重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0116民初6712号原告：重庆白沙建设有限公司，住所地重庆市江津区白沙工业园区增光大道666号，统一社会信用代码91500116683916746G。法定代表人：刘元德，董事长。委托诉讼代理人：龚元源，重庆循源律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁明莎，重庆循源律师事务所律师。被告：罗正云，男，1963年8月11日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆白沙建设有限公司（以下简称白沙建司）与被告罗正云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行了审理。原告白沙建司的委托诉讼代理人龚元源、被告罗正云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白沙建司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付欠付的房屋租金51564.60元；2.判决被告立即支付原告违约金，以欠付租金为基数，按日万分之五计算至付清之日止（截止到2021年3月15日违约金暂计15013元）；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将诉讼请求变更为：1.判决被告立即向原告支付欠付的房屋租金44420.40元；2.判决被告立即支付原告违约金，以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年12月25日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2018年1月1日至2021年1月31日。合同中约定，第一年起租的单价为20元/平方米/月，年租金总额为19440元，租金从2018年2月1日起算，以后每年在上一年的基础上递增5%，即第二年租金为20412元，第三年租金为21432.60元。乙方需先交租金后使用，第一年在签订租赁合同时支付第一年前半年租金，以后每隔半年提前支付下一个半年租金。若乙方未经甲方同意逾期支付租金，乙方应按应付但未付租金的每日万分之五支付违约金。合同签订后，被告仅于2017年12月25日支付了第一个半年的租金9720元，经多次沟通，至今未付剩余房租。被告不支付租金的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院起诉，请法院依法判决。被告罗正云辩称，没有说好我就不支付租金。白沙园区什么都不管就要求交租金，我要求解决的问题也不给解决。租房的时候我是跟白沙园区签订的房屋租赁合同，不是跟原告签的。我租房来做早餐店，因为所租的房屋门前的下水沟被堵了，要求白沙园区疏通一下。白沙园区请人来整了一下没有整好，之后就没有管了，导致我餐馆门前很臭，没有人来吃早餐，就开不下去了，早餐店我做了将近2年时间。如果我反映的问题白沙园区解决了，我就支付房屋租金，结果白沙园区没有给我解决，所以我不支付租金。3年的租金我交，但是我2年的损失该怎么办。本院经审理认定事实如下：原告系江津区白沙镇恒和街XXX房屋的所有权人。2017年12月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.租赁房屋基本情况：1.1坐落：白沙工业园。1.2面积：建筑面积81平方米。2.租赁期限：期限为3年（2018.1.1-2021.1.31），其中留装修期1个月（2018.1.1-2018.1.31），装修期不收取租金。3.履约保证金、租金及其支付方式：3.1乙方在签订本合同时需向甲方缴纳履约保证金10000元，租赁期满且按合同履约的情况下由甲方一次性退还乙方（不计息，若履约保证金有扣除或不退还等约定的，则从其约定），履约保证金中用于扣除乙方应承担的违约金、租金及给甲方造成的损失等费用等。3.2第一年起租的单价为20元/㎡/月，年租金总额19440元，租金从2018年2月1日起算，以后每年在上一年的基础上递增5%，即第二年租金20412元，第三年租金21432.6元。3.3乙方需先交租金后使用，第一年在签订租赁合同时支付第一年前半年租金，以后每隔半年提前支付下一个半年租金。5.1乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同并收回房屋，且不补偿乙方任何费用。履约保证金及已交租金亦不退还；解除合同的效力自解除合同通知书送达乙方之日起生效：（3）乙方未按约定期限支付租金，超过30天以上的。5.2在租赁期内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。5.3协议租赁期满，或乙方中途退租经甲方书面认可的，或者合同被解除的，本合同终止。6.2乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按本合同租金总额的每日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补甲方经济损失的，还应赔偿甲方经济损失。9.2本合同一式四份，双方签字盖章且乙方完清履约保证金及第一年前6个月的租金的情况下生效。本合同甲方执三份，乙方执一份。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告按约定向原告缴纳了10000元保证金和支付了2018年2月1日至2018年7月31日的租金共计9720元；原告将房屋交付被告使用，被告将该房用于经营早餐。被告未向原告支付2018年8月1日至2021年1月31日的租金。审理中，原告出具情况说明，释明房屋租赁合同中载明的“白沙工业园ABC商业门面A-1号”房屋即为“江津区白沙镇恒和街74号、74号2-1、74号3-1（ABC沿街商业幢1跃2跃3-A1)”房屋。