上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初34491号原告：叶春生，男，1963年4月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：段爱玲，女，1968年4月10日出生，汉族，户籍地河南省信阳市。原告叶春生与被告段爱玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶春生、被告段爱玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。叶春生向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告欠付租金47,800元；2.被告支付原告水费、煤气费、电费、保安保洁费合计5,130.74元；3.被告支付原告逾期支付租金的滞纳金，按年利率24%计，自2019年8月1日起按本金12,600元；自2020年2月1日起按本金10,800元；自2020年5月1日起按本金10,800元；均计算至2021年1月31日。自2020年8月1日起按本金10,800元，计算至2020年8月31日。计算滞纳金合计为10,465.10元。事实和理由：2016年1月28日，原、被告签订租赁合同，约定原告将上海市浦东新区潍坊四村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2016年2月1日至2018年1月31日，月租金3,600元、押金3,600元等。到期后双方续签合同，约定续租期自2018年2月1日起至2019年1月31日。前述合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，被告继续居住于系争房屋。但2019年第三季度开始的租金，被告不再正常支付。至2020年2月1日之前共欠租金12,600元。经原告多次催讨，被告才于2020年8月-11月间每月支付2,000元。后双方协商于2021年1月30日由被告交还系争房屋、结清欠款。当天原告上门欲办理交接，邻居告知原告，被告已于前一天搬离、房屋钥匙放置于邻居处。原告进入系争房屋后，发现屋内脏、乱、差。被告在欠付租金及相关公共事业费未结清的情况下，不辞而别。欠付原告截止2021年1月31日的租金共计47,800元，欠付水费776.98元，煤气费2,901元、电费135.76元以及二年的保安保洁费775.20元。原告催款无着，故提起诉讼段爱玲辩称，被告欠付原告租金属实，但不认可原告诉请中的欠款金额，被告有多次以现金方式向原告支付租金，未向原告索要收据。被告欠付水费估计100-200元。房屋内水表进行过更换，更换时需补缴1,000多元水费，被告承担了其中的500元。屋内燃气有泄漏情况，被告曾多次向原告反映，原告未予理睬。系争房屋曾因漏水造成墙壁开关漏电、顶灯漏电等情况。系争房屋内曾存放有原告的家具，原告没有及时搬走，原告让被告给其租仓库放置家具、每月花费被告1,000元，该些家具直至2020年5月5日原告才搬走。综上，请求法院公正判决。本院经审理认定事实如下：原告系系争房屋登记的产权人之一。2016年1月28日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方，作为居住使用，租赁期限自2016年2月1日起至2018年1月31日止；月租金3,600元，乙方每2月1日、5月1日、8月1日、11月1日应向甲方交纳租金10,800元，每次租金必须按上述时间交清。押金3,600元，待不租或期满费用算清后，甲方应将押金无息退还乙方；乙方必须依约交付租金，如有拖欠，甲方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋；租赁期间，乙方应负责交付天然气、水、电费，电话(未装)，保洁、保安费；附加：原家具在2个月内搬走。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原、被告按约履行。2018年1月29日，原、被告续签《房屋租赁合同》，续签合同约定的租赁期自2018年2月1日起至2019年1月31日止。租金、付款方式同前合同。附加：原来家具在2018年2月28日之前搬走。后备注：家具于2018年2月26日早晨5点搬走了。续签合同租期届满后，原、被告未再签订书面合同，被告继续承租系争房屋。2019年11月9日，被告向原告出具欠条一份，载明：共欠房租款10,800×2＝21,600-4,000＝17,600元，2019年11月底还清，如不还清后果自付。审理中，原、被告确认该欠条系结算至2020年1月31日的租金。2021年1月26日，原告发送短信给被告，称因被告未付租金，要求被告于1月31日结清房租后搬离。1月28日，原告发短信询问被告何时碰面，被告回复“你不是说31号吗”，原告回复“好，那就31号碰面结算”。