广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8672号上诉人（原审第三人）：邱小玲，女，1969年1月5日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：徐健，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市转乾商业信息咨询有限公司，住所地佛山市禅城区菜翔路10号“华艺装饰材料物流城”内东区6座二层24号之四。法定代表人：孔树扬。委托诉讼代理人：张志勤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温志东，系该司员工。被上诉人（原审被告）：冯淑芳，女，1963年2月2日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人邱小玲因与被上诉人佛山市转乾商业信息咨询有限公司、冯淑芳物权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20712号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。邱小玲上诉请求：1.撤销原判决，改判驳回被上诉人佛山市转乾商业信息咨询有限公司全部诉讼请求；2.判决本案一、二审诉讼费由被上诉人佛山市转乾商业信息咨询有限公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，理由如下：邱小玲与刘x于2010年5月3日签订的《广州市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，为合法有效的租赁合同，且签订租赁合同后，邱小玲也一直居住使用房屋，本案没有任何相反证据证明邱小玲与刘x之间的租赁关系是虚假的。该租赁合同租金一栏之所以为空白，是因为邱小玲与刘x在达成租赁合意的时候，涉案房屋当时还有一人梁x在居住使用，因此租赁合同租金的多少取决于刘x与梁x之间的协商，最后是邱小玲替刘x向梁x支付了57000元才取得了涉案房屋20年的租赁权，并非一审判决认为的无偿使用。而声明书、具结书等材料是邱小玲考虑到20年租赁期限内可能出现各种损害其对刘x280000元债权的情况，而要求刘x签订的保障性文件。因此，租赁合同、声明书、具结书等材料内容虽不一致，但并不矛盾，各有各的作用，故一审判决认定的事实不清，依法应予改判。佛山市转乾商业信息咨询有限公司辩称：一、一审法院认定事实清楚、正确，原告通过拍卖取得涉案房屋二分之一产权份额后即对该部分产权份额享有占有、使用、收益和处分的权利。从上诉人邱小玲在本案一审过程中向法院提交的证据可以看出：刘x将涉案房屋交付给邱小玲使用及收益实质是用作其债务清偿的担保，双方并非存在真实的租赁合同关系。具体分析如下：（一）上诉人邱小玲与刘x签订的一系列租赁合同、声明书、具结书等材料，分别约定上诉人邱小玲对涉案房屋享有承租权、无偿使用的权利、出售或抵押的权利等，三者内容并不一致。（1）上诉人邱小玲与刘x签订租赁合同约定邱小玲对涉案房屋享有承租权，租金一栏空白，支付方法、支付时间等等几栏皆为空白，与一般常见的租赁合同不符，显然有违常理。（2）刘x出具的《声明书》约定的内容是：上诉人邱小玲对涉案房屋享有无偿使用的权利。使用及收益的实质是用作刘x债务清偿的担保。（3）刘x出具的《具结书》记载：刘x将涉案房屋出售／抵押给邱小玲。（二）将上述事实与邱小玲代刘x向梁x偿还欠款、邱小玲与刘x之间的债务纠纷以及双方没有实际交收租金的事实相结合，可以看出：刘x将涉案房屋交付给邱小玲使用及收益的实质是用作其债务清偿的担保，双方并非存在真实的租赁合同关系。因此，邱小玲以租赁合同期限未届满为由拒绝搬出涉案房屋的抗辩意见缺乏依据。被上诉人要求邱小玲交还房屋合法有理。二、一审法院适用法律正确。一审法院正确适用了《物权法》第二十八条、第三十九条的规定。根据上述法律规定，被上诉人是依法通过拍卖取得涉案房屋二分之一产权份额，被上诉人取得上述份额后即对该部分产权份额享有占有、使用、收益和处分的权利。三、被上诉人请求人民法院依法驳回邱小玲关于要求被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用的上诉请求。