广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8649号上诉人（原审被告）：广州同想网吧有限公司。住所地：广州市番禺区小谷围街商业南区S1-01自编201。法定代表人：张妙兰，职务：总经理。委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茹钰，广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州谷围物业管理有限公司。住所地：广州市番禺区小谷围街内环西路8号102。法定代表人：梁伟峰。委托诉讼代理人：吴子亨，广东金本色律师事务所律师。上诉人广州同想网吧有限公司（下简称同想公司）因与被上诉人广州谷围物业管理有限公司（下简称谷围公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初7718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。同想公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回谷围公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由谷围公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，谷围公司作为提起本案诉讼的原告方，未举证证明其获得物业管理权的合法来源，应当承担举证不能的不利后果，其自认未对涉案场地的物业管理进行备案，并不具有对涉案场地的物业管理权，无权要求我方支付任何费用。一审法院不应超越权限确认谷围公司权利来源是否合法，不能得出其对涉案场地有物业管理权的结论。因违法行为所获得的一切利益均是非法利益，行为人不能因此获利，在谷围公司无法举证其获得物业管理权的权利来源及是否合法的情况下，法院应判决驳回其诉讼请求。二、一审判决未查清谷围公司的权利来源，谷围公司在未得到任何授权的情况下，未通过招投标等正常渠道获得物业管理权利，擅自与我方签订《广州大学城综合商业服务区南区S1-01物业管理合同》（下简称S1-01物业合同）、《广州大学城综合商业服务区南区物业管理合同》（下简称南区物业合同），骗取我方款项。根据《广州大学城管委会、小谷围街领导班子会议纪要》（下简称会议纪要）可知，自2016年3月24日始，大学城南区临建商铺S1场地（含一、二楼，共约3200平方米）已属于中国大数据和智慧城市研究院（下简称研究院）支配处分范围，我方经营地址为番禺区小谷围街商业南区S1-01自编201，属于研究院支配处分范围，他人无权对上述场地作出任何处分。2017年7月18日，我方与研究院签订《合作协议》，约定我方由研究院引进在广州国际创新智慧产业创业孵化园实施网络科技项目，由研究院对我方进行项目管理、享有项目收益。而会议纪要并未提到谷围公司，谷围公司亦未通过招投标程序，其对涉案项目物业管理权来自何处，其应举证证明，否则应承担不利后果。三、一审法院错误认定我方需要向对方支付物业管理费，即使对方无权收取款项，但我方依然按时交纳费用，该费用已经包括场地使用费及租金，无需另行交纳。根据《关于将广州同想网吧有限公司交由中南智慧产业发展有限公司管理的函》明确显示，广州市番禺区美城除四害专业消杀服务站（下简称服务站）自查自纠发现之前的收费不符合法律规定，自2018年8月1日起将所有权利义务转为中南智慧管理有限公司（下简称中南公司），而我方确自2018年8月将每月22695元费用（包括场地使用费、租金）转入中南公司指定收款人何斌处，有中南公司开具的收据，并非一审法院认定的由中南公司代为向谷围公司缴纳管理费，我方从未委托他人代为向谷围公司转款，一审法院错误认定该笔费用为中南公司代为缴纳。再根据谷围公司在本案提交的证据5，何斌于2019年12月5日将2018年8月至12月向我方收取的共计5个月费用113475元转入谷围公司，转账中亦备注“房租管理费”，何斌代表中南公司向我方收取的费用，为何由何斌向谷围公司转款，谷围公司未作出合理解释，唯一能够解释的就是我方一直以来缴纳的费用22695元本来就包含了场地使用费及租金，并不存在二次收费的情况，也因此同一笔款项在服务站、中南公司和谷围公司之间流转。本案与（2020）粤0113民初4904号案（下简称4904号案）均为同一代理人，谷围公司法定代表人均为梁伟峰，4904号案另一当事人为谷围公司全资股东，梁伟峰为该两公司实际控制人，但谷围公司代理人在两案中称互不知晓相关情况，完全是虚假陈述。