广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10322号上诉人（原审原告）：陈添，男，1954年9月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金，广东红棉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭春明，男，1974年3月30日出生，汉族，身份证住址广东省兴宁市。委托诉讼代理人：冷海峰，广东广和（龙华）律师事务所律师。原审第三人：广州陈田改造房地产有限公司，住所地：广东省广州市白云区丛云路49号B318室。法定代表人：萧炳均。原审第三人:广州泰达更新改造拆迁服务有限公司，住所地：广东省广州市白云区黄石街丛云路53号F栋411房。法定代表人：许江**。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：朱明毓，广东国鼎律师事务所律师。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：谢青伶，广东国鼎律师事务所实习律师。上诉人陈添、上诉人郭春明因与原审第三人广州陈田改造房地产有限公司（以下简称陈田公司）、广州泰达更新改造拆迁服务有限公司（以下简称泰达公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈添上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判郭春明与陈田公司、泰达公司签订的关于陈田村××北××号房屋（房屋面积579.93平方米）拆迁补偿协议中的权益归陈添所有；3.改判郭春明将与陈田公司、泰达公司签订的上述补偿协议已取得的拆迁补偿款、租金补贴、提前拆屋补贴等款项共计2667791.9元返还给陈添；4.本案一审、二审诉讼费用及保全费用由郭春明承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，陈田村××北××号房屋（以下简称案涉房屋）可取得的拆迁补偿权益及具体数额已经查明，该拆迁补偿权益应归陈添所有。首先，案涉房屋已被拆除，如未确定拆迁补偿方案，郭春明不可能主动交房，陈田公司、泰达公司也不可能违法强拆，拆迁人在拆除前必然已调查确定了案涉房屋的情况。陈田公司、泰达公司确定了拆迁标准及提供拆迁补偿协议，一审庭审中郭春明也确认与其签署了拆迁补偿协议，并明确认可陈田公司、泰达公司确定的补偿方式和金额、安置房地点、拆迁过渡期限和方式等事项，据此足以认定案涉房屋享有拆迁补偿权益且具体数额确定，只因拆迁利益的权属未定、补偿对象有异议，陈田公司、泰达公司才暂停交付拆迁利益。一审法院未查明上述事实，应撤销相应的判决内容。其次，一审法院仅要求陈田公司、泰达公司对拆迁事项作简要说明，却未要求其提供郭春明已签字的协议或相关合同模板以作审查，也未向广州市白云区黄石街道陈田经济联合社调取该证据，属于程序不当。至于陈田公司、泰达公司以“内部盖章需走流程、涉及商业秘密”等为由拒绝提供没有法律依据，一审法院应依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》综合认定拆迁利益已确定的事实成立。（二）一审判决适用法律错误，郭春明因合同无效取得的租金补贴及提前拆屋补贴等款项共计2667791.9元应返还给陈添。根据合同法关于合同无效而相应财产返还的规定，郭春明应当返还房屋，无法返还的，应当返还因案涉房屋取得的拆迁利益。其一，根据物权公示原则及绝对原则，陈添作为案涉房屋的所有人及土地登记的使用权人，郭春明购买案涉房屋的行为无效，陈添对案涉房屋的所有权具有唯一性、排他性。案涉拆迁利益皆源于案涉房屋，故陈添应获得拆迁利益。