四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终6854号 上诉人（原审被告）：邓柯，女，1977年5月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：黄俊翔，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹华军，男，1956年3月21日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：马顺，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：饶波，男，1976年7月10日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人邓柯因与被上诉人曹华军、饶波房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓柯上诉请求：依法撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初405号民事判决，并依法改判驳回曹华军的诉讼请求。事实与理由：一审判决事实认定不清。案涉房屋已由饶波、邓柯出售给案外人李芳，因为出售时房屋尚未取得不动产权证书，因此未办理房屋转移登记。在房屋不动产权证书取得前李芳将房屋出售给曹华军，饶波、邓柯作为房屋登记权属人与曹华军签订房屋买卖合同，但真实的房屋买卖关系系李芳与曹华军之间产生，正是基于该原因，曹华军支付的购房款才由李芳收取。一审法院未查清基本事实，即以表明的买卖关系作出判决，明显错误。 曹华军辩称，1.邓柯上诉是在故意拖延时间，案涉房屋预约合同及买卖合同均是曹华军与饶波、邓柯签订的，是饶波、邓柯以委托授权的形式要求将房款支付给李芳，给李芳的付款并非基于房屋买卖合同关系，合同相对方及出卖人始终都是饶波、邓柯。2.案涉房屋被法院依法拍卖，拍卖了2000000元多，对所拍卖房屋的剩余价格曹华军采取了财产保全，在2021年4月2日支付了保全费5000元，应当由饶波、邓柯承担。邓柯的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 饶波未到庭参加诉讼，庭后亦未提交书面答辩意见。 曹华军向一审法院起诉请求：1.解除曹华军与饶波、邓柯签订的《房屋买卖协议》，退还曹华军购房款1010000元；2.饶波、邓柯支付曹华军违约金318000元；3.本案诉讼费用、保全费由饶波、邓柯承担。 一审法院认定事实：2018年4月2日，曹华军（乙方）与饶波、邓柯（甲方）签订《房屋转让预约合同》，约定甲乙双方就位于成都市青羊区的买卖事宜进行预约，达成如下意向意见：甲方与成都铁路地区旧城改造中心于2011年8月9日签订了商品房买卖合同，购买了位于成都市青羊区（合同签约备案号：1xx0），房产面积及房产具体地址以不动产权证登记为准，该房产现已竣工验收并交付甲方，尚未办理不动产权证。乙方对甲方拟转让房产的权属情况已充分知悉。甲方承诺待取得不动产权证后将该房屋转让给乙方。双方应按本预约合同内容签订正式房产转让合同。双方确认，已在本合同中就房产买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同之约定，完成房产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。本合同不作为房产产权转移的依据。甲方应于取得该房产的不动产权证后三十个工作日内与乙方签订正式合同。甲方保证其已向开发商付清全部购房款，并无拖欠房款或其他费用；该转让之房产权属清楚、完整，无任何债权债务纠纷；该房产属于甲方按份共有，无其他共有人，甲方对该房产享有完全处分权。若甲方拒不签订正式合同、将房产转让给他人、提高转让价款的，甲方应向乙方支付售房款总额的30%作为违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方。 同日，曹华军（买方）与饶波、邓柯（卖方）、成都众顺房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋转让意向协议》，约定买卖双方通过经纪方居间服务，自愿就房屋转让事宜签订本意向协议。卖方房屋坐落于成都市青羊区（该房屋所属楼盘清水路苑；幢号xx），合同备案号1xx0，建筑面积89.25平方米，用途住宅。该房屋产权性质为成都铁路局单位福利房，所有权人为饶波、邓柯。买卖双方已知卖方在本意向协议签订时未取得该房屋的房屋权属证书。该房屋按套转让，转让价为1060000元。在本协议签订当日，买方向卖方交付定金6000元。买卖双方同意在做完预约合同公证后当日内买方支付首付款604000元于卖方，于2018年6月2日之前再支付首付款400000元于卖方，剩余房款50000元过户当日买方支付给卖方。卖方取得初始房屋所有权证6日内须书面通知经纪方或买方办理贷款手续及过户相关手续（卖方取得初始房屋所有权证的时间以该房屋所建开发商通知领取产权证日期为准）。在办理完预约合同公证当日卖方将该房屋交付给买方。卖方擅自解除本协议或卖方单方面违约致使本协议被解除的，须向买方支付该房屋成交价30%的违约金及该房屋的装修费用（以票据为准）。 同日，曹华军（乙方、买受方）与饶波、邓柯（甲方、出卖方）签订《房屋交接书》，双方就曹华军购买饶波、邓柯位于成都市青羊区xx室进行验收交接，饶波、邓柯交付至曹华军使用至今。 同日，饶波出具委托书，载明：饶波委托李芳收取清水路苑12幢1单元1803房款共计1010000元。 同日，曹华军通过其尾号为5872的银行账户向李芳尾号为2663的银行账户支付购房款604000元。 同日，饶波、李芳出具《收条》，载明：收到买方曹华军购买xx首付款610000元整（含定金6000元）。在2018年6月2日之前支付剩余房款400000元。通过户名李芳工商银行尾号2663的账户收款。 2018年6月15日，曹华军委托廖恩志向李芳上述银行账户存入购房款400000元。 2019年3月22日，案涉房屋登记至饶波、邓柯名下，方式为商品房买卖。 