上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终6869号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海名烨文化传媒有限公司，住所地上海市浦东新区杨新东路24号。法定代表人：邓凤梅，执行董事。委托诉讼代理人：田秋南，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海凯禄置业有限公司，住所地上海市浦东新区沪南路999号。法定代表人：王国亮，执行董事。委托诉讼代理人：刘佳怡，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：朱凌羽，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人上海名烨文化传媒有限公司（以下简称名烨公司）与被上诉人上海凯禄置业有限公司（以下简称凯禄公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初70550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人名烨公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持其反诉请求。事实与理由：被上诉人交付的房屋存在质量问题，漏水问题没有解决，导致装修被浸泡。系争房屋存在违章建筑，应当认定部分无效。由于被上诉人没有交付合格房屋，上诉人不交租金并不是违约行为。租金应当是每月人民币（以下币种同）28，000元，被上诉人的经理也对此予以确认。一审法院认定的赔偿金额过高。被上诉人凯禄公司辩称，双方没有变更过租金标准，漏水问题也早已经解决了，上诉人对此也予以确认，请求二审法院维持一审判决。凯禄公司向一审法院起诉请求：1．判令解除凯禄公司与名烨公司签订的《上海市房屋租赁合同》；2．判令名烨公司向凯禄公司支付2020年2月1日至2020年9月25日的房屋租金179，666.67元及逾期付款违约金（以46，200元为基数从2020年1月17日起算，以77，000元为基数从2020年4月16日起算，以56，466.67元为基数从2020年7月17日起算，均按照日千分之一的标准计算至实际支付之日止）；3．判令凯禄公司无须返还名烨公司已支付的房屋租赁保证金84，000元；4．判令名烨公司向凯禄公司支付装修期内的租金45，173.33元；5．判令名烨公司向凯禄公司支付提前解除租赁合同违约金184，800元；6．判令名烨公司将承租的房屋恢复原状后返还给凯禄公司，并从2020年9月25日起，按照每日3，037.81元的标准向凯禄公司支付房屋占用费直至实际返还房屋之日止；7．判令名烨公司注销以承租的房屋为注册地址的工商登记并从合同解除之日后的第31日起，按照每日3，680元的标准向凯禄公司支付逾期注销工商登记违约金直至实际注销之日止；8．判令名烨公司向凯禄公司支付律师费30，948.84元；9．本案的诉讼费由名烨公司承担。名烨公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1．判令凯禄公司赔偿名烨公司装修损失300，000元；2．判令凯禄公司返还名烨公司租赁保证金84，000元；3．判令凯禄公司返还名烨公司公共事业保证金10，000元；4．判令凯禄公司返还名烨公司装修押金10，000元；5．判令凯禄公司向名烨公司支付违约金184，800元。一审审理中，名烨公司以凯禄公司已返还装修押金10，000元为由，申请撤回了第4项反诉诉讼请求。一审法院认定事实如下：2019年6月17日，凯禄公司（出租方、甲方）与名烨公司（承租方、乙方）签订了《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX-XX号、XX路XX-XX号“XX中心”XX室房屋（即本案系争房屋，租用面积为184平方米）出租给乙方作为经营“舞蹈培训-XX街舞”之用途，租期从2019年8月1日至2021年7月31日，其中装修免租期为45天（2019年6月17日至2019年7月31日）。第4.3条约定，乙方应按三个月为一个周期向甲方预付该房屋的租金，乙方应于本合同签订前或房屋交付前向甲方预付该房屋第一周期三个月的租金，其后各周期预付的租金，应由乙方在该周期起始日前十五日向甲方付清。第11.2条约定，乙方逾期支付租金或合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的千分之一向甲方支付违约金。第13.