辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民初73号原告（执行案外人）：乔福双，男，1967年2月19日生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：唐力，辽宁法新律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，辽宁法新律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘志强，男，1975年12月25日生，汉族，住黑龙江省北安市。委托诉讼代理人：陈兆良，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，辽宁东亚律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连鑫凤置业有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区中心路古城花园6号2-5层2号。法定代表人：何新军，该公司经理。委托诉讼代理人：张岩俊，辽宁博信律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连中展房地产有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区红旗东路12号2-5。法定代表人：韩见志，该公司经理。第三人（被执行人）：韩见志，男，1955年4月6日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。原告乔福双与被告刘志强、第三人大连鑫凤置业有限公司（以下简称鑫凤公司）、第三人大连中展房地产有限公司（以下简称中展公司）、第三人韩见志案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月22日作出（2019）辽02民初138号民事判决，刘志强不服该判决，向辽宁省高级人民法院提起上诉。辽宁省高级人民法院于2020年10月20日作出（2019）辽民终1712号民事裁定，撤销上述判决，发回重审。本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔福双的委托诉讼代理人唐力、王娜，被告刘志强及委托诉讼代理人陈兆良，第三人鑫凤公司的委托诉讼代理人张岩俊，第三人中展公司的法定代表人及第三人韩见志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔福双向本院提出诉讼请求：1、依法终止对大连市普兰店区棚户区改造二期建设项目中的70号楼的强制执行并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：大连市普兰店区棚户区改造二期建设项目中的70号楼盘是由鑫凤公司开发，中展公司承建。因鑫凤公司欠付中展公司工程款，中展公司在建设70号楼盘的过程中多次向乔福双借款，累计本息达3250万元以上，因此三方最终签订了协议，由鑫凤公司将70号楼盘出卖给乔福双，并办理了交接手续。2013年9月24日，乔福双实际接收70号楼盘后又投资将70号楼盘的保温、内外墙抹灰工程施工完毕。2014年6月9日，70号楼盘取得了预售许可证。乔福双在办理备案登记的过程中，70号楼盘于2014年6月18日被刘志强查封，导致乔福双无法办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，原告乔福双在该争议房产被查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并已经支付了该楼盘的全部价款，在人民法院查封前乔福双也已经合法占有了该不动产，未能办理过户登记手续也非乔福双本人的原因。原告乔福双其权利能够排除执行，人民法院应予支持。刘志强辩称，不同意原告的诉讼请求。一、中展公司未向鑫凤公司支付受让老店街改造项目的对价，故案涉70号楼的所有权人仍是鑫凤公司，中展公司无权对案涉70号楼抵顶借款，对此乔福双或中展公司应提供相应证据证明中展公司系该70号楼的物权所有人。普兰店区棚户区改造二期工程建设项目的建设用地使用权系鑫凤公司通过挂牌方式取得的，鑫凤公司之后又取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等规划建设审批手续，故鑫凤公司系案涉工程所占用范围内的土地使用权人及在建工程项目的所有权人。