广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5664号上诉人（原审被告）：广州市伟昊物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇田心村第七合作社广州市白云区太和禽畜批发市场自编18号。法定代表人：谢赞清，职务执行董事。上诉人（原审第三人）：谢赞清，男，1967年11月3日出生，汉族，住广东省广州市白云区。两上诉人委托诉讼代理人：洪婷，广东合盛律师事务所律师。两上诉人委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎浩英，男，1969年3月17日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：叶宝，广东信达律师事务所律师。上诉人广州市伟昊物业管理有限公司（以下简称“伟昊公司”）、谢赞清因与被上诉人黎浩英排除妨害纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人伟昊公司、谢赞清向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11693号民事判决，改判驳回黎浩英的全部诉讼请求。事实和理由：1.伟昊公司、谢赞清在原审提交大量证据足以证实涉案场地是由黎浩英与第三人谢赞清共同承担及共同出资经营，但原审判决对此重要事实未认定，对相关证据也未作论述。2006年7月，谢赞清的原其他合作方伍世瑜等人退出涉案场地经营合作，黎浩英加入合作，此后谢赞清与黎浩英两个人共同承租并继续经营涉案场地，当时为了避免谢赞清与其原合作方伍世瑜等人产生不必要的误解，黎浩英与谢赞清达成一致意见，由黎浩英出面以个人名义承接两份《有偿租用土地合约》，其仅仅是名义上的租赁合同签约人，二人在内部关系上属于共同承租关系。（1）2006年以黎浩英名义受让涉案土地承租权时，谢赞清未收取任何转让款，且全部转让款480万元是由谢赞清和黎浩英共同支付给伍世瑜等人。（2）《田心村第七经济社农贸合作改造协议》中的乙方为谢赞清及黎浩英，可充分说明二者为合作承租涉案土地并共同经营涉案场地的关系。（3）二人共同出资设立了伟昊公司，此后由伟昊公司以自己的名义与村社履行承租合同，包括向出租方支付租金、承担其他承租人义务。（4）伟昊公司设立后与次承租人履行合同、向次承租人收取租金，每月收到的租金必须由谢赞清、黎浩英二人签名确认后才扣除相关经营成本，剩余部分由谢赞清、黎浩英各分50%。（5）三鸟市场关停时在向次承租人退还预付押金时，所退还押金由谢赞清、黎浩英各承担一半，谢赞清已支付其承担的50%。（6）伟昊公司的财务人员曾秀珍的证言亦可以证实谢赞清、黎浩英二人是共同承租涉案土地、共同经营涉案市场。2.基于谢赞清、黎浩英对涉案土地的共同承租、合作经营关系，其二人共同成立伟昊公司负责经营管理涉案场地并于出租方、次承租人履行租赁合同后，黎浩英未经另一股东即谢赞清的同意，无权主张排除伟昊公司对涉案场地的占有、使用、收益权，应由谢赞清、黎浩英召开股东会议共同决定。3.本案名为排除妨害，实质是谢赞清、黎浩英之间的合作经营纠纷及二人对地上建筑物的权益纠纷，但原审一方面认定谢赞清、黎浩英对涉案场地地上建筑物均享有权益，另一方面又在不对地上建筑物权益进行处理的情况下直接认定土地使用权归黎浩英，强行割裂了涉案土地及地上建筑物的关系，明显有违“房地一体”“房随地走、地随房走”的原则，不仅不能解决双方争议，反而加重了矛盾。4.黎浩英提起本案排除妨害之诉，必须要证明其是涉案土地的合法权利人，对涉案土地享有合法占有、使用权，然而本案中其主张的权利来源于仅为两份《土地有偿租用合约》，但该合约均为无效合同，其据此主张权利的来源不合法，不应受到法律保护，实际使用土地与村履行租赁合同的也是伟昊公司而非黎浩英。黎浩英无权提起本案诉讼，应驳回其诉讼请求。被上诉人黎浩英辩称：谢赞清在本案中既不是有独立请求权的第三人，原审也没有判决谢赞清承担任何民事责任，所以谢赞请作为第三人是无权上诉的，请求驳回其上诉请求。