湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂10民终712号上诉人（原审原告）：苏仲梅，女，1975年10月22日出生，汉族，住湖北省洪湖市。上诉人（原审原告）：刘小洋，男，1975年11月17日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：隆万花，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李书强，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪湖市中泰置业有限公司，住所地湖北省洪湖市茅江大道特一号行政楼四楼（洪湖职院内）。法定代表人：汤骏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：文浩，湖北玉沙律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贤才，湖北园林律师事务所律师。上诉人苏仲梅、刘小洋因与被上诉人洪湖市中泰置业有限公司（以下简称“中泰置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省洪湖市人民法院（2020）鄂1083民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。上诉人苏仲梅、刘小洋的委托诉讼代理人隆万花、李书强和被上诉人洪湖市中泰置业有限公司的委托诉讼代理人文浩、陈贤才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏仲梅、刘小洋上诉请求：一、撤销湖北省洪湖市人民法院(2020)鄂1083民初1120号民事判决，依法改判支持苏仲梅、刘小洋的一审诉讼请求;二、一审、二审案件受理费、鉴定费等由中泰置业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，“本院认为”部分没有事实和法律依据，逻辑混乱。1.关于电梯事件，本案没有任何证据证明苏仲梅、刘小洋参与了电梯维权，也没有任何证据证明电梯维权导致建设工期延期60天，电梯事件与本案无关，中泰置业公司与第三人之间的纠纷不影响其承担本案违约责任。2.关于增补工程，苏仲梅、刘小洋没有授权任何业主或其他代表与中泰置业公司协商并签订《协商意见》，《协商意见》的内容不能约束苏仲梅、刘小洋，与本案无关。3.关于新冠疫情的影响，疫情发生于2020年1月23日，合同约定交房事件是2019年10月28日，根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，新冠疫情不是扣减逾期天数，减轻中泰置业公司违约责任的法定事由，中泰置业公司应按合同约定承担违约责任。4.关于分户验收，首先，根据《湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》第一条、第二条、第七条规定的精神和条款，分户验收是建设、监理、施工单位的义务并由其承担分户验收的相应责任，住宅消费者有参加分户验收的权利，并不承担任何义务和责任，其次，中泰置业公司的分户验收通知是在2019年12月4日首次发出，该时间已经超过约定的交房时间，故分户验收问题并不能成为中泰置业公司转嫁责任的借口。5.关于《补充协议》，附件十第七条是格式条款，中泰置业公司没有提交证据证明尽到了提示注意义务，因此不能适用，且特殊原因只能是大于或等同于政府及不可抗力因素，合同约定的交房时间是2019年10月28日，在此时间之前没有任何政府、不可抗力因素及特殊原因，故本条不影响中泰置业公司承担逾期交房的违约责任。二、中泰置业公司逾期交房、逾期办理房屋不动产权证的事实清楚、证据充分，应当按照合同约定承担违约责任。1.双方签订的《商品房买卖合同》约定于2019年10月28日交付房屋，中泰置业公司于2020年7月16日才通知苏仲梅、刘小洋办理房屋交接手续，违约事实明显，中泰置业公司所谓的特殊事件、不可抗力自然灾害、政府行为及阻碍施工、增加工程等情况不符合实际情况，即使有上述情况，也不影响其承担违约责任。2.双方签订的《商品房买卖合同》约定于2020年5月28日前办理不动产权登记，《补充协议》是格式条款，中泰置业公司首先应尽到提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；其次免除提供格式条款的一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效；再次对格式条款的理解发生争议的，应按照通常的理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款方的解释。