广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1641号上诉人（原审被告）：葛燕玲，女，身份证住址：广东省惠来县。委托诉讼代理人：李**飞，广东凯思律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡蓉，广东凯思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州融贯通物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区。法定代表人：李虹。委托诉讼代理人：何瑞娟，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱伟谷，广东格林律师事务所律师。原审被告：方广彬，女，身份证住址：广东省广州市天河区。上诉人葛燕玲因与被上诉人广州融贯通物业管理有限公司（以下简称融贯通公司），原审被告方广彬物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人葛燕玲委托诉讼代理人李**飞、胡蓉，被上诉人融贯通公司委托诉讼代理人何瑞娟、邱伟谷到庭参加诉讼。原审被告方广彬经本院公告传唤，在规定时间没有到庭，依缺席审理。本案现已审理终结。上诉人葛燕玲上诉请求：上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审或直接改判驳回融贯通公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院违背程序。1.一审法院未进行合法、有效送达。(1)一审法院将“举证通知书、起诉状、应诉通知书、传票、证据材料”等材料分别邮寄到葛燕玲有效收取的两个地址，分别为：“广州市越秀区下塘西路89号109房、1010房、209之一房、209之二号铺”和“广东省惠来县惠城镇东郊打石街前巷10－3之2号”，第一个地址是葛燕玲每天上班工作的地方，且2020年2月21日至3月3日，邮递员送件期间，属营业状态；第二个地址是葛燕玲的身份证地址，葛燕玲的父母每天都在家，可正常收取法院邮件。但葛燕玲查询邮寄记录发现，每封邮件投递四到五次，标注“收件人不在收件地址”、“未联系上收件人”，不符合常理和实际情况。(2)根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条规定，一审法院通过外勤送达法律文书时，应该符合上述法律规定。葛燕玲父母常年在葛燕玲的身份证住址生活，每天均能正常收取邮件。一审法院不应以“未联系上收件人”为由未送达起诉材料，不告知葛燕玲开庭时间。一审法院的送达行为违反了法律规定程序。(3)葛燕玲每天上班工作的地址有EMS快递员在该区域固定的收件、派件。(4)关于一审法院没有在邮寄单中写上葛燕玲的手机号码，也是蓄意为之。一审法院曾因涉案房屋租金的缴纳问题发送短信到葛燕玲的手机，也到涉案房屋处找过葛燕玲了解房屋产权的相关问题，故一审法院明知葛燕玲手机号码而不联系、不标注、不告知的行为严重违规。一审法院的送达行为，违反了直接送达的法定程序，导致葛燕玲失去了及时答辩和举证的法定权利。2.一审法院违反公告送达的法定程序。（1）《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定、《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第十五条已经对公告送达进行明确规定，一审法院并未按照上述规定履行上述公告送达的前置程序，径行采取了公告送达的方式，程序存在错误。(2)葛燕玲有明确的联系方式，而一审法院公告中称因葛燕玲“下落不明”而进行公告，严重违背事实，不符合“下落不明”的概念定义，违反《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》规定的公告送达的前置条件。