昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2021)云0114民初3513号原告：晋臻，男，汉族，1980年2月26日出生，身份证住址云南省昆明市五华区。被告：云南文产昆明置业有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区白龙潭住宅小区A-1-5-5幢2单元102室。法定代表人：曾明,任公司总经理。统一社会信用代码：9153012157729332X4。原告晋臻与被告云南文产昆明置业有限公司（以下简称“文产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋臻到庭参加诉讼，被告文产公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告晋臻向本院提出诉讼请求：1.要求被告云南文产昆明置业有限公司将位于昆明市呈贡区房屋交付给原告晋臻;2.要求被告支付原告晋臻2017年7月1日起至实际房屋交付日止的逾期交房违约金，按合同约定自2017年7月1日起至2017年9月29日日期间违约金900元，自2017年9月30日日起至2021年3月28日期间违约金25480元。实际违约金还应包括自2021年3月28日至实际交房之日止，按每日20元进行计算的部分；3.要求被告云南文产昆明置业有限公司在房屋交付后180个工作日内将原告办理房屋所有权证的资料备齐，并提交给行政主管部门，协助原告晋臻在办理完成交房手续后完成房屋所有权证的办理；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月21日，原告与被告就买卖昆明市呈贡区吴家营片区“花香满径小区”住房事宜签署了《商品房购销合同（花香满径4-1304）》，原告购买被告开发的花香满径小区住宅。目前，自该合同签订当天，原告按合同约定己于2016年1月21日向被告支付首付款439441元，其余价款300000元，已向工商银行贷款支付。晋臻现已在规定时间内将购房款悉数给付给云南文产昆明置业有限公司，并按月正常偿还房屋贷款（该款项已于2020年6月28日全部结清）。已完成上述商品房的购买手续。双方签订的《商品房购销合同》成立，受法律保护。经设计、监理、施工、勘察、建设单位组织，对于花香满径小区Ｉ期建设工程1、2、3、4、20、21幢及Ｉ＃地下室（1、2、3、4、5、7区、2-Ｓ1）分部工程；ＩＩＩ期项目建设工程8、9、10、11、24、25幢以及Ｉ＃地下室〔11、16、17、18区）分部工程，ＩＶ期项目建设工程5、6、7、22、23幢及1＃地下室（6、8、9、10、12、13、14、15区）分部工程，上述工程均移交7个分部：地基与基础分部、主体结构分布、装饰装修分部、建筑屋面分部、给、排水及采暖分部、电气分部、建筑节能分部。上述工程经五方责任主体单位及质监站共同预验收，并按本次验收所提要求进行整改，并在建设单位完成剩余专业工程专项验收后，配合建设单位完成竣工验收工作，验收结论为合格。2018年1月13日，被告发出公告，通知交房时间如下：2018年1月17日办理1幢、2幢住宅交房手续；2018年1月18日办理3幢、4幢住宅交房手续；……；1月28日办理独立商铺交房手续，并通知交房费用准备：1.太阳能热水器、天然气、可视对讲、有线电视合计8600元／户，没有太阳能热水器的楼层6000元／户。2.增加的土地补偿款：按住宅建筑面积50元／平方米；3.税金：补收土地增值税按住宅建筑面积194.92元／平方米。4.车位款：产权车位补收20000元／个。2018年2月1日，昆明市呈贡区住建局房产交易中心发出呈房通【2018】2号《昆明市呈贡区住建局房产交易中心关于对云南文产昆明置业有限公司要求整改的通知》裁明“关于商品房价格变更的事宜，根据相关的法律法规规定，己经签订商品房购销合同备案的商品房禁止更改价格，未签订商品房购销合同备案的商品房申请价格变更请向当地发改局提起申请；对于花香满径小区项目交房事宜，呈贡区住建局于2018年1月19日，就公司擅自对未经竣工验收的商品房强行组织业主接房、未经有关部门许可擅自对业主增收太阳能燃气配套费、增收车位费的行为约谈了公司法人，要求其立即停止整改，先对公司仍然在办理交房事宜再次要求立即停止该行为。2018年7月20日，昆明市公安消防支队呈贡区大队发出昆（呈）公（消）行罚决字【2018】第0009号《公安行政处罚决定书》，裁明违法行为人云南文产昆明置业有限公司，查明2018年5月31日14时许，对云南文产昆明置业有限公司建设的花香满径小区进行监察时发现该工程未经消防验收擅自投入使用，决定给与云南文产昆明置业有限公司建设的花香满径小区责令停止使用，并处罚款肆万元整的处罚。据此，晋臻认为项目1-25幢住宅己经施工完毕，预验收合格且己完成工程移交，己实际具备交付入住条件，被告应该将己验收合格的房屋按双方签署的《商品房购销合同》约定于2017年7月1日向其进行交付。由于上述原因，被告逾期交房己经构成违约，双方合同约定“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方（系被告）按每天10.00元向乙方（系原告）支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方（系被告）按每天20.00元向乙方（系原告）支付违约金，合同继续履行。”因此被告应向晋臻支付自2017年7月1日起至2017年9月29日日期间违约金900元，自2017年9月29日起至2021年3月28日期间违约金25480元。实际违约金还应包括自2021年3月28日至实际交房之日止，按每日20元进行计算的部分。最后，依照合同约定：被告在房屋交付后180个工作日内应将原告晋臻办理房屋所有权证的资料备齐，并提交给行政主管部门，协助原告晋臻在办理完成交房。被告文产公司未作答辩。原告晋臻针对诉求向本院提交了证据，被告文产公司未质证。对于原告晋臻提交的证据，真实性本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评判。本院调取了《昆明市呈贡区住建局房产交易中心关于对云南文产昆明置业有限公司要求整改的通知》、《昆明市公安消防支队呈贡区大队公安行政处罚决定书》两份证据。经质证，原告对该份证据无异议。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，确认以下法律事实：原告晋臻（乙方）和被告文产公司（甲方）于2016年1月21日签订《商品房购销合同》及合同补充协议，约定：“1、原告晋臻向被告文产公司购买花香满径小区Ｉ第25幢第12层1201号商品房，套内建筑面积为178.48平方米，单价为每平方米4142.99元,房屋总价款为739441元。