广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11619号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋伯来，男，住广东省广州市增城区。转委托诉讼代理人：邝顺溪，男，住广东省增城市。委托诉讼代理人：岑成标，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江美财，男，住广东省惠东县。委托诉讼代理人：邓云龙、李冰，均系广东闻彰律师事务所律师。上诉人蒋伯来与上诉人江美财房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初8510号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蒋伯来代理人邝顺溪、岑成标、被上诉人江美财及其代理人邓云龙、李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋伯来上诉请求：1.撤销一审判决第三、第四、第五判项；2．改判江美财向蒋伯来支付2018年6月、7月、10月至2019年8月(共13个月)的租金(占有使用费)、逾期滞纳金；3.改判蒋伯来无需返还保证金；4.改判蒋伯来无需承担江美财的货物损失；5.本案第一、二审案件受理费由江美财承担。事实和理由：一、原审法院未认定江美财违约属于事实认定错误。合同签订前，江美财对场地考察长达2个月，江美财熟知标的物现状情况(包括地势低、排水渠等等)，蒋伯来不存在隐瞒欺诈，江美财装修免租期有权根据自身特点进行装修而不进行改造，现状情况是江美财自身选择，蒋伯来交付的标的物符合使用标准，即使后来案涉厂房发生漏水，蒋伯来也自行花费履行相应维修义务，江美财支出的也抵扣相应租金，同时也协助办理营业执照等手续，蒋伯来己完全履行自身义务，此外，案涉厂房交付江美财使用期间不存在影响生产经营的情形(即使存在短暂停电，也是联合执法导致，非蒋伯来原因，江美财亦自认自行开启电闸恢复生产)，从江美财缴纳水电费可以判断处于正常使用，否则江美财不可能长时间不搬走。而事实上，江美财未按合同支付租金、逾期滞纳金是毋庸置疑的，这足己证明江美财行为己构成违约。二、原审法院判决江美财支付蒋伯来5个月的租金(占用费)没有任何事实和法律依据。2018年1月31日，蒋伯来与江美财签订《厂房出租合同书》，合同签订后，蒋伯来如约交付租赁物。江美财仅于2018年4月、5月、8月、9月支付厂房租金；其余时间一直拖欠蒋伯来租金。另蒋伯来补交的证据显示江美财于2019年3月4日、2019年3月30日仍占用案涉厂房生产经营，蒋伯来也曾于2019年6月、7月、8月到案涉厂房查看，江美财仍在生产经营，直至2019年8月底才搬离(2019年9月蒋伯来把案涉厂房租赁给他人)。因江美财2019年8月31日前仍占用案涉厂房，且搬离时未与蒋伯来办理交接手续，亦未采取充分措施、穷尽可能手段向蒋伯来返还案涉厂房，也未采取任何方式通知蒋伯来，以致蒋伯来未能及时收回案涉厂房，导致预期收益损失，江美财应承担相应占有使用费，租金(占用费)的计算应以该时间为节点。三、蒋伯来不应返还保证金，即使保证金返还亦只是对合同无效部分，合同有效部分保证金不存在返还的情形。合同约定因消防、环保导致江美财无法经营生产才退还保证金，而合同尚未期满且消防、环评无法办理是江美财自身原因导致。根据双方的证据可知，江美财占用案涉厂房期间均存在经营，不存在退还保证金的情形，况且双方对保证金的性质也未约定，蒋伯来提供的《房地产权共有(用)证》显示，495.97平方米厂房有权属证明，其余部分没有取得产权证证明，即双方签订的《厂房出租合同书》应是部分有效部分无效。故蒋伯来即便要返还保证金，应只是对合同无效部分，合同有效部分保证金不存在返还的情形。四、原审法院判决蒋伯来承担江美财经济损失无依据。江美财既没有对损失货物进行评估定损，又没有申请法院鉴定，损失是否存在、是否与水浸相关、是否是江美财所指的货物，以及具体损失金额皆无法确定，即使蒋伯来对厂房水浸的事实不持异议，但造成该水浸的原因是涉案厂房遭受强台风这一不可抗力，依合同也不应由蒋伯来承担损失。综上所述，蒋伯来请求二审法院依法予以改判。江美财二审称其答辩意见与其上诉意见一致。