海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终918号   上诉人（原审被告）：海南东恒置业投资有限公司,住所地海南省东方市八所镇。   法定代理人：倪海丽，该公司总经理。   委托诉讼代理人：文友亮，东方市148法律事务所法律工作者。   被上诉人（原审原告）：郭惠霞，女，1991年5月31日出生，汉族，现住海口市龙华区。   委托诉讼代理人：罗聪，海南本强律师事务所律师。   上诉人海南东恒置业投资有限公司（以下简称东恒公司）与被上诉人郭惠霞商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   东恒公司上诉请求：一、依法撤销海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初1273号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定的事实与在案证据严重不符，而且缺乏证据支持。原判认定：“被告没有向本院提供住建管理部门颁发的工程竣工验收材料，案涉房屋没有经过验收备案，被告预售的案涉房屋至今尚不符合双方约定的交房条件，致使合同目的不能实现”属认定事实错误。本案中，根据上诉人在一审提交的证据来看，案涉的“城东农贸市场（包含商铺）”建设工程竣工验收消防项目已于2018年5月14日通过验收。同年11月1日，东方市建设工程质量安全监督站组织参建各方组成验收组进行了竣工验收。根据该站出具的《房屋建筑工程质量监督报告》“监督结论及意见”一栏显示：合格，具备备案条件。2018年11月12日，东方市商务局作出《关于城东农贸市场开业的复函》，认定城东农贸市场已具备农贸市场功能，并同意开业经营。而在项目通过验收合格后，上诉人已在市场门口张贴了《关于城东农贸市场商铺收房公示》，大部分业主已到上诉人处办理收房手续，目前市场均在正常经营中。由此可见，原判所认定的事实与上诉人所提交的证据严重不符，审查分析认定证据违背法律规定。二、被上诉人要求解除合同的理由依法不能成立，原判决解除合同属适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定“依法成立的合同，受法律保护。”本案中，上诉人与被上诉人于2017年2月9日签订的《东方市商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，签订该合同时，上诉人已经在东方市房管局办理了商品房预售许可，并在东方市房管局办理了网签备案登记。同时，所签订的《商品房买卖合同》不存在违反法律行政法规的强制性规定的情形，属于合法有效的合同。其次，被上诉人无法行使约定解除权，在房屋买卖合同中，购房者的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。本案中，被上诉人采取首付+贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而上诉人也依约办理了网签合同的备案及办理贷款手续，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，依据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条“有下列情形之一的，债权债务终止：（一）债务已经履行”。故在《商品买卖合同》的合同权利义务已经履行完毕之情形下，被上诉人显然无法行使约定解除权。因此，被上诉人提出解除合同的理由完全不能成立。其次，根据网签商品房买卖合同撤销规定，已在网上签订商品房买卖合同的，除以下8种情形外，原则上不得撤销或变更合同信息：（一）因房地产开发企业工作人员失误，将购房人信息录入错误，需要更正合同信息的；（二）户口本常住人口登记卡索引表中登记的家庭成员之间，变更合同买受人信息的；（三）开发企业与购房者之间因某方违约而发生纠纷，经仲裁机构、法院裁定或判决需要解除合同的；（四）房屋交付公告自公布之日起90日内，购房者所购房屋因质量存在严重问题，经有关部门认定，需解除合同的。（五）购房者办理贷款手续未获批准，合同无法继续履行并承担违约责任，需要解除合同的；（六）购房者（或者直系亲属）因患重大疾病急需资金等原因，需要解除合同的；（七）商品房交付后，实测建筑面积与合同约定误差超过3%，合同中已约定解除的；（八）法律法规规定的其它情形。而本案并不存在上述情形，故原判解除合同违反法律规定。三、被上诉人单方解除合同的时间已超过《中华人民共和国民法典》及《商品房买卖合同司法解释》行使解除权一年期间的规定。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条，双方明确约定了交房的时间为2017年6月15日，逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。