广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6629号上诉人（原审原告，反诉被告）：欧剑凡，男，1977年7月1日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：黄秋霞，广东开广律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑卿鹏，广东开广律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：方锦恒，男，1973年9月11日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘田东，广东红棉律师事务所律师。上诉人欧剑凡因与被上诉人方锦恒房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初14557号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。上诉人欧剑凡的委托诉讼代理人黄秋霞、郑卿鹏，被上诉人方锦恒及其委托诉讼代理人刘田东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧剑凡上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判欧剑凡无须退还方锦恒租赁保证金117000元、顶手费80000元；2.撤销一审判决第五项，改判方锦恒承担欧剑凡律师费21765元；3.本案诉讼费、上诉费由方锦恒承担。事实与理由：一、一审法院判决认定欧剑凡违约属于事实不清，适用法律错误。（一）方锦恒逾期交付租金是业主发函收回物业的根本原因和导火索，欧剑凡与业主之间诉讼尚在进行之中，责任不清的情况下，一审法院仅凭业主的书面函件认定欧剑凡丧失涉案物业处分权承担违约责任缺乏事实和法律依据；（二）退一步来说，业主发通知收回物业，但该发通知的行为并未导致方锦恒无法使用涉案物业，方锦恒并没有任何证据证明涉案物业发生无法使用的事实，仅凭一份通知函方锦恒就撤场属于方锦恒单方行为，并不足以证明涉案物业被强制采取措施发生无法使用的事实，并且其他租户仍在正常经营，方锦恒撤场只能说明是单方解除合同和单方积极主动追求的结果。方锦恒应当承担单方解除合同的违约责任；（三）进一步来说，一审判决认为欧剑凡逾期支付业主租金导致丧失物业处分权，那么方锦恒逾期支付欧剑凡租金显然应当承担违约责任。欧剑凡有权没收方锦恒的保证金，且顶手费是签订合同产生的费用，方锦恒无权要求退还，本案方锦恒逾期支付租金事实清楚，应当承担违约责任。二、按照双方签订的《租赁合同》第十二条第一款，方锦恒应承担欧剑凡律师费21765元。综上，请求二审法院予以改判。方锦恒答辩称：一、欧剑凡逾期向业主交租是本案纠纷发生的导火索。本案的合同不能继续履行是因为欧剑凡没有按照合同约定妥善处理与第一手房东的纠纷，到第一手房东通知方锦恒时已经及时告知了欧剑凡，但欧剑凡无法处理，其后方锦恒才撤场的。二、欧剑凡认为无需退还顶手费，根据合同约定，顶手费是在合同期满后才退还，但实际上方锦恒承租涉案商铺后并未开始经营，且是因为欧剑凡的原因而导致无法继续经营，因此该顶手费欧剑凡应予退还。三、欧剑凡认为一审判决判令其退还顶手费等费用是不公平的，但涉案合同无法继续履行的根本原因是在于欧剑凡，而方锦恒拖欠租金仅有一个月，且当时是疫情发生最严重的一个月，因此一审判决判令欧剑凡返还顶手费只是让欧剑凡收取的费用退还给方锦恒，并未判令欧剑凡双倍返还，因此并未要求欧剑凡承担相应的违约责任，方锦恒认为该判决结果是有道理的，所以没有提起上诉。四、关于律师费的问题，欧剑凡认为该律师费应由方锦恒承担，方锦恒对此不予认可。方锦恒认为要承担律师费的前提是存在违约行为，但方锦恒并不存在违约行为，因此不应承担律师费。另外，欧剑凡主张律师费为20000元，但发票上显示律师费仅是6000元。2020年8月11日，欧剑凡向一审法院起诉请求判令：1.方锦恒向欧剑凡支付2020年4月至5月的租金共78000元，并支付滞纳金23400元(滞纳金根据方锦恒每月所拖欠租金的金额按每逾期一日5%计算并以不超过所拖欠租金总额30%为限）。2.方锦恒偿还欧剑凡代垫的2020年3月电费640元、4月电费3060元。3.方锦恒承担欧剑凡律师费21765元。4.本案诉讼费全部由方锦恒承担。方锦恒向一审法院反诉请求判令：1、欧剑凡向方锦恒双倍返还履约保证金234000元、顶手费8万元。