表示，并不存在张雷无权处分问题。即便如上诉人主张证人证言不能采信，鉴于：一、涉案房屋未登记，权利人未公示，上诉人也未提供任何证据证明自己拥有涉案房屋所有权；二、上诉人除争议房屋外另有三间老房，张雷婚前婚后一直居住在争议房屋，结合父母为子女建房的风俗习惯，上诉人申请宅基地并不代表上诉人会当然成为房屋权利人；三、房屋买卖协议已得到村委确认。基于以上事实，张茂礼有理由相信张雷有房屋处分权或处分代理权，其购房属善意，上诉人不能以其对房屋买卖不知情、张雷无权处分为由主张协议无效，对其相关主张本院不予支持。其次，关于争议房屋买卖协议是否因违反法律法规的强制性规定而无效。本案虽系房屋买卖，但农村房屋买卖还包含宅基地使用权的转移，而根据现行土地管理法律、法规和政策，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员不能取得。张茂礼虽然已将户口迁至西十里铺，但作为教师，不能成为西十里铺集体的经济组织成员；其配偶、子女为原居住村集体组织经济成员，实际居住的张云坤夫妇均为企业职工，也不属西十里铺集体经济组织成员。据此张茂礼购买西十里铺集体土地上的房屋，买卖合同因违反法律法规的强制性规定而无效。上诉人上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以支持；其出卖房屋多年后反悔违背诚实信用原则，因此给张茂礼造成的损失张茂礼可另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销日照市东港区人民法院（2017）鲁1102民初1732号民事判决；二、确认2003年10月2日上诉人、张雷与被上诉人张茂礼签订的房屋买卖协议无效”。日照市中级人民法院（2017）鲁11民终1215号民事判决书向当事人送达后，张茂礼曾要求再审、申请日照市人民检察院监督，均未获支持。2018年2月26日，张记满起诉要求张茂礼返还涉案房屋并赔偿其财产损失62485元，一审法院依法作出（2018）鲁1102民初5233号民事判决书，驳回张记满的全部诉讼请求。张记满不服判决上诉，日照市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）鲁11民终2311号民事裁定书，撤销原判，案件发回重审。本院于2019年1月16日立案。在审理过程中，张记满申请对涉案房屋自2004年3月至2019年3月占用期间的损失进行鉴定，经一审法院依法委托，日照国际海洋城创宇价格评估有限公司于2019年4月24日作出日创价评字[2019]第D033号价格评估结论书，认定期间租金价值为70841元。张记满对评估结论无异议，张茂礼认为鉴定价格过高，不符合实际情况。经一审法院审理认为：因张茂礼购买诉争房屋，违反法律的强制性规定被日照市中级人民法院判决《房屋协议书》无效，张茂礼应当返还涉案房屋；买卖双方根据各自过错程度向对方承担缔约过失责任，张记满应承担主要责任，张茂礼承担次要责任，并酌定张茂礼按照20%的责任向张记满赔偿财产损失。基于上述理由，一审法院于2019年7月24日作出张茂礼返还张记满上述五间房屋并赔偿张记满损失14168元的判决。张茂礼不服上述判决结果提出上诉，日照市中级人民法院于2019年12月3日作出（2019）鲁11民终2321号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”，现该判决已生效。另查明，胡善菊、张云坤、张倩因申请对涉案房屋的价值进行评估支出评估费25000元。一审法院认为，张茂礼因病于2020年8月21日去世，根据日照市东港区三庄镇上卜落崮村委会出具的证明，张茂礼去世后其第一顺位继承人仅有胡善菊、张云坤、张倩，胡善菊、张云坤、张倩作为张茂礼的第一顺位继承人，其在张茂礼去世后有权对张记满主张权利。现有生效判决认定涉案《房屋协议书》无效且张记满应对合同无效承担80%的缔约过失责任，由张茂礼承担20%的次要责任，一审法院对涉案《房屋协议书》无效且张茂礼与张记满应对合同无效所应承担的责任予以确认。对于胡善菊、张云坤、张倩的各项损失请求，一审法院分析确认如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方负有互相返还的义务，胡善菊、张云坤、张倩要求张记满返还购房款63500元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。房屋过户费2500元、自来水安装费500元并非由张记满收取，对胡善菊、张云坤、张倩主张该部分损失的诉求，一审法院不予支持。