广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8725号上诉人（原审原告、反诉被告）：邝红玉，女，1966年11月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：梁碧文，广东信耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彩霞，广东信耀律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：何堤，男，1966年4月2日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。上诉人邝红玉与被上诉人何堤房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人邝红玉不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邝红玉上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项；2.改判何堤向邝红玉支付自2019年10月起至2020年4月9日止的房屋占用费9600元（1500元/月÷30天×192天）；3.改判何堤向邝红玉支付2019年10月6日起至实际清偿全部房屋租金及占用费之日止的滞纳金（以每月1500元为基础，按月2%计算，暂计至2021年2月14日为2844元）；4.改判邝红玉无需向何堤退还押金3000元；5.改判何堤向邝红玉缴清水电费972.5元；6.改判何堤向邝红玉支付自2019年1月起至2020年4月9日止的物业管理费、垃圾处理费1317.5元；7.一审、二审诉讼费由何堤承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，何堤占用涉案房屋的截止期限应为何堤于2020年4月9日将涉案房屋钥匙交还邝红玉之日。本案中邝红玉与何堤约定租赁期限为2017年6月1日至2019年6月1日，合同期限届满后，何堤并未搬离涉案房屋。后何堤自称于2019年11月9日搬离涉案房屋，并将涉案房屋仅有的一把钥匙交由案外人林某东让其转交给邝红玉，但林某东事后并未积极主动与邝红玉取得联系交付钥匙。虽何堤曾告知邝红玉联系案外人林某东，但因邝红玉与何堤沟通过程中，何堤曾表示其是混黑道的，多次对邝红玉进行人身威胁，且邝红玉并不认识林某东，邝红玉基于自身安全考虑，不敢主动联系林某东领取钥匙。涉案房屋钥匙于一审开庭当日（2020年4月9日）才由何堤于庭上交付邝红玉，后邝红玉也应一审法院要求当天回到涉案房屋进行验收，并拍摄视频留底。本案中，钥匙的交接作为交付的关键环节，并且根据交易习惯，何堤理应对自身所负的交还房屋这一义务持积极履行的态度，一审法院把房屋交还义务归属为邝红玉，认为邝红玉应对未积极收回涉案房屋自行承担相应的责任，并且认定何堤占用涉案房屋截止时间为2019年11月9月，属于认定事实错误，与客观事实不符。在法理学上，合同实质上是一种债，合同期满何堤交还房屋的义务是一种债务，何堤作为债务人，把债务转移给第三方的行为需经过债权人，也就是经过邝红玉的同意才有效。何堤转移债务时仅仅通知了邝红玉，邝红玉由始至终并不同意，该行为无效，何堤应继续履行交还房屋的义务。因此，至2020年4月9日开庭时，何堤把钥匙交还给邝红玉，且邝红玉到涉案房屋现场开门验收后，何堤才把交还房屋的义务履行完毕。二、一审法院对何堤占用涉案房屋期间相关的费用的认定，适用法律错误。1.关于房屋占用费。邝红玉认为何堤截止至2020年4月9日期间仍继续占用邝红玉的涉案房屋，何堤应支付邝红玉2019年10月1日至2020年4月9日期间的房屋占用费9600元。2.关于滞纳金及押金。一审法院以缺乏合同及法律依据为由，不对滞纳金进行审理并要求邝红玉返还何堤押金3000元，无法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第四百七十条第七款规定，合同的违约责任由合同当事人约定。签订《租赁合同》是邝红玉与何堤的真实意思表示，合同第3条约定何堤未按时支付租金，应按每月2%支付滞纳金；合同也对押金的退还进行详细说明，本案何堤在租赁合同期限届满后，拒不搬离并且试图将涉案房屋进行转租，符合合同约定不退还押金的情形。