2、甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。3、甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。若因政府政策因素或遇不可抗力因素，双方免责。4、该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以春城晚报都市时报公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。5、在具备下列四个条件后，甲方应在办完建设工程综合验收备案（含规划验收、消防验收备案）手续后180个工作日内将乙方办理房屋所有权证的资料备齐，并提交给行政主管部门：（1）甲乙双方办理完房屋交接手续；（2）乙方向甲方支付全部购房款、配套设施设备费、房屋维修资金、契税及其他税费，并向物业服务企业付清了应付的物业服务费；（3）乙方签署了委托甲方办理房屋所有权证的委托书；（4）乙方已向甲方提供了办理房屋所有权证的所需全部资料（产权人及共同购买人身份证明复印件、购房发票原件及办理产权证所需的其他相关资料）。如因乙方原因造成逾期办证的，与甲方无关，责任由乙方承担。国有土地使用证由乙方自行或者另行委托第三方办理并承担相关费用，甲方可提供必要的协助。”《合同补充协议》第十四条约定：“《商品房购销合同》第七条中：‘建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的商品房’是指经甲方及勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格的商品房。工程竣工综合验收备案（含规划验收、消防验收备案）不构成房屋已具备交付条件的前提。”原告晋臻向被告文产公司支付房款439441元。2018年1月15日，文产公司发出公告，通知交房时间如下：2018年1月23日办理23幢、24幢、25幢住宅交房手续；并通知交房费用准备：1、太阳能热水器、天然气、可视对讲、有线电视合计8600元／户，没有太阳能热水器的楼层6000元／户。2、增加的土地补偿款：按住宅建筑面积50元／平方米；3、税金：补收土地增值税按住宅建筑面积194.92元／平方米；4、车位款：产权车位补收20000元／个。2018年2月1日，昆明市呈贡区住建局房产交易中心发出呈房通〔2018〕2号《昆明市呈贡区住建局房产交易中心关于对云南文产昆明置业有限公司要求整改的通知》载明：“关于文产公司建设的花香满径小区商品房价格变更的事宜，根据相关的法律法规规定，已经签订商品房购销合同备案的商品房禁止更改价格，未签订商品房购销合同备案的商品房申请价格变更请向当地发改局提起申请；对于花香满径小区项目交房事宜，呈贡区住建局于2018年1月19日，就文产公司擅自对未经竣工验收的商品房强行组织业主接房、未经有关部门许可擅自对业主增收太阳能燃气配套费、增收车位费的行为约谈了公司法人，要求其立即停止整改，现对文产公司仍然在办理交房事宜再次要求立即停止该行为。”2018年7月20日，昆明市公安消防支队呈贡区大队发出昆（呈）公（消）行罚决字［2018］第0009号《公安行政处罚决定书》，载明：2018年5月31日14时许，对被告文产公司建设的花香满径小区（地址：云南省昆明市呈贡区）进行检查时，发现该工程未经消防验收擅自投入使用，决定给予被告文产公司建设的花香满径小区责令停止使用，并处罚款肆万元整的处罚。本院认为，关于本案房屋是否应当交付原告的问题。原、被告双方在合同中约定被告文产公司在2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告。原告已经支付完房屋价款，履行了付款义务；现合同约定的交付期限已经届满，被告应遵循诚信原则，在合同约定的期限内，向原告交付已取得规划验收批文和经建设单位组织验收合格的房屋。本案诉争的商品房作为特殊的不动产，国家对其设计、施工、验收、交付使用均有明确的法律规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”根据本案查明的事实，案涉房屋尚未经竣工验收。现原告晋臻主张被告交付房屋，被告文产公司应积极在60日的合理期限内，履行其组织竣工验收的合同义务，并按照合同约定在办理完竣工验收等手续后向原告晋臻履行交付义务。关于逾期交房违约金的问题，由于被告文产公司未按照合同约定在2017年6月30日前将经建设单位组织验收合格、并符合合同约定的房屋交付给原告，被告文产公司逾期交房已构成违约，双方合同约定“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按每天20元向乙方支付违约金，合同继续履行。”因此，被告文产公司应支付自2017年7月1日至2017年9月28日期间的违约金900元，2017年7月1日至2017年9月29日期间的违约金，原告自愿按900元主张，在合同约定的范围内，本院予以确认；被告还应承担2017年9月30日起至实际交房之日止按每天20元的标准计算的违约金。对于原告要求被告文产公司协助办理诉争房屋不动产权证的诉讼请求，现双方尚未完成房屋交接，办证条件不具备，因此，本院对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定之规定，判决如下：一、由被告云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起六十日内将经组织验收合格，并符合本合同约定的坐落于昆明市呈贡吴家营片区房屋交付给原告晋臻；二、由被告云南文产昆明置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告晋臻支付2017年7月1日至2017年9月29日期间的违约金900元，并承担2017年9月30日起至实际交房之日止按每天20元的标准计算的违约金；三、驳回原告晋臻的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计230元，由被告云南文产昆明置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向法院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员  张素珍二〇二一年六月二十八日书记员  杨思怡