新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0103民初5307号原告：张培宪，男，1967年3月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：孙艳芳，新疆天宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛良燕，新疆天宇律师事务所律师。被告：新疆海港房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区新民路107号。法定代表人：范业挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：张新龙，新疆旭光律师事务所律师。原告张培宪与被告新疆海港房地产开发有限责任公司（以下简称海港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理，原告张培宪的委托诉讼代理人孙艳芳、被告海港公司的委托诉讼代理人张新龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张培宪向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定无效；2．判令被告支付逾期办理不动产登记证书损失29,650.32元；（购房总价款592,414元×年利率3.85%×1.3倍×1年）；3．判令被告向原告交付购房发票；4．被告承担本案的诉讼费、邮寄送达费。事实和理由：2014年12月29日，我方与海港公司签订《商品房预售合同》，购买海港公司开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路南梁坡南巷59号（西虹路片区棚户区改造）3栋4单元4层403号住宅一套，建筑面积88.42平方米，总价592,414元。该合同第十五条约定“该楼栋总房产证”办理完毕后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意…买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金。合同签订后，我方已按期全额支付房屋总价款，但海港公司至今未交付购房发票。我方于2016年10月24日收房，至今未取得不动产权属证书，我方起诉前曾到乌鲁木齐市不动产登记中心查询，案涉房屋仅登记房屋预售证号，整个小区未办理首次登记，不动产登记中心也未收到海港公司提交的办理不动产登记备案的资料。双方签订的《商品房预售合同》第十五条无效，首先，案涉合同第十五条将楼栋总房产证的办理与否，作为履行协助办理产证义务的前提，实际剥夺了我方要求海港公司协助办理产权证书的权利。如按该条款，海港公司不办理案涉房屋的不动产登记，我方将无法依据合同约定要求海港公司履行协助办理产证义务，相当于免除其协助办证义务。案涉合同第十五条的约定，属于提供格式条款一方的不合理地免除或者减轻其责任，加重对方责任、限制对方主要权利的情形，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，应属无效。海港公司自2016年交房至今无法办理首次登记，该事实已经现实为其不履行法定办证义务提供了依据。其次，海港公司逾期未办理权属证书，给我方造成了损失，案涉合同第十五条关于逾期办证违约金的约定也属于无效的格式条款。根据合同约定，在海港公司违约情况下，其仅需承担29.62元的违约金。违约金具有惩罚性和弥补损失的功能，双方约定的违约金不具备督促海港公司全面履行合同义务之效果，同时也无法弥我方多年无法取得所有房屋完整产权造成的损失。案涉合同关于双方违反主要合同义务而应承担的违约责任显著不对等。购买者本应对所购买房屋拥有完整的占有、使用、收益及处分的权利，但因长期未能办理所有权登记，致使上述权利的行使受限。我方虽无法明确损失的具体金额，但由此所致的不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定了在损失数额难以确定的情形下，损失的额计算标准，我方无需就损失金额额外承担举证责任。综上，在案涉合同履行过程中，海港公司的行为严重损害了我方的权益，我方保留起诉日次日至办理产证之日的逾期办理产权登记损失的诉讼权利。海港公司辩称，我公司可以向张培宪开具购房款发票，不同意张培宪的其余诉讼请求。案涉合同是双方当事人协商一致、平等自愿基础上签订的不存在无效情形。商品房办理产权登记本身是一个复杂行为，开发商卖方不可预料，按照法律规定开发商只要办理了总产权证，其义务就履行完毕，案涉小区属于棚户区改造项目，按照政府规定要留出一定数量的保障房。沙依巴克区棚改办下发文件，可以不按照一般商品房所要求的比例设立保障性用房，我公司在办证过程中发现上述问题，从去年以来政府一直在协调，我公司已经积极和政府相关部门协商办证事宜，具体还需要上一次会，对不规范行为缴纳罚款后可办理产证。目前案涉小区1号楼、8号的总房产证已办理完毕，有部分住户已经取得权属证书。张培宪称剥夺了其办理产权证的权利与事实不符，也没有证据证明有损失。适用合同约定违约金的前提是我公司怠于行使权利或主观上有过错，现案涉楼栋的房产证尚未办理，所谓的90日尚未发生，因此不存在我公司未按照约定期限办理产权证书的情形。案涉合同不存在合同无效的情形。我公司为办理产权证书今年投入了大量的人力、无力，今年应该可以办完产权证书，请张培宪予以谅解。