何堤应向邝红玉支付2019年10月6日起至实际清偿之日止的滞纳金（暂计至2021年2月14日为2844元），且邝红玉无需向何堤退还押金3000元。3.关于垃圾费及管理费。何堤对涉案房屋占用期间截止为2020年4月9日，何堤需向邝红玉支付2019年1月起至2020年4月止的物业管理费、垃圾处理费共1317.5元。三、一审判决违反法定程序。根据《民事诉讼法》第149条的规定，普通程序的审理期限是六个月，本案一审立案时间是在2020年1月8日，而一审判决作出时间是2021年2月2日，审理期限长达一年多。一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序。何堤辩称，不同意邝红玉的上诉请求，同意一审判决的处理。何堤对一审判决没有支持其主张的装修费有不同意见，但是基本同意一审判决结果，一审判决比较公正，故没有提出上诉。邝红玉于2020年1月8日向一审法院起诉请求：1.请求判令何堤立即搬离广州市中国科学院化学研究所xx栋203房；2.请求判令何堤向邝红玉补齐2017年8月租金500元；3.请求判令何堤向邝红玉支付自2019年10月起至实际搬离日止的房屋占用费（暂计至2019年11月为3000元）；4.请求判令何堤向邝红玉支付2019年10月6日起至实际缴清全部租金及房屋占有使用费之日止的滞纳金（暂计至2019年11月6日为990元）；5.请求判令何堤向邝红玉支付自2019年1月起至实际搬离日止的物业管理费、垃圾处理费（暂计至2019年10月31日为1020元）；6.请求判令何堤向邝红玉缴清至搬离前的水费、电费（暂计至2019年10月31日为972.5元）；7.请求判令何堤向邝红玉补足应缴的押金2060元且邝红玉无需向何堤退还押金；8.请求判令何堤承担本案全部诉讼费用。何堤向一审法院反诉请求：1.请求判令邝红玉向何堤返还2017年6月1日至2020年6月1日租房押金3000元及利息（以3000元为本金，从2017年6月1起计算至2020年6月1日，按中国人民银行基准利率计算，约计500元）；2.请求判令邝红玉向何堤补偿违约造成何堤装修损失费10000元包括墙体粉刷5300元、地板800元、灯、窗帘门门帘、纱窗、冰箱、空调、沙发、茶几、炉具、抽油烟机折旧损失费；3.请求判令邝红玉向何堤支付余下8个月的租期提前解约的违约金3000元；4.本案的诉讼费用全部由邝红玉承担。一审法院经审理查明：位于广州市天河区五山飞鹅岭广州化学研究所xx栋203房的权属人为邝红玉等人，房屋面积为70.65平方米，共有情况为按份共有。2017年6月1日，邝红玉（甲方）与何堤（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将广州市中国科学科化学研究所xx栋203房租给乙方作住宅性质用途。租赁期为二年，自2017年6月1日至2019年6月1日止，租赁期内每月租金为1500元，乙方每月5号前缴交当月租金，如逾期则每日需交2%滞纳金，从押金中扣除，最迟不能超过15天。租赁期内乙方使用的水费、电费、城市垃圾费、有线电视费、电话费等日常消费均由乙方负责。签订租金合约时，甲方收取乙方当月租金1500元及租屋押金3000元，合同终止时核实双方无债权债务及物品完好无损后，甲方退押金给乙方（不含利息）；租赁期内，如甲方要提前解约，由提出方提前一个月通知对方协商解约，租赁期内如遇不可抗拒的意外事故，乙方应无条件服从安排，且甲方不作任何经济补偿。邝红玉称何堤未足额支付案涉房屋租金、管理费及水电费等费用，其已代缴水电费、物业管理费及垃圾费，并提交以下证据予以证明：1.银行流水；2.微信转账记录；3.物业缴费通知单；4.水电费缴费通知单；5.微信聊天记录；6.发票。何堤对上述证据的真实性予以证明，称2017年8月支付租金1000元，另外没有支付租金500元的费用抵扣装修费。何堤称邝红玉存在违约致其产生了装修等损失、其已将案涉房屋交还邝红玉，并提交以下证据予以证明：1.与邝红玉的微信聊天记录（拟证明支付装修费情况），显示（2017年6月12日邝）“租房子两按一租共4500元，减铝合金窗一千7百六十元，应转账是2740元”（何）“还要加三百拆装费”（邝）“如加三百，是不是2060元”（2017年6月13日何）“已转你房租，2440元”；2.与邝红玉的微信聊天记录（拟证明邝红玉违约），显示（2019年9月19日邝）“你好，我租给你的房租已经到期了，现在我不租了，我要收回”（何）“好，可以，那你补偿我点装修费吧，空调、地板、家私等”；3.