四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2964号 上诉人（原审原告）：徐萍，女，1970年11月13日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：袁家英，女，1967年4月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都银行股份有限公司营业部，住所地：四川省成都市青羊区西御街16号。 法定代表人：曾卫国，总经理。 委托诉讼代理人：陈鹏，男，系银行员工。 委托诉讼代理人：王海涛，男，系银行员工。 被上诉人（原审被告）：邱玉华，男，1957年3月13日出生，汉族，住四川省金堂县。 上诉人徐萍、袁家英因与被上诉人成都银行股份有限公司营业部（以下简称成都银行营业部）、邱玉华执行异议之诉一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初14117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐萍、袁家英上诉请求：请依法撤销(2020)川0105民初14117号民事判决书，并改判为：排除对案涉房屋成都市高新区紫瑞大道196号(原成都市创业路53号)1栋3单元1层1号房屋(监证3116781号，权1214238号)的执行。事实和理由：一审判决认定，徐萍、袁家英与邱玉华在2014.5.13日前不存在合法有效的租赁合同关系，并已按约支付租金、占有使用案涉房屋是错误的。1、徐萍、袁家英提交了2012.5.17日和2016.11.10日与邱玉华签订的两份《房屋租赁合同》原件，能证明双方存在真实、合法、有效的租赁合同关系。2、徐萍于2013年5月22日起至2016.5.26日向邱玉华转账支付房租的建行新都西街支行的转账单，能充分证明徐萍在案涉房屋抵押前已按约支付租金的客观事实。3、物管公司出具的情况说明及物管费、水电费等收据，能充分证明，案涉房屋上诉人实际占有使用。综上所述，徐萍、袁家英提交的证据足以证明其在抵押前已签订合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，并能充分证明，双方在抵押权设立前，已建立真实合法有效的租赁关系，能排除执行的主张应予支持，以保护平等主体的合法权益不受侵害。 成都银行营业部辩称，请求驳回徐萍、袁家英的上诉请求，维持原判。成都银行股份有限公司百花潭支行（以下简称成都银行百花潭支行）与四川基隆贸易有限责任公司（以下简称基隆贸易公司）于2014年5月7日签订编号为D370121140507784的《最高额融资协议》，同日，成都银行百花潭支行与邱玉华签订了编号为D370121140507784的《最高额抵押合同》，约定邱玉华所有的案涉房屋作为抵押担保，2014年5月13日成都银行百花潭支行与邱玉华办理了抵押登记手续，2014年5月13日向基隆贸易发放贷款1800万元。四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初2507号民事判决书已判决基隆贸易公司偿还成都银行营业部本金1800万元及相应利息、罚息、复利，成都银行营业部对案涉商铺享有抵押权。并且根据相关法律规定租赁合同不能排除（2018）川0105执2761号案件的执行，徐萍提交的《商铺租赁合同》《收条》、银行流水均不能证明与邱玉华有真实租赁关系。 邱玉华辩称，同意徐萍、袁家英的上诉意见，徐萍、袁家英在2011年开始租邱玉华的房屋，案涉房屋在邱玉华购买前徐萍、袁家英就开始租了。 徐萍、袁家英向一审法院提出诉讼请求：1.立即停止（2018）川0105执2761号案对成都市高新区紫瑞大道196号（原成都市创业路53号）1栋3单元1层1号（建筑面积299.97㎡,监证3116781，权1214238号）商铺的拍卖执行；2.确认徐萍、袁家英与邱玉华的租赁合同继续有效。 一审法院认定事实：成都银行百花潭支行与基隆贸易公司于2014年5月7日签订了编号为D370121140507784的《融资协议》，约定协议项下融资发生期间为2014年5月7日至2017年5月6日，最高融资额度为20000000元。同日，成都银行百花潭支行与邱玉华签订了编号为D370121140507784的《抵押合同》，约定以邱玉华所有的案涉房屋在内的4套房屋作为抵押担保，担保的主债权为2014年5月7日至2017年5月6日期间因成都银行百花潭支行向基隆贸易公司发放授信而发生的一系列债权，抵押担保的最高限额为20000000元。合同签订后，成都银行百花潭支行于2014年5月13日向基隆贸易公司发放贷款18000000元。成都银行百花潭支行与邱玉华于2014年5月13日办理抵押登记手续。贷款发放后，基隆贸易公司未按约定偿还借款本息，成都银行营业部于2017年3月15日向一审法院提起诉讼，一审法院经审理后于2017年7月14日作出（2017）川0105民初2507号《民事判决书》，判决基隆贸易公司偿还成都银行营业部本金18000000元及相应利息、罚息、复利，成都银行营业部对案涉商铺等抵押物享有抵押权，有权就抵押物在20000000元最高限额内折价或就拍卖、变卖所得价款优先受偿等。判决生效后，成都银行营业部向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年7月30日以（2018）川0105执2761号《执行裁定书》、《协助执行通知书》轮候查封被执行人邱玉华名下的案涉房屋。后因本案存在抵押权，首封法院将案涉房屋的处置权移送一审法院。2020年8月31日，一审法院作出（2018）川0105执2761号《公告》，要求邱玉华及其房屋占有使用人在2020年9月14日前将案涉房屋腾空交由一审法院处置，逾期不履行，一审法院将强制执行并进行评估、拍卖等。徐萍、袁家英于2020年9月14日向一审法院提出申请，对一审法院前述《公告》拍卖案涉房屋提出执行异议。