贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初743号原告：周某某，男，住贵州省贵阳市乌当区。原告：陈某某，女，住贵州省贵阳市乌当区。两原告委托代理人（特别授权代理）：卢纲，贵州省贵阳市乌当区东风法律服务所法律工作者。被告：陈某，男，住贵州省贵阳市乌当区。被告：谢某某，女，住贵州省贵阳市乌当区。两被告委托代理人（特别授权代理）：付会，贵州富慧律师事务所律师。原告周某某、陈某某诉被告陈某、谢某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告周某某、陈某某的委托代理人卢纲、被告陈某、谢某某的委托代理人付会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周某某、陈某某诉称：原告因居住的乌当区房屋被征收故需要购买房屋居住。2014年原告夫妻通过朋友介绍认识被告。被告表示有自建房屋一栋，其中的第三层可以卖于原告。双方于2014年4月15日签订《房屋转让协议》。协议约定，被告夫妻愿意将乌当区东风镇介牌林场二组一栋共四层的第三层164平方米的房屋以30万元的价格转让给原告夫妻。并约定房屋如遇征收征用，房屋所产生的一切收益归原告所有。2014年4月16日，原告周某某与被告陈某约定在中国信合东风信用社付款。在东风信用社原告将31万定期存款取出，交30万元给被告陈某，由陈某亲写收条给原告。2020年1月乌当区东风镇征收工作组的工作人员通知原告房屋需要被征收。后被告就多次找到原告表示想要回房屋，原告没有同意。因征收工作一直未与原告签约。2021年1月初原告找到工作组询问征收进程，却得知被告夫妻及儿子已经与征收工作组就该房屋达成征收协议。被告的行为丧失诚信，严重违约。原告虽然多次向被告讨要已付30万房款及违约金和合理的资金占用费，但都被被告以各种理由推诿。故为维护自身的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求判决被告返还原告购房款及征收补偿款552287.5元。被告陈某、谢某某辩称：因双方买卖合同违反土地管理法强制性规定，属于无效合同，原告基于无效合同的条款，主张返还购房款30万元，我方予以同意，但征收补偿款原告未提供计算的依据，我方不予同意。经审查查明：被告陈某、谢某某原告系夫妻关系，双方于婚姻关系存续期间共同生育儿子陈某1。2006年6月29日，被告陈某以家庭名义向贵阳市乌当区政府申请建房用地和村镇规划建设许可证获批准后，修建了位于贵阳市乌当区介牌林场的住房一栋（砖混结构，四层，合计572.72㎡），并在该房楼顶搭建钢架棚143.18㎡。2014年4月15日，原告周某某、陈某某与被告陈某、谢某某签订《房屋转让协议》，约定被告陈某、谢某某以300000元的价格将前述房屋中的第三层转让给两原告。同时约定，该土地及房屋如遇征用拆迁，对于补偿等事项，所有权利归两原告独自享受，两被告无权干涉，由此产生的一切收益归两原告所有。协议签订后，两原告向两被告支付了转让款300000元，两被告于2014年4月16日向两原告出具了收条。2014年4月17日，被告陈某与谢某某办理离婚手续。2019年7月，因政府进行“贵阳市乌当区棚改项目一期”工程建设需要征收前述房屋，经贵阳市乌当区人民政府进行摸底调查后，于2021年1月27日公示确认陈某户征收农房总面积共计为608.97㎡（即陈某128.97㎡、谢某某240㎡、陈某1240㎡）。确权后，被告陈某、谢某某、陈某1分别与贵阳市乌当区房屋征收局签订《房屋征收补偿安置协议》，贵阳市乌当区房屋征收局以产权调换和按评估价2462元／㎡上浮30%的标准对三被告分别进行补偿安置。基于各自安置补偿协议，陈某获得位于龙井安置点24号楼2单元5层1号房屋一套（建筑面积86.39㎡）和货币补偿款及其他补偿费用（包括临时安置费、搬家费、征收奖励及补贴费用）共计218324.15元；谢某某获得位于龙井安置点24号楼2单元4层1号房屋一套（建筑面积86.39㎡）和货币补偿款及其他补偿费用（包括临时安置费、搬家费、征收奖励及补贴费用）共计874921.97元；陈某1获得货币补偿款及其他补偿费用（包括临时安置费、搬家费、征收奖励及补贴费用）共计818044元。两原告认为根据双方签订的《房屋转让协议》，双方转让的房屋所获得征收补偿款项应归其所有，遂诉至本院，请求判令准予其如前诉请。