广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10245号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州云溪书院文化传播有限公司，住所地广州市白云区云山兆路自编22号A栋。法定代表人：郑飞英。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜曼霞，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市心朵莉贸易有限公司，住所地广州市番禺区南村镇新基村金新大道313号之四502。法定代表人：李世昌。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜曼霞，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市白云山明珠楼景区管理中心，住所地广州市白云区黄婆洞。法定代表人：谢丽华。委托诉讼代理人：车天驰，广东诺臣律师事务所律师。上诉人广州云溪书院文化传播有限公司（以下简称云溪书院）、广州市心朵莉贸易有限公司（以下简称心朵莉公司）因与被上诉人广州市白云山明珠楼景区管理中心（以下简称明珠楼管理中心）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初14875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。云溪书院、心朵莉公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.撤销原审判决第二项，并改判为：两上诉人只须向明珠楼管理中心支付2019年6月1日至2020年1月31日以及2020年4月1日至2020年6月10日的固定收益费624370.12元；3.撤销原审判决第七项，改判为：两上诉人只须向明珠楼管理中心支付其一审反诉支出的律师费160000元。上诉主要理由：一、一审判决第一项并非一审本诉或反诉请求的内容，一审法院作出该项判决无事实及法律依据。本案一审的本诉及反诉的诉讼请求中，两上诉人均无提出关于“交还涉案场地”的诉讼请求，依据民事诉讼法的规定，人民法院应遵循不告不理的原则，不对此进行处理。二、一审法院判决上诉人返还明珠楼管理中心2019年6月1日至2020年1月31日以及2020年4月1日至2020年6月10日的固定收益费包括房屋、空地及绿化面积，由于空地和绿化用地属于不可出租的部分，两上诉人无须缴纳上述两部分的租金。因此，一审法院的该项判决缺乏事实及法律依据。涉案场地的年合作固定收益费即租金由三部分组成，其中，场地费占固定收益费的40％，绿化、卫生补偿费各占固定收益费的30％，这三部分租金对应的涉案场地分别为861平方米的房屋面积、2100平方米的绿化用地面积、3539平方米的空地面积。但在合作协议的履行过程中，实际上可用于经营文化艺术展示、销售的面积也只有861平方米的房屋面积，上诉人按照白云山风景名胜区管理局批复方案投资约1800万资金对合作场地共6500平方米进行改造后，白云山风景名胜区管理局的《批复》却要求除房屋面积861平方米及改建部分约1000平方米面积外，其余绿化面积2100平方米、空地面积3539平方米区域，必须面向每年约650万人次，经书院地段登山公众游客开放，让游客自由进出。在后来的使用过程中，两上诉人不得不按明珠楼管理中心的要求对外开放，实际上也无法按照合作协议的约定经营使用2100平方米的绿化用地和3539平方米的空地。明珠楼管理中心提供给两上诉人的场地面积与合作协议中的约定不一致，导致两上诉人在前期投入巨大的装修费用而无法填补，造成两上诉人严重的经济损失。两上诉人可以使用的面积只有2000多平方米（861平方米的房屋面积+改建的1000多平方米面积），因此最多只应承担涉案场地2000多平方米的使用费，而两上诉人每年却仍要按照合作协议约定的6500平方米的面积支付合作收益款，实属显失公平。因此，两上诉人只应支付的固定收益款为一审法院第二项判项金额的40％，即624370.12元。三、一审法院判决两上诉人须向明珠楼管理中心支出律师费340000元，其中一审本诉180000元的律师费并非上诉人违约造成的损失，该部分律师费应由明珠楼管理中心自行承担。心朵莉公司与明珠楼管理中心签订的合作协议中，按照合作协议约定，因心朵莉公司造成明珠楼管理中心的相关经济损失由心朵莉公司承担，但在该案中，心朵莉公司作为本诉的原告，心朵莉公司在一审本诉中主张因明珠楼管理中心将不可出租的空地及绿化用地出租给心朵莉公司导致合作协议无效，明珠楼管理中心支出的本诉律师费当然不属于合作协议中因心朵莉公司的过错导致产生的相关经济损失由心朵莉公司承担的情形。明珠楼管理中心辩称：一、关于场地交还问题，明珠楼管理中心一审前已通过书面的方式收回，由于云溪书院、心朵莉公司当庭表示该场地未收回，明珠楼管理中心亦当庭表示请求一审法院一并处理，一审处理适当。被上诉人服从原审判决，不同意上诉人的上诉请求。二、关于租金的问题，明珠楼管理中心将涉案场地进行公开挂牌交易对场地明确进行整租处理，云溪书院、心朵莉公司是明知场地情况完成交易并签订合同，合同亦对于场地使用进行了进一步的约定，双方履行一直无争议，目前云溪书院、心朵莉公司提起诉讼的根本原因是因其不愿依合同履行。三、关于律师费，根据合同约定，心朵莉公司应承担律师费的损失，一审处理恰当。云溪书院、心朵莉公司向一审法院提出诉讼请求：请求确认心朵莉公司与明珠楼管理中心签订的《英文书院合作协议书》无效。明珠楼管理中心向一审法院提出反诉请求：1.