北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19475号原告（反诉被告）：北京迩东广告有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号307室。法定代表人：陈彬，经理。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦弛律师事务所律师。委托诉讼代理人：线伯华，北京景淳亦弛律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京君澜物业管理有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号218室。法定代表人：王守昌，执行董事。委托诉讼代理人：陈榕金，北京中银律师事务所律师。第三人：北京我想创意资产管理有限公司，住所地北京市东城区青年湖北街4号303室。法定代表人：张鹏，经理。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦弛律师事务所律师。委托诉讼代理人：线伯华，北京景淳亦弛律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京迩东广告有限公司（以下简称迩东广告公司）与被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司（以下简称君澜公司）、第三人北京我想创意资产管理有限公司（以下简称我想创意公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员李彦宏适普通程序独任审理。原告（反诉被告）迩东广告公司及第三人我想创意公司的委托诉讼代理人于飞、线伯华，被告（反诉原告）君澜公司的委托诉讼代理人陈榕金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告迩东广告公司向本院提出诉讼请求：1.君澜公司退还迩东广告公司房屋租金15330元；2.君澜公司支付迩东广告公司截止2020年3月20日的租金损失1840元（自2018年2月6日计算至2020年3月20日，其中2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.君澜公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2017年3月1日，我想创意公司与君澜公司签署《办公楼租赁合同》，约定我想创意公司承租北京市东城区青年湖北街4号办公楼（以下简称涉案办公楼）一层大堂、二层、三层及配套、附属设施及楼房外立面、院子及停车场用于办公使用，计租面积为2900平方米。租金标准为5.6元/平方米。第一次支付租金时间为君澜公司完成涉案办公楼公共区域装修及消防验收合格且达到入住标准后5个工作日。当日，我想创意公司与君澜公司签署《补充协议》，君澜公司同意我想创意公司在其关联公司内部转租。同日，我想创意公司、迩东广告公司及君澜公司签署《三方协议（六）》，约定由迩东广告公司承租涉案办公楼3层部分面积，分摊面积15平方米，租金5.6元/天/平米，租金标准及支付时间条款与《办公楼租赁合同》一致。2017年12月，涉案办公楼三层具备办公条件，但二层及相关公共区域仍未达到使用条件，为此2017年12月26日我想创意公司与君澜公司签署《补充协议二》，由君澜公司收回涉案办公楼二层另作他用。2017年12月27日，迩东广告公司实际入驻办公。2018年1月4日，迩东广告公司支付租金15330元。2018年2月8日，君澜公司擅自将涉案办公楼三层区域上锁，阻止公司人员使用办公区域。2018年3月19日，我想创意公司、迩东广告公司向君澜公司发出解除合同通知，要求解除签订的《办公楼租赁合同》等协议，归还自有物品及设备被拒。2018年5月20日，我想创意公司与君澜公司办理房屋交接，我想创意公司将租赁房屋内物品搬出后将房屋交付君澜公司。2018年7月24日，因涉案办公楼未经消防验收擅自投入使用，相关部门对君澜公司作出处罚。迩东广告公司认为，君澜公司作为涉案办公楼的出租人，应将符合合同约定的房屋交付承租方使用。2017年3月1日签署合同时，君澜公司并未启动旧楼改造工程，待我想创意公司支付押金等款项后，君澜公司借用承租人资金完成涉案办公楼改造工程，但君澜公司仍不能按照合同约定向迩东广告公司交付房屋。后君澜公司违反合同约定擅自将涉案办公楼三层上锁，导致迩东广告公司合同目的无法实现，故迩东广告公司诉至本院，请求判如所请。被告君澜公司辩称，根据《三方协议（一）》约定计租期自2017年4月1日起算。2017年3月1日，君澜公司已经将租赁房屋交付我想创意公司及迩东广告公司。合同约定的租金起付日为2017年4月1日起，2017年9月迩东广告公司已经开始入驻办公，应该支付房屋租金。