广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10522号上诉人（原审被告）：何浩锟，男，1973年7月14日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：吴杰明，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温淑贞，女，1978年7月3日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：何其泉，广东粤惠律师事务所律师。原审第三人：广州市瑞丰房地产中介有限公司，住所地广东省广州市从化区街口街中田路2号之九自编3，统一社会信用代码91440101MA5CKTN1XA。法定代表人：李东海，职务：经理。委托诉讼代理人：欧阳文亮，该司职员。原审第三人：叶锦良，男，1961年3月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。上诉人何浩锟因与被上诉人温淑贞、原审第三人广州市瑞丰房地产中介有限公司（以下简称瑞丰公司）、叶锦良房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初5111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，本案现已审理终结。上诉人何浩锟上诉请求：驳回温淑贞的诉讼请求。事实和理由：（一）温淑贞与何浩锟签订的《房屋租赁合同》可撤销。1.温淑贞与何浩锟签订《房屋租赁合同》时，温淑贞并未取得广州市x（以下简称涉案房屋）的所有权。其无权处分涉案房屋，更不用说是与真正的业主何浩锟签订《房屋租赁合同》而将房屋租给何浩锟了。同时，还要何浩锟向其交纳2020年1月份的租金，于理不合，于法无据。2.瑞丰公司明知温淑贞并非是涉案房屋的业主，为了赚取中介费，极力促成双方签订《房屋租赁合同》，违背职业道德兼违法。应当追究其相应的法律责任。3.即使在温淑贞取得涉案房屋的所有权后，双方并未对《房屋租赁合同》进行追认，故该合同仍属可撤销。何浩锟是在受到叶锦良及温淑贞的欺骗的情况下，才与温淑贞签订《房屋租赁合同》的。因为叶锦良告诉何浩锟，温淑贞是其妻子，何浩锟信以为真，结果上当受骗了，叶锦良与温淑贞只是男女朋友关系，他们并未领取结婚证，直到一审庭审期间，何浩锟才知道该事实。根据法律规定，以欺诈的手段所签订的合同，是可撤销合同。在此，何浩锟请求二审撤销该《房屋租赁合同》。叶锦良要求何浩锟与其所谓的“妻子”温淑贞签订《房屋租赁合同》是有目的的，他无非就是为了保障按照叶锦良与何浩锟签订的《房地产转让合同》第四条规定在付清房款后，叶锦良可以收取涉案房屋的房租。何浩锟是因为之前借了叶锦良的钱还没还清，无奈之下，才按照叶锦良的要求签订了《房屋租赁合同》。这并未是何浩锟的真实意思表示，也并非是叶锦良的真实意思表示。叶锦良无非是想用这一份《房屋租赁合同》来保障付清所有房款后实现更多收益的目的。但时至今日，叶锦良还没付清所有房款。因此，该房屋租赁合同并非是双方当事人的真实意思表示。（二）温淑贞无权要求何浩锟返还房屋并支付房屋占用费。1.温淑贞虽然已取得涉案房屋的所有权证，但并不能当然地抵消叶锦良与何浩锟在《房地产转让合同》关于所有权归属的约定。根据约定优先原则，当然地，温淑贞对该房屋的所有权的取得亦应受到该《房地产转让合同》的限制。2.一审认为温淑贞取得涉案房屋的所有权是基于叶锦良的赠与。理所当然，温淑贞的权利义务也应受到叶锦良与何浩锟签订的《房地产转让合同》的约束。虽然在瑞丰公司的居间下，何浩锟与温淑贞签订了《房屋买卖合约》，但温淑贞分文未付却取得该房屋的不动产权证。因此，温淑贞必须承继叶锦良与何浩锟所签订的《房屋转让合同》的权利义务，温淑贞应受到该份转让合同的约束。同时，根据（2020）粤0117民初5048号判决认定叶锦良又向何浩锟转账的事实，证明双方在履行《房地产转让合同》，该合同对温淑贞也有约束力。根据转让合同第三条及第六条的约定，叶锦良应当在签订转让合同之日起8个月内付清所有房款。否则，房屋所有权仍归何浩锟享有，房租亦应由何浩锟收取。时至今日，叶锦良仍未付清所有购房款，温淑贞无权要求何浩锟返还房屋及支付房屋占用费。（三）一审认定从2020年9月1日起涉案房屋的租金为2600元的判决，没有事实和法律依据。1.一审是依据温淑贞提交的网上房屋出租信息截图就此认定涉案房屋的租金为2600元，没有事实依据。在法庭调查时，何浩锟对该证据的“三性”不予认可，法院既不要求温淑贞提供其他相关依据予以印证，又不委托第三方专业机构对该房屋的租金进行评估，就贸贸然作出判决。2.如果一审认定该租赁合同有效的情况下，那么，双方对租金的约定应当继续有效，即使要计算房屋占用费，也应该按照之前的约定，即按每月2000元计算占用费，依据约定优先原则作出判决。因此，一审法院适用法律错误。（四）一审认可叶锦良对温淑贞的赠与，故叶锦良应当是对该涉案房屋有独立的请求权，同时，温淑贞必须受到叶锦良与何浩锟签订的《房屋转让合同》的约束，另外，根据一审（2020）粤0117民初5048号判决认定叶锦良又向何浩锟转账的事实，证明双方在履行《房地产转让合同》，作为合同的当事人，叶锦良在本案中有直接的利害关系，其应当作为共同原告或有独立请求权的第三人参加本案的诉讼。