广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2115号上诉人（原审原告）：余生平，男，汉族，1965年2月18日出生，住址：广东省深圳市南山区×××××××××××××××××，身份证号码：511××××××××××××397。被上诉人（原审被告）：吴伟，男，汉族，1983年9月19日出生，住址：广东省惠州市仲恺区××××××××××××××××××××××××××××，身份证号码：420××××××××××××235。上诉人余生平因与被上诉人吴伟房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人余生平上诉请求：1.撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1512号民事判决书的判决；2.判令被上诉人支付2019年7月1日至2020年6月30日止的房租1000*12=12000元；3.判令被上诉人支付2019年7月1日至2022年3月30日止的物业管理费、分摊的公共水电费169.04*9=1521.36元，并由被上诉人承担延期付款的违约责任；4.判令被上诉人继续履行租赁合同，并按租赁合同的规定按期缴纳租金；如被上诉人解除合同，需按合同的规定支付违约金13000元。以上2-3项合计为：12000+1521.36=13521.368元。事实与理由：一、针对该判决书第2页倒数第2行至第3页第1行的描述：“对原告起诉主张的13000元有疑问，尤其这个‘壹’字没有在横线之上，有修改嫌疑。希望双方可以达成调解，就此了结此案”，上诉人认为：该租赁合同是由中介方拟定，而且中介在三方协商签订合同时，已经提前跟被上诉人电话沟通过，被上诉人也在随后的签字中进行了确认。如被上诉人认为该条修改有嫌疑，可以申请法院让中介做第三方开庭作证（详见附件1：跟大亚湾中介的聊天记录。大亚湾租房中介：杨威，电话134×××××638，微信号：y×××××××××××8）。二、针对该判决书第3页倒数第1行至第4页前6行的描述：“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，合同应予解除。被告未实际使用涉案商铺，故对原告要求被告继续履行合同并支付房租及相关物业费用的诉讼请求，原审法院不予支持。至于因被告违约导致合同解除所产生的违约责任，不属于本案审理范围，本案不予处理，原告可另行起诉”，上诉人认为：1.《最高人民法院第二巡回法庭2019年第13次法官会议纪要》载明：“解除权作为一种形成权，除非法律、司法解释另有规定外，通常只赋予合同关系中的守约方，违约方并不享有解除权。违约方请求人民法院判决解除合同，属于行使诉权而非实体法上的合同解除权”。”人民法院判决解除合同的，该判决为变更判决，守约方可以主张违约方赔偿其因此而遭受的损失，包括合同履行后可以获得的可得利益损失。”2.根据2019.6.30日双方签订的合同编号6601667《房屋租赁合同》（详见附件3）的如下规定：十、3.若乙方逾期不支付该房屋租金累计超过5天，或者乙方欠缴应承担的费用累计超过3000元，则甲方可通知乙方解除合同，并有权要求乙方赔偿相应损失。4.若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求，中介方所收的中介服务费不予退还。为此，根据合同要求，签订合同后，乙方应该马上向甲方交付租金6000元，但经甲方催缴后仍然不交。按此合同条款，甲方有权要求乙方赔偿至少半年租金的相应损失6000元，以弥补守约方损失。3.根据2019.6.30日双方签订的合同编号6601667《房屋租赁合同》的第十二条规定：甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同的，必须提前半个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约，则须向对方支付违约金人民币壹万三千元整；若乙方违约，则甲方有权不退还押金。4.而且签订合同时已经跟被上诉人约好：该商铺是新商铺，业主从来没有使用过，钥匙在物业公司那里，只要被上诉人在物业公司那里办理了水电费、物业费等等缴费的登记备案手续，就可以马上领钥匙入住。被上诉人没有去物业那里办理登记备案手续使用涉案商铺，那是被上诉人的权利，但这并不能抵消被上诉人应缴纳合同规定的商铺租金的义务。5.根据中华人民共和国民法通则第五十七条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除；第八十四条规定：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务；第八十五条规定：合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护；第八十八条规定：合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务；第一百零六条规定：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任；第一百一十一条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十二条规定：当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。6.根据2019.6.30日双方签订的合同编号6601667《房屋租赁合同》（详见附件3）的如下规定：一、甲方同意将位于惠州大亚湾秋谷南迪苑9-206号铺的房屋出租给乙方。四、1.该房屋的月租金为1000元，租金以微信方式支付；2.甲乙双方拟定首期付六个月，另付3000元押金，以后按每六个月结算一次，提前1天支付下次租金。押金不变；六、1.租赁期满后，乙方迁空、清点、交还该房屋和设施，并付清应付费用，甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。租期未满72个月，押金不退。2.乙方在房屋租赁期间，实际使用的物业管理费等费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。十、2.乙方应在租赁合同期满当日将该房屋钥匙及正常使用状态下的交接清单中所列物品交给甲方。退租时需保持房屋整洁，否则甲方有权扣除200元清洁费。7.根据2019.6.30日双方签订的合同编号6601667《房屋租赁合同》的第三、1条规定：该房屋租赁期限是六年，自2019年7月1日至2025年6月30日止；第七、1条规定：基于中介方已为甲、乙双方提供居间服务，并促成甲、乙双方签订本合同，甲方同意向中介方支付居间服务费人民币500元整，乙方同意向中介方支付居间服务费人民币500元整，并于签订本合同的同时一次性支付；第十四、①条规定：第二年每个月1050元/月；第三年每个月1102元/月；第四年每个月1245元/月；第五年每个月1408元/月；第六年每个月1590元/月；（由此可见：合同上约定的13000元违约金，明显低于给守约方造成的损失的，为此守约方请求人民法院对违约金予以增加）。