根据以上约定，交房的时间为2017年6月15日。逾期90日，即至2017年9月15日起，买受人有行使合同解除的权利，即其行使解除权的期限从次日9月16日开始起算。由于双方没有约定解除权的行使期限，根据《中华人民共和国民法典》的有关规定，被上诉人解除权的行使期限为一年，即至2018年9月15日届满。在此期限内，解除权人怠于行使解除权，则于期限届满后，其解除权消灭。本案被上诉人即使在主张解除权，其权利的主张至迟应当在2018年9月15日前提出，但被上诉人于2020年5月才就解除合同向一审法院提起诉讼，已超过一年除斥期间，故对其要求解除其与上诉人签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求应不予支持。四、原审程序违法，遗漏了追加本案当事人中国农业银行股份有限公司东方市支行参加诉讼。本案中，被上诉人采取首付+贷款的方式支付购房款，根据被上诉人与中国农业银行股份有限公司东方市支行签订的《个人购房担保借款合同》，上诉人系该借款合同的保证人。而被上诉人尚欠银行贷款本息尚未还清，银行部门对被上诉人享有合法的债权和抵押权，对其抵押房产所得优先受偿。而本案如判决合同解除，被上诉人未能按合同约定履行债务时，银行部门有权要求上诉人在保证范围内承担保证责任。若合同解除，上诉人根据约定收回被上诉人的房产，该收回的房产也是负有抵押的房产，抵押权应自银行贷款清偿之日方能解除。因此，本案应当依法追加中国农业银行股份有限公司东方市支行参加诉讼。五、原审判决上诉人自2020年4月22日起按日万分之一计算至全部款项退完为止的违约金无法律依据。上诉人认为，原审一方面判决退还被上诉人购房款及利息，另一方面判决支付违约金显然过分高于被上诉人所造成的损失，且本案中，上诉人并没有构成根本违约，双方签订的合同应当继续履行，故请求二审法院依法予以改判。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正，故上诉至贵院，望贵院查明事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。   郭惠霞辩称,第一，关于上诉人提出一审法院认定事实与在案证据严重不符且缺乏证据支撑的问题。一审中虽然上诉人提交了《建设工程竣工验收消防备案检查告知书》、《房屋建筑工程质量监督报告》、《关于城东农贸市场商品收房公示》等证据，但上述证据并不能证明上诉人所建的案涉房屋已经具备合同约定和法律规定的交付条件。双方就案涉房屋交付条件约定为完成工程规划、验收和各种专项验收，并取得案涉房屋建筑工程竣工验收备案证明文件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑合同必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术、经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。上诉人除应提交各项专项验收报告以外，还应当提交经过整体竣工验收合格并在当地建筑建设行政主管部门办理了工程进展竣工验收备案，而上诉人仅凭《建设工程竣工验收消防备案检查告知书》、《房屋建筑工程质量监督报告》就想证明其具备交房资格，是没有事实和法律依据的。上诉人提交的《城东农贸市场商品收房公示》的照片，更不能证明其已经具备交房条件。该照片显示的公示内容没有加盖上诉人的公章，也没有其他旁证证实该张贴公示的时间，更不符合合同交房应当以书面通知的约定。因此原审判决认定的事实清楚，证据确实充分，判决并无不当。第二，关于上诉人提出被上诉人要求解除合同的理由依法不能成立。原判决解除合同所适用法律错误的问题。根据双方签订的《东方市商品房买卖合同》，上诉人应于2017年6月15日交房，若未能按照合同约定交房，按照以下方式处理。一、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金。合同继续履行。二、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。时至今日，上诉人认为达到了交房条件，被上诉人根据该合同约定行使单方解除权。因此原判决认定上诉人迟延履行合同或者有其他违约行为致使合同目的不能实现构成根本违约行使单方解除权，认定事实清楚，适用的法律正确。第三，关于上诉人提出的被上诉人单方解除合同的时间已经超过行使解除权一年期间的规定，这个问题在本案中根据双方签订的合同第十五条的约定上面写的出卖人应当自房屋交付之日起也就是2017年6月15日730日内为买受人办理房屋权属证权书。逾期180天以上的，买受人有权单方解除合同，并根据上述条件显示，双方是约定了何时行使解除权等。