广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13788号上诉人（原审原告）：广州星宏物业有限公司，住所地广东省广州市黄埔区南翔三路19号A栋515房企发发众创空间办公卡位A38。法定代表人：温景华，该公司董事长。委托诉讼代理人：熊涛，广东佰仕杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄塅标，男，1975年12月18日出生，汉族，身份证住址广东省五华县。委托诉讼代理人：温权军，广东羊城律师事务所律师。上诉人广州星宏物业有限公司（以下简称星宏公司）因与被上诉人黄塅标房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初12712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星宏公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判黄塅标向星宏公司支付2013年8月8日至2016年7月26日土地租金：117175元、违约金761250元；20l3年8月8日至2016年7月26日物业管理费60399.48元；2016年7月水电费2882.18元，代征污水费1049.58元；承担损失1664630.02元；二、一二审诉讼费用由黄塅标承担。事实和理由：一、一审法院关于土地租金，认定事实错误。黄塅标与星宏公司之间往来产生60000元的多笔转账，是因黄塅标租赁涉案物业后，星宏公司法定代表人介绍老乡租用并装修，装修期间该租客向星宏公司法定代表人借款。后该租客不再租用，黄塅标同意退还其部分装修费用，因租客还欠星宏公司法定代表人款项而让黄塅标直接将部分60000元转账给星宏公司法定代表人，如其交纳的系土地租金则需星宏公司开具收据。且黄塅标也无证据证明该转账属于其交纳的土地租金。黄塅标对该60000元金额也无法说明是交纳多少个月及多少平方的租金，且与交纳土地租金的数额亦不吻合。星宏公司一直有通过电话向黄塅标追讨涉案物业的土地租金，黄塅标寻找种种理由推脱。星宏公司于（2018）粤0112民初5728号案中向法院提出反诉，要求黄塅标支付涉案物业的土地租金或抵减，法院未一并处理，但星宏公司已在该案中提出抗辩。另，本案亦应待（2019）粤01民终10702号、（2018）粤0112民初1313号(最终生效时间为2019年9月15日)处理完结后才能继续诉讼，故本案不存在诉讼时效超过问题。二、一审法院关于涉案物业管理费的认定，属于事实认定错误。星宏公司在涉案土地上是修建商业房屋租给黄塅标使用的，整栋物业都需要物业人员管理，黄塅标是其中一部分，而且在黄塅标租赁期间均是正常使用，且交纳了大部分水电费。租赁期间也没有向星宏公司提出物业管理存在问题，一审认定租赁合同有效，黄塅标也没有相反证据证明星宏公司未提供物业管理服务，其应依据合同约定按月每平方2元的标准支付物业管理费，故应由黄塅标举证证明该事实，一审法院违反证据规则要求星宏公司举证错误。三、一审法院关于水电费的事实认定错误。星宏公司诉请的是2016年7月份水电费，并非全部涉案期间水电费。因为黄塅标一直有交纳之前的水电费，也说明黄塅标在未撤场、整栋物业只有黄塅标在使用水电费的情况下（黄塅标提供的其他租赁合同及已生效判决也证明了该事实），一审未予以认定，属于认定事实错误。综上，黄塅标在租赁合同中关于交纳涉案物业的土地租金、物业管理费及水电费方面构成违约，应承担因违约造成的直接损失，请求二审查明事实，改判支持星宏公司的上诉请求。黄塅标辩称，星宏公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。星宏公司于2020年9月10日向一审法院起诉请求：1.判令黄塅标向星宏公司支付自2013年8月8日至2016年7月26日止土地租金共计117175元及相应违约金761250元（以2030000元为基数，按照年利率6%自2013年9月9日计算至实际清偿完毕之日止，现暂计止2019年12月9日）；2.判令黄塅标向星宏公司支付自2013年8月8日至2016年7月26日止物业管理费共计60399.48元；3.判令黄塅标向星宏公司支付2016年7月水费2882.18元、代征污水费1049.58元；4.