广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初30871号原告：陈天友，男，1971年1月18日出生，汉族，住河南省固始县×××××××××××，公民身份号码413××××××××××××657。被告：中港鸿发物业管理（东莞）有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码91441900MA4UT25150。法定代表人：郭耀铭,职务执行董事兼经理。被告：郭耀铭，男，1968年10月29日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市×××××××××××，香港特别行政区居民身份证号码H4×××××（6）。二被告共同委托诉讼代理人：苏敏健，广东典纬律师事务所律师。原告陈天友诉被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司（以下简称鸿发公司）、郭耀铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日受理后，依法适用普通程序，于2021年6月24日组成合议庭公开开庭进行审理。原告陈天友，被告鸿发公司、郭耀铭的共同委托诉讼代理人苏敏健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈天友向本院提出以下诉讼请求：1.请求法院判令被告鸿发公司双倍返还原告交给被告的履约保证金21600元；2.请求法院判令被告鸿发公司双倍返还原告预交的一个月房租费7200元；3.请求法院判令被告鸿发公司向原告支付合同违约金100000元；4.请求法院判令被告鸿发公司向原告支付利息966元（利息计算至2020年12月31日）。事实和理由：原告与被告鸿发公司于2020年11月1日签订了《物业管理和代理租赁合同》，双方约定：被告鸿发公司将其合法持有的座落于中山市××××××××××使用部分宿舍租予原告使用，总共12间。租赁时间：自2021年6月1日起至2027年5月30日止。被告鸿发公司同意给予原告方免租装修期180天，即自2020年11月1日起至2021年4月30日止，2021年5月1日起收租金。自合同起效之日开始，水电费由原告方全部承担交付相关单位，被告概不承担任何责任。被告鸿发公司租给原告12间宿舍的总费用是每月3600元。在合同中双方约定原告把房租转入以下账户：户名：郭耀铭，开户行：深圳农业银行××支行，账号（略），双方签订合同后原告向被告鸿发公司支付履约保证金10800元。另外原告向被告鸿发公司预交一个月的房租3600元。2020年10月25日，原告提前把上述两项费用总共14400元支付给被告鸿发公司。原告已经根据合同约定如期交了相关的费用。合同约定：本合同未尽事宜，双方友好协商解决。如因履行本合同产生的纠纷，任何一方均可向有管辖权的仲裁机构申请仲裁或人民法院提起诉讼，费用由败诉方负责。原与被告鸿发公司签订的租赁合同生效后，因被告鸿发公司没有把涉案房产交付给原告使用而构成违约，被告鸿发公司应当承担相应的违约责任。原告和被告鸿发公司双方约定。本合同一式两份。双方各执：一份。具有同等法律效力。自双方代表签字盖章之日起生效。原告（合同乙方）和被告鸿发公司（合同甲方）双方约定：合同期未满，双方不得擅自终止合同，甲方确须收回上述房产，必须提前两个月书面通知对方，乙方必须时搬迁，甲方退回押金给乙方，并赔偿相等押金的损失给乙方。如果乙方确需退租，也提前两个月书面通知，并以押金赔偿甲方损失。并且乙方不享受免租期，以及赔偿中介费。退租当月租期不满一个月的，须按月结清并结清租金及其他各项费用。如甲方违约需赔偿乙方损失的双倍。原告和被告鸿发公司双方约定：如甲方在合同期内违约，甲方要给乙方赔偿金额人民币100000元的违约费用。如乙方在合同期内违约，乙方要给甲方赔偿金额人民币100000元的违约费用。原告和被告鸿发公司双方签订的租赁合同生效后，原告已经向被告鸿发公司支付了相关的费用，但是被告鸿发公司拒绝把涉案房产交付给原告使用，原告多次找被告鸿发公司商量，要求被告鸿发公司把涉案房产交付给原告使用，要求被告鸿发公司继续履行合同，但被告鸿发公司一直对原告的要求置之不理。原告和被告鸿发公司签订租赁合同生效后，被告鸿发公司拒绝履行合同而构成违约，被告鸿发公司当承担相应的违约责任。由于被告鸿发公司的违约，应当双倍返还以下费用：(1)双倍履约保证10800×2=21600元。(2)原告预交一个月房租：3600×2=7200元。(3)被告鸿发公司违约金100000元。