广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终12531、12532号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东国大建材有限公司。住所地：广东省广州市增城区永宁街九如村龙岗围社朱文岭（土名）。法定代表人：焦国清，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺文年，广东六达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州兴南窑业有限公司。住所地：广东省广州市增城区永和镇九如村。法定代表人：李德南，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李德南。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘锦华，广东穗益律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李嘉敏，广东穗益律师事务所律师。原审第三人：广州市增城区永宁街开发区服务中心。住所地：广东省广州市增城区永宁街永和永胜北路21号（广发银行二楼）。法定代表人：罗树炎。委托诉讼代理人：周小艳，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人广东国大建材有限公司（以下简称国大公司）因与被上诉人广州兴南窑业有限公司（以下简称兴南窑业公司）、李德南、原审第三人广州市增城区永宁街开发区服务中心（以下简称永宁街服务中心）房屋租赁合同纠纷两案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2744、2745号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人国大公司就（2021）粤01民终12531、12532号案（以下简称12531、12532两案）共同上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判兴南窑业公司、李德南向国大公司返还押金60000元；3.改判兴南窑业公司、李德南向国大公司支付装饰装修物残值损失1681057元、停产停业损失820555.5元、奖励措施800000元；4.本案上诉费由兴南窑业公司、李德南承担。事实和理由：一、一审判决认为李德南并非两案涉合同的相对方，也并非兴南窑业公司的股东，认定两者财务混同没有依据，该观点属事实认定错误。1.李德南独立控股台湾兴南窑业有限公司（以下简称台湾兴南窑业公司），台湾兴南窑业独立控股兴南窑业公司，从该事实可以认定，李德南直接控制兴南窑业公司，系实际控制人。2.国大公司按月缴纳租金，租金每月均是支付至李德南个人账户，李德南从未向国大公司开具过发票，且李德南未提供证据证明其将租金支付至兴南窑业公司，可以认定李德南收取的财产与兴南窑业公司的财产不能区分。3.虽然李德南从村中租了地、建了厂房，但厂房一直由兴南窑业公司使用，且兴南窑业公司的财务报表中也明确该厂房为其固定资产，也可以证明兴南窑业公司与李德南的财产不能区分。4.李德南实际领取的拆迁补偿款实际属于兴南窑业公司的财产，其应当向兴南窑业公司返还。5.国大公司在对兴南窑业公司提起诉讼后，兴南窑业公司于2019年10月31日决议解散，并发布清算公告，清算组负责人为李德南。在国大公司已经提起诉讼后，李德南仍旧将公司进行解散，试图通过解散公司来逃避债务。6.兴南窑业公司清算公告后，国大公司立即向清算组负责人寄送了债权申请书，但该文件被退回，清算组成员电话长期关机，无法接通，且在公司地址查无此人，足以证明兴南窑业公司已经没有具体的经营地址，没有再继续经营。7.李德南是台湾地区居民，其在领取拆迁补偿款后，就返回台湾，兴南窑业公司没有任何财产。若不认定李德南与兴南窑业公司存在人格混同，无法保障国大公司的合法权益，且也是符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》中关于人格否认的会议精神。