与邝红玉的微信聊天记录（拟证明已将房屋交还）。（2019年11月9日何）“房间钥匙在物业小韩处，你自己去取……我在你处有租房子押金3000元，水电费1734元扣除，你还差我1115元钱给小韩”（邝）“是你的东西我不要，你全部搬走”（何）“你到化学所找林续东博士去钥匙，他的电话135××××4198如果他忙不接电话，你发短息表明房东身份”。4.与林某东的微信聊天记录。（2019年11月9日何）“我把房子还给房东，邝红玉132xxxx474”（林）“好”；4.与邝红玉的微信聊天记录（拟证明案涉房屋被损坏）。（2018年9月3日何）“我刚出差回来，漏的很厉害，物业说不管，管道在谁家，谁家自己修”；5.装修收据、销售订单、送货单、发票；6.照片；7.疾病证明。邝红玉对证据1、证据2、证据3、证据4的真实性予以认可。经一审法院询问，何堤称其已不在案涉房屋内居住，2019年9月30日物业已将水电停了，其于2019年11月4日搬离案涉房屋。其于2019年11月9日已微信通知邝红玉。何堤确认案涉房屋内没有其遗留的物品，如有视为其放弃此物品的所有权。一审法院于庭审时当庭致电林某东（手机号码为135××××4198），林某东述称“我是中国科学院广州化学研究所的员工，长期居住在广州市中国科学院化学研究所内，2019年10月份，何堤将案涉房屋钥匙交给我，我不认识邝怀、邝红玉。其与何堤系通过朋友介绍认识，当时何堤将钥匙给我时说房屋需要退，看我有空，把钥匙拿给房东，但房东并没有打电话给我，之后我拨打电话给房东，但房东没有接听，而且时间太久及我很忙所以就忘记该事。”邝红玉称，其将房屋租赁给何堤，何堤让其打电话给林某东，但因其不认识林某东，故未给林某东打电话。何堤不应通过其他人将钥匙退还，且其需要对案涉房屋进行验收。邝红玉、何堤确认何堤支付案涉房屋租金至2019年9月30日。物业管理费标准为75元/月，垃圾处理费标准为10元/月，截止到2019年10月31日案涉房屋的物业管理费、垃圾处理费为1020元，水费、电费为972.5元。一审法院认为，邝红玉与何堤签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。案涉租赁合同已于2019年6月1日届满，何堤虽辩称邝红玉承诺其租期为3年，但所举证据不足以证明其主张，且邝红玉对此不予确认，故一审法院对此不予采信。案涉租赁合同期限届满后，双方之间形成不定期租赁合同关系，邝红玉可随时解除合同，邝红玉已于2019年9月19日通过微信向何堤作出解除案涉租赁合同的意思表示，案涉租赁合同应于该日解除，邝红玉解除案涉租赁合同并不存在过错，故何堤请求邝红玉支付提前解除租赁合同的违约金缺乏理据，一审法院不予支持。关于搬离房屋及房屋占用费、滞纳金。何堤称其于2019年11月9日搬离案涉房屋后，将钥匙交由林某东并微信通知邝红玉，其陈述与其提交的微信聊天记录、林某东陈述相互佐证，邝红玉亦称何堤已告知其联系林某东拿回案涉房屋钥匙，故一审法院对何堤该项陈述予以采信并认定何堤已于该日向邝红玉交还案涉房屋，作为出租人，在承租人交还案涉房屋后邝红玉未积极收回案涉房屋，相应风险及不利后果应由其自行承担。邝红玉主张何堤承担2019年11月9日之后的房屋占用费、滞纳金，一审法院不予支持。邝红玉、何堤确认何堤已缴纳租金至2019年9月30日，故何堤应向邝红玉支付2019年10月1日至2019年11月9日期间占用费1950元（1500＋1500÷30×9）。关于占用费滞纳金，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。关于押金及利息。微信聊天记录显示，何堤加装铝合金窗及拆装费共2060元，邝红玉收取何堤首月租金及押金共计2440元。邝红玉作为案涉房屋的出租人，对案涉房屋负有维修义务，根据微信聊天记录可知，何堤加装铝合金窗已经邝红玉同意，且案涉租赁合同解除后，何堤加装的铝合金门窗仍由邝红玉使用，故加装铝合金窗及拆装费应由邝红玉承担，案涉租赁合同期满终止后，邝红玉应向何堤返还租赁押金3000元。至于利息，缺乏理据，一审法院不予支持。关于水电费、垃圾处理费、物业管理费。邝红玉所举证据足以证明其已代何堤缴纳截至2019年10月31日的水电费、垃圾处理费、物业管理费，且上述费用发生于何堤承租案涉房屋期间，故何堤应向邝红玉支付物业管理费、垃圾处理费、水电费共计1992.5元。此后期间邝红玉未提交其已代缴上述费用的凭证，一审法院对此不予支持。关于租金。