陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕09民终636号上诉人（一审被告）：陕西祥和置业发展有限公司安康分公司。住所地陕西省安康市汉滨区。负责人：陈银海，该公司经理。委托诉讼代理人：郑彪，男，该公司法务。被上诉人（一审原告）：康强，男，1972年3月10日出生，汉族，住陕西省安康市高新技术产业开发区。被上诉人（一审被告）：曹正安，男，1979年5月1日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。一审被告：陕西祥和置业发展有限公司。住所陕西省西安市碑林区。法定代表人：陈裕颖，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵继强，陕西萃聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆小卫，北京市康达（西安）律师事务所律师。一审被告：陈建群，男，1970年5月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区，现住陕西省安康市汉滨区。上诉人陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和安康分公司”）因与被上诉人康强、曹正安，一审被告陕西祥和置业发展有限公司（以下简称“祥和公司”）、陈建群租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院(2020）陕0902民初4907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祥和安康分公司上诉请求:1.请求撤销一审判决，发回重审，或依法改判为驳回康强的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由康强承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，本案中康强与祥和安康分公司之间未签订委托经营协议及租金保障承诺协议，双方没有委托经营法律关系，无义务向康强返还租金。第一，康强拥有涉案商铺的所有权，即其有权对该商铺进行处分，并决定是否将该商铺委托经营并进行统一管理，康强以协议的方式设定租金收益债权，但其并未与银海国际集团（香港）有限公司及祥和安康分公司另行签订书面委托经营协议及租金保障承诺协议，双方关于涉案商铺委托经营及返租的法律关系在事实上并未设立，其也并未享有涉案商铺的租金收益权。第二，一审法院已认定案涉商铺的实际占有使用方为樊某某，而出租收益方为某某购物中心陈建群，与祥和安康分公司并非同一法律主体。祥和安康分公司在一审法院的其他诉讼案件中出具《情况说明》，是因为与某某购物中心达成内部协议，在朱某某及梁某某两案中对返租债务进行承担，但并非对于某某国际项目的所有债务进行处理。故一审法院认定祥和安康分公司应承担案涉债务缺乏事实和法律依据。此外，涉案商铺出租管理、合同签订、租金收取、返租款项支付等均由某某购物中心的陈建群实际履行，康强主张的租金应向实际承租人及出租方主张。请求二审法院依法查明事实，支持祥和安康分公司的上诉请求。二审庭审中，祥和安康分公司补充上诉理由认为，即使认定祥和安康分公司应当向康强支付款项，根据祥和安康分公司二审提供的证据及截止2019年2月曹正安、康强已收到的款项显示，康强有权主张的金额最多不超过25个月，共计不超过20464.5元，就算支付，最多也仅支付20464.5元。康强辩称，祥和安康分公司的陈述没有事实依据，如果其确实提供了相应支付流水，康强予以认可。曹正安辩称，一审判决正确，其已于2009年6月将商铺的所有权转让给康强，而且是在祥和公司的售楼部签约的。祥和公司向本院提交书面意见称，1.祥和公司不是案涉法律关系的主体，与康强、曹正安无合同关系。本案中，祥和安康分公司与曹正安签订《商品房买卖合同》《某某国际时尚购物广场资产委托经管协议》（以下简称《资产委托经营协议》）与《某某国际时尚购物广场租金保障承诺协议》（以下简称《租金保障承诺协议》），均是祥和安康分公司独立从事经营活动中签订的合同，祥和公司与康强、曹正安并未产生合同关系。