广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终10490号上诉人（原审被告）：邓丽婉，女，1957年1月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏炼，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钰娟，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经纪开发区下云路1号。法定代表人：黄海萍，职务：总经理。委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。上诉人邓丽婉因与被上诉人海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人邓丽婉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回丰盛昌公司全部诉讼请求；2.丰盛昌公司承担一审、二审案件受理费等诉讼费用。事实与理由：（一）广州市越秀区文德路仁康里46号401房之二（以下简称涉诉房屋）为邓丽婉合法取得的回迁房，邓丽婉有完整的居住使用权，一审判决以邓丽婉未与丰盛昌公司签订租赁合同为由排斥邓丽婉的合法权益，属于认定事实不清。邓丽婉已于1985年与广东省福利南方图书公司（以下简称南图公司）签订房屋拆迁安置协议，并于1996年再次签订确认，后广东省韶关市中级人民法院于2002年指定由广州市禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）负责完成原被拆迁房屋的拆迁回迁工作，且广州市国土局于2003年已发函要求禾城公司尽快与邓丽婉签订回迁变更协议并办理手续，邓丽婉也于2010年8月31日签订了入户确认书并居住至今，该房屋为回迁房。邓丽婉对涉诉房屋始终有完整的、永久的居住使用权。一审判决以邓丽婉未与丰盛昌公司签订租赁合同、未订立租赁关系为由认定邓丽婉不能继续居住涉诉房屋，属于明显的事实认定不清。（二）一审遗漏查明事实，涉诉房屋在邓丽婉合法取得且入住后，因丰盛昌公司司法拍卖取得，此过错不应由邓丽婉承担。邓丽婉是在2010年签订入住确认书并居住涉诉房屋至今，对该房屋已享有占有使用的权利。期间是因负责房屋拆迁回迁安置工作的禾城公司与案外人产生经济纠纷的原因，导致涉诉房屋被司法拍卖，并由丰盛昌公司取得，在此期间，邓丽婉已向执行机关积极主张过权利并提起执行异议进行维权，但执行机关未予重视及受理，由于涉诉房屋为回迁房，并非禾城公司的自始取得的房屋，且系因其自身原因被司法拍卖，此过错不应由邓丽婉承担。事实上邓丽婉才是受害者，一审法院未查明该事实却认定邓丽婉无相关合法权益，存在明显过错。（三）涉诉房屋是邓丽婉及其家属唯一住房，法院应予以保护邓丽婉的合法权益。邓丽婉已于2010年8月31日入住涉诉房屋且居住至今，期间一直是自行缴纳所有水电费用，且涉诉房屋是邓丽婉及其家属的唯一住房，一审法院未予以保护，而判令邓丽婉在两年内暂住涉诉房屋并支付房屋占有使用费，确属不公，且邓丽婉年事已高，不应再为此案奔波操劳，一审判决不仅没有保护邓丽婉的合法权益，反而使用邓丽婉会因此遭受重大损失。因此，恳请二审法院依法撤销一审判决并改判支持邓丽婉的全部诉请。被上诉人丰盛昌公司二审答辩称，请求驳回邓丽婉的上诉请求，维持一审判决。丰盛昌公司于2019年8月29日向一审法院起诉请求判令：1.邓丽婉及其同住人员立即腾空并交还位于广州市越秀区文德路仁康里46号401房之二的房屋给丰盛昌公司；2.邓丽婉立即向丰盛昌公司支付自2017年6月26日起至邓丽婉实际腾空并交还涉诉房屋之日止的房屋使用费(房屋使用费标准以43平方米为基数，按照广州市同地段房屋租金标准每月58.8元每平方米计算至实际腾空并交还涉诉房屋之日止，暂计至2019年8月25日为104033元)；3.邓丽婉承担案件的全部诉讼费用以及丰盛昌公司主张权利支出的律师费15000元。一审法院认定事实：2017年6月1日，一审法院作出（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》，裁定：一、广州市文德路仁康里42号224房、42号324房、42号424房、46号301房、46号401房、42号313房、42号624房、42号1322房、46号1101房的所有权归丰盛昌公司所有，上述房屋的所有权自本裁定送达买受人时起转移；等。