江美财上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回蒋伯来的此项诉讼请求，即江美财无需向蒋伯来支付租金（占用费）；2.变更一审判决第五项为蒋伯来赔偿江美财经济损失300000元；3.本案一审、二审本诉及反诉的诉讼费用由蒋伯来承担。事实和理由：一、江美财已于2019年1月份搬离案涉厂房，无需支付2019年2月份至4月份的租金(占用费)。同时，江美财未曾支付2018年6月、7月和9月至2019年1月份租金的原因在于蒋伯来严重违约，致使江美财租赁厂房的目的无法实现，故无需支付租金(占用费)。案涉合同明确约定，蒋伯来应帮助江美财办理好消防、环评等证件以让江美财能够正常生产经营，但蒋伯来拒不配合导致江美财在面临政府部门检查的时候搬走机器躲藏，被政府及蒋伯来停水停电，长期无法正常生产，毫无收入。在租赁厂房初始，蒋伯来就答应在厂房周边挖掘排水渠道，但是因挖掘费用比较高，蒋伯来一直不肯挖。在江美财表示自行找人挖水渠的时候，蒋伯来也拒不同意。由于厂房没有排水渠道，故厂房多次水淹，导致江美财生产的木质家具损失惨重。由于案涉厂房无法使用，蒋伯来拒不解决问题，江美财于2018年11月份就开始停止生产，搬离厂房，于2019年1月份已经把生产机器等全部搬离厂房，只遗留一些被水浸损害严重，不想要的废弃家具放置在厂房。江美财也不居住在厂房。在蒋伯来拒不履行合同义务，严重违约的情形下，江美财有权不予支付租金并且要求蒋伯来赔偿损失。原审法院认定江美财应支付租金(占用费)属于事实认定错误，应依法予以改判。二、江美财因蒋伯来拒不修缮排水沟渠的行为，导致下雨及台风天气厂房进水损失惨重，实际损失远远超过所诉求的300000元。一审过程中，法院询问江美财是否申请对损失货物进行鉴定，江美财没有申请的原因在于毁损的货物全部置放在案涉厂房中，现厂房己被蒋伯来租赁出去，毁损的货物已经全部被蒋伯来清走，故无法申请鉴定。江美财从事的是家具的制造生产，属于木质制品。在被水浸之后就完全没有价值，只成为一堆废柴。原本能够售卖几千元的家具只能以废木材的价格卖出去。整个厂房的面积逾2000平方米，大部分用来放置家具，故被损坏的家具价值远远超过法院判决的50000元。这些损失本可以避免，但由于蒋伯来拒不修缮排水沟渠，未履行适租义务的情况下，蒋伯来应该赔偿江美财的全部损失。综上所述，江美财请求二审法院依法予以改判。蒋伯来二审称其答辩意见与其上诉意见一致。蒋伯来于2020年9月24日向一审法院起诉请求：1.解除蒋伯来与江美财于2018年1月31日签署的《厂房出租合同书》；2.江美财按照每月25000元的租金标准向蒋伯来支付拖欠未付的厂房租金178179元（计算方式：以25000元/月的标准，计算自2018年4月5日起至实际迁出之日止的租金，现暂计至2019年2月5日，扣除已付的96821元）；3.江美财向蒋伯来支付逾期缴纳厂房租金的滞纳金8908.95元(计算方式：以累积拖欠租金的总金额，增收5%，现暂计至2019年2月5日）；4.江美财承担本案的诉讼费用。江美财反诉请求：1.蒋伯来返还江美财保证金50000元；2.蒋伯来赔偿江美财经济损失300000元；3.本案本诉、反诉的诉讼费用全部由蒋伯来承担。一审法院认定事实：增国用（2008）第B0500204号国有土地使用证，载明：土地使用权人：林宇瑛、蒋伯来；座落：石滩镇沙庄光明东路；使用权面积：3430㎡。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：非居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之九号；建筑面积：贰拾柒点玖零平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：非居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之七号；建筑面积：贰拾玖点壹肆平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：非居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之六号；建筑面积：叁拾叁点陆零平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