广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6708号上诉人（原审原告，反诉被告）：六扇门（广州）商务管理有限公司，住所地广东省广州市天河区冼村路11号之二14层、21层。法定代表人：童建武，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈莎莎，广东壹号律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：张俊龙，男，1984年8月5日出生，汉族，住广东省丰顺县。委托诉讼代理人：许素军，广东誉群律师事务所律师。上诉人六扇门（广州）商务管理有限公司（以下简称六扇门公司）因与被上诉人张俊龙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12900号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人六扇门公司的委托诉讼代理人陈莎莎，被上诉人张俊龙的委托诉讼代理人许素军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六扇门公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判一审判决第二项为六扇门公司无需向张俊龙退还水电费周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.4元；2.改判一审判决第三项为张俊龙向六扇门公司支付违约金180327.28元（按照剩余租期金额的30%计算，自2020年4月16日计算至2021年12月9日的违约金为180327.28元）及律师费15000元；3.张俊龙承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、涉案租赁合同解除的原因系张俊龙根本违约，张俊龙应当承担相应的违约责任。（一）张俊龙与六扇门公司从未协商一致解除租赁合同，张俊龙作为违约方亦无权要求解除合同，一审法院认定双方未于2020年2月28日协商一致解除租赁合同系事实认定正确，应予维持。（二）2020年3月，张俊龙已逾期支付当月租金及管理费，在六扇门公司发出催告函后仍不支付，已构成根本违约，六扇门公司有权依据合同约定解除租赁合同。2020年4月1日，六扇门公司向一审法院起诉解除与张俊龙的租赁合同，张俊龙于2020年4月16日收到六扇门的起诉材料。根据《合同法》第九十六条规定，本案租赁合同解除之日应为2020年4月16日。一审法院未对本案合同解除时间进行认定，属于对重要事实遗漏未查明，且进一步影响到对《委托转租授权书》性质的错误认定。（三）一审法院对本案合同解除原因认定错误，本案合同解除原因为张俊龙逾期支付租金及管理费，且在六扇门公司催告后仍拒绝缴纳的行为构成根本违约。二、六扇门公司与张俊龙签订的《委托转租授权书》系张俊龙委托六扇门公司帮忙寻租的授权，该授权书并未表示双方就解除合同、退出租赁关系达成新的合意，一审法院对该授权书的性质及适用认定错误。（一）该《委托转租授权书》并没有载明张俊龙退出租赁关系、双方解除租赁合同等有关条款，六扇门公司与张俊龙之间不存在“解除合同、退出租赁关系达成新的合意”，一审法院对《委托转租授权书》作出任意的扩大解释与客观事实不符；（二）《委托转租授权书》并不影响张俊龙继续履行缴纳租金等义务，更不应限制和剥夺六扇门公司依据合同和法律规定的合同解除权和追究张俊龙其他违约责任的权利；（三）在张俊龙与六扇门公司之间的租赁关系已于2020年4月16日解除的情况下，该《委托转租授权书》亦丧失了履行的基础，自然失效；（四）六扇门公司于2020年5月20日将涉案物业重新出租给案外人唐园程与本案无关，不应影响张俊龙向六扇门公司承担违约责任。三、六扇门公司至始至终均为本案租赁合同的守约方，有权依据双方签订的《租赁合同协议》追究违约方张俊龙的违约责任。一审法院对《委托转租授权书》进行错误的解读，从而免除张俊龙的违约责任明显于法不符。综上，请求二审法院予以改判。张俊龙答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回六扇门公司的全部上诉请求。