广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0391民初1142号原告：深圳前海卓越汇康投资有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：李华，董事长。委托诉讼代理人：杜珊珊，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁涵，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市蔚来信息技术控股有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区南山街道梦海大道5033号前海卓越金融中心3号楼L27-01。法定代表人：曾凡帅。被告：李文革，男，汉族，1973年7月17日出生，住黑龙江省大庆市红岗区。原告深圳前海卓越汇康投资有限公司与被告深圳市蔚来信息技术控股有限公司（以下简称“蔚来公司”）、李文革房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用普通程序独任制，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜珊珊、梁涵，被告李文革到庭参加诉讼，被告蔚来公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.被告蔚来公司支付原告自2020年5月1日至2020年6月5日期间拖欠的租金62540.33元；2.被告蔚来公司支付逾期交租的违约金，违约金以欠缴租金62540.33元为基数，按照千分之一/天的标准，暂计至2020年10月27日为12132.82元，应计算至被告实际清偿欠缴租金之日止；3.被告蔚来公司按照租金标准的2倍向原告支付2020年6月6日至2020年7月3日房屋占用费100064.53元；4.被告蔚来公司向原告赔偿2019年12月1日至2020年2月29日的装修期损失160818元；5.被告蔚来公司向原告赔偿2020年4月1日至2020年4月7日的免租期租金损失12508.07元及按照千分之一/天的标准支付违约金，从2020年6月11日起计算，暂计至2020年10月27日违约金为1738.62元，继续计至实际付清之日；6.被告蔚来公司按照租金标准向原告支付自2020年7月4日计算至租赁物业另行出租之日止场地空置期损失，暂计至2020年10月27日为207276.53元；7.被告蔚来公司支付原告相当于2个月租金标准的中介费损失107212元；8.被告李文革对被告蔚来公司上述债务承担连带责任；9.由二被告承担本案诉讼费10443元、保全费3842元、担保费700元和律师费5000元。事实和理由：原告作为出租方、被告蔚来公司作为承租方签订《深圳市房屋租赁合同书》《租赁合同之补充协议》，约定：1.由原告将深圳市南山区南山街道桂湾社区梦海大道5033号前海卓越金融中心3号楼，单元编码为L27-1的房屋出租给被告蔚来公司使用，租赁物业建筑面积共计268.03㎡。2.租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日止，装修期为2019年12月1日至2020年2月29日。3.2019年12月1日至2021年11月30日期间租金标准为每月53606元，被告蔚来公司应于每月25日前向原告支付次月租金。4.逾期支付租金的违约责任：被告违反合同规定（包括但不仅限于缴付租金）超过10日，原告有权不予退还履约保证金并有权单方解除租赁合同，被告应持续支付租金至租赁合同的解除日]；被告欠缴租金应按照欠缴天数乘以所欠租金额的千分之一计算违约金。5.逾期返还的违约责任：合同解除次日至租赁房屋实际返还至日期间被告须支付相当于协议约定的租金金额2倍场地占用费给原告。6.提前解约的违约责任：如因被告违约导致协议提前解除的，原告不予退还履约保证金并可要求被告赔偿装修期的租金损失，且无需对被告进行任何补偿。非因原告原因，被告违反本合同约定（包括但不仅限于缴付租金），导致合同提前终止，被告因赔偿原告损失，赔偿金额为该房屋空置期间原告的当期租金损失。2020年3月31日，原告与被告蔚来公司签署《租金减免协议》约定：1.出于友好合作的目的，双方曾签订租金减免协议，约定免除2020年4月1日至4月7日的租金；2.如被告蔚来公司违约导致租赁合同提前解除的，被告蔚来公司应于租赁合同解除后3个工作日内全额补缴减免的租金。