案涉项目在具备销售条件后，鑫凤公司又取得了《商品房销售（预售）许可证》，故鑫凤公司又是所有房屋的所有权人。截止目前，上述开发项目并没有变更至中展公司名下，而中展公司截止到目前仍然没有房地产开发资质，故鑫凤公司与中展公司的房地产开发项目转让合同是无效的，根本无法履行。并且截止目前，乔福双和中展公司未提供已向鑫凤公司支付受让老店街改造项目的对价，故鑫凤公司才是案涉70号楼的物权所有人，中展公司无权以70号楼抵顶借款。二、乔福双的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，应当予以驳回，具体理由如下：1、在人民法院查封之前，乔福双与中展公司之间不存在合法有效的书面买卖合同。根据鑫凤公司在2018年5月28日提出的执行异议中的陈述，以及乔福双在本案中的“案外人执行异议申请书”中的陈述，鑫凤公司将其开发的普兰店区棚户区改造二期工程项目全部转让给中展公司，中展公司向乔福双借款，鑫凤公司进行借款担保，因中展公司未还款，故中展公司将70号楼抵顶给乔福双以偿债。从乔福双和鑫凤公司的陈述来看，二者之间不存在房屋买卖合同法律关系，而是担保法律关系；乔福双与中展公司之间系借款法律关系，也不是房屋买卖法律关系；中展公司与鑫凤公司之间系房地产开发项目转让关系。而乔福双与鑫凤公司之间仅是借款担保法律关系，根本不是房屋买卖法律关系；虽然本案中，乔福双提供了一系列房屋转让的相关协议，但是这些协议是乔福双为了本次诉讼。事后作出的与其在异议书等的陈述相互矛盾。同时乔福双与中展公司之间系借款法律关系，而不是房屋买卖法律关系。2、乔福双在人民法院查封之前根本没有合法占有该不动产。案涉工程一致处于烂尾楼状态，截止到目前仍没有竣工验收，根本不具备使用条件。所以乔福双所提供的房产交接确认书是虚假证据，是为了提起本案的异议而事后做出的证据。3、乔福双没有向鑫凤公司交付任何购房款，故其提出的执行异议不应得到支持。如前所述，案涉房屋的所有权人是鑫凤公司，而鑫凤公司仅是借款担保人，乔福双从未向鑫凤公司支付过任何购房款，其仅向中展公司出借过少量的借款，故其执行异议请求不应得到支持。根据乔福双提供的银行流水来看，假设是真实的，也仅存在880余万元借款，而根据提供的相关的借条和借据看，达到3200余万元借款本金和300万元利息，所以其提供的相关借据等均是没有流水予以支撑是虚假的。4、乔福双明知中展公司无房地产开发资质，鑫凤公司根本不可能将项目转让到中展公司名下，所以也不可能将案涉房屋备案登记在乔福双名下，即使办理了备案登记，也是为了偷逃税款，规避法律的行为。退一步讲，案涉房屋在2014年6月9日已经取得预售许可证，刘志强申请查封房屋的时间是在2014年6月18日，在查封之前，乔福双如果是真正的购买人的话，其完全可以进行网签备案，但是其没有进行网签备案，并最终导致无法办理过户登记，过错亦在乔福双。综上所述，乔福双根本不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，请求人民法院依法驳回乔福双的请求。鑫凤公司辩称，同意原告诉讼请求。因鑫凤公司欠中展公司工程款，故在中展公司的请求下，以70号楼盘予以偿付工程款，后中展公司和原告、鑫凤公司协商，以原告购买该70号楼盘的方式，来抵顶其和中展公司的出借款项，最终鑫凤公司与原告签订了房屋买卖合同，并移交了该房屋，原告对案涉房屋进行了部分施工，后由于被告的超标的查封，直接造成工地停工，后经鑫凤公司多次反应，超标的查封才予以解封，故70号楼盘未继续施工及未进行预登记，该楼盘属于原告所有，同时鑫凤公司此前在西岗法院提出执异中多次提出该楼盘系原告所有。第三人中展公司、韩见志述称，同意鑫凤公司的意见当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实：刘志强与中展公司、鑫凤公司、韩见志民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月13日作出（2015）大民一初字第00004号民事判决：一、中展公司于判决生效之日起三十日内偿还刘志强借款本金719万元及利息（利息计算方式：第一笔以借款金额118万元为基数自2012年1月21日起至判决确定的给付之日止，第二笔以借款金额205万元为基数自2012年5月9日起至判决确定的给付之日止，第三笔以借款金额258万元为基数自2012年10月25日起至判决确定的给付之日止，第四笔以借款金额83万元为基数自2012年10月26日起至判决确定的给付之日止，第五笔以借款金额50万元为基数自2013年2月3日起至判决确定的给付之日止，第六笔以借款金额5万元为基数自2013年5月8日起至判决确定的给付之日止，以上均按中国人民银行规定的金融机构同类贷款利率的四倍标准计付）；二、鑫凤公司、韩见志对中展公司的上述欠款承担连带清偿责任；鑫凤公司、韩见志承担保证责任后，有权向中展公司追偿；三、驳回刘志强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息等。