而伟昊公司的上诉请求没有事实与理由，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回伟昊公司的上诉请求。1.涉案土地使用权自2006年经村民集体组织确认变更为黎浩英一人了，此前的合伙人包括谢赞清等全部退出，将承租来的土地转让给黎浩英，由黎浩英一个人向村集体缴纳地租。涉案土地使用权人自始至终都是黎浩英一人，不是伟昊物业公司，更不是谢赞清。到今天，村委集体、街道办都是认可黎浩英的承租人身份的，这也是为何伟昊公司曾经积极补缴的地租差价而最终被退回的根本原因。虽然后续黎浩英与谢赞清合伙出资成立伟昊公司，但该物业公司只是为交易市场提供物业管理服务，收取物业管理费，代为收取档口租金，对接政府主管部门。黎浩英从未将土地使用权转让给伟昊公司，伟昊公司从未取代黎浩英而成为土地的承租人。伟昊公司也没有支付过土地租金，即使伟昊公司有给村委支付过租金，是黎浩英用承租土地上的档口的收益支付的，让伟昊公司代为支付只不过是因为税务规划，这个资金来源是各档口的租金，伟昊公司靠物业费显然是没有这么大的收入来源的去支付租金的。虽然物业公司黎浩英有一半的股份，但黎浩英没有理由将自己花费巨资承租的土地免费交给市场使用，租金当然是由黎浩英本人收取的，或者委托物业公司收取。而这个委托物业公司收取档口租金的行为不能推断为伟昊公司就是地主。第三人谢赞清只是物业公司的股东而已，在市场经营期间，谢赞清没有与黎浩英个人分担涉案土地租金。谢赞清与黎浩英共同经营的只是交易市场的物业管理，没有共同承租涉案土地使用权。2.伟昊公司和谢赞清一直混淆涉案土地使用权、涉案土地上的交易市场经营权以及白云市场建设管理有限公司与交易市场之间的关系，三者是独立的法律关系。而黎浩英起诉伟昊公司排除妨碍的纠纷就是基于第一层法律关系，即黎浩英是涉案土地使用权的唯一租赁权人，其当然有权排除任何他人阻碍其行使土地使用权的权利，这是案件的核心，不牵涉黎浩英与谢赞清个人之间的关系，不牵涉伟昊公司内部股份的关系，也不涉及谢赞清、伟昊公司和政府关于交易市场的关系。3.涉案土地上的交易市场早在2018年底就被政府关停，伟昊公司物业管理对象没有了，土地使用权人黎浩英当然可以另起炉灶，盘活土地，重新利用，作为物业管理的伟昊公司当然无权阻止和妨碍。涉案交易市场因为规划和环保问题于2018年底被政府强令关停。当初黎浩英与谢赞清成立伟昊公司，就是应政府要求对市场进行必要的日常管理和与政府对接而成立一个实体，但伟昊公司从来都不是涉案土地承租人，黎浩英也没有将该土地使用权转让给伟昊公司，村集体也从来没有承认过伟昊公司是实际承租人。伟昊公司也不能因为曾经管理过该市场或者代表政府管理过市场而想当然的取代土地权利人黎浩英。伟昊公司自始至终只是市场的物业管理方，不是涉案土地的使用权人，不能阻止权利人对涉案土地的再利用。权利人黎浩英根本不需要谢赞清与黎浩英二人的股东会议决定伟昊公司的去留，更不需要类似的股东会议决定伟昊公司继续管理该场地。4.本案不存在违反“房地一体、房随地走、地随房走”的审理原则的情形。本案是土地使用权纠纷，不是地上建筑物物权纠纷。本案所涉的土地上面并没有什么建筑物，只是有些临时搭建的档口，铁皮房等，是临时建筑，从来都没有政府审批的合法建筑物。黎浩英就是将这样几乎空置的土地的使用权转租给他人使用。5.伟昊公司、谢赞清关于涉案土地使用权来源无效的抗辩不是本案需要审理的内容。如前所述，本案争议是谁是涉案土地使用权人的根本性问题。黎浩英从谢赞清等人手上受让涉案土地使用权，村集体代表表决通过。《土地有偿租约》当然合法有效，黎浩英当然是后续涉案土地后续20多年的合法使用人。至于将集体租赁过来从事什么业务，则不是本案审理的范围。本案土地上的禽畜交易市场，即使有违法的嫌疑，也与本案没有关系，更何况现在市场被政府强行关闭了。按伟昊公司或谢赞清的说法，即使涉案土地用于所谓的非农建设、违法，但也不影响涉案土地使用权归黎浩英拥有的事实。黎浩英对于涉案土地使用权的来源就是《土地有偿租约》，合法有效。6.伟昊公司、谢赞清上诉补充意见也是错误的，其主张的权利是来源于物业公司，因环保治理后物业公司没有经营事实认定是正确的，同时黎浩英认为不应认定建筑物权益的问题。