上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初18802号原告：欧阳湘云，女，1960年11月3日出生，汉族，住上海市。委托代理人：陈明明，信利律师事务所上海分所律师。被告：上海沙田物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：赵小凤，总经理。委托代理人：吴晞炜，上海市朝华律师事务所律师。原告欧阳湘云与被告上海沙田物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张依琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告欧阳湘云的委托代理人陈明明，被告上海沙田物业管理有限公司的委托代理人吴晞炜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧阳湘云诉称：2020年6月24日原告厨房共用部位的下水管道堵塞，导致污水倒灌至原告房屋，造成原告整套房屋地板被浸泡，厨房、卫生间、卧室、客厅的墙体受损，还造成家具、家电、房屋租金等损失。原、被告就赔偿事宜多次交涉，但被告一直拖延。为维护原告的合法权益，请求法院判令被告：1、赔偿原告因下水道堵塞导致污水倒灌至房屋内的房屋修复损失115554.88元；2、赔偿原告家具损失42800元；3、赔偿原告家电损失15597元；4、以每月7000元为基准，赔偿原告2020年6月24日-2020年12月24日的房租损失42000元；4、赔偿原告2020年10月28日产生的律师代理费20000元；本案的诉讼费和保全费由被告承担。被告上海沙田物业管理有限公司辩称：对于污水倒灌的事实被告无异议，但被告于2020年6月1日进驻原告房屋小区，原告报修时间是2020年6月24日。之前被告并未接到过报修。现有证据无法排除该事件发生在被告入驻小区之前。事发后，被告至原告家查看，发现原告家空关，原告声称泡水严重，地板等严重受损，根据经验判断，是长期泡水造成的，很有可能以周或者月来计算的泡水时间。即使污水倒灌发生在被告进驻小区后，被告也不存在原告认为的没有及时检修污水管道的情形。被告当天上午接到原告报修后，中午就及时为原告家清理完毕。根据物业管理行规及双方物业合同规定，下水管是每半年疏通一次，被告进驻小区距离原告家污水管道堵塞不到一个月，所以被告并没有怠于履行疏通管道的义务，故被告没有责任。另被告在清理污水管道时虽然有垃圾，但没有达到严重堵塞的程度，发现是房屋下水管道设计不合理，管道到了下面又斜上去。再者，即使房屋设计没有问题，二楼也很容易发生倒灌。故被告认为需要鉴定污水倒灌的原因。原告长期不居住在涉案房屋也是房屋受损的主要问题。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市逸仙路XXX弄XXX号XXX室系某部队相关部门分配给原告的经济适用房，系三室二厅两卫的房型。被告为上海市逸仙路1588弄小区的物业管理部门。2020年6月24日原告因厨房下水管道堵塞向被告报修,当天被告派工作人员上门为原告房屋清理完毕。该次水管泛水，造成原告房间、客厅、餐厅、厨房、卫生间等多处受损。原告向被告提出异议，未果。故原告诉至本院，请求判决如其诉请。审理中，原告陈述：2013年有关部门将涉案房屋分配给原告，房屋面积138.6平方米。2017年原告入住。整个小区均没有办理房屋所有权证。当天厨房水槽冒水导致整个灶台淹没，整个房屋都泡在水里。水从厨房到客厅到过道到主卧和次卧，一直流到客厅阳台，造成原告整套房屋的地板浸泡受损，厨房、卫生间、卧室、客厅墙体受损，家具底部全泡在水里，床是实木的，泡在水里无法使用。原告的第一项诉讼请求是重新装修损失不是修复损失。家具和家电也主张的是全部损失不是修复损失。消毒柜、冰箱和洗衣机都开不了了，不能用窗帘损失8600元左右。但没有证据。被告则认为：原告房屋不需要重新装修，均修复即可。因原被告对原告房屋的受损部位及房屋的下水管道是否有问题等有争议，经原被告申请，本院委托上海市房屋建筑设计院有限公司就房屋的漏水原因及受损部位进行鉴定并出具修复方案。2021年1月20日该公司出具上房院鉴[2020]建鉴字第1186号鉴定意见书，其中鉴定意见为：1、涉案房屋受厨房排水管倒灌影响，造成房屋室内地面积水，厨房橱柜浸水、变色、变形；墙面涂料下部浸水、起皮、脱落；门扇、门套浸水变色、开裂；橱柜下部、侧板浸水变色；卫生间地面瓷砖污；木地板及踢脚线浸水变色等损坏。对涉案房屋受厨房排水管倒灌影响造成损坏部位修复方案详见第六部分。2、37号楼01室厨房排出管存在倒坡缺陷，排出管倒坡，导致废弃物滞留，排水不畅，水斗易返水。建议物业采取措施消除排水管倒坡的影响，如按要求修复排水管或经常检查疏通等。并对原告厨房、餐厅、入户门门口、客厅、过道、公用卫生间、北次卧、南主卧、南次卧分别作出了修复方案。经质证，原被告对鉴定意见书中的修复方案内容均无异议。但被告对鉴定意见的其他内容有异议。申请鉴定人员出庭质证。鉴定人员到庭陈述：根据现场情况，鉴定人员不能确定涉案房屋内的损坏是何时发生及房屋内发生过几次浸水，因被告申请要做排水管坡度问题，所以现场随机开挖了一段，第一次开挖在离检查井较远的地方，所以北高南低的情况不明显。第二次开挖在靠近检查井处地方，所以北高南低的情况就比较明显。该情况在第7页修复方案中也提到了。“36号楼01处有倒坡开挖痕迹…”，说明之前被告开挖过，但我们不知道开挖的原因。鉴定时我们也要求被告调取原先设计图纸，但被告未调取到。正常设计是倾向检查井的地方应该低，外面高，现在相反，所以导致管道容易堵塞。