广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8180号上诉人（原审被告）：广州百式生活服务有限公司，住所地广州市越秀区东华北路168号二号楼7层702房。法定代表人：李苑玲，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁建明，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：广州智慧教育城投资管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道1427-1431号首层至四层。法定代表人：覃龙胜，职务：董事长。委托诉讼代理人：方园园，北京大成（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市番禺区明师培训中心有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦二层201铺。法定代表人：罗宇恒。原审被告：广州市明师教育服务股份有限公司，住所地广州市海珠区昌岗中路熙园街2号103、201、302房。法定代表人：谢志刚。两原审被告共同委托诉讼代理人：潘杏甜，上海中联（广州）律师事务所律师。两原审被告共同委托诉讼代理人：罗鹏远，上海中联（广州）律师事务所律师。上诉人广州百式生活服务有限公司（以下简称百式生活公司）因与被上诉人广州智慧教育城投资管理有限公司（以下简称智慧教育城公司），原审被告广州市番禺区明师培训中心有限公司（以下简称明师培训公司）、广州市明师教育服务股份有限公司（以下简称明师教育公司）租赁合同一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初17178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人百式生活公司的委托诉讼代理人丁建明，被上诉人智慧教育城公司的委托诉讼代理人方园园，原审被告明师培训公司、明师教育公司的共同委托诉讼代理人罗鹏远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百式生活公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判百式生活公司无需支付2020年2月1日至5月31日期间全部租金85987.2元及物业管理费12480元；2.判令智慧教育城公司返还百式生活公司商铺之履约保证金197600元以及水电费保证金20000元；3.本案一、二审诉讼费均由智慧教育城公司承担。事实和理由：首先，疫情期间，百式生活公司与智慧教育城公司于2019年6月签订的《广州奥林匹克大厦二层202、203铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”)第1.3条约定：乙方(百式生活公司)将该铺面用于经营文化教育及办公项目。由此可知百式生活公司租赁203铺用于文化教育及办公项目，百式生活公司在2019年8月1日得到智慧教育城公司出具的《同意转租证明》情况下，将铺面转租给次承租人明师教育公司用于教育，但是，因广州市教育局发布通知“因疫情影响明令校外教育机构立即停止线下培训活动”，从而导致次承租人明师教育公司长期不能使用涉案商铺，涉案商铺收入为零，无法向百式生活公司支付租金，进而导致无法向智慧教育城公司缴纳租金。疫情期间，教育行业是受新冠疫情影响最严重的行业之一，一审法院未充分考虑新冠疫情对租赁合同履行带来的影响，存在不妥。其次，《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国新冠××疫情发生突然，为了公众健康，政府按照甲类××的标准采取疫情防控措施，企业停产停工。广州市教育局因疫情影响明令校外教育机构立即停止线下培训活动，导致从事校外培训活动的次承租人明师教育公司长期不能使用203铺进行收益。该疫情防控措施已经对租赁合同的继续履行造成了根本性障碍，完全符合“不可抗力"的“不能预见、不能避免且不能克服"的三个条件。租赁合同第10.7条规定，发生不可抗力事件导致商铺不能正常使用的，经出租方同意可按照该商铺损坏程度减免租金直至能正常使用为止。该条款虽未明确约定疫情影响导致不能使用，但该条款目的在于保护承租人因不可抗力导致不能正常使用期间权益的保护。再次，按涉新冠××疫情司法解释规定，疫情属于不可抗力，根据公平原则，应当依法免除百式生活公司缴纳一半租金的义务。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》中3.1规定，房屋租赁合同的目的是，承租人使用租赁房屋进行使用、收益。本次疫情防控属于客观原因，导致百式生活公司的承租人无法进行教育培训，进而缴纳租金。