四、谷围公司在一审中明确法定代表人梁伟峰因“私设小金库”等涉嫌违法犯罪的行为正在接受番禺区纪监委调查，本案事实与该调查结果有重大关联，应以该调查结果为前提。我方向番禺纪监委举报谷围公司及4904号案原告服务站违法违规乱收费，纪监委于2020年11月13日口头明确告知谷围公司无权向我方收取任何费用，均是梁伟峰私设小金库的行为，梁伟峰已被停职，纪监委并称书面材料需要法院向其调取，对方也承认梁伟峰被调查，二审法院可依职权要求梁伟峰出庭陈述是否接受纪监委询问，其收取的租金、物业管理费是否为违法所得，本案应以纪监委的调查为前提，方能正确处理认定。特提出本案上诉。后同想公司补充认为，谷围公司在第一次庭审中称未委托任何人管理涉案场地，第二次庭审中又说委托中南公司进行管理并收款，该陈述相互矛盾，中南公司的权利来源是服务站的授权，中南公司又向谷围公司转款，是否说明服务站和谷围公司其实是一体的，对方没有作出合理解释。谷围公司称其不同意同想公司的上诉请求，同想公司的理由在一审三次庭审当中都重复主张过，我方也多次进行了回应和举证，一审法院对谷围公司提出的异议也进行了详细的分析和论证，查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。谷围公司于2020年5月18日向一审法院起诉请求：1.同想公司向谷围公司支付广州市番禺区小谷围街商业南区S1-01自编201的物业管理费人民币（币种下同）340425元（自2019年1月起计至2020年3月30日）；2.同想公司向谷围公司支付违约金82972.92元（以实际拖欠管理服务费为基数，自逾期之日起按照日千分之一标准计算至实际清偿之日，暂计至2020年4月5日）；3.同想公司向谷围公司支付水电费20866.56元（自2019年4月计至2020年3月31日）；4.本案诉讼费由同想公司承担。诉讼中，谷围公司将第三项诉讼请求变更为：同想公司向谷围公司支付水电费29686.31元（自2019年4月计至2020年3月31日）。一审法院认定事实：谷围公司成立于2014年1月8日，所属行业为房地产，经营范围包括物业管理。2016年1月11日，谷围公司（作为甲方）与同想公司（作为乙方）签订S1-01物业合同一份，主要约定：甲方为乙方承租的位于广州市番禺区大学城城南综合商业服务器南区S1-1自编201（下简称涉案物业）提供物业管理服务，服务期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。物业服务面积534平方米，管理服务费每月40元每平方米，即每月21360元，按季度支付，乙方应于每季初5日前支付管理服务费。在乙方成功付款到甲方账户7个工作日内，甲方开具相应票据给乙方。服务期间，乙方如需对场地翻修、装饰装潢、设施维修或更换所产生的额外费用应由乙方自行承担。乙方应当向甲方一次性支付履约保证金30000元，用于保障合法使用该物业，保证金在本合同履行期限届满，且乙方已结清使用该物业期间的全部费用后，甲方应无息全额退还乙方。甲方为乙方提供场地内公共区域清洁卫生及维护、生活垃圾代运及处理、公共区域内日常经营期间秩序安全管理、车辆行驶及停泊管理、除四害消杀服务、代缴水电费等管理服务。乙方应当按照当地标准支付水电费，甲方为乙方提供独立水表及电表，由甲方代收代缴水费、电费及水电公摊费，如政府统一调整水电费单价的，乙方应予接受。甲方承诺不论任何事由，均不得停水、停电或封路，否则视为严重违约且应承担全部经济损失，但因政府统一安排或不可抗力的，甲方无须承担责任。乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间支付管理服务费及其他费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起、以实际拖欠的管理服务费总额为基数，按每天千分之一的标准支付违约金，若乙方超过2个月仍未支付管理服务费的，甲方有权解除合同，已收取的管理服务费不予退还并追究乙方的违约责任。合同期限届满同等条例下乙方享有优先续约权。等等。2017年1月，同想公司和谷围公司签订《广州大学城综合商业服务区南区物业管理服务合同》一份，合同内容与2016年1月11日签订的物业管理合同内容基本一致，但是将管理服务期限变更为2017年1月1日至2017年12月31日止，支付方式变更为按月支付，每月5日前支付物业管理费。履约保证金为30000元，甲方确认乙方已在2016年1月11日签订的物业管理合同支付了30000元履约保证金，乙方无须另行支付。