广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8083号上诉人（原审被告、反诉原告）：黎伟均。委托诉讼代理人：盛雅琴，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈发军，广东晟晨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗业坤。委托诉讼代理人：王斌，湖南人和（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄红兵，湖南人和律师事务所律师。上诉人黎伟均因与被上诉人罗业坤合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初18616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎伟均委托诉讼代理人盛雅琴、沈发军，被上诉人罗业坤委托诉讼代理人王斌、黄红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎伟均上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项，改判支持黎伟均的全部反诉请求并驳回罗业坤的全部诉讼请求；2.本案一、二审受理费由罗业坤承担。事实和理由：一、一审判决认定黎伟均“以疫情原因以及罗业坤在出租部分KTV酒吧场地、出租星汇品格酒店存在过错为由……主张单方面合同解除权，证据不足”，有违本案事实和法律规定合同可因约定解除。根据《合同法》第九十三条第二款规定，就出租部分KTV酒吧场地而言，罗业坤明知上家租户因文化经营许可证原因被关停还强行将该部分场地再次以KTV用途出租，最终导致KTV租户因文化经营许可证办不到无法开业营业导致拖欠黎伟均多个月的租金水电费违约金等费用高达约100万元以上，还因此拖欠员工多个月的工资。罗业坤本应按照合同第13.2条的约定，积极提供协助和便利为黎伟均追讨欠款，以尽到保障黎伟均合法权益的合同义务。但黎伟均对因其行为过错导致的KTV租户欠费事宜不闻不问，导致黎伟均为了政府维稳要求于2019年12月7日代为承担垫付了30%KTV租户的员工工资共计约伍拾万元。罗业坤从没有就KTV租户事件给黎伟均提供过任何协助和便利，反而是给黎伟均开展承包事项制造困难和设置障碍，将本应由其承担一半责任的垫付员工工资全部由黎伟均承担，罗业坤的行为明显侵犯黎伟均合法权益，没有尽到合同第13.2条约定其应尽的义务。就出租星汇品格酒店而言，该酒店的租赁合同是罗业坤故意隐瞒其是实际投资人和承租人的身份找他人代签的，该酒店的租赁合同虽然是在《承包经营合同》签订之前就已签订，但黎伟均是在与罗业坤签订了《承包经营合同》之后，对该酒店提起占有物返还纠纷一案时，才知道该酒店的实际投资人和承租人均是罗业坤，但罗业坤在与黎伟均签订《承包经营合同》时，故意隐瞒其是该酒店的实际投资人和承租人的身份，明显有违诚实信用原则。（二）一审判决认定“《承包经营合同》约定的为长期承包经营权的转让，虽受疫情影响，但以此为由要求解除承包经营合同既无合同依据，又无法律依据”明显违背法律规定合同可因法定解除。根据《合同法》第九十四条第一款第（一）项、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（二）点的规定，黎伟均在一审答辩和提出反诉时，均已充分阐述黎伟均取得案涉商业楼的经营权主要是用于商铺出租，承包经营的绝大部分收益就是租户的租金，而因新冠××疫情的影响，导致黎伟均的承包经营一直出于严重亏损状态，完全无能力再按照《承包经营合同》的约定支付承包费给罗业坤，即合同目的已不能实现，黎伟均才因此于2020年5月15日发函给罗业坤提出解除《承包经营合同》，依前述合同法及最高院妥善审理涉新冠××疫情民事案件的指导意见的规定，黎伟均完全有权请求解除合同，人民法院依法应予支持。但一审判决一方面肯定“客观上受到疫情的影响”，肯定新冠××疫情属不可抗力，另一方却又认为“以受疫情影响为由要求解除承包经营合同既无合同依据，又无法律依据”，明显与前述合同法及最高院妥善审理涉新冠××疫情民事案件的指导意见相违背。