2020年4月8日，六扇门公司向一审法院起诉请求判令：1、张俊龙向六扇门公司支付2020年3月1日至2020年4月16的租金44183.74元、2020年3月1日至2020年3月31日的管理费7470.68元、2020年3月1日至2020年3月31日的网络费599元；2、张俊龙向六扇门公司承担逾期支付2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金、管理费、网络费等应缴费用的滞纳金（滞纳金以36885.16元为本金，自2020年3月2日起计算至实际清偿之日止，按欠缴金额的每日千分之五计算）；3、张俊龙向六扇门公司支付2020年1月11日至2020年3月20日的电费426.54元；4、张俊龙向六扇门公司支付租赁合同解除之日起至租赁期限届满之日止（即2020年4月16日至2021年12月9日）的违约金180327.28元；5、张俊龙承担六扇门公司律师费15000元；6、本案诉讼费、保全费全部由张俊龙承担。张俊龙向一审法院提起反诉，请求判令：1、六扇门公司退还水电周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.04元；2、六扇门公司返还已缴纳的2020年1月、2月租金57630.96元；3、诉讼费用由六扇门公司承担。一审法院经审理查明：海珠区沥滘路368号1901房的权属人为中交第四航务工程局有限公司；房屋性质为商品房；规划用途为办公；使用性质为非居住用房；建筑面积1511.8512平方米；登记时间2020年1月16日。海珠区沥滘路368号1902房的权属人为中交第四航务工程局有限公司；房屋性质为商品房；规划用途为办公；使用性质为非居住用房；建筑面积853.8105平方米；登记时间2020年1月16日2019年6月4日，六扇门公司（乙方）与案外人中交第四航务工程局有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区沥滘路368号19层整层单元的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑而积2365.6617平方米，租赁期限自2019年7月16日至2027年7月15日，其中2019年7月16日至2019年11月15日，月租金额0元；2019年11月16日至2021年7月15日期间月租金额为260222.79元；同日，双方签订《租赁合同补充协议》，约定，本物业只能作为办公使用，甲方同意乙方在其营业执照规定的经营范围内，在遵守国家法律法规和本协议规定的前提下，将本物业用作“联合办公”式商务办公空间；乙方并有权将本物业的全部或部分以转租、分租等方式提供给第三方使用，但并不免除、减轻乙方在租赁合同及本协议中的任何义务或责任。2019年9月2日，中交第四航务工程局有限公司（以下简称中交四航局）出具《转租证明》，主要内容为：我司（中交第四航务工程局有限公司）为广州市海珠区沥滘路368号19层整层物业（建筑面积：2365.6617平方米）的合法出租人（甲方）。我司现已将上述物业全部建筑面积2365.6617平方米出租给六扇门（广州）商务管理有限公司（乙方）作为商务办公空间使用，租赁期限为：2019年7月16日至2027年7月15日止，经甲乙双方协商一致，甲方同意乙方将上述承租物业分租或转租给第三方使用，并由乙方负责到房屋租赁主管机关办理登记备案手续及到工商部门办理工商登记手续，因上述分租及转租行为产生的责任和义务均由乙方承担。2019年12月6日，六扇门公司（出租方、甲方）与张俊龙（承租方、乙方）签订《租赁合同协议》，约定甲方同意按原合同和本协议约定的条件将位于广州市海珠区沥滘路368号19层1916单元物业出租给乙方使用，本物业建筑面积共计266.81平方米。该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据。租赁期限：自2019年12月10日至2021年12月9日止；本物业只能作为写字楼办公室使用，来经甲方书面同意，乙方不得将本物业用于其他用途；每平方米月租金为人民币108元，即本物业第一个计租年度的每月租金为人民币28815.48元，租金不包括物业服务费及其他费用；租金按月支付，自2020年1月1日起由乙方在每月1日前，将当期租金以人民币存入甲方指定银行账户内；乙方在签订本协议之日起三个工作日内，向甲方支付首月租金及租赁保证金，租赁保证金为相当于本物业3个月租金的金额共计86446.44元；3.2.2在本协议有效期内，租赁保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失，如扣除全部保证金仍不足以抵偿甲方损失的，乙方需要额外赔偿直至可以完全覆盖对甲方造成的损失；3.3租赁期满后，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用，将物业完好移交给甲方（包括但不限于交回本物业大门及其它所有钥匙），并将公司注册地址迁出后，甲方在上述全部条件满足后十五个工作日内将租赁保证金（不计利息）退回乙方；3.4.