上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初5805号原告：上海星辰房地产经纪有限公司，住上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX层。法定代表人：高向松，执行董事。委托诉讼代理人：张涛，上海君澜律师事务所律师。被告：刘洪莉，女，1992年9月10日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：陈鹏，男，1992年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈丹怡，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海星辰房地产经纪有限公司与被告刘洪莉、陈鹏中介合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海星辰房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人张涛，被告刘洪莉、陈鹏的委托诉讼代理人陈丹怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海星辰房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付剩余佣金50,000元；2、判令两被告支付逾期违约金，以50,000元为基数，自2020年12月14日起至实际付清之日止，按照每日0.5‰计算。事实和理由：2020年9月8日，被告与案外人居某、张某某(出售方)在原告的居间介绍下就上海市杨浦区四平路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)达成买卖意向，并签订了《房地产买卖居间合同》(编号XXXXXXX)，约定系争房屋的交易总价为621万元。同日，被告签署《佣金确认书》(编号XXXXXXX)，确认支付原告佣金10万元，支付日期为买卖合同签订当日，逾期支付的按照延迟支付佣金数额每日0.5‰计算逾期违约金。2020年12月13日，被告与出售方在原告的居间下签署了《上海市房地产买卖合同》，原告居间成功，被告应当按照《佣金确认书》约定的数额向原告支付佣金。2020年12月20日，被告与出售方在原告的协助下申请办理了产权过户手续。2021年1月11日，被告与出售方在原告的协助下办理了交房手续，但被告仅向原告支付佣金5万元，剩余佣金5万元至今未支付，故原告诉至本院，作如上诉请。被告刘洪莉、陈鹏辩称，不同意原告的诉讼请求。原告方提供的中介服务不能满足两被告的买房目的，两被告买房的主要目的是为了被告的孩子进入系争房屋对口的小学和初中就读，原告的工作人员声称能够入学，现经被告的多方打听、查证，两被告买房目的落空。原告提供中介服务的人员常国兵未取得经纪人资格，原告对被告的购房资格没有尽到审慎查询义务，未能在合同约定的时间内协助双方完成过户，其提供的中介服务存在严重瑕疵，因过户延迟问题出售方向两被告要求赔偿损失。在两被告签订《房地产买卖居间合同》之后，原告在关于购房资格、社保记录缴纳情况等问题上提供的回复是未经向主管部门核实后的答复，前后矛盾，导致买卖双方进行6次网签，以及房屋的交易和过户时间延期，被告方没能预留充足的时间贷款等一系列的连锁问题，被告方不得不与出售方自行积极补救，原告未能采取补救措施，怠于履行其作为中介应尽的义务。原告作为专业的房产经纪公司，不仅没有为被告提供快捷、便利的交易，反而加重了负担，让被告方承担了原告应该承担的义务，故两被告不同意支付剩余的佣金，且要求原告将被告已经支付的部分予以返还，并对原告的瑕疵服务和过错导致的被告方可能承担的赔偿保留诉讼权利。本院经审理认定事实如下：2020年9月8日，原告(居间方、丙方)与被告刘洪莉(买受方、乙方)、案外人居某(出售方、甲方)签订《房地产买卖居间合同》，约定：系争房屋总房价款621万元，首期房价款300万元，第二期房价款321万元；乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金10万元，如甲方签订本合同，则乙方同意意向金转为定金，待甲方签订本合同后壹日内，乙方应补足定金至20万元；甲、乙双方协商一致同意，甲方要求乙方在2020年12月5日前办理过户手续；甲乙双方同意在签订本合同后叁拾捌天内共同赴丙方签订买卖合同或类似合同，甲、乙方双方应于签订买卖合同或类似合同当日，分别按照所签署的佣金确认书及其他相关文书各自支付丙方佣金，且同意丙方可从任何款项中扣收；如甲、乙双方中一方或双方违反本合同约定或甲、乙双方合意解除本合同，则违约方(甲方、乙方或甲方和乙方)或合意解除合同方(甲方和乙方)应按本合同房价款的2%向丙方支付居间服务补偿费，且同意丙方可从任何款项中扣收等内容。