广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8648号上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所地广州市越秀区中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，该所所长。委托诉讼代理人：张邓敏，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱爽，广东君厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市广协房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘罡，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟倩倩，广东诺臣律师事务所实习人员。上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称房屋安全管理所）与上诉人广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初17412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。房屋安全管理所上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判一审判决第一项为广协公司向房屋安全管理所支付自2000年7月1日起至2020年12月1日止的租金51876.3元；3.改判一审判决第二项为广协公司向房屋安全管理所支付自1997年12月31日起至2020年12月1日止的违约金2540221.8元。事实和理由：一审法院适用诉讼时效规则，不予支持房屋安全管理所要求广协公司支付自2000年7月起至2016年1月间的租金以及自1997年12月31日起至2016年1月期间的逾期违约金属于适用法律错误，损害了房屋安全管理所的合法权益。根据涉案房屋补偿协议书的约定，广协公司移交补偿房屋的时间应为1997年12月1日前，但其直至2020年12月1日才向房屋安全管理所移交房屋，其应当支付自2000年7月起至2020年11月30日的租金，该支付租金的行为是同一债权人、债务人之间一段时间内连续发生多个支付的情形，属于同一债务分期履行的性质，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。一审法院以房屋安全管理所最后一次催告时间2019年1月31日往前追诉三年，存在适用法律错误。广协公司的违约行为一直持续，涉案协议书约定的迟延交付房屋违约金也应一直累计，不应也无法按照违约的天数具体分割为若干个分别计算诉讼时效的独立的权利。因此，广协公司逾期移交房屋的违约金责任亦不应适用诉讼时效。综上，一审判决适用诉讼时效处理房屋安全管理所对租金、违约金的权利主张，不符合法律规定，损害了房屋安全管理所的合法权益，也变相助长了广协公司的违约行为，有失公允。广协公司二审答辩称，房屋安全管理所的主张明显超过法定诉讼时效，不应再受保护，即使广协公司需要向其支付租金或违约金，也仅需要承担未超过诉讼时效部分。对于租金部分，根据涉案补偿协议书第七条的约定，该支付租金的行为不属于同一债务分期履行的性质。租金债务是在履行租赁合同过程中不断发生的，因而各期债务履行期限届满后均为独立债务，因为该债务的总额在订立合同时尚不明确，故该债务不具有同一性和整体性。故租金应认为属于定期给付之债，即每一期租金支付均可成立独立请求权，因而不应认为在最后期租金支付期限届满之日方才起算，而应认为每一期租金均应自其支付期限届满时开始起算诉讼时效。对于违约金部分，以“日”为单位计算违约金数额的，应视为继续性债权，在计算违约金诉讼时效时应以每一个违约金债权产生的日期分别计算，一审法院认定本案违约金适用普通诉讼时效并无不当。房屋安全管理所所主张的违约金标准明显过高，应当予以调低。涉案补偿协议书约定的逾期回迁的违约金标准远高于原公房租金标准，该标准已经是2019年的标准，在协议书签订当时，公房的租金标准更加远低于该标准，被拆迁房屋作为公房，被拆迁人接收回迁房后也只能按照公房标准出租并收取租金，逾期回迁造成房屋安全管理所的损失就是租金损失，所以房屋安全管理所主张的违约金标准过高，一审法院未予调整违反了公平原则。广协公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回房屋安全管理所的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由房屋安全管理所承担。事实和理由：（一）一审查明认定的事实错误及不清，未查明涉案补偿协议书的签订主体为广州市房地产管理局与广协公司，而直接认定为广州市机关用房管理所与广州市广协房地产开发公司，其中被拆迁房屋的产权人为广州市房地产管理局，即协议书的甲方（房屋安全管理所）仅为受托代表广州市房地产管理局签订涉案补偿协议书。1997年涉案地块被广州市国土局及房地产管理局收回，并批准将该地块出让给广州协华房地产建设有限公司（以下简称协华公司）进行商住楼项目建设，广协公司与拆迁单位或个人签订的原拆迁协议约定由协华公司按原协议内容执行。因此对于拆迁补偿协议的概括性转让、拆迁地块土地使用权的转移，广州市国土局、广州市房地产管理局、市拆迁办或房屋安全管理所都十分清楚，也是确认且同意的。涉案补偿协议书对于广协公司来说已经由政府部门的具体行政行为变更了履行的主体，合同的权利义务已经转移，广协公司不具备继续履行合同的权利来源及承担合同义务的责任，因此，涉案补偿协议书的拆迁补偿义务或违约责任应当由协华公司承担履行。（二）一审法院适用法律错误，房屋安全管理所所主张的违约金标准明显过高，一审法院在支持房屋安全管理所租金请求的前提下还支持其过高的违约金而不予调整显属不当。