上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23448号原告：上海源洪仓储物流有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶顺，总经理。委托诉讼代理人：袁海渝，上海市郑传本律师事务所律师。被告：上海旭旭实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：戴世泉，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。被告：上海国兴金属制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴修哲，董事长。委托诉讼代理人：陆剑平，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冰，上海段和段律师事务所律师。第三人：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区华新镇华新街XXX号。负责人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：王依芸，上海东炬律师事务所律师。原告上海源洪仓储物流有限公司(以下简称“源洪公司”)诉被告上海旭旭实业有限公司(以下简称“旭旭公司”)、上海国兴金属制品有限公司(以下简称“国兴公司”)以及第三人上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告源洪公司的委托诉讼代理人袁海渝，被告旭旭公司的法定代表人孙一天，被告国兴公司的委托诉讼代理人陆剑平，第三人华新镇政府的委托诉讼代理人王依芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海源洪仓储物流有限公司向本院提出诉讼请求：1.两被告赔偿原告冷库资产造成的损失2,811,272元；2.两被告支付已确认的其他设施拆除赔偿1,489,968.50元；3.两被告支付原告评估费198,874元。诉讼过程中，原告撤回其第二项诉讼请求。事实和理由：上海市青浦区华新镇民兴工业区北青公路XXX号厂房(以下简称“系争厂房”)原权利人为国兴公司。旭旭公司向国兴公司承租系争厂房后，又与源洪公司就系争房屋建立租赁合同关系。在合同履行过程中，国兴公司将包括系争厂房在内的资产转让给上海青浦华新镇集体资产经营有限公司(以下简称“华新资产公司”)，但在估价时将冷库装修价值排除在外，并于2019年6月1日拆除。源洪公司认为，租赁合同无法履行的责任在于旭旭公司和国兴公司，应当共同赔偿其损失，遂起诉来院，请求判如所请。被告上海旭旭实业有限公司辩称，旭旭公司与源洪公司之间的合同无法履行并非旭旭公司造成，源洪公司也在他案中就相关损失提出主张并得到处理，冷库损失的评估旭旭公司没有参与，对范围和金额都不予认可。被告上海国兴金属制品有限公司辩称，国兴公司与源洪公司之间没有直接的合同关系，不应向其承担责任。合同中已有对政府收回土地时的免责约定，本案应当适用该免责条款。自2016年以来，源洪公司多次因违法经营被相关部门处以行政处罚并责令整改，相应冷库设备早就应当按照相比部门要求进行拆除，但其对上述违法行为始终不予整改，从而在本案中就此提出索赔，国兴公司认为源洪公司不应因其违法行为反而获益。冷库属于生产设备，国兴公司与华新资产公司签订相应资产转让合同时并未约定可移动设备的赔偿，源洪公司的赔偿要求缺乏合理依据。第三人上海市青浦区华新镇人民政府述称，其下属公司与国兴公司签订的资产转让合同已经履行完毕，源洪公司的诉讼请求与其无关。本院经审理认定事实如下：系争厂房原权利人为国兴公司。国兴公司将系争厂房整体独门独户(房屋建筑面积10,870.47平方米,占地面积约45亩)出租给旭旭公司。2010年5月15日，案外人上海川岳实业有限公司与源洪公司签订《租赁合同》一份，约定其将系争厂房(房屋建筑面积11,074.56平方米,占地面积约45亩)出租给源洪公司，租赁期限自2010年7月1日起至2020年5月30日止。2017年9月30日，源洪公司(乙方)与旭旭公司(甲方)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争厂房(房屋建筑面积11,074.56平方米)出租给乙方作为自制冷库使用，租赁期限自2017年10月1日至2020年8月9日止，年租金3,235,004元，每三个月支付一次，先付后用2017年10月1日至2018年6月30日年租金递增至3,235,004元，从2018年7月1日至2020年8月9日年租金递增至3,453,828元；租赁协议签订时,乙方应向甲方支付20万元作为租赁保证金,租赁关系终止时,甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方；乙方需支付甲方10万元作为水电费保证金,直到合同终止甲方无息退还乙方；有下列情形之一的,双方有权单方面解除合同：(1)甲方违反合同约定,使承租方无法使用租赁房屋；(2)未经甲方同意,承租人擅自改变房屋用途或破坏房屋主体结构的;(3)乙方未经甲方同意擅自将出租厂房转租给第三者的；(4)乙方所欠甲方各项费用达到壹万元人民币以上的;(5)乙方应保证租赁该区域在生产过程中符合环保部门规定,且排污、排放不超标；(6)乙方在租赁期经营期间不得从事违法活动或违反消防法和安全生产等有关规定,若甲方发现乙方存在安全生产隐患,或者生产、经营、运输、存储、使用危险品或处置费其危险化学品的,且书面告知乙方责令其整改,乙方整改不力或逾期拒不整改的；因不可抗拒的因素或政府行政部门动迁土地收回,地方政府回收造成的合同无法履行的、双方免责任,合同立即终止,甲乙双方互不赔偿造成对方的损失。