贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3786号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义大成房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市汇川区香港路276号第四层。法定代表人：郑先强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋小可，贵州金瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨**，贵州金瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：涂颖，女，1978年3月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张丽，贵州知合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芳，贵州知合律师事务所律师。上诉人遵义大成房地产开发有限责任公司（以下简称大成公司）因与被上诉人涂颖租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现本案已审理终结。上诉人大成公司向本院上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回涂颖的全部诉讼请求或发回重审；二、由涂颖承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：一、原审严重违反法定程序。1.根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十七条“下列案件，不适用简易程序：（三）当事人一方人数众多的”之规定。本案原告方为五十七户业主，具有同一种类诉讼标的，属于当事人一方人数众多的普通共同诉讼，依法不适用简易程序，而一审法院采用简易程序审理，严重违反法定程序。2.根据法律规定简易程序审限为三个月，经双方当事人同意并经由本院院长批准，累计不得超过六个月，而本案审理时间长达十个月，严重超过法定审限。简易程序只适用于案件事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件。若三个月内未审结，就说明案情复杂，不适宜再按简易程序处理，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定转为普通程序。本案立案时间为2020年1月，裁判文书作出时间为2020年11月10日，通过邮寄送达，交邮之日为2020年12月底，审理期限已经超过了十个月。并且未对扣除、延长、重新计算审限的情况及事由及时向当事人和诉讼代理人公开，其延期亦未获得大成公司同意，也未依法转成普通程序。本案已经严重超过法定审限，违反法定程序，大成公司有理由质疑本案判决结果的公正。二、原判认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院推定涂颖购买商铺的动因系以与大成公司确立租赁法律关系，违背客观事实。第一，《中华人民共和国物权法》赋予了物权人直接支配和排他的权利，案涉商铺已经单独办理了不动产权证，是否具有物理意义上的区隔并不影响权利人依法行使权利，不影响其与承租人建立租赁合同；涂颖与承租人签订租赁合同及提起诉讼足以认定。第二，依靠开发商或商业管理实体实现案涉商铺的商业价值，并非只有与开发商或商管公司签订租赁合同一种途径，委托其统一招租也是有效途径之一，并且委托招租也是商铺交易习惯中最为常见、最为普遍、最为公平的一种。第三，涂颖在签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》之时，涂颖完全明知案涉房屋已由国美电器租赁并使用、“买来即可收租”的事实，基于投资获益的动因而签订买卖合同，并非是与大成公司确立租赁关系而购买商铺。2.《补充协议》系委托法律关系的性质，一审法院以偏概全，断章取义，故意遗漏关键信息。3.一审法院认为受托事项不可能产生于委托关系之前，没有事实基础和法律依据。第一、根据法无禁止即可为的民法原则，受托事项先于委托法律关系并不违反法律禁止性规定；第二，根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》规定的追认制度，受托事项可以先于委托关系发生。4.根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”，合同权利义务的概括转移原则上应经合同对方当事人的同意，但在法律另有规定的情况下，即使未经对方当事人同意，合同的权利义务亦可发生概括转移。对于负有租赁权负担的买受人，其不得以承租人的履约能力为由拒绝租赁合同对自己的约束力，但其可以行使法律规定以及租赁合同约定的合同履行抗辩权和解除权。