广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8138号上诉人（原审原告）:广东省炜昽控股有限公司。住所广州市海珠区。法定代表人：张立国，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉景，广东比格律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州粤科检测技术装备园管理有限公司。住所广州市海珠区。法定代表人：徐志文，该公司董事长。委托诉讼代理人：林清华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡弯，北京大成（广州）律师事务所律师。广东省炜昽控股有限公司(以下简称炜昽公司)与上诉人广州粤科检测技术装备园管理有限公司（以下简称粤科公司）租赁合同纠纷一案，双方均不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初6750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。炜昽公司委托诉讼代理人卢娴茵，粤科公司委托诉讼代理人林清华、胡弯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。炜昽公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判粤科公司向炜昽公司支付租金(占用费)计3219978.17元；3.改判粤科公司将广州市海珠区仑头路78号园区内A01栋第5层、A02栋第4层、503栋第4层、A04栋1-5层、A05栋3层、A13栋、B3栋1－2层的场地(包括B01保安室，B02保安室，B03、05、B1的展厅，A13栋保安室后面的配电房)交由炜昽公司管业；4.改判粤科公司自2019年9月20日后按444717元/月标准支付租金(使用费)自租赁物业交还之日止。5.改判粤科公司承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、案涉《租赁合同》租赁物业与炜昽公司自案外人广州市成泰物业管理有限公司（简称成泰公司）租赁的物业并不一致，绝大部分均为炜昽公司承租后改建、新建的，且炜昽公司与出租方成泰公司的合同纠纷并未解决原场地物业交还问题，粤科公司应将案涉合同中的物业统一交还炜昽公司管业，由炜昽公司与出租方成泰公司另行解决场地交还、赔偿问题。二、关于案涉物业的租金及占有使用费一审法院自2017年11月1日起计算是错误的，案涉合同无效的情况下合同原约定的免租期及趸缴租年折现率均应无效，故案涉物业占有费应自2017年7月1日起计算，一审遗漏了案涉物业四个月的占用费。粤科公司辩称：一、鉴于成泰公司已经于2019年9月21日发函解除与炜昽公司之间的租赁合同，该解除行为以函件送达炜昽公司之日起生效，炜昽公司就该解除行为有异议并提起诉讼，就该解除行为除非经法院认定为无效，否则该解除行为视为合法有效。因此炜昽公司目前依然不享有涉案物业的合法出租权，无权要求粤科公司返还物业。二、涉案物业的范围包含在成泰公司与炜昽公司的租赁合同范围内，因此炜昽公司对涉案物业的出租权现在并没有合法的权利来源，炜昽公司主张涉案物业由其新建，炜昽公司并未提交相应的证明材料。因此，炜昽公司主张涉案的租赁合同是基于新建物业的租赁关系，没有事实与法律的依据。三、根据一审判决涉案租赁合同涉及部分无效，并非全部无效，根据合同约定，关于免租期实际上是炜昽公司提供给粤科公司的装修建设改造期，在该期间内由粤科公司对涉案物业进行装修改造，而非经营管理使用。因此对免租期的约定是双方的真实意思表示。同时关于合同无效的原因，主要的责任在于炜昽公司，炜昽公司应当承担合同无效的主要过错责任，无权再向粤科公司主张在免租期内支付占用费。四、成泰公司与炜昽公司解除租赁合同，成泰公司只对炜昽公司主张截止至2019年9月21日的租金，在一审中双方已经确认粤科公司向炜昽公司支付租金至2019年9月，自2019年10月起，粤科公司基于成泰公司与炜昽公司之间租赁合同解除的情况，行使不安抗辩权不再继续向炜昽公司支付租金，但粤科公司自2019年10月起已经向物业的有权出租方成泰公司支付租金，且成泰公司同意粤科公司对物业的使用。据此炜昽公司要求粤科公司支付至交还物业之日止的占用费没有事实与法律依据，应当予以驳回。