此种情形不能归咎于百式生活公司，由百式生活公司承担。最后，根据合同第十条第八项约定，由于疫情属于不可抗力的情形，因此，该期间的费用不应支付，且合同也明确约定了对于不可抗力因素应由智慧教育城公司解决，若在半年内无法解决导致百式生活公司要求解除合同的，则百式生活公司无需承担违约责任。综上，请求二审法院予以改判。二审庭询中，百式生活公司明确其上诉请求第2项有笔误，更正为履约保证金39000元、水电周转金4000元。智慧教育城公司答辩称：1.智慧教育城公司在提起诉讼之时，基于受到疫情影响各方均受到损失的情况，智慧教育城公司没有按照商铺租赁合同第13.2.2条约定要求百式生活公司承担责任，这已经考虑到了百式生活公司所受到的损失。在疫情期间，智慧教育城公司仍需偿还涉案大厦的按揭贷款，在没有收到百式生活公司租金的情况下，智慧教育城公司只能自行筹款去还贷，对此智慧教育城公司的成本及资金压力也是很大的，但智慧教育城公司对此在本案诉讼中也并未要求百式生活公司予以赔偿。2.百式生活公司于2020年6月1日才将涉案商铺退还给智慧教育城公司，百式生活公司要求不予支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金、管理费，该主张既不合理，也不合法。智慧教育城公司已经依法将涉案商铺提供给百式生活公司，百式生活公司也已经转租给了次承租人使用，其以次承租人未向其交租为由对抗智慧教育城公司要求支付租金及管理费的请求，该行为违反了合同相对性原则。3.对于一审判决用租赁保证金抵扣租金、物业费、水电费，并判决驳回对次承租人的请求，虽然智慧教育城公司认为该判决未能充分保护智慧教育城公司的权益，但出于定纷止争、公平正义的原则，智慧教育城公司同意作出适当的让步，故没有提起上诉。一审判决查明事实清楚，判决合理合法，既兼顾了百式生活公司受到疫情影响的情况，也保障了智慧教育城公司作为业主方的合法权益，一审判决应予维持。明师培训公司、明师教育公司共同述称，同意百式生活公司的上诉意见，明师教育公司作为涉案商铺的实际使用人，在疫情发生后，广州市教育局发布了明令线下培训机构停止线下培训活动的通知，该通知导致明师教育公司无法正常使用涉案商铺，故在该期间涉案商铺的经营收入为零。我方多次与百式生活公司沟通减租事宜，但百式生活公司强调业主方一直不同意减租，故明师教育公司认为业主方是存在一定过错的，其并未考虑到疫情的影响。业主方认为明师教育公司在疫情期间一直有实际使用涉案商铺，但自疫情发生以来直至解除合同，明师教育公司并未实际使用涉案商铺，经营收入也为零。2020年9月16日，智慧教育城公司向一审法院起诉请求判令：1、确认智慧教育城公司与百式生活公司2019年6月签署的《广州奥林匹克大厦二层203铺租赁合同》于2020年6月1日解除；2、百式生活公司立即向智慧教育城公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金85987.2元；3、百式生活公司立即向智慧教育城公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理费12480元；4、百式生活公司立即向智慧教育城公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的水电费661.19元；5、智慧教育城公司没收百式生活公司所缴纳的203商铺之履约保证金197600元以及水电费保证金20000元；6、明师培训公司对百式生活公司的以上债务承担共同清偿责任；7、明师教育公司对百式生活公司的以上债务承担共同清偿责任；8、百式生活公司、明师培训公司、明师教育公司共同承担本案所有诉讼费用。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区洛浦街如意路2号奥林匹克大厦二层的房屋权属人为智慧教育城公司，房屋建筑面积2978.3平方米。百式生活公司向智慧教育城公司承租位于广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦二层202、203铺的商铺，明师培训公司是商铺的次承租人，明师教育公司为203号商铺的实际使用人。2019年6月，智慧教育城公司作为出租方（甲方）、百式生活公司作为承租方（乙方）签订《广州奥林匹克大厦二层202、203铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），合同就租赁事项进行如下约定：第一条商铺位置、面积、用途，1.1、百式生活公司向智慧教育城公司租赁位于广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦二层202、203铺（该地址与“广州市番禺区洛浦街如意路2号奥林匹克大厦二层202、203铺”、“广州市番禺区洛浦街上漖村广州奥林匹克大厦二层202、203铺”系同一地址）。