贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3030号上诉人（原审原告）：李飞虎，男，汉族，1987年1月11日出生，住贵州省赫章县。上诉人（原审原告）：刘文艳，女，汉族，1985年4月25日出生，住贵州省织金县。被上诉人（原审被告）：贵州翰林置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心1层，统一社会信用代码91520000587288487K。法定代表人：彭跃，系该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人李飞虎、刘文艳因与被上诉人贵州翰林置业有限公司（以下简称：翰林置业）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初3304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人李飞虎、刘文艳上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人于2019年9月25日签订的“补充协议”系由于上诉人当时急于办证，加之被上诉人工作人员在一旁说不签订“补充协议”就不能办证，上诉人就没有太在意补充协议的具体内容就签了字，该“补充协议”不是上诉人的真实意思。请问被上诉人为什么要在上诉人去办理证照当日才让原告签订“补充协议”?签订“补充协议”的目的和意义是什么?2.假设该协议有效，协议指出“国务院于2014年11月24日发布《不动产权登记暂行条例》，实行土地使用证、房屋产权证合二为一办理，2016年9月19日，毕节市人民政府发布公告，在毕节市行政辖区辖区范围内实施该条例，故办证条件也发生了变化”，其中《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，协议中提及的毕节市人民政府发布公告，经查该日毕节市人民政府官方网站并没有发布过该公告，故办证条件并没有发生变化，上诉人与被上诉人于2016年8月30日签订的商品房买卖合同约定的有关时间节点均在该条例施行之后，故不动产权转移登记相关事项及违约责任应按照原合同执行，“补充协议”中的有关内容并无客观必要性，意在故意规避违约责任，应不予采纳。3.“补充协议”第三条约定“本补充协议自双方签字盖章之日起生效，本补充协议作为《商品房买卖合同》的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效率”。但2016年8月30日上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第三十条：本合同及附件共38页，一式七份，具有同等法律效率，其中出卖人一份，买受人一份，房产局三份，国土局一份，银行一份。本案中提及的“补充协议”请问是一式几份?有没有到相关部门去补充备案?备案的相关回证在哪里?且“补充协议”只有上诉人签字，被上诉人并没有加盖公章，故该协议并没有签订完成，至今也不具备任何法律效率。综上，“补充协议”并没有签订完成，没有生效，不具备法律效力，不能作为认定本案事实的相关证据。被上诉人翰林置业二审未作答辩。李飞虎、刘文艳向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金5839.06元。2.判令被告向原告退还水开户费625元、电开户费625元、闭路电视开通费465元，三项共计1715元。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节市七星关区住宅，建筑面积为43.65平方米，套内建筑面积31.92平方米，商品房总价款为170235.00元，首期付款34235.00元，银行按揭支付136000.00元。合同第二十二条约定“房屋登记……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。……1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2016年8月30日，被告向原告代收其他款5430.00元，其中包含水开户费625元，电开户费625元，闭路电视开通费465元。2016年11月17日被告向原告收取契税1702.00元。2019年8月7日，被告进行涉案商品房不动产产权登记。2019年8月30日，被告以短信的方式通知原告提供相关资料办理产权转移登记。2019年12月10日，涉案房屋取得不动产权证书。2019年9月25日，原被告签订补充协议，协议约定被告于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，即视为原告履行了相应的办证义务。若被告未在2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，被告应以购房款为基数，按日万分之一标准支付原告逾期办理不动产权证的违约金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。故被告原则上应当自约定日期届满之次日（2019年1月1日）前开始向原告计付逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金。后2019年9月25日，原被告签订补充协议，协议约定被告于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，即视为原告履行了相应的办证义务。《补充协议》签署时，被告履行《商品房买卖合同》约定的取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告的义务期限已经届满，在签署《补充协议》时原告就已经或者应当知道其权利受到损害，但仍然签署《补充协议》，表明原告已经与被告就办理不动产权属转移登记的约定进行了变更。根据该补充协议，被告并未违约，故对原告要求被告支付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告诉请被告退还水、电、闭路电视开户费的问题。原告根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告招商商置公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告招商商置公司所举证据并不能证明前述事实，应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告另行收取原告开户费无事实及法律依据，应予退还。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州翰林置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告李飞虎、刘文艳开户费共计1715.00元；二、驳回原告李飞虎、刘文艳的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告李飞虎、刘文艳负担15元，被告贵州翰林置业有限公司负担10元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，案涉《补充协议》约定：上诉人于2019年12月31日前提交办理不动产权属证书的资料给被上诉人，由被上诉人受托为上诉人办理商品房转移登记手续。被上诉人于2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，即视为被上诉人履行了相应的办证义务。若被上诉人未在2020年6月30日前将办证资料提交到不动产权登记部门，被上诉人应以购房款为基数，按日万分之一标准支付上诉人逾期办理不动产权证的违约金。该《补充协议》上诉人已签字确认，被上诉人亦予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，上述约定内容应视为双方就《商品房买卖合同》关于办理商品房转移登记的约定所作的变更，双方应按《补充协议》约定的内容履行义务及承担责任。上诉人主张《补充协议》不是其真实意思无证据证明，不予采纳。《补充协议》系上诉人与被上诉人双方所签，上诉人已签字确认，被上诉人亦未表示异议，已经生效。提交相关部门备案不是《补充协议》生效要件，故《补充协议》是否提交相关部门备案不影响其效力。一审根据《补充协议》约定的内容认定被上诉人未违约，不予支持上诉人要求支付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李飞虎、刘文艳负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 周 锐二〇二一年六月九日书记员 高 进