2、欧剑凡向方锦恒赔偿餐厅装修费用损失209376元。3、欧剑凡向方锦恒赔偿餐厅桌子沙发损失32450元、空调设备损失36080元、厨房设备损失106714.42元、广告招牌费损失23775元。4、欧剑凡向方锦恒赔偿临时关闭餐厅石材损失2549元、拆除搬迁费损失4400元、保管费损失7200元。5、本案反诉和本诉受理费全部由欧剑凡承担。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区大石街朝阳西路28、30、32、34号房屋的权属人为关静仪，2014年6月16日关静仪委托吴洁贞代为处理上述房屋的买卖、租赁等相关事项，并于当日办理公证。欧剑凡于2014年2月23日与案外人吴洁贞签订《整栋物业租赁合同》，承租广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场，建筑面积约2467.64平方米，租期自2014年2月21日至2029年2月20日。2019年8月22日，欧剑凡作为甲方与方锦恒作为乙方签订《租赁合同》，约定方锦恒向欧剑凡租赁位广州市番禺区大石街城西路大石供销社商场首层自编号4号铺及二楼之二（以下简称“涉案物业”），建筑面积约220平方米。租赁期限约10年，自2019年8月23日至2029年2月18日止，其中2019年8月23日至2019年10月10日为装修免租期，2019年10月11日起正式计租。租金从第二年起每年递增5%，其中2019年10月11日至2020年10月10日每月租金为39000元。方锦恒应于每月7日前一次性支付当月租金，于每月15日前通过银行转账方式向欧剑凡支付当月电费。方锦恒向欧剑凡缴纳三个月的租金117000元作为保证金，顶手费80000元。履约保证金不抵作租金，也不得抵扣应交纳的其他费用，顶手费无需退还，合同租赁期满或经双方协商一致解除合同的，方锦恒缴清租赁期内一切租金、水、电、管理等相关费用之日起7日内欧剑凡将方锦恒缴纳的保证金退还，租赁期满，欧剑凡无需退还顶手费给方锦恒。第六条约定：3、甲方保证对该物业具有完全的合法所有权和处分权，或者依法有权出租给乙方使用。若发生与甲方产权、处分权或影响出租权的有关纠纷或债权债务，概由甲方处理负责，并承担民事责任。由此给乙方造成的损失，由甲方赔偿。第八条约定违约责任：2、乙方不按本合同约定时间向甲方支付该物业租金、水、电费等，每逾期1天，按照应付金额的百分之五的标准给付滞纳金给甲方；逾期超过7天，甲方有权停止向乙方提供水、电等相关服务，并且有权单方解除本合同，没收乙方已支付的履约保证金，收回该物业，因此造成甲方其他经济损失，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方应在甲方发出书面通知之日起10天内搬出该物业，并在搬出之日前按照本合同规定付清所欠的租金、水电费、管理费、滞纳金等费用。3、本合同生效后，如一方需提前解除合同，应提前1个月通知对方，如甲方单方面提前解除本合同，应向乙方双倍返还履约保证金，并赔偿乙方因投资建设、装修、改造的各项工程机配套设施的投入损失及因此所造成的其他经济损失。如乙方单方面提前解除本合同，甲方有权没收乙方的履约保证金，乙方投资建设、装修、改造的各项工程及配套设施无偿归甲方所有，乙方应赔偿甲方因此造成包括但不限于预期租金利益的一切直接经济损失。上述《租赁合同》还对其他事项作出约定。欧剑凡称方锦恒未向其缴纳2020年4月和5月的租金及3月、4月的电费，欧剑凡经多次催促未果，故将方锦恒诉至本院。另查明：欧剑凡是涉案物业转租人，方锦恒是次承租人，因欧剑凡拖欠一手房东的租金，吴洁贞于2020年4月29日向包括方锦恒在内的整栋物业的次承租人发出《关于提前收回租赁物业的告知函》，称因欧剑凡拖欠其租金，其已经向欧剑凡发送律师函解除双方的租赁合同，没收押金，并决定于2020年5月15日收回租赁物业，请各次承租户接到函件后及时与欧剑凡协商相关合同解除及款项结算手续；如有意承租，可直接与其联系，双方另行签订租赁合同。2020年5月1日，欧剑凡向各承租人发送《继续履行合同告知函》，欧剑凡称其自2月至4月陆续向吴洁贞缴纳2020年2、3月租金及4月部分租金，其与吴洁贞签订的《整栋物业租赁合同》仍然合法有效，各承租经营户应依约向欧剑凡支付租金。欧剑凡仍会继续与吴洁贞就租赁物业事宜进行友好协商处理，积极维护欧剑凡及各承租经营户的合法权利。2020年5月9日，涉案物业权属人吴洁贞向各承租户发出《关于移交租赁物业的通知》，该通知称吴洁贞已经于2020年4月30日向欧剑凡发出律师函，依法解除双方租赁合同并没收押金，并决定收回物业。