贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0602民初280号原告：杨胜珍，女，1968年3月2日出生，土家族，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师，授权范围为一般授权。委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师，授权范围为一般授权。被告：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所：铜仁市碧江区麒龙国际会展城A2栋1单元，统一社会信用代码：91520602MA6EBGY6XQ。法定代表人：张进锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小波，贵州证道律师事务所律师，授权范围为一般授权。原告杨胜珍与被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨胜珍及其委托诉讼代理人周涛、被告碧桂园公司委托诉讼代理人黄小波均到庭参加诉讼。本案经审理，现已审理终结。原告杨胜珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金37117.19元（暂从2019年12月15日起算至2020年10月15日，共计306天，具体时间以实际支付日期进行计算）；2、判令被告退还原告房屋面积差额款项30344.7元（暂按6平方米计算，具体面积以实际测量为准）；3、判令被告向原告支付其未兑现赠送房屋面积款60689.4元；4、判令被告向原告支付其未兑现精装修交房标准的装修款143904元；5、解除原告与被告2018年11月24日签订的地下1号车库084号《未竣工车位租赁协议书》；6、判令被告退回车位款41668元及车位违约金6250元；7、本案诉讼费、诉前财产保全费、房屋检测费及相关费用均由被告承担。事实与理由：2018年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018001997），由原告购买被告建设开发位于铜仁市碧江区，购房款总额为606490元。2018年2月24日，原告支付首期购房款196490元，并支付不动产登记费170元，同年2月25日，签订了铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书。2018年11月21日，原告交付住宅专项维修资金4797元。并于2019年9月29日，将剩余400000元购房尾款在中国银行铜仁分行办理贷款。同时，2018年11月24日，原、被告又签订地下1号车库084号《未竣工车位租赁协议书》，同日，原告支付所有车位购买款项。至此，原告按照合同已经履行全部付款义务，并且办理好预售商品房所有手续。但是被告却有几下违约行为：第一，被告没有按照商品房买卖合同约定在2019年12月14日将达到交房条件的房屋、于2020年3月15日将车位交付给原告。被告未达到上述交付条件，理应据此承担相应违约赔偿责任。第二涉案房屋面积小于约定面积，被告应当退还原告房款差价。根据商品房买卖合同第十五条面积差异处理约定，（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。本案中，被告实际交付房屋建筑面积比约定面积减少了10平方米，故按照每平方米售价5057.45元的单价，被告应退原告多交的购房款30344.7元。第三被告存在虚假宣传，没有按宣传约定向原告赠送12平方米的房屋面积，也未按精装修标准交付房屋。被告预售房屋时大肆宣传，基于对被告宣传内容的信任，原告签订了商品房买卖合同。而被告拟交付的“精装房”为装修做工材料极为低劣的房子，所提供的园林与售楼部周围“七重园林”差异极大，所承诺高科技“智能生活会馆”中设施不全，被告存在重大误导性宣传，实际房屋根本没有达到上述品质。根据商品房买卖合同中第二十六条的规定，销售广告及宣传资料，商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。被告未达到广告宣传精装修标准，应此赔偿原告装修损失。另外，鉴于原告对被告商品房的质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、消防设备、规划、园林等多次提出质疑，而被告拒不提供商品房买卖合同上约定的国家相关部门验收的合法手续原件，严重的剥夺了原告的合法权利。特别是精装修交付，出现严重质量问题，对房屋装修质量进行司法鉴定，是原告作为要求被告赔偿装修违约金认定的法律依据，因此，特向贵院申请委托具有鉴定资质的机构介入，对装修及基础配套各项目进行鉴定，望贵院给予支持。综上所述，被告严重违约，因此根据国家法律规定，特起诉至贵院，请求依法判决，支持上述诉讼请求。第四被告车位未达到交付条件，按合同约定，被告应于2020年3月15日向原告交付车位，到目前为止，已逾期90天，并且地下车库一直漏水。因此，原告有权要求退还车位款41668元，并按合同约定的购车位总款15%向被告要求支付违约金6250元。综上，原告认为被告行为严重侵犯其合法权益，特诉至人民法院，请求支持上述诉讼请求。被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司答辩称：1、原告主张被告应当承担逾期交房责任没有事实和法律依据。原告购买的房屋已经相关单位评定为合格，铜仁市地产交易中心也出具了测绘报告，且水电等相关设施满足了合同约定的条件。装修部分并未包含在合同约定的交付条件中，原告不能以此为由拒不办理或延期收房。