山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2429号上诉人（原审原告）：张某1，一九八四年六月十三日出生，住山西省太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某2，山西信念律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟某，山西信念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辰兴房地产发展有限公司，统一社会信用代码9114070077010384XG。法定代表人：白某，董事长。委托诉讼代理人：赵某，山西济德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辰兴房地产发展有限公司太原分公司，统一社会信用代码911401085587282792。负责人：陈某。委托诉讼代理人：赵某，山西济德律师事务所律师。上诉人张某1因与被上诉人辰兴房地产发展有限公司（以下简称辰兴房地产公司）、辰兴房地产发展有限公司太原分公司（以下简称辰兴太原分公司）合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2020）晋民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二一年三月二十三日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张某1的委托诉讼代理人张某2、苟某，被上诉人辰兴房地产公司、辰兴太原分公司的共同委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某1上诉请求：1．撤销一审民事判决；2．支持上诉人一审全部诉讼请求；3．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、二〇一九年三月十日签订的商品房合同是被上诉人提供的格式合同，被上诉人未尽到合理提示的义务，有违公平诚实信用原则，损害上诉人合法权益，同时该格式条款合同免除了被上诉人的责任，加重了上诉人的责任，依法应为无效条款。因为该条款为核心条款，所以该条款无效导致整个合同的无效。二、被上诉人应当严格按照政府部门的批准和商品房认购书、团购意向书及具体明确的广告宣传向上诉人履行全部义务。由于被上诉人的违法行为导致合同无效，应向上诉人承担全部的法律责任。综上，上诉人认为原审法院未能全面了解审查合同就做出裁判，有违公平公正。请二审法院依法改判，维护上诉人合法权益。辰兴房地产公司、辰兴太原分公司答辩称，一审张某1的诉求是确认买卖合同无效并返还购房款，二审提出未尽提示义务和告知义务，不构成合同组成部分的诉求，这属于两个诉求，按照不诉不理的原则，应当另诉，不在本案的审理范围之内。第一，案涉商品房买卖合同并非格式合同，也并非格式性条款。案涉商品房买卖合同的制定者以及修订者并非是答辩人，而是中国工商总局以及住建部，合同是经过产权交易的产权局进行备案的一个网签合同，所以说该合同是一个有效合同，且其中并没有任何将上诉人责任加重的条款约定。第二，答辩人一审中已提交证据，证明答辩人已经尽到了相关的提示、告知义务，有专门的提示告知书，着重有下划线、有黑体字的一个告知义务，而张某1也签字确认了，说明答辩人已经尽到提示告知义务。第三，案涉楼盘当时是既有毛坯房又有精装房，办理相关的预售许可时，产权交易局只能备注为精装或毛坯，但是答辩人发现了上述容易产生纠纷的情况以后，和太原产权交易房产交易局进行了沟通协商，最终将预售许可证变更为了毛坯/精装房。第四，商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合同对所涉及到的房屋产品的具体情况进行了详细的约定。张某1作为一个完全民事行为能力人，其有能力也有义务对合同内容审查、签署，房屋的交付标准应当以商品房买卖合同约定的内容为准，而并非所谓的广告等等的一些其他。张某1向一审法院起诉请求：1．确认与被告辰兴房地产公司签订的商品房买卖合同无效；2．返还原告支付的购房款373045.34元及利息51687.12元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从二〇一九年二月二十八日暂时计算至二〇二〇年七月二十八日），共计人民币424732.46元；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：二〇一九年二月二十三日，原告张某1（乙方）与山西中网传媒有限公司（甲方）签订了《辰兴·优山美郡项目团购认筹意向书》，乙方有意向购买辰兴·优山美郡项目即将推出的房源，乙方自愿缴纳团购金10000元等。