判决云溪书院、心朵莉公司支付欠付的2019年6月1日至2020年1月31日以及2020年4月1日至2020年6月10日的固定收益费1560925.30元（其中2019年6月1日至2020年1月31日，以156344.49元/月为计算基础，扣除云溪书院、心朵莉公司已于2019年9月18日支付的65057.43元，计算为1185698.49元；2020年4月1日至2020年4月30日，以156344.49元/月为计算基础，计算为156344.49元；2020年5月1日至2020年5月31日，以164161.72元/月为计算基础，计算为164161.72元；2020年6月1日至2020年6月10日，以5472.06元为计算基础，计算为54720.60元，共计1560925.30元）；2.判决云溪书院、心朵莉公司支付欠付的2019年1月至2020年6月10日的电费暂计97698元（2019年1月至2020年6月10日应缴电费合计107938元，扣除已经支付的10240元）；3.判决云溪书院、心朵莉公司支付逾期支付2019年1月至2020年1月31日以及2020年4月1日至2020年6月10日的固定收益费所产生的逾期违约金，暂计为312228.79元（以每月欠付固定收益费作为本金，按年利率24%计算利息，自每月11日开始计算，均计算至实际支付之日）；4.判决云溪书院、心朵莉公司支付逾期支付2019年1月至2020年6月10日电费所产生的逾期支付违约金，暂计为22318.30元（以每月欠付电费作为本金，按年利率24%计算利息，自每月11日开始计算，计算至实际支付之日）；5.判决云溪书院、心朵莉公司按2020年6月固定收益费的双倍即每日10944.12元的标准支付2020年6月21日的场地占用费10944.12元；6.判决确认明珠楼管理中心不予退还云溪书院、心朵莉公司支付的履约保证金350000元；7.判决云溪书院、心朵莉公司承担明珠楼管理中心因本案支出的律师费340000元；8.判决云溪书院、心朵莉公司承担本案诉讼费。一审法院查明事实：1996年11月19日，广州市白云山风景名胜区管理局取得广州市白云山风景区的房地产权证（穗房地证字第××号），用地面积20987494平方米，广州市白云山明珠楼英文书院的场地是属于白云山风景区内的部分场地。2012年2月21日，广州市财政局向广州市白云山风景名胜区管理局作出《关于市白云区风景名胜区管理局物业出租问题的复函》【穗财资（2012）62号】，其主要内容为：……同意市白云山摩星岭游览区管理处和市白云山明珠楼游览区管理处（以下简称明珠楼管理处）委托广州产权交易所通过公开招租形式出租云顶甜品店、市白云山明珠楼度假村等6项物业（包括广州市东方中英文书院）。……该函件所附《广州市白云山风景名胜区管理局物业出租情况一览表》中注明东方中英文书院详细地址为广州市白云山明珠楼游览区管理处（广州市白云大道南1128号），拟公开招租面积6500平方米，建筑面积861平方米，空地面积5639平方米，房产产权证号为穗房地证第210970号。2012年4月6日，广州市财政局向广州市白云山风景名胜区管理局发出《关于委托局属单位对外投资问题的复函》【穗财资（2012）128号】，其主要内容为：……同意你局按照白云山总体规划框架，委托所属游览区管理机构，对其辖内现有物业，通过公开招标的方式确定投资合作方进行旧房改造……。2013年，广州市白云山风景名胜区管理局委托明珠楼管理处对包括广州市白云山明珠楼英文书院在内的场地通过公开招标的方式选择投资经营合作方，进行旧房改造等。2013年4月10日，明珠楼管理处（业主方，甲方）与心朵莉公司（合作方，乙方）签订《英文书院合作协议书》，约定：第一条，甲乙双方经友好协商，甲方同意将广州市白云山明珠楼英文书院场地（以下简称涉案场地）的经营权以收取合作收益方式与乙方合作经营；第二条，场地占地总面积6500平方米，其中房屋面积861平方米，绿化用地面积2100平方米，空地面积3539平方米；标的用途：文化艺术展示、销售；乙方特此保证妥善保管标的及其附属设施，乙方在该标的及其附属设施所从事的一切活动，将遵守法律法规，不违反社会公德、公序良俗和白云山风景名胜区的管理规定；乙方必须按国家及地方主管部门对消防、装修、招牌安装等方面作出的相关规定，自行办理必要的报批手续；第四条，合作标的的改造方案须由乙方报甲方以及白云山管理局书面同意后，并征得规划、消防等部门的许可，乙方方可进场改造。装修改造期间，免收乙方三个月的合作经营收益；第五条，本合作协议书期限自2013年5月1日至2028年4月30日止，合作期限为15年；第六条，该标的的年合作固定收益费由三部分组成，其中：场地费占固定收益费的40%，绿化、卫生补偿费各占固定收益费30%；第一年合作固定收益费为1400000元/年，从第二年起，在上一年费用基础上，每年递增按5%计算；合作收益按月度结算，乙方将在合作协议签订之日起5个工作日内支付当月的合作固定收益，此后每年每月10日前向甲方一次性支付该月的合作固定收益费用；第七条，乙方应在签订本协议书之日起5个工作日内向甲方支付相当于甲方三个月的固定收益费用数额的履约保证金；协议期满后，如乙方无任何违约行为，甲方于办理场地交接及清算手续10个工作日内将履约保证金无息退还乙方；如乙方出现违反相关协议及合同关于违约责任约定的情形的，甲方有权从乙方的履约保证金中扣除相应的款项（合作固定收益费、违约金、滞纳金等），甲方在扣除前述款项金额后，有权向乙方发出书面通知，要求乙方限期补足被扣除部分的保证金差额，乙方逾期支付的，按逾期支付合作固定收益费处理；由于乙方出现违反相关协议及合同关于违约责任约定的情形，甲方依约解除合作协议的，或者乙方提前解除合作协议的，甲方有权不予退还履约保证金；第八条，乙方将在本合作协议签订之日起5个工作日内支付当月的合作固定收益和根据本协议约定以现金或支票方式向甲方支付履约保证金，甲方收到款项后10个工作日内，甲方应及时向乙方移交标的及其附属设施，此时应当视为标的正式交付乙方使用；协议期满或提前解除时，乙方应在10天内清理完毕一切税费、债务等，按期撤出。退场前应完好无缺将甲方的财产、设施、经营场地交还；逾期不撤出，甲方可按合作固定收益的双倍金额计收乙方的场地占用费，并根据有关法律规定要求乙方撤出。