广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6764号上诉人（原审原告）：广州自行车链罩厂，住所地广州市海珠区南石路28号自编20栋301房。法定代表人：梁国章。委托诉讼代理人：宋浩鹰，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：温文昌，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙广奇，男，1963年10月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：龙广达，男，1961年2月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：龙广安，男，1958年5月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：李少芳，女，1961年11月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人广州自行车链罩厂因与被上诉人龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10873号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。广州自行车链罩厂上诉请求：1.撤销（2020）粤0103民初10873号《民事判决书》；2.依法发回重审，或改判被上诉人及其共同居住人立即向上诉人腾空交还位于广州市x房屋，并向上诉人支付每月324.79元租金（自2021年1月1日计至实际腾空交还房屋之日止）；3.本案一审、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院组织双方当事人参加庭后的调解会议，但将双方参加调解会议的内容作为庭审内容，存在违反法定程序的错误。一审判决书中“本院经审理认定事实如下”部分（判决书第4页）记载“诉讼期间原告表示愿意将房屋按公房标准继续出租给被告使用五年，被告要求与原告签订为期十年的租赁合同”，是双方在参加2020年11月30日调解会议时表达的内容，并非法定的开庭审理内容。因此，一审法院将2020年11月30日组织双方参加庭后调解当作是开庭审理，并将调解内容当作法庭认定事实，存在违反法定程序的错误。二、一审法院仅根据上诉人在庭后调解阶段磋商内容认定案件事实并以此作为判决依据，存在认定基本事实不清的错误。上诉人庭后亦已积极与被上诉人进行和解和参加调解，双方当事人经多轮协商，始终都未能签订新的租赁合同，也未签订任何调解、和解协议。因此，双方当事人庭后磋商但未达成一致的内容，并不形成法庭据以判决的事实依据，且上诉人亦未申请或同意法庭按照和解或者调解的内容制作判决书，一审法院本应当在查明其他案件事实基础上依法作出判决。但一审法院在判决书中将前述双方磋商的内容作为案件事实予以认定，并据此在“本院认为”部分（第5页）认定“鉴于原告在庭审中表示愿意继续出租房屋给被告使用，故对原告要求被告搬迁的诉讼请求，本院不予支持”，存在认定基本事实不清的错误。综上所述，一审法院审理本案存在程序错误，本案一审判决书认定事实不清，恳请贵院对本案一审判决的错误予以纠正，以维护上诉人的合法权益。广州自行车链罩厂在二审庭询中补充上诉意见：按照租赁合同第6条规定，乙方连续拖欠租金，甲方有权腾退房屋。签署该协议后，乙方一直没有交租金，上诉人有权依据该条款要求被上诉人腾退房屋。龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳辩称：一、现x是房屋拆迁原址回迁的安置房，根据广州市城市房屋拆迁管理条例第三十一条：拆除出租的房屋，实行房屋产权调换的，原租赁关系应该继续保持。因拆迁而引起原租赁合同有关条款的变更，租赁双方应根据本规定作相应修改。204-206房的原址是x号，此房屋是父辈于60年出资兴建，于1991年3月，石井镇西郊村民委员会与市自行车链罩厂合资兴建大楼，征用本住户的房屋，双方就征用房屋拆迁安置的条件未能达成一致，于是诉讼于荔湾区房地产仲载委员会，后裁定新建大楼于西北向二楼的70.96㎡（指厅，房面积），以广州市公房租金标准（54.92元）安置原住户。大楼落成，交付使用前，双方就房屋使用属性，租金价格明确按照市公房政策法规的标准执行，并签订了《住房租赁协议书》并且是做了公证说明，避免日后争议。二、2020年11月30日庭上，上诉方了解到房屋的历史原因，愿意继续将房屋按公房标准的价格租给原住户使用，由于新《合同法》的出现，双方务必就租赁合同作出重新草拟，双方经过多次磋商、协调，并走访市有关部门（广州市住建局），上门实量房屋，拍录像，最终达成一致，并由上诉方草拟了新房屋租赁合同，同时签署了八份，按照政策法规，房屋租赁必须到市有关部门备案，于是上诉方把八份合同带回公司，说办好后给回原住户，并提供贵公司收款账号，要求住户即付房租，我们已按要求把租金转账到其账户上。广州自行车链罩厂向一审法院提出诉讼请求：1、解除广州自行车链罩厂与龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳的租赁合同；2、判令龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳（含同住人员）立即将广州市荔湾区x腾空交还给广州自行车链罩厂；3、龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳向广州自行车链罩厂支付广州市荔湾区x的房屋租金使用费（自1994年7月30日计算至龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳实际搬出之日止，以54.92元/月）；4、龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳承担本案全部诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：广州市荔湾区荔湾北路永安围1号204-206房是广州自行车链罩厂名下的房屋，权属来源是1991年与他人合建取得产权。龙广奇、龙广达、龙广安的母亲李x是原西华路x号房屋的承租人。因广州市白云区石井镇西郊村民委员会征用该地块，双方就征用拆迁问题协商不成，广州市荔湾区房地产仲裁委员会于1992年3月31日作出（92）荔房仲发字42号仲裁书，裁决广州市白云区石井镇西郊村民委员会应在新建大楼第二层西北方向安排居住面积（指厅、房面积）合70.96平方米以三个套间供李x及龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳回迁居住，并与李x重订租约。李x应从回迁之日起按房管部门判定的租额交纳租金等。