吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终1951号上诉人（原审原告）：长春市嘉润物业经营服务有限公司，住所地长春市绿园区正阳街。法定代表人：任红艳，总经理。委托诉讼代理人：王环宇，该单位员工。委托诉讼代理人：刘建杰，吉林丁凤礼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晓燕，女，1958年7月6日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：于坤，系王晓燕丈夫。上诉人长春市嘉润物业经营服务有限公司（以下简称嘉润物业公司）因与被上诉人王晓燕物业服务合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初4933号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。嘉润物业公司上诉请求：1.对长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初4933号判决进行变更，改判支持嘉润物业公司全部诉讼请求，改判王晓燕支付违约金，改判王晓燕足额支付物业费；2.相应诉讼费用由王晓燕承担。事实和理由：嘉润物业公司认为，一审判决错误，二审应当依法改判。理由如下：一、原判决认定事实错误。1.嘉润物业公司应对房屋漏水问题负管理责任，组织维修活动，并不是无条件的维修责任；根据《城市房地产开发经营管理条例》第31条的规定，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。根据《建设工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。出现房屋漏水时如在保修期内，王晓燕应首先依据住宅质量保证书的约定，向小区开发商主张权利，如已超出保修期限，根据《物业管理条例》第二条和第五十三条、《住宅专项维修资金管理办法》第二条，超出保修期限，应由物业公司启动住宅专项维修资金进行修复，并非由物业公司直接承担维修责任。以上原则在《春园小区物业管理服务协议》第7.3条、第8条中有同样约定。此外，房屋漏水的外墙面属于物业公司承担养护、管理责任的共有部分，而室内漏水部分是建筑物的专有部分，并不在物业公司的管理责任范围之内，原审将王晓燕一审所称维修费用一体处理存在错误。2.嘉润物业公司并未承诺为王晓燕减少2000元物业费；王晓燕在一审中诉称物业原经理刘某同意为其减免2000元物业费用，经嘉润物业公司当庭确认，物业公司各登记簿中并未有相关记载，且王晓燕并未提供任何证据予以佐证，原判认定应予减免2000元物业费，没有事实、法律依据。二、原判决适用法律错误。原审判决以《最高人民法院审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，不予支持违约金属适用法律错误。嘉润物业公司为王晓燕提供物业服务，王晓燕在接受物业服务的同时应当履行交纳物业服务费的义务。王晓燕提出因房屋维修问题与嘉润物业公司产生纠纷，对嘉润物业公司物业管理服务不满意，但王晓燕不能以此作为不交纳物业服务费的理由，其仍应按《春园小区物业管理服务协议》中第7.2条约定缴纳滞纳金。即使2000元的维修损失可以抵扣物业费，也应该是减免2000元对应部分的滞纳金，即83.32＋438.66＋193.41=715.39元（[()×310.01]=193.41），而非减免全部滞纳金。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。王晓燕辩称，同意一审判决。嘉润物业公司向一审法院起诉请求：1.判决王晓燕向嘉润物业公司支付自2012年6月1日至2013年5月31日及自2019年1月1日至2019年12月31日期间所欠付的物业管理服费5932.80元；支付自2012年6月1日至2013年5月31日期间所欠付的楼道照明费30元、生活垃圾处理费84元，合计6046.80元：违约金911.85元；共计6958.65元。2.判决王晓燕承担本案诉讼费用。事实与理由：嘉润物业公司与王晓燕于2006年9月30日签订了《春园小区物业管理服务协议》，约定由嘉润物业公司对“春园旭日华庭”小区提供物业服务。王晓燕系春园旭日华庭小区8单元605室产权人（房屋建筑面积247.2㎡），并于2006年9月30日办理了入住手续，但未缴纳2012年6月1日至2013年5月31日及2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费，未缴纳2012年6月1日至2018年5月31日期间的楼道照明费、生活垃圾处理费。根据《春园小区物业管理服务协议》第7.1条约定，嘉润物业公司向王晓燕收取物业管理费，计费面积按产权证或王晓燕签订的房屋购买合同中标明的建筑面积为准，其中，住宅的物业费标准为0.8元／月／㎡。