云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0802民初1979号原告：高云梅，女，1968年8月10日出生，汉族，自由职业，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李伟灵，云南国力律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：徐文慧，女，1986年1月20日出生，汉族，无业，住云南省普洱市思茅区。原告高云梅与被告徐文慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高云梅及其委托诉讼代理人李伟灵、被告徐文慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高云梅向本院提出诉讼请求：⒈判令解除原告高云梅与被告徐文慧之间的门面租赁关系；2.判令被告徐文慧支付租金人民币7000元、水费人民币152元、电费人民币792.84元，共计人民币7944.84元（租金暂计算至起诉之日，届时计算至合同解除结清）；3.判令被告徐文慧承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月15日，被告徐文慧向原告高云梅租赁了一间104号门面用于开理发店，双方口头约定：先交租金后交门面，租金每月人民币700元，租金一季度交一次，入租交纳押金人民币500元，水费人民币8元/立方、电费人民币1.2元/度，水电费可以几个月计算一次。双方达成口头约定后，原告高云梅按时把完好的门面交付被告徐文慧使用。至今租赁门面一直由被告徐文慧租赁使用，但被告徐文慧租金仅交至2020年7月15日止，水电费仅结清至2019年9月2日止，截至原告高云梅起诉时，被告徐文慧拖欠10个月的租金人民币7000元及20个月水费人民币152元、电费人民币792.84元。原告高云梅多次向被告徐文慧催要未果，为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。被告徐文慧辩称，对双方口头约定租金每月人民币700元、水费人民币8元/立方、电费人民币1.2元/度，其已交纳押金人民币500元，及租金已交付至2020年7月15日止，水电费结清至2019年9月2日止的事实予以认可，认可拖欠的水、电费，但不认可拖欠租金。认为根据其理解的法律规定，三个月不付租金，合同自动解除，根据双方的口头约定“先交租金后使用门面”，被告徐文慧未交纳租金后就未使用门面。被告徐文慧因受疫情影响，在疫情期间6个月未开店营业，被告徐文慧曾向原告高云梅协商免租事宜，但原告高云梅不允许，被告徐文慧还是将6个月租金支付给了原告高云梅。2020年10月被告徐文慧就明确向原告高云梅表达了不再继续租赁房屋的意思，但原告高云梅说被告徐文慧的东西占用着她的门面，被告徐文慧便通过微信向原告高云梅明确表明门面里的东西不要了任由原告高云梅处置的意思，故双方的租赁关系已于2020年10月解除；提出根据相关的法律规定，疫情期间可进行免租三个月，故被告徐文慧未拖欠租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告高云梅提交的《租房记账单》《APP微信聊天记录》《104号门面水表、电表照片》及被告徐文慧提交的《房租交费截图》，因双方当事人相互质证对上述证据材料的真实性无异议，故上述证据材料本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：⒈对于原告高云梅提交的《门面照片》，本院认为，因原告高云梅未举证证明该组证据材料拍摄的时间和地点，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年10月15日，原告高云梅与被告徐文慧达成口头协议，约定由被告徐文慧租赁原告高云梅104号门面用于开理发店，租金每月人民币700元，先交租金后交门面，租金一季度交一次，入租交纳押金人民币500元，水费人民币8元/立方、电费人民币1.2元/度。双方达成口头约定后，原告高云梅将门面交付被告徐文慧使用，被告徐文慧向原告高云梅支付了押金人民币500元。被告徐文慧接房后用于开办理发店，水电费交至2019年9月2日止，租金交至2020年7月15日止。2020年10月被告徐文慧向原告高云梅表示解除租赁关系的意思，并告知原告高云梅租赁房屋的钥匙丢失，房屋内的东西不要了，任由原告高云梅处理，但原告高云梅明确答复让被告徐文慧将租赁房屋内的东西搬走，把租赁房屋打扫干净交房，否则，钥匙不交回、东西不搬走，视为被告徐文慧未交房。另查明，自2019年9月3日起截至今，被告徐文慧拖欠水费人民币152元、电费人民币792.84元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，因原、被告之间的房屋租赁法律事实一直持续到现在，故本案适用民法典的规定。