其二，按照郭春明及陈田公司、泰达公司提供的《陈田经济联合社“城中村”改造拆迁补偿安置方案》第二部分“住宅房屋的复建安置补偿”可知，案涉房屋的拆迁流程是“先签约即付款、先付款即拆除”，陈田公司已签约但其未付款，泰达公司主张郭春明已领款但其未签约，二者单独看均不符合法律规定的拆迁要求。拆迁的款项定性不会改变，拆迁权利基于房屋取得，理应由房屋权属人所有，且泰达公司已明确租金补贴、提前拆屋补贴是支付给房屋权属人。因此，郭春明并非案涉房屋的权属人，其无权占有拆迁利益，已经占有的应当返还。其三，一审判决以“补贴不属于依据政府拆迁方案或批复需支付的款项”为由将陈添排除在拆迁利益之外，缺乏事实及法律依据。陈添一审诉请第四项是要求郭春明返还拆迁补偿款、租金补贴、提前拆屋补贴，一审判决遗漏该部分内容。陈添主张的是“拆迁利益”，一审法院擅自更改陈添的诉求并限缩解释为“法律要求第三人支付的款项”，一审法院混淆了“法定的拆迁款”与“约定的拆迁利益”，错误理解了行政权与财产权的区别，且法定的拆迁补偿标准只是公权力对拆迁人的最低行政要求。根据《广州市集体土地房屋拆迁补偿标准规定》第十八条、第十九条的规定，陈田公司、泰达公司根据实际需要增加补偿标准合理合法。此外，前述财产是否全部或部分不属于政府拆迁方案的款项均是陈田公司、泰达公司的单方说辞。同时，陈田改造涉及众多非陈田村村民，不仅陈添一户，陈田公司、泰达公司不可能无故向郭春明支付款项，该款项肯定与房屋拆迁补偿有关。其四，法律规定了合同无效的法律后果，但一审法院仅认定合同无效却不处理无效之后的法律后果，缺乏依据，损害司法公信力，应予纠正。综上，恳请二审法院判如所请。郭春明二审答辩称，不同意陈添的上诉请求，事实及理由与我方上诉意见一致。陈田公司、泰达公司二审述称，我方认为陈添主张合同无效并强求返还拆迁补偿款的行为有违诚信原则，陈添与郭春明签订的买卖协议明确规定了如遇国家拆迁，则拆迁费用归郭春明所有。此外，房屋实际使用人作为房屋补偿人，有利于改造项目的跟进，有利于拆迁项目的顺利进行，我方恳请法院结合陈田村拆迁的大局，尊重历史，坚持诚信原则作出公正判决。郭春明上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回陈添的全部诉讼请求（驳回起诉）；3.本案一审、二审诉讼费由陈添承担。事实和理由：（一）陈添的一审诉请不符合法律规定，理应驳回起诉。一方面，根据陈添一审提交的穗郊字第0406082号《农村（墟镇）宅基地使用证》记载的内容确定案涉房屋的权利人为陈添，但陈添并非陈田村村民，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国城乡规划法》第六十条第（二）项的规定，陈添通过自身非法渠道取得案涉宅基地，又通过非法报建形式从广州市白云区黄石街道办事处取得上述宅基地使用证并违法建设房屋，该行为明显违反了上述法律规定。另一方面，根据广州市规划和自然资源局出具的复函可知，该局并无穗郊字第0406082号《农村（墟镇）宅基地使用证》的档案资料，亦无广州市新田北约北街五巷4号地址的权属登记信息。据此，案涉房屋并未在行政主管部门完成规划报建、备案、审批手续，属于违法建筑。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条以及《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，一审法院应当驳回起诉。（二）一审判决内容存在前后矛盾，违背了诚实信用及公平原则。首先，一审法院查明案涉房屋属于违法建筑后，仅认定合同无效，对房屋的性质未进行实质性审查，未综合考量房屋买卖所产生的相应法律后果、责任、权属等问题及政策性规定。一方面，一审法院在认定合同无效的情况下却不审理合同无效的法律后果，造成讼累。另一方面，一审法院又判令郭春明返还陈添宅基地使用证及相关证据资料，该行为明显属于合同无效的法律后果，该判项内容与判决书记载内容存在严重矛盾。其次，双方签订《物业购买协议》后，郭春明支付了购买房屋的相应对价，陈添也已经完成房屋的交付，且协议亦明确记载“如遇国家政策需要拆迁，郭春明享有所有的房屋拆迁补偿费用”。