广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8161号上诉人（原审原告）：李盛智，男，1975年3月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人（原审原告）：彭蓝仪，女，1990年2月2日出生，汉族，住广东省高州市。两上诉人共同委托诉讼代理人：梁志华，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张铭轩，男，1967年9月25日出生，汉族，住广东省广宁县。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****。法定代表人：扶伟聪，职务：董事长。委托诉讼代理人：孔志斌，该司职员。上诉人李盛智、彭蓝仪因与被上诉人张名轩、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初7028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李盛智、彭蓝仪共同上诉请求：1.撤销一审判决，改判张名轩向李盛智、彭蓝仪支付逾期交房的违约金345400元及其利息（利息从2018年5月12日起，按年利率6%的标准计至付清上述违约金之日止）；2.本案诉讼费用全部由张名轩承担。事实和理由：（一）案涉《存量房买卖合同》第三条约定房屋应于交易过户当天交付买方使用。第四条对买卖双方交易过户的时间明确约定为2017年7月1日。该合同第十条对卖方逾期交房的违约责任约定为“甲方如未按照本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交付的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。”合同第十二条对迟延办理产权登记的违约责任则没有约定。显然，买卖双方对房屋交付使用时间的约定是明确的，即2017年7月1日，并对逾期交房的违约责任进行了约定，而对迟延办理产权登记的违约责任没有约定，其目的就是将房屋交付使用时间与办理交易过户的时间约定为2017年7月1日同一天，通过约束卖方逾期交房的违约责任来约束卖方逾期交易过户的违约责任。房屋买卖合同对于买方而言，交易过户时间和交付使用时间均是合同的重要内容，对买方利益会产生重大影响，而且，案涉《存量房买卖合同》是作为房屋交易的专业中介机构制作的格式合同，因此，不可能不在合同中予以明确。（二）如一审法院认为房屋交付时间约定不明，张名轩哪天办妥交易过户手续，哪怕是迟延办理，只要交易过户当天交付使用的就不需要承担逾期交房违约责任的话，合同第十条关于卖方逾期交房违约责任的约定则变得毫无意义，张名轩无论是迟延办理交易过户还是逾期交付房屋，都不需要承担任何责任。该等认定使合同双方权利义务严重失衡，严重损害了李盛智、彭蓝仪的权益，也脱离了合同的本意。故此，一审否定2017年7月1日为房屋交付使用的时间约定，而以张名轩逾期了314天才办妥交易过户的时间为合同约定的房屋交付时间的认定错误，应予以纠正。（三）广州市番禺区番禺大道北383号写字楼2栋1806房（以下简称涉讼房屋）于2018年5月11日才交付李盛智、彭蓝仪使用，张名轩应付的逾期交房违约金已可根据合同确定为345400元，该日起，张名轩理应按照该应付债务向李盛智、彭蓝仪支付利息。因此，一审判决错误，李盛智、彭蓝仪的上述请求有充分的法律及合同依据，恳请二审法院支持其上述请求。张名轩经本院合法传唤未到庭答辩。原审第三人合富公司二审庭后提交书面意见书称，坚持一审陈述意见，对一审判决不发表意见。李盛智、彭蓝仪向一审法院起诉请求：1.张名轩立即向李盛智、彭蓝仪支付迟延交房的违约金345400元及其利息（利息从2018年5月12日起，按年利率6%的标准计至付清上述违约金之日止，暂计至起诉日为21916元）；2.本案件讼费用由张名轩承担。一审法院认定事实：位于广州市番禺区番禺大道**写字楼****，建筑面积98.7031平方米，原登记权属人为张名轩，产权证号0220258992，登记时间为2014年2月26日。2017年1月1日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付50000元。2017年1月8日，张名轩作为卖方（甲方），与李盛智作为买方（乙方），合富公司作为作为中介方（丙方）共同签订了一份《存量房买卖合同》。