1月31日，原告至系争房屋处，自邻居处得知被告已于上一日搬离，被告将系争房屋钥匙放置于邻居处。此后原告发送短信催促被告支付欠付租金及公共事业费等，被告未回复。另查明，2020年8月至11月期间，被告分别向原告转账支付四笔2,000元，合计8000元。系争房屋2018年5月至2021年1月期间产生水费472.70元(共17笔)，2018年至2021年1月期间燃气费为2,901元，2020年12月电费69.63元、2021年1月电费66.20元，2019年保洁保安费386.40元、2020年保洁保安费386.40元。前述费用，原告已缴纳。审理中，被告向本院提交照片一组，分别拍摄于2018年及被告搬离系争房屋的前几天，证明系争房屋存在质量问题，包括厨房间水盆下有洞、马桶冒脏水、卫生间墙壁顶漏水严重、屋内老鼠咬破家具衣物等。经庭审质证，原告表示系被告承租期间不清洁、不整理才导致屋内环境脏乱差，房屋内的原有家具是被告表示不需要、被告要求自己购买。原告另陈述，2019年11月9日的欠条出具后，被告在2019年曾付款5,000元、2020年付款8,000元(即四笔2,000元)，此外未有其他付款，原告诉请的欠付租金金额即欠条记载金额(17,600元)加上2020年2月1日至2021年1月31日的租金(43,200元)减去被告已付(13,000元)后得出；被告关于承担换水表补缴的水费是发生于2018年3月之前，与本次诉请的欠付水费金额无关。被告则称，欠条出具后被告在一个月内陆续付款1.8万元左右，2020年间除支付8,000元外，另支付过1,000至6,000元不等，前述付款原告均未出具收据。关于逾期付款滞纳金，被告认为计算标准过高，请求调整至按银行活期存款利息计。另被告请求退还押金。原告表示不同意调整滞纳金的计算标准，认为押金应予以没收。本院认为，原、被告就系争房屋签订的两份租赁合同均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应恪守约定、按约履行。续签合同租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，被告继续使用系争房屋并向原告缴纳租金，原告未持异议，双方间原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。因被告拖欠租金等费用，原告要求被告结清费用、搬离房屋，双方约定于2021年1月31日办理房屋交接，故双方间的租赁合同关系于2021年1月31日解除。原告于2021年1月31日收回系争房屋，截止2021年1月31日的租金，被告应予支付。原告依据被告曾经出具的欠付租金凭据以及应当计付租金的金额，扣除被告的已付款，诉请被告支付截止2021年1月31日的欠付租金47,800元，其诉请金额无误，本院予以支持。被告对于已付租金的抗辩意见，并无相关证据佐证，且原告未予确认，本院不予采纳。截止2021年1月31日的水、电、煤气及保洁保安费，按照合同约定应由被告承担，前述款项原告已经垫付，被告应支付原告。被告主张合同约定的逾期付款滞纳金标准过高，请求予以调整，符合法律规定，本院予以准许。本院根据公平及诚实信用的原则，酌情确定被告支付原告逾期支付租金的滞纳金4,000元。关于被告陈述房屋存在的质量问题，被告承租系争房屋多年，且双方签订了续租合同，未有证据反映被告曾向原告提出房屋存在质量问题而不适租的情况。被告提交的其居住期间房屋内状况的照片，反映出房屋内存在明显的脏乱情况，此与承租人不清洁、整理房屋存在干系，不构成承租人可以拒付租金或其他费用的正当理由。原告关于没收押金的主张，并无合同依据，本院不予采纳。被告在原告处的租赁押金，应由原告返还被告，可在被告的应付费用中抵扣。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条，第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告段爱玲于本判决生效之日起十日内支付原告叶春生欠付租金47,800元；二、被告段爱玲于本判决生效之日起十日内支付原告叶春生水费472.70元、电费135.83元、燃气费2,901元、保洁保安费772.80元；三、被告段爱玲于本判决生效之日起十日内支付原告叶春生逾期支付租金的滞纳金4,000元；四、原告叶春生于本判决生效之日起十日内退还被告段爱玲租赁押金3,600元(在被告应支付原告的费用中抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,384元，减半收取计692元，由被告段爱玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年六月十八日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。