宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2021）宁0181民初2211号原告：灵武市城乡建设投资开发有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市中兴街与柳树巷交叉路口西侧路**。法定代表人：张宁斌，公司总经理。委托诉讼代理人：马媛，北京大成（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏唐夏生物科技有限公司，，住所地宁夏回族自治区灵武市全民创业园和中小企业孵化基地标准化工厂房****法定代表人：夏涛，公司总经理。委托诉讼代理人：陈丽娟，宁夏辅德律师事务所律师。原告灵武市城乡建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被告宁夏唐夏生物科技有限公司（以下简称唐夏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城投公司委托诉讼代理人马媛、王杰，被告唐夏公司法定代表人夏涛及委托诉讼代理人陈丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾退并向原告返还灵武市全民创业园和中小企业孵化基地标准化厂房F区F-7、F-8号厂房；2、判令被告向原告支付欠付的厂房租金207360元（自2018年4月28日至2019年4月27日）、逾期付款违约金29603.52元（按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2018年4月28日暂计算至2021年4月13日，并继续支付至实际清偿租金之日）；3、判令被告向原告支付厂房占有使用费360666.37元（按照每月每平米10元的标准计算，自2019年4月28日暂计至2021年4月13日），此后按照每月每平米10元的标准计算至被告实际向原告返还房屋之日止。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：灵武市全民创业园和中小企业孵化基地项目由灵武市人民政府于2010年投资建设，建成后由银川高新技术产业开发区管理委员会（以下简称“高新区管委会”）进行管理。2015年9月28日，原告灵武市城投公司通过竞拍取得了灵武市全民创业园和中小企业孵化基地全部标准化厂房的所有权。涉案厂房重新编号为F区7号、8号，于2015年12月11日将产权登记在原告名下，总面积1532.16平方米。在高新区管委会管理厂房过程中，高新区管委会与被告于2016年4月28日签订《灵武市全面创业园和中小企业化基地厂房租赁合同》，约定将灵武市全面创业园和中小企业孵化基地标准化厂房F区F-7、F-8号两栋，面积140平方米（实际面积1532.16平方米），出租给被告作为生产羊羔酒、枣酒、黄酒项目使用。租期共三年，自2016年4月28日至2019年4月27日止，厂房租金第一年为每月每平米8元，第二年为每月每平米10元，第三年为每月每平米12元；第三年的租赁费应于下一年度开始前一个月内缴清。合同到期后，被告与高新区管委会未续签租赁合同。2020年4月22日，灵武市人民政府发出督办通知，由原告负责今后创业园厂房租赁合同签订、租金收取，接管高新区管委会负责管理的全面创业园G区、F区24套厂房的租赁及经营权。2020年12月21日，原告与高新区管委会共同向被告发出《厂房租赁费催缴通知书》，告知其将欠付租金缴纳至原告，与原告补签2019年4月28日至2020年12月31日的租赁合同并缴纳相应租金，租金收取标准按照每月每平米10元执行。被告收到通知书后，至今未缴纳2018年4月28日至2019年4月27日的租金，也未与原告签订租赁合同，但仍然继续占有使用该厂房。原告认为，依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，原告作为所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现被告不支付费用、不签订合同的行为侵害了原告的合法权益。为此，提起诉讼。被告唐夏公司辩称，1、原告未履行租赁物瑕疵担保责任，应减免租金，延长租期，原告未依法履行交付义务，出租厂房消防不合格，导致被告无法使用承租厂房。被告租赁厂房的用途为生产羊羔酒、枣酒、黄河项目使用，双方在租赁合同中也明确约定了被告租赁用途。被告租赁涉案厂房后向原告支付了第一年、第二年租金共计311040元，并出资2694000元用于扩建厂房、装修厂房、改造厂房防火板、安装天然气锅炉、购买各类机器设备、制作不锈钢设备。被告改造、装修完毕厂房准备投产经营前，灵武市消防部门经检查认定承租厂房消防不合格，且涉案厂房至今未经消防验收合格，导致被告至今不能投产造酒，不能按照合同约定用途使用厂房，不能实现合同目的。2、原告交付的厂房不符合合同约定用途，根据《民法典》第七百零八条：“出租人应当按照约定将租物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”之规定，原告不仅应保证厂房具备应有的使用价值，还应保证能够满足被告生产酒产品的用途，即原告需保证交付的厂房符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使被告能够正常使用，并保证在租赁期限内厂房符合约定的用途。在租赁期限内如果厂房本身出现问题，原告应对其进行及时的维修，以保证被告的正常使用，而因维修租赁物影响被告使用时，被告有权请求减少租金、延长租期。被告承租涉案厂房至今，多次向管委会等部门提出请示，一直未能对厂房的消防进行维修至合格，影响了被告正常使用，导致无法按合同约定用途使用，造成了被告巨额经济损失。对此，原告应依法给予减少租金并延长租期，赔偿被告经济损失。3、2020年新冠疫情期间，原告应减免租金。