山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终1908号 上诉人（原审被告）：山东肥城农村商业银行股份有限公司，住所地肥城市泰临路078号。 法定代表人：刘贺磊，董事长。 委托诉讼代理人：王桂云，该公司员工。 委托诉讼代理人：丁南南，山东卓知律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王庆迎，男，汉族，1971年10月2日出生，住肥城市。 被上诉人（原审原告）：胡相兰，女，汉族，1969年10月3日出生，住肥城市。 上述两被上诉人委托诉讼代理人：汪海英，山东信望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肥城佰亿房地产开发有限公司，住所地肥城市刘庄大街89号。 诉讼代表人：肥城佰亿房地产开发有限公司管理人。 负责人：汪涛。 委托诉讼代理人：刘兴洲，山东同成律师事务所律师。 上诉人山东肥城农村商业银行股份有限公司（以下简称肥城农商行）因与被上诉人王庆迎、胡相兰、肥城佰亿房地产开发有限公司（以下简称佰亿公司）破产债权确认纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2021）鲁0983民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肥城农商行上诉请求：1、依法撤销肥城市人民法院（2021）鲁0983民初69号民事判决书第一项、第二项，并改判（1）驳回王庆迎、胡相兰的全部诉讼请求；（2）王庆迎、胡相兰偿还山东肥城农村商业银行股份有限公司借款本金238408.55元及利息、复利、罚息23047.56元（暂时计算至2021年1月28日，之后按照合同约定计算至本息付清之日止）；（3）肥城佰亿房地产开发有限公司对该债务承担连带清偿责任；或将本案发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、三被上诉人与上诉人之间的个人住房借款合同以及王庆迎、胡相兰与上诉人之间的抵押合同不应解除。一审法院认定“首付款由谁支付”“按揭款由谁归还”这两个事实的依据仅仅为两被上诉人的当庭陈述以及佰亿公司自行制作的文件，不符合证据规则的相关规定。“首付款由谁支付”、“按揭款由谁归还”与买卖双方是否存在真实购房意思表示之间并没有必然的联系，因此，即使一审法院对上述两个事实的认定是正确的，也不能得出两被上诉人之间不存在购买房屋的真实意思表示的结论。因此，一审法院确认两被上诉人之间的买卖合同无效是错误的，因买卖合同有效，上诉人与被上诉人签订的借款合同、抵押合同不应当解除。二、即使个人住房借款合同、抵押合同被解除，也不应当免除王庆迎、胡相兰的还款责任以及佰亿公司的担保责任。王庆迎、胡相兰为了购买房产向上诉人申请贷款，上诉人根据其要求将贷款发放至其指定的佰亿公司账户中。根据合同的相对性，王庆迎、胡相兰才是个人住房借款合同的借款人，是借款合同的还款义务人。至于《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款所规定的由出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款，该条文并未明确应当免除借款人的还款责任。 胡相兰、王庆迎辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、首付款由谁支付和按揭贷款由谁偿还是确定被上诉人是否有真实购房意思的决定性原因。佰亿公司为解决资金困难，与上诉人沟通后，找王庆迎等人以买房名义贷款。买卖合同和借款合同中涉案房产的价格明显高出市场价值一倍，可以看出，上诉人对买卖合同和借款合同不是被上诉人真实意思表示是明知的。二、上诉人对商品房屋买卖合同司法解释第25条理解错误，本案应由佰亿公司偿还上诉人贷款，不存在委托关系。三、上诉人明知是虚假购房，为获利而办理贷款，如果上诉人合规办理业务，本案不会发生。请求驳回上诉，维持原判。 佰亿公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王庆迎、胡相兰向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与佰亿公司签订的商品房买卖合同及与肥城农商行签订的个人住房借款合同和抵押合同；2、判令佰亿公司向肥城农商行返还自2020年9月起的剩余贷款238103元及利息等；3.判令两被告赔偿原告相应的损失94362.62元；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月19日，王庆迎与佰亿公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为第1605190010号）一份，合同约定，王庆迎购买佰亿公司开发的位于肥城市，房屋建筑面积共41.15平方米，房屋单价为每平方米17417.25元，合计721945元。