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还；同时乙方还须向甲方支付相当于当年六个月租金及六个月物业管理费之和的金额作为违约金，并支付给甲方因此而支出的诉讼费、律师费等相关费用：…逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的…。第14.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此产生的费用由乙方承担；乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。第21.5条约定，若乙方不论任何原因实际租赁不满本合同规定的租赁期和／或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金和／或物业管理费。第22.1条约定，租赁期内含税月租金为30，800元，由不含税租金额28，000元加上增值税税额2，800元构成。第22.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时向甲方支付房屋租赁保证金84，000元。第22.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方有权要求乙方按每日租金及每日物业管理费之和三倍的标准支付逾期期间的房屋占用费。第22.8条约定，乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的租赁、工商、卫生、食品和公共事业等其他登记的注销或变更手续；否则，每逾期一日，应向甲方支付相当于每平方米20元的违约金。第22.9条约定，乙方应于交付日或之前向甲方支付公共事业保证金10，000元。2020年7月9日，凯禄公司向名烨公司发送《律师函》，内容为名烨公司从2020年1月17日开始欠付租金，经凯禄公司多次催讨仍未支付，而且凯禄公司针对新冠肺炎疫情已出台相关扶助措施，即减半收取系争房屋2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金，故凯禄公司要求名烨公司在2020年7月14日支付拖欠的租金及逾期付款违约金，否则将追究名烨公司的其他违约责任。2020年7月17日，名烨公司向凯禄公司发送《律师函》，内容为因受新冠肺炎疫情的影响，名烨公司经营困难，故名烨公司要求凯禄公司在已经给予的租金减免的基础上提供更多的租金减免额度；2020年6月，名烨公司刚恢复营业，系争房屋便出现严重漏水等损坏情况且一直持续，经多次报修，凯禄公司仍未进行任何的修缮，故名烨公司要求暂缓向凯禄公司支付2020年6月之后的租金，并要求就维修费用、防护费用、财产损失进行结算。2020年7月21日，凯禄公司再次向名烨公司发送《律师函》，内容为在疫情期间并未有任何政府部门采取管控措施限制名烨公司使用系争房屋，若要求凯禄公司给予更多的减免租金额度，不但有悖诚实信用原则及公平原则，也会给凯禄公司造成经济损失；凯禄公司认为系争房屋漏水系由于名烨公司自行加装的门框渗水所致，且名烨公司自2020年6月2日恢复线下经营活动后，一直处于正常开业状态，租赁合同的目的及经营活动并未受到任何影响；故凯禄公司认为名烨公司拒付租金缺乏事实和法律依据，已构成严重违约。另据凯禄公司工作人员李某与名烨公司工作人员微信聊天记录显示，2020年6月15日，名烨公司工作人员向李某发送图片和视频反映系争房屋内存在漏水的问题，李某回复“我今天刚才跟工程部人都说过了，他们会安排时间过去看的。”其后，李某提到“这个门这边漏水，是你们这个门做的不标准，门框都做的不密封，所以造成的风大雨大，就会造成从里面渗水进来。”名烨公司工作人员回复“没灌浆吧。”李某又说“你们那个门套做的时候没有把它里面的缝隙没有填，…做门套的时候要灌浆，这样就做密封了。”还查明，2019年6月17日，凯禄公司向名烨公司出具了金额为190，520元的收据，收款事由为“房租”。上海名烨文化传媒有限公司第一分公司于2019年10月16日设立，注册地址为上海市浦东新区XX路XX-XX号、XX路XX-XX号XX室。名烨公司在2020年9月25日签收了一审法院送达的起诉状副本。凯禄公司就本次诉讼于2020年11月16日向北京市中伦文德律师事务所上海分所支付了律师费30，948.84元。一审审理中，凯禄公司向一审法院陈述，若名烨公司在返还系争房屋时未恢复原状，凯禄公司将自行拆除，相应的费用将另行主张；合同约定的租赁面积184平方米包括公用面积，并非单指名烨公司使用的套内面积。名烨公司向一审法院陈述，同意凯禄公司减半收取2020年2月1日至5月31日期间的房屋租金，也同意将公共事业保证金用于抵扣本案中名烨公司应承担的费用。