西 安 市 临 潼 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2021）陕0115民初417号   原告：孟庆军，男，1992年9月4日出生，汉族，居民，住西安市临潼区。   被告：西安瑞兴房地产开发有限责任公司，住所地：西安市临潼区。   法定代表人：黄志荣，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：田波涛，西安市临潼区148法律服务所法律工作者。   原告孟庆军与被告西安瑞兴房地产开发有限责任公司（以下简称：瑞兴公司）纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由王胜利独任审理。于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告孟庆军、被告西安瑞兴房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人田波涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告孟庆军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告按约向原告交付商品房的验收合格证书及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并判决被告赔偿原告逾期交房的违约金和损失暂定为人民币5000元；2、请求法院依法判决被告向原告出具购房发票，协助原告办理房屋产权登记，并赔偿逾期办证的违约金暂定为人民币5000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月3日，原被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发位于临潼区XX大道XX段的瑞兴小区第2幢1单元17层21705号房，面积为99.8平米。合同约定被告应在2017年10月31日前将该房屋交于原告，原告按合同约定支付了房屋价款，被告在2019年1月9日才将房屋钥匙交给原告，但至今未按合同约定向原告出具该商品房的验收合格证书及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2018年12月26日，被告称房屋面积变更为101.01平米，原告按被告要求补交了房屋价款。按照原告和被告签订的商品房买卖合同第九条第二项约定：逾期交房超过90日，被告应按日向原告支付已交付房价交款万分之0.1的违约金，该违约金约定极低，不足以弥补逾期交房造成的损失，严重损害了原告的利益。原告请求法院依法予以增加，按同地段房屋租金价格每平米20元为计算标准，支付从2017年11月1日至该商品房的具备合同交付条件之日时止的实际损失。按照合同第十五条的约定，被告应在房屋交付使用后60日内办理产权登记，并约定了违约金。但被告至今未办理，约定的违约金过低，请法院予以增加。   被告瑞兴公司辩称：1、原告主张被告基于延迟交付房造成原告逾期交房违约金并无法律依据和事实依据。被告在案涉房屋的交付当中并未延期交付，被告依照法律规定按期限交付房屋，符合《民法典》第五百四十三条规定的变更合同，原被告双方之间发生了合同发生变更的法律效果，应当依法依照变更后的约定为定案依据。结合被告向法庭提交的证据，被告在2018年11月30日交付房屋符合法律规定；2、原告主张协助办理房屋产权登记，出具购房发票，赔偿逾期办证的违约金，根据《民法典》第五百八十条的规定，原告诉请非金钱债务继续履行及除外条款，原告并无任何的实际损失，根据上述规定，和第五百七十七条规定，违约责任形态为不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，被告交付案涉房屋之后，已向不动产登记交付了验收单、验收合格并已备案，未能办理房屋产权登记是基于原告方为拖延，被告并无任何过错行为，故被告在本案当中不应承担逾期办证的违约责任。结合原告的诉请，被告仅履行协助义务，根据民法典公平原则，被告对协助义务不承担法律上的违约责任。   原告孟庆军为证明自己的主张向本院提交如下证据：第一组：《商品房买卖合同》一份、瑞兴佳苑房屋认购书一份，证明：被告违反购房合同的约定，超过约定交房时间，逾期交房，应承担违约责任。第二组：西安市临潼区房屋专项维修资金缴存收据、首付款收据、西安个人住房公积金借款凭证，证明：我收房的日期为2019年1月9日，因为交了大修基金才能收房。   被告瑞兴公司质证认为，1、被告方也提供该合同，对证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，被告其中一组证据系业主代表签字确认的承诺书，该承诺书系《民法典》第五百四十三条规定的合同变更，故原被告双方对于买卖合同中交付房屋的期限条款进行了变更，该变更符合法律规定，是原被告双方真实意思表示。故被告方并不存在延期交房。2、原告方出示的大修基金交付凭证，以及证明目的当中交付大修基金才能领取房屋钥匙，才能收房恰能证明2019年1月9日前向各业主交房，原告方的延期收房时原告自身行为，和被告并没有关联关系。   被告瑞兴公司向本院提交如下证据：证据1.商品房买卖合同；证据2.文件、通知，证明临潼区治污减霾工作领导小组办公室发送的各种治霾预警、重污天气预警及停工通知；证据3.降水晴雨表，证明2014年至2019年每年按照每月降水时间天数；证据4.竣工验收备案表，证明被告方开发建设瑞兴小区通过五方验收，且已经备案，取得了备案表；证据5.承诺书，原被告在2018年11月20日已经就房屋交付的时间进行了具体的约定；证据6.收房登记本，钥匙领取凭证，证明2018年11月30日被告完成了案涉房屋的30余户房屋交付，案涉房屋在2018年11月30日已经由被告开始交付给业主钥匙；证据7.房屋测量报告，证明临潼区房管所对案涉房屋的实际面积测绘；证据8.钥匙领取凭证、收款收据，证明原告于2019年1月9日领取案涉房屋钥匙，收取房屋并交纳2018年12月1日起物业费。    原告孟庆军质证认为，1、真实性认可，证明目的不认可，理由原告未能办理不动产登记，是因为被告未能给我提供购房发票，不是我不提供材料进行申报，被告因土地性质问题才不能办理房产证，不是因为原告自身的原因。