山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5354号 上诉人（原审被告）：张雪龙，男，1992年2月26日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：庞洪祥，山东一诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孔淑梅，女，1969年10月10日出生，汉族，住新疆伊宁市。 委托诉讼代理人：赵佳麟，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王政，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：吴晓云，女，1970年7月25日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告）：李瑞春，男，1971年2月3日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上诉人张雪龙因与被上诉人孔淑梅、吴晓云、李瑞春申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张雪龙向本院提出上诉请求：1.依法将本案发回重审或改判不得执行（2019）鲁0282执848号案件中吴晓云名下位于青岛市即墨区户房产；2.本案诉讼费用由孔淑梅、吴晓云、李瑞春承担。事实和理由：一审法院认定张雪龙与吴晓云签订的《房地产买卖合同》是否真实有效缺乏充分的证据证实，张雪龙认为一审法院认定事实不清，理由：一、2017年4月7日张雪龙与吴晓云、李瑞春房屋买卖在先，2018年1月3日孔淑梅申请查封在后，上诉人在所间隔的9个月期间，对涉案房屋的水、电、煤气、物业费进行变更登记：1.2017年8月7日起燃气合同变更为张雪龙名下并实际缴费（证据四、九）。2.2017年8月7日起供水合同变更为张雪龙名下并实际缴费（证据四、八）。3.2017年7月起供电合同变更为张雪龙名下并实际缴费（证据四、五）。4.物业公司出具证明自2017年6月份起张雪龙一直在涉案房屋居住（证据七）。5.张雪龙接收涉案房屋后已经予以装修（证据十二）。6.一审法院向涉案房屋物业公司调查取证，证实张雪龙于2017年6月至今在涉案房屋实际居住，并缴纳相关费用（一审案卷）。上述事实均发生在孔淑梅申请查封涉案房屋之前，可以充分证明张雪龙与吴晓云、李瑞春签订的《房地产买卖合同》真实有效，并已经实际履行。二、张雪龙支付41.5万元房款客观真实。1.一审法院于2019年8月13日调查李瑞春笔录中，李瑞春明确陈述张雪龙已经支付40万元房款事实（一审案卷）。2.通过张雪龙与吴晓云录音（证据十三），吴晓云承认收到张雪龙41.5万元房款。3.2017年4月7日吴晓云、李瑞春收取张雪龙40万元房款出具的收条，没有注明房款的交付方式。2017年11月25日在张雪龙再支付5000元房款后，当日吴晓云出具证明一份，证实张雪龙购房款人民币合计41.5万，以现金方式已支付完毕。4.张雪龙事后得知，吴晓云要求必须以现金方式支付房款原因，系吴晓云、李瑞春涉及多笔债务纠纷，银行账户已被法院查封。在此情况下，张雪龙转账支付房款，可能被法院冻结。5.如张雪龙与吴晓云、李瑞春恶意串通，完全可以出具已收到71万元房款收条，吴晓云不可能多此一举的于2017年4月7日出具41万收条、2017年11月25日出具5000元收条以及出具收到41.5万元现金的证明。以上事实可以充分证明，张雪龙支付41.5万元客观真实。三、张雪龙具有以现金方式支付房款的经济能力。1.张雪龙购买涉案房屋系妻子李巧怀孕行动不便，张雪龙转让该小区位于xx楼的（xx-xx-xx）自有房屋，置换涉案的一楼房屋。2.（2018）鲁0282民初5845号调解书（证据六），张雪龙收取案外人吴露露18万元房款现金，可以用于支付房款。3.2017年4月7日张雪龙妻子李巧从银行取现金88000元，已用于支付房款（证据十）。4.2017年5月11日张雪龙转账支付吴晓云10000元，已用于支付房款（证据十一）。5.其他房款系支票支付及张雪龙母亲所提供款项。以上事实可以充分证明，张雪龙具有以现金方式支付房款的经济能力。