一审准予叶锦良撤销原告资格，并以一般第三人身份参加诉讼，造成诉讼主体不适格，程序明显有问题，应当发回重审。四、本案违背的审限的规定，程序不合法。既然一审法院适用简易程序进行审理，就应当在立案后三个月内审结。本案一审的审理已超过审限。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，兼程序有问题，二审应当发出重审，或直接驳回温淑贞的全部诉讼请求。被上诉人温淑贞二审辩称，一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审判程序合法，作出判决合理合法，请求二审法院予以维持，以维护答辩人的合法权益。具体理由如下：（一）温淑贞与第三人叶锦良是朋友关系。何浩锟与温淑贞、叶锦良已经建立房地产买卖关系，双方的合同标的物是包括房子和车位两部分的，第三人叶锦良要把涉案房产登记在温淑贞名下。由温淑贞签订了购房合同，房屋现已经过户到温淑贞名下。双方合同是合法有效的。（二）房屋买卖后，本来就应当立即交房给温淑贞，没有任何法律规定必须房屋过户完成后才能出租。何浩锟把房子签字过户给温淑贞时没有任何人协迫他交易。何浩锟的上诉理由完全是违反诚信原则的狡辩。（三）温淑贞是不是叶锦良的法定妻子，根本不会影响何浩锟的任何权利。何浩锟上诉其实是在滥用诉权拖延交房时间。原审第三人瑞丰公司述称，不同意何浩锟的上诉请求、事实和理由。原审第三人叶锦良述称，不同意何浩锟的上诉请求、事实和理由。温淑贞于2020年10月13日向一审法院起诉请求：1.何浩锟立即将位于广州市x的房屋交还给温淑贞；2.何浩锟向温淑贞支付2020年9月1日至实际腾还房屋之日止的房屋占用费，按照3000元/月计算；3.一审案件诉讼费用由何浩锟承担。一审法院认定事实：温淑贞向一审法院提交涉案房屋的不动产权证显示：广州市x的所有权人为温淑贞，且为温淑贞单独所有，面积为147.78平方米。2020年1月19日，温淑贞与何浩锟签订《房屋租赁合同》，约定温淑贞将位于广州市x出租给何浩锟居住，租赁期限自2020年1月1日至2020年8月30日止，月租金为2000元，何浩锟在每月的第1日结算租金，逾期十五日的，温淑贞有权收回房屋并不退回保证金。合同第九条约定，租赁期满后，如何浩锟要求继续租，须提前两个月向温淑贞提出，温淑贞收到何浩锟要求后十天内答复。如同意继续租，则续签租赁合同。合同第十条约定，租赁合同期满或提前终止，何浩锟必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走，否则，将视为何浩锟对余下物品放弃所有权，温淑贞全权处理，何浩锟不得有任何异议。手写备注：何浩锟已一次性支付八个月的租金共计16000元整。又查，温淑贞向一审法院提交涉案房屋所在楼盘的134㎡至140㎡房屋出租信息截图，该截图显示该楼盘房屋租金从2500元/月至3000元/月不等。一审庭审中双方当事人一致确认：租赁合同到期后，温淑贞与何浩锟并未续租。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，温淑贞依据《房屋租赁合同》向何浩锟主张返还涉案房屋及支付房屋占用费，而何浩锟辩称其与温淑贞之间的《房屋买卖合约》无效因而涉案房屋的所有权人并非温淑贞，故《房屋租赁合同》无效，温淑贞无权要求收取租金。经查，根据不动产权证显示，温淑贞为涉案房屋的单独所有权利人，温淑贞有权将涉案房屋进行出租并收取租金。何浩锟与温淑贞签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。何浩锟认为《房屋租赁合同》无效的辩解，一审法院不予采纳。根据合同第十条约定，租赁合同期满或提前终止，何浩锟必须迁出并将自置家具、杂物全部搬走。现租期届满，何浩锟仍未腾空涉案房屋交还给温淑贞，温淑贞主张何浩锟应从涉案房屋腾退的诉请于合同有据，一审法院予以支持。温淑贞主张租赁合同约定的租赁价格是特惠价，何浩锟应以3000元/月向温淑贞支付合同到期后房屋占用费的问题。根据温淑贞向一审法院提交的涉案房屋所在楼盘的134㎡至140㎡房屋出租信息截图，显示相似房屋的租金从2500元/月至3000元/月不等。涉案房屋面积为147.78平方米，租赁合同原租金2000元/月确实明显低于市场平均价格，因此合同到期后的房屋占用费可适当调整。但温淑贞主张3000元/月的房屋占用费过高，一审法院酌情调整为2600元/月。因此，何浩锟应按照2600元/月的标准向温淑贞支付自2020年9月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。何浩锟辩称《房屋买卖合约》无效因此《房屋租赁合同》无效的意见，因本案是房屋租赁合同纠纷，《房屋买卖合约》是否有效属于另一法律关系，何浩锟可另循合法途径解决，本案不予调处。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，于2021年3月11日作出如下判决：一、何浩锟自判决发生法律效力之日起十日内返还广州市x给温淑贞；二、何浩锟自判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占用费（房屋占用费，按照每月2600元的标准，自2020年9月1日起计算至实际腾退房屋之日止）给温淑贞；三、驳回温淑贞的其他诉讼请求。