合同约定，涉讼房屋按整套出售并计价，总金额为2200000元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为过户当天；甲乙双方应在交楼当天一起到场查验该房地产，查验后双方签妥交楼确认书，即视为该房地产交付使用；甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、税款、债务及水电、煤气、电话、网络、电视天线、管理费等费用），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责；甲方与乙方约定按丙方协助办理方式办理涉讼房屋产权转移登记，丙方应当于2017年7月1日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过10日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；付款方式采取银行按揭付款的方式：买方应在签署本协议同时自行交付定金500000元给卖方；卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本协议后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）600000元，买方应在2017年2月15日（不迟于递件日）前直接支付卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方；楼价余款（即申请贷款额）1100000元，由贷款银行直接划给卖方。该合同第二十条“其他约定”手写注明：“1.双方约定过完户后乙方将此房以每月5000元的租金返租给甲方，租期从过户后第二天到2018年1月8日止。2.过户时，房产证下名方可由李盛智指定任何人名。”2017年1月9日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付450000元，备注买房定金。2017年2月7日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付100000元，备注购房款。2017年2月16日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付500000元，备注购房款。2017年3月6日，涉讼房屋因涉及他案纠纷被广东省广宁县人民法院查封。2017年10月20日，张名轩作为卖方，与李盛智作为买方，广州恒灿房地产代理有限公司作为经纪方，共同签订两份《房地产买卖合同》，分别约定卖方将位于广州市番禺区x写字楼2栋1801房、1802房（以下简称1801房、1802房）出售给买方，房屋成交价分别为2300000元和2300000元。同日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付共四笔各50000元，合计200000元。2017年12月11日，李盛智与彭蓝仪登记结婚。2017年12月23日，张名轩作为卖方，与李盛智作为买方签订《更名具结书》，约定买卖双方均知悉并同意将涉讼房屋过户到买受人彭蓝仪名下，买受人同意按照合约约定的程序办理有关本次交易的所有手续，并承担在该合约中全部有关买方的权利和义务，直至交易完成时止。2018年1月5日，张名轩与李盛智签订《解除合同协议（买卖）》两份，约定双方同意解除就1801房、1802房签订的《房地产买卖合同》，张名轩立即退还收取该两套房屋的两笔款项各100000元给李盛智，本退款自动转为涉讼房屋的购房款。2018年1月8日，李盛智通过银行转账方式向张名轩支付50000元，备注涉讼房屋购房款。2018年1月26日，中国银行股份有限公司广州番禺支行出具《同意个人商业用房贷款意向书》，主要内容为：兹有彭蓝仪为购买涉讼房屋向我行申请个人商业用房贷款，经过我行审核，拟同意其贷款申请，贷款金额为850000元，最终以贷款合同签署为准，若我行最终与该申请人签署个人商业用房贷款合同，贷款拟发放至卖方指定的张名轩在中国银行的账户。2018年3月5日，广州市番禺区不动产登记中心出具《受理回执》，确认受理彭蓝仪、中国银行股份有限公司广州番禺支行、张名轩申请办理持房地产权证抵押权注销登记、存量房交易过户登记、持房地产权证抵押权设定登记。2018年3月7日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的《不动产权证》，登记权利人为彭蓝仪，产权证号为粤（2018）广州市不动产权第07010065号。