二、一审判决认为因案涉租赁合同无效，租赁合同约定的条款亦无效，应当按照合同双方过错分担装饰装修的现值损失，该规定属法律适用错误。1.根据双方签订的《厂房租赁合同》第八条“在租赁期限，如政府征地拆迁，不能正常使用，甲乙双方可解除合同，土地赔偿款归甲方所有，乙方设施、设备赔偿款归乙方所有，甲方无条件退还保证金。”该条款是对发生政府征地拆迁时，对于涉案厂房拆迁赔偿款的分配约定，该条款既可以看做是解决争议方法的条款，也可以看作是合同中的结算与清算条款，其效力不受租赁合同本身效力的影响，应视为始终有效的条款。2.结合租赁合同的前后条款，《厂房租赁合同》第8条中的设施赔偿，实际就是装饰装修物赔偿。根据《增城开发区核心区第一期村庄整体搬迁土地和房屋征收补偿安置方案》（以下简称《安置方案》）集体土地上房屋补偿基准，明确房屋补偿的单价基准已包含房屋补偿、室内外装修补偿、化粪池、门窗、防盗网、室内外各种管线、设备补偿、迁移、重新报装等所有费用。因此，李德南领取的补偿实际上是已经包含了国大公司添附的装饰装修物。3.在双方已经约定了装饰装修物补偿归属的前提下，李德南也已经实际领取到了装饰装修物补偿，李德南与兴南窑业公司应当将装饰装修物补偿返还给国大公司。若以合同无效，认定装饰装修残值为损失，双方按照过错责任来分担，将使李德南及兴南窑业公司不当获利。三、一审判决认定国大公司主张的停产停业损失属于合同履行利益，不属于合同无效下的损失赔偿范围，该观点属于法律适用错误。1.停产停业损失为拆迁事实发生后，国大公司停产而直接产生的损失，该损失不属于合同履行利息，也不是合同履行后可获得的利益。一审法院认定不属于合同无效下的损失赔偿范围属于适用法律错误。2.停产停业损失已经由永宁街服务中心补偿给李德南，李德南已经实际领取了停产停业损失补偿。而李德南及兴南窑业公司并未实际经营，案涉厂房的实际经营者为国大公司，该停产停业损失应当由国大公司获得。根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第33条规定，被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任。被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。因此，国大公司要求兴南窑业公司、李德南支付停产停业损失具有法律依据。3.即使停产停业损失属于合同履行利益，因合同无效，其不属于赔偿范围，但本案的大前提是停产停业损失已经由永宁街服务中心支付，李德南及兴南窑业公司并未因合同无效遭受到损失，一审判决的认定处理使得双方利益严重失衡，不符合公平原则。四、一审判决认定永宁街服务中心支付奖励金与国大公司的行为不存在关联，该观点属于事实认定错误。根据《安置方案》第21条，被征收人在第一时间内签订征收补偿安置协议，自行搬迁并交出房屋的，给予房屋的补偿金额15%的奖励。李德南获得15%的奖励离不开国大公司及时停产并搬迁，因此国大公司有权获得一部分拆迁奖励。被上诉人兴南窑业公司、李德南共同辩称，一、一审法院认定李德南非涉案租赁合同相对方是正确的，李德南与兴南窑业公司无法律关系，两者财产混同毫无法律依据。李德南是兴南窑业公司的法定代表人，其具有代表兴南窑业公司与国大公司签订和履行《厂房租赁合同》的法定职责，属于职务行为。租赁合同的签约双方是兴南窑业公司与国大公司，根据合同相对性原则，责任方因为兴南窑业公司，李德南不应承担责任。另外，根据国大公司提供的《测绘成果资料》可知厂房的权属人是李德南，而《安置方案》中规定对于房屋征收补偿的对象是李德南，因此对于永宁街服务中心已向李德南支付的征收补偿款无须向国大公司支付，与国大公司无关。二、国大公司主张租赁区域内的装饰装修物残值损失1681057元、停产停业损失820555.5元、奖励金800000元的诉请无事实和法律依据。1.尽管一审法院认定案涉租赁合同无效，但《厂房租赁合同》第八条作为结算和清理条款，应当继续有效，该条款中约定的设施设备赔偿款并不等同于装饰装修物赔偿款。而事实上，国大公司早于2018年10月因消防、环保等问题被有关行政部门张贴封条、强制停产起便无经营，其已经变卖工厂设施设备，仅剩少部分办公用品和成品，是为了继续霸占厂房而拒不交还厂房。