判令黄塅标向星宏公司赔偿损失共计1664630.02元，具体如下：（1）星宏公司需向广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社支付的土地租金78965.65元（603603元/6482㎡*848㎡）；（2）星宏公司需向广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社支付的土地租金的违约金59403.64元（454073.57元/6482㎡*848㎡）；（3）星宏公司需向广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社支付的场地使用费111868.16元（自2015年9月10日计算至2018年7月10日，共计34个月，即25150.16元/月*34个月/6482㎡*848㎡）；（4）星宏公司在（2015）穗萝法民三初字第247号一审案件需支付的案件受理费7071.29元（54052元/6482㎡*848㎡）；（5）星宏公司在（2016）粤01民终3490号二审案件需支付的7071.29元（54052元/6482㎡*848㎡）；（6）星宏公司在（2018）粤0112民初1313号一审案件需支付的评估费18901.24元（144478.57元/6482㎡*848㎡）及工程造价鉴定金额801155.71元[17496938.34*（1-65%）/6482㎡*848㎡]、需支付的一审案件受理费11894.37元（90919元/6482㎡*848㎡）；（7）星宏公司已向广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社支付的自2010年3月9日至2013年9月9日土地租金139458.19元（1066000元/6482㎡*848㎡）；（8）星宏公司在涉案项目开发中管理人员的工资226063.56元（1728000元/6482㎡*848㎡）；（9）星宏公司在涉案项目开发中接政府部门办理建设相关手续日常办公杂费120357.91元（920000元/6482㎡*848㎡）；（10）律师费82419.01元（630000元/6482㎡*848㎡）；5.判令黄塅标承担本案全部诉讼费用。星宏公司当庭变更第四项诉请中的第三小项损失为星宏公司需向广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社支付的场地使用费65804.8元（自2016年7月27日计算至2018年7月10日，共计20个月，即25150.16元÷月×20个月÷6482㎡×848㎡）；星宏公司当庭撤回第四项诉请中的第一小项损失789656.5元及第七小项损失139458.19元；星宏公司当庭变更第四项诉讼请求的第八小项损失为星宏公司在涉案项目开发中管理人员的工资177446.99元（1356381.36元/6482㎡*848㎡）。一审法院查明事实：2009年7月8日，永和街永岗社区广州市黄埔区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市黄埔区永和街永岗社区井三经济合作社（出租方，甲方）与广州南呈投资管理有限公司（承租方，乙方）签订一份《井头联社留用地租赁合同》（以下简称留用地合同），约定甲方将其位于广州市经济开发区永和经济区井泉一路的留用地和五边地出租给乙方，该地块面积为6482平方米，其中地块自留地面积5852平方米和五边用地630平方米，其中该地块自留地面积5852平方米作乙方商业农贸综合用地使用。使用权出租年限为三十年分两阶段进行，第一阶段为二十年，从2009年8月8日至2029年8月8日止（七个月基建期），第二阶段为十年，从2029年8月8日至2039年8月8日止（即从2010年3月9日开始正式计租金），在第一阶段结束前半年内，甲、乙双方必须按原合同办理续约手续，重签定第二阶段的出租生效合同。第三条约定，甲方出租给乙方的自留用地和五边地月租金为每平方米3.88元，租金每十年递增一次，递增幅度为10%。每年租金为二期支付，首期在每年元旦一日前付清当年租金的50%，余下的50%在当年6月30前付清。井头经济联社、广州市萝岗区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井三经济合作社在合同落款处甲方一栏签章，广州南呈投资管理有限公司在合同落款处乙方一栏签章。2013年5月5日，星宏公司（出租方，甲方）与黄塅标（承租方，乙方）签订一份《井泉一路永和井泉生活楼A栋商铺及办公室租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方将位于井泉一路永和井泉生活综合楼A栋首层的9.5轴至11轴，A轴至C轴的商铺，建筑面积共135平方米，二层6轴至11轴，A轴至C轴，建筑面积608平方米，五层B轴至C轴，1轴至3轴，建筑面积105平方米，三项面积合计848平方米商铺及办公室（下称涉案物业）出租给乙方使用。