四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2746号 上诉人（原审原告）：张立，女，1968年10月18日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王波，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗成兰，女，1974年2月28日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：刘腾，男，1971年11月10日出生，汉族，住成都市成华区，系罗成兰丈夫。 上诉人张立因与被上诉人罗成兰房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张立上诉请求：1、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4464号民事判决第一、第二项，改判罗成兰向张立支付违约金40000元。2、判令罗成兰承担本案一审、二审案件受理费。事实与理由：一、案涉合同及补充协议合法有效，是调整双方权利义务关系的明确依据，法院应按照合同约定标准判决罗成兰支付违约金。为防止张立提前收回房屋，罗成兰要求签署补充协议并明确约定违约金标准。现罗成兰违约，应按约承担违约责任。罗成兰承租房屋用于商业经营，其在充分理解相关业务、合同条款情况下审慎签署合同，由此产生的责任自担。另，法院未就调整违约金标准的理由、依据、合理性进行释明。二、一审判决认定事实不清，调整依据不足、判决错误。一审法院认定事实部分“2020年3月13日，张立向罗成兰出具收条，确认收到案涉房屋租户托物管转交退租钥匙一把”属认定事实错误。罗成兰违背当面交接的约定将钥匙放在物管处，张立是与物管处进行的交接。张立未向罗成兰出具收条。罗成兰的违约行为造成张立重新出租的租金损失、屋内设施设备损毁、案涉合同1个月免租期的损失、重新出租后与新承租人的免租期损失、交接房屋及重新寻找租户的成本及主张权利的损失等损失。违约金的作用为出现违约情形时，用事先约定好的违约金责任及其承担方式，弥补受害方损失并对违约方施加一定的惩罚。原租赁合同补充协议明确约定违约金且违约金能覆盖前述损失及费用。若调整原合同违约金，应查明张立的损失后予以调整。张立损失具体如下：1.重新出租期间，即2020年3月13日至2020年4月5日期间的租金损失，2300元*22/30=1687元；2.案涉租赁合同约定的1个月免租期租金即2300元；3.重新出租后，给予新承租人的一个月免租期租金2300元；4.罗成兰违约退租，拒绝办理交接，案涉房屋内部设备设施毁损价值预估5000-10000元；5.因罗成兰违约行为导致的差旅费；6.因罗成兰违约行为，张立支出的律师费5000元及诉讼费。综上，张立损失预估为20000元—25000元，法院应以此范围为调整标准。三、判决除了弥补损失外，还应当考虑当事人过错、预期利益。关于预期利益，2021年8月20日至2023年8月19日期间，张立与新承租人签订的合同标准较案涉租赁合同，租金每月减少200元，2年合计4800元。关于当事人过错，疫情不构成解除合同法定事由即不可抗力。在国家出台各项帮扶措施及张立同意免除一个月租金的情况下，此次疫情造成的影响是能克服的。另，罗成兰违背当面交接约定，将钥匙放在物管处，罗成兰具有过错。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。 罗成兰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 张立向一审法院起诉请求：1．判令罗成兰向张立支付违约金40000元；2．判令罗成兰支付张立律师费支出5000元并承担本案案件受理费等全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年7月20日，张立（甲方、出租方）与罗成兰（乙方、承租方）经四川链家房地产经纪有限公司居间签订《房屋租赁合同》（合同编号：100001863301），约定将甲方所有的成都市锦江区xx房屋出租给乙方作住宅使用，房屋建筑面积33.67平方米，房屋租赁期自2018年8月20日至2023年8月19日，共计5年。月租金2300元，租金每3个月交付一次。乙方交押金2300元给甲方，租赁期满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，甲方于当日内将押金（无息）退还乙方。乙方支付四川链家房地产经纪有限公司佣金2300元。同日，张立（甲方、出租方）与罗成兰（乙方、承租方）签订《关于合同（编号：100001863301）的补充》，约定：甲方同意乙方把房子拿来做民宿，因此产生的相关费用及税费由乙方负责。2018年8月20日至2021年8月19日租金为2300元/月，2021年8月20日至2023年8月19日租金为2500元。在租赁期内，甲方提前收回房子违约，则需要赔偿乙方50000元违约金，每年递减10000元，乙方提前退租，则需要赔偿甲方50000元违约金，每年递减10000元。如本协议与《房屋租赁合同》约定不一致的，均以本协议为准。 合同签订后，张立将案涉房屋交付给罗成兰，罗成兰按约向张立缴纳了2300元押金和相应租金，并向四川链家房地产经纪有限公司支付佣金2300元。因罗成兰承租案涉房屋经营民宿，其为了经营需要，对案涉房屋进行了相应的装修。 2020年1月，我国新冠肺炎疫情爆发，根据政府的防疫管控要求，案涉房屋所在的流星花园小区实施封闭式管理，罗成兰的民宿经营也受到了影响，随即罗成兰向张立提出免租请求，双方在协商过程中对租金减免金额未能达成一致意见，罗成兰也未能按约支付2020年2月20日起的租金。2020年3月6日，罗成兰认为新冠肺炎疫情已经构成不可抗力提出解除合同，张立表示解除合同应该按照合同约定支付违约金。2020年3月11日罗成兰搬离涉案房屋并将案涉房屋钥匙交给物管公司转交张立。2020年3月13日，张立向罗成兰出具收条，确认收到案涉房屋租户托物管转交退租钥匙一把。其后，张立于2020年4月5日将案涉房屋另行出租。 张立因与罗成兰房屋租赁合同纠纷一案委托泰和泰律师事务所提供代理服务，支付本案律师代理费5000元。 