广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8139号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁继雄，男，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘智，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琳，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁定邦，男，住江西省上饶市鄱阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董紫薇，女，住四川省绵阳市涪城区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李涵，广东南方福瑞德律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢碧仪，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人梁继雄因与被上诉人袁定邦、董紫薇租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人梁继雄本人及委托诉讼代理人刘智、杨琳，被上诉人袁定邦、董紫薇委托诉讼代理人李涵、卢碧仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁继雄上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判驳回袁定邦、董紫薇的全部诉讼请求。改判判令其承担违约责任，支付2019年6月1日至2019年10月31日期间的租金422500元，按照84500元/月的标准支付自2019年11月1日起计至2020年2月19日止的场地占用费307016元；3.诉讼费用由袁定邦、董紫薇承担。事实与理由：一、本案属于侵权纠纷，袁定邦、董紫薇租赁权被侵害，但侵权人不是梁继雄。依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定及《中华人民共和国民法典》第一百二十条规定，梁继雄与袁定邦、董紫薇签订的《房屋租赁合同书》合法有效，双方均应依约履行。在履行租赁合同过程中，依据2019年5月《关于广州铁路十三号线二期车陂站苏宁易购广场和汇鸿广场借地事宜协调会会议纪要》，因地铁施工，袁定邦、董紫薇承租的商铺门前的停车场被地铁借用并在停车场进行围蔽施工，但门前的通行并无受到影响，即使是袁定邦、董紫薇自称造成其二人经营的店铺经营受到影响，造成经营上的损失，该损失也属于借用停车场方或同意出借方即业主的侵权行为造成。在合同的履行过程中，作为一手承租方以及对租户的出租方梁继雄并无过错。二、本案合同解除是因袁定邦、董紫薇拖欠租金导致梁继雄解除租赁合同，袁定邦、董紫薇存在违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条及《中华人民共和国民法典》第七百二十一条，借地以及围蔽事件发生后，梁继雄已主动减少了租金，袁定邦、董紫薇应按时缴纳租金，袁定邦、董紫薇所经营的店铺仍然正常经营，其不按时缴纳租金没有法律和事实依据。三、一审法院事实认定错误。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条及《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，涉案房屋的实际产权人是广州市车陂经济发展有限公司（以下简称车陂公司），梁继雄是在经该产权人同意后才转租给袁定邦、董紫薇，梁继雄亦每月需要承担租金，梁继雄要求袁定邦、董紫薇按照84500元/月的标准支付自2019年11月1日起计至2020年2月19日止的场地占用费307016元，对于该诉讼请求，一审法院未进行审查即对梁继雄的该诉讼请求不予支持，与事实不符。