四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17197号 上诉人（原审原告）：曾玉书，男，1967年8月19日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。 委托诉讼代理人：杨亚军，四川彰明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严魏，四川彰明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川皇家财富投资有限公司。住所地：四川省成都金牛高科技产业园蜀西路46号7栋5层1号。 法定代表人：袁清和，执行董事。 被上诉人（原审被告）：四川盛大天府投资管理有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀西路46号。 法定代表人：何忍，董事长。 委托诉讼代理人：张永华，四川熙然律师事务所律师。 原审第三人：成都章台建材有限公司。住所地：四川省成都市金牛高新技术产业园区蜀西路46号7栋7层xx号。 法定代表人：杨勋秀，经理。 委托诉讼代理人：王婵，四川皓锦律师事务所律师。 上诉人曾玉书因与被上诉人四川皇家财富投资有限公司（以下简称皇家公司）、四川盛大天府投资管理有限公司（以下简称盛大公司）、原审第三人成都章台建材有限公司（以下简称章台公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2019）川0106民初8085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。曾玉书的委托诉讼代理人杨亚军、严魏，盛大公司的委托诉讼代理人张永华，章台公司的委托诉讼代理人王婵到庭参加诉讼，皇家公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 曾玉书上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持曾玉书的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由皇家公司、盛大公司承担。 事实及理由：一、一审中，因盛大公司明确表示愿意继续履行案涉《承诺书》，已经不再是有效的生效条件承诺，案涉《三方协议》现在已经生效。《三方协议》约定皇家公司将其与盛大公司签订的购买案涉房屋和车位的转让合同权利义务全部转让给曾玉书指定的符合进入金牛高科技产业园区公司，由盛大公司与该公司另行签署案涉房屋和车位的转让合同，皇家公司与盛大公司之间的转让合同不再继续履行，皇家公司在签订《三方协议》时已向盛大公司付清了所有的购房款和车位款。协议签订后，基于交易安全的考虑，曾玉书向盛大公司出具《承诺书》，承诺将皇家公司与盛大公司之间的购房合同、收据等原件交给盛大公司，盛大公司再履行《三方协议》约定的义务。该承诺书仅约束曾玉书和盛大公司。根据（2014）金牛民初字第6928号案件查明的事实，上述合同原件、交款收据已经由皇家公司在2014年该案开庭前全部移交给了章台公司，章台公司在该案中的举证证明了该部分事实。章台公司于2014年9月起诉皇家公司、盛大公司，直至2018年1月四川省高级人民法院作出（2017）川民再387号民事判决书，确定章台公司对案涉房屋和车位不具有所有权，保证了案涉房屋和车位不存在除皇家公司、曾玉书以外的第三人就案涉房屋和车位向盛大公司主张合同权利。一审中，盛大公司愿意继续履行《三方协议》，认可《三方协议》已经生效。盛大公司和曾玉书均同意继续履行三方协议，实质已经作废了《承诺书》的效力，一审法院不尊重当事人的意思自治原则，干预和代表了当事人的意思表示，认定事实错误。 二、曾玉书申请再审时对案涉房屋采取保全查封，除此外并不存在其他查封，不是房屋过户的障碍，应支持曾玉书对该房屋的过户请求，判决章台公司将案涉房屋直接配合办理过户。 盛大公司辩称，三方协议是合法有效的，该协议是盛大公司协助皇家公司将买卖合同项下的权利转让给曾玉书，是基于买卖双方之间的意思表示，盛大公司仅是配合义务。承诺书不是三方协议的附件，三方协议签订后，因盛大公司对皇家公司能否按照三方协议提供合同的原件表示担心，曾玉书向盛大公司出具的承诺书，导致房屋合同没有转让的责任不在盛大公司。 