君澜公司于2017年5月30日已完成公共区域的装修，至于迩东广告公司何时搬入涉案办公楼系其自行决定，与君澜公司无关。根据合同约定，迩东广告公司应于2017年10月1日支付第二期租金，但迩东广告公司未支付，满足合同约定的解除条件，君澜公司于2018年2月6日行使合同解除权。双方租赁合同已于2018年2月6日解除。合同解除责任在迩东广告公司和我想创意公司，故无权要求返还租金。按协议约定迩东广告公司应分摊物业费。综上，君澜公司不同意迩东广告公司的全部诉讼请求。同时，君澜公司认为迩东广告公司未如期支付第一、二期租金，且经君澜公司多次催要后仍未支付，已经构成违约，故君澜公司提起反诉，反诉请求：1.迩东广告公司支付君澜公司2017年10月1日至2018年2月6日租金10836元；2.迩东广告公司支付君澜公司2018年2月7日至2018年5月20日的房屋占有使用费8652元；3.迩东广告公司支付君澜公司2017年3月1日至2018年5月20日的物业费2640元；4.迩东广告公司支付君澜公司租赁房屋闲置损失费7665元；5.第三人我想创意公司对迩东广告公司应支付的上述费用承担连带责任；6.迩东广告公司立即将营业执照住所地从北京市东城区青年湖北街4号307室迁出。迩东广告公司针对君澜公司的反诉辩称，租金、物业费应自2017年12月27日起算。迩东广告公司同意将营业执照迁出。迩东广告公司已于2018年年初支付租金15330元，已经足额支付租金等费用，君澜公司没有解除合同权利，故迩东公司不同意君澜公司的全部反诉请求。第三人我想创意公司述称：鉴于《三方协议（一）》系我想创意公司、迩东广告公司与君澜公司签署的，同意作为本案无独立请求权第三人。但如反诉中迩东广告公司需要负担责任，我想创意公司不同意承担连带责任。同时，我想创意公司同意迩东广告公司针对君澜公司反诉请求的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，君澜公司（出租方、甲方）与我想创意公司（承租方、乙方）签订《办公楼租赁合同》，约定君澜公司将位于北京市东城区青年湖北街4号一层大堂、二层、三层及配套、附属设施、楼房外立面、院子及停车场（30个车位）出租给我想创意公司用于办公使用。租赁房屋计租面积为2900平方米，房屋配套、附属设施、楼房外立面使用、院子及停车厂及甲乙协商后乙方使用的四层楼顶将不再另行收取费用。租赁期限自2017年3月1日至2026年7月18日。装修免租期为一个月。双方确定租赁单价为每平方米每天5.6元，租金计算公式为5.6元/平米/每日*2900平米*365天，年租金为5927600元。租金每三年累计递增8%。租金支付方式：每6个月支付1次，计租期自2017年4月1日起算，但乙方第一次支付租金为甲方自完成公共区域装修及消防验收合格后达到乙方入住标准后5个工作日内支付。第二次支付日期为2017年10月1日。房屋押金为100万元。乙方在租赁期满且缴清自行承担费用，并将营业执照迁出后，甲方将押金退还乙方。物业有甲方管理，空调由甲方负责安装。物业费为12元/月/平米，年物业费用为417600元。车位30个，免费使用。物业费与租金支付方式相同。甲方所提供物业配套服务由双方另行签署配套物业服务协议。乙方办公所产生的水电暖网络等费用自行承担。乙方所用水电单独安装计量表，水、电费用按乙方计量表实际发生的数额支付甲方，水、电、暖的收费标准按照国家收费标准。甲方负责外立面及公共区域（包括厕所、楼道、电梯、院子）的装修。甲方交付房屋情况及设施设备有：外墙楼梯石材完工，公共区域精装修完工，办公区域毛坯。设备设施：电梯、电闸、电表、380V电源线接口、室内联通电话接口、电源接口等。双方同意，乙方可在租赁场所楼体及外部设置广告及相关的商业标志、LOGO牌，由甲方负责办理。二次消防由甲方负责，相关费用由甲方承担。另约定，乙方拖欠房租累计10日内的，甲方有权解除合同，不退还房屋押金及剩余租金。因产权纠纷使本合同不能继续履行或造成的损失，甲方退还乙方全部押金以及未履行的租金并赔偿乙方三个月租金及全部装修费用。因甲方提供租赁手续不合法甲方退还乙方所交纳的费用，并赔偿乙方50万元违约金及全部装修费用。2017年3月1日，君澜公司与我想创意公司签署《补充协议》，约定君澜公司同意我想创意公司所关联的公司内部出租。同日，君澜公司（甲方）、我想创意公司（乙方）和迩东广告公司（丙方）签署《三方协议（六）》，约定迩东广告公司分摊使用办公楼作为办公用途。三方一致同意，自本协议签订之日起，由丙方向甲方履行本协议各项义务，原合同中乙方将不再向甲方履行原合同相对应的义务。但并不代表乙方放弃行使原合同相关权利与义务。迩东广告公司分摊使用三层面积为15平米，年租金30660元。租赁期限自2017年3月1日至2026年7月18日。装修免租期为一个月。租赁单价为每平方米每天5.6元。租金支付方式：每6个月支付1次，计租期自2017年4月1日起算，但丙方第一次支付租金为甲方自完成公共区域装修及消防验收合格后达到丙方入住标准后5个工作日内支付。第二次支付日期为2017年10月1日。