第二条约定：出租年限为二十六年，分2个阶段进行：第一阶段为十六年，即从2013年8月8日至2029年8月8日止，第二阶段为十年，即从2029年8月8日至2039年8月8日止。在第一阶段结束前半年内，甲乙双方必须按原合同办理续约手续，重新签订第二阶段出租生效合同，如甲方不续约，甲方必须赔偿乙方一切经济损失。第三条约定：租金分为二部分，第一部分为建筑物及附属配套设施二十九年的租金，三层租金合计共203万元，此租金分二期付清，第一期按总金额的60%，在基建期内（2013年8月8日前）支付，第二期按总金额的40%在商铺交付时（2013年8月8日）支付。第二部分租金为甲方与永和街永岗社区井头联社的自留地和五边地租金，此租金按乙方租用建筑面积为基数，单价及支付方式按甲方与永和街永岗社区井头联社的租赁合同支付给甲方（此租金从2013年8月8日起计付，2010年8月8日至2013年8月8日为基建期）。第五条约定，建筑物于2013年8月8日前交付使用，交楼标准为包门窗，消防设施、水电到位，毛坯房交楼。已发生法律效力的（2015）穗萝法民三初字第247号民事判决认定留用地合同租赁期限在二十年内的部分有效，超出部分无效，认定星宏公司从2013年9月10日起拖欠租金长达两年多的严重违约行为导致留用地合同于2015年9月9日解除，认定租金标准为每月每平方米3.88元，认定每年6月30日前的租金应在1月1日前付清，6月30日后的租金应在6月30日前付清，判令星宏公司向广州市萝岗区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井三经济合作社支付2013年9月10日至2015年9月9日期间的欠付租金603603元及违约金，并按留用地合同约定的租金标准支付2015年9月10日起至实际腾空交还土地及上盖建筑物之日止的场地使用费，并判令星宏公司于判决生效之日起十日内腾空上盖建筑物，判令星宏公司负担案件受理费54052元。星宏公司不服（2015）穗萝法民三初字第247号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2016）粤01民终3490号，2016年6月12日，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终3490号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费54052元由星宏公司负担。已发生法律效力的（2018）粤0112民初5728号民事判决查明广州南呈投资管理有限公司于2011年5月5日更名为星宏公司，认定租赁合同约定的租赁期限在二十年内的部分有效，超出部分因违反法律规定而无效，认定星宏公司交付黄塅标使用的涉案物业的面积为848平方米，认定广州市萝岗区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井三经济合作社依据已发生法律效力的（2015）穗萝法民三初字第247号民事判决于2016年7月11日向黄塅标发出《撤场通知书》，要求黄塅标于2016年7月31日前搬离，租赁合同已无法继续履行，且黄塅标已于2016年7月26日搬离涉案物业，故支持黄塅标解除租赁合同的诉讼请求，判令星宏公司负担案件受理费19111.1元。星宏公司不服（2018）粤0112民初5728号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，案号为（2019）粤01民终10702号，但因星宏公司逾期不预交上诉案件受理费，2019年6月3日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终10702号民事裁定，裁定：按星宏公司自动撤回上诉处理。星宏公司在（2018）粤0112民初5728号案中提出如下答辩意见：“请求法院判令黄塅标支付自2013年8月8日至2018年6月30日地租197414.4元及利息，支付物业管理费101760元及利息”。已发生法律效力的（2018）粤0112民初1313号民事判决认定留用地合同约定的土地上盖及附属设施工程造价经评估为17496938.34元，并认定留用地合同的解除责任在于星宏公司，星宏公司未能提交相关证据证明其投资支出，其提起的工程造价评估为履行其举证义务，判令评估费由星宏公司自行承担。星宏公司为证明黄塅标拖欠2016年7月的水费及代征污水费，提交了一份区供水管理中心向其发送的短信，显示：星宏公司，地址：永和区井泉一路以南，档案号0407000431截至2016年7月用水量833吨，应缴费3931.76元（其中水费2882.18元，代征污水费1049.58元）。黄塅标对此不予确认，认为无法确认该费用是涉案物业产生的水费。