上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初13960号原告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司。法定代表人：许某某。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：屠科达。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司（以下简称宝龙展飞公司）与被告屠科达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理，依法适用简易程序于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张驰、被告屠科达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告之间签订的《商铺租赁合同》于2019年12月1日解除；2.判令被告向原告支付恢复原状费用31,767.15元（人民币，下同）；3.判令被告向原告支付自2019年10月1日至2019年11月30日的租金44,931.90元；4.判令被告向原告支付逾期支付租金违约金（以22,465.95元为基数，自2019年9月26日起；以22,465.95元为基数，自2019年10月26日起；均计算至实际付款之日止，按每日万分之五计算）；5.判令被告向原告支付自2019年10月1日起至2019年11月30日止的综合物业管理费5,760.50元；6.判令被告向原告支付以5,760.50元为基数，自2019年9月26日起至实际付款之日止，按每日万分之五计算的逾期支付综合物业管理费违约金；7.判令被告向原告支付合同解除赔偿金44,931.90元；8.判令被告向原告支付逾期注销或迁移工商登记违约金13,600元（自2020年1月1日至2020年3月9日，共68天，按每日200元计算）；9.判令被告支付原告律师费6,818元；10.没收履约保证金50,692.40元、质量保证金10,000元；11.本案诉讼费用由被告承担。庭审期间，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2019年4月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告向原告承租位于上海市×路×号×广场编号为×的商铺（共1间，以下简称“涉案商铺”），租赁面积为115.21平方米，租赁期限为1个租赁年度，租赁起始日自2019年9月10日开始计算，租金按自然月度支付，被告应于每个自然月度末月的25日或之前向原告支付下一个自然月度的租金。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。租赁合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁场所。被告经营期间，拖欠2019年10月1日之后的租金、综合物业管理费。期间，原告多次催要，但被告均置之不理。2019年11月25日，原告致函被告，于2019年12月1日解除双方之间签订的租赁合同。被告于2020年3月9日注销了登记于租赁场所的上海市闵行区A拉面店的营业执照。原告认为，原告已经按照合同的约定向被告交付了涉案商铺，被告拒不支付租金等行为已经构成根本违约。故原告起诉至法院。被告答辩称：2019年11月初，原告突然断水断电，被告报告股东，股东表示不要开了，可以走了。被告作为第一批商户，从生意不好，坚持到生意步入正轨，原告突然停车收费、进行挡风工程施工，影响被告生意。原告管理人员明知被告不懂，要求被告签撤铺申请、放弃物品等文件，故不同意承担违约责任。对于诉请1，同意租赁合同于2019年12月1日解除；对于诉请3，对该期间租金金额无异议。2019年10月1日至2019年10月31日期间的租金确实欠付，2019年11月1日至2019年11月30日期间的租金应予减免，因原告于2019年11月2日或3日断水断电，导致被告无法正常营业，故该日之后的租金应予减免；对于诉请4，因计算标准是合同中约定，故无异议，但不同意支付，因原告的原因导致被告经营状况不好；诉请5、6的答辩意见同诉请3、4；对于诉请7，因赔偿金标准是合同约定，故无异议，责任不在被告，不应由被告支付，即便法院判决被告支付，可从押金中进行抵扣；对于诉请8，系因原告断水断电单方造成，故不同意支付；对于诉请9，不同意支付；对于诉请10，不同意没收，原告无理由断水断电，导致被告冰箱里食材受损，给被告经营造成影响。此外，原、被告曾在2016年签订一份租赁合同，此后双方又在2019年签订本案中涉及的续租合同。对于数据采集器押金3,000元，同意在本案中一并处理。本院经审理查明，认定事实如下：坐落于上海市闵行区×路×号房屋的所有权人为原告宝龙展飞公司。2016年8月，被告承租原告名下涉案商铺，双方签订《商铺租赁合同》。上述合同到期后，原告宝龙展飞公司（出租方、甲方）与被告屠科达（承租方、乙方）于2019年4月23日签订《商铺租赁合同》，约定：1.1甲方将位于上海市×路×号的×广场×号楼第×层编号为×的商铺出租给乙方；3.1甲乙双方约定的租赁期限为1个租赁年度，自租赁起始日计算；3.2租赁起始日自2019年9月10日开始计算；4.1.2租赁期限内，乙方按照提成租金与保底租金二者取其高的方式计算；4.1.3租赁场所的租金标准如下：第1个租赁年度，保底租金标准为195元/平方米/月，月提成租金扣率为10%，月保底租金额为22,465.95元，年保底租金额为269,591.40元；4.4.3乙方应于每个自然月度的25日或之前向甲方支付下一个自然月度的保底租金；4.5.2乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费；4.7根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或管理公司支付应付未付款项的千分之三作为违约金。若乙方逾期支付前述任一项款项超过30日仍不予支付或补交前述款项的，或虽未超过30日但逾期支付或补交次数累计超过3次（含3次）的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任；5.1乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳50,692.4元作为履约保证金；5.4任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；5.5乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或管理公司缴纳质量保证金10,000元。