江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0282民初2041号原告：陈红珍，女，1969年1月29日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。原告：周云龙，男，1968年7月1日生，汉族，住宜兴市××村××号。委托诉讼代理人：张梅，江苏宏润律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友祥，江苏宏润律师事务所律师。被告：包卫平，男，1972年4月5日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：万国良，宜兴市铜峰法律服务所法律工作者。第三人：宜兴市徐舍镇人民政府，住所地宜兴市徐舍镇腾飞路8号，统一社会信用代码11320282014047096K。负责人：王林俊，该镇镇长。委托诉讼代理人：张敏，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建军，江苏路修律师事务所律师。原告陈红珍、周云龙与被告包卫平、第三人宜兴市徐舍镇人民政府（以下简称徐舍镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法由审判员钱晋独任审理，于2021年3月22日公开开庭进行了审理，原告陈红珍及其与原告周云龙的共同委托诉讼代理人张梅、王友祥，被告包卫平，第三人徐舍镇政府的委托诉讼代理人朱建军到庭参加诉讼。后又于2021年5月28日第二次公开开庭进行了审理，原告陈红珍及其与原告周云龙的共同委托诉讼代理人王友祥，被告包卫平的委托诉讼代理人万国良，第三人徐舍镇政府的委托诉讼代理人朱建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈红珍、周云龙向本院提出诉讼请求：1.确认周云龙与包卫平签订的关于宜兴市××村××号房屋的《购房协议书》无效；2.确认关于宜兴市××村××号房屋涉及的拆迁利益归陈红珍、周云龙所有；3.诉讼费等由包卫平承担。事实与理由：陈红珍与周云龙系夫妻关系。2000年6月1日，周云龙与包卫平签订《购房协议书》，约定周云龙将位于宜兴市××村××号的房屋产权转让给包卫平，并对转让价款等作了约定。该房屋产权证显示房屋系陈红珍、周云龙共同共有，周云龙在签订《购房协议书》时未经其配偶同意系无权处分。另外，根据法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，包卫平作为宜兴市徐舍镇长福村尖圩村民，已经拥有宜兴市宅基地，故《购房协议书》因违反法律、法律等强制性规定而无效。综上，包卫平无权与徐舍镇政府签订拆迁补偿协议，该房屋系陈红珍、周云龙所有，拆迁利益也应归陈红珍、周云龙享有，故陈红珍、周云龙诉至法院，请求判如所请。被告包卫平辩称：1.其是购买周云龙、陈红珍的房屋，而非抢来的房屋，不可能给周云龙、陈红珍。2.周云龙签订《购房协议书》是否系无权处分，是周云龙、陈红珍之间的事情。3.其并没有尖圩25号宅基地，该宅基地是其父母的。4.从陈红珍在庭审中的陈述来看，陈红珍对丈夫周云龙与其签订《购房协议书》是知晓的，陈红珍、周云龙在起诉前并未向其追索，也没有提出异议，已经超过诉讼时效。综上，请求法院依法判决。第三人徐舍镇政府述称：目前涉案房屋拆迁补偿金未发放，最终会根据法院判决结果由相关权益人向徐舍镇政府补充提交相关材料后，徐舍镇政府将补偿金支付给相应权益人。本院经审理认定事实如下：1996年9月11日，主管机关向周云龙填发宜房权字第Ｇ××3号房屋所有权证一张，该证记载的房屋坐落于埝口村埝中组，房屋肆间、二层、建筑面积167.78平方米，所有权人为周云龙，所有权性质为“私”。2000年2月23日，宜兴市人民政府印发宜政发（2000）39号文件，宜兴市人民政府同意长福村村民委员会与埝口村村民委员会合并，合并后的名称为长福村村民委员会。2000年6月1日，包卫平（甲方）因购买周云龙的前述住宅房，与周云龙（乙方）签订《购房协议书》一份，双方对具体事项约定：1.乙方住宅总面积为167.78平方米，肆间砖混二层楼房，总价为15000元，付款方式：分两次付清，先预付10000元，后5000元待到年底付清（即2月9号前）；2.乙方的住宅房的房产证待甲方付10000元后房产权属甲方所有，乙方的原房产证同时交给甲方，由甲方终身保存；3.住房外围面积……；4.住宅内的设备……；5.自留地：原乙方的自留地有甲方所有。6.粮田甲方提出种田要求时，乙方必须帮助甲方妥善解决……7.该协议一式两份，各保存一份。包卫平、周云龙分别在落款处签字，另有时任长福村党支部书记沈连刚作为公证人签字。《购房协议》签订后，包卫平按约向周云龙支付了价款15000元，并持续居住使用前述房屋，另从周云龙处取得了宜房权字第Ｇ××3号房屋所有权证原件。2010年7月20日，周云龙与陈红珍登记结婚。同日，周云龙、陈红珍即以因保管不善，将周云龙坐落于埝口村埝中组（现地名为××村××号）房屋的证号为××的房屋权属证书遗失为由，向宜兴市不动产登记机关申请补办共同共有的房屋登记，并声明“以上情况决无隐瞒，如果不实，本人愿承担一切法律责任。”相关材料中还附有《土地登记卡》复印件一份，《土地登记卡》显示土地坐落于宜兴市××乡××村××组，土地使用者是周云龙，权属性质是集体土地建设用地使用权，地类是住宅用地。2010年9月29日，主管机关对坐落于××村××号房屋向陈红珍、周云龙发出宜房权证徐舍字第1××6号权属证书，证书记载该房屋为陈红珍、周云龙共同共有。2019年3月1日，主管机关为陈红珍、周云龙名下坐落于宜兴市××街道××幢××号××室不动产办理了登记。2020年下半年，陈红珍向包卫平索要案涉房屋的宅基地或者要求补偿，均被包卫平拒绝。