一审案件受理费120元，由何浩锟负担。二审另查明，本案原系由温淑贞、叶锦良作为共同原告提出起诉，主张何浩锟立即将涉案房屋交还给温淑贞、叶锦良，并向温淑贞、叶锦良支付自2020年9月1日至实际腾还房屋之日止的房屋占用费用（按照每月3000元计算）。在一审庭审中，经一审法院释明，叶锦良自愿提出撤回本案对何浩锟的起诉，并表示希望作为第三人参加诉讼。同时，在一审诉讼中，叶锦良陈述涉案房屋是其替温淑贞付款购买，叶锦良自愿将涉案房屋过户到温淑贞名下。涉案房屋已于2020年1月21日过户登记至温淑贞名下。另外，经核实一审卷宗，一审法院于2020年10月13日立案后，何浩锟于2020年10月23日提出管辖权异议，一审法院于2020年10月28日作出（2020）粤0117民初5111号民事裁定书，驳回何浩锟的提出的管辖异议。何浩锟不服上述裁定，向本院提出上诉，本院于2020年12月14日作出（2020）粤01民辖终1978号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。并委托一审法院送达二审裁定书。一审法院在收到本院退卷后即于2020年12月24日向各方当事人发出开庭传票。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合何浩锟的上诉请求和理由以及温淑贞的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.温淑贞主张何浩锟交还涉案房屋以及支付房屋占有使用费应否支持；2.一审审理程序是否违法。现评析如下：关于温淑贞主张何浩锟交还涉案房屋以及支付房屋占有使用费应否支持问题。首先，温淑贞与何浩锟签订的《房屋买卖合约》出自双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方当事人应恪守履行。何浩锟上诉认为叶锦良虚构其与温淑贞是夫妻关系，构成欺诈，对此，叶锦良与温淑贞均不予确认，何浩锟对其抗辩欺诈一节也未进一步提交证据予以证实，因此，其上诉认为《房屋买卖合约》为可撤销合同，对双方没有约束力，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋已现登记在温淑贞名下，温淑贞作为该房屋的产权人，依法享有占有、使用、收益和处分权利。因此，一审法院根据本案查明事实，判决何浩锟向温淑贞交还涉案房屋以及支付相应房屋占有使用费，并无不当，本院予以维持。何浩锟认为叶锦良未付清所有购房款，与本院作出的（2021）粤01民终10521号民事判决认定事实不符，本院不予采信，其以此为由主张温淑贞无权要求返还房屋及支付房屋占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。何浩锟认为占用费应参照其与温淑贞签订《房屋租赁合同》的标准支付，但上述合同已届满，温淑贞并不同意续租，且何浩锟也未举证证明一审判决房屋占用费标准过高，因此，何浩锟上诉要求按《房屋租赁合同》约定租金标准支付房屋占用费，依据不充分，本院不予支持。关于一审审理程序是否违法问题。虽然叶锦良曾向何浩锟支付涉案房屋及车位的购买对价，本案原来也系由叶锦良和温淑贞作为共同原告提出起诉，但在一审庭审过程中，叶锦良已自愿撤回对何浩锟的起诉，且变更诉请为何浩锟立即将涉案房屋交还给温淑贞，并支付2020年9月1日至实际腾还之日止的房屋占用费，按照每月3000元计算。叶锦良上述行为属于其有权自行处分范畴，因此，一审法院根据案件审理需要，将叶锦良列为第三人身份，程序并无不妥，本院予以认可。何浩锟认为一审法院没有将叶锦良列为有独立请求权的第三人或者原告参加诉讼，程序有问题，据此，要求本案发回重审，缺乏法律依据，本院不予支持。另外，经核实一审卷宗，一审法院于2020年10月13日立案后，何浩锟于2020年10月23日提出管辖权异议，一审法院于2020年10月28日作出（2020）粤0117民初5111号民事裁定书，驳回何浩锟的提出的管辖异议。何浩锟不服上述裁定，向本院提出上诉，本院于2020年12月14日作出（2020）粤01民辖终1978号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。并委托一审法院送达二审裁定书。一审法院在收到本院退卷后即于2020年12月24日向各方当事人发出开庭传票，并于2021年3月11日作出判决，并未超过三个月的审理期限。何浩锟上诉认为一审审理超过审理期限，程序不合法与本院核实事实不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人何浩锟的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费240元，由上诉人何浩锟负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年六月十六日法官助理王日平书记员谢金泽