原告明确了被告欠付房屋租金51564.60元的组成：1、2018年8月1日至2019年1月31日的租金为9720元；2、2019年2月1日至2019年7月31日的租金为10206元；3、2019年8月1日至2020年1月31日的租金为10206元；4、2020年2月1日至2020年7月31日的租金为10716.30元；5、2020年8月1日至2021年1月31日的租金为10716.30元。前述房屋租金，原告自愿减免被告因2020年2月和3月受新冠疫情影响的租金3572.10元，并扣除被告2020年12月21日提前清退租赁房屋的2个月租金3572.10元（2020年12月1日至2021年1月30日）。原告明确了违约金计算的截止时间为2021年5月11日和被告应支付违约金12782.84元的组成：1、以9720元为基数，从2018年8月1日起至2021年5月11日止，逾期1014天，按年利率15.4%计算为4158.46元；2、以10206元为基数，从2019年2月1日起至2021年5月11日止，逾期830天，按年利率15.4%计算为3575.06元；3、以10206元为基数，从2019年8月1日起至2021年5月11日止，逾期649天，按年利率15.4%计算为2794.65元；4、以7144.20元（10716.30元-3572.10元）为基数，从2020年2月1日起至2021年5月11日止，逾期465天，按年利率15.4%计算为1401.63元；5、以7144.20元（10716.30元-3572.10元）为基数，从2020年8月1日起至2021年5月11日止，逾期283天，按年利率15.4%计算为853.04元。被告陈述称承认交租金，但是白沙园区耽误其经营的损失也应一并进行处理。原告称其系独立的主体，与白沙园区没有关系，被告陈述的路边下水管道不属于房屋租赁的部分，是市政的管辖范围，是另一个法律关系。对被告缴纳的10000元保证金，原告同意在租金和违约金中进行抵扣。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告于2017年12月25日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。原告依约将房屋交付给被告使用，被告应依约支付租金。被告欠付原告2018年8月1日至2021年1月31日的租金，原告主张51564.60元（2018年8月1日至2019年1月31日为9720元；2019年2月1日至2019年7月31日为10206元；2019年8月1日至2020年1月31日为10206元；2020年2月1日至2020年7月31日为10716.30元；2020年8月1日至2021年1月31日为10716.30元），符合合同约定，本院予以确认。2020年年初因受新冠疫情影响，原告自愿减免被告2020年2月和3月应付的租金3572.10元（21432.6元÷12月×2月），并扣除被告2020年12月21日提前清退租赁房屋的2个月租金3572.10元（2020年12月1日至2021年1月30日），本院予以确认。原告同意将被告缴纳的10000元保证金在所欠的租金或违约金中扣除，符合合同约定，本院予以确认。故被告还应支付原告租金34420.40元（51564.60元-3572.10元-3572.10元-10000元）。被告未按约定支付租金，违反了约定的义务，应依约支付违约金。原告自愿将合同中约定的违约金按租金总额的每日万分之五标准下调为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%标准计算，符合合同的约定且不违反法律的规定，本院予以确认。原告主张被告向其支付违约金12782.84元，实际应为12781.84元〔2018年8月1日-2021年5月11日为4158.46元（9720元×15.4%÷365天×1014天）、2019年2月1日-2021年5月11日为3574.06元（10206元×15.4%÷365天×830天）、2019年8月1日-2021年5月11日为2794.65元（10206元×15.4%÷365天×649天）、2020年2月1日-2021年5月11日为1401.63元（7144.20元×15.4%÷365天×465天）、2020年8月1日-2021年5月11日为853.04元（7144.20元×15.4%÷365天×283天）〕，对该12781.84元违约金，本院予以支持。被告辩称其实际是与白沙园区签订的租赁合同，一方面，涉案房屋系原告所有；另一方面，合同中载明的出租方和加盖的印章均是重庆白沙建设有限公司即本案原告，原告系签订《房屋租赁合同》的一方，其有权要求作为相对方的被告履行合同义务。被告还辩称其向白沙园区反映的问题没有得到解决，影响了其经营，给其造成了损失，要求白沙园区解决好了才支付原告租金，其与白沙园区之间的纠纷系不同的法律关系，被告可依法另行主张。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。据此，为保护当事人合法权益，维护正常的社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告罗正云于本判决生效后十日内给付原告重庆白沙建设有限公司房屋租金34420.40元；二、被告罗正云于本判决生效后十日内给付原告重庆白沙建设有限公司违约金12781.84元；三、驳回原告重庆白沙建设有限公司的其他诉讼请求。如果被告罗正云未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，减半收取545元，由原告重庆白沙建设有限公司负担55元，被告罗正云负担490元。此款原告重庆白沙建设有限公司已预缴，经其同意，被告罗正云负担的部分，由被告罗正云在给付上述义务款时一并转付原告重庆白沙建设有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 王光彬二〇二一年六月二十九日法官助理 胡江涛书 记 员 李明月