广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6645号上诉人（原审被告）：刘崴，男，1978年5月24日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：薛云华，男，1963年8月13日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：巫晶晶，广东广大律师事务所律师。原审第三人：江小霞，女，1987年6月12日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。原审第三人：丁双庆，男，1977年4月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。上诉人刘崴因与被上诉人薛云华、原审第三人江小霞、丁双庆合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初39295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人刘崴上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回薛云华的全部一审诉请；2.一、二审诉讼费用由薛云华承担。事实与理由：一、一审法院认定《协议书》合法有效，各方均应依约履行，该《协议书》载明各方系就案涉商铺租赁及租金支付事宜协议商一致，故该《协议书》中丁双庆、江小霞向刘崴支付的保证金实为案涉商铺租金。该认定与客观事实不符，混淆了保证金与租金的区别。《协议书》签订的背景是刘崴与薛云华及江小霞、丁双庆进行沟通协商后无果，薛云华坚称不需要支付租金给刘崴，江小霞、丁双庆也坚称只承认与薛云华之间的租赁关系。而事实上，执行案涉商铺拍卖的执行法院明确答复刘崴有权收取该商铺租金，但由于江小霞、丁双庆不愿意配合暂停使用案涉商铺，刘崴迫于无奈才同意签订该《协议书》，收取江小霞、丁双庆支付的商铺占用保证金。且在2019年9月7日签订的《协议书》也明确了该商铺占用保证金的实质，是“财产保全”性质的资金，而非租金。在相关诉讼裁决后，薛云华和江小霞、丁双庆才签订协议书，约定将其转化为租金。且之前保证金的支付人也是江小霞、丁双庆而并非薛云华。协议书中提到的“租赁及租金支付事宜”并不能代表涉及到的资金就是租金，因为无论从支付方、支付方式及支付金额等都跟任何一份租赁合同没有关系，保证金只能是保证金，作为财产保全的用途而存在，其目的是为了保障好各方的权益来应对接下来的诉讼。二、一审法院认定刘崴收取的保证金即系案涉商铺租金，刘崴所收取的案涉商铺租金应结合刘崴与薛云华签订的《广州市房屋租赁合同》及薛云华与丁双庆、江小霞签订的两份《广州市房屋租赁合同》确定归属，与客观事实不符。刘崴与薛云华没有签订过《广州市房屋租赁合同》，所以保证金并不是案涉商铺的租金，一审法院混淆了双方之间的合同关系，把保证金误判为商铺租金。三、一审法院认定（2019）粤01民终13913号民事判决书确定的租金支付方式，自2018年6月4日至2019年9月期间刘崴应收取的租金为12.8万元与客观事实不符。（2019）粤01民终13913号民事判决书载明具体起算时间应自刘崴取得案涉房屋物权登记即2018年6月4日起算，支付至刘崴起诉主张的2018年7月23日止，并非一审法院认定所陈述的自2018年6月4日至2019年9月。且上述判决中明确的是租金交付的起始日期，并非明确租金的支付方式问题。刘崴要求薛云华按照合同支付从2018年7月23日至合同期结束的全部租金也是履行该合同的行为体现。从薛云华与前业主朱燕华的支付约定也可以证明其双方的租赁关系是建立在一次性支付完全部租金的基础之上。刘崴已于2020年6月10日就案涉商铺租金支付问题起诉至一审法院，目前该案件正在审理中。四、一审法院认定刘崴退还保证金给薛云华的支付金额计算错误，抵扣部分的数额和滞纳金的追讨缺乏事实依据。薛云华与江小霞、丁双庆于2019年9月27日签订的《协议书》并没有事前告知刘崴，协议签订后江小霞、丁双庆也没有通知刘崴其债权已经转移。在此过程中，江小霞、丁双庆也未向刘崴提及过保证金要退回的事宜，而刘崴也从没有表示过不愿意退回保证金给江小霞、丁双庆。现在薛云华将刘崴与江小霞、丁双庆的保证金问题和刘崴与薛云华之间的租金问题混为一谈，对刘崴有失公允。刘崴认为保证金是应当退还，但退还的方式应更加合理及明确。保证金可以通过两种方式退还：方式一是作为保证金退回。由于薛云华与前业主朱燕华的租赁合同里约定交纳2万元的保证金，而薛云华并未支付该笔保证金给刘崴，因此保证金退回应是23.36万元减去2万元，共计退回21.36万元，而不是薛云华所提出的11.8933万元。至于薛云华从2018年7月23日之后所欠刘崴的商铺租金问题，由一审法院另案诉讼的结果明确支付方式后才一并进行支付。