上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0109民初3530号原告：朱伟明，男，1984年6月5日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市。委托诉讼代理人：陈德子，上海凯中律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪辉，上海凯中律师事务所律师。被告：方武卫，女，1967年8月12日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：陆燕燕，上海通普亦达律师事务所律师。被告：贺方欣，男，1991年9月30日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：徐孝帅，上海通普亦达律师事务所律师。第三人：上海新可达房产经纪有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：虞树根，总经理。委托诉讼代理人：张世忠，公司员工。原告朱伟明与被告方武卫、被告贺方欣、第三人上海新可达房产经纪有限公司(以下简称新可达公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，并经当事人合意延长简易程序适用期限一个月，公开开庭进行了审理。原告朱伟明及其委托诉讼代理人刘洪辉律师，被告方武卫的委托诉讼代理人陆燕燕律师，被告贺方欣的委托诉讼代理人徐孝帅律师、第三人新可达公司的委托诉讼代理人张世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱伟明向本院提出诉讼请求：1.请求判令朱伟明与方武卫、贺方欣签订的《房地产买卖居间协议》(以下简称买卖居间协议)及其附件一《房地产买卖协议》(以下简称协议附件一)于2021年2月20日解除；2.请求判令方武卫、贺方欣共同双倍返还原告定金，共计人民币(以下币种均为人民币)200,000元；3.本案诉讼费由方武卫、贺方欣共同承担。审理中，朱伟明变更诉讼请求为：1.请求确认朱伟明与方武卫、贺方欣、新可达公司签订的买卖居间协议及协议附件一于2021年2月5日解除；2.请求判令方武卫、贺方欣共同双倍返还朱伟明定金，共计200,000元；3.本案诉讼费由方武卫、贺方欣共同承担。事实和理由：2021年1月31日，朱伟明、方武卫在新可达公司的居间下，签订了买卖居间协议及协议附件一，朱伟明、方武卫、新可达公司分别在以上协议上签字或盖章确认，贺方欣因有事未能至现场签字确认，但方武卫口头明确表示贺方欣同意该两份协议。买卖居间协议约定：在新可达公司的居间下，两被告将其所有的位于虹口区广灵一路广中五村XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋建筑面积为49.87平方米，房屋总价款为3,150,000元。同时该协议第五条又约定：“如甲方在签署本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。待甲方签订本协议后3日内乙方应补足定金至人民币100,000元整”，原告按照上述协议约定，于签订协议当日通过银行转账方式向方武卫支付购房定金100,000元。协议签订后，方武卫突然反悔，贺方欣一直联系不上，经朱伟明反复联系，方武卫于2021年2月5日通过短信方式向原告明确表示不继续履行买卖协议，决定不将该房屋出售给原告。原告认为，两被告擅自终止合同，致使原告合同目的无法实现，已构成根本违约，应承担双倍返还定金的违约责任。原、被告协商未果，故原告诉至法院要求判如所请。方武卫辩称，不同意朱伟明的诉请。一、买卖居间协议是由自己与原告、第三人签订的，贺方欣不是合同主体，贺方欣确实口头授权自己全权处理房屋买卖事宜；二、居间合同法律关系已履行完毕，不存在解除的问题；三、买卖居间协议的合同目的已达成，双方的定金已经转化成购房款，原告不应以买卖居间协议主张权利，原告要求其返还双倍定金无法律依据；四、同意解除买卖合同关系，但解除权应由自己行使，如解除，应当是2021年4月7日解除，且其已根据买卖居间协议履行了相应义务，未构成根本违约，原告未按约签署网签合同，违约责任在于原告。