湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初3525号原告：郑仕琴，女，1983年7月6日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：涂其乐，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：湖北港利商贸有限公司。住所地：孝感市北正街**新民众乐园。统一社会信用代码：91420900594216844F。法定代表人：王建平。原告郑仕琴与被告湖北港利商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告郑仕琴的委托诉讼代理人涂其乐，被告湖北港利商贸有限公司的法定代表人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑仕琴向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2019年7月3日签订的《新民众乐园租赁合同》无效；2、判令被告湖北港利商贸有限公司返还原告租金30万元并支付占用该30万元期间的资金占用费（计算方式为以30万元为基数，按照2019年8月银行中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4.25%，自2017年7月11日开始计算至支付完毕之日止，截止至2019年9月22日暂计算为15265元）；3、判令被告湖北港利商贸有限公司赔偿原告因履行合同而遭受的损失人民币10万元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年7月3日，原告因开办幼儿园需要教学场地，遂与被告签订《新民众乐园租赁合同》一份，约定被告将其位于孝感市北正街62号新民众乐园的全部建筑以及四周场地（南边两层、北边三层全部建筑以及中间四周地段所有面积约5000㎡）的房屋、附属设施和附属场地出租给原告使用。租赁期限暂定为15年，自2020年3月1日起到2035年3月1日止，同时在该合同中约定了房屋租金的交纳标准及交纳方式。前述合同签订后，原告于2019年7月11日向被告指定的银行账户支付了人民币30万元首期房屋租金。该款项支付后，原告就开始着手前述房屋围墙建设、装修、办理办学手续等工作。为此，原告聘请工人对房屋围墙进行施工，另就装修事宜于2019年8月27日与南京三槐堂幼儿园空间设计有限公司签订《空间设计合同书》一份，将该房屋的装修设计工作委托给该公司，为此，原告支付了设计费用人民币10万元。后原告在办理办学手续的过程中，发现被告出租给原告的房屋没有任何建造手续，不能通过消防验收等程序，导致原告无法办理相关办学手续，此外，原告还了解到，被告所出租房屋对应的新民众乐园的经营权早已被孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初823号生效判决判归给案外人孝感市金誉投资有限责任公司，故基于前述情况，原告为租赁该房屋的合同目的根本不能实现。原告认为，被告故意隐瞒其房屋没有建造手续且房屋对应经营权已经被判归他人所有的事实，欺骗原告与之订立房屋租赁合同，依法应认定为无效合同，另因恶意与原告订立无效合同的行为给原告造成了重大经济损害，除应退还原告前期支付的房屋租金之外，还应依法赔偿原告因履行该合同造成的经济损失。为此，原告多次就前述问题与被告协商未果，故为维护原告合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特起诉至法院，请依法支持原告的上列诉讼请求。被告湖北港利商贸有限公司辩称，1、涉案房屋有无手续，被告在签订租赁合同时如实告知了原告，被告没有欺瞒和违约行为，租赁合同是有效的；2、房产证和土地证上记载的房屋部分是真实、有效的，不符的部分，被告正在补办中，并不是没有，这种情况双方是在完全清楚的情况下自愿达成的租赁关系，而且被告已完成了市场清退，按照合同约定把市场整个交予原告，完成了被告的承诺和义务，原告应按合同承诺支付尾款，但是原告一直拖延不交；3、市场二楼淘宝商城在被告不知情的情况下擅自进行拆除，被告要求赔偿或恢复原状；4、要求原告赔偿市场清退的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的《新民众乐园租赁合同》，本院认为，该合同虽系原、被告双方真实意思表示，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因案涉的租赁房屋在法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证，违反了法律的强制性规定而导致该租赁合同无效。根据当事人的陈述和审核认定的证据，本院认定事实如下：案涉的房产及土地登记在孝感市京剧团名下。2012年4月26日，被告湖北港利商贸有限公司与孝感市京剧团签订一份《拆迁改造协议》，约定：案涉房产由被告进行拆迁改造，完工后，被告进行招商，收取租金。被告于2013年9月完成了对案涉房产的拆迁改造，并进行了招商，收取商户的租金。原告郑仕琴因开办幼儿园需要，于2019年7月3日与被告签订《新民众乐园租赁合同》一份，约定：被告将其位于孝感市北正街62号新民众乐园的全部建筑以及四周场地的房屋、附属设施和附属场地出租给原告使用，租赁期限暂定为15年，自2020年3月1日起到2035年3月1日止，同时在该合同中约定了房屋租金的交纳标准及交纳方式。合同签订后，原告于2019年7月11日向被告指定的银行账户支付了30万元首期房屋租金。后原告开始对案涉房屋围墙进行建设、装修，并于2019年8月27日与南京三槐堂幼儿园空间设计有限公司签订一份《空间设计合同书》，向其缴纳了10万元的设计服务费，该公司现已完成设计工作。另查明，被告湖北港利商贸有限公司在对案涉房产进行的拆迁改造时及本案法庭辩论终结前未办理建设工程规划许可证。本院于2016年12月27日作出的（2016）鄂0902民初823号民事判决书判令湖北港利商贸有限公司在其抵押物（孝感市北正街中段新民众乐园的经营权）价值范围内对王建平欠孝感市金誉投资有限责任公司的债务承担连带清偿责任。本院认为，原告郑仕琴与被告湖北港利商贸有限公司签订的《新民众乐园租赁合同》虽系双方真实意思，但因案涉的出租房屋截止本案法庭辩论终结前未办理建设工程规划许可证，违反了法律的效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，上述租赁合同归于无效，被告应当依法返还原告支付的首期房屋租金30万元及支付资金占用期间的利息损失。关于原告主张的要求被告承担因履行合同而遭受的损失10万元的诉讼请求，因原告提供证据证明其遭受的10万元设计服务费的损失，本院对该损失予以认可，但认为原、被告双方在签订租赁合同的过程中，原告已对案涉房屋有无手续如实告知被告，被告作为承租人亦未尽到审慎的义务，被告自身应承担部分责任，本院根据案件具体情况，酌定原告承担40%缔约过失责任，被告承担60%的缔约过失责任，故该10万元的损失应当按照上述比例进行承担。被告未就原告占用房屋期间的占用费及其自身清退市场的损失提起反诉，本院在本案中将不做处理，被告可另案进行诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告郑仕琴与被告湖北港利商贸有限公司签订的《新民众乐园租赁合同》无效；二、被告湖北港利商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑仕琴缴纳的首期房屋租金300000元及资金占用期间的利息（该利息以300000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2017年7月11日起计算至支付完毕之日止）；三、被告湖北港利商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑仕琴损失费60000元；四、驳回原告郑仕琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7529元，由原告郑仕琴承担3012元，被告湖北港利商贸有限公司承担4517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雅娜人民陪审员  曹建华人民陪审员  刘 俊二〇二一年六月二日书 记 员  李丽珍附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。