山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终2590号上诉人（原审被告）：太原化学工业集团房地产开发有限公司。法定代表人：杨某1，执行董事。委托诉讼代理人：范某，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，山西华炬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：霍某，住山西省柳林县。委托诉讼代理人：杨某2，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司因与被上诉人霍某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范某、白某，被上诉人霍某的委托诉讼代理人杨某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。太原化学工业集团房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销（2020）晋0109民初5251号民事判决书；二、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、依法判令本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决事实认定不完整，请求依法改判。一、一审判决对2019年7月23日之前因执行政府指令性文件造成无法施工的期间未予认定，属于认定事实不完整。1、项目开工后至2019年7月23日期间确实发生了执行政府指令性文件导致无法施工的情形。项目自2017年4月5日开工至2020年1月1日交房期间，太原市环保局、太原市政府办公室、太原市城乡管理局、山西省住房和城乡建设厅、太原市改省城环境质量领导小组办公室等单位发布的环保、“二青会”、停止施工、交通管制等通告，内容涉及建筑行业各施工环节，导致项目无法施工共计223天。一审中，上诉人提供了该系列政府文件及监理工作联系单、监理日志予以证明实际停工期限。2、虽然2019年7月23日前发生的停工情形未予通知，但均系政府部门广而告之、众所周知的情形，实际已经形成告知和知晓的效果，应认定为顺延期限。以上情形中的雾霾天气环保通告，是太原市极为常见的管制情形，“二青会”是全国性重大活动，二者均是广大民众明确知晓且广泛遵守的情形，实为“众所周知”的无须证明的事实，应认定为相应顺延的交房期。二、一审判决未对消防报验工作因主管部门机构改革及新冠疫情不可抗力影响无法实施进行依法认定，判令上诉人承担该期间的违约责任，违背客观事实。根据山西省住房和城乡建设厅、山西省××队文件，自2019年5月21日起，建设工程消防设计审查、消防验收、备案抽查工作由各级住房城乡建设部门负责组织开展；本项目消防工程于2019年12月建设完成，并经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合自检验收合格，具备消防验收申请条件，之后向主管部门提交消防验收资料，但因变更后的主管机构一太原市住房城乡建设局组织机构尚未完善，窗口未予受理报验申请，至2020年1月25日，新冠疫情全面爆发，直至3月10日，新冠疫情突发公共卫生事件一级响应调整为三级，主管部门仍以机构改革为由不予受理，4月16日，太原市行政审批服务管理局官网公开消防验收审批职能，20日，公布申报清单，才明确主管部门及报验资料，但由于之前积攒的代办项目巨多，本项目消防报验于5月份才正式报请验收。以上受疫情和机构改革的双重影响，2019年12月-2020年5月份期间，消防验收无法推进的责任属于无法预见、无法避免、不可抗拒的情形，应依法排除上诉人的违约责任。三、关于物业费、采暖费的诉讼请求无具体数额，诉讼请求不明确，且缺乏相应的事实和法律依据，一审法院不应支持。综上，一审判决对于顺延交房情形的认定不完整，综合实际情况，依法改判。霍某辩称，一、一审法院认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，判决结果应予维持。二、被答辩人违反法律规定和合同约定交付房屋，却拒不承担法律责任是引起纠纷之核心因素。因违反法律规定其交房行为应属无效，应按购房合同承担违约赔偿责任。1、违反《城乡规划法》未取得规划认可擅自组织竣工验收;2、违反《中华人民共和国消防法》第十三条、《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》规定第十四条；3、违反《商品房买卖合同》约定应承担违约责任第八条的约定。三、被答辩人逾期交房的主要原因是房屋存在问题不能依法及时取得规划、消防等认可文件，并办理竣工备案。1、被答辩人交付时应依法及时取得竣工备案。2、被答辩人迟延交付并非天气预警、二青会、疫情等原因。3、其履行合同约定的通知义务是享有免责的前提条件，故一审法院对其2019年8月23日发送延期交房通知后，从2019年7月23日开始得以免责。4、新冠疫情发生在延迟交付之后，已延迟履行后发生不可抗力不得免责。四、被答辩人所述消防报验主管部门机构改革影响不属实，也未提交政府部门因此停止办公的充足证据。一审法院已对被答辩人的利益充分考虑：对合同约定交付条件的公共部位贴瓷砖等已经合计给予82天免责，并且对于被答辩人只需出示消防认可一个条件即可免于继续承担违约责任，被答辩人仍不愿主动承担责任。五、被答辩人不符合合同约定交付条件、违法交付行为无效，故应自行负担已产生的前期物业、暖气等费用。