方式二是作为租金折算。如果按照薛云华的要求，将保证金作为2018年7月23日之后的租金计算，该保证金可以抵扣至2020年12月（每个月8000元），在2020年12月前薛云华不需要缴纳租金。但是薛云华自2019年10月起，单方主动每月缴纳8000元租金给刘崴，而刘崴曾多次反对如此缴纳租金方式。但薛云华仍按此支付，现在向刘崴主张滞纳金有失公平。刘崴认为保证金最终是应该退还的，同意薛云华将保证金转化为未支付租金的部分金额，但不认同一审法院将保证金直接定性为租金及裁定的退还方式。综上，请求二审法院支持刘崴的上诉请求。被上诉人薛云华二审辩称：一、刘崴自取得案涉商铺产权即2018年6月4日起算，截止2021年4月，按（2019）粤01民终13913号生效判决所确认的租金即8000元每月计算，刘崴应收取租金280000元，但刘崴在此期间共收取租金及保证金合计398933元，因此刘崴多收取了118933元。二、对于刘崴多收取的118933元款项性质综合来看，既是保证金也是租金，且依照2019年9月27日协议书第二条约定，江小霞、丁双庆一致确认将支付给刘崴的保证金作为给薛云华的租金，全部租金（保证金）均由薛云华向刘崴主张。且协议书已通过一审法院送达的方式向刘崴进行了送达，故协议书对刘崴是发生法律效力的，薛云华据此有权向刘崴主张其多收取的租金（保证金）118933元予以返还。三、（2019）粤01民终13913号民事判决书生效至今，薛云华严格按照判决内容履行支付租金的义务，不存在任何的违约行为。刘崴收到该租金后却又不承认收到租金，而以薛云华支付的款项为保证金为由，拒绝返还多收取的款项，这是没有任何事实及法律依据的，请求二审法院依法驳回刘崴的上诉请求，维持原判。原审第三人江小霞、丁双庆经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。薛云华于2019年9月29日向一审法院起诉，请求：1.刘崴向薛云华一次性退还保证金118933元；2.刘崴向薛云华支付迟延履行金（以118933元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自本案起诉之日起，计至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由刘崴承担。一审法院经审理查明：2011年12月16日，朱燕华（出租人、甲方）与薛云华（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区xx街xx号106房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积53.35平方米，分摊共有建筑面积23.76平方米；2011年12月16日至2017年12月15日，月租金7000元；2017年12月16日至2022年12月15日，月租金8000元；2022年12月16日至2027年12月15日，月租金9000元；租金按已（“已”字为手书）结算；乙方向甲方缴纳2万元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；承租人有转租的权利等。薛云华（出租人、甲方）与江小霞（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区xx街xx号106房的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积14.8平方米；2011年12月16日至2017年12月15日，月租金2000元；2017年12月16日至2022年12月15日，月租金2500元；2022年12月16日至2026年12月15日，月租金2700元；租金按月结算，乙方在每月第5日前按现金付款方式缴纳租金给甲方；乙方向甲方缴纳5000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；有转租的权力等。2017年4月19日，薛云华（出租人、甲方）与丁双庆（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区xx街xxx号106房的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积35平方米；2017年5月9日至2018年5月8日，月租金9500元；2018年5月9日至2019年5月8日，月租金9500元；2019年5月9日至2020年5月8日，月租金9900元；2020年5月9日至2021年5月8日，月租金10400元；2021年5月9日至2022年5月8日，月租金10900元；租金按月结算，乙方在每月第5日前按现金付款方式缴纳租金给甲方；乙方向甲方缴纳19000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方等。