买受人在本合同签订的同时支付人民币361945元作为首付款，余款360000元通过向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定，出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2016年5月24日，王庆迎、胡相兰（借款人）与佰亿公司（保证人）、肥城农商行（贷款人）签订《个人住房借款合同》（合同编号为肥城农商行营业部2016年第052404001号）一份，合同约定贷款金额为360000元，贷款期限为120个月；借款人应将借款用于购置上述房产；贷款以等额本息还款方式偿还；还款方式为委托扣款，即借款人在信用社开立还款专用存款账户，账户名称：肥城佰亿房地产开发有限公司，账户：90×××40，借款人在每月的还款日（25日）前存足应还款项，并委托肥城农商行从该存款账户中直接扣收应还款项。佰亿公司为本合同项下王庆迎、胡相兰的借款提供保证担保。同日，王庆迎与肥城农商行签订《抵押合同》一份，以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。同日，王庆迎在贷款资金发放支付申请审批书上签字，同意无条件且不可撤销的委托贷款人将该笔信贷资金支付给佰亿公司（账号同上）。庭审中，王庆迎自认签订购房合同时，没有向佰亿公司交纳首付款361945元，佰亿公司对此予以承认。贷款发放后，佰亿公司自2016年6月归还按揭款项至2018年1月。原告陈述自2018年8月至2020年9月，每月还款3887.35元，共计101071.10元。经肥城农商行核算，截至2021年1月28日该笔贷款尚欠本金238408.55元、利息14908.72元。案涉房屋亦没有办理抵押登记手续。另查明，2019年1月16日，肥城市人民法院以（2019）鲁0983破1号民事裁定书裁定受理佰亿公司进入破产重整程序。王庆迎向佰亿公司管理人申报债权，2020年12月4日，佰亿公司管理人出具债权申报编号：184号债权核查确认书（初审），审查意见如下：1、佰亿公司与王庆迎签订的第1605190010号《商品房买卖合同》，双方无真实购房意思表示，为无效合同；2、确认债权金额：314118.07元；3、债权类型：普通债权。再查明，肥城农商行至今没有向佰亿公司管理人申报债权。一审法院认为，根据民法总则规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，本案中，在原告未实际支付首付款的情况下，原告与佰亿公司签订房屋买卖合同，并向被告肥城农发行借款，且每月按揭还款由佰亿公司归还，应认定原告与佰亿公司签订房屋买卖合同的真实意思表示并非购买案涉房屋，事实上是佰亿公司为了解决资金困难，以原告买房名义到银行按揭贷款，结合佰亿公司管理人在审查原告债权后出具的债权审查确认书，且原告未提出异议，一审法院认为涉案房屋买卖合同应为无效合同。原告主张解除该合同，无事实及法律依据，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与肥城农商行签订的《个人住房借款合同》以及《抵押合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因佰亿公司现已进入破产程序，故原告请求确认肥城农商行在佰亿公司享有破产债权，依法应予支持。另外，原告主张被告赔偿损失，即请求返还已支付的按揭款项，应向管理人申报债权予以处理。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、解除原告王庆迎、胡相兰与被告肥城佰亿房地产开发有限公司、被告山东肥城农村商业银行股份有限公司于2016年5月24日签订的《个人住房借款合同》及原告王庆迎与被告山东肥城农村商业银行股份有限公司签订的《抵押合同》；二、确认被告山东肥城农村商业银行股份有限公司对被告肥城佰亿房地产开发有限公司享有普通债权本金238408.55元（利息按照合同约定利率计算至破产受理之日）；三、驳回原告王庆迎、胡相兰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告肥城佰亿房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人王庆迎、胡相兰提供肥城农商行出具的王庆迎名下尾号为7654的交易明细及进账单，证明：2016年5月19日，佰亿公司交纳本案30万元首付款。肥城农商行对证据真实性无异议，对证明目的有异议。佰亿公司对该证据无异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据王庆迎、佰亿公司的陈述并结合银行交易明细等证据，可以看出佰亿公司交纳了涉案商品房的首付款并按月偿还部分按揭贷款，因此，王庆迎与佰亿公司之间签订涉案商品房买卖合同的真实意思表示并非为购买涉案房屋，属于以虚假的意思表示实施的民事行为，故该商品房买卖合同应为无效合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因此，一审判令解除涉案《个人住房借款合同》及《抵押合同》依法有据。 综上所述，肥城农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人山东肥城农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 峰 审判员 梁丽梅 审判员 张 萍 二〇二一年六月二十二日 书记员 赵思敏