2.祥和安康分公司现在处于正常经营中，且有独立财产，即使需承担责任其也能够独立承担，故应由祥和安康分公司承担责任。祥和安康分公司自2008年开始在安康独立经营并开发了数个房地产项目，至今仍在从事经营活动，且祥和安康分公司在安康拥有独立资产完全有能力独自承担责任，故本案责任应由祥和安康分公司独立承担，祥和公司不应承担责任。陈建群未提交书面陈述意见。康强向一审法院起诉请求：1.由祥和安康分公司、祥和公司、陈建群、曹正安连带支付康强房屋租金72168.48元，并按每年12028.08元的标准向康强支付租金至房屋交付给康强之日；2.本案诉讼费用由祥和安康分公司、祥和公司、陈建群、曹正安承担。一审法院认定事实：2009年6月28日，曹正安与祥和安康分公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于安康市某某路某号第某幢某层某号商铺。当日，曹正安与银海国际集团（香港）有限公司、祥和安康分公司签订了《资产委托经营协议》，协议约定：银海国际集团（香港）有限公司为项目的经营管理方，祥和安康分公司为项目的开发商；曹正安购买的涉案商铺实行统一经营管理的方式进行经营和收益；统一经营管理分成若干个连续的托管期限，其中从商品房买卖合同约定的交房之日起第1天起算10年，为该房屋的第一个托管期；所购买的商铺委托银海国际集团（香港）有限公司招商及运营管理，自购买该商铺之日起，以银海国际集团（香港）有限公司的名义为该铺位寻找承租人、与目标承租人签订有关承租意向、合同等文件并代收租金；该房屋的目标月租金为本商铺买卖合同总金额的1%；在托管期内，购买人曹正安同意向银海国际集团（香港）有限公司支付托管服务费，年托管服务费为本商铺合同价总金额的千分之一；银海国际集团（香港）有限公司的权利义务中约定租金支付方式为银海国际集团（香港）有限公司汇入购买人曹正安指定账户。同日，曹正安还与银海国际集团（香港）有限公司、祥和安康分公司签订了《租金保障承诺协议》，约定银海国际集团（香港）有限公司于2010年11月30日开始为返租期，承诺向曹正安每月按1002.34元支付租金，年租金总额为12028.08元；如银海国际集团（香港）有限公司因自身运营原因，向曹正安提供的租金未达到承诺要求，则祥和安康分公司负责在每月的付款期限内按月补齐差额。上述协议签订后，银海国际集团（香港）有限公司将委托其经营管理的商铺用于经营安康市银海实业有限公司南城购物中心。2011年5月21日，曹正安与康强签订《房屋买卖契约》，将其购买的涉案商铺转卖给康强，并将其已收取的当年度租金与康强进行了结算移交，此后未再收取涉案商铺的租金。2011年7月1日，曹正安向祥和安康分公司提交变更申请，载明其自愿将购买的涉案商铺转让给康强，其他手续自行解决，出现任何纠纷与公司没有关系。祥和安康分公司遂根据该变更申请与康强重新签订了《商品房买卖合同》。曹正安将其与银海国际集团（香港）有限公司、祥和安康分公司签订的《资产委托经营协议》及《租金保障承诺协议》合同原件交给了康强，但双方未办理该两份协议的更名手续。康强受让涉案商铺后，该商铺仍一直用于经营安康市银海实业有限公司南城购物中心，并由陈建群向康强支付了2013年11月30日前的租金，但此后的租金一直未向康强支付，康强遂将祥和公司、陈建群、曹正安诉至法院，要求判令：1.由祥和公司、陈建群、曹正安连带支付康强房屋租金72168.48元；2.由祥和公司为康强办理房地产权属证书，并向康强支付违约金5000元；诉讼费由祥和公司、陈建群、曹正安承担。一审审理中，康强申请追加祥和安康分公司为被告，并变更诉讼请求为由祥和公司、陈建群、曹正安、祥和分公司连带支付康强2013年11月30日至2019年11月30日的租金72168.48元，并按每年12028.08元的标准向康强支付租金至房屋交付给康强之日。另查明，银海国际集团（香港）有限公司于2017年1月13日已告解散。在一审法院已审结的某某国际其他商铺业主起诉祥和公司及祥和安康分公司给付租金的两起案件中，祥和安康分公司在2020年多次向该两案的业主支付过租金，且在该两案审理中，祥和安康分公司分别向法院出具了《情况说明》，称银海国际集团（香港）有限公司于2017年1月13日已告解散，由祥和安康分公司对银海国际集团（香港）有限公司的债权债务进行处理。