内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终766号上诉人（原审被告、反诉原告）：孔令玲，女，1978年8月23日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区施介办事处方圆小区**楼****，现住，现住内蒙古自治区通辽市身份号码：×××。委托诉讼代理人：孙桂贤，内蒙古蒙通律师事务所律师。委托诉讼代理人：荚启稳，男，1976年10月2日出生，汉族，个体工商户，现住，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区施介办事处方圆小区**楼****身份号码：×××，系孔令玲丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：通辽万力置业有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市通辽经济技术开发区原武警楼。法定代表人：朱怀德，职务：经理。委托诉讼代理人：马莎秋拉，内蒙古嘉儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘嘉静，内蒙古嘉儒律师事务所律师。上诉人孔令玲因与被上诉人通辽万力置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初8540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孔令玲上诉请求：1.请求撤销原判。2.依法驳回被上诉人对上诉人要求支付房款28万元的诉讼请求，同时依法判令被上诉人为上诉人所购置的房屋办理按揭贷款，要求被上诉人向上诉人支付逾期交付商品房利息69981.50元，支付逾期交房违约金18878.97元，要求判令被上诉人支付上诉人逾期办理房证违约金83189.60元。3.要求支付未安装楼梯的补偿费用11000元。4.要求被上诉人自2020年11月10日起以所支付房款292090元为基数，按年利率4.75%计算向上诉人支付利息至房屋竣工验收合格之日止；同时被上诉人还应自2020年11月10日起每日按商品房总价款572090元的0.20/000向上诉人继续支付违约金至房屋竣工验收合格之日止。5.要求自2020年11月10起被上诉人向上诉人支付逾期办理房证的违约金按银行同期贷款利息继续计算支付至产权证办理完毕之日止。6.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审认定事实错误，导致判决错误。1.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第四条付款方式及期限明确选择了其余房款以贷款付款，且双方签订网签备案合同也约定其余价款办理贷款，在签订《商品房买卖合同》时，上诉人明确告知了被上诉人只能通过贷款购房，被上诉人对上诉人不能一次性支付全部房款的支付能力是知晓的，其销售人员也曾做出了能办理贷款的承诺，所以对上诉人以贷款方式购房的情况进行了审查，上诉人已经根据合同的约定向被上诉人支付了该房屋的首付款292090元，根本无法以按揭贷款之外的其他方式再付房款，虽然被上诉人原审中明确表示无法继续办理贷款，但是被上诉人怠于履行其职责导致该贷款至今未办理。2.上诉人认为一审法院判决上诉人在12个月内筹集28万元剩余房款违反了公平公正的原则，该判决违反了双方合同的约定。上诉人是在没有承受交付全部购房款的能力之下才贷款购房的。根据法律的规定，设立、变更合同需要当事人双方协商一致，在合同当事人不能达成变更条款时，属于当事人不具有请求权基础，故应驳回其诉讼请求，现一审法院强行变更合同条款，违反了合同自愿、公平的原则，该判决显然对上诉人是不公平的，同时也是无法履行的。二、原审判决被上诉人向上诉人支付逾期交付商品房利息及违约金至2018年10月18日止错误。被上诉人应向上诉人支付逾期交付商品房利息及违约金应计算至房屋竣工验收合格之日止。根据《商品房买卖合同》第三条、第五条的约定，房屋须经竣工验收合格后才能交付，被上诉人未如期交付房屋构成违约，应向上诉人支付利息及违约金。竣工验收合格是房屋交付使用的必经环节，若房屋未经竣工验收，工程质量是否合格尚无结论，故买受人在房屋未经竣工验收之前接收房屋的，不构成商品房的有效交付，应以该房屋通过竣工验收的日期为有效交付日期。交付质量合格的房屋是其主要义务，并不因当事人的约定而免除或者改变。