四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1503民初1416号 原告：成都市泰和物业管理有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道三里坝社区“三里风物”。 法定代表人：蒋立全，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：曾璐，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨世林，男，该公司员工。 被告：肖中和，男，1969年5月5日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市南溪区，现住宜宾市南溪区。 原告成都市泰和物业管理有限公司（以下简称：泰和公司）与被告肖中和物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告泰和公司的委托诉讼代理人杨世林及被告肖中和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰和公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2013年9月1日至2020年8月31日期间的物业费5778.12元和违约金1155.62元（按所欠物业费的20%计算），共计6933.74元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年1月6日与南溪新科房地产开发有限公司就紫云新阁小区签订了《前期物业服务合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定，其中第七条第1款约定了物业服务收费标准：该房屋属于住宅用房，收费标准按0.8元/月/平方米。第十一条约定了违约金的标准：物业服务费用在交房时按一年预收，业主在上年度末月最后一周内履行下一年的缴纳义务，业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按应缴纳管理服务费的日千分之五支付违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告拒不承担缴纳物业服务费的义务，从2013年9月1日到2020年8月31日已累计拖欠物业费5778.12元（原告房屋面积为90.85平方米），产生的违约金远超原告方主张的违约金1155.624元。原告遂起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告肖中和辩称，被告确实仅在接房时交纳了一年的物业费，之后未再交费。原告未尽到物业管理服务义务，具体表现在：对小区绿化维护、外来人员进出、楼道和扶手清洁卫生、车辆管理及商铺油烟机排气污染等没有管理服务到位，门卫保安的主要精力都用在对进出车辆进行登记，是为了收取停车费而不是为了管理。被告以拒绝交纳物业费的方式督促原告对小区物业管理予以重视。同时，原告一直没有在小区成立业委员，也没有召开业主大会。被告享受了多少服务就支付多少费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：被告肖中和购买了宜宾市南溪区新科房地产开发有限责任公司（以下简称：新科房产公司）开发的××小区××栋××单元××层××号房屋。 2012年1月6日，原告泰和公司与新科房产公司签订《前期物业服务合同》，约定泰和公司为新科房产公司开发的紫云新阁小区提供物业管理服务。对物业管理服务费约定为：按建筑面积收取，其中住宅用房在交房后第一年0.6元/月.平方米，第二年0.7元/月.平方米，第三年起0.8元/月.平方米；物业服务费在交房时按壹年预收，业主应在上年度末月最后一周内履行下一年的缴纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳违约金。对合同终止、解除约定为：本合同有效期自紫云新阁交房时起至业主委员会或业主大会选定的物业管理企业并签订的《物业管理服务合同》生效时止。 2012年3月12日，泰和公司与被告肖中和签订《紫云新阁前期物业服务合同》，约定泰和公司为紫云新阁小区提供物业管理服务，肖中和所购房屋建筑面积为90.35平方米，委托服务期限自购房之日起至紫云新阁小区业主委员会成立并与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止。对物业管理服务费的收费标准、交费时间、逾期交费的违约责任与泰和公司和新科房产公司签订的《前期物业服务合同》约定一致。该合同对物业管理服务内容和物业管理服务质量进行了明确约定。 肖中和于2012年9月接房，并交纳了第一年的物业费，之后未再交纳，泰和公司以在肖中和居住房屋的门上张贴《法律告知函》的方式催收2013年9月1日至2020年8月31日期间的物业费。 诉讼中，泰和公司提交了巡视记录表、机动车出入登记表、交班记录表、保洁人员打扫卫生的照片等，证实其实际提供了相应的管理服务。经肖中和申请，本院于2021年5月26日对紫云新阁小区进行现场勘验，勘验结果为紫云新阁小区在绿化维护、公共设施维护、环境卫生等方面存在一定问题。泰和公司自认在紫云新阁小区物业管理服务中对绿化、路灯的管理存在瑕疵。 本院认为,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号，以下简称物业服务纠纷司法解释）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告泰和公司不仅与建设单位签订了前期物业服务合同，还与业主肖中和也签订了前期物业服务合同，对物业服务合同双方当事人的权利义务进行了明确约定，两份前期物业服务合同对肖中和均具有法律约束力。两份合同对合同终止时间均约定为小区业主委员会或业主大会与物业管理企业签订新的《物业服务合同》生效时止，现案涉小区并未与泰和公司重新签订物业服务合同，也未与其他物业服务企业签订物业服务合同，两份前期物业服务合同继续有效，泰和公司作为物业服务企业应当按照合同约定的服务事项和服务质量进行管理、提供服务，肖中和作为小区业主应当按照合同约定的时间足额交纳物业管理服务费。肖中和自2013年9月1日起未交纳物业费，拖欠的物业费长达7年之久，截至2020年8月31日，已拖欠5963.1元，现泰和公司自认该期间的物业费为5778.12元，系对自己权利的处分，本院对拖欠的物业费金额5778.12元予以确认。关于肖中和是否享有拒绝支付或减少支付物业费的抗辩权，本院认为，物业服务纠纷司法解释第三条第一款规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据此条规定，物业服务人提供服务不符合要求的应当承担相应的责任，但对于是否可以减免物业费则未进行明确规定。就本案而言，根据庭审查明的事实，泰和公司在提供物业管理服务过程中，确实存在一些问题和瑕疵，但物业服务具有公共性、长期性、持续性，泰和公司自签订合同之日起一直为案涉小区提供物业管理服务，如因物业服务质量存在瑕疵就拒绝交纳物业费，除损害物业公司的利益外，还可能影响整个小区的物业服务质量和其他业主的利益。因此，在物业服务企业无重大违约行为或物业服务质量不存在重大瑕疵的情况下，对业主要求减免物业费的抗辩主张，本院不予支持。对物业服务企业的违约行为，业主可请求物业服务企业承担相应的违约责任。案涉小区因商铺经营产生的油烟问题，属小区业主与商铺之间的相邻关系问题，不是本案审理的范围。此外，成立业委员和召开业主大会，系小区业主自治的范围，不是物业服务企业应承担的义务。泰和公司通过向肖中和书面催告后，肖中和仍未交纳物业费，对泰和公司要求肖中和支付物业费5778.12元的诉请，本院予以支持。尽管前期物业合同明确约定了逾期支付物业费的违约金，但肖中和拒绝交纳物业费系因泰和公司物业管理服务不到位所致，非肖中和无故拖欠所致，对泰和公司主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第三条第一款、第六条之规定，判决如下： 一、被告肖中和于本判决生效之日起十日内向原告成都市泰和物业管理有限公司支付物业费5778.12元； 二、驳回原告成都市泰和物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告肖中和负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  李秀英 二〇二一年六月二十八日 书记员  曾仕萍 相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号） 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。