星宏公司在一审庭审中陈述：一、星宏公司在涉案项目开发中支出了管理人员的工资1356381.36元，要求黄塅标按租赁面积的比例负担177446.99元（1356381.36元÷6482㎡×848㎡）。理由为：因为造成违约后，村里要收回物业整个项目无法做下去，在这种情况下前期筹备人员、管理人员的工资应该计入损失，但双方没有就此项工资损失进行约定，管理人员每人每月工资为37000元没有依据，星宏公司使用现金或以借支用个人账户形式发放工资，现时间久了无法取得相关证据，该人员工资是因为黄塅标违约造成的损失，应该计入损失。二、星宏公司在2009年7月至2015年7月的72个月期间对接政府办理相关手续的车旅费及相关办理手续的日常办公杂费，因为公司财务一直没有联系上，到现在星宏公司账务无法找到相关的凭证，日常办公杂费已经实际发生，而且涉案项目投资在三四千万元以上，所以星宏公司的法定代表人根据其实际已经支出的统计出已产生了920000元的费用，但没有原始票据，星宏公司与黄塅标没有约定该项损失由黄塅标负担，但该日常办公杂费是因为黄塅标违约产生的损失，应该计入损失，由黄塅标按租赁面积的比例承担120357.91元（920000元÷6482㎡×848㎡）。三、星宏公司已经实际支付了（2018）粤0112民初1313号案、（2015）穗萝法民三初字第247号、（2016）粤01民终3490号案、（2018）粤0112民初5728号案的律师费共计630000元，因为时间太久，无法找到当时支付律师费的票据，双方没有约定星宏公司支付的律师费需由黄塅标负担，但该律师费是因为黄塅标违约产生一系列诉讼造成的损失，应该计入损失，由黄塅标按租赁面积的比例承担82419.01元（630000元÷6482㎡×848㎡）。黄塅标提交的银行账户交易历史明细清单显示：黄塅标分别于2013年11月28日、2014年6月27日、2014年8月27日、2015年9月23日向星宏公司法定代表人温景华支付了60000元、5000元、20000元、5000元，合计90000元，后温景华退回了30000元给黄塅标，黄塅标认为其向星宏公司的法定代表人温景华支付的上述款项共计60000元（90000元-30000元）为其支付给星宏公司的土地租金。星宏公司对黄塅标所述的付款金额及付款时间均予以确认，但认为星宏公司收到黄塅标支付的60000元并非土地租金，而是黄塅标通过星宏公司的法定代表人向前一手租客支付的装修费。星宏公司对此未举证证实。一审法院认为，关于土地租金及违约金问题。租赁合同第三条约定，黄塅标向星宏公司支付的土地租金按留用地合同约定的租金单价、支付方式及按黄塅标租用的建筑面积为基数计付。已发生法律效力的（2015）穗萝法民三初字第247号民事判决认定留用地合同约定的土地租金为3.88元/平方米/月，并认定每年6月30日前的土地租金应在1月1日前付清，6月30日后的租金应在6月30日前付清。已发生法律效力的（2018）粤0112民初5728号民事判决认定租赁合同约定的租赁期限在二十年内的部分有效，超出部分无效，并认定星宏公司交付给黄塅标的涉案物业的面积为848平方米及黄塅标已于2016年7月26日搬离涉案物业。故租赁合同约定的涉案物业每月租金应为3290.24元（848平方米×3.88元/平方米/月）。星宏公司未举证证实黄塅标于2013年11月28日至2015年9月23日期间向其支付的60000元是装修费，一审法院对此不予采信，一审法院对黄塅标主张该60000元为土地租金予以采信，确认该60000元为黄塅标向星宏公司支付的2013年8月8日至2015年12月31日期间涉案物业的部分土地租金。按照租赁合同的约定，2013年8月8日至2014年6月30日期间的土地租金应于2014年1月1日前支付，2014年7月1日至2014年12月31日期间的土地租金应于2014年6月30日前支付，2015年1月1日至2015年6月30日期间的土地租金应于2015年1月1日前支付，2015年7月1日至2015年12月31日期间的土地租金应于2015年6月30日前支付，但星宏公司未举证证实其在2018年9月14日黄塅标提起（2018）粤0112民初5728号案诉讼前曾向黄塅标主张上述期间的土地租金，亦未举证证实存在诉讼时效中止或中断的情形，故黄塅标主张该期间的土地租金已过诉讼时效于法有据，一审法院予以确认，星宏公司要求黄塅标支付该期间的土地租金及违约金无据，一审法院不予支持。