广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8788号上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所。住所地：广州市越秀区惠福东路554号。法定代表人：陈莳。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢洁，广东岭南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市朗豪坊贸易有限公司。住所地：广州市越秀区解放中路306号四楼C52房。法定代表人：江雅耀，总经理。委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宇，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称民政局房管所）与被上诉人广州市朗豪坊贸易有限公司（以下简称朗豪坊公司）房屋租赁合同及物权保护纠纷一案，因上诉人民政局房管所不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民政局房管所上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判朗豪坊公司支付民政局房管所2012年8月1日起至2020年5月31日期间拖欠的租金及场地占用费为7899993元（计算详见附表）；3.改判朗豪坊公司支付违约金，自2012年8月21日起至实际清偿全部租金之日止，暂计至2020年5月31日为3676871元（违约金计算标准是每逾期一日，按照拖欠金额的万分之五计算）；4.本案一审、二审的受理费由朗豪坊公司承担。事实和理由：一审法院认为现无证据表明租金及使用费时效存在中断事由。从2012年8月1日至2017年7月15日的租金及使用费已过诉讼时效，一审法院不予保护。民政局房管所认为，一审法院认定事实错误、适用法律错误，依法应予改判。理由具体如下：一、朗豪坊公司一直使用案涉场地且不足额支付租金及占用费(实际每月仅支付56000元)至2019年10月20日，朗豪坊公司拖欠租金、场地占用费及违约金的行为一直处于延续状态，侵害民政局房管所物权的行为一直未停止，民政局房管所起诉要求支付2012年8月1日至2020年5月31日期间累计拖欠的租金、场地占用费及违约金，不存在过诉讼时效的情况。因(2012)穗荔法民三初字第1448号民事判决书认定朗豪坊公司投入较大，依据公平的原则驳回民政局房管所要求解除《广州市房屋(非住宅)租赁合同》的诉请，因此朗豪坊公司深知民政局房管所无法在短期内通过法律途径收回房屋。在使用房屋的过程中，朗豪坊公司一边使用场地营业，一边通过各种途径申诉，拖延支付1161.45平方米占用面积的使用费用。因朗豪坊公司申诉，(2014)穗中法民五终字第2232号被发回重审，直至2017年12月28日才做出再审判决，维持原判后，民政局房管所才得以申请恢复强制执行，直至2018年12月19日才通过法院摇珠确定的评估机构评估出占用部分2012年8月1日至2014年11月10日使用费标准。同时，为规避民政局房管所再次起诉解除租赁合同的风险，朗豪坊公司保持每月交纳56000元以补齐前面欠缴的租金及占用费直至2019年10月20日。因朗豪坊公司一直有积极补齐租金的行为，但是一直没补齐，同时占用面积使用费标准未出，因此双方维持着等占用费标准出来之后再统一结算租金及使用费的默契。从民政局房管所庭前提交的《房屋租金催缴通知书》可明确看出，民政局房管所是以已缴多少、欠缴多少、每月累计结算的方式计算租金的，并非每月单独计算。朗豪坊公司一直在向民政局房管所补缴租金及使用费直至2019年10月20日且一直使用案涉房屋，而民政局房管所起诉要求支付的是2012年8月1日至2020年5月31日期间累计拖欠的租金、场地占用费及逾期违约金，该债权债务一直得到朗豪坊公司的部分清偿，以2020年5月31日统一计算的结果诉请至一审法院，并未超过3年的诉讼时效，一审法院认定2012年8月1日至2017年7月15日的租金及使用费已过诉讼时效乃事实认定错误及法律适用错误。二、一审法院认定2016年3月1日之后的租金按照72014元/月标准支付认定错误。朗豪坊公司与民政局房管所之间在历经之前多次诉讼之后，已无续签合同的可能性，朗豪坊公司能一直使用民政局房管所的房屋，乃是因为法院判决不支持解除。因此后续不签订合同约定租金乃是不得已的“无法约定”，有其复杂的诉讼背景和复杂的房屋使用因素在其中，如果简单的按照原租金标准来确定房屋后续的租金，有违公平原则。