《测绘成果资料》中并无涉及国大公司的设施设备，国大公司无任何设施设备的投入合法证明文件，其主张租赁区域内的装饰装修物残值损失1681057元于法无据。退一步说，即使判决确认应赔偿装饰装修残值损失，兴南窑业公司仅认可其中部分项目为国大公司装饰装修的，包括大门的广告字、不锈钢电动伸缩门、保安室房顶及内外装修，生活区的屋檐彩瓦维护、PVC塑钢集雨水槽，外围的外墙，办公区的屋檐彩瓦围护、外墙抹灰扫白，其他的钢结构、户外防腐木地板、10级木楼梯、散装水泥罐基础土方开挖、散装水泥罐基础、轻质符合墙板围墙，以上各项费用共计225917.39元。其余装饰装修未经兴南窑业公司同意，国大公司应自行承担损失。2.《厂房租赁合同》并无约定搬迁及停产停业损失归国大公司所有，国大公司主张搬迁及停产停业损失缺乏合同依据。再者，国大公司自2018年10月起已停产，并无经营，不存在停产停业损失。而且搬迁及停产停业损失补偿对象是李德南，与国大公司无关。3.兴南窑业公司与国大公司签订和《厂房租赁合同》并无约定厂房征收奖励措施归国大公司所有。原审第三人永宁街服务中心述称，一、本案是国大公司与兴南窑业公司之间的租赁合同纠纷，永宁街服务中心并不是合同主体，案涉租赁合同纠纷与永宁街服务中心无关。二、永宁街服务中心已经依据征收补偿安置方案对涉案厂房及附着物作出合法合规且合理的补偿，并向李德南进行支付，永宁街服务中心与李德南之间的拆迁补偿安置协议因履行完毕而终止。永宁街服务中心认为一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回国大公司的全部上诉请求，维持原判。国大公司向一审法院提出两案诉讼请求分别为：2744号案：1.兴南窑业公司、李德南向国大公司退还2016年7月11日签订的《厂房租赁合同》中国大公司所缴纳的押金10000元；2.兴南窑业公司、李德南向国大公司支付该租赁区域内的设施、设备补偿147906元、搬迁及停产停业损失258637.5元、奖励措施200000元；3.兴南窑业公司、李德南支付因逾期支付相关补偿及押金产生的利息（以欠付的补偿款619243.5元为基数，从2019年6月27日起按年利率4.9%计至还清之日止）；4.本案诉讼费、鉴定费由兴南窑业公司、李德南承担。2745号案：1.兴南窑业公司、李德南向国大公司退还2014年5月31日签订的《厂房租赁合同》中国大公司所缴纳的押金50000元；2.兴南窑业公司、李德南向国大公司支付该租赁区域内的设施、设备补偿1533151元、搬迁及停产停业损失561918元、奖励措施60万元；3.兴南窑业公司、李德南支付因逾期支付相关补偿及押金产生的利息（以欠付的补偿款2745069元为基数，从2019年6月27日起按年利率4.9%计算至还清之日止）；4.本案诉讼费、保全费、鉴定费由兴南窑业公司、李德南承担。在一审庭审过程中，国大公司明确其主张的设施设备补偿款即为装饰装修物残值损失。兴南窑业公司向一审法院提出两案反诉请求：2744号案：1.解除兴南窑业公司与国大公司于2016年7月11日签订的《厂房租赁合同》，没收押金10000元；2.国大公司按照每月4000元标准向兴南窑业公司支付2019年4月1日至租赁合同解除之日的租金及解除后至2020年6月5日的场地占用使用费；3.本案诉讼费由国大公司承担。2745号案：1.解除兴南窑业公司与国大公司于2014年5月31日签订的《厂房租赁合同》，没收押金50000元；2.国大公司按照每月25000元标准向兴南窑业公司支付2019年4月1日至租赁合同解除之日的租金及解除后至2020年6月5日的场地占用使用费；3.本案诉讼费由国大公司承担。一审法院认定事实：一、关于案涉合同签订及履行情况2014年5月31日，兴南窑业公司（出租方、甲方）与国大公司的法定代表人焦国清（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》（下称2745号案涉合同），约定甲方将其厂房约3500平方米租给乙方用于生产仓储，包括原鸡蛋厂、木材厂（即门左边整卡厂区）共3000平方米与上述两厂门口空地范围约2500平方米，厂区大门及门口保安亭；租赁期限从2014年5月20日至2024年5月20日为期10年，期间无递增租金，每月租金25000元，乙方应向甲方支付厂房租赁押金50000元，租金应预付一个月，支付日期在每月5日，租赁期满或解除合同之日（中途退出应提前2个月书面解约），甲方将押金全额退回乙方；在租赁期间，如政府征地拆迁，如不影响正常使用，甲乙双方可根据实际拆除面积与实际使用面积折合租金，如不能正常使用，甲乙双方可解除合同，土地赔偿款归甲方所有，乙方设施、设备赔偿款归乙方所有，甲方无条件退还保证金50000元。