广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初2958号原告（执行案外人）：金碧霞，女，1962年9月18日出生，汉族，身份证住址：山东省枣庄市滕州市。共同委托诉讼代理人：袁克永，山东滕国律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨梅英，山东滕国律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：曹常娥，女，1969年11月27日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：谭国华，广东广和律师事务所律师。第三人（被执行人）：滕州市金科置业有限责任公司，。法定代表人：武伯平，总经理。委托诉讼代理人：李波，系公司员工。委托诉讼代理人：孙玉侠，山东滕国律师事务所律师。第三人（被执行人）：武伯平，男，1974年5月11日出生，汉族，住址山东省滕州市。委托诉讼代理人：李波，系当事人所在单位推荐的公民。原告金碧霞与被告曹常娥、第三人滕州市金科置业有限责任公司（以下简称金科公司）、武伯平执行异议之诉一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告金碧霞委托诉讼代理人袁克永、杨梅英，被告曹常娥委托诉讼代理人谭国华，第三人金科公司委托诉讼代理人李波、孙玉侠到庭参加诉讼；李波同时作为第三人武伯平委托诉讼代理人。本案现已审理终结。案件相关事实一、诉讼请求：1.依法判决不得对原告购买的位于山东省滕州市房屋强制执行，并解除对该房屋的查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。二、执行依据。关于被告曹常娥与第三人金科公司合同纠纷一案，深圳中院作出（2019）粤03民终12152号民事判决书，判决金科公司应向曹常娥支付人民币320万元及收益（收益按照年利率13%标准，自2013年10月10日起计算至款项付清之日止）。三、执行过程。判决生效后，因第三人金科公司未按期履行生效判决确定的义务，被告曹常娥向本院申请强制执行，执行案号为（2019）粤0303执20665号，后恢复执行案号为（2020）粤0303执恢581号。执行过程中，本院作出（2020）粤0303执恢581号之一执行裁定书，裁定查封被执行人金科公司名下位于维多利亚港湾小区8#楼第三单元202、301房，9#楼第一单元301房，10#楼第二单元102房，17#楼109、112、117、118、120、121、128、132、134房。四、追加被执行人。执行过程中，被告曹常娥向本院申请追加第三人金科公司的独资股东为被执行人。本院于2020年5月19日以（2020）粤0303执异68号执行裁定书，裁定追加第三人武伯平为（2019）粤0303执20665号案件被执行人。五、案外人异议。执行过程中，原告金碧霞作为执行案外人对本院（2020）粤0303执恢581号之一执行裁定书查封位于山东省滕州市产的执行行为不服，提出执行异议。本院于2020年12月15日作出（2020）粤0303执异502号执行裁定书，裁定驳回案外人的异议请求。六、相关事实。涉案房产位于山东省腾州市路西侧，建设单位为第三人金科公司，建设项目名称维多利亚港湾。该建设项目已取得预售许可，尚未通过竣工验收，未进行初始登记。原告金碧霞于2014年8月20日与第三人金科公司签订《以房抵债协议》，确认第三人金科公司欠原告金碧霞2000000元，以滕州市维多利亚港湾小区9#楼第一单元301房号房产清偿上述债务中757041元。原告金碧霞就上述房产与第三人金科公司签订有《商品房买卖合同》，于2015年3月15日签订商品房买卖合同，约定于2015年3月15日前交付符合相关条件的房屋。原告未就上述买卖合同申请办理预售合同备案登记。原告称与第三人金科公司是借款抵债的关系，主张自己接受抵债并与金科公司签订滕州市维多利亚港湾小区9#楼第一单元301号房产房屋买卖合同，已于查封前实际占有、使用。裁判结果本院认为，本案争议为原告对涉案房产是否享有足以排除强制执行的权益。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）第二十八条，案外人排除执行的条件为：1、以合法占有为前提；2、对未进行过户登记无过错。可见，该条款是为处理普通债权人与尚未取得物权的房产买受人间的权利冲突而设立，能否排除执行不以是否消费者、是否唯一住房为前提，主要考虑是否有过错及是否具有一定的公示性（合法占有）。根据执行异议规定第二十九条，案外人排除执行的条件为：1、被执行人为房地产开发企业；2、用于居住，无其他住房。可见，该条款立法目的为保护消费者的基本居住权。