山东省青岛市中级人民法院   民 事 判 决 书   (2021)鲁02民终4222号   上诉人（原审原告）：青岛绿岛环保科技有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。   法定代表人：王健，董事长。   委托诉讼代理人：鲍清，山东沃德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周爱梅，女，1979年1月14日，汉族，住山东省胶南市。   上诉人（原审被告）：青岛海立控股有限公司，住所地：山东省青岛即墨市。   法定代表人：孙刚，董事长。   委托诉讼代理人：刘正江、山东齐海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈建，山东齐海律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：青岛天美物业管理有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。   法定代表人：王蓉，总经理。   上诉人青岛绿岛环保科技有限公司（以下简称绿岛公司）、青岛海立控股有限公司（以下简称海立公司）因与被上诉人青岛天美物业管理有限公司（以下简称天美物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   绿岛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持绿岛公司一审的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由海立公司、天美物业承担。事实和理由：一、一审判决认定事实存在严重错误，导致判决不当。本案海立公司在因未向开发商付清全部购房款等原因，开放商未将租赁房屋交付，开发商和天美物业拒绝让绿岛公司进驻使用租赁房屋。一审判决存在明显在错误。一审法院认定绿岛公司自愿不使用房屋，是在行使自己的处分权，明显不当。根据我国不动产租赁的相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。一审法院查明，海立公司在2015年7月才支付了购房尾款1,510,631元，在2015年8月11日才向天美物业支付了2011年8月1日至2014年2月28日减免后的物业费336,668.32元，在此之前，涉案房屋不满足交付条件，海立公司无法将租赁房屋交付绿岛公司，而交付租赁房屋是海立公司的签订租赁合同的根本义务。且租赁房屋的使用权是在出租方向承租方交付房屋后才发生转移，由于海立公司始终没有向绿岛公司交付房屋，绿岛公司自始没有获得涉案房屋的使用权，无权利的处分。一审法院认定绿岛公司支付租金后自愿不使用房屋，属于对自己权利的处分，该认定有悖事实与法律，明显不合理。二、绿岛公司在接收房屋受阻后继续缴纳租金的行为，是履行合同义务的诚信之举，不应成为承担不利后果的事实依据，一审法院的对该事实的认定应当予以纠正。一审法院判定绿岛公司承担2014年8月至2015年3月房屋租金的依据之一是绿岛公司缴纳了第二个半年的租金，不能成立。按双方合同约定绿岛公司不仅是租赁房屋，而是以租代买，买房后租金变为购房款，因此一审对此认定错误。三、一审法院不合理分配过错责任，导致一审判决认定事实错误，适用法律不当。一审法院认定“如果原告及时要求进驻房屋，被告可以采取支付购房尾款、物业费或者协调物业公司、开发单位等方式，以使原告能够进驻房屋”是对事实的假设，不合理的增加绿岛公司的义务，免除海立公司的根本责任。在签订租赁合同后，海立公司向绿岛公司交付房屋是其应当履行的合同义务，在绿岛公司未催告的情况之下也应当自觉履行，绿岛公司缴纳租金的行为、未催告海立公司及时履行合同义务不应视为一种过失，现一审法院让绿岛公司来为海立公司没有依约履行合同义务的后果承担全部责任，显然有失公允。综上所述，一审判决认定事实存在严重错误，判决明显不当。   海立公司答辩称，涉案租赁合同签订之后已将房屋交付给绿岛公司，并且租赁合同也明确约定，只要交付10万元定金后，可入住装修，但绿岛公司因自身原因迟迟未入驻装修，导致涉案房屋一直空置。在其无力履行租赁合同的情况下提起诉讼，无理的要求退还其已支付的房屋租赁，无异于将房屋空置期间的租金损失，进行转嫁，有悖公平公正，也有违诚信。其上诉请求无事实和法律依据。   天美物业二审未答辩。   海立公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0212民初7745号民事判决，改判驳回绿岛公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由绿岛公司承担。事实和理由：一、一审判决审判程序违法。1、一审判决以存在重大瑕疵的录音作为认定案件事实的依据，此其程序违法之一。一审庭审过程中，绿岛公司提交了一份所谓的2015年7月24日的录音一份，但该录音并未提供原始载体，真实性无法确认。