广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初1914号原告：廖玉兰，女，1967年9月3日出生，汉族，现住广东省廉江市××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××763。委托代理人：岑学敏，广东直尺律师事务所律师。委托代理人：全蔚然，广东直尺律师事务所律师。被告：管辉，男，1955年3月26日出生，汉族，现住广东省廉江市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××152。被告：麦雪超，男，1982年9月11日出生，汉族，住广东省廉江市罗州街道县××××××，公民身份号码440××××××××××××412。以上两被告的共同委托代理人：李益昌，广东红棉律师事务所律师。原告廖玉兰与被告管辉、麦雪超建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告廖玉兰的委托诉讼代理人岑学敏、全蔚然到庭参加了诉讼，被告管辉、麦雪超的共同委托诉讼代理人李益昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖玉兰向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年4月18日签订的《建设用地转让协议书》；2.被告返还原告交付的土地款1175000元并支付利息（以1175000元为基数，从2015年4月18日起至清偿债务日止按年利率30%计）；3.诉讼费用全部由被告承担。诉讼过程中，原告廖玉兰变更、增加诉讼请求为：1.判决被告在六个月内将位于廉江市××××××××××块的使用权按协议约定的条件交付给原告使用（原告廖玉兰在庭审结束后撤回该项诉讼请求）；2.判决被告支付从2015年4月18日起至2019年12月30日止的利息共992125元给原告；3.判决被告从2020年1月1日起以1175000元为本金按月息10000元支付至交付土地使用权给原告时止的利息给原告（至2021年5月31日止尚欠应付利息100000元）；4.本案全部诉讼费用由被告负担。原告廖玉兰变更、增加诉讼请求后的事实与理由：2015年4月18日，被告作为甲方（转让方）与原告作为乙方（受让方）签订了《建设用地转让协议书》（下简称“协议书”），协议书上并有廉江市×××××干部代表同意签字。协议书主要内容：“一、乙方受让甲方位于廉江市××××××××××块，该地块地基面积为130平方米，规格10×13米，座北向南。地皮款每平方人民币壹万元（￥10000元），合计总款壹佰叁拾零万元（￥1300000元）。此地块是政府返还给角湖×村的留用地（有红线图），政府出资负责三通一平，由村干部村民代表公开决定转让给甲方的。如土地有争议或纠纷的情况，由甲方和村干部与政府有关部门协商解决。所需费用由甲方和村负责。二、付款方式：乙方交土地款定金柒拾万元，在1天内交土地总价款八成，欠款部分办好“三证”后一次性交清，过期不交，甲方计欠款数额的3%月滞纳金。甲方在政府允许办证时负责为乙方建房办三证（即建设用地规划证、国土使用证、建设工程规划许可证）。签订好协议书后，被告麦雪超向原告出具一份《许可建设用地转让确认书》，内容为“我叫麦雪超，是管辉的女婿。我于2014年1月19日与廉江市×××××××××委角湖×村签订的《土地使用权属转让协议书》实际是我代岳父管辉签订的。因此，岳父管辉于2015年4月18日与廖玉兰签订的转让角湖×村新湖路8号地块面积130平方米的《建设用地转让协议书》我是无条件许可的，因为该地块是他付给角湖×村叁佰万元首期款定购的，故有权处置该地块，收取受让方土地款。鉴于以上情况，在此，我绝对许可岳父管辉与廖玉兰签订上述协议书，并郑重确认此协议合法、有效。许可确认人（签章）：麦雪超2015年4月18日在场证明人：庞进煜、梁金祥（签字）”办理完上述手续后，2015年4月18日原告共支付了土地款人民币1025000元给被告管辉，又于2015年4月28日支付了土地款人民币150000元给被告管辉（管辉均立有《收据》给原告收执为凭），原告合计支付了地皮款1175000元，已超过了双方合同约定的土地总价款的八成。被告收到款后一直以各种理由为借口拖延交付土地给原告建房使用，也未为原告办理“三证”，后双方于2020年1月11日签订了《补充协议》，协议主要内容约定“一、按甲方收到乙方土地款作月息一分五厘计息。二、今年计息从1月开始，计算至甲方能提供土地给乙方使用时为止。