山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021)鲁01民终3000号 上诉人（原审原告）：路兴，男，1985年4月1日出生，汉族，住济南市。 上诉人（原审原告）：王元英，女，1984年7月1日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：路兴（系王元英之夫），住济南市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙树才，山东半城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：济南新绿东城置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：韩聪，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。 上诉人路兴、王元英因与被上诉人济南新绿东城置业有限公司（以下简称新绿东城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初9433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人路兴及上诉人路兴、王元英的委托诉讼代理人孙树才、被上诉人新绿东城公司的委托诉讼代理人韩聪、闫艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路兴、王元英上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或直接改判；2.案件受理费由新绿东城公司承担。事实和理由：一、本案认定事实错误，依法应予撤销或改判。1.如果为毛坯交房，新绿东城公司违反合同约定义务，多收取价款。双方签订的《济南市商品房买卖合同》(以下简称《商品房买卖合同》)约定：出卖人与买受人约定按照第三种方式计算该商品房价款，按照建筑面积计算，该商品房单价为8900元，金额1058121元，而在实际收取房屋价款时，却以1426561元进行结算，比合同约定多收取368440元，对于该多收取的部分，应当予以返还。2.如果为精装交房，新绿东城公司未履行合同约定义务，也应将未履行的部分价款368440元予以返还。双方签订的商品房买卖合同约定：“特别说明：本条第三款所述价格仅为部分价格，该商品房最终综合价格(含装修设计费)为1426561元，大写：壹佰肆拾贰万陆仟伍佰陆拾壹圆(除非有特别说明，否则本合同及补充协议中所述房价款、购房款、总房款均指该综合价格)。”从本条文可以看出，新绿东城公司交付商品房的标准应为装修后房屋，否则为履行不完全，应承担履行不完全的责任。二、本案适用法律错误，依法应予撤销或改判。1.《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”在双方签订的商品房买卖合同中，以建筑面积计算，单价为8900元，合同价款为1058121元，不仅没有区分套内面积和分摊面积，而且增加装修设计费等《商品房销售管理办法》没有的费用，是明显违反《商品房销售管理办法》的，属于典型的“违反法律、行政法规的强制性规定”，该装修设计费应为无效。2.《商品房销售明码标价规定》第五条规定：“已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。”第八条规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”第九条规定：“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”第十三条规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。”新绿东城公司在销售房屋时，既未明码标价，同时又存在明显的加价行为，对于多收取的费用，也应予返还。3.《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定：“……有下列情形之一的，该格式条款无效：(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。”第四百九十八条规定：“……对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”新绿东城公司为格式合同的提供方，在合同中大量的加重对方责任，限制或排除对方主要权利，属于典型的无效情形，且对于装修设计费的解释与理解，也应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。 新绿东城公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，涉案商品房不存在精装交房问题，新绿东城公司也未向路兴、王元英多收取购房款。1.双方签订的《商品房买卖合同》附件三约定：装饰、设备标准的约定，房屋交付条件为毛坯交付，涉案房屋价款与毛坯交付还是精装交付无关，路兴、王元英主张返还的368440元实为房款的一部分。2.