广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13785号上诉人（原审被告）：汪松才，男，1974年9月11日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：杨练飚，广东广大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第一房屋管理所，住所地广东省广州市越秀区豪贤路榨粉街128号。法定代表人：曾健庆。委托诉讼代理人：梁靖宇、吴卓斌，均系该单位员工。上诉人汪松才因与被上诉人广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称越秀区房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初9111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。汪松才上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回越秀区房管所的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费由越秀区房管所承担。事实和理由：一审法院并未对本案的事实进行查明，虽然案涉《广州市直管房租赁合同》的效力已经生效判决认定，但案涉事实并未审查清楚，并将越秀区房管所应承担的不利后果全部判由汪松才承担，有失公平公正。一、关于案涉房屋交接的时间。因越秀区房管所故意隐瞒案涉房屋的实际面积，存在欺诈，汪松才已于2018年2月向越秀区房管所要求撤销合同，不再履行，故在越秀区房管所收到函件之日即应视为场地已办理交接。汪松才在2017年9月21日竞得了越秀区房管所管理案涉房屋并于20l7年11月3日签订了《广州市直管房租赁合同》。汪松才在签订了案涉房屋的租赁合同后，对案涉房屋进行了装修，但装修后发现案涉房屋的实用面积不到25平方米，汪松才仔细察看了参加招标的相关文件及租赁合同后，发现越秀区房管所故意隐瞒事实，存在欺诈。案涉房屋招租面积为63.01平方米，而产权证明记载的面积为52.78平方米，存在巨大面积差异。汪松才于2018年2月5日发函向越秀区房管所要求撤销案涉租赁合同并将案涉房屋交还给越秀区房管所，越秀区房管所亦确认于2018年2月6日收到该函件。因越秀区房管所的原因未能办理交接手续，汪松才不得不在2018年3月19日到越秀区房管所处交还钥匙。当时汪松才因事回老家，但已将钥匙留给广州的亲戚，完全可配合越秀区房管所到现场交接，但其收到函件后拒不办理交接手续。后又恰逢春节假期，故汪松才回到广州后于2018年3月19日至越秀区房管所工作场所，将钥匙交给越秀区房管所。基于存在巨大面积差异及汪松才存在发函的事实，双方的现场交接时间应以越秀区房管所收到汪松才的函件之日更适宜。之后未能办理交接属于越秀区房管所放任其权利的后果，由此造成至2018年3月19日才交接钥匙的不利后果应由越秀区房管所承担。关于案涉房屋面积问题，汪松才提交的证据可以证明越秀区房管所在将案涉房屋出租给汪松才时存在欺诈，至少是重大过失，不应由汪松才承担越秀区房管所过错造成的损失。依据越秀区房管所于2020年1月公开招租的信息来看，案涉房屋的面积一栏很清楚的记载着“52.78平方米”，可以证实越秀区房管所在向汪松才出租案涉房屋时的“63.0l平方米”是错误的，汪松才在履行案涉租赁合同时并不存在过错。三、关于租金标准问题。因案涉房屋面积存在10.23平方米的差异，越秀区房管所仍按20163元收取租金，损害汪松才利益。根据《越秀区国有资产物业租赁管理办法的通知(越府办【2011】36号)第七条，招租租金底价制定原则：参照广州市国土房管局最新发布的房屋租金参考价，经合物业租赁市场供求情况，周边同类同等物业的租金水平因素……确定。案涉房屋原公示面积为63.0l平方米，以底价成交20163元，则周边每平方的租金约320元，实际案涉房屋面积为52.78，则实际租金应为16899.6元。另越秀区管所在今年再次对案涉房屋进行招租时，底价才为10080.98元，虽然今年年初有疫情的因素，但依据上述租金底价制定原则，疫情并不起到决定性作用。因此，案涉房屋租赁真实价值为1万元左右。故越秀区房管所按原有租金收取严重损害汪松才的合法权益。四、因越秀区房管所存在欺诈或重大过错行为，汪松才在投标案涉房屋中也产生了投标保证金、租赁保证金、装修损失等二十余万元的损失，在此情况下，越秀区房管所不但没有赔偿汪松才，汪松才反而需要为越秀区房管所因其自身原因造成的扩大损失承担责任，有失公平。综上，一审法院查明的事实不清，有违公平合理、诚信原则，请求二审在查明事实的基础上依法改判。越秀区房管所辩称，不同意汪松才的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。越秀区房管所于2020年2月24日向一审法院起诉请求：1.追缴广州市越秀区中山六路112-114号（以下简称案涉房屋）地下铺面房租金，由2018年2月1日至2018年3月31日的租金，每月租金人民币20163元；2.汪松才承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月21日，汪松才（中标人）与广州市越秀公有物业租赁服务有限公司（交易机构）签署《成交确认书》，记载，受委托，由广州市越秀公有物业租赁服务有限公司通过公开市场方式出租中山六路x号地下，并于2017年9月21日组织了该项目的公开交易活动，现双方签订成交确认书如下：一、中标人已认真审阅广州市越秀公有物业租赁服务有限公司提供该项目所涉文件资料（包括但不限于《越秀区房管局直管房物业承租权公开竞价须知》及其附件、《越秀区公有物业招租交易项目信息公告申请书》等），对该项目设定的交易须知和程序无异议。