广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0112民初9370号 原告：广州城投意谷科技服务有限公司，住所地广州市黄埔区虎林路1198号第6层620房（仅限办公）。 法定代表人：翁艺，董事长。 委托诉讼代理人：杨子健，广东南方福瑞德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁钰欣，广东南方福瑞德事务所实习人员。 被告：广州星思维科技有限公司，住所地广州市黄埔区护林路1198号广州城投·中关村e谷区块链孵化园508房。 法定代表人：梁煅广，经理。 委托诉讼代理人：肖伟，该公司员工。 原告广州城投意谷科技服务有限公司（以下简称“城投意谷公司”）与被告广州星思维科技有限公司（以下简称“星思维公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城投意谷公司的委托诉讼代理人杨子健、宁钰欣和被告星思维公司的法定代表人梁煅广、委托诉讼代理人肖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投意谷公司向本院提出诉讼请求：一、判令确认案涉《广州城投·中关村e谷区块链孵化园办公室租赁合同》（合同编号：GZ-EG-20200420-508）于2021年2月1日解除；二、判令星思维公司将案涉房屋按现状返还城投意谷公司；三、判令星思维公司向城投意谷公司支付2020年10月9日至合同解除日的租金（计至2021年2月1日的租金为86656.12元）；四、判令星思维公司向城投意谷公司支付自2020年10月9日起计至实际清还之日止的租金滞纳金，租金以欠付租金为基数，按每日千分之五计算，暂计2020年10年9日至2021年6月2日滞纳金84131.14元，2021年6月3日至实际清还之日止，滞纳金按合同约定标准计算；五、判令星思维公司向城投意谷公司支付违约金46316.2元（按照月租金23158.1元计算两个月的金额）；六、判令星思维公司向城投意谷公司支付自合同解除之日起至房屋实际归还城投意谷公司之日止的房屋占有使用费，每月按租金23158.1元计算；七、判令星思维公司向城投意谷公司支付房屋空置期间的租金损失46316.2元（暂按照月租金23158.1元计算两个月的租金）；八、判令本案诉讼费、保全费由城投意谷公司承担。以上暂合计179288.52元。事实和理由：2020年4月9日，城投意谷公司与星思维公司签订了《广州城投·中关村e谷区块链孵化园办公室租赁合同》（合同编号：GZ-EG-20200420-508）。合同约定甲方（城投意谷公司）将位于广州市黄埔区护林路1198号广州城投·中关村e谷区块链孵化园508房出租给乙方（星思维公司）。租赁建筑面积330.83平方米；租赁期限为1年，自2020年4月9日起至2021年4月8日止；租金按人民币计价，首年租金按70元/月/㎡计算；租金按月支付，乙方应于每月结束前10日内缴纳下月租金；乙方逾期支付租金的，需向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算方式为：拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之五；乙方逾期付款30日及以上时，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方支付2个月的租金作为违约金；租赁期内，若乙方需要提前退租，须提前六个月书面告知甲方，得到甲方书面确认同意后，并支付两个月的租金作为违约金；租赁期届满或解除之日，乙方应在当日内将承租物业按甲方要求交还甲方。乙方逾期不交还物业给甲方，甲方有权要求乙方按2倍的租金标准向甲方支付占用期的租金；凡因执行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，双方协商不成的，任何一方可以提交房屋所在地人民法院进行诉讼解决等等。 合同签订后，城投意谷公司依约将房屋交付给星思维公司使用。因星思维公司拖欠租金，城投意谷公司于2021年2月1日向星思维公司出具《告知函》，声明解除租赁合同。 被告星思维公司辩称，城投意谷公司主张其合同的约定星思维公司没有按合同的约定付款，所述事实与欠款金额与实际情况不符。星思维公司因公司经营一直处于亏损状态，第一时间于2020年11月与城投意谷公司沟通，城投意谷公司也予以逾期支付房租的条件，12月初支付了一个月房租23158.1元。后因公司资金一直无法解决，于12月15日向城投意谷公司书面提出停租申请书，并申请保证金作为房租支付，城投意谷公司同意此申请，星思维公司同时撤离了办公场所，只是城投意谷公司单方没有给星思维公司作出解除合同的协议书。 