吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6417号原告：王**，女，1977年10月4日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：孙福葱，吉林志强律师事务所律师。被告：徐中彪，男，1969年2月25日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：丁云品，吉林龙乾律师事务所律师。被告：大连万景物业服务有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：张世敏，该公司经理。委托诉讼代理人：邵忠举，该公司员工。被告：大连万景物业服务有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：于英福，该公司经理。委托诉讼代理人：邵忠举，该公司员工。被告：长春市新诚供热经营有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：刘关战，该公司经理。委托诉讼代理人：赵佳月，吉林功承律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨金鑫，吉林功承律师事务所律师。原告王**与被告徐中彪、大连万景物业服务有限公司、大连万景物业服务有限公司吉林省分公司、长春市新诚供热经营有限责任公司（以下简称新诚供热公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**及其委托诉讼代理人孙福葱与被告徐中彪的委托诉讼代理人丁云品、被告大连万景物业服务有限公司的委托诉讼代理人邵忠举、大连万景物业服务有限公司吉林省分公司的委托诉讼代理人邵忠举、新诚供热公司的委托诉讼代理人赵佳月、杨金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王**向本院提出诉讼请求：1.请求判令徐中彪、大连万景物业服务有限公司、大连万景物业服务有限公司吉林省分公司、新诚供热公司赔付王**地板14280元，4个门柱修复3200元，地脚线和墙壁壁纸修复、室内电视墙面粉刷乳胶漆共计1500元，大厅墙柜2个修复500元，共计19480元。王**于庭审中该主张变更为34639元；2.请求判令本案诉讼费用、鉴定费由徐中彪、大连万景物业服务有限公司、大连万景物业服务有限公司吉林省分公司、新诚供热公司承担。事实和理由：王**居住在长春市南关区长春明珠小区C16栋1门502室，房屋所在小区由长春市南关区明珠街道明珠社区居民委员会与大连万景物业服务有限公司签订了《吉林省长春市南关区长春明珠社区物业服务合同》，实际提供物业服务的是其分公司即大连万景物业服务有限公司吉林省分公司，合同期限为2017年9月9日至2020年9月8日，在该合同第四章确定了物业服务内容及标准;同时，王**与新诚供热公司于2019年7月16日签订了《吉林省城市供用热力合同》，在第四条明确了供、用热设施产权分界与维护管理。2019年10月24日5点左右，徐中彪所有房屋(王**楼上602室)楼道管道间暖气管爆裂，导致王**室内大量进水，将王**室内家具、地板、门柱浸泡，致使地板变形、门柱变形，墙壁壁纸和地脚线等多处需要修复，给王**造成巨大经济损失。事发后，王**与徐中彪、大连万景物业服务有限公司、大连万景物业服务有限公司吉林省分公司、新诚供热公司沟通赔偿事宣时，徐中彪、大连万景物业服务有限公司、大连万景物业服务有限公司吉林省分公司、新诚供热公司相互推诿，拒不赔偿，故王**诉至法院。徐中彪辩称，徐中彪不是本案适格的诉讼主体，王**起诉徐中彪为主体错误。2019年10月25日早5时许，长春明珠小区C16栋1门6楼共有部分的楼梯间的管道井漏水，流淌至楼梯，发现后，立即告知物业及新诚供热公司明珠管理站。