2016年7月11日，兴南窑业公司（出租方、甲方）与国大公司（承租方、乙方）签订第二份《厂房租赁合同》（下称2744号案涉合同），约定参照2745号案案涉合同内容，就原厂区增加租赁面积，增加租赁区域为窑边以东厂房的一千平方及空地；租赁期为2016年5月1日至2024年5月20日，期间无递增租金，租金为4000元，与2745号案涉合同约定的租金支付日期一致，押金为10000元；协议生效后，即成为2745号案涉合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力；协议所有术语除非另有说明，否则定义与2745号案涉合同的定义相同。上述两案涉合同租赁区域的土地所有权人及使用权人为广州市增城区新塘镇九如村龙岗围经济合作社，国大公司以案涉合同约定的租赁地址作为注册登记地并实际开展生产经营。国大公司向兴南窑业公司陆续支付租金，最后一次租金系在2019年3月4日一次性支付2018年12月至2019年3月租金共计116000元。国大公司与兴南窑业公司确认2018年10月国大公司在相关政府职能部门要求下停产停业，国大公司主张原因是要求停产原因是租赁区域涉及征收拆迁，兴南窑业公司则主张原因是被告消防、环保存在问题，但均未能提供证据。国大公司另主张其在2018年10月后仍继续生产经营至2019年3月。兴南窑业公司为反驳国大公司主张，提供国大公司2019年7月1日向其发出的《联系函》，其中载明：租赁期间我司一直按时交纳租金……鉴于贵司对于以上问题没有积极处理，导致我司自2018年10月份以来一直停产至今……。二、关于案涉租赁区域征收拆迁情况2014年7月24日，原增城市经济技术开发区国土规划建设环保局、增城市新塘镇人民政府及永宁街道办事处发出《安置方案》，对增城经济技术开发区用地范围土地和房屋进行征收，其中第二章“集体土地上房屋征收补偿”第五条规定集体土地地上房屋的补偿包括房屋价值的补偿和占地区为补偿，补偿金额由各种用途房屋补偿标准乘以对应的补偿面积计得。第四章“搬迁、临迁、停产停业及奖励”第二十条规定停产停业补偿费：对依法取得营业执照并实际生产经营的厂房造成停产停业实际损失的，可按税务部门所核实企业税后月平均利润的80%为标准基于不超过6个月的补偿，或按厂房建筑面积乘以150元/平方米为标准一次性补偿搬迁及停产停业损失。第二十一条规定奖励措施：为鼓励被征收人配合征地拆迁工作，尽早签订《房屋征收补偿安置协议书》并自行搬迁，对时间节点前完成搬迁工作的被征收人进行奖励，奖励以“房屋的补偿金额”为基数乘以一定比例计得；其中，被征收人在第一期规定时间内签订《房屋征收补偿安置协议书》并在签订之日起15天内自行搬迁并交出房屋的，给予房屋的补偿金额15%的奖励。因案涉租赁区域位于征收范围，2019年6月26日，永宁街服务中心（甲方）与李德南（乙方）签订《增城经济技术开发区核心区村庄整体搬迁土地和房屋征收补偿安置协议（超视堺330米范围）》（以下简称《安置补偿协议》），约定因核心区村庄整体搬迁需要，甲方需征收乙方位于增城区永宁街九如村龙岗围社的房屋，征收补偿及安置标准按照《增城开发区核心区第一期村庄整体搬迁土地和房屋征收补偿安置方案》（永街联发[2014]1号）的规定执行，乙方在村庄整体搬迁土地和房屋征收范围内的房产共11处，建筑面积为9594.84㎡；经核算甲方应当支付乙方房屋占地区、房屋和建（构）筑物（含地上附着物）补偿17341157.52元，奖励金2601173.63元、停产停业补偿1439226元、生产存储设备补偿2169210元，货币补偿金额共计23550767.15元。