广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终650号上诉人（原审被告）：阳西县源河房地产开发有限公司。住所地：广东省阳西县城滨江北路3号南湖新城商住小区商业A栋A63号。法定代表人：袁乾坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡小姝，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超超，广东源满律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：姚广水，男，汉族，1970年9月15日出生，住广东省阳西县上洋镇。上诉人阳西县源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）因与被上诉人姚广水商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2020）粤1721民初2973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。姚广水向一审法院起诉请求：一、判令源河公司赔偿迟延办理房产证违约金共计20102.42元给姚广水；二、源河公司负担本案诉讼费用。一审法院判决：一、限源河公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金14318.56元给姚广水；二、驳回姚广水的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费151元，由姚广水负担44元，源河公司负担107元。具体认定事实和理由详见一审判决。源河公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回姚广水一审的全部诉讼请求；二、姚广水承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决计算不动产转移登记的起算时间错误，应予纠正。1.姚广水实际收楼时间为2016年7月28日，与双方合同约定的交楼时间有出入，应视为源河公司与姚广水之间就商品房的交付时间进行了合意变更。2.根据双方合同约定，源河公司应在360天内向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。源河公司在交楼时未具备办理房屋所有权转移的条件，在合同约定的交付时间亦未具备该条件，一审法院主观认定合同约定时间为商品房的交付时间缺乏法律依据。即使要计算源河公司的违约责任，亦应以商品房的实际交付时间为起算时间。3.在姚广水的实际收楼时间与合同约定的收楼时间，源河公司均未具备办理不动产权转移登记的条件下，如不以实际收楼时间为办理不动产权转移登记的起算时间，亦应以源河公司具备办理不动产权转移登记的时间2018年12月4日为起算时间。二、若按实际收楼时间计算产权转移登记时间，则本案已超过法定诉讼时效期间，应驳回姚广水的全部诉讼请求。三、源河公司已积极、全面履行协助办证义务，迟延出证的原因不能全部归责于源河公司，姚广水亦存在一定的过错，应相应减轻源河公司的责任。1.根据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》《商品房销售管理办法》的规定，开发商只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续即可。源河公司出售涉案商品房给姚广水时，并未收取姚广水分文服务费。2.案涉商品房竣工验收备案时间为2017年11月24日，阳西县不动产登记中心在2017年至2018年间因办公场所搬迁等客观原因经常无法正常办理业务，致使源河公司具备办理不动产权转移的时间被延后至2018年12月4日。3.源河公司在具备办理不动产权转移登记后，立即通知各业主提交相关材料办理产权转移登记。但姚广水经销售人员通知后，直至2019年1月21日才提交相关材料，故延迟办证的责任不能完全归责于源河公司。四、一审法院对违约金计算显失公平，本案应根据公平原则和客观因素充分考量违约金的计算标准和时间的起算问题，对于不能归责于源河公司的迟延办证天数应予扣减。1.一审判决违约金按房价总款每日万分之一计算过高，有失公平。源河公司在合同约定交付日期前已将房屋交付姚广水占有使用，涉案房产未办理产权转移登记并未影响姚广水对房产的占有使用，也未导致姚广水发生实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审判决违约金的计算显失公平，请求二审法院依法降低违约金计算标准。2.本案违约金应计算至源河公司协同姚广水向阳西县不动产登记中心递交《不动产登记申请书》之日（对于姚广水殆于提交办证材料的时间应予作扣减）止。递交申请书后，应视为源河公司已经完全履行了合同义务，相关部门审核出证时间的长短属于源河公司和姚广水都无法预判和控制的不可抗力因素，若将该客观存在且必然发生的因素归责于源河公司有违公平原则。据此，从源河公司具备办理不动产权转移到完成转移登记，并未超过合同约定的360日，故源河公司不存在违约行为。3.在源河公司与其他业主相同类型的案件中，经法院依法查明阳西县不动产登记中心因客观原因暂停或不能正常办理业务的时间为：2017年4月17日-28日、2018年6月4日-5日、2018年9月28日-30日，但客观上远不止上述时间段不能正常办理业务，故因相关部门不能正常办理业务的期间应作相应扣减。综上所述，请驳回姚广水全部诉讼请求。姚广水辩称：源河公司的上诉没有任何依据，是其故意拖延时间而为。源河公司的违约行为非常明显，主要因为源河公司弄虚作假，给予业主的房屋面积减少了，导致政府验收部门花了大量的时间进行测量、验收，以致验收时间拖延。因为源河公司延迟办理房屋验收备案登记、拖延办理大产权证，最终导致其办理涉案房屋权属转移登记延迟。而在大产权证办理出来之前，涉案房屋是不能办理权属转移登记的。这是源河公司自身的责任，其应对其自身的造假行为和拖延办证承担责任。综上，请驳回源河公司的上诉，维持原判。二审期间，双方均没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同》是源河公司和姚广水双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，一审认定合同有效正确，应予以维持。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、源河公司逾期办证的起算时间应如何确定，本案是否超过诉讼时效期间；二、一审确定源河公司的逾期办证违约金是否合法有理。关于争议焦点一，姚广水与源河公司签订的商品房买卖合同对商品房的交付明确约定，出卖人需在2016年12月28日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，无论从姚广水实际接收房屋的时间，还是合同约定的最后交房期限次日起计至房屋竣工验收备案时间（办理不动产权属登记的前提之一），均已超过合同约定的360天，因此，应予认定源河公司已构成逾期办证违约。而姚广水在接收涉案商品房时该商品房尚未达到合同约定的交付条件，该交付不能完全产生符合法律规定的交付效果。一审从双方合同约定的交付房屋的最后日期起算逾期办证违约金，符合双方对办证时间的预期且公平合理，本院予以维持。因涉案商品房办理不动产权证的时间应从双方合同约定的交付房屋的最后日期起算，计至姚广水起诉时止，本案诉请并没有超过法定的诉讼时效时间。关于争议焦点二，源河公司主张已积极履行协助办证义务，涉案商品房的不动产权证书延迟出证的原因不能全部归责于源河公司。对此，本院分析如下：一、源河公司主张一审认定不动产登记中心不能正常办理业务的时间有误，实际不能正常办理业务的时间远远超出一审认定的时间，但并未能提供证据证明其主张，亦未能提供证据证明该中心出具证明所记载的事实有误，对此，源河公司应承担举证不能的不利后果。二、源河公司上诉主张其已及时通知姚广水办证，但姚广水拖延提交办证材料致使办证延迟，应减轻源河公司的逾期办证责任。但本案双方合同没有约定买受方何时出具办证的授权委托手续给出卖人源河公司，源河公司亦无证据证明其具体通知姚广水提供相关办证资料的时间及姚广水存在拖延提交资料情况，其上诉主张因业主怠于履行协助义务而导致其延期办证的证据不足。三、双方合同约定计算逾期办证违约金的截止时间是完成房屋所有权登记之日，且约定的办证时间（360天）较长，源河公司作为从事房地产开发的企业，理应知晓办理房屋所有权登记的流程并对办理不动产权的时间进行合理的规划，以符合约定的办证条件。源河公司主张逾期办证时间应计至递交资料给不动产登记中心时止没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，双方约定出卖人按买受人支付的全部房价款按日万分之一计算逾期办证违约金，符合双方的意愿且较为合理，本院予以支持。源河公司主张逾期办证违约金过高的理据不足，本院不予支持。综上所述，源河公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费158元，由阳西县源河房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年六月二日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。