山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终1138号 上诉人（原审原告）：穆军，女，1970年9月6日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人：罗鹏，山东锦哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐秋生（穆军之夫），住泰安市泰山区。 上诉人(原审被告):山东欣升集团有限公司，住所地山东省泰安市泰山区东岳大街435号(东升国际商务港六层)。 法定代表人:牛东升，董事长。 委托诉讼代理人：周艳波，江苏非圆律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):泰安银行股份有限公司，住所地泰安市长城路3号圣地大厦。 法定代表人:闫明，行长。 委托诉讼代理人：丁宁，女，泰安银行股份有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：付颖，山东望岳律师事务所律师。 原审第三人:李荣霞，女，1988年7月14日出生，住泰安市。 上诉人穆军因与被上诉人山东欣升集团有限公司（以下简称欣升公司）、泰安银行股份有限公司（以下简称泰安银行）、原审第三人李荣霞房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2019)鲁0902民初5861号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 穆军上诉请求：撤销原判，改判支持穆军一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人所提交证据与被上诉人提供的证据可以相互印证，《容郡国际38#楼明细表》作为本案核心证据，一审法院不予认定是认定事实错误。上诉人是2015年1月从被上诉人泰安银行处购房，一审判决已经对此作出认定。2015年1月，上诉人先将房款全部交付给被上诉人泰安银行(2015年1月13日，上诉人向泰安银行自有银行账户缴纳购房首付款389274元；2015年1月26日，泰安银行向上诉人提供购房贷款后，向泰安银行自有银行账户缴纳第二笔购房款890000元，两笔购房款共计1279274元)，然后在泰安银行要求下再与被上诉人欣升公司于2016年7月16日签订的购房合同。签订该合同的目的仅是为房屋过户，因此合同中只约定了房屋总价款，但实际履行是按照泰安银行提供的《容郡国际38#楼明细表》中规定的商品房、储藏室及保姆间的面积和单价执行的。《容郡国际38#楼明细表》是上诉人从被上诉人泰安银行处取得的。具体取得过程是：2019年7月份，上诉人与泰安银行资产保全部工作人员任小明、刘伟二位同志去欣升公司售楼处协调交付保姆间事宜，欣升公司有关负责人吴秋玲女士出示了盖有泰安银行公章的《容郡国际38#楼明细表》原件。后在上诉人再三请求下，泰安银行任小明、刘伟向上诉人提供了复印件，交付地点在泰安银行资产保全部经理张晓办公室。一审法院根据泰安银行与欣升公司的虚假陈述，不予认定是错误的，而且该证据也能与被上诉人提供的欣升公司与泰安银行之间的协议书附件相印证，《容郡国际38#楼明细表》中商品房、储藏室及保姆间均是各自按照面积和相应单价计算出38#楼2单元401室1279273.12元总价款，这与上诉人缴纳的购房款1279274元也是相符的，应当作为认定事实的依据，二审法院应根据证据规则要求被上诉人提交该证据原件进行比对，并对其虚假陈述行为作出处罚。二、一审判决认为“没有证据证明涉案楼盘的商品房与保姆间之间存在一一对应关系，保姆间与商品房之间亦不存在物理上可以确定的明确对应关系，不能据此认定欣升公司向上诉人交付保姆间错误”，是不符合事实的错误认定。首先，上诉人的诉讼请求并非要求被告交付与涉案楼盘“存在物理上可以确定的明确对应关系”的保姆间，而是面积为28.29平方米的保姆间。保姆间是否与商品房一一对应，是否存在物理上可对应的关系，与本案上诉人的诉讼请求无关，也无法说明被上诉人交房是否错误。其次，上诉人购买的保姆间面积为28.29平方米，上诉人也是按照该面积支付了购房款，因此，被上诉人就应当按照上诉人支付相应的购房款对应的面积交付房屋，未交付相应面积的保姆间是错误的。第三，对于保姆间交付错误的事实，是被上诉人欣升公司在泰山区人民法院(2018)鲁0902民初1478号案件审理中提示上诉人交付错误的。