广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2012号原告：罗政，男，1984年1月2日出生，汉族，广州市人，住广东省广州市越秀区×××××××××××××××××××××××，身份证号码：441××××××××××××110.被告：英德市农门盛世市×管理服务有限公司，地址：广东省英德市××××××××金丰名苑首层商铺102房。法定代表人：冯某1。原告罗政与被告英德市农门盛世市×管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本案于2021年3月19日立案受理后，依法由审判员张伟明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗政到庭参加诉讼,被告英德市农门盛世市×管理服务有限公司经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗政提出诉讼请求：1.判决被告立即支付商铺委托租赁合同期内拖欠租金29,374.1元（2016年7月起至2018年10月，共计27个月），以及违约金（每逾期一日，按未付金额的1%计算）453,391.43元给原告。2.判决被告立即支付自2018年10月26日至2021年1月26日，商铺委托租凭合同期外占用原告商铺租金人民币（按每季度3851元计算），共34,659元（共计27个月）。3.判决被告按商铺委托租赁合同约定立即将商铺恢复原有的墙体结构状态返还原告。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2013年10月26日，原告以168,665元的价款购买了位于英德市××××××××金丰名苑第二层2-123商铺，并约定由出卖人统一经营管理。期限自2013年10月26日至2018年10月26日，前两年免收租金（既2013年10月26日至2015年10月26日），但自2015年10月26日至2018年10月26日，按合同约定，被告应每年分别支付租金11,003.7元、13,204.4元、15,405元给原告，但被告在经营商铺期间没有按照合同约定支付全部租金共计39,613.1元，经原告多次催促被告支付了以下款项：（即2017年12月6日收到三笔为2751元、3744元、3744元，共计10,239元，均以转账形式收款），还有29,374.1元末付。而且被告还从2018年10月26曰租赁合同到期日至今仍占用原告商铺进行盈利性活动。对此，原告曾多次要付拖欠租金未果。被告不履行合同约定付款义务的行为已经违反了合同规定；为维护原告的合法权益、现特具本状诉请法院，望法院依法判准原告的诉讼请求。被告英德市农门盛世市×管理服务有限公司辩称，其只需支付的2016年7月26日至2018年10月26日逾期交租的违约金为8812.23元，以及2018年10月26日至2021年2月5日期间产生的房屋占用费34,659元。一、答辩人认为商铺委托租赁合同约定的违约金过高。根据《中华人民共和国民法典》的规定和司法实践，当事人约定的违约金超过造成损失的30%时，都被认定为“过分高于造成的损失”，因此，答辩人认为被答辩人主张答辩人应付的2016年7月至2018年10月26日期间产生的违约金453,391.43元已经远远高于答辩人未支付的租金29,374.1元的30%，即8812.23元。因此，答辩人认为商铺委托租赁合同约定的违约金过高，有悖公平原则，被答辩人的请求不应当被支持。二、答辩人己经支付2015年10月26日至2016年7月26日期间的租金，无需支付此期间产生的违约金。被答辩人主张的违约金金额前后不一。被答辩人在违约金计算表中主张的违约金计算时间是自2015年10月26日起至2021年2月5日，而在诉讼请求中主张的违约金计算时间是自2016年7月起至2018年10月，二者前后矛盾。答辩人已经支付2015年10月26日至2016年7月26日的房租，因此，被答辩人主张答辩人需支付此期间的违约金不应当被支持。三、答辩人认为只需支付2018年10月26日至2021年2月5日期间产生的房屋占用费34,659元，而无需支付此期间产生的违约金。根据《中国人民共和国民法典》条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”因此答辩人只需支付2018年10月26日至2021年2月5日继续占用被答辩人房屋产生的房屋占用费34,659元，但不应承担重叠的违约责任，则无需再支付此期间产生的违约金。综上所述，为保障答辩人的合法权益，特请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：涉案的坐落于英德市××××××××金丰名苑第二层2-123号的商铺（产权证号：粤房地权证英德字第0100160828号）为被告所有。2015年10月26日，原、被告双方共同签订了《商铺委托租赁合同》，该合同约定:原告将其购买的位于峰光路68号农门盛世新街市第二层123号商铺委托被告经营管理，被告对该商铺的经营权限包括但不仅限于统一业态规划、统一招商推广、统一定价出租、统一经营管理等权利；委托期限自2015年10月26日起至2018年10月26日止，共计3年，共计36个月，委托期限起算日后每满12个月为一个委托经营管理年度；被告向原告返租3年，第一年租金为11,003.7元（共四个季度，每个季度2751元），第二年租金为13,204.4元（共四个季度，每个季度3301元），第三年租金为15,405元（共四个季度，每个季度3851元），租金按季度支付。同时约定：“六、委托期限届满后，如甲方决定不再续签订本合同自行经营该商铺的，必须遵守如下约定：6.1在本合同期满前一个月内与乙方签订《经营管理合同》和《物业管理合同》及相关附随文件……十二、违约责任12.1乙方逾期1月不支付租金收益，甲方有权解除本合同，同时在逾期支付租金期间，每逾期一日，乙方按应付而未付款金额的百分之一付违约金……”原、被告双方签订上述合同后，原告将涉案的商铺交付给了被告使用，但被告除向原告支付了10,239元外，未再支付被告剩余的租金，而且双方在合同期满后，未就是否继续签订合同而签订书面合同，被告也未搬离涉案商铺，而是继续使用上述商铺至今。