山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终6708号 上诉人（原审原告）：薛元超，男，1977年1月14日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：王娟，山东志伟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王文君，男，1968年8月7日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：马涛，北京市隆安（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高思超，北京市隆安（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：金云燕，男，1989年5月17日出生，朝鲜族，住黑龙江省桦南县。 上诉人薛元超因与被上诉人王文君、被上诉人金云燕案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人薛元超及其委托诉讼代理人王娟、被上诉人王文君的委托诉讼代理人高思超参加了诉讼。本案现已审理终结。 薛元超上诉请求：1.撤销一审判决，改判停止对位于青岛市城阳区户房屋的执行，并判令该房屋归薛元超所有；2.本案上诉费用由王文君、金云燕负担。事实与理由：一、薛元超与金云燕之间签订的房地产买卖契约是真实有效的合同，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款“在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。1.薛元超与金云燕通过中介公司于2019年10月9日先签订定金意向书，薛元超支付了定金2万元，说明双方对涉案房屋已达成购买意向。2019年10月10日，双方正式签订书面的房地产买卖契约，协议中就房款及支付方式进行了明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，该《房地产买卖契约》应当认定为商品房买卖合同，系为有效的买卖合同，且该有效性一审法院已认定。2.王文君就涉案房屋申请一审法院查封的时间为2020年3月11日，薛元超与金云燕签订房地产买卖契约的时间是在法院查封之前。薛元超与金云燕并不认识，其所签订的房屋买卖协议是通过中介公司签订，签订当时，王文君并未到法院就债务问题起诉，因此，不应认定交易双方有通过房屋买卖安排来逃避债务或规避执行的意思，应当认定双方所签订的房屋买卖协议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款的规定。二、薛元超在法院查封之前已合法占有了涉案房屋，薛元超按照与金云燕所签订的房地产买卖契约的约定办理了房屋的交付手续，涉案房屋交付时为毛坯房，薛元超与金云燕房地产买卖契约第四条以及补充条款第8条对房屋的交付时间进行了明确约定，根据薛元超所提交的物业交接单、装修以及物业费发票等证据足以证实双方在2019年10月16日办理了房屋交接手续，并将房屋装修后已入住使用至今。因此，薛元超在法院2020年3月11日查封之前已合法占有了涉案房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款：在人民法院查封前已合法占有该不动产的规定。三、薛元超已按照双方所签订的房地产买卖契约的约定，将购房款支付给金云燕，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定。1.双方房地产买卖契约中约定，涉案房屋总房款为838000元，房屋首付款为人民币50万元，已交付的定金2万元转成首付款，剩余首付款38万元，薛元超应于2019年10月16日前打入至中介方的账户，剩余首付款10万元，薛元超于2019年10月31日前转入至中介方账户，用于金云燕偿还银行贷款。剩余房款338000元，薛元超以银行贷款形式支付于甲方，且约定了银行贷款由金云燕偿还。根据该约定，属于薛元超的付款义务，薛元超已全部履行，符合法律规定的已按照合同约定支付了对价。2.通过薛元超所提交的证据显示，薛元超在2019年10月15日将房屋首付款40万元（包括定金2万元）通过银行转账形式支付给中介处祁慧萍、于2019年10月30日将另一笔首付款10万元支付给中介处祁慧萍，祁慧萍也已按约定通过银行转账的方式将薛元超所支付的首付款50万元支付给金云燕，在银行转账中也明确备注了支付的是薛元超的房款。因此，该付款行为符合法律规定。3.