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、建房用地审批表、村镇规划建设许可证、房屋转让协议、收条、征收安置补偿方案、摸底调查表、住房确权申请表、房屋征收补偿安置协议等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。本院认为：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，两原告与被告陈某、谢某某签订的《房屋转让协议》转让陈某、谢某某修建的自建房屋，由于陈某、谢某某修建的该房屋系占用贵阳市乌当区介牌村集体土地所修，虽二人修建房屋经过的审批同意，但未改变所占用土地的集体土地性质。根据房地一体原则，双方转让案涉房屋时也将案涉房屋所占用土地一并转让。由于《中华人民共和国土地管理法》第七十四条“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；……”的规定表明我国法律禁止非法转让土地，故两原告与两被告签订的《房屋转让协议》违反了土地管理法的禁止性规定，属无效的民事法律行为。由于双方签订的《房屋转让协议》无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，被告陈某、谢某某因《房屋转让协议》收取两原告的购房款300000元，应返还给两原告。由于案涉买卖房屋已被征收，参照两被告及案外人陈某1与乌当区房屋征收局签订的《房屋征收补偿安置协议》第二条关于货币补偿安置标准按评估价2464元／㎡上浮30%计算及第七条关于货币安置的房屋搬家费按10元／㎡计算的约定，案涉房屋被征收应获得的货币补偿价值计算标准为3200.6元／㎡，搬家补偿价值为计算标准为10元／㎡。因原、被告双方在明知案涉房屋买卖违反法律规定的情况下仍然实施转让行为，双方对协议无效的后果均存在过错，故为惩戒双方的违法行为，对案涉买卖房屋因征收取得的超过购房款部分的增值部分，应由双方各享有一半为宜。对于双方转让的房屋面积问题，虽转让协议中注明转让房屋的面积为164㎡，但综合征收部门的摸底调查表确认被告陈某、谢某某所修建房屋一至四层总面积为572.72㎡及实地查看该房屋一至四屋房屋系同一户型格局的情况考虑，两原告购买的系该房屋三层，应认定两原告购买的房屋的总面积为572.72÷4＝143.18㎡。故被告陈某户因案涉买卖房屋实际应获得的货币征收补偿价值为143.18㎡×3200.6元／㎡＋143.18㎡×10元／㎡＝459693.708元，扣除两原告支付的购房款300000元，增值部分价值为159693.708元，该款应由原、被告双方各享有一半即79846.854元。对于其余征收安置奖励费用，因系陈某、谢某某、陈某1作为被安置人员享有的补偿权利，故该费用不应作为增值部分计算。对于被告方关于案涉房屋包含了被告陈某1个人享有的份额，应优先保证陈某1应获得的补偿份额的抗辩，因案涉房屋修建时，被告陈某1尚未成年，无力对案涉房屋修建实际出资，其对该房屋的权利份额系基于陈某、谢某某的修建行为而产生，且陈某、谢某某作为陈某1的法定代理人，代表其对案涉房屋进行处分的行为的后果应及于其本人；同时，即使陈某、谢某某的行为客观上损害了陈某1的合法利益，也系其与陈某、谢某某之是的内部关系，不能对抗不知情的两原告。故对被告陈某1的该抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国土地管理法》第七十四条的规定，判决如下：一、被告陈某、谢某某于本判决生效之日起五日内返还原告周某某、陈某某购房未300000元。二、被告陈某、谢某某于本判决生效之日起五日内向原告周某某、陈某某支付案涉买卖房屋因征收产生的增值收益79846.854元。三、驳回原告周某某、陈某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4661元由原告周某某、陈某某负担1456元，由被告陈某、谢某某负担3205元；保全费3282元由原告周某某、陈某某负担1025元；被告陈某、谢某某负担2257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决确认的履行期届满之日起两年内申请强制执行。审判员  郑六友二〇二一年六月十四日书记员  龙叙铭