广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6702号上诉人（原审被告）：冯丽珠，女，1940年1月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：彭俊杰，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄韵，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶燕娥，女，1974年4月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：田思浩，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华文，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。原审被告：沈扬精，男，1967年5月2日出生，汉族，住广西合浦县。原审被告：何礼腾，男，1974年9月23日出生，汉族，住广东省高要市。上诉人冯丽珠因与被上诉人叶燕娥及原审被告沈扬精、何礼腾物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初6157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。冯丽珠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回叶燕娥全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由叶燕娥承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，涉案房屋登记权属人为广州市天穗房地产开发建设有限公司（以下简称天穗公司），叶燕娥并非涉案房屋合法权利人，冯丽珠与叶燕娥从未签订任何租赁合同，双方不成立租赁合同关系，叶燕娥要求冯丽珠腾房及支付房屋租金、使用费没有任何事实和法律依据。（一）不能将叶燕娥能否取得孳息及其能否直接向原合法承租人主张孳息混为一谈，租赁期间房屋产权发生变更的，买受人自产权变更之日起继承原房屋所有权人对房屋享有的物上请求权等权利、继承原房屋所有权人与原承租人的租赁关系，租金亦自产权变更之日归买受人所有，与交付与否无关。叶燕娥并未取得所有权证，无权直接要求合法承租人冯丽珠腾房、亦无权直接向冯丽珠主张租金和占有使用费，其并非本案适格被上诉人。叶燕娥基于房屋买卖合同债权享有的有关孳息归属、房屋交付瑕疵、合同履行等请求权均具有相对性，仅可依据合同债权向天穗公司主张债权请求权，与冯丽珠无关。（二）天穗公司从未将涉案房屋交付给叶燕娥，即叶燕娥并非权利人，不享有返还请求权，其无权要求冯丽珠支付占有使用费。（三）天穗公司作为所有权人，享有对涉案房屋出租获得收益的权利，冯丽珠源于该本权而占有房屋为有权占有，冯丽珠与天穗公司成立不定期租赁合同关系且尚未解除，冯丽珠有权拒绝他人要求交付占有物的请求。（四）冯丽珠与叶燕娥从未签订过任何租赁合同，退一步而言，即使本案认定叶燕娥已实际承继天穗公司对涉案房屋的权利，则叶燕娥与冯丽珠之间应为不定期租赁合同关系，冯丽珠在租赁期间从未要求解除合同，故不定期租赁合同关系期间应按220.84元/月计算租金，合同关系解除后的占有使用费亦应按照该标准计算，叶燕娥主张自2017年起计算占有使用费没有事实和法律依据。（五）叶燕娥并非涉案房屋合法权利人，若其认为无法按约定使用房屋或取得房屋所有权的，应基于买卖合同债权向天穗公司主张给付瑕疵责任或要求解除买卖合同、主张违约责任等，其无权直接要求冯丽珠腾房或支付占有使用费。现天穗公司出具《证明》，同时向冯丽珠主张租金，冯丽珠无法以已向叶燕娥支付为由拒向天穗公司缴纳，故判令冯丽珠向叶燕娥缴纳租金势必将冯丽珠置于极不公平合理的地位。（六）涉案房屋在九十年代时承诺由冯丽珠与其丈夫永迁居住，天穗公司作为产权登记人按当初的约定出租房屋，至今未作调整变更，二审法院应查明事实，保障冯丽珠的合法权益。二审期间另补充：1.叶燕娥并非产权人，无权主张返还原物请求权并请求返还房屋和占用费，占有返还请求权已经超过一年的除斥期间。2.