该两案均判决由祥和安康分公司向业主支付拖欠的租金，其财产不足承担部分由祥和公司承担，现该两案判决均已生效。还查明，安康市银海实业有限公司某某购物中心与案外人樊某某签订《某某购物中心商铺租赁合同》，将涉案商铺在内的某某购物中心二楼整体出租给樊某某，租期自2015年6月1日至2021年5月31日。一审法院认为，曹正安购买涉案商铺后将商铺委托给银海国际集团（香港）有限公司统一运营管理，其与银海国际集团（香港）有限公司、祥和安康分公司签订的《资产委托经营协议》、《租金保障承诺协议》意思表示真实，内容不违背法律法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同。在合同履行过程中，曹正安将涉案商铺转让给康强，康强亦与祥和安康分公司就涉案商铺重新签订了《商品房买卖合同》，该转让行为合法有效。本案争议的焦点问题为：一、康强能否向祥和安康分公司主张涉案商铺租金；二、康强主张的租金金额是否成立。关于焦点一，祥和安康分公司辩称其未与康强签订委托经营协议和租金保障承诺协议，双方之间无委托经营或房屋返租的法律关系，没有义务向康强返还租金,其并非本案的适格被告。一审法院认为，康强受让涉案商铺后即成为该商铺新的买受人,亦取得了涉案商铺的租金收益权，其虽未与银海国际集团（香港）有限公司、祥和安康分公司重新签订委托经营协议及租金保障承诺协议，但涉案商铺转让给康强后仍继续由银海国际集团（香港）有限公司在统一运营管理，且还向康强支付了部分租金，故康强实际承继了原曹正安与银海国际集团（香港）有限公司、祥和安康分公司签订的《资产委托经营协议》《租金保障承诺协议》的权利义务,有权向银海国际集团（香港）有限公司及祥和安康分公司主张涉案商铺的租金。因银海国际集团（香港）有限公司现已解散，而祥和安康分公司在其他同类诉讼案件中已表明由其对银海国际集团（香港）有限公司的债权债务进行处理，故本案中银海国际集团（香港）有限公司所负债务亦应由祥和安康分公司负担。因此，祥和安康分公司的上述辩解理由不能成立，故不予采纳。康强要求祥和安康分公司给付拖欠租金的诉讼请求成立，故予以支持。关于焦点二，因康强主张的租金计算标准并未超过原合同的约定，且祥和安康分公司对康强主张的租金金额虽有异议但并未提供证据证明康强主张的租金金额不实，故对其异议不予采纳，对康强主张2013年11月30日至2019年11月30日拖欠的租金为72168.48元予以确认。对康强主张2019年11月30日之后的租金按每年12028.08元的标准支付至房屋交还之日的诉讼主张，因其在本案中并未提出返回房屋的诉求，且双方对第一个托管期满后房屋的返回交付并未做约定，故康强该项诉求没有事实依据，不予支持。但鉴于本案审理时，合同约定的第一个十年托管期已于2020年11月30日届满，故对于2019年11月30日至2020年11月30日的租金12028.08元予以支持。综上所述，祥和安康分公司应向康强支付2013年11月30日至2020年11月30日的租金共计84196.56元，但因《资产委托经营协议》第七条约定，购房人同意按商铺合同价总金额的千分之一向银海国际集团（香港）有限公司支付年托管费，故扣除康强应支付的七年托管费701.64元（涉案商铺的合同总价为100234元）后，祥和安康分公司实际应向康强支付的租金为83494.92元。因祥和安康分公司是祥和公司设立的分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”本案系祥和安康分公司以自己的名义从事民事活动产生的法律责任，祥和公司主张优先以祥和安康分公司的财产承担责任的辩解意见符合上述法律规定，予以采纳。对康强主张陈建群和曹正安对涉案租金承担连带给付责任的诉讼请求，因其并无证据证明陈建群系银海国际集团（香港）有限公司的实际控制人，亦无证据证明曹正安收取了涉案租金，故其该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》及当时司法解释的规定。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、由祥和安康分公司在其管理的财产内向康强支付2013年11月30日至2020年11月30日的商铺租金共计83494.92元，其财产不足承担部分由祥和公司承担。