广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11641号上诉人（原审原告）：陈楠生，男，1963年6月16日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：罗艺辉，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳敬，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市惠城房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区康王路181号惠城花园53C室。清算负责人：郑中鹏。委托诉讼代理人：郑中鹏，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮斯茗，广东康浩律师事务所实习人员。上诉人陈楠生因与被上诉人广州市惠城房地产发展有限公司（以下简称惠城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6914号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。陈楠生上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持陈楠生的诉讼请求，即判令惠城公司继续履行《房地产预售契约》，为陈楠生办理广州市荔湾区带河路187号惠怡楼第13层B号房（现编号1301）的产权过户手续，因办理产权过户手续需交纳的各项税费由惠城公司承担。事实和理由：一、一审判决缺乏法律依据。1.陈楠生具备涉案房屋所有权转移登记资格。陈楠生在1999年通过购买取得涉案房屋，已经履行了支付购房款等义务，惠城公司也履行了房屋交付义务，应当继续履行为陈楠生办理产权过户手续的义务。2.陈楠生诉请惠城公司协助办理产权过户手续不违反限购政策。陈楠生的购房行为发生在1999年，彼时广州市尚未实行住房限购政策，涉案房产过户不应受现行政策的限制。3.购房政策并未规定政策实施前合法有效的购房行为不能办理产权过户手续。二、涉案房屋所在地房地产登记机构已明确本案根据陈楠生购买房屋的时点与事实按相关法律法规处理，无需审查陈楠生的购房资格。陈楠生提交的《购房资格证明》中，明确无需审查陈楠生的购房资格。三、涉案房屋《房地产预售契约》没有在房管部门办理登记备案是惠城公司违约所致，陈楠生对此没有过错。四、一审判决有失公平，并侵害了陈楠生的合法权益。五、涉案房屋过户登记不存在法律或者事实上不能履行的情况。请求撤销一审判决，支持陈楠生的全部上诉请求。惠城公司辩称，涉案房产还属于查封状态，应当驳回起诉。一审程序送达有瑕疵，一审送达材料并非是惠城公司工作人员签收的。陈楠生提交的证据不能证明涉案债务是否真实存在，而且以物抵债形成的时间是不明确的。再者，涉案工程款的债权，是属于铁道部隧道工程局，并不属于陈楠生。惠城公司从来没有参与到陈楠生所称的以物抵债的关系里面，目前双方的关系是房屋买卖关系，而惠城公司并未收到陈楠生的购房款，惠城公司不确认该房屋买卖关系；惠城公司现在是强制清算状态，可能会进入破产程序，根据九民会议的精神，进入破产程序的话，以物抵债只是一个债权。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈楠生向一审法院起诉请求：1、判令惠城公司继续履行双方于1999年11月20日签订的编号为“穗房预契字第××号”的《房地产预售契约》；2、判令惠城公司将广州市荔湾区带河路187号惠怡楼13层B号房（现编号1301）转移登记至陈楠生名下，因办理转移登记手续需缴纳的各项税费由惠城公司承担；3、由惠城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：陈楠生与惠城公司于1999年11月20日签订编号为“穗房预契字第××号”的《房地产预售契约》，约定惠城公司将广州市荔湾区带河路187号惠怡楼13层B号房(现编号1301)以563759元的总价出售给陈楠生，惠城公司于1999年11月26日向陈楠生出具了惠怡楼13B房的楼款收据，确认陈楠生已付清该房屋的全部563759元房款。该房地产的用途为住宅。1999年12月26日，惠城公司向陈楠生交付了该房屋，此后该房屋一直由陈楠生实际占有、使用，并缴纳相应管理费、水电费等。根据《房地产预售契约》约定，惠城公司应在房屋实际交付使用后90天内，协同陈楠生办理房屋的过户登记手续。但至今尚未办理。为审理本案，一审法院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的产权登记情况及陈楠生在限购政策下是否具有办证条件。