湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终1193号上诉人（原审被告）：郴州市赵家精华餐饮管理有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区××街道××道××号紫宸澜山一期1栋二楼。法定代表人：赵赟，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：郴州市鑫晋源商贸有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道与国庆北路交汇处紫宸澜山1栋1-3楼。法定代表人：曹军成，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓晶，湖南乾越律师事务所律师。原审被告：赵赟，男，2001年2月28日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人郴州市赵家精华餐饮管理有限公司（以下简称赵家餐饮公司）因与被上诉人郴州市鑫晋源商贸有限公司（以下简称鑫晋源公司）及原审被告赵赟租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2021）湘1002民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵家餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.减免2020年2月15日至2020年4月15日房租，即判决上诉人支付9个月租金；3.判决上诉人不承担30000元违约金；（上诉金额130539元）4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审没有考虑租赁物的实际用途及市场行情，机械按照双方的租赁合同判决，与实际情况脱节。1.案涉租赁物的用途是开办餐厅，由于2020年突发××，导致2020年2月至2020年4月15日停业，一审没有考虑实际情况核减；2.因××导致经济不景气，餐饮行业受到影响，上诉人并非恶意拖欠房租。根据最高院的指导意见，不应当判决违约金。鑫晋源公司辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据,请求二审驳回上诉,维持原判。事实与理由：1.一审已充分考虑了上诉人的权益，并未判决解除租赁合同，上诉人要求减免两个月租金的诉请没有依据。虽然疫情期间无法经营，但案涉租赁物为私产，没有法律规定答辩人有减免疫情期间的法律义务。且答辩人并非案涉租赁物的所有权人，若减免租金会严重影响答辩人的权益；2.上诉人的违约金应当依法计算。上诉人从2019年9月起就开始拖欠租金，直至二审开庭，已拖欠租金高达21个月，而疫情影响只有两个月。且答辩人一审起诉的违约金100,000元本就低于合同约定，一审判决核减为30,000元更是远低于合同约定，上诉人已经严重违约，应承担违约责任。鑫晋源公司向一审法院起诉请求：1.判令解除鑫晋源公司与赵赟签订的《租赁合同》；2.判令赵家餐饮公司、赵赟向鑫晋源公司支付拖欠租金352,156元（自2019年9月1日至2020年8月31日拖欠租金，期后租金按实际使用租赁场地时间另计）；3.判令赵家餐饮公司、赵赟向鑫晋源公司支付违约金100,000元（计算至2020年8月31日，期后违约金另计）；以上合计452,156元；4.判令赵家餐饮公司、赵赟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2013年3月26日，以郴州达康房地产开发有限公司作为出租方（以下简称甲方），郴州市公开超市有限公司作为承租方（以下简称乙方），双方签订一份《租赁合同》，合同约定主要内容：甲方将位于郴州市××道××号××小区××＃栋××楼房产及配套设施设备、一楼面积2378.24平方、二楼面积2855.10平方、三楼面积2873.26平方，以使用实际平方计算，租赁给乙方用于商业用途；本合同租赁期限为20年；该商铺的租金为前2年免租，第三年起一楼20元／平方／月，二楼16元／平方／月，三楼12元／平方／月，第四年后按基数每年按递增3%。租金按月交付，先交租金后使用的原则提前5天交租，甲方应开据有效的租赁发票；自租赁合同签订生效之日起，乙方应在7天内支付叁拾万元定金到甲方指定账户（该定金不计利息）作为合同保证金；在租赁期内，乙方需要转租给第三方，只要符合法律规定，甲方不得阻扰，但转租的项目不得对甲方的物业住房有影响，符合甲方的配套要求，否则，不准转租。