辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8580号上诉人（原审被告）：沈丽娟，女，1975年9月25日出生，汉族，住杭州市江干区。委托诉讼代理人：魏柏峰，上海融力天闻（杭州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：沈阳五爱天地实业有限公司，住所地沈阳市沈河区热闹路75号。法定代表人：高佩璇，该公司董事长。委托诉讼代理人：阎谆，女，1993年11月27日出生，汉族，该公司员工，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：郝湛博，女，1989年8月16日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省北票市。上诉人沈丽娟因与上诉人沈阳五爱天地实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳高新技术产业开发区人民法院（2020）辽0192民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈丽娟上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：租赁合同已经于2019年10月31日经双方协商一致解除，上诉人不存在欠付租金、违约金等事宜，被上诉人主张的违约金等事项于法无据。沈阳五爱天地实业有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、上诉人应支付2019年11月1日至11月17日的租金1942元。1.《店铺租赁合同》未约定被上诉人享有单方解除权，其私自撤店行为未得到上诉人认同，被上诉人除单方证词外未提交任何证据佐证其2019年10月31日离店。应将上诉人在涉案店铺张贴“解除合同通知书”之日视为解除之日。2.上诉人已提交新的《店铺租赁合同》，载明上诉人是在2020年9月才将房屋出租给第三人，故上诉人并未在2019年11月18日前以实际行为不再履行与被上诉人的《店铺租赁合同》。2019年11月1日至2019年11月17日租金被上诉人理应支付。二、根据《店铺租赁合同》第八条特别约定条款约定，上诉人已提交图片证明其张贴“解除合同通知书”，尽到通知义务。上诉人虽作为管理者，但没有能力知晓已出租的店铺关灯或是关门的原因到底为何，无论业主是关店或是暂时清空店内物品都属市场正常情况。三、租赁保证金与违约金性质不完全相同，不冲突，应严格按照合同约定判令上诉人不向被上诉人返还保证金，更不应在违约金中抵扣。四、上诉人实际损失已远高于半个月租金和六个月违约金之和，原审法院不应调低违约金。被上诉人的私自撤店行为，导致上诉人错过每年8月店铺出租旺季，直至9月中旬才将店铺出租给新的承租人，若被上诉人按约履行合同，就不会造成上诉人需要在2019年11月-2020年8月间（非出租旺季）外租涉案店铺，造成上诉人未能收取上述期间的租金损失（共计月租34752.52元×10=347525.2元）；由于电商经济的冲击，实体经济不景气，导致涉案店铺租金远低于上诉人与被上诉人签订店铺租赁合同时约定的租金金额。根据《店铺租赁合同》第六条第三款违约金的适用，在被上诉人确属违约情况下，应严格按照当事人意思自治原则，判令被上诉人向上诉人支付六个月违约金。沈阳五爱天地实业有限公司向一审法院起诉请求：1.被告给付2019年11月1日至2019年11月17日租金19,423元；2.被告给付违约金208,515.1元（34,752.52×6=208,515.1）；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2018年8月26日，原告五爱实业作为出租方即甲方与被告沈丽娟作为承租方即乙方签订《店铺租赁合同》，约定五爱实业将坐落于沈阳市沈河区热闹路77号沈阳五爱市场服装城内五楼编码为5A26B店铺租给沈丽娟使用，租赁用途为服装经营。租赁期限为2018年9月3日至2020年10月12日，租赁期限分两个时间段，在乙方每次交款均按合同“二-（二）”款的约定及时足额交付租金的前提下，甲方同意乙方享受该时间段相应的免租期（免租期内只免除租金，不免除物业费及其他费用），具体：1、2018年9月3日至2019年9月2日为租期第一时间段，2019年9月3日至2019年9月22日为租期第一时间段免租期。2、2019年9月23日至2020年9月22日为租期第二时间段，2020年9月23日至2020年10月12日为租期第二时间段免租期。租金及付款方式约定，月租金34,752.52元，日租金为月租金×12个月÷365天，每三个月交款，每次交款金额按租期所对应时间段月租金×3，计算租金的时段如不足三个月的，按实际时间计算，每一租期时间段的首次租金应于租金起始日前支付，其余租金分别于每年1月1日前、4月1日前、7月1日前、10月1日前支付下一季度租金。租赁保证金条款约定，在租赁店铺交付使用前，乙方应向甲方交纳租赁保证金人民币86,880元。违约责任约定，乙方未按期交纳租金，拖欠租金10天内（含10天），应按日向甲方支付欠缴租金总额的1%作为违约金，拖欠超过10天的，除继续按照上述标准支付违约金外，乙方还应接受甲方对店铺锁档及物业公司采取暂停供电等措施，同时甲方有权按照合同第七条“合同解除条款”处理。