广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5277号上诉人（原审原告）：广州市花都区地产公司，住所地广州市花都区新华镇云山大道61号。法定代表人：古展威，该公司经理。委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李院锋，广东古谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市喜立登置业有限公司，住所地广州市花都区新华街莲塘村二村百寿路东。法定代表人：曾志辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪超，广东广信君达（花都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玉怡，广东广信君达（花都）律师事务所实习律师。上诉人广州市花都区地产公司（以下简称花都地产公司）因与被上诉人广州市喜立登置业有限公司（以下简称喜立登公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初3428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。花都地产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判喜立登公司支付自2017年1月1日起至2019年12月31日期间的场地占用费合计12235725元，并自起诉之日起按年利率6%计付利息至付清之日止；3.一、二审诉讼费由喜立登公司承担。事实和理由：（一）花都地产公司与喜立登公司之间就土地占用费问题从未达成过一致协议。关于提高案涉地块占有使用费的问题，双方以将案涉土地权属通过“招、拍、挂”的形式转让给喜立登公司为前提，曾多次沟通提高土地占用费标准。根据2017年11月15日的《项目跟进备忘表》中记载的洽谈结果，喜立登公司同意2017年的占用费标准为1.2万元/年/亩，同时该结果附带4个相关问题要解决，也就是说，洽谈的支付标准是附条件的，而且该标准仅针对2017年的占用费。由于上述“招、拍、挂”的流程至今未取得政府许可，导致双方均未进一步落实前述洽谈结果。作为国有企业，花都地产公司未将上述洽谈结果上报上级主管部门，未办理审批手续，喜立登公司依然按照每年每亩8470元的标准支付。前述《项目跟进备忘表》仅是记载双方协商的过程，该文件并无双方盖章确认，不能代表双方最后形成合意；该表并无明确的起止时间，不具有可执行性；且事实上喜立登公司以其付款行为表明其不认可相应的标准，花都地产公司曾多次催促并要求喜立登公司按照市场评估租金标准支付占用费，双方在提起本案诉讼时仍存在争议，更证明双方从未达成任何合意。综上，一审法院认为双方对占有使用费的标准存在约定的基础，显然缺乏事实依据。（二）一审法院认定的土地占用费标准令双方利益严重失衡，造成国有资产严重流失。花都地产公司通过出让的方式取得案涉地块权属，并已付清全部土地出让款及相关税费，在受让该地块使用权的过程中，花都地产公司也没有针对喜立登公司的附随义务，无需在权益方面对喜立登公司作出让步，因此花都地产公司完全有权依照该地块的市场价值获取收益。一审法院“尊重区域经济发展的历史背景”的说法，剥夺了花都地产公司的自主经营权和合法收益权。喜立登公司支付的补偿款没有证据证明是针对案涉地块的，且即使针对案涉地块，也是喜立登公司与国土部门之间的问题，与花都地产公司无关。（三）案涉土地应依据《房地产估价结果报告》计算的255974元/年/亩的标准计算使用费。前述租金评估报告是专业评估机构按照商业用途的标准所得出的评估结果，所采用的评估方法是合适的，也是通常所采用的评估方式，一审法院质疑其科学性及合理性完全没有道理。如果法院认为该评估报告不合理，可以要求当事人重新评估，一审法院仅从花都地产公司的投资回报角度去分析认为不合理，有失偏颇。一审法院未考虑到喜立登公司的投资回报，如果喜立登公司所获得的也是高额收益的话，花都地产公司也可以获得高的投资回报。在土地占用费标准的确定上，一审法院并没有综合考虑花都地产公司的拿地成本、市场租金标准等因素，只是以所谓的历史背景作为认定依据，但不管历史背景如何，也不能只考虑喜立登公司的利益而无视花都地产公司的利益，如果按照一审法院认定的租金标准由喜立登公司一直使用土地，得益的只有喜立登公司，损失的是国有资产。喜立登公司对前述评估报告有异议，但又不申请评估鉴定，应当承担不利后果，在此情况下，一审法院不予采纳花都地产公司的单方评估结果违反相关法律规定。（四）一审法院无视喜立登公司占有案涉土地实际经营使用用途及收益，简单类比工业用地的出让价格，从而得出评估价格不合理的结论缺乏依据。