山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3750号 上诉人（原审被告）：青岛浩海天实业有限公司，住所地：山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：郭永宗，总经理。 委托诉讼代理人：张宏伟，山东鲁能律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山东省青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村村民委员会，住所地：山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：孟广家，主任。 委托诉讼代理人：薛惠丽，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹秀秀，山东首辰律师事务所律师。 上诉人青岛浩海天实业有限公司（以下简称浩海天公司）因与被上诉人山东省青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村村民委员会（以下简称孟家滩村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初18782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浩海天公司上诉请求：1.撤销一审判决书，将案件发回重审或查明案件事实后，依法改判：驳回孟家滩村委会一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由孟家滩村委会承担。事实与理由：1.2017年5月16日，浩海天公司与孟家滩村委会签订了网点房屋租赁协议，该协议2.3条款约定：“付清租金之日，甲方交付房屋给乙方，甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收，验收合格的按本条2.2计收租金，对于验收不合的房屋，乙方有权拒收，并不计算租金，至甲方修复完毕符合交房条件，经甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收合格的，方可开始计算租金。”此时，浩海天公司早已向孟家滩村委会缴纳了1000万元的租金和600万元保证金，孟家滩村委会分别于2018年8月28日开具租500万元发票、2018年11月26日开具400万元发票、2019年5月29日开具100万元发票（一审法院对交款过程认定错误）。首先，上述条款已明确浩海天公司正式接收使用房屋须经四个步骤，缴纳房租－交房试用检测－验收合格－正式交房并计收房租（如果验收不合格－拒收房屋、不交房租），并非传统简单的一手交钱一手交房的履行方式，双方履行租赁协议有先后顺序。本案中，房屋正式交付使用前多了以先试用的方式检测验收的环节，根据检测验收的结果决定是否缴纳房租以及从何时起算房租。其次，双方根据协议再会同五方对房屋验收，验收合格则计收房租，验收不合格则进行整改至合格后计收房租。也就是说在浩海天公司交付房租后，未经五方进行验收前，涉案房屋已交给浩海天公司，只不过计收房租的时间是以涉案房屋何时经五方验收合格为起点，并非是以何时交付房屋为起算点。一审法院以交付房屋作为计收房租的起点，显然违反了双方租赁协议的约定，违背了当事人的意思自治原则，也缺乏事实和法律依据。然后，因房屋质量问题，涉案房屋一直没有正式交付，至今仍旧多处开裂、漏水，甚至出现了水帘洞的景观，各承租业户怨声载道，整个二层根本无法正常试用。孟家滩村委会2019年4月18日通知及《关于青岛浩海天实业有限公司网点租赁费说明》，虽有浩海天公司法定代表人的签字，但该签字只是说明浩海天公司收到了该通知，收到通知时，浩海天公司在未经核对账目及相关具体数据的情况下，不可能对通知的内容记得准确无误，因此虽有签字但并非是对通知内容的确认。另外在该通知中，孟家滩村委会自认泰华标段因质量问题未交付网点房6154.6平方米，实际上有质量问题的房屋面积平方数远远多于此数，并且至今没有整改完成。关于房屋质量问题及由此涉及到的相关面积与孟家滩村委会主张的解除合同、房租等诸多事项存在直接利害关系，浩海天公司在一审中已申请司法鉴定，但一审法院并未鉴定就直接判决，其做法显然欠妥。最后，双方虽于2017年5月16日签订租赁合同，但因部分房屋没有完工，孟家滩村委会当时并未全部交付。根据租赁协议约定该交付房屋的目的是为了检测房屋质量是否合格，并非是正式的交接使用（因为此时房屋并未经过五方验收），而浩海天公司接收试用的目的是为了检验房屋质量、消防等事项是否合格，以保证正式交接后能够符合约定用途及实现合同目的，双方约定检验的方式就是先试用，浩海天公司在检验过程中发现房屋质量及消防等均有问题，但孟家滩村委会至今没有整改至合格标准，更没有按照网点房屋租赁协议2.3条款的约定进行五方验收，通过公证书、现场图片、视频、一审法院组织的现场勘察等证据可以确定房屋存在多处开裂、漏雨等现象，根本无法通过五方验收，2018年8月8日更是经消防检查为不合格，因此，根据消防法等法律规定，应当停止使用。因为房屋质量一直有问题，并且一直没有经五方验收合格，至今仍处于试用期限内，没有达到法定和约定使用条件，也没有正式交付使用，根据合同法第67条、216条的规定，浩海天公司享有后履行抗辩权，有权拒付房租。一审法院认为涉案房屋交付使用即合格，这违反双方租赁协议约定，也是对双方约定的误解，孟家滩村委会在一审中一再强调涉案房屋已经五方验收，但一直没有提供相关证据予以证实。2.孟家滩村委会一审民事起诉书第1项诉讼请求为“请求依法确认双方于2017年5月16日签订的《网点房屋租赁协议》于2019年8月14日解除”，孟家滩村委会在该项原诉讼请求非常明确，要求法院确认租赁协议解除时间，并非是要求法院判决解除租赁协议。如果孟家滩村委会对于自己的主张没有足够的证据支持，法院应当依法驳回其诉讼请求，一审法院以释明的方式提醒变更诉讼请求的做法缺乏法律依据。孟家滩村委会一审民事起诉书第4项诉讼请求为“请求依法判令被告支付原告所欠租金15440240.64元（暂计算至2019年9月10日，具体数额以被告实际搬离之日为准）”，而一审法院就此判决的第三项为“青岛浩海天实业有限公司于本判决生效后10日内支付青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会至2019年10月15日拖欠的租赁费9204107.23元、并支付自2019年10月16日起至实际腾出房屋之日的房屋租赁费（按29035.44平方米、401元／平方米／年计算）”，一审判决内容明显与孟家滩村委会的诉讼请求不一致，超过了原诉讼请求的范围，违反法律规定。