冯丽珠与广州市恒威物业管理有限公司（以下简称恒威公司）自2007年1月1日起成立不定期租赁合同关系，即使天穗公司陈述在2007年已将房屋交付给叶燕娥，叶燕娥自该日起与冯丽珠成立不定期租赁合同关系，直至叶燕娥起诉状副本送达冯丽珠之日，租金应按原租赁合同关系的220.84元/月的标准收取，期间叶燕娥未主张解除。3.关于叶燕娥起诉状副本送达冯丽珠之日后租金的计算，冯丽珠并非恶意不缴纳租金，而是当时涉案房屋权利尚未明确，叶燕娥自2017年至本案起诉期间未向冯丽珠主张任何租金权利，不应当按照广州市市场租金参考价计算占用费，应按原租赁合同计算占用费。即使参考叶燕娥起诉的涉案40户租户，另案生效判决也是按照13.5/平方米/月计算租金。4.涉案房屋在内的40套回迁房目前登记在天穗公司名下，没有明确面积，故应当按照原租赁合同53.113平方米计算租金和占用费，其他案件应是按照原租赁合同载明面积计算租金和占用费。叶燕娥二审答辩称，1.一审判决查明事实清楚、适用法律正确，叶燕娥通过拍卖的方式取得房产并支付全部房款，并且天穗公司已将房屋交付给叶燕娥，该事实已经多次诉讼查明认定，叶燕娥有权主张自己的权利。2.叶燕娥享有物权的四个特征，叶燕娥没有办理房产证是因为限购的政策，但不影响叶燕娥对房屋物权的权利。针对冯丽珠提及天穗公司与叶燕娥的仲裁案，现在天穗公司已经将拍卖无效的仲裁案撤诉。3.冯丽珠非法占用房屋不合法、不合情、不合理。冯丽珠配偶去世之后，冯丽珠将涉案房屋对外出租，据叶燕娥了解，冯丽珠自己包括其女儿均有房屋，其在不支付租金的情况下还对外出租。沈扬精、何礼腾经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。叶燕娥向一审法院起诉请求：1.判令冯丽珠、沈扬精、何礼腾立即腾退广州市荔湾区光复北路××房；2.判令冯丽珠、沈扬精、何礼腾立即向叶燕娥支付2017年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费暂计104959.36元（按每月3087.04元计算，暂计至2020年4月30日）；3.本案诉讼费用由冯丽珠、沈扬精、何礼腾承担。一审法院认定事实：2005年9月12日，恒威公司代天穗公司（出租人、甲方）与梁某（承租人、乙方）签订广州市房地产租赁合同，约定天穗公司将荔湾区光复北路××部位的房地产出租给梁嘉廉作住宅使用，面积为53.113平方米租赁期限自2005年1月1日起至2006年12月31日，租金为220.84元人民币，按月结算。甲方签章处盖有广州市恒威物业管理有限公司印章并注明其为委托代理人，乙方签章处有梁嘉廉签字。附件记载房屋坐落荔湾区光复北路××房，房屋建筑面积77.1759平方米。冯丽珠与梁某廉为夫妻关系。2007年4月12日，天穗公司委托广东广赛拍卖行有限公司拍卖荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅产权。2007年4月30日，广东广赛拍卖行有限公司登报公告了上述拍卖标的。2007年5月11日，叶燕娥公开竞价成交上述标的。当日叶燕娥与广东广赛拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖物为荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅产权，总建筑面积约1946.0401平方米，按整体拍卖，面积最终以房产证登记为准，不作多退少补，拍卖成交价为332万元；买受人必须在五个工作日内支付250万给委托方，余款按委托方有关协议处理。叶燕娥竞买成交的荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅具体为光复北路500号406房、407房、501房、504房、506房、509房、606房、707房、804房、805房、806房、807房、808房；光复北路502号405房、505房、509房、601房、605房、708房、801房、803房、804房、805房、807房、811房、812房、906房、907房；光复北路504号603房、701房、704房、705房、706房、707房、708房、801房、803房、804房、809房、901房等共40套房屋。2008年4月10日，天穗公司向叶燕娥开具了全部成交房屋的房款发票金额共计2501086.57元。2016年5月19日，天穗公司向叶燕娥开具了购房尾款收据819807.45元。叶燕娥已经向天穗公司付清了全部房款。