江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0205民初1158号原告（反诉被告）：无锡子元塑料贸易有限公司，住所地无锡市锡山区园设路10号。法定代表人：刘源，该公司总经理。被告（反诉原告）：无锡市云飞纺织有限公司，住所地无锡市锡山经济技术开发区凤威路51号。法定代表人：潘森，该公司执行董事。委托诉讼代理人：包杰、蒋菊兰，江苏行德律师事务所律师。原告无锡子元塑料贸易有限公司（以下简称子元公司）与被告无锡市云飞纺织有限公司（以下简称云飞公司）租赁合同纠纷一案,本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，后经批准于2021年5月18日转入普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，被告云飞公司提起反诉，本院依法予以受理。原告（反诉被告）的法定代表人刘源（参加第二次庭审）、委托诉讼代理人沈阳（参加第一次庭审，后被撤销代理权限），被告（反诉原告）云飞公司的委托诉讼代理人蒋菊兰（参加第一次庭审）、包杰（参加第二次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告子元公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付已明确的部分装修、搬迁等评估补偿款192545元；2、请求判令被告支付未明确部分装修费用104852元；3、请求判令被告支付停产停业损失补偿款133757元；4、请求判令被告赔偿搬迁奖励费33439元、速搬奖43500元；5、就被告未预留合理的搬迁期限，并强行断电，对于原告的损失费用支付赔偿113000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月25日，其与被告签订《房屋租赁协议》，约定由其承租园设路10号厂房，租期自2019年7月25日至2023年7月24日。期间其投入30多万元装修，添附设备。2020年8月，被告口头告知其本案房屋涉拆迁，并带评估人员查看，但未明确拆迁时间。后其发现评估报告不全面，多次交涉未果，2020年12月15日，被告书面通知其迁出，并于2021年1月2日强行断电，致使其不能正常生产经营，损失严重。被告云飞公司辩称，根据原被告之间的房屋租赁协议第2.4条约定，原告无权向其主张除评估报告载明的装修费以外的其他补偿。关于原告主张的补偿分项，第一项诉讼请求中192545元，部分由其装修支出，现双方同意扣除8000元后结算。水电等基础设施是在出租时由其装修好，原告并无证据证明系其装修。评估系云林街道委托，原告如对评估报告有异议，应另行起诉，且在评估期间，其曾要求原告提供补充漏评项目的材料，原告怠于行使权利的后果应由其自行承担，其不同意对此项进行评估。根据房屋租赁协议，其仅需对装修费予以补偿，该停产停业损失无事实法律依据，其不同意进行补偿。因原告逾期搬离，导致其至今未全额拿到补偿协议书中约定的补偿金额，故原告无权向被告主张搬迁奖励费及速搬奖。断水断电系政府行为，与其并无关联，原告拒不搬离，导致扩大的损失，应由被告自行承担。反诉原告云飞公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告赔偿损失66049元；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：双方于2019年6月25日签订《房屋租赁协议》，约定云飞公司将坐落于××工业园××路××号厂房出租给子元公司使用。后因房屋涉拆迁，该协议提前终止，子元公司占有使用房屋至2021年4月8日，根据拆迁协议，云林街道因为迟延搬离要扣除的房屋反租金，按照300元每平方每年收取。故其自2020年12月30日至2021年4月8日，因子元公司超期占用房屋产生如上损失。反诉被告子元公司辩称，因为拆迁补偿费其没有确认，拆迁评估报告也没有给其文字确认，在明知有问题的情况下，仍然继续拆迁流程，让其搬走是违背物权法的。经审理查明：2019年6月25日，云飞公司（甲方）与子元公司（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定由云飞公司将坐落于××工业园××路××号一二层办公楼及场地出租给子元公司使用，租期自2019年7月25日至2023年7月24日。合同载明，子元公司承租该建筑物用于办公，其中办公楼面积为520平方米，单价为210元／平方米／年，场地租金为10000元／年，合计119200元／年，卫生费每年3000元；租金从第二年起递增6%，需提前一个月支付，先付后用，半年一付；子元公司逾期支付租金一个月，云飞公司有权采取供电限制等措施。合同另载明：“租赁期间，如遇城市建设拆迁和不可抗力因素，本协议提前终止（装修费按拆迁评估价给乙方补偿）。甲方不予乙方任何经济补偿，乙方应无条件及时搬出。”2020年8月31日，云飞公司法定代表人潘森向子元公司法定代表人刘源发送微信：“刘总，那个拆迁评估单有漏掉的你赶紧补充一下，下午我妈妈来拿要交上去了。”刘源回复：“好的。”审理中，子元公司陈述其将漏评项目放在了云飞公司工作人员，但未举证证明。2020年10月30日，无锡市锡山区人民政府云林街道办事处（以下简称云林街道办）与云飞公司签订《非住宅征收补偿协议书》一份，载明，因城区改造建设需要，征收云飞公司位于××路××号地块的房屋，房屋建筑面积合计8433.66㎡。房屋征收补偿合计11834499元；2、停产停业损失补偿1296625元；3、改变用途补偿757823元；4、综合费用3157092元；5、搬迁奖励费324156元；6、土地补偿6710725元。上述补偿款在协议签订后30个工作日内支付50%，在2020年12月31日前，云飞公司应当腾空房屋，经验收后，云林街道办在30个工作日内支付余款。逾期未搬清的，则按照300元／每平方每年收取反租金。