房屋安全管理所二审答辩称，（一）房屋安全管理所是我市直管房的管理单位，具有对本案中被拆迁房屋的管理职权，且根据合同相对性原则，广协公司应向房屋安全管理所履行涉案补偿协议书的合同义务。广协公司已在一审审理过程中履行了主合同义务，本次上诉仅针对双方的随附义务，广协公司对此上诉无依据。（二）广协公司在开发涉案项目过程中，曾将涉案地块出让给协华公司进行商住楼项目建设，但广协公司并未将相关情况向房屋安全管理所进行书面告知，各方亦未就此另行签订书面协议或补充协议。且协华公司已于2017年1月3日办理注销，广协公司作为协华公司的股东，明知其已注销的事实，仍在2019年3月19日的回函中告知房屋安全管理所应向协华公司主张合同权益，没有事实依据。广协公司作为签订合同的当事人，应全面履行合同约定义务。（三）关于广协公司上诉称双方约定的违约金过高的问题。首先，按照合同约定每日每平方米0.5元计算，每月应付的违约金除以面积，相当于每月每平方米15元，低于同期同地段住宅的租金参考价，并不存在违约金标准过高的事实。其次，我市公房租金的核算要根据承租人是否享受过房改优惠、房屋是否装有电梯以及楼层高低等因素确定，并非广协公司所称的3.5元每月每平方米的唯一标准。双方已在涉案补偿协议书中约定违约金的计算标准，应按照协议执行，广协公司的上诉理由不成立。房屋安全管理所向一审法院起诉请求：1.广协公司继续履行《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，重新提供相当于海珠区五凤村路迎祥南横三巷5,6,8号及迎祥南横二巷7号首层至八层共606.91平方米的补偿房屋交付房屋安全管理所；2.广协公司按照安置拆迁补偿协议向房屋安全管理所支付租金（自2000年7月1日起至实际交付房屋之日止，按照211.74元/月的标准计算）；3.广协公司按照拆迁补偿协议向房屋安全管理所支付迟延交房的违约金（自1997年12月31日起至实际交房之日止，每日按照606.91平方米×0.5元/平方米计算）。一审法院认定事实：1994年9月24日，原广州市机关用房管理所（甲方）与广协公司（乙方，原称广州市广协房地产开发公司）签订《征地拆迁直管房补偿协议书》，约定：乙方经市规划局1989年4月14日以（89）城地批字第182号文批准，征用东山区文德南、珠光路等地段，需拆除该地段内属于甲方经管的东山区珠光路99号房屋，建筑面积506.91平方米（详见附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》）。乙方同意将下列（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）建筑面积共606.91平方米的房屋移交给甲方，产权属于市房地产管理局所有，以作补偿。乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1997年12月30日移交完毕，移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图，建筑平面、立面、剖面图，结构施工图、上下水管线埋设图和规划部门审定的建筑竣工验收证书等。如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天0.5元计算。需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，统由乙方负责妥善解决，因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额（未填写）。临迁期间，乙方付给甲方本址租金共56个月，时间由93年4月至97年12月，此期满后，乙方按逐月交付，至甲方住户回迁新楼为止等。该合同附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》载明，球光路99号，建筑面积506.91平方米，月租金为211.74元。该合同于同年9月27日经广州市房地产管理局备案。1996年8月20日，广州市城市规划局向协华公司核发穗规地证字[1996]第50号《建设用地规划许可证》，载明用地项目名称为商住楼，用地位置为文德南路、珠光路，用地面积9653平方米（其中道路用地2239平方米）。1997年1月9日，广州市国土局向协华公司作出穗国土建用函字[1997]第4号《关于土地使用权问题的复函》，内容为：经研究，同意收回（89）城地批字182号《征用土地通知书》核准广协公司拆迁文德路以东、珠光路以南、德政南路以西地段（面积共47858）中的9653平方米用地出让给合作项目公司协华公司，建设商住楼项目之用；广协公司与原拆迁单位或个人已签订拆迁协议由协华公司仍需按原协议内容执行，收文后，请到市拆迁办和市场处办理拆迁手续和土地有偿使用手续等。2004年3月1日，广州市机关用房管理所向广协公司发出《催办拆迁补偿通知》和《催租通知》，称广协公司于1994年9月征用我所管辖的珠光路99号房屋，根据双方拆迁补偿协议，本应于1997年12月30日移交房屋，但广协公司至今仍未移交房屋，请广协公司接通知后尽快前往房屋安全管理所处办理拆迁补偿手续；该房屋每月租金211.74元，广协公司2000年7月至2004年3月共欠房租9528.30元，请尽快缴清所欠租金等。2005年4月22日，广州市机构编制委员会作出穗编字[2005]93号《关于广州市机关用房管理所更改名称等问题的批复》，同意广州市机关用房管理所更名为广州市房屋安全管理所，更名后，其机构性质、级别和人员编制等不变。