在现今租金价格不断上涨的形势下，则有鼓励侵权，助长不诚信行为之嫌。因此民政局房管所认为2016年3月之后的租金应按照法院摇珠确定有相关资质的评估公司评估的租金标准为准计算租金及占用费，才符合当下的公平原则。综上所述，民政局房管所认为一审法院认定事实错误、适用法律错误，依法应予改判。朗豪坊公司辩称，同意一审判决，不同意民政局房管所的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：民政局房管所提出的上诉请求的原因是诉讼时效的问题，本案中民政局房管所未提出任何证据证实存在诉讼时效中断或中止的事实，一审中对诉讼时效进行查明，适用法律正确，因此认为民政局房管所提出的有关诉讼时效的请求与事实不符，请求依法驳回。民政局房管所于2020年7月16日向一审法院起诉请求：1.判令朗豪坊公司支付2012年8月1日起至2020年5月31日的租金及场地占用费为7899993元(计算详见附表)；2.判令朗豪坊公司支付违约金，自2012年8月21日起至实际清偿全部租金之日止，暂计至2020年5月31日为3676871元(违约金计算标准是每逾期一日，按照拖欠金额的万分之五计算，见附表)；3.本案诉讼费用由朗豪坊公司承担。一审法院经审理查明：位于广州市荔湾区××路××号二层部分及三、四层（钢筋混凝土、混合结构），总建筑面积2934.21平方米房产是民政局房管所所有的物业。该房屋穗房地证字第××号《房地产证》，其备注中载明：“用途，首二层市场，商铺；三层住宅，商场；占有份额：。民政局房管所占二层部分及三、四层共2934.21平方米；其中第二层部位85.68平方米，第三层96.29平方米，第四层16.74平方米违章建筑未处理；其中，第三层部位261平方米违章建筑已处理。临时使用两年，使用期至2001年10月30日。”其房地产平面附图载明三楼面积为：1513.1069+16.7424+51.8289+4.9500=1586.6282平方米。2011年1月24日，民政局房管所将其中二层约145.53平方米、三层约782.47平方米，共约928平方米面积物业、5年的租赁权委托广东物资拍卖有限公司进行公开招租。朗豪坊公司作为竞拍人在广东物资拍卖有限公司提供的《拍卖告知书》中签名。同日，朗豪坊公司通过竞拍取得上述物业的租赁权，并与广东物资拍卖有限公司签定《拍卖成交确认书》。2011年3月1日，民政局房管所（甲方）与朗豪坊公司（乙方）签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将座落荔湾区下九路33－35号2、3楼部分物业部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积928平方米；甲乙双方议定的租赁期限、租金情况如下：2011年3月1日至2012年2月28日期间的租金标准为56000元/月，2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金标准为58800元/月，2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金标准为61740元/月，2014年3月1日至2015年2月28日期间的租金标准为66679元/月，2015年3月1月至2016年2月28日期间的租金标准为72014元/月（租金标准逐年递增）。甲方给予乙方免叁个月租金作为装修期。租赁期内，甲方承担下列的责任：按约定时间交付房屋给乙方使用;交付使用房屋的主体结构安全、门窗基本完好；配备基本水电；承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用；负责对房屋进行定期检查。租赁期内，乙方承担下列责任：依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；严格按房屋用途使用房屋，爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏应及时通知甲方，并积极配合甲方检查和维修。本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效。2011年11月17日，该合同经广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局登记备案。合同签订后，朗豪坊公司向民政局房管所交纳了押金216042元，接收房屋并做旅业使用。