粤科公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判确认粤科公司已支付全部趸缴租金、无需另行向炜昽公司支付。事实与理由：在计算粤科公司应支付的趸缴租金总额时，应当按照粤科检测园平均租金水平以及粤科公司实际未能使用的房屋面积进行扣减；一审法院的计算无事实与法律依据，严重损害了粤科公司的合法权益。1.关于应扣减的面积，应当按照粤科公司实际未能使用的房屋面积进行扣减，即A05栋1-3层、B04栋首层之一、A04栋首层之一。2.关于应扣减趸缴租金的租金标准，应当按照粤科检测园平均租金水平计算，而非按照案涉租赁合同中约定的租金标准计算。综上，两年趸缴期内(即2017年11月1日至2019年10月31日)，应扣减的租金总额应为3077457.6元(2017年11月1日至2018年10月31日，扣减A04栋首层之一租金220264.8元=262.22平方米×70元/平方米/月×12个月；2017年11月1日至2019年10月31日，扣减A05栋1-3层租金2808288元=(1218.38平方米+453.22平方米)×70元/平方米/月×24个月；2017年11月1日至2019年10月31日，扣减B04栋首层之一租金48904.80元=29.11平方米×70元/平方米/月×24个月)。基于炜昽公司的违约行为对趸缴租金进行扣减后，粤科公司已支付全部应付的趸缴租金，无需额外向炜昽公司支付，亦无须承担逾期支付的违约金；针对粤科公司超额支付的部分，粤科公司保留向炜昽公司主张返还的权利。炜昽公司辩称：一、一审判决在计算趸缴租金时已经扣除有原租户与未交付的部分，粤科公司主张的A05第三层，是已经交付给粤科公司，至于粤科公司是否使用、如何管理是其权利处分，无权要求扣减该部分占用费。二、一审判决对扣除部分是按双方合同约定的计费标准，粤科公司提出炜昽公司在2018年2月6日的函件中提出过按园区同段位租金计算租金，在2018年2月9日粤科公司回复的函件明确拒绝炜昽公司提出的处理，并要求按合同约定处理遗留租户的问题，即一审所进行扣减的标准是按照双方合同的标准进行扣减，所以一审认定的标准是正确的。三、粤科公司称已经多付租金不成立，承租人对已付租金是多少不可能不清楚，反而有可能少付，炜昽公司诉请的租金，如果按粤科公司算法，出现多付租金，说明其计算方法是有误的。炜昽公司于2020年1月20日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除炜昽公司与粤科公司于2017年8月30日签订的《华南检测技术装备园一期（增加）租赁合同》；2.粤科公司向炜昽公司支付拖欠的租金4511626元（截止起诉之日止为4511626元，其中欠趸缴租金3030000元，欠趸缴租金差额592192元，欠2019年11月至12月的租金889434元），并以此为本金按每天千分之二标准向炜昽公司支付逾期付款滞纳金8862187.6元（自2017年9月7日起暂计至起诉之日止为8862187.6元）；3.粤科公司腾空位于广州市海珠区仑头路78号园区内A01栋第5层、A02栋第4层、A03栋第4层、A04栋1-5层、A05栋1-3层、A13栋、B04栋、B3栋1-2层的场地（包括B01保安室，B02保安室、B03、05、B1的展厅，A13栋、保安室后面的配电房），并将该场地交还给炜昽公司；4.粤科公司自起诉之日起按444717元/月的标准向炜昽公司支付租金至合同解除止，按444717元/月的租金标准向炜昽公司支付场地占用费至交还场地之日止；5.粤科公司向炜昽公司交付履约保证金1334158元，并由炜昽公司予以没收；6.粤科公司承担本案的诉讼费。在法庭调查中，炜昽公司变更第3项诉请为“3.粤科公司将位于广州市海珠区仑头路78号园区内A01栋第5层、A02栋第4层、A03栋第4层、A04栋1-5层、A05栋1-3层、A13栋、B04栋、B3栋1-2层的场地（包括B01保安室，B02保安室、B03、05、B1的展厅，A13栋、保安室后面的配电房）交还给炜昽公司管业”。一审法院认定事实：炜昽公司于2018年9月3日办理工商变更登记手续，名称由广东炜昽置业有限公司变更为广东省炜昽控股有限公司。2017年8月30日，炜昽公司（出租方、甲方）与粤科公司（承租方、乙方）签订《华南检测技术装备园一期（增加）租赁合同》（简称《增加租赁合同》），约定：1.