广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20619号上诉人（原审被告）：广东珠钢投资管理有限公司，住所地：广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：吴秋婷，该公司经理。委托诉讼代理人：杨春涛，该公司员工。委托诉讼代理人：郭雪怡，该公司员工。被上诉人（原审原告）：殷伟强，男，1967年8月17日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：赖永明，广东格林律师事务所律师。上诉人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢投资公司）因与被上诉人殷伟强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。珠钢投资公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判珠钢投资公司无须向殷伟强支付租金损失；2.本案上诉费由殷伟强承担。事实和理由：一审法院在基本事实缺乏证据证明的前提下即认为案涉房屋未达法定交楼标准导致殷伟强未能正常使用而存在租金损失，属于事实认定错误，法律适用错误。法院没有规定珠钢投资公司必须向业主出示竣工验收备案表，双方签订的商品房买卖合同和精装修合同均没有约定交楼条件，也没有约定必须出示竣工验收备案表。殷伟强于2018年10月21日收房后，珠钢投资公司提供的案涉房屋用水量和用电量明细表，可证明殷伟强从收楼之日起已经占用、实际使用案涉房屋，案涉房屋已经具备正常使用的事实，殷伟强所主张的租金损失显然不成立。即便殷伟强已自认案涉房屋已于2019年4月14日出租，但珠钢投资公司也不应承担其2018年10月22日至2019年4月13日的租金，根据“谁主张谁举证”的规则，殷伟强在一审中未提交证据证明其收楼后存在租金损失，故殷伟强根本不存在租金损失的事实。综上，恳请二审法院判如所请。殷伟强二审答辩称，不同意珠钢投资公司的上诉请求，我方同意一审判决的处理。一、本案中，珠钢投资公司在2018年11月12日才取得案涉楼宇竣工验收备案表，根据此前已经生效的同类案件判决书和相关法律规定，交付房屋的标准应当是以竣工验收备案表为准。珠钢投资公司虽在2018年11月12日取得备案表，但其没有向殷伟强进行出示和告知，实际上导致殷伟强无法正常使用该房屋，进而导致相关租金损失。我方认为一审判决正确，具有事实和法律依据。二、珠钢投资公司在一审中提交了其自行统计的水电费情况，殷伟强也在一审中提交了租赁合同予以证实殷伟强出租使用房屋的起始时间，但一审法院并未支持殷伟强对外出租之后的租金损失。三、在已经生效的同类案件中，珠钢投资公司也曾以相同理由上诉，均被二审法院予以驳回。综上，恳请法庭维持一审判决，驳回珠钢投资公司上诉请求。殷伟强于2019年8月15日向一审法院起诉请求：1.判令珠钢投资公司立即向殷伟强支付逾期交楼违约金（以房屋总价款669118元基数按每月2600元自2017年2月10日起计算至实际交楼之日止，暂计算至2018年12月10日为57200元）；2.判令珠钢投资公司立即向殷伟强赔偿房屋租金损失（以每月2600元为标准从实际交楼之日次日起开始计算）；3.本案诉讼费等费用由珠钢投资公司承担。诉讼中，殷伟强、珠钢投资公司确认案涉房屋实际的收楼时间为2018年10月21日，故殷伟强变更上述第一项有关逾期交楼违约金“自2017年2月10日起计算至2018年10月21日止”，第二项房屋租金损失的诉请变更为“自2018年10月22日起计算至出示案涉房屋的竣工备案验收备案表为止”。一审法院认定事实：2017年1月21日，甲方广东珠钢投资管理有限公司与乙方殷伟强签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于番禺区××街××房（以下简称“案涉房屋”），总金额为669118元，乙方应于2017年1月21日前一次性向甲方支付全部房价款。合同第十三条约定甲方应于2017年2月10日前将本合同标的物房屋交付乙方使用。第十四条约定若逾期交房不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；若逾期交房超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规划》或《管理规划》……。