广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3663号上诉人（原审原告）：朱亚萍，女，1987年12月6日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：凌珍权，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市富昌房地产开发有限公司。住所地：广州市天河区体育东路108号西座708房。法定代表人：罗晓峰。委托诉讼代理人：苏文卿，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁冠华，广东济方律师事务所实习律师。上诉人朱亚萍因与被上诉人广州市富昌房地产开发有限公司（以下简称：富昌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱亚萍上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、判令富昌公司赔偿朱亚萍房价上涨的损失1068320元（12000元/平方×89.11平方）。3、判令富昌公司支付朱亚萍利息损失110245元。4、一、二审诉讼费用由富昌公司承担。事实与理由：一审判决事实认定不清、适用法律错误，案涉房屋买卖交易之所以没有最终完成，是因为富昌公司的过错造成的。1、朱亚萍于2017年9月17日与富昌公司签署《认购书》，该《认购书》对合同的价格、装修标准、付款方式和期限、交楼的时间都已经有明确的约定，《认购书》已经具备买卖合同的主要条款。而且朱亚萍已按《认购书》的约定时间签署《商品房预售合同》，并支付齐所有的首期款项。该《商品房预售合同》是由富昌公司提供，富昌公司提供该合同的行为属于“要约”，而朱亚萍在该合同签名的行为是对该要约的“承诺”，双方对于《商品房预售合同》的所有条款，已经达成了合意，合同也在“承诺”到达之日已经成立。即使富昌公司没有在《商品房预售合同》盖章，但在2019年1月3日，富昌公司向朱亚萍寄送通知书，富昌公司在该通知书称“根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，你选择按揭方式付款，合同约定签订合同当天买方支付首期款”、“签订买卖合同后，您按合同的约定交付了该商品房首期款”。朱亚萍对于合同已经成立的事实一直深信不疑，而且按照合同的约定支付了所有的首期款项，基于信赖利益保护的原则，由于双方已经对合同条款达成了合意，而且富昌公司一再声称合同已经成立，是其对朱亚萍“承诺”的确认，因此应认定合同已经成立。原审法院简单地将签署《认购书》认定为预约行为，对认购书已包含所有主要条款，以及朱亚萍已实际签署《商品房预售合同》并支付首期款项的行为没有进行实质审查，属于事实认定不清。2、即使原审法院认定合同没有订立，但合同无法订立并非是双方的自由意志行为，而是富昌公司的过错导致，富昌公司是该合同版本的出具方，利用其在交易过程中的优势地位，多次欺骗朱亚萍合同已经签订，富昌公司应对其过错行为承担赔偿责任。因此，一审判决认定合同无法订立不可归责于富昌公司也属于事实认定不清。按照涉案认购书约定“3.3.1首期房款人民币1453083元（含已支付定金）须于本认购书签订后七天内，即2017年9月23日前付清，并于当日到甲方售楼部签订该物业《商品房买卖合同》（含补充协议和附件等相关文件）”。朱亚萍按约定履行了签署合同的义务，但富昌公司直到2019年3月，在其提起的（2019）粤0106民初1643号案件庭审期间，才告知朱亚萍其一直未履行合同签字盖章的义务。合同盖章是办理网签的先决条件，富昌公司连合同都未签署却谎称政府原因导致网签延迟，而富昌公司也从未提交任何证据证明政府原因导致网签延迟。如果富昌公司及时全面履行合同盖章及网签备案的义务，交易早就顺利达成，也无需重新签署现售合同。即便是因为网签前涉案房屋已经竣工的原因，必须重新签署现售合同，上诉人也愿意积极配合。双方对于现售合同产生分歧的原因，是因为富昌公司通过现售合同单方修改预售合同已经约定的主要条款。比对两份合同的内容可以看出，是富昌公司单方面减轻和免除自身延迟交楼的违约责任，而将此不利后果转嫁给朱亚萍，该条款属于明显的“霸王条款”。