喜立登公司占用案涉土地经营酒店餐饮，实际上改变了土地用途，因此，花都地产公司提交的评估报告作出的评估结果具有充分依据，一审法院无视前述实际情况，将占用土地的收益与土地本身的出让价格混为一谈，明显不当。综上，一审法院认定事实不清，判决错误，应予改判。喜立登公司二审答辩称，一审法院基于双方的约定基础，尊重区域经济发展的历史背景，并根据公平原则和平衡双方利益的考量，判决按照12000元/年/亩计付案涉地块2017至2019年占有使用费，属于认定事实正确，证据充分，适用法律正确，应驳回花都地产公司的全部上诉请求，依法维持原判。（一）花都地产公司与喜立登公司曾对案涉地块的占有使用费计付标准达成过12000元/年/亩的一致意见，是双方的真实意思表示，故双方对于占有使用费标准具有约定的基础。《项目跟进备忘表》对双方的协商洽谈内容、经过及结果进行了记录，双方的洽谈事项为“与企业协商同意占用费标准为12000元/年/亩”，洽谈结果为“企业同意占用费标准”，花都地产公司于诉讼中亦确认双方曾协商同意占有使用费标准按12000元/年/亩计算。由此可见，双方曾协商变更占有使用费的标准为12000元/年/亩，一审法院基于以上事实认定双方对案涉土地的占有使用费标准存在约定的基础合情合理，属认定事实清楚、正确。（二）本案只是对空地的土地使用权的占有使用费标准进行评判。《房地产估价结果报告》的计算方法系以可比房地产实例成交租金减去建筑物租金，花都地产公司没有参与地块的投入和建设，这个计算方法是不适用于本案的，故花都地产公司无权参与分配，更加无权干涉喜立登公司的实际收益，其主张的极高占有使用费计算标准是想坐享其成喜立登公司的商业成果，是极不合理的要求，一审法院认定花都地产公司的主张不合理并不予采纳是正确的。（三）喜立登公司对于案涉地块的土地用途早在与莲塘签订的《土地使用权租赁和合作经营合同》上就有明确约定，且得到广州市花都区人民政府的认可，被认定为广州市花都区重点工程建设项目，故喜立登公司在案涉地块上兴建建筑物用于商业活动并无不当，是合法合规的。综上所述，花都地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回，依法维持原判。花都地产公司向一审法院起诉请求：1.喜立登公司支付自2017年1月1日起至2019年12月31日期间的场地占用费合计12235725元（扣减已支付的占用费276003元），并自起诉之日按年利率6%计付利息至付清之日止；2.本案诉讼费由喜立登公司承担。一审法院认定事实：一、案涉土地权属及使用情况案涉地块位于花都区新华镇××村，原属于莲塘的集体用地。（一）、花都地产公司取得案涉土地使用权情况1994年11月4日，为解决原花都市地产公司（花都地产公司曾用名）用地，原花都市国土房产管理局（以下简称花都国土局）与莲塘委签订《征用土地补偿协议书》，征用莲塘位于三东大道南侧地段的土地179.65亩，其中水田173.89亩，园地5.76亩。土地补偿费、青苗补偿费及建筑物附着物补偿费合计6257761.55元。双方约定，经批准征用土地后，补偿费一个月内由花都国土局支付给莲塘委，莲塘委收到补偿费总额后，十日内将征地范围内的青苗、建筑物、附着物清场完毕（迁坟在30天内清场完毕）并交付花都国土局使用，该协议经市人民政府批准征地后生效。1998年12月21日，原广州市国土局、房地产管理局作出穗国土地批字[1998]263号《关于花都市地产公司建设花都市耀祥玻璃镜业有限公司用地的批复》，批复内容包括：一、同意你局征用新华镇××、××村的土地合290.57亩，用于出让（划拨），被征土地所有权属于国家；二、同意你局将上述土地合211.59亩的土地使用权出让给花都市地产公司作建设花都市耀祥玻璃镜业有限公司厂房用地，出让年限为五十年；三、征用土地补偿，青苗补偿及劳动力安置补助费等按征地协议支付，出让金的收取、出让、受让双方的权利、义务按出让合同办理。1998年12月30日，原花都国土局向花都市地产公司发出花国房地批字[1998]第306号《关于转发“穗国土地批字[1998]263号”的通知》，通知原花都市地产公司办理用地手续，领取《建设用地批准书》。花都地产公司称，其直至2012年才开始办理用地手续，原因是在此之前政府尚未办妥征地手续。2000年4月，原花都区国土资源和房屋管理局作出【2000】025号《关于收回土地并出让土地使用权给花都市国都房地产公司作“国都花园”建设用地的批复》批文：因城市建设发展需要，经批准，决定收回经穗国土地批字[1998]263号、花国房地批字[1998]306号两份文件批准征用的建设用地中的99.98亩使用权，用于城市建设使用，并出让99.98亩中的77.42亩的使用权给×都公司建设“国都花园”，另外划拨22.56亩作市政道路预留用地。