合同附件七补充协议第六条约定合同第十四条逾期交房的违约责任由“每日按总房价款0.05%的标准支付违约金”变更为“每日按总房价款0.01%的标准支付违约金”。上述合同还对其他相关事项进行约定，殷伟强、珠钢投资公司双方均在合同上签字签章。殷伟强与珠钢投资公司又签订《精装修委托协议书》，约定双方不再执行《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中关于房屋交付标准及交付时间的有关条款，确定案涉房屋装修工程在2017年8月30日前完工并交付。珠钢投资公司作为甲方与殷伟强作为乙方签订了《面积差异退款确认书》，确认最终购房成交价为664172元。案涉工程于2016年11月18日取得单位工程竣工验收报告，于2017年1月23日取得建设工程规划验收合格证，于2017年3月8日取得建筑工程竣工验收报告，于2017年3月17日取得竣工环境保护验收批复，于2017年3月28日取得建设工程质量验收意见书，于2017年4月5日取得广州市番禺水务股份有限公司永久用水同意接入书，于2017年4月17日取得客户受电工程竣工检验意见书，于2017年5月8日取得通邮申报表和人防工程专项竣工验收备案意见书，于2017年6月13日取得建设工程消防验收意见书。2017年8月28日，广东珠钢投资管理有限公司向殷伟强投递收楼通知书，通知殷伟强于2017年8月30日办理收楼手续。诉讼中，广东珠钢投资管理有限公司向一审法院提交该司于2018年11月12日取得的《竣工验收备案表》，证明广东珠钢投资管理有限公司已经取得竣工验收备案表，案涉房屋已经全部符合交楼条件。而殷伟强确认案涉房屋已于2019年4月14日出租。一审法院认为，殷伟强与珠钢投资公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同全面履行。关于逾期交房违约金问题。珠钢投资公司主张以退还面积差后的最终房款为计算违约金的本金基数，但因签订合同约定时殷伟强、珠钢投资公司双方均无法预见到房屋存在的面积差，面积差是在面积测绘时才实际产生的，双方在签订合同时是无法预见的，因此违约金的本金应解读为合同约定的房价款，即669118元。双方约定案涉房屋应交付的时间为2017年8月30日，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。殷伟强在广东珠钢投资管理有限公司未取得《竣工备案表》的情况下，已于2018年10月21日实际接收房屋，故一审法院支持2017年8月31日至2018年10月21日逾期交房违约金的诉请。至于违约金的标准，双方约定延期交房违约金每日按总房价款0.01%的标准支付，是双方真实意思表示，殷伟强在签署时并未提出异议，现主张按照2600元/月的标准计算逾期交房违约金，一审法院不予支持，逾期交房违约金应按日万分之一的标准计算。为此，广东珠钢投资管理有限公司应向殷伟强支付2017年8月31日至2018年10月21日的逾期交房违约金27902.22元（669118元×417天×0.01%）。关于租金损失问题。因未达法定交楼标准导致殷伟强未能正常使用案涉房屋的租金损失应由广东珠钢投资管理有限公司承担赔偿责任，故殷伟强要求广东珠钢投资管理有限公司支付其收楼后至符合交楼标准期间的租金损失，合理合法。同时殷伟强主张参照同时期同地段的租金2600元/月标准确定其租金损失并无不妥，一审法院予以支持。而殷伟强认为广东珠钢投资管理有限公司虽于2018年11月12日取得《竣工备案表》，但于2019年10月29日才在开庭时向其出示，加之该司提交《四通》文件，案涉房屋才具备法定的交楼标准，故广东珠钢投资管理有限公司应承担租金损失应计付至2019年10月29日止。一审法院认为，殷伟强在庭审时已确认案涉房屋于2019年4月14日出租，该出租事实与广东珠钢投资管理有限公司提交该房屋所在小区的物业管理公司出具的电费支出情况相符，且案涉房屋已经房屋行政管理部门核准登记，殷伟强也于出租当月向广东珠钢投资管理有限公司签收了产权证，故上述租金损失应计付至2019年4月13日为宜。综上，广东珠钢投资管理有限公司应向殷伟强赔偿2018年10月22日至2019年4月13日的租金损失共14993.33元。