青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初2313号原告（反诉被告）：苏某1，住青海省大通县。委托诉讼代理人：苏某2，青海辉湟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，青海辉湟（湟中）律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海中惠房地产实业有限公司（）。法定代表人：居某：系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，青海尊悦律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）苏某1与被告（反诉原告，以下简称被告）青海中惠房地产实业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告苏某1的委托诉讼代理人苏某2、李某、被告青海中惠房地产实业有限公司的委托诉讼代理人赵某均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告苏某1向本院提起诉讼请求：一、请求人民法院依法判决解除原告与被告于2020年10月11日签订的《商品房买卖合同》；二、请求人民法院依法判决被告向原告返还已付房款186189元及利息3652.88元（暂计箅至2021年4月16日，最终计箅至被告实际返还全部房款之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年9月，原告欲购买南山东路的单身公寓居住，遂在售房中心与被告工作人员多次沟通、咨询买卖房屋事宜，在原告提出自己工资较低，住房公积金总额也才七千余元的情况下，是否可以贷款买房，被告工作人员（姓何下同）称：没问题，这些都是可以操作的，并一再明确告知原告符合购房资格与条件，可以放心购房，于是原告当场支付2万元作为购房定金，购买的的是位××区（房款总额为536189元，首付款186189元，余款350000元通过公积全贷款支付）的房屋。9月22日，原告按照被告的要求提供了《收入证明》、《银行流水》、《公积全余额》及《个人征信报告》等资料，被告经审核后称资料没有问题，可以交首付款了，于是原告分别在2020年9月25日、10月13日按照被告要求支付166189元，定金自动转为房款，因此首付款全额支付完毕。2020年10月11日，被告工作人员称：首付款我们也收了，现在可以签合同了，签完了就可以办理贷款了。于是双方正式签订《商品房买卖合同》，合同条款均由被告一方自由填写和制定，原告只能被动签字、捺印。谁知，合同签订没多久，被告的态度就发生巨大转变，不再积极办理贷款事宜，每次原告询问进展，被告都是一句话：等着吧!正在办呢!这一等就到了2021年的4月份，原告对被告一再拖延的态度和做法心灰意冷，主动提出如果实在办理不下来，房子我们就不买了吧，被告工作人员听后叫嚣道：爱买不买!你要退房可以，把10%违约金交了再退!!正在怀孕2个月的原告听到这个消息，犹如睛天霹雳，当场失控大哭，家里人唯恐其情绪波动过大而影响到腹中胎儿的生命安全，好不容易才安抚了原告的情绪，劝慰原告好好休息，由家人去交涉购房的事情，让其安心养胎，可是被告对原告以外的人根本不理会，电话打过去，被告第一句话就是：你是购房人本人吗如果不是，你没有资格来和我们谈房子的事情!然后就挂了，后经原告及家人多次沟通、协商未果的情况下，原告提出与其领导人见面沟通解决，被该名工作人员严厉拒绝并厉声喝道：我们是大公司，就你们买的这个小房子，有什么资格和我们领导见面!你退房可以，先交违约金再说，这就是我们大公司的流程!你弄也得弄，不弄也得弄!后为彻底化解双方纠纷，原告秉着和平解决问题的态度，被被告一而再再而三的“传唤"，原告作为公职人员，已经因此事累计请假十几次，严重的影响了工作，再加上本身是孕妇原因，长途跋涉、来回奔波，已经身心疲惫、几近崩溃。2021年4月7日，几乎绝望的原告忽然接到被告同意退房的通知，于是前往被告处办理具体事宜，并按照被告要求签订了《撤销商品房买卖合同备案信息申请表》，但被告却没有向原告返还任何房款，在原告提出异议后，被告又以合同约定为由拒绝返还房款，导致原告目前出现了虽支付房款却再无法购房的严重后果。基于以上客观事实，原告认为，被告作为资深、专业的房产销售公司，在面对顾客时，应当对其是否具备贷款能力、条件有初步的预判，在得知原告完全不具备启动公积金贷款的情况下，仍然通过“诱导”“承诺”等方法，骗取原告支付定金、支付首付款以及签订《商品房买卖合同》，后又在同意解除合同进行退款，并让原告配合其办理撤销商品房买卖合同备案信息等事宜后，又临场变卦不同意退款，至今仍然侵占原告的财产。