广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初1790号原告：罗宇，男，1985年2月9日出生，汉族，住广东省廉江市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××414。委托诉讼代理人：罗智明，男，1986年8月31日出生，汉族，住广东省廉江市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××411。被告：邓伟成，男，1967年11月15日出生，汉族，住广东省廉江市××××××××××，公民身份号码440××××××××××××050。委托诉讼代理人：沈东，广东骏翔律师事务所律师。被告：陈汝福，男，1954年11月13日出生，汉族，住广东省廉江市×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××07X。被告：廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组，住所地广东省廉江市××××××××。负责人：方亦灼。原告罗宇与被告邓伟成、陈汝福、廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月6日、2021年6月9日公开开庭进行了审理。两次到庭情况均是：原告罗宇的委托诉讼代理人罗智明到庭参加了诉讼，被告邓伟成及其委托诉讼代理人沈东以及被告陈汝福到庭参加了诉讼，被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗宇向本院提出诉讼请求：三被告共同返还超出原约定的部分租金费用74834元，并偿还一年的租金费用40000元及违约金（违约金从2021年1月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿欠款之日止）给原告；三被告共同赔偿原告财产损失200000元；并由三被告共同承担本案诉讼费用。原告罗宇诉称的事实与理由：原告罗宇租用被告廉江市×××××××××位于大路边东北面（地名担塘）空地，用于搭建简易钢结构棚和砌红砖墙及装修开办餐饮（农庄）。被告下山×村经征求村民代表的意见同意后，于2015年11月23日，与原告签订《租地协议书》，加盖被告下山×村公章，被告邓伟成签名确认，被告陈汝福（下山×村前村长）作为证明人签名确认。《租地协议书》第一条载明：该地权属甲方（被告下山×村）所有，与他人他方没有争议，如有争议由甲方（被告）处理，与乙方（原告）无关。如因土地纠纷造成乙方（原告）损失，甲方（被告）须无条件赔偿，并偿还所支付的一年租金；第二条约定出租的场地年租金肆万元整；第四条约定租期捌年（从2016年5月1日至2024年4月30日止）。于2015年12月7日，被告下山×村出有《证明》给原告收执，《证明》载明：此地块为廉江市×××××××××留用地。自2015年11月23日双方签订《租地协议书》后，被告陈汝福（下山×村前村长）于2015年12月8日、2016年6月4日、2017年7月10日、2018年5月30日分别收到原告支付租赁土地定金50000元、租金47500元、72000元、72000元，共241500元；并分别立有《收据》给原告收执。被告邓伟成于2020年7月20日收到原告支付租金20000元，并立有《收据》给原告收执；被告陈汝福、邓伟成合计收到原告支付的租赁土地定金、租金共261500元。原告从2015年12月8日至2020年7月20日止一直付足租金去使用，且每次都提前超额支付租金。现租期未满捌年，于2021年1月28日，原告得到邻居通知才知道农庄被拆迁，原告去了解才知道这块土地早已被国家征用，属国有用地，不属集体用地，被告无权出租土地，被告一直在欺骗原告，现导致原告的财产受到严重损失。按《租地协议书》约定出租的场地年租金40000元，从2016年5月1日至2021年1月28日止，原告只需支付四年零八个月的场地租金费用186666元给被告。原告主张被告返还超出的部分租金费用74834元（261500元-186666元），并按《租地协议书》第一条约定偿还一年的租金费用40000元。原告签订《租地协议书》后，于2015年12月5日与建筑装修师傅庞巧志签订《农庄搭建装修协议》（见证据7）,开办“客运来农庄”，由庞巧志在原告承租地块按农庄模式搭建工程。原告已投入的搭建农庄装修费用754793元，已投入的设备及物品费用227660元，合计已投入982453元（754793元+227660元）（见证据8）。原告收到要拆除“客运来农庄”通知后赶到现场，农庄巳经开始拆除，造成许多设备和物品在拆除时损坏、灭失，原告损失惨重，按《租地协议书》第一条约定：如因土地纠纷造成乙方损失，甲方须无条件赔偿。原告主张三被告应酌情共同赔偿财产损失200000元给原告。根据相关法律规定，被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，属于合同欺诈；因出租方的合同欺诈行为给承租方造成实际损失的，还要赔偿实际损失。据此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告邓伟成、陈汝福辩称，驳回原告的诉讼请求，保留反诉或追缴原告租金的权利。事实理由如下：1、原、被告之间签合同之后，双方实际上已达成变更租金的协议，从陈汝福提交的光盘知道签订合同之后，原告应该每年向被告缴纳租金72000元，截止到2020年5月1日，原告尚欠被告租金72000元。到2020年7月20日，原告向被告邓伟成缴纳租金20000元，到目前为止，原告尚欠被告租金52000元。