安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0202民初2888号 原告：刘红丹，女，1981年11月12日出生，汉族，无业，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：吕纪昕，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐汉强，系原告丈夫，男，1977年2月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：芜湖市华强旅游城投资开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区银湖北路华强城市广场B座三楼，统一社会信用代码91340200769027990L。 法定代表人：李曙成，该公司负责人。 委托诉讼代理人：方娴，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦尤佳，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 原告刘红丹诉被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红丹的委托诉讼代理人徐汉强、吕纪昕，被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司的委托诉讼代理人秦尤佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘红丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告因出卖的房屋不能居住使用而赔偿原告2018年12月2日至2021年4月1日的租金损失约134512元（按月租赁价4804元／月，从2018年12月2日计算至2021年4月1日，计28个月）。2、判令被告赔偿原告2020年度的物业费损失6616.8元。事实与理由：2014年2月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买芜湖市××＃楼××单元××室房屋，并约定：被告应在2014年4月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用。另合同附件三补充协议中还约定被告交付的商品房必须符合国家颁布的建筑工程合格质量标准，并按国家有关规定取得商品房竣工验收备证（表）后、将房屋连同商品房质量保证书和使用说明书一同交付原告；在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，被告应履行保修义务。2014年4月18日，醇美华城•美加印象Ｂ19＃楼经竣工验收备案。同年5月3日，被告向原告交付了房屋。交付后，原告发现房屋有漏水、渗水问题，就联系被告旗下的深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，要求被告履行维修义务。但是，被告敷衍了事，一直没有维修好，还推脱责任，以致成讼。案件受理法院芜湖市镜湖区人民法院委托了安徽省建筑工程质量第二监督检测站对该房屋渗水原因进行鉴定，鉴定结论为：1、半地下室顶板渗水或渗水痕迹主要由于相邻一层楼面上水沿现浇板修补及开裂等部位渗入；2、一层Ａ6-9轴墙体局部渗水痕迹与外墙或外墙与彩铝窗结合处施工缺陷有关；3、一层门厅楼面和墙体结合处渗水痕迹主要由于相邻一层露台雨水流入室内后沿11轴共用墙体渗入；4、一层顶板渗水主要由于露台防水层施工缺陷引起，局部渗水与二层楼面被水浸泡有关；5、二层项6-8／Ｇ-Ｈ轴板渗水痕迹主要与三层卧室阳台雨水渗入有关，其余二、三层顶板和墙体渗水主要与屋面防水施工质量缺陷等因素有关。法院认为,在商品房保修范围内和保修期限内发生的质量问题，被告应当履行保修义务，依据鉴定报告涉案房屋多处渗水问题与被告施工缺陷有关，故判决被告于判决生效之日起三个月内修复至不渗水状态。然而，被告在判决后继续敷衍塞责，虽经两次强制执行，仍然没有履行维修义务。2019年1月，原告向芜湖市镜湖区人民法院起诉，请求判令被告赔偿损失，法院委托安徽万达房地产评估事务所有限公司对涉案房屋的月租金标准进行了评估：2015年7月2日-2016年7月1日评估对象月租赁单价为15.11元／㎡·月，月租金总价为3861元／月；2016年7月2日-2017年12月20日，评估对象月租赁单价为16.52元／㎡·月，月租金总价为4221元／月；2017年12月21日一评估时，评估对象月租赁单价为18.80元／㎡·月，月租赁总价为4804元／月。2019年7月5日法院判决：一、被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘红丹自2015年5月至2018年12月1日的租金损失225199元（49462元＋46332元＋71757元＋57648元）；二、被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘红丹月租金评估费3500元。”判决后，被告履行了赔偿义务，但维修责任还得继续履行，法院也一直在执行。2019年12月19日，双方达成执行和解协议：一、芜湖市华强旅游城投资开发有限公司于2019年12月25日前向芜湖市镜湖区人民法院递交鉴定申请书由法院委托第三方鉴定机构对涉案房屋问题部位进行鉴定，问题部位确认后由中铁建工集团有限公司或第三方单位根据鉴定结果对涉案房屋出具维修方案，并按方案施工。