：非居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之十××号；建筑面积：壹拾玖点壹伍平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：非居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之八号；建筑面积：贰拾叁点肆零平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：非居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之四号；建筑面积：伍拾壹点贰伍平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：非居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之五号；建筑面积：肆拾肆点叁肆平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之××号；建筑面积：壹佰贰拾肆点壹壹平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：非居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之十号；建筑面积：贰拾叁点伍贰平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：非居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之三号；建筑面积：肆拾壹点肆壹平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。粤房地共证字第××号《房地产权共有（用）证》，载明：共有（用）权人：蒋伯来；房屋用途：非居住用房；房地座落：增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之二号；建筑面积：柒拾捌点壹伍平方米；房地产共有（用）情况：林宇瑛等二人。2018年1月31日，蒋伯来（出租方、甲方）、江美财（承租方、乙方）签订《厂房出租合同书》，载明：……一、出租厂房情况甲方将位于增城区石滩镇沙庄工业区光明东路最东端（原东睿创电子科技有限公司）的一间围墙范围约2000左右平方米的钢架结构厂房（以下简称租赁物）租给乙方作为合法生产经营使用（该租赁物配套一套正在正常使用的250KVA的变压器）。二、厂房起始日期和租赁期限1、租赁费第一每年每月租金为人民币25000元。2、厂房租赁自2018年2月起到2024年2月止，……三、租金及保证金支付方式1、甲乙双方约定，该厂房每年租金按月交纳，每个月的1-5日乙方向甲方交纳本月租金，本合同签署之日即先交纳1个月的租金。2、本协议签署后，乙方在2天内向甲方交纳保证金50000元（伍万元整），合同期满后，乙方需付清各种税、杂费后，甲方无息退还给乙方。四、其它费用……2、甲方将变压器一座交给乙方负责看护管理，但乙方无权向别人供电，如果确有需要供电，必须由甲方决定。（变压器故障由甲方修理，如由乙方修理，修理费从房租扣）。……五、厂房使用要求和维护责任1、租赁期间，乙方发现厂房及其附属设施有损坏或故障时，（属于乙方人为损坏）应及时修复。如排水系统不完善，甲方应负责自费改善。（如厂房使用年数多，厂房漏水，地震、洪水、台风等自然灾害不可抗力因素，不属于乙方人为损坏，甲方要及时过来修理，如由乙方修理，修理费从房租费扣）。租赁期间，甲方要保证厂房的结构安全，厂房有安全问题、漏水问题，不属于乙方人为损坏要及时修理，如乙方代为修理，费用从房租除。……3、租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。……4、乙方另需装修或者增加附属设施和设备的应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，由还应由甲方报请有关部门批准后方可进行。……七、租赁期间其他相关约定1、保险责任：在租赁期限内，乙方负责购买本厂房及乙方自身财物的保险，若乙方未购上述保险。