2018年7月3日，刘崴（甲方）与薛云华（乙方，代理人：张嘉欣）、丁双庆（丙方，代理人：张玉婷）、江小霞（丁方）签订《协议书》，约定：甲乙丙丁四方就xx街xx号106商铺租赁及租金支付事宜达成协议如下：1.丙方、丁方向甲方刘崴支付保证金，丙方9500元/月，丁方5000元/月（自2018年6月开始支付，每月3号前支付）；2.待（2018）粤0106民初15608号案判决后，各方依照判决结果决定保证金归属；3.各方同意由丙方、丁方继续使用房屋；4.协议一式五份，四方各执一份，派出所备案一份。薛云华与刘崴及xx物业管理广州有限公司（以下简称“xx公司”）、江小霞、丁双庆租赁合同纠纷一案诉至一审法院，案号（2018）粤0106民初15068号；该案判决后，刘崴不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案，于2019年9月17日作出（2019）粤01民终13913号民事判决书。（2019）粤01民终13913号案件项下认为：薛云华与朱燕华于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》有效，薛云华请求刘崴继续履行该合同有理；对薛云华所称案涉租赁合同的租金已经结清的主张不予采信，刘崴要求薛云华支付商铺租金的理由成立，具体起算时间应自刘崴取得案涉房屋物权登记即2018年6月4日起算，支付至刘崴主张的2018年7月23日止，租金标准应按照案涉《广州市房屋租赁合同》约定的租金金额计付等；该案判决如下：刘崴继续履行薛云华与朱燕华于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》，不得妨碍薛云华对商铺的正常使用；薛云华应按照8000元每月的标准向刘崴支付2018年6月4日至2018年7月23日的租金等。2019年9月24日，薛云华向刘崴支付2018年6月4日至2018年7月23日的租金13333元。2019年9月27日，薛云华（甲方）、江小霞（乙方）、丁双庆（丙方）签订《协议书》，约定：鉴于乙丙方（次承租人）承租甲方（承租人）xx街xx号106商铺，由于甲方与商铺业主刘崴（出租人）因租赁事宜产生纠纷，甲乙丙与刘崴于2018年7月3日签订协议书，约定在本案【（2018）粤0106民初15068号】判决前,乙丙方自2018年6月开始，每月3日前分别向刘崴支付保证金5000元、9500元以保证审判期间继续使用商铺。一、甲乙丙三方现共同确认,自2018年6月至2019年9月期间,乙方每月向刘崴支付保证金（2018年6月至2019年9月均为5000元/月）共计8万元，丙方每月向刘崴支付保证金（2018年6月至2019年5月为9500元/月，2019年6月至2019年9月为9900元/月）共计15.36万元，乙丙双方已向刘崴支付保证金合计23.36万元，但在此期间乙丙未向甲方支付过任何租金。二、甲乙丙三方一致同意，将乙丙方支付给刘崴的保证金作为给甲方的租金，全部租金（保证金）均由甲方直接向刘崴追偿。三、甲乙双方一致确认：将由乙方支付给刘崴的保证金8万元直接转为铺面租金（彩票店），自2018年6月起至保证金抵扣租金完毕即2021年1月止，2021年2月起，乙方应根据甲乙双方前述的《广州市房屋租赁合同》的约定，每月直接支付租金给甲方。四、甲丙双方一致确认：将由丙方支付给刘崴的保证金15.36万元直接转为铺面租金（卡其丝理发店），自2018年6月起至2019年9月止；2019年10月起，丙方应根据甲丙双方签署的《广州市房屋租赁合同》的约定，每月直接支付租金给甲方。刘崴确认其已经分别收取江小霞、丁双庆自2018年6月至2019年9月期间的保证金8万元、15.36万元，共计23.36万元。2019年10月至2020年5月期间，薛云华每月向刘崴支付8000元，共计77333元。薛云华称前述款项为租金，刘崴称前述款项为保证金而非租金。一审庭审中，刘崴称：一、薛云华并未依据其与朱燕华签订的《广州市房屋租赁合同》的约定向其支付2万元保证金；二、结合《广州市房屋租赁合同》及法院判决，从2018年6月开始至2027年的租金需一次性支付，薛云华必须履行完判决项下的内容才可以退回保证金。三、二审判决作出后，各方就保证金的退还进行了协商，但没有达成一致意见。薛云华称：一、其与朱燕华签订的《广州市房屋租赁合同》对于租金的支付存在争议，可视为约定不明，根据《合同法》第61条、62.5条、226条的规定，自2018年6月至本案诉讼之日，刘崴收取保证金和租金，并未对支付方式提出任何异议，视为对租金按月支付方式的认可；根据二审判决书认定的事实即每月8000元支付的标准及习惯，本案的租金支付方式应为每月支付；二、其依据两份《协议书》（2018年7月3日、2019年9月27日）提起本案诉讼，根据《协议书》（2019年9月27日），江小霞、丁双庆向刘崴支付保证金期间没有向薛云华支付租金，故前述保证金包含了租金性质；且依据前述《协议书》第二条，江小霞、丁双庆将要求刘崴退还保证金的债权转让给薛云华的对价为两第三人向薛云华支付的租金，故其有权向刘崴追索扣除法院判决的8000元每月之外的租金和保证金；其与两第三人签订前述《协议书》后就起诉了，通过起诉方式通知刘崴。