广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6886号上诉人(原审原告)：广东晟富物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区宝业路骏园东街12号2111。法定代表人：宁桂如，职务：执行董事。委托诉讼代理人：杨敏，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：广州精彩实业有限公司。住所地：广州市越秀区文明路38号402房。法定代表人：刘会根，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭文慧，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。上诉人广东晟富物业管理有限公司（以下简称晟富公司）因与被上诉人广州精彩实业有限公司（以下简称精彩公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初9094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。晟富公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判精彩公司支付2016年11月1日至2018年10月30日期间的物业服务费5539.42元及滞纳金（自2016年11月1日起至实际支付款项之日止，按照人民银行同期贷款利率标准计算）；2.精彩公司承担本案的诉讼费。事实和理由：一、结清确认函不包括涉案2206房屋。2018年10月18日，晟富公司向精彩公司发出的结清确认函并不包括2206房，而是指六套员工自主房，具体房号为709、710、703、702、自编610（登记为609）、2301房。二、根据晟富公司掌握的2206房的水电缴纳情况，可以看出2206房已经连续产生水电费用支出，因此不应认定为空置房，精彩公司应当缴纳物业管理费。后晟富公司在二审庭询过程中确认其上诉主张的是在维持一审判决的基础上增加支付从2016年11月1日计算至2018年10月30日的物业服务费和滞纳金。精彩公司辩称：一审判决有误，一审法院已经查明2019年3月缴纳了管理费，也缴纳了2018年12月到2019年的3月的公摊电费，从常理可以判断，2019年3月之前的费用都已经缴纳，否则不会出现跳过月份来缴纳物管费和公摊电费的情况。一审法院查明的情况也能反映出晟富公司收了精彩公司承租户的费用，但在其起诉的时候没有扣除。晟富公司于2020年2月24日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.精彩公司向晟富公司支付广州市越秀区文明路48号2206房自2014年11月1日至2019年11月30日期间的物业服务费14079.37元（按建筑面积82.4319平方米，每月每平方米2.8元，每月为230.81元，共拖欠61个月，230.81×61=14079.37元），公摊电费1206.40元（自2015年8月5日至2019年9月30日期间）；2.精彩公司支付逾期支付物业服务费至清偿之日止的滞纳金（从每月8日起每日按照应缴费额的千分之三计）。一审法院查明事实：广州市越秀区文明路48号2206房的所有权登记在精彩公司名下，建筑面积82.4319平方米，规划用途为住宅。2014年11月4日，晟富公司（乙方）与精彩公司（甲方）签订《安泰大厦物业服务合同》，约定：安泰大厦位于广州市越秀区文明路36-48号，总建筑面积20558平方米，其中住宅13040平方米，商场4783平方米；安泰大厦住宅小业主自收楼之日起均按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方交纳物业管理服务费，但不包括甲方自用的三套办公用房和一套公司食堂用房（房号分别为607、1206、1207、708），如甲方将前述四套自用办公用房出租或出售，需按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方缴纳物业服务费；甲方公司员工自住房6套自2015年8月1日起按每平方米建筑面积1.4元每月向乙方交纳物业服务费，甲方公司员工自住房6套出租或出售，需按照每平方米建筑面积2.8元每月向乙方交纳物业服务费，前述物业之外的其它空置物业不计收管理服务费；公摊电费按广州市居民住宅公共用电电量摊分办法，2015年8月5日前由甲方向物业产权人或物业使用人收取，乙方协助；2015年8月5日后由乙方向物业产权人或物业使用人收取；甲方、业主和物业使用人应在每月7日之前缴纳当月的物业管理费、公摊电费，从逾期之日起按每日应交管理费、公摊电费的千分之三交纳滞纳金；管理服务期限自2014年11月4日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止，本合同自然终止等。2018年10月18日，晟富公司向精彩公司发出《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》，内容为：按照2014年11月4日双方签订的《安泰大厦物业服务合同》，其司2018年10月已与精彩公司的财务就电费、物管费、车场分红三项进行了相互确认，请精彩公司按照附表明细进行结款等。附表记载：“物业应收公摊与监控电费（算至8月）2131.88元”、“应付物业公司物管费（付至9月）8248.8元”等项目，综合精彩公司应付晟富公司金额为28776.65元。精彩公司于2020年4月22日向晟富公司支付了28776.65元。晟富公司认为上述结算的费用是六套员工自住房【即709、710、703、702、自编610（房管局登记为609）、2301】的费用，并不包括涉讼房屋所欠费用。晟富公司为证明关于公摊电费的主张，提供其自行制作的自2015年10月9日至2019年9月30日期间《广州精彩实业有限公司欠公摊电费清单》，记载涉讼房屋应缴公摊电费分别为41.13元、39.28元、42.24元、48.4元、56.53元、51.38元、51.67元、41.64元、47.83元、45.68元、48.68元、52.83元、54.36元、50.39元、50.44元、47.66元、52.6元、55.07元、59.01元、51.5元、49.9元、49.34元、53.58元、65.26元，合计1206.4元。精彩公司认为2018年10月以前的费用已结清；另晟富公司是按130户来计算公摊电费，实际是156户，晟富公司的计算方法是错误的，是不真实的；晟富公司没有举证证明每个计费时段的电梯梯灯照明、水泵用电量与其制作的表格上数据是一致的。精彩公司另提供晟富公司开具的收据复印件，内容为：收到涉讼房屋2019年3月物管费230.81元、公摊电费2018.12.1-2019.3.1，101.4元，合计332.21元。晟富公司予以确认。