2016年7月10日，叶燕娥向天穗公司发函请求其协助办理产权过户手续。2010年8月27日，叶燕娥与恒威公司签订《房屋租赁合同》，约定叶燕娥将上述拍卖成交的40套房屋出租给恒威公司，租赁期限自2010年9月1日至2017年8月31日止，月租金一万元等。一审法院另查明，在（2016）粤0103民初4920号叶燕娥与天穗公司房屋买卖合同纠纷一案开庭笔录中，天穗公司陈述其是在2007年5月17日之后将涉案房屋交给叶燕娥使用。为证明恒威公司代表天穗公司与冯丽珠签订租赁合同，冯丽珠与天穗公司存在不定期租赁关系且未解除，冯丽珠提交了《广州市房地产权书证明书》、《天穗公司说明》、（2018）粤01民再140号民事判决书、《房屋租赁合约》2份、《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》、《通知》、《补充协议》、《广州市房地产租赁合同》、发票，叶燕娥对《天穗公司说明》不予确认，对其他证据的真实性没有异议。一审庭审中，叶燕娥陈述房屋登记面积是77.1759平方米，套内面积是51.113平方米，冯丽珠陈述始终是按合同载明的面积51.113平方米计算租金，其没有其他房屋居住，且从未将涉案房屋转租，房屋现实际居住人为其女婿。一审法院认为：本案为物权保护纠纷。涉案房屋为叶燕娥向天穗公司购买之房产，且天穗公司已交付给叶燕娥，上述事实已经天穗公司在其他案件中自认，故叶燕娥有权出租涉案房屋，冯丽珠虽有异议，但提供的证据不足以反驳，一审法院对此不予采信。冯丽珠自2017年7月1日起不再交纳租金，但2017年7月1日至2017年8月31日期间，叶燕娥是将房屋出租给恒威公司，根据合同相对性，即使冯丽珠没有交租，也应当由恒威公司向其进行主张。2017年9月1日起，叶燕娥与恒威公司的合同期限已经届满，冯丽珠未交纳租金，叶燕娥有权收回涉案房屋并要求其支付房屋占用费。鉴于冯丽珠暂无其它房屋可供搬迁，叶燕娥应给予冯丽珠一段搬迁期限，一审法院酌情给予冯丽珠六个月搬迁期限。关于房屋占用费，涉案房屋是叶燕娥通过拍卖购买，冯丽珠要求按因征地拆迁新建的回迁房私房的租金标准支付租金，没有依据，参照广州市租金参考价，叶燕娥主张按40元/平方米/月及建筑面积计算租金合理，一审法院予以支持，即每月房屋占用费为3087.18元。至于叶燕娥要求沈扬精、何礼腾腾退涉案房屋并支付房屋占用费，因叶燕娥未提供足以证明沈扬精、何礼腾占有该房屋事实的证据，应承担举证不利的后果，一审法院对该部分诉讼请求不予支持。沈扬精、何礼腾经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，现依法作缺席判决。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2020年10月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，冯丽珠（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区光复北路500号807房房屋并交还给叶燕娥；二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，冯丽珠按3087.18元/月标准向叶燕娥支付从2017年9月1日起至冯丽珠实际搬迁之日的房屋使用费；三、驳回叶燕娥其他诉讼请求。案件受理费1200元，由冯丽珠负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，冯丽珠一审期间提供恒威公司2017年4月21日开具的收取2017年1月-4月房屋租金的发票，冯丽珠自称其向恒威公司交租至2017年6月，叶燕娥认为冯丽珠自2017年7月1日后就没有交租，主张其与冯丽珠的不定期租赁关系在2017年6月30日终止。叶燕娥一审期间提供一份（2019）粤0103民初104142号民事判决书，该案系叶燕娥起诉要求租户卢庆顺腾退房屋并支付租金、房屋使用费，该案查明叶燕娥的代理人恒威公司与卢庆顺在2017年8月10日就荔湾区光复北路502号803房签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年7月1日至2018年6月30日，月租金为1952元。该案判决认定叶燕娥有权收回该房屋，并认定卢庆顺拖欠的租金及房屋使用费可按合同约定的租金标准向叶燕娥交纳。