湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2793号原告：常德市天富实业有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处惠家坪社区皂果路396号。法定代表人：彭建武，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴宇星，湖南云济律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘奕君，湖南云济律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：董婵，女，1983年7月12日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告常德市天富实业有限公司（以下简称天富公司）与被告董婵合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月10日公开开庭进行了审理。原告天富公司委托诉讼代理人戴宇星、被告董婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天富公司请求本院判令：1.董婵立即采取补救措施，恢复青林村安置小区9栋26号杂物间房屋结构原状；2.董婵承担本案律师费10000元；3.本案全部诉讼费用由董婵承担。董婵答辩要点：1.《小区杂物间使用权转让合同》实质为买卖合同；2.《小区杂物间使用权转让合同》属于无效合同，根据律规定，不动产买卖应当要进行登记，未经登记，不发生效力。所以，该行为不发生效力。另杂物间是建在房屋下面的架空层上，与单元的房屋相匹配，且未进行不动产登记，故天富公司对该杂物间没有处分权；3.既然转让合同无效，则合同内容对董婵没有约束力，董婵无需承担律师费；3.天富公司滥用诉讼权利，在天富公司起诉前，董婵已经将案涉杂物间恢复原状。综上，应驳回天富公司的全部诉讼请求。经庭审查明，本院确认下列法律事实：2019年9月27日，常德市天富实业有限公司取得了青林村安置小区的《商品房预售许可证》。2020年12月28日，天富公司（甲方）与董婵（乙方）签订《小区杂物间使用权转让合同》，双方约定：一、甲方现将青林小区9栋26号杂物间使用权转让给乙方使用，乙方同意受让；二、乙方应向甲方支付杂物间使用权的转让价款为人民币79716元，在本合同签订当天，乙方应将上述转让价款一次性足额支付给甲方；三、鉴于本合同项下杂物间无法变更产权登记手续，故双方确定乙方签收交付文书后即视为甲方完全履行了交付义务。此后乙方不得向甲方或第三方主张任何证照（产权）办理或变更权利，乙方亦无相关配合义务。同时，乙方亦不得再以杂物间和预期不符、无法办证、无法转让等任何理由、任何方式向甲方主张任何赔偿、补偿或要求退款的权利；四、乙方同意在杂物间交付使用后，接受本小区物业管理公司的统一管理，按物业管理公司的有关规定办理杂物间使用手续，并按期缴纳物业管理费；五、乙方已经清楚其向甲方购买的上述杂物间的物业法律性质和现实状况；上述杂物间只供乙方使用，乙方应合理使用且不得改作它用，并服从物业管理人员的指挥和管理；六、乙方在使用期间不得擅自改变该杂物间的原有房屋结构，由此所造成的一切不利法律后果概由乙方承担；……；八、违约责任：乙方未能按月履行本合同项下义务，或未能承担本合同项下费用及其他一切不利法律后果，给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。上述赔偿责任包括但不限于因此给甲方造成的直接损失、间接损失以及为主张权利所承担的诉讼费、保全费、保全担保费、鉴定费、律师费等一切损失及费用。同日，董婵出具一份《承诺书》，该承诺载明：在使用期间，不得擅自改变杂物间的原有房屋结构和整体外观由此造成的一切不利法律后果概由本人承担。合同签订后，董婵向天富公司支付了转让费，天富公司将案涉杂物间交由董婵使用。因董婵在实际使用期间，擅自在承重墙体上增设门洞，违规挖掘房屋基础，改变了杂物间的房屋结构等。2021年4月22日，天富公司向董婵发送了《责令限期恢复原状通知书》，要求董婵立即停止对案涉杂物间的违法挖掘、改造，限期4月30日前自行恢复案涉杂物间原状。在本案审理过程中，董婵已将案涉杂物间的门洞、房屋结构等进行了恢复。另查明，天富公司委托湖南云济律师事务所代理与董婵合同纠纷一案，天富公司为此支付律师费10000元。上述事实有《小区杂物间使用权转让合同》、《承诺书》、杂物间照片、《责令限期恢复原状通知书》、《委托代理合同》、《律师费发票》、转账凭证及当事人的庭审陈述在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案属合同纠纷还是侵权纠纷？二、《小区杂物间使用权转让合同》是否有效？关于争议焦点一：天富公司主张董婵违反合同义务，要求董婵承担违反责任。董婵认为本案应属侵权纠纷，天富公司无涉案杂物间的所有权，亦不能主张恢复原状的权利。本院认为，天富公司诉请的基础为双方签订的《小区杂物间使用权转让合同》，其要求董婵承担的亦属违约责任。故根据天富公司的诉请，本案应属合同纠纷。关于争议焦点二：《小区杂物间使用权转让合同》是否有效？天富公司主张合同有效，董婵认为合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”依前述说理，物权登记只发生物权的效力，但并不影响合同效力。本案中，案涉杂物间虽未办理物权登记，但天富公司与董婵签订的《小区杂物间使用权转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对该合同的效力，本院予以确认。对董婵辩称:《小区杂物间使用权转让合同》实质为买卖合同，因杂物间未经登记，不发生效力，因而转让合同无效，于法无据，本院不予采信。依法成立的合同应受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《小区杂物间使用权转让合同》第六条约定：“乙方在使用期间不得擅自改变该杂物间的原有房屋结构，由此所造成的一切不利法律后果概由乙方承担。”董婵在使用期间，擅自在墙体上增设门洞，改变杂物间结构，其违反了合同约定，应承担相应的违约责任。鉴于在本案审理过程中，董婵已经采取了相关恢复原状的措施，将门洞填平等，虽天富公司当庭不予认可，但鉴于天富公司未向本院提交杂物间交付时的原状，故天富公司应当承担举证不能的法律后果。对董婵辩称，其已经将杂物间恢复原状，本院予以支持。关于天富公司要求董婵支付律师费10000元的诉请，该部分费用虽系因董婵违约产生的损失，但鉴于董婵在诉讼过程中已积极采取了补救措施，将杂物间予以了恢复。综合董婵积极补救的行为，以及天富公司主张的律师费用过高，本院酌定董婵承担律师费5000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、董婵于本判决生效之日起十日内向常德市天富实业有限公司一次性支付律师费5000元；二、驳回常德市天富实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300元，减半收取150元，由董婵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  张黎二〇二一年六月二十一日法官助理白璐书记员刘文婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。