上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初5775号原告：上海沂健实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周义，执行董事。委托诉讼代理人：郑泽爽，上海格联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈愚昕，上海格联律师事务所律师。被告：于志涛，男，1980年5月16日出生，汉族，住黑龙江省。第三人：上海知者来餐饮管理有限公司,住所地上海市松江区申港路XXX号XXX室。法定代表人：于志涛，负责人。原告上海沂健实业有限公司与被告于志涛及第三人上海知者来餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2021年4月12日受理后，依法适用简易程序于次月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑泽爽、陈愚昕、被告于志涛(又系第三人上海知者来餐饮管理有限公司法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2021年1月20日解除；2.判令被告及第三人于判决生效之日起十日内搬离上海市松江区申港路XXX号XXX室房屋(以下简称租赁物)；3.判令被告向原告支付自2020年7月20日至2021年1月19日的租金101,732.08元；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金22,889.73元(计算方式详见诉讼请求金额计算表)；5.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金50,866.04元(按照月租金的3倍计算)；6.判令被告向原告支付免租期租金49,384.50元;7.判令被告按日租金565.18元的二倍向原告支付自2021年1月20日起至其实际搬离之日的占有使用费，暂计至2021年1月25日为6,782.14元；8.判令原告没收被告支付的租赁保证金49,384.50元。事实和理由：原、被告于2019年6月19日签署《房屋租赁合同》，对被告向原告承租租赁物的权利义务作了相应约定。合同签订后，原告于次日将租赁物交付被告，被告将租赁物用于第三人经营快餐的场所。然，被告未按约支付租金等价款。为此，原告于2021年1月7日和18日以发送律师函方式向被告主张权利，但未果。故原告诉至法院，以维护合法权益。被告辩称，其于签约时即向原告明示会迟延支付租金。现因疫情导致收入锐减、缴费更难。其可以马上搬离租赁物，但其对租赁物的装修如何处理？此外，其车辆被原告脱落窗户砸坏，损失30,000元，希望予以抵扣。第三人述称，同意被告如上辩称意见。经审理查明，2017年12月19日，上海宏方实业有限公司(以下简称宏方公司)对包括租赁物在内的厂房取得不动产权证书。2019年4月15日，宏方公司与原告签订《战略合作协议书》，约定宏方公司将包括租赁物在内的厂房租赁给原告，并对其他有关事项作了约定。2019年6月19日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将面积为246平方米的租赁物出租给被告作为园区配套商业使用，经营中式快餐及面点；租赁期限为5年，自2019年6月20日起至2024年6月19日止；第一年租金为每日每平方米2.2元，其后租金每年递增3%，月租金=日租金×365天÷12个月×租用面积,采取先付租金后使用方式，按季支付，具体明细详见附件三《租金支付明细表》；签订合同当日，被告向原告支付押金49,384.50元及三个月租金49,384.50元，2019年7月10日、2019年12月10日和2020年3月10日，被告各支付原告三个月租金49,384.50元，2020年6月10日、2020年9月10日、2020年12月10日和2021年3月10日，被告各支付原告三个月租金50,866.04元；原告同意从租赁物交付之日起给予被告3个月的租金减免，如因被告原因提前解除合同，被告除应承担本合同约定的其他违约责任外，还应向原告补缴上述已优惠减免的租金；若因被告原因导致合同解除，原告有权全额没收租赁保证金，保证金的没收不影响被告按照合同约定承担其他违约责任；因被告过错导致合同提前终止的，被告对租赁物添附的不可移动的装修、设施、设备等归属于原告，其余可移动的装饰、装修或设备由被告自行全部拆除；被告应于合同提前解除之日向原告返还租赁物，逾期不返还的租赁物，被告应按解除之日当月的日租金标准的二倍缴纳房屋占用费；被告逾期支付租金累计超过30日的，原告可以书面通知被告解除合同，被告应向原告按当年月租金三倍支付违约金；如被告逾期支付租金，逾期在30日内的，每逾期一日，则被告须按欠缴费用总额的5‰支付滞纳金。该合同另对其他相关事宜作了约定。上述合同签订后，被告按约将租赁物于2019年6月20日交付被告，由被告任法定代表人的第三人实际使用租赁物，被告按约向原告支付租赁保证金49,384.50元。现因被告仅向原告支付租赁期限至2020年7月19日止的租金，并经原告催告未果，故涉讼。期间，原告于2021年1月7日向被告邮寄律师函，要求被告支付截止发函之日所欠租金152,589.12元等。因被告收到上述律师函后未按要求支付相应价款，故原告于同月19日向被告邮寄落款日期为同月18日的律师函(以下简称第二份律师函)。该函除载明上述合同自被告收到本函之日起正式解除外，同时要求被告自行搬出租赁物，并在收到本函之日起3日内向原告支付所欠租金152,589.12元及相应滞纳金与违约金73,755.76元，且应补缴免租期租金49,384.50元等。2021年1月20日，被告收到上述第二份律师函。诉讼中，被告提供租金减免申请，欲证明其于2020年3月11日申请因疫情减免2020年2月至4月三个月租金49,384.50元，但原告未说明任何理由仍让其继续支付。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，对其关联性不予认可，并认为其现主张的是2020年7月始的租金等。