双方于2017年11月24日签订的认购协议书中明确约定了涉案房屋的单价为11999元/平方米，总房款为1427521元。涉案《商品房买卖合同》中第四条也明确约定，本条第3款所述价格仅为部分价格，该商品房最终综合价格（含装修设计费）为人民币1426561元。（除非有特别明确说明，否则本合同及补充协议中所述房价款、购房款、总房款等均指该综合价格）。按照产权登记面积和补充协议第二条约定的综合单价（含装修设计费）据实结算，多退少补。同时，附件五《合同补充协议》第二条约定，乙方（路兴、王元英）完全知晓并接受，乙方购买该房屋的价格包含装修设计费。……上述价格均为包含装修设计费在内的综合单价和综合总价，不可拆分为房屋价格和装修设计费，乙方对此明确知悉并同意按此价格购买本合同项下商品房。《绿地城·新希望花园住宅认购协议书》（以下简称《认购协议书》）约定的房屋单价和总价，与《商品房买卖合同》约定的综合单价和综合总价是完全一致的，且结合新绿东城公司一审提交购房客户资料表、房款收据、房屋结算及进户凭证等证据，双方实际履行的房屋价款也是综合单价和综合总价。以上事实及证据能够充分还原新绿东城公司与路兴、王元英所签订商品房买卖合同所涉房价款的真实情形，路兴、王元英明知涉案房屋实际价格为综合单价和总价，且不作房屋价格和装修设计费的拆分，新绿东城公司并未多收取路兴、王元英购房款。二、一审法院适用法律正确，新绿东城公司不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，房屋价格约定合法有效。1.双方签订的《商品房买卖合同》第三条明确约定了该商品房的建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公共房屋分摊建筑面积，未违反《商品房销售管理办法》的规定。2.双方关于房屋价格的约定，涉案商品房在双方签订认购协议时就已经对房屋的单价及总价进行了约定，可以证实路兴、王元英对房屋实际购买价格是明确知悉的，不存在未明码标价、多收费用的问题，亦不违反法律法规的强制性规定，不存在约定无效情形。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，路兴、王元英的上诉理由不能成立，请求法院依法驳回路兴、王元英的上诉请求。 路兴、王元英向一审法院起诉请求：1.依法判令新绿东城公司向路兴、王元英返还装修设计费368440元；2.依法判令新绿东城公司向路兴、王元英支付占用装修设计费期间的利息(以368440元为基数，自2018年9月15日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率计算)；3.本案的诉讼费用由新绿东城公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月24日，路兴（乙方）与新绿东城公司（甲方）签订《认购协议书》，约定乙方自愿认购济南市绿地城?新希望花园A2号楼2单元****室的商品房，预测建筑面积118.89平方米，认购房屋折后单价11999元/平方米，折后总价1426561元。《购房客户资料表》中也载明了购买房号、建筑面积、合同单价和合同总价，其中合同单价为11999元，合同总价为1426561元。 2018年8月4日，路兴、王元英（乙方）与新绿东城公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方位于济南市唐冶西路以东、贞观街以北的绿地城二期住宅项目(A区)A-2号楼2单元****室商品房。商品房预售许可证号为济建预许2017882号。建筑面积118.89平方米，单价每平方米8900元，金额1058121元。以上所述价格仅为部分价格，该商品房最终综合价格（含装修设计费）1426561元（除非有特别说明，否则本合同及补充协议中所述房价款、购房款、总房款等均指该综合价格）。 上述合同签订后，路兴、王元英分别于2018年6月19日、8月4日、9月8日、9月15日向新绿东城公司支付房款428561元、598000元、10万元、30万元，以上共计1426561元。 2020年1月2日，路兴、王元英收房时，实测房屋建筑面积118.97平方米，结算建筑面积118.97平方米，总房价款1427521元。路兴、王元英就房屋实际面积较合同约定面积增加的0.08平方米补缴960元房款，该补缴房款是按照单价11999元/平方米计算的。后双方因房屋总价款问题协商未果，引起诉讼。 一审法院认为，路兴、王元英和新绿东城公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，其内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效。双方均应按照协议约定全面履行各自义务。关于涉案房屋总价款的问题，合同中约定最终综合价格（含装修设计费）1426561元（除非有特别说明，否则本合同及补充协议中所述房价款、购房款、总房款等均指该综合价格）。路兴、王元英亦在签订涉案房屋认购协议时双方对房屋单价及折后总价进行了约定，可以证实路兴、王元英对房屋实际购买价格知悉，并在补充协议中承诺明确知悉并同意按合同价格购买涉案商品房。