同时，乙方应承担甲方造成的相关经济损失（包括所有欠费及其违约金、诉讼费、律师费等）；第九条，甲方将根据其检修计划定期对标的及其附属设施进行检查，乙方应予积极配合并协助甲方履行义务；协议期间，标的及其设施、设备养护和维修费用均由乙方承担，乙方应保障标的及其附属设施处于适用和安全的状态；乙方使用的水电设施、空调设备、外部通讯、室外环卫、防火、治安、房屋修缮、绿化维护等管理工作由乙方自行负责。第十一条，甲方为乙方办理有关经营证照手续提供协助，但不承担是否办妥的风险责任；第十二条，乙方的责任和义务，乙方负责标的的经营和日常维护，自负盈亏及经营风险，对甲方移交给乙方的财产拥有使用权与管理权。对进入标的场地消费的客人，须严格按照风景区门票管理规定购票景山。合作方须于合作项目正式营业前自行办妥经营证照的相关手续，依法应由业主方提供有关资料办理的，业主方协助提供，逾期未办妥经营证照的，业主方有权单方解除合作协议，合作方不得以办理经营证照为由向业主方追究有关法律责任和索取任何补偿，同时需在开业前将以上有关经营证照复印件报送甲方备案。乙方在协议期间，自主经营、独立核算、自负盈亏，自行负责经营期内员工的工资、保险、工伤安全、意外事故及计划生育管理；第十四条，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日按欠付金额的0.5%支付滞纳金；逾期60日，甲方有权单方解除本协议及收回标的场地，并予以没收履约保证金。乙方违反本协议第十二条或第十三条规定的，视乙方违约处理，甲方有权单方解除本协议及收回标的场地，并予以没收履约保证金。上述协议书签订后，明珠楼管理处向心朵莉公司交付了涉案场地，心朵莉公司将涉案场地用作商业经营使用。心朵莉公司向明珠楼管理处支付履约保证金350000元。2018年2月13日，明珠楼管理处以心朵莉公司、云溪书院拖欠固定收益费、电费、绿化管养费等为由起诉至一审法院，要求解除与心朵莉公司于2013年4月10日签订的《英文书院合作协议书》和2014年4月3日签订的《云溪书院绿化保养合同》，并腾空交还涉案场地以及支付拖欠的费用及支付违约金，一审法院于2018年9月12日作出（2018）粤0111民初2784号民事判决。该案中，一审法院认为明珠楼管理处与心朵莉公司签订的《英文书院合作协议书》约定由明珠楼管理处向心朵莉公司提供涉案场地用以文化艺术展示和销售，心朵莉公司每年向明珠楼管理处支付固定收益费用，该约定符合租赁合同关系的特征，故上述协议书名为合作协议，实为双方就涉案场地建立了租赁合同关系。上述协议书是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效，双方均应恪守履行。并判决：一、广州市白云山明珠楼游览区管理处与广州市心朵莉贸易有限公司于2013年4月10日签订的《英文书院合作协议书》于本判决生效之日起予以解除；二、本判决生效之日起十五日内，广州市心朵莉贸易有限公司、广州云溪书院文化传播有限公司共同向广州市白云山明珠楼游览区管理处腾空交还位于广州市白云山明珠楼英文书院场地；三、本判决生效之日起五日内，广州市心朵莉贸易有限公司、广州云溪书院文化传播有限公司共同向广州市白云山明珠楼游览区管理处支付2015年4月至2018年1月欠付的合作固定费用1812762.02元及逾期支付违约金；四、本判决生效之日起五日内，广州市心朵莉贸易有限公司、广州云溪书院文化传播有限公司共同向广州市白云山明珠楼游览区管理处支付2015年4月至2018年1月期间欠缴的电费共计761040元及逾期支付违约金；五、本判决生效之日起二十日内，广州市心朵莉贸易有限公司、广州云溪书院文化传播有限公司共同向广州市白云山明珠楼游览区管理处支付2018年2月13日至本判决生效之日的合作固定收益费及本判决生效之日的次日至广州市心朵莉贸易有限公司、广州云溪书院文化传播有限公司实际返还涉案场地期间的场地占用费（其中2018年2月13日至2018年4月的合作固定收益费按141809.07元/月计付，2018年5月至本判决生效之日的合作固定收益费按148899.52元/月计付；本判决生效之日起之次日至本判决生效之日起15日内（包括15日）的场地占用费按148899.52元/月计付；本案判决生效之日起15日后至广州市心朵莉贸易有限公司、广州云溪书院文化传播有限公司实际返还涉案场地期间的场地占用费按184352元/月计付）；六、本判决生效之日起五日内，广州市心朵莉贸易有限公司、广州云溪书院文化传播有限公司共同向广州市白云山明珠楼游览区管理处支付律师费98467元；七、驳回广州市白云山明珠楼游览区管理处的其他诉讼请求。双方均不服上述判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）粤01民终20650号民事调解书，其内容为：一、白云山明珠楼游览区管理处、心朵莉贸易有限公司、云溪书院文化传播有限公司双方同意继续严格按照2013年4月10日签订的《英文书院合作协议书》和2014年4月3日签订的《绿化保养合同》的约定继续履行，白云山明珠楼游览区管理处正常提供场地给心朵莉贸易有限公司、云溪书院文化传播有限公司使用，心朵莉贸易有限公司、云溪书院文化传播有限公司依法依规使用场地，不得从事违法违规事项；二、2015年4月至2018年1月尚未支付的合作收益款人民币1809143.88元及滞纳金人民币307118.83元，欠交水电费人民币520908.75元及滞纳金30049.78元（电费按欠交期间广州市供电局同期同地区商业用电价格标准，及用电设备建设维护费、管养费、耗损费等计算），合计人民币2667221.24元，心朵莉贸易有限公司、云溪书院文化传播有限公司应于2018年12月5日前以转账方式向白云山明珠楼游览区管理处先支付人民币697221.24元（以到账为准），余额人民币1970000元须于2020年5月15日前按约定的18个月内分期缴清本金；如不按期缴付，白云山明珠楼游览区管理处有权申请法院强制执行，并计收逾期付款的利息（以不超过六期为限，缴付依序递减支付；每期以未付金额为本金计算利息，该利息以银行同期贷款利率上浮50%计付）；1.2019年2月5日前支付328335元；2.2019年5月5日前支付328333元；3.2019年8月5日前支付328333元；4.2019年11月5日前支付328333元；5.2020年2月5日前支付328333元；6.2020年5月5日前支付328333元。