广东省深圳市南山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0305民初4777号 原告：谭新梅，女，汉族，1978年11月27日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：王鹏，广东董正律师事务所律师。 被告：林镇灏，男，汉族，1986年11月15日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：刘庆，广东法迈（福田）律师事务所律师。 原告谭新梅诉被告林镇灏排除妨害纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，于2021年4月28日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谭新梅及其委托诉讼代理人王鹏，被告的委托诉讼代理人刘庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害、不得妨害原告位于深圳市南山区房屋的装修；2、判令被告向原告支付因妨害员工不能装修房屋造成的损失5000元（暂计2021年1月的租金，损失实际计算至判决确认停止侵害之日）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年8月12日原告（买方）与卖方杜某娟在第三方公司的居间下签署了《二手房买卖合同》，合同约定，原告购买杜某娟位于深圳市南山区的房产，建筑面积约为95.94平方米，房地产证号为不动产权第XX号。该合同第7条约定：买卖双方均清楚该物业所附租约现状并同意以以下第（1）种处理方式（单选）。本条款中该物业所附租约现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按本合同顺利购入、使用该物业，则卖方应按本合同第11条承担违约责任。（1）该物业没有租约。并且，卖方与第三方中介带领原告去看房，该房屋为空房无人居住。合同签订后，原告（买方）按照合同约定履行全部义务，并于2020年11月18日拿到了新的不动产证【粤（2020）深圳市不动产权第××号】，卖方也已交付了该房产。2021年1月5日原告准备对该房产进行装修，也与他人签署了房屋装修合同，1月11日在原告对房屋内进行部分拆除时，被告带人突然进入该房内，阻止原告施工，说该房屋有10年的租约，不能对其租赁的房产进行施工。随后，原告报警，原、被告双方去了南山派出所，派出所人员进行了调解，但最终不能达成调解，建议双方私下友好协商或到有关部门解决。综上，原告认为，原告通过买卖已经取得了该房屋的所有权，并且，在购买该房产过程中，原告（买方）在签订的《二手房买卖合同》中，卖方明确确认没有租约，并且从签订买卖合同，到该房产交付原告至今为止，房屋始终空置，没有被使用。被告也没有找过原告，说该房产有租约。既然该房产产权已经归原告所有，并且已经实际交付与原告，该物权就应当受到法律的保护，禁止任何人干扰和侵害。因此，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，判令被告停止侵害、不得妨害原告位于深圳市南山区房屋的装修及任何干扰。故恳请贵院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告辩称：一、被告对案涉房屋有占有、使用和部分收益的合法租赁权。（一）买卖不破租赁。被告与案外人杜某娟（案涉房屋原所有权人）在其将案涉房屋转让之前已签订了《房屋租赁合同》。原告在取得案涉房屋所有权时，租赁合同尚在履行期间，根据《民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，被告与杜某娟签订的《房屋租赁合同》在房屋被转让后继续有效，原告受让房屋后，应该继续履行《房屋租赁合同》中出租方的相关合同义务。（二）被告已履行主要合同义务，有权在租赁期间正常使用租赁房屋。被告在与案外人杜某娟签订《房屋租赁合同》时，已经一次性支付给杜某娟10年租约的全部租金26万元，作为承租人的被告已经履行完主要的合同义务，其有权利在租赁期限内正常使用租赁房屋，包括租赁房屋的占有、使用及进行转租收取租金。