山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初3294号 原告：杨风祥，男，1966年3月1日出生，汉族，居民，住山东省莒县。 委托诉讼代理人：秦晓，日照市高新河山法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：秦泗强，日照市高新河山法律服务所法律服务工作者。 被告：日照京泰房地产开发有限公司。住所地:日照市高科园北园二路南侧。统一社会信用代码913711007267209040。 法定代表人：孙作海，总经理。 委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐境律师事务所律师。 原告杨风祥与被告日照京泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨风祥的委托诉讼代理人秦晓、被告日照京泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人许崇弘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨风祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期办理房产权属证违约金233492元（自2015年4月1日至2021年1月15日止，按照中国人民银行三年贷款年利率4.75%计算违约金）。2.判令被告支付原告房屋、车位过户税费损失14万元。3.本案诉讼费、保全费、保全担保费、案件代理费由被告承担。庭审中，原告明确其第二项诉讼请求依据房产登记办法及房屋过户收费计算，过户所缴纳的税费包含个人所得税1%，契税1.5%，营业税5.6%，计135108元【（139平×12000元／平）×8.1%】。事实与理由：原告于2013年10月8日与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告正在建的位于山东路以北××以西的房屋一套，面积为139.58平方，房屋总价款为836305元，交房日期为2014年12月31日前。根据商品房买卖合同第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。另，双方在签订购房合同时，明确将杨少杰作为房屋的共有人。但在房产备案中，却未出现共有人信息。以上被告延期办理产权证及未履行合同内容添加共有人已构成根本违约，应当向原告支付违约金。根据有关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。 被告日照京泰房地产开发有限公司辩称，双方之间存在房屋买卖关系属实。合同约定是交房后90日内办理房屋产权证书，涉案房屋实际交付时间是2015年8月10日，如按照合同约定办理房产证时间是2015年11月10日开始计算，但原告起诉已超过诉讼时效，对于原告主张的2021年1月15日往前推三年之外的违约金，已过诉讼时效。原告主张的违约金计算标准是错误的，违约金数额也不对。自2019年8月20日起应按照LPR计算。对于2018年1月15日至2019年8月19日的，应按照一年基准利率计算。对于第二项主张没有实际发生，也没有依据，原告不是适格主体，无权对该项不确定的损失主张权利，不应得到支持。对于诉讼费请法院依法裁决。对于保全费、保全担保费，该项费用不属于必须应当支出的费用。因涉案房屋已经备案在原告名下，不应支出该部分费用，故该费用不应由被告承担。案件代理费没有合同约定，不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告。证实本案被告主体适格。证据二、原被告于2013年10月8日签订的商品房买卖合同一份。证实原告从被告处购买位于山东路以北××以西××房产一处，总房款金额836305元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，办理房屋产权证书。并在本合同附件五上明确约定了杨少杰为该房屋的共有人，杨少杰与原告系父子关系，占有份额50%。证据三、京泰盘龙湾收款凭证两份。证实原告按照合同约定将购房首付交至被告，被告收到后出具收款凭证并加盖公章。证据四、中国银行还款流水明细清单。证实被告购房款支付款项及还款信息。证据五、编号23号楼1单元303室日常水电费票据。证实该房屋已交付且投入使用。证据六、商品房合同基本信息查询表。证实出卖人京泰房地产开发有限公司未按照双方签订的合同约定添加共有人，属于严重的工作过失，构成合同违约，应支付原告所有的过户费用。证据七、日照高新河山法律服务所案件代理费发票。证实本次诉讼案件委托案件代理人所产生的费用。证据八、保全费及保全担保费发票。证实本案保全所产生的费用。 对原告提交的上述证据，经被告质证，其对证据一真实性无异议，对证明目的有异议。对证据二真实性无异议，对证明目的不予认可。主张该合同主体是原告一个人，不存在原告主张的共同共有人。即使存在共有人信息，但杨少杰并不是买卖合同中的买方主体，没有在买卖合同中签字，故不能作为买卖合同相对方主张权利。