（三）罗业坤提出“请求被告支付原告违约金150万元”的诉请，说明其同意黎伟均解除合同，但一审判决故意曲解并任性解读该诉请是针对黎伟均逾期支付承包费的行为，明显有故意偏袒罗业坤之嫌，《承包经营合同》第五条对黎伟均逾期支付承包费的违约责任的承担方式约定的是“按每日同期银行利息的3倍计取滞纳金”，并没有约定除此之外还需承担违约金150万元。《承包经营合同》对150万元违约金的约定是在合同的第二十三条，而该条是针对解除合同的。罗业坤在一审的第四项诉请是“请求被告支付原告违约金150万元”，这就说明罗业坤是确认黎伟均解除合同的行为的，说明其是同意黎伟均解除合同的，只是其认为黎伟均是违约提出解除合同，故才会按合同第二十三条的约定，提出150万元的违约金诉请。（四）案涉商业楼已出现因租赁场地无产权导致租赁合同被法院认定无效的情形，这必然导致《承包经营合同》履行基础的丧失，一审判决合同继续履行明显错误。黎伟均在一审时，就案涉商业楼的产权情况提交了证据用于说明承包经营合同涉及的案涉商业楼有产权及建设工程规划许可证的面积是4223.43平方米，没有产权及建设工程规划许可证的面积是8689.73平方米。一审庭审时，经办法官虽然有告知对于没有产权及建设工程规划许可证的面积部分，签订的租赁合同是无效的法律后果，但并没有就此考虑到对《承包经营合同》能否继续履行的影响。黎伟均已于一审法庭辩论终结后的2020年12月1日收到另案的生效判决，认定案涉商业楼所在的第四、五层因未有取得建设工程规划许可证或相关权属证明而被认定签订的租赁合同属无效合同。据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，就《承包经营合同》涉及的没有产权及建设工程规划许可证的8689.73平方米的面积部分所签订的租赁合同依法必然属无效合同，这就势必导致《承包经营合同》赖以存在及继续履行基础的丧失。（五）一审判决仅认定2020年2月承包费免除，3月份承包费减半收取，不符合不可抗力的法律规定及公平原则《合同法》第一百一十七条的规定，参照广东省发展改革委等八部门联合下发的《关于印发〈关于积极应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案〉的通知》（粤发改投资〔2020〕245号），本案中，双方当事人签订的虽然不是租赁合同，是承包经营合同，但是黎伟均取得案涉商业楼的经营权主要是用于房屋出租，承包经营的绝大部分收益也是租户的租金，而案涉商业楼租户经营的酒吧、网吧、游艺城、足疗会所等娱乐场所因政府强制防控措施直至2020年5月中旬才允许复工营业，且众所周知的事实是广州在2020年2、3月份一直处于公共卫生事件一级响应状态，存在不可抗力的事实清楚，故参照上述粤发改投资〔2020〕245号通知，应全免2020年2、3月份的承包费，减免4、5月份的承包费，才符合不可抗力的法律规定，符合平衡合同双方当事人之间的利益的公平原则。（六）一审判决有违不告不理原则。罗业坤针对《承包经营合同》的解除及押金退回提出的诉请是请求依法确认罗业坤与黎伟均于2019年5月31日签订《承包经营合同》于2020年5月16日解除及请求依法判令黎伟均退回押金150万元，一审法院应当根据当事人的诉请进行审理和判决，但一审判决却认定为“被告要求判令”《承包经营合同》于2020年5月16日解除，这明显与罗业坤一审的诉请不符。还有，罗业坤诉请要求退回的150万元是押金，从没有说过是保证金，但一审判决却将罗业坤的该诉请认定为“退还保证金150万元”，这与罗业坤一审的诉请也不相符。（七）关于《承包经营合同》签订的背景，是2009年9月8日，由黎伟均和罗业坤作为共同承租人与业主李建华签订承包经营合同项下涉及的案涉商业楼的租赁合同，在2019年5月31日承包经营合同签订之前，案涉商业楼一直是由双方以租用物业，通过装修后再出租的方式合作，共同经营，经营的主要收入是收取租户的租金，一审判决后，因案涉商业楼的产权问题，经双方以及业主李建华三方协商沟通，黎伟均和罗业坤作为共同承租人与李建华签订的租赁合同，于2021年3月31日以协议解除，按照承包经营合同第24条的约定，在承包期本合同签订的承包期间的14年内，不论什么原因，与李建华合同解约的同时，与承包方合同也自然解除，双方不属违约，无需任何赔偿。