广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6616号上诉人（原审被告、反诉原告）：劳志荣，男，1975年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。委托诉讼代理人：徐敏仪，广东南磁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢桂冕，广东南磁律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王淇，女，1971年7月28日出生，汉族，身份证住址浙江省义乌市。委托诉讼代理人：孔德攀，广东经国律师事务所律师。上诉人劳志荣因与被上诉人王淇租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初17635号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人劳志荣上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判劳志荣向王淇退还租赁保证金40000元、水电保证金5000元和进场费32126元；2.撤销一审判决第三项，改判劳志荣无需赔偿王淇装修损失3399l元；3.诉讼费由王淇承担。事实与理由：一、一审法院关于装修损失的认定无理据，仅凭王淇提交的存在矛盾的证据，认定王淇在本案存在装修损失95300元，忽略了本案中劳志荣向王淇出租涉案商铺时，该商铺就已经存在经营餐饮装修的事实；且王淇即使存在装修，其装修施工方案并未按照合同约定向劳志荣报备。未经劳志荣同意，劳志荣无需赔偿其任何装修损失。首先，双方之间租赁合同已经明确约定，如需装修，王淇需要将装修施工方案向劳志荣报备，现王淇无法提交证据证明其对店铺进行装修时向劳志荣报备，无法证明其装修有经过劳志荣同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，未经出租人同意进行装修的，不管租赁合同是否有效，装修损失主张都无法得到支持。其次，一审法院认为王淇承租后经营餐饮行业，需根据经营需要装修，但是忽略了本案在王淇承租之前也是经营餐饮，王淇承租本案商铺后并不必然需要进行装修，且该店铺在租给王淇时，水电等已经全部可以使用。一审法院直接依据其单方提交的证据材料认定装修价值，认定事实不清。再次，本案即使存在相关的装修损失需要由劳志荣赔偿，一审法院在未经鉴定等确定装修的实际价值以及残值的情况下，就认定了王淇关于装修损失的主张，无事实依据，不客观也不公正。最后，本案之所以产生诉争，根本原因在于王淇单方违反合同约定，连续拖欠租金所致，王淇的行为是导致本案诉争的主要原因，应当承担全部过错。王淇在签署合同之时也已经清楚的知悉商铺产权情况，还继续与劳志荣签订合同承租，其应当承担本案合同无效的法律风险。二、如上所述，本案中王淇存在过错，应当承担大部分责任，关于本案进场费也应当按照过错比例由双方各自承担。在商铺租赁行业，进场费作为普遍的行业共识，租期届满是不予退还的，故王淇要求返还全部进场费并无理据。一审法院对于本案的进场费未作责任划分，如劳志荣上述所称，王淇是违约方，违反诚实信用原则，导致本案纠纷产生，其应当承担大部分过错，故本案的进场费应当扣减已使用期间的数额后，剩余的由双方按照过错各自承担。综上所述，王淇在承租涉案商铺时就已经知悉产权情况，其继续承租，而后又多次拖欠租金，应当承担本案全部过错；且即使存在装修，其并未按照合同约定向劳志荣报备装修方案等，劳志荣出租给王淇的商铺也是带装修的。请求二审法院依法查明相关事实，予以改判。被上诉人王淇二审答辩称：一、劳志荣同意退还租赁保证金40000元及水电保证金5000元，王淇没有异议。但是劳志荣要求将进场费的金额进行调整以及不同意赔偿装修损失没有事实及法律依据，劳志荣应当按照一审判决向王淇退还进场费64252元并赔偿装修损失33991元。二、租赁协议已被一审判决认定无效，且双方均没有对此提起上诉，该认定已经生效。另外一审判决已经判令王淇足额支付全部租金，同时有关进场费事项在租赁协议中没有任何约定，一审判决却扣除进场费25748元，等于变相强迫王淇额外支付租金，在没有合同约定及法律依据的前提下，一审判决扣除进场费没有依据。