皇家公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 章台公司述称，《三方协议》的性质系以房抵债初步意向协议，该协议未发生效力，不具有可履行性，曾玉书应按照债务抵偿前的民间借贷关系另案主张权利。从《三方协议》第二条、第八条的约定看，三方约定拟通过绵商公司与盛大公司重新签订房屋转让合同的方式转让购买权利，从而达到债权债务概括转让和以物抵债的目的，即绵商公司与盛大公司重新签订房屋和车位转让协议后，债务全部抵偿完毕。时至今日，双方未另行签订房屋和车位转让协议，故曾玉书主张的借款债务并未发生抵偿，买卖合同的全部权利义务概括转让的前提未成立，曾玉书不具有买受人主体资格，不具有请求过户的合法请求权基础，应当驳回其诉讼请求。《三方协议》及附件、《承诺书》均系三方协商达成一致，对三方均具有法律约束力，曾玉书与盛大公司不能变更三方协议条款。《三方协议》及合同附件皇家公司向盛大公司出具的《声明》第四条：“将房屋房款收据原件、转让合同原件、盛大国际前期物业服务协议原件全部退还盛大公司”。虽然《三方协议》未将《承诺书》作为合同附件，但根据《声明》中的内容及《三方协议》的附件，《退房协议书》均形成于三方协议的其中两方之间（附件均系按照保证三方协议履行的原则，基于两方间相对关系所两两形成，可以证明《承诺书》虽然为两方之间形成，但代表三方的共同意思）。盛大公司在庭审中明确：应当履行《三方协议》，《房屋转让合同》等原件已经由袁清和退还，但其未递交任何证明原件已经退还，生效条件已经成就的证明。（2017）川民再387号民事判决书已经就案涉争议焦点“三方协议是否生效”作出了最终确认，即三方协议尚未生效。二审中，曾玉书与盛大公司改变以往庭审中《三方协议》生效条款的陈述，不应支持。案涉房屋xx号及车位未登记在章台公司名下，且被人民法院查封至今。章台公司基于成都市中级人民法院（2015）成民终字第7049号民事判决，将案涉xx号房屋登记在其名下，且已经抵押给案外人，虽然该判决被（2017）川民再387号民事判决撤销，但未就该案涉房屋权属进行明确，现暂登记在章台公司名下，案涉xx号房屋不具有过户的条件。曾玉书基于“买卖合同关系”以债权请求权要求合同相对人履行合同义务，而章台公司并非合同相对人，且曾玉书并非基于物权确权后的物权请求权提出过户请求，故不应得到支持。综上，请二审法院驳回曾玉书的诉讼请求。 曾玉书向一审法院起诉请求：1.盛大公司、皇家公司继续履行《三方协议》，章台公司配合盛大公司、皇家公司共同办理成都市金牛区车位过户登记；2.本案的诉讼费用由盛大公司、皇家公司承担。一审诉讼中曾玉书变更第一项诉讼请求为：盛大公司、皇家公司继续履行《三方协议》，章台公司配合盛大公司、皇家公司共同办理成都市金牛区蜀西路46号“盛大国际”七幢xx号、xx号房屋及负一楼xx号、xx号、xx号车位过户登记至成都市森瑞电器有限责任公司（以下简称森瑞公司）名下。 一审法院认定事实：2013年11月12日、2013年11月28日、2014年3月18日，皇家公司为购买盛大公司修建的位于成都市金牛区车位，分别与盛大公司签订了《盛大国际房屋转让合同》和《盛大国际车位转让合同》，并约定了双方的权利义务。其中约定：交付房屋时间为2013年12月15日前、车位交付时间为2014年3月31日前。盛大公司在房屋交付之日起1年内取得房屋所在楼栋的权属证明，皇家公司收到房屋后，同意委托盛大公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。盛大公司在皇家公司出具办理产权登记委托手续并提交办理转移登记所需资料齐全后，承诺在其取得房屋所在楼栋的权属证明之日起2年内取得房屋的所有权证。盛大公司在车位交付之日起2年内取得车位所在楼栋的权属证明。皇家公司收到车位后，同意委托盛大公司向权属登记机关申请办理车位权属转移登记，盛大公司在皇家公司出具办理产权登记委托手续并提交办理转移登记所需资料齐全后，承诺在其取得车位所在楼栋的权属证明之日起3年内取得车位的所有权证。 2014年9月11日，袁清和、皇家公司作为丙方一、二与甲方盛大公司、乙方曾玉书协商一致在成都市金牛区签订《三方协议》。《三方协议》载明：袁清和无力偿还于2014年8月5日向曾玉书的借款1200万元，皇家公司自愿用其名下的物业，即位于成都市金牛区房屋及xx号、xx号、xx号车位承担债务。三方协议约定皇家公司将xx号、xx号房屋及xx号、xx号、xx号车位共五份购买合同中的全部权利义务概括转让给曾玉书指定的符合进入金牛高科技产业园区公司，由其与盛大公司签署房屋转让合同。