重庆市奉节县人民法院民事判决书                       （2021）渝0236民初1430号原告：黄久平，男，1975年4月1日出生，汉族，住重庆市奉节县。原告：李晓平，女，1981年1月20日出生，汉族，住重庆市奉节县。 二原告的委托诉讼代理人：李国强，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：陈金平，女，1958年12月30日出生，汉族，住重庆市奉节县。被告：熊云波，男，1987年2月11日出生，汉族，住重庆市奉节县。原告黄久平、李晓平与被告陈金平、熊云波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人李国强，被告熊云波到庭参加诉讼。被告陈金平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告黄久平、李晓平向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告陈金平、熊云波就不能返还房屋的补偿、原告所受损失赔偿款，共计18万元；2.请求判决被告陈金平、熊云波支付资金占用利息，该利息以18万元为基数，自起诉之日开始起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息，直至付清时为止；3.请求本案的诉讼费用由被告共同承担。事实及理由：2017年11月，原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定被告以共计18万元的价格购买原告所有的自建房一套，协议当天被告向原告付清购房款，后在协议履行完毕的情况下，被告因拆迁补偿未达到自己的预期遂决议反悔。原被告双方签订的《房屋买卖协议书》被人民法院确认无效，法院要求原告向被告返还共计18万元的购房款，但房屋已拆迁无法归还，原告据此遭受损失，且被告对合同无效具有明显过错，应对原告的损失承担赔偿责任。据此，特起诉。庭审中，原告表明损失18万元为房屋不能返还的折价补偿。被告熊云波辩称，1.前期奉节县人民法院和中院这个案子进行了判决和裁定，原告多次起诉，这个案子属于多次诉讼；2.政府对房屋的补偿款和协议都是清楚的；3.我方没有从政府获得任何的补偿，房屋的补偿款现在还在政府。被告陈金平未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告黄久平一户（黄久平的父亲为户主）位于原奉节县永乐镇太山庙的房屋属于三峡库区奉节县农村移民淹没的房屋，为了移民搬迁，1997年原告一户在位于奉节县永乐镇酒溜村4组自建房屋一栋（共四层）。2017年11月6日，原告黄久平、李晓平与被告陈金平、熊云波签订《房屋买卖协议书》，约定原告将其位于奉节县永乐镇酒溜村自建房屋的第三层的房屋出售给被告，户型为三室一厅一卫一厨，房屋价款为180000元。合同签订当日被告向原告支付房款180000元，原告向被告交付了房屋。协议签订后，因奉节县城市规划建设需要，需对原告在奉节县永乐镇酒溜村4组的自建房屋（包括被告所购买的案涉房屋）进行拆迁。2018年9月21日，奉节县永乐镇人民政府与原告黄久平签订《住房安置对象房屋拆迁统建优惠购房协议》，协议载明拆迁的房屋面积为335.27平方米，补偿金额共计337863.28元；原告黄久平在该协议尾部单方批注“我签了壹贰肆楼，因三楼卖给陈金平的”。同时《住房安置对象房屋拆迁统建优惠购房明白卡》载明，被告所购买的第三层房屋面积为122.29平方米，补偿金额为94315.16元。现案涉房屋已被拆除。另查明，2018 年 3 月 23 日，重庆市奉节县永乐镇人民政府向酒溜村村民委员会、机关各站（所）室发文《关于印发的通知》【永乐府发（2018）10 号】，明确前述补偿安置方案已于 2018 年3 月 22 日经奉节县人民政府第二十八次常务会议通过，要求遵照执行。在该通知附件 4《集体土地上未经权属登记房屋处理方案》中，明确了分类处理的原则，对于 2010 年 10 月 21 日前修建的房屋，未取得审批(登记）手续或房屋面积超出审批（登记）的，以该房屋总面积为基础，对人均建筑面积在 60 ㎡以内的部分予以安置；对超出人均建筑面积 60 ㎡的部分补缴齐 30 元/㎡费用后予以安置补偿。原告所修建的案涉房屋的安置补偿即遵照上述原则进行。二被告陈金平、熊云波曾作为原告，以本案当事人黄久平、李晓平为被告，向本院提起房屋买卖合同纠纷的民事诉讼，诉请确认双方签订的案涉《房屋买卖协议书》无效并主张被告返还购房款、赔偿损失。因案涉《房屋买卖协议书》违反了法律对于农村宅基地使用权的流转限制，属于法定无效的情形，本院于2020年8月11日作出（2020）渝0236民初1365号民事判决书，判决“一、原告陈金平、熊云波与被告黄久平、李晓平于2017年11月6日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告黄久平、李晓平于本判决生效后十五日内返还原告陈金平、熊云波房款180000元；三、驳回原告陈金平、熊云波的其他诉讼请求。”该案经二审判决维持原判，判决内容现已执行完毕。黄久平、李晓平因案涉合同无效造成的损失，未纳入该案处理，而提起本案诉讼。以上事实，有原、被告的当庭陈述及原告举示的（2020）渝0236民初1365号民事判决书、（2020）渝02民终2305号民事判决书、（2021）渝0236执27号执行裁定书和结案通知书、房屋买卖协议书等证据在卷佐证。上述证据，当事人质证无异议，经本院审查具有真实性、合法性及关联性，予以采信。对原告举示的被告熊云波照片一张，拟证明被告作为村支书，对合同无效有更大的过错，本院认为，原、被告作为平等的民事主体均应知晓法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，不应因被告村干部的身份苛以更严格的合同注意义务，因此对原告的该证明目的，本院不予认可。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》经法院生效判决确认无效，即产生相互返还、恢复原状的法律后果，故原告作为卖房方应向被告买房方返还购房款，被告应向原告返还房屋，因案涉房屋已经拆迁，无法返还，相应的拆迁补偿款94315.16元作为房屋灭失后的折价款，应由原告享有。因拆迁补偿款94315.16元远低于售房款180000元，原告确因合同无效遭受损失，相应差额85684.84元即为原告损失。而本案中，双方均应知晓法律和相关政策对于农村房地产权流转的限制性规定，因此原、被告对合同无效的过错相当，本院酌定由被告赔偿原告损失的50%，即42842.42元。原告主张先前诉讼中的案件受理费和执行费属于其损失范围，因诉讼产生的费用并非合同无效后的必然花费，原告该主张理据不足，本院不予支持。对原告资金利息的主张，因相应损失赔偿待由法院审理尚能确定，并不存在资金占用利息的产生，该诉请本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。为正确调整民事法律关系，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈金平、熊云波于本判决生效后十日内赔偿原告黄久平、李晓平损失42842.42元；二、驳回原告黄久平、李晓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元（原告已预交），由原告黄久平、李晓平负担1485元，被告陈金平、熊云波负担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审  判  员  马   妮                               二〇二一年六月十日                              法官助理  覃   雪                          书  记  员  何   春-1-