虽然被上诉人将房屋钥匙交付给上诉人，上诉人对房屋进行了接收，但此时房屋质量处于未定状态，交付使用后导致买受人在居住使用时面临安全风险，因此应认定此种交付行为无效，且开发商仍应承担责任。另外上诉人与被上诉人签订了交房确认书应属于上诉人对该房屋的代管行为，事实上被上诉人方并没有完成全部的交付义务，被上诉人所交付的房屋不仅室内没有照明、开关，而且电路主线存在安全隐患；并且所交付的房屋二楼没有安装楼梯，且室内二楼消防箱内至今没有安装消防设备；施工洞口未封闭，同时该房屋也不能办理房产证。因此被上诉人方将钥匙交付给上诉人，买受人只是接受了开发商的部分履行，根据双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙”；但被上诉人交付给上诉人的房屋既不符合合同约定的标准，也不符合法律、法规的强制性规定，没有提供《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》；因此上诉人认为由于被上诉人在合同履行的过程中违反诚信原则，不仅存在违约行为，而且影响被告如期使用房屋，给上诉人造成了极大的经济损失。故上诉人认为原审认定事实错误，而导致判决错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。通辽万力置业有限公司辩称，一、双方所签订的《商品房买卖合同》中并未约定被上诉人一定可以为上诉人办理成功案涉商品房的按揭贷款。办理贷款审批的是银行，被上诉人只是协助义务。案涉商品房按揭贷款无法办理是由于上诉人个人原因，其向贷款银行提供的材料有瑕疵，导致按揭贷款无法通过审批，这不能归责于被上诉人。上诉人不能将贷款责任强加于被上诉人。再者，案涉商品房按揭贷款未能办理只是影响到被上诉人未能如期收取到剩余购房款，对于作为付款人的上诉人并无利益上的损害。被上诉人也希望案涉商品房按揭贷款可以成功办理，因为按揭贷款成功办理被上诉人就能足额收到剩余购房款。故上诉人所述被上诉人怠于履行职责导致按揭贷款至今未办理不成立。二、被上诉人在案涉房屋达到交付使用标准的第一时间即2018年10月18日在上诉人还未付清剩余购房款的情况下与上诉人签订《万力城南区自营业主交房确认书》及《交房承诺书》并将案涉房屋交付给上诉人使用，现反诉人使用案涉房屋有两年之久，一直迟迟未支付尾款。一审法院认定上诉人应当于12个月内支付尾款，以便于上诉人通过其他途径筹集剩余房款。被上诉人认为，被上诉人早已在2018年在上诉人还未足额支付购房款的情况下将案涉商品房交付给上诉人使用，而一审法院认定上诉人在12个月之内支付剩余购房款并不合理。而且被上诉人在交付案涉商品房后也曾发函告知上诉人“由于贷款政策原因按揭贷款已经无法办理”上诉人也未曾提出要解除合同。故上诉人应立即向被上诉人支付尾款。三、上诉人主张被上诉人应当向其支付逾期交付商品房利息及违约金计算至房屋竣工验收合格之日不能成立。被上诉人虽然有延期交房行为，但被上诉人自双方约定的交房日期起至实际交房之日为止一直在积极与上诉人协商。因为案涉商品房在交付时上诉人对于案涉商品房尚未竣工验收的事实是知晓的，在此情况下上诉人完全有权依据合同约定拒绝接收案涉商品房并主张相应的逾期交付房屋的违约责任。但上诉人当时在明知案涉商品房未经竣工验收的情况下仍然接受了案涉商品房，属于上诉人对被上诉人交房行为的认可。故上诉人无权要求被上诉人向其支付逾期交付商品房违约金及利息至案涉商品房竣工验收合格之日。四、上诉人无权要求被上诉人向其支付逾期办理房证违约金。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第十二条中约定：“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记；1.在商品房初始登记完毕之日起90日。由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理；3.甲方保证在乙方交房之日起500天内办理好乙方产权证，否则乙方有权退房，甲方必须退还乙方已交房款，并按银行同期活期存款利率给付利息。”本案中，案涉房屋还未初始登记完毕，并未到约定的办理房屋权属登记的时间，且合同中并未约定逾期办证违约金。故上诉人无权要求被上诉人向其支付逾期办证违约金。五、上诉人要求被上诉人支付未安装楼梯补偿费用的主张不成立。双方于2018年10月18日签订了《万力城南区自营业主交房确认书》。其中载明：乙方即本案上诉人签订此确认书后发生的安全责任、维修维护责任、验收不过关等所产生的费用或其他连带责任，一概与甲方即本案被上诉人无关。