山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终7298号 上诉人（原审原告）：张进，男，1992年12月1日出生，汉族，住山东省威海市文登区。 上诉人（原审原告）：于聪，女，1993年8月27日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：随亮田，国浩律师（青岛）事务所律师。 二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈凯文，国浩律师（青岛）事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：青岛海德宁置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区，统一社会信用代码：91xx86。 法定代表人：胡士宽，职务经理。 委托诉讼代理人：程希瑜，山东坤华律师事务所律师。 上诉人张进、上诉人于聪、上诉人青岛海德宁置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初17695号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张进、于聪上诉请求：1、请求依法撤销黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初17695号《民事判决书》第二项，并改判支持上诉人第二项诉讼请求。（上诉标的额为5000元）2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人海德宁置业公司交付的房屋装修与涉案合同约定严重不符，已经构成违约。被上诉人海德宁置业公司交付的房屋并不符合合同第三条、附件三关于装修的约定，主要体现在如下两方面：一是所使用的装修材料不符合合同附件三约定的品牌及档次，如瓷砖并未使用约定的东鹏或同等档次的，地板也不是生活家或同等档次的，五金件既不是约定的悍高品牌也不是与悍高同等档次的其他品牌。比如水电类开关等配件是杂牌的仿西门子的产品，质量低劣，其他木板、橱柜板等都存在类似问题。二是装修总价也不符合合同约定。价格能够体现商品或服务的品质，上诉人对涉案房屋装修档次的合理预期是每平方米3500元（201800171888号《青岛市商品房预售合同》中第二条约定房屋建筑面积为92.66平方米。第三条约定上诉人购买房屋全装修总价为1892302.52元，不含房屋装修价格价格为1567992.52元。房屋全装修标准为324310元，每平方米标准为3500元），该价格不仅体现在装修所使用的材料上，也体现在施工的精细度上，但是从现场勘查的情况来看，装修材料劣质，施工粗制滥造，与合同约定完全不符。二、装修金额与房屋销售价格是可以区分且约定明确的，并非被上诉人海德宁置业公司辩称的不可分割。被上诉人在销售涉案楼盘对外宣传时称楼盘销售的房屋都是精装房，且装修标准是每平方米3500元。合同第三条明确约定，上诉人购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币16922元。上诉人购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币1567992.52元。该房屋全装修总价为人民币1892302.52元。由此可以计算出装修总价款为324310元。上诉人以1892302.52元购买的涉案房屋不仅包含了房屋和全屋装修，还包含了相应比例的土地使用权，房屋价格与装修款是可以分割的。三、被上诉人海德宁置业公司承担违约责任的方式应为赔偿上诉人装修差价损失。关于违约责任的承担方式，从合同约定以及实际履行情况来看，被上诉人海德宁置业公司交付的房屋装修工程不符合合同约定并不是个别部位或个别材料不符合合同约定，而是整个工程的装修材料以及施工都不符合合同约定，如果拆除重做，将会严重破坏房屋的防水等设施，并严重影响上诉人的实际使用，进一步扩大损失。因此，赔偿上诉人的装修差价是具有可操作性的违约责任承担方式。 青岛海德宁置业有限公司辩称：一审法院对上诉人的装修差价主张作出了充分的说理认定，上诉人对装修材料不符合约定并无证据，合同约定了开发商有权选择同等档次的品牌进行装修，并且上诉人所主张装修差价损失没有合同和法律依据，即使装修质量存在轻微的瑕疵，也并不影响上诉人的正常使用房屋，开发商承担的是质量保修责任，而不是赔偿差价。其他意见同一审的答辩意见。请求法院驳回上诉人的上诉请求。 