(3)《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第一百三十九条规定：公告送达起诉状或者上诉状副本的，应当说明起诉或者上诉要点。但一审法院的公告中并未说明起诉要点，违反司法解释的规定。3.一审法院缺席审判未进行必要的法庭调查。一审的庭审笔录中，一审法官整个庭审只问了融贯通公司两个问题，对于本案必须查明的事实未进行必要的法庭调查。4.一审法院将葛燕玲的答辩内容、证据材料直接忽略，未在判决书中进行体现，剥夺葛燕玲的法定诉讼权利。一审法院未进行合法、有效的送达，导致葛燕玲一直不清楚已被起诉，2020年7月中旬偶然查询融贯通公司企查查信息，才看到自己已被起诉并且已经开完庭的情况。葛燕玲第一时间委托了代理人(2020年7月13日)并紧急起草答辩状、梳理证据材料，联系法官，并于2020年7月17日提交了委托材料、答辩状和证据材料，明确表明了不同意融贯通公司的诉讼请求，并提交了租赁合同以及租金情况等合理的相关证据。但是一审判决书，却表示葛燕玲未进行答辩与事实不符。(1)葛燕玲确因一审法院未合法、有效送达的原因，导致逾期提交证据，并非故意或者过失，融贯通公司也并没有对葛燕玲提交的证据提出异议，葛燕玲的证据应视为未逾期；(2)一审法院对葛燕玲非因故意或者重大过失逾期提供的证据，应当采纳。但一审法院非但未采纳，直接予以忽略，未交换给融贯通公司，也没有进行质证。(3)葛燕玲在一审判决之前及时联系到了经办法官，积极行使自己诉讼权利，一审法院将密封的邮寄未送达的案件材料直接给了葛燕玲代理人。但在这种情况下，一审法院并未组织双方对融贯通公司提交的证据进行质证，也未对葛燕玲提交的证据进行质证，径行在判决中使用了融贯通公司的证据，程序有误；(4)一审法院应对双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理，本案中，葛燕玲有正当理由未能到庭，一审法院对葛燕玲提交的答辩理由和已经提交的证据置若罔闻，严重违反司法解释的规定，完全排除了葛燕玲的全部诉讼权利。二、一审法院严重违背事实。1.葛燕玲与原业主方广彬于2009年签订的《铺位租用合同》约定的租赁价格符合《广州市房租租赁参考价》以及市场、租赁商铺的真实情况。一审法院认定“租金额明显低于市场价”严重背离事实。2.一审法院刻意混淆“区片价”与“路线价”。《广州市房屋租金参考价》(2009)所公布商业租金分为“路线价”和“区片价”，路线价是指以道路沿线的房屋为单位测定的租金，区片价是指某区片内去除繁华道路后区片内其他商铺的平均租金。涉案房屋非常明显不属于道路沿线的临街商铺，楼层属于二层和三层。但一审法院不顾事实，适用临街商铺的“路线价”的一层和二层标准，与实际情况不符。另外，即使按照《广州市房屋租金参考价》(2009)路线价91元/㎡计算，涉案房屋二层的参考价为45.5元/㎡，三层参考价为22.75元/㎡，葛燕玲在2009年租赁涉案房屋的价格46.7元/㎡仍高于参考价。租金价格是双方当事人根据市场以及租赁房屋的实际情况形成的合意，是双方当事人对自己权益的合法处置，其他人不能强制予以调整。一审法院错误适用“路线价”，错误将涉案房屋的二层认定为一层，三层认定为二层，违背基本事实，认定“租金额明显低于市场价”严重背离事实。3.一审法院对方广彬已于2009年实际交付商铺，葛燕玲已实际使用并缴纳租金的重要事实未进行查明，严重背离事实，导致严重的错误判决。葛燕玲与方广彬于2009年签订了《铺位租赁合同》，并实际使用，并不存在倒签的问题。涉及到涉案商铺的诉讼是在2015年，强制执行是在2017年，而葛燕玲承租的日期是在2009年，一审法院没有查明基本事实。三、一审判决无法律依据。1.葛燕玲在承租涉案房屋时，案件的债权人以及房屋买受人尚未出现，一审法院在法律适用部分以“租金额明显低于市场价”、“租期长达二十年”属于葛燕玲与原业主“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”错误。