山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5434号 上诉人（原审原告）：张娜娜，女，1986年12月4日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：孙丽萍，山东若真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛华尔兹资产管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx4P。 法定代表人：张元杰，总经理。 被上诉人（原审被告）：青岛农村商业银行股份有限公司黄岛富春江路支行，住所地山东省青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx28。 负责人：赵伟，行长。 委托诉讼代理人：田广杰，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。 上诉人张娜娜因与被上诉人青岛华尔兹资产管理有限公司（以下简称华尔兹公司）、被上诉人青岛农村商业银行股份有限公司黄岛富春江路支行（以下简称农商行富春江路支行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初8219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张娜娜上诉请求：1.判令撤销青岛市黄岛区人民法院作出的（2020）鲁0211民初8219号民事判决书，依法改判支持张娜娜一审全部诉讼请求或者发回重审；2.一审、二审诉讼费由华尔兹公司、农商行富春江路支行承担。事实和理由：一、一审判决认为华尔兹公司向张娜娜交付的涉案房屋的日期为2020年9月22日，华尔兹公司承担逾期办理房产证违约责任日期的起算点是2020年9月23日属于事实认定错误。1.张娜娜与华尔兹公司房屋交付的日期应当为2017年12月31日。2016年6月29日，张娜娜与华尔兹公司签订《青岛市商品房预售合同》，签订合同后，张娜娜于当日足额支付购房款，应当由张娜娜承担的办理涉案房屋房产证的义务，其已经全部履行完毕。而华尔兹公司负有在2017年12月31日前与上诉人办理房屋交接手续的义务。2016年6月29日，张娜娜与华尔兹公司签订《委托租赁合同》，约定张娜娜将其拥有的涉案房产委托给华尔兹公司经营，后在该合同的履行过程中，华尔兹公司出现违约，张娜娜已于2020年5月14日向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，上述事实已经由（2020）鲁0211民初8217号民事判决书予以确认。该《委托租赁合同》足以说明华尔兹公司于2017年12月31日前已经将涉案房屋交付给张娜娜，然后张娜娜又基于双方签订的《委托租赁合同》，于2018年3月2日将涉案房屋交付给合资公司，由华尔兹公司实际经营使用。所以，双方房屋交接的日期应当认定为2017年12月31日，在该日前华尔兹公司应当履行为张娜娜办理房屋交接手续的义务，然而应当办理而未办理房屋交接手续的责任在于华尔兹公司，不能据此认为双方没有房屋交接的事实，更不能将此不利后果归咎于张娜娜。二、张娜娜请求撤销涉案房屋的抵押登记手续，要求华尔兹公司配合张娜娜办理房屋产权证的诉讼请求有法律依据，一审法院驳回该项诉讼请求属于适用法律错误。农商行富春江路支行同意华尔兹公司销售作为抵押物的涉案房屋，故农商行富春江路支行在涉案房屋被出卖之时，其就丧失了对涉案房屋的物上追及力，其设立的抵押权的效力仅及于转让价金。农商行富春江路支行应当对涉案房屋的转让价金行使权利，其无权就涉案房屋本身行使抵押权，在购房人已经支付对价并且是善意的情况下，购房人对涉案房屋享有的权利足以排除被上诉人农商银行的抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，应优先保护消费者的权利。张娜娜已就涉案房屋向华尔兹公司足额支付购房款，其权利优先于农商行富春江路支行。 被上诉人农商行富春江路支行辩称，关于张娜娜主张的办理房产证违约金的事项与农商行富春江路支行无关，不予答辩。一审法院事实清楚，适用法律正确，请求驳回张娜娜的上诉请求。