广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8699号上诉人（原审原告、反诉被告）：戴红丽，女，1980年12月11日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：钟颖湘，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟其，广东盈隆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：五一常米餐饮管理（广州）有限公司，住所地广东省广州市天河区x，统一社会信用代码91440101MA5C3ND923。法定代表人：姜洪涛，职务：总经理。委托诉讼代理人：纪树雄，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐育，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人戴红丽与上诉人五一常米餐饮管理（广州）有限公司（以下简称五一公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初24473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人戴红丽上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判戴红丽无需退还五一公司保证金220000元；2.撤销一审判决第六项，改判无需向五一公司赔偿29700元；3.撤销一审判决第七项，改判五一公司向戴红丽支付律师费20000元、公证费1200元；4.一、二审诉讼费用由五一公司承担。具体理由如下：一审认定事实错误，戴红丽不应承担违约责任。本案导致合同解除的全部责任应当由五一公司承担，一审法院认定导致合同解除的责任归属双方当事人以及按20%和80%区分责任错误。根据一审查明事实，戴红丽已按双方合同约定，提供了符合约定的广州市天河区x（以下简称案涉商铺）给五一公司经营使用，五一公司已于2018年12月正式开展经营至2019年5月份，在此期间，五一公司皆经营正常，也就是说戴红丽出租的案涉商铺完全符合双方合同约定，但五一公司却在2018年11月就拒绝缴纳租金，时间长达7个月，根据双方合同约定，五一公司已构成根本违约。根据双方合同第十二条第2款约定，戴红丽有权清场收回出租商铺。一审法院却认为鉴于戴红丽、五一公司并无约定戴红丽有权以上锁的方式催讨租金，所以认定戴红丽亦需承担部分违约责任错误。双方合同约定是五一公司逾期10天未能缴足租金等的，戴红丽可以清场收回出租商铺，清场是比上锁更为严重的措施，戴红丽有权使用更严厉的维权手段，但戴红丽只是使用更轻微的维权，举重以明轻，戴红丽的行为不应构成违约。一审上述认定缺乏事实依据。因此，戴红丽有权没收五一公司的保证金220000元。由于五一公司的违约行为导致案涉合同的解除，戴红丽不应承担五一公司任何的装修损失，不应向五一公司赔偿29700元。相反，按照案涉合同第九条第6项约定，五一公司应向戴红丽支付律师费20000元及公证费1200元。请求二审法院查明事实，依法支持戴红丽的上诉请求。针对戴红丽的上诉，五一公司辩称，本案是因戴红丽提供的商铺当时被限制经营餐饮业，无法及时办理营业执照和《食品经营许可证》导致五一公司无法正常开业，在多次催告无果的情况下，五一公司有权延付租金。在此情况下戴红丽以五一公司拖欠租金为由，在未先行催告交租的情况下也未行使合同解除权的情况下，强行对商铺锁门，导致五一公司租赁合同的基本权利无法实现。一审认定其行为构成根本违约是正确的，但认为五一公司承担80%的责任是不合理的，鉴于戴红丽的不讲理和霸道的行为，五一公司已失去继续履行合同的信心，因此，五一公司要求解除合同并要求戴红丽承担五一公司的经济损失。戴红丽二审的主张缺乏依据，请求二审法院驳回戴红丽的上诉请求。一审判决后，五一公司也向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认五一公司与戴红丽签订的《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》（以下简称《补充协议》）于2019年5月14日解除；2.撤销一审判决第二项，酌情改判五一公司按照约定租金标准的20%向戴红丽支付2018年12月24日至2019年2月19日、2019年3月20日至2019年5月12日的租金（暂计金额为524333.33×20%=104866.66元）；3.撤销一审判决第三项，改判认定自戴红丽对案涉商铺锁门的次日起，五一公司无需支付占用费或租金165000元；4.撤销一审判决第六项，改判戴红丽向五一公司支付经济损失1286495元；5.