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，涉案房屋查册信息显示，抵押权人上海浦东发展银行设定抵押的时间是在2013年，法院查封的时间是在2015年，而葛燕玲承租的时间是在2009年。根据该司法解释的规定，葛燕玲有权要求房屋受让人继续履行原租赁合同。一审法院认定的“用于对抗执行”于法无据。四、关于涉案房屋的拍卖程序瑕疵问题。一审法院在(2017)粤0104执2841号执行案件中，对涉案房屋进行的拍卖存在程序瑕疵，应予撤销。融贯通公司没有涉案房屋的合法产权。1.葛燕玲作为涉案房屋的承租人，依法享有房屋的优先购买权，但一审法院在拍卖中并未认定葛燕玲的优先购买权。葛燕玲参与了涉案房屋的拍卖，但在同等条件下，一审法院裁定将涉案房屋归融贯通公司所有，侵害了葛燕玲的优先购买权。2.一审法院在拍卖公告中，公示了葛燕玲与原业主的《铺位租用合同》，在拍卖成交给融贯通公司后，又认定该《铺位租用合同》无效。第一，一审法院公告拟拍卖房屋为不交吉拍卖，影响了房屋应有的成交价格，评估价为1350万元的商铺，仅拍出910万的价格；第二，拍卖成交后又确认该《铺位租用合同》无效，足以说明融贯通公司非善意购买人。葛燕玲有权要求撤销拍卖，主张优先购买权。3.一审法院据以拍卖的《询价建议书》的有效期为2018年8月30日至2019年8月29日，《询价建议书》中明确载明：若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化，需重新进行询价。一审法院在2019年11月25日进行拍卖时，该评估报告已过有效期，不应作为拍卖的合法依据。该拍卖应予撤销。被上诉人融贯通公司辩称：同意一审判决处理，不同意葛燕玲的上诉请求。事实与理由：一、一审法院审理程序合法。（一）一审法院送达程序合法。1.基层法院案件繁多，若无法邮寄送达，均采用直接送达或留置送达或委托送达在司法资源和司法效率上不符合实际且存在困难，根据《中华人民共和国民事诉讼法》八十八条规定，一审法院可邮寄送达诉讼文书。2.一审法院并无葛燕玲的联系电话，且葛燕玲并未确认采用电子送达方式送达法律文书，无法采用电子送达方式送达。3.在法院邮寄方式送达后，经邮政多次投递，均未妥投，一审法院邮寄送达的程序合法，并无不当；在邮寄方式无法送达，且其他方式送达有困难的情况下，一审法院采用公告送达的方式并无不当，程序合法有效。4.关于公告送达的内容，公告载明了葛燕玲答辩期、举证期和开庭时间地点，并未侵害葛燕玲的诉讼权利行使。5.一审法院向葛燕玲租赁物业之地址和葛燕玲户籍地址通过法院专递进行邮寄，中国邮政派件人员每封快递均投递四到五次，均没有成功投递，记载原因为“收件人不在收件地址”、“未联系上收件人”。无法成功投递，其根本原因是极有可能为葛燕玲故意不签收。（二）一审法院缺席审判程序并未违反法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，葛燕玲经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，一审法院已公告送达传票传唤葛燕玲，一审法院可以缺席判决，并未违反法律法规。（三）葛燕玲逾期举证、且其提交的证据与本案并无关系，一审法院不采纳该证据符合法律规定。二、葛燕玲二审提供的证据不属于新的证据，不应采纳、不应理会；且葛燕玲二审主张的事实明显与实际不符、且并无充分证据证明；《铺位租用合同》明显系葛燕玲与方广彬恶意串通签订，损害融贯通公司的合法权益，应属无效。（一）葛燕玲二审提交的证据不属于二审新的证据，不应采纳。葛燕玲提交的证据材料，除了法院庭审笔录等法院文书材料外，其他证据在一审举证期前均已存在，葛燕玲均可以无障碍地提供，也不需要法院调查取证。葛燕玲明知道自己涉及诉讼，对法院诉讼漠视和不理睬，导致其超出举证期限。在一审法院不予采纳后，葛燕玲再以“新证据”的名义向二审法院提交，但其根本不属于新证据，二审法院也不应该予以采纳。（二）葛燕玲主张其于2009年3月2日签订租期为2009年6月1日-2029年6月1日的租赁合同并以40元/㎡/月承租案涉物业与实际情况不相符，且毫无事实和法律依据。