黎浩英向原审法院起诉请求：1.伟昊公司立即排除妨碍黎浩英使用广州市白云区太和镇田心村第六、七经济合作社名下位于大达路××、新屋背及黄屋窜共计43.87亩的集体土地；2.伟昊公司承担本案全部诉讼费。原审法院认定事实：2002年10月29日，广州市白云区太和镇田心村第七经济合作社（以下简称“田心七社”，甲方）与谢赞清等七人（乙方）签订《有偿租用土地合约》，约定：甲方将土名“大达路下”、“新屋背”及“黄屋窜”一幅地合共34.6亩出租给乙方自行投资兴建禽畜市场；租赁期限为30年，即2002年10月29日起至2032年10月29日止；租金标准为每亩每年6500元，后续递增；乙方自行负责用地手续，在没有搞好用地手续而进行施工动土造成的损失由其自行承担；如遇国家征地，土地补偿归甲方所有，财产归乙方所有；等等。同年11月1日，谢赞清（甲方）与白云区市场建设管理服务中心（乙方）签订《联办太和禽畜交易批发市场协议书》，约定：甲方提供田心七社（土名“大达路下”）的地块，建造一个禽畜交易批发市场，建造费用由甲方负责投资，产权属于甲方所有，征收补偿归甲方所有；乙方负责提供市场登记证和参与市场的日常管理；乙方从市场纯收入中分成20%；双方合作期限为19年，从2002年11月1日至2021年11月1日止。2003年5月21日，广州市白云区发展计划局作出《关于田心村兴建太和禽畜批发市场的批复》，同意该村兴建禽畜批发市场，先做好征地等施工前准备工作。2004年11月20日，广州市白云区太和镇第六经济合作社（以下简称田心六社，甲方）与谢赞清等五人签订《有偿租用土地合约》，约定：甲方将土名“上窜”的土地合共5.3亩出租给乙方自行投资扩建禽畜市场；租赁期限为30年，即2005年1月1日起至2034年12月31日止；租金标准为每亩每年5500元，后续递增；如遇国家征地，土地补偿归甲方所有，土地补偿以外的其他一切补偿及其所有财产归乙方所有；等等。同年12月13日，谢赞清与广州市白云区市场建设管理服务中心签订《关于〈联办太和禽畜交易批发市场协议书〉的补充协议》，将乙方分成约定修改为每月收取固定金额6000元，后续递增为每月8000元。2005年11月15日，谢赞清等人（甲方）与黎浩英（乙方）签订《股权转让协议书》及附件，约定甲方将其持有的田心七社“大达路下”34.6亩土地使用权和全部股权一次性作价480万元全部转让给乙方。2006年7月29日，田心七社召开了社员家长（户代表）会议，同意谢赞清等人转租，将2002年10月29日签订的《有偿租用土地合约》的承租人变更为黎浩英。同年7月31日，谢赞清等五人（甲方）与黎浩英（乙方）签订《土地使用权转让协议书》，约定：甲方将其出资承租的田心七社“大达路下”的土地34.6亩的全部使用权转让给乙方；甲方协助乙方到田心七社处办理出租变更手续；等等。2008年7月9日，广州市工商行政管理局白云分局核发了名称为“广州市白云区太和禽畜批发市场”、市场类型为禽类（三鸟）市场的《商品交易市场登记证》。市场的法定代表人为张小翠，负责人为谢赞清。同年11月6日，伟昊公司注册成立。该公司股东为黎浩英（占50%股权）、谢赞清（占50%股权）。该公司的法定代表人为谢赞清。2012年3月29日，广州市白云市场建设管理有限公司（甲方）与广州市白云区市场建设管理服务中心（乙方）、谢赞清（丙方）签订《协议书》，约定：根据区政府文件，乙方资产划入甲方；乙方权利义务由甲方承接。2014年8月18日，广州市白云市场建设管理有限公司太和禽畜批发市场经营管理分公司注册成立，负责人为谢赞清，市场地址位于广州市白云区太和禽畜批发市场。2015年2月6日，谢赞清（甲方）与广州市白云市场建设管理有限公司（乙方）签订《〈联办太和禽畜交易批发市场协议书〉的补充协议（二）》，约定：2015年1月1日至2021年11月1日的每月固定利润提升至每月2万元至24200元。同年5月24日，广州市白云市场建设管理有限公司（甲方）与谢赞清（乙方）、伟昊公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方、丙方共同管理太和禽畜市场，并由丙方根据《补充协议（二）》继续履行。