广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10324号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗德沛，男，1944年11月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘洋，男，1990年7月4日出生，汉族，身份证住址广西平果县。上诉人罗德沛因与被上诉人刘洋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初41007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗德沛上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令罗德沛无须向刘洋退还押金15000元，刘洋应向罗德沛支付27000元违约金；2.本案一、二审诉讼费由刘洋承担。事实和理由：（一）一审判决没有查明刘洋明显违反诚实信用原则签订合同，事实认定错误，判决明显显失公平。其一，从刘洋一审提交的证据《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》【穗府办规（2016）8号】，可证明刘洋作为一名专门从事特殊行业的业内人士，对经营办理特殊行业执照比其他人更清楚和更专业。租赁合同签订之前，刘洋知晓案涉房屋为住宅性质，并据此查看过案涉房屋房产证证载，且刘洋在租赁合同签订之前专门到政府相关部门作了详尽了解。因此，刘洋提供的这份证据文件可表明，刘洋作为专门从事特殊行业（美团餐饮）的内行人，在明知案涉房屋证载用途为住宅、即便用作商用也仅可用于经营茶行饮茶等普通行业、没有告知罗德沛其租赁物业的真实用途的情况下，利用房东是外行人对特殊行业不够了解，仍心存侥幸心理与罗德沛签订租赁合同。其二，刘洋一审提供的双方通话录音（光盘）证据可证明，刘洋于2019年9月25日（双方是在2019年9月7日签订合同，时隔18天后）才第一次在电话里告知罗德沛所租房屋用来做美团外卖饮食特殊行业用途而非经营茶行饮茶普通行业这一事实。据此，一审判决却要求作为外行人的罗德沛与作为从业者的刘洋对合同解除均负有责任，明显加重罗德沛的注意责任，有失公平。其三，关于房屋住改商的问题。住改商是刘洋告知我方住宅性质的房屋可申请改为商用，且表示住改商的手续问题其会自行办理。我方清楚知道房屋的住宅性质并明确表示不会配合其办理住改商的事情。因此，双方没有约定承租人租赁物业用于注册商铺使用。（二）刘洋应承担违约责任。刘洋违背了签订合同的目的，为了保证交易的诚实信用、公平公正，维护合同履行的稳定性，刘洋应对其不诚信的行为承担相应的违约责任。由于案涉纠纷，案涉房屋直至2019年12月才再次出租，该期间存在房屋空置损失。双方此前曾约定责任方违约则承担年租的50%，我方自愿减至30％。另，合同约定“若承租方被强制停水电48小时，则其可以不支付租金”，该条款显然是苛刻的，刘洋以水电费问题为由主张其合同目的无法实现，显属不当。综上，恳请二审法院判如所请。刘洋二审答辩称，不同意罗德沛的上诉请求。一、我方已经提前告知罗德沛租赁案涉场地用于经营美团外卖（饮食业）生意并需办理营业执照，且我方在与中介交谈过程中也明确表示我方是经营餐饮的，需要租赁满足餐饮条件的房屋，我方与房东沟通时也多次强调此事，案涉合同亦约定租赁房屋用于注册商铺，罗德沛称其不知情我方准备经营餐饮的陈述与事实不符。因案涉房屋无法办理营业执照，且沟通无果，我方才不得不选择诉讼解决。二、关于案涉房屋的钥匙问题，已有证据证实我方当天就将钥匙归还给中介，但罗德沛于10月份才拿到钥匙。三、关于案涉房屋住改商的问题，罗德沛将案涉房屋出租给其他人均是用作商业使用，即默认案涉房屋用于商用，至于案涉房屋有否办理住改商，我方不清楚，单从房产证上看是没有办理，且一直将案涉房屋非法商用。刘洋于2019年11月7日向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.