《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》第十五条第二款的规定是法律没有规定或者当事人没有约定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内，事实适用的前提是双方没有约定何时行使解除权，而本案中双方有约定，所以不应当适用该条款，而且即便是适用该条款，被上诉人最迟行使解除权发生之日为2019年12月12日。被上诉人在2020年5月14日向法院提起诉讼是在解除权发生之日起一年内行使权利，没有怠于行使解除权，故上诉人行使单方解除权并没有超出这个规定的期限。第四，关于上诉人提出的原审程序违法，遗漏了中国农业银行股份有限公司东方市支行参加诉讼的问题案涉的贷款合同的债权金额、债权主体和相关的贷款金额还款的客观事实并不存在争议，所以追加第三人对于理清本案的争议焦点并无实质意义。上诉人追加第三人不仅缺乏法律依据，而且对于查明案涉法律事实毫无作用，本案的判决结果也并不影响银行的债权，故银行并不是必须要追加的第三人。第五，关于上诉人提出的原审判决上诉人自2020年4月22日起按日万分之一计算至全部款项退还为止的违约金，无法律依据的问题。被上诉人购买的房屋是商铺，用于做生意买卖，因上诉人的原因导致案涉房屋无法验收，无法交付，也无法开张营业，给被上诉人造成了很大的经济损失故上诉人应按照双方签订合同的第十九条买受人单方解除权行使的约定，出卖人应当一次性将买受人支付的房价款66万元及同期银行贷款利率的利息返还买受人。被上诉人于2010年4月19日向上诉人通过EMS快递寄出了解除合同通知书，出卖人并没有退款应按照合同的约定，每逾期一天，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项。故原审判决上诉人自2010年4月22日起按日万分之一计算至全部款项退完为止的违约金有充分的事实和法律依据。综上所述，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。   郭惠霞向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的商品房买卖合同；2.判令东恒公司返回郭惠霞购房款660000元；3.判令东恒公司自2017年3月27日起至2017年12月12日，以410000元为基数，按照中国人民银行同期贷款一年期利率向郭惠霞赔偿利息损失12753.25元；4.判令东恒公司自2017年12月13日起，以660000元为基数，按照中国人民银行同期贷款一年期利率向郭惠霞赔偿利息损失74123.42元（暂计至起诉之日），直至全部付清；5.判令东恒公司自2017年6月16日起至2017年12月12日，以410000元为基数，按照日万分之三的标准向郭惠霞赔偿逾期交房违约金22140元；6.判令东恒公司自2017年12月13日起，以660000元为基数，按照日万分之三的标准向郭惠霞赔偿逾期交房违约金170874元（暂计至起诉之日），直至解除合同。7.判令东恒公司自2020年4月21日起，以746533.11元为基数，按照日万分之一的标准向郭惠霞赔偿逾期退款违约金149.31元（暂计至起诉之日），直至全部付清；8.判令东恒公司承担本案的诉讼费及保全费（5000元）。   一审法院认定事实：2017年3月27日，双方签订《东方市商品房买卖合同》，约定：郭惠霞购买东恒公司位于东方市八所镇东方大道北侧城东农贸市场（幢）1（层）B017（房号），房屋建筑面积25.36平方米，每平方米26025.23元，房屋总价款为660000元；付款方式为首付款410000元，贷款250000元。该合同第八条约定的交付期限为“出卖人应当在2017年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。”第九条约定的交接为“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日7日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应当在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。如果买受人因故不能亲自到场查验，可以出具书面授权文件委托他人办理。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交接条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。”第十一条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。”第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。第十九条约定“买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日，房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。”