四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2768号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张小兵，男，1968年12月28日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：杨雨昆，四川桦润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄卫东，男，1966年11月16日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨键枭，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁岷，四川公生明律师事务所律师。 上诉人张小兵因与被上诉人黄卫东租赁合同纠纷一案，不服成都市新津区人民法院（2020）川0132民初855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 张小兵上诉请求：一、撤销成都市新津区人民法院（2020)川0132民初855号民事判决，改判支持张小兵的全部诉讼请求并驳回黄卫东的全部反诉请求；二、本案诉讼费、上诉费由黄卫东承担。事实和理由：一、一审法院已查明张小兵无违约行为，黄卫东系违约方，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条的规定，张小兵有权要求继续履行合同，黄卫东作为违约方不享有法定解除权和约定解除权。一审法院未支持张小兵要求支付租金的诉讼请求，认定黄卫东具有解除合同的权利，没有事实和法律依据，系法律适用错误。二、案涉《租房合同》履行中不存在任何僵局，张小兵是第一次向法院提起诉讼要求黄卫东支付租金，并不存在多次与黄卫东进行诉讼的情形。一审法院认定双方形成合同僵局，系故意偏袒黄卫东。三、一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条支持黄卫东的反诉请求，但根据该规定，该条款适用的前提是不履行非金钱债务，但本案中黄卫东履行的给付租金的义务系金钱债务，该规定不能构成认定黄卫东解除权成立的合法依据。此外，本案中也不存在履行费用过高的问题，本案中的租金系按照合同约定逐年递增。四、一审法院判令黄卫东腾退房屋存在遗漏诉讼参与人的情况。案涉房屋的其中三间的实际占有人为第三人，如一审法院判令腾退房屋，应将该三间房屋的实际占有人追加为本案第三人进入诉讼。五、关于滞纳金计算标准问题。《租房合同》第二条己经对逾期缴纳房租产生的违约金进行了明确的约定，且该约定并未违反法律规定。因2020年8月20日起施行新的民间借贷司法解释，因此滞纳金应当按照一年期贷款市场报价利率4倍计算较为适宜。 黄卫东辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十条正确。1.本案系房屋租赁合同，并非简单的金钱给付债务关系，如判令合同继续履行，在黄卫东已经搬离案涉租赁房屋的情况下，对黄卫东来说费用过高；在承租人是否应继续履行合同存在重大分歧的情况下，本案的租赁合同也不应强制履行。案涉租赁合同应当解除，根据双方的《租房合同》第2条第二款的约定，黄卫东愿意承担违约金。2.案涉合同约定的解除条件已经成立，黄卫东实际是在同意承担违约责任的情况下，按照法律规定承担违约责任，以解除案涉租赁合同，并不存在恶意。3.一审法院判令黄卫东腾退房屋不存在其他诉讼参与人。根据一审法院认定的事实，黄卫东已经与转租户终止转租合同关系，租金已经退还，并且要求他们腾退房屋。根据合同相对性原则，本案只涉及张小兵和黄卫东的租赁合同纠纷，转租户并非必要的诉讼参与人。在黄卫东解除所有转租关系的情况下，现在的法律事实是转租户对于张小兵的房屋非法占有的问题，是侵权纠纷，不是本案的合同纠纷。 张小兵作为租赁房屋的实际所有权人，转租户在与张小兵没有任何合同和法律关系的情况下，张小兵有多种途径可以要求转租户搬离，包括协商、诉讼甚至报案处理。 张小兵向一审法院起诉请求：1．请求判令黄卫东支付2019年6月1日至2020年5月30日的租金10000元，2020年6月1日至2021年5月31日的租金230000元；2．请求判令黄卫东支付逾期缴纳租金产生的滞纳金（以240000元为基数，按月利率2%从2020年5月1日起计算至实际付清之日止）；3．诉讼费用由黄卫东承担。 黄卫东向一审法院提出反诉请求：1．