二、郴州市公开超市有限公司成立日期2013年5月16日，公司类型有限责任公司租金（自然人投资或控股），注册资本2,000,000元，股东：李承保、曹军成、刘德桂。2015年8月6日，郴州市公开超市有限公司更名为鑫晋源公司。三、2019年8月22日，以鑫晋源公司作为出租方（以下简称甲方），赵赟作为承租方（以下简称乙方），双方签订一份《商铺租赁合同》，合同约定主要内容：甲方将位于郴州市××道××号××小区××＃栋××楼靠马路边的餐厅，及一楼门面租赁给乙方用于做餐饮；本合同租赁期限自2019年8月1日起至2024年7月31日止；租赁期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方同等条件享有优先承租权，乙方必须在合同到期前3个月与甲方商议签订新租赁合同；该商铺押金为拾万元，乙方在本协议签订时一次性支付给甲方，该款在本协议租赁期满后，乙方未出现任何违约情形且未出现损害租赁商铺的情形，甲方无息退还给乙方；该商铺的租金、甲乙双方约定上述营业场地的一楼门面租金为4400.5／月，二楼门面租金为29112.94／月，合计33513／月，从2020年8月1日开始租金每年按递增5%，租金按季度交付，先交租金后使用的原则提前30天交租；乙方在本协议签订时一次性支付给甲方第一季度的租金，乙方从第二次付款开始，每次在每季度第一个月前20日内交付本季度的租金；乙方支付租赁费用及押金转入甲方指定账户；乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。逾期超过60日甲方有权单方面解除合同，乙方缴纳的押金直接抵扣租金、违约金，不足部分乙方仍需支付给甲方。解除通知送达给乙方时，视为合同解除。乙方收到解除合同一月内腾空可移动的物品（腾空可移动物品的期限按本合同约定标准计算租金）,否则甲方有权强制收回租赁场地，并关闭租赁场地，如造成乙方租赁场地内物品损坏及其它一切损失由乙方自行承担；按原合同乙方从2019年8月1日开始租金每年按递增5%。租金按季交付，先交租金后使用的原则提前30天交租。考虑到乙方的困难甲方决定从2020年8月1日开始租金每年按递增5%。租金按季交付,先交租金后使用的原则提前30天交租。如乙方不按时在该交租金的月份15日交租金，视为乙方违约，按原合同从2019年8月1日开始租金每年按递增5%。租赁合同签订后，鑫晋源公司将案涉房屋交付给赵赟使用。从2019年9月1日至2020年8月31日，赵家餐饮公司于2020年7月15日支付租金50000元，鑫晋源公司认为赵家餐饮公司、赵赟尚欠鑫晋源公司租金352156元（33513元／月×12月-50000元）。另查明，赵家餐饮公司于2019年8月27日成立，类型有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人赵赟，注册资本200000元，住所地湖南省郴州市北湖区××街道××道××号紫宸澜山一期1栋二楼。在诉讼中，鑫晋源公司提出前期所欠租金一次性支付，违约金可以协商。但赵家餐饮公司提出因疫情原因，经营困难，提出先一次性支付鑫晋源公司租金100,000元，其他分期偿付。由于双方分歧较大，调解未果。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。鑫晋源公司与赵赟签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，鑫晋源公司认为根据《商铺租赁合同》“乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。逾期超过60日甲方有权单方面解除合同，乙方缴纳的押金直接抵扣租金、违约金，不足部分乙方仍需支付给甲方。解除通知送达给乙方时，视为合同解除”之约定，赵赟未按时支付租金系属违约，应承担违约责任。故鑫晋源公司主张解除与赵赟签订的《商铺租赁合同》，和赵家餐饮公司、赵赟支付拖欠租金及违约金的诉讼请求，应予以支持。赵家餐饮公司、赵赟认为拖欠租金属实，但因疫情原因，餐饮行业经营困难，并非恶意拖欠。一审法院认为，依据《最高人民法院》第一条第五款第二项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”之规定，赵赟与鑫晋源公司签订《商铺租赁合同》时间为2019年8月22日，鑫晋源公司主张拖欠租金期限为2019年9月1日至2020年8月31日，之后租金另计。而从2020年1月起疫情或疫情防控措施发生在此期间内。根据合同约定，拖欠租金超过60日，鑫晋源公司有权单方解除合同，但若解除鑫晋源公司与赵赟签订的《商铺租赁合同》，将不利于维护社会稳定和经济秩序，故对鑫晋源公司主张解除与赵赟签订的《商铺租赁合同》，不予支持。