……5、租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，如乙方需要进行地面建设，必须由甲方同意，……6、租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。……8、甲方与乙方友好协商，2018年4月4日前为免租期，在免租期内，乙方自行付费对厂房进行装修改造（一切的对原厂房建筑进行拆除的事宜需得到甲方确认同意后方可进行施工），以及乙方自行付费对原厂房正门进行北移10米左右和改造装修。另，甲方同时对原不完善的排水渠进行改造，改造排水渠的费用甲方负责。八、其他条款……4、甲乙双方协议，如因消防，环保原因乙方无法经营生产，甲方无条件归还乙方保证金。九、……合同期内乙方不能终止合，否则乙方所付押金奖被没收，……十、……甲方要提供国有土地证，房产证，等办理营业执照的证件。……邝顺溪作为蒋伯来的授权代表人在合同上签名。2018年2月4日，邝顺溪出具收据，载明：今收到江美财厂房押金50000。2018年9月17日，广州市增城区石滩镇沙庄社区居民委员会出具说明，载明：2018年9月16日晚8点多，山竹台风过后，沙庄社区居委会接到沙庄光明东路1号的求救电话，居委会赶到沙庄光明东路1号厂房内时整个厂房都已经淹水了，水位大约有50公分高，水是从厂房南面鱼塘内通过厂房墙体的洞渗进来的。当时厂房内的家具、机器、原材料都泡水了，水停留了两天，居委让工人全部住在居委会。厂房四周没有排水渠。2018年10月16日，蒋伯来向沙庄自来水公司作出《申请书》，载明：因业主（房东）蒋伯来对所属厂房（位于沙庄光明东路1号）原凯康编织袋厂整改的原因，现向贵公司申请对该厂房停止供水。直至房东本人或其受托人亲自过来贵司申请开通时再开通。2019年12月30日，陈海顺出具收据，载明：陈海顺因受雇于2018年5月9日起从事维修增城区三江沙庄光明东路1号的厂房包括修补顶棚漏水的地方、清理顶棚枯枝败叶，开挖疏通厂房四边水渠和下水道等。已于2018年5月8日和2018年5月11日两次收到邝顺溪通过微信转账交来的费用共3000元。一审审理中，一、蒋伯来另提供如下证据：1、拍有2019年1月19日报警回执的照片，拟证明江美财未搬离涉案厂房。2、广州气象发布的通知打印件，拟证明2018年6月、9月涉案厂房浸水是因台风不可抗力导致的。3、邝顺溪与蒋伯来的微信聊天记录。2018年4月14日，邝顺溪：你看找人堵住漏水地方，堵不了的引流。江美财：辛苦你倒是你要花钱，要走就要早一点，搞，真的好担心的，不愿意去太多了！邝顺溪：周围排水的问题我已经跟那个老板沟通过了。你也可以敦促他快点计划如何做。天花的问题可以找你身边的人修理，一发现哪里漏就堵哪里，可能要上次几次的。自己人方便，到时我可以出点费用。辛苦你们了！2018年4月25日，邝顺溪：报价太不靠谱，麻烦继续找找。2018年5月16日，江美财：你那个消防啊，现在怎么办？我们等着开工的。邝顺溪：营业执照先办理，消防和环评办不了的，得找人，你清楚的啊。基本的灭火器你要去购买的。江美财：消防你包的，那你包什么。2018年5月31日，邝顺溪：遇到这些情况我们也深表同情和无奈！我们现在要做的一定要配合检查，停工。2018年6月7日，江美财：排水道不流通，下水道都满了。邝顺溪：地势低，水留不出，还倒灌，暂时无办法，只能堵住不让水进来。2018年6月14日，江美财：过来断水断电了。邝顺溪：是供电所断了还是他们进入电房拉闸？他们是哪个部门的？江美财：他们进去的，联合执法，封条是村里封的。江美财：那个临时营业执照已经给我了，只是个正规的，她现在还没下来，正规的，他下来也很快了，可能也就是下个星期。2018年9月14日，江美财：邝老板，村委的人过来说说你这个厂房地势最低。这两天有台风，说叫你找几个工人过来把那个水沟清理一下。邝顺溪：你找人，我们出钱就是。租金，电费啥时交？2018年9月16日，江美财：电房那边淹水了。养鱼塘的人忘记放闸排水了，整个电房都进水。邝顺溪：村委来电，已经找出原因，是堤围的抽水泵坏了，不工作，整个下围村的积水未抽走。现在正在抢修中。2018年9月26日，邝顺溪：水浸的事我也深表同情，这是因为堤围泵站水泵不工作导致河水倒灌，属于不可抗力，不是我造成的。变压器要交罚款、要拆表、要出检测报告，有安全隐患，政府停电。无营业执照，无消防证，无环保证，政府要求停工。