2018年4月8日，中国银行股份有限公司广州番禺支行出具《借款借据》，确认已向彭蓝仪发放贷款850000元，并将该款项转入张名轩账户。2018年5月11日，张名轩（甲方）与彭蓝仪（乙方）、合富公司（见证方）签订《收楼确认书》，约定乙方已确认收到甲方交来该物业之全部锁匙共一条，双方协商同意允许甲方再用三天时间搬完家私电器，三天后即2018年5月14日房屋内所有未搬东西归乙方所有。2019年6月5日，李盛智、彭蓝仪以张名轩未按约定向其方交付涉讼房屋构成违约为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。一审庭审中，双方当事人均确认李盛智已付清涉讼房屋全部购房款，其中于2017年1月1日支付50000元，2017年1月9日支付450000元，2017年2月7日支付100000元，2017年2月16日支付500000元，2017年10月20日支付200000元，2018年1月8日支付50000元，剩余房款850000元为银行按揭贷款，于2018年4月9日由贷款银行发放贷款；并确认双方办理涉讼房屋过户的时间为2018年3月5日；同时确认张名轩于2018年5月11日将涉讼房屋交付给彭蓝仪。张名轩确认存在逾期交付房屋的情况，但双方对以下问题存在争议：一、关于涉讼房屋未能在《存量房买卖合同》约定的时间即2017年7月1日前过户的原因和责任。李盛智、彭蓝仪称签订《存量房买卖合同》时，李盛智不清楚涉讼房屋存在抵押的情况，后来才得知房屋一直有抵押，张名轩收到其方定金后，一直没有向其方提供涉讼房屋的查册、房产证等任何资料，且房屋一直处于抵押状态未涂销，且在2017年3月6日涉讼房屋还被查封，根本不具备办理按揭手续的前提条件，其方曾向银行、按揭公司多方咨询，均表示该情况下无法申请按揭贷款，因此其方连提出按揭贷款申请的资格都没有。张名轩对此不予确认，认为合富公司是知悉涉讼房屋有抵押的情况的，合富公司如果告知了买方，买方还继续履行合同并支付定金和首期款，证明买方对上述事实清楚并了解风险，如果合富公司没有告知买方，责任由合富公司承担；双方签订买卖合同后必须进行网签，如果当时不能办理网签手续，李盛智还继续支付首期款，证明李盛智是明知该情况的；关于房屋被查封，其方也有告知李盛智、彭蓝仪该情况。二、关于涉讼房屋为何过户至彭蓝仪名下的原因。李盛智、彭蓝仪称《存量房买卖合同》约定李盛智有权将房屋过户至任何人名下，因当时李盛智打算和彭蓝仪结婚，后来双方也真实结婚，所以李盛智想将涉讼房屋送给彭蓝仪，就将房屋落名至彭蓝仪名下。张名轩不予认可，认为其方不认识彭蓝仪，李盛智是职业炒家，当时双方在《存量房买卖合同》中约定李盛智有权过户至任何人名下，是为了出更高价的买家，因为其方当时着急用钱，李盛智称如果不这么约定就不购买房屋，所以其方只能接受，当时放盘价是低于市场价20%的。三、对于逾期交房违约金的起止算时间和计算标准问题。李盛智、彭蓝仪主张《存量房买卖合同》约定应于2017年7月1日前办理产权转移登记手续，并约定过户当天交付房屋，因此双方约定房屋交付时间应为2017年7月1日，张名轩直至2018年5月11日才交付涉讼房屋给其方，共逾期314天，应按照合同约定每日按总房款的0.05%计算逾期交付违约金共计345400元，并应按照年利率的6%的标准自2018年5月12日起计算违约金的利息至实际付清之日止。张名轩对此不予确认，认为李盛智本身存在违约行为，没有按照合同约定提交同贷书，即使其方需承担逾期交房违约金，也应自其方与彭蓝仪签订的《存量房买卖合同》或留存房管局的《房屋买卖合同》中所约定的交楼时间计算至2018年5月11日止。关于张名轩和彭蓝仪之间签订的网签合同，双方当事人均表示找不到或没有留存该合同。张名轩亦未向法庭提交其所主张的与彭蓝仪签订的《房屋买卖合同》。一审法院认为，李盛智与张名轩就涉讼房屋买卖签订的《存量房买卖合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。关于张名轩主张涉讼房屋的买方变更为彭蓝仪的抗辩理由。从李盛智和张名轩签订的《存量房买卖合同》约定李盛智有权将涉讼房屋过户至指定人名下，双方在此后交易过程中由李盛智支付涉讼房屋购房款，并与张名轩签订《更名具结书》约定将涉讼房屋过户至彭蓝仪名下，结合李盛智和彭蓝仪此前办理了结婚登记，以及由彭蓝仪接收涉讼房屋来看，涉讼房屋应为李盛智、彭蓝仪二人共同购买。故，张名轩的该抗辩主张，一审法院不予采纳。针对李盛智、彭蓝仪提出张名轩逾期交房应按照《存量房买卖合同》约定支付违约金的诉请。