管理服务期限届满时，乙方按甲方要求办妥相关结算手续并出具与出租房的租金结算证明后，乙方不存在违约行为的，甲方应无息归还乙方所交保证金；乙方未按本条款约定办理相关手续或提供相关证明的，甲方有权解除本合同并没收保证金，由此造成的任何损失由乙方自行承担，但甲乙双方同意续签管理服务合同的除外。本合同到期后，非因政府收回、拆迁原因，同等市场条件下，乙方享有优先续约权。在乙方实际将场地交还给出租方前，甲方应继续为乙方提供物业管理服务。诉讼中，谷围公司自认未就涉案物业管理活动向有关部门备案。上述物业管理服务合同签订后，同想公司一直按照双方约定的物业管理费标准向谷围公司支付物业管理费。谷围公司主张上述物业管理服务合同到期后，双方没有续签另外的合同，但谷围公司仍一直为同想公司提供物业管理服务，同想公司也一直按照上述合同约定的标准向谷围公司支付物业管理费。2018年1月起，双方口头约定将物业管理费变更为22695元，变更后，同想公司按照每月22695元的标准支付物业管理费至2018年12月。2018年8月28日，服务站向同想公司发出函件一份，载明鉴于小谷围街及服务站已将南商业区S1栋大部分物业交由中南公司用于引进智慧产业孵化器项目，从2018年8月1日起服务站对上述场地的全部权利与义务将移交中南公司，即中南公司从2018年8月1日起对上述场地可行使管理权。故物业管理费其中2018年8月至2018年12月的管理费由中南公司的人员何斌代为缴纳。同想公司自2019年1月起没有足额支付每月的物业管理费。2019年4月22日，广州市番禺区人民政府小谷围街道办事处（下简称小谷围街道办）发出《关于收回场地的公告》一份，告知综合商业服务区南区各商户因南区S1栋两层钢结构建筑物及户外周边场地由小谷围街道办委托服务站管理，并由中南公司使用，使用期限已于2017年12月31日到期，故各商户应于2019年5月31日前搬离该地区，2019年6月1日起商业南区的整体建筑将停水停电，并开展维护工作。谷围公司称因上述公告发出后，涉案物业须交还业主方管业，并做好场地清退工作，但同想公司未将涉案物业交还给业主方，故业主方于2019年12月8日对涉案物业实施了停电措施，2020年3月30日对涉案物业实施了整体围蔽，故现谷围公司主张同想公司支付截止至2020年3月30日的物业管理费。对于谷围公司主张的物业管理费，同想公司抗辩称谷围公司自始没有取得对涉案物业的管理权，且谷围公司自身也没有物业管理资质，同想公司受到谷围公司的欺骗才签订了涉案物业管理合同，谷围公司并没有通过合法的招投标程序获得涉案物业的物业管理权，合同约定的物业管理费标准也明显过高，谷围公司并没有提供符合合同标准的物业管理服务，故谷围公司无权收取同想公司物业管理费用；而且上述公告发出后，涉案物业已于2019年6月1日被停水停电，但同想公司自认其后有对涉案物业私自拉电进行经营，同时同想公司自认拖欠物业管理费和水电费的时间段，也提供了相应缴纳费用的票据予以证明之前已经缴纳的物业管理费和水电费。关于谷围公司主张的水电费。谷围公司主张同想公司自2019年4月起未缴纳相应的水电费，但其已经代同想公司垫付相应的水电费，故同想公司应予以返还。为此，谷围公司提交了其2019年4月至2020年3月期间向水电部门缴纳水电费的单据予以证实，谷围公司自认其向水电部门缴纳的是南区整个区域的水电费，而南区整个区域包括了本案同想公司和中南公司两个公司。其中国内支付业务付款回单显示2019年4月谷围公司缴纳的电费是15220.48元、2019年5月的电费是18483.63元，国内支付业务付款回单和广东增值税专用发票显示谷围公司缴纳的2019年6月电费是3634.36元（单价0.73元每千瓦时）、2019年7月的电费是3924.91元（单价0.64元每千瓦时）、2019年8月的电费是3511.02元（单价0.65元每千瓦时）、2019年9月的电费是1835.45元（单价1.06元每千瓦时）、2019年10月的电费是3447.28元（单价0.65元每千瓦时）、2019年11月的电费是1370.6元（单价1.13元每千瓦时）、2019年12月的电费是1370.6元（单价1.13元每千瓦时）、2020年1月的电费是1370.6元（单价1.13元每千瓦时）、2020年2月的电费是1302.07元、2020年3月的电费是1302.07元；自来水部门的水费清单显示广州市大学城投资经营管理有限公司2019年4月的水费和污水费是1112.94元、2019年5月的水费是1020.6元、2019年6月的水费是1103.22元、2019