山东省日照市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)鲁11执异43号案外人：李敏，女，1972年5月2日出生，汉族，居民，住日照市东港区。申请执行人：朱思良，男，1976年6月25日出生，汉族，居民，住山东省微山县。委托诉讼代理人：张蕾（朱思良之妻），女，1977年10月26日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被执行人：日照京泰房地产开发有限公司，住所地日照高新区高科园北园二路南侧。法定代表人：孙作海，总经理。委托诉讼代理人：王立东，山东天蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵季，男，1976年8月20日出生，汉族，日照京泰房地产开发有限公司员工，住日照市东港区。本院在执行申请执行人朱思良与被执行人日照京泰房地产开发有限公司（以下简称京泰公司）房屋买卖合同纠纷一案过程中，案外人李敏向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李敏称：京泰公司于2017年6月19日将日照市东港区京泰盘龙湾小区25号楼1单元1704室出售给案外人，双方签订《京泰·盘龙湾房屋认购书》，合同编号为2017061902号，案外人于2017年6月20日交付房款550932元（日照鸿程建设公司、嘉诚建设有限公司、西湖建设公司顶账），已经交清全款，案外人已经接房并缴纳物业费。故请求中止在（2021）鲁11执208号执行案件中对京泰盘龙湾小区25号楼1单元1704室的执行。案外人李敏提供了以下证据证明其主张：证据1、《京泰·盘龙湾房屋认购书》一份；证据2、收款凭证一张；证据3、物业费收款收据、装修押金收款凭证、代收有线电视费、太阳能、报警器费用收据共三张；证据4、《以房抵顶工程款协议》一份；证据5、《京泰.盘龙湾一期地下车库内墙腻子施工合同》一份；证据6、《工程款抵房款协议》两份；证据7、《抵顶房申请表》一份；证据8、《京泰盘龙湾20-a#沿街监理工程结算资料》《京泰盘龙湾20#、5-c#、5-b#、5-d#、8#、II区车库监理工程结算资料》《京泰盘龙湾一期地下车库内部腻子结算资料》复印件各一份（案外人称该证据原件在京泰盘龙湾项目工程部）。申请执行人称：对案外人提交的证据表面看是真实的，但是，案涉房产没有在房地产管理部门备案，案外人与被执行人之间的房屋买卖行为对申请执行人没有效力。被执行人称：对案外人提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，案外人和被执行人之间存在以房抵账的行为，案涉房产已经交付给案外人，抵账行为已经完成。被执行人提交了存档于被执行人财务的关于案涉房产抵账凭证、发票14张证明其与案外人之间的以房抵账关系。本院查明，朱思良因与京泰公司商品房预售合同纠纷，向日照仲裁委员会申请仲裁，日照仲裁委员会于2021年1月27日作出（2020）日仲字343号调解书。在仲裁过程中,朱思良向日照市东港区人民法院提出财产保全申请，日照市东港区人民法院于2020年10月12日依法作出（2020）鲁1102财保843号民事裁定书，将京泰公司名下位于日照市东港区［预售证号为201612033］的房产予以查封，后于2020年10月14日向日照市不动产登记中心送达民事裁定书、协助执行通知书。因京泰公司未依法履行调解书确定的义务，朱思良向本院申请执行，本院依法立案执行，案号（2021）鲁11执208号。另查明，案外人提供的证据显示，2013年4月3日，京泰公司与日照鸿程建设有限公司签订《京泰·盘龙湾一期地下车库内墙腻子施工合同》；后京泰公司与日照鸿程建设有限公司、李敏签订《工程款抵房款协议》，该协议中约定京泰公司欠日照鸿程建设有限公司工程款449971.92元，日照鸿程建设有限公司同意京泰公司将该工程款转入李敏购买的房款中，该协议有“日照鸿程建设有限公司”章和“李敏”的签字；2017年2月22日，京泰公司与日照市嘉诚建设技术咨询有限公司、李敏签订《工程款抵房款协议》，该协议中约定京泰公司欠日照市嘉诚建设技术咨询有限公司工程款237344.22元，日照市嘉诚建设技术咨询有限公司同意京泰公司将该工程款转入李敏购买的房款中，该协议有“日照市嘉城建设技术咨询有限公司”章和“李敏”的签字；2017年4月24日，日照市嘉诚建设技术咨询有限公司、李敏提交了《抵顶房申请表一份》，该申请表中记载“原青岛建通工程管理公司，已付款27.1万，结算额508344元。”2017年6月4日，京泰公司与李敏签订《以房抵顶工程款协议》，约定：一、京泰公司以案涉房产及车位一个共计550932元抵顶京泰公司欠李敏的款项687244元……二、工程余款136312元京泰公司于2017年10月31日前付清……三、李敏原缴购房预付款20000元及工程余款合计156312元，2017年10月10日京泰公司负责与西湖建筑公司对完帐，由李敏协调西湖建筑公司办理抵顶手续，另行签订补充协议，如西湖建筑公司不同意协同抵顶房款，则按本协议第二条执行……2017年6月19日，李敏与京泰公司签订《京泰·盘龙湾房屋认购书》，约定李敏购买京泰·盘龙湾项目25号楼1单元1704室及车位一个，房屋总价款550932元。该认购书备注中记载“1、顶账房源……”2017年6月20日，京泰公司出具交款人为李敏的收款凭证一张，该凭证记载“房款550932元（日照鸿程建设公司、嘉城建设有限公司、西湖建筑公司顶账）”。案外人提供的《京泰盘龙湾20-a#沿街监理工程结算资料》《京泰盘龙湾20#、5-c#、5-b#、5-d#、8#、II区车库监理工程结算资料》《京泰盘龙湾一期地下车库内部腻子结算资料》（复印件）记载的结算额、施工单位、结算日期分别是17281元、青岛建通浩源集团有限公司、2017.02，491063.22元、青岛建通工程管理有限公司、2017.02，35.99万元、日照鸿程建设有限公司、2017.01。在法庭调查时，案外人称案涉房产的交房时间系2021年6月3日，与案外人提供的证据3中记载的收款时间一致。京泰公司提供了有关记账凭证、发票、收款凭证、付款单等材料证实其与日照市嘉诚建设技术咨询有限公司、日照鸿程建设有限公司存在业务往来、案涉房产属抵顶房源。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人和被执行人均主张以工程欠款抵顶案涉房产的购房款，但案外人提供的证据不足以证实日照市鸿程建设有限公司、日照市嘉诚建设技术咨询有限公司与京泰公司之间有关工程项目存在欠款、欠款数额。案外人提供的两份《工程款抵房协议》记载的工程欠款共计687316.14元，与案外人提供的《以房抵顶工程款协议》中记载的687244元不一致，故案外人提供的证据亦不足以证实日照市鸿程建设有限公司、日照市嘉诚建设技术咨询有限公司、李敏、京泰公司之间实际发生的以房冲抵的工程欠款数额。因此，不能认定案外人已经支付了全部购房款，且根据案外人自述和其提供的证据，案涉房产系在法院查封后交付。综上所述，案外人提供的证据不足以证明其对案涉房产享有排除法院强制执行的权利，案外人的异议理由不成立，其请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条的规定，裁定如下：驳回案外人李敏的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向日照市中级人民法院提起诉讼。审判长  郑家泰审判员  王宗忆审判员  姚 艳二〇二一年六月二十一日书记员  张 超