安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初7601号 原告（反诉被告）：项文萍，女，1963年10月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告（反诉被告）：沈华训，男，1956年3月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 共同委托诉讼代理人：李彪，安徽华人（六安）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：蔡春梅，安徽华人（六安）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：安徽省文一投资控股集团滨城置业有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道与南宁路交口向西100米1-202室，统一社会信用代码91340100MA2MTSBTXK。 法定代表人：季勇勇，总经理。 委托诉讼代理人：程希，系公司员工。 委托诉讼代理人：章南娇，系公司员工。 原告（反诉被告）项文萍、沈华训与被告（反诉原告）安徽省文一投资控股集团滨城置业有限公司（以下简称“文一控股滨城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，文一控股滨城公司提起反诉。本诉、反诉由审判员刘元依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）项文萍、沈华训的共同委托诉讼代理人李彪，被告（反诉原告）文一控股滨城公司的委托诉讼代理人程希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 项文萍、沈华训向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告支付逾期交房违约金31906.48元（109天×292.72元/天）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告系位于合肥市滨湖区××小区开发建设单位。原告向被告购买豪门金地小区第57幢3102商品房，约定总价2927168元，交付期限为2020年5月31日前，2019年10月6日与被告签署《商品房买卖合同》，后向被告付清了全部购房款。但被告以新冠疫情影响为由，称于2020年9月16日向原告交付房屋，同时要求原告先行缴纳办证、物业等费用，然后才能收房、最后才能验收房屋，为正常接收房屋设置非法障碍。原告与其他业主了解到，被告交付的房屋尚不具备燃气开通条件，另经实地查看，发现被告交付的楼房存在消防无水、水带、水枪、灭火器等消防器材，无法通过消防验收，被告亦未能出示消防验收合格证或备案表，也未提供该项目小区和房屋已达到交付条件的其他相关证明文件，如《建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建设工程质量认定书》等。原告及众多业主遂拒绝接收房屋，并通知被告进行整改。而被告对合理诉求迟迟不予回应，原告迫于无奈，于2020年11月16日缴纳了办证费用、2020年9月16日缴纳物业费并接收了房屋。原告认为，新冠疫情虽对被告按期交付房屋产生一定影响，但根据安徽省及合肥市的新冠疫情实际状况，被告已经构成逾期交房，应依法承担违约责任，且被告交付的房屋无法达到约定条件，也应依法承担违约责任。为维护原告的合法权益不受侵犯，特诉至法院，望判如所请。 文一控股滨城公司辩称：由于疫情原因及洪水原因的不可抗力原因导致延期交房，我方也及时寄送了延迟交房的通知书。 文一控股滨城公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人支付逾期收房46天的违约金13465.12元（按292.72元/天计算）；2、请求判令被反诉人承担本案反诉费用。 事实与理由：反诉人与被反诉人是商品房买卖合同关系，反诉人在2020年2月25日向被反诉人寄送了延期交房通知书，告知被反诉人由于疫情的影响，房屋不能在合同约定的时间交房，具体交房时间另行通知。2020年9月12日，反诉人向被反诉人寄送了交房通知书，通知其于2020年9月16日前来收房，但被反诉人并没有在通知的时间前来收房，被反诉人实际收房时间为2020年11月16日。根据合同约定反诉人可以在超过通知的交房日期15天起开始按照总房款的日万分之一向被反诉人主张逾期收房的违约金。综上，被反诉人超过了最迟收房期限46天，应当承担13465.12元违约金。 项文萍、沈华训辩称：虽然双方在合同约定了由于买受人原因未能按时交付的责任，但是在补充合同条款第12条中也明确了买受人无合法理由拒绝受领的视为出卖人按时交付，因此主合同中的条款已经被补充条款取代。即便反诉被告无合法理由拒收房屋，也无需承担违约责任。反诉被告是因为反诉原告违反合同约定为反诉被告收房设定合法障碍，如必须将过户的税费缴纳给反诉原告、必须缴纳物业费才能领取钥匙；主合同中约定的违约金过高，且并未造成反诉人的实际损失，如法院认为我方应当承担违约责任，请依法予以减免。 