四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7705号 上诉人（原审被告）：金明盈，男，1980年8月18日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：兰芬，北京东卫（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱箐，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗娟娟，女，1961年10月15日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：刘威，四川广力律师事务所律师。 上诉人金明盈因与被上诉人罗娟娟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初12152号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金明盈上诉请求：1.撤销成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初12152号民事判决第二项，改判罗娟娟赔偿金明盈损失34167元；2.本案诉讼费由罗娟娟承担。二审中，金明盈明确其第一项上诉请求为请求驳回罗娟娟要求金明盈支付违约金的诉讼请求。事实与理由：1.双方系协商一致解除合同。从双方微信聊天记录来看，罗娟娟在7月17日之前多次表示不再出租，并要求金明盈搬走恢复原状，因此金明盈在7月17日发布通知提出解除合同是基于双方的合意，合同在7月17日解除，金明盈不存在违约。2.金明盈未付租金是因为罗娟娟在2020年3月21日就已经明确表示不再出租，因此金明盈可以中止租金支付，不存在违约。3.即便认定违约，违约金金额应当适当降低。 罗娟娟辩称，1.罗娟娟在3月提出不租了是因为金明盈在2020年3月21日提出要求减免2-6个月租金，罗娟娟不同意。但金明盈并未同意并且继续租赁该店铺，罗娟娟也未再要求解除合同并在2020年提示金明盈支付后续租金。所以双方的合同是继续履行的。2.按照案涉租赁合同第2、3条约定，如金明盈在2020年6月25日前未支付房屋租金，罗娟娟有权解除合同。罗娟娟从2020年6月8日开始催促金明盈支付租金，至2020年6月27日，金明盈仍未支付租金。合同最后解除是因为金明盈违约导致，且也是金明盈先发的解除合同通知，先有的解除合同行为。3.在双方沟通过程中，金明盈一直提出要减免租金，罗娟娟一直未同意，罗娟娟也是基于金明盈有违反合同约定的意思才提出要求金明盈搬走的。2020年7月3日，罗娟娟已经将租金调低为19万，但金明盈仍然以租金过高为由拒绝支付租金。金明盈虽然一直表示要租，但既未同意罗娟娟提出的租金方案，也未按合同该约定支付租金，存在违约。 罗娟娟向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2018年7月12日签订的《房屋租赁合同》；2.判决金明盈支付违约金10万元；3.判令金明盈承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年7月12日，罗娟娟与金明盈签订《房屋租赁合同》，约定的主要内容：1.金明盈租赁罗娟娟所有的位于成都市金牛区写字间用于经营服装类商品；2.租期36个月，自2018年7月18日起至2021年7月17日止；3.双方约定合同第一年租金为21万元，第二、三年租金为20.5万元／年，每年租金在租赁开始40天前交付；4.若金明盈拖欠房屋租金15日或空置房屋7日的，罗娟娟有权单方终止合同，收回房屋，剩余租金及保证金不予退还。因金明盈违约而发生罗娟娟解除和收回房屋时，金明盈所交租金、保证金不予退还，且还需要赔偿罗娟娟违约金10万元。 金明盈已向罗娟娟支付租金至2020年7月18日，2020年7月18日至2021年7月17日的租金未支付。 微信聊天记录显示，罗娟娟多次与金明盈就是否继续租用案涉房屋进行沟通，金明盈明确表示要租，但双方对租金未达成一致意见，金明盈亦未按合同约定支付租金。 2020年7月17日，金明盈向罗娟娟发出《解除合同通知函》，载明：受疫情影响，双方就租金和免租金进行协商，罗娟娟在微信中确认，如金明盈不同意罗娟娟提出的2020年至2021年租金为19万元的条款则双方解除合同。金明盈无力负担高额房租，双方最终已达成解除合同的意愿。金明盈已按罗娟娟要求于7月17日搬离。 一审庭审中，罗娟娟就金明盈发出的《解除合同通知书》关于解除合同表示同意，但要求金明盈按照合同约定支付违约金。 一审法院认为，罗娟娟与金明盈签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于罗娟娟主张解除案涉合同，金明盈于2020年7月17日向罗娟娟发出《解除合同通知书》，罗娟娟就解除合同表示同意。双方均对解除合同达成一致意见，一审法院予以确认。 根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议的主要焦点：双方达成解除合同一致意见后，金明盈的违约责任认定问题。 一审法院认为，金明盈在合同履行期间，未按照合同约定支付租金，单方提出解除合同，罗娟娟未予同意，不能产生解除合同的法律效力。此后，金明盈自行腾空租赁房屋，能够认定其行为已明确表示不愿继续履行合同，已构成根本违约。双方当事人虽就解除合同达成一致意见，但并不影响金明盈承担相应违约责任的认定。根据合同约定租期届满之日2021年7月17日，金明盈违约单方主张解除合同的日期2020年7月17日，剩余租期虽剩一年，但罗娟娟未提交证据证明因此所受的损失情况，故罗娟娟主张解除合同违约金10万元，明显过高。结合合同约定内容、合同履行情况及金明盈的过错程度，一审法院酌定金明盈按2个月租金支付违约金即34167元（20.5万元÷12个月×2个月），罗娟娟超出此部分的解约违约金主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除罗娟娟与金明盈于2018年7月12日签订的《房屋租赁合同》；二、金明盈于判决生效之日起十日内向罗娟娟支付违约金34167元；三、驳回罗娟娟的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（减半收取）1150元，由金明盈负担。 各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，罗娟娟与金明盈签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方虽对合同解除的原因认识不一，但均认可案涉合同已于2020年7月17日解除，本院对案涉合同已于2020年7月17日解除予以确认。本案二审的争议焦点是金明盈是否应当承担合同解除的违约责任。 金明盈认为罗娟娟在2020年7月前多次表示不再向金明盈出租案涉房屋，金明盈于2020年7月17日发函对罗娟娟解除合同的意思予以确认，案涉合同系双方于2020年7月17日达成一致而解除，故金明盈不应承担合同解除的违约责任。罗娟娟认为其在2020年3月21日提出店面不租了实际上是基于不同意金明盈要求减少租金而作出的，并不是单方面解除合同的意思。本院认为，从双方的聊天记录来看，罗娟娟与金明盈自2020年3月开始就第三年度租金减免事宜进行协商，该协商过程应当是一个整体连贯的过程，不应割裂理解其中某一点的表达，而应结合全部聊天内容对双方表达的意思进行理解。因此，虽然2020年3月21日罗娟娟表达过“今年店面不租了”，但结合2020年6月7日、6月28日、7月3日罗娟娟多次向金明盈询问是否继续承租并要求金明盈支付租金来看，罗娟娟之后的行为表示其是愿意继续履行合同的。而依据双方合同约定，金明盈应当在2020年6月8日前向罗娟娟支付2020年7月18日至2021年7月17日的租金20.5万元。但在双方并未就合同租金变更达成一致的情况下，金明盈未按合同约定支付第三年度租金且于2020年7月17日向罗娟娟发出《解除合同通知书》并搬离案涉房屋，系以其行为表明不履行合同，已构成违约，应当承担违约责任。一审综合双方合同履行情况、过错程度酌定金明盈按2个月租金向罗娟娟支付违约金34167元并无不当，本院予以维持。 综上所述，金明盈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费654元，由金明盈负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二一年六月十六日 法官助理  黄 迪 书 记 员  罗 芳