广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1879号上诉人（原审被告）：吴美姿，女，汉族，1996年1月15日出生，广东省惠来县人，住惠东县×××××××××××，公民身份号码445××××××××××××005。委托诉讼代理人：冯永强，广东商盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市嘉德利建筑科技有限公司，住所地深圳市龙岗区南湾街道上李朗社区×××××××××××××1203。法定代表人：施某1。委托诉讼代理人：毛彩萍、林文婷，广东广和律师事务所律师。上诉人吴美姿因与被上诉人深圳市嘉德利建筑科技有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初4975号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人吴美姿上诉请求：一、将原判第二项改判为：吴美姿无须退回押金给深圳市嘉德利建筑科技有限公司押金（备注：上诉人不服一审判决金额为131154.2元）。其余判项内容不变。二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审计算2020年6月份的电费错误，少算了841.7元。被上诉人2020年6月份产生的电费应是4462.8元（1元/度×1012.8度+基础变损电费3450元），原审误计算为3621.1元（1元/度×171.1度+基础变损电费3450元）。二、被上诉人对导致案涉《厂房租赁合同》无效的后果应与上诉人具有同等过错，应同等分担损失。原审判决退回全部押金131154.2元极不公平。根据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被上诉人在签订《厂房租赁合同》时，是明知租赁物无房产证，消防合格证、报建手续的。被上诉人本身对《厂房租赁合同》的无效具有过错，现又以此为由提出返还，明显违背诚信原则。所以，上诉人认为，被上诉人在毁约单方终止合同的情况下，无权要求退回押金，原审法院机械适用合同法第五十八条，一概适用无效合同返还财产的规定。这无异议于怂恿、鼓励被上诉人肆意毁约。与目前法治社会倡导的诚信、守约的契约精神背道而驰。综上所述，望二审法院能公正裁判。被上诉人深圳市嘉德利建筑科技有限公司答辩称：一、原审法院查明2020年5月份（6月6日止）的用电度数841.7度，截止2020年6月26日的用电度数171.1度，认定5月份电费为4291.7元、6月份电费为3621.1元的事实清楚，被答辩人关于原审法院计算6月份电费错误的上诉主张缺乏事实依据。1.被答辩人原审提供的证据8第11页是其于2020年5月10日抄的表，其中上方宿舍电表读数为16672.5度，下方左则厂房电表读数为932.8度。2.被答辩人原审提供的证据8第12页是其于2020年6月6日抄的表，其中上方宿舍电表读数为17046.2度，下方左则厂房电表读数为940.6度。因此，2020年5月11日至6月6日，宿舍用电量为17046.2-16672.5=373.7度，厂房用电量为（940.6-932.8）*60=468度，宿舍与厂房用电量合计为373.7+468=841.7度。被答辩人在原审答辩时确认5月份用电量841.7度，实际上该用电量是截止2020年6月6日，该事实与被答辩人提交的证据9微信聊天记录第14页相互印证。因此，5月份（6月6日止）宿舍及厂房的电费为841.7度*1元/度+3450元基础变损电费=4291.7元。被答辩人上诉时未就5月份电费提出异议，说明被答辩人亦认可5月份（6月6日止）的用电量及电费金额。3.被答辩人原审提供的证据8第13页是其于2020年6月26日抄的表，其中上方宿舍电表读数为17103.3度，下方左则厂房电表读数为942.5度。因此，2020年6月7日至6月26日，宿舍用电量为17103.3-17046.2=57.1度，厂房用电量为（942.5-940.6）*60=114度，宿舍与厂房用电量合计为57.1+114=171.1度。因此，6月份（2020年6月7日至6月26日）宿舍及厂房的电费为171.1度*1元/度+3450元基础变损电费=3621.1元。即原审法院查明及认定事实正确，被答辩人上诉称2020年6月用电量为1012.8度、电费为4462.8元无事实依据。二、案涉厂房至今仍未取得建设工程规划许可证或房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条规定，案涉合同应认定为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条关于合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还的规定及类案裁判文书，被答辩人应当将全部押金198000元返回给答辩人。原审法院在查明扣除答辩人退场前应承担的租金、电费、保安费及卫生费66845.8元后，判决被答辩人应退回答辩人押金131154.2元的事实清楚、适用法律正确。