基于此，原告认为，从原告走进被告售房部开始，被告已经设置好了套路，将原告玩弄于股掌之上，在原告提出异议时，又强者自居，用蛮横嚣张的态度和口气，对原告不断打压、摧残，通过拉长战线不断以解决问题为由，让原告请假前往协商，从而击溃原告的最后防线的方式，达到侵吞原告房款的非法目的，丝毫不顾客户的切身利益，更不顾孕妇的身体及心理承受程度，目无王法，筒直可恶至极。综上，为全面维护原告的合法权益，特将被告嚣张行径公布于众，诉至贵院，请求依法判如所请!被告青海中惠房地产实业有限公司辩称：一、同意解除双方签订的商品房买卖合同，原因是原告不能按照合同约定支付首付款，故被告同意解除；二、同意按照退还定金申请书约定扣除违约金后退还房款；但对原告主张的利息不予认可；三、被告不存在原告所述的骗取、诱导行为，签订合同是原告自愿行为，后因为原告自身原因无法办理贷款。针对原告苏某1的诉讼请求，被告青海中惠房地产实业有限公司提出反诉,请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付违约金53618.9元；2.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2020年9月20日，被反诉人同其母亲来反诉人售楼中心处商议购房事宜，双方于2020年9月20日签订《中惠紫金城楼宇认购书》，认购书签订后，被反诉人向反诉人支付2万元定金用于担保合同履行。2020年9月26日，被反诉人向反诉人提出申请认购换房，因根据认购书约定，被反诉人本不能更换认购房屋，但考虑到被反诉人的实际情况，反诉人同意进行更换，更换后的认购房屋位于西宁市××区。同日被反诉人向反诉人交付购房首付款146189元。2020年10月11日，反诉人工作人员向被反诉人提交了《商品房买卖合同》（草签），并向其进行了详细说明，被反诉人在审阅完合同后亲自书写“本人已查阅全部此合同，并认可合同条款以及房屋内容，同意出合同正式件。”2020年10月13日，双方签订正式的《商品房买卖合同》，根据合同约定，被反诉人购买上述案涉房屋，房屋总价款为536189元，其中首付款186189元，被反诉人应于2020年10月11日前支付（已付清），剩余35万元为公积金贷款，应于2020年12月11日前完成，如买受人不能及时办理相关手续或因买受方原因造成无法办理贷款造成逾期的，则买受方须在10日内一次性付清剩余房款，或出卖人做退房处理并扣除总房款10%作为违约金。双方在签订《认购书》及《商品房买卖合同》之前，反诉人工作人员曾多次询问被反诉人是否能够办理公积金贷款，被反诉人及其母亲表示可以办理，并承诺倘若无法办理公积金贷款，可转至商业贷款。2020年10月29日，被反诉人母亲向反诉人工作人员明确表示无法办理公积金贷款，未能办理的原因系被反诉人单位存在公积金停缴状况，因此无法办理。之后反诉人工作人员向被反诉人说明该种情况只能办理商业贷款，但被反诉人迟迟不肯作出回应。2021年4月7日，被反诉人向反诉人提出退房申请，并签订了《退还定金申请书》，该申请书中所退款项为扣除约定违约金剩余部分，因此被反诉人对扣除违约金事宜表示认可。综上所述，反诉人认为，案涉合同合法有效，系双方真实意思表示，依法成立的合同应当受到法律的保护，当事人应当根据合同约定的内容严格履行自己的义务，被反诉人因自身原因无法继续履行案涉合同，其单方违约的行为致使合同目的无法实现，其行为对反诉人的合法权益造成了明显损害。现反诉人为维护自身的合法权益，特根据相关法律法规的规定，向贵院提起反诉，请求法院依法支持反诉人的全部反诉请求。针对反诉原告青海中惠房地产实业有限公司的反诉请求，反诉被告苏某1辩称：同意解除合同,但原告不认为原告违约，对违约金不予认可，理由为：一、对被告所述房屋换购不存在；二、被告所述扣除总房款10%，在合同中有写明，但对原告不生效，对该条款被告并没有进行明确标注、提醒说明；三、对无法办理公积金贷款是否转为商贷的情况并没有明确说明，原告的情况既无法办理公积金贷款，也无法办理商业贷款。综上，被告所述情况不属实，被告在签订合同的时候应当对原告贷款情况进行预判，而不是在明知原告无法办理贷款的情况下还对原告进行诱导、欺骗签订合同，故反诉原告的反诉请求应当予以驳回。原告苏某1为支持其诉称，向本院提供如下证据：一、《商品房买卖合同》，证明:1.该合同真实、合法、有效的事实；2.