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，上诉人邱小玲要求被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用的上诉请求，无事实依据和法律依据。冯淑芳经本院合法传唤没有到庭，亦无提交书面意见。佛山市转乾商业信息咨询有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令冯淑芳向佛山市转乾商业信息咨询有限公司支付自2018年5月23日起至冯淑芳腾退广州市越秀区人x之日止的房屋占用使用费（每月按建筑面积15.5平方米*40元/平方米的标准计算）；2.请求法院判令冯淑芳和邱小玲腾退上述物业，将该物业返还佛山市转乾商业信息咨询有限公司。一审法院经审理查明：广州市越秀区人x原登记在刘x名下，该屋建筑面积31平方米。2011年11月21日，李x作为原告，分别以刘x、刘x作为被告、第三人，向一审法院提起代位继承诉讼，请求：1.刘x所留遗产602房由刘x、刘x各继承二分之一产权份额；2.本案受理费由刘x负担。2012年7月30日，一审法院作出（2012）穗越法民一初字第150号《民事判决书》，判决：广州市越秀区人x由刘x、刘x各继承二分之一产权份额。2010年，李x因其与刘x买卖合同纠纷诉至一审法院，一审法院于2011年3月作出（2010）越法民三初字第3023号民事判决书。该判决生效后，李x以刘x为被执行人申请强制执行，一审法院依法查封了涉案房产，并通过网络拍卖了被继承人刘x名下的广州市越秀区人x二分之一房屋产权份额。2018年4月5日，佛山市转乾商业信息咨询有限公司以最高价竞得，一审法院于2018年5月22日作出（2011）穗越法执字第4008号恢字1号之五执行裁定书，裁定：广州市越秀区人x二分之一房屋产权份额及相应的其他权利归买受人佛山市转乾商业信息咨询有限公司所有。据拍卖公告所附的《拍卖标的调查情况表》显示：“房屋现有人使用，具体使用情况不详，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场，且房屋只拍卖二分之一产权”。2018年12月26日，一审法院作出（2011）穗越法执字第4008号恢字1号《关于对被执行人刘x占有广州市人x二分之一产权份额拍卖款的分配方案》，该方案中载明邱小玲分配得123522.4元（已扣除执行费）。邱小玲对该方案不服，向一审法院提起执行分配方案异议之诉。一审法院于2019年12月27日作出（2019）粤0104民初6664号民事判决书，其中查明：“2010年至今，被执行人刘x将涉案房屋交予（2014）穗越法执恢字第125号案申请执行人邱小玲管理，此期间，邱小玲除自行使用广州市人x一段时间外，还将房产出租获得收益，在一审法院调查期间，邱小玲予以否认，但居委会证明承租人均是向邱小玲承租。”该判决已发生法律效力。邱小玲为证明其入住使用涉案房屋合法，提交了：1、刘x与邱小玲于2010年5月3日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定邱小玲向刘x承租涉案房屋，租期从2010年5月3日至2030年5月2日，租金一栏空白，其他约定一栏载明：本合同与声明书、具结书、委托书所定内容一致。2、梁x于2010年8月27日出具的《收据》，内容为：经协商刘x把欠梁x的欠款57000元全部还给梁x，梁x把用作抵押的房子位于广州市人x（吉屋一间）还给刘x，现刘x先将30000元还给梁x，梁x十五天后搬出前刘x要把余下27000元全部还清后，梁x要把房屋交给刘x。下方手写“已收30000元”。3、2010年8月2日刘x出具的《声明书》，内容为刘x向邱小玲借款280000元，如刘x未能在2010年8月31日前将280000原借款还清，刘x愿意将涉案房屋无偿交给邱小玲使用，直至本人可以还清上述所有欠款为止。4、2010年8月26日刘x出具的《具结书》，内容为刘x将涉案房屋出售/抵押给邱小玲。佛山市转乾商业信息咨询有限公司对上述证据均不予确认。2019年3月24日，冯淑芳与邱小玲签订《房屋租赁合同》，约定邱小玲将涉案房屋出租给冯淑芳，租期从2019年4月1日至2020年3月31日，建筑面积40平方米，月租金为1600元。