作为证人证言，录音中有关人员应该出庭接受法庭以及各方当事人的询问，第一次庭审结束时，一审法院已经要求绿岛公司安排有关人员出庭，但第二次庭审时仍未出庭。绿岛公司提交的该录音在形式、内容等方面均不符合证据规则，不能作为定案依据。2、一审判决未按照法定程序对绿岛公司提交的录音证据进行审核认定、未公开判断的理由和结果、也未在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由，径行作为定案依据，此其程序违法之二。二、一审判决事实认定错误。1、一审判决对涉案房屋的交付标准认定错误。涉案房屋位于半岛国际大厦18层、19层，系毛坯房，无隔断、无入户门，不需要交付钥匙，签订租赁合同即视为房屋已经交付。同时合同第十六条约定双方签订正式合同2日内，乙方（即绿岛公司）先支付10万元作为定金，即可开始装修，也可以证实租赁合同签订之日起房屋即已交付给绿岛公司，只要其支付定金即可进行装修。在海立公司与天美物业签订的《协议书》中载明的“因甲方（海立公司）于2014年3月1日已经上述房屋租赁给绿岛公司使用，故从2014年3月1日起至2015年6月30日的物业费应由绿岛公司承担，但其至今没有支付物业费用”也可以看出，天美物业已经明确认可了海立公司将涉案房屋租赁给绿岛公司这一事实。一审判决关于“房屋交付的标准应为原被告及天美物业共同确认原告可以进住房屋”的认定与事实不符，并且与涉案租赁合同的约定相悖，系事实认定错误。2、一审判决在没有任何事实依据的情况下认为因海立公司未付清购房尾款、物业费未结清，天美物业拒绝绿岛公司入住房屋，进而认可绿岛公司的主张，与事实不符，系事实认定错误。第一，关于购房尾款，2010年4月15日海立公司与青岛半岛投资集团有限公司签订《商品房买卖合同》，一次性购买了半岛国际大厦18层、19层两层房屋，在2010年房地产市场整体不景气的背景下，半岛投资公司承诺在总价和单价上给予一定优惠。同时2000多平方米的房屋存在一定的面积差也是合情合理的（合同约定面积和测绘面积存在差异也符合房地产行业惯例），所以待协商确定后多退少补。但这并未影响半岛投资集团公司按照房屋买卖合同的约定于2011年4月份将涉案房屋交付给海立公司，并办理了入住交接手续（一审庭审中海立公司提交的证据二《入住交接单》、证据三《大厦入住合约》即可证明购房尾款并未妨碍开发商将涉案房屋交付给海立公司）。房屋交付后，海立公司与半岛投资集团公司就优惠幅度及面积差问题一直在沟通协商中，最终在2015年7月份双方达成一致，海立公司于2015年7月27日一次性支付了差价款1,510,633元。第二，关于物业费，涉案房屋交付给海立公司后，一直处于空置状态（即便出租给绿岛公司后，绿岛公司也因自身经济原因长时间无力入住装修使用），而根据物业服务的相关规定，空置状态的房屋物业管理费是给予一定优惠的，在此期间海立公司与天美物业一直就物业费优惠幅度进行磋商，2015年8月7日，双方就物业费问题达成一直，签订了《协议书》，由海立公司交纳了物业费（其中为绿岛公司垫付物业费363,331.68元）。购房尾款、物业费问题均不影响海立公司将涉案房屋交付给绿岛公司，更不影响绿岛公司对涉案房屋的实际使用，一审判决对此事实认定错误。3、绿岛公司从未向天美物业提出过入住装修申请，一审判决对此事实认定错误。一审庭审过程中，涉案房屋物业管理单位天美物业作为一审第三人参加了一审庭审活动，根据天美物业陈述，按照物业管理相关规定，入住、进场需要按照流程办理相关手续，但绿岛公司从未提出过入住装修申请。4、一审判决认定海立公司未将涉案房屋交付给绿岛公司，系事实认定错误。2014年2月19日租赁合同签订后，海立公司即已经将涉案房屋交付给绿岛公司，合同也约定绿岛公司支付定金后即可开始装修。合同签订次日，绿岛公司支付定金10万元，2014年4月25日支付了半年房租95万元。按照合同约定，第二个半年租金95万元应在2014年12月30日前付清，但绿岛公司违反合同约定延迟支付租金。在海立公司的催促下，绿岛公司于2015年1月27日支付了20万元、2015年2月17日支付了30万元、2015年3月31日支付了45万元，分三次才将第二个半年租金付清。如果房屋未交付给绿岛公司，绿岛公司却在长达一年多的时间里不提出任何异议，反而继续支付房租，明显不合常理。另外，根据租赁合同约定，租期自2014年8月1日起算，给予绿岛公司2014年3月1日至2014年7月31日的免租期，根据房屋租赁市场惯例，免租期的约定一般用于承租方对租赁房屋进行装修，但根据绿岛公司的陈述，其想要进驻装修的时间为2015年4月，已远超双方约定的免租期，且距双方签订租赁合同的时间已经过一年有余，在此期间绿岛公司并未以海立公司未交付房屋为由依法行使抗辩权，而是一直陆续向海立公司支付房屋租金。一审判决认定海立公司未将涉案房屋交付给绿岛公司，该认定结果有悖常理。5、一审判决以海立公司未交付房屋为由判令海立公司双倍返还保证金20万元，无事实和法律依据。涉案租赁合同第十二条规定，甲方延期交付房屋的，应每日支付给乙方年租金的千分之五的违约金，延期交付超过30日，乙方有权提前解除合同，并要求甲方在十日内双倍退还保证金及已付房款。但实际上在签订涉案租赁合同、绿岛公司支付10万元定金后，涉案房屋即已实际交付给绿岛公司，处于绿岛公司的控制之下，其可以随时入住装修，海立公司不存在延期交付房屋的事实。