中泰置业公司于2020年7月16日才通知苏仲梅、刘小洋收房，其行为印证了其早已违约，故应承担逾期办理房屋不动产权证的责任。三、实际层高与合同约定层高2.95米最大偏差为-0.077米，苏仲梅、刘小洋的最低损失为系数2.61%（0.077/2.95），赔偿是在此系数的基础上予以增加，也是给予法院在2.61%以上系数的基础予以裁量，一审法院酌定0.5%的赔偿，肆意用自由裁量权再次损害者苏仲梅、刘小洋的底线利益，恳请二审法院予以调整。四、一审法院适用法律不全。遗漏了《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条、第一百二十一条的规定。五、本案的判决严重违背事实和法律，造成非常恶劣的影响，中泰置业公司违约事实明显，一审法院认定的事实却是违约者没有因为违约行为承担约定的违约责任，给守法守约的业主当头一棒，对公众有非常恶劣的导向性作用。中泰置业公司辩称，一、中泰置业公司逾期交房和逾期办证是多种原因所致，中泰置业公司不存在过错，不应承担违约责任。1.电梯事件，小区业主通过拉横幅等方式损害中泰置业公司的名誉，阻止威胁施工现场的人安装电梯，导致工程延误60多天，这一事实有小区业主的网络截图、照片、摄影资料、报案材料、致歉信、电梯购销合同、电梯安装合同、电梯公司证明等证据证明，并非是苏仲梅、刘小洋所称的没有任何证据证明这一事实，其中还有小区业主陆文志在2019年6月20日以道歉书的形式向中泰置业公司进行道歉，承认自己于2018年10月在洪湖、荆州等网络上发布不良信息、事后通过公安部门的教育、承认自己的不良行为。对于电梯安装的合格时间，可以通过荆州市技术监督局行政审批于2018年1月9日发布的证明证实，因此我们认为这一时间符合双方签订的《购房合同补充协议（附件十）》第七条延期90天交房的约定，对于苏仲梅、刘小洋所称补充协议中的特殊事件只能是大于或等于政府及不可抗力等因素，我们认为这一观点是错误的，如果存在政府部门或不可抗力等因素的话，延期交房是没有任何限制的，因此交房时间应延期至2020年1月28日。2.增补工程，近百名业主聚众冲击中泰置业公司的售楼部提出不合理要求，从2019年10月6日至12月，小区业主聚众冲击售楼部，强行要求中泰置业公司解决他们提出的14条要求，经过8次的协商谈判，中泰置业公司为保障施工进度，不得已接受了小区业主的要求，其中某些要求是超出了买卖合同之外的，如要求小区喷涂真彩漆，直接导致工程延迟近三个月，小区业主也因为这些要求，一致同意将交房时间顺延至2020年6月18日，办证时间延至2021年6月18日。3.分户验收，中泰置业公司开发建设的主体工程必须通过分户验收后才能交房，中泰置业公司从2019年12月3日起采取多种方式向业主发布分户验收的通知，但业主均不予配合，过错明显在于业主一方，由此导致工程竣工验收工作无法推进，最终于2020年4月6日完成分户验收，于2020年7月6日完成竣工验收，因此交房时间应延期至2020年7月6日。4.不可抗力自然灾害，新冠疫情导致全国建设工程全部停工，2020年4月8日湖北省才解除禁令，在解除之后，政府各职能部门不能在疫情防控期间正常办公，采取非正常办公的形式逐步解决疫情导致的负面影响，即便如此，中泰置业公司在竣工验收后，积极向全体业主发布交房通知，但业主仍消极对待。综上，并非是中泰置业公司导致的逾期交房和逾期办证，而是苏仲梅、刘小洋及小区全体业主出于消极对待接收房屋的行为，导致的事件升级，最终通过诉讼方式解决，中泰置业公司在延期交房过程中，所实施的一切行为均是对全体小区业主有利的、无私的积极行为，是与小区每一位业主利益息息相关的，因为部分业主导致的损失，不应由全体业主承担，因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、层高差异的产生确实是因为中泰置业公司售楼部工作人员的失误导致两栋房屋合同的调换，虽然如此，层高差异并没有导致苏仲梅、刘小洋财产的损失，通过诉讼时与购房时房屋市场价格相比较，每户房屋增值达到10万元，这也是为什么69名业主只主张逾期交房和逾期办证而未主张解除合同的原因，并且当前法律并未就层高差异损失制定明文的法律依据，一审法官综合考虑全案，作出0.5%的自由裁量，并未损害苏仲梅、刘小洋的合法利益。