吴洁贞并委托张振孝先生代为处理收回租赁物业等相关工作，请各承租户及时与欧剑凡协商相关合同解除及款项结算手续，并于2020年5月15日配合张振孝办理租赁物业的移交手续，并将物业完好无损交付；各承租户接到函件后，如有意继续承租，可于2020年5月15日下午3点前与吴洁贞另行签订租赁合同。方锦恒主张因涉案物业的权属人要求收回房屋，故其被迫于2020年5月16日停止营业，并于2020年5月27日将物业内的物品拆除完毕，涉案物业现已经交还给权属人吴洁贞，吴洁贞也已经将涉案物业重新出租。方锦恒并称因欧剑凡未及时向涉案物业所有人缴纳租金导致涉案物业被物业权属人收回，欧剑凡与方锦恒的租赁合同提前解除致使方锦恒产生损失，方锦恒向本院提出反诉请求，要求欧剑凡双倍退还保证金234000元及顶手费80000元，赔偿装修费用209376元、赔偿涉案物业物品损失、拆迁费、保管费等。方锦恒并向本院提交了其为涉案物业投入的装修产生费用的相关凭证，拟证明其实际产生的损失。因各租户向欧剑凡申请延期或减免租金，欧剑凡于2020年3月25日向吴洁贞发送微信协商租金事宜，吴洁贞并于当日向欧剑凡回复：“欧生：关于这次病毒疫情问题我们都付出代价。大家也有共鸣。共同努力！共道难关。我也与你明确二月租金减免七万元。三月租金再减六万元。但前提是三月租金一定要在三月二十号前交付。但今天是二十五号了只交了六万元。看来你是不想再合作吧。……”，但欧剑凡未向吴洁贞缴纳欠缴租金，吴洁贞于2020年4月29日前曾多次通过微信向欧剑凡催缴租金，欧剑凡均未给予回应。欧剑凡委托律师代理作为委托诉讼代理人参加本案诉讼，欧剑凡并实际支出律师费6000元。本案一审庭审过程中，一审法院询问各方当事人因新冠疫情对涉案物业租赁产生的影响。欧剑凡表示“新冠疫情在2、3月份已经基本消除，且欧剑凡在4月份之前已经给与方锦恒相当大的折扣，故4月份之后不存在折扣的依据。”，方锦恒表示“本案原、方锦恒之间的租赁合同不能履行，不是因为新冠疫情原因，而是因为欧剑凡与一手房东之间存在纠纷，欧剑凡拖欠一手房东租金，导致一手房东让我方撤场。”，方锦恒并表示“我方拖欠欧剑凡2020年4月份租金是39000元的70%即27300元，我方认为5月份应该只需缴纳5月11日至5月15日五天的租金629.33元。我方之所以认为2020年4月份的租金只需缴纳70%，因为此期间仍然是新冠疫情的期间，且一手房东也给欧剑凡减租了”，方锦恒同意向欧剑凡支付2020年3月电费640元、4月电费3060元。欧剑凡不认可方锦恒计算租金的方式，欧剑凡认为4月、5月份均应当按全月租金39000元计算，且5月租金的计费时间是2020年5月11日至2020年6月10日。以上事实，有欧剑凡与方锦恒提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。欧剑凡与方锦恒签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，故双方均应当遵照履行。根据欧剑凡与方锦恒提交的证据。经双方协商，方锦恒按照月租金50%的标准向欧剑凡支付了2020年2月11日至2020年3月10日期间的租金，按照月租金70%的标准向欧剑凡支付了2020年3月11日至4月10日的租金。因方锦恒经营困难向欧剑凡提出减免2020年4月10日后的租金，双方对此未达成一致意见。在欧剑凡、方锦恒协商期间，因欧剑凡欠缴案外人吴洁贞整栋物业的租金，案外人吴洁贞于2020年5月15日向方锦恒收回涉案物业，故欧剑凡与方锦恒签订的《租赁合同》应当于当日予以解除。方锦恒仍应向欧剑凡支付2020年4月11日至2020年5月15日期间的租金。因新冠疫情影响，欧剑凡已减免涉案物业2月及3月部分租金，双方未就4月租金是否减免达成一致意见，故4月租金应当按照合同约定租金标准39000元/月计算，2020年4月11日至2020年5月15日期间的租金为42500元（39000元+39000元÷30天×5天），考虑到新冠疫情的影响，对欧剑凡主张的租金超出部分及逾期支付租金利息的诉讼请求，一审法院则酌情不予支持。方锦恒在本案中表示同意向欧剑凡支付3月及4月的电费合共3700元，是方锦恒对自身权益的处分行为，亦符合双方约定，一审法院应当予以确认。本案中，方锦恒逾期支付租金超过7天，构成违约；欧剑凡亦因在合同期限届满前丧失对涉案物业的处分权，导致涉案物业被物业权属人提前收回，欧剑凡亦违反了双方签订的《租赁合同》约定，故本案原、方锦恒均应当在自身过错范围内承担相应的违约责任。