由于民政局房管所与朗豪坊公司在上述租赁合同履行过程中发生争议，朗豪坊公司于2012年8月13日向一审法院提起诉讼，之后，民政局房管所也提起反诉。2012年11月13日，一审法院作出（2012）穗荔法民三初字第1448号民事判决书：一、朗豪坊公司与民政局房管所签订、登记备案时间为2011年11月17日的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》有效。二、自本判决生效之日起，民政局房管所继续履行双方签订《广州市房屋（非住宅）租赁合同》，并协助朗豪坊公司办理有关经营证照的手续。三、自本判决生效之日起5日内，民政局房管所返还朗豪坊公司代垫的广州市××路××号2、3楼部分物业租赁场地房屋屋面防水补漏工程款387523.11元给朗豪坊公司。四、驳回朗豪坊公司要求民政局房管所返还朗豪坊公司代垫的广州市××路××号2、3楼部分物业租赁场地房屋电气安装工程款78618.90元的诉讼请求。五、驳回朗豪坊公司要求民政局房管所支付停电损失费1000元及停业损失费10000元的诉讼请求。六、驳回朗豪坊公司要求民政局房管所赔偿装修折旧，物品折旧款81900元的诉讼请求。七、驳回朗豪坊公司的其他诉讼请求。八、驳回民政局房管所要求解除其与朗豪坊公司之间的房屋租赁合同关系的反诉请求。九、驳回民政局房管所要求朗豪坊公司支付自2011年9月1日之日起至归还场地之日止的房屋租金的反诉请求。十、驳回民政局房管所要求朗豪坊公司支付从2011年9月21日起计至付清全部租金之日止，按拖欠租金额的万分之五支付违约金的反诉请求。十一、驳回民政局房管所的其他反诉请求。（2012）穗荔法民三初字第1448号案同时查明，涉案房屋由下九路33－35号首层上二楼，二楼设一前台柜台和一小房，其余空置；三楼全层在原有间隔基础上间隔成60多间小房，每一小房内配备居住设施（包括睡床、灯具、电视机等全面装修）。四楼有做防水补漏工程。涉案房屋二、三楼全部通水、通电。三楼全层没有间隔和标志物划分朗豪坊公司承租产权范围和不属朗豪坊公司承租产权范围。在该案庭审中，民政局房管所对朗豪坊公司租赁使用二楼部分没有异议，主张朗豪坊公司多占的部分在三楼。朗豪坊公司确认使用三楼全层。民政局房管所不服上述判决提起上诉，2013年8月15日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第706号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”民政局管理所于2013年11月21日向一审法院提起诉讼，请求：1.判令朗豪坊公司退还其侵占的《租赁合同》约定租赁面积928平方米以外的房产并恢复原状；2.判令朗豪坊公司支付侵占《租赁合同》约定面积以外的约1161.45平米房屋的占用费(按照广州市房管局公布的该地段2012年商铺租金标准310元/平方/月，自2012年1月18日起计算至实际归还并恢复原状之日止，暂计至2013年11月1日止约为21.5个月，占用费约为7741064.25元)；3.判令朗豪坊公司承担本案诉讼费用。一审法院作出(2013)穗荔法民三初字第1711号民事判决书，判决：一、广州市朗豪坊贸易有限公司从2013年8月16起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用使用费，由广州市民政局房屋管理所、广州市朗豪坊贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内协商确定有相关资质的评估公司，协商不成，当事人可申请本院摇珠确定有相关资质的评估公司对涉案房屋三楼、建筑面积446.8682平方米，按商业性质租金标准进行评估。广州市朗豪坊贸易有限公司于评估报告作出之日起10日内，按评估报告的标准向广州市民政局房屋管理所支付。评估费用（以评估公司开具的发票为准）由广州市朗豪坊贸易有限公司在支付上述使用费同时一并给回广州市民政局房屋管理所。二、驳回广州市民政局房屋管理所其他诉讼请求。本案受理费65987元由广州市民政局房屋管理所负担57739元，广州市朗豪坊贸易有限公司负担8248元。民政局房管所、朗豪坊公司不服上述判决提起上诉，2014年11月4日，广州市中级人民法院作出(2014)穗中法民五终字第2232号民事判决书，判决：“一、维持广州市荔湾区人民法院(2013)穗荔法民三初字第01711号民事判决的第二项；二、变更广州市荔湾区人民法院(2013)穗荔法民三初字第01711号民事判决的第一项为：广州市朗豪坊贸易有限公司从2012年8月1起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用使用费，由广州市民政局房屋管理所、广州市朗豪坊贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内协商确定有相关资质的评估公司，协商不成，当事人可申请原审法院摇珠确定有相关资质的评估公司对涉案房屋三楼、建筑面积1161.4482平方米，按商业性质租金标准进行评估。