山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终3282号上诉人（原审原告）：太原市深国泰物业管理有限公司。法定代表人：刘某，经理。委托诉讼代理人：杨某，住太原市。委托诉讼代理人：董某，山西决疑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：山西金辰达汽车集团有限公司。法定代表人：冯某。委托诉讼代理人：侯某，住太原市。被上诉人（原审被告）:冯某，住太原市。委托诉讼代理人：侯某，住太原市。上诉人太原市深国泰物业管理有限公司、山西金辰达汽车集团有限公司因与被上诉人冯某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4339号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市深国泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨某、董某，上诉人山西金辰达汽车集团有限公司及被上诉人冯某的共同委托诉讼代理人侯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原市深国泰物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4339号民事判决书第三项；改判上诉人与二被上诉人解除租赁协议，按协议约定搬离租赁的房屋，改判以协议约定计算方式支付滞纳金，改判房租不予减免。2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。首先、被上诉人从2019年12月1日就开始拖欠租金，当时新冠疫情并未发生，被上诉人辩称因疫情影响导致拖欠的理由不能成立。被上诉人期望继续租赁房屋却拒不履行主要债务，导致实际拖欠租金超过146万，至今仍未履行。滞纳金的计算方式双方在协议中有明确约定，是双方真实意思的表示，被上诉人的违约行为致使上诉人无法收到租金，损失持续扩大，理应按协议约定执行违约条款。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，上诉人的合同目的已无法实现，《房屋租赁协议》，应当予以解除。其次、受新冠疫情影响减免房租的政策，对私营企业没有硬性要求，因被上诉人违约在先，疫情未发生时已开始拖欠房租，已给上诉人造成巨大经济损失，而且上诉人享受到的的房租减免都不足以弥补判决认定的金额，等于是上诉人要自掏腰包弥补被上诉人，补贴给被上诉人，上诉人的经营本来受疫情影响举步维艰，再减免房租更是加重了企业的负担。因此减免房租于情、于理、于法都无据可依。第三、被上诉人故意拖延一审结案时间，未在举证期限内提出笔迹鉴定申请，时间跨度超过3个月，法院为查明真相，委托鉴定机构进行的笔迹鉴定证明文件均为担保人冯某所写，其所作所为涉嫌浪费司法资源，虚假陈述，破坏诚实守信的营商环境，希望法院考虑这一因素，双方协议已无正常履行的可能。第四、被上诉人在案件审理期间，违反协议约定，未经审批强行施工，破坏承租房内的基础设施，我公司劝阻无效，辱骂威胁我公司员工。通过110报警平台报案，未有结果。强行施工至今未停。希望法院考虑这一因素，双方协议已无正常履行的可能。综上所述，被上诉人迟延履行主要债务，经催告仍未履行，导致合同目的无法实现，《房屋租赁协议》应当予以解除；房租减免无任何理由支持。一审法院认定事实不清，对其第三项判决应当予以撤销；上诉人请求贵院依法支持上诉人请求。山西金辰达汽车集团有限公司、冯某共同辩称，一、合同中有约定的租赁期限，且对解除也有约定，不具备解除的条件，他们单方解除我们也不知道。二、减免租金，一审判决减免一个月，我们希望在法律允许的情况下能够多减免一个月的租金。滞纳金也应当予以减免，因为他们断水断电也对我们造成了很大的损失，造成我们一年多无法营业。三、对于我们施工合同约定动主体才经过他们同意，一般的装修并未约定要告知他们。营业是对方强行阻止，锁门，不让我们正常营业，给我们及合作公司也造成了很大的损失。