兰州新区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0191民初1157号原告：兰州中建建设科技有限责任公司。法定代表人：彭建明，该公司总经理。委托诉讼代理人：荆向南，甘肃泫渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚南，甘肃泫渊律师事务所律师。被告：何远智，男。原告兰州中建建设科技有限责任公司（以下简称中建公司）诉被告何远智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人荆向南、吴亚南，被告何远智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中建公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除该公司与何远智签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019预47063）及相关附件，并配合该公司办理注销合同备案手续；2.判令何远智向该公司支付解除合同的违约金119967.6元；3.判令何远智承担本案律师费10000元。以上合计129967.6元；4.判令何远智承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年12月19日，中建公司与何远智签订《商品房买卖合同》及相关附件。合同约定如下：何远智购买中建公司兰州新区中建大厦C62003002幢5层517号房，建筑面积为91.2m2，房屋总价款599838元；何远智应于2019年6月12日之前向中建公司支付首付款309838元，剩余房款290000元于2020年2月2日前通过银行按揭贷款形式支付；中建公司以承担连带责任保证方式为该笔按揭贷款提供担保。附件四《合同补充内容》第四条第二款约定：如因买受人出现逾期偿还贷款本息达到贷款合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除贷款合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、诉讼费用、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失的，出卖人有权另行向买受人追索。后何远智按合同约定向银行申请贷款，且按揭贷款如期到达中建公司账户。但现因何远智无故断供，导致中建公司依约向贷款银行承担担保责任偿还了贷款。综上，何远智的行为违反了合同约定和法律规定，合同约定的解除条件已经成就。故中建公司为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。何远智辩称，其此次未按时缴纳房款属实，但不同意解除合同。因其未及时缴纳房款，导致银行划扣中建公司的资产，其愿意与中建公司一起去银行协调解决。本院经审理认定事实如下：2019年12月19日，中建公司与何远智签订《商品房买卖合同》（合同编号：2019预47063）及相关附件，由何远智购买出卖人中建公司建设的商品房。合同约定如下：何远智购买中建公司兰州新区中建大厦C62003002幢5层517号房，房屋面积为91.2m2，房屋总价款599838元。何远智应于2019年6月12日前向中建公司支付首付款309838元，并于本合同签订之日起7日内向中建公司指定的按揭银行提供符合要求的全部申请资料，缴纳应缴纳的相关费用，并向按揭银行提出正式按揭贷款申请，并通过银行按揭贷款形式向中建公司支付剩余房款290000元。该合同附件四《合同补充内容》第四条第二款约定：如因买受人出现逾期偿还贷款本息达到贷款合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除贷款合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、诉讼费用、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失的，出卖人有权另行向买受人追索。2019年9月11日，何远智（借款人）与皋兰县农村信用合作联社山字墩分社（贷款人）（以下简称山字墩信用社）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号070731909200058），借款金额为290000元，用途为购买坐落于中建大厦的房屋；贷款期限为120个月，自2019年9月11日起至2029年9月10日；第六条：借款人授权贷款人将全部借款直接划入中建公司的账户；第八条：借款人提前还款的，须提前30日向贷款人提出书面申请，借款人在征得贷款人书面同意条件下，可以提前偿还贷款本金；第十一条：…（十）借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；保证人为中建公司，保证方式为连带责任保证，保证人不按合同约定履行保证责任，债权人有权从保证人开立于甘肃省内任何一家农村信用社（农村合作银行）的任何一个账户中划收相关款项。前述《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》签订后，何远智按约向中建公司支付了首付款309838元，山字墩信用社亦将按揭贷款290000元划入中建公司账户。