本案一、二审诉讼费用由戴红丽负担。具体理由如下：（一）从双方租赁合同及补充协议的内容约定可知，租赁双方已清楚约定租赁物的用途为餐饮业。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，戴红丽作为出租人，其基本义务是保持租赁物符合约定餐饮业的用途，并依约协助五一公司办理一切相关开业手续。由于案涉商铺当时存在纠纷投诉，且上一手承租人的《食品经营许可证》还继续占用着案涉商铺的地址（即x，而不是101房），导致五一公司无法领取到《食品经营许可证》，五一公司营业执照上记载的地址，亦因商铺上一手承租人没有及时办理迁出101铺，以致无法变更为租赁物的地址。2018年12月24日，戴红丽才协助五一公司取得了《食品经营许可证》，至此才可以开始试营业。但因证上载明的地址仍然无法对应租赁物的地址101铺，五一公司无法转入正式营业。因在五一公司于2018年12月24日取得案涉商铺的《食品经营许可证》之前，戴红丽及商铺原因造成五一公司不能办理相关开业手续，戴红丽违约在先。同时，由于戴红丽未能协助五一公司完成工商登记经营地址变更的手续，导致五一公司在案涉租赁物上合法经营餐饮业的合同目的未能实现，因此，五一公司相应推迟支付租金不构成违约。一审认定五一公司构成根本违约及承担付款违约金错误。（二）戴红丽在尚未催告五一公司履行支付租金义务的情况下，于2019年5月13日将案涉商铺上锁，导致五一公司失去继续在商铺继续经营的信心，戴红丽的该行为已明确表示其不再另行租赁合同并已构成根本违约，五一公司因此享有对案涉租赁合同的解除权，且五一公司于2019年5月14日发函行使了合同解除权，合情合理合法，一审法院认定五一公司不享有法定的单方解除合同的权利错误。（三）因戴红丽怠于处理商铺本身存在的限制问题而导致五一公司无法在商铺上合法经营餐饮业，戴红丽采取加锁的行为，激化了双方矛盾，导致五一公司提前解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、双方补充协议第就条第8款约定，案涉租赁合同解除后，戴红丽仍应就其锁门的根本违约行为赔偿五一公司因履行合同而产生的经济损失1286495元，一审判决酌定赔偿29700元与戴红丽应承担20%责任差距过大，显然不公。（四）案涉租赁合同系因戴红丽先行违约而引发五一公司推迟支付租金，最后因戴红丽对商铺强行锁门导致合同无法继续履行，因此，导致合同解除的责任应当归属于戴红丽，一审认定五一公司承担80%的责任显失公平。（五）戴红丽对商铺锁门客观上已导致五一公司无法继续使用商铺，一审既认定戴红丽锁门已构成根本违约，却又判决五一公司承担锁门之后的占用费165000元，显然是自相矛盾。因此，戴红丽对案涉租赁合同的最终解除负有全部过错和责任，一审判决不公，请求二审法院予以纠正，支持五一公司的全部上诉请求。针对五一公司的上诉请求，戴红丽辩称五一公司的全部上诉请求没有事实和法律依据，不同意其上诉请求，请求二审法院予以驳回。具体理由如下：（一）戴红丽认可一审法院认定案涉租赁合同于2019年5月30日解除。但戴红丽在此过程中不存在过错行为，导致合同解除的全部责任应由五一公司承担，戴红丽不应当承担责任。在双方签订合同后，戴红丽已提供了符合约定的租赁场地，并履行了相关协助义务，五一公司亦已正常开展业务。不存在五一公司所说的未履行协助义务的情况。戴红丽已给五一公司提供了其办理相关手续的全部证件，且根据广州市天河区市场监督管理局2020年4月2日作出的复函内容来看，戴红丽交付的案涉商铺符合合同约定，可从事餐饮业标准。该复函还证明，案涉商铺地址变更经营者，需申报新的营业执照，按一般的商事登记要求提供资料即可，无特殊要求。且戴红丽亦提供了办理相关手续的证件，并提供相关协助，已经完全履行协助义务，不存在五一公司所说的未履行相关协助义务。在戴红丽再出租之后，办理营业执照也不会有问题的。（二）五一公司主张按20%支付租金的上诉请求无事实依据。戴红丽在对案涉租赁场地上锁是因为五一公司恶意拖欠租金，且经多次催告亦不履行支付租金的义务，在五一公司对戴红丽避而不见的情况下，戴红丽迫于无奈才对租赁场地上锁。上锁前已通知了五一公司的工作人员，表示等事情处理好再安排开门，并让其负责人马上与戴红丽联系，要不然就马上封门。戴红丽上锁是希望五一公司的负责人能出来协商解决问题。至于五一公司说戴红丽违约，未完成协助五一公司办理相关开业手续的的理由与事实明显不符。戴红丽在双方合同签订时已给五一公司提供其所需的全部材料，且五一公司在2018年12月初已正常开业，戴红丽不存在违约行为。（三）因五一公司拒不与戴红丽协商处理相关问题，而是故意不处理店内物品，长期占据案涉店铺，导致戴红丽无法出租，时间长达5个月有余。按涉案合同第十一条第5款约定约定，五一公司除需补交占用期的租金外，还需按两倍租金支付违约金，一审法院判决占用费金额才16.5万元已远远低于合同约定的标准，也低于戴红丽的实际损失。