山西金辰达汽车集团有限公司上诉请求：1、请求撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初第4339号民事判决第一项，改判上诉人向被上诉人支付租金422917.5元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：应当减少上诉人两个半月租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。由于新冠肺炎疫情的影响，上诉人于2020年1月底停止营业，直至4月底才开始营业，其中停业3个月，即使开业后也因受到疫情的影响，客源急剧减少，致使营业额受到较大影响。因此，根据上述法律规定，应当对上诉人的租金进行减免。并且平阳街办对被上诉人的房租进行了减免，使被上诉人减轻了部分损失。虽然一审法院减免了上诉人一个月租金，但与上诉人实际损失相比差距较大。因此，法院应当酌情减免上诉人的租金。综上，一审法院未考虑上诉人的实际损失和疫情的影响，致使上诉人损失扩大，故应当对上诉人减免租金。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院判如所请。太原市深国泰物业管理有限公司辩称，一、被上诉人的请求依法应当全部予以驳回。最高院关于新冠疫情的相关规定中，关于减免对于私营企业没有相关规定，被上诉人在2019年就开始拖欠租金，显然不是因为疫情的影响，因被上诉人拖欠租金的行为，导致我方造成重大损失。被上诉人除按合同约定全部支付租金以外，还应当按照合同约定支付滞纳金。太原市深国泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁协议》，被告按合同约定限期搬离租赁的房屋；2.依法判令被告立即支付至起诉之日（暂定至2020年6月24日）应付房租为725000元整，滞纳金301993.8元；3.依法判令被告支付起诉之日至搬离之日应付的房租、滞纳金；4.本案诉讼费、保全费等由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月29日，原告（出租方/甲方）与被告山西金辰达汽车集团有限公司（承租方/乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落于太原市××区汽车销售南展厅及维修车间出租给乙方经营使用，该房屋的结构为钢结构，房屋建筑面积为2572平方米，房屋产权证号并字第0**20408；甲乙双方确定租赁期限为五年，即从2018年10月1日至2023年9月30日止，若到期乙方还继续租赁的，则乙方应在合同期满前三个月向甲方提出申请，双方就继续租赁事宜另行协商并签署协议，在同等条件下乙方享有优先权；双方约定第一年租金140万元，第二年145万元，第三年150万元，第四五年及以后根据周边同类同规模店面情况及市场行情再议，最高上浮不超过5万元；租房押金为23万元，在装修期2个月到期之日支付，此押金在解除本合同之日起七个工作日内在无房屋结构损坏及无其他违约情况下，甲方不计息全额退还乙方；乙方遵循先交租金后使用原则，按季度交付，支付日期为每季度前一个一个月的前十个工作日内，逾期按每天千分之三收取滞纳金，逾期一个月交纳租金视为乙方放弃租赁对于乙方前期投入甲方不予赔偿，甲方有权单方解除本合同并由乙方承担违约责任；甲方为乙方提供两个月的装修期，装修期间免房租；签订合同当日内交第一个季度房租（2018年12月1日至2019年2月28日）、2019年3月1日前、6月1日前、9月1日前、12月1日前、2020年3月1日前、6月1日前、9月1日前……；该出租房屋内水电暖由甲方统一管理，乙方按计量支付费用，取暖费根据采暖面积一次性缴纳，交费日期为每年10月20日，逾期按规定限暖，物业费按物业管理服务合同约定交纳；甲方有权按时收取各项费用，乙方不按时交纳，甲方有权停止对乙方的水电暖供应，并从逾期之日起计算收取每天千分之三的滞纳金；乙方应按本协议约定，按时交纳相应租金和各项费用，若延迟一个月缴纳租金，甲方有权利终止合同收回房屋，乙方一周内对房屋内物品进行处置，逾期视为放弃屋内财产，甲方有权处置；乙方的违约责任甲方有权向合同签订方及签订方的法人、股东追究责任，法人股东对合同履行承担连带担保责任；本协议生效后，任何一方不得单方解除合同，如甲方要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方并取得同意，甲方须退还乙方提前交纳的租金等费用的同时还应对乙方所蒙受损失予以赔偿，赔偿金为二个月租金，如乙方需退房，也必须提前三个月书面通知甲方并征得同意，同时对甲方所蒙受的损失予以赔偿，赔偿金为二个月租金；房屋如遇国家占地或城市建设规划调整等不可抗拒的因素所导致该合同无法继续履行的，则双方均不承担违约责任，但甲方必须将预收的租金退还给乙方，费用多退少补；并约定其他内容。