湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终801号上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳金月，女，1970年1月11日生，汉族，住湖南省桂阳县。上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳武廷，男，1969年9月5日生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告、反诉原告）：欧阳海龙，男，1989年1月12日生，汉族，住址同上。上诉人欧阳金月、欧阳武廷的共同诉讼代理人：欧阳海龙。被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂阳县市场服务中心，住所地：湖南省桂阳县四大家办公楼116室。法定代表人：刘生波，该中心主任。委托诉讼代理人：黄莉莉，湖南志浩律师事务所律师。上诉人欧阳金月、欧阳武廷、欧阳海龙(以下简称欧阳金月等三人)因与被上诉人桂阳县市场服务中心(以下简称市场服务中心)租赁合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院(2020)湘1021民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧阳金月等三人上诉请求：1.撤销原判第六项；2.改判市场服务中心赔偿欧阳金月等三人装修等各项经济损失折旧后约30万元（具体数额双方可以协商或者经评估鉴定现值损失数额为准）。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、欧阳金月等三人在该门面内投入98万余元，进行高档装修，从事溜冰场及相关配套设施进行经营活动。因该门面没有房产证，导致2018年10月转让失败。后来又因该门面没有建设工程规划许可证、房产证，公安消防部门不予办理审批才导致经营转向不成。二、一审法院对欧阳金月等三人申请装修损失进行评估，以申请依据不足为由不予进行评估，属于剥夺欧阳金月等三人的诉讼权利。三、市场服务中心保证其所出租的门面是合法建筑是出租方的义务。出租人将属于非法建筑的门面进行出租，案涉《门面租赁合同》属于无效合同。被上诉人市场服务中心辩称：一、市场服务中心不存在过错和违约行为。在双方的租赁合同中，不管是合同的订立、生效、履行还是合同的解除，整个过程中，市场服务中心都不存在过错和违约行为。二、市场服务中心不承担违约责任和赔偿责任。1.市场服务中心没有承担欧阳金月等三人损失的合同义务。双方在合同中明确约定“甲方将门面交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营状况与甲方无关”。2.市场服务中心没有承担欧阳金月等三人损失的法定责任。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担。三、一审判决程序合法。一审法院以欧阳金月等三人要求对其装修损失资产进行评估的申请依据不足为由不予支持符合法律程序。1.欧阳金月等三人没有提供明确证据证明自己存在装修损失。2.欧阳金月等三人没有证据证明市场服务中心对其装修损失存在过错和违约行为。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。市场服务中心向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《门面租赁合同》、《东塔二楼门面租赁补充合同》；2.欧阳金月等三人立即向市场服务中心支付已拖欠的租金148,000元及延期支付滞纳金187,200元；3.本案诉讼费用由欧阳金月等三人承担。欧阳金月等三人向一审法院提出反诉请求：1.判令解除欧阳金月等三人与市场服务中心签订的《门面租赁合同》、《门面租赁补充合同》；2.判令市场服务中心赔偿因履行合同过程中的违约行为导致的装修等损失约35万元（具体数额双方可以协商或者经评估鉴定现值损失数额为准）;3.判令市场服务中心返还租房押金5000元;4.本案的诉讼费、评估鉴定费等均由市场服务中心承担。一审法院认定事实：对双方当事人无争议的事实与证据一审法院认定如下：2015年7月31日，市场服务中心的内设机构桂阳县市场服务中心社会市场管理所以桂阳县东塔集贸市场管理处名义（甲方）与欧阳金月、贺剑华（乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定了以下主要内容：甲方将位于桂阳县××街道××路××市场××楼（桂阳县市场服务中心资产权属部分），建筑面积约1000平米出租给乙方；租期5年（自2015年8月1日至2020年7月31日止），每年租金98000元，每年支付一次，签合同时交第一年租金，以后于每年8月1日前交下一年度租金；如不按时交纳，限期一个月内，超过时间甲方有权收回门面，乙方应按时交纳租金，逾期甲方向乙方每天按实欠租金的3‰加收滞纳金；押金5000元，合同期满退回；甲方将门面交给乙方后，乙方的装修修缮，甲方概不负责，其经营状况与甲方无关，租期结束或双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部门与门面架构；如甲、乙双方在对方没有违反合同约定的情况下提前解除合同，违约方应赔偿守约方违约金5万元。