在朱亚萍已经签订富昌公司提供的预售合同的前提下，富昌公司在此前长达14个月从未提出任何修改合同条款的要求，朱亚萍对于双方已就合同条款达成一致深信不疑。即使合同由“预售”转变为“现售”，但合同的主要条款应该是一致的。在房价日益高涨以及朱亚萍已经支付所有首期款的前提下，朱亚萍没有任何的动机不配合办理房屋买卖手续，从朱亚萍与富昌公司员工的微信沟通记录可以看出，朱亚萍一直催促富昌公司办理网签手续，但正是因为富昌公司利用自己在交易中的优势地位，恶意免除和减轻自身义务的行为，导致交易没有完成。由此可见，导致交易无法完成的原因并不是《预售合同》转变为《现售合同》，而是富昌公司利用合同由“预售”转变为“现售”的时机，恶意加重朱亚萍的合同义务，免除和减轻自身的违约责任，属于严重的不诚信和主观恶意的过错。3、朱亚萍于2017年9月23日支付首期房款1391500元，于2018年6月2日支付61583元，合计支付1453083元。由于富昌公司的原因，导致买卖交易最后没有完成，富昌公司于2019年4月28日才退回该笔款项给朱亚萍。富昌公司占用该笔资金期间产生的利息属于朱亚萍的实际损失，即使富昌公司不存在过错，但其却通过占用该笔资金获益，而朱亚萍因此而损失了该笔资金的利息收益。所以朱亚萍请求富昌公司支付利息损失有事实和法律的依据，一审判决明显错误。4、对于朱亚萍请求赔偿房屋房屋上涨损失的诉求，一审判决以“双方在签订案涉认购书时，该部分利益具有不确定性，并非可预见的朱亚萍应得利益”为由不予支持，属于事实认定错误。富昌公司执意通过诉讼的方式解除涉案认购书，是由于当时房价已经明显上涨。富昌公司起诉解除认购书的时间为2019年2月，距朱亚萍签订认购书已将近1年零5个月的时间，此时房屋价格上涨的利益具有确定性，朱亚萍的应得利益可充分预见。富昌公司通过解除合同获得利益，而朱亚萍因此而受到损失，因此富昌公司应赔偿朱亚萍因房价上涨导致的损失。富昌公司二审答辩：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》未成立也未生效，仅为磋商的过程性文件，不能作为认定本案事实和法律关系的依据。第一，《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立”，《广州市商品房买卖合同（预售）》未经富昌公司盖章确认，且朱亚萍在广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1643号案提交的其与销售人员朱翠娟的通话录音中，双方也称该合同为“草签合同”，与富昌公司在两案的庭审中主张的草签合同性质一致。因此，双方对于该草签合同并非正式书面合同或网签合同的意思明确无误，双方明确知悉，即便朱亚萍在该合同上签名，也并非双方之间成立的最终的合同依据，也非直接以该合同网签，富昌公司无需在该文件上盖章。第二，网签系统专用的合同，必定有广州市住房和城乡建设局“阳光家缘”系统专用的条形码和合同编号。而朱亚萍签名的《广州市商品房买卖合同（预售）》只是一份草签合同，根本没有相应的条形码和合同编号，也不可能用于办理网签手续，其作用仅仅是方便日后网签时可以填报基本的交易信息，加快审核流程，属于过程性文件。该文件并非双方之间最终完整的、真实的意思表示，相关合同条款并非不能协商或变更。原被告系地位平等的当事人，富昌公司有权在与朱亚萍正式网签合同前与其协商变更合同条款，双方对合同条款作出最终确认。朱亚萍在上诉状中主张双方已签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，该主张与事实不符，富昌公司请求法院依法不予采信。二、案涉房屋交易未能完成，是由于朱亚萍未能按时支付首期购房款完毕，拒绝履行签约义务所致。第一，朱亚萍未能按时支付首期购房款完毕，直接影响预售合同的网签进展。《认购书》第3.3.1条约定：“首期房款：￥1453083元（含已支付的定金）须于本认购书签订后七天内，即2017年9月23日前付清。”但朱亚萍并未按时足额支付房款，只在2017年9月23日支付了1391500元，直至2018年6月2日才支付61583元，违反了《认购书》约定的先履行义务，这是双方一直无法按照预售合同办理网签手续的根本原因。