广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10525号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市林李物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区南村镇兴业大道东1号1栋2C13。法定代表人：林亿豪，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁楚冰，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪莹，广东南国德赛律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州高益工程有限公司。住所地：广东省广州市南沙区大涌乐昌三街60号202房。法定代表人：王立江，总经理。被上诉人（原审被告）：王立江，男，1975年12月16日出生，汉族，身份证住址湖南省东安县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人广州市林李物业管理有限公司（以下简称林李公司）与被上诉人广州高益工程有限公司（以下简称高益公司）、王立江房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人林李公司不服广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初6247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林李公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，改判高益公司、王立江向林李公司支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金63万元、2020年6月10日至2020年10月20日的租金912484元、水费1210.62元、电费61211.7元；2.高益公司、王立江承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、合同明确约定且高益公司自认其明知租赁物业现场存放着部分化工装置，仍自愿按现状承租、自行承担经营期间的一切风险，一审法院以此判决林李公司减收租金没有任何法律依据。一审法院无视当事人之间签订的《物业租赁合同》的约定，错误认定林李公司应减收租金，直接确定按原租金的50%计算租金没有任何法律依据。二、拆除化工装置、化学储罐并非林李公司的合同义务或法定义务，一审法院认定林李公司有义务拆卸属于认定事实错误。三、高益公司作为违约方，应当按照合同约定承担违约责任，一审法院故意遗漏高益公司逾期支付租金及损坏租赁物业等违约事实，适用程序不当，造成判决不公。（一）高益公司至今仍欠付租金本金1542484元及水电费，应当按照《物业租赁合同》的约定支付违约金。（二）因高益公司使用不当，人为造成租赁物业损坏严重，应当按照《物业租赁合同》的约定承担修复赔偿责任。在租赁期间，高益公司使用多辆重型运输车运输了大量的砂石到租赁物业的空地上，随意在空地安装砂石生产线，堆放高达5米的大量石材，地面被泥石覆盖，空地地面产生了严重的地面开裂、地基下沉等问题，排水系统损坏，导致成片污水积水，绿化损毁严重；建筑物地基与地面出现裂缝，墙面瓷砖跌落，部分棚架缺失，内部大门变形，内部地面下沉。根据《物业租赁合同》第九条第（二）款第3项之约定，因高益公司使用租赁物业不当及人为造成租赁物业损坏，应当承担相关修复费用以及林李公司为保全证据、防止损失扩大而支出公证费10000元。林李公司已提供充分证据证明高益公司损坏租赁物业事实，并申请对租赁物业的地面、建筑物等是否存在开裂、地面下沉等问题进行鉴定，如存在开裂、地面下沉等损坏问题，则进一步鉴定修复方案和修复费用。但一审法院在未向林李公司作出释明的情况下，以林李公司未申请对形成下陷、开裂、沉降的原因进行鉴定为由，不予接纳林李公司的鉴定申请，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》《最高人民法院关于人民法院民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的现定》的相关规定，适用程序不当，损害了林李公司的合法权益。综上所述，一审法院错误认定林李公司的责任，无视台同约定及高益公司的违约事实，查明事实不清，适用程序不当。