贺方欣辩称，不同意原告诉请。其始终未在两个协议上签字，但其确实口头授权方武卫处理系争房屋买卖事宜，买卖居间协议和协议附件一与其无关，其并非合同当事人。如法院认定其是合同当事人，其同意解除前述协议，理由与方武卫一致。其他答辩意见与方武卫一致。新可达公司述称，同意确认于2021年2月5日解除买卖居间协议，协议附件一与其无关，是否解除请法院依法处理，返还定金也与其无关。此外，其表示尚未收到买卖居间协议佣金，希望法院能酌情让买卖居间协议的违约方支付其居间服务补偿金，金额为购房款的2%。反诉原告方武卫向本院提出反诉请求：1.判令于2021年4月7日解除方武卫、朱伟明签订的协议附件一；2.要求朱伟明向方武卫支付违约金99,855元；3.朱伟明承担本案反诉费用。事实与理由：方武卫、朱伟明签订的协议附件一约定为办理交易过户手续之需，双方同意于协议附件一签署后、2021年3月30日前前往新可达公司签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，协议附件一签订后，方武卫于2021年2月26日告知朱伟明按约履行协议，又于2021年3月30日告知朱伟明自己将按约前往新可达公司签订示范文本《上海市房地产买卖合同》，但当天朱伟明未按约到场并表示拒绝签订合同，方武卫又于2021年3月31日向朱伟明发函催告，但其未予理会，朱伟明已构成违约，双方协商未果，故提出反诉要求解除协议附件一并要求朱伟明支付违约金。反诉被告朱伟明对反诉辩称，同意解除协议附件一，但解除日期是2021年2月5日，方武卫违约在先，在朱伟明已向法院起诉的情况下，方武卫要求继续履行协议附件一已无法律依据，不同意支付方武卫主张的违约金。朱伟明围绕诉讼请求依法提交了买卖居间协议及协议附件一、房屋产权证明、银行回单、微信、短信记录截图、其与案外人的房屋买卖合同等。方武卫、贺方欣围绕抗辩意见依法提交了方武卫与朱伟明配偶张和平的微信聊天记录、朱伟明与方武卫的短信聊天记录、方武卫写给朱伟明的书面催告材料及邮寄信息等。新可达公司依法递交了方武卫与该公司员工张世忠的电话录音、微信聊天记录等。同时，方武卫围绕其反诉请求递交的证据与本诉递交的证据一致。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年1月31日，方武卫、贺方欣(甲方、出卖方)与朱伟明(乙方、买手方)、新可达公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》(编号XXXXXXX)一份，其中约定：“甲、乙双方经丙方居间介绍，就下述房地产买卖事宜协商一致，达成本协议。一、房地产基本情况。坐落于上海市虹口区广灵一路广中五村****，权利人为方武卫、贺方欣，建筑面积49.87平方米等。二、交易条件。总房价款人民币3,150,000元等。……五、转定金。如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议后3日内乙方应补足定金至人民币100,000元。甲方同意继续将该定金交丙方保管，若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产,则应向乙方双倍返还定金：若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。六、居间成功。《房地产买卖协议》(见附件一)成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功。……十一、协议生效：本协议经甲、乙、丙三方签章后生效，本协议一式叁份，甲、乙双方各执壹份，丙方执壹份。……附件一《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力。甲、乙双方均同意按该协议的内容履行”等内容。该协议“出卖方(甲方)”处落款有“方武卫”签字确认，“代理人(代表人)”处有“方武卫代贺方欣”签字确认，“买受方(乙方)”处落款有“朱伟明”签字确认，“居间方(丙方)”处落款有第三人公司合同专用章盖章确认，“经纪人签章”处有“张世忠”签字确认。协议附件一《房地产买卖协议》约定：“一、买卖条件及本协议履行。