广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初2025号原告：陈焕森，男，1997年1月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××610。委托诉讼代理人：朱瑶，广东万林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦华，广东万林律师事务所实习律师。被告：沈玉如，女，1986年3月17日出生，汉族，住广东省饶平县××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××084。委托诉讼代理人：张纯添，即本案被告之一，系被告沈玉如的丈夫。被告：张纯添，男，1986年5月8日出生，汉族，住广东省饶平县××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××71X。原告陈焕森与被告沈玉如、张纯添房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开进行审理。本案开庭时，原告陈焕森及其委托诉讼代理人朱瑶、被告沈玉如的委托诉讼代理人暨被告张纯添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈焕森向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2020年5月8日签订的《不动产买卖合同》于2021年3月22日解除；2.判令两被告向原告双倍返还定金100000元；3.判令两被告向原告返还购房款476000元；4.判令两被告向原告返还房屋代办费1500元、按揭手续费8000元；5.判令两被告向原告支付上述款项的利息(利息以585500元为基数从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止)；6.本案的诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实和理由：2020年5月8日，原告与两被告签订《不动产买卖合同》，约定两被告将位于佛山市三水区××××××××2××××××3××××××物业出售给原告，成交价为1126000元。约定的付款方式为：原告先向两被告支付首期购房款526000元，尾款600000元在银行按揭手续完成后，由银行直接划入两被告的银行账户内。合同签订当日，原告应向两被告支付购房定金50000元(首次支付房款时自动转为房款的一部分)，若两被告违约，则应向原告退款定金50000元，且需向原告支付违约金50000元，并由两被告承担在本次交易中所产生的全部税费及中介费。合同签订以后，原告依约向两被告支付了购房定金50000元(2020年5月8日支付)及购房款476000元(2020年6月17日支付)；支付了评估费用8000元(2020年5月28日支付)；向中介公司支付代办费1500元(2020年5月8日支付)。后两被告并未依约履行合同，不配合原告进行买卖的相关手续，已经构成严重的违约，原告遂于2021年3月15日向被告发出《解除合同函》，通知两被告双方之间的买卖合同已经解除。两被告的违约行为给原告的权益造成了巨大的损害。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告在诉讼中提供了以下证据：1.不动产买卖合同一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。2.不动产登记证明一份，证明原告为被告代偿银行债务476000元，被告以房屋作为抵押并办理了抵押登记手续。3.招商银行户口历史交易明细表三页、收据三张，证明原告支付首付款476000元、评估费5000元、按揭费3000元、中介费用1500元。4.解除合同函一份、EMS快递单及查询四页，证明由于被告的违约行为，原告于2021年3月15日向被告发出解除合同函，被告于2021年3月22日收取了该函件。5.补充协议一份，证明被告在2020年8月10日向原告承诺于2021年1月30日前将涉案房产过户到原告名下，否则视为违约，但被告一直没有履行该协议。6.微信记录一份，证明原、被告双方于2021年3月4日达成被告解押房屋，原告全款购买房屋协议后，被告在其后解押当中再次要求原告垫款100000元，原告出于顾虑没有答应并提出解除合同。被告沈玉如、张纯添辩称，原告的起诉缺乏事实与法律依据，被告要论述全部事实真相，并提供更为规范的法律依据供法院参考。