上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初7288号原告：周亚伟，男，1963年11月10日生，汉族，住上海市普陀区。原告：叶莉，女，1965年10月24日生，汉族，住上海市闵行区。原告：周烨鸣，女，1995年4月27日生，汉族，住上海市闵行区。上述三原告共同委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：史丽平，上海浦银律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：雷彬，女。原告周亚伟、叶莉、周烨鸣与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。三原告共同的委托诉讼代理人史丽平，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周亚伟、叶莉、周烨鸣向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2008年9月28日起至2021年3月27日止欠付的租金53,237元；2.被告支付逾期支付租金的违约金(每期欠付的租金为基数，按每日万分之四的标准，自逾期付款之日后五日后计算至被告实际支付之日止)。事实和理由：原告系上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)仙霞福运商厦412室房屋(以下简称涉讼房屋)的产权人。原告与被告签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定被告承租涉讼房屋,建筑面积20.04平方米,租赁期限2008年9月28日至2021年3月27日止。双方约定的租金标准为：2008年9月28日至2010年3月27日期间每月为772.36元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月为815.26元；2011年3月28日至2012年3月27日每月为858.17元；2012年3月28日至2013年3月27日每月为901.08元;2013年3月28日至2014年3月27日每月为948.28元;2014年3月28日至2015年3月27日每月为995.49元;2015年3月28日至2016年3月27日每月为1,046.98元;2016年3月28日至2017年3月27日每月为1,098.47元;2017年3月28日至2018年3月27日每月为1,154.25元；2018年3月28日至2019年3月27日每月为1,210.02元;2019年3月28日至2020年3月27日每月为1,270.09元；2020年3月28日至2021年3月27日每月为1,334.46元。租金每两个月支付一次(即每两个月为一期),被告应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入原告的账号内,若被告逾期支付超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向原告支付滞纳金，原告现要求被告每日按万分之四的标准支付违约金。原告诉至法院,请求法院判如所请。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，原告主张2017年3月28日以前的租金及违约金已超过诉讼时效。关于租金的欠付，被告制作了计算表格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《上海市房地产权证》、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、通知、银行交易明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：三原告系涉讼房屋的产权人，该房屋建筑面积为20.04平方米，用途为商业。三原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订租赁合同，约定：原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，双方约定的租金标准为：2008年9月28日至2010年3月27日期间每月为772.36元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月为815.26元；2011年3月28日至2012年3月27日每月为858.17元；2012年3月28日至2013年3月27日每月为901.08元;2013年3月28日至2014年3月27日每月为948.28元;2014年3月28日至2015年3月27日每月为995.49元;2015年3月28日至2016年3月27日每月为1,046.98元;2016年3月28日至2017年3月27日每月为1,098.47元;2017年3月28日至2018年3月27日每月为1,154.25元；2018年3月28日至2019年3月27日每月为1,210.02元;2019年3月28日至2020年3月27日每月为1,270.09元；2020年3月28日至2021年3月27日每月为1,334.46元。押金为二个月的租金金额，分二期支付。押金主要用于担保乙方履行租赁合同项下的全部债务(包括但不限于租金、水电费、通讯费、违约金、赔偿金等)。租金每二个月支付一次(即每两个月为一期)，乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向甲方支付滞纳金；若逾期支付30天则视为乙方根本违约，甲方有权单方面提出解除租赁合同，并没收乙方已支付的押金。甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付给上海巍立行房地产咨询有限公司相当于半个月租金金额的中介费，甲方实际收到半个月租金……。甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，原告将涉讼房屋交付给被告。审理中，原、被告一致确认，2017年3月28日起至2021年3月27日止，扣除物业租赁税后，被告尚未支付的涉讼房屋租金余额为21,521.03元。被告不要求在本案中处理押金。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告主张被告支付2008年9月28日起至2021年3月27日期间拖欠的租金；被告抗辩2017年3月27日以前的租金已经超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法典》规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。根据租赁合同约定，租金每二个月支付一次，故本案所涉租金系定期给付债务，该债务在合同履行过程中不断产生，均有独立的履行期限，不属于分期履行的同一债务而适用统一诉讼时效。原告作为涉讼房屋的出租人，定期收取被告支付的部分租金，自收款日起即明知被告未能按期足额支付租金，虽然原告称其在被告拖欠租金后多次口头催讨，但未能提供充分证据加以证明，故其该项主张本院难以采纳，被告就诉讼时效提出的抗辩意见成立。被告仅就2017年3月27日以前的租金提出诉讼时效的抗辩，本院因此对原告所主张的2017年3月28日起产生的租金及相应违约金予以支持。租赁合同约定，被告逾期支付租金的，应向原告支付逾期付款滞纳金，该滞纳金实为被告逾期付款的违约金。起诉时，原告调低关于违约金的计算方式，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)412室房屋向原告周亚伟、叶莉、周烨鸣支付自2017年3月28日起至2021年3月27日止的租金21,521.03元。二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周亚伟、叶莉、周烨鸣支付逾期支付租金的违约金(以729.60元为本金，自2017年4月9日起算；以729.60元为本金，自2017年6月9日起算；以729.60元为本金，自2017年8月9日起算；以729.60元为本金，自2017年10月9日起算；以729.60元为本金，自2017年12月9日起算；以729.60元为本金，自2018年2月9日起算；以835.56元为本金，自2018年4月9日起算；以835.56元为本金，自2018年6月9日起算；以835.56元为本金，自2018年8月9日起算；以835.56元为本金，自2018年10月9日起算；以835.56元为本金，自2018年12月9日起算；以835.56元为本金，自2019年2月9日起算；以949.70元为本金，自2019年4月9日起算；以949.70元为本金，自2019年6月9日起算；以949.70元为本金，自2019年8月9日起算；以949.70元为本金，自2019年10月9日起算；以949.70元为本金，自2019年12月9日起算；以949.70元为本金，自2020年2月9日起算；以1,072元为本金，自2020年4月9日起算；以1,072元为本金，自2020年6月9日起算；以1,072元为本金，自2020年8月9日起算；以1,072元为本金，自2020年10月9日起算；以1,072元为本金，自2020年12月9日起算；以1,072元为本金，自2021年2月9日起算；均按每日万分之四的标准，计算至实际支付之日止)。三、驳回原告周亚伟、叶莉、周烨鸣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,464元，因本案适用简易程序审理，减半收取计1,232元，由原告周亚伟、叶莉、周烨鸣负担733元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担499元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 冬二〇二一年六月十八日书记员 李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。