一、张娜娜在购房过程中未尽到必要注意义务，农商行富春江路支行作为抵押权人未同意抵押人转让该案涉房产，依法属不得转让的抵押财产。在张娜娜未代为清偿的情况下，抵押权合法有效存续。案涉房屋的《预售许可证》明确载明：不予外销，有在建工程抵押及土地抵押。张娜娜未尽到必要注意义务，未认真审查拟购买房产存在的抵押登记信息，在华尔兹公司未偿还案涉房产抵押担保债权的情况下，张娜娜主张解除抵押权无事实和法律依据。二、涉诉房屋存在法院查封，张娜娜主张判令解除案涉房屋抵押登记并为其办理房屋产权证书其实质是要求对案涉房屋产权的确认，依法应驳回起诉，并告知当事人依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。请求依法维持原判，驳回张娜娜的上诉请求。 被上诉人华尔兹公司未作答辩。 张娜娜向一审法院起诉请求：1.判令华尔兹公司支付逾期办理房产证的违约金58,430元；2.判令华尔兹公司撤销房屋的抵押登记解除手续，并协助张娜娜办理房屋的不动产权证书；3.判令农商行富春江路支行协助办理房屋的抵押登记解除手续；4.本案诉讼费用由华尔兹公司、农商行富春江路支行承担。 一审法院认定事实：1.2016年6月29日，张娜娜与华尔兹公司签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定华尔兹公司将由其开发的坐落于青岛市黄岛区开发区xx路xx号华尔兹广场负xx层负xx户房屋出售给张娜娜，房屋建筑面积为31.82平方米，每平方米单价15302.42元，总价款486923元，张娜娜需于2016年6月29日前一次性支付该款项；华尔兹公司定于2017年12月31日前将该房屋交付给张娜娜；在华尔兹公司取得了房地产权属登记证明后90日内，由双方签署《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛经济技术开发区青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证；该合同还约定了双方的权利义务、违约责任等内容。2.2016年6月19日，张娜娜为涉案房产交纳了住宅专项维修资金。张娜娜向华尔兹公司交纳全部购房款486923元后，华尔兹公司于2016年8月29日向张娜娜开具了上述购房款的增值税发票。3.2015年6月17日，华尔兹公司将涉案房产所在项目设立了国有建设用地使用权抵押［权属证号为青房地权市他字第××号］，抵押权人为农商行富春江路支行；2015年10月13日，华尔兹公司又将涉案房产所在项目设立了在建工程抵押［权属证号为青房地建市字第××号］，抵押权人仍为农商行富春江路支行。4.中国人民银行授权全国银行间拆借中心公布，2020年9月21日贷款市场报价利率为1年期3.85%。5.2020年3月23日，农商行富春江路支行将华尔兹公司诉至青岛市中级人民法院，请求判令华尔兹公司向其偿还借款本息；确认其对上述第3项的两笔抵押权证下的标的享有抵押权且优先受偿等。青岛市中级人民法院经调解后作出（2020）鲁02民初703号民事调解书，主要内容为：华尔兹公司向农商行富春江路支行偿还借款本息；若华尔兹公司未履行给付义务，农商行富春江路支行有权以他项权证号为青房地建市字第××号项下的财产以及以他项权证号为青房地权市他字第××号项下的财产折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿等。6.根据青岛银保监局筹备组（中国银行业监督管理委员会青岛监管局代章）2018年12月17日印发的青银保监筹复〔2018〕99号文，青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江路支行更名为青岛农村商业银行股份有限公司黄岛富春江路支行。7.华尔兹公司于2019年12月27日取得包括涉案房产在内的整体建设项目的房地产权属登记证明，但至今未能给张娜娜办理涉案房产的不动产登记证书，双方遂形成诉争。 一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。