年7月的水费是1049.76元、2019年8月的水费是471.42元、2019年9月的水费是879.66元、2019年10月的水费是111.78元、2019年11月的水费是145.8元、2020年2月的水费是48.6元、2019年12月至2020年1月和2020年3月至2020年4月的水费均为0元；广州市自来水有限公司广东增值税专业发票显示谷围公司2019年4月缴纳的水费为1217.92元（单价3.46元）、2019年5月缴纳的水费为3141.68元（单价3.46元）、2019年6月缴纳的水费为3518.82元（单价3.46元）、2019年7月缴纳的水费为4203.9元（单价3.46元）、2019年8月缴纳的水费为1176.4元（单价3.46元）、2019年9月缴纳的水费为1242.14元（单价3.46元）、2019年10月缴纳的水费为702.38元（单价3.46元）、2019年11月缴纳的水费为820.02元（单价3.46元）、2020年2月缴纳的水费为2515.42元（单价3.46元）。另外，谷围公司主张因自2019年4月起同想公司未缴纳相应的水电费，并拒绝谷围公司进入场地进行水电费的抄表，涉案物业自2020年3月30日起被业主方围蔽，谷围公司无法对涉案物业的水电费进行抄表核算，故谷围公司于2020年10月26日在广州市南沙公证处的公证下对涉案物业进行抄取水表、电表读数并计算相应的水电费。广州市南沙公证处于2020年11月9日作出（2020）粤广南沙第44828号《公证书》，兹证明公证书相粘连的《水表读数清单》《电表读数清单》与原件内容相符，所附照片是公证员现场拍摄所得，所附光盘为公证工作人员将现场情况录像后制作所得，与实际情况相符。其中《水表读数清单》第一页序号S1-07“星衡餐厅”的读数为2626立方米，第二页“标有网咖S1-2的建筑物前面水表”的读数为1693立方米和539.7立方米，共4319立方米；《电表读数清单》第二页一楼电表房标签为“网吧营业厅”的读数是25205千瓦时，第三页一楼电表房“S1-18C”的读数为131810千瓦时，“备用2”读数为28498千瓦时，“无标签”读数为103014千瓦时，第四页二楼电表房最后一栏“看不清标签”的读数为128546千瓦时，共417073千瓦时，谷围公司主张上述两个水电读数、五个电表读数为同想公司所有水电表的读数。谷围公司主张将上述水电表2020年10月26日的读数减去2019年3月31日的读数乘以水电费的单价即为同想公司实际应付的水电费数额；而对于2019年3月31日同想公司水电费的读数谷围公司主张为应按照其提供的自制的《南区电表读数》《大学城综合商业服务区商铺交款通知书》作为依据，上述自制表格载明了同想公司2019年3月31日的五个电表总读数为407421千瓦时，两个水表总读数为4120立方米，谷围公司称同想公司一直按照电费1.0774元/度、水费4.86元/吨的标准向谷围公司缴纳水电费，双方提供的票据也与该标准相符，故现谷围公司主张同想公司拖欠的电费应为（417073千瓦时-407421千瓦时）×1.0774元/度=28719.1744元，水费为（4319立方米-4120立方米）×4.86元/吨=967.14元。庭审中，谷围公司自认涉案物业停电后每月仍会产生约1370.6元的自损耗电费。同想公司质证均不予认可谷围公司上述关于水电费的缴纳标准，抗辩称谷围公司提供的水电部门的票据无法显示是涉案物业的水电费，且相关票据上显示的水电费单价与谷围公司主张的收费标准不一致，谷围公司明显是高额收取水电费；对于公证书上显示的水电表标签为谷围公司胡乱编写，不符合客观事实，无法确认同想公司实际的水电情况，且涉案物业长期在谷围公司的控制之下水电表读数无法准确反映实际情况，2019年3月31日的水电费读数同想公司也未有进行过确认，但自认水电费均是由谷围公司开具通知单，同想公司再根据通知单缴纳相关费用，未直接向相关部门缴纳过相关费用，但表示不清楚谷围公司抄表的相关情况。另查明，2015年12月30日，服务站与同想公司签订《广州市大学城综合商业服务区南区物业使用合同》，约定服务站将涉案物业交由同想公司免费使用，并就涉案物业的租赁使用情况进行了备案。后因合同约定的免费使用期限届满同想公司未及时交还涉案物业，服务站作为原告于2020年4月8日向一审法院起诉同想公司，要求同想公司将涉案物业交还其管业并支付相应的场地占用费，案号为（2020）粤0113民初4904号，该案件正在审理中。