三、刘崴已经收取了2018年6月-2019年9月期间的保证金23.36万元及薛云华所支付2018年6月4日至2018年7月23日的租金13333元，故刘崴应退回多所收取的款项11.8933万元即已收款项24.6933万元（23.36万元+13333元）减去2018年6月至2019年9月应收租金12.8万元（16个月*8000元每月）。一审法院认为：薛云华、刘崴、丁双庆、江小霞签订的《协议书》（2018年7月3日）合法有效，各方均应依约履行。该《协议书》载明各方系就案涉商铺“租赁及租金支付事宜”协商一致，故该《协议书》中丁双庆、江小霞向刘崴支付的保证金实为案涉商铺租金。刘崴已经收取丁双庆、江小霞自2018年6月至2019年9月期间的保证金共计23.36万元，收取薛云华自2018年6月4日至2018年7月23日的租金13333元，故其收取案涉商铺自2018年6月至2019年9月期间的租金共计24.6933万元（23.36万元+1.3333万元）。《协议书》（2018年7月3日）载明“待（2018）粤0106民初15608号案判决后，各方依照判决结果决定保证金归属”。（2018）粤0106民初15068号民事判决书经刘崴上诉后，本院于2019年9月17日作出已生效的（2019）粤01民终13913号民事判决书，该案判决刘崴继续履行薛云华与朱燕华于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》，不得妨碍薛云华对商铺的正常使用；薛云华应按照8000元每月的标准向刘崴支付2018年6月4日至2018年7月23日的租金等。承前所述，刘崴收取的保证金即系案涉商铺租金。依据前述已生效民事判决书的判决内容，刘崴所收取的案涉商铺租金应结合刘崴与薛云华签订的《广州市房屋租赁合同》及薛云华与丁双庆、江小霞签订的两份《广州市房屋租赁合同》确定归属。首先，依据薛云华与朱燕华于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》及（2019）粤01民终13913号民事判决书确定的租金支付方式，自2018年6月4日至2019年9月期间刘崴应收取的租金为12.8万元（每月8000元*16个月）。刘崴辩称薛云华应一次性支付所有租金缺乏合同及事实依据，一审法院不予采纳。其次，依据薛云华与丁双庆、江小霞签订的两份《广州市房屋租赁合同》，丁双庆、江小霞应向薛云华按月支付租金。故案涉生效判决出具后，刘崴收取丁双庆、江小霞自2018年6月至2019年9月期间的租金共计23.36万元缺乏合同依据，应予返还。薛云华与丁双庆、江小霞签订的《协议书》（2019年9月27日）载明，自2018年6月4日至2019年9月期间丁双庆、江小霞未向薛云华支付租金，仅向刘崴支付前述保证金23.36万元，且丁双庆、江小霞同意将支付至刘崴的保证金作为给薛云华的租金并由薛云华向刘崴追偿；即丁双庆、江小霞将其对刘崴享有的退还保证金的债权转让至薛云华。薛云华于2019年9月29日起诉后，前述转让债权的《协议书》（2019年9月27日）已经一审法院诉讼送达程序向刘崴送达，刘崴亦已于2019年10月31日签收上述《协议书》，因此《协议书》（2019年9月27日）到达刘崴之时前述债权转让即对刘崴发生效力，薛云华有权主张刘崴退还多收取的保证金。综上，因案涉保证金实为租金，现薛云华主张刘崴退还保证金11.8933万元（刘崴已收取案涉商铺自2018年6月至2019年9月期间的租金共计24.6933万元-刘崴实际应收取案涉商铺自2018年6月至2019年9月期间的租金12.8万元）有理，一审法院依法予以支持。关于薛云华主张的迟延履行金。刘崴未依约退还上述款项，理应承担违约责任，薛云华有权主张迟延履行金。但迟延履行金应自前述债权转让通知到达刘崴之日即2019年10月31日起计算。现薛云华主张刘崴支付迟延履行金（以11.8933万元为基数，自2019年10月31日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）有理，一审法院依法予以支持；超出部分一审法院不予支持，并依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年9月23日作出如下判决：一、被告刘崴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛云华退还保证金11.8933万元并支付迟延履行金（迟延履行金以11.8933万元为基数，自2019年10月31日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告薛云华的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2679元，原告薛云华负担50元，被告刘崴负担2629元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘崴向本院提交：银行账户交易明细，拟证明薛云华在2021年3月3日没有支付其所称的租金。