安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终1573号 上诉人（原审被告）：项涛,男,1974年12月4日出生,汉族,住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人:吴怀国，安徽松圣律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:叶萍,女,1976年5月28日出生,汉族,住安徽省宿松县。 被上诉人（原审原告）:张楷枚,女,1964年4月15日出生,汉族,住安徽省宿松县。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人:邓必胜，宿松县孚玉镇法律服务所法律工作者。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：燕江**，男，1960年9月6日出生，汉族，住安徽省宿松县。社区推荐公民。 上诉人项涛因与被上诉人叶萍、张楷枚房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2021)皖0826民初803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 项涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回叶萍、张楷枚一审诉讼请求或者发回重审并由叶萍、张楷枚承担一、二审诉讼费。事实和理由：项涛与周鹏飞、汪小红、李思凤、周育华等人于2013年上半年决定合伙创办ＫＴＶ歌舞厅及酒吧，经与叶萍、张楷枚协商租赁其位于安徽省宿松县××镇××路××号房屋，且于2013年7月26日由汪小红、李思凤、周育华作为合伙人代表与叶萍、张楷枚签订《商铺租赁合同》，约定租用其房屋的租期为十年，自2013年7月26日起至2023年7月26日止，租金前五年每年11万元，后五年每年递增1万元。签订合同后，全体合伙人共同按比例出资对叶萍、张楷枚的房屋整体装修，设立一号公馆进行营业。每年租金均由项涛、周鹏飞经手付给叶萍、张楷枚。一年后汪小红、李思凤、周育华等合伙人因故相继退出合伙，项涛提出书面明确实际承租人，叶萍、张楷枚称只要按原合同履行义务，实际承租人不计较。后项涛将房屋部分转租给李正平、石丙松，叶萍、张楷枚同意且协助办理证照。但2020年4月叶萍、张楷枚却以项涛系转租未经其同意为由，先起诉汪小红、李思凤、周育华三人解除房屋租赁合同，后撤诉；又于2020年10月起诉汪小红、李思凤、周育华、项涛排除妨碍，此前威逼石丙松于2020年8月1日与其直接签订租赁合同，赶走另一次承租人李正平，租给他人经营餐饮业。2020年12月27日一审法院（2020）皖0826民初4966号《民事判决书》根据事实驳回叶萍、张楷枚的诉讼请求，认定项涛与叶萍、张楷枚之间成立房屋租赁关系，项涛享有占有使用房屋的权利。基于叶萍、张楷枚单方面终止租赁合同的行为，项涛有理由在其纠正违约行为后交纳租金，但一审法院却认定项涛不按约定交纳租金，支持叶萍、张楷枚的诉讼请求，处理结果明显错误。 叶萍、张楷枚辩称，1、关于案涉房屋租赁情况，从2020年8月1日以后叶萍、张楷枚将房子租给石丙松，原因是2019年7月26日项涛没有缴纳租金，叶萍、张楷枚起诉原来的合伙人，经调解后项涛交了一年的租金，租金交到2020年7月26日，于是叶萍、张楷枚就撤诉了。到了2020年7月26日项涛又没有缴纳房租，经催缴，项涛不缴，且无正当理由，所以叶萍、张楷枚要求解除合同。2、案涉房屋租赁现状，是由石丙松租赁经营，项涛已经好多年没有实际经营，只是转租。综上，原审法院认定事实清楚，请求维持原判。 叶萍、张楷枚向一审法院起诉请求：1、依法解除双方的房屋租赁关系；2、判令项涛立即将放置在房屋内的空置电梯搬离；3、本案诉讼费用由项涛承担。一审庭审后，叶萍、张楷枚撤回要求项涛立即将放置在房屋内的空置电梯搬离的诉讼请求。 一审法院认定事实：2013年7月26日，叶萍、张楷枚与汪小红、李思凤、周育华签订《商铺租赁合同》，约定叶萍、张楷枚出租宿松县人民路426号房屋，租期十年,自2013年7月26日起至2023年7月26日止，租金前五年每年11万元，后五年每年递增1万元，每年7月26日付清下一年度租金；汪小红、李思凤、周育华租赁房屋的用途仅限于商业经营，转租须事先获得叶萍、张楷枚书面同意。合同签订后，汪小红、李思凤、周育华与项涛、周鹏飞等人合伙设立公司在该租赁的房屋内经营酒吧和KTV。2014年底经协商汪小红、李思凤、周育华退伙，酒吧和KTV由项涛、周鹏飞经营，房屋租金由项涛负责支付。2016年，项涛在租赁的房屋内安装电梯，但一直未使用。2018年4月，项涛转租房屋部分楼层给案外人张险；2019年3月，项涛又将房屋的2-4层转租给案外人石丙松，叶萍、张楷枚亦提供房产证给次承租人办理了营业执照、许可证。2020年3月12日，因拖欠租金，叶萍、张楷枚起诉汪小红、李思凤、周育华、李正平、石丙松房屋租赁合同纠纷，请求解除叶萍、张楷枚与汪小红、李思凤、周育华签订的房屋租赁合同，后叶萍、张楷枚申请撤诉，一审法院于2020年5月29日裁定准予撤诉。2020年8月1日，叶萍、张楷枚将该房屋出租给案外人石丙松，并签订租赁协议。2020年11月3日，叶萍、张楷枚再次起诉汪小红、李思凤、周育华、项涛排除妨害，一审法院于2020年12月27日以项涛自2014年与叶萍、张楷枚即成立租赁关系，叶萍、张楷枚主张租赁合同已终止无事实和法律依据等为由，判决驳回叶萍、张楷枚的诉讼请求。 