合同第十五条约定的是合同签订后90日内办理房产证，房屋交付时间是2015年8月10日，被告应在2015年11月10日前予以办理房产证，但原告一直未向被告主张该项权利，对于其主张的自2015年11月10日至2018年1月15日之间的违约金已经超过相应诉讼时效，不应予以支持。对于证据三、四真实性无异议。对证据五真实性无异议，认为可以证明房屋已经交付，原告已经占有使用该房屋。对于证据六真实性无异议，认为该证据可以证明被告已经按照买卖合同约定向日照市房产管理服务中心依法予以备案，且备案信息也是买卖合同约定的买受人的信息。对于原告主张的其他事实不予认可。杨少杰并未在买卖合同中签字，故无法予以备案，且该证据也不能证实原告第二项诉讼请求的损失。对证据七真实性无异议，但认为该项费用应原告自行承担，与被告无关。对证据八真实性无异议，但认为通过上述证据可以看出涉案房屋已经在原告占有使用控制下，且在房管部门已经备案登记，在此种情形下该房屋不可能出售给任何第三人，不需要再将涉案房屋进行查封，该费用不属于必须支出的费用，该费用应原告自行承担。 对于原告提交的证据，本院认证如下：对于证据一，被告对其真实性无异议，本院予以确认。该证据能够证实原告主张的待证事实，其关联性本院亦予以确认。对于证据二，被告对其真实性无异议，本院予以确认。至于其关联性，虽案外人杨少杰未在该合同中买受人处签字，但该合同附件五明确载明其为共有人。即原被告对杨少杰为诉争买卖房屋共有人的事实均无异议，杨少杰对诉争房屋具有相应的利益。该事实本院予以确认。至于被告提出的时效抗辩，本院将在以下分析中结合相关证据进行认定。对于证据三、四、五，被告对其真实性无异议，本院予以确认。对于证据六、七、八，被告对其真实性无异议，本院予以确认。至于其关联性，本院将在以下分析中认定。 被告为证实其答辩及质证意见，提交如下证据：证据一、业主领用钥匙登记表。证实在2015年8月10日被告将涉案房屋交付给原告。证据二、不动产登记证书电子版打印件一份。证实2021年2月5日被告已经办理涉案房屋的产权证书，故可以给原告办理不动产登记证书。证据三、EMS快递一份。证实2021年3月19日已向原告发送办理不动产产权登记证书的通知。 经原告质证，对证据一原告主张真实性需被告提供原件后由法庭核实。另，根据合同约定，被告应于2014年12月31日前交付房产，被告的交付时间也已经违反双方的买卖合同约定，依旧构成合同违约，被告也应支付违约金，对该证据证明事项不认可。至于是否是2015年8月10日交付涉案房屋，需庭后核实。对于证据二证明事项不认可，主张办理时间也已超合同约定，且房屋产权证并未办理。对证据三真实性及证明效力有异议，该信息内容原告并不知情，被告也未提供相关内容予以证实，且货物物流不能证实该快递已送达原告。原告按照被告提交的EMS邮寄单号查询，结果系未联系上收件人，签收也并非本人签收，故该证据原告并未收到，内容原告也不知情。 对于被告提交的证据，本院认证如下：对于证据一，虽原告对该证据不予认可，但原告亦未在本庭指定期间内告知相关待证事实核实结果，亦未提供反证，该待证事实本院予以确认。对于证据二，被告对其真实性未提出异议，本院予以确认。至于其关联性，本院将在以下分析中认定。对于证据三，原告否认收到邮件，其经核实该邮件投递员，其表示该邮件未成功投递，对此，被告未提供补充或补强证据，该证据本院不予确认。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（该合同载明编号201310080063，同时载明“系统自动撤销201311210028”），合同载明：出卖人以出让方式取得位于山东路以北沙墩河××、编号4-37-7的地块的土地使用权。土地使用权证号：日国用（2009）第××号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名京泰·盘龙湾，建设工程规划许可证号：建字第371101201210086，施工许可证号为371101201212240201，商品房预售许可证号为201301032。买受人购买的商品房为第023幢1单元（01）303号房，该商品房建筑面积共139.58平方米。按建筑面积计算，商品房单价为每平方米5991.58元，房屋总价款836305元，买受人已付房款￥256305元，余款￥580000元采用银行贷款，买受人必须于2013年10月15日前携带相关资料到银行办理完毕贷款手续，逾期按逾期付款处理。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意执行补充协议01（第二项）的内容处理。原、被告同日签订的《补充协议01》第二项约定“1、出卖人在商品房交付后九十日内，将办理产权的登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……2、因出卖人原因未能取得产权证书，买受人要求退房的，出卖人应自要求之日起三十日内退还已收房款和其他费用，并按已收房款的百分之一赔偿损失，因买受人原因未能办理产权证书，买受人无权要求退房，如出卖人同意退房，应扣除违约金和相关费用后将剩余款项退还买受人。3、买受人取得产权登记后当日内携带身份证及相关费用由出卖人配合到房管部门办理完毕抵押登记，所需抵押登记等费用由买受人承担，如因买受人未办理抵押登记或未完全履行担保贷款合同给出卖人造成的损失（包括律师服务费……）由买受人承担，另外支付出卖人总房款百分之五的违约金”等内容。