甘肃省武威市中级人民法院民事判决书（2021）甘06民终666号上诉人（原审原告）：辛青年，男，1955年12月8日出生，汉族，不识字，住甘肃省武威市凉州区，农民。委托诉讼代理人：辛福梅（系辛青年之女），住西藏自治区林芝县，教师。委托诉讼代理人：冯西博，西藏方诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：甘肃中健房地产开发有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区西关南路31号。法定代表人：张维平，该公司总经理。委托诉讼代理人：白树军，甘肃昶泰律师事务所律师。上诉人辛青年因与被上诉人甘肃中健房地产开发有限公司（以下简称中健公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省武威市凉州区人民法院（2021）甘0602民初561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辛青年及其委托诉讼代理人辛福梅、冯西博，被上诉人中健公司的委托诉讼代理人白树军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛青年上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院确认被上诉人解除合同效力，违反不告不理诉讼原则。一审中，上诉人并未请求确认解除合同的效力，被上诉人也未提起反诉请求确认，一审确认双方已解除房屋买卖合同，并依此判令驳回上诉人诉求，违反不告不理原则。2.“认购协议”已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，上诉人根据该协议已经交清购房款，被上诉人解除合同不当，一审法院认定事实错误。3.被上诉人作为提供格式条款合同的一方，根据《民法典》第496、498条之规定，有关房屋面积的约定应当有利于上诉人。上诉人已经全部交清购房款，被上诉人应当交付房屋等，被上诉人无权解除合同。4.一审法院认定事实有误，被上诉人未尽到合理催告义务，一审法院认定其合同解除效力认定其合同解除效力系认定事实和适用法律错误。一审认定“113.6平方米为预售面积，最终以房管局测绘面积为准，房款按测绘面积多退少补。”认购协议中无此约定。一审认定113.6平方米为预售面积系主观臆断。另，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，即使购房人迟延交纳购房款，催告期也为三个月，被上诉人2020年11月19日登报催告，2020年12月20日就把房屋另售他人。被上诉人为了达到其谋取高额利润的目的，违反了合理催告义务，其解除合同不当。被上诉人无预售许可证预售房屋，违约在先而没有惩罚，其单方要求上诉人补交房款，即使被上诉人要求补交房屋面积差价正确，上诉人也已经交房款近90%，从维护交易安全和稳定考虑，也不应立即解除合同。中健公司辩称，1.涉案房产的测绘面积早已经告知上诉人辛青年，涉案房产的全部事宜由其女儿全权代理，因此，被上诉人就涉案房屋对其女儿发出的通知发生效力。2.一审判决不违反不告不理原则，一审判决并未解除认购协议。3.涉案认购协议不具备商品房买卖合同的条件，而且上诉人辛青年也未按照测绘面积一次性交清房款，因此该认购协议不视为商品房买卖合同。4.涉案认购协议为预约合同，因此在签订该协议的当时中健公司也无法准确知道房屋的建筑面积，故认购协议中所载的面积为预约面积。5.中健公司解除认购协议的通知合法有效，上诉人认为解除无效，其应当在收到通知之日起3个月之内向人民法院提起确认解除无效的诉讼，而不是提起本案一审的诉讼。6.测绘面积确定后中健公司多次催告辛青年补交房款，辛青年的女儿在微信中也明确回复将涉案房屋另售，因此认购协议中约定的合同目的无法实现，故中健公司依法有权解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。辛青年向一审法院起诉请求：1.判令原告不补交16.5平方米的房款74629.5元，并判令被告立即与原告签订商品房买卖合同；2.被告立即将凉州区西关南路55-1号“亚太·清华园”房屋交付给原告，并协助原告办理不动产登记手续；3.判令被告向原告支付违约金50000元。一审法院认定事实：2017年12月20日，原告辛青年与被告甘肃中健房地产开发有限公司签订《亚太·清华园认购协议》，协议约定：辛青年缴纳认购金513813元给甘肃中健房地产开发有限公司，预定位于武威市凉州区西关南路55-1号（现凉州区民勤街288号）亚太·清华园，面积为113.6平方米，认购房屋面积为预售面积，最终以房管局测绘面积为准，房款按测绘面积多退少补。双方在协议中注明：每平方米5099元，面积113.6平方米，总房款579246元，一次性付款客户1.5%基础上再优惠每平方米500元，最终单价按每平方米4523元计算总房款，总房款513813元。协议签订后，辛青年当日付清房款513813元。甘肃中健房地产开发有限公司给辛青年出具收款收据一张。2019年1月31日经武威市房地产测绘队测绘该房屋实际面积为130.1平方米。2020年11月甘肃中健房地产开发有限公司通知辛青年房屋面积为130.1平方米，需要补交16.5平方米的房款，但辛青年一直拒绝补交。为此甘肃中健房地产开发有限公司以电话联系的方式并于2020年10月22日、2020年11月6日两次书面发出购房款催告函要求辛青年按照单价每平方米4523元缴纳该房屋超出面积应当补交的房款74629元，逾期不支付，将解除认购协议，收回房屋另售。且于2020年11月19日在武威日报刊登购房款催告声明限期辛青年于2020年11月21日之前补足房屋面积差价款74629元，否则，视为同意解除双方签订的认购协议并放弃该房屋，将另行出售该房屋。上述通知均有甘肃中健房地产开发有限公司工作人员与辛青年之女辛福梅微信聊天的形式通知，审理中双方对该事实予以确认。后辛青年遂提起诉讼要求辛青年不补交16.5平方米的房款74629.5元，并判令甘肃中健房地产开发有限公司立即与辛青年签订商品房买卖合同；2.甘肃中健房地产开发有限公司立即将凉州区西关南路55-1号“亚太·清华园”房屋交付给辛青年，并协助辛青年办理不动产登记手续；3、判令甘肃中健房地产开发有限公司向辛青年支付违约金50000元。