薛云华对此质证认为：对于形式上的真实性予以认可，但不认可该证据的真实性、合法性及关联性，根据薛云华二审提交的证据1显示，薛云华在2021年3月5日向刘崴支付了8000元，备注是“代薛云华支付3月租金”，并不存在刘崴所述的薛云华未支付2021年3月份租金的情形。薛云华确实并没有在2021年3月3日缴纳租金，但薛云华已经在2021年3月5日支付了租金，虽有迟延支付租金的情形，但不影响合同的履行。薛云华向本院提交：1.电子银行回单，拟证明2020年6月至2021年4月，薛云华每月均向刘崴支付租金8000元；2.薛云华支付租金情况表（数据更新至2021年4月），拟证明薛云华自收到判决后，自2019年10月起至今，每月均按判决确定的8000元每月的标准向刘崴支付租金，并未存在未支付或逾期支付租金的情况。刘崴对此质证认为：对于证据的真实性予以确认，但对其合法性、关联性不予认可。本院经审查，双方提交的上述资料大部分形成于二审期间，与本案的处理有一定的关联性，可作为二审新证据。本院认为，一审法院认定薛云华、刘崴、丁双庆、江小霞签订的《协议书》（2018年7月3日）合法有效，并无不当，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：刘崴上诉主张不应向薛云华退还保证金11.8933万元及支付迟延履行金，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：第一，各方签订于2018年7月3日的《协议书》约定，丁双庆、江小霞向刘崴支付保证金，待（2018）粤0106民初15608号案判决后，各方依照判决结果决定保证金归属。刘崴和薛云华对丁双庆和江小霞已向刘崴支付保证金23.36万元无异议。根据本案查明事实，（2018）粤0106民初15068号民事判决书经刘崴上诉后，本院于2019年9月17日作出已生效的（2019）粤01民终13913号民事判决书，该案判决刘崴继续履行薛云华与朱燕华于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》，不得妨碍薛云华对商铺的正常使用；薛云华应按照8000元每月的标准向刘崴支付2018年6月4日至2018年7月23日的租金等。该案判决后，各方应协商决定保证金问题，本案中未有证据证实刘崴、薛云华、丁双庆、江小霞对上述保证金问题协商一致。第二，上述判决作出后，根据上述判决的裁判内容，刘崴继续履行薛云华与朱燕华于2011年12月16日签订的《广州市房屋租赁合同》，薛云华应向刘崴支付租金，丁双庆、江小霞应向薛云华支付租金。换言之，丁双庆、江小霞无需向刘崴支付租金，刘崴收取的其两人的保证金应予以退还。第三，根据本案查明事实，薛云华于2019年9月24日向刘崴支付2018年6月4日至2018年7月23日租金。2019年10月至2020年5月期间，薛云华每月向刘崴支付8000元共计77333元，后续亦继续向刘崴支付每月8000元。薛云华、江小霞、丁双庆于2019年9月27日签订的《协议书》载明，江小霞、丁双庆在向刘崴支付保证金期间未向薛云华支付租金，江小霞、丁双庆已支付给刘崴的保证金用于抵扣其两人应向薛云华支付的租金，其两人已支付给刘崴的保证金由薛云华直接向刘崴追偿。第四，如前所述，刘崴应履行退还保证金的义务，现根据薛云华、江小霞、丁双庆于2019年9月27日签订的《协议书》，由薛云华向刘崴主张退还保证金并未损害各方权益，且宜于对各方的权利义务进行清结。鉴于薛云华已向刘崴支付了部分费用，一审对江小霞、丁双庆已向刘崴支付的保证金、薛云华应向刘崴支付的租金、薛云华已向刘崴支付的费用进行统一的核算和抵扣等处理并无不当，经核算后，一审判令刘崴应向薛云华退还保证金11.8933万元并支付关于该保证金的支付债权转让通知到达刘崴之日即2019年10月31日起计算的迟延履行金并无明显不当，应予维持。刘崴上诉主张本案应发回重审无依据，上诉主张应驳回薛云华的全部一审诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上所述，刘崴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2629元，由刘崴负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年六月十五日书记员 冯 韵彭诗敏