广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初4604号原告：广州市欣茂物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇港口大道省水电二局内（培训中心北楼）。法定代表人：杨卉青。委托诉讼代理人：刘瑜、江梦琳，广东法穗律师事务所律师。被告：万金树，男，1969年7月22日出生，汉族，住广州市增城区。第三人：深圳市金地物业管理有限公司广州分公司，住所地广州市增城区永宁街公安村、叶岭村、九如村（即永宁街新新公路金地荔湖城）。负责人：郝宏章。原告广州市欣茂物业管理有限公司诉被告万金树、第三人深圳市金地物业管理有限公司广州分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市欣茂物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘瑜、江梦琳，被告万金树到庭参加诉讼。第三人深圳市金地物业管理有限公司广州分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市欣茂物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告立即支付拖欠原告2008年1月1日至2019年11月30日的物业服务费35249.3元，2009年1月至2010年1月的电费、2009年1月至2019年11月的分摊电费6458.3元，2009年1月至2019年11月的水费、2014年4月至2019年11月的分摊水费6395.44元，及迟延缴纳物业服务费的违约金（按每日千分之一的标准计算，分别从逾期缴纳第三个月的1日起计算至实际清偿之日止）；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告提供物业服务的新都盛世名门盛景苑8幢501房的业主，被告共拖欠2019年1月1日至2019年11月30日的物业服务费35249.3元、电费及分摊电费6458.3元、水费及分摊水费6395.44元，并产生相应的滞纳金。被告一直拒不履行缴费的义务，经原告多次催收仍未缴纳，原告只能诉至法院，请求法院判如诉请。被告万金树辩称：1、《前期物业合同》期满后原告未续签，故原告主张期满后的物业费及滞纳金没有合同依据。2、退一步讲，即便双方形成事实上的物业服务关系，但原告未提供相应的物业服务，被告有权拒绝支付物业费。被告对面的邻居私自将大门升高，被告于2008年11月6日向原告提出存在问题，要求整改至今未果。且小区的公共设备常年得不到维护，被告的电费是由南方电网代扣，不存在拖欠原告电费的问题。原告没有公摊水电的明细，侵占业主的公共利益。3、原告已被业委会解聘，故原告诉请2019年8月22日至2019年11月的物业费没有依据。4、被告从未收到过原告的催收函，原告诉请2018年2月4日之前的物业费已经超过3年的诉讼时效，应予以驳回。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人深圳市金地物业管理有限公司广州分公司未述称。经审理查明：2007年，增城新利物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《新都·盛世名门前期物业管理服务协议》，载明：……坐落位置：盛景苑8栋501单元，建筑面积：173.41平方米（最终以《房地产权证》确权面积为准。）……第四条物业管理服务费……一、物业管理服务费用从交楼之日起计，免收三个月物业管理服务费，从第四个月（自然月）开始计收物业管理服务费，按季度收取，每季度首月前7个工作日内交纳，逾期，每日按缴费总额的千分一计收滞纳金。……三、……2、住宅：1.4元/平方米/月；……第六条代收代缴收费服务受有关行政事业部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费……等代收代缴费服务……。2008年1月6日，广州新发实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《新都.盛世名门盛景苑、名成居、世泽轩前期物业服务合同》，载明：……甲方选聘乙方对新都.盛世名门盛景苑、名成居、世泽轩提供前期物业管理服务事宜，……第五条本物业管理区域物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、高层住宅：1.4元/月.平方米；……3、供水供电价格：按当地供水供电部门核定的价格收取。……第六条物业服务费用由业主或使用人每月交纳一次。……。2019年11月30日，原告（甲方）、增城区新塘镇新都盛世名门业主委员会（乙方）、第三人（丙方）签订《备忘录》，载明：……各方就广州市欣茂物业管理有限公司与增城区新塘镇新都盛世名门业主委员会、深圳市金地物业管理有限公司广州分公司新旧物业管理服务交接事宜协商一致，签订本备忘录：一、关于移交时间、主体1、移交时间：2019年12月1日。