双方在签订《房屋协议书》时，明知是农村宅基地仍然签订了该协议，对此，双方都有过错，应当各自承担相应的责任，故对于胡善菊、张云坤、张倩要求的利息，一审法院酌定以63500元为基数，自2003年11月7日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的80%计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的80%计算。涉案《房屋协议书》无效后，张茂礼与张记满应按照各自过错承担责任并赔偿对方损失，由于案涉房屋买卖时间跨度较长，根据目前市场行情，存在房价上涨及拆迁将获得较大利益的情形，结合现有生效判决对张茂礼与张记满的责任划分，一审法院酌定由张记满按照涉案房屋现有价值的80%对胡善菊、张云坤、张倩承担赔偿责任。对房屋的现有价值，鉴定机构进行了现场勘验、实际调查，并对应采用的鉴定方法进行了详细说明，鉴定机构作为具有专业资质的第三方，出具的鉴定意见客观真实，一审法院予以采信，张记满对鉴定结论不认可的理由没有事实及法律依据，一审法院不予采纳。一审法院参照由日照国际海洋城创宇价格评估有限公司出具的案涉房屋现价值为878900元的鉴定意见，对房屋价值进行厘清及分割。具体分析如下：（一）案涉鉴定报告是基于市场调查获取的临近村庄的拆迁安置补偿标准进行的评估，结合本案的实际情况，因案涉房屋已由生效判决判令返还张记满，即涉案房屋的所有权人为张记满，考虑案涉房屋将来若发生拆迁，签订拆迁协议、配合政府工作，及时腾空房屋并接受搬迁后的临时过渡安置方案的人亦是张记满，由此可见，鉴定报告中载明的获取奖励、补助等136300元应由张记满实际享有，不属于本案予以分割的范围。（二）本案应予以确认及分割的系涉案房屋可获取标准安置面积货币补偿的金额及超出基准长度现金补偿的金额742666.67元，张记满应按照上述金额的80%赔偿胡善菊、张云坤、张倩594133.34元。胡善菊、张云坤、张倩为确认涉案房屋的现有价值申请对涉案房屋的现有价值进行评估，其评估费系合理支出，评估费25000元有评估费发票予以证明，一审法院予以确认，张记满应按80%的比例赔偿胡善菊、张云坤、张倩20000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条之规定，判决：一、张记满于判决生效后十日内返还胡善菊、张云坤、张倩购房款63500元；二、张记满于判决生效后十日内返还胡善菊、张云坤、张倩购房款利息（以63500元为基数，自2003年11月7日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的80%计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的80%计算）；三、张记满于判决生效后十日内赔偿胡善菊、张云坤、张倩信赖利益损失594133.34元；四、驳回胡善菊、张云坤、张倩本案其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11496元，由胡善菊、张云坤、张倩负担1674元，由张记满负担9822元；评估费25000元，由胡善菊、张云坤、张倩负担5000元，由张记满负担20000元。二审中,双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于张记满主张一审法院以虚拟假设的拆迁安置补偿市场价值评估金额的80%赔偿对方信赖利益损失过高的问题。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。现有生效判决已认定涉案《房屋协议书》无效且张记满应对合同无效承担80%的缔约过失责任，张茂礼承担20%的次要责任。一审法院对涉案评估公司选用收益法以类似房屋拆迁补偿标准来鉴定涉案房屋现有市场价值的方法作出的评估意见予以采信，并根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，结合上述生效判决对张茂礼与张记满的责任划分，酌定由张记满按照涉案评估结论中涉案房屋现有价值可分割部分的80%对胡善菊、张云坤、张倩承担赔偿责任并无不当。关于胡善菊、张云坤、张倩主张的房屋过户费2500元、自来水安装费500元。因涉案《房屋协议书》无效，张茂礼与张记满应按照各自过错承担责任并赔偿对方损失。关于胡善菊、张云坤、张倩主张的损失，一审法院酌定由张记满按照涉案房屋现有价值的80%承担赔偿责任，已综合考虑其损失情况；结合胡善菊、张云坤、张倩已实际占有、使用涉案房屋多年，故对其该主张，本院不再予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9791元，由上诉人胡善菊、张云坤、张倩负担50元，由上诉人张记满负担9741元。本判决为终审判决。审判长 李 红审判员 王春燕审判员 刘丽艳二〇二一年六月九日书记员 王彩璇