安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2457号 上诉人（原审原告）:合肥华兴物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市明光路42号。 法定代表人:毛学斌,总经理。 委托诉讼代理人:谢琳,安徽景森律师事务所律师。 委托诉讼代理人:谢飞,安徽景森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院,住所地安徽省合肥市黄山路451号。 法定代表人:赵天翔，院长。 委托诉讼代理人:王磊,国浩律师(合肥)事务所律师。 委托诉讼代理人:林善浪,国浩律师(合肥)事务所实习律师。 上诉人合肥华兴物业管理有限公司（以下简称华兴物业公司）、中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院（以下简称炮兵学院）因物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2020)皖0104民初13341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 华兴物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持华兴物业公司的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审酌定按照炮兵学院计算金额的30%确定扣减费用，事实认定不清，法律适用错误。1.双方签订的《物业管理服务合同》及续签的四份合同，均明确约定了物业服务费的标准。炮兵学院在履行合同期间均未提出任何异议，然只在最后一次结算中，无故扣减物业服务费206872.31元，不予支付，无任何事实和法律依据。然一审法院无故酌定扣减物业服务费用，事实认定不清，法律适用错误。2.华兴物业公司为履行《物业管理服务合同》及续签的四份合同做足充分准备，投入大量的人力、物力、财力、精力，一审法院支持该行为，无故酌定扣减物业服务费用，违反合同法公平正义原则。首先，双方签订的《物业管理服务合同》及续签的四份合同，明确了物业服务的标准，《物业管理服务合同》第二条明确约定：“接学院通知开放浴池，保证全体教职员工、学员、战士和家属洗澡。”华兴物业公司为此提供各项支持，投入大量的人力、物力、财力、精力。其次，炮兵学院放弃行使使用浴池的权利，是其行使权利的表现，但不能因其放弃行使权利，亦要求华兴物业公司放弃其索要报酬的权利。二、浴室电费、水费、物业公司的电费，双方并未结算，一审法院扣减电费22507.2元，事实认定不清，法律适用错误。炮兵学院主张扣除浴室电费、水费、物业公司的电费，仅提供单方制作的清单，并未有华兴物业公司的签字或盖章，证据效力不够，实际上，双方实际并未结算，一审法院扣减电费22507.2元，没有事实和法律依据。三、一审法院判决书中遗漏了华兴物业公司一审中关于利息的诉讼请求。 炮兵学院针对华兴物业公司的上诉答辩并上诉称，请求撤销一审判决，依法改判驳回华兴物业公司的诉讼请求或将本案发回重审。炮兵学院扣减的水电费22057.2元有合同依据，一审法院判决正确。华兴物业公司主张利息没有事实及法律依据。2018年10月至2019年5月西区的浴室并未开放，2019年10月西区、东区浴室均未开放，虽是炮兵学院要求不开放，但华兴公司对此并未提供物业服务，对于浴池保障部分，物业服务费用中已有报价，因此，对于该部分应当予以扣除，故炮兵学院核算扣减华兴公司服务费用184815.11元具有法律依据。一审法院已经确定核减，但仅支持炮兵学院计算的金额的30%没有依据。华兴公司虽然主张其做好准备，但没有提供任何证据证明，应当承担举证不能的后果。另，该主张也系逻辑错误，根据合同规定，浴池开放需要炮兵学院通知，因此，即使华兴公司需要准备工作，也应当在收到炮兵学院的通知后准备，不存在没有告知的情况下去准备，而庭审查明炮兵学院从未告知华兴公司开展准备工作。因此，一审法院认定炮兵学院支付核算金额的70%显属错误。 华兴物业公司针对炮兵学院的上诉辩称，华兴物业为履行《物业管理服务合同》及续签的四份合同做足充分准备，投入大量的人力、物力、财力、精力，一审法院无故酌定扣减物业服务费用，违反合同法公平正义原则。请求法院驳回炮兵学院的上诉，支持华兴物业公司的上诉。 华兴物业公司向一审法院起诉请求：判令炮兵学院向华兴物业公司支付拖欠的物业服务费206872.31元、利息2069元（利息以206872.31元为基数，自2019年11月1日起，按年利率6%暂计算至2020年4月9日，此后款清息止）。 一审法院认定事实：2018年10月25日，经招投标后，炮兵学院（甲方）与华兴物业公司（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，约定由乙方对甲方营区及办公场所实行专业化、一体化的物业管理。服务内容包括营区保洁、浴池保障、绿化养护、水电维护等，其中浴池保障约定：保障东西校区全体学员、战士、教职员工和家属洗澡（保障时间：2018年10月1日至2019年3月底。