广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11768号上诉人（原审原告）：陈澄，女，1990年3月30日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市高新开发区。委托诉讼代理人：陈煌，男，1957年8月8日出生。被上诉人（原审被告）：刘良建，女，1961年1月21日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市高新开发区。上诉人陈澄因与被上诉人刘良建侵权责任纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初46038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人陈澄上诉请求：一、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初46038号民事判决；二、刘良建停止侵害，将广州市*二横路*号之一*房的2020年下半年出租获利共计57600元返还陈澄；三、刘良建将租赁合同等相关手续移交给陈澄，并将本案诉讼期间所收租金返还给陈澄；四、刘良建承担本案诉讼费。事实与理由：广州市越秀区*二横路*号之一*房的产权登记人是陈澄，刘良建于2020年6月份起，欺瞒陈澄，哄骗承租人胡某和阮某，以低价形式私自订立租赁合同，获得胡某押金12000元，租金24000元（7、8、9、10月，每月6000元）。获得阮某押金7200元，租金14400元（7、8、9、10月，每月3600元）。为此，陈澄与刘良建商谈，要其停止侵权，先予退还部分侵权所得款项57600元，交还已签合同和收租权给陈澄，遭到刘良建蛮横拒绝。一、一审法院不依据客观事实，是判决错误的根本。依照《物权法》相关规定，陈澄是上述房屋登记人（产权人），具有完整占有、使用、收益、处分的权利。1．刘良建承认，所提交的2010年7月20日的《郑重承诺与协约》是陈澄代理人陈煌骗其与陈澄签订，即该《郑重承诺与协约》的签订人均不是真实意愿表示。2．《郑重承诺与协约》所涉下列客观事实，一审法院遗漏。①《郑重承诺与协约》的开头清楚载明“买卖双方签具的交易合同，在进行过程中”而签订的，显然《郑重承诺与协约》依附于《买卖合同》，故不能段章取义单独使用。②《郑重承诺与协约》是针对合同的买卖双方，卖方没有签字，应视为无对应关系或无效力。③《郑重承诺与协约》的尾部：承诺与协约人签名，仅有买方陈澄、刘良建，无承诺对象与协约人（卖方），不符合协约要件，故协约无效。④《郑重承诺与协约》无事实证明仅买方自己相互承诺与协约，若是如此，为何不签订陈澄、刘良建之间权利、义务准确清楚的协约（合同）？⑤《郑重承诺与协约》使用的A4复印纸，比标准A4纸短，明显刘良建有将上或下相关联文字进行裁剪，拼接虚假证据无效。⑥《郑重承诺与协约》已过去十年，刘良建无实际履行，客观上证明《郑重承诺与协约》根本不存在。3．刘良建在提交《郑重承诺与协约》的同时提交了“广州市房地产交易与权属登记询问记录表”，该表的2．3项准确认定陈澄是唯一登记人，且不存在承租人、共有人优先购买情况。表明刘良建也认定该内容，故刘良建举张《郑重承诺与协约》权利是自相矛盾而不能成立。二、一审法院在判决书的本院认为中，逻辑思维混乱，违反法规，导致判决错误。1．前述客观事实足以证明《郑重承诺与协约》无效，与本案无关，不能作为判决依据。2．陈澄对《郑重承诺与协约》质证中充分进行了合理合法释明，证明不是双方签约人的真实意思表示，是无效的。3、根据谁主张谁举证原则，陈澄对《郑重承诺与协约》提出事实异议后，刘良建应对《郑重承诺与协约》的真实和关联性举证，其未举证，应承担举证不能的不利后果。一审法院将举证义务倒置，要陈澄举证不存在的事实，实属枉法裁判。4．法律明确规定，产权人以登记为准。陈澄向法院提供产权查册原件，证明陈澄合法享有物权的占有、使用、收益、处分的权利。5．一审法院以一纸去两头取中间且不完整的《郑重承诺与协约》作为判决和权利认可依据，缺乏事实和法律规定支撑。6．一审法院依据无效、拼接的《郑重承诺与协约》认定房屋使用权已丧失或出让，没有事实依据，与法律规定相悖。被上诉人刘良建二审未到庭，无作答辩。上诉人陈澄在一审的诉讼请求：一、刘良建停止侵害，将广州市*二横路*号之一*房的2020年下半年出租获利共计57600元返还陈澄；二、刘良建将租赁合同等相关手续移交给陈澄，并将本案诉讼期间所收租金返还给陈澄；三、刘良建承担诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：广州市越秀区*二横路*号之一*房（以下简称101房）为登记在陈澄名下房产，登记字号为2010登记字1115341号。上述101房2020年下半年的租金由刘良建收取，刘良建同时收取了相应的押金。一审庭审中，陈澄、刘良建均确认涉案101房的出租合同由刘良建与租客签订，涉案101房分割为两个门面出租，每月租金分别为5800元及3600元。陈澄为证明其主张证据如下：一、陈澄名下尾号为1479的银行账户交易明细清单，显示该账户2020年期间曾收到押金、租金及现金支取、转账支取多笔款项。二、中国农业银行业务凭证，显示陈澄挂失其名下尾号为1479的银行账户。