2012年12月17日，原广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向花都地产公司发出《催缴拖欠地价款通知书》，要求花都地产公司收到通知之日起10天内，办理其受让的位于新华街××地××16.293亩建设用地交款手续。2012年12月25日，花都地产公司向该局发出《关于用地批文花国房地批字【1998】306号文中16.293亩用地价款的复函》，内容包括：“我司对上述用地未参与征地、规划、建设等工作，也未有发生支出征地补偿款。而催交用地价款的16.293亩地于2006年9月12日经区重点建设项目办公室批准建设了饮食一条街项目。鉴于上述情况，为解决16.293亩用地的历史遗留问题，请贵局协调有关单位，提出可行的方案，我司将积极配合，完善相关用地手续”。2013年4月7日，花都地产公司向花都国土局支付了花都区国土出让协议收入（分成）108623.2元、花都区其它土地出让金收入（分成）1303478.4元、花都区国土出让金违约金（分成）2073348元，花都区其它土地出让金收入（分成）444000元、耕地开垦费304144.96元，合计4233594.56元。2013年4月16日，原广州市国土资源和房屋管理局花都区分局向区地税局发出《关于原花都市地产公司缴交16.293亩用地价款有关情况的函》，内容包括：“我局现正对历史上已批地而未缴交用地价款的单位进行催缴，经核查花国房地批字【1998】第306号批准的总用地面积为290.57亩，针对该地块，已分别于2000年5月25日、2012年9月25日缴交了100.00亩和99.98亩的用地价款，用地单位现申请对剩余的部分16.293亩用地交税，请贵局依据此函计收有关税费”。2013年4月24日，花都地产公司支付契税64807.4元。上述土地出让金相关费用及契税合计4298401.96元。2013年6月14日，花都地产公司取得案涉土地即位于新华镇××、××村地块的土地使用权证，证号为穗国用（2013）第00722044号，使用年限为五十年，使用权起始日期为1998年12月30日，批准用地面积为10860.87平方米，约16.293亩，宗地号为11××42，用途为工业用地。一审诉讼中，一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函查询“1.原花都市国土房产管理局与新华镇莲塘委于1994年11月4日签订的《征用土地补偿协议书》的履行情况，有无实际征收？如有实际征收，请协助查询征收完成的时间、相关补偿款的发放情况、征地范围内的清场交付情况、征收后至2005年之前的占有使用情况等；……3.穗国用（2013）第00722044号土地使用权证所涉地块的征地补偿款支付情况，包括支付的主体、收款的主体以及征地补偿款金额；4.穗国用（2013）第00722044号土地使用权证所涉地块的使用及招、拍、挂情况”。该局对此函复称：“案涉地块所涉批文为1998年12月21日原广州市国土局合法用地批文：穗国土地批字[1998]263号，及1998年12月30日原花都市国土房产管理局的转发文：花国房地批字第[1998]360号。原花都市国土局房产管理局与原花都市新华镇莲塘民委员会于1994年11月4日签订《征用土地补偿协议书》，补偿费合计6257761.55元。2012年11月6日，广州市花都区新华街莲塘村民委员会出具《证明》，证实关于花都区国土房管局依‘花国房地批字[1998]第306号’批文批复征收新华街莲塘的征地补偿款已收齐。1998年11月20日，原花都市国土房产管理局与原花都市地产公司签订《花都市国有土地使用权出让合同》（花国房地出字[1998]第306号），出让地块位于莲塘，面积为141059.888平方米，宗地号为11××42，权利人为花都地产公司，该土地证用地范围属上述出让合同范围内。”（二）、喜立登公司使用和建设案涉土地情况1.租赁合同签订情况2005年4月23日，莲塘二村社（甲方）与案外人徐启耀（乙方）签订《土地使用权租赁和合作经营合同》，约定甲方将坐落于莲塘二村社水圳西、格木田（土名）的土地45.4亩自留地的使用权租赁和合作经营给乙方生产经营和综合开发使用，乙方在该土地上根据其综合开发需要，完全自主兴建商业区及厂房、添置生产设备、设施和与生产经营的配套工程，以及乙方经营范围内的项目建设等。关于合同期限及计费标准，双方约定合同生效之日起至2005年12月31日为乙方建设期，此期间甲方免收租金；2006年1月1日至2025年12月31日止共20年为租赁合同期，甲方租赁给乙方使用，其中2006年1月1日至2010年12月31日期间每亩每年租金7000元，全年租金317800元，其后每五年递增10%；2026年1月1日至2040年12月31日止共15年为合作经营期，该期间甲方将土地使用权给乙方使用，甲方办理该地的《集体建设用地使用权证》并收取土地使用权经营管理费，按上述租赁合同约定的租金标准继续以每五年递增10%计算。