贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0302民初7016号原告：贵州省遵义高速公路管理处，住所地：贵州省遵义市汇川区上海路星长征尊城8号楼，统一社会信用代码12520000429401333T。法定代表人：林延典，处长。委托诉讼代理人：张云，贵州恒训律师事务所律师。被告：辛付苹，女，汉族，1976年4月16日出生，住贵州省遵义市红花岗区。原告贵州省遵义高速公路管理处（以下简称遵义高管处）诉被告辛付苹租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义高管处委托诉讼代理人张云，被告辛付苹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告遵义高管处向本院提出诉讼请求：1判令被告立即将位于红花岗区原遵义高等级公路管理处××号营业房腾空后返还给原告。2、请求判令被告立即支付营业房租赁费13804元（2019年11月11日至2021年3月1日），并自2021年3月2日起按29元／天支付至被告搬离时止的租赁费。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告将位于遵义市红花岗区原遵义高等级公路管理处综合楼一楼大厅××号营业房出租给被告，约定租金为10404元／年。租赁到期日为2019年11月10日（其中2018年11月11日至2019年11月10日期间未签订书面合同）。租赁到期后，被告未支付给原告租赁费用，也未返还租赁房屋，且原告于2019年10月9日书面告知被告，租赁到期后不再出租。但被告至今未予搬离，也未支付租赁费。原告为维护其合法权益，特依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的前列诉讼请求。被告辛付苹辩称，我已足额交纳至2019年11月10日期间租金，我在2018年12月通知原告不再续租，要求原告退还保证金、租金、解除租赁合同，但原告无故拖延至租赁期满，违背诚信原则。因2019年10月至2020年10月期间虾子河黑臭水体治理工程建设及疫情影响，案涉营业房同区域同路段营业房经营困难，仍按原标准支付租金显失公平，且不符合市政府要求国有企业、行政事业单位在疫情期间减免租金的政策，不应当参照原合同租金标准，故我不应当支付相应租金。本院经审理认定事实如下，位于遵义市红花岗区××路的办公楼所有权属于贵州遵义高等级公路管理处，房屋所有权证号为遵公证字第××号，原告将一楼大厅隔断后分别出租。2010年8月，贵州省机构编制委员会批复贵州省交通厅，撤销贵州省高等级公路管理局及下属贵阳、遵义安顺等高等级公路管理处，设立贵州省高速公路管理局及下属贵阳、遵义、安顺等高速公路管理处。被告租赁了原告红花岗区××路自编号××号门面，双方签订的《门面租赁合同》约定：原告将红花岗区××路××号门面租给被告使用，租赁期限自2012年11月11日至2013年11月10日止；租金为9600元／年，每年交纳一次；签订合同时，需向原告交纳无息押金1500元，合同期满被告结清水电等费和财产无损坏后，由原告一次性返还；如原告违约，退还剩余租金，并一次性支付违约金20000元，被告违约，已交租金不退还，并一次性支付违约金20000元；合同还约定了不得擅自转租等其他合同内容，被告交纳了押金1500元及当期租金，2013年11月11日续签了合同。2014年11月4日、2015年12月24双方续签的《门面租赁合同》，约定租金为10000元／年。2016年11月10日、2017年11月10日双方续签了2016年11月至2017年11月、2017年11月至2018年11月的《营业房（门面）续租协议》，租金分别为10200元／年、10404元／年，每年交纳一次；被告向原告交纳元无息保证金，协议期满被告结清水电等费用返还营业房及其附属设施无损坏后，由原告一次性返还；租赁期满，被告如需续签合同，需提前一个月与原告协商，在同等条件下被告有优先承租权；因市政建设对该路段规划，需拆迁租赁营业房或因政策需要收回营业房，被告须无条件配合原告移交原告，原告只退回租赁期未满的租金，不承担其他责任等内容。被告按约定交纳了租金并使用租赁门面。2018年11月27日，贵州省交通厅纪律检查委员会下发通知，要求直属机关已经出租的房屋到期应予收回，合同未到期的，租金收入严格按照收支两条线规定管理，到期后不得续租，原告于2018年12月向被告等承租人发出合同到期后不再续租的通知。2018年11月17日，合同到期后，双方未续签合同，但被告仍然使用租赁房屋，并向原告交纳了至2019年11月17日的租金。2019年1月，原告向被告等承租人发出关于是否续租的调查表，承租人多数表示继续租赁，如不能续租原告应当退还租金、赔偿经营损失、装修损失等，但双方未就此达成协议。2019年10月12日，原告工作人员在被告等承租人租用的门面张贴合同到期不再续租的通知，双方发生纠纷，原告工作人员报警后，双方同意进行协商，后双方在原告办公室协商承租人提出的退款（租金、装修补偿及其他赔偿），但未能达成协议。2019年11月18日，被告所交纳租金的期限届满，因前述争议，被告未将租赁房屋返还原告，原告遂诉至本院。2021年5月17日庭审中，被告当庭表示返还房屋，原告以需要核实水电费、装修损坏情况拒绝接收。