一审法院认为，凯禄公司与名烨公司就系争房屋签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。根据凯禄公司、名烨公司工作人员的微信聊天记录以及往来的《律师函》可以确定，系争房屋确实存在阴雨天漏水的情况，凯禄公司也曾应名烨公司的要求进行过维修，但对于漏水的原因双方存在分歧，凯禄公司认为是由于名烨公司的装修行为所致；审理中经一审法院释明，名烨公司仍表示不申请对系争房屋漏水的原因以及由此造成的装修损失进行司法鉴定，故仅凭在案证据尚不足以判定漏水现象的发生完全是由于系争房屋本身存在的质量问题所致。据此，对名烨公司以系争房屋存在质量问题为由拒绝支付房租的辩解，一审法院不予采纳。此外，根据凯禄公司提供的照片及视频资料显示，在本案审理过程中名烨公司仍在系争房屋内开展对外经营活动，故对名烨公司所称的承租系争房屋的租赁目的无法实现的辩解，一审法院也不予采纳。综上，名烨公司承租系争房屋后未按照约定的期限支付租金，显属违约，凯禄公司据此行使合同解除权具有事实和法律依据，故对凯禄公司要求解除双方租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持；又，名烨公司于2020年9月25日签收了起诉状副本，故一审法院认定双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，名烨公司理应付清其欠付的租金，考虑到名烨公司对于凯禄公司所给予的疫情期间减免租金额度不持异议且名烨公司所称的月租金应为28，000元的意见也与合同约定不符，故对于凯禄公司要求名烨公司支付2020年2月1日至2020年9月25日期间的租金179，666.67元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于凯禄公司所主张的名烨公司逾期支付租金的违约金，考虑到系争房屋确实存在漏水的情况，在双方产生争议的情形下，名烨公司暂缓支付租金也尚属情有可原，故一审法院基于公平原则，酌情认定逾期付款违约金应从判决作出之日起算，相应的计算标准也调整为日万分之三。关于凯禄公司要求没收租赁保证金84，000元并要求名烨公司支付免租期租金45，173.33元的诉讼请求，均符合合同约定，一审法院予以支持。对于凯禄公司要求名烨公司支付解约违约金的诉讼请求，名烨公司认为标准过高，故一审法院根据租赁合同的履行情况以及名烨公司的过错程度，酌情将违约金调整为50，000元。对于凯禄公司要求名烨公司将系争房屋恢复原状并返还的诉讼请求，具有事实和法律依据，且名烨公司也表示若合同解除其同意自行恢复原状，故对该诉讼请求，一审法院予以支持；对于合同解除之后的房屋占用费，名烨公司表示凯禄公司主张的标准过高，故一审法院酌情调整为按42，000元每月的标准计算。由于办理企业注册地址迁移事项涉及相关行政职能部门的审查或审批，并非民事案件审理范围，故在本案中不予处理；但根据合同约定，租赁关系解除后的31日内，名烨公司应当将其分公司的注册地址从系争房屋中迁出，故凯禄公司要求名烨公司支付逾期迁出工商登记的违约金具有合同依据，但考虑到名烨公司办理其分公司工商登记信息变更手续时间的不确定性，且凯禄公司可通过向有关部门申请将名烨公司注册的企业列为“经营异常”及其他救济途径以减少损失，故一审法院酌定名烨公司应向凯禄公司支付截至判决作出之日止的逾期迁出工商登记违约金20，000元。关于凯禄公司要求名烨公司支付律师费30，948.84元的诉讼请求，具有合同依据，且该金额尚属合理，故对该诉讼请求，一审法院予以支持。关于反诉。针对公共事业保证金，名烨公司、凯禄公司均认可该笔费用包括在凯禄公司于2019年6月17日出具的190，520元《收据》之中，但该《收据》并未载明详细的款项用途，仅笼统地表述为房租；再加上名烨公司作为付款方坚称该款项中包含10，000元的公共事业保证金，又联系到在双方合同履行过程中，凯禄公司也从未要求名烨公司补缴公共事业保证金，故一审法院采纳名烨公司的意见，认定名烨公司已支付的公共事业保证金为10，000元；现名烨公司、凯禄公司均同意将该公共事业保证金用于抵扣本案中名烨公司欠付的费用，对此一审法院予以确认。如前所述，根据在案证据尚不足以证明系争房屋存在漏水的情况完全是由于房屋本身的质量问题所致，故对于本次纠纷的发生名烨公司应向凯禄公司承担违约责任，由此对于名烨公司所提的其余各项反诉诉讼请求，一审法院均不予支持。一审审理中，名烨公司撤回了第4项反诉诉讼请求，此系其对自身民事权利的处分，经查并无不当，一审法院予以照准。