在案涉协议履行至今已有14余年，郭春明对案涉房屋一直实际使用和占有并加建了二层半，陈添从未提出任何异议。据此，郭春明属于案涉房屋的权利人，且为案涉房屋投入了大量的财力、物力、人力等进行加建、装修、管理等。现陈添意图窃取郭春明的房屋拆迁补偿款，其行为明显违反诚实信用原则。最后，案涉房屋已经被拆除，如判决合同无效，则房屋无法返还，且郭春明对案涉房屋付出巨大、房屋作为郭春明一家的唯一住房，现因陈添的违约行为导致郭春明财产权及居住权均无法得以保障。此外，陈添对其自身不具备建设资格及案涉房屋属于违法建筑心知肚明。（三）一审法院在错误认定上述事实的基础上，作出一审判决存在明显的法律适用错误。根据郭春明以上所述，案涉建筑属于违法建筑物，不适用《中华人民共和国物权法》调整的范畴，应当适用《中华人民共和国城乡规划法》的规定，先由行政主管部门对上述房屋进行处理，后再进行民事诉讼程序。一审法院以《中华人民共和国物权法》作出判决，属于事实认定及法律适用错误。综上，恳请二审法院判如所请。陈添二审答辩称，我方答辩意见与上诉意见一致。陈田公司、泰达公司二审述称，我方同意郭春明的上诉意见。陈添于2020年8月20日向一审法院起诉请求：1.确认陈添与郭春明于2006年8月7日签订的《物业购买协议》无效；2.确认郭春明与陈田公司、泰达公司签订的关于陈田村××北××号房屋（房屋面积579.93平方米）拆迁补偿协议中的权益属陈添所有；3.郭春明将前述房屋涉及的宅基地使用证等资料原件返还给陈添；4.郭春明将与陈田公司、泰达公司签订上述拆迁补偿协议已取得的拆迁补偿款2681196.29元返还给陈添；5.本案诉讼费用由郭春明承担。一审法院认定事实：1997年3月3日，广州市白云区新市镇人民政府向陈添颁发穗郊字第0406082号《农村（墟镇）宅基地使用证》，记载房屋座落新市陈田村，面积86.9平方米，层数6层，建筑面积579.93平方米。2006年8月7日，陈添（甲方）与郭春明（乙方）签订《物业购买协议》，约定甲方家庭成员同意，乙方愿出63万购买甲方位于陈田村××北××号一幢六层住宅楼（面积579.93平方米），该物业宅基地证号为0406082；有关该物业在甲方转让乙方前的一切债权债务与乙方无关，甲方收齐款项后即将宅基地使用证及相关证件交给乙方；如遇国家政策需要拆迁，乙方所享有的房屋拆迁补偿费用完全归乙方所有；成交后双方不得违反合约，违约方须赔偿另一方交易金额的双倍；等等。落款处均为甲、乙双方及双方的家庭成员签名。2020年3月25日，陈添委托广东红棉律师事务所向郭春明发出律师函，认为上述《物业购买协议》违反了相关法律规定，告知郭春明该协议无效，并要求郭春明返还案涉房屋；等等。陈添出示EMS快递单，显示邮寄律师函至郭春明案涉房屋地址，邮件显示于2020年3月26日已妥投。郭春明称并未收到上述律师函。2020年8月17日，陈添另案起诉郭春明进行开庭审理，案号为（2020）粤0111民初25202号。该案陈添诉讼请求为：1.确认陈添、郭春明于2006年8月签订的《物业购买协议》无效；2.郭春明将位于陈田村××北××号房屋返还给陈添；3.郭春明将第二项诉讼请求涉及的宅基地使用证、白云区镇私房报建表、报建图纸、五边空地转让协议、收据原件返还给陈添；4.本案诉讼费由郭春明承担。该案审理中，陈添、郭春明均确认陈添已交付上述资料给郭春明，郭春明已支付房款63万元。2020年8月21日，广州市规划和自然资源局向一审法院复函，记载经核，查无穗郊字第0406082号宅基地使用证的档案资料，亦无广州市陈田村××北××号地址的权属登记信息。2020年12月10日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向一审法院提供穗郊字第0406082号农村（墟镇）宅基地使用证（存根）复印件以及该房屋的私房报建表，显示该宅基地证所涉及的6层房屋已经过相关村委、镇政府审批同意。