合同附件包括《合同金额构成表》和《地上附着物补偿明细表》，其中载明：房屋编号L-81、L-81-1（框架三等、混合五等）的房屋补偿计算为621921.67元（241.84㎡×2712元/㎡×0.9+15.75㎡×2232元/㎡×0.9）；钢结构厂房作为地上附着物按照1674.4元/㎡的补偿基准、面积9220.09㎡计算，附着物补偿金额为15438118.7元；停产停业补偿费为1439226元[厂房建筑面积9594.84㎡（其中钢结构厂房9220.09㎡）×150元/㎡]；生产存储设备补偿详见《砖厂设备资产价值评估报告》。该报告载明案涉区域砖窑、烟囱和变压器评估价值为2169210元。李德南及永宁街服务中心确认前者已收到后者根据《安置补偿协议》约定支付的全部征收补偿款。三、关于国大公司与兴南窑业公司租赁期间使用厂房面积及添附装饰装修物件的情况本案审理过程中，一审法院根据国大公司申请，依法委托广东建准检测技术有限公司对案涉租赁区域进行测绘，该公司于2020年6月5日分别作出建准鉴字[2020]0917号、0918号两份《广州市增城区永宁街九如村龙岗围社朱文岭（土名）面积测绘报告》（下称0917号报告、0918号报告），对国大公司租赁使用的地块面积测绘，并绘制平面图。0917号报告中平面图载明各区域面积：1空地1790.6㎡、2保安亭11.4㎡、3砖房199.08㎡、4棚185.93㎡、5砖房2954.78㎡、6简易房47.19㎡、7简易房78.5㎡、8砖房34.28㎡、9砖房45.68㎡、10砖房8.34㎡、11混合房9.34㎡、12砖房157.45㎡。0918报告中平面图载明各区域面积：1空地506、2棚房373.27㎡、3混合房158.2㎡、4砖房6.19㎡、5棚房843.48㎡、6棚房269.97㎡、7砖房7.16㎡、8烟囱35㎡、9砖房30.98㎡。国大公司支付测绘费46603.6元。国大公司与兴南窑业公司、李德南确认2745号案涉合同约定的租赁区域在0917号报告平面图范围内，2744号案涉合同约定的租赁区域在0918号报告平面图范围内。国大公司主张上述两报告平面图所列所有序号区域均属于两案涉合同约定的租赁范围，兴南窑业公司、李德南仅认可0917号报告中2保安亭11.4㎡、3砖房199.08㎡、5砖房2954.78㎡以及0918号报告中5棚房843.48㎡为两案涉合同约定的租赁范围，并认为国大公司未经同意擅自占用两报告中所列的其他区域实际使用。一审法院另根据国大公司申请，依法委托广州市安衡价格事务所有限公司对国大公司租赁的案涉厂房形成附着部分的装饰装修残值进行鉴定，价格评估基准日是在2019年4月23日。该公司于2020年9月17日作出穗安价（估）字[2020]A230号《价格评估结论书》，评估结论为：国大公司租赁的2745号案涉合同所涉厂房形成附着部分的装饰装修残值为1533141元，2744号案涉合同形成附着部分的装饰装修残值为147906元。国大公司据此确定的金额主张两案诉讼请求中的设施设备补偿款，认为兴南窑业公司获得的设施设备补偿款中包含了其进行装饰装修形成的价值部分，兴南窑业公司仅确认其中部分项目为国大公司装饰装修，包括大门部分的广告字、不锈钢电动伸缩门、保安室屋顶及内外装修共计15010.4元，生活区的屋檐彩瓦围护、PVC塑钢集雨水槽共计5715.97元，外围的外墙1202.72元，办公区的屋檐彩瓦围护、外墙抹灰扫白共计10964.21元，其他的钢构房、户外防腐木地板、10级木楼梯、散装水泥罐基础土方开挖、散装水泥罐基础、轻质复合墙板围墙共计193024.09元。该价格评估结论书价格评估明细表载明：2475号案涉合同涉及标的已使用年限除太阳能监控摄像机为0.67年、混凝土地面为5.67年以外，其余均为4.67年；2744号案涉合同涉及标的已使用年限均为2.89年。国大公司支付鉴定费39800元。另查明，兴南窑业公司提供《建设用地规划许可证》（编号0168），载明用地项目名称为砖厂，用地位置为九如村朱文岭（土名），面积为6600㎡，主张为两案涉合同涉及厂房用地，但未提供两案涉合同所涉厂房租赁物办理建筑施工规划许可证或者得到有关职能部门批准建设的证据。在案件审理过程中，一审法院依据国大公司申请，依法作出（2019）粤0191民初2745号民事裁定，裁定冻结、查封或者扣押兴南窑业公司、李德南名下价值共计4248085.14元的财产。