广州市朗豪坊贸易有限公司于评估报告作出之日起10日内，按评估报告的标准向广州市民政局房屋管理所支付。评估费用（以评估公司开具的发票为准）由广州市朗豪坊贸易有限公司在支付上述使用费同时一并给回广州市民政局房屋管理所。”朗豪坊贸易有限公司不服(2014)穗中法民五终字第2232号民事判决向广东省人民检察院申诉。广东省人民检察院于2017年2月27日作出粤检民（行）监[2016]4401000000269号民事抗诉书，向广东省高级人民法院提出抗诉。广东省高级人民法院于2017年4月12日作出（2017）粤01民抗33号民事裁定，指令本案由广州市中级人民法院再审。该院于2017年12月28日作出（2017）粤01民再130号民事判决书，判决：“维持本院（2014）穗中法民五终字第2232号民事判决”。其后，民政局房管所向一审法院申请执行。一审法院就执行案件所涉的朗豪坊公司多占的案涉房屋第三层1161.4482平方米自2012年8月1日起至2014年11月10日止的商业用途房地产租金市场价值进行评估。广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司于2018年12月19日出具《资产评估报告》（穗衡鼎评报资字[2018]第ZB1487号）得出评估结论如下：1.评估价值为2012年8月1日至2012年12月31日租金评估结果为69元/㎡，月租金总价值80140元，租金评估总值400700元；2.评估价值为2013年1月1日至2013年12月31日租金评估结果为71元/㎡，月租金总价值82463元，租金评估总值989556元；3.评估价值为2014年1月1日至2014年11月10日租金评估结果为73元/㎡，月租金总价值84786元，租金评估总值876122元。朗豪坊公司以56000元/月向民政局房管所缴纳案涉房屋租金至2019年10月20日。至庭审之日朗豪坊公司仍使用案涉房屋。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年2月7日，广州市荔湾区政府常务会议审议通过《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条政策》明确对疫情期间租用区属国企经营用房的中小微企业，按照政策规定加快落实免收2个月房租。为证实对朗豪坊公司缴纳的月租金存在异议，民政局房管所提供了2015年1月20日《房屋租金催缴通知书》。朗豪坊公司对此不予确认，并陈述其未收到该通知书，同时认为民政局房管所在落款时间后的3个月内并未对其进行任何主张，即便民政局房管所曾发过通知，也是超过诉讼时效的；同时表示民政局未向其开具租金发票。民政局房管所回应，因为朗豪坊公司未足额缴纳租金，因此未向该司开具租金发票。朗豪坊公司另陈述案涉房屋作宾馆使用。一审法院认为，广州市民政局与朗豪坊公司签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于实际承租面积。根据案涉房屋房产证所记载，“民政局房管所占二层部分及三、四层共2934.21平方米；其中第二层部位85.68平方米，第三层96.29平方米，第四层16.74平方米违章建筑未处理；其中，第三层部位261平方米违章建筑已处理。临时使用两年，使用期至2001年10月30日。”其中第三层面积1513.1069平方米，第四层面积16.7424平方米，因此民政局房管所在第二层产权面积为：2934.21-1513.1069-16.7424=1404.3607平方米。民政局房管所对外招租的案涉房屋具体为二层约145.53平方米、三层约782.47平方米，共约928平方米面积物业。在屡次的庭审中，朗豪坊公司均未否认其使用了三楼全层。因此可以确认，民政局房管所已向朗豪坊公司交付三楼足额面积782.47平方米，且由于三层经核发证件明确了合法面积及非法面积，根据案涉房屋房产证及其房地产平面附图载明的面积可确认朗豪坊在三层所使用的实际面积为1586.6282+96.29+261.00=1943.9182平方米，其中合同面积782.47平方米，侵占使用面积为1161.4482平方米。