湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0524民初1133号原告：深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司，住所地隆回县桃花坪街道桃洪中路风华水岸1楼。法定代表人：刘国庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：庞鹏飞，男，1980年4月19日出生，汉族，湖南省隆回县人，户籍地隆回县，现住隆回县。被告：刘艳，女，1981年8月13日出生，汉族，湖南省邵阳市人，户籍地邵阳市双清区，现住隆回县。两被告共同委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司（以下简称深华物业邵阳分公司）诉被告庞鹏飞、刘艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭审理中被告撤回要求追加湖南向华房地产开发有限公司为本案被告的申请，本院予以准许。原告深华物业邵阳分公司特别授权委托诉讼代理人范清平与被告庞鹏飞及被告庞鹏飞、刘艳共同委托诉讼代理人周立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深华物业邵阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付原告2016年4月1日至2020年12月31日的物业费9,698.4元；2、判令两被告从逾期之日起按每日千分之二的标准支付违约金直至结清全部物业费止；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：湖南向华房地产开发有限公司将开发建设的风华水岸小区委托原告进行物业服务，原告接受委托进驻该小区开展物业服务，并与原告签订《物业服务合同》。2014年4月3日两被告购买湖南向华房地产开发有限公司开发建设的风华水岸C栋1105房，合同面积为141.79㎡，合同约定物业服务费为1.2元/㎡/月，两被告一年物业费为2,041.78元。两被告2016年4月1日至2020年12月31日的物业费9,698.4元至今没有交纳。在两被告没有交纳物业费期间，原告依据法律法规及《物业服务合同》约定，对两被告进行了一系列物业服务，两被告也接受了原告的服务。在原告为两被告提供服务同时，经原告工作人员多次催收，两被告仍拒绝交纳物业服务费。两被告的行为严重违约，根据《物业服务合同》约定，应从逾期之日起按每日千分之二的标准支付滞纳金并承担因催收而产生的诉讼费、律师费等全部费用。根据法律规定，《物业服务合同》对两被告具有法律约束力，现两被告拒交物业服务费，该行为严重损害了原告的合法权益。因此，根据民事诉讼法规定，依法起诉，请求人民法院依法支持原告诉请。被告庞鹏飞、刘艳辩称：一、被告与原告没有合同关系，原告主体失格。2013年被告购买风华水岸房屋时与湖南向华房地产开发有限公司（以下简称向华公司）签订了《商品房买卖合同》，并且按照《物业管理条例》的规定与邵阳市和谐物业管理服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。2014年，被告办理了交房手续，当时签署了一份《风华水岸收楼确认书》，确认书上的物业管理公司盖章依旧是邵阳市和谐物业管理服务有限公司。之后，被告一直按时依约向邵阳市和谐物业管理服务有限公司缴纳物业管理费。通过深华公司提供的其与向华公司的《前期物业合同》，深华公司是2015年4月1日开始承接风华水岸的物业管理，但是不管是向华公司还是深华公司并没有通知当时已经交房入住的业主，所有的业主也从来没有和深华公司签订任何的物业服务合同，所有业主根本不知道深华物业在提供物业服务，且2015年4月之前，绝大部分业主均已收房，作为向华公司在没有征求业主同意的情况下擅自与深华物业签订合同，完全违背了《物业管理条例》规定，特别是2018年3月原告和向华公司又在没有通知全部业主的情况下，又再次签订《前期物业合同》，没有通过业主同意，原告与向华公司签订的《前期物业合同》只能约束原告与向华公司，而与被告无关。二、原告与向华地产签订的合同内容并不包括为两被告的服务范围。原告与向华地产签订的物业基本情况是前期物业，交了房的就不叫前期物业。前期物业的总建筑面积为79133㎡，住宅面积为54945.7㎡，商铺面积为17044㎡，机动车位135个，摩托电瓶车145个，明显与规划建筑面积不符。部分公摊面积及车位属于业主，但在原告与向华地产签订的合同里面没有体现出来。三、原告服务水平严重违反了与向华地产签订的《前期物业合同》约定，没有尽到为业主服务的义务，没有体现权利义务一致的原则，无权要求支付物业费。小区长期存在公共区域瓷砖脱落、电梯不能得到有效维护、安保人员存在脱岗、门禁系统损坏、消防通道不畅导致安全隐患、公共卫生区域无人打扫、商铺通道不畅无法正常经营。原告与向华地产约定管理人员100%持证上岗、员工岗前培训率100%，但原告从未将上述信息进行过公示，无法确认是否按合同履行义务。原告收费标准及物业管理细则没有经过业主大会同意。原告一直扣押业主的房产证副本或钥匙。被告之前交纳物业费时要求物业公司出具发票，但物业公司拒绝开具发票。综上，原、被告之间没有前期物业服务合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：湖南向华房地产开发有限公司将开发建设的隆回县风华水岸小区委托邵阳市和谐物业管理服务有限公司进行物业服务，后中止了合同，于2015年3月28日与深圳市深华物业集团有限公司签订了《前期物业合同》，2018年3月28日又与原告深华物业邵阳分公司签订了《前期物业合同》，原告接受委托后于2015年4月1日进驻该小区开展物业服务。2012年6月28日被告庞鹏飞、刘艳购买风华水岸C栋1105房，面积为142.12平方米。