云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云0502民初1829号 原告:云南天发物业管理有限公司保山分公司。 统一社会信用代码：91530502599316510K。 营业场所：隆阳区兰城街道九龙路与下水河交汇处（佳龙园综合楼铺面）。 负责人：李军，公司总经理。 委托诉讼代理人：杨嘉、孙丽英。代理权限为特别授权。 被告：李国松，男，1978年10月14日生，汉族，保山市隆阳区人，住保山市隆阳区。 委托诉讼代理人：陈东风，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告云南天发物业管理有限公司保山分公司（以下简称天发物业公司保山分公司）与被告李国松物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告天发物业保山分公司委托诉讼代理人杨嘉，被告李国松委托诉讼代理人陈东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天发物业保山分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告李国松立即支付拖欠的物业费1016元、二次加压费60元、生活垃圾清运费36元和违约金604元，总计1716元；二、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年12月9日，保山华隆置业有限公司选聘原告为锦绣兰城三期（锦绣家园小区）提供前期物业管理服务，双方签订了一份《前期物业服务合同》，被告在该小区的27－401号房拖欠原告2019年2月1日至2019年8月1日的物业费1016元、二次加压费60元、生活垃圾清运费36元，根据《前期物业服务合同》的约定，被告应承担违约金604元，总计1716元。被告无故拖欠上述费用，严重违背了双方达成的《物业管理委托协议》第四条第一款、第三款、第七条第一款、第九条第四款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，现依法向法院提起诉讼，恳请人民法院查明事实，支持原告的诉请。 被告李国松辩称：一、请法院驳回原告的诉讼请求，诉讼费由原告承担；二、判决原告将其多收的6个月的物业费507元，违法收取的二次加压费120元、装修管理垃圾清运费423元、装修期间服务费200元、公共设备及水电损耗费120元，合计1370元退还被告；三、判决因原告没有尽到管理义务减免被告应当承担的物业管理费。事实及理由如下：一、保山华隆置业有限公司没有遵循法律规定招标或报备批准选聘物业公司，在签订房屋买卖合同时没有依法告知被告。《前期物业服务合同》约定的物业管理费为1.2元每平方米，而保山市物价部门制定的文件规定的收费标准为0.6元每平方米。《前期物业服务合同》因程序和内容均违法，属无效合同。二、依法收费的标准为0.6元每平方米，而原告2018年收取了被告1.2元每平方米的物业管理费，相当于原告收取了被告两年的物业管理费，而原告实际只管理了一年六个月，原告多收取的6个月的管理费507元理应退还被告。三、原告不是向被告主张垃圾清运费的适格主体，原告也不能提交代缴垃圾清运费的单据。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。原告多收的6个月的物业费507元，违法收取的二次加压费120元、装修管理垃圾清运费423元、装修期间服务费200元、公共设备及水电损耗费120元，合计1370元，原告应当退还被告。原告收取物业管理费后并未提供合同约定和法律规定的服务，应当减免被告部分物业管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 原告天发物业保山分公司向本院提交下列证据： 1.前期物业服务合同。欲证实：原告同房地产开发商达成对锦绣家园小区提供前期物业服务的合同，约定双方的权利和义务，该小区业主也一并视为承受的事实。 2.物业费用及水电费明细。欲证实：被告拖欠相关费用，被告应当按合同向原告支付上述费用的事实。 3.通知。欲证实：被告拖欠相关物业费用，经原告进行合理公示催告后，被告至今未支付的事实。 4.保发改收费（2012）847号《保山市物业服务收费管理实施细则》。欲证实：根据该实施细则第二十二条，结合物业服务合同第七条，原告主张的物业费依据合理合法。 经质证，被告对证据1的真实性、关联性无异议。对合法性、证明目的有异议，原告的入驻程序不合法，前期物业合同部分内容不符合法律规定，因此不具有合法性。对证据2，不能作为证据使用，是原告单方统计的,没有证据效力。对证据3的真实性、关联性、证明目的无异议，对合法性有异议，通知内容不合法。对证据4的真实性、合法性认可，但文件不完整，不符合法律规定，对其关联性不认可。 本院认为，原告提交的证据1、3、4来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。证据2系原告自行制作，且未提交其他证据相互印证，故本院不予采信。 被告李国松向本院提交以下证据： 1.隆住建发（2019）46号保山市隆阳区住房和城乡建设局文件。欲证实：2019年1月28日经隆阳区住房和建设局现场调查核实，原告没有按法律规定和合同约定提供相应服务，直接眼观卫生管理不到位、配套设施不到位，门禁系统未安装。 2.2019年6月21日保山华隆置业有限公司关于解除《前期物业服务合同》的通知。欲证实：2019年3月20日经几方协调，至2019年6月，原告依然存在对小区管理没有实质性改变的事实。 