合同签订后乙方缴纳了押金5000元，2015年8月18日，贺剑华退出与欧阳金月的合伙，不再与欧阳金月共同租赁上述门面。2015年，因市场服务中心认为上述合同系乙方与甲方的工作人员恶意串通所签，为无效合同，故诉请本院确认合同无效。案经一审法院（2015）桂阳法民初字第1303号判决确认上述合同有效，市场服务中心不服判决上诉后，郴州市中级人民法院依法作出（2016）湘10民终748号判决对本院判决结果予以维持。2018年3月26日，市场服务中心与欧阳海龙、欧阳武廷签订《东塔二楼门面租赁补充合同》，约定：租赁期限在2015年7月31日签订合同的基础上（2015年8月1日至2020年7月31日，2015年8月1日至2016年7月31日因双方官司诉讼未营业，实际营业时间从2016年8月1日算起）再延长5年即从2021年8月1日至2026年7月31日，延长期间年租金10万元，其他条款按原合同执行。另查，案涉门面系国有资产，由市场服务中心负责管理。欧阳武廷、欧阳金月、欧阳海龙互为家庭成员，自愿受《门面租赁合同》、《东塔二楼门面租赁补充合同》约束，市场服务中心亦无异议。欧阳金月等三人租赁案涉门面后对门面进行了装修，用于从事溜冰场的经营。合同签订后，欧阳金月等三人支付了2018年7月31日以前案涉门面的租金，2018年8月1日至2019年7月31日的年租金仅付了48,000元，此后欧阳金月等三人一直占有该门面但未向市场服务中心支付房屋租金，截止到2020年7月31日欠付租金148,000元。再查，针对我国爆发的新冠肺炎疫情，2020年2月6日郴州市人民政府办公室关于印发《郴州市支持打赢新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战十条措施》的通知（郴政办发）〔2020〕3号文件第六项规定，实行房租优惠和落实税收减免，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，疫情防控期间房租减半。本措施自印发之日起实行，有效期至我市新型冠状病毒感染的肺炎疫情解除。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：欧阳金月等三人认为，市场服务中心不能提供案涉门面产权证明致使其无法转让门面，也不能提供建设工程规划许可证、房产证致使其无法通过公安消防部门经营转向的审批，并向一审法院提交了证据：1.市场服务中心的主体资格证明，拟证明2019年10月，市场服务中心同意提供相关证件给欧阳金月等三人用于金叶路12号东塔集贸市场二楼申请开办金叶幼儿园；2.办学申请报告，拟证明欧阳金月等三人以尹英明的名义向桂阳县教育局在东塔集贸市场二楼申请开办金叶幼儿园；3.桂阳县民办教育机构审批登记表，拟证明欧阳金月等三人预筹200万元资金办幼儿园并获得了桂阳县东风学校、鹿峰街道百花社区、鹿峰街道办事处、市场监督管理局四家单位审批以及桂阳县公安消防大队因欧阳金月等三人不能提供东塔集贸市场建设工程规划许可证以及房产证未批准欧阳金月等三人办园。4.尹英明的证人证言，拟证明其与欧阳金月等三人合作申请在案涉门面开办金叶幼儿园。对此，市场服务中心认为，证据1不能证明2019年10月份市场服务中心同意提供证件给欧阳金月等三人办理幼儿园报批事宜，证据2不能说明欧阳金月等三人是申请在案涉门面办幼儿园；证据3与本案无关，市场服务中心已按约定将案涉门面交付给欧阳金月等三人使用至今，已履行约定义务。证据4真实性存疑且与本案无关。一审法院认为，经核实金叶路12号即为东塔集贸市场，证据1-3能够证明尹英明拟在案涉门面开办幼儿园，证据4因尹英明无正当理由未出庭作证，不能说明其与欧阳金月等三人系合作关系。以上证据不足以说明欧阳金月等三人不能成功经营转向与市场服务中心不能提供相关权证具有法律上的因果关系。欧阳金月等三人主张对案涉门面装修花费985,000元，向一审法院提交了门面装修合同、装修公司的送货单、收款收据等证据。庭审中欧阳金月等三人自认送货单与收款收据系起诉前补的，对此一审法院认为，以上证据能说明欧阳金月等三人装修案涉门面，但不能证明案涉门面实际所花装修费用为985,000元。一审法院认为，本案的争议焦点：一是市场服务中心是否存在违约行为以及是否应当赔偿欧阳金月等三人的装修损失，二是欧阳金月等三人不支付房屋租金是否构成违约、租金支付数额以及是否应当支付滞纳金，三是租赁合同是否应当解除、押金是否应退还。关于市场服务中心是否存在违约行为。本案系租赁合同纠纷，市场服务中心作为出租人已经按合同约定将案涉门面交付给欧阳金月等三人使用，履行了合同约定的义务。在前文所述2015年至2016年间欧阳金月等三人与市场服务中心就案涉租赁合同发生的确认合同效力的诉讼中，从欧阳金月等三人的举证来看，欧阳金月等三人对案涉门面产权的情况是非常了解的，且也主张案涉合同合法有效并要求继续履行合同，现欧阳金月等三人又以市场服务中心不能提供房产证、建设规划许可证为由要求对方承担房屋装修损失的违约责任，没有事实与法律依据。故市场服务中心在履行合同过程中不存在违约行为，无需对欧阳金月等三人的装修损失承担责任。同时对欧阳金月等三人欧阳金月等三人要求对其装修损失资产进行评估的申请依据不足，不予支持。欧阳金月等三人不支付房屋租金是否构成违约、租金支付数额以及是否应当支付滞纳金。