上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8962号原告(反诉被告)：上海添威资产投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：何剑威，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐一平，上海汇创律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志岗，上海汇创律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海义拓物业管理有限公司(原上海义拓资产管理有限公司)，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：刘学琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金治军，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海添威资产投资管理有限公司(以下简称添威公司)与被告上海义拓物业管理有限公司(以下简称义拓公司)房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告义拓公司与反诉被告添威公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)添威公司的委托诉讼代理人唐一平、被告(反诉原告)义拓公司的原委托诉讼代理人周继云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。添威公司向本院提出诉讼请求：1.判令义拓公司立即向添威公司支付逾期支付租金的违约金61,399.80元(截至2020年3月31日止，包括2019年第四季度已付租金930,000元的逾期支付违约金和2020年第一季度已付租金250,000元的逾期支付违约金)；2.判令义拓公司向添威公司支付所欠的租金480,000元及其逾期付款违约金(其中2020年1月15日前应付租金250,000元的逾期付款违约金自2020年1月16日起计算至实际支付之日止；2020年2月15日前应付租金230,000元的逾期付款违约金自2020年2月16日起计算至实际支付之日止)；3.判令义拓公司支付中途擅自退租的违约金差额1,190,000元(中途擅自退租应付违约金为1,860,000元，扣除义拓公司在添威公司处的租赁保证金670,000元)；4.判令义拓公司返还免租期租金870,000元(自2019年7月1日起至2019年9月30日止)；5.判令义拓公司向添威公司支付因此发生的律师费135,200元、财产保全担保费2,800元；6.判令义拓公司向添威公司支付2020年1月水费1,673.66元及其滞纳金(从2020年2月15日起计算至2020年3月31日止，按照年利率15.4%的标准计算)、2020年2月水费819.34元及其滞纳金(从2020年3月16日起计算至2020年3月31日止，按照年利率15.4%的标准计算)、2020年3月水费234.81元；7.判令义拓公司向添威公司支付2020年1月电费27,604.20元及其滞纳金(从2020年2月15日起计算至2020年3月31日止，按照年利率15.4%的标准计算)、2020年2月电费9,929.40元及其滞纳金(从2020年3月16日起计算至2020年3月31日止，按照年利率15.4%的标准计算)、2020年3月电费4,789.20元。事实和理由：2016年6月20日，添威公司(甲方)与义拓公司(乙方)及案外人上海翰昌物业管理有限公司(丙方，以下简称翰昌公司)签订房屋租赁合同一份，约定：添威公司将上海市制造局路XXX弄XXX号2245.58平方米的房屋(以下简称系争房屋)租赁给义拓公司，2016年7月1日交房，租期至2025年6月30日止。其中2016年7月1日至2016年9月30日为装修免租期，租金每季度支付一次，第1-3年每季度租金为870,000元，第4-6年每季度租金为930,000元。义拓公司应在合同签订后7日内支付房屋租赁保证金870,000元。交房后两个月内付清首期租金，以后每期租金应在开始日前15日支付。每逾期一日，应按拖欠租金金额的每日千分之五支付违约金至付清之日止。该合同还规定，租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由义拓公司承担的费用外，剩余部分将在义拓公司提供相关注册证明后无息归还。签约后，义拓公司向添威公司支付了租赁保证金870,000元，添威公司也按约向义拓公司交付了房屋。2019年下半年起，义拓公司开始拖欠租金，其中应于2019年9月15日前支付的第四季度租金930,000元，义拓公司拖延至2019年10月10日、10月30日、11月29日才各支付310,000元，构成逾期付款违约。2019年12月，添威公司基于义拓公司的请求，与义拓公司及翰昌公司签订补充协议一份，允许义拓公司在翰昌公司提供现金担保的情况下，将应于2019年12月15日前支付的2020年第一季度的租金930,000元分四期支付，即2019年12月15日前支付250,000元，2020年1月15日前支付250,000元，2020年2月15日前支付230,000元，其余200,000元使用义拓公司的租赁保证金向翰昌公司提供对应担保，由翰昌公司暂时垫付，第一季度届满前结清。然义拓公司仅于2020年2月27日支付了250,000元。特别需要指出的是，添威公司的善意让步不仅没感化义拓公司去诚信履行合同，反而让义拓公司觉得添威公司软弱可欺。2020年2月1日，义拓公司借新冠疫情为名，致函添威公司，要求实质性变更合同，并扬言其将启动单方退租流程。在添威公司明确拒绝以后，义拓公司又于2020年2月25日炮制出新理由明确解除合同，且其置添威公司的催告和相关法律后果的告知于不顾，于2020年3月15日搬离系争房屋。添威公司为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼中，添威公司补充意见：虽然义拓公司在2020年3月15日已搬走，但是仍应当支付该季度的租金，因为义拓公司提前解约，添威公司存在空置费，而且该季度的租金是应当是2019年支付，所以不能因为义拓公司没有支付而添威公司拿到手的租金就不收取了。