现在要解决这样问题先。……希望把6、7两个月的租金交齐，所欠电费交齐，办消防你们承担8万元。我想所有问题才能解决。4、2018年5月13日，来自AO金宏达的微信转账500元截图，拟证明该500元是江美财支付给维修人员的费用要求对租金进行抵扣。二、江美财另提供如下证据：1、与邝顺溪的微信聊天记录。2018年6月8日，邝顺溪：地势低，水留不出，还倒灌。暂时无办法，只能堵住不让水进来。……雨停了，水会慢慢排走的。江美财方：如果说你外面那个水沟不想挖好，要不是你把厂房里面的地用水泥加高一点，高过前面厂房的水泥地。到底怎么样，你要和你老板商量，回一个微信给我们。10月4日，江美财方：早叫你挖水沟不挖，现在进水要赔钱后悔了？10月5日，邝顺溪：租金再不交，要按合同追索滞纳金。2、沙庄社区居委会开具的证明拟证明因厂房排水系统不完善导致一下雨厂房就浸水的严重事实。3、送货单、视频、照片，拟证明江美财所购买的原材料被水浸全部毁损、变压器被水浸花费维修费、货物被水浸以超低价格出售给新旧货店等事实。4、与邝顺溪的微信聊天记录。5月14日，邝顺溪：无论如何，今天要有像搬走的样子。……把机器藏起来先吧。联合执法查到，比较严重。5月31日，邝顺溪：我们现在要做的一定要配合检查，停工。6月19日，江美财方：邝老板，早上村委的人打电话给我，通知我早上来检查，……你去了解了，现在什么情况。邝顺溪：停工整改。江美财方：消防证办的下吗……办营业执照你要提供的证件手续也不提供给我，我怎么去办？政府天天过来说厂房没有消防，不能安全生产，你说怎么办？半夜执照手续，其他都齐全了，就差你去村委盖章。……邝顺溪：盖章是你自己的事，你现在是非法侵占。5、个体工商户名称预先核准通知书、未加盖印章的住所（经营场所）场地使用证明和增城市石滩镇沙庄光明东路东睿创电子科技有限公司之××号房屋产权证，拟证明在江美财办理营业执照过程中，蒋伯来提供的房产证房屋用途为居住用房，导致江美财无法办理营业执照。另查明，蒋伯来以江素英、江佳威为共同实际承租人为由申请二人作为被告参加诉讼。再查明，蒋伯来在2019年3月1日提起诉讼，起诉江美财，一审法院受理后，案号为（2019）粤0118民初2483号。该案中，江美财提起反诉。该案经一审法院审理后，认为原告主体不适格，作出（2019）粤0118民初2483号之二民事裁定书，裁定：驳回蒋伯来的起诉。而针对江美财的反诉，一审法院认为本诉是以蒋伯来没有提起本案诉讼为依据予以裁定驳回起诉，江美财在本案中提起反诉的法律前提已经不存在，江美财可以另行提起诉讼来实现自己的诉讼权益，作出（2019）粤0118民初2483号之三民事裁定书，裁定：驳回江美财的反诉。之后蒋伯来、江美财均不服一审法院一审裁定，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院审理后，作出（2020）粤01民终14560号民事裁定书，认为蒋伯来虽然在向原审法院起诉时未能到庭参与诉讼，相关法律文书由邝顺溪代签，但之后其向原审法院提交了经中华人民共和国驻多伦多总领事馆作出（2020）多领认字第0000903号中华人民共和国领事认证的《委托书》，该委托书明确载明其因与江美财房屋租赁合同纠纷一案委托邝顺溪为本案的代理人，委托权限中已经包含了代为提起诉讼或诉讼，表明其知悉本案纠纷，对邝顺溪的代为起诉行为并无异议，并愿意继续委托其从事相关法律行为及愿意承担相应的法律后果，原审法院认为蒋伯来未对邝顺溪的起诉行为进行追认、其主体不适格的依据不足，裁定驳回蒋伯来的起诉、江美财的反诉不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2483号之二民事裁定；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2483号之三民事裁定；三、本案指令广东省广州市增城区人民法院审理。一审庭审中，一、蒋伯来、江美财共同确认以下事实：1、国土证记载的是3400平方米，厂房包括宿舍在内共2600平方米，其余都是空地。沙庄光明东路1号就是蒋伯来提供的国土证的地址。2、2018年4月、5月、8月、9月的租金已经付清。之后江美财没有再支付过租金。3、水浸后，双方没有对现场进行清点。二、蒋伯来陈述以下内容：1、确认江美财在第一个月帮上一个租客缴纳水电费2679元。