该份合同还对其他事项作出约定，即甲乙双方协商一致同意：第一，此房屋是满五唯一；第二，没有抵押，无查封，无任何的纠纷，学区5年内未使用过，有4个户口可以迁走，若有问题，甲方愿意承担一切违约责任；第三，对口的是同济小学和铁岭中学；第四，乙方有居住证满2年，积分120分；第五，乙方于2020年10月15日前支付甲方首期房价款300万元整。签订该份合同时，原告工作人员通过被告刘洪莉的手机APP“上海人社”查询其社保缴纳情况，经查询显示缴费58个月，2020年11月满5年，并询问被告刘洪莉有无断缴，被告刘洪莉表示其进公司后一直是缴社保的。同日，原告与被告刘洪莉签署《佣金确认书》。《佣金确认书》载明佣金支付人(甲方)为被告刘洪莉，佣金收受人(乙方)为原告，佣金为10万元，支付期限为甲方与交易相对方签订正式的买卖合同或租赁合同当日，甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意而迟延支付，乙方有权追索逾期违约金(每日按照迟延支付佣金数额的0.5‰计算)。该《佣金确认书》中有一行手动添加的内容即“乙方是660万打包，如是550万，则只收取6.5万。”审理中，原告确认该内容是其工作人员常国兵书写，原告称因被告要求打包价660万元，但出售方要求保证到手价621万元，故为确保被告支付660万元房屋到手，如最终签订正式买卖合同时，交易中心评估价格是550万元，则中介费只收取6.5万元。原、被告一致确认购买系争房屋的总价未超过660万元。2020年9月8日，被告刘洪莉签署《告知书》一份，《告知书》将上海市有关房地产限购、限贷的调控、税务等政策告知买卖双方，并由买卖双方对其本人及家庭的户籍、婚姻等情况进行核对和确认，《告知书》中载明：2016年3月25日上海市《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上……，买卖双方对上述信息均已悉数明确，买方确认本人及家庭符合上述政策条件，具备购房资格，承诺购房者征信无不良信用记录等影响贷款的情形等内容。被告刘洪莉在《告知书》落款的确认人处签名，具日期。2020年10月11日，被告与出售方在原告处进行网签，当天被告方支付原告佣金5万元，因合同约定的2020年12月5日前过户无法完成，故后续双方又签订了数版网签合同，以尝试是否有2020年12月5日前过户的可能性，均未成功。2020年12月13日，案外人居某、张某某作为卖售人与两被告作为买受人在原告处签订《上海市房地产买卖合同》(第六版)，合同编号为XXXXXXX，合同约定系争房屋转让价格500万元，双方于2020年12月20日前向房地产交易中心申请办理过户手续等内容。后双方于2020年12月20日在原告的协助下完成过户，现系争房屋产权登记在两被告名下。2020年9月8日至2020年12月13日期间，被告方与案外人居某、张某某在原告处就审查被告方的购房资格以及过户时间等事宜协商数次，贷款由被告方自行办理。2021年1月11日，原告协助被告方与案外人居某、张某某完成交房。审理中，被告方提供其与原告工作人员常国兵的微信聊天记录、出售方与常国兵的微信聊天记录、出售方与被告方微信聊天记录，证明被告方购房目的是为了孩子上学，被告方就入学问题提出询问时，常国兵给出肯定回复，引导被告方购买系争房屋，实际购房目的无法实现；同时证明原告在签订居间合同之前没有尽到审慎的调查义务，只是用被告的手机APP“上海人社”查询了被告的社保缴纳情况，签订居间合同后被告与出售方多次与常国兵确认被告是否具有购买资格、有无补缴，补缴、视同缴纳是否影响购房资格，也反复与常国兵确认是否向房地产交易中心核实被告有无购房资格，原告给出标准不一的回复，直到被告方自行至房屋交易中心以及社保中心核实后才对购房资格查验清楚；最后还证明出售方因为过户迟延的问题向被告提出赔偿。