2017年3月14日，郭惠霞向东恒公司支付购房首付款150000元，同年3月22日支付260000元；同年8月24日，郭惠霞与中国农业银行东方市支行签订《个人购房担保借款合同》，借款250000元，东恒公司东恒公司作为借款合同的保证人；同年12月13日，中国农业银行东方市支行向郭惠霞发放贷款250000元，约定的利率为年利率5.635%，逾期利率8.4525%，提前还款违约金比率为1%，还款方式为等额本息还款。郭惠霞接受贷款后，每月按时按借款合同的约定偿还贷款本息。   2015年12月14日，东恒公司依法取得案涉房屋建设用地[东方国用（2014）第A00116号]。2016年11月24日，东恒公司依法取得案涉房屋的建设工程规划许可证；同年12年12月29日，东恒公司依法取得案涉房屋建筑工程施工许可证。2017年8月3日，案涉房屋预售已经进行商品房预售合同备案登记，预售许可证号为[2017]东房预字（0007）号。2018年5月14日，案涉房屋建筑工程已通过消防验收；同年11月1日，案涉房屋建筑工程通过质量监督验收，东方市建设工程质量安全监督站出具《房屋建筑工程质量监督报告》；同年11月12日，东方市商务局作出答复函，复函要求东恒公司按照《海南省城镇农贸市场规划建设管理办法》进行管理经营。   2020年4月19日，郭惠霞制作解除购房合同通知书并于当天通过邮寄快递方式送达给东恒公司，东恒公司于2020年4月21日15时16分签收该份快递邮件，签收人名字为东恒公司法定代表人倪海丽。   一审法院认为，本案的争议焦点：1.郭惠霞要求解除双方签订的《东方市商品房买卖合同》是否符合解除条件；2.郭惠霞要求东恒公司返还购房款660000元及支付利息、逾期交房违约金、逾期退款违约金和承担保全费是否有事实根据和法律依据。   一、关于郭惠霞要求解除双方签订的《东方市商品房买卖合同》是否符合解除条件。本案中，郭惠霞与东恒公司签订《东方市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规等强制性规定，是合法有效的合同。当事人迟延履行合同或者有其他违约行为致使合同目的不能实现，已经构了根本违约，此时无须经催告程序，被违约人在违约人履行期限届满未履行合同时，即可通知对方解除合同。由于郭惠霞至今未收到东恒公司书面交房的通知，市场也未实际经营，东恒公司没有向一审法院提供住建管理部门颁发的工程竣工验收材料，案涉房屋没有经过验收备案，东恒公司预售的案涉房屋至今尚不符合双方约定的交房条件，逾期交房超过90天，东恒公司也未按约定办理产权登记，逾期办证超过180天以上，逾期交房和逾期办证的原因在于东恒公司，东恒公司未按时交付房屋和逾期办证的违约行为致使合同目的不能实现，东恒公司的行为构成根本性违约，因此，郭惠霞享有单方解除合同权利。郭惠霞已经按照合同的约定，向东恒公司送达解除购房合同通知书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，双方签订的《东方市商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起（即2017年6月15日）730日内为买受人办理房屋权属证书。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。根据上述合同约定，东恒公司最迟行使的解除权发生之日为2019年12月12日。郭惠霞在2020年5月14日已经向一审法院提起诉讼，是在解除权发生之日起一年内行使权利，没有怠于行使解除权。东恒公司认为郭惠霞要求解除合同时间已超过法律规定的一年期间的规定，没有事实根据和法律依据，不予采纳。综上，郭惠霞主张要求解除合同符合法定的条件，要求判令解除郭惠霞、东恒公司签订的商品房买卖合同，于法有据，予以支持。   二、郭惠霞要求东恒公司返还购房款660000元及支付利息、逾期交房违约金、逾期退款违约金和承担保全费是否有事实根据和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郭惠霞主张要求东恒公司退还其交付的购房款660000元，于法有据，予以支持。郭惠霞购买的房屋是商铺，用于做生意买卖，因东恒公司的原因，导致案涉房屋无法验收，无法交付，无法开张营业，给郭惠霞造成一定经济损失，东恒公司应赔偿郭惠霞所受到的损失。郭惠霞所遭受的经济损失应为资金被占用期间的利息损失，因此，东恒公司应支付占用资金期间的利息。双方均为市场经营主体,利息应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。