第二，2018年11月2日，富昌公司的工作人员许树璋在微信中经朱亚萍一再确认网签合同没问题后，打印网签合同，并约定朱亚萍于2018年11月12日到场签名，完成全部的网签手续。但此后数日，朱亚萍不知为何一直未按时到场签约，直至2018年11月13日却又称要去外地出差。朱亚萍于2018年11月14日才到场，临时却又对合同个别无关紧要的条款提出异议。富昌公司一再向其说明房屋已竣工验收，交房在即，不存在交付问题，而且网签系统在合同打印后不能修改。但是，朱亚萍依然固执己见地拒绝签约，导致网签手续无法继续进行，富昌公司被迫发出《通知书》以及《解除通知书》，直至人民法院最终判令解除《认购书》。三、朱亚萍在上诉状中主张“导致合同交易无法完成的原因，是富昌公司利用合同由‘预售’转变为‘现售’的时机，恶意加重朱亚萍的合同义务，免除和减轻自身的违约责任，属于严重的不诚信和主观恶意的过错”，与事实不符。第一，富昌公司在一审中提交的《竣工验收备案表》证明，涉案房屋2018年8月30日已完成竣工验收，2018年8月30日完成备案，在2018年11月双方磋商按现售房屋正式网签合同时，客观上不存在逾期交付的可能性，只要朱亚萍签约、办理好贷款手续即可立即交付。由于房屋已经竣工验收，此时已无法按“预售”而应按“现售”签订合同并办理网签手续，双方签署合同的款式发生变化、部分合同条款发生改变纯属正常，不可能完全一模一样。而且朱亚萍认为的各种“霸王条款”，尤其是关于富昌公司逾期交楼的约定，根本没有现实违约的可能，不存在加重朱亚萍的合同义务，免除和减轻自身的违约责任的可能。第二，网签进展缓慢属于客观原因所致，朱亚萍在上诉状中诉称“富昌公司谎称政府原因导致网签延”与事实不符。《认购书》“备注”一栏手写明确：“由于现时广州商品房买卖合同网签速度非常缓慢，开发商不能承诺业主在三个月内安排网签，只能按照正常交易及付款顺序排签，请知悉！”富昌公司已明确告知朱亚萍网签备案缓慢的客观情况，并无隐瞒。事实上，2017年及2018年期间，全国各大城市都出台了强力的房地产调控价政策，以抑制房价上涨。如广州市于2017年3月30日发布了《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，2017年8月2日发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》，导致广州市网签排队缓慢，实际上各大房地产企业每个月仅能排队抢到10个左右的网签名额，这也是《认购书》手写备注的原因。2017年6月8日新华网也曾发布《楼市新政下多地房屋网签受阻，有购房者半年等来利率四连涨》一文，报道广州等大城市网签受阻。第三，（2019）粤0106民初1643号民事判决书已明确认定：“直至本案庭审时双方对买卖合同条款仍未能达成一致”，富昌公司一直积极推动交易进展，安排工作人员排队网签。《认购书》解除、房屋交易失败的事由不可归责于富昌公司，更非朱亚萍诉称的富昌公司恶意拖延行为导致。四、朱亚萍关于资金占用利息以及赔偿房屋上涨损失的诉求，没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。富昌公司不应支付任何资金占用利息。一审判决已经明确“双方未能签订房屋买卖合同并导致案涉认购书的解除系双方无法协商达成一致的结果，属于双方自由意志行为，不可由此归责包括被告在内的任何一方”，富昌公司不存在任何过错，无需支付任何资金占用利息。此外，双方当事人于《金地·天河公馆【认购书】》第4.3、4.4条、第4.5条、4.6条明确约定购房款的处置方式。朱亚萍自述其曾从事房地产销售行业，对于该合同条款约定能理解和知悉。双方已明确约定，该合同解除时富昌公司只需无息退还购房款及定金，除此之外不再承担其他任何责任。因此，朱亚萍主张支付购房款利息无任何合同依据。朱亚萍要求富昌公司赔偿房屋上涨损失没有任何事实和法律依据。前已述及，富昌公司在本次房屋交易中不存在过错，无需对朱亚萍进行任何赔偿。此外，《民法典》第五百八十四条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”，房价的涨落受多种因素影响，富昌公司未能证明自己所遭受的实际损失，也未能证明该损失在双方订立《认购书》时已能预见，依法不能得到支持。