三、2018年2月至调解书签订当月欠缴的合作收益款人民币1467723.85元、水电费90720元（电费按欠交期间广州市同期同地区商业用电价格标准，及用电设备建设维护费、管养费、耗损费等计算），合计人民币1558443.85元，须于2018年12月5日前付清（均以到账为准，如逾期支付则以未付金额为本金计付滞纳金，该滞纳金以银行同期贷款利率上浮50%计付）；四、白云山明珠楼游览区管理处应按约定提供场地给心朵莉贸易有限公司、云溪书院文化传播有限公司，按广州市园林局批复云溪书院改造方案（详见附件一）和报广州市工商局备案文件（详见附件二）的内容正常经营使用，若白云山明珠楼游览区管理处不按以上约定正常提供场地使用，心朵莉贸易有限公司、云溪书院文化传播有限公司有权拒绝支付合作固定收益费和追究相关损失；五、本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费31963元，均减半收取，由白云山明珠楼游览区管理处承担167元，心朵莉贸易有限公司、云溪书院文化传播有限公司承担15814.5元；本案双方各自支出的律师费各自负担；六、双方当事人均同意本调解协议自双方于2018年11月19日签订之日起生效。其中，附件一为：广州市白云山风景名胜区管理局于2013年9月31日向明珠楼管理处作出的《关于云溪书院改造方案的批复》（白字[2013]455号），其主要内容：你处《关于云溪书院改造方案的请示》（明字[2013]56号）已收悉，批复如下：1.同意你处报送的改造方案，旧房改造时应注意结构安全，改造中不得扩大原有建筑面积，并应注意处理好防雷、给排水、供电等设施问题，确保使用安全；2.请你处加强监管，确保按报送方案的区域对外开放，饭堂仅限内部使用，不得对外经营，并按相关规定督促经营单位办理好各种证照；……附件二为：广州市林业和园林局于2016年1月21日向广州市工商局发送《广州市林业和园林区关于协助办理白云山风景区配套餐饮服务项目工商登记的函》（穗林业园林函[2016]87号），其主要内容：根据2009年国家住建部批准的《广州市白云山风景名胜区总体规划》（2009-2025），白云山风景名胜区主要配套餐饮服务项目共有26家。……白云山管理局对个别配套餐饮服务项目进行了适当的调整。特别是2014年以来，根据国家及省市关于公园景区内经营项目整治的相关工作要求，对景区内为少数人开放或定位高档的经营点进行了整治，或关停或转型为大众化服务项目。调整后保留的餐饮点总量仍保持为26家（详见附件），均为服务游客的大众化餐饮服务项目，不存在经营私人会所的情况……为保障以上餐饮项目的顺利运营、以便服务游客，请你局协助办理白云山风景区配套餐饮服务项目工商登记相关手续。其附件为：广州市白云山风景名胜区管理区于2016年1月12日向广州市林业和园林局出具《关于协调白云山风景区配套餐饮服务项目工商登记事宜的请示》（白字[2016]10号），其主要内容：……近年来，我局陆续接到风景区餐饮服务经营项目方反映其办理个体（企业）工商登记申请未获批准的问题，随着时间的积累，部分餐饮服务项目期满要重新登记或续期换证，若得不到工商部门的大力支持，风景区内的配套经营项目将逐渐关闭。……我局对个别配套餐饮服务项目进行了适当的调整或转型，具体情况如下：……2013年我局单位属明珠楼管理处引入社会资金对原东方英文书院进行旧房改造转型为月溪书院，附设书吧、餐饮项目。……现将风景区配套餐饮项目基本情况承包贵局，请予审核为盼，并协调工商管理部门为白云山风景区配套餐饮服务项目工商登记事宜给予支持。其所附《白云山风景区服务餐饮服务项目一览表》第26项为月溪书院（原东方英文书院），类别为餐饮、书吧。2019年5月27日，明珠楼管理处变更名称为明珠楼管理中心。2020年1月19日，明珠楼管理中心向心朵莉公司、云溪书院发出《关于敦促履行缴费义务的通知》，主要内容为：请贵公司于2020年1月31日前，向我管理中心补交2019年租金、水电费、绿化养护款以及《民事调解书》约定的第四期款项。其中，2019年6月至12月租金1029354元，2019年1月至11月水电费77794.80元，2019年1月至12月绿化管养款110000元以及根据广州市中级人民法院《民事调解书》约定应在2019年11月5日前缴付的第四期款项328333元（以上欠缴费用均未含滞纳金）。如贵公司未依时付清上述费用，我管理中心将采取停水断电、停业整顿、解除合同及收回场地等相关措施。2020年3月26日，明珠楼管理中心再次向心朵莉公司、云溪书院发出《关于敦促履行缴费义务的通知》，主要内容为：请贵公司于2020年3月31日前，向我管理中心补缴2019年至2020年期间的租金、水电费、绿化养护款以及《民事调解书》约定的第四、五期款项。其中，2019年6月至2020年1月租金1185698.49元，2019年1月至12月电费79866.8元，2019年1月至2020年1月绿化管养款119116.66元以及根据广州市中级人民法院《民事调解书》约定应在2019年11月5日前与2020年2月5日前缴付的第四期、第五期款项656666元（以上欠缴费用均未含滞纳金）。如贵公司未依时付清上述费用，我管理中心将采取停水断电、停业整顿、解除合同及收回场地等相关措施。2020年6月10日，明珠楼管理中心向心朵莉公司、云溪书院发出《解除合同通知书》，主要内容为：现贵方未依照《英文书院合作协议书》、（2018）粤01民终20650号民事调解书确定的缴交义务，长期拖欠（2018）粤01民终20650号民事调解书约定的第四期、第五期、第六期款项984999元；2019年1月至5月固定收益费迟延履行违约金86185.68元；2019年6月至今的固定收益费1818893.68元及迟延违约金248261.43元；2019年1月至今的电费96304.4元及迟延违约金22249.91元。