山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终3613号上诉人（原审被告）：张家俊，男，1982年6月7日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：冯海倡，山东同杰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈瑞燕，女，1981年12月18日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：张家俊（系陈瑞燕丈夫），住烟台市蓬莱区。被上诉人（原审原告）：蓬莱碧桂园房地产开发有限公司，住所地蓬莱市海市路32号7-101。法定代表人：许叶林，总经理。委托诉讼代理人：杨贞祥，男，该公司工作人员。上诉人张家俊、陈瑞燕因与被上诉人蓬莱碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市蓬莱区人民法院（2020）鲁0684民初3910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张家俊上诉请求：1.依法撤销一审判决，将该案发回重审或依法改判；2.碧桂园公司履行双方签订的购房合同，并承担延迟交房的违约金64600元。事实与理由：一、一审判决程序适用不当。一审开庭传票不是张家俊、陈瑞燕签收，而是由年近70岁不在同一居住地址的父亲代签的名字，由于不知道传票的意义所以也没有告知张家俊、陈瑞燕，导致了张家俊、陈瑞燕都不知道开庭之事，错过了开庭的机会。在两位被告都缺席的情况，不应当适用简易程序缺席判决。二、一审判决认定事实理由错误。1、碧桂园公司和张家俊、陈瑞燕签订的购房合同补充协议书第二条明确约定了首付款是购房总额（529886元）的30%，即158966元，剩余房款370920元按约定时间缴纳。2、碧桂园公司的《买卖合同重要事项告知书》第一条确认了张家俊、陈瑞燕“已付房款158996元整，余下房款合计370920元请您根据合同约定按时缴纳”。3、碧桂园公司在《已到期应交款通知书》中要求张家俊、陈瑞燕继续缴纳剩余房款519886元。这个数额和之前两项文件中确认的数额不一致。4、双方签订的《购房合同补充协议书》第十二条关于合同解除中明确约定了“（三）买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）”。通过以上1-3点，可以明确合同不能履行的责任完全在碧桂园公司。因为碧桂园公司在蓬莱区的频繁变动，居然导致了收款数目无法确定的闹剧。第4点双方合同明确了合同解除权的期限为一年，碧桂园公司提出一审诉讼请求解除合同时候早已经超过一年的期限。一审法院在张家俊、陈瑞燕没有出庭辩护的情况下，没有详细审查碧桂园公司提交的文件，作出的判决是错误的。综上所述，恳请二审法院能够支持张家俊、陈瑞燕的诉讼请求，维护张家俊、陈瑞燕的合法权益。庭审中，张家俊、陈瑞燕明确表示不再坚持第二项上诉请求，另行诉讼。碧桂园公司辩称，一、一审程序适用正确。二、一审法院认定事实正确。1、张家俊、陈瑞燕主张案涉商品房为工抵房，因碧桂园公司原因导致其无法支付剩余楼款，应提供相应的证据。张家俊、陈瑞燕既未提供其支付房款的明细，亦未提供工程抵项的相关协议，且即使张家俊、陈瑞燕与碧桂园公司之间曾就工程抵项事宜有过协商，但迄今为止，碧桂园公司仅收到定金10000元，未收到任何其他用于抵项购房款的款项，海阳碧桂园与碧桂园公司为两个独立的法人，张家俊、陈瑞燕不能以其跟其他主体之间的协议来抵顶与碧桂园公司之间的债务。2、张家俊、陈瑞燕所称重要事项告知书已经明确30%的首付款已经支付，因系统原因，该重要事项告知书中载明的已付房款默认为首期款项，仅凭此不能证明张家俊、陈瑞燕已经缴纳了30%的首付款。张家俊、陈瑞燕亦未提供付款流水、工程抵项的相关协议，证明其已经支付的部分款项。根据碧桂园公司于一审中提供的银行流水，可以证明张家俊、陈瑞燕仅缴纳定金10000元。并且据碧桂园公司了解，张家俊、陈瑞燕所签订的合同，因仅支付定金10000元，并未在房管局进行备案。