上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初5651号原告：上海雅茹实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨军，执行董事。委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉龙，上海市志君律师事务所律师。被告：上海虞盛服饰有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郁金妹，经理。被告：郁金妹，女，1963年11月2日出生，汉族，住上海市松江区。以上二被告共同委托诉讼代理人：郁伊妹，女。原告上海雅茹实业有限公司(以下简称：雅茹公司)诉上海虞盛服饰有限公司(以下简称：虞盛公司)、郁金妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王玉龙，被告虞盛公司的法定代表人郁金妹及两被告的共同委托诉讼代理人郁伊妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅茹公司向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告虞盛公司签订的《租赁合同》于2020年12月25日解除;二、判令被告虞盛公司向原告支付违约金人民币45,168.75元;三、判令被被告虞盛公司赔偿原告律师费损失5,000元;四、判令被告郁金妹对被告虞盛公司上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2018年12月20日,原告与被告虞盛公司签订《租赁合同》一份,约定由虞盛公司承租位于上海市松江区佘山镇天九路XXX号厂房,租赁面积约375平方米,租赁期限为四年,自2018年12月25日至2022年12月24日,年租金为82,125元,租金每两年递增10%；被告二作为担保人,对虞盛公司应履行的支付义务承担连带清偿责任。合同另对双方权利义务作出约定。合同签订后,原告将上述厂房交予被告使用。2020年12月25日,被告搬离厂房,且再未支付租金,原告发函至两被告,但两被告未予理会,被告该行为系提前终止合同,擅自退租。根据《租赁合同》第三条C7款及第七条之约定,被告提前退租,租赁保证金不予退还,且应支付六个月租金的违约金。综上,原告为维护自身合法权益,依法提起诉讼，望判如所请。被告虞盛公司、郁金妹辩称：被告虞盛公司已将租金交付至2020年12月25日,并于该日搬出租赁房屋，同意该日为解除租赁合同之日。被告根据租赁合同第七条的规定，提前在2020年6月份以微信方式向原告提出了解除合同的通知，原告也表示同意，且在此期间带了很多人来看厂房，故被告不存在违约，对原告主张的违约金和律师费不认可。本院经审理查明事实如下：本案涉案租赁物位于上海市松江区佘山镇工业区天九路XXX号园区内，园区共建有6幢房屋,总建筑面积14,567.98平方米,房屋产权系案外人上海众福硅材料有限公司所有，于2016年7月13日取得沪房地松字(2016)第132624号上海市房地产权证。2017年9月12日，原告与上海众福硅材料有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由原告整体承租上述14,567.98平方米的厂房，租期六年，自2017年11月15日至2023年11月14日，并约定原告享有转租权。2018年12月20日,原告与被告虞盛公司签订《租赁合同》一份,约定由虞盛公司向原告承租位于上海市松江区佘山镇天九路XXX号部分厂房,租赁面积约375平方米。合同第二条约定，租赁期限为四年,自2018年12月25日至2022年12月24日,月租金6,843元，物业费每月750元，共7,593元，每年合计租赁费用82,125元。租赁保证金为6,843元。合同第三条C7款约定，租期内乙方(指虞盛公司，下同)中途擅自退租的，租赁保证金不予退还，同时应按六个月租金向甲方(指雅茹公司，下同)支付违约金。合同第七条约定，甲乙双方在合同生效期内,不得提前终止合同,否则被视为违约处理,特殊情况须提前终止合同时,必须提前6个月通知对方共同协商解决,如一方违约应支付对方(6个月房租)违约金。合同第三条C9款约定，……或地震、台风、洪水等不可抗拒的自然灾害因素造成合同无法履行的，乙方应无条件退还租赁房屋，造成双方损失的，双方互不承担赔偿责任，合同即终止。合同第九条约定，若一方违约行为致使另一方无法实现本合同目的的，违约方应赔偿守约方各项损失(包括但不限于如行使权利时所发生的诉讼费、律师费、评估费)。合同第十二条约定，丙方(指郁金妹)同意乙方履行本合同所产生的支付义务向甲方承担连带责任，租金每二年递增10%。该合同另对其它相关租赁事宜均作了约定。该合同由原告授权代表汤茂华及被告授权代表郁伊妹签名并加盖公司公章。合同签订后,原告将上述厂房交予被告使用,被告虞盛公司按约向原告交付了租赁保证金6,843元。