……鉴此，明珠楼管理中心特此通知贵方，由于贵方的违约行为，贵我双方的《英文书院合作协议书》于2020年6月10日正式终止。请贵方于收到本函之日起10日内向明珠楼管理中心支付全部欠付费用和迟延违约金并将场地完整移交给明珠楼管理中心。逾期不撤出的，明珠楼管理中心有权按固定收益费的双倍金额向贵方计收场地占用费。当日明珠楼管理中心将上述《解除合同通知书》张贴在涉案场地内，以及通过邮政EMS寄送至心朵莉公司和云溪书院的注册地址，以及通过短信发送给云溪书院的股东郑勇强。2020年6月16日，明珠楼管理中心向心朵莉公司、云溪书院发出《告知函》，主要内容为：……贵我双方于2013年4月10日签订的《英文书院合作协议》已于2020年6月10日正式终止……鉴此，贵方应于2020年6月20日前履行支付义务和清场义务，如贵方拒不履行上述合同义务的，明珠楼管理中心有权自2020年6月21日起按固定收益费的双倍金额向贵方计收场地占用费。上述《告知函》已通过邮政EMS邮寄至心朵莉公司、云溪书院的注册地址以及通过短信发送给云溪书院的股东郑勇强。2020年6月24日，明珠楼管理中心向心朵莉公司、云溪书院发出《关于接收租赁场地的函》，主要内容为：贵我双方于2013年4月10日签订的《英文书院合作协议》已于2020年6月10日正式终止，……然而贵司至今仍未整体撤出租赁物业，对此，我管理中心于2020年6月21日正式接收租赁场地，场内所有财务的所有权由我管理中心自行处理。上述《关于接收租赁场地的函》已通过邮政EMS邮寄至心朵莉公司、云溪书院的注册地址以及通过短信发送给云溪书院的股东郑勇强。另查，心朵莉公司、云溪书院对2019年1月1日至2020年6月10日期间的合作固定收益费支付情况如下：2019年6月24日支付50000元，2019年7月30日支付300000元，2019年9月18日支付467000元，此后未支付合作固定收益费。心朵莉公司、云溪书院欠付2019年1月至2020年6月10日的电费情况如下：2019年1月欠付1707.2元、2019年2月欠付7730.8元、2019年3月欠付8392.8元、2019年4月欠付10502.8元、2019年5月欠付9285.6元、2019年6月欠付14622.4元、2019年7月欠付9089.6元、2019年8月欠付7755.6元、2019年9月欠付2268元、2019年10月欠付3360元、2019年11月欠付3080元、2019年12月欠付2072元、2020年1月欠付8542.4元、2020年2月欠付1624元、2020年3月欠付2251.2元、2020年4月欠付1876元、2020年5月欠付2144元、2020年6月1日至6月10日欠付1393.6元。一审庭审中，心朵莉公司、云溪书院对于明珠楼管理中心反诉请求中主张的欠缴固定收益费金额以及电费金额无异议，但是对于明珠楼管理中心按照年利率24%主张违约金有异议，其认为违约金标准过高，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算。诉讼中，一审法院询问双方涉案场地是否已经交还以及是否同意在本案中由一审法院组织双方交还涉案场地。心朵莉公司、云溪书院主张涉案场地的钥匙还由其控制，因此涉案场地还没有交还给明珠楼管理中心，如果法院判决涉案合作协议无效的话，其同意交还场地。明珠楼管理中心则认为其已于2020年6月24日向心朵莉公司、云溪书院发出《关于接收租赁场地的函》，并根据该函认为其已于2020年6月21日收回了涉案场地，所以其反诉请求中只主张了一天的涉案场地占用费也没有提出交换场地的反诉请求，但既然心朵莉公司、云溪书院当庭认为涉案场地还未交还且也不愿意交还，故其要求法院在本案中处理场地交还的问题。心朵莉公司、云溪书院主张，因明珠楼管理中心未按照《合作协议》的约定以及（2018）粤01民终20650号民事调解书的约定履行义务才拒付固定收益费。具体是指：1.明珠楼管理中心未协助为其引进的合作商户办理营业执照，因而导致其无法正常经营；2.明珠楼管理中心不允许云溪书院在经营场地中设立内部饭堂。对此，明珠楼管理中心回应称，关于营业执照的问题，首先合作协议约定明珠楼管理中心只是负有协助义务，其次从明珠楼管理中心提供的相关公司的营业执照来看，涉案场地可以办理营业执照，所以心朵莉公司、云溪书院所述的无法办理营业执照的情况不属实。关于内部食堂问题，云溪书院要办的内部食堂就是会所，这是违反中央八项规定的，所以明珠楼管理中心才不允许，如果云溪书院开设内部工作人员吃饭的饭堂，我们是没有意见的。明珠楼管理中心为证明上述主张向一审法院提交：1．广州市慈云喜舍饮食文化有限公司的企业信用信息；2．广州一素食文化发展有限公司白云山吉祥素愿店的营业执照；3．云溪书院的营业执照；4．涉案场地内的照片4份。其中，三份营业执照登记的地址均为广州市白云区云山北路自编22号A栋，照片显示涉案场地内一家名为“杂货铺子”的店铺正常营业中。拟证明明珠楼管理中心已经按照《合作协议》的约定提供了场地，心朵莉公司、云溪书院可以正常营业。心朵莉公司、云溪书院对上述证据的真实性予以确认，但认为营业执照是当年另行签订租赁合同后才办理的且已经是其进场一年后才能办理。照片上的“杂货铺子”因明珠楼管理中心未能提供房屋产权证，一直未办理营业执照，后经双方多次协商，明珠楼管理中心在要求云溪书院承诺“杂货铺子”是云溪书院的经营项目后，才继续经营到现在。广州一素食文化发展有限公司白云山吉祥素愿店也是因为证照存在问题所以已经撤场。心朵莉公司、云溪书院在庭审期间表示：其不能提供证据证实是因明珠楼管理中心未能提供产权证或拒绝配合导致不能办理营业执照；云溪书院要求开办内部饭堂，是想用内部饭堂作为接待特定参会人员的交流场所，包括沙龙、讲座还有餐饮；在双方签订的合同以及调解协议书中都没有约定明珠楼管理中心有义务要配合办理内部食堂。