广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8708号上诉人（原审原告）：刘燕清。委托诉讼代理人：冯树斌，广东格士律师事务所律师。上诉人：广州市花都城镇建设开发有限公司。法定代表人：梁丽甜。委托诉讼代理人：李建辉，系广东金科律师事务所律师。上诉人刘燕清、广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称城镇公司）因商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初13535号民事判决，均向本院提起上诉向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。刘燕清上诉请求：1.撤销一审判决；2.城镇公司立即与刘燕清签订《商品房买卖合同》并办理网签手续；3.城镇公司协助沈莹办理广州市花都区花山镇平龙路15号5栋709房的不动产产权证，并将产权登记权属人为刘燕清的不动产产权登记证交付给刘燕清；4.本案的诉讼费由城镇公司承担。事实和理由：涉案认购书是双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守合同约定。签订认购书的最终目的是由城镇公司将涉案房屋出售给刘燕清并办理过户，根据认购书第3.1条约定，刘燕清已履行支付全部房款的义务，城镇公司应当与刘燕清签订《商品房买卖合同》。一审法院既认为签订《商品房买卖合同》及网签是双方的意思自治范畴不宜干涉而驳回了刘燕清的诉讼请求，是没有结合实际情况，增加了刘燕清的诉累。另外，由于刘燕清已经履行认购书中的付款义务，假如城镇公司不与刘燕清签订《商品房买卖合同》是其违约行为而非城镇公司所称的意思自治范畴。因为根据《合同法》第三条关于平等原则、第五条关于公平原则、第六条关于诚实信用原则、第八条关于合同履行义务原则的规定，在我方已经履行《认购书》义务的情况下，城镇公司违反约定不履行合同行为严重损害合同相对方，即城镇公司违反《合同法》上述规定已构成违约，法院判令城镇公司履行认购书义务才符合《中华人民共和国合同法》的规定。综上，一审判决认定事实正确但处理有误，应支持我方的全部诉讼请求。城镇公司二审答辩称，不同意刘燕清的上诉理由，请法院予以驳回，其他答辩意见与我方上诉状相同城镇公司上诉请求：1.一审法院关于涉案认购书合法有效、双方应恪守合同约定的认定错误，应予纠正；2.一、二审诉讼费由刘燕清承担。事实和理由：刘燕清于2018年5月14日签订的认购书的合同相对方并非城镇公司，而是“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”，该荣翠轩项目印章并非城镇公司刻制，也非城镇公司授权刻制。荣翠轩项目是非法人或其它经济组织机构。“荣翠轩项目”印章是案外人谢坚智、何伟成私自刻制的，其二人犯合同诈骗罪于2020年9月21日由广州市人民检察院提起公诉，现该案已开庭审理，案号为（2020）粤01刑初273号，城镇公司一审曾经申请从该刑事案件中调取证据。刘燕清与城镇公司没有签订认购书，城镇公司也没有授权任何人代表城镇公司与刘燕清签订认购书，更未收到刘燕清的房款，没有授权任何人收取沈莹的房款，故城镇公司并非涉案认购书的合同相对方。综上，一审法院认定涉案认购书属于刘燕清与城镇公司于2018年3月20日签订的有效合同是错误的，应予纠正。刘燕清二审答辩称，不同意城镇公司的诉讼请求，请求法院驳回。城镇公司所提出的上诉请求并非针对本案判决的判项进行上诉，而是针对认定事实的某句话进行上诉，并非属于上诉请求的范围，法院不应予以审查。刘燕清向一审法院起诉请求：1.城镇公司立即与刘燕清签订《商品房买卖合同》并办理网签手续；2.城镇公司协助刘燕清办理广州市花都区花山镇平龙路15号5栋806房的不动产产权证，并将产权登记权属人为刘燕清的不动产产权登记证交付给刘燕清；3.本案的诉讼费由城镇公司承担。一审法院认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区花山镇平龙路15号荣翠轩5栋709房，初始登记于城镇公司名下。2018年5月14日，刘燕清（乙方、认购方）与荣翠轩项目部（甲方、出售方）签订认购书，约定乙方向甲方认购涉案房屋，认购物业总楼价为607420元。付款方式为全额付款，2018年5月14日前付清546678元（含已支付订金）,60742元须在甲方通知十天内乙方付清并需到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。甲乙双方确认，本认购书签订后十二个月内，甲方通知乙方签署正式《商品房买卖合同》。如无法在十二个月内签署正式的《商品房买卖合同》，乙方同意再给予甲方六个月的宽展期。如在宽展期满后仍无法签订《商品房买卖合同》，乙方有权退房，甲方自收到乙方退房申请后三十日内通过银行转账形式将乙方已付订金及购房款全额退回，并按照已付房款年化4%的标准向乙方支付利息作为给乙方的补偿。（如乙方选择不退房，在宽展期届满后逾期二个月签订《商品房买卖合同》，甲方承诺免除乙方二年的物业管理费用作为补偿。）合同还对其他事项进行了约定。2018年5月14日，刘燕清支付了546678元，销售人员为其开具了相应的收据并加盖了“荣翠轩项目部”的公章。一审诉讼中，双方关于认购书的签订情况、收款情况各执一词。刘燕清认为，其在销售中心内签订了认购书，由销售人员告知收款账号，通过银行转账方式支付了涉案购房款。