山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终1851号上诉人（原审原告）：郭明静，女，1975年12月1日出生，汉族，住德州市德城区。被上诉人（原审被告）：上海永升物业管理有限公司德州分公司，住所地德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧1266号尚城国际综合楼07号。负责人：陈传超，该分公司经理。委托诉讼代理人：桑雨露，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正祎，北京市京师（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尚城国际小区业主委员会，住所地德州市德城区尚城国际小区。负责人：宫相文，该业委会主任。上诉人郭明静因与被上诉人上海永升物业管理有限公司德州分公司（以下简称永升物业德州分公司）、尚城国际小区业主委员会（以下简称尚城国际业委会）确认合同无效纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初2276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郭明静上诉请求：1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402民初2276号民事判决；2.依法确认永升物业德州分公司与尚城国际业委会2018年5月10日签署的交接协议无效；3.本案一、二审诉讼费用由永升物业德州分公司、尚城国际业委会承担。事实和理由：1.根据已经生效的山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402行初38号行政判决书和山东省德州市中级人民法院（2020）鲁14行终187号行政判决书，已经认定永升物业德州分公司前期入驻尚城国际小区违法，所以，郭明静撤回上诉状中第一、第二项上诉理由；2.永升物业德州分公司与尚城国际业委会签订的《尚城国际小区物业管理交接协议》（以下简称撤场协议）严重损害了郭明静的合法权益。尚城国际业委会与山东特保物业2017年6月8日签订正式的物业服务合同，也就是说前期物业合同于2017年6月8日自动中止，永升物业德州分公司与尚城国际业委会一年之后才签订撤场协议，不符合法律规定。而且尚城国际业委会签订撤场协议时既并未组织召开业主大会，也未得到业主的授权，尚城国际业委会私自将属于业主公共收益的30%分给永升物业德州分公司，并且将属于业主的公共收益冲抵永升物业德州分公司的前期投入和成本，将永升物业德州分公司的利益强加于业主身上，导致业主财产大量流失，故撤场协议应认定为无效协议。永升物业德州分公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，案涉撤场协议是永升物业德州分公司与尚城国际业委会签订的，该协议就永升物业德州分公司撤场事宜及材料交接事项与尚城国际业委会达成合意，是双方真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形。郭明静主张该撤场协议无效，但并未提交有效证据证明存在法定无效情形，应承担举证不能的法律后果。尚城国际业委会经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。郭明静向一审法院起诉请求：1.依法确认永升物业德州分公司与尚城国际业委会2018年5月10日签署的交接协议无效；2.永升物业德州分公司、尚城国际业委会承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：郭明静系尚城国际小区的业主。2016年10月1日，德州嘉泰置业有限公司作为开发建设单位和上海永升物业管理有限公司（以下以下简称永升物业公司）签订了《尚城国际前期物业服务合同》，双方约定由永升物业公司为德州嘉泰置业有限公司开发的尚城国际项目提供物业服务，物业服务期限为自2016年11月1日至2019年10月31日。合同签订后，永升物业公司出具授权委托书，委托永升物业德州分公司对尚城国际小区进行物业服务管理以及物业管理费等费用的收取和催缴工作，永升物业德州分公司自2016年11月1日起依法对尚城国际小区进行接管并提供物业管理服务。2018年4月27日，尚城国际业委会向小区业主发布《公告》，公告中载明：“永升物业德州分公司于2016年11月1日接管尚城国际小区管理权，依据《前期物业服务合同》履行物业管理。现已接到该公司要求撤出小区物业管理的公告，将于2018年5月4日前依法退出小区物业管理工作……”2018年5月10日，永升物业德州分公司（甲方）与尚城国际业委会（乙方）签订了撤场协议，约定乙方作为尚城国际业委会已经与新的物业管理单位签订物业管理服务合同，甲方将尚城国际小区物业管理移交给乙方后终止服务并撤出尚城国际小区。2019年3月26日，德州市房产管理中心作出《关于尚城国际部分业主来信反映问题的答复》，答复中载明：永升物业公司与嘉泰置业公司签订的《前期物业服务合同》在业委会成立之前已经签订，属于前期物业服务阶段，前期物业服务合同有效，并在市房管中心物业办备案。因此，永升物业公司进驻尚城国际小区是合理合法的，不存在非法进驻问题。一审法院认为，就永升物业德州分公司主张郭明静主体不适格的问题，经审查认为，郭明静作为尚城国际小区的业主，为物业服务合同权利义务的实际享有者和承担者，涉案合同系物业服务合同的衍生合同，当业主认为其权益受到侵害时，业主有权提起相应诉讼，因此郭明静原告主体适格，可以提起本案诉讼。关于涉案撤场协议的效力问题。涉案合同系合同相对方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。郭明静主张永升物业德州分公司尚城国际业委会在签署该协议时有恶意串通的行为损害其利益，但其并未提交有效证据加以证明，一审法院对该主张不予认定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的规定，涉案合同不符合该项规定中提到的五种情形，亦不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的两种无效情形，因此对郭明静的诉讼请求，一审法院不予支持。尚城国际业委会经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己质证权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回郭明静的诉讼请求。案件受理费100元，由郭明静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭明静提交（2020）鲁1402行初38号行政判决书及（2020）鲁14行终187号行政判决书，证明永升物业德州分公司入驻尚城国际小区违法，基于入驻违法，所以撤场协议也是无效的。永升物业德州分公司质证意见：对上述两份行政判决书的真实性无异议，但是对证明内容有异议。（2020）鲁14行终187号行政判决书并未明确提到任何关于永升物业德州分公司入驻尚城国际小区不合法的问题。上述两份判决并不能证明尚城国际业委会与永升物业德州分公司签订撤场协议存在无效的情形。本院对上述两份判决书的真实性予以确认。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”郭明静作为尚城国际小区的业主，认为尚城国际业委会与永升物业德州分公司签订的撤场协议侵害了其权益，有权向法院提起诉讼。本案系郭明静基于永升物业德州分公司前期入驻尚城国际小区程序不合法，从而主张永升物业德州分公司与尚城国际业委会签订的撤场协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”涉案撤场协议是永升物业德州分公司与尚城国际业委会所签订，系双方真实意思表示，没有违反上述法律法规的强制性规定，不存在无效的情形。综上所述，郭明静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭明静负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 王子超审判员 高红梅二〇二一年六月九日书记员 庄 宁