对于被上诉人欣升公司自认的事实，法院应当予以认定，并判决被上诉人欣升公司就其在另案中陈述的事实承担保姆间交付错误的相应责任。一审法院该认定违背事实，且逻辑错误，被上诉人交付保姆间面积错误，足以说明交付保姆间错误，一审法院却无视了被上诉人欣升公司在另案中对此认可的事实，用一个与此完全无关的论据来认定被上诉人交付保姆间没有错误，显然是完全错误的认定。三、一审法院认定“该保姆间与原告所购商品房电路相连接，据此可以认定该保姆间与原告所购商品房之间存在关联性”，该项认定事实错误，且判决认定前后矛盾。首先，对于保姆间与原告所购商品房电路相连接，只是被上诉人欣升公司主张，但其并未提供证据证实该观点。其次，一审判决先认定“没有证据证明涉案楼盘的商品房与保姆间之间存在一一对应关系，保姆间与商品房之间亦不存在物理上可以确定的明确对应关系”，却又在此后认定“该保姆间与原告所购商品房电路相连接，据此可以认定该保姆间与原告所购商品房之间存在关联性”，前后两项认定内容明显是矛盾的。第三，涉案保姆间与上诉人所购商品房电路是否相连接，与上诉人诉讼主张无关，因为被上诉人出售给上诉人的是28.29平方米的保姆间。而且保姆间电路据上诉人了解可以调整修改。四、一审判决事实不清，证据不足。对于被上诉人欣升公司所称已将涉案保姆间出售给第三人的主张，其并未提供充足的证据证明其主张，欣升公司提交的与第三人购房合同不能证明将争议保姆房出售给了第三人，而且第三人亦未到庭证实。一审法院对此进行认定并认为上诉人的主张在客观上履行不能，是证据不足、事实不清的错误认定。 欣升公司辩称：一、上诉人起诉欣升公司诉讼主体错误。上诉人在诉状中明确陈述保姆房是由泰安银行出卖的，房款也是交给泰安银行的，保姆房的面积与价款都是与其协商一致的。欣升公司没有与上诉人约定保姆房面积与价款，仅约定保姆房计量单位。欣升公司已经按照《商品房预售合同》全面履行合同义务，且上诉人主张的容郡国际第38号楼的面积为28.29平方米的保姆房已由泰安银行出卖给第三人李荣霞，欣升公司与本案不存在法律上的利害关系。上诉人起诉欣升公司承担本案民事责任缺乏事实依据，诉讼主体错误。上诉人第一项诉讼请求是不具体明确的，没有主张由哪位被告交付原告面积为28.29平方米的保姆房。因本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人主张与泰安银行存在合同关系，上诉人明知合同主体是泰安银行，却不明确交付主体，故意模糊诉讼请求，将欣升公司作为被告的行为，不但突破合同相对性原则，更是违反《民事诉讼法》第十二条诚实信用原则的滥用诉权行为。上诉人需要明确其第一项诉讼请求，因其请求模糊不清，导致本案审理困难。二、上诉人的第一项理由与其陈述自相矛盾。上诉人以《容郡国际38#楼明细表》（以下简称明细表）证实涉案保姆房，但该证据与其在起诉状中陈述“根据泰安银行要求……与欣升公司签订《商品房预售合同》”的约定保姆房相矛盾。其主张2015年就是按照明细表中的保姆房购买，可其陈述“2019年7月……出示了盖有泰安银行公章的”明细表，其陈述见到明细表的时间间隔四年之久，前后陈述相矛盾。即便按照其主张2015年泰安银行以明细表中的保姆房向其出售，但2016年7月16日其又同意按照泰安银行的要求与欣升公司订立《商品房预售合同》且验收使用保姆房，就证实其已经同意《商品房预售合同》中约定的保姆房，该“保姆房是不计价的，计量单位是间，不是按照平方米计量”的事实。其不但同意变更而且也全面履行保姆房的交付，所有权在2016年7月6日就变更为上诉人。因此，其积极的占有、使用行使保姆房物权的行为与其主张的明细表作为核心证据相矛盾。上诉人主张“明细表”是泰安银行制作的，是其与泰安银行的约定，该约定对欣升公司没有法律拘束力。其所谓的核心证据“明细表”与欣升公司没有关联性，其第一项理由明显不成立。三、上诉人的第二项理由为转嫁证明责任。上诉人主张涉案保姆房交付错误，依据《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。上诉人没有证据证实保姆房交付错误，即便其提交的明细表，该明细表是复印件，且泰安银行否认制作，该证据因不能确定真实性不能作为定案证据，其没有完成证明责任。假设该明细表是真实的，也与本案没有关联性，因上诉人履行的是《商品房预售合同》约定的保姆房与商品房。《商品房预售合同》的价款、计量单位、标的物与《明细表》是不同的，上诉人是明知的。