苏仲梅、刘小洋向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务及交付办理商品房转移登记文书义务。2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金13716.3元（300796元×0.0002×228天，从2019年10月29日起，暂计算到2020年6月12日，合计228天；此后按合同约定的违约金继续计算至实际交付验收合格房屋之日止）。3、判令被告因逾期交付办理商品房转移登记的文书而向原告支付违约金1353.6元（300796元×0.0003×15天，从2020年5月29日起，暂计算到2020年6月12日，合计15天；逾期60日以内，此后按合同约定的违约金继续计算至实际交付办理商品房转移登记的文书之日止，若交付办理商品房转移登记文件预期超过60日，违约金计算公式为：违约金=300796元×0.0005×逾期天数）。4、判令被告洪湖市中泰置业有限公司因房屋层高低于合同约定退还原告购房款10227元（300796元×3.4%）。5、本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、关于苏仲梅、刘小洋与中泰置业公司签订《商品房买卖合同》的主要内容：1.基本情况。合同约定：苏仲梅、刘小洋以300796元的价格购买中泰置业公司开发的深港国际城1号楼幢2单元2-1003号房屋。中泰置业公司于2019年10月28日前将验收合格的商品房交付给苏仲梅、刘小洋。2.逾期交房责任的约定。合同第十三条对逾期交房责任约定如下：中泰置业公司未按照合同约定的期限和条件交房的，（1）逾期在60日之内，按照约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中泰置业公司按日计算向苏仲梅、刘小洋支付已交付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向苏仲梅、刘小洋支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日，苏仲梅、刘小洋有权退房。苏仲梅、刘小洋退房的，应当书面通知中泰置业公司。中泰置业公司应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照苏仲梅、刘小洋全部已付款的1%向苏仲梅、刘小洋支付违约金。苏仲梅、刘小洋要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，中泰置业公司按日计算向苏仲梅、刘小洋支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向苏仲梅、刘小洋支付违约金。3.房屋登记的约定。合同第二十条第三款对房屋转移登记约定如下：中泰置业公司承诺于2020年5月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给苏仲梅、刘小洋，如中泰置业公司未按照合同约定的期限交付的，且在约定日期起60日以后，中泰置业公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，苏仲梅、刘小洋亦不退房的，中泰置业公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向苏仲梅、刘小洋支付已交付房价款万分之5的违约金。4.房屋层高的约定。合同第三条约定，该商品房的规划用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.95米。苏仲梅、刘小洋与中泰置业公司在签订《商品房买卖合同》后，双方又签订《购房合同补充协议》即“附件十”，该协议对《商品房买卖合同》进行补充约定，主要条款如下：“第七条、如因洪湖市政府部门及不可抗力的自然灾害的情况下，出卖人逾期交房不承担任何违约责任。除此外，因特殊原因，出卖人可延期90天交房，不视为违约。第九条、出卖人负责在商品房交付使用后360日内办理好不动产权登记。”上述合同签订后，苏仲梅、刘小洋已按照合同约定向中泰置业公司支付300796元的购房款，并按合同约定履行完毕全部付款义务。二、中泰置业公司在建设深港国际住宅楼过程中发生的相关事件：1.电梯事件：中泰置业公司在工程施工过程中，与洪湖市富鼎电梯有限公司签订《电梯安装合同》，2018年10月9日，当电梯运输到工地时，因深港国际城一期近百名业主认为中泰置业公司违反合同约定，安装不合格的电梯，遂到安装工地、洪湖市政府门前采取拉横幅、举牌等极端行为，阻止电梯安装，严重影响住宅楼的建设工期近60天。