甲方和乙方同意按照本合同列明的条款及条件，出租和承租本合同附件一、附件二所示租赁标的物，该租赁标的物（租赁房屋）包括广州市海珠区仑头路78号园区内A01栋第5层、A02栋第4层、A03栋第4层、A04栋1-5层、A05栋1-3层、A13栋、B04栋、B3栋1-2层的场地（包括B01保安室，B02保安室、B03、05、B1的展厅，A13栋、保安室后面的配电房）等自编编号房屋和总平面图范围内的其他空置场地，其中A05栋1-2楼、A04栋1楼部分面积带租约；2.自租赁房屋交付日起4个月为本合同装修改造建设期，乙方在上述期限内对租赁房屋实施装修改造建设工程，装修改造建设期乙方无须向甲方支付租金；3.双方约定签署房屋交付确认书之日为交付日，自交付日起第五（5）个自然月的次日为“起租日”。本合同租赁期为交付之日起至2030年4月30日止。除合同终止日之外，本合同所描述事项的全部时间节点按照甲乙双方实际签署的租赁房屋交付确认书日期作为起点进行顺延；4.甲乙双方同意租赁房屋计算建筑面积为11403平方米，自起租日起第一年度的月租金按35元/平方米，第二年度按37元/平方米，第三年度其的月租金按39元/平方米计算，第四年度租金为43元/平方米/月，此后每年递增5%。本合同租金含增值税；5.双方确认租赁期限内前两年（即自起租日起两年）租金，按6%的年折现率计算共9260000元（简称趸缴租金），按如下进度支付：（1）本合同生效之日起7个工作日内，乙方向甲方支付趸缴金额的20%作为定金，即1852000元；（2）租赁房屋确认书确定的交付日起7个工作日内，乙方向甲方支付趸缴金额的30%,即2778000元；（3）起租日前7个工作日内，乙方向甲方支付剩余趸缴租金，即4630000元；6.第一个月的租金应于租赁起始日后10日内支付；7.本合同的租金标准含税，前两年一次性趸缴租金的发票甲方需要在每月第7日或之前向乙方提供符合法律规定和税务部门要求的正规房屋租赁增值税发票，每月租金发票面额按乙方趸缴租金除以24个月出具；8.双方确认甲方向乙方提供正式租金发票为甲方重要合同义务。甲方迟延履行提供发票义务，应自行承担乙方迟延缴交租金的责任，以及由此造成乙方实际税务损失；9.甲方向乙方披露奇交接日前租赁房屋现有租户、已签署租赁文件。双方应在本合同起租日前与现有租户签署原租赁文件之补充协议，将甲方在原租赁文件中的权利义务概况转移至乙方，并实现本合同约定的租赁面积。如甲方无法协调现有租户与乙方共同签署原租赁文件之补充协议，则本合同租赁房屋面积按照现有租户承租面积相应扣减直至原租赁文件租期届满；10.乙方于起租日起2年期满，即趸缴对应的租赁期结束前7天交付三个月租金合计1334158元作为履约保证金。上述保证金如承租人在租赁期间，欠交租金或造成甲方损失，甲方有权处置该保证金用于抵偿；等等。合同附件二建筑面积明细表部分房屋的原有功能及产权情况备注如下：A01(主楼)加五、有证登记号为130381；A02，加四，无证；A03，加四，有证登记号为130383；A04（新建大楼），整新，无证；A05（钢结构），整新，无证；B01、B02(保安室)，无证；B03，电房，无证；B05,厕所，有证；B1（展厅），东方红展厅(新，已拆)，无证；A13，设备房，有证；保安室后面的配电房，无证。同日，炜昽公司与粤科公司双方签订《关于执行相关事项的说明》（简称《事项说明》），约定由于甲方的施工进度和乙方的合同流程延误了原合同各项事宜的执行，双方秉着友好的合作意愿，均同意原合同内相关执行事宜达成如下共识：一、双方原约定2017年7月1日完成租赁房屋物业管理移交工作，鉴于甲方7月1日已将租赁物移交给乙方进行整体施工，现双方协商确定移交时间不变，乙方的免租期从2017年7月1日开始计算；二、甲方拖欠工程余款250000元由乙方支付并完成剩余工程，双方确认在原合同第三笔付款金额相应扣减，即乙方需要支付给甲方第三笔金额为4630000元-250000=4380000元；等。2018年5月29日，炜昽公司与粤科公司双方签订《交付确认书》，确认免租期的起始日（即交付时间）为2017年7月1日。粤科公司分别于2017年9月18日向炜昽公司支付趸缴租金第一期的1852000元，于2018年4月10日支付第二期趸缴租金2778000元，于2019年8月13日支付第三期趸缴租金1600000元。