2020年5月8日，原告与被告签订购房合同，合同中只有约定于2020年5月20日共同签署办理银行按揭手续，并没有约定何时办理过户手续，在合同中也只有约定，解押房子之后10个工作日内办理过户手续，所以原告起诉被告违约是不成立的。2021年2月28日，被告用微信方式与原告一致协商好还款事项，可是到了2021年3月4日，原告咨询银行，银行给的结果是由于政策的原因现在银行没有贷款额度可以贷款，于是原告又说其可以全款购买，让被告把银行的贷款结清，过户完直接付尾款600000元，双方已协商好重新做全款合同。可在2021年3月6日，原告又以微信告知房子不考虑全款购买了。原告一而再，再而三的出尔反尔，所以这件事情就拖着。这个案子本是原告因为做不了按揭贷款，在此之后，被告多次要求与原告进行协商解决，但原告对此一直不进行协商。综上并非被告违约，而是原告想单方面解除合同，故请求法院判令驳回原告的全部诉讼请求。两被告在诉讼中提供了以下证据：1.不动产买卖合同一份，证明原、被告双方存在房屋买卖关系。2.不动产权证二页，证明涉案房产属两被告所有。3.微信聊天记录截图九页，证明原告反悔存在违约行为。开庭审理期间，原告申请了佛山市三水区×××××××屋中介服务部的法定代表人李某某出庭作证，证明双方交易的经过。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了质证，双方当事人对对方提供的证据的真实性均不持异议，本院对证据的真实性予以确认。双方当事人对证人证言不持异议，本院对其予以采信。结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：两被告是夫妻关系，是位于佛山市三水区××××××××××××××××××××××××（以下简称××××房）共有产权人。原告与被告张纯添是老乡关系，原告因有意购买两被告所有的2003房，2020年5月8日在佛山市三水区×××××××屋中介服务部居间服务下，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《不动产买卖合同》一份，约定原告购买2003房，总房价1126000元，甲乙双方同意按以下方式收付房款：1、签订本合同时，乙方向甲方支付购房定金50000元，如乙方违约的，乙方所下定金不退回，归甲方所有，如甲方违约的，即退回乙方定金50000元，另再赔偿违约金50000元；由于甲方资金不足，现由乙方代替甲方还清在三水招商银行的部分贷款，乙方代还金额为420000元；乙方在办理不动产权证的交易递件前向银行申办银行按揭贷款，甲乙双方定于2020年5月20日前共同签署办理银行按揭所需文件并提供必需的证明，尾期房款600000元在银行按揭手续完成后，由银行直接划入甲方在该银行开设的账户内，如银行实际审批数额不足前述申请的额度，乙方应在该物业过户当天将差额以现金方式一并支付给甲方，尾期房款到达甲方账户一律以银行放款时间为准；甲乙双方同意该物业的过户时间定于银行同意贷款书批出后，甲方房子解押后10个工作日内到相关部门办理完税以及转户手续，交易当天乙方支付该房款的剩余首期房款56000元。此宗交易的代办总费用为3000元，代办范围为办理所有过户手续，签订合同时支付1500元、办好后乙方付清余下的1500元；交楼时间为甲方收齐房屋全款当天算2个月内；在甲乙双方到房管部门办理新业主《不动产权证》登记后，由于甲方自身原因致使交易不成功的，则视为甲方单方面违约，乙方有权终止合同，甲方需在三天内无息退还全部已收房款，同时向乙方支付违约金150000元（购房定金的三倍），但不包含乙方向甲方所支付的购房定金，合共200000元，并且甲乙双方在本次交易产生的全部税费及中介费由甲方承担。签订合同当天，原告向被告张纯添支付了定金50000元，向中介机构支付了代办费1500元。2020年5月28日，原告向中介机构支付了评估费5000元、按揭费3000元、2020年6月17日，原告又向被告支付了购房款476000元。两被告向原告出卖案涉的2003房时，房屋存在两个抵押权，分别是招商银行股份有限公司佛山分行房屋按揭贷款债权640000元及被告向赖某某借款200000元的债权。原、被告在交易时，被告只向原告说明了存在招商银行的抵押权，而没有披露赖某某的抵押权。两被告在收取了原告的定金及首付款后，偿还了赖某某的借款200000元，并于2020年6月18日解除了赖某某的抵押权。由于剩余款项不足以清偿招商银行的贷款，两被告也没有能力偿还，故招商银行的抵押权一直没有解除。原告签订《不动产买卖合同》后向中国邮政储蓄银行申请贷款，银行同意了原告的申请，当原告要求被告办理过户手续时，两被告才将房屋未能解押的情况告知原告。