另外合同约定，该10万元已经自动转为房屋押金，房屋押金应在租赁期满、租赁房屋及附属设施经验收无误、无物业水电等相关欠费的情况下才能返还，一审判决以海立公司未交付房屋为由判令海立公司双倍返还保证金20万元，无事实和法律依据。原二审程序中，将案件发回重审的依据之一是绿岛公司工作人员史鹏飞的手机一部，但在重审一审过程中并未出示该手机。应视为没有新证据。无证据推翻原一审判决结果。原一审判决在事实认定判决结果上是正确的。应予以维持。   绿岛公司辩称，1、2015年7月15日录音是本案重要证据，该证据是合法的，完全可以证明因海立公司未付清房款等原因，开发商不向绿岛公司交付租赁房屋的事实。上述录音在一审已经使用原始载体，当庭进行了播放。形式内容均合法，完全可以作为本案订单依据，海立公司上诉理由不成立。2、一审判决认定未向绿岛公司交付房屋的事实是正确的。一审判决依据海立公司和开发商的协议，以及海立公司认可在2015年7月才支付房款的尾款。2015年8月才支付减免后的物业费及其海立公司提供的相关发票，完全可以证明在合同签订后的4月份海立公司没有付清尾款。在结合刚才所述的2015年7月15日的录音，完全可以证实租赁房屋无法交付绿岛公司的事实是清楚的，一审对此认定是正确的。3、海立公司在一审中提交的入住交接单，大厦入住合约等材料存在明显的瑕疵，且与其他证据证明的事实不一致，不能作为本案定案依据，综上海立公司的上诉理由无事实与法律依据，请求法院依法驳回海立公司的上诉请求。   天美物业二审未答辩。   绿岛公司向一审法院起诉请求：判令海立公司、天美物业返还绿岛公司租金190万元，双倍返还保证金20万元，支付违约金97.66万元，合计307.66万元；诉讼费由海立公司、天美物业承担。绿岛公司、海立公司双方于2014年2月19日签订《写字楼租赁合同》，约定：绿岛公司租赁海立公司购买的位于青岛市崂山区的半岛传媒大厦18层和19层；租赁期限自2014年8月1日至2024年7月31日（2014年3月1日至2014年7月31日为免租期）；房屋租赁190万元/年，租金每年分两次支付，每年6月30日前付95万元，12月30日前付95万元；海立公司逾期交房，按年租金的千分之五向绿岛公司支付违约金，逾期超过30日，绿岛公司有权提前解除合同，并要求双倍返还保证金及已付租金。合同签订后，绿岛公司按照约定向海立公司支付了押金（保证金）和第一个半年的租金，但海立公司迟迟不向绿岛公司交付房屋。因此，绿岛公司不向海立公司继续支付第二个半年的租金。但是，海立公司却一再向绿岛公司承诺肯定能够交付房屋，并催促绿岛公司继续交纳租金，绿岛公司又分次付清了第二个半年的租金，海立公司却始终没有向绿岛公司交付房屋。2015年4月，因绿岛公司想尽快进驻装修，便主动带领装修人员到半岛传媒大厦，却受到天美物业工作人员的阻拦，天美物业称海立公司还欠开发商部分房款，没有接到开发商的交付通知。绿岛公司将此情况向海立公司说明后，海立公司称其已经办好相关手续，让绿岛公司直接找天美物业办理交接。虽经绿岛公司多次与海立公司及天美物业交涉，但始终没有进驻半岛传媒大厦装修，致使绿岛公司不能实现合同目的，造成重大经济损失。海立公司归责于天美物业，天美物业归责于海立公司，如果天美物业所言属实，海立公司应当按照合同向绿岛公司双倍返还押金和已付租金，并支付违约金赔偿损失；如海立公司所言属实，天美物业也应承担绿岛公司的部分经济损失。   海立公司一审辩称，一、租赁合同签订后，海立公司已经将房屋交付给绿岛公司，绿岛公司因自身经济原因未进行装修入驻，其主张涉案房屋未交付与事实不符，其诉讼请求无事实和法律依据。2014年2月19日，海立公司与绿岛公司签订《写字楼租赁合同》，海立公司将青岛市崂山区xx路xx号半岛国际大厦18层、19层出租给绿岛公司，租赁期限自2014年8月1日至2024年7月31日（2014年3月1日至2014年7月31日为免租期），房屋租金190万/年，每年分两次支付（第一次付款截止日期为6月30日，第二次付款截止日期为12月30日）。合同第十六条还约定，双方签订正式合同二日内，乙方（即绿岛公司）先支付10万元作为定金，并开始装修。涉案房屋系毛坯房，无间隔、无入户门，不需要交付钥匙，签订租赁合同即视为房屋已经交付，绿岛公司支付定金后即可装修入驻。2014年2月20日，绿岛公司按照合同约定支付了10万元定金，此时绿岛公司即可办理装修入住手续。但绿岛公司因其自身经济原因迟迟未进行装修入驻，租赁合同未能履行，责任完全在绿岛公司，其主张涉案房屋未交付与事实不符，诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。二、海立公司已经履行了交付房屋的合同义务，但绿岛公司却违反合同约定，长期拖欠租金，在海立公司的催促下，绿岛公司分三笔支付了第二个半年租金95万元，也侧面证明正是因为绿岛公司的自身经济原因其已无能力进行装修。2014年2月19日租赁合同签订后，绿岛公司次日支付了定金10万元，2014年4月25日，支付了半年房租95万元。按照合同约定，第二个半年租金95万元应在2014年12月30日前付清，但绿岛公司违反合同约定延迟支付租金。