上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初3798号原告(反诉被告)：上海艾恺文化传媒有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区加枫路XXX号XXX室。法定代表人：陈亚丽，执行董事。委托诉讼代理人：张岱元，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：徐晨玉，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告(反诉原告)：上海淼森企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：季荣，总经理。委托诉讼代理人：郑本源，上海望源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钟尹，上海望源律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海艾恺文化传媒有限公司(以下简称艾恺公司)诉被告(反诉原告，以下简称被告)上海淼森企业管理有限公司(以下简称淼森公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案。开庭前，被告淼森公司向本院提出反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告艾恺公司的委托诉讼代理人张岱元、徐晨玉，被告淼森公司的委托诉讼代理人郑本源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾恺公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还租赁保证金500,000元；2、被告向原告支付由原告垫付的复原费343,000元；3、被告向原告赔偿因被告逾期未履行向原告返还租赁保证金导致的损失(以500,000元为本金，按LPR标准支付自2020年10月16日起至实际返还之日止)。事实与理由：2018年，原告与被告就租赁位于上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号罗森宝现代设计中心(以下简称系争房屋)签署《租赁合同》，约定原告向被告承租系争房屋，租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日。后因疫情原因，经原被告双方协商一致租赁期限延长至2020年9月30日,且被告同意免除原告自2020年9月1日至2020年9月30日的租金。租赁期结束时被告应当于原告返还租赁房屋后的五个工作日之内将租赁保证金无息返还给原告。根据《租赁合同》第7.1条、第7.2条约定，退租时租赁房屋为现状交付，无需恢复原状。《租赁合同》签订后原告已依约向被告支付了全部租赁保证金50万元。租赁期结束后原告已于2020年10月8日提前搬离租赁房屋，并于2020年10月10日通知被告接收房屋以完成移交。至此原告已将系争房屋返还被告。被告应根据《租赁合同》的约定向原告退还租赁保证金，被告不退还租赁保证金的行为已构成违约。此后被告对原告施以种种刁难，迫使原告承担将系争房屋恢复原状等与《租赁合同》约定明显不符的义务和要求。为尽快收回租赁保证金的考虑，原告无奈按照被告的要求另寻第三方并根据被告的要求对租赁房屋进行复原，并代为垫付了343,000元。综上原告诉至本院。被告淼森公司辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁保证金的返还无事实依据，因原告返还系争房屋的行为未按合同约定完成，无权请求返还租赁保证金。复原费无事实与法律依据，原告对系争房屋的修复系原告按照合同应当履行的修复义务，修复费用应由原告自行承担，无权向被告主张。相关损失无事实与法律依据，合同约定了返还条件具备时无息返还，目前返还条件尚不具备，故不存在返还情形。本案实际系租赁合同解除后房屋返还的纠纷，双方就房屋腾退状态发生争议，消防工程复原尚未完成，原告也表示不再按约定完成修复义务，故被告未返还租赁保证金。被告淼森公司向本院提出反诉请求：原告支付被告房屋占用费按每日5,753元计算，自2020年10月15日起计算至系争房屋实际返还之日止。事实和理由：双方合同到期后，原告未按照约定方式将系争房屋返还给被告，故被告提出如上反诉请求。原告艾恺公司针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。租赁合同第7.1、7.2中明确约定了房屋返还条件，原告可以按现状返还房屋。原租赁期限至2020年8月31日，后经被告同意顺延至2020年9月30日，原告实际在10月8日提前搬离房屋，10月10日通知被告接收房屋，原告已经完成房屋返还，不存在占用房屋的行为，无需支付房屋占用费。根据合同第13.5条约定，即便被告自认原告未返还，也应由被告自主收回房屋。被告未采取措施防止损失扩大，被告无权主张2020年10月11日之后的占用费。本院经审理认定事实如下：2018年，淼森公司(甲方)与艾恺公司(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日，第一年租金200万元，第二年租金210万元。合同第5.1条约定，甲乙双方约定在遵守第1-4条的前提下,本合同签订后七个工作日之内乙方应向甲方支付房屋租赁保证金50万元。