三、答辩人诉请确认案涉合同无效并不违反诚实信用原则。2020年上半年，受新冠肺炎疫情的影响，答辩人几乎无法开工，企业经营举步维艰；被答辩人不同意减免一分租金，还在案涉厂房另一侧做生物燃料业务（回收废木材，破碎后高压成条状），生产过程中产生大量木屑颗粒，导致被答辩人刚上漆的产品在风干前沾染木屑，屡遭客户投诉返工；且案涉厂房环境恶劣，答辩人无法办理环评手续，经营严重受阻，答辩人无奈提出提前退租，但被答辩人百般刁难，不予退还押金，答辩人为维护自身合法权益才提起本案诉讼。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院依法查明事实，驳回被答辩人的全部上诉请求，维持原判。原审原告深圳市嘉德利建筑科技有限公司向原审法院起诉请求：1.判决原告与被告于2018年6月11日签订的《厂房租赁合同》为无效合同。2.判决被告立即返还原告押金人民币198000元。3.案件受理费、保全费、担保费由被告承担。原审法院认定事实：原告深圳市嘉德利建筑科技有限公司（历史名称深圳市嘉德利建筑劳务分包有限公司）系经核准注册登记成立的有限责任公司，法定代表人为施某1。2018年6月11日，被告作为出租方（甲方）、原告作为承租方（乙方），双方签订了一份《厂房租赁合同》，合同第一条约定甲方将承租惠东县××××××维龙组厂房租赁给乙方使用，厂房、宿舍合计面积3680平方米（出租厂房没有房产证、消防合格证及报建手续）。合同第二条约定乙方租用该厂房期限2.5年，自2018年7月1日至2020年12月30日。合同第三条约定计租方式：分期计租，每二年递增百分之十，2018年7月1日到2020年6月30日月租金为66000元，2020年7月1日到2020年12月30日月租金为72600元。第四条约定乙方向甲方支付合同押金198000元，合同期满后，乙方缴清全部费用且无人为故意破坏厂房离场交接之日甲方全额退还给乙方。押金2018年7月份的租金签订合同时支付给甲方。第六条约定乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金及水电费，逾期7天未付租金，甲方可向乙方每日收取5‰的滞纳金且停水停电……第八条约定供电变压器由甲方提供，现有250KVA变压器一台，基本电费23元/KVA，电费按每度电1元计算……原告方在合同下方乙方处加盖印章，法定代表人施某1签名；被告在甲方处签名加捺指模。上述厂房租赁物系惠东县×××××××××民小组集体所有，惠东县×××××××××民小组出租给惠州市美万家家具有限公司使用，惠州市美万家家具有限公司转租给德森聚能（深圳）股份有限公司使用，德森聚能（深圳）股份有限公司转租给被告吴美姿使用。上述转租行为，惠东县×××××××××民小组均予以同意。合同签订后，原告向被告支付了押金198000元。原告使用厂房至2020年6月，5月份租金已付清，其主张已于2020年6月经双方协商，被告同意原告撤场，撤场时间为2020年6月10日。被告对此予以否认，抗辩并未同意原告撤场，原告最终自行离场时间为2020年6月26日。根据被告提交的与原告法定代表人之间的微信聊天记录显示：2020年6月6日，被告方向原告发送5月份的电表数据及6月份房租收据照片，催要6月份应付费用，原告方回复“杨总，你这个月就不用发了，我这两天的话那个货退完了，我上去跟你把那个场退给你吧，这两天应该还有两车货吧，还有两车货这两天就会退完，退完到时候上去。”被告方回复“那你这边跟那个吴总讲一下，你打电话跟他聊一下，这个因为是她来跟你聊的事情，也是跟你聊的，所以从头到尾你还是跟他聊一下约个时间你跟他谈一下吗？”原告方回复“这个聊什么？我这个月租金不上也算给你吧，也算给你我就提前退了吗？我租金也算吗？你租金照样扣吗？然后电费该多少吗？”2020年6月8日，原告向被告发送信息，内容“吴总，我们10号中午过去沙田你办公室退厂房。现在搬迁及清理差不多了。明天厂区卫生再稍微整理一下，该填补的坑位，我们填补好。到时候你没空，你可以交代梁总来处理这个事。”被告对该信息未作回复。2020年6月26日，被告方向原告方通过微信发送6月电表数据，并提出两个航吊有问题。2020年6月29日，原告委托广东广和律师事务向被告发出《律师函》，要求被告退还押金198000元，该《律师函》在6月30日被签收。另查，合同履行过程中，双方关于电费的计付为厂房用电度数×60+宿舍用电度数+基础变损电费3450元，按照该方式，原告2020年5月份（6月6日止）的用电度数为841.7度，截至2020年6月26日的用电度数为171.1度。此外，双方另有约定原告每月缴纳保安费、卫生费合计2000元。案件审理过程中，原告深圳市嘉德利建筑科技有限公司于2020年8月24日向原审法院提出财产保全申请，请求以198000元为限，冻结被告吴美姿在深圳农业银行大新支行开设的账号为622×××××××××××××172的银行账户存款。原告提供了阳光财产保险股份有限公司惠州中心支公司出具的担保金额为198000元的保单保函作担保，原告为此支付担保费800元。