……总房价款人民币3,150,000元……为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后2021年3月30日前前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(简称“买卖合同示范文本”)。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期。……二、保证与承诺。甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得该房地产全体权利人的同意；若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议第三条承担违约责任。本条款独立发生法律效力。三、违约责任。本协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议，违约方应按照本协议第1.1条所述总房价款的3.17%向守约方支付违约金。四、约定冲突。本协议空白处填写文字与铅印文字具有同等法律效力，若填写文字与铅印文字相冲突，以填写文字为准。……五、生效。本协议作为《房地产买卖居间协议》的附件，与《房地产买卖居间协议》同时成立，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。本协议约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准。”上述协议签订当日，原告通过银行转账方式支付购房定金100,000元至被告方武卫尾号为9975的中国工商银行账户。2021年2月3日16时36分，方武卫向张和平发送如下微信内容：小张，不好意思，家里老人身体不好，没有办法，这房子不卖了，之前有打电话跟你说过，实在不好意思。张和平回复：那我们就走法律流程吧，阿姨，我是诚心买您房子的，我也是为了孩子上幼儿园，马上要报名了，我最近到处借钱，从银行高利贷借了钱，我家里也有80岁老爷爷，不能说老人身体不好就可以任意违约，我打算把钱筹好了就约您的。2021年2月3日21时22分，新可达公司员工张世忠向方武卫发生如下微信内容：“阿姨，你现在商量下来是什么意思呢？下家坚决不同意解约！2021年开年一定要弄到大家法院碰头实在没必要！”。2021年2月4日张世忠微信显示“对方无应答”。2021年2月5日11时21分，张和平向方武卫发送如下短信内容：“编辑以下短信发送到XXXXXXXXXXX，我是广中五村XXX号304业主方武卫，我已与朱伟明签定房屋买卖合同，现在我决定不卖这个房子给朱伟明了，麻烦发一下……”。同日12时19分，方武卫回复一张截图，截图内容为“我是广中五村XXX号304业主方武卫，我已与朱伟明签定房屋买卖合同，现在我决定不卖这个房子给朱伟明了”已发送至电话XXXXX****XX，审理中，朱伟明认为该号码是贺方欣姑姑的。张和平即回复方武卫“发给XXXXXXXXXXX”。审理中，朱伟明确认XXXXXXXXXXX是其本人手机号码。同日12时21分，方武卫向朱伟明发送如下短信内容：“我是广中五村XXX号304业主方武卫，我已与朱伟明签定房屋买卖合同，现在我决定不卖这个房子给朱伟明了”。朱伟明当即回复：收到。同日12时25分，张和平向被告方武卫发送如下短信内容：“还有另外一个产权人您儿子也麻烦发一条一样的短信”。同日13时40分，朱伟明向方武卫发送如下短信内容：“您好，方阿姨。我还是想跟您沟通下，我不知道什么原因您宁愿违约也不愿意卖给我们，不知道是不是签约时有言语上的不当，如果有我向您道歉，还望您宽宏大量，弄成今天这个局面，大家都不希望看到的，您说是吧。您还有什么顾虑的地方？您可以跟我说一下，我们也综合考虑下适当可以满足您的要求，我是不希望弄得大家都不愉快，更不想走法律程序，您有任何顾虑、要求随时跟小朱说说”。方武卫对此回复：“我儿子不同意卖，对不起了”，朱伟明回应：“我相信他也是经过慎重考虑才做的决定，也是知道这样做带来的后果。既然你们做出这个决定，我们尊重您的决定。谢谢您，方阿姨”。2021年2月11日，方武卫向张和平发微信称：“你给我一个银行账号，我把钱给你转过去”。2021年2月22日方武卫向张和平发送如下短信内容：“现在你要求赔偿20万金额，这个费用我们竭尽全力在凑，可还是没有办法凑到这么多。所以我们商量这房子我们还是如约卖给你”。当日张和平对此回复称：“您之前反复无数次不肯卖房子。