原告与湖南向华房地产开发有限公司签订的《前期物业合同》约定住宅物业服务费1.2元/㎡/月，约定按月交纳，每次交纳费用时间为每月10日前，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。2014年4月3日，两被告正式收房。原告按照《前期物业合同》约定为被告提供物业管理服务。两被告2016年4月1日至2020年12月31日的物业费9,698.4元至今没有交纳，原告经催收未果遂诉诸本院，要求被告支付拖欠的物业管理费并承担违约金。另查明，被告居住的风华水岸小区至今没有成立业主委员会及推选的其他物业服务人进行物业管理服务，也未进行自主管理服务，小区前期物业服务先后由案外人邵阳市和谐物业管理服务有限公司及原告深华物业邵阳分公司负责。上述事实，有当事人提交的原告营业执照、法定代表人身份证与证明书、被告的身份证复印件、商品房买卖合同、《前期物业合同》、收楼通知书等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案争议焦点主要有以下三个问题：一、原告深华物业邵阳分公司诉讼主体是否适格；二、原告与案外人向华地产签订的物业服务合同是否对被告具有约束力；三、原告深华物业邵阳分公司履行合同不符合约定，业主是否有权拒缴物业费。首先，关于原告深华物业邵阳分公司诉讼主体是否适格。被告提出已经交房后不存在前期物业，因此原告深华物业邵阳分公司不是本案适格诉讼主体。本院认为，前期物业的结束时间与是否交房无关，仅与两点法律事实相关：1、合同约定的期限；2、期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。目前尚无法律法规规定建设单位在业主大会成立前不能重新选聘物业公司提供前期物业服务，且两被告所在小区至今尚未成立业主大会及业主委员会，因此建设单位向华地产在与和谐物业签订的前期物业服务合同终止后重新选聘原告深华物业邵阳分公司提供前期物业服务符合法律规定。原告深华物业邵阳分公司经过工商营业登记具有营业执照，其有权作为诉讼主体向被告提起诉讼。对被告该答辩意见，本院不予采信。第二，关于原告与案外人向华地产签订的物业服务合同是否对被告具有约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条就明确的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中两被告房屋所在风华水岸小区至今尚未成立业主大会及业主委员会，因此为维持该小区正常运转，前期物业公司的选聘工作只能由建设单位（即案外人向华地产）履行，其与物业服务公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。第三，关于原告深华邵阳分公司履行合同不符合约定，业主是否有权拒缴物业费。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。同时《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，因此原告自入驻以来在长期未能获得足额物业费的情况下，被告依然要求提供优质物业服务显然对原告过于苛求。两被告认为原告深华物业邵阳分公司提供的物业服务质量不符合约定应另案主张权利，不得以此为由拒绝缴纳物业费。对被告该答辩意见，本院不予采信。本案发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用1999年公布的《中华人民共和国合同法》、2016年修订后的《物业管理条例》等民法典实施前的法律法规、相关司法解释。物业服务合同中，物业公司应履行合同义务，提供优质物业服务，业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中原告深华物业邵阳分公司与建设单位向华地产签订的物业管理服务合同合法有效，对风华水岸小区的所有业主均有约束力，原告为业主提供物业服务有权收取物业费，被告作为业主之一享有物业服务就应当交纳物业服务费，原告以两被告住宅面积141.79平方米为收费面积计算物业费用应为1.2元/㎡/月×57个月×141.79㎡=9,698.436元，原告要求被告交纳物业费9,698.4元的诉讼请求，本院予以支持；关于原告违约金的请求，合同虽有约定，但考虑到原告在小区管理服务中存在瑕疵，双方对此不能理性沟通加以解决，致使原告与部分业主之间关系不够融洽，导致两被告未按时支付物业服务费，双方对此均有一定责任，故原告要求被告从逾期之日起直至结清全部物业费止按日千分之二标准支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，2016年《物业管理条例》第二十一条，2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告庞鹏飞、刘艳在本判决生效之日起10日内向原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司支付2016年4月1日至2020年12月31日的物业管理服务费9,698.4元。二、驳回原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告庞鹏飞、刘艳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  简向荣二〇二一年六月二日法官助理邹焱松代理书记员  兰 静附相关法律条文：1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2016年《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。