在实际收取物业费的过程中自2019年1月1日至2019年12月31日变更为1.2元／月／㎡的标准收取物业费。根据《长春市收取城市生活垃圾处理费管理办法》第五条规定，结合嘉润物业公司实际收取物业费的标准，王晓燕自2012年6月1日至2013年5月31日及2019年1月1日至2019年12月31日期间欠付的物业管理服费5932.80元，自2012年6月1日至2013年5月31日期间所欠付的楼道照明费30元（标准2.5元／月）、生活垃圾处理费84元（标准7元／月），合计6046.80元。第7.2条约定：王晓燕未按规定按时缴纳物业服务费，按每日千分之三的标准向乙方支付违约金，但实际上嘉润物业公司按照LPR利率主张的违约金，自2012年5月1日至2013年5月31日及自2019年1月1日至2019年12用31日期间，王晓燕应向嘉润物业公司支付违约金911.85元。（违约金=本金×违约天数×LPR利率）。嘉润物业公司曾多次向王晓燕催缴物业管理服务费、楼道照明费、生活垃圾处理费王晓燕予以拒绝。王晓燕的行为违反合同约定，损害了嘉润物业公司和小区其他已交费业主的正当合法利益。依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规规定，故诉至法院。王晓燕辩称，关于12-13年物业费数额，因为房屋漏雨我自己花了2000多元，当时物业经理答应给我减免物业费，电费、垃圾费同意承担。关于2019年的物业费，因为房屋漏雨物业没有及时维修给我造成了经济损失，我同意交一半的物业费。同时楼道门坏了，2年物业也没有及时维修、小区卫生标准不达标打扫不及时、保安巡逻不到位、物业出租的车位阻碍防火通道，我认为物业管理失职所以我也不同意缴纳。我可以缴纳嘉润物业公司诉请金额的一半，违约金不同意支付。一审法院认定事实：嘉润物业公司、王晓燕于2006年9月30日签订《春园小区物业管理服务协议》，住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.8元收取。2019年起住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.2元收取。王晓燕为春园旭日华庭小区8单元605室业主，住宅建筑面积247.2平方米，自2006年在此居住至今，王晓燕自2012年6月1日至2013年5月31日及2019年1月1日至2019年12月31日期间未交纳物业服务费5932.78元。2012年6月1日至2013年5月31日期间未缴纳楼道照明费、垃圾处理费84元。经嘉润物业公司索要，王晓燕以房屋漏雨嘉润物业公司未尽修缮职责为由未予缴纳。故嘉润物业公司诉来法院。一审法院认为，嘉润物业公司与王晓燕于2006年9月30日签订的《春园小区物业管理服务协议》，约定由嘉润物业公司对“春园旭日华庭”小区提供物业服务。双方已形成了物业服务合同关系，王晓燕于2006年9月30日办理了入住手续居住至今，但未交纳2012年6月1日至2013年5月31日及2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费，未缴纳2012年6月1日至2018年5月31日期间的楼道照明费、生活垃圾处理费，合计人民币6046.80元，根据双方的合同约定，嘉润物业公司已为王晓燕等业主提供了物业服务，做为业主的王晓燕有义务缴纳物业管理费用，但嘉润物业公司作为物业管理部门，对王晓燕房屋漏雨没有及时维修造成了王晓燕房屋受损，对此嘉润物业公司也未尽到应有职责，根据《最高人民法院审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，可适当减少王晓燕物业费用。对于嘉润物业公司要求王晓燕承担违约金一节，因嘉润物业公司在物业服务过程中也存在未完全履行合同义务情况，其该请求不予支持。综上根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，一审法院判决如下：王晓燕于判决生效后立即支付嘉润物业公司物业管理服费、楼道照明费、生活垃圾处理费合计4046.80元；案件受理费25元由王晓燕负担，给付期同上。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，虽然王晓燕未能举证证明嘉润物业公司曾经同意为其减免2000元的物业费，但是从王晓燕在一审所提交的证据来看，嘉润物业公司的确存在物业服务不到位的违约行为，故一审法院判令王晓燕相应减少所缴纳的物业费2000元，并未予支持嘉润物业公司有关违约金的诉讼请求并无不当，应予以维持。综上所述，嘉润物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由长春市嘉润物业经营服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  胡月皓审判员  时 秋二〇二一年六月二十八日书记员  杨 雪