山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终7888号 上诉人（原审被告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区，统一社会信用代码：91xx91。 法定代表人：乔伟利，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李晓磊，男，1985年12月12日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：方太亭，山东雅博律师事务所律师。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人李晓磊商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初4203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1、依法撤销（2021）鲁0214民初4203号民事判决，改判驳回李晓磊全部诉讼请求，或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由李晓磊承担。其上诉的主要理由是：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知李晓磊到中能公司处核对办证资料，一直在积极协助李晓磊办理涉案房屋的过户手续，现因李晓磊拒绝按照预售合同约定提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理。中能公司未怠于履行协助李晓磊办理过户登记手续，原审法院认定事实错误，导致判决错误。中能公司于2019年12月30日开始直至2020年8月23日期间，通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知李晓磊携带相关办证资料到中能公司处沟通办证事宜，在相关材料经受理、核对、理清、补退相关款项后即可办理房产证。但是因李晓磊迟迟不与中能公司联系沟通，更没有向中能公司出Fhao示相关办证资料与中能公司确认实测房屋面积、核算面积差价、核实办证资料。中能公司在没有核实上述信息、无法取得并核实上述资料的情况下，根本无法单方面协助李晓磊办理房屋产权证书，未办理房屋产权证书的原因系李晓磊造成的；二、李晓磊未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款245646元，未履行完毕《商品房预售合同》项下的付款义务。双方在认购书及《商品房预售合同》第六条明确约定，李晓磊应将房款支付到中能公司名下“xxxx”账户中，但是经中能公司核对，并未收到李晓磊银行转账方式支付的房款，李晓磊尚欠付涉案房屋首付款245646元。因李晓磊未履行《商品房预售合同》项下的付款义务，在其付清购房款之前无权要求中能公司协助办证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”之规定，买房人即李晓磊需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，原审法院仅以购房收据认定李晓磊已按合同约定支付了全部房款是错误的，三、李晓磊尚未返还中能公司超付的逾期交房违约金32766元，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》补充条款第十三条约定，中能公司因逾期交房支付给李晓磊的违约金最高不得超过6056元。由于中能公司工作人员计算错误，中能公司实际向李晓磊支付了38822元，多支付了32766元，李晓磊没有法律依据取得了中能公司计算失误多付的资金，而因此受到损失，已构成不当得利。李晓磊至今未返还，在李晓磊返还之前无权要求中能公司协助办证；四、李晓磊未按合同约定向中能公司支付逾期付款（贷款）违约金5436元，无权要求中能公司协助办证。根据《商品房预售合同》附件一李晓磊应于2014年10月31日将剩余房款360000元汇至中能公司账户，而上述款项实际到账日期为2015年3月31日，逾期151日。根据《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，李晓磊应支付中能公司逾期付款违约金5436元，但李晓磊至今未支付。李晓磊贷款逾期，影响了公司正常资金周转，给公司造成不可挽回的损失。但李晓磊却拒绝支付其逾期付款的违约金及赔偿，反而向公司索要违约金，意图通过诉讼方式达到不支付给公司违约金的目的，李晓磊的这种行为不应得到法律支持。根据《商品房预售合同》补充条款第十条第9款约定“因国家商业贷款或公积金贷款政策文化而导致乙方的贷款无法正常办理的，该风险由乙方自行承担。甲方仅在上述业务办理过程中对乙方提供辅助，乙方不得因政策变更或贷款部门办理进度原因而追究甲方的任何责任，也不得因此影响购房款的及时支付。”【对于贷款，应该由乙方自行办理，甲方协助。】之规定，贷款逾期可能有多方面原因，首先应由李晓磊提供资料证明购房人不存在拖延办理情况，即使是因为政策原因或银行办理进度原因，李晓磊也不得因此影响房款及时支付。因此李晓磊应该向中能公司支付逾期付款违约金；五、李晓磊未按照合同约定补齐面积差价2400元。李晓磊购买的涉案房屋面暂测面积为83.46平方米，而2019年实际测绘面积为84.83平方米，实测面积多0.37平方米，按照合同约定李晓磊应补面积差价2400元，李晓磊至今未补交。李晓磊称可以在办理房产证时根据房产证载明的房屋实际面积支付中能公司相应的房屋面积差价没有依据。根据《商品房预售合同》补充条款第十条6约定“乙方应在甲方向其提供办理产权登记所需的资料前，与甲方结清应付给甲方的所有款项。乙方若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，甲方有权依据乙方迟延时间，相应顺延本合同第十四条约定的甲方向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。