原、被告分别在该合同及补充协议买受人、出卖人处签章。该合同附件五共有人信息载明：杨少杰，证件号码××，占有份额50%，关系为父子。 原告于合同签订当日向被告缴纳购房款31105元，2013年10月12日缴纳购房款225200元，其余购房款原告按约办理贷款。2014年2月5日，诉争贷款发放。2015年8月10日，被告向原告交付诉争房屋。 原告主张被告未按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。另，在房产备案中，也未出现共有人杨少杰信息。被告存在延期办理产权证及未履行合同内容添加共有人的违约行为，应当向原告支付违约金。 庭审中，原告主张其在本案起诉前，曾向原告主张过权利，但未在本庭指定期间内提交相关证据。 另查明，原告于2021年1月18日向本院申请将被告日照京泰房地产开发有限公司名下位于日照市【产权证号鲁（2020）日照市不动产权第0057291号】的房产予以查封。保全标的额为25万元。2021年1月19日，本院作出（2021）鲁1102财保65号民事裁定书，查封上述房屋，原告为此支出保全费1770元，保全担保费1250元。 还查明，原告委托日照高新河山法律服务所代理本案，原告为此支出代理费5000元。 再查明，原告就诉争纠纷向本院提起诉讼后，本院于2021年1月25日立案，案号为（2021）鲁1102诉前调891号。后因调解未果，本案立案。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方之间商品房买卖合同关系成立并合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助办证等附随义务。原告按约交付了购房款，被告按约应于交房后90日将办理产权登记中需由其提交材料报办证部门备案。诉争商品房于2015年8月10日交付，被告应于2015年11月8日前将办理产权登记中需由其提交材料报办证部门备案。然被告未按约履行该合同义务，显属违约，原告有权要求被告支付逾期办证违约金。至于被告提出的时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案所诉之迟延履行违约行为,在时间上处于持续状态,原告向本院起诉时间为2021年1月25日，原告未提供证据证实在本案起诉前曾向被告主张过权利，原告主张的2018年1月25日之前的逾期办证违约金，因超过诉讼时效，本院不予支持。诉争商品房买卖合同补充协议仅约定因出卖人原因未能取得产权证书买受人要求退房时损失负担问题，对于买受人不退房责任承担未作出约定。因此，该约定并不当然适用本案。现，被告未举证证实原告对逾期办证存在过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本院酌定原告主张的逾期办证违约金以总房款836305元为基数，自2018年1月25日起至2021年1月25日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85%计算，即96681.44元（836305元×3.85%÷365天×1096天），超出部分，本院不予支持。关于原告主张的房屋、车位过户损失，原告申请撤回该项诉讼请求,系其对自己权利的自由处分，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦不损害第三人合法权益，本院予以准许。关于原告主张的代理费问题，因诉争合同并未约定该项费用由被告负担，原告要求被告承担该项费用无合同依据，本院不予支持。对于原告主张的保全费1770元、保全担保费1250元，该费用系原告为实现本案债权支出的必要费用，其合理部分应由被告负担，本院酌定被告负担保全费733元、保全担保费518元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告日照京泰房地产开发有限公司于本判决生效后七日支付原告杨风祥逾期办理产权证违约金96681.44元； 二、被告日照京泰房地产开发有限公司于本判决生效后七日支付原告杨风祥保全担保费518元； 三、驳回原告杨风祥本案的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6902元，减半收取3451元，由原告杨风祥负担2324元，由被告日照京泰房地产开发有限公司负担1109元；保全费1770元，由原告杨风祥负担1037元，由被告日照京泰房地产开发有限公司负担733元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 员  李 娜 二〇二一年六月十六日 法官助理  惠丽娟 书 记 员  何萍萍 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 案件履行账号信息： 开户行:中信银行日照分行营业部 账号:31×××80（19位） 户名:日照市东港区人民法院 （汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官。）