案涉租赁合同有效，市场服务中心已履行合同义务，欧阳金月等三人以市场服务中心不能提供房产证、建设规划许可证为由不支付租金的抗辩无效，其已构成违约，且截至2020年7月31日，欧阳金月等三人仍未返还门面，故欧阳金月等三人应当承担继续支付该期间拖欠的租金的违约责任。本案中，至2020年7月31日止，欧阳金月等三人共欠市场服务中心租金为148,000元，鉴于2020年发生新冠疫情，参照郴政办发〔2020〕3号文件的规定，结合桂阳的疫情，对欧阳金月等三人的租金酌减二个月，即酌减16,333元（98,000元/月÷12个月×2个月），故欧阳金月等三人还应支付市场服务中心门面租金131,667元（148,000-16,333=131,667元）。对于市场服务中心要求欧阳金月等三人支付滞纳金的请求。根据双方合同约定，如承租方无故拖欠租金的，应支付延期滞纳金。本案中欧阳金月等三人未及时履行支付租金的义务，应当支付迟延滞纳金。但其滞纳金过高，应予以酌减，其滞纳金参照年利率6%计算，其滞纳金为10,900元（其中50,000元系2018年8月1日所欠，其滞纳金计算至2020年7月31日止为6000元，其中81,667元的滞纳金从2019年8月1日起计算至2020年7月31日止为4900元，共计10,900元）。租赁合同是否应当解除。根据我国《合同法》第九十四条规定，本案欧阳金月等三人未按约定支付租金，构成违约，经市场服务中心催告后合理期限内仍未履行，故市场服务中心享有法定的解除权，同时欧阳金月等三人同意解除，故一审法院对市场服务中心要求解除合同的请求予以支持。市场服务中心要求押金转罚金无合同依据，应将押金5000元退还给欧阳金月等三人。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定判决如下：“一、解除原告（反诉被告）桂阳县市场服务中心与被告（反诉原告）欧阳金月、欧阳武廷、欧阳海龙签订的《门面租赁合同》、《东塔二楼门面租赁补充合同》；二、被告（反诉原告）欧阳金月、欧阳武廷、欧阳海龙于本判决生效之日起三十日内支付原告（反诉被告）桂阳县市场服务中心房屋租金131,667元；三、被告（反诉原告）欧阳金月、欧阳武廷、欧阳海龙支付原告（反诉被告）桂阳县市场服务中心滞纳金10,900元；四、原告（反诉被告）桂阳县市场服务中心返还被告（反诉原告）欧阳金月、欧阳武廷、欧阳海龙门面押金5000元；五、驳回原告（反诉被告）桂阳县市场服务中心的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）欧阳金月、欧阳武廷、欧阳海龙的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6408元，由桂阳县市场服务中心承担3863元，由欧阳金月、欧阳武廷、欧阳海龙承担2725元，反诉费3312.5元（已减半），由桂阳县市场服务中心承担47元，由欧阳金月、欧阳武廷、欧阳海龙承担3265.5元。”在二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：在一审中，欧阳金月等三人认可：自己在一审提交的装修收据单以及送货单均是一审法院开庭前一个月补开的，《门面装修合同》是原件。本院认为，本案二审争议焦点是：市场服务中心是否应当赔偿欧阳金月等三人的装修损失；如应赔偿，赔偿数额如何确定。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1.本案中，市场服务中心（甲方）与欧阳金月（乙方）在案涉《门面租赁合同》明确约定“……押金5000元，合同期满退回；甲方将门面交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营状况与甲方无关，租期结束或双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部门与门面架构……”根据双方当事人的该约定，欧阳金月等三人对案涉门面的装修及修缮，市场服务中心概不负责。2.市场服务中心作为出租人已经按合同约定将案涉门面交付给欧阳金月等三人使用，履行了合同约定的义务。在前文所述2015年至2016年间欧阳金月等三人与市场服务中心就案涉租赁合同发生的确认合同效力的诉讼中，从欧阳金月等三人的举证来看，欧阳金月等三人对案涉门面产权的情况是非常了解的，并且也主张案涉合同合法有效并要求继续履行合同。现欧阳金月等三人又以市场服务中心不能提供房产证、建设规划许可证为由要求对方承担房屋装修损失的违约责任，没有事实与法律依据。因此，市场服务中心在履行合同过程中不存在违约行为，无需对欧阳金月等三人的装修损失承担责任。欧阳金月等三人要求对其装修损失资产进行评估的申请依据不足，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，欧阳金月等三人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人欧阳金月、欧阳武廷、欧阳海龙负担。本判决为终审判决。审判长  张九香审判员  许斌海审判员  雷金梅二〇二一年六月二日法官助理孙宝乐书记员唐旭超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。