根据路兴、王元英后期交纳房款、房屋结算及进户凭证可以证实涉案房屋实际单价为11999元/平方米，补缴房款960元，最终实际总房价款为1427521元。综上，对于路兴、王元英要求新绿东城公司返还装修设计费及支付占用装修设计费期间利息的诉讼请求，一审法院不予支持。判决：驳回路兴、王元英的诉讼请求。案件受理费3413元，由路兴、王元英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，路兴、王元英提交以下证据：一、《济南市城乡建设委员会关于规范带装修商品房预售管理通知》（济建开字[2018]8号）一份，拟证明商品房买卖合同中应明确标识毛坯单位与装修单位，不得违背购房人意愿通过提高装修价格变向抬高房价，新绿东城公司把房屋价格拆分为单价及装修设计费，是明显违背济南市城乡建设委员会文件的，应为无效，对于多收取的装修设计费应予返还。二、济南市房屋档案馆调取的房屋权属状况信息一份，拟证明新绿东城公司至今没有开具房屋发票、办理房屋产权登记等信息。经质证，对于证据一，新绿东城公司认为，1.真实性不予认可，即使该证据为真实也不属于新证据。2.根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件三装饰设备标准可知，涉案房屋为毛坯房并非带装修房屋，该文件中所载明的内容并不适用于涉案房屋。路兴、王元英签订《认购协议书》时就已经明知涉案房屋的单价为11999元/平方米，《商品房买卖合同》中所约定的综合单价及综合总价与《认购协议书》是一致的。合同中也明确约定乙方同意按照综合价格购买涉案房屋，不可拆分房屋价格和装修设计费。合同签订后，路兴、王元英也未对合同提出任何异议，路兴、王元英对房屋实际价格是明知并接受的。3.该文件并非具有法律法规效力的强制性规定，不能导致条款无效。新绿东城公司对证据二的真实性没有异议，但认为房屋权属状况与涉案房屋价款没有必然联系，并且办理房屋产权证书是购房人的义务。本院对一审法院查明的事实予以确认。 二审另查明，1.双方签订《商品房买卖合同》附件三约定：“装饰、设备标准1.外墙：涂料、局部石材2.内墙：刮腻子3.顶棚：刮腻子4.地面：水泥地面5.门窗：人户门：钢质门外窗：塑钢窗6.厨房：水泥地面、水泥墙面、顶棚刮腻子7.卫生间：水泥地面、水泥墙面、顶棚刮腻子8.阳台：水泥地面9.电梯：配置电梯10.其他：燃气：天然气安装入户；各房间、厨房和卫生间为散热器弱电；电话、宽带预留接口；安装可视对讲”。2.路兴、王元英在二审中申请法院调取涉案房屋的备案价格。 本院认为，双方当事人签订的《认购协议书》、《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。路兴、王元英主张《商品房买卖合同》违反《商品房销售管理办法》、《济南市城乡建设委员会关于规范带装修商品房预售管理的通知》的相关规定应为无效，但该办法及通知并非效力性、强制性法律、行政法规，故本院对路兴、王元英该主张不予支持。 双方签订的《商品房买卖合同》中将《认购协议书》约定的1426561元的房屋总价款拆分为1058121元的房屋价款和368440的装修设计费。关于该368440元应否返还，应根据双方签订的合同以及具体履行过程，探寻双方当事人的真实意思表示，以确定该款项的性质，进而确定是否应当返还。首先，商品房买卖合同是出卖人转移商品房的所有权予买受人，买受人支付商品房价款的合同。双方当事人为达成涉案商品房买卖的目的，先后签订了《认购协议书》以及《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》虽然将《认购协议书》中的1426561元的房屋总价款拆分为1058121元的房屋价款和368440元的装修设计费，但两份合同中总的价款是一致的，这表明路兴、王元英需支付1426561元才能获得涉案房屋。路兴、王元英亦是按照《商品房买卖合同》的约定支付了足额的款项，故路兴、王元英对支付1426561元购买涉案房屋是明知的。其次，根据《商品房买卖合同》附件三的约定，涉案房屋并非带装修房屋，绿地新城公司按照该约定的交付标准向路兴、王元英交付涉案房屋，未违反合同约定。路兴、王元英亦未提交证据证实其在收到涉案房屋时提出异议。最后，装修设计费是房屋装修前委托装修公司在制作装修设计时产生的费用。在涉案房屋没有约定装修的情况下，约定装修设计费不符合常理。综合上述分析可知，装修设计费并非单纯的为房屋进行装修设计而产生费用，该费用实质上系购房款的一部分。现新绿东城公司已经向路兴、王元英交付了涉案房屋，路兴、王元英要求新绿东城公司返还涉案的368440元，实质上系要求新绿东城公司返还购房款，与双方协商一致的真实意思相悖，故一审法院对路兴、王元英返还368440元的主张不予支持并无不当，本院予以维持。 另，新绿东城公司房屋备案的价格不影响本案的判决结果，故本院对路兴、王元英关于调取新绿东城公司备案价格的申请不予准许。 综上所述，路兴、王元英上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6828元，由上诉人路兴、王元英负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 静 审判员 焦玉兴 审判员 闵 雯 二〇二一年六月十日 书记员 薛嘉丽