盛大公司、皇家公司共同确认已经付清全部购房款及车位款8342196元，皇家公司按照原合同价格将其物业抵付给曾玉书，盛大公司不再向曾玉书指定的符合进入金牛高科技产业园区公司收取任何其他款项。待盛大公司与曾玉书重新签订《房屋转让协议》、《车位转让协议》后，视为袁清和与曾玉书的借款全部清偿完毕，皇家公司的担保责任解除。在合同履行中发生争议，由合同签订地人民法院管辖。合同附件为《借款合同》、皇家公司的《退房协议》、《声明》、《公司代付款声明书》。同日，皇家公司向曾玉书出具了《退房协议》《声明》《公司代付款声明书》。 2014年9月12日，章台公司与皇家公司、盛大公司因房屋买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼，请求：1.判令皇家公司为章台公司办理位于成都市金牛区车位的更名过户手续；2.盛大公司协助章台公司办理上述房屋的过户手续。同年，曾玉书作为第三人参加诉讼，并请求盛大公司为曾玉书办理位于成都市金牛区车位的权属变更登记。何贵恒、徐亚飞作为第三人参加诉讼，并主张盛大公司为何贵恒、徐亚飞办理位于成都市金牛区车位的权属变更登记。后，一审法院作出成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第6928号民事判决：一、盛大公司、皇家公司在判决生效后十日内共同协助章台公司办理位于成都市金牛区房屋的过户手续；二、驳回章台公司的其他诉讼请求；三、驳回何贵恒、徐亚飞的诉讼请求；四、驳回曾玉书的诉讼请求。曾玉书、何贵恒、徐亚飞不服提起上诉，2016年5月19日，四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7049号民事判决，驳回上诉，维持原判。 曾玉书、何贵恒、徐亚飞不服申请再审，2018年1月2日，四川省高级人民法院（2017）川民再387号民事判决载明，“经查，第一，皇家公司与章台公司之间不存在房屋买卖法律关系，章台公司以指定账户向皇家公司指定账户转款1939万元涉嫌非法吸收公众存款犯罪。第二，曾玉书、何贵恒、徐亚飞向盛大公司出具的承诺书载明，其三人与袁清和、皇家公司、盛大公司签订的三方协议生效时间为盛大公司收到其三人交回的由袁清和返还的盛大国际房屋转让合同、盛大国际车位转让合同原件及所有交款收据时；盛大公司未收到其三人交回的上述合同及交款收据，将不办理和其三人指定的符合进入高科技产业园区的公司签署房屋转让手续事宜。经查，曾玉书、何贵恒、徐亚飞未将上述合同及交款收据交付盛大公司，三方协议尚未生效。曾玉书、何贵恒、徐亚飞以三方协议为依据提出诉讼请求，本院依法不予支持”。判决：一、撤销四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第7049号民事判决和成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第6928号民事判决；二、驳回曾玉书的诉讼请求；三、驳回何贵恒、徐亚飞的诉讼请求。 2020年4月17日，森瑞公司出具《情况说明》，载明森瑞公司自愿接受曾玉书的委托，代曾玉书持有成都市金牛区蜀西路46号“盛大国际”7栋xx号、xx号房屋及xx号、xx号、xx号车位，同意以森瑞公司的名义办理过户登记手续，将前述房屋和车位登记至其公司名下，但实际所有权仍然归属于曾玉书。 一审另查明，一、2017年6月1日，一审法院（2016）川0106民初7890号民事判决：盛大公司、皇家公司于本判决生效之日起十日内共同协助章台公司办理位于成都市金牛区车位的过户手续； 二、不动产信息查询载明：成都市金牛区蜀西路46号“盛大国际”7幢xx号的产权人为章台公司，查封截止日为2020年11月29日，xx号房屋及负一楼xx号、xx号、xx号车位的产权人为盛大公司，其中xx号房屋、负一楼xx号车位的查封截止日为2022年11月30日，负一楼xx号、xx号车位的查封截止日为2020年2月27日； 三、成都金牛高新技术产业园区工业总部（租房）企业入驻审批表显示：森瑞公司拟入驻成都金牛高新技术产业园区蜀西路46号7栋xx号，管委会于2019年11月8日同意其入驻从事相关经营活动。 一审法院认定上述事实有《盛大国际房屋转让合同》《盛大国际车位转让合同》《三方协议》、民事判决书、不动产登记信息摘要、审批表、情况说明等证据以及当事人陈述在案佐证，一审法院予以认定。 