若乙方未能与甲方结清款项的，或乙方拒绝申请办理他项权证的，甲方有权拒绝将办理权证的资料提供给乙方，其后果由乙方承担。”李晓磊应在中能公司向其提供办理产权登记所需的资料前，与中能公司结清应付给中能公司的所有款项。现李晓磊拒绝返还中能公司多付的逾期交房违约金，也没有补缴面积差价，其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。同时，李晓磊也应该按照中能公司通知内容携带办证材料去中能公司处核对材料，现李晓磊未携带材料以供中能公司核对，中能公司无法单方面协助李晓磊办证。 被上诉人李晓磊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 李晓磊向一审法院起诉请求：1、判令中能公司为李晓磊办理城阳区xx路xx号《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx户不动产权证；2、诉讼费由中能公司承担。 一审法院认定事实：2014年10月16日，李晓磊与中能公司签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201400159065），主要约定：李晓磊购买中能公司开发的位于青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx层xx户房屋（以下称“涉案房屋”），暂测建筑面积87.42平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为6928元，总房价款暂定为605646元；其中第十四条约定在中能公司取得房地产权属登记证明后120日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。 李晓磊已向中能公司支付购房款605646元，中能公司于2016年4月13日为李晓磊出具了发票。 中能公司已将涉案房屋交付给李晓磊使用。中能公司已取得《房屋权属证明》，并于2019年12月25日具备为李晓磊办理涉案房屋产权证的条件。2020年8月，中能公司向李晓磊发出《关于英格堡家园产权手续办理再次通知》，载明办理产权手续时间自2020年1月3日开始，由于受疫情等原因影响，致使部分业主产权手续还未成功办理，为此通知李晓磊于2020年11月21日前预约办理房屋产权手续，该通知还载明李晓磊实际交齐房款日期为2015年3月31日，要求李晓磊支付逾期付款违约金5436元、退还中能公司超付逾期交房违约金32765.81元。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。依据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为中能公司应否协助李晓磊办理涉案房屋不动产权证。李晓磊与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，且应遵循诚实信用原则。李晓磊已按合同约定支付了全部房款，涉案房屋已经交付使用，现中能公司已经取得《房屋权属证明》，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，故中能公司应按合同约定协助李晓磊办理涉案房屋的不动产权证。关于中能公司称，李晓磊应支付中能公司房屋面积差价的问题，一审法院认为，支付房屋面积差价系李晓磊应当承担的付款义务，但因中能公司未举证证明涉案房屋实际实测房屋面积大小，故李晓磊可以在办理房产证时，根据房产证载明的房屋实际面积，支付中能公司相应的房屋面积差价。关于中能公司称李晓磊未付清首付款、退还中能公司超付的逾期交房违约金及应支付贷款逾期放款违约金的抗辩意见，一审法院认为，李晓磊已经按照合同约定支付足额购房款，李晓磊未付清首付款与事实不符，且违约金争议不能影响中能公司履行协助李晓磊办证的合同义务，也不能成为中能公司拒绝协助李晓磊办证的合法理由，综上，一审法院对中能公司在本案中的抗辩意见均不予采纳，希望中能公司遵循诚实信用原则行使权利，履行义务，李晓磊的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：青岛中能文化旅游投资有限公司于本判决生效后十日内协助李晓磊办理青岛市城阳区《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证。案件受理费已减半收取50元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，李晓磊与中能公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，依照合同约定中能公司应当协助李晓磊办理涉案房屋的产权登记手续，中能公司以李晓磊拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助其办理不动产权属登记的理由显然不能成立，本院不予采纳。本案中，中能公司已向李晓磊出具了购房发票，载明收到购房款605646元，中能公司亦实际将房屋交付给李晓磊。中能公司现主张李晓磊尚欠购房款245646元，但其未能对该项主张提供证据予以证明，且其对已向李晓磊开具全额购房发票和交付房屋无法做出合理解释。中能公司以此为由主张不应协助李晓磊办理不动产权属登记手续，本院不予采信。中能公司系自愿向李晓磊支付逾期交房违约金，即便如中能公司所述其存在多支付逾期交房违约金的情形，该违约金是否返还与中能公司履行协助办证义务系两个法律关系。同理，李晓磊应否支付贷款逾期放款的违约金亦不影响中能公司履行其协助办证义务。中能公司以此为由拒不履行协助办理产权登记的义务，于法无据，本院对此不予支持。对于中能公司主张的房屋面积差价款，其在一审中并未就此提起反诉，其可在协助李晓磊办理完毕不动产权属登记手续房屋面积确定后，对此另行主张。 综上，上诉人中能公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  甘玉军 二〇二一年六月二十八日 书记员  王冉冉 书记员  于国英