山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2605号上诉人（原审被告）：太原化学工业集团房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，执行董事。委托诉讼代理人：范某，山西华炬律师事务所律师。上诉人（原审原告）：沈某，住江苏省邳州市。上诉人（原审原告）：周某，住太原市。共同委托诉讼代理人：王某，北京隆安（太原）律师事务所律师。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司与上诉人沈某、周某房屋买卖合同纠纷一案，均不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范某，上诉人沈某、周某的共同委托诉讼代理人王某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原化学工业集团房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销（2020）晋0109民初5144号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.依法判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实认定不完整，请求依法改判。一、一审判决对2019年7月23日之前因执行政府指令性文件造成无法施工的期间未予认定，属于认定事实不完整。1、项目开工后至2019年7月23日期间确实发生了执行政府指令性文件导致无法施工的情形。项目自2017年4月5日开工至2020年1月1日交房期间，太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改省城环境质量领导小组办公室等单位发布的环保、“二青会”、停止施工、交通管制等通告，内容涉及建筑行业各施工环节，导致项目无法施工共计223天。一审中，上诉人提供了该系列政府文件及监理工作联系单、监理日志予以证明实际停工期限。2、虽然2019年7月23日前发生的停工情形未予通知，但均系政府部门广而告之、众所周知的情形，实际已经形成告知和知晓的效果，应认定为顺延期限。以上情形中的雾霾天气环保通告，是太原市极为常见的管制情形，“二青会”是全国性重大活动，二者均是广大民众明确知晓且广泛遵守的情形，实为“众所周知”的无须证明的事实，应认定为相应顺延的交房期。二、一审判决未对消防报验工作因主管部门机构改革及新冠疫情不可抗力影响无法实施进行依法认定，判令上诉人承担该期间的违约责任，违背客观事实。根据山西省住房和城乡建设厅、山西省××队文件，自2019年5月21日起，建设工程消防设计审查、消防验收、备案抽查工作由各级住房城乡建设部门负责组织开展；本项目消防工程于2019年12月建设完成，并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合自检验收合格，具备消防验收申请条件，之后向主管部门提交消防验收资料，但因变更后的主管机构太原市住房城乡建设局组织机构尚未完善，窗口未予受理报验申请，至2020年1月25日，新冠疫情全面爆发，直至3月10日，新冠疫情突发公共卫生事件一级响应调整为三级，主管部门仍以机构改革为由不予受理，4月16日，太原市行政审批服务管理局官网公开消防验收审批职能，20日，公布申报清单，才明确主管部门及报验资料，但由于之前积攒的代办项目巨多，本项目消防报验于5月份才正式报请验收。以上受疫情和机构改革的双重影响，2019年12月到2020年5月份期间，消防验收无法推进的责任属于无法预见、无法避免、不可抗拒的情形，应依法排除上诉人的违约责任。综上，一审判决对于顺延交房情形的认定不完整，综合实际情况，依法改判。沈某、周某辩称，一、一审法院认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，判决结果应予维持。二、被答辩人逾期交房的主要原因是房屋存在问题被查处不能依法及时取得规划、消防等认可文件后办理竣工备案，并非天气、二青会、疫情等原因。三、被答辩人所述消防报验主管部门机构改革影响不属实，也没有政府部门的机构改革停止办公的公告或者证明文件。沈某、周某上诉请求：1.请求依法改判被上诉人向上诉人支付自2020年7月21日起至实际取得竣工验收备案表并向上诉人公示之日止的违约金（以1330816.4元为基数，按日万分之一点五计算）；2.请求依法判令被上诉人承担本案一二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，本案的核心焦点在于案涉房屋是否已经通过竣工验收，并在此基础上对违约金予以核算。上诉人在一审期间主张被上诉人向上诉人所交付的房屋尚未取得竣工验收，一审法院在审理中始终以房屋是否取得消防验收对本案进行研判。上诉人认为案涉的房屋验收应当是分部分项逐一验收合格后，汇总出具的建筑物整体验收合格的证明材料。区别在于上诉人认为被上诉人只有向上诉人公示竣工验收备案表方可证明所交付的房屋已经过验收且合格。一审法院仅仅对整体验收中消防验收部分作为房屋是否已通过验收为侧重点属于事实认定错误，请求二审法院予以纠正。二、一审法院法律适用错误。一审法院基于上述事实认定错误，在被上诉人当庭提交消防验收证明后，武断认为，案涉房屋已符合交房条件，在适用法律上同样存在错误。根据《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用。”该规定明确要求所交付房屋必须经验收合格后方可交付。同时根据《建设工程质量管理条例》第49条：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”另，最高人民法院作出的（2015）民申字第1045号民事裁定书认为：建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房就验收合格的唯一有效法定证明文件。综上，房屋交付所要求的竣工验收标准，应当是由职能部门所出具的竣工验收备案表为有效的证明文件，而非被上诉人组织勘察、设计、施工和监理进行验收。根据商品房交付的习惯，开发商往往在房屋交付时将已经取得的竣工验收备案表向购房者予以公示。结合本案，被上诉人始终未能公示该备案表，无法确定案涉房屋是否已经验收合格。太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。我方认为竣工验收备案表不是法律规定的商品房交付批准文件，原审认定以消防通过之日止正确。周某、沈某向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向二原告支付延期交房违约金235715.22元（自2019年10月1日暂计算至2020年7月20日）；2.请求依法判令被告向二原告按月支付延期交房违约金直至实际交房之日止（房款总价*万分之六/日*当月天数）；3.诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月16日，二原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号20180048091），约定，原告购买被告开发位于太原市××路“太化。紫景天城”小区1幢2单元28层2803号房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层；房屋总金额1340816.4元；买受人已交房款410816.4元，银行按揭贷款930000元，签订合同后，原告追缴购房款130000元，银行按揭贷款调整为800000元；合同还约定出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；因市政施工或者政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，被告向原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。被告在施工建设过程中，受太原市重污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月，太化。紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的A1号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日。