（四）因五一公司的根本违约导致案涉合同的解除，戴红丽无需承担赔偿责任。诉讼费也应由败诉方承担。因此，请求二审法院查明事实真相，并依法驳回五一公司的上诉请求。戴红丽向一审法院起诉请求：1.确认戴红丽、五一公司双方于2018年8月20日签订的《补充协议》已于2019年5月30日解除；2.戴红丽没收五一公司履约保证金220000元；3.五一公司向戴红丽支付因五一公司违约导致合同解除的违约金330000元（违约金为当月租金三倍）；4.五一公司向戴红丽支付拖欠的2018年12月至2019年5月的租金660000元；5.五一公司向戴红丽支付第4项诉请中租金的滞纳金（按月分期计算；以每月欠付的租金为基数，按每天千分之三的标准计算，从每月第一日开始计至清偿该月全部租金为止,以本金为限）；6.五一公司向戴红丽支付第4项诉请中租金的利息（按月分期计算；以每月欠付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率为基准，从每月第一日开始计至清偿该月全部租金为止）；7.五一公司向戴红丽支付场地占用费（以每月110000元计算，从2019年6月起至五一公司交还租赁场地即2019年11月2日为止）；8.五一公司向戴红丽支付逾期迁出租赁场地的违约金220000元（在本案中仅计2019年6月的违约金）；9.五一公司向戴红丽支付其他费用：管理费2605.70元（2019年4月）、水电费1304.2元（2019年4月）、租金税费40000.02元（每月租金税费6666.67元，从2018年12月起至2019年5月，共6个月）；10.五一公司向戴红丽支付律师费20000元、公证费1200元；11.案件诉讼费用由五一公司承担。五一公司在一审审理过程中，向一审法院提出反诉请求：1.确认五一公司与戴红丽签订的《合同》及《补充协议》已于2019年5月14日解除（依据中华人民共和国合同法第九十四条第三款。具体来说五一公司认为戴红丽在双方对办证的事项存在争议的情况下，将五一公司的租赁房屋于2019年5月13日直接进行加锁，导致了双方的租赁合同无法继续履行，戴红丽该加锁行为构成根本违约）；2.戴红丽向五一公司返还履约保证金220000元；3.戴红丽赔偿五一公司的经济损失1286495元（包括：顾问费200000元、房屋转让费350000元、咨询及租赁代理服务费55000元、装修费580000元、线路改造费60000元、终端软件费、服务费、终端硬件费、设计费12195元、推广服务费20300元、环保服务经费9000元。依据合同第九条第八项）；4.戴红丽承担案件全部诉讼费用。一审法院查明事实：1.关于戴红丽向五一公司交付的案涉商铺是否存在不符合合同约定的可从事餐饮业标准而影响五一公司实际使用案涉商铺的问题。五一公司对此称戴红丽无法将案涉商铺的产权证上的地址“101铺”登记为五一公司的工商登记经营地址和食品经营许可证上的经营地址，五一公司的食品经营许可证上经营地址被写为“101房”并不是笔误，而是通过将“铺”字变为“房”字来达到规避工商等部门监管的目的（具体原因：案涉商铺房产证上的地址在工商部门的电脑的工作系统中被列不能从事餐饮业的地址，而将“铺”字变为“房”字就可以规避上述系统中的自动检索，从而被排除在不能从事餐饮业地址的名单之外；据五一公司了解，该锁定行为并非完全不能解除，而是需要由戴红丽去协调和处理案涉商铺此前所遗留的问题（前一手承租人没有注销在案涉商铺的工商登记地址及卫生许可证地址），才可以被用作餐饮业的工商登记地址。因为，案涉商铺地址被之前的承租人用作登记工商执照经营地址和卫生许可证经营地址的话，五一公司就不能重复在该地址登记工商营业执照和卫生许可证；同时，案涉商铺所在地域在当时由于被多人多次投诉反对这些商铺被用于餐饮业，所以工商部门对案涉商铺所在的整片区域进行了限制，不允许进行餐饮业的工商登记。戴红丽则否认案涉商铺地址属于被工商部门限制不得进行餐饮类经营的工商登记地址。对此，一审法院认为，戴红丽、五一公司均有举证证明其主张的责任，且戴红丽作为提供租赁标的物的义务人，其证明责任应大于五一公司。对比戴红丽、五一公司各自就此提供的证据看，一方面，戴红丽提交的证据《食品经营许可证》（落款时间为2018年12月24日）、五一公司工商登记档案节选、广州市南粤公证处公证书、食品经营许可现场核查笔录（落款时间为2018年12月20日）、米食匠人产品宣传单，五一公司上述证据真实性并无异议，而上述证据基本能够形成完整的证据链，结合戴红丽、五一公司关于五一公司已经实际使用案涉商铺进行经营的陈述（其中戴红丽称五一公司从2018年12月2日开始试业至2018年12月23日，从2018年12月24日正式开业营业，因为五一公司此时已取得食品经营许可证；五一公司称其自2018年12月2日开始试业一直持续到2019年5月13日被锁门时，但其一直没能进行正式的开业营业，主要原因是工商登记的地址无法将案涉房屋的地址登记到五一公司公司名下，在此期间了解到案涉商铺被限制作餐饮，“101铺”的问题没有解决，导致五一公司存有很大的疑虑，不敢正式开业，且在该期间五一公司不断向各个部门询问及尝试依法办理相关证件，不断向戴红丽提出要求协助办理，所以在该种争议的过程中，五一公司不敢真正的开展业务）来看，戴红丽已经协助五一公司履行了办理经营所需食品经营许可证的附随义务，且五一公司已将案涉商铺实际用于经营使用；但不足以证明戴红丽已经协助五一公司履行完毕办理经营所需工商登记经营地址变更的手续。