综上，张雪龙与吴晓云、李瑞春签订的房产买卖合同合法有效，张雪龙在查封之前已合法占有该房产，所支付41.5万元房款客观真实，剩余房款29.5万元已经交付执行，涉案房产没有办理过户手续并非张雪龙责任。故请求二审支持张雪龙的上诉请求。 孔淑梅辩称，一、涉案房屋至今没有登记在吴晓云名下，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的情形，不应引用该条阻却对案涉房屋的执行。吴晓云仅仅与开发商签订了《商品房预售合同》，至今没有办理登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》一书第421页第28条的解释，本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。买受人在法院查封时符合28条的可以阻却执行，前提条件时房屋必须已经登记在出卖人名下，此时买受人享有的仅是期待权的期待权。《房屋登记管理办法》第二条规定，本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当登记记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。第七条规定，办理房屋登记的程序包括申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。张雪龙并未证明涉案房屋已经登记在吴晓云名下，不应使用异议复议规定第28条。二、张雪龙不符合第28条第四个条件。《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取证书的房地产不得转让，张雪龙在吴晓云未取得房屋登记证书的情况下，与之签订房屋买卖合同，这是房屋在法院查封前不能办理过户的原因，因此应认定买受人因自身原因导致为办理过户登记。三、张雪龙不属于善意取得人，张雪龙与吴晓云、李瑞春就案涉房屋进行虚假交易、逃避执行。1.有证据证明2017年2月9日，吴晓云、李瑞春到即墨区民政局办理了离婚手续，在离婚协议中，双方已经将涉案房屋分配给了他们的儿子李涵所有，吴晓云、李瑞春对该房屋再无处置权。而该离婚协议保存在即墨区民政局中，属于公开信息，张雪龙作为完全民事行为能力人应当知晓该事实，而张雪龙却声称其与吴晓云、李瑞春就涉案房屋在2017年4月7日签订了买卖合同，显然前后矛盾，张雪龙不属于善意取得人，张雪龙与吴晓云、李瑞春就案涉房屋进行虚假交易。2.张雪龙未证明其已经将全部未支付的房款交付法院。即使前面的理由都不成立，张雪龙并未证明其已经将41.5万元房款交付给吴晓云，大额款项的支付必须提供汇款路径等证据，否则仅凭借条收条不能证明已经付款，且其所谓的付款情况与相关证据相互矛盾，本案中本身存在着张雪龙与吴晓云、李瑞春就案涉房屋进行虚假交易逃避执行的情形。3.张雪龙提供的水电气物业费等凭证不能证明其已合法占有涉案房屋。张雪龙和吴晓云均未取得涉案房屋的房产证，按常理，涉案房屋的水电气物业费户名均应是吴晓云、张雪龙提供的证据与常理相悖。如果不是房屋所有权人也可以办理水电气等过户手续，那么，租赁的房屋也可以办理这些手续，也是居住在该房屋里，也要交付水电气费用。因此被答辩人的证据不能证明房屋买卖合同中的房屋交付行为。综上所述，张雪龙的上诉理由没有事实和法律依据，应当驳回其上诉请求。 吴晓云、李瑞春未作答辩。 孔淑梅向一审法院提出诉讼请求：1.准许（2019）鲁0282执848号案件对被执行人吴晓云名下位于青岛市即墨区房屋的执行；2.诉讼费由张雪龙、吴晓云、李瑞春承担。 一审法院认定事实：2013年12月10日，吴晓云与青岛盈丰置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，全款购买案涉房屋，总房价541546元。2018年1月2日，孔淑梅因民间借贷纠纷起诉吴晓云、李瑞春，并于2018年1月3日查封了案涉房屋，该案经审理作出的（2018）鲁0282民初9号民事判决书已经生效，因吴晓云未履行生效法律文书所确定的义务，孔淑梅申请强制执行，执行案号为（2019）鲁0282执848号。