我不可能一直坐着等你来宣判我的人生和生活。我不想跟这样被一个反反复复违背契约的人再沟通了，有事情您直接和我的律师沟通吧，这种大事不是儿戏，您每一次都是各种借口，您想咋样就咋样？我们交给法院去判断吧”。2021年2月26日11时55分，方武卫向张和平发送短信：“我现在考虑下继续卖给你”，当日12时21分，张和平回复：“阿姨，我郑重和您说一下，当初我们第一眼就相中你家房子，非常诚意买下来，您现场涨5万，我们立马答应了，回去我筹钱给您凑首付，结果您突然给我说不卖了，我们那么无助打电话挂掉，发微信不回。直到我说要去找律师，您说赔偿3天利息……”等。2021年2月26日12时12分，张世忠向方武卫发微信称：“我给客户电话过了，她说已经进入诉讼阶段了！我也无能为力协调了！”。2021年3月29日17时18分，方武卫向朱伟明发送短信称：“我方与你签订《房地产买卖居间协议》，附件一：《房地产买卖协议》中约定双方于2021年3月30日前往丙方上海新可达房地产经纪有限公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。为房屋买卖事项顺利进行以及秉承友好合作的原则，我方已按约定按时于3月30日前往上海新可达房地产经纪有限公司，签订上述合同，现通知你方：请你方于3月30日前按约前往上述地点签订。谢谢！”同日，朱伟明向方武卫发送短信：“还有您跟我老婆说家里老太太不让卖，跟我说您儿子不让卖，我们都尊重了您的选择，您也知道是什么后果”。又查明，2021年3月31日，方武卫向朱伟明寄送书面材料，其上载明：“朱伟明先生，我们签订的《房地产买卖协议》，约定于2021年3月30日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，经过本人的催告，你方没有按照约定时间去签订此协议。现本人正式催告你方，在收到此函的1日内，与本人和中介联系去签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。如果你方在规定时间仍不履行此协议，我方将解除本协议，一切违约责任由你方承担”。再查明，2021年2月5日11时05分，方武卫与张世忠出现如下通话内容。方武卫：“我现在不想卖，怎么办？我们总要解决的”。张世忠：“那你不卖，你跟下家联系一下”。方武卫：“下家来过的，我们不在家，我们去浦东了，今天早上我们回来楼下邻居告诉我们的，不骗你的”。张世忠：“要么这样，你真的不想卖了，那你跟下家联系一下，我已经回老家了，年前不可能回上海了，你们协商一下怎么解决”。方武卫：“好的”。另查明，系争房屋坐落于上海市虹口区广灵一路广中五村XXX号XXX室，权利人方武卫、贺方欣，建筑面积49.87平方米，用途为居住，建筑类型为公寓。2021年2月28日，以朱伟明及其配偶张和平为乙方(买受人)，以案外人陈红云为甲方(卖售人)签订上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，由乙方受让甲方坐落于上海市虹口区广灵一路广中五村XXX号XXX室(建筑面积为45.26平方米)的房地产，转让价款为2,830,000元。嗣后，朱伟明夫妇已与案外人签订了关于前述房地产的示范文本《上海市房地产买卖合同》。审理中，方武卫、贺方欣一致确认贺方欣已口头授权方武卫全权处理系争房屋买卖事宜。因原、被告各方就返还定金等事宜未达成一致意见，致涉讼。本院认为，本案系房屋买卖合同引起的纠纷。本案要解决的是朱伟明与方武卫、贺方欣之间关于房屋买卖合同关系的争议。首先，朱伟明、方武卫、贺方欣、新可达公司签订的买卖居间协议及协议附件一系各方当事人真实意思表示，合同依法成立，且协议内容不违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，前述协议当属有效。各方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。审理中，朱伟明、方武卫、贺方欣明确要求解除的是前述协议的房屋买卖合同关系。针对方武卫、贺方欣辩称的贺方欣不是前述协议的合同主体，本院认为，方武卫、贺方欣作为系争房屋的产权人，且在庭审中一致确认贺方欣已口头授权方武卫全权处理系争房屋买卖事宜，且由方武卫签字确认“代贺方欣”，即便贺方欣未在前述协议上签字，实已就系争房屋买卖事宜达成口头合意，并不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应恪守并履行协议，对于方武卫、贺方欣的该辩称，本院不予认可。