四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初1715号 原告：深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司。住所地：成都市锦江区东大街下东大街段216号605号。 负责人：张志宏，系深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司总经理。 委托诉讼代理人：鲁良成，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹远军，四川君合律师事务所律师。 被告：蒋凤莲，女，1969年11月5日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：吴纯雪，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐珏茹，四川开山律师事务所律师。 被告：四川昂德投资股份有限公司。住所地：成都市高新区天府大道中段1388号1栋11层1175号。 法定代表人：蒋凤莲。 原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司（以下简称花样年成都分公司）与被告蒋凤莲、四川昂德投资股份有限公司（以下简称昂德投资公司）物业服务合同纠纷案件，本院立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告花样年成都分公司的委托诉讼代理人曹远军，被告蒋凤莲及其委托诉讼代理人吴纯雪、徐珏茹，被告昂德投资公司的法定代表人蒋凤莲到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 花样年成都分公司向本院提出诉讼请求：1．判令蒋凤莲、昂德投资公司向花样年成都分公司支付2018年2月1日至2020年6月30日期间的物业服务费11231.7元、违约金2063.34元（按日万分之五的标准，自2018年2月1日起计算至2020年6月30日）、垃圾清运费1350元（自2014年4月1日至2020年6月30日按每户每月18元计算）；2．诉讼费用由蒋凤莲、昂德投资公司承担。事实和理由：花样年成都分公司长期以来一直为蒋凤莲、昂德投资公司提供位于花样年美年国际广场1-12-1277号房屋（77.46平方米）物业管理服务，按双方约定蒋凤莲、昂德投资公司应支付物业管理服务费等费用。但蒋凤莲、昂德投资公司欠付物业服务费及违约金共计13295.04元、垃圾清运费1350元。花样年成都分公司经多次催要未果，起诉至法院。 蒋凤莲辩称，1、花样年成都分公司主体不适格。首先，（2020）川0104民初6559号生效民事裁定书已经明确了本案的原告并非案涉项目的物业服务企业，因此成都市锦江区人民法院就以花样年成都分公司并非适格原告，驳回其起诉。故本次案件也应当驳回起诉。其次，花样年成都分公司向蒋凤莲主张物业服务费等费用没有事实依据和法律依据。蒋凤莲从未与花样年成都分公司签订任何书面物业合同，蒋凤莲亦未享受过花样年成都分公司提供的任何物业服务，故双方不构成事实上的物业服务合同关系。2、蒋凤莲至今都未正常使用过案涉房屋，也未享受过任何物业公司提供的物业服务，在此期间各类主体多次非法对蒋凤莲采取断水、断电、锁门、打人、破坏财务等行为，并且断水、断电、锁门的行为至今仍在持续，所以客观上导致了蒋凤莲对其房屋至今无法正常使用。3、蒋凤莲与花样年成都分公司不存在书面的物业合同关系，且花样年成都分公司至今未出示向蒋凤莲提供了相关物业服务的证明、证据。综上所述，花样年成都分公司并非本案的适格主体，请求驳回其起诉。 昂德投资公司辩称，花样年成都分公司诉称的有关事项均与昂德投资公司无关，请求驳回花样年成都分公司对昂德投资公司的起诉。 本院经审理认定事实如下：成都市高新区天府大道中段1388号“花样年＊美年广场”系四川西美投资有限公司（以下简称西美公司）开发建设。 2011年4月25日，深圳市彩生活物业管理有限公司与西美公司签订《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》，约定：西美公司委托深圳市彩生活物业管理有限公司对“花样年＊美年广场”进行前期物业服务管理；写字楼每平方米每月20元，商业每平方米每月8元；物业服务费用按半年交纳，业主应在每半年首五日履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，深圳市彩生活物业管理有限公司每日按万分之五收取违约金；深圳市彩生活物业管理有限公司接受供水、环卫等专业单位的委托代收水、环卫等费用。本合同期限，自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。 2011年5月19日，经成都市高新技术产业开发区经贸发展局同意，深圳市彩生活物业管理有限公司成都第二公司（以下简称彩生活成都二公司）对美年广场写字楼的物业服务费执行每平方米每月5元的收费标准。