(4)利息计算方式如下：(21600+7200+100000)×4.5%（年利率）÷360天×60天（违约金计算到2020年12月31日）=966元。以上费用总共129766元。中港环保企业有限公司是被告鸿发公司的唯一股东，中港环保企业有限公司是被告郭耀铭的个人独资企业，被告鸿发公司的实际经营者是被告郭耀铭，被告郭耀铭应当承担连带责任。综上所述，为维护原告自身的合法权益，恳请法院支持原告的诉求。庭审中，原告陈天友变更本案的诉讼请求为：1.请求判令被告鸿发公司返还原告履约保证金10800元；2.请求判令被告鸿发公司返还原告预交的一个月房租费3600元；3.请求判令被告鸿发公司向原告支付合同违约金100000元；4.请求法院判令被告鸿发公司向原告支付利息966元（利息计算至2020年12月31日）；5.被告郭耀铭对被告鸿发公司的上述债务承担连带责任。原告陈天友就其主张的事实及诉讼请求向本院提交以下证据:1.物业管理和代理租赁合同;2.收据；3.微信首页资料、微信聊天记录截图、转账记录。被告鸿发公司辩称：1.原告起诉没有事实和法律依据，涉案房屋在签订合同后已经交付给原告，给予免租期6个月，原告随时可以使用，被告鸿发公司不存在何违约行为，如果原告要求解除合同，被告鸿发公司也同意解除，也同意退还收取的保证金和租金，但不同意承担任何违约金。2.原告要求的各项赔偿没有事实和法律依据，被告鸿发公司不存在任何违约情况，也不用双倍返还上述费用，原告诉求第一项与第三项相互盾，本合同尚未实际履行，应当适用保证金条款，不适用违约金条款，该违约条款并非是违约，当时约定是装修费，并非是违约金。被告郭耀铭并非本案适格主体，涉案租赁合同签订的主体系原告与被告鸿发公司，与被告郭耀铭无关。综上所述，原告的诉讼请求不应获得支持，法院应当判决驳回原告的所有诉讼请求。被告鸿发公司就其答辩未向本院提交证据。被告郭耀铭辩称：被告郭耀铭并非涉案合同当事人，被告鸿发公司的股东系中港环保企业有限公司，并非是被告郭耀铭，被告郭耀铭只是被告鸿发公司的法定代表人，因此被告郭耀铭不应对被告鸿发公司的债务承担连带责任。被告郭耀铭就其答辩向本院提交以下证据：1.中港鸿发物业管理（东莞）有限公司企业信息登记资料；2.微信聊天记录截图。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年11月1日，原告（合同乙方）与被告鸿发公司（合同甲方）签订《物业管理和代理租赁合同》，该合同约定的主要内容为“甲方将其合法持有的座落于中山市××××××××××使用部分宿舍租予乙方使用，总共12间。甲方同意乙方可将宿舍用作住宿用途，若乙方要办理租赁合同，甲方提供相关的证件但所产生的费用由乙方承担。租赁期内，该物业由本公司负责全面管理，并与乙方签订相关管理协议及附件合同。房屋租期六年，租赁时间：自2021年6月1日起至2027年5月30日止。甲方同意给予原告方免租装修期180天，即从2020年11月1日起至2021年4月30日止，2021年5月1日起收租金。从合同起效之日开始，水电费由乙方全部承担交付相关单位，甲方概不承担任何责任。合同期未满，双方不得擅自终止合同，如甲方确须收回上述房产，必须提前两个月书面通知对方，乙方必须按时搬迁，甲方退回押金给乙方，并赔偿相等押金的损失给乙方。如果乙方确需退租，也提前两个月书面通知，并以押金赔偿甲方损失。并且乙方不享受免租期，以及赔偿中介费。退租当月租期不满一个月的，须按月结清并结清租金及其他各项费用。如甲方违约需赔偿乙方损失的双倍。宿舍租金每月3600元，签订本合同当日，乙方必须向甲方交付三个月的租金及其它所有费用10800元作为履约保证金（即押金），另交一个月的租金3600元作为水电费保证金，应缴付总金额14400元。本合同的履约保证金为10800元，收取押金后，甲方只开普通收据。本合同未尽事宜，双方友好协商解决。如因履行本合同产生的纠纷，任何一方均可向有管辖权的仲裁机构申请仲裁或人民法院提起诉讼，费用由败诉方负责。补充条款：如甲方在合同期内违约，甲方要给乙方赔偿金额100000元，如乙方在合同内违约，乙方相同的要给甲方赔偿金额为100000元的违约费用，以上补充条款是按照郭耀铭的要求以补充到合同内的。上述合同还约定了其他内容。上述合同落款处甲方一栏盖有被告鸿发公司公章及法定代表人郭耀铭名章，乙方一栏有原告陈天友签字捺印”。2020年10月25日，原告通过网上银行向被告郭耀铭的账户（合同中约定的账户）转账14400元，被告鸿发公司于收款当日向原告出具收据二份，其中一份收据载有“今收到中山市××××××××××××套宿舍5月份租金3600元，盖有鸿发公司公章及郭耀铭名章。”