2、从原告提交证据7、8看来与本案没有关联性，只有会计报表，没有实际资金交易记录，不予认可，综上所述，希望法院驳回原告的诉讼请求。被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组未作答辩。原告罗宇围绕诉讼请求依法提交以下证据并在庭上出示：1、《（罗宇）居民身份证》一份(有原件)，证明原告主体适格及基本情况。2、《（邓伟成）居民身份证》一份(没有原件)，证明被告邓伟成主体适格及基本情况。3、《租地协议书》一份(有原件)，证明原、被告于2015年11月23日签订《租地协议书》，被告租给原告土地，用于餐饮（农庄）。4、《证明》一份(有原件)，证明由被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组立一份《证明》，证明租给原告地块为廉江市×××××××××留用地。5、《收据》五份(有原件)，证明被告陈汝福（下山寮村前村长）、邓伟成合计共收到原告支付的场地租金261500元（含定金50000元）。6、《微信支付转账电子凭证》9份(有原件)及《账单详情》7份(有原件)，证明原告分多笔款转账支付场地租金给被告陈汝福（下山寮村前村长）、邓伟成的事实，合计140000元，其余是现金支付。7、《农庄搭建图纸》《农庄搭建装修协议》各一份(有原件)，证明原告与建筑装修师傅庞巧志达成协议，于2015年12月5日签订《农庄搭建装修协议》，承包工程给庞巧志在原告承租地块上按农庄模式搭建工程。8、《客运来农庄搭建装修》《客运来农庄物品清单》各一份(有原件)及《收据》七份(有原件)及《出仓单》三份(有原件)及《收款收据》二份(有原件)，证明原告已投入的搭建农庄装修费用754793元，已投入的设备及物品费用227660元，合计已投入982453元（754793元+227660元）。经庭审质证，被告邓伟成对原告提供证据的质证意见是：对证据1、2、3、4均无异议；对证据5、6其中关于邓伟成收到租金20000元认可，至于陈汝福与原告的收取的租金由原告与陈汝福去核对；对证据7、8看来与本案没有关联性，只有会计报表，没有实际资金交易记录，不予认可。被告陈汝福对原告提供证据的质证意见是：对证据1、2、3、4均无异议；对证据5、6其中关于陈汝福收到租金241500元是事实；对证据7、8看来与本案没有关联性，只有会计报表，没有实际资金交易记录，不予认可。被告邓伟成为其抗辩当庭向本院提交《租地协议书》一份（没有原件），经庭审质证，原告表示对证据的三性均不认可，被告陈汝福认为由法院依法核实。被告陈汝福为其抗辩当庭向本院提交证据如下：1、《光盘》一张，证明到2020年5月1日原告欠一年的租金72000元，可知双方已达成每月租金6000元的协议，双方已按新的协议履行。2、《居民身份证》一份（有原件），证明被告信息。经庭审质证，原告对被告陈汝福提供证据的质证意见是：对证据1举证期限有异议，已经超过举证期限，对其证明的事实有异议。被告邓伟成对被告陈汝福提供的证据无异议。被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组未作举证。本院根据原告的申请调取《函》一份，经出示，原告表示无异议；被告邓伟成、陈汝福认为应根据实际情况，村民小组的土地权属是以宗地图为准，不能以权属证书为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗宇（乙方）与被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组（甲方）于2015年11月23日签订《租地协议书》，被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组将位于大路边村东北面（担塘）约2600平方米空地（地块四至：南至旧廉江大道机动车检测有限公司边，西至大路边村边，北至石涡边，东至龙娟小卖部边）出租给原告使用。《租地协议书》主要约定“1.如因土地纠纷造成乙方损失，甲方须无条件赔偿，并偿还所支付的一年租金；2.场地年租金40000元，租金税收由乙方负责，乙方必须先付租金后使用，即每年公历5月1日前付足年租金，租金必须由村干部或村民代表两人以上签领；3.甲方所租给乙方的土地用于餐饮（农庄），准搭建简易棚（如铁皮屋、木屋），不准建永久性建筑；4.土地租期八年（2016年5月1日至2024年4月30日）”。原告在上述协议的乙方签名处签名确认，被告邓伟成在上述协议的甲方代表处签名确认并加盖被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组公章，被告陈汝福在上述协议的甲方证明人处签名确认。原告提供的《证明》载明案涉的空地在2015年时属于被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组留用地。原告租赁上述土地后,在土地上搭建简易钢结构棚和砌红砖墙及装修开办餐饮（农庄）。上述建筑物于2021年1月28日被相关职能部门拆除完毕，原告至此无法使用土地用于餐饮（农庄）。后双方引发纠纷，原告诉至本院请求处理。另查明，原告主张被告邓伟成共计收到租金20000元，并主张被告陈汝福共计收到租金241500元，被告邓伟成、陈汝福在庭审中均予以确认。被告邓伟成、陈汝福均陈述其已将收到的租金转交给被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组，但未作举证。此外，到庭双方均确认原告支付的50000元定金已转作租金。