广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1580号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄艳青，女，1961年1月11日出生，汉族，住广州市东山区××××××，公民身份证号码：440×××××××********。委托诉讼代理人：李永祥，广东正鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：谭勇，男，1985年4月13日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区××××××××××××××××，公民身份证号码：432×××××××********。委托诉讼代理人：何明振，广东品格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雪莹，广东品格律师事务所律师实习律师。上诉人黄艳青因与上诉人谭勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初6203号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄艳青上诉请求：一、撤销原审判决，改判被上诉人立即迁出清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城峰景商铺-1层012商铺，改判被上诉人自2020年5月1日起至其迁出之前每月支付房屋占用费5800元，改判被上诉人向上诉人支付违约金1万元及赔偿上诉人因本案所支付的全部律师费。二、本案诉讼费由被上诉人承担。理由：一、本案双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年4月30日到期，根据《合同法》第九十一条的规定，双方合同的权利义务己经终止，原审法院没有判令被上诉人迁出涉案商铺属于错判。二、原审判决确认被上诉人享有优先承租的利益错误，也违反法律规定。因《合同法》规定的优先承租权是同等条件下的优先承租权，即被上诉人与几个租户承诺支付同等租金的情况下，被上诉人才享有优先承租权，本案不存在其他租户承诺支付多少租金的前提条件，且上诉人在收回商铺后是否自用或出租尚不确定。因此，被上诉人不享有法律规定的优先承租权。三、原审法院没有判决被上诉人支付违约金给上诉人错误。涉案合同到期后，在双方没有续签租赁合同的情况下，被上诉人拒不迁出商铺，确属违约。根据《合同法》第一百零七条的规定，被上诉人依法应当承担向上诉人支付违约金的违约责任。四、原审法院未判决被上诉人赔偿律师费给上诉人错判。因合同到期后被上诉人拒不迁出商铺，造成上诉人不得不聘请律师、通过法律途径维护本人的合法权益。因此，上诉人支付的律师费是被上诉人违约造成的实际损失，依法应由被上诉人予以赔偿。五、关于合同到期后的租金标准，因目前市场平均租金已达到6000-6500元，又因被上诉人于2020年6月1日自愿向上诉人支付月租金5600元（上诉人不同意、拒收）。因此，上诉人要求被上诉人在迁出前每月支付租金5800元是合理要求，应当得到法律支持。综上，请二审法院支持上诉人的以上全部上诉请求，依法维护上诉人的合法权益。上诉人谭勇上诉请求：一、确认上诉人的优先承租权至2022年4月30日。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决认定事实不清。上诉人在与被上诉人签订《商铺租赁合同》时，双方达成了口头协议，在本次租赁合同期满后，双方同意续约，重新签订租赁合同，租期为2年。因此双方是存在共计3年的租赁期限。因存在该部分事实，上诉人才会对商铺进行装修，投资了80多万元。此外，上诉人已按照合同的规定，提前一个月告知了被上诉人续签事宜，双方应该遵守锲约精神，上诉人应当对涉案商铺按照5000元/月的价格承租至2022年4月30日。综上，请二审法院依法改判。黄艳青针对谭勇的上诉答辩如下：一、原审判决认定的优先承租权不能成立，也不是事实。二、上诉人谭勇在上诉状所称的不是事实，是捏造出来的，且目前市场的商铺租金已达到每月6500元。三、原审判决认定的事实逻辑混乱。综上，请求二审法院依法驳回谭勇的上诉请求。原告黄艳青向一审法院起诉请求：1、判令被告立即迁出占用的清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城峰景商铺-1层012号；2、判令被告按每月5000元的计算标准，支付从2020年5月1日起至迁出之日止的房屋占用费给原告（截止法院立案之日约为5000元/月）；3、由被告按合同支付违约金1万元给原告，及由被告承担支付原告因本案纠纷委托聘请律师的费用1万元。被告谭勇向一审法院提出反诉，请求判令谭勇对位于清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城峰景商铺-1层012号商铺享有优先承租权。一审法院认定事实：2019年4月26日，原、被告双方签订商铺租赁合同，由原告把自有的座落于清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城峰景商铺-1层012号出租给被告经营。该商铺建筑面积为99.54平方米，租赁期限为一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，月租金为每月人民币5000元。