之后，被告虞盛公司利用租赁厂房经营生产服装，并按租赁合同约定向原告付清了截止2020年12月25日的租金。2020年12月25日，被告虞盛公司因经营发生困难而搬离租赁厂房。同日，被告虞盛公司实际经营人郁伊妹将厂房钥匙放在原告管理人员汤茂华的办公室，并用手机拍摄视频转发给汤茂华，微信内容为“小汤，谢谢你两年的照顾，房子已经清理干净还给你们了，钥匙你说放在门卫，我已经放在门卫视频给你了”。2021年3月2日，原告与案外人上海天媜服饰有限公司签订《租赁合同》，将涉案租赁物重新出租给上海天媜服饰有限公司，年租金为88,000元。之后，原告认为被告虞盛公司属于中途擅自退租，已构成违约，要求被告按照合同支付违约金，而被告认为按照合同约定，已经提前六个月向原告提出退租申请，不构成违约，双方就此起纷争。2021年4月1日，原告向被告发出书面《通知函》，要求收到通知之日起三日内支付相当于六个月租金数额的违约金，但被告未予回应。现原告以其诉称的事由，向本院提起诉讼，并聘请律师代理诉讼，花费律师费5,000元。诉讼中，被告提供虞盛公司实际经营人郁伊妹与原告管理人汤茂华及案外人李某的微信聊天记录，旨在证明其提前六个月向原告提出退租的事实及原告带案外人李某看房的事实。其中2020年8月20日13时40分汤茂华微信回复郁伊妹“你老公说不想租了！就付二个月房租！那二个月已经到了。你付的钱也用完了……”。原告质证认为，即使被告提前六个月通知退租，也不能免除违约责任。以上事实，有《上海市房地产权证》、《厂房租赁合同》、《租赁合同》、《通知函》、微信聊天记录、聘请律师合同、律师费发票及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同,具有法律约束力,双方当事人均应遵守。一方当事人不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。本案原告与被告虞盛公司签订的厂房租赁合同，依法成立且有效，双方均应恪守合同义务。根据租赁合同约定，租赁期限自2018年12月25日至2022年12月24日，然被告虞盛公司提前于2020年12月25日退租，属于违约行为，应承担违约责任。虽然被告提供证据证明其已根据合同约定提前六个月向原告提出退租要求，但合同并未约定提前六个月通知退租即可免除违约责任，故被告虞盛公司辩称其不构成违约，依据不足，本院不予采信。鉴于原告也确认被告虞盛公司退房之日为合同解除之日，故本院确定双方之间租赁关系于2020年12月25日解除。合同解除后，对被告虞盛公司交付的租赁保证金6,843元，原告有权按照合同第三条C7项的约定，不予退还。关于原告主张的违约金。根据合同法规定，当事人可以在合同中约定违约金的数额或损失赔偿的计算方法，但若约定的违约金数额过高，当事人有权要求法院予以调整。本案租赁合同约定租期为4年，被告虞盛公司实际租赁使用2年，被告虞盛公司自2020年12月25日退租腾退后，原告已于2021年3月2日重新将该房屋出租给案外人，空置期限二月有余，故本院综合考虑合同已实际履行的期限占合同约定的租赁期限的比例、被告违约过错程度、租赁物再出租的难易程度、被告的租赁保证金已被没收等因素，酌定被告向原告赔偿相当于二个月租金数额的违约金13,686元。关于原告主张的律师费。符合租赁合同第九条关于违约方应赔偿守约方律师费的约定，且与《上海市律师收费管理办法》的规定不悖，本院酌定为3,000元。关于原告主张的郁金妹的连带责任。根据租赁合同第十二条约定，郁金妹同意就被告虞盛公司履行租赁合同所产生的支付义务向甲方承担连带责任，该约定属于被告郁金妹主动加入债务的行为，且于法不悖，故应当对虞盛公司的债务承担连带责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定,判决如下：一、原告上海雅茹实业有限公司与上海虞盛服饰有限公司之间签订的《租赁合同》于2020年12月25日解除；二、上海虞盛服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海雅茹实业有限公司提前解除合同的违约金13,686元。三、上海虞盛服饰有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海雅茹实业有限公司律师费3,000元；四、被告郁金妹对上述判决第二、三项债务承担连带偿付责任。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,054元，减半收取527元,由上海虞盛服饰有限公司、郁金妹负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  俞贵荣二〇二一年六月十七日书记员  薄京芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的,根据根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施,并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。……