在海立公司的催促下，绿岛公司于2015年1月27日支付了20万元、2015年2月17日支付了30万元、2015年3月31日支付了45万元，分三次才将第二个半年租金付清。如果房屋未交付给绿岛公司，绿岛公司却在长达一年多的时间里不提出任何异议，反而继续支付房租，明显不合常理。同时，从绿岛公司经前后三个月时间分三次才付清第二个半年租金也可以看出，其公司财务情况已十分紧张，已经没有能力对房屋进行装修。事实上，绿岛公司从来没有向房屋物业管理单位提出过任何装修申请，其所称“主动带领装修人员到半岛传媒大厦，却受到第三人工作人员的阻拦”，完全是子虚乌有。三、开发商已于2011年4月8日将涉案房屋交付给海立公司，海立公司有权将房屋对外出租，绿岛公司主张由于海立公司未办理交房手续导致其不能装修入驻，与事实不符。2010年4月15日，海立公司与青岛半岛投资集团有限公司签订商品房买卖合同，购买了半岛国际大厦18、19层，并办理了网签登记。2011年4月8日半岛集团公司将房屋交付给海立公司，并办理了入住交接手续。2011年8月，海立公司与青岛天美物业管理有限公司（即本案第三人）签订《大厦入住合约》，对双方权利义务尤其是物业费收费标准、支付方式进行了约定。海立公司购买了涉案房屋，且已对房屋实际占有、使用，依法有权将房屋对外出租，海立公司主张由于海立公司未办理交房手续导致其不能装修入驻，与事实不符。综上，租赁合同签订后，海立公司将半岛国际大厦18、19层交付给绿岛公司，绿岛公司也支付了第一年度的租金190万元，绿岛公司因其自身经济原因无力装修房屋，造成租赁合同无法继续履行，责任完全在绿岛公司，绿岛公司的起诉理由与事实严重不符，诉讼请求无事实与法律依据，依法应予驳回。   天美物业述称，本案为房屋租赁合同纠纷，基础法律关系为租赁合同关系。案涉《写字楼租赁合同》的签订主体为绿岛公司、海立公司双方，根据合同相对性原理，案涉租赁合同的效力仅及于绿岛公司、海立公司双方。而天美物业作为物业服务单位，并非案涉租赁合同的相对人，绿岛公司基于租赁合同向天美物业主张违约责任，没有事实与法律依据。   一审法院认定事实：2010年4月15日，海立公司与青岛半岛投资集团有限公司签订合同，购买青岛市崂山区半岛传媒大厦18层及19层房屋，该房屋目前尚未办理房屋所有权证。对于购房款的支付，海立公司称截止2010年7月，海立公司支付出售方23,544,075元，2015年7月27日支付尾款1,510,631元。2014年2月19日，绿岛公司（乙方）与海立公司（甲方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租位于青岛市崂山区半岛传媒大厦18层及19层。甲方应提供房产证（或购房合同或具有出租权的有效凭证）、身份证明等与该房屋相关的文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁及乙方注册使用。租赁期限自2014年8月1日至2024年7月31日共120个月。自合同2014年3月1日至2014年7月31日共150天，为免租期。房屋租金共计190万元/年。租金每年分两次支付，第一次付款截止日期为每年6月30日，付款数额为95万元，第二次付款截止日期为每年12月30日，付款数额为95万元。租赁期间内，乙方对所承租房屋有优先购买权，自本合同签订日至2016年2月28日期间，甲乙双方达成购买协议的，按实际购买日市场价格另行协商确定房屋购买价格，乙方已缴纳的房租可自动转为购买房款的预付款使用。双方签订正式合同2日内，乙方先支付10万元作为定金，并开始装修。至2014年6月30日前，乙方需付清所有半年房租，共计95万元。已缴纳的10万元定金自动转为押金使用。该押金系在租赁期满，租赁房屋及附属设施经验收无误，无物业水电等相关欠费的情况下返还。租赁期间，乙方逾期支付租金，每逾期1天，每日按年租金的5‰支付违约金，逾期超过30日，甲方有权解除合同；甲方延期交付房屋的，每日按年租金的5‰支付违约金，延期超过30日，乙方有权解除合同，并要求甲方在10日内双倍返还保证金及已付房款。上述租赁合同签订后，绿岛公司一直未实际使用租赁的两层房屋，绿岛公司于2014年2月20日支付海立公司定金10万元，并于2014年4月25日支付第一个半年租金95万元。此后，绿岛公司又于2015年1月27日支付租金20万元、于2015年2月17日支付租金30万元、于2015年3月31日向海立公司支付租金45万元，付清了第二个半年的租金95万元。天美物业于2011年5月13日申请设立登记，于2011年5月18日核准登记成立。绿岛公司提交解除合同通知书及顺丰快递签收单，主张其向海立公司邮寄解除合同通知书，双方租赁合同应于2015年7月28日解除，对此海立公司不认可其收到上述解除合同通知书以及绿岛公司主张的解除合同事由，但同意双方租赁合同于2015年7月28日解除。   本案绿岛公司、海立公司主要争议事实为。1、关于上述租赁合同未约定房屋交付时间的原因，海立公司主张涉案房屋系毛坯房、无间隔、无入户门，不需要交付钥匙，双方签订合同时即已向绿岛公司交付，且为现状交接。