朱亚萍一审诉讼请求：1、富昌公司赔偿朱亚萍定金200000元；2、富昌公司赔偿朱亚萍房价上涨的损失1068320元（12000元/平方米×89.11平方米）；3、富昌公司支付朱亚萍利息损失110245元【以富昌公司于2019年4月28日退回的1453083元（含定金）为本金，自2017年9月23日起计至2019年4月28日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算】；4、本案全部诉讼费由富昌公司承担。一审法院经审理查明：2017年9月17日，朱亚萍（认购方、乙方）与富昌公司（出售方、甲方）签订了案涉认购书，约定：1、认购物业位置、面积、年限：广州市天河区金地·天河公馆项目的5栋804单元，预测建筑面积89.11平方米，土地使用期限自2015年8月10日起至2085年8月9日止。2、该物业楼价、单价、交付标准：2.1乙方认购该物业总楼价为人民币3958397元，优惠折扣96×98×98×99，成交总楼价格为人民币3613083元。该物业交付标准为标准装修，乙方对交付标准已知悉且无异议。2.2乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付定金人民币200000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件等相关文件）的担保。3、付款方式和期限：3.3乙方选择商业按揭、公积金或组合按揭付款方式。3.3.1首期房款人民币1453083元（含已支付的定金）须于本认购书签订后七天内，即2017年9月23日前付清，并于当日到甲方售楼部签订该物业《商品房买卖合同》（含补充协议和附件等相关文件）。3.3.2签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件等相关文件）同时向银行提交按揭资料申请办理人民币2160000元的按揭手续。乙方承诺最迟在2017年9月23日前办妥按揭手续，全部购房款必须在2017年9月30日前付清。4.3乙方应在签订本认购书后七天内，按照双方约定的付款方式和期限支付应付房款，并凭本认购书和已付清全部/第一期/首期房款之收据，与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件，若乙方逾期未按期支付应付房款并与甲方签订《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等买卖合同文件，或乙方违反本认购书的其他约定导致无法按时签署买卖合同文件的，则视为乙方违约，本认购书自动解除终止，乙方无权要求返还定金，甲方有权将该物业另行出售且无需通知乙方。4.4甲方不承诺代办按揭贷款、公积金贷款或者组合按揭贷款手续。有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以乙方自行选择确定的贷款银行最后审批为准。乙方应知悉并确保自己符合银行的贷款审批条件，银行审批的贷款金额与该物业之未付款（即总价款扣除首期款）之差额（若有），由乙方按照本认购书及买卖合同文件的约定按时足额支付。4.5因不可抗力因素致使不能实现本认购书的目的，甲乙双方经协商可以解除本认购书，乙方须将本认购书、定金及已付房款的收据以及其它从甲方获取的文件退回给甲方，甲方在收到上述文件后三十个工作日内通过银行转账的方式将已付定金及房款无息返还给乙方，除此之外甲方不再承担其它任何责任。4.9该物业的交付时间为2019年4月30日。备注部分手写内容：由于现时广州商品房买卖合同网签速度非常缓慢，开发商不能承诺业主在三个月内安排网签，只能按照正常交易及付款顺序排签，请知悉等内容。案涉认购书签订后，朱亚萍于2017年9月23日转账支付首期房款1391500元，剩余的首期房款61583元于2018年6月2日支付给，朱亚萍于该日付清全部首期房款1453083元（含定金200000元）。2019年1月3日，富昌公司向朱亚萍发送了《通知书》，称签订买卖合同后，朱亚萍按合同的约定交付了该商品房首期款。然而由于朱亚萍未网签合同，因此朱亚萍延迟支付到期应付购房款明显构成违约，严重侵害了富昌公司的合法权益。