山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异477号 案外人：刘清香，女，1970年2月4日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 案外人：郝新洁，女，1970年1月26日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司与被执行人青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，案外人刘清香、郝新洁向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘清香、郝新洁称，请求法院中止对青岛市市北区产（以下简称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：2011年3月8日，案外人与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，案外人已按约定支付了全部购房款，并于2013年7月接收案涉房产，占有使用至今，案外人为案涉房产的实际权利人。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，青岛威乃达投资有限公司为案涉房产唯一的合法所有权人。案外人并非案涉房产的物权人，不享有对案涉房产排除执行的民事权益。即使其对案涉房产享有的权益为物权期待权，该权利仍属债权，也根本不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2.即使案外人对案涉房产享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产且已支付全部案涉房产价款，案外人对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错，其异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 为证明其主张，案外人刘清香、郝新洁向本院提交了如下证据：1.《青岛市商品房预售合同》1份，证明案外人于2011年3月18日与被执行人签订了买卖合同，且已网签备案，房屋总价款为711052元。2.收据4份、银行流水3份、银行进账单2份，证明案外人已于2011年3月18日支付全部购房款。3.房屋交接书1份、租赁合同2份、收取租金凭证4张、物业费及水电费收据6张、房屋使用证明1份，证明案外人于2013年7月8日占有使用案涉房产。4.不动产登记申请书、个人不动产查询结果证明、违约金赔付协议书、违约金与房租补贴申请、房屋补贴进账单，证明案外人对未办理房屋过户登记没有过错，开发商因违约交房赔付案外人违约金。 申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议。该商品房预售合同加盖的为青岛威乃达投资有限公司的销售专用章，并非公章，该预售合同所显示的网上签订时间与手写的签订时间不一致。依据《青岛市商品房预售合同》第十条约定：房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房产至今并未竣工验收，不具备合法交付的条件，案外人不可能在案涉房产被查封之前合法占有案涉房产；依据《青岛市商品房预售合同》第三十二条约定，案外人应和青岛威乃达投资有限公司在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案涉房产显然没有办理，案外人对于案涉房产至今不能办理过户登记具有过错。虽然案涉房产办理了网签备案，网签手续也只是一种行政备案手段，并非案涉房产权属登记的证明。2.对证据2的真实性不予认可，对证明事项有异议。该收款收据系青岛威乃达投资有限公司单方出具，而且备注的房号不能明确指向案涉房产，案外人提交的银行流水明细未显示案外人名称，水印显示为胡学军，与案外人无关，不能证明系向青岛威乃达投资有限公司支付的房款，案外人显然并未支付全部购房款，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条排除案涉房产执行的构成要件。3.对证据3的真实性不予认可，对证明事项有异议，房屋交接书上并无青岛威乃达投资有限公司及其法定代表人的签章确认，该交接书验收情况一栏明确写明“钥匙未领取”，显然关于案涉房产交付的情况并未真实发生，案外人并未合法占有案涉房产。十五大街商铺委托租赁协议约定的房屋不能明确指向案涉房产，物业费、电费收据不能显示系基于占有案涉房产所产生的费用，收据的时间为2021年4月、2020年10月，均系案涉房产被查封之后，且客户名称与案外人无关。房屋使用证明出具的时间为2021年6月9日，为案涉房产被查封之后，不能证明其在案涉房产被查封前已经合法占有。4.对证据4的真实性不予认可，与本案不具有关联性，对证明事项有异议。该协议书所约定的房产不能指向案涉房产，不能证明案外人系基于支付案涉房产价款产生的违约金。不动产登记信息查询结果显示案外人购买了案涉房产，案涉房产的状态系查封，不能证明案外人对案涉房产享有物权等其他权利。 为证明其主张，申请执行人青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交了房屋产权登记信息1份，证明：1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产的唯一权利人；案外人不是案涉房产的权属登记人和权利人，其无权申请解除案涉房产的查封、排除执行。2.案涉房产系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下的案涉房产。申请执行人继续执行案涉房产具有事实及法律依据，请求法院准许继续执行。 案外人刘清香、郝新洁质证称，对证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被申请人青岛威乃达投资有限公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，2011年3月18日，案外人刘清香、郝新洁与青岛威乃达投资有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定由案外人刘清香、郝新洁购买案涉房产，案外人刘清香、郝新洁向青岛威乃达投资有限公司支付全部购房款，且案涉房产已交付案外人占有使用。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在案涉房产被查封前，案外人刘清香、郝新洁已与被执行人青岛威乃达投资有限公司签订书面房屋买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人已支付全部购房款并占有使用案涉房产，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人自身原因造成。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区产的执行。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年六月二十二日 法官助理 张 辉 书 记 员 陈春阳 速 录 员 张 澳