吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初1241号 原告：吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区珲春中街777号恒大华府销售中心103室。 法定代表人：胡志宽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵迎迎，该公司法务员。 被告：陈建华，女，1963年3月19日生，汉族，无职业，户籍地吉林省吉林市龙潭区，现住吉林省吉林市龙潭区。 原告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司（以下简称恒大宏盛公司）与被告陈建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日受理，2021年6月1日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒大宏盛公司委托诉讼代理人赵迎迎，被告陈建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒大宏盛公司诉称：2018年7月27日，陈建华购买恒大宏盛公司开发建设的恒大滨江左岸二期7号楼1单元14层025号房，总房款为908,010元，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定陈建华采用贷款方式付款，陈建华交纳首期房款278,010元，余款630,000元向兴业银行申请贷款支付，但是陈建华既拒不配合银行提供贷款审批资料，也未能付清剩余房款，根据补充协议约定，陈建华的行为构成根本违约，恒大宏盛公司有权解除合同，陈建华应按照总房款的10%支付违约金。诉讼请求：1、解除原、被告2018年7月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，陈建华协助恒大宏盛公司办理该《商品房买卖合同（预售）》备案登记的注销手续；2、陈建华向恒大宏盛公司支付违约金90,801元；3、诉讼费由陈建华负担。 被告陈建华辩称：我们是诚心想买房，我当时也担心年纪大了，贷不了款，但是销售顾问说肯定能办下来，并催促我交款。我交款后，也签完合同了，把贷款的手续给售楼处，由他们负责办贷款，当时她就说我爱人八十岁了，他的工资不能算是家庭收入，只有我一个人的工资收入不够，就没办下来，销售顾问又让我自己去办理，我找了多个银行，一直在想办法，始终没办下来，而且我当时手里没有其他的钱，所以尾款没有交上。关于房屋贷款的事情我们不懂，如果不是售楼处的人信誓旦旦的告诉我肯定能办贷款，我们也不会贸然的就买这个房子。后来我们筹措到钱，想全款买，他们一个负责人接待的，说超过180天了，不卖给我们了。因为这个事情，我爱人跟他们吵，气得都住院了，我有点害怕了，就不敢折腾了。这件事对我们伤害很大，如果让买我可以继续买，如果不让买，不同意扣我们违约金，把购房款返还给我。 经审理查明：2018年7月6日，陈建华向恒大宏盛公司交纳房屋首付款278,010元。2018年7月27日，陈建华与恒大宏盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》,陈建华购买恒大宏盛公司开发建设的吉林恒大滨江左岸二期7号楼1单元14层025号，建筑面积109.17平方米房屋，约定：商品房单价为每平方米8,317.39元，总价款908,010元；2018年7月10日前，陈建华交纳房屋首付款278,010元，余款630,000元向兴业银行申请贷款支付；陈建华未按约定时间付款的，逾期在180日之内，应按日支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180天后，恒大宏盛公司有权解除合同，解除合同的，应当书面通知陈建华，陈建华应自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向恒大宏盛公司支付违约金，同时，恒大宏盛公司退还买受人已付全部房款。同时，双方签订补充协议，约定陈建华须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期20天以上视作买受人单方解除合同，应当向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金，恒大宏盛公司无须通知买受人，可另行销售商品房。当日，该商品房买卖合同办理了商品房合同备案登记，合同备案号1101-20180727-0027，备案房号218113I102070114025,备案房屋坐落登记为吉林市昌邑区洛纸街1号原造纸厂区域改造项目地块一（吉林恒大滨江左岸二期）7号住宅1单元0114025。 因陈建华未申请到银行贷款，亦未在合同签订后180日内交纳剩余房款，恒大宏盛公司提起本案告诉，本院于2021年4月23日向陈建华送达起诉状。 认定上述事实的主要证据有：原告恒大宏盛公司提供的收据、POS机消费凭证、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、商品房合同备案单。上述证据，形式合法，具有证据能力，与待证事实间具有关联性，本院予以认定。 本院认为，恒大宏盛公司与陈建华签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方具有约束力。依据合同约定，陈建华未在合同签订后的180天之内支付剩余房款，恒大宏盛公司有权解除合同，故恒大宏盛公司要求解除与陈建华于2018年7月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，符合法律规定，本院予以支持。依据双方的约定，恒大宏盛公司解除合同，应当以书面形式通知陈建华，但恒大宏盛公司从未向陈建华发出过书面通知解除合同，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议应自本院向陈建华送达起诉状副本之日，即2021年4月23日予以解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，恢复原状或者采取其他补救措施，故陈建华应协助恒大宏盛公司办理该《商品房买卖合同（预售）》备案登记的注销手续，同时，恒大宏盛公司应向陈建华返还已付的购房款278,010元，庭审中，恒大宏盛公司对返还购房款并无异议，故关于购房款的问题，应在本案中一并处理。 关于恒大宏盛公司要求在已付的购房款中扣除房屋总价款10%违约金90,801元的问题，本院认为，恒大宏盛公司的房屋销售人员应当是准确掌握与房屋销售有关的政策、规定、程序等具备专业业务能力的人员，应当在销售过程中对需要以办理贷款方式购房的买受人详细介绍贷款的条件，并对买受人的经济情况、申请办理贷款的资格等进行初步的情况了解，并以此对房屋买受人是否能够办理贷款给出合理的预判，才能够让买受人依据其介绍、预判选择是否有能力购房房屋、以何种付款方式购买房屋，这既是作为房屋销售方应当向购买人提供的业务服务，也是其应尽的提醒注意义务。本案中，恒大宏盛公司的销售人员在未全面向陈建华介绍贷款的条件，尤其是在肉眼可见陈建华夫妻年岁较高时，未向其披露贷款的限定条件，亦未全面了解陈建华家庭成员、家庭收入的情况下就贸然承诺其能够以贷款方式购买房屋，致使陈建华基于对房屋销售人员的业务信赖、产生其能够办理房屋贷款的错误认知而作出购买本案涉案房屋的意思表示。故恒大宏盛公司在房屋销售过程中，未尽到提供准确销售服务、未尽到提醒注意义务，不应由陈建华承担因无法办理贷款导致不能按期交纳购房款的违约责任，恒大宏盛公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百九十五条之规定，判决如下： 一、原告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司与被告陈建华于2018年7月27日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2021年4月23日解除； 二、被告陈建华于本判决生效之日起十日内协助原告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司办理合同备案号1101-20180727-0027，备案房号218113I102070114025,备案房屋坐落登记为吉林市昌邑区洛纸街1号原造纸厂区域改造项目地块一（吉林恒大滨江左岸二期）7号住宅1单元0114025的商品房合同备案登记的注销手续； 三、原告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告陈建华返还购房款278,010元； 四、驳回原告吉林市恒大宏盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,035元，由被告陈建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 员  马笑昆 二〇二一年六月一日 代理书记员  马 骋