对此绿岛公司不予认可，主张双方签订合同时原以为海立公司可以直接交付房屋，因此未书面约定交付时间，但其准备入住时遭到物业阻止，称海立公司未向开发商付清全部房款。   2、关于绿岛公司未实际使用房屋的原因，绿岛公司主张海立公司因房屋实际面积与购房合同载明的面积不一致，需要向开发商补交多出部分面积的购房款，但因海立公司一直未补交，天美物业因未收到开发商半岛投资集团的通知，所以不允许任何人进入使用房屋。绿岛公司为证明其上述事实主张，分别提交2015年6月2日绿岛公司副经理史鹏飞与海立公司财务总监邰佳礼手机短信截图（手机已无法开机）以及2015年7月24日绿岛公司副经理史鹏飞、文康律师事务所王群律师、天美物业经理杨雪、半岛投资集团招商部苗经理、半岛投资集团财务王会计谈话录音（当庭手机播放，手机是王群律师的手机）予以证明。海立公司对上述手机短信真实性不予认可，称没有原始载体，但认可邰佳礼曾经是海立公司工作人员，已离职。对于2015年7月24日录音，海立公司质证称，录音时间发生于2015年7月24日，距今已五年，但手机明显较新，如果2015年用该手机录音，该手机使用五年后不可能是现在的状态，因此绿岛公司并未提供原始载体，无法对录音的形成时间、是否人为剪辑篡改进行甄别、确认；另外，所谓的录音中人物身份无法核实，并且该录音中没有海立公司工作人员，真实性无法确认，如果作为证人证言，录音中有关人员应该出庭接受法庭及各方当事人询问；通过现有证据可以证明，开发商于2011年4月8日将房屋交付给海立公司，海立公司于2011年8月与天美物业签订大厦入住合约，海立公司已实际占有涉案房屋，有权对外出租，录音内容与事实不符，不能作为定案依据。   海立公司主张双方签订租赁合同时已向绿岛公司交付房屋，绿岛公司未使用是系资金原因未装修入驻。海立公司为证明涉案房屋签订租赁合同时已具备实际交付条件，提交以下证据：1、《青岛半岛投资集团有限公司半岛传媒大厦入住交接验收单》二份，证明涉案房屋验收交接日期为2011年4月8日；2、海立公司与天美物业签订的《大厦入住合约》（附三份附件、《大厦入住合约和三份附件落款时间均未填写》），约定物业管理服务费支付期限自2011年8月1日起；3、海立公司（甲方）与天美物业（乙方）于2015年8月7日签订的《协议书》以及物业费支付凭证一宗，用以证明已支付涉案房屋物业管理费用，该协议主要内容为：一、青岛半岛投资集团有限公司于2011年4月8日已将位于青岛市崂山区半岛传媒大厦18层和19层房屋交付给甲方。根据甲乙双方于2011年8月1日签订的《大厦入住合约》之约定，甲方应从2011年8月1日起向乙方缴纳物业费用（其中包括但不限于物业服务费用、电梯费用等）。二、按照《大厦入住合约》的约定，截至2015年6月30日上述房屋共需缴纳物业费用1,067,286.81元，鉴于房屋在2014年2月28日前甲方一直闲置未用，依照有关规定，乙方同意适当减少物业费，按照《大厦入住合约》的约定，2014年2月28日前甲方应支付物业费703,955.13元，减免后甲方支付336,668.32元，同时因甲方于2014年3月1日已将上述房屋租赁给青岛绿岛环保科技有限公司使用，故从2014年3月1日起至2015年6月30日物业费用应由绿岛公司承担，但至今其没有支付物业费用。基于甲乙双方签订的《大厦入住合约》的约定，甲方将上述2014年3月1日至2015年6月30日的物业费用共计363,331.68元先垫付给乙方，甲方垫付后，按照租赁合同约定向绿岛公司主张垫付费用。三、基于第二条，甲方需支付乙方物业费用（2011年8月1日至2015年6月30日）共计700,000元，于7七个工作日内支付。经质证，绿岛公司认为，1、绿岛公司对《大厦入住合约》及三份附件、2015年8月7日签订的《协议书》的形成时间进行鉴定，一审法院依法委托青岛正源司法鉴定所进行鉴定，因绿岛公司未能缴纳鉴定费，鉴定机构予以退案；2、大厦入住合约的合同编号为A7150803，即2015年8月份的文件，与2015年8月7日签订的协议书列入同一个文件编号，即大厦入住合约实际与协议书同一天形成。2015年8月7日协议书明确写明海立公司应自2011年8月1日起向天美物业缴纳物业费，自2011年8月1日至2015年6月30日物业费共计70万元，海立公司应于2015年8月7日起7个工作日内交付，即海立公司在2015年7月28日收到绿岛公司的解除合同通知书后缴纳了物业费。   海立公司于2015年8月11日向天美物业支付了2011年8月1日至2014年2月28日减免后的物业费336,668.32元及2014年3月1日至2015年6月30日物业费363,331.68元。   一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，绿岛公司、海立公司双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应当根据合同约定履行合同义务并享有相应合同权利。绿岛公司向海立公司支付了第1年房屋租金共计190万元以及租房定金10万元，但一直未实际使用涉案房屋，绿岛公司主张因海立公司未足额支付购房款，导致天美物业拒绝其对涉案房屋进行装修使用，请求判令海立公司返还上述款项并承担违约责任。