陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  裁  定  书 （2021）陕01民终6998号 上诉人（原审被告）：融侨馨苑业主委员会，住所地：西安市雁塔区电子西街融侨馨苑星光大道北口**。负责人：李淑宁，该业委会主任。委托诉讼代理人：崔艳丽，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张蔚，泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶德全，男，汉族，1978年9月30日出生，无业，住西安市雁塔区电子西街2号融侨馨苑小区27号楼01单元10101室。委托诉讼代理人：朱小卫，陕西秦耀律师事务所律师。上诉人融侨馨苑业主委员会因与被上诉人叶德全业主撤销权纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初3662号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。融侨馨苑业主委员会上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回叶德全一审全部诉讼请求或发回重审；2、一审及二审诉讼费用由叶德全承担。事实与理由：一审法院认定基本事实不清，程序违法。关于融侨馨苑小区专有部分建筑物总面积的事实认定不清，权属登记卡记载的总面积855735.26平方米包括人防、配套、小学、幼儿园、会所和车位的面积，并非专有部分建筑面积。一审判决认定关于总人数6771人确定违反法律规定缺乏事实依据。一审判决加重融侨馨苑业主委员会的举证责任，程序违法。叶德全辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法。依照法律规定业主大会作出决议的程序违法，业主有权予以撤销，一审法院认定2019年7月22日《关于融侨馨苑小区业主大会会议决议的公告》中关于建筑物总面积的确定违反法律规定，认定2019年7月22日《关于融侨馨苑小区业主大会会议决议的公告》中关于业主总人数的确定违反法律规定，事实清楚，证据确实充分。被答辩人承担举证不能的法律后果，符合法律规定。叶德全向一审法院起诉请求：1、撤销融侨馨苑业主大会2019年7月21日通过的选举第三届业主委员会的决议；2、融侨馨苑业主委员会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：叶德全系西安市高新区电子西街2号紫薇馨苑27号楼10101室房屋所有权人，系涉案融侨馨苑小区业主。融侨馨苑第二届业主委员会于2018年5月9日任期届满。2018年2月28日，融侨馨苑第三届业委会换届筹备组正式成立并开展工作，同时发布《关于业委会换届筹备组成立的通知》，载明“根据《陕西省物业管理条例》等法律法规，换届筹备组应当在本届业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会”。2018年12月18日，西安市雁塔区电子城街道办事处社区服务中心向融侨馨苑换届筹备组发出《指导意见书》，载明：“你小区第二届业主委员会2018年5月9日任期届满，根据《陕西省物业管理条例》、《西安市物业管理条例》规定，筹备组应当在业委会届满前完成换届选举工作，但到目前，业委会换届工作仍未有实质性进展。对此情况，我办现要求你们加快推进换届选举，尽快组织实施换届相关工作……”。2019年6月3日，融侨馨苑业委会换届筹备组向业主发出《关于继续投票选举第三届业委会委员的公告》，载明2019年5月28日，融侨馨苑第三届业主委员会换届筹备组进行了业主大会开票唱票环节。由于本次业主大会投票期间受到某些干扰，时间短未能延期，造成业主弃权票过多。按照电子城街办指导意见及相关法律法规，第三届换届筹备组近期将组织第二次投票，投票时间：2019年6月16日上午10:00时至2019年7月6日12:00时止；开箱统计时间：视投票情况而定，如达不到投票要求可自动往后顺延，开箱时间及统计地点另行通知。2019年7月1日，该第三届业委会换届筹备组向业主发出《关于延长选举第三届业委会委员投票时间的通知》，载明经第三届业委会换届筹备组研究决定，按原公告将第三届业委会委员投票选举工作延长至2019年7月21日24时止。2019年7月22日，融侨馨苑业委会换届筹备组发布《关于融侨馨苑小区业主大会会议决议的公告》，载明：本物业管理区域业主大会会议于2019年6月16日至2019年7月21日在融侨馨苑小区举行。会议就融侨馨苑小区第三届业主委员会选举一项议题进行了书面表决，电子城街道办事处馨苑社区对本次会议进行了监督与指导，会议决议公告的附件为《业主大会会议表决意见统计表》，该统计表中载明了选举第三届业主委员会的人员名单及票数，其中得票最多是李淑宁，其得票数为3797人，专有部分面积为423679.71平方米，同时该统计表备注：本物业管理区域业主投票权总人数6771人，建筑物总面积757583.37平方米，参会人数4211人，占投票权总人数62.2%，其专有部分面积合计469686.59平方米，占建筑物总面积62%，应发表决票6771张，实发表决票4211张，回收表决票4156张。本公告公示期七天，2019年7月22日至2019年7月28日。另查，融侨馨苑第三届业主委员会于2019年9月2日备案，主任为李淑宁，成员人数11名，物业管理区域总建筑面积88.14万平方米，出售面积88.14万平方米，出售率100%，参加大会应到人数6771名，实到人数4211名，参会业主占有面积469686.59平方米，李淑宁的同意人数最多为3802人，同意面积为424186.77平方米……。庭审中，叶德全提交了《西安市房屋权属登记卡（存根）》，证明融侨馨苑小区物业管理区域内的总建筑面积为855735.26平方米（不含物业用房、设备间、人防面积），其中住宅面积为772974.18平方米、商业用房为12681.31平方米、会所为3377.38平方米、幼儿园为3641.02平方米、小学为8448.43平方米、地下车库为54612.94平方米。