济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0102民初6324号之一 原告：潘文艳，女，汉族，1986年1月5日出生，个体工商户，住济南市天桥区万盛园小区四区1号楼2单元501号 委托诉讼代理人：王凤丽，山东文康（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何月梅，山东文康（济南）律师事务所实习律师。 被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市历下区解放东路95院东楼三楼，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：侯梦溪、郁树岭，均系国浩律师（济南）事务所律师。 原告潘文艳与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘文艳的委托诉讼代理人王凤丽、何月梅，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘文艳向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿鲁公司向潘文艳支付自2018年12月21日（含）至房屋符合交付条件之日（2020年12月11日）共计722天的逾期交房违约金252234.74元；2.请求判令绿鲁公司向潘文艳支付自2018年12月21日（含）至车位符合交付条件之日（2020年12月11日）共计722天的逾期交房违约金23826元；3.本案的诉讼费等由绿鲁公司承担。事实与理由：2017年2月3日，潘文艳与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，潘文艳购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块房地产开发项目3号楼2单元1401号房屋，支付购房款3493556元。2018年12月6日，潘文艳与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块房地产开发项目1161号车位，潘文艳向绿鲁公司支付车位款330000元。根据《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”同时，补充协议第三条第一款也约定：“该房屋交付时间为2018年12月20日之前。”但是，绿鲁公司在2020年12月11日方才取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，符合合同约定交房条件，并向潘文艳发送通知书，潘文艳于2021年1月实际收房。绿鲁公司未能按照合同约定日期交房，并且逾期时间较长，应向潘文艳支付逾期交房违约金。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中第三条第7项约定：“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”据此，绿鲁公司应按合同约定向潘文艳支付逾期交房违约金。 绿鲁公司辩称，首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等相关条文立法原意，国家现实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收备案单》，即视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。本案中，涉案商品房经竣工验收合格后，于2018年12月27日经济南城乡建设委员会竣工验收备案，取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，具备可以交付使用的条件，涉案房产可以交付使用。其次，涉案房产具备使用条件后，绿鲁公司已于2020年1月18日向潘文艳邮寄《交房通知书》，要求潘文艳在约定的时间内前往绿鲁公司处办理房产交付手续。潘文艳已收到《交房通知书》，但并未按约定履行收房义务。根据《补充协议》第三条第四款约定：“……或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，……且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定的交房日期（适用于甲方未发出房屋交付通知的情形）已经将房屋交付乙方”，潘文艳拒收房屋的行为并不能阻碍案涉房产已实际交付事实的发生。所以，潘文艳收到交房通知之日应作为房产实际交付的最后日期，潘文艳的逾期交房违约金应计算至该日截止。涉案车位约定的交付条件为该车位取得其所在楼栋的竣工验收备案单，且补充协议第二条第8款约定了90日宽展期内绿鲁公司无需向潘文艳承担任何违约责任，故涉案车位的逾期交付违约金的起算点为2018年12月20日顺延90日，即2019年3月20日起算。综上，潘文艳索要逾期交房违约金的数额无任何事实基础及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年2月3日，潘文艳（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（房屋），合同约定潘文艳购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块3楼2-1401房屋，合同金额为3493556元。合同第八条约定，绿鲁公司应在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付潘文艳使用。