甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0102民初7274号 原告：兰州茏瑞物业管理有限公司，住所地兰州市城关区南昌路1726号。 法定代表人：李吉祥，该公司经理。 委托诉讼代理人：齐玉卓，甘肃勇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘军，甘肃勇盛律师事务所律师 被告：甘肃北海房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路442号。 法定代表人：王振宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：董广武，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊利，甘肃经邦律师事务所律师。 被告：甘肃国美电器有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路450号。 法定代表人：董晓红，该公司经理。 委托诉讼代理人：王小婷，汉族，1982年9月20日出生，甘肃国美电器有限公司员工。 委托诉讼代理人：秦曦，女，汉族，1987年10月31日出生，甘肃国美电器有限公司员工。 原告兰州茏瑞物业管理有限公司（以下简称：“茏瑞公司”）诉被告甘肃北海房地产开发有限公司（以下简称：“北海公司”）、甘肃国美电器有限公司（以下简称：“国美公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茏瑞公司委托诉讼代理人齐玉卓、被告北海公司委托诉讼代理人董广武、杨俊利、被告国美公司委托诉讼代理人王小婷、秦曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 茏瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告2008年7月至2020年6月共计物业费720000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：在2005年12月15日，被告北海公司与兰州西行物业管理有限公司签订了物业管理服务协议。协议约定每月物业费为5000元，被告国美公司承租被告北海公司开发的凤鑫大厦1-4层房屋，从事电器经营。被告国美公司是接受物业服务的实际收益方。被告国美公司按照每月5000元的物业费，将2006年2月至2008年6月共计29个月物业费145000元交由被告北海公司，由北海公司将物业费转账给兰西物业管理有限公司，被告国美公司的水电暖费直接转账给兰州西行物业管理有限公司。2008年7月之后，兰州西行物业管理有限公司，也没有收到被告甘肃北海房地产开发有限公司缴纳的物业费，被告国美公司只向兰州西行物业管理有限公司转账缴纳水电暖费。兰州西行物业管理有限公司为被告北海公司提供物业服务至2011年4月，兰州西行物业有限公司终止为被告北海公司提供物业服务。并且兰州西行物业服务管理有限公司将被告北海公司拖欠兰州西行物业管理有限公司自2008年7月至2011年4月，5000元/月，共计17万元的物业费债权给原告继承。原告自2011年5月至今为被告提供物业服务。被告北海公司自2011年5月至2020年6月拖欠原告物业费55万元，被告共计拖欠原告物业费72万元。原告多次发告知函要求被告国美公司支付物业费，被告国美公司拒绝支付物业费，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 北海公司辩称，凤鑫大厦1-4层建筑面积4700平方米的房屋，属北海公司的房产，自2005年租赁给国美公司，公司自行招聘保安、清洁人员进行物业管理，物业费用由国美电器自行承担，不再缴纳物业费。2005年12月15日，北海公司与兰州西行物业管理有限公司签订《协议》已于2010年12月14日终止。后兰州西行物业管理有限公司未找过北海公司续签协议，也从未向北海公司主张过任何拖欠物业费。因此，原告所称的北海公司欠兰州西行物业管理有限公司2008年7月至2011年4月期间的物业费17万元、自2011年5月至2020年6月拖欠原告物业费55万元根本就不存在。至今兰州西行物业管理有限公司从未向北海公司主张过任何债权，北海公司更没有收到过兰州西行物业管理有限公司将其债权转让给其他人的任何通知。原告主张72万元的物业服务费，没有事实依据和法律依据，且原告的诉讼请求，已超过诉讼时效，请依法予以驳回。 国美公司辩称，国美公司不是茏瑞公司主张物业费所依据的协议主体，根据合同相对性原则，国美公司不对协议项下的费用承担支付责任。国美公司与茏瑞公司没有建立物业服务合同法律关系，无论是根据国美公司与北海司之间的房屋租赁合同，还是法律规定，国美公司均不应负担物业费，并且国美公司已按与北海公司签订的租赁合同，向北海公司支付了物业费。国美公司与茏瑞物管公司没有签订物业服务合同，未形成物业服务合同关系，茏瑞物管公司也没有向北海公司提供物业服务。依据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”规定，物业费的法定支付主体应当是业主，不是国美公司，请求依法驳回诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。2004年11月22日，甘肃凤鑫房地产开发有限公司与兰州西行物业管理有限公司签订《物业管理托管合同书》，约定自2004年11月22日起至2010年11月22日止，兰州西行物业管理有限公司为兰州市城关区凤鑫大厦提供物业服务;2015年3月7日，甘肃凤鑫房地产开发有限公司与茏瑞公司签订《物业管理委托合同》，约定自2015年1月1日至2019年12月31日茏瑞公司为兰州市城关区凤鑫大厦提供物业服务;2005年12月15日，兰州西行物业管理有限公司与北海公司签订《协议》约定，自2005年12月15日至2010年12月14日止，兰州西行物业管理有限公司为北海公司提供凤鑫大厦1-4层提供物业服务;2011年4月25日，兰州西行物业管理有限公司与茏瑞公司签订《债权继承协议》约定，兰州西行物业管理有限公司拟注销公司主体，北海公司2008年7月至2011年4月共计拖欠17万元的物业费由茏瑞公司承继;2011年6月16日，茏瑞公司以通知形式函告北海公司兰州西行物业管理有限公司拟注销公司主体，北海公司2008年7月至2011年4月共计拖欠17万元物业费的债权由茏瑞公司承继，并承诺原兰州西行物业管理有限公司与北海公司签订物业服务管理协议继续有效等事项。北海公司与国美公司签订《房屋租赁合同》，北海公司将凤鑫大厦1-4层租赁给甘肃国美电器有限公司租期十年(自2005年11月15日起)。自2011年5月至2020年6月期间，国美公司一直向茏瑞公司缴纳水、电、暖气费。 本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套分设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”本案中，茏瑞公司虽未直接与北海公司、国美公司签订物业服务合同，但北海公司作为茏瑞公司提供物业服务的凤鑫大厦1-4楼业主，国美公司作为凤鑫大厦1-4楼承租人，茏瑞公司作为兰州西行物业管理有限公司债权及物业服务的承继人实际履行了物业服务义务，北海公司不履行缴纳相关费用的义务，构成违约，理应承担相应的民事责任。 综上所述，关于茏瑞公司主张业主北海公司支付拖欠55万元的物业费，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于茏瑞公司向国美公司主张物业费的请求，缺乏合同相对性的法律规定，本院不予采信。关于茏瑞公司向北海公司主张拖欠17万元物业费的诉请，债权人转让债权未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。茏瑞公司虽提交了证据证明债权转让函告北海公司，但北海公司予以否认，证据之间缺乏关联性，难以证明债权转让通知了债务人，且债务已超过诉讼时效，故该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百四十六条、第九百四十四条、第九百五十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告甘肃北海房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告兰州茏瑞物业管理有限公司物业管理费550000元； 二、驳回原告兰州茏瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。 案件受理费11000元，减半收取计5500元，保全费4120元，由原告兰州茏瑞物业管理有限公司负担1500元，被告甘肃北海房地产开发有限公司负担8120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。 审判员  李永明 二〇二一年六月二十九日 书记员李静