山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终7010号 上诉人（原审原告）：马志远，男，1989年11月21日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：青岛城市物业管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：韩纪红，总经理。 委托诉讼代理人：尹娟娟，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏燕，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 上诉人马志远因与被上诉人青岛城市物业管理有限公司（以下简称城市物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院(2021)鲁0211民初866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马志远上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由城市物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清并有误。1.一审判决载明“本案中，作为业主，拒绝缴纳物业费应当有正当的理由，而正当理由应当限定在物业公司不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业公司在履行物业服务合同中出现的非重大瑕疵问题，业主可以选择通过合法途径主张城市物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案马志远提交的证据不足以证明城市物业公司不履行物业服务合同，也不足以证明城市物业公司提供物业服务合同时存在重大瑕疵，故马志远的抗辩事由不能排除马志远支付物业费的相关义务。”依照双方签订的《前期物业服务协议》第二章第三条之约定，前期物业管理服务质量标准参照山东省物业服务规范住宅类五星级标准基础执行。城市物业公司自2018年9月一直未依约向马志远提供五星级标准的物业服务。马志远主张城市物业公司提供的物业服务不达标，是基于山东省物业服务规范住宅类五星级标准；马志远在一审中提出的城市物业公司履行合同时有21项服务内容不达标，也是基于山东省物业服务规范住宅类五星级标准，且城市物业公司也不能拿出充分的证据推翻此21项服务内容不达标。2.马志远在一审答辩状的事实与理由第8条、第14条，第19条、第20条、第21条提出，城市物业公司服务人员数量配备严重不足以及服务人员年龄偏大不达标，属于重大瑕疵，已经严重违背《前期物业服务协议》中关于物业服务质量的约定。人员是物业服务行业提供服务工作的基础，人员数量配备的不足及人员年龄偏大必然导致服务质量严重不达标，故而损害马志远的利益。二、一审判决适用法律有误。1.根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。马志远多次根据山东省物业服务规范住宅类五星级标准向城市物业公司提出整改要求，并将物业不达标的整改函送至城市物业公司，城市物业公司均未予以任何形式的回复。综上，城市物业公司在履行《前期物业服务协议》中并未做到全面履行其义务，故马志远有权拒绝继续履行缴纳物业费的义务。一审庭审中没有查明事实，判决也认定物业服务不存在重大瑕疵，无视山东省物业服务规范住宅类五星级标准的相关条款及马志远应享有的权利。 城市物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 城市物业公司向一审法院起诉请求：1.判令马志远支付物业综合服务费3647元、电梯运行费729元，共计4376元，并支付违约金500元，以上总计4876元；2.本案诉讼费由马志远承担。 一审法院认定事实：1.城市物业公司提交《青岛市商品房预售合同》其中四页复印件、业主承诺书、业主资料卡，证明马志远系青岛市黄岛区户房屋业主，并于2018年12月8日办理物业手续。 2.城市物业公司提交业主马志远与其签订的《前期物业服务协议》，证明城市物业公司为马志远所在鸿润嘉园小区提供物业服务，物业费2元/月/平方米×建筑面积、电梯费0.4元/月/平方米×建筑面积。合同第四条约定，未能足额缴纳物业服务费用、车位使用费等相关费用的，应当按未缴费金额的每日千分之三支付违约金。 3.城市物业公司提交收款收据、物业费催收照片打印件，证明因马志远欠付物业费，城市物业公司多次书面催收，并张贴至黄岛区户门口，马志远已经缴纳的物业费是按照实际建筑面积107.26平方米缴纳的，欠付的2019年4月1日至2020年8月31日共17个月的物业费3647元、电梯费729元，共计4376元至今未付，马志远应按物业协议约定逾期每日应按未缴费金额的千分之三支付违约金，仅主张500元。 马志远质证称，上述三组证据的真实性无异议，证明事项有异议。因为物业不达标，根据抗辩权的相关规定，没有缴纳物业费。 4.城市物业公司提交物业服务资料一宗，证明城市物业公司提供的物业服务符合合同约定的标准，马志远应当按照合同约定支付物业费。马志远质证称对证据真实性不清楚。 5.