2019年1月31日，房屋安全管理所向广协公司发出《广州市房屋安全管理所关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的函》，称关于原珠光路99号拆迁面积506.91平方米，双方协议约定永迁安置在新港西路五凤村纯阳观侧新建楼首层至八层，永迁补偿面积共606.91平方米，应于1997年12月30日移交，但协议未明确永迁房具体门牌单元及部位，要求广协公司配合房屋安全管理所明确上述直管房拆迁后的回迁、永迁安置房具体门牌单元及部位，并按照《征地拆迁直管房补偿协议书》约定，尽快办理拆迁补偿房屋的产权及使用权移交手续等。2019年3月19日，广协公司向房屋安全管理所发出《关于尽快完成直管房拆迁补偿手续的函》，内称：珠光路开发地块我司提交广州市国土局于1997年1月9日向协华公司出具的《关于土地使用权问题的复函》同意收回（89）城地批字182号《征用土地通知书》核准我司拆迁文德路以东、珠光路以南、德政南路以西地段（面积47858）中的9653平方米用地出让给该公司建设商住楼项目之用。原我司与拆迁单位或个人已签订的拆迁协议由协华公司仍需按原协议内容执行。我司已告知和督促协华公司委派专人与贵所联系完善直管房的征用补偿房屋产权移交工作。同时，我司协同上述两公司尽快完善房屋的移交工作等。2020年11月25日，房屋安全管理所与广协公司到庭称双方已协商一致均同意以以下房屋作为拆除原广州市东山区珠光路99号房屋的产权补偿：1.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号204房；2.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号208房；3.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号402房；4.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号508-1房；5.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号606房；6.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号608房；7.广州市海珠区五凤村路迎祥南横三巷8号904房；8.广州市海珠区五凤村路迎祥南横二巷7号702房；9.广州市海珠区五凤村路迎祥南横二巷7号902房。但房屋安全管理所称双方虽已确定的补偿房屋的具体房号，但还需要广协公司配合完成房屋的产权移交、房屋验收等相关工作。广协公司表示同意配合房屋交接工作。之后，双方自行对上述房屋进行了交接。2020年12月1日，广协公司填写《房屋移交接管表》，向房屋安全管理所移交上述9间房屋作为产权补偿，合计建筑面积607.8771平方米；房屋安全管理所作为接管单位于同日在该表盖章确认拟同意按公房接管；广州市住房和城乡建设局于同年12月9日盖章确认。2020年12月9日，广州市住房和城乡建设局向房屋安全管理所发出上述9间房屋的《接管通知书》，载明接管日期为2020年12月15日。房屋安全管理所表示诉请要求的租金及违约金计算至2020年12月15日止。广协公司称，其在2020年12月1日已经完成补偿房屋的移交手续，如果需要支付租金及违约金也应计至该日截止。另，房屋安全管理所陈述其主张的租金是依据的是双方合同附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》所载明的是原被拆迁房屋的月租金，双方均确认该租金广协公司已支付至2000年6月30日。一审法院认为，房屋安全管理所与广协公司之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。房屋安全管理所与广协公司自愿签订的《征地拆迁直管房补偿协议书》出自双方真实意思表示，内容无违反当时法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。房屋安全管理所作为合同一方当事人，起诉作为合同相对人的广协公司，于法有据。且根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条的规定，合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意。相关行政主管部门对于行政许可事项的审批不能等同于合同权利义务转让的同意，故广协公司关于房屋安全管理所与广协公司主体不适格的答辩依据不足，一审法院不予采纳。广协公司未依约向房屋安全管理所支付原被拆迁房屋的租金及迟延交付补偿房屋已构成违约，房屋安全管理所要求广协公司按照合同约定的标准支付租金及违约金合法合理。双方签订的《征地拆迁直管房补偿协议书》约定，广协公司逾期向房屋安全管理所移交补偿房屋的，应按照每日每平方米0.5元（即606.91平方米×0.5元/平方米=303.46元）计付，据此计算每月应付违约金约为9103.8元，相当于每月每平方米15元，低于同期同地段住宅租金参考价，且为双方经协商一致自愿约定，广协公司主张违约金标准过高依据不足，一审法院不予采纳。关于诉讼时效，根据《征地拆迁直管房补偿协议书》的约定，房屋安全管理所所主张的“租金”实为广协公司因拆迁行为导致房屋安全管理所租金收入减少而进行的补偿，房屋安全管理所与广协公司之间并不存在租赁关系，故该“租金”的诉讼请求应与违约金的诉讼请求一样，适用普通诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日开始实施，其中第一百八十八条第一款规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据房屋安全管理所的举证，其在2004年3月1日发出《催办拆迁补偿通知》和《催租通知》后，直至2019年1月31日才再次向广协公司主张权利，期间没有诉讼时效中止或中断的相关证据，故2016年1月31日以前“租金”及违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持。