审理中，陈添出示五边空地转让协议复印件、白云区镇私房报建表复印件及10张收据复印件，郭春明仅确认其持有《物业购买协议》原件一份、《农村（墟镇）宅基地使用证》原件一份、白云区镇私房报建表一份、五边空地转让协议一份、设计图2份、3张收据原件。另，陈添、郭春明均确认陈添将案涉房屋出售给郭春明后，郭春明自行加建了2层半。一审法院释明合同无效后，郭春明明确在本案中不要求处理合同无效的后果。一审法院认为，案涉房屋为宅基地房屋，陈添与郭春明签订《物业购买协议》。但由于郭春明非集体经济组织成员，故陈添出售案涉房屋的行为违反了我国相关法律法规的强制性规定，上述《物业购买协议》依法为无效合同，现陈添请求确认与郭春明签订的《物业购买协议》无效，一审法院予以支持。关于返还资料，郭春明确认收到陈添交付的《农村（墟镇）宅基地使用证》原件一份、白云区镇私房报建表一份、五边空地转让协议一份、设计图2份、3张收据原件，现合同无效，陈添要求郭春明返还宅基地使用证及上述相关证件资料具有法律依据，一审法院予以支持。关于陈添要求确认案涉房屋拆迁补偿权益归陈添享有，陈田公司确认案涉房屋的拆迁补偿协议尚未签署完毕，案涉房屋可取得的拆迁补偿款及复建安置房屋仍需待协议签署后才能确定，且复建安置补偿的房屋面积及位置尚需待分配后才能确定，故案涉房屋是否享有拆迁补偿权益尚未确定，陈添此时提起本案诉讼尚不具备处理条件，故一审法院暂不予调处。关于陈添要求郭春明返还泰达公司支付的补偿款2681916.29元，泰达公司确认已支付的2681916.29元属于租金补贴和提前拆屋补贴，并非依据政府的拆迁补偿方案需支付的款项，陈添要求郭春明向陈添返还该款项无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，于2021年1月29日判决如下：一、确认陈添与郭春明于2006年8月7日签订《物业购买协议》无效；二、自判决生效之日起五日内，郭春明向陈添支付返还穗郊字第0406082号《农村（墟镇）宅基地使用证》原件1份、白云区镇私房报建表1份、五边空地转让协议1份、设计图2份、收据原件3张；三、驳回陈添的其他诉讼请求。一审案件受理费28250元，由陈添负担24931元，由郭春明负担3319元；本案财产保全费5000元，由陈添负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：根据陈田经济联合社于2017年3月15日通过的《陈田经济联合社“城中村”改造拆迁补偿安置方案》（以下简称为《拆迁补偿安置方案》），其中第二部分“住宅房屋的复建安置补偿”包括安置房屋、复建安置房屋弃产补偿、临迁费、搬迁补助费、签约和搬迁奖励等。一审期间，陈田公司表示其司将根据该《拆迁补偿安置方案》与郭春明签订拆迁补偿协议，拟签订的协议中约定拆迁补偿款约237万元，复建安置房屋面积308平方米，最终以实际支付的金额及安置面积为准，现该协议尚未盖章。泰达公司于诉讼中表示其司负责陈田村“城中村”改造项目的动迁工作，为鼓励案涉房屋权属人将案涉房屋腾空交还给陈田公司，以便本项目加快推进一期改造范围内的复建工作，泰达公司于2020年8月7日向郭春明支付了租金补贴和提前拆屋补贴等2667791.9元，于2020年10月22日向郭春明支付租金补贴和提前拆屋补贴14124.39元，共计2681916.29元，该款项均为泰达公司按照公司内部方案以自有资金自行支付，不属于《拆迁补偿安置方案》中的补偿款。二审期间，陈添确认其并非广州市白云区黄石街陈田村村民。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，陈添与郭春明就案涉房屋买卖合同所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.陈添主张确认郭春明与陈田公司就案涉房屋拆迁所签订拆迁补偿协议中的权益归其所有是否成立；2.郭春明应否向陈添返还其从泰达公司处取得的租金补贴、提前拆屋补贴2681916.29元；3.