2019年5月16日，案涉房屋登记至饶波名下，取得方式为婚姻关系共有住房转让。 2019年5月29日，饶波与苏州市吴中典当有限责任公司成都分公司办理抵押权登记。抵押信息载明：被担保债权数额为700000元，债务履行期限为2019年5月31日至2019年11月25日。 2019年9月26日、10月31日，案涉房屋分别被一审法院（2019）川0105执保1579号、（2019）川0105民初14200号之一、（2019）川0105执保1763号、（2019）川0105民初15499号之一文书限制登记。 2020年7月10日，一审法院对饶波及其随住人员发布公告，载明：刘川与饶波民间借贷纠纷一案，一审法院（2019）川0105民初15499号民事判决书已发生法律效力，一审法院已于2020年4月1日立案执行。执行中查明，一审法院在诉讼中保全查封了被执行人饶波名下位于成都市青羊区的房屋。因饶波未履行生效法律文书所确定的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第（一）款之规定，一审法院责令饶波及随住人员在2020年7月24日之前腾空上述房屋及室内物品，将上述房屋交由一审法院评估、拍卖。 一审另查明，2019年8月7日，饶波与邓柯办理离婚登记手续，双方在分割夫妻共同财产时约定案涉房屋归饶波所有。 一审法院认为，关于曹华军的主体资格问题。邓柯认为曹华军不是本案适格的原告，案涉房屋的买受人已变更为刘天娇。审理中，一审法院通知刘天娇到庭，询问了其《房屋买卖协议》签订的具体情况，刘天娇陈述：该协议是其与饶波签订的，签订该协议时曹华军在外地，并不知晓该协议的签订，该协议上“曹华军（代）”字样也并非曹华军本人签署。刘天娇向一审法院提起诉讼，要求饶波、邓柯配合办理案涉房屋的过户手续时，因曹华军对该协议不予认可，故其向一审法院撤回了起诉。一审法院认为，刘天娇与饶波签订的《房屋买卖协议》事先并未经过曹华军的同意，事后曹华军也未对该协议进行追认，故该协议对曹华军不发生法律效力，曹华军作为案涉房屋的买受人，是本案适格的原告。 曹华军与饶波、邓柯签订的《房屋转让预约合同》及《房屋转让意向协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。上述合同、协议签订后，曹华军按照双方的约定，向饶波委托的收款人支付了房款共计1010000元。按照协议的约定，饶波、邓柯应在取得房屋所有权证书6日内通知经纪方或曹华军办理过户的相关手续。但饶波在取得房屋产权证书后，不仅未通知曹华军办理房屋的过户手续，反而将案涉房屋抵押给案外人苏州市吴中典当有限责任公司成都分公司，并办理了抵押权登记。同时，因饶波的其他债务纠纷，案涉房屋被一审法院依法查封，且饶波就案涉房屋办理了抵押登记，导致案涉房屋目前并不具备办理过户手续的条件，致使合同目的不能实现。故曹华军请求解除其与饶波、邓柯于2018年4月2日签订的《房屋转让意向协议》，于法有效，一审法院予以支持。协议解除后，饶波、邓柯应向曹华军退还已支付的购房款1010000元。同时，曹华军还主张饶波、邓柯支付违约金318000元。曹华军与饶波、邓柯签订的《房屋转让意向协议》约定，因卖方单方面违约致使本协议被解除的，卖方须向买方支付该房屋成交价30%的违约金。因饶波、邓柯未在协议约定的时间内通知曹华军办理案涉房屋的过户手续，后饶波又因其他债务纠纷导致该房屋目前不具备办理过户手续的条件，其行为已构成违约，故按照协议约定，饶波、邓柯应当向曹华军支付违约金318000元（1060000元×30%）。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除曹华军与饶波、邓柯于2018年4月2日签订的《房屋转让意向协议》；二、饶波、邓柯于判决发生法律效力之日起十日内向曹华军退还购房款1010000元；三、饶波、邓柯于判决发生法律效力之日起十日内向曹华军支付违约金318000元。一审案件受理费16752元，保全费5000元，公告费600元，均由饶波、邓柯负担。 二审中，邓柯向本院提交以下证据：经过公证的饶波、邓柯与李芳签订的预约合同，拟证明案涉房屋在2013年2月2日即已出售给案外人李芳，饶波、邓柯并非案涉房屋的实际所有权人。在饶波、邓柯和曹华军签订房屋买卖协议的时候，曹华军对于实际的出卖人是明知的。 曹华军质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但不能达到邓柯的证明目的，如若邓柯所述，其在当时将房屋出卖给案外人，邓柯没有任何权利出售房屋，但在出售房屋的前提下又与曹华军签订房屋买卖合同。曹华军不知道邓柯将房屋卖给李芳，曹华军认为邓柯以及饶波的行为已经构成了诈骗。 本院经审查认为，对前述证据的采信将结合本院其他在案证据以及查明事实综合予以认定。 本院二审审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案二审的主要争议焦点分述如下： 关于案涉房屋买卖合同相对方的确定问题。邓柯在一审中主张买受人为案外人刘天娇，曹华军不是本案适格原告。邓柯在二审中主张出卖人系李芳，并据此主张邓柯不应当承担相应出卖人的法律责任。本院认为，曹华军与饶波、邓柯签订的《房屋转让预约合同》及《房屋转让意向协议》系合法有效的合同，在前述合同签订当日，饶波出具了委托书委托李芳收取房款，曹华军与饶波、邓柯签订《房屋交接书》交付房屋。从本案查明的事实来看，本案中的证据不能证明各方当事人达成了合意系由李芳出卖案涉房屋给曹华军，故邓柯主张案涉房屋出卖人为李芳，邓柯不应当承担法律责任缺乏依据，本院不予认可。其次，因饶波的其他债务纠纷导致案涉房屋被依法查封拍卖导致合同目的不能实现，故一审法院对曹华军要求解除合同、退还购房款并支付违约金的诉讼请求予以支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，邓柯的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费16752元，由上诉人邓柯负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二一年六月十五日 书记员 何佳林