依据商品房买卖合同及补充协议的约定，富昌公司有权随时解除买卖合同，朱亚萍除应按日向富昌公司支付逾期应付款万分之五的违约金之外，还需向富昌公司支付该购房总价款10%的违约金，同时应当承担赔偿富昌公司损失的责任。限朱亚萍2019年1月3日前联系富昌公司同时补齐按揭所需资料。富昌公司向朱亚萍发出了《关于的复函》，称朱亚萍于2018年9月认购案涉房屋，直至2018年11月，富昌公司才通知朱亚萍办理网签手续，期间多次催促销售，均富昌公司知应政府限价问题，无法安排网签。2018年11月14日，朱亚萍按要求前往金地天河公馆办理网签手续，发现案涉现售合同条款完全颠覆案涉预售合同条款，朱亚萍要求修正合同条款，并赔偿因学校虚假宣传及层高欺诈造成的经济损失361000元（合同总价10%）。以上请求要求富昌公司于2018年2月1日前解决。2019年1月10日，富昌公司向朱亚萍发出了《解除通知书》，称2017年9月17日，朱亚萍与富昌公司签订了案涉认购书认购案涉房屋，认购书备注条款明确约定：由于广州商品房买卖合同网签速度非常缓慢，开发商不能承诺业主在三个月内安排网签，只能按照正常交易及付款顺序排签等事宜，朱亚萍对此已知悉。现富昌公司已经达到网签条件，富昌公司曾多次催促朱亚萍尽快进行网签，朱亚萍均未完成网签事宜。请朱亚萍于2019年1月17日前到富昌公司项目销售中心进行网签事宜，否则富昌公司将解除《认购书》并不退还朱亚萍所缴纳的定金，富昌公司将对案涉房屋另行出售并不再另行通知朱亚萍。富昌公司于2019年向法院提起了（2019）粤0106民初1643号商品房预售合同纠纷案件。该案经过法院审理，认定朱亚萍、富昌公司之间签订的案涉认购书是合法有效的，未能办理按揭手续的责任应不可归责于朱亚萍。遂于2019年4月11日作出如下判决：一、解除广州市富昌房地产开发有限公司与朱亚萍签署的《金地·天河公馆【认购书】》，朱亚萍于判决发生法律效力之日起十日内，协助广州市富昌房地产开发有限公司办理《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》的注销网签备案手续；二、驳回广州市富昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。另，该判决经审理还查明：2017年9月23日，朱亚萍签署了案涉预售合同，但富昌公司未在该案涉预售合同上签章，并以公司需要备案为由收回，至今未交还给朱亚萍；2018年11月14日，朱亚萍前往办理网签时，发现富昌公司提供的用以网签的案涉现售合同与上述2017年9月23日的案涉预售合同在合同条款上有所变更，朱亚萍遂拒绝更改及签署案涉现售合同；朱亚萍认为上述两份合同重要条款存在差异，如案涉预售合同第十二条约定“买卖合同第十四条变更为，甲方如果未能在买卖合同约定的交付期限内将经竣工验收合格并取得《建筑工程竣工验收备案表》的该商品房交付乙方的，乙方同意不解除买卖合同，甲方每逾期一日按照乙方已交付购房款的万分之一向乙方支付违约金…”，但案涉现售合同该条为“卖方如果未能在本合同约定的交付期限内将竣工验收合格的该商品房交付给买方的，买方不同意解除买卖合同，逾期一年内，卖方不承担逾期交付违约责任，逾期超过一年的，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之一向买方支付违约金”等。为此，富昌公司称双方于2017年9月23日草签了案涉预售合同，并给朱亚萍签名，告知朱亚萍合同的主要条款内容且网签时才签订正式购房合同（案涉现售合同），到网签时，因房屋由预售阶段变为现售，故网签合同版本（案涉现售合同）和此前富昌公司签署的案涉预售合同不一致。在本案庭审中，双方均确认如下内容：1、（2019）粤0106民初1643号民事判决书作出后，双方均未上诉，该判决现已发生法律效力。2、富昌公司已于2019年4月26日退回朱亚萍首期购房款1453083元（含定金20万元）；朱亚萍确认已于2019年4月28日收到该1453083元款项。3、朱亚萍称其签署了案涉预售合同后，富昌公司就收走了该合同，直至（2019）粤0106民初1643号案件开庭时才知富昌公司一直未在该合同上盖章确认，而2018年11月14日富昌公司又让朱亚萍签署案涉现售合同；富昌公司则称案涉预售合同和现售合同两个版本均有在售楼处进行公示，广州整体房屋网签速度缓慢，案涉房屋已经于2018年8月30日竣工验收并备案（并附竣工验收备案表），具备了交付条件，根据相关政策，案涉房屋已经不能按预售进行合同的签订及网签，必需改为按现售房屋签订合同并办理网签手续。