贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2434号上诉人（原审原告）：莫承义，男，汉族，1977年5月3日生，住贵州省威宁县。上诉人（原审原告）：威宁县草海镇施华洛婚纱婚庆摄影会馆。地址：贵州省毕节市威宁彝族回族苗族自治县海边街道滨海大道巴迪鲁旺商业街。统一社会信用代码：92520526MA6EG24N7K。法定代表人：刘黔玫。二上诉人委托代理人（特别授权）:贵州省威宁彝族回族苗族自治县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：贵州威宁富恒商业管理有限公司。住所地：贵州省威宁县海边街道滨海大道巴迪鲁旺商业街。统一社会信用代码：91520526346985433Q。法定代表人：曹明均，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：谭炀，贵州澜典律师事务所律师。上诉人莫承义、威宁县草海镇施华洛婚纱婚庆摄影会馆（以下至判决主文前简称：施华洛摄影馆）因与被上诉人贵州威宁富恒商业管理有限公司（以下至判决主文前简称：威宁富恒公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初6678号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莫承义、施华洛摄影馆上诉请求：撤销原判，重新作出公正判决；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。双方签订的合同约定，被上诉人承诺在巴迪鲁旺商业城内只招租上诉人一家婚纱摄影入住，决不再招租第二家，如有第二家必须经上诉人同意。被上诉人未经上诉人同意又私自招租另一家摄影店。因被上诉人违约造成上诉人各项损失：装修费730000元，购买婚纱服装损失20000元，购买电脑打印机损失37210元，购买影棚拍摄灯、相机镜头损失74800元，退单损失50000元。本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、五百六十三条的规定，一审适用法律错误判决驳回上诉人全部诉讼请求并承担案件受理费错误。二、被上诉人招租另一家影楼的行为构成实质违约，符合《中华人民共和国民法典》关于合同解除的条件，请法院依法解除双方租赁合同。被上诉人威宁富恒公司二审答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告莫承义、施华洛摄影馆向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《贵州威宁·巴迪鲁旺商业街商铺租赁合同书》；2、由被告承担原告的房屋装修损失730000元，购买婚纱及服装的损失220000元，购买电脑、打印机、影棚拍摄灯、相机镜头的损失112010元，客户退单损失50000元；3、由被告支付原告广告推广费203731元；4、由被告退还原告押金10000元。一审法院认定事实：原告施华洛摄影馆作为乙方与被告威宁富恒公司作为甲方于2015年8月6日签订《贵州威宁·巴迪鲁旺商业街商铺租赁合同书》，约定由被告将位于威宁巴迪鲁旺商业街××楼××号，2层19号共计三间房屋出租给原告使用，建筑面积489.14平方米。租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日。第一年、第二年、第三年租金均为237696元，从第四年开始租金在上年度租金基础上递增8%。合同第五条约定：“在甲乙双方签订本合同、乙方付清租赁保证金、首期租金、物管费后，甲方应于2016年1月1日前将房屋交付给乙方使用”。合同第六条第9项约定在乙方有拖欠租金及其他费用各项费用达一个月情形的，甲方有权直接解除本合同，收回房屋使用权，已缴纳的租金和保证金不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿。合同第七条约定：“若甲方单方面违约，按违约时乙方已缴纳的当年租金额的50%支付违约金，若乙方单方违约，按违约当年所交租金总额的50%支付违约金，同时甲方收回该商铺使用权”。合同第十一条第1项约定：“甲方于本合同第三年起向乙方补贴营销推广费用，补贴标准为14号楼1层27、28号建筑面积共计76.78平方米，每平方米每月营销推广费用为20元人民币；14号楼2层19号建筑面积共计412.36平方米，每平方米每月营销推广费为10元人民币，补贴期限为2018年1月1日至2020年12月31日”。第3项约定：“甲方仅招租乙方一家商业摄影影楼入驻巴迪鲁旺商业城，其他商业摄影影楼在巴迪鲁旺商业城拍摄取景用于商业用途需征求乙方同意”。合同签订后，原告缴纳了履约保证金10000元及免租期后第一季度的租金42444元后，被告将房屋交付给原告使用。在原告经营期间，原告所承租的同属一栋房屋第三层墙体外出现“李宇旅拍婚纱摄影店”广告。该层房屋室内实际经营装修公司。另查明：案涉商铺所有权人为威宁长信房地产开发有限公司，该公司取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，该公司于2015年6月与被告签订《委托合同》，委托被告为巴迪鲁旺商业城招商独家代理，负责物业管理、市场定位推广及招商代理工作。再查明：原告因欠付被告房屋租金，被告诉至本院，经调解后双方达成调解协议书，内容为：由莫承义支付威宁富恒公司商铺租赁费99040元、物业服务费12610元、水费716元，以上共计112366元，定于2019年12月30日前履行完毕。到期后莫承义未履行，威宁富恒公司申请执行，在执行中，双方又达成执行和解协议，由莫承义于2020年7月2日前一次性支付威宁富恒公司自2019年10月起至2020年5月30日止期间使用商铺租赁费248929元。