林李公司恳请二审法院在全面查明案件事实的基础上，改判支持林李公司的全部诉讼请求。林李公司二审当庭增加上诉请求：请求判令高益公司、王立江向林李公司支付相应的违约金（暂计至2020年12月7日的违约金为1392720元）以及承担修复租赁物业区域下陷开裂和沉降的费用（修复费用暂计20万元）以及承担林李公司为保存证据所支付的公证费1万元。上述合计费用1602720元。高益公司、王立江共同辩称，一、一审事实查明清楚正确，适用法律正确，履行拆迁化学品储存罐等设备系林李公司的义务，林李公司上诉称其已经在积极履行该义务没有事实依据。（一）林李公司上诉称林李公司称高益公司、王立江自愿自行承担租赁物业现场存放化工装置所造成的一切风险系对合同的断章取义，歪曲事实，没有事实依据。（二）林李公司上诉称其无权处理，已经就此事尽了最大的努力没有事实依据。二、一审法院不按高益公司、王立江实际使用面积的50%来计算租金，不按林李公司同意的免租期延长到2020年5月10日，即从5月11日作为租金的起算点，实际上已经是偏帮了林李公司，高益公司、王立江之所以没有就这两个问题进行上诉，是因为不愿意就此事多增加律师费用，且一审这么判可能已经综合考虑整个案件情况，所以才没提起上诉。（一）高益公司、王立江实际只使用了租赁物不到四分之一的面积，租金理应酌情减免。因林李公司怠于履行拆除化学装置的义务，高益公司、王立江实际上只使用了租赁场地面积为4069.2平方米的地方，因此，高益公司、王立江只应按照实际租赁面积占建筑物总面积的比例支付不到四分之一的租金。（二）高益公司、王立江支付租金的起算时间应从2020年5月10日起算，一审判决从2020年5月1日起算林李公司收取租金的时间有误，高益公司、王立江对一审判决并非没有不满，但考虑到一审法院酌情减免租金，应该是综合考虑到这一点，为了不增加二审律师费用，才没有上诉。（三）林李公司没有按时履行义务，导致租赁目的无法达到，高益公司、王立江无法正常使用租赁现场，在林李公司不能明确搬走化学用品的时间下，高益公司、王立江被逼只能解除合同，高益公司、王立江也是损失惨重。三、林李公司上诉称王立江自认违约、一审法院故意遗漏逾期支付租金及损坏租赁物业等违约事实，适用程序不当没有任何事实依据。一审判决对林李公司的违约金的诉请以及修复费用的诉请已经在第13页明确写明，程序合法正确，而王立江也没有自认过违约。关于修复费用问题，租赁区域的下陷、开裂、沉降的原因并非高益公司、王立江所造成，高益公司、王立江仅仅是正常地堆放砂石和安装生产线为后期生产做准备，没有进行任何不当操作，场地问题不是高益公司、王立江造成的。且一审法院已释明林李公司可以申请对形成下陷、开裂、沉降的原因进行鉴定，林李公司对此却没作任何回应，也就是说没有证据证明是高益公司、王立江的原因造成的，因此为了不增加林李公司的诉讼费用和浪费司法资源，一审不同意对修复方案和修复费用进行鉴定，因为即使有了修复方案和修复费用的鉴定结果，在原因不明确的情况下，也不能就此要求高益公司、王立江承担，故一审程序合法正确。综上所述，一审判决适用法律正确，查明事实清楚，高益公司、王立江为尽快处理此事已作出的极大的让步，而林李公司上诉毫无事实根据，故恳请二审法院驳回林李公司的所有上诉请求，依法维持原判。针对林李公司当庭增加的诉讼请求，答辩意见如下：林李公司当庭增加的上诉请求已超过上诉期，我方认同一审该项判决结果。由于涉案房屋所在的南沙区地理位置整体是泥土，包括南沙万达广场等，都存在地面下陷的情况。现林李公司已经将涉案场地出租给案外人，案外人也已实际使用，现场已与合同解除时不同，无法再进行鉴定。林李公司于2020年8月18日向一审法院起诉请求：1.高益公司向林李公司支付从2020年6月10日起至2020年10月20日止的租金912484元（按210000元÷30天/月×21天+210000元×3个月+210000元÷31天/月×20天计算，林李公司只主张支付912484元）及逾期支付上述租金的违约金（2020年6月至2020年10月分别以147000元、210000元、210000元、210000元、135484元为基数，从当月6日起计算至实际清偿之日止，按每日8‰的标准计算）；2.高益公司向林李公司支付从2020年2月1日起至2020年4月30日止的租金630000元（按210000元/月×3个月计算）及逾期支付上述租金的违约金（以每月拖欠的租金210000元为基数，从当月6日起计算至实际清偿之日止，按每日8‰的标准计算）；3.高益公司承担修复租赁物业区域下陷、开裂、沉降的费用200000元（以鉴定数额为准）；4.高益公司承担林李公司为保全证据所支出的公证费10000元；5.