辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终8867号上诉人（原审原告）：沈阳市和平区房产局第一房产经理公司，住所地沈阳市和平区九纬路15号。法定代表人：刘涛，该单位经理。委托诉讼代理人：黄海英，女，1968年4月9日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：戴芳，女，1969年11月15日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：沈阳市和平区吴淞幼儿园，住所地沈阳市和平区昆明北街12号。法定代表人：王**，该园园长。委托诉讼代理人：闫军，上海汉盛（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冠男，上海汉盛（沈阳）律师事务所实习律师。上诉人沈阳市和平区房产局第一房产经理公司因与被上诉人沈阳市和平区吴淞幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市和平区房产局第一房产经理公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：租赁合同已到期，被上诉人非法占用，按规定应签订书面合同。公共租赁住房管理办法规定承租人累计6个月以上拖欠租金应腾退所承租的公共租赁房屋。被上诉人1997年4月1日至2006年6月30日及2019年7月1日至今未交纳租金，造成国有资产流失。租金调整是依据评估公司做出的租金标准。沈阳市和平区吴淞幼儿园辩称，一、我方是和平区公办普惠幼儿园。举办单位为沈阳市和平区太原街办事处。答辩人成立于1958年，1989年回迁至沈阳市和平区昆明北街12号,答辩人一直在涉诉房屋开办幼儿园。双方签订了书面《公用公房租赁合同》。每年都须投入资金进行房屋装修和修缮，费用均是答辩人自已完成（包括消防楼梯安装）。答辩人没能力再承担提高租金的费用。在2019年6月30日前，答辩人与上诉人一直按《公用公房租赁合同》约定租金标准每月每平方米2元，每半年交纳租金10826.4元履行合同。2013年7月14日，上诉人出具收据，载明“吴淞幼儿园至2006年6月份前陈欠的房费由太原街道办事处结清，双方对于2006年6月30日前陈欠的租金问题已协商处理完毕。2019年6月后，上诉人开始拒收租金至今。受新冠疫情影响，沈阳市幼儿园在2020年上半年未开园，按教育部、省教育厅要求沈阳市幼儿园6月中旬之后才允许开园，答辩人实际全面开园是2020年9月。期间上诉人收到答辩人向其发出《吴淞幼儿园关于免除租金及减免交纳后续租金的申请》，答辩人申请免除部分租金及减免交纳租金，上诉人未回复。2021年3月，答辩人也向上诉人邮寄了《吴淞幼儿园交纳2021年上半年房屋租金的情况说明》希望上诉人尽早回复以便答辩人交纳房屋租金。上诉人已收到但仍未回复。二、我方依《公用公办房屋租赁合同》履行，每半年房屋租金交纳一次，每年度上诉人在合同后记事栏盖章确认已缴纳完毕租金。出租方不得擅自提高租金价格。评估报告委托人是辽宁和创第一房产经营有限公司，不是上诉人，二者无关联，未与答辩人协商一致。有效期仅为一年，评估期已失效。评估机构无资质证明。沈阳市和平区房产局第一房产经理公司向一审法院起诉请求：1.解除双方租赁关系；2.被告腾退位于沈阳市和平区北三马路26-1号，建筑面积902.2平方米房屋；3.被告支付1997年4月1日至2006年6月30日租金21448.4元及相应利息（以21448.4元基数，自2006年12月31日至判决履行支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.被告给付2019年7月1日到2020年9月20日租金451054.95元。一审法院认定事实，涉案房屋位于沈阳市和平区昆明北街12号，建筑面积902.2平方米。原告出具《公用公房租赁合同》一份，约定租金标准为第一年95年7月1日至第三年98年6月30日，每平方米月租金2.8元，计2526.16元；签订时间为95年7月1日，合同有效期限至98年6月30日。被告出具《公用公房租赁合同》一份，约定租金标准第三年每平方米月租金2元，计1804.40元；落款处双方加盖公章。被告出具的《公用公房租赁合同》记事栏页另载明：2015年7月31日-2016年6月30日、2016年7月31日-2017年6月30日、2017年7月31日-2018年6月30日、2018年7月1日-2019年6月30日，并加盖原告公章。以上两份公用公房租赁合同均约定，租金交纳时间为每季度首月25日前付清。乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：①擅自改变房屋用途的；②擅自转租、转让、转借、转兑承租房屋及擅自以承租房屋引进其他单位联营的；③故意损坏承租房屋的；④无正当理由拖欠租金累计达六个月以上的；⑤利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；⑥其他严重损害甲方利益的。被告成立于1958年，1989年回迁至沈阳市和平区昆明北街12号，举办单位系沈阳市和平区太原街道办事处，办园性质为公办，是和平区公办普惠性幼儿园。被告一直在涉诉房屋开办幼儿园。2013年7月14日，原告出具收据，载明“吴淞幼儿园至2006年6月份前陈欠房费由太原街街道办事处结清”。之后，被告每半年交纳租金10826.4元，支付租金期间截止至2019年6月30日。被告继续按照半年租金标准10826.4元支付租金，原告不予收取并起诉至一审法院。2020年9月1日，被告向原告发出《吴淞幼儿园关于免除租金及减免交纳后续租金的申请》，申请“根据《最高人民法院印发（法发（2020）17号）》通知：合同案件审理第六点的规定，我园也请求贵司按照法律规定对我园2020年1月-9月租金予以免除；……根据疫情总体部署，沈阳市市政府通知2020年9月1日正式全面开园，我园对于2020年9月30日起至年底的租金，申请减半向贵司交纳（按双方合同约定，要求每平方米每月租金2元）。”