上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84384号原告(反诉被告)：上海荣懿投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：施向荣，总经理。委托诉讼代理人：孙方方，上海申康律师事务所律师。被告(反诉原告)：阮有鹏，男，1964年12月7日生，汉族，住辽宁省沈阳市。委托诉讼代理人：董军，上海金澄律师事务所律师。原告(反诉被告)上海荣懿投资管理有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)阮有鹏(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙方方、被告委托诉讼代理人董军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告于2019年4月3日签订的《商铺租赁合同》；2、请求依法判令被告支付违约金人民币(以下币种相同)1,939,983元(按照合同租金总价的百分之二十计算)；3、请求依法判令被告支付房租71,400元(自2020年9月4日起至2020年9月20日止)；4、请求依法判令被告支付房屋占有使用费(按日租金8,400元计算，自2020年9月21日起计算至被告实际搬离之日止)；5、请求依法判令支持原告没收被告30万元租赁保证金；6、请求依法判令本案原告的律师费5万元由被告承担；7、请求依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将上海市浦东新区周浦镇年家浜路XXX号-XXX号四楼商铺(以下简称系争房屋)出租给被告使用。租赁期限为2019年4月4日至2025年4月3日止。合同签订后，被告支付了租赁保证金30万元。2020年9月8日，被告突然向原告发送沟通函，表示受新冠疫情影响严重，无法继续经营，原告对此不予认可。2020年9月12日，原告发送律师函，要求被告按照合同约定履行合同，支付租金。被告于2020年9月19日回函，仍然拒绝支付租金，要求解除合同。根据租赁合同第11条约定，被告擅自退租，原告有权没收被告租赁保证金，并要求被告支付合同租金租金总价20%的违约金，故原告诉至法院，诉请如前。被告辩称，合同是无效的，不应该支付违约金，假如合同有效，但是因为疫情，被告经营的是海鲜自助餐，导致经营困难，被告据此解除合同不应该支付违约金。疫情对经营海鲜的影响属于无法预见，不属于商业风险的重大变化，符合情势变更，被告据此解约不应承担违约金。违约金约定过高，原告无太大损失，解约中被告诚实信用无过错，违约金应调整。诉请3、4，不应该支付房屋租金及使用费，在7月被告曾和原告商量停业，根据原告建议在8月31日将钥匙交付给原告，原告说让被告自己走，东西原告要使用，在9月1日被告又把钥匙取回，将房屋内生鲜物品搬离，桌椅留下来给原告，取好东西后又把钥匙给阿峰，但是阿峰不肯收钥匙，故9月5日被告将钥匙邮寄给原告，后来被告收到原告的律师函和诉状。法院诉调时被告要求原告配合被告把东西取走，但原告要求被告找老板，但是当天被告等了半天老板也没来，所以损失是原告故意扩大的。诉请5，即使合同有效，也是有不可抗力事由，被告依约解除合同，保证金和违约金不能并用，且违约金过高应予调整。诉请6原告无依据无证据，不同意。被告向本院提出反诉请求：1、请求判令原告退还保证金300,000元；2、请求判令原告退还2020年1月24日-2020年4月10日期间的租金327,600元。事实及理由：被告与原告于2019年4月3日签订了商铺租赁合同，约定被告租赁原告系争房屋用于从事海鲜自助餐饭店经营。2020年初，因新冠疫情爆发属于不可抗力，餐饮行业无法营业。2020年1月24日至2020年4月10日期间，系争房屋被迫关门。被告关店期间，原告并未减免任何租金。因饭店经营的是海鲜自助餐，而海鲜市场和冷链海鲜，屡次成为新冠疫情引爆源头。因此自2020年4月11日恢复餐厅经营后，生意非常差，被告采取了自己所能采取的所有方法，但仍然无法承担房租，故被告向原告提出解除合同。被告经营至2020年8月底将系争房屋钥匙交给了原告。被告认为根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同的部分或者全部免除责任。因新冠疫情而无法开展经营，属不可抗力，受疫情影响，被告已无力承担租金，合同不可能再履行，此种情况下应允许双方都提出解除合同，故被告提出反诉。原告辩称，不同意反诉请求。被告违约擅自退租，原告有权根据合同约定没收保证金，系争房屋一直是被告使用，应支付房屋租金，且被告一直占用房屋，应支付房屋使用费。原告不认可被告提出的因疫情导致经营不善而要求退还保证金的主张，不可抗力适用原则应严格把握，被告无证据证明合同无法继续履行，不能任意以疫情为由随意解除合同。