山西省阳城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0522民初950号 原告（反诉被告）：阳城县顺心物业管理有限公司，统一社会信用代码为91140522MAOGR2D66F，住所地为阳城县凤城镇水村村析城大道理东侧**。 法定代表人：毕进军，任经理。 委托诉讼代理人：梁平，该公司职工。 委托诉讼代理人：原露敏，山西君宜（阳城）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：崔飞鹏，自由职业。 原告（反诉被告）阳城县顺心物业管理有限公司（以下简称原告顺心物业）与被告（反诉原告）崔飞鹏（以下简称被告崔飞鹏）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告顺心物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按约给付原告2020年1月1日至2021年12月31日的物业服务费用3204元。2.请求判令被告支付原告2019年和2020年的公共能耗费254元。3.请求依法判令被告按每日万分三之支付原告逾期付款违约金直至交清全部物业服务费之日止，截止2021年4月19日应支付违约金为250元。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告顺心物业系凤冠国际小区物业服务企业，被告崔飞鹏系凤冠国际小区业主。2018年，被告崔飞鹏与凤冠国际小区的开发商山西华瑞祥置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得凤冠国际小区1号楼1单元2602室房屋，建筑面积140.49㎡。2019年3月，被告崔飞鹏与原告顺心物业签订《前期物业服务协议》和《承诺书》。《前期物业服务协议》约定：按建筑面积1元/月/㎡交纳物业服务费，物业服务费交纳时间（按年度交纳，交房时预交第一年度的费用，以后则每满一年的首月届满前交纳下一年度的费用）；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金。协议签订后，原告依约为被告提供了物业服务，物业服务费用实际从原来约定的1元/月/㎡调低至0.95元/月/㎡执行，同时原告每月将上月公共能耗费用进行了公布，约定每半年收取一次费用，被告崔飞鹏仅交纳了2019年度的物业服务费用和2019年的公共能耗费，2020年、2021年的物业服务费用和2019年下半年、2020年的公共能耗费用被告至今未予交纳，后经原告顺心物业多次催缴，被告崔飞鹏仍不交纳，原告顺心物业诉至法院。 被告崔飞鹏辩称，物业费3240元没有交纳，公共能耗费没有交纳。问题解决好了，物业费我该交了交，违约金不应交。从我住进去就一直存在问题，窗户是物业找的人去看了好几次，都没有弄好。 被告崔飞鹏向本院提出反诉请求：1.请求判决原告顺心物业履行合同约定维修被告崔飞鹏房屋内五扇窗户；2.请求判决原告顺心物业赔偿被告崔飞鹏因其不尽管理义务造成的损失1500元；3.反诉费由原告顺心物业负担。事实与理由：被告崔飞鹏于2018年在阳城县凤冠小区购买1号楼1单元2602室，原告顺心物业与被告崔飞鹏签订了凤冠国际城《业主合约手册》，2019年5月，被告崔飞鹏房屋窗户发生严重漏水现象，致使窗户地面损坏，被告崔飞鹏多次找原告顺心物业维权解决，原告顺心物业以各种理由推诿，迟迟不予解决。2020年10月，被告崔飞鹏以每月200元租用了本小区的一个停车位，向原告顺心物业按时交付了租金。2020年12月，停车位上方浆水漆掉落致原告车顶全是浆水，该浆水无法清洗，致使被告崔飞鹏花费修车费1500元，现要求原告顺心物业赔偿。 原告顺心物业针对反诉辩称，被告崔飞鹏要求维修的窗户系业主专有，根据相关法律规定及双方签订的物业服务协议，物业是对业主共有部分提供服务，而不是对专有部分进行维修，因此，窗户不属于原告顺心物业的维修部分。被告崔飞鹏要求赔偿车辆损失1500元，被告崔飞鹏并未在原告顺心物业处租用车位，故原告顺心物业不应当对车辆进行赔偿。如果被告崔飞鹏确实租用了车位，车辆也确实有损失，应当找停车位上屋顶的所有人进行赔偿，如果是质量问题，应当找开发商。原告顺心物业只是负责停车场进行清洁，且已尽到了应尽的义务，被告崔飞鹏应当找实际侵权者进行赔偿。