湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终5644号上诉人（原审原告）：张旗，女，1971年8月12日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：钟玥，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙秀莲，湖南崇民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙北辰房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路1500号北辰时代广场A1区写字楼29层2901号房。法定代表人：秦鸣，总经理。委托诉讼代理人：王晓雪，湖南天地人律师事务所律师。上诉人张旗因与上诉人长沙北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初9840号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张旗的上诉请求：1、请求依法撤销（2020）湘0105民初9840号民事判决，并依法改判支持张旗的诉讼请求。2、一、二审诉讼费等费用由北辰公司承担。事实与理由：一审认定事实错误。1、一审法院未经专业鉴定直接认定涉案房屋属于其他质量问题，明显系对本案事实的错误认定，判决书中载明的“合同约定房屋质量问题于复核之日起90日内完成整改”与事实不符。2、一审法院认定“被告按每月2600元的租金损失向原告支付违约金”的租金标准远低于市场行情，应按照同地段同类房屋租金标准确定违约金。北辰公司辩称，一、一审法院认定整改后的房屋仍存在渗漏水问题，证据不足。二、北辰公司不存在逾期交付的行为，一审判决北辰公司承担违约责任没有依据。北辰公司的上诉请求：依法撤销（2020）湘0105民初9840号民事判决，改判驳回张旗的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院超过张旗的诉讼请求作出裁判，严重违反处分原则和辩论主义，属于重大程序违法。二、一审法院认定整改后的房屋仍存在渗漏水问题，证据不足。三、一审法院将无法与原件核对的复制件单独作为认定案件事实的根据，违反法律规定。张旗提交的2017年4月28日的验房报告为复印件，在张旗无法提供原件以供核对，又不符合相关例外情形的情况下，该份复印件不能作为认定本案事实的证据。张旗辩称，一、一审法院根据张旗的诉讼请求进行实体审理和裁判，程序合法。二、一审法院认定涉案房屋存在渗漏水问题，系综合庭审情况和张旗提供的证据后作出的认定，也是涉案房屋的真实情况。张旗向一审法院起诉请求：1、北辰公司向张旗支付延期交房违约金331289.96元（违约金暂计算至2020年10月31日，自2020年11月1日起以已付房款2819969元按日万分之一的标准计算至房屋整改验收完成之日止）；2、北辰公司修复北辰时代广场D1项目中的第1幢N单元34层3404号房屋后楼道前室消防栓并通水；3、本案诉讼费用由北辰公司承担。一审法院认定事实：2017年3月11日，张旗、北辰公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：7153264843404），约定张旗购买北辰公司开发的位于北辰时代广场D1项目中的第1幢N单元34层3404号房屋，房屋面积200.85平方米，房屋总价2819969元，首付款（含定金）849969元于本合同签订之日支付，剩余房价款1970000元采用银行按揭贷款方式付款，北辰公司应当在张旗付清全部款项60天之内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件3所约定的装饰、设备标准的商品房向张旗交付使用。由于出卖人原因，未按本合同约定期限向买受人交付使用的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，但出卖人承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的2%。合同第十四条约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人（即北辰公司）应当履行保修义务。该合同补充协议第八条约定：如双方就房屋质量问题发生争议，双方约定该质量问题以长沙市建设工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见为依据。如鉴定结论为房屋地基基础和主体结构质量不合格，导致无法正常使用，经出卖人复核确认的，买受人有权退房，出卖人退还买受人房价款（无息），并承担鉴定费用和赔偿买受人已付款总额千分之四的违约金。如鉴定结论为其他质量问题的，出卖人应当在复核确认之日起90日内完成整改，并承担整改费用。上述合同及补充协议签订后，张旗依约向北辰公司支付了购房首付款及缴纳了相关税、费，剩余房款采用银行按揭贷款方式付款，相关按揭贷款也已支付给了北辰公司。案涉房屋已于2014年1月23日通过五方验收合格。2017年4月18日，北辰公司通过顺丰快递向张旗发出《入伙通知书》，要求张旗于2017年4月28日前前往北辰三角洲营销中心客户服务部办理收房手续。2017年4月28日前，张旗收到《入伙通知书》。2017年4月28日，张旗委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司对案涉商品房的质量进行检验，并出具验房报告。房屋存在多项质量问题，客厅、阳台及主卧室区域存在多处渗漏情况。张旗向北辰公司表达了因房屋存在多处漏水的主体结构质量问题，需要北辰公司整改完成后再办理入伙手续，而北辰公司也未向张旗交付法律规定的相关文件和房屋钥匙。此后，北辰公司对涉案房屋进行了相应整改。2020年7月13日，张旗再次委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司对案涉商品房的质量进行检验，并出具验房报告。