1.根据融贯通公司咨询登封街道房屋租赁管理中心，获口头答复下塘西路89号之1010房、209之二铺在2009年6月1日之后存在案外承租人的租赁合同备案；且未查询到案涉《商铺租用合同》的备案信息。葛燕玲主张签订的2009年6月1日-2029年6月1日的《商铺租用合同》明显与实际不相符。2.《商铺租用合同》的租金价格明显过低。一审法院查明，该商铺广州市房屋租赁管理所公布的2019年的租金指导价为114元/㎡/月，葛燕玲主张的租金价格与方广彬合同约定的租金价格（40元/㎡/月）远远低于房屋租赁管理所公布的指导价。另外租赁物周边环境优越，同一地段的商铺的租金的单价高达到200-300元/㎡/月，市场租金价格远远超过葛燕玲方主张的租金。案涉商铺的地址为109、1010、209之一、209之二，根据该地址编号可得知案涉商铺位于一层和二层，一审法院的认定并无过错。根据葛燕玲提交的图片证据也可看出，案涉物业由于位于斜坡上，因此一层商铺相较于一般的一层商铺高些；但并非葛燕玲主张的商铺位于二、三层。3.合同租期长达20年，且租金涨幅每五年涨5%，明显不符合常理。且根据登封街道房屋租赁管理中心的反馈，在2009年6月1日之后也有反馈有案外人就1010房和209之二铺做登记备案，葛燕玲主张事实明显与实际不相符。4.葛燕玲并无租金支付的记录。葛燕玲提供的涉案物业租赁合同签署人为葛燕玲及方广彬，签署时间为2009年3月2日，但葛燕玲并没有任何向方广彬支付租金的记录。5.葛燕玲提供的涉案之租赁合同商铺地址错误和面积与案涉物业也不一致。葛燕玲合同约定中物业地址为广州市天河区下塘西路89号209房上下铺，面积是750㎡；而融贯通公司物业实际位置为广州市越秀区下塘西路89号109房、1010房、209之一房、209之二铺，合计面积为642.66㎡。（三）《商铺租用合同》系葛燕玲与方广彬恶意串通，倒签合同或虚假合同，租金远远低于政府指导租金价格、市场租金价格，损害融贯通公司的合法权益，应属无效，一审法院法律适用并无不当。三、关于拍卖相关问题。融贯通公司已通过合法的拍卖程序取得涉案物业所有权，其权利应得到充分保护。（一）2019年10月27日，一审法院在（2017）粤0104执2841号案件中，第一次将案涉物业在淘宝网进行司法拍卖，但流拍。2019年11月24日，一审法院第二次将案涉物业在淘宝网进行网络司法拍卖，在该次拍卖中，融贯通公司以最高拍卖价格9117682元胜出，获得涉案物业的所有权。融贯通公司将全部款项支付完毕后，2019年11月25日，一审法院出具成交确认书、并协助融贯通公司办理好不动产权证。融贯通公司通过合法的拍卖程序获得物业所有权，为案涉物业的合法所有权人。（二）关于葛燕玲主张的撤销拍卖毫无事实和法律依据。1.退一步讲，即便葛燕玲享有优先购买权，一审法院已在案涉物业处张贴拍卖公告，葛燕玲未参加拍卖，系其放弃优先购买权。2.拍卖公告也未对案涉《商铺租用合同》确认，法院拍卖公告中明确注明法院不对《商铺租用合同》的合法性、有效性进行审查，也侧面反映了拍卖中执行法官对《商铺租用合同》的真实性存在疑虑。3.退一步讲，即便葛燕玲为合法承租人，无论其优先购买权是否受到侵犯，融贯通公司作为善意第三人拍到的案涉物业的所有权合法有效，葛燕玲无权请求拍卖无效。原审被告方广彬二审没有到庭，亦没有提交书面意见。融贯通公司于2020年1月16日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认方广彬与葛燕玲于2009年3月2日签署的《铺位租用合同》无效；2.判决葛燕玲立即将广州市越秀区下塘西路89号109房、1010房、209之一房、209之二号铺清空交还给融贯通公司；3.判决葛燕玲向融贯通公司支付房屋占用费（按每月费用为8万元基础，从2019年12月27日起开始计算，暂计至2020年1月26日，占用费用为8万元，应计至葛燕玲交还房屋时止）。一审法院认定事实：一审法院于2019年12月26日作出（2017）粤0104执2841-5号执行裁定书，裁定：1.