辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初5684号原告：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号。法定代表人：胡登峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴迪，该公司工作人员。被告：宁守义，男，1944年1月13日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告沈阳绿城物业服务有限公司与被告宁守义物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳绿城物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴迪，被告宁守义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳绿城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年2月25日至2020年12月31日期内的物业管理费10900元、电梯费554元；2、判令被告支付原告违约金500元；3、请求判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告于2005年3月进驻地王国际花园小区，并与地王国际花园业主委员会签订物业服务合同，按照合同约定由原告为被告所拥有房屋的小区提供物业管理服务，被告也实际接受原告提供的服务。按照合同内物业管理服务费用的收取之约定，一期住宅：1.50元/月＊平方米，电梯费用12元/月＊人；住宅商业网点：0.75元/月＊平方米；二期白金公寓：2元/月＊平方米（含电梯费）；公寓商业网点：5元/月＊平方米；特殊收费标准由物业公司与业主委员会协商制定。原告已经按照双方合同约定履行了物业管理服务的义务，但被告却拖欠物业服务费不缴，严重违约，依据合同第九章第三十四条、第十章第三十五条之约定，甲方、业主（缴费义务人）逾期缴纳物业费的，按应缴费用总额的日3‰向乙方支付滞纳金。因合同的解释或履行发生争议的，物业公司可向项目所在地人民法院起诉。被告宁守义为地王国际花园7号楼1-10-1号业主，该房屋建筑面积为157.38平方米。原告按照合同约定为被告的住宅提供物业服务，可是被告却拖欠物业费不缴，原告一直向被告催要未果。为了维护原告的合法权益，为了更好地为本小区提供物业管理服务，现原告起诉至法院，请求人民法院判令支持原告的诉讼请求。被告宁守义辩称，原告诉讼主张的物业费及电梯费已超过诉讼时效，应为2018年3月29日至2021年3月29日。2、原告要求支付的违约金，因在此期间原告从未发出催缴通知，按合同规定不应当收取违约金。3、被告（答辩人）住房因质量问题，几年来被告多次报银基地产公司，银基地产、银基物业、绿城物业均未完全修好。至2016年7月大雨过后，室内顶棚大面积漏进雨水，客厅、走廊、卧室、厨房、卫生间多达十几处，摆满盆桶接水，客厅吊灯和厨房电源插座漏电不能使用。居住的二位空巢老人已近八十岁，有一位是省级劳模，社区知情后十分重视，在2016年7月21日召开由社区、物业、业委会、业主参加的四方现场会，做出决议，决定由物业公司代理业主继续联系银基地产进行保修（在保修期内）。物业公司（原告）也做了一定的工作，在2017年4月12日通知被告，银基地产已经答应尽快修复。被告一直在等待何时来修，几次催问物业，被告之等待。老人生活困难，天天眼望漏迹斑斑的天花板长叹，时时准备着接水，处在水深火热之中。由于多年高血压和糖尿病日益严重，在2019年8月10日早突然失能，手脚不能动、不能讲话，经抢救后人活过来了，但是由于脑梗塞，造成偏瘫失能，不能行动，原告和银基地产应负一定的责任。依据“中华人民共和国民法典第164条”规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人的损害的，应当承担民事责任。又根据物业企业是开发企业的关联企业或者开发企业委托的企业，物业企业就应当承担责任，或者负责解决问题，或者负责联系开发企业，如果因物业企业没有履行义务，而成为业主拒付物业费的理由，应视为物业企业没有完全履行义务，法院可以酌情减免业主部分或全部物业费。所以被告请求法院判定被告全免物业费用，合情合理，请法院参考。4、物业公司理应按照物业管理条例做好园区服务工作，可事实上物业管理很不到位，该修的不修，该换的不换，致使昔日辉煌的花园小区降低了档次，日益贬值，举几个众所周知的事实：（1）地王花园各楼顶的艺术造型被拆掉一半，一直是断檐残壁，严重影响市容及小区形象。（2）地王西门，原电动门坏了不修，现成了手推门。（3）各楼一楼门禁系统，原是可视对讲门禁，坏了不修，换成了低档的磁卡门禁。（4）园区一楼多家扩大私家花园，由3米变5米，种菜，破坏公用录地越来越多。（5）园区顶楼住户私建房屋。（6）凉亭内的石桌、石凳被个别业主搬回家占为己有。（7）园区内许多监控坏了，不能及时维修，无法正常使用。（8）7号楼1-1-1业主装修时私自拆除承重墙改门。以上说明物业公司管理不到位，侵害业主利益，应当适当减少物业费的收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宁守义系位于地王国际花园7号楼1-10-1号房屋业主，该房屋建筑面积157.38平方米。2016年8月10日，原告与地王国际花园业主委员签订《物业服务合同》，约定原告为地王国际花园一、二期住宅提供物业服务，服务内容包括：物业共用部位、共用设备设施的日常维修和管理；公共秩序维护；清洁卫生维护；绿化养护；客户服务。物业费收取标准为一期住宅每月每平方米1.5元，电梯费用每人每月12元；住宅商业网点每月每平方米0.75元；二期白金公寓每月每平方米2元（包含电梯费）；公寓商业网点每月每平方米5元。原告实际提供了服务，现因被告拖欠2017年2月25日至2020年12月31日的物业费、电梯费，原告催要未果，起诉来院。本院认为，原告是地王国际花园的物业管理企业，被告所有的房屋由原告提供物业服务，双方应根据合同约定的权利义务履行合同。关于被告提出的诉讼时效的问题。原告称其在被告入户门粘贴过“提示函”，即应视为向被告催缴过物业费，但原告提供的贴有“提示函”的照片中，仅显示出门牌号为××”，不能确定为被告房屋，故本院对原告提供的照片，不予采信，原告未提供其他向被告主张过物业费的证据，故对于原告主张的超出诉讼时效的物业费及电梯费，本院不予支持。本案中，被告从2018年才拥有该房屋所有权，在此之前该房屋所有权人为被告儿子，从购买房屋起被告一直在该房屋居住。2005年被告入住时房屋便开始陆续漏水，根据被告提供的证据，2009年、2012年、2014年开发商都对该房屋进行过不同程度的维修，但均并未能彻底解决漏水问题，2016年7月雨季后，在漏水问题严重影响被告一家居住后，被告曾与原告工作人员、社区工作人员等多方协商，确定为由原告负责联系开发商对被告房屋进行再次维修，但至今尚未得到解决。入住至今，被告一家饱受漏水问题困扰，始终没有彻底改善且随着入住时间增长，情况愈演愈烈，时至今日早已经严重影响了被告正常的生活。原告虽主张房屋质量问题并非其直接责任，但其由当初开发商物业即沈阳银基物业有限公司，几经股权变动至现今公司，应承担起被告房屋自购买起漏水至今无法正常居住的问题，况且，原告作为物业服务的提供者，保证被告的正常居住生活是其基本义务，现原告未积极履行作为物业公司的服务义务，致被告无法正常居住生活，故对于原告主张被告支付物业费、电梯费及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告沈阳绿城物业服务有限公司的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告沈阳绿城物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 员  时 鑫二〇二一年六月二日法官助理  郝乃佳书 记 员  张金鑫