四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3291号 上诉人（原审被告）：曾乾坤，女，1971年1月1日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：张仁彬，男，1962年1月2日出生，汉族，住四川省彭州市。 上诉人曾乾坤因与被上诉人张仁彬房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0108民初6903号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾乾坤上诉请求：一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初6903号民事判决，依法改判张仁彬支付房租1867元、冰箱损失500元、押金1500元，合计3867元；二、张仁彬承担本案全部诉讼费用。二审中，曾乾坤变更诉讼请求为：一、曾乾坤不应退还2020年2月1日至2020年3月10日的租金及1500元押金；二、张仁彬应当赔偿冰箱损失500元。事实与理由：一、出租的房屋为曾乾坤妹妹所有，房主个人贷款购入并分期付款支付每月贷款，房主本人为常年在外务工的农民，因疫情原因直至2020年4月才找到工作出去打工。期间银行和政府并未因新冠疫情而减免贷款，但房主还是每月按时还贷款履行自己的责任，并也依赖于房屋出租的租金来减轻因疫情无法务工赚钱的压力。因此本身曾乾坤方也因疫情承受了经济损失。二、2020年1月18日曾乾坤就已将房屋钥匙和房屋使用权交付给张仁彬。疫情发生时，曾乾坤答应张仁彬可在疫情缓解后搬家入住并顺延租房时间，但这并不是让张仁彬占有曾乾坤房屋占而不用的理由。张仁彬一直以1月24日起小区禁止出入，来免除自己的责任，但未果。后张仁彬又以无法找到搬家公司为由继续拖延入住直至3月初才联系曾乾坤希望解约，并直到2020年3月10日才将房屋钥匙归还，持续占有房屋50余日。现以未实际使用而要求免责不应被支持。张仁彬拖延入住，造成的损失应由其自行承担，与曾乾坤无关。三、张仁彬从开始租房就未经当事人允许私自录音，而后又通过剪辑等手段混淆视听扰乱秩序。如果张仁彬希望用录音来争取自己相关权益，应提供完整的音频证据给法院进行审判。并且在张仁彬之前的诉状中，其将录音时间和日期颠倒顺序陈述状况不实，本也不应当被采纳为证据。四、对张仁彬诬陷曾乾坤因疫情不能履约使其未能按时入住。曾乾坤已按照约定履行了自己交付房屋的责任和义务。张仁彬以疫情无法搬家入住希望完全不承担自己的责任。然疫情期间，曾乾坤所出租的房屋小区凭有效的相关证件均可出入，完全不构成无法入住的情况。且搬家本就不属于曾乾坤所需承担的责任和义务，是张仁彬需自行解决处理的事情。五、对张仁彬在本案中坚持认为新冠疫情为不可抗力而未能履约，要求无责解除合约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，本案中新冠疫情属不能预见也不能避免，但实际情况并不是不能克服的情况。因为张仁彬早在2020年1月18日取得房屋钥匙，可随意出入曾乾坤所提供的房屋。在疫情期间也可凭有效证件和当地社区绿卡出入该房屋所在小区。所以本案中张仁彬并不是无法入住，只是其不想租用曾乾坤房屋又不想承担任何责任。六、张仁彬在2020年1月18日晚9点多通过房屋中介联系到曾乾坤并签订合同，在房屋中介的面前说不需要冰箱洗衣机，让曾乾坤处理掉，并承诺自己是一名老师在这边带小孩上小学会一直常住，一定租满五年，五年后冰箱和洗衣机留下给房东使用（第二天即1月19日张仁彬微信告知过留洗衣机）。于是曾乾坤找了一个收旧货的路人把冰箱以50元的价格卖掉了。七、经过中介协商曾乾坤答应顺延房租，在此期间张仁彬也一直没有说过解除合同。直到3月1日电话告知要解除合同，要求退还房租和押金。曾乾坤没有同意并要求按合同违约处理，需扣一个月房租和押金还有冰箱损失费用。后曾乾坤同意让步，考虑到张仁彬也没有入住就不收取他的租金，但要求扣除押金1500元和冰箱损失费500元（以50元卖出，但冰箱是以500元购入并支付了运费50元）。张仁彬不同意，说只愿支付一个月的房租费1400元和200元的冰箱费用。双方并未达成一致。 张仁彬辩称，一、关于曾乾坤要求收取春节期间的房租费问题。合同的签订双方是在2020年1月18日大约晚上8点钟在中介方的主持下完成的。因为临近春节和房屋只能在2月1日后才开始使用，张仁彬本打算只交一点定金，但在中介方的说服下，同意提前签订合同和预付半年房租。在中介方的见证下，曾乾坤也同意合同计租时间从2月1日起计算，春节期间张仁彬未使用的这段时间不计房租费。因此，该合同专门约定了计租时间是从2020年2月1日起生效，这是曾乾坤当着中介方的面同意了的。二、关于冰箱的问题。由于曾乾坤提供的冰箱又脏又旧，签约前双方约定，曾乾坤搬走冰箱，张仁彬使用自己的冰箱，住五年张仁彬就把自己较好的冰箱留给曾乾坤。