新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0103民初587号 原告：梁秀云，女，1974年1月18日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告：李革，男，1968年11月29日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市天山区。 二原告共同委托诉讼代理人：汤福春，新疆釜铭律师事务所律师。 被告：新疆火车头房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙区钱塘江路508号。 法定代表人：王健，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高江龙，男，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：周宇，男，该公司法律顾问。 原告梁秀云、李革与被告新疆火车头房地产开发有限公司（以下简称火车头公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，于2020年4月27日作出（2019）新0103民初1325号民事判决，原、被告对该判决均不服，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。2020年9月27日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2020）新01民终2557号民事裁定书，依法裁决撤销我院（2019）新0103民初1325号民事判决，将本案发回我院重审。本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告梁秀云本人及与原告李革的共同委托诉讼代理人汤福春，被告火车头公司的委托诉讼代理人高江龙、周宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁秀云、李革向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即将原告位于乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路658号火车头外贸城D栋一层D1098铺位恢复原状，若被告不能够恢复原状，则判令被告按市场价赔偿商铺损失35.16㎡＊50,000元/㎡=1,758,000元；2、判令被告支付原告2017年2月1日至2018年10月30日租金损失21个月＊5,589元/月=117,369元，合计金额1,875,369元；3、判令被告承担本案的诉讼费及相关费用。事实和理由：二原告于2010年7月31日购买了被告位于乌鲁木齐市奇台路658号火车头外贸城D栋1层D1098号铺位一间，建筑面积35.16㎡，套内面积19.96㎡，单价20,000元/㎡，发票金额为35.16㎡×20,000元/㎡=703,200元，另外被告收取了二原告商铺2010年8月至2012年7月的租金折抵店铺款，两年租金246,120元（7,000元/㎡＊35.16㎡）折抵店铺款，则二原告实际购买的店铺款为703200＋246120=949,320元，之后二原告取得了店铺房屋证等相关文件及契税、印花税、维修基金等相关票据。2016年2月起，随着乌鲁木齐房地产价格的回升，被告采取停水、停电、停暖等不正当手段要求商户停止营业，要进行所谓的升级改造，二原告等绝大部分商户不同意被告这么做，但被告对二原告店铺进行了强拆，为此二原告等商户向有关部门反映要求解决被告的不当行为。2016年12月27日由乌鲁木齐市长江路片区管委会碾子沟社区组织了关于德汇公司与D栋楼产权户搬迁事宜协调会并形成了会议记录，纪要规定：德汇要保证对不愿意搬迁的产权户保持原有格局不变，并保证在其装修期间，对其进行正常供应水电暖，道路畅通保证正常经营。后被告仍然采取非法手段对D栋商铺进行了强拆，2017年初所谓的升级改造是将二原告等若干人的店铺消失，二原告持有的房产证变成了乌有，成为了无实体店的空中楼阁，之后被告将二原告等人改造的商铺单方租给了万达集团，至此二原告对本人的实体商铺变成了既无商铺房产证之名，也无管理店铺之实的结果，综上，被告的行为实质上就是一铺二卖，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条对惩罚性损害赔偿的规定，要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护二原告合法利益不受侵害，二原告现诉至法院，请求判如所请。 被告火车头公司辩称，不同意原告诉讼请求。理由：1．本案项目经过大多数业主的同意，该改造符合多数业主的利益。2．原告的损失主张损害大多数业主的利益，破坏市场惯性规则。3．本案涉案商铺不具备返还原物及恢复原状的客观条件，不同意原告针对诉讼请求的主张。案涉商铺系产权系商铺，通过收取租金获取收益，该案涉商铺经过被告投资将近2000余万元后统一租给万达集团，现已不具备返还原物。