至于剩余房款338000元，根据双方买卖契约第三条中约定，该房款是在2020年12月15日前薛元超准备好贷款手续并经银行贷款审批通过后支付，现在涉案房屋被查封且执行异议案件正在审理过程中，导致办理时间延后，且也未要求薛元超将剩余房款交付给法院，因此，薛元超符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款的规定。四、涉案房屋并非因自身原因而未办理过户手续。薛元超购买金云燕的房屋时已知晓涉案房屋设有按揭贷款，但该贷款并未逾期，且协议签订后，金云燕继续支付按揭贷款，因此，薛元超与金云燕之间的交易不具有违法性，薛元超并不因此具有法律上的可责难性，薛元超对涉案房屋的风险预期，应当限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应当扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下的风险。再者，受青岛政策的影响，涉案房屋办理过户的时间是在2020年11月26日，该规定系当地的政策，其并不属于法律法规，而且该政策并不属于薛元超的自身原因，一审法院不能以此而认定这是属于薛元超的原因。综上，薛元超已支付了金云燕涉案房屋的大部分房款，并且自购买后便占有使用房屋至今，且该房屋系薛元超全家唯一的住房，现在涉案房屋的价值尚不足以清偿该房屋名下的抵押，已不具备进行拍卖的价值，请求二审法院依法判决停止对涉案房屋的执行。 王文君辩称，一、涉案房屋的登记所有人是金云燕，不是薛元超，薛元超不是涉案房屋的权利人，无权要求法院解除查封、停止执行、要求确认享有房屋所有权。二、薛元超对登记在被执行人名下的不动产提出异议，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，其权利不能够排除执行，其执行异议不应得到支持。（一）王文君与金云燕签署的买卖契约不是合法有效的书面买卖合同。涉案房屋属于正处于限售期间的限售房屋，薛元超与金云燕的买卖行为违背公序良俗，所签契约无效。（二）薛元超没有任何实际有效的证据证明已经实际占有并居住在涉案房屋中，薛元超在执行异议申请书、民事起诉状、民事上诉状都明确自认住址是青岛市城阳区，反而说明其至今都没有实际占有涉案房屋。（三）薛元超没有支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）涉案房屋不能办理过户登记的过错在于薛元超。薛元超明知涉案房屋因为限售政策不能办理过户登记，也明知涉案房屋存在抵押权限制而购买该房屋，此种情形下，薛元超仍然购买限购房屋，对涉案房屋不能办理过户登记具有过错。涉案房屋在不能办理过户登记的两年期限内被法院查封，过错在于薛元超。综上，薛元超提交的证据不能证明其是合法权利人，也不能证明其权利可以排除执行，薛元超的上诉请求应当依法予以驳回。 薛元超向一审法院起诉请求：1.判决位于青岛市城阳区户房屋【产权证号：鲁（2018）青岛市城阳区不动产权第xxxx号】归薛元超所有，并判令金云燕协助薛元超办理该房屋的过户手续；2.判令停止对青岛市城阳区户房屋【产权证号：鲁（2018）青岛市城阳区不动产权第xxxx号】的执行；3.本案诉讼费用由王文君、金云燕承担。 一审法院认定的事实： 涉案坐落于青岛市城阳区户房屋【产权证号：鲁（2018）青岛市城阳区不动产权第xxxx号】登记在金云燕名下。2019年10月10日，薛元超（乙方）与金云燕（甲方）通过房屋中介公司居间就上述涉案房屋签订房地产买卖契约，约定：乙方以总价83.8万元的价格购买甲方的该房屋，定金为2万元，首付款共计50万元。首付款40万元（含定金2万元）于2019年10月16日前付至中介方账户，剩余10万元首付款于2019年10月31日前付至中介方账户，剩余房款33.8万元乙方以银行贷款形式支付。该买卖契约第三条第6款约定：甲乙双方应于此房产证取得时间满两年后且乙方银行贷款审批通过且甲方原银行贷款结清并注销之日起10个工作日内至城阳区房地产交易中心办理房屋过户手续。该买卖契约的补充条款第4条约定：因此房不动产权证不满两年，甲乙双方均知晓此情况，自愿买卖。中介方已告知买卖双方交易过程中存在的所有风险（此房现在有银行贷款和二次抵押），如出现任何问题由买卖双方自行协商解决。上述买卖契约签订后，薛元超按照约定向金云燕支付了首付款共计50万元，并办理了房屋交接手续，薛元超占有、使用房屋至今。 另，一审法院在审理王文君与金云燕房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2020）鲁0214民初1939号】中，依法采取保全措施，查封了登记在金云燕名下的涉案房屋，查封期限自2020年3月11日至2023年3月10日。