上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初6525号原告：上海美特龙国际家居生活广场有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：胡桂友，董事长。委托诉讼代理人：张迪。被告：上海斯珀制衣有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：乔建国。原告上海美特龙国际家居生活广场有限公司(以下简称美特龙公司)与被告上海斯珀制衣有限公司(以下简称斯珀公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美特龙公司的委托诉讼代理人张迪到庭参加诉讼。被告斯珀公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告美特龙公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年4月11日签订的《上海市房屋租赁合同(工业用房)》于2020年4月6日解除；2.被告支付上海市浦东新区航头路158弄第7幢二层办公场所及三层房屋自2019年6月1日起计算至2020年4月6日的租金(人民币(币种下同)0.61元/天/平方米计算)；自2019年5月1日起计算至实际支付租金之日止的逾期付款违约金，按日万分之三计算；3.被告支付自2020年4月7日起计算至实际腾退房屋之日止的占用费(按0.61元/天/平方米计算)；4.被告支付自2019年6月1日起计算至实际腾退房屋之日止的物业费(按0.045元/天/平方米计算)；5.判令原告享有被告遗留在房屋内的衣物、机器、面料、家具、杂物的留置权。事实和理由：原告为上海市浦东新区航头路158弄第7幢二层办公场所及三层房屋(以下简称系争房屋)的产权人，2016年4月11日，原、被告签订《上海市车市房屋租赁合同(工业用房)》，约定原告将系争房屋出租被告，合同还对租期、租金、违约责任等内容作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告，被告支付租金、物业费至2019年5月31日，此后被告仅于2019年8月23日支付5万元，其余未付。经原告多次催讨，被告仍未履约，故原告诉请如前。被告斯珀公司未到庭应诉，也未提供证据。经审理查明，原告为系争房屋产权人。2016年4月11日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《上海市房屋租赁合同(工业用房)》，约定甲方将系争房屋出租乙方，房屋面积4506平方米，被告租赁房屋作为服饰加工使用。房屋租赁期自2016年6月1日起至2021年5月31日止。2016年6月1日至2017年5月31日期间租金每年822,345元，……2019年6月1日至2020年5月31日期间租金每年1,003,260元，2020年6月1日至2021年5月31日期间租金每年1,069,048元。先付后用，第一年租金按三次付款，即第一次支付三个月、第二次支付三个月、第三次支付半年；第二年起房屋租金半年一付。乙方应于每期租金起算日前30天向甲方支付下一期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需要按年租金的千分之五支付违约金。合同签署之日，乙方应向甲方支付保证金205,586元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方应向甲方缴纳物业综合管理费，每年74,011元，半年一付，先付后用。乙方应向甲方交纳电梯保养费每年2,600元，一年一付，先付后用。乙方应在本合同的租期届满日返还房屋，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付逾期占用费。乙方在本租赁场所内注册公司或者分支机构等，租赁届满或提前解除的，应在甲方限定期限内注销或迁移。否则，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付逾期占用费。乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方有权随时解除合同，乙方已付租金、保证金作为本合同的违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，由乙方另行支付，甲方有权对乙方财务采取留置措施。2019年3月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，约定租赁面积变更为2468平方米，自2018年12月1日至2019年5月31日年租金397,983元，自2019年6月1日至2020年5月31日年租金549,500元，自2020年6月1日至2021年5月31日年租金585,533元，半年一付，先付后用。2019年4月20日起，原告向被告发送催款通知，要求被告支付欠付的租金、物业费、电梯费等费用。2020年4月3日，原告通过手机短信向被告发送告知函，因被告长期拖欠租金等费用，告知被告于2020年4月6日解除《租赁合同》及补充协议，被告于2020年4月10日前将系争房屋返还原告。原告还在系争房屋门口张贴了告知函。审理中，原告表示，被告支付了租赁保证金205,586元，并支付租金至2019年5月31日，并于2019年8月23日支付租金5万元，其余未付。租赁保证金可以抵扣被告应付费用。作为合同解除的后果，还要求被告返还系争房屋。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同(工业用房)》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告长期拖欠租金，已经构成根本违约，原告请求确认上述合同于2020年4月6日解除，依据充分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。适用到本案：首先，原告要求被告返还房屋，具有合同依据，虽然原告并未提出相关诉请，但为避免当事人讼累，本院可以作为合同解除后果一并处理；其次，房屋租赁合同为继续性合同，因被告一直占有使用房屋，故原告要求被告支付截至解除之日的租金及解除之后的房屋使用费、物业综合管理费，于法不悖，本院亦可支持；再次，被告逾期支付租金，原告要求被告支付逾期付款违约金，并自愿将违约金标准调整为每日万分之三，本院可予照准。复次，原告主张享有被告遗留在系争房屋内的衣物、机器、面料、家具、杂物的留置权，根据法律规定，留置权是指债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。本案为房屋租赁合同纠纷，原告作为出租人，将房屋使用权转移给被告，被告实际占有房屋，并占有房屋内的所有物品，原告并不占有房屋内的物品，缺乏行使留置权的基础，故就该项诉请，本院予以驳回。最后，原告同意将被告交纳的租赁保证金抵扣被告欠付费用，本院自可准许。被告斯珀公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海美特龙国际家居生活广场有限公司与被告上海斯珀制衣有限公司签署的《上海市房屋租赁合同(工业用房)》及《补充协议》于2020年4月6日解除；二、被告上海斯珀制衣有限公司应于本判决生效之日起七日内将上海市浦东新区航头路158弄第7幢二层办公场所及三层房屋返还原告上海美特龙国际家居生活广场有限公司；三、被告上海斯珀制衣有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海美特龙国际家居生活广场有限公司租金及房屋使用费(自2019年6月1日起至实际返还房屋之日止，按照每年549,500元的标准计算，扣除被告上海斯珀制衣有限公司于2019年8月23日支付的租金50,000元)；四、被告上海斯珀制衣有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海美特龙国际家居生活广场有限公司逾期付款违约金(自2019年5月1日起至2019年8月23日止，以274,750元为基数；自2019年8月24日起至实际付清之日止，以224,750元为基数；自2019年11月1日起至实际付清之日止，以192,701.44元为基数，均按照每日万分之三的标准计算)；五、被告上海斯珀制衣有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告上海美特龙国际家居生活广场有限公司物业综合管理费(自2019年6月1日起至实际返还房屋之日止,按照每日111.06元的标准计算)；六、被告上海斯珀制衣有限公司交纳的租赁保证金205,586元抵扣上述第三至五项判决内容确定的应付费用；七、驳回原告上海美特龙国际家居生活广场有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,311元，减半收取5,155.50元，由被告上海斯珀制衣有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年六月四日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。