至于二楼使用面积，即便根据朗豪坊公司提交的测绘报告，该司二层的使用面积已达198.2545平方米，该司抗辩以此抗辩民政局房管所未如约交付租赁面积实难采信。综合上述因素，一审法院确认朗豪坊公司二层使用面积为145.53平方米，三层使用的约定面积为782.47平方米，三层侵占使用面积为1161.4482平方米。案涉合同届满后，双方并未续签合同，但朗豪坊公司继续使用场地，民政局房管所亦未提出异议，原租赁合同继续有效，双方成立不定期租赁。因此，民政局房管所向朗豪坊公司主张上述面积租金、使用费并无不妥。关于租金及使用费的时效问题。租金的诉讼时效在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实行之前为一年，实行之后为三年。现无证据表明租金及使用费时效存在中断事由，故2012年8月1日起至2017年7月15日的租金及使用费已过诉讼时效，一审法院不予保护。从2017年7月16日起至2020年5月31日的租金及使用费仍在诉讼时效范围之内，一审法院对民政局房管所该部分租金请求予以支持。关于租金及使用费的计算标准问题。朗豪坊公司一直按合同约定第一年的租金标准56000元/月向民政局房管所缴纳，现无证据表明双方就合同约定的租金标准进行了变更，而从民政局房管所未开具租金发票一事实可侧面反映，双方亦未对该租金缴纳金额进行确认。因此朗豪坊公司应依据合同约定的租金标准向民政局房管所缴纳租金。案涉合同未对2016年3月1日之后的租金进行约定，合同亦无明确的递增规律，朗豪坊公司对合同约定928平方米租金应以72014元/月为标准。对于多占的1161.4482平方米使用费，民政局房管所主张适用其在另案执行阶段评估报告的计算方式及标准，以每年递增2元/平方米来进行计算。朗豪坊公司虽提出异议，但亦未对其异议进行举证，在一审法院释明后亦明确不提出评估申请。故一审法院采纳民政局房管所主张的使用费计算标准来计算多占的1161.4482平方米使用费，即2017年79元/平方米，2018年81元/平方米，2019年83元/平方米，2020年85元/平方米。关于疫情期间租金及使用费问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的××防控工作。2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别才由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。由此可见，突发公共卫生事件的防控应急程度必然出现外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化。尤其系朗豪坊公司承租涉案房屋是用于经营旅业，新型冠状病毒感染××疫情对其影响不可避免。因此民政局房管所、朗豪坊公司双方理应对疫情期间的租金共担风险、共克时艰、合理分担。故一审法院依据公平原则，酌定参考《广州市荔湾区加强疫情防控支持稳商暖企八条政策》文件处理讼争租金，朗豪坊公司4、5月的合同约定面积租金应免予收取。对多占部分面积，朗豪坊公司本有过错，亦不存在租赁关系，不能适用上述文件。因此，朗豪坊公司应向民政局房屋管理所支付2017年7月16日-2017年7月19日拖欠租金（72014-56000）÷30×4=2135元，2017年7月20日-2019年10月20日拖欠租金［（72014-56000）×27］+［（72014-56000）÷31×31］=448392元，2019年10月21日—2020年3月31日拖欠租金72014×4＋72014÷31×21=336840元，合共787367元；2017年7月16日起至2020年5月31日的使用费，2017年：79×1161.4482÷30×16＋79×1161.4482×5=507708元，2018年：81×1161.4482×12=1128928元，2019年：83×1161.4482×12=1156802元，2020年：85×1161.4482×5=493615元，合共3287053元。关于违约金问题。民政局房管所对朗豪坊公司侵占使用部分面积主张违约金依法依约无据，一审法院不予支持。对于租赁合同约定的面积，朗豪坊公司现未足额缴纳月租金，应向民政局房管所支付违约金。根据双方合同约定，逾期交付租金的，每逾期1日承租方须按拖欠租金额的万分之五支付违约金。