四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终1124号 上诉人（原审原告）：宜宾市雅居安物业管理服务有限公司，住所地四川省宜宾市高县庆符镇石门大道东段北侧财富中心1栋2-3号。 法定代表人：解树伟，总经理。 委托诉讼代理人：刘书元，男，公司员工。 被上诉人（原审被告）：史元，男，1980年3月出生，汉族，住四川省高县。 上诉人宜宾市雅居安物业管理服务有限公司（以下简称雅居安物业公司）因与被上诉人史元物业服务合同纠纷一案，不服四川省高县人民法院(2021)川1525民初296号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雅居安物业公司向本院上诉请求：1.撤销四川省高县人民法院(2021)川1525民初296号民事判决，改判支持一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由史元负担。事实和理由：1.一审适用法律不当，根据《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》的规定，并非要办理交房手续取得房屋产权才能成为业主，史元陈述其房屋被他人占用属于另一法律关系，不能以此拒交物业管理服务费；2.业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同，对全体业主包括史元均具有法律效力；3.雅居安物业公司已经按照物业服务合同对案涉小区提供了物业管理服务，史元应当依照合同约定交纳物业管理服务费。 史元辩称：1.《中华人民共和国民法典》于2021年1月1月才施行，本案事实发生在民法典施行之前，故不能适用；2.《中华人民共和国民法典》未对何时应该交纳物业管理服务费予以明确；3.我没有入住小区，业主委员会签订的合同与我没有关系；4.案涉房屋产权确实是我的，但是房屋没有实际交付给我。请求驳回上诉，维持原判。 雅居安物业公司向一审法院起诉请求：判令史元支付所欠11年的物业管理服务费7814.66元，滞纳金7909.55元，合计金额15724.21元。 一审法院认定事实：雅居安物业公司自2009年11月25日至今为高县文江镇紫薇花园小区物业管理服务企业。史元与史蜀中、毕俭序于2007年5月21日同宜宾恒道房地产投资有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于文江镇紫薇花园小区的住房，该房为预售商品房，于2007年5月23日在高县房产管理局备案登记。庭审中史元自诉其与史蜀中、毕俭序至今没有收到宜宾恒道房地产投资有限公司有关办理房屋交接手续的通知，也未收到办理房屋产权证及交费的通知，现该房处于未办理交接手续状态；史元与史蜀中、毕俭序没有和宜宾恒道房地产投资有限公司签订前期物业服务合同，也未与雅居安物业公司签订《物业管理服务合同》。 一审法院认为，依法登记并取得房屋所有权人为业主。本案中雅居安物业公司未提供史元依法登记并取得房屋、所服务区域业主委员会确认史元系业主身份等证据，也未提供史元与宜宾恒道房地产投资有限公司制定的临时管理规约、前期物业服务合同等房地产开发商办理房屋交接手续的证据，更没有雅居安物业公司与史元签订的《物业服务合同》。雅居安物业公司没有提供证据证明史元是所服务的业主，应承担不利的法律后果，因此，雅居安物业公司要求史元支付物业服务费的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回宜宾市雅居安物业管理服务有限公司的诉讼请求。案件受理费97元，由宜宾市雅居安物业管理服务有限公司负担。 二审中，雅居安物业公司提交了《房屋登记信息查询记录表》，拟证实案涉房屋已经交付给了史元。史元质证认为，该证据仅能证实其对房屋享有所有权。本院认为，双方对该记录表的真实性以及史元购买案涉房屋的事实均无异议，本院对该记录表予以采信，并认定史元在2013年9月25日就案涉房屋已经取得了房屋产权登记，房屋面积为131.56m²。史元未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，高县文江镇紫薇花园业主委员会出具证明，证实雅居安物业公司自2009年11月25日起为该小区提供物业管理服务，效果良好。 本院认为，本案争议焦点为史元能否认定为“业主”，是否有向雅居安物业公司支付物业管理费的义务。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”雅居安物业公司二审中提交的《房屋登记信息查询记录表》能够证实史元于2013年9月25日就案涉房屋已经取得了房屋产权登记，无论此前其是否办理接房手续，在法律意义上史元从2013年9月25日即为案涉房屋的所有权人，亦是该房屋业主。雅居安物业公司为案涉小区提供了物业管理服务，史元作为业主应当按时交纳物业服务费用。史元辩称其未办理接房手续，但结合该小区房屋已建成多年，且周围业主基本均已入住，史元因其暂时不需使用而长期未办理相应交接房手续已超过必要的时限，结合其2013年9月25日已办理房屋所有权的情况，本院认为其已实际取得了房屋。关于史元辩称其未与雅居安物业公司签订物业服务合同，没有接受物业服务的意见，本院认为，《物业管理条例》第十二条第四款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”案涉小区的物业服务合同系小区业主委员会与雅居安物业公司依法签订，合同已成立并生效，对作为业主的史元具有法律约束力，史元应当按时交纳物业服务费用，其不能以未接受物业服务为由对抗交纳物业服务费用的法定义务。 关于本案物业服务费用的计费时间，雅居安物业公司自2009年开始对小区进行物业管理服务，但在史元取得房屋产权即2013年9月25日之前，雅居安物业公司不能证实史元已经办理了接房手续，或者经过依法合理的通知，史元在明知能够办理接房的情况下拒不配合接房，故对史元取得房屋产权之前的时间段的物业费本院不予支持。在2013年9月25日之后，史元已经依法办理了房屋产权登记，成为了案涉房屋的合法业主，无论其之前是否办理接房手续以及未接房的具体原因，都不能影响其成为业主之后应当履行的交纳物业服务费的义务。 对本案的物业服务费用的标准，雅居安物业公司起诉的标准与其和业主委员会签订的物业服务合同载明“多层住宅：0.45元/平方米/月（含二次供水所需费用）”的标准一致，本院予以确认，经计算，截止2020年11月25日史元应交纳的物业服务费为：5091.37元（0.45元/m²/月×86个月×131.56m²）。史元认为案涉房屋被邻居强行撬门进入，且安装了乒乓球台桌等，但其未提交证据证实系雅居安物业公司未履行物业管理义务造成的；雅居安物业公司辩称邻居是经过史元许可同意后才安装的运动设备，随时可以搬走，且业主委员会出具证据证实雅居安物业公司物业服务效果良好，史元的陈述与其多年未就该事宜向邻居或者相关主管部门进行主张相悖，与常理不符，因此本院对该陈述不予认可。关于滞纳金，本案中史元系对“业主”的身份认识错误，其主观上认为自己没有交纳物业服务费的义务，并非恶意拖欠物业管理服务费；同时，雅居安物业公司与史元之间的纠纷在此前并未通过法律途径作出最终判断，结合本案实际情况，对雅居安物业公司关于滞纳金的请求本院不予支持。 综上所述，雅居安物业公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省高县人民法院(2021)川1525民初296号民事判决； 二、史元于本判决生效之日起十五日内支付宜宾市雅居安物业管理服务有限公司物业管理服务费5091.37元； 三、驳回宜宾市雅居安物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费97元，二审案件受理费193元，共计290元，均已由宜宾市雅居安物业管理服务有限公司预交，由宜宾市雅居安物业管理服务有限公司负担197元，史元负担93元。双方当事人同意败诉方直接向胜诉方支付诉讼费，经品迭后，由史元迳行向宜宾市雅居安物业管理服务有限公司支付93元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 荷 审 判 员  王 春 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年六月十七日 法官助理  匡小玲 书 记 员  黄 晔