三、在签订本协议时，从壹月开始每月甲方付给乙方利息壹万元，终止付息时间为土地交付使用之日。四、此协议一式二份，甲乙双方各执一份。五、本协议自签字之日起生效。甲方（签章）管辉乙方（签章）廖玉兰在场人（签名）庞进煜、梁金祥订立时间2020年1月11日”。在签订被充协议后至今被告还没有交付土地给原告使用。按照《补充协议》第一条的约定，被告管辉应从收到原告土地款之日起按月息一分五厘计算给原告，那么，从2015年4月18日起计至2019年12月27日止被告管辉应支付利息合计992125元给原告（计算方式为：2015年4月18日起以本金1025000元计至2015年4月27日止共10天利息为5125元；2015年4月28日起以本金为1175000元计至2019年12月30日止，按共56个月计利息987000元），但至今未支付。另外，根据《补充协议》第二及第三条的约定从2020年1月起至交付土地使用时止按月利息壹万元支付，但到目前即2021年5月，被告应支付17个月的利息共170000元给原告，但是被告管辉只支付70000元，尚欠100000元未支付。为此，截止到今年五月止，被告管辉尚欠原告利息合计1092125元。综上所述，原告与被告签订《建设用地转让协议书》，被告并口头承诺半年内交付土地给原告使用，并要为原告办理“三证”，但历经六年多了都未能按协议约定将土地交付给原告建房使用，也未办理好“三证”交给原告，其行为己给原告造成了重大损失，后被告同意计利息给原告以弥补原告损失，双方签订了《补充协议》，但被告却又不按时履行补充协议的义务。被告麦雪超是被告管辉的女婿，其也是《土地使用权属转让协议书》的名义签订人，同时也是《许可建设用地转让确认书》的许可人，因此，其负有与管辉一并交付土地使用权给原告的义务和责任，其应与管辉共同承担对原告的法律责任。为了保护原告的合法权益，原告提起了诉讼，并提出本《变更、增加诉讼请求申请书》，请求法院判决支持原告变更后的诉讼请求。被告管辉、麦雪超提交书面答辩状辩称，一、被告同意解除双方于2015年4月18日签订的《建设用地转让协议书》。涉案土地原是征地后政府返还给角湖村的留用地，该地目前的情况是被村民占用，乱搭乱建，没能清理，政府至今没有进行三通一平，没能交付，仍未能够办理三证。正如原告在起诉状所言的，该地块又被他人占用开饭店、设汽车教练场，加之村民占用集体土地乱搭乱建现象比较突出，矛盾重重，遗留问题严重。角湖垌村的村民代表两年前曾多次到市自然资源局、城北街道办争取解决土地办证及清理附着物问题都无法得到解决。地上附着物清理不了，三通一平工程无法实施，办不了“三证”，不能将建设用地依法转让给原告。所以，办不了三证，不是被告的原因造成的，被告在合同中没有任何违约情形。只是考虑到原告目前需要建房的实际情况，被告同意原告解除土地转让合同。一、被告同意返还原告土地款1175000元，但原告要求以1175000元为基数，从2015年4月18日起至清偿债务日止按年利率30%计利息，没有事实及法律依据。首先，原告在向被告买地时是清楚当时的土地状况的，政府还没有搞好三通一平，尚没有交付村使用。何时能建房，没人能确定。但以后肯定能建房，只是目前因为种种原因，政府未搞三通一平，未向村交付，现在暂时不能建房而已。原告对此是完全清楚的。所以原告向被告所购买的是未确定何时交付的土地。这种情形与购买期房的情形类似。其次，双方签订的《建设用地转让协议书》并没有约定合同的解除条件。第三，被告从来没有违反合同的约定。所以，原告要求以1175000元为基数，从2015年4月18日起至清偿债务日止按年利率30%计利息，没有事实及法律依据。三、双方于签订过补充协议，被告同意给原告每月1万元作为暂时不能建房的补偿款。2020年1月，双方在凯登酒店236房商议补充协议，被告同意向原告每月支付1万元作为被告暂时不能建房的补偿款，直到该地达到可以建房的“三通一平”条件。当时在场的有原告的丈夫钟作奎、管辉，还有庞进煜、梁金强、农商行林行长。签订协议的当天，被告已支付原告1万元，后来已转账5个月共5万元的款项给了原告，合计已支付原告7万元。其实，这个补充协议，对被告方是不公平的，从法律上讲，被告也没有给原告补偿的义务。被告的土地也是向角湖垌村购买的，村没有向被告交付，也没有向被告进行过任何补偿，凭什么被告要向原告补偿呢？综上所述，被告同意解除双方于2015年4月18日签订的《建设用地转让协议书》。被告同意返还原告土地款1175000元，而不应计算利息。所转让的土地目前不能建房是政府与被征地村的多种原因造成的，不是被告违约所致，被告已向原告支付了7万元，理应退还。