如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。8.《中华人民共和国经济合同法》第35条规定：“当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金。如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金，还应进行赔偿，补偿违约金不足的部分。9.《合同法》第113条规定违约方应赔偿守约方包括可得利益在内的全部损失。且该可得利益损失与违约行为之间具有因果关系。在合同履行过程中，违约方的行为造成了守约方的可得利益损失，违约方应当承担的相应的违约损害赔偿责任，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”10.根据附件5：惠州大亚湾秋谷南迪苑物业管理服务收费公示栏，及收取的分摊水电费得知：商铺的物业费收费标准为2.5元/平方米；9-206商铺分摊公共用电9.62元，分摊公共用水1.92元，9-206商铺的建筑面积是63平方米（详见附件3：2019.6.30日双方签订的合同编号6601667《房屋租赁合同》），则每月应交的物业管理费63*2.5=157.5元，合计9-206商铺每月应交物业费、水电费为：9.62+1.92+157.5=169.04元。11.惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1512号民事判决书的判决，显然违反了2019.6.30日双方签订的合同编号6601667《房屋租赁合同》，以及上述民法通则的规定，理应撤销。债务人完全不履行债务时，必须按约定给付他方的一定数额的金钱。被上诉人既没有按合同规定承担违约责任，又没有按合同要求解除合同，说明该合同继续有效，如果非违约方提出要求违约方继续履行合同的，则违约方应在支付违约金之后，继续履行合同。如果一方无正当理由完全不履行合同，则表明该当事人具有完全不受该合同约束的故意，合同对于他来说已形同虚设。故此，另一方当事人应有权在要求其继续履行。为此提出上诉申请，当否，请广东省惠州市中级人民法院按《中华人民共和合同法》、《中华人民共和国民法通则》等的相关法规裁定。被上诉人吴伟在指定期间内未提交答辩意见。原审原告余生平向原审法院起诉请求：1.判令被告支付2019年7月1日至2020年6月30日止的房租1000*12=12000元；2.判令被告支付2019年7月1日至2022年3月30日止的物业管理费、分摊的公共水电费169.04*9=1521.36元，并由被告承担延期付款的违约责任；3.判令被告继续履行租赁合同，并按租赁合同的规定按期缴纳租金。原审法院认定事实：2019年6月30日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告位于惠州大亚湾×××××××号商铺作经营使用，租赁期限为六年，自2019年7月1日起至2025年6月30日止；第一年租金为1000元/月，第二年租金为1050元/月……租金以微信方式支付，双方拟定首期支付六个月租金，另付3000元押金，以后按每六个月结算一次，提前1天支付下次租金；双方如有特殊情况，需提前终止本合同的，必须提前半个月通知对方和中介方，对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约，则须向对方支付违约金壹万叁仟元整。若甲方违约，除退还乙方押金外，还需支付乙方上述金额违约金；反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同还约定了其他相关权利义务。合同签订后，被告通过微信转账形式向原告支付了押金3000元。但因被告向原告提出无法租赁涉案商铺进行经营，原告因此未实际将涉案商铺交付被告使用。双方因此产生纠纷，经协商未果，原告遂诉至原审法院，提出如上诉讼请求。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、转账记录，被告提交的微信聊天记录等证据及原告的陈述等证据，经庭审质证核实，予以认定。原审法院认为，本案是租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》，是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，原审法院予以认定。双方应按合同全面履行。但合同签订后房屋交付使用前，被告已明确表示不再租赁涉案商铺，合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，合同应予解除。被告未实际使用涉案商铺，故对原告要求被告继续履行合同并支付房租及相关物业费用的诉讼请求，原审法院不予支持。至于因被告违约导致合同解除所产生的违约责任，不属于本案审理范围，本案不予处理，原告可另行起诉。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告余生平的全部诉讼请求。案件受理费69.02元，由原告余生平负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本院析理如下：本案中，上诉人主张其与被上诉人之间并未达成解除涉案租赁合同的合意，被上诉人应当按照约定支付租金并继续履行涉案租赁合同。本院认为，上诉人与被上诉人于2019年6月30日签订涉案租赁合同，约定首年的月租金为1000元，并约定被上诉人首期支付六个月租金及另付3000元押金；而被上诉人仅支付3000元押金后未依约支付首期租金，结合上诉人提供的聊天记录显示，被上诉人在涉案合同签订后、涉案商铺交付使用前，已向上诉人表示不再承租涉案商铺，上诉人在知悉被上诉人拒绝继续按原约定履行涉案合同义务及向被上诉人催缴租金无果的情况下，应积极采取适当措施防止自己的损失进一步扩大。综合被上诉人未实际使用涉案商铺的事实，以及被上诉人明确不履行主要债务的表示，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示不履行主要债务的，认定涉案租赁合同应予解除并无不当，本院予以确认。被上诉人未实际使用涉案商铺，故上诉人要求被上诉人继续履行合同并支付房租及相关物业费用的诉讼请求不成立，应予驳回。上诉人已经扣押了押金，再诉求违约金不合理，不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费138.03元（余生平已预交），由余生平负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十五日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