内蒙古自治区阿荣旗人民法院民事判决书（2021）内0721民初2226号原告：阿荣旗天成物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区阿荣旗。法定代表人：郭安成，经理。委托诉讼代理人：蔡永玲，女，公司职工。委托诉讼代理人：李长雨，男，公司职工。被告：杨林，男，1990年7月28日出生，满族，收费站职工，住内蒙古自治区海拉尔区。委托诉讼代理人：杨华春（系杨林父亲），男，1957年2月5日出生，汉族，退休教师，住内蒙古自治区阿荣旗。原告阿荣旗天成物业服务有限公司（以下简称“天成物业”）与被告杨林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天成物业委托诉讼代理人蔡永玲、李长雨、被告杨林委托诉讼代理人杨华春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天成物业向本院提出诉讼请求：请求判令被告杨林立即给付物业费、电梯费1,997元，按日千分之三计算2019年1月1日至2020年12月31日止的违约金2,529元，共计4,526元，并承担诉讼费用。事实和理由：天成物业自2014年7月1日起为阿荣旗XX一期提供物业服务，被告杨林住该小区，面积为90.36平方米。自2019年1月1日至2020年12月31日欠物业费1,561元，按合同约定产生违约金2,529元，自2018年9月28日至2020年9月27日欠电梯年检、维保费436元，共欠4,526元，经多次催要被告拒不给付。杨林辩称，1.杨林在XX购买属实，2014年至2018年期间闲置未装修，2018年8月装修时交纳四年全额的物业费。因为房屋闲置，没有接受任何服务，不应交全额物业费。2018年9月至2020年9月期间认为不应该交纳物业费，天成物业应退还两年的物业费。阿荣旗收取暖费如果报停减半收取，物业收费也应执行。民法典没有规定业主对闲置未装修房屋应交纳全额物业费，物业对闲置房屋全额收费，不符合社会所强调的价值观和分配原则。2.天成物业利用业主的公共空间即电梯间播放多媒体广告，依据民法典的规定，该收入属于业主共有，收取费用未向业主汇报是贪污行为。3.依据民法典九百四十四条规定，天成物业未履行物业服务信息公开义务，小区内仅设一名室内保洁员和一名室外保洁员，两名门卫。根据呼伦贝尔市物业管理办法第一章第七条，物业公司没有尽到应尽的义务，不应高标准收取费用。4.依据民法典九百四十二条规定，物业服务人应妥善维修、保养、绿环和管理小区的基本秩序，保护业主的人身和财产安全。XX小区各种车辆进出畅通无阻，门卫形同虚设，小区内的绿化、亮化已荡然无存，物业没有服务意识，只注重收费。5.依据呼伦贝尔市物业管理办法第二十三条规定，业主委员会每届任期三年，业主委员会任期届满两个月前，应当召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举。天成物业进入XX已经七年，在大部分业主不知情且不合规的情况下成立业主委员会，现在早已过期。6.依据呼伦贝尔市物业管理办法第五十七条规定，物业服务企业应实行明码标价，在物业管理区内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等内容向业主公示，物业服务企业应向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。天成物业XX经营七年之久，未执行以上规定，现要求业主足额缴费不合规不合法。7.小区内基本不管理，视业主生命财产如儿戏。小区内所有楼道消防栓无水且都被锁住。违反安全规定，没有灭火器，消防通道上锁，步梯间堆放杂物。8.依据物业管理条例第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区内的环境卫生和相关具体的活动。由此法条可知，业主和物业是契约关系，事实上物业与业主之间不存在这种关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告天成物业提供如下证据：1.营业执照复印件；2.物业服务合同；3.欠费告知单；4.电梯维保合同；5.业主委员会备案表；6.电梯年检贴；7.电梯年检发票；8.收费标准；9.小区日常维修养护图片；10.灭火器存放处清单；11.致业主的一封信；12.安装电梯LED显示器的合同。欲证明：1.公司资质；2.合同的合法性；3.催要物业费的事实；4.电梯每年进行维保；5.业主委员会依法成立；6.电梯年检；7.缴纳了电梯年检费；8.小区内有公示收费标准、收费项目；9.小区日常维修养护；10.灭火器存放具体位置；11.房屋空闲正常缴纳物业费及物业服务范围；12.电梯间广告不收费及原因。被告杨林质证对营业执照、电梯年检费发票和年检贴无异议；物业服务合同里多处空白，不认可；未见过告知单、小区的收费标准和致业主的一封信；小区无灭火器和业主委员会；维护照片系作秀；对安装电梯LED合同本身没有异议，但电梯间是公共空间，应通过业主委员会。