一审法院认为：本案为涉台民商事纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人未就处理本案争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在大陆，依照最密切联系原则，应适用大陆法律。国大公司与兴南窑业公司为位于案涉区域的厂房租赁事宜订立两案涉合同，两案均属于房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.两案涉合同是否有效；2.国大公司是否有权主张装饰装修物残值损失；3.国大公司是否有权主张停产停业损失；4.国大公司是否有权主张获得奖励措施；5.案涉合同的押金应如何处理。关于第一个争议焦点。依照《中华人民共和国城乡规划法》规定，禁止房屋建设者未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，相关规章将上述建筑物表述为违法建筑物。违法建造不是所有权设立的法律事实，不能依法设立所有权，违法建筑因此成为法律规定禁止流通物，不能进入市场进行处分收益。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，兴南窑业公司未能提供证据证实案涉租赁厂房建设取得相应许可获批准，一审法院认定其在未取得建设工程规划许可证的情况下建成且至今未取得建设工程规划许可证，违反上述规定，两案涉合同依法应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”有关本案国大公司与兴南窑业公司争议内容应当依照此项规定处理。关于第二个争议焦点。两案涉合同无效的原因如前所述，在于兴南窑业公司将未取得将设工程规划许可证的厂房出租给国大公司使用，国大公司亦未对相关情况予以谨慎核实，因此双方对合同无效的后果均具有过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”因两案涉合同均无效，其中约定的“乙方设施、设备赔偿款归乙方所有”亦归于无效。但是国大公司在租赁期间对厂房进行装饰装修，因征收拆迁现厂房已被拆除，无法再利用。一审法院认为双方应按照过错分担装饰装修的现值损失。国大公司与兴南窑业公司对于装饰装修物中属于兴南窑业公司添附的部分存在争议，但是均未提供充分证据证实。而《价格评估结论书》中计算成新率时，装饰装修物的已使用年限除混凝土地面外其余均在5年以内，即在国大公司租赁使用案涉厂房之后开始使用。虽然兴南窑业公司主张部分设施系以前的租赁方建造或者由其自己在被告租赁使用期间建造，但是均未提供证据反驳以上事实，故一审法院不予采信。可根据《价格评估结论书》据以计算的已使用年限判定系由国大公司在租赁期间添附使用，其可就该部分物件的现值损失要求与兴南窑业公司分担。关于混凝土地面的建造者是否是国大公司的问题，兴南窑业公司确认国大公司有对原铺有混凝土地面的位置重新铺设，并在原未铺有混凝土地面的位置铺设新混凝土地面，故也可认定该部分也属于国大公司添附。国大公司添附的装饰装修物经鉴定在2019年4月23日的残值，涉及2745号案涉合同的为1533151.46元，涉及2744号案涉合同的为147906.41元，按照国大公司与兴南窑业公司双方过错程度，一审法院确定双方各分担一半的损失，即兴南窑业公司应向国大公司支付上述残值的各一半金额，即（1533151.46元+147906.41）÷2=840528.94元。关于第三个争议焦点。两案涉合同无效，与合同解除情形下合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态，故该信赖利益是不包括合同履行利益。本案中，国大公司主张的停产停业损失，实质是因停产导致的经营损失，属于合同履行利益，不属于合同无效情况下的损失赔偿范围，故国大公司主张停产停业损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于第四个争议焦点。永宁街服务中心对兴南窑业公司配合征收拆迁工作予以专门奖励，支付其标准是在签订《安置补偿协议》的15天内搬迁并交付厂房。