义拓公司辩称，确认被告支付了2019年第四季度的租金。2020年第一季度的租金义拓公司支付了250,000元，存在翰昌公司垫付200,000元的事实。确认欠添威公司2020年第一季度的租金480,000元。义拓公司通知添威公司办理退租的时间是在2020年3月15日，义拓公司实际搬离的时间是2020年3月15日。因为义拓公司在2020年3月15日搬离，所以义拓公司认为租金应计算至2020年3月15日，即义拓公司尚欠的租金应为325,000元(已扣除翰昌公司垫付的200,000元及已付的250,000元)。对于逾期付款违约金，同意自2020年4月1日起计算，但万分之六点六标准过高。义拓公司提前退租的原因，一是因为义拓公司承租系争房屋是用于对外招租，而招租的会员因为系争房屋的性质无法办理工商登记注册；二是因为系争房屋用地性质，义拓公司招租的会员无法通过相关部门的装修、环评验收；三是系争房屋建筑外形上存在形态缺陷；四是因为疫情原因，义拓公司转租的会员无法正常经营。义拓公司不认可是己擅自退租，因为添威公司没有按照合同的约定提供合格的房屋，且添威公司提出的违约金过高。添威公司已经将系争房屋转租，没有实际损失，且占用了义拓公司的装修残值。因为义拓公司不是擅自退租，所以不应当支付免租期租金。对于律师费和财产保全担保费的诉请，义拓公司不同意，因为义拓公司退租并不是违约。2020年1月至2020年3月15日的水电费，义拓公司的确没有支付，但添威公司所诉之水电费的金额，义拓公司不确认。对水电费的滞纳金标准无异议，但应计算至2020年3月15日。确认义拓公司在添威公司处的剩余租赁保证金为670,000元，该保证金同意抵扣相关的欠费。义拓公司向本院提出反诉请求：1.判决双方签订的房屋租赁合同及补充协议于2020年3月15日解除；2.判令添威公司返还义拓公司已支付的租赁保证金670,000元；3.判令添威公司赔偿义拓公司装修投入的残值损失2,769,000元；4.判令添威公司减免义拓公司尚未支付的租金325,000元；5.判令添威公司承担义拓公司因维权而产生的律师费15,000元。事实与理由：2016年6月20日，义拓公司(乙方)、添威公司(甲方)及案外人翰昌公司(丙方)签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将系争房屋租赁给乙方，该房屋及场地的用地性质为工业用地，甲方保证该租赁标的物所在地已经获准为“上海市都市工业园区”，符合乙方用作办公的租赁用途，并已具备至包括但不限于工商行政等国家机关申请办理工商、税务等证照之条件。甲方不可撤销地承诺并保证，同意乙方在租赁期内有权将该租赁标的物(无证部分面积可正常使用，但无法办理相关证照)部分转租、分租给其他相关不特定的主体，甲方对此有义务按本合同约定为该有关主体在以租赁标的物注册地申办包括但不限于工商营业执照等事务提供协助配合。该合同还约定：由于甲方原因，在使用中发现所交付的房屋、场地不符合本合同的约定，导致房屋主体无法正常使用，不能实现租赁目的的，乙方可以书面通知甲方解除本合同。违反合同的一方，应按照当期月租金的6倍支付违约金。给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，甲方同意乙方的损失还包括其装修投入的残值损失等。合同中发生争议的，违约方应当向守约方承担因此所致的诉讼费、保全费、律师费、调查费等全部费用。因甲方其他违约致乙方解除、终止合同的，该保证金应于合同被解除终止之日起5日内全额退还乙方，反之，应按合同约定向乙方承担违约责任。签约之后，义拓公司按照约定向添威公司支付租赁保证金870,000元以及各期租金，履行合同约定之义务。但添威公司未能完全履行合同约定的事宜。义拓公司及其承租方前往上海市黄浦区市场监督管理部门办理相关经营许可时，因系争房屋的产权系工业性质，始终未能办理工商营业执照以及其他配套许可证明。由于该房屋的土地产权性质为工业，导致义拓公司基于该房屋开展的装修消防验收无法按期完成，仍然停留在上海质安监站的报批验收环节。同时，义拓公司所提供的房屋实际情况与产证并不相符，采光板结构作为外墙等建筑缺陷，给义拓公司的装修维护造成了一定的障碍和安全隐患。添威公司未能在租赁期间保证系争房屋符合约定的用途，对义拓公司的正常经营活动造成了极严重的影响，直接导致义拓公司巨大的经济损失，已经构成对合同义务的根本违约。由于新冠疫情和政府疫情防控措施的影响，义拓公司的合同目的不能实现。义拓公司从第一季度开始无法正常开展经营活动，属于法定的“由于不可抗力原因致使不能实现合同目的”的情形。即使添威公司的行为并不构成根本违约，义拓公司也有权利按照法定解除的事由通知添威公司解除租赁合同。鉴于该情况，义拓公司本着合作共赢的观念，于2020年2月11日向添威公司寄送了沟通函，愿一同解决合同履行中产生的问题。但添威公司并不认可，拒绝协商，并以强硬态度催告义拓公司。无奈之下，义拓公司只能于2020年2月24日向添威公司送达了《解约通知函》，书面通知添威公司于2020年3月15日正式解除双方签署的租赁合同。按照合同的约定，合同解除之后添威公司应当退还义拓公司已支付的足额租赁保证金670,000元，并且免除第一季度尚未支付的租金325,000元。由于添威公司的根本违约行为导致合同解除，其应当赔偿义拓公司装修投入的残值损失，并承担律师费。诉讼中，义拓公司补充意见：系争房屋是在2016年装修，花费了4,260,000元。装修是按照10年时间计算，义拓公司实际使用了3年。添威公司对义拓公司的反诉辩称，驳回义拓公司所有反诉诉请。添威公司认为合同的解除是因为义拓公司擅自退租。添威公司认为合同已经解除，但义拓公司没有合同解除权，添威公司才有权解除合同。至于合同解除日由法院判决。租赁保证金已经抵扣相关费用，所以不需要返还。确认义拓公司系争房屋是在2016年装修的系争房屋，不确认装修金额为4,260,000元。按照合同约定，如果义拓公司中途解除合同的，义拓公司是要装修恢复原状，所以不存在由添威公司赔偿装修损失之说。325,000元的租金义拓公司应当是在2019年12月15日之前付清，当时不存在疫情，当然也不存在减免。