山东省烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0612民初1759号原告（申请执行人）：夏永跃，男，1949年2月19日出生，汉族，住辽宁省盖州市。委托诉讼代理人：潘莉莉，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙阳，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所实习人员。被告（案外人）：井凤艳，女，1968年5月20日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：季晓静，山东交泰律师事务所律师。被告（被执行人）：烟台市富圣置业有限公司，住所地山东省烟台市牟平经济开发区。法定代表人：孙志超，总经理。委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。第三人（被执行人）：烟台海州润滑油有限公司，住所地山东省烟台市牟平经济开发区。法定代表人：卢兴远，总经理。第三人（被执行人）：烟台市富圣混凝土有限公司，住所地山东省烟台市牟平开发区。法定代表人：孔凡腾，总经理。第三人（被执行人）：烟台市富圣金属材料有限公司，住所地山东省烟台市牟平经济开发区。法定代表人：孙玉林，总经理。以上第三人的委托诉讼代理人：周玉青，山东绍元律师事务所律师。原告夏永跃与被告井凤艳、烟台市富圣置业有限公司（下称富圣置业），第三人烟台海州润滑油有限公司、烟台市富圣混凝土有限公司、烟台市富圣金属材料有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏永跃的委托诉讼代理人潘莉莉、被告井凤艳的委托诉讼代理人季晓静、被告富圣置业及第三人烟台海州润滑油有限公司、烟台市富圣混凝土有限公司、烟台市富圣金属材料有限公司的委托诉讼代理人周玉青均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏永跃向本院提出诉讼请求：1、请求准许执行位于烟台市牟平区产；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初1403号民事调解书对夏永跃与烟台海州润滑油有限公司、富圣置业、烟台市富圣混凝土有限公司、烟台市富圣金属材料有限公司合同纠纷一案作出调解。调解书生效后，因四被执行人未依法履行生效法律文书确定的义务，夏永跃向法院申请执行。牟平区人民法院于2021年1月6日立案执行，案号为（2021）鲁0612执65号。进入执行程序后，井凤艳对执行标的即位于烟台市牟平区产提出书面异议。牟平区法院于2021年4月29日作出（2021）鲁0612执异44号执行裁定书：中止对位于烟台市牟平区产的执行。原告认为被告井凤艳就案涉房屋不享有足以排除原告强制执行的民事权益，理由如下：一、查询范围明确写明为牟平区不动产登记中心不动产登记数据库，按照法律的规定及九民会议纪要的规定，至少要查询井凤艳夫妻名下在烟台市范围内的不动产持有状态。因为《执行异议和复议的规定》第28条、29条的规定之所以突破物权优先债权的民法基本原则，仅限于生存利益优先原则的考虑。所以异议人有责任证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。而现有证据无法证明这一点。二、被告井凤艳无法证明系因非自身原因导致房屋未能过户，亦不能证明其曾向富圣置业提出过办理过户登记请求，或者向房屋登记机构递交了过户申请材料，说明房屋未能过户系因被告井凤艳自身原因，对于怠于行使权利的行为不应予以保护。三、被告井凤艳无法证明其所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。被告井凤艳辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、根据《执行异议和复议的规定》第28条和29条的规定，被告享有对涉案房屋排除强制执行的权利。被告于2017年4月23日与富圣置业签订了《商品房买卖合同》，并于当日付清了所有房款及物业费、公共维修基金、闭路电视入网费、装修电梯使用费、装修垃圾清运费、预存水电费，被告合法占有了涉案房产，后被告对房屋进行了装修并入住。自付清房款后，被告曾多次催促富圣置业为其办理房屋产权证书，公司答复称正在分批次办理，出于对开发商的信任，被告也一直在等待，这一点富圣公司在执行异议阶段也予以了答复。被告作为普通的民事主体，无法预料到在此期间房屋会因与自己完全无关的纠纷被查封，也无法知晓需在此之前留存催促开发商办理产权证书的证据，因此不能因被告无法提交向开发商进行催告的书面证据，就视为其有过错。最后被告及其配偶名下在烟台市范围内仅购买了涉案的房产用于居住，无其他房产。根据最高人民法院指导案例156号（2016）最高法民申254号案件及山东省高院执行局三期执行疑难法律问题解答第12条，《执行异议和复议的规定》第28条和29条规定是选择适用的，而非需要同时满足，被告只需满足其中一条规定即享有了排除强制执行的权利。二、退一步讲，即使原告认为被告不符合或者不能完全符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行认定标准，也不能当然认定被告的异议请求不能成立，而应该根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持被告异议请求的判断。1、涉案房产已经不是富圣置业的财产，不应被强制执行。