山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2413号上诉人（原审被告）：太原豪丽斯餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91140100395426152R。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：高某，山西道亨律师事务所律师。委托诉讼代理人：许某，山西道亨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原市坞城成建物业管理有限公司，统一社会信用代码91140105MA0H9DR09L。法定代表人:刘某，董事长。委托诉讼代理人：董某，山西中硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，山西中硕律师事务所律师。上诉人太原豪丽斯餐饮管理有限公司(以下简称“豪丽斯公司”)因与被上诉人太原市坞城成建物业管理有限公司（以下简称“坞城成建物业”）合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初6618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人豪丽斯公司的委托诉讼代理人许某,被上诉人坞城成建物业的委托诉讼代理人董某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪丽斯公司上诉请求：一、依法撤销太原市小店区人民法院作出的（2020）晋0105民初6618号民事判决，改判驳回太原市坞城成建物业有限公司全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误。上诉人与被上诉人不存在物业服务合同法律关系，上诉人不是本案的适格诉讼主体。根据《物业管理条例》第六条第七条“房屋的所有权人为业主。”“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”,第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”，故物业费用应由业主承担。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定业主负连带责任。本案中，上诉人不是涉案房屋的所有权人，亦不是承租人或实际使用人，被上诉人一审中并未提交《物业服务合同》《租赁协议》《缴纳物业费票据》（或实际缴纳过物业费）等证据证实与上诉人存在物业合同关系。一审法院依据被上诉人提交的豪丽斯公司的微博截图、公众号截图、场所门面照片认定“豪丽斯公司在涉案物业经营‘豪丽斯咖啡’”“豪丽斯公司系经营‘豪丽斯咖啡’的连锁经营者”，属事实认定错误。微博（×××年12月10日未年审，2016年3月7日停止更新）、公众号截图（非由第三方腾讯公司出具的账号注册信息证明，真实性存疑），网络账号注册主体信息只说明账号系其注册，账号注册人与运营方可以分离，故账号实际运营方不确定为上诉人，仅微博截图、公众号截图、门面照片是不足以证明上诉人是“豪丽斯咖啡店”经营者，也不足以证明双方具有物业服务合同法律关系。一审判决上诉人承担责任无事实和法律依据。上诉人一审提交案外人太原海丽斯餐饮管理有限公司企业信息公示报告、《协议》《协议书》，协议内容详见文本。事实上，张某、原锦于×××年8月22日共同出资设立了太原海丽斯餐饮管理有限公司，注册地太原市小店区坞城路学府艺苑B幢C号，也就是本案的涉案房屋所在地。海丽斯公司租赁涉案房屋开办了“豪丽斯咖啡店”2017年5月31日张某、原锦（转让方）、长治市旭日物贸有限公司（受让方）及太原市威仕盾保安服务有限公司（保证人），四方签订了《协议书》，就海丽斯公司股权和公司资产转让达成一致意见。详见协议书。2017年5月31日，甲方太原玉丰行商贸有限公司（甲方）、张某、原锦（乙方）、林冬清（丙方）、长治市旭升物资贸易有限公司（丁方）就涉案物业房屋租赁等事宜签订《协议》。