律师费是被告违约造成，添威公司不应当承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月20日，添威公司、义拓公司及案外人翰昌公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定：添威公司为出租方(甲方)，义拓公司为承租方(乙方)，翰昌公司为委托物业管理方(丙方)；出租的房屋为系争房屋，建筑面积合计2245.58平方米，其中产证面积2125平方米，产证备注阁楼面积120.58平方米；甲方承诺系争房屋已取得或征得该房屋产权人(上海安字实业有限公司，以下简称安字公司)的同意或确认，甲方保证其作为该房屋的合法使用权，有权与乙方缔结租赁关系；系争房屋的物业管理等服务由甲方委托丙方代为管理服务；甲方应向乙方提供房屋权利人出具的《转租授权书》或《同意转租证明》，甲方应对其可以依法出租承担责任，如因无出租权导致法律责任的，甲方应向乙方承担全部损失的赔偿责任；本房屋及场地的用地性质为工业用地，甲方保证该租赁标的物所在地已经获准为“上海市都市工业园区”并可符合乙方租赁用作办公用途，并已具备至包括但不限于工商行政等国家机关申请办理工商、税务等证照之条件；甲方另附赠租赁范围旁房屋场地约754.42平方米，位置及平面图另行附件指定，甲方确保该部分面积能同样符合乙方承租作为办公用途所应具备的正常合理使用条件(自用或转租注册公司均需在有证面积内办理)，两者合计计算租赁使用建筑面积不少于3000平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为众创空间办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不得擅自改变上述约定的使用用途；甲方保证，乙方及其后续若转租于第三方等主体时均可在所租赁的有证房屋内(无证面积除外)注册成立用途相符的包括但不限于独立子公司和分公司、其他关联公司等条件，相关手续由乙方或该第三方自行办理，甲方承诺应积极协助并及时提供和所租赁房屋有关的相关资料，并为此出具相关证明文件(包括但不限于房地产权证、营业执照等)；甲方于2016年1月1日前向乙方交付该房屋，交房标准为毛坯状态(水电均通入租赁范围)，房屋租赁期自2016年10月1日起至2025年6月30日止；甲、乙双方约定，该房屋租赁期内起始租金为每月290,000元(即每年3,480,000元)，每3个月一付，先付后用，其中第1-3年的年租金为3,480,000元(每3个月870,000元)，第4-6年的年租金为3,720,000元(每3个月930,000元)，第7-9年的年租金为3,980,000元(每3个月995,000元)，直至本合同结束；该房屋免租期为3个月，自2016年7月1日起至2016年9月30日止；本合同签订后，乙方应向甲方支付首期房屋租赁保证金共计870,000元，同时抵做合同定金；在正式交付日验收交房后1个月内，乙方应支付首期租金870,000元中的400,000元，并在交房日后的2个月内付清所有首期租金，以后应于每期租金开始日前15日内向甲方支付租金，遇节假日向后顺延；逾期支付租金的，逾期一日，除应付租金外，则乙方需按所拖欠实际日期的租金总额的千分之五另支付滞纳金，直至欠租付清；甲、乙双方约定，甲方签署本合同后，2016年6月27日前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金870,000元，甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款凭证；合同期限内，甲方所持有的保证金在合同存续期间不产生任何利息及其他费用，除甲方书面同意外，乙方所缴纳的租赁保证金不能冲抵乙方在租赁期内应缴纳的任何费用；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，在乙方出具其及本合同第二条第三项所列公司注册地非在本合同约定租赁地址的官方证明的10日内无息退还，同时乙方应当返还甲方已出具的租赁保证金收款凭证；甲方逾期返还该保证金的，则每逾期一天应按该保证金总额的千分之五计算违约金，向乙方承担违约责任；在因甲方其他违约致乙方解除、终止合同或因双方一致同意解除、终止合同时，则该租赁保证金应于合同被解除、终止之日起5日内全额退还乙方，反之应按本条约定向乙方承担违约责任；租赁期间，物业管理服务由丙方提供，乙方应向丙方支付物业管理费，金额为每月16,500元；乙方在租赁期间另需装修或者增设附属设施和设备的，在可能有损房屋结构及安全的情况下，应事先征得丙方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还应由丙方报有关部门批准后，方可进行；甲方确认因该房屋交付是毛坯现状交房，在交付后除乙方自购相关附属设施设备及装修后影响以外的房屋养护维修义务应由甲方委托丙方负责，租赁房屋的屋顶和外立面渗水及雨水管道、变电站高低压供配电设备、供水设施、电梯设备、消防喷淋消火水泵、污水处理设施的维护责任主体是丙方，丙方对本合同签约时租赁房屋仍存在的相关渗漏水等房屋质量问题予以及时修复；除甲方同意乙方续租并商妥续租条款外，乙方应在本合同的租期届满日或合同解除之日起3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当年每日租金价格上浮30%向甲方支付该房屋占用期间使用费；乙方返还该房屋时，该房屋应清除所有可移动和可拆除的物体，同时该房屋具备再次出租交房时可正常使用状态；房屋返还时，该房屋需经甲方验收后方可确认，如乙方在租赁期限届满时不再续租的，乙方可在租赁期限届满前7日内通知甲方准备交验房屋，甲方应在收到通知后2日内完成全部交验事宜，甲方在此期间对房屋返还时状态若有认为不符合相关交验的异议，亦应于收到通知后2日内完成书面提出，反之视为确认房屋已交验无异议，此外甲乙双方需相互结清各自应当承担的费用；本合同终止或解除后，乙方未在1个月内办理完毕该房屋地址上的公司工商营业注册登记地注销或迁移的，则乙方应赔偿甲方因此受到的损失，包括但不限于因此向第三方承担的违约、侵权责任及有关的诉讼费、律师费、公证费、翻译费等费用；甲方不可撤销地承诺并保证，同意乙方在租赁期内有权将租赁标的物(无证部分面积可正常使用，但无法办理相关证照)部分转租、分租于其他相关不特定他方主体(但转租、分租面积不得超过乙方总租赁使用面积的90%，特珠情况需事先报甲方书面同意)，甲方对此有义务按本合同约定为该有关他方主体在以租赁标的物为注册地申办包括但不限于工商营业执照等事务提供协助配合；乙方在转租或分租时不得整体转租；转租用途仅作办公目的使用，且需正常、合法、合规使用；乙方在确定转租对象前，须及时向甲方尽善意告知义务；乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的租赁合同，并在3天内及时向甲方备案；如受租方需办理工商登记手续，甲方同样应予以全面积极协助配合并提供出具各类证明文件。