云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0581民初2200号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司腾冲分公司。营业场所：云南省腾冲市曲石镇雅居乐地产45栋3楼。统一社会信用代码：915305000569843791。负责人：蔡文会，任该公司副总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：周晓芳，云南鹄志律师事务所律师，特别授权代理。被告：李卫华，男，1978年5月8日生，汉族，住山东省博兴县，（未到庭）第三人：腾冲雅居乐旅游置业有限公司。住所地：云南省腾冲市曲石镇曲石社区原乡山居高黎****。统一社会信用代码：91530500574683939G。法定代表人：翟朝锋，系该公司总经理。（未出庭）原告雅生活智慧城市服务股份有限公司腾冲分公司（以下简称雅生活腾冲分公司）与被告李卫华及第三人腾冲雅居乐旅游置业有限公司（以下简称腾冲雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雅生活腾冲分公司委托诉讼代理人周晓芳到庭参加诉讼，被告李卫华及第三人腾冲雅居乐公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活腾冲分公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付物业管理服务费6772.3元（70.31平方米×2.3元／平方米×11个月＝1778.7元，自2020年1月1日至2021年12月30日按照2.9元／平米／月计算70.31平方米×2.9元／平方米×24个月＝4893.6元，合计：1778.7元＋4893.6元＝6772.3元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：“雅居乐云南原乡项目”（云南省腾冲市曲石镇生态旅游度假小镇）系第三人开发的旅居房地产项目，2015年1月1日第三人作为开发建设单位依法与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定以上项目所涉全部物业的前期物业服务事项均交由原告负责，《前期物业管理服务合同》同时对物业服务内容、服务费用，包括管理及经营作了详细的约定，签订合同后，原告一直对该项目所涉的全部物业提供着优质的服务。2017年12月15日，被告与第三人签订《商品房购销合同》一份，约定由被告购买第三人开发的位于雅居××乡项目××区山居高黎组团31-1805（建筑面积为69.14平方米）商品房一套。《商品房购销合同》第十条以及补充协议第六条第一款约定：甲方按合同约定发出商品房交付的通知后乙方无合法理由拒绝接收的，则收楼通知约定的验收交接期限届满之第二日起视为甲方已履行房屋交付义务，该商品房已实际交付乙方使用，并开始计算保修期，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理、水电费等相关费用由乙方承担。《商品房购销合同》第十条约定：该房屋所在小区的业主委员会重新选聘物业管理公司之前，乙方同意甲方委托前期物业管理公司负责该小区的前期物业管理工作。该《商品房购销合同》签订后，第三人一直严格遵守合同约定履行合同义务，至2018年12月19日，被告购买的商品房已经满足交房条件，故第三人以邮寄方式向被告送达了《收楼通知书》。《收楼通知书》载明被告应于2018年12月31日至2019年1月30日办理收楼手续，同时告知被告该商品房的物业服务费自2019年2月1日起由被告向原告支付。综合以上事实，并依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告有权直接向被告主张权利，要求被告按照前期物业服务合同约定的付费标准向原告支付自2019年2月1日之后产生的物业费。但截止起诉之日，原告多次向被告催收物业费未果。现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法判如所请。被告李卫华未到庭应诉，亦未提交答辩状。第三人腾冲雅居乐公司未到庭应诉，其提交书面答辩称，第三人与被告李卫华于2017年12月15日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告李卫华购买第三人开发的位于腾冲市，该商品房第三人已于2018年12月20日以书面形式邮寄收楼通知书，通知被告李卫华办理收楼手续，并告知其未能按期交付房屋的，物业公司也将于2019年2月1日起开始计收物业管理费。根据《商品房买卖合同》第七条约定：“甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给乙方。”根据《商品房买卖合同》第十条约定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面信件形式通知乙方办理交接手续。……由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：甲方应当发出催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则催告书约定的验收交接期限届满之第二日起视为甲方已履行房屋交付义务，该商品房已实际交付乙方使用，并开始计算保修期，以后该商品房的风险已转移给乙方，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备、设施、装修（若有）的破损、灭失等均与甲方无关，由乙方自行承担。交付日（含实际交付日和视为交付日）之后发生的商品房物业管理、水电等费用由乙方承担。”根据《商品房买卖合同》补充协议第六条约定：“甲方按合同约定发出商品房交付的通知后，乙方无合法理由拒绝接受的，则收楼通知书约定验收交接期限盖满之第二日起视为甲方已履行房屋交付义务，该商品房已实际交付乙方使用，并开始计算保修期，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理、水电费等相关费用由乙方承担。乙方在商品房交接手续时，除乙方能出示法定鉴定机构出具的证明，该商品房存在不能收房的质量问题外，乙方应接收房屋，对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，甲方应负责保修，但不影响甲方按收楼通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务。乙方不接收时，甲方不承担本合同约定的逾期交房责任。”综上所述，请法院在查清事实的基础上，支持第三人的请求。原告雅生活腾冲分公司针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.《前期物业服务合同》一份，欲证明云南省腾冲市曲石镇生态旅游度假小镇系第三人开发的综合性物业，2015年1月1日第三人作为开发建设单位依法与原告签订《前期物业服务合同》，将该整体项目的前期物管事宜交由原告负责，合同对物业服务内容、服务费用，包括管理及经营作了详细的约定，另外合同第五条约定高层电梯住宅物业管理费交纳标准为2.9元/月/平方米。