再者，在案涉商品房交付时上诉人在现场确认的情况下签订了上述确认书足以说明上诉人对案涉商品房的知情度。且上诉人的上述主张没有相关收据可以证明。无权向被上诉人主张支付未安装楼梯补偿费用。综上，上诉人的上诉请求无正当理由，请求贵院依法驳回。原审原告通辽万力置业有限公司向一审法院提出本诉请求：1.请求法院依法判令被告支付商品房剩余房款280000.00元；暂主张逾期利息25762.00元、逾期付款违约金8089.00元；三项共计313851.00元。2.请求法院依法判令被告支付商品房逾期利息及逾期付款违约金至购房款全部还清为止。3.本案诉讼费由被告承担。原审被告孔令玲向一审法院提出反诉请求：1.要求判令反诉被告继续履行合同，为反诉原告办理所购房屋按揭贷款事宜。2.要求判令反诉被告支付逾期交房利息69981.50元（2016年4月30日至2020年11月10日止），并同时要求判令该逾期交房利息按银行同期贷款利息继续计算支付至实际交房之日止。3.要求判令反诉被告支付逾期交房违约金18878.97元，并同时要求判令该逾期交房违约金按照合同约定的日万分之0.20标准继续计算支付至实际交房之日止。4.要求反诉被告为反诉原告办理房证，要求判令反诉被告支付逾期办理房证违约金83189.60元（2015年6月23日至2020年11月10日止），并同时要求判令该逾期办理房证的违约金按银行同期贷款利息继续计算支付至为反诉原告办理完房证之日止。5.要求判令反诉被告支付楼梯制作所需款项11000.00元，支付卫生间装修所需款项2500.00元。6.本案反诉费由反诉被告承担。原审法院查明，2015年3月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，在合同中约定，被告购买原告开发的××区商业房，房屋总价款均为572090.00元，被告应于2015年3月23日前一次性存入商品房首付款292090.00元，其余价款办理贷款；合同约定原告应于2016年4月30日将竣工验收合格的房屋交付被告，除遇不可抗力外，原告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，被告有权向原告追究已付款利息，利息自合同约定原告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，被告有权按照下列的第1种约定，追究原告违约责任：1．合同继续履行，原告应支付被告已付款利息，利息自合同约定原告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，原告还应每日按商品房价款的万分之0.20向被告支付违约金。被告未按合同约定的日期付款的，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1．合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之0.20向原告支付违约金。在第十二条中约定，自初始登记完毕之日起90日内办理权属转移登记。由于原告原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：……3、原告保证在被告交房之日起500天内办理好被告产权证，否则被告有权退房，原告须退还被告已交房款，并按银行同期活期存款利率给付利息。被告已向原告支付了房款292090.00元，尚欠款280000.00元未付。原告已于2015年3月25日为被告办理了本案房屋的预告登记证明。原告于2018年10月18日将涉案的房屋交付被告。在双方签订的《万力城南区自营业主交房确认书》中确认房屋交付时尚未进行竣工验收，若被告申请提前交房入场装修，则视为对该商铺现工程施工状态及交付条件（门窗、供暖、水电、管道以及水龙头、电器开关）的认可，并且不允许私自改装地热。被告签订此确认书后发生的安全责任、维修维护责任、验收不过关等所产生的费用或其他连带责任，一概与原告无关。经核对，因原告逾期交房、逾期办证，按合同约定给被告造成的损失为：已付款利息损失为34210.54元（自2016年5月1日至2018年10月18日共计900天，292090.00元×4.75％÷365天×900天），因被告逾期交房产生的违约金为10297.62元（自2016年5月1日至2018年10月11日共计900天，572090.00元×日万分之0.2×900天），逾期办证违约金607.39元（自2020年3月2日至2020年11月10日共计253天，292090.00元×0.3％÷365天×253天）。