该违约金标准符合法律规定并无不妥，故朗豪坊公司应以每期拖欠租金为本金，自每月21日起以日万分之五的标准计算违约金至实际清偿为止，违约金以本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年12月30日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市朗豪坊贸易有限公司向广州市民政局房屋管理所支付2017年7月16日起至2020年3月31日的合同面积租金787367元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市朗豪坊贸易有限公司向广州市民政局房屋管理所支付2017年7月16日起至2020年5月31日的侵占面积使用费3287053元；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市朗豪坊贸易有限公司向广州市民政局房屋管理所支付租金违约金（违约金分别以每月所欠的租金为本金，其中2017年7月16日至2017年7月19日以拖欠租金2135元为本金，2017年7月20日至2019年10月20日每月以拖欠租金16014元为本金，2019年10月21日至2020年3月31日每月以拖欠租金72014元为本金，自每月21日起以日万分之五的标准计算违约金至实际清偿为止，违约金以本金为限）；四、驳回广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91655元，由广州市民政局房屋管理所负担52243元，广州市朗豪坊贸易有限公司负担39412元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：民政局房管所（甲方）与朗豪坊公司（乙方）于2011年3月1日签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》第二条中约定：“租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按现金或支票的付款方式缴付给甲方。”尾部“双方约定其他事项”中第3点约定：“租金标准：第2年起月租金在上一年的租金基础上递增5%，第3年月租金在上一年的租金基础上递增5%，第4年月租金在上一年的租金基础上递增8%，第5年月租金在上一年的租金基础上递增8%直至合同期满。”民政局房管所提出如下主张：1.朗豪坊公司每月支付的56000元并非支付当月租金，而是对之前所欠租金的清偿，构成部分清偿，朗豪坊公司在缴费凭证上的备注属于单方行为，民政局房管所对此不予认可；2.经计算，朗豪坊公司实付金额4872000元抵扣以往欠费后，朗豪坊公司已付清2018年6月之前的租金，2018年7月份尚欠租金65276元，自2018年8月份起未付租金。朗豪坊公司确认其每月向民政局房管所支付的56000元系履行《广州市房屋（非住宅）租赁合同》项下的租金，但主张朗豪坊公司每月支付的56000元系支付当月租金，民政局房管所对朗豪坊公司每月支付租金56000元是明确知悉的，且租金转账备注在支付期间一直是有规律的，民政局房管所对此从未提出过异议，应视为其放弃相应权利；民政局房管所在一审期间提交的表格与其有关朗豪坊公司支付的款项系补交之前欠付租金的主张不一致，故民政局房管所在二审期间提出的该理由不成立。再查明，一审庭审中，民政局房管所主张“被告一直未间断使用涉案场地，在合同期间被告也一直在补充缴纳前期所欠租金至2019年10月，故原告的诉请并未过诉讼时效。”本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.案涉合同租赁期满后的合同面积租金标准是否应当递增；2.案涉合同面积租金、侵占面积使用费及相应违约金是否超过诉讼时效。关于合同面积租金标准是否应当递增的问题。首先，民政局房管所与朗豪坊公司签订的《广州市房屋（非住宅）租赁合同》约定的租赁期限于2016年2月28日届满。合同期满后，双方未续签合同，但朗豪坊公司继续使用涉案场地，民政局房管所亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间成立不定期租赁关系。《广州市房屋（非住宅）租赁合同》约定“租金标准：第2年起月租金在上一年的租金基础上递增5%，第3年月租金在上一年的租金基础上递增5%，第4年月租金在上一年的租金基础上递增8%，第5年月租金在上一年的租金基础上递增8%直至合同期满。”因此，双方对租赁期间的租金标准约定了一定的递增幅度，增长幅度在5%-8%。虽然合同期满后双方未对后续的租金标准进行约定，但根据原租赁合同内容，可以认定双方均认可租赁期间租金按一定比例递增。