该合同第九条“解除本合同的条件”中约定：“(一)本租赁合同签署后应予全面履行，甲、乙双方同意在租赁期内，除有不可抗拒力外，本合同不得终止。(二)如甲方未能按合同约定日及时交房……如甲方提前交房，与本合同规定交房日期之间的时间可作为甲方另赠送的装修免租期。(三)甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当期月租金的6倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，甲方同意乙方的损失还包括其装修投入的残值损失等。1.甲方确保所交付的房屋、场地可安全、正常使用。由于甲方原因，在使用中发现所交付的房屋、场地不符合本合同的约定，导致房屋主体无法正常使用，不能实现租赁目的的；2.乙方未征得甲方同意擅自改变房屋用途和结构，导致房屋设施严重损坏的，并危及房屋安全；3.乙方未征得甲方书面同意擅自整体转租该房屋或转租……范围；4.乙方无正当理由逾期不支付租金超过30日的，经甲方书面催告7天后仍未支付的……”。该合同第十条“违约责任等”中约定：“……(三)租赁期间，如非双方书面同意，均不得擅自解除本合同，违约方应赔偿对方的一切损失。(四)乙方违法装修房屋或者增设附属设施导致房屋结构受损并危及安全使用的，甲方可以要求乙方恢复房屋安全状态并且赔偿损失。(五)租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，除退还免租期内租金外，乙方需按当期月租金的6倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责另行赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；甲方擅自解除本合同或中途要求收回房屋的，同样按对等原则适用本条约定的违约金比例向乙方承担违约责任，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责另行赔偿，甲方同意乙方的损失包括其装修投入的残值损失等……(九)乙方在房屋使用中应及时缴纳所产生的房租水电等各项费用，如乙方延误支付，甲方可先行垫付后并向乙方按同期银行贷款利息的4倍收取垫付期间的滞纳金，并计算至乙方按约定全额付清该水电等费用及滞纳金时止，如逾期超过30日乙方仍未付清的，则甲方有权直接从保证金予以抵扣……(十一)在甲方如有违约事实发生情况下，乙方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付违约金、赔偿金，甲方均仍应继续履行本合同。在乙方如有违约事实发生情况下，甲方要求继续履行本合同的，无论是否已实际支付违约金、赔偿金，乙方均仍应继续履行本合同。(十二)本合同中所有各方向对方书面提交的相关申请告知文书，收到方在规定时间期限内未有书面答复的则视为已经知晓和同意，未确定书面回复时间的以申请送达后15日为准。”该合同第十一条“争议解决”中约定：“违约方应向守约方承担因此所致诉讼费、保全费、律师费、调查费等全部费用”。该合同第十二条“其他条款”约定：“……(四)乙方在签订本合同后必将对租赁标的物予以装潢装修，并为此已作为前期安排(包括但不限于与相关他方签署有关协议及购置材料等)，对于乙方在租赁期间另需装修或增设附属设施和设备及房屋相关设施予以添附之物权权利，除不可移动物外，在本合同正常履行和延续期间，该物的所有权仍归属于乙方所有；在租赁关系解除或终止返还租赁房屋时，乙方应及时拆除租赁范围内所有可拆除物并清理干净后交还甲方，否则甲方有权另行安排人员进行清理，费用由乙方承担；(五)甲方对前述乙方承租后的装修装潢或可能涉及的部分改造(不包括主体结构)等工程需要办理包括但不限于工程施工等行政审批所涉事项提供积极协助配合义务，并应及时出具因此有关的全部证明文件及资料。甲方提供免租期及同意乙方装修，并不代表甲方认可乙方的装修价值，如本合同到期、一致同意终止或乙方单方面违约以致本合同终止，乙方均需按合同第七条要求清理现场返还房屋，任何乙方遗留的装修、设备或物品(如有)均视乙方已予以废弃。(六)乙方应确保在自行装修后的60日内完成消防验收合格通过(或开业验收)，如无需消防验收手续的需确保自行满足相关消防法规。”该合同“补充条款”中约定：“消防：甲方负责交房时全楼有完备的消火栓、喷淋、烟感设施及消防疏散楼梯；乙方租赁区域内如经二次装修由乙方自行负责。营业执照、税务登记证、组织机构代码证：租赁区域内的正常营业所需要的所有相关证照事项由乙方自行办理。甲方对乙方办理相关许可、证照可提供积极、必要的协助，并及时提供应由房租出租房提供的相关资料。甲方不可撤销的特别承诺并保证本合同约定所涉相关申办工商营业执照及消防等审批获得通过无任何法律上或事实上障碍。”该合同附件二“该房屋交付工程条件和其他附加条款”中约定：以“毛坯、现状”为交房条件。后义拓公司在《收条》上盖章，该《收条》中记载：“收到以下材料：(1)上海都市工业协会申请批文；(2)都市工业协会立项；(3)都市工业协会立项批文；(4)都市工业园区专项说明；(5)都市工业协会登记证书；(6)2、3#产权证明；(7)安字实业与添威资产的租赁合同；(8)同意转租证明；(9)添威营业执照；(10)安字四证：开户许可证、组织机构代码、税务证、营业执照；(11)翰昌三证：营业执照、组织机构代码、税务证；(12)消防检测报告”。2019年12月，添威公司(甲方)、义拓公司(乙方)及翰昌公司(丙方)又签订《关于2020年1季度调整租金付款金额和时间调整的补充协议》，约定：“1.原合同规定，2020年1季度乙方应向甲方支付93万元租金(3个月，即租期对应为2020年1月1日至3月31日，统称‘原季度租金’)，最后付款时间为2019年12月15日，甲方同意将原一季度租金的支付方式调整为：1)2019年12月15日前乙方支付25万元；2)2020年1月15日前乙方支付25万元；3)2020年2月15日前乙方支付23万元；以上合计为73万元。3.原一季度租金约定乙方应付的93万元，由丙方按原合同规定先行垫付给甲方，待乙方按以上第2条付款后由甲方按照乙方支付额度归还丙方相应款项。4.原一季度租金的93万元和当季甲方同意乙方实际支付73万元(如本协议第2条所述的款项总额)的差额合计20万元，暂时由丙方垫付，2020年第一季度届满日起该部分由乙方的租赁保证金做担保。