四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终919号 上诉人（原审原告、执行案外人）：乐山市天朗电器贸易有限公司,住所地：四川省乐山市市中区嘉定南路248号。统一社会信用代码：91511100206963523R。 法定代表人：周庆，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：魏志刚，四川联一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉红，四川联一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：乐山三江农村商业银行股份有限公司,住所地：四川省乐山市市中区春华路南段506号。统一社会信用代码：91511100207057661H。 法定代表人：李思亚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李翔，四川上同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何梦星，四川上同律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：王华巧，男，1967年8月12日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原审第三人（被执行人）：林春琴，女，1967年8月17日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原审第三人（被执行人）：王威，男，1990年7月19日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 原审第三人（被执行人）：乐山光明眼镜连锁有限公司,住所地：四川省乐山市市中区玉堂街55号。统一社会信用代码：91511100621102069C。 法定代表人：王华巧，该公司执行董事。 上诉人乐山市天朗电器贸易有限公司（以下简称天朗电器公司）因与被上诉人乐山三江农村商业银行股份有限公司（以下简称三江农商行）原审第三人王华巧、林春琴、王威、乐山光明眼镜连锁有限公司（以下简称光明眼镜公司）案外人执行异议之诉一案，不服四川省乐山市市中区人民法院（2021）川1102民初2390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭于2021年6月24日公开开庭进行了审理。上诉人天朗电器公司的委托诉讼代理人魏志刚、李玉红，被上诉人三江农商行的委托诉讼代理人何梦星到庭参加诉讼，原审第三人王华巧、林春琴、王威、光明眼镜公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天朗电器公司上诉请求：撤销一审判决，支持天朗电器公司一审诉讼请求，诉讼费用由三江农商行承担。事实和理由：一、一审未充分查明事实。银行应当就抵押财产尽到审慎审查义务，三江农商行作为抵押权人存在过错。租赁合同签订后，天朗电器公司从进场全面装修到开门营业，时间长达三个月之久，且天朗电器公司所开设商场作为乐山的家电商城之一，公开性强、信息传播广泛，是广为公众所知悉的，三江农商行作为该房的抵押权人，应当知道出租人王华巧已将抵押房屋出租给天朗电器公司用于开设商场，但从未就抵押房屋和租赁关系告知过天朗电器公司租赁不当或提出任何异议，应当视为三江农商行已认可或者默认租赁关系的存续。相关案例均认定作为银行等金融机构应对抵押物状态尽到审慎审查义务，本案中，三江农商行应当知道天朗电器公司租赁了抵押物而放任该租赁行为的发生，存在与审慎审查义务类似的过错。二、一审适用法律不当。民法典于2021年1月1日起施行，物权法同时废止，一审适用物权法属于适用法律不当。 三江农商行辩称，1.三江农商行不存在任何过错，银行的审慎审查义务在抵押之前，本案抵押权在登记后才签订租赁合同，承租人没有审查房屋的登记信息，应自行承担责任；2.《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案事实均发生在《民法典》施行之前，原审判决适用《物权法》并无不当；3.根据《物权法》第一百九十条的规定，三江农商行的抵押权设立后，被执行人王华巧、林春琴将抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，天朗电器公司不能依据其承租权要求排除对案涉房屋的强制执行。 王华巧、林春琴、王威、光明眼镜公司未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。 天朗电器公司一审诉讼请求：1.撤销（2021）川1102执异11号《执行裁定书》；2.中止（2020）川1102执863号之二《执行裁定书》裁定的拍卖登记在被执行人王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋（权X）程序；3.本案诉讼费用由三江农商行承担。 一审法院认定以下案件事实：2020年6月1日，三江农商行依据一审法院已经发生法律效力的（2019）川1102民初1369号民事调解书向一审法院申请执行，根据该生效法律文书，王华巧、林春琴应于2020年3月27日归还三江农商行借款本金6700000元、利息336642.2元及罚息；王华巧、林春琴应于2020年3月27日前支付三江农商行律师代理费45000元；王威、光明眼镜公司对上述债务承担连带清偿责任；三江农商行对王华巧、林春琴所有的位于四川省乐山市市中区的房产［不动产权证书号：川（2016）乐山市不动产证明第X号］折价或者拍卖、变卖所得价款在前述调解协议确定的债权范围内优先受偿。案件受理费30575元，由王华巧、林春琴、王威、光明眼镜公司共同负担。在该案执行过程中，一审法院于2020年6月4日作出（2020）川1102执863号之一执行裁定，裁定查封登记在王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋（权X）一套，查封期限为三年。一审法院于2020年6月8日向乐山市不动产登记中心送达（2020）川1102执863号之一执行裁定书及协助执行通知书。同年7月8日，一审法院在案涉房屋处张贴了（2020）川1102执863号《公告》，《公告》载明：一审法院再次限期王华巧、林春琴在2020年7月21日前履行还款义务。逾期未履行，一审法院将依法评估、拍卖前述案涉房屋。前述案涉房屋若存在租赁关系，请承租人在2020年7月21日前向一审法院申报并将租赁合同、租金支付凭据交由一审法院审查。若存在实际居住情况的，在上述期限内向一审法院提供所有居住人员身份信息及彼此关系情况证明。同年8月3日，一审法院作出（2020）川1102执863号之二执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋（权0594727）一套。