同时被答辩人被查处违法时做出承诺：限期完成竣工、人防、消防验收手续，手续完善前免收上述费用，应诚实守信。六、违约金具有担保合同全面履行、惩罚违约人和补偿无过错方之价值，被答辩人无视自己过错拒绝偿付违约金是逃避合同义务。综上所述，请求二审人民法院依法驳回被答辩人对答辩人的上诉请求，维持原判。霍某向一审法院起诉请求：1、判令被告按照合同约定违约金比率（该比率应不小于第1档的比率日万分之三）向原告支付延迟交房违约金，暂算至2020年8月31日为131370.22元，实际算至被告具备消防、规划、人防等政府认可文件并取得竣工备案表之日止；2、判令被告承担物业费和暖气费暂计3000元，实际计算至被告取得上述政府批准文件之日；3、本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号20180001764），约定，原告购买被告开发位于太原市××路房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层；房屋总金额1303275.96元；买受人已交房款263275.96元，银行按揭贷款1040000元；合同还约定出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；因市政施工或者政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，被告向原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。被告在施工建设过程中，受太原市重污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月，太化紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的5号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月20日至2019年10月31日。2019年8月23日，被告向原告发出《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，列出24份通告、通知等文件，表示2017年至今，我市陆续开展大气污染防治攻坚行动，太化紫景天城项目累计停工165天以上，公司据实予以延期，2019年12月31日前全面完成交房，若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延。2019年12月底，被告向原告发出《入住通知书》，通知原告于2020年1月份交房，原告因认为不符合交房标准拒绝收房。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西宏厦建筑工程第三有限公司出具了《竣工验收证明书》。被告至今未取得原告所购楼房的消防验收合格证明。认定上述事实的证据有：原告身份证复印件；购房合同复印件、购房票据复印件；公告2019年10月16日微信公众号信息；案涉项目竣工、消防、人防等手续进展截图；案涉项目未经验擅自使用情况说明；太化房产公司情况说明；关于发布太原市严管建筑工地开复工3月15日前禁止土方作业的通知、关于发布我市冬季采暖期施工错峰生产的通知、太原市人民政府办公厅会议纪要《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》、关于加强重污染天气应对工作的通知、关于发布我市延长重污染天气橙色预警的通知、关于“二青会”期间管控政策的相关通知等24份文件；监理工作联系单41份、监理日志11份、被告向原告发出的敬告函模板及被告收到敬告函的送达回证；太原市建筑设计研究院太化·紫景天城项目A5号楼设计图纸、紫景天城住宅交楼标准、太原市建筑设计研究院设计变更单、搜狐焦点太原站关于业主维权的报导以及业主维权图片、A5公共部分现状照片（瓷砖墙面）、《山西宏厦建筑工程第三有限公司A5号楼公共部分墙砖施工进度计划》、建设工程监理合同、建设工程设计合同、建设工程勘察合同、建设工程施工合同、竣工验收证明书；《山西省物价局关于调整太原市城市居民供热价格的通知》、取暖费缴款单及发票、验楼记录表、装修申请表、装修改造承诺书、太化·紫景天城装饰装修服务协议；竣工验收报告、建设工程消防验收记录、晋建办字【2019】140号文、山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应（照片）、山西省突发公共卫生事件相应级别由二级调整为三级、并审管公【2020】5号文件，双方当事人陈述及庭审笔录。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议的第一个焦点是原、被告双方签订《商品房买卖合同》中约定交付确定房屋的时间节点是何时。案涉《商品房买卖合同》中第八条约定：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得商品住宅交付使用批准文件作为该商品房交付的条件。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。原告购买的房屋所在的楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，现被告尚未取得消防验收合格证明，不符合双方《商品房买卖合同》中约定的交房条件。