贵州省黔西市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0522民初1890号 原告：贵州世纪宏洋物业管理有限公司。 法定代表人：周廷洋，系该公司总经理。 委托代理人：詹勇，男，1983年8月6日出生，汉族，贵州省黔西市人。委托权限：特别授权。 被告：杨永贵，男，1983年1月23日出生，汉族，贵州省大方县人。 原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司（以下至判决主文前简称世纪宏洋公司）与被告杨永贵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行审理。原告世纪宏洋公司的委托代理人詹勇到庭参加诉讼，被告杨永贵经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世纪宏洋公司诉称,2013年11月15日，原告与黔西国龙置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定将黔西永贵国龙水岸小区委托给原告实行物业管理，期限为叁年，服务期届满后，如业主委员会未成立，本合同自动顺延，以年为单位，黔西国龙置业有限公司通知原告于2016年03月20日该小区达到交房条件，让原告进场进行物业管理，物业服务费用从2016年04月01日开始计算。合同第六条约定，物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按住宅1.10元/平方米/月。第七条约定，业主或物业使用人提前3个月或半年一次履行交纳义务。第八条约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按欠费总额每日加收1%作为滞纳金。第三十六条规定，物业服务合同到本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务委托合同》生效之日终止。以上合同签订后，原告从2016年03月20日至2019年06月30日一直为本小区提供物业管理服务，被告作为本小区住宅业主，其住宅物业编号为黔西·国龙水岸小区1号楼1单元5-4房，建筑面积为132.49平米，2018年11月15日至2019年06月30日未缴纳物业管理费1093.00元，违约金为576.00元，合计欠费金额为1669.00元，经原告多次催告未果，故原告诉至法院请求：一、请求依法判决被告支付原告物业管理费及违约金共1669.00元二、判决被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告自愿将违约金调整为欠费总金额的30%。 原告为支持其诉讼主张，在举证期内提供如下证据： 一、原告的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件，用以证明原告身份信息及主体适格； 二、2013年11月15日签订的合同编号为HYWY20131018的《前期物业服务合同》、进场通知书1份，用以证明2013年11月15日起原告与国龙水岸签订物业合同，委托原告对其进行物业服务，住宅面积按1.1元/㎡对其进行收取物业管理费用，2013年11月15日至2019年6月20日一直是原告为该小区提供物业管理服务； 三、国龙水岸买水登记表2份，国龙水岸维修报修记录2份，服务像片12张，用以证明原告已履行了合同内容的物业管理服务，提供物业管理服务； 四、国龙水岸小区催缴服务费，用以证明原告已经向业主催缴过物业管理费用。 被告杨永贵未答辩，在举证期限内也未向本院提交证据。 经审查认证，原告出示的证据客观真实，能反映案件客观事实，依法可作为本案定案的依据。 经审理查明,原告为依法设立的企业法人，其经营范围包含了物业管理及室内外装修、维修及材料销售等。被告为国龙水岸小区1号楼1单元5-4号房屋的业主，其房屋面积为132.49平方米。2013年11月15日，原告与黔西国龙置业有限公司签订了合同编号为HYWY20131018的《前期物业服务合同》，约定将黔西国龙水岸小区委托给原告实行物业管理，合同约定原告服务范围包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；所有共用部位、经营性停车场、外墙体广告位、公共区域及电梯广告等配套设施和公共场所的经营与管理服务等。黔西国龙置业有限公司通知原告于2016年3月20日进场进行物业管理，物业服务费用从同日开始计算。合同约定：物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按住宅1.10元/平方米/月；业主或者使用人提前3个月或半年一次履行交纳义务；物业服务合同到本物业首次业主大会确定物业管理企业，并签订《物业服务委托合同》生效之日终止，合同还约定了业主或者物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费总额每日加收1‰的标准向原告支付违约金。该合同期限三年，自房开公司通知原告进场之日起计算。合同签订后，原告从2016年3月20日至2019年6月30日一直为该小区提供物业管理服务，被告作为国龙水岸小区1号楼1单元5-4号房屋的业主，2018年11月15日至2019年6月30日未缴纳物业管理费1093元，经原告多次催要，被告无故拒绝交纳，因被告未履行交纳物管费的义务，故原告诉至法院请求判如所诉。 本院认为，本案是因履行物业服务合同而产生的纠纷，故本案案由为物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案仍应适用民法典施行前当时的法律及司法解释的规定，即应受《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释调整。原告为依法登记设立的从事物业管理服务的企业法人，原告与黔西国龙置业有限公司签订的物业服务合同未违反法律法规的规定，合法有效，对原告及国龙水岸小区业主均有约束力。根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）、按时交纳物业服务费用；”及第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，原告依照合同约定向被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主已经接受了原告提供的物业管理服务就应当按照合同约定履行交纳服务费的义务。根据合同约定，被告杨永贵共计拖欠物业服务费1103.17元（具体计算2018年11月15日至2019年6月30日期间的欠费金额为7个月零17天×1.1元/平方米/月×132.49平方米=1103.17元），现原告要求被告给付拖欠物业费1093元的诉讼请求在杨永贵实际欠付物业费范围内，合理合法，本院予以支持。由于被告未交纳物管费，违反了合同约定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告逾期未交纳物管费构成违约，应当支付违约金，根据合同约定从逾期之日起按欠费总额每日加收1‰作为滞纳金，但结合本案情况，原告自愿将违约金调整为按照欠费总额的30%予以计算，该调整符合法律规定，本院予以支持，故违约金为1093元×30%＝327.9元。被告杨永贵经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法视为其放弃相应的抗辩、举证等诉讼权利，被告杨永贵依法应承担对其不利的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告杨永贵于本判决生效之日起十日内支付原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司物管费1093元及违约金327.9元，合计1420.9元。 案件受理费25元（已减半收取），由被告杨永贵负担。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（附上诉状电子光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请强制执行。 审判员 刘 芸 二〇二一年六月十五日 书记员 何雨洋