庭审中，针对原告诉请的案涉建筑物被拆除造成的损失问题，本院释明是否对造成的损失进行评估，到庭双方均明确表示不申请。原告主张被告陈汝福是廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组的前村长，被告陈汝福予以认可，被告邓伟成予以确认。诉讼过程中，本院根据原告的申请,向廉江市自然资源局调取《函》一份，该《函》载明该局档案室没有任何关于案涉空地的土地权属及征地文件的登记资料。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，因案涉土地租赁法律事实的引起发生在民法典施行前，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。关于案涉土地租赁的双方是谁的问题。被告邓伟成抗辩案涉土地是被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组出租给其本人后转租给原告，并提交《租地协议书》用于证明，但该《租地协议书》没有原件核对，且《租地协议书》的签订时间是在2012年11月15日，而案涉原告提供的《租赁协议书》的签订时间是在2015年11月23日，同时，被告邓伟成在《租地协议书》的甲方代表处签名确认，由此可见，被告邓伟成是非常清楚知道被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组将案涉土地出租给原告的情况且无异议，结合其他证据及案情，可以认定案涉土地租赁的双方是本案原告及被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组。至于被告邓伟成与被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组之间如果存在其他法律关系可另行处理。关于涉案土地租金的退还及违约金问题。涉案土地在租期届满前原告无法使用，原告主张退还剩余租期的租金合法有理，本院予以支持。被告邓伟成共计收到租金20000元，被告陈汝福共计收到租金241500元，根据《租地协议书》“乙方必须先付租金后使用，即每年公历5月1日前付足年租金，租金必须由村干部或村民代表两人以上签领”的约定，可见被告邓伟成作为合同签订代表、被告陈汝福作为前村长和合同签订证明人，在原告明确表示合同的双方是原告及被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组的情况下，被告邓伟成、陈汝福收取租金的行为均属于代收行为。被告邓伟成、陈汝福抗辩土地租金实际是每年72000元，但其提供的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。本案中，根据双方书面约定的每年土地租金40000元计算，2016年5月1日至2021年1月28日共计四年九个月的案涉土地租金为190000元，原告已支付租金共计261500元（20000元+241500元，已经包含定金50000元），故被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组应退还租金71500元（261500元-190000元），现原告主张被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组退还剩余租期的租金合法有理，但原告主张被告邓伟成、陈汝福共同退还剩余租期的租金缺乏理据。至于被告邓伟成、陈汝福是否转交租金给被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组属于另外的法律关系，本案中不予处理。被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组出租案涉土地给原告用于餐饮（农庄），双方均未能举证案涉土地可以用于餐饮（农庄），故双方对案涉土地租赁合同的签订以及土地的租赁均存在过错，原告主张被告赔偿一年租金及支付违约金缺乏理据，本院不予支持。关于涉案建筑物被拆除的损失赔偿问题。案涉土地的租期是八年（2016年5月1日至2024年4月30日），案涉建筑物被拆除的最后时间是2021年1月28日，该时间离合同到期三年多，而双方均不申请损失评估，综合考虑原告已经实际使用案涉土地近五年、双方均存在合同过错以及原告已实际搭建装修房屋等情况，本院酌定原告建筑物被拆除的损失为一年的租金费用即是40000元，故对原告主张200000元损失超出的部分不予支持。被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组经本院传票传唤不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗宇退还土地租金71500元；二、限被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗宇赔偿损失40000元；三、驳回原告罗宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3011.26元（原告已预交），由被告廉江市城南街道新江社区×××××××××民小组负担683.87元，由原告罗宇负担1944.81元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 梁海云二〇二一年六月二十二日法官助理 黄秋玲书 记 员 张翠婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。