请求判令张小兵与黄卫东之间签订的《租房合同》自黄卫东搬离之日即2020年4月15日起解除；2．请求判令张小兵向黄卫东退还租赁保证金20000元；3．反诉费用由张小兵承担。 一审法院经审理查明，2015年4月25日，张小兵作为甲方与黄卫东作为乙方签订一份《租房合同》，约定张小兵将位于新津县房屋（以下简称案涉房屋）出租给黄卫东，租房期限为二十年，从2015年6月1日至2035年5月31日，年租金为180000元，前十年房租每年涨壹万元，后十年房租每年涨贰万元。双方《租房合同》第一条第2款约定“乙方须向甲方交纳租房保证金贰万元（没打条子），直到二十年合同终止退还。…”；第二条第1款约定“…缴纳时间为每年的租房日期提前一个月预缴。甲方需提前通知乙方交纳房租。若逾期没交房租，则按每天200元滞纳金计算”；第二条第2款约定“在本合同期限内，甲乙双方不得擅自毁约，若甲乙双方中任何一方擅自解除合同须向对方支付违约金，违约方还应赔偿守约方全部实际损失。金额按当年房租赔偿”。合同签订后，黄卫东向张小兵交纳了20000元租房保证金。张小兵将房屋交付黄卫东，黄卫东将案涉房屋用于经营药店。黄卫东足额交纳了2019年5月31日前的租金。2019年6月1日至2020年5月31日的租金黄卫东缴纳了210000元，尚欠10000元。2020年5月19日前，黄卫东所经营药店的员工两次找到张小兵协商解除合同事宜，双方未达成一致意见。 一审法院另查明，2017年左右，黄卫东将案涉房屋划分成四间，其中三间转租给他人经营，一间用于自己公司经营药店。2020年4、5月份左右，黄卫东所经营药店搬离。截止2020年8月，三间转租房屋已被多次转租。 一审庭审中，张小兵陈述知晓黄卫东转租的事实。在一审法院多次释明后，张小兵主张即使法院认定应当解除合同，其坚持不变更诉讼请求，也坚持不同意就部分空置房屋进行交付。 一审审理过程中，三间转租房屋的现有承租人在接受一审法院询问时陈述，2020年5月底之后的租金已退还，黄卫东的员工曾要求他们腾退房屋。 一审法院认为，本反诉中双方当事人的争议焦点为：黄卫东作为违约方起诉解除租房合同能否得到支持，且基于该认定《租房合同》应继续履行给付租金、滞纳金还是应当解除并退还保证金。 关于合同解除。张小兵与黄卫东签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，张小兵在合同履行过程中，无违约行为，而黄卫东未按约定时间足额支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金，黄卫东系违约方。原则上来讲，黄卫东作为违约方不享有单方解除合同的权利。但本案中，双方当事人签订的是租赁期限为二十年的长期性房屋租赁合同，双方争议发生时，该合同仅履行了五年，若双方发生的争议让双方形成合同僵局，一概不许违约方通过起诉的方式解除合同，可能对双方不利。黄卫东以经营药店亏损为由，通过主动找张小兵协商、搬离自己经营药店、退还转租户租金并要求转租户搬离等行为，明确表示其不愿意再继续履行合同，可以认定黄卫东不存在恶意违约。如前所述，张小兵和黄卫东签订的是期限为二十年的房屋租赁合同，若双方长期存在争议，将导致房屋长期闲置，租金支付困难，对黄卫东显失公平。而黄卫东明确表示愿意以承担违约责任的方式提起合同解除，张小兵拒绝解除合同有违诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，违约方继续履行费用过高的，可以不再履行合同。故对黄卫东主张解除《租房合同》的请求，一审法院予以支持。本案中，黄卫东未提交证据证明其在2020年4月15日搬离案涉房屋或将案涉房屋钥匙交张小兵。虽然张小兵认可在2020年5月19日前黄卫东的员工找过其协商解除合同事宜，但双方未达成一致意见，且双方均未提交证据证明双方协商的具体时间，故合同解除的时间，以黄卫东反诉解除请求送达张小兵之日即2020年8月28日更合宜。 关于租金。如前所述，一审法院认定双方《租房合同》于2020年8月28日解除，黄卫东应当支付解除前的租金，结合合同约定的租金支付金额和一审庭审查明的欠付租金情况，黄卫东应支付张小兵租金为66082元（10000元＋230000元÷365天×89天），对张小兵主张的超过部分的租金，一审法院不予支持。 关于腾退。本案中，张小兵主张继续履行合同，黄卫东主张解除合同，经一审法院释明，张小兵坚持不变更诉讼请求。虽然双方当事人在本反诉诉请中，均无腾退房屋的请求事项，但一旦认定《租房合同》解除，当事人双方必然应当结算租金、腾退房屋，而因合同解除造成的损失赔偿、违约责任或者逾期腾房占有使用费等，可由权利人选择主张。