物业人员带着钥匙赶到后，打开该管道井后，关闭阀门，查看漏水点，发现暖气立管接口处裂开，于是该物业人员立即向热力公司打电话要求紧急维修。十几分钟后，热力公司一位维修人员携带工具及配件赶到现场，维修过程中，此时五楼502业主返家发现屋内进水，并告知该维修人员。该维修人员返到五楼对502室室内及五楼的管道井进行实地查看，发现五楼管道井内堆放着一些木料和麻袋，维修人员说堆放物堵住了漏水下流，随后维修人员将情况上报给新诚供热公司明珠站经理。供热公司明珠站经理与三、四个维修人员于十几分钟后到达，先查看管道接口裂点，然后到502査看进水情况，并把联系电话留给502业主，答复上报上级处理。徐中彪不是本案适格的被告，应依法驳回其诉讼请求。《长春市物业管理条例》第四条第二款明确规定:“本条例所称共有部位，是指物业管理区域内属于业主共有的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、值班保安室、物业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地等部位”;该条第四款规定:“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。依据上述规定，位于长春明珠小区C16栋1门6楼的楼梯间区域的管道井，即案涉漏水点的“管道井”，属于《长春市物业管理条例》所规定的物业共有部分，该物业共有部分的维修、养护和管理职责等义务，应依法由该物业的物业服务企业负责和承担。另，依据该《长春市物业管理条例》第四十五条的规定，即“建筑区划内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，依法承担建筑区划内相关管线和设施设备维护、养护的责任”。根据权利义务对等的原则，供热公司不仅享有向用户收取热费的权利，其更对物业中共有部分的案涉漏水点的“管道井”负有维护和养护的义务。上述规定，在国务院颁布的《物业管理条例》中第2条、第51条亦有明确的规定。本案所案涉的漏水点，位于物业共有部分的“管道井”处，其漏点不在“建筑物区分所有权”的徐中彪私有空间内，其漏点的“管道井”防护门始终是由物业加锁、上锁予以防护的，开锁钥匙由物业公司集中统一管理，其开锁的钥匙物业从未交付给过徐中彪，因此，该“管道井”的防护门非徐中彪所控制，徐中彪不仅没有侵权、破坏的动机，更没有侵权的机会和行为。开锁的钥匙由物业公司掌控，这足以得出，其对该区域负有看护、监护、维护、养护的管理职责，该区域部位出现问题给他人造成损失的责任，理应由物业公司或供热公司依法承担，与徐中彪无关。热力公司曾在2018年至2019年度多次对“管道井”内的阀门后暖气管道进行维修改造，漏水裂处热力公司改造安装了阀门锁。热力公司受托物业公司对公共区域暖气管道进行过维修改造，可见，造成一切的经济损失均应由二者依法承担民事法律责任。在漏水事件发生后，物业公司在告知明珠供热站后，供热公司派员积极予以维修的行为，此种委托行为非徐中彪所为，这也足以看出，谁负有管理职责、谁才会积极施救。因此，答辩人在此案中无管理责任、无任何过错，不是该漏点“管道井”的责任主体，王**所谓的经济损失与徐中彪无任何因果关系，徐中彪不是本案适格的被告主体。另外，王**对该损失负有过错。王**位于五楼“管道井”内，在维修时，被发现有大量杂物堆放在管道井内，维修人员明确，该擅自堆放杂物的行为，亦是致使漏水无法正常下流，导致形成类似“堰塞湖”似的漏水回流至其室内的恶果，假设该杂物堆放的主体为王**所为，根据《物业管理条例》第五十条、《长春市物业管理条例》第四十九条第三项、第五项，即，“业主不得擅自占用公共部位、公用设施、不得乱倒垃圾、乱堆杂物”的相关规定。王**对该漏水事件造成的经济损失负有过错责任。综上，徐中彪不是本案适格的被告主体，王**向徐中彪所提诉请无事实依据和法律依据，理应依法驳回其诉讼请求。大连万景物业服务有限公司、大连万景物业服务有限公司吉林省分公司辩称，大连万景物业服务有限公司及大连万景物业服务有限公司吉林省分公司与王**的财产损失没有关联。