该协议第四条第五条分别载明“丁方办理完太原海丽斯餐饮管理有限公司的股权变更手续的，当月即以太原海丽斯餐饮管理有限公司的名义与甲方签订房屋租赁协议”“丁方办理完太原海丽斯餐饮管理有限公司的股权变更手续，并以太原海丽斯管理有限公司的名义与甲方正式签订房屋租赁协议后。甲方与乙方原先签订了房屋租赁协议及自行解除，甲方将协议原件全部交付乙方”。《协议》中甲方太原玉丰行商贸有限公司（简称玉丰行公司）是涉案房屋所有权人。玉丰行公司对涉案房屋租赁使用情况知晓。上诉人豪丽斯公司只是注册地在涉案房屋，并非是‘豪丽斯咖啡’的经营人或实际经营人。二、本案诉请的物业费等费用收费标准不具有合法性；欠费明细系其单方制作，不具有真实性且2016年2017年部分费用至今已经过三年，原告亦未提交主张权利的证据，已过诉讼时效，故超诉讼时效的部分费用不应支持。根据《物业收费管理办法》第四条“县级以上地方人民政府价格部门会同统计房地行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作”之规定，而本案被上诉人提交的物业收费标准系由坞城村委会批准，故《学府艺苑物业收费项目表》不具有合法性，不能成为主张物业费用的标准。综上，请求法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。坞城成建物业辩称，被上诉人认为，一审法院认定事实、适用法律均正确，上诉人是本案的适格主体，双方存在合法的物业服务合同法律关系，上诉人作为物业服务的实际享受人应向被上诉人支付相应的物业费、夏季空调费、冬季取暖费、水费，请求贵院依法维持原判。一、上诉人是本案的适格诉讼主体。位于太原市××区商座的“豪丽斯咖啡”店铺，多年来接受被上诉人物业服务的主体均为上诉人太原豪丽斯餐饮管理有限公司，上诉人辩称“豪丽斯咖啡”的主体为太原海丽斯餐饮管理有限公司毫无根据。通过查询“太原豪丽斯餐饮管理有限公司”工商信息可知，上海人公司的商标名称为红底白字的“HOLLYSCOFFEE”，中文名“豪丽斯咖啡”，是韩国著名咖啡品牌经营连锁企业，自2012年底进驻中国，目前已在深圳、北京、广州、成都等一线大城市开设多家分店。根据多个省市的豪丽斯咖啡店的工商登记名称可知，该品牌的加盟对公司名称、组织形态都有严格要求，单从名称上来说，全国所有的“HOLLYSCOFFEE”（“豪丽斯咖啡”）的主体均为“xx市豪丽斯餐饮管理有限公司”，而“海丽斯”公司不符合这样的要求。且从工商信息看，上诉人豪丽斯公司一直在正常经营，每年正常上报企业年报，正常缴纳税款。且根据企查查显示，上诉人在2016年7月1日还曾发出招聘保洁的信息，也可证明是上诉人在实际经营“豪丽斯咖啡”。另通过查询“新浪微博”，昵称为“豪丽斯太原”的微博账号认证主体为太原豪丽斯餐饮管理有限公司，其在简介中明确其地址位于“太原市××路底商”，且该微博账号时常发布该店铺广告信息以及与咖啡相关的内容；通过查询微信公众号，名为“豪丽斯太原”的微信公众号账号主体为太原豪丽斯餐饮管理有限公司，该公众号在2019年10月左右仍在推送公众号文章，在该文章底部明确“豪丽斯”咖啡的经营地址为“太原市××区幢底商”。以上证据足以证明享受的主体为上诉人豪丽斯公司，即上诉人是“豪丽斯咖啡”商铺的实际经营者。虽然上诉人与被上诉人未签订书面的物业服务合同，但上诉人在太原市××区经营“豪丽斯咖啡”是客观存在，被上诉人作为学府艺苑商座的物业服务单位，已提供了相应的物业服务，而上诉人也实际享受了物业、中央夏季空调和冬天取暖等的物业服务，其应当向被上诉人缴纳相应的物业服务费。如果按照上诉人所说，实际经营主体是“海丽斯”公司，那么作为享受被上诉人公司物业服务的“海丽斯”公司，为什么没有任何缴纳过物业服务费的凭证？上诉人在否认其是适格主体的事实，妄图将本应由豪丽斯公司承担的义务转移到“海丽斯”身上，却又不追加“海丽斯”公司作为被告参加诉讼明显是恶意逃避债务。二、本案物业费等相关费用未过诉讼时效。物业费用是连续不间断产生的，应当视为同一债权。