涉案房屋维修完毕后由被执行人告知法院，再由法院通知申请执行人刘红丹现场确认涉案房屋维修完毕，但该确认不代表质量验收合格，必须需经过2020年梅雨季节即截至2020年7月1日未发现漏水渗水现象申请人则无条件认可上述施工质量合格及认可本案执行完毕。如仍有渗水、漏水现象，被执行人继续履行维修义务。二、被执行人芜湖市华强旅游城投资开发有限公司未按本执行和解协议履行,申请执行人有权恢复对原民事判决书的执行。三、执行费50元被执行人承担。上述协议签订后，被告仍未按和解协议约定履行义务，以致涉案房屋至今还是不能居住使用。房屋不能居住使用，但物业费却必须交纳。原告认为，被告本不该将质量不合格的房屋交付给原告，虽经法院判决和执行，仍然不履行维修义务，不仅严重丧失自己的商业信誉，也给原告造成了居住困难、经济损失、诸多不便、精神郁闷。原告现只按上次起诉的租赁费评估标准主张损失赔偿，必须交纳的物业费也是损失，也应由被告赔偿。 被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司辩称，一、涉案房屋双方已经确认维修合格，原告无权主张被告承担相关的责任。根据前述关联案件以及执行案件的和解协议内容，双方对于前述关联案件的执行方案，已经达成一致和解协议，双方在和解协议中共同确认，对前述关联案件中发生保修期内的房屋问题部位进行确认后，出具维修方案后施工，再由法院通知刘红丹现场确认维修完毕。如果截至2020年7月1日未发现漏水渗水现象，则认可案件执行完毕，也就是双方再无争议。根据被告举证的维修完工验收表及照片等均可证明刘红丹其配偶已经现场签字确认了保修期内发生的八处质量问题均已完全修复，没有发生渗水问题。二、原告本次诉讼主张的房屋渗水问题即使属实，也是发生在保修期期满之后的新问题，其无权主张被告承担相关的赔偿或维修责任。原告当庭举证的相关维修单以及照片等是复印件，即使属实，上述维修单发生的报修日期为2020年6月5日，根据关联案件查明的事实，案涉房屋在2014年5月3日已经交付原告使用，房屋保修期五年，截止到2019年5月早已届满。三、原告无权主张租金及物业费损失。原告诉请依据的是关联案件确认的保修期内出现的房屋质量问题至今未维修合格。然而如上所述，保修期内出现的八处质量问题，双方已经确认维修合格，原告的诉请已经没有合法依据。涉案房屋保修期早已届满，原告无权主张被告承担维修责任。另外，原告主张不能居住发生的租金及物业费损失，也与事实不符。据了解，原告已有自住房屋，涉案房屋并非其唯一住房，而且其自维修合格之后也一直没有进行入住前的装修准备，也无法提供租赁房屋实际发生的租金和物业费损失的相关证据。案涉房屋在2014年5月3日已经交付给刘红丹使用，原告有缴纳物业费的义务。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年2月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的芜湖市××＃楼××单元××室房屋，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。前述合同附件芜湖市商品房住宅质量保证书载明涉案房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏，为5年。同年5月3日，被告向原告交付了该房屋。交付后，原告发现房屋有漏水、渗水问题，联系被告旗下的深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，要求其对房屋进行维修，但一直没有修好。2015年7月2日，原告将被告诉至本院，要求其立即修复涉案房屋并支付违约金。该案审理中，本院委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站对涉案房屋渗水原因进行鉴定，鉴定结论：1、半地下室顶板渗水或渗水痕迹主要由于一层楼面上水沿现浇板修补及开裂等部位渗入；2、一层Ａ／6-9轴墙体局部渗水痕迹与外墙或外墙与彩铝窗结合处施工缺陷有关；3、一层门厅楼面和墙体结合处渗水痕迹主要由于相邻一层露台雨水流入室内后沿11轴共用墙体渗入；4、一层顶板渗水主要由于露台防水层施工缺陷引起，局部渗水与二层楼面被水浸泡有关；5、二层顶6-8／Ｇ-Ｈ轴板渗水痕迹主要与三层卧室阳台雨水渗入有关，其余二、三层顶板和墙体渗水主要与屋面防水施工质量缺陷等因素有关。2016年7月5日，本院作出（2015）镜民一初字第01655号民事判决，判决被告于判决生效之日起三个月内将涉案房屋修复至不渗水状态，并驳回了刘红丹的其他诉讼请求。该判决生效后，因被告未履行房屋维修义务，原告于2018年8月16日向本院申请强制执行。执行过程中，虽经修复但房屋渗水问题仍未解决。2019年1月18日，原告将被告再次诉至本院，要求判令被告赔偿原告因涉案房屋质量问题不能居住给其造成的租金损失及物业费损失等。该案审理中，本院依法委托安徽万达房地产评估事务所有限公司对原告的租金损失进行了评估，根据该公司出具的评估报告，2015年7月2日-2016年7月1日评估对象月租赁单价为15.11元／㎡•月，月租金总价为3861元／月；2016年7月2日-2017年12月20日，评估对象月租赁单价为16.52元／㎡•月，月租金总价为4221元／月；2017年12月21日-评估时，评估对象月租赁单价为18.80元／㎡•月，月租赁总价为4804元／月。