事发后，经核实，洪湖市富鼎电梯有限公司具有特种设备使用登记证，该公司安装的电梯也符合国家标准，系产品质量合格的电梯。2.增补工程：2019年12月12日，部分业主的房屋因出现墙面裂缝、空鼓、漏水等现象，要求中泰置业公司进行增补相关工程。在洪湖市政府的相关部门协调下，业主代表与中泰置业公司方签订《协商意见》，该协商意见中要求中泰置业公司修补房屋外墙涂料、更换小区入户门、增加对小区电梯走廊和过道加贴瓷砖或喷涂真彩漆。同时，双方还约定将交房时间更改为2020年6月28日，不动产证的交付时间为2021年6月28日。12月13日，中泰置业公司与鼎盛建设工程（洪湖）有限公司签订《深港国际城一期楼层公共部位水性艺术油漆施工合同》，对深港国际城一期楼层公共部位进行水性涂料施工，直至2020年5月26日工程完毕并验收合格。3.分户验收：洪湖市建设工程质量监督站为了加强住宅工程质量管理，维护消费者合法权益，要求洪湖市住宅工程质量分户验收时业主必须参加分户验收并在分户验收记录表签字盖章后才能办理竣工验收备案。2019年12月3日，中泰置业公司通过电话、微信、短信、张贴业主分户验收通知书等各种方式告知苏仲梅、刘小洋于2019年12月4日参加分户验收，但苏仲梅、刘小洋并未按照规定参与分户验收，由此导致该住宅楼无法正常办理竣工验收手续。经中泰置业公司与洪湖市人民政府相关部门多次协调，2020年7月5日，中泰置业公司取得“工程竣工验收备案表”，具备交付房屋的所有要求。2020年7月17日，中泰置业公司向苏仲梅、刘小洋发送《交房通知》，通知苏仲梅、刘小洋于2020年7月20日办理房屋交接手续，至今苏仲梅、刘小洋没有与中泰置业公司办理房屋交接手续。4.不可抗力自然灾害：2020年1月23日至2020年4月8日，受新冠××疫情的影响，中泰置业公司停止对深港国际住宅楼的所有工程建设活动。恢复生产后，又因政府各部门受疫情影响，无法及时办理工程竣工验收工作。三、苏仲梅、刘小洋诉请住宅楼层高不符合合同规定的事实情况：深港国际城的住宅楼设计有2.9米及2.95米两种规格的住宅楼，苏仲梅、刘小洋与中泰置业公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋层高为2.95米，实际该房屋设计层高为2.9米。经苏仲梅、刘小洋申请，一审法院委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对深港国际城的住宅楼抽样鉴定，双方共同选定4套住宅作为标准进行鉴定。2020年11月28日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司做出《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为4套住宅楼对比设计层高2.9米的最大偏差为-0.027米。一审法院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务。现针对双方争议的焦点问题，分析如下：一、中泰置业公司应否继续履行合同约定的交房义务及承担逾期交房责任？经查，双方签订的《商品房买卖合同》约定于2019年10月28日交付房屋，直至2020年7月5日，中泰置业公司才取得“工程竣工验收备案表”，具备交房条件。期间发生系列事件，导致建设工程一再延期。一审认为，中泰置业公司在施工过程中，既发生了特殊事件，又发生了新冠疫情导致停工和政府职能部门无法正常工作导致竣工日期延误：其一、因电梯施工遭到业主的阻扰，影响工期60天，该事件客观上造成中泰置业公司延误工期，故因该事件导致交房时间应当从事件解决之日起，顺延60天，即交房时间顺延至2019年12月28日。其二、因业主代表要求增补建设项目，造成增补项目未完成前无法进行竣工验收。受新冠疫情的影响，该建设工程直至2020年5月26日，才竣工验收。其三、依据洪湖市建设工程质量监督站的要求，业主必须参加分户验收并在分户验收记录表签字盖章后才能办理竣工验收备案。本案中中泰置业公司于2019年12月3日通知苏仲梅、刘小洋参与分户验收，但苏仲梅、刘小洋并没有参与分户验收，客观上导致中泰置业公司无法按照本市职能部门的管理规定办理竣工验收备案，亦无法按期交房。其三、2020年5月26日，中泰置业公司所有工程完工后，需要合理期限办理“两证一表”，因相关政府职能部门在疫情期间采取非正常的办公方式，导致中泰置业公司于2020年7月5日才取得“工程竣工验收备案表”，至此，中泰置业公司才具备向苏仲梅、刘小洋交付房屋的前提条件。