因此，本案的焦点问题是，绿岛公司未使用房屋的原因究竟是海立公司未向绿岛公司交付房屋，还是海立公司已向绿岛公司交付房屋但因绿岛公司自身原因未使用。一审法院对此分析如下：第一、《最高人民法院关于适用   对于本案租赁房屋交付的标准，绿岛公司、海立公司双方均认可18层、19层没有入户门，不存在交钥匙的问题，但因租赁房屋是办公大厦，由天美物业提供物业管理服务，并非可以任意进入，房屋交付的标准应为绿岛公司、海立公司及天美物业共同确认绿岛公司可以进住房屋，尤其是海立公司履行了支付房款和物业费等相关义务、与物业公司确认绿岛公司可以进住房屋，这是本案房屋交付不同于一般情况下房屋交付（交付钥匙、转移占有）的特殊性。因此，海立公司关于双方签订租赁合同即视为房屋已经交付，绿岛公司支付定金后可装修入住的主张，与事实及常理不符，不能成立，一审法院不予采信。另外，海立公司以其与房屋开发单位签订的入住交接验收单证明海立公司已经接收房屋、可向绿岛公司交付房屋，即使海立公司与开发单位于2011年4月8日办理了入住验收交接，也不能证明海立公司已按上述标准将房屋交付给了绿岛公司，一审法院亦不予采信。海立公司未提交证据证明其已按照上述交付标准将租赁房屋交付给了绿岛公司，应承担不利的法律后果。   海立公司与绿岛公司2014年2月19日签订租赁合同前，应当将购房款及租期开始前的物业费付清，确保绿岛公司能正常入住。但海立公司一直到2015年7月份才支付购房尾款1,510,631元，且海立公司一直拖欠物业费，于2015年8月11日才向天美物业支付了2011年8月1日至2014年2月28日减免后的物业费336,668.32元，在海立公司未支付购房尾款、拖欠物业费的情况下，绿岛公司主张天美物业拒绝绿岛公司入住房屋，符合常理，也与绿岛公司提交的录音证据相吻合，形成较强的证明力，一审法院对绿岛公司的主张予以认可。天美物业称绿岛公司从未要求进住房屋，与基本常理不符，一审法院不予采信。   第二，因本案房屋交付存在的特殊性，不需要交钥匙，但需要物业公司确认可以进住，因此本案还涉及另一个问题，绿岛公司、海立公司双方签订租赁合同后，如果绿岛公司因自身原因未及时要求进住房屋，该期间海立公司是否应返还绿岛公司租金。一审法院认为，虽然绿岛公司、海立公司签订租赁合同后，海立公司存在未支付购房尾款、拖欠物业费导致天美物业拒绝绿岛公司进住的情况，但如果绿岛公司及时要求进住房屋，海立公司可以采取支付购房尾款、物业费或者协调物业公司、开发单位等方式，以使绿岛公司能够进住房屋，但如果绿岛公司因自身原因未要求进住房屋，如同承租人支付租金后自愿不使用房屋，属于绿岛公司对自己权利的处分，该期间的房屋租金，应由绿岛公司承担。因绿岛公司未提交证据证明其签订合同后及时向海立公司、天美物业主张要求进住房屋而被拒绝，或者行使抗辩权不支付租金，并且其还分别支付了第一个半年及第二个半年的租金，故一审法院认为存在绿岛公司未及时要求进住房屋的情况。绿岛公司在诉状中称其2015年4月份想尽快进住房屋，主动带装修人员到半岛传媒大厦要求进住被天美物业阻拦，绿岛公司的该诉称与绿岛公司2015年3月31日支付第二个半年租金的最后一笔45万元吻合（如果绿岛公司在2015年4月份之前要求进住房屋被拒绝，不应继续支付租金），一审法院予以采信。因此，2014年8月至2015年3月的房屋租金应由绿岛公司承担，2015年4月至2015年7月的租金633,333元（190万元/12个月×4个月），因绿岛公司要求进住房屋而未能实现，海立公司应将该部分租金返还给绿岛公司，于判决生效后十日内履行。   第三，关于绿岛公司主张的双倍返还保证金20万元，因租赁合同第十二条约定，甲方延期交付房屋的，每日按年租金的5‰支付违约金，延期超过30日，乙方有权解除合同，并要求甲方在10日内双倍返还保证金及已付房款。因海立公司未能交付房屋，绿岛公司已要求解除租赁合同，故绿岛公司要求海立公司双倍返还保证金20万元符合合同约定，一审法院予以支持，海立公司应于判决生效后10日内履行。关于绿岛公司主张的违约金，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因绿岛公司已主张海立公司双倍返还保证金，故对绿岛公司主张的违约金，一审法院不再支持。   综上，一审判决：一、青岛海立控股有限公司于判决生效后十日内返还青岛绿岛环保科技有限公司2015年4月至2015年7月租金633,333元；二、青岛海立控股有限公司于判决生效后十日内双倍返还青岛绿岛环保科技有限公司保证金200,000元；三、驳回青岛绿岛环保科技有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费31,413元，由青岛绿岛环保科技有限公司负担22,907元，青岛海立控股有限公司负担8506元。（青岛海立控股有限公司负担部分青岛绿岛环保科技有限公司已预交，青岛海立控股有限公司于判决生效后十日内直接支付青岛绿岛环保科技有限公司）。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。