冯淑芳于当天支付了首月租金1600元和按金3200元。另查明，2012年1月4日，邱小玲以刘x作为被告，向一审法院提起诉讼，请求刘x立即返还借款本金280000元及利息。一审法院于2012年6月20日作出（2012）穗越法民一初字第504号民事判决书，判令刘x向邱小玲返还借款本金280000元并支付利息（自2011年6月1日起至实际还清之日止，以本金280000元，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算）。佛山市转乾商业信息咨询有限公司申请了证人林某到庭，林某表示：我是佛山市转乾商业信息咨询有限公司的员工，2018年4月我受佛山市转乾商业信息咨询有限公司委托到涉案房屋查看使用情况，当时发现居住在里面的人是租客的亲戚，通过该亲戚拿到租客冯医生即冯淑芳的微信，后来在2018年5月还约了见面。现在已经无法提供双方的微信聊天记录。我让冯淑芳搬出涉案房屋并清空房屋让我方接收涉案房屋。当时冯淑芳表示她签有租赁合同，没有明确何时搬出，此后冯淑芳还将租赁资料发送给我查看，但我看到出租人并非原产权人。冯淑芳质证称：证人可能是时间记错了，我们并没有见过面，我曾经把邱小玲的电话告诉他，让他自行沟通。证人也曾在微信里向我表示，约了邱小玲见面沟通。庭审中，冯淑芳表示：在我与林某互相加微信沟通后，我曾向邱小玲了解情况，邱小玲曾向我发送一些资料，内容为邱小玲与刘x之间有28万元的债务纠纷，刘x曾在协议中承诺在偿还此债务之前，邱小玲有使用和出租涉案房屋的权利，我还将邱小玲发送给我的资料发送给林某，但由于手机曾丢失，相关证据已无法提供。我向林某表示，待他与邱小玲沟通好，确定由谁收取租金之后，我都可以按他们确定的结果交租。我已在2020年3月底搬出并将钥匙交还给邱小玲。邱小玲表示：2010年4月25日我借了280000元给刘x，其没有钱还，就说涉讼房屋交给我管理并出租，由于当时梁x在涉讼房屋居住使用，所以刘x让我把拖欠梁x的钱付清才能收回房屋交给我使用。我就跟刘x签了租赁协议、委托书、声明书、具结书等，并在2010年8月27日代刘x向梁x支付了30000元，并在15天后支付了剩余的27000元，才拿回涉讼房屋。然后我一直自行居住使用，后来要照顾母亲，在2019年4月1日才出租给冯淑芳使用。2020年4月份我收回涉讼房屋自己使用。我方在拍卖前向法院递交了参与分配的材料，但没有向法院递交租赁合同的材料，执行法官也有到现场了解情况，我曾把我向刘x承租的情况告诉法院。佛山市转乾商业信息咨询有限公司表示：在拍卖涉讼房屋之前，曾到涉讼房屋看过，发现有人在居住，但不清楚是何人；涉案房屋至今未办理登记至佛山市转乾商业信息咨询有限公司名下的产权转移手续。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。佛山市转乾商业信息咨询有限公司通过拍卖取得涉案房屋二分之一产权份额后即对该部分产权份额享有占有、使用、收益和处分的权利。邱小玲与刘x签订的一系列租赁合同、声明书、具结书等材料，分别约定邱小玲对涉案房屋享有承租权、无偿使用的权利、出售或抵押的权利等，三者内容并不一致，而结合邱小玲代刘x向梁x偿还欠款及邱小玲与刘x之间的债务纠纷，以及双方没有实际交收租金的事实，可以看出刘x将涉案房屋交付给邱小玲使用及收益实质是用作其债务清偿的担保，双方并非存在真实的租赁合同关系，因此，邱小玲以租赁合同期限未届满为由拒绝搬出涉案房屋的抗辩意见缺乏依据。佛山市转乾商业信息咨询有限公司要求邱小玲交还房屋合法有理，一审法院予以支持。对于房屋交还的期限，应考虑以下几点因素：1、邱小玲虽与刘x并不存在真实的租赁关系，但邱小玲是依据其与刘x的约定在房屋拍卖前入住使用涉案房屋的，其占用涉案房屋有合法的基础，并非侵占使用。2、邱小玲对刘x享有的债权已通过诉讼主张，其债权亦经法院确认并已进入执行阶段；3、涉案房屋在拍卖前，法院已通过公示的方式告知竞买人房屋的现状情况及相关风险，在明知涉案房屋有人使用、没有钥匙且不清楚使用情况的条件下，佛山市转乾商业信息咨询有限公司仍参与竞拍房屋，即代表佛山市转乾商业信息咨询有限公司自愿接受拍卖公告的约束及相关风险的承担。综合上述因素，根据公平合理原则及风险自担原则，一审法院酌情确定邱小玲在六个月内搬出涉案房屋。