广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13806号上诉人（原审被告，反诉原告）：朱艺萍，女，1968年1月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈挺，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广州市大进房地产有限公司，住所地广州市从化区江埔街沿江南路129号。法定代表人：宋伟棠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁贯庭，广东诚名金律师事务所律师。上诉人朱艺萍因与被上诉人广州市大进房地产有限公司（以下简称大进公司）中介合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2021）粤0117民初1225号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员吴振独任审理，现已审理终结。朱艺萍上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判：1.驳回大进公司的全部诉讼请求；2.撤销朱艺萍因受到欺诈与大进公司签订的《独家代理委托书》。二、一审和二审诉讼费（本诉、反诉）由大进公司承担。事实和理由：一、一审法院对大进公司是否有履行《独家代理委托书》约定义务的事实查明错误，且遗漏大进公司有严重违约行为的重要事实。大进公司在骗取朱艺萍签订《独家代理委托书》后，从来没有履行签约前向朱艺萍承诺帮助售房的义务。另外，大进公司员工朱伟标在朱艺萍已同意以250万元将涉案房屋出售给案外人甘先生的情况下，私下向甘先生提高涉案房屋出售价格，导致交易取消，属于严重的违约行为。二、一审法院对于《独家代理委托书》违约金条款的理解有误，《独家代理委托书》第五条清楚约定违约金条款成就的条件，即朱艺萍自行将涉案房屋出售且同时大进公司找到愿意以290万元的价格购买涉案房屋的买家，朱艺萍不与该买家签署买卖合同时，朱艺萍才需要支付290万元的3%作为违约金，这是一个并列成就条件的条款，但一审法院却错误把该条款理解为选择性成就条件的条款，导致判决书中认定事实和适用法律出现严重错误。三、一审法院对中介合同中房产中介机构所需要承担的义务视而不见，属适用法律错误。大进公司员工朱伟标存在的反常行为导致甘先生取消了交易并通过其他方式联系朱艺萍，大进公司严重违约行为已经损害朱艺萍的利益，依法不能要求支付报酬。四、一审中朱艺萍已提出《独家代理委托书》的违约金条款属于格式条例并举证违约金约定过高，一审法院却没对条款约定的违约金是否过高进行依法查明。五、朱艺萍已对大进公司事前欺诈、事后违约以及妨害证人作证的行为充分举证，但一审法院对大进公司欺诈、不诚信违约行为视而不见。大进公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。双方在签订《独家代理委托书》前，大进公司的员工已清楚向朱艺萍解释“独家代理”的含义，已对合同条款尽到了必要提醒义务，朱艺萍在合同委托期间自行出售房屋，已构成根本违约。大进公司在房屋价格方面不存在欺诈行为，交易价格需要买卖双方达成合意才能确定，大进公司无法就价格问题欺骗买卖双方，大进公司的员工朱伟标从未妨害证人作证。大进公司向一审法院提出诉讼请求：1、朱艺萍立即向大进公司支付违约金87000元；2、本案的诉讼费用由朱艺萍承担。朱艺萍提出反诉请求：1.撤销朱艺萍与大进公司签订的《独家代理委托书》；2.本案本诉、反诉的诉讼费用由大进公司承担。一审法院认定事实如下：2020年9月18日，大进公司与朱艺萍签订《独家代理委托书》，约定朱艺萍委托大进公司独家代理出售其名下位于广州市从化区温泉镇明月山溪大道诗书街29号房屋，售价290万元，委托期自2020年9月18日至2020年12月31日；第二条约定，朱艺萍指定大进公司为该物业的独家代理公司。一旦达成上述条件，朱艺萍全权委托大进公司按上述售价适当收取客户定金。在大进公司介绍的客户按委托条件承诺后，朱艺萍不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向大进公司支付等额于买卖双方代理费总和的违约金；第三条约定，大进公司需将本合同指定的房屋在58同城网、安居网以及搜房网挂牌销售、不定期带买家实地视察该物业、不定期向委托人提供房屋清洁服务、需在其门店内投放广告展示该物业并不定期组织员工派发宣传单张、积极促成买家与委托人达成买卖协议、协助办理相关交易手续；第五条约定，在委托期间，朱艺萍保证不会自行出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，并不会与大进公司所介绍的买家私下进行交易，同时达到本委托书的价格和条件后而不签署买卖合同的，朱艺萍将向大进公司支付第一条规定之售价的3%作为违约金；第十五条朱艺萍抄录：本人具有阅读能力，已清晰了解本合同的所有条款并愿意遵守。