安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终2009号 上诉人：（原审被告、反诉原告）：卢德莉，女，1981年7月20日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：滁州市泰之兴商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区南谯北路688号（中环国际广场）2幢商业801、802、803、804室，统一社会信用代码91341102MA2NTEW60J。 法定代表人：黄燕飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付世芹，安徽知秋律师事务所律师。 上诉人卢德莉因与被上诉人滁州市泰之兴商业管理有限公司(以下简称泰之兴公司)租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初3828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卢德莉上诉请求：1.撤销原审判决第四项，改判泰之兴公司赔偿卢德莉装潢维修费用34100元；2.一、二审诉讼费用及鉴定费由泰之兴公司承担。事实和理由：一审认定卢德莉主张装潢维修费用34100元证据不足，系自行扩大损失，且已经酌情扣减租金及运营费用为由，不予支持卢德莉的该项诉讼请求，认定不当。卢德莉租赁房屋用于经营，而正是由于泰之兴公司的房屋漏水导致房间潮湿，装潢霉变，虽然卢德莉多次通知泰之兴公司维修，但泰之兴公司一直未能及时维修，而在此期间卢德莉为继续经营不得不自行装潢维修，一审法院认定卢德莉未采取措施避免损失扩大，显然错误。泰之兴公司未能提供符合要求的房屋影响卢德莉使用，依法应当承担的违约责任，根据原合同法的相关规定，责任形式包括了减少价款。减少价款与赔偿损失是不同的责任承担方式，而本案中卢德莉确有损失存在，该损失的造成与泰之兴公司提供的房屋漏水直接关联，泰之兴公司理应赔偿卢德莉因此遭受的损失。一审法院以已经减少租金为由，对卢德莉赔偿损失的请求不予支持，适用法律错误。二、卢德莉因鉴定损失支出的鉴定费用2000元，应当由泰之兴公司承担。一审判决认定泰之兴公司应当赔偿卢德莉的装潢损失9805元，而该损失是依据司法鉴定结论。鉴定费用是卢德莉为查明损失发生的必要费用，依法应当由鉴定结果对其不利一方承担。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判，维护卢德莉的合法权益。 泰之兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回卢德莉的上诉请求。卢德莉在一审中并未提出鉴定费，二审不应予以支持。 泰之兴公司向一审法院起诉请求：1.解除泰之兴公司与卢德莉签订的《租赁合同》；2.卢德莉支付迟延交纳的租金和运营费及违约金（截止2020年8月31日租金和运营费为33100元，违约金为人民币10583.73元，自2020年9月1日起按合同约定的租金和运营费标准支付至返还房屋之日止）；3、卢德莉承担本案诉讼费用。 卢德莉向一审法院反诉请求：判令泰之兴公司赔偿各项损失43905元（其中装潢维修费用34100元，装修损失9805元），兑现现金对账单87元，返还履约保证金10000元，并承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：泰之兴公司（甲方、出租方）与卢德莉（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：房屋位置：丰乐大道与天长西路交口嘉宇步行街第五大道商业广场5#103（一层）号商铺，租赁面积61.30㎡。租赁用途：美业。租赁期限：合同期限3年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止。保证金、租金及支付方式：租金标准为27元/㎡/月；商业运营管理费为18元/㎡/月。支付方式为租金及运营管理费均为每35个月一付，先付款后使用；合同签订之日支付2019年6月1日-2019年8月31日的租金4965元、运营费3310元。履约保证金10000元，合同签订之日支付，合同终止如无违约情况，自乙方缴清所有费用并交还房屋之日起30日内退还保证金（不计利息）。房屋交付时间为自乙方付清保证金和首次租金之日起交付。租赁物使用：2、房屋设施及设备管理维修：乙方应妥善保管所租赁房屋及相关设施设备，租赁期间出现损坏的，依据损坏原因各自承担责任；属质量问题由甲方负责，其他由乙方负责，乙方自有设备设施自行负责。合同签订后，支付了10000元履约保证金，并支付了截至2019年8月31日的租金及运营费8275元。卢德莉在装修过程中，发现房屋漏水，与泰之兴公司沟通，泰之兴公司承诺予以修缮，卢德莉装修并使用该房屋，房屋漏水问题未得到妥善解决。卢德莉使用案涉房屋至今，未再支付租金和运营费。泰之兴公司举办开街活动，下发《8.16开街活动现金券-结算方式、使用规则》，按该规则，泰之兴公司应承担87元，泰之兴公司同意在租金及运营费中抵扣。2020年6月2日，泰之兴公司下发《通知》，告知商户：为减轻商户的经营压力，鉴于街区现状，对街区内商户租金及物业费实行减免政策；给予2020年2月1日至3月31日期间的相关费用减免，并给予合同首年10%租金减免政策，请在一周内缴纳相关租赁费用，否则视为自动放弃此次减免政策。诉讼过程中，泰之兴公司认可卢德莉已于2021年3月8日返还案涉房屋。 一审法院另查明，案涉商铺的房屋所有权为滁州嘉宇房地产有限公司所有，滁州嘉宇房地产有限公司将房屋租赁给滁州市明珠商贸有限公司，滁州市明珠商贸有限公司委托泰之兴公司对案涉商铺进行商业托管。 