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系合同双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，法院予以确认。根据双方的合同约定，被告购买涉案房屋后，除首付款外，其余房款采用银行贷款的方式支付。而根据庭审查明，现原告已明确表示其已无法为涉案房屋办理银行贷款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。庭审中双方当事人均未提供证据证明在办理贷款的过程中对方存在过错。因此根据法律规定，在此情况下，被告作为买受人可以依据法律规定选择是否解除双方所签订的《商品房买卖合同》，但庭审中被告已明确表示在收到原告的《律师函》后与原告协商过付款事宜，只是双方对于剩余款项的支付无法达成一致意见。对此法院认为，双方签订合同后，涉案房屋现已实际向被告交付并由被告占有，被告作为买受人理应承担给付剩余房款的责任，因此原告要求被告给付剩余房款的请求不违反法律规定，法院予以支持。但由于双方在签订合同时原本约定是采用按揭贷款的方式支付剩余房款，并且由被告委托原告办理相应的贷款，现原告明确表示无法继续办理贷款，双方又未提供证据证明对方在贷款问题上存在过错，同时双方对剩余房款的支付时间又无法达成一致意见，在此情况下，原告理应给予被告一个充分准备的时间，以便于被告通过其他途径筹集剩余房款，根据本案的实际情况，法院酌情认定该期间为12个月。又因双方约定剩余房款通过按揭贷款方式给付，原告在无法办理贷款的情况下应及时告知被告该事实，并就余款如何支付及支付时间与被告进一步进行协商，在双方未对余款如何支付达成一致意见或依法处理前，原告要求被告自房屋交付之日起根据合同约定支付逾期付款违约金的请求法院不予支持。但在法院给予被告的付款期限届满后，如被告仍未履行付款义务，则应根据合同约定承担相应的违约责任。同时，对于被告要求原告继续办理按揭贷款的反诉请求法院不予支持。根据双方的合同约定，原告应于2016年4月30日前向被告交付竣工验收合格的房屋，否则应根据合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。根据原告提供的证据显示，原告于2018年10月18日向被告交付涉案房屋时，被告对于涉案房屋尚未竣工验收的事实是明知的，在此情况下被告完全有权拒绝接收涉案房屋并主张相应的逾期交付房屋的违约责任。但被告在明知涉案房屋未经竣工验收的情况下其仍然接受了涉案房屋，应视为被告对原告交房行为的认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。所以法院认定原告已于2018年10月18日履行了房屋交付行为，本案中原告的逾期交付期间应为2016年5月1日至2018年10月18日，依据双方合同约定计算，因原告逾期交房给被告造成的已付款利息损失为34210.54元、逾期交房产生的违约金损失为10297.62元，合计44508.16元，对于被告反诉主张中超出该部分的请求法院不予支持。虽然被告于2018年10月18日与原告签订了《万力城南区自营业主交房确认书》，但该确认行为只是对涉案房屋在未经竣工验收情况下由被告实际接收的确认，并不能免除原告作为开发商，对涉案房屋进行进一步完善施工及进行竣工验收的义务。因此对于在交付房屋后，双方所确认的没有实际施工的部分，原告仍负有进一步完善施工的义务，但该义务应以合同所约定的房屋交付条件及设计条件为限。被告反诉要求原告对未施工部分进行补偿，但对未施工部分进行施工产生的费用情况并未提供相应的证据证明，因此其主张的上述损失证据不足，法院不予支持。被告提出反诉要求原告为其办理产权登记，但未提供证据涉案房屋现已符合办理产权登记的条件，同时原告亦明确表示因涉案工程未竣工验收所以无法办证，因此对于被告要求原告办理产权证的反诉请求法院不予支持。双方在合同中约定，原告应于房屋交付后的500天内为被告办理产权登记，但根据庭审查明，原告实际未能按约定履行上述义务，因此被告反诉要求原告支付逾期办证违约金的请求法院予以支持。但根据双方在合同中的约定，在原告未能在500天内为被告办理好产权证的情况下，被告有权退房，原告须退还被告已交房款，并按银行同期活期存款利率给付利息。