2、蒋伯来提供的11份房产证的面积共495.97平方米，剩余厂房没有权属证明，也没有报批报建手续。3、国土证所载土地都交付给江美财使用。4、2018年5月的租金抵扣了2018年5月13日的500元的维修费用已经缴清。蒋伯来方没有同意减免2018年6月、7月的租金。5、联合执法大概停了两个星期，具体多久蒋伯来不清楚。蒋伯来没有停水停电，虽然在2018年10月16日申请了停水，但实际也没有停水。6、涉案厂房是有排水沟的，只是浅一点，且厂房周围有三个到地下排水系统的入水口。7、关于合同第七条第8点约定的排水渠改造，蒋伯来已经在5月份让陈海顺进行维修改造。且江美财有权根据具体情况直接维修，蒋伯来报销，维修费可以和租金抵扣。8、蒋伯来已经提供了11份房产证给江美财。已经将所有符合办理营业执照的证件都提供给江美财。9、2019年8月底，蒋伯来到现场看到江美财已经搬离，故涉案合同于2019年8月解除。2019年1月19日，因江美财一直拖欠租金，故蒋伯来要求其搬离，但其不肯，故蒋伯来报警。2019年3月去现场时江美财还没有搬离。不存在以东西抵租金的说法。10、如果法院认定合同部分无效，坚持诉讼请求，由法院依法认定。11、2019年9月蒋伯来将涉案场地另行出租。三、江美财陈述以下内容：1、由于蒋伯来提供房产证所载房屋是居住用途，且蒋伯来只提供了之××号的房产证，导致江美财无法办理消防和环评。2、虽然邝顺溪在微信中答应了，但是后续江美财找人报价后蒋伯来认为费用太高，其要自行找人维修，实际上是没有维修。3、整个院子都给江美财使用了。4、2018年5月的租金抵扣了因漏水浸泡办公桌的500元已经缴清。2018年6月、7月的租金，因5、6月邝顺溪要求江美财停工关门应付检查，同时因消防不合格，6月份石滩镇安监办将厂房查封，水电也被政府停掉，6月、7月没有生产，江美财要求减免两个月租金，邝顺溪口头承诺减免一个月，所以江美财没有交纳这两个月的租金。5、根据江美财提供光盘中的照片显示石滩镇安全生产监督管理办公室于2018年6月14日对涉案厂房贴了封条。查封持续了三个月左右一直没有解封，是执法部门在5月的时候拆走了水表。执法时将电闸拉下贴了封条。2018年8月江美财自己偷偷进入生产。6、从2月份涉案厂房就开始漏水，5月份特别严重，就向蒋伯来反映，蒋伯来找人来维修。涉案厂房是没有排水沟的，邝顺溪说太贵了一直没有做排水沟。7、江美财反诉请求的经济损失是指被水浸的货物、家具的损失、蒋伯来让江美财停产导致丧失很多订单的损失以及货物被水浸无法交付客户承担的违约责任。江美财不申请评估。8、2018年9月16日的水浸主要是因为厂房设施的问题，没有水沟，水排不出去。9、9月14日江美财微信中所说的清理水沟，其实就是滴水滴出来的水槽，根本没有水沟，且挖水沟建排水系统要几万元，蒋伯来是不可能同意的。10、江美财没有对厂房进行维修、也没有对排水沟进行处理。排水沟属于厂房设施，应征得蒋伯来同意。11、承租涉案厂房的实际使用人是江美财。12、江美财在2019年1月底完全搬离了，留在现场的东西都是被水浸过的，江美财有口头告知蒋伯来这些东西不要了，并且抵部分尚欠的房租。机器已经全部搬离。2019年3月江美财在现场是因为有时候要回去拿些还有用的东西。一审法院认为：关于本案是否应当追加被告的问题，蒋伯来向一审法院申请追加江素英、江佳威为被告，理由是江素英、江佳威是涉案厂房的实际占有使用人，但江美财庭审中明确表示由其与蒋伯来签订租赁合同以承租涉案厂房并实际占有使用。同时，蒋伯来也没有相关证据证明江素英、江佳威是实际占有使用人，在此情况下，一审法院对于蒋伯来上述申请，不予准许。关于蒋伯来与江美财签订的《厂房出租合同书》的效力问题。蒋伯来是将已经建好的厂房出租给江美财，故双方并非土地使用权租赁关系，现根据蒋伯来提供的《房地产权共有（用）证》显示仅有495.97平方米厂房有权属证明，其余部分没有取得产权证证明，亦没有报批报建手续。故《厂房出租合同书》中关于有产权证部分的租赁内容有效，其余部分无效。故对于涉案《厂房出租合同书》中的无效部分，蒋伯来与江美财均有过错，应各自对自己的过错承担相应的责任。因涉案租赁合同部分无效，故蒋伯来要求整体解除《厂房出租合同书》，依据不足，一审法院不予支持。关于《厂房出租合同书》有效部分的解除问题。根据双方庭审陈述，江美财已经搬离且蒋伯来已将涉案厂房另行出租，《厂房出租合同书》无法继续履行，有效部分，一审法院判决予以解除。