2018年9月30日，炜昽公司向粤科公司发出《催缴函》，要求粤科公司在2018年10月8日前支付包括趸缴租金余款4630000元及补缴折现率金额592192元在内的欠款。2017年10月25日，粤科公司向炜昽公司发出《关于催促租赁房屋达到约定交付条件的函》，载明：虽然双方于2017年8月30日签订《事项说明》确认炜昽公司已于2017年7月1日将租赁物移交给粤科公司进行装修施工及免租期从2017年7月1日开始计算，但该《事项说明》确认的是炜昽公司于2017年7月1日将租赁物移交给粤科公司进行施工装修，不免除炜昽公司应当按照租赁合同、说明约定就租赁物达到交付条件的义务，炜昽公司仍应按租赁合同约定使租赁物达到全部交付条件。如免租期届满时，炜昽公司仍未使租赁物达到全部交付条件的，粤科公司将以此为由依法行使抗辩权暂缓交付租金，等。2018年2月6日，炜昽公司向粤科公司发出《关于华南检测技术装备园遗留租户处理意见函》，载明：就华南技术装备园A04与A05两遗留租户给粤科公司带来的不便，炜昽公司深表歉意，并给出如下处理意见：1.在2018年5月31日前，协助两租户搬出园区，将物业交还给粤科公司；2.在搬离园区前，两租户租金继续由炜昽公司收取，粤科公司就承租炜昽公司物业的租金以扣除A04与A05面积所产生的租金（2017年11月至2018年5月）交付；3.到期后，两租户还未搬离交付物业，炜昽公司以园区同段位租金价格计算租金，分月退还与粤科公司，直至租户搬离。粤科公司如对上述处理没有异议，请在收到本函后5个工作日内给予明确答复。2018年2月9日，粤科公司向炜昽公司发出《关于华南检测技术装备园遗留租户处理意见的复函》，主要内容：1.到本次发函日为止，租赁房屋仍未达到一期增加合同的交付条件，请炜昽公司尽快促使租赁房屋达到交付条件；2.关于A04栋首层之一、A05栋1-2层及B04栋首层之一的两个遗留租户，属于合同明确约定的核心条款。以上事实导致我司管理运营面积缺失，也难以有效的整体施工改造，对我司经营性行为造成经济损失；3.炜昽公司来函对遗留租户的处理意见不符合合同的约定，请按照合同约定妥善处理两个遗留租户。一审另查明：成泰公司以炜昽公司自2019年3月11日开始拖欠租金，成泰公司于2019年9月21日向炜昽公司送达了解除《租赁合同》的律师函，解除与粤科公司的租赁合同关系为由，向一审法院起诉请求判令炜昽公司向成泰公司支付租金4688928元、场地占用费209952元，等。一审法院于2020年10月9日作出（2020）粤0105民初1635号民事判决书，认定成泰公司解除合同的行为合法有效，双方签订的《租赁合同》于2019年9月21日解除。该民事判决书查明：1996年3月8日，广州市海珠区新滘镇仑头村民委员会与东泰五金制品厂有限公司签订《合作开发用地协议》，约定仑头村民委员会与东泰五金制品厂有限公司合作开发仑头公路，北山社岗西侧地块（面积13332平方米、折合20亩），合作时间50年。2013年8月28日，仑头经济联合社、广州市海珠区仑头经济发展公司、东泰五金制品厂有限公司、杨华成签订《合作合法用地补充协议》约定：1996年3月8日签订的《合作开发用地协议》中广州市海珠区新滘镇仑头村民委员会变更为仑头经济联合社及广州市海珠区仑头经济发展公司，该《合作开发用地协议》下东泰五金制品厂有限公司的权利义务全部转移给杨华成。同日，上述各方以及莎士比亚（香港）有限公司签订了《转让协议》，约定东泰五金制品厂有限公司其对海珠区仑头路78号土地的开发、使用和建设的权利全部转移给杨华成，权利期限至2042年11月30日。2013年9月8日，杨华成与庞康有签订《合作经营合同》约定成立合作公司合作开发利用上述土地，并由合作公司为主体签署经营性文件、行使该工业区经营管理权力等。后杨华成与庞康有又于2013年11月22日签订《合作经营合同补充协议》约定双方按各50%投资权益（股份）比分别邀请其他股东共荣设立“广州市成泰物业管理有限公司”等内容。成泰公司与炜昽公司确认上述涉案物业于本案涉案物业一致。