贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0327民初1045号原告：严易桃，女,1962年10月10日出生,土家族,住贵州省凤冈县。委托诉讼代理人：陈廷玺，贵州顺世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨立。被告：凤冈县绿城房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇迎新大道。法定代表人：施克健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：欧浩，该公司员工。原告严易桃与被告凤冈县绿城房地产开发有限公司（以下简称凤冈绿城房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告严易桃及其委托诉讼代理人陈廷玺、陈杨立，被告凤冈绿城房开公司的委托诉讼代理人欧浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。严易桃向本院提出诉讼请求：1.判令凤冈绿城房开公司向严易桃返还因土地使用权年限减少20年而应减少的购房款161080元，并支付欺诈惩罚性赔偿金10万元；2.判令凤冈绿城房开公司向严易桃支付逾期交付房屋产权证书的违约金65512元，并责令凤冈绿城房开公司向严易桃交付商品房转移登记有关文书。在诉讼中，严易桃将第1项诉讼请求变更为：判令严易桃在重新办理不动产所有权转移登记（即变更登记，将土地使用权期限由50年变更为70年）时，凤冈绿城房开公司予以协助。事实和理由：2017年7月13日，严易桃与凤冈绿城房开公司签订《商品房买卖合同》，严易桃购买龙泉镇东环路绿城花园3号楼2-28-3号、4号楼2-1-4号房，购房款总计563791元。签订合同后，严易桃向凤冈绿城房开公司支付了购房款563791元。2020年8月，严易桃发现《不动产权证书》上所记载的使用权年限为50年，与合同约定不符。后经调查，该宗土地为商住用地（综合用地），土地使用权年限为50年。严易桃认为，凤冈绿城房开公司隐瞒了案涉土地使用权只有50年的真实情况，故意告知土地使用权年限为70年的行为，已构成欺诈，损害了严易桃的合法权益。凤冈绿城房开公司应当向严易桃返还相应购房款161080元及支付欺诈惩罚性赔偿金10万元。另，凤冈绿城房开公司至今未向严易桃交付《不动产权证》。根据合同约定，自2018年12月30日起至2021年1月31日止，凤冈绿城房开公司违约的时间已累计760日，应支付违约金65512元[563791元×2/10000+（563791元×2/10000）×（760日-180日）]。严易桃认为，双方签订的合同合法有效，且严易桃已履行了义务，凤冈绿城房开公司严重违反合同约定，侵害了严易桃的合法权益，应承担相应的法律责任。凤冈绿城房开公司辩称，严易桃在重新办理不动所有权转移登记（变更登记，将使用期限50年变更为70年）时，凤冈绿城房开公司同意予以协助；因逾期办理《不动产权证》，凤冈绿城房开公司同意向严易桃支付违约金，但严易桃主张的违约金过高，请求予以调减，凤冈绿城房开公司已为严易桃办理了《不动产权证》，并于2020年8月31日以短信方式通知严易桃，计算违约金的截至时间为2020年8月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，严易桃提交的《商品房买卖合同》《收款收据》《不动产权证》《土地使用权证》《批复》，凤冈绿城房开公司不持异议，本院予以确认；凤冈绿城房开公司提交的短信截屏、《凤冈县自然资源局关于凤冈县绿城房开公司土地使用年限不一致的相关说明》，严易桃不持异议，本院予以确认。本院经审理认定如下事实：2017年7月13日，凤冈绿城房开公司（出卖人）与严易桃（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定凤冈绿城房开公司将其开发的凤冈县绿城花园第3号楼2-28-3号商品房、4号楼2-1-4号商品房出售给严易桃，其中3号楼2-28-3号商品房价款为283890元，4号楼2-1-4号商品房价款为279901元，总价款为563791元。合同约定，该两套商品房的土地使用权年限为自2013年12月2日起至2083年12月1日止。双方在合同中还约定：出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。签订合同后，严易桃向凤冈绿城房开公司支付了购房款563791元，凤冈绿城房开公司按约向严易桃交付了上述房屋，但未按约定的时间办理《不动产权证》。另查明，1.凤冈绿城房开公司于2020年8月31日通过手机短信方式通知严易桃领取《不动产权证》（即凤冈县绿城花园第3号楼2-28-3号商品房《不动产权证》、4号楼2-1-4号商品房《不动产权证》），《不动产权证》的“使用期限栏”载明，使用期限为“2013年12月2日起至2063年12月1日止”。2.《凤冈县自然资源局关于凤冈县绿城房开公司土地使用年限不一致的相关说明》载明，凤冈县自然资源局已通知凤冈县绿城房开公司组织购房人对已颁发的《不动产权证》的土地使用权期限开展更正（将土地使用权期限更正为70年）工作。本院认为，严易桃与凤冈县绿城房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁制规定，系有效合同，双方应按照该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。凤冈县自然资源局已通知凤冈县绿城房开公司组织购房人对已颁发的《不动产权证》的土地使用权期限开展更正（更正为70年）工作；严易桃在重新办理不动所有权转移登记（变更登记，将土地使用权期限由50年变更为70年）时，凤冈绿城房开公司同意予以协助。故对严易桃提出的该项诉讼请求，本院予以支持。凤冈绿城房开公司未按约定在2018年12月30日前办理涉案房屋所有权初始登记，并将《不动产权证》交付给严易桃已构成违约，应当承担相应的违约责任。故严易桃提出凤冈绿城房开公司向其支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”本案中，由于凤冈绿城房开公司已分别于2020年7月7日、2020年8月31日为严易桃实际办理了《不动产权证》，并以短信方式通知严易桃进行领取《不动产权证》，严易桃在2020年8月31日收到前述通知后未予领取《不动产权证》，故本院认定计算违约金的截止时间为2020年8月31日；严易桃未提供证据对凤冈绿城房开公司逾期办理《不动产权证》的行为给其造成的损失情况加以证明，对严易桃提出按已付房款每日万分之二的标准支付违约金，本院综合严易桃因凤冈绿城房开公司的违约行为可能造成的损失、凤冈绿城房开公司的过错程度、实际违约情况、同城区同类案件的处理情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定凤冈绿城房开公司向严易桃支付逾期办理《不动产权证》的违约金标准为日万分之0.2。凤冈绿城房开公司应向严易桃支付逾期办理《不动产权证》违约金6866.97元[563791元×0.02‰/日×609日（2018年12月31日至2020年8月31日）]。对严易桃提出超出前述标准的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、严易桃在重新办理不动所有权转移登记（即变更登记，将土地使用权期限由50年变更为70年）时，凤冈县绿城房地产开发有限公司予以协助；二、凤冈县绿城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向严易桃支付违约金6866.97元；三、驳回严易桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6198元，减半收取3099元（已预交），由凤冈县绿城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  罗时友二〇二一年六月二十四日法官助理龙霞书记员龚杰