2019年8月23日，被告向原告发出《关于太化。紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，列出24份通告、通知等文件，表示2017年至今，我市陆续开展大气污染防治攻坚行动，太化。紫景天城项目累计停工165天以上，公司据实予以延期，2019年12月31日前全面完成交房，若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延。2019年12月底，被告向原告发出《入住通知书》，通知原告于2020年1月份交房，原告因认为不符合交房标准拒绝收房。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西宏厦建筑工程第三有限公司出具了《竣工验收证明书》。被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议的第一个焦点是原、被告双方《商品房买卖合同》中约定交付确定房屋的时间节点是何时。案涉《商品房买卖合同》中第八条约定：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得商品住宅交付使用批准文件作为该商品房交付的条件。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收......依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。原告购买的房屋所在的楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，案涉房屋未取得消防验收合格证明，不符合双方《商品房买卖合同》中约定的交房条件。即合同中约定的该商品房取得商品住宅交付使用批准文件的时间节点，应是取得消防验收合格证明的时间，而不是由被告、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位共同出具的《竣工验收证明书》的时间；也不是原告领取钥匙的时间；更不是被告取得人防验收合格证明和竣工验收备案表的时间。本案争议的第二个焦点是被告应支付原告逾期交房的违约金起止时间是何时。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋，原告主张被告通知原告2020年1月份收房不符合交房标准，属于违法交房，被告不予认可，向一审法院提交了太原市环保局等相关部门发布的通告等24份文件、监理工作联系单、监理日志及2019年8月23日被告向原告发出的《关于太化。紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，以证明被告未逾期交房。对于被告是否延期交房的问题，按照合同约定，被告应在无法施工的情形之日起30日内告知买受人即原告，被告于2019年8月23日向原告发出的《关于太化。紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，原告未提出异议，根据合同约定，对于2019年7月23日之后被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定的停工，应计算在合同约定造成的延期交房时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化。紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的A1号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月13日至2019年10月15日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此获利受益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的33天中有12天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计81天。被告应在2019年12月21日起至取得消防验收合格证明之日止的期限内支付违约金。本案争议的第三个焦点是被告应承担逾期交房的日违约金应如何计算。因被告不能按期向原告交付符合合同约定的商品房，被告已构成违约，应向原告支付违约金。被告辩称合同约定的违约金过高，一审法院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算违约金，自2019年12月21日起至2020年7月20日至的违约金为42637.96元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告周某、原告沈某自2019年12月21日起至2020年7月20日止的违约金42637.96元。二、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在取得消防验收合格证明后十日内，向原告周某、原告沈某支付2020年7月21日起至取得消防验收合格证明之日止的违约金（以1340816.4元为基数，按日万分之一点五计算）并在取得消防验收合格证明后三日内向原告周某、原告沈某出示；三、驳回原告周某、原告沈某的其他诉讼请求。本院二审期间，太原化学工业集团房地产开发有限公司提交了太原市行政审批服务管理局2021年4月16日出具的并审消验字[2021]第0074号《建设工程消防验收合格意见书》，证明太原化学工业集团房地产开发有限公司已经取得消防验收合格证明，现已具备交房条件。周某、沈某质证对该新证据无异议，但认为房屋只有取得竣工验收备案表才符合交房条件。本院对该新证据的证明力予以认定。另查明，太原化学工业集团房地产开发有限公司于2021年4月16日取得太化紫景天城项目A1#楼消防验收合格证明。二审审理查明其他的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：太原化学工业集团房地产开发有限公司是否应当支付逾期交房违约金及支付的数额。根据案涉《商品房买卖合同》第八条的约定及《中华人民共和国消防法》的相关规定，本案案涉商品房交付条件为取得商品房住宅交付使用批准文件，即商品房取得消防验收合格证明，非周某、沈某认为的取得竣工验收备案表时间。周某、沈某购买的房屋尚未取得消防验收合格证明前，不符合双方约定的交房条件。此外，依照合同约定，出现无法施工情形时，太原化学工业集团房地产开发有限公司应在无法施工情形之日起30日内告知买受人，太原化学工业集团房地产开发有限公司于2019年8月23日向周某、沈某发出的《关于太化.紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，告知其影响工程进度的原因，并告知了若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延。太原化学工业集团房地产开发有限公司因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定的停工，应计算在合同约定的造成延期交房时限内。另，上诉人对案涉商品房公共部分改贴瓷砖，周某、沈某作为受益方，视为双方对交房条件的变更，交房期限应予顺延。一审法院结合太原化学工业集团房地产开发有限公司因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，核减认定延期交房时间起算点为2019年9月30日之后81天即2019年12月21日并无不当，本院予以维持。太原化学工业集团房地产开发有限公司未按期向周某、沈某交付符合合同约定的商品房，构成违约，应向周某、沈某支付违约金，一审法院酌定以周某、沈某缴纳的全部购房款为基数，判决太原化学工业集团房地产开发有限公司按照日万分之一点五支付周某、沈某自2019年12月21日起至取得消防验收合格证明之日止的违约金正确，本院予以维持。综上所述，太原化学工业集团房地产开发有限公司、沈某、周某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7940元，由太原化学工业集团房地产开发有限公司负担4836元,沈某、周某负担3104元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 牛晓斌审判员 关文静二〇二一年六月八日法官助理 孙雪姣书记员 原 晨