合同约定涉案房屋首付款为186189元的事实；二、撤销商品房买卖合同备案信息申请表，证明：1.原被告双方于2021年4月7日达成解除合同并撤销合同备案信息申请表的事实；2.被告同意无条件解除合同的事实；3.原告主张判决解除合同的事实依据；三、三张《收据》及转款存根，证明：1.原告向被告支付首付款186189元的事实；2.被告收到原告转账款项后出具收据凭证的事实；四、收入证明，证明：结合第一组证据能够证明，原告向被告在签订合同之前向被告提交收入证明，证实其不具备通过商业贷款买房条件的事实；五、公积金账户信息，结合第一组证据能够证明，原告公积金账户余额为8459.53元，不符合公积金贷款的条件，但被告仍然与其签订购房合同的事实。原告出示的证据经被告青海中惠房地产实业有限公司质证认为:一、《商品房买卖合同》，真实性及证明方向没有异议，需要说明合同中约定了因为买受人原因导致无法办理贷款的，应当承担相应违约责任；另在附件中对办理房屋贷款的风险约定是买受人承担的。二、撤销商品房买卖合同备案信息申请表，真实性认可，但对第二点证明方向不予认可，并不能证明被告同意解除合同，解除合同的前提是原告支付违约金，对该数额原告认可。三、三张《收据》及转款存根，真实性及证明方向均认可。四、收入证明，真实性认可，证明方向不予认可，证明材料是支付银行的，不是交给被告的。五、公积金账户信息，真实性及证明方向均不予认可，购房款的支付方式多样，并不能确认双方的合同不能履行。被告青海中惠房地产实业有限公司针对本诉出示如下证据：一、《中惠紫金城楼宇认购书》、《交款核对单》、《认购换房申请表》，证明原告在本案所涉《商品房买卖合同（预售）》签订前认购的其他房屋，经过其慎重思考后申请换购了本案所涉房屋。即原告在购房时经过谨慎考虑，而非其在诉状中所述被告诱导才交付首付款、签订购房合同，同时也体现了原告在整个过程的自愿、自主性。二、《商品房买卖合同（预售）》（草签）、《商品房买卖合同（预售）》、《交接核对单》，证明：1.本案所涉商品房买卖合同签订前，原告已经充分阅读理解合同条款，并认可合同条款内容；2.合同约定因原告原因造成无法办理贷款且拒付余款的，则应当向被告承担总房款10%的违约金；3.因买受人即原告银行信用度原因无法办理贷款所导致的所有后果和风险由原告自行承担；三、微信聊天记录截屏，证明因原告个人原因致使银行无法办理贷款；四、收据、《退还定金申请书》、《撤销商品房买卖合同备案信息申请表》，证明：1.原告交纳首付款186189元；2.原被告协商一致，在扣除违约金53619元后，应当向原告退款金额为132570元。被告青海中惠房地产实业有限公司出示的本诉证据经原告苏某1质证认为：一、《中惠紫金城楼宇认购书》、《交款核对单》、《认购换房申请表》，真实性不予认可，证明方向不予认可。二、《商品房买卖合同（预售）》（草签）、《商品房买卖合同（预售）》、《交接核对单》，真实性认可，证明方向不予认可，原告认为商品房买卖合同是格式条款，被告没有提醒，对原告不发生效力。三、微信聊天记录截屏，真实性认可，证明方向不予认可，都是原告与被告对贷款信息的解释说明四、收据、《退还定金申请书》、《撤销商品房买卖合同备案信息申请表》，对收据、《撤销商品房买卖合同备案信息申请表》的真实性认可，交付款的证明方向予以认可，但对《退还定金申请书》的真实性不认可。被告青海中惠房地产实业有限公司针对反诉出示如下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》、微信聊天记录截屏，证明因反诉被告个人原因致使银行无法放款，反诉被告应当按照合同约定承担总价款10%的违约金53619元；二、《退还定金申请书》，证明原被告协商一致，在扣除违约金53619元后，应向反诉被告退还金额为132570元。被告青海中惠房地产实业有限公司出示的反诉证据经原告苏某1质证认为：一、《商品房买卖合同（预售）》、微信聊天记录截屏，真实性认可，证明方向不予认可，原告认为商品房买卖合同是格式条款，被告没有提醒，对原告不发生效力。二、《退还定金申请书》，对真实性不予认可。原、被告提供的证据，经相互质证后提出不同的上述质证意见。原告对被告提出的《退还定金申请书》真实性不认可，经本院明示可进行申请鉴定，庭后原告明确表示放弃鉴定，本院对该证据的真实性予以确认；双方对其他证据的真实性均未提出异议，本院对其他证据的真实性、关联性予以确认，并在案件事实认定和判决理由中加以引证阐述。经审理查明，2020年9月20日，被告青海中惠房地产实业有限公司与原告苏某1、案外人王焕签订《中惠紫金城楼宇认购书》，约定乙方（苏某1、王焕）自愿向甲方（青海中惠房地产实业有限公司）认购中惠紫金城3幢1单元1252号房，建筑面积98.75平方米，房屋总价款为1047359元。