因此对于逾期办证违约金，法院参照双方合同约定的违约金标准，以被告已交房款为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、本诉被告孔令玲给付本诉原告通辽万力置业有限公司房款280000.00元，限于判决生效后12个月内履行，如未在限定期限内履行付款义务，则应自逾期次日起按双方合同约定，参照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率向通辽万力置业有限公司支付已付款利息至实际付款之日止，还应每日按商品房价款的万分之0.20向通辽万力置业有限公司支付违约金至实际付款之日止。二、反诉被告通辽万力置业有限公司给付反诉原告孔令玲已付款利息损失34210.54元、逾期交房产生的违约金损失10297.62元，逾期办证违约金607.39元（暂计算至2020年11月10日，2020年11月10日以后的根据合同约定顺延计算至办理产权证之日止），合计45115.55元，限于判决生效后立即执行。三、驳回本诉原告通辽万力置业有限公司的其他本诉请求。四、驳回反诉原告孔令玲的其他反诉请求。本诉案件受理费3007.00元，由本诉原告通辽万力置业有限公司负担257.00元，由本诉被告孔令玲负担2750.00元；反诉案件受理费2006.00元，由反诉原告孔令玲负担1542.00元，由反诉被告通辽万力置业有限公司负担464.00元。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交1.通辽经济技术开发区住建和交通运输局出具的情况说明一份，拟证明被上诉人的项目是一个土地证上分A、B、C、D四个区域，分批次完成施工，B、D区工程尚未完工，故A、C区一直未能组织竣工验收。但被上诉人委托辽宁省建设科学研究院有限公司对A、C区26栋建筑进行安全性鉴定，鉴定结果均为该房屋的安全性鉴定评级为Asu级，安全性能符合民用建筑可靠性鉴定标准，满足规范要求，2019年A、C区已交付业主投入使用，证明房屋已达到交付使用条件，案涉商品房已经交付给上诉人使用，故被上诉人无权要求上诉人支付违约金及利息，至案涉商品房竣工验收为止。2.通遗办发（2020）274号关于交办通辽万力城一期项目产权证办理有关事项的通知，拟证明由于被上诉人开发建设的通辽万力城一期项目是我市房产办证的遗留问题项目，所以还未办理不动产首次登记及初始登记，还未达到办理不动产权证书的约定时间，所以不应计算逾期办证的违约金及利息。本院经审查认为，对证据1的真实性予以确认，但不能证明涉案房屋已达竣工验收的条件，上诉人接收房屋也不能免除被上诉人对涉案房屋未完工部分进行验收的责任；对证据2的真实性予以认定，但不能证明被上诉人所要证明的问题，故本院不予采信。二审对其他证据的采信与认定的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中约定了交房日期及违约责任，同时也约定了除房屋首付款外，其余房款以银行贷款方式支付。由于双方在签订合同时原本约定是采用按揭贷款的方式支付剩余房款，现因银行贷款政策的调整，被上诉人明确表示无法继续为案涉房屋办理贷款，上诉人又未提供证据证明被上诉人在贷款问题上存在过错，据此，上诉人可以依据法律规定选择是否解除合同，但涉案房屋现已实际向上诉人交付并由上诉人占有，上诉人以实际行动表示了继续履行合同，其作为买受人理应承担给付剩余房款的责任。故原审法院考虑案件实际情况，酌定上诉人于判决生效后12个月内筹集剩余房款并无不当。根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。案涉商品房未竣工验收，上诉人有权依据合同约定拒绝接收并主张相应的逾期交付房屋的违约责任。但上诉人与被上诉人签订的《万力城南区自营业主交房确认书》中确认房屋交付时尚未进行竣工验收，即上诉人在明知案涉商品房未经竣工验收的情况下仍然接收房屋并实际占有，应视为上诉人对被上诉人交房行为的认可，并非上诉人所主张的对房屋的代管行为。因此上诉人要求被上诉人向其支付逾期交付商品房违约金及利息至案涉商品房竣工验收合格之日没有事实和法律依据，且上诉人并未提供证据证明未施工部分进行施工产生的费用情况，应承担举证不利的法律后果。其要求被上诉人支付未安装楼梯补偿费用的上诉主张，依据不足，本院不予支持。故上诉人的上诉请求及理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7506.00元，由上诉人孔令玲负担。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 郭秀琴审判员 巴雅尔二〇二一年六月二十三日书记员 白雪松