至于赵家餐饮公司、赵赟是否共同承担支付租金的问题。一审法院认为，依据《中华人民共和国民法典》第七十五条“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担”之规定，本案中，赵赟与鑫晋源公司签订《商铺租赁合同》时，约定将案涉租赁物用于经营餐饮。赵家餐饮公司于2019年8月27日成立，登记的营业场所为案涉租赁物所在地，法定代表人亦为赵赟。赵家餐饮公司在经营期间向鑫晋源公司支付50000元，履行了合同部分义务，本案赵赟为成立赵家餐饮公司而与鑫晋源公司签订租赁合同，其法律后果应由法人承受，即赵家餐饮公司承担。鑫晋源公司主张租金为352156元（33513元／月×12个月-50000元）从2019年9月1日起计算至2020年8月31日，期后租金按实际使用租赁场地时间另计的诉讼请求，符合法律规定和《商铺租赁合同》的约定，应由赵家餐饮公司承担。故鑫晋源公司主张赵赟与赵家餐饮公司承担连带责任，无事实和法律依据，不予支持。至于违约金是否支持的问题。赵家餐饮公司于2019年9月1日开始已拖欠鑫晋源公司租金。当时并未发生疫情或疫情防控措施。根据合同约定，一审法院认为，赵家餐饮公司应承担一定的违约责任。考虑到拖欠租金期间确实存在因疫情或疫情防控措施情形，对鑫晋源公司主张的违约金酌情认定30000元，超出部分不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、限被告郴州市赵家精华餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郴州市鑫晋源商贸有限公司租金352,156元（租金从2019年9月1日起计算至2020年8月31日止），2020年8月31日之后的租金按合同约定另行计算至租赁物实际使用之日止；二、限被告郴州市赵家精华餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郴州市鑫晋源商贸有限公司拖欠租金违约金30,000元；三、驳回原告郴州市鑫晋源商贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8082元，减半收取4041元，由原告郴州市鑫晋源商贸有限公司负担889元，被告郴州市赵家精华餐饮管理有限公司负担3152元。”二审中，赵家餐饮公司提交一份证据：社区出具的未营业证明，拟证明疫情期间没有营业。鑫晋源公司质证认为：该证据不是原件，没有证明出具人的签名，证明的出具时间是2020年4月份，不属于新证据。且无论是否营业，租赁物一直为赵家餐饮公司占有使用，不能免除租金。本院认证如下：该证据不是原件，也无出具人签名，但与疫情期间客观情况相符，本院对其真实性予以确认。该证据是否能成为核减两个月租金的依据，本院将在说理部分中予以阐述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：是否应核减疫情期间租金并免除违约金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，赵家餐饮公司受到疫情影响停业两个月是客观事实，在双方调解不成的情况下应根据公平原则考虑租金及违约金的核减。1.案涉合同为20年长期合同，疫情发生之前赵家餐饮公司已实际经营近7年，虽然受疫情影响停业两个月，但停业时间在整个合同周期中占比不大。且依照合同约定，在赵家餐饮公司违约的情况下，鑫晋源公司有权解除合同，但一审驳回了鑫晋源公司的解约诉请。2.2019年8月22日的《商铺租赁合同》约定，考虑到乙方（赵赟）的困难，甲方（鑫晋源公司）决定将租金递增日从2019年8月1日延迟至2020年8月1日。亦即鑫晋源公司推迟一年涨租金，在租金方面已经让利。3.赵家餐饮公司从2019年9月1日开始拖欠租金，此时疫情尚未发生，且疫情过后赵家餐饮公司仍未缴纳租金。按照合同约定，赵家餐饮公司应承担每日欠款1%的违约金。在赵家餐饮公司违约行为与疫情关联性不大的情况下，一审还是以疫情防控为由将违约金核减至30000元。在一审已经充分考虑疫情因素，根据公平原则作出判决的情况下，赵家餐饮公司上诉请求核减租金、不承担违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人赵家餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2911元，由上诉人赵家餐饮公司负担。本判决为终审判决。审判长  许斌海审判员  张九香审判员  廖 军二〇二一年六月一日法官助理龙旭力书记员谷琼附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。