物业管理费每月每平方米人民币28元，即本物业每月物业管理费为人民币7470.68元；支付方式按月支付，乙方应于每月1日前，将该季物业管理费支付至甲方指定的银行账户内；自与甲方签订合同时，乙方应向其支付首月管理费及向甲方支付管理费保证金，管理费保证金为相当于本物业3个月物业管理费的金额共计人民币22412.04元；在本协议有效期内，管理费保证金由甲方收取并保管，如乙方违反合同约定的任何条款，甲方可按合同的约定分别扣除全部或部分保证金，不足部分由乙方额外赔偿。如乙方未按本协议约定及时足额支付物业管理费的，甲方有权从管理费保证金中直接支付乙方应付未付的管理费，并通知乙方补足管理费保证金；乙方应在甲方通知后三日内补足管理费保证金；租赁期满后，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用，将物业完好移交给甲方（包括但不限于交回本物业大门及其它所有钥匙），并将公司注册地址迁出后，甲方在上述全部条件满足后十五个工作日内将管理费保证金（不计利息）退回乙方；3.5乙方在签订本协议时须向甲方缴交水电费周转金，按建筑面积每平方米20元计算，共计人民币5336.2元；租赁期满后，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用，将物业完好移交给甲方（包括但不限于交回本物业大门及其它所有钥匙），并将公司注册地址迁出后，甲方在上述全部条件满足后十五个工作日内将水电费周转金（不计利息）退回乙方；电费由乙方自行承担，乙方根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向甲方交纳电费；水电费每月结算一次，由乙方在每月1日前缴交上月的水电费给甲方；如乙方未按本协议约定及时足额支付上月水电费的，甲方有权从水电费周转金中直接支付乙方应付未付的水电费，并通知乙方补足水电费周转金；乙方应在甲方通知后三日内补足水电费周转金；3.6乙方在签订本协议时须向甲方缴交办公室家具押金人民币10000元，租赁期满时，甲乙双方共同清点办公室家具，如有损坏乙方应当照价赔偿；乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用，将物业完好移交给甲方（包括但不限于交回本物业大门及其它所有钥匙），并将公司注册地址迁出后，甲方在上述全部条件满足后十五个工作日内将办公室家具押金（不计利息）退回乙方；3.7乙方使用的电话、光纤、有线电视等由乙方向物业管理公司申报并自行承担相关费用；10.1本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单办理迁出手续，将本物业全部清空并与甲方工作人员共同验收本物业，签署书面验收记录，交回本物业大门及其它所有钥匙，确保甲方于本物业内所设立的固定设备设施在完好无缺可供使用的状态下交还甲方（自然折旧的除外）后迁出本物业；乙方应于租赁期满及合同终止日前将可移动物品搬出该物业；乙方未在上述期限前将可移动物品搬出该物业的，乙方同意该物业内之所有物品为遗弃物，甲方有权自行处置；10.3本协议解除、提前终止或租赁期满后，乙方逾期未迁出本物业的，甲方有权要求乙方按乙方在租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用总额的双倍标准按日计付物业使用费，直至搬出并按甲方要求清空之日止；10.4如乙方单方要求提前解除或终止本合同，应提前一个月向甲方发出书面通知，租赁保证金、管理费保证金、水电周转金、办公室家具押金不予退回，且乙方应按本合同相关约定承担相应的违约责任；10.5如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，乙方同意放弃放置在本物业内所有财物的所有权；乙方承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用。11.1乙方未按本协议缴交或补足租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、水电周转金、办公室家具押金、有偿服务费、违约金等任何一项或多项费用的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的5‰向甲方支付迟延违约金；11.2在下列情况下，乙方同意甲方自行收回本物业另行出租，并授权甲方或其指定的物业管理公司对乙方放置在本物业内的物品予以搬迁、变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、管理费、水电费、违约金等各种欠费及赔偿甲方的损失【包括甲方再次出租该物业给予第三方的免租期租金（如有且不高于与乙方的租金标准）】，不足部分由乙方补足，剩余部分退还给乙方；11.2.1．