合同第七条约定，在合同期内，所涉甲方出租、合作经营土地面积若出现国家和当地政府征收时，甲乙双方无条件应服从国家和当地政府的需要，土地征用征收补偿费归甲方，其他补偿（如附着物、设备、设施和搬迁费属乙方），厂房建筑物的补偿按35年平均摊分，以使用的年限补偿属甲方，还未使用的年限补偿属乙方。合同对其他权利义务进行了约定。《土地使用权租赁和合作经营合同》签订后，莲塘二村社于2006年9月30日与喜立登公司、徐启耀签订《补充协议》，变更该合同的乙方为喜立登公司，又于2007年3月22日与喜立登公司签订《补充协议》，对建设期、租赁期限和合作经营期限进行调整，增加2006年1月1日至2007年12月31日期间合计2年的建设期限，租赁期限调整为2008年1月1日至2027年12月31日止共20年，合作经营期限调整为2028年1月1日至2040年12月31日止共13年。2.投资开发建设情况2006年9月12日，花都区重点建设项目办公室作出《区重点工程建设项目确认函》，记载“广州市花都区新华街莲塘二村经济社莲塘饮一条街”建设项目经审核被确认为区重点工程建设项目。2007年5月10日，喜立登公司与广东省化州市第六建筑工程公司签订《建设工程施工合同》，由该建筑公司承包位于新华街××东××饮食风情街土建、市政、园林、绿化工程。喜立登公司主张工程用地即为《土地使用权租赁和合作经营合同》约定的45.4亩，其中16.293亩为案涉地块，其余部分土地使用权登记在×都公司名下。同年4月27日，莲塘二村社就花都区新华街百寿路东项目“新饮食风情街（临建）”取得穗规建证[2007]2047号建设工程规划许可证，建设规模为A、B、C、D、E区5幢，地上2层（A、B区为1层），合计22543.4平方米。该工程于2008年7月竣工。2008年8月20日，税务部门代该建筑公司向喜立登公司开具了21416230元的工程款发票。2008年，饮食风情街项目取得《广东省企业基本建设投资项目备案证》，主要建筑物为酒店、办公楼，建设规模为34525.4平方米，项目总投资4000万元，其中土建投资2500万元，设备投资1500万元。3.租赁合同解除情况2013年4月18日，莲塘二村社与徐启耀、喜立登公司分别签订《解除合同协议书》，确认因莲塘二村社土地使用权发生转移，各方不能继续履行合同，协商一致同意解除2005年4月23日签订的《土地使用权租赁和合作经营合同》及2006年9月30日签订的《补充协议》、2007年3月22日签订的土地使用权《租赁合同》。三方确认莲塘二村社与徐启耀、喜立登公司之间的债权债务以及各项税费已结清，不再有权利义务关系。喜立登公司主张其已向莲塘二村社支付租赁期间的全部租金。与莲塘二村社解除合同关系后，喜立登公司仍使用案涉土地至今。4.因占有使用案涉土地支出费用情况2011年12月2日，喜立登公司向广州市花都区新华街经济联合社转账支付了5039393元并在支票存根上记载用途为“代付征地款”，该社出具《广州市农村财务专用收据》，确认“花国房地批字（2000）第025号文件征地补偿费、青苗补、建筑工程管理费已全部收齐”，该收据记载的收款单位为“花都国土局”。同日，×都公司出具《划账单》，载明“喜立登公司代付征地补偿费、青苗补偿费、建筑工程管理费共伍佰零叁万玖仟叁佰玖拾叁元整”。喜立登公司称，该款系用于代征地单位支付征地款，其中包含案涉地块的范围，至于为何收据上记载的批文与用地批文不一致、划账单出具的主体并非花都地产公司，喜立登公司称其不清楚。花都地产公司认为该5039393元并不包含案涉地块，且其通过出让的方式已支付了正常的对价取得了案涉地块的土地使用权，喜立登公司也不存在代花都地产公司付款的行为，政府部门因为征地支出的成本与花都地产公司无关。在2013年6月14日即花都地产公司取得案涉土地国有土地使用权证之后，2014年至2016年期间，喜立登公司向花都地产公司分六笔支付案涉土地占用费共计462095.02元，每一次付款花都地产公司均向喜立登公司出具加盖其财产专用章的收据。喜立登公司共持有六张收据，2013年6月至2015年12月的租金花都地产公司均明确按照每亩每年7700元收取，其中，2014年11月25日收据内容包括：“广州市喜立登置业有限公司16.293亩土地使用权占用费（2013年6月-2014年12月,年每亩按7700元算）第一期款项”；2016年的租金收据上没有明确租金标准，2016年的租金合计138001.71元，平均每亩每年为8470元，较7700元递增约10%。2018年7月17日，喜立登公司通过员工徐某辉的个人账户向花都地产公司转账支付276003.42元，并备注“2017年至2018年土地占用费”。2020年3月9日，喜立登公司通过员工徐某辉的个人账户向花都地产公司转账支付138001.71元，并备注“2019年土地占用费”。