2016年11月16日，本院作出（2016）辽02执436号民事裁定书和协助执行通知书，查封了鑫凤公司所有的位于普兰店区棚户区改造二期工程建设项目中的64号、66号、70号、76号、82号楼。查封期限三年。自2016年11月16日至2019年11月15日。2017年9月18日，本院作出（2017）辽02执恢490号执行裁定书，裁定本院（2015）大民一初字第00004号民事判决书由大连市西岗区人民法院执行。2017年12月18日，大连市西岗区人民法院作出（2017）辽0203执1459号执行裁定书，裁定：依法评估、拍卖鑫凤公司所有的案涉房屋。本案原告乔福双作为案外人对执行大连市普兰店区棚户区改造二期工程建设项目中的70号楼提出书面异议。本院受理后于2019年1月24日作出（2019）辽02执异12号执行裁定书，驳回了乔福双的异议请求。乔福双不服该裁定，于法定期限内向本院提起本案案外人执行异议之诉。乔福双与中展公司、鑫凤公司签订《协议书》，其上载明的主要内容为：鉴于中展公司、鑫凤公司于2010年9月18日签订《合同书》，将普兰店市丰荣街道办事处老店街棚户区改造二期工程建设项目（以下简称“老店街改造项目”）转让给中展公司，由中展公司进行施工建设，鑫凤公司负责办理该工程的全部审批手续及相关证件并负责提供商品房销售发票（即以鑫凤公司对外进行销售），该项目除预留的38,000平方米回迁安置房外，其余全部房产归中展公司所有，由中展公司处理。中展公司将老店街改造项目中1号楼（行政街号：老店街70号），建筑面积共计9627.18㎡，共120套房屋，以单价每平方米3500元转让给乔福双。鑫凤公司认可中展公司将上述房产转让给乔福双，配合乔福双、中展公司办理网签备案、改签、过户、办理产权等事宜；中展公司、鑫凤公司承诺该房屋于2013年10月7日前取得《商品房预售许可证》，并于取得《商品房预售许可证》后10个工作日内，将该房屋全部网签备案到乔福双或其指定第三方名下。中展公司确保上述该房产工程主体在2013年10月22日前竣工，并通过验收，且经乔福双确认后交付给乔福双。中展公司出售给乔福双的房款总额为33695130元。上述该房产全部验收合格后，鑫凤公司取得商品房销售许可证，乔福双通过鑫凤公司向中展公司支付所欠款项。中展公司保证该房产于2014年9月18日前正式交付使用。该份协议书记载的签订时间为2013年9月17日。乔福双提交了与鑫凤公司签订《房产买卖协议书》一份，其上载明的主要内容为：鑫凤公司自愿将老店街改造项目1号楼（行政街号：老店街70号）转让给乔福双，房款33695130元。鑫凤公司授权中展公司接收房款，乔福双支付给中展公司，视为鑫凤公司收到房款。中展公司累计欠乔福双3250万元，经中展公司及鑫凤公司同意，乔福双可以用该欠款抵顶房产转让款，余款乔福双另行支付给中展公司。鑫凤公司负责该工程的全部审批手续及相关证件，以及负责提供商品房销售发票并配合办理房屋网签备案及过户、产权办事等事宜。乔福双负责该房产的楼内配套施工，包括电梯、网络及有线、楼宇对讲机、进户防盗门、电气配套、断桥铝门窗、水暖配套、外墙保温、消防工程、楼内土建等全部配套工程。该份《房产买卖协议书》记载的签订时间为2013年9月24日。乔福双提交了与鑫凤公司签订《房产交接确认书》一份，其上载明的主要内容为：双方就乔福双购买登记为鑫凤公司的位于老店街棚户区改造项目1号楼（行政街号老店街70号）的在建工程进行交接，双方确认上述房产的购房款乔福双已经结清，乔福双直接支付给中展公司。经现场核实，鑫凤公司向乔福双交付的上述房产工程主体框架结构已完工，乔福双同意接收。自本交接确认书签字盖章之日起，鑫凤公司正式将上述房产的在建工程交付给乔福双，由乔福双按协议书的约定自行负责上述房产的楼内配套施工。该份《房产交接确认书》记载的签订时间为2013年9月24日。刘志强对乔福双提交的上述《协议书》《房产买卖协议书》《房产交接确认书》的形成时间有异议，但并未在本院限定的期限内提交书面的鉴定申请。乔福双与中展公司签订的《备忘》，其上记载的主要内容为：截至本备忘录签订时，中展公司尚欠乔福双借款本金3250万元及逾期利息300万元；中展公司同意乔福双以上述到期债权抵顶老店街改造项目1号楼的购房款33695130元。抵顶房款后的差额1804870元，由中展公司以现金形式于2013年（空白）月（空白）日前支付给乔福双。