2020年9月12日，原宜兴市徐舍镇村镇建设管理服务所（现该所已被撤销，相关职能由徐舍镇政府内设机构徐舍建设局承接）的经办人以该所（甲方）的名义与包卫平（乙方）签订关于案涉房屋的《房屋征收补偿协议书》一份，约定甲方征收乙方房屋，房屋、房屋装修、附属物补偿等共计176241元。该房屋目前已被拆除，但徐舍镇政府尚未实际发放拆迁补偿款。以上事实，有陈红珍、周云龙提供的《购房协议书》复印件、房产证复印件、结婚证复印件，包卫平提供的房屋所有权证复印件、《购房协议书》（包卫平称是原件，但字迹均已淡化、无法判断是否系原件），徐舍镇政府提供的《房屋征收补偿协议书》复印件、《房屋补偿结算单》复印件、政府文件复印件，本院调取的不动产权属证明及档案、政府文件复印件及本院调查笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。审理中，陈红珍、周云龙称案涉房屋系二人于1989年共同建造，二人于1990年办理结婚仪式，但未提供共同建造房屋和办理结婚仪式的相应证据。审理中，陈红珍、周云龙另确认周云龙于2000年与包卫平签订《购房协议书》未经陈红珍同意。《购房协议书》签订后，陈红珍、周云龙搬到××路××号居住，2004年因儿子到宜兴读初中，陈红珍、周云龙一直租房陪读，2018年陈红珍、周云龙迁居至宜兴和儿子一起居住。审理中，陈红珍、周云龙称包卫平有位于宜兴市××村××号××地，包卫平予以否认，陈红珍、周云龙亦未对此提供相应的证据。本院认为：本案有两个争议焦点，一是案涉《购房协议书》是否有效。二是陈红珍、周云龙是否有权主张享有案涉房产（含土地使用权）产生的拆迁利益。对于争议焦点一，首先，《中华人民共和国物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，根据主管机关于1996年9月填发的房屋所有权证，案涉房屋的所有权人是周云龙；案涉房产在不动产登记机关档案中的《土地登记卡》也显示该房屋所在的土地使用权的权利人也是周云龙。由于1996年9月的房屋所有权证和前述《土地登记卡》上均未记载陈红珍是案涉房屋或土地使用权的权利人，基于物权登记的公示效力，包卫平有理由相信周云龙是案涉房产的唯一权利人，有权出售案涉房产。其次，即使案涉房屋确系陈红珍、周云龙于1989年共同建造，案涉房产确系陈红珍、周云龙的共同财产，周云龙向包卫平出售该房产时未经陈红珍同意，由于陈红珍并非1996年9月填发的房屋所有权证和前述《土地登记卡》上记载的权利人，包卫平与周云龙签订《购房协议书》并支付合理对价后取得案涉房产，可以善意取得房产。再次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。……”根据本地政府文件，长福村村民委员会与埝口村村民委员会于2000年2月23日合并，合并后的名称为长福村村民委员会，周云龙与包卫平签订《购房协议书》时，二人均属于合并后的长福村村民，包卫平具有购买案涉房产的资格，周云龙自愿向包卫平出售自有的农村住宅房，并不为法律所禁止。现陈红珍、周云龙不能提供包卫平另有其他宅基地的证据；相反，陈红珍、周云龙向包卫平出售农村住宅房后前往城镇居住，符合法律鼓励的进城农民退出宅基地的精神。现陈红珍、周云龙在本案中主张《购房协议书》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。对于争议焦点二，首先，如前所述，案涉《购房协议书》合法有效，双方均应按约履行自己的义务。包卫平按约支付对价后已实际取得案涉房产的相关权利，案涉房产被拆迁产生的拆迁利益也应归包卫平一人享有，陈红珍、周云龙无权主张。其次，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，即使《购房协议书》应认定无效，且如陈红珍、周云龙所述他们二人在《购房协议书》签订前就已形成婚姻关系，案涉房产也确系陈红珍、周云龙的共同财产，那陈红珍、周云龙早在《购房协议书》签订之日即2000年6月1日起就有权主张《购房协议书》无效并行使相应的请求权，但周云龙并未提供其在起诉前向包卫平主张权利的证据，陈红珍也迟至2020年下半年左右才向包卫平主张权利，已超过二年的诉讼时效，甚至超过法律规定的二十年最长权利保护期间，包卫平关于诉讼时效已经届满的抗辩意见于法有据，包卫平无需向陈红珍、周云龙履行因《购房协议书》无效所产生的法律义务。再次，《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”诚信既是我国民事实体法和民事程序法明文规定的基本原则，同时也是社会主义核心价值观的内容之一。本案中，周云龙作为1996年的房屋所有权证记载的案涉房屋的所有权人，其与包卫平签订《购房协议书》，收取对价并向包卫平交付房屋，包卫平取得了1996年房屋所有权证的原件并持续居住使用案涉房屋，周云龙作为合同当事人对此应属明知；根据周云龙、陈红珍自认的二人之间的关系和居住情况，陈红珍对此亦应知晓。但周云龙、陈红珍于2010年7月以原房产证遗失为由向不动产登记机关申请补发共同共有的房屋权属证书，周云龙、陈红珍此时向不动产登记机关故意作出虚假声明的可能性极大，周云龙、陈红珍在取得补发的权属证书后又以之作为主张案涉房产拆迁利益的证据，该行为显然有违诚信原则，该证据不应作为认定本案事实的证据。综上，陈红珍、周云龙的各项诉请均无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回陈红珍、周云龙的全部诉讼请求。本案案件受理费8096元减半收取4048元，由陈红珍、周云龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 钱 晋二〇二一年六月十七日书记员 刘淑姣本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》：第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。