广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0823民初494号原告：梁景秋，女，1984年10月10日出生，身份证号码440××××××××××××526，汉族，广东省廉江市人，住广东省廉江市×××××××××。委托诉讼代理人：李海文，广东粤海律师事务所律师。被告：湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称：京豪房产公司），统一社会信用代码914×××××××××××032T，住所地：广东省遂溪县×××××××××××侧。法定代表人：黄建文，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会律师事务所律师。原告梁景秋诉被告京豪房产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月30日公开开庭审理了本案。原告梁景秋的委托诉讼代理人李海文及被告京豪房产公司的委托诉讼代理人叶猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁景秋向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即支付逾期交房违约金36194元给原告（以购房款741683元为基数，从2019年10月2日起按每日万分之一计算至实际交房之日止。暂计至2021年2月1日共488天违约金为36194元）；2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2018年10月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告以价格人民币741683元购买被告开发的位于遂溪县×××××××××××侧京豪商住花园2b号楼17层1703号房。被告定于2019年10月1日前向原告交付该商品房，合同第十二条约定逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按约定时间交房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”签订合同后，原告已按合同约定支付全部购房款给被告，被告未能按照合同约定的交付时间于2019年10月1日前向原告交房，一直拖延至今，严重损害原告合法权益。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告梁景秋在举证期限内向本院提供如下证据（复印件）：⒈身份证、《企业信用信息公示报告》；2.《商品房买卖合同》；3.普通发票及《个人住房贷款合同》。被告京豪房产公司辩称：1.涉案房屋目前已于2020年12月28日竣工验收、2021年1月交楼（具体日期以收楼通知书或收楼文件为准）；2.受新冠疫情影响，2020年2-4月期间，各地建筑工人无法按时赶回工地开工，属不可抗力影响，计算逾期交房应扣除这三个月的不可抗力因素。被告京豪房产公司在举证期限内提供如下证据（复印件）：1.竣工验收材料；2.收楼通知书（收楼文件）、快递单据。经过庭审质证、辩证：被告对原告提供的所有证据的真实性、合法性和关联性均无异议；原告对被告证据1的三性由法院依法认定，对证明的事实有异议，竣工验收材料并不表明涉案房屋符合收楼条件，对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，原告虽然收到收楼通知书，但是由于涉案房屋存在漏水以及楼板开裂等质量问题，完全不符合收楼条件，因此原告没有收到楼房。经本院审查，原、被告提供的证据来源合法真实、与本案具有关联性。本院对原、被告提供的证据的真实性、合法性和关联性均依法予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告京豪房产公司是经营房地产开发、销售的有限责任公司，该公司开发的位于遂溪县×××××××××××侧京豪商住花园2b号楼17层1703房已取得商品房预售许可证（预售许可证号：湛房预许第0620180056号）。2018年10月31日，原告梁景秋与被告京豪房产公司签订合同编号为Y2018035960的《商品房买卖合同》（预售），被告（出卖人）京豪房产公司将位于遂溪县×××××××××××侧京豪商住花园2b号楼17层1703房出售给原告（买受人）梁景秋，房屋的预测建筑面积为121.19平方米，房屋总价款为741683元。原、被告双方约定：出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付上述商品房。除不可抗力外，如逾期，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告梁景秋已依约将购房款741683元支付完毕给被告京豪房产公司，但被告京豪房产公司未能依约如期将涉案商品房交付给原告梁景秋使用，因而产生纠纷，故原告诉诸本院。另查明，被告提供的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》显示涉案商品房所在工程经质量验收合格，于2020年12月28日经同意竣工验收。被告于2021年1月6日通过邮寄方式向原告送达《收楼通知书》，通知办理收楼手续时间为2021年1月9日至1月18日。庭审中，原、被告对上述事实均予以确认，但被告辩称因受新冠疫情影响，计算逾期交房应扣除2020年2-4月三个月期间的不可抗力因素。本院认为：被告京豪房产公司将正在建设中的房屋预先出售给原告梁景秋，原告梁景秋向被告京豪房产公司支付房屋价款而签订合同，现双方因该合同产生纠纷，故本案应属商品房预售合同纠纷。原告梁景秋与被告京豪房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规，属依法成立的合同，本院依法予以确认，签订合同的原、被告应当按照合同的约定履行义务。原告梁景秋依照《商品房买卖合同》的约定将购房款741683元支付给被告京豪房产公司，被告京豪房产公司未能在约定的时间（2019年10月1日）前将符合合同约定的涉案商品房交付给原告使用，显属违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第五百八十五条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，被告京豪房产公司除应承担继续履行向原告交付涉案商品房的义务外，尚应承担因违约而向原告支付违约金的法律责任。根据原、被告签订《商品房买卖合同》的约定，原告主张要求被告京豪房产公司以原告梁景秋已付全部房价款741683元为基数，自逾期交房之次日即2019年10月2日起按日万分之一向其支付逾期交房期间违约金的诉讼请求合法有据。关于逾期交房期间的认定，根据上述已查明的事实，涉案商品房经验收合格后，被告已通知原告办理收楼手续时间为2021年1月9日至1月18日，原告主张涉案房屋实际未达到交房标准而拒收的辩解意见，因原告未举证证实其主张，本院不予采信其该辩解意见，逾期交房期间应为2019年10月2日至2021年1月8日，共465天。关于被告辩称逾期交房应扣除2020年2-4月三个月期间不可抗力因素的主张。本案中，双方约定的交房日期为2019年10月1日，而新型冠状病毒疫情发生于2020年，即在被告逾期交房后发生，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款“当事人延迟履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”的规定，对被告主张扣除2020年2-4月三个月期间不可抗力因素的辩解意见，本院不予采纳。据上，本院认定被告应向原告支付的逾期交房违约金约为34488.26元（741683元×0.01%×465天），原告主张的超出部分于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第三款、第五百九十条第二款、第五百九十五条、第六百零一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁景秋支付逾期交房违约金34488.26元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二、驳回原告梁景秋的其他诉讼请求。案件受理费352.43元，由原告梁景秋负担16.61元，被告湛江市京豪房地产开发有限公司负担335.82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 林子渊二〇二一年六月四日法官助理 李雯婷书 记 员 黄芷芊附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第三款当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条第二款当事人延迟履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。