广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终10489号上诉人（原审被告）：谢妙霞，女，1953年7月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：苏炼，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钰娟，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南丰盛昌食品有限公司，住所地海南省海口市美兰区桂林洋经纪开发区下云路**。法定代表人：黄海萍，职务：总经理。委托诉讼代理人：柳灿，广东智洋律师事务所律师。原审第三人：庞俊茂，男，1946年8月1日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：谢妙霞，身份信息同上。上诉人谢妙霞因与被上诉人海南丰盛昌食品有限公司（以下简称丰盛昌公司）、原审第三人庞俊茂物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谢妙霞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回丰盛昌公司全部诉讼请求；2.丰盛昌公司承担一审、二审案件受理费等诉讼费用。事实与理由：（一）广州市越秀区文德路仁康里42号324房（以下简称涉诉房屋）为谢妙霞合法取得的回迁房，谢妙霞有完整的居住使用权，一审判决以谢妙霞未与丰盛昌公司签订租赁合同为由排斥谢妙霞的合法权益，属于认定事实不清。谢妙霞的母亲已于1996年与广东省福利南方图书公司（以下简称南图公司）签订房屋拆迁安置协议，后广东省韶关市中级人民法院于2002年指定由广州市禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）负责完成原被拆迁房屋的拆迁回迁工作，且广州市国土局于2003年已发函要求禾城公司尽快与谢妙霞签订回迁变更协议并办理手续，谢妙霞也于2010年12月23日签订了入户确认书并居住至今，该房屋为回迁房。谢妙霞对涉诉房屋始终有完整的、永久的居住使用权。一审判决以谢妙霞未与丰盛昌公司签订租赁合同、未订立租赁关系为由认定谢妙霞不能继续居住涉诉房屋，属于明显的事实认定不清。（二）一审遗漏查明事实，涉诉房屋在谢妙霞合法取得且入住后，因丰盛昌公司司法拍卖取得，此过错不应由谢妙霞承担。谢妙霞是在2010年签订入住确认书并居住涉诉房屋至今，对该房屋已享有占有使用的权利。期间是因负责房屋拆迁回迁安置工作的禾城公司与案外人产生经济纠纷的原因，导致涉诉房屋被司法拍卖，并由丰盛昌公司取得，在此期间，谢妙霞已向执行机关积极主张过权利并提起执行异议进行维权，但执行机关未予重视及受理，由于涉诉房屋为回迁房，并非禾城公司的自始取得的房屋，且系因其自身原因被司法拍卖，此过错不应由谢妙霞承担。事实上谢妙霞才是受害者，一审法院未查明该事实却认定谢妙霞无相关合法权益，存在明显过错。（三）一审查明谢妙霞名下有其他房屋与此案中谢妙霞依法享有的合理且永久的居住权并无关联性，一审以谢妙霞有其他房屋而判决谢妙霞搬离涉诉房屋实属不公。谢妙霞已于2010年12月23日入住涉诉房屋且居住至今，期间一直是自行缴纳所有水电费用，虽一审中查明谢妙霞名下在广州市内另有房屋，但此房屋与本案无关联性，该房屋虽系谢妙霞名下，但实质系谢妙霞儿子及其女朋友居住使用，且该房屋占地面积极小，谢妙霞仍在涉诉房屋居住生活，谢妙霞儿子及其女友仍需时常回涉诉房屋赡养谢妙霞，也由此说明涉诉房屋是谢妙霞的唯一住房，但一审法院未予保护，而判令谢妙霞搬离涉诉房屋并支付相关的房屋占有使用费，确属不公，且谢妙霞年事已高，不应再为此案奔波操劳，一审判决不仅没有保护谢妙霞的合法权益，反而使用谢妙霞会因此遭受重大损失。因此，恳请二审法院依法撤销一审判决并改判支持谢妙霞的全部诉请。被上诉人丰盛昌公司二审答辩称，请求驳回谢妙霞的上诉请求，维持一审判决。原审第三人庞俊茂述称，同意谢妙霞的上诉请求。丰盛昌公司于2019年8月29日向一审法院起诉请求判令：1.谢妙霞及其同住人员立即腾空并交还位于广州市越秀区文德路仁康里42号324房的房屋给丰盛昌公司；2.谢妙霞立即向丰盛昌公司支付自2017年6月26日起至谢妙霞实际腾空并交还涉诉房屋之日止的房屋使用费(房屋使用费标准以84.9256平方米为基数，按照广州市同地段房屋租金标准每月49元每平方米计算至实际腾空并交还涉诉房屋之日止，暂计至2019年8月25日为104033元)；3.