被告在满足房屋交付条件后立即通知原告办理收房手续，而原告未按约定日期办理，其延期收房的行为不影响被告实际交付义务的履行，以此延期交房产生的法律后果和实际损失应由原告自行承担。2、原告主张涉案房屋面积小于约定面积没有事实及法律依据。经测绘，原告购买房屋的套内面积与合同约定的房屋面积一致，且双方已就合同约定的面积共同向交易主管部门申请了备案和确认。同时，双方合同约定的总价款是按套内面积计算的，涉案房屋面积符合合同约定，原告要求主张实际面积比约定面积减少6平方米没有依据。3、原告主张未兑现赠送的房屋面积无事实和法律依据。被告的宣传资料并未明确双方的权利义务，亦未对原告作出任何赠送房屋面积的承诺或意思表示。并且，双方签订涉案合同时，也未对赠送面积进行明确约定，因此，原告主张没有相应依据。4、被告对涉案房屋的装修符合合同及补充协议约定的标准。被告已按约对房屋进行了装修，且符合质量要求。从约定的交房时间至今，原告从未就装修质量、规格、数量等等内容向被告提出异议，也没有证据证明被告的装修存在瑕疵。综上，涉案房屋通过规划部门验收合格，经测绘，房屋实际面积与约定面积一致，被告已按合同约定标准进行了装修，被告无任何违约行为。5、《未竣工车位租赁协议》与《商品房买卖合同》是两个独立的民事法律关系，原告应另案诉讼。并且，涉案车位于2019年12月12日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位联合验收合格已具备交付条件，但原告在接到被告通知后却至今尚未前往办理相关手续。按照双方约定，应视为原告已受领该车位。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2018年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018001997），约定：原告向被告购买其建设开发位于铜仁市碧江区房屋，房屋建筑面积为119.92平方米，套内面积为93.21平方米，购房款总额为606490元，交房日期为2019年12月14日前。交接手续为：“出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”逾期交房责任为：“逾期在90日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。”另外，该合同还对双方其他权利义务进行了明确约定。同日，原被告签订《补充协议》（附件十二），双方约定将涉案房屋的交付条件变更为：“出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。”变更交房手续为：“出卖人未发出书面交付通知书给买受人或者买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日自行前往该商品房所在地办理交接手续”。商品房符合交付适用条件后，出卖人书面通知买受人交接房屋或者媒体通知，以《铜仁日报》刊载为准，或电话通知买受人交接房屋，在出卖人通知交接房屋之后，买受人不办理房屋交接手续的，视为买受人已接期接房。后原告通过首付及银行按揭贷款的方式向被告付清了全部购房款。2019年12月12日，涉案房屋所属工程经勘察、设计、施工、监理及建设单位竣工验收合格，并于2020年4月2日在住建部门登记备案。经测绘，涉案房屋建筑面积为119.92平方米，套内面积为93.21平方米。2018年11月24日，原、被告签订地下1号车库084号《未竣工车位租赁协议书》，约定：原告以41668元的价格向被告租赁所购商品房位于地下1号车库084号的车位，车位租赁期为20年，自被告交付之日起开始计算。被告应在2020年3月15日到被告销售中心办理该车位使用手续，如因原告原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日被告已按协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计。如因被告原因未能在上述约定期限将验收合格的该车位交付给原告使用，每逾期一天，被告应按原告已付租金总额的万分之二向原告支付违约金，租赁期顺延。被告逾期交付达90天的，原告有权解除本协议书，被告应按已付租金总额的15%向原告支付违约金。另外，该合同亦对双方其他权利义务进行了明确约定。另查明，2019年12月17日，众多业主向铜仁市碧江区政府反映被告开发的商品房存在很多严重问题；2019年12月18日，业主代表与被告在住建部门就房屋相关问题进行协调；2019年12月19日，众多业主以房屋不符合交房条件为由向被告发出拒绝收房通知书。还查明，原告已收到被告发出的收房通知，但双方却至今未办理房屋交接手续。以上事实有原告提供并出示的《商品房买卖合同》、收款收据、借款合同、《拒绝收房通知书》、《违规违纪情况反映》、《未竣工车位租赁协议书》以及业主代表与被告在住建局召开协调会的照片、录音及会议记录，被告出示的《补充协议》（附件十二）、《竣工验收备案表》、《房屋面积测绘报告》、拨号记录等证据材料和各方当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：结合原被告双方的诉辩主张，本院归纳争议焦点如下：1．被告是否存在逾期交房行为，应否支付违约金；2．涉案房屋的实际面积是否符合约定，被告应否退还面积差额款；3．涉案房屋的装修是否符合约定标准，被告应否赔偿原告相应装修损失；4、涉案房屋是否约定赠送面积；5、双方签订的租赁协议是否合法有效，被告是否应当退还车位款及承担相应违约责任。第一，关于逾期交房问题。