双方当事人均确认涉讼房屋于2018年3月5日办理了过户登记手续，根据《存量房买卖合同》中“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为过户当天”的约定，张名轩应在2018年3月5日将涉讼房屋交付给李盛智、彭蓝仪使用，但张名轩直至2018年5月11日才将房屋交付给彭蓝仪，故已构成逾期交付，应承担相应的违约责任。张名轩应向李盛智、彭蓝仪支付自2018年3月6日起至2018年5月11日止的逾期交楼违约金。李盛智、彭蓝仪主张按照《存量房买卖合同》约定每日按总房款的0.05%计算逾期交付违约金，理据充分，一审法院予以支持。张名轩应支付的逾期交房违约金为73700元（2200000元×0.05%×67天）。李盛智、彭蓝仪主张超出该金额的部分，一审法院不予支持。对于李盛智、彭蓝仪提出逾期交房违约金自2017年7月1日起算的主张，一审法院认为，李盛智与张名轩虽然约定双方应在2017年7月1日前办理涉讼房屋的产权变更登记手续，但并未明确约定交付房屋的具体时间为2017年7月1日，双方仅约定过户当天为交付房屋之日，而涉讼房屋过户时间为2018年3月5日，故李盛智、彭蓝仪主张以2017年7月1日起算涉讼房屋的逾期交楼违约金，理据不成立，一审法院不予采纳。至于买卖双方之间是否存在逾期过户或者其它相关违约责任，双方应另寻法律途径解决。关于张名轩抗辩称应按照其与彭蓝仪签订的《存量房买卖合同》或者在房管部门留存的《房屋买卖合同》约定的交付房屋时间作为逾期交房违约金的起算时间，张名轩对此未能提交其所主张的签署两份合同，应承担举证不能的不利后果。且根据双方提交的证据以及在庭审中的陈述，买卖双方实际履行的是李盛智和张名轩于2017年1月8日所签订的《存量房买卖合同》，故对于张名轩的该抗辩主张，一审法院亦不予采纳。对于李盛智、彭蓝仪主张张名轩支付逾期交房违约金的利息，理据不成立，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2020年6月1日作出如下判决：一、张名轩应于判决发生法律效力之日起五日内向李盛智、彭蓝仪支付逾期交房违约金73700元；二、驳回李盛智、彭蓝仪的其余诉讼请求。一审案件受理费6810元，由李盛智、彭蓝仪负担5167元，张名轩负担1643元。经查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，各方当事人未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合李盛智、彭蓝仪的上诉请求和理由，本院确定本案争议的焦点是：李盛智、彭蓝仪主张计算逾期交房违约金的起算日期认定问题。现评析如下：虽然案涉《存量房买卖合同》约定了甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为过户当天。丙方应当于2017年7月1日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续。但李盛智、彭蓝仪在2017年7月1日约定办理过户截止日、2017年12月23日签订《更名具结书》时、甚至于2018年3月5日办理交易登记手续前，均无举证证明向张名轩催告过交付房屋或者就张名轩未交付房屋以及逾期交房违约责任等问题向张名轩提出主张，同时，也未向张名轩主张自2017年7月1日之后的返租租金，相反，李盛智却在2018年1月5日、2018年1月8日分别继续向张名轩支付涉讼房屋两笔100000元及一笔50000元购房款，因此，结合李盛智、彭蓝仪的上述行为以及本案案情，一审法院认定双方当事人并未明确约定交付房屋的具体时间为2017年7月1日，并无不当，本院予以确认。由于涉讼房屋过户时间为2018年3月5日，故根据过户当天为交付房屋之日的约定，李盛智、彭蓝仪主张张名轩支付逾期交房违约金的起算日期应为2018年3月6日，而张名轩至2018年5月11日才与彭蓝仪签订了《收楼确认书》，因此，一审法院作出张名轩应向李盛智、彭蓝仪支付自2018年3月6日起至2018年5月11日止的逾期交房违约金以及不支持李盛智、彭蓝仪主张张名轩支付逾期交房违约金的利息恰当，本院予以维持。李盛智、彭蓝仪上诉坚持从2017年7月1日开始计算逾期交房违约金以及该违约金的利息，缺乏充分理据，本院不予支持。综上所述，上诉人李盛智、彭蓝仪的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6810元，由上诉人李盛智、彭蓝仪负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月二十九日书记员 王日平谢金泽