福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0302民初2171号原告：莆田市鑫安泰物业服务有限公司，住所地：莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号。统一社会信用代码：91350304M0000C1F26。法定代表人：陈初晴。委托诉讼代理人：林凡、江芷晴，福建英一律师事务所执业律师。被告：陈书耿，男，汉族，1983年8月29日出生，住所地莆田市城厢区。被告：王华妹，女，汉族，1985年1月8日出生，住所地莆田市城厢区。系陈书耿妻子。原告莆田市鑫安泰物业服务有限公司（以下简称“鑫安泰物业公司”）与被告陈书耿、王华妹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫安泰物业公司委托诉讼代理人江芷晴，被告陈书耿、王华妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫安泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令陈书耿、王华妹向鑫安泰物业公司支付自2019年2月1日起至2021年5月31日止的物业管理费人民币5959元及该款自2019年2月1日起至还清之日止中国人民银行公布的金融机构同期、同档次贷款利率的四倍计算的违约金；2、判令陈书耿、王华妹向鑫安泰物业公司支付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的水电公摊费1032元；3、判令陈书耿、王华妹承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年9月26日，鑫安泰物业公司与陈书耿、王华妹所在的新世纪大厦的开发建设单位福建鑫焱集团建设发展有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，该协议第七条第一项第二款约定，住宅物业服务费1.60元/㎡.月；协议第七条第一项、第三项第二款约定陈书耿、王华妹应于每月15日前向鑫安泰物业公司支付物业服务费；该协议第十四条第二项约定，陈书耿、王华妹违反协议约定，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之三支付违约金；同时该协议第十八条第二款约定双方协商不成的向城厢区法院提起诉讼。该协议签订后，鑫安泰物业公司依约履行义务，为陈书耿、王华妹及其房屋所在的鑫焱新世纪大厦提供物业服务。然而陈书耿、王华妹作为新世纪大厦2201单元的共同所有人，未按约定及时向鑫安泰物业公司缴纳物业费及水电公摊费用。陈书耿、王华妹已拖欠自2019年2月1日起至2021年5月31日止的物业管理费5959元；自2019年1月1日起至2020年12月31日止的水电公摊费用人民币1032元。综上所述，陈书耿、王华妹严重违反合同约定，经鑫安泰物业公司催讨，一再延迟履行支付物业费及水电费的行为，严重侵害了鑫安泰物业公司的合法权益。故诉至法院，望判如所诉。陈书耿、王华妹辩称，一、其与鑫安泰物业公司没有签订直接合同，变更服务公司之后未明确告知陈书耿、王华妹，侵犯了作为业主的知情权。二、鑫安泰物业公司提供的证据材料名称不相符。三、鑫安泰物业公司签订的《前期物业服务合同》里的违约条款侵犯了陈书耿、王华妹的权益。在本院审理过程中，鑫安泰物业公司在本院指定的举证期限内对其主张提交以下证据：一、《商品房买卖合同》、《福建省前期物业服务合同》；欲证明：1、陈书耿、王华妹系鑫焱·新世纪大厦XX单元的所有人；2、2018年9月26日，鑫安泰物业公司与陈书耿、王华妹所在的新世纪大厦的开发建设单位福建鑫焱集团建设发展有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，该协议第七条第一项第二款约定，住宅物业服务费1.6元/㎡·月；3、《福建省前期物业服务合同》第七条第一项第三款约定公共设施水电费按照《户》《建筑面积》分摊；协议第七条第三项第二款约定应于每月15日前向鑫安泰物业公司支付物业服务费；4、《福建省前期物业服务合同》第十四条第二项约定，违反协议约定，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日千分之三支付违约金；5、《福建省前期物业服务合同》第十八条第二款约定双方协商不成的向城厢区人民法院提起诉讼。二、物业经理微信、业主群微信聊天记录、物业经理与陈书耿的微信聊天记录；欲证明经鑫安泰物业公司催讨，陈书耿、王华妹一再延迟履行支付物业费及水电费的事实。三、2019-2020年水电公摊费明细；欲证明陈书耿、王华妹拖欠鑫安泰物业公司自2019年1月起至2020年12月31日止的水电公摊费人民币1032元的事实。陈书耿、王华妹对上述证据的质证意见为：对证据一的《商品房买卖合同》的三性无异议，对《福建省前期物业服务合同》的真实性不清楚。对证据二的真实性不清楚，其确有在微信群里，但是并没有看到微信群消息，并不清楚内容；对私信的真实性没有异议，但是之后告诉物业关于华泰物业的相关条款。对证据三的三性有异议，分摊面积、金额都不明确，具体费用清单也不清楚，都没有告知业主。本院审查认为，鑫安泰物业公司提供的《商品房买卖合同》、《福建省前期物业服务合同》，来源合法,内容真实,与本案存在关联性,本院予以确认并在卷佐证。对鑫安泰物业公司提供的微信聊天记录，陈书耿对其真实性没有异议，本院予以认可且可以证明鑫安泰物业公司有通过微信聊天的方式向陈书耿催缴物业费的事实。对鑫安泰物业公司提供的水电公摊费明细,因系其单方制作且无相关证据佐证,无法形成完整有效的证据链,故本院不予确认。陈书耿、王华妹向本院提交了以下证据：一、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》各一份，欲证明2015年7月31日陈书耿与莆田市华泰物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》；2018年9月26日，福建鑫焱集团建设发展有限公司与莆田市鑫安泰物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》。《商品房买卖合同》第十八条前期物业服务约定本商品房项目由出卖人依法以【协议】方式选聘莆田市华泰物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。《前期物业服务协议》第六条，违约责任一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方期限改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。《前期物业服务合同》第十四条，违约责任（一）甲方违反本合同第十一条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第三条、第四条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。