贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4103号上诉人（原审被告）：张安菊，女，1973年11月5日出生，汉族，住贵州省。上诉人（原审被告）：翟长高，男，1970年4月16日出生，汉族，住贵州省。二上诉人共同委托代理人：刘涛，清镇市威清法律服务所法律工作者。二上诉人共同委托代理人：姚文云，清镇市威清法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈明秀，女，1953年11月4日出生，布依族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：邹某，女，2008年11月1日出生，汉族，住贵州省织金县。被上诉人（原审原告）：程地，男，1974年1月7日出生，汉族，住安徽省豪州譙城区。被上诉人（原审原告）：宋丽平，女，1974年10月24日出生，汉族，住安徽省豪州譙城区。被上诉人（原审原告）：邓江湖，男，1993年12月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：郭光珍，女，1939年5月3日出生，布依族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：谢毕祥，男，1964年6月27日出生，布依族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：谢毕富，男，1973年1月13日出生，布依族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：谢毕英，女，1968年1月13日出生，布依族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：谢毕琼，女，1962年6月10日出生，布依族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：王志祥，男，1978年5月5日出生，汉族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：刘真菊，女，1979年12月16日出生，汉族，住贵州省。被上诉人（原审原告）：康发黔，男，1975年7月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：林成千，男，1978年11月28日出生，汉族，住贵州省。上列14位被上诉人共同委托代理人：陈炫屹，贵州红枫律师事务所律师。上列14位被上诉人共同委托代理人：杨湘柏，贵州红枫律师事务所律师。第三人：清镇市红枫湖水利站（清镇市红枫湖镇移民工作站），住所地清镇市红枫湖镇塔山路。法定代表人：吴道秀，该水利站副站长。委托诉讼代理人：罗疆。上诉人张安菊、翟长高因与被上诉人陈明秀、邹某、程地、邓江湖、王志祥、康发黔、林成千、宋丽平、刘真菊、郭光珍、谢毕祥、谢毕富、谢毕英、谢毕琼，第三人清镇市红枫湖水利站（以下简称：红枫湖水利站）租赁合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初4644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现本案已审理终结。上诉人翟长高、张安菊上诉请求：1、请求撤销贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初4644号民事判决，依法裁定驳回被上诉人一审起诉或者驳回被上诉人一审诉讼请求；2、一二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决程序不合法，根据本案第三人清镇市红枫湖水利站在一审中述称，案涉院坝属于第三人的国有资产。所以本案被上诉人一审作为原告起诉，主体资格不适格，应当裁定驳回被上诉人一审起诉。二、一审判决查明的事实不清。本案的客观事实是在2013年程地、邓联庆、谢明发、陈明秀、靳小海五人与上诉人达成口头协议，将案涉院坝及部分通道口头租赁给上诉人，每年租金1万元，租金支付给邓联庆和靳小海，租金由上述五人平分，租赁期限一直到国家征收时止，所以上诉人对案涉院坝进行修建、搭建了大棚，修建围墙，花费20余万元，一直到本案发生之前，上诉人没有与所有住户发生纠纷。