何堤称2017年8月租金缴纳1000元，剩余租金500元用于抵扣装修费，但未举证予以证明，应承担举证不能之责，故何堤应向邝红玉支付2017年8月租金500元。关于装修损失。何堤未提交转账凭证等支付凭证证明其已实际支付装修费，其证据不足以证明装修产生的支出，且其主张的可移动物品的使用价值不因租赁合同解除而产生贬损，故不应计入装修损失。鉴上，一审法院对其该项反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十七条、第二百二十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年2月2日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，何堤向邝红玉支付2017年8月份租金500元；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，何堤向邝红玉支付物业管理费、垃圾处理费、水电费1992.5元；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，何堤向邝红玉支付2019年10月1日至2019年11月9日期间占用费1950元；四、自本判决发生法律效力之日起三日内，邝红玉向何堤返还押金3000元；五、驳回邝红玉的其他诉讼请求；六、驳回何堤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费150元，由邝红玉负担26元，何堤负担124元；反诉受理费110元，由邝红玉负担19元，何堤负担91元。二审中，邝红玉提交了快递单一份，拟证实其在一审开庭当天才拿回涉案房屋钥匙并正式收回房屋，其将整个验收房屋过程录像留存，并提交了一审法院留存。何堤未提交新证据。何堤对邝红玉提交的上述证据不予确认，认为不能证明邝红玉的证明内容，本案诉讼前，何堤已通过微信、电话通知邝红玉收回房屋，但其一直未收回。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，邝红玉与何堤的微信聊天记录显示：2019年11月4日，（何）“邝小姐，我准备把房子退给你，你把押金退给我，物品办好手续就搬走”。2019年11月8日（何）“邝小姐，经所里领导劝说，我同意将房子交还你，我的租金交到九月份，至九月三十一日。九月二十二日发生纠纷我被你老公打伤，经过长兴路派出所调解，已于十一月一日结案，在这期间我养伤在家没有住院，就不向你要补偿费了。我的水电费1734.5元到九月底没有交，你那里有我租房子时三千元押金，现在抵扣水电费，你还要退还我一千二百六十五元五角押金钱。我的房间钥匙在所里林博士那里，你自己去取，房间里我的东西已搬出，你原有的东西，床、木椅、茶几等留在房内。……”（邝）“你把十一月的租金水电费管理费清了再走。另外，我老公没有打过你。”二审庭审中，邝红玉表示2019年11月9日未拿回钥匙的原因为：何堤先提出让邝红玉找“物业小韩”，后又提出让邝红玉找“林某东博士”取钥匙，因在2019年9月19日，何堤曾在微信中称其“年轻时我也在黑道混过”，且何堤在2019年9月份与邝红玉的丈夫产生过争执，故对“林某东博士”的身份存疑，害怕报复，故没有去找“林某东博士”拿钥匙，也是基于该原因当时也没有表示要求何堤亲自将钥匙交还。邝红玉表示其对2019年11月9日房屋内的物品情况不清楚；在何堤一审开庭当天交还钥匙后，涉案房屋内剩下两张沙发和一些垃圾。邝红玉主张何堤打算将涉案房屋转租给案外人，违反合同约定，可以不退还押金；何堤逾期支付租金，应依约每日支付2%的滞纳金，并从押金中抵扣，故不同意退还押金。邝红玉在二审庭询中表示其不清楚何堤是否将涉案房屋实际转租给案外人。一审法院于2020年1月8日立案受理后，因何堤在一审期间提出反诉，依法经批准扣除审理期限30天，后因案情复杂，经批准延长审理期限6个月，本案一审审理期限至2021年2月7日届满。本院认为，一审法院依法对案件审理期限进行处理，不存在违反法律规定的情形，故邝红玉主张一审法院程序违法缺乏依据，本院不予采纳。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.涉案房屋的交还时间如何认定；2.邝红玉是否有权要求何堤支付2019年11月10日至2020年4月9日期间的房屋占用费及自2019年10月6日起的租金、占用费的滞纳金；3.邝红玉是否有权没收何堤支付的押金3000元；4.