解除一审法院对被执行人方广彬所有的广州市越秀区下塘西路89号109房、1010房、209之一房、209之二号铺的房屋产权的查封；2.广州市越秀区下塘西路89号109房、1010房、209之一房、209之二号铺的所有权归买受人融贯通公司所有；3.买受人融贯通公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2020年1月，广州市规划和自然资源局向融贯通公司核发了上址房屋的《不动产权证书》，其中越秀区下塘西路89号109房建筑面积173.08平方米；越秀区下塘西路89号1010房建筑面积88.85平方米；越秀区下塘西路89号209之一房建筑面积244.05平方米；越秀区下塘西路89号209之二号铺建筑面积136.68平方米；上述房屋用途均为商业。融贯通公司另提供方广彬、葛燕玲签订的《铺位租赁合同》复印件，签订日期为2009年3月2日，内容为方广彬将上述房屋出租给葛燕玲作商业用途使用，整体面积750平方米，每月租金30000元，租金已包含物业管理费，租期从2009年6月1日起至2029年6月1日，租金递增为每五年5%等。一审另查，涉案房屋所在区片自2009年至2019年期间的租金参考价分别为：每月每平方米91元、91元、96元、110元、130元、125元、125元、119元、114元不等。一审法院认为，融贯通公司为涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽未有证据证明方广彬、葛燕玲签订的《铺位租赁合同》为倒签，但所约定的租金额明显低于市场价，且租期长达二十年，虽未超过法定的最长租赁期限，但明显不符合常理。融贯通公司认为该租赁合同为方广彬用于对抗执行的论述，一审法院予以采信。方广彬、葛燕玲经一审法院合法传唤拒不到庭，视为放弃诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项的规定，于2020年7月27日作出判决：一、确认方广彬与葛燕玲签订的《铺位租赁合同》无效。二、葛燕玲在判决发生法律效力之日起15日内，将广州市越秀区下塘西路89号109房、1010房、209之一房、209之二号铺腾空交还给融贯通公司广州融贯通物业管理有限公司。三、葛燕玲在判决发生法律效力之日起15日内，支付自2019年12月27日起至实际履行上述第二项判决之日止的房屋使用费（按173.08平方米×114元/月/平方米+88.85平方米×114元/月/平方米+244.05平方米×114元/月/平方米×0.65+136.68平方米×114元/月/平方米×0.65标准计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，由方广彬、葛燕玲共同负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，葛燕玲提交证据1.一审卷宗中邮寄送达材料，拟证明葛燕玲的收件地址均可以有效收到，但一审法院未有效送达；证据2.葛燕玲邮寄测试材料，拟证明葛燕玲的两个收件地址均可有效送达；证据3.葛燕玲父母居住电费票据，拟证明葛燕玲父母在该地址常年生活；证据4.葛燕玲的短信截图，拟证明一审法院知悉葛燕玲的手机号码；证据5.一审中公告送达材料，拟证明一审法院公告未依法公告起诉要点；证据6.一审卷宗笔录，拟证明一审法审查明事实不清；证据7.涉案房产房产证，拟证明涉案房屋记载面积为642.66/㎡；证据8.《广州市房屋租金参考价》（2009），拟证明涉案房屋2009年的租赁价格甚至高于广州市公布的参考价；证据9.涉案房屋现场照片，拟证明涉案房屋非临街商铺，位于二、三层；证据10.涉案房屋同一路段口首层商铺的拍卖公告、涉案房屋同一路段路口首层商铺的询价建议书，拟证明涉案房屋同一段路口首层商铺的单价是涉案房屋的一倍；证据11（原件）.（1）2009年租金押金收据（2）2009年茶馆照片（3）2009年涉案房屋消防验收材料（4）葛燕玲租金缴纳记录及收据。共同拟证明葛燕玲已于2009年承租房屋并实际交付使用；证据12.