上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初54204号原告：范松弟，女，1965年3月6日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：李波，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：金士军，男，1969年11月23日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：蔡联钦，上海申浩律师事务所律师。原告范松弟与被告金士军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范松弟及其委托诉讼代理人李波，被告金士军及其委托诉讼代理人蔡联钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范松弟向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的租金人民币46，600元(币种下同)、并支付原告违约金69，900元；2．判令被告清空上海市浦东新区中大街XXXXXX建筑房屋并归还原告；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限5年，自2016年5月29日至2021年5月28日止，年租金279，600元，租金半年一付，先付后租，不得拖欠，如拖欠超过15日，原告有权无条件解除房屋租赁合同并收回房屋，并承担违约金69，900元。合同签订后，原告依约履行，被告拖欠2个月租金46，600元未予支付，且在合同到期后被告未及时清空涉讼房屋并搬离，故提出如上诉请。金士军辩称，不同意原告诉请。被告租赁期间因发生疫情，被告曾与原告协商减免一个月租金，原告曾口头答应。且根据国家相关规定，如确受疫情影响，应当对受影响企业的租金做相应减免；就另一个月租金，被告认为其曾多次向原告表示以押金抵扣，现被告亦确于合同到期之日清空并搬离涉讼房屋，押金足以抵扣一个月的租金，故被告并不拖欠原告两个月租金，亦不同意承担违约责任。合同到期后，被告已清空所租赁房屋，并告知原告接收，原告也到过房屋。原告所述隔板、厕所等并非被告所为，不存在由其拆除，故被告已完成交房义务。经审理查明，2016年5月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于上海市浦东新区中大街XXX和XXX号的XXX到XXXX建筑出租给被告使用；租期5年：自2016年5月29日至2021年5月28日止；租金为每年279，600元；租金支付方式为半年一付，每年物业费和租赁税收由被告承担，房屋押金为23，300元，其中租房押金和首期房租被告需在2016年5月16日前支付给原告；每期租金支付时间分别为每次到期前半个月，若遇节假日则顺延到工作日；被告须先付后用，如拖欠超过15日，原告有权无条件解除合同并收回房屋、追究被告违约责任，被告应赔付原告违约金相当于三个月租金即69，900元；房屋押金退还时间：原告在合同终止时，即在被告核算结清各种税收以水电费、物业费等相关费用并提供相关凭证三日内，将23，300押金无息退还被告；如因不可抗拒的原因而使得所租房屋及其设备损坏或者造成合同不能履行的，双方互不承担，但原告需退还被告未到期租金及被告所缴纳的租金押金；租赁期结束，如被告不再续约，可撤走被告所投入的所有可移动设施及设备，若搬迁3天后房屋内仍有余物的，则视为被告放弃所有权，由原告处理。合同另对其他事项作了具体约定。合同签订后，原告按约向被告交房，被告按约支付押金23，300元，并陆续向原告支付租金。嗣后，被告于2020年12月16日向原告支付租金69，900元、于2021年3月3日向原告支付租金46，600元。另查明，被告承租的租赁物为商场内敞开区域。被告于2021年5月28日通过微信发送原告文字“老板娘，我租你的周浦镇中大街XXX号XXX号于今日5月28日已经到期，望你今晚或明天来店”；于2021年5月29日下午2：37，通过微信发送原告文字“范松弟，你我签周浦中大街XXX号XXX号二楼三楼，5月28日合同到期，我于当日全部清空房子已结清相关费用，望你来接收。”原告接到被告上述信息后曾到过被告所租赁区域。审理中，原告认为被告未清除搭建物，被告则认为原告所述搭建物非其搭建。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房屋租赁服务合同》、结婚证、被告提供的中国农业银行股份有限公司交易明细清单、证人证言、原、被告提供的微信聊天记录、照片等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，现上述合同因履行期届满而终止。本院针对双方争议焦点分析认定如下，首先，关于被告是否欠付原告两个月租金的争议。根据合同约定，租金支付方式为半年一付，每期租金支付时间为每次到期前半个月。本案中，原告认为被告少付两个月租金，被告则认为以原告口头承诺因疫情减免一个月和所交一个月租金数额的押金予以抵付。本院认为，虽被告认为原告口头承诺减免租金的事实，没有证据予以佐证，但被告在租赁期间发生疫情是事实，鉴于新冠肺炎疫情发生确属“不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”，结合本案租金延付期限、涉讼房屋用于经营及新冠疫情防控措施对经营活动可能产生影响等实际情况，根据公平原则，本院酌定原告应给与被告减免一个月租金。对于押金是否可在应承担租金部分予以折抵的问题，根据双方约定，房屋押金退还时间为合同终止、且被告核算结清各种税收以水电费、物业费等相关费用后，押金应于退还。本案中，合同已到期终止，庭审中，原告未提供相关证据证明被告存在上述费用拖欠事实，故押金部分理应退还被告。现为减少双方诉累，根据原、被告房屋租赁法律关系中押金的性质，结合本案实际情况，就被告提出以其所付押金抵扣欠付租金之意见，本院予以采纳。故本院认定被告至合同终止时已履行租金的全部支付义务，原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于被告是否应承担违约金的争议。本院认为，根据合同约定，如被告逾期付款超过15日，原告有权无条件解除合同并收回房屋、追究被告违约责任，在此前提下，被告应赔付原告违约金相当于三个月租金即69，900元。由此可见，该违约金的支付系存在被告逾期支付租金致使合同提前被解除应承担的责任，而并非只要逾期支付租金即应承担该责任。本案中，系争合同系因履行期届满而终止，故原告要求被告承担违约金，与合同约定不符，本院不予支持。最后，关于被告是否仍应履行清空房屋并返还租赁物的争议。本院认为，租赁合同到期后，承租人向出租人交付租赁物，出租人无正当理由应及时予以接收。根据原、被告微信聊天记录显示，被告在合同终止后已及时告知原告已清空房屋并要求收房，而原告所认为被告在租赁区域添置的设施未清除，但原告没有足够证据予以佐证。即便原告所述的上述情况存在，原告亦没有证据证明租赁建筑出租时的原始状况。现鉴于本案租赁建筑所在区域为开放区域，且被告已尽了通知义务，原告又没有正当理由拒绝接收，故视为原告已取得租赁建筑。故原告要求被告清空房屋并返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百十七条、《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条的规定，判决如下：驳回原告范松弟的全部诉请。案件受理费2，630元，减半收取计1，315元，由原告范松弟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邱连祥二〇二一年六月二十九日书记员  盛晓琳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。三、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。