山东省济南市市中区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0103执异151号案外人：济南历下我爱记歌词歌厅，住所地济南市历下区趵北路6号蓝石商务中心B101、B103号，统一社会信用代码：92370102MA3LDHDCXC。经营者：郭小广，女，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：邢茂武，山东京鲁律师事务所律师。申请执行人：齐鲁银行股份有限公司济南经二路支行，住所地住济南市市中区经二路131号。被执行人：徐铭，女，1976年12月9日出生，汉族，住济南市市中区。被执行人：刘旗，男，1969年1月13日出生，汉族，住所地济南市槐荫区。两人共同委托诉讼代理人：董瑞香，山东泽鲁律师事务所律师。在本院执行申请人齐鲁银行股份有限公司济南经二路支行与被执行人徐铭、刘旗等金融借款合同纠纷一案中，案外人济南历下我爱记歌词歌厅对本院拍卖济南市历下区产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人济南历下我爱记歌词歌厅称，请求终止对济南市历下区产的拍卖执行程序。事实与理由：一、拍卖执行房产严重损害承租人的合法权益。徐铭与刘旗系夫妻关系，济南市历下区是两被告购买的房产，自2010年1月起，申请人便租用两人位于济南市历下区从事歌厅行业。2014年4月26日，申请人与徐铭签订《房屋租赁合同》，约定租期暂定为2021年12月31日，若双方诚信履行合同，还可协商续延租期10年，申请人投入大量的宣传资金和经营成本，按时支付房租；2017年12月20日，申请人与徐铭又签署了《房屋租赁补充协议》，约定将涉案房屋的租赁期限延长至2029年12月31日，以刘旗、徐铭向申请人的经营者郭小广借款累积本息冲抵截至2029年12月31日前的租金。法院执行过程中，认定了《房屋租赁合同》，未将《房屋租赁补充协议》作为合同有效组成部分，《涉执房地产处置司法评估报告》中不考虑延续租期的相关事宜，合同终止后租赁期外按市场客观租金计算，该评估表述严重侵害了承租人的合法权益，依法应当终止拍卖执行程序。申请人于2020年9月21日就已向法院递交申请书和相关证据，足以证明涉案房屋的租期已经延长至2029年12月31日，且租金亦交纳至2029年12月31日，刘旗、徐铭均实事求是的确认涉案房屋的租赁期限已经延长至2029年12月31日，且租金交纳至2029年12月31日。涉案房屋的首次查封时间是2018年7月，确认延长租期的时间是2017年12月20日，早于首次查封时间，租赁权益不受法院查封的约束；《房屋租赁补充协议》是《房屋租赁合同》的有效组成部分，《房屋租赁合同》签订于2014年4月26日，早于抵押等他项权利设定时间，因《房屋租赁合同》产生的租赁权合法有效。综上，法院以涉案房屋租赁期限截止于2021年12月31日进行拍卖，严重侵害申请人的合法权益，应终止拍卖程序，或重新以房屋租赁期限截止于2029年12月31日进行评估拍卖，依法维护申请人作为承租人的买卖不破租赁的合法权益。二、涉案房屋已经被依法冻结，应终止拍卖执行程序，申请执行人的合法债权可以拆迁补偿方面得以充足保障。涉案房产2020年12月1日被政府公告冻结，冻结期限至2021年11月30日，涉案房屋即将进入拆迁评估阶段，法院应依法终止该处房产的拍卖，申请执行人的合法债权可以等待征收拆迁补偿后，从拆迁补偿款中得以充足保障。为证明其主张，案外人提交了房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、冻结通告、选定房屋征收预评估机构公告、直接证据（资金表）一份、魏丛聪招商银行历史交易明细表、郭小广招商银行历史交易明细表、刘镇豪招商银行交易流水等证据材料复印件。被执行人徐铭、刘旗称，徐铭与异议人之间存在合法有效的房屋租赁合同和房屋租赁补充协议，双方约定租赁期限延长至2029年12月31日，实际收取租金至2029年12月31日，签订协议在查封之前，异议人的异议属实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，应支持异议人的异议。另，涉案房产已经冻结，面临拆迁，若能拆迁，拆迁补偿款完全足以支付所有债务本息。本院查明，齐鲁银行股份有限公司济南经二路支行与被执行人徐铭、刘旗等金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月13日作出（2019）鲁0103民初11101号民事调解书，确认：一、原告齐鲁银行股份有限公司济南经二路支行与被告徐铭于2014年8月11日签订的2014年《齐鲁银行个人借款合同》于2019年11月13日解除。