2011年9月2日，西美公司与彩生活成都二公司签订了《美年广场前期物业服务合同补充协议》。 2015年6月15日，西美公司（甲方）、深圳市彩生活物业管理有限公司（乙方）、花样年成都分公司（丙方）签订《花样年?美年广场前期物业服务合同三方协议》，约定：依据花样年集团（中国）有限公司2015年4月1日下发《集团物业管理业务调整通知》，花样年?美年广场项目物业管理公司由深圳市彩生活物业管理有限公司调整为深圳市花样年国际物业服务有限公司；甲乙双方均同意终止2011年4月25日签订的《花样年?美年广场前期物业服务合同》，自本协议签订之日起原合同所涉及乙方权利与义务由丙方全权履行。 2019年8月22日，深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司、彩生活成都二公司、花样年成都分公司共同出具《美年广场物业服务合同主体情况说明》，载明：2015年8月至今提供服务的主体为花样年成都分公司，各方共同确认2019年1月1日前由彩生活成都二公司收取美年广场物业费等相关服务费，2019年1月1日以后的物业费等相关费用由花样年成都分公司收取。 2021年1月14日，彩生活成都二公司出具一份《情况说明》，内容为：彩生活成都二公司与花样年成都分公司系同一集团公司名下，彩生活成都二公司与花样年成都分公司于2019年8月22日约定美年广场的物业服务费自2019年1月1日前由彩生活成都二公司收取，2019年1月1日后的由花样年成都分公司收取。因物业服务的连续性以及避免司法资源的浪费，彩生活成都二公司承诺和授权，2019年1月1日前尚未收取的物业服务费用，自即日起由花样年成都分公司统一收取。该《情况说明》只加盖了彩生活成都二公司的公章。 同时查明，彩生活成都二公司诉美年广场另一业主冯泽海、魏童花物业服务合同纠纷一案，成都市中级人民法院于2021年5月作出的该案生效判决载明：2015年6月15日，西美公司与花样年成都分公司签订《前期物业服务合同》及《物业服务承接验收确认书》，内容与《“花样年＊美年广场”前期物业服务合同》一致。2015年6月23日，花样年成都分公司在高新区经贸发展局进行了备案；庭审中，彩生活成都二公司述称其自2015年8月退出案涉小区物业管理服务，2015年9月以后的物业管理服务由花样年成都分公司提供。该生效判决认定：花样年成都分公司于2015年9月起开始对案涉小区提供物业管理服务至今；根据深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司成都分公司、彩生活成都二公司、花样年成都分公司于2019年8月22日共同出具的《美年广场物业服务合同主体情况说明》载明的内容看，案涉小区物业服务企业花样年成都分公司将2019年1月1日前向业主追索欠付物业服务费用的债权转让给彩生活成都二公司。 彩生活成都二公司诉蒋凤莲、昂德投资公司物业服务合同纠纷系列案件多次经终审判决作出了处理，查明：2011年11月12日，蒋凤莲与昂德投资公司（原名称为四川昂博投资股份有限公司）签订《房屋租赁合同》，将其购买的位于天府大道中段1388号22套房屋全部出租给昂德投资公司使用，租赁期限自2011年8月1日至2021年8月1日，该合同约定，蒋凤莲在交房前应结清房屋的所有费用（物管、水、电费等），昂德投资公司在退房时结清各项（物管、水、电、消防等）费用。蒋凤莲系昂德投资公司的法定代表人。法院判决蒋凤莲、昂德投资公司向彩生活成都二公司支付截止2018年1月31日止拖欠的物业服务费及违约金。前述案件判决后，蒋凤莲、昂德投资公司未支付前述判决确定截止日期之后的物业服务费，现案涉房屋欠付2018年2月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。 另查明，蒋凤莲购买了包括成都市高新区××道××段××号××栋××楼××号（建筑面积77.46平方米）在内的22套房屋，并进行了所有权登记。 庭审中，花样年成都分公司陈述物业服务费仅按每月每平米5元的标准收取，垃圾清运费按每月18元的标准收取。 以上事实有当事人提交的花样年成都分公司工商信息、蒋凤莲身份信息、昂德投资公司工商信息、《商品房买卖合同》、物品交接单、《前期物业服务合同》及《补充协议》、《成都市高新区物业服务收费备案表》、《花样年?美年广场前期物业服务合同三方协议》、《美年广场物业服务合同主体情况说明》、《情况说明》、民事判决书及双方当事人的庭审陈述在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案的法律事实发生于民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。 关于花样年成都分公司是否为本案适格原告。本案中，根据花样年成都分公司新提交的《花样年?美年广场前期物业服务合同三方协议》、《美年广场物业服务合同主体情况说明》以及生效判决的认定，可以证明2015年8月前由彩生活成都二公司为案涉小区提供物业管理服务，2015年9月1日后由建设单位西美公司另行选聘的花样年成都分公司为案涉小区提供物业管理服务至今，花样年成都分公司将2019年1月1日前向业主追索欠付物业服务费用的债权转让给彩生活成都二公司。