2.照片4张，欲证明《前期物业服务合同》签订后，原告为第三人开发的云南省腾冲市曲石镇生态旅游度假小镇提供了优质的物业服务。3.《商品房购销合同》及补充协议一份，欲证明2017年12月15日，被告与第三人签订《商品房购销合同》，合同约定由被告购买第三人开发的位于雅居××乡项目××区山居高黎组团31-1805（建筑面积为69.14平方米）商品房一套的事实。合同就各方权利义务做了详细约定，并注明该商品房交房时间为2018年12月31日前，合同第十条以及补充协议第六条第一款约定：甲方按合同约定发出商品房交付通知书后，乙方无合理理由拒绝接收的，则收楼通知书约定的验收交接期限届满之第二日起视为甲方已履行房屋交付义务，该商品房已实际交付乙方使用，并开始计算保修期，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理、水电费等相关费用由乙方承担。4.《收楼通知书》及快递单各一份，欲证明2018年12月19日，因被告购买的商品房满足交房条件，故第三人按合同约定以邮寄方式向被告预留的地址寄送了《收楼通知书》，通知书载明被告应于2018年12月31日至2019年1月31日办理收楼手续，同时也告知自2019年2月1日起该商品房的物业费由被告自行支付的事实。5.《曲石生态旅游度假小镇房屋建筑面积测绘报告》一份，欲证明本案所涉物业的实测建筑面积为70.31平方米，和购销合同有小的误差，计算物业费应按实测面积计算。6.《工程竣工验收备案表》《工程质量说明书》《工程质量保证书》《工程质量保修书》各一份，欲证明案涉房屋2016年5月30日已竣工验收合格，并进行验收备案，现该房地产已达到“三书一表”交房条件，具备交付标准，没有任何因开发商原因不能交付的情况。7.《案例》三份，欲证明在司法判例中，业主因自身原因不接房或以房屋质量问题拒不接房的，属于购房合同或房屋质量引起的纠纷，不应在物业服务合同纠纷中处理，若因其无正当理由拒绝收楼的，物业费应由其自行承担。被告李卫华未到庭质证，亦未向本院提交证据。第三人腾冲雅居乐公司未到庭质证，其向本院提交《腾冲市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》一份，欲证明第三人交付的房屋经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房。经质证，原告对第三人提交的《腾冲市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》真实性、合法性、关联性及证明观点均认可。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7客观、真实，本院予以采信；第三人提交的《腾冲市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原告认可，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月1日，第三人腾冲雅居乐公司与原告雅生活腾冲分公司签订《前期物业服务合同》一份，第三人将其开发的位于腾冲市曲石镇生态旅游度假小镇8730664平方米的物业管理服务事项交给原告实施，合同期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，该合同约定高层电梯物管费以每月每平方米2.9元计算，原告按合同的约定履行了前期的物业服务，并承诺高层电梯住宅在前五年物业管理费优惠为每平方米2.3元。2017年12月15日，被告与第三人腾冲雅居乐公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份，被告购买了第三人开发的雅居××乡项目××区山居高黎组团31-1805号房屋，此房屋为高层电梯住宅。被告购买的房屋经云南金格测绘有限公司测绘套内建筑面积56.55平方米、共有分摊面积13.759平方米，建筑面积共计70.31平方米。第三人腾冲雅居乐公司于2018年12月19日按合同约定以书面的形式向被告邮寄了收楼通知书，要求被告于2018年12月31日至2019年1月31日前办理收楼手续，并通知物业管理费将于2019年2月1日起开始计收。现原告认为，被告经催收拒不支付物业管理费的行为，已侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，要求被告向原告支付自2019年2月1日起至2021年12月31日止的物业管理服务费6772.3元（2019年实行优惠价格2.3元／平方米／月，70.31平方米×2.3元／平方米×11个月＝1778.7元；自2020年1月1日至2021年12月30日按照2.9元／平米／月计算70.31平方米×2.9元／平方米×24个月＝4893.6元，合计：1778.7元＋4893.6元＝6772.3元）本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，第三人与原告签订的《前期物业服务合同》，以及第三人与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规相关规定，上述合同均合法有效。根据《补充协议》第六条约定：“出卖人按合同的约定发出商品房交付的通知后，买受人无合法理由拒绝接收的，则收楼通知书约定的验收交接期限届满之第二日起视为出卖人已履行房屋交付义务，该商品房以实际交付买受人使用并开始计算保修期，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理、水电费等相关费用由买受人承担……”。本案中，第三人腾冲雅居乐公司于2018年12月19日向被告邮寄送达了《收楼通知书》，履行了交房义务，即房屋已视为交付被告管理使用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即第三人与原告签订的《前期物业服务合同》，在交房后即对被告具有约束力。原告按《前期物业服务合同》的约定接管物业后，一直提供着物业管理服务，被告购买的房屋属原告提供物业服务范围，被告作为业主应当交纳相应的物业费用。被告拒不支付物业费的行为，已侵害了原告的合法权益。原告要求被告李卫华支付自2019年2月1日起至2021年12月31日止的物业管理服务费6772.3元的诉讼请求，没有超出《前期物业服务合同》的约定，本院予以支持。被告李卫华及第三人腾冲雅居乐公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告李卫华于本判决生效之日起十日内，给付原告雅生活智慧城市服务股份有限公司腾冲分公司自2019年2月1日起至2021年12月31日止的物业管理服务费6772.3元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李卫华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，本案申请执行的期间为二年。审判员  杨再艳二〇二一年六月二十二日书记员  李晓洁