自2019年8月20日起,中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR),中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消,故2019年8月20日之前的利息损失仍按中国人民银行同期同类贷款利率计算,2019年8月20日起之后的利息损失应当按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。东恒公司应支付郭惠霞的利息应分笔分段计算：1.以410000元为基数自2017年3月27日起至2017年12月12日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；2.以660000元为基数自2017年12月13日起至2019年8月19日止,按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。按合同的约定，支付逾期交房违约金的，合同应当继续履行，而现在郭惠霞要求解除合同，因此郭惠霞要求支付逾期交房违约金违反双方之间合同约定，不予支持。根据合同第十九条规定，出卖人收到买受人的书面通知之日，一次性将买受人支付的房价款及同利息全部退还给买受人，逾期退款的按未退款金额万分之一向买受人支付违约金，直至全部退还为止。郭惠霞于2020年4月19日通过邮寄快递方式送达《解除合同通知书》，东恒公司于2020年4月21日签收，因此，东恒公司应当在2020年4月21日一次性退还支付款660000元及利息，但至今东恒公司分文未向郭惠霞支付，郭惠霞要求东恒公司逾期退款的按未退款金额万分之一向买受人支付违约金，于法有据，予以支持。由于东恒公司的原因导致合同目的无法实现，致使双方合同解除，且东恒公司未按约定履行给付义务，致使郭惠霞提起诉讼财产保全，由此产生的财产保全申请费5000元应由东恒公司承担，郭惠霞主张要求东恒公司承担财产保全申请费的诉讼请求，于法有据，予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、东恒公司与郭惠霞之间签订的《商品房买卖合同》于2020年4月21日解除。二、东恒公司于判决发生法律效力之日起十五日内退还郭惠霞购房款660000元并支付资金占用期间的利息（1.以410000元为基数自2017年3月27日起至2017年12月12日止，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算；2.以660000元为基数自2017年12月13日起至2019年8月19日止,按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）。三、东恒公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付郭惠霞违约金（以本判决第二项判决金额为基数，自2020年4月22日起按日万分之一计算至全部款项退完为止）。四、财产保全申请费5000元由东恒公司承担。五、驳回郭惠霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200.4元，由东恒公司负担10428.32元，郭惠霞负担2772.08元。   二审中，双方当事人均未提交新的证据。   二审查明，案涉工程于2018年9月20日组织参建各方进行了竣工验收。2018年11月2日东方市建设工程质量安全监督站作出案涉工程具备竣工验收备案条件的监督结论及意见并报告东方市住房和城乡建设局。2018年11月12日，东方市商务局在《关于城东农贸市场开业的复函》中表明：该市场“已具备农贸市场功能”，“经研究，原则同意你司开业经营”。2018年11月9日，东恒公司在案涉工程醒目处张贴《关于城东农贸市场商铺收房公示》，告知全体业主东方市城东农贸市场商铺经东方市相关部门组成验收小组验收合格，准予入住，通知交房时间定于2018年11月15日。   二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉商品房买卖合同是否已经解除；2.上诉人应如何向被上诉人承担违约责任。   争议焦点一，关于案涉商品房买卖合同是否已经解除问题。首先，案涉商品房买卖合同约定，逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同。在本案中，约定的交房时间为2017年6月15日前，但是郭惠霞至2017年12月13日才将剩余的25万元购房款通过按揭贷款的方式支付给东恒公司，即其实际支付完毕购房款的时间为2017年12月13日。虽然双方的合同未对购房款支付的期限进行明确约定，但是根据先付钱后交房的商品房买卖中的商业惯例，在购房者未履行完毕房款支付义务的前提下，开发商有权拒绝交房。故本案交房的期限应顺延至2017年12月13日，结合合同约定购房者解除权行使的条件，从2018年3月14日起，郭惠霞享有约定的解除权。