海南省高级人民法院   民事裁定书   （2021）琼民申39号   再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：许达明，男，1954年11月20日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。   委托诉讼代理人：周颖，泰和泰（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：曾祥鑫，泰和泰（海口）律师事务所律师。   被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：海南琼北大草原投资控股发展集团有限责任公司。住所地：海南省文昌市罗豆农场场部办公楼。   法定代表人：林道禧，该公司副总经理。   委托诉讼代理人：林明峰，海南大弘律师事务所律师。   委托诉讼代理人：林果，海南大弘律师事务所律师。   再审申请人许达明因与被申请人海南琼北大草原投资控股发展集团有限责任公司（以下简称琼北大草原公司）租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2020）琼01民终2107号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   许达明申请再审称，1.原判决认定再审申请人应支付2007年、2009年、2012年、2013年租金没有事实根据，再审申请人提交的编号为0046157、0000007、0011129的收据、银行转款凭证等证据，已充分证明再审申请人已缴纳上述年份的租金。2.原判决认定双方于1995年10月20日签订的房屋租赁合同至2015年10月20日为有效，超过2015年10月20日部分为无效没有事实依据。首先，双方于1995年、1997年、1999年、2001年签订的协议均约定，上述租赁合同的租赁期限为1996年9月1日至2006年9月1日。1995年10月20日仅为双方签订租赁合同的日期，此时原租赁合同并未起算租赁期限，原合同的租赁期限应当自1996年9月1日起计算。一审法院从1995年10月20日起算最长租赁期限二十年，计算至2015年10月20日，属于基本事实认定错误。其次，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百二十条的规定，对租赁房屋进行维修，使其能够正常使用，是出租人应承担的义务，涉及的费用也应当由出租人承担。正是在2003年、2005年，租赁房屋得海楼出现了需要修缮方能继续使用的情况，双方达成协议，由再审申请人出资对租赁房屋进行修缮，以取得在原租赁合同届满后继续承租的权利。因此，2003、2005年签订的《补充合同书》，实际上在原租赁期限行将届满后，双方续订的新的租赁合同，而并非是对原租赁合同的变更。原合同的租赁期限为1996年9月1日至2006年8月31日，而2003年签订的《补充合同书》（已作废）承租期为2006年9月1日至2016年8月31日，2005年签订的《补充合同书》承租期为2006年9月1日至2036年8月31日。再次，人民法院审理合同案件，应探究双方签订合同的真实目的。2005年12月23日双方签订《补充合同书》时，适逢得海楼因安全隐患严重，消防验收无法通过。此时，再审申请人投入68万元巨资对得海楼进行改造，代为履行了被申请人应承担对租赁物进行修缮的合同义务，正是为了取得原租赁合同到期终止（原租赁合同于2006年8月31日终止）后，继续承租得海楼的优先权利。且新的租赁合同期限，是自2006年9月1日起计算，此时原租赁合同已到期自动终止。最后，认定合同期限超过2015年10月20日部分为无效，会造成双方的权利义务巨大失衡，显失公平。综上，再审申请人的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条第二、六项规定的情形，请求再审本案。   琼北大草原公司提交意见称，1.原判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确。首先，许达明主张涉案租赁合同及其补充协议系合同变更，无法律依据。双方签订的涉案租赁合同及其补充协议超出法律规定的二十年部分应认定为无效。双方签订的一系列补充协议和整个租赁关系的演进过程中，协议租期越改越长，租金越改越低，明显是通过不当交易来损害国有财产利益的行为。2005年12月23日签订的《补充合同书》除了对合同租赁期限约定延长之外，其他的合同条款均以原合同条款和补充条款为准。可见，双方之间的真实意思实为在原签订的租赁合同以及一系列的补充合同的基础上，延长对涉案得海楼的租赁期限，而非在原合同约定的租期到期后，双方经结算后重新就得海楼的租金标准、租期等内容进行一个全新的约定而续签的新的合同。其次，原判决认定许达明应该支付租金有事实根据。被申请人主张再审申请人应于2007年支付租金3万元，并非2007年当年租金3万元，而是截至2007年9月10日应缴纳租金日，再审申请人新增的未支付的租金额度为3万元。根据《得海楼租金上缴情况表》显示，1996年，再审申请人应缴费用10万元，实缴费用8万元，未缴纳租金2万元。1997年，再审申请人未缴纳租金12万元。1998年，再审申请人应缴纳租金3万元，再审申请人分2期缴纳共计3.5万元，租金缺口共计11.5万元。以此类推，根据合同约定，交款时间为每年9月10日，再审申请人本应于2007年9月10日，支付本年度租金3万元，但再审申请人未支付，故2007年再审申请人新增未支付租金为3万元。