经核算，喜立登公司已向花都地产公司支付2017年至2019年的土地占有使用费合计414005.13元。二、花都地产公司与喜立登公司就案涉土地占有使用费的协商情况双方之间没有就喜立登公司占有使用案涉土地事宜签订书面协议。2014年10月30日，花都地产公司向喜立登公司发出《关于百寿路亩用地使用费的函》，该函记载：我司位于百寿路亩地块，于2013年6月取得《国土使用证》，由于历史原因，贵司于2005年4月与广州市花都区新华街莲塘民委员会签订《土地使用权租赁和合作经营合同》，在该地上建设饮食风情街经营，现我司拟通过招拍挂程序转让该地权属，正在办理相关审批手续，特此告知。另对贵司占用该地块的使用权，鉴于我司已于2013年6月完善产权手续，自该期间至地块拍卖前的占用费用，请贵司根据公平原则，考虑如何处理并予回复。喜立登公司主张其已于2014年11月15日对此进行复函，内容为：一、由于历史原因，我司不知用地指标的情况下，于2005年与莲塘二村社签订《土地使用权租赁和合作经营合同》……三、我司自2005年起一直以为该地块属于莲塘二村社自留地，并已与村签订《租赁合同》。在地块的使用和理顺用地手续过程中，到2012年和2013年区国土局先后根据用地指标的实际情况，将周边用地办理产权到×都公司和贵司名下，为此我司与莲塘二村社签订地块解除租赁合同。同时，根据区政府要求与贵司商议通过招拍挂工作解决历史问题，后因国土使用证用途与现行控规不符未能完成。四、16.293亩用地挂牌期间，贵司要求在招拍挂手续完成前，暂时收取用地的占用费，我司愿意暂时缴交2013年6月起至拍卖前的土地占用费，相关的缴费标准暂时按与莲塘二村社签订《土地使用权租赁和合作经营合同》的标准执行，待地块按相关规定办理产权过户或与贵司签订租赁合同后，再另行按标准补缴相关差额部分和缴交租金。2017年之前，喜立登公司按《土地使用权租赁和合作经营合同》的租金标准支付了2013年6月至2016年的占有使用费，双方对占有使用费按该合同标准支付不存在争议。2017年之后，喜立登公司仍按原合同的租金标准支付了2017年至2019年的占有使用费，但双方自2017年始对占有使用费的支付标准产生分歧，双方对此进行了多次协商。据花都地产公司提交的三份《项目跟进备案表》显示，花都地产公司与喜立登公司于2017年4月26日、5月29日、10月10日、10月30日、11月8日、11月15日均对提高占用费标准的相关事宜进行了洽谈协商。其中，2017年11月15日《项目跟进备案表》由花都地产公司记载了双方对占有使用费标准沟通协商的经过、内容及结果，并附照片。该表载明，通过10月30日、11月8日、11月15日的三次洽谈，花都地产公司协商提升2017年占有使用费标准为每亩每年1.2万元，最终达成洽谈结果，喜立登公司同意该占有使用费标准。该表记载“相关问题：1.需相关部门解决地块地上建筑物的征拆方案，以及商户赔偿方案；2.地块属于控规和土规不符，需请求区国规局出具设计条件；3.按出租管理办法，签订地块租赁合同；4.在未完成地块招拍挂之前，继续暂收取地块年度占用费，收费标准需企业同意增加。”花都地产公司称，双方当时达成了上述协商方案，但由于其为国有企业，协商方案还需要经过报批才能确认。喜立登公司确认上述协商方案，并称由于花都地产公司并未解决上述第3点提及的签订合同事宜，其后来也未按照每亩每年1.2万元的标准支付占用费。一审诉讼中，喜立登公司表示其同意按照每亩每年1.2万元的标准支付2017年至2019年期间的占用费。2018年7月25日，花都地产公司向喜立登公司发出律师函，表明不同意喜立登公司2018年7月17日汇款276003.42元的行为等同于已支付2017年至2018年占用百寿路亩地块的占用费，通知喜立登公司于收到律师函后10天内配合到银行办理退款手续。喜立登公司至今未办理退款手续。2018年8月1日，喜立登公司向花都地产公司发出《关于饮食风情街（16.2亩）地块的函》，表明其系按与广州市花都区新华镇××村二村社签订的合同租金标准缴交，协商继续适用此前租金标准。2019年2月1日，花都地产公司向喜立登公司发出《督促函》，表明因双方未能就土地使用及使用费达成一致意见，为推进上述地块使用问题解决进程，督促喜立登公司与其加强沟通、互相配合。因双方未能就占有使用费的标准重新达成一致意见，花都地产公司向一审法院提起本案诉讼。花都地产公司主张按照其单方委托的评估报告结论确定土地占有使用费标准，2017年至2019年合计12235725元。喜立登公司抗辩应按照其与莲塘二村社约定的标准支付，2017年至2019年合计414005.13元，该款已支付。三、关于土地占有使用费的计算标准一审诉讼前，花都地产公司委托广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司对案涉地块客观市场租金提供价值参考。