本法律规定意在保护承租人的承租权，而不是保护所有权人的出租权，故合同法规定的“买卖不破租赁”是买受人的义务而非权利。“买卖不破租赁”是租赁合同的权利义务的法定概括转移。三、本案实际需要解决的问题为：在承租人解除租赁合同后导致的空置期是否应当继续计算租赁费。1.支付租金的前提以《补充协议》中国美公司15年租约为基础，现因国美电器解除合同，大成公司向包括本案涂颖在内的业主及时告知相关情况，并向所有业主全额支付了国美电器支付的违约金。现因承租人支付租金的前提丧失，故大成公司失去了继续支付租金的基础。根据“无利益无责任”的原则，原审判决大成公司承担支付租金的责任，缺乏事实和法律上的依据。2.涂颖作为投资者应自担风险，该风险不应转嫁给大成公司。3.大成公司是否系与美容医院签订《租赁合同》的相对人。2021年1月10日，为维护涂颖利益与第三人签订《租赁合同》，之后由业主代表签字予以认可，证明业主对大成公司代理人身份的认同，大成公司只起到中间人的作用，而非合同的相对人，该合同的权利义务显然应当由涂颖方的业主承担；4.即便法院认为本案属于租赁合同关系，在2017年3月该租赁合同已经解除。2017年2月，国美电器与大成公司签订了《房屋租赁合同终止协议》，并于2017年3月9日将违约金784094.22元转入了工行的租金专户（24×××04）。同月28日，大成公司将该款项转给各业主，并注明“付业主国美电器违约金”。（1）如果该资金系国美电器支付给业主的违约金，那么国美电器和业主之间存在租赁合同关系，国美电器和业主是租赁合同权利义务的承受人，则大成公司与业主之间显然是委托合同关系，在国美电器违约时，大成公司受托收取违约金，再依据委托合同分发给各位业主。（2）如果该资金系大成公司支付给业主的违约金，那么大成公司已经通过实际支付违约金的方式向业主发出了解除双方租赁合同的通知，业主应当在收到解除通知的三个月内提出异议。否则该租赁合同自通知送达之日，即违约金发放之日解除。四、原审判决违背弘扬社会主义核心价值观的价值导向。长达十多年的时间中，大成公司无偿执行委托事项，在承租人违约时积极主张权利，收到违约金后及时足额支付给各业主，维护业主利益；在案涉商铺空置后，积极的对外招租，降低业主损失；在委托期限即将到期之时仍不忘积极协调各业主代表，与新承租人签订长租合同，保障业主收入。如今少部分人为了一己私利，竟不顾受托人多年无偿付出，将受托人身份强行变为承租人身份，要求受托人支付租金，实让人感叹人心不古，世风日下。如今房地产行业步履维艰，再加上今年新冠肆虐，已经是难上加难，若再以这种判决，更是雪上加霜，无以为继。为维护大成公司的合法权益，恳请二审法院依法支持大成公司的上诉请求。被上诉人涂颖二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。大成公司的上诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。一、一审法院并未违反法定程序。1.我方提供的证据足以证明我方与大成公司之间的法律关系及大成公司拖欠租金的客观事实，无需人民法院调查收集证据，涉案金额争议不大。虽然有类似案件57件，但每个案件是相对独立的，是可分之诉。对共同起诉的类似案件，法院认为可以合并审理，且当事人同意合并审理，形成普通共同诉讼，一审法院据此适用简易程序并无不当。2.本案我方起诉后，大成公司提起反诉，在审理过程中出现疫情，全国各地均抵抗疫情，限制出行，减少聚集，为抗击疫情，维护当事人身体健康，一审法院延期审理作出判决并无不当。二、一审法院认定涂颖与大成公司双方系租赁合同而非委托关系具有事实依据和法律依据。1、2007年7月5日涂颖与大成公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，并载明附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。合同约定涂颖购买大成公司开发的位于南明区，并将购买的商铺委托出卖人统一出租，租赁期限为129个月，协议第二条约定租金标准及支付方式。合同履行期间，在2016年下半年后大成公司未按期足额支付租金，严重违反合同约定，构成违约。2.一审法院根据庭审调查认定原被告双方系租赁法律关系而非委托关系，并依法支持涂颖的诉请，具有事实和法律依据。首先，《商品房买卖合同》及《补偿协议》系不可分割的整体，《补偿协议》与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。其次，涂颖所购买的是产权式商铺，虽然有独立的产权证，但无物理意义上的区隔，涂颖作为业主无法单独与承租人建立租赁关系，也无法单独决定所购买商铺的具体经营事项，其必须依靠开发商或者具有整个商场统一运营能力的实体来实现其购买该商铺的目的。