海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终1134号   上诉人(原审原告)：姚润灵，男，1948年5月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。   上诉人(原审原告)：王桂芳，女，1949年8月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。   被上诉人（原审被告）：海南金茂源投资置业有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县九所镇。   法定代表人：孟凡胜，该公司董事长。   委托诉讼代理人：龚练，海南威盾律师事务所律师。   上诉人姚润灵、王桂芳与被上诉人海南金茂源投资置业有限公司（以下简称金茂源公司）确认合同有效纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2020）琼9027民初2491号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   姚润灵、王桂芳上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项判决，改判支持姚润灵、王桂芳的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由金茂源公司承担。事实和理由：案涉商品房不具备法律法规规定的交付条件，原判决认定事实错误，适用法律不当。1.案涉《商品房买卖合同》约定交付条件是于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件：该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2.根据法律规定，商品房交付条件为“该商品房经验收合格，应以开发商是否取得《竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定约交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件”。3.根据相关案例，商品房须经当地建设行政主管部门竣工验收备案后才具备法定交付条件，未经建设行政主管部门竣工验收备案的商品房交付使用非合法交付，是无效交房。4.金茂源公司所交付未经竣工验收备案不符合相关法律法规规定不具备交房条件的涉案房，未予公示、未主动出示相关证明文件、又未主动告知涉案房相关实情；售房人员告知商品房己经验收合格，剥夺了姚润灵、王桂芳知情权，错致姚润灵、王桂芳接房。金茂源公司的交房行为违反了合同约定和法律规定。5.根据2020年10月9日乐东县住建局给姚润灵、王桂芳的答复：“目前项目验收实行联合验收，联合验收事项含竣工验收备案，傲景观澜项目还未通过联合验收”。竣工十年的商品房，九年未能办理竣工验收备案的原因是，金茂源公司涉案商品房出售时就隐瞒存在抵押状态。金茂源公司不遵守诚实信用、公平原则，存在恶意违约行为，应承担逾期交房违约责任。   金茂源公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》明确约定了交房时间为2014年12月31日前，金茂源公司已于2014年12月20日将涉案房屋交付给姚润灵、王桂芳占有、使用。且姚润灵、王桂芳也已实际装修入住至今，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。也即金茂源公司已在合同约定的期限内将房屋交付给姚润灵、王桂芳占有、使用。姚润灵、王桂芳要求金茂源公司支付逾期交房违约金无事实法律依据。2.《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同履行自己的权利义务。合同中明确约定了金茂源公司的逾期办证违约责任为按照已付总房款的万分之一向买受人赔偿逾期办证违约金，一审法院据此判定金茂源公司向姚润灵、王桂芳支付43元逾期办证违约金事实清楚、证据确实充分，无任何不妥。   姚润灵、王桂芳向一审法院起诉请求：1.判令姚润灵、王桂芳与金茂源公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.判令金茂源公司为姚润灵、王桂芳办理房屋所有权属证书；3.判令金茂源公司向姚润灵、王桂芳支付2015年1月1日起至涉案房具备法定交付条件日止违约金，暂计至2020年10月31日（诉前）2131天的违约金45900元；4.判令金茂源公司向姚润灵、王桂芳支付逾期办理权属证书1219天违约金26260元；5.本案诉讼费由金茂源公司承担。   一审法院认定事实：2014年12月9日，姚润灵、王桂芳与金茂源公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定，姚润灵、王桂芳购买金茂源公司开发的位于海南省乐东黎族自治县九所镇傲景观澜·九龙湾温泉国际花园第3幢2单元1405号房，购房价款为430877元整，姚润灵、王桂芳已向金茂源公司支付全部购房款，金茂源公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的笫二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在交付使用后2年半内办理房屋所有权属证书，如因出卖人的过错导致逾期，出卖人按已付总房款的万分之一向买受人支付违约金。于2014年12月20日，金茂源公司向姚润灵、王桂芳交付涉案房屋，由于涉案楼房存在容积率超标等问题，工程完工后未能通过工程质量验收合格，导致姚润灵、王桂芳购买的房屋至今未能办理产权过户。   一审法院认为，1.关于合同效力问题。本案中，姚润灵、王桂芳、金茂源公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，签约时双方具有完全民事行为能力，合同内容未违反法律行政法规强制性规定，且双方已履行合同的主要义务，支付购房款及交付房屋，故姚润灵、王桂芳、金茂源公司签订的《商品房买卖合同》符合有效合同要件，姚润灵、王桂芳请求确认姚润灵、王桂芳、金茂源公司签订的《商品房买卖合同》有效，有事实根据与法律依据，一审法院予以支持。2.关于办理房屋所有权属证书问题。