物业费用的缴纳属于分期履行的债务，诉讼时效依法应当从分期履行的最后一期履行期限届满之日开始计算，本案涉及的物业费诉讼时效应当从最后一期履行期限届满之日开始计算，即被上诉人起诉时未过诉讼时效。且被上诉人于2019年3月5日曾向上诉人发出《欠费通知书》书面催缴，其主观上不存在怠于催缴的情况，故上诉人提出部分物业费用超过诉讼时效的问题缺乏依据，其抗辩理由不成立。三、本案的物业费标准符合法律规定。依据山西省物价局、山西省住房和城乡建设厅《关于规范物业服务收费管理的通知》（晋价服字[2015]122号）的规定“物业服务收费按照不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价。住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务等级基准价及浮动幅度由设区市价格主管部门会同同级物业管理主管部门根据各自职能结合当地实际情况统一制定，具体收费标准由建设单位或业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；其他物业管理服务收费实行市场调节价，收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行”。学府艺苑不属于保障性住房小区，其物业也不是住宅小区前期物业，且案涉房屋不属于住宅而是临街商铺，故物业服务收费执行的是市场调节价。对于此种市场调节价，因其不在政府定价目录里，物价部门不予干涉，商铺物业费收费标准由物业服务合同的双方自行协商。被上诉人作为学府艺苑的物业，已依据此收费标准执行数年，广大业主及物业使用人均未提出过异议，被上诉人主张的物业费等费用合理合法。且水、电费用物业只是代为收取，该部分费用的收费标准并非被上诉人制定。综上，上诉人实际享受了被上诉人提供的物业管理服务，依法应向被上诉人支付物业费等相关费用，上诉人的上诉请求没有任何法律依据，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。坞城成建公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费252590.4元、夏季空调费140328元、冬季取暖费187104元、水费8000元，共计588022.4元，利息67879.32元（利息自被告逾期付款之日起算，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算，暂计至2020年8月19日，具体以被告实际付款之日为准）；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告豪丽斯公司于×××年8月19日成立，经营范围：餐饮管理；酒店管理......等。原告坞城成建公司于2017年1月17日成立，经营范围物业管理；小型房屋修缮......等。2016年1月1日，坞城村学府艺苑向太原市小店区坞城街道办事处坞城村村民委员会提出申请，主要内容为：学府艺苑原物业管理部门终止合同，现由坞城村代为管理，从2016年开始要进行各种费用收取，为不影响学府艺苑工作正常运行，特申请以原物业管理收费标准进行收取，申请后付收费明细表显示：商铺物业费6元/平方米/月，水费6.8元/吨、电费1.5元/度、取暖费及中央空调费均为12元/平方米/月，太原市小店区坞城街道办事处坞城村村民委员会在申请书及收费收费明细表上加盖公章。2019年3月15日，原告向商铺“豪丽斯”咖啡的业主（租户）发出欠费通知书，主要内容为：因你户长期不缴纳水、电、物业等各项费用······限期两日内到物业部缴费，处理该欠费事项，如再拖延，一切后果由你户自行承担。原告自行制作学府壹号公寓商铺“豪丽斯”欠费明细表显示：物业费2016年至2020年合计252590.4元；冬季取暖费2016年至2019年，供热时间为11月1日至次年3月31日，合计187104元；夏季空调2016年至2019年，制冷时间6月15日至9月15日，合计140328元；特殊行业用水2016年7月、8月、9月、10月，各2000元，合计8000元，以上共计欠费金额总计588022.4元。