其次，就前述协议解除的时间，根据现有证据，方武卫、贺方欣作为系争房屋出卖人已在2021年2月5日向朱伟明明确表示不再继续履行前述协议、签订示范合同，并经各方协商一致由方武卫以短信方式向朱伟明发送方武卫、贺方欣不再继续履行系争房屋买卖合同即解除系争房屋买卖合同的意思表示，并几经沟通，朱伟明当日确认系争房屋买卖合同解除，再结合2021年2月22日各方就赔偿金额的协商过程，可知虽然朱伟明、方武卫、贺方欣未就合同解除后的赔偿等事宜达成一致意见，但并不影响各方同意解除合同的意思表示。即各方已就系争房屋买卖合同解除的意思表示达成了一致，但对合同的违约责任未达成一致意见。审理中，各方对于房屋买卖合同关系的解除本身并未提出异议，故本院确认朱伟明、方武卫、贺方欣、新可达公司签订的买卖居间协议及协议附件一中的房屋买卖合同关系于2021年2月5日解除。再者，根据朱伟明、张和平与方武卫的微信聊天记录和短信记录，在双方于2021年2月5日协商一致解除系争房屋合同关系后，并非朱伟明全然放弃追究方武卫、贺方欣的违约责任，否则双方完全没有必要就赔偿问题作进一步沟通，在2021年2月22日双方就赔偿金额沟通无果的情况，方武卫向朱伟明表示愿意继续履行系争房屋买卖合同，此时合同已解除，请求继续履行已无基础。综上，可知导致系争房屋买卖合同无法继续履行的根本原因在于方武卫、贺方欣的过错，朱伟明诉请双倍返还定金共计200,000元，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。针对方武卫、贺方欣辩称买卖居间协议的合同目的已达成，定金已经转化成购房款，朱伟明无权主张双倍返还定金一节，本院认为，协议附件一约定，朱伟明、方武卫、贺方欣应于2021年3月30日前签订示范合同，签订当日朱伟明支付首期购房款2,000,000元(含已支付的全部定金)。该约定仅明确了首期购房款的金额和组成，且朱伟明并未交付首期购房款，即并未改变100,000元系定金的性质，否则亦与同时签订的房地产买卖居间协议关于定金的约定不符。因此，对于方武卫、贺方欣的辩称，本院不予认可。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故前述协议解除后，朱伟明有权要求方武卫、贺方欣返还定金100,000元。又因买卖居间协议约定卖方违约不出售该房地产，则应向买方双倍返还定金，本案中，房屋买卖不能继续进行的原因系由方武卫、贺方欣的违约行为所导致，故朱伟明有权要求方武卫、贺方欣双倍返还定金。现朱伟明诉请解除买卖居间协议及协议附件一中的房屋买卖合同关系，并要求方武卫、贺方欣双倍返还定金，符合法律规定以及协议约定，本院予以支持。对于反诉原告方武卫提出于2021年4月7日解除双方签订的协议附件一以及要求反诉被告朱伟明向方武卫支付违约金99,855元的反诉请求，于法无据，本院不予支持。如前所述，本案解决的是房屋买卖合同法律关系之争议，至于新可达公司与朱伟明、方武卫、贺方欣之间的居间合同法律关系的争议，第三人可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十七条的规定，判决如下：一、朱伟明、方武卫、贺方欣、上海新可达房产经纪有限公司于2021年1月31日签订的《房地产买卖居间协议》及其附件一《房地产买卖协议》中的房屋买卖合同关系于2021年2月5日解除；二、方武卫、贺方欣应于本判决生效之日起十日内共同向朱伟明双倍返还定金共计人民币200,000元；三、驳回方武卫的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4,300元，减半收取计2,150元，由方武卫、贺方欣共同负担。案件反诉受理费2,296.38元，减半收取计1,148.19元,由方武卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梁聪聪二〇二一年六月十八日书记员  施婧懿附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。