二、被告徐铭于2019年11月23日前偿还原告齐鲁银行股份有限公司济南经二路支行借款本金1875万元。三、被告徐铭于2019年11月23日前支付原告齐鲁银行股份有限公司济南经二路支行自2019年10月21日起至款项实际给付之日止，按《齐鲁银行个人借款合同》约定的利率计算的借款利息。四、案件受理费134900元、减半收取67450元，财产保全费5000元，共计72450元，被告徐铭自愿承担该费用已由原告齐鲁银行股份有限公司济南经二路支行垫付，被告徐铭于2019年11月23日前将上述费用支付给原告齐鲁银行股份有限公司济南经二路支行。五、被告刘旗、山东融禾贸易有限公司对上述第二至四项协议约定的内容承担连带清偿责任。六、如被告徐铭未按上述第二至四项约定内容按时履行付款义务，原告有权对被告徐铭名下位于济南市历下区（济房他证历字第××号）房产折价或者拍卖、变卖的价款，在上述第二至四项约定内容确定的给付义务范围内优先受偿。该案于2020年1月13日立案执行，执行案号（2020）鲁0103执243号，2020年4月20日本院作出（2020）鲁0103执243号执行裁定书，裁定拍卖被执行人徐铭名下的位于济南市历下区的房产。另查明，案外人与被执行人均认可2014年4月26日“房屋租赁合同”，合同中约定每月租金10万元，案外人未提供每月支付房租10万元转账记录，也未提供在银行提取现金及使用现金支付房租的记录；该合同约定可协商延续租期10年，租金每月12万元。2014年8月11日，被执行人与申请执行人签订抵押合同，约定合同项下抵押财产设立抵押后再出租的，抵押人保证将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知抵押权人。2017年12月20日案外人与被执行人签订“房屋租赁补充协议”，约定以被执行人向案外人经营者郭小广及其女儿魏丛聪以及郭小广关联人处借款6960635元冲抵至2029年12月31日的房屋租金；自2013年5月至2017年12月，魏丛聪、郭小广、刘镇豪等与徐铭、刘旗发生多笔往来，用途为相互之间转账、借款、还款、利息等。该“房屋租赁补充协议”未书面告知申请执行人。以上事实有民事调解书、执行裁定书、协助执行通知书、房屋权属状况信息、抵押权登记信息、抵押合同、银行交易明细、房屋租赁合同、房屋租赁补充协议等在卷佐证。本院认为，案外人以享有租赁权为由阻止涉案不动产转让、交付的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向执行法院提出异议。但设立于抵押权之后的租赁关系，不得对抗抵押权人，因此将该异议作为利害关系人异议审查。本案中，案外人与被执行人于2014年4月26日签订的房屋租赁合同，约定租赁期至2021年12月31日；于2017年12月20日签订的房屋租赁补充协议，约定租赁期至2029年12月31日，该补充协议从内容到形式上均是一个新的租赁合同，而且明确为用租金抵顶借款本息，说明双方之间是明确的借贷关系，因该房屋租赁补充协议签订时间是在抵押登记之后，且名为租赁实为借贷不能对抗抵押权人，将涉案房屋租赁期截止2021年12月31日并未侵害案外人的合法权益，故案外人要求重新以租赁期至2029年12月31日进行评估拍卖本院不予支持。执行异议审查中，对案外人的提出异议事实与理由尚存以下疑点：第一，根据案外人提供的银行交易明细，经营者郭小广在山东广播电视台领取工资，月工资收入3700余元，是否有能力出借大额资金；第二，案外人未提供其经营者及相关人员出借款项的资金来源，且相关人员并非租赁合同的相对方，不能用租金抵偿其债务；第三，案外人的经营者未提供税务机关的税收凭证以证实其有能力出借大额款项。第四，案外人与被执行人签订的补充协议以6960635元及利息冲抵2029年12月31日前的租金，按原合同月租金12万元计算应为1152万元，巨大的差额严重侵害了抵押权人的合法权益。案外人虽不能按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条所规定的异议程序进行救济，但可以另行向与其签订合同的被执行人主张权利，要求偿还借款；若被执行人未按抵押合同告知案外人抵押事宜，抵押权人有权向被执行人主张赔偿损失，若被执行人已将抵押事宜告知案外人，则案外人的租赁权更不能对抗申请执行人。另，有关部门的征收冻结行为，不能排除或限制人民法院的强制执行行为。综上，案外人济南历下我爱记歌词歌厅的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人济南历下我爱记歌词歌厅的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省济南市中级人民法院申请复议。审判长 骆 腾审判员 徐计方审判员 宫淑英二〇二一年六月二十五日书记员 刘珏瑶