现出尔反尔，有选择性摘取《明细表》与《商品房预售合同》对其有利的约定，混淆二份合同主体，从而达到转嫁“保姆房交错”的证明责任，完全违反《合同法》第三条“一方不得将自己意志强加给另一方”的禁止性规定。原审判决认定欣升公司按照《商品房预售合同》约定交付的保姆房，与其占有的事实相互印证，原审判决认定正确，其第二项上诉理由不成立。四、上诉人第三项上诉理由违反客观事实。上诉人主张保姆房判断对错的标准是面积，不是电路。其主张与《商品房预售合同》约定相悖。首先，欣升公司与其约定保姆房的计量单位是间，不是面积，其在偷换概念。其次，欣升公司交付保姆房，上诉人到现场查验并将其所谓的“婚嫁家具放置”该处，作为保管珍贵物品保存场所，其是明知保姆房20平方米与28.29平方米面积明显不同，凭肉眼是可以看出大小的，但其没有提出异议。证实欣升公司交付的保姆房是正确的，不存在交付错误。最后，保姆房电路与其商品房电路相连，上诉人是明知且在使用。因保姆房已交付上诉人，该事实的证据由上诉人持有，但上诉人却隐瞒该事实。保姆房用电是商品房用电一部分，是电路的必要组成部分，二者是统一整体，不可分割。若按上诉人主张电路是不相连的逻辑，就可以推定出保姆房用电可以张冠李戴，购房人无法判断与控制保姆房用电的荒诞结论。其第三项上诉理由不但没有证据证实“电路调整修改”过，更是经不起逻辑推敲，违反一般常理。五、保姆房所有权已由第三人享有，上诉人第四项理由与客观事实不符。2015年1月27日涉案保姆房已由第三人购买并取得所有权，该事实有欣升公司出具的《商品房预售合同》证实。该合同已备案登记，欣升公司不得再行转让出售保姆房。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定，属于客观上履行不能，原审判决认定该事实证据确凿。上诉人主张涉案保姆房客观上存在履行可能，但至今没有出示任何证据证实保姆房存在履行的可能，其没有完成举证责任，依法应承担对其不利后果。综合以上答辩，上诉人向欣升公司主张的诉讼请求及事实和理由，既缺乏事实依据又无法律支持，请求驳回上诉、维持原判。 泰安银行辩称：一、上诉人与被上诉人欣升公司于2016年7月18日签订了《商品房预售合同》，存在商品房买卖合同关系的是上诉人与被上诉人欣升公司，而且被上诉人欣升公司向上诉人交付了涉案房产及配套房，上诉人交纳购房款后也实际收取了被上诉人欣升公司向其交付的房产，上诉人与被上诉人欣升公司也实际按照《商品房预售合同》履行了各自的义务，被上诉人泰安银行并非是该合同权利义务的承受主体，仅是介绍上诉人购买了涉案房产，不应向上诉人承担任何责任。对于上诉人与被上诉人欣升公司之间发生的保姆间交付问题是基于商品房预售合同发生的纠纷，上诉人请求被上诉人泰安银行承担合同义务没有事实和法律依据。二、被上诉人泰安银行收取上诉人交付的购房款1279274元，系被上诉人泰安银行为被上诉人欣升公司代收的购房款，泰安银行代收该购房款后用于归还了被上诉人欣升公司欠付泰安银行的贷款。被上诉人泰安银行代收上诉人交纳的购房款后归还被上诉人欣升公司的欠款，是被上诉人欣升公司收取上诉人购房款的方式，并不能因为泰安银行的代收行为而推断出上诉人与被上诉人泰安银行之间发生了商品房买卖关系的结论。三、上诉人购买的是被上诉人欣升公司所有的房产，被上诉人泰安银行并非涉案房产的所有权人，无权对外销售房产，被上诉人泰安银行作为银行并非是房地产开发公司，不可能向上诉人出售房产，上诉人在购买房产时肯定也需要落实房产的产权登记情况，不可能不查看、落实房产具体情况的前提下就直接购买房屋，证实上诉人对其购买的是被上诉人欣升集团的房产是明知的。而且上诉人在一审庭审中也明确了合同的相对方，法官问上诉人在本案中主张合同相对人是谁，上诉人回答是上诉人和被上诉人山东欣升公司。上诉人与被上诉人泰安银行之间不存在商品房买卖合同关系，上诉人无权要求被上诉人泰安银行履行交付28.29平方米保姆间的合同义务。四、根据上诉人与被上诉人欣升公司提交的《商品房预售合同》及交房手续，储藏室和保姆间并不计价，被上诉人欣升集团也已经向上诉人交付了保姆间，履行了合同义务，上诉人在交接房产及保姆间时已经对标的物进行了查验确认，上诉人对被上诉人欣升公司交付的保姆间并未提出任何异议，上诉人再要求28.29平方米的保姆间没有事实和法律依据。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应依法驳回。 李荣霞经本院合法传唤，未到庭，亦未提交书面述称意见。 穆军向一审法院起诉请求：1.判令被告履行合同义务，将原告购买的容郡国际第38号楼的面积为28.29平方米的保姆间交付原告；2.