合同落款处加盖双方公章，乙方处签有“担保人：冯某”字样。另查明，庭后原告提供房权证并字第0**20408房屋产权证书复印件一份，体现房屋所有权人太原市亲贤织袜厂，房屋坐落平阳路374号，3幢一层，建筑面积1587.36平方米，为集体所有房产。另提供平阳路街道办事处与山西兆丰汽车贸易有限公司（后更名为山西兆丰工贸有限公司）租赁合同协议书、山西兆丰工贸集团有限公司与原告签订的房屋租赁协议各一份，平阳路街道办事处与山西兆丰汽车贸易有限公司协议租期为2002年10月1日至2021年9月30日，山西兆丰工贸集团有限公司与原告签订的协议租期为2018年1月2日至2028年1月1日止。关于被告付款情况，原告提供收据10张，体现2019年12月12日支付房租12500元，2019年12月31日支付49600元，2020年1月3日、1月17日、1月21日、3月6日、4月16日、4月17日、4月23日、5月12日分别支付房租40400元、10万元、5万元、5万元、27500元、2万元、6400元、6100元，合计362500元。原告明确本案诉讼请求中的租金具体为：2020年2月10日应交3-5月房租36.25万元，5月10日应交6-8月房租36.25万元，该两项合计725000元。2019年12月1日至2020年2月29日房租36.25万元被告已在2019年12月-2020年5月期间交纳，本次起诉的滞纳金是按照支付时间分阶段按照日千分之三标准计算。被告山西金辰达汽车集团有限公司审理中表示对欠付租金725000元无异议，但原告主张的滞纳金过高，同意调整为拖欠租金的30%，原告对滞纳金不同意调整。再查明，被告山西金辰达汽车集团有限公司表示其持有的租赁合同中无“担保人冯某”签字，并在庭后提供其持有的《房屋租赁协议》，以其法定代表人冯某未签字为由申请鉴定，并在询问及调解中提出减免租金事宜。被告冯某庭后到庭明确租赁协议中的签名非其本人签署，并申请对其签名进行笔迹鉴定。对此，原告认为被告冯某未在举证期限内提出鉴定申请，不同意进行笔迹鉴定。本院准予鉴定后委托山西光大司法鉴定所对《房屋租赁协议》落款处“担保人冯某”是否为冯某书写进行文书司法鉴定，该鉴定中心2021年1月28日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：落款日期为2018年9月29日《房屋租赁协议》落款处“担保人冯某”字迹是冯某所写。冯某支付鉴定费10200元。原被告针对该鉴定意见书均未在指定期限内提出异议。经本院多次组织调解，因双方对租金金额及支付时间各执己见，调解未果。上述事实有房屋租赁协议、民事裁定书、协助执行通知书、收据、房权证并字第0**20408号复印件、租赁合同协议书复印件、房屋租赁协议复印件、企业名称变更核准通知书复印件、收据、司法鉴定意见书、发票及庭审笔录在案为凭，可以采信。一审法院认为，原告与被告山西金辰达汽车集团有限公司签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，原告提供的证据中平阳街办与山西兆丰汽车贸易有限公司签订的《租赁合同协议书》中载明租期自2002年10月1日至2021年9月30日，因现无证据表明上述房屋租期延长，故原告与被告山西金辰达汽车集团有限公司签订的《房屋租赁协议》中租期在2021年9月30日之前的有效，此后租金未经产权人同意，处于待确认状态。关于原告各项诉讼请求，考虑被告山西金辰达汽车集团有限公司在房屋中进行了实际装修，且签订合同至今实际使用时间较短，同时结合疫情防控及复工复产等因素，双方应继续履行租赁协议为宜。