1994年7月30日，广州自行车链罩厂（甲方）与李x、龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳（乙方）签订《广州自行车链罩厂住房租赁协议书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，月租金为54.92元。（第十条）甲方应在领到市房管部门颁发给产权单位的房产证后，应积极与乙方重新办理租赁合约书（租部）。该合同没有注明租赁的起止时间。龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳于上世纪90年代入住涉案房屋。诉讼期间广州自行车链罩厂表示愿意将房屋按公房标准继续出租给龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳使用五年，龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳要求与广州自行车链罩厂签订为期十年的租赁合同。一审法院认为，广州自行车链罩厂与李x与龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳之间签订的《广州自行车链罩厂住房租赁协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳入住涉案房屋有合同依据，并非占用广州自行车链罩厂的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因涉案合同自签订之日起至今已超过二十年，故该合同已经因法律规定的期限届满而终止。广州自行车链罩厂要求解除上述合同缺乏事实依据，一审法院不予支持。鉴于广州自行车链罩厂在庭审中表示愿意继续出租房屋给龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳使用，故对广州自行车链罩厂要求龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳搬迁的诉讼请求，一审法院不予支持。对于广州自行车链罩厂主张的租金问题，因广州自行车链罩厂与龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳的租赁合同终止后，双方尚未签订新的租赁合同，广州自行车链罩厂作为房屋的产权人，可依据法律规定要求龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳支付租金，但该费用性质为房屋占有使用费。考虑到广州自行车链罩厂与龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳之前存在租赁合同关系，龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳入住该房屋有一定的历史原因，故占有使用费可参照原合同约定的租金标准（即54.92元/月）支付。广州自行车链罩厂的诉讼请求大部分已超过了三年诉讼时效，故一审法院仅支持本案立案前三年（即2017年9月17日）内的占有使用费，经计算，龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳应付的占有使用费为2167.51元。鉴于双方在诉讼期间有协商签订新的租赁合同的意向，故本案的占有使用费仅处理至2020年12月止。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳向广州自行车链罩厂支付2017年9月17日至2020年12月31日期间的房屋占有使用费2167.51元。二、驳回广州自行车链罩厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由广州自行车链罩厂负担。二审期间，龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳提交房屋租赁合同和房租缴费记录，拟证明：从2021年1月交到4月份，我方和对方磋商达成租赁合同，我方已经签名，对方说回去盖章，我方依照对方要求汇款给他们，涉案合同属于事实合同，我方不清楚对方为什么反悔。每个月按照324.79元缴纳，是双方通过走访住建局，多次磋商确定的数额。广州自行车链罩厂对上述证据质证如下：针对租赁合同，确实是双方进行协商，主要条款也曾达成一致，但是在最后签署过程中部分条款双方没有达成一致，所以上诉人没有盖章。对于转账记录，我方三性予以认可。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，广州自行车链罩厂与李x、龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳因城镇征地拆迁补偿安置，于1994年签订《广州自行车链罩厂住房租赁协议书》，并按单位自有房（公房）标准支付租金，可见，该租赁合同关系并不同于一般租赁合同关系。关于广州自行车链罩厂以龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳一直未交纳租金为由，要求对方退还房屋的意见，经查，龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳辩称签订合同后有交纳租金，但在2006年后由于广州自行车链罩厂解散而无法交纳。对此，本院认为，根据广州自行车链罩厂起诉内容可知，其对于涉案房屋的居住情况并不知情，后在龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳提供了相关租赁合同才知晓该租赁关系，由此可见，广州自行车链罩厂对房屋一直疏于管理，故可合理采信龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳的陈述，据此，广州自行车链罩厂以龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳未交租金为由，要求对方退房依据不足。本案综合考虑到龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳系基于房屋拆迁安置居住，具有保障居住使用的属性，而龙广达、龙广安、李少芳无其他房屋可供居住，不具备搬迁条件，广州自行车链罩厂亦尚有安置能力，同时，在一审及二审期间双方就涉案房屋继续出租已基本达成协议，一审不支持广州自行车链罩厂要求搬迁的诉请及判令占有使用费至2020年12月止，并无不当，本院予以维持。同时，需要指出的是，龙广奇、龙广达、龙广安、李少芳应积极与广州自行车链罩厂进行协商，尽快达成租赁协议，以解决自己居住问题。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。广州自行车链罩厂的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由广州自行车链罩厂负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年六月十五日书记员 钟丹霞王日平