2018年1月4日迩东广告公司支付房屋租金15330元。关于入驻时间，君澜公司称已经于2017年3月1日交付了房屋，2017年9月迩东广告公司已经入驻。迩东广告公司称2017年11月10日，涉案办公楼三层初步具备办公条件，直至2017年12月涉案办公楼三层才整体完工。迩东广告公司是2017年12月27日才开始使用涉案房屋。租金应从2017年12月27日起算。2018年2月6日，君澜公司在涉案办公楼三层张贴解除合同通知，告知我想创意公司因未能按约定及时交纳租金且拖欠款项巨大，通知我想创意公司解除2017年3月1日签订的《办公楼租赁合同》，并告知我想创意公司三日内及时交纳所欠款项，否则君澜公司将收回房屋。2018年2月8日，君澜公司将涉案房屋办公楼三层房屋上锁。后因为我想体验公司报警，君澜公司将门锁打开，但2月底再次上锁。2018年3月19日，我想创意公司、迩东广告公司向君澜公司发出《解除合同通知》，因君澜公司2018年2月8日擅自将三层办公区域进行锁闭，致使承租方合同目的无法实现，故通知君澜公司自通知送达之日解除《办公楼租赁合同》及相关协议，并要求君澜公司退还租金、押金等费用，同时要求君澜公司返还室内物品。庭审中，迩东广告公司认可其与君澜公司租赁合同关系已于2018年2月6日解除。本院认为，君澜公司与迩东广告公司、我想创意公司签署的《三方协议（六）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，民事法律行为有效，双方均应依约履行。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。《三方协议（六）》约定君澜公司负责涉案办公楼外立面及公共区域的装修，君澜公司交付迩东广告公司的房屋需要满足：外墙楼梯石材完工，公共区域精装修完工，办公区域为毛坯的状态。君澜公司现有证据不足以证明2017年5月30日涉案办公楼满足约定交付条件，对此君澜公司应承担未能举证的不利后果。根据本案已查明事实，直至2018年5月20日君澜公司收回涉案办公楼三层区域，君澜公司装修改造施工并未消防验收合格，不满足房屋交付条件，对此君澜公司应承担违约责任。当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。《三方协议（六）》明确约定迩东广告公司第一次支付租金为君澜公司完成公共区域装修及消防验收合格后达到入住标准后5个工作日内支付，鉴于君澜公司交付房屋不符合约定，故迩东广告公司有权拒绝君澜公司要求支付租金义务的请求。君澜公司在迩东广告公司无违约的情况下，张贴解除合同通知并擅自将房门上锁，其已经明确表示不履行出租方主要合同义务，构成违约解除。同时，君澜公司、迩东广告公司均认可双方合同已于2018年2月6日解除，对此本院不持异议，双方租赁合同关系已于2018年2月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，2017年12月涉案房屋三层才整体完工，迩东广告公司主张2017年12月27日入驻，本院予以确认。故迩东广告公司应支付相应租金，支付租金时间为2017年12月27日至2018年2月6日。迩东广告公司已经支付君澜公司租金15330元，折抵应付租金后，剩余部分君澜公司应予返还。在补充协议中已经明确约定了物业费、供暖费、电费分摊负担，故物业费应由迩东广告公司按承租面积分摊。2018年2月6日之后，双方租赁合同关系因君澜公司违约导致合同解除，君澜公司将房门上锁，故君澜公司无权要求迩东广告公司支付2018年2月7日至2018年5月20日房屋占有使用费和物业费。君澜公司主张的房屋闲置损失，缺乏依据，本院不予支持。迩东广告公司同意将营业执照从东城区青年湖北街4号307室迁出，本院不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京迩东广告有限公司支付被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司租金3276元(已履行)；二、原告（反诉被告）北京迩东广告有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司物业费234元；三、被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京迩东广告有限公司租金12054元；四、原告（反诉被告）北京迩东广告有限公司于本判决生效后七日内将营业执照从北京市东城区青年湖北街4号307室迁出；五、驳回原告（反诉被告）北京迩东广告有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，反诉案件受理费545元，由被告（反诉原告）北京君澜物业管理有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李彦宏二〇二一年六月七日书记员  于温馨