湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初896号原告：陈雪峰，女，1991年1月5日出生，汉族，住邵阳市北塔区。委托诉讼代理人：刘谋煌，湖南湘誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐爱荣，湖南湘誉律师事务所律师。被告：邵阳市亿达房地产开发有限公司，住所地：邵阳市大祥区。法定代表人：党潇，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周艳，女，1989年3月10日出生，汉族，住湖南省新邵县，系公司员工。原告陈雪峰与被告邵阳市亿达房地产开发有限公司（以下称亿达房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈雪峰及其委托诉讼代理人刘谋煌、徐爱荣，被告亿达房地产公司的委托诉讼代理人周艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪峰向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《邵阳市恒大未来城商品房认购书》、《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告已支付的购房款155001元；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月28日，原告陈雪峰与被告亿达房地产公司签订《邵阳市恒大未来城商品房认购书》【以下称《认购书》】并于次日签订《商品房买卖合同》。《认购书》及《商品房买卖合同》中约定，原告以分期付款方式购买被告开发的邵阳恒大未来城一套经营性商住房，建筑面积119.9㎡，单价为12927元㎡，房款总金额为1550006元；原告应于2019年8月28日前支付首期房款155001元，2020年2月24日前、2020年8月24日前、2021年2月24日前、2021年8月24日前、2022年2月24日前分别支付购房款232501元，余款232500元在2022年8月24日前支付。合同签订的当日，原告依约支付了首期房款155001元。原告与被告在磋商房屋价款时，被告承诺给原告八折的优惠，但在合同签订的四个月后，被告就以六折的优惠价格销售其他商铺，比原告购房时的价格又优惠了两折，被告的销售行为，严重损害了原告的利益，再者，被告在销售房屋时承诺规划项目周边商圈形成，原告基于其宣传广告才意欲在此购买商铺，然而，客观事实与宣传广告大相径庭，目前仅两家店铺在此开业经营，又加之2020年新冠肺炎疫情对实体经济的严重影响，致使原告购买商铺用于经营的目的无法实现，为此，原告多次找被告协商解除上述合同并要求退还购房款，但被告未予同意。请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告亿达房地产公司平辩称，被告与原告在自愿平等的基础上签订了《认购书》，该协议合法有效，双方应予遵守；按照《认购书》第二条第2项的约定，原告应按期支付购房款，但截至2021年6月23日，原告仅支付了首期款，且经被告催告，原告至今未支付剩余房款，故原告应每日按未交房款的万分之一向被告支付违约金；因原告拒绝签订正式的《商品房买卖合同》，故按《认购书》的约定，可视为原告放弃购买该房屋，被告有权另行销售。原告在本案中系单方毁约，被告无任何违约行为，故原告无权要求返还定金。经审理查明：2019年期间，原告陈雪峰拟购买被告亿达房地产公司开发的邵阳恒大未来城项目中的商铺，遂向被告亿达房地产公司的销售业务员进行咨询，2019年8月24日，原告与被告公司的置业顾问就房屋户型、状况、价格等事项通过沟通协商，置业顾问向原告出具一份《置业计划书》（内容不做合同附件），该计划书标明：房号：商住房号，建筑面积为119.9㎡，单价为17357元/㎡，房款总金额为2081104元；如3年内分期付款，折扣单价为12927元/㎡，折后总房款为1550006元，首付155001元（3天内）…。2019年8月28日，原告与被告签订一份《认购书》，约定原告以分期付款方式购买被告开发的一套经营性商住房（号），建筑面积为119.9㎡，单价为12927元/㎡，房款总金额为1550006元；原告应在签订认购书时支付定金50000元【定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款】，在2019年8月28日前支付首期房款105001元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，从2020年2月24日前至2022年8月24日前分期付清房款。当日，原告向被告支付了首期购房款155001元。次日，原、被告双方又签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告应在2019年8月28日前支付首期房款155001元，在2020年2月24日前支付房款232501元，在2020年8月24日前支付房款232501元，在2021年2月24日前支付房款232501元，在2021年8月24日前支付房款232501元，2022年2月24日前支付房款232501元，余款232500元在2022年8月28日前支付。该合同还约定，买受人（即原告）如未按合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加），逾期在180日之内自合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经买受人同意，合同继续履行，自该合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金（逾期应付款指按照该合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定）。2019年12月期间，原告的营销中心发出恒大未来城商铺销售广告，对地段不同面积的商铺价格进行更加优惠的促销，原告遂以原购买的商铺价格过高为由，一直未按期支付购房款，并向被告提出要求解除合同、退还购房款，后双方经多次协商未果，原告故此成讼。庭审中，被告提出原告逾期支付购房款的行为可视为原告放弃购买该房屋，被告有权另行销售案涉房屋。以上事实，有当事人的陈述、原被告的身份信息资料、置业计划书、认购书、《商品房买卖合同》、收款发票、销售广告等证据复印件在卷佐证，足以认定。本院认为，本案是一起商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《认购书》、《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容合法有效，应受法律保护，当事人均应按合同的约定履行各自义务。本案中，原告因三次逾期未支付购房款，已构成违约，由于原告提出不再继续履行支付购房款义务并要求解除案涉购房合同，且被告亦提出原告的逾期付款行为可视为放弃案涉房屋的购买权，被告有权另行销售。从上述事实可以看出，案涉购房合同在客观事实上已不能继续履行，违约方通过以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免责。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条中的相关规定“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，故原告提出解除双方签订的《认购书》、《商品房买卖合同》主张，理由成立，本院予以支持；因案涉购房合同的解除系原告的违约所致，故原告应承担相应的违约责任，根据合同的约定，原告应承担违约金为21436.6元（即按日万分之一的比例，以232501元为基数，自2020年2月25日起至2020年8月24日止违约金为4208.27元；以465002元为基数，自2020年8月25日起至2021年2月24日止违约金为8509.54元；以697503元为基数，自2021年2月25日起至2021年6月30日止违约金为8718.79元）。根据当事人在民事行为中应遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，故被告在剔除原告应承担的违约金21436.6元后，应退还原告已交的购房款133564.4元（155001元-21436.6元=133564.4元）。原告诉请的退款数额过高，超过部分不予支持。被告辩称原告无权要求返还定金50000元，因定金已转入原告已交纳的首期购房款，故该50000元已不属于定金范畴，被告的该辩驳观点理由不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百六十三条第一款（二）项、（四）项、第五百六十六条第一款、第二款、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、解除原告陈雪峰与被告邵阳市亿达房地产开发有限公司于2019年8月28日、2019年8月29日签订的《邵阳市恒大未来城商品房认购书》及《商品房买卖合同》；二、被告邵阳市亿达房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈雪峰退还购房款133564.4元；三、驳回原告陈雪峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费计1700元，由原告陈雪峰负担100元，被告邵阳市亿达房地产开发有限公司平负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  张红兵二〇二一年六月三十日代理书记员  黄丽霞附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第六条?民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百六十三条?有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条?当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。