涉案房屋查册表，拟证明涉案房屋抵押时间是2013年，查封时间是2015年；证据13.淘宝网拍卖公告截图，拟证明公告未依法认定葛燕玲的优先购买权人身份；证据14.涉案房屋询价建议书节选，拟证明一审法院拍卖时，询价建议书已过期。融贯通公司发表质证意见：对证据1真实性、合法性、关联性由法院查明。证据2、3真实性、合法性、关联性不予认可。三份证据并不能证明邮寄送达程序存在不符合法律规定。对证据4真实性、合法性、关联性不予认可。发送短信显示的法院人员可能为（2017）粤0104执2841号案的经办法官，并非本案一审经办人员，不能证明葛燕玲的证明目的和证明内容。对证据5真实性、合法性、关联性由法院查明。该公告告知葛燕玲开庭时间地点、举证时间、答辩时间，并不影响葛燕玲诉讼权利，不能证明葛燕玲的证明目的和证明内容。对证据6真实性、合法性予以认可、关联性不予认可。并不能证明一审查明事实不清楚，法院有权依法行使调查权、自由裁量权。对证据7真实性、合法性、关联性予以确认。恰恰证明案涉房产的产权人为融贯通公司、证明案涉物业系商业用途、证明案涉物业109房、1010房系一层商铺，209之一、209之二系二层商铺；另若合法承租人，定会密切关注案涉房产的拍卖情况，并向新的产权人交付租金，但本案中，葛燕玲并未向融贯通公司交付租金。对证据8真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。首先葛燕玲指出的参考价为天河区的天平架，但是案涉物业位于越秀区；其次，案涉物业的2019年租金参考价应当为商业租赁路线价（越秀区——下塘西路2（南至：麓湖路，北至：政通路）-114元/㎡/月）为参考；再次，案涉物业的租金应均适用一层、二层商铺与实际情况相符，一审判决中对案涉物业参照了政府指导参考价（但实际市场价明显高于政府指导租金价）计算，虽然融贯通公司未上诉，但并不代表融贯通公司满意该租金参考价，融贯通公司仅系为了尽快了结此案作出让步未上诉；最后，商铺租用合同的租金价格远远低于市场参考价。对证据9，真实性、合法性、关联性不予认可。该证据不能证明葛燕玲的证明目的和内容。对证据10，真实性、合法性、关联性不予认可。首先，该价格并非成交价格；其次不良资产领域的特性本就具有不确定性、风险和机遇并存，案涉物业属于融贯通公司合法拍得，并无不当。对证据11真实性、合法性、关联性不予认可。证据（1）融贯通公司非当事人，真实性、合法性、关联性不予认可；且仅该收据不能证明租赁合同存在；证据（2）该证据系电子数据，真实性、合法性、关联性不认可，该证据不能证明租赁合同的存在，且葛燕玲的广州市越秀区雍雅茶艺馆注册时间是2011年；证据（3）该技术测试报告的地址是89号101，并非案涉物业；证据（4）首先，该缴纳记录收款人并非方广彬；其次，并无2009年6月-2014年2月、2014年7月-11月、2015年1月-2月、2015年11月、2016年7月、2017年10月、2018年1月、2018年9月、2019年2月、2019年8月-2019年12月27日的付款记录，再次，付款日期变动较大，并非固定；最后，根据合同第三条约定，2019年6月、7月，即便租赁合同有效，也应当是33000元，并非31500元。对证据12，真实性、合法性、关联性予以认可。对证据13，真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。首先法院在案涉物业张贴拍卖公告，葛燕玲自己未到现场向法院申请优先购买权，也未参加拍卖，执行法院并无程序违法；其次，也可以看出执行法院对葛燕玲主张的租赁合同持否定态度；最后，不管拍卖程序是否存在瑕疵，葛燕玲均无法否定融贯通公司受让物业的效力。对证据14真实性、合法性、关联性不予认可。该询价建议书并非本案的询价建议书与本案无关。融贯通公司向本院提交2011年6月9日签订并备案的《广州市房屋租赁合同》，拟证明葛燕玲经营的茶艺馆租金为每月每平方米10多元，远远低于涉案物业的市场租金。