另一方面，五一公司提交的证据群聊（5）微信聊天记录、短信记录（2018年12月10日、2018年12月31日）、《准予变更登记（备案）通知书》、短信记录（截图时间为2019年4月10日20:24），戴红丽对上述证据真实性确认，上述证据反映出在2018年11月、12月戴红丽、五一公司就办理案涉商铺经营所需部分证照进行沟通。而其中2018年12月10日的短信记录反映出五一公司告知戴红丽因未办理下来卫生许可证而被食药监局工作人员在2018年12月7日检查时要求其于2018年12月10日暂停营业，并认为系戴红丽原因导致五一公司至今无卫生许可证，从而要求戴红丽尽快处理此事，但从戴红丽证据食品经营许可现场核查笔录（落款时间为2018年12月20日）、《食品经营许可证》（落款时间为2018年12月24日）内容来看，戴红丽在此后已经履行相应协助办证义务，五一公司也于2018年12月24日取得《食品经营许可证》。至于五一公司提交的证据录音，戴红丽对其真实性均不予认可，五一公司也未能提交相应佐证证据来充分证明有关行政管理部门对案涉商铺作出不予办理经营所需证照登记的答复。戴红丽上述证据的证明力明显高于五一公司上述证据的证明力，结合一审法院向广州市天河区市场监督管理局发函调查及该局于2020年4月2日作出的复函（主要内容为：五一公司并未变更住所地址，而是申请一照多址，其在原有注册住所地“广州市天河区x”的基础上，新增加经营场所“广州市天河区x”，新增加的经营场所为备案地址，无需在营业执照上显示，因此，该局并未颁发备案地址的营业执照；2018年8月到2019年5月期间，“广州市天河区x”地址，不存在不得登记餐饮类经营范围的情形；五一公司原有经营范围已含有餐饮类行业，无需再申办同类经营范围；如该上述商铺地址变更经营者，需申报新的营业执照，按一般的商事登记要求提供资料即可，无特殊要求）内容来看，五一公司关于戴红丽交付的案涉商铺不符合合同约定的可从事餐饮业标准而影响五一公司实际使用案涉商铺的陈述证据不充分，一审法院对该陈述依法不予采纳。2.关于五一公司于2019年2月向戴红丽支付的租金110000元对应租金期间的问题。戴红丽主张该租金对应2018年11月20日至2018年12月19日期间；五一公司主张该租金对应2019年2月20日至2019年3月19日期间。本案中并无直接证明反映五一公司支付上述租金时作出了该租金对应租金期间的意思表示，但五一公司在2019年4月10日向戴红丽发出的短信中已经表达了向戴红丽支付了2019年2月份的租金，因此，结合五一公司系租金支付义务人的客观情况，一审法院采信五一公司对该问题的主张。3.关于五一公司提交的证据《装修施工合同》、两张中国民生银行《支付业务回单（付款）》（日期分别是2018-10-18、2019-1-29；均系彩打件）、两张中国农业银行《网上银行电子回单》（日期分别是2018-11-10、2019-4-30；均系彩打件）。五一公司提供了《装修施工合同》的原件，戴红丽虽不认可该证据真实性，但未提供反驳证据，一审法院依法对该证据予以采信。一审庭审中，戴红丽申请撤回要求五一公司交还案涉商铺的诉讼请求；五一公司申请撤回要求戴红丽返还被锁于案涉商铺内的文件资料、桌椅台凳、收银机等可移动财物的反诉请求。一审法院认为，戴红丽、五一公司各自当庭申请撤回部分诉讼请求或反诉请求，符合法律规定，一审法院均依法予以准许。《合同》《补充协议》是戴红丽、五一公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。关于戴红丽的第1项诉讼请求和五一公司的第1项反诉请求。第一，戴红丽、五一公司对五一公司共计支付过两笔租金（2018年8月22日支付了首月租金110000元、2019年2月支付了租金110000元）、五一公司于2018年12月2日开始试业、戴红丽于2019年5月13日对案涉商铺进行上锁持续至2019年11月2日、五一公司于2019年5月14日向戴红丽发函解除合同、戴红丽于2019年5月27日向五一公司发函解除合同的事实均无争议。