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定及公平合理原则，在王淇已经足额支付租金的前提下，进场费90000元应当全部返还，不应当进行任何扣除。三、租赁协议第6.2款约定甲乙双方共同验收物业，验收标准为框架结构、毛坯等内容，足以证实涉案房屋系毛坯交付。同时劳志荣在上诉状中明确陈述王淇即使存在装修，其装修施工方案并未按约定向其报备等内容也足以反证劳志荣已经自认王淇对房屋进行了装修。劳志荣在上诉状中虽然多次陈述装修未经报备及其同意，但不是事实，因为房屋装修过程及装修完成后已经营业将近一年时间，劳志荣均未提出异议，也没有阻止王淇装修，因此上述事实足以反证劳志荣对装修是知情并同意的。另外劳志荣声称涉案房屋在交付前已经进行了装修，但是在一审中劳志荣主张房屋经营的内容是奶茶店，涉案房屋经营的内容是酸菜鱼，两者经营内容完全不一样，另外劳志荣向一审法院提交的装修门店照片与王淇提交的装修门店照片也完全不一样，足以证实劳志荣主张的涉案房屋存在装修是不真实的。另外在一审中王淇向法庭提交的有关主张装修费的证据，劳志荣对其真实性都没有异议。因此一审判决对装修费的认定有充分的事实及法律依据。四、劳志荣在租赁协议中明确确认其是涉案物业的所有权人及使用权人，王淇在签订协议时该栋大楼内的所有店铺已经出租，并且劳志荣也没有告知房屋存在违建，王淇基于善意与劳志荣签订协议，不可能知道涉案房屋属于违建房屋，另外在签订协议时劳志荣又恶意隐瞒其是二手房东的事实，但一审法院却以王淇对合同标的物未尽到谨慎审查义务，认定王淇存在过错，该认定明显不符合客观事实，明显不公。另外，疫情发生后，王淇的经营受到疫情的客观影响，王淇及时发律师函要求租金缓交或减免，劳志荣也通过微信同意租金缓交，王淇为了维护劳志荣的利益，在撤场前每月依然按时向劳志荣支付一半租金，但是劳志荣却无视疫情的客观影响，于2020年6月20日对商铺断水断电，于6月22日将商铺对外转租，强迫王淇撤场，造成协议无法履行，过错明显全部在于劳志荣，劳志荣应当赔偿装修损失33991元。王淇于2020年7月14日向一审法院起诉，请求：1.确认王淇与劳志荣签订的《场地租赁协议》无效；2.劳志荣向王淇返还租赁保证金40000元、水电保证金5000元及进场费90000元；3.劳志荣向王淇赔偿装修损失95300元和设施设备损失19243.09元；4.本案诉讼费用由劳志荣承担。劳志荣向一审法院提起反诉，请求：1.王淇向劳志荣支付拖欠的场地占用费共计54965元；2.王淇承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年8月10日，王淇（乙方）与劳志荣（甲方）签订《场地租赁协议》，约定：甲方同意将广州市白云区xx路xx号铺（以下简称涉案商铺）交给乙方承租经营使用；租赁期限为3年，自2019年8月16日起至2022年8月15日止；场地租金每年递增5%。场地租赁如下表：2019年8月16日至2020年8月15日月租金为20000元，2020年8月16日至2021年8月15日月租金为21000元，2021年8月16日至2022年8月15日月租金为22050元；租金按月计算，由乙方在每月16日支付；租赁保证金为40000元，水电保证金为5000元，合计45000元，于本协议签订之日起一次性缴纳等。上述合同签订后，王淇向劳志荣支付了租赁保证金40000元、水电保证金5000元和进场费90000元。王淇接收涉案商铺后重新装修用于经营餐饮。期间，王淇按合同约定的标准向劳志荣支付完了涉案商铺2020年1月前及2020年5月16日至6月15日期间的租金及水电费用。2020年2月16日至5月15日期间，王淇每月向劳志荣支付了租金10000元，并结清了当月的水电费。2020年6月21日，涉案商铺因王淇欠付租金被停水停电，2020年6月24日，王淇搬离涉案商铺。一审诉讼中，王淇为证明其承租涉案商铺后投入的装修费用95300元，提交装修合同、收据、转账记录予以证明。劳志荣对上述证据三性不予确认，并表示装修合同中的签约人并非王淇，装修合同中亦未约定施工地点、范围，无法体现是涉案商铺的装修，且转账记录与合同约定的支付时间、收款记录均不能对应。