被告还提供车辆被砸照片，欲证明因原告对设施管理和维护不当，导致楼上脱落窗户砸坏被告车辆，造成直接损失29,000余元，原告同意将该款与租金抵扣等。原告对该证据的真实性、合法性、关联性，及证明内容均不予认可。此外，就合同解除后果一并处理问题，本院对当事人进行了释明，要求当事人在指定期间提出相应主张，否则在本案中不作处理。然，当事人均未提出相应主张。同时，本院就及时向原告返还租赁物以避免损失扩大问题，对被告及第三人进行了释明。鉴于原告在基于被告迟延支付租金而提出解除合同的同时，除了主张逾期支付租金的滞纳金外，还一并主张了逾期支付租金的违约金以及没收被告支付的租赁保证金等。被告虽认可合同相关约定，但认为该约定不合理，约定的违约金或计算标准过高，应予调低。为此，本院对当事人进行了释明，要求当事人在指定期间对因被告的违约行为导致原告的损失数额进行举证。然，当事人均未提供证据。以上事实，有不动产权证书、《战略合作协议书》、《房屋租赁合同》、收据、律师函及邮寄凭证以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案中，当事人的主要争议在于涉案合同应否解除以及解除后果如何处理。就合同应否解除问题。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。合同约定，被告逾期支付租金累计超过30日的，原告可以书面通知被告解除合同。本案中，根据查明的事实，被告明显存在逾期向原告支付租金且超过30日的违约行为，故本院对原告据此要求解除其与被告之间签订的合同的诉讼请求，予以支持。合同的解除之日为，原告要求解除合同的第二份律师函到达被告之日，即2021年1月20日。就合同解除后果处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。基于此，被告应当将租赁物返还给原告。第三人作为租赁物的实际使用人，亦因此丧失继续使用租赁物的基础，故第三人与被告一并负有向原告返还租赁物的义务，亦即被告及第三人搬离租赁物。原告主张的租金，与合同约定相吻合，并无不当，故本院予以支持。原告主张的滞纳金、违约金、保证金应一并予以考量，因为原告上述请求均与被告逾期支付租金的违约行为相关联。虽然原告如上请求均具有合同约定依据，但是鉴于被告提出了约定不合理、违约金过高、应予调低的抗辩。为此本院就违约金调整的举证问题，对当事人进行了释明，然当事人均未就此问题提供相应证据。但这并不妨碍本院依法对违约金调整与否进行审查。就滞纳金问题，原告系按每逾期一日按千分之五的标准计算的。该标准折算成年利率高达182.5%，明显过高。本院以被告占用资金利息的1.5倍利息计算损失，在此基础上再加算30%即1.95倍作为滞纳金的认定标准。超过1.95倍的部分，视为约定滞纳金过高，不予支持。因此，被告应当向原告支付滞纳金941.61元(50,866.04×3.85%÷365×30×1.95×3)。就违约金、保证金问题，按合同关于若因被告原因导致合同解除，原告有权全额没收保证金的约定，本院对原告没收保证金的请求，予以支持。而违约金，其虽与合同关于保证金的没收不影响被告按照合同约定承担其他违约责任，以及因被告逾期支付租金而导致除合同的，被告应向原告按当年月租金三倍支付违约金的约定相吻合，但在已经没收如上保证金的情形下，明显存在失当且过高的情形，本院酌情调整至相当于合同解除时一个月租金的违约金，取整为16,955元。考量的主要因素如下：1.原、被告对违约金过高的此项抗辩意见未提供具体证据相佐证。2.涉案租赁合同约定的租赁期间为5年，而该合同实际履行期间不足2年。3.涉案合同因归责于被告的原因而解除。4.违约损失的赔偿范围包括合同正常履行情况下的可得利益损失。5.原告的止损情况等。原告主张的免租期租金，符合合同关于因被告原因提前解除合同，被告应向原告补缴已优惠减免租金的约定，故本院予以支持。原告主张的使用费，符合合同关于被告应于合同提前解除之日向原告返还租赁物，逾期不返还的租赁物，被告应按解除之日当月的日租金标准的二倍缴纳房屋占用费的约定。而且，诉讼中，本院就及时向原告返还租赁物以避免损失扩大问题，对被告及第三人进行了释明。然，被告及第三人仍拒不向原告返还租赁物。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海沂健实业有限公司与被告于志涛之间于2019年6月19日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月20日解除；二、被告于志涛及第三人上海知者来餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市松江区申港路XXX号XXX室房屋返还原告上海沂健实业有限公司；三、被告于志涛于本判决生效之日起十日内支付原告上海沂健实业有限公司自2020年7月20日至2021年1月19日的租金101,732.08元；四、被告于志涛于本判决生效之日起十日内支付原告上海沂健实业有限公司逾期支付租金的滞纳金941.61元；五、被告于志涛于本判决生效之日起十日内支付原告上海沂健实业有限公司逾期支付租金的违约金16,955元；六、被告于志涛于本判决生效之日起十日内支付原告上海沂健实业有限公司免租期租金49,384.50元；七、被告于志涛于本判决生效之日起十日内支付原告上海沂健实业有限公司自2021年1月20日起至其实际搬离之日的占有使用费(按每日1,114.87元计算)；八、被告于志涛已支付给原告上海沂健实业有限公司的租赁保证金49,384.50元归原告上海沂健实业有限公司所有。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,676元，减半收取2,838元，由原告上海沂健实业有限公司负担419元(已付)，被告于志涛负担2,419元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨惠星二〇二一年六月二十九日法官助理 刘金鑫书 记 员 刘金鑫附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。