该估价机构于2018年8月20日出具报告，通过由房地产市场租金扣减建筑物市场租金得到估价对象土地市场租金价值【即：估价对象土地租金=可比房地产实例成交租金×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况（包括区位、实物）调整系数-建筑物租金】，估价结果为价值时点2017年1月1日的客观月租金为347548元。依据该评估意见，案涉地块每亩每年租金标准约为255973元（347548元/月×12个月÷16.293亩）。花都地产公司主张以该评估意见作为收取喜立登公司土地占有使用费的标准。喜立登公司对该评估意见的计算方法有异议，同时明确其不申请对案涉地块的占有使用费申请评估鉴定。喜立登公司称，案涉地块上建设的“饮食风情街”项目占地范围内，除案涉地块外，其余为×都公司地块，约为29.107亩。其已就包含该地块的花国用（2012）第721980号和第721981号国有土地使用权证范围与×都公司签订租赁合同，并按照每年40万元、每5年递增10%的标准缴纳租金，2019年的租金标准约为每亩每年5692元。为证明上述事实，喜立登公司提交了2011年11月30日穗银司[2011]33号《关于广州市国都房地产开发有限公司解决历史遗留问题、完善土地产权及盘活资产的请示》、花国用（2012）第721980号和第721981号国有土地使用权证、2013年4月8日至2020年7月29日期间的发票、银行业务委托书作为证据。一审法院另查明，通过查询广州市规划和自然资源局网站（××/ywpd/tdgl/tdjysc/cjgs/content/mpost_5802191.html）公示的“花都区国有土地使用权成交公示（2020年1月至3月）”可知，花都区2020年第一季度挂牌出让一类工业用地的每亩成交价为：东秀路以北、红棉大道以东的东秀路北地块为73.7万元，雅瑶中路以北、凤凰南路以西的J13-YY01地块分地块一为82.2万元，车城大道以北、岭西路以西的G08-QCC04-5地块为55.4万元，雅瑶中路以北、凤凰南路以西的G07-YY01（K）地块为74.9万元，合进大道以东、民主西路以北的国际先进制造产业园E地块分地块一为68.5万元。一审法院认为，本案立案时案由为房屋租赁合同纠纷，经审理查明，本案并非因房屋租赁合同引发的纠纷，亦非土地租赁，又因涉及用益物权，因此本案案由应为物权保护纠纷。案涉地块原为莲塘集体用地，原花都国土局与莲塘委在1994年11月4日签订征地协议明确将案涉地块由花都地产公司使用。1998年11月20日，原花都国土局与花都地产公司签订国有土地使用权出让合同，花都地产公司在未支付征地补偿款的情况下，于2013年4月缴纳土地出让金、税款并于2013年6月14日取得案涉地块的土地使用权。莲塘收齐征地款后，未依照征地协议的约定将被征收土地进行清场并交付地产公司使用，且莲塘二村社在征地过程中自2005年起将案涉地块在内的45.4亩土地出租给喜立登公司开发建设饮食风情街项目，该项目取得建设工程规划许可后进行建设并于2008年7月竣工，喜立登公司为此投入约4000万元进行建设、经营，虽莲塘二村社已于2013年4月18日与喜立登公司解除了租赁合同关系，但案涉土地仍由喜立登公司占有并经营使用至今。因此，喜立登公司占有使用案涉土地具有特定的历史背景。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2013年6月14日，花都地产公司通过出让的方式取得案涉土地的使用权，其作为土地使用权人有权主张相关权利，喜立登公司实际占有案涉土地，应向花都地产公司支付占有使用费，而事实上，双方对此并无争议。引发本案纠纷的争议在于双方对占有使用费的标准各执一词，故本案的争议焦点应为：喜立登公司应以何种标准向花都地产公司支付占有使用费？关于占有使用费标准问题。花都地产公司起诉主张按每亩每年255974元的标准计算，喜立登公司抗辩主张按每亩每年8470元的标准计算，后在诉讼中同意以每亩每年1.2万元的标准支付占有使用费。一审法院认为，可以每亩每年1.2万元的标准计算本案土地占有使用费，理由如下：第一，花都地产公司与喜立登公司之间关于占有使用费的标准存在约定的基础。花都地产公司曾按原合同标准向喜立登公司计收了三年半的占有使用费，双方后于2017年对占有使用费标准变更为1.2万元每亩每年达成一致意见。从一审法院查明事实可知，花都地产公司通过出让的方式于2013年6月14日取得案涉土地的使用权后，在未与喜立登公司签订租赁合同的情况下，沿用莲塘二村社与喜立登公司之间约定的租金标准，收取了喜立登公司2013年6月至2016年期间三年半的占有使用费，双方均未对此提出异议。