执行过程中，张雪龙作为案外人提出异议申请，一审法院于2020年1月3日作出（2020）鲁0282执异2号裁定书，裁定：中止一审法院（2019）鲁0282执848号案件对被执行人吴晓云名下位于青岛市即墨区房屋的执行。孔淑梅不服该异议裁定，向一审法院提起诉讼。在异议听证期间，张雪龙将29.5万元存入本院账户。张雪龙为证明涉案房屋在查封之前已经由吴晓云转让给其占有使用，提交多宗证据予以证明，孔淑梅对多数证据不予认可。 一审法院认为，本案为执行异议之诉，张雪龙作为案外人需提供足够的证据证明其民事权益足以排除强制执行。张雪龙称与吴晓云在涉案房屋查封以前已经签订合法有效的房屋买卖合同，且已经实际占有使用涉案房屋，故其民事权益足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案的争议点在于《房地产买卖合同》效力。关于《房地产买卖合同》的效力，应当从合同签订时间、房款支付情况综合审查。张雪龙称已经向吴晓云支付购房款现金410000元，后了解到吴晓云有许多外债，为安全考虑，要求吴晓云出具410000元现金收款的收据，吴晓云提出再支付5000元就为张雪龙出具一张415000元的收条。张雪龙又支付5000元后，吴晓云出具证明一份，载明“张雪龙购房款人民币合计415000元（肆拾壹万伍仟元），以现金方式支付完毕”。至此，张雪龙称，共向吴晓云支付房款415000元，分别为2017年4月7日支付现金20万元、大约一周以后支付现金15万元和5万元支票、2017年5月11日银行转账1万元、2017年11月25日支付现金5000元。张雪龙在执行异议中称现金是从其母亲的银行卡上支取的，本案庭审中又称部分是其之前买房收取的现金180000元，还有88000元是从自己账户支取的，不论从何处支取，张雪龙均未提供有利的证据证明其支付现金的合理来源。在银行转账如此便利的现代社会，张雪龙用大笔现金购买涉案房屋且无法对资金来源作出合理解释，因此其与吴晓云签订《房地产买卖合同》是否真实有效缺乏充分的证据证实，故一审法院不予认定。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：准许执行（2019）鲁0282执848号案件中被执行人吴晓云名下的位于青岛市即墨区户的房屋。案件受理费9000元，由张雪龙、吴晓云、李瑞春负担。 二审中，张雪龙向本院提交如下证据： 证据一、录音资料二份（当庭手机播放录音）。拟证明：1.一审期间因吴晓云、李瑞春缺席，部分案件事实无法查清，一审法院要求张雪龙联系吴晓云、李瑞春到法院作调查笔录。因只有李瑞春到一审法院作调查笔录，为此张雪龙电话联系吴晓云，让其到一审法院作调查笔录。2.两份录音中，吴晓云明确承认收到张雪龙包括支票在内的41.5万元现金，证实张雪龙已经向吴晓云实际交付41.5万元的事实。证据二、银行交易清单一份（出示原件，提交复印件）。拟证明：1.2017年5月20日与26日，张雪龙通过其母亲张萍农业银行卡取款9笔共计56000元，用于支付吴晓云房款。2.该银行取款行为与张雪龙一审陈述相互一致，证实张雪龙以现金支付吴晓云房款的客观事实。证据三：付款明细一份。拟证明：张雪龙以现金方式向吴晓云支付房款的客观事实，具体为：1.一审证据十2017年4月7日银行取款88000元现金；2.一审证据六张雪龙卖房款18万现金；3.一审证据十一张雪龙向吴晓云转账10000元；4.一审证据三2017年11月25日支付现金5000元；5.张萍银行卡取款56000元现金；6.现金支票50000元；7.自有现金26000元，合计41.5万元。证据四、户口本一份，拟证明：张萍与张雪龙系母子关系。证据五、不动产查询一份。拟证明：张雪龙与李巧名下无任何房产，购买吴晓云、李瑞春涉案房产系客观需要。 孔淑梅质证称，证据一，录音的真实性由法院审查。录音无法确认谈话双方的身份，且录音多数内容听不清楚。即使录音系吴晓云和张雪龙的对话，也不能证明张雪龙的主张，因为大额款项的支付必须有客观证据证明，否则无法认定该事实的发生。作为两个恶意串通的人来说，他们之间互相承认的谈话不能达到其证明目的。证据二，真实性由法院审查确认，该两份取款单一部分是5月20日，一部分是5月26日，而涉案合同的签订是4月7日，两次取款存在矛盾。张雪龙在一审证据一写明张雪龙在4月7日支付的40万，其母亲的取款是在5月20、26日显然前后矛盾，因此张萍的取款与涉案的款项没有关联性。