山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异501号 案外人：张鑫，女，1970年3月9日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原名称：青岛明霞特易购置业有限公司），住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，张鑫向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张鑫请求本院中止对青岛市产（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：本院（2018）鲁02执807号案查封了案外人的案涉房产，并将对案涉房产进行拍卖。案外人于查封前购买了案涉房产并支付了全部房款，案涉房产已于2012年2月9日交付，目前处于使用中。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1、案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，其对案涉房产享有的权利根本不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2、即使案外人对案涉房产享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，但是案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产，且对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错，其异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。3、案外人并非为了居住而签订的《青岛市商品房预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，且案外人并未支付案涉房产价款，故其提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条构成要件，依法应予驳回。 为证明其主张，张鑫向本院提交了以下证据：证据一、青岛市商品房预售合同一份。证明案外人购买涉案房产。 证据二、住房专项维修资金专用收据、2014-2019年网点租赁税收完税证明、银行交易明细、收据、商业网点前期物业服务协议等。证明案外人已付清全部购房款。 证据三、收楼通知书、租赁合同、房屋验收单、情况说明等。证明房屋已交接，案外人已实际占有使用涉案房产。 青岛明霞润欣置业有限公司质证称，一、对证据《青岛市商品房预售合同》的真实性无法确认，对证明事项有异议。1、该预售合同上加盖的为“威乃达公司”的销售专用章，并非公章，对真实性无法确认；2、依据《青岛市商品房预售合同》第十条约定：房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房屋至今并未竣工验收，不具备合法交付的条件，被告不可能合法占有案涉房屋；3、依据《青岛市商品房预售合同》第三十二条约定，案外人应和威乃达公司在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案涉房屋显然没有办理。依据《青岛市商品房预售合同》附件四案涉房产办理了抵押，案外人作为完全民事行为能力人，应当预见到案涉房屋不能办理过户登记的可能性。案外人对于案涉房屋至今不能办理过户登记具有过错；4、即使案涉房屋办理了网签手续系真实的，网签手续也只是一种行政备案的手段，并非案涉房屋权属情况的证明。 二、对收款收据、情况说明、银行交易明细真实性不予认可，对证明事项有异议。该收款收据系威乃达公司单方制作，情况说明系案外人张鑫单方制作，无威乃达公司盖章确认，且指向的房产为xxxx，无法证明案外人支付了60万购房款。交易明细表账户序号为00001的交易显示记账时间为2007年2月12日，远远早于预售合同签订时间2013年12月25日，交易对手信息为“山东华赛房地产开发有限公司”，并非威乃达公司，金额为60万元，显然案外人该笔款项并非支付的案涉房屋的购房款；账户序号为00004的交易显示记账时间为2010年11月18日，金额为165万元；远远早于预售合同签订时间2013年12月25日，交易对手信息为“谷秋诺”，并非威乃达公司。在案外人于威乃达公司并未签订商品房买卖合同的情况下，对于案涉房屋的面积单价均不确认的情形下，不可能提前支付购房款，则上述款项均非案外人支付的购房款。案外人并未在查封前支付了全部的购房款，对案涉房屋不具备《执行异议复议规定》第28条排除强制执行的构成要件。 三、对收楼通知书、交房验收单、住宅专项维修资金专用收据、商业网点前期物业服务协议、青岛博宇物业管理服务有限公司收据、租赁合同的真实性不予认可，对证明事项有异议。对协议书的真实性不予认可，与本案不具有关联性，对证明事项有异议。该协议书约定的房屋为“xxxx”号商铺，不能明确指向案涉房屋，不能证明案涉房屋已合法交付，也不能证明系案外人基于支付案涉房屋价款产生的违约金。对税收缴款书、税收完税证明真实性不予认可，对证明事项有异议。税收缴款书、税收完税证明并未指向案涉房产，也并非物权权属证明，无法证明案外人在案涉房屋被查封前已经合法占有案涉房屋。 为证明其主张，青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明：案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除查封、排除执行。案涉房产目前系本院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 案外人质证称，对该份证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除案外人与被案外人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除案外人与被案外人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被案外人青岛威乃达投资有限公司返还案外人已支付的合同款433563680.00元。4.被案外人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向案外人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被案外人赛赛公司对被案外人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被案外人承担。因案外人已预交全部仲裁费，被案外人应该将费用直接给付案外人。以上被案外人应给付案外人款项共计542748298.00元，被案外人应自本裁决书送达之日起十日内给付案外人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，案涉房产在本院查封明细及拍卖清单中显示坐落在青岛市户。案外人与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买了案涉房产，并已缴纳全部购房款。案外人已于查封前占有、使用了案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房产虽然登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，但案外人与青岛威乃达投资有限公司在本院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有案涉房产且已支付全部价款，并无证据显示未办理过户登记系因案外人自身原因。据此，案外人张鑫的异议请求符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二一年六月二十五日 书记员  陈春阳