被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：因欣升公司及其多家子公司拖欠泰安银行贷款，双方于2013年签订协议书一份，约定欣升公司以其开发建设的容郡国际项目下的部分房产抵顶部分债务。该协议书附件2“房产明细表”详细列明了所抵顶房屋的坐落位置、面积等信息，其中38号楼西单元401室房屋面积为150.82平方米，储藏室面积23.4平方米，G号保姆间面积28.29平方米。该协议签订后，泰安银行对外销售相关房屋，并由购房人与欣升公司签订商品房预售合同，售房款用以抵顶欣升公司所欠贷款。 原告通过泰安银行购买容郡国际小区38号楼2单元401室房屋（即涉案房屋），并于2015年1月13日向泰安银行交纳购房款389274元，于2015年1月26日向泰安银行交纳购房款890000元，共计1279274元。2015年3月23日，原告办理了房屋交接手续，签署了《容郡国际入住手续流转表》、《物品领用确认单》等文件。其中，《物品领用确认单》显示原告收到保姆房内外钥匙12把。2016年7月16日，原告与欣升公司签订商品房预售合同，约定原告购买涉案房屋，建筑面积150.82平方米，房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米8482.12元，总金额1279274元；配套及附属设施为储藏室38-2-401号一间、保姆间38-2-401号一间。 一审庭审中，原告提交《容郡国际38#楼明细表》复印件一份，该明细表显示38号楼二单元401室房屋面积150.82平方米，单价7516元，价格1133563.12元；配房23.4平方米，单价2600元，价格60840元；保姆房编号为“G”，面积28.29平方米，单价3000元，价格84870元，总款1279273.12元。原告另提交“三-四层平面图”一份，用以证明涉案房屋保姆间编号为G，面积28.29平方米。原告述称其从泰安银行处取得该证据。欣升公司对证据真实性有异议，质证认为该两份证据并非原告与欣升公司之间合同的附件，并非合同内容，亦非来源于欣升公司，与欣升公司没有关联性。泰安银行否认向原告出具过该组证据，对证据真实性、关联性、合法性均有异议，且认为存在涂改。 原告另提交庭审笔录一份，用以证明在原告诉欣升公司、泰安市龙湖物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案中，欣升公司的代理人明确陈述原告购买的保姆间并非在该案中原告主张漏水的保姆间。欣升公司质证认为该笔录记录不完整，没有记载当时欣升公司陈述的前提事实，欣升公司陈述事实时明确保姆间的大小是原告告知欣升公司的，并应原告要求调换保姆间；原告亦告知欣升公司保姆间系泰安银行向其出售的。泰安银行质证认为该证据证实原告与欣升公司之间系合同关系，原告无权向泰安银行主张权利。 欣升公司提交欣升公司与第三人于2015年1月27日签订的商品房预售合同一份，用以证明欣升公司于2015年1月27日将面积为28.29平方米的保姆房出售给了第三人，原告主张其于2016年购买该保姆房与客观事实不符。该合同载明第三人购买容郡国际小区38号楼2单元301室房屋，建筑面积150.82平方米，单价为每平方米8184.86元，总价款1234440元；配套及附属设施为储藏室38-2-301号一间、保姆间38-2-301号一间。原告表示该证据真实性无法确定，质证认为合同中对于保姆间的面积、坐落、编号均没有确定，无法证明面积为28.29平方米的保姆间已经出售给第三人的事实；欣升公司与其他任何人所签订的合同均不能对抗其应向原告所承担的合同义务。泰安银行对证据真实性无异议，主张其并非合同当事人，对相关合同履行事实不知情。 庭审中，原告述称其一直没有使用过保姆间，不知道该保姆间的电路是否与其所购住房对应。欣升公司主张原告所接收的保姆房的电路与其所购房屋的电路是对应的，交房时必须要检查核验电路。 一审法院认为：首先，没有证据证明涉案楼盘的商品房与保姆间之间存在一一对应关系，保姆间与商品房之间亦不存在物理上可以确定的明确对应关系，不能据此认定欣升公司向原告交付保姆间错误。其次，交房时，原告领取了现保姆间的钥匙，可以认定原告在收房时行使了查验的权利，且该保姆间所使用电路与原告所购商品房电路相连接，据此可以认定该保姆间与原告所购商品房之间存在关联性；第三，原告提交的《容郡国际38#楼明细表》存在系复印件，没有补强证据的瑕疵；此外，原告与欣升公司之间的商品房预售合同显示双方系依照单价和商品房建筑面积确定购房款，没有对储藏室、保姆间计价的证据；第四、欣升公司举证证实原告主张的保姆间已经出售并交付给第三人，原告的主张在客观上已属于履行不能。