2014年10月31日，成泰公司（转租方、甲方）、杨华成（甲方）与炜昽公司（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方依照其股东杨华成与东泰五金制品厂有限公司、沙士比亚（香港）有限公司，广州市海珠区官洲街仑头经济联合社、广州市海珠区仑头经济发展公司额相关协议（“合作开发协议”），合法取得并享有对原东泰五金制品厂有限公司厂区范围内土地、建筑物及附属设施等的使用权及租赁权利，现同意向乙方出租（双方在签订协议时，甲方须提供上述所有关联的合作协议复印件给乙方），本合同所称“租赁物业”指包含租赁物业土地使用权、合法地上建筑物、内部设施设备及本次租赁相涉或合同条款所约定的上述租赁内容的一切不动产、动产及相应权益，尚未办理产权的临建、设施等为原遗留建设，亦一并随租赁场地现状交付，但不列入租赁范围内，乙方有权自行使用，但在政府部门需清拆清理时无条件处理，如乙方接收场地后自行清拆就地重建的应当符合建设规范。乙方不应以该部分临建、设施违章或交付使用无效请求撤销租赁；该物业位于仑头公路北山社岗西侧（原东泰五金制品厂有限公司厂区），租赁面积27000平方米；乙方对上述承租的土地使用性质（集体建设用地）、建筑现状和租赁物内原有设施设备（含管线）均已清晰明了，同意按租赁物业现状承租；甲乙双方同意租赁期限为13年，即自2015年4月1日起至2028年4月30日止；甲乙双方同意租赁物业的租赁费用以综合价计算，基准起价由双方测绘确认的租赁场地范围内全部建筑面积乘以人民币24元/月计算起价。自租赁开始每满三年即在上期租赁费用标准上递增8%。（2020）粤0105民初1635号民事判决书判决炜昽公司向成泰公司支付2019年2月21日至2019年9月20日的租金共计4865554.28元及违约金等。至本案判决前，该民事判决书尚未生效。一审再查明：2019年9月23日，成泰公司向粤科公司发出《函》，主要内容是炜昽公司自2019年2月开始未向成泰公司支付任何租金，严重违约，成泰公司依约解除与炜昽公司的租赁合同。为避免影响粤科公司的正常经营活动，请粤科公司收到本函件之日起将上述物业租金直接支付至成泰公司指定账户。2019年9月30日，粤科公司向成泰公司复函称已向炜昽公司支付至2019年9月租金，为保证继续正常经营租赁房屋，愿意与成泰公司协商。2019年10月10日，成泰公司向粤科公司发出《至粤科公司的复函》，主要内容是合同解除后，炜昽公司无权再将合同所涉物业出租给粤科公司，粤科公司应与成泰公司领衔签订租赁合同并支付租金，请粤科公司于2019年10月15日前与成泰公司签订租赁合同并支付租金，逾期未签订合同并支付租金，成泰公司将采取停水停电等措施强制收回租赁物业。2019年10月22日，粤科公司向炜昽公司发出《关于成泰公司解除与贵司仑头公路北社岗西侧物业危及我司租赁权的函》，主要内容是：自2019年9月起，我司多次收到成泰公司的商函称贵司自2019年2月开始未向成泰公司支付租金，成泰公司已依约解除与贵司的租赁合同，贵司已无权再将租赁物业出租给我司。成泰公司要求我司将租赁物业的租金直接支付至成泰公司，否则将采取措施强制收回租赁物业。为维护自身合法权益，我司将根据《合同法》第六十八条的规定行使不安履行抗辩权，停止向贵司支付租金及相关费用。请贵司在收到本函之日起三日内解决与成泰公司的租赁合同纠纷，否则我司将按照成泰公司的要求将租金直接支付给成泰公司。2019年12月23日，粤科公司向炜昽公司发出《沟通函》，主要内容是炜昽公司仅向粤科公司开具《租赁合同》项下2017年1月至2018年6月、2019年9月的发票，而《增加租赁合同》项下2017年9月至2019年9月的发票均未开具。炜昽公司分别于2020年2月24日向粤科公司交付了总金额为1543332元租赁房屋增值税专用发票，于2020年5月3日交付了总金额为4608668元租赁房屋增值税专用发票，于2020年5月8日交付了总金额为385833元租赁房屋增值税专用发票，合计6537833元。一审庭审中，双方确认A04首层之一交付时间为2018年11月1日，A05栋1-2层及B04栋首层至法庭辩论终结时没有交付给粤科公司使用。炜昽公司主张炜昽公司加建了A01栋第5层、A02栋第4层、A03栋第4层，新建了A04及A05整栋，B1栋也是新建但已被拆除，案涉租赁房屋没有房产证或取得建设工程规划许可证。粤科公司认为大部分按照房屋有产权证，同时部分房屋经政府相关部门的同意进行了升级改造，改造项目在海珠区发展和改革局进行了备案。粤科公司陈述其自2019年11月开始向成泰公司支付租金。成泰公司于2020年9月7日出具《说明》，确认粤科公司对仑头路78号内自编A01栋第5层、A04栋第4层等其他园区内场地的使用，粤科公司自2019年10月起向成泰公司支付租金，已缴纳2019年10月至2020年7月的全部租金及2020年8月的部分租金。