贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终2706号 上诉人（原审被告）：都匀强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：罗远筑，该公司经理。 委托诉讼代理人：柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴珍桃，女，1975年1月8日生，布依族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：王国昌，男，1972年10月10日生，布依族，住贵州省都匀市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王宏，贵州宏匀律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：钱晟，贵州宏匀律师事务所实习律师。 上诉人都匀强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣房开公司）因与被上诉人吴珍桃、王国昌商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初4824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年6月23日公开开庭对本案进行了审理。上诉人强臣房开公司委托诉讼代理人柳玉勇到庭参加诉讼，被上诉人吴珍桃、王国昌及其委托诉讼代理人王宏、钱晟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 强臣房开公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人虽然没有在合同约定的时间交房，但是，上诉人在2018年7月16日已经在黔南日报上登报通知交房，且通知时应交付业主使用的房屋已经满足合同约定的验收合格交房条件，业主也能够正常使用该房屋。按照合同约定，上诉人通知交房时间应当作为实际交房时间。即便认定为上诉人逾期交房事实成立，其逾期交房的截止时间也应当按照上诉人2018年7月16日通知交房的时间为截止时间，不能以被上诉人超过该时间的实际接收房屋时间计算逾期交房时间。二、本案中涉及的逾期办证一事，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十四条已经明确，只有归责于出卖人的原因，出卖人才承担逾期办证的违约责任。房屋产权办证行为属于行政确权行为，根据相关房屋登记的规定，出卖人履行的是递交资料提出初始登记申请的合同义务，在获得初始登记后告知买受人，然后由买受人作为申请人申请办理房屋产权的转移登记。如果出卖人在取得初始登记而怠于通知买受人的，其行为构成违约。但根据一审查明的事实，上诉人在取得初始登记后通知了被上诉人，因此没有怠于履行合同通知义务，所以，在办证行为过程中没有证据证明上诉人有过错的情况下，同时也具有积极履行通知义务的事实，上诉人依法不应该承担逾期办证的违约责任。 吴珍桃、王国昌二审辩称，一、《商品房买卖合同》明确约定：商品房交付时应该已经取得建筑工程竣工合格证明文件及商品房面积实测技术报告书。然而上诉人在黔南日报上登报通知交房时，案涉商品房未达到《商品房买卖合同》约定的交房标准，被上诉人有权不接收，由此产生的违约金应由上诉人承担。二、针对逾期办证一事，上诉人应预留合理的行政确权时间，保证其在约定时间内取得商品房所有权登记。若上诉人在办理商品房所有权登记的行政确权过程中，行政主体违反行政法律法规导致上诉人违约，上诉人可向该行政主体追偿损失，但仍应承担因违反合同约定导致的违约责任。如果是因为案涉商品房达不到相关法律法规要求的标准，导致办理商品房所有权登记的行政确权时间过长进而违约，则完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房开商存在过错，应承担逾期办证的违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 吴珍桃、王国昌向一审法院起诉请求：一、请求判令被告继续履行合同约定的办理房产登记证书的义务；二、请求判令被告因逾期交房258天，向原告支付违约金11243.0466元；三、请求判令被告因逾期办证而向原告支付违约金至实际办理之日止暂计算至2020年8月3日为765天16668.47025元；四、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：于都匀市环西大道85号水岸铭门B地块，系被告都匀强臣公司合法取得的房地产开发项目，2017年3月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同总价款为435777元。合同第三条约定：原告购买该项目地第4栋2单元14层附1403号房屋（建筑面积102.75平方米，套内建筑面积81.59平方米）；合同第十一条约定：被告应当于2017年12月30日前向原告交付该商品房；第十三条约定：...逾期交房超过90日，买受人有权退房...买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第二十二条约定：...出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金......；合同还对其他权利义务做了详细约定。合同签订后，原告如约向被告交付了购房款，被告于2018年7月16日在《黔南日报》登报通知交房。2019年11月19日，被告都匀强臣公司到产权登记部门办理了《不动产权证书》（产权证号为：黔2019都匀市不动产权第0024585号），于2019年11月28日在案涉小区张贴了《不动产证办理通知》，告知业主2019年12月1日至12月31日办理1号楼、2号楼、11号楼相关办证手续，2020年1月1日至2月29日办理3号楼、4号楼、10号楼相关办证手续。 一审法院认为，本案争议焦点：1、被告是否存在违约行为；2、原告的诉请是否得到支持；3、是否应当降低合同约定违约金计算标准。一审法院认为，原告王国昌、吴珍桃与被告都匀强臣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能依约如期交付商品房，构成违约，应依约支付逾期交房违约金，但双方约定的违约金过高，因原告已主动调整为按已付房款日万分之一计算，符合法律规定，予以采纳，根据原告所提供的房屋移交证书让实，涉案房屋于2018年9月10日交付给原告，故逾期交房违约金为：从2017年12月31日至2018年9月10日止计253天，购房款435777元×万分之一×253天≈11025元；被告未能依约如期交付商品房转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期办证违约金，但双方约定的违约金过高，因原告已主动调整为按巳付房款日万分之零点五计算，符合法律规定，本院予以采纳，被告于2019年11月28日张贴《不动产证办理通知》，告知业主2020年1月1日至2月29日办理3号楼、4号楼、10号楼相关办证手续，故本案违约期限应从2018年7月1日起计算至2020年2月29日，按照购房款435777元×万分之0.5×609天≈13269元。综上所述，原告王国昌、吴珍桃要求判令被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告都匀强臣房地产开发有限公司应继续履行向原告王国昌、吴珍桃交付办理商品房转移登记的有关文书并协助办理有关手续的义务；二、被告都匀强臣房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告王国昌、吴珍桃逾期交房违约金11025元；三、被告都匀强臣房地产开发有限公司于本判决生效后十五目内文付原告王国昌、吴珍桃逾期办证违约金13269元；四、驳回原告王国昌、吴珍桃其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费498元，因适用简易程序减半收取249元，由被告都匀强臣房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.逾期办证违约责任认定问题；2.逾期交房违约金的截止期限认定问题。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。 关于逾期办证违约责任认定问题。首先，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了交付商品房转移登记有关文书的时间，但上诉人未在合同约定的期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任；其次，《中华人民共和国合同法》关于合同履行中的违约责任认定一般采取的是严格责任原则为主，过错责任原则为辅，而在单方违约中除法定免责或约定免责事由情形外，基本适用严格责任原则，这样方能促使当事人认真对待合同，保证合同的严肃性，营造良好有序的法治环境；最后，双方在合同中就免责事项的约定仅限于第二十七条规定的“不可抗力”，而上诉人提出的其本身并无过错的主张明显已经超出该范围，且并未提交充分证据证实其无过错情形属不可抗力，故上诉人以其不存在过错为由主张免除违约责任，于法无据，不予支持。 关于逾期交房违约金的截止期限认定问题。双方当事人在《商品房买卖合同》第十一条中，已经对商品房交付时应当符合的条件进行了约定。尽管上诉人主张其已于2018年7月16登报通知交房，此时房屋已经满足合同约定的验收合格交房条件，但尚未满足“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”这一交房条件。经查，上诉人直至2019年10月才取得房产测绘机构出具的案涉4号楼商品房面积实测技术报告书，而一审法院按照被上诉人提供的房屋移交证书载明的时间2018年9月10日，作为认定逾期交房违约金的截止期限，并据此计算相应的逾期交房违约金，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人都匀强臣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人都匀强臣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年六月二十五日 书记员  黄雅菲