但郭惠霞于2020年4月19日才向东恒公司邮寄《解除合同通知书》解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”本案属于对方当事人未催告的情形，解除权人郭惠霞应自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，现郭惠霞未在上述期限内行驶解除权，其解除权消灭。其次，本案是否符合法定解除的条件。案涉商品房已于2018年11月2日具备竣工验收备案条件，已符合合同约定的“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”交付条件。东恒公司虽然未向郭惠霞邮寄书面收房通知，但是东恒公司在案涉项目醒目处张贴《关于城东农贸市场商铺收房公示》，且作为购房者的郭惠霞理应在合同约定的交付期限届满但东恒公司未及时交房时会密切关注案涉商铺是否可以交房的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条关于减损规则规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”综上，郭惠霞在东恒公司逾期交房违约后，应当催告东恒公司履行交房义务，其固守合同约定认为应当书面通知收房才视为通知，而否认东恒公司通过微信、电话、张贴公示等形式送达的可以收房的意思表示的效力，亦体现了其消极放任的履约行为。综合本案的实际情况，本案不存在合同法定解除的情形。综上，郭惠霞不享有合同解除权，其于2020年4月19日通过邮寄快递方式送达《解除合同通知书》达不到合同解除的效果。   争议焦点二，关于东恒公司应当如何承担违约责任的问题。案涉商品房买卖合同尚未解除，合同当事人应该根据诚实信用原则继续履行。因此，体现在本案中的违约责任，主要是逾期交房违约金的问题。首先，上一争议焦点已经阐明东恒公司有义务向郭惠霞交房的时间为2017年12月13日，故逾期交房违约金应自2017年12月13日的次日即2017年12月14日起算。其次，逾期交房违约金应计算至何时的问题。从查明的事实可知，案涉工程已于2018年9月20日进行竣工验收，2018年11月2日东方市建设工程质量安全监督站作出案涉工程具备竣工验收备案条件的报告，已经符合合同约定的交付条件。东恒公司于2018年11月9日张贴公示告知全体业主的交房时间为2018年11月15日，鉴于东恒公司未按照合同约定的方式通知郭惠霞收房，并结合郭惠霞消极放任的履约行为，本院酌定郭惠霞应当知道案涉商铺可以办理收房手续的时间为告示张贴的两个月期限内，结合东恒公司给予的公示时间与确定交房时间的合理天数，本院确定郭惠霞应当去办理收房手续的时间为2019年1月15日。对于因郭惠霞消极收房行为导致逾期交房的损失进一步扩大的部分，本院不予支持。即逾期交房违约金应计算至2019年1月15日。再次，对于逾期交房违约金的计算标准问题。双方在合同中对逾期交房违约金的计算方法进行了明确约定，即“出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金”。按照合同信守的原则，应当按照已付房价款的日万分之三计算违约金。综上，东恒公司应向郭惠霞支付的违约金为：违约天数2017年12月14日至2019年1月15日共397天，397×660000元×0.0003=78606元。   综上所述，一审判决认定事实和适用法律均有错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初1273号民事判决；   二、海南东恒置业投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付郭惠霞逾期交房违约金78606元；   三、驳回郭惠霞的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费13200.4元，由海南东恒置业投资有限公司负担7200.4元，由郭惠霞负担6000元；二审案件受理费13200.4元，由海南东恒置业投资有限公司负担7200.4元，由郭惠霞负担6000元。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 赖永驰   审判员 叶玉华      二〇二一年六月十七日   法官助理 白 黎   书记员 王雪娟   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。   法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。   当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。   法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。