青岛海德宁置业有限公司上诉请求：1、依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初17695号民事判决书第一项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，或发回重审；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，应当查清事实，予以改判：上诉人并不构成逾期交房违约，上诉人已按照《商品房预售合同》约定于2019年5月31日以邮寄方式给被上诉人发出房屋交付通知书，通知其办理收房手续，但被上诉人拒绝受领房屋钥匙，上诉人又于2019年12月6日再次以邮寄方式给被上诉人发出房屋交付通知书，但被上诉人故意延迟办理收房手续，被上诉人以房屋装修质量存在瑕疵为由恶意拖延受领房屋的形式以达到主张逾期交房违约金弥补退还房屋差价的目的，一审法院却支持了逾期交房违约金的主张，该判决结果势必造成购房人以恶意拖延受领房屋的手段达到金钱补偿的目的，请二审法院依法改判。被上诉人称拒绝受领房屋的原因为上诉人没有按照合同第十三条的约定向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，不仅与事实不符，也未提交任何证据证明上诉人拒绝提供，更何况被上诉人恶意拖延办理房屋交付手续，一审法院在毫无证据支撑的情况下，仅凭借被上诉人一面之词即确认该事项真实性，判定上诉人承担逾期交房的违约责任，有违"以事实为依据"的基本原则。综上所述，上诉人已于2013年9月18日达到房屋交付条件，且已按合同约定向被上诉人发出书面交房通知，被上诉人恶意拖延受领房屋，因此上诉人不存在逾期交房违约，不应承担逾期交房违约责任，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判。 张进、于聪辩称：一审判决关于逾期交房违约金的判决正确，海德宁公司上诉理由不能成立，依法应维持一审关于逾期交房违约金的判决。2019年11月1日涉案房屋才通过验收，该日期之前涉案房屋不符合合同约定的交付条件，被上诉人于该日期前通知上诉人交房不符合合同约定。2019年11月1日涉案房屋通过验收后，2019年12月6日被上诉人通知上诉人交房，但被上诉人拒绝提供质量保证书及住宅使用说明书，原告依照合同约定有权拒绝收房，具体经过是原告在2019年12月29日到被告处办理交房手续，但是被上诉人拒绝提供上述两书，根据合同第13条约定，被上诉人不提供两书等材料的，上诉人有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房责任由被上诉人承担，上诉人在一审诉讼期间提交了2020年1月2日向被上诉人发的房屋拒收函，提交了拒收函的图片及全文以及邮寄得EMS单页，因此已经提交证据证明被上诉人拒绝提供两书。2020年5月17日被上诉人才向上诉人交付涉案房屋，依据合同约定其应支付逾期交房违约金。 原告张进、于聪向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金60742元；2、判令被告赔偿原告房屋装修差价款5000元（具体数额待鉴定作出后变更诉讼请求）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：一、2018年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，合同载明：合同第二条约定，乙方向甲方购买青岛市黄岛区唐岛海岸（xx路xx号内xx号楼）xx栋xx单元xx层xx户房屋，房屋暂测建筑面积92.66平方米。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为16922元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1567992.52元，该房屋全装修总价为1892302.52元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋已按规定通过验收，同时乙方按合同约定已付清全部房款。合同第十一条约定，甲方定于2019年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。合同附件一约定，付款方式为银行按揭贷款，乙方应于2018年7月1日前，向甲方支付房款人民币572302.52元，于2018年7月16日前，持有关材料到甲方指定的贷款机构办妥贷款手续，贷款金额为人民币1320000元，否则视为乙方违约。合同附件三房屋建筑结构、装修及设备标准约定，1.地板采用生活家或同等档次的品牌；2.室内门采用蒂萨或同等档次的品牌；3.