关于“速搬奖”，协议约定：“乙方（云飞公司）于2020年12月底前腾空搬离的，给予每平方米50元的奖励；乙方（云飞公司）于2021年1月底前腾空搬离的，给予每平方米20元的奖励。”现房屋已经拆除，云飞公司与云林街道办就拆迁款项还未结算完成。2020年12月，云飞公司向各租户发函，载明因出租房屋涉拆迁，其要求各租户按照云林街道与云飞公司签订协议的约定，于2020年12月30日前迁出，租金按实结算，逾期搬出将额外收取罚款，相关拆迁补偿，云飞公司将按照评估值向其支付。2020年12月25日，子元公司回函称，云飞公司提出的搬迁时间期限太短，严重影响其生产经营；其要求云飞公司公开与拆迁部门签订的《房屋征收补偿安置协议书》及附件，尽快与其商定因征收房屋造成其各项损失费用，确定过渡方式、过渡期限等。审理中，双方一致确认，子元公司租金交至2021年1月25日，实际迁出之日为2021年4月8日。子元公司主张的装修、搬迁等评估补偿款192545元中扣除8000元云飞公司装修部分，其余归子元公司所有。子元公司另向云飞缴纳押金5000元，双方同意在本案中一并抵扣处理。双方一致确认，本案所涉房屋在2021年1月2日停水停电，云飞公司主张后来又接上去用了一段时间，但未举证证明，也无法明确具体时间段。为证明水电装修情况，子元公司提供《无锡辉烨装饰设计工程有限公司预算表》、其与装修人员的微信聊天记录、费用支出明细等，云飞公司对上述证据的真实性不予认可，且认为上述证据不能证明涉案厂房已经实行了子元公司所称的装修，也无法确认上述装修在拆迁前仍保持原状。子元公司在审理中陈述，其主张的水电实际未让装修公司做，而是分给了很多小工做的。关于损失113000元，包括午餐补贴8000元、发电机租金10000元，从2021年1月1日开始的半年房租差价95000元（原来的租金是122200元/年，现在的房租是30万元/年）。以上事实，有房屋租赁协议、告知书、微信聊天记录、评估报告、补偿协议书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案所涉拆迁补偿，云飞公司应当向子元公司支付的总额是多少？二、云飞公司主张的损失是否成立，具体金额如何确定？关于争议焦点一，依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应当按约履行。本案中，双方租赁协议约定：“租赁期间，如遇城市建设拆迁和不可抗力因素，本协议提前终止（装修费按拆迁评估价给乙方补偿）。甲方（云飞公司）不予乙方（子元公司）任何经济补偿，乙方（子元公司）应无条件及时搬出。”现本案所涉房屋已经拆迁，子元公司于2021年4月8日迁出，本院予以确认。根据租赁协议约定，子元公司相应的装修损失，应当由云飞公司向其支付，双方对评估机构确定的装修、搬迁金额184545元（192545元-8000元）没有异议，本院予以确认。关于子元公司主张的漏评水电装修损失，其所举证据尚不足以证明相关装修实际存在，亦不足以证明损失的具体金额。同时，云飞公司在2020年8月即提醒子元公司提交漏评清单，而子元公司未举证证明其实际向云飞公司提交了相关漏评损失清单，故该部分损失，本院不予支持。关于停产停业损失，根据双方租赁协议约定，云飞公司无需向子元公司赔偿该费用，且子元公司租用云飞公司房屋系用于办公，不存在生产经营，故其主张停产停业损失，本院不予支持。关于搬迁奖励、速搬奖，也不在双方租赁协议约定的赔偿范围内，且因子元公司逾期搬迁，根据拆迁安置协议，云飞公司已经不符合获得速搬奖的相关条件，因此，子元公司主张该部分损失，本院亦不予支持。关于子元公司主张的损失费用113000元，其所举证据不足以证明损失实际存在，且其在2020年8月已经知道涉案房屋即将拆迁，并参与相关评估事宜，至2020年12月底，其有足够的时间准备搬迁。租用发电设备，也是在其应当搬迁的时间节点后。故子元公司主张，云飞公司未给予其足够时间搬迁，导致其产生损失，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，云飞公司合计应向子元公司赔偿装修、搬迁损失合计184545元。关于争议焦点二，双方确认，子元公司按照租赁协议约定，租金已交至2021年1月25日，其实际迁出时间为2021年4月8日，合计逾期73天。参照双方合同约定的标准119200元/年，占有使用费合计23840元，由于该房屋于2021年1月2日已经停水停电，故子元公司虽未全部迁出，但已无法实现该房屋的全部使用目的，故本院酌定占有使用费减半计取，即11920元。同时扣除押金5000元，子元公司还应向云飞公司支付占有使用费6920元。云飞公司主张按照其与拆迁部门约定的“反租金”300元/天的标准计算占有使用费，但是其未举证证明该款已实际由拆迁部门收取，系其实际损失，且该款并非必然产生的损失，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、无锡市云飞纺织有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡子元塑料贸易有限公司支付拆迁补偿款184545元。二、无锡子元塑料贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市云飞纺织有限公司占有使用费6920元。三、驳回无锡子元塑料贸易有限公司的其他本诉请求。四、驳回无锡市云飞纺织有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10011元（子元公司预交），由无锡子元塑料贸易有限公司负担7036元，无锡市云飞纺织有限公司负担2975元。反诉案件受理费725元（云飞公司预交），由无锡子元塑料贸易有限公司负担75元，无锡市云飞纺织有限公司负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨晓敏人民陪审员  许永华人民陪审员  过铁如二〇二一年六月十六日书 记 员  许纪菁