东营经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0591民初883号 原告（反诉被告）：刘风亮，男，1978年4月30日生，汉族，现住东营市东营区。 委托诉讼代理人：李康康，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：温旭涛，男，1981年6月30日生，汉族，现住东营市东营区。 委托诉讼代理人：庞朋朋，山东九竹律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘风亮诉被告（反诉原告）温旭涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘风亮委托诉讼代理人李康康，温旭涛委托诉讼代理人庞朋朋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 刘风亮向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除刘风亮、温旭涛2019年8月30日签订的《房屋租赁合同》，温旭涛将位于东营市东三路××号安泰南区的房屋腾空并返还原告；2.请求法院依法判决温旭涛向原告支付拖欠的房屋租金5750元（暂算至2021年1月30日），原告代缴水费47.25元、代缴物业费364元，温旭涛因拖欠房租产生的违约金12600元，共计18761.25元。3.本案诉讼费用由温旭涛承担。事实与理由：刘风亮、温旭涛于2019年8月30日就温旭涛租赁原告位于东营市东三路××号安泰南区的房屋达成一致，并签订《房屋租赁合同》，合同对房屋租赁期限、租金及租金支付方式、物业费缴纳、违约责任等作了详细约定，合同签订后原告依约将涉案房屋交付给温旭涛，温旭涛仅支付了部分房租，剩余房租经原告多次催要，温旭涛一直以种种理由拖欠至今，原告为维护自己的合法权益无奈诉至法院，望法院判如所请。 温旭涛辩称，刘风亮的诉求没有事实与法律依据，请求驳回原告的起诉。第一，刘风亮、温旭涛已于2020年12月底就协商解除了租赁合同，温旭涛已于2020年12月底将房屋腾空并将钥匙归还刘风亮，刘风亮也对房子进行了验收。第二、温旭涛不拖欠刘风亮的房租，也不存在违约行为。一开始租赁的房子包含车库，口头约定的房子租金每年23500元，车库每年租金8000元，而刘风亮提供的合同中仅约定了两年租赁的总价63000元，即每年租赁价格为31500元。在第二个租赁期开始之前几个月，温旭涛提前与刘风亮协商不再承租车库，刘风亮同意后收回了车库钥匙，但就房屋及车库原租金的问题刘风亮温旭涛产生争议，原本签订租赁合同时房屋租金是23500元/年，车库8000元/年，而刘风亮却称当时约定的房屋租金是25500元/年，车库是6000元/年，因此双方僵持。之后经双方打电话协商温旭涛先支付第二年度的租金1万元，其他问题慢慢协商。直至2020年12月初由于房屋租金问题双方一直协商未果，刘风亮就表示不再将房子租给温旭涛，并要求温旭涛搬离，温旭涛于2020年12月底搬离了租赁的房屋，并清洁打扫了卫生，刘风亮也进行了验收。因此先缴纳一部分第二年度的租金是经刘风亮同意的，租赁合同的解除是双方同意解除的，故温旭涛不存在违约行为，无须支付违约金。综上所述，温旭涛于2020年12月底就将涉案房屋腾空返还给刘风亮，温旭涛支付租金也不存在违约行为，请求依法驳回刘风亮的诉讼请求。 温旭涛向本院提出反诉请求：1.请求判令刘风亮退还租金2125元，退还押金5000元，共计7125元；2.反诉诉讼费由刘风亮承担。诉讼过程中，温旭涛变更诉讼请求第一项为：判令刘风亮退还租金4875元，退还押金5000元，共计9875元。事实和理由：刘风亮诉温旭涛房屋租赁合同纠纷一案，刘风亮尚欠温旭涛租金4875元及押金5000元尚未退还，故温旭涛依法提起反诉。 刘风亮辩称，温旭涛因违反双方租赁合同在先，单方面提前要求解除租赁合同并且拖欠租金，故刘风亮不予返还押金，截止2021年1月30日温旭涛尚欠刘风亮租金500元，所以不存在多缴纳房租的情况，要求法院驳回温旭涛的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年8月30日，刘风亮（出租方、甲方）与温旭涛（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋坐落东营市东三路××号，安泰南区29-2-501四室两厅＋车库，房屋性质普通住宅；租赁期限自2019年9月31日起至2021年9月30日至，本租期两年；本租期租金6.3万元，签订合同支付50%的租金31500元，入住第十个月支付另50%租金31500元，房租押金5000元，房屋租赁正常终止，刘风亮验收房屋及设施无损后，将押金退还温旭涛；温旭涛承诺，租赁该房屋金作为普通住房使用；在租赁期内，温旭涛有下列行为之一的，刘风亮有权立即终止合同，收回该房屋，温旭涛向刘风亮支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补刘风亮损失的，温旭涛还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。1.