大进公司与朱艺萍同时还签订了《业主放盘委托书》。合同签订后，大进公司将涉案房屋挂在58同城、赶集网、安居客等网站上售卖，带有意向购买涉案房屋的人去看房，并积极促成涉案房屋出售。庭审中，朱艺萍自认其于2020年12月19日与案外人甘先生签订房屋买卖合同。一审法院认为，本案为中介合同纠纷，本案的争议焦点为：1.大进公司是否有欺诈行为，《独家代理委托书》是否应予撤销；2.朱艺萍是否应向大进公司支付违约金87000元。关于争议焦点一。朱艺萍提出大进公司欺诈的理由有：1.大进公司根本无法将涉案房屋卖到290万元，以欺诈方式诱骗朱艺萍签订含有高额违约金条款的《独家代理委托书》；2.劝说朱艺萍同意降低价格以250万元出售，又和卖家谎称业主同意以268万元出售，以此方式赚取涉案房屋差价；3.将卖房信息和朱艺萍的联系方式提供给其他中介，恶意制造朱艺萍在委托期间自行委托其他中介出售涉案房屋的假象。经查，针对理由1、2，大进公司建议降价售楼的行为并不违反法律法规的规定及合同约定，如果大进公司无法达到合同约定的出售房屋条件，朱艺萍完全可以选择不降价、不出售房屋，甚至可以以合同目的无法达成为由提出解除合同，此乃合同赋予朱艺萍的权利，朱艺萍也不会因此遭受任何损失；按照交易规则，最终房屋买卖合同和网签合同等都是由买家和卖家直接签订，即买家和卖家都会知道房屋的价格。朱艺萍提供的证据无法说明大进公司如何通过劝说朱艺萍降价，又和卖家谎报高于朱艺萍售价的价格来赚取涉案房屋的差价。综上，理由1、2不能证实大进公司有欺诈行为。针对理由3，朱艺萍未提交证据证明是大进公司将卖房信息和其联系方式提供给其他中介并授意他人恶意制造朱艺萍违约，因此理由3不能证实大进公司有欺诈行为。综上，现有证据均不能证实大进公司有欺诈行为，一审法院认定，大进公司与朱艺萍签订的《独家代理委托书》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。朱艺萍提出撤销《独家代理委托书》的理由不成立，对该诉请一审法院不予支持。另，朱艺萍提出违约金条款属于格式条款，大进公司未对该条款向朱艺萍提示和说明，该条款应排除在合同外的意见。经查，《独家代理委托书》第五条字体加粗，且第十五条朱艺萍手写抄录“本人具有阅读能力，已清晰了解本合同的所有条款并愿意遵守”，证实朱艺萍在签订合同时已经充分了解合同第五条的意思。对朱艺萍的上述意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点二。《独家代理委托书》第五条约定：“在委托期间，本人保证不会自行出售物业及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，并不会与广州市大进房地产有限公司所介绍的买家私下进行交易，同时达到本委托书的价格和条件后而不签署买卖合同的，本人将向广州市大进房地产有限公司支付第一条规定之售价的3%作为违约金。”现朱艺萍承认于委托期限内自行将涉案房屋出售，其行为已违反了上述合同约定，属违约，依约应支付违约金290万元×3%=87000元给大进公司。对大进公司主张朱艺萍支付违约金87000元的诉请，一审法院予以支持。一审法院判决：一、朱艺萍于判决发生法律效力之日起十日内向广州市大进房地产有限公司支付违约金87000元；二、驳回朱艺萍的全部反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费988元、反诉受理费262元，均由朱艺萍负担。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点为：一、朱艺萍应否支付约定的违约金及该金额是否过高；二、朱艺萍主张撤销《独家代理委托书》是否有依据。关于焦点一，本院认为，《独家代理委托书》系双方协商一致签订，合同内容均为双方真实意思表示，该合同的违约金条款意在对委托方私下委托其他中介公司、与房屋买受人私下交易（即“跳单”行为）、委托方按要求找到房屋买受人委托方却拒绝交易等三种行为进行了约定，在上诉人出现其中之一的违约行为导致中介合同无法履行的，均应承担违约责任。在合同履行的过程中，朱艺萍在未解除合同的情况下另行售卖房产，实属违约，应当承担违约责任。同时，鉴于房产中介在代理售卖房屋的过程中可向买卖双方分别收取中介服务费，《独家代理委托书》第一条规定以售价（290万元）的3%作为违约金，此金额与中介服务合同履行完毕后中介公司的预期效益大致相当，本院认为《独家代理委托书》约定的违约金标准于法无抵，上诉人认为该金额过高请求调整缺乏依据。关于焦点二，本院认为《独家代理委托书》是交易双方在平等自愿的情形下签订的，上诉人未能提供依据以证实对方骗取其签约，该项上诉请求缺乏理据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。朱艺萍上诉请求理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由上诉人朱艺萍负担。本判决为终审判决。审判员  吴振二〇二一年六月三十日法官助理邱思陵法官助理李万生书记员彭诗敏