后因城投意谷公司要求星思维支付12月至1月10日房租，星思维公司对此问题由异议，反复与城投意谷公司沟通，在此期间，12月19日城投意谷公司派人将星思维公司办公室锁门并断水断电，星思维公司办公室财物至今部分被城投意谷公司锁于办公室内未归还星思维公司，星思维公司一直不断与城投意谷公司沟通解除而未能达成一致。 综上所述，城投意谷公司起诉事实与实际情况不符，星思维公司实际欠城投意谷公司房租为46316元，而非86656.12元，其他一、二、六、七条无事实依据，恳请法院予以驳回，第四条和第五条，星思维公司与城投意谷公司之前有达成协议，星思维公司愿意支付12月至1月10日一个月房租23158.1元，另根据星思维现实公司困难情况，申请本案诉讼费和保全费由城投意谷公司承担。 本院经审理认定事实如下：2020年4月9日，城投意谷公司（甲方）与星思维公司（乙方）签订一份《广州城投·中关村e谷区块链孵化园办公室租赁合同》（合同编号：GZ-EG-20200420-508），约定租赁地址为广州市黄埔区护林路1198号广州城投·中关村e谷区块链孵化园508房，建筑面积330.83平方米，使用用途为办公，租赁期限为1年，自2020年4月9日起至2021年4月8日止，维修免租期从2020年4月9日起至2020年5月8日止，首年月租金按70元/月/㎡计算，月租金为23158.10元，乙方于每月结束前10日内缴纳下月租金。合同签订后，乙方需在3个工作日向甲方支付合同期第一期的租金及相当于2个月租金的履约保证金。第三条第5点乙方逾期支付租金的，需向甲方支付滞纳金，滞纳金计算方式为：拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之五。乙方逾期付款达30日及以上时，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方支付当前租赁期限2个月的租金作为违约金。第七条第5点租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权，没收履约保证金，乙方需承担全部责任，并赔偿甲方损失。……（4）逾期交纳租金1个月及以上，或拖欠租金及其他费用总额达1个月的租金总额。九、违约责任：1.租赁期内，除本合同规定或双方协商同意外，甲乙任何一方单方提前终止合同的或违约导致合同解除的，违约方须支付两个月租金给守约方。2.乙方应按时足额缴纳租金，如逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按所欠租金总额的千分之五向甲方支付滞纳金；乙方逾期一个月交纳租金的，或拖欠租金及其他费用总额达一个月的租金总额的，甲方有权解除合同收回该物业另行处置。甲方解除合同收回物业的，乙方除应清偿所欠费用及滞纳金外，还应按本合同第九条第1点的约定向甲方支付赔偿金。乙方应在甲方通知后的5日内交还物业给甲方，所作固定装修不得拆除，甲方也不作补偿。（乙方所交纳的保证金不予退还且保证金不能抵作租金、滞纳金、赔偿金和其他欠费。）4.租赁期内，若乙方需要提前退祖，须提前六个月书面告知甲方，得到甲方书面同意确认后，并支付两个月的租金作为违约金。在乙方付清所有应付款项并按合同要求完好归还物业给甲方后，甲方全额无息退还乙方履约保证金。乙方应在双方商定的时间内自行搬离，将该物业及固定设备交回给甲方。否则，甲方有权派人接管该物业。乙方未在规定的期限内搬离的可动物品财产，甲方有权当作弃物处置，处置款项归甲方所有。 涉案租赁物业的权利人为广东南物国际商贸城有限公司（以下简称“南物国贸公司”），2017年8月南物国贸公司（甲方）与城投意谷公司（乙方）签订一份《合作协议》，约定甲方提供其拥有的“广州市黄埔区护林路1198号F栋”5楼、6楼约22500.8平方米面积的场地作为项目场地，乙方负责在甲方提供的项目场地上按照大数据产业园的模式进行运营，招商国内外大数据、人工智能等高科技领域的企业及机构入驻，甲方负责物业管理，双方对租金收益进行分成。物业管理费由甲方收取，乙方不参与分成，也不参与场地的管理。 星思维公司自2020年10月9日起未缴纳租金。2020年11月27日，城投意谷公司向星思维公司发出一份《催缴通知函》，载明星思维公司应缴租金69474.30元，须支付滞纳金12505.37元，合计应付人民币81979.67元（费用所属租期：2020年9月9日至2020年12月8日），鉴于企业仍处于培育期，城投意谷公司决定暂不追究所产生的滞纳金，请星思维公司在2020年12月18日内缴清应付租金。2020年12月16日，城投意谷公司向星思维公司发送一份《律师函》，要求星思维公司在2020年12月31日前付清拖欠的暂计至2021年1月8日止的租金69474.30元、滞纳金12968.54元，暂合计82442.84元（未包括拖欠的管理费、水电费），此后亦应按租赁合同的约定按时付清各期租金。