云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初1201号原告：云南实力物业服务股份有限公司，住所地云南省昆明市东风东路14号11层。法定代表人：卢丽娟。委托诉讼代理人：廖茂芳，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李健，男，1972年9月11日出生，汉族，住址云南省昆明市盘龙区。原告云南实力物业服务股份有限公司与被告李健物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人廖茂芳到庭参加了诉讼。被告李健经公告送达开庭传票后，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年6月1日至2019年2月28日的物业管理服务费本金20245.95元；2.判令被告承担因逾期交纳物业管理服务费产生的违约金为5565.58元（本项请求所提违约金自2019年3月1日开始计算，暂计算至2020年11月10日，2020年11月10日之后违约金计算至实际履行之日止，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；3.判令被告承担本案诉讼费用。注：以上费用合计25811.53元。事实与理由：2007年6月1日，被告作为委托方，原告作为受委托方，双方就云南实力房地产开发经营集团有限公司负责开发的实力北岸的建筑住房委托原告提供前期物业管理服务达成一致协议，自愿签署《实力北岸物业前期服务合同》。合同中，双方就委托服务内容、委托管理期限、服务质量、服务费用、双方权利义务、违约责任等条款作出约定。合同签署后，原告尽职尽责地为小区业主提供物业管理服务。被告系昆明市盘龙区实力北岸小区4幢3单元1802号房屋的所有权人，被告在接受了原告提供的物业管理服务后，却未按约交纳物业管理服务费。按照合同约定及往年收取惯例，被告应于每年度的年初缴纳物业服务费，据统计，自2015年6月1日至2019年2月1日，被告共欠付的物业管理服务费为20245.95元。期间，原告多次通过电话、短信、书面催收的方式要求被告尽快缴纳欠付的费用，但被告至今仍未缴纳。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定特向贵院提起诉讼，恳请贵院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求，公正判决。庭审中，原告明确其主张的费用为：1.物业费，自2015年6月1日-2019年2月28日期间共45个月，标准为每平方米1.25元/月、以建筑面积249.66平方米计算为14043.375元；2.二次加压费，标准为156元/户/年，欠付期间为45个月计算为585元；3.电梯费，单价0.5元/月/平方米，计算为5617.35元，三项合计20245.95元。被告未到庭亦未提交书面答辩状，视为放弃其答辩、举证、质证的权利。原告围绕诉讼请求提交了证据：不动产登记信息；业主登记表；实力北岸物业前期服务合同；催费通知单；昆明市盘龙区发展和改革局文件【盘发改价备[2014]9号】；云南实力物业服务股份有限公司实力上筑小区物业服务收费标准；昆明市发展和改革委员会昆明市住房和城乡建设局文件【昆发改价格[2011]1129号】；云南省增值税专用发票（两张）；电梯年检、维修票据；实力北岸水泵房生活变频供水设备节能款结算明细表（附云南省增值税普通发票）；收款收据。本院经核对原件，结合证据形式及内容，对其真实性、合法性、关联性予以确认。根据前述认定的证据，本院确认原告起诉主张的事实并补充事实如下：案涉房屋建筑面积为249.66平方米。原被告签订的合同中约定住宅按建筑面积每月每平方米0.8元预收物业管理服务费（电梯费另计），自来水二次加压费、水箱、水池清洗费由全体受益人均摊；如被告违反协议不按约定标准和时间支付有关费用，则应自逾期之日起每天按应补交金额的3‰支付违约金。2014年9月15日，原告向昆明市盘龙区发展和改革局备案实力·北岸小区的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.25元收取，该费用不包含电梯维护保养费、年检费、运行费和二次供水加压费。原告在实力·北岸小区公示二次加压费为每户每年156元，电梯运行费17至21层为每月每平方米0.5元。现因被告未缴纳2015年6月1日至2019年2月28日期间的物业管理服务费、电梯费及二次加压费，原告诉至本院有如上诉讼请求。本院认为：依据《物业管理条例》第二十一条的规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”原告与被告签订了《实力·北岸物业前期服务合同》，约定由原告为被告所在实力·北岸小区提供物业服务。原告为被告提供了物业服务，有权按照合同约定及向昆明市盘龙区发展和改革局备案标准收取相应的物业管理费用，以被告房屋面积249.66平方米及欠付月计算金额为14043.375元。对于原告主张的电梯费，因是原告提供服务过程中实际产生的费用且原告对该费用的收取进行了公示，被告也实际支付过该费用，故支持电梯费5617.35元。对于二次加压费，因原告提交的证据可以证明实际有该费用的产生且合同中约定该费用由全体受益人即业主均摊，被告也实际支付过该费用，故支持原告主张的二次加压费585元。以上费用合计20245.725元。对于原告主张的逾期交纳物业管理服务费的违约金，对其标准，因案涉合同约定被告未按约定交纳费用原告有权从逾期之日起每天按应补交金额的3‰支付违约金，原告主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算，未超过约定亦符合法律规定，予以支持。对于违约金的起算时间，因案涉合同并未约定物业费的支付方式和时间，结合行业习惯及合同约定的“预收”，认定为按年支付，最迟于该年度开始前支付当年度的费用。故前述费用存在五个缴费年度，即2015年6月1日至2015年12月31日期间、2016年1月1日至2016年12月31日期间、2017年1月1日至2017年12月31日期间、2018年1月1日至2018年12月31日期间、2019年1月1日至2019年2月28日期间，应最迟分别于2014年12月31日、2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日、2018年12月31日之前支付欠费，但被告未予支付，原告主张自2019年3月1日起计算违约金，有事实和法律依据，予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告李健于本判决生效之日起十日内向原告云南实力物业服务股份有限公司支付2015年6月1日至2019年2月28日期间的物业费20245.725元；二、被告李健于本判决生效之日起十日内向原告云南实力物业服务股份有限公司支付以前述欠费为基数自2019年3月1日起至实际还清之日止按年利率15.4%计算的违约金；三、驳回原告云南实力物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用小额诉讼程序减半收取223元，由被告李健负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  江丽二〇二一年六月十五日书记员  颜青