本院经审理认定事实如下：2019年4月3日，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，双方签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，房屋建筑面积为1050平方米。乙方承诺租赁该房屋用于餐饮，租赁期限为六年，自2019年4月4日至2025年4月3日，其中2019年4月4日至2019年5月3日为免租期，系争房屋的租金标准为每日每平方米4元，租金每两年增长一次，第一个两年租金不变，第二个两年整体递增6%，第三个两年整体递增8%。租金实行先付后用原则，租金每四个月支付一次，下次租金支付需提前15个工作日支付。乙方应付租赁保证金30万元，于本合同签订之日支付。在承租期内因乙方原因违约，甲方有权没收全部租赁保证金。合同第8.1条约定，当租赁期满或提前终止后的当日，乙方须将该房屋按其正常使用的状态返还甲方，并经甲方验收认可。凡属人为损坏的部分设备或附属设施，乙方应负责修复或赔偿。该房屋的返还以甲方验收认可为准，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当时日租金的两倍向甲方支付该房屋每日占用费。若乙方在租赁期满或合同终止后10日内仍未将该房屋及其钥匙交还甲方的，甲方可在公证机构的公证下进入该房屋，将乙方所有物品搬离，搬离费用及存放该等物品的费用由乙方承担。合同第10.2条约定，甲乙双方同意在租赁期内有下列情况之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同。违反本合同的一方，应向另一方按本合同租金总价的20%支付违约金。给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(五)乙方逾期不足支付租金超过15天的……。发生上述情况后，合同自守约方向违约方发出书面解除合同通知后第二日终止，违约方在合同终止后10日内向守约方支付违约金及赔偿金。乙方应在合同终止当日返还该房屋。合同第11.3条约定，租赁期间，非合同规定的情况乙方擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，乙方按本合同租金总价20%向甲方支付违约金。合同签订后，双方各自履约，被告向原告支付租赁保证金30万元，被告承租系争房屋经营海鲜自助餐厅。2020年9月8日，被告向原告发出沟通函，内容为：“您好，海鲜自助餐厅受疫情影响严重，无力继续经营和缴纳租金。7月中旬在你办公室和你商量7月24日停业，你让我餐厅坚持到8月底，我又于8月31日微信联系，要求当日交接，你派阿峰过来，我把钥匙给了阿峰。晚上到你办公室，你表示费用付清，所有设备器具和桌椅板凳留下，可以终止合同。9月1日我又去餐厅取了食品存货，阿峰来给我开的门。之后阿峰说老板让他把钥匙给我，在之后我把费用都付清，设备也留下。打你电话发微信你均不接听，这两天已把钥匙寄给你，请注意查收。另外我留下的所有设备器具和桌椅板凳。如果你们不需要，我随时可以取走。如果你们需要就留给你们吧。”2020年9月12日，原告向被告发送律师函，内容为2020年9月8日，被告突然向原告发送沟通函，对该份沟通函原告对其内容不予认可。原告从未同意被告于2020年7月24日停业，也未派人与被告办理任何交接手续，未接收原告所称的设备、器具等，更未收取房屋钥匙。原告再次声明系争房屋已按合同约定交付，双方应按约履行。2020年9月19日，被告再此向原告发送函件，内容为：“本人收到律师函特回函，1、因海鲜自助餐厅受疫情影响严重，属不可抗力，本人是迫不得已只能解除合同；本人确实与7月中旬与原告沟通，也在8月份微信告知合同解除对双方都有好处。2、本人曾于8月31日把钥匙给了你安排过来的阿峰，8月1日，我又去餐厅取了食品存货，阿峰来给我开的门，开门后强行把钥匙给我。后，我也已把钥匙给你寄过去了，请做好你们的安排，不要耽误你们。3、在你的要求下，我将所有设备器具和桌椅板凳留下，可以说是净身离开，这些东西，在市场上，随便处理都能卖上十几万，既然你不要，请打电话给我约时间，我来取走卖掉。”原告于2020年9月20日收到该回函。2020年9月19日，被告向原告法定代表人发送短信，内容为：“在你的要求下，我将所有设备、器具和桌椅板留下，但之后收到了你的律师函，既然你不要我来取走卖掉，请打电话或者回信息，给我约下时间。”原告法定代表人未作回复。另，被告又于2020年10月份向原告法定代表人多次发送短信，要求原告明确房屋内物品是否需要其取走等，原告法定代表人均未作回复。2020年9月27日，原告向本院递交起诉状。2020年10月9日，被告向原告发送《通知函》，内容为要求原告收到通知后给被告打电话，被告来取走房屋内物品。2020年10月14日，本院组织原、被告进行诉前调解，被告称“双方协商时原告要求系争房屋内设施不许拆除和搬离，故我们将附属设施都留给了原告。今天调解的话，房屋内的设置如果原告需要，我们可以留给原告，保证金30万元不要求返还，另外向原告支付10万元。”原告表示不同意被告调解方案，请求立案。本院于2020年11月4日审批立案，2020年11月16日向被告送达了诉状副本等材料。