根据协助司法执行信息系统记载，原广州市规划和自然资源局于6月26日收到一审法院文书，内容为解除对上述房屋的查封，单方面将房屋所有权及相应权利归丰盛昌公司所有。2017年11月1日，一审法院作出（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》执行情况告知书，内容：一审法院在执行过程中，查封禾城名下所有的包括涉诉房屋在内的房屋并交付公开拍卖。经查，房屋在拍卖前，均由广州市文德路仁康里地段的被拆迁人（均为公房租户）居住使用，各使用人均在拍卖前向一审法院申报相关合同、户籍、水电使用单据等材料证据，一审法院在拍卖公告中已将上述情况予以公告并明确带原住户拍卖，该案在拍卖前后不负责清空场地，不强制原使用人迁出。现商户房屋均已经公开拍卖成交。基于上述情况，上述房屋买受人与房屋原使用人在公开拍卖成交后，应协商解决房屋的居住使用问题，协商不成，须依法经诉讼程序解决。2017年12月29日，丰盛昌公司取得广州市越秀区文德路仁康里46号401房的不动产权证，建筑面积84.9253平方米，2019年8月13日，丰盛昌公司向邓丽婉位于涉诉房屋的地址寄送《腾退房屋通知书》，内容为：丰盛昌公司经法院司法拍卖取得该房屋的所有权，并经不动产登记部门将该房屋登记至丰盛昌公司名下，丰盛昌公司依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。丰盛昌公司多次与你方协商沟通，但你方仍非法占用该房屋，既拒绝将房屋腾退交还给丰盛昌公司，也拒绝向丰盛昌公司合理支付房屋使用费；现通知你方在五日内与丰盛昌公司协商腾退该房屋的相关事宜；等。丰盛昌公司并在涉诉房屋张贴上述通知。邓丽婉为证明其主张，向一审法院提交：1.邓丽婉与南图公司签订《征用文德路段拆迁安置协议书》，约定南图公司拆除文德路84至142号地段，邓丽婉原居住在x二楼，房屋性质为公房；2.邓丽婉与南图公司于1996年1月22日签订的《房屋拆迁安置协议》，约定南图公司经批准拆除x2楼，邓丽婉为该房屋使用人，承租面积7.28平方米，南图公司应于1998年6月30日在文德路大塘小区D幢第7层南北向自有一房一厅安置给乙方回迁居住等；3.禾城公司于2010年8月31日出具的《入住确认书》，安置邓丽婉回迁至46号401-2房（建筑面积40平方米）；4.对仁康里42、46号涉诉房产拍卖的异议书。4.涉诉房屋水电费发票。另查明，2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院致函禾城公司称：广州市文德北路大塘街文德商业综合大楼地块回迁楼收尾工作回迁户安置由禾城公司出资完成，所需费用将从拍卖该地款项中优先支付等。2003年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局向禾城公司出具《关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函》称：根据广东省韶关市中级人民法院来函及协助执行通知书关于你公司“办理位于广州东山区文德北路大塘小区回迁户登记、安置工作”的要求协助你司，请你司尽快与被拆迁人签订回迁变更协议，并到广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续。邓丽婉本市内无其他住房。庭审中，丰盛昌公司、邓丽婉确认邓丽婉现使用401-2房。邓丽婉表示其在2003年入住涉诉房屋9楼，后由禾城公司重新安置回迁至上址房屋。邓丽婉回迁后没有与禾城公司签订租赁协议、也没有与丰盛昌公司签订协议。丰盛昌公司为证明其提起案件诉讼而支付律师费，向一审法院提交丰盛昌公司与广东智洋律师事务所签订的《委托代理合同》、律师费发票及转账凭证。一审法院认为，丰盛昌公司作为涉诉房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。邓丽婉作为被拆迁户，由禾城公司回迁至涉诉房屋居住至今，邓丽婉未与禾城公司签订租赁合同，丰盛昌公司取得涉诉房屋产权后，亦未丰盛昌公司订立租赁关系。鉴于邓丽婉在本市内没有其他住房，故邓丽婉可在涉诉房屋继续居住两年，暂住期间邓丽婉应积极解决居住问题。至于使用费的标准，丰盛昌公司取得涉诉房屋产权后，邓丽婉应参照房管部门公布的同时期大塘街仁康里地段居住用房（电梯）租金参考价向丰盛昌公司计付房屋使用费，因回迁通知记载该房屋面积为40平方米，丰盛昌公司亦无证据证明该房屋面积，故应按照上述面积计付使用费。