另外查明，因虾子河黑臭水体治理工程建设需要，从2019年10月21日起至2020年9月30日环城路万佛桥路口至北京路口路段实行半幅封闭施工，影响了附近通行。还查明，因疫情影响，贵州省财政厅、贵州省机关事务管理局于2020年3月下发了《贵州省级行政事业单位减免中小企业和个体户房屋租金实施细则》的通知，对省级行政事业单位出租的经营性房产，承租人为中小企业汇入个体工商户的，纳入减免政策范围，2020年2月、3月房租全免，4月租金减半，2020年4月30日，贵州省财政厅、贵州省机关事务管理局再次下发了继续减免租金的通知，2020年5月、6月、7月房租减半收取。庭审中，被告主张其交纳了4,000元押金，但收据遗失，原告认可被告交纳了1,500元押金。上述事实，有原、被告提交的贵州省机构编制委员会批复、《门面租赁合同》、《营业房（门面）续租协议》、《房屋所有权证》、贵州省交通厅纪律检查委员会文件、贵州省财政厅、贵州省机关事务管理局文件、通知、照片、交易明细、收据、租赁房屋移交协议、营业执照、新闻报道截图、照片、微信朋友圈截图、视频、同地段营业房《租赁合同》、录音等书证及双方的当庭陈述在卷佐证，经庭审认证，足以认定。本院认为，原、被告2017年11月所续签的租赁合同系双方真实意思表示，不违法相关法律规定，合法有效，对双方均具约束力。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告亦按约支付了租金，该合同到期后，双方未续签合同，但被告继续使用租赁房屋，并交纳了至2019年11月17日的租金，原告收取了租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方原租赁合同继续有效，2019年11月18日，租赁合同期限届满后，双方未续签租赁合同，被告亦未支付下一年度租金，其继续占用租赁房屋没有法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，被告应当向原告履行返还租赁房屋的义务，但被告等承租人在其要求原告退还租金、赔偿装修损失与原告协商无果后占用租赁房屋未返还原告，违反法律规定及合同约定。合并审理的其他被告提交的录音资料反映了被告等承租人就退还租金、赔偿损失等要求与原告协商无果的事实，因双方合同已对由于政策原因不再续租事项有具体约定，且被告所交纳租金对应的租赁期限即将届满，被告的要求与合同约定不符，双方未能达成一致的结果不能认定为原告故意拖延接房，故本院对被告该项辩解理由不予采信。由于被告是否实际使用营业房，其占用营业房的行为均会造成原告无法自用或出租被占用营业房，产生相应的租金损失，故本院对被告辩解未使用房屋不应支付租金的理由不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当承担支付占用房屋期间租金的责任，被告当庭向原告交付案涉房屋钥匙，是履行其返还房屋义务的行为，原告以核实相关费用拒绝，因核算相关费用并不影响原告接收房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本院对原告拒收行为所导致损失扩大部分的请求不予支持，故确认被告支付租金时间至2021年5月17日止。双方合同期限届满后虽未签订书面合同约定租金标准，但房屋租赁交易习惯一般为原租赁合同标准或在此标准上浮一定比例，双方多份合同中，续签合同租金标准高于前合同租金标准符合此交易习惯，故原告要求被告按照2017至2018年度合同约定的租金标准支付占用营业房期间的租金符合法律规定和交易习惯，本院对原告该项诉讼请求予以支持。因2020年初新型冠状病毒肺炎疫情影响，本市进入突发卫生事件一级响应状态，随各项管控措施的施行，社会各行业尤其是门店经营受到影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”的规定，因政府及有关部门为防止疫情而采取行政措施限制门店经营，该情形属于公共知晓的事实，应属于法律上的不可抗力导致合同不能履行的情形，被告辩解理由成立，原告作为国家行政事业单位应当承担社会责任，执行上级减轻负担，帮助中小企业、个体工商户应对疫情影响，缓解经营困难的政策，故被告应当支付租金为967元/月（10,404元/年/12）×（18.2月-2月-0.5×4月）=13,731.40元。被告已将租赁房屋返还原告，根据双方合同约定，原告应当返还被告交纳的押金，因被告未能提交证据证明其交纳依据为4,000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，本院确认押金为原告认可的1,500元，抵扣押金后，被告还应当支付原告12,231.40元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告辛付苹在本判决生效后十日内支付原告贵州省遵义高速公路管理处租金12,231.40元；二、驳回原告贵州省遵义高速公路管理处其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元（已减半收取），由被告辛付苹承担50元，原告贵州省遵义高速公路管理处承担20元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审判员  刘远贵二〇二一年六月二十八日法官助理沈妍书记员张进