广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7457号上诉人（原审被告）：广州黛亚信息科技有限公司，住所地广州市天河区华强路2号711房。法定代表人：陈期贤，职务：经理。委托诉讼代理人：孔春业，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨盈慧，广东星凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：区梓岚，男，1994年5月11日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：洪学良，广东隆仁律师事务所律师。上诉人广州黛亚信息科技有限公司（以下简称广州黛亚公司）因与被上诉人区梓岚不当得利纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初33624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。广州黛亚公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回区梓岚的全部诉讼请求；2.本案一审和二审的诉讼费由区梓岚承担。事实和理由：一、一审法院认定事实存在严重错误。（一）广州黛亚公司和区梓岚一审时提供的证据，足以证明双方成立居间合同关系，不存在一审法院认为的“约定不明”或有损区梓岚知情权的情况。首先，根据区梓岚提交的《银联POS签购单》显示广州黛亚公司名称可知，区梓岚知道涉案款项的收款主体为广州黛亚公司，且其知道购房优惠是因为广州黛亚公司的服务才享受的，否则区梓岚不会无缘无故支付款项给广州黛亚公司，区梓岚享受了广州黛亚公司提供的居间服务。其次，按照广州黛亚公司提交的《四季金谷2018年4-6月销售代理联动销售工作的函》《四季金谷2018年7-9月销售代理联动销售工作的函》，以及在（2020）粤0106民初33626号案（原告为崔俊）提供的《四季金谷项目销售服务合同之补充协议二》显示，自2017年9月起，广州黛亚公司与涉案房屋的开发商开展联动销售，广州黛亚公司为涉案房屋的所有购房者提供居间服务，且自2017年11月4日开始，经广州黛亚公司介绍的购房者，均可享受开发商给予额外9折的购房优惠折扣，区梓岚在此期间购买涉案房屋。再次，区梓岚知道房屋成交价不包含涉案款项，且从未提出任何异议。在广州黛亚公司收取了涉案款项、并向区梓岚出具了显示广州黛亚公司名称的《银联POS签购单》后，区梓岚与开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，确认房屋成交价不包含涉案款项，据此可知，区梓岚在交纳涉案款项时即应知道其参加了广州黛亚公司作为中介方才享有的优惠活动，若其不认可涉案房屋优惠后的价格及该房屋优惠价格不包括其向广州黛亚公司支付的涉案款项，则其应于签订《商品房买卖合同（预售）》时提出异议，但至提起本案诉讼之日，已将近3年，区梓岚从未对涉案款项向广州黛亚公司或开发商提出任何异议，据此可认定区梓岚在购买涉案房屋时，应当知道双方所约定的房屋价款是广州黛亚公司收取涉案款项后承诺优惠的价格。最后，结合（2020）粤0106民初33623号和（2020）粤0106民初33625号案中，广州黛亚公司提供的《项目信息咨询服务合同》可知，广州黛亚公司为购房者提供项目一对一介绍、带领看房、协助其与开发商签订相关房屋买卖文件等信息咨询服务，收费标准为3万元，购房者与开发商签订认购书面文件后一次性支付给广州黛亚公司。虽然在本案中，广州黛亚公司与区梓岚并未签订书面的居间合同，但区梓岚已经履行主要义务，且广州黛亚公司接受，而且无论是否签订书面合同，自2017年9月起，广州黛亚公司都是面向涉案房屋所在项目的所有购房者提供居间服务，而且其提供的居间服务内容都是一致的，也都是符合法律规定的。（二）广州黛亚公司和区梓岚一审时提供的证据，足以证明广州黛亚公司已为区梓岚争取了优惠折扣、并最终促成区梓岚与开发商签署购房合同。首先，根据《四季金谷商品房认购书》第一条第三款“优惠折扣：原定价0.9×0.98×0.99×0.99”和《【东基.