山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0883民初3376号原告（案外人）：邱克平，女，1963年7月19日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：尹明波，山东中评和律师事务所律师。委托诉讼代理人：董凡丽，山东中评和律师事务所律师。被告（申请执行人）：赵明尧，男，1962年12月15日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：吕伯党，男，1967年1月8日出生，汉族，住邹城市，系被告赵明尧朋友。第三人（被执行人）：邹城市瑞源房地产开发有限公司，住所地：邹城市。法定代表人：薛正贵，总经理。原告邱克平与被告赵明尧、第三人邹城市瑞源房地产开发有限公司（以下简称瑞源房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告邱克平及其委托诉讼代理人尹明波、董凡丽、被告赵明尧的委托诉讼代理人吕伯党到庭参加诉讼。第三人邹城市瑞源房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱克平向本院提出诉讼请求：1.依法判令停止对原告邱克平购买的位于邹城市的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.判决确认原告邱克平与第三人于2013年9月22日签订的《商品房买卖合同》合法有效；3.请求判令第三人协助原告邱克平将邹城市登记至原告邱克平名下；4.案件受理费由被告赵明尧负担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.依法判令停止对原告购买的位于邹城市的强制执行；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年9月22日，邱克平与第三人签订《商品房买卖合同》，第三人将邹城市城前西路2466号田园小区0049幢1-201号房地产以483644元的价格出售给邱克平。邱克平交清房款后，第三人交付案涉房产给邱克平，邱克平进行了装修装饰后并在2014年居住至今。2021年1月17日得知该房产已于2016年6月29日被法院查封，2021年1月19日向法院提出执行异议，2021年4月20日邱克平收到执行裁定书，裁定驳回执行异议申请。赵明尧辩称，同意原告诉讼请求。没有其他意见。第三人瑞源房地产公司未提出陈述意见，也未提交任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月25日，本院作出（2016）鲁0883民初1259号民事调解书：“一、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司欠原告借款本金18388555元，均无异议；二、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司定于2016年3月30日前一次性给付原告赵明尧借款本金18388555元。”同日，本院作出（2016）鲁0883民初1260号民事调解书：“一、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司欠原告借款本金28738415元，均无异议。二、被告邹城市瑞源房地产开发有限公司定于2016年3月30日前给付原告赵明尧借款本金18738415元；定于2016年4月5日前给付原告赵明尧借款本金10000000元”。根据申请执行人赵明尧的申请，本院于2016年4月5日立案执行，案号分别为：（2016）鲁0883执619号、（2016）鲁0883执620号。2016年6月29日，本院作出（2016）鲁0883执620号执行裁定书：“将被执行人名下城前西路2466号田园小区49号楼1单元101、102、201、301、302、401、402、501、502、602；2单元101、102、302、401、402、502、601、602；3单元101、102、302、402、601；4单元102、201、202、301、302、401、402、502、601；5单元101、102、202、401、402、601、602；50号楼1单元301、302、402、502；2单元101、102、301、302、401、402、501、502、601、602；3单元102、302、402、502、601、602；4单元102、201、202、301、302；5单元201、502、601、602房屋予以查封，期限3年”。2016年8月11日，本院作出（2016）鲁0883执620号执行裁定书：“解除对将被执行人名下城前西路2466号田园小区49号楼1单元101、102、201、301、302、401、402、501、502、602；2单元101、102、302、401、402、502、601、602；3单元101、102、302、402、601；4单元102、201、202、301、302、401、402、502、601；5单元101、102、202、401、402、601、602；50号楼1单元301、302、402、502；2单元101、102、301、302、401、402、501、502、601、602；3单元102、302、402、502、601、602；4单元102、201、202、301、302；5单元201、502、601、602房屋的查封”。2017年12月4日，本院作出（2016）鲁0883执619号执行裁定书：“将被执行人在城前西路2466号田园小区内的49号楼1单元101、102、201、301、302、401、402、501、502、602；2单元101、302、401、402、502、601、602；3单元102；4单元102、201、301、302、401、402、502、601；5单元101、202、302、401、402予以查封”。根据申请执行人赵明尧的申请，本院于2020年5月22日恢复执行，案号：（2020）鲁0883执恢286号。