而珠钢投资公司抗辩称案涉房屋产生电费的原因是由于殷伟强已实际占有、使用案涉房屋，殷伟强并不存在租金损失，但珠钢投资公司提供的证据不足以证明其主张，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年6月10日判决如下：一、广东珠钢投资管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向殷伟强支付2017年8月31日至2018年10月21日期间的逾期交房违约金27902.22元；二、广东珠钢投资管理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向殷伟强赔偿2018年10月22日至2019年4月13日期间的租金损失14993.33元；三、驳回殷伟强的其余诉讼请求。一审案件受理费1230元，由广东珠钢投资管理有限公司负担其中922元，余下308元由殷伟强负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，珠钢投资公司向本院提交广东省高级人民法院作出的（2020）粤民申4186-4200号民事裁定书，拟证明其司就同类案件已经提起再审，法院也裁定再审，其认为不应支持案涉租金损失。殷伟强质证表示不认可该证据的关联性。本院二审另查明：根据本院再审审理的15件涉珠钢投资公司同楼盘小区系列案，即（2020）粤01民再228号-242号房屋买卖合同纠纷案民事判决书中查明：“购房人在诉讼中提供了广告图片及工商部门查询资料等证据证明，珠钢投资公司在推介销售案涉房屋过程中，打出‘四叶草酒店服务强势进驻’‘带6年租约’‘租金每月2600元/月’‘租金每两年上浮10%’等广告，广州市工商局番禺分局于2015年12月以广告内容含有投资回报内容为由，对珠钢投资公司进行了行政处罚。”本院再审认定：“珠钢投资公司作为开发商打出的广告系对自己出售房屋作出的允诺，该广告允诺内容明确而具体，购房者可以此来计算确定的投资收益和回报。购房人受广告内容影响购买案涉房屋，虽然购房合同并未将前述广告内容在购房合同条款里予以明确，但签订合同时购房人与珠钢投资公司及四叶草公司对前述广告内容都是明知的，购房人对投资收益或回报存在合理预期合乎情理。珠钢投资公司还与购房人签订了《补充协议》和《精装修委托协议书》，约定房屋交由珠钢投资公司进行装修，并将延期交楼违约金从每日万分之五调整为每日万分之一。虽约定不另收取装修费用，但房价高出同一小区未装修房屋数千元/㎡不等，说明珠钢投资公司以返租和装修名义再次受益于本次房屋买卖，交易风险进一步降低，其所获利润远远高出小区其它栋房屋。……因珠钢投资公司未能如约按时交楼，导致四叶草公司弃租房屋，购房人投资购房目的未如预期。因此购房人实际收楼后，无论自用或出租，均不能改变四叶草弃租房屋导致购房人投资收益落空的事实，且这与珠钢投资公司延期交楼存在直接关联”等。上述判决均已发生法律效力。本案一审期间，殷伟强亦提供广告图片，并表示珠钢投资公司在出售房屋时承诺将由广州四叶草酒店管理有限公司进驻返租金，由于珠钢投资公司延期交楼，四叶草公司未再进驻导致购房人的租金损失。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：珠钢投资公司是否应当赔偿殷伟强2018年10月22日至2019年4月14日的租金损失。现评析如下：本案中，殷伟强在珠钢投资公司未取得《竣工验收备案表》的情况下于2018年10月21日接收房屋，一审法院已就此免除了珠钢投资公司交房后的逾期交房违约金，但珠钢投资公司仍应就其未能按法定交楼标准如期交房的违约行为所造成购房人的其他损失承担赔偿责任。具体于本案而言，根据殷伟强一审提供证据以及本院再审审理的同楼盘同类销售模式系列案查明事实，已充分证实珠钢投资公司在向殷伟强等购房人推介销售案涉房屋时，承诺将通过四叶草公司返租的形式向购房人给予确定的投资收益和回报，殷伟强等购房人也正是基于对该投资收益、回报的合理预期而购买了案涉房屋。现由于珠钢投资公司未能在约定期限内交付符合竣工验收备案条件的房屋，导致四叶草公司弃租，殷伟强的投资购房目的未能如期实现，故无论其收楼后是否确已自行使用房屋，均不能改变其因四叶草公司弃租而导致应有投资收益落空的事实。因此，一审法院判令珠钢投资公司赔偿其自交楼次日起至殷伟强实际出租房屋之日期间的租金损失，合理合法，本院予以维持。综上所述，珠钢投资公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费175元，由上诉人广东珠钢投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年六月十六日法官助理杨希书记员叶小琳