广州市规划和自然资源局复函称：1、涉案房屋登记在惠城公司名下，暂无“带河路187号1301房”或“惠城花园惠怡楼13B单元”的预购商品房预告登记(合同备案)、抵押或产权转移登记的信息；2、自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院审查购买人的购房事实，根据陈楠生购买房屋的时点与事实按相关法律法规处理。3、根据稳字700、2553号《不动产登记查册表》附注记载4-25楼为住宅。你院以（1998）荔法民执字第2316号之二十三协执文书查封惠城花园尚没有出售的房屋（已解封的除外）（预售证号930081）除拆迁补偿、接管公代产外，查封期限到2021年12月21日止。一审法院又向广州市住房和城乡建设局发函查询涉案房屋的产权登记情况及陈楠生在限购政策下是否具有办证条件。广州市住房和城乡建设局复函称：根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅关于印发《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的通知（粤高法【2013】403号）要求：凡涉案住房在限购区域内且住房限购政策实施时尚未办理过户登记申请手续，陈楠生以履行房屋买卖合同、以房抵债协议等为由提起民事诉讼，请求惠城公司协助办理房屋权属转移登记至陈楠生或第三人名下，该陈楠生或第三人为自然人的，人民法院应当向当事人送达《受理案件通知书》的同时，送达《提交告知书》，告知其在举证期限内提交住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》。陈楠生向一审法院提供由广州市海珠区不动产登记中心出具的购房资格证明，内容为：自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，如贵院查明陈楠生购房事实发生在我市住房限购政策之前，建议无须审查购房资格。另查明，据一审法院作出的已生效（2013）穗荔法民三初字第1295号、（2013）穗荔法民三初字第1296号、（2013）穗荔法民三初字第1297号、（2013）穗荔法民三初字第1298号民事调解书，广州市荔湾区带河路龙津南地段惠城花园惠怡楼第9层A号房屋（现门牌号广州市荔湾区带河路187号902房）、广州市荔湾区带河路龙津南地段惠城花园惠怡楼第16层L号房屋（现门牌号广州市荔湾区带河路187号1608房）、广州市荔湾区带河路龙津南地段惠城花园惠怡楼第9层C号房屋（现门牌号广州市荔湾区带河路187号907房）、广州市荔湾区带河路龙津南地段惠城花园惠怡楼第10层A号房屋（现门牌号广州市荔湾区带河路187号1002房）已登记在陈楠生陈楠生名下，且至今仍然登记在其名下。一审法院认为，陈楠生通过买卖购得涉案房屋，惠城公司有协助陈楠生办理产权过户的义务。由于涉案房屋的《房地产预售契约》没有在房管部门办理登记备案，目前本市还实行限定居民家庭购房套数的政策，本案陈楠生名下登记的房产已经达到了本市住宅限购的数量，陈楠生属于限购对象，因此，陈楠生诉请惠城公司协助办理涉案房屋产权过户手续的请求违反了上述限购政策的相关规定，故陈楠生的诉讼请求本院不予支持。惠城公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年11月24日作出判决如下：驳回陈楠生的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由陈楠生承担。经二审审查，本院确认一审查明事实无误。二审另查明，广州市规划和自然资源局2020年9月15日向一审法院发出的《关于（2020）粤0103民初6911等号的复函》中载明：根据稳字700、2553号《不动产登记查册表》附注记载4-25楼为住宅，你院以（1998）荔法民执字第2316号之二十三协执文书查封惠城花园尚没有出售的房屋（已解封的除外）（预售证号930081）除拆迁补偿、接管公待产外，查封期限到2021年12月31日。双方当事人在二审中均确认涉案房屋现在属于被查封状态。本院于2020年3月27日作出（2020）粤01清申5-1号民事裁定书，裁定受理申请人广州市建筑置业有限公司对被申请人广州市惠城房地产发展有限公司的强制清算申请。并指定广东康浩律师事务所与广州市建筑职业有限公司共同作为清算组，负责人为郑中鹏。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”。根据上述规定，涉案房屋现在处于被查封状态，暂不具备过户条件，陈楠生要求广州市惠城房地产发展有限公司将涉案房屋的产权转移登记至其名下，不应支持。陈楠生可待涉案房屋解封，过户障碍消除后再主张办理产权转移登记手续。一审法院虽未注意到涉案房屋已被查封之事实，但是案件处理结果可以维持。综上所述，陈楠生的上诉请求理据不足，不予支持。一审处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈楠生负担。本判决为终审判决。审判员  李民二〇二一年六月二十八日法官助理韩寒书记员苏劲丹