3.根据民诉法司法解释第一百一十五条的规定，孟家滩村委会提供的诸多证据材料均仅有单位印章，并没有出具该证据的相关工作人员的签名或盖章，这不符合该条关于单位证明材料形式要件的规定，人民法院不应采信。4.合同法第二百二十七条规定解除租赁合同的条件是承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经催收后逾期不交，可解除合同，而浩海天公司不交房租是因房屋不符合合同约定的验收条件，也不符合法定的使用标准，实际上根本没有正式交付，一直没有达到合同约定的支付房租的要求，故浩海天公司有权拒付房租。通过合同法第二百二十一条的规定，可以很清楚确定房屋质量出现问题，作为出租人的孟家滩村委会是第一维修责任人，因为一直没有维修好，也没有组织或达到五方验收标准要求，所以浩海天公司不应支付房租，而提前预付的房租，亦应当予以减免或延长租期。一审法院将维修义务转嫁给浩海天公司并判决支付全部房租的做法理由不充分，事实和法律依据不足。5.一审时，孟家滩村委会与其代理人的委托代理手续不合法。2019年12月2日本案一审庭前会议笔录中显示孟家滩村委会委托了薛惠丽、邹秀秀两名律师代理案件并出庭，在2020年5月11日鉴定前质证笔录中孟家滩村委会的代理律师为薛惠丽，2020年10月21日、2020年11月9日两开庭笔录中孟家滩村委会的代理人为邹秀秀、丁超两位律师，但经查阅并未发现孟家滩村委会撤销对律师薛惠丽的授权委托手续，也就是说，在一审时孟家滩村委会委托了三名律师代理案件并均已出庭，根据《民事诉讼法》第五十八条的规定，孟家滩村委会同时委托三位律师代理诉讼的行为不合法，其代理人在2020年10月21日、2020年11月9日两次开庭时的代理行为违法，其发表的全部意见均不应采纳，一审法院对孟家滩村委会授权委托手续审查不严，与此有关的两次开庭同样违法，两次庭审笔录不应作为裁判的依据。6.一审法院违法剥夺浩海天公司一审反诉权。2020年10月21日庭审笔录第三页第一次开庭法庭调查阶段，浩海天公司提起反诉，但法庭以“在开庭前组织证据交换告知相关举证期限，未在规定期限内提交反诉状”为由，驳回了浩海天公司的反诉。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条的规定，浩海天公司提起反诉的时间符合法律规定，并未超过规定期限，且原判决所谓的“举证期限告知”也未涉及到反诉。同时，孟家滩村委会以浩海天公司未支付租金为由要求解除合同，但浩海天公司未支付租金（使用费）的原因是：浩海天公司未按时交付房屋，且已经用的房屋亦存在严重质量问题，孟家滩村委会的行为造成了浩海天公司的可得利益损失即转租租金差额损失。因此，浩海天公司未支付租金（或使可得利益损失即转租租金差额损失）。因此，浩海天公司未支付租金（或使用费）是基于其遭受的损失远远大于孟家滩村委会所主张的租金，无需另行支付。故孟家滩村委会以上述理由提起反诉请求，该请求为浩海天公司抗辩孟家滩村委会诉讼请求的重要依据与事实理由，将严重影响案件事实的调查和浩海天公司的抗辩，法庭应当依法准许反诉。 孟家滩村委会辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.根据涉案合同2.2、2.3条约定，乙方付清租金之日，甲方交付房屋给乙方，甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收，验收合格的按本条2.2计收租金，对于验收不合格的房屋，乙方有权拒收，并不计算租金，至甲方修复完毕，符合交房条件，经甲乙双方会同代建单位、海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收合格后，方可开始计算租金。五方验收是一种检验方式，其本质是一种检验约定。根据合同法一百五十八条的规定，应在合理期限内提出异议，否则视为验收合格。本案中，浩海天公司至今未支付完第一年的租金，但孟家滩村委会已于2017年5月17日，将除泰华标段的房屋交付给了浩海天公司，浩海天公司也早已转租使用，盈利数额已达上千万。期间浩海天公司从未向孟家滩村委会主张过有任何质量问题，表明浩海天公司已经接受已交付的房屋。因此，浩海天公司未在合理期限内对涉案房屋提出异议，视为合格，应按照合同2.2条约定，自交付房屋起第十六天开始计收租金。一审法院认定的，除泰华标段以外的房屋于2017年5月17日交付，泰华标段房屋于2018年5月10日交付给浩海天公司，自免租期结束后计收租金，事实认定正确。涉案房屋在签订涉案合同前已经完成单体验收，一审诉讼过程中经青岛方圆建设工程质量检测有限公司检测房屋主体结构合格，涉案房屋早已达到可以使用的标准。根据涉案合同第5.2条第一款的约定，房屋进户门内的维修由乙方负责。一审法院进行现场勘查表明，所涉房屋都是室内漏水，应依约定由浩海天公司进行维修。即使不属于浩海天公司的维修范围，按照合同法的规定，浩海天公司应及时通知孟家滩村委会进行维修，若孟家滩村委会未及时维修，其也可自行维修。由此可见，不论是合同目的还是合同法的立法目的，房屋出现漏水等质量问题都不是拖延支付租金的正当理由。浩海天公司无正当理由，拒付租金，经催告其仍不支付，孟家滩村委会有权主张解除涉案合同，一审法院适用法律正确。2.孟家滩村委会第一项诉讼请求本质为请求法院确认孟家滩村委会依据合同约定及法律规定行使解除权后的法律效果，目的为确认合同解除而不是确定解除的日期。因涉案房屋被孟家滩村委会至今未交付给孟家滩村委会，所以无论何日解除，其都应按合同约定的租金标准支付孟家滩村委会租金或占用费。一审法院的释明并未对孟家滩村委会第一项诉讼请求：解除涉案合同的主张有任何实质影响和改变，不需重新指定举证期限。对第四项诉讼请求数额的认定，亦是法官依法行使审判权的结果，并未违反任何法律规定。3.诉讼过程中更换代理人是诉讼当事人的合法权利，孟家滩村委会按照法律规定及时提交了对薛惠丽、邹秀秀律师的委托代理手续，代理人薛惠丽在诉讼过程中的代理意见均有孟家滩村委会的合法授权，一审法院采纳其意见合法有据。2020年10月，孟家滩村委会决定更换丁超、邹秀秀为代理人，并及时与一审法官联系并提交了新的委托代理手续。