广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0310民初34号原告：王小娟，女，1979年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：姚娟，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗斌，广东卓建律师事务所律师。被告：深圳市中海启宏房地产开发有限公司，住所地深圳市坪山区龙田街道澜湾花园1C座2306，统一社会信用代码91440300MA5F0RWE1C。法定代表人：刘显勇，董事长。委托诉讼代理人：禹喜斌，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：康成，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告王小娟与被告深圳市中海启宏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告王小娟委托诉讼代理人姚娟、被告深圳市中海启宏房地产开发有限公司委托诉讼代理人禹喜斌、康成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小娟向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告所签订的《深圳市房地产认购书》及认购补充协议；2、被告返还原告购房定金50000元（人民币，下同）；3、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2020年7月25日,原告与被告签署《深圳市房地产认购书》及补充协议,原告认购中海万锦熙岸华庭5栋住宅14C的房产,并于当日支付购房定金50000元。原告于2020年7月30日、31日支付了首付款300000元后,被告的销售代表告知原告因社保中断,不符合深圳市2020年7月15日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》【深建字[2020]137号】购房资格,拒绝与原告签署正式买卖合同并在2020年9月5日向原告发出《关于认购文件终止的告知函》,没收原告购房定金。被告在签署认购书及补充协议时,不但没有告知原告“7.15新政”的具体规定,或对原告的购房资格作任何提醒、查询,还在认购补充协议第13条以格式条款载明“买方已确认知悉当前国家、本省市法律法规、规章政令关于境内外机构、个人(含其家庭)购房及贷款政策的全部内容。买方应保证其完全符合国家及地方关于购房及货款政策的要求,否则由此引起的所有责任均由买方承担；因买方自身购买资格及贷款条件致使认购书及本补充协议或买卖合同无效或履行发生障碍,卖方有权单方解除认购书及本补充协议或买卖合同,并有权没收卖方已付定金、另行出售本房产......。”被告作为格式条款提供方，未采取合理方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款,而是在签订该协议时利用己方优势及原告没有经验,以格式条款约定致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则,显失公平,该格式条款不应成为合同内容。2020年9月5日，被告向原告发出《关于认购文件终止的告知函》，随即没收原告购房定金，不再履行双方签订的《深圳市房地产认购书》及补充协议。按照《民法通则》及《合同法》的规定,原告有权要求被告退还定金。故依法向人民法院起诉,望支持原告的诉讼请求。被告深圳市中海启宏房地产开发有限公司答辩称：一、原告因自身社保中断不符合政府颁布的限购政策,故违反认购书的约定,拒绝签订房地产买卖合同及交纳购房款,系严重违约,被告依约有权没收定金,且原告巳经同意并认可定金被没收之事实,原告提起本案诉讼无理。1、原告因自身重大过失丧失购房资格。深圳市住房建设局等机关于2020年7月15日联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(“7.15政令”),明确深户居民家庭须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。而原告在打印社保记录前,已经多次向被告销售人员声称其社保是连续的(见电话录音及微信记录),但在销售人员催交社保记录时,原告于2020年8月31日上午发现自己社保记录中断,已不符合购房条件。社保记录中断及未发现,均是其个人重大过失造成。2、原告无法签订正式买卖合同及交纳购房款,构成违约,故要求终止认购书的履行。因原告无购房资质,因此,其不能继续履行认购书(签约及办理按揭),也未按认购书要求支付首期款项,故向被告销售人员提出终止履行,要求退款。可见,系原告违约行为导致认购书无法继续履行。3、根据认购书第5条、补充协议第13条,因买方自身购买资格及贷款条件致使合同无法签订或履行发生障碍的,卖方有权没收定金。