证据三，系张雪龙就款项的说明，不属于证据。列表和张雪龙一审证据一也存在矛盾，张雪龙卖房得了18万，但是在一审证据六表明张雪龙在2016年11月28日收到吴露露购房款现金16万，而不是18万，按照常理，张雪龙收到这16万现金正常应该存入银行卡，而不是放在家中。张雪龙向吴晓云转账1万元是在2017年5月11日，也不是在4月7日，显然4月7日支付的40万不包括这1万元，张萍取款56000元也不包括，现金支票5万元没有证据证明。因此张雪龙并没有证明其向吴晓云支付415000元。对证据四、证据五没有异议。 二审经审理查明，张萍与张雪龙系母子关系，张萍中国农业银行62×××11的银行卡2017年5月20日取款16000元，2017年5月26日取款2万元，5月27日取款2万元。 另查明，2017年7月25日，叶跃、汪丽霞与吴晓云签订《房地产买卖合同》，叶跃、汪丽霞以88万元的价格购买吴晓云位于即墨区户房产，叶跃、汪丽霞按照合同约定支付了购房款78万元，该78万元除15000元定金为现金支付外，其余款项均为银行转账支付。孔淑梅同时查封了该房产，叶跃、汪丽霞提出执行异议并向法院交纳剩余房款10万元后，青岛市即墨区人民法院作出（2020）鲁0282执异1号执行裁定，裁定中止执行该房产。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：张雪龙依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条的规定，要求停止对案涉房屋的强制执行的诉求应否得到支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是为一般不动产物权期待权对抗执行的规定，不动产物权期待权本质上还是一种债权，对比其他债权并不必然具有优先性，是为考虑生存利益的保护等因素而对不动产物权登记公示制度的突破，故实践中应对照该条规定的四个条件严格适用。据此，对张雪龙的主张，本院评判如下： 首先，房屋买卖合同虽签订于案涉房屋查封之前，张雪龙与吴晓云、李瑞春亦不持异议，但从合同的履行情况看，张雪龙支付首付款的时间与合同约定不符，支付剩余房款的方式与合同约定通过商业贷款的方式支付亦不符。且，案涉xx户房屋价格为71万元，而吴晓云3个月后出卖该单元同楼层xx户房屋的价格为88万元，二者面积基本相同价格却相差17万元，与常理不符，故该房屋买卖合同的真实性存疑。 其次，从张雪龙陈述的付款时间看，其于合同签订当日支付20万元现金，大约一周后支付15万元现金和5万元支票，但其对同期的款项来源陈述为出卖同小区房屋于2016年11月份收到的18万元现金和其妻子于合同签订当日的取款88000元，显然，即使该268000元属实，上述款项亦不足以满足张雪龙上述两笔35万元现金付款。而其所述的5万元的现金支票及自有现金26000元，张雪龙亦未提交有效证据证明。至于其母亲银行卡5月20至5月27日的取款56000元，更是与其陈述的付款时间无法对应，也不能证明该款项用于支付房款。同时，张雪龙辩解，吴晓云怕其银行账户被法院查封而要求其支付现金，但叶跃、汪丽霞的房款却通过银行转账支付，两者相互矛盾。 再次，张雪龙陈述案涉小区无法办理房产证系因开发商材料不齐全，但张雪龙在案涉房屋买卖之前就在该小区居住，应明知案涉房屋购买时吴晓云未办理房产证，更不能办理过户登记，但其仍然购买，存在过错。 综上，张雪龙提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有排除执行的权益，其在本案中要求停止执行案涉房屋，依据不足，本院不予支持。 需要说明的是，案涉房屋并未登记至被执行人吴晓云名下，实际能否执行，由执行部门根据法律规定予以处理，但不影响本案的处理结果。 综上所述，张雪龙的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9000元，由上诉人张雪龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 楷 审 判 员  潘红燕 审 判 员  李 丽 二〇二一年六月二十四日 法官助理  邴兴飞 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