罗德沛退还刘洋押金15000元、租金7500元及相应利息（以22500元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准，从2019年9月9日起计至清偿之日止）；3.本案诉讼费由罗德沛承担。罗德沛向一审法院反诉请求：1.刘洋向罗德沛支付违约金45000元；2.本案诉讼费由刘洋承担。一审法院认定事实：罗德沛系案涉房屋的登记产权人，案涉房屋的证载用途为住宅。2019年9月7日，刘洋（承租方/乙方）与罗德沛（出租方/甲方）、林伟鹏（经纪方/丙方）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将案涉房屋租给乙方作注册商铺使用，租期为一年，从2019年9月10日起至2020年9月9日止。每月租金7500元，且乙方向甲方支付租房押金15000元。由于丙方在促成双方租赁过程中提供的服务，甲方向丙方支付佣金3750元，乙方向丙方支付佣金3750元。每月管理费、水电费、电话费等杂费由乙方负责。甲乙双方均不得无故解除合同，否则按年租金的50%向守约方承担违约责任。甲方承诺乙方入驻前结清之前的水电等杂费，如果被强制停水电48小时内甲方处理，超过48小时乙方可以不支付租金，双方亦对水表、电表、煤气表读数进行了记录。2019年9月7日，刘洋向罗德沛转账支付了18750元；向“于恒”转账支付了7500元；刘洋称“于恒”系经纪方，其系根据罗德沛的指示代罗德沛支付了佣金3750元；故其已依约向罗德沛支付了租房押金15000元、首月租金7500元。罗德沛对刘洋的付款情况予以确认。双方亦确认案涉房屋的钥匙已于2019年9月7日交付刘洋。但刘洋称，其在2019年9月9日办理营业执照的过程中得知案涉房屋不满足住改商的条件，案涉房屋作为住宅不能用于餐饮，故其便于当天将案涉房屋的钥匙交还给了中介方，并通知了罗德沛；刘洋为证明其所述情况，向一审法院提交了：1.显示由广州市人民政府办公厅于2016年6月3日印发的《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》【穗府办规（2016）8号，打印件】，第三条第（六）项载明：“住所、经营场所属于住宅的，申请人从事电子商务、无实体店铺……可提交当地人民政府或其派出机构、村（居）民委员会等部门（单位）经利害关系人同意后出具的场地使用证明，但不得在住宅从事餐饮……等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业”。2.刘洋称其与罗德沛在2019年9月25日的通话录音，刘洋表示其租赁案涉房屋是想做简餐，签合同前大家都说办营业执照没问题，现在确实办不了营业执照，他也不想拖在这里，希望双方能够协商解决，他也愿意承担自己考虑不清楚的责任，愿意按合同约定支付这个月的房租，希望罗德沛能够取消合同；罗德沛同意双方第二天下午见面协商。3.刘洋称其与中介方“邵晓鹏”的微信聊天记录，显示2019年10月7日，刘洋要求邵晓鹏拍一下钥匙的记录，邵晓鹏发回的照片显示案涉房屋对应的签署时间为2019年9月10日。4.刘洋其称与广州市粤发房地产咨询有限公司（以下简称粤发公司）于2019年10月18日签订的《和解协议书》，载明由于案涉房屋不能注册商铺饮食，合同无法履行，罗德沛不退回押金租金，但为维护刘洋的合法权益，粤发公司向刘洋支付中介服务费3750元。经质证，罗德沛表示不清楚上述证据1的内容，如刘洋明知该文件的存在，为什么还要承租案涉房屋，罗德沛也未办理过案涉房屋的住改商申请，但刘洋确有告知因经营奶茶需要办理特殊的营业执照，在证照办不了的情况下其不承租案涉房屋了，由于刘洋在收到案涉房屋钥匙一个月后既不交租，也不使用，罗德沛便在2019年10月15日找刘洋和中介方拿回了钥匙，并在2019年12月1日将案涉房屋出租给案外人经营咖啡店；对证据2的真实性予以确认，双方协商后罗德沛提出过退还800元给刘洋的方案，但刘洋不接受，罗德沛就表示等一个月之后刘洋不付租金的话就是违约，到时一分钱都不能退；对证据3的真实性不予确认，当时刘洋不是把钥匙交还给中介方，而是其不租了，让中介方继续找人来租；对证据4的真实性无法核实，也与罗德沛无关。对此，刘洋解释称其在2019年9月9日将钥匙交给中介方，是因为中介方想减少大家的损失，尽快将案涉房屋出租出去。