山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0481民初4554号原告：滕州市翔宇物业管理有限公司，住所地滕州市杏坛东路28号。法定代表人：张惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦德刚，男，该公司法务。被告：赵某，男，1968年8月18日出生，汉族，住滕州市。原告滕州市翔宇物业管理有限公司（以下简称翔宇物业公司）与被告赵某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翔宇物业公司的委托诉讼代理人秦德刚、被告赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翔宇物业公司向本院提出诉讼请求:一、请求法院判决被告向原告支付拖欠的自2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，共计4321.6元，违约金432.2元；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，翔宇物业公司将违约金变更为以欠费总额为基数，自立案之日起按全国银行业同业拆借中心公布的市场贷款利率计算至实际履行之日。事实与理由：2012年9月12日，翔宇物业公司与滕州市东方中石房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由翔宇物业公司为滕州市海上明月小区提供物业服务，赵某签订了《业主临时管理规约》，对物业公司提供物业管理问题亦做了相关约定。原告进驻海上明月小区后为小区及被告提供了物业服务。被告于2012年11月25日上房，房屋面积为123.34平方米，物业服务费0.4元/㎡/月，计49.34元，电梯运行费0.33元/㎡/月，计40.7元，两项共计90.04元/月，被告每月应付90.04元的物业费。被告自2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费共计4321.6元一直未予交纳。被告享受了原告提供的物业服务，却拒交物业服务费及电梯运行费，其行为已经构成违约，损害了原告及其他按时交纳物业费业主的利益。为此提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。赵某辩称，一、被告并未与原告签订任何服务合同，我也不知道翔宇物业公司的入驻时间；二、原告至今没有在小区内成立业主委员会，未遵守物业管理条例等法律、法规；三、单元门门禁不能使用，小区内监控设施损坏，单元门一直不能正常使用，相关设施物业公司未进行维护，2016年三四月份我的电瓶车在自家门口被盗，无法通过监控查看，业主的财产安全受到损害，物业公司的保安未起到作用，物业公司应当负补充赔偿责任；五、被告并非恶意欠费，被告在2018年及之后交费年度去交纳物业费，表示电瓶车丢失问题尚未解决，2017年的物业费暂不交纳，先交纳2018年及之后的物业费，物业公司不同意，被告认为物业公司应对丢失电瓶车一事应该有个态度。此案之前曾调解过，但原告没有调解态度，未能调解成功；六、小区保安人员更换频繁，是否存在坚守自盗，物业公司是否负有责任，被告对此有疑问。本院经审理认定事实如下:2012年9月12日，滕州市东方中石房地产开发有限公司与滕州市翔宇物业管理有限公司签订前期物业服务合同，选聘翔宇物业公司对滕州市海上明月小区提供前期物业管理服务，该前期物业服务合同中载明：物业名称山东省滕州市海上明月；物业类型商业、住宅；建筑面积约16.7万㎡（1#楼—11#楼）；服务内容包括：1、物业共用部位的养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准《枣庄市普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的一级服务标准。服务费用采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅物业服务费用为0.4元／月／㎡，高层电梯费等增加费用综合平均价为0.4元／月／㎡；物业服务费用按年交纳，如未能按时足额交纳物业服务费，应按每拖延一日支付欠缴金额的千分之三的标准支付违约金。2016年起，翔宇物业公司对海上明月小区9至11号楼提供物业管理服务。2013年3月5日，赵某在海上明月小区《业主临时管理规约》上签字，其为该小区x号楼x单元x室业主，该房屋建筑面积为123.34平方米，其物业服务费用为0.4元／月／㎡，电梯运行费为0.33元／月／㎡，物业费收费价格共计为0.73元／月／㎡，该室自2017年1月1日至2020年12月31日拖欠的物业费共计4321.6元，翔宇物业公司对该户的物业费催收未果，故提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国民法典》规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护的物业服务，业主支付物业费的合同。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，翔宇物业公司与滕州市海上明月小区的建设单位签订了前期物业服务合同，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对小区的业主或者物业使用人具有约束力。翔宇物业公司依约向包括该小区x号楼x单元x室在内的全体物业提供了服务，即有权依照合同约定要求小区业主或者物业使用人交纳物业费，故对翔宇物业公司要求赵某交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。该民法典亦规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案庭审中，赵某辩称原告的监控设备不能查看、单元门及门禁不能正常使用等情形，对此，翔宇物业公司没有提供相应的证据以证明其确已完全履行了相关义务，针对本户，物业公司在前期服务中存在一定的瑕疵，赵某抗辩理由中合理部分本院予以采纳，故对翔宇物业公司要求赵某交纳的物业服务费本院酌减10%，赵某应交纳的物业费为4085.03元（物业服务费为2131.32元，电梯运行费为1953.71元）。赵某并非恶意拒交物业费，故物业公司要求其支付滞纳金的主张本院不予支持。应当指出，物业服务企业所提供的物业服务具有公共物品的性质,关系到小区全体业主的切身利益,物业服务是长期的、持续性的过程，物业公司在服务过程中难免会存在瑕疵，难以让所有业主都满意，但如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费,就会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致服务质量下降,损害其他正常交纳物业服务费的业主的利益，并最终损害整个小区业主的利益。本案业主如认为其权利受到侵害，应当正确区分责任主体，依法行使权利，径以拒交物业费的方式来表达诉求不应得到支持。物业公司作为物业服务企业,在进行物业管理服务过程中,应增强服务意识,提高管理水平,及时解决物业服务中出现的各种问题和瑕疵,加强与业主的沟通,虚心听取、接受业主提出的合理意见和建议，努力为业主提供卫生、舒心的环境。同时，物业服务企业作为社会市场主体，除严格按照合同约定履行义务外，亦应具有人文关怀之精神，在工作中与小区业主朝夕相处，业主的物业出现问题，业主们往往首先依靠物业公司予以解决，对于业主的诉求，即使不是物业公司的服务职责，物业公司也应当及时提供帮助，合理解释说明，业主看在眼里，自会记在心里。业主对于物业公司的服务劳动应当理解尊重，不能超服务标准一味苛求。业主与物业公司共同努力，小区的环境会变得更好，人们生活的才会更舒心。综上所述，翔宇物业公司的部分诉讼请求，本院予以支持，赵某应当依法向翔宇物业公司支付物业费4085.03元，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵某于本判决生效之日起十日内向原告滕州市翔宇物业管理有限公司支付物业费4085.03元；二、驳回原告滕州市翔宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  唐海林二〇二一年六月二十八日书记员  施润泽