其次，（2014）穗中法民五终字第2232号民事判决执行过程中，评估机构对朗豪坊公司侵占的涉案房屋第三层1161.4482平方米的占用费标准进行了评估，评估结果显示从2012年至2014年，占用费每年递增2元/㎡，2014年1月1日至2014年11月10日的占用费评估结果为73元/㎡。本案租赁合同的租赁标的与上述评估报告的评估标的属于同一栋房屋，且租赁合同面积包括二层145.53平方米，三层782.47平方米，其中三层的面积占大部分，故可以参照上述评估结果的占用费递增幅度对后续租金标准进行合理认定。最后，民政局房管所主张对合同期满后的合同面积租金标准以每年递增2元/平方米进行计算，合同面积为928平方米，每年租金递增1856元/月，租金标准递增幅度不超过2.58%，低于双方合同约定5%-8%的递增幅度。基于上述事实，民政局房管所主张2016年3月1日至2016年12月31日的合同面积租金标准参照评估报告确定的77元/平方米，2017年1月1日之后按每年每平方米递增2元计算合理合法，本院予以采纳。一审判决认定对合同约定租赁期限届满后的合同面积租金按合同约定最后一期租金标准，即72014元/月计算不妥，本院予以纠正。因此，合同面积928平方米的月租金标准为：2016年3月1日至2016年12月31日按77元/平方米计算，2017年按79元/平方米计算，2018年按81元/平方米计算，2019年按83元/平方米计算，2020年按85元/平方米计算。关于案涉合同面积租金、侵占面积使用费及相应违约金是否超过诉讼时效的问题。本院具体分析如下：首先，关于合同面积租金是否超过诉讼时效的问题。根据本案所涉《广州市房屋（非住宅）租赁合同》的约定，租金按月结算，朗豪坊公司应在每月第20日前交纳租金。因此，朗豪坊公司应按月支付租金，每月租金的诉讼时效应自当月第21日起算。租赁合同约定自2012年3月1日起租金在56000元的基础上进行递增，但朗豪坊公司仍按每月56000元支付，未足额支付租金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；……但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。”本案中，朗豪坊公司虽在支付租金时备注了具体月份，但该备注行为属于其单方行为，民政局房管所未出具收据或发票对朗豪坊公司的备注行为进行确认，故对民政局房管所不产生法律约束力，现有证据无法证实双方对清偿的债务或者清偿抵充顺序有进行约定，而民政局房管所在一审及二审诉讼过程中均主张朗豪坊公司在2019年10月份之前每月支付的56000元款项是对欠付租金的部分清偿，且不认可朗豪坊公司在支付租金时备注的具体月份，故朗豪坊公司已付的款项应当优先抵充最先到期的租金。朗豪坊公司实付金额4872000元，按照租赁合同约定的租金标准及本院认定的原合同期满后的租金标准，经本院核算抵充，朗豪坊公司已付清2018年6月之前（包括6月）的租金，2018年7月份尚欠租金65276元，自2018年8月份起未付租金。朗豪坊公司以2017年7月17日之前的租金差额超过诉讼时效为由，抗辩无需支付2017年7月17日之前的租金差额，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。一审判决认定2012年8月1日起至2017年7月15日止的租金差额已过诉讼时效不当，本院予以纠正。因此，朗豪坊公司应依约向民政局房管所支付拖欠的租金。2018年7月拖欠租金为65276元，2018年8月至12月拖欠租金为375840元（75168元/月×5个月），2019年1月至12月拖欠租金为924288元（77024元/月×12个月），2020年1月1日至2020年3月31日拖欠租金为236640元（78880元/月×3个月）。2020年4月1日至2020年5月31日的租金，一审法院以涉案房屋受疫情影响为由认定免予收取，理由阐述充分，符合公平原则，本院予以维持。综上，朗豪坊公司应依约向民政局房管所支付截止至2020年3月31日的拖欠租金共计1602044元。民政局房管所主张的超出部分，本院不予支持，予以驳回。其次，关于侵占面积使用费是否超过诉讼时效的问题。朗豪坊公司侵占民政局房管所涉案房屋第三层1161.4482平方米，对此（2014）穗中法民五终字第2232号民事判决已作出认定，朗豪坊公司未举证证实其已将该侵占面积物业交还给民政局房管所，故应支付相应的占用费。民政局房管所现诉请要求朗豪坊公司支付自2014年11月11日起至2020年5月31日期间的场地占用费，并以（2014）穗中法民五终字第2232号案件处于申诉、抗诉过程中，且侵占面积的使用费标准至2018年12月19日才确定为由，主张其诉请未超过诉讼时效。