上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9726号原告：范书华，男，1994年2月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱馨丽(系原告范书华之妻)，住上海市静安区。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖。原告范书华与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范书华的委托诉讼代理人朱馨丽到庭参加诉讼。被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。范书华向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋代理租赁合同》及其补充协议于2020年11月20日解除；2.判令被告向原告退还自2020年11月21日起至2021年6月17日止的租金(按照每月人民币1,800元的标准计算)、服务费(按照每月32元的标准计算)、维修金(按照每月36元的标准计算)；3.判令被告向原告支付活动返现1,080元；4.判令被告向原告退还履约保证金3,600元；5.判令被告支付违约金3,600元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年5月31日，原、被告签订了《房屋代理租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室B房间(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2020年6月18日起至2021年6月17日止，租金为每月3,600元，服务费、维修金合计为每月68元。同时，原告享受年租年付优惠返现活动，首月租金免除，第二个月至第十一个月每月返现月租金的15%，即每月540元。合同签订后，原告于2020年6月1日向被告一次性支付全年租金及服务费共计40,476元。但被告未按照合同约定履行义务，构成严重违约，具体包括：1.截至原告起诉之日，原告承租系争房屋已近五个月，但被告仅向原告返现两次，合计1,080元；2.自2020年10月23日起，系争房屋不再按照合同约定进行保洁工作；3.2020年10月22日，系争房屋网络中断，原告报修后被告始终未能予以维修；4.2020年11月7日，系争房屋空调故障，原告报修后被告始终未能予以维修。根据合同约定，被告拒绝承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用受托出租房屋的，原告有权解除合同。经与被告工作人员沟通，其明确告知被告不会再安排保洁工作、承担维修义务，并且不会再向系争房屋的产权人支付任何租金,故原告诉至本院。紫梧桐(上海)公寓管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年5月31日，原告(合同乙方)与被告(合同甲方)签订《房屋代理租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区锦和路XXX弄XXX号XXX室B房间(即系争房屋)出租给原告；租赁期限自2020年6月18日起至2021年6月17日止；月租金3,600元，结算支付周期为一次性支付；每期服务费384元，即每月32元；每期维修费432元，即每月36元；水燃费每月60元；履约保证金3,600元。该合同第4.4.1.1条约定：“甲方需提前收回该受托出租房屋的，应提前30日/月租10日通知乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金。”合同还约定了其它事宜。同日，原、被告又签订了《房屋租赁合同之补充协议》，确认乙方符合甲方对于客户类型的要求，可参与甲方推出的本期优惠活动。附件约定了活动规则：“凡满足甲方条件的用户签约入住蛋壳公寓参与活动房源的，合同期限大于等于12个月或签满房源剩余租期的用户，可享有年租活动相应优惠；……活动形式：首月租金打折：0%，第2月返现房租百分比：15%，第3月返现房租百分比：15%，第4月返现房租百分比：15%，第5月返现房租百分比：15%，第6月返现房租百分比：15%，第7月返现房租百分比：15%，第8月返现房租百分比：15%，第9月返现房租百分比：15%，第10月返现房租百分比：15%，第11月返现房租百分比：15%，第12月返现房租百分比：0%。”上述合同及补充协议签订后，原告使用系争房屋，并向被告支付了自2020年6月18日起至2021年6月17日止的租金39,600元(其中首月租金免予收取)、服务费384元、维修费432元及首月水燃费60元，上述合计40,476元。另涉案合同项下履约保证金3,600元由上份合同流转至本合同。后系争房屋产权人以被告未向其支付租金为由，要求收回系争房屋，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：1.蛋壳APP订单列表及原告与被告房屋管家的微信聊天记录，证明被告未按约提供保洁、维修服务；2.原告与案外人吴某签订的《房屋租赁合同》及微信聊天记录，证明吴某系房屋产权人，因被告未向产权人支付租金，产权人提前收回系争房屋，原告于2020年11月21日直接与产权人建立租赁关系，约定租赁期限自2020年11月21日起至2021年5月20日止，月租金1,612.50元。因与产权人协商，该期间损失各半负担，故原告自愿按照每月1,800元标准要求被告退还自2020年11月21日起至2021年6月17日止的租金。3.借记卡账户历史明细清单，证明被告仅向原告支付了两个月的返现费用。以上事实由原告递交的《房屋代理租赁合同》《房屋租赁合同之补充协议》、蛋壳APP截图、微信聊天记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋代理租赁合同》《房屋租赁合同之补充协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。《房屋代理租赁合同》的合同性质符合租赁合同的特性，故双方间实为房屋租赁合同关系。原告已按照合同约定向出租人支付了一年的租金，被告应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现因被告未向产权人支付租金，致使产权人提前收回系争房屋，原告于2020年11月21日与产权人直接建立租赁关系，故原告要求解除涉案合同及补充协议，具有事实和法律依据，本院予以准许。鉴于2020年11月21日起原、被告无法继续履行合同，原告的合同目的无法实现，故本院确认《房屋代理租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》于该日解除。原告诉请要求被告退还自产权人要求收回系争房屋之日起至2021年6月17日止的租金、履约保证金及未产生的服务费、维修金,具有事实和法律依据，本院予以支持。因2020年11月20日至2021年6月17日期间原告与产权人协商损失各半负担，现原告自愿以每月1,800元标准要求被告退还该期间的租金，本院认为尚属合理，予以照准。根据原、被告签订的《房屋租赁合同之补充协议》，原告符合被告返现活动的要求，有权获得相应的返现优惠。原告自2020年6月18日起至2020年11月20日止居住在系争房屋内，被告仅免除了第一个月租金及两个月返现优惠，现原告要求被告支付剩余两个月的活动返现，本院予以支持。涉案合同因被告原因未能履行完毕，原告根据合同约定要求被告支付违约金3,600元，本院予以支持。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告范书华与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司签订的《房屋代理租赁合同》及《房屋租赁合同之补充协议》于2020年11月20日解除；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告范书华租金12,420元、服务费202.80元、维修金248.40元；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告范书华履约保证金3,600元；四、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告范书华活动返现费1,080元；五、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告范书华违约金3,600元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取计165元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二一年六月二日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。