原告对上述证据的真实性认可，但对证明目的不认可，原告认为对被告的社保问题在签订居间合同之前，被告已自行查询并确认过了，且被告还签署了限购政策的告知书，在房屋买卖合同中，本身也有限购的特别告知事项，因此，原告已经尽到了作为中介方应该尽到的义务；就被告的购房资格问题，原告做了大量的工作，常国兵总共去查询了四次，交易中心的回复是2020年11月底、12月份可以过户，始终没有明确被告能够过户的时间；此外，过户的时间是客观原因导致，不是原告能决定的，损失问题是买卖双方之间的法律问题，与本案无关。审理中，原告撤回要求被告方支付以50,000元为基数，自2020年12月14日起至实际付清之日止，按照每日0.5‰计算的逾期违约金的诉讼请求。以上事实，有《房地产买卖居间合同》、《佣金确认书》、《告知书》、《上海市房地产买卖合同》、《房屋交接书》、转账截图、微信聊天记录以及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。原、被告签订的《房地产买卖居间合同》及《佣金确认书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。本案中，系争房屋经原告居间，被告与房屋出售方签订了《上海市房地产买卖合同》，完成过户并登记至两被告名下，原告为达成房屋买卖合同和交易过户提供了相关居间服务，故被告应当向原告支付相应佣金。被告方称买房目的落空，居间合同中已对系争房屋的学区、对口学校等作出明确约定，说明被告方已知晓系争房屋对口学校的情况，被告方购买系争房屋的目的不影响居间合同的成立、生效，且被告理应知晓购买系争房屋与孩子一定能够入学就读并不能划等号，是否可以入学，仍应以当年的相关政策及学校的招生条件和要求而定，故被告方的此项辩称意见，本院不予采纳。关于被告方的购房资格问题，在居间合同签订之前，本市房地产市场的限购政策已施行较久，被告方自称购房是为了孩子上学，理应对自己是否具备购房资格有预判，且被告刘洪莉亦签署《告知书》确认其具备购房资格。原、被告签订居间合同时，已通过手机查询的方式对刘洪莉的社保缴纳情况进行确认，刘洪莉亦表示其没有断缴，按照常理是符合出售方的过户时间要求，被告与出售方亦就过户时间达成一致，可知被告同意2020年12月5日前过户。至于刘洪莉的实际社保缴纳情况，其自身应该最为清楚，但原告作为提供房地产交易居间服务的专业经纪公司，在出售方对过户时间有明确要求的情况下，更应对被告的购房资格进行审慎核实，并告知相应的风险，原告仅以手机查询结果以及刘洪莉称没有断缴，便认为被告满足2020年12月5日前过户的条件，即促成双方达成协议，且在买卖双方均就购房资格问题多次提醒原告的情况下，原告工作人员仍表示已经审查清楚没有问题，但最终过户延迟，可见原告没有尽到严格审查的义务，原告提供的中介服务存在瑕疵。合同履行中，发现无法按期过户后，原告与买卖双方沟通，去相关部门查询，并按被告的要求多次进行网签以试探可否按期过户，原告做了一定的工作，且系争房屋最终在原告的协助下完成过户、交房。根据庭审查明的事实，考虑到房地产中介服务包括提供房产信息、协助磋商交易细节、促成买卖双方订立房屋买卖合同、协助办理过户和交房等内容，综合系争房屋的交易情况以及原告提供的中介服务，本院酌情扣减佣金，鉴于被告已向原告支付佣金5万元，故本院酌定两被告应支付原告佣金40,000元。被告方主张要求原告赔偿损失，返还已付中介费，却未提出反诉，仅作为答辩意见，首先，被告并无证据证明其已实际产生相应的损失，其次，被告所称的损失系因延迟过户产生的违约责任，此系被告与出售方之间的法律关系，与本案原、被告之间的中介合同关系无涉，最后，买卖双方在原告的中介服务下，签署了居间协议及房地产买卖合同，系争房屋亦完成交易，被告应当支付相应的佣金，故对于被告的此项辩称意见，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告刘洪莉、陈鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海星辰房地产经纪有限公司佣金40,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由原告上海星辰房地产经纪有限公司负担105元，由被告刘洪莉、陈鹏负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  戴诗亮书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。