本院经审理认定事实如下：2019年9月16日，项文萍、沈华训与文一控股滨城公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定项文萍、沈华训向文一控股滨城公司购买位于合肥市滨湖区××路××路××小区××幢××室，建筑面积200平方米，总购房款2927168元，买受人采取按揭方式付款，首付款2027168元于2019年9月16日支付，剩余购房款90万元办理按揭贷款。合同约定，文一控股滨城公司应在2020年5月31日前，将取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证明》的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款项的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：买受人必须在出卖人发出交房通知起15日内办理商品房交接手续，买受人逾期未办理交接手续的，自逾期之日起向出卖人按日支付总房款的万分之一的违约金。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第十二条约定，出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付。 合同签订后，项文萍、沈华训如约支付了房款。 2020年1月24日，我省结合新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，启动重大公共卫生事件一级响应。另据《安徽省人民政府应急动态》记载：2020年7月4日以来，江淮之间受持续强降水影响，防汛形势十分严峻，水旱灾害防御应急响应提升至二级，7月18日提升至一级。 2020年7月27日案涉项目通过燃气工程配套工程竣工验收，2020年9月8日，案涉项目通过消防验收，2020年9月11日，案涉项目通过联合验收。2020年9月12日，文一滨城公司向项文萍、沈华训邮寄《交房通知书》，通知项文萍、沈华训于2020年9月16日办理房屋接收手续。项文萍、沈华训于2020年11月16日实际接收房屋。 上述事实，有当事人当庭陈述及项文萍、沈华训提交的《商品房买卖合同》、入伙须知、入伙通知书、发票及产权证换领单，文一控股滨城公司提交的燃气验收确认书、消防验收确认书、收楼物品确认书、疫情期间影响工期相关材料、洪水影响工期相关材料、延期交房告知书快递单、查验合格证、交房通知书快递单等证据在卷佐证，本院对其证明力予以确认。 本院认为，项文萍、沈华训与文一控股滨城公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同约定，文一控股滨城公司应在2020年5月31日前，将取得《合肥市建设工程竣工验收查验合格证明》的商品房交付买受人使用。现文一控股滨城公司于2020年9月12日向项文萍、沈华训邮寄《交房通知书》，通知项文萍、沈华训于2020年9月16日办理房屋接收手续，通知时文一滨城公司已取得案涉项目的《合肥市建设工程竣工验收查验合格证明》，具备双方约定的房屋交付条件，项文萍、沈华训因办证和物业等费用的缴纳、案涉项目不具备燃气开通条件和消防未通过验收以及文一控股滨城公司未提供《建筑工程竣工验收备案表》等文件为由拒绝接收房屋，其中燃气和消防问题已查明与实际情况不符，其他理由亦不符合法律规定和约定的买受人可以拒收房屋的事由，其拒绝接收房屋的理由不能成立。故案涉房屋交付时间应按文一控股滨城公司通知的交房日期确定。文一控股滨城公司超过了原定的交房时间，应当承担逾期交房的违约责任。考虑到2020年春节后受新冠肺炎疫情防控措施影响导致不能正常复工施工，符合不可抗力的法定要件，故本院在逾期交房期间（2020年5月31日-9月16日）共108天中扣除受疫情调控不能全面正常施工的期间60天（2020年1月24日-3月24日），文一控股滨城公司实际逾期的天数应为48天。文一控股滨城公司应当承担的违约责任为按房款2927168元的万分之一即292.72元/天计算逾期交房违约金合计14050.56元。 文一控股滨城公司主张项文萍、沈华训在其通知的日期未收取房屋且实际收房时间为2020年11月16日，超过通知交房之日起15日，逾期收房46天，应承担违约责任。本院认为，项文萍、沈华训虽有逾期收房行为，但本院已认定文一控股滨城公司通知的交房日期视为房屋交付，未造成文一控股滨城公司的实际损失，故对于文一控股滨城公司的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）安徽省文一投资控股集团滨城置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）项文萍、沈华训逾期交房违约金14050.56元； 二、驳回被告（反诉原告）安徽省文一投资控股集团滨城置业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计299元，由项文萍、沈华训负担223元，安徽省文一投资控股集团滨城置业有限公司负担76元；反诉案件受理费减半收取为68元，由安徽省文一投资控股集团滨城置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二一年六月二十九日 书记员 莫警花 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。