河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终7587号上诉人（原审原告）：董小丽，女，1977年8月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：张利娟，河南法本律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭少华，河南法本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南瑞海房地产开发有限公司。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱艺，女，该公司员工。委托诉讼代理人：苏瑞，女，该公司员工。原审被告：瑞悦资产管理有限公司。法定代表人：庞桂云。上诉人董小丽因与被上诉人河南瑞海房地产开发有限公司（以下简称瑞海公司）及原审被告瑞悦资产管理有限公司（以下简称瑞悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初6964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月22日审理了本案。上诉人董小丽到庭参加诉讼。被上诉人瑞海公司及原审被告瑞悦公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。董小丽上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判瑞海公司连带向董小丽退还购房款751287元并支付利息；2.一审案件受理费由瑞海公司、瑞悦公司承担；3.二审诉讼费由瑞海公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，瑞悦公司在本案争议房屋涉楼盘未取得商品房预售许可证的情况下违法销售房屋，瑞海公司应依法承担连带责任。首先，根据董小丽与瑞悦公司签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》及本案所涉楼盘系列案件查明的事实，瑞悦公司的销售行为系代理瑞海公司向董小丽销售房产。结合（2020）豫0108民初7141号民事判决查明事实可知，绿地璀璨星座项目的开发商及产权方为瑞海公司，瑞悦公司根据瑞海公司签订的定制开发协议取得销售项目房产的名誉，代理瑞海公司对外以自己名义与购房人签订定制协议，对外签订定制协议产生的法律后果应归属瑞海公司。因此，瑞悦公司与董小丽签订定制协议销售房产的行为属于代理行为。其次，涉案房屋楼盘至今未取得房屋预售许可证，所签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》应无效，瑞悦公司系违法销售，作为开发商的瑞海公司，对其行为是明知的。最后，根据《民法总则》第167条规定，瑞海公司明知其违法销售且根据双方签订的开发协议，瑞海公司对瑞悦公司的销售行为产生的法律后果承担连带责任。瑞海公司、瑞悦公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。董小丽向一审法院起诉请求：1.请求确认董小丽与瑞悦资产管理有限公司签订的两份“绿地璀璨星座内部定制协议”无效；2.请求判令瑞海公司、瑞悦公司向董小丽返还购买房款751287元并赔偿董小丽利息损失（按银行同期贷款利率自2018年4月11日计算至实际还款完毕之日）；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费由瑞海公司、瑞悦公司负担。一审法院认定事实：2018年3月24日，董小丽与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座内部认购协议》两份，分别约定：房源信息绿地璀璨星座5号楼618房号，建筑面积40.92平方米，总房款为684120元，认购方须在本认购协议时支付定金30000元，享受（电商服务费1万抵2万）+6%优惠，付款方式为按揭付款，首付374273元；房源信息绿地璀璨星座2号楼2027房号，建筑面积40.6平方米，总房款为665760元，认购方须在本认购协议时支付定金20000元，享受（电商服务费1万抵2万）+6%优惠，付款方式为按揭付款，首付357014元；并约定于签订《认购协议》后15日内付清房款或首付款，并签订《绿地璀璨星座内部定制协议》等事项。上述认购协议签订后，董小丽缴纳电商服务费2万元、2-2027房屋定制意向金7万元及5-618房屋定制意向金8万元；河南满庭芳房地产营销策划有限公司（以下简称满庭芳公司）向董小丽出具两张共计2万元的收据，并加盖公司财务专用章，瑞悦公司向董小丽出具四张共计15万元的收据，并加盖公司财务专用章。2018年4月11日，董小丽与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座内部定制协议》两份，载明：瑞悦公司和瑞海公司签订位于郑州市××路交叉口项目定制协议，瑞悦公司根据协议取得项目房源，有权指定瑞海公司将目标房源预售给指定第三方，董小丽作为瑞悦公司联盟商户的指定会员欲定制该项目房屋，为此双方签订本协议。内部定制协议并分别约定：董小丽认购房源为绿地璀璨星座2号楼2027号，暂测建筑面积为40.6平方米，定制协议总价为607014元，本协议价款以最终《商品房买卖合同》面积多退少补，董小丽在签订本协议时付清该房屋的全屋装修款及50%购房协议款合计357014元等内容；董小丽认购房源为绿地璀璨星座5号楼618号，暂测建筑面积为40.92平方米，定制协议总价为624273元，董小丽在签订本协议时付清该房屋的全屋装修款及50%购房协议款总计344273元等内容。同日，董小丽缴纳了2-2027房屋定制意向金287014元及5-618房屋定制意向金294273元，瑞悦公司向董小丽出具两张收据，并加盖公司财务专用章。