2019年7月15日，本院结合上述评估意见，依法作出（2019）皖0202民初1085号民事判决，判决被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告自2015年5月至2018年12月1日的租金损失225199元。2019年8月27日，原告签订维修处理单，报修问题如下：1、一层北餐厅自来水管开孔处渗水；2、一层北餐厅雨水根部渗水；3、一层北餐厅顶部渗水；4、一层北次卧顶渗水；5、二层北次卧顶渗水；6、二层南阳台积水，业主要求更换地漏；7、二层南阳台雨水斗堵塞导致一层文化砖潮湿，业主担心渗水；8、三层北次卧进门口墙渗水（两处）。2019年11月1日，原、被告对涉案房屋签订处理方案，对以上八处渗水点及具体的维修方案进行了确认。2019年12月18日，原告与被告达成执行和解协议，约定：被告于2019年12月25日前向法院递交鉴定申请书由法院委托第三方鉴定机构对涉案房屋问题部位进行鉴定，问题部位确认后由中铁建工集团有限公司或第三方单位根据鉴定结果对涉案房屋出具维修方案，并按方案施工;涉案房屋维修完毕后由被执行人告知法院，再由法院通知申请执行人刘红丹现场确认涉案房屋维修完毕，但该确认不代表质量验收合格，必须经过2020年梅雨季节即截至2020年7月1日未发行漏水渗水现象申请人则无条件认可上述施工质量合格及认可本案执行完毕;如有渗水漏水现象，被执行人继续履行维修义务等。案涉房屋经被告维修后，原告于2020年7月1日在维修完工验收表上签名确认“此八处已修复，暂未发现渗水现象”。本案审理中，原告主张涉案房屋于2020年6月至7月新增五处渗水点，经本院组织双方当事人查看现场，原告当场确认新增的渗水点只有四处，包括：1、一楼卫生间东边渗水；2、三楼楼梯过道西边渗水；3、一楼客厅顶部三处渗水点；4、三楼北次卧东南拐外墙渗水。其中对于第1、2处渗水点属于上述八处渗水点以外新增的渗水点，双方均予以确认，第3、4处渗水点是否属于新增渗水点，双方各执一词，原告认为与前述八处渗水点存在重合，被告则认为属于新增的渗水点。经本院释明，对于上述第1-4处渗水点，原告表示不申请渗水原因鉴定。 另查明：1、原告于2021年2月25日一次性交纳了案涉房屋2020年的物业费6166.8元；2、案涉房屋（屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏）质保期为5年，2019年5月3日，质保期届满。 上述事实，有原告提交的（2015）镜民一初字第01655号民事判决书、（2019）皖0202民初1085号民事判决书、（2018）皖0202执1670号受理执行案件通知书、执行和解协议、执行裁定书、发票，被告提交的关于美加印象小区B19栋105室业主处理方案、一般（严重）问题维修处理单、维修完工验收表及当事人的陈述等证据予以证实并在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守，在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。被告未履行义务给原告造成损失，原告有权要求被告赔偿。因被告未履行房屋维修义务，原告申请本院强制执行，双方在执行过程中已达成协议对涉案房屋渗水点进行确认，被告已对上述渗水点进行了维修，双方同时达成执行和解协议，根据执行和解协议，截至2020年7月1日未发现漏水渗水现象，原告则无条件认可上述施工质量合格及认可本案执行完毕。本院（2019）皖0202民初1085号民事判决确认被告给付原告租金损失至2018年12月1日止，原告于2020年7月1日确认上述渗水点已修复，故本院对原告要求被告赔偿涉案房屋自2018年12月2日起至2020年7月1日的租金损失，依法予以支持。关于租金损失的计算标准，原告主张按照（2019）皖0202民初1085号民事判决依据的评估报告确定的月租金4804元计算，结合本地房屋租赁市场行情，本院予以支持，继续按此标准计算，被告应赔偿原告2018年12月2日至2020年7月1日的租金损失为91276元（4804元/月×19个月）。关于2020年7月1日至2021年3月1日的租金损失，因原告主张的四处渗水点，其中两处属于在保修期届满后发现的新的渗水点，另两处是否属于保修期满新发现的渗水点，双方各执一词，因此在原告于2020年7月1日确认未发现漏水渗水现象的情况下，对于该四处渗水点是否与上述八处渗水点属于同一原因导致的渗水负有举证责任，但经本院释明后，原告未申请对该四处的渗水原因进行鉴定，其要求被告就该四处渗水点承担损失赔偿责任缺乏事实依据，本院不予支持。关于物业费，房屋既已交付给原告，物业服务费应由原告（业主）根据物业服务合同的约定交纳或者由业主与物业使用人约定交纳，由于原告未能提供证据证明其由于房屋渗水致其异地租房并另行交纳了物业费，故对其要求被告赔偿其物业费损失的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘红丹自2018年12月2日至2020年7月1日的租金损失91276元； 二、驳回原告刘红丹的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1561元，由原告刘红丹负担551元，被告芜湖市华强旅游城投资开发有限公司负担1010元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 员 马甜甜 二〇二一年六月七日 法官助理 桂亚运 书 记 员 马 如 附本案适用条款如下： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。