也就是说按照承包经营合同第24条的约定，黎伟均和罗业坤作为共同承租人，与出租人李建华签订的租赁合同已经解除了，那么承包经营合同自然解除，而且黎伟均提交的证据五已经明确与业主签的租赁合同是已于2021年3月31日协议解除，那么承包经营合同已无继续履行的基础，也应依约予以解除。罗业坤辩称，（一）黎伟均上诉认定罗业坤构成承包经营合同违约无任何事实及法律依据。1.案涉承包经营合同签订时，双方已经在律师起草的《承包经营合同》中完成了所有经营权交接义务，罗业坤在承包合同签订后无任何阻碍或干涉黎伟均正常、独立经营的行为。2.黎伟均以承包经营合同第13.2条及其所成熟的“KTV出租”事件认定罗业坤构成违约，需要承担违约责任完全无任何事实根据，无任何证据支撑，且违背法律逻辑。3.黎伟均以所谓“星汇品格酒店承租”事件认定罗业坤损害其合法权益，同样违背事实及法律。“星汇品格酒店承租”的根本原因为黎伟均签订承包合同后恶意挑衅，肆意调整租金支付时间，希冀废除租赁合同，重新高价招租，该案经白云区法院及广州市中院判决均属黎伟均无理败诉。（二）案涉承包经营合同的履行不构成不可抗力，黎伟均无法定解除权，一审中罗业坤答辩状及代理词已经详细阐述。（三）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，罗业坤上诉无任何事实及法律依据。本案性质为承包经营合同，并非租赁合同，是否具有规划许可证并不影响经营权和不动产的交接，黎伟均的经营权并未收到限制和阻碍。退一万步讲，即使租赁合同无效，黎伟均仍可参照租金标准收取房屋占有使用费，况且，本案大部分物业具有规划许可证。因此，规划许可证并不影响租赁合同的继续履行。（四）承包经营合同本身属于商业合同，盈利和亏损同担，能否取得承包收益取决于市场风险和经济效益。独立核算、自负盈亏的法律属性本身包含亏损预期。且承包经营合同签订了长达15年的承包期限。黎伟均不能以稍微利润下降即要求解除合同。（五）一审法院已经极大照顾到了黎伟均的利益，免除了其150万元的约定违约金。同时在涉案物业为非国有企业，且黎伟均未减免实际承租户的租金情形下，免除了黎伟均2月份及3月份半个月的承包费。罗业坤为了避免诉累才未上诉，但并不代表罗业坤对所有一审判项均无异议。黎伟均的上诉无任何事实及法律依据。（六）一审判决的处理的事项，仅仅到2020年的10月31日，2020年10月31日之后的承包费及相应的责任。我方还未正式起诉，所以即使解除也应当是双方正式移交完毕之后结束，在这一段期间之内黎伟均仍然在收取相应的租户的租金。那么在这个期间之内，双方的承包合同依然是合法有效的。一审时黎伟均起诉时的理由是认为新冠疫情的原因以及罗业坤所谓的违约，那么一审法院根据查明的事实及适用法律，认定黎伟均构成违约是合理合法的，要求黎伟均支付承包费也是合理合法合情的。关于解除的时间以及生效，我们认为不应当只到本案的2020年的10月31日之后，所以即使黎伟均提交相关的材料，对本案的定性以及裁决没有影响。罗业坤向一审法院起诉请求：1.请求黎伟均履行于2019年5月31日签订的承包经营合同；2.黎伟均支付罗业坤2020年4-7月的承包费100万元（每月承包费25万元，自2020年4月30日起算至承包合同终止之日止，不足月的按实际天数分摊，暂计至2020年7月30日）；3.黎伟均支付罗业坤2020年2月滞纳金893.83元，2020年3月滞纳金2681.5元，2020年4月滞纳金8156.25元，2020年5月滞纳金5437.5元，2020年6月滞纳金2718.75元（按2020年同业拆借中心年利率4.35%计算，自2020年2月30日起算至承包费付清之日，暂计算至2020年7月30日）；4.黎伟均支付罗业坤违约金150万元；5.本案诉讼费由黎伟均承担。黎伟均向一审法院反诉请求：1.请求依法确认黎伟均与罗业坤于2019年5月31日签订《承包经营合同》于2020年5月16日解除；2.请求依法判令罗业坤返还黎伟均2020年2、3月份的承包款50万元；3.