贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终2412号上诉人（原审原告）：张时英，女，1970年1月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：丁鹏志，均系贵州中创联律师事务所毕节分所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：王亚松，均系贵州中创联律师事务所毕节分所律师。被上诉人（原审被告）：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码:9152050275535742XG。法定代表人:丁昌泽，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。上诉人张时英因与被上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7192号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月31日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人张时英提出上诉请求：一、撤销原判决依法改判支持上诉人一审诉讼请求;二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人因拆迁取得了位于毕节市七星关区平方米，由于该安置房没有与魏家芬和袁中建的安置房分割，因此，2015年10月1日，上诉人与魏家芬、袁中建共同将上述营业用房1173.45平方米以每年45万元的租金标准租赁给吴孟娟、鲁涛，其中上诉人租赁的面积为391.15平方米，租期七年，2016年底，承租人吴孟娟、鲁涛在办理消防许可过程中得知，被上诉人安置给上诉人的上述营业用房没有通过消防验收，不能投入使用，因此，承租人吴孟娟、鲁涛拒绝继续向上诉人支付租金，从2017年3月1日至今，由于被上诉人交付的上述房屋不能使用，给上诉人造成的租金损失40余万元。原判在查明上述事实的情况下，以《房屋拆迁安置补偿协议》未明确约定被告交付消防验收不合格的房屋需承担本案违约责任，驳回上诉人诉讼请求错误。二、原判适用法律错误，上诉人提起的是损失赔偿之诉，而非主张违约金支付之诉，而原判以协议没有约定违约责任，驳回上诉人的原审诉讼请求没有法律依据，应当依法予以撤销。《房屋拆迁安置补偿协议》第五条明确约定被上诉人调换给上诉人的房屋，应符合国家的质量安全标准，按规定验收合格，但根据原审查明的事实，涉案商铺所在楼盘未办理消防验收手续不能营业，能够证明被上诉人履行合同义务不符合合同约定的事实，故原判驳回上诉人的原审诉讼请求，显然不符合本案的事实和法律规定，应当依法予以撤销，请二审人民法院予以支持。被上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司二审答辩称:涉案《房屋拆迁安置补偿协议》第五条并没有约定消防验收问题，房屋质量峻工验收是合格的，房产手续正办理中，消防验收不属于房屋质量范畴，上诉人要求被上诉人赔偿租金损失的理由不能成立，请求二审维持原判。张时英一审提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告租金损失600,000.00元，并按人民银行的贷款利率，从2017年3月1日赔偿原告至今的利息损失约100,000.00元（以具体计算为准）；二、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月30日，原告（乙方，被拆迁人）与被告（甲方，拆迁人）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告拆迁原告位于威西路的房屋，安置给原告威西路安置房1号楼2楼面积为391.15平方米的商铺及其他住房，约定甲方调换给乙方的房屋应符合国家的质量安全标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定。同日，被告将该商铺回迁安置交付给原告。2015年9月25日，原告与案外人魏家芬（2020黔0502民初7193号案原告）共同将1173.45平方米商铺（其中包含原告所有的前述商铺，其余系魏家芬所有）以每年45万元的租金标准出租给案外人吴孟娟、鲁涛，租金按每年6%的标准递增，租期7年,2016年3月1日至2022年2月28日。吴孟娟、鲁涛承租后，向原告支付了至2017年3月的租金。2015年12月3日，经有关职能部门审批，承租人将前述商铺拟用于经营“七星关区一网一咖网吧”。但此后因涉案商铺所在楼盘未办理消防验收手续，该网吧也未能办理消防审批手续，不能营业。承租人吴孟娟、鲁涛因使用商铺经营网吧进行了装修及购买相关设备等投资，至2016年7月左右装修完毕。现原告与承租人未解除租赁合同，装修物资仍然安放于商铺，商铺也未再作其他使用，处于闲置状态。此后，原告以前述请求诉至本院。本案在审理过程中，因原告申请，一审法院委托贵州精诚房地产估价有限责任公司对涉案商铺2017年3月1日至2020年8月10日期间每平方米每日租金进行评估，该机构评估认定为：“2017年3月1日至2017年12月31日为1.01元；2018年1月1日至2018年12月31日为1.06元；2019年1月1日至2019年12月31日为1.12元；2020年1月1日至2020年8月10日为0.89元。”原告为此支付评估费20000元。一审法院认为，原告基于与被告之间的拆迁安置补偿合同关系，以被告所安置的商铺消防验收不合格影响其出租获得收益为由，要求被告承担其租金损失，但是，《房屋拆迁安置补偿协议》未明确约定被告交付消防验收不合格的房屋需承担本案违约责任，因此原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张时英的诉讼请求。案件受理费5400元、评估费20000元，由原告张时英负担。在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：涉案房屋未办理消防验收手续，被上诉人是否应赔偿上诉人房屋租金损失。经查，上诉人与被上诉人于2013年6月30日签订《房屋拆迁安置补偿协议》的当日，被上诉人将该商铺回迁安置交付给上诉人，上诉人管理使用涉案商铺后，一直出租给他人。2015年9月25日，上诉人将涉案商铺出租给案外人吴孟娟、鲁涛用于经营网吧，后因涉案商铺所在楼盘未办理消防验收手续，该网吧也未能办理消防审批手续不能营业。因承租人吴孟娟、鲁涛未办理到网吧的消防审批手续，拖欠上诉人房屋租金，上诉人便向被上诉人提起本案诉讼，要求被上诉人赔偿租金损失。本院认为，1、从涉案《房屋拆迁安置补偿协议》的内容看，虽然约定了房屋应符合国家的质量安全标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定，但对消防验收没有明确约定。经二审查明，涉案楼盘于2015年7月通过竣工验收，已办理房屋产权初始备案登记，房产手续等正在办理中，消防未验收的原因是与楼盘共用消防通道的2号楼因政府拆迁原因至今未修建完成，不属于质量问题。2、涉案商铺处于二层，上诉人租给吴孟娟、鲁涛经营网吧之前已出租给他人并收取租金，现此楼盘的四层商铺除上诉人的二层未进行营业外，一、三、四均正常出租营业。3、上诉人与承租人吴孟娟、鲁涛签订的《商铺租赁合同》至今未解除，仍在租期内，上诉人可按双方合同依照法律程序主张租金，现有证据不能确认上诉人租金损失的发生。4、本案商铺出租的用途为开设网吧，属于公共场所，国家对相关行业经营手续审批严格，虽然涉案楼盘因其他原因未通过消防验收，但不必然造成上诉人租金损失的结果。故上诉人本案中要求被上诉人赔偿租金损失的依据不充分，没有合同的明确约定，原判未支持并无不当，其上诉人理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审君案件受理费10800元，由上诉人张时英负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 吴 丹审判员 代 珊二〇二一年六月二十三日书记员 宗航程