因《厂房出租合同书》部分有效，部分无效，关于无效部分，依据合同无效的法律规定处理。而有效部分，一审法院仍需分析在履行过程中哪一方存在违约行为，是否应当承担相应的违约责任。故一审法院针对蒋伯来的本诉请求与江美财的反诉请求，分析如下，双方在签订涉案租赁合同之后，蒋伯来交付了租赁物给江美财，江美财也支付了押金和相应租金。之后江美财未按照合同约定的时间交付涉案租赁物的租金（占用费）给蒋伯来，因此，江美财存在延期交付租金（占用费）的行为。但根据双方的微信聊天记录显示，相关部门对涉案租赁厂房联合执法，进行断电、断水。而蒋伯来、江美财均未提供证据证明联合执法导致租赁物断电、断水是由对方原因所致。而在断水、断电的情形下，涉案租赁房屋即无法进行使用，对江美财正常使用涉案租赁物产生影响。同时，微信聊天记录内容显示双方对于营业执照、环评、消防证件的办理义务存在争议。在涉案租赁物已经被断水、断电的情况下，江美财没有依约支付相应租金，不宜认定构成违约。至于江美财自认在2018年8月未经相关部门同意私自进入厂房恢复生产，一审法院对江美财的上述行为持否定评价。其次，根据蒋伯来、江美财庭审中自认，涉案租赁物因暴雨导致水浸，作为出租方的蒋伯来，负有交付合格租赁物给江美财的义务，作为承租方，其负有合理使用租赁物的义务。但根据居委会出具的证明及双方的陈述，导致涉案租赁物被水浸泡的原因是多重的，不能简单的可归责于任何一方。因此，在租赁物水浸期间不能使用租赁物所产生的损失，应由各方合理分担符合公平原则。最后，关于江美财应付租金（占用费）的截止日期，江美财主张在2019年1月底已经完全搬离，但其也承认在2019年3月仍有物品存放在涉案厂房，因此，一审法院对江美财主张2019年1月底已经搬离，不予采信。考虑蒋伯来负有的止损义务以及江美财遗留部分物品的情形，一审法院认定租金（占用费）支付至2019年4月为宜。即2018年6月、7月和9月至2019年4月的租金（占用费），同时综合涉案房屋被断水、断电，以及被水浸无法生产的情况，综合考量，一审法院酌定江美财仍应支付蒋伯来5个月的租金（占用费）为宜，即125000元（25000元/月×5个月）。关于蒋伯来请求江美财支付逾期缴纳租金的滞纳金，根据上文论述，涉案租赁合同部分无效，部分有效。对于合同无效部分，蒋伯来主张滞纳金并无依据，至于有效部分，因江美财不构成违约，故对蒋伯来要求江美财支付逾期缴纳租金的滞纳金，一审法院不予支持。关于江美财反诉请求蒋伯来返还保证金50000元。因合同部分有效部分无效，结合上文对于有效部分江美财是否构成违约的论述。现合同已经解除，故对于保证金，蒋伯来应予以返还。故江美财反诉请求蒋伯来返还保证金50000元，理据充分，一审法院予以支持。关于江美财反诉请求蒋伯来赔偿经济损失300000元。现蒋伯来对2018年9月16日涉案厂房被水浸的事实不持异议，但对于江美财主张的损失不予确认，根据江美财提供证据，因水浸其确实存在一定的损失，但对其损失江美财并不申请法院鉴定，从公平的角度出发，综合考量，一审法院酌定蒋伯来向江美财赔偿经济损失50000元为宜。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）蒋伯来与被告（反诉原告）江美财签订的《厂房出租合同书》中495.97平方米有权属证部分的租赁关系；二、确认原告（反诉被告）蒋伯来与被告（反诉原告）江美财签订的《厂房出租合同书》中除495.97平方米有权属证明部分外未取得报批报建手续厂房租赁关系无效；三、被告（反诉原告）江美财于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）蒋伯来支付拖欠的租金（占用费）125000元；四、原告（反诉被告）蒋伯来在本判决发生法律效力之日起十日内，返还50000元保证金给被告（反诉原告）江美财；五、原告（反诉被告）蒋伯来在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿被告（反诉原告）江美财经济损失50000元；六、驳回原告（反诉被告）蒋伯来的其他诉讼请求;七、驳回被告（反诉原告）江美财的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费21810元，由原告（反诉被告）蒋伯来负担10905元，由被告（反诉原告）江美财负担10905元；一审案件反诉受理费3275元，由原告（反诉被告）蒋伯来负担2340元，由被告（反诉原告）江美财负担935元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、江美财是否应向蒋伯来支付2018年6、7月、10月至2019年8月份，共13个月的租金？