三、一审判决对被上诉人明显不公平，上诉人从2013年租赁案涉院坝至今，虽然没有签订书面协议，但是，上诉人与程地、邓联庆、谢明发、陈明秀、靳小海五人之间的租赁期限一直到国征收时双方的租赁关系才到期，同时从上诉人2013年租赁到案涉院坝到本案发生时均没有发生过任何纠纷，充分印证了租赁期限是到国征收案涉院坝时止，一审判决将会给上诉人带来无法弥补的经济损失，对上诉人明显不公平，所以请求二审法院查明客观事实，支持上诉人的上诉请求为谢。被上诉人陈明秀、邹某、程地、邓江湖、王志祥、康发黔、林成千、宋丽平、刘真菊、郭光珍、谢毕祥、谢毕富、谢毕英、谢毕琼辩称，1、答辩人对案涉土地享有合法的权益，一审案件作为原告起诉，主体适格，一审判决程序合法；2、清镇市人民法院判决解除陈明秀、程地、郭光珍、邓联庆、靳国强与上诉人于2013年订立的口头租赁协议，并判令上诉人立即将清镇市院坝返还给原答辩人，并将存放在清镇市院坝的物品清空，拆除大棚，事实清楚，证据充分。第三人红枫湖水利站辩称，该院坝系第三人的国有资产，程地等八户人家并不享有其合法权利；2、程地等签订的协议侵害了第三人的合法权益，应视为无效；3、该水利站宿舍是房改房，该院坝系第三人的国有资产。所以第三人认为该协议无效。当时在一审庭审中第三人向一审法院出示清镇市人民政府房改办的相关文件，该文件证明房改房与院坝没有任何关系。请求二审法院解除上诉人与被上诉人之间的租赁协议，因为该协议侵犯到第三人的合法权益。陈明秀、邹某、程地、邓江湖、王志祥、康发黔、林成千、宋丽平、刘真菊、郭光珍、谢毕祥、谢毕富、谢毕英、谢毕琼向一审法院起诉请求：一、解除原、被告于2013年4月订立的租赁合同；二、判令二被告立即搬出位于清镇市公共区域（约450平方）内，清空该区域内的物品，并拆除大棚；三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实如下：一、原告及被告认可的事实：原告陈明秀户、程地户、郭光珍户与清镇市原住户邓联庆户、靳国强户于2013年出资对清镇市院坝进行修建、重整（原、被告对于修建、重整的具体内容存在争议）。之后，由邓联庆出面，与被告翟长高、张安菊达成口头协议，将清镇市院坝出租给翟长高、张安菊使用，每年租金1万元，由邓联庆收到租金后将租金分给前述五户出资修建、重整宿舍院坝的住户。翟长高、张安菊又对水利站宿舍院坝进行了部分修建，搭建了大棚，用于存放三轮车。第三人红枫湖镇水利站予以否认，认为在修建宿舍时就已经将宿舍院坝进行了水泥硬化。二、对于租赁时间，被告翟长高、张安菊，原住户（案外人）邓联庆认为是长期租赁。原告程地、原住户（案外人）靳小海称没有约定租赁期限。三、对于支付租赁费的时间，被告翟长高、张安菊主张一直向邓联庆支付租金，邓联庆称其在2019年将房屋出售他人后就没有再收取租金，翟长高、张安菊未向一审法院提供证据证明其一直向邓联庆支付租金。四、对于清镇市院坝土地权利人的争议。原告向一审法院提供了8户原告的房屋所有权证，在8户原告的房屋所有权证中的宗地图载明：土地权利人为原告等全体业主，宗地面积：683.18平方米，经核对，宗地图包含水利站宿舍院坝。第三人红枫湖镇水利站向一审法院提供清镇市人民政府住房制度改革领导小组办公室制作的《关于房改房进入市场交易验换证的通知》（清府房改字（2007）04号），该通知载明房改房的公共部分属于原产权单位所有（如房屋公用走廊、楼梯间、灰道等）没有计算出售给个人（或自扩建部分），不得计入房改房已出售面积，发证机关在确权时，应将此部分面积计算在内，应扣除公共部分，测绘公司在测绘成果内应标明公共部分和自扩建部分的位置，并单列出该部分的面积，以便于发证机关核实确权。原房改房房主需要购买原未购买原公共部分面积，经原产权单位同意，可以按原房改出售的价格出售分摊给人，手续办理由产权单位出具证明，填写房改办印制的统一表格，经房改办审批后，补交完购房款和土地收益金后，可补办新增面积部分的产权。测绘公司在该房主取得相关手续及证明后，方可把该公共部分分摊至该户。第三人向一审法院提供1998年11月2日取得的《土地使用权证》，载明土地使用者红枫湖镇水利站，用途：办公用地；四至为东抵谢明祥住房及院坝，以本单位围墙外为界；南抵大星村集体土地，以本单位围墙外为界；西抵文兵贵住房院坝，以本单围墙及墙壁外为界；北抵公路预留地，以本单位墙壁外为界。用地面积683.18平方米，其中建筑占地203.94平方米。变更记事内容为：2013年1月15日，变更登记，分摊20.83平方米给吴道华，现剩余面积662.27平方米；2013年1月15日，吴长玲分摊19.12平方米，现剩余面积643.15平方米。另查明，原住户邓联庆、靳小海将原位于清镇市的房屋出售。