但实际上因国大公司、兴南窑业公司产生纠纷，国大公司至2020年6月5日在一审法院委托第三方机构现场测绘及评估完成之后才交付回房屋给兴南窑业公司，大大超出了奖励措施的支付标准。国大公司认为自己配合交付厂房的主张与事实不符，一审法院不予认可。至于永宁街服务中心仍然向兴南窑业公司支付奖励金属于其对自身权利的自由处分，但与国大公司的行为不存在关联。对国大公司的此项诉讼请求一审法院不予支持。至于国大公司缴纳的押金的处理问题，因两案涉合同无效，兴南窑业公司因此收取的押金共计60000元也应当予以返还。另外国大公司自认其自2018年10月起即因征收拆迁无法使用案涉厂房正常生产经营，兴南窑业公司也确认该事实，而且其亦客观上不可能再对外出租案涉厂房并获取收益，因此兴南窑业公司反诉要求国大公司再支付2019年4月开始至2020年6月5日的场地使用费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于国大公司要求李德南共同承担责任，因李德南并非两案涉合同的相对方，也并非兴南窑业公司股东，国大公司认为两者财产混同为由主张李德南承担连带责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、兴南窑业公司于判决生效之日起五日内一次性向国大公司赔偿装饰装修物残值损失840528.94元；二、兴南窑业公司于判决生效之日起五日内一次性向国大公司返还押金60000元；三、驳回国大公司的其他诉讼请求；四、驳回兴南窑业公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2744号案件本诉受理费11532元，由国大公司负担9177元，由兴南窑业公司负担2355元；反诉受理费375元，由兴南窑业公司负担。2745号案件本诉受理费40478元，由国大公司负担25869元，由兴南窑业公司负担14609元；反诉受理费2337.5元，由兴南窑业公司负担；财产保全费5000元，由国大公司负担3195元，由兴南窑业公司负担1805元。两案测绘费46603.6元，由国大公司负担38250.6元，由兴南窑业公司负担8358元。两案评估鉴定费39800元，由国大公司负担32662元，由兴南窑业公司负担7138元。本院二审期间，国大公司向本院提交兴南窑业公司2010年财务报表，拟证明兴南窑业公司的固定资产即是案涉租赁的厂房，案涉厂房实际为李德南所有，由此可见李德南与兴南窑业公司的财产是不可分的。兴南窑业公司、李德南对上述证据发表质证意见：真实性确认，但合法性、关联性不予认可，该证据不是新证据，应当不予采纳。兴南窑业公司、李德南、永宁街服务中心未向本院提交证据材料。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，国大公司于2019年7月1日向兴南窑业公司发出《联系函》，主要内容为：我司自2018年7月份以来，接到城管、消防、街道办等部门多次上门查访，要求我司工厂停工及提供相关资料，并于2018年10月张贴封条，强制要求我司停产，同时，工厂钢架于2019年3月倒塌至今，以及我司工厂门口堆砌贵司大量垃圾，至今无人出面处理。……租赁期间，我司一直按时交纳租金，租金已经支付至2019年3月，鉴于贵司对于以上问题没有积极处理，导致我司自2018年10月份以来一直停产至今，为了支付供应商及员工工资等各种相关费用，我司被迫变卖工厂设备设施，客户流失，损失严重……。本院认为：李德南系台湾地区居民，故本案为涉台民商事纠纷案件，应参照涉外民商事案件进行处理。一审法院依据最密切联系原则，适用我国大陆法律审理本案，并无不当，且各方当事人对此并未提出异议，故本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人的诉辩意见及经审理查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：一、案涉两租赁合同是否无效；二、兴南窑业公司应向国大公司支付装饰装修物残值损失的金额；三、兴南窑业公司应否向国大公司支付停产停业损失及奖励措施；四、李德南对兴南窑业公司的案涉债务应否承担连带清偿责任。