本院经审核后认为，对被告质证无异议的证据，依法予以采信；物业服务合同和业主委员会备案登记表，与本院向阿荣旗物业监督管理办公室调取的不一致，依法不予采信，对原告提供的欠费告知单、小区收费标准、日常维修养护图片、灭火器存放处清单、致业主一封信等证据的证明目的，缺乏其他证据予以佐证，故不予采信。本院在审理过程中，依法向阿荣旗物业监督管理办公室调取了物业管理服务委托合同、阿荣旗XX小区（一期）物业服务合同、业主委员会备案表。本院经审理认定事实如下：2013年10月29日，阿荣旗XX业主委员会在阿荣旗物业监督管理办公室完成备案登记，备案登记业主委员主任为崔传远。2014年4月1日，阿荣旗XX业主委员会与天成物业签订物业管理服务委托合同，约定阿荣旗XX小区一区由天成物业提供物业服务，委托管理期限为5年，即2014年4月1日至2019年4月1日，约定住宅房屋物业服务费按建筑面积每月每平方米为0.72元收取，闲置房屋的管理服务费按建筑面积每月每平方米向产权人全额收取。双方签订的为格式合同，关于业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的约定为连同物业相关费用从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，其他向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准为高层楼房电梯运行费按实结算，向业主或物业使用人收取年检费和维保费等，但未约定物业管理服务费用交纳时间。2019年4月1日，双方再次签订物业服务合同，约定服务期限为2019年4月1日至2024年3月31日，约定物业费每年交纳一次，每次交纳时间为每年1月1日，高层住宅物业为0.72元/每月/每平方米，空置、空关房屋的物业公共服务费，分别由房屋所有人按其拥有的建筑面积每月每平方米0.72元交纳，其他服务事项和收费标准中记载电梯维保年检费按实际发生由高层住宅业主均摊，但未约定收费标准。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，天成物业有权催促补交并从逾期之日起按建筑面积交纳违约金或罚金，但未约定违约金或罚金的交纳标准。杨林为该小区业主，房屋面积为90.01平方米，其物业费交至2018年12月31日，之后再未交纳物业费，自2018年9月28日至2020年9月27日未交纳电梯年检维保费，杨林自述之前按每年218元标准交纳了电梯相关费用。2016年8月1日天成物业与荣安传媒签订电梯安装LED显示器合同，天成物业自述杨林所居住的5号楼在7楼存放灭火器2个，小区无消防栓，步梯间存在堆放杂物的现象。2020年12月15日该房屋登记的权利人变更为王志民。本院认为，原告作为物业服务单位，根据合同约定为包括被告杨林在内的业主提供物业服务，有依照约定收取物业服务费的权利，被告杨林作为业主应当根据合同的约定交纳物业服务费用。被告作为该小区业主，没有及时交纳物业服务费，属于违约行为，应承担继续履行的违约责任。原告主张自2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费为1,561元。庭审中查明该房屋2020年12月15日产权人已经变更，故杨林应交纳至该日期前的物业服务费，之后的费用应由现所有权人交纳，经计算至2020年12月14日的物业服务费应为1,520.87元。关于被告应支付金额，原告作为物业服务企业，应履行相关法律法规及行业规范确定的管理和维护等义务，现原告自述被告杨林居住楼房仅有2个灭火器且具体存放位置不明，楼道内存在堆放杂物等现象，被告据此抗辩其未尽安全保障等义务，具有事实和法律依据，应予以采纳。被告杨林另辩称空闲房屋不应全额交纳物业服务费，与合同约定不符，其他抗辩依据无证据支持，故不予采纳。依照相关规定，业主委员会每届任期不超过五年，可连选连任。本案原告为被告居住小区提供物业服务的事实存在，依照物业服务收费与服务水平相适应的原则，本院酌定被告杨林按70%的标准交纳物业服务费为宜，即为1,064.61元。原告另请求被告支付违约金，因在相关部门备案的合同中对业主逾期交纳物业费的违约责任约定不明，故对其请求支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。原告主张被告支付电梯年检维保费436元，被告对收费标准无异议，故本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨林于本判决生效后三日内给付原告阿荣旗天成物业服务有限公司物业服务费1,064.61元，电梯年检维保费436元，合计1,500.61元；二、驳回原告阿荣旗天成物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 王红娟二〇二一年六月三十日法官助理 周美茹书记员 张艳丽