在租赁合同解除后，袁定邦、董紫薇应及时向梁继雄返还租赁的房屋，但其一直未返还，占用了涉案房屋，造成梁继雄无法进行出租收取租金，给梁继雄造成的实际损失，一审判决对该事实并未认定，因此属于事实认定错误。此外，梁继雄在2019年1月仅是参加了告知车陂站将要借地一事，并未告知任何细节，梁继雄并不知晓涉案商铺门前的停车场将被围蔽，得知店铺前将要围蔽的时间最早也是在2019年5月15日，梁继雄即使知道有市政工程建设也不可能知道自己的房屋门前停车场会被围蔽，因此梁继雄知道围蔽行为的时间并非一审法院认定的2019年1月，而是会上接到通知的2019年5月，这个时间梁继雄才有对承租人进行通知的义务，一审法院没有对侵权行为事实调查清楚，也没有追加应当参加诉讼的地铁公司和业主车陂公司，直接认定梁继雄隐瞒围蔽施工时间造成袁定邦、董紫薇的损失的认定有误。四、一审判决法律适用错误。一审判决依据《中华人民共和国合同法》六十一条、第一百一十一条、第二百二十八条认定在本案租赁合同中，双方都存有过错，不存在谁违约的问题。依据上述两个法律规定，与本案并无关联性，本案出租的是房屋并非产品，没有质量问题一说，同时本案出租的房屋并无第三人主张权利的权利瑕疵问题，因此一审判决依据上述规定认定租赁合同梁继雄存在过错属于适用法律错误。五、一审判决不公平。梁继雄作为第一手承租人，无法对所有权人车陂公司和地铁公司的借地行为提出异议，不提前通知是地铁公司和车陂公司，梁继雄承租的停车场被占用所拟得的补偿仅是停车位的补偿，并无对经营的补偿，一审法院却把因地铁施工给承租户造成的经营损失全部让梁继雄承担不公平。被上诉人袁定邦、董紫薇辩称：同意一审判决处理，不同意梁继雄的上诉请求。事实与理由：本案因梁继雄恶意隐瞒涉案商铺区域将因地铁施工围蔽，且以欺诈手段骗取袁定邦、董紫薇与其签订《房屋租赁合同书》，后又采取断电措施导致涉案店铺无法营业，梁继雄的行为存在严重过错，导致袁定邦、董紫薇经营的店铺严重损失，梁继雄应当予以赔偿，袁定邦、董紫薇不存在违约行为，梁继雄无权要求袁定邦、董紫薇支付相关租金费用。梁继雄于2019年11月5日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.袁定邦、董紫薇支付2019年6月1日至2019年10月31日期间的租金422500元及利息（利息自起诉之日起按照全国银行同业拆借中心公布的市场利率报价为标准计算至实际支付之日）；2.确认梁继雄与袁定邦、董紫薇之间签订的租赁合同于2019年9月9日解除；3.袁定邦、董紫薇按照84500元/月的标准支付自2019年11月1日起计至2020年2月19日止的场地占用费307016元；4.袁定邦、董紫薇支付本案的诉讼费用。袁定邦、董紫薇向一审法院提出反诉请求判令：1.撤销袁定邦、董紫薇与梁继雄于2018年12月6日签订的《房屋租赁合同书》；2.梁继雄向袁定邦、董紫薇赔偿损失，包括场地内的装修、前期开业筹备投入（设备、设施、品牌、场地租金及押金、人员培训费、员工工资、相关食品材料、广告宣传）、经营损失（由于地铁施工未必导致客流量严重减少，无法实现正常营业收入产生的经营损失），以上暂计250万元；3.梁继雄向袁定邦、董紫薇双倍返还租赁保证金52万元；4.梁继雄承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：广州市规划和自然资源局的复函、《广州市不动产查册表》及梁继雄提交的《广州市集体土地房产证》（复印件）显示，坐落于天河区××大道中××房屋（报××地址××区××大道××）权属人为车陂公司，土地用途为商服用地，建筑面积为10273.6平方米。