我们认为安装下水管道或者后期有改动都有可能导致，正常设计应该不会犯这种错误。从检测下水管道情况来看，端口不正常，会导致管道井内会积蓄垃圾，容易造成堵塞。管道坡度问题缺陷可能是建造房屋的施工单位，也有可能是外面单独的施工单位。但不排除有其他原因。因被告承认曾自行开挖过，有可能是被告开挖后改动造成，改动的难度不是很大。被告认为：原告小区不止一处有这样的情况，至少其他一栋楼也有这样的情况。被告确实没有调取到图纸，但凭经验认为存在缺陷，所以无法明确是设计缺陷还是施工缺陷导致的管道坡度问题。存在这样的因素导致漏水情况加剧。被告也无法明确施工方和开发商。审理中，被告认为至少自2019年1月1日起，原告房屋就已经空关。根据现有证据无法排除自被告进驻小区以前，涉案房屋就已经漏水了。且检测现场原告房屋内的冰箱并未开封过。被告为证明自己的观点，向本院提供有关部门出具的2019年2月至2020年12月原告房屋水费抄表开账情况(均为0元)及2019年1月至2021年2月实收电费表(除2021年1月为0.6元外，其余均为0元)，被告陈述：该证据证明原告没有尽到对自己房屋的管理责任，具体责任由法院认定。经质证，原告对被告提供的上述证据的真实性无异议，但不认可证明目的，原告对房屋一直正常使用和管理。因原告要去浦东照看女儿的小孩，要往来两处。实际原告一直在该房屋居住。审理中，本院征询被告是否要求追加其接管前的物业部门及原告小区开发商为本案共同被告及是否需要根据上述鉴定报告的修复方案进行审价鉴定。被告认为：不需要追加接管前的物业公司以及开发商为本案被告。由法院认定责任，如果法院认为被告有责任，被告愿意赔偿。因第三方保险公司已确认原告漏水损失为68440元，故不需要审价鉴定。该款包括原告的房屋修复损失及家具家电损失。原告没有在外租房产生损失。房租损失和律师代理费也不属于法定的侵权损失。原告也认为不需要审价鉴定，认可损失68440元。该款包含房屋修复损失、家电、家具损失以及房租损失和律师代理费。本院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理好各方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害，排除妨碍。根据有关规定，物业共用部位是指物业管理中住宅共用部位，共用设施设备。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。物业共用部位，共用设施的产权应归全体业主共有。物业公司对于公共管道负有维修保养的责任。物业公司除按规定履行定期疏通义务外，更应注重业主日常报修后的及时维修等。而业主对于自己室内的管道负有注意维护和配合维修保养的义务。其中包括及时发现、报修，更应该包括突发情况下的及时妥善应对。首先，原告厨房的排水管道，属于原告房屋的专用部分。被告提供的证据及原告房屋的受损情况证明，原告厨房下水管道堵塞时，原告房屋处于空关状态，因原告疏于管理，未及时发现家中水管堵塞溢水向被告报修，客观上延误了一定的维修时间，致原告房屋等受损加重。故原告应自行承担相应的责任；其次，被告作为前物业部门的接收单位，承继了前物业部门的权利和义务，被告在本案管道堵塞事故中虽然尽到了及时清理及疏通的义务，但通过本案的事实证明，被告作为物业部门在对涉案小区的管道维护存在瑕疵。鉴于原告实际确有家具及家电遭水浸的客观事实，双方当事人均不需要审价，认可漏水造成的损失为68440元，综上鉴于原告家中受损是各方面的客观原因导致，本院将根据原告实际受损需要修复及系公共管道堵塞漏水客观情况，酌定被告应赔偿的数额；第三，原告未提供其存在房租损失的依据，故对原告要求被告赔偿2020年6月24日至2020年12月24日的房租损失42000元的诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告支付律师代理费20000元的诉讼请求，于法无据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条、第七十六条，第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告上海沙田物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告欧阳湘云因漏水造成的房屋修复、家具、家电等经济损失人民币65000元；二、对原告欧阳湘云要求被告上海沙田物业管理有限公司赔偿房租损失人民币42000元的诉讼请求，不予支持；三、对原告欧阳湘云要求被告上海沙田物业管理有限公司赔偿律师代理费人民币20000元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案司法鉴定费人民币25000元由被告负担。本案保全费人民币1699元由被告负担。本案受理费人民币4839元，减半收取计人民币2419.50元由原告负担人民币1707元，被告负担人民币712.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张依琳二〇二一年六月十六日书记员  裘雪燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第七十条【对建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条【业主决定建筑区划内重大事项及表决权】下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。……《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。……