本案审理过程中，同想公司于2020年7月17日向一审法院申请追加服务站、研究院、小谷围街道办、广州大学城投资经营管理有限公司（下简称大学城投资公司）、中南公司作为本案诉讼的第三人参与本案诉讼活动，一审法院经审查认为，服务站、研究院、小谷围街道办、大学城投资公司、中南公司均不是涉案物业服务合同的相对人，也没有证据显示其与本案处理结果有法律上的利害关系，故一审法院于2020年11月12日作出（2020）粤0113民初7718号之二民事裁定，裁定驳回同想公司追加上述第三人的申请。后同想公司又于2020年11月20日向一审法院提出调查取证申请，要求一审法院依职权向广州市番禺区纪律监察委员会、小谷围纪工委调取谷围公司无权收取同想公司物业管理费、租金、场地使用费等费用的案件投诉情况，并调取相关书面材料。一审法院经审查认为，同想公司申请调取的相关投诉材料来源于同想公司，无须一审法院依职权调取，且本案是基于双方当事人之间的民事合同关系产生的纠纷，相关部门对谷围公司或其法定代表人是否存在违法违纪行为的调查处理结果，与本案不存在直接利害关系，故对于同想公司的该调查取证申请，一审法院不予同意。以上事实，有谷围公司提供的S1-01物业合同、南区物业合同、同想公司缴纳物业管理费的银行转账流水、增值税发票、《公证书》等以及谷围公司在庭审中的陈述证实。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。虽然同想公司抗辩称涉案物业管理活动未经合法招投标程序且没有向相关部门备案，同想公司也是在被谷围公司欺骗基础上才签订涉案物业服务合同，但是《物业管理条例》中规定住宅物业的建设单位才应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，涉案物业并非住宅类物业，且同想公司并未提供证据证明涉案物业合同的签订系受欺诈而签订的，应承担举证不能的责任，再者涉案物业服务合同并无违反效力性强制性规定，应认定为合法有效的合同，双方均应恪守履行。同想公司主张谷围公司并非本案适格主体，无权收取涉案物业的物业管理费，但是涉案物业服务合同是在双方平等自愿的情况下签订的，双方即为涉案合同的相对方，谷围公司为适格的诉讼原告，同想公司在诉讼中提出追加第三人的申请与本案无关，至于同想公司辩称其除向谷围公司缴纳物业服务费外还向其他第三人缴纳其他费用，此属于同想公司与其他第三人的债权债务关系，如双方存在纠纷，同想公司可循其他法律途径解决，与本案物业服务合同无关，故本案审查的焦点在于同想公司是否应缴纳拖欠的物业服务费以及水电费问题。关于争议焦点，虽然双方签订的物业服务合同已经到期，但谷围公司仍按照合同约定为同想公司提供物业管理服务，同想公司也依约缴纳物业管理费，双方已形成实际的物业服务合同关系，同想公司应向谷围公司支付相应的物业管理费。另外，虽然双方合同约定每月物业管理费为21360元，但自2018年1月起双方已实际行动将物业管理费变更为每月22695元，同想公司之后也按照22695元每月的标准缴纳物业管理费，故一审法院确认双方之间的物业管理费标准变更为每月22695元。谷围公司主张同想公司自2019年1月起未足额支付每月物业管理费，同想公司亦确认欠费时间段，一审法院予以确认。现谷围公司自认涉案物业自2019年12月8日被实施了停电措施，自2020年3月30日起被整体围蔽，谷围公司也未再对涉案物业进行物业管理，故主张截止至2020年3月30日的物业管理费。同想公司虽抗辩称涉案物业应自2019年6月1日起被停水停电，但庭审中自认其后曾私自拉电进行经营，现也无证据证明涉案物业于2019年6月1日被停水停电，故一审法院采信谷围公司的主张。因涉案物业自2019年12月8日被停电，同想公司已无法在涉案物业进行经营，故2019年12月8日至2020年3月30日期间的物业管理费一审法院酌情按照每月标准的一半计算，即按照每月11347.5元标准计算。经核算，同想公司共拖欠2019年1月至2020年3月30日的物业管理费为297231.29元（其中，2019年1月至2019年12月7日按每月22695元计算，2019年12月8日至2020年3月30日按每月11347.5元计算，对于谷围公司主张超过部分，理据不足，一审法院不予支持。关于谷围公司主张的违约金。双方签订的物业服务合同约定同想公司不按本合同约定的收费标准和时间支付管理服务费及其他费用的，谷围公司有权要求同想公司从逾期之日起、以实际拖欠的管理服务费总额为基数，按每天千分之一的标准支付违约金。同想公司抗辩称谷围公司主张的违约金过高，一审法院根据公平原则予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准计算。