山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5407号 上诉人（原审被告）：王建升（曾用名王本峰），男，1975年12月15日出生，汉族，住崂山区。 上诉人（原审被告）：张静，女，1980年2月22日出生，汉族，住崂山区。 被上诉人（原审原告）：邵燕，女，1968年11月4日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：白玉峰，山东畅海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜鑫，山东畅海律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李克武，男，1973年8月7日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：姜红波，女，系李克武妻子。 被上诉人（原审第三人）：姜红波，女，1973年9月8日出生，汉族，住青岛市崂山区。 上诉人王建升、上诉人张静因与被上诉人邵燕、李克武、姜红波农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初8650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张静、王建升上诉请求：一、一审法院对本房屋买卖合同中包含的家具家电价值的数额酌定为2万元明显过低，请求法院按照价值16万元予以折抵。二、依法改判将被上诉人李克武、姜红波已收上诉人购房款直接支付被上诉人邵燕。三、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人投入60余万资金对该房屋进行改造和装修，配置的家具家电价值远远超过16万元，这些都是由被上诉人邵燕使用和享有，一审法院酌情认定的2万元明显过低。上诉人购买该房屋时几乎是毛坯房，经过投入资金约60万元进行改造装修并配置家具家电后，是拎包入住的精装修房，这通过上诉人和被上诉人分别提供的照片可以清晰看出。上诉人建设完善了围墙、安装了铁艺围栏和铁艺大门、车库进行了抹灰并安装了门窗和电动卷帘门、整个屋顶重新铺装了模板并做了防水卷材，外墙做了防水保温层和造型，并进行了粉刷。门窗全部换成了双层的塑钢真空门窗。室内卧室、客厅、厨房、楼梯进行了全面装修、配置了沙发（楼上楼下各一组）、茶几3个、电视柜一组、实木餐桌、餐椅6把、餐边柜一组、大衣柜、五斗橱一个、床2个、床垫2个、床头柜4个、衣橱2组、柜式空调和挂式空调各1个、抽烟机、打火灶、热水器、马桶2个、洗手柜2个、吊灯若干、窗帘等家具家电，是拎包入住的精装修房屋。这些可移动的东西价值不是随着房屋拆除就灭失的。在合同的第六条也载明：“该房屋内的热水器、空调、沙发、电视柜、餐桌椅、床、衣柜、厨房固定用品等家具家电同时转让给乙方。”因事过多年，只找到部分家具的发票约16万元，好多发票都找不到了，比如所有空调、热水器等电器的发票都没有找到，但是合同中载明有这些家电的。并且这些家具家电都是在装修后仅1年左右就卖给了被上诉人邵燕。由于当时该房屋刚装修完要走味且远离市区，很少过去居住，家具家电几乎是全新的，多年来由被上诉人邵燕在使用和享有该房屋及家具家电，因此一审法院酌定的2万元明显过低，认定以16万元较为公正合理。二、被上诉人李克武、姜红波作为该房屋买卖合同的签字方，受合同的约束有履行该合同的义务，并且其作为该房屋的建设者，对该房屋的合法性承担法律责任的义务，为减少诉累，请法院判由被上诉人李克武、姜红波直接向被上诉人邵燕退回已收的房款。 被上诉人邵燕辩称，一审判决事实清楚，法律依据正确，请求驳回上诉请求，维持原判。事实和理由：一、上诉人请求法院按照价值16万元予以折抵返还上诉人，无有效证据证明。上诉人与被上诉人2015年1月5日签订《房地产买卖契约》第二条只约定房地产总成交价为人民币155万元，没有约定第六条热水器、空调、沙发、电视柜、餐桌椅、床、衣柜、厨房固定用品的价格。上诉人转让给被上诉人涉案房产时，室内第六条表述的家具家电上诉人已使用多年，全部已磨损、陈旧，折旧后价格已远低于20,000元，对于上诉人拆卸搬运的费用已远大于实际使用的价值，又与其他房屋不配套，因此上诉人将上述家具家电赠与给被上诉人，对于被上诉人买房后重新装修，上述家具家电已不配套，没有继续使用的价值。一审时被上诉人提交的证据5已证明被上诉人装修时重新定制了配套的家具家电、热水器、空调和厨房用具，共计50多万元，现上诉人要求返还16万元无事实依据。二、上诉人请求李克武、姜红波将收到上诉人购房款直接支付给被上诉人，没有法律依据。上诉人与被上诉人2015年1月5日签订《房地产买卖契约》只约定上诉人与被上诉人的权利和义务，没有为李克武、姜红波设定因合同无效直接向被上诉人返还购房款的义务，上诉人与李克武、姜红波的纠纷可以另案解决，与被上诉人邵燕无关。 