《得海楼租金上缴情况表》中记载的“未缴纳租金”并非当期未缴纳的金额，而是再审申请人应缴未缴租金的总额。根据合同约定，交款时间为每年9月10日，通常是先缴纳租金后使用房屋，但从再审申请人提交的收据及转账证明可发现，其缴纳租金的时间时而1月，时而2月，2007年再审申请人未缴纳租金，直至2008年才缴纳2007年租金，而2008年租金又拖到2009年才缴纳，这恰恰证明了再审申请人在租金缴纳方面的随意，断断续续、时而缴纳、时而拖欠。原审法院已对该事实调查核实，不存在再审申请人主张的原审法院未进行充分调查核实证据之情形。2.原审法院并无任何违反法定审理程序的情形。3.再审申请人在再审申请中情理并用，但并无相应证据支持。4.继续维持目前“面积过大、期限过长、租金过低”的情形，可能产生变相侵占国有资产之嫌。5.原罗豆农场与再审申请人签订《得海楼租赁合同书》时，未对得海楼进行资产评估，也未对该楼进行公开招租，该租赁合同存在因未进行资产评估导致经济行为无效的情形。综上，请求驳回再审申请人的再审申请。   本院经审查认为，1.关于原判决认定再审申请人欠缴租金的事实是否错误的问题。本案中，双方于2005年12月23日签订的补充协议显示，涉案房屋租金前3年每年3万元，第2个3年每年3.5万元，自2012年9月1日至2036年8月31日，再审申请人每年向被申请人缴纳租金4万元。交款时间为每年9月10日前一次性交完当年租金。根据上述约定，2006年至2008年，再审申请人应缴纳租金为9万元，2009年至2011年，再审申请人应缴纳租金为10.5万元，2012年至2018年，再审申请人应缴纳租金为28万元，合计应缴租金为47.5万元。据此，再审申请人应按上述约定按时足额缴纳租金。经核实，再审申请人提交的收款收据及银行转款凭证显示，再审申请人于2006年1月13日缴纳租金3万元，于2008年1月23日缴纳租金3万元，于2009年1月22日缴纳租金3万元，于2011年3月28日缴纳租金3.5万元，于2011年3月30日缴纳租金3万元，于2013年2月22日缴纳租金3.5万元，于2014年1月24日缴纳租金4万元，于2015年2月5日缴纳租金4万元，于2016年3月9日缴纳租金4万元，于2017年2月15日缴纳租金4万元，于2018年6月5日缴纳租金4万元，合计缴纳租金39万元。与上述合同约定应缴纳的租金相比，尚有8.5万元差额。可见，再审申请人提供的证据不足以证明其已足额缴纳上述租金，不存在欠缴租金的事实。虽再审申请人主张相关的收款收据找不到，2012年度租金差额的5000元租金，已通过抵扣税金的方式缴纳等，但并未提供相应的证据予以证实，原判决未予采信并无不当。同时，经核实，再审申请人提交的编号为0046157的收款收据的摘要中显示其已经缴纳得海楼2007年租金，该收款收据的出具时间为2008年1月23日，编号为0011129的收款收据的摘要显示其已经缴纳2013年9月至2014年8月租金，该收款收据出具的时间为2014年1月23日。双方在原审中提交的《得海楼租金上缴情况表》显示，再审申请人2007年应缴租金3万元，实缴租金为0元，2013年应缴租金4万元，实缴租金3.5万元。可见，再审申请人存在未按补充协议约定的时间，即在每年的9月10日前缴清当年租金的情形，客观导致当年度应缴租金和实缴租金的记载不一致。据此，再审申请人虽举出相关的收款收据及银行转款凭证证明其已缴交2007、2009、2012、2013年度的租金，但不足以证明其按补充协议约定按时足额缴纳2006年至2018年度租金。原判决根据举证责任分配规定，认定其应承担不利的法律后果并无不当。故再审申请人关于原判决认定再审申请人欠缴租金的事实错误的理由不充分。2.关于原判决认定涉案租赁合同的租赁期限是否错误的问题。首先，经核实，双方于1995年10月20日签订的《得海楼租赁合同书》载明，租赁期限为10年（本合同生效后第五月起计算租金）即从1996年9月1日至2006年9月1日；本合同双方签字盖章后生效。可见，1996年9月1日系双方关于计算缴交租金的期限的约定，并非租赁期限的起算期限，原判决根据双方签订租赁合同的时间作为租赁合同的起算期限并无不当，再审申请人关于此节申请再审理由不能成立。其次，经核实，双方于2003年3月21日签订《海口得海楼合同补充合同书》及2005年12月23日签订的《海口得海楼租赁延长承包期的补充合同书》均约定，原合同条款和补充合同条款连同生效。据此，再审申请人关于上述合同虽名为补充合同，实则是在原来租赁期限行将届满后，双方续订的新的租赁合同，而非是对原租赁合同的变更的主张缺乏充足的事实依据。再次，合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。从本案查明的事实看，双方存在多次通过签订补充协议延长租期的事实，原判决据此确认一审法院按双方最早于1995年10月20日签订的租赁合同起算20年最长租赁期并无不当。故再审申请人关于原判决认定涉案租赁合同的租赁期限错误的理由不能成立。   综上，许达明的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：   驳回许达明的再审申请。   审判长 吴浩云   审判员 赖凯萍   审判员 郑 船      二〇二一年六月八日   法官助理 赵晓青   书记员 柯丹盈   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。