邝红玉是否有权要求何堤支付2019年1月至2020年4月9日的物业管理费、垃圾处理费1317.5元。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。2019年6月1日原租赁合同期满后，邝红玉与何堤之间形成不定期租赁关系。在邝红玉于2019年9月19日作出解除不定期租赁关系的意思表示，且该意思表示到达何堤后，双方之间的不定期租赁关系依法解除。在不定期租赁关系解除后，何堤有义务将涉案房屋交还给邝红玉。从本案查明事实来看，何堤于2019年11月4日、2019年11月8日均表示愿意交还房屋给邝红玉，只是双方对于租金、水电费的结算存在争议。2019年11月8日、11月9日，何堤两次提出钥匙放在“林博士那里”、“你到化学所找林续东博士取钥匙，他的电话135××××4198”，并对房屋内物品情况进行了说明，邝红玉在微信聊天中未对林博士的身份或此种交接房屋的方式提出异议，亦未提出要求何堤当面交还钥匙给邝红玉。因此，可以认定邝红玉认可何堤提出的上述交还房屋的方式。同时，《租赁合同》约定涉案房屋系中国科学院广州化学研究所30栋203房，而“林某东”系中国科学院广州化学研究所的员工，长期居住在中国科学院广州化学研究所内，结合邝红玉的家人曾与何堤发生争执的事实，何堤通过案外人“林某东”将涉案房屋钥匙交还给邝红玉具有一定合理性。虽微信聊天记录显示何堤曾在2019年9月19日聊天时称“年轻时我也在黑道混过”，但从2019年11月4日、2019年11月8日及11月9日双方的微信聊天记录显示，何堤明确表示同意交还房屋，故邝红玉以何堤曾有言语恐吓为由未取回钥匙，缺乏合理性，故在邝红玉未对何堤上述交还房屋的方式提出异议的情况下，未及时收回房屋导致的相应不利后果应由其自行承担。至于房屋占用费、水电费的结算问题，邝红玉可通过法律途径向何堤主张，不能作为其拒绝收回房屋的理由。因此，一审法院认定邝红玉于2019年11月9日收回涉案房屋，并无不当，本院予以认同。邝红玉的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。如上所述，本院依法认定邝红玉于2019年11月9日收回涉案房屋，故何堤应向邝红玉支付2019年10月1日至2019年11月9日期间的房屋占用费，但邝红玉要求何堤支付2019年11月9日之后的房屋占用费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。如上所述，邝红玉与何堤之间的不定期租赁关系于2019年9月19日解除，解除后双方之间不存在租赁合同关系，邝红玉要求何堤支付2019年10月6日起的租金、占用费的滞纳金缺乏法律依据，本院不予支持。一审判决对房屋占用费及滞纳金的处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。邝红玉主张何堤打算将涉案房屋转租给案外人，但无证据证实何堤已实际将涉案房屋转租给案外人，其主张缺乏事实依据，本院不予采纳。根据一审查明事实，何堤已付清截至2019年9月19日合同解除前的租金，无证据证实其存在逾期支付租金的情形，故邝红玉主张应依约在押金中抵扣逾期支付租金的滞纳金，缺乏事实依据，本院不予采纳。因此，邝红玉主张无需退还押金的理由不成立，本院不予采纳。双方的不定期租赁关系解除后，邝红玉应依约退还何堤押金3000元。关于争议焦点四。如上所述，本院依法认定邝红玉于2019年11月9日收回涉案房屋，故对收回房屋后的物业管理费、垃圾处理费应由邝红玉自行承担。邝红玉要求何堤支付2019年11月9日至2020年4月9日期间的物业管理费及垃圾处理费缺乏依据，本院不予支持。至于收回房屋之前的物业管理费、垃圾处理费，一审法院已按照物业管理费75元/月、垃圾处理费10元/月的标准计算至2019年10月31日，并判决何堤向邝红玉支付该部分费用，并无明显不当，本院予以维持。邝红玉的上诉理由不成立，本院不予采纳。至于2019年1月至2019年10月31日期间的水电费972.5元，一审法院已判决何堤向邝红玉支付，故邝红玉对该部分判决内容的上诉缺乏基础，本院不予支持。综上所述，邝红玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由邝红玉负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年六月二十五日法官助理熊盈颖书记员叶小琳