昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2021)云0114民初1100号原告：杨丽芬，女，1975年1月17日生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：王敏，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：太永刚，云南同胜律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南博鼎房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市呈贡区仕林街商饮中心8幢二层54号。法定代表人：朱彦。委托诉讼代理人：吕思成，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：储翔，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。原告杨丽芬与被告云南博鼎房地产开发有限公司（以下简称：博鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，因本案法律适用明确,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭审理。原告杨丽芬及其委托诉讼代理人王敏，被告博鼎公司的委托诉讼代理人储翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨丽芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，迟延向原告交房的违约金自2017年7月1日至2018年10月23日暂定3000元；2.判令被告因违反双方签订的《商品房购销合同》相关条款，未能如约为原告提交办理房地产手续的逾期办证违约金自2018年3月20日至2020年10月20日暂定5000元（原告当庭变更诉讼请求为逾期办证违约金自2018年3月20日至被告向不动产登记机关提交办证资料为止按照每日万分之二计算违约金）；3.判令被告按照双方签订的《商品房购销合同》相关条款，立即为原告设置1个可视对讲门机或支付给原告2000元，原告自行安装；4.判令被告立即支付给原告以145509元为基数，自2020年10月21日起至被告实际支付逾期办理违约金之日止，按年息6%计算的迟延支付期间的利息损失（原告当庭撤销此项诉请，本院予以准许并记入笔录，不再另行制作民事裁定书）；5.判决被告承担诉讼费用（上述1、2、3项请求共计10000元）。事实与理由：原告于2016年3月4日出资145509元购买了套内建设面积18.69平方米的博鼎上城AX-X地块的XX-XXXX号商品房一套，并与被告签订《商品房购销合同》约定，被告于2017年6月30日前将经建设单位组织验收合格的，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，在原告接房之日起180个工作日内，向产权登记机关提交产权登记的相关手续，并为原告安装一个可视对讲门机。被告于2017年7月1日将房屋交付给原告，但2018年10月23日才在主管部门验收合格备案。接房后至今已远远超过了180个工作日，被告至今仍未依约至房地产登记机关提交相关手续，也未给原告安装一个可视对讲门机，被告违约应承担违约责任。特向法院提起诉讼，请依法予以支持。被告博鼎公司辩称，被告于2017年6月25日在春城晚报上发布了交房的公告，原告2017年6月29日接收房屋，实际上占有使用了房屋。案涉房屋是于2018年10月18日竣工验收合格，在此期间原告持续占有使用房屋，并未造成损失，因此请求法院以实际损失为基础，结合被告的过错程度，原告损失情况，酌情调减逾期交房的违约金。针对的是变更后的诉讼请求二，与合同约定相违背，不应该得到支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第四项的约定，如原告要求被告承担违约责任，应按合同约定主张解除合同，要求被告退还已付款，并按中国人民银行公布的活期存款利率给付利息。原告接房后已经实际占有使用了案涉房屋，逾期办证不影响原告对标的物占有、使用、收益和处分的权利，因此，原告主张的逾期办证违约金的计算方式明显过高，应当根据原告实际的损失调整。另外现有的生效判决确定了涉案房屋是分期开发，最后一期交房的时间是2018年的7月3日，往后计算180个工作日，2019年3月21日才是被告办理产权登记的最后期限。同意安装对讲门机。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。至于证明观点应否采纳，本院在说理部分予以综合评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2016年3月4日，被告博鼎公司与（甲方）原告杨丽芬（乙方）签订《商品房购销合同》，原告购买被告开发建设的项目名称为博鼎上城AX-X地块XX幢XX层XXXX号房屋，总价145509元。合同关于交付期限的约定：甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。关于逾期交房违约责任的约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止30天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行，自逾期第31天起，甲方每日按乙方购房款总额的万分之二向乙方承担违约金，并于实际交房之日向乙方支付违约金，本合同继续履行。关于产权登记的约定：甲方在乙方接房之日起180个工作日内至产权登记机关提交办理产权证登记的相关手续，但前提是乙方必须在办理接房手续当天已履行以下义务，1.乙方已按合同约定支付完毕全额房款；2.乙方按政府有关规定，交清办理房屋所有权证所需有效资料及相关费用（包括但不限于契税、维修基金、印花税等）；3.乙方已办理完毕，按实测面积补差相关手续及接房手续；4.如乙方未在甲方通知的交接期限内办理完毕以上手续不能提供办证所需资料，甲方不承担该套房屋所有权证逾期办理的违约责任……5.甲方在其所取得的单独土地使用权证划分区块内进行分期开发的，以该块土地最后一期开发房产通知办理交接的最后期限日作为甲方履行本条前述180个工作日提交办理产权登记手续起始计算日期；6.土地使用权证由乙方自行办理，甲方配合提供相关资料。原告向被告交纳了全部购房款，并于2017年6月29日办理了接房手续，并交纳了维修基金、契税、印花税、贴花费。被告同意在案涉房屋安装对讲门机。另查明，已发生法律效力的（2019）云01民终10174号民事判决书确认，原告购买的上述房屋所涉及的楼盘于2018年10月18日组织验收合格。已发生法律效力的（2018）云01民终9390号民事判决书确认，AX-X地块土地分期开发，最后一期交房时间为2018年7月3日。本院认为，博鼎公司与杨丽芬签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方自愿的真实意思表示，合同内容不违反国家法律法规，该合同合法有效，双方当事人均应履行合同义务。合同约定，甲方应于2017年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方。经生效的裁判文书确认原告购买的上述房屋所涉及的楼盘于2018年10月18日组织验收合格，原告2017年6月29日办理了接房手续，被告向原告交付了不符合交付条件的房屋，显属违约，故，原告主张的逾期交房违约金应当予以支持。被告认为合同约定的违约金计算方式过高，请求法院予以降低。本院认为，原告于2017年6月29日即接收了房屋并实际占有，已经实现了购房的根本目的。同时原告也未提交证据证明，逾期交房造成的实际损失，故，本院对违约金予以调低。原告主张的逾期办证违约金，根据合同约定，甲方在其所取得的单独土地使用权证划分区块内进行分期开发的，以该块土地最后一期开发房产通知办理交接的最后期限日作为甲方履行本条前述180个工作日提交办理产权登记手续起始计算日期，经生效的民事判决书确认，AX-X地块土地分期开发，最后一期交房时间为2018年7月3日，故，计算逾期办证违约金的起始日期为2018年7月3日起180个工作日，即2019年3月21日。原告主张逾期办证违约金参照逾期交房违约金每日万分之二计算，被告认为违约金过高，请求法院予以降低。如前所述，综合考虑合同履行情况的基础上，根据公平、诚实信用原则，依法酌情调整逾期交房违约金共计支持3000元，逾期办证违约金按照每日五元计算至被告向不动产登记机关提交办证资料之日为止。原告主张的安装可视对讲门机，被告同意安装，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨丽芬支付自2019年3月21日至被告将办理博鼎上城AX-X地块XX-XXXX号房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日为止按每日5元计算的违约金；二、由被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨丽芬支付逾期交房违约金3000元；三、由被告云南博鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内在博鼎上城AX-X地块XX-XXXX号房屋安装可视对讲门机一部；四、驳回原告杨丽芬的其余诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取50元，由被告云南博鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 普 熙二〇二一年六月十二日书记员 陈燕娟