庭审中，原告主张涉案商铺原本为砖墙墙体结构，在出租给被告后被被告拆除并打通，而在合同约定的租期到期后，原告也曾要求被告返还涉案商铺，但未提交证据证明。被告主张合同约定违约金金额过高，应当予以降低，原告对此不予认可。本院认为，原、被告双方于2015年10月26日签订的《商铺委托租赁合同》构成原、被告之间的租赁合同，该合同中约定没有违反法律强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方应当遵守上述合同的约定。原告已按照合同约定将涉案商铺交付被告使用，被告应当按约定定期向原告支付租金，但被告除支付了租金10,239元外，被告未再支付剩余的29,374.1元的租金给原告，被告已经严重违约，原告有权要求被告除支付剩余的租金29,374.1元的租金外，并承担违约责任。上述《商铺委托租赁合同》所约定违约金为日利率1%，被告主张合同约定违约金金额过高，应当予以适当降低，符合法律规定，本院予以支持。本院酌定被告以未付租金29,374.1元为本金，以2021年3月19日的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础加计100%作为利率，自2016年10月26日起计算至被告付清欠款之日止的违约金。因此，原告诉请判令被告立即支付商铺委托租赁合同期内拖欠租金29,374.1元（2016年7月起至2018年10月，共计27个月），以及违约金（每逾期一日，按未付金额的1%计算）453,391.43元给原告，符合法律规定及双方约定的部分，即被告向原告支付租金29,374.1元及违约金（违约金计算方式：以未付租金29,374.1元为本金，以2021年3月19日的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础加计100%，自2016年10月26日起计算至被告付清欠款之日止的违约金），本院予以支持；超出部分不符合法律规定，本院予以驳回。上述《商铺委托租赁合同》的合同期限已经于2018年10月26日届满，合同届满后，双方未就续租事宜签订相关合同，原告诉讼中也主张在合同约定的租期到期后要求被告返还涉案商铺，被告在答辩状中也表明了其占用商铺而非继续租赁商铺的事实，而且被告也至今未搬离原告的商铺，也未支付任何款项给原告，故本院确认原、被告双方不成立不定期房屋租赁合同关系。被告应当在上述《商铺委托租赁合同》合同届满后将涉案商铺腾退给原告，其无权继续占有和使用上述属于原告的商铺，但被告持续占用至今，构成对原告物权的侵害，原告有权要求被告腾退涉案的商铺并支付一定的占有使用费。原告主张涉案商铺原本为砖墙墙体结构，在出租给被告后被被告拆除并打通，但未就此提交证据证明，现无证据证明涉案商铺在原告交付给被告时为墙体结构状态，故被告按现有状态返还原告房屋即可。因此，原告诉请判令被告按商铺委托租赁合同约定立即将商铺恢复原有的墙体结构状态返还原告，符合法律规定的部分，即被告在本判决生效后将涉案商铺清空并返还原告，本院予以支持；超出部分，证据不足，本院予以驳回。被告在答辩状中确认了其继续占用商铺的事实，并认可了原告要求其支付2018年10月26日至2021年1月26日期间占用原告商铺的租金34,659元的请求，本院予以确认。因此，原告诉请判令被告立即支付自2018年10月26日至2021年1月26日，商铺委托租凭合同期外占用原告商铺租金人民币（按每季度3851元计算），共34,659元（共计27个月），符合法律规定，本院予以支持。被告英德市农门盛世市×管理服务有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，其行为视为自行放弃抗辩权，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告英德市农门盛世市×管理服务有限公司欠原告罗政租金29,374.1元及违约金（违约金计算方式：以未付租金29,374.1元为本金，以2021年3月19日的的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础加计100%为利率，自2016年10月26日起计算至被告付清欠款之日止的违约金），该款项限被告英德市农门盛世市×管理服务有限公司于本判决生效之日起10内付清给原告罗政；二、被告英德市农门盛世市×管理服务有限公司向原告罗政支付商铺占有使用费34,659元，该款项限被告英德市农门盛世市×管理服务有限公司于本判决生效之日起10内付清给原告罗政；三、限被告英德市农门盛世市×管理服务有限公司于本判决生效之日起10内将坐落于英德市××××××××金丰名苑第二层2-123号的商铺（产权证号：粤房地权证英德字第0100160828号）腾退并交还给原告罗政；四、驳回原告罗政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4310.38元，由被告英德市农门盛世市×管理服务有限公司负担。（原告已预交案件受理费4310.38元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  张伟明二〇二一年六月三日书记员  赖彩霞附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德光明路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决关于退还预交诉讼费用的法律规定及办理流程。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条判决生效后，胜诉方预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由败诉方向人民法院交纳，但胜诉方自愿承担或者同意败诉方直接向其支付的除外。当事人拒不交纳诉讼费用的，人民法院可以强制执行。英德市人民法院办理退还预交诉讼费用的流程：1、应当递交的材料：申请书（申请事项包括退费涉及的案件案号、申请人的银行卡的开户行、户名、卡号，本人电话号码）、本人身份证复印件、收款的本人银行卡复印件、缴费凭证（单据或者缴费截图），生效裁判文书复印件两份。2、将上述材料递交给本院205室或者本案书记员。