上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初10766号原告：王靖怡，女，1985年4月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵忆(系原告丈夫)，住上海市浦东新区。被告：杨允娟，女，1975年8月20日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告王靖怡与被告杨允娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王靖怡的委托诉讼代理人赵忆、被告杨允娟(经本院公告送达应诉材料)到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王靖怡向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的租赁合同于2019年6月1日解除；2.被告支付原告解除合同违约金5,856元；3.被告支付原告逾期支付租金的违约金418元；4.被告支付原告2019年5月21日至5月31日的租金1,206元；5.被告支付原告垫付的水、电、煤费用合计728.61元；6.被告支付原告开锁费510元；(上述1-6项请求中，扣减被告在原告处的保证金3,400元)7.被告返还原告沙发1只。事实和理由：2018年8月15日，原、被告签订租赁合同，约定原告将上海市浦东新区沂南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2018年8月21日起至2020年2月20日止，月租金3,400元等。合同履行期间，被告于2019年4月底提出要解约。2019年6月1日被告擅自搬离系争房屋、未与原告办理交接手续，并且欠付租金及公共事业费等未支付。第二期租金及第三期租金的支付，被告均延期了19天，产生违约金，原告已自动降低了违约金的计算数额。杨允娟辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋处于6楼，被告于2019年3月底怀孕，考虑到系争房屋楼层太高，被告于4月底向原告提出提前退租，当时被告只希望原告退还一部分保证金、剩余租金不要了。但原告不同意，原告提出让被告转租，若转租成功可提前退租。涉案合同约定租金需提前一周支付，后因被告未付租金，原告报警。原告称曾给被告发送众多短信及电话、被告均未回复，后来发现系原告搞错被告电话号码。被告大概于2019年6月1日搬离系争房屋，搬离时将房屋钥匙放置于信箱中，原告也有房屋的备用钥匙。此外合同履行中，系争房屋曾有漏水情况，被告联系原告后，原告未积极修缮。水电费需按凭证结算。因被告需在系争房屋放置新床，协商后原告母亲同意将房屋内的旧沙发扔掉，原告母亲还协助被告将旧沙发搬走。被告本打算将添置的新床留在房屋内，后因原告报警且不同意退被告租金及保证金，被告搬走时将床扔了。被告每期租金的付款时间均差不多，不存在逾期付款的违约行为，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方，作为个人及家人居住使用；甲方于2018年8月21日前向乙方交付系争房屋，租赁期限自2018年8月21日起至2020年2月20日止，为期十八个月；月租金3,400元，乙方应向甲方每次支付3个月租金，第一期租金在交付房屋时支付，从第二期起在上一个月的月底前支付，若逾期乙方未支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的120%支付违约金；保证金为一个月的租金即3,400元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、宽带网与有线电视……费用由乙方承担；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按本合同尚未履行期限的房屋租金的20%支付违约金……6、乙方逾期不支付租金累计超过15天的。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告交付房屋给被告。2018年8月19日被告转账原告13,600元(备注4个月房租)、2018年11月19日转账10,200元(备注3个月房租)、2019年2月19日转账10,200元(备注3个月房租)。原告确认按合同约定被告租金已支付至2019年5月20日、首笔付款中有3,400元系保证金。被告认可首笔付款中含保证金3,400元，另称系争房屋被告实际快月底才拿到钥匙入住，租金应该自月底起算，被告认为租金已支付至2019年5月底。2019年4月底，被告向原告提出提前解约。双方未协商一致。5月31日晚10点40分，被告发送短信给原告丈夫“因为明天有事，怕来不及赶过来，所以刚刚把钥匙放在信箱里了。”6月1日，原告方回复“我们没有信箱钥匙。打你电话关机。”当天原告方报警，报警回执单显示“报警人来所报案称其将前往上海市浦东新区沂南路XXX弄XXX号XXX室(原告称系门牌号弄错，实际即系争房屋)开门查看屋内情况，故来所备案。”原告称，6月1日原告至系争房屋处，并未发现房屋钥匙，因联系被告后其自称在医院，无法前来，原告报警后换锁进入系争房屋。换锁花费510元。另查明，系争房屋内2019年4月电费50.21元、2019年5月电费29元、2019年6月电费30.50元，2019年4月燃气费60元、2019年6月燃气费543元，2019年6月水费75.90元，共计788.61元。前述费用均为账单月，原告已缴纳。审理中，原告确认诉请中少计算了60元，同意仍按诉请金额主张。关于沙发的处理，原告认可后期由其母亲与被告进行了协商，由法院依法裁判。本院认为，原、被告就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。合同履行中，被告提出提前解约，其未按合同约定履行并擅自搬离的行为，违反了合同约定。原告确认涉案合同于原告收回房屋之日即2019年6月1日解除，本院予以认可。被告辩称租金已支付至2019年5月底，该陈述原告未予认可，且与合同约定的支付周期有悖，本院不予采纳。原告主张的自2019年5月21日至5月31日的租金1,206元，被告应予支付。由于被告违约而致使涉案合同提前解除，原告要求被告按照涉案合同约定承担解除合同的违约金，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金，原告已对给付标准予以了调整(调低)，该项违约金请求，具有合同依据，本院予以支持。发生于被告承租期间的水、电、煤气费，根据合同约定应由被告承担，原告已垫付的水、电、煤气费，被告应向原告支付。被告于搬离之日的深夜向原告发送短信，自称房屋钥匙放置于信箱，其未尽善意、单方陈述交钥匙的行为并不能据此认定已履行完毕交付义务。原告为收回房屋，花费换锁费510元，主张该笔费用由被告承担，本院予以支持。关于沙发的处理，原告不否认其家人已与被告进行了协商处理，且沙发已不存在，其诉请被告返还，本院不予支持。原告同意将被告的保证金在应付费用中抵扣，本院予以准许，本案中一并处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告王靖怡与被告杨允娟签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年6月1日解除；二、被告杨允娟于本判决生效之日起十日内支付原告王靖怡2019年5月21日至5月31日的欠付租金1,206元；三、被告杨允娟于本判决生效之日起十日内支付原告王靖怡解除合同违约金5,856元；四、被告杨允娟于本判决生效之日起十日内支付原告王靖怡逾期支付租金的违约金418元；五、被告杨允娟于本判决生效之日起十日内支付原告王靖怡水、电、煤气费用合计728.61元；六、被告杨允娟于本判决生效之日起十日内支付原告王靖怡开锁费510元；七、原告王靖怡于本判决生效之日起十日内退还被告杨允娟保证金3,400元(在上述第一至六项被告的应付费用中抵扣)；八、驳回原告王靖怡的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告杨允娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年六月七日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。