由于涉案楼房存在容积率超标等问题，工程完工后未能通过工程质量验收合格，金茂源公司未能取得工程竣工验收报告和有关文件，无法向建设行政管理部门报备案，涉案房屋办理权属证书存在事实上的障碍，故涉案房屋办理产权过户条件尚未具备，姚润灵、王桂芳的该项请求一审法院不予支持。待相关条件具备后，姚润灵、王桂芳可另行主张其权利。3.关于延期交房违约问题。《商品房买卖合同》第八条约定，金茂源公司应于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。案件中，金茂源公司于2014年12月20日向姚润灵、王桂芳交付涉案房屋，姚润灵、王桂芳使用至今，视为姚润灵、王桂芳同意合同约定的交房条件，金茂源公司已于2014年12月31日之前向姚润灵、王桂芳交付房屋，不存在交房违约问题。姚润灵、王桂芳的该项请求没有事实根据与法律依据，一审法院不予支持。4.关于逾期办理产权证书违约问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在交付使用后2年半内办理房屋所有权属证书，如因出卖人的过错导致逾期，出卖人按已付总房款的万分之一向买受人支付违约金。案件中，由于金茂源公司自身原因，至今未能为姚润灵、王桂芳办理产权证书，金茂源公司的行为违反了《商品房买卖合同》中在交付使用后2年半内办理房屋所有权属证书的约定，构成了违约，应按《商品房买卖合同》的约定按已付总房款的万分之一向买受人支付违约金，即金茂源公司应向姚润灵、王桂芳支付违约金43元（430877元×0.0001），过高部分不予支持。   金茂源公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、姚润灵、王桂芳与海南金茂源投资置业有限公司于2014年12月9日签订的《商品房买卖合同》有效；二、海南金茂源投资置业有限公司于一审判决发生法律效力之日起5日内向姚润灵、王桂芳支付违约金43元；三、驳回姚润灵、王桂芳的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费902元，由姚润灵、王桂芳负担848.25元，海南金茂源投资置业有限公司负担53.75元。   二审审理期间，姚润灵、王桂芳提交证据一：姚润灵、王桂芳购房防盗门图片（2021年近几个月拍摄）；证据二：邻居家防盗门图片；证据三：郑加秀的商品房合同（第八、第九、第十五条）照片截图复印件（交房日期：2012年12月31日前交房）；证据四：沈宇军2011年5月3日的商品房合同（第八、第九、第十五条）照片截图复印件；证据五：罗芳2011年3月26日的商品房买卖合同（复印件）。证据一、二拟共同证明：交物业费后出卖人才发钥匙，违反先验收后交接钥匙制度，交付的房屋门梁有损伤变形长期无法关锁门，出卖人强势压制姚润灵、王桂芳接收瑕疵房不予退房邻居家防盗门正常情况，门梁没有伤痕，没有变形，门能正常关锁；证据三至证据五拟证明：合同第十五条是出卖人“按日”向买受人支付违约金。2012年末出卖人对第十五条违约金去掉“按日”二字损害公序良俗社会秩序显失公平。金茂源公司对证据一至证据二的关联性有异议，这一组图片于今年拍摄，无法反映出2014年交房时的情形，房门损坏也不能证明金茂源公司违法交房；对证据三至证据五的三性均有异议，该三人的商品房买卖合同没有原件且姚润灵、王桂芳提供的仅仅是商品房买卖合同截取部分并不是完整的商品房买卖合同，无法真实的反映事实，最后该三份商品房买卖合同与本案无关。经质证，本院对证据一、证据二的关联性不予认可，2021年拍摄的照片与2014年交房的状态无关；对证据三至证据五的关联性不予认可，姚润灵、王桂芳并非以上合同当事人，合同内容与本案无关。   二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点是：案涉房屋逾期交房违约金和逾期办证违约金应如何确定。   关于逾期交房违约金的问题。根据查明的事实，双方合同约定的交房时间为2014年12月31日，金茂源公司于2014年12月20日向姚润灵、王桂芳交付案涉房屋，金茂源公司并未违反合同的约定，不应当承担逾期交房的违约责任。姚润灵、王桂芳上诉主张双方的实际交房之日应当是房屋验收合格之日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。金茂源公司于2014年12月20日向姚润灵、王桂芳交付的房屋并不完全符合双方的约定，但姚润灵、王桂芳仍然接收了案涉房屋，该行为应当视为姚润灵、王桂芳放弃了约定的交付条件，故认定姚润灵、王桂芳实际接收房屋之日，即2014年12月20日为金茂源公司向姚润灵、王桂芳交付案涉房屋之日，故姚润灵、王桂芳主张以房屋验收合同之日作为金茂源公司实际交房之日，没有事实和法律依据，本院不予支持。姚润灵、王桂芳又主张金茂源公司隐瞒了房屋实际状况，运用欺骗手段使姚润灵、王桂芳接收了不合格的房屋，但其未能提供相应证据证明其主张，金茂源公司亦不认可，且姚润灵、王桂芳作为购房者，在接收房屋时也负有仔细检查房屋状况的义务，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，姚润灵、王桂芳应承担举证不能的不利后果。故其主张没有事实和法律依据。本院予以驳回。   关于逾期办证违约金的问题。姚润灵、王桂芳、金茂源公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在交付使用后2年半内办理房屋所有权属证书，如因出卖人的过错导致逾期，出卖人按已付总房款的万分之一向买受人支付违约金。金茂源公司未在约定的时间内为姚润灵、王桂芳办理产权证书，应当承担逾期办证的违约责任。姚润灵、王桂芳购买的房屋性质为住宅，逾期办理不动产权证对姚润灵、王桂芳的居住不会产生影响，姚润灵、王桂芳也未因金茂源逾期办证行为遭受损失，一审法院根据双方的合同约定判决金茂源公司向姚润灵、王桂芳支付违约金43元，并无不当，本院予以支持。   综上所述，姚润灵、王桂芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院事实认定清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1804元，由姚润灵、王桂芳负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 赖永驰   审判员 叶玉华      二〇二一年六月十五日   法官助理 白 黎   书记员 王雪娟   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。