其中，保障期间的周六中午至周日晚上为洗澡时间）；浴池管理第1条约定，按学院通知时间开放浴池，保证全体教职员工、学员、战士和家属洗澡。合同第四章管理服务期限约定：本合同意向期限为叁年，采用一年一签的方式。首次合同有效期自2018年4月1日起至2019年3月31日止。双方若对本年度合作无异议，在本年度合同到期前1个月内续签下一年度合同。合同第六章第1条约定：本合同一年物业服务费用为乙方中标价2021506.32元，其中学院支付1542119.52元，经济适用房业主支付479386.8元。费用结算方式为甲方按季度结算，先服务后付款。每季度物业服务费用为385529.88元。在落实服务标准双方无疑议的情况下，甲方于次季度第一个月向乙方转账支付上季度物业费，乙方需出具正规发票；第4条约定：年物业服务费中包含浴室运行保障期间的水、电、气、污水处理、消防、环保、卫生防疫等所有费用。合同到期后，双方分四次又续签了2019年4月1日至2019年10月31日的物业服务合同，续签合同第二条约定，甲、乙双方原签订的《物业管理服务合同》，除合同期限经本次修改外，其他条款不变，双方均愿意共同遵守、履行。四份续签合同的物业服务费总计为899569.72元。炮兵学院支付了2019年4月1日至6月30日的物业费，2019年10月10日，华兴物业公司向炮兵学院开具了2019年7月1日至10月31日的物业费514039.84元增值税发票，炮兵学院付款307167.53元，下剩206872.31元，炮兵学院以华兴物业公司未提供西区的浴室服务以及其应承担的水电费未扣等理由拒绝支付。2020年1月14日，华兴物业公司就下欠物业费委托律师向炮兵学院发出《律师函》，此后经合肥市蜀山区南七街道新华社区居民委员会调解未果后，华兴物业公司诉至法院。 另查明，经炮兵学院核算，自2018年4月1日至2019年10月31日，华兴物业公司华兴物业公司应承担的东区浴室水电费用为22507.2元。自2018年10月至2019年5月，炮兵学院西区浴室没有开放，2019年10月东区的浴室没有开放，该期间的浴室管理费用应当从物业费中予以扣减。根据炮兵学院的测算，8个月的浴室年管理费为390829.8元，按每个供给制学员、义务兵的年洗澡费114.75元为标准计算，应当扣减的洗澡费分别为：2018年10-12月西区浴室停用期间的费用47663.22元，2019年1-3月西区浴室停用期间的费用52037.97元，2019年4-5月西区浴室停用期间的费用36260.19元，2019年10月东、西区浴室停用期间的费用48853.73元。合计应扣减184815.11元。庭审中华兴物业公司对西区浴室没有开放没有异议，但认为其已做好准备，没有开放是因为炮兵学院没有通知开放。 一审法院认为，双方当事人对合同履行至2019年10月31日没有异议，本案争议的焦点为炮兵学院是否应当支付西区浴室停用期间的管理费用和华兴物业公司是否承担浴室的水电费用问题。关于炮兵学院是否应当支付浴室停用期间的费用问题，从本案来看，合同规定了浴室开放使用的期间，但对浴室停用期间的管理费用是否应当支付并未约定，因此根据权利义务相适应及公平原则，炮兵学院主张扣减相应的物业费理由正当，但其以自己计算的费用作为扣减依据缺少证据证实，法院不予采信。一审法院根据年物业费用的数额、合同约定的浴室开放时间、华兴物业公司的相关投入情况、未开放浴室的时间、炮兵学院核算的数额等因素综合考虑，酌定按照炮兵学院计算的金额的30%确定扣减费用，即应扣减55445元。关于浴室费用的承担问题，因合同对此明确约定由华兴物业公司负担，故在华兴物业公司没有提供相反证据证明该费用准确金额的情况下，法院采信炮兵学院主张的数额。故对炮兵学院主张扣减水电费22507.2元的请求，法院予以采纳。因双方当事人对物业费的数额发生争议且未能进行结算，在此情况下炮兵学院对实际应支付的物业费金额并不明确，故华兴物业公司主张逾期利息没有事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决：一、炮兵学院于本判决生效之日起十日内支付华兴物业公司物业费128920元；二、驳回华兴物业公司的其他诉讼请求。本案案件受理费4434元，减半后收取2217元，由炮兵学院负担1400元，由华兴物业公司负担817元。 二审中，炮兵学院补充提供以下证据：一、华兴物业公司投标时提交的关于炮兵学院营区及办公场所物业管理价格文件一份，证明关于浴池保障工作，华兴物业公司是单独报价的，为390829.8元。报价的390829.8元是一年（实际保障时间8个月）的价格。但是实际履行中，华兴物业并未提供相对应的全部服务，应予扣除相关费用。浴室保障费用390829.8元的测算依据是相关人工费和能耗费，整个物业服务项目不产生利润。二、水电费抄表单及缴费单，证明炮兵学院为物业公司垫付的水电费共计22057元，应予以扣除。 华兴物业公司对上述证据一的关联性及证明目的有异议，报价的费用仅是参考，最终应以物业服务合同为准。华兴物业公司没有浴池保障的根本原因在于炮兵学院放弃了该项权利，责任主体并非华兴物业公司，且合同约定了华兴物业公司是接炮兵学院通知开放浴池，炮兵学院放弃行使使用浴池权利，并不能要求华兴物业公司放弃行使追索物业费的权利。