马志远提交《前期物业服务合同》、青岛市住宅物业服务管理规范文件、通知截图、照片一宗，证明城市物业公司在履行合同时，有21项内容不符合合同约定。 城市物业公司质证称，对照片的真实性有异议，其他证据真实性无异议；马志远没有证据证实协议是胁迫签订的，仅凭规范性文件不能证实其证明目的，不能成为其不支付物业费的理由。马志远提供的部分照片不能证明是原始载体还是复制过来的，该照片拍摄地点平面记录无法还原事情全面性，不能证明城市物业公司服务不达标。 6.城市物业公司物业服务等级是贰级。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，依法订立的合同，应当受法律保护。本案中，城市物业公司与马志远签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定。《前期物业服务协议》合法有效，一审法院予以认定。 关于城市物业公司主张马志远应支付物业综合服务费、电梯运行费共计4376元的诉讼请求。本案中，双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，对合同中约定被委托管理的小区内全体业主（含马志远）具有约束力。合同签订后至今，城市物业公司一直为该小区业主提供物业服务，马志远自2018年12月8日入住至今，缴纳了至2019年3月的物业费用，自2019年4月欠缴至今。一审法院认为，马志远作为小区业主，城市物业公司将《前期物业服务协议》中约定的义务履行完毕后，依据合同约定的收费标准向马志远收取物业费，合法有据。综上，城市物业公司请求马志远缴纳自2019年4月1日至2020年8月31日所欠的物业费、电梯费共计4376元，一审法院予以支持。 关于城市物业公司主张的违约金问题，城市物业公司在履行物业服务过程中，应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时予以答复和解决，本案中，双方就物业服务的标准存在争议，马志远拖欠相应物业服务费并非故意违约，故城市物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。 关于马志远认为城市物业公司在履行合同时有21项内容不达标，请求驳回城市物业公司的诉讼请求的辩解意见。本案中，作为业主，拒绝缴纳物业费应当有正当理由，而正当理由应当限定在物业公司不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵。对于物业公司在履行物业服务合同中出现的非重大瑕疵问题，业主可以选择通过合法途径主张城市物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。本案马志远提交的证据不足以证明城市物业公司不履行物业服务合同，也不足以证明城市物业公司提供物业服务时存在重大瑕疵，故马致远的抗辩事由不能排除其支付物业费的相关义务。综上，马致远主张不应支付欠付的物业费，证据不足，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、马志远于判决生效之日起十日内支付城市物业公司自2019年4月1日至2020年8月31日止的物业服务费、电梯运行费共计4376元；二、驳回城市物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，城市物业公司已预交），由马志远负担。 二审期间，马志远提交：证据一、西海岸新区物业管理网上公布的物业办对城市物业公司处罚的决定；证据二、今日头条转载的该处罚决定。共同证明：城市物业公司服务不到位，涉及很多问题都没有作到，对于业主的正常诉求不予理睬。城市物业公司质证称，对证据真实性没有异议，本案起诉的是2019年4月1日至2020年8月期间的物业费和电梯费，与该证据时间的问题无关。该证据也不能成为马志远不缴纳物业费的理由，如果马志远认为城市物业公司存在违约行为，应依据合同追究违约责任，而不是直接拒绝缴纳物业费，涉案的小区虽然存在物业服务瑕疵，但不缴费的业主享受物业服务对全体业主不公平。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：马志远应向城市物业公司缴纳的物业服务费金额如何认定。马志远与城市物业公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，其内容对马志远具有约束力。城市物业公司为小区业主提供了物业服务，马志远应当依约缴纳物业服务费。关于马志远主张的城市物业公司服务存在瑕疵问题，本院认为，一审法院根据查明的事实，支持城市物业公司主张的物业费及电梯费，未支持其主张的违约金，该处理并无不当。马志远二审提交的证据形成的时间晚于案涉物业服务期间，亦不能够证明城市物业公司物业服务中存在重大瑕疵，故马志远应当足额缴纳物业费。 综上所述，马志远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人马志远负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 蕾 审 判 员  刘昭阳 审 判 员  阚红艳 二〇二一年六月二十五日 法官助理  张雅彬 书 记 员  姜青秀 书 记 员  张 恬