江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1241号上诉人（原审第三人）：朱其浪，男，1982年4月18日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：张德山，沭阳桑墟法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：袁泉，男，1998年7月16日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：程高雷，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沭阳县兴沭房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县广州路西首（市政公司对面）。诉讼代表人：李树林，该公司破产管理人江苏名典律师事务所负责人。委托诉讼代理人：陆静，江苏名典律师事务所律师。上诉人朱其浪因与被上诉人袁泉、沭阳县兴沭房地产开发有限公司（以下简称兴沭公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初8313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2021年4月7日组织双方当事人公开进行听证。上诉人朱其浪的委托诉讼代理人张德山、被上诉人袁泉的委托诉讼代理人单泽鑫、被上诉人兴沭公司的委托诉讼代理人陆静到庭参加了听证。本案现已审理终结。朱其浪上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回袁泉诉讼请求。事实与理由：1.朱其浪是在善意、合情、合理的情况下取得涉案房屋，且已经装修入住多年，对于装修的价值，应当一并予以审理。2.拆迁前，袁泉系跟随其姑姑生活，因袁泉为特别困难户，经其申请，政府和开发商予以特别照顾，涉案房屋拆迁补偿安置协议系基于48平方的违建而签订，故袁泉对涉案房屋不享有物权优先性。袁泉二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。兴沭公司二审辩称：1.因签订涉案房屋拆迁补偿安置协议的时间距今较为久远，且兴沭公司已经进入破产程序，故对于形成过程不太清楚，具体内容以协议为准。2.兴沭公司系在袁泉未补足房屋差价的情况下将涉案房屋出售给袁泉。袁泉向一审法院起诉请求判令：1.朱其浪腾出沭阳县金色港湾小区6号楼701室；2.兴沭公司在朱其浪迁出沭阳县后交付给袁泉。一审法院认定事实：2010年6月10日，案外人袁某1以袁泉名义与兴沭公司签订《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，约定兴沭公司将位于沭阳县袁泉进行产权调换，房屋建筑面积为93.72平方米。2013年7月26日，兴沭公司向袁泉出具《金色港湾安置房结帐单》，载明拆迁户应交差价金额为89600元。后兴沭公司将涉案房屋以330000元出售给朱其浪，兴沭公司于2016年11月6日向朱其浪出具购房款发票，现涉案房屋被朱其浪占有使用。袁泉要求兴沭公司交付涉案房屋未果，诉至法院。一审法院认为：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，袁泉与兴沭公司约定兴沭公司以涉案房屋对袁泉予以补偿安置，虽然兴沭公司又将涉案房屋出售给第三人，第三人占有使用涉案房屋，但袁泉请求优先取得涉案房屋，应当予以支持。兴沭公司辩称袁泉未缴纳房屋差价款所以将涉案房屋出售给第三人朱其浪，一审法院认为根据双方签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》约定，袁泉应当自接到上房通知一个月内结算上房，而兴沭公司未提供证据证明其向袁泉送达了上房通知，且涉案房屋至今未经验收合格，尚不符合交付条件，故对兴沭公司的该辩解不予支持。袁泉已向一审法院提存了涉案房屋差价款89600元，且同意接收现仍未经验收合格的涉案房屋，现袁泉要求第三人朱其浪迁出涉案房屋、兴沭公司向其交付涉案房屋，有事实和法律依据，予以支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、朱其浪于判决发生法律效力之日起十日内迁出沭阳县金色港湾小区6号楼701室房屋；二、兴沭公司于朱其浪迁出沭阳县房屋之日起十日内向袁泉交付沭阳县金色港湾小区6号楼701室房屋。案件受理费100元，减半收取50元，由兴沭公司负担。双方当事人对一审法院认定的案件事实均无异议，本院予以确认。二审中，朱其浪为证明系因袁泉未补缴差价而放弃安置涉案房屋，提供以下证据：证据1.申请报告1份，主要内容为：袁泉于2010年6月4日向拆迁办申请解决住房。拟证明涉案房屋安置的背景。证据2.拆迁会办记录1份，该记录载明的户主姓名为袁泉，时间为2010年6月9日。会办内容为，该户无合法面积，违章48平方米，属低保户，在读，其父亲外出打工多年无音信，母亲已去世，随其姑姑一起生活。会办意见为，建议照顾该户六楼60平方米左右壹套，上房时不付差价。拟证明袁泉原始安置的面积为60平方左右。证据3.残疾人证1份，载明袁某2为肢体残疾人，监护人为许某。拟证明袁泉系袁某2孙子，原房屋拆迁安置了两套房屋，合法平方安置在许某名下，违章建筑安置在袁泉名下。证据4.袁泉、许某与兴沭公司签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》各1份，袁某1于2013年8月1日在袁泉与兴沭公司签订的沭阳县房屋拆迁补偿安置协议中签字，袁某3在许某与兴沭公司签订的协议中签字。