四季金谷】成交确认单》“成交折扣：0.9×0.98×0.99×0.99”，再结合开发商出具的《四季金谷2018年4-6月销售代理联动销售工作的函》等文件可知，在广州黛亚公司提供居间服务后，区梓岚已实际享受了购房9折的优惠，并在该购房优惠的基础上与开发商签署了《商品房买卖合同（预售）》。其次，在区梓岚向开发商认购涉案房屋的当天，区梓岚亦以自己的实际行动向广州黛亚公司支付居间服务费3万元，按约履行了双方之间的居间合同义务。至此，双方之间的居间合同已履行完毕。最后，广州黛亚公司收取了涉案款项已将近3年，区梓岚从未对涉案款项向广州黛亚公司或开发商提出任何异议。即，区梓岚以实际行动认可了广州黛亚公司为其提供了居间服务且广州黛亚公司不存在违约的事实。（三）在已证明双方成立居间合同且广州黛亚公司已提供了居间服务、而区梓岚未能提供充分证据予以反驳的情况下，一审法院应确认广州黛亚公司已提供了居间服务。（四）广州黛亚公司一审时已提交《调查取证申请书》，申请法院认为必要时向开发商调取《四季金谷商品房认购书》等证据原件，但一审法院对《调查取证申请书》只字未提。《四季金谷商品房认购书》和《成交确认单》证据原件，是认定广州黛亚公司是否为区梓岚提供了购房优惠以及双方是否成立居间合同法律关系的重要依据，但证据原件由开发商保管，广州黛亚公司无法取得，仅能提供复印件。故，为了维护广州黛亚公司的合法利益和查清案件事实，广州黛亚公司在一审时已提交《调查取证申请书》，申请一审法院如果认为需通过该证据原件方可认定双方当事人成立居间合同以及广州黛亚公司已为区梓岚提供了购房优惠的话，请一审法院依法向涉案房屋的开发商调查收集上述证据原件。但一审法院在判决书中对该份《调查取证申请书》只字不提，在未充分审查广州黛亚公司调查取证申请的情况下，单方认为广州黛亚公司没有提供证据证明与区梓岚订立居间服务合同或为区梓岚实际提供了居间服务，缺乏事实依据。二、一审法院适用法律存在严重错误。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条规定，判决广州黛亚公司向区梓岚返还涉案款项及利息。但根据前述案件事实可知，双方之间成立居间合同且广州黛亚公司已为区梓岚提供了购房优惠，而且在区梓岚支付涉案款项、与开发商签订《商品房买卖合同（预售）》以进一步确认房屋成交价不包含涉案款项。此外，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条和第四百九十条等规定可知：虽然口头合同无法通过客观、科学的形式来记录和事后反映，但口头合同也是符合法定形式的；当事人一方以其自身的行为表明接受另一方履行义务的，双方之间成立合同关系。综上，本案中，广州黛亚公司与区梓岚成立了口头的居间合同，而且区梓岚以其自身行为表明接受了广州黛亚公司提供的居间服务，即广州黛亚公司收取的涉案款项是有合同和法律依据的，本案不存在适用《中华人民共和国民法典》第九百八十五条的情形。三、一审法院认为广州黛亚公司收取案涉款项无合同和法律依据是片面的、孤立的、形而上学的。（2020）粤0106民初33622号-33626号共5案，是由一审法院合并审理的。但对于本次系列5案，一审法院却做出了完全相反的判决：对于33623号和33625号共2案，广州黛亚公司与被上诉人均签订了《项目信息咨询服务合同》，一审法院均认定双方成立居间合同关系；而对于33622、33624和33626号共3案，因广州黛亚公司与被上诉人未签订书面的《项目信息咨询服务合同》，一审法院均不认定双方成立居间合同关系。广州黛亚公司认为，自2017年9月起，广州黛亚公司是面向涉案房屋所在项目的所有购房者提供居间服务，无论是否与购房者签订书面居间合同，广州黛亚公司提供的居间服务内容都是一致的。虽然在本案中，广州黛亚公司与区梓岚未签订书面的《项目信息咨询服务合同》，但本案涉案房屋与前述签订了《项目信息咨询服务合同》的33623号和33625号案的涉案房屋，同属一个房地产项目，且区梓岚购买涉案房屋的时间，处于广州黛亚公司与开发商开展联动销售的期间。故一审法院以广州黛亚公司和区梓岚未签订书面居间合同为由，便认为广州黛亚公司收取案涉款项无合同和法律依据，是片面的、孤立的、形而上学的。综上所述，广州黛亚公司与区梓岚之间存在居间合同关系，广州黛亚公司已经履行合同义务，双方的合同目的已经实现，不存在法定或约定的解除条件，更不存在广州黛亚公司无依据收取区梓岚款项的情况。