每月违约金应分段计算，起算点为拖欠当月的6日，违约金总额以当月物业管理费本金为限。其中2019年1月至2019年11月的违约金以每月拖欠的物业管理费22695元为本金，2019年12月的违约金以拖欠的物业管理费13909.84元为本金，2020年1月至2020年2月的违约金以每月拖欠的物业管理费11347.5元为本金，2020年3月的违约金以拖欠的物业管理费10981.45元为本金，均应计至实际清偿之日止。关于谷围公司主张的水电费问题。虽然谷围公司提交了其代缴南区的水电费单据，但谷围公司提交的单据中无法显示其缴纳的水电费的区域，而南区包括了本案同想公司和中南公司，需要明确区分两家公司各自的水电费才能准确判断本案同想公司实际拖欠的水电费金额，现谷围公司提供的证据无法确认本案同想公司具体拖欠的水电费数额，故一审法院不予确认，具体分析如下：第一，谷围公司主张按照《公证书》载明的2020年10月26日抄取的水电费数额减去2019年3月31日的水电费数额进行核查同想公司拖欠的水电费数额，但是2019年3月31日的水电费数额同想公司未予以确认，且2020年10月26日至2019年3月31日超过一年半的时间，涉案物业是否有因其他原因造成水电表读数有误无法考究；第二，谷围公司主张《公证书》上载明的其中五个电表和两个水表为涉案物业的水电表，但该七个水电表中的标注无法清楚显示为涉案物业的水电表，谷围公司在无同想公司人员的见证下独自认定标注不清晰的水电表为涉案物业的水电表，一审法院不予确认；第三，谷围公司自行制作的2020年10月26日“南区电表读数-同想网吧”上计算有误，谷围公司主张按照2020年10月26日的累计用量减去2019年4月1日的累计用量计算水电费标准，但“网吧营业厅”该时段的累计用量计算明显有误，且谷围公司也自认在涉案物业围蔽期间每月仍有自损电量，无法准确核算同想公司的实际用电用水数量。综上，谷围公司所主张的水电费计算标准无法实际反映同想公司水电的准确用量，以此推算水电费的数额实属不妥，因此基于谷围公司无法提供证据证明同想公司实际拖欠的具体水电费金额，应承担举证不足的责任，一审法院对于谷围公司的该诉请不予支持，谷围公司补足证据后可另行法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百四十八条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2021年2月3日判决如下：一、广州同想网吧有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州谷围物业管理有限公司支付2019年1月至2020年3月的物业管理费297231.29元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理费为本金，其中2019年1月至2019年11月的违约金以每月拖欠的物业管理费22695元为本金，2019年12月的违约金以拖欠的物业管理费13909.84元为本金，2020年1月至2020年2月的违约金以没有拖欠的物业管理费11347.5元为本金，2020年3月的违约金以拖欠的物业管理费10981.45元为本金，分别从拖欠当月的6日起计算至实际付清之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月应交纳费用的违约金分期计算，每月物业管理费的违约金总额以当月本金为限）；二、驳回广州谷围物业管理有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8097元，由广州谷围物业管理有限公司负担2780元，由广州同想网吧有限公司负担5317元。本院对一审法院查明事实予以确认。二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审期间，双方当事人确认南区商业区本来有S1、S2、S3三个地块，后来S2和S3地块已经拆除，S1地块则被围蔽，S1地块上是一个独栋两层共3000多平方的建筑，同想公司使用的是一楼的一部分。谷围公司称该三个地块均是由大学城投资公司建设，建设许可证是临时建筑，没有办理产权登记，后S1地块移交给小谷围街道办，街道办委托服务站进行管理，服务站是谷围公司的股东，S1地块分别由同想公司和中南公司使用，谷围公司则分别和同想公司、中南公司签订物业服务合同提供物业服务，三个地块均是由其提供物业服务，包括清洁、保洁、保安等。