甲方按本协议约定解除租赁合同，乙方三日内未迁出本物业的；11.2.2自本协议提前终止或租赁期满之日起，乙方十日内未迁出本物业或全部清空的；11.3甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议。因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金：因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还任何己支付的租赁保证金、管理费保证金、水电费、水电周转金、办公室家具押金等费用，同时需向甲方支付剩余租期内租赁总金额30%的违约金（即各项押金之外，违约金／损害赔偿金另计）；11.3.5出现本协议约定甲方有权终止本协议的其他情形的；16.1本协议履行过程中发生争议，可由双方协商解决，协商不成的，任何一方均可依法向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉。败诉一方应承担并偿还胜诉方因此发生的所有支出和费用（包括但不限于案件受理费、律师费、公证费、保全费、执行费等一切费用；等。合同签订后，六扇门公司将涉案房屋交付给张俊龙使用，张俊龙向六扇门公司支付了水电周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.04元以及2019年12月至2020年2月的租金。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，载明：延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，载明：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，等。2020年2月7日，广州市海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布海××防控办【2020】9号《广州市海珠区防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室关于明确企业复工复查相关事项的通知》，载明：本行政区域范围内企业实行分类管理，自2月9日24时起，经备案后可有序开展复工复产。2020年2月24日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：自2020年2月24日9时起，将广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发卫生事件一级响应调整为二级响应，请各地继续按照分区分级防控工作要求，根据地区特点和疫情形势精准施策，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。2020年3月24日，六扇门公司通过微信向张俊龙发出催告函，要求张俊龙支付2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金、管理费、网络费、滞纳金及2020年1月11日至2020年3月20日的电费，六扇门公司并于同日在涉案房屋门口张贴该催告函。经一审法院向中交第四航务工程局有限公司发函调查，中交第四航务工程局有限公司于2020年8月7日复函表示：我司拟根据《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（以下简称《指导意见》）及上级单位的相关文件要求，优先帮扶受新冠××疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业的小微企业和个体工商户租户，并计划面向经营范围与以上7个行业相符的小微企业和个体工商户租户进行相应的租金减免。目前我司尚未出台具体的租金减免实施方案，且六扇门（广州）商务管理有限公司（以下简称六扇门公司）的经营范围与以上7个行业并不相符，不具备成为帮扶对象的基本条件。故我司并没有对六扇门公司减免新冠××疫情期间租赁物业的租金，六扇门公司已按《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定正常缴交租金，截止至本函发出之日，六扇门公司不存在拖欠我司租金的情况。