另查明：甘肃中健房地产开发有限公司于2016年7月15日取得建设用地规划许可证、2016年8月3日取得建设工程规划许可证、2019年2月28日取得商品房预售许可证、2019年3月18日取得（2019）凉州区不动产权第0002119号不动产权证。2020年12月20日甘肃中健房地产开发有限公司与杨发成签订认购协议，将诉争的位于武威市凉州区民勤街288号亚太·清华园，面积为130.1平方米房屋预定给杨发成，约定在2021年3月15日办理贷款手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人双方具有法律约束力。双方在认购协议约定认购房屋面积为预售面积，最终以房管局测绘面积为准，房款按测绘面积多退少补。诉争房屋经武威市房地产测绘队测绘该房屋实际面积为130.1平方米。由于辛青年不补交16.5平方米的房款74629元，甘肃中健房地产开发有限公司先后三次发出购房款催告声明，确认辛青年不补交的情况下，将该诉争房屋预定给杨发成，导致现在房屋无法交付辛青年，辛青年要求将该房屋交付的诉讼请求的目的不能实现。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”因此原告的诉讼目的不能实现，依法予以驳回其诉讼请求。对于辛青年已经向甘肃中健房地产开发有限公司缴纳的房款的问题，由于辛青年在本案中没有主张，故本院不做处理，辛青年可另行主张。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，判决：驳回辛青年的诉讼请求。案件受理费2794元，减半收取1397元，由辛青年负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。辛青年向法庭提交《关于武威清华园延迟交房的回复》一份，证明：中健公司回复2号楼于2020年8月31日前交付房屋，但中健公司并未按时交房，违约在先，后中健公司于11月19日发出解除合同通知是无效的。经质证，中健公司认为该证据为复印件，对真实性、证明目的均有异议，该回复中并没有说明确的交房时间，只是说达到装修条件，中健公司解除合同是上诉人没有交清全部的款项为依据，涉案房产并未签订买卖合同，认购协议中也没有约定交房时间，并不存在违约，即使中健公司延迟交房存在违约情形，按照合同约定按解除合同处理，但与本案上诉人的诉请无关。本院认为，当事人提交书证应提交原件，辛青年提交的《关于武威清华园延迟交房的回复》为复印件，对方当事人对其真实性存有异议，且该回复并非涉案双方当事人之间达成的关于房屋交付的约定，本院对其证明效力不予认定。经二审审理查明，辛青年与中健公司签订的《亚太·清华园认购协议》中并无“认购房屋面积为预售面积，最终以房管局测绘面积为准，房款按测绘面积多退少补”之约定，经二审审理查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案于2021年1月1日后受理，双方纠纷应适用修订后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号，2021年1月1日起施行）。辛青年及其女儿辛福梅在与中健公司沟通过程中，以及在提起诉讼后，对于涉案房屋经武威市房地产测绘队测绘后的产权面积130.1平方米与双方签订认购协议的房屋面积113.6平方米之间的面积差价款，始终拒绝交纳。其依据的法律规定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号，2003年6月1日起施行）第十四条关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：......（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定。即使辛青年及其女儿辛福梅在双方发生矛盾以及告知付款的过程中，能够依据该修订前的司法解释规定，但适用该规定的前提明确为“交付房屋的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”。2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”经查，《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”辛青年与中健公司签订的认购协议中，对于房屋交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等事项均无约定，缺乏商品房买卖合同的基本要素，不能认定为商品房买卖合同。况且，关于“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理”规定在修订后的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年1月1日起施行）已被取消，故辛青年及其女儿辛福梅拒绝补交房屋面积差价款并无事实及法律依据。辛青年在购买房屋时应履行对房地产开发企业资质、房屋基本状况的审查注意义务，其签订的为认购协议，协议明确注明为“预定”，理应知晓所认购房屋为预售。众所周知，在商品房预售阶段，对具体房屋的建筑面积均不确定。在房屋测绘面积确定后，经中健公司告知，辛青年理应积极协商补交房屋面积差价款后达成购买房屋的最终目的。综上，辛青年在拒绝补交房屋面积差价款的情况下，要求双方签订商品房买卖合同、交付涉案房屋并办理产权登记缺乏法律依据。关于辛青年上诉主张，一审法院确认中健公司解除合同效力，违反不告不理诉讼原则的问题。对此一审法院并未明确确认中健公司解除合同行为的效力，在本案中，也不应对中健公司解除双方认购协议的效力问题作出认定，一审法院适用《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定确属适用法律错误，但不影响对案件的处理。超出当事人诉讼请求之外的内容，在本案中不作论处。综上所述，辛青年的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2794元，由上诉人辛青年负担。本判决为终审判决。审判长 赵雪梅审判员 杨文龙审判员 陈 静二〇二一年六月二十五日书记员 王 玥