德州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1491民初817号原告：李燕，女，汉族，1988年11月18日出生。委托诉讼代理人：徐恒，男，汉族，1980年11月25日出生，系李燕丈夫。被告：德州大壮实业有限公司。法定代表人：文爱武，董事长。委托诉讼代理人：徐国栋，山东高行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，山东高行律师事务所实习律师。原告李燕与被告德州大壮实业有限公司（下称大壮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人徐恒，被告大壮公司委托诉讼代理人徐国栋、刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李燕向本院提出诉讼请求：一、请求判令大壮公司在判决生效30日内向李燕交付案涉商品房；二、请求判令大壮公司支付李燕，自2015年1月1日起至案涉商品房实际交付李燕之日止的违约金，违约金按已交付购房款日利率0.01%计算，暂计至2021年1月31日，违约金人民币96899.24元；三、请求判令大壮公司承担本案诉讼费、律师费，以实际发生为准。事实及理由：李燕与大壮公司签订了《德州市商品房买卖合同》（合同编号：大壮201400147）（以下简称“《商品房买卖合同》”），约定大壮公司向李燕出售位于德州市经济技术开发区外海·江南水郡63号楼1单元501室的房屋。根据《商品房买卖合同》约定，大壮公司应于2014年12月31日前向李燕交付案涉商品房。鉴于大壮公司资金链断裂，2017年12月5日，大壮公司股东发生变更，为规避其逾期交房的责任，大壮公司强行收回与李燕签订的《商品房买卖合同》，并与李燕重新签订《德州市商品房买卖合同》（合同编号：大壮201800324）。至今，大壮公司仍未向李燕交付案涉商品房。根据《商品房买卖合同》的约定，大壮公司应当在2014年12月31日前向李燕交付案涉商品房，逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。李燕依约向大壮公司支付了全部购房款总计人民币435894元，但大壮公司至今未向李燕交付案涉房屋，也未向李燕支付违约金。综上所述，大壮公司已严重违约，李燕为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定向贵院起诉，恳请贵院判如所请。大壮公司辩称，第一部分关于交付房屋的答辩意见：依据《商品房买卖司法解释》的规定，对房屋的转移占有，视为交付房屋，李燕早已实际占有使用案涉房屋，案涉房屋早已完成转移占有，大壮公司早已完成商品房的交付。因此，李燕关于请求大壮公司交付房屋的诉讼请求缺乏事实根据，应当予以驳回。第二部分关于逾期交房违约金的答辩意见：一、根据大壮公司与李燕在2018年4月2日签订的《商品房买卖合同》，该合同第八条明确约定大壮公司的交房期限为2018年12月31日前。李燕早在2016年7月之前就已实际占有案涉房产，大壮公司早已完成了交房义务，不存在逾期交房的违约行为，李燕主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。退一步讲，即使大壮公司存在逾期交房违约行为，逾期交房违约金的起算点应为2019年1月1日，并非2015年1月1日。二、逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，大壮公司每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时即应起算该日违约金的诉讼时效。因李燕于2021年2月7日向贵院提起诉讼，违约金自实际交付之日截止，其主张的违约金已经全部超过诉讼时效，不应受法律保护。三、因李燕已提前占有使用案涉房屋，应适当减轻大壮公司的违约责任。德州市中级人民法院（2018）鲁14民终1393号、(2020)鲁14民终1006号两份民事判决书均持相同观点。四、大壮公司已向李燕支付一定金额违约金，该部分应在调整减少后的违约金总额内予以扣减。综上所述，恳请贵院在查明事实的基础上，依法驳回李燕的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李燕为证实其主张提交证据一、购房合同两份，合同编号分别为大壮201800324、大壮201400147。交易凭证一宗，共三页。证明于2014年10月17日交付了购房款，于2014年10月24日签订了购房合同。证据二、发票一张。证明李燕已经交付购房款。证据三、银行个人结算业务申请书一张。证明汇款账户为大壮公司的工作人员。