王**以其财产损失起诉大连万景物业服务有限公司、大连万景物业服务有限公司吉林省分公司没有道理，为起诉的主体不当。在大连万景物业服务有限公司吉林省分公司所签定的《长春明珠物业服务合同》第六条中，已经就大连万景物业服务有限公司吉林省分公司为园区业主服务的范围有过约定:乙方按下列内容在本物业管理区域内向全体业主、物业使用人提供物业服务(该服务不包括依法应由市政、供水、供电、供气、供热、通讯、路灯宽带网络、有线电视等单位在本物业管理区域内所承担的相应责任与服务)，物业服务合同明确地将“供热”排除在外。在当地的相关法律法规中，就供热的管理主体有明确的规定。王**与供热企业签定了服务合同，这充分说明了大连万景物业服务有限公司吉林省分公司与本案无关。大连万景物业服务有限公司吉林省分公司依据物业服务合同的约定，已经全面充分地履行了物业企业的服务职责。在事情发生后，即2019年10月24日早上6点50左右，大连万景物业服务有限公司吉林省分公司给王**的员工管家王延萍打电话，说王**家被水泡了，王延萍随与值班经理乔平联系，乔平经理从物业值班室赶到王**家，看到王**正在清理积水，马上与物业保洁联系，安排4名保洁，协助清理室内积水，这说明大连万景物业服务有限公司吉林省分公司已经充分地履行了自己的义务。综上，大连万景物业服务有限公司吉林省分公司认为，大连万景物业服务有限公司吉林省分公司与王**的财物受损没有关系，王**起诉大连万景物业服务有限公司吉林省分公司是主体错误，请法院依法保护大连万景物业服务有限公司吉林省分公司的合法权益。新诚供热公司辩称，新诚供热公司并非本案侵权人，不应承担损失赔偿责任。首先，漏水点为602室楼道管道间入户阀门以内的供热管道，根据《长春市城市供热管理条例》第四十三条规定，入户阀门内的供热设施由热用户自行维修或者委托维修，徐中彪对于漏水管道负有法定的维修养护责任，其没有尽到基本的管理和注意义务，应承担全部责任;其次，漏水管道为未经新诚供热公司同意私自改造的供热设施，该改造行为违反供热管理法规，是造成502室内漏水的直接原因;最后，新诚供热公司按约履行供热合同，不存在因违约导致王**损失情形。综上，请求法院查明事实，依法判决新诚供热公司不承担损害赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年10月25日，长春明珠小区C16栋1门6楼处的楼梯间管道井发生漏水，造成王**房屋产生损失。经本案当事人共同选择，本院于2020年11月17日委托深圳市一正保险公估股份有限公司吉林分公司对王**房屋中的财产损失进行鉴定，该公司于2021年2月27日作出编号为2020JL40的评估报告，核损金额为34639元。王**支付评估费2724元。长春市南关区明珠街道明珠社区居民委员会与大连万景物业服务有限公司于2017年9月8日签订了物业服务合同一份，大连万景物业服务有限公司依据合同约定提供物业服务。新诚供热公司为徐中彪、王**房屋的供热人。2016年10月6日徐中彪与新诚供热公司签订了吉林省城市供用热力合同，合同期限为长年。约定用热、收费面积为150.82+45平方米，第四条约定供、用热设施全权分界点设在入户阀门处，供、用热双方对各自负责的供、用热设施的维护、维修及更新改造负责。2018年8月17日新诚供热公司与吉林省金威建筑工程有限公司签订了建设工程施工合同一份，双方约定工程内容为更换地沟管线楼道立杠，具体为新诚小区1号楼、2号楼、3号楼、5号楼、幸福乡A栋、B栋、C栋、明珠小区C15号楼、C16号楼、CX17号楼、26中5号楼立杠管线维修；新诚小区1号楼、2号楼、3号楼、幸福乡A楼、B楼、C楼地沟供热管网维修，工期为2018年8月18日至9月26日，工程项目保修5年。2018年9月3日吉林省金威建筑工程有限公司作出施工检查记录，施工图号为明珠小区C15号楼、C16号楼、C17号楼，项目检查为塑料管道安装。