安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初1866号 原告：王名国，男，汉族，1967年3月13日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：杨林，安徽皋陶律师事务所律师。 被告：安徽茂祥置业有限公司，住所地六安市集中示范园区三十铺镇悠然蓝溪景区内，统一社会信用代码：91341502594285479G。 法定代表人：杨茂新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：洪键，安徽大别山律师事务所律师。 原告王名国与被告安徽茂祥置业有限公司（以下简称茂祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告王名国及其诉讼代理人杨林，被告诉讼代理人洪键均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王名国向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告《商品房买卖合同（预售）》;请求判决被告退还房款821462元;2.请求判决被告支付利息158183元（暂计算至起诉时;按照年利率5.88%，251462元自2017年9月17日起至款清止，570000元自2018年1月8日起至款清止）；3.请求判决被告支付违约金8241.62元、公证费300元;4.请求判决被告负担本案诉讼费用、公证费、保全费等。事实与理由:2017年9月17日原告与被告签订《商品房屋买卖合同（预售）》,约定原告购买被告位于六安市三十铺镇猴枣树村六合路南兴茂水韵东方××号幢××号住房。房屋面积130.70平方米,总价款821462元。合同第十一条交付时间和手续约定:出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理（1）和（2）不作累加）。（1）逾期超过60日后买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后,原告依约于2017年9月17日向被告支付首付款251462元，于2018年1月8日通过银行支付被告支付570000元.原告银行贷款利率是基准利率（5年以上贷款年利率4.90%）上浮20%，为5.88%，因被告违约，应当按照5.88%计算给付利息。2020年6月10日六安市金安区建设工程质量安全监督站向被告出具《工程质量整改通知书》，被告在（2020）皖1502民初3991号、3987号、3799号案件庭审时对此予以认可。被告逾期交房已经超过60日,为维护原告的合法权益,根据相关法律的规定特具诉至贵院,望判如所请。 茂祥公司辩称，1、因为政府验收政策的改变和新冠疫情的影响，导致答辩人原定的交房时间延迟，答辩人原定的交房时间延迟，答辩人不应承担逾期交房的民事责任，根据民法通则107号，系不可抗力因素，不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。2、被答辩人请求答辩人支付的利息过高，中国人民银行打款基准利率这一标准已经取消，人民法院裁判利息的基本标准应当按照全国银行同行业拆解中心公布的贷款市场报价利率，人民法院在计算利息时要扣除因新冠疫情影响导致企业无法开工时间。3、对于答辩人请求的支付其银行贷款以及贷款部分的利息，答辩人不予认可，根据相关法规，担保人为提出诉讼请求的，人民法院审理该案件时仅处理商品房买卖合同纠纷，本案中担保权人未提起诉讼，故答辩人不应返还被答辩人银行贷款及贷款部分的利息；4、被答辩人请求的违约金8214.62元并未提供相关证据证明，根据商品房预售合同第12条第二款载明：“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人”答辩人并未收到相关书面解除合同的通知，被答辩人请求违约金不合理也不合法，按照相关规定，违约责任损失调整为日万分之0.5以兼顾公平。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月17日原告王名国与被告茂祥公司签订《商品房屋买卖合同（预售）》（合同编号：0000800120172118），约定原告购买被告位于六安市三十铺镇猴枣树村六合路南兴茂水运东方××号××层××号住房。房屋面积130.70平方米，总价款821462元。合同第十一条交付时间和手续约定:“（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条逾期交付责任约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理（（1）和（2）不作累加）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起,按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息;同时,出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约于2017年9月17日向被告支付购房款251462元,并于2018年1月8日通过银行按揭贷款支付了购房余款570000元,原告于2017年11月20日支付公证费300元。但2019年6月30日被告未能按约向买受人交付该商品房，2020年6月2日，原告王名国向被告邮寄《关于要求解除商品房买卖合同（预售）的申请》，被告于2020年6月4日签收。2020年6月10日，因案涉小区质量问题，六安市建设工程质量安全监督站经现场调查核实，出具《工程质量整改通知书》一份，要求被告茂祥公司“立即召集相关工程质量保修责任单位进行整改，经建设、施工、监理、检查合格并签署意见后，将整改结果书面上报我站备案，同时邀请相关业主代表到场检查，验收合格前，房屋不得交付使用。”被告茂祥公司未能按约履行交房义务，故原告诉至本院，请求判如所请。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”。本案中，原告完成自己的付款义务后，被告未依约于2019年6月30日履行交付房屋的义务，原告王名国于2020年6月2日向被告邮寄《关于要求解除商品房买卖合同（预售）的申请》，被告于2020年6月4日签收，未超过合同约定解除合同期间的约定，被告在收到该退房通知后未向人民法院或仲裁机构请求确认合同效力，应视为对解除与原告合同的认可，故原告与被告之间的《商品房买卖合同（预售）》自被告收到《关于要求解除商品房买卖合同（预售）的申请》即2020年6月4日已解除，原告无需再请求人民法院解除《商品房买卖合同（预售）》。原、被告双方买卖合同解除后，被告应依法返还购房款，故原告诉请返还购房款821462元，本院予以支持。虽然原、被告双方约定退还购房款利息自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，但自2019年8月20日后，中国人民银行已停止公布同期银行贷款基准利率，并授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，本院酌定被告分别自收到原告首付款（2017年9月17日）和银行按揭贷款之日（2018年1月8日）起，分别按照银行同期贷款基准利率或贷款市场报价利率计算付息至款清之日止；关于原告主张的逾期违约金一节，本院认为违约金的主要特性在于它的补偿性，体现出对无过错一方所受损失的经济补偿，同时违约金又具有一定的惩罚性，合同一方未能履约，应当承担相应的责任，但应当兼顾公平、合理的原则，适当地综合评判。本案被告抗辩原告诉请违约金过高，应视为其对违约金标准予以调整的意思表示，本院酌定违约金标准由合同约定的全部房价款的1%调整为全部房价款的0.5%，即4107.31元（821462元×0.5%）。原告诉请被告支付公证费300元一节，因双方未在合同中就该款项予以约定，故该诉请本院不予支持。被告关于贷款银行没有作为第三人参加诉讼，仅应偿还首付款及利息的抗辩意见，由于银行按揭贷款系从原告银行贷款账户扣划至被告账户，应视为原告支付购房款，现双方买卖合同解除，原告有权请求被告返还购房贷款并请求支付占有房款期间的利息，故被告此节抗辩意见本院不予采纳。据此，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告王名国与被告安徽茂祥置业有限公司于2017年9月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：0000800120172118）已于2020年6月4日解除； 二、被告安徽茂祥置业有限公司自本判决生效之日起七日内一次性返还原告王名国购房首付款251462元； 三、被告安徽茂祥置业有限公司就251462元首付款自2017年9月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算付息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算付息至款清之日止； 四、被告安徽茂祥置业有限公司于本判决生效之日起七日内一次性返还原告王名国购房按揭贷款570000元； 五、被告安徽茂祥置业有限公司就570000元购房按揭贷款自2018年1月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算付息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算付息至款清之日止； 六、被告安徽茂祥置业有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告王名国违约金4107.31元； 七、驳回原告王名国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13990元，减半收取计6995元，由原告王名国负担150元，由被告安徽茂祥置业有限公司负担6845元，保全费5000元，原告王名国负担100元，由被告安徽茂祥置业有限公司负担4900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员  龚 敏 二〇二一年六月八日 法官助理  许晓明 书 记 员  吴 玲 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力” 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。