至于房屋使用费，因佛山市转乾商业信息咨询有限公司在本案中并未提出邱小玲承担支付房屋使用费的主张，一审法院对此不予调处。需要说明的是，由于房屋的按份共有人尚未对涉案房屋进行析产，涉案房屋仍为一个整体，故佛山市转乾商业信息咨询有限公司在收回涉案房屋后应与房屋的其他共有产权人协商房屋的共同使用问题及使用收益问题。至于冯淑芳应否承责的问题，据冯淑芳与邱小玲签订的《房屋租赁合同》，冯淑芳承租期限至2020年3月31日，且冯淑芳和邱小玲均表示冯淑芳已在租期届满时搬出，在没有其他证据证明冯淑芳在租期届满后仍使用涉案房屋的情况下，佛山市转乾商业信息咨询有限公司要求冯淑芳承担交还房屋及支付房屋使用费的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条的规定，作出如下判决：一、邱小玲应于本判决发生法律效力之日起六个月内，将广州市越秀区人x腾空交付给佛山市转乾商业信息咨询有限公司；二、驳回佛山市转乾商业信息咨询有限公司其他诉讼请求。案件受理费336元减半收取168元，由佛山市转乾商业信息咨询有限公司负担143元，邱小玲负担25元。二审期间，邱小玲提交证据：2019年3、11、12月份，2020年12月、2021年2月水费，拟证明涉案租赁物一直由上诉人使用，实际上租赁合同一直在实际履行，并非虚假租赁关系。未在一审中提交是因为一审我方阐述了房屋在冯淑芳使用之前是由我方一直在使用且由我方缴纳水电费，但一审并没有就该事实在查明事实中予以具体反映，我方庭后才打印从签订租赁合同之后一直在使用涉案房屋的相关证据。佛山市转乾商业信息咨询有限公司对上述证据质证如下：1.上诉人出示的原件没有盖章，一审判决书第1页已经陈述“本院于2020年5月20日立案后”，上诉人提交的证据有3张是2019年的，只有两张是发生在一审立案之后，不属于二审的新证据，与本案无关，真实性、合法性、关联性均不予确认。2.一审上诉人提交过水电费清单，但是别人的名字，上诉人的证据恰恰可以证明其一直非法占用涉案房屋，该证据上诉人一审根本没有出示过，不能作为二审的新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对邱小玲的上诉意见，分析认定如下：案涉房屋系佛山市转乾商业信息咨询有限公司通过司法拍卖程序取得，而司法拍卖系国家行使公权力的行为，具有公信力，故对佛山市转乾商业信息咨询有限公司的权益理应予以保护，佛山市转乾商业信息咨询有限公司通过拍卖竟得涉案房屋的二分之一产权，依法取得了案涉房屋的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”的规定，佛山市转乾商业信息咨询有限公司作为合法的所有权人依法对涉案房产享有占有、使用、收益、处分的权利。邱小玲辩称其与刘x于2010年5月3日签订的租赁合同有效，并以此为由拒绝腾空退房的意见，经查，邱小玲辩称其代梁x支付57000元系涉案房屋租赁二十年的对价，从邱小玲以1600元/月的价格出租涉案房屋来看，该57000元的金额抵偿涉案房屋二十年租金明显不成立，对邱小玲的该意见不予采信；邱小玲于2018年以债权人的身份参与涉案房屋拍卖款的分配，其系以全部债权未清偿为由参与分配，可见邱小玲亦自认为涉案房屋并非以租金冲抵其债权，综上，从邱小玲提供的证据材料，结合邱小玲代刘x向梁x偿还欠款及邱小玲与刘x之间的债务纠纷，以及双方没有实际交收租金的事实，可以看出刘x将涉案房屋交付给邱小玲使用及收益实质是用作其债务清偿的担保，双方并非存在真实的租赁合同关系。另外，邱小玲的租赁合同并未向执行法院申报，执行法院拍卖时并未披露并确认该租赁合同，佛山市转乾商业信息咨询有限公司作为涉案房屋的买受人亦不应受该合同约束，故一审判令邱小玲交还房屋正确，本院予以维持。邱小玲的上诉意见，理据不足，不予采纳。邱小玲二审提交的证据不足以证实其主张，本院不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。邱小玲的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由邱小玲负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年六月二十二日书记员 钟丹霞谢金泽