5.本协议自三方签署后生效，作为原协议的一部分。本协议与原合同不一致的，以本协议为准”。2020年2月11日，义拓公司致添威公司《关于米域有关项目的沟通函》，内容为：“近日来，新型冠状病毒疫情爆发，全国各省市接连发现确诊患者，确诊患者数量直线飙升。国务院宣布延长春节假期，各省市也根据疫情情况，出台了相关复工时间规定。此次，上海亦是疫情重点防护区域之一……为配合疫情传播态势控制，大量企业停工、延迟开工，为企业正常生产经营带来了诸多不便。我司在承租贵司项目后，投入了大笔资金及人力，使得项目顺利进入运营阶段，并在持续推进项目招租进度，提升场地活跃度，增强客户粘性。但过去的2019年，办公楼市场及联合办公市场，仍旧面临巨大压力。企业经营压力大，企业活跃度随之降低，一部分企业进入‘过冬’状态，企业主放弃自主经营回到大企业上班的情况增多，导致客户提前违约、缩租的情况较往年有显著上升，仍旧存续的中小微企业在成本控制上更加严格，承租能力下降，直接导致续租率降低，新客引入的难度和成本提升。但目前大部分企业延迟返沪、远程办公现象增多，企业业务均受到不同程度影响，为空间正常收租工作带来困难。且年后本是续租、新签的高峰时段，鉴于此次疫情稳定时间尚不确认，将会对米域整个一季度甚至是二季度的经售状况产生重大影响。因此，为使项目能够平稳运行，保证项目长期稳步发展，保证双方长久利名现特向贵司申请，将双方合作模式转换为运营管理合作模式，具体方案如下：1)米域作为项目的经营管理方，负责增加项目营业收入、项目招租、运营管理等工作，贵司作为项目业主方有权获取项目收益、承担项目支出，调取客户数据等……长久而言，以上运营管理合作模式，可令业主在上升的市场行情中获得更高的收益，在困难之时，亦可以保证项目平稳运行，符合双方长久利益，对项目长期稳定发展具有重要意义。望贵司可以谨慎考虑该方案，于2020年2月21日前予以回复，随时与我司沟通与商洽，并于2月底前达成解决方案，我司应付的1月份的租金，会在2月前补齐。否则，我司迫于经营压力，将会启动单方面退租流程，项目最后租赁时间为2020年3月31号，请贵司知悉。”2020年2月17日，添威公司致义拓公司《催告函》，内容为：“贵司通过翰昌物业公司转来《关于米域有光项目的沟通函》，反映了贵司对贵我双方租赁合同的态度和想法。现我司回复并催告如下：一、后发生的疫情，不能成为贵方早已违反合同约定、推卸合同责任的借口。1)按《租赁合同》，应于2019年9月15日之前应全额支付的2019年第四季度租金93万元，在翰昌物业公司协助我司多次催收后，贵方于2019年9月30日、2019年10月30日、2019年11月29日分三次才分别到账，已出现逾期支付违约。2)按《租赁合同》，应于2019年12月15日之前支付的2020年第一季租金93万元，至今仍分文未付；甚至，对基于贵方请求、充分考虑贵方困难，调整了付款金额及时间的于2019年12月签订的三方《补充协议》，贵方至今也分文未作履行。而按《补充协议》第2条所规定的：‘①2019年12月15日前乙方支付25万元’，‘②2020年1月15日之前乙方支付25万元’，其支付的时点均在疫情发生之前。故此，疫情不能拿来作为贵方逃避承担付款责任及违约责任的借口。二、疫情不能成为贵方要求改变合同性质，推卸决策责任及经营风险的理由。3)贵司将原《租赁合同》中租赁模式变更为代运营合作，早在2019年11月已有提议，完全违背原合同各方意愿，被我司谢绝；如今，假借疫情为名再提，并无新意，更不可能被我公司接受。4)贵司来函要求在2月底前按照贵司的意思达成解决方案，表示2月底前补1月份的租金，‘否则，我司迫于经营压力，将会启动单方面退租流程’等，反映了对方若达不成目的，将借疫情为名、刻意毁约，且逃避承担相应责任的主观状态，显然不可能得到法律的支持。三、贵方拖欠应付的租金等，置我方及翰昌物业公司的善意于不顾，目前已构成违约，希望立即纠正并按约履行。综上所述，自2019年12月15日以来，贵司因自身原因，无正当理由逾期支付房租、物业费、水电费等，经多次口头及书面催付仍未支付，业已构成违约；现本司催告贵司必须立即按合同约定支付房租及相应的水电费、物业管理费，以及因逾期产生的滞纳金、违约金或赔偿金，否则一切法律后果将由贵司承担。”2020年2月25日，义拓公司致添威公司、翰昌公司《解约通知函》，内容为：“……合同履约至今，贵司未能完全的履行合同部分约定的事宜，持续对我司实际使用和经营产生了不利影响：1.合同约定虽然贵司向我司交付的租赁房屋产权性质为工业，但保证租赁房屋符合用作办公用途的要求，亦承诺协助我司办理经营相关的证照。但合同签署至今，贵司并未提供切实有效的协助，导致我司及我司客户虽多次前往黄浦区市场监督管理部门办理相关经营许可，但因产权系属工业性质的原因始终未能在租赁房屋内成功办理能够开展经营和办公活动的营业执照以及其他配套许可证明，时常面临可能行政处罚的风险。2.我司接收场地后便立即投入大量精力用于项目改造，并逐步将项目打造成为上海区域内知名的办公空间。然而项目上的装饰工程因涉及工业产权性质等相关问题，验收环节仍停滞于上海质安监站的报批验收环节无法继续推进，导致我司按照约定合同目的继续持续稳定使用租赁房屋存在巨大的和风险。3.贵司向我司交付的项目实际情况与产证有所不符，同时项目上的建筑形态上也存在部分缺陷，例如采光板结构作为外墙等，均对我司的装修维护安排、实际运管都产生了负面影响，亦存在一定的安全隐患。贵我双方就项目场地签署租赁合同，实际用途即为合同所约定的众创空间办公使用，我司作为联合办公空间的运营商，在项目上服务数十家企业会员及北旗下几百位员工的办公经营活动，我司承租项目场地的经营计划、装饰装修、实际运营等均对合同约定的项目正常使用(包括但不限于装修施工、营业执照办理等)有着最为基础的要求。虽我司已经承租并经营项目多日，但随着房屋性质、房屋形态等在实际承租中日益严峻的问题暴露，已经对我司的正常运营产生了严重的经营风险，更造成了我司就项目投入上的巨大损失。鉴于上述情形，我司在此郑重通知贵司于2020年3月15日起正式解除双方签署的租赁合同。请贵司于租赁终止日派人接收我司交还的租赁房屋，如贵司迟延或拒不接收，则视为我司已交还。同时烦请贵司依据租赁合同及时足额退还我司已向贵司支付的保证金等款项。我司亦保留法律及租赁合同赋予我司的其他权利。”2020年3月5日，添威公司致义拓公司《关于的回函》，内容为：“贵司在原以疫情为由、力求彻底摆脱租金支付义务的诉求被我司否定后，又以新的理由，明确提出解除合同，对此我司简要回复并告知如下：1.