原、被告为此进行了多次的协商。2020年8月10日，原告与两被告签订《补充协议》，约定2003房于2021年1月31日前过户到原告名下，否则视为被告违约，违约责任为：于2021年2月1日至2021年2月28日前支付本金476000元的百分之三违约金和退回476000元本金及50000元定金合共526000元一个月的银行利率，若截止到2021年2月28日被告不能履行该违约责任，原告有权通过法律程序保护自己合法权益。2020年8月11日，原告就已支付的房款476000元在2003房产上办理了他项权证［证号：粤（2020）佛三不动产证明第0037587号］。在协商的过程中，中国邮政储蓄银行告知原告，因当年贷款额度已满无法向原告发放贷款。2021年3月4日，原告与被告张纯添在微信中达成了被告解押房屋，原告在过户当天全额支付尾款600000元的协议，但在履行当中，2021年3月10日被告张纯添再要求原告垫支100000元押解房屋，原告并不同意该请求。同时，由于两被告未能按期清偿招商银行贷款致银行在佛山市南海区人民法院提起诉讼。原告出于顾虑决定解除合同。2021年3月15日，原告向两被告发出《解除合同函》，以两被告未按合同约定办理房屋买卖相关手续，已构成违约，通知两被告自接到本函当天双方签订的《不动产买卖合同》正式解除。两被告于2021年3月22日收到该函件。因被告未能向原告返还购房款及承担违约责任，致原告诉致本院。本院认为，原、被告签订的《不动产买卖合同》系当事人在自愿、平等的基础上达成的，意思表示真实、内容合法，属有效合同，对合同当事人均具有约束力。合同中约定原告支付包括定金50000元在内的首期购房款526000元，被告需用其中的420000元为房屋解押，余款600000元原告向银行申请按揭贷款，在银行同贷书出具后10日双方办理过户手续。原告如约履行了自己的付款和申请贷款义务，但两被告在履行合同中，隐瞒房屋存在另一个抵押权的事实，在收款后也未能按约定为房屋解押，致使合同不能继续履行。双方在协商的过程中，两被告多次出现反复，而且因未能偿还银行贷款而被起诉，这一情况表明两被告并没有为房屋解除抵押的能力，虽然被告一再表示其可以为房屋解押，不同意解除合同，但两被告没有进一步的行动表明有履约能力，故本院对两被告的辩解不予采纳。两被告的行为致使合同的目的不能实现，已构成根本违约，现原告诉请解除双方签订的合同，具有法律依据，本院予以支持。当事人一方依法主张解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。两被告于2021年3月22日收到原告寄送的《解除合同函》，故合同解除的时间应为2021年3月22日。关于合同解除的法律后果问题。首先定金方面，《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。现原告主张两被告双倍返还定金100000元，合法有理，本院予以支持。其次首付款476000元方面，因本院已确认双方签订的《不动产买卖合同》已经解除，合同解除后，两被告作为违约方应返还原告已支付该部分购房款，原告诉请有理，本院予以支持。此外，因被告的违约行为致使合同目的不能实现，原告为履行合同而支出的代办费1500元、评估费5000元、按揭费3000元，合共9500元属于原告的损失，两被告对此应予赔偿。至于利息损失方面，因利息与违约金的产生均是基于两被告的违约行为产生的，两者都是属于损害赔偿的范畴，性质和功能相当，都具有补偿性，本院对原告主张的定金罚则已予支持，确定的被告双倍返还定金的数额足以补偿原告的损失，故原告再行主张利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈焕森与被告沈玉如、张纯添于2020年5月8日签订的《不动产买卖合同》于2021年3月22日解除；二、被告沈玉如、张纯添于本判决生效之日起十日内向原告陈焕森双倍返还定金100000元；三、被告沈玉如、张纯添于本判决生效之日起十日内向原告陈焕森返还购房款476000元；四、被告沈玉如、张纯添于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈焕森代办费、评估费、按揭费损失合共9500元；五、驳回原告陈焕森的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取计4828元（该款原告已预交），由被告沈玉如、张纯添负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何永添二〇二一年六月二十八日书记员  李秋云