且根据补充协议第5条,买方应于2020年7月31日前支付房款、办理按揭手续,否则卖方有权拒绝签署买卖合同,买方需承担违约责任。因此被告根据定金罚则以及合同约定有权没收定金。4、原告已经同意被告没收其定金。原告亲笔书写退款承诺书,明确是因为自身社保中断导致无法购房,且申请的退款为30万元,并未提出对定金5万元的申请;同时,原告在与销售的微信记录以及退款承诺书中都明确房源已挞定。根据挞定本身的含义(挞定房源是指购房者在交付定金而且签了购房合同之后,后悔了或者未按合同规定缴纳房款,而被开发商回收再进行出售房屋,房屋被挞定后,定金即被没收)定金已经被没收。可见,原告已认可定金没收的事实。二、补充协议第13条,不是无效的格式条款。1、补充协议第13条约定的内容系法律法规,并非创设权利义务。从内容上看,前半句是要求原告知悉并遵守含有限购内容的国家与深圳市政府的“法律法规、规章政令”,后半句是重复民事法律的“定金罚则”(违约责任),本约定并没有创设新的权利义务。任何中国公民均被推定知悉国家公开颁布的法律法规、规章政策,且应当遵守。由此,任何人不能以“不知”来阻止法律法规、规章政策的对其的适用。2、加重原告义务或限制其权利的规定来自国家政令，本条约定反而是个提示条款。政府颁布的7.15政令对于连续36月社保的新增规定,才加重了原告义务或限制其主要权利,不是因为本条约定而产生,相反,本条约定反而是“提示”原告要注意国家规定。3、本条约定没有免除或减轻被告任何责任。被告没有“普法”的法定或约定义务,特别是在法律法规被推定全民应知的情况下,而定金罚则是法律概念,“定金”二字本身就是法定违约责任,对双方的违约行为同样适用,被告违约同样要双倍返还。因此,被告没有因本条约定免除或减轻任何法律责任。由此,根据民法典关于“格式条款”的定义,补充协议13条不属于格式条款。三、假定补充协议第13条属于“格式条款”,被告也尽到了提示或说明的义务,原告应当或已经理解该约定,该约定依法有效。首先,原告已经注意并理解该条约定内容。原告是购房者,相是巨额资金的投资人,不是临时起意购房投资,特别是本案原告是先卖旧房再购新房,对相应政策及房地产市场应有提前性的了解,尤其是其多次提及自身社保没有问题,是连续的(见录音及微信),可见,其了解限购政策,不需要被告再做普法“说明”或“提示”。其次,被告已经多次提示其注意限制政策。被告在补充协议第13条,原告签署的《中海万锦煕岸华庭购房重要提示》前言以及第3、4条,以及《商品房认购承诺书》多次提示买方巳知悉购房风险、房屋所在地购房以及信贷政策;同时,签订认购协议当天,被告的销售员也多次向原告确认是否满三年社保,原告都予以肯定回复。最后,限购政策及因此导致的定金罚则,均在合同中直白描述,原告在起诉状及相关证据中,并没有表明不明白行文的意义,只是说不知悉连续社保的规定,可见不存在不理解合同约定的事实。因此,根据民法典关于格式条款的定义,在被告已经多次提示及说明后,即便是格式条款也是合法有效的。四、假定补充协议第13条属于“格式条款”,被告未尽到了提示或说明的义务,被告也有权没收原告定金。依法,格式条款提供方未履行提示或者说明义务,导致原告没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,格式条款不能成为合同内容。假定补充协议第13条不存在,认购书中仍然有定金罚则的约定,而截止目前的履行情况,是原告不能支付购房款且不愿意签订买卖合同,并非被告违约要解除认购书,因此,根据《认购书》第五条的约定,被告没收原告定金,仍有合同依据。综上,双方签订的认购文件为双方真实意思表示,其因原告自身原因导致的房屋无法购买,被告有权没收其定金。原告诉请无事实以及法律依据,应依法驳回原告全部诉请。经审理查明：2020年7月25日,原告与被告签署《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书》补充协议。双方在《深圳市房地产认购书》中约定“原告认购被告开发的中海万锦熙岸华庭5栋住宅14C号房产；签订本认购书时，原告应向被告支付定金50000元；自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同；如因原告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，原告已付定金不予退还；如因被告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，被告应双倍返还原告已付定金……。”双方签署的《深圳市房地产认购书》补充协议第13条约定“买方已确认知悉当前国家、本省市法律法规、规章政令关于境内外机构、个人(含其家庭)购房及贷款政策的全部内容。买方应保证其完全符合国家及地方关于购房及贷款政策的要求,否则由此引起的所有责任均由买方承担;因买方自身购买资格及贷款条件致使认购书及本补充协议或买卖合同无效或履行发生障碍,卖方有权单方解除认购书及本补充协议或买卖合同,并有权没收买方已付定金、另行出售本房产或要求买方承担约定的其他违约责任,因此给卖方造成损失的,买方还应给予赔偿。”