第二，根据《合同》及《补充协议》第四条第1.2款、第十二条第2.5款的约定，结合戴红丽、五一公司关于租金支付期间是当月20日至下月19日、交租时间应是当月20日的共同确认，2018年11月20日至2018年12月19日的租金本应于2018年11月20日前缴付、2018年12月20日至2019年1月19日的租金本应于2018年12月20日前支付、2019年1月20日至2019年2月19日的租金本应于2019年1月20日前支付、2019年2月20日至2019年3月19日的租金本应于2019年2月20日前支付、2019年3月20日至2019年4月19日的租金本应于2019年3月20日前支付、2019年4月20日至2019年5月12日的租金本应于2019年4月20日前支付，逾期超过十日则戴红丽有权解除合同。具体而言，2018年11月20日至2018年12月19日的租金本应于2018年11月20日前缴付，如未支付，则在2018年12月1日时戴红丽就具有解除合同的权利，该时间早于五一公司2018年12月2日开始试营业，况且，当五一公司在2018年12月10日向戴红丽反映被行政部门检查而要求停业后，五一公司于2018年12月24日取得了《食品经营许可证》，因此，根据公平原则，仍应认定五一公司此节构成根本违约，戴红丽自2018年12月1日已具有解除合同的权利，但自2018年12月10日至2018年12月24日期间不应计算该月租金（2018年11月20日至2018年12月19日的租金）的逾期付款违约金。第三，戴红丽虽然自2018年12月1日已具有解除合同的权利，但戴红丽在2019年5月13日对案涉商铺上锁前并未正确行使解除合同的权利而向五一公司发出解除合同的通知，反而采取了在2019年5月13日采取了在案涉商铺上锁的行为，该行为直接导致五一公司无法正常使用案涉商铺，违反了出租人提供租赁标的物给承租人使用的义务，而戴红丽称其上锁目的乃要求五一公司交纳租金，鉴于戴红丽、五一公司并无约定戴红丽有权以上锁方式催讨租金，因此，此节戴红丽构成违约。第四，在戴红丽于2019年5月13日对案涉商铺上锁后，五一公司遂于次日向戴红丽发函解除双方租赁合同，如前所述，五一公司欠租行为已经构成根本违约，戴红丽在案涉商铺上锁的行为虽然也属于违约，但从戴红丽实施上锁行为的目的是催讨租金及从2019年5月13日上锁至2019年5月14日五一公司发函解除合同时上锁行为才持续了一日多时间，也未见五一公司就上锁问题充分与戴红丽协商来看，此时戴红丽的上锁行为尚不足以达到根本违约的程度，因此，五一公司此时不享有法定的单方解除合同的权利，且从戴红丽2019年5月20日的复函内容来看，戴红丽也对五一公司上述解约通知提出了异议，因此，不应认定戴红丽、五一公司之间的租赁合同在2019年5月14日已经解除。第五，戴红丽于2019年5月27日向五一公司发函解除通知时，其在案涉商铺上锁的行为已经持续了14日，结合案涉商铺的约定用途来看，戴红丽该上锁行为也已经达到了根本违约的程度。但鉴于五一公司此前已经发函作出了解除合同的意思表示，而戴红丽此时发函亦作出了解除合同的意思表示，且戴红丽、五一公司双方分别通过本案诉讼在本诉、反诉中各自提出了要求确认合同解除的诉讼请求，因此，一审法院综合本案案情认定戴红丽、五一公司之间的租赁合同于2019年5月30日解除，且根据公平原则，结合前述分析认定来看，导致合同解除的责任应共同归属于戴红丽、五一公司双方，其中戴红丽应承担20%的责任，五一公司应承担80%的责任。戴红丽第1项诉请与一审法院前述认定相符，一审法院予以支持；五一公司第1项反诉请求与本院前述认定相悖，一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于戴红丽的第2、3项诉讼请求和五一公司的第2项反诉请求，如前所述，由于戴红丽、五一公司双方对于合同解除均有过错，戴红丽基于其具有单方解约权而要求五一公司支付解除合同违约金330000元及要求没收五一公司履约保证金，均缺乏理据，一审法院对戴红丽的第2、3项诉请依法不予支持；对五一公司的第2项反诉请求给予支持。关于戴红丽的第4至8项诉讼请求，第一，如前所述，戴红丽、五一公司之间的租赁合同于2019年5月30日解除，结合戴红丽于2019年5月13日对案涉商铺进行上锁持续至2019年11月2日的事实，戴红丽、五一公司分别提起本案本诉、反诉的情况（戴红丽提出本诉时间为2019年7月4日，五一公司提出反诉时间为2019年10月29日），一审法院对五一公司于2019年2月所付租金对应期间的认定及戴红丽系基于自身对该笔租金对应期间的认知而在本案中主张五一公司欠付租金期间系自2018年12月20日起，根据公平原则和合同约定，一审法院综合本案案情酌情认定由五一公司向戴红丽支付租金524333.33元（实际对应期间为2018年11月20日至2019年2月19日、2019年3月20日至2019年5月12日）、占用费即租金扩大损失165000元。