2021年2月1日，城投意谷公司向星思维公司发送《告知函》，载明因星思维公司拖欠租金、滞纳金的行为严重违反合同约定，故《租赁合同》自贵司收到本告知函之日正式解除。根据合同约定，星思维公司应支付欠缴的租金、滞纳金、违约金，交还房屋以及赔偿因星思维公司违约解除合同造成的房屋空置期间的租金损失，且因星思维公司目前仍一直占用租赁房屋，还应支付占有使用费。为避免损失继续扩大，星思维公司收到本函之日起向城投意谷公司支付欠缴应缴的费用，并依约将房屋交还。 星思维公司主张曾与城投意谷公司协商同意不收取滞纳金，且已在2020年12月15日提交申请停止租赁并办理涉案场地，提交了与城投意谷公司员工曾某磊的聊天记录和《关于办公室租赁停租申请书》。聊天记录显示，2020年12月14日下午17:30，星思维公司负责人称“曾经理，我们这边资金回笼确实遇到困难了，现在只能这样子了，12月份开始我们不租了。”曾某磊回复“那您也的要给我们说一声呀，有一份书面的函件，说清楚情况，明确诉求，我们才好处理呀”。12月14日下午17:35，星思维公司负责人称“最近我们都在想办法解决，但是市场那边的资金都无法追回货款，无法支付房租呀”，曾某磊回复“恩，这个我们是理解的，要不这样，您这两天尽快给我们一个书面函件，先把费用停止扩大，这样也给你们止损”，“好不，先防止违约责任造成的损失扩大，然后我们再来沟通怎么处理这个费用的事情”。2020年12月15日星思维公司提交一份《关于办公室租赁停租申请书》，载明由于星思维公司近期遇到资金周转困难，无法承担继续租赁508办公室的费用，故向城投意谷公司申请办公室停止租赁事宜，从12月份起不再租用508办公室。2020年12月17日14:33，星思维公司负责人称“我说你们能过来我们公司办公室这边么？”，曾某磊回复“我们领导请您来我们这边办公室”，“你们办公室场地申请解除后，已经停止了水电供应”。2020年12月18日15:06，曾某磊向星思维公司发送一份“承诺函”，要求星思维公司作出承诺，载明内容为星思维公司于2020年12月15日向城投意谷公司发出解除合同申请，针对租金欠款69474.30元的偿还计划，向城投意谷公司承诺于2021年1月11日17:00前支付F栋5楼508房一个月租金23158.1元，同时同意星思维公司的履约保证金（46316.20）由城投意谷公司扣除冲抵两个月租金。12月21日16:52，曾某磊称“梁总你好，我们这边刚刚同业主联系完，业主这边对贵司的租金要求就是一定要支付到2020年1月份，不同意押金抵扣。”17:04星思维公司负责人回复“你们和南物那边要求我们交1月份的房租，意思是1月份内我们还有权使用办公室，但是你们已经把办公室的门锁了，我们无法再进入办公室了，所以我认为我们不应该再支付房租”，曾某磊称“1月份锁门是因为租金拖欠”，“因为租金拖欠违约在先，清欠后可继续使用”。 星思维公司申请证人和伟出庭作证，证明星思维公司在2020年12月提出停租申请同时搬离案涉房屋，城投意谷公司于2020年12月17日断电，双方反复沟通房租的事实等。证人陈述其公司在星思维公司隔壁，星思维公司于2020年12月15日搬走，涉案房屋在2020年12月17日早上断电并上锁了。城投意谷公司对证人的陈述不予确认，主张证人也是该公司另外一案的当事人，存在串供可能，断水断电和锁门的事宜与其无关，是因为星思维公司未缴纳物业费、水电费至园区业主。 星思维公司缴纳了2个月的租金作为保证金，要求抵扣房租。城投意谷公司主张根据合同第9.2条约定不同意抵扣。城投意谷公司向本院申请了财产保全。 上述事实，有《广州城投·中关村e谷区块链孵化园办公室租赁合同》《告知函》《律师函》《合作协议》、房地产权证、《催缴通知函》、微信聊天记录、证人证言、照片及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，城投意谷公司与星思维公司签订的《广州城投·中关村e谷区块链孵化园办公室租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。 关于合同解除。星思维公司在合同履行期限内以单方搬离承租房屋并通知城投意谷公司停租的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，不符合法定和约定的解除条件，不具有单方解除的效力。但考虑到星思维公司不愿继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同的目的已经无法实现，城投意谷公司有权据此解除合同，其于2021年2月1日通过《告知函》的方式通知星思维公司解除合同合理，故本院确认城投意谷公司与星思维公司签订的《广州城投·中关村e谷区块链孵化园办公室租赁合同》于2021年2月1日解除。 