一审法院判决要求广州黛亚公司返还款项及利息，没有事实和法律依据。区梓岚辩称，第一，双方之间不存在合同关系，双方之间也没有签订任何的书面合同，在整个房产交易过程中，区梓岚由始至终不知道广州黛亚公司的存在，而房屋价格是区梓岚与销售人员之间协商一致所达到的结果，并不是广州黛亚公司所说的其争取的价格。第二，根据广州黛亚公司一审提供的补充协议二以及相关的工作函可以得知，真正的委托方是东基公司，并不是区梓岚。根据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定，受托地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。第三，广州黛亚公司收取所谓的居间费，破坏了房屋买卖市场的交易秩序，也影响社会的稳定。最后在前期已经起诉的部分业主里面，有相当一部分已经执行完毕，所以根据同案同判的一个原则，请求法院维持原判。区梓岚向一审法院起诉请求，要求广州黛亚公司向区梓岚偿还不当得利款30000元及利息。一审法院认定事实：区梓岚于2018年4月14日在肇庆市东基团星投资开发有限公司开发的四会市四季金谷售楼部签订了《商品房认购书》，载明优惠折扣为0.9×0.98×0.99×0.99，成交价为755078元。同日，区梓岚又签订成交确认单，确认购买四季金谷（南区）26栋601号房，成交折扣为0.9×0.98×0.99×0.99，成交总价为755076元。2018年4月14日，区梓岚方向广州黛亚公司通过POS机消费支付了30000元。2018年5月25日，区梓岚与开发商肇庆市东基团星投资开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），房价为747525元。广州黛亚公司出示的由肇庆市东基团星投资开发有限公司出具的《销售代理联动销售工作函》上载明，由广州黛亚公司代理销售四季金谷所有在售产品，客户向广州黛亚公司交付30000元咨询费后，可享受与该公司签订《商品房买卖（预售）合同》约定的额外9折优惠。庭审中，广州黛亚公司称其代理销售四季金谷商品房，提供带客户看房、介绍项目信息、协助签订买卖合同、争取客户优惠等服务，未通过广州黛亚公司购买房产则不能享受9折额外优惠；且区梓岚知道房屋成交价不包含涉案款项，且此前从未提出异议。区梓岚表示，在2020年初在业主群中有人讨论才得知有支付了广州黛亚公司3万元不当得利，与开发商沟通未果，遂提起诉讼。一审法院认为：根据法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。从一般常理而言，在购买者直接到一手房楼盘购买房屋时，通常磋商和沟通的交易对象是直接代表销售方房地产开发商，若主张还有另外的居间服务费，应提供充分证据证实其与购房者就该问题有达成合意，尤其在签订书面的确认意见并不会增加太多工作，且有利于维护购买方知情权和国家税收制度时，更应考虑如何更好完善行业规范，减少因约定不明而带来的纷争。本案中，广州黛亚公司虽代理开发商销售四季金谷商品房，但未提供充分证据证实其与区梓岚订立居间服务合同或为区梓岚实际提供了居间服务，广州黛亚公司亦未提供其他证据证实区梓岚购房享受的折扣优惠与广州黛亚公司存在关联性。因此，广州黛亚公司收取区梓岚支付的30000元，缺乏合同和法律依据，区梓岚主张广州黛亚公司返还该30000元及利息，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：广州黛亚信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内向区梓岚返还30000元及利息（利息以30000元为本金，自2018年4月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622元，由广州黛亚信息科技有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本案二审期间，广州黛亚公司提交如下证据：证据1，调查取证申请书和物流信息，拟证明广州黛亚公司在一审时已向法院提出调查取证的申请；证据2，律师调查令及回复，拟证明广州黛亚公司推荐购房的购房者可享受额外9折购房优惠折扣，已得到了开发商的确认；证据3，项目信息咨询服务合同、（2020）粤0106民初33623号、33625号民事判决书，拟证明广州黛亚公司与本系列案的部分购房者签订了书面的居间合同，法院判决认定双方成立居间合同关系；证据4，（2020）粤0106民初18106号民事判决书，拟证明在该案中，广州黛亚公司并未与购房者订立书面居间合同，但经审理，法院判决仍认定双方成立居间合同关系。