3.2019年2月12日隆阳区发展和改革局关于《锦绣家园小区业主反映物业公司收取水电费价格过高的信访事项》的回复。欲证实：原告乱收费，电费收取每度0.5元，电力公司电费为0.35元/度，依法应当退还多收取部分的电费。污水处理每月每户10元，依法应当退还。 4.保山市隆阳区业主委员会备案申请表。欲证实：锦绣家园于2019年10月12日成立业主委员会。 5.接待报警案件证明。欲证实：原告对进出人员、小区安全管理不到位，有人员死亡在小区4天左右未被发现的事实。 6.原告物业管理费收据。欲证实：原告超出法律规定向被告收取物业管理费，政府规定的收费标准是0.6元，原告的收费标准为1.2元；原告存在乱收费现象，违法向被告收取二次加压费120元、公共设备水电损耗费120元。违法收取被告装修期间垃圾清运费和装修期间服务费的事实。上述费用依法应当退还给被告。 经质证，原告对证据1认为：一是当时小区业主多，装修产生的建筑垃圾、生活垃圾以及开发商边建盖边售楼，同样产生建筑废料等垃圾的客观事实；二是小区配套设施不完善，门禁系统未安装系开发商的原因；导致业主信访的情况，并非原告的原因，原告不认可。对证据2认为系建设单位向原告发出的解除合同通知，仅此而已，非所谓“实质性改变”，证明目的缺乏法律支持，原告不认可。对证据3认为隆阳区住建局、白塔社区等五部门共同达成《白塔社区关于业主、物业、社区专项问题处理会议》已表明自2019年1月1日约定电费价格为0.48元/度，该证据系2019年2月12日回复，与事实不符，原告诉求的计算标准也按其执行；原告未实际收取污水收费10元/月/户。证据4与本案无关。证据5与本案无关，流浪汉死亡事件非物业管理范畴，且死亡四天不能证明物管不作为。证据6，原被告物业服务合同中约定的1.2元/月/㎡的标准并未超过最高限价。根据《云南省定价目录》（云发改物价〔2018〕814号）、保山市保发改收费[2012]847号以及最新的2020年《保山中心城市住宅前期物业服务收费标准拟调整公告》，本案物业管理收费标准并未违反双方所签订合同中约定的收费标准，并未违反法律、法规、部门规章规定的情形；被告请求返还相关费用的主张不能成立。 本院认为，被告提交的证据来源合法，客观真实，能证实本案待证事实，本院予以采信。但证据3、6的证明目的，因无其他证据与之相互印证，故本院不予认可。 根据本院同期审理的同类案件确认的事实及本案庭审查明的情况，本院确认如下法律事实：2017年12月9日，原告与保山华隆置业有限公司（以下简称：华隆置业公司）签订《前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定华隆置业公司委托原告对其开发的锦绣兰城三期（锦绣家园小区）提供前期物业管理服务。《物业服务合同》关于物业服务费的约定为“交房之日起，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准由乙方向相关管理部门报批后在小区进行公示，双方约定：1.电梯房物管费：不高于1.2元／月／㎡（含基础服务费、电梯维保、年检、运行费用等）；2.二次供水加压：10元／月／户；3.生活垃圾清运费：按政府规定；4.地下车位物管费：不高于50元／月／个（含服务费、卫生费、照明费，不含车辆保险）；5.联排、别墅物管费：不高于1.2元／月／㎡；6.商铺物业管理费：不高于2元／月／㎡；7.公共设施设备电费：按实际分摊。” 后，原告与锦绣家园小区的部分业主签订了《物业管理委托协议》（以下简称《物管委托协议》），《物管委托协议》对物业管理服务内容、双方的权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、维修基金的管理与使用、保险、其它约定事项、委托管理期限、违约责任等内容进行约定。其中第四条约定“物业管理服务费用（以下各项费用：不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造费用），1.物业管理费用：（1）综合物业服务费（包括电梯电费年检维保费）：1.2元／㎡／月。（2）商业物业费：2元／㎡／月。（3）办公物业费2元／㎡／月。（4）二次加压：10元／月／户。（5）公共设备用电及水电损耗公摊费：按实际分摊到户。（6）消防系统、配电系统、维护检测费：按实际分摊到户口。（7）业主地下车位：50元／个／月，业主地上车位：25元／个／月（停车场公共设施维护费和卫生费24小时公共照明费物业管理费），不包括维修及更换设施设备费。（8）以上所有费用属于分项固定包干制，不需要向业主和业委员会公开各项开支，亏损或盈余由物业公司承担，与业主和业委会无关。（9）智能卡有效期和综合物业服务费有效期捆绑同步。2.生活垃圾清运费（代环卫部门收取）：每月每户6元（注：合同约定为每月每户72元，根据查明事实，应当是笔误，即将“每年”笔误为“每月”）。住宅、商铺（根据政府核定标准，代环卫部门收取）。3.水、电费受相关单位的委托，由物管公司依据规定代为收取；物业公司于每季度30日抄表，次月1日开始收费，各位业主看到催费通知5日内到物业办公室交纳费用，到期未交者，每天加收3%的滞纳金，超过10天不交费者停水停电处理……” 原告自2017年12月9日起至2019年7月15日止向锦绣家园小区提供物业管理服务，2019年8月2日，保山和缘物业管理服务有限公司（以下简称：和缘物管公司）入驻锦绣家园小区。2019年10月12日，锦绣家园小区成立了业主委员会。在原告向锦绣家园小区提供物业管理服务期间，多数业主认为原告管理不到位和收费过高，拒绝继续交纳物业管理各项费用。