而依据花都地产公司提交的2017年11月15日《项目跟进备忘表》显示，花都地产公司对双方的协商洽谈内容、经过及结果进行了记录，双方的洽谈事项为“与企业协商同意占用费标准12000元/年/亩”，洽谈结果为“企业同意占用费标准”，花都地产公司与喜立登公司亦于诉讼中确认双方曾协商同意占有使用费标准按每亩每年1.2万元计算。由此可见，双方曾协商变更占有使用费的标准为每亩每年1.2万元，之后，在喜立登公司仍按原合同标准支付时花都地产公司也未予确认，现喜立登公司仍同意按该协商标准支付占有使用费，按每亩每年1.2万元计算占有使用费具有约定的基础。第二，占有使用费的标准应具有合理性。花都地产公司主张依据《房地产估价结果报告》按每亩每年255974元的标准计算占有使用费，首先，该标准的计算方法系以可比房地产实例成交租金减去建筑物租金，而花都地产公司未对案涉地块进行开发建设，本案系对空地的土地使用权的占有使用费标准进行评判，该标准不适用于本案。其次，结合2020年1至3月花都区挂牌出让工业用地使用权的情况，空地的挂牌出让成交价每亩约为55.4万元至82.2万元不等，工业用地土地使用权出让价格平均每亩约70.94元，而花都地产公司主张的占有使用费标准已达每亩每年25.60万元，经比对，按花都地产公司主张的标准计算一亩地三年的占有使用费数额（约76.80万元）已高于数十年的工业用地使用权的出让成交价（约70.94万元），花都地产公司主张的标准不具备合理性。第三，占有使用费的标准应符合公平原则。花都地产公司与喜立登公司约定的每亩每年1.2万元标准，比原合同约定的同时期租金标准8470元提高了40%，该标准与原合同约定比较而言，并不减损花都地产公司的收益。同时，案涉地块上的建筑物“饮食风情街”除占用本案工业用地地块外，还占用了同为国有企业的×都公司商业用地地块，喜立登公司向×都公司支付的2019年占有使用费标准为每亩每年5692元，花都地产公司与喜立登公司约定的每亩每年1.2万元并不低于该标准，适用该标准计算不会导致双方利益明显失衡。综上，基于尊重区域经济发展的历史背景，并根据公平原则，平衡双方利益的考量，双方当事人于2017年11月15日达成的占有使用费按每亩每年1.2万元标准支付的约定，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该标准经审查并未造成双方利益明显失衡，一审法院予以确认。经计算，2017年至2019年占有使用费合计为586548元（12000元/亩/年×16.293亩×3年），减去喜立登公司已支付的414005.13元（276003.42元+138001.71元），喜立登公司尚需向花都地产公司支付172542.87元。花都地产公司主张中超出部分，理据不足，一审法院不予支持。关于利息。首先，双方之间并未约定占有使用费的支付时间，花都地产公司主张自起诉之日即2020年2月11日起计算利息，未超出法律的规定，一审法院予以支持。其次，花都地产公司主张按年利率6%的标准计算利息，但未能提交证据证明其存在除资金占用损失之外的其他损失，一审法院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因花都地产公司起诉时喜立登公司尚欠310544.58元未付（586548元-276003.42元），而喜立登公司在一审诉讼中于2020年3月9日支付138001.71元后尚欠172542.87元，据此，喜立登公司应向花都地产公司支付的利息计算方法为：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，第一段自2020年2月14日起以310544.58元为基数计算至2020年3月9日止，第二段自2020年3月10日起以172542.87元为基数计算至付清款日止。花都地产公司主张中超出部分，理据不足，一审法院不予支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，于2020年12月9日作出如下判决：一、广州市喜立登置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区地产公司支付占有使用费172542.87元；二、广州市喜立登置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都区地产公司支付逾期付款利息（计算方法：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，第一段自2020年2月14日起以310544.58元为基数计算至2020年3月9日止，第二段自2020年3月10日起以172542.87元为基数计算至付清款日止）；三、驳回广州市花都区地产公司的其他诉讼请求。案件受理费95214元，由广州市花都区地产公司负担91463元，广州市喜立登置业有限公司负担3751元。