1.2、商铺租赁建筑面积为1520平方米，双方确认以面积1520平方米计算租金。1.3、乙方将该商铺用于经营文化教育及办公项目。第二条商铺的交付日期及合同期限：2.2、商铺租赁期限为2019年8月1日起至2023年5月31日止。第三条商铺的租金、物业管理费、免租期：3.1、商铺首年租金为104728元/月（不含税价，税率4%），自第二年起月租金再上一年度月租金的基础上每年递增6%，附件四载明：2019年8月1日至2020年5月31日期间每月租金为104728元，2020年6月1日至2021年5月31日期间每月租金111011.68元。3.2、乙方应于2019年8月10日之前向甲方支付第一个月租金104728元。此后乙方应于每月10日之前向甲方付清当月租金，甲方开具租金收据。如起租日不是当月第一日或者合同期满/提前终止时最后一个月不足一整月，则该月实际应付的租金按实际租赁天数比例计算。3.4、物业管理费为10元/平方米/月，乙方须于每月10日前向甲方支付当月的物业管理费15200元（不含税价，税率4%）。第四条商铺履约保证金：4.1、乙方须向甲方支付197600元作为履约保证金；并同时支付水电费保证金20000元。第五条商铺经营费用约定：商铺的水电费由乙方直接向甲方缴纳，其他费用自行缴纳。第十条乙方的权利义务：10.2、在合同期限内，乙方如需转租该商铺，需经甲方书面同意。10.8、在合同期内，如发生不可抗力事件导致该商铺损毁及不能正常使用时，经甲方同意可按照该商铺的损坏程度减免租金，直至该商铺能正常使用为止，但合同终止日期不因此而向后顺延。第十三条违约责任：13.2.2、未经甲方同意，乙方迟延缴纳租金、物业管理费或其他费用的，从迟交日起须按日向甲方支付欠缴金额1%的违约金。甲方有权在乙方逾期缴纳应付款之日起七日后向乙方停止水、电、服务等一切供应，甲方对乙方由此而产生的任何破坏和损失不承担任何责任。13.2.3、如乙方拖欠租金、物业管理费、水电费或其它费用达15日，甲方有权单方解除本合同，没收乙方的履约保证金，收回该商铺。乙方应在收到甲方收回该商铺通知之日起七日内缴清所欠甲方及政府相关部门的应交费用，并自费搬出该商铺。此外，该《租赁合同》还就其他事项进行约定。百式生活公司并向智慧教育城公司交纳了202、203号商铺的履约保证金197600元及水电保证金20000元。智慧教育城公司于2019年7月22日开具的收据载明203号铺保证金为39000元、水电保证金为4000元。2019年4月5日，广奥社区居民委员会出具《证明》：兹证明房产证登记案号：201809556，地址：广州市番禺区洛浦街如意路2号奥林匹克大厦二层，与如意路2号之一奥林匹克大厦二层，广州市番禺区洛浦街上漖村广州奥林匹克大厦二层，以上三个地址属同一地址。特此证明。2019年8月1日，智慧教育城公司出具《同意转租证明》表示同意在租赁合同约定的租赁期限内，百式生活有限公司对于其承租的物业均有权分租或转租，分租或转租协议由百式生活公司与承租人直接签署。百式生活公司将涉案203商铺转租给明师培训公司，明师培训公司于2019年11月21日出具证明，确认将该商铺提供给明师教育公司无偿使用。智慧教育城公司称百式生活公司欠缴2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金、物业管理费、水电费，并向一审法院提交了智慧教育城公司物业管理部门开具的收款通知单。其中日期为2020年4月30日的收款通知单载明“单元：商铺202/203，2020年5月租金（含税）应收108917.12元、、2020年5月管理费（含税）15808元、电费（含税）481.56元、水费（含税）66.21元、明师电费（含税）209元”。日期为2020年6月2日的收款通知单载明“单元：商铺201/203，201电费（含税）6068.26元、203电费（含税）661.19元”。智慧教育城公司于2020年3月、4月均向百式生活公司发送《催缴通知书》，催缴拖欠的租金、管理费及水电费。百式生活公司于2020年4月8日向智慧教育城公司出具《协调函》，因疫情原因申请智慧教育城公司减免2020年2月1日至4月30日承租场地的租金，智慧教育城公司于2020年4月14日出具《回复函》，不同意百式生活公司的减免申请。2020年5月9日，百式生活公司向智慧教育城公司提交《关于疫情期间减免租金的协调函》，再次向智慧教育城公司申请减免2020年2月1日至2020年6月30日的租金。2020年5月12日，智慧教育城公司向百式生活公司发送《回复函》，表示不同意百式生活公司的减免申请。