关于“租金”及违约金的截止时间，根据《房屋移交接管表》，广协公司于2020年12月1日已完成了向房屋安全管理所移交补偿房屋的义务，“租金”及违约金应计至该日为止，此后属广州市住房和城乡建设局与房屋安全管理所内部之间办理接管手续的时间，房屋安全管理所要求继续计付“租金”及违约金于法无据。至于房屋安全管理所关于移交补偿房屋的诉讼请求，因双方已在诉讼过程中协商一致并履行完毕，不需再行判决。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年1月29日作出如下判决：一、广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向广州市房屋安全管理所支付2016年2月1日起至2020年12月1日止的租金（按每月211.74元计付）；二、广州市广协房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向广州市房屋安全管理所支付2016年2月1日起至2020年12月1日止的违约金（每日按303.46元计付）；三、驳回广州市房屋安全管理所的其他诉讼请求。案件受理费26956元，由广州市房屋安全管理所负担21071元，广州市广协房地产开发有限公司负担5885元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，根据房屋安全管理所的《事业单位法人证书》显示，房屋安全管理所的举办单位为广州市住房和城乡建设局。房屋安全管理所、广协公司均确认：原被拆迁房屋的权属归原广州市房地产管理局，现权属归广州市住房和城乡建设局；广州市房地产管理局机构改革后名称为广州市国土资源和房屋管理局，后又经机构改革名称为广州市住房和城乡建设委员会，最后改为广州市住房和城乡建设局，国土局机构改革为广州市规划和自然资源局。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案《征地拆迁直管房补偿协议书》签订时间以及房屋安全管理所所主张的租金、迟延交房违约金发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和房屋安全管理所、广协公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、房屋安全管理所主张的2016年2月1日之前的租金有无超过诉讼时效；二、广协公司应否向房屋安全管理所支付2016年2月1日起至2020年12月1日止的租金以及违约金。关于房屋安全管理所主张的2016年2月1日之前的租金有无超过诉讼时效的问题。《征地拆迁直管房补偿协议书》约定：“因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方（原广州市机关用房管理所）的租金收入减少，乙方（广协公司）为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金”，广协公司与房屋安全管理所之间就该协议书形成的为拆迁安置补偿关系，并无形成租赁合同关系，一审法院认定该协议书约定的“租金”实为广协公司因拆迁行为导致房屋安全管理所租金收入减少而进行的补偿，并无不当，本院予以认同。根据《征地拆迁直管房补偿协议书》的约定，1997年12月后的“租金”应由广协公司逐月交付给房屋安全管理所，涉案“租金”是在合同履行过程中不断产生的，因此各期债务履行期限届满后均为独立债务，可见涉案“租金”应属于定期给付债务，应自每月“租金”履行期限届满之日起算诉讼时效。房屋安全管理所认为涉案“租金”属于同一笔债务约定分期履行，应自最后一期履行期限届满之日起算诉讼时效，依据不足，本院不予支持。房屋安全管理所直至2019年1月31日才再次向广协公司主张权利，一审法院认定2016年1月31日以前的“租金”、“违约金”已超过诉讼时效，未予支持房屋安全管理所所主张的2016年2月1日之前的“租金”、违约金的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。关于广协公司应否向房屋安全管理所支付2016年2月1日起至2020年12月1日止的租金以及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第八十五条规定：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”根据双方当事人的陈述，原被拆迁房屋的权属人为原广州市房地产管理局。穗国土建用函字[1997]第4号《关于土地使用权问题的复函》系广州市国土局在1997年1月9日作出，广州市国土局并非涉案《征地拆迁直管房补偿协议书》的合同主体，上述复函系广州市国土局基于行政管理职责向相对人协华公司作出的行政行为，即使广州市国土局、广州市房地产管理局因机构改革在复函作出时存在合署办公以及之后曾合并为一个机构的事实，亦不能当然视为广州市房地产管理局或房屋安全管理所对涉案《征地拆迁直管房补偿协议书》项下权利义务转让的同意或追认。现并无证据证明房屋安全管理所与协华公司就涉案被拆迁房屋重新签订了拆迁补偿协议，广协公司主张其在涉案《征地拆迁直管房补偿协议书》项下的义务已经转让给协华公司，其不应继续承担1997年1月9日之后的租金损失补偿义务以及相应的违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，房屋安全管理所、广协公司的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26956元，由广州市房屋安全管理所负担21071元，广州市广协房地产开发有限公司负担5885元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月三十日书记员 贾 妍古文娜