关于损失赔偿，应以第三方评估价格为准作为赔偿依据。同时我方作相应赔偿时，原告也有义务将案涉商铺的产权过户至被告名下。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告梁秀云、李革提交的证据： 证据1、2010年初被告发布的广告，证明商铺面积、原价、单价、首付情况等，载明该商铺是终身产权。被告对该证据三性均不予认可。本院认为，被告对该证据三性不认可，且无其他证据佐证，本院对该证据三性不予确认。 证据2、2010年7月31日签订的《商品房买卖合同》。证明二原告与被告之间存在商铺买卖关系的事实。被告对该证据真实性、合法性认可，证明问题不认可。本院认为被告对该证据真实性认可，本院对该证据三性予以确认。 证据3、登记时间为2013.2.4的《房产证》，证明二原告为涉案商铺的合法所有权人。被告对该证据真实性、合法性认可，证明问题不认可，认为购房价格以票据为准，产证之后的附图可以证明该商铺属于产权式商铺，获取真正的收益是来自于租金的收取。本院认为被告对该证据真实性认可，本院对该证据三性予以确认。 证据4、2018年底-2019年初被告销售人员冶秀明微信截屏推销广告，证明涉案商品房每平方单价在50,000元以上，高价位可达80,000元/㎡。被告对该证据三性均不认可，认为即使微信聊天真实也不能证明涉案商铺的实际价格，应以法院委托鉴定评估机构作出的结论为准。本院认为被告对该证据三性不认可，且该证据无法证实冶秀明为被告工作人员的身份，本院对该证据不予确认。 证据5、2020.5.7德汇万达销售人员郭宏伟的电话录音，证明2020年疫情期间商铺每平方价格在4.2万元-4.3万元区间，可说明商铺的真实市场价格。被告对该证据三性均不认可，认为无法确认是否是郭宏伟的录音，即使真实也无法证明原告的主张的赔偿标准，且门面和内铺价格完全不一样，和业务人员协商的价格和实际成交价格也不一致。本院认为被告对该证据三性不认可，且该证据无法证实郭宏伟系被告工作人员的身份，本院对该证据不予确认。 证据6、2020.5.27被告下发的（2020-11）涨价通知文件，内容为销售火爆房源紧张，房价上涨，证明被告对店铺有发话权。被告对该证据三性不认可，认为该证据是复印件，即使真实，也针对的不是D栋而是酒店公寓和写字间，无法证实原告商铺的实际价格，应以评估机构作出的价格为准。本院认为该证据为复印件，且被告对三性不认可，本院对该证据不予确认。 证据7、2018.8.3曾玉玲个人委托新疆天泽资产公司作的评估报告，该报告作出两个参考价格，其中采用市场评估法作出的价格为39,842.63元/㎡，采用收益法评估作出的价格为46,014.75元/㎡，证明原告参照曾玉玲个人委托评估机构作出的价格合理公平，更能体现市场价值，也与原告主张的诉请基本一致。被告对该证据真实性认可，对合法性、关联性不认可，认为该评估报告是曾玉玲单方委托的，该评估报告中第8页已明确载明该报告依据的证据未予以质证，因此评估的结论不是通过合法途径作出的，与本案无关，应以法院依职权委托作出的评估结论为依据。本院认为该证据系曾玉玲单方委托，对本案原、被告不具有法律约束力，本院对该证据不予确认。 证据8、2017年初商户代表的报警材料及信访材料，证明被告强拆的事实。被告对该组证据真实性认可，证明问题不认可，认为整个案涉商铺所在的D栋楼，改造前和改造中被告一直与产权户积极沟通协商，在协商的过程中被告提出过五种解决方案：1.签订6%-8%的保底租赁；2．实租实返；3．置换商铺；4．代为销售；5回购。本院认为被告对该组证据真实性认可，本院对该组证据三性予以确认。 证据9、2016.12.23长江路片区管委会领导组织原、被告协商的会议纪要，证明商户未允许的情况下，不能停水停电保证商户的正常经营。被告对该证据真实性认可，认为该证据恰恰证明我方针对D栋楼整体拆迁已向管委会及相应部门报备过，目前D栋楼还未协商解决完毕的仅剩20余户。本院认为被告对该组证据真实性认可，本院对该证据三性予以确认。 证据10、购铺计划付款表、认购书、2010.8.1-2012.7.31曹静娟、丁梦远的经营委托管理协议，证明协议第二条、第三条将两年租金收为己有，虽未载明租金转房款，但购买人两年没有取得租金的实质就是转房款。被告对购铺计划付款表、认购书证据三性均不认可；对2010.8.1-2012.7.31经营委托管理协议的真实性认可，证明问题不认可，认为经营管理协议签署的内容与被告无关，该组证据无法证实案涉商铺所涉及的款项为所交的房款，仅能证明有委托经营行为。本院认为该组证据被告不认可，且无法证实与交纳房款之间存在关联性，本院对该组证据证明问题不予确认。 证据11、李红梅的商铺委托租赁合同，证明李红梅出租给他人330元/㎡，与法院依职权委托作出的数额差距太大。被告对该证据真实性认可，关联性不认可，认为租赁期限是2013-2015年之间，商铺系产权系商铺，当年的租金不能代表现在的租金或者2016、2017年的租金，应当以法院委托的作出的数额为准。本院认为该证据无法证实二原告商铺在2017-2018年期间的实际租金价格，本院对该证据不予确认。 