孟家滩村委会在一审诉讼中始终委托的代理人数为两人，并不违法法律规定，一审法院采纳变更前后代理人的意见合法有据。4.本案一审法院组织多次庭审，浩海天公司均未提出反诉请求，在法庭调查过程中，浩海天公司所提交的次承租合同证明其一直在转租盈利，且未提交任何证据证明其因漏水产生了任何损失，其抗辩理由缺乏证据支撑，一审法院也并未支持。但在最后一次庭审中浩海天公司却提出反诉，明显是恶意拖延诉讼过程，损害孟家滩村委会合法权益的手段。 孟家滩村委会向一审法院起诉请求：1.依法确认孟家滩村委会、浩海天公司于2017年5月16日签订的《网点房屋租赁协议》于2019年8月14日解除；2.依法判令浩海天公司立即腾空并搬离2017年5月16日《网点房屋租赁协议》所涉网点并交还给孟家滩村委会；3.依法判令浩海天公司将涉案房屋结构、消防设施及水电走线恢复原状；4.依法判令浩海天公司支付孟家滩村委会所欠租金15440240.64元（暂计算至2019年10月13日，具体数额以浩海天公司实际搬离之日为准）；5.本案诉讼费用由浩海天公司承担。事实和理由：2017年5月16日，孟家滩村委会与浩海天公司签订了《网点房屋租赁协议》，协议约定，孟家滩村委会将位于双珠路和烟台路的商业网点房租赁给浩海天公司使用，孟家滩村委会保证租赁物已通过单体验收，房屋接收时的状态及接受时间以双方签署的《房屋交接单》为准；租赁物面积为29276平方米，租期为6年，前三年租金不变，第一年至第三年年租金为每平方米401元，每年共11739676元，自第四年起每年比上年度递增10%；协议所涉租赁物租金应从合同签订并交付房屋起第16天开始计收；租金每年一交，先交费后使用，协议签订前浩海天公司缴纳第一年租金1000万元，余款在签订协议之日起十日内付清，此后每年租金需在4月30日前缴清，每逾期一日，孟家滩村委会有权向浩海天公司按应缴款项的千分之三加收滞纳金；签订协议时，浩海天公司需缴纳600万元作为履约保证金，待租赁期届满后无违约事项无息返还。如浩海天公司未能在租金缴纳起始日至一月内足额交付租金的，孟家滩村委会有权从履约保证金中扣除应缴纳的租金和滞纳金；浩海天公司应当自履约保证金被扣除后一个月内交齐下一年度租金并补齐被扣除的履约保证金，继续履行合同。一个月内交不齐下一年度租金的，浩海天公司除应支付滞纳金外，已缴纳的履约保证金不予退还，孟家滩村委会有权解除合同并收回出租的商业用房；浩海天公司不得拆改房屋的结构，应保证出租物的进户门、窗及设施（包括但不限于消防设施等）的完好，若造成上述部位毁损的，浩海天公司应负责维修至正常使用状态，若不能，浩海天公司应赔偿实际损失。孟家滩村委会于签订本协议后将除泰华段网点以外的租赁物交付给浩海天公司、于2018年5月10日将泰华段所涉网点交付给浩海天公司。浩海天公司接收后未经孟家滩村委会同意私自进行装饰装修，并更改了案涉房屋结构、消防设施和水电走线。至今为止，浩海天公司只支付了1000万租金，孟家滩村委会多次讨要剩余租金未果，为维护孟家滩村委会的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。 浩海天公司一审辩称：1.孟家滩村委会诉讼请求的第一项不应得到支持，合同应继续履行，本案中浩海天公司行为并未构成根本违约，是因为孟家滩村委会交付房屋不及时，及交付的房屋存在严重质量问题导致无法使用而产生的纠纷，该纠纷不属于造成合同根本违约的事由，由此孟家滩村委会诉讼请求一不应得到支持；2.孟家滩村委会诉讼请求二合同尚未到期，浩海天公司无需腾空及搬离所租赁的网点房屋；3.诉讼请求三浩海天公司并未更改涉案房屋的结构及消防设施；4.诉讼请求四中因孟家滩村委会、浩海天公司之间签订的《网点租赁协议》约定孟家滩村委会、浩海天公司双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位进行五方验收，验收合格的按本条2.2计收租金，对于验收不合格的房屋，乙方有权拒收并不计算租金，至甲方修复完毕符合交付条件经甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位进行五方验收，五方验收合格后方可计收租金，孟家滩村委会交付的房屋并未通过五方验收，在孟家滩村委会的诉状中陈述孟家滩村委会保证租赁物已通过单体验收，该表述在合同中并未有任何体现，孟家滩村委会实际交付给浩海天公司所使用的房屋至今未达到合同的约定，因此浩海天公司方有权要求孟家滩村委会在五方验收合格后开始收取租金，由此孟家滩村委会诉讼请求四不应得到支持；5.本案诉讼费用由孟家滩村委会自行承担。 一审法院认定事实：2017年5月16日，孟家滩村委会作为出租人（甲方）与浩海天公司作为承租人（乙方）签订《网点房屋租赁协议》，双方约定：孟家滩村委会将座落于黄岛区，位于双珠路和烟台路的商业网点出租给浩海天公司，面积29276平方米，租赁物的实际面积以黄岛区房管中心实际测量为准并以此计收租金，租期为6年，前3年租金不变，第一至第三年年租金401元／平方米，每年租金为11739676元；自第4年起每年比上年度递增10%。甲方保证本协议涉及的租赁物都已通过单体验收，房屋接收时的状态及接收时间以双方签署《房屋交接单》为准。该合同第2.2条约定计收租金起始日：本合同所涉租赁物的租赁费应从签订合同并交付房屋起第十六天开始计收（前十五天为免租期）；免租期内，乙方可在租赁物业内进行装修且无须支付租金，并可在征得甲方书面同意后在免租期内启用租赁物业营业。第2.3条约定租金的交纳：本合同所涉租赁物的租金每年一交，先交租金后使用。甲乙双方签订合同前乙方缴纳第一年租金1000万元，余款1250522.84元（已扣除第一年免租期租金）在签订合同之日起10日内全额付清。付清租金之日，甲方交付房屋给乙方，甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收，验收合格的按本条2.2计收租金，对于验收不合格的房屋，乙方有权拒收，并不计算租金，至甲方修复完毕符合交房条件，经甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收合格后，方可开始计算租金。甲方在收到租金七日内出具发票。此后，每年度租金乙方需在承租第一年的交款日即每年4月30日（合同签订之日往前算十天）之前交齐，每逾期一日，甲方有权向乙方按应交款项的千分之三加收滞纳金。第2.4条约定签订合同时，乙方需缴纳陆佰万元作为履约保证金，待租期届满后无违约事项无息返还。