合同明确约定了租金支付方式及支付时间，原告主张被告支付欠付的租金725000元，被告山西金辰达汽车集团有限公司无异议，本院予以采纳。被告山西金辰达汽车集团有限公司抗辩考虑疫情因素酌情减免租金，因其承租房屋后用于经营，疫情及防控措施确实对租赁使用房屋经营造成影响，且经核实，平阳街办也对承租人免除了部分租金，对此，本院酌情支持减免一个月租金。综上，被告山西金辰达汽车集团有限公司尚欠原告租金604167元（725000元-120833元），应当予以支付。关于滞纳金，合同约定的逾期付款滞纳金为日千分之三，该标准明显过高，在原告也未举证其实际损失情况下，被告山西金辰达汽车集团有限公司要求将滞纳金调整为未付租金的30%，是其真实意思表示，可以弥补原告的损失，本院予以支持，即滞纳金计算为604167元×30%=181250.1元。因合同落款处有被告山西金辰达汽车集团有限公司盖章，被告冯某作为担保人签字，冯某虽对签字有异议，但经委托鉴定机构进行笔迹鉴定，鉴定机构出具“担保人冯某”是其本人所写，因双方当事人均未在指定异议期内提出异议，本院采信山西光大司法鉴定所出具的鉴定意见书。租赁协议中未明确冯某具体的担保责任，依据法律规定，应为连带责任保证，原告现主张被告冯某承担保证责任，有事实及法律依据，本院予以支持。被告冯某因申请司法鉴定而支付的鉴定费10200元由其自行承担。被告冯某经本院传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，当缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山西金辰达汽车集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告太原市深国泰物业管理有限公司欠付的租金604167元及滞纳金182150.1元。二、被告冯某对上述第（一）项内容承担连带清偿责任。三、驳回原告太原市深国泰物业管理有限公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人无新的证据向法庭提供，二审审理查明的事实与一审基本一致。本院认为，本案太原市深国泰物业管理有限公司与山西金辰达汽车集团有限公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，本案予以确认。原审判决关于“双方所签订《房屋租赁协议》中租期在2021年9月30日之前的有效，此后租金未经产权人同意，处于待确认状态”的认定，合法有据，本院亦予以确认。关于双方所签订的《房屋租赁协议》是否符合解除条件。二上诉人签订《房屋租赁协议》后，上诉人太原市深国泰物业管理有限公司依约将出租标的物出租给上诉人山西金辰达汽车集团有限公司经营使用，上诉人山西金辰达汽车集团有限公司未按协议约定的期限支付租金，已经构成违约。按照协议约定条款，上诉人太原市深国泰物业管理有限公司要求解除双方房屋租赁关系符合法律关于约定解除的规定。但综合考虑案涉租赁合同履行的各方面因素，2018年9月双方签订租赁合同，2020年2月全国范围内发生新冠疫情，出租、承租方应考虑到疫情对经营带来的实际影响，从公平原则出发，平等协商处理纠纷。如简单按照合同约定解除双方协议，并不利于解决双方矛盾。原审判决在综合考虑到疫情存在的现实状况、本案双方签约、履约时间较短及承租方实际经营情况等因素，未支持上诉人太原市深国泰物业管理有限公司要求解除租赁协议的诉求，对社会稳定有现实意义，本院予以维持。关于是否应当减免租金，上诉人山西金辰达汽车集团有限公司要求减免租金的上诉请求，原审判决已经在合理范围内予以支持，二审中山西金辰达汽车集团有限公司未提交要求继续减免租金的证据，本院不予支持。综上所述，太原市深国泰物业管理有限公司、山西金辰达汽车集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费20596元，由太原市深国泰物业管理有限公司负担16644元，山西金辰达汽车集团有限公司负担3925元。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 张军红审判员 安源生二〇二一年六月二十二日法官助理 梁 卉书记员 刘 琪