2018年12月5日，广州市白云市场建设管理有限公司（甲方）与谢赞清（乙方）、伟昊公司（丙方）签订《解除协议》，约定：因政府环境治理和河涌整治要求，三方同意从2019年1月1日起关闭广州市白云区太和禽畜批发市场；三方同意解除上述签订的《联办太和禽畜交易批发市场协议书》、补充协议及其他有关合同，互不追究责任，损失自担；协议生效后，甲方办理注销广州市白云市场建设管理有限公司太和禽畜批发市场经营管理分公司的注销手续；市场人员安置、建筑物及设备处理、商铺经营户退租事宜、保证金退还全部由乙、丙方承担，与甲方及分公司无关；等等。同年12月14日，广州市白云市场建设管理有限公司向伟昊公司、谢赞清发函，要求其尽快妥善处理太和禽畜批发市场内业户相关合同等退场事宜。2019年5月16日，田心七社（甲方）与黎浩英（乙方）签订《配合合同整改协议书》，约定：双方于2002年10月29日签订关于“七社大达田下、新屋背及黄屋窜”土地34.6亩的《有偿租用土地合约》，乙方配合太和镇“三资”合同整改工作；双方按要求将该土地在“三资”平台进行交易，并在完成交易后终止合同；若土地未能按要求在“三资”平台完成交易，或未能完成交易中涉及的补偿条款，则本协议作废；等等。同年，田心六社（甲方）与黎浩英（乙方）签订《配合合同整改协议书》，约定：乙方配合太和镇“三资”合同整改工作；双方按要求将租赁土地在“三资”平台进行交易，并在完成交易后终止合同；若土地未能按要求在“三资”平台完成交易，或未能完成交易中涉及的补偿条款，则本协议作废；等等。同年7月12日，伟昊公司向黎浩英发出《关于要求黎浩英向公司移交租赁利益的函》，称谢赞清等人与田心七社、田心六社签订的两份《有偿租用土地合约》，转由该公司概括承接，并由该公司支付租金。公司授权黎浩英将市场整体租给第三方，但黎浩英与新租户签订租赁合同后，未将租赁合同及利益移交给公司，严重损害公司及其他股东的利益，遂要求：1、黎浩英将租赁合同原件移交给公司，由公司履行该合同；2、将向新租户收取的租赁保证金及租金移交给公司。同年7月30日，黎浩英向田心七社出具《承诺书》，承诺愿意补交租赁土地经重新测量后多出的土地面积租金。同年10月20日，田心七社召开户代表大会，对“三鸟批发市场”租赁该社土地多出土地面积追缴租金329670.25元事项进行表决，结果为“通过”。同年10月23日，田心七社向“三鸟批发市场”发出《催缴租金告知书》，催促该经营主体补交2002年10月29日至2019年10月28日期间多出土地面积3.37亩的租金合计329670.25元。同年10月24日，伟昊公司向田心七社汇款支付了上述租金329670.25元。同年10月28日，黎浩英向田心七社汇款支付了上述租金329670.25元。同年11月19日，黎浩英与田心六社签订《协议书》。田心六社确认黎浩英已补交相应多出土地租金54615元。同年12月9日，伟昊公司委托律师事务所向田心七社发出《律师函》，要求确认伟昊公司在租赁土地上的租赁权利，即伟昊公司是实际承租方。同年12月11日，广州市白云区太和镇农村集体三资管理服务中心向田心七社发出《整改通知书》，称该社于2019年10月24日收到一笔由伟昊公司转入的329670.25元的款项，于2019年10月28日收到一笔由黎浩英转入的329670.25元的款项，违反了《广州市白云区农村集体财务管理办法》的相关规定，未做到账账、账款相符。经该中心查核，伟昊公司转入的款项无法查核所属合同，建议该社核实是否属于收入；如不属于，建议按原路退回。同年12月16日，黎浩英委托律师事务所向田心七社发出《律师函》，对伟昊公司函件提出异议，认为其才是租赁土地的承租人。2020年1月10日，田心七社向伟昊公司退还了329670.25元的款项。同年1月20日，伟昊公司向黎浩英发出《要求黎浩英停止损害公司利益的函》，称黎浩英作为公司股东，不维护公司合法权益，未经公司同意在2019年期间多次以《有偿租用土地合约》名义承租主体的身份对外招租，以个人名义对太和禽畜市场进行评估，企图取得市场建筑物的权益，损害了公司利益，要求黎浩英停止损害公司利益的行为。