辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9497号上诉人（原审原告、反诉被告）：张舰予，男，1996年5月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙德福，男，1956年3月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人张舰予因与被上诉人孙德福租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张舰予上诉请求：1.撤销原审判决第三至五项，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：装饰楼梯损坏不排除年久失修导致。我方使用非楼梯损坏全部原因。维修费过高。我方咨询维修人员成本仅为1500元，维修效果一致，与被上诉人主张的4500元存在较大差距。维修费证据真实性存疑，属于自制证据，无法证明真实维修费。维修时间过长，租金损失不应由上诉人承担。37天维修时间明显高于正常维修时间，赔偿金额超过签订合同时可预见损失金额，未告知楼梯价值如此高，基于等价有偿原则，我方无法预见楼梯损坏的损失。孙德福辩称，请求维持原判。张舰予向一审法院起诉请求：1.被告返还房屋租赁押金4,500元及利息共5,000元；2.被告承担诉讼费。孙德福向一审法院反诉请求：1.被反诉人赔偿房屋维修费、水电费等损失共10,891.7元；2.被反诉人承担诉讼费。一审法院认定事实，2019年9月7日，原告作为乙方（承租方），被告作为甲方（出租方）签订房屋租赁合同一份，约定被告将位于沈阳市沈河区房屋出租给乙方，建筑面积148.58平方米。乙方有义务保管好并合理使用该房屋内物品及设施，如系乙方原因导致物品或设施损坏、漏水、漏电、失火等情形，给甲方造成损失的，由乙方承担相应责任。租赁期限10个月，自2009年9月7日至2020年7月6日（实际租期延长到7月15日），每月房屋租金4,500元，每三个月支付一次，乙方应于本合同签订当日向甲方支付房屋押金4,500元，本合同解除后，甲方应将该笔押金全额无息返还，如有陈欠、违约金或其他损失，可用押金折抵，多退少补。乙方入住前的陈欠由甲方承担，乙方入住后的水、电、煤气、电话、有线、宽带、卫生等费用由乙方承担，采暖费、物业费由甲方承担。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告交纳了租赁期限内的房屋租金，2020年7月15日合同到期后，原告搬离房屋，在原告租赁房屋期间，拖欠电费249元（2020年7月1日抄表数据）、水费62.7元（2020年7月4日抄表数据），被告向水电收费部门交纳了原告拖欠的该笔费用。原告将房屋交还被告后，被告维修楼梯扶手花费2,300元、墙体大白、玻璃屏风、卫生间采暖浴霸、卫生保洁等项目花费1,950元，因被告未返还原告房屋押金，原告起诉来一审法院。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，故本案双方之间的纠纷应适用《中华人民共和国合同法》相关规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行，该合同已于2020年7月15日到期，原告已将房屋返还给被告，被告应当返还给原告押金，但根据合同约定，应当扣除陈欠费用、违约金或其他损失。根据被告提供的水电费抄表记录，原告在使用房屋期间拖欠电费249元、水费62.7元，被告已经向水电收费部门交纳，根据合同约定，该笔费用应当由原告承担，故反诉原告反诉要求反诉被告赔偿该笔费用，予以支持，原告要求被告支付押金的利息，不予支持。关于反诉原告主张的房屋维修费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁合同约定反诉被告有义务保管好并合理使用该房屋内物品及设施，如系反诉被告原因导致物品或设施损坏、给反诉原告造成损失的，由反诉被告承担相应责任，根据反诉原告提供的中介现场勘查记录、原被告双方的微信聊天记录、照片及庭审双方陈述，反诉被告在租赁房屋期间内确实造成房屋楼梯扶手、玻璃屏风、卫生间浴霸等设备设施损坏，因反诉被告搬离时未能及时修复，反诉原告自行修复，现共计花费维修费4,250元，应当由反诉被告承担，故反诉原告该项反诉请求，予以支持。关于反诉原告主张的维修期间房屋收益问题。因反诉被告租赁期间造成房屋损坏，反诉原告自行维修，在维修期间，势必影响其出租收益，故反诉被告应当赔偿反诉原告合理维修期间的租金收益，结合反诉原告房屋受损状况，一审法院酌定由反诉被告赔偿反诉原告1个月租金费用作为维修期间的租金收益，反诉原告主张的合理部分，予以支持。一审法院判决：一、被告孙德福于判决发生法律效力之日起10日内返还原告张舰予房屋押金4,500元；二、反诉被告张舰予于判决发生法律效力之日起10日内给付反诉原告孙德福拖欠的电费249元、水费62.7元；三、反诉被告张舰予于判决发生法律效力之日起10日内赔偿反诉原告孙德福房屋维修费4,250元；四、反诉被告张舰予于判决发生法律效力之日起10日内赔偿反诉原告孙德福房屋维修期间的租金收益4,500元；上述第一至四项折抵后，反诉被告张舰予尚需赔偿反诉原告孙德福各项损失共计4,561.7元；五、驳回原告张舰予的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告孙德福的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告孙德福负担，反诉费36元（已减半收取），由反诉被告张舰予负担。二审中，上诉人提交1.聊天记录证明交接时被上诉人只提出楼梯扶手、展柜及洗手间顶灯损坏，其余未提。2.转账记录证明2020年7月16日我向被上诉人推荐的保洁支付保洁费150元，不应再承担卫生保洁费。3.照片证明2020年7月20日我带维修人员想修楼梯扶手，因报价过低，被上诉人不同意当天就没修。被上诉人均无异议。被上诉人提交1.聊天记录证明加工流程、拖延工期、完工日期，对方不接电话。2.维修清单、订货单、聊天记录证明工程造价。3.照片证明损坏情况。上诉人质证：真实性均无异议，我告知中介法庭解决，同意赔偿前述三项2500元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。上诉人对一审判令的由其给付被上诉人水电费并由被上诉人返还押金表示认可。关于被上诉人反诉主张的维修费用问题，一审结合维修合同及收款收据、微信聊天记录确认上诉人不当使用造成被上诉人房屋内物品损坏并由上诉人赔偿损失并无不当。关于上诉人主张维修楼梯扶手成本仅为1500元的问题，因被上诉人已实际支付该维修费2300元，上诉人并未举证证明该费用明显高于市场价，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张微信聊天记录中被上诉人仅提到扶手、展柜、卫生间顶灯损坏问题，未提及其他事项，对其他损失不予认可的问题，本院认为，微信记录未提及其他事项并不能排除其他事项的客观存在，故对上诉人该项主张不予支持。关于被上诉人反诉主张的维修期间的租金收益问题，因楼体扶手订货单约定生产周期为15天，且被上诉人也曾就楼梯扶手的维修问题与被上诉人积极协商，一审酌定一个月租金收益不当，本院酌定上诉人给付被上诉人半个月租金收益即2250元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初2642号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初2642号民事判决第六项；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初2642号民事判决第四项“反诉被告张舰予于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿反诉原告孙德福房屋维修期间的租金收益4,500元；上述第一至四项折抵后，反诉被告张舰予尚需赔偿反诉原告孙德福各项损失共计4,561.7元”为“张舰予于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿孙德福房屋维修期间的租金收益2250元”；四、驳回孙德福的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25元（已减半收取），由孙德福负担。反诉案件受理费36元（已减半收取），由张舰予负担。二审案件受理费100元，由张舰予负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年六月十七日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。