履约保证金在任何情况下不能转为租金，乙方未能在租金交纳起始日至一月内足额交付租金的，甲方有权从履约保证金中扣除应交纳租金和滞纳金；乙方应当自履约保证金被扣后一月内交齐下一年度租金并补齐被扣除的履约保证金的，继续履行合同；一月内交不齐下一年度租金的，乙方除应支付滞纳金外，已交纳的履约保证金，甲方不再退还，甲方有权解除合同并收回出租的商业用房。第2.5条约定本合同所涉租赁物由物业公司（青岛瑞源物业有限公司）负责物业管理，物业管理费由物业公司收取，每平米每月0.95元，水电费由物业公司按照相关规定收取，乙方自行到物业公司处缴纳物业费及水电费。第4.1条约定租赁期间，乙方不得私自转租该租赁物。如需将该租赁物进行转租，需事先征得甲方的书面同意，任何情况下乙方不得就租赁物进行抵押。第5.1条约定装修装饰：（1）本合同所涉租赁物的门头牌及装修由乙方向甲方提出书面申请，甲方书面同意后方可施工，需按照规定报上级主管部门审批的，须获得上级部门批准后方可进行施工。在租赁期满或经双方协商一致解除租赁合同时，乙方凡是可以移动且拆除时不构成租赁标的物损毁的物品或装饰物，由乙方自行处理，在拆除装修后，必须恢复房屋承租前状况并清理干净。凡依附于墙体的装修、设施凡拆卸可能影响房屋结构及整体美观的物品无偿归甲方所有，乙方不得拆除。乙方单方违约导致合同解除的，其装修添附的设施无偿归甲方所有，不得拆除。第5.2条约定维修管理：（1）房屋进户门内的维修由乙方负责，也可委托物业公司进行有偿维修，维修费用由双方协商确定。由乙方添置的设施由乙方负责；房屋的共有部位和共用设施，在维保期内的由开发商负责维修，不在维保期内的由乙方负责养护、维修，相关的费用由乙方承担。（2）乙方不得破坏经营性用房的各项设施，租赁物的水、电、气，采暖的进户管线的管、线、闸、阀及暖气片由乙方维修，也可委托物业公司进行有偿维修，维修费用由双方协商确定。（3）由于建筑质量、房屋结构等原因出现的房屋损坏，乙方有义务及时向甲方报告，否则出现问题，后果由乙方自负。 协议签订后，浩海天公司于2017年3月23日交纳的投标保证金500万元及同年5月19日交纳的投标保证金100万元转为履约保证金。浩海天公司于2018年8月28日交纳租赁费500万元，2018年11月26日交纳租赁费400万元，2019年5月29日交纳租赁费100万元，以上共计1000万元。 本案涉及的房屋于2014年11月5日取得建设工程规划许可证。 协议签订后涉案网点房大部分被浩海天公司转租。 2019年4月18日，孟家滩村委会向浩海天公司通知一份，内容为：青岛浩海天实业有限公司：根据隐珠街道经管统计中心要求，经查账落实你单位2017年5月16日至2018年5月16日尚欠我村委会网点租赁费1250522.84元，因当时泰华标段网点房存在质量问题，未交付给你单位，村委会与海润公司对存在质量问题的网点房已于2018年5月10日维修完成并交付给你单位，在扣除未交付期间租赁费，你单位2017年5月16日至2018年5月16日租赁期内尚欠39805.46元。2018年5月16日至2019年5月16日欠网点房租赁费11739676元。2018年5月11日至2019年5月11日欠双珠路办公楼租赁费123336.80元。合计欠款11902818.26元。请你单位在接到本通知之日起三日内缴清所欠款项，逾期不交将按照合同约定执行。（甲方在收到租金七日内出具发票。此后，每年度租金乙方需在承租第一年的交款日即每年4月30日（合同签订之日往前算十天）之前交齐，每逾期一日，甲方有权向乙方按应交款项的千分之三加收滞纳金）。 该通知附《关于青岛浩海天实业有限公司网点房租赁费说明》2017年5月16日至2018年5月16日在扣除免租期后合计租赁费总额11250522.84元，已缴纳10000000.00元，尚欠租赁费1250522.84元。泰华标段因质量问题未交付网点房6154.6平方米，村委会与海润公司于2018年5月10日完成网点房维修工作并交付青岛浩海天实业有限公司。在扣除未交付期间租赁费，你单位2017年5月16日至2018年5月16日租赁期内尚欠39805.46元。泰华标段网点房年租赁费：6*154.46平方米*401元/平方米=2467938.46元。泰华标段网点房月租赁费：2467938.46元/12个月=205661.54元。泰华标段网点房日租赁费：205661.54元/31天=6634.24元。租赁期内尚欠租赁费：6634.24*6天=39805.46元。2018年5月16日至2019年5月16日欠交租赁费11739676元合计欠交租赁费：11779481.46元。浩海天公司法定代表人郭永宗在上述通知和网点房租赁费说明上签字。 2019年4月17日，浩海天公司向孟家滩村委会发送律师函一份，内容为：山东金润通律师事务所依法接受青岛浩海天实业有限公司（以下简称“委托人”）的委托，就你单位交付的孟家滩社区网点房、超市整体招租项目（项目编号：JNZB17006）的网点房全部存在漏雨、墙体开裂等严重质量问题一案，本所指派崔金山、王宇律师具体承办该项法律事务。本律师谨慎的审查了委托人提交的《孟家滩社区网点房、超市整体招租项目（二次）竞争性谈判采购文件》（项目编号：JNZB17006）和《中标通知书》，及你单位与委托人签订的孟家滩社区《网点房租赁合同》；认为委托人中标该项目及你单位签订的《网点房屋租赁合同》合法有效，租赁合同2.3条约定对租赁房屋五方进行验收合格后，方可开始计算租金，但租赁房屋至今未通过五方验收合格，且前述租赁合同项下标的物，全部存在的漏雨、墙体开裂等严重质量问题（具体质量问题详见本律师函附件一、房屋质量问题照片一套），无法正常使用；委托人此前已经多次口头和书面方式要求你单位尽快修复完毕，但你单位至今未修复。你单位的上述行为，违反了双方所签订租赁合同的约定，已经构成严重违约，基于你单位的前述违约行为，也直接导致委托人对第三方违约，给委托人造成了巨大的经济损失。本律师根据委托人授权，特向你单位函告如下：限你单位在接到本律师函之日起三十日内，将租赁房屋达到五方验收合格条件，同时立即修复所租赁房屋所存在的质量问题；逾期，本律师将代表委托人诉诸法律程序，同时追究你单位的违约责任。