3、一审法院在张家俊、陈瑞燕长期拒不履行合同项下义务的前提下，判令解除合同并无不当。商品房买卖合同签订后，支付房款是买受人的主要义务，获取房价款是出卖人的合同目的之一。自2015年以来，张家俊、陈瑞燕长期拖欠房款，以10000元的定金，占用案涉商品房长达六年之久，为此碧桂园公司先后于2016年8月5日、2016年8月10日向张家俊、陈瑞燕寄发律师函，于2020年1月7日、2020年6月6日向张家俊、陈瑞燕寄发已到期应缴款通知书，催缴张家俊、陈瑞燕已拖欠楼款519886元及违约金，但张家俊、陈瑞燕拒不履行，截至2020年7月22日，已经产生逾期付款违约金313940.85元。现张家俊、陈瑞燕拒绝履行付款义务，又不同意解除合同，已经违反了公平原则和诚实信用原则。张家俊、陈瑞燕主张碧桂园公司的解除权已经消灭，只能主张继续履行。但又以其行为明确拒绝履行，形成悖论，一审法院在张家俊、陈瑞燕已经合同履行不能的前提下，判令解除合同并无不当。三、张家俊、陈瑞燕无权要求碧桂园公司承担逾期交付责任。根据商品房买卖合同补充协议第五条关于商品房交接第四款之约定，在合同约定的交付日期前，买方有任何违约行为的，除双方协商同意解除或变更合同外，卖方可据实予以延期交付而不承担违约责任。张家俊、陈瑞燕仅支付定金10000元，未依照合同约定支付后续楼款，已经构成违约在先。碧桂园公司有权不交付该商品房，张家俊、陈瑞燕无权要求碧桂园公司承担逾期交付责任。碧桂园公司向一审法院起诉请求：1、判令解除张家俊、陈瑞燕与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令张家俊、陈瑞燕向碧桂园公司支付解除合同违约金79482.90元；3、本案诉讼费用由张家俊、陈瑞燕承担。一审法院认定事实：2014年12月20日，碧桂园公司（卖方）与张家俊、陈瑞燕（买方）签订《商品房买卖合同》和补充协议书，张家俊、陈瑞燕购买碧桂园公司开发的碧桂园19楼901号房屋，总价款529886元，张家俊、陈瑞燕须在签订商品房买卖合同时付总房价款的30%，即158966元，在2015年1月26日前，付总房价款的70%，即370920元，逾期付款超过90日后，卖方有权解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的15%向卖方支付违约金。同日张家俊、陈瑞燕支付定金10000元。张家俊、陈瑞燕未按约定的时间付款，碧桂园公司于2016年及2020年向张家俊、陈瑞燕邮寄律师函和通知书，催缴房款和违约金，张家俊、陈瑞燕也未支付房款。一审法院认为，碧桂园公司与张家俊、陈瑞燕签订的《商品房买卖合同》和补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张家俊、陈瑞燕未按照合同约定的付款时间支付房款，碧桂园公司要求解除合同，符合合同约定的解除条件，双方的合同应予解除。张家俊、陈瑞燕对其逾期付款的违约行为应承担违约责任，根据合同约定，张家俊、陈瑞燕应按累计应付款的15%向碧桂园公司支付违约金，张家俊、陈瑞燕支付了定金10000元，尚欠房款519886元，张家俊、陈瑞燕应向碧桂园公司支付违约金77982.90元（519886×15%）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故双方合同解除后，碧桂园公司应将定金10000元返还给张家俊、陈瑞燕。综上所述，碧桂园公司的诉讼请求清楚明确，证据充分，依法应予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2020年11月4日作出判决：一、解除碧桂园公司与张家俊、陈瑞燕签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、张家俊、陈瑞燕于判决生效后10日内给付碧桂园公司违约金77982.9元；三、碧桂园公司于判决生效后10日内返还张家俊、陈瑞燕10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费944元，由碧桂园公司承担69元，由张家俊、陈瑞燕承担875元。