乙方逾期支付租金时，所交款按先违约金后租金的顺序抵算（即交清违约金后剩余款项才视为租金）。因乙方违约或乙方其他原因致使合同不能继续履行或解除合同，除租赁保证金归甲方所有外，乙方需另支付给甲方6个月的租金作为违约金。合同解除条款约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，租赁保证金归甲方所有：(一)乙方拖欠租金超过10天，(二)乙方连续10天停业……。特别约定条款约定，甲方决定解除合同应当通知乙方，通知方式包括：将通知送达乙方承租店铺的工作人员，或将通知张贴于承租店铺的墙体等，或邮寄信件至本合同记载的乙方地址（由于乙方提供地址错误或地址变迁未通知甲方，导致邮件未能寄达，不影响通知的有效性），除邮寄方式自发出之日起3日视为送达外，其余方式视为当日送达。乙方如对解除合同有异议，应当自通知到达之日起30日内向有管辖权的人民法院提起诉讼，否则视为没有异议。《店铺租赁合同》签订后，被告沈丽娟向原告五爱实业交付租赁保证金86,880元，原告五爱实业于2018年9月3日将前述商铺钥匙交付被告沈丽娟使用。被告沈丽娟于2019年10月31日搬离案涉店铺，并清偿了2019年10月31日之前全部的房屋租金、物业费、电费等费用。庭审过程中，原告五爱实业称于2019年11月份发现被告已经搬离案涉店铺，并于2019年11月18日在案涉店铺内粘贴解除合同通知，现涉案店铺已另行租给他人。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，因引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案适用《中华人民共和国合同法》进行审理。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《店铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故《店铺租赁合同》合法有效，双方均应恪守合同约定并履行各自义务。被告沈丽娟称《店铺租赁合同》系双方协商一致解除，原告五爱实业对此予以否认，根据庭审现有证据，无法确认双方对解除《店铺租赁合同》事宜进行过协商且已协商一致，故对被告沈丽娟称“协商一致解除”案涉《店铺租赁合同》的抗辩一审法院不予采信。被告沈丽娟在未协商一致解除的前提下在租赁期限届满前擅自搬离承租店铺，构成违约，应当承担违约责任。原告五爱实业称于2019年11月18日在案涉店铺内粘贴解除合同通知，但并未向一审法院提交相应证据予以证实，对此一审法院认为，在被告沈丽娟2019年10月31日已经将涉案店铺内所有物品搬离的情形下，即使原告五爱实业在案涉店铺内粘贴解除合同通知，已无实际意义，并没有尽到向被告沈丽娟通知的义务。且原告五爱实业作为出租店铺的管理者，对被告沈丽娟搬离案涉店铺内物品的行为应该知情，亦应及时行使相应权利。被告沈丽娟从2019年10月31日以后不再占有实际使用案涉店铺，原告五爱实业亦将涉案店铺租赁给他人，双方均以实际行为不再履行《店铺租赁合同》，根据上述合同约定及实际情况，一审法院对原告五爱实业要求被告沈丽娟给付租金的诉讼请求因其在此期间并未占有使用案涉店铺，故一审法院不予支持。但被告沈丽娟的行为确属违约行为，应承担相应的违约责任，原告五爱实业要求被告沈丽娟按6个月租金标准给付违约金，审理过程中，被告沈丽娟抗辩称违约金过高要求法院予以调整，对此，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院认为原告五爱实业的实际损失其未举证证明，被告沈丽娟亦未举证证明约定的违约金超过法律规定的标准，合同中约定了被告沈丽娟拖欠租金10天的应按日向原告五爱实业支付欠缴租金总额的1%作为违约金、租赁保证金归原告五爱实业所有外另行支付6个月租金（34,752.52元×6个月=208,515.1）作为违约金的性质均为违约金，上述违约金合计金额已明显高于其实际损失，故一审法院考虑原告实际损失，兼顾当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情调整违约金，认为以三个月租金（34,752.52元×3个月＝104,257.56元）的标准向原告五爱实业支付违约金为宜，案涉《店铺租赁合同》中约定保证金为86,880元，被告沈丽娟实际交付保证金亦为86,880元，违约金和保证金应相互抵扣，对于不足的部分，被告仍需给付17,377.56元（违约金104,257.56元-保证金86,880元），对于原告五爱实业诉请超出部分，一审法院不予支持。一审法院判决：一、被告沈丽娟于判决生效后十日内一次性给付原告沈阳五爱天地实业有限公司违约金17,377.56元；二、驳回原告沈阳五爱天地实业有限公司（GrandUnionInternationalTradingLimited）的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,719元，由原告沈阳五爱天地实业有限公司负担2,000元，由被告沈丽娟负担2,719元。二审中，上诉人沈阳五爱天地实业有限公司提交了张贴“解除通知书”照片，证明沈阳五爱天地实业有限公司已经按合同约定形式张贴于沈丽娟店铺处，解除合同之日应当为张贴“解除通知书”之日。