另物业用房面积为1012.91平方米、设备间为1591.21平方米、人防为25418.94平方米。庭后，融侨馨苑业主委员会表示叶德全提交的权属登记卡中将部分人防工程、配套建筑共11653.66平方米计入专有部分建筑面积，且48号楼的建筑总面积计算有误，经融侨馨苑业主委员会核算住宅及商业专有部分面积为757264.63平方米。融侨馨苑业主委员会提交的前业主委员会同北京金辉锦江物业服务有限公司西安分公司签订的《物业服务合同》载明：总建筑面积88.14万平方米（含停车场），其中住宅74.16万平方米、非住宅13.98万平方米。同时，融侨馨苑业主委员会提交2020年4月17日电子城街道办事处社区服务中心向泰和泰西安律师事务所出具的《关于融侨馨苑业委会换届表决面积不过半事项办理的情况说明》，载明：一是按照《西安市业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，“业主专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，建筑物总面积按照前项统计总和计算。业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于业主投票权数的专有部分面积”。二是融侨馨苑《业主大会议事规则》以及换届筹备组在召开业主大会的公告都明确规定车位、摊位等特定空间不计入用于业主投票权数的专有部分面积，在公示和投票过程中始终未有人提出异议。三是融侨小区首届业主大会确认的建筑物总面积是由金辉物业所提供，并在其后的各次业主大会中都沿用至今。综上所述：法规有明确规定，也已提前告知，且符合小区实际情况，业主大会专属面积应为业委会公示的面积为准。该回复只是我中心根据法律规定、以往情况和第三届业委会换届实际作出的意见。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”上述规定中的侵害“业主合法权益”，不仅包括侵害业主的实体权利，也包括作出决定的程序违反法律规定的情形。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算”。庭审中，叶德全提交了《西安市房屋权属登记卡》证明不动产登记簿载明的面积情况。庭后，融侨馨苑业主委员会表示叶德全计算的住宅专有部分面积有误，其经核算叶德全提交的房屋权属登记卡中住宅及商业专有部分总面积为757264.63平方米。本案中，2019年7月22日《关于融侨馨苑小区业主大会会议决议的公告》载明建筑物总面积为757583.37平方米，但通过计算融侨馨苑第三届业主委员会备案的建筑总面积与上述公告中的建筑物总面积不符，且该业委会备案的业委会成员获得的票数、专有部分面积的比例等与上述公告中的业主大会表决意见统计表中的数额亦不符。即使按照融侨馨苑业主委员会核算的叶德全提交的房屋权属登记卡中住宅及商业总面积计算，无论是上述公告中的表决意见统计表还是业委会备案的面积均与《西安市房屋权属登记卡》登记的专有部分总面积不符，导致计算的投票面积比例错误。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”2019年7月22日决议公告所载的物业管理区域业主投票权总人数6771人，未公示确认业主户数的相关计算规则和确认过程，而融侨馨苑小区有大量一人多户的情况，对于一个业主购买多套房屋的情形未进行确认，导致业主总人数错误。综上，融侨馨苑小区业主大会2019年7月22日《关于融侨馨苑小区业主大会会议决议的公告》中关于建筑物总面积及业主总人数的确定违反了法律规定。另，融侨馨苑业主委员会未提交原始票或其他证据证明其核实投票人的身份及委托投票是否合法，也未举证证明唱票过程，亦未提交证据证明投票是否是业主的真实意思表示，还未提交证据证明此次业主大会会议记录等证据，故融侨馨苑业主委员会应当承担举证不能的法律后果。综上，2019年7月22日《关于融侨馨苑小区业主大会会议决议的公告》所涉的表决事项选举第三届业主委员会的决议违反法律规定及法定程序，侵犯了业主的合法权益，故对叶德全的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：撤销融侨馨苑小区业主大会于2019年7月21日通过的选举第三届业主委员会的决议。本案案件受理费100元，由融侨馨苑业主委员会承担。因叶德全已预交，融侨馨苑业主委员会于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费支付给叶德全。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，李金芝与融侨馨苑业主委员会撤销权纠纷一案，本院于2021年5月7日作出（2021）陕01民终4631号生效民事判决书，该判决确认撤销融侨馨苑小区业主大会于2019年7月21日通过的选举第三届业主委员会的决议。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，叶德全主张撤销融侨馨苑小区业主大会于2019年7月21日通过的选举第三届业主委员会的决议，但在二审审理期间，融侨馨苑小区业主大会于2019年7月21日通过的选举第三届业主委员会的决议已经生效判决确认撤销，叶德全起诉依据的事实基础已不存在。据此，叶德全的起诉不符合起诉的条件，应予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初3662号民事判决；二、驳回叶德全的起诉。一审案件受理费100元，退还叶德全；上诉人融侨馨苑业主委员会预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。  审 判 长  师   婷审 判 员  陈   帅审 判 员  秦 燕 燕 二〇二一年六月七日 书 记 员  刘 书 方  1