请求依法判令减免2020年4月份和5月份半个月(合同解除前半个月)的承包款18.75万元；4.请求依法判令罗业坤退回押金150万元；5.本案的诉讼费由罗业坤承担。一审法院认定事实：2009年9月8日，李健华（甲方）与罗业坤、黎伟均（乙方）签订《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》，约定：1.1甲方向乙方出租的物业位于广州市白云区嘉禾街鹤鳌公路501号地段（106国道嘉禾路段边）。该商业楼甲方自定义为“广州市嘉禾广场商业楼”，属于甲方私人名义所有，可作商业性质使用。1.2该楼宇属于钢筋混凝土框架结构，无装修。建筑面积共11313.16平方米。其中地下车库1436.85平方米，首层2860.33平方米，2层2876.3平方米，3层2576.3平方米，4层1248.98平方米，5层314.4平方米。甲方将该楼宇整栋出租给乙方作为商场使用。3.1租赁期限。甲方将该楼宇整栋出租给乙方的租赁期限为25年，自2009年12月16日至2034年12月15日止。5.1交付期限。甲方在2009年9月30日，向乙方交付使用。6.1场地经营、使用。场地自甲方交付乙方后，该场地的所有经营、使用权属乙方所有。6.3管理权。该楼宇的场地内、外及地下车库，自交付使用之日起，均由乙方负责管理。10.1该建筑物是属甲方的出租物业，其中有《房地产权证》及临建手续的建筑面积是4223.43平方米，待完善手续的建筑面积是7089.73平方米；乙方已清楚了解该建筑物的实际现状，甲方以该建筑物的现状出租给乙方，乙方同意按该建筑物现状承租，乙方负责办理该物业日后经营所需的各项手续和证照并承担全部相关费用，甲方有义务全力协助。同年10月16日，罗业坤、黎伟均签订《合作投资协议》，约定：经双方友好协商，已租用嘉禾街鹤鳌公路501号物业，并合作如下：一、性质，属租用他人的物业，通过装修后再出租。二、范围，租用整栋，租期和租金按与房东所签的合同。三、股份比双方各占50%。四、权利，双方平等。五、出资，双方各出资总投资的50%。六、分工，罗业坤负责全部，黎伟均配合罗业坤。七、营利和亏损，在该项目中从始至终所产生的营利、亏损、法规等责任均由双方承担。八、其它，以上不明细，一切事例按平时双方协商，根据实际情况而决定。2019年5月31日，罗业坤、黎伟均双方签订《承包经营合同》，约定：发包方于2009年9月8日与李健华签订《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》及《广州市嘉禾广场商业楼租赁合同补充协议一》，并分别于2009年9月11日签订《广州市嘉禾广场商业楼租赁合同补充协议二》、2009年11月6日签订《关于变更嘉禾广场收租帐户补充协议》（以下统称上述合同），商业楼地址为广州市白云区嘉禾街鹤鳌街公路501号地段（106国道嘉禾路段边），现该地址已变更为（广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1063号，自编名称：星汇广场）；租赁期限自2009年12月16日至2034年12月15日止；建筑面积共11313.16平方米；其中：地下车库1436.85平方米，首层2860.33平方米，第二层2876.3平方米，第三层2576.3平方米，第四层1248.98平方米，第五层314.4平方米，供电设备，包括后期经过甲方的加建改造的加建部分第三层南边约300平方米、第四层和第五层加建部分约1300平方米。现经发包方及承包方协商一致，将该星汇广场商业楼（原名：广州市嘉禾广场商业楼）及后期发包方加建改造部分在本合同期限内发包给承包方以供经营。为了理清双方权利义务，特签订此合同。第一条承包事项：广州市星汇广场商业楼经营权、经营管理相关的事宜。第二条承包经营的方式：发包方在承包经营期限内将该商业楼全部经营权发包给承包方。承包经营期间，由承包方独立核算、依法纳税、自主经营、自负盈亏。第四条承包经营的期限为14年，即从2019年6月1日起至2033年5月31日止，经营到2029年5月31日之后，发包方及承包方就2033年5月31日至2034年12月15日承包权进行商讨。