区梓岚质证称，证据1调查取证申请和物流信息，不是区梓岚提供的，由法院审查。对证据2律师调查令三性确认，对复函的三性不确认，区梓岚在整个房屋交易过程中，只与东基的销售人员接触，并不知道广州黛亚公司的存在，而根据本案相关事实，广州黛亚公司可能与东基公司进行串通，以获得不正当利益。根据合同相对性的原则，尽管广州黛亚公司与东基公司之间确实存在所谓的合作，但他们之间所签订的相关协议不能约束区梓岚。根据复函第三点的内容，王**并不是本案当事人，故复函不能证明广州黛亚公司为区梓岚争取了所谓的9折优惠。对证据3真实性、合法性确认，关联性不确认，对证据3的服务合同，据签订合同的业主所述，是在不知情的情况下所签的，而且一审法院对于签订服务合同是不予支持返还费用，对没有签订任何合同的是支持返还的；对证据4三性确认，证明内容不确认。广州黛亚公司向本院提交调查取证申请书，申请法院向涉案房屋所在项目开发商肇庆市冬基团星投资开发有限公司调取《四季金谷商品房认购书》和《成交确认单》证据原件，拟证明广州黛亚公司为区梓岚提供了购房优惠以及双方成立居间合同法律关系，在庭审中，广州黛亚公司表示撤回该申请。另查明，2018年4月14日，区梓岚与肇庆市东基团星投资开发有限公司签订的《商品房认购书》以及成交确认单均载明定金为50000元，且分别注明“客户于2018年4月14日认购26栋601号，交付定金10000元，24小时内补齐40000元”“（4.14先交10000,24小时补齐50000）”。区梓岚确认知道案涉30000元不冲抵购房款。本院认为，不当得利，是指没有法律根据，取得不当利益，造成他人损失的情形。不当得利的构成要件有四项：一方获得利益，另一方受到损失，获利与受损之间具有因果关系，取得利益没有法律根据。本案区梓岚主张其与广州黛亚公司之间不存在合同关系，在整个房产交易过程中，其由始至终不知道广州黛亚公司的存在，而房屋价格是其与销售人员之间协商一致所达到的结果，故广州黛亚公司收取其30000元属于不当得利。广州黛亚公司则主张其代理开发商联动销售四季金谷商品房，为区梓岚提供了居间服务，并为区梓岚购买案涉房屋争取了优惠折扣，且最终促成了交易，其不存在无依据收取区梓岚款项的情况。而本案中，区梓岚在2018年4月14日共需支付两笔款项，一笔是购房定金50000元，另一笔是本案的30000元款项。根据本案的证据，区梓岚在支付案涉款项时应该知道收款人为广州黛亚公司，且认购书及确认单中均载明购房定金为50000元，并不包含案涉的30000元，而区梓岚在签订购房合同时也明确知道案涉的30000元并不冲抵购房款，但却并未提出异议，且区梓岚是在享受了购房9折优惠的情况下完成了购房交易的。由此可见，区梓岚作为完全民事行为能力人在整个房屋交易过程中应当知道其支付的案涉30000元款项也属于购买案涉房屋的购房对价，区梓岚的付款行为并非无原因、无目的的支付，且区梓岚也未能提供开发商肇庆市东基团星投资开发有限公司对广州黛亚公司收取案涉款项存在异议的证据。因此，本案区梓岚支付案涉的30000元具有基础法律关系，广州黛亚公司也并非无法律上的原因取得案涉款项30000元，故本案不符合不当得利的构成要件。区梓岚以不当得利为由主张广州黛亚公司应返还该30000元并支付利息，缺乏事实和法律依据，对其诉讼请求依法应予驳回。一审判决对区梓岚的诉讼请求予以支持不当，本院依法予以纠正。综上所述，广州黛亚公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初33624号民事判决；二、驳回区梓岚的全部诉讼请求。一审案件受理费622元，二审案件受理费622元，均由被上诉人区梓岚负担。本判决为终审判决。审判长  梁小琳审判员  何慧斯审判员  李 婷二〇二一年六月二十三日书记员  张 曦罗敏婷