本案中，中泰置业公司已于2020年7月16日通知苏仲梅、刘小洋办理房屋交接手续，苏仲梅、刘小洋应予以配合并办理相关接收房屋的手续。苏仲梅、刘小洋无正当理由，不得拒绝接收。故一审认定中泰置业公司自向苏仲梅、刘小洋告知交房通知之日起，已经履行了交房义务。综上所述，中泰置业公司交房时间一再延期，既发生特殊事件及不可抗力自然灾害原因，也有政府行为造成。另外，业主代表阻碍施工、增加工程量等行为，目的是为包括苏仲梅、刘小洋在内的所有业主争取最大利益，他们的诉求与苏仲梅、刘小洋的利益具有关联性和代表性，故中泰置业公司对上述事件的发生并无过错。依照双方签订《补充协议》第七条之规定，中泰置业公司不应承担逾期交房的违约责任。对于苏仲梅、刘小洋的此项诉请，一审不予支持。二、中泰置业公司应否履行为苏仲梅、刘小洋办理房屋转移登记的义务以及中泰置业公司是否应承担逾期办理房屋不动产权证的责任？经查，中泰置业公司于2020年7月16日通知苏仲梅、刘小洋办理房屋交接手续，但苏仲梅、刘小洋未予配合导致房屋至今未予交付。双方签订的《购房合同补充协议》已对《商品房买卖合同》中的房屋转移登记条款进行变更，根据该补充协议规定，中泰置业公司应在该商品房交付使用后360日内（即2021年7月15日前）为苏仲梅、刘小洋购买的商品房办理好不动产权证登记，现双方约定期限未满，故中泰置业公司不存在逾期为苏仲梅、刘小洋办理不动产权证的情形，不应承担相应的违约责任。但依照双方合同约定，中泰置业公司有义务与责任为苏仲梅、刘小洋购买的商品房办理房屋不动产权证，该房屋转移登记行为也需要双方双方的配合共同完成。综上，一审认定中泰置业公司已于2020年7月20日向苏仲梅、刘小洋履行了交房义务，故中泰置业公司应于2021年7月20日前为苏仲梅、刘小洋购买的房屋办理房屋转移登记，苏仲梅、刘小洋亦应予以配合。对苏仲梅、刘小洋主张中泰置业公司应承担逾期办理房屋转移登记（即办理房屋不动产权证）责任的诉请不予支持。中泰置业公司应否对苏仲梅、刘小洋购买的房屋不符合合同约定的层高损失承担赔偿责任？经查，苏仲梅、刘小洋与中泰置业公司签订的《商品房买卖合同》明确约定苏仲梅、刘小洋购买的住宅层高为2.95米，中泰置业公司辩称，根据设计图纸，苏仲梅、刘小洋住宅层高应为2.9米，且苏仲梅、刘小洋的住宅层高符合2.9米标准。仅因销售人员失误拿错合同，才导致合同中约定的层高为2.95米。诉讼过程中，经司法鉴定，苏仲梅、刘小洋的住宅实际层高与设计层高2.9米最大偏差为-0.027米，与合同约定层高2.95米的最大偏差为-0.077米。一审认为，案涉房屋的实际层高与约定层高不符，中泰置业公司辩称销售人员误拿合同的理由不成为其免责的事由，对中泰置业公司的辩称理由不予支持。因层高的损失影响到住户拥有的立体空间损失和居住的舒适感，中泰置业公司应当承担相应的赔偿责任。但苏仲梅、刘小洋诉请的赔偿金额过高，一审法院酌定中泰置业公司按照购房款总额的0.5%对苏仲梅、刘小洋予以赔偿，即1567元（313480元×0.5%）。一审法院判决：一、洪湖市中泰置业有限公司于2021年7月20日之前为苏仲梅、刘小洋购买的坐落于洪湖市新堤办事处百里长渠以北、五七渠以西深港国际城1号楼幢2单元2-1003号房屋办理所有权转移登记,苏仲梅、刘小洋予以配合。二、洪湖市中泰置业有限公司于本判决生效之日起10日内向苏仲梅、刘小洋支付赔偿款1504元。三、驳回苏仲梅、刘小洋的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案审理过程中，经本院主持调解，中泰置业公司与深港国际城45户业主就案涉小区商品房买卖合同纠纷达成调解，45户业主向本院申请撤回其上诉。本案中，由于双方当事人分歧较大，无法达成一致意见。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、中泰置业公司是否应继续履行合同约定的交房义务及承担逾期交房的违约责任；二、中泰置业公司是否应承担逾期办理不动产权证的违约责任；三、中泰置业公司承担层高损失赔偿的金额是否适当。关于争议焦点一。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，苏仲梅、刘小洋主张《购房合同补充协议》是格式条款，属无效合同，本院不予支持。苏仲梅、刘小洋与中泰置业公司签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间是2019年10月28日，中泰置业公司实际交房时间为2020年7月16日。