2018年9月26日该工程竣工，并由新诚供热公司验收。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，2019年10月24日长春市南关区长春明珠小区C16栋1门602室楼梯间的管道井内发生漏水导致楼下502室发生财产损失。通过王**、徐中彪提交的现场照片，能够看出漏水原因是通往602室阁楼的橙色管道断裂了一处。2021年6月11日本院组织原被告前往602室管道井勘察，原被告对漏水位置进行了确认，漏水点即王**、徐中彪提交的现场照片中的断裂处。关于管道发生断裂应由谁负责的问题，依据新诚供热公司与徐中彪签订的吉林省城市供用热力合同第四条约定及《长春市城市供热管理条例》第四十三条规定，入户阀门内的供热设施由热用户自行维修或者委托维修，即徐中彪对管道井内入户阀门内的供热设施具有维修义务。徐中彪称新诚供热公司于2018年-2019年对供热管道进行过改造，包括入户阀门内的供热设施。新诚供热公司称其对供热管道的主杠、入户阀门内的白色管线进行过改造，对橙色管道未进行过改造。本院认为，新诚供热公司对入户阀门内的管线进行过改造，应当在保修期内承担管理及维修的义务，通过原被告提交的照片及现场勘查，能够看出漏水位置亦在白色管线与橙色管线连接处附近，故新诚供热公司应当对漏水管道发生断裂承担责任。徐中彪作为602室业主，对入户阀门内的供热设施具有管理及维修义务，但因新诚供热公司对业主负责的管线部分进行过改造，徐中彪并不是专业的热力人员，在管线被改造后，让其承担检查及维护的义务显失公平，且徐中彪并不掌控管道井防护门的钥匙。结合事发时橙色管线上的阀门锁亦不是徐中彪安装的，本院认定徐中彪对漏水管道发生断裂不承担责任。大连万景物业服务有限公司、大连万景物业服务有限公司吉林省分公司作为物业管理公司，在物业服务合同中已明确约定物业服务不包括依法应由市政、供水、供电、供气、供热、通讯、路灯、宽带网络、有线电视等单位所承担的相应责任与服务，虽然物业公司掌控管道井防护门的钥匙，但业主或者供热公司进行维修供热管道时，其仅有配合提供钥匙打开防护门的义务，故对于管道发生断裂，大连万景物业服务有限公司、大连万景物业服务有限公司吉林省分公司不承担责任。关于新诚供热公司称的徐中彪对供热管道私自改造，安接管道对阁楼进行供热，徐中彪称购房时阁楼即有供热设施，万景物业称物业公司是于2017年接管的涉案小区，不清楚涉案房屋阁楼何时安装的供热设施，新诚供热公司称不清楚是何时开始对涉案房屋阁楼收取供暖费用。通过新诚供热公司向本院提交的其与徐中彪签订的供用热力合同可以看出，自2016年10月6日起至今新诚供热公司一直按照602室室内面积和阁楼面积进行计算收取供热费，并未对徐中彪就阁楼的供热设施予以制止，故对新诚供热公司主张的因徐中彪私自安装供热管线违反供热管理法规进而造成502室内漏水，本院不予支持。关于徐中彪主张的漏水发生时，502室的管道井内有木料和麻袋等堆放物，王**对漏水事件造成的经济损失负有过错责任，因徐中彪未提供证据予以证明，本院对其主张不予支持。关于王**房屋产生的损失合理数额，就王**损失的范围原被告均同意以现场勘察为准。深圳市一正保险公估股份有限公司吉林分公司系原被告共同选择，由本院委托，程序合法，结论客观公正，本院对深圳市一正保险公估股份有限公司吉林分公司作出的鉴定评估结论予以采信，即王**房屋因漏水产生的合理损失为34639元。关于王**主张的评估费2724元，系合理支出，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、长春市新诚供热经营有限责任公司于本判决生效后三日内赔偿王**37363元（财产损失34639元、评估费2724元）；二、驳回王**的其他诉讼请求。案件受理费333元（王**已预交），由长春市新诚供热经营有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 田昊朋二〇二一年六月三十日书记员 徐 冉