或江美财不需向蒋伯来支付租金？二、蒋伯来是否有权没收江美财全部保证金？三、蒋柏来是否应向江美财支付货物损失及该贷物损失的金额是否应为30万元？对此，本院具体分析如下：关于焦点一、蒋伯来与江美财签订《厂房出租合同书》约定出租面积为2000多平方米，而根据蒋伯来一审提供的《房地产权共有（用）证》显示仅有495.97平方米厂房有权属证明，其余部分没有取得产权证证明，亦没有报批报建手续，一审认定《厂房出租合同书》中关于有产权证部分的租赁内容有效，其余部分无效无误，本院予以认可。合同履行过程中，根据一审证据，双方的微信聊天记录显示，相关部门对涉案租赁厂房进行联合执法，采取了断电、断水措施。微信聊天记录内容也显示双方对于营业执照、环评、消防证件的办理义务存在争议，但并未最终解决。本案蒋伯来、江美财均未提交证据证明联合执法导致的租赁物断电、断水是由对方原因造成，而在断水、断电的情形下，涉案租赁房屋实无法进行使用，对江美财正常使用涉案租赁物产生影响，故本案江美财没有依约支付相应租金有一定原因，不宜认定其构成违约。蒋伯来上诉认为江美财逾期支付租金构成违约的主张与事实不符，本院不予采纳。蒋伯来作为出租方，负有交付合格租赁物给江美财的义务，而江美财作为承租方，则负有合理使用租赁物的义务。从一审查明事实来看，涉案租赁物曾因暴雨导致了水浸。根据居委会出具的证明及双方的陈述可知，导致涉案租赁物被水浸泡的原因有多重原因，故不能简单的可归责于任何一方，依公平原则，在租赁物水浸期间不能使用租赁物所产生的损失，应由各方合理分担。本案江美财虽主张在2019年1月底已经完全搬离，但其也承认在2019年3月仍有物品存放在涉案厂房，而根据蒋伯来方提交的照片显示至2019年3月，江美财仍有物品存在厂房之中，因此，一审法院对江美财其于2019年1月底已经搬离的陈述不予采信并无不妥。因考虑蒋伯来负有的止损义务以及江美财遗留有部分物品的情形，一审法院认定江美财应付租金（占用费）计至2019年4月为宜，即其应付2018年6月、7月和9月至2019年4月的租金（占用费），同时综合涉案房屋被断水、断电，以及被水浸无法生产的情况，综合考量酌定江美财仍应支付蒋伯来5个月的租金（占用费）为宜，即125000元（25000元/月×5个月）并无不当，本院予以认可和维持。对蒋伯来、江美财就租金计付各自上诉所提意见，本院均不予采纳。关于焦点二、如上所述，蒋伯来与江美财签订《厂房出租合同书》部分无效，部分有效。合同无效部分，蒋伯来从江美财处收取的保证金应予返还。至于合同有效部分保证金，如上所述，江美财没有依约支付相应租金有一定原因，未被认定构成违约。而根据一审双方庭审陈述江美财已经搬离且蒋伯来已将涉案厂房另行出租的事实，双方所签订的《厂房出租合同书》已无法继续履行，一审法院对合同有效部分判决予以解除正确，本院予以认可。为此，蒋伯来收取江美财有关合同有效部分的保证金亦应予返还。本案江美财要求蒋伯来全部保证金50000元于法有据，一审予以支持并无不当，本院予以维持。关于焦点三、对江美财请求蒋伯来赔偿经济损失300000元，蒋伯来并不予认可，故江美财仍负有证明其损失达300000元的举证义务，但一审诉讼中，江美财对其损失并不申请鉴定机构进行鉴定，无法确定其真实的价值，本应由其承担举证不能的责任。但因水浸其确实造成江美财一定的损失，一审法院从公平的角度出发，综合考量，酌定蒋伯来向江美财赔偿经济损失50000元尚未无当，本院予以认可。对蒋伯来与江美财就此各自提出的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，蒋伯来、江美财的上诉请求理据均不成立，应予驳回。一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15350元，由蒋伯来负担7675元，由江美财负担7675元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年六月二十八日书记员  吴浩正徐毅敏