高益公司向林李公司支付从2020年2月1日起至2020年2月29日的水费456元、从2020年10月1日起至2020年10月15日止的水费754.62元、从2020年7月1日起至2020年7月31日的电费19929.77元、从2020年8月1日起至2020年8月31日的电费15688.98元、从2020年9月1日起至2020年9月30日的电费15837.4元、从2020年10月1日起至2020年10月20日的电费9755.55元，合计水费1210.62元、电费合计61211.7元；6.王立江对高益公司的上述债务承担连带清偿责任；7.本案受理费、保全费、鉴定费由高益公司、王立江承担。高益公司向一审法院反诉请求：1.林李公司向高益公司赔偿卫生间的修复工程费用35000元、地磅建造费用47000元、环境评估费用15000元、环境调试费用6500元、安装公司招牌费用6121.61元，以上共计109621.61元；2.本案诉讼费由林李公司承担。一审法院经审理查明：2020年1月19日，林李公司（为甲方）和高益公司（为乙方）签订《物业租赁合同》，约定：“第一条租赁物情况应乙方要求甲方有权将座落在广州市南沙区××镇××路33号(房产证号为：粤房地权证穗字第××、04××78、04××73、04××72、04××65、04××58号）的物业按现状出租给乙方合法使用，用于经营石材、沙土、建筑余泥等材料加工和运输等用途（以下简称租赁物业）；乙方不得将租赁物业用于废品/垃圾回收等行业（不包括建筑物的余泥、沙石等物品）。乙方同意按现状承租上述租赁物业并自行承担经营期间的一切风险。第二条租期及租金本合同租赁期限为十年，即自2020年2月1日至2030年1月31日。其中免租期为三个月，即免租期为自2020年2月1日起至2020年4月30日止。费用收取标准：起始月的不含税月租金为人民币210000元，且每3年递增10%。2020年2月1日至2020年4月30日，租赁期内，如因乙方违约导致本合同解除或终止的，乙方除应向甲方全额补交该期间的场地占用费共计630000元外，还需按本合同第九条第（二）款第6项的约定承担赔偿责任。2020年5月1日至2023年1月31日每月租金为210000元。本合同签订后，乙方须于每月5号前以转账形式向甲方支付当月的租金。第三条押金1.乙方需在合同签订后5个工作日内向甲方缴纳租赁押金和首月租金，标准为三个月的租金标准作为租赁押金为630000元，乙方之前己交付的210000元定金在签订本合同时转成押金。首月租金为210000元，合计840000元。甲方在收齐押金后向乙方开具押金收据。2.水电押金50000元，乙方需在合同签订后5个工作日内向甲方缴纳。3.租赁期届满，乙方依约履行本合同约定的全部义务并向甲方结清全部费用（包括但不限于租金、其他费用、违约金等款项）后30个工作日内，甲方将上述押金一次性无息退还给乙方。甲方向乙方退还上述押金前，乙方应向甲方提交押金的收据原件及出示本合同正本。第四条其他费用水电费：由甲方代为向供水、供电部门缴纳。乙方应于每月5号前按下述标准向甲方缴费：水费和电费的单价以甲方实际缴纳给供水供电部门的单价为准。如政府部门对水电费有变动时，甲方根据实际情况有权对上述水电费的计算基数作相应调整。甲乙双方确认，上述水电费之收费标准未包含甲方向乙方开具相应发票所产生的税金。如甲方收取上述水费、电费时需要向乙方开具相应的水费、电费发票的，则由此产生的税金由乙方负担。第六条物业及附属设施的维护1.除本合同另有规定外，乙方应合理使用并爱护租赁物业及附属设施，并承担相应的维护、维修费用。因乙方保管不当或不合理使用，致使租赁物业及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如经甲方书面通知后，乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担，甲方有权从押金中扣除，不足部分由乙方补足。维修期内，造成乙方停止营业或其他损失的，由乙方自行承担。第九条违约责任（一）甲方违约责任1.甲方无法定理由而未按约定时间交付租赁物业的，租期及免租期相应延后；2.租赁期内，甲方未征得乙方书面同意而单方面解除合同，甲方应向乙方退还押金。此外，乙方有权要求甲方赔偿实际发生的、直接的损失（具体损失金额，由双方认可的、有资质的评估机构进行评估确定）。（二）乙方违约责任1.乙方逾期未按本合同规定向甲方按时缴足租金或/和有关费用（包括但不限于水电费、税金等）的，每逾期一天，乙方须按拖欠金额的8‰向甲方支付滞纳金。乙方补交租金或/和有关费用后，甲方仍有权根据前述约定按乙方逾期缴费的天数向乙方收取滞纳金。甲方有权根据实际情况决定以季度为周期，向乙方收取当季度的滞纳金费用。乙方应当根据甲方的书面要求，按期结清滞纳金。