2、移交主体：由原物业管理单位甲方正式将新都盛世名门小区移交至乙方。……四、关于合同方面甲方正在履行的合同，以交接日期为界定，原甲方合同约定的法律效力自动终止。……七、12月1日起，新都盛世名门小区的物业管理移交至乙方，……。审理中，原告另提供如下证据：1、催费通知及张贴照片，拟证明原告已履行催告义务。2、业户未交费台帐，拟证明被告所拖欠的物业费、水电费等的数额及期间。被告另提供如下证据：2008年11月6日的《盛景苑业主验楼问题记录表》，载明：存在问题业主投诉502入户大门提高有10多公分左右，已改变外观，要求恢复原样。另查明，广州市规划和自然资源局于2021年5月26日出具《广州市不动产登记查册表》，载明：坐落：新塘镇东进东路8号新都盛世名门盛景苑8栋501房，登记时间：2008年4月29日，权利人：万金树，单独所有。建筑面积：176.38平方米。审理中，原告陈述如下内容：1、增城新利物业管理有限公司是原告的前身，由于增城新利物业管理有限公司注销了，就由集团重新注册成立了原告。2、原告是通过张贴信件的方式催告被告缴费。3、2009年1月至2010年1月的电费是由原告代收代缴。本院认为：原告与广州新发实业有限公司签订《新都.盛世名门盛景苑、名成居、世泽轩前期物业服务合同》约定了由原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为小区的房屋业主，应向原告缴纳物业服务费等相关费用。至于被告抗辩业委会已于2019年8月22日与深圳市金地物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，故不认可2019年9月至11月的物管费。根据原告提交的《备忘录》所约定“12月1日起，新都盛世名门小区的物业管理移交至乙方（增城区新塘镇新都盛世名门业主委员会），移交之后所发生的一切物业管理服务责任与甲方无关”，原告在移交前仍为涉案小区提供了物业服务，故被告上述辩称，本院不予采纳。至于被告提出原告未履约、服务不到位、侵占业主公共利益等抗辩，被告未提供合法有效的证据证明，本院不予采纳。关于被告辩称对面的邻居私自将大门升高，与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张权利，本院对被告上述抗辩不予采纳。至于被告抗辩原告要求物业服务费已过诉讼时效的问题，从原告提供的证据来看，原告是在2019年12月才向被告催收物业服务费，故2008年1月至2016年11月的物业服务费已超过诉讼时效，原告主张被告支付上述期间的物业服务费，本院不予支持。2016年12月至2019年11月的物业服务费尚未超过诉讼时效，原告主张被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。经核算为8888.4元（246.9元/月×36月）。现原告主张要求被告支付2009年1月至2010年1月的电费、2009年1月至2019年11月的分摊电费6458.3元，2009年1月至2019年11月的水费、2014年4月至2019年11月的分摊水费6395.44元，理据充分，本院予以支持。关于违约金的问题。虽然原告提交的《新都.盛世名门盛景苑、名成居、世泽轩前期物业服务合同》中并未约定违约金，但参照同小区欠费业主应支付违约金的情形，参照违约金从逾期之日起按每天1‰的标准予以计算，符合涉案物业所在小区的实际情况，不违背公平原则。故现原告主张2016年12月至2019年11月物业服务费的违约金（以当月欠物业服务费246.9元为本金，从欠费第三个月的1日起按每天1‰计算至实际付清之日止），理据充分，本院予以支持，上述违约金的总额不得超过上述费用本金8888.4元，对于原告主张超过本金金额部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告万金树于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市欣茂物业管理有限公司支付2016年12月至2019年11月的物业服务费8888.4元，2009年1月至2010年1月的电费、2009年1月至2019年11月的分摊电费6458.3元，2009年1月至2019年11月的水费、2014年4月至2019年11月的分摊水费6395.44元；二、被告万金树于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市欣茂物业管理有限公司支付2016年12月至2019年11月逾期支付物业服务费的违约金（以当月欠物业服务费246.9元为本金，从欠费第三个月的1日起按每天1‰计算至实际付清之日止，违约金总额以8888.4元为限）；三、驳回原告广州市欣茂物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1009元，由原告广州市欣茂物业管理有限公司负担600元，由被告万金树负担409元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  顾丽娟二〇二一年六月十八日书记员  赖蓝婷