原审法院作出（2020）粤1323民初4975号民事裁定书，对上述账户进行了冻结（详细冻结金额见冻结存款通知书）。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。被告吴美姿将惠东县××××××维龙组的厂房转租给原告深圳市嘉德利建筑科技有限公司使用，双方签订了《厂房租赁合同》，双方对租赁的事实无异议，原审法院予以确认。本案的争议焦点系：一、《厂房租赁合同》效力问题？二、被告收取原告的押金是否应当退还？对此，原审法院评析如下：关于合同效力的问题。被告转租的厂房系惠东县×××××××××民小组的集体财产，被告的转租行为得到惠东县×××××××××民小组的确认。案涉厂房没有房产证及报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定……”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，《厂房租赁合同》应当认定为无效合同。从另一方面讲，本案租赁合同的厂房使用性质为工业，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农建设，上述合同违反了法律强制性规定，亦应认定为无效合同。关于押金的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因无效合同取得的财产应予返还，被告因上述无效合同取得原告支付的押金，该押金应予返还原告。被告抗辩押金不予退还，理由不足，不予支持。原告主张其于2020年6月10日经被告同意撤场，但从证据显示，被告并未明确同意原告撤场，也未签订书面的协议，而被告认可原告撤场的时间为2020年6月26日。从现有的证据看，无法认定原告撤场的具体时间，根据合同约定的履行方式，租金的缴纳是按月计付，在每月的5日前缴纳，综合审理查明的情况，原告无法提供证据证明其准确的撤场时间，应当承担举证不能的不利后果，原告的撤场时间应当以被告陈述的2020年6月26日认定较为公平合理。虽然《厂房租赁合同》为无效合同，但根据上述司法解释第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告仍应支付2020年6月1日至26日止的租金及相应的电费、保安费、卫生费给被告。按照合同约定的租金计算方式，租金应计付为66000元÷30天×26天=57200元。原告欠缴5月份及截至6月26日止的电费，其中5月份的电费计为841.7度×1元/度+3450元基础变损电费=4291.7元，6月份的电费计为171.1度×1元/度+3450元基础变损电费=3621.1元，合计7912.8元。保安费、卫生费计为2000元÷30天×26天=1733元。以上原告应支付的金额合计为66845.8元。该费用可在被告应退还原告的押金198000元中作相应抵扣，抵扣后，被告尚应退还原告的押金金额为131154.2元。关于担保费的问题。原告为本案诉讼保全支出担保费800元，其诉请被告支付该款，但双方合同对此并无约定，原告对合同的无效亦具有过错，该款系原告为申请诉讼保全自行支付的保险费用，不属于被告造成的损失，原告诉请被告支付该款，理由不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告深圳市嘉德利建筑科技有限公司与被告吴美姿于2018年6月11日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告吴美姿于本判决生效之日起七日内退回原告深圳市嘉德利建筑科技有限公司押金131154.2元；三、驳回原告深圳市嘉德利建筑科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元、保全费1510元，合计3640元（原告已预交），由原告深圳市嘉德利建筑科技有限公司负担1640元，被告吴美姿负担2000元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点系涉案押金是否应退回给被上诉人的问题。本案中，上诉人主张被上诉人应对涉案合同无效承担相应责任，因此无权退回涉案押金。本院认为，涉案合同无效，双方当事人因涉案合同取得的财产应当予以返还，而且押金非定金，法律上亦不适用违约罚没规则，其法律意义在于保障出租人如实收到租金等合法权益，故原审法院判决上诉人返还涉案押金并无不当，本院予以维持。至于涉案电费的计付问题，上诉人未能提供其他证据予以推翻原审认定，故本院不予采纳上诉人的主张，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2923.08元（吴美姿已预交），由吴美姿负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十一日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