受新冠疫情影响，沈阳市幼儿园于2020年6月份开园。另查明，沈阳市和平区房产局所管理的和平区域内部分公企公房（包含涉案房屋），由原告代为管理，租金收缴及法律诉讼等事务。一审法院认为，本案中，原告与被告分别出具租金标准不同的《公用公房租赁合同》一份，在2019年6月30日前，原、被告一直按每半年交纳租金10826.4元履行合同，与被告出具的《公用公房租赁合同》约定的租金标准每平方米2元一致，原告亦未提供相关证据推翻被告出具的《公用公房租赁合同》，因此，被告出具的《公用公房租赁合同》应系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案按被告出具的《公用公房租赁合同》确认原、被告之间的房屋租赁合同关系。关于原告请求解除双方签订的《公用公房租赁合同》、被告腾退涉案房屋的诉讼请求，被告已按合同约定支付租金至2019年6月30日，被告继续按照约定的租金标准支付2019年6月30日之后的租金，原告不予收取并提出上涨租金标准，不属于被告违约，系因原告拒绝收取租金导致被告未按期交纳租金，同时被告为和平区公办普惠性幼儿园，成立于1958年，一直使用涉诉房屋，且对于原告解除租赁关系的请求不予认可，故对于原告的该项请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于原告请求被告按照月租金标准1804.4元，再行支付1997年4月1日至2006年6月30日期间的租金21448.4元及利息，原告曾向被告出具收据，载明吴淞幼儿园至2006年6月份前陈欠房费由太原街街道办事处结清，双方对2006年6月30日前陈欠的租金问题已协商处理完毕，故对于原告的该项请求，不予支持。关于原告请求被告支付2019年7月1日至2020年9月20日租金总计451054.95元，原告的上述请求系依据辽宁和创第一房产经营有限公司委托辽宁唯实信资产评估有限公司作出的评估报告，该评估报告系原告单方委托，原告主张的租金标准未与被告协商一致，现原告请求依据该评估报告的评估结论作为租金标准，无法律依据，不予支持，双方的租金标准仍应按每平方米2元。因被告辩称因新冠疫情请求减免租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。根据本地新冠疫情情况，酌定免除被告租金的期间为5个月，被告支付租金至2019年6月30日，故免除被告5个月的租金后，被告应支付2019年7月1日至2020年9月20日期间的租金17442.53元[1804.4元×(14-5)个月+1804.4元÷30天×20天]。一审法院判决：一、被告沈阳市和平区吴淞幼儿园于判决生效之日起十日内支付原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司2019年7月1日至2020年9月20日期间的租金17442.53元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求；如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16555元（原告已预交），由原告沈阳市和平区房产局第一房产经理公司承担16334元，被告沈阳市和平区吴淞幼儿园承担221元。二审中，上诉人提交2021辽01民终2563号判决，证明同样的案件生效判决已经确认公房租赁合同不定期租赁关系，且欠付6个月，符合解除条件。被上诉人质证：真实性、合法性无异议，关联性有异议，本案与该判决性质不同，我方是公办普惠幼儿园，被上诉人不存在拖欠租金的事实，不符合合同解除条件。被上诉人提交快递单，证明我方2021年3月23日已送达上诉人处关于被上诉人交纳2021上半年租金的申请，该申请上诉人已经收到但没回复。上诉人质证：真实性没异议，我方收到了，但是快递标明是日用品，我方收到的只是一个表格，表格不能提供。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审认定《公用公房租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效正确。关于上诉人主张解除租赁关系的诉讼请求，虽被上诉人未按约定支付2019年6月30日之后的租金，但系上诉人不予收取并提出上涨租金标准，不应认定为被上诉人违约。一审亦考虑到被上诉人系和平区公办普惠性幼儿园，成立于1958年，一直使用涉诉房屋，故对上诉人该项请求不予支持并无不当。关于上诉人要求被上诉人支付1997年4月1日至2006年6月30日租金21448.4元及利息的诉讼请求，因上诉人曾向被上诉人出具收据，载明吴淞幼儿园至2006年6月份前陈欠房费由太原街街道办事处结清，故一审认定双方对2006年6月30日前陈欠的租金问题已协商处理完毕，未支持上诉人该项请求并无不当。关于上诉人要求被上诉人支付2019年7月1日至2020年9月20日租金451054.95元的诉讼请求，虽《公用公房租赁合同》约定“在租赁期间内，如遇国家调整租金标准，则按调整后的租金标准执行”，上诉人主张依照沈阳市房产局、沈阳市财政局《直管公房非住宅租赁价格调整方案》及《和平区区属国有企业房产出租管理实施意见》规定，按照评估机构评估价格，提出对双方于十余年前确定的租金标准进行调整，但本院认为，案涉房屋作为直管公房区别于普通商业用房，依上诉人委托评估的评估价格确定租金标准缺乏法律依据，一审按照合同约定标准确定租金数额并无不当。综上，上诉人沈阳市和平区房产局第一房产经理公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16555元，由上诉人沈阳市和平区房产局第一房产经理公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年六月二十三日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。