2、真实性认可，证明目的不认可，我是2017年5月31日签订的购房合同，当时售楼部答应的是2017年10月31日前依照国家政府有关规定交付买受人使用，遭遇不可抗力因素在60日内应告知买受人，首先被告未告知我有不可抗力因素造成，在我签合同到交房时间只有5个月时间，开发商没有告知我可能会延期交房。对所造成的逾期交房原因不认可。3、认可。4、真实性认可，证明目的不认可，双方并没有约定在2018年11月30日交房，业主代表我不知道，他不能代表全体业主，也没有通知我。购房合同中明确约定交房时必须要向业主交付两书一表，但是实际并未向我提供。5、不认可，我没有在承诺书上签字，我也没有见过承诺书，我也不知道谁能代表我。6、认可；7、认可；8、认可。   对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2017年5月3日，孟庆军与瑞兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，由孟庆军购买瑞兴公司开发的位于临潼区XX大道XX段的瑞兴小区第2幢2单元17层21705号房，建筑面积为99.8平方米，每平方米3800元，房屋总价款为379240元。合同约定交房日期为2017年10月31日前。合同第八条对交付期限约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭受不可抗力，且出卖人在发生之日60日内告知买受人的；2、天气原因建设的工程无法正常施工；3、由于市政工程，政府政策，国家法律规定及停水，停电累计48小时以上的市政原因造成工期延误。合同同时对其他权利义务做了约定。2017年5月3日，孟庆军向瑞兴公司支付购房款119240元。2018年11月20日，瑞兴公司向业主代表出具《承诺书》，双方就房屋交付时间进行了协商，对案涉房屋的具体交付期限进行了变更，业主代表同意更改房屋的交付时间为2018年11月30日。瑞兴公司于2018年11月30日向案涉房屋30余户业主交付了房屋。2018年12月10日，瑞兴公司对涉案房屋在临潼区房地产管理登记所进行了登记备案。2018年12月25日，西安市临潼区建设工程质量监督站对瑞兴公司所建商品房作出验收合格《竣工验收备案表》能够证明涉案交付商品房验收合格。   孟庆军截止2019年6月30日向瑞兴公司支付完全部购房款共计379240元，并于2019年1月9日领取了房屋钥匙，并交纳了2018年12月1日起的物业费。后孟庆军于2021年1月11日向本院提起诉讼。   上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、收款收据、维修基金票据、降水晴雨表、竣工验收备案表、承诺书、收房登记本、钥匙领取凭证、房屋测量报告、文件，通知等证据载卷佐证，足以认定。   本院认为，本案的争议焦点问题是：1、逾期交房违约金问题。2、协助办理房屋产权登记及逾期办理产权登记违约金问题。瑞兴公司作为提供格式条款的一方，在合同中已履行了《商品房买卖合同说明》义务，亦在合同第十项中履行了提示义务，故双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示。合同内容不违背法律强制性规定，亦不违背公序良俗原则，合同真实、有效，应恪守。瑞兴公司提供的西安市临潼区气象台“降水晴雨表”以及各级政府治污减霾工作责令停工通知，能够证明上述原因为造成延误工期的主因，致使瑞兴公司存在迟延交付房屋造成违约。但因治污减霾工作与人民群众生命健康相关联，责令停工属政府部门强制性要求，不违背公序良俗原则。要求停工及天气原因非因瑞兴公司原因所致，故该要求与天气原因造成迟延均应视为不可抗力因素范畴，可部分或全部免除迟延交房责任。瑞兴公司因不可抗力未能履行如期交付房屋，经与业主代表协商，于2018年11月20日对房屋验收交付时间重新约定为2018年11月30日，该事实能够证明迟延交付行为已取得业主谅解。该行为可认定为业主自愿免除自2018年11月30日之前瑞兴公司未能交付房屋违约责任的行为。孟庆军从2018年12月1日起缴纳物业费，2019年1月9日领取所购房屋钥匙，期间存在其未按照合同约定迟延交付房款情形，亦应属迟延交付的原因之一。孟庆军否认瑞兴公司与业主代表达成的承诺书及治污减霾等客观事实，因未能提供相反的证据予以证明，故孟庆军主张由瑞兴公司承担逾期交房违约责任，不予采纳。孟庆军主张以房屋租金每平方米20元计，支付2017年11月1日至房屋具备合同交付条件之日止实际损失5000元，无证据支持，且无合同及法律依据，不予支持。原告主张交付商品房验收合格证书，因竣工验收备案表已当庭向孟庆军出示，可以证明房屋登记验收合格，故对该主张，不予采纳。瑞兴公司向临潼房管所登记中心交付了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，视为瑞兴公司已履行、本案不再作处理。   关于协助办理房产登记及逾期违约金问题。合同第十五条，关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权益证书的，按照第（二）项：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.001%向买受人支付违约金。按照上述约定，瑞兴公司虽已办理了产权登记备案，但仍未办理产权登记，故应承担违反该义务的违约责任。鉴于瑞兴公司在提供的格式合同中已履行了提示或说明义务，孟庆军主张违约金过低，无合同依据，依照合同购房价款379240元计，违约金为37.92元，由瑞兴公司向孟庆军支付。孟庆军请求支付该项违约金5000元，无合同及法律依据，不予支持。请求协助办理房屋产权登记，于法不悖，应予支持。因产权登记属行政部门许可或批准范畴，故应在合理期限内履行。   综上，为了维护市场经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：   一、西安瑞兴房地产开发有限责任公司协助孟庆军在60日内办理房屋产权登记，并于本判决生效后十日内支付孟庆军违约金37.92元。   二、驳回孟庆军的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费100元，由孟庆军负担90元，西安瑞兴房地产开发有限责任公司负担10元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                审 判 员 王胜利       二○二一年六月十日      书 记 员 王 敏         1