朱亚萍还提交了以下证据：1、与金地销售-朱翠娟的微信聊天记录，拟证明朱亚萍多次催促富昌公司安排网签，富昌公司以政府限价、客户排队等理由予以拒绝。富昌公司对真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，称富昌公司已在案涉认购书中明确告知朱亚萍网签速度缓慢，朱亚萍应当知悉并合理预见可能存在网签速度较慢的情况；且网签速度缓慢是政府限价等客观原因导致，并非富昌公司怠于进行，富昌公司也没有任何动机和理由故意拖延网签。2、与富昌公司处许树璋的微信聊天记录，拟证明富昌公司单方面修改已签署合同的条款，要求朱亚萍重签，朱亚萍与富昌公司交涉要求修正。富昌公司对真实性、合法性予以确认，关联性及证明内容有异议，称相关记录未真实反映双方之间沟通的全过程；即使许树璋是富昌公司的员工，从记录看出许树璋在打印合同之前就已经截图发给过朱亚萍，经过朱亚萍同意才打印的；自富昌公司于2018年11月2日通知朱亚萍签订合同后，朱亚萍一直以各种理由拖延，直到正式签约前，朱亚萍突然要求富昌公司变更合同内容，否则拒绝签约，如此才导致双方无法达成一致的合意，最终交易失败。3、与招商银行-黄经理的微信聊天记录，拟证明银行要完成网签后才能审批贷款，富昌公司一直拖延办理网签手续导致合同没有及时履行。富昌公司对真实性、法性无法确认，对关联性及证明内容有异议，称根据案涉认购书的约定，朱亚萍负有签订正式商品房买卖合同的义务，而朱亚萍在具备签订正式合同的条件后拒绝签约，已经构成违约，朱亚萍拒绝签订合同导致无法办理贷款，相关法律后果应由其自行承担。一审法院认为：（2019）粤0106民初1643号生效判决中已经对朱亚萍与富昌公司签订的案涉认购书系合法有效予以认定，该案已判决解除双方之间签订的案涉认购书，朱亚萍也确认已经收到了富昌公司返还的首期购房款1453083元（含定金200000元）。本案的争议焦点在于案涉认购书的解除及双方未能签订房屋买卖合同的责任认定。从现有的证据来看，在签订案涉认购书后，朱亚萍又在案涉预售合同上签名，并于2018年6月2日付清案涉房屋的首期购房款1453083元（含定金200000元）。富昌公司并未签署案涉预售合同，但也一直就网签事宜与朱亚萍有进行联系。而2018年5月30日，案涉房屋已经竣工，富昌公司此后提出与朱亚萍签订案涉现售合同并无不妥。然而，由于双方对案涉现售合同的主要条款等内容产生分歧，难以协商一致，最终未能订立案涉房屋的买卖合同并达成交易。案涉认购书仅是一种缔约前的预约行为，并不具备房屋买卖合同的法律效力，此后双方未能签订房屋买卖合同并导致案涉认购书的解除系双方无法协商达成一致的结果，属于双方自由意志行为，不可由此归责包括富昌公司在内的任何一方，故对于朱亚萍主张富昌公司因违约而应赔偿其定金20万元的诉请，一审法院不予支持。同理，对于朱亚萍主张富昌公司赔偿其房价上涨的损失1068320元的诉请，并考虑到房价的涨落受多种因素影响，双方在签订案涉认购书时，该部分利益亦具有不确定性，并非可预见的朱亚萍的应得利益，故对于朱亚萍的该项主张，一审法院亦不予支持。对于朱亚萍主张富昌公司支付其利息损失110245元，该项主张缺乏事实及合同依据，且案涉认购书的解除并非富昌公司违约导致，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年11月25日作出判决：驳回朱亚萍的全部诉讼请求。案件受理费17210元，由朱亚萍负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，案涉房屋于2018年5月28日竣工验收，在2018年8月30日完成备案。富昌公司于2019年1月3日向朱亚萍寄送《通知书》，其中含有“根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，您选择按揭方式付款，合同约定签订合同当天卖方支付购首期款，余款人民币2160000元向商业银行申请贷款支付。……”等内容。