劳志荣明确其诉讼请求要求王淇支付的场地占用费54965元为2020年2月16日至5月15日期间每月欠付的1万元，共计3万元场地占用费及2020年6月15日至6月24日期间的场地占用费2万元、2020年5月的水电费4965元。并提交其与王淇的微信聊天记录一份，拟证明王淇欠付2020年2月16日至2020年5月15日期间，每月1万元，共计3万元租金的事实。其中2020年5月16日下午2:51分劳志荣向王淇发出记录显示“王小姐，2月份、3月份、4月份，各欠我半个月租金共3万元。请安排时间补缴给我。5月份水电租金、推迟到6月16日交给我。”当日下午2:26分王淇回复“嗯嗯，晚点。”另王淇表示其搬离涉案房屋时已将房屋内的设施设备一并搬离。劳志荣表示因一手房东承租的是私人物业，对于疫情期间是没有减租的，故其不同意王淇主张疫情期间减免租金的意见。另劳志荣表示涉案商铺所在楼宇原已有宅基地使用权证，后原有房屋拆除后重建了现楼宇。并提交穗同字第NO0022259号《农村（墟镇）宅基地使用证》《村（居）民住宅原址拆建申请表》，拟证明涉案商铺的产权和报建情况。其中宅基地使用证显示，宅基地座落京溪村白灰场自然村47号，使用人为张新连，建筑种类为砖混，层数为3层。拆建申请表显示，2015年7月6日，涉案商铺所在的合作社批准同意将原宅基地房屋拆除重建一幢7层，建筑面积569.24平方米的楼宇。一审法院认为，劳志荣虽提交了《宅基地使用权证》，但因该《宅基地使用权证》所对应的原有建筑物已被拆除，故该宅基地使用证不能作为认定涉案商铺所在建筑现产权情况的证明文件。虽劳志荣提交原有房屋拆除重建时申请的《村（居）民住宅原址拆建申请表》，但从该申请表内容显示，该申请的批准主体为合作社，合作社并非办理合法规划报建手续的行政主管部门，故该申请表亦不能作为认定涉案商铺所在建筑物重建的合法报建手续材料。综上，劳志荣提交的上述证据均不足证明涉案商铺已取得合法产权和办理过合法报建手续，故双方就涉案商铺签订的《场地租赁协议》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。现王淇要求确认双方签订的《场地租赁协议》无效有据，一审法院予以支持。合同无效后，双方因该合同取得的财产应予以返还，王淇向劳志荣支付的租赁保证金40000元、水电保证金5000元属于保证合同履行的费用，现合同无效，王淇要求劳志荣返还上述保证金有据，一审法院予以支持。关于王淇要求劳志荣返还入场费9万元的问题。双方签订的租赁协议无关于入场费的约定，现租赁合同书无效，且王淇在租期届满前搬离了涉案商铺，根据公平合理原则，劳志荣应当在扣减王淇实际已使用涉案商铺期间的数额后，将余款退还给王淇。结合王淇于2020年6月24日搬离涉案商铺的情况，一审法院认定劳志荣应向王淇退还进场费64252元。驳回王淇主张多出上述数额的诉请。关于王淇要求劳志荣赔偿装饰装修损失和设施设备损失问题。（一）王淇承租涉案商铺后用于经营餐饮，并根据经营需求进行了装饰装修，现租赁合同无效，王淇依法有权根据过错责任比例要求劳志荣赔偿装修损失。王淇提交装修合同、收据和转账记录拟证明其装修支出95300元，该装修合同中虽无明确地址，但因该合同中约定的装修标的即为王淇在涉案商铺经营的店铺，承租涉案商铺的地址相互对应，收款收据、微信转账的数据也与装修合同价款相互对应，且王淇对劳志荣提出的各项意见均能作出合理的解释，一审法院对王淇的上述证据予以采信，根据上述证据显示，涉案商铺的实际装修支出为95300元。考虑到王淇已使用涉案商铺一段时间，结合涉案商铺的租赁期限，一审法院认定涉案商铺至王淇搬离涉案商铺时的装修残值为67982元。劳志荣作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，王淇作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，现涉案租赁协议无效，双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，一审法院认定王淇和劳志荣各承担50%的责任。综合前述认定，王淇要求劳志荣赔偿装修损失67982元÷2=33991元有据，一审法院予以支持。王淇主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，一审法院予以驳回。