贵州省贵定县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2723民初1099号原告：柳启清，女，1982年8月13日生，汉族，贵州省贵定县人，个体工商户，住贵州省贵定县。原告：戴鼎纯，男，1975年12月21日生，汉族，贵州省贵定县人，个体工商户，住贵州省贵定县。二原告共同委托诉讼代理人：龙海燕，贵州简曦律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：李记瑶，贵州简曦律师事务所实习律师。被告：贵定县泓源房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州贵定县金南街道黄泥坝新区。统一社会信用代码91522723MA6DKBR43C。法定代表人：王斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁兆学，该公司会计。原告柳启清、戴鼎纯与被告贵定县泓源房地产开发有限公司（以下简称贵定泓源房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，原告柳启清、戴鼎纯于2021年5月18日向本院提出财产保全申请，本院作出（2021）黔2723财保62号裁定进行相应保全。2021年6月3日，本院公开开庭进行了审理。原告柳启清、戴鼎纯的共同委托诉讼代理人龙海燕、李记瑶，被告贵定泓源房开公司的委托诉讼代理人袁兆学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柳启清、戴鼎纯向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2、判令被告退还原告已付房款669650元和支付违约金60804.22元；3、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实及理由：2018年1月2日，原告与被告签订《商铺买卖合同》，原告购买被告开发的贵定县泓源国际新城第三幢1-6号商铺。原告2017年11月1日至2018年1月2日支付首付款669650元，余款21万元以银行按揭支付。被告应当在2018年10月30日前向原告交付该房屋，但被告至今未交付，经原告多次催告，被告均不履行义务，且将原告购买店铺改为过道。综上，请贵院支持原告诉讼请求。之后，二原告要求变更诉讼请求为：1、判令被告继续履行《商铺买卖合同》，将商铺交付并过户；2、被告支付逾期交房违约金61206.01元，逾期办证违约金36763.78元；3、本案诉讼及保全费用由被告承担。被告贵定泓源房开公司辩称，原告所陈述的事实答辩人认可，3号楼消防通道没有验收通过，也没有交房，原告主张违约金答辩人不同意提高，也不承担给付责任。本院经审理认定事实如下：2018年1月2日，柳启清、戴鼎纯购买贵定泓源房开公司位于贵定县，并以柳启清名义与贵定泓源房开公司签订《商铺买卖合同》，合同约定：“出卖人贵定泓源房开公司，买受人柳启清、戴鼎纯；买受人购买出卖人位于贵定县；建筑面积77.93平方米，套内建筑面积71.35平方米，单价为12328.66元／平方米，总价款为879650元；付款方式：首付649650元，余款23万元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，买受人接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续；交付商铺时间在2018年10月30日前；逾期交房超过60日，买受人有权退房，买受人退房的，应书面通知出卖人，出卖人收到退房通知之日起20日内退还全部已付款，并按全部已付款1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；出卖人承诺于2019年10月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，不按前款履行的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金等等”。2017年11月1日，戴鼎纯向贵州丰泽禾生商业管理有限公司交纳购房认筹金2万元、2017年12月8日柳启清向贵定泓源房开公司交纳商铺购房款10万元、2017年12月15日柳启清再次向贵定泓源房开公司交纳商铺款44.9万元、2018年1月2日戴鼎纯交纳房款100650元。贵定泓源房开公司至今未向柳启清，戴鼎纯交付商铺。2021年5月10日，二原告向本院起诉，提出如前诉讼请求。庭审中，柳启清、戴鼎纯要求将逾期交房和逾期办证的违约金分别从约定交房日和办证日起按已付房款日万分之一计算至实际交房、实际办证之日止。本院认为，柳启清、戴鼎纯购买贵定泓源房开公司开发位于贵定县，虽《商铺买卖合同》中约定买受人为柳启清、戴鼎纯，合同最后的署名当事人为贵定泓源房开公司、柳启清，但柳启清、戴鼎纯均向贵定泓源房开公司履行交付房款义务，因此，实际履行合同买受人为柳启清、戴鼎纯。由于双方签订的《商铺买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同成立并生效。柳启清、戴鼎纯按照合同约定向贵定泓源房开公司履行交付了首付款64.965万元，剩余房款贵定泓源房开公司未提供要求柳启清、戴鼎纯办理按揭贷款的证据，在本案中也未要求柳启清、戴鼎纯交纳，故柳启清、戴鼎纯未付的剩余房款，贵定泓源房开公司另行主张权利。现柳启清、戴鼎纯要求贵定泓源房开公司交付位于贵定县，符合合同约定，本院支持由贵定泓源房开公司在案涉商铺符合交付条件后及时向柳启清、戴鼎纯交付商铺；柳启清、戴鼎纯要求贵定泓源房开公司按照已付房款669650元从2018年10月30日起按日万分之一（约为月0.9%）支付违约金至实际交房之日止，被告认为原告支付的购房款仅为649650元，其余20000元原告并非支付给被告，而是支付给销售方。本院认为，被告将其开发的楼盘委托销售公司进行销售，被告与销售公司系委托与被委托的关系，销售公司收取原告的认筹款，责任应由委托人承担，故原告支付给销售公司的认筹款20000元可视为支付给被告的购房款。因此，原告向被告支付的购房款为669650元。现原告要求贵定泓源房开公司按照已付房款669650元从2018年10月30日起按日万分之一（约为月0.9%）支付违约金至实际交房之日止，根据双方合同约定，本院支持被告从2018年10月31日起按日万分之一（约为月0.9%）向原告支付违约金至实际交房之日止；柳启清、戴鼎纯要求贵定泓源房开公司按照已付房款669650元从2019年10月30日起按日万分之一支付违约金至实际办证之日止，本院认为，双方虽然在合同中约定了逾期办证违约金计算标准，但柳启清、戴鼎纯未提供证据证明逾期办证给其造成的实际损失，本院根据合同的履行情况，按照公平和诚实信用原则，酌情调整本案逾期办证违约金以已付房款为基数从合同约定办证之日起按日万分之零点五支付逾期办证违约金至实际办证之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告贵定县泓源房地产开发有限公司将位于贵定县在符合《商铺买卖合同》的交付条件时向原告柳启清、戴鼎纯履行交付义务；二、被告贵定县泓源房地产开发有限公司从2018年10月31日起以已付房款669650元为基数按日万分之一向原告柳启清、戴鼎纯支付违约金至实际交房之日止（该违约金在实际交房之日起五日内支付）；三、被告贵定县泓源房地产开发有限公司从2019年10月30日起以已付房款669650元为基数按日万分之零点五向原告柳启清、戴鼎纯支付违约金至实际办理案涉商铺产权过户登记之日止（该违约金在实际办理案涉商铺产权过户登记之日起五日内支付）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11104元，减半收取5552元，财产保全费4520元，两项合计10072元，由被告贵定县泓源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如义务人未按判决规定的期间履行义务，权利人可在判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  陈留龙二〇二一年六月二十九日法官助理袁双梅书记员冯晨