部分业主就不同问题向相关职能部门进行信访，2019年2月12日，隆阳区发展和改革局做出《关于锦绣家园小区业主反映物业公司收取电费价格过高的信访事项》（以下简称《信访回复》），《信访回复》中明确指出“经核实，一是锦绣家园小区为云南天发物业管理有限公司保山分公司进行物业管理，该物业公司向业主确实按0.5元／度的标准向业主进行收取居民生活用电电费，物业公司向电力公司缴纳电费的标准为0.41元／度。实际每度居民生活用电多收0.09元。二是多收部分主要由线路损耗、发票税金等部分组成。三是隆阳区新建设的小区，供电部门大多数都没有实现抄表到户，都是抄小区总表，由物业公司一次性交付总费用，然后由物业公司一户一户的上门抄表收各户的费用。”2019年2月14日，隆阳区住房和城乡建设局做出《关于梅鑫鑫反映锦绣家园物业不作为信访事项的答复意见书》（以下简称《答复意见书》），《答复意见书》指出，由于装修人数多物业管理卫生打扫不到位，开发商配套设施不完善，门禁系统未安装。并要求物业整改，建议业主成立业主委员会。《答复意见书》在处理意见中提到“因地下停车场即将使用，从2019年1月起禁止再向业主收取污水处理泵等产生的公摊电费每户10元的费用，对2019年已收的费用进行清退。”2019年3月21日，白塔社区召集相关当事人就案涉小区存在的问题进行协调，并形成《白塔社区关于业主、物业、社区专项问题处理会议》会议记录。 被告李国松的房屋位于锦绣家园小区27-401室，房屋面积为141.16㎡。现原告以被告拖欠物业管理费、二次加压费、生活垃圾清运费为由，向本院提起诉讼。 另，《保山市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定的电梯房物业管理费收费标准的政府指导价为0.6元/㎡，但不含电梯维保、年检、运行费用等，原告以1.2元/㎡收取，含电梯维保、年检、运行费用等。供电部门收取电费的标准为0.35元/度—0.45元/度，供水部门收取水费标准为2.7元/吨。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用《中华人民共和国合同法》和当时的司法解释。根据原告的诉讼请求、被告的答辩及庭审查明的事实，本案的争议焦点为： 一，本案原告与案外人华隆置业公司签订《物业服务合同》对被告是否具有约束力。原告未提供其与被告签订的《物管委托协议》，被告不认可原被告双方签订过《物管委托协议》，且认为原告与案外人华隆置业公司签订的《物业服务合同》对被告不具有约束力。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告提交的《物业服务合同》对被告具有约束力，原、被告应按合同约定履行各自义务。 二，关于被告抗辩原告物业管理费收费标准过高的理由是否成立及主张退还多收物业管理费的抗辩是否应当支持。本院认为，原告主张的物业管理费收费标准包含基础服务费、电梯维保、年检、运行费用等，保山市政府的指导价为0.6元/㎡，但不含电梯维保、年检、运行费用等，故原告根据《物业服务合同》的约定收取物业管理费的标准未违反法律强制性规定，其收费标准在合理范围内。关于被告要求原告返还多收物业管理费的抗辩观点，本院不予支持。 三，关于原告主张各项费用的违约金的诉讼请求是否成立。本院认为，根据《信访回复》《答复意见书》《白塔社区关于业主、物业、社区专项问题处理会议》会议记录等证据，原告对案涉小区的物业管理存在管理不到位，服务质量有瑕疵，故其主张的违约金，本院不予支持。 四，关于原告要求被告支付拖欠的物业服务费是否应当支持。本院认为，根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。业主应当按时交纳物业费，如违反该义务，应当按《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定承担相应的违约责任。本案原告向被告提供了物业管理服务，被告应当按《物业服务合同》中约定的费用进行交纳，且被告对未交物业服务费的时间段无异议。故，对原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。 五，关于原告要求被告交纳二次加压费、生活垃圾清运费是否应当支持。本院认为，原告的该项诉讼请求有合同的约定，该约定未违反法律强制性规定，且原告向案涉小区提供物业管理服务时，该二次加压服务客观存在，生活垃圾清运费系原告代其他部门的代收行为，故本院予以支持。被告提出要求返还二次加压费的抗辩理由不成立，本院不予采信。 六，关于被告提出要求原告退还装修期间收取的费用及其他公摊费用的抗辩是否应当支持。本院认为，原被告针对装修期间的相关问题进行专门约定，该约定未违反法律强制性规定。被告未举证证实其在装修期间，原告未履行管理职责，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。关于其他公摊费用，双方当事人在合同中均有约定，故本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告李国松于判决生效之日起二十日内一次性支付给原告云南天发物业管理有限公司保山分公司自2019年2月1日起至2019年8月1日止的物业管理费1016元、二次加压费60元、生活垃圾清运费36元，合计1112元； 二、驳回原告云南天发物业管理有限公司保山分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半征收25元，由被告李国松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员  杨自凤 二〇二一年六月十一日 书记员  樊晓娇