谢妙霞承担案件的全部诉讼费用以及丰盛昌公司主张权利支出的律师费15000元。一审法院认定事实：2017年6月1日，一审法院作出（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》，裁定：一、广州市文德路仁康里42号224房、42号324房、42号424房、46号301房、46号401房、42号313房、42号624房、42号1322房、46号1101房的所有权归丰盛昌公司所有，上述房屋的所有权自本裁定送达买受人时起转移；等。根据协助司法执行信息系统记载，原广州市规划和自然资源局于6月26日收到一审法院文书，内容为解除对上述房屋的查封，单方面将房屋所有权及相应权利归丰盛昌公司所有。2017年11月1日，一审法院作出（2008）越法委执字第250号恢字1-8号《执行裁定书》执行情况告知书，内容：一审法院在执行过程中，查封禾城公司名下所有的包括涉诉房屋在内的房屋并交付公开拍卖。经查，房屋在拍卖前，均由广州市文德路仁康里地段的被拆迁人（均为公房租户）居住使用，各使用人均在拍卖前向一审法院申报相关合同**籍、水电使用单据等材料证据，一审法院在拍卖公告中已将上述情况予以公告并明确带原住户拍卖，该案在拍卖前后不负责清空场地，不强制原使用人迁出。现商户房屋均已经公开拍卖成交。基于上述情况，上述房屋买受人与房屋原使用人在公开拍卖成交后，应协商解决房屋的居住使用问题，协商不成，须依法经诉讼程序解决。2017年12月29日，丰盛昌公司取得广州市越秀区文德路仁康里42号324房的不动产权证，建筑面积84.9256平方米，2019年8月13日，丰盛昌公司向谢妙霞位于涉诉房屋的地址寄送《腾退房屋通知书》，内容为：丰盛昌公司经法院司法拍卖取得该房屋的所有权，并经不动产登记部门将该房屋登记至丰盛昌公司名下，丰盛昌公司依法对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。丰盛昌公司多次与你方协商沟通，但你方仍非法占用该房屋，既拒绝将房屋腾退交还给丰盛昌公司，也拒绝向丰盛昌公司合理支付房屋使用费；现通知你方在五日内与丰盛昌公司协商腾退该房屋的相关事宜；等。丰盛昌公司并在涉诉房屋张贴上述通知。谢妙霞为证明其主张，向一审法院提交：1.一审法院于2010年3月26日作出（2009）越法民三初字第2855号民事判决书，判决南图公司、禾城公司在广州市文德路仁康里同等段范围内购买新建的，8层，房、厅面积26.25平方米，独立厨、厕4平方米，阳台按规划的房屋交付给谢妙霞回迁使用；2.一审法院于2010年3月26日作出（2009）越法民三初字第2863号民事判决书，判决南图公司、禾城公司在广州市文德路仁康里同等段范围内购买新建的，8层，居住面积28平方米，独立厨房、厕所的房屋交付给第三人回迁使用。3.禾城公司于2010年12月23日出具的《入住确认书》两份，其中丰盛昌公司回迁至42号324-2房（建筑面积40平方米）、第三人回迁至324-1房（建筑面积44.9256平方米）；3.对仁康里42、46号涉诉房产拍卖的异议书。4.涉诉房屋在2013年期间的电费发票。另查明，2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院致函禾城公司称：广州市文德北路大塘街文德商业综合大楼地块回迁楼收尾工作回迁户安置由禾城公司出资完成，所需费用将从拍卖该地款项中优先支付等。2003年10月16日，广州市国土资源和房屋管理局向禾城公司出具《关于尽快安置文德路大塘小区回迁户的函》称：根据广东省韶关市中级人民法院来函及协助执行通知书关于你公司“办理位于广州东山区文德北路大塘小区回迁户登记、安置工作”的要求协助你司，请你司尽快与被拆迁人签订回迁变更协议，并到广州市城市房屋拆迁管理办公室办理备案手续。再查明，谢妙霞名下在本市内另有广州市白云区松北街2号2406房（建筑面积65.44平方米）。一审庭审中，谢妙霞表示其由禾城公司安置回迁至324房，该房屋共安置两户即谢妙霞、第三人庞俊茂，庞俊茂为谢妙霞亲属，现324房由谢妙霞实际使用，庞俊茂没有实际入住；谢妙霞回迁后没有与禾城公司签订租赁协议、也没有与丰盛昌公司签订协议。丰盛昌公司为证明其提起案件诉讼而支付律师费，向一审法院提交丰盛昌公司与广东智洋律师事务所签订的《委托代理合同》、律师费发票及转账凭证。一审法院认为，丰盛昌公司作为涉诉房屋的产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。谢妙霞作为被拆迁户，由禾城公司回迁至涉诉房屋居住，并实际使用324房全部。