根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第（一）款、《宁夏回族自治区人民政府办公厅印发关于应对新型冠状病毒性肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施的通知》第10条之规定，原告应为被告免除2020年上半年3个月房屋租金。4、原告要求被告腾退厂房的诉请，与事实不符，没有法律依据；原、被告之间的租赁合同未解除，仍在履行中，双方并未解除过租赁合同，原告要求被告腾退房屋的诉请不能成立；被告希望继续承租涉案厂房，并按目前的厂房自身状况商定租金标准，也希望购买涉案厂房，已向灵武市政府、银川高新技术产业开发区管理委员会、原告多次提出购买厂房意向。也希望能协商处理本案厂房租赁及购买事宜，调解处理本案。综上，恳请法庭依法主持双方调解处理本案。本院认定事实如下：灵武市全民创业园和中小企业孵化基地项目由灵武市人民政府于2010年投资建设，建成后由银川高新技术产业开发区管理委员会（以下简称管委会）进行管理。2015年9月28日，原告城投公司取得F区F-7、F-8两栋标准化厂房所有权，并于2015年12月11日办理了房屋产权登记。在管委会管理期间，2016年4月28日，银川高新技术产业开发区管委会与被告唐夏公司签订《灵武市全民创业园和中小企业孵化基地厂房租赁合同》，合同约定被告承租位于灵武市全民创业园和中小企业孵化基地厂房F-7、F-8号，面积1440平方米（房屋实际面积1532.16平方米），租期三年，自2016年4月28日至2019年4月27日，厂房租金标准为第一年8元/㎡，第二年10元/㎡，第三年按照12元/㎡，合同还约定被告一次性缴清第一年的租赁费，第二年、第三年的租赁费应于下一年度开始前一个月内缴清。合同签订后，被告唐夏公司向银川高新技术产业开发区管委会支付第一年、第二年租金311040元。2020年12月11日，原告与管委会共同向被告发出《厂房租赁费催缴通知书》，告知被告管委会对出租房屋的代管权交回原告，被告应与原告签订续租合同，并向原告补缴未支付的第三年租赁费207360元及后续租赁费用。现被告尚欠第三年房租207360元及自2019年4月28日至今房租，双方再未续签租赁合同。本院认为，被告唐夏公司与管委会签订的《灵武市全民创业园和中小企业孵化基地项目厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。原告城投公司取得了涉案厂房的房屋管理权后，未再与唐夏公司重新签订租赁合同，且租赁合同期满后唐夏公司一直占有使用厂房，租赁合同对原、被告均具有约束力。管委会将其对唐夏公司享有的自2018年4月28日至2021年4月13日期间的厂房租金权益转交给原告，符合法律规定，该行为对被告发生法律效力。被告唐夏公司应当向原告城投公司支付2018年4月28日至2019年4月27日租金207360元，亦应支付2019年4月29日之后的厂房占有使用费。本案中，因租赁合同约定的租赁期限已于2019年4月28日到期，唐夏公司在未续签租赁合同的情况下继续占有使用涉案厂房，原、被告未重新签订租赁合同的情况下，涉案厂房的租期届满后的占有使用费应当以实际面积（1532.16平方米）为计算基数，自2019年4月28日至2021年4月13日，共计716天，计算为365675.52元（1532.16平方米×10元/月/平方米×÷30天×716天），原告主张360666.52元，本院照准。原告在占有使用房屋期间，因受新冠疫情影响，本院酌定减免3个月房租，计算为45964.8元（1532.16平方米×10元/月/平方米×3个月）。以上被告唐夏公司支付原告占有使用费为314701.72元（360666.52元-45964.8元）。对原告主张被告支付逾期付款利息的诉讼请求，因被告唐夏公司逾期不支付租金，原告城投公司可以主张解除合同，且涉案租赁合同未约定逾期付款利息，不予支持。关于被告抗辩案涉房屋消防不合格，但在合同签订后，被告唐夏公司交纳了前两年租金，从支付租金情况来看，唐夏公司租赁的涉案厂房能够正常使用，不能因此认定涉案厂房不能正常使用，同时，也不是被告拒付租金的理由。现被告唐夏公司欠付租金时间较长，仍继续占有厂房，未按时交清房租及合同期满后使用费，且原告明确表示不愿再续签合同，故对原告要求被告腾让房屋的诉请，本院予以支持，但应给予被告合理的期限。同时，对于被告未能按时腾房，所产生的房屋占有使用费，被告应当承担，鉴于双方未再续签合同，使用费按原告主张的10元/月/平方米予以计算。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十三条之规定，判决如下：一、被告宁夏唐夏生物科技有限公司于判决生效后三十日内腾让并返还原告灵武市城乡建设投资开发有限公司所有的位于灵武市全民创业园和中小企业孵化基地F区F-7、F-8厂房；二、被告宁夏唐夏生物科技有限公司支付原告灵武市城乡建设投资开发有限公司房租207360元；三、被告宁夏唐夏生物科技有限公司支付原告灵武市城乡建设投资开发有限公司厂房占有使用费314701.72元，并承担自2021年4月14日至返还厂房之日期间的房屋占有使用费，按每月每平方米10元予以计算；四、上述二、三项于判决生效后十五日内履行完毕；五、驳回原告灵武市城乡建设投资开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4888元，由被告宁夏唐夏生物科技有限公司负担4252元，原告灵武市城乡建设投资开发有限公司负担636元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决发生法律效力后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对被执行人的财产采取查封、扣押、冻结、扣留、划拨、拍（变）卖及对被执行人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 罗 刚二〇二一年六月二十五日法官助理 马 萍书记员 马永芳附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。