同时查明：名称为“威宁县李宇婚纱旅拍摄影店”于2019年4月10日办理了工商登记，登记地为威宁县滨海大道巴迪鲁旺，经营类型为个体工商户，经营者为李章宇。一审法院认为，原被告双方签订的《贵州威宁·巴迪鲁旺商业街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。合同第十一条第3项约定：“甲方仅招租乙方一家商业摄影影楼入驻巴迪鲁旺商业城，其他商业摄影影楼在巴迪鲁旺商业城拍摄取景用于商业用途需征求乙方同意”。在巴迪鲁旺商业街内××商铺已经出售，购买人享有对商铺的自主经营管理的权利，对于未售商铺招租时与承租者订立合同时以“在巴迪鲁旺商业街范围内禁止同类行业进驻”为合同条款，暂不论该条款的效力如何，但有违反反不正当竞争法、反垄断法之嫌。在原告经营的婚纱摄影店楼上悬挂有婚纱摄影广告并不当然认定被告构成违约。首先，原告所承租的房屋为第一、二层，该广告悬挂在同一栋楼的第三层墙体外，而在原告起诉时第三层实际经营的仍是装修公司，并未从事婚纱摄影业务；其次，悬挂广告的第三层商铺已出售给他人，被告并不能干涉所有权人对该商铺的管理使用，无证据显示该广告涉及的摄影店是被告招租引进企业或是被告所为；再次，在工商申请注册“威宁县李宇婚纱旅拍摄影店”的经营者与实际承租第三层楼的李章宇为同一人（身份证号码一致），在正在经营装修公司同时在同一地点申请注册办理婚纱摄影店不符合客观实际。相反，原告在欠付被告租金后，被告起诉至法院，在法院的主持下达成调解协议分期履行，到期后其仍拒绝履行，构成根本违约的恰好是原告，被告在履行合同过程中并未存在违约行为。原告所主张的房屋装修损失费、购买婚纱、服装、电脑、打印机、影棚拍摄灯、相机镜头损失及退单损失均属原告自身经营不善及客观存在的商业风险所致，无权向被告主张赔偿。因原告在合同履行过程中未能按约支付租金，构成违约，其预先缴纳的押金10000元无权主张退还，被告应给与原告的广告推广费优惠服务也无权享受。庭审中，双方当事人一致认可双方在被告申请执行原告租金案件中达成和解执行协议后，根据双方约定原告已于2020年6月30日搬出了所承租房屋，双方签订的商铺租赁合同实际上在2020年6月30日已经协议终止履行并解除，原告在2020年10月9日起诉请求解除合同，无事实依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告莫承义、威宁县草海镇施华洛婚纱婚庆摄影会馆的全部诉讼请求。案件受理费8366元由原告莫承义、威宁县草海镇施华洛婚纱婚庆摄影会馆负担。二审中，上诉人向本院提交证据：1、聊天记录，证明：被上诉人与上诉人签订合同期间另招租一家摄像馆，我方告知被上诉人，被上诉人也同意拆除。2、照片四张，证明：被上诉人在我方签订合同期间对物管没有尽到责任，我方不缴纳物管费不存在违约。3、照片四张，证明：上诉人在经营期间三楼的房屋漏水导致我方无法经营，我方未交物管费不存在违约情形。4、照片两张，证明：双方签订合同后，因被上诉人无法交房给我方，推迟十个月，我方不交房租不存在违约情形。被上诉人质证意见：证据1，证据是在举证期限届满前产生的，真实性无异议，对关联性有异议。证据2，三性均有异议。3、予以认可，但公司已经找装修公司并出资，漏水问题已经解决，达不到上诉人的证明目的。4、三性不予认可，达不到上诉人的证明目的。被上诉人提交证据：录音光盘一份，证明：上诉人所称经营婚纱的三楼并未与他人签署协议将该房屋租赁作其他用途，存在上诉人与案外人恶意串通的情形。上诉人质证意见：一审时对方没有提交，该婚纱摄影已经在工商部门登记，登记信息应当由被上诉人提供，该摄影馆是开展旅拍，不用实体拍摄。本院审查认为，上诉人提交的证据1不能证明另一家摄像馆是被上诉人招租，而被上诉人在上诉人告知后同意拆除反而说明被上诉人对摄像馆打广告并不知情且在知晓情况后积极进行了处理。证据2、3、4物管费及房租问题双方已另案解决，与本案没有关联。故对上诉人提交的证据本院不予采信；被上诉人提交的证据为录音，因无法核实真伪，本院不予采信。二审查明的事实与一审无异，对一审认定事实本院予以确认。本案二审争议焦点：被上诉人是否构成根本违约并支付上诉人各项损失，双方签订的租赁合同是否已经解除。本院认为，双方2015年8月6日签订的《贵州威宁·巴迪鲁旺商业街商铺租赁合同书》第十一条补充条款第3项约定：“甲方仅招租乙方一家商业摄影影楼入驻巴迪鲁旺商业城，其他商业摄影影楼在巴迪鲁旺商业城拍摄取景用于商业用途需征求乙方同意”。上诉人经营期间，案外人李章宇承租上诉人婚纱店楼上的房屋注册登记为“李宇旅拍婚纱摄影”并悬挂广告，但威宁县市场监督管理局提供的租房合同显示，上诉人婚妙店楼上的房屋业主杨光绪将房屋租赁给李章宇，房屋用途为居住使用，李章宇擅自改变房屋用途并悬挂广告是其个人行为，被上诉人并不存在招租另一家影楼的情形。且被上诉人在知晓情况后已立即进行整改，上诉人认为被上诉人违反双方合同第十一条第3项约定的上诉理由不能成立，其要求被上诉人赔偿各项损失的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人主张解除双方签订的合同，但双方在被上诉人申请执行租金案件中达成和解执行协议后，根据双方约定上诉人已于2020年6月30日搬出了承租房屋，双方签订的商铺租赁合同事实上在2020年6月30日已经协议解除，对上诉人该上诉请求本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16732元由上诉人莫承义、威宁县草海镇施华洛婚纱婚庆摄影会馆负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年六月二十八日书记员 向 旭