再次，根据《补充协议》第一条约定“出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，表明涂颖与大成公司之间就购买的商铺存在价格优惠及购买人将商铺前三年的使用及收益权让渡给委托大成公司的相关事项；该条款同时约定“即2007年7月5日起买受人自愿将该物业委托出卖统一出租，租赁期限为129个月，即2010年7月5日至2021年3月31日止”，虽然该条款有“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租”字样，但系基于产权式商铺，无独立出租、自主决定经营事项、必须统一经营使用的特征而进行的表述，不能仅以此推断涂颖与大成公司系委托管理关系而非租赁关系。协议第二条对租金支付标准及支付方式进行已明确约定为“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日，出卖人无正当理由延迟向买受人缴纳租金，延迟一天，应按照当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付迟延履行金”等，均明确大成公司向涂颖支付租金的义务以及大成公司不按期支付涂颖租金所承担的违约责任及计算方式，明显属于租赁法律关系中对承租人义务和权利的约定。再次，《商品房买卖合同》签订时间为2017年1月5日，而大成公司与国美公司订立的《房屋租赁合同书》系2006年2月6日签订，从时间上看，显然不可能系涂颖委托大成公司将其购买的商铺租赁给国美公司，更不存在事后追认的民事行为。最后，“买卖不破租赁”原则上是保护承租人的承租权利，不因租赁房屋的所有权发生变更而受到损害。本案中，涂颖并未对大成公司与国美公司之间的租赁合同提出异议，承租人也未对涂颖购买房屋提出异议或者要求与涂颖确立租赁关系，或将租金直接支付给涂颖。国美电器在履行合同、中止租赁关系过程中，均是与大成公司直接发生联系，未受涂颖的约束，涂颖未予以干涉，大成公司也未征得涂颖的意见。同时，在与国美公司，贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到妨碍。涂颖与大成公司之间的租赁关系，与“买卖不破租赁”的原则并不相悖，大成公司主张系委托关系违背客观事实。三、大成公司反诉要求解除《补充协议》没有事实和法律依据。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，系双方之间真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。大成公司以市场变化、招租困难、无法在出租户中形成统一意见、出租人对租金期待太高、无法达成出租户的意见等为由，主张解除《补充协议》没有事实依据和法律依据。市场变化、招租困难均属于经营风险，不是解除该《补充协议》的约定事由及法定事由。其次，《补充协议》约定租赁截至期限为2021年3月31日，该补偿协议已经到期自然终止，客观上没有解除事项。综上，大成公司的上诉没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。涂颖起诉请求：一、大成公司按约定履行继续支付租金的义务；二、大成公司支付涂颖现欠付的租金12962.85元；三、大成公司支付涂颖迟延履行金1868.11元（暂算至2019年9月30日）并承担以延迟交纳金额为基数，以每天万分之三的标准支付自2019年10月1日起至实际支付之日止的迟延履行金；四、本案诉讼费用由大成公司承担。大成公司反诉请求：一、解除反诉原、被告于2007年7月5日签订的《补充协议》（3-112）；二、本案诉讼费用由涂颖承担。一审法院经审理认定事实如下：2006年2月6日，大成公司将其开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦的裙楼商场第一层部分面积、第二层全部面积、第三层全部面积、第四层全部面积建筑面积4803.98㎡（净使用面积4202.55㎡）出租给贵州国美电器有限公司使用，租赁期限为2006年4月1日至2021年3月31日。租金计算标准为1.79元／天／平米，租赁费用每三年递增一次，合同期内第一次、第二次按每次3%递增，第三次、第四次按每次4%递增。第一年至第三年，租赁费用为2750000元／年，第四年至第六年2832500元／年，第七年至第九年租赁费2917475元／年，第十年至第十二年3034174元／年，第十三年至第十五年租赁费3155540.96元／年。2017年2月27日，大成公司与贵州国美电器有限公司订立《房屋租赁合同终止协议》，确认双方于2016年12月31日提前终止《房屋租赁合同》，双方租赁关系于2016年12月31日终止，租赁费结算至2016年12月31日，确认截至本协议签订时租赁费用已结清，协议第四条约定：乙方向甲方补偿三个月的租金（即：252847.83×3=758543.5元），作为提前终止合同的一次性全部补偿，此笔补偿金的税金由乙方承担（即25550.72元），乙方最终向甲方实际支付补偿金784094.22元。2007年7月5日，本诉原告涂颖（买受人）与本诉被告大成公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》包含附件一《房屋平面图》、附件二《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《补充协议》。