二审期间，冯丽珠称：其向恒威公司缴纳至2017年7月1日的租金，按约定冯丽珠是一个季度或者半年支付租金，2017年底冯丽珠委托女婿到恒威公司缴纳租金，当时恒威公司要求微信扫码支付，但恒威公司提供的是叶燕娥的二维码，恒威公司不能按其要求提供叶燕娥的房产证，其不敢贸然通过微信支付租金；经向其他租户询问，其他租户拿出驳回叶燕娥要求办理房屋过户的诉讼请求的生效判决，经其与其他租户联系天穗公司，天穗公司主张该公司与叶燕娥之间有多个仲裁案件，涉案房屋权利尚未明确，其为避免日后纠纷就没有向叶燕娥支付租金；其没有要求恒威公司提供该公司的收款账号来支付租金，也没有向天穗公司支付租金，因为天穗公司称在进行清算且在处理相关仲裁事宜，让其暂时不要向叶燕娥、天穗公司缴纳租金；叶燕娥为了清退租户，要求其腾房，曾与其协商向其支付10万元赔偿，其考虑到孙子女的读书问题，就暂时搁置了腾房意向。冯丽珠对其上述陈述无提供相应的证据。叶燕娥对冯丽珠的上述陈述不予认可。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和冯丽珠上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：叶燕娥是否有权要求冯丽珠腾空并交还涉案房屋、支付房屋占有使用费。已查明的案件事实表明，涉案房屋的产权虽然仍登记在天穗公司名下，但天穗公司在另案中已自认在2007年5月17日之后将涉案房屋交付给叶燕娥使用，现并无证据证明叶燕娥与天穗公司之间的房屋买卖合同关系已经终止，故叶燕娥已基于其与天穗公司之间的房屋买卖合同关系而取得对涉案房屋占有、使用、收益的权利。本案是物权保护纠纷，至于叶燕娥与天穗公司之间就涉案房屋拍卖行为的效力，双方是否办理房屋权属变更登记等问题所涉法律关系，与本案属不同法律关系，现无证据显示天穗公司已就涉案房屋向冯丽珠主张权利，冯丽珠以涉案房屋尚未登记至叶燕娥名下为由，主张叶燕娥并非涉案房屋权利人，无权主张占有使用费、返还房屋，理据并不充分，本院不予采纳。同理，天穗公司并非涉案《房屋租赁合同》的一方当事人，冯丽珠申请追加天穗公司为本案第三人，依据不足，一审法院不予追加，并无不当，本院予以确认。恒威公司代理天穗公司与冯丽珠签订的租赁合同所约定的租赁期限于2006年12月31日届满，冯丽珠与天穗公司或者恒威公司并无就涉案房屋另行签订书面的租赁合同，天穗公司将涉案房屋交付给叶燕娥后，冯丽珠亦无与叶燕娥就涉案房屋签订租赁合同，而是向恒威公司交租至2017年，现叶燕娥与恒威公司之间的租赁合同也于2017年8月31日到期，冯丽珠并无继续占有、使用涉案房屋的合同依据以及法律依据，叶燕娥要求收回房屋，合理有据。一审法院已充分考虑冯丽珠的实际困难，给予其一定的搬迁期限，一审判令冯丽珠在判决生效后六个月内腾空并交还涉案房屋给叶燕娥，该处理妥当，本院予以维持。冯丽珠自2017年7月1日起未再交纳过涉案房屋租金或使用费，冯丽珠称其停止交租系基于天穗公司的要求，但无充分的证据证明，本院对其该主张不予采信。冯丽珠停止交租的行为已反映出其并无延续租赁关系的意愿，结合冯丽珠关于其得知租金由叶燕娥收取后即停止交租并称叶燕娥为要求其腾房曾提出过对其进行一定的经济补偿等自述内容来看，冯丽珠、叶燕娥在2017年7月1日之后并无达成延续租赁关系的合意，双方之间的不定期租赁关系事实上已自该日起终止。冯丽珠主张其与叶燕娥之间的不定期租赁关系应自其收到叶燕娥起诉状副本之日才解除，依据不足，本院不予支持。叶燕娥、冯丽珠并无就2017年7月1日起涉案房屋的租赁事宜达成合意，冯丽珠认为2017年7月1日起的占有使用费应参照其与天穗公司于2005年所签订租赁合同约定的租金标准以及计租面积确定，依据不足。冯丽珠一审期间提供的2005年9月12日的《广州市房地产租赁合同》载明的房屋使用面积虽为53.113平方米，但附件记载的房屋建筑面积为77.1759平方米，一审法院参照广州市租金参考价，采纳叶燕娥要求按40元/平方米/月及建筑面积77.1759平方米计算租金的主张，判令冯丽珠按照3087.18元/月的标准支付自2017年9月1日起至冯丽珠实际搬迁之日止的房屋使用费，并无不当，本院予以维持。综上所述，冯丽珠的上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人冯丽珠负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年六月二十九日书记员  贾妍古文娜