2.如乙方逾期未按本合同规定向甲方缴足租金或/和有关费用（包括但不限于水电费、税金等）超过5个自然日的（含第5天），甲方经提前2个自然日书面通知后有权对乙方作停止供应水电处理，直至乙方缴清所欠费用为止。如因此而造成乙方或任何人的一切损失，均由乙方负责赔偿，甲方概不承担任何责任；乙方逾期未缴足费用超过30个自然日的，视为乙方单方严重违约，乙方应当根据本条第6款承担相应的违约赔偿责任。6.乙方单方严重违约或无故擅自解除本合同，甲方有权立即解除本租赁合同，并对租赁物业采取停水、停电的措施。同时，甲方有权没收押金并自甲方提出解除租赁合同之日起15个自然日内收回租赁物业而无需给乙方任何补偿。此外，乙方还应立即履行以下义务及承担责任；第十三条通知送达1.本合同载明的地址及身份证住址均为各方有效通知送达地址。采取邮寄通知的，收件方应无条件接收，一经投递后视为己送达。2.—方变更通知送达地址或开户银行、账号的，应当在变更后7个自然日内，将新的地址或开户银行、账号通知另一方，接受通知的一方应当予以确认。因一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。3.甲方通知送达地址：广州市番禺区××镇兴业大道1号；4.乙方通知送达地址：广州市南沙区××街××号202房。”王立江向林李公司出具担保函，内容为：“本函为担保被担保方广州高益工程有限公司在贵司与被担保方于2020年1月19日签订的《物业租赁合同》(合同编号为：GDBY20200115)项下所负担的所有合同义务（包括但不限于：支付租金、税金、水费、电费、违约金、赔偿金等），为被担保方向贵司承担连带担保责任。本人自愿作为担保人，对被担保方履行的合同义务承担连带担保责任。担保期限：自双方签署上述租赁合同之日起计算至上述租赁合同约定的租赁期限届满后3年。本担保为无条件的、独立的、不可撤销的连带责任保证担保。”2020年2月2日，林李公司向高益公司交付了涉案的物业。交付时，涉案物业厂房内仍有原来设置的化学物品储存罐。履行合同过程中，高益公司已向林李公司支付合同约定的租赁押金630000元、水电押金50000元和一个月租金210000元。高益公司利用涉案物业进行生产经营。2020年4月23日，广州市南沙区应急管理局作出（穗南）应急现决〔2020〕HE0423A、HE0423B《现场处理措施决定书》，发现高益公司有下列违法违规行为和事故隐患：“1.动火作业使用乙炔，氧气瓶混放未分离有效距离；2.原化学品储罐未拆除且周边有动土、动火的作业；3.原生产车间（甲类）月24个反应釜化工生产装置、管道未有效拆除；4.化工现场涉及特殊作业（动火、动土）未按规范要求进行。”依据《中华人民共和国安全生产法》第六十二条第一款第（三）项的规定，作出责令上述工厂区域立即停止作业并进行整改。2020年5月5日，高益公司向林李公司发出《关于请求立即拆除厂区化工设备等设施的函》，要求对方三天内拆除涉案物业内的化学物品储存罐和管道。此后，高益公司多次向林李公司发函，催促对方尽快处理。由于林李公司一直没有拆除上述设施，高益公司于2020年8月3日向林李公司发出《解除合同通知函》，告知对方于2020年8月3日解除双方租赁合同，要求对方于2020年8月4日下午三点派员到现场办理场地交接事宜。该通知于2020年8月4日送达。2020年8月7日，高益公司向林李公司的约定送达地址邮寄涉案物业的钥匙，林李公司于2020年8月10日拒收，故该邮件于2020年8月12日被退回。2020年10月12日，高益公司又要将涉案物业的钥匙交付给林李公司，林李公司拒收。2020年10月20日，双方才实际办理了场地交接手续，但涉案物业内的化学物品储罐和管道等设施当时仍未被拆除。在本案诉讼过程中，林李公司向一审法院申请财产保全，请求对王立江名下共计价值567456元的财产进行查封、冻结或扣押，并提供浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的担保金额为567456元的保单保函作为担保。一审法院于2020年8月24日以（2020）粤0115民初6247号民事裁定书裁定查封、扣押、冻结王立江名下共计价值567456元的财产。随后，一审法院于2020年10月21日向高益公司、王立江送达起诉状副本。林李公司提供了如下证据：1.（2020）粤广番禺第33630号公证书和公证费发票，证明现场现状。同时证明林李公司支付了公证费用10000元。2.涉案物业的水电费单据，证明涉案物业2020年2月1日至2020年2月29日的水费为456元，2020年10月1日至2020年10月15日的水费为754.62元，2020年7月1日至2020年7月31日的电费为19929.77元，2020年8月1日至2020年8月31日的电费为15688.98元，2020年9月1日至2020年9月30日的电费为15837.4元。