特此函告! 2019年7月29日，孟家滩村委会委托律师给浩海天公司回复函一份，内容为：鉴于：2017年5月16日，贵司与青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会（以下简称“孟家滩村委会”）签订《网点房屋租赁协议》，约定孟家滩村委会将往于双珠路和烟台路的商业网租赁给贵司使用，面积为29276平方米；孟家滩村委会保证租赁物通单体验收，房屋接收时的状态及接受时间以双方签署的《房屋交接单》为准；商业网点租期为6年，第一年至第三年年租金11739676元，自第4年起每年比上年度递增10%；合同所涉租赁物的租赁费应从签订合同并交付房屋起第16天开始计收；租金每年一交，先交费后使用，合同签订前贵司缴纳第一年租金1000万元，余款在签订合同之日起十日内付清，此后每年租金需在4月30日前缴清，每逾期一日，孟家滩村委会有权向贵司按应缴款项的千分之三加收滞纳金；签订合同时，贵司需缴纳600万元作为履约保证金，待租赁期届满后无违约事项无息返还。如贵司未能在租金缴纳起始日至一月内足额交付租金的，孟家滩村委会有权从履约保证金中扣除应缴纳的租金和滞纳金；贵司应当自履约保证金被扣后一月内交齐下一年度租金并补齐被扣除的履约保证金的，继续履行合同；一月内交不齐下一年度租金的，贵司除应支付滞纳金外，已交纳的履约保证金不予退还，孟家滩村委会有权解除合同并收回出租的商业用房。2019年4月18日，孟家滩村委会向贵司发出通知，通知贵司于接到通知之日起三日内缴清所欠租赁费，因泰华标段网点房存在质量问题已于2018年5月10日维修完成并交付贵司，扣除未交付期间的租赁费，贵司自2017年5月16日至2019年5月16日仍欠网点租赁费11779481.46元。2019年4月17日，贵司委托山东金润通律师事务所向孟家滩村委会发出律师函，要求孟家滩村委会在收到律师函之日起三十日内，将租赁房屋达到五方验收合格条件，同时立即修复所租赁房屋存在的质量问题。孟家滩村委会已收悉该律师函。（上述内容根据青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会提供的材料及陈述整理）。 山东首辰律师事务所接受孟家滩村委会的委托，就贵司委托山东金润通律师事务所向孟家滩村委会发出的律师函回复如下：一、根据双方签订的《网点房租赁协议》，贵司于签订协议时对房屋接收时的状态已知悉，且租赁房屋均已通过单体验收，完全符合合同约定的交付条件；经五方验收，孟家滩村委会组织相关单位对贵司提出存在问题部分已妥善修缮，符合使用要求，并扣除了相应时间的租金。二、如贵司认为租赁房屋不符合使用条件，请将所涉房屋交还给孟家滩村委会，但仍应按照合同约定支付交还前的租赁费并承担违约责任。三、请贵司于收到本函之日起7日内缴清所欠租赁费。逾期，孟家滩村委会将通过法律途径予以解决，并追究贵司的违约责任。 一审审理过程中，浩海天公司认为孟家滩村委会交付的房屋的实际面积未达到双方签订的《网点房租赁协议》约定的面积29276平方米，严重影响其使用，于2020年1月19日向一审法院申请对涉案房屋的面积进行测量鉴定，经一审法院委托，青岛青青岛土地房地产评估测绘有限公司于2020年8月28日出具测绘报告，结果为孟家滩村委会、浩海天公司双方指定的商业网点建筑面积为29035.44平方米（不包括xx路xx号xx号网点）。浩海天公司支付鉴定费15万元。 2020年8月29日，一审法院组织双方当事人就涉案网点房的漏水情况进行了现场查看，后双方分别向法院出具了《2020年8月29日门头房漏水明细》。经现场查看，涉及漏水的网点房孟家滩村委会提交的明细中共38个，浩海天公司提交的共32个。 孟家滩村委会提交的瑞源物业出具的《孟家滩网店开户时间登记表》记载：自2017年5月17日始涉案网点房屋由次承租人陆续使用。 双方当事人有争议的问题：1、涉案网点房的交付时间。孟家滩村委会主张，泰华标段（1260－1288）网点：根据浩海天公司提交的《2017.5.6--2019.10.13门头使用费汇总明细表》，结合孟家滩村委会提交的郭永宗签字确认签收的《通知》，浩海天公司对泰华标段系2018年5月10日交付没有异议。中建六局标段（514－568、1210－1256）网点：孟家滩村委会已提交《网点钥匙交接明细表》、《孟家滩网店开户时间登记表》，足以证明该标段网点系2017年5月17日交付。琅琊标段（468－506）网点：该标段与中建六局标段一并于2017年5月17日交付。涉案网点房除泰华段因有质量问题于2018年5月10日向浩海天公司交付之外，其余网点房全部于2017年5月17日向浩海天公司交付。 首先，瑞源物业出具的《孟家滩网店开户时间登记表》所载开户时间指的是根据物业统计房屋最早使用时间，未开户或者开户较晚的原因在于浩海天公司对外出租较晚或者未租出去。结合《孟家滩网店开户时间登记表》及浩海天公司提交的次承租合同的签订时间及租赁期间可知，《孟家滩网店开户时间登记表》中的开户时间多集中在浩海天公司与次承租人签订合同前后。结合浩海天公司提交的《2017.5.6--2019.10.13门头使用费汇总明细表》及其提交的次承租合同的签订时间及租赁时间可知，浩海天公司所陈述的交付时间指的是浩海天公司对外出租该网点的时间，而非孟家滩村委会向其交付该网点的时间。孟家滩村委会向浩海天公司交付时间与浩海天公司对外转租网点时间一致显然也不符合常理。其次，根据浩海天公司提交的《2020.8.29号门头漏雨明细》中第29项列明烟台路xx号未出租；浩海天公司提交的（2019）鲁青岛黄岛证经字第315号公证书保全证据工作记录一中第3页第17、18、19项分别记载了烟台路xx号、xx号、xx号情况。由此，xx、xx、xx均已交付浩海天公司，并由浩海天公司控制使用。但浩海天公司在一审庭审中及其提交的《2017.5.6--2019.10.13门头使用费汇总明细表》中均表示上述三处网点未交付，显然，关于琅琊标段是否交付以及交付时间浩海天公司在做虚假陈述。并且，在鉴定过程中，法院、鉴定机构及双方当事人查验现场时以及法院组织现场查看漏水情况时，均是由浩海天公司掌握该标段的钥匙。鉴于上述情况，在孟家滩村委会已经提交证据证明琅琊标段已于2017年5月17日交付的情形下，如浩海天公司抗辩未交付及交付时间，应由浩海天公司承担举证责任。 浩海天公司提交《2017年5月6日-2019年10月13日门头使用费汇总明细表》，证明涉案网点房未全部交付，且未按合同约定交付。对孟家滩村委会提交的《网点钥匙交接明细表》质证称因系复印件真伪不明，且交接明细表上签字的丁素珍系并非浩海天公司人员，经查丁素珍于2018年入职郭氏集团。对于查看现场时网点房钥匙掌握在哪一方手中并不代表对网点房的控制，也并不能说明孟家滩村委会手中无涉及的网点房钥匙。 