明珠楼管理中心还向一审法院提交《广州市规划和自然资源局关于印发广州市不动产登记规程的通知》、《广州市规划和自然资源局关于印发解决我市公共服务设施确权登记历史遗留问题的若干意见的通知》、白云山征占地情况（1957年示意图）、测绘图、广州市不动产登记查册表、《关于划定属市园林局管辖的白云山风景区用地红线的通知》及附图，拟证明涉案场地内的建筑系历史建筑，规划部门已完成对涉案建筑的相关测绘工作并认可涉案建筑，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《合作协议》合法有效。云溪书院、心朵莉公司对上述证据的真实性、合法性予以确认，但不确认其关联性，其认为上述证据仅能证明涉案场地有土地权属证，但无法证明涉案场地内的房屋具有房屋产权证，双方的《合作协议》约定的房屋面积有861平方米，即使测绘图经规划部门予以确认合法，但由于这部分面积的房屋未办理房屋产权证，因此不具备出租的条件。明珠楼管理中心向一审法院提交其与广东诺臣律师事务所签订的《民事委托代理合同》两份，约定其因本案纠纷需向广东诺臣律师事务所支付律师代理费共计340000元；其还提交发票四份拟证明其已支付律师费340000元。明珠楼管理中心于2020年6月11日向一审法院提交反诉状，提起本案反诉。一审法院认为：《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日实施，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案系双方因民法典施行前履行合同发生的争议，因此本案适用当时的法律、司法解释的规定。心朵莉公司和明珠楼管理中心签订的《英文书院合作协议书》，从合作协议约定的内容来看，该合作协议名为合作，实为租赁，且双方当事人对此也无异议，故一审法院认定明珠楼管理中心和心朵莉公司之间是租赁合同关系。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题有二：一、《英文书院合作协议书》是否无效；二、心朵莉公司、云溪书院迟延交租是否构成违约。一审法院对此论述如下：关于第一个争议焦点。心朵莉公司和云溪书院主张《英文书院合作协议书》无效，主要理由是涉案场地的房屋没有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设；涉案场地的绿化用地及空地属于公用绿地和公共资源，出租损害了社会公共利益。对此一审法院认为：根据明珠楼管理中心提供的《广州市规划和自然资源局关于印发广州市不动产登记规程的通知》《白云山征占地情况》《1979年测绘图》和《广州市不动产登记查册表》等证据材料可知，虽然涉案房屋没有房产证，但其属于历史建筑，行政主管部门对该建筑物是予以认可的，故依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2009）11号】第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《英文书院合作协议书》合法有效。心朵莉公司和云溪书院以涉案房屋没有规划报建为由主张涉案合同无效，理据不足，一审法院不予支持。事实上，心朵莉公司和明珠楼管理中心签订的《英文书院合作协议书》已经履行多年，且在之前的诉讼中双方对该合同的效力也都均无异议。至于心朵莉公司和云溪书院主张涉案地块的绿化用地及空地属于公用绿地和公共资源，出租损害了社会公共利益的问题。从《国家级风景名胜区广州市白云山总体规划》（2009-2025）《山北公园测绘图》以及《关于市白云山风景名胜区管理局物业出租问题的复函》【穗财资[2012]62号】来看，涉案地块规划为游览设施用途，明珠楼管理中心可以对涉案地块进行整体出租利用。退一步来说，即便涉案地块的绿化用地和空地属于公共资源，不能出租，也是属于合同能否履行的问题，并不涉及合同的效力。明珠楼管理中心在将涉案地块公开挂牌交易时，已经对涉案地块的性质用途和面积进行了清晰描述，云溪书院对此也是清楚。综上所述，心朵莉公司和云溪书院主张涉案合同无效的理据均不能成立，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点。心朵莉公司和云溪书院在本案中对明珠楼管理中心主张的所欠租金金额并无异议，只是抗辩称其拖欠租金有合理事由，主要理由如下：1.其不能够使用涉案合同约定的绿化用地和空地，且明珠楼管理中心违反协议要求其将场地对外开放。2.明珠楼管理中心未履行承担场地绿化养护及空地卫生清洁的工作。3.明珠楼管理中心不配合办理营业执照。4.明珠楼管理中心不允许云溪书院经营内部饭堂。对此一审法院分析如下：其一，心朵莉公司和云溪书院通过拍卖取得涉案场地的使用权时，已经清晰了解涉案地块的特殊性，即涉案地块是在白云山风景区内，对该地块的使用肯定有一定的限制。心朵莉公司和云溪书院目前并未提供证据证实其不能使用绿化用地和空地以及明珠楼管理中心违反协议要求其将场地对外开放，且心朵莉公司和云溪书院在本案诉讼中确认，明珠楼管理中心在取得（2018）粤01民终20650号民事调解书后应履行而未履行的义务是协助其办理营业执照和设立内部饭堂，由此可见在（2018）粤01民终20650号案调解结案后，双方之前各自未尽的义务已有协商一致处理，此后，心朵莉公司和云溪书院认为明珠楼管理中心违约之处只有不配合办理营业执照和设立饭堂。故心朵莉公司和云溪书院再以其不能使用绿化用地和空地以及明珠楼管理中心违反协议要求其将场地对外开放为由主张明珠楼管理中心违约，缺乏事实依据，一审法院不予支持。其二，心朵莉公司和云溪书院提出明珠楼管理中心未承担场地绿地绿化养护及空地卫生清洁的工作问题。由于《英文书院合作协议书》明确约定涉案地块的室外环卫和绿化维护都是由心朵莉公司自行负责，故心朵莉公司和云溪书院以此主张其有权迟延交租，缺乏理据。