由于签约后疫情爆发，一月底至二月期间政府对疫情防控甚严，各小区开始封门隔离，禁止人员进出、聚集扎堆。见此情景，当曾乾坤于2020年2月6日打来电话询问张仁彬有没有更换门锁，说要去搬冰箱时，张仁彬便告知了曾乾坤不要处理冰箱，曾乾坤是同意了的。此外，又当张仁彬看到曾乾坤在2月15日早上打来的微信无应答语音时，立即在当日早上又用微信再次提醒曾乾坤暂时不要处理冰箱。由此，从张仁彬告知的时间顺序来看，卖买冰箱完全是曾乾坤个人行为，与张仁彬无关。三、关于张仁彬何时提出解除合同的问题。据中国电信出示的张仁彬通话记录显示，张仁彬在7月14日一审开庭中出示的2月18日和19日“通话录音2、3”证明张仁彬向曾乾坤提出推延计租时间或解除合同一事确为事实。2月21日曾乾坤确有打来电话，告诉张仁彬有“五色卡”就可进入小区搬家。但当时通过去该小区了解，“五色卡”是2月十几号才推行的，绿卡要观察14天后没问题才能拿到。这样一来就已经是3月份以后的事了，而且小区执勤人员说，即使有绿卡也难保安全，3月份的疫情仍然难以预知。由此可见，曾乾坤其实是知道张仁彬在2月十几号给其打过电话的，只是其故意在一审庭上撒谎，说张仁彬提供的通话录音证词的时间线不对。“通话录音2、3”和中国电信的通话记录同时还证明了曾乾坤一直在故意拖住张仁彬而并非张仁彬在拖住曾乾坤。四、关于张仁彬提供的通话录音是否是人为编辑过的问题。张仁彬提供给法庭的所有通话录音的播放时长均与电信和移动公司出示的通话记录时长相同，说明其提供的通话录音证据文件并没有被编辑过，曾乾坤对此陈述不实。 张仁彬向一审法院提出诉讼请求：请求判令曾乾坤立即退还张仁彬所预付的房租费8400元及押金1500元，共计9900元。 一审法院认定事实：2020年1月18日，张仁彬（乙方、承租方）与曾乾坤（甲方、出租方）签订《房屋出租合同》，约定张仁彬（乙方，承租方）承租曾乾坤（甲方，出租方）位于双桥路××单元××楼（右手）房屋。双方约定租赁期限为2年，自2020年2月1日至2022年1月31日。每月租金1400元，缴纳方式为半年支付一次。《房屋出租合同》载明：“......第七条、合同签订后，乙方交保证金1500元给甲方，乙方退房时结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏、做好房屋清洁，甲方退还乙方所交保证金。......第九条、甲、乙双方在协议期内，均不得违约。如甲方违约则按该房一个月租金作违约赔偿金给乙方。乙方违约按该房一个月租金作违约赔偿金给甲方。......”合同末尾有张仁彬与曾乾坤的签字确认。一审庭审中，双方当事人均认可张仁彬依约于2020年1月18日向曾乾坤支付了2020年2月1日至2020年7月30日期间共计8400元的租金及押金1500元。同日，张仁彬取得案涉房屋的钥匙，但截止开庭之日其并未搬入居住。 一审另查明，2020年1月底全国新冠疫情防控期间，张仁彬通过微信与曾乾坤进行协商，并说明因疫情原因，无法依约如期搬入案涉房屋，希望能解除合同，将案涉房屋另行出租减少双方损失，但双方协商未果。一审庭审中，曾乾坤认可张仁彬自取得案涉房屋钥匙后直到2020年3月10日将钥匙归还，期间从始至终未搬入案涉房屋居住。 一审庭审中，张仁彬称在2020年2月18日、19日两天，通过电话方式向曾乾坤提出解除案涉房屋出租合同，曾乾坤对此不予认可，但确认在2020年3月1日通过微信方式向张仁彬表示同意解除案涉合同。 一审法院认为，张仁彬与曾乾坤签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。双方应按照合同约定履行各自的义务。张仁彬依约于2020年1月18日向曾乾坤支付了2020年2月1日至2020年7月30日期间共计8400元的租金及押金1500元，其应享有对案涉房屋的承租使用权。但自2020年1月底开始，全国处于新冠肺炎疫情防控之下，政府采取了相应的疫情防控措施，导致张仁彬无法依约搬入租赁的案涉房屋，亦无法享有和履行房屋出租合同确定的权利和义务。新冠疫情系突发公共卫生事件，双方在签订房屋出租合同时没有预见也不能预见到疫情发生和疫情防控措施实施，且未在合同中作出预先安排，对于由此造成不能履行合同的，属于法律规定的不可抗力事件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同之规定，本案中张仁彬提出解除案涉房屋出租合同，后双方于2020年3月1日达成解除房屋出租合同的合意，一审法院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。.....”之规定，结合案涉房屋出租合同的实际履行情况、疫情及疫情防控措施妨碍合同履行程度等，张仁彬不应承担合同解除的违约责任，故对张仁彬要求曾乾坤退还房屋租金8400元和押金1500元的主张，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：曾乾坤于判决生效之日起10日内退还张仁彬房屋租金8400元及押金1500元。