本院经审理认定事实如下：2014年12月29日，海港公司（出卖人）与张培宪（买受人）签订《商品房预售合同》，张培宪购买海港公司开发的位于乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路南梁坡南巷59号（西虹路片区棚户区改造）第3栋4单元4层403号房一套，建筑面积88.42平方米，单价6,700元/㎡，总价592,414元。该合同第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后，自该栋楼总房产证办理完毕后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付方价款的0.5%00向买受人支付违约金。”该合同签订后，张培宪向海港公司支付了全部购房款592,414元。张培宪于2015年1月6日缴存了物业专项维修基金11,848.28元，2015年1月8日缴纳了契税5,924.14元。张培宪为办理案涉房屋的入住手续，于2016年10月24日向乌鲁木齐海兴物业有限责任公司支付了装修垃圾清运费、钥匙费、制卡费等费用。另查明，庭审中海港公司称，有的购房款发票已经开好了，没有开好的也可以开，30日内可以开好。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：张培宪要求确认案涉合同第十五条无效的诉讼请求能否成立；张培宪要求海港公司按照逾期贷款利息的标准支付逾期办证损失的诉讼请求能否成立；张培宪要求海港公司交付购房款发票的诉讼请求能否成立。对此本院分析如下：一、关于案涉合同第十五条的效力问题。本案中张培宪主张合同第十五条无效的原因系合同为海港公司提供的格式合同，该条将楼栋总房产证的办理与否，作为履行协助办证义务的前提，实际剥夺了买受人要求协助办证的权利，免除了销售者协助办证的义务，双方约定的逾期办证违约金不具备督促海港公司履行合同义务的效果，无法弥补张培宪无法取得完整产权的损失，符合民法典第四百九十七条格式条款无效的规定，因此无效。对此本院认为，格式条款是指一方当事人为了反复使用而预先制定的，并由不特定的第三方接受的，在订立合同时无须与对方协商的条款，其特征为，一方为了重复使用而预先制定，是一方为不特定的相对人预先制定，订立时不需要协商，具有稳定性和不变性，相对人在订约中居于附从地位。而案涉《商品房预售合同》系由房产部门制定的，要求房产公司使用的规范文本，并不是海港公司单方制定，该合同中对涉及当事人基本权利的部分允许当事人协商、修改，故案涉合同不属于格式合同，合同第十五条亦非格式条款。案涉合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第十五条亦合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当依照合同约定的内容全面履行各自的义务，故张培宪提出案涉合同第十五条为格式条款，应当认定为无效的主张不成立，本院不予支持。二、关于逾期办证损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。”本案双方约定“买受人不退房，出卖人按已付方价款的0.5%00向买受人支付违约金”，张培宪称该条款约定的违约金计算方式为已付房款的万分之零点五，海港公司也认为该条款约定的违约金计算方式为已付房款的万分之零点五，故双方当事人对于该合同条款理解上并无争议，违约责任及违约金的计算方式约定明确，基于上述分析张培宪主张适用司法解释中关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”规定计算逾期办证损失，于法无据，本院不予支持。三、关于购房发票的问题。张培宪主张海港公司应向其交付购房款发票，海港公司予以认可，但海港公司针对张培宪提交的购房款收据发表质证意见时称，张培宪开具购房款发票的主张不属于人民法院民事案件受理的范围，对此本院认为，本案中海港公司是销售者，张培宪是购买者，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款及《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定，海港公司销售商品房，收取张培宪的购房款，作为收款方应向张培宪开具发票，这是海港公司应负的法定义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十六条规定，开具并提供购房发票是海港公司应负的协助义务，海港公司的该项意见与答辩意见矛盾，也与上述法律、行政法规相背，本院不予采纳。张培宪的该项请求合法有据，本院予以支持。综上所述，张培宪的部分请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十八条规定，判决如下：一、被告新疆海港房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告张培宪交付乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路南梁坡南巷59号（西虹路片区棚户区改造）第3栋4单元4层403号房的购房发票；二、驳回原告张培宪的其他诉讼请求。新疆海港房地产开发有限责任公司应按本判决指定的期间履行购房发票交付义务，逾期未履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费270.63元（原告已预交），由张培宪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 焦 玉二〇二一年六月二十五日书记员 王小燕