除欠款规定的情况外，乙方的管理服务达不到本合同第三、四条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的物业服务费为基数向相应业主支付千分之三的违约金的事实。二、《莆田市住宅前期物业服务标准即收费指导价》，欲证明一级服务标准中日常管理与服务的第一点就是要与被服务对象签订规范的《物业服务合同》的事实。鑫安泰物业公司对陈书耿、王华妹提供的证据一的真实性没有异议，对关联性有异议，认为无法证明鑫安泰物业公司提供的服务不到位。对证据二的真实性有异议，对文件的时效性未可知，关联性也有异议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本院经审查认为，对陈书耿、王华妹提供的证据的真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：陈书耿、王华妹系莆田市城厢区的业主，该房屋建筑面积是132.07平方米。2018年9月26日，鑫安泰物业公司（乙方）与福建鑫焱集团建设发展有限公司（甲方）签订《福建省前期物业服务合同》约定：甲方选聘乙方提供前提物业服务的有关事宜。乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务。合同期限自2018年9月26日起至业主委员会成立为止。计费方式实行包干制，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为1.6元／月.平方米。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照户建筑面积分摊。甲方、业主向乙方支付物业服务费后,乙方按照本合同约定的服务内容和标准提供服务,自负盈余。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取,业主应于每月15日前支付物业服务费。甲方、业主违反合同第七条、第八条约定,经乙方书面催缴,未能按时足额支付物业服务费,应当按照千分之三标准向乙方支付违约金。另合同就服务内容与质量、双方权利义务进行了约定,其中合同第三条约定,乙方提供物业服务的主要内容:……（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等;……（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作;……。庭审中，陈书耿自认物业有通过微信向其催讨水电公摊费、物业费以及2021年6月15日有收到物业的书面通知。因陈书耿、王华妹至今未向鑫安泰物业公司支付物业服务费,致讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,……”的规定,本案鑫安泰物业公司主张陈书耿、王华妹欠缴物业服务费的法律事实发生于民法典施行前持续至民法典施行后,本案应适用民法典的规定。根据《民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力”的规定，鑫安泰物业公司与福建鑫焱集团建设发展有限公司签订的《福建省前期物业服务合同》符合前述规定,且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定,合法、有效,对全体业主均具有法律约束力。又依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”的规定,虽然陈书耿、王华妹主张在鑫安泰物业公司提供物业服务期间存在垃圾未清理、电梯未及时维修等未尽到合同中约定的“负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等”、“负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作”等义务的情形,但此尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。鑫安泰物业公司已经提供了物业管理服务,故陈书耿、王华妹应支付自2019年2月1日起至2021年5月31日止的物业管理费1.6元/㎡/月×132.07㎡×（11+12+5）月=5916.74元。鉴于鑫安泰物业公司对物业共用部位的管理确实存在不足之处,未能按照合同约定提供相应服务,根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则,其要求陈书耿、王华妹支付欠交物业费违约金的诉讼请求,本院不予支持。鑫安泰物业公司要求陈书耿、王华妹向其支付自2019年1月1日起至2020年12月31日止的水电公摊1032元,但又未能提供证据证明该费用的计算依据,亦未提供证据证明该笔费用有进行过公示,应承担举证不能的法律后果,故本院对该请求不予支持。拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响,若小区业主普遍采用该方式,不仅会使正常的物业管理难以为继,也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环,最终损害的是全体业主的利益;当然,鑫安泰物业公司作为物业服务企业,也应当根据法律规定及相关行业规定,积极主动履行自己的职责,提高服务质量,对业主反映的问题,亦应及时沟通,对在物业管理服务中存在的问题要及时改正;提高居住生活质量,需要各方的共同努力,业主与物业公司之间也应当加强沟通,互相尊重、支持与理解,共同建设一个和谐、文明的小区。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款,《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：应在本判决生效之日起十日内向莆田市鑫安泰物业服务有限公司支付自2019年2月1日起至2021年5月31日止的物业服务费5916.74元;一、陈书耿、王华妹应在本判决生效之日起十日内向莆田市鑫安泰物业服务有限公司支付自2019年2月1日起至2021年5月31日止的物业服务费5916.74元;陈书耿、王华妹的其他诉讼请求。二、二、驳回莆田市鑫安泰物业服务有限公司对陈书耿、王华妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费50元，减半收取计25元，由莆田市鑫安泰物业服务有限公司负担3.84元，陈书耿、王华妹负担21.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  陈梦馨二〇二一年六月二十九日书记员  林淑萍附：本案所适用的法律法规《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。