同年11月6日，一审法院作出（2020）川1102执863号执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。天朗电器公司遂以其在一审法院拍卖登记在王华巧、林春琴名下的案涉房屋之前就与王华巧签订合法有效的《房屋租赁合同》为由请求中止拍卖登记在王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋（权X），提出执行异议。一审法院作出（2020）川1102执异11号执行裁定，裁定驳回了天朗电器公司的异议请求。天朗电器公司遂于2021年2月18日提起案外人执行异议之诉，主张前诉请求。 另查明:1.据《房屋信息摘要》载明：位于四川省乐山市市中区房屋规划用途为商业，结构为钢筋砼，建筑面积为209.4平方米，权利人为林春琴、王华巧，抵押权人为三江农商行，抵押面积为209.4平方米，被担保债权数额为6700000元，约定期限为2016年12月12日至2019年12月11日。川（2016）乐山市不动产证明第X号《不动产登记证明》载明三江农商行于2016年取得案涉房屋的抵押权。2.王华巧与林春琴于1990年11月30日登记结婚，二人系夫妻关系。 2019年5月5日，王华巧（甲方）与天朗电器公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于四川省乐山市市中区房屋出租给乙方使用，使用面积约为210㎡；租期为10年，自2019年7月1日起至2029年6月30日止，装修期为2019年5月25日至2019年6月30日；租金及支付方式为：第1-5年（2019年7月1日至2024年6月30日）每年租金为22.21万元（不含税），从第6年（2024年7月1日）开始，在上年租金基础上递增5%，乙方以现金或银行转账方式支付，本合同生效后，乙方向甲方支付2019年7月1日至2020年6月30日租金共计22.21万元（不含税）。此后乙方在每年的6月15日前支付下年度租金给甲方。装修期间，甲方不收取乙方租金。双方还对其他租赁事宜进行了约定。王华巧在该合同“甲方”处签名捺印，天朗电器公司在“乙方”处盖章，法定代表人周庆在“法定代表人”处签字。2020年3月1日，王华巧（甲方）与天朗电器公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：现因甲方资金困难，就甲方提议，甲乙双方经友好协商，乙方同意将2021年7月1日至2022年6月30日租金22.21万元（实收20万元）提前支付给甲方，原房屋租赁合同的其他条款不变。2020年3月2日，王华巧向天朗电器公司出具《收条》，载明：今收到乐山市天朗电器贸易有限公司租玉堂街125号租金222100元（2020年7月1日至2021年6月30日）。同年3月5日，王华巧向天朗电器公司出具《收条》，载明：今收到乐山市天朗电器贸易有限公司租玉堂街125号租金222100元（2021年7月1日至2022年6月30日）。 审理中，天朗电器公司陈述因为案涉房屋所在的门市是天朗电器公司新店卖场的中间部分，若案涉房屋被拍卖了，天朗电器公司的该卖场就无法正常经营，还要支付卖场另外两部分门市的违约金。天朗电器公司支付王华巧的租金实际为400,000元（两年），还有44,200元的税金由天朗电器公司负担。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要审理的是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。换言之，案外人主张的实体权利必须是依法足以阻止强制执行的实体权利。本案中，天朗电器公司与王华巧签订的租赁协议的性质属于普通租赁合同关系，天朗电器公司的租赁权其本质仍然是债权，承租人基于租赁权对租赁物的占有并不意味着租赁权从债权演变成物权，其权利性质仍然是债权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，主要是保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物是否抵押而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间进行抵押，否则便是对所有权的过分限制。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，即不能阻止法院查封、拍卖行为本身。且2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》以及2020年3月1日签订的《房屋租赁补充协议》在案涉房屋抵押权设立之后。因此，天朗电器公司不能依据承租权要求排除对案涉房屋强制执行。 综上，天朗电器公司的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十七条之规定，判决：驳回乐山市天朗电器贸易有限公司的诉讼请求。本案案件受理费100元，由乐山市天朗电器贸易有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为天朗电器公司的租赁权能否排除对王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋的拍卖执行。第一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”三江农商行于2016年经登记取得对玉堂街X号房屋的抵押权，可以对抗之后成立的租赁权，已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则，天朗电器公司于2019年与王华巧签订租赁合同取得租赁权，三江农商行的抵押权优于天朗电器公司的租赁权；第二、天朗电器公司于2019年签订租赁合同时没有审查到租赁物上已存在抵押权，未尽到合理的审查义务存在过错，对其租赁权行使的限制应承担责任，法律没有规定对抵押物的出租抵押权人有告知承租人的义务，三江农商行依法设立抵押权并行使抵押权不存在过错；第三、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案涉抵押权的设立及租赁合同的签订均在民法典施行前完成，本案纠纷应当适用当时的法律规定，一审法院适用物权法正确，符合法律规定。综上，天朗电器公司签订租赁合同虽取得了租赁权，但其租赁权不能对抗三江农商行依法行使抵押权，天朗电器公司的租赁权不能排除对王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋的拍卖执行。 综上，天朗电器公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由乐山市天朗电器贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 周文勤 审 判 员 伍 健 二〇二一年六月二十九日 法官助理 朱保见 书 记 员 唐 颖