一审法院认为，晟富公司、精彩公司自愿签订的《安泰大厦物业服务合同》合法有效，双方均应依约履行。据晟富公司向精彩公司发出的《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》及附表，至2018年8月的公摊电费及至2018年9月的物业管理费经双方核算后，晟富公司已经支付完毕。晟富公司称已结清的费用不包括涉讼房屋在内，但未进一步提供证据予以证实，一审法院不予采信。上述《安泰大厦物业服务合同》约定“前述物业之外的其它空置物业不计收管理服务费”，现晟富公司主张涉讼2206房的物业服务费，应当就该房屋是否空置提出充分证据予以证明。在精彩公司提出涉讼房屋曾经短暂出租的情况下，晟富公司仅提供一张照片，并不足以证明涉讼房屋的使用情况。因此，晟富公司提供的证据不足以证明其主张，相应的诉讼请求，一审法院不予支持。另晟富公司主张按欠费金额每日千分之三交付违约金，因该计算标准过分高于其实际损失，故一审法院予以调整。关于2018年9月之后的公摊电费，晟富公司提供了其自行制作的《安泰大厦各住户电梯、梯灯照明和水泵用电电量摊分方法》，虽未提供相应的凭证，但所显示的数据均在正常范围之内，精彩公司应当按该数据缴交公摊电费，2018年12月1日至2019年3月1日已缴纳的101.4元可予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院于2020年8月18日作出判决如下：一、广州精彩实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向广东晟富物业管理有限公司支付广州市越秀区文明路48号2206房自2018年11月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费（每月按2.8元/平方米×82.4319平方米计）；二、广州精彩实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向广东晟富物业管理有限公司支付逾期支付物业管理服务费的违约金（以当月所欠的物业管理服务费为基数，从2018年11月8日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起逐月累计至实际履行上述第一项判决之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金总额不超过所欠的物业管理服务费总额）。三、广州精彩实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向广东晟富物业管理有限公司支付2018年9月5日至2019年9月30日期间的公摊电费282.26元；四、驳回广东晟富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费564元，由广东晟富物业管理有限公司负担514元，广州精彩实业有限公司负担50元。本院二审期间，晟富公司提交分红款、应收管理费清单、2206房电费清单和光盘，拟证明双方的对账单不包括2206房费用以及2206房有人居住。对于晟富公司提交的证据，精彩公司质证认为：确认分红款、应收管理费清单的真实性，但对关联性不予确认；对电费清单则不予确认，没有原件且水电费产生的时间也与本案讼争的时间段无关；光盘的三性不予确认，该光盘表格制作时间是2020年且有修改痕迹，部分表格月份相同但数据不一样。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。当事人在二审期间提交的上述证据已经经过质证，当事人已就该证据发表质证意见，并表示同意本案不再开庭。上述证据材料显示，晟富公司提供的2016年和2017年部分月份的分红款和应收管理费清单显示，开发商员工自住房管理费有6套房，不包括本案的2206房。电费清单则是2206房从2019年8月到2020年7月期间的电费，其中2019年11月用电量为9度，其余时段用电量从180度到506度不等。光盘则是上述应收管理费清单的电子文档。另查明，二审过程中，精彩公司称2206房并非其员工自住房，是可以正常出售的商品房，因为一直没有售出，为了节省成本，有短暂的出租过，在2018年11月到2019年3月出租过，后在2019年8月、9月装修过，2019年12月之后再次出租，由承租人直接向晟富公司缴纳了管理费和水电费。晟富公司认为该时段并不在诉讼期间内，故对此不予确认。晟富公司另确认其除了提起本案诉讼，未向精彩公司追讨过案涉房屋的物业服务费和水电费，除了电费清单也没有其他证据证明在其主张的物业服务费的时间段涉案房屋有人居住。关于双方的对账情况，双方确认2018年10月18日的《晟富物业公司与精彩投资公司（电费、物管费、车场分红）结清的确认函》是最后一份对账单。晟富公司称在上述函件之前，一直是由晟富公司制作分红款和收费清单，其二审提供的光盘附上了包括车场分红、垃圾费、分摊电费等明细表，明细表中亦未包含晟富公司在本案主张的物业费。精彩公司则称双方在2018年3月之前都是按月对账的，2018年4月至2018年8月的公摊电费和2018年4月至2018年9月的物业服务费，则是在2018年10月一次性对账的，双方同时还对2017年8月、2017年10月至2018年的3月期间再次对账；晟富公司在之前的对账单也没有列其在本案主张的费用，因为根据双方的物业服务合同闲置的物业不用缴纳物业服务费，但是闲置的物业需要缴纳公摊电费的，所以对账的时候是包含了全部物业的公摊电费。对于前述对账单为何未包含本案物业服务费，晟富公司则解释称精彩公司对外出租物业不告知晟富公司，故晟富公司未将案涉物业的服务费列进对账单。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查，二审期间，晟富公司确认其上诉请求为在维持一审判决的基础上增加请求精彩公司支付2206房在2016年11月1日至2018年10月30日期间的物业服务费及滞纳金。根据晟富公司与精彩公司签订的《安泰大厦物业服务合同》，空置物业不计收物业服务费，现晟富公司主张精彩公司支付上述物业服务费，但其二审提供的电费清单显示的2206房的用电时段为2019年8月到2020年7月期间，并未包含其上诉请求针对的时段，晟富公司并无其他证据证明涉案房屋在其主张的上述时间段有人居住，且从晟富公司和精彩公司对账情况来看，双方对安泰大厦有关的车场分红、物业费等每月均有非常详细且明确的对账，如精彩公司需要向晟富公司支付上述物业费，双方不可能在多份对账单中从未提及，因此，一审法院不予支持上述时段的物业服务费和滞纳金，并无不当，本院予以维持。晟富公司的上诉请求理据并不充分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广东晟富物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄海珠审判员  张明艳审判员  李 静二〇二一年六月二十三日法官助理眭翘书记员苏劲丹