（二）王淇主张的设施设备损失均为可移动的物品，且王淇确认已将相关设施设备搬离涉案商铺，故王淇要求劳志荣赔偿设施设备损失缺乏依据，一审法院不予支持。虽双方签订的租赁协议无效，但王淇应当向劳志荣支付占用涉案商铺期间的场地占用费。（一）王淇主张因疫情原因，劳志荣应减免其2020年2月16日至5月15日期间三个月每月1万元的租金，对此，因劳志荣表示其上一手出租方并未因疫情向其减免租金，王淇亦未能举证证明因疫情原因对其造成无法经营的状况，另从劳志荣和王淇在2020年5月16日下午的微信聊天记录也可反映，劳志荣向王淇催缴上述欠付租金后，王淇在当时及此后一直均未提出异议的事实，故王淇主张减免2020年2月16日至5月15日期间的每月1万元的租金依据不足，一审法院不予采纳。劳志荣要求王淇支付欠付2020年2月16日至5月15日期间的场地占用费共计3万元有据，一审法院予以支持。（二）因王淇已向劳志荣支付2020年5月16日至6月15日期间的租金，故现劳志荣主张的2020年6月费用应从2020年6月16日开始计算，因王淇于2020年6月24日搬离涉案商铺，故场地占用费应计至2020年6月24日，劳志荣主张王淇支付2020年6月16日至2020年6月24日的场地占用费有据，一审法院予以支持。参照租赁协议约定的租金标准计付，上述期间的场地占用费应为20000÷30×9=6000元。（三）劳志荣明确其反诉请求中的费用还包括了2020年5月的水电费4965元。因从劳志荣提交的微信聊天记录能够体现双方曾就该月的水电费缴纳问题进行过沟通和确认，一审法院对劳志荣主张的上述水电费数额予以认可。故劳志荣要求王淇支付欠付水电费4965元有据，一审法院予以支持。综上，劳志荣要求王淇支付拖欠租金30000+6000=36000元和水电费4965元有据，一审法院予以支持。驳回劳志荣主张多出上述数额的诉请。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月10日作出如下判决:一、确认王淇与劳志荣于2019年8月10日签订的《场地租赁协议》无效；二、本判决生效之日起五日内，劳志荣向王淇退还租赁保证金40000元、水电保证金5000元和进场费64252元；三、本判决生效之日起五日内，劳志荣向王淇赔偿装修损失33991元；四、本判决生效之日起五日内，王淇向劳志荣支付拖欠场地占用费和水电费共计40965元；五、驳回王淇的其他本诉请求；六、驳回劳志荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5143元，由王淇负担3511元，由劳志荣负担1632元；一审反诉受理费587元，由王淇负担412元，劳志荣负担175元。由王淇负担的反诉受理费和劳志荣负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审另查明，劳志荣（甲方）与王淇（乙方）签订的《场地租赁协议》第六条约定，双方共同验收物业，验收标准为框架结构、毛坯，水电总表独立安装，保证通水通电；物业经双方验收后内部装修由乙方根据需要自行设计施工，须将装修施工方案报备甲方，内部装修的费用、室内外装修等的安全施工保障义务等由乙方承担，室内外装修及高空空调安装等的高空作业的装修工人的施工安全保障责任由乙方承担，乙方擅自改变场地物业主体结构的，由此产生的一切维修、恢复费用由乙方承担；合同的备注部分载明涉案商铺是做酸菜鱼快餐饭，劳志荣协助办理营业执照相关事宜，保证店面顺利开业。本院认为，一审法院认定涉案《场地租赁协议》因违反法律法规的强制性规定而无效，劳志荣应向王淇退还租赁保证金40000元、水电保证金5000元，王淇应向劳志荣支付场地占用费和水电费共计40965元，理据充分，双方均无异议，不作赘述。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、劳志荣应向王淇退还进场费的金额；二、劳志荣应否向王淇赔偿装修损失。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，劳志荣应向王淇退还进场费的金额。双方签订的租赁协议并无关于入场费的约定，且租赁合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，但鉴于王淇已实际使用涉案商铺一定时间，应根据公平合理原则，由劳志荣在扣减王淇实际已使用涉案商铺期间的数额后，将余款退还给王淇。