云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0802民初1580号原告：普洱茶马古城发展有限公司。住所地：普洱市思茅区振兴大道68号思茅中心商务区商务楼7幢3层302号。法定代表人：鲍建斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黎红、贺勇，云南上上律师事务所律师。被告：刘秀，男，1976年2月5日生，汉族，福建省福州市长乐区人，高中文化，个体户，住福建省福州市闽侯县。原告普洱茶马古城发展有限公司（以下简称茶马古城公司）与被告刘秀租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告刘秀在外地，本院通过微信视频连线的方式，于2021年5月31日公开开庭审理本案。原告茶马古城公司的委托诉讼代理人黎红，被告刘秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告茶马古城公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令解除原被告签订的《租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》；2.请求人民法院判令被告向原告支付自2020年10月1日起至2021年4月30日止的租金125363.00元，并自2021年5月1日起至付清之日止，以未付金额为基数，按起诉时中国人民银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场利率的四倍向原告支付迟延履行违约金；3.请求人民法院判令被告向原告补交减免的15个月的租金共计253034.00元；4.请求人民法院依法判令被告用其已经缴纳给原告的履约保证金33120.00元，作为被告支付给原告的违约赔偿金，以上合计411517.00元（大写：肆拾壹万壹仟伍佰壹拾柒元整）；5.请求人民法院判令被告向原告交还位于普洱市思茅区，并自2021年5月1日起至向原告交商铺之日止，按照17909元／月的标准向原告支付房屋占用费；6.请求人民法院判令本案的诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：原告与黄松官于2017年10月17日签订《租赁合同》，后承租人变更为被告，被告与原告签订《商铺租赁合同补充协议》，约定：被告向原告承租位于普洱市思茅区，经营项目为客栈，租期及计租期限自2018年10月1日至2028年9月30日止。2018年10月1日至2019年9月30日，租金为16560元／月，2019年10月1日至2020年9月30日，租金为17222元／月；2020年10月1日至2021年9月30日，租金为17909元／月。在上述租金支付标准的基础之上，原告给与被告15个月免租期优惠。以上租金每三个月为一个交期，首期租金于合同签订当日支付，每个交期最后一个月的20日前一次性支付下期固定租金。合同约定的违约责任为：若被告未按时交纳合同项下的租金，每迟延一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；若被告迟延缴纳本合同项下租金超过30日或超过3次（含本数），原告有权解除合同并由被告承担导致合同终止的违约责任；若合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金；如因被告原因导致本合同终止（包括被告违约导致甲方解除本合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。租赁合同签订后，被告仅向原告支付过2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金，2019年1月1日至2020年8月31日期间的租金135790元，原告于2020年11月向普洱市思茅区人民法院提起诉讼，经普洱市思茅区人民法院云0802民初3243号《民事判决书》判决支持，现判决已经生效且履行期限届满，原告申请强制执行后，被告至今未支付。2020年10月1日至2021年4月30日的租金125363元原被告也未按时支付。被告欠缴租金的行为已经严重违约，原告有权解除合同并由被告承担导致合同终止的违约责任。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为租金计算至2021年5月30日止的租金143272元，并自2021年6月1日起以未付金额为基数，按起诉时中国人民银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场利率的四倍向原告支付迟延履行违约金；第五项的日期变更为2021年6月1日起，资金占用费从2021年6月1日起算。被告刘秀辩称：原、被告签订合同约定的是，交1个季度免2个月的租金，但原告起诉的租金数额将免的租金计算进去了。被告租的客栈在古城里面的最高处，旱季的时候基本上水都供应不上，房屋背面有农村养牛的牛圈，粪便整天臭气熏天的，找原告方协商也无法处理。2020年10月份的时候被告就没有营业，没有办法营业，还有晚上预定的客人，古城方面不给客人将车开入古城。其余与去年2020年云0802民初3243号答辩意见一致。