贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2248号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：罗芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢杨，男，苗族，1967年3月29日生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：梁燕，女，汉族，1968年12月9日生，住贵州省毕节市。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：蔡鹏，贵州威迪律师事务所律师。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：杨艳，贵州威迪律师事务所律师。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称碧阳置业公司）因与被上诉人谢杨、梁燕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。碧阳置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：关于逾期交房问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房违约责任作出的约定系双方真实意思表示，应按约定履行。一审法院以评估金额作为判决逾期交房违约金的依据违背《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条之规定，逾期交房违约金参照评估机构评估的同地段房屋租金计算的前提是《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约金没有约定。其次，逾期交房并不一定导致被上诉人在外租房居住，并不证明被上诉人产生在外居住的实际损失。且评估的租金已超过被上诉人已付购房款的四分之一，以评估金额作为上诉人应付违约金明显过高且显失公平。谢杨、梁燕二审答辩称：《商品房买卖合同》约定的违约金标准过低，应当以损失为依据调整违约金。碧阳置业公司逾期交房行为给其二人造成的损失应以评估结果为准。谢杨、梁燕向一审法院起诉请求：1.判决碧阳置业公司向其二人支付逾期交房违约金97,495元；2.判决碧阳置业公司向谢杨、梁燕支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书产生的违约金，违约金以363,048元购房本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍的标准，自2015年4月1日起计算至实际履行日止，暂定5000元；3．一审诉讼费、鉴定费由碧阳置业公司承担。一审法院认定事实：2013年1月11日，谢杨、梁燕为买受人，碧阳置业公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积138.78平方米，套内建筑面积110.90平方米，房屋总价款363048元。买受人采用贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款113048元，余款250000元以公积金贷款支付。出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同日，双方签订《补充协议》约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，谢杨、梁燕向碧阳置业公司支付购房款，碧阳置业公司出具的贵州增值税普通发票载明涉案商品房的购房款为362590元。2019年11月11日，碧阳置业公司将涉案房屋交付谢杨、梁燕使用。2020年1月13日，涉案商品房所在楼栋取得《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记审查意见》，毕节市不动产登记中心同意办理Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次登记。2019年9月24日，碧阳置业公司以短信的方式通知谢杨、梁燕提交办理不动产权证所需的相关材料。2019年11月20日，谢杨、梁燕出具委托书，委托碧阳置业公司办理涉案商品房的不动产权证。另查明，案件审理过程中，根据谢杨、梁燕的申请，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋在2015年1月1日至2019年11月10日之间的租金进行评估。江西寰宇房地产土地资产评估有限公司经评估出具的《资产评估报告》（赣寰宇资评字（2020）第ZB008号）载明：截至评估基准日，毕节市七星关区人民法院因商品房预售合同纠纷一案涉及的梁燕所有的房屋租金损失在2015年1月1日至2019年11月10日期间的租金价值为97,495元。为此，谢杨、梁燕支付了评估费5000元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。该案中，谢杨、梁燕与碧阳恒通公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按约定全面履行各自义务。谢杨、梁燕已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，碧阳置业公司亦应按合同约定交付涉案商品房并协助办理商品房权属转移登记。对于谢杨、梁燕主张碧阳置业公司支付逾期交房违约金97,495元的诉请。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付涉案商品房，而碧阳置业公司实际向谢杨、梁燕交付涉案房屋的时间为2019年11月11日，碧阳置业公司的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，碧阳置业公司应当向谢杨、梁燕承担逾期交房的违约责任。谢杨、梁燕认为《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过低，要求增加。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对违约金进行调整应当以实际损失为基础。本案中，碧阳置业公司违约给谢杨、梁燕造成的实际损失应为逾期交房期间的租金损失，因此，对实际产生逾期交房期间的租金损失，参照江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋租金作出的评估意见作为裁判依据，涉案商品房2015年1月1日至2019年11月10日期间的租金价值为97,495元。而按照合同约定计算的违约金额则远远低于该实际损失，应当以碧阳置业公司违约给谢杨、梁燕造成的损失确定违约金的数额。故对于谢杨、梁燕主张碧阳置业公司支付逾期交房违约金97,495元的诉请，予以支持。对于谢杨、梁燕主张碧阳置业公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请。双方在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对谢杨、梁燕履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。谢杨、梁燕于2019年11月11日办理入住手续，根据双方上述约定，应当认定谢杨、梁燕已于办理入住手续之日交齐了被告当时要求提交的办理转移登记的相关资料，碧阳置业公司应当于谢杨、梁燕办理入住手续的360日内，即2020年11月6日前为谢杨、梁燕办理商品房转移登记。如前所述，双方之间形成委托办证关系，谢杨、梁燕委托碧阳置业公司代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故碧阳置业公司无须向谢杨、梁燕直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向谢杨、梁燕告知已经具备办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕合同约定的义务。2020年1月13日，涉案商品房所在楼栋取得《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》，毕节市不动产登记中心同意办理C1-C3幢住宅部分首次登记。2020年5月18日，该案第一次庭审时，碧阳置业公司当庭出示《贵州碧阳恒通置业有限公司C1-C3幢住宅部分首次登记审查意见》，此时其已履行了告知谢杨、梁燕的义务。碧阳置业公司在合同约定的期限内履行了义务，不应承担违约责任，谢杨、梁燕主张碧阳置业公司支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，无事实和法律依据，不予支持。对于谢杨、梁燕主张鉴定费用由碧阳置业公司承担的诉请。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对碧阳置业公司逾期交房应向谢杨、梁燕支付的违约金的计算方式进行了明确的约定，谢杨、梁燕认为逾期交房违约金约定过低，请求增加，故谢杨、梁燕对碧阳置业公司逾期交房给其造成的损失负有举证责任。本案审理过程中，谢杨、梁燕申请进行司法评估以确定碧阳置业公司逾期交房给其造成的损失，为此支付了评估费用5000元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，该评估费用应由负有举证责任的谢杨、梁燕负担，故对谢杨、梁燕的该诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内支付谢杨、梁燕逾期交房违约金97,495元；二、驳回谢杨、梁燕的其他诉讼请求。一审案件受理费1119元（已减半收取），由贵州碧阳恒通置业有限公司负担；评估费5000元，由谢杨、梁燕负担。本院二审查明事实与一审一致。本院认为，谢杨、梁燕主张碧阳置业公司逾期交房行为对其二人造成的损失高于《商品房买卖合同》约定的违约金金额，请求以实际损失为基础对违约金进行调整。为此，其二人申请了对涉案房屋2015年1月1日（约定交房时间次日）至2019年11月10日（实际交房时间前日）期间的租金价值进行评估。经评估，该期间案涉房屋租金价值为97,495元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，该时间段的租金价值系碧阳置业公司在如约交房情况下谢杨、梁燕可获得的利益，可认定为碧阳置业公司因逾期交房行为给谢杨、梁燕二人造成的损失。故谢杨、梁燕主张碧阳置业公司应向其二人支付逾期交房违约金97,495元的请求有事实依据和法律依据，予以支持。综上所述，碧阳置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2238元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 周 锐审判员 胡伟科二〇二一年六月七日书记员 王梨力