补充协议第三条关于房屋交付的补充约定部分第1款约定，涉案房屋交付时间为2018年12月20日前，具体时间以绿鲁公司发放《交房通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），潘文艳对此无异议；第7款约定，绿鲁公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给潘文艳，则本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿鲁公司应按日向潘文艳支付已交房款价万分之一的违约金，合同继续履行。 2018年12月6日，潘文艳（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（车位），合同约定潘文艳购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区-1161号车位，合同金额为330000元。合同第八条约定，绿鲁公司应在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的车位交付潘文艳使用。补充协议第二条关于车位交付的补充约定部分第1款约定，涉案车位交付时间为2018年12月20日前，具体时间以绿鲁公司发出的车位交付通知确定的交付时间为准，潘文艳对此无异议；第2款约定，甲乙双方协商一致，在甲方取得该车位所在楼宇的房屋建筑工程竣工验收备案单（即该车位已具备本合同约定的交付条件）后，即可向乙方发出车位交付通知；第8款约定，甲乙双方协议一致：本合同第八条所约定的交付日期，为该车位所在车库待交付车位开始交付的起算日期，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则乙方给予甲方60日宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；宽展期满后，甲方仍未将该房屋交付乙方，自本合同约定的宽展期届满后第31日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。 合同签订后，潘文艳已缴纳房款3493556元、车位款330000元。 济南市城乡建设委员会于2018年12月27日出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该验收备案单载明：工程名称绿地中央商务区B13地块房地产开发项目B13-3#，位于历下区工业南路以南、奥体西路以西，建设单位为绿鲁公司，备案意见为该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。 2020年12月11日，绿地中央商务区B13地块房地产开发项目取得综合验收备案证明。 2021年1月，潘文艳收到涉案房屋。 绿鲁公司提交EMS邮件全程跟踪查询证明，欲证明其于2020年1月18日向潘文艳邮寄交房通知书，潘文艳对此有异议。 庭审中，潘文艳明确主张2018年12月21日至2020年12月11日的违约金。 本院认为，潘文艳与绿鲁公司签订的两份《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。关于房屋的违约金，合同约定交付时间为2018年12月20日前，绿鲁公司未按时交付房屋，违反合同约定，应当按照约定向潘文艳支付违约金。潘文艳主张2018年12月21日至2020年12月11日房屋达到交房条件之日共计721天的违约金，本院予以支持。潘文艳实际已支付购房款3493556元，合同约定绿鲁公司逾期交房应按日向潘文艳支付已交房款价万分之一的违约金，该违约金为251885.4元（3493556元×万分之一每天×721天）。 关于车位的违约金，对涉案车位《补充协议》第二条第8款的效力，济南市中级人民法院作出的(2020)鲁01民终9658号、9661号民事判决书认定如下：双方签订的《补充协议》为绿鲁公司的具体交房时间约定了60天的宽限期。该条款系双方当事人的约定，未明显侵害购房者的利益，亦不违反法律行政法规的效力性强制性规定，双方当事人均应按照约定履行，故绿鲁公司承担逾期交房违约金的起始时间应自60日宽限期届满后开始计算。关于宽限期后的61日至90日之间的30日，一方面，《补充协议》并未对该30日应否承担违约金进行约定，纵观《补充协议》整款内容，第一项主要约定的系不承担责任的60日宽限期，第二项主要约定的系违约金的计算标准，因此，从整个内容来理解，应自60日宽限期届满之后承担逾期交房的违约责任。另一方面，《补充协议》在约定违约金的计算方式时，绿鲁公司故意未对30天是否承担违约责任进行约定，侵害了购房者的利益，绿鲁公司亦不能对该30天免责。综上，绿鲁公司应自60日宽限期届满后起开始承担逾期交房违约金，故绿鲁公司承担逾期交付违约金的起算时间应为2019年2月19日（2018年12月20日后第61日），至潘文艳主张的2020年12月11日共计662天。潘文艳支付车位款330000元，合同约定绿鲁公司逾期交房应按日向潘文艳支付已交房款价万分之一的违约金，该违约金为21846元（330000元×万分之一每天×662天）。 绿鲁公司辩称潘文艳于2020年1月19日收到交房通知书，违约金计算时间应截至2020年1月18日，本院认为，绿鲁公司提交的EMS邮件全程跟踪查询证明并未载明邮寄文件的具体内容，也未载明收件人地址及联系方式，在潘文艳对该证据不予认可的情况下，绿鲁公司称其已履行交房义务，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘文艳自2018年12月21日至2020年12月11日的逾期交房（房屋）违约金251885.4元； 二、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘文艳自2019年2月19日至2020年12月11日的逾期交房（车位）违约金21846元； 三、驳回原告潘文艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5440元，减半收取计2720元，保全申请费1900元，均由被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  闫秋芹 二〇二一年六月二十三日 书记员  段雅琦