恳请法院驳回原告对利息的请求。补充答辩：1、原双方签订的《建设用地转让协议书》以及2020年1月11日签订的补充协议依然有效。被告可以依补充协议每月支付1万元利息，实际就是补偿金给原告。目前已向原告支付7万元；2、由于政府以及村的各种原因，政府不能将涉案地交付给角湖垌村，涉案土地是被告向角湖垌村购买再转让给原告的。所以在政府没有交付土地给村的前提下，是不可能在六个月内被告将涉案土地交给原告的。故此，原告的诉讼请求不可能实现，不是被告不想而是被告所不能。即被告在主观上和客观上均不能办到将涉案土地交付给原告；3、原告在购买土地时，是完全清楚当时的土地状况，政府还没有搞好三通一平，尚没有交付给村使用。何时能建房，没有人可以确定，但以后肯定能够建房的，只是目前因为种种原因政府未能搞好三通一平，未向村交付。现暂时不能建房。原告对此事是完全清楚的，所以原告向被告购买的是未确定何时交付的土地，此种情形与购买期房的情形相似。其次，双方签订的建设用地转让协议书并没有约定何时交地以及支付利息的问题；4、被告从来没有违反该转让协议书的约定；由于被告没有任何违反建设用地转让协议书的行为，被告一直向原告承诺，当政府将涉案土地交付给村，村再交付给被告后，被告即时将土地交付给原告。原告的第二项请求要求支付992125元利息无任何事实依据和法律依据。同意原告的第三项的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交以下了证据并在庭上出示：1.《建设用地转让协议书》《附图》各一份（有原件），证明原告与被告管辉于2015年4月18日签订协议转让廉江市××××××××××块使用权等情况；2.《许可建设用地转让确认书》一份（有原件）及《土地使用权属转让协议书》《附图》各一份（无原件），证明被告麦雪超（系管辉女婿）许可被告管辉转让涉案土地款使用权给原告等情况；3.《收据》二份（有原件），证明被告分别于2015年4月18日支付102.5万元、于2015年4月28日支付15万元，合计支付117.5万元土地款给被告管辉等情况；4.《补充协议》一份（有原件），证明被告应继续交付转让的土地使用权给原告及应按补充协议计算支付利息给原告等情况。经庭审质证，两被告对原告提供的证据均无异议。两被告为其抗辩当庭向本院提交证据如下：1、《证人证词》一份（有原件），证明原、被告于2020年1月签订过补充协议，主要内容是被告同意给原告每月1万元作为暂时不能建房的补偿款，直到能建房为止。被告已向原告支付了7万元（其中1万元是签订协议时给的现金）；2、《网上银行电子回单》二份（网上打印），证明原、被告于2020年1月签订过补充协议，主要内容是被告同意给原告每月1万元作为暂时不能建房的补偿款，直到能建房为止。被告已向原告支付了7万元（其中1万元是签订协议时给的现金）；3、《居民身份证》三份（没有原件），证明两被告的诉讼主体适格。经庭审质证，原告对两被告提供证据的质证意见是：对证据1的三性均有异议，作为证人应当出庭作证，对于被告证明的事实不认可；对证据2的三性均无异议，原告确实已经收到被告7万元；对证据3的三性均无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月19日，被告麦雪超与廉江市××××××××××××民小组签订《土地使用权属转让协议书》，廉江市××××××××××××民小组将其村边门口垌的土地（土地总面积3238平方米）以价款9612000元转让给被告麦雪超。2015年4月18日，被告管辉作为甲方（转让方）与原告廖玉兰作为乙方（受让方）签订了《建设用地转让协议书》，被告麦雪超在协议上书写“同意转让”并签字，该协议书主要约定“1.乙方受让甲方位于廉江市××××××××××块，该地块地基面积为130平方米，规格10×13米，座北向南。地皮款合计1300000元。此地块是政府返还给角湖×村的留用地（有红线图），政府出资负责三通一平，由村干部村民代表公开决定转让给甲方；2.付款方式：乙方交土地款定金柒拾万元，在1天内交土地总价款八成，欠款部分办好“三证”后一次性交清，过期不交，甲方计欠款数额的3%月滞纳金。3.甲方在政府允许办证时负责为乙方建房办三证（即建设用地规划证、国土使用证、建设工程规划许可证）”。签订协议书后，被告麦雪超向原告出具一份《许可建设用地转让确认书》，载明“我叫麦雪超，是管辉的女婿。我于2014年1月19日与廉江市×××××××××委角湖×村签订的《土地使用权属转让协议书》实际是我代岳父管辉签订的。