为减少诉累，避免损失的扩大，一审法院将腾退房屋在本案中一并处理，即黄卫东在合同解除后具有将承租的案涉房屋腾退的义务。而因《租房合同》解除，对张小兵造成的损失或者黄卫东起诉解除应承担的违约责任、再或者逾期腾房占用使用费等，因张小兵经释明坚持不变更诉请，张小兵可通过另行诉讼的方式主张权利。 关于滞纳金。从《租房合同》关于滞纳金的约定来看，张小兵主张的滞纳金实际就是逾期缴纳房租的违约金，因《租房合同》约定的滞纳金远远高于实际损失，结合《租房合同》约定的房租缴纳期限、一审庭审查明的房租实际缴纳情况以及张小兵主张的起算时间，一审法院酌情认定黄卫东因未按期缴纳房租应支付的滞纳金为以66082元为基数，从2020年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准计算至判决确定给付之日止。 关于押金。《租房合同》约定黄卫东须向张小兵交纳租房保证金20000元，直到二十年合同终止退还。从合同约定的内容来看，保证金的性质应为履约保证金，在合同终止时退还。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同解除也是合同终止的情形之一，现《租房合同》解除，依约张小兵应将保证20000元退还黄卫东。因黄卫东尚欠张小兵租金，一审法院将张小兵应退保证金20000元与黄卫东应付租金相抵扣。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、张小兵与黄卫东于2015年4月25日签订的《租房合同》自2020年8月28日起解除；二、黄卫东在判决生效后十日内支付张小兵租金46082元及滞纳金（以66082元为基数，从2020年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准计算至判决确定给付之日止）；三、黄卫东在判决生效后三十日内腾退位于新津县房屋；四、驳回张小兵的其他诉讼请求；五、驳回黄卫东的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2450元、反诉案件受理费减半收取150元，以上共计2600元，由张小兵负担1925元、黄卫东负担675元。 二审中，张小兵提交了新证据，本院组织双方当事人依法进行了举证、质证。张小兵提交了如下新证据：5张案涉房屋外观照片、手绘张小兵房屋被黄卫东隔成四间的内部示意图及案涉房屋外观拍摄视频形成的光盘。该组证据拟证明：1.一审法院故意查明张小兵不愿意就现有空置的房屋进行交付，不符合房屋的现状。因为当时张小兵是整体将房屋出租，而一审法院却询问张小兵是否就部分房屋进行退还，该认定明显不利于张小兵，偏袒黄卫东。一审法院以此为由认为张小兵违反诚实信用原则，不符合法律规定。且一审法院在判决退房的情况下未对恢复房屋进行判决。2.一审法院认为张小兵不愿意就三间空置的房屋进行腾退交接，违反了诚实信用原则，此项认定是错误的。3.一审法院在判决黄卫东退还房屋的情况下又不对房屋是否恢复原状进行确定，其明显不利于保障张小兵的权益。 黄卫东质证认为：1.该组证据与张小兵的证明目的没有关联性，一审判决第七页张小兵有违诚实信用原则是指黄卫东愿意以承担违约责任的方式，提请合同解除，这是符合合同的解除条件的，张小兵拒绝解除合同的行为不符合租房合同的约定，一审法院是基于这点认为张小兵拒绝解除合同有违诚实信用原则。2.案涉租房合同没有约定黄卫东不能对房屋进行分隔。3.案涉租房合同是在2015年开始，双方发生纠纷是在2020年，间隔长达五年的时间。张小兵提供的照片也是可以看出张小兵是知道这个情况的，且一直没有提出异议。 对张小兵提交的新证据的证据资格与证明力，本院将在“本院认为部分”一并阐述。 二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，张小兵主张应当追加次承租人作为第三人进入诉讼。本院当庭释明，因该项主张在一审本诉中未作为诉讼请求提出，在一审反诉中亦未作为抗辩理由提出，为二审新增的诉讼请求，且黄卫东明确不认可在二审中对该问题一并作出处理，故该项主张不属于二审的审理范围。 二审中，双方当事人均认可案涉商铺被隔成4间，其中3间仍由案外人在实际经营。 本院认为，张小兵与黄卫东签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：1.案涉租房合同是否解除；2.一审认定的租金及滞纳金是否适当；3.