首先，本案中涉案房屋所属工程已于2019年12月12日经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格，并进行了竣工验收备案登记；于2019年12月11日进行了房屋面积测绘并出具了测绘报告。双方约定交房时间为2019年12月14日前，虽然庭审中原告抗辩没有收到接房通知，但从原告提交的《拒绝收房通知书》、《违规违纪情况反映》，以及业主代表与被告在住建局召开协调会的照片、录音及会议记录来看，原告已经知道涉案房屋可以办理接房手续。其次，原告认为涉案房屋所在区域存在城市配套基础设施、公共服务设施不完善等问题，不符合交房条件，故拒绝办理房屋交接手续。经查，双方签订《商品房买卖合同》没有约定将“智能生活会馆”等配套设施是否完善作为办理房屋交接手续的要件。再者，原告认为涉案房屋未按精装修标准进行装修、存在严重质量问题，故拒绝接收房屋。经查，原告在起诉状中申请对房屋装修质量进行司法鉴定，且本院已就申请司法鉴定的相关事项向原告释明，但原告在规定时限内未向本院提交相关鉴定材料，视为原告放弃申请。因此，原告放弃对涉案房屋质量问题的鉴定申请，且没有提供有效证据证明涉案房屋装修存在影响涉案房屋交付的质量问题，其应当承担不利后果。综上，原告主张被告逾期交房，应承担逾期交房违约责任，本院不予支持。第二，关于房屋面积差额问题。根据铜仁市地产交易中心出具的面积测绘报告，涉案房屋的实测建筑面积和套内面积均与合同约定的面积相一致。其次，房屋是否存在面积差，应当以房屋权属登记文书为最终依据，现该房屋权属登记尚未办理。再者，若对铜仁市地产交易中心出具的面积测绘报告持有异议，也不属于民事案件审理的范围。故原告主张涉案房屋面积小于约定面积，请求被告退还原告房款差价，本院不予支持。第三，关于房屋装修质量问题。上文已经作出解释和说明，在此不再复述。原告至今未向本院提交鉴定相关材料，应视为其放弃房屋装修鉴定申请，应当承担不利后果。其次，原告也未提供相关证据证明被告未按约定的装修标准对涉案房屋进行装修，也未证明被告未按约定装修的具体损失。因此，原告主张由被告支付其未兑现精装修交房标准的装修款143904元，没有相应依据，本院不予支持。第四，关于赠送面积的问题。本院认为，开发商发布的楼盘销售广告和宣传资料一般为了吸引买房人而做的一种广告宣传，通常应视为是一种要约邀请。就本案而言，从原告提供的被告关于涉案楼盘的宣传资料及涉案合同来看，尚不足以证实被告对涉案房屋赠送面积向原告作出了具体承诺。况且，房屋系大价值财产，业主作为完全民事行为能力人，在签订涉案商品房买卖合同前应仔细审查房屋的面积、户型等内容。而本案中，签订的涉案《商品房买卖合同》已包含了房屋平面图这一附件（附件一），并且，原告已在合同附件一户型图上签字捺手印，故该户型图系双方对案涉房屋户型的最终确认。而原告自此理应知晓该平面图与开发商宣传效果图之间的差异，对于开发商在宣传时所称的“赠送面积”系从何处改造而来的事实也应属明知。故，在涉案《商品房买卖合同》对赠送面积并未予以约定，并且原告也无确切证据证明被告的销售广告和宣传资料内容已构成涉案商品房买卖合同一部份的情况下，其向被告主张未兑现赠送房屋面积款60689.4元的诉讼请求也没有法律和事实依据，对此，本院依法不予支持。第五，涉案《未竣工车位租赁协议书》是否合法有效，被告是否应当退还车位款及承担相应违约责任。本院认为，首先，经查，原告于签订涉案《未竣工车位租赁协议书》当日即向被告履行了全部付款义务，而被告也予以接受。因此，上述协议应系当事人真实意思表示，其内容亦未违反相应法律禁止性规定，也未损害第三人合法权益，应为合法有效，签约当事人理应诚信履行。其次，原告与被告签订涉案《未竣工车位租赁协议书》的目的，主要是为了满足将来实际居住时车辆停放便利的需要，因此，原、被告分别于不同时间签订的涉案《商品房买卖合同》和《未竣工车位租赁协议书》之间存在事实上的依附关系，从减少当事人诉累及节约司法资源角度，可一并诉讼。故，对被告提出《商品房买卖合同》和《未竣工车位租赁协议书》是两个独立的民事法律关系，因分别起诉的要求，本院依法不予采纳。最后，生效合同条款是签约当事人行使权利、履行义务的书面契约。为此，根据涉案《未竣工车位租赁协议书》第三条“原告应在2020年3月15日到被告销售中心办理该车位使用手续，如因原告原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日被告已按协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计。”的约定，在涉案房屋所属工程已于2019年12月12日经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格，并且原告已知晓可以办理涉案房屋交接手续的基础上，理应按约于2020年3月15日前往被告处办理涉案车位的相关使用手续。然而，原告在并无确切证据证明涉案车位具有功能性质量瑕疵并影响正常使用的情况下，却将至今尚未前往办理车位使用手续的责任予以转嫁，这显然于理不合，于法无据。综上，对原告以被告逾期未交付涉案车位超90天为由，主张解除涉案《未竣工车位租赁协议书》，退还车位款41668元及承担违约金6250元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨胜珍的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计3050元，由原告杨胜珍负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院提交民事上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  杨继涛二〇二一年六月六日法官助理王**书记员杨子坤