2020年9月26日，原告苏某1提交《认购换房申请书》，载明本人苏某1原订购中惠一品居项目3幢1单元25楼1252号，认购书编号0005326号，现申请将该房屋换为3幢1单元13楼1137号（建筑面积49.03平方米，房屋总价款536189元），并自愿承担由换房带来的一切权利与义务。该申请书由被告销售顾问、销售秘书、销售经理、总经理分别签字确认同意换房。2020年10月11日，原告苏某1与被告青海中惠房地产实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价款为536189元，首付款为186189元，买受人于2020年10月11日支付首付款166189元，剩余首付款20000元以提取公积金方式于2020年10月18日前支付，剩余房款350000元应于2020年12月11日之前通过公积金贷款方式付清；并约定如买受人不能及时办理相关手续或因买受方原因造成无法办理贷款造成逾期的，买受方需在10日之内一次性付清剩余房款，或出卖人做退房处理并扣除总房款10%做违约金。合同签订后原告按约向被告支付首付款186189元。因无法办理贷款，2021年4月7日，原告苏某1与被告青海中惠房地产实业有限公司签订《撤销商品房买卖合同备案信息申请表》，载明经双方达成一致，现申请撤销西宁市城东区南山东路84号3幢1137室房屋（建筑面积49.03平方米，房屋代码60801165，合同编号YS01002020093340）在商品房网签系统中的合同备案信息。同日，原告苏某1向被告青海中惠房地产实业有限公司提交《退还定金申请书》，载明本人苏某1原订购万达一品居项目3幢1单元1137号，现放弃该套房屋的购买权，特向贵公司申请退还定金132570元，该申请书由被告青海中惠房地产实业有限公司置业顾问、销售经理、售楼部经理签字同意。现原告苏某1以所签合同中的违约条款对原告不发生效力为由，要求解除合同并退还全部首付款。被告青海中惠房地产实业有限公司提起反诉，以双方已协商一致，要求按照约定扣除违约金后退还剩余购房款。本院认为，原告苏某1与被告青海中惠房地产实业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，在合同履行中，原告按约定支付了首付款，剩余购房款在办理贷款时因原告的自身原因未果，按合同约定，原告在不能办理贷款的情况下，10日内向被告支付房屋剩余款，但原告未按合同约定支付购房剩余款，原告的行为属于违约，应承担违约责任。在合同无法履行时，原被告双方达成合意，签订《撤销商品房买卖合同备案信息申请表》、《退还定金申请书》，对退还涉案款及违约责任进行了明确约定，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自义务。原、被告双方对解除合同及退还首付款均无异议，故对原告主张本院予以支持。对原告要求被告支付利息的主张无法律依据，本院不予支持。因原告在合同履行中有违约行为，应承担违约责任，被告反诉原告支付违约金53618.9元的主张符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）苏某1与被告（反诉原告）青海中惠房地产实业有限公司于2020年10月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告（反诉原告）青海中惠房地产实业有限公司于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）苏某1购房款186189元；三、原告（反诉被告）苏某1于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）青海中惠房地产实业有限公司违约金53618.9元（可从原告已付购房款中抵扣）；四、驳回原告（反诉被告）苏某1的其他诉讼请求；本诉案件受理费2048元（原告已预交），由被告（反诉原告）青海中惠房地产实业有限公司承担，随上述款项一并支付原告（反诉被告）；反诉费570元（被告已预交），由原告（反诉被告）苏某1承担，随上述款项一并支付被告（反诉原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马守彪二〇二一年六月十七日法官助理 郑向丽书记员 李顺慧附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。