当发生租赁场所出售的商品（或提供的服务）质量不符合国家规定或有损于广场的整体声誉，或者乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对广场造成不利影响时，管理公司均可从质量保证金中扣减、抵消上述金额，管理公司有权从质量保证金中扣减相应金额，用于向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。质量保证金由乙方在接到管理公司书面通知后5日内予以补足，未及时补足的，按本合同约定承担延迟付款责任，若超过30日乙方仍未补足的，甲方有权解除本合同，不予返还乙方已支付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任。本合同终止后，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方无任何违约行为并提交质量保证金收据后，甲方或管理公司应在90日内将质量保证金或其余额（若有）无息返还给乙方；13.3无论本合同因何种原因解除/终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案。如有逾期，则每逾期一日乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金；15.1除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：2）乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或管理公司的任何费用（包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公共事业费、利息和违约金等）超过30日的（无论甲方是否进行任何形式的催告）……；15.4双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.3条约定的最后一个租赁年度月保底租金2倍的金额；15.9双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担；18.3按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以快递的方式寄往一方下列地址，如双方在同一城市，则于投送快递次日将被视为已送达收件人。乙方通讯地址：七莘路1839号财富108广场南楼2312室，联系人：屠科达。如前述联系方式不准确或无法有效送达或一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发全部责任和损失均由该方自行全部承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。双方还就其他权利、义务进行了约定。该合同附件《经营商户物业收费确认表》第1.1条约定：经营商户应按照租赁场所的计租面积（115.21平方米）向宝龙广场/宝龙城/宝龙一城/商业街的物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为25元/月/平方米。2019年7月，原、被告以及案外人上海B企业管理有限公司（以下简称B公司）签订《物业服务合同之主体变更协议》，约定变更案外人B公司为新的物业公司。被告自2019年10月开始未支付当期租金、物业费等费用。2019年11月4日、11月8日，原告分别向被告寄送两份《催款函》，催讨2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金44,931.90元、2019年10月1日至2019年12月31日期间的综合物业服务费8,640.75元。上述催款函经向被告留存在《商铺租赁合同》中的通讯地址寄送，均未能妥投。2019年11月5日，被告向原告发送《撤铺申请》，载明：自我商铺“A”在贵广场2016年10月开业以来，销售一直很差处于亏损状态无法扭转；自2019年贵商场停车收费起营业额直线下滑三分之一甚至更高，每月亏损金额相比前两年已经翻倍；本着双方友好合作、减少我方继续亏损的情况，现本人申请“A”品牌在2019年11月30日撤柜，希望贵司酌情考虑，盼理解和支持。2019年11月25日，原告向被告寄送《解约函》，载明：一、自2019年12月1日起，双方签署的租赁合同解除；二、我司不退还贵方已付未用的履约保证金50,692.40元，物业管理公司不退还贵方已付未用的经营保证金10,000元；三、贵方应于2019年12月7日前，向我司支付租金44,931.90元及逾期付款违约金6,874.58元（计至实际支付日）；四、贵方应于2019年12月7日前，向我司支付综合物业服务费5,760.50元及逾期付款违约金1,140.58元（计至实际支付日）；五、贵方应于2019年12月8日前，一次性向我司支付合同解除损失赔偿金44,931.90元；六、贵方应于2019年12月8日或之前，按租赁合同相关约定将商铺交还我司，并应于2019年12月31日或之前按租赁合同相关约定办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址等手续。若逾期交还商铺及/或逾期办理完毕前述注销或变更等手续的，则贵方应按租赁合同相关约定向我司支付占用费及/或违约金，届时我司有权自行收回商铺，并且我司还有权自行处理商铺之装修及贵方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利（包括但不限于赔偿我司所有损失）。上述解除函经向被告留存在《商铺租赁合同》中的通讯地址寄送，未能妥投。2020年3月9日，被告注销了设立在涉案商铺上的“上海市闵行区A拉面店”的工商登记。2021年1月7日，案外人B公司发出通知函，载明：屠科达，对于你方承租涉案商铺，拖欠我公司自2019年10月1日至2020年12月1日的综合物业管理费5,760.50元。我公司将上述债权及相应的从权利全部转让给宝龙展飞公司，由宝龙展飞公司直接向你主张上述权利。审理过程中，原告确认收到被告支付的履约保证金50,692.40元、质量保证金10,000元、数据采集器押金3,000元，并认为根据合同第5.4条、第5.5条可没收履约保证金及质量保证金，同意将数据采集器押金在本案中一并处理。另查明，上海申有律师事务所于2021年5月20日向原告开具增值税专用发票，项目为律师费6,818元。