该份《备忘》载明的时间为2013年9月22日。对于上述出借款项乔福双主张大部分是通过现金方式支付并提交了2011年6月7日向韩见志转账160万元、2011年8月30日向韩见志转账169万元的农业银行交易明细以及由中展公司出具的落款日期自2011年5月4日至2012年5月18日期间的多份借款金额不等的借据及收条。乔福双与薛中校签订的《工程施工分包协议》、收条、照片、《建设工程监理合同》、《证明》并申请唐福林、薛中校以及王德发出庭作证，据以主张在购买案涉70号楼后已实际占有并投资进行了后续配套施工。另查，老店街改造项目1号楼于2014年6月9日取得商品房预售许可证。2014年6月18日，本院依申请人刘志强的诉前财产保全申请，就申请人刘志强与被申请人鑫凤公司保证合同纠纷一案作出（2014）大立一特字第40号民事裁定书，查封鑫凤公司所有的一宗土地使用权，土地证号为普国用（2011）第90号保全金额为2000万元。本案各方当事人均认可老店街改造项目1号楼位于该宗土地之上。本案发回重审期间，原告提交银行流水明细，拟证明从2010年至2011年前后提现734.76万元，转帐给韩见志160万元和169万元；从2010年至2012年提现69万元，取现金额132万元。上述提现共计向第三人韩见志支付现金935.76万元、汇款329万元。被告刘志强质证认为，对原告提交的中国农业银行的业务凭证真实性无异议，但对证明事项有异议，一、原告提供的流水，无法证明该等现金就是支付给中展公司的借款，同时该等流水中还存在乔福双现金存款的情况，即不能排除乔福双取出现金后又存到自己的账户；二、退一步讲，假设乔福双以现金的方式向中展公司出借了部分款项，但是该等流水及借条仅能证明如下事项：1、自2010年3月7日至2012年5月18日期间，原告出借给中展公司的款项最多为人民币880.76万元（548.76万元+50万元+50万元+77万元+155万元=880.76万元）；2、原告所提供的借条或借据等有诸多是虚假的，根本就没有实际借款；3、原告主张借款给中展公司本金3250万元及利息300万元无事实根据。被告鑫凤公司、第三人中展公司、韩见志对原告提交的证据及证明事项无异议。本院经审查，对以上证据的真实性予以采信。本院所确认的上述事实，有（2019）辽02执异12号执行裁定书、协议书、《房产买卖协议书》、房产交接确认书、借据、收条、备忘、农业银行交易明细、工程施工分包协议等以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案是原告乔福双提起的案外人执行异议之诉，原告应对案涉财产是否享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。对此，本院评析如下：一、根据庭审查明的事实可见，案涉70号楼为鑫凤公司名下房产，案涉项目并未变更至中展公司名下，同时本案并无中展公司向鑫凤公司支付案涉项目对价的证据，即现有证据不能证明70号楼为中展公司所有。二、乔福双主张其与中展公司签订《房产买卖协议》，并基于对中展公司享有3250万元借款本息债权，以该3250万元借款本金及其利息作为购房价款购得案涉70号楼房产不具有事实法律依据。首先，根据已查事实，在乔福双与中展公司签订《房产买卖协议书》时，该房屋尚未施工完毕，并不具备使用条件，亦不具备交付条件。虽乔福双与中展公司签订《房产交接确认书》，不能认定乔福双即合法占有案涉房屋。其次，如鑫凤公司以案涉房屋抵顶中展公司欠付乔福双的借款，乔福双以借款的方式作为支付房屋转让的对价，乔福双实际出借资金的流水所体现的资金额没有超过1264760元，而案涉70号楼的转让价款为33695130元，乔福双并未足额支付的房屋的对价。最后，案涉房屋在2014年6月9日已经取得预售许可证，刘志强于2014年6月18日申请查封案涉房屋，此前乔福双并未进行网签备案。因此，乔福双对案涉房屋没有办理过户不存在可以免责的事由。综上所述，乔福双的诉请不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，依法不具有排除刘志强强制执行的民事权益。依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，判决如下：驳回原告乔福双的诉讼请求。案件受理费62130元（原告已预交），由原告乔福双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  孙利颖审判员  杨 威审判员  谢燕鹏二〇二一年六月二十三日书记员  张文秀附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。