合同第八条第7项约定：“租赁期满或合同解除后，乙方应于期满之日将该商铺交还给甲方，逾期未交付的，视为乙方留置于商铺中物品为乙方废弃物品，甲方有权将乙方的物品搬出，当作废弃物品进行处理，并且甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。第九条第2项约定：若乙方欲于合同期满后续租，应提前一个月向甲方提出书面申请，同等条件下乙方享有优先承租权。现商铺由被告占有、使用。另查明，2020年4月到5月期间，原、被告曾通过微信协商续租事宜。原告曾提出该商铺中介放盘租金月8000元，续租至少60元/平方米，否则收回商铺。被告则辩称，租金应参照周边价格，且应考虑疫情等因素，租金不应超过60元/平方米。庭审中原告陈述商铺系是收回自用，但其未按法院指定的时间提交诉讼中变更商铺用途的理由及自用的期限等说明。一审法院认为，商铺租赁合同是双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，依法成立和生效，双方都应恪守合同，享受权利，并履行义务。同时，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证实。对于迁出商铺问题，被告按约定享有优先承租，这一权利应予以保障。原告在合同到期后不再出租，应有相应的理由排除优先承租，原告在4、5月期间提出租金涨价，且双方未协商一致情况下，在庭审中，原告又提出收回商铺系自用，其对前后不一致的意见没有在指定时间作出说明，存在较大的任意性，故原审法院认为原告要求被告迁出商铺侵犯了优先承租的约定，对此不予支持。关于房屋占用费问题，因被告使用了商铺，故在2020年5月1日后的占用期间应按原约定的5000元/月支付，至生效判决的当月，如有支付则相应扣减。关于违约金和律师费的问题，原告的要求没有事实和法律、合同依据，对此不予支持。关于被告反诉优先承租的问题，该约定没有违反法律的强制性规定，是当事人真实意思表示，原告在续租的条件下应当按约定落实被告的优先承租，对此予以支持。综上，一审法院作出判决如下：一、被告谭勇在本判决生效后十日内向原告黄艳青支付2020年5月1日至判决生效当月的房屋占用费（如有支付则相应扣减）；二、驳回原告黄艳青其他诉讼请求；三、确认被告谭勇对清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城峰景商铺-1层012号房屋按约定享有优先承租的利益。本案本诉受理费减半收取213元，反诉受理费减半收取100元，合共313元，由原告黄艳青负担。在二审诉讼中，黄艳青提交的微信记录的属于新的证据，谭勇没有提交新的证据，本院经审理查明对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：一、谭勇对涉案房屋是否享有优先承租权。二、黄艳青请求谭勇支付违约金及律师费的理由是否充分。第一个争议焦点，关于谭勇对涉案房屋是否享有优先承租权的问题。优先承租权是指在租赁期限届满时，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有，行使优先承租权需要满足四个条件：一是存在合法有效的租赁关系，二是出租人继续出租该房屋，三是满足同等条件，四是在合理期限内主张。就本案而言，首先，无证据证实作为出租人的黄艳青有继续出租涉案房屋的事实；其次，同等条件标准是指以出租人与案外第三人订立的租赁合同中约定的条件为同等条件，目前也无证据证实黄艳青就涉案房屋存在与案外第三人订立租赁合同的事实，即本案缺乏行使优先承租权的前置条件。因此，谭勇主张其对涉案商铺享有优先承租权的理由不充分，本院不予支持。第二个争议焦点，关于黄艳青请求谭勇支付违约金及律师费的理由是否充分的问题。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》中并无约定谭勇应支付违约金及律师费，该合同已于2020年4月30日到期，双方合同的权利义务己终止，双方在履行合同中也不存在谭勇应支付违约金及律师费的法定事由。因此，原审法院不支持黄艳青的该请求，并无不当。另外，黄艳青在起诉时诉请谭勇支付房屋占用费5000元/月，在二审诉讼中请求谭勇支付房屋占用费增加到5800元，没有事实和法律依据，本院不予支持。对一审核定谭勇向黄艳青支付从2020年5月1日至判决生效当日的房屋占用费正确，本院予以维持。综上所述，上诉人黄艳青的部分上诉理由充分，本院予以支持。上诉人谭勇的上诉请求不充分，本院不予以支持。原审判决部份实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初6203号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初6203号民事判决第二项、第三项；三、限谭勇在本判决生效后一个月内迁出清远市清城区×××××××碧桂园新亚山湖城峰景商铺-1层012房屋；四、驳回原告黄艳青的其他诉讼请求；五、驳回被告谭勇的反诉请求。一审案件本诉受理费减半收取213元，反诉受理费减半收取100元，合计313元，由原告黄艳青负担150元，被告谭勇负担163元；二审案件受理费626元，由黄艳青负担388元，谭勇负担238元。财产保全费1030元，因黄艳青申请撤回财产保全，可以申请本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 赵永华审 判 员 李培东审 判 员 张廷青二〇二一年六月七日法官助理 卢梦雅书 记 员 阳 静附引用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。