对于原告主张解除租赁关系的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”的规定，原、被告双方均未举证证明双方的租赁期限，故双方之间存在不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，原告庭审中自认被告于2020年10月提出解除合同，但被告未举证证明提起解除合同意思表示的具体日期，故双方之间的不定期租赁关系本院确定为2020年10月31日解除。对于原告主张支付租金人民币7000元、水费人民币152元、电费人民币792.84元的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第七百二十一条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本案第五百一十条的规定仍不能确定，租金期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。”的规定，被告交纳租金仅交至2020年7月15日止，故应当向原告交纳2020年7月16日起至2020年10月31日止的租金人民币2497元（700元÷30天×107天）。双方不定期租赁关系于2020年10月31日解除后，返还租赁房屋系被告的义务，虽然被告向原告明确表示“租赁房屋的钥匙丢失，房屋内的东西不要了，任由原告高云梅处理”，但原告作出了“让被告将租赁房屋内的东西搬走，把租赁房屋打扫干净交房，否则，钥匙不交回、东西不搬走，视为被告徐文慧未交房”的意思表示，故被告至今未向原告返还租赁房屋。2020年10月31日合同解除后，原、被告之间不存在房屋租赁合同法律关系，但在被告未将租赁商铺返还给原告之前，该商铺仍处于被告占有状态，被告仍负有向原告支付房屋占用期间的使用费的义务，故对原告主张截至起诉之日即2021年5月27日的租金，本院予以支持。本院确定合同解除后房屋占用期间的使用费自2020年11月1日起至原告起诉之日即2021年5月27日止为人民币4830元（700元÷30天×207天），以上两项合计人民币7327元。被告提出应扣减疫情期间三个月租金的答辩主张，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项：“三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，因受疫情影响，属于不可抗力，被告的该项答辩主张，本院予以支持，但对于扣减的期限，本院认为，2020年1月29日普洱市发布重大突发公共卫生事件一级响应16条措施，暂停开放普洱市区域内各类宗教场所、博物馆、图书馆、美术馆、科技馆、文化馆（站）、展览（示）馆、基层综合文化服务中心、体育馆（场、中心）、娱乐洗浴场所、网吧、KTV、电影院、游乐场（室）、健身馆等公众聚集度高的公共场所，各酒店、宾馆、饭店（含民宿、客栈）暂停举办商务、宴会、庆祝等聚集性活动，暂停开放景点景区、大中专院校、中小学校、幼儿园等学校推迟开学，恢复时间另行通知。2020年2月23日，云南省应对疫情工作领导小组指挥部发出《关于调整新型冠状病毒肺炎疫情防控省级应急响应级别的通告》，决定自2020年2月24日零时起，云南省新型冠状病毒肺炎疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应。据此，在疫情防控期间，被告理发营业确实受到影响，本院酌情确认应扣除的租金期限自2020年1月29日至2020年2月24日止（共计26天），再加上复工人员所需隔离期14天，共计40天，应扣除的租金为人民币933元（700元÷30天×40天），扣除被告已交纳的押金人民币500元，被告应支付的租金为人民币5894元，原告所诉超过部分，本院不予支持。对于原告主张的水电费，因被告予以认可，故本院支持。综上所述，原、被告双方之间的不定期租赁关系于2020年10月31日解除，被告拖欠2020年7月16日至合同解除时2020年10月31日止的租金人民币2497元、自2019年9月3日起截至今水电费人民币944.84元，未履行合同解除后租赁房屋返还义务，还应向原告支付合同解除后房屋占用期间即自2020年11月1日起至原告起诉之日2021年5月27日止的使用费人民币4830元，扣除被告已交纳的押金人民币500元、扣除疫情期间40天的租金人民币933元，被告实际应支付原告租金及房屋占用期间的使用费人民币5894元。虽然原告未主张返还租赁房屋，但被告应及时向原告履行返还房屋的义务，减少双方损失的产生。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第七百零三条，第七百二十一条、第七百三十条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告徐文慧于本判决生效之日起十日内支付原告高云梅自2020年7月16日起至2021年5月27日止的租金及房屋占用使用费人民币5894元；二、由被告徐文慧于本判决生效之日起十日内支付原告高云梅拖欠的水电费人民币944.84元；三、驳回原告高云梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告高云梅负担多诉部分的案件受理费人民币3元，由被告徐文慧负担人民币22元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄海雁二〇二一年六月二十九日书记员  黄 爱