上诉人沈丽娟质证意见：对真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是沈阳五爱天地实业有限公司自行制作，沈丽娟与沈阳五爱天地实业有限公司协商一致解除租赁合同后沈阳五爱天地实业有限公司一直占用店铺，一审中沈阳五爱天地实业有限公司也认可，提交的相关资料予以佐证，沈阳五爱天地实业有限公司恶意将解除通知书张贴，明知沈丽娟已搬走却没有按照合同约定地址送达，该通知书不予认可。上诉人沈阳五爱天地实业有限公司提交了物业费交纳收据，证明沈阳五爱天地实业有限公司向沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司缴纳物业费，证明在此期间没有将案涉店铺另租他人。上诉人沈丽娟质证意见：对真实性无法核实，与沈丽娟无关。上诉人沈阳五爱天地实业有限公司提交了内部系统租金缴纳详单，证明沈丽娟于2019年10月31日交的最后一笔租金，该店铺至2020年9月10日未收取任何租金。上诉人沈丽娟质证意见：对真实性无法核实，与沈丽娟无关。上诉人沈阳五爱天地实业有限公司提交了（2017）辽0103民初7166号民事判决书，证明判决支持按照合同约定，违约业户向沈阳五爱天地实业有限公司支付6个月租金作为违约金，支付拖欠租金并且没有扣除保证金。上诉人沈丽娟质证意见：对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，判决书中被告仅在答辩中答辩了原告的房租过高而不予租赁的事实，而且没有对违约金是否应当支付、按照什么标准调整进行答辩，与本案没有直接参照性，与案件事实存在差异，不适用本案。沈阳五爱天地实业有限公司申请证人王某出庭，证明沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司给沈阳五爱天地实业有限公司提供物业服务，证明沈丽娟以前是楼里的业户，沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司向其提供了物业服务收取物业费，沈丽娟是2019年10月底撤店的，11月份沈阳五爱天地实业有限公司给沈阳五爱市场服装城物业管理有限公司发过通知，通知和沈丽娟解除租赁关系，物业费由沈阳五爱天地实业有限公司交纳，从2019年11月18日开始收取上诉人物业费。上诉人沈丽娟质证意见：该证人所证明的事项与本案的合同解除、是否违约、五爱公司是否占用没有直接的关联性，真实性不予认可。而且经过沈丽娟代理人询问证人，邵丹是物业公司会计人员，但是本案店铺租赁合同的附件物业管理合同协议显示8412×××7电话与店铺租赁合同电话是同一个，而且物业交纳单据、房屋保证金收据的审核人、收款人均是邵丹，说明证人系五爱公司内部工作人员。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人沈丽娟与上诉人沈阳五爱天地实业有限公司签订的《店铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于沈阳五爱天地实业有限公司要求沈丽娟给付2019年11月1日至2019年11月17日租金19,423元的诉讼请求，沈丽娟主张其于2019年10月31日腾退案涉商铺，并告知沈阳五爱天地实业有限公司腾退事宜，沈阳五爱天地实业有限公司亦接收了案涉商铺，并同意沈丽娟提出的提前解除合同要求，沈丽娟就上述主张均未提交证据予以证明，上诉人沈阳五爱天地实业有限公司提交照片证明其于2019年11月18日在案涉商铺内粘贴解除合同通知，应认定双方租赁合同于该日解除，沈丽娟应给付2019年11月1日至2019年11月17日租金19,423元，一审判决应予纠正。关于沈阳五爱天地实业有限公司要求沈丽娟给付六个月租金标准的违约金208,515.1元的诉讼请求，虽合同中约定了沈丽娟拖欠租金10天的应按日向沈阳五爱天地实业有限公司支付欠缴租金总额的1%作为违约金、租赁保证金归沈阳五爱天地实业有限公司所有外另行支付6个月租金（34,752.52元×6个月=208,515.1）作为违约金，沈阳五爱天地实业有限公司一审自述案涉商铺于2019年12月份租赁给下一家使用，对于再次出租的具体时间又提供两份内容相佐的情况说明，且未能提供合理解释，沈丽娟亦对此提出质疑，并主张合同约定违约金标准过高，一审结合本案实际情况，考虑到沈阳五爱天地实业有限公司实际损失，兼顾当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情调整违约金按三个月租金标准确定并由沈阳五爱天地实业有限公司退还保证金并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳高新技术产业开发区人民法院（2020）辽0192民初451号民事判决第一项；二、撤销沈阳高新技术产业开发区人民法院（2020）辽0192民初451号民事判决第二项；三、沈丽娟于本判决生效后十日内一次性给付沈阳五爱天地实业有限公司租金19,423元；四、驳回沈阳五爱天地实业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费4719元，由沈阳五爱天地实业有限公司负担2000元，沈丽娟负担2719元。二审案件受理费9438元，由上诉人沈丽娟负担7438元，上诉人沈阳五爱天地实业有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年六月二十四日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。