山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2064号上诉人（原审原告）：蒋某，住太原市。委托诉讼代理人：杨某，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周某1，山西鼎信泽律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）:山西锦秀房地产开发有限公司。法定代表人：武某。委托诉讼代理人：周某2。被上诉人（原审被告）：山西崇康房地产开发有限公司。法定代表人：苏某,执行董事。委托诉讼代理人：张某，山西三晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某。被上诉人（原审被告）：山西崇康食品集团有限公司。法定代表人：苏某,执行董事。委托诉讼代理人：张某，山西三晋律师事务所律师。上诉人蒋某因与被上诉山西锦秀房地产开发有限公司（以下简称锦秀公司）、山西崇康房地产开发有限公司（以下简称崇康地产公司）、山西崇康食品集团有限公司（以下简称崇康食品公司）民间借贷纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋某上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案错误适用法律，导致一审认定的“双方签订的《人民币借款合同》实际基础法律关系为房屋买卖关系，并因被上诉人未取得商品房预售许可证认定合同无效”是错误的。房屋买卖合同根本没有成立，更谈不上有效无效问题。至于房屋买卖关系也是在《人民币借款合同》里“其他”条款里做了约定，借款人具备商品房销售（包括预售）条件成就时，才可能转为房屋买卖关系，此条件不成就，且贷款人不主张购房时，根本谈不上房屋买卖关系。二、一审法院判决的利息是被上诉人崇康食品公司的单方意思表示，并未得到上诉人的认可，被上诉人应按年利率24%支付上诉人利息。（一）《人民币借款合同》第六条约定的借款期限的利息“本合同项下借款利率根据国家有关规定，确定为法定最高倍数（额度）”。上诉人起诉时法律保护民间借贷利率为年利率24%。（二）《人民币借款合同》第十五条约定的违约利息为“借款人未按合同约定的还款时间归还借款本息时，贷款人就本息总额按逾期时间每日计收万分之五利息。”以此方法计算逾期利息超过了以本金为基数按年利率24%计算的整个借款期间的利息之和，可调整为按年利率24%支付。（三）被上诉人崇康食品公司文件晋崇字[2016]27号《关于小马地块集资购房事宜解决方案》里提出借款利息支付为年息15%，这是被上诉人崇康食品公司单方提出的，并未得到上诉人及上诉人单位的认可，不应当构成《人民币借款合同》的变更，仍应当以《人民币借款合同》的约定为准。三、被上诉人应承担上诉人为实现债权支出的一审律师代理费28000元、二审律师代理费15000元。《人民币借款合同》第九条写明“本合同项下借款本息和可能发生的违约金、实现债权的费用由山西崇康食品集团有限公司向贷款人提供连带责任担保”，上诉人主张代理费28000元有理有据，一审法院不予支持明显不当。综上，一审判决适用法律错误，认定事实错误，故请求二审法院查清事实，依法公正判决，支持上诉人的上诉请求。锦秀公司辩称，一、2011年9月10日，因经营需要，崇康食品公司参与了原锦秀公司股权转让，并承接了转让前所有的债权债务及锦秀公司对外签订的所有合同的责任和权利。二、2012年2月4日，崇康地产公司和崇康食品公司出具了一份说明，经锦秀公司变更为崇康地产公司，崇康食品公司承接锦秀公司与蒋某所签借款合同书中全部责任，并完成合同书中约定的责任和权利。三、借款合同期限自2007年9月21日至2009年12月30日止，自2011年9月10日股权转让之后，蒋某从未向答辩人主张过债权，早已超过诉讼时效。综上，请求二审法院查明事实后依法处理。崇康地产公司、崇康食品公司共同辩称，上诉人的诉讼时效已经超过。上诉人在合同履行中存在过错，且未采取适当措施，导致损失继续扩大，应承担自身的过错责任以及损失扩大部分的责任。本金及利息相应的个人所得税应当在支付时候予以扣除。蒋某向一审法院起诉请求：1、判令锦秀公司、崇康地产公司、崇康食品公司连带支付其借款210000元及利息617680元(其中合同期利息113540元，逾期利息504140元，逾期利息暂计算到2019年11月11日)，共计827680元；2、判令锦秀公司、崇康地产公司、崇康食品公司连带支付其逾期利息按年利率24%，自2019年11月12日算至实际归还之日；3、判令锦秀公司、崇康地产公司、崇康食品公司承担诉讼费、保全费、代理费。