广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1868号上诉人（原审原告）：黄玉碧，女，汉族，1973年8月20日出生，住址：重庆市忠县××××××××××,身份证号码：512××××××××××××686。被上诉人（原审被告）：惠州市瑞东江商业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾霞涌河东六巷10号。法定代表人：刘某1。上诉人黄玉碧因与被上诉人惠州市瑞东江商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4722号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄玉碧上诉请求：1.撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初4722号民事判决书，支持上诉人的起诉所请（按照一审起诉状的诉求）。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、忽视原告证据。一审判决书已阐明：2020年6月2日，本院发出（2016）粤1303执469号之一《公告》载明：本院曾于2014年9月1日、2016年11月10日查封了上述土地使用权及地上建筑物，查封期均为三年，从2020年5月27日起续封三年，查封期间未经本院同意不得转让、转移登记、抵押、租赁及其他形式的处分，该公告张贴在涉案商铺外面。原被告双方签订《商铺租赁合同》是在2019年9月1日，正处于第2次查封期内，被告恶意隐瞒查封事实，在剥夺原告知情权的情况下签订了《商铺租赁合同》，一审法院却作出原被告之间签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，真实有效的认定。忽视原告所提交的证据，也就是忽视一审法院自己作出的对涉案商铺具有法律约束力的查封公告。二、采信证据不当。（1）被告庭审后提交的证据，显示被告与案外人三方于2020年8月11日在本院执行机构确认涉案商铺有被告承租的事实，且已得到法院认可。但原被告双方签订《商铺租赁合同》早在2019年9月1日，并于2020年8月11日正式提起诉讼，如此明显的时间差，一审法院却采信被告的证据作出以下认定：目前涉案的商铺无法使用的障碍已经排除，涉案的商铺可以办理相关证照，双方签订合同后，被告已经将商铺交付原告，并且已经装修完毕，本案商铺不存在无法使用的情形。（2）被告辩称可以办理相关证照，其他商铺已办理证照，是原告不愿办理。与事实不符，被告用原告的信息把证照办到了田青松名下，且被告办理证照时使用伪造的上塘居委会证明（原告向一审法院提交了证据），但一审法院还是采信了被告的说法。三、认定事实不清。判决书中显示：另查明，涉案土地上一层共有十间商铺，除了原告的4号铺，（三妹美食馆）及二号铺外，其他铺位均已办理营业执照并且正常营业。这说明被告完全无视一审法院作出的查封公告，为了自身利益，藐视法律，挑战法律底线。更说明被告恶意隐瞒查封事实以欺诈手段出租商铺并用伪造的上塘居委会证明为已出租商铺办理证照的事实。综上所述：上诉人一审起诉请求，既有事实依据又有法律依据（有起诉状、证据清单、补充证据、质证意见书、庭审笔录为据）为维护上诉人的合法权益，现向惠州市中级人民法院提起上诉，望判如所请。被上诉人惠州市瑞东江商业管理有限公司经本院依法传唤未到庭参加查询亦未提交书面答辩意见。原审原告黄玉碧向原审法院起诉请求：一、依法判令解除《商铺租赁合同》；二、依法判令被告赔偿原告租金2700元及押金5400元，以及支付资金占用利息暂计500元（利息以8100元为基数，自2019年9月12日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、依法判令被告赔偿原告违约金5400元以及店铺装修损失40000元；四、案诉讼费用由被告承担。（上述诉讼请求共计费用：54000元。）原审法院认定事实：2019年9月1日，原告黄玉碧作为乙方与被告瑞东江公司作为甲方签订《商铺租赁合同》，与本案有关的合同约定是：甲方将自己的坐落于惠阳区淡水石景街与石坑三路十字交汇处西南角沿石景街的二层楼的一层从石坑三路数过来第四间铺面铺位租给乙方，商铺面积40平方米，租赁期限3年，从2019年9月20日起至2022年8月31日止。租金每月2700元，在每月3日前交清。承租时缴纳二个月押金。第五条“出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关。”第七条“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金为二个月的租金，另外店铺装修损失按1000元1平方米赔偿；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同或未按时足额缴纳租金，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为一个月租金及滞纳金。乙方交租逾期超过一个月视为严重违约，出租方可收回商铺，终止合同，并没收租金和滞纳金，并要求乙方赔偿由此造成的损失。”第九条“租赁期间，若租赁房屋因不可抗力事件等损坏或造成损坏的，双方互不承担赔偿责任。但租赁房屋因此不能继续使用的，双方终止合同。”双方签订合同后，被告将涉案商铺交给原告占有使用，原告于2019年9月12日支付押金5400元。