自2020年4月26日起，被告蔚来公司未按照租赁合同约定缴纳5月、6月的租金，在多次催缴无果的情况下，原告根据合同约定于2020年6月5日通过张贴《解除房屋租赁合同通知书》的方式解除了原告与被告蔚来公司所签署的租赁合同，被告蔚来公司于2020年7月3日搬离租赁物业。被告李文革是被告蔚来公司唯一股东，根据公司法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告蔚来公司自2020年4月25日未依约支付租金，应支付原告租金、房屋占用费、装修期损失、免租期损失、场地空置期损失及其他因被告单方违约给原告造成的损失。被告李文革应当对被告蔚来公司承担连带责任。被告蔚来公司未作答辩，亦未提交证据。被告李文革辩称，李文革不应列为本案被告，蔚来公司是依法成立的有限责任公司，根据民法典第五十七条规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。民法典第六十条，法人以其全部财产独立承担民事责任。公司法第三条，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的职务承担责任。根据上述法律规定，蔚来公司作为独立承担民事责任的主体，应以其全部财产对债务承担责任，李文革不应作为本案被告。要求李文革承担连带责任缺乏事实和法律依据。蔚来公司于2019年12月13日设立并办理工商登记，主要从事人脸识别业务。公司成立后即着手筹备装修，随后受新冠肺炎疫情影响，加之业务性质特殊，始终未能开展业务，公司一直处于停滞状态无法经营。成立至今，从未与其他公司或个人发生过任何业务上的经济往来，财产状况清晰明了，李文革虽为100%全额出资的股东，也不存在股东个人财产与公司财产混同的事实，故李文革不应对该债务承担连带责任。请求驳回原告对李文革的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的诉辩意见、举证质证意见，结合庭审调查，本院查明如下事实：一、原告与被告蔚来公司签订《深圳市房屋租赁合同书》《租赁合同之补充协议》，约定：1.由原告将深圳市南山区南山街道桂湾社区梦海大道5033号前海卓越金融中心3号楼，单元编码为L27-1的房屋出租给被告蔚来公司使用，租赁物业建筑面积268.03㎡。2.租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日止，其中2019年12月1日至2021年11月30日期间租金标准为每月53606元，被告蔚来公司应于每月25日前向原告支付次月租金，应于2019年12月1日支付首期租金53606元，原告应于2019年12月1日前交租赁合同交给被告使用。3.装修期为2019年12月1日至2020年2月29日，装修期内，除了免缴租金外，被告必须遵守合同内的全部条款并支付物业管理费、水电、专项维修基金等相关费用。4.合同签订后3个工作日内，被告应向原告支付相当于三个月租金160818元作为租金保证金。合同期限届满，被告无任何违约行为，并交回租赁房屋后的30天内，将履约保证金全额退回原告（不计利息）。5.合同第十八条约定，被告存在拖欠租金达十天等情形时，原告可要求：（1）要求被告恢复房屋原状；（2）向被告请求损害赔偿；（3）不予退还租赁保证金；（4）要求被告支付违约金。其中第3、4项不能同时选取，原告选择了上述1、2、3项。6.补充协议第六条约定，被告违反合同规定（包括但不仅限于缴付租金、物业管理费等其他应付费用）超过10日，原告有权不予退还履约保证金并有权单方解除租赁合同，被告应持续支付租金至租赁合同的解除日；合同解除次日至租赁房屋实际返还至日期间被告须支付相当于协议约定的租金金额2倍场地占用费给原告。非因要原因，被告违反违约导致合同提前终止，在原告送达解除租赁合同通知书三日内，被告拒不办理注销合同备案登记的，原告有权自行前往租赁所办理注销合同备案登记。若因被告行为导致原告无法完成登记，不能及时向第三方出租造成房屋空置损失的，被告应赔偿原告损失，赔偿额为该房屋空置期间原告当期的租金损失，空置期计至实际完成备案登记之日止。补充协议第十三条约定：（1）被告欠缴租金应按照欠缴天数乘以所欠租金额的千分之一计算违约金。（2）如因被告违约导致合同提前解除的，原告不予退还履约保证金并可要求被告赔偿装修期、免租期的租金损失，且无需对被告进行任何补偿。