被告提交《中海万锦熙岸华庭购房重要提示》，《中海万锦熙岸华庭购房重要提示》第一条第3点载明“买受人应知悉房屋所在地现行的住宅限购政策规定,并确认能够按照限购政策相关要求提供信息和资料。买受人应确认具备购买本商品房的资格条件,自愿接取相关主管部门核查家庭购房资格,并承诺提交的审核材料均真实、合法、有效。如因不符合条件或违反限购政策规定导致该商品房不能办理银行按揭、合同网上签约、备案、房屋权属登记等导致《深圳市房地产买卖合同》不能履行或解除,买受人承担全部法律责任及违约责任。”《中海万锦熙岸华庭购房重要提示》尾部黑体字注重备注“本人声明已仔细阅读《购房重要提示》文件,签订本《购房重要提示》前,出卖人已就上述公示文件的所有条款特别是其中有可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任部分,以及违约责任部分,采取合理的方式逐字逐句提请买受人注意并作充分说明；本人理解并接受上述公示文件的全部条款和内容,并对上述全部内容无异议；本人承诺不再对上述公示文件提出任何异议和修改。”原告在该黑体字下方“买受人签署”位置签名。被告另提交《商品房认购承诺书》一份，内容为“本人王小娟（身份证号6103241979××××××××），在签署中海万锦熙岸华庭项目《深圳市房地产认购书》认购5栋14Ｃ号房前,已清楚知悉与全面理解深圳市商品住房限购和货款政策的各项要求,亦已清楚知悉,因全市调控商品住房价格的需要,签署上述《深圳市房地产认购书》后,办理购房合同网签及相关备案手续的具体时间需服从市、区相关调控统筹安排并以该项目建设单位通知为准。现本人承诺符合商品住房限购和贷款政策,接受轮候网签的约束,遵守房地产市场秩序,秉持诚实,恪守承诺,并自愿承担本次认购中包括限购、轮候网签和贷款政策变化等所产生的一切风险和损失。承诺人：王小娟（签名按捺指纹）。”2020年7月25日,原告支付购房定金50000元。2020年7月30日、31日，原告分两次转账支付首付款合计300000元。2020年8月28日，被告销售代表告知原告签约时需提供的资料（包括近三年社保清单）。原告和被告销售人员电话录音内容显示“被告销售人员在2020年7月25日有告知过原告社保事项，原告告知被告销售人员其一直委托银行在扣缴社保。”2020年8月31日，原告微信告知被告销售代表“小陈，我来社保局查了，社保是中断了，19年4月份扣的那一笔钱补到2018年2月、3月、4月这几个月了，就是2018年1月份以后就没有扣到了，但我的社保因为是绑定了家里人的社保卡，所以一直正常使用的。”因原告社保中断,不符合深圳市2020年7月15日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》【深建字[2020]137号】购房资格,原告和被告协商定金及首期款退还事宜，双方对首期款的退还不存在争议，对定金的退还产生分歧。2020年9月5日，被告向原告发出《关于认购文件终止的告知函》,告知原告“没收定金并将本物业另行出售”。2020年9月11日，原告针对首期款向被告出具《退款承诺函》。本院认为，关于原告第一项诉讼主张，首先，合同解除权应由合同双方当事人行使，在双方对合同解除存在争议情况下，可诉请法院予以确认，而不是由法院判决解除。其次，依据原告和被告销售人员的微信聊天内容、《关于认购文件终止的告知函》、《退款承诺函》等，均可以证实双方已经协商解除《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书》补充协议这一事实且不存在争议。故原告该项主张缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。关于原告第二项诉讼主张。深圳市2020年7月15日发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》【深建字[2020]137号】，对购房资格进行规定。依据《中海万锦熙岸华庭购房重要提示》、《商品房认购承诺书》、原告和被告销售人员的电话录音内容等，足以认定被告履行了向原告解释说明7.15政策的义务，原告和被告签订《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书》补充协议后，在向被告提供其符合限购政策所需的材料时才发现其缴纳社保中断，导致其无法履行《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书》补充协议，应当承担违约责任。原告第二项诉讼主张缺乏事实依据，本院予以驳回。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告王小娟的全部诉讼请求。案件受理费1050元（原告已预交），由原告王小娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贾延涛二〇二一年六月二十八日书记员  石斐宇