第五条承包费为税后50万元/月，有关承包费涉及到的任何税费均由承包方负责。承包费用在本合同签订后每月的30日内支付完毕，分别支付给发包人黎伟均25万元和发包人罗业坤25万元，否则按每日同期银行利息的3倍计取滞纳金。第六条承包押金为300万元，其中【现有租户押金1946496元（以承包合同交接日现存押金为准）】由承包方承包退付，剩余1053504元（以交接日实际交接为准）在签订本合同后5个工作日内支付。第八条承包方在承包期间，对承包事项享有自主、独立的经营权。第十一条11.4承包方因自身原因导致合同不能继续履行的，应及时通知发包方，经发包方同意后方可终止合同履行。否则视为无故单方面解除合同，所缴纳的承包费不再退还，并承担违约责任。第十四条2019年5月31日之前所有涉及到该商业楼的收入归发包方所有……。第十五条2019年6月1日之后的所有涉及到该商业楼的收入归承包方所有……。第十七条该商业楼现有的所有装修、装饰、设备在发包方收到承包方的押金后全部归承包方使用。第十八条该商业楼现有租户21家（详见附件15），发包方将所有租户的租赁合同原件移交承包方保管。第二十三条任何一方违反本合同内容，对方有权解除合同，违约方应当承担违约责任。发包方违约的，发包方向承包方支付违约金300万元并返还300万元押金，承包方违约的，承包方已缴纳的承包费用不再退还，还应向发包方支付违约金300万元。同日，双方签订《星汇广场至2019年5月31日止交接清单》，一、收入：经营余额（到2019年5月31日止）773162元；收租户5月份水电费238897.86元；二、支出：1.交尹边村5月份电费405元，2.交李生5月份电费117083元，3.发员工5月份工资45377元，4.2019年4、5月份垃圾费6000元，5.2019年6月1日后年多收客户租金、停车费96518元；6.律师费3000元。实际余额743676.96元。备注：本次黎伟均应支付罗业坤：1.至2019年5月31日止星汇广场分红余额371838.48元，2.承包合同的保证金526752元，3.扣减酒店5月份租金及4月份水电费71781元，实应付826809.48元。《星汇广场2019年5月30日前未收到租户的租金和设备费明细》：一、未收到租户的租金：KTV：100071元+120080元，共220151元；二、设备费30.5万元。以上费用由承包方代收。同日，罗业坤向黎伟均出具《押金收据》：根据2019年5月31日签定的《承包经营合同》第六条，承包方需支付300万元给发包方，扣除现有租户押金1946496元（备注：此部分押金罗业坤和黎伟均已结清），承包方仍然需要支付1053504元给发包方，现由于发包方之一发包人黎伟均作为承包方，因此黎伟均作为承包方只需要支付上述1053504元中的一半526752元给发包人罗业坤即可。罗业坤今收到黎伟均支付押金526752元。此押金收据一式两份。2019年6月3日，罗业坤向黎伟均出具收据，载明收到至2019年5月31日止经营余款分成371838.48元（星汇广场）。同日，黎伟均委托龙小玲向罗业坤中国工商银行账户支付826809.48元，附言：星汇广场经营余额及承包合同保证金。2020年1月31日，黎伟均在微信上向罗业坤发《关于减免2020年2月份承包费的申请书》，申请免除2020年2月份承包费。2020年2月13日、2月26日，罗业坤在微信上回复黎伟均不予以减（免）承包费，执行承包合同。2020年3月10日，黎伟均向罗业坤支付承包费，罗业坤回复：2月份的承包费已收到，收据明天给你；3月份承包费未支付，请跟进。2020年4月25日，黎伟均通过龙广志账户向罗业坤支付125000元。2020年4月30日，罗业坤通过微信、短信向黎伟均催收3月份剩余承包费12.5万元以及4月份承包费25万元。同日，罗业坤出具《声明》：在承包合同期内，任何未经我方同意的情况下，是绝不予以减（免）承包费的，请按承包合同约定按时如数支付承包费。2020年4月28日，黎伟均再次在微信上向罗业坤申请减免疫情期间承包费，罗业坤向黎伟均催收承包费。2020年5月5日，黎伟均通过龙广志账户向罗业坤支付125000元，并通过微信告知已付清3月份承包费。