如前所述，被告与富圣置业签订了《商品房买卖合同》并支付了全部房款，并已经合法占有了房屋，在此情况下，《商品房买卖合同》已经基本履行完毕，富圣置业作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助被告办理不动产登记的义务。据此，案涉房屋已经脱离富圣置业责任财产范围，富圣置业因全额收取了被告支付的购房款，其责任财产并未因此减损，富圣置业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。2、被告对涉案房屋享有物权期待权，应当优先保护。涉案的《商品房买卖合同》已经成立、生效，被告也交纳了全部购房款并装修入住，合法占有房屋，成为了小区的业主，富圣置业也因被告履行了付款义务而让渡了对房屋享有的占有、使用、处分的权利，对外是有一定的公示效力的。被告已经完全取得了要求办理涉案房屋登记手续，取得房屋所有权的权利，即物权期待权，该物权期待权与原告享有的一般债权相比，应予优先保护。被告富圣置业及第三人共同辩称，涉案房屋已经出售给被告井凤艳，被告井凤艳已经全额付清购房款并实际占有涉案房屋，被告富圣置业对涉案房屋已经不享有权利，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理（2020）鲁0612民初1403号夏永跃为原告起诉烟台海州润滑油有限公司、富圣置业、烟台市富圣混凝土有限公司、烟台市富圣金属材料有限公司买卖合同纠纷一案中，于2020年9月3日依据（2020）鲁0612民初1403号民事裁定书，查封了富圣置业名下位于烟台市牟平区产（以下简称涉案房产）。经审理，本院于2020年9月16日作出（2020）鲁0612民初1403号民事调解书。因富圣置业、烟台海州润滑油有限公司、烟台市富圣混凝土有限公司、烟台市富圣金属材料有限公司未依法履行生效法律文书确定的义务，夏永跃向本院申请执行，案号为（2021）鲁0612执65号。进入执行程序后，涉案房产的保全查封转为执行查封。井凤艳作为案外人提出执行异议，主张涉案房产已于2017年4月23日由富圣置业出售给了异议人，其对涉案房产享有足以排除执行的权利，请求解除对涉案房产的查封，停止对该房屋的执行。本院经审查，于2021年4月29日作出(2021)鲁0612执异44号执行裁定书，认为案外人井凤艳于本院查封前，已与富圣置业签订《商品房买卖合同》，并通过银行转账方式支付了全部购房款，井凤艳提出的异议理由成立，裁定中止对涉案房产的执行。原告夏永跃不服，提起本案申请执行人执行异议之诉。另查，2017年4月2日，井凤艳与富圣置业签订《官庄豪庭商品房定购协议书》，井凤艳定购涉案房产，并于当日支付购房定金2万元。2017年4月23日，双方签订正式《商品房买卖合同》，房款为393360元。当日井凤艳及其配偶通过银行转账方式向富圣置业支付购房款373360元，富圣置业出具了相应收据。井凤艳于当日还支付了物业费、公共维修基金、闭路电视入网费、装修电梯使用费、装修垃圾清运费、预存水电费等费用，由烟台景佳物业官庄豪庭管理处出具了相应收据。庭审中，井凤艳和富圣置业均称涉案房产在购买时为现房，签订合同并交付房款后已于2017年4月23日当天交付，井凤艳曾要求富圣置业协助办理产权登记，但因为富圣置业外债较多，协助购房户办理房产证书需要向相关部门交纳大笔费用，富圣置业没有能力一次性交纳，对所售房产所在小区的不动产登记一直在分期、分批办理中，还没有轮到井凤艳。井凤艳称其和配偶因经常要到烟台出差，在烟台有实际的居住需求，故购买涉案房产系用于居住，已装修并实际居住。另，经查询井凤艳及其配偶高世明在烟台市范围内无不动产登记信息。本院认为，本案的争议焦点是被告井凤艳对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)、在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)、非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案的被告富圣置业既是被执行人，又是被执行的房地产开发企业，涉案房产同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，上述第二十八条和第二十九条在适用上产生竞合，买受人对涉案房产，只需要符合该两条其中之一，即可排除执行。根据庭审查明的事实，被告井凤艳于2017年4月23日与富圣置业签订《商品房买卖合同》，并通过银行转账向富圣置业支付全部购房款购买了涉案房产，并办理了交付，已装修入住。而本院依据(2020)鲁0612民初1403号民事裁定书查封涉案房产时间为2020年9月3日，井凤艳与富圣置业在本院查封之前已经签订合法有效的买卖合同且已支付全部价款，已合法占有了涉案房产，所购房产系用于居住且其名下在烟台市范围内无其他用于居住的房屋。涉案房产系具有居住功能的商品房，虽然尚未办理过户登记手续，但是被告井凤艳对涉案房产享有的并非普通债权，而是现实享有了可以期待的物权权益，该民事权益足以排除强制执行。原告的债权属于一般债权，从公平原则出发，也不应为保护其债权而损害被告井凤艳的合法权益。综上，原告要求对涉案房产予以执行的诉请，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告夏永跃的诉讼请求。案件受理费100元，由原告夏永跃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张毓芝人民陪审员  姜宝良人民陪审员  曲传斌二〇二一年六月二十九日书 记 员  常金华