限判决生效后十日内履行完毕；二、驳回康强的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1729元，由祥和安康分公司、祥和公司承担。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。祥和安康分公司提交两组证据：1.《情况说明》两份，拟证明另案出具的情况说明不能达到祥和安康分公司自认的法律后果，虽然康强有权对商铺进行处分，但是其没有以协议的方式与祥和安康分公司对租金设定相应的债权债务，祥和安康分公司没有向其支付租金的义务。2.2013年3月至2019年2月期间陈建群向曹正安、康强转账的银行流水，拟证明：结合证据1，即使祥和安康分公司应向康强支付租金，最多应支付的租金为25个月，不超过20464.5元。经当庭质证，康强对证据1的真实性认可，对证明目的不予认可，认为应以一审查明的事实为准；曹正安认为自从商铺转让之后，其对后面的事都不知情，无法判断该证据的真实性。康强对证据2的真实性无法确认，但表示愿意庭后前往银行核实，只要付款真实，康强不会多要一分钱；曹正安对银行流水的真实性当庭无法确认，亦表示愿意在庭后前往银行核实后确认。二审庭审后，曹正安向本院提交2011年2月23日至2015年12月21日期间卡号为XXXXXXXXXXXXXXX9078的银行流水，康强向本院提交自2015年8月23日至2019年12月24日期间客户名称为康强，客户账号为XXXXXXXXXXXXXXX8017及XXXXXXXXXXXXXXX2578的银行流水。本院组织各方当事人对上述银行流水进行质证，祥和安康分公司对该证据真实性无异议，但认为祥和安康分公司与康强之间没有委托租赁关系；祥和公司对银行流水的真实性存疑；康强认为曹正安提交的银行流水没有显示系曹正安账户；曹正安对康强提交的银行流水真实性予以认可。本院经审查认为，祥和安康分公司在二审中再次提交的两份《情况说明》已在一审中由康强申请一审法院依法调取，并经双方质证，故不属于二审新证据；祥和安康分公司提交的银行流水与康强、曹正安提交的银行流水与本案具有关联性，故均予以采信。经二审审理查明，根据祥和安康分公司、康强及曹正安提交的银行流水显示，2013年11月30日至2015年12月21日期间，户名为曹正安的XXXXXXXXXXXXXXX9078银行卡实际收取每笔818.58元的返租租金20笔共计16371.6元；2015年8月23日至2019年12月24日期间，以康强为户名的两个账户（XXXXXXXXXXXXXXX8017及XXXXXXXXXXXXXXX2578）实际收取陈建群XXXXXXXXXXXX5889账号支付的每笔818.58元的返租租金32笔共计26194.56元。二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据各方诉辩意见，本案的争议焦点为：祥和安康分公司应否向康强支付案涉商铺租金，如应支付，数额如何认定？祥和安康分公司上诉认为其与康强之间没有签订委托经营协议及租金保障承诺协议，故没有义务向康强返还租金。经查，康强从曹正安处购买案涉商铺后在祥和安康分公司的协助下已经办理了案涉商铺的更名手续，且祥和安康分公司还与康强重新签订编号为GF-2000-0171SXFXXXX的《商品房买卖合同》，祥和安康分公司已知晓曹正安将案涉商铺转让给康强的事实。而根据康强与祥和安康分公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的约定，委托经营协议与租金保障承诺协议属于该商品房买卖合同的附件，康强受让案涉商铺后，虽然没有与银海国际集团（香港）有限公司、祥和安康分公司重新签订资产委托经营协议及租金保障承诺协议，但该商铺转让给康强后仍是按照曹正安与银海国际集团（香港）有限公司、祥和安康分公司签订的《资产委托经营协议》及《租金保障承诺协议》约定，由银海国际集团（香港）有限公司统一运营管理，并一直在向曹正安及康强的账户支付租金，故一审认定康强实际受让了曹正安在其与上述二公司签订的《资产委托经营协议》及《租金保障承诺协议》中的权利义务并无不当。