2018年12月6日，梁继雄（出租人/甲方）与袁定邦、董紫薇（承租人/乙方）签署《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于广州市天河区中山中89号汇鸿商业广场3号铺（以下简称案涉商铺）出租给乙方使用；租期为2018年12月7日至2023年12月6日止，共60个月；月租金13万元，第二年即2019年12月7日起每年递增5%至合同期满，其中2019年12月7日至2020年12月6日期间的月租金为136500元；乙方应于每月25日前将下月租金一次性支付给甲方；免租期为2018年12月7日至2018年12月31日；租赁合同保证金为26万元，如乙方违反本合同约定的任何条款，甲方可按本合同的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失；租赁期满或本合同终止时，乙方清缴完租金等费用并将商铺完好交还甲方后，甲方在一个月内将租赁保证金（不计利息）退回乙方；乙方拖欠租金等费用累计达到5天的，甲方有权在任何时候以书面形式通知乙方解除合同，收回租赁物，不退还保证金，同时甲方不对乙方装修等作任何赔偿；租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方解除本合同，另一方有权按租赁存续期间租金总额的20%向解除方收取违约金，且保证金作如下处理：如甲方违约，甲方应支付双倍的合同保证金予乙方；乙方违约的，甲方不退还合同保证金；如该违约行为对守约方造成直接经济损失的（如乙方装修损失），守约方有权向违约方索赔，任何一方根本违约的，违约方参照此条款标准向守约方支付违约金；在履约过程中，如发生不可抗力的事件或政府行为导致原合同不能继续履行，任何一方有义务及时通知另一方，并在发生不可抗力或政府行为之日起十五个自然日内将有关证明文件送达另一方，双方互不追究，互不补偿；等。同日，袁定邦、董紫薇向梁继雄支付租赁保证金26万元。2019年9月9日，梁继雄向袁定邦、董紫薇发出《通知》，通知袁定邦、董紫薇因其拖欠租金达到5天而解除双方租赁关系，并要求其7个自然日内清空商铺内所有物品，逾期视为放弃物品所有权等。当日，袁定邦、董紫薇向梁继雄发出《回复函》，答复称：1.我方自租赁贵方物业开始在店铺正常营业状态下从未欠缴房租和水电费，一直诚信经营。但是自从2019年5月底开始地铁施工围蔽，店铺门头已被全部遮挡……无奈人工成本的减低也不能维系贵方要求的65%租金，所以在街道的组织下我们一直也想着协商解决问题，奈何贵方以停电停水威胁我们，导致现在店铺根本无法正常经营，而不是我方不经营……3.梁继雄先生也多次承认在2018年11月已经知晓会占用汇鸿商业广场地修地铁，但是我方在2018年12月份和梁先生前述合同时却只字不提刻意隐瞒，造成我方前期大量资金投入短暂经营2个月就血本无归……誓死维权到底。经申请，为查明案涉商铺装修损失，一审法院派员对案涉商铺进行查勘，并依法委托广州诚业工程咨询有限公司（以下简称诚业公司）对案涉商铺装修进行造价鉴定。经现场查勘发现：案涉商铺位于中山旁边，与中山之间有一块空地，之前做停车场使用，现由2米多高的隔板围蔽用于地铁施工，隔板与案涉商铺之间留有两米多的通道用于通行；案涉商铺大门上的锁具由袁定邦持钥匙打开，商铺内可移动物品已经清空，装修保存完好（详细情况见案卷所附照片）。当日，双方进行商铺的交接，由梁继雄收回案涉商铺；现场由诚业公司的工程师对装修进行鉴定。2020年7月31日，诚业公司经对初稿进行调整后，作出穗诚业（2020）0676号《造价鉴定报告》（终稿），鉴定结论为：案涉商铺室内装修项目残值鉴定造价为483127.44元；该造价包含装饰工程、安装工程、户外公告牌制作及安装工程、室内装饰设计工程，并扣除已使用时间费用104719.36元（按总使用时间5年已使用1年计算）。袁定邦、董紫薇为此预付鉴定费13441元。梁继雄对该鉴定报告的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为相关损失是袁定邦、董紫薇的违约行为造成的。袁定邦、董紫薇对该鉴定报告的真实性、合法性、关联性予以确认，但认为该报告仅采纳了其提出的部分异议（详见书面异议，认为部分项目漏记，且使用时间仅为2019年3月至2019年8月等），其提出的异议也是有事实依据的，请法院考虑案情予以综合认定实际工程造价。