至于心朵莉公司和云溪书院提出协议约定的租金包含绿化、卫生补偿费，故明珠楼管理中心对此负有义务的问题。综合上述协议的全部内容来看，明珠楼管理中心收取的是固定租金，且将该笔租金分成三个名目，即场地费固定收益费和绿化、卫生补偿费来收取，但这都是承租使用涉案地块的对价，并非绿化和清洁的对价，所以涉案合同中并无约定明珠楼管理中心对绿化和清洁负有义务，更无约定未履行上述义务需要扣减租金。其三，关于办理营业执照和开设内部饭堂的问题。涉案合同约定是由承租人自行办理营业执照，明珠楼管理中心并无办理营业执照的义务，且明珠楼管理中心也提供了证据证实涉案地块已有商户办理营业执照，目前还有商铺在经营，心朵莉公司和云溪书院也未提供证据证实明珠楼管理中心不配合办理营业执照。至于内部饭堂，涉案合同并无约定明珠楼管理中心需要同意云溪书院开办饭堂，且明珠楼管理中心也不是反对云溪书院开办饭堂，只是反对用内部饭堂的形式做高级会所。综上分析，心朵莉公司和云溪书院迟延交租缺乏合理正当事由，构成违约，明珠楼管理中心有权解除《英文书院合作协议书》。鉴于心朵莉公司和云溪书院迟延交租导致涉案合同解除，根据《英文书院合作协议书》的约定，明珠楼管理中心有权没收保证金350000元，并要求心朵莉公司和云溪书院支付拖欠的固定收益费和电费。心朵莉公司和云溪书院对拖欠的固定收益费和电费的数额并无异议，只是认为违约金过高，应调整为按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率计算，同时疫情期间的租金应该减半收取且不收取违约金。由于心朵莉公司和云溪书院迟延交租发生在2019年初，并非受疫情影响所致，且明珠楼管理中心已主动免除了涉案场地在2020年2月和3月期间的固定收益费，故对其要求疫情期间的固定收益费减半收取并不承担违约金的主张，一审法院不予支持。至于拖欠固定收益费的违约责任，《英文书院合作协议书》约定是按照欠付金额每日千分之五的标准计算违约金，明珠楼管理中心请求按照年利率24%的标准计算违约金，已经自行调低了标准，一审法院予以照准。心朵莉公司和云溪书院要求按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率计算违约金，理据不足，一审法院不予支持。至于拖欠电费的违约责任，因《英文书院合作协议书》对于每月电费的具体支付日期以及逾期支付电费违约责任并无明确约定，且明珠楼管理中心未能提交证据证实其有每月向心朵莉公司和云溪书院催收电费，故一审法院判决按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率，从明珠楼管理中心向一审法院提交反诉状之日即2020年6月11日起计算逾期支付电费违约金。对明珠楼管理中心主张的超出部分，一审法院不予支持。由于心朵莉公司和云溪书院均确认涉案场地尚未交还，明珠楼管理中心要求心朵莉公司和云溪书院支付2020年6月21日的场地占用费应予支持，唯合同约定的场地占用费按照固定收益费的双倍收取，有失合理，一审法院调整为按照原有的固定收益费加上迟延交租的违约金标准即按照年利率24%的标准计算场地占用费。按照合同约定，因心朵莉公司过错导致诉讼产生的律师费由心朵莉公司负担，明珠楼管理中心向一审法院提交《民事委托代理合同》两份，约定其因本案纠纷需支付律师代理费共计340000元，其提交的发票足以证实其已实际支付的律师费340000元，故明珠楼管理中心要求心朵莉公司和云溪书院向其支付律师费340000元的反诉请求，一审法院予以支持。关于场地交还的问题，明珠楼管理中心主张其通过向心朵莉公司和云溪书院发送书面通知，所以已于2020年6月21日收回涉案场地，但由于心朵莉公司和云溪书院在诉讼中自称还控制着涉案场地的钥匙，并未交还场地，且表示不同意在诉讼中交还场地，待法院判决以后其才愿意交还场地，故明珠楼管理中心要求法院在本案就涉案场地交还问题一并处理，为避免诉累和损失扩大，一审法院对涉案场地交还问题一并处理。租赁合同终止后，承租人交还租赁场地是其法定的义务，现双方合作协议已因心朵莉公司和云溪书院违约而解除，故心朵莉公司和云溪书院应当将涉案场地交还给明珠楼管理中心。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2009）11号】第二条，作出如下判决：一、在本判决生效之日起十五日内，广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司将广州市白云山明珠楼英文书院场地交还给广州市白云山明珠楼景区管理中心；二、在本判决生效之日起五日内，广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司向广州市白云山明珠楼景区管理中心支付拖欠2019年6月1日至2020年1月31日以及2020年4月1日至2020年6月10日的固定收益费1560925.30元；三、在本判决生效之日起五日内，广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司向广州市白云山明珠楼景区管理中心支付逾期支付2019年1月1日至2020年1月31日以及2020年4月1日至2020年6月10日固定收益费的违约金（违约金计算方式如下：以50000元为本金，从2019年1月11日计算至2019年6月23日；以98899.52元为本金，从2019年1月11日计算至2019年7月29日；以148899.52元为本金，从2019年2月11日计算至2019年7月29日；以52200.96元为本金，从2019年3月11日计算至2019年7月29日；以96698.56元为本金，从2019年3月11日计算至2019年9月17日；以148899.52元为本金，从2019年4月11日计算至2019年9月17日；以156344.49元为本金，从2019年5月11日计算至2019年9月17日；以65057.43