江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1324民初5973号原告:宿迁市保利城商业管理有限公司，统一社会信用代码91321324684108556J，住所地泗洪县青阳街道半岛花园。法定代表人：郭建虎，该公司代表董事。委托诉讼代理人：房小明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王兆豹，江苏远大弘正律师事务所律师。被告:许冬梅，女，1981年12月20日出生，无业，住泗洪县。委托诉讼代理人：周猛，江苏力胜律师事务所律师。原告宿迁市保利城商业管理有限公司（以下简称保利城公司）诉被告许冬梅恢复原状纠纷一案，本院于2020年9月24日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利城公司委托诉讼代理人房小明、王兆豹，被告许冬梅及其委托诉讼代理人周猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利城公司诉讼主张：1.要求被告停止侵占半岛花园1栋21层东侧阁楼，即停止侵权、排除妨害，对已毁损的楼面进行修复、恢复原状。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月16日，原被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的泗洪县青阳街道半岛花园小区1栋1单元2001室。近期，原告发现被告擅自改建，架建内楼梯，侵占位于1栋1单元2001室上面的21层东侧阁楼，对阁楼进行装潢，并在阁楼上打了天窗。被告许冬梅辩称：1.被告对21层的东侧阁楼进行了装潢，在楼顶打开天窗，但被告并无侵占的事实。2.被告在购买2001室房间时，原告售楼处就说购买顶楼送阁楼。3.原告认可21层东侧阁楼是封闭的，因此该阁楼并非我们现实中所称的“阁楼”，结合质量监督管理局房屋测量规范规定，2.2米以下不构成房产，仅能作为附属物，争议的阁楼应当是顶楼的附属物。4.争议的阁楼面积未记录在建设面积中，也未有单独的房产证，故对该附属物应当结合规划和设计的物理结构、功能设施和使用习惯综合判断。5.原告主体不适格。原告系开发公司，涉案的楼盘已经移交物业公司多年。如认定争议阁楼系被告的楼层附属物，就归被告所有。如不认定争议阁楼是被告楼层附属物，也应当视为全体业主所有。6.原被告的纠纷经派出所处理，在派出所谈话中，原告已将争议阁楼出售给他人，所以原告并非阁楼的所有人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实，本院认证如下：半岛花园规划设计变更册一份、结合勘查笔录及谈话笔录了解的事实，可以认定半岛花园在规划设计时并没有明确案争阁楼的规划用途。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原告保利城公司以出让的方式取得位于泗洪县红利来建材市场西侧的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房。原告保利城公司系泗洪县半岛花园小区开发商。2015年6月16日，原告保利城公司与被告许冬梅达成商品房买卖合同，原告保利城公司将第1幢1单元2001室房屋出售给被告许冬梅，单价为3150元/平方米，合同中对于公共部位及公用房屋分摊建筑面积未有注标有阁楼。2001室上方有阁楼（21层），规划设计时未有明确该阁楼用途，2001室无内部通向上方阁楼的通道，该阁楼在21层处有一洞口，可进入阁楼，该洞口较一般的门小。2020年7、8月份，被告许冬梅在2001室楼顶打开缺口通向21层阁楼，对21层阁楼进行装潢（涂大白、贴地板砖、房内复合板隔离及设置推拉门），并在21层阁楼楼顶开了二个窗户。该21层阁楼后被原告保利城公司出售给案外人刘帅，未实际交付，案外人刘帅未经原告保利城公司同意，在位于21层往东去的通道口处将21层阁楼开了一个门。另查明，半岛花园小区1幢尚有部分商品房未出售，整幢楼尚未完全验收。2017年6月，原告保利城公司出售半岛花园1幢1单元1901室房屋给案外人朱路遥，单价3731.46元/平方米。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，原告保利城公司以出让的方式取得半岛花园小区所在地的土地使用权，经批准在上述土地上建设商品房。在商品房未出售完毕的情况下，对未出售的房屋享有所有权。另即使部分商品房已销售并办理了房产证的情况下，在开发的小区未经整体验收完毕的情况下，开发商对于除出售专用部分及共有部分外仍享有占有权。关于被告许冬梅是否取得案涉房屋的所有权或使用，分析如下：1.被告许冬梅主张购买房屋时售楼处说购买顶楼送阁楼，原告保利城公司不予认可，被告许冬梅未提供证据予以证明，且访谈的该小区两户顶楼住户表示，购买房屋时销售人员表示可以使用，但未表明是赠与，该处的使用应当是符合业主一般使用规范的，并不能理解为排他独占使用，故对被告许冬梅的该项主张依法不予支持。2.被告许冬梅主张阁楼应是顶楼的附属物，但根据案涉阁楼的规划等情况并不能认定该项主张，其一，案争阁楼规划设计并不是专属于顶层楼房；其二，从物理结构上看，案争阁楼并没有在顶层房屋天花板处预留有开口，也没有正式的进出门，只在21层有一个洞口便于检修等；其三，案争阁楼的功能与2001室并不是一个整体，也无证据证明阁楼的水电必须与顶层房屋连为一体；其四，案争阁楼不计入小区共有部位建筑面积的分摊，被告许冬梅的商品房合同中亦未注明其作为附属设施；其五，小区内其他阁楼并非由顶楼业主专用，故对被告许冬梅的该项主张依法不予支持。3.被告许冬梅主张其使用房屋经所在小区物业公司同意，但未提供充足证据予以证明，故对该项主张依法不予支持。综上，原告保利城公司有权利要求被告许冬梅排除妨害、恢复原状。案争阁楼，被告许冬梅应停止侵占，排除妨害，恢复原状，被告许冬梅应恢复的原状为：1.2001室房屋天花板（阁楼地板）开口处修复；2.阁楼装潢去除（去除墙面大白、地板砖、房内隔离复合板及推拉门），恢复到毛坯状态；3.阁楼房顶开窗封闭，修复。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第四百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告许冬梅停止侵占泗洪县半岛花园1幢1单元2001室上21层阁楼，排除妨害，并对下述内容恢复原状：1.2001室房屋天花板（阁楼地板）开口封闭、修复；2.阁楼装潢去除（去除墙面大白、地板砖、房内隔离复合板及推拉门），恢复到毛坯状态；3.阁楼房顶开窗封闭，修复。案件受理费80元，由被告许冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件本诉受理费80元。审 判 长  葛 明人民陪审员  孙爱东人民陪审员  曹殿南二〇二一年六月二日书 记 员  许 多附录一：本案证据目录原告保利城公司向法庭依法提交的证据1.商品房买卖合同一份；2.平面图一式两份；3.照片四张；4.泗洪县市场监督局准予变更登记通知书一份；5.1901室商品房买卖合同一份；（2019）苏1324民初7539号及之一号裁定书两份；情况说明一份；泗洪县住房和城乡建设局出具的消除验收意见书一份；物业管理公司出具的证明一份；半岛花园规划设计变更册一份。被告许冬梅未向法庭提供证据本院依职权作出的勘验笔录一份及谈话笔录二份。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四百六十二条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。