经一审法院释明，如法院认定合同无效，炜昽公司表示其变更租赁物的租金变更为占用费，其他诉讼请求不变更；粤科公司表示另案主张其权利。炜昽公司于2019年12月24日向一审法院申请诉前财产保全，要求保全粤科公司价值14707971.6元的财产。一审法院于2019年12月26日作出（2019）粤0105财保1087号民事裁定书，裁定冻结粤科公司银行存款14707971.6元；或查封、扣押相应价值的财产。该民事裁定书已移送执行。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。《华南检测技术装备园一期（增加）租赁合同》涉及的租赁物业为广州市海珠区仑头路78号园区内A01栋第5层、A02栋第4层、A03栋第4层、A04栋1-5层、A05栋1-3层、A13栋、B04栋、B3栋1-2层的场地（包括B01保安室，B02保安室、B03栋、B05栋、B1的展厅，A13栋、保安室后面的配电房），而根据合同附件二建筑面积明细表的记载内容以及双方庭审陈述可知，案涉A01栋第5层、A02栋第4层、A03栋第4层属于加建，A04及A05整栋属于新建，B1栋是新建但已被拆除，且双方均未能提供上述加建及新建房屋的产权证或建设工程规划许可证或临时使用许可证；B01、B02、B03栋、保安室后面的配电房没有房产证，其他部分有产权证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，炜昽公司与粤科公司双方签订《华南检测技术装备园一期（增加）租赁合同》中关于A01栋第5层、A02栋第4层、A03栋第4层、A04栋、A05栋、B01保安室，B02保安室、B03栋、B1的展厅，保安室后面配电房的约定无效；关于B04栋、B3栋、B05栋、A13栋的约定并未违反法律的强制性规定，合法有效。关于趸缴租金金额。A04栋首层之一交付时间为2018年11月1日，A05栋1-2层及B04栋首层至法庭辩论终结时没有交付给粤科公司使用。根据《增加租赁合同》第4.4.2条“如甲方无法协调现有租户与乙方共同签署原租赁文件之补充协议，合同租赁房屋面积按照现有租户承租面积相应扣减直至原租赁文件租赁期届满”的约定，自起租日2017年11月1日至2018年10月31日期间应以实际租赁面积即原约定租赁建筑面积11403平方米减去A04栋首层之一面积计算租金。炜昽公司提供了炜昽公司与梁忠伟签订的《广州市房屋租赁合同》约定A04栋首层之一的租赁面积为215平方米，故一审法院采信该租赁合同约定的A04栋首层之一面积215平方米。粤科公司主张应按其与广州阿荣影视器材科技有限公司签订的《租赁合同》约定面积计算A04栋首层之一面积。一审法院认为，粤科公司签订的《租赁合同》约定的地址为A04号楼自编102号房且租赁合同附件平面图所指向的该租赁房屋地址与炜昽公司签订的《广州市房屋租赁合同》附件平面图指示的租赁房屋地址并不一致，且粤科公司在与炜昽公司签订合同是已知晓炜昽公司签订的《广州市房屋租赁合同》的存在及内容。故，粤科公司主张以其与案外人签订的《租赁合同》约定的面积计算缺乏依据，一审法院不予支持。炜昽公司与粤科公司双方对A05栋1-2层面积1218.38平方米及B04栋首层面积29.11平方米没有争议，故2017年11月1日至2018年10月31日期间月租金为（11403平方米-215平方米-1218.38平方米-29.11平方米）×35元/平方米/月=347917.85元；2018年11月1日至2019年10月31日期间的月租金为（11403平方米-1218.38平方米-29.11平方米）×37元/平方米/月=375753.87元。鉴于此，前两年趸缴租金总额为（347917.85元×12个月+375753.87元×12个月）×0.94=8163016元。粤科公司主张按其与案外人签订的租赁合同约定的租金标准进行扣减以及主张A05栋第3层因第1-2层未交付而影响整体装修无法使用要求扣减第3层的租金，不符合双方在《增加租赁合同》的约定且粤科公司对现有租户情况是清楚的，应预见到签署补充协议的不确定性，故对粤科公司上述主张，一审法院不予支持。粤科公司已支付趸缴租金金额为1852000元+2778000元+1600000元=6230000元，及粤科公司垫付工程款250000元，合计6480000元。根据炜昽公司提供的证据显示，炜昽公司于2020年2月24日提供了1543332元的发票、于5月3日提供了4608668元的发票、于5月8日提供了385833元的发票，合计6537833元。