同年2月17日，伟昊公司向广州卡尔曼酒店物业服务有限公司（以下简称“卡尔曼公司”）发出《告知函》，称该公司是广州市白云区太和禽畜批发市场（三鸟市场）的实际经营者，是涉案土地的实际承租人，也是上盖物业的所有人。该公司于2019年10月发现卡尔曼公司向其股东黎浩英承租涉案场地，并于2019年10月30日告知黎浩英未经授权出租场地的事实，要求卡尔曼公司于收到通知后3日内撤出场地。同年3月31日，伟昊公司在涉案场地张贴了《清场通知书》，内容为要求清场并恢复市场原本状态。同年4月9日，卡尔曼公司向黎浩英反映，谢赞清带人在三鸟市场进行锁门、清场，导致其装修人员离场。同年4月11日、19日，黎浩英因卡尔曼公司进场装修受到谢赞清等人妨碍而报警。同年4月27日，黎浩英提起本案诉讼。原审法院认为，本案为占有排除妨害纠纷。《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”第二百四十五条第一款规定，“对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险”。本案围绕涉案土地自下而上成立三层法律关系：底层为田心七社、田心六社与黎浩英之间的集体土地使用权租赁合同关系；中层为黎浩英与谢赞清之间关于太和禽畜市场的合作经营关系；上层为谢赞清、伟昊公司与广州市白云市场建设管理有限公司之间关于太和禽畜市场的合作经营关系。从双方提供的证据来看，涉案土地使用权租赁合同的承租人已经各方同意变更为黎浩英。黎浩英与谢赞清的合作经营关系因政府环保治理和广州市白云市场建设管理有限公司与谢赞清、伟昊公司终止合作经营关系的事实而无法继续履行。因此，伟昊公司对涉案土地已不享有权利，不应妨害黎浩英占有、使用涉案土地。至于谢赞清与黎浩英有关合作经营市场的纠纷，包括涉案土地上盖建筑物的权益纠纷，应当另循法律途径解决。综上所述，原审法院对黎浩英的诉讼请求予以支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：广州市伟昊物业管理有限公司不得妨害黎浩英占有、使用其承租的位于广州市白云区太和镇田心村第七经济合作社、第六经济合作社位于“大达路下”、“新屋背”、“黄屋窜”的土地（原广州市白云区太和禽畜批发市场所在地）。原审案件受理费100元，由广州市伟昊物业管理有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向黎浩英支付。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为上诉人谢赞清是否为涉案土地的共同使用权人。本院对此评析如下：从涉案合同签约过程及履行情况来看，被上诉人黎浩英已经变更为涉案土地使用权人，并没有证据证明伟昊公司或谢赞清为涉案土地的共同使用权人；且村社作为土地所用权人亦认可黎浩英为涉案土地使用权人。上诉方主张谢赞清与黎浩英共同承租涉案土地，与查明的事实不符，故本院对其主张不予采信。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以认同。关于伟昊公司、谢赞清认为涉案两份《土地有偿租用合约》无效故黎浩英诉请缺乏合法权利基础的问题。本院认为，黎浩英在本案中诉请排除伟昊公司妨碍行为，如上诉方伟昊公司或谢赞清认为其不构成妨碍，则须证明其对于涉案土地享有合法的使用权，如前所述，没有证据证明上诉方对涉案土地享有共同使用权，而涉案两份《土地有偿租用合约》即使无效，也不构成上诉方对涉案土地享有共同使用权的法律理由，故伟昊公司、谢赞清认为涉案两份《土地有偿租用合约》无效故黎浩英诉请缺乏合法权利基础的主张，与本案缺乏关联性，本院不予采纳。综上所述，广州市伟昊物业管理有限公司、谢赞清的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人广州市伟昊物业管理有限公司负担100元、上诉人谢赞清负担100元。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 林旭群二〇二一年六月一日法官助理吴煜伦书记员周蓓