关于返还涉案房屋。由于星思维公司已经于2020年12月15日搬离涉案房屋，城投意谷公司也于2021年2月1日解除了租赁合同，双方也确认涉案房屋由业主方上锁，城投意谷公司作为业主方委托管理房屋的主体，完全有能力自行收回涉案房屋，故对该项请求不予支持。 关于2020年10月9日至2021年2月1日的租金。因星思维公司未按约定缴纳租金，不享有合同解除权，故其应支付上述期间的租金至合同解除之日即2021年2月1日，根据合同约定的租金标准计算为88000.78元（23158.10元/月×3个月+23158.10元/月÷30天×24天）。 关于滞纳金。根据合同约定，每月结束前10日内缴纳下月租金。根据租赁合同约定，星思维公司逾期支付租金的，需向城投意谷公司支付滞纳金，滞纳金的计算方式为以拖欠天数乘以欠缴费用总额的千分之五。星思维公司逾期支付租金，故城投意谷公司有权主张滞纳金。城投意谷公司主张的滞纳金过高，星思维公司对滞纳金不予认可，本院调整为以每月欠缴费用的万分之五为计算标准，故本院确定星思维公司应支付城投意谷公司滞纳金，2020年10月9日至2021年1月8日的滞纳金以每月欠缴租金23158.10为计算基数，从应付之日即所欠租金的上月9日起按照万分之五的标准计算至实际付清之日止，2021年1月9日至2021年2月1日的滞纳金以18526.48元（23158.10元÷30天×24天），以2020年12月9日起按照万分之五的标准计算至实际付清之日止，分段计算的金额以不超过本金为限。 关于违约金和履约保证金。租赁合同约定，星思维公司逾期付款达30日及以上时，视为星思维公司严重违约，城投意谷公司有权单方解除合同，并要求星思维公司支付当前租赁期限2个月的租金作为违约金。星思维公司逾期支付租金超过30日，城投意谷公司有权依据合同约定主张违约金。同时租赁合同还约定星思维公司有逾期缴纳租金1个月及以上时，城投意谷公司可以没收履约保证金，故该履约保证金具有违约金的功能。星思维公司主张履约保证金抵扣租金，城投意谷公司主张履约保证金应没收，本院结合城投意谷公司的损失和星思维公司的违约情况，以及城投意谷公司其主张的违约金数额与履约保证金数额相当等情况，认为没收履约保证金足以弥补城投意谷公司的损失，故对违约金请求不予支持，为减少当事人诉累，本院确认城投意谷公司对履约保证金46316.2元不予退还。 关于房屋占用费和房屋空置期间的租金损失。城投意谷公司于2021年2月1日解除合同，星思维公司已经于2020年12月15日已经搬离涉案房屋，故再要求星思维公司支付房屋占用费和房屋空置期间的租金损失于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十一条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告广州城投意谷科技服务有限公司与被告广州星思维科技有限公司于2020年4月9日签订的《广州城投·中关村e谷区块链孵化园办公室租赁合同》（合同编号：GZ-EG-20200420-508）于2021年2月1日解除； 二、被告广州星思维科技有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州城投意谷科技服务有限公司支付2020年10月9日至2021年2月1日的租金88000.78元； 三、被告广州星思维科技有限公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州城投意谷科技服务有限公司支付租金滞纳金（2020年10月9日至2021年1月8日的滞纳金以每月欠缴租金23158.10为计算基数，从应付之日即所欠租金的上月9日起按照万分之五的标准计算至实际付清之日止，2021年1月9日至2021年2月1日的滞纳金以18526.48元，以2020年12月9日起按照万分之五的标准计算至实际付清之日止，上述每月分段计算的金额以不超过本金为限）； 四、原告广州城投意谷科技服务有限公司收取的履约保证金46316.2元不予退还； 五、驳回原告广州城投意谷科技服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1943元，由原告广州城投意谷科技服务有限公司负担487元，被告广州星思维科技有限公司负担1456元。财产保全费1416元，由原告广州城投意谷科技服务有限公司负担355元，被告广州星思维科技有限公司负担1061元。负担缴费义务的当事人在本判决书发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  周荧辉 二〇二一年六月二十九日 书记员  张晓云