城镇公司认为，其没有与刘燕清签订认购书，也没有授权他人与刘燕清签订认购书，没有授权他人收取刘燕清的房款，对刘燕清购买房屋的事宜不知情，且其曾向谢坚智、陈映山发出即时停止任何销售“荣翠轩”5栋楼的行为，在广州市花都区广播电视广告部投放荣翠轩禁止售卖的公告。刘燕清陈述，其与骆丽嫦是城镇公司的员工，出于对城镇公司的信任才购买涉案房屋。城镇公司对此予以否认，认为刘燕清与骆丽嫦是谢坚智、何伟成聘请的员工，其并未与刘燕清、骆丽嫦签订劳动合同，也没有向她们发过工资。一审诉讼中，城镇公司要求追加骆丽嫦、广州市花都区狮岭伟义五金商行何伟成作为本案第三人参加诉讼、以及要求调取（2020）粤01刑初273号谢坚智、何伟成涉嫌合同诈骗罪一案中的起诉书及司法鉴定意见书作为本案证据。经一审法院询问，刘燕清陈述，其未就本案进行报警。城镇公司陈述，谢坚智是荣翠轩项目其公司内部的投资人，荣翠轩项目共有5栋楼，都是谢坚智、蔡荣周、陈映山合作开发的，其余4栋楼是分配给谢坚智的，不包括涉案的5栋楼。城镇公司有授权谢坚智出售另外4栋。涉案的5栋，谢坚智是没有得到城镇公司的授权出售。其余4栋楼的售楼部与涉案的5栋楼的售楼部是同一个地方。但是城镇公司在2015年已经卖给何新棠了，有判决书为证。一审法院认为，涉案认购书签订于荣翠轩售楼部，认购书及收款收据均加盖有“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”的印章，印章中均冠有“广州市花都城镇建设开发有限公司”的名称，而涉案房屋亦确权于城镇公司名下，因此刘燕清完全有理由相信与其签订合同的主体为城镇公司。至于涉案房屋实际由谁开发建设，实际由谁对外出售，属于城镇公司与其他主体之间的内部关系，刘燕清作为购房个体没有能力去甄别，法律也不能苛求购房者去核实开发商之间的内部关系，故对城镇公司抗辩其非合同相对方的意见，一审法院不予采纳。城镇公司与刘燕清于2018年5月14日签订的认购书，是双方之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。刘燕清诉请要求城镇公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，由于网签商品房买卖合同涉双方的权利义务约定，属于双方意思自治范畴，法院作为公权力机构不宜干涉此类民事法律行为，故对刘燕清的诉讼请求，一审法院不予支持。对于刘燕清诉请城镇公司协助其办理及交付不动产权证的诉讼请求，该请求应以网签合同为前提，由于双方尚未签订正式的《商品房买卖合同》，故一审法院亦不予支持。本案为商品房预约合同纠纷，广州市昌建房地产代理有限公司、何伟成并非合同主体，城镇公司要求追加广州市昌建房地产代理有限公司、何伟成作为第三人参加诉讼，一审法院不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2020年11月19日作出如下判决：驳回刘燕清的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，由刘燕清负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、涉案《认购书》对城镇公司是否具有约束力；二、刘燕清诉请城镇公司与其签订《商品房买卖合同》，协助其办理网签及不动产产权证，并将不动产权证交付给刘燕清，能否成立。关于争议焦点一。根据本案现有证据以及当事人的陈述来看，涉案房屋所在楼盘系以城镇公司名义开发建设，城镇公司自称涉案楼盘由谢坚智、陈映山负责经营、进行建设并经该公司同意后销售房屋，该楼盘内设立“I公馆销售中心”并以“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”的名义销售房屋、签订《认购书》、收取购房款，刘燕清于售楼中心签订涉案《认购书》的时间在于城镇公司所主张的告知市民不要购买涉案房屋的公告时间之前，故刘燕清完全有理由相信与其签订合同的主体为城镇公司，一审法院认定认购书对城镇公司具有约束力，并无不妥，本院不作赘述。城镇公司认为该《认购书》对该公司没有约束力，依据不足，本院不予支持。城镇公司二审申请本院调取相关刑事案件的起诉书以及司法鉴定意见书，因上述证据材料对本案处理并无影响，本院对该调查申请不予接纳。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，涉案《认购书》仅约定交易房屋的房号、面积、价格、付款方式，但对于交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等并无约定，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故涉案《认购书》不应认定为商品房买卖合同，而仍属于预约合同的性质。涉案《认购书》仅为预约合同，而网签商品房买卖合同是双方意思自治范畴，在城镇公司不主动履行自身权利的情况下，法院无权予以干涉，法院无权强行要求双方缔约，沈莹诉请要求城镇公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，依据不足，本院不予支持。刘燕清、城镇公司尚未签订商品房买卖合同，对于如何办证、何时办证未作约定，刘燕清要求城镇公司协助其办理及交付不动产权证，理据不足，本院不予支持。综上所述，刘燕清、广州市花都城镇建设开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘燕清、广州市花都城镇建设开发有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 马健中审判员 陈少波二〇二一年六月二十四日书记员 吴旦旦