高益公司称可以根据实际使用的数额来确认2020年2月的水费，但表示该公司已于2020年8月2日搬离涉案物业，对产生电费的原因不清楚。高益公司则提供支付凭证、银行回单等证据，拟证明地磅建造费用47000元、环境评估费用15000元、环境调试费用6500元、安装公司招牌费用6121.61元。双方均未提供证据证明水电表的使用前后的读数。经一审法院释明后，林李公司申请对开裂、下陷部位维修的方案和费用进行鉴定，但未对损坏形成原因申请鉴定。一审法院认为，林李公司和高益公司签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行。《中华人民共和国安全生产法》第四十七条虽然规定“生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人”，但该规定是管理性的规定，并非强制性规定，故高益公司认为合同无效缺乏依据，一审法院对其主张不予采纳。关于租金的问题，合同约定从2020年2月1日起至2020年4月30日止为免租期，从2020年5月1日起开始收取租金。由于林李公司出租的厂房内有化学品储存罐等设施，广州市南沙区应急管理局已于2020年4月23日作出要求高益公司停止作业并进行整改的处理决定。高益公司向林李公司提出配合将原有的设施搬离，林李公司有义务满足对方的上述合理要求。化学品储存罐等设施未拆除搬迁，高益公司无法按要求整改，重新利用租赁物进行生产经营。虽然高益公司无法使用涉案租赁物进行生产经营，但该公司仍占用着涉案的租赁物，故在林李公司履行搬迁设备义务之前，应减收相应的款项。一审法院酌情确定按原租金的50%计算，高益公司按每月105000元的标准支付租金。由于林李公司经高益公司催告，未履行拆迁设备的义务，导致高益公司一直无法生产经营，高益公司租赁涉案物业的目的无法实现，故高益公司有权解除合同。按双方合同约定，邮寄通知一经投递后视为送达，故合同应于2020年8月3日高益公司发出解除合同通知时解除。解除合同后，高益公司未交还租赁物的，仍应按上述标准交纳占有使用费。2020年8月10日，林李公司虽然拒绝收取高益公司邮寄的租赁物业钥匙，但应视为高益公司交还场地，故占有使用费应计算至2020年8月10日。由于高益公司已预付2020年5月1日至2020年6月30日两个月租金210000元，故还应向林李公司支付2020年7月1日至2020年8月10日的租金和占有使用费，具体金额为138870.97元（按105000元/月×1月+105000元/月÷31日/月×10日计算）。关于违约金问题，由于高益公司已经预付了部分租金，而林李公司未能应高益公司的要求在合理期限内搬迁化学品储存罐等设施，导致高益公司无法生产经营，合同无法履行。林李公司未能全面履行其应负义务，而要求对方支付未付租金的违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持。另外，双方合同解除后，林李公司要求按双方合同支付违约金缺乏合同依据，一审法院不予支持。关于修复费用的问题，双方租赁区域下陷、开裂、沉降出现的原因均有争议，林李公司虽然申请对修复方案和修复费用进行鉴定，但不申请对形成下陷、开裂、沉降的原因进行鉴定，不能证明上述状况是高益公司造成的。林李公司应承担对其不利的法律后果，一审法院对林李公司的相应诉讼请求不予支持。为避免额外产生诉讼费用，一审法院对林李公司要求对修复方案和修复费用的申请不予接纳。关于支付公证费的问题，公证费用是林李公司自行收集证据产生的费用，并非高益公司导致的损失。林李公司要求支付该项费用缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于水电费的问题，在占用涉案物业期间，高益公司应支付相应的水电费。高益公司未提供证据证明其已支付2020年2月1日至2020年2月29日的水费。因此，一审法院对林李公司要求支付的2020年2月1日至2020年2月29日期间的水费、2020年7月1日至2020年8月10日的电费予以支持。由于双方均未提供使用前后水电表的读数，故2020年8月的电费根据使用的时间按比例分摊。具体应支付的水费数额为456元，电费数额为24990.73元（按19929.77元+15688.98元/月÷31日/月×10日计算）。关于连带责任的问题，王立江签署了担保函，也同意对高益公司应承担的上述义务承担连带责任，一审法院予以照准。一审法院对林李公司请求由王立江承担连带责任的诉讼请求予以支持。