以上事实，由原告提交的《商铺租赁合同》《商业街物业管理公约》《物业服务合同之主体变更协议》、催告函、快递单、投递记录、解约函、快递单、投递记录、债权转让通知函、A拉面店工商信息、律师费发票，本院自行调取的涉案商铺产调信息等证据以及双方当事人庭审陈述予以证实，并均经庭审质证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告之间的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定履行上述合同。本案争议焦点在于租赁合同无法继续履行的责任在于哪方？对此，本院认为，被告对于欠缴2019年10月1日至2019年10月31日期间租金的事实并无异议，且无任何抗辩理由，而租赁合同中承租人的主要义务就在于及时支付租金，被告欠缴租金的行为已经构成违约。虽然被告以原告行为严重影响被告经营使用为由进行抗辩，但一者被告并未向本院提交任何证据证明上述事实，再者被告自行提交的《撤铺申请》中写明的撤铺理由系销售业绩不好、一直亏损，但上述理由属于商业经营的正常风险，被告对此应有预见，且无法构成不支付租金的合法抗辩，故本院对于被告上述抗辩意见无法予以采信。据此，原告要求确认合同解除、被告支付欠缴的租金、被告承担逾期支付款项的违约金及合同解除损失赔偿金，具有相应的事实和法律依据，亦符合《商铺租赁合同》的约定，本院予以支持。关于《商铺租赁合同》解除的时间，原告与被告在庭审中一致同意为2019年12月1日，于法不悖，本院予以确认。关于欠缴的租金金额，被告对于未支付2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金金额并无异议，本院对上述金额予以确认。至于被告提出原告于2019年11月初断水断电，导致被告无法正常营业，故之后的租金应予减免的抗辩理由，因被告未向本院提交任何证据，本院对此无法予以采信，故原告此项诉请符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于逾期支付租金违约金，原告主张以该期欠缴租金为基数，按照每日0.05%的标准计算，本院认为，《商铺租赁合同》第4.7条约定的逾期付款违约金标准为日千分之三，现原告自行调整为日万分之五，被告对该标准亦予以认可，本院对此予以支持。关于综合物业服务费及逾期付款违约金，本院认为，案外人B公司将该债权转让给原告，此转让行为经通知即生效，被告对于综合物业服务费金额以及支付对象并无异议，仅以与租金及相应逾期付款违约金相同理由进行抗辩，于法无据，故本院对于原告上述两项诉请予以支持。关于合同解除损失赔偿金，本院认为，《商铺租赁合同》的解除原因系被告拖欠租金，被告应就合同解除承担相应的违约责任。本院考虑到原告在本案中遭受的损失、保证金的处理情况、被告承担的整体违约责任，以及被告在合同履行中的过错、合同履行程度、违约金的惩罚属性等综合因素，酌定合同解除损失赔偿金为20,000元。关于逾期注销以涉案房屋为工商注册地营业执照的违约金，原告自行调整为200元/日，本院考虑到原告损失、保证金的处理情况、被告承担的整体违约责任等综合因素，酌定此项违约金标准为100元每日。关于律师费，本院认为，原告有权根据合同第15.9条之约定向被告进行主张，故原告此项诉请本院予以支持。关于履约保证金、质量保证金以及数据采集器押金，本院认为，《商铺租赁合同》第5.4条约定履约保证金在乙方违约导致合同解除的情况下不予退还，故原告主张没收履约保证金之诉请符合合同约定以及法律规定，本院予以支持；《商铺租赁合同》第5.5条约定的质量保证金系担保承租方的商品或服务质量、以及经营的合法性，其规定的返还前提“乙方无任何违约行为”应当理解为乙方在合法经营、保证商品服务质量方面没有任何违约行为，因此原告主张没收该质量保证金并无合同依据，本院对此不予支持；而数据采集器押金，原告同意在本案中可与其他诉请予以抵扣，本院对此予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告屠科达之间签订的《商铺租赁合同》于2019年12月1日解除；二、被告屠科达于本判决生效之日起十五日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付自2019年10月1日至2019年11月30日的租金44,931.90元；三、被告屠科达于本判决生效之日起十五日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付以22,465.95元为基数，自2019年9月26日起至实际付款之日止；以及以22,465.95元为基数，自2019年10月26日起至实际付款之日止，均按每日万分之五的标准计算的逾期支付租金违约金；四、被告屠科达于本判决生效之日起十五日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付自2019年10月1日起至2019年11月30日止的综合物业服务费5,760.50元；五、被告屠科达于本判决生效之日起十五日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付以5,760.50元为基数，自2019年9月26日起至实际付款之日止，按每日万分之五的标准计算的逾期支付综合物业服务费违约金；六、被告屠科达于本判决生效之日起十五日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付合同解除损失赔偿金20,000元；七、被告屠科达于本判决生效之日起十五日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付逾期注销或迁移工商登记违约金6,800元；八、被告屠科达于本判决生效之日起十五日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付律师费6,818元；九、原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司已收取的履约保证金50,692.40元不予返还；十、原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告屠科达返还质量保证金10,000元、数据采集器押金3,000元，上述两笔款项可与前述判决第二项至第八项的金额相抵扣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,781.87元，减半收取计1,890.93元，由原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担470.18元，由被告屠科达负担1,420.75元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 辰书记员 缪丽丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。