证据12、青青宝贝销售单、李红梅与韩银霞签订的商铺租赁合同、商铺退租协议、韩银霞出具的收条，证明2016.6.1-2017.5.31李红梅每年70,000元租给他人，因房屋被强拆，李红梅给承租户退还了4个月的租金23,332元，用以证明李红梅当时出租的金额是每月5,800余元，而法院依职权委托鉴定机构作出的鉴定数额远低于该数额。被告该组证据的三性不认可，认为无法核对该组证据的真实性，且李红梅的商铺不能证明本案商铺的租金价值。本院认为，被告对该组证据三性不认可，且无法证实与本案商铺每月实际租金价值存在关联性，本院对该组证据不予确认。 证据13、2018.7.5被告给曹静娟、丁梦远出具的告知函，3个月16,842元，每平方米为350元，证明无论是法院依职权鉴定还是其他案件的原告申请鉴定的数额，与现实租金数额相距太大。被告对该证据真实性当庭无法确认，不发表质证意见，本院对该证据综合全案予以考虑。 被告火车头公司提交的证据： 法院依职权委托天健兴业资产评估公司于2020.1.20作出的《评估报告》，证明D1098号商铺于2017年12月31日的市场价值为758,000元，以及案涉商铺自2017.2.1日至2018.10.30日期间的租金收益为96,400元。原告对该组证据三性均不认可，认为本案不涉及到国家、公共利益、身份关系以及公益诉讼，原一审依职权作出鉴定，原告从始至终不同意作该鉴定，且鉴定价值明显超低，我方未对该报告进行质证及答辩，法院依职权鉴定属于程序违法。同时涉案商铺在乌鲁木齐的商业核心圈，鉴定结论却超低，说明鉴定本身存在问题，而且根据资产执业评估准则评估应采取两种或两种以上方法进行鉴定，但原告等10人的评估采取了单一的鉴定方法，未进行定量分析、无具体主要评估内容、无列举市场可比实例、无市场可比实例的综合平分、修正系数、调查表，评估结果违反《资产评估执业准则-资产评估报告》第二十二条，该报告程序违法，法院不应采用。本院认为，该证据系法院依职权委托具有鉴定资质的评估机构作出的鉴定结论，且已向原、被告依法送达，本院对该组证据三性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2010年7月31日，原告和作为新疆火车头儿童用品城有限公司委托代理机构的被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于乌鲁木齐市奇台路儿童用品城D栋1层D1098号商铺，建筑面积：35.16㎡（套内建筑面积：19.74㎡），单价20,000元/㎡，商铺总价款为703,200元，付款方式为一次性付款。交付日期为2021年8月1日前。 2013年2月4日，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心向原告梁秀云颁发了涉案商铺的房屋所有权证（产证号码：2013315019；规划用途：商业用房；共有情况：共同共有；房屋状况：确定涉案商铺建筑面积为35.16㎡、套内面积为19.96㎡）。 2016年10月20日，被告向D栋楼全体业主征询意见，意见书载明：为了改变D栋楼经营价值整体不断下滑的趋势，为了全体业主的共同利益，公司欲与万达集团合作打造“德汇万达广场”，拟改变D栋楼原有的经营模式，对D栋楼进行整体改造和装修，从而整体提升D栋楼现有经营价值、商业品质及市场竞争力。为此，需要各位业主同意并授权公司与万达集团合作，并将产权商铺按现状移交给公司统一对外出租经营，期限10年，在此期间，公司有权对商铺及D栋楼整体布局继续进行改造和装修，包括不限于拆除原有结构、土建、外立面及内部装修，如各位业主同意，在征询意见表决书上签字并捺印。庭审中被告称绝大多数业主已经签字确认，原告认为最多只有一半业主同意。 2017年2月间，被告未经原告同意强行拆除原告涉案商铺。 2017年3月30日，被告的上级单位德汇实业集团有限公司出具的汇报材料中自认D栋楼已空置三个多月之久。 后被告将D栋楼整体装修改造后租赁给万达集团使用至今。 审理中，本院依职权依法委托天健兴业资产评估（新疆）有限公司对原告涉案商铺即位于乌鲁木齐市奇台路658号火车头外贸城原D栋1层D1098号的市场价及该商铺自2017年2月1日至2018年10月30日期间的租金损失进行鉴定，该鉴定机构于2020年1月20日作出评估结论，评估涉案商铺在2017年12月31日的市场价值为758,000元（单价为21,560元/㎡×35.16㎡）；评估涉案商铺自2017年2月1日至2018年10月30日期间的租金损失为96,400元（单价为230元/㎡/月×套内面积19.96㎡×21个月）。该资产评估报告送达双方当事人后，原、被告均未提出异议，产生的评估费用13,600元由被告支付。 审理中，经本院多次释明，在本案中原告明确拒绝对涉案商铺的预期可得利益损失申请鉴定，且针对2018年10月30日以后的租金损失坚持不主张，亦不申请司法鉴定。 另查明，本院在审理类同的另一批案件中，本院依原告申请依法委托新疆佳美房地产土地评估咨询有限公司对D栋楼的被拆商铺进行资产评估，该鉴定机构评估每平方市场单价为21,750元-23,699元区间不等，租金每平方米单价为214元-249元区间不等，法院依据该评估结论调解结案；另本院审理的（2017）新0103民初6991号相同案件，该案原告自行委托新疆驰远天合中辰房地产土地评估有限责任公司对被拆商铺进行资产评估，评估每平方米单价为20,825元，本院依据该评估结论作出判决，该判决已生效。 