经查，根据2017年、2018年、2019年广州市房屋租金参考价中适用说明中记载“建筑面积小于等于50平方米的居住用房租金可在公布租金水平基础上加价20%”，故丰盛昌公司主张按照租金标准上浮20%计算占用费，合理合法，一审法院予以支持。至于丰盛昌公司主张律师费支出，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，于2020年10月16日作出如下判决：一、邓丽婉及其同住人员于判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区文德路仁康里46号401-2房，为期两年；二、判决发生法律效力之日起十日内，邓丽婉向丰盛昌公司支付2017年6月26日起至判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按照40平方米，参照房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价计算，其中2017年度按照每月每平方58.80元计算，2018年度按照每月每平方米56.40元计算，2019年度按照每月每平方米60元计算）；判决发生法律效力之次日起，邓丽婉应按照上述标准向丰盛昌公司逐月支付房屋占用费；三、驳回丰盛昌公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1755元，由丰盛昌公司负担175元，邓丽婉负担1580元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，邓丽婉称其系因原承租的房屋被拆迁而入住涉诉房屋，同时其还认为涉诉房屋是回迁房，邓丽婉已于之前通过合法途径取得涉诉房屋并居住至今，而禾城公司系原经司法途径被指定负责完成涉诉房屋的拆迁回迁工作单位，期间系由于禾城公司与案外人的经济纠纷导致涉诉房屋被司法拍卖，本案原一审法院却认为邓丽婉未拥有涉诉房屋的居住权利，现涉诉房屋相关权利存在争议，故邓丽婉认为禾城公司与本案的处理结果具有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向本院申请追加禾城公司作为本案第三人。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合邓丽婉的上诉请求和理由以及丰盛昌公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：邓丽婉抗辩其对涉诉房屋享有永久使用权以及无需向丰盛昌公司支付房屋占用费应否支持问题。现评析如下：邓丽婉称其系因原承租的房屋被拆迁而由禾城公司安排入住案涉房屋，由此可见，邓丽婉针对原被拆迁的房屋来说仅为承租人的身份，并不享有该房屋产权权利。本案中，邓丽婉也无提交证据证明与禾城公司就被安置回迁的涉诉房屋的使用期限作出特别约定，因此，邓丽婉上诉认为其被安排入住涉诉房屋后，即享有对涉诉房屋完整、永久的居住使用权，缺乏法律依据，本院不予支持。现涉诉房屋的产权已由丰盛昌公司通过司法拍卖途径取得，因此，丰盛昌公司对涉诉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。而邓丽婉入住涉诉房屋至今没有与禾城公司签订租赁合同，也未与丰盛昌公司建立租赁关系，因此，一审法院考虑到邓丽婉在本市内没有其他住房，作出邓丽婉及其同住人员可在涉诉房屋暂住两年以及支付相应房屋占用费的判决，并无不当，本院予以维持。邓丽婉上诉认为其对涉诉房屋享有永久使用权以及对涉诉房屋被拍卖没有过错，据此主张撤销一审判决，理据不充分，本院不予支持。此外，本案是物权保护纠纷案件，涉诉房屋产权登记在丰盛昌公司名下，房屋产权情况并无争议，丰盛昌公司作涉诉房屋的产权人有权对该房屋的实际使用人邓丽婉提出诉请，本案的处理与禾城公司没有直接利害关系，因此，邓丽婉上诉要求追加禾城公司作为第三人参加诉讼，本院不予采纳。综上所述，邓丽婉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1755元，由上诉人邓丽婉负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月二十八日书记员 王日平谢金泽