花样年成都分公司作为现案涉小区提供物业服务的主体，其有权以自己的名义提起本案诉讼。虽然前期诉讼均由彩生活成都二公司向业主主张2015年9月1日之后欠付的部分物业服务费，但根据《美年广场物业服务合同主体情况说明》载明的内容及生效判决的认定，花样年成都分公司将2019年1月1日前向业主追索欠付物业服务费用的债权转让给彩生活成都二公司，花样年成都分公司对彩生活成都二公司收取该部分物业服务费的事实并无异议。关于花样年成都分公司与蒋凤莲之间另案物业服务合同纠纷，该案审理中因花样年成都分公司提交的其系案涉小区物业服务主体的证据均系复印件，应承担举证不能的法律后果，故本院对该案作出驳回起诉的民事裁定书。综上，本案根据生效判决的认定和现有证据查明的事实与前期生效文书认定的事实并不矛盾，故花样年成都分公司系本案适格的原告。 关于花样年成都分公司主张的物业服务费、垃圾清运费。2015年6月15日，原前期物业服务合同终止后，西美公司又与花样年成都分公司签订了《前期物业服务合同》，并在相关部门进行备案了。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，西美公司与花样年成都分公司签订的《前期物业服务合同》对小区业主应有约束力。花样年成都分公司为案涉小区提供了物业管理服务，蒋凤莲作为业主，负有交纳物业服务费和垃圾清运费的义务。根据前述认定，花样年成都分公司已将2019年1月1日前向业主追索欠付物业服务费等相关费用的债权转让给彩生活成都二公司，而本案中彩生活成都二公司又出具《情况说明》授权花样年成都分公司收取2019年1月1日前尚未收取的物业服务费等费用，因该《情况说明》仅有彩生活成都二公司的盖章，无该公司经办人员的签字，不符合证据的形式条件，且蒋凤莲、昂德投资公司对此亦不予认可，故本院对该《情况说明》不予采纳。综上，蒋凤莲应向花样年成都分公司支付2019年1月1日至2020年6月30日的物业服务费6971.4元（77.46平方米×5元/月/平方米×18个月）、2019年1月1日至2020年6月30日的垃圾清运费324元（18元/月×18个月）。花样年成都分公司多主张的物业服务费、垃圾清运费，本院不予支持。 关于花样年成都分公司主张的违约金。蒋凤莲未按期交纳物业服务费，已构成违约，应当承担相应的违约责任。按照《前期物业服务合同》约定，物业服务费按半年交纳，业主应在每半年首五日履行交纳义务，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，物业公司每日按万分之五收取违约金。庭审中蒋凤莲辩称其不应当支付违约金，该答辩意见包含了调低违约金的意思表示。鉴于花样年成都分公司未举证证明其实际损失，结合双方合同履行的实际情况、违约程度等因素，本院酌情确定蒋凤莲应向花样年成都分公司支付违约金420元。 关于昂德投资公司是否应承担责任的认定。根据蒋凤莲与昂德投资公司签订的《房屋租赁合同》，昂德投资公司系整体租赁蒋凤莲所购买的22套房屋，租赁期限截至2021年8月1日。蒋凤莲、昂德投资公司辩称昂德投资公司现只是部分使用租赁房屋，但并未举证证明租赁期限届满前即2019年1月1日至2020年6月30日期间昂德投资公司已未实际使用租赁的22套房屋。根据《房屋租赁合同》的约定，昂德投资公司退房前应支付物业服务费，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”因此，花样年成都分公司请求业主蒋凤莲与物业使用人昂德投资公司承担连带责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，花样年成都分公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《最高人民法院关于适用 一、被告蒋凤莲与被告四川昂德投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内，连带向原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费6971.4元、垃圾清运费324元； 二、被告蒋凤莲与被告四川昂德投资股份有限公司于本判决生效之日起十日内，连带向原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司支付违约金420元； 三、驳回原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费166元，减半收取83元，由原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司负担39元，由被告蒋凤莲、四川昂德投资股份有限公司负担44元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二一年六月十六日 书记员  王尹