贵方在解约通知中提出的所谓我方履约缺陷，我司闻所未闻，贵方在履约中的三年多时间里，从没有向我司提出过。现在提出，无非是临时制造的不再履行合同的借口，并无任何事实依据。2.贵方在不具备法定和约定合同解除权的情况下，单方解除合同，是一种违约行为，应对自己的行为承担违约责任。3.鉴于贵方已经书面明确表示并以自己的行为表明不再履行合同，且拖欠我方租金经催告后仍不支付，故我方决定按贵方所定时间即2020年3月15日接管房屋。4.希望贵方届时严格按合同约定，履行好房屋交接及相关结算、清理义务，结清全部应付费用。我公司保留追究贵方违约责任的权利，将视贵方在房屋交接及结算清理中的表现，考虑是否通过诉讼途径追究贵方的全部法律责任”。2020年3月15日，义拓公司与翰昌公司办理系争房屋的交接手续，并在交接书中记载交接时的水电费抄见数。又查明：2019年第四季度的应付租金930,000元，义拓公司于2019年10月10日支付310,000元，2019年10月30日支付310,000元，2019年11月29日支付310,000元。2020年第一季度的应付租金930,000元，义拓公司于2020年2月27日支付了250,000元，汉昌公司垫付200,000元已垫付，剩余480,000元义拓公司未支付。2020年2月5日，翰昌公司开具《2020年度1月份水电费收款通知单》，要求义拓公司在2020年2月12日前将电费27,604.20元、水费1,673.66元，共计29,277.86元支付至该公司的财务室，逾期将按每日万分之五的标准计算滞纳金。该水电费义拓公司未支付。2020年3月3日，翰昌公司开具《2020年度2月份水电费收款通知单》，要求义拓公司在2020年3月10日前将电费9,929.40元、水费819.34元，共计10,748.74元支付至该公司的财务室，逾期将按每日万分之五的标准计算滞纳金。该水电费义拓公司未支付。2020年3月17日，翰昌公司开具《2020年度3月1日至3月15日份水电费收款通知单》，要求义拓公司在2020年3月24日前将电费4,789.20元、水费234.81元，共计5,024.01元支付至该公司的财务室，逾期将按每日万分之五的标准计算滞纳金。该水电费义拓公司未支付。2020年4月10日，翰昌公司出具《水电费代付证明》，表示：“上海添威资产投资管理有限公司(下简称添威公司)出租给上海义拓物业管理有限公司(下简称义拓公司)的黄浦区制造局路XXX弄XXX号房屋，是由我公司进行物业管理的，水电费也由添威公司委托我司代付代收，并在三方合同中约定由我司代其向义拓公同收取。故我司所付的2020年第一季度因义拓公司实际使用房屋而产生的水电费，系代添威公司支付，添威公司有权直接向义拓公司主张权利。特此证明。”2020年4月13日，添威公司与上海汇创律师事务所律师签订《聘请律师合同》，约定律师服务费为135,200元。次日，添威公司向上海汇创律师事务所律师转账支付了该笔律师服务费。义拓公司在添威公司处尚有租赁保证金670,000元。再查明：系争房屋的产权人为案外人安字公司。2003年2月20日，安字公司致上海都市型工业协会《上海安字公司实业有限公司关于改建都市工业园区项目立项及申请专项资金的请示》，内容为：“根据市政府领导提出的关于市区竞争性领域的国企要退出传统产业，进入新兴产业，与上海国际大都市形象相适应的指示精神。为了最大限度地利用厂房及其附属设施，盘活存量资产，经市、区、街道以及厂方各方面的多次商讨，拟在上海安字实业有限公司所在地块新建一个集生产、科研、商务于一体的都市工业园区。该项目符合市政府关于市区经济无污染，多元化的都市型工业发展方向……由于该项目得到地区政府部门的大力支持，进驻企业可以享受地区相当优惠的税收及其他相关政策，有利于招商引资。经初步估算，上述园区改建项目的总投资约需110万元人民币，除企业自筹、地区支持外，资金缺额60万元。该项目建成招商成功后，招商收益可比未改建都市工业楼字前增加20%以上。现将上海安字实业有限公司都市工业楼宇的改建方案上报，恳请上级批准立项，并申请市经委专项资金支持解决60万元……”。2003年7月上海都市型工业协会经研究，同意安字公司加入该协会。2003年8月28日，上海都市型工业协会给安字公司函件，内容为：“你厂关于利用闲置厂房发展都市型工业园区并申请污染治理专项资金的请示报告收悉。协会同意你厂的请示报告，已将你厂的《请示》报告转交给上海市经济委员会。近日市经委已同意你厂请示，专项资金直接由市经委规划室打入你厂账户。望你们抓紧实施改造方案，积极招商引资，为美化城市、改善环境、发展上海都市型工业作出贡献。”2014年9月15日，安字公司(甲方)与添威公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方租给乙方的场地和房屋系工业厂房，坐落在上海市制造局路XXX弄XXX号、上海市制造局路XXX弄XXX号；租赁期限为2015年7月1日至2025年6月30日。同年10月23日，安字公司出具《同意转租证明》，表示：同意添威公司将系争房屋出租给义拓公司；同意添威公司经改造装修后作为众创空间办公使用；同意义拓公司分割后出租给办公房或商业配套的具体使用者；转租后一切责任由添威公司承担。2016年3月22日，上海市黄浦区人民政府半淞园街道办事处与安字公司在系争房屋处召开了会议，并形成《关于制造局路833弄23/26号安字园区项目业态升级工作的会议纪要》，其中记载：“……街道分管主任……管理办主任……平安办副主任……在与上海安字实业有限公司总经理浦勤耀、上海添威资产投资管理有限公司董事长何剑威、上海翰昌物业管理有限公司总经理徐敏等主要负责人参加会议。会议认为：一、制造局路原鞋类仓库，改为米寓酒店式公寓及创业园区，改变了业态，符合了黄浦区产业导向，消除了消防安全隐患及脏乱差的问题，同时为区域经济的增长创造了条件，作为政府予以大力支持并予以政策上的扶持。二、在办理酒店证照及公司注册过程当中，街道协调有关部门，工商、公安予以帮助。三、各职能部门将积极加快推进安字园区项目，在功能定位、项目审批等方面积极给予指导和帮助，力争确保安字园区能在区域经济发展中发挥重要功能。四、在经营过程中，安字园区严格按照国家的有关政策，执行有关规定，积极为黄浦区经济发展作出贡献，招商过程中确保注册税收落地，将安字园区打造成半淞园街道转型示范点。”2016年4月21日，经上海合端消防设施检测有限公司对系争房屋的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消防栓系统检测，检测结论为合格。