《商品房买卖合同》约定涂颖购买大成公司开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦的3-112号商铺，面积14.17㎡，附件四《补充协议》载明“出卖人大成公司，买受人涂颖”，协议约定:一、出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人后，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有；三年后，即2010年6月30日起，买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为129个月，即2010年7月5日至2021年3月31日止。二、租赁期内租金的计算标准及支付方式：1、租赁期为：2010年7月5日至2021年3月31日止。2、租金的计算标准为：（1）2010年7月5日至2012年7月4日为46.26元／月／㎡，总计为2029元／季；（2）2013年7月5日至2015年7月4日为47.7元／月／㎡，总计为2093元／季;（3）2015年7月5日至2018年7月4日为49.56元／月／㎡，总计为2177元／季;（4）2018年7月5日至2021年3月31日为51.58元／月／㎡，总计为2264／季。3、租金的支付方式：（1）出卖人按季向买受人支付租金。（2）支付租金的资金来源及支付程序：由出卖人在工商银行开设一个租金专户（账号:24×××04），为买受人按照实名制的原则办理一张专卡，每季由承租人将租金定期打入该账户，工商银行于收到款后五个工作日将当季租金划到买受人的专卡上。（3）租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内。出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付迟延履行金。（4）商铺交付使用后，出卖人负责组织业主按国家相关政策成立业主委员会。由业主委员会对出卖人在工行开设的租金专户进行监管，并同时负责2021年3月31日后的统一招商及其他应该由业主委员会履行的职责。三、租赁期内，出卖人或买受人任何一方发生变更，变更后的主体仍然继续履行本合同项下的全部权利及义务。四、租赁期内，与房屋租赁相关的税费，按国家规定由出卖人和买受人双方分别交纳，应由买受人承担的相关税费，由出卖人从租金中代扣代缴。五、由于买受人单方原因干扰该物业经营者的经营活动，给经营者所造成的损失由买受人全部承担。六、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。同日，涂颖与大成公司另行签订《商品房买卖合同》（包含附件四《补充协议》），购买3-112号门面，《补充协议》与涂颖购买的3-117号门面的《补充协议》就租赁期限租金支付标准一致。2011年3月9日，本诉原告涂颖取得所购商铺的所有权证。2017年7月16日大成公司与贵州天地佳装饰设计有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定大成公司将位于贵阳市房屋出租给贵州天地佳装饰设计有限公司使用，总租赁面积5423.09平方米，1层门面的面积为384.88㎡，通道面积为110.16㎡，通道面积不计算租金，2层面积为1685.31㎡，3层面积为1649.76㎡，4层面积为1703.14㎡，租赁期限为2017年7月13日至2025年7月12日。因欠付大成公司房租，2019年8月28日大成公司发函贵州天地佳装饰设计有限公司要求其2019年8月31日前交还房屋。2020年1月10日，被告大成公司、贵阳市遵义路306号解放大厦商场二、三层商铺业主（出租方、甲方）与承租方（乙方）贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司订立《房屋租赁合同书》，约定“遵义大成房地产开发有限责任公司与贵阳市遵义路306号解放大厦商场商铺二、三层业主签订的《补充协议》于2021年3月31日到期。现遵义大成房地产开发有限责任公司与乙方签订的房屋租赁合同，截止到2021年3月31日止，遵义大成房地产开发有限责任公司与乙方权利义务终止。2021年3月31日前本房屋租赁合同所收取的租金由遵义大成房地产开发有限责任公司负责收取和发放给业主。2021年4月1日起本房屋租赁合同由贵阳市遵义路306号解放大厦商场二、三层商铺业主与乙方继续履行本房屋租赁合同，至本合同期限届满时止，商铺业主负责租金的收取和发放。乙方应交纳的租赁保证金（一个月的租金）由乙方直接交给业主。”，甲方同意将位于贵阳市房屋出租给乙方，由乙方自主经营。一、甲方出租的商铺坐落于贵阳市房屋，总租赁面积3335.07平方米，2-3层房屋的租赁面积分别为：2层面积为1685.31㎡、3层面积为1649.76㎡、含一层通道110.16.