被上诉人李克武、姜红波辩称，上诉人与邵燕之间的事与我们无关，一审民事判决书第5页第二段房款是83万元的金额是不对的，应该是63万元。 邵燕向一审法院起诉请求：1.确认邵燕与王建升、张静2015年1月15日签订的房地产买卖契约无效，王建升、张静返还邵燕购房款1,400,000元，并赔偿邵燕的损失1,550,000元；2.诉讼费由王建升、张静承担。 一审法院认定事实：2015年1月5日邵燕（乙方）与王建升、张静（甲方）签订房屋买卖合同，约定：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方购买甲方出售的房屋事宜,订立本契约,共同遵守。一、甲方将坐落在崂山区北宅街道办事处村委东王建升（曾用名王本峰）与张静名下的房屋,出售给乙方,该房屋临李德耀家,西至樱桃果树地,南至进村路,北至李克俭家,总建筑面积约270平方米,其中正房两层,面积约220平方米;车库储藏室等共约50平方米。前院（上下错层）约150平方米;后院（暂未建墙围合）约50平方米。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解,愿意购买该房地产。二、甲乙双方商定该房地产总成交价格为人民币壹佰伍拾伍万元。本契约签订日,乙方向甲方交购房款壹佰万元,同时甲方交付房屋钥匙给乙方,甲方保证在房屋交接日水电正常入户,该房屋的永久使用权、所有权、收益权等所有相关权益一并转移给乙方。余款伍拾伍万元待房屋过户到乙方名下时一次性付清。三、甲方保证上述房屋为经政府有关部门合法审批建设的房屋,且权属清楚、无任何经济纠纷。若此房屋发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务,或因此给乙方造成该房屋不能正常居住概由甲方全部负责清理,并承担民事诉讼责任,因此给乙方造成经济损失或致使该房屋不能正常居住,甲方负责按房屋成交价格的一百倍进行赔偿。四、若遇政府统一规划建设,需要征迁、征用此房屋,此房屋的所有权益均归乙方所有。征迁过程中需要甲方配合出具有关证件、手续时,甲方应积极配合乙方。若在征迁过程中还需要第一任房主李克武、姜红波配合出具有关证件、手续时，李克武、姜红波和甲方应积极配合乙方。乙方有权对此房地房产进行转让、出租或其他任何形式的处理。五、甲方应及时向乙方通报有关宅基地相关政策变化情况待国家关于宅基地的相关政策放开,该房屋具备过户条件时,甲乙双方均应积极办理。过户过程中若需缴纳税费,由甲方承担。土地房产主管部门对本房屋最终确认的面积与本合同有异时,以主管部门确认面积为准。甲方保证主管部门最终认定面积外的土地面积为甲方合法有偿流转取得。六、该房屋内原有的热水器、空调、沙发、电视柜、餐桌椅、床、衣柜、厨房固定用品等家电家具均同时转让给乙方。七、违约责任:本契约一经签订,双方不得违约。若乙方中途违约,乙方不得向甲方索还定金及购房款。甲方中途违约,甲方给付乙方相当于已履行房款数额双倍的违约金。若乙方不能按期向甲方付清购房款,或甲方不能按期向乙方交付房屋,每逾期一日,由违约一方向对方给付相当于上述房地产价值款千分之十的滞纳金,且本合同将继续履行。八、本契约未尽事项,甲乙双方可另行议定,其补充议定书经双方签字后与本契约具有同等效力。九、本契约在履行中若发生争议,甲乙双方应采取协商办法解决,协商不成时,任何一方可向当地人民法院起诉。十、本合同签订日,甲方原始购房合同等同时转交乙方。本契约一式两份,甲乙双方各执一份,经双方签字后生效。十一、双方对本契约的以上条款均予完全认可,对此产生的权利义务明晰,无异议、无疑义。邵燕、被告王建升、张静在该协议上签名纳印。王建升、张静（甲方）与李克武、姜红波（丙方）于2015年1月5日签订补充议定书，约定：原崂山区北宅街道办事处丙方名下房屋（东至东山墙根,西至西山墙根,南至进村路,北至李克俭家）于2010年10月21日出售于甲方,甲方把此房屋出售予乙方。该房屋若遇政府统一规划建设,需要征迁、征用此房屋,此房屋的所有权益均归乙方所有,在征迁过程中需要丙方与甲方配合出具有关证件,办理手续时,丙方和甲方两方应无偿积极配合乙方办理相关证件及手续。王建升、张静与李克武、姜红波在该补充议定书上签名纳印。邵燕于2015年1月5日向王建升、张静交付购房款40万元及100万元，王建升、张静于2015年1月5日向邵燕出具房款收据并交付涉案房屋。2019年11月28日,崂山区综合行政执法局向李克武、姜红波下达“青崂综法责拆字（2019）第4546号”崂山区综合行政执法局责令拆除决定书，认定上述房屋未取得《建设工程规划许可证》,违反了《中华人民共和国城乡规划法》为违法建造的房屋,现该涉案房屋于2019年12月5日被责令拆除，拆除后未收到房屋拆迁补偿。 