一审庭审中，罗成兰称，其已缴纳的押金2300元用于抵扣其应缴纳的2020年2月20日至2020年3月13日期间的租金，剩余部分也不再主张返还。罗成兰认为即便其违约，合同约定违约金过高，违约金应以损失为基础，本案中张立将案涉房屋于2020年4月5日重新出租，故其主张损失应为2020年3月13日至2020年4月5日期间的租金损失，罗成兰愿意承担该租金损失。 一审法院认为，张立与罗成兰在自愿和平等的基础上签订的《房屋租赁合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家和社会公共利益，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 关于违约金。本案中，罗成兰因疫情造成其经营困难向张立提出减免租金，双方因减免租金金额未能达成一致意见后，罗成兰单方提出解除合同，虽通知了张立，但张立表示解除合同需要按合同约定支付违约金，遂后罗成兰搬离案涉房屋，张立确认于2020年3月13日收回案涉房屋钥匙。一审法院认为，新冠肺炎疫情及疫情防控措施虽属不可抗力，但并非必然导致合同解除，在疫情得到有效控制后仍可恢复正常生产生活秩序、复工复产，双方签订的长期租赁合同仍具备继续履行的条件。罗成兰单方提出解除合同，构成违约，应当承担提前解约的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”违约金的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。本案中，罗成兰单方提前解除合同，客观上必然造成张立另行寻找承租人而产生的房屋空置损失。案涉合同约定租赁期间为5年，而违约金约定为50000元，其后每年递减10000元，张立结合本案合同的实际履行情况，其在本案中主张违约金40000元，但张立实际已于2020年4月5日将案涉房屋重新出租，相比张立可能的损失，其主张的违约金显然过高。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”故法院对违约金的调整要以守约方的损失为基础，兼顾其他因素综合认定。综合考虑本案合同的实际履行情况、案涉房屋已于2020年4月5日重新出租的实际情况、罗成兰的违约程度等因素，一审法院酌情将违约金调整为2个月租金即4600元。张立多主张的违约金部分，一审法院不予支持。至于张立诉称的罗成兰在退租时未将房屋及附属物品、设备设施恢复原状，因其未提供相应证据予以证明，一审法院不予确认。罗成兰已缴纳的押金2300元，一审庭审中，罗成兰称将该押金用于抵扣2020年2月20日至2020年3月13日期间的租金，剩余部分不再要求张立返还，一审法院予以确认。 关于律师费。双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议未约定律师费，故对张立主张罗成兰支付律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、罗成兰于判决生效之日起十日内向张立支付违约金4600元；二、驳回张立的其他诉讼请求。一审案件受理费926元，减半收取463元，张立负担63元，罗成兰负担400元。 二审中，罗成兰对一审查明的事实无异议，虽然张立在上诉状中对一审查明的部分事实提出异议，但其在调查中表示无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点在于一审判决的违约金是否恰当。张立以罗成兰单方解除合同为由而主张违约金40000元，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，人民法院可以根据当事人的请求和案件实际情况对违约金予以调整。关于一审对违约金的调整是否适当的问题，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。一般而言，作为承租人的罗成兰解除合同会给张立造成房屋空置损失，张立在合同解除后不到一个月的期间内将房屋另行出租，其房屋空置时间未满一个月，张立主张其与新承租人约定有一个月的免租期，且其对罗成兰免租了一个月的租金，其另存在两个月的免租期租金以及处理事务所支出的机票费和律师费以及房屋设施毁损等损失，本院认为，首先，张立与新承租人所签合同是双方自行协商的结果，无证据证明张立与新承租人约定的免租期与本案罗成兰的违约行为有关，不宜纳入违约损失的考虑；其次，关于罗成兰的免租期，罗成兰的免租期为一月，而一审判决的违约金以及保证金抵扣房租后的剩余保证金相当于两个多月的租金，已超出房屋空置期间(2020年3月13日至4月5日）的租金损失，其超出部分足以对免租期损失进行填补，张立关于房屋设施设备毁损的证据为视频，从视频来看仅能反映出抽油烟机被拆除和空调不能使用，但张立举示的视频不能证明当时是在通电的情形下拍摄，不能排除空调不能使用是因为未能通电的可能性，而抽油烟机系由房屋开发商在2000年至2002年期间配置，距案涉租赁合同签订时已有十余年，张立不清楚抽油烟机的价格及其具体型号，从视频来看，房屋内其他设施设备及房屋本身无明显被拆除和毁损的情形，张立主张灶台被拆除，但租赁合同附件二的移交清单上并无相应设施，本院不予采信。张立举示的机票虽然能证明其因从广州乘机回成都而支出机票费，但张立自述其是在广州出差，考虑到其在出差后必然会返回成都，故机票费并非其因案涉纠纷而发生的必然支出。关于律师费，因张立在违约金外单独就此提起诉请，故律师费不作为违约金调整的考虑因素，而应单独就此作出处理，因双方并未在《房屋租赁合同》及补充协议约定律师费的承担，张立诉请的律师费缺乏合同及法律依据，一审法院驳回其该项诉请并无不当。综上，本院认为，一审在确定违约金的调整幅度时已合理考虑了本案的实际损失，而人民法院对违约金的调整不仅要以实际损失为基础，还要考虑当事人的过错等因素，本案中，罗成兰提前解除合同的行为虽然构成违约，但其解除合同与新冠疫情对其经营的影响有关，恶意不深，一审以两个月租金标准确定违约金无明显不当，可予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费685元，由张立负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年六月二十八日 书记员 袁 敬