元为本金，从2019年6月11日计算至2019年9月17日；以91287.06元为本金，从2019年6月11日计算至实际清偿之日；以156344.49元为本金，从2019年7月11日计算至实际清偿之日；以156344.49元为本金，从2019年8月11日计算至实际清偿之日；以156344.49元为本金，从2019年9月11日计算至实际清偿之日；以156344.49元为本金，从2019年10月11日计算至实际清偿之日；以156344.49元为本金，从2019年11月11日计算至实际清偿之日；以156344.49元为本金，从2019年12月11日计算至实际清偿之日；以156344.49元为本金，从2020年1月11日计算至实际清偿之日；以156344.49元为本金，从2020年4月11日计算至实际清偿之日；以164161.72元为本金，从2020年5月11日计算至实际清偿之日；以54720.6元为本金，从2020年6月11日计算至实际清偿之日。均以年利率24%为计算标准）；四、在本判决生效之日起五日内，广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司向广州市白云山明珠楼景区管理中心支付欠付的2019年1月至2020年6月10日的电费97698元以及逾期支付电费的违约金（违约金以97698元为本金，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场利率，从2020年6月11日起计算至实际清偿之日止）；五、在本判决生效之日起五日内，广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司向广州市白云山明珠楼景区管理中心支付2020年6月21日的场地占用费5472.06元以及迟延支付场地占用费的违约金（违约金以5472.06元为本金，按照年利率24%的标准计算，违约金仅计算一天）；六、广州市白云山明珠楼景区管理中心有权没收广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司缴纳的保证金350000元；七、在本判决生效之日起五日内，广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司向广州市白云山明珠楼景区管理中心支付广州市白云山明珠楼景区管理中心因本案纠纷支出的律师费340000元；八、驳回广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司的全部诉讼请求；九、驳回广州市白云山明珠楼景区管理中心的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费89000元，由广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司负担，反诉受理费13358元由广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司负担，并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：1.一审判决“交还案涉场地”是否超出当事人的诉请范围而程序违法；2.合同约定的空地和绿化用地的租金应否交纳；3.云溪书院、心朵莉公司应否承担本诉的律师费180000元。关于争议焦点一。虽然明珠楼管理中心在起诉时未要求心朵莉公司和云溪书院交回涉案场地，但在一审法院的释明下明确要求云溪书院、心朵莉公司返还，可视为其增加诉讼请求，且租赁合同终止后，承租人交还租赁场地是其法定的义务，为尽可能一次性解决纠纷，一审法院判决一并交还亦符合诉讼经济原则，一审处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。云溪书院、心朵莉公司以空地面积和绿化面积必须对外开发，其无法按照合同约定使用该部分面积，还须承担两个场地的使用费显失公平，据此认为不应支付该两个场地的使用费。对此本院认为，涉案合同第二条约定“场地占地总面积6500平方米，其中房屋面积861平方米，绿化用地面积2100平方米，空地面积3539平方米；标的用途：文化艺术展示、销售；乙方特此保证妥善保管标的及其附属设施，乙方在该标的及其附属设施所从事的一切活动，将遵守法律法规，不违反社会公德、公序良俗和白云山风景名胜区的管理规定”。根据上述约定，双方对于所租赁的对象是清晰、明确的，并应遵守白云山风景名胜区的管理规定，而涉案场地为开放式的公园，故对地块的使用有所限制系心朵莉公司在签订合同时可预见到的，同时，涉案合同于2013年5月1日签订并履行至2020年6月，在此期间，因云溪书院、心朵莉公司欠费，明珠楼管理中心在一审法院起诉解除涉案合同，双方在二审达成调解协议，约定继续按照上述合同履行，由此可见，云溪书院、心朵莉公司签订上述合同及对合同的约定系其真实意思表示，故云溪书院、心朵莉公司现认为上述合同显失公平的意见，理据不足，不予采纳。关于争议焦点三。按照双方合同约定，因心朵莉公司原因给明珠楼管理中心造成的经济损失（包括律师费等），心朵莉公司应当承担。根据一审查明事实可知，云溪书院、心朵莉公司基于不愿意履行涉案合同而提起合同无效诉讼，明珠楼管理中心为维护自身权益导致产生的律师费，属于云溪书院、心朵莉公司原因造成的损失，理应由云溪书院、心朵莉公司负担，一审处理并无不当，予以维持。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。云溪书院、心朵莉公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14849元，由广州云溪书院文化传播有限公司、广州市心朵莉贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二一年六月二十八日书记员 钟丹霞谢金泽