本案审理过程中，双方于2021年1月25日进行了房屋交接，被告将系争房屋内物品搬离，但原告陈述其将系争房屋房屋恢复原状用了20天，直至2021年2月14日才拆除固定装修，且双方约定天然气于2021年5月25日迁出，故不认可被告已实际搬离系争房屋。庭审中，双方确认被告租金支付至2020年9月3日。原告陈述其于9月12日去现场拍摄照片时知道被告不再经营，但因系争房屋内有被告贵重物品，原告无法收回房屋；之后诉调时原告明确东西不要被告随时可以拿走，且钥匙不在原告处。被告陈述，诉调时其提出要将系争房屋内物品拉走，但原告工作人员表示其无代理权，要原告与被告法定代表人联系，庭后被告至原告法定代表人办公室，但其不予理会。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。被告承租系争房屋用于开设海鲜餐厅，租赁期间由于新冠疫情可能导致被告资金周转困难或营业收入减少，如继续按原租赁合同约定支付租金对被告明显不公平，双方应共克时艰，被告可以请求一定期限内减少租金或延期支付租金；但同时，租赁合同是持续性合同，双方之间租赁期限长达六年，疫情的影响不至于使双方租赁合同目的无法实现，故被告以疫情导致经营困难为由拒绝继续履行合同于法无据，其单方解除合同的行为构成违约，故原告以被告违约为由诉请要求合同解除，符合合同约定，本院予以支持，因原告在起诉前并未书面向被告送达解除通知，故双方之租赁合同于被告收到本院邮寄的起诉状副本之日即2020年11月16日解除。另，虽合同解除系被告违约造成，但不影响被告提出疫情期间减免租金的请求，根据公平原则，对疫情期间的租金，由本院根据本案实际情况酌减两个月。至于原告诉请主张的违约金及没收保证金，本院认为，支付违约金及没收保证金均为合同解除情形下被告违约责任承担方式，本院一并予以考虑，被告提出违约金过高要求调整，本院认为，综合考虑到合同解除的过错程度、合同履行情况、原告损失大小等因素，双方约定的违约金确属过高，应予调整，故本院对原告主张没收保证金予以支持，除此之外另对原告主张的违约金酌情调整为8万元。对原告主张的律师费，无相应依据，本院不予支持。至于原告主张的租金及使用费，本院认为，虽原告对已收到被告系争房屋钥匙的事实不予确认，也不认可被告提前解除的的行为，但根据原告庭审自述，其已于2020年9月12日知晓被告不再经营，2020年9月27日原告向本院起诉合同解除，2020年10月14日本院诉调时被告再次表明了其对房屋内物品的处置态度，综合双方的往来信函及交涉情况，本院认为，虽被告擅自解约的行为构成违约，但原告亦负有减损义务，根据合同中对合同解除后原告可自行搬离房屋内物品的相应约定，即使原告之前对被告提前退租不予认可，但至少在其向本院提起诉讼解除合同后合理期间内即可按上述约定处理，结合原告庭审中自述双方办理房屋交接后用20天时间对房屋恢复原状，故本院酌定被告应支付租金至合同解除日即2020年11月16日，之后的房屋使用费作为原告自行扩大损失，本院不再予以支持。根据本院上述认定的疫情减免租金后，被告还应支付原告租金58,800元。至于被告反诉部分，其主张返还保证金，本院不予支持。其主张的返还部分租金，如上，本院已对疫情减免作出认定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海荣懿投资管理有限公司与被告(反诉原告)阮有鹏签订的《商铺租赁合同》于2020年11月16日解除；二、被告(反诉原告)阮有鹏于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海荣懿投资管理有限公司房屋租金58,800元；三、原告(反诉被告)上海荣懿投资管理有限公司不予返还被告(反诉原告)阮有鹏已支付的租赁保证金30万元；四、被告(反诉原告)阮有鹏于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海荣懿投资管理有限公司违约金80,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海荣懿投资管理有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)阮有鹏的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,691元(原告已预缴，未减半)，减半收取计12,845.50元，由原告(反诉被告)上海荣懿投资管理有限公司负担8,904.50元，被告(反诉原告)阮有鹏负担3,941元；反诉案件受理费5,038元(被告已预缴，已减半)，由被告(反诉原告)阮有鹏负担2,498元，原告(反诉被告)上海荣懿投资管理有限公司负担2,540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二一年六月九日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。