炜昽公司与粤科公司约定炜昽公司对于趸缴租金部分应在每月第7日之前向粤科公司交付385833元的发票及炜昽公司迟延提供发票应承担粤科公司迟延交租金的责任。故粤科公司虽未付清趸缴租金，但炜昽公司对已付租金部分亦没有按时提供发票，在炜昽公司提供足额发票前粤科公司有权迟延缴纳租金。故炜昽公司主张粤科公司迟延支付趸缴租金构成违约并要求粤科公司支付滞纳金及支付趸缴租金与以租赁面积计算的租金差额部分理据不足，一审法院不予支持。关于合同解除及场地交还的问题。根据粤科公司提供的证据以及（2020）粤0105民初1635号民事判决书，可以认定炜昽公司与成泰公司之间的租赁合同已于2019年9月21日解除。炜昽公司向粤科公司出租案涉房屋的权利来源于其与成泰公司的租赁合同，在炜昽公司与成泰公司的租赁合同已解除的情况下，炜昽公司主张解除与粤科公司的《增加租赁合同》有效部分，一审法院予以采纳。《增加租赁合同》部分无效且有效部分予以解除，粤科公司应向炜昽公司返还案涉租赁房屋。但炜昽公司与成泰公司的租赁合同已解除，炜昽公司没有合法依据继续占有使用租赁房屋，而粤科公司已自2019年10月起向成泰公司支付租金且成泰公司也同意粤科公司继续使用案涉租赁物业。鉴于此，炜昽公司主张粤科公司将租赁物业交还给炜昽公司管业，一审法院不予支持。关于履约保证金1334158元，因《增加租赁合同》部分无效且有效部分予以解除，且《增加租赁合同》并未约定炜昽公司有权没收履约保证金，故炜昽公司要求粤科公司交付履约保证金及由炜昽公司予以没收，一审法院不予支持。关于粤科公司应付剩余趸缴租金。（2020）粤0105民初1635号民事判决书认定炜昽公司与成泰公司之间的租赁合同已于2019年9月21日解除，且成泰公司仅向炜昽公司主张至2019年9月20日的租金，粤科公司已向成泰公司支付2019年10月至2020年7月的租金。鉴于此，粤科公司实际应向炜昽公司支付2017年11月1日至2019年9月20日前的趸缴租金共7692071元{[347917.85元×12个月+375753.87元×（10个月+20日/30日）]×0.94}，无需向炜昽公司支付2019年9月21日之后的租金。粤科公司已向炜昽公司支付了租金总额为6480000元，故粤科公司应向炜昽公司支付剩余趸缴租金1212071元。炜昽公司已于2020年5月8日足额提供已付租金部分的发票，故炜昽公司要求粤科公司支付剩余趸缴租金（使用费）1212071元，一审法院予以支持。由于粤科公司逾期支付，炜昽公司要求粤科公司支付滞纳金合理，但每日千分之二计算标准过高，粤科公司请求降低，一审法院酌情确定逾期支付趸缴租金的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并自2020年5月9日起支付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年10月19日作出判决：一、解除广东省炜昽控股有限公司与广州粤科检测技术装备园管理有限公司于2017年8月30日签订的《华南检测技术装备园一期（增加）租赁合同》中关于B04栋、B3栋、B05栋、A13栋的部分；二、广州粤科检测技术装备园管理有限公司在判决生效之日起十日内一次性向广东省炜昽控股有限公司支付2017年11月1日至2019年9月20日剩余趸缴租金（使用费）1212071元及违约金（违约金以1212071元为基数，自2020年5月9日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回广东省炜昽控股有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费110048元，由粤科公司负担9069元，由炜昽公司负担100979元。案件保全费5000元由粤科公司负担并在履行义务时直接向炜昽公司支付。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，案外人成泰公司于2021年6月21日向本院提交《情况说明》，表示因炜昽公司长期欠付租金，成泰公司已发函解除《租赁合同》，于2019年10月1日收回了粤科公司租赁的部分物业，包括……，于2020年3月1日收回了租赁物业次承租人李先绪租赁的物业，包括A05栋1-2层，B04栋首层之一，至此收回了全部的租赁物业；……炜昽公司或粤科公司（成泰公司不清楚）对租赁物业进行了改造，但各方均未对租赁物业进行加建；根据成泰公司与炜昽公司签订的《租赁合同》第五章第二条约定“租赁期届满不续租的或本合同解除提前终止的，乙方（炜昽公司）在租用单位内的固定物及建筑物不可拆除，乙方可以拆除办理可移动的设施设备（包括自购空调及其他设施设备等）”，成泰公司有权收回全部租赁物业，包括租赁物固定物及改建部分，现成泰公司已收回租赁物业，等等。