2020年6月2日，本院作出（2016）鲁0883执619-2号执行裁定书：“将被执行人在城前西路2466号田园小区内的49号楼一单元101、102、201、301、302、401、402、501、502、602；二单元101、302、401、402、502、601、602；三单元102；四单元102、201、301、302、401、402、502、601；五单元101、202、302、401、402予以查封（本次为续查封）”。2020年12月3日，本院作出（2020）鲁0883执恢286号执行裁定书：“拍卖被执行人邹城市瑞源房地产开发有限公司所有的邹城市；二单元602；三单元102；四单元302、601；五单元401、402，共计八套住宅，以清偿债务”。2013年9月22日原告与第三人瑞源房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为［预售商品房］。预售商品房批准机关为邹城市房管局，商品房预售许可证号为20140142。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第49幢1单元201号房，该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为2.9米，建筑层数地上6层，地下〇层；该商品房［合同约定］建筑面积共130.72平方米，其中，套内建筑面积117.648平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.072平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按［建筑面积］计算：该商品房单价为（人民币）每平方米3700元，总金额（人民币）483664元整。大写￥肆拾捌万叁仟陆佰陆拾肆元整。第六条付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。买受人采用一次性方式付款的，买受人应于2013年1月22日前交清全部购房款：人民币483664元。大写：肆拾捌万叁仟陆佰陆拾肆元整。第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人办理交接手续后30日内，买受人未能办理房屋交接的，自通知之日起记买受人物业费、入户（装修垃圾处置费）等费用，并由买受人承担房屋损毁、灭火等所有风险责任。原告与第三人瑞源房地产公司还约定了其他事项。原告邱克平在合同书上进行了签名，第三人瑞源房地产公司在合同书上加盖了单位印章，第三人的法定代表人薛正贵在该合同书上进行了签名。根据原告提交的个人活期存款账户交易明细记载：2013年9月13日，原告邱克平向第三人的法定代表人薛正贵个人银行账户转账54万元。2013年9月13日，第三人瑞源房地产公司向原告邱克平出具了收款收据，收款金额10万元（车库款）；2013年9月22日，第三人瑞源房地产公司向原告邱克平出具了收款收据，收款金额48万元，收款事由为交预收款。原告主张，2013年9月13日第三人瑞源房地产公司将案涉房屋交付给原告。原告2014年进行装修并开始居住至今。2015年5月23日，原告向第三人瑞源房地产公司交纳了物业费。根据原告提供的邹城市供电公司出具的历月电费明细记载：从2015年10月至2021年3月，原告邱克平正常用电并交纳电费。根据邹城市自然资源和规划局出具的《邹城市不动产登记信息查询证明》，截至2021年6月7日，原告邱克平名下无其他住宅。2021年4月19日，第三人瑞源房地产公司出具证明载明：“田园小区邱克平，女，1963年7月19日出生，汉族，住邹城市，现住49号楼一单元201室，原名1号楼一单元201室，现更名为49号楼1单元201室，特此证明。”2021年4月8日，原告邱克平对本院作出的（2020）鲁0883执恢286号执行裁定书提出书面异议，请求撤销本院依据（2020）鲁0883执恢286号执行裁定拍卖邹城市城前西路2466号田园小区0049号1单元201号房地产。本院于2021年4月16日作出（2021）鲁执异24号执行裁定书，裁定：驳回邱克平的异议请求。原告邱克平不服该裁定，依法向本院提起执行异议之诉。另查明：邹城市城前西路2466号田园小区0049幢1单元201号不动产登记在邹城市瑞源房地产开发有限公司名下。因第三人瑞源房地产公司说等小区内前面的两栋高层楼房建设完毕后一并办理房地产登记，因此，原告未办理案涉房屋的不动产登记。本院认为，本案争议的焦点问题是：原告邱克平对案涉商品房是否享有排除执行的民事权益，其诉讼请求应否得到支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中原告邱克平于2013年9月22日与第三人瑞源房地产公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买第三人瑞源房地产公司位于邹城市的房屋，该买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律的有关规定，属有效合同。原告于2013年9月13日交付给第三人瑞源房地产公司购房款48万元，占总房款的99.242%。原告所购买案涉房屋属于住宅，原告从2014年开始居住至今，且原告名下无其他住房。本院于2017年12月4日作出（2016）鲁0883执619号执行裁定书，裁定将登记在第三人瑞源房地产公司名下位于邹城市的房屋查封，本院查封的时间在原告邱克平与第三人瑞源房地产公司签订买卖合同之后。虽案涉房屋仍登记在第三人瑞源房地产公司名下，但原告对该房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益，故原告请求停止对位于邹城市房屋强制执行的诉讼请求，应予支持。综上所述，原告邱克平享有足以排除执行的民事权益，其停止对位于邹城市房屋强制执行的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条的规定，判决如下：不得对原告邱克平购买的位于邹城市房屋强制执行。案件受理费100元，由被告赵明尧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  苗家瀛人民陪审员  李长伟人民陪审员  韩殿伟二〇二一年六月十一日书 记 员  孙三妮