谢妙霞未与禾城公司签订租赁合同。丰盛昌公司取得涉诉房屋产权后，谢妙霞亦未丰盛昌公司订立租赁关系，侵犯了丰盛昌公司作为产权人的权利。结合谢妙霞已实际回迁居住多年，且谢妙霞在本市内另有住房，故丰盛昌公司主张谢妙霞迁出涉诉房屋的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。至于使用费的标准，丰盛昌公司主张参照房管部门公布的同期大塘街仁康里地段居住用房（电梯）租金参考价标准计算，公平合理，一审法院予以支持。至于丰盛昌公司主张律师费支出，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，于2020年10月16日作出如下判决：一、判决发生法律效力之日起三十日内，谢妙霞及其同住人员将广州市越秀区文德路仁康里42号324房腾空交还丰盛昌公司；二、判决发生法律效力之日起十日内，谢妙霞向丰盛昌公司支付2017年6月26日起至判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按照84.9256平方米，参照房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价计算，其中2017年度按照每月每平方49元计算，2018年度按照每月每平方米47元计算，每月2019年度按照每平方米50元计算）；判决发生法律效力之次日起，谢妙霞应按照上述标准向丰盛昌公司逐月支付房屋占用费至实际迁出房屋之日止；三、驳回丰盛昌公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2681元，由丰盛昌公司负担175元，谢妙霞负担2506元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，谢妙霞称其系原承租的房屋被拆迁而被安置入住涉诉房屋。同时其还认为涉诉房屋是回迁房，谢妙霞已于之前通过合法途径取得涉诉房屋并居住至今，而禾城公司系原经司法途径被指定负责完成涉诉房屋的拆迁回迁工作单位，期间系由于禾城公司与案外人的经济纠纷导致涉诉房屋被司法拍卖，本案原一审法院却认为谢妙霞未拥有涉诉房屋的居住权利，现涉诉房屋相关权利存在争议，故谢妙霞认为禾城公司与本案的处理结果具有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向本院申请追加禾城公司作为本案第三人。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合谢妙霞的上诉请求和理由以及丰盛昌公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：谢妙霞抗辩无需向丰盛昌公司腾空交还涉诉房屋并支付房屋占用费应否支持问题。现评析如下：谢妙霞称其系因原承租的房屋被拆迁而由禾城公司安排入住案涉房屋，由此可见，谢妙霞针对原被拆迁的房屋来说仅为承租人的身份，并不享有该房屋产权权利。本案中，谢妙霞也无提交证据证明与禾城公司就被安置回迁的涉诉房屋的使用期限作出特别约定，因此，谢妙霞上诉认为其被安排入住涉诉房屋后，即享有对涉诉房屋完整、永久的居住使用权，缺乏法律依据，本院不予支持。现涉诉房屋的产权已由丰盛昌公司通过司法拍卖途径取得，因此，丰盛昌公司对涉诉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。而谢妙霞入住涉诉房屋至今无与禾城公司签订租赁合同，也未与丰盛昌公司建立租赁关系，因此，一审法院认定谢妙霞侵犯了丰盛昌公司作为产权人的权利，并结合谢妙霞已实际回迁居住多年，且考虑到谢妙霞在本市内另有住房，作出支持丰盛昌公司主张谢妙霞迁出涉诉房屋以及支付相应房屋占用费的判决，并无不当，本院予以维持。谢妙霞上诉认为其对涉诉房屋享有永久使用权以及对涉诉房屋被拍卖没有过错，据此主张撤销一审判决，理据不充分，本院不予支持。此外，本案是物权保护纠纷案件，涉诉房屋产权登记在丰盛昌公司名下，房屋产权情况并无争议，丰盛昌公司作涉诉房屋的产权人有权对该房屋的实际使用人谢妙霞提出诉请，本案的处理与禾城公司没有直接利害关系，因此，谢妙霞上诉要求追加禾城公司作为第三人参加诉讼，本院不予采纳。综上所述，谢妙霞的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2681元，由上诉人谢妙霞负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月二十八日书记员 王日平谢金泽