山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民再64号再审申请人(一审被告、二审上诉人):太原市兆伟房地产开发有限公司。法定代表人:李某，董事长。委托诉讼代理人：王某，山西瀚泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，山西仁鑫律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人):太原市正原贸易有限公司。法定代表人:可某。委托代理人:贺某，山西华闻律师事务所律师。原告太原市正原贸易有限公司（以下简称正原公司）诉被告太原市兆伟房地产开发有限公司（以下简称兆伟公司）相邻关系纠纷一案，太原市杏花岭区人民法院于2015年11月26日作出（2015）杏民初字第01509号民事判决，兆伟公司不服，上诉至本院，本院于2016年7月27日作出（2016）晋01民终439号民事判决，已经发生法律效力。再审申请人兆伟公司向山西省高级人民法院申请再审。山西省高级人民法院于2017年11月8日以（2016）晋民申1523号民事裁定指令本院再审本案。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。再审申请人兆伟公司称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。太原市杏花岭区人民法院（2015）杏民初字第01509号民事判决认定的基本事实（见判决书第4页第10行）“2009年11月5日被告（指兆伟公司）取得太原市房地产管理局颁发《房屋拆迁许可证》，开始拆迁并承建太原市杏花岭区新源小区，拆迁及建设中将上诉房屋的供水、供电、供气、通行道路，下水排污等设施切断，在开挖地基过程中，造成上述房屋基础下沉，墙体开裂…..，影响了原告（指原告正原公司）的正常经营。原告多次找被告协商未果，2013年7月2日原告向市政府领导反映情况”。以上认定缺乏证据证明，理由如下：案卷中没有任何证据能够证明兆伟公司在2009年“将上述房屋的供水、供电、供气、通行道路，下水排污等设施切断，在开挖地基过程中，造成上述房屋基础下沉、墙体开裂”。关于这一方面，正原公司仅仅提交了唯一的证据：在2015年5月16日拍的照片，这些照片只能反映2015年5月16日的现状，这种现状是如何造成的没有查清。是人为因素还是自然因素造成的？这种状况是什么时间形成的？拆迁及开挖地基并非当然导致断水、房屋基础下沉、墙体开裂：因此，不能证明兆伟公司在2009年实施了侵权行为。案卷中没有任何证据能够证明正原公司多次找兆伟公司协商，双方只是在2009年协商过，因正原公司索价偏离常规未果而终。案卷中正原公司提交的“2013年7月2日情况反应”没有市政府的复函或批示，也没有其他证据印证，不能证明正原公司向市政府领导反映情况。综上，一审判决认定的基本事实缺乏证据证明、二审在没有新证据的情况下，就轻率盲从维持原判，显然是错误的。（二）原一、二审判决认定事实的主要证据未经质证。一审判决是参照房租作出酌情赔偿的，但是作为主要证据的租赁房屋的合同却没有进行质证。一审判决中陈述的（见判决第4页第4行）“2004年9月25日原告将上述房屋中的一层200平方米租赁给孙长喜，年租金13万元，…..2015年8月3日将上述房屋中的二层租赁给单祎，年租金8万元”部分，没有对租赁房屋的合同进行过质证。本案一审开庭的时间是2015年8月3日，法庭调查时未见以上两份租赁房屋的合同，更没有进行质证。关于这一点，查阅庭审笔录就清楚了。后来仅对《房屋拆迁许可证》、《直管公房拆迁补偿协议》进行质证。并且，兆伟公司在民事上诉状中提到了没有对租赁房屋的合同质证问题。令人不解的是，二审判决中陈述的：“本院认为，上诉人兆伟公司向被上诉人正原公司提供的《太原市新源里棚户区改造非住宅拆迁补偿安置协议》第六条货币补偿….，”其中的主要证据《太原市新源里棚户区改造非住宅拆迁补偿安置协议》，没有进行过质证。一审判决也没有提到过该证据，本案二审开庭时，没有见过该证据。后来再没有开庭过，也没有对新证据质证过。（三）本案已超过了法律规定的诉讼时效。原一审判决认定：“…上述侵权后果中，除遮挡采光外，其他各项侵权后果均发生在2009年被告开始拆迁及开发时”，也就是说所谓的侵权行为发生在2009年。