经质证大壮公司对李燕提交的证据无异议，但认为2018年4月2日双方重新达成新的买卖合同，并办理了备案，双方对合同第八条约定的交房日期进行了变更。因此大壮公司不存在逾期交房的违约行为。大壮公司提交反驳证据一、用水清单，打印件，证据来源：德州公用水务有限公司（依贵院调查令调取）；物业费缴纳收据原件两张，物业服务协议原件一份。证明案涉房产于2016年7月17日开户缴纳水费，说明李燕早已实际占有案涉房屋，证实大壮公司早已将案涉房屋交付给李燕。物业服务协议及物业费收据能够证实，李燕缴纳了2019年、2020年全年的物业费，证明李燕早已实际接收并占有使用案涉房产，案涉房屋现持续处于李燕控制之中，否则李燕不会缴纳物业费及生活垃圾费。从该组证据来看，应当认定2016年7月17日大壮公司就已经交付了案涉房屋，大壮公司已经完成了交房义务，且不存在逾期交房的违约行为。因此李燕关于交付房屋及逾期交房的违约金的诉讼请求没有事实根据，应予驳回。证据二、竣工工程质量验收报告，复印件，证据来源：德州市城建档案馆，证明案涉房产已于2017年12月6日经四方验收合格。证据三：记账凭证一份、违约金分配方案一份、分配清单一份、公告两份、杨荣文手写收款账户条一份、杨荣文银行交易回单三份，谭莹名下银行流水一份证据来源：大壮公司留存，证明2017年8月31日-9月1日，大壮公司分三次将违约金300万元汇入杨荣文银行账户，2017年9月18日，外海江南水郡四组团业主成立分配小组，组长为葛春雷，组员为熊延勇、王纪章、赵玉龙、程洪涛，由该小组分配大壮公司支付的违约金300万元，2017年9月23日，分配方案经全体登记业主投票通过。2017年10月31日，分配完毕，分配结果为每家分得11273.68元，李燕系登记在册的业主，收到了前述违约金11273.68元。经质证，李燕对证据一用水清单认可，但该用水清单金额为0，且没有用电清单，因为我方一直没有实际入住。对物业费缴纳收据两张、物业服务协议一份认可。我方交钱是2021年开始的。对证据二竣工工程质量验收报告，之前没有见过。但我方想让大壮公司提供交接手续。对证据三记账凭证、违约金分配方案、分配清单、公告、杨荣文手写收款账户条一份、杨荣文银行交易回单三份，谭莹名下银行流水一份认可，认可收到违约金11273.68元。庭审后，大壮公司向本院提出申请，要求调取李燕在德州金龙物业管理有限公司处的装修押金收据、记账联各一份、业主装修验收表一份，以证明在2018年5月24日李燕对案涉房屋进行装修，李燕已经实际控制并占有案涉房产。经质证，李燕对上述证据无异议，但不能证实是否有装修行为的事实。对当事人提交的证据，本院认定如下：李燕提交的证据大壮公司无异议，可以证实李燕与大壮公司签订了房屋买卖合同，并交付了房款的事实，本院予以认定。大壮公司提交的证据一为案涉房屋用水清单，该清单能够证实涉案房屋的用水情况，但不能据此认定大壮公司的交房时间，故对该证据本院不予采信；证据二可以证实涉案房屋于2017年12月6日通过质量验收，本院予以认定；李燕对大壮公司的证据三无异议，可以证实大壮公司已经支付李燕逾期交房违约金11273.68元，本院予以认定。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年10月24日、2018年4月2日，李燕与大壮公司分别就购买外海·江南水郡63号楼1单元501室房屋签订《德州市商品房买卖合同》，2014年10月17日、10月23日，李燕按照约定向大壮公司交付了购房款435894元。案涉房屋于2017年12月6日经过竣工验收。2018年5月24日，李燕对案涉房屋进行了装修。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。本案中，李燕与大壮公司之间签订的《德州市商品房买卖合同》具备合同成立的要件，内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同。双方在买卖商品房过程中，分别签订了两份买卖合同，2018年4月2日所签订的合同应视为最终对买卖房屋相应条款进行确认并办理了备案，双方应当按照该合同的约定履行义务。在该合同中，双方约定交付房屋的时间为2018年12月31日前。根据大壮公司提交的装修押金收据、记账联各、业主装修验收表，可以证实李燕在2018年5月24日已经对案涉房屋进行了装修，此时房屋已经在李燕的实际控制之下，即大壮公司已经实际履行了交房义务。大壮公司交付房屋的时间，未超出约定时间。故李燕的诉讼请求，无事实依据，依法不能得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回李燕的诉讼请求。案件受理费减半收取计1111元，由李燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  杨东宝二〇二一年六月二十五日书记员  刘亚萍