按照租赁合同的约定，2016年1月1日至2016年6月30日期间的土地租金19741.44元（848平方米×3.88元/平方米/月×6个月）应于2016年1月1日前支付，2016年7月1日至2016年7月26日期间的土地租金2759.56元（848平方米×3.88元/平方米/月÷31天×26天）应于2016年6月30日前支付，黄塅标未支付上述期间的土地租金，星宏公司在2018年9月14日黄塅标提起（2018）粤0112民初5728号案诉讼后，在提交的答辩状中要求黄塅标支付该期间的土地租金，故该期间土地租金的诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故黄塅标认为2016年1月1日至2016年7月26日期间的土地租金已过诉讼时效没有事实与法律依据，黄塅标应将2016年1月1日至2016年7月26日期间的土地租金22501元（19741.44元+2759.56元）支付给星宏公司。因租赁合同对逾期支付土地租金的违约金约定过高，现星宏公司要求按年利率6%计算违约金于法有据，一审法院予以支持。2016年1月2日至2016年6月30日期间的违约金以19741.44元为基数计算，2016年7月1日至付清款之日止的违约金以22501元为基数计算，上述违约金均按年利率6%计付。关于物业管理费问题。租赁合同约定物业管理费按每平方米2元计算，没有具体约定星宏公司应向黄塅标提供哪项具体的物业管理服务，且星宏公司未举证证实其已向黄塅标提供了物业管理服务，故对星宏公司要求黄塅标支付物业管理费的诉讼请求无据，一审法院不予支持。关于2016年7月的水费及代征污水费问题。从星宏公司提交的短信显示的内容来看，无法证实该费用为黄塅标使用的涉案物业所产生的水费，故星宏公司要求黄塅标支付该水费及代征污水费无据，一审法院不予支持。已发生法律效力的（2015）穗萝法民三初字第247号民事判决认定留用地合同解除的原因是星宏公司违约，并判令星宏公司于判决生效之日起十日内腾空上盖建筑物。已发生法律效力的（2018）粤0112民初5728号民事判决认定租赁合同的解除原因为广州市萝岗区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井三经济合作社履行生效判决通知黄塅标搬离涉案物业导致租赁合同无法继续履行。黄塅标并非留用地合同的相对方，留用地合同及租赁合同的解除均非黄塅标的违约行为导致，故星宏公司要求黄塅标支付已发生法律效力的（2015）穗萝法民三初字第247号民事判决判令由星宏公司承担的违约金及诉讼费、（2016）粤01民终3490号民事判决判令由星宏公司承担的诉讼费无据，一审法院不予支持。已发生法律效力的（2018）粤0112民初5728号民事判决认定黄塅标于2016年7月26日搬离涉案物业，故星宏公司要求黄塅标支付2016年7月27日至2018年7月10日期间的场地占用费无据，一审法院不予支持。已发生法律效力的（2018）粤0112民初1313号民事判决认定工程造价评估费为星宏公司履行其举证义务所支出，判令评估费由星宏公司自行承担。故星宏公司在本案中要求黄塅标支付（2018）粤0112民初1313号中星宏公司支出的评估费没有事实与法律依据，一审法院不予支持。已发生法律效力的（2018）粤0112民初1313号民事判决认定留用地合同约定的土地上盖及附属设施工程造价经评估为17496938.34元，黄塅标并非留用地合同的相对方，故星宏公司要求黄塅标按租赁面积的比例支付801155.71元工程造价款没有事实及法律依据，一审法院不予支持。租赁合同只约定星宏公司将涉案物业出租给黄塅标，故星宏公司要求黄塅标支付项目开发工人工资、车旅费及相关办理手续的日常办公杂费没有事实及法律依据，一审法院不予支持。双方并未约定（2018）粤0112民初1313号案、（2015）穗萝法民三初字第247号、（2016）粤01民终3490号案、（2018）粤0112民初5728号案的律师费由黄塅标支出，故星宏公司要求黄塅标支付律师费无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年3月9日作出如下判决：一、黄塅标于本判决发生法律效力之日起七日内向星宏公司支付2016年1月1日至2016年7月26日期间的土地租金22501元及违约金(2016年1月2日至2016年6月30日期间的违约金以19741.44元为基数计算，2016年7月1日至付清款之日止的违约金以22501元为基数计算，上述违约金均按年利率6%计付)；二、驳回星宏公司的其他诉讼请求。一审案件受理费24216.86元，由星宏公司负担23889.63元，由黄塅标负担327.23元。二审期间，星宏公司向本院提交了一份案外人彭贵兴于2021年4月5日出具书面证明的复印件，拟证明彭贵兴作为黄塅标的前一手租客，黄塅标本应向彭贵兴退还部分涉案物业装修款60000元，且该装修款的大部分款项系彭贵兴向温景华所借，故由黄塅标直接向温景华还款60000元，而非涉案物业的土地租金。