另查明，在该院受理的其他业主起诉瑞悦公司的房屋买卖合同纠纷中，案涉楼盘至今未取得商品房预售许可证。再查明，2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率为年利率4.25%。一审法院认为，董小丽与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座内部定制协议》后，因瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得商品房预售许可证明，故董小丽要求确认定制协议无效，符合法律规定，该院予以支持；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故董小丽要求瑞悦公司返还购房款及支付利息的诉讼请求，该院予以支持；合同无效瑞悦公司存在过错，致使不能实现合同目的，虽然董小丽缴纳的2万元电商服务费系满庭芳公司出具的收据，但鉴于该公司与瑞悦公司合作关系，为减少当事人诉累，瑞悦公司返还董小丽购房款时，应一并返还服务费2万元。综上，瑞悦公司应返还董小丽购房款项751287元，并应自2018年4月11日起支付董小丽利息至该款实际给付之日止（其中2018年4月11日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日的利息按照2019年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率即年利率4.25%计算）。关于董小丽要求瑞海公司承担责任的诉讼请求，因该公司未与董小丽签订合同，也未收取董小丽款项，瑞海公司也不认可收到瑞悦公司涉案购房款，董小丽提供的证据亦不能达到其要求瑞海公司承担责任的证明目的，故董小丽的该项诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定判决：一、确认董小丽与瑞悦资产管理有限公司于2018年4月11日签订两份《绿地璀璨星座内部定制协议》无效；二、瑞悦资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还董小丽购房款项751287元，并自2018年4月11日起支付利息至该款实际给付之日止（其中2018年4月11日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日的利息按照年利率4.25%计算）；三、驳回董小丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11313元，由瑞悦资产管理有限公司承担。本院二审期间，董小丽向本院提交以下证据：第一组证据、本院（2021）豫01民终3872号民事判决书一份，拟证明：瑞海公司与瑞悦公司对于“绿地璀璨星座”项目是共同出资、合作开发关系，瑞悦公司向瑞海公司先期支付首付合作定金1.9亿余元，瑞悦公司负责对外签订定制协议，瑞悦公司按照瑞海公司指定将目标房源预售给第三方。瑞海公司作为开发商对于瑞悦公司销售其房源有明确的授意，瑞悦公司的销售行为是代理行为；第二组证据、1.“绿地璀璨星座”营销中心现场图片八张及在该售楼中心签订认购协议的现场图片两张；2.国家企业信用信息公示系统打印的瑞海公司的工商信息两页，显示瑞海公司的住所地为郑州市惠济区江山路与北三环交叉口西北角绿地璀璨天城2层，拟证明：瑞海公司工商注册登记地所在地办公场所即绿地璀凑星座的销售中心，该销售中心同时也是绿地璀璨天城项目所在地和销售中心，说明瑞海公司给瑞悦公司提供了营销场所，销售行为是其与瑞悦公司共回完成的，不应仅凭瑞海公司否认收到购房款及定购协议确定退款责任主体；第三组证据、2021年6月3日瑞海公司出具的“公告”图片一张，原件在瑞海公司处，拟证明：瑞海公司已经实质参与解决“绿地璀璨星座”购房客户的退房争议，并逐步向购房人退款，虽其单方否认与购房客户的合同关系，但足以说明瑞海公司实际在向购房人退款的事实，说明瑞海公司就是应实际承担责任方。因瑞海公司与瑞悦公司经依法通知不到庭，视为放弃对董小丽举证放弃质证的权利，本院对该证据真实性予以采信。本院经审理查明事实除与一审认定事实相一致外，另查明：1.董小丽提供2021年6月3日加盖瑞海公司签章的公告上显示，瑞海公司先行垫资，由瑞悦公司处理与郑州绿地璀璨星座项目购房客户之间的争议；该公司将在郑州市长兴路办事处的监管下与瑞悦公司的配合下，尽快完成认购客户的对账核对工作；该公告同时声明，该公告内容，不能视为瑞海公司承接退款客户与瑞悦客户之间的债权债务关系。2.董小丽提供的本院已生效判决中显示：一是对于购房客户要求瑞海公司承担责任的诉请，基于合同相对性及瑞海公司未收到涉案购房款，均仅判决瑞悦公司承担返还责任；二是已结案的涉案楼盘达成的调解协议中，均未涉及瑞海公司的责任。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系房屋买卖合同纠纷，董小丽诉请返还购房款并赔偿损失的依据为其与瑞悦公司签订了两份《绿地璀璨星座内部定制协议》，向其出具房屋定制意向金的也为瑞悦公司。虽董小丽二审提供证据显示瑞海公司就郑州绿地璀璨星座项目购房客户购房款的返还愿意先行垫资，但该公告内容中同时称：“由瑞悦公司处理与郑州绿地璀璨星座项目购房客户之间的争议”、“该公告内容，不能视为我公司承接退款客户与瑞悦客户之间的债权债务关系”，上述表述可表明，瑞海公司就案涉纠纷并未作出愿意承担责任的意思表示。故一审基于案涉合同关系，并结合类案已生效判决或调解结果作出处理，并无不当。综上所述，董小丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11313元，由上诉人董小丽负担。本判决为终审判决。审判长  杨彦浩审判员  秦 宇审判员  赵俊丽二〇二一年六月二十八日书记员  佟欣玮