对比上述两条款，本院认为，对执行异议规定第二十八条、第二十九条中的“登记”应作不同的解释。一、第二十八条规定中的“登记在被执行人名下的不动产”为已记载于不动产登记薄的不动产。首先，依文义，不动产必须记载于不动产登记薄才为“登记”。其次，购买尚未进行登记的不动产本身即存在更大的交易风险，购买人无法取得优先于普通债权人的权利符合交易中风险自担的原则；第三，不动产无法进行初始登记常因为未通过竣工验收、消防验收。法律承认此种情形下的“合法占有”的案外人有权申请排除执行无异于激励案外人占有、使用存在安全隐患的不动产，存在使用风险。二、第二十九条规定中的“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”应作扩大解释，取得预售许可证的房产即视为“登记”。原因有二，第一，《城市商品房预售管理办法》第六条规定，“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”根据上述规定，买卖取得预售许可证的商品房为合法有效的民事行为。现实生活中，大部分商品房均是在进行初始登记前进行预售，若对“登记”进行严格解释会导致大多数消费者无法通过该条款请求排除执行，有违该条款的立法目的；第二，该条款不以占有为排除执行的条件，扩大解释不会激励案外人占有、使用未通过峻工、消防验收的商品房。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定的上述四个要件来看,该条意欲保护的是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权,在案外人主张对不动产享有的实体权益同时满足以上要件时,能够产生阻却执行的效果。本案中,根据现有证据显示的事实,金碧霞系基于抵偿为目的而受让的案涉房屋,虽然金碧霞与金科公司签订了《商品房买卖合同》,但其目的在于消灭金科公司所欠金碧霞的债务,双方签订《商品房买卖合同》应是基于今后办理产权转移登记的需要,是以物抵债的实际履行方式,在完成相关房屋的过户登记手续之前,其享有的是未来据实抵债的债权请求权。因此,金碧霞与金科公司之间并非基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系,其在以物抵债过程中签订的《商品房买卖合同》,并不能改变其在本质上是金科公司的普通金钱债权人的地位,其所享有的权利亦不应优于其他普通金钱债权人。故本案不满足参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的前提条件,对于金碧霞以其对案涉房屋享有优先于普通金钱债权的物权期待权为由,要求阻却人民法院对案涉房屋的强制执行的上诉主张,本院不予支持。最后，第一，房屋物权可因合法建设而设立，但在初始登记前仍为尚未登记的不动产物权。涉案房产尚未进行初始登记，无法适用执行异议规定第二十八请求排除执行。另外，即使将已办理预售登记的涉案房屋解释为“登记在被执行人名下的不动产”，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，涉案房产尚未验收合格，不得交付使用，原告并未“合法占有”，仍不符合第二十八条排除执行的条件。第二，法院审理执行异议之诉案件,应全面考虑不同当事人之间利害关系,充分保护各方当事人合法权益,在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时,应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实,转账支付购房款的,应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的,应对购房款来源等事实予以查实,在保护案外人合法权益时,亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中,金科公司出具房款收据,金碧霞陈述购房款是用于其与金科公司之间的债务抵扣。现有证据无法确认借款的主体为金科公司以及是否差欠金碧霞款项,差欠多少等问题。鉴于金科公司在本案中作为被执行人,其提供的拟排除执行的《抵债协议》、收款收据在无其他证据相互印证的情况下,证明力较弱,无法达到金碧霞向金科公司实际交付了案涉房屋购房款的证明目的。根据上述分析，原告不得执行涉案房产的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告金碧霞的诉讼请求。案件受理费14202元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 雨人民陪审员  马仕明人民陪审员  石 遐二〇二一年六月九日书 记 员  王 茜