第二，五一公司未按期支付租金应属违约，五一公司应向戴红丽支付上述欠付租金的逾期付款违约金（按月分期计算；每期违约金以该合同月欠付租金为本金，自该合同月的第二日即在前的自然月的第21日起计至清偿之日为止）；但如前所述，2018年11月20日至2018年12月19日租金的逾期付款违约金的计算期间应扣除自2018年12月10日至2018年12月24日这个期间。至于五一公司抗辩合同约定的逾期支付租金的滞纳金明显过高的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《补充合同》第四条第1.2款约定的滞纳金计付标准为每逾期一日3‰，鉴于戴红丽、五一公司均未举证证明戴红丽的实际损失，故一审法院综合本案案情，遵循公平合理原则，将上述滞纳金标准酌情调整为2019年8月19日前（含该日）的按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％计算、自2019年8月20日起的按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；每期违约金以不超过本金为限。戴红丽要求五一公司再行支付租金利息，缺乏理据，一审法院不予支持。戴红丽自身对导致合同解除有过错，且对案涉商铺实施了上锁行为，其要求五一公司支付逾期迁出案涉商铺违约金220000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于戴红丽的第9项诉讼请求，一审庭审中，五一公司现明确表示同意向戴红丽支付管理费2605.70元（2019年4月）；水电费1304.2元（2019年4月）；租金税费40000.02元（每月租金税费6666.67元，从2018年12月起至2019年5月，共6个月），属于当事人对自身民事权利的合法处分，一审法院予以尊重，故对戴红丽第9项诉请予以支持。关于戴红丽的第10项诉讼请求，律师费和公证费属于戴红丽因诉讼而产生的诉讼成本，鉴于戴红丽对导致合同解除亦有责任，戴红丽应自行承担相应的诉讼成本。关于五一公司的第3项反诉请求，五一公司称其经济损失1286495元包括：顾问费200000元、房屋转让费350000元、咨询及租赁代理服务费55000元、装修费580000元（包括形成附合的装饰装修和盘点清单中第三点中的物品）、线路改造费60000元、终端软件费、服务费、终端硬件费、设计费12195元、推广服务费20300元、环保服务经费9000元。一审法院认为，第一，关于装修费580000元（包括形成附合的装饰装修和盘点清单中第三点中的物品），五一公司提供的《装修工程合同》和三张中国工商银行《业务回单（付款）》可证明五一公司对案涉商铺实施了装修且支付装修公司“广州信创建筑工程有限责任公司”工程款180000元和货款75000元，结合《装修工程合同》约定的承包范围、盘点清单中第三点中的物品的照片、戴红丽、五一公司交接案涉商铺的实际情况，一审法院根据上述对于合同解除责任的划分及公平原则，综合本案案情酌情认定由戴红丽向五一公司赔偿损失29700元。第二，关于顾问费200000元、房屋转让费350000元、咨询及租赁代理服务费55000元、线路改造费60000元、终端软件费、服务费、终端硬件费、设计费12195元、推广服务费20300元、环保服务经费9000元，部分属于未形成附合的装饰装修物，部分属于五一公司从事经营行为而消耗费用或间接损失，况且五一公司自身对导致合同解除负有80%的责任，其要求戴红丽赔偿以上费用缺乏事实和法律依据。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年10月29日作出如下判决：一、确认戴红丽与五一公司于2018年8月20日签订的《合同》及《补充协议》于2019年5月30日解除；二、五一公司于判决发生法律效力之日起10日内，向戴红丽支付2018年11月20日至2019年2月19日、2019年3月20日至2019年5月12日租金共524333.33元及其逾期付款违约金〔按月分期计算；每期违约金以该合同月欠付租金为本金，自该合同月的第二日即在前的自然月的第21日起计至清偿之日为止，其中2018年11月20日至2018年12月19日租金的逾期付款违约金的计算期间应扣除自2018年12月10日至2018年12月24日这个期间；上述违约金标准为2019年8月19日前（含该日）的按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％计算、自2019年8月20日起的按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算；每期违约金以不超过本金为限〕；三、五一公司于判决发生法律效力之日起10日内，向戴红丽支付占用费165000元；四、五一公司于判决发生法律效力之日起10日内，向戴红丽支付2019年4月管理费2605.70元、2019年4月水电费1304.2元、2018年12月至2019年5月的租金税费40000.02元；五、戴红丽于判决发生法律效力之日起10日内，向五一公司退还租赁保证金220000元；六、戴红丽于判决发生法律效力之日起10日内，向五一公司支付经济赔偿29700元；七、驳回戴红丽的其他诉讼请求；八、驳回五一公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费63780元，由五一公司负担46878元，由戴红丽负担16902元。