原告提交被告豪丽斯公司简介信息显示：豪丽斯（中国）有限公司简介HOLLYSCOFFEE，中文名豪丽斯咖啡......。昵称为豪丽斯太原的微博认证为豪丽斯公司，企业信息显示的所在地为太原市××路底商。微信号×××的公众号主体显示为企业，账号主体显示为豪丽斯公司，工商执照注册号/统一社会信用代码140100200677080，该公众号于2019年9月25日中午12：54发布信息为国庆放假、咖啡免费喝；10月2日中午12：30继续发布信息。以上微博、微信公众号信息均显示账号名称为豪丽斯太原，认证主体为豪丽斯公司，且上述微博、微信公众号头像与学府艺苑底商“HOLLYSCOFFEE”门头使用图形一致。另学府艺苑“豪丽斯咖啡”出入口处张贴了“聊天场所、免费WIFI、空调开放”等信息。2020年8月17日，太原市小店区坞城街道办事处出具情况说明，主要内容为：现今学府艺苑商座的物业服务由太原市坞城承建物业管理公司负责。另查明，太原海丽斯餐饮管理有限公司于×××年8月22日成立1001。2017年5月31日，张某（甲方）、原锦（乙方）为转让方与长治市旭升物资贸易有限公司（丙方）为受让方、太原市威士顿保安服务有限公司（丁方）为保证方签订协议书，主要内容为：甲、乙系太原海丽斯餐饮管理有限公司股东，在学府街经营一家豪丽斯咖啡餐厅，拟将太原海丽斯餐饮管理有限公司全部股权及公司项下全部资产转让至丙方。资产交割时间为2017年5月31日，交割日之前的人员工资、保险、税费、税费、电费、物业费以及店面的其他应付费用全部由转让方承担，转让方所拖欠所有费用均从转让价款中扣除，转让方保证丙方受让公司后，水电暖仍按原价格，并有义务协助丙方与房屋出租方、物业公司水电管理方等进行交接。同日，太原市玉丰行商贸有限公司为甲方、张某和原锦为乙方、林冬青为丙方与长治市旭升物资贸易有限公司为丁方签订协议，主要内容为：×××年7月12日，甲方与乙方签订租赁协议，将太原市小店区坞城路学府艺苑B幢C号出租给乙方用于开办豪丽斯咖啡，×××年8月8日，乙方将该租赁房屋第三层转租给丙方用于开办美容院，约定甲乙双方租赁协议暂时中止，甲方同意丙方与丁方于2017年6月15日之前签订租赁协议，由丁方接替延续乙方对丙方的全部权益，丁方办理完太原海丽斯餐饮管理有限公司股权变更手续并以太原海丽斯餐饮管理有限公司名义与甲方签订租赁协议后，甲方与乙方原签订的租赁协议自行解除。2017年7月19日投资人由张某、原锦变更为长治市旭升物资贸易有限公司，2017年11月15日，股东长治市旭升物资贸易有限公司变更为长治市旭升物资贸易有限公司、张锐敏。2018年2月6日，股东长治市旭升物资贸易有限公司、张锐敏变更为张锐敏、王佳豪，2019年1月25日，股东张锐敏、王佳豪变更为张锐敏。庭审中，原告陈述2016年10月后，被告豪丽斯公司自行改接水、电，现被告处于停业状态；案涉商铺夏季制冷与冬季取暖方式均为中央空调，并不因某商铺提出不使用就不提供中央空调的制冷或供热服务，且被告从未提出不使用中央空调的要求。被告陈述，豪丽斯公司住所地与本案诉讼地址一致，就是为了使用豪丽斯咖啡品牌，注册了豪丽斯公司，现在注册为存续状态，并未用于实际进行经营活动。原告与被告均认可太原玉丰行商贸有限公司为太原市小店区坞城路学府艺苑B幢C号商铺的使用权人。一审法院认为，本案争议的焦点被告豪丽斯公司是否是本案适格主体。根据太原市小店区坞城街道办事处出具的情况说明，可以证明学府艺苑商座的物业服务由原告坞城成建公司负责，是本案的适格主体。根据原告提交被告豪丽斯公司的微博、微信公众号截图、经营场所的门头，均显示“豪丽斯太原、HOLLYSCOFFEE”等字样，可以证明被告豪丽斯公司在太原市××区经营“豪丽斯咖啡”，故被告豪丽斯公司是本案的适格主体。