一审法院认为，结合孟家滩村委会提供的《网点钥匙交接明细表》、《孟家滩网店开户时间登记表》、浩海天公司签字确认的通知及浩海天公司提交《2017年5月6日-2019年10月13日门头使用费汇总明细表》、《2020年8月29日门头房漏水明细》和公证书记载的内容，能够证明涉案网点房泰华标段于2018年5月10日向浩海天公司交付，其余网点房全部于2017年5月17日向浩海天公司交付。对于浩海天公司主张的孟家滩村委会未按合同约定交付房屋问题，合同约定“租金每年一交，先交租金后使用。付清租金之日，甲方交付房屋给乙方”，事实上浩海天公司交纳房屋租金的时间为：2018年8月28日交纳租赁费500万元，2018年11月26日交纳400租赁费万元，2019年5月29日交纳租赁费100万元，共计1000万元，与合同中先付费后使用的约定不一致，故浩海天公司的辩解意见证据不足一审法院不予认定。 2、涉案网点房屋是否存在质量问题影响浩海天公司使用。浩海天公司主张，案涉房屋存在严重的漏雨质量问题，造成相应商户的损失极为严重，部分商户已经不能使用，并提交公证书、漏雨部分照片及视频予以证明。孟家滩村委会对浩海天公司提交的证据真实性、合法性、关联性均不予认可，视频无法显示拍摄时间，不能证明孟家滩村委会在交付房屋时存在质量问题，且浩海天公司在案涉房屋交付时及交付使用后很长时间内未提出过质量异议。签订协议时浩海天公司对房屋接收时的状态已知悉，且租赁房屋均已通过单体验收，完全符合合同约定的交付条件；经五方验收，孟家滩村委会组织相关单位对浩海天公司提出存在问题的部分已妥善修缮，符合使用要求，并扣除了相应时间的租金。根据租赁合同第5.2条约定：房屋进户门内的维修由乙方负责，也可委托物业公司进行有偿维修，维修费用由双方协商确定。由乙方添置的设施由乙方负责；房屋的共有部位和共用设施，在维保期内的由开发商负责维修，不在维保期内的由乙方负责养护、维修，相关的费用由乙方承担。 孟家滩村委会提交质量检测报告四份，证明孟家滩村委会向浩海天公司交付的涉案房屋质量合格，符合相关法律规定和合同约定，浩海天公司应按约足额缴纳租金。浩海天公司对孟家滩村委会提交的质量检测报告质证称系第三方单方委托制作，与本案不具有关联系，且作出鉴定报告的鉴定机构是否有鉴定资质无法确定，从鉴定报告的内容来看，只是检测了混凝土强度及楼板保护层钢筋厚度及钢筋间距，这只是该工程主体结构部分里面的少数分项，并不是对整个主体结构进行鉴定，所提交的四份报告并未涵盖涉案的全部网点房所在的楼宇。另外，根据建筑法第六十条、第六十一条规定，建设工程需验收合格后方可交付使用，而本案孟家滩村委会仅提供几份检测报告，不能证明涉案工程竣工验收合格。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第八条规定，涉案工程的保修期应当从竣工验收合格之日起开始，而涉案工程至今未验收合格，说明存在较大的质量问题，因此对浩海天公司主张的质量问题，孟家滩村委会负有应当承担的法律责任。 一审法院认为：涉案网点房已认定孟家滩村委会全部向浩海天公司交付，根据双方合同约定“付清租金之日，甲方交付房屋给乙方，甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收，验收合格的按本条2.2计收租金，对于验收不合格的房屋，乙方有权拒收，并不计算租金，至甲方修复完毕符合交房条件，经甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收合格后，方可开始计算租金”，应推定在浩海天公司接收房屋时房屋验收是合格的；其次，从浩海天公司提交的《2017年5月6日-2019年10月13日门头使用费汇总明细表》、转租合同及孟家滩村委会提供的质量检测报告来看，浩海天公司已将大部分网点房进行了转租，2018年浩海天公司应收的转租租赁费高达10698645元，其提供的证据不足以证明涉案网点存在严重的漏雨质量问题导致其无法使用；再次，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。从浩海天公司提供的公证书及一审法院现场查看的情况看，涉案网点房确实存在部分漏雨的情况，但从双方合同约定“房屋进户门内的维修由乙方负责，也可委托物业公司进行有偿维修，维修费用由双方协商确定。由乙方添置的设施由乙方负责；房屋的共有部位和共用设施，在维保期内的由开发商负责维修，不在维保期内的由乙方负责养护、维修，相关的费用由乙方承担”来看，浩海天公司对涉案房屋亦负有部分维修义务，且按照法律规定浩海天公司亦可对租赁物自行维修，故一审法院对浩海天公司的辩解意见不予采纳。 3、孟家滩村委会主张的浩海天公司欠付租金的具体数额。浩海天公司主张，按合同约定：甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收，验收合格的按本条2.2计收租金，对于验收不合格的房屋，乙方有权拒收，并不计算租金，至甲方修复完毕符合交房条件，经甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收合格后，方可开始计算租金。孟家滩村委会至今未按合同约定向浩海天公司交付五方验收合格的房屋，故按合同约定不应该向孟家滩村委会交付租金。 孟家滩村委会主张，孟家滩村委会交付泰华标时未予其他标段一起交付，浩海天公司在接收时以及在此之前均未提出异议，显然浩海天公司对泰华标段于2018年5月10日交付是认可的。并且通过该次郭永宗签字确认的通知以及租赁费说明可以证实除泰华标段是2018年5月10日交付，其他两个标段均于2017年5月17日交付，也可以证实浩海天公司欠租赁费的数额及计算方式。 对于租金计算:孟家滩村委会要求浩海天公司支付暂计算至2019年10月15日所欠租金15432979.31元(详见租金计算明细)，以及自2019年10月16日至浩海天公司实际搬离之日的租赁费(按401元/平方米/年×29276平方米计算)。租金计算明细为：中建六局、琅琊标段共23121.54平方米，2017.5.17-2019.10.15，共881天，其中15天为免租期，计租天数866天。租金为：401元/平方米/年×23121.54平÷365天×866天=21998149.89元；泰华标段共6154.46平方米，2018.5.10-2019.10.15，共523天，其中15天为免租期，计租天数508天.租金为：401元/平方米/年×6154.46平÷365天×508天=3434829.42元。截止到2019年10月15日，三标段共计应收25432979.31元，扣除已付1000万，剩余15432979.31元未付。 