朱其浪称经其了解，袁某1、袁某3在协议中签字系代表已经知晓所拆迁房屋的上房时间及具体事项。证据5.金色港湾小区选房确认书1份，选房确认书载明，金色港湾地段被拆迁后袁泉选定金色港湾小区9号楼单元602室为安置房，面积约72.04平方（以房管处测绘面积为准），后房屋改为6号楼单元701室，面积约93.72平方。拟证明袁泉原安置的房屋为9号楼602室，其未同意，也充分说明其收到上房通知后不上房。袁泉对朱其浪提供的证据质证意见为：证据1至证据3只能证明拆迁房屋安置的过程，不能否定拆迁安置协议的合法效力。证据4中袁某1的签字是对安置房屋的确认，并非通知上房，袁泉从未收到上房通知，涉案房屋至今未经验收合格，不符合交付条件。证据5不能证明袁泉放弃安置的房屋。兴沭公司对朱其浪提供的证据质证意见为：对证据1至证据5的真实性无异议，经与金色港湾项目的副经理庞益军核实，拆迁时袁泉随其姑姑一起生活，其姑姑房屋拆迁的48平方违建已作金钱补偿，因袁泉家境贫困且其母亲早逝，在其无拆迁合法平方的情况下,经政府多个部门会办,决定给予袁泉一套60平米左右的房屋，且上房时不用补差价。在2011年12月31日选房时，因袁泉想选更大的平方，经多方协调，将袁泉原选定的金色港湾9-602室（71.04平方）变更为金色港湾6-701室（93.72平方），并对袁泉表明超出会办面积按规定结算上房。庞益军又称，兴沭公司于2013年6月30日通知上房，在此之前，因拆迁户人口多，且大多数未留下联系方式及地址，兴沭公司通过在涉案小区门口张贴上房公告、在沭阳电视台做广告宣传及寄送律师函等方式通知拆迁安置户及时结算上房，因通知材料未规范存档，故无法提供证据。兴沭公司在多次催促袁泉及时结算上房，因袁泉没有及时补足应缴房屋差价，兴沭公司就当袁泉放弃拆迁安置房屋处理，将房屋出售给朱其浪，并签订买卖合同及交付房屋。本院对朱其浪提供的证据认证意见为，对证据1至证据5的真实性、合法性予以认定，其中证据1、证据2及证据4中袁泉与兴沭公司签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》能够证明袁泉与兴沭公司就拆迁安置事宜达成了一致意见，但依据袁某1在该拆迁安置补偿协议中的签字不能证明兴沭公司已经履行了通知上房的义务。证据5系选房确认书，不能证明袁泉在收到上房通知后不上房。对证据3及证据4中许某与兴沭公司签订的《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》的关联性不予认定。本院归纳本案二审争议焦点为：朱其浪是否应当迁出涉案房屋。本院认为：首先，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。当时法律、司法解释包括根据《最高人民法院关于修改若干问题的解释>等二十七件民事类司法解释的决定（以下简称《修改决定》）所涉及的修改前的司法解释。《修改决定》将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条第一款规定的“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”内容删除。针对本案司法解释适用问题，本院认为，涉案房屋安置的时间以及兴沭公司将案涉房屋出售朱其浪的时间均发生于民法典施行前，为保护当事人的合理预期，根据法不溯及既往原则，本案应适用《修改决定》修改前的司法解释，即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条第一款的规定。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案中，袁泉作为被拆迁人与兴沭公司签订了《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》，该协议明确以产权调换的方式补偿安置，且协议中约定了安置房屋的位置，该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，该协议签订的背景并不影响协议的效力。兴沭公司将涉案房屋安置给袁泉后，又将案涉房屋出售给朱其浪，袁泉作为被拆迁人有权优先取得涉案房屋。现因朱其浪占有涉案房屋，故袁泉诉请要求朱其浪迁出涉案房屋有事实和法律依据，本院予以支持。兴沭公司主张系因袁泉未补齐差价款而将房屋出售给朱其浪，本院认为，《沭阳县房屋拆迁补偿安置协议》明确约定，袁泉自接到上房通知一个月内必须结算上房，否则作放弃安置处理。兴沭公司在本案中未提供证据证明其履行通知上房的义务，且依据朱其浪在二审中提供的证据亦不能证明兴沭公司已履行通知义务，故兴沭公司该主张不能成立，本院不予支持。最后，朱其浪主张其对涉案房屋已经进行装修，对于装修价值，应在本案中一并审理。本院认为，虽然朱其浪要求在本案中对涉案房屋的装修部分进行审查，但其在一审中并未提起反诉，在二审中亦未提出明确的诉讼请求，其主张的内容不属于本案的审理范围，本院不予审查。综上所述，上诉人朱其浪上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱其浪负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 刘路路审 判 员 李 静二〇二一年六月三十日法官助理 殷 悦书 记 员 赵乙睿附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。