对争议证据及事实，一审法院审查认定如下：1、邵燕与王建升、张静提交磅石社区居委会与2010年10月19日出具的证明，证明双方均因为该证明买卖房屋，在涉案房屋买卖过程中均无过错。该证明记载“我社区居民李克武位于有房屋一处，东靠李德耀家，北靠自家果园地，南邻村级路，北靠李克俭家，未依法批准建设房屋，还未下发房产证”，青岛市崂山区北宅街道磅石社区居民委员会加盖公章。一审法院认为，该证明所载内容与青崂综法责拆字（2019）第4546号崂山区综合行政执法局责令拆除决定书相悖，对该证明所载内容不予采信。2、王建升、张静提交收条4份、回单2份、存款回单、转账记录、购货单3张，证明王建升、张静向李克武、姜红波支付购房款83万元，应李克武、姜红波要求对房屋大门、外部楼梯等进行改造，支付3万元，另装修花费160200元。一审法院认为，上述证据与邵燕与王建升、张静之间的房屋买卖合同不属同一法律关系，本案不予审理。 一审法院认为，涉案房屋未经审批，经相关行政部门认定属违法建造，邵燕与王建升、张静就该房屋签订的房屋买卖合同，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案邵燕要求王建升、张静返还购房款人民币1,400,000元，于法有据，应予支持；涉案房屋因系违法建造，已依法拆除，不能返还；房屋买卖合同中约定转让标的物包括房屋内原有的热水器、空调、沙发、电视柜、餐桌椅、床、衣柜、厨房固定用品等家电家具，应由邵燕返还王建升、张静，王建升、张静主张上述财产价值160,000元，未提交有效证据证明，考虑上述财产确有使用价值，结合折旧，一审法院酌定数额以20,000元为宜，应予折抵。涉案房屋系建造于集体土地之上、且未取得合法审批手续的违法建设，邵燕有失审查，仍与王建升、张静签订房屋买卖合同，故双方对合同无效存在同等过错，因合同无效造成的损失应由双方各承担50%。原邵燕主张损失1,550,000元，提交装修费单据、购买家具及电器单据、租赁合同、拆除门窗收据及照片予以证明，王建升、张静不予认可，一审法院认为，涉案房屋已拆除，仅凭上述证据，无法证明邵燕主张损失数额，不予采信。参考《2019年全国法院民商事审判工作会议纪要》，关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款乙方应当支付的资金占用费相互抵销，无须支付利息之意见，邵燕支付房款后，已实际居住、使用涉案房屋至拆除，结合公平原则，邵燕主张购房款利息损失，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、邵燕与王建升、张静于2015年1月15日签订的房地产买卖契约无效；二、王建升、张静于判决生效之日起十日内返还邵燕人民币1,380,000元；三、驳回邵燕的其他诉讼请求。案件受理费30,400元，由邵燕承担16,179元，王建升、张静承担14,221元。 本院二审期间，上诉人出示部分由案外人出具的购货清单，主张其购买转让给被上诉人邵燕的部分家具花费的费用，称还有一部分找不到了。邵燕对其真实性不予认可，称无法确认所购买的家具家电都在转让的房屋中。 二审中，李克武、姜红波对上诉人要求其直接将收取上诉人的房款直接向邵燕返还表示不同意，认为上诉人与邵燕之间的关系与其无关，不同意在本案中一并处理。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案主要焦点问题是：1、上诉人要求将家具家电价值按照16万元予以折抵是否成立；2、上诉人要求李克武、姜红波直接将收取王建升、张静的房款返还给邵燕是否成立。 上诉人王建升、张静与被上诉人邵燕所签订的房屋买卖合同无效，合同无效后，因无效合同取得的财产应予返还，不能返还或没有返还必要的应当折价赔偿，有过错一方应当赔偿对方受到的损失。现案涉房屋因系违法建造而被拆除，双方对于因该合同取得的财产应当予以返还。关于上诉人主张的家电家具价款问题，上诉人与邵燕所签订的房屋买卖合同中约定了房屋内原有的部分家电家具均同时转让，上诉人现要求将家电家具折抵16万元，但合同中并未约定家电家具的转让价格，亦未明确具体型号，上诉人提交的购货单亦无法确认是否是合同中约定的家电家具，上诉人该主张缺乏合同依据。同时，邵燕购买案涉房屋后也进行了装修投入，接受转让的家电家具存在多年折旧，双方均有损失，双方对签订无效合同均有过错，一审法院酌定按照2万元折抵，较为合理，本院予以维持。 关于上诉人要求李克武、姜红波将收取的房款直接返还给邵燕，但李克武、姜红波不同意，且三方之间系不同的合同关系，在李克武、姜红波不同意直接返还情况下，本案中不予一并处理。 综上所述，张静、王建升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人张静、王建升负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二一年六月二十一日 书记员 厉永军 书记员 孙嘉欣