一审法院认为,浩海天公司在实际接收使用涉案租赁房屋后将大部分房屋转租盈利,却以未达到合同约定的五方验收合格标准、房屋漏雨为由不支付租赁费理由不当，一审法院不予支持。但经鉴定，涉案房屋的实际面积为29035.44平方米，双方虽提出异议但提供的证据不能推翻该鉴定结论，应按该鉴定结论计算租赁费。对于经鉴定相差的240.56平方米,因无法具体确定减少面积的具体位置,而孟家滩村委会负有按合同约定面积交付租赁物的义务,故在计算租赁费时应做出对孟家滩村委会不利的解释,即减少部分的面积应计算在2017年5月17日交付的租赁房屋中,结合孟家滩村委会提交的青岛大公房产测绘中心出具的测绘报告上测绘的面积，截至2019年10月15日欠付的租赁费的数额为:15204107.23元【中建六局、琅琊标段:401元/平方米/年×(23121.54-240.56)平÷365天×866天+泰华标段3434829.42元-已付款1000万元】，2019年10月15日之后的租赁费亦应按29035.44平方米×401元/平方米/年计算。孟家滩村委会主张过高部分不予支持。 浩海天公司支付的鉴定费15万元，应由孟家滩村委会按比例承担1232元,浩海天公司承担148768元（15万×29035.44÷29276）。 4、涉案房屋租赁合同是否应予解除。一审法院认为，孟家滩村委会、浩海天公司签订的网点房屋租赁协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中浩海天公司欠付的租赁费经孟家滩村委会催收后仍拒绝交纳，理由不当，致使孟家滩村委会的合同目的不能实现，按照合同约定已构成根本违约，但孟家滩村委会要求确认双方签订的房屋租赁协议于2019年8月14日解除无法律依据，理由如下：孟家滩村委会主张2019年8月6日其通过短信方式向浩海天公司发出了落款时间为2019年7月29日的回复函，该函中第三条有明确约定7日内交付租金，逾期孟家滩村委会将通过法律途径并且追究违约责任，浩海天公司收到回复函后至8月14日仍未向孟家滩村委会支付欠缴租赁费，故以2019年8月14日作为解除合同的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人依照合同法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中孟家滩村委会仅有要求浩海天公司交纳租赁费的意见表示，未向浩海天公司送达解除合同的通知，故一审法院对孟家滩村委会要求确认双方签订的房屋租赁协议于2019年8月14日解除的请求不予支持。经一审法院释明，孟家滩村委会明确表示如不能确认协议于2019年8月14日解除，则要求解除本案中争议的网点房屋租赁协议，一审法院认为孟家滩村委会的该请求符合法律规定，予以支持。 合同解除后，浩海天公司应将涉案租赁协议涉及的房屋交还给孟家滩村委会，因双方合同约定“乙方单方违约导致合同解除的，其装修添附的设施无偿归甲方所有，不得拆除”，故浩海天公司应当按现状将租赁房屋腾空后交付给孟家滩村委会，孟家滩村委会要求浩海天公司将涉案房屋结构、消防设施及水电走线恢复原状不予支持。 对于浩海天公司交纳的履约保证金600万元，双方合同约定“履约保证金在任何情况下不能转为租金，乙方未能在租金交纳起始日至一月内足额交付租金的，甲方有权从履约保证金中扣除应交纳租金和滞纳金”、“租金每年一交，先交租金后使用。付清租金之日，甲方交付房屋给乙方”，孟家滩村委会于2017年5月17日将中建六局、琅琊标段交付给浩海天公司使用，则按合同约定浩海天公司应先将该一年的租赁费为9175272.98元【401元/平方米/年×(23121.54-240.56)平】交付孟家滩村委会,但浩海天公司未缴纳,则按合同约定该600万元保证金应先抵扣应缴纳的租金。即截至2019年10月15日浩海天公司应交付租赁费的数额为9204107.23元（15204107.23元-6000000元）。 综上，一审判决：一、解除青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会与浩海天公司青岛浩海天实业有限公司于2017年5月16日签订的《网点房屋租赁协议》；二、青岛浩海天实业有限公司于判决生效后30日内将2017年5月16日签订的《网点房屋租赁协议》所租赁的房屋腾空交付给青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会；三、青岛浩海天实业有限公司于判决生效后10日内支付青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会截至2019年10月15日拖欠的租赁费9204107.23元、并支付自2019年10月16日起至实际腾出房屋之日止的房屋租赁费（按29035.44平方米、401元/平方米/年计算）；四、青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会于判决生效后10日内支付青岛浩海天实业有限公司鉴定费1232元；五、驳回青岛市黄岛区隐珠街道孟家滩村民委员会的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费114441元，由青岛浩海天实业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。浩海天公司提交：证据1.消防验收不合格电脑截屏、调查取证申请书，证明截止到2018年8月8日案涉房屋尚未验收合格，不能正常使用。因该证据与本案有重大利害关系，浩海天公司因客观原因无法调取，故申请法院调查取证。 证据2.录音笔录及光盘一张，证明2019年11月2日，双方当事人就房租、房屋漏水等相关事宜进行座谈，孟家滩村委会承认“网点的问题、超市的问题现在没交工”、“交工的时候交给你”以及房屋质量存在问题，其村支书当场表明“房子有问题，先知列该修修”、“咱两个人弄不了这个事”“你提出的问题可以反应，人家上面领导答复不答复怎么答复，那是人家的事”，村主任也当场对此发表了需上报街道办事处，自己无力解决等相关意见。因房屋质量等问题导致浩海天公司应收租金827万元无法收取的经济损失，鉴于此，作为解决方案，孟家滩村委会要求浩海天公司分期缴纳房租，但浩海天公司明确表示，只要修好房屋，保证不再出现漏水等质量问题，可以一次性缴纳房租。