（三）案涉房屋在租赁期间一直由被告在转租和管理。案外人杜某娟将案涉房屋交付给被告后，房屋一直由被告使用和管理。被告在2019年6月将案涉房屋转租给第三方周文婷（深圳市卓越物业管理有限公司）使用，2020年7月租约期满后，被告一直在对外进行招租。二、原告未经被告同意，擅自进入案涉租赁房屋并对房屋内部进行拆除，该行为不具有合法性，且已经严重损害被告的合法权益。（一）原告的行为已经损害了被告对租赁房屋的合法占有权。被告对案涉房屋的占有权是来源于上述有效的《房屋租赁合同》，被告合法占有案涉房屋，有权排除对占有的妨害。而原告未经被告同意，多次擅自进入案涉房屋，擅自让施工人员进入房屋开展施工作业，其行为已经妨害了被告对房屋的合法占有。（二）原告的行为已经损害了被告对租赁房屋的合法收益权。被告根据《房屋租赁合同》约定有权对案涉房屋进行转租并获取租金收益。原告未经被告同意，擅自指挥施工人员进入房屋对房屋内部进行拆除，致使被告无法正常使用案涉房屋，亦无法将案涉房屋进行转租，其行为导致被告对房屋的合法收益遭受损失。三、原告所谓的损失应该遵循正确的途径向正确的对象进行追讨。鉴于被告对案涉房屋的占有、使用和部分收益均是合法的，原告所谓的损失实际上是由于房屋出让方杜某娟在签订《房屋买卖合同》时没有披露房屋的真实情况，欺骗原告，导致原告陷入错误判断，支付购房款、受让房屋并对房屋进行拆除装修，因此造成的损失，原告应该向合同相对方杜某娟进行主张。综上，被告认为，被告对案涉房屋的占有、使用是合法的，被告有权排除原告在未经其同意的情况擅自对案涉房屋进行拆除装修，有权排除原告一切影响、妨害被告正常使用案涉房屋的行为。故此，原告的排除装修妨害及承担损失的诉求，没有事实和法律依据，恳请法院查明事实，依法驳回其全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于深圳市南山区（涉案房产），建筑面积95.94平方米，原登记于杜某娟名下；于2020年11月18日过户至原告名下。 2020年8月12日，原告（买方）与杜某娟签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让价525万元；该物业没有租约，本条款所附租约现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人之关系导致买方无法按办合同顺利购入、使用该物业，则卖方应按本合同第11条承担违约责任；卖方应当于收到房屋全款后，将该物业交付给买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之五十五的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五少支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之十五的违约金把承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。 为证明原告于2021年1月5日与案外人签订装修合同，准备对涉案房屋进行装修，原告向法庭提交了室内装修施工合同予以证明。被告对该证据真实性、合法性、关联性表示无法确认。 为证明2021年1月11日原告对房屋内部分装修进行拆除时，被告带人突然进入阻止原告施工，声称有十年租约，原告报警，双方经街道调解未果，原告向法庭提交了报警回执及人民调解（未成功）情况书予以证明。被告对该证据真实性、合法性、关联性予以认可，被告明确向原告告知涉案房屋由被告在承担使用，也向原告出示了被告与杜某娟签订的租赁合同，但原告不认可。 为证明原告的租金损失，原告向法庭提交了其向案外人支付租金的付款记录予以证明。被告对真实性不予认可，认为被告非该租赁合同关系相对人，对该租赁关系的真实性无法确认。 为证明被告与杜某娟签订了房屋租赁合同的事实，被告向法庭提交了房屋租赁合同书、房屋租赁凭证、电费缴费凭证予以证明。被告（乙方、承租方）于2019年5月17日与杜某娟（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：免租期自2019年5月15日至2019年11月15日，十年租金总额26万元，乙方需一次性支付，支付方式为乙方已进场后7个工作内将10年总租金汇至甲方指定账户；租赁期限自2019年5月15日至2029年5月10日；及其他内容。