后，一审法院于2020年4月16日作出（2020）鲁0214民初1939号民事判决，该判决生效后，金云燕未履行判决确定的付款义务，依照王文君的申请，一审法院依法立案执行，执行案号为（2020）鲁0214执2931号。薛元超曾于2020年就涉案房屋的执行向一审法院提出执行异议，一审法院经审查后，于2020年12月1日作出（2020）鲁0214执异147号执行裁定书，裁定驳回异议人薛元超的执行异议请求。后，薛元超向一审法院提起本案诉讼。 一审法院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房地产买卖契约是否有效；二、薛元超是否有权排除对涉案房屋的执行。 对于争议焦点一，一审法院认为，涉案房地产买卖契约系薛元超与金云燕自愿签订，系双方的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 对于争议焦点二，一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据涉案房地产买卖契约的内容可以看出，薛元超对涉案房屋被限售且存在抵押权限制应当是明知的。薛元超明知涉案房屋被限售且存在抵押权限制而购买该房屋，其自身存在一定过错，涉案房屋未能办理过户手续系薛元超自身原因造成的。因此，薛元超就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，薛元超的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院依法均不予支持。 一审法院据此判决：驳回薛元超的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由薛元超负担。 本院审理过程中，薛元超提交青岛市城阳区不动产登记中心出具的购房资格查验证明原件一份、薛元超及其妻子王建辉不动产交易登记信息原件两份以及青岛市城阳区惜福镇街道南寨社区居民委员会出具的薛元超在该社区没有宅基地的证明原件一份，共同证明薛元超及其妻子王建辉整个家庭名下无房产，而且至今仍具备购房资格，涉案房屋系唯一住房，购买涉案房屋时并不存在限购的自身过错。王文君质证称，1.对于购房资格查验证明，形式上的真实性没有异议，但对与本案的关联性和证明事项有异议，仅仅能证明2021年6月8日的购房资格情况，不能证明涉案房屋买卖时的情况，薛元超本身的购房资格不能够规避房屋限售政策。涉案房屋待买卖当时属于限售房屋，不能过户，薛元超对此具有主观过错，不能证明薛元超没有其他住房，仅仅能够证明薛元超在2021年之时在市区没有商品房买卖的记录。2.对两份不动产交易登记信息查询结果，形式上的真实性没有异议，但是时间上不具备关联性，是2021年的证明，而且不能证明薛元超及其妻子没有未经过登记的其他住所。3.对于南寨社区出具的证明，真实性无法判断，对于合法性、关联性和证明事项都有异议，南寨社区出具的单位证明，按法定要求应当由居民委员会主任和经办人签字。从内容上来看，只能证明薛元超没有登记的宅基地，不能证明在该社区没有居住场所，而且薛元超从提出执行异议到上诉状均明确写明区住址为南寨社区xx号。薛元超称，关于王文君所称南寨社区住所问题，诉状上写的只是薛元超的户籍地，不能证明在南寨社区有房屋居住，也证明不了户籍地所记载的房屋属于薛元超。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案争议焦点为薛元超对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，薛元超在购买涉案房屋时，根据青岛市存量房屋限售政策，涉案房屋的买卖是受限制的，且薛元超对此明知，在此情况下其仍与金云燕签订房地产买卖契约，存在一定过错，涉案房屋最终未办理过户登记可归责于薛元超。故，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，薛元超主张排除对涉案房屋的强制执行并确认房屋归其所有，于法无据，一审驳回薛元超的诉讼请求并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人薛元超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人薛元超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  高中日 审 判 员  王化宿 二〇二一年六月二十九日 法官助理  宋 甜 书 记 员  胡浩东 书 记 员  李珊珊