故，浩海天公司不缴纳房租系因房屋质量、逾期交付等问题，严重影响正常使用，并非是浩海天公司故意拖欠。 证据3.漏雨漏水视频，证明2020年冬天，案涉房屋因雨雪天气再次漏雨水，房屋存在重大质量问题。 孟家滩村委会质证称：1.对证据1的真实性、合法性、关联性均不认可。该证据不是新证据，该证据在一审举证期前已形成，另外电脑截图未出示原始载体，真实性不认可，并且未经公证，合法性不认可。该项证据并不能证明消防验收不合格系因孟家滩村委会交付的房屋有质量问题造成，关联性不认可。2.对证据二，真实性、合法性、关联性均不认可，该证据不是新证据，系在一审举证期前形成，另外该证据不能证明录音中的当事人的身份情况，其真实性无法确定，即便真实其主张的质量与逾期交付也不是本案拖欠租金的正当理由。对质量问题的意见同答辩意见。该证据所提到的“逾期交付”系为本案双方所签订的另一租赁合同所涉房屋，而非本案房屋。本案房屋孟家滩村委会早已交付，浩海天公司自交付后一直占有使用并转租盈利至今。浩海天公司的这一理由不能成为不支付本案所涉租金的正当理由。3.对证据三，关联性不认可，其证明案涉房屋于2020年冬天漏水，并不能证明案涉房屋交付时就存在漏水问题，也不能证明其漏水是归因于孟家滩村委会。 经审理查明，一审中，2020年9月30日，经法庭询问浩海天公司表示对未漏雨部分的房屋租金不进行交纳。二审审理过程中，浩海天公司同意交纳未漏雨部分的房屋租金，并明确表示不同意解除双方的租赁合同。本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。本案《网点房屋租赁协议》是当事人自愿签订，是当事人自由意志和真实意思的表示，因此，双方当事人均应遵守合同的内容，接受合同约定的拘束。《网点房屋租赁协议》约定，“计收租金起始日”是自签订合同并交付房屋起第16天开始计算租金，故孟家滩村委会有权开始计取租金的条件为：签订合同+交付房屋+16天。浩海天公司上诉主张双方计取租金的约定为“缴纳房租-交房试用检测-验收合格-正式交房并计收房租(如果验收不合格-拒收房屋、不交房租)”，其中的“交房试用检测”缺乏合同出处，与事实不符。双方于2017年5月16日签订租赁合同，故计取租金的第一个条件已经成就。对于“交付房屋”，双方合同约定，“租金付清之日，甲方交付房屋给乙方”，故“租金付清”是双方约定的孟家滩村委会交付房屋的前提条件。对于“租金的交纳”，《网点房屋租赁协议》约定应当在“合同签订前”即“2017年5月16日前，交纳第一年的租金1000万，余款1250522.84元至合同签订之日起10日内，即2017年5月26日前应全额付清。但浩海天公司并没有证据证明其在2017年5月26日前，付清了合同约定的11250522.84元房租，故浩海天公司并未完成合同约定的付款义务。浩海天公司称一审对交款过程认定错误，2018年8月28日500万元、2018年11月26日400万元、2019年5月29日100万元均是开具发票的时间，而非款项支付的时间，浩海天公司在签订《网点房屋租赁协议》合同时已经支付孟家滩村委会1000万元租金和600万元保证金，但，即便按浩海天公司的该主张，其履行亦未达到《网点房屋租赁协议》约定的“租金付清”的程度。因此，根据合同约定，作为甲方的孟家滩村委会交付房屋的条件尚未成就。而根据合同约定，“甲方交付房屋给乙方，甲乙双方会同代建单位海润公司、瑞源物业公司、施工单位五方进行验收，验收合格的”计收租金，由此可见，双方约定的启动5方验收的条件亦未成就，而这应归因于浩海天公司未按合同约定履行付款义务，其对此应负相应的责任。本案中，孟家滩村委会在合同签订后，在浩海天公司未付清第一年租金的情形下，已经陆续向浩海天公司实际交付了租赁房屋，浩海天公司掌握了涉案房屋的控制权（持有涉案房屋的钥匙）并进行了部分转租，即浩海天公司实际接收了涉案房屋，由此可见，双方在对合同的履行过程中对于房屋的交付并未严格按合同约定进行。浩海天公司在未如约履行合同主要义务交付租金的情形下，实际接收并使用（转租）涉案房屋，后又以涉案房屋未经5方验收合格为由，主张孟家滩村委会不应开始“计取租金”，有违自然正义和客观公正。关于浩海天公司主张租赁房屋存在严重漏雨等质量问题而一直没有交房的问题。双方合同约定，对于不合格的房屋浩海天公司“有权拒收，并不计算租金”，但目前并没有证据证明在房屋实际交付给浩海天公司后，浩海天公司向孟家滩村委会作出过退还房屋钥匙等拒收房屋的意思表示，浩海天公司实际占有租赁房屋，却主张不应开始计取租金，不应支付任何对价，有违公平。综上，一审法院认定孟家滩村委会已进行了房屋交付并应自实际交付起计取租金，并无不当。在房屋交付以后，对于房屋的漏雨问题则属于租赁期间维修义务的范畴，对此，双方《网点房屋租赁协议》约定，“房屋进户门内的维修由乙方负责，也可委托物业公司进行有偿维修，维修费用由双方协商确定……房屋的共有部分和共用设施，在维保期内的由开发商负责维修，不在维保期内的由乙方负责养护、维修，相关费用由乙方承担”。这是双方意思自治的结果，是浩海天公司对自己权利义务的设定，现其又主张应当由孟家滩村委会承担维修义务，又以房屋漏雨问题主张进行质量鉴定及不应计取租金，缺乏合同依据，一审法院对此未予支持，并无不当。浩海天公司一方面主张租赁房屋存在漏雨、消防等问题影响使用，房屋不适租，一方面却不同意解除租赁合同，有违常理；浩海天公司一方面将承租的涉案房屋进行了转租使用，一方面主张租赁房屋不适租，逻辑矛盾，一审法院对其抗辩主张不予支持，并无不当。关于一审法院对孟家滩村委会诉讼请求的释明，没有违反法律规定，没有超越法院的审判权限，浩海天公司对此的上诉不能成立，本院不予支持。关于浩海天公司主张一审中孟家滩村委会的代理人授权委托手续违法的问题，该问题系法院依职权审查的范畴，且在案件审理过程中，当事人有权利依自己的意愿更换代理人，而一审判决中亦未显示孟家滩村委会存在3名诉讼代理人，因此，浩海天公司的该项上诉主张不能成立，本院对此不予支持。关于浩海天公司的反诉，浩海天公司可以另案进行起诉，一审并没有剥夺其该项权利，浩海天公司主张一审剥夺其诉权，不能成立。综上所述，浩海天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费114441元，由青岛浩海天实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年六月二十二日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康 书 记 员  王珩霖