即合同中约定的该商品房取得商品住宅交付使用批准文件的时间节点，应是取得消防验收合格证明的时间，而不是由被告、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位共同出具的《竣工验收证明书》的时间；也不是原告领取钥匙的时间；更不是被告取得人防验收合格证明和竣工验收备案表的时间。本案争议的第二个焦点是被告应支付原告逾期交房违约金的起止时间是何时。《商品房买卖合同》中约定，被告应于2019年9月30日前向原告交付房屋，原告主张被告通知原告2020年1月份收房不符合交房标准，属于违法交房，被告不予认可，向本院提交了太原市环保局等相关部门发布的通告等24份文件、监理工作联系单、监理日志及2019年8月23日被告向原告发出的《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，以证明被告未逾期交房。对于被告是否延期交房的问题，按照合同约定，被告应在无法施工的情形之日起30日内告知买受人即原告，被告于2019年8月23日向原告发出的《关于太化紫景天城一期住房调整交房时间的敬告函》，敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，原告未提出异议，根据合同约定，对于2019年7月23日之后被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间属于符合合同约定的停工，应计算在合同约定造成延期交房的时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的5号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月20日至2019年10月31日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此获利受益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的42天中有20天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计82天。被告应在2019年12月22日起至该楼房取得消防验收合格之日止期限内支付违约金。本案争议的第三个焦点是被告应承担逾期交房的日违约金应如何计算。因被告不能按期向原告交付符合合同约定的商品房，被告已构成违约，应向原告支付违约金。被告辩称合同约定的违约金过高，本院酌定以原告缴纳的全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算违约金，自2019年12月22日起至2020年8月31日止的违约金为49645.81元。本案争议的第四个焦点是在被告未取得消防验收合格证明前，物业费和暖气费应当由谁承担。被告已取得《竣工验收证明书》的时间不是双方约定的交房时间节点，原告是否领取房屋钥匙也不是交房的时间节点，根据本案争议的第一个焦点，只有被告取得消防验收合格证明，其才有权利义务向原告交付钥匙，在取得消防验收合格证明前所产生的物业费、取暖费应由被告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告霍某自2019年12月22日至2020年8月31日的违49645.81元。二、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司在取得消防验收合格证明后十日内，向原告支付2020年9月1日起至取得消防验收合格证明之日止的违约金（以1303275.96元为基数，按日万分之一点五计算）并在取得消防验收合格证明后三日内向原告霍某出示；三、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司应自行承担取得消防验收合格证明前的物业费、取暖费；四、驳回原告霍某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司向法庭提供证据为：建设工程消防验收合格意见书；证明：被上诉人所购A5号楼已于2020年12月30日取得消防验收合格证明。被上诉人霍某的质证意见为：没有原件，对真实性不予认可。双方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题，一审法院认定无误，本院予以确认。该合同中明确约定了可据实予以延期交付的特殊情形且明确了出卖人在发生之日起30日履行告知的义务，一审法院根据查明的事实对应予延期的时间作出认定并无不当，上诉人关于延期时间的主张不能成立。关于上诉人主张未进行消防报验工作是因主管部门机构改革及新冠疫情不可抗力的影响而无法实施，该期间的违约责任不应承担，就其主张未举证证明，一审法院认定上诉人应承担相应的违约责任并无不当。关于物业费和采暖费的问题，因案涉房屋未取得消防验收合格证明，不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，一审法院认定在取得消防验收合格证明之前所产生的物业费、取暖费应由上诉人自行承担并无不当。综上所述，太原化学工业集团房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法近期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费2988元，由上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 唐 璐审判员 成志刚二〇二一年六月十一日法官助理 梁 卉书记员 刘 琪