对此，本院评析如下：一、关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，兴南窑业公司并未提供证据证明案涉租赁厂房已取得了相关工程规划许可证，因此一审法院认定案涉两租赁合同无效，于法有据，本院予以维持。国大公司认为案涉两租赁合同有效，理据不足，本院不予采纳。二、关于焦点二。首先，关于装饰装修物残值价值的认定问题。一审法院委托鉴定机构对装饰装修物残值进行价格评估并出具《价格评估结论书》，评估出残值为1681057.87元。国大公司对该结论无异议；兴南窑业公司、李德南虽称其只确认其中部分残值合计225917.39元，但其并未对此提出上诉；一审法院采信《价格评估结论书》，据此认定案涉装饰装修物残值为1681057.87元，并无不当，本院予以维持。其次，关于兴南窑业公司应向国大公司赔偿装饰装修物残值的数额问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉租赁合同无效，案涉厂房也已被征收，故兴南窑业公司无法向国大公司返还装饰装修物，只能对残值部分进行折价后予以返还。但由于国大公司与兴南窑业公司明知案涉厂房无工程规划许可仍签订案涉租赁合同，双方对合同无效均有过错，故一审法院按照双方的过错程度，认定各担一半损失，从而认定兴南窑业公司应当向国大公司支付上述残值的一半金额即840528.94元，并无不当，本院予以维持。至于国大公司上诉认为李德南领取的补偿实际已包含国大公司添附的装饰装修物，现兴南窑业公司还获得国大公司一半的装饰装修残值损失，显失公平的意见。本院认为，第一，李德南获得的拆迁补偿与国大公司、兴南窑业公司之间的租赁合同纠纷不是同一法律关系；第二，案涉租赁厂房已被实际征收，兴南窑业公司也并未获得国大公司一半的装饰装修残值；第三，国大公司对案涉租赁合同无效也存在过错，其理应对此承担相应的责任。因此，国大公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。三、关于停产停业损失的问题。首先，兴南窑业公司与国大公司之间并未对拆迁后的停产停业损失有约定如何进行分配。其次，根据国大公司于2019年7月1日向兴南窑业公司发出的《联系函》可知，国大公司自2018年7月份以来接到城管、消防、街道办等部门多次上门查访，于2018年10月被张贴封条，强制要求停产，工厂钢架于2019年3月倒塌，自2018年10月份以来一直停产至2019年7月，并有向兴南窑业公司主张要求解除租赁合同。可见，国大公司在案涉厂房被征收前其经营已存在困难、出现过停产，因此其是否有因拆迁而遭受到停产停业的损失，其应当提供证据予以证实。再次，国大公司作为实际承租人，因拆迁对其造成的停产停业损失其应当负有举证证明的责任，然后根据其实际损失，就停产停业损失补偿进行相应的分配。但国大公司至今未提供证据证明其拆迁前的利润收入情况，无法证明其因拆迁造成的损失数额，国大公司对此应承担举证不能的不利法律后果。另外，停产停业损失属合同履行利益，不属于合同无效情况下的信赖利益保护范围。一审法院据此对国大公司主张停产停业损失不予支持，于法有据，本院予以维持。关于搬迁奖励的问题。根据《安置方案》的规定，搬迁奖励是永宁街服务中心向李德南发放的奖励补偿，与国大公司并无关联。国大公司主张搬迁奖励，缺乏事实和法律依据，一审法院对国大公司的该主张不予支持，于法有据，本院予以维持。四、关于焦点四。本院认为，李德南并非兴南窑业公司的股东，国大公司主张李德南与兴南窑业公司存在人格混同，李德南应对兴南窑业公司的案涉债务承担连带清偿责任，不符合《中华人民共和国公司法》第二十条的规定，一审法院据此不予支持国大公司的该项主张，于法有据，本院予以维持。综上所述，国大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。（2021）粤01民终12531、12532号两案受理费合计33692.9元，由上诉人广东国大建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙远风审判员  俞 颖审判员  罗 毅二〇二一年六月二十四日书记员  王 涵林琳王嘉宝