再查明，涉案D栋楼共有商铺205间。截至目前，被告与各产权人采用返租方式解决115间、回购方式解决56间；通过法院诉讼调解处理8间、判决处理1间，剩余25间（包括本案）还未解决。 本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，涉案商铺于2017年2月被拆除。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述法律规定以及本案庭审中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，本案中，被告未经原告同意、亦未与原告协商一致的情况下，擅自对原告名下的涉案商铺进行强行拆除，已侵犯了原告对商铺所有权享有的合法权益，被告的行为给原告造成损失，理应向原告赔偿。本院现已查明包括原告涉案商铺的D栋楼经过整体改造装修并重新对外营业，原告的商铺已不再具有空间和使用功能的独立性，现已不具备恢复原状的可能性，故原告要求将涉案商铺恢复原状的诉讼请求客观履行不能，本院不予支持。关于原告要求被告在商铺不能恢复原状的情况下，赔偿商铺损失1,758,000元（计算公式：35.16㎡×50,000元/㎡）的诉讼请求，原告认为参照曾玉玲单方委托评估机构采用收益法作出的价格46,014.75元/㎡，以及比照被告现在实际销售价格等证据，现以50,000元/㎡主张商铺损失合理公平，依据充分，本院认为，原告提供曾玉玲个人委托评估机构作出的结论系曾玉玲单方委托，对本案原、被告不具有法律约束力，且本院对涉案商铺依职权委托具有专业资质的鉴定机构已作出评估，同时借鉴我院审理其他类同系列案件依原告申请委托不同鉴定机构所作出的鉴定结论，以及相同案情的另一案原告自行委托不同鉴定机构作出的评估结论，均可证实被拆商铺每平方米单价在20,825元-23,699元区间不等，与我院依职权委托所作出的每平方米单价21,560元金额相差不大，且本院对原告多次释明后原告明确表示对涉案商铺预期可得利益损失不申请鉴定，另原告所提供的微信聊天记录及通话录音证据无法证实其主张，现原告以50,000元/㎡作为赔偿标准的意见，缺乏事实依据，本院不予采信。另原告认为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，要求被告承担已付购房款一倍的意见，本院认为该规定是对房地产开发企业故意将已售房产抵押或者出卖给第三人等违约行为导致房屋买卖合同目的不能实现的惩罚性赔偿，本案不符合该法律规定的情形，故对该观点亦不予采信。综上，本院认为法院依职权委托作出的鉴定结论能够客观反映涉案商铺拆除时的真实价值，该结论可作为本案定案的依据，即按照评估结论758,000元予以支持。关于原告要求被告依照5,589元/月/㎡的标准支付2017年2月1日至2018年10月30日期间的租金损失的诉讼请求，基于上述观点，以及原告明确表示不变更该项诉请，亦不对2018年10月30日以后的租金损失申请司法鉴定，故租金损失应以原告主张截至之日为准，同时根据被告自认2017年3月底前D栋楼已空置三个多月的事实，本院可认定自2016年12月起原告已无法正常使用涉案商铺，现原告主张自2017年2月1日至2018年10月30日期间的租金损失，本院参照法院委托作出的评估结论即96,400元予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第三十九条、第六十六条之规定，判决如下： 一、被告新疆火车头房地产开发有限公司向原告梁秀云、李革赔偿商铺损失758,000元； 二、被告新疆火车头房地产开发有限公司向原告梁秀云、李革支付自2016年12月1日至2018年10月30日期间租金损失96,400元（230元/㎡/月×套内面积19.96㎡×21个月）； 三、驳回原告梁秀云、李革要求被告新疆火车头房地产开发有限公司将位于乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路658号火车头外贸城D栋1层D1098号铺恢复原状的诉讼请求。 以上被告新疆火车头房地产开发有限公司应付款项854,400元，应于本判决生效之日起十五日内向原告梁秀云、李革付清。逾期不付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼标的1,875,369元，实际给付标的854,400元，占争议标的45.56%，案件受理费21,678.32元（原告已预交），由被告新疆火车头房地产开发有限公司负担45.56%即9,876.64元；由原告梁秀云、李革负担54.44%即11,801.68元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  肖 飞 审 判 员  李 某 人民陪审员  江新荣 二〇二一年六月二十二日 书 记 员  王文娟