2020年5月15日、18日，黎伟均通过微信及邮寄向罗业坤发告知书：1.2018年11月3日，发包方执意与首层小部分和二层大部分指定位置铺签订租赁合同经营KTV酒吧，无法办理营业证一直不能营业，引发员工欠薪问题日趋严重，二楼KTV场地空置至今，造成重大损失；2.新冠疫情爆发，商场空置率达一半以上，入不敷出，直至5月9日面谈，均未果，再次通知：双方应根据现疫情的情况，重新协商合同条款，并给与承包费的减免和延长支付时间。如坚持不协商，从2020年4月开始，将暂停缴交承包费用，并于2020年5月16日起终止《承包经营合同》。2020年5月22日，黎伟均向罗业坤发《交接通知》：你方回复不同意协商，坚持按照承包合同约定。因此，自2020年5月16日起，《承包经营合同》已实际终止，从本月16日起，星汇广场已恢复成共同承租物业的原始状态。请尽快派人过来共同协商参与管理事项，如不派人协商参与管理，视同认可我方暂时代双方管理维持现状，在此期间产生的债权、债务、相关管理费用以及由此引起的法律责任，由双方共同承担。2020年5月25日罗业坤通过彩信，5月27日通过邮寄的方式向黎伟均发催告函，要求黎伟均2020年5月30日之前支付完毕2020年2月滞纳金、3月滞纳金、4月承包费及滞纳金，且按时支付2020年5月承包费。2020年5月31日，黎伟均再次向罗业坤发《再告知书》，重申2020年5月15日的《告知书》。2020年6月5日，罗业坤通过彩信、邮寄的方式向黎伟均发回函函：1.确认2020年6月1日收到黎伟均的《再告知函》；2.新冠疫情的危害性及影响力正在逐渐降低，经济活动逐步恢复正常；3.《承包经营合同》并非租赁合同，本身具有商业风险，应由黎伟均承担经营风险；4.双方承包的物业并非国有物业，无国家政策支持，不应直接减免；5.涉案物业首层部分及二层大部分KTV酒吧经营不善属于疫情发生之前，不应归咎于新冠疫情不可抗力；6.再次催告于2020年6月10日前支付完毕2020年2月滞纳金、3月滞纳金、4月承包费及滞纳金、2020年5月承包费及滞纳金。同时，保留追加违约金150万元的权利；7.如认为《承包经营合同》已经终止，应当采取诉讼的合法途径及方式。2020年6月10日，黎伟均向罗业坤发对《回函》问题的答复，称：1.受疫情影响持续影响，经营困难，无法维持经营；2.已解除《承包经营合同》；3.涉案物业首层及二层大部分KTV酒吧无法开业经营，罗业坤存在过错，造成黎伟均损失。2020年6月19日，罗业坤通过彩信、邮寄的方式向黎伟均发《再催告函》，催收：要求2020年6月25日前支付完毕2020年2月滞纳金、3月滞纳金、4月承包费及滞纳金、2020年5月承包费及滞纳金，并于2020年6月30日之前支付完毕2020年6月承包费，同时，保留追究违约金150万元的权利。2020年6月22日，黎伟均通过微信向罗业坤发送2020年5月的财务报表。2020年6月30日罗业坤通过彩信，7月2日通过邮寄的方式向黎伟均发催告函（第四次），再次催收上述承包费及滞纳金。同日，黎伟均向罗业坤发对《再告知函》的答复：再次重申2020年5月22日的《交接通知》。2020年7月4日，李健华向罗业坤、黎伟均催收涉案物业6月份租金328720.128元。2020年7月6日，黎伟均向罗业坤发再告知书（第四次告知）：1.重申2020年5月13日的《告知书》内容；2.罗列了黎伟均上述发函的过程及内容。2020年7月10日，黎伟均向罗业坤发《解除承包经营合同再次通知》，解除日为2020年5月16日，2020年7月30日前退回承包押金，并办理解除的后续手续事宜。2020年9月4日，黎伟均已向业主方缴纳了2020年6月、7月的租金。一审诉讼中，黎伟均提交了星汇广场2020年2月至7月份的收支明细表、实收租金明细、疫情期间政府禁止营业的商铺明细、商铺租赁合同解除协议、涉案商业楼平面图、涉案商业楼现场照片、星汇广场商铺现状表、政府关于新冠疫情防控措施及复工复产的相关通知、KTV酒吧租赁合同等、（2020）粤01民终5642号民事判决书，拟证实受疫情影响严重，无法支付承包费，罗业坤在出租部分场地过程中存在过错，导致部分场地至今空置，造成黎伟均损失。