因此，岳父管辉于2015年4月18日与廖玉兰签订的转让角湖×村新湖路8号地块面积130平方米的《建设用地转让协议书》我是无条件许可的，因为该地块是他付给角湖×村叁佰万元首期款定购的，故有权处置该地块，收取受让方土地款。鉴于以上情况，在此，我绝对许可岳父管辉与廖玉兰签订上述协议书，并郑重确认此协议合法、有效”。办理完上述手续后，原告于2015年4月18日支付了土地款1025000元给被告管辉，又于2015年4月28日支付了土地款150000元给被告管辉。原告合计支付了土地款1175000元，已超过了双方合同约定的土地总价款1300000元的八成。原告（乙方）与被告管辉（甲方）于2020年1月11日签订《补充协议》，该协议主要约定“一、按甲方收到乙方土地款作月息一分五厘计息。二、今年计息从1月开始，计息至甲方能提供土地给乙方使用时为止。三、在签订本协议时，从壹月开始每月甲方付给乙方利息壹万元，终止付息时间为土地交付使用之日。四、此协议一式二份，甲乙双方各执一份。五、本协议自签字之日起生效”。签订补充协议后，被告管辉只是按每月10000元的标准共计支付了70000元利息给原告，至今未支付其他约定的利息及未交付土地给原告使用。后双方引发纠纷，原告诉至本院请求处理。本院认为，本案是建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，因案涉土地使用权转让法律事实的引起发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。关于被告管辉应否向原告支付利息及利息的计算问题。被告管辉向原告转让案涉土地使用权，原告已按照双方约定支付了超过合同八成的土地转让款，被告管辉因未能及时转让案涉土地使用权而与原告签订《补充协议》，但至今未能按补充协议约定履行义务。《补充协议》约定“按甲方收到乙方土地款作月息一分五厘计息”，但因月利率1.5%（即年利率18%）的利息约定超出了2020年1月合同签订时一年期贷款市场报价利率的四倍（即：年利率4.15%×4=年利率16.6%），故被告管辉应自收到土地款之日起按照年利率16.6%计付利息给原告至2019年12月31日，但原告只是主张到2019年12月30日，是其对自己权利所作的处分，本院予以准许。《补充协议》约定“二、今年计息从1月开始，计息至甲方能提供土地给乙方使用时为止。三、在签订本协议时，从壹月开始每月甲方付给乙方利息壹万元，终止付息时间为土地交付使用之日”，每月利息10000元（双方在庭审中均确认换算月利率为1.02%）没有超过相关法律所保护的利息范围，且被告管辉在庭审中明确表示同意支付，故被告管辉应自2020年1月1日起每月支付利息10000元给原告直至转让土地使用权给原告时止。至于双方均确认的被告已按每月10000元支付的共计70000元利息从应付利息中扣减。故此，本院对原告主张利息合法合理的部分予以支持，不合法合理的部分不予支持。关于被告麦雪超应否承担责任的问题。被告麦雪超并未作为出让人与原告签订土地使用权转让协议，也未签字同意原告与被告管辉之间签订的《补充协议》，被告麦雪超出具的《许可建设用地转让确认书》并不能作为其承担原告诉请责任的依据，此外，被告麦雪超也未收到原告任何土地转让款，故此，原告主张被告麦雪超承担责任的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、限被告管辉在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖玉兰支付自2015年4月18日起至2019年12月30日止的利息（利息计算方式：自2015年4月18日起至2015年4月27日止的利息以本金1025000元为基数按年利率16.6%计算，自2015年4月28日起至2019年12月30日止的利息以本金1175000元为基数按年利率16.6%计算）；二、限被告管辉在本判决发生法律效力之日起十日内支付自2020年1月1日起每月10000元的利息给原告廖玉兰直至转让土地使用权给原告廖玉兰时止，被告管辉已支付的70000元利息从应付利息中扣减；三、驳回原告廖玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7687.5元（原告已预交），由被告管辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 梁海云二〇二一年六月二十八日法官助理 黄秋玲书 记 员 黄康俊附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。