关于赔偿修复、建设、安装费用、环境评估费、调试费用的问题，高益公司租赁使用有义务了解涉案场地是否能直接用于经营石材、沙土、建筑余泥等材料加工和运输等用途。在租赁物业尚有化学物品储存罐等设施，不能进行相关生产经营的情况下，高益公司进行投入资金进行建设，因此扩大的损失，应由其自行承担。另外，高益公司未能提供证据证明进行了卫生间的修复工程，应承担不利的法律后果，其相应主张缺乏事实依据。因此，对高益公司的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2020年12月29日判决如下：一、广州高益工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向广州市林李物业管理有限公司支付138870.97元；二、广州高益工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向广州市林李物业管理有限公司支付从2020年2月1日起至2020年2月29日止的水费456元、从2020年7月1日起至2020年8月10日止的电费24990.73元；三、王立江对广州高益工程有限公司的上述支付义务承担连带责任；四、驳回广州市林李物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州高益工程有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费44450.28元（本诉受理费39847元、反诉受理费1246元、保全费3357.28元），由广州市林李物业管理有限公司负担38176.69元（本诉受理费36161元、保全费2015.69元），广州高益工程有限公司、王立江负担6273.59元（本诉受理费3686元、反诉受理费1246元、保全费1341.59元）。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，林李公司、高益公司、王立江均未提交新证据。二审另查明，高益公司以林李公司为被告，于2020年8月12日向一审法院提起诉讼，诉讼请求为：1.确认高益公司与林李公司签订的《物业租赁合同》无效；2.林李公司退还租赁押金630000元、水电押金50000元、一个月租金210000元；3.本案诉讼费由林李公司承担。一审法院于2020年12月28日作出（2020）粤0115民初5940号民事判决，判令林李公司向高益公司退回租赁押金630000元、水电押金50000元，驳回高益公司的其他诉讼请求。林李公司不服提出上诉。本院于2021年4月29日作出（2021）粤01民终5130号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决认定：“……林李公司与高益公司签订的《物业租赁合同》合法有效……因涉案物业内的化学物品储存罐和管道未拆除，高益公司实际上从2020年4月23日开始无法按照合同约定用途继续使用涉案物业……林李公司有义务对上述履行障碍予以排除……林李公司在长达三个多月的时间内未对涉案物业内的化学物品储存罐和管道进行拆除，亦未明确拆除时间，高益公司一直无法使用涉案物业进行经营生产，其租赁涉案物业的目的已经无法实现。……高益公司据此提出与林李公司解除《物业租赁合同》理据充分，一审法院认定双方的《物业租赁合同》于2020年8月3日解除，合理合法，本院予以维持。……林李公司上诉主张高益公司存在逾期支付租金、严重损坏租赁物业完好性的违约行为，考虑到上述问题均非本案租赁关系解除的原因，且林李公司已经另案主张租金、逾期支付租金的违约金、场地修复费用等，故林李公司以此为由不予退还租赁押金和水电押金缺乏依据。……”二审中，林李公司确认其已将涉案物业出租给案外人使用。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。虽然林李公司二审当庭增加上诉请求，但因《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款关于十五日的上诉期限系规制当事人上诉权行使的期限，而非规制上诉人上诉请求具体内容的期限，且当事人提起上诉后，一审判决并未发生法律效力，允许上诉人在不超出原诉请范围内于二审庭审辩论结束前增加上诉请求，并不会当然损害被上诉人的实体权利，有利于实质性解决全案纠纷，故本院对林李公司当庭增加的不超出原诉请范围的上诉请求予以审理。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.涉案《物业租赁合同》解除的违约责任如何认定；2.