六扇门公司就其诉讼主张提交了以下证据：1、六扇门公司与案外人广州链家房地产代理有限公司签署的《办公室租赁佣金确认书》、广州链家房地产代理有限公司出具的经济代理服务、代理费发票（金额35212.5元），拟证明六扇门公司出租涉案房屋给张俊龙支付的中介费；2、六扇门公司与案外人广州创泽房地产中介有限公司天河分公司签署的《办公室租赁佣金确认书》（其中载明佣金合计18490元）、广州创泽房地产中介有限公司天河分公司出具的经济代理服务、中介服务费发票（金额36980元），拟证明因张俊龙提前解除租赁合同、拒付租金、管理费用，六扇门公司为减少涉案物业空置的损失，而将涉案物业重新出租而支出的中介费用；3、六扇门公司与案外人唐园程于2020年5月12日签订的《租赁合同协议》，约定租赁期限自2020年5月20日至2022年5月19日，租赁面积266.81平方米，2020年5月20日至2021年5月19日期间每月租金为26414.19元，拟证明六扇门公司为减损与第三方承租人订立合同，新合同中租金低于原张俊龙之间租赁合同的租金；4、2020年1月至2020年5月的租金发票，证明六扇门公司已向中交四航局缴纳租金；5、2020年1月至2020年5月的物业管理费发票，证明六扇门公司已向缴纳涉案场地2020年1月至2020年5月的物业管理费用；6、2020年3月20日六扇门公司制作的缴费通知书，其中显示2020年1月11日至2020年3月20日的电费为426.54元；7、2020年2月27日，张俊龙向六扇门公司出具的《委托转租授权书》，主要内容为：本人张俊龙于2019年12月6日承租位于广州市海珠区沥滘路368号19层1916单元，租赁期为2019年12月10日至2021年12月9日，目前因业务发展需求，结合自身的实际情况考虑，现委托六扇门（广州）商务管理有限公司对该单元（1916单元）进行转租，若该单元转租成功，六扇门（广州）商务管理有限公司将退还我方所有已交押金及解除合同不追究合同条例的任何责任，但转租佣金及招商费用将由我方承担，转租佣金为月租金的100%，招商费用为月租金的10%，拟证明原张俊龙双方没有协商解除租赁合同的合意；张俊龙质证表示：对证据1真实性、合法性、关联性不确认，无法确认六扇门公司与中介方发生的中介费用；对证据2、3真实性、合法性、关联性不确认，张俊龙已将涉案房屋交付给了六扇门公司，六扇门公司继续出租是六扇门公司与第三人之间的关系，与本案没有关联性；对证据4真实性、合法性没有异议，但从发票中不能看出中交四航局不会依照国家政策对六扇门公司进行租金的减免；对证据5真实性、合法性、关联性认可；对证据6真实性、合法性、关联性不确认，双方租赁合同已经解除，张俊龙已向六扇门公司交付了涉案房屋，张俊龙没有继续使用涉案房屋，不应该继续承担相关费用；对证据7真实性无异议，但该委托转租授权书是应六扇门公司的要求出具，不是张俊龙的真实意思表示，张俊龙在办理时就已经与六扇门公司解除租赁关系。张俊龙就其反诉请求还提交以下证据：1、广州市花都区狮岭红点箱包厂的工商营业执照，其中显示类型为个体工商户，经营场所广州市花都区狮岭镇合成村祥丰南路祥兴苑2区B-11号，经营者张俊龙，拟证明张俊龙租赁涉案房屋是用于推广办公；2、张俊龙同事与六扇门公司法定代表人童建武的微信聊天记录，其中显示2020年2月26日，张俊龙发送“你好，广州之窗那边的办公室我们老板打算不接着租下去了，想要撤回花都办公。你看一下需要什么流程手续？我让我们老板准备一下。”对方回复“提前退租不光押金不退还要额外赔偿的，具体情况您可以跟钱小姐沟通，建议考虑转租，转租成功可退换押金，也不用额外赔偿，只需要承担转租佣金”。拟证明张俊龙向六扇门公司提出退租，六扇门公司放行后张俊龙撤场。六扇门公司质证表示：对证据1真实性、合法性、关联性不认可，即使六扇门公司有自身经营的个体工商户，也无法证明该个体工商户的经营与涉案物业有关；对证据1真实性、合法性、关联性不认可，但确认该微信聊天记录头像是童建武的，该证据无法证明六扇门公司同意放行张俊龙撤场，六扇门公司从未与张俊龙协商一致解除租赁合同，张俊龙在没有将涉案物业交接给六扇门公司的情形下，自行离开且拒绝缴纳租金，且该聊天记录也证明张俊龙没有按照租赁合同的约定，向六扇门公司提前一个月发出书面通知，也未经六扇门公司同意单方解除合同，张俊龙系违法解除，应当承担相应的违约责任。六扇门公司于2020年4月8日提起本案诉讼，张俊龙于2020年4月16日签收了本案的起诉状等诉讼材料。一审诉讼中，六扇门公司、张俊龙一致确认租赁合同中约定每月1日前支付该季物业管理费为笔误，实际是每个月1号前缴纳当月的租金、管理费。张俊龙确认网络费每月固定为599元，由六扇门公司出具水电、租金、网络费通知单给张俊龙后，张俊龙再一起缴纳给六扇门公司。