一审法院审理后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于二○二一年三月三日作出判决：一、上海凯禄置业有限公司与上海名烨文化传媒有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月25日解除；二、上海名烨文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向上海凯禄置业有限公司支付2020年2月1日至2020年9月25日期间的租金179，666.67元及逾期付款违约金（以179，666.67元为基数，按照日万分之三的标准，从2021年3月3日起计算至实际支付之日止）；三、上海名烨文化传媒有限公司向上海凯禄置业有限公司缴纳的租赁保证金84，000元不予返还；四、上海名烨文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向上海凯禄置业有限公司支付免租期租金45，173.33元；五、上海名烨文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向上海凯禄置业有限公司支付解约违约金50，000元；六、上海名烨文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX路XX-XX号、XX路XX-XX号XX室房屋恢复原状返还给上海凯禄置业有限公司，并支付房屋占用费（按照每月42，000元的标准，从2020年9月26日起计算至实际返还之日止）；七、上海名烨文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向上海凯禄置业有限公司支付逾期迁出注册地址违约金20，000元；八、上海名烨文化传媒有限公司于判决生效之日起十日内向上海凯禄置业有限公司支付律师费30，948.84元；九、上海凯禄置业有限公司于判决生效之日起十日内向上海名烨文化传媒有限公司返还公共事业保证金10，000元［用于抵扣前述第二至第八项上海名烨文化传媒有限公司应承担的付款义务］；十、驳回上海名烨文化传媒有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8，638元，减半收取计4，319元，由上海凯禄置业有限公司负担1，236元，上海名烨文化传媒有限公司负担3，083元。反诉案件受理费4，794元，由上海名烨文化传媒有限公司负担4，711元，上海凯禄置业有限公司负担83元。二审中，上诉人补充提交了一份录音及视频截图，用于证明上诉人在2020年6月30日就房屋的漏水主张被上诉人修复，被上诉人也确认租金为28，000元，上诉人在装修时就发现了漏雨的情况。被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被上诉人补充提交了一份大众点评APP的截图，用于证明上诉人一直在正常经营。被上诉人表示该截图不能显示时间，而且仅是广告宣传。本院经审查认为，上述证据即使是真实的，也均与本案缺乏关联性，本院不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，双方当事人于2020年4月2日签订了一份协议书，约定因疫情影响，为扶持上诉人经营，减免该房屋部分房租，2020年2月2日至2月29日的不含税租金按14，000元收取。上诉人确认对于交付房屋没有任何异议。本院认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行。上诉人未按约支付租金，已经构成违约，被上诉人有权解除合同并主张相应的违约金。上诉人主张房屋存在漏水，其有权拒付租金，并主张被上诉人赔偿其相关损失。但根据双方签订的协议书，上诉人已经确认了房屋的合格交付，即使后续又发生漏水争议，由于上诉人在一审中不申请鉴定，也不能证明是系争房屋的原始质量瑕疵所致，并影响了上诉人的实际经营，上诉人据此主张无需支付租金及违约金，并由被上诉人赔偿损失，缺乏事实依据，本院不予支持。关于租金标准，合同明确约定了28，000元是不含税价格，而完整租金应当是30，800元。至于违约金金额，一审法院已经充分考虑了系争房屋的实际情况，降低了违约金标准，并将违约金起算时间予以延后，符合公平合理的原则，并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13，382元，由上诉人上海名烨文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兴审 判 员  许 军审 判 员  陈蓓蓉法官助理  丁杏文书 记 员  丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……