罗业坤提交了广州至尊娱乐有限公司营业执照、宙斯（广州）娱乐有限公司营业执照、租赁合同拟证实黎伟均垫付工资与罗业坤无关；提交星汇广场2020年5月收支及分摊明细表、2020年5月水电及6月租金收入明细表、星汇广场2020年6月收支及分摊明细表拟证实黎伟均提交的数据不真实、自相矛盾；提交美人鱼沐足与星汇广场租赁合同、李军微信聊天记录拟证实黎伟均对商户未减租。一审法院认为，《承包经营合同》系罗业坤、黎伟均双方的真实意思表示，双方应恪守合同的约定。依据《承包经营合同》的约定：承包方因自身原因导致合同不能继续履行的，应及时通知发包方，经发包方同意后方可终止合同履行。否则视为无故单方面解除合同，所缴纳的承包费不再退还，并承担违约责任。黎伟均以疫情原因以及罗业坤在出租部分KTV酒吧场地、出租星汇品格酒店存在过错为由，主张解除《承包经营合同》。对此，一审法院分析如下：1.《承包经营合同》约定的为长期承包经营权的转让，虽受疫情影响，但以此为由要求解除承包经营合同既无合同依据，又无法律依据，其提交的政策文件仅针对的是减租免租，并未涉及合同解除；2.出租部分KTV酒吧场地、星汇品格酒店均发生在《承包经营合同》之前，黎伟均作为投资及管理人之一，承包场地时应知悉场地的经营现状，如认为罗业坤在上述经营活动中存在过错，应在《承包经营合同》签订时进行协商处理，现双方自愿签订了《承包经营合同》并办理了经营权交接手续，黎伟均再以此为由主张罗业坤构成违约，一审法院不予支持。综上黎伟均以上述理由主张单方面合同解除权，证据不足，罗业坤要求黎伟均继续履行《承包经营合同》，一审法院予以支持，黎伟均要求判令《承包经营合同》于2020年5月16日解除，以及退还保证金150万元，一审法院不予支持。关于承包费及滞纳金。《承包经营合同》约定：承包费用在本合同签订后每月的30日内支付完毕，分别支付给发包人黎伟均25万元和发包人罗业坤25万元，否则按每日同期银行利息的3倍计取滞纳金。考虑到黎伟均经营场地租户的行业类别，客观上受到疫情的影响，一审法院酌定2020年2月承包费免除，3月份承包费减半收取，已支付的在后续承包费中予以抵扣。黎伟均于2020年3月10日向罗业坤支付2月份承包费抵扣3月份承包费；2020年4月25日支付承包费12.5万元抵扣4月份承包费，2020年5月5日支付承包费12.5万元抵扣2020年5月份的承包费一半，故黎伟均应支付罗业坤2020年5月承包费12.5万元。因双方继续履行承包合同，故本案承包费仅处理至本案最后一次庭审法庭辩论终结时的前一个月即自2020年6月1日起按每月25万元标准计付承包费至2020年10月31日止为125万元，此后至承包合同终止之日止的承包费用可待实际发生后另行主张。罗业坤主张黎伟均每日按同期银行利息的3倍计取滞纳金，符合合同约定，未违反法律规定，予以支持，滞纳金计算本金及时间段为：以12.5万元为本金，从2020年5月31日计算至实际清偿之日止；以25万元为本金，自2020年6月起至2020年10月，每月第31日起计算至实际清偿之日止。黎伟均反诉主张返还2020年2月、3月承包款50万元已进行处理，对于反诉要求减免2020年4月及5月半个月的承包款，一审法院不予支持。关于违约金。按照《承包经营合同》合同约定：承包方违约的，承包方已缴纳的承包费不再退还，还应向发包方支付违约金300万元。黎伟均逾期支付承包费，构成违约，但黎伟均已支付了滞纳金，罗业坤再主张违约金，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百一十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、黎伟均继续履行于2019年5月31日签订的《承包经营合同》；二、于判决生效之日起十日内，黎伟均向罗业坤支付2020年5月承包费12.5万元及滞纳金（滞纳金以12.5万元为本金，自2020年5月31起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍的标准计算至实际支付之日止）；三、于判决生效之日起十日内，黎伟均向罗业坤支付2020年6月1日起至2020年10月31日止的承包费125万元及滞纳金（滞纳金以25万元为本金，从每月第31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍的标准计算至实际支付之日）；四、驳回罗业坤的其他诉讼请求；五、驳回黎伟均的全部反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费26959.1元，由罗业坤负担20272.5元，黎伟均负担6686.58元并于判决生效之日起十日内迳付罗业坤；反诉受理费12150元，由黎伟均负担。