一审法院认为，卢德莉承租案涉房屋后，案涉房屋处于漏水状况，影响卢德莉正常使用房屋，房屋漏水属房屋质量问题，泰之兴公司应积极履行维修义务，确保房屋能够正常使用，泰之兴公司主张其公司已经履行了维修义务，但并未举证证明案涉房屋已经修好，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的应当相应减少租金或者延长租赁”，鉴于双方均同意解除合同，故泰之兴公司应相应减少租金及运营费，以减少30%为宜。双方均认可卢德莉已于2021年3月8日返还房屋，双方之间的租赁合同已经解除。案涉房屋自始即漏水，卢德莉租期为2019年6月1日至2021年3月8日的租赁期限为21个月零8天，房屋租金为35198.46元［27元/㎡/月×61.3㎡×（21个月＋8天/30天/月）］，运营费为23465.64元［18/㎡/月×61.3㎡×（21个月＋8天/30天/月）]，合计为58664.1元，扣除已支付的8275元及应抵扣的开街活动中泰之兴公司应承担的87元，故卢德莉应承担的租金及运营费为32702.87元（58664.1元×70%-8275元-87元）。泰之兴公司未能妥善解决房屋漏水的问题，双方未能达成一致，均有违约情形，故对泰之兴公司要求卢德莉支付违约金不予支持。卢德莉辩称应按《通知》内容扣减2020年2月1日至3月31日期间的相关费用及减免首年10%租金，但其并未按该《通知》内容履行义务，不符合《通知》要求，泰之兴公司亦不同意扣减，故对其辩驳意见不予采信。 因案涉房屋漏水未能及时修缮造成卢德莉装修损失9805元，泰之兴公司应承担该费用。卢德莉主张装潢维修费用34100元证据不足，发现案涉房屋持续漏水，卢德莉亦应积极采取措施避免损失扩大，已酌情扣减了租金及运营费，对卢德莉主张的装潢维修费用的诉讼请求不予支持。履约保证金是担保合同的正常履行，现双方合同已经实际解除，该履约保证金应予返还。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、卢德莉于判决生效后十日内支付滁州市泰之兴商业管理有限公司租金及运营费32702.87元；二、滁州市泰之兴商业管理有限公司于判决生效后十日内支付卢德莉装潢损失9805元，并返还履约保证金10000元；三、驳回滁州市泰之兴商业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回卢德莉的其他反诉请求。案件受理费900元，减半收取450元，由滁州市泰之兴商业管理有限公司负担235元，由被告（反诉原告）卢德莉负担215元。反诉费575元，由卢德莉负担365元，由滁州市泰之兴商业管理有限公司负担210元。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。卢德莉为支持其上诉请求，向本院提供交给租金保证金收据，证明：收款单位与出租人主体不一致。泰之兴公司质证认为：真实性无异议，达不到证明目的。该收据上的签章与泰之兴公司的财务专用章是一致的。本院认证认为：根据本案其他证据可证实出租人签订合同时使用的是单位合同专用章，而收取费用使用的是单位财务专用章，主体均为泰之兴公司。故对卢德莉提供的该证据的证明目的不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。由于卢德莉未能提供确凿充分的证据证实其因涉案租赁房屋漏水其因维修而支付门头电子屏及亮灯因排水问题维修3500元、楼梯因水淋坏更换新楼梯9800元、墙面粉刷修补2次3000元、二楼木地板更换维修12800元、因漏雨导致工期延迟工人工资5000元，故其要求泰之兴公司赔偿装潢维修费用34100元的请求证据不足，本院不予支持。 由于涉案租赁房屋因漏水造成卢德莉装修损失，而泰之兴公司与卢德莉之间未能就装修损失的赔偿达成一致意见，故卢德莉申请进行装修损失鉴定符合法律规定，而进行鉴定必然产生相应的鉴定费用，该鉴定费用产生的原因系因涉案租赁房屋漏水造成损失需进行鉴定而产生，故该费用应由泰之兴公司承担。由于卢德莉申请装修损失鉴定支付鉴定费2000元，其要求鉴定费2000元由泰之兴公司承担符合法律规定，本院予以支持。一审判决未对鉴定费用进行处理欠当，本院在此予以纠正。 综上所述，卢德莉上诉要求泰之兴公司承担鉴定费2000元的请求成立，应予支持；卢德莉上诉要求泰之兴公司赔偿装潢维修费用34100元的请求不能成立，应予驳回。一审判决对鉴定费用未予处理欠当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初3828号民事判决第一、二、三项，即“一、卢德莉于判决生效后十日内支付滁州市泰之兴商业管理有限公司租金及运营费32702.87元；二、滁州市泰之兴商业管理有限公司于判决生效后十日内支付卢德莉装潢损失9805元，并返还履约保证金10000元；三、驳回滁州市泰之兴商业管理有限公司的其他诉讼请求；”； 二、撤销安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初3828号民事判决第四项； 三、鉴定费2000元，由滁州市泰之兴商业管理有限公司承担（因该费用已由卢德莉支付，滁州市泰之兴商业管理有限公司于判决生效后十日内支付给卢德莉）； 四、驳回卢德莉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费900元，减半收取450元，由滁州市泰之兴商业管理有限公司负担235元，由被告（反诉原告）卢德莉负担215元。反诉费575元，由卢德莉负担365元，由滁州市泰之兴商业管理有限公司负担210元。二审案件受理费653元，由卢德莉负担603元，滁州市泰之兴商业管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二一年六月二十九日 书记员  贺 宸 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。