因方锦恒受新冠疫情影响经营、租赁涉案物业时间较短，欧剑凡向案外人承租包括涉案物业在内的整栋物业，各物业次承租人逾期交租使得欧剑凡履行其与案外人签订的整栋物业的租赁合同产生困难。鉴于双方均因各自的违约行为致使对方产生相关损失，一审法院根据公平合理原则，酌情确定在一审法院判令方锦恒向欧剑凡支付拖欠租金及电费的情况下，欧剑凡向方锦恒退回租赁保证金117000元及顶手费80000元，以弥补双方产生的损失，对欧剑凡主张的其他诉讼请求及方锦恒主张的其他反诉请求，一审法院则均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，于2021年1月8日判决如下：一、方锦恒应当自本判决发生法律效力之日起七日内向欧剑凡支付2020年4月11日至2020年5月15期间的租金42500元。二、方锦恒应当自本判决发生法律效力之日起七日内向欧剑凡支付2020年3月及4月的电费合共3700元。四、欧剑凡应当自本判决发生法律效力之日起七日内向方锦恒退还租赁保证金117000元、顶手费80000元。五、驳回欧剑凡的其他诉讼请求。六、驳回方锦恒的其他反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2838元，减半收取计1419元，由欧剑凡负担942元，方锦恒负担477元；反诉受理费11166元，减半收取计5583元，由欧剑凡负担2120元，方锦恒负担3463元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，双方均对一审查明事实无异议，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：欧剑凡应否退还租赁保证金117000元、顶手费80000元给方锦恒。根据本案查明的事实，双方租赁合同期限约10年，从2019年8月23日至2029年2月18日。方锦恒未依约支付2020年4月、5月租金及2020年3、4月电费。但因欧剑凡拖欠其上一手出租人吴洁贞租金，吴洁贞于2020年4月29日、2020年5月9日向包括方锦恒在内的整栋物业的次承租人发出告知函，称已向欧剑凡发出解除合同函，决定于2020年5月15日收回租赁物业。之后，方锦恒于2020年5月16日停止营业，并于2020年5月27将涉案物业交还给吴洁贞。据此，欧剑凡与方锦恒之间的租赁合同予以解除。从上述事实看，虽方锦恒逾期支付租金超过7天，但该违约行为轻微，且当时处于疫情期间，故双方租赁合同无法继续履行不能归责于方锦恒，应系欧剑凡未能提供适租租赁物导致的，因此，欧剑凡主张没收租赁保证金，并要求方锦恒支付律师费缺乏合同和事实依据，本院不予支持。关于顶手费的问题，该费用系承租人为实现其租赁合同目的而支付的费用，应分摊至整个租赁合同期限。现涉案租赁合同提前解除，方锦恒无法实现其合同目的，故欧剑凡应向方锦恒退还剩余租赁期限所对应的顶手费，即80000元×（2020年5月15日至2029年2月18日合计约105个月）÷（2019年8月23日至2029年2月18日合计约115个月）=73043元。需要说明的是，一审判决缺少“判项三”，应为笔误，鉴于本案二审予以改判，故对一审第四、五、六判项序号不作相应调整。综上所述，欧剑凡的部分上诉请求成立，本院予以支持；其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，唯部分处理结果不当，本院予以改判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初14557号第一、二、五项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初14557号第六项；三、变更广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初14557号第四项为：欧剑凡在本判决发生法律效力之日起七日内向方锦恒退还租赁保证金117000元、顶手费73043元；四、驳回方锦恒其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1419元，由欧剑凡负担942元，方锦恒负担477元；反诉受理费5583元，由欧剑凡负担2095元，由方锦恒负担3488元。二审案件受理费4581元，由欧剑凡负担4531元，方锦恒负担50元。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年六月七日书记员  张 旭彭诗敏