原告在2019年10月9日交纳租金2700元，此后没有交租。被告曾向原告催缴。原告自称，其受铺后即聘请张华城进行装修，为此支付装修款26000元。且装修后，原告尚未正式营业，目前商铺仍然是原告占有。因在后续办理营业执照和食品安全许可证的过程中，双方产生纠纷，被告委托案外人谢义深与原告协商办证事宜，并于2019年11月15日签订《补充协议》，协议约定被告联系中介机构帮原告办证，办证费用分别为营业执照1300元、食品安全许可证1000元。原告不同意由中介机构代办，要求被告提供资料自行办证。在《补充协议》上，谢义深手写注明，“第一步营业执照办完交乙方，同时提供房地证明复印件，第二步由乙方去办食品安全许可证。若乙方按甲方提供资料未办下来交回甲方处理。”至本案辩论终结，原告的商铺尚未办妥上述证照，其美食店也未正式开张营业。为此，原告向原审法院提起诉讼要求解除合同。经原审法院主持双方调解，未能达成一致意见。另查明，涉案土地上一层共有十间商铺，除了原告的四号铺（三妹美食馆）及二号铺外，其余铺位均已办理营业许可证并且正常营业。又查明，涉案商铺的土地使用权人是惠州市惠阳区经济开发总公司地上建筑物有报建手续，还没办理房屋所有权证。2007年10月19日，惠州市惠阳区经济开发总公司（以下简称经济开发公司）与惠州市惠阳颐景实业有限公司（以下简称颐景公司）签订《处置债权债务协议》，将上述土地及地上建筑物抵偿给颐景公司。被告自称，其与颐景公司承租涉案商铺，颐景公司同意其进行转租、招商和物业管理，双方是商业合作方。2020年6月2日，原审法院发出（2016）粤1303执469号之一《公告》，载明：原审法院曾于2014年9月1日、2016年11月10日查封了上述土地使用权及地上建筑物，查封期限均为三年。从2020年5月28日起续封三年。查封期间未经原审法院同意不得转让、转移登记、抵押、租赁及其他形式的处分。该公告张贴在涉案商铺外面。2020年8月11日，被告与颐景公司、开发公司一起到法院执行局确认被告瑞东江公司承租涉案商铺的事实。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原被告之间签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的禁止性规定，真实有效。本案的争议焦点是涉案合同能否解除合同。原告主张涉案商铺被司法机关依法查封，导致房屋无法使用，应予以解除。被告辩称，涉案商铺可以办理相关证照，其他商铺均已办理。并且涉案商铺已经交付原告，而且可以办证，不存在无法使用的问题，应驳回原告的诉求。经查实，涉案商铺的权益人为惠州市惠阳区经济开发总公司，该商铺因与颐景公司的债权债务纠纷被原审法院多次查封。本案双方当事人签订合同期间，涉案土地及商铺被原审法院执行局查封，公告载明“查封期间未经本院同意不得转让、转移登记、抵押、租赁及其他形式的处分。”但是，被告庭审后提交的证据，显示被告与案外人三方于2020年8月11日在原审法院执行机构确认涉案商铺由被告承租的事实，且已得到法院认可。目前涉案的商铺无法使用的障碍已经排除，涉案的商铺可以办理相关证照，双方签订合同后被告已经将商铺交付原告并且已经装修完毕，本案商铺不存在无法使用的情形，因此，原告诉请解除双方签订的合同理由不成立，原审法院不予支持。鉴于原告从事的是餐饮业，其没有取得营业执照及食品卫生许可证，直接影响到原告的正常营业，本案被告应当积极配合原告办理相关的证照，以便原告能够尽快营业。由于原告诉请解除合同的理由不能成立，故原告请求被告“赔偿租金2700元、押金5400元及资金占用期间的利息500元”，“赔偿原告违约金5400元以及店铺装修损失40000元”等诉求缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，依法予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告黄玉碧的全部诉讼请求。案件受理费575元，由原告黄玉碧承担（原告已预交575元）。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。针对上诉人的上诉请求，本案的争议焦点系涉案商铺被依法查封后能否出租的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，第二款规定：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”，法院采取查封的目的是为了实现债权人的债权，被上诉人擅自处分涉案被查封商铺的行为不受法律的保护，但这并非说法院查封的商铺不能租赁，上诉人与被上诉人签订的涉案租赁合同并不当然无效，只是不能对抗申请执行人，故原审认定上诉人与被上诉人签订的涉案租赁合同真实有效并无不当，本院予以确认。至于上诉人主张的涉案租赁行为未经法院同意的问题，结合2020年8月11日原审法院执行机构已确认被上诉人承租涉案商铺的事宜，应视为法院已对涉案租赁行为予以追认，因此，原审法院认定上诉人的主张无事实根据和法律依据并无不当，予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1150元（黄玉碧已预交），由黄玉碧负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十一日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