另查，2019年9月12日，广州市自来水公司向案涉房屋发出《自来水欠费户暂停供水服务告知书》，称案涉房屋自2014年9月至2019年9月累计欠缴水费、污水处理费合计上千元，如十个工作日内未缴清的，其司将暂停供水服务等。后广州市自来水公司又于2019年9月23日向案涉房屋发出催缴通知，通知下方写明“已截水，请补齐欠费，我司将于清欠后24小时内复水，期间无法用水后果自负，另清欠后如急需用水可以自行剪断表锁……”据此，刘洋称罗德沛并未依约缴清案涉房屋拖欠的水、电费。罗德沛则表示，刘洋使用案涉房屋期间并没有停过水。一审法院认为，刘洋与罗德沛签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应依约履行。根据本案中刘洋提交的证据及罗德沛的相关陈述，罗德沛是清楚知悉刘洋承租案涉房屋用作经营餐饮的；但案涉房屋的证载用途为居住，结合刘洋提交的《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》，一审法院采信刘洋有关其承租后无法就案涉房屋办理餐饮类营业执照的主张，且罗德沛亦确认刘洋及时与其沟通了这一事实。基于上述原因，《租赁合同》无法继续履行，且根据本案查明的事实，《租赁合同》已于罗德沛取回案涉房屋钥匙时实际解除，现刘洋诉请解除双方的《租赁合同》已缺乏事实基础，一审法院不予支持。关于《租赁合同》解除的责任归属。罗德沛作为案涉房屋的产权人、出租人，应当清楚知悉案涉房屋的性质，其负有保证刘洋按约定用途使用案涉房屋的义务；而另一方面，刘洋承租证载用途为居住的案涉房屋经营餐饮，亦应尽其合理审慎的注意义务；故双方对于《租赁合同》的解除均负有责任。故此，罗德沛应将案涉房屋的押金15000元退还刘洋，其亦无权要求刘洋支付违约金。但因刘洋确已于2019年9月7日接收了案涉房屋的钥匙，现亦无证据显示刘洋或刘洋委托的第三方在罗德沛主张的收回钥匙之日前将案涉房屋的钥匙返还给了罗德沛，客观上给罗德沛造成了损失，故出于公平原则，一审法院对刘洋要求罗德沛返还首月租金及支付利息的诉请均不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年11月10日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，罗德沛向刘洋返还押金15000元；二、驳回刘洋的其他诉讼请求；三、驳回罗德沛的全部反诉请求。一审案件本诉受理费2054元，由刘洋负担1879元，由罗德沛负担175元；反诉受理费463元，由罗德沛负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉《租赁合同》解除后，罗德沛主张不予退还押金15000元并要求刘洋支付违约金27000元是否成立。现评析如下：关于案涉《租赁合同》解除的法律责任认定问题。双方签订的《租赁合同》已明确约定刘洋承租案涉房屋用途为“注册商铺使用”，同时罗德沛在一审答辩期间亦表示其曾询问刘洋租赁用途，刘洋表示“做一般的饮食，如奶茶之类”。由此充分表明罗德沛对于刘洋租赁其住宅用作经营饮食行业的目的是清楚知晓并予以认可的。现由于案涉房屋不能办理餐饮业的营业执照，从而导致刘洋的合同目的不能实现，罗德沛作为案涉房屋产权人、出租人，未能完全履行出租方提供适租房屋的法定义务，自应承担相应过错责任。故一审法院根据双方过错情况确定双方均对《租赁合同》解除负有过错并无不当，本院予以维持。罗德沛上诉称其对刘洋经营的特殊行业不了解，并以此要求免责，理据不足，本院不予采纳。《租赁合同》解除后，刘洋要求罗德沛返还其租房押金15000元，合理合法，自应予以支持。关于罗德沛提出的违约金主张，双方《租赁合同》仅约定“甲乙双方均不得无故解除合同，否则按年租金的50%向守约方承担违约责任。”案涉租赁合同系因双方过错而解除，故不存在上述条款适用的前提基础，本院对罗德沛的该项上诉意见亦不予采纳。综上所述，罗德沛的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费850元，由上诉人罗德沛负担。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年六月十一日法官助理杨希书记员叶小琳