陈澄主张用于证明刘良建使用陈澄账户收取租金，陈澄因此办理银行卡挂失。刘良建质证认为，真实性无异议，租金系刘良建在收取。刘良建为证明其主张提交证据如下：一、日期为2010年7月20日的《郑重承诺与协约》，内容：“本次*二横路*号之一*房的房地产买卖双方（即卖方刘*军、刘*娟，买方陈澄、刘良建）签具的交易合同，在进行过程中，由于国家房地产买卖新政影响和银行按揭手续的要求，买方就房产相关问题及相关人员同意作下列郑重承诺与协约。1、交易后的房地产登记用名：陈澄。2、银行按揭贷款用名：陈澄。3、房产交易后权属人：刘良建。4、交易中的有税费由权属人承担。5、交易中、交易后全部款项支付及债务由权属人承担、偿还。6、陈澄不承担交易责任和不承付偿还交易中、交易后任何款项及债务”，该《郑重承诺与协约》有“陈澄”、“刘良建”签名字样。二、广州市房地产交易与权属登记询问记录表复印件。陈澄质证认为，对证据一真实性、关联性、合法性不予确认，陈澄并没有因产权问题签订过此类协议，就该份内容来看已载明买卖双方交易合同在进行过程中的承诺与协约，说明是辅助买卖过程的协约，只是刘良建与陈澄为了达到买卖有辅助作用，该份协议的真伪现无法确认。但有一条很明显，该协议可能覆盖其他交易合同所载明的，肯定附带交易合同中的一些规则。刘良建利用该份承诺与协议断章取义企图拥有产权，这本身就不符合国家关于产权以登记为准的规定，且《郑重承诺与协约》比4A纸小，所以有可能出现了断章取义的事实，或者与之前合同有说明，陈澄认为该《郑重承诺与协约》对产权没有冲突；对证据二真实性存疑，且与本案无关。另，陈澄否认《郑重承诺与协议》上签名为其本人所签，经一审法院释明，陈澄表示不申请进行笔迹鉴定并清楚须承担相应法律后果。一审法院认为:本案争议的焦点是刘良建是否有权收取涉案101房的租金，刘良建是否应当向陈澄返还租金及移交合同等资料。刘良建为证明其主张提交了《郑重承诺与协约》为证，虽然陈澄否认该《郑重承诺与协约》系其本人签署，但其未提交相关证据予以证明，对此应承担举证不能的不利后果，故对陈澄的该主张一审法院不予采信，并认定该《郑重承诺与协约》系陈澄所签。根据该《郑重承诺与协约》，涉案101房交易后全部款项支付及债务由陈澄承担、偿还，陈澄不承担交易责任和不承付偿还交易中、交易后任何款项及债务，《郑重承诺与协约》同时在内部也约定刘良建系权属人，根据权利和义务对等的原则，刘良建据此办理相关出租手续及收取租金并无不当，陈澄主张刘良建构成侵权并要求刘良建返还租金及移交相关租赁资料欠缺依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年1月19日作出如下判决：驳回陈澄的全部诉讼请求。一审案件受理费620元（陈澄已预付）由陈澄负担。二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，刘良建作为原告，以陈澄为被告，在一审法院提起诉讼请求：1.判令位于广州市越秀区*二横路*号之一*房归刘良建所有；2.判令陈澄协助刘良建办理上述房产产权过户登记到刘良建名下。在该案中查明，刘良建非本市户籍且未能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。一审法院认为，刘良建现并不具备广州市限购区域内购房资格，而涉案房屋在限购区域内，故刘良建要求将涉案房屋登记至其名下，暂不能支持。在未经法定变更登记程序完成物权公示之前，刘良建要求涉案房屋归其所有于法无据，不予支持。一审法院于2021年3月18日作出（2021）粤0104民初2757号民事判决，驳回刘良建的全部诉讼诉请。该案现在二审中。二审中，陈澄述称涉案房屋之前都是由刘良建出租收益，在2020年双方发生矛盾，所以陈澄要收回涉案房屋的租金收益。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点问题是：陈澄要求刘良建返还涉案房屋的出租收益的理据是否充分。本院对此分析如下：陈澄主张其是涉案房屋的所有权人，刘良建无权收租，应将涉案房屋的出租收益予以返还。虽然涉案房屋的产权登记在陈澄名下，但根据陈澄与刘良建签署的《郑重承诺与协约》，双方共同确认涉案房屋的全部房款以及交易税费均是刘良建支付，刘良建才是涉案房屋的权属人，涉案房屋只是登记在陈澄名下。陈澄并未提供证据证明《郑重承诺与协约》中陈澄的签名不属实，其上诉主张的事实和理由也不足以否定《郑重承诺与协约》的合法有效性，故本院依法对《郑重承诺与协约》予以确认。陈澄在二审中述称涉案房屋一直是由刘良建出租收益一事，也进一步验证了《郑重承诺与协约》是双方当事人的真实意思表示。综上分析，既然《郑重承诺与协议》明确了刘良建是涉案房屋的实际出资人，且多年来一直对涉案房屋进行出租收益，一审法院根据权利义务对等原则，驳回陈澄要求刘良建返还租金及租赁资料的主张，并无不当，本院予以维持。陈澄二审上诉请求刘良建返还诉讼期间所收租金，超出了一审诉讼请求的范畴，本院不予审查。综上所述，陈澄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由陈澄负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 李 静审判员 唐佩莹二〇二一年六月二十三日法官助理韩寒书记员苏劲丹