一审法院认为，四川省高级人民法院（2017）川民再387号民事判决再审认为曾玉书未将三方协议及交款收据交付盛大公司，三方协议尚未生效，曾玉书以三方协议为依据提出诉讼请求不予支持。本案诉讼中，曾玉书仍未提供上述合同及收据交付盛大公司的证据，且案涉部分房屋产权存在查封、已转移或生效判决至他人名下等情形，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，故其主张盛大公司、皇家公司继续履行《三方协议》，章台公司配合盛大公司、皇家公司共同办理成都市金牛区蜀西路46号“盛大国际”七幢xx号、xx号房屋及负一楼xx号、xx号、xx号车位过户登记至森瑞公司名下的请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回曾玉书的诉讼请求。一审案件受理费100元，由曾玉书负担。 二审中，章台公司提交曾玉书出具的《承诺书》。拟证明：《承诺书》是三方形成的合意，结合作为《三方协议》附件的《声明》第四条的内容可以看出，有关“交还合同等原件三方协议方才生效”系三方合意表示。实际上，债权债务概括转让并未实际履行，未实现以物抵债，相关房屋买卖合同尚未建立。 曾玉书质证认为，盛大公司陈述《三方协议》已经生效，在履行过程中，因章台公司另案提起了诉讼，曾玉书才向盛大公司出具承诺书。现合同原件、收据等已交回盛大公司，故《承诺书》已经撤回了，《三方协议》已经生效，可以实际履行。 盛大公司质证认为，《承诺书》是曾玉书主动出具的。 皇家公司未发表质证意见。 本院经审查认为，对该证据的三性予以认可，对其证明力将结合其它证据予以认定。 曾玉书、盛大公司、皇家公司未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 另查明，案涉xx号房屋于2017年3月14日设立抵押权，不动产登记证明号：川（2017）成都市不动产证明第0065418号，抵押人：章台公司，抵押权人：杨洪森，被担保主债权数额（最高债权数额）（万元）：1xx。 再查明，甲方：四川盛大天府投资管理有限公司，乙方：曾玉书；丙方一：袁清和、丙方二：四川皇家财富投资有限公司于2014年9月11日签订的《三方协议》载明：鉴于曾玉书、袁清和于2014年8月5日签订的《借款合同》……，现因袁清和所欠余款无力偿还，皇家公司自原将用其名下物业承担债务。第八条、待盛大公司与曾玉书重新签订《房屋转让协议》《车位转让协议》后，视为袁清和欠曾玉书的借款全部清偿完毕，皇家公司的担保责任解除……。 本院认为，本案的争议焦点为：《三方协议》是否已生效；曾玉书诉请案涉房屋及车位过户给森瑞公司的请求是否应予以支持。 关于《三方协议》是否已生效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，各方当事人均对案涉《三方协议》签订于2014年9月11日无异议，该协议没有约定附生效条件或附生效期限，也不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的情形，因此，该协议于签订之日即2014年9月11日成立且生效。 关于曾玉书诉请案涉房屋及车位过户给森瑞公司的请求是否应予以支持的问题。曾玉书依据《三方协议》，诉请将案涉房屋及车位过户登记在森瑞公司名下。根据查明的事实，《三方协议》约定，袁清和所欠余款无力偿还，皇家公司自愿将用其名下物业承担债务。需盛大公司与曾玉书重新签订《房屋转让协议》《车位转让协议》后，视为袁清和欠曾玉书的借款全部清偿完毕。从上述约定看，皇家公司与曾玉书约定以房抵债，但该《三方协议》中还约定须盛大公司与曾玉书重新签订《房屋转让协议》《车位转让协议》，在上述协议签订后，视为袁清和欠曾玉书的借款全部清偿完毕。而实际上，盛大公司与曾玉书未重新签订《房屋转让协议》《车位转让协议》。在此情况下，袁清和欠曾玉书的借款不能依《三方协议》实际履行完毕而视为全部清偿。基于此，曾玉书的该诉请不能成立；曾玉书的其它上诉理由经审查亦不能成立，本院均不予支持。 综上，曾玉书的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由曾玉书负担。 本判决为终审判决。 审判长  白福群 审判员  李 俊 审判员  赵 锋 二〇二一年六月二十九日 书记员  夏玉荣