另一份收据载有“今收到中山市××××××××××××套宿舍楼3个月押金10800元，盖有鸿发公司公章及郭耀铭名章。”原告与二被告均称涉案租赁物没有钥匙，二被告称签完合同后原告随时可以到涉案租赁物进行装修和使用，原告称签完合同后二被告说原告可以去装修，原告到涉案租赁物准备装修的时候，涉案租赁物的第一房东不让其装修，后原与被告鸿发公司协商未果，涉案房屋至今未进行装修。庭审中，原告与被告鸿发公司均同意解除合同。被告鸿发公司称涉案租赁物没有房产证，但未提供证据予以证明。另查明，被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司系台港澳法人独资有限责任公司，其股东系中港环保企业有限公司，被告鸿发公司的法定代表人系被告郭耀铭。被告鸿发公司确认已经收到原告向被告郭耀铭账户转入的押金及租金14400元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《物业管理和代理租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。庭审中，原告与被告鸿发公司均同意解除合同，故原告与被告鸿发公司于2020年11月1日签订的《物业管理和代理租赁合同》予以解除。关于原告要求被告鸿发公司返还原告交给被告的履约保证金10800元的诉讼请求，因被告鸿发公司的原因致使合同目的无法实现，按合同约定被告鸿发公司应将履约保证金10800元返还原告，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告鸿发公司返还原告预交的一个月房租费3600元的诉讼请求，因被告鸿发公司的原因致使合同目的无法实现，原告还没有对涉案租赁物进行使用，且还处于免租期内，被告鸿发公司应将原告预交的一个月租金3600元予以返还，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告鸿发公司向原告支付违约金100000元的诉讼请求，因被告鸿发公司的违约行为致使合同目的无法实现，其应承担相应的违约责任，根据合同约定（如甲方确须收回上述房产，甲方退回押金给乙方，并赔偿相等押金的损失给乙方）以及结合实际情况即原告并没有对涉案租赁物进行装修，其亦没有提供其相应损失的证据，本院认为被告鸿发公司向原告支付相等押金即10800元较为适宜，故本院对于原告该项诉讼请求中的10800元予以支持，超出部分不予支持。关于原告要求被告鸿发公司向原告支付利息966元的诉讼请求，因原告没有提供证据证明该主张，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告郭耀铭对被告鸿发公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，因被告鸿发公司的唯一股东系中港环保企业有限公司，并非系被告郭耀铭，且被告鸿发公司亦确认已经收到原告的押金及租金共计14400元，故原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈天友返还履约保证金10800元；二、被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈天友返还租金3600元；三、被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈天友支付违约金10800元；四、驳回原告陈天友的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2067元，诉讼保全申请费1169元，合计3236元（原告已预交3465元，由法院退回原告229元），由原告陈天友负担2455元，由被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司负担781元（被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司应在支付上述款项时将应承担的案件受理费及诉讼保全申请费合计781元一并迳付原告）。如不服本判决，原告和被告中港鸿发物业管理（东莞）有限公司可在本判决送达之日起十五日内，被告郭耀铭可在本判决送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  高 宇人民陪审员  郑美琪人民陪审员  李海兰二〇二一年六月二十五日书 记 员  陈绮靖冯莹