橱柜厨电（集成灶、消毒柜）采用优格或同等档次的品牌；4.洁具（洗手柜盆、座便器、淋浴组合、水龙头）采用帝王或同等档次的品牌；5.瓷砖采用东鹏或同等档次的品牌；6.热水器采用史密斯或同等档次的品牌；7.油工类腻子粉采用鸿福居，乳胶漆采用多乐士；8.水电类ＢＶ线采用长城或汉和国际，水管采用伟星或日丰；9.木工类石膏板、轻钢龙骨采用泰山国标，基层板采用多层阻燃板；10.进户门智能锁采用悍将或同等档次的品牌；11.五金件采用悍高或同等档次的品牌；12.开关面板采用ＴＶＧ国际电工（ＴＶＧ）或同等档次的品牌。二、原告自认涉案房屋已于2020年5月17日进行了交房，合同第十条约定，房屋的交付条件必须符合房屋已按规定通过验收，同时乙方（原告）按合同约定已付清全部房款。合同第十一条约定，甲方（被告）应定于2019年5月31日前将该房屋交给乙方（原告）。合同第十二条约定，被告应按原告已支付的房价款日万分之一计算向原告支付逾期交付房屋的违约金。合同第十三条约定，“在验收交接时，甲方应当出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。”。原告称被告依约应于2019年5月31日前向原告交付房屋，2019年12月6日被告通知原告于2019年12月9日至2019年12月30日期间办理交房手续。原告按照通知时间于2019年12月29日到被告处办理交房手续，但被告拒绝交付合同约定的住宅质量保证书和住宅使用说明书，依据合同约定被告拒绝提供以上资料，原告有权拒绝收房，由此产生的逾期交房的责任由被告承担。验房表时间为2019年6月16日，此时涉案房屋未通过竣工验收，不符合交付条件，原告有权拒绝接受房屋。根据被告提供的证据涉案房屋于2019年11月8日完成竣工验收备案，被告主张的2013年9月18日即符合交付条件没有事实依据。被告实际于2020年5月17日向原告交付房屋，逾期351天，按照已支付的房价款日万分之一计算，被告应向原告支付逾期交付房屋的违约金人民币66419.81元。被告抗辩称2019年5月31日被告向原告第一次发出交房通知书，要求原告办理涉案房屋交付手续，原告于2019年6月4日签收，但未办理收房手续；2019年12月6日被告向原告再次发出交房通知书，要求原告办理房屋交付手续，原告于2019年12月8日签收。2019年6月16日原告接到我方的交房通知后到涉案房屋验收房屋并签署验房表，但原告原因拒绝接受房屋钥匙。2013年9月18日涉案房屋已经单体楼座竣工验收合格并取得验收备案，符合涉案房屋的交付条件。2019年11月1日涉案房屋取得综合验收备案。三、《青岛市商品房预售合同》未对实际装修与合同约定不一致时的违约责任进行约定。 一审法院认为，一、关于原告主张的逾期交付房屋违约金问题，原被告签订商品房预售合同第十条约定，房屋的交付条件必须符合房屋已按规定通过验收，同时乙方（原告）按合同约定已付清全部房款。合同第十一条约定，甲方（被告）应定于2019年5月31日前将该房屋交给乙方（原告）。合同第十二条约定，被告应按原告已支付的房价款日万分之一计算向原告支付逾期交付房屋的违约金。合同第十三条约定，“在验收交接时，甲方应当出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房的责任由甲方承担。”。原告称被告依约应于2019年5月31日前向原告交付房屋，2019年12月6日被告通知原告于2019年12月9日至2019年12月30日期间办理交房手续。原告按照通知时间于2019年12月29日到被告处办理交房手续，但被告拒绝交付合同约定的住宅质量保证书和住宅使用说明书，依据合同约定被告拒绝提供以上资料，原告有权拒绝收房，由此产生的逾期交房的责任由被告承担。确认被告逾期交房351天，应承担逾期交房违约金66419.81元，被告已支付原告逾期交房违约金5676.90元，原告主张60742元予以支持。二、原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，双方应当依照约定履行。原告购买的房屋系被告开发的精装修房屋，合同附件三对装修标准作出了明确约定，根据合同约定，被告交付的房屋和装修标准应达到合同附件三约定的标准。原告主张因涉案房屋实际装修造价远低于合同约定的装修价值，应由被告承担与合同约定价值的差额。因商品房本身属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值系开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也是符合商品市场正常运行规律的，不应按照装修造价来判断装修的价值。因此，对原告主张的房屋装修差价款5000元不予支持。