合同第5.3条约定，租赁期结束或本合同提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据本合同约定应支付之违约金及其他按本协议约定应由乙方承担的费用且乙方按本合同约定返还该房屋后，保证金如有剩余的，应在返还房屋的五个工作日之内将剩余保证金无息返还乙方。合同第七条约定，乙方应在本合同终止或提前终止后五个工作日内将该房屋进行清扫后返还甲方。退租时，乙方有权决定将对标的房屋进行装修时的装修配件或已安装的设备或附属物按现状移交给甲方，此种情况下，乙方无需将标的房屋进行原状复原，移交后，甲方即成为该等物件的所有者。为免疑义，乙方自行购买的所有可移动设备归乙方所有。合同第13.5条约定，租赁期届满或因本合同提前终止，如乙方逾期归还该房屋，则每逾期一天，应当向甲方支付相当于原日租赁费用的违约金；如逾期超过了15天，甲方有权进入该房屋，该房屋内所有装修、设施和物品保留或拆除。甲方无须为装修、设施和物品的剩余价值向乙方作出任何补偿。合同签订后，淼森公司支付押金50万元，并支付租金至2020年8月31日。合同到期后双方协商延长租期至2020年9月30日，淼森公司免除了该月租金。2020年10月10日，淼森公司人员至系争房屋，要求艾恺公司对系争房屋恢复原状2020年10月，艾恺公司与上海宜宇建设工程有限公司(以下简称宜宇公司)签订施工合同，由宜宇公司对系争房屋装饰部分进行拆除施工，工程造价22万元。嗣后，艾恺公司转账至宜宇公司银行账户共计343,000元。2020年11月11日，艾恺公司工作人员向淼森公司发送邮件。邮件中载明“我司于2020年10月10日前及时搬离了标的房屋，并已按贵司要求对标的房屋进行了原状复原。目前贵司要求我司将消防及地下室一层的原录音棚所在地复原，原消防设施单位报价为6万元，地下部分复原费用报价为1万元。我司同意该两笔费用可从50万保证金中扣除，请贵司于2020年11月30日前退还我司剩余保证金43万元”。2020年11月20日，淼森公司向艾恺公司发函要求其将系争房屋恢复原状，并交还淼森公司。艾恺公司回函要求淼森公司返还保证金50万元及垫付的装修费343,000元。审理中，艾恺公司表示，其于2020年12月6日将系争房屋钥匙邮寄给淼森公司。淼森公司确认于2020年12月收到系争房屋钥匙。审理中，淼森公司表示要求艾恺公司将系争房屋消防设施等恢复原状后返还给其。本院认为，艾恺公司与淼森公司就系争场地签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。租赁期限届满后，双方未续签租赁合同，故租赁合同到期终止。根据合同第七条房屋返还时状态的约定及艾恺公司后续委托案外人进行复原施工作业的事实及其工作人员在邮件中表示愿意承担消防复原的陈述，可以认定在租赁期届满后艾恺公司负有对系争房屋恢复原状的义务。虽艾恺公司负有对系争房屋恢复原状的义务，但结合合同第13.5条约定及相关法律规定，淼森公司亦有采取适当措施防止损失扩大的义务。因淼森公司未采取适当措施防止损失扩大，其亦应当承当责任。根据本院查明事实，艾恺公司已于2020年12月将系争房屋钥匙返还给淼森公司，可视为双方对系争房屋已经进行了交接，之后的房屋占有使用费艾恺公司不再支付。系争房屋交接之前的房屋占有使用费，由本院按照本案实际情况及双方过错程度酌情确定由艾恺公司承担占有使用费20万元。另，因艾恺公司未能按照约定将系争房屋恢复原状，其工作人员亦在邮件中同意在保证金中扣除部分复原费用，考虑消防设施及地面复原需要，本院酌情确定艾恺公司承担复原费用10万元，该费用在保证金中抵扣。关于艾恺公司要求淼森公司支付复原费用343,000元，因对系争房屋恢复原状系艾恺公司的义务，其要求淼森公司承担复原费用无事实依据，本院难以支持。关于保证金的利息，艾恺公司的主张依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海淼森企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)上海艾恺文化传媒有限公司保证金40万元；二、原告(反诉被告)上海艾恺文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海淼森企业管理有限公司占有使用费20万元；三、驳回原告(反诉被告)上海艾恺文化传媒有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海淼森企业管理有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费12,230元，减半收取计6,115元，由原告(反诉被告)上海艾恺文化传媒有限公司负担2,465元，被告(反诉原告)上海淼森企业管理有限公司负担3,650元。反诉案件受理费减半收取计4,776元，由原告(反诉被告)上海艾恺文化传媒有限公司负担2,865元，被告(反诉原告)上海淼森企业管理有限公司负担1,911元。保全费收取4,759元，由原告(反诉被告)上海艾恺文化传媒有限公司负担2,514元，被告(反诉原告)上海淼森企业管理有限公司负担2,245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 武恩强二〇二一年六月十五日法官助理 汤 娜书 记 员 汤 娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……