合同期内,因政府动迁或征收土地,使本合同终止的,根据“谁投资谁受益”的原则,国家如有补偿费用、甲方归甲方所有;乙方归乙方所有；如发生动迁情况,动迁通告、期限、程序等均以政府或动迁单位通知为准,甲方应当将相关动迁信息及时转告乙方，同时,甲方对于租赁关系、租赁物状况等应如实上报及争取乙方权益。合同还对双其他租赁事宜进行了约定。2017年，系争厂房被纳入产业结构调整范围。同年12月,国兴公司(甲方)与华新资产公司(乙方)签订《资产转让合同》，约定：为配合政府产业结构调整政策,双方同意并确认,有关甲方所拥有的拟向乙方转让的全部资产包括列载于本合同附件的资产评估报告(上海立信资产评估有限公司【信资评报字(2017)50016号】内,以2017年8月31日为评估基准日的资产,包括土地使用权、房屋、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物和设施等,甲方将上述全部资产作为转让资产向乙方转让,资产具体状况如下：……(三)房屋状况：(1)有证房屋：建筑面积：41,605.41平方米，(2)无证房屋：建筑面积：37674.45平方米；(四)构筑物、不可搬迁设备、装修及其他地上物和设施具体状况及明细详见附件【信资评报字(2017)50016号】；(五)甲方保证合法拥有其目前正在拥有并在本合同第六条所述各类资产权利转让日之前继续拥有的全部转让资产；除已向乙方作明确的书面披露者外,并不存在任何对上述资产及权益的价值及运用、转让、处分这些资产及权益的能力产生任何不利影响的抵押、担保或其他任何第三者权利或其他限制……甲方保证已如实陈述房地产权属状况、房屋设施情况、构筑物、不可搬迁设备及其他地上物和设施等相关关系,乙方对甲方上述转让的资产具体状况充分了解,自愿买受该资产；根据上海立信资产评估有限公司【信资评报字(2017)50016号】的评估情况,甲乙双方经友好协商一致,同意上述全部资产转让价款共计14,677.24万元。其中：土地使用权转让价款6,490.06万元;房屋转让价款6,116.39万元;构筑物转让价款1,751.43万元;装修转让价款319.36万元。同月，国兴公司(甲方)与华新资产公司(乙方)又签订《补充协议》，约定鉴于甲方在房产交易过程中需缴纳金额较大及停产停业、职工安置等因素，乙方同意在原合同资产转让价款上增加一次性补偿款2,400万元。2018年3月12日，旭旭公司向源洪公司发出《通知》，要求源洪公司在3月15日前搬离。2019年2月2日，系争厂房权利人变更为华新资产公司。2019年6月1日，上海市青浦区华新镇安全管理事务中心与案外人上海杰盟化工有限公司(以下简称“杰盟公司”)签订《源洪液氨应急处置协议》，约定由杰盟公司对系争厂房内源洪公司氨制冷系统设备进行拆除，拆除产生的建筑垃圾和废旧聚氨酯材料就地处理，不外运。另查，2016年11月14日，上海市青浦区安全生产委员会发出青安委办[2016]14号“关于责成源洪公司安全隐患整改的通知”，载明源洪公司按照相关标准，属于重大危险源单位，其冷库及氨机房未经消防部门审核验收，责成源洪公司于2016年年底前完成安全隐患整治工作。2016年9月26日，上海市青浦区安全生产监督管理局向源洪公司发出《责令限期整改指令书》，责令源洪公司于2016年9月30日前整改完毕。2016年11月29日，上海市青浦区华新镇安全生产委员会向源洪公司发出《告知书》，载明源洪公司相关安全隐患仍未整改。2016年12月2日，国兴公司也就相同事项向源洪公司发出《告知书》。2016年12月13日，因源洪公司属涉氨制冷企业，未按规定进行安全评价并报安监部门，上海市青浦区安全生产监督管理局对其作出《行政处罚决定书》，决定给予源洪公司罚款20,000元的行政处罚。2018年1月13日，上海市青浦区华新镇产业结构调整办公室向旭旭公司发出《通知》，载明，源洪公司向其承租项目，该镇在2017年多次发出告知，要求按照清理环保违法违规项目工作的要求，实施停产和经营活动，相关职能部门也实施过强制措施，截止目前该项目仍未按该镇要求实施停产和经营活动，厂区内存在异地经营、无证经营、居住等综合情况，再次通知立即对该项目实施停产经营活动、消除异地经营、无证经营、居住等，并在1月30日之前完成。又查，2018年5月14日，源洪公司起诉旭旭公司、国兴公司至本院(案号为(2018)沪0118民初8336号)，请求判令：1.