㎡（不计入出租面积）、三、租赁期限为12年，自2020年1月10日起至2032年3月31日止（其中2020年01月10日至2020年3月31日80天装修期不计租金）。租金约定前三年不递增，从第四年起每两年在上一年租金基础上递增百分之二，第一年至第三年（2020年4月1日至2023年3月31日），租赁费为1720896.12元／年，第四年至第五年（2023年4月1日至2025年3月31日），租赁费在上一年度租赁费基础上递增2%，租赁费为1755314.04元／年.第六年至七年（2025年4月1日至2027年3月31日）租赁费1790420.32元／年，第八年至九年（2027年4月1日至2029年3月31日）租赁费用为1826228.73元／年，第十年至第十一年（2029年4月1日至2031年3月31日）租赁费1862753.30元／年，第十二年（2031年4月1日至2032年3月31日）租赁费1900008.37元／年。合同尾部甲方由被告加盖公章，并由陈登洪、刘继章等四十三名业主签名奈印。大成公司在2016年3月24日至2019年7月3日期间共计12次，分别于2016年3月24日、2016年7月7日、2016年10月18日、2017年3月29日、2017年8月15日、2017年11月30日、2018年2月27日、2018年6月1日、2018年8月29日、2018年11月29日、2019年3月8日、2019年7月2日支付本诉原告涂颖租金3382.66元、3382.66元、3382.66元、3382.66元、3248.61元、3248.61元、3248.61元、3248.61元、3248.61元、3248.61元、3499.28元、1166.43元，共计37688.01元。以上款项系支付3-112、3-117号两个门面租金。原审另查，大成公司开发的贵阳市南明区遵义路306号解放大厦第二、三、四层商铺总计373个，涉及业主为283名。本案本诉原告涂颖主张本诉被告大成公司欠付本案3-112门面租金12962.85元系2017年1月1日至2019年12月31日期间产生，迟延履行金1868.11元系2016年12月21日至2019年9月30日期间产生。一审法院认为，本案争议的焦点为：本案诉争法律关系是租赁法律关系还是委托法律关系？《补充协议》是否应当解除？大成公司是否应当支付原告租金、迟延履行金，一审法院做如下评判：一、本案诉争法律关系问题。原审认为，本案诉争法律关系为租赁法律关系，理由如下：（一）本诉原告涂颖所购买的商铺系产权式商铺,无物理意义上的区隔涂颖作为业主无法单独与承租人建立租赁关系,也无法单独决定其所购买商铺的具体经营事项,其必须依靠开发商或者具有将整个商场统一运营的能力的实体实现其商业利益。本诉被告大成公司就销售涉案商铺所作商业宣传内容并未明示由商铺购买人直接与贵州国美电器有限公司建立租赁关系,大成公司在与涂颖订立《商品房买卖合同》时即订立《补充协议》,并将《补充协议》明确为《商品房买卖合同》的附件四，涂颖有理由相信其系与大成公司确立租赁法律关系，即涂颖购买商铺的动因系以与大成公司确立租赁法律关系；（二）从《补充协议》内容看，协议首部即载明“出卖人遵义大成房地产开发有限责任公司，买受人涂颖”，并非“委托人涂颖、受托人遵义大成房地产开发有限责任公司”。协议第一条约定的“出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，表明涂颖与大成公司之间就购买的商铺存在价格优惠及购买人将商铺前三年的使用及收益权让渡给出卖人，该条款内容与大成公司主张的委托法律关系特征相悖，不属于涂颖委托大成公司相关事项。该条款“即2010年6月30日起，买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为129个月，即2010年7月5日至2021年3月31日止。”内容表明租赁期限，其中“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租”系基于本案产权式商铺无法“独立出租、自主决定经营事项、必须统一经营使用”的特征进行的表述，不能推断出排除与大成公司确立租赁法律关系的结论。协议第二条对租赁期内租金计算标准及支付方式进行了约定，其中“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付迟延履行金”等明确了大成公司向涂颖支付租金的义务以及大成公司不按期支付涂颖租金所承担的违约责任及计算方式，明显属于租赁法律关系中对承租人的义务和出租人权利的约定；（三）委托法律关系中受托人办理受托事项的行为产生于接受委托之后。2006年2月6日，大成公司与贵州国美电器有限公司订立了《房屋租赁合同书》，将包括涂颖购买商铺在内商铺出租给贵州国美电器有限公司，确立了大成公司与贵州国美电器有限公司租赁法律关系，涂颖与大成公司签订《商品房买卖合同》系2007年7月5日，显然不可能得出涂颖委托大成公司将其购买的商铺向贵州国美电器有限公司出租的结论；（四）大成公司根据“买卖不破租赁”原则，认为“涂颖取得商铺后，大成公司与贵州国美电器有限公司租赁合同的权利义务已经概括转移给涂颖，涂颖应当继续履行大成公司与贵州国美电器有限公司租赁合同”。