高益公司是否应当按210000元/月的标准支付2020年2月1日至2020年10月20日期间的租金及水电费；3.高益公司是否应当支付逾期支付租金、水电费的违约金；4.林李公司要求高益公司承担场地修复费用及公证费有无依据。对此，本院分析如下：关于涉案《物业租赁合同》解除的违约责任认定问题。（2021）粤01民终5130号生效民事判决已认定，林李公司有义务对上述履行障碍予以排除，但因林李公司在长达三个多月的时间内未对涉案物业内的化学物品储存罐和管道进行拆除，亦未明确拆除时间，高益公司一直无法使用涉案物业进行经营生产，其租赁涉案物业的目的已经无法实现。林李公司上诉认为拆除化工装置、化工储存罐并非其义务，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。因此，林李公司主张系高益公司单方恶意解除合同，理由不成立，本院不予采纳。关于高益公司是否应当按210000元/月的标准支付2020年2月1日至2020年10月20日期间的租金及水电费的问题。首先，2020年2月1日至2020年4月30日期间系合同约定的免租期，且涉案合同系因林李公司的违约行为解除，故林李公司要求高益公司支付该期间的租金缺乏合同依据，本院不予支持。其次，涉案《物业租赁合同》于2020年8月3日解除，2020年8月10日，林李公司拒收涉案租赁物业的钥匙，一审法院认定应视为林李公司于2020年8月10日收回涉案物业，并无不当，本院予以认同。对2020年5月1日至2020年8月10日期间的租金，因涉案物业于2020年4月23日被行政部门要求停止作业进行整改，故自此高益公司实际已无法按合同约定用途使用涉案物业，故一审法院酌情认定高益公司按照合同约定的租金标准的50%支付租金，符合公平合理原则，并无不当，本院予以维持。因无证据证实高益公司在2020年8月10日之后仍占用涉案物业，故此后的租金损失应属于林李公司自行造成的扩大损失，应由林李公司自行承担。林李公司上诉主张高益公司应当按照合同约定的租金标准支付2020年2月1日至2020年10月20日期间的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于林李公司上诉主张的水电费，因无证据证实2020年8月10日之后的水电费系因高益公司使用涉案物业而产生，故林李公司要求高益公司支付该部分水电费，缺乏理据，本院不予支持。高益公司未提出上诉，本院对一审判决中的有关租金及水电费的处理结果予以维持。关于高益公司是否应当支付逾期支付租金、水电费违约金的问题。首先，对于逾期支付水电费的违约金，林李公司在一审中未提出该项诉讼请求，且双方无法在二审期间达成调解，本院二审依法对该部分上诉请求不作审查。对于逾期支付租金的违约责任，因涉案物业于2020年4月23日被涉案物业被行政机关要求停止作业进行整改，高益公司自此无法按合同约定用途使用涉案物业，在高益公司发函要求林李公司拆除化学物品储存罐和管道，而林李公司未予拆除亦未明确拆除时间的情况下，高益公司未按照合同约定的租金标准支付后续租金，具有一定合理性，属于行使不安抗辩权的情形，故林李公司要求高益公司支付逾期支付租金的违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。林李公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于林李公司要求高益公司承担场地修复费用及公证费有无依据的问题。首先，林李公司未举证证实其将涉案物业交付给高益公司使用时涉案物业的状况，即无法认定涉案物业在高益公司交还给林李公司时的现状与原交付时状况的不同。其次，根据双方签订的《物业租赁合同》约定，高益公司承租涉案物业用于经营石材、沙土、建筑余泥等材料加工和运输等，现无充分证据证实高益公司未按合同约定用途使用涉案物业，或存在人为损坏的情形。再次，林李公司已将涉案物业出租给案外人使用，涉案物业的现状已发生变化，丧失鉴定的客观条件。因此，即使涉案物业在高益公司交还给林李公司时存在地面开裂、地基下沉及其他损坏、毁损情况，也无法证实系因高益公司的不当使用导致，故林李公司要求高益公司承担修复费用及因取证产生的公证费，缺乏证据支持，本院不予支持。林李公司上诉认为一审法院未释明其是否对损坏原因进行鉴定程序违法，理由不成立，本院不予采纳。综上所述，林李公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32461元，由广州市林李物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年六月二十三日法官助理熊盈颖书记员叶小琳