如果曾乾坤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费用50元，减半收取为25元，由曾乾坤负担。 本院二审期间，曾乾坤围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾乾坤提交以下证据：一、潘兴良、曾俊英身份证复印件；中国农业银行个人购房担保借款合同。拟证明：案涉房屋为曾乾坤妹妹曾俊英所有，曾乾坤是帮曾俊英管理出租房屋的。二、通话记录。拟证明：张仁彬提交的通话录音真实性存疑。 张仁彬发表质证意见称，对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。第二组证据与本案没有关联性。 本院对曾乾坤提交证据做如下认定：对真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，曾乾坤与张仁彬签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守合同义务。因曾乾坤及张仁彬均认可案涉合同于2020年3月1日解除，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、张仁彬是否构成违约；二、曾乾坤是否应当向张仁彬返还2020年2月1日至2020年3月10日的租金；三、曾乾坤是否应当向张仁彬返还押金1500元；四、张仁彬是否应当向曾乾坤赔偿冰箱损失。对此，本院评述如下： 一、关于张仁彬是否构成违约的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案中，首先，因案涉合同约定租赁起始期从2020年2月1日开始，处于疫情期间，虽曾乾坤称承租人凭五城区绿色卡和健康码可进入小区，然张仁彬属初次搬入案涉房屋，在无搬家公司协助下确会存在搬家障碍，导致张仁彬无法依约搬入。其次，虽曾乾坤于2020年1月18日向张仁彬交付案涉房屋钥匙，但双方将租赁起始期约定于2020年2月1日，应系对给予张仁彬13日搬家时间的认可。考虑到2020年1月24日起处于春节期间，张仁彬未能提前搬入案涉房屋亦具有一定合理性。最后，二审中，曾乾坤认可张仁彬一审提交通话录音内容，但称顺序存在重新剪辑。然其并未提供充分证据进行证明，本院对其主张不予支持。根据双方通话记录内容及其他在案证据，并未显示双方就租期的顺延达成一致。综合上述情况，新冠疫情作为不可抗力事由，其发生具有不可预见性。故因疫情发生导致张仁彬无法依约搬入案涉房屋，亦无法继续履行案涉合同，张仁彬对此不存在过错，亦不构成违约。 二、关于曾乾坤是否应当向张仁彬返还2020年2月1日至2020年3月10日的租金问题。本院认为，新冠疫情作为不可抗力事由，对因其发生导致合同无法继续履行，曾乾坤、张仁彬均无过错。虽张仁彬因疫情的发生无法对案涉房屋进行占有使用，但曾乾坤亦会产生空置损失。考虑到疫情的发生会对双方均产生损失，基于公平原则，双方应对疫情期间发生的损失进行分担。但因二审中张仁彬认可承担案涉房屋二月房租，本院对此予以确认。对张仁彬已付的2020年3月1日起的租金，曾乾坤应当进行返还。 三、关于曾乾坤是否应当向张仁彬返还押金的问题。根据案涉合同第七条约定，“乙方退房时，结清水、电、气、电话、物业管理等费用后及屋内设施家具、家电无损坏，做好房屋清洁，甲方退还乙方所交保证金”，因张仁彬自始未搬入案涉房屋，亦不存在欠付租金等其他违约行为，一审认定曾乾坤应向张仁彬返还押金并无不当，本院予以维持。 四、关于张仁彬是否应当向曾乾坤赔偿冰箱损失的问题。本院认为，曾乾坤一审并未就此提起反诉，故张仁彬是否应向其赔偿冰箱损失500元并非本案二审审理范围，曾乾坤可另行主张。然因张仁彬二审同意就此赔偿200元，本院对此予以确认，并在曾乾坤应退还款项中进行扣减。如双方后期对此另行产生诉讼，可在张仁彬已付范围内进行相应增减。 综上所述，上诉人曾乾坤的上诉请求部分成立，应予支持；因张仁彬二审同意承担二月租金及200元损失，导致曾乾坤应向张仁彬返还的款项数额发生变化，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2020）川0108民初6903号民事判决； 二、曾乾坤于本判决生效之日起十日内退还张仁彬房屋租金6800元及押金1500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费共计50元，由曾乾坤负担25元，张仁彬负担25元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年六月二十九日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁 敬