何远智并按《个人购房借款/担保合同》约定每月向山字墩信用社偿还借款，但自2020年开始出现逾期，庭审中中建公司称逾期时间于2020年11月开始，2021年3月偿还了一次；何远智称其于2020年年底出现逾期，2021年2月、3月均偿还了贷款，5月20日偿还一次，5月21日银行扣款。双方当事人对以上意见均未提供相关证据。2021年3月5日，中建公司归还往期本息13070.4元，贷款本金利息收回凭证显示该款为强行扣款。2021年3月16日，山字墩信用社作出《提前收回贷款通知书》，载明：“借款人何远智，担保人中建公司：根据贵方与我（社）签订的070731909200058《借款合同》和《担保合同》，及以下原因：1.借款人未执行合同内容按月归还贷款本金及利息；2.本金258800.06，利息987.11；3.合计金额259787.17元。我（社）决定提前收回本合同项下的贷款本息，请贵方抓紧时间筹集资金，于天到我（社）办理贷款本息清偿手续，否则，我（社）将按合同约定行使债权/担保权利。借款人签字：担保人签字……注：本通知书一式三份，一份送借款人，一份送担保人，一份借款人、担保人签字后留存归档”，庭审中何远智称山字墩信用社未向其送达该通知书，本人未签字不知情。2021年5月21日，中建公司归还往期本金1948.96元，利息829.14元；提前归还本金252982.08元，还款合计255760.18元，贷款本金利息收回凭证显示该款非强行扣款。庭审中何远智称经其与银行沟通，银行称只要按时还款即可，而扣款系中建公司主动提出，因该公司有意解除合同。2021年3月23日，中建公司诉至本院处理。认定以上事实的证据有：中建公司提交的《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》、甘肃省农村信用社贷款本金利息收回凭证（2份）及当事人庭审陈述等，上列证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。中建公司与何远智签订《商品房买卖合同》，系双方自愿订立，符合法律规定，本院依法予以确认。关于中建公司主张解除《商品房买卖合同》的请求是否成立的问题，评述如下：其一、何远智按合同约定向中建公司支付了首付款309838元，剩余房款290000元以按揭方式支付中建公司，已履行了自己的主要义务；其二，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充内容》第四条第二款约定：“如因买受人出现逾期偿还贷款本息达到贷款合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除贷款合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同…”，可以确定只有买受人出现逾期偿还贷款本息达到贷款合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除贷款合同并要求出卖人承担连带担保责任的情况下，出卖人才有权单方解除商品房买卖合同，而根据何远智与山字墩信用社签订的《个人购房借款/担保合同》约定：“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同”，庭审查明何远智虽出现逾期还贷的现象，但逾期后又有还款的情况，故逾期程度是否达到借款合同约定的“连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的情形不明，中建公司亦未举证证明；其三、中建公司虽提供了山字墩信用社作出的《提前收回贷款通知书》，但该通知书何远智并不认可，称其不知情，中建公司也未举证该通知书是否送达何远智，且通知书内容中就办理贷款本息清偿手续的时间为空白，借款人与担保人签字处均为空白，具有明显瑕疵，故该证据的证明目的不成立，不予确认；其四、中建公司虽于2021年5月21日归还何远智借款本息255760.18元，但收回凭证显示该款“非强行扣款，提前归还本金”，故不能证明中建公司主张的山字墩信用社因何远智逾期还款而行使了担保权利的目的；其五、中建公司作为保证人履行了保证责任后，有权向债务人追偿款项，故中建公司就其代偿部分可另案主张。综上，本案中何远智虽出现逾期还款的现象，但是否达到《个人购房借款/担保合同》约定的须行使担保权利的情形，以及《商品房买卖合同》附件约定的“因买受人出现逾期偿还贷款本息达到贷款合同规定的解约条件或其他原因致使贷款银行要求解除贷款合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人有权立即单方与买受人解除本合同”的情形，证据不足。故中建公司申请解除与何远智签订的《商品房买卖合同》的请求，因证据不足不予支持。中建公司主张的其他诉讼请求亦不能成立，依法不予支持。综上所述，中建公司的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回兰州中建建设科技有限责任公司的诉讼请求。已减半收取的案件受理费1450元，由兰州中建建设科技有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  刘 锋二〇二一年六月三十日法官助理  康玉佳书 记 员  吴 凡