租赁保证金是否应当退还。对此，分别评议如下： 关于第一个争议焦点。首先，黄卫东未按照合同约定足额支付租金构成违约，不享有单方解除合同的权利。其次，张小兵和黄卫东签订了期限为20年的租赁合同，现合同履行5年发生争议，黄卫东已明确作出不愿意继续履行合同的意思表示，并主动找张小兵协商合同解除事宜，结合黄卫东退还次承租人租金，同时告知次承租人搬离案涉商铺的行为，可看出黄卫东并不存在恶意的违约行为。再次，在黄卫东明确表示不愿意继续履行合同且已实际停止经营的情况下，案涉合同已不具备继续履行的可能性。故准许违约方以提起诉讼的方式解除合同，是对双方当事人的及时止损，也符合本案的实际情况，但违约方应当承担的违约责任并不能因合同解除而减少或免除。综上，对黄卫东主张判令解除案涉租房合同的反诉请求应当予以支持，一审法院对此认定适当，但一审法院认定的合同解除时间有误，黄卫东作为违约方主张判令解除案涉合同，不能以其起诉状副本的送达时间来认定合同的解除时间，本院对此予以纠正。 关于第二个争议焦点。按照双方签订的《租房合同》第一条“租房期限为二十年：2015年6月1日至2035年5月31日结束。前十年房租每年涨壹万元，后十年房租每年涨贰万元”之约定，2020年6月1日至2021年5月31日的年租金为230000元，2021年6月1日至2022年5月31日的年租金为240000元，黄卫东应当按照上述租金标准支付2020年6月1起至合同解除之时的租金，另黄卫东还应当支付2019年6月1日至2020年5月31日期间欠付的10000元租金。 关于滞纳金，因双方关于滞纳金的约定实质为违约金，故应当以填补损失为基础，结合双方合同履行情况及当事人的过错程度等因素，一审认定的以未缴纳租金为基础，并按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准计算并无不当，但因本院对合同解除时间作出调整，故未缴纳租金额应当相应作出调整，按照前述租金标准据实计算。 另为一并解决纠纷，减少当事人讼累，本院对后续可能产生的房屋占有使用费一并作出处理。因房屋占有使用费系合同解除后对房屋占有使用支付的对价，故该项金额参照租金标准计算较为合理，黄卫东需按照前述租金标准支付2020年6月1日起至合同解除之日的租金及合同解除之后至实际腾退之日的房屋占有使用费。 关于第三个争议焦点。租金保证金的性质为履约保证金，在合同终止时应当退还，故当合同解除时，张小兵应当退还案涉房屋的租赁保证金20000元。鉴于黄卫东尚欠付租金，故该租赁保证金20000元应当抵扣欠付租金。 综上，张小兵的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持成都市新津区人民法院（2020）川0132民初855号民事判决第三项； 二、撤销成都市新津区人民法院（2020）川0132民初855号民事判决第四项、第五项； 三、变更成都市新津区人民法院（2020）川0132民初855号民事判决第一项“张小兵与黄卫东于2015年4月25日签订的《租房合同》自2020年8月28日起解除”为“解除张小兵与黄卫东于2015年4月25日签订的《租房合同》”； 四、变更成都市新津区人民法院（2020）川0132民初855号民事判决第二项“黄卫东在本判决生效后十日内支付张小兵租金46082元及滞纳金（以66082元为基数，从2020年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准计算至本判决确定给付之日止）”为“黄卫东在本判决生效后十日内支付2020年5月31日前欠付租金10000元，并按照合同约定的租金标准支付2020年6月1日起至合同解除之日的租金及合同解除之后至实际腾退之日的房屋占有使用费及滞纳金（滞纳金以欠付租金为基数，从2020年6月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准计算至实际腾退之日）”； 五、驳回张小兵的其他诉讼请求； 六、驳回黄卫东的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费减半收取2450元、反诉案件受理费减半收取150元，以上共计2600元，由张小兵负担1925元，由黄卫东负担675元。二审案件受理费4179元，由张小兵负担1212元，由黄卫东负担2967元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杜玉兰 二〇二一年六月二十五日 书记员  何浩铭