原审认为，“买卖不破租赁”原则系保护承租人的承租权利不因租赁房屋的所有权主体发生变更而受到损害。本案原告涂颖购买涉案房屋后并未对买卖关系发生前大成公司与贵州国美电器有限公司之间租赁法律合同提出异议，承租方贵州国美电器有限公司也未对涂颖购买租赁房屋提出异议或者要求与涂颖确立租赁关系。贵州国美电器有限公司在履行与大成公司的《房屋租赁合同》、与大成公司订立《房屋租赁合同终止协议》终止租赁关系过程中均系直接与大成公司发生联系，未受涂颖约束，涂颖亦未予以干涉。本案涉案房屋，在贵州国美电器有限公司、贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到妨碍。涂颖与大成公司之间存在以涉案房屋为标的租赁关系，与“买卖不破租赁”原则并不相悖。涂颖通过买卖取得涉案房屋后，大成公司与贵州国美电器有限公司租赁合同的权利义务，亦并不必然产生概括转移给原告的法律后果。综上，原审依法确认涂颖、大成公司订立的《补充协议》系租赁合同性质，涂颖、大成公司争议的法律关系系租赁法律关系，大成公司关于本案是委托合同关系的辩称与事实不符，原审不予采信。二、《补充协议》是否应当解除问题。原审认为，依法成立的合同受法律保护。《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，均系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。反诉原告大成公司以市场变化、招租困难、无法在出租人中形成统一意见、出租人对租金期待太高、无法达成出租户的意愿为由，主张解除《补充协议》。原审认为，反诉原告大成公司上述事实理由均属于协议双方应当承担的经营风险，其不能构成解除《补充协议》事由。反诉原告大成公司亦未提供证据证明涉案房屋出租人拒绝履行《补充协议》的证据,反诉被告涂颖作为出租方也并未表示不继续履行《补充协议》。《补充协议》尚在有效期内，应当继续履行。反诉原告大成公司解除《补充协议》的反诉主张无事实依据和法律依据,原审不予支持。三、关于本诉被告大成公司欠付原告涂颖租金及违约金问题。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大成公司于2016年3月24日至2019年7月3日共计支付涂颖3-112、3-117门面租金，共计37688.01元，未足额、按期支付租金。现涂颖主张大成公司支付3-112门面尚欠2017年1月1日至2019年12月31日租金12962.85元，符合合同约定，原审据此予以支持。大成公司构成违约，应当承担违约责任。涂颖主张迟延履行金，属于违约金性质，其以每天万分之三的标准计算截至2019年9月30日为1868.11元，符合合同约定，原审予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原审判决：一、遵义大成房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内，支付涂颖截至2019年12月31日尚欠租金12982.85元；二、遵义大成房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内，支付涂颖违约金（截至2019年9月30日违约金为1868.11元，2019年10月1日起至本金付清之日止违约金以12962.85元为基数，按每日万分之三计算）；三、驳回涂颖其他本诉请求；四、驳回遵义大成房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费85元（已减半）及反诉案件受理费30元，由遵义大成房地产开发有限责任公司承担。二审诉讼中，大成公司向本院提交以下证据。第一组证据：新浪、搜狐新闻，证明业主投资回报的来源为国美电器，而非大成公司，且该信息已公开发布，具有公示效力，在业主购买商铺前，国美电器已经入驻并实际使用案涉商铺，国美与大成公司15年租约的事实已公开发布，具有公示力。第二组证据：丁小莉的起诉状，证明大成公司与业主之间系委托合同关系。第三组证据：《情况说明》，证明大成公司一直代表业主维护业主利益，属于代理行为。涂颖质证称，第一组证据真实性、合法性无异议，但与本案没有关联性。案涉商铺在诉讼之前已经出租给国美电器，达不到证明目的；第二组证据因丁小莉并非本案当事人，其诉状与本案无关，本案涉及的物业是产权商铺，但并非单独的商铺，该特殊产权式商铺无法单独出租，无法独立经营，虽然协议中有“委托”二字，但根据补偿协议的全部内容来看，并非委托关系，完全具备租赁合同的法律特征；第三组证据真实性、合法性、关联性均有异议，该说明发生是在本案起诉之后，大成公司为规避本案客观情况。在之前并未征求业主的意见，不能达到证明目的，且该份证据系一审法院组织提供。因涂颖对新浪、搜狐新闻的真实性无异议，本院对该证据予以确认。至于该证据能否实现其证明目的，本院将结合在案其他证据综合予以判定。