经审查，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审期间，黎伟均提交以下证据：1.（2020）粤0111民初25026号民事判决书及生效证明，拟证明罗业坤在与黎伟均签订《承包经营合同》时，存在故意隐瞒其是该酒店的实际投投资人和承租人身份的行为，《承包经营合同》项下涉及的没有产权及建设工程规划许可证的部分所签订的租赁合同依法属无效，必然导致该合同赖以存在及继续履行基础的丧失;2.《关于要求限期解决星汇广场产权问题的函》及寄件和签收信息；3.《关于要求限期解决星汇广场产权问题的函的回函》；4.关于解除《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》及补充协议的通知函及寄件和签收信息；5.关于解除《广州市嘉禾广场（暂定）商业楼租赁合同》及补充协议的确认书及通知函，上述证据2-5拟共同证明罗业坤以及业主李健华三方经协商沟通，黎伟均和罗业坤作为共同承租人与李健华签订的案涉商业楼的租赁合同于2021年3月31日已解除，承包经营合同已无继续履行的基础；6.现状表，拟证明案涉物业的现状。经质证，罗业坤意见如下：对上述证据的关联性均不予认可，不属于二审新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方诉辩意见，本案争议的焦点问题为：（一）黎伟均以罗业坤违约为由单方面行使合同解除权是否应予支持；（二）罗业坤是否已同意解除《承包经营合同》；（三）一审判决《承包经营合同》继续履行是否正确；（四）一审判决仅认定2020年2月承包费免除以及3月份承包费减半收取是否合理。就本案争议的焦点问题，本院分析如下：关于第一个争议焦点问题。经查，出租部分KTV酒吧场地、星汇品格酒店均发生在《承包经营合同》签订之前，黎伟均作为投资及管理人之一，承包场地时理应知悉场地的经营现状，现双方自愿签订了《承包经营合同》并办理了经营权交接手续，黎伟均再以此为由主张罗业坤构成违约并行使合同的单方解除权没有依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。黎伟均上诉提交新证据拟证明罗业坤已同意解除《承包经营合同》，但综观一、二审双方提交的所有证据，均没有罗业坤同意解除《承包经营合同》的意思表示，罗业坤同意解除《承包经营合同》的前提是黎伟均付清欠缴的承包费。故黎伟均的该项上诉理由与事实不符，本院不予支持。关于第三个争议焦点问题。虽然案涉场地确实存在部分没有产权和建设工程规划许可证的情况，但该场地状况黎伟均和罗业坤二人作为承租人与原业主签订租赁合同之时就已知晓，并在合同中明确写明其二人同意按该建筑物现状承租，且案涉场地至今仍未被拆除并能正常使用达十多年，现黎伟均以该场地涉及部分违章建筑不适宜出租继而要求解除其和罗业坤之间签订的《承包经营合同》无理，本院不予支持。如黎伟均日后确有证据证明二人的承包关系无法继续，可再另寻其他法律途径解决，其现在仅因为罗业坤诉请其支付拖欠的承包费就要求解除合同与法不合。关于第四个争议焦点问题。因案涉场地客观上受到疫情的影响，一审法院酌定2020年2月承包费免除，3月份承包费减半收取，已支付的在后续承包费中予以抵扣正确。且案涉物业为非国有企业，不适用粤发改投资〔2020〕245号通知，黎伟均要求按照该通知减免承包费本院不予支持。综上所述，黎伟均的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18836.58元，由上诉人黎伟均负担。本判决为终审判决。审判长 汪 毅审判员 汤 瑞审判员 蒙 刚二〇二一年六月二十八日书记员 沙宇航