四川省成都市锦江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0104执异154号 案外人：林绍君，男，1981年7月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 案外人：张艳，女，1986年3月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行。住所地：成都市高新区。 负责人：马龙燕。 被执行人：李春娟，女，1987年11月26日出生，汉族，住四川省达县。 被执行人：孔征军，男，1983年1月30日出生，汉族，住江苏省溧水县。 被执行人：成都富谦融资担保有限公司。住所地：成都市武侯区。 法定代表人：王涛。 本院在执行中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行与孔征军、李春娟、成都富谦融资担保有限公司借款合同纠纷一案中,案外人林绍君、张艳对本院查封成都市青羊区车位（上述两车位以下简称为案涉车位）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人林绍君、张艳提出异议称，2014年12月30日，林绍君、张艳通过中原物业顾问有限公司与孔征军、李春娟就成都市青羊区蜀辉路588号建发金沙里6栋1单元1202号房屋及案涉车位签订了《房屋转让合约》。2015年3月26日，林绍君、张艳依照合约履行完毕所有的费用，并入住金沙里，对案涉车位缴纳费用并实际占有、使用、收益至今，后因孔征军、李春娟失联，导致案涉车位产权未过户。综上，林绍君、张艳在锦江法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，支付全部价款并合法占有案涉车位，现车位未办理过户登记非其原因导致，林绍君、张艳应为案涉车位的实际所有权人，请求中止对案涉车位的执行。 本院经审理查明，本院在审理中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行与孔征军、李春娟、成都富谦融资担保有限公司借款合同纠纷一案中，于2018年6月20日作出（2018）川0104民初4102号民事判决，判决：一、被告孔征军、李春娟于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行偿还截止2017年10月10日借款本金187850元、利息23133.57元、分期手续费23479.3元（关于2017年10月11日起至实际清偿之日止的利息，以本金187850元为基数，按每日万分之五的利率标准计算）；二、被告成都富谦融资担保有限公司对被告孔征军、李春娟的第一项债务向原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行承担连带清偿责任；被告成都富谦融资担保有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告孔征军、李春娟追偿；三、原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行对登记在被告孔征军名下的川Ａ×××××号车辆的折价或拍卖、变卖价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行的其他诉讼请求。2020年9月3日，中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行依据生效的民事判决书向本院申请强制执行，本院以（2020）川0104执5788号立案执行，执行标的为331042.05元。2020年10月9日，本院作出（2020）川0104执5788号执行裁定书，裁定查封被执行人孔征军所有的案涉车位，并于2020年10月13日送达成都市不动产登记中心，系首查封。2020年11月23日，本院作出（2020）川0104执5788号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 同时查明，2014年12月30日，孔征军、李春娟（卖方）、四川中原物业顾问有限公司（经纪方）、张义勇（买方）签订《房屋转让合约》，约定：买卖双方通过经纪方购入及出售位于成都市青羊区单位之物业，建筑面积为158.14平方米，转让成交价为1？990？000元；买方必须按下述步骤和方式支付：40？000元须在签本合约之同时付清作为定金，该定金由买方直接支付给卖方，卖方签收并且给买方出具收据，在该物业完成全部过户和交房手续后，该定金转为楼款。由买方出资替卖方偿还贷款，偿还金额以银行出具的还款通知书为准，该赎楼款属于买方向卖方支付的部分楼款，在总转让价或首付款中予以扣除。买卖双方协商同意1？950？000元为第二部分楼款，付款方式为银行按揭付款。该合约手写备注：1.买卖双方均知晓房产证尚处于开发商办理状态，且同意交易；2.买卖双方均知晓国土证尚处于办理状态，且同意交易，若需卖方配合，卖方无条件配合；3.买卖双方均知晓该物业尚处于银行抵押，双方约定共同前往贷款银行，于指定时间结；4.买卖双方约定1？990？000元为房屋含两个车位的价格；5.买卖双方约定买方于2014年12月30日支付卖方定金40？000元，第二笔房款760？000元于银行通知还款当日将此笔款支付于卖家，且卖方配合办理证委托；6.买卖双方约定，买方有指定产权人的权利。同时也手写备注车位号为-2楼1017号、1020号等”。 同日，孔征军出具《收条》，载明“今收到张义勇购房定金40?000元整”。 2015年2月5日，李春娟出具《收条》，载明“李春娟收到林绍君购买房屋建发金沙里6栋1单元1202物业款项共计750?000元，其保证此笔款项只能用于房屋结案，否则视为违约”。 2015年3月23日，孔征军（卖方、甲方）、张义勇（买方、乙方）与林绍君、张艳（新买方、丙方）签订《主体变更确认书》，约定：买卖双方于2014年12月30日共同签署了关于建发金沙里6栋1单元12层1202物业的《房屋转让合约》，现经三方协商一致同意按照第（1.1）种方式继续履行合同：1.1、三方同意在签署《成都市经纪服务合同网上签约》及《成都市存量房网上签约》时将买方姓名登记为丙方名下。 2015年3月26日，位于成都市青羊区房屋登记至林绍君、张艳名下。后李春娟、孔征军将房屋及案涉车位交付给林绍君、张艳，案涉车位一直由林绍君、张艳占有、使用并缴纳管理费。 2020年11月10日，成都市青羊人民法院在审理林绍君、张艳与李春娟、孔征军房屋买卖合同纠纷一案中，作出了（2020）川0106民初7393号民事判决，对上述事实予以确认，并判决：一、李春娟、孔征军于本判决发生法律效力之日起十日内办理位于成都市青羊区车位的权属转移登记；二、李春娟、孔征军办理了位于成都市青羊区车位的权属转移登记后五日内，配合林绍君、张艳办理上述车位的权属转移登记等。 2021年2月3日，林绍君、张艳依据生效的民事判决向成都市青羊区人民法院申请强制执行，要求办理案涉车位的过户，成都市青羊区人民法院以（2021)川0105执1669号立案受理。执行过程中，因车位被本院查封未能办理过户，现该案仍在执行过程中。 上述事实，有林绍君、张艳提交的身份证复印件、民事判决书、执行裁定书、不动产登记信息查询结果、《房屋转让合约》 、主体变更确认书、收条等在案佐证。 本院认为，案外人林绍君、张艳系针对案涉房屋的所有权提出的排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”及第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，首先，林绍君、张艳在本院查封之前已与张义勇签订《房屋转让意向协议》，与孔征军、李春娟、张义勇签订《主体变更确认书》，均未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，其次，林绍君、张艳已经在本院查封之前实际占有案涉房屋，并支付全部购房款，且涉案房屋未办理过户登记非因林绍君、张艳自身原因所致，故林绍君、张艳的异议请求予以成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条之规定，裁定如下： 中止对成都市青羊区车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 黄 柒 审判员 王雪梅 审判员 刘 娟 二〇二一年六月二十三日 书记员 杨 雪