山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0612民初1729号原告（申请执行人）：孙蓓，女，1972年2月7日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：潘莉莉，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙阳，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所实习律师。被告（案外人）：孙凤梅，女，1958年6月25日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：季晓静，山东交泰律师事务所律师。被告（被执行人）：烟台市富圣置业有限公司，住所地山东省烟台市牟平经济开发区。法定代表人：孙志超，总经理。委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。第三人（被执行人）：烟台海州润滑油有限公司，住所地山东省烟台市牟平经济开发区。法定代表人：卢兴远，总经理。第三人（被执行人）：烟台市富圣混凝土有限公司，住所地山东省烟台市牟平开发区。法定代表人：孔凡腾，总经理。第三人（被执行人）：烟台市富圣金属材料有限公司，住所地山东省烟台市牟平经济开发区。法定代表人：孙玉林，总经理。以上第三人的委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。原告孙蓓与被告孙凤梅、烟台市富圣置业有限公司（下称富圣置业），第三人烟台海州润滑油有限公司、烟台市富圣混凝土有限公司、烟台市富圣金属材料有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙蓓的委托诉讼代理人潘莉莉、被告孙凤梅的委托诉讼代理人季晓静、被告富圣置业及第三人烟台海州润滑油有限公司、烟台市富圣混凝土有限公司、烟台市富圣金属材料有限公司的委托诉讼代理人周玉青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙蓓向本院提出诉讼请求：1、请求准许执行位于烟台市牟平区产；2.请求本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初1416号民事调解书对孙蓓与烟台海州润滑油有限公司、富圣置业、烟台市富圣混凝土有限公司、烟台市富圣金属材料有限公司合同纠纷一案作出调解。调解书生效后，因四被执行人未依法履行生效法律文书确定的义务，孙蓓向法院申请执行。牟平区人民法院于2021年1月4日立案执行，案号为（2021）鲁0612执17号。进入执行程序后，孙凤梅对执行标的即位于烟台市牟平区产提出书面异议。牟平区法院于2021年4月29日作出（2021）鲁0612执异45号执行裁定书：中止对位于烟台市牟平区产的执行。原告认为被告孙凤梅就案涉房屋不享有足以排除原告强制执行的民事权益，理由如下：一、查询范围明确写明为牟平区不动产登记中心不动产登记数据库，按照法律的规定及九民会议纪要的规定，至少要查询孙凤梅夫妻名下在烟台市范围内的不动产持有状态。因为《执行异议和复议的规定》第28条、29条的规定之所以突破物权优先债权的民法基本原则，仅限于生存利益优先原则的考虑。所以异议人有责任证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而现有证据无法证明这一点。二、被告孙凤梅无法证明系因非自身原因导致房屋未能过户，亦不能证明其曾向富圣置业提出过办理过户登记请求，或者向房屋登记机构递交了过户申请材料，说明房屋未能过户系因被告孙凤梅自身原因，对于怠于行使权利的行为不应予以保护。三、被告孙凤梅无法证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。被告孙凤梅辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、根据《执行异议和复议的规定》第28条和29条的规定，被告享有对涉案房屋排除强制执行的权利。被告于2017年10月14日与富圣置业签订了《商品房买卖合同》及《小棚/储藏室订购合同》，并于2017年10月31日前分批次付清了所有款项，2019年10月14日富圣置业将涉案房屋交付给被告，被告支付了物业费、公共维修基金、闭路电视入网费、装修电梯使用费、装修垃圾清运费、预存水电费，至此被告合法占有了涉案房产。自付清房款后，被告曾多次催促富圣置业为其办理房屋产权证书，公司答复称正在分批次办理，出于对开发商的信任，被告也一直在等待，这一点富圣公司在执行异议阶段也予以了答复。被告作为普通的民事主体，无法预料到在此期间房屋会因与自己完全无关的纠纷被查封，也无法知晓需在此之前留存催促开发商办理产权证书的证据，因此不能因被告无法提交向开发商进行催告的书面证据，就视为其有过错。最后被告名下在烟台市范围内仅购买了涉案的房产用于居住，无其他房产。至于被告配偶名下登记房产与本案无关，即使查询到被告配偶名下房产也应当综合考虑被告的生存居住需求。根据最高人民法院指导案例156号（2016）最高法民申254号案件及山东省高院执行局三期执行疑难法律问题解答第12条，《执行异议和复议的规定》第28条和29条规定是选择适用的，而非需要同时满足，被告只需满足其中一条规定即享有了排除强制执行的权利。二、退一步讲，即使原告认为被告不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准，也不能当然认定被告的异议请求不能成立，而应该根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持被告异议请求的判断。1、涉案房产已经不是富圣置业的财产，不应被强制执行。