绿岛公司提交商品房预售合同2份，证明其在原审二审中提供的青岛市预售合同，就是租赁物的预售合同，合同上明确约定房屋交付应符合下列条件：1、办理了房屋所有权初始登记，2、乙方必须交齐全部房款后，甲方才来将房屋交付给乙方。因此，海立公司应交齐房款后、开发商才能将房屋向其交付。海立公司质证称，该合同真实性无法核实，即使是真实的，也与房屋的事实交付状态不符。事实上，涉案房屋开发商已经于2011年4月交付给海立公司，并且已经办理了入住交接手续。一审中海立公司提交的证据2入住交接单以及证据3大厦入住合约，即可证明开发商已经将涉案房屋交付给海立公司。对此，海立公司与开发商之间并无争议。如果如绿岛公司所述，存在开发商逾期交房的情况，根据合同约定，开发商将承担巨额逾期交房违约金，这也与事实不符。   本院认为，该证据并非新证据，且与本案主要事实关联度较低，不能单独作为认定本案事实的证据。   经审理查明，绿岛公司（乙方）与海立公司（甲方）签订的《写字楼租赁合同》第六条约定，……乙方应交纳租赁期间的水、电、综合物业管理费、二次供水、电梯、空调费、网络使用费、电话费等一切内租赁期内所产生的实际费用。第七条约定，押金作为乙方对甲方房屋及附属设施的保证金，在乙方支付第一期房租款的同时一次性付清，甲方应在收到押金的同时向乙方出具收据；租赁期满，租赁房屋及附属设施经甲乙双方验收无误，无物业水电等相关欠费，甲方应在30日内返还押金；押金不计利息，押金为10万元。   一审中，绿岛公司提交的2015年7月24日的录音整理笔录记载：“苗：这个一般来说，就是我们这个房子，他具体什么时候买的我也不清楚，刚才和您解释过了，我之前也不在这个公司。那么一般来说就是，据我所知，可能他就是在房子在建之前就是说还没有交付的时他候买的，那么我们一般情况下是，肯定在竣工验收结束以后我们要通知我们之前买房的业主，是吧，那么我们房子可以交付了，你过来办手续吧。这个肯定，我认为我们公司肯定是履行了这个送达程序。具体他是为什么不来，或者说他为什么拖了这么久，具体里面有什么问题呢，这个不是太清楚。……”。   二审庭审中，绿岛公司当庭陈述：“我方是在合同签订后第2天交付定金之后就对房屋进行了设计，并委托了设计部门，在2015年4月份开始进行了装修。在此之前装修设计人员进入过房屋，能够查看房屋，房屋没有锁”，“设计完毕之后，物业和开发商就不让进入房屋。我方一审提交的是2015年通话录音，物业公司、开发商及我方，我方要求进入房屋时被拒绝”。   本案二审查明的其他事实与一审一致。   本院认为，本案争议的焦点问题是涉案房屋是否进行了交付。   首先，从双方租赁合同的约定看，本案房屋的交付具有特殊性。涉案租赁合同并未确定具体的房屋交付时间及方式，只是约定在签订合同2日内支付定金并进行装修，但对于租赁合同而言，房屋的交付涉及房屋的使用及租金的计取等租赁关系中主要的权利义务，因此，该情形明显有违常情。综合海立公司持有开发商出具的《入住交接验收单》及物业公司出具的《大厦入住合约》，以及绿岛公司自认的其之前“认为可以直接交付”的认知，可以认定海立公司所主张的双方签订租赁合同时涉案房屋其已可控并具备了指示交付的条件具有较高的盖然性。涉案房屋面积较大，年租金数额较高，作为理性的市场主体，承租人在决意租赁该房屋之前通常会进行充分的房屋查验、了解情况、比较筛选等工作，在签约的过程中通常亦会采取十分谨慎的态度，尤其是针对涉及自身重大利益及合同主要权利的交付事项。绿岛公司就交付相关事项作如此约定的合同签署同意本身可以印证，在签订合同时海立公司可以控制涉案房屋并具备了指示交付的条件具有较高的盖然性。绿岛公司主张海立公司未获得开发商及天美物业对涉案房屋的交付，其证据为2015年7月的录音资料，但该录音内容同时含有被录音人称其之前不在物业公司工作、被录音人认为公司肯定向海立公司履行了通知交房的义务以及具体事宜不清楚等不利于绿岛公司该主张的内容，且该录音的内容与天美物业加盖公司公章的《大厦入住合约》、《协议书》以及开发商的《入住交接验收单》相矛盾，作为个人证言性质的证据效力亦明显低于天美物业公司的书证及自认，且与绿岛公司所认可主张的海立公司应交而未交物业费的事实相矛盾（如果没有完成开发商向海立公司的房屋交付，按常理，物业费由海立公司承担缺乏依据）。综上，本院认为，涉案房屋在租赁合同签订时具备向绿岛公司进行交付的条件具有较高的盖然性，本院对绿岛公司的相关主张不予支持。   其次，基于涉案房屋的特殊现状，其交付方式应当具有特殊性。因涉案房屋系毛坯状态，无间隔、无入户门，即该房屋于所在建筑物中处于开放的状态，因而，海立公司主张该房屋不需要进行钥匙交接等常见的方式交付，符合客观实际。根据本案的案情及证据，涉案房屋的进出在物理上受制于物业公司而非海立公司，因此，海立公司对本案租赁房屋的控制实际是需要通过天美物业实现，故其对涉案房屋的交付亦需要通过向天美物业告知承租人及租赁事宜实现，即告知天美物业绿岛公司对该房屋享有进出、占有使用等权利来实现交付，即以指示的方式完成交付。天美物业与海立公司关于欠缴物业费事宜的《协议书》显示，天美物业对海立公司将涉案房屋出租给绿岛公司系明确知晓，由此可见，海立公司已经完成了就绿岛公司租赁、使用涉案房屋向天美物业的告知，完成了交付的指示。