一审法院查明中泰置业公司未能按照合同约定交房的原因有四：电梯事件、增补工程、分户验收和新冠疫情的影响，本院对此予以确认。就此四项原因能否影响中泰置业公司按照合同约定承担逾期交房违约责任，本院认为，1.电梯事件和增补工程。就电梯事件而言，有中泰置业公司与广东快速电梯有限公司签订的《电梯设备购销合同》、与洪湖市富鼎电梯有限公司签订的《电梯安装合同》、《特种设备安装改造维修许可证》、《特种设备使用登记证》附卷佐证，证明中泰置业公司购买、安装的电梯产品质量合格、符合国家标准，对于因业主维权阻扰电梯安装导致建设工期延误，中泰置业公司并无过错。就增补工程而言，经查，中泰置业公司与七名业主代表在洪湖市政府相关部门的协调下，于2019年12月12日签订《深港国际城业主与开发商协商意见》，协商意见中部分整改项目并未约定在双方商品房买卖合同中，但中泰置业公司已按照协商意见内容履行其义务，工期必然会因工程量的增加而延长。苏仲梅、刘小洋主张其未参与电梯维权事件，也未授权任何业主代表签订协商意见，第三人的行为和苏仲梅、刘小洋与中泰置业公司之间商品房买卖合同纠纷无关。本院认为，从一审证据和本院调查的情况来看，电梯事件和增补工程协商确系部分深港国际城业主所为，但其谋求的是全体业主的利益，包括苏仲梅、刘小洋在内的所有业主亦因增补工程获得更好的居住环境，签订协商意见的业主代表能够反映广大业主的诉求和利益。现苏仲梅、刘小洋否认电梯事件和增补工程对工期的影响，仍要求中泰置业公司按照《商品房买卖合同》约定的交房时间承担违约责任，有失公平，本院不予支持。2.分户验收，根据《湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的规定，未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位住宅工程竣工验收，分户验收工作由建设单位组织实施，设计单位、物业公司、购房人等可依照合同约定参加分户验收工作。本案分户验收工作的直接责任人是中泰置业公司，且中泰置业公司与业主签订的《商品房买卖合同》中未对分户验收工作作出约定，中泰置业公司主张业主不配合分户验收工作，存在过错，交房时间应顺延相应时间，本院不予支持。3.新冠疫情的影响。因电梯事件和增补工程影响了交房时间，持续到新冠疫情的发生，因此苏仲梅、刘小洋主张疫情发生于合同约定的交房时间之前，不应免除中泰置业公司责任，本院不予支持。综上所述，电梯事件、增补工程和新冠疫情影响工期的事实客观存在，《购房合同补充协议》约定：因特殊原因，出卖人可延期90天交房，不视为违约；《协商意见》约定：因增补工程需要时间，交房时间更改为2020年6月28日，办理不动产权证的时间更改为2021年6月28日；新冠疫情导致工期延误，属于合同约定的不可抗力情形；《深港国际城一期楼层公共部分水性艺术油漆施工合同》和工程质量验收记录也可以佐证增补工程和新冠疫情影响工期的情况。中泰置业公司于2020年7月16日交房，不应承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点二。《购房合同补充协议》约定：中泰置业公司负责在商品房交付使用后360日内办理好不动产登记。本案房屋交付时间为2020年7月16日，中泰置业公司不应承担逾期办理不动产权证的违约责任。关于争议焦点三。双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋层高为2.95米，但经司法鉴定，苏仲梅、刘小洋的房屋与合同约定层高的最大偏差为-0.077米。双方在《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》未约定层高误差的违约责任问题，故本案无法以当事人的约定确定违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。苏仲梅、刘小洋主张中泰置业公司已构成违约，应承担相应违约责任的理由成立。苏仲梅、刘小洋诉请中泰置业公司赔偿违约损失，未提交充足证据证明其因层高差造成的实际损失大小或中泰置业公司因层高差获利大小，其主张按购房款总额×层高误差比退还购房款，没有事实和法律依据，一审法院酌定按照购房款总额的0.5%予以赔偿，并无不当，本院予以维持。综上所述，苏仲梅、刘小洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由苏仲梅、刘小洋负担。本判决为终审判决。审判长 郭 莉审判员 胡 昱审判员 韩秀士二〇二一年六月十八日法官助理鲁天宝书记员卢文倩