被告豪丽斯公司提交太原市海丽斯公司餐饮管理有限公司转让股权的协议书系太原市海丽斯公司餐饮管理有限公司的股东张某、原锦将股权进行转让，被告豪丽斯公司与太原市海丽斯公司餐饮管理有限公司住所地均登记在太原市××区，但被告豪丽斯公司系经营“豪丽斯咖啡”的连锁经营者，而太原市海丽斯公司餐饮管理有限公司并不是“豪丽斯咖啡”连锁经营者，被告提供的证据不足以证明太原市海丽斯公司餐饮管理有限公司为案涉学府艺苑“豪丽斯咖啡”商铺的实际经营者，故对被告提出太原市海丽斯公司餐饮管理有限公司为学府艺苑“豪丽斯咖啡”商铺的实际经营者的抗辩意见，理由不足，本院不予采纳。虽然原告坞城成建公司与被告豪丽斯公司未签订书面的物业服务合同，但被告在太原市××区经营“豪丽斯咖啡”是客观存在，原告作为学府艺苑商座的物业服务单位，已向业主提供相应的物业服务，而被告豪丽斯公司经营的“豪丽斯咖啡”也享受了物业、中央夏季空调和冬天取暖等的物业服务，被告应当向原告缴纳相应的物业服务费，故双方为物业服务合同关系，双方均应依约履行。原告已向被告提供物业、中央夏季空调和冬天取暖等的物业服务，被告未按时缴纳物业费等费用已构成违约。关于原告主张的拖欠物业费252590.4元、夏季空调费140328元、冬季采暖费187104元、水费8000元，合计588022.4元，理由与证据充分，本院予以支持。虽然被告否认上述物业费的金额，但被告并未提供其经营期间由其自行解决夏季空调、冬天采暖的证据，故对其提出的抗辩意见，理由和证据不足，本院不予采纳。原告向被告主张自2016年1月1日起至实际履行之日止各项费用的利息，原告与被告并未约定，在被告已存在欠付物业、中央夏季空调、冬天取暖等的物业服务费用时，并未采取适当的措施主张权利，以避免其损失的扩大，存在自身扩大损失的因素，故对原告主张利息的诉讼请求，理由和证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告豪丽斯公司于本判决生效之日起十日内向原告坞城成建物业支付物业费252590.4元、夏季空调费140328元、冬季采暖费187104元、水费8000元，以上合计588022.4元。二、驳回原告坞城成建物业的其他诉讼请求。本院二审期间当事人未提交新证据，二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人是否是本案的适格主体；2.上诉人是否应当支付物业费、水费、电费等费用。关于争议焦点一：一审被上诉人提供上诉人的工商登记信息显示被上诉人的注册登记地址为太原市××区，与案涉学府艺苑“豪丽斯咖啡”一致，另被上诉人提交的被上诉人认证的微博、微信公众号截图、经营场所的门头，均显示“豪丽斯太原、HOLLYSCOFFEE”等字样，可以证明被上诉人为“豪丽斯咖啡”的实际经营者，故被上诉人为本案适格主体。上诉人辩称太原市海丽斯公司餐饮管理有限公司为“豪丽斯咖啡”实际经营者，但未提交《豪丽斯咖啡特许经营协议和补充协议》佐证，本院对该上诉理由不予采信。关于争议焦点二：上诉人与被上诉人虽然未签订书面的物业服务合同，但上诉人经营的“豪丽斯咖啡”客观已经享受了被上诉人提供的物业服务，形成了事实上的物业服务合同关系。被上诉人提供了物业管理服务，履行了自身义务，根据权利义务对等原则，被上诉人有权要求上诉人支付物业管理费。上诉人未提交被上诉人收取的物业费不符合物价部门标准的证据，被上诉人主张的拖欠物业费252590.4元、夏季空调费140328元、冬季采暖费187104元、水费8000元，合计588022.4元，理由与证据充分，予以支持。另，被上诉人一审提交了2019年3月15日向“豪丽斯”咖啡发出的欠费通知书，证明被上诉人向上诉人曾主张要求其承担物业费，被上诉人主张的物业费等费用从2016年7月开始计收，被上诉人催费的事实构成诉讼时效中断事由，故认定本案未过三年诉讼时效。上诉人认为本案已过诉讼时效的上诉理由不予采信。综上所述，太原豪丽斯餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10360元，由太原豪丽斯餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 牛晓斌审判员 牛晓斌二〇二一年六月八日法官助理 孙雪姣书记员 原 晨