本院二审期间，花都地产公司向本院提交收款通知单，拟证明喜立登公司仍按2017年11月15日之前的标准8470元/亩支付2020年的土地占用费，说明双方并未就1.2万元/亩的标准达成过一致协议。喜立登公司经质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议，对证据内容有异议。当时以8470元这个标准支付是因为2017年《项目备忘登记表》相关问题第三项中明确指出要根据租赁管理办法签订地块租赁合同，但是经喜立登公司多次催促之后，花都地产公司均未与喜立登公司签订书面的租赁合同，所以当时喜立登公司按以前的旧标准8470元先行支付。另外该份证据的形成时间是在本案一审审理中，花都地产公司完全可以在一审提交，其二审提交是否采纳由法院认定。喜立登公司向本院提交其与×都公司签订的租赁合同，花都地产公司经质证认为，该证据不属于新证据，一审庭审中喜立登公司以涉及商业秘密为由拒绝提供该材料，其二审中提供违反了证据规则，该证据不应被采信。该材料与本案没有关联性，该证据是×都公司与喜立登公司的合同，×都公司的合同义务仅是提供用地指标，土地出让金、工程建设费均由喜立登公司支付，即×都公司无任何出资，而案涉地块是花都地产公司自行支付的土地出让金及税费。喜立登公司给予×都公司与花都地产公司的条件完全不一样，两者没有可比性，故该合同对本案没有任何参考价值。该合同无法证实×都公司与喜立登公司之间的全部合作关系，双方履行过程中可能存在变更、调整的情形。综上，该证据不能作为本案处理的依据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，花都地产公司主张的场地占用费均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和花都地产公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：案涉土地自2017年1月1日至2019年12月31日期间场地使用费的计付标准问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，花都地产公司于2013年6月14日通过出让的方式取得案涉土地的使用权，一审法院认定花都地产公司作为土地使用权人有权主张相关权利，喜立登公司应向花都地产公司支付场地使用费并无不当，本院予以认同。花都地产公司取得案涉土地的使用权后，并无与喜立登公司签订正式的租赁合同，喜立登公司仍按每亩每年8470元向花都地产公司支付使用费，现双方对案涉土地自2017年1月1日至2019年12月31日期间场地使用费的计付标准产生争议。花都地产公司为证明案涉土地的租金标准，提供了其自行委托评估作出的《房地产估价结果报告》，要求按照每亩每年255974元的标准计算上述期间的场地使用费。根据本案查明事实可见，原花都国土局与花都地产公司于1998年即签订国有土地使用权出让合同，但花都地产公司未及时办理土地使用权出让手续，直至2013年才支付案涉土地的土地出让金、税款并取得案涉土地的使用权。在此期间，案涉土地被莲塘二村社出租给喜立登公司使用，由喜立登公司对案涉土地投入、建设并使用至今，且喜立登公司在案涉地块上开发建设的饮食风情街项目取得建设工程规划许可并被花都区重点建设项目办公室审核确认为区重点工程建设项目，可见喜立登公司并无故意侵占案涉土地的情形，一审法院认定喜立登公司使用案涉土地具有特定的历史背景，并无不当，本院予以认同。案涉土地被征用前原为水田、园地，喜立登公司承租后投入了大量资金进行开发、建设，花都地产公司并无证据证明其对案涉土地进行过建设或投入。从花都地产公司提供的《房地产估价结果报告》所记载的内容来看，该估价结果是以喜立登公司投入、建设后的案涉土地现状为基础作出的，花都地产公司要求喜立登公司按照其单方提供的《房地产估价结果报告》核定的土地租金标准计付土地使用费，理据不足，一审法院未予采纳，并无不当，本院予以认同。一审法院根据喜立登公司使用案涉土地的历史背景、投入建设情况、喜立登公司与莲塘二村社所签原合同租金支付标准，喜立登公司与花都地产公司确实将使用费从每亩每年8470元提升为每亩每年12000元的协商情况，以及喜立登公司在诉讼中同意按照每亩每年12000元的标准计算案涉土地自2017年1月1日至2019年12月31日期间的使用费，扣减喜立登公司已支付的使用费后所作出的判决，亦相对公平、合理，本院予以维持。综上所述，广州市花都区地产公司的上诉请求理据并不充分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94179元，由上诉人广州市花都区地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄海珠审判员  张明艳审判员  李 静二〇二一年六月七日书记员  贾 妍苏劲丹