广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14574号上诉人（原审被告，反诉原告）：黄天才，男，1980年5月21日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：李如茂，广东天胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州高实物业管理有限公司，住所地广州市白云区云城街萧岗连元西街6号A栋503。法定代表人：徐锦豪。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。上诉人黄天才因与被上诉人广州高实物业管理有限公司（以下简称高实公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初35498号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘贤君独任审理，现已审理终结。高实公司在一审的诉讼请求：1、黄天才向高实公司支付截止至2020年10月17日的使用费121102.9元、水电费29828.75元、垃圾费900元；2、黄天才承担本案诉讼费用。黄天才在一审提出反诉请求：1、高实公司返还押金85500元；2、高实公司返还续签手续费150000元；3、反诉费用由高实公司承担。一审法院判决如下：一、本判决生效之日起十日内，黄天才向高实公司支付2020年6月1日至2020年10月17日房屋占有使用费115891.55元；二、本判决生效之日起十日内，黄天才向高实公司支付水电费29828.75元、垃圾费900元；三、本判决生效之日起十日内，高实公司退还黄天才押金85500元；四、驳回高实公司的其他诉讼请求；五、驳回黄天才的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1668元，由高实公司负担58元，由黄天才负担1610元并于本判决生效之日三日内向一审法院缴纳。反诉受理费2416元，由黄天才负担1539元，高实公司负担877元并于本判决生效之日起五日内向黄天才径付。判后，黄天才不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销一审判决第一项、第五项，改判为：1.高实公司向黄天才返还续签手续费150000元，2.驳回高实公司要求支付占有使用费的诉讼请求；二、本案一审受理费、反诉费以及二审诉讼费由高实公司承担。上诉主要理由：一、一审诉讼程序违法，剥夺了广州高瞻物业管理有限公司（以下简称高瞻公司）股东徐锦权、陈树炜的诉讼权利。高实公司陈述其概括性受让了高瞻物业的全部权利义务，高瞻公司已注销，一审法院应当追加其股东徐锦权、陈树炜作为有独立请求权第三人参加诉讼，以确认高实公司是否全面概括性承接了其权利义务、还是仅仅承接了一部分。一审诉讼中黄天才提起反诉时也向法院递交了追加徐锦权、陈树炜作为有独立请求权第三人参加诉讼的申请，一审法院却拒绝追加。一审法院显然程序违法，可能导致黄天才与徐锦权、陈树炜就该案件产生重复诉讼，也损害徐锦权、陈树炜的利益。黄天才举证支付了续签手续费150000元以及支付租赁各项费用的银行流水，高实公司也确认了银行流水的真实性，其应当诚信陈述150000元款项的性质，但其以后续承接物业为由表示不清楚款项的性质，故只有追加徐锦权、陈树炜参加诉讼才能查清案件事实。因此，本案应当发回一审法院重审，追加徐锦权、陈树炜为独立请求权第三人参加诉讼。二、诉讼中高实公司已经自认黄天才支付的150000元合同续签手续费是黄天才取得续签《租赁合同》资格的款项。《承诺书》与《租赁合同》当场当天同时签署，是《租赁合同》的附件，当中的具体内容也可证实是《租赁合同》的一部分。黄天才也按照约定支付该150000元。涉案《租赁合同》为无效合同，合同无效就不存在合同履行完毕一说，高实公司取得该150000元已经没有合同和法律基础，应向黄天才返还。三、黄天才已提供支付记录证明支付了150000元款项、租金水电费等费用，各项支付记录均没重复，高实公司应如实陈述150000元的性质并向黄天才返还。四、黄天才已举证证明高实公司在2020年8月16日对商铺进行锁门、停水停电，表明商铺已由高实公司控制，因停水停电，黄天才也无法使用商铺，故占有使用费应计算至2020年8月15日止。退一万步讲，高实公司已经确认2020年8月16日锁门收回商铺，高实公司对商铺的后续使用造成了严重的干扰和设置了障碍，高实公司存在过错，2020年8月16日之后的占有使用费即使得到法院支持，也不应当全部支持。综上所述，恳请二审法院发回重审或另行公正判决，支持黄天才的全部诉讼主张。高实公司辩称，第一，租赁合同是黄天才和高实公司双方签字盖章的，它的形式是书面的，是由双方签字盖章形成的。而承诺书只有黄天才单方自己签字，所以不能够因《承诺书》所属的日期跟《租赁合同》是同一天，就认为《承诺书》是《租赁合同》的附件；第二，黄天才提交的《承诺书》，反映的是签约手续费，是黄天才为了取得签订租赁合同的机会而向高瞻公司支付的对价。虽然租赁合同无效，但是黄天才已经完整地享受了这份租赁合同里面所约定的所有权利。第三，签约手续费不是房屋租赁合同约定的内容，因此黄天才要求高实公司承担该签约手续费，是没有事实和依据的。高实公司从高瞻公司概括受让的是房屋租赁合同，在房屋租赁合同里面约定的房屋那个押金等，高实公司都予以承认，但是对房屋租赁合同中并没有约定的，所谓的签约手续费高实公司不同意承担。并且黄天才也没有理由要求高实公司以及高瞻公司返还签约手续费。本院二审期间，双方没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院经二审审查，并无不当，予以确认。二审另查明，黄天才在一审庭审时对150000元的性质陈述为入场费，在二审庭询时认为是继续签约保证金。黄天才于2017年7月4日向高瞻公司出具的《承诺书》载明：合同续签手续费一共150000元……如本人在规定日期内付清以上费用，本人方可与贵公司续签租赁合同；否则本人放弃此次续签合同的权利，已付款项归贵公司所有。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案争议焦点如下：黄天才上诉要求高实公司返还150000元及无需支付占有使用费的主张是否成立。本院对此分析如下：第一，因涉案商铺未办理规划报建手续，一审法院依法认定涉案租赁合同无效，合法有据，本院予以维持。租赁合同虽无效，但黄天才实际占有使用涉案商铺，依法应向高实公司支付房屋占有使用费。一审法院根据高实公司与商铺实际经营人对涉案各个商铺的不同交接时间计算黄天才应向高实公司支付的占有使用费，且已剔除因高实公司锁门无法使用商铺的时间的占有使用费，并无不当，本院予以维持。第二，关于150000元应否退还给黄天才的问题。黄天才在一审庭审时确认150000元为入场费，但在二审时却认为是继续签约保证金。结合《承诺书》中黄天才所作的“如本人在规定日期内付清以上费用，本人方可与贵公司续签租赁合同；否则本人放弃此次续签合同的权利，已付款项归贵公司所有。”承诺，该150000元是黄天才获得签订涉案租赁合同资格、得以在2017年8月16日至2020年8月15日期间承租涉案商铺所应支付的对价。虽租赁合同无效，但黄天才已签订了租赁合同且在租赁合同约定的租期内实际使用涉案商铺，该150000元的功能已用尽。对高实公司此项抗辩主张，本院予以采信。一审法院不予支持黄天才要求高实公司退还该款项的诉请，并无不当，本院予以维持。第三，高实公司已承认并提交证据证明其概括承接了涉案租赁合同的权利和义务，其应当负责处理合同事宜，包括该150000元的费用问题。高实公司主张其未收到该150000元，不应处理该问题，缺乏依据，本院不予采纳。黄天才要求追加高瞻公司的股东徐锦权、陈树炜参与本案诉讼，依据不足，一审法院不予采纳并无不当，本院予以维持。综上所述，黄天才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3907元，由黄天才负担。本判决为终审判决。审判员  刘贤君二〇二一年六月二十八日法官助理邱思陵书记员苏劲丹