张娜娜与华尔兹公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据合同约定，华尔兹公司最晚应在取得房地产权属证书登记证明后的第270天为张娜娜办理涉案房产的过户及不动产权证登记手续，但其至今未能办理，显然构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即，根据合同约定，华尔兹资产公司为涉案房产办理房屋所有权登记的期限应自其取得房地产权属证书登记证明后270日内或双方签订《房屋交接书》后180日内，张娜娜未能提交证据证实已与华尔兹资产公司签订了《房屋交接书》，故该办理期限应按照华尔兹资产公司取得房地产权属证书登记证明后的270日为最后日期，即双方应于2020年9月22日前办理完产权登记。据此，张娜娜主张的违约金应为：以已付购房款486,923元为基数，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年9月23日开始起算。因张娜娜在本案中主张的违约金系固定数额58,430元，故截至一审判决之日，该违约金应为5,155.29元。至于之后的违约金，张娜娜可另行主张权利。 关于张娜娜提出的要求华尔兹公司与农商行富春江路支行撤销房屋抵押登记解除手续，并协助其办理房屋不动产权证书的诉请。抵押权系担保物权，其目的在于担保债务的履行，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。本案中，华尔兹公司向农商行富春江路支行借款时就包括涉案房产在内的整体建设项目设立国有建设用地使用权抵押及在建工程抵押系双方真实意思表示，该两笔抵押均办理了抵押权登记，且抵押登记时间均早于张娜娜与华尔兹公司签订《青岛市商品房预售合同》之时间，故该两笔设置抵押权的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。抵押权系抵押权人依法享有的物权权利，对抵押权的涤除应当符合法定要件或约定条件。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。虽然，张娜娜称已将购房款全部支付于华尔兹公司，但是华尔兹公司并未向农商行富春江路支行偿还该套房屋的抵押贷款，亦未提交撤押申请，故农商行富春江路支行仍对涉案房产享有抵押权。张娜娜所作该两笔抵押系发生在其与华尔兹公司签订《青岛市商品房预售合同》之后的陈述与查证事实不符，一审法院不予采信。继而，其据此主张撤销涉案房屋的抵押登记解除手续并协助办理不动产权证书的诉请，亦无事实和法律依据，一审法院不予支持。华尔兹公司经一审法院合法传唤未到庭，视为放弃举证质证的权利，应承担对其不利的法律后果。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、华尔兹公司于判决生效之日起十日内向张娜娜支付违约金5,155.29元；二、驳回张娜娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9254元，由华尔兹公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张娜娜提交《抵押权人同意预售的证明》及核准预售许可的商品房明细表，证明：农商行富春江路支行同意华尔兹公司对外销售抵押的涉案房产。在《抵押权人同意预售的证明》出具时，农商行富春江路支行应预见到华尔兹公司对外销售房屋存在不能偿还农商行富春江路支行贷款的风险，农商行富春江路支行对于该风险应自行承担法律后果，不能以此对抗支付全款的买受人张娜娜。农商行富春江路支行质证称，对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，该证明系抵押权人为协助华尔兹公司办理预售许可证而出具，且《预售许可证》明确载明，包括案涉房屋在内的预售商品房不予外销，有在建工程抵押及建设用地使用权抵押。因此张娜娜作为商品房买受人，应关注到该预售许可证中载明的事项，如拟购买案涉房产应代抵押人偿还抵押担保的债权后方可申请解除该房屋的抵押登记。农商行富春江路支行提交涉案房屋的《预售许可证》，证明：该《预售许可证》明确载明：不予外销，有在建工程抵押及土地抵押。张娜娜未尽到必要注意义务，未认真审查拟购买房产存在的抵押登记信息，在华尔兹公司未偿还案涉房产抵押担保债权的情况下，张娜娜主张解除抵押权无事实和法律依据。张娜娜质证称，对真实性没有异议，对证明内容有异议。该《预售许可证》标注的不与外销，根据房产交易部门的工作人员解释系指该房屋不能对中华人民共和国以外的外籍人进行销售，结合张娜娜所提交的《抵押权人同意预售的证明》，可以证实张娜娜购买涉案房屋，符合法律规定。