另查明：2020年7月22日，案外人掌番信息科技(上海)有限公司第一分公司经核准成立，注册地为上海市黄浦区制造局路XXX弄XXX号2、3、4、5幢，所属行业为科技推广和应用服务业，经营范围包含：信息科技、网络科技、通讯科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让，平面设计，图文设计制作，市场营销策划，电子商务(不得从事增值电信、金融业务)，会务服务，展览展示服务，广告设计、制作、代理，广告发布(非广播电台、电视台、报刊出版单位)，自有设备租赁，计算机软、硬件的销售。审理中，添威公司向本院申请财产保全，要求冻结义拓公司名下银行存款2,800,000元，或查封、扣押其相等价值的财产，并由永诚财产保险股份有限公司上海分公司提供担保，为此添威公司支付财产保全保险费2,800元。审理中，义拓公司为证明其在系争房屋内的装饰、装修等各方面成本的投入，向本院提供其与案外人签订的《米域制造局路项目装饰工程施工合同》(于2016年7月签订)、《补充协议》(于2017年1月签订)、《补充协议2》(于2018年3月签订)、《装饰工程报价汇总表》、《安全生产交底书》(于2016年8月签订)、《建筑装饰装修工程施工合同》(于2017年9月签订)、《米域·有光2F改造工程装饰装修工程施工合同》(于2019年4月2日签订)、《工程合同工程变更补充协议》(于2019年4月12日签订)、《空调工程施工合同》(于2017年9月签订)、《弱电工程施工合同》(于2018年9月签订)、《园林绿化工程合同》(于2017年1月签订)、奥斯博格风机设备《合同文本》(于2017年5月签订)、《中央空调系统销售安装合同》(于2016年7月签订)、《办公桌定制合同》(于2016年签订)、《杜基软膜天花定货合同》(于2016年9月签订)、《外包定制合同》(均为复印件)，但未提供付款凭证。义拓公司称上述合同所涉的费用，义拓公司只支付了其中的一部分，剩余的有部分还在诉讼过程中。添威公司对义拓公司提供的上述材料的真实性和合法性均不予认可，表示与本案无关，不需要核对原件。审理中，义拓公司提供其与北京大成(上海)律师事务所签订的《法律服务合同》，其中记载律师费为15,000元。义拓公司称该律师费尚未支付。审理中，义拓公司确认系争房屋所在地的物业管理公司为翰昌公司。审理中，双方确认安字公司非国有企业。添威公司称其在疫情期间未获得租金减免，义拓公司对此则表示不清楚。审理中，义拓公司称，其在承租系争房屋前没有了解系争房屋内是否能够注册营业执照；2016年承租后，义拓公司向工商部门申请注册营业执照，但被工商部门告知不能注册；义拓公司无书面证据证明由于系争房屋不符合相关规定而导致义拓公司无法办理相关营业执照，也无证据证明其曾经为此与添威公司交涉。审理中，义拓公司称，其承租系争房屋是为了共享办公，其中部分是用于自己办公，大部分是转租给案外人办公；义拓公司和案外人签订的会员服务协议不是由义拓公司出面签订，而是由义拓公司的相关方上海米宅实业有限公司与案外人签署会员服务协议，向会员提供办公场地、会议室租用、打印机的使用、饮水机的使用、门禁、人脸扫描等服务，同时也包括向会员提供营业执照或者由会员在场地内注册营业执照。审理中，义拓公司向本院出具《情况说明》，表示：1.义拓公司由于系争房屋及场地的用地性质为工业用地而无法办理营业执照注册等，曾多次与添威公司沟通，但沟通大多以口头方式或者使用员工个人微信，而相关员工已离职，故义拓公司难以提供相关书面材料。2.由于系争房屋及场地的用地性质为工业用地，导致义拓公司的客户在行政机关办理经营证照等相关事务无法正常顺利地进行，进而导致客户与义拓公司解约，给义拓公司造成了巨大的损失。在解约过程中，义拓公司与客户就该问题也进行了相应的沟通，但负责的员工已离职，义拓公司暂未找到任何书面函件。3.因系争房屋及场地的用地性质为工业用地，义拓公司曾多次到上海市黄浦区市场监督管理局与办理营业执照的窗口工作人员沟通，该问题也已上报至注册科科长，但均未圆满解决，亦无任何监管部门的书面反馈文件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。添威公司、义拓公司及案外人翰昌公司签订的《上海市房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，各方均应恪守。虽然本案中义拓公司提出了一系列的解约理由，但从2016年6月签订涉案合同到义拓公司2020年2月25日的《解约通知函》，并无证据证明义拓公司在此期间曾经向添威公司表示系争房屋不符合合同的约定，不能办理营业执照等，且义拓公司在其2020年2月11日《关于米域有关项目的沟通函》中也表示“过去的2019年，办公楼市场及联合办公市场，仍旧面临巨大压力。企业经营压力大，企业活跃度随之降低，一部分企业进入‘过冬’状态，企业主放弃自主经营回到大企业上班的情况增多，导致客户提前违约、缩租的情况较往年有显著上升，仍旧存续的中小微企业在成本控制上更加严格，承租能力下降，直接导致续租率降低，新客引入的难度和成本提升”，可见其解约的真实原因是因为经营效益差，并非由于系争房屋不符合合同的约定。因此，义拓公司于2020年2月25日提出的解约理由，缺乏事实依据，且于法无据。考虑到添威公司在2020年3月5日《关于的回函》中明确表示同意于2020年3月15日接管系争房屋，故应认定双方对于涉案合同的解除达成合意。鉴于此，义拓公司与添威公司的房屋租赁合同关系于2020年3月15日解除。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据涉案合同的约定和本院查明的事实，2019年第四季度的租金930,000元，义拓公司应当于2019年9月15日前支付，但义拓公司实际于2019年10月10日支付310,000元，2019年10月30日支付310,000元，2019年11月29日支付310,000元，义拓公司逾期支付租金的行为已构成违约。根据《关于2020年1季度调整租金付款金额和时间调整的补充协议》的约定，2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金，义拓公司应当在2019年12月15日前支付250,000元、2020年1月15日前支付250,000元、2020年2月15日前支付230,000元，但义拓公司实际于2020年2月27日支付了250,000元，剩余480,000元义拓公司未按约支付，义拓公司亦已构成违约。