被告崔飞鹏所提起的反诉应当属于财产损害赔偿纠纷，综上。本诉与反诉不属于同一法律关系，不应当合并审理，反诉部分应当另行起诉。 经审理查明：被告崔飞鹏系阳城县凤冠国际小区1号楼1单元2602室的业主，其房屋建筑面积为140.49㎡。2019年3月8日，原告顺心物业作为甲方与被告崔飞鹏作为乙方签订《前期物业服务协议》，《前期物业服务协议》约定：由业主按其拥有的建筑面积交纳：高层住宅：1元/月/㎡交纳物业服务费，公共能耗按实际使用情况交纳，物业服务费用交纳时间：按年度交纳，交房时预交第一年度的费用，以后则每满一年的首月届满前交纳下一年度的费用。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之三交纳违约金，同时甲方可采取停止部分服务的行为，未缴三个月以上的甲方可采取通过法律途径等措施催缴。协议签订后，原告将物业服务费用从原来约定的1元/月/㎡调低至0.95元/月/㎡收取。被告崔飞鹏已交纳了2019年度的物业服务费用和2019年上半年的公共能耗费（即水电费）。原告顺心物业向本院交来了2019年凤冠小区8月-12月公摊水电明细表，该表载明7月份1号楼1单元金额为7月、8月份为11.6元、9月份为11元、10月份为13元，共计42.6元，2020年凤冠小区1月-6月公摊水电明细表和7月-12月公摊水电明细表，表上载明半年合计每户应交90元，即2020年被告崔飞鹏应交纳公摊水电费180元。 本院认为，原被告自愿签订《前期物业服务协议》，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。被告崔飞鹏未按约定按期交纳物业服务费、公共能耗费，已构成违约，故本院对原告顺心物业要求被告崔飞鹏支付所欠2020年1月1日至2021年12月31日的物业服务费3204元的主张予以支持。关于逾期付款违约金，按照合同约定，被告崔飞鹏应自2020年2月1日起就所拖欠物业服务费按照日万分之三标准支付逾期违约金至付清拖欠物业服务费之日止，2021年的逾期付款违约金应自2021年2月1日起按照日万分之三标准计算至付清拖欠物业服务费之日止。关于公共能耗费，原告提供的2019年7月-12月公摊水电明细表上仅有7-10月份的公摊水电费，对于11月、12月的公摊水电费，本院不予支持，故原告主张的2019年7月-2020年的公摊水电费应为222.6元。关于反诉部分，被告崔飞鹏反诉要求原告顺心物业维修窗户并赔偿车辆损失，但其未向本院举来窗户损坏情况、损坏原因及维修费用等证据，也未提供车辆受损的原因及维修费用等证据，且被告崔飞鹏也自认车辆因停车位上方进行注浆施工时漏浆滴落车上导致损坏，在案证据不能证明其损害后果与原告的物业服务行为存在因果关系，本院对其反诉主张无法支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告（反诉原告）崔飞鹏在本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）阳城县顺心物业管理有限公司支付2020年1月1日至2021年12月31日的物业服务费用3204元。 被告（反诉原告）崔飞鹏在本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）阳城县顺心物业管理有限公司支付原告2019年7月-2020年12月31日的公共水电费222.6元。 被告（反诉原告）崔飞鹏在本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）阳城县顺心物业管理有限公司支付逾期付款违约金（2020年度拖欠物业服务费1602元按日万分之三标准自2020年2月1日起计算至付清之日止，2021年度拖欠物业服务费1602元按日万分之三标准自2021年2月1日起计算至付清之日止）。 驳回原告（反诉被告）阳城县顺心物业管理有限公司的其他诉讼请求。 驳回被告（反诉原告）崔飞鹏的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）崔飞鹏负担，反诉费25元，由被告（反诉原告）崔飞鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。 审 判 员 刘飞峰 二〇二一年六月二十四日 法官助理 李泽鹏 书 记 员 牛秀敏