张俊龙表示2020年2月26日六扇门公司开具放行条，张俊龙将自己的物品全部搬走，并于2020年2月28日交还房屋钥匙，放行条已经被物业收取，没有书面证据；六扇门公司表示不清楚张俊龙何时搬走，张俊龙搬走时没有与六扇门公司办理交接手续，物业公司处没有六扇门公司于2020年2月27日至2020年2月28日向张俊龙出具的放行条；2020年3月24日六扇门公司上门张贴催告函时，涉案房屋内除六扇门公司方自己的家具外，已经没有其他物品了。另外，六扇门公司主张张俊龙于2020年4月16日应诉，因此双方之间的租金合同关系应自2020年4月16日已经解除，六扇门公司已于2020年5月20日将涉案房屋出租出去，实际收回了房屋。张俊龙主张其已于2020年2月28日交还房屋，双方已协商一致解除合同。一审法院认为：六扇门公司与张俊龙签订的《租赁合同协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张俊龙主张其在2020年2月26日向六扇门公司提出解除合同，并提供了微信聊天记录为证，六扇门公司对该微信聊天记录真实性、合法性、关联性虽不予认可，但确认该微信聊天头像是六扇门公司法定代表人，且该微信聊天内容与六扇门公司提交的《委托转租授权书》内容来看，两者可以相互印证，故一审法院对该微信聊天记录予以采信。张俊龙于2020年2月26日通过微信提出解除合同，但六扇门公司不同意，此后张俊龙又向六扇门公司出具了《委托转租授权书》，张俊龙未能举证证明其搬离涉案房屋、已与出租方协商解除租赁关系及办理房屋交还手续，故张俊龙抗辩双方在2020年2月28日协商一致解除租赁合同的意见，一审法院不予采纳。《委托转租授权书》约定，张俊龙委托六扇门公司对涉案房屋进行转租，若房屋转租成功，六扇门公司退还张俊龙所有已交押金及解除合同不追究合同条例的任何责任，但转租佣金及招商费用由张俊龙承担，转租佣金为月租金的100%，招商费用为月租金的10%。该《委托转租授权书》虽表述为张俊龙委托六扇门公司转租，但从具体内容来看，实际为原张俊龙双方已就张俊龙解除合同、退出租赁关系的条件达成了新的合意，即双方已协商约定在涉案房屋由他人成功租赁的情况下，原张俊龙之间解除租赁合同关系，六扇门公司退还张俊龙所有已交押金并不追究张俊龙的任何责任，但张俊龙需承担转租佣金及招商费用。张俊龙自2020年3月1日起逾期缴纳涉案房屋的租金、管理费等费用，但因疫情影响且双方已签订《委托转租授权书》，故张俊龙未能交纳租金、管理费等费用事出有因。原张俊龙均未明确要求解除该《委托转租授权书》，现六扇门公司与案外人唐园程于2020年5月12日签订《租赁合同协议》，六扇门公司将涉案商铺另行出租给案外人，原张俊龙之间《委托转租授权书》约定的条件已经成就并实际履行，故张俊龙要求六扇门公司退还水电周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.04元符合双方之间《委托转租授权书》的约定，一审法院予以支持，六扇门公司要求张俊龙支付逾期支付租金、管理费、网络费等费用的滞纳金、租赁合同解除之日起至租赁期限届满之日止的违约金及律师费的诉讼请求，依据不足，一审法院予以驳回；但张俊龙也应依约向六扇门公司缴纳2020年3月1日至六扇门公司将涉案商铺重新出租给案外人期间的租金，并按月租金的100%向六扇门公司支付转租佣金以及按月租金的10%向六扇门公司支付招商费用。现六扇门公司要求张俊龙支付2020年3月1日起至2020年4月16日期间的租金44183.74元、2020年3月1日至2020年3月31日的管理费7470.68元合法合理，一审法院予以支持；庭审中，张俊龙确认每月网络费为599元，由六扇门公司出具水电、网络费、租金的通知单后张俊龙再一并缴纳，故六扇门公司要求张俊龙支付2020年3月1日至2020年3月31日的网络费599元并无不当，一审法院予以准许。合同约定，电费由张俊龙自行承担，张俊龙根据实际使用量，按政府用电价格加8%的线损及变损的收费标准，每月向六扇门公司交纳电费，但六扇门公司未提交张俊龙实际用电量及六扇门公司垫付电费的证据予以证明，故六扇门公司要求张俊龙支付拖欠的2020年1月11日至2020年3月20日的电费426.54元的诉讼请求因证据不足，一审法院予以驳回。