对此，本院认为，虽然朗豪坊公司对上述1161.4482平方米的侵占处于持续状态，但对于因侵占行为而产生的损害赔偿请求权，仍应当适用法定的诉讼时效规定。（2014）穗中法民五终字第2232号案件处于申诉、抗诉过程中，以及侵占面积的使用费未确定，均不构成民政局房管所向朗豪坊公司主张侵占面积占用费的障碍，不属于法定的诉讼时效中断的事由，故本院对民政局房管所有关诉讼时效的主张不予采纳。根据法定三年的诉讼时效规定，从起诉之日2020年7月16日倒推三年，自2014年11月11日起至2017年7月15日期间的使用费已经超过诉讼时效，对民政局房管所的该部分诉请，本院不予支持，予以驳回。一审判决对侵占面积使用费的处理并无不当，本院予以维持。朗豪坊公司应向民政局房管所支付2017年7月16日至2020年5月31日期间的侵占面积使用费3287053元。最后，关于合同面积租金及侵占面积使用费的逾期付款违约金是否超过诉讼时效的问题。民政局房管所与朗豪坊公司就1161.4482平方米侵占面积并无合同关系，其主张朗豪坊公司支付该部分的场地占用费逾期付款违约金缺乏依据，本院不予支持。对于合同面积928平方米的租金的相应违约金，由于民政局房管所未举证证实其曾就该部分违约金向朗豪坊公司主张权利，故对于违约金应适用法定三年的诉讼时效规定，从起诉之日2020年7月16日倒推三年，自2014年11月11日起至2017年7月15日期间的逾期付款违约金已经超过诉讼时效，对民政局房管所的该部分诉请，本院不予支持，予以驳回。对于2017年7月16日起的逾期付款违约金，应按照双方约定，即“逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金”的约定计付。对于2017年7月16日至2018年7月份已经抵充租金的逾期付款违约金，民政局房管所主张每月56000元与应付月租金之间的差额为基数，自当月21日计算逾期付款违约金至2020年5月31日，明显与事实不符，本院不予采纳。由于双方当事人在一审及二审期间均未提交证据朗豪坊公司每月支付56000元的具体时间，导致无法对该期间每月逾期支付的数额及相对应的逾期天数作出认定，故该期间的违约金计算缺乏依据，本院对该期间的违约金不予支持。至于2018年7月20日起至2020年3月31日止的逾期付款违约金，应以每期欠付租金为基数，自每月21日起以每日万分之五的标准，计算至实际清偿之日止，违约金数额以本金为限。综上所述，民政局房管所的上诉请求部分成立。一审判决事实认定基本清楚，但适用法律不当，对合同期满后的租金标准及拖欠租金的诉讼时效、违约金的认定不当，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7558号民事判决第二项；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7558号民事判决第四项；三、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7558号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市朗豪坊贸易有限公司向广州市民政局房屋管理所支付2018年7月16日起至2020年3月31日的合同面积租金1602044元；四、变更广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初7558号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市朗豪坊贸易有限公司向广州市民政局房屋管理所支付逾期支付租金的违约金（违约金分别以每月所欠的租金为本金，其中2018年7月以拖欠租金65276元为本金，2018年8月至12月每月以拖欠租金75168为本金，2019年1月至12月每月以拖欠租金77024元为本金，2020年1月至2020年3月每月以拖欠租金78880元为本金，自当月21日起以日万分之五的标准计算至实际清偿为止，违约金数额以本金为限）；五、驳回广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费91655元，由广州市民政局房屋管理所负担50758元，由广州市朗豪坊贸易有限公司负担40897元。二审案件受理费64566元，由广州市民政局房屋管理所负担55225元，由广州市朗豪坊贸易有限公司负担9341元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年六月二十三日法官助理熊盈颖书记员叶小琳