2019年11月25日，被告李文革通过转账方式从其账户内向原告支付214424元，包括三个月的租金作为租赁保证金160818元以及首月租金53606元。二、2020年3月31日，原告与被告蔚来公司签署《租金减免协议》约定：被告以自身压力较大为由，请求原告给予房屋租金减免。原告同意免除2020年4月1日至4月7日的租金，被告仍应承担原合同约定的物业管理费、水电费、空调费等费用。如被告蔚来公司违约导致租赁合同提前解除的，被告蔚来公司应于租赁合同解除后3个工作日内全额补缴减免的租金。2020年3月24日，被告李文革通过转账方式支付2020年4月份租金41097元。三、2020年6月5日，原告张贴了向被告蔚来公司发出来的《解除房屋租赁合同通知书》，通知被告蔚来公司，因其欠交2020年5月份、6月份租金各53606元，经原告多次催缴一直未付，已构成根本违约，该通知送达蔚来公司之日起双方合同正式解除，不予退还履约保证金，同时要求被告接收到该通知之日起三日内办理涉案房屋，将租赁单元恢复至毛坯状态，办理租赁合同注销手续，并赔偿相应损失。2020年6月16日，原告张贴了限期清场通知函，通知被告双方已于2020年6月8日解除租赁合同，根据租赁合同第二十条约定，距离交还房屋日期已超过3日，被告公司仍有大量物品遗留在房屋内。要求被告在收到该函件之日起3日内搬离涉案房屋，并结清相关费用办理移交手续。2020年6月28日、7月1日，被告蔚来公司搬走部分物品，于7月3日搬走全部物品。四、原告另提交一般租赁代理合同、中介费用支付凭证、发票、转介客户确认书等用于证明原告与第三方公司存在租赁代理关系，原告为出租涉案房屋向第三方公司支付中介费107212元。原告提交委托代理合同、律师费票据等证据主张原告因本案诉讼支出律师费5000元，因财产保全支出担保服务费700元，上述费用应由被告负担。五、被告蔚来公司于2019年12月13日注册成立，属于自然人独资的有限责任公司，被告李文革是被告蔚来公司唯一股东。被告李文革予以确认2020年5月至6月5日的租金未付，提交一份纳税证明主张2019年12月1日涉案房屋起租，在2019年12月1日至2020年3月1日期间属于对涉案房屋进行装修期间。由于被告蔚来公司成立后，在装修期间就遇到疫情，被告公司并未实际经营，也没有做成一笔业务，纳税证明也显示被告蔚来公司并未营业，也没有产生实际的纳税金额。当时被告提出受疫情影响提出协商减免租金的方式，刚开始时原告同意减免两个月租金，后来又只同意减免一个月租金，分成四个月减免，每一个月减免一个周，被告不同意这种方案。受疫情影响，被告公司经营困难，无法支付后面的租金，原告要求被告搬离涉案场所，被告公司后来就搬走了。被告公司从事人脸识别业务，受疫情影响导致被告公司无法经营，被告公司并未恶意违约。新冠疫情属于不可抗力因素，导致被告一直处于停滞和无法经营的情况，根据相关规定，应该部分或者全部免除责任。原告按照合同约定要求被告承担租金等，对被告显失公平，被告不应承担原告主张的装修期间损失、免租损失等所有损失，并退回被告的3个月租金押金。原告对被告的上述主张不予认可，主张原告公司同样受新冠疫情影响遭受损失，我方也同意了被告的租金减免要求，双方也签订了减免协议。被告公司的业务范围非常广泛，被告公司不能做人脸识别，也可以做其他业务。但本案并不存在不可抗力因素导致合同不能履行的情形，不存在减免责任的情况。被告违反合同约定，应按照合同约定赔偿原告损失和承担违约责任。当法庭询问原告，如被告存在违约时，原告是选择不予退回保证金还是要求支付违约金的条款时，原告主张不予退回保证金以及支付违约金均属于合理诉求；如果只能选择一个，原告选择不予退回保证金来弥补原告因被告违约而造成的损失。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，本案属于民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》等当时的法律、司法解释的规定。原告与被告蔚来公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》《租赁合同之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行合同义务。原告于2019年12月1日将涉案房屋交付给被告蔚来公司，被告蔚来公司应按照约定履行支付租金的义务。在合同履行过程中，被告蔚来公司申请减免租金，原告同意部分减免后，被告仍未按照合同约定支付租金，构成违约。