2019年5月15日双方办理了房屋租赁备案登记。原告对上述证据真实性予以认可，关联性、合法性不予认可，涉案买卖合同中杜某娟明确告知没有租约，且整个买卖过程中房产一直处于空置状态，涉案房屋在南山地铁口上面，自2019年到现在租金一直不低于8000元/月，但被告承租的价格每月仅为2600元，不排除存在恶意串通的可能。 2019年5月17日，被告向杜某娟转账10万元；2019年5月20日，被告向杜某娟转账16万元。 为证明被告将涉案房屋进行转租的情况，被告向法庭提交了房屋租赁合同及租金转账记录予以证明。原告对该证据不予认可。 为证明原告擅自拆除房屋装修致使被告无法正常使用涉案房屋，被告向法庭提交了照片予以证明。原告对该证据真实性予以认可，关联性不予认可，原告拆除的是自己的财产，被告无权干涉。 庭审中，被告确认现在涉案房产实际由被告控制；被告主张其不知道涉案房屋出售的情况，因为房屋一直由被告在管理和放租，2020年6月租期结束后被告也一直在放租，但没有出租出去，因为涉案房屋的电子锁是由被告安装的，被告会经常去更换电子锁的密码，被告将涉案房屋放在中介进行放租，具体是哪个中介代理人需庭后与当事人核实，2021年1月11日被告去涉案房屋发现门开了有人在装修，所以就上前去制止了，后面也有去阻止原告进行装修，我们也联系不到杜某娟。 另查，根据深圳市南山区2017年房屋租赁指导租金标准，涉案房屋所在的桂庙路指导租金标准为每月每平方米50元。 本院认为，本案中，原告已通过买卖的程序依法取得了涉案房产的所有权，原告对涉案房产享有占有、使用、处分、收益的权利。 本案的焦点问题为，被告与杜某娟之间是否存在真实合法的房屋租赁合同关系，对此，本院分析如下：首先，从被告提交的其与杜某娟签订的房屋租赁合同来看，该合同并无押金的约定，且约定租期为10年、租金在7个工作日内付清，前述租赁合同的约定与一般的租赁合同约定不同，关于租金的支付时间、押金的支付等约定均不符合正常的房屋租赁合同的约定。其次，该租赁合同约定的租金远低于租金指导标准，该价格非属于正常合理价格；再次，被告提交其与案外人签订的租赁合同拟证明其将涉案房产进行转租，但该证据不足以证明被告实际占有、使用涉案房屋；且被告主张其经常更换电子锁的密码并将涉案房屋放在中介处放租，但不清楚是哪个中介，但原告在购买房产、交房的整个过程中，却能正常进入涉案房屋且未遭遇过被告或其他人的阻拦，被告的主张与常理相悖。从以上分析可以看出，被告提交的相关证据不足以证明被告与杜某娟之间存在真实、有效的租赁合同关系。而且，即使被告与杜某娟之间存在租赁合同关系，如因不能继续使用房产而给被告造成损失，被告亦可另行法律途径向杜某娟主张相关权利。综上，原告在购买涉案房产时并不知晓被告与杜某娟之间存在房屋租赁合同关系，且被告提交的相关证据不足以证明被告与杜某娟之间存在真实合法的租赁合同关系，该租赁合同对原告并无约束力，被告以“买卖不破租赁”为由占用涉案房产并无合法依据。 根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。现被告控制涉案房产，阻止原告进行装修的行为没有合法依据，原告有权要求被告停止侵害、不得妨害原告对涉案房产进行装修。 对于原告被告支付因妨害原告不能装修房屋造成的损失的诉讼请求。因被告确认涉案房产由其控制，导致原告无法对涉案房产进行装修，故因被告阻止原告装修导致原告在取得涉案房产所有权后无法正常使用涉案房产的相关损失，应由被告承担。综合涉案房产的租金指导价格、原告另行租赁房屋的情况等，本院酌情判令被告向原告支付损失3万元。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告林镇灏于本判决生效之日起十日内停止侵害、不得妨害原告谭新梅对位于深圳市南山区房屋进行装修； 二、被告林镇灏于本判决生效之日起十日内向原告谭新梅支付损失3万元； 三、驳回原告谭新梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审判员  林陈纯 二〇二一年六月七日 书记员  陈春如 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。