同想公司则述称，自从2017年7月18日其与研究院签订协议后其有权免费使用涉案场地，但其向纪委反映后才得知服务站和谷围公司无权对涉案场地进行管理和收取款项，其从2019年1月开始其没有向任何主体支付过物业管理费；其是受骗才签订案涉物业服务合同，其认为40元/平方包含了租金和管理费；S1地块由中南公司进行管理，中南公司出租给不同的公司，其他公司不需要交纳物业服务费。经查询关联案件，本院另查明，谷围公司以中南公司为被告，向一审法院起诉主张中南公司支付广州市番禺区大学城南综合商业服务区南区S1-1两层钢结构建筑物及户外周边场地的物业管理费、水电费和违约金。一审法院于2020年4月8日以（2020）粤0113民初4901号案立案审理，并于2020年11月13日作出判决，认定谷围公司和中南公司签订的物业服务合同合法有效，虽然该合同已经到期，但谷围公司仍为中南公司提供物业管理服务，中南公司也依约缴纳物业管理费，双方已形成实际的物业服务合同关系，故判令中南公司向谷围公司支付相应的物业管理费及违约金。该判决（下简称4901号判决）已于2021年2月5日生效。本案二审期间，谷围公司确认其与中南公司的物业服务合同纠纷已有生效判决。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定，一审法院适用《中华人民共和国民法典》的规定不当，本院予以纠正。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为谷围公司是否有权向同想公司主张案涉物业服务费和违约金。对此，本院认定如下：首先，同想公司提起本案上诉主张谷围公司未得到任何授权亦未通过招投标手续并进行备案登记故无权收取物业服务费用，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》及相关司法解释的规定，需要由建设单位通过招投标方式选聘前期物业服务企业，或者需要由业主大会经过相应的表决程序选聘物业服务企业的，均系因涉及众多业主的建筑物区分所有权的行使和保护，方在选聘程序上作出了特别的规定。而本案中，双方当事人均确认案涉物业位于南区S1地块独栋二层建筑的首层部分，该建筑并未进行产权登记，建设方大学城投资公司将其移交给小谷围街道办，小谷围街道办则交给服务站进行管理。同想公司一方面与服务站签订《物业使用合同》取得涉案物业的使用权，另一方面与谷围公司签订物业服务合同约定由谷围公司提供相应物业服务并收取费用，该建筑的另一使用人中南公司亦与谷围公司签订物业服务合同并支付服务费，因此，考虑到本案物业的具体情况，物业实际使用人同想公司与作为专业物业管理公司的谷围公司直接签订物业服务合同约定相关物业服务和收费事宜，并未违反相关法律法规的强制性规定，生效的4901号判决已经认定谷围公司与中南公司签订的物业服务合同合法有效，一审法院认定本案物业服务合同有效并无不当。现同想公司在涉案物业服务合同履行多年之后称其系受骗签订案涉合同，没有相关依据，其以谷围公司无权收取该费用为由拒绝支付2019年1月起的物业服务费，不能成立。其次，关于同想公司在2018年8月至12月向中南公司指定收款人支付案涉服务费的问题，谷围公司确认中南公司已经将该费用转付给谷围公司，且谷围公司在本案诉请的费用中并未涉及上述费用，不存在重复支付的问题，一审法院不予采纳其抗辩意见有理，本院予以维持。再次，同想公司在上诉状提到的会议纪要、《合作协议》《关于将广州同想网吧有限公司交由中南智慧产业发展有限公司管理的函》等，上述文件内容即使真实，亦是涉及案涉物业使用权问题，并不涉及本案争议的物业服务费，故同想公司以上述文件为由主张同想公司无权收取物业服务费，依据不足，本院不予采纳。最后，同想公司另主张番禺区纪监委对谷围公司法定代表人的调查结果与本案直接相关故应以该案为本案处理前提，但并无生效纪律处分决定或刑事判决文书认定本案物业服务合同涉及刑事犯罪，本案处理的是同想公司和谷围公司签订物业服务合同所引发的民事纠纷，一审法院依据双方签订合同和实际履行情况认定双方的权利义务关系，并无不当，本院予以维持。综上的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽然有误，但处理结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6643元，由上诉人广州同想网吧有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年六月二十九日法官助理眭翘书记员唐颖琪