当日，原告张某1（乙方、买受人）与被告辰兴房地产公司（甲方）签订了《商品房认购书》，该《商品房认购书》约定乙方自愿向甲方认购辰兴地产优山美郡项目，76幢2单元1701号商品房，该商品房建筑面积97.07m2，实际建筑面积以房屋土地测量部门的实测面积为准；按建筑面积计算，单价为人民币10075.05元/m2，总金额为978029元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金，定金在乙方按本认购书约定履行完全部义务后抵作房价款，乙方选择按揭付款；乙方必须在签定本认购书之日起五日内，凭本认购书以及定金支付凭证与甲方签署《商品买卖房合同》等其它所需文件，并办理付款等其它相关手续等。二〇一九年二月二十三日当日，原告张某1向山西中网传媒有限公司支付团购服务费10000元，向被告辰兴太原分公司支付定金20000元。二〇一九年二月二十八日，原告张某1向被告辰兴太原分公司支付首付款334664元。二〇一九年三月十日、十一日，原告张某1作为买受人与出卖人被告辰兴房地产公司签订了合同编号为20190008516的《商品房买卖合同》及其补充协议。该合同及其补充协议约定被告辰兴房地产公司将太原市和平北路361号（龙城·优山美郡）C区76幢2单元17层1701号房出售给原告张某1，该房建筑面积为97.07平方米，毛坯单价为每平方米9113.67元，总价共计884664元，买受人于二〇一九年二月二十三日已交定金20000元，买受人于签定本合同时共交纳房款计354664元，余款530000元买受人以银行按揭贷款的形式支付。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告张某1作为一个完全民事行为能力人，在《商品房买卖合同》及其补充协议上签名及摁印，应当对其所实施的民事法律行为承担相应的责任。原告张某1与被告辰兴房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自义务。该《商品房买卖合同》及其补充协议中双方明确约定了毛坯单价为每平方米9113.67元，即原、被告交易的标的应为毛坯房屋，而非精装修房屋。本院对原告张某1要求确认与被告辰兴房地产公司签订的商品房买卖合同无效，并要求返还原告支付的购房款373045.34元及利息51687.12元的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决：一、原告张某1二〇一九年三月十日、十一日与被告辰兴房地产公司签订的合同编号为20190008516的《商品房买卖合同》及其补充协议有效；二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。二审所查与一审查明事实一致。本院认为，上诉人张某1以受到被上诉人辰兴房地产公司广告宣传页“精装美宅”“精装户型”以及商品房项目公示信息“精装修”、“参考均价12000”等内容的影响或误导，因轻信或疏忽对房屋买卖合同条款未加审阅，以致双方对房屋装修标准产生分歧，应作出不利于格式合同提供方的解释的主张，虽具有一定合理性。但本案中，就所购优山美郡76幢2单元1701号房屋，张某1先后与辰兴房地产公司签订了两份合同，即二〇一九年二月二十三日的《商品房认购书》和三月十日、十一日的《商品房买卖合同》及补充协议，《商品房认购书》载明按建筑面积计算，单价为10075.05元/m2，总价978029元；而《商品买卖合同》及补充协议中，载明按建筑面积计算，毛坯单价为9113.67元/m2，总价为884664元。若如张某1所诉其对“毛坯单价”字样未加注意，但合同所载与房屋品质直接关联的交易单价、总价，相较于不久前签订的认购书约定，金额均减少近十分之一，其是否同样未加注意？对此，张某1并没有给出令人信服的解释；《商品房买卖合同》除“毛坯单价”条款外，第十三条同样载明“出卖人交付使用的商品房按附件三标准以0元/平米的单价装修，该商品房装修设备标准应符合双方约定（附件三）的标准”以及合同附件三“装饰、设备标准”中注明“该商品房合同中交房标准为空白的一律以毛坯标准交付”的内容。显然，张某1以辰兴房地产公司未尽到合理提示义务，有违公平诚实信用，主张《商品房买卖合同》无效，理由牵强。综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费7670元，由上诉人张某1负担。本判决为终审判决。审判长 雷晨审判员 王薇审判员 任华二〇二一年六月十五日法官助理 闫旭书记员 米鑫