如果解除合同，被告投入客栈里面的100万元装修如何处理？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据《租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》《收据》《民事判决书》《受理案件通知书》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2017年10月17日，原告与案外人黄松官签订《租赁合同》，原告为甲方，案外人黄松官为乙方，约定：“甲方将位于普洱市思茅区方使用，乙方用于经营客栈，建筑面积为591.43平方米，合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金33120元。租赁期限为120个月，自2018年1月1日起至2027年12月31日止，租金的计算方式为月租金＝月租金标准×计租面积（如不满一个月的，则按实际天数计算租金，日租金＝月租金／30日），2018年1月1日至2018年12月31日，租金标准为28元／㎡／月，2019年1月1日至2019年12月31日，租金标准为29.12元／㎡／月，2020年1月1日至2020年12月31日，租金标准为30.28元／㎡／月，2021年1月1日至2021年12月31日，租金标准为31.49元／㎡／月，……。乙方应以固定租金标准预付租金，即除第一期和最后一期固定租金外，其他各期固定租金均按每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应在每个交租期最后一个月的二十日前（若二十日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期的固定租金。首期固定租金于本合同签订当日支付，租金期间为2018年1月1日至2018年3月31日，应交租金为16560元。甲方在前述租金支付标准的基础上，给予乙方十五个月的租金优惠，优惠方式为自首个交租期起，于每个交租期中免除两个月的租金，依次满十五个月为止。乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金......双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用或其他应付费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任。本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方减免租金优惠政策的前提。若乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后七日内补交减免的全部租金。”2018年6月21日，案外人黄松官及被告向原告递交《客栈P租赁合同变更申请》一份，将《租赁合同》的承租人变更为被告，原告予以同意。并与被告签署《商铺租赁合同补充协议》一份，原告为甲方，被告为乙方，约定“乙方自愿租用甲方位于普洱市思茅区普洱大道茶马古城旅游小镇客栈P栋P1、P2、P4号商铺，对案外人黄松官签署的《租赁合同》进行相应变更，计租时间变更为自2018年10月1日起至2028年9月30日止，租金递增方式为从第二个租约年开始，年租金标准每一年在上一年的基础上递增4%，第一个租约年自2018年10月1日起至2019年9月30日止，租金标准为28元/㎡/月，第二个租约年自2019年10月1日起至2020年9月30日止，租金标准为29.12元/㎡/月，第三个租约年自2019年10月1日起至2021年9月30日止，租金标准为30.28元/㎡/月，……。”原、被告的其他权利、义务以《租赁合同》中的约定为准。《商铺租赁合同补充协议》签订后，原告将约定的商铺交付被告使用，被告使用商铺经营客栈至今。自2019年1月1日起至2020年9月30日止，被告未向原告支付租金累计135790元，被告于2020年11月16日向思茅区人民法院提起诉讼，要求被告支付租金，思茅区人民法院于2020年12月30日作出（2020）云0802民初3243号民事判决书判令被告支付原告租金135790元及以该款为基数按年利率6%计算支付违约金，该判决生效后，被告未履行支付租金义务，原告遂向思茅区人民法院申请强制执行。另查明：1.2017年10月17日案外人黄松官交纳保证金33120元；2.2020年1月30日，“茶马古城商业物业服务群”中通知“因疫情原因，客栈不要接待客人”。思茅区人民法院作出的（2020）云0802民初3243号民事判决书中对被告抗辩2020年2月至2020年5月因疫情处于停业状态不应当支付租金，认定为“原告已给予被告自2020年1月至2020年6月期间4个月的免租期，被告已享受该租金优惠，其要求在此基础上再次减免，无事实及法律依据，故对其辩称不予采信。”3.被告自认2020年10月起其经营的客栈基本停止营业；4.2018年1月1日起至2020年9月30日止享受免租期15个月。