江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0302民初3404号 原告：刘国栋，男，1985年4月17日出生，汉族，医生，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴皓，江苏彭淮律师事务所律师。 被告：徐州广达置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区和信广场（**商办综合楼）**楼3-1916。 法定代表人：王茂军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：侯琳琳，女，1981年4月22日出生，汉族，该公司法律顾问，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：张涛，男，1969年2月8日出生，汉族，该公司员工，住徐州市鼓楼区。 原告刘国栋与被告徐州广达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国栋及其委托诉讼代理人吴皓、被告徐州广达置业有限公司的委托诉讼代理人侯琳琳与张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋租金损失131000元（自2016年12月20日起至2020年8月19日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月1日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买位于徐州市鼓楼区复兴北路和信广场（香榭丽花园）3幢2单元3002室商品房。2013年8月，被告将此房交付给原告使用。2015年，两卧室南外墙渗水，后来由于渗漏严重，无法居住，原告只好搬离此房，原告于2016年12月至2017年10月，在外租赁房屋居住。2015年至2020年，被告每年都修理此房，但治标不治本，房屋一直未修理好，造成原告损失巨大。2017年11月至今，因为不能居住，原告也无法将此房出租使用。为了实现购房目的和房屋使用价值，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、原告起诉被告主体不适格。原告于2011年3月1日与被告签订商品房买卖合同，被告按照合同约定2013年便将房屋交付给原告，原告已经使用房屋长达7年。在此期间，房屋具体使用情况，被告并不知情，具体漏水原因是原告使用过程中自行造成的还是附近住户装修、使用等原因造成的，被告无法判定，不应该认定为是房屋质量造成的；2、涉案房屋保质期为5年。原告在被告交付房屋7年之后要求被告承担责任，明显不合理。被告认为原告应当首先确定适格主体，且如果是房屋共有部分出现问题，可以申请使用住宅专项公共维修基金进行维修；3、原告主张的经济损失被告不予认可。被告无法核实该损失是否与房屋质量有直接的因果关系，且原告主张的损失金额明显与常理不符，存在夸大损失的可能。综上，被告不认可是房屋质量原因导致的漏水，但基于双方的房屋买卖合同关系，被告愿意维修，维修费用由被告承担。关于原告主张的房屋租金损失，被告不予认可，房屋虽存在漏水情形，但并不影响正常居住使用，原告主张的房屋租金损失与实际并不相符，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据原、被告双方的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实： 涉案房屋坐落于徐州市鼓楼区和信广场3号楼2-3002室。 2011年3月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）就涉案房屋签订商品房买卖合同。 2013年8月30日，被告将涉案房屋交付给原告。 原告系涉案房屋登记的所有权人，产权登记时间为2014年3月13日。 涉案房屋共3个起居房间，包括2个阳面的南卧室、1个书房，书房较小。 涉案房屋住宅质量保证书显示：保修范围：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏；保修期限：5年；保修责任：保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水、地下室渗漏及管道开裂、渗漏渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准；保修期是以收房通知书上注明的收房日作为起始时间。 原告提供的2016年10月、2018年4月、2018年7月、2018年8月、2019年7月、2020年5月、2020年6月拍摄的照片显示，涉案房屋2个卧室墙体开裂、渗水。 原告提供的2018年12月、2019年8月、2019年9月拍摄的照片显示，涉案房屋2个卧室墙体正在维修。 2021年5月8日，本院组织原、被告双方至涉案房屋处进行现场勘查：涉案房屋2个南卧室的南面室内墙体存有渗水痕迹；涉案房屋内冰箱开启，冰箱内存有日常食物。 庭审中，双方一致同意：就涉案房屋2个南卧室的2个窗户防盗网、2个窗套、因渗水导致2个窗户附近有明显异常的地板进行更换或维修，费用均由被告承担。 庭审中，原告自认，在其主张的房屋租金损失期间（自2016年12月20日起至2020年8月19日止），原告及其家人经常进入涉案房屋使用房屋，包括洗澡、洗衣服、拖地、打扫卫生等，并产生了水、电、燃气等费用。 另查明，江苏久久物业服务有限公司系涉案房屋所在小区上房时提供服务的物业公司。 江苏巨易物业管理有限公司系涉案房屋所在小区现提供服务的物业公司。2020年9月27日，江苏巨易物业管理有限公司出具的涉案房屋维修报修记录摘抄显示：2016年10月25日，两间南卧室南墙湿，窗户渗水，外墙落水管下雨时出水，顺墙淌水，上午已联系开发商工程部（备注：11月7日上午胡经理来查看情况）；2017年1月7日，房屋渗漏维修回访（房屋东边房间修了还湿，西边房间没修）；2017年10月1日，卧室南墙渗水，墙皮脱落（工程师傅看过外墙开裂窗户底边）。 2020年9月28日，江苏巨易物业管理有限公司在江苏久久物业服务有限公司维修回访记录表中对有关事项进行了说明，显示：7月28日已修好，于2017年8月初维修好，但窗台处开裂未处理。 关于原告主张的房屋租金损失。该诉请能够成立的前提，是原告主张的涉案房屋墙体渗水实际存在，且被告对该墙体渗水负有保修责任。根据原告提供的不同时间段拍摄的照片及本院2021年5月8日现场勘查内容可以看出，涉案房屋墙体渗水问题一直存在，结合物业公司出具的维修记录可以看出，原告已在保修期内向被告主张维修。庭审中，被告虽不予认可，但未提供相反证据予以推翻。庭审中，被告亦未提供证据证明其在保修期内对原告主张的墙体渗水已经修复好，故本院依法认定被告对原告主张的墙体渗水依然负有保修义务。因被告未能履行保修义务而给原告造成的损失，应予赔偿。本案中，原告陈述其主张的房屋租金损失包括：房屋不能正常使用而实际产生的租金损失以及房屋不能正常对外出租而空置产生的租金损失。庭审中，原告先陈述因墙体漏水房屋不能正常使用、房屋不能正常对外出租而空置，后又陈述在其主张的房屋租金损失期间，原告及其家人经常进入涉案房屋使用房屋，包括洗澡、洗衣服、拖地、打扫卫生等，原告上述陈述相互矛盾。结合双方当事人庭审陈述及本院现场勘查内容，本院依法认定涉案房屋墙体渗水并未严重影响原告正常居住使用，但确对原告居住使用造成不便，进而给原告造成了相应的居住不便的损失。在被告拖延维修涉案渗水问题时，原告亦应当采取自行维修或委托他人维修等方式以减少其损失。庭审中，关于涉案房屋的租金标准，原告主张每月约为3000元，被告陈述每月为1500元，但双方均未能举证予以证明。结合涉案房屋的坐落、面积等，并参照本地房屋租赁指导价格及渗水对房屋居住使用的影响程度，本院依法酌定被告应赔偿原告的租金损失数额为44000元（自2016年12月20日起至2020年8月19日止）。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告徐州广达置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘国栋房屋租金损失44000元（自2016年12月20日起至2020年8月19日止）； 二、驳回原告刘国栋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2920元（原告刘国栋已预付），由原告刘国栋负担500元(已付)，由被告徐州广达置业有限公司负担2420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 匡 伟 审 判 员 董 方 人民陪审员 吴 华 二〇二一年六月三十日 书 记 员 江琼琼