正原公司是2015年6月23日起诉的，已间隔了长达五年多的时间，早就超过了两年的诉讼时效。在整个一审，二审过程中，正原公司均未提交时效中断的有效证据。原二审判决认定的“…上诉人兆伟公司各项侵权行为及后果从2009年开始拆迁开发至今处于持续状态”是错误的；正确的是：所谓的侵权行为在2009年终止，后果处于持续状态。因此，本案已超过了法律规定的诉讼时效。（四）、一、二审判决对已查明的个别事实，过失或故意的判决错误。一审判决：“另查明，原告已另行接通电线”。但判决为….恢复供水、供电、供气….，显然判决“供电”是错误的。二审在开庭审理中，正原公司已明确承认该房屋原来就没有供气。但二审判决维持了一审判决的“供气”内容，显然也是错误的。一审判决以正原公司减少租金收入为由，判决兆伟公司赔偿60万元；违反了当时实施的《城市房屋拆迁管理条例》第十二条“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：….(三)租赁房屋”之规定，显然错误。二审判决维持更是错误的。请求驳回被申请人正原公司的诉讼请求。被申请人正原公司辩称，1.我方对2008年5月18日拆迁协议没有异议，拆迁补偿协议说的很清楚，由兆伟公司负责安置使用人。在此期间我们和太原市非住宅房产管理处有租赁协议，是一年一续签。由于没有安置我们，所以该房屋一直由我们在使用，我们使用房屋符合与太原市非住宅房产管理处签订房屋租赁合同的内容。在没有达成拆迁协议时，怎么使用是我们的权利，所以该房屋现在还是我们在使用。2.关于损害问题，该房屋过去能正常使用，双方在拆迁安置协议没有达成后造成房屋损害的原因很清楚。我们没有在开发使用的范围内，虽然我们与泰和苑相邻，但并不能证明我们的损害是泰和苑建造造成的。另外，一审判决书没有说被申请人使用的房屋被造成损害是申请人造成的是推定的，一审法院依据证据判的，并不是推定判的。3.关于租赁合同，该租赁合同合法有效，租金是双方的协商一致的结果，且租金没有国家定价，有些租金是交现金。正原公司与太原市非住宅房产管理处签订的房屋租赁合同是2009年1月1日起至到2009年12月31日，一年一续签，在这之间正原公司是正常的使用人，正原公司没有被进行安置及没有与安置使用人达成安置协议，那么这个时候这个房屋还不是兆伟公司的，还不能被拆迁。4.一审时我们对证据进行过质证，案卷中都有。5.关于拆迁安置补偿协议，我们在一审的时候在法庭上出示过，但是我们没有作为证据向法庭提供，因为我们的纠纷是相邻关系纠纷，该部分我们要的是损害赔偿，我们并没有要求兆伟公司对我们进行安置补偿，所以我们没有作为证据使用。在二审中我们当时也向法庭提供过该证据。6.关于诉讼时效，在一审的时候就提供过太原市非住房产管理中心出具的2013年6月25日证据，另外这个房子还在正常使用。所以我们请求人民法院在查清事实后支持本案的一、二审判决，驳回再审申请人的再审申请。正原公司向一审法院起诉请求：1.判令被告兆伟公司立即恢复原告商业用房的采光、用水、用电、道路通行、下水排污等设施；2.判令被告兆伟公司对原告用房的地基、墙体损坏部分给予修复；3.判令被告兆伟公司赔偿原告各项损失100万元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告正原公司租赁太原市非住宅房产管理中心位于××里.4平方米，用途商业，2009年7月15日原告又与太原市非住宅房产管理中心签订《房屋租赁合同》，2004年9月25日原告将上述房屋中的一层200平米租赁给孙长喜，年租金13万元，2005年3月2日将上述房屋中的二层租赁给太原市华菱工贸有限公司，年租金23万4千元，2015年8月3日将上述房屋中的二层租赁给单祎，年租金8万元。2008年5月18日被告与太原市房地产管理局签订《直管公房拆迁补偿协议》其中约定“特别是在未拆迁之前，乙方（被告）……确保房屋各使用人的安全”，2009年11月5日被告兆伟公司取得太原市房地产管理局颁发《房屋拆迁许可证》，开始拆迁并承建太原市杏花岭区新源小区，拆迁及建设中将上述房屋供水、供电、供气、通行道路、下水排污等设施切断，在开挖地基过程中，造成上述房屋基础下沉、墙体开裂，被告已建成的建筑物遮挡上述房屋采光，影响了原告的正常经营。原告多次找被告协商未果，2013年7月2日原告向市政府领导反映情况。另查明，原告已另行接通电线。