房屋仍存在多项质量问题，在主卧及客厅相应部位仍有渗水痕迹。为此渗水问题，张旗一直未予收房及装修入住。2020年7月，为案涉房屋客厅及主卧项板多处漏水问题，张旗委托其兄黄建林向长沙市建设工程质量安全监督站投诉。2020年8月31日，长沙市建设工程质量安全监督站监督人员会同建设单位现场工程师、物业公司代表与投诉人共同核查现场，确认现场局部顶板渗漏水的痕迹，建设单位现场工程师表示前期确有局部渗漏，但已整改完成。鉴于双方意见不一，长沙市建设工程质量安全监督站监督工程师建议双方共同核实下雨后顶板是否渗漏。长沙市建设工程质量安全监督站在向黄建林回复的内容中，确认了投诉人即黄建林要求北辰公司配合完成屋面蓄水试验，北辰公司以蓄水试验过程可能造成幕墙渗漏为由，不予配合。一审法院认为，张旗、北辰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，张旗、北辰公司双方应当按照合同的约定全面履行。本案中，北辰公司虽按照合同约定向张旗发出《入伙通知书》，但张旗在收到该通知书后于2017年4月28日即委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司对案涉商品房的质量进行检验，发现房屋客厅、阳台及主卧室区域存在多处渗漏情况，张旗提出需要北辰公司整改完成后再办理入伙手续，而北辰公司也未举证证明已向张旗交付法律规定的相关文件和房屋钥匙，上述情况表明张旗、北辰公司双方已对房屋相关区域存在漏水的质量瑕疵事实进行了确认。此后北辰公司虽进行了整改，但直至2020年8月31日，长沙市建设工程质量安全监督站监督人员会同建设单位现场工程师、物业公司代表与投诉人共同核查现场，仍确认现场局部顶板渗漏水的痕迹。张旗购买房屋的首要功能在于使用，而房屋渗水确会对张旗所购买的房屋使用权能产生影响，故张旗有权依据合同约定要求北辰公司对于房屋漏水的质量瑕疵承担违约责任；合同约定房屋质量问题于复核确认之日起90日内完成整改，因双方已确认交房时间为2017年4月28日前，张旗于2017年4月28日在验房过程中发现漏水问题，并将该问题向北辰公司进行反映，故北辰公司应当在2017年7月28日前整改完毕。但案涉房屋直至2020年8月仍有渗漏痕迹，且北辰公司以可能造成幕墙渗漏为由拒绝进行蓄水试验，故北辰公司应当承担从2017年7月28日起至本案涉案房屋对房屋渗漏水进行实际整改完毕之日的违约金，结合本案的履约情况、过错程度、逾期利益等因素，一审法院酌情认定北辰公司按每月2600元的租金损失向张旗支付违约金；关于张旗要求北辰公司修复北辰时代广场D1项目中的第1幢N单元34层3404号房屋后楼道前室消防栓并通水的诉讼请求，因该处消防栓系公共设施设备，张旗起诉不符合诉讼主体要求，故张旗的该项诉求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、长沙北辰房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内按照2600元/月的标准从2017年7月28日至对张旗房屋漏水质量瑕疵实际整改完毕之日止向张旗支付违约金。二、驳回张旗的其他诉讼请求。本案受理费6270元，因适用简易程序减半收取3135元，由长沙北辰房地产开发有限公司承担。二审中，张旗提交以下证据：证据1、长沙星石建筑装饰咨询有限公司营业执照，拟证明4月28日的检测咨询报告的真实性，以及检测公司的检测能力具备相应资质。证据2、沈普的证人证言，拟证明案涉房屋验收时，由沈普亲自验收，当时发现客厅顶板是在滴水的状态，阳台的幕墙位置是滴水的。卧室的东向和南向分别有漏水的痕迹，这是比较明显的一个问题，其他还包括门窗，墙面的一些空鼓、开裂现象。北辰公司质证认为：对证据1真实性和合法性无异议，关联性和证明目的有异议，证据显示的是公司有乙级监理资质，并非房屋质量的检测鉴定资质，同时4月28号的检测报告在一审庭审中对方是没有提供可以与复印件核对的原件的，因此该份证据材料，也不能够证明检测报告的真实性。证据2沈普的证人证言，因为很多情况之前没有说过，所以北辰公司没法核实。北辰公司二审中未提交新证据。本院对张旗提交的证据认证如下：证据1符合证据的真实性、合法性和关联性，予以采信。证据2与本案存在一定的关联性，予以采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为北辰公司应否赔偿张旗违约金及违约金金额认定问题。张旗主张一审认定违约金金额过低。北辰公司则主张案涉房屋整改后仍存渗漏问题，证据不足，即使张旗认为整改后房屋存在质量问题，亦应主张质量瑕疵违约责任，而非逾期交付违约责任。张旗与北辰公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系合法有效的合同。双方当事人应全面履行合同的义务。买受人张旗应依约支付购房款，出卖方北辰公司则应依约交付质量合格的房屋。北辰公司未提交证据证明已向张旗交付法律规定的相关文件和房屋钥匙。同时，双方当事人一审中已对房屋相关区域存在漏水的质量瑕疵事实进行了确认。张旗于2017年4月28日在验房过程中发现漏水问题，并将该问题向北辰公司进行反映，北辰公司依据合同约定应在2017年7月28日前整改完毕。但案涉房屋直至2020年8月仍有渗漏痕迹，且北辰公司以可能造成幕墙渗漏为由拒绝进行蓄水试验。一审根据上述事实认定北辰公司未依约交付质量合格的房屋，酌情判定北辰公司按照2600元/月的标准从2017年7月28日至对张旗房屋漏水质量瑕疵实际整改完毕之日止向张旗支付违约金并无不当，本院予以维持。两上诉人的上诉主张不成立，本院均不予支持。综上，上诉人张旗、北辰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12540元，由上诉人张旗负担6270元，上诉人长沙北辰房地产开发有限公司6270元。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年六月十一日法官助理李龙玺书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。