原告以被告蔚来公司违约为由单方解除合同并通知被告搬离，被告未按照指定时间办理，给原告造成此期间的租金损失，应对原告的该部分损失承担损害赔偿责任。被告蔚来公司在2020年7月3日搬离涉案房屋，应向原告支付2020年5月1日至7月3日期间租金112572.6元（53606×2+53606÷30×3）。关于履行保证金160818元（3个月租金）是否退回的问题。被告蔚来公司未按照约定支付租金，也未按照原告的要求搬离涉案房屋，其行为构成违约，原告有权根据合同约定不予退回履行保证金。本院认为，原告与蔚来公司在房屋租赁合同中约定3个月的租金作为履约保证金，原告收取履行保证金用于担保租赁合同履行，也类似于违约金条款，即在被告出现违约时，原告以履约保证金来弥补原告因此造成的损失。原告在房屋租赁合同第十八条明确约定，原告对于违约金以及不予退回履约保证金只能选择其一，原告选择不予退回履行保证金，就不能再要求被告支付违约金。故原告无须向被告蔚来公司退回履约保证金160818元，但对原告请求的未付租金的违约金以及其他损失请求，本院不予支持。本院认为，2020年全球新冠肺炎疫情爆发以来，全球经济遭受重创，企业普通经营困难，业绩亏损，原告与被告蔚来公司都难以幸免。尤其是被告蔚来公司，该公司于2019年12月1日租赁涉案房屋，于2019年12月13日才注册成立，在公司刚刚注册成立就遭遇新冠疫情，其公司作为与人脸识别等行业相关的企业发展必然受到严重影响。被告提出减免租金后，原告也仅同意减免租金一个星期，对被告蔚来公司的经营困难来讲无疑于杯水车薪，被告蔚来公司未按时支付租金也并无主观故意。综合考虑本案的上述实际情况，本院认为，本案属于租赁合同纠纷，本案原告收取的履约保证金已经足以弥补原告因合同提前解除而造成的损失，原告的损失应属于在合同订立时可预见的损失包括装修期间的免租损失、收回房屋的空置期损失等。而装修期间的免租的租金损失以及中介费损失均属于正常商业让利和经营需要的费用，不应作为原告的损失让被告负担，对于2020年4月1日至7日期间的予以免除的租金是基于新冠疫情原告作出的租金减免行为，也不应作为原告的损失要求被告负担。且本院已经认定原告无须退回被告支付的履约保证金，故对原告提出的免租期租金损失以及空置期损失等其他损失有关的诉讼请求，本院均不予支持。关于原告请求的律师费，合同并未明确约定由被告承担律师费，且本案法律关系简单，事实清楚，律师费不属于必然发生的合理费用，原告请求被告承担律师费，本院不予支持。关于原告请求的担保服务费700元，原告因本案申请了诉前财产保全，该费用属于必然发生的合理费用，本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。李文革系蔚来公司的唯一股东，李文革并未提供证据证明蔚来公司的财产独立于李文革的财产，且现有证据显示被告蔚来公司应付给原告的租金以及押金都是由被告李文革的账户支付给原告，故李文革对蔚来公司在本案中的支付义务承担连带清偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市蔚来信息技术控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳前海卓越汇康投资有限公司支付2020年5月1日至7月3日期间的租金112572.6元；二、被告深圳市蔚来信息技术控股有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳前海卓越汇康投资有限公司支付担保服务费700元；三、被告李文革对被告深圳市蔚来信息技术控股有限公司被本判决所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告深圳前海卓越汇康投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10643元（已由原告预交），由原告负担8043元，两被告连带负担2600元。原告已预交的10643元，由本院予以退回2600元，两被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2600元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。财产保全费3842元（已由原告预交），由原告负担2842元，两被告连带负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 云二〇二一年六月二十九日书记员 潘秋琴