上述事实有太原市非住宅房产管理中心租赁合同、证明、关于山西兆伟房地产开发有限公司野蛮拆迁造成严重后果的情况反映、照片24张、租赁合同、房屋拆迁许可证存根、直管公房拆迁补偿协议及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，原告租赁太原市非住宅房产管理中心位于××里.4平方米商业用房，是合法的租赁人，合法的租赁权受法律保护，原告对该房依法享有收益的权利。被告是该地区唯一的拆迁人及开发人，被告违反与太原市房地产管理局签订的《直管公房拆迁补偿协议》“特别是在未拆迁之前，乙方（被告）……确保房屋各使用人的安全”的约定，是造成该房的供水、供电、供气、通行道路、下水排污等公用设施切断，基础下沉、墙体开裂、遮挡采光的直接原因。被告认为造成原告房屋下沉、断水、断电没有证据证明是被告造成的，与本院查明的事实不符，被告应当承担民事赔偿责任，恢复该房的采光、用水、用气、道路通行、下水排污等设施，修复该房地基、墙体损坏部分，赔偿损失。原告的损失为原告无法出租该房，减少的租金收入。2009年时原告出租该房的租金收入为37万余元，2010年至2014年无收入，2005年部分租金为8万元。上述侵权后果中除遮挡采光外，其他各项侵权后果均发生在2009年被告开始拆迁及开发时，虽然原告多次找被告协商无果，但未采取措施减少损失，原告应对损失承担部分责任。综上，被告从2010年至2015年每年酌情赔偿原告损失10万元。判决：1.被告兆伟公司给原告正原恢复供水、供电、供气、通行道路、下水排污，判决生效后十日内履行。被告如不履行，由原告雇人恢复，所产生的工料费用由被告承担；2.被告兆伟公司给原告正原修复位于××里房屋的地基、墙体损坏部分，本判决生效后十日内履行。被告如不履行，由原告雇人修复，所产生的工料费用由被告承担；3.被告兆伟公司赔偿原告正原公司损失60万元，判决书生效后十日内一次性付清；4.驳回原告正原公司其它诉讼请求。兆伟公司不服一审判决，向本院上诉请求：1.被上诉人正原公司在2010年以后未与太原市非住宅房地产管理处续签租赁合同，更没有缴纳过房租，而上诉人兆伟公司与太原市房地产管理局签订《直管公房拆迁补偿协议》后并进行了货币补偿，涉案房屋从2010年后的管理权和收益权应归上诉人兆伟公司，被上诉人正原公司无权免费使用。被上诉人租赁太原市非住宅房地产管理处涉案的非住宅房屋租金是1195.7元，一年的房租是14348.4元，一审法院判决上诉人兆伟公司酌情赔偿被上诉人每年10万元租金损失，从2010年至2015年赔偿60万元是错误的；2.被上诉人正原公司在开庭时提交的与太原市华菱工贸有限公司的《房屋租赁合同》租金为23.4万元是虚假的，一审判决书中陈述的“2004年9月25日原告将上述房屋中的一层200平米租赁给孙长喜，年租金13万元，2005年3月2日将上述房屋中的二层租赁给太原市华菱工贸有限公司，年租金23万4千元，2015年8月3日将上述房屋中的二层租赁给单祎，年租金8万元。”部分也未进行过质证；3.被上诉人正原公司的诉讼请求超过两年的诉讼时效，不应支持。请求撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人正原公司的一审诉讼请求。本院二审认定事实与一审查明的事实相同。本院二审认为，上诉人兆伟公司向正原公司提供的《太原市新源里棚户区改造非住宅拆迁补偿安置协议》第六条货币补偿：非住宅房屋承租人货币补偿金额=被拆迁房屋产权建筑面积×市场评估价（元／㎡）×60％；非住宅房屋产权单位货币补偿金额=被拆迁房屋产权建筑面积×市场评估价（元／㎡）×40％。上诉人太原市兆伟房地产开发有限公司于2008年6月23日已向太原市房地产管理局支付了其他住宅和其他非住宅包括本案所涉的非住宅房屋在内的产权单位40％的补偿金额14528778.47元，但未按上述协议向被上诉人正原公司支付非住宅房屋货币补偿金，也未对被上诉人进行安置。上诉人兆伟公司不是本案所涉的非住宅房屋的所有权人，更不是管理权人和收益权人。正原公司作为本案所涉的非住宅房屋合法的承租人，对本案所涉的非住宅房屋享有收益的权利。上诉人作为该地区唯一的拆迁人及开发人，违反与太原市房地产管理局签订的《直管公房拆迁补偿协议》造成本案所涉的非住宅房的供水、供电、供气、通行道路、下水排污等公用设施的破坏，是造成涉案房屋基础下沉、墙体开裂、遮挡采光的直接原因。