报价与炮兵学院放弃行使权利而导致华兴物业公司追索物业费之间并无因果关系，故无论报价多少均不能构成炮兵学院不支付物业费的理由。双方在签订物业服务合同及后续四份续签合同时，均约定了物业费的标准，包括浴池服务保障，在五份合同签订的时候，炮兵学院均未提出任何异议，在自认的原则下，确定每期物业服务金额的情况予以签字盖章确认，这本身就是对物业费总金额的认可，在后续物业费的支付过程中也未提出异议，仅仅在最后一期物业费的结算中无故扣减，显然是强权行为，且无任何事实和法律依据。对于证据二的三性均有异议，签字人员张家海原系炮兵学院职工，后经炮兵学院安排其进入华兴物业公司工作，但其不听从华兴物业公司管理，只服从炮兵学院的指挥。且相关人员的签字仅是对浴室照明用电进行的确认，浴室锅炉及其他用电并未进行确认，该表系炮兵学院单方制作，表格之外有炮兵学院自行添加的内容，对其真实性、合法性、关联性均有异议。 本院对上述证据的真实性予以确认，证据一可以证明华兴物业公司关于东、西区浴室的每年8个月服务费（含水电费）总报价为390829.8元，但无法证明投标报价或合同约定了西区浴室单独的物业费服务费。证据二抄表内容虽未全部经过华兴物业公司确认，但在没有其他相反证据推翻的情况下，可以证明炮兵学院为物业公司垫付的水电费共计22057元。 二审另查明：在华兴物业公司进驻炮兵学院提供物业服务时及撤离炮兵学院时，炮兵学院均对相应的水电表进行抄表，部分抄表数字经华兴物业公司员工张家海、江心英确认。经炮兵学院根据水电表抄表数字核算，自2018年4月1日至2019年10月31日，华兴物业公司使用办公用房电费4960元、东区浴室水电费用17097元，合计22057元。 物业服务期内，2018年10月至2019年5月，炮兵学院西区浴室没有开放；2019年10月，炮兵学院东、西区浴室均未开放。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，物业服务合同规定了浴室开放使用的期间，华兴物业公司应对东、西区浴室开放提供物业服务，物业服务合同约定的物业服务费用包含了对浴室的物业服务费用。但物业服务合同的履行过程中，对浴室相关服务实际上并未全部提供。由于炮兵学院未通知开放的原因导致华兴物业公司无法提供相应服务，华兴物业公司作为非违约方因此遭受的损失应由炮兵学院予以弥补。但华兴物业公司取得的利益补偿不应超过其完全履行合同可以取得的利益（即利润）。由于华兴物业公司未提供相应服务，客观上导致华兴物业公司无需支付相应浴室管理成本。本案中，无充分证据证明浴室未全部开放给华兴物业公司造成的利益损失，也无充分证据证明未开放浴室对应的服务费数额。根据权利义务相适应及公平原则，本院根据华兴物业公司对浴室费用的报价、合同约定的浴室开放时间、未开放浴室的时间等因素，酌定参照炮兵学院核算浴室未开放应扣减金额184815.11元的50%确定应扣减费用，即92407.56元。 合同明确约定由华兴物业公司负担办公用房、浴室水电费用，华兴物业公司也认可未支付过水电费，炮兵学院有权扣除相应的水电费。水电表均在炮兵学院管理控制之下，由炮兵学院进行抄表及垫付该项费用，华兴物业公司虽不认可炮兵学院的抄表数字，但未提供其他证据足以推翻炮兵学院根据抄表数字计算出的水电费用。且炮兵学院提出的水电费用数额符合常理，在无其他证据证明该费用金额的情况下，本院采信炮兵学院主张的数额。故炮兵学院扣减水电费22057元并无不当。 原审判决书中载明：“因双方当事人对物业费的数额发生争议且未能进行结算，在此情况下炮兵学院对实际应支付的物业费金额并不明确，故华兴物业公司主张逾期利息没有事实依据，不予支持”。故华兴物业公司上诉认为原审判决遗漏了关于利息的诉讼请求与事实不符，一审法院对此作出了审理，且处理结果并无不当。 综上所述，炮兵学院除应扣除的浴室服务费92407.56元、水电费22057元之外，还应给付物业服务费92407.56元。一审判决认定事实基本清楚，本院根据案情酌情对浴室未开放期间相应的物业服务费数额予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院(2020)皖0104民初13341号民事判决； 二、中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院于本判决生效之日起十日内支付合肥华兴物业管理有限公司物业费92407.56元； 三、、驳回合肥华兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费4434元减半收取2217元，由合肥华兴物业管理有限公司负担1236元、中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院负担981元；二审案件受理费4679元，由合肥华兴物业管理有限公司负担2616元、中国人民解放军陆军炮兵防空兵学院负担2063元。 本判决为终审判决。 审判长 王 丽 审判员 王 苗 审判员 温占敏 二〇二一年六月四日 书记员 顾斯斯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。