鉴于添威公司要求义拓公司支付2019年第四季度已付租金的逾期付款违约金、2020年第一季度中已付租金的逾期付款违约金，实为涉案合同中约定的逾期付款滞纳金，且该合同中约定的滞纳金标准为每日千分之五，现添威公司仅要求按照每日万分之六点六的标准计算，于法无悖，本院应予支持，对于义拓公司要求调整该标准的请求本院不予采纳。虽然合同中约定义拓公司应付的2020年第一季度租金是计算至2020年3月31日，但鉴于义拓公司在2020年3月15日已经将系争房屋归还并办理了交接，故租金应当计算至2020年3月15日，即义拓公司尚欠的租金为320,000元。至于添威公司要求义拓公司支付2020年3月16日至2020年3月31日期间的租金之诉请，因于法无据，本院不予支持。对于尚欠的320,000元租金的逾期付款违约金实为涉案合同中约定的逾期付款滞纳金，该部分诉请于法有据，本院予以支持，但计算标准本院调整为每日万分之四。根据涉案合同的约定，租赁期间，义拓公司中途擅自退租的，除退还免租期内租金外，还需按当期月租金的6倍向添威公司支付违约金。根据本院上述阐明的理由，义拓公司解除合同的依据不足，故属于中途擅自退租。鉴于此，添威公司要求义拓公司支付免租期租金并支付解除合同的违约金之诉请于法有据，本院应予支持，但对于该违约金，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定义拓公司支付解除合同的违约金930,000元。鉴于涉案合同第十一条“争议解决”中约定：“违约方应向守约方承担因此所致诉讼费、保全费、律师费、调查费等全部费用”，该约定于法无悖，故添威公司要求义拓公司支付律师费、财产保全担保费的诉请，本院应予支持，但金额本院根据添威公司的胜诉金额酌情予以调整。关于水电费，鉴于义拓公司确实欠付，义拓公司并无证据证明翰昌公司提供的水电费金额不准确，且涉案合同中约定“如乙方延误支付，甲方可先行垫付后并向乙方按同期银行贷款利息的4倍收取垫付期间的滞纳金，并计算至乙方按约定全额付清该水电等费用及滞纳金时止”，因此，添威公司要求义拓公司支付该水电费并承担滞纳金的诉请于法有据，本院予以支持。至于租赁保证金，鉴于双方的合同关系已经解除，故该保证金应返还给义拓公司，并冲抵相关的欠费。关于义拓公司反诉要求添威公司赔偿装修残值损失，鉴于本案合同的解除是因义拓公司违约所造成，义拓公司的举证并不能证明添威公司违约，故义拓公司该诉请于法无据，本院不予支持。关于义拓公司要求减免未付的租金，鉴于义拓公司未付租金的违约行为系发生在疫情发生之前，且无证据证明添威公司获得了安字公司的租金减免，故义拓公司此诉请于法无据，本院不予支持。关于义拓公司反诉要求的律师费，鉴于义拓公司在本案审理中称该费用其尚未支付，且涉案合同第十一条规定的律师费是由违约方向守约方支付，根据本院上述阐明的理由，本案合同的违约方为义拓公司，故义拓公司无权向添威公司主张该律师费。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海添威资产投资管理有限公司与上海义拓物业管理有限公司关于上海市制造局路XXX弄XXX号(#1楼、#2楼、#3楼、#4楼、#5楼)的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；二、上海义拓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海添威资产投资管理有限公司2019年第四季度已付租金930,000元的逾期付款滞纳金29,667元；三、上海义拓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海添威资产投资管理有限公司2020年第一季度已付租金250,000元的逾期付款滞纳金12,210元；四、上海义拓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海添威资产投资管理有限公司2020年第一季度剩余租金320,000元及其逾期付款滞纳金(其中，250,000元的逾期付款滞纳金自2020年1月16日起算，70,000元的逾期付款滞纳金自2020年2月16日起算，均按照每日万分之四的标准计算至实际支付之日止)；五、上海义拓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海添威资产投资管理有限公司免租期租金870,000元；六、上海义拓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海添威资产投资管理有限公司解除合同的违约金930,000元；七、上海义拓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海添威资产投资管理有限公司律师费90,000元、财产保全保险费1,630元；八、上海义拓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海添威资产投资管理有限公司水费2,727.81元及滞纳金37.31元；九、上海义拓物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海添威资产投资管理有限公司电费42,322.80元及滞纳金591.13元；十、上海添威资产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海义拓物业管理有限公司租赁保证金670,000元；十一、驳回上海添威资产投资管理有限公司的其他诉讼请求；十二、驳回上海义拓物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,082元，由上海添威资产投资管理有限公司负担12,071元，上海义拓物业管理有限公司负担17,011元。反诉案件受理费18,516元，由上海添威资产投资管理有限公司负担3,283元，上海义拓物业管理有限公司负担15,233元。财产保全费5,000元，由上海义拓物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾人民陪审员  李文清人民陪审员  白莉萍二〇二一年六月二十一日法官 助理  薛天豪书 记 员  柳 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。