智慧教育城公司并于2020年5月25日向百式生活公司发出《解除租赁合同书的通知函》，表示因百式生活公司欠缴承租的奥林匹克大厦首层102、105铺、二层201、202、203铺的租金及管理费、水电费等，且经智慧教育城公司多次催缴均未履行，故智慧教育城公司依据合同第13.2.3条的约定，于2020年6月1日解除双方关于首层102、105铺以及201、202、203铺的租赁合同，并追究百式生活公司的违约责任，没收保证金、收回承租场地。百式生活公司应于2020年5月31日前将欠缴款项2124945.55元支付给智慧教育城公司。2020年5月27日，百式生活公司向智慧教育城公司发送告知函，明确如下：1、2020年2月1日起，其承租的广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦首层102铺、105铺及二层202铺，该部分租赁合同的权利、义务由广州市番禺区新私立新东方教育培训中心继受。智慧教育城公司于2020年5月27日出具回复函，同意百式生活公司在按照《解除合同通知书》的要求退还承租场地后，由广州市番禺区新私立新东方教育培训中心承租102、105及二层202铺，并由智慧教育城公司与其重新签署《商铺租赁合同》，百式生活公司需于2020年6月1日向其交还物业并交纳2020年1月至5月拖欠的租金、水电费、物业管理费等，广州市番禺区新私立新东方教育培训中心应对智慧教育城公司拖欠的102、105铺及二层202铺的租金、水电费、物业管理费承担连带责任。2020年6月1日，智慧教育城公司出具证明，确认其于2020年6月1日收到明师教育公司交还的广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦二楼201、203铺钥匙一套，并完成场地的物资搬离及场地交接工作。2020年7月28日，智慧教育城公司向百式生活公司发出《催款函》，向百式生活公司催缴：1、二层201商铺租金242082.88元、物业管理费34112元、水电费6068.26元及滞纳金343106.8元（暂计至2020年7月27日）；2、二层203商铺租金85987.2元、物业管理费12480元、水电费661.19元及逾期滞纳金121757.62元（暂计至2020年7月27日）。另查明：广州市教育局于2020年1月24日向各区教育局发布紧急通知，自2020年1月24日起，全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动，具体复课时间视疫情变化情况再行通知。本案审理过程中百式生活公司向一审法院提出反诉请求：1、智慧教育城公司向百式生活公司返还履约保证金39000元和水电费保证金4000元；2、智慧教育城公司按照余下租期月份的租金总和一次性向百式生活公司赔付违约金4241001.36元；3、本案诉讼费由智慧教育城公司承担。一审法院对百式生活公司提起的反诉与本诉进行了合并审理。因百式生活公司在一审法院送达缴纳反诉费用的通知单后，未在七日内缴纳反诉费用，一审法院于2021年1月27日作出（2020）粤0113民初17178号民事裁定书，按百式生活公司撤回反诉处理。智慧教育城公司在本案中主张百式生活公司、明师培训公司、明师教育公司应向其共同支付203号商铺的租金、物业管理费及水电费等费用。智慧教育城公司并本案庭审过程中明确203号商铺建筑面积是300平方米，2020年2月1日至2020年5月30日期间的含税租金为每月21496.8元，智慧教育城公司在本案中主张的是含税租金，不含税租金是20670元，管理费为10月/平方米/月，每月物业管理费为3000元，2021年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理费为12000元，480元为税费。百式生活公司、明师培训公司、明师教育公司均确认上述租金及管理费的计算方法，但百式生活公司称不清楚水电使用情况，明师培训公司及明师教育公司则称水电费应以具体抄表情况为准。明师培训公司、明师教育公司确认没有向百式生活公司缴纳2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金，并已经直接向智慧教育城公司缴纳2020年2月1日前的水电费。一审法院询问智慧教育城公司因疫情原因是否同意减免租金，智慧教育城公司表示“我方不同意减免，我方一直向被告表示可以延期或分期支付。”。一审法院询问智慧教育城公司202号商铺的情况如何？，智慧教育城公司答称“被告一（被告百式生活公司）承租了202号商铺，被告一将该商铺转租给新东方中心，对此我方是认可的，后来智慧教育城公司已经与新东方中心就202号商铺重新签订租赁合同，202号商铺与各被告无关。”，百式生活公司则表示“201、203号商铺并不是相连，而且也不是在同一份合同中，我方还承租了202号商铺，202号商铺才是与203号商铺相连的。202号商铺现在与被告一无关。我方同意解除与智慧教育城公司签订的《广州奥林匹克大厦二层202、203铺租赁合同》，该合同是2020年6月1日解除。”