上诉人应当承担被上诉人正原公司减少租金收入的民事赔偿责任并恢复涉案房屋的采光、用水、用气、道路通行、下水排污等设施。还应承担修复该房地基、墙体损坏部分的费用。上诉人各项侵权行为及后果从2009年开始拆迁开发至今处于持续状态，被上诉人也未采取措施减少损失，也应承担相应的责任。一审法院判决上诉人兆伟公司恢复本案所涉非住宅房屋的供水、供电、供气、通行道路、下水排污及修复涉案房屋的地基、墙体损坏部分正确，判决上诉人兆伟公司酌情赔偿被上诉人正原公司的损失60万元并无不妥。判决驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费6900元，由上诉人兆伟公司负担。本案再审中，兆伟公司向法庭出示了4组证据：1.2008年6月23日兆伟公司向太原市房地产管理局的交款凭证，金额为14528778.47元。2.2008年6月23日转账支票存根，金额为14528778.47元。3.太原市房产管理局于2011年3月10日出具的国有住房出售收入专用票据两张，金额分别为9000000元、5528778.47元，共计14528778.47元。以上证据证明兆伟房地产向太原市房管局交付购房款14528778.47元。4、涉案房屋现场照片三张。证明新源里东区3号现状，证明与其相邻泰和苑小区楼座离正原公司涉案房屋很近。被申请人正原公司对上述证据1至3质证后对真实性认可，但对证明内容有异议，认为前3份证据是对产权部分进行的补偿，直管公房拆迁补偿协议第二条约定乙方（兆伟公司）负责安置使用人，该证据并不是安置补偿费。对证据4质证认为三张照片拍摄的内容可证明正是由于兆伟公司施工造成地基塌陷、水管破裂。泰和苑离正原公司很远，且兆伟公司无证据证明正原公司的损失是建造泰和苑造成的。正原公司向法庭提交了2组证据：1.2021年4月27日拍摄的涉案房屋现场照片19张，证明涉案房屋现在的损害程度比当时更为严重了。2.2009年11月26日太原市新源里棚户区改造非住宅拆迁补偿安置方案。申请人兆伟公司对上述证据质证后，对19张照片不认可，认为照片什么时间拍摄的不清楚；对补偿方案认为章没见过，作为代理人不清楚安置方案。再审另查明，一审法院（2015）杏民初字第01509号正卷卷宗第43至48页为三份房屋出租合同，出租方为可某或正原公司，承租方分别为单祎、太原市华菱工贸有限公司和孙长喜。庭审中，兆伟公司对上述合同质证称一审时没有见过上述合同，认为合同是个人签的，可信度很低，房租价位可以随便写，且个人没有出庭也没有来往账目。合同是2015年签订的，该房屋已属于拆迁的范围，被申请人转租是无效的。本院再审认为，再审申请人兆伟公司和被申请人正原公司均对本案涉案房屋属于兆伟公司与太原市房地产管理局签订的《直管公房拆迁补偿协议》约定的拆除项目范围不持异议，该协议第三条明确规定“根据拆迁有关规定和《评估报告书》，拆迁人应对产权人进行补偿，……，计14528778.47元”，与再审中兆伟公司出示的2008年6月23日兆伟公司向太原市房地产管理局的交款凭证、转账支票存根、太原市房产管理局2011年3月10日出具的国有住房出售收入专用票据相符，可见兆伟公司为涉案地区拆迁人及开发人，本院予以确认。上述《直管公房拆迁补偿协议》明确规定“乙方（兆伟公司）负责安置该地的公产住户和使用人”、“本协议签订后，该地直管公房房屋的安全及其他事宜均由乙方负责。特别是在房屋未拆迁之前，乙方要做好直管公房的雨季防汛、危房抢险、解危工作，确保房屋各使用人的安全”。再审申请人兆伟公司依约负有保障该地直管公房房屋的安全并对涉案房屋的合法租赁人正原公司进行安置的义务。因此，一审法院据此认定兆伟公司违约并造成涉案房屋的供水、供电、供气、通行道路、下水排污等公用设施切断，基础下沉、墙体开裂、遮挡采光，判决兆伟公司承担相应民事赔偿责任并无不当。且兆伟公司至今仍未对正原公司进行安置，侵权后果一直处于持续状态，也未有证据显示兆伟公司采取过相应危房抢险、解危工作的措施，故原审判决兆伟公司酌情赔偿正原公司经济损失60万元亦无不当。综上，再审申请人兆伟公司的再审请求证据不足，本院无法支持。原生效判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持本院（2016）晋01民终439号民事判决。本判决为终审判决。审判长 郭晓军审判员 张榕麟审判员 孙清莲二〇二一年六月十五日法官助理 傅 雪书记员 薛 慧