二审中，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：1.免租期租金与趸缴优惠应否补交？2.粤科公司是否应向炜昽公司交还租赁物、粤科公司是否应向炜昽公司支付2019年9月21日之后的租金或占用费？3.未交付部分应扣减的租金如何计算？关于争议焦点一。一审法院对合同效力的认定正确，本院予以认可并不再赘述。涉案《增加租赁合同》部分有效，部分无效。关于有效部分。首先虽然粤科公司也未依约支付全部趸缴租金，但根据合同约定，炜昽公司未提供足额发票前粤科公司有权迟延交纳租金；其次，本案租赁物管业权已由案外人成泰公司收回，炜昽公司因其与成泰公司之间的纠纷导致无法继续履行本案合同。可见，本案有效部分的合同因炜昽公司存在违约而解除。因此，炜昽公司要求粤科公司支付免租租金及优惠部分的趸缴租金缺乏充分的合同依据，本院不予支持。至于无效部分，炜昽公司的该主张亦缺乏充分理据，本院不予支持。关于争议焦点二。案外人成泰公司以炜昽公司欠租为由发函解除其双方之间的《租赁合同》并起诉主张2019年9月20日之前的租金，且成泰公司已书面说明其已收回全部租赁物，包括租赁物固定物及改建部分，粤科公司自2019年10月起向成泰公司支付租金，已缴纳2019年10月至2020年7月的全部租金及2020年8月的部分租金。因此炜昽公司在本案要求粤科公司交还租赁物已缺乏充分理据。至于炜昽公司加建损失的问题，炜昽公司可另循途径与成泰公司解决。虽然成泰公司书面说明收回物业的时间是2019年10月1日，但在成泰公司已于2019年9月21日向炜昽公司送达解除《租赁合同》的律师函，炜昽公司也未举证证明其向成泰公司支付了2019年9月21日之后的租金的情况下，炜昽公司要求粤科公司支付2019年9月21日之后的租金或占用费理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。《增加租赁合同》已约定炜昽公司向粤科公司披露交接日前租赁房屋现有租户、已签署租赁文件，如炜昽公司无法协调现有租户与粤科公司共同签署原租赁文件之补充协议，则本合同租赁房屋面积按照现有租户承租面积相应扣减直至原租赁文件租赁期满。由此可见，粤科公司对签订合同前炜昽公司已出租部分租赁物无法交付的后果应当有所预见，对产生该情况的后果合同亦有明确约定。故粤科公司以A05栋第三层因一、二层未交付而无法使用，该A05栋面积应当全部扣减的理由依据不足，本院不予支持。关于A04栋首层之一，涉案《增加租赁合同》约定的面积应当是建立在炜昽公司的统计基础上，故一审法院认定该部分面积的扣减应以炜昽公司与该房屋承租人的租赁合同约定面积为依据并无不当，本院予以认可。粤科公司主张以其另行出租的面积为依据理由不充分，本院不予支持。关于扣减面积部分的租金标准，炜昽公司在2018年2月6日的函件中提出按照“园区同段位”租金价格计算租金，但该函件发生在双方协商过程中，双方对全部争议问题并未达成一致，粤科公司也未提交证据证明粤科检测园的平均租金标准，故其主张应按照粤科检测园平均租金水平计算亦依据不充分，本院不予采纳。粤科公司主张其已付清全部趸缴租金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，双方的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条第九十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年9月1日施行）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费84109元,由广东省炜昽控股有限公司负担68400元，由广州粤科检测技术装备园管理有限公司负担15709元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十九日书记员 冯冠豪徐毅敏