。以上事实，有智慧教育城公司、百式生活公司提交的证据及本案庭审笔录等可予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。智慧教育城公司在本案中主张百式生活公司、明师培训公司、明师教育公司应当承担共同清偿责任，百式生活公司租赁202、203号商铺后将202号商铺转租给案外人，将203号商铺转租给明师培训公司，明师培训公司将203号商铺提供给明师教育公司无偿使用。明师教育公司及明师培训公司在智慧教育城公司与百式生活公司租赁合同关系存续期间，合法占有使用涉案商铺，根据合同相对性，明师教育公司及明师培训公司并非本案所涉租赁合同相对方，故智慧教育城公司主张明师教育公司及明师培训公司共同支付租金，于法无据，一审法院不予支持。本案中，涉及203号商铺拖欠的租金、管理费及水电费应当由百式生活公司承担。智慧教育城公司与百式生活公司签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，故双方均应当遵照履行。因百式生活公司拖欠租金超15日，智慧教育城公司已经依照合同约定行使解除权，并于2020年5月25日向百式生活公司通知双方签订的《租赁合同》于2020年6月1日解除，百式生活公司于2020年6月1日交还涉案的203号商铺，百式生活公司在本案庭审中亦确认双方租赁合同关系已经解除，故涉案《租赁合同》已于2020年6月1日予以解除，一审法院对此依法确认。百式生活公司自2020年2月1日起拖欠涉案203号商铺的租金，本案显属百式生活公司违约，百式生活公司本应按照合同约定履行义务并承担相应的违约责任。但根据一审法院查明事实，百式生活服务公司为涉案203号商铺的承租人，次承租人即明师培训公司租赁涉案203号商铺从事教育培训行业，其因新冠病毒疫情影响经营而未向百式生活公司交租，百式生活公司亦因此而拖欠智慧教育城公司租金。虽百式生活公司在疫情期间曾多次发函向智慧教育城公司申请减免租金，但智慧教育城公司均未同意。根据智慧教育城公司、百式生活公司双方提交的证据及庭审查明的事实来看，涉案的203号商铺的履约保证金应为39000元、水电费保证金为4000元，而非智慧教育城公司主张的履约保证金197600元、水电费保证金4000元。鉴于百式生活公司确因疫情影响其收取租金，故一审法院综合本案实际情况，对智慧教育城公司主张没收全部保证金的诉讼请求不予支持，但百式生活公司应依照合同的约定向智慧教育城公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金、物业管理费及水电费。关于租金、管理费的支付标准，因智慧教育城公司向百式生活公司书面催讨租金及管理费均为含税价，百式生活公司多次复函申请减免，但未对金额提出异议，且租赁合同中亦约定了税率，故智慧教育城公司主张按照含税价要求百式生活公司支付租金，合法有据，一审法院予以确认。综上所述，百式生活公司应向智慧教育城公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金为85987.2元（21496.8元×4月），2020年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理费12480元（3120元/月×4月），水电费为661.19元。百式生活公司在履行上述债务时，可以将其缴纳的203商铺之履约保证金39000元及水电费保证金4000元予以先行抵扣，为方便计算，一审法院特将百式生活公司缴纳的履约保证金39000元及水电费保证金4000元用以抵扣物业管理费、水电费，抵扣物业管理费12480元、水电费661.19元之后，百式生活公司仍需向智慧教育城公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的剩余租金合共56128.39元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，于2021年2月22日作出判决如下：一、确认智慧教育城公司与百式生活公司于2019年6月签订的《广州奥林匹克大厦二层201铺租赁合同》已于2020年6月1日解除。二、百式生活公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向智慧教育城公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金56128.39元。三、驳回智慧教育城公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6050元，减半收取计3025元，由智慧教育城公司负担2423元，百式生活公司负担602元。