二、双方共同确认，在本次交易中中标人以首年每月租金20163元承租出租标的，租赁期内租金无递增，租赁期限为5年……等。同年11月3日，越秀区房管所（甲方）与汪松才（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方受广州市越秀区房屋管理局委托，同意将中山六路112-114号地下铺面（建筑面积52.78平方米）出租给乙方作商业用途使用，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日，月租金为20163元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款缴付给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；需对房屋进行室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，且甲方有权对工程进行监督；乙方向甲方交纳60489元押金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方缴清相关费用之后起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回；“双方约定其他事项”记载……2.乙方未征得甲方同意，擅自对房屋进行室内装修或增加设备的，甲方可终止本合同、要求乙方恢复原状并收回房屋，且不予赔偿装修费用……等。合同签订后，汪松才于2017年10月19日向越秀区房管所支付了涉案房屋的押金60489元。同年11月，汪松才对涉案房屋进行装修后经营茶叶至2018年1月末。前述合同签订后，越秀区房管所、汪松才双方因就租赁标的物面积差异以及租赁支付问题发生争议，越秀区房管所于2018年1月31日向一审法院提起诉讼，请求解除越秀区房管所、汪松才的租赁关系收回案涉房屋，汪松才支付2018年1月的租金等，一审法院以（2018）粤0104民初3683号案立案受理。该案诉讼期间，汪松才以越秀区房管所在进行物业招标时故意隐瞒面积误差、存在欺诈为由，提起反诉请求撤销前述《广州市直管房租赁合同》、退回押金、赔偿装修损失等。案经一审法院审理，于2018年11月30日作出判决，认定：越秀区房管所、汪松才双方自愿签订的《广州市直管房租赁合同》为合法有效合同，汪松才未提供充分证据证明越秀区房管所存在承租面积的欺诈，故驳回汪松才的关于撤销合同的反诉请求。因汪松才已于2018年3月19日将案涉房屋的钥匙交还越秀区房管所，故双方间的合同事实上已于当日解除等，并判决：一、汪松才自本判决发生法律效力之日起七日内，向越秀区房管所支付2018年1月的租金20163元；二、汪松才支付的押金60489元不予退回；三、驳回越秀区房管所其他诉讼请求；四、驳回汪松才的全部反诉请求。该判决作出后，越秀区房管所、汪松才双方均不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后于2019年8月23日作出（2019）粤01民终11736号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：案涉《广州市直管房租赁合同》的效力已经生效判决认定，本案不再赘述。越秀区房管所于一审庭审中撤回其要求汪松才支付欠付租金违约金的请求，属其处分自己的权利，一审法院予以准许。因汪松才实际于2018年3月19日将案涉房屋的钥匙交还越秀区房管所，故越秀区房管所诉请要求汪松才按20163元/月的标准支付2018年2月1日至2018年3月19日的租金，理据得当，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，于2020年8月21日作出如下判决：汪松才自本判决发生法律效力之日起七日内，向越秀区房管所支付2018年2月1日至2018年3月19日的租金（按20163元/月的标准计付）。一审案件受理费613元，由越秀区房管所负担209元，汪松才负担404元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审审理过程中，双方当事人均同意本案进行书面审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方的诉辩意见，本案需要处理的问题是：案涉房屋是否存在面积差及越秀区房管所主张汪松才支付2018年2月1日至2018年3月19日租金应否支持。根据已生效法律文书（2019）粤01民终11736号民事判决查明，2017年11月3日汪松才签署的《申请承租房屋表》及《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》中，均载明案涉房屋的建筑面积为52.78平方米。该生效判决还认定了汪松才、越秀区房管所均确认案涉房屋于2018年3月19日办理完毕退租手续，双方租赁合同已于当日解除。因越秀区房管所在上述案件中只主张了2018年1月租金20163元，故该生效判决予以相应支持。现越秀区房管所于本案中主张2018年2月1日至2018年3月19日的租金，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。本案中，汪松才并未提交新的证据及事实证明其相应主张，故汪松才关于案涉房屋面积存在差异、越秀区房管所存在欺诈及对案涉房屋交还时间存在异议的抗辩理由，理据不足，一审法院不予采纳正确，本院亦予以认可。综上所述，汪松才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费613元,由上诉人汪松才负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年六月二十四日法官助理刘丹红书记员李逸丹