二审中，张家俊、陈瑞燕提交其致碧桂园公司的函及邮件交寄单，证明张家俊、陈瑞燕要求碧桂园公司尽快履行合同，并承担违约责任。经质证，碧桂园公司对该证据的真实性予以认可，但对关联性不予认可，认为仅凭邮件交接单，不能证明已送达，对证明事项不予认可。函件中所提到的顶账方案是张家俊、陈瑞燕自行提出，碧桂园公司并不予认可，并且碧桂园公司已多次告知张家俊、陈瑞燕，其所欠购房款为519886元。但张家俊、陈瑞燕既未提供工程抵项的相关证明，亦未提供付款流水给碧桂园公司，仅以此函件并不能证明其所称的已付购房款158966元这一事项。另查明，一审庭审中，碧桂园公司提交的《买卖合同重要事项告知书》载明：尊敬的业主：……但为了更好地保障您的权益，我司特将合同中约定的部分重要事项罗列如下，请您知悉：一、您购买的商品房总价款为529886元整；您在签订《商品房买卖合同》时已付房款158966元整；余下房款合计370920元请您根据合同约定按时缴纳：二期楼款：370920元须于2015年1月26日前付清。二、《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2017年09月30日，届时请您亲临销售中心办理相关收楼手续。该告知书尾部有张家俊、陈瑞燕签字及碧桂园公司加盖公章，时间为2014年12月20日。张家俊、陈瑞燕主张其实际缴纳房款现金10000元，其余的148966元是通过工程款进行了抵顶。因碧桂园公司出具了收条性质的买卖合同重要事项告知书中明确说明了已付房款158966元，所以张家俊、陈瑞燕就把手上的欠条全都交给了碧桂园公司。碧桂园公司主张因系统原因，该重要事项告知书中载明的已付房款默认为首期款项，仅凭此不能证明张家俊、陈瑞燕已经缴纳了30%的首付款。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案中张家俊、陈瑞燕以现金10000元的形式支付了涉案房屋购房定金的事实清楚。关于首付款中的148966元，张家俊、陈瑞燕主张系以工程款抵顶购房款的形式支付，对此碧桂园公司不予认可。本院认为，首先，合同中明确约定张家俊、陈瑞燕须在2014年12月20日签订商品房买卖合同时支付158966元，如不存在以工程款抵顶购房款的事实，在张家俊、陈瑞燕仅支付定金10000元的情况下，碧桂园公司当日未提异议，反而与张家俊、陈瑞燕签订了商品房买卖合同、补充协议书，明显与合同约定不符、与常理不符。其次，碧桂园公司当日向张家俊、陈瑞燕出具的《买卖合同重要事项告知书》中明确载明“您在签订《商品房买卖合同》时已付房款158966元整”，现碧桂园公司仅以系统原因为由否认自己出具的对己不利的《买卖合同重要事项告知书》的效力，理由不成立。因此，应认定张家俊、陈瑞燕已经支付了158966元首付款。关于未按期交纳剩余款项370920元的原因，张家俊、陈瑞燕主张是因为碧桂园公司不认可以工程款抵顶购房款的148966元，要求其支付购房款519886元，双方为此产生分歧。本院认为，张家俊、陈瑞燕的主张符合本案的实际情况，因为双方对首付款支付的数额有争议，导致370920元未按期支付，并非张家俊、陈瑞燕的单方原因所致。因此，碧桂园公司以张家俊、陈瑞燕未付购房款构成违约为由，要求解除合同并支付解除合同违约金，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人张家俊、陈瑞燕的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省蓬莱市人民法院（2020）鲁0684民初3910号民事判决；二、驳回被上诉人蓬莱碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费944元，二审案件受理费1787元，均由被上诉人蓬莱碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年六月二十一日书记员  孙嘉慧