丁小莉的起诉状与本案无直接关联性，本院不予采信。《情况说明》系一审已经提出的证据，本院对此不重复评价。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审围绕当事人上诉请求进行审理。对于当事人没有上诉的原审判项，本院不再进行审查。本案争议焦点为：一、大成公司与涂颖签订的案涉《补充协议》系租赁合同的性质还是委托合同的性质；二、大成公司是否应当承担案涉商铺的租赁费。一、关于《补充协议》的性质问题。首先，大成公司作为案涉房屋开发商在涂颖买受商铺之前就与贵州国美电器有限公司订立了包括该商铺在内的4000余平方米房屋的租赁合同,该租赁合同在涂颖与大成公司订立《商品房买卖合同》之后并不当然发生租赁主体的变更。国美电器在履行合同、中止租赁关系过程中均是与大成公司直接发生联系，未受涂颖的约束或干涉，并且在大成公司与国美公司、贵州天地佳装饰设计有限公司、贵阳爱都沪美人医疗美容医院有限公司租赁期间，承租人的承租权利均未受到租赁合同之外第三方的阻挠、妨碍，涂颖与大成公司之间基于《商品房买卖合同》或《补充协议》形成的合同关系，与“买卖不破租赁”的原则并不相悖；其次，大成公司就销售涉案商铺所作商业宣传内容也未明示商铺购买人可以依据《商品房买卖合同》或《补充协议》直接取得向国美电器收取租金的权利，而双方签订《商品房买卖合同》时明确《补充协议》为《商品房买卖合同》的附件，从《补充协议》内容看，协议第一条约定“出卖人将该物业按《商品房买卖合同》第四条第一款价格优惠出售给买受人，买受人同意前三年该物业的使用及收益权归出卖人所有”，协议同时约定“买受人自愿将该物业委托出卖人统一出租，租赁期限为129个月，即2010年7月5日至2021年3月31日止”、“出卖人按季向买受人支付租金”、“租金的支付时间为上一期租金到期前10个工作日内，出卖人无正当理由延迟向买受人交纳租金，延迟一天，应按当期延迟交纳金额为基数，以万分之三的标准向买受人交付迟延履行金”，上述条款明确了涂颖将商铺前三年的使用及收益权让渡给大成公司，并对协议履行期间租金标准、租赁期限及迟延支付租金的违约责任和计算方式明确约定，具有租赁合同关于“租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金标准及支付期限和方式”等主要条款的法律特征，应当确认大成公司与涂颖签订的《补充协议》为租赁合同关系的性质。至于大成公司上诉认为《补充协议》系委托合同关系的诉讼理由，如前述之理由，《补充协议》约定了“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的”的合同内容，符合租赁合同的法律特征，该协议内容并不符合受托人完成委托人委托事务的委托合同性质，故本院对大成公司的该项诉讼理由不予采纳。二、关于大成公司是否应当承担2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的包括“商铺空置”期间的租赁费问题。根据本案现有证据可以确认大成公司于2017年1月1日至2019年12月31日期间存在拖欠或不足额支付租金的情形，尚欠租金12962.85元。大成公司上诉主张“商铺空置”期间其未收取承租人租金，不应承担“商铺空置”期间租金的诉讼理由，首先，案涉《补充协议》系租赁合同性质，《补充协议》明确约定了租金标准、支付方式和租赁期限，大成公司理应严格按照《补充协议》履行支付租金的义务；其次，案涉《补充协议》并未约定大成公司可以在次承租人租赁期间届满至新的次承租人承租之前减免租金，而大成公司是否通过转租行为取得租赁收益属于其自身经营的商业风险，大成公司不得将本应由其自行承担的商业风险转嫁给购买商铺并与之形成租赁合同关系的业主。综上，大成公司以“商铺空置”期间未取得租赁收益的理由而拒绝向业主涂颖支付租金的诉讼理由，不具有合同依据和法律依据，本院不予采纳。至于大成公司所提出的程序问题，虽然大成公司与多位业主产生同类纠纷，但不属于与同一合同的多名相对人发生纠纷，原判适用简易程序并无不当。至于审限问题，与案件的公正审理并无必然关系，事实上也没有造成审理不公，故不构成发回重审事由。关于大成公司所称2017年3月28日其向业主支付“国美电器违约金”时合同解除的主张，大成公司既未提交证据证明本案存在《中华人民共和国合同法》九十三条、九十四条规定解除情形；其向涂颖支付“国美违约金”亦不属于《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的“通知”行为，据此，大成公司该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，大成公司的上诉请求与理由均不成立，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人遵义大成房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  韦娟审判员  龙珑审判员  余鑫二〇二一年六月十七日法官助理王李文书记员龚晨