确认源洪公司与旭旭公司之间的《租赁合同》于2018年4月1日解除；2.旭旭公司退还保证金人民币(以下币种均为人民币)30万元；3.旭旭公司支付源洪公司因解约及搬迁产生的各项费用和损失共计1,873万元,包括：(1)固定资产装修(冷库及机房)，暂估为1,078万元；(2)原告对客户解约的损失193万元、搬厂费用105万元、员工遣散费用189万元、拆除费用160万元；(3)经评估的源洪公司建造及装修部分补偿款148万元，另外要求由国兴公司对旭旭公司的该付款责任承担连带清偿责任。该案审理中，源洪公司将其中第三项诉讼请求中的固定资产装修(冷库及机房)1,078万元撤回，并要求保留诉权，待评估后再行主张。2019年5月31日，本院作出源洪公司与旭旭公司之间的《租赁合同》于2018年4月1日解除、旭旭公司应于判决生效之日起十日内支付源洪公司2,968,672元、驳回源洪公司的其余诉讼请求的民事判决。国兴公司不服该判决，上诉至上海市第二中级人民法院。2019年9月24日，上海市第二中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。再查，2019年4月17日，源洪公司在上述案件中提出对系争房产内冷库造价及残值进行评估的申请。2019年6月10日，上海大华工程造价咨询有限公司(以下简称“鉴定单位”)接手委托进行司法鉴定。2019年6月24日，源洪公司支付鉴定单位资产评估费198,874元。2019年8月13日，鉴定单位开具了上述金额的上海增值税专用发票。2019年9月20日，鉴定单位做出系争厂房内冷库造价为11,002,055元，截止至2018年3月31日折旧现值2,811,268元的鉴定意见。其中，鉴定意见初稿出具后，华新镇政府提出包括冷库房在内的系争厂房尚未清退，华新镇政府对截止至2018年3月31日的折旧期限的计算持有异议，同时国兴公司也提出冷库折旧现值也应计算至鉴定单位现场实地勘察的日期即2019年6月26日的异议。针对上述异议，鉴定单位做出截至2019年6月26日测算折旧现值为1,432,513元的回复。后源洪公司继续主张冷库等损失，并再次诉至本院，请求判决如上所请。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。关于鉴定单位出具的鉴定意见，源洪公司对该意见予以认可，并主张该资产价值为2,811,272元。旭旭公司认为该意见仅能证明冷库的造价和折旧，源洪公司在处理过程中可以搬离或拆除出售，不能证明其实际损失。国兴公司认为，应以2019年6月26日作为评估截止日期，源洪公司实际将冷库拆除，搬往他处仍可使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，源洪公司与旭旭公司之间的租赁合同，已经生效法律文书确认解除且旭旭公司应当承担相应的违约责任，本案对此亦予以确认。在他案中，源洪公司就合同提前解除而产生的停产停业、搬迁、人员安置等相关损失已获相应赔偿，现就冷库损失在本案中提出的赔偿主张，结合源洪公司在他案中就冷库装修价值申请司法鉴定所得鉴定意见中的价值，本院综合考虑系争厂房因资产转让所获各项补偿的范围、该冷库因安全隐患多次被相关部门责令整改的事实、双方合同剩余租期、冷库使用的折旧和实际停产搬离情况以及源洪公司已获得的赔偿款项等实际情况，本院酌情确定旭旭公司支付源洪公司冷库损失800,000元以及鉴定费59,693元。国兴公司提出资产转让评估并未包含冷库损失的抗辩意见，但该则意见并不免除旭旭公司因合同提前解除应承担的源洪公司无法使用冷库损失的责任，故本院对该则意见不予采纳。源洪公司主张已对冷库完成整改，但未提供相应证据予以证明，对其主张本院不予采纳。本案合同提前解除的赔偿责任已有旭旭公司承担责任，在他案中源洪公司要求国兴公司就该合同赔偿责任承担连带责任的请求缺乏依据本院也已论述，现源洪公司就同一法律关系再次要求国兴公司承担连带责任，本院亦不予支持。源洪公司撤回其所主张的其他设施拆除赔偿的诉讼请求，系对其民事权利的正当处分，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海旭旭实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海源洪仓储物流有限公司800,000元；二、被告上海旭旭实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海源洪仓储物流有限公司鉴定费59,693元；三、原告上海源洪仓储物流有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29,290.20元，减半收取计14,645.10元，由原告上海源洪仓储物流有限公司负担10,477.55元,被告上海旭旭实业有限公司负担4,167.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王奇二〇二一年六月七日书记员  黄鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。