反诉受理费27695元（已减半收取），由戴红丽负担22111元，由五一公司负担5584元。本诉保全费5000元，由戴红丽负担1325元，由五一公司负担3675元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，双方当事人签订的《补充协议》第四条第1.2款约定，租金不包括管理费及其他水、电费用。除首月租金在本合同签订时随履约保证金一并给付外，乙方须于每月一日前一次性缴付当月租金予甲方，每逾期一天按月租金3‰缴纳滞纳金，如最后一天为法定假期，则缴交租金期限顺延至法定公众假期满后的第一天。第2.3款约定，在合同期内，如乙方违反本合同的任何条款，甲方可按本合同的约定扣除全部或部分租赁保证金，以抵偿因乙方违约行为造成的甲方损失。在甲方按上述约定扣除租赁保证金后，甲方有权书面通知乙方按已被扣除的租赁保证金的数额补足租赁保证金。乙方应在接到书面通知后五日内将租赁保证金补足，未及时补足的，视为逾期付款，甲方可按本合同第十二条违约责任第（三）款的约定行使权利。第六条第6点约定，由于乙方欠费或其他违约行为导致甲方诉讼追索或者因本合同发生纠纷诉至法院的，由乙方承担甲方因此支付的所有费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费、评估费等一切的费用。第十二条第2点约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，清场收回出租商铺，没收履约保证金并要求乙方赔偿当月租金金额三倍的违约金，而无需向乙方承担任何法律责任，造成损失的有权要求乙方赔偿：….2.5逾期10天未能缴足租金、物业管理费、水电费、违约金、赔偿金、罚款及其他因缴费用的；……一审诉讼中，戴红丽为证明其支付了律师费20000元，提供了与广东盈隆律师事务于2019年6月28日签订的民事委托代理合同［2019］粤盈隆律民字第298号、广东盈隆律律师所于2019年11月8日出具的广东增值税普通发票、2019年6月27日转账详情截图等予以证实。为证明其支付公证费1200元，提供了广东省广州市南粤公证处于2019年4月16日出具的广东增值税电子普通发票。二审庭询中，戴红丽向本院提交五一公司国家企业信用信息公示系统打印件，拟证明五一公司在2020年12月31日在未经戴红丽协助的情况下已将营业执照地址登记至案涉租赁场地，即案涉商铺不存在瑕疵的问题。五一公司质证称对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该证据证明戴红丽当时若积极协助五一公司办理营业执照等相关证件的话是可以办理，但其却怠慢履行，导致五一公司无法办理相关证件正常营业，其行为已违反先合同义务。当时还存在“铺”字改为“房”字的情况，当时是存在一个101房和101铺。客观上五一公司无法再去办理新的食品证，一开始当事人是不知情的，101铺上还登记了一个案外人的名字还未注销。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，戴红丽与五一公司房屋租赁合同纠纷系发生在2019年7月4日之前，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现戴红丽与五一公司提出本诉和反诉诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合戴红丽、五一公司的上诉请求和理由以及双方各自的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《合同》、《补充协议》解除时间和责任确定；2.案涉《合同》、《补充协议》解除后的法律后果处理。现评析如下：关于涉案《合同》、《补充协议》解除时间和责任确定问题。其一，涉案《合同》、《补充协议》解除时间。根据一审查明的事实可知，双方当事人签订涉案《合同》、《补充协议》后，五一公司仅于2018年8月22日向戴红丽支付了首月租金以及支付了2019年2月租金。后因五一公司未向戴红丽支付2018年11月20日至2月19日、2019年3月20日至2019年5月12日的租金，导致戴红丽在2019年5月13日对涉案商铺进行了上锁。