本院认为，原、被告签订《商铺租赁合同补充协议》，双方同意按照原告与案外人黄松官于2017年10月17日签署的《租赁合同》的约定行使权力、履行义务，以及被告于2019年1月1日起未按约定交付租金构成违约等事实经思茅区人民法院2020年12月30日作出的（2020）云0802民初3243号民事判决书认定，在上述民事判决书发生法律效力后，被告未按照生效民事判决确定的义务支付租金和违约金，被告的行为严重违反了《租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》的约定，且庭审中，被告自认其经营的客栈于2020年10月起基本停止营业，被告以自己的行为表明不履行合同的义务以及履行合同义务不能。因此，现原告主张解除《租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》返还房屋并支付2020年10月1日至2021年5月31日止租金143272元（591.43㎡×30.28元/㎡/月×8个月）及返还房屋之日止的房屋占用费按照17909元/月符合合同约定以及法律规定，本院予以支持，合同解除的时间以本案已计付租金至2021年5月31日的次日为准，即2021年6月1日。关于原告主张的违约金是否应当支持的问题。在《租赁合同》中，原、被告约定如被告逾期支付租金，则应按欠付租金日1‰的标准计算向原告支付违约金。本院已发生法律效力的（2020）云0802民初3243号民事判决书中，已结合原、被告履行合同情况、当事人的过错程度以及兼顾预期利益等综合因素确定了违约金的计算标准为按年利率6%，本案亦确定以该标准认定，即本院支持以被告欠付的租金143272元为基数，按年利率6%计算，向原告支付自2021年6月1日起至清偿之日止的违约金。关于原告主张被告补交减免的15个月租金253034元是否应当支持的问题。原、被告在《租赁合同》中约定：乙方妥善履行本合同是甲方给以乙方减免租金优惠政策的前提。若乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后七日内补交减免的全部租金。现被告已自2019年1月1日起欠付租金至今以及自2020年10月基本停止营业的方式严重违约，导致《租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》的解除，按照双方签订的上述约定，其应当将原告已减免的租金予以补交，但2020年2月至4月因新冠疫情的发生，原告为响应政府要求于2020年1月30日，在“茶马古城商业物业服务群”中通知“因疫情原因，客栈不要接待客人”，被告经营的客栈因疫情客观停止营业3个月，因疫情影响原告已减免的租金由被告全部承担有失公平，故在此期间的租金应当给以被告予以免除。原告已给予被告免交的租金为：2018年10月1日起至2019年9月30日止，免租金为132480元（16560元×8个月）；2019年10月1日起至2020年9月30日止，免租金为120554元（17222元×7个月）；共计253034元。扣除因疫情影响应当减免被告2020年2月至4月租金51666元（17222元×3个月），被告应当向原告补交减免租金为201368元（253034元-51666元）。关于原告主张被告用其已经交纳原告的履约保证金33120元作为被告支付原告违约赔偿金是否应当支持的问题。在本案中，原、被告在《租赁合同》中约定：本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。现因被告违约导致《租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》解除，因此，原告主张被告将履约保证金作为违约赔偿金符合原、被告的约定，本院予以支持。对于被告刘秀抗辩合同解除后由原告赔偿其装修客栈100余万元的费用。在庭审中，本院对被告刘秀的该抗辩理由询问其是作为反诉请求还是抗辩理由提出，被告刘秀明确表明该请求仅作为抗辩理由提出，不在本案中提起反诉请求，针对被告刘秀的抗辩，本院在调解过程中向原、被告进行调解，但未达成一致意见。根据不告不理原则，对被告刘秀的该抗辩理由在本案中不予处理，但被告刘秀可以与原告协商或通过另案的方式予以解决。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告普洱茶马古城发展有限公司与被告刘秀签订的《租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》于2021年6月1日予以解除，并由被告刘秀于本判决生效之日起十五日内向原告普洱茶马古城发展有限公司返还位于普洱市思茅区；二、由被告刘秀于本判决生效之日起十五日内向原告普洱茶马古城发展有限公司支付自2020年10月1日起至2021年5月31日止的租金143272元；并以该款为基数，按年利率6%计算，向原告普洱茶马古城发展有限公司支付自2021年6月1日起至清偿之日止的违约金以及自2021年6月1日起按照17909元/月的标准向原告普洱茶马古城发展有限公司支付房屋占用费至实际返还房屋之日止；三、由被告刘秀于本判决生效之日起十五日内向原告普洱茶马古城发展有限公司补交减免租金201368元；四、原告普洱茶马古城发展有限公司已收取被告刘秀交纳的履约保证金33120元作为违约赔偿金不予退还被告刘秀。五、驳回原告普洱茶马古城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7473元，减半收取3736.50元，由被告刘秀负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  汤燕萍二〇二一年六月三日书记员  傅一峰