本院二审期间，各方当事人均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：2020年5月18日，百式生活公司向智慧教育城公司发出《关于解除租赁合同告知函》，称智慧教育城公司一直明确回复疫情期间不作任何租金减免，故明确从2020年2月1日起，解除双方关于201号商铺的租赁关系。二审中，百式生活公司称：其共向智慧教育城公司承租了涉案大厦102、105、201、202、203号商铺，共签订三份合同，102、105、202号商铺转租给案外人新东方公司，201、203号铺转租给明师培训公司。2020年5月18日，其就201号铺向智慧教育城公司发出解除合同通知书，之后，智慧教育城公司才向其发出解除涉案商铺解除合同通知书。由于智慧教育城公司从未向其提出过可延迟交租，且在疫情期间也没有给予任何优惠，故其发出该解除函。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案租赁合同解除的责任归责，百式生活公司应否支付2020年2月1日至5月31日期间租金及管理费，以及百式生活公司缴纳的涉案租赁保证金、水电保证金可否用于抵扣欠付的租金、管理费。根据本案证据显示，双方就涉案商铺签订租赁合同约定的租赁期限自2019年8月1日至2023年5月31日，百式生活公司承租后经智慧教育城公司同意转租给明师培训公司用于教育培训。百式生活公司自2020年2月1日起未付租金。因疫情的影响，百式生活公司曾两次向智慧教育城公司提出减免租金，智慧教育城公司均不予同意。2020年5月18日，百式生活公司向智慧教育城公司发出《关于解除租赁合同告知函》，称智慧教育城公司一直明确回复疫情期间不作任何租金减免，故明确从2020年2月1日起，解除双方关于201号商铺的租赁关系。之后，智慧教育城公司于2020年5月25日向百式生活公司发函表示于2020年6月1日解除涉案201、202、203号铺及102、105号商铺租赁合同。2020年5月27日，双方就202、102、105商铺达成由案外人直接向智慧教育城公司承租的协议，而201、203号铺双方于2020年6月1日完成交接。从上述事实结合2020年年初新冠疫情事实可见，因疫情及政府实施的管控措施，确对承租人的经营造成不利影响。疫情属于不可抗力的客观因素，不可归责于双方。在此情况下，租赁双方应共同扶持、共渡难关。故百式生活公司未按时支付租金，事出有因，不属于恶意违约。根据《最高人民法院若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项“疫情或者疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”的规定，本案双方租赁合同期限至2023年5月31日，并不存在无法实现合同目的的情形，故百式生活公司并不享有单方的合同解除权，其主张提前解除双方租赁合同关系，缺乏依据。双方于2020年6月1日就涉案203号商铺完成交接，据此，双方就涉案203号商铺的租赁合同关系于该日实际解除，百式生活公司应承担合同解除的责任。鉴于疫情的因素，可适当减少其应承担的违约责任。关于2020年2月1日至5月31日期间租金及管理费。虽合同约定，在合同期内，如发生不可抗力事件导致该商铺损毁及不正常使用时，经甲方同意可按照该商铺的损坏程度减免租金，直到该商铺能正常使用为止。但本案并不存在商铺损毁不可正常使用的情形，故百式生活公司据此主张其无须支付租金，不能成立。百式生活公司该期间占用涉案商铺，应支付相应对价。《最高人民法院综合本案事实、证据，合同履行情况以及疫情影响的因素，本院酌定百式生活公司应承担的违约责任为被没收50%租赁保证金，即相当于一个月租金；而2020年2月1日至3月31日疫情严重期间可按原约定租金标准50%支付，即相当于减免一个月租金，其他的租金、管理费按合同约定计付。虽本案百式生活公司未就保证金的退还提出反诉诉请，但为了减少当事人诉累，彻底解决双方纠纷，且智慧教育城公司对一审法院对智慧教育城公司应退还的租赁保证金、水电保证金与百式生活公司应支付的租金、管理费予以抵扣并无提出异议，故本院对百式生活公司可退回的保证金抵扣其应付的租金、管理费。经计算，一审法院判决第二项判处百式生活公司2020年2月1日至5月31日期间还需支付租金56128.39元的结果可予以维持。另，本案智慧教育城公司诉请确认双方就涉案203号铺租赁合同于2020年6月1日解除，一审判决论述中也是针对203号铺的租赁关系解除问题进行论述认定，故一审判决第一项“201号铺租赁合同”为笔误，应为“203号铺租赁合同”本院予以补正。综上所述，百式生活公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2262元，由广州百式生活服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年六月二十八日书记员  张 旭彭诗敏