根据绿岛公司二审的自认，其曾带人进入了涉案房屋并进行了装修设计，以及，天美物业在阻止其进入涉案房屋进行装修过程中所体现的对其的明确指向性、针对性，可以印证天美物业知晓绿岛公司对涉案房屋的承租，可以印证海立公司已经完成了向天美物业告知的指示交付。   再次，从涉案租赁合同的履行来看，绿岛公司在签订合同后，按半年付的周期以多笔转款的方式向海立公司履行了支付租金的义务，且租金数额较大，而同时，既无证据显示其在2014年3月至2015年4月长达一年多的时间里对房屋的交付提出过异议，或行使过抗辩权，尤其是在第二个半年95万元租金支付的过程中，又无证据证明在该一年多的时间里其曾因海立公司的原因而不能进入涉案房屋，这确与常理不符。   综上，本院认为，海立公司主张其已经完成了对绿岛公司的房屋交付，具有较高的盖然性，本院对此予以采信；一审判决对此认定有误，本院予以纠正。涉案房屋交付后，对涉案房屋的利用与否属于绿岛公司对自己权利的处分，因此，不能因为涉案房屋闲置而判令相应的租金予以返还，一审相关处理的结果可以予以维持。一审认定海立公司逾期交付房屋构成违约，不能成立，故一审据此判决海立公司双倍返还保证金不当，本院对此予以改判。因双方租赁合同明确约定租赁期间的物业费等由绿岛公司承担，在绿岛公司无物业水电等相关欠费的情况下，海立公司应退还押金，而目前双方虽然均同意涉案租赁合同于2015年7月28日解除，但并未就物业费等进行结算，故绿岛公司关于返还保证金的主张不符合合同的约定，本院对此不予支持。   关于绿岛公司主张其被阻止进入涉案房屋应当如何认定的问题。由于涉案房屋的进出在物理上受制于天美物业，而海立公司交纳购房尾款及前期物业费的情况势必影响其与天美物业的关系，进而与绿岛公司进出房屋产生一定的关联性。绿岛公司主张其自2015年4月后欲进入涉案房屋却受阻，并提交2015年7月录音加以证明，海立公司虽然对此不予认可，但作为出租人海立公司欠缴购房尾款及物业费的事实客观存在，故绿岛公司的该主张具有一定的盖然性。作为出租人，海立公司有义务保障承租人对租赁房屋正常的占有使用，有义务保障不因其对房屋的权属等原因而致使承租人占有使用房屋受到影响，因此，海立公司不能排除其对此负有过错的责任。故，海立公司应当承担权利瑕疵担保的责任，绿岛公司就使用房屋受阻的情况可以主张减免相应的租金，在对房屋的占有使用受阻达到影响合同根本目的的程度时，绿岛公司亦可以主张解除合同。但，出租人保障承租人正常使用房屋的义务与出租人交付房屋的义务是两个不同的问题，前者系出租人的权利瑕疵担保的问题，后者则是出租人对合同义务的履行问题，不应将二者混淆，不应以此推定海立公司从未交付房屋，或以此视为海立公司之前的交付行为无效。一审对此认定欠妥，本院予以纠正。绿岛公司虽主张自2015年4月起欲进入涉案房屋受阻，但对此未提交证据加以证明；其录音证据的时间是2015年7月，而海立公司在同月完成了购房尾款的支付，在次月完成了欠缴物业费的支付（垫付），由此可见，海立公司及时排除了影响占有使用房屋的障碍，但鉴于海立公司同意租赁合同自2015年7月28日解除，故本院对此予以确认。根据双方合同的约定，2014年3月1日至7月31日为免租期（150天），故第一年租金190万元对应的租赁期间为2014年8月1日至2015年7月31日。综合免租期通常是针对长期租赁合同租金利益的让渡（通常提前解除合同时应按比例相应减少不计租的期间），综合绿岛公司对进入房屋受阻的证据情况，综合海立公司在权利瑕疵担保方面的过失程度，以及绿岛公司关于违约金的诉讼请求，综合双方的利益平衡，本院认为，海立公司的瑕疵担保责任可以按一审判决由海立公司按月租金标准自2015年4月起以返还租金的方式承担，本院对一审相关处理结果不再予以调整。   综上所述，海立公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；海立公司与绿岛公司的其他上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审判决认定不清，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7745号民事判决书第一项；   二、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初7745号民事判决书第二项、第三项；   三、驳回青岛绿岛环保科技有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费31，413元，由青岛绿岛环保科技有限公司负担24，946元，青岛海立控股有限公司负担6467元；二审案件受理费36，879元，其中青岛绿岛环保科技有限公司预交24，746元，青岛海立控股有限公司预交12，133元，由青岛绿岛环保科技有限公司负担27，658元、青岛海立控股有限公司负担9221元。   本判决为终审判决。   审 判 长  孙 琦   审 判 员  谷林平   审 判 员  于 梦   二〇二一年六月三十日   法官助理  张 蕾   书 记 员  祁 康   书 记 员  王珩霖