上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初8293号原告：上海外经贸物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张建新，董事长。委托诉讼代理人：李秀琏，上海市海之纯律师事务所律师。被告：房媛媛，女，1978年6月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈某1(系房媛媛丈夫)，住同被告。原告上海外经贸物业管理有限公司为与被告房媛媛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李秀琏、被告的委托诉讼代理人陈某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2016年1月至2019年9月的物业费12，135.60元、2016年1月至2018年1月的停车费8，330元(按每季度1，000元计)，合计20，465.60元；2、被告承担逾期支付物业费的违约金(按每月100元计，自2016年2月起算至被告实际支付之日止，暂计算至2021年6月)。事实和理由：原告自2012年7月1日至2019年9月30日止受托对XXXX即徐汇区XX路XXXX进行物业管理服务，该期间被告拖欠2016年1月至2019年9月共计45个月的物业费计人民币12，135.60元，以及2016年1月至2018年1月共计25个月的停车费8，330元。根据约定，被告应于每季度的第一个月交纳物业费，逾期则承担每月100元的违约金。原告起诉前曾向被告致函，希望被告见函后仅支付本金而不需承担违约责任，然被告置若惘间。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称：对物业服务费的欠费金额无异议，但被告已实际于2016年底搬离XXXX，故原告主张停车费的金额计算有误。原告在XXXX提供物业服务期间，收费与服务不匹配，具体表现在：经常发生停水问题，电梯停运等。保洁不到位，环境脏乱差；安保人员对进出小区人员和车辆基本不管不问，甚至发生过业主电动车及其他财物盗窃事件。车位管理不到位，秩序混乱，经常发生业主租用车位被其他车辆占用，小区道路停满车辆导致进出不便的情况。本院经审理认定事实如下：被告为上海市市徐汇区XX路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积134.84平方米)房屋的产权人之一，房屋类型为公寓。2012年6月28日，案外人上海中瑞投资有限公司(以下简称中瑞公司)与原告就坐落于徐汇区XX路XXXX的XXXX物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》，主要内容是：1、在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务包括下列内容：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理。2、物业管理区域物业服务收费实行包干制，即物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按2元／月／平方米收取。3、物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月履行交纳义务，业主或物业使用人违反约定未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每月100元的标准支付违约金；4、合同有效期自2012年7月1日起至2014年6月30日止。合同第九条对停车收费作了明确，停车场为全体业主共有的，车位使用人应按露天车位每月150元／个交纳停车服务费。属于中瑞公司所有，委托原告管理的车库车位按每月420元／个的标准交纳停车服务费。2014年6月18日，中瑞公司与原告签订了物业服务合同延续协议，主要内容是前期物业服务合同延长1年至2015年6月30日，物业服务收费仍然实行包干制等。2015年6月18日，中瑞公司与原告再次签订了物业服务合同延续协议，主要内容是前期物业服务合同继续延长1年至2016年6月30日，物业服务收费仍然实行包干制等。2016年6月20日，中瑞公司与原告再次签订了物业服务合同延续协议，主要内容是前期物业服务合同继续延长1年至2017年6月30日，物业服务收费仍然实行包干制等。2017年6月28日，中瑞公司与原告又签订了物业服务合同延续协议，主要内容是前期物业服务合同继续延长1年至2019年6月30日，物业服务收费仍然实行包干制等。2019年6月28日，中瑞公司致工作函给原告，称服务合同将于2019年7月1日到期，经确定不再予以续签，即日起请将物业服务中的相关事宜全部移交至新选定的物业公司，考虑到移交时间过分仓促，故将移交日期延期至2019年9月30日前移交结束，延期时间(2019年7月1日至2019年9月30日)双方的权利和义务按原合同履行。另查明，被告及案外人陈某1、陈某2向开发商上海凯峰房地产开发有限公司购买了上海市XX路XXX弄XXX号XXX号XXX室房屋，双方于2016年4月办理房屋交接，并签署房屋交接书。审理中，被告为证明自2016年底即搬离XXXX另据他处，出示上海市徐汇区XX街XXX委员会于2021年5月4日开具的《证明》，载明：被告自2016年12月底起居住于上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号XXX室。又查明，原告在XXXX管理期间实际按每季度1，000元的车位收费标准向被告收取停车服务费。因被告拖欠支付物业服务费和停车服务费，原告分别于2017年4月、2018年3月、2019年4月向被告邮寄挂号信催缴，均因逾期退回。2020年7月，原告又向被告发出律师函，未果。现原告诉至本院，要求判如诉请。上述事实，除当事人陈述外，另有原被告提供的区域物业管理协议、前期物业服务合同、XXXX住宅小区物业服务合同延续协议、上海市房地产登记簿、房屋交接书、证明等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与中瑞公司签订了前期物业服务合同，在合同期满后双方又多次续签了物业合同延续协议，相关的合同及协议书系合同双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应予履行，该合同与延续协议对小区内的全体业主均具有约束力，原告已按约履行了物业管理服务义务，被告作为接受了其服务的业主使用人，有义务按约支付相应的物业服务费和停车服务费，因此原告要求被告支付涉案期间的物业服务费、停车服务费，有合同依据，本院予以支持。根据已查明事实，被告确已2016年12月底搬离XXXX，故原告主张停车费的计算期间有误，本院依法予以调整。被告辩称原告未按约履行物业服务义务，存在诸多瑕疵等意见，均未充分证据予以证明，不能作为拒付物业服务费及停车服务费的抗辩事由，本院难以采纳。被告长期未付物业服务费，有违法律和合同约定，应支付违约金，但原告主张每月100元的违约金标准显然过分高于其所实际遭受的损失，且本案纠纷发生事出有因，故本院将违约金标准调整为每日万分之三。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、房媛媛于本判决生效之日起十日内支付上海外经贸物业管理有限公司2016年1月起至2019年9月期间的物业服务费12，135.60元；二、房媛媛于本判决生效之日起十日内支付上海外经贸物业管理有限公司2016年1月至2016年12月期间的停车服务费4，000元；三、房媛媛于本判决生效之日起十日内支付上海外经贸物业管理有限公司逾期付款违约金：违约金以809.04元为基数，分别自2016年1月至2019年9月期间的每季度首月11日起，均至实际支付之日止，均按每日万分之三计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，减半收取计237元，由上海外经贸物业管理有限公司负担93.40元，房媛媛负担143.60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 汶二〇二一年六月十六日书记员 范心佩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。