如前所述，被告与富圣置业签订了《商品房买卖合同》并支付了全部房款，并已经合法占有的房屋，在此情况下，《商品房买卖合同》已经基本履行完毕，富圣置业作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助被告办理不动产登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离富圣置业责任财产范围，富圣置业因全额收取了被告支付的购房款，其责任财产并未因此减损，富圣置业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。2、被告对涉案房屋享有物权期待权，应当优先保护。涉案的《商品房买卖合同》已经成立、生效，被告也交纳了全部购房款并合法占有房屋，成为了小区的业主，富圣置业也因被告履行了付款义务而让渡了对房屋享有的占有、使用、处分的权利，对外是有一定的公示效力的。被告已经完全取得了要求办理涉案房屋登记手续，取得房屋所有权的权利，即物权期待权，该物权期待权与原告享有的一般债权相比，应予优先保护。被告富圣置业及第三人辩称，涉案房屋已经出售给被告孙凤梅，被告孙凤梅已经全额付清购房款并实际占有涉案房屋，被告富圣置业对涉案房屋已经不享有权利，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理（2020）鲁0612民初1416号孙蓓为原告与烟台海州润滑油有限公司、富圣置业、烟台市富圣混凝土有限公司、烟台市富圣金属材料有限公司买卖合同纠纷一案中，于2020年8月27日依据（2020）鲁0612财保129号民事裁定书，预查封了富圣置业名下的位于烟台市牟平区产（以下简称涉案房产）。经审理，本院于2020年9月15日作出（2020）鲁0612民初1416号民事调解书，因富圣置业、烟台海州润滑油有限公司、烟台市富圣混凝土有限公司、烟台市富圣金属材料有限公司未依法履行生效法律文书确定的义务，孙蓓向本院申请执行，案号为（2021）鲁0612执17号。进入执行程序后，涉案房产的保全查封转为执行查封。孙凤梅作为案外人提出执行异议，主张涉案房产已于2017年10月14日由富圣置业出售给了异议人，其对涉案房产享有足以排除执行的权利，请求解除对涉案房产的查封，停止对该房屋的执行。本院经审查，于2021年4月29日作出(2021)鲁0612执异45号执行裁定书，认为案外人孙凤梅于2017年10月14日已与富圣置业签订《商品房买卖合同》，并通过银行转账支付了全部购房款，涉案房产为具有居住功能的商品房，案外人所购房产系用于居住，孙凤梅提出的异议理由成立，裁定中止对涉案房产的执行。原告孙蓓不服，提起本案申请执行人执行异议之诉。另查，2017年8月10日，孙凤梅与富圣置业签订《官庄豪庭商品房定购协议书》，孙凤梅定购了涉案房产，并于当日支付购房定金1万元。2017年10月14日，双方签订正式《商品房买卖合同》及《官庄豪庭小棚/储藏室订购协议》，房款为528068元、储藏室款为25080元。孙凤梅于2017年8月10日至2017年10月31日期间通过其配偶王建忠工商银行账户向富圣置业支付购房款518068元、储藏室定金1000元，以现金方式支付储藏室款24080元，富圣置业出具了相应收据。2019年10月14日，富圣置业向孙凤梅交付了涉案房产，孙凤梅支付了物业费、公共维修基金、闭路电视入网费、装修电梯使用费、装修垃圾清运费、预存水电费等费用，烟台景佳物业官庄豪庭管理处出具了相应收据。庭审中，孙凤梅和富圣置业均称涉案房产已于2019年10月14日交付，后孙凤梅曾要求富圣置业协助办理产权登记，但因为富圣置业外债较多，协助购房户办理房产证书需要向相关部门交纳大笔费用，富圣置业没有能力一次性交纳，对所售房产所在小区的不动产登记一直在分期、分批办理中，还没有轮到孙凤梅。另，经查询孙凤梅配偶王建忠名下在烟台市芝罘区有二套房产。庭审中，孙凤梅称其中一套已于多年前卖给了弟弟，另一套其夫妇自住，但该房屋位于烟台市城心改造区域，购买涉案房产系为了供现住房被拆迁后居住。虽然王建忠名下有住房，但购买涉案房产亦系为满足实际居住需要，应当受到法律保护。本院认为，本案的争议焦点是被告孙凤梅对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)、在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)、非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案的被告富圣置业既是被执行人，又是被执行的房地产开发企业，涉案房产同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，上述第二十八条和第二十九条在适用上产生竞合，买受人对涉案房产，只需要符合该两条其中之一，即可排除执行。根据庭审查明的事实，涉案房产系具有居住功能的商品房，被告孙凤梅于2017年10月14日与富圣置业签订《商品房买卖合同》，并通过银行转账向富圣置业支付全部购房款购买了涉案房产，已办理了交付并实际占有。而本院依据(2020)鲁0612财保129号民事裁定书预查封涉案房产时间为2020年8月27日，孙凤梅与富圣置业在本院查封之前已经签订合法有效的买卖合同且已支付全部价款，已合法占有了涉案房产，所购房产系用于居住且未办理产权过户登记亦非买受人孙凤梅的原因造成。虽然涉案房产尚未办理过户登记手续，但是被告孙凤梅对涉案房产享有的并非普通债权，而是现实享有了可以期待的物权权益，该民事权益足以排除强制执行。原告的债权属于一般债权，从公平原则出发，也不应为保护其债权而损害被告孙凤梅的合法权益。综上，原告要求对涉案房产予以执行的诉请，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告孙蓓的诉讼请求。案件受理费100元，由原告孙蓓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张毓芝人民陪审员  姜宝良人民陪审员  曲传斌二〇二一年六月二十九日书 记 员  常金华