一审法院结合王淇于2020年6月24日搬离涉案商铺的情况，认定劳志荣应向王淇退还进场费64252元，符合本案查明的事实及王淇已实际使用涉案商铺一定时间的客观情况，公平合理，并无不当，应予维持。一审法院在认定劳志荣应退还的进场费时已扣减王淇已使用涉案商铺期间的数额，劳志荣上诉主张在计算应退还的进场费金额时在扣减王淇已使用涉案商铺期间的数额后再按照过错比例予以分担无法律依据，本院不予支持。劳志荣还上诉主张本案中王淇存在过错，应当承担大部分责任。正如一审认定劳志荣作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，这是出租人在租赁合同中应履行的基本义务，即便承租人知晓涉案商铺的情况，也不能免除出租人上述基本合同义务，且承租人由于未对合同标的物尽到审慎审查义务，亦对合同无效存在过错。一审认定双方均对合同无效存在过错，对涉案租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任是公平且适当的，并无不妥。劳志荣上诉主张王淇应承担大部分责任依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，劳志荣应否向王淇赔偿装修损失。（一）尽管涉案租赁协议因未取得合法产权和合法报建手续违反法律法规的强制性规定无效，但租赁协议约定的相关内容也是双方当事人当时的真实意思表示。第一，双方签订的租赁协议约定涉案商铺验收标准为框架结构、毛坯，物业经双方验收后内部装修由王淇根据需要自行设计施工，从约定看，劳志荣对于王淇会进行内部装修是知情且同意的。第二，根据租赁协议的约定，劳志荣知晓王淇租赁涉案商铺的目的是用于经营酸菜鱼快餐饭，换言之，即便王淇未向劳志荣报备装修施工方案，劳志荣也应知晓王淇需对涉案商铺进行装修用于经营酸菜鱼快餐饭。第三，劳志荣并未提交租赁协议签订后双方交接涉案商铺时的交接清单，无法证实其主张的王淇承租涉案商铺后无需再另行装修即可投入使用。即便如双方当事人陈述涉案商铺之前的承租人承租商铺用于经营奶茶店，但王淇经营的是酸菜鱼快餐饭，王淇主张其为实现经营酸菜鱼快餐饭的租赁目的进行装修符合合同约定、其经营目的和生活常理，因此，本院对王淇主张的其经营涉案商铺进行装修已经过劳志荣同意予以采信。劳志荣上诉主张王淇未对涉案商铺进行装修及即便装修其对装修不知情依据不足，本院不予采信。（二）根据一审查明的事实，王淇已提交装修合同、收据和转账记录等证明其进行了装修及装修产生的费用，劳志荣并未提交证据对此予以反驳，一审经过对上述证据进行审查后认定涉案商铺的实际支出为95300元并对认定的理据进行了充分的阐述，本院不再赘述，对一审的认定予以确认。（三）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕11号第九条的规定，本案对已形成附合的装饰装修物应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于已形成附合的装饰装修物现值损失的认定，鉴于本案中当事人未对该现值损失申请鉴定，为免当事人的诉累，有效解决双方当事人的纠纷，考虑王淇的租赁期限自2019年8月16日起至2022年8月15日止，一审根据涉案商铺的使用情况、合同约定的租赁期限、王淇举证的装修费用及已形成附合的装饰装修物情况等，酌情认定本案所涉的装饰装修现值损失为67982元并无不当。（四）如前所述，双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，一审认定王淇和劳志荣各承担50%的责任并无不当。综合前述认定，一审认定劳志荣应赔偿王淇装修损失33991元（67982元×50%）有理据，应予维持。劳志荣上诉主张其无需赔偿王淇装修损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，劳志荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1453元，由劳志荣负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年六月九日书记员  冯韵彭诗敏