本院经审查认为，对上述证据的真实性予以采信。 另查明，本案一审期间，张娜娜申请财产保全，一审法院于2020年5月20日对涉案房屋进行查封，涉案房屋无其他查封。 二审法院查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1.华尔兹公司逾期办理房产证违约责任的起算日期如何认定；2.张娜娜关于华尔兹公司、农商行富春江路支行办理涉案房屋抵押权解除手续，及华尔兹公司在上述手续办理完毕后协助其办理涉案房屋不动产权证书的主张应否支持。 本院认为，华尔兹公司与张娜娜签订《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。关于第一个焦点问题，根据华尔兹公司（甲方）与张娜娜（乙方）的签订的《青岛市商品房预售合同》第十四条约定：在甲方取得了房地产权属登记证明后90日内，由甲、乙双方签署合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向青岛经济技术开发区青岛市黄岛区城市建设局办理价格审报、过户申请手续、申领该房屋房产证。根据上述约定，在华尔兹公司与张娜娜并未就涉案房屋签订《房屋交接书》的情况下，华尔兹公司至迟应在取得房地产权属证书登记证明后270日内为张娜娜办理完毕产权登记手续。因华尔兹公司于2019年12月27日取得包括涉案房产在内的整体建设项目房地产权属证明，故一审法院认定华尔兹公司自2020年9月23日起承担逾期办证违约责任，并据此计算违约金数额并无不当。张娜娜主张逾期办证违约金起算点为涉案房屋交付日期，即2017年12月31日，无事实和法律依据，本院不予采信。 关于第二个焦点问题，张娜娜作为涉案房屋的买受人，已支付全部购房款，合同义务已履行完毕，涉案房屋亦已实际交付，华尔兹公司应当按照合同约定协助张娜娜办理房产权证。现张娜娜起诉请求解除涉案房屋的抵押登记并办理房屋产权证，但因华尔兹公司不能按期偿还银行贷款，导致农商行富春江路支行作为抵押权人不同意解除涉案房屋的抵押。对此，本院认为，在不动产上发生权利冲突时，权利应当得到保护的顺序依次为：消费者的权益、工程价款、抵押和其他债权。本案中，涉案房屋已取得商品房预售许可证，农商行富春江路支行作为抵押权人亦为华尔兹公司出具同意预售证明，张娜娜作为支付了全部购房款的房屋买受人，其享有的消费者权益优先于银行的抵押权，故其要求解除涉案房屋抵押权并过户至其名下，事实清楚、于法有据，本院予以支持。农商行富春江路支行关于张娜娜未尽到审查义务的主张，依据不足，本院不予采信。一审法院认定不当，本院予以纠正。因此，华尔兹公司、农商行富春江路支行应解除青岛市黄岛区xx路xxxx户房屋的两笔抵押（不动产登记证明号：市xxx和市xxx）。因张娜娜在一审中申请保全，对涉案房屋进行查封，其可在申请解除查封后依法办理过户手续。华尔兹公司在上述抵押登记解除手续办理完毕后，协助张娜娜办理涉案房屋的不动产权证书。 综上所述，上诉人张娜娜的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初8219号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初8219号民事判决第二项； 三、青岛华尔兹资产管理有限公司、青岛农村商业银行股份有限公司黄岛富春江路支行于本判决生效后十日内办理青岛市黄岛区xx路xxx号-xxx户房屋的两笔抵押登记解除手续（不动产登记证明号：市xx和市xxx）； 四、青岛华尔兹资产管理有限公司在上述第三项抵押登记解除手续办理完毕后十日内协助张娜娜办理青岛市黄岛区黄河中路xx号-xxx户房屋的不动产权证书； 五、驳回张娜娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9254元，二审案件受理费9254元，共计18,508元，由上诉人张娜娜负担1808元，由被上诉人青岛华尔兹资产管理有限公司负担16,700元。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  王化宿 审 判 员  盛新国 二〇二一年六月二十九日 法官助理  石 晗 书 记 员  马文淑 书 记 员  李珊珊