根据《租金保障承诺协议》第二条约定，如果银海国际集团（香港）有限公司因自身运营原因，向购房人提供的租金未达到承诺要求，祥和安康分公司负责在每月付款期限内按月补齐差额。现已查明，银海国际集团（香港）有限公司已于2017年1月13日解散，故祥和安康分公司应按照协议约定补齐案涉租金差额。祥和安康分公司认为其不应当承担案涉租金支付义务，与本案查明的事实不符，本院不予支持。关于祥和安康分公司应支付租金数额的问题。祥和安康分公司认为根据《资产委托经营协议》第四条约定，祥和安康分公司返还租金时代扣相关税费后每月应返还的金额是818.58元。本案中，祥和安康分公司并未提供代缴相关房屋租金税费的证据，故案涉商铺租金应按照协议约定的每月1002.34元计算，自康强主张的2013年11月30日至一审判决认定的2020年11月30日期间，案涉商铺租金共计84196.56元。根据二审审理中祥和安康分公司、康强及曹正安提供的银行流水显示，自2013年11月30日至2019年12月24日期间，户名为曹正安的6227004171280159078银行卡实际收取每笔818.58元的返租租金20笔共计16371.6元；以康强为户名的两个账户（XXXXXXXXXXXXXXX8017及XXXXXXXXXXXXXXX2578）实际收取陈建群XXXXXXXXXXXX5889账号支付的每笔818.58元的返租租金32笔共计26194.56元。故祥和安康分公司应支付的租金数额为41630.4元（84196.56元-16371.6元-26194.56元），扣除一审根据案涉《资产委托经营协议》第七条认定的701.64元托管费后，祥和安康分公司实际应向康强支付的租金数额为40928.76元。康强主张其并未收到转入曹正安XXXXXXXXXXXXXXX9078银行卡中的租金。经查，本案二审庭审中，曹正安陈述其与康强签订案涉房屋买卖合同后，就把案涉商铺的《资产委托经营协议》《租金保障承诺协议》及收取租金的银行卡交给康强，康强认可曹正安当时交给其一张银行卡，但是否为尾号为9078的卡需要核实，后康强经核实认为曹正安并未将该卡交给他，而是交给了其前妻。本院认为，康强在一审起诉状中自认2013年11月30日之前的租金已经支付，且在二审中对于一审认定的“曹正安与康强签订房屋买卖合同后，曹正安将已收取的当年度租金与康强进行结算移交，此后再未收取商铺租金”的事实未提出异议，故能够认定康强实际收取了转入尾号为9078银行卡中的租金，康强上述主张与本院查明的事实不符，本院不予采纳。康强还主张2017年10月17日陈建群向其账户支付的5笔818.58元系陈建群向其支付的差旅费而非租金。因康强对其上述主张并未提供证据予以证明，故对该主张本院亦不予采纳。综上所述，祥和安康分公司的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。本案因当事人二审提交的新证据导致租金数额发生变化，本院基于该事实依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初4907号民事判决第二项；二、变更陕西省安康市汉滨区人民法院（2020）陕0902民初4907号民事判决第一项为：陕西祥和置业发展有限公司安康分公司在其管理的财产内向康强支付2013年11月30日至2020年11月30日期间的商铺租金40928.76元，其财产不足承担部分由陕西祥和置业发展有限公司承担。限本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回康强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1729元，由康强承担749元，陕西祥和置业发展有限公司安康分公司承担980元；二审案件受理费1729元，由康强承担749元，陕西祥和置业发展有限公司安康分公司承担980元。为便于案件受理费的缴纳和清收，减少诉累，一审案件受理费由康强负担1498元，陕西祥和置业发展有限公司安康分公司负担231元；二审案件受理费1729元，由陕西祥和置业发展有限公司安康分公司负担。本判决为终审判决。审判长  程及海审判员  刘慧琴审判员  王 佳二〇二一年六月二十八日书记员  南亨莉