一审法院经审查后，于2020年9月16日作出（2020）川0105执异479号《执行裁定书》，认为“承租人阻却人民法院对案涉房屋的强制执行措施的前提是在法院查封前签订合法有效的书面租赁协议即占有使用该不动产，徐萍、袁家英虽提交其与邱玉华签订的租赁合同及收条，但未提交相应银行转账记录证明其已按约支付租金，不足以佐证租赁合同的真实性，亦未提交其已实际占有使用该不动产的相应证据”，裁定驳回徐萍、袁家英的执行异议请求。徐萍、袁家英不服该裁定，遂提起本案诉讼。 一审另查明，原谢家祠支行的人、财、物及业务等整体规划于2016年1月27日归成都银行营业部管理。基隆贸易公司于2012年5月在谢家祠支行开立一般结算账户，并于2014年5月贷款1800万元。谢家祠支行原隶属于成都银行百花潭支行，贷款所签署的印章均为成都银行百花潭支行的公章和法人章。 一审法院认定上述事实主要采信了当事人身份信息、（2017）川0105民初2507号民事判决书、（2018）川0105执异479号执行裁定书、房屋查询信息及当事人陈述等证据。 一审法院认为，根据一审法院已生效民事判决书，成都银行营业部对案涉商铺享有抵押权，在基隆贸易公司未按时足额履行还款义务时，成都银行营业部有权就包括案涉商铺在内的抵押物在2000万元最高限额内折价或就拍卖、变卖所得价款优先受偿，其系案涉商铺的抵押权人，并于2014年5月13日办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，本案为案外人执行异议之诉，对徐萍、袁家英提出的阻止交付的主张，能否得到支持在于其与邱玉华之间对于案涉房屋在设立抵押前是否建立了真实、合法、有效的租赁关系，如已建立，则能得到支持，否则就不能得到支持。故本案争议焦点为徐萍、袁家英与邱玉华对案涉房屋在设立抵押前是否签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，即双方在案涉房屋设立抵押前，是否建立了真实合法有效的房屋租赁关系。 对此，一审法院评判如下：一、徐萍、袁家英向一审法院提交两份其分别在2012年5月17日和2016年11月10日与邱玉华签订的《房屋租赁合同》，虽然其中一份合同载明的签署时间为2012年5月17日，但未提供其在2014年5月13日前支付租金以及在2014年5月13日前即已交付房屋的证据，一审法院无法认定其在案涉房屋设立抵押前已与邱玉华签订合法有效的租赁合同，并已按照合同约定支付租金、占有使用案涉房屋；二、徐萍、袁家英提交的营业执照复印件载明的注册日期分别为2017年10月23日和2020年7月6日，均在案涉房屋抵押设立之后；其提交的物管费、水电费收据最早时间为2016年8月1日，晚于2014年5月13日设立抵押的时间；其提交的检测报告为2017年和2020年出具，均不能证明其在案涉房屋设立抵押前已占有使用案涉房屋。综上，徐萍、袁家英所提交的证据不足以证明其在抵押前已签订合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，不能证明双方在抵押权设立前已建立真实合法有效的租赁关系，故对徐萍、袁家英要求排除执行的主张不予支持。徐萍、袁家英要求确认租赁合同继续有效的主张，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案中不予处理。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回徐萍、袁家英的全部诉讼请求。案件受理费9800元，由徐萍、袁家英承担。 双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。 本院二审期间，徐萍、袁家英提交两组新证据，1、邱玉华个人活期明细信息表，拟证明从2012年开始，按合同约定每个季度均向邱玉华支付了房租，起止时间是2013年5月22日徐萍转款邱玉华31860元，从2013年5月至2016年5月26日均是通过银行按照合同约定的租金进行转款，一共转款15笔房租给邱玉华。能充分证明双方当事人之间存在合法真实的租赁合同关系，且双方有按月履行。2、案涉商铺所在的物管公司出具的票据明细表。拟证明案涉商铺一直由徐萍、袁家英所占有使用，并支付了相关的物管费。成都银行营业部质证称，针对证据1，因系其内部记账单，物业并不具有权威性，对该证据不认可。针对证据2，该证据上显示徐萍向邱玉华有转账，对其是否是租金支付，对此不知道真实情况，对真实性存疑，就算是支付的租金，也是已经完毕结束的合同租金。邱玉华质证称，案涉房屋是2012年由其购买，从2013年让徐萍将租金打入其新都西街支行的建设卡上，购买案涉商铺之前，徐萍已经在经营该商铺。流水系真实，是按季度缴纳，认可两份证据的真实性。 关于上述证据是否采信问题，本院在后文一并阐述 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定。本案中，虽然徐萍、袁家英主张其于2012年即租赁了案涉房屋，也提交了邱玉华与其签订的2份租赁合同。即使租赁行为属实，从租赁协议的时间看，其第一份协议，也应当至2016年11月即到期。从第一份2012年5月28日签订的《房屋租赁合同》内容看，其协议内容并不存在涉及第一份协议自动延期的相关内容。2016年11月10日双方签订《商铺租赁合同》时，案涉房屋已经于2014年5月13日办理了抵押登记，徐萍、袁家英续订新的租赁合同，应当知悉房屋存在抵押权的事实，故对抵押权设立后抵押财产设立的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 综上所述，徐萍、袁家英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人徐萍、袁家英负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗健文 审判员  童庆勇 审判员  谢 剑 二〇二一年六月二十九日 书记员  程 兰