一审法院认定事实：2007年10月12日，蒋某作为贷款人与锦秀公司作为借款人签订《人民币借款合同》约定：借款金额21万元整；借款用途：限用于基于市政府[2007]第90期会议纪要在小店镇小马村西（并政地国用2005）第20511-20514号宗地上的房地产开发；借款期限：自2007年9月21日至2009年12月30日止；本合同项下借款利率根据国家有关规定，确定为法定最高倍数（额度）；本合同项下借款本息和可能发生的违约金、实现债权的费用由崇康食品公司向贷款人提供连带责任保证，保证责任期间为二年，自本合同期届满之日起算；借款人未按合同约定的还款时间归还借款本息时，贷款人就本息总额按逾期时间每日计收万分之五利息；贷款人有权单方选择以下任一方式实现债权或解除本合同：（1）从借款人处以货币形式实现债权；（2）实现抵押权或担保权；（3）贷款人有权在借款人具备商品房销售（包括预售）条件时，优先与借款人签订商品房买卖合同，并解除本合同；贷款人以建筑面积每平方米均价在叁仟元以内的价格取得借款人在小店镇小马村西开发的建筑面积为一百五十平方米左右的商品房一套，贷款人即行放弃本合同约定的利息，贷款本金即顶作购房款，房款差额由贷款人在借款人交房时一次性付清，该商品房配套设施的标准如下：1、该商品房为框架剪力墙或框架机构、南北朝向的板式高层；2、该商品房配套设施的标准符合国家、省、市有关规定；3、该商品房的配套设施与小区内其它对外销售商品房的配套设施标准一致。若借款人具备商品销售（包括预售）条件时，开盘价低于4000元/每平方米，开盘单价与4000元的差额部分作为计算基础得出的总价无条件补偿给贷款人；开盘价高于4000元/每平方米时，执行“贷款人以建筑面积每平方米均价不超过叁仟元的价格取得商品房”之约定。（4）贷款方不得转让该合同，但可随时解除该合同；（5）贷款方要求解除本合同时，借款方不论缘由，并在十日内无条件退还贷款方累计已付款项（不含违约金），且每年按累计已付款项的15%作为补偿费支付贷款方。2007年9月5日、2007年10月12日，锦秀公司分别向蒋某出具50000元、160000元的收据。2007年10月12日，崇康食品公司出具《担保函》载明：崇康食品公司同意为锦秀公司于2007年10月12日与蒋某签订的人民币借款合同借款金额为21万元承担连带责任担保。2012年2月4日崇康食品公司、崇康地产公司向扶贫办出具的《关于锦秀公司变更为崇康地产公司的说明》载明“贵单位职工于2007年9月与锦秀公司签订《人民币借款合同》崇康食品公司提供担保，当时成立锦秀公司的目的是为了作为小马项目开发主体，但因该公司不是崇康食品公司的全资子公司……因此于2009年由崇康食品公司全资注册了崇康地产公司，将集团名下所有小马项目土地过户到崇康地产公司名下……为保证贷款人的利益人，崇康地产公司承接原锦秀公司与贷款人所签订的借款合同书中全部责任，并完成合同书中约定的责任和义务”。2016年2月18日省农业厅、省扶贫办集资购房户向崇康食品公司出具《关于解决省农业厅、省扶贫办职工团购崇康地产公司住房有关问题的意见》载明：2007年9月省农业厅、省扶贫办286名职工以每平米不高于3000元的价格，团购了贵公司计划在“太原奶牛场地块”开发的商品房。由于当时贵公司不具备商品房销售条件，因此经双方协商同意签订了《人民币借款合同》……每户还提前预交了19万-22万元不等的现金以支持项目早日开工建设。1.对公司股权转让事项，表示肯定。按照合同第四章第十一条第三款约定“借款人有任何一种改变经营方式行为时，应最迟于改变经营方式前30天通知贷款人，并清偿本息”。尽管贵公司未按合同约定，没有将公司股权转让具体事宜及时通知集资购房人，也未清偿本息，广大集资购房虽有怨言，但对公司积极寻求合作开发举动表示肯定。蒋某在山西省农业厅集资购房人中签字。2016年11月16日，崇康食品公司向省农业厅、省扶贫办出具《崇康食品公司关于对农业厅、扶贫办部分职工要求的回复》载明：针对贵单位部分职工在2007年通过借款方式向锦秀公司集资建房一事……关于要求退款的处理办法：我司同意计息期间为自借款之日起至2016年11月15日按年息15%计算。为表示我公司诚意，我公司可在这基础上，另多付一年的利息。2016年12月7日崇康食品公司向省农业厅出具《晋崇字[2016]31号文件》载明：本着对贵厅全体集资户公平负责的态度回复如下意见：2.退房退款方案：借款计息时间至2016年11月26日，年息15%，息不计息，在第一款基础上再多付一年利息，按年息15%计算。庭审中蒋某称债权转让与案外人宋星，锦秀公司亦称庭审中才得知债权转让的事宜。