据此判决：一、被告青岛海德宁置业有限公司于判决生效后十日内向原告张进、于聪支付逾期交房违约金60742元；二、驳回原告张进、于聪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取722元，由被告青岛海德宁置业有限公司负担。 二审期间，青岛海德宁置业有限公司提交如下证据： 证据一：《网上银行电子回单》、《青岛增值税普通发票》。证明：2019年11月27日，上诉人向青岛市黄岛区房地产业协会支付购买《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的服务费用共计750元，由青岛市黄岛区房地产业协会向上诉人发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并由青岛市黄岛区房地产业协会于2019年12月12日向上诉人开具该费用发票。因此，上诉人青岛海德宁置业有限公司已取得《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，被上诉人张进于聪所称因我方拒绝提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》没有事实依据，我方已完成举证责任，一审法院判定因我方拒绝提供而由我方承担逾期交房违约责任不仅没有证据且主观臆断，一审法院认定事实错误，我方不构成逾期交房违约。 证据二：2019年6月17日《EMS快递单》。出示原件提交复印件。证明：2019年5月31日，上诉人向被上诉人发出交房通知后，被上诉人原因未办理收房手续，2019年6月16日，被上诉人签署《验房表》因装修质量瑕疵不满意，就没有接收房屋，2019年6月17日，我方又向被上诉人发出《交房通知书》，被上诉人接收交房通知后仍未办理收房手续。2019年12月6日又向被上诉人发出《交房通知书》，被上诉人仍然拖延办理收房手续。因此逾期交房的原因在于被上诉人，我方不构成逾期交房违约。 张进、于聪质证意见： 对证据一，该证据形成时间是2019年11月27日、2019年12月12日，该证据在一审期间已经存在，不属于法定的新证据。该证据不能证明被上诉人的证明事项，张进在2019年12月办理交房时，海德宁公司拒绝提供两书，而且张进事后又以书面的形式通知以此为由拒绝收房，海德宁公司依法应承担逾期交房的违约责任。 对证据二，真实性没有异议，但是对证明事项有异议，涉案房屋是2019年11月1日通过验收，也就是说11月1日才符合交付条件，海德宁公司在之前通知张进交房，不符合合同约定的交房条件。 因张进、于聪对上述证据的真实性没有提出异议，本院对此予以确认。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是，原判对逾期交房违约金和房屋装修差价款的认定，事实和法律依据是否充分。关于逾期交房违约金问题。本院认为，当事人双方签订的商品房预售合同中，对房屋的交付时间、条件和逾期交房违约责任等均作了明确具体的约定，该约定系当事人真实意思表示，且并不违反法律、法规的规定，双方均应当以约履行。从查明的事实看，2019年11月1日涉案房屋才通过验收，故在此之前，房屋尚不符合约定的交付条件，张进、于聪有权拒绝接收。青岛海德宁置业有限公司对张进于2019年12月29日前往办理交房手续的事实没有异议，其争议在于，其时青岛海德宁置业有限公司是否按照约定给付了住宅质量保证书和住宅使用说明书。本院认为，该证明责任应当在青岛海德宁置业有限公司。一是房屋交接时向张进、于聪提交上述文件是青岛海德宁置业有限公司的合同义务。二是张进、于聪当日拒绝接收房屋后，随即于2020年1月2日通过邮寄得EMS的方式，向青岛海德宁置业有限公司说明了因其未能提供上述文件而拒绝接收房屋的理由，但青岛海德宁置业有限公司对此未作任何回应。据此，就本案而言，在青岛海德宁置业有限公司不能提出证据证明向张进、于聪提交了质量保证书和住宅使用说明书的情况下，原判青岛海德宁置业有限公司承担逾期交房责任正确。青岛海德宁置业有限公司的上诉理由不当，其上诉请求本院不予支持。张进、于聪主张的房屋装修差价款问题，原判已经进行了充分的论证，在此不再赘述，据此驳回张进、于聪的诉讼请求正确，应予维持。张进、于聪相关上诉理由本院不予采信。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1494元，由青岛海德宁置业有限公司负担1444元、由张进负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  侯 娜 审 判 员  盛新国 审 判 员  高中日 二〇二一年六月二十三日 法官助理  宋 甜 书 记 员  胡浩东