原告陈明秀系清镇市1栋1单元2层1号房屋的所有权人；原告邹某系清镇市1栋1单元2层2号房屋的所有权人；原告程地、宋丽平系清镇市1栋1单元3层1号房屋的所有权人；原告邓江湖系清镇市1栋1单元3层2号房屋的所有权人；原告郭光珍与谢明发（已故，遗产继承人为郭光珍、谢毕祥、谢毕富、谢毕英、谢毕琼）系清镇市1栋1单元4层1号房屋的所有权人；原告王志祥、刘真菊系清镇市1栋1单元4层2号房屋的所有权人；原告林成千系清镇市1栋1单元5层1号房屋的所有权人；原告康发黔系清镇市1栋1单元5层2号房屋的所有权人。原告的房产证均载明分摊土地使用权面积：20.34平方米，专用建筑面积：97.20平方米，分摊建筑面积：4.49平方米。宗地图载明土地权利人为全体业主，宗地面积：683.18平方米，宗地图包括水利站宿舍院坝。对于上述事实部分的争议，与本案租赁合同相关的部分，一审法院评述如下：对于水利站宿舍院坝土地使用权的争议，原告及第三人可另案解决，因原告及第三人均向一审法院提供了法定的土地使用权属凭证，故一审法院认定原告享有对案涉水利站宿舍院坝的租赁权。对于租赁时间，因被告未能向一审法院提供书面证据证明其租赁为长期租赁，故一审法院认为租赁期限为不定期租赁。一审法院认为，根据当事人提供的证据可知清镇市院坝的土地使用权人包括原告8户及第三人。被告翟长高、张安菊与清镇市院坝的土地使用权人中的5户达成租赁院坝的合议，该口头租赁协议应为有效协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，被告翟长高、张安菊没有与出租人签订书面租赁协议，其租赁期限应为不定期租赁。原住户邓联庆、靳小海将房屋出售后，其对水利站宿舍院坝的使用权依法转让给新住户。现清镇市院坝的土地使用权人中的原告8户向一审法院主张解除与被告的口头租赁协议，一审法院应予准许。合同解除后，被告翟长高、张安菊应当将其物品撤离清镇市公共区域。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百一十五条、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定判决如下：一、解除陈明秀、程地、郭光珍、邓联庆、靳国强与翟长高、张安菊于2013年订立的关于租赁清镇市院坝的口头协议；二、限被告翟长高、张安菊于本判决生效之日起15日内将清镇市院坝返还给原告，并将存放在清镇市院坝的物品清空，拆除大棚。案件受理费300元，由被告翟长高、张安菊负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，关于十四个被上诉人（即8户业主）的原告资格，因十四个被上诉人均系涉案小区内全部8套房屋的业主，租赁场地为其房屋所围成的院坝。8户业主基于小区的生活功能及其形成空间，对诉争院坝享有共同使用权。上诉人也自认与其中5户业主达成口头租赁协议，租用该院坝。现8户业主部分系原业主，部分系受让业主，根据买卖不破租赁的原则，现8户业主或作为原口头租赁合同的业主，或继受原业主的权利，均为涉案场的共同出租人，故对于该场地的租赁合同纠纷，依法符合共同原告资格。关于合同效力，因房屋属于房改房，现8户业主虽院坝的所有权未完全登记在业主名下，系完全行为能力人，口头租赁合同的内容为租赁场地给上诉人摆放货物，并不违反法律规定，故合同属合法有效的合同。因本案为合同纠纷，约定的是合同相对人之间的债权债务，合同效力是指当事人依合同约定的债权是否有权向合同债务人请求，故第三人红枫湖水利站对院坝是否独享物权还是与业主共享物权，本身并不影响合同的效力。红枫湖水利站只能依据其与现8户业主之间的物权关系请求分配收益或主张侵权责任，但不影响承租人承担合同债务。关于现8户业主的诉请是否支持。因双方口头约定的租赁期限是至政府征收时止，而政府是否征收并非确定事项，故应当认定为双方对租赁期限约定不明，则本案租赁合同为不固定期限的租赁合同，任何一方当事人可以随时主张解除合同。据此，对现8户业主提出的解除合同的诉请，予以支持。合同解除后，承租人应当立即腾空占有（包括拆除其自行修建的大棚）返还租赁场地。至于上诉人称其投入较大的问题，因上诉人并未举证证实该大棚搭建已取得全部业主的同意，且其在租期无保证的无固定期限租赁合同情形下擅自搭建构筑物，系其对投入风险的估计不足，且已使用多年，应由其自行承担，无权向依法行使解除权的出租人主张赔偿。综上，上诉人的上诉请求与理由均不成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但处理结果正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人翟长高、张安菊负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 颜 云审判员 李云鹤二〇二一年六月十八日法官助理钟钦书记员李雪然