综上，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决驳回原告穆军的诉讼请求。案件受理费960.88元，由原告穆军负担。 二审中，穆军提交了以下证据，本院组织当事人进行了质证：一、2019年7月10日电话录音一份，及根据录音整理的书面资料两页，主张系上诉人之夫徐秋生与泰安银行资产保全部的员工任小明的电话通话录音，用以证明泰安银行认可上诉人购买的是大的保姆间。二、2019年12月23日电话录音一份，及根据录音整理的第1:30秒左右的书面资料一页，主张系与欣升公司工作人员吴秋玲（据说是欣升公司副总）的电话通话录音，用以证明李荣霞并未办交房手续。三、2020年12月07日与任小明电话录音，时长6:43秒，及根据录音整理的完整的书面内容3页，主张整理的内容是至2:30秒、之后的内容因为与案件事实没有太大关系就没有再整理；2020年12月15日20:36分与泰安银行资产保全部员工刘伟电话录音一份，录音时长12:22秒，及根据录音整理的第8:10秒左右的书面内容一页，用以证明原审中上诉人提交的证据明细表的来源系泰安银行员工从开发商欣升公司处复印来的，该证据系被上诉人提供，应当作为定案依据，以证明上诉人主张属实。四、徐秋生打12××5电话投诉后，2020年3月16日上午10：20分泰安银行王姓女工作人员（其在电话里称其为回复投诉的工作人员）用0538-84××××5电话与徐秋生的电话录音，录音时长为17:50秒，该录音没有提供书面的整理材料，只提供了录音内容的说明一页，证明泰安银行承认交房的平方数不对，并同意帮忙协调。五、泰安银监局银行保险违法行为举报调查意见书原件一页，来源于中国银行保险监督管理委员会泰安监管分局，是该局对上诉人作出的回复，是对上诉人举报的购买抵债资产保姆间面积不符情况的回复，根据银监局的调查情况，查明容郡国际抵债房屋、配套房的单价，其中储藏室2600元每平方，保姆间3000元每平方与上诉人一审提交的容郡国际38号楼明细表记载的单价一致。结合面积和单价也可以计算出上诉人所缴纳的购房款正是购买的面积为28.29平方米的保姆间。六、容郡国际配电表计量箱照片一张，是电脑彩色打印的，是上诉人代理人在容郡国际38号楼2单元楼下配电箱前拍摄，拍摄时间是2021年3月份，该照片可以证实主房和配套配房的电路可以更改调换，并非主房和配房的电路不能更换。 对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，穆军主张其购买的商品房所对应的保姆间面积为28.29平方米，实际交付的保姆间面积未达到28.29平方米，起诉要求交付面积为28.29平方米的保姆间，但其诉讼请求并无充分的事实根据，理由为：一、穆军购买的商品房在四楼，其二审中亦陈述保姆间在一楼。因此，保姆间与其购买的商品房并无物理空间上的对应关系，无法从商品房与保姆间的空间位置直观判断穆军要求的保姆间是否为其商品房所对应的保姆间；二、穆军与欣升公司签订的商品房预售合同关于保姆间仅约定保姆间一间，并未约定保姆间的面积，因此，依据商品房预售合同亦无法认定穆军所主张的事实；三、穆军主张其与欣升公司所签商品房预售合同的实际履行是按泰安银行提供的《容郡国际38#楼明细表》规定的商品房、储藏室及保姆间的面积和单价执行的，但该明细表系复印件，穆军二审中提交的录音所涉人员未出庭作证，泰安银行及欣升公司亦不予认可，不应采信；欣升公司和泰安银行约定用房产抵顶贷款对保姆房如何计算价款，与欣升公司和穆军签订商品房预售合同并无必然关联；穆军二审中提交的调查意见书亦载明“无法证明该抵债资产保姆房对应关系”。因此，穆军上述主张并无充分证据证实，不应支持；四、关于欣升公司另案中对穆军保姆间的陈述，欣升公司另案中并未明确穆军所购商品房对应的保姆间为28.29平方米。另，关于穆军二审中提交的照片所涉电路问题，其上诉亦主张电路问题与其诉讼主张无关，本院不作为本案定案依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1922元，由上诉人穆军负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 薛 茜 二〇二一年六月二十一日 书记员 袁 琳