张俊龙已实际使用涉案商铺，产权人亦未给予六扇门公司租金减免优惠，张俊龙要求六扇门公司返还已缴纳的2020年1月、2月租金依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条、第九十三条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月3日判决如下：一、张俊龙在本判决生效之日起10日内支付2020年3月1日起至2020年4月16日期间的租金44183.74元、2020年3月1日至2020年3月31日的管理费7470.68元、网络费599元给六扇门公司；二、六扇门公司在本判决生效之日起10日内退还水电周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.04元给张俊龙；三、驳回六扇门公司的其他诉讼请求；四、驳回张俊龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5026元，由六扇门公司负担3969元，张俊龙负担1057元。本案反诉受理费1968.3元，由六扇门公司负担1344元，张俊龙负担624.3元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，对于张俊龙向六扇门公司出具的《委托转租授权书》，张俊龙称：该协议书是应六扇门公司的要求签署的，现其予以认可。但对于该授权书约定的需支付的转租佣金及招商费用，由于该费用不明确，故其不同意支付。六扇门公司称：确认该授权书是其草拟并交给张俊龙签署的，但双方并未对张俊龙提前退租、提前撤场达成一致意见。其确认于2020年3月20日收回涉案场地，其诉请张俊龙交租至2020年4月16日系按照一审法院的认定而提出的。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：双方是否对提前解除租赁合同的条件达成一致协议，以及六扇门公司主张张俊龙支付违约金、律师费，不应退还水电周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.04元给张俊龙应否得到支持。关于2020年2月27日张俊龙向六扇门公司出具的《委托转租授权书》能否视为双方对提前解除合同的条件达成一致意见。本院认为，其一，经本案查明的事实，双方《租赁合同协议》约定的租赁期限自2019年12月10日至2021年12月9日。合同履行过程中，张俊龙正常交租至2020年2月，自2020年3月1日起未付租金。因疫情的影响，张俊龙于2020年2月26日向六扇门公司的法定代表人微信沟通提出提前解除合同事宜，对方回复“建议考虑转租，转租成功可退换押金，也不用额外赔偿，只需承担转租佣金。”诉讼中，双方均确认《委托转租授权书》系由六扇门公司草拟并交由张俊龙签署。而且，从该授权书内容看，意思表示明确，即张俊龙委托六扇门公司对涉案房屋另行出租，若转租成功，即由六扇门公司退还张俊龙已交的押金，并不追究张俊龙解除合同的任何责任。上述授权书内容与六扇门公司法定代表人对张俊龙的回复内容基本一致。可见，虽六扇门公司未在授权书上签章确认，但该授权书应为六扇门公司的真实意思表示；其二，在此之后，六扇门公司也于2020年5月12日与第三人签订租赁合同将涉案房屋另行出租给第三人。由此分析，双方已对合同解除条件达成一致协议且实际履行。故，一审法院对《委托转租授权书》所作的分析、认定正确，并以此判处六扇门公司退还水电周转金5336.2元、办公室家具押金10000元、租赁保证金86446.44元、管理费保证金22412.04元给张俊龙，并无不当。六扇门公司上诉主张张俊龙应支付违约金、律师费，均缺乏依据，本院不予支持。至于六扇门公司提出即便《委托转租授权书》有效，张俊龙也应按照授权书的约定支付截至转租成功之日2020年5月20日的租金，及按月租金100%支付转租佣金以及按月租金10%支付招商费用的意见。本院认为，《委托转租授权书》并无约定张俊龙需支付租金至转租成功之日，且本案二审诉讼中，六扇门公司确认其已于2020年3月20日收回涉案场地，故六扇门公司该主张缺乏充分依据；至于转租佣金、招商费用，虽张俊龙辩称该费用不明确故不同意支付，但根据租赁交易惯例，一个月租金的佣金可为六扇门公司转租给第三人的月租金，故张俊龙该抗辩理由不能成立。鉴于本案六扇门公司确认已于2020年3月20日收回涉案租赁场地，而张俊龙对一审判处其承担交还场地后至2020年4月16日期间的租金并无提出上诉。经计算，该期间租金数额与上述张俊龙应承担的转租佣金、招商费用相当，为衡平双方利益，减少当事人诉累，本院酌定该两项费用可予以抵销。综上所述，六扇门公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5313元，由六扇门（广州）商务管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年六月十日书记员  张 旭彭诗敏