一审另查明，项涛向叶萍、张楷枚支付租金至2020年7月26日。 一审法院认为，在该院审理的（2020）皖0826民初4966号排除妨害纠纷一案庭审笔录中，汪小红、李思凤、周育华、项涛均认可项涛自2014年就实际使用租赁的房屋经营酒吧、KTV，该案亦认定自此由项涛按叶萍、张楷枚与汪小红、李思凤、周育华签订的《房屋租赁合同》直接向叶萍、张楷枚支付房屋租金，项涛与叶萍、张楷枚成立租赁合同关系。从上述事实可认定，自2014年项涛经营时，叶萍、张楷枚与汪小红、李思凤、周育华签订的《房屋租赁合同》已解除，此后项涛与叶萍、张楷枚发生房屋租赁关系，租赁合同的约定同叶萍、张楷枚与汪小红、李思凤、周育华签订的房屋租赁合同约定。本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故应适用当时的法律规定予以处理。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案承租人项涛应按约定在2020年7月26日向叶萍、张楷枚支付下一年度租金，但其一直未支付，以致叶萍、张楷枚多次向法院起诉，故对叶萍、张楷要求解除与项涛的租赁合同的诉讼请求予以支持。叶萍、张楷枚申请撤回要求项涛立即将放置在案涉房屋内的空置电梯搬离的诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，符合法律规定，应予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：解除叶萍、张楷枚与项涛的房屋租赁合同。案件受理费300元，减半收取150元，由项涛负担。 二审审理期间，项涛针对叶萍、张楷枚一审提交的证据发表质证意见：证据一身份证三性无异议；对于证据二（2020）皖0826民初788号案件《庭审笔录》、（2020）皖0826民初4966号《民事判决书》、叶萍、张楷枚与石丙松签订的《房屋租赁合同》真实性、关联性均无异议，对《庭审笔录》、《民事判决书》的合法性无异议，对《房屋租赁合同》的合法性有异议，叶萍、张楷枚在与项涛没有解除合同的情况下，无权与次承租人石丙松签订合同，所以《房屋租赁合同》不合法。对证明目的有异议，理由是《庭审笔录》中叶萍、张楷枚不承认项涛是承租人，而是向项涛原合伙人主张房租和解除合同，后该案撤诉，这不能证明项涛违约不缴纳房租并且该案没有把项涛列为当事人，虽然后来房租是项涛实际缴纳，但是叶萍、张楷枚仍然不认可项涛为房屋承租人，且认为项涛的原合伙人在庭审中的表示解除合同的意思表示达到了该房屋租赁合同已经解除的法律效果，2020年7月26日以后，张楷枚与次承租人石丙松签订合同，并赶走另一次承租人李正平，并起诉项涛排除妨碍，被一审法院判决驳回，所以上述证据达不到项涛没有缴纳房租以及房屋租赁合同实际解除的证明目的。本院认为，叶萍、张楷枚一审提交的证据均不能达到其证明双方合同已经实际解除或终止，也不能证明项涛主观上故意不缴纳房租。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审双方争议焦点为原审判决解除叶萍、张楷枚与项涛的房屋租赁合同是否有事实和法律依据。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从叶萍、张楷枚提交的（2020）皖0826民初788号案件《庭审笔录》能够反映叶萍、张楷枚与汪小红、李思凤、周育华签订的房屋租赁合同因汪小红、李思凤、周育华退出合伙实际由项涛履行缴纳租金的义务，叶萍、张楷枚在该案中已经撤诉，之后也并没有与项涛就案涉房屋终止租赁进行协商，按照原合同约定，房屋租赁合同到期时间是2023年7月26日。对于2020年7月26日后应缴纳的下一年度的租金，如项涛迟延履行，叶萍、张楷枚应及时催告其在合理期限内履行，而叶萍、张楷枚并未提供证据证明其向项涛催要过租金。叶萍、张楷枚在未与项涛协商终止房屋租赁关系的情况下于2020年8月1日自行与案外人石丙松签订《房屋租赁合同》并约定自2020年8月1日向案外人石丙松收取租金。此后叶萍、张楷枚又向项涛提起排除妨害诉讼但被一审法院判决驳回诉讼请求。从叶萍、张楷枚一审提交的证据看，并不足以证明项涛作为承租人存在严重违约行为导致其合同目的不能实现，而是叶萍、张楷枚不接受项涛作为承租人继续履行合同导致双方产生纠纷，故叶萍、张楷枚提出解除双方租赁合同的理由不能成立。 综上所述，项涛的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定双方解除租赁合同依据明显不足，应予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿松县人民法院（2021)皖0826民初803号民事判决； 二、驳回叶萍、张楷枚一审全部诉讼请求。 一审案件受理费300元，减半收取150元，由叶萍、张楷枚负担；二审案件受理费300元，由叶萍、张楷枚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 顺 审 判 员  高 平 审 判 员  刘梦灵 二〇二一年六月二十一日 法官助理  金 耀 书 记 员  陶佳佳 附：本案所适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。