郭春明主张驳回陈添的起诉理由是否成立；4.一审法院对案涉合同无效的法律后果处理是否恰当。现评析如下：关于陈添主张确认郭春明与陈田公司就案涉房屋拆迁所签订拆迁补偿协议中的权益归其所有是否成立的问题。本案中，郭春明并非案涉房屋所在集体经济组织成员，故一审法院认定陈添与郭春明签订的《物业购买协议》因违反法律法规强制性规定而无效并无不当，本院予以确认。案涉房屋在陈田村实施“城中村”改造项目过程中已被拆除，现陈添要求确认陈田公司与郭春明签订的拆迁补偿协议中的权益归属其所有，但陈田公司已明确表示双方尚未正式签署拆迁补偿协议，案涉房屋拆迁实际可获得的拆迁补偿款及复建安置房屋面积均需待协议签署后才能确定，且以实际履行为准。因此，在协议内容尚未得到最终确定的情况下，一审法院认定陈添的该项诉请尚不具备处理条件，从而作出不予调处的认定并无不妥，本院予以维持。陈添上诉认为案涉房屋可取得的拆迁补偿权益及具体数额已经明确，欠缺事实依据，对其提出的该项诉讼请求本院不予支持。关于陈添上诉提出一审法院未调取拆迁补偿协议、存在程序不当的问题，因陈田公司在诉讼中已明确表示其尚未完成拆迁补偿协议的签署，而陈添也未能提供反证予以推翻，在此种情况下，一审未继续向陈田经济联合社调取该协议，程序并无不当。关于郭春明是否应当向陈添返还其从泰达公司取得的租金补贴、提前拆屋补贴问题。诉讼中，泰达公司已明确表示其向郭春明支付的租金补贴及提前拆屋补贴并不属于陈田经济联合社所制定的《拆迁补偿安置方案》中所指拆迁补偿款项范畴，该部分补贴均是泰达公司作为拆迁实施方为鼓励房屋实际使用人及时腾空交还房屋而给予的补偿费用，且该部分费用的支付并不影响陈田公司另行按照《拆迁补偿安置方案》的规定与相关房屋权属人签订拆迁补偿协议及支付拆迁补偿款。对此，从陈田公司拟与郭春明另行签订拆迁补偿协议的事实亦可得到印证。因此，陈添要求郭春明返还该款项，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于郭春明主张驳回陈添的起诉理由是否成立。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，虽陈添亦非案涉房屋所在村集体组织成员，但根据一审查明的事实可知，广州市白云区新市镇人民政府已于1997年3月3日就案涉房屋向陈添核发了穗郊字第0406082号《农村（墟镇）宅基地使用证》，故在该宅基地使用证未被依法撤销之前，可认定陈添为该宅基地房屋权属人。另根据广州市白云区人民政府黄石街道办事处向一审法院提供的私房报建表，显示该宅基地证所涉6层房屋已经过村委、镇政府审批同意建设。现郭春明并未提供相反证据推翻上述权属证明，且案涉房屋已实际被拆除，故其上诉认为本案应由行政部门先行对案涉房屋违法建设问题作出处理，并据此要求驳回陈添的起诉，理据不足，本院亦不予支持。关于一审法院对案涉合同无效的法律后果处理是否恰当的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，一审法院判令郭春明应向陈添返还其宅基地使用证及相关资料，合理合法，自应予以维持。而郭春明经一审法院释明后自行表示无需在本案中处理合同无效的后果，也并未反诉主张损失赔偿，故一审法院根据当事人的诉讼主张作出相应裁判并无不妥。郭春明上诉认为一审判决内容违反诚实信用及公平原则，明显缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，陈添、郭春明的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予以驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费28242.34元，由陈添负担28142.34元，由郭春明负担100元。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年六月三十日法官助理杨希书记员叶小琳