葛燕玲质证表示对真实性、合法性确认，关联性的意见：该证据是葛燕玲在房管局备案的租赁合同，葛燕玲与方广彬之间实际履行的是涉案的《铺位租用合同》，同时该证据证明了在2011年时葛燕玲已经使用了涉案房屋。二审诉讼中，融贯通公司于2021年3月26日提交《司法鉴定申请书》及《调查取证申请书》，申请对葛燕玲提供的其与方广彬前述的《铺位租赁合同》的打印时间和签名指模的形成时间进行司法鉴定及向广州市越秀区登封街道房地产租赁管理所调取广州市越秀区下塘西路89号之109房、1010房、2019之一房、209之二铺四处不动产的所有租赁备案信息和材料。再查，根据广州市不动产登记查册表，涉案房屋于2011年4月11日办理首次抵押登记，首次查封时间为2015年6月25日。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：葛燕玲与方广彬签订的《铺位租赁合同》的效力以及融贯通公司是否应受该合同的约束？经在阿里拍卖网查询，涉案房屋的拍卖公告中已经载明按现状拍卖，并披露了涉案《铺位租赁合同》，可见拍卖时并非交吉拍卖。葛燕玲为证明其已于2009年承租并实际使用涉案房屋，提交了2009年3月2日的押金收据，2009年涉案房屋消防检测的材料以及2014年之后交纳租金的收据及转账凭证。虽然消防检测材料的地址为下塘西路89号101房，但委托单位、付款单位为雍雅茶庄，与阿里拍卖网公布的照片及葛燕玲提交照片中“雍雅茶艺”的招牌相对应，故本院合理采信该证据为涉案房屋消防检测的材料。上述材料均发生在涉案房屋抵押、查封及方广彬被起诉之前。融贯通公司为证明方广彬与葛燕玲约定的租金标准低于市场租金水平提交了方广彬与葛燕玲于2011年6月9日就越秀区下塘西路109、209房签订，并经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局备案的《广州市房屋租赁合同》。葛燕玲质证称该合同只是用于备案的合同，真正履行的是本案《铺位租赁合同》。虽然葛燕玲提交的支付租金的证据并非直接向方广彬支付，其间也存在部分月份未交租金的情况，该证据存在瑕疵。但是，从支付金额来看，显然融贯通公司提交的《广州市房屋租赁合同》仅为备案合同，实际履行的是《铺位租赁合同》。上述《铺位租赁合同》、押金收据、消防检测材料、租金支付凭证等证据足以证明《铺位租赁合同》的真实性并已实际履行。融贯通公司主张该合同为方广彬用于对抗执行，缺乏事实依据，本院不予采纳。融贯通公司主张该《铺位租赁合同》约定的租金标准远低于市场租金标准，因此是虚假的，但葛燕玲提交了该铺位的现场照片，显示涉案房屋并非位于一层位置，并主张按照房管部门公布的租金参考价说明，二层商铺应按照首层商铺租金的65%计算，三层商铺应按照二层商铺的65%计算，《铺位租赁合同》约定的租金标准与按照该计算方法得出的租金相比并未过低。融贯通公司对葛燕玲提交的照片不予认可，但未提交现场照片予以反驳，故本院对葛燕玲的提交的现场照片和主张予以采纳，对融贯通公司的上述主张不予采纳。涉案《铺位租赁合同》无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。融贯通公司主张该合同无效，缺乏充分的法律依据，本院不予支持。其提出的鉴定申请及调查取证申请亦理据不足，本院不予接纳。根据买卖不破租赁的原则，融贯通公司作为买受人，应受原《铺位租赁合同》的约束。因此融贯通公司以其享有物权为由，主张《铺位租赁合同》无效、交还房屋、支付占用费等，其诉讼请求不成立，本院予以驳回。融贯通公司可按租赁合同关系向葛燕玲另行主张租金。综上所述，上诉人葛燕玲的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初5726号民事判决；二、驳回广州融贯通物业管理有限公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各1800元,均由被上诉人广州融贯通物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月十日书记员 冯冠豪徐毅敏