黄塅标质证认为，该证据未在举证期限内提交，且彭贵兴本人未出庭陈述情况，故对该证据证明的内容的真实性不予认可。彭贵兴因承租涉案物业部分商铺后经营不善，无法交纳租金，黄塅标收回该商铺后另行出租。至于彭贵兴是否有向温景华借款，黄塅标不知情更与其无关，故不确认该证据的关联性。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点如下：一、黄塅标向星宏公司法定代表人温景华支付的60000元款项是否系支付部分涉案物业土地租金；二、星宏公司诉请黄塅标支付2013年8月8日至2015年12月31日的涉案物业土地租金及违约金是否超过诉讼时效；三、黄塅标是否应向星宏公司支付2013年8月8日至2016年7月26日期间的物业管理费及2016年1月1日至2016年7月26日期间的水费、污水代征费及其他损失。对此，本院评析如下：对于争议焦点一，涉案60000元款项是否系黄塅标支付部分涉案物业土地租金的问题。星宏公司主张涉案共计60000元的多笔转款系黄塅标向星宏公司法定代表人温景华退还案外人彭贵兴的部分装修款，并于二审中提交了彭贵兴于2021年4月5日出具的书面证明，但该证明内容并未明确提及装修款项的具体数额及黄塅标向星宏公司法定代表人支付的具体数额，在星宏公司未提交其他证据予以佐证的情况下，应承担举证不能的法律后果。黄塅标抗辩该60000元款项系其向星宏公司支付部分涉案物业土地租金的说法更为可信。一审法院结合60000元的付款时间及付款金额，认定黄塅标支付该款项的性质系涉案物业土地租金，并无不当，本院予以确认。对于争议焦点二，星宏公司诉请黄塅标支付2013年8月8日至2015年12月31日的涉案物业土地租金及违约金是否超过诉讼时效的问题。星宏公司主张其一直有通过诉讼主张黄塅标关于涉案物业土地租金及违约金的追索，其中包括（2015）穗萝法民三初字第247号、（2016）粤01民终3490号、（2018）粤0112民初1313号等民事判决，但上述判决均系星宏公司与其前一手出租人广州市萝岗区永和街永岗社区井一经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井二经济合作社、广州市萝岗区永和街永岗社区井三经济合作社的租赁合同纠纷，并未涉及其与黄塅标就涉案物业土地租金及相关物业管理费的问题，只在黄塅标于2018年9月14日提起的（2018）粤0112民初5728号案件中，星宏公司抗辩“星宏物业认为黄塅标在合同签订后的第一个月就不按照合同约定交纳每平方3.88元的土地租金和每平方2元的物业管理费构成违约至今，请求法院判令黄塅标支付自2013年8月8日至2018年6月30日地租197414.4元，按照银行贷款利率四倍支付迟延交纳地租利息到履行完毕，支付物业管理费101760元，按照银行贷款利率四倍支付迟延交纳物业管理费的利息到履行完毕，并驳回黄塅标所有诉讼请求”，结合星宏公司并无提交其他证据证明其在此之前曾向黄塅标追讨过涉案物业土地租金，故一审认定在2018年9月14日涉案物业土地租金的诉讼时效中断，2015年12月31日之前的土地租金应于2015年6月30日前支付的部分已超过诉讼时效，论述正确充分，本院予以确认，不再赘述。对于争议焦点三，涉案物业的物业管理费缴纳问题。虽租赁合同中约定物业管理费按2元每平方计算，但双方未具体约定星宏公司应向黄塅标提供具体的物业管理服务，星宏公司未举证证实其已向黄塅标提供了物业管理服务。且自租赁合同签订，涉案物业交付使用后，星宏公司未提交证据证明其曾向黄塅标主张过物业管理费，在黄塅标不予确认的情况下，一审判决对星宏公司要求黄塅标缴纳物业管理费的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。至于2016年7月1日至7月26日的水费及代征污水费问题。根据星宏公司一审提交的穗开规建证（2009）192号建设工程规划许可证载明涉案场地，即综合楼A栋、综合楼B栋，建设位置为广州开发区永和经济区永和井泉一路以南、井泉三路以西，租赁合同载明涉案物业位于综合楼A栋，而星宏公司提交短信显示产生水费及污水费的地址为：永和区井泉一路以南，无法证实该费用为黄塅标所承租涉案物业所产生的费用，故星宏公司要求黄塅标支付该水费及代征污水费，理据不足，一审法院不予支持正确，本院予以维持。至于星宏公司主张的其他损失，因其未提交充分证据予以证明，本院亦不予支持。综上所述，星宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24216.86元,由上诉人广东星宏物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年六月二十八日法官助理刘丹红书记员李逸丹