另，崇康地产公司同意按崇康食品公司的方案退款及利息。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定，蒋某与锦秀公司签订的《人民币借款合同》内容关于“贷款人有权在借款人具备商品房销售（包括预售）条件时，优先与借款人签订商品房买卖合同…”的约定并非民间借贷的相关事项，又结合崇康食品公司与省农业厅、省扶贫办的往来函件及当事人陈述“签订合同的目的是为了团购房屋”故应认定涉案基础法律关系为房屋买卖。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，本案中，截止起诉之日，尚无证据显示崇康地产公司取得商品房预售许可证明，故上述合同应属无效。根据《合同法》第八十四条规定，崇康地产公司、崇康食品公司共同出具《说明》，由崇康地产公司承接本案所涉借款债务，且蒋某在《关于解决省农业厅、省扶贫办职工团购崇康地产公司住房有关问题的意见》上签字，视为对债务转移的同意，应由崇康地产公司承担还款责任。锦秀公司不再承担还款责任。根据《合同法》第五十八条规定，崇康地产公司应返还蒋某21万元。双方在明知不具备商品房销售条件下而签订以团购房屋为目的的合同，均存在过错。关于损失，崇康食品公司向省农业厅出具《晋崇字（2016）31号文件》载明：借款计息时间至2016年11月26日，年息15%，息不计息，在第一款基础上再多付一年利息，按年息15%计算。从2007年10月13日至2016年11月26日按15%计算利息，同时以21万为基数增加一年15%利息。从2016年11月27日至2019年8月19日按同期中国人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据《合同法》第八十条规定，本案蒋某的债权转让行为，尚无证据显示其已通知债务人，故该转让行为对债务人不发生效力。根据《中华人民共和国担保法》第五条规定,涉案《人民币借款合同》系无效合同，崇康食品公司基于该合同于2007年10月12日出具的《担保函》亦认定为无效。崇康食品公司多次表示愿意退款并支付相应利息，故应视为债的加入。蒋某主张律师费的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院判决：“一、被告山西崇康房地产开发有限公司、山西崇康食品集团有限公司于判决生效之日起十日内共同偿还原告蒋某本金21万元及利息（从2007年10月13日至2016年11月26日按15%计算利息，同时再以21万元为基数多加收一年15%利息，从2016年11月27日至2019年8月19日按同期中国人民银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。案件受理费12076元由被告山西崇康房地产开发有限公司、山西崇康食品集团有限公司负担（原告已预交）。”本院二审期间，上诉人提交其与山西鼎信泽律师事务所签订的委托代理协议和发票，证明该费用应由被上诉人承担。被上诉人认为该证据关联性及证明力均不认可，上诉人并未提交实际付款的凭证且合同中也没有约定支付律师费的内容。各方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于案涉法律关系的性质问题。上诉人主张当事人之间签订的是《人民币借款合同》，再结合收据足以证明形成的是借贷法律关系。根据本案查明的事实，当事人之间虽签订借款合同，但从其内容及崇康食品公司与省农业厅、省扶贫办的往来函件及当事人陈述均可知该合同签订的目的是为了团购房屋。据此，一审法院依据相关司法解释的规定认定本案所涉法律关系的性质为房屋买卖并无不当。关于利息的问题。上诉人主张应以借款合同约定结合起诉时法律保护年24%的利率计算利息。因当事人之间签订案涉借款合同的真正意图是要购买房屋，一审法院按照房屋买卖基础法律关系的相关规定认定合同效力并无不当；因案涉法律关系并非借贷，故一审法院未采信借款合同中约定的利率标准，而是以被上诉人崇康食品公司提出的集资购房解决方案中承诺的年息15%计算利息，符合本案的实际情况。关于律师代理费的问题。综前所述，双方当事人并未就该费用作出明确约定，上诉人的主张本院不予支持。综上所述，蒋某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法近期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费9977元，由上诉人蒋某自行负担。本判决为终审判决。审判长 唐 璐审判员 安源生审判员 成志刚二O二一年六月三日法官助理 王兆宇书记员 王 唯