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对朱亚萍的上诉及富昌公司的答辩意见，分析如下：关于本案合同的性质。其一，从朱亚萍与富昌公司所签订的《认购书》来看，涉及商品房买卖的具体房号、面积、价格、付款方式、付款期限、交楼时间等主要条款均有明确约定，朱亚萍已按《认购书》约定签署《商品房预售合同》，并支付部分首期款项，根据《最高人民法院》（法释﹝2003﹞7号）第五条之规定，该《认购书》应当认定为商品房买卖合同；其二，富昌公司于2019年1月3日向朱亚萍寄送含“根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，……”内容的《通知书》，而且还限定朱亚萍“在2019年1月3日前与富昌公司联系同时补齐按揭所需资料，否则将解除合同，追究违约责任”，由此可见，富昌公司虽然形式上没有在《商品房预售合同》中盖章签字，但对于双方已经签订商品房买卖合同是认可的。广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初1643号民事判决认定“双方至今仍未签署买卖合同。且直至本案庭审时双方对买卖合同条款仍未能达成一致，……”，是对未签署预售和现售合同行为客观状态的描述，与认定签订商品房买卖合同的价值判断，并不矛盾。因此，一审认定“案涉认购书仅是一种缔约前的预约行为，并不具备房屋买卖合同的法律效力，此后双方未能签订房屋买卖合同并导致案涉认购书的解除系双方无法协商达成一致的结果，属于双方自由意志行为，不可由此归责包括富昌公司在内的任何一方”，有欠妥当，应予纠正。关于合同的继续履行。本案合同之所以没有办理网签继续履行，是因为双方没有签订《商品房现售合同》，而没有签订《商品房现售合同》的原因，与富昌公司不合理变更预售合同条款直接相关。因富昌公司提供用以网签的现售合同与此前预售合同内容不一致，其中关于“逾期交付违约责任”的重要条款发生变更，增加了“逾期一年内，卖方不承担逾期交付违约责任”等明显不合理免除己方责任的条款，朱亚萍具有拒绝签署的正当理由。已生效的1643号判决亦认为“未能办理按揭手续的责任应不可归责于被告（朱亚萍）”。换言之，如果富昌公司不变更预售合同条款，则不致发生僵局产生本案纠纷。因此，富昌公司对合同未能继续履行存在过错，因其过错行为给朱亚萍一方造成损失的，应当承担赔偿责任。从时间沿革来看，从《认购书》签订至双方发生解约纠纷，历时较长，涉案房屋在此期间已从预售状态转为现售状态，朱亚萍首付款未按约交齐，不排除对富昌公司迟迟未与其签订《商品房预售合同》，进而对预售阶段即可能尽早完成网签和办理银行按揭手续产生影响，即使朱亚萍认为该笔款项是因为银行刷卡限制所致，也是其自身原因，其认为与富昌公司口头达成一致，约定网签当日再付款，但无证据证实，因此，朱亚萍自身亦存在违约行为，对合同未能顺利履行亦有过错。在富昌公司已同意收取该笔款项后，该瑕疵履行的违约行为不成为合同无法继续履行的障碍，也并非导致本案纠纷的真实原因，但作为过程影响因素之一，无疑可以减轻对方责任。关于损失问题。朱亚萍因合同未能继续履行，导致购房目的未能实现，客观上存在可得利益损失，其认为该地段房价与其购买时的价格相比，每平米上涨了12000至15000元，但既未提供评估报告亦未提供其他充分证据证实，本院综合考量双方过错程度、首付款比例成本、涉案房屋地段位置、房价上涨空间等因素，酌情支持50万元。即富昌公司应向朱亚萍支付50万元，以赔偿合同未能继续履行导致的损失。对朱亚萍超出部分的诉讼请求，不予支持。综上所述，朱亚萍的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39346号民事判决；二、广州市富昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱亚萍支付赔偿款50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17210元，由朱亚萍负担8410元，由广州市富昌房地产开发有限公司负担8800元。二审案件受理费15407元，由朱亚萍6607负担，由广州市富昌房地产开发有限公司负担8800元。本判决为终审判决。审判长  戴俊英审判员  赵云川审判员  刘 卉二〇二一年六月三日法官助理张家齐书记员黄咏欣