未经刘风亮书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；未经刘风亮同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，未经刘风亮同意，在规定期限内仍未纠正并修复的；3.擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4.拖欠房租累计二十天以上的；租房合同签订，租金及押金打入刘风亮账户后合同生效，刘风亮缴清交付日之前所有费用，将房屋交付温旭涛；合同已经签订，双方都不得提前解除；租赁期内，如遇不可抗力灾害导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任；双方还对房屋、车库内装情况、其他设施等进行了约定。 温旭涛分别于2019年8月30日、2019年9月2日向刘风亮支付了至2020年9月30日的租金1500元、3万元，共计3.15万元，于2019年9月9日向刘风亮支付押金5000元。 2020年9月30日，温旭涛向刘风亮支付房租10000元。 2021年1月1日，刘风亮支付涉案房屋2020年9月1日至2020年12月31日的物业费364元；2021年1月5日，刘风亮支付水费47.25元。 本院认为，刘风亮与温旭涛签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。温旭涛主张刘风亮多次出租该房屋，该合同是格式类的租赁合同，理由不充分，本院不予支持。温旭涛主张双方已经于2020年12月协商一致解除了该租赁合同，刘风亮不认可，虽然温旭涛主张其已于2020年12月搬离涉案房屋，但其提交的证据不足以证实其与刘风亮已协商一致解除了涉案房屋租赁合同，庭审中刘风亮认可其于2021年2月8日同意与温旭涛解除租赁合同，本院确认双方的租赁合同于2021年2月8日解除。根据温旭涛提交的证据，能够证实温旭涛已于2020年12月搬离涉案房屋，现刘风亮要求温旭涛腾空房屋并返还的主张，本院不予支持。至2021年1月30日，温旭涛欠付的租金应为500元（31500元÷12个月×4个月-10000元），庭审中刘风亮亦认可截止2021年1月30日欠付的租金为500元，对之后的租金不再主张，本院确认温旭涛向刘风亮支付租金500元，对刘风亮主张的超过该金额的租金，本院不予支持，对温旭涛要求刘风亮退还租金2125元的诉讼请求，本院亦不予支持。 关于违约金问题，刘风亮主张按照合同约定支付总租金20%的违约金12600元，温旭涛主张其没有违约，且违约金过高，应当适当调减。本院认为，温旭涛主张住房租金每年23500元、车库租金每年8000元，并主张刘风亮同意其第二年不再租用车库，延期支付租金系刘风亮擅自增加房屋租金所致，刘风亮不认可，温旭涛提交的证据不足以证实其主张，本院不予支持。温旭涛未按合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。因63000元系两年的租金，温旭涛已经按约定支付了第一年的租金，仅未按约定支付第二年的租金，刘风亮主张按总租金的20%支付违约金，显失公平，本院酌定按第二年租金的租金的20%计算违约金，为6300元。 关于押金问题，根据房屋租赁合同约定，房屋租赁正常终止，刘风亮验收房屋及设施无损后，将押金退还温旭涛。现双方合同已经解除，刘风亮未提交证据证实其设施存在损坏，刘风亮应当将收取的押金退还温旭涛。温旭涛存在违约行为，本院已确定其承担相应的违约责任，刘风亮据此主张押金不予退还，理由不充分，本院不予支持。故对温旭涛要求刘风亮退还押金5000元的诉讼请求，本院予以支持。 刘风亮要求温旭涛支付代付的水费47.25元、物业费364元，温旭涛认可欠付刘风亮该两笔款项，故对刘风亮的该项诉讼请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，除法律、司法解释另有规定的外，应适用当时的法律、司法解释的规定。 综上，依据依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第七十七条、第九十三条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、温旭涛向刘风亮支付至2021年1月30日的租金500元、支付违约金6300元，并支付代付水费47.25元、物业费364元。 二、刘风亮退还温旭涛押金5000元。 上述款项折抵后，温旭涛于本判决生效之日起十日内向刘风亮支付2211.25元。 三、驳回刘风亮的其他诉讼请求。 四、驳回温旭涛的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1375元，减半收取687.5元，由刘风亮负担612.5元，由温旭涛负担75元；反诉案件受理费25元，由刘风亮负担（温旭涛负担的本诉案件受理费75元，刘风亮负担的反诉案件受理费25元，于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省东营市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 康树梅 二〇二一年六月七日 法官助理 刘 洋 书 记 员 杨 琳