虽然戴红丽在一审中表示其锁门的目的是要求五一公司支付租金，但其锁门之后双方就没有再继续履行上述合同，且戴红丽锁门的行为至其于2019年5月27日发函解除之时仍一直持续，而五一公司作为违约方，其不具有解除合同的权利，五一公司在2019年5月14日的发函不产生解除合同的效力，由此可见，双方合同已于2019年5月13日实际解除。因此，五一公司主张双方合同于2019年5月14日解除以及戴红丽要求确认双方合同于2019年5月30日解除，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其二，涉案《合同》、《补充协议》解除责任。虽然五一公司称其在2018年12月2日进行试业后，于2018年12月10日被行政部门检查而要求停业，但五一公司在2018年12月24日取得了《食品经营许可证》至2019年5月13日涉案商铺被戴红丽上锁前，其自认一直在经营，也即其在前述期间进行经营并没有受到任何影响，因此，五一公司作出承租人，理应向戴红丽支付涉案商铺的租金对价。但因五一公司至今未向戴红丽支付2018年11月20日至2月19日、2019年3月20日至2019年5月12日的租金，其行为显然已构成根本违约，进而导致戴红丽对涉案商铺进行锁门，故本院确认双方合同的解除责任在于五一公司。关于案涉《合同》、《补充协议》解除后的法律后果处理问题。首先，因五一公司至今未向戴红丽支付2018年11月20日至2019年2月19日、2019年3月20日至2019年5月12日的租金，故一审法院判决五一公司向戴红丽支付上述期间的租金及相应违约金，并无不当，本院予以维持。但戴红丽已在2019年5月13日收回涉案商铺，即涉案商铺已实际由戴红丽取得控制权利，五一公司并无使用该商铺，故戴红丽主张五一公司支付2019年5月13日之后的占用费，依法无据，本院不予支持。一审法院酌情判决五一公司向戴红丽支付占用费即租金扩大损失165000元错误，本院予以纠正。同时，五一公司主张其欠付戴红丽前述期间租金应按20%支付，依据不足，本院不予支持。其次，因五一公司超过10日逾期未向戴红丽支付租金，且双方合同解除的责任在于五一公司，故根据涉案《补充协议》第六条第6点，由于乙方欠费或其他违约行为导致甲方诉讼追索或者因本合同发生纠纷诉至法院的，由乙方承担甲方因此支付的所有费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费、评估费等一切的费用。第十二条第2点，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，清场收回出租商铺，没收履约保证金并要求乙方赔偿当月租金金额三倍的违约金，而无需向乙方承担任何法律责任，造成损失的有权要求乙方赔偿：….2.5逾期10天未能缴足租金、物业管理费、水电费、违约金、赔偿金、罚款及其他因缴费用的；……的约定，戴红丽主张没收五一公司保证金220000元以及赔偿律师费20000元、公证费1200元，符合上述合同约定，本院予以支持。五一公司主张戴红丽退还保证金，本院不予支持。再次，本案是因作为承租人的五一公司违约导致合同解除，且戴红丽并未表示同意利用五一公司的装饰装修，因此，五一公司主张戴红丽向其赔偿装修费用及其他符合的装饰装修物费用，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，本院不予支持。同理，由于五一公司原因导致双方合同解除，其上诉主张戴红丽向其支付其他经济损失缺乏充分理据，该费用应由其自行承担，本院不予支持。综上所述，一审对双方合同解除时间及责任认定错误，进而作出的相关判决不妥，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初24473号民事判决第二、四项；二、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初24473号民事判决第一、三、五、六、七、八项；三、五一常米餐饮管理（广州）有限公司已支付的租赁保证金220000元由戴红丽予以没收；四、五一常米餐饮管理（广州）有限公司于本判决送达之日起10内，向戴红丽支付律师费20000元、公证费1200元；五、驳回戴红丽其他诉讼请求；六、驳回五一常米餐饮管理（广州）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费63780元，由五一常米餐饮管理（广州）有限公司负担41625元，由戴红丽负担22155元；反诉受理费27695元，由五一常米餐饮管理（广州）有限公司负担。本诉保全费5000元，由戴红丽负担1737元，由五一常米餐饮管理（广州）有限公司负担3263元。二审案件受理费24171元，由戴红丽负担1994元，五一常米餐饮管理（广州）有限公司负担22177元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月二十三日书记员 王日平谢金泽