为查明事实，一审法院向广州市天河区车陂街道办事处调查相关事实及证据材料，该办事处于2020年1月8日向一审法院复函，并附上经过整理的相关会议资料，上述资料中最早出现梁继雄是《关于广州市地铁十三号线二期车陂站借地事宜协调会会议纪要》（2019年1月10日），该文件显示，梁继雄于2019年1月10日参加了当天下午在天河区车陂经济发展有限公司三楼会议室召开的地铁施工借用案涉商铺所在汇鸿广场场地的协调会。另外，一审法院还向广州地铁集团有限公司调取本案相关事实及材料，该司于2020年9月14日向一审法院复函称，其并未就汇鸿商业广场地块借地事宜与梁继雄进行协商，该地块属车陂经济发展有限公司所有，目前已签订土地移交书，具体补偿事项请咨询相关单位。袁定邦、董紫薇提交广东诚安信会计师事务所有限公司于2019年12月31日作出的《专项审计报告》，以证明其为经营案涉商铺已投入大量资金，以及从2019年3月8日开业后至地铁围蔽施工前商铺的经营情况向好，但自地铁施工围蔽商铺后，营业状况日趋恶化。该审计报告载明，“李不管把把烧”烧烤店2019年3月8日至2019年8月18日收入情况如下：2019年3月8日至3月31日实收金额为220160.67元，2019年4、5、6、7月份实收金额依次为250821.5元、233636.31元、211159.3元、199331.02元，2019年8月1日至2019年8月18日的实收金额为69198.58元。梁继雄对上述证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，并认为，该证据显示2019年6份的实收的金额是21万多元，客流人数是2408人，2019年7月份的实收金额199331.02元，而且梁继雄从2019年6月1日起主动按原租金6.5折来收取。袁定邦、董紫薇为证明其为经营案涉商铺而投入大量资金，还提交下列证据予以证实：1.《四川李不管餐饮管理有限公司特许经营合同》（显示由董紫薇与四川李不管餐饮管理有限公司于2018年12月8日签订，特许董紫薇使用“李不管”品牌开设特许经营店，期限为2018年12月8日至2023年12月8日，区域为广州市天河区，在特许区域和期限内只有合同双方可以使用该品牌，特许经营费为30万元，保证金5万元，合同期满无违约可无息退还，指定收款账户为户名为周立、尾号为4155的建设银行账户）；2.李不管加盟费手机银行转账凭证两张（显示董紫薇于2018年12月9日分别向周立名下尾号为4155的账户转账5万元及30万元，当庭出示手机载体）、收据两份（盖有四川李不管餐饮管理有限公司财物专用章，金额分别为5万元、30万元）；3.《室内装饰设计合同》（显示由董紫薇与黄智于2018年12月23日签订，约定设计费用为44250元）；4.设计费用手机银行转账凭证（显示董紫薇于2018年12月16日转账22125元、2019年1月2日转账22125元给黄智名下尾号为2539的建设银行账户）、收据两份（金额分别为22125元）；5.《设计合同》（显示由李不管把把烧车陂店与深圳市尚泰装饰设计工程有限公司签订，约定设计费用为2万元）；6.设计费用转账付款凭证3份（显示分别于2018年12月20日、2019年1月12日、2019年3月29日转账共计2万元）、收据3份（金额与转账记录对应）；7.《装修工程合同》（显示由袁定邦与周海峰签订，工期为2018年12月8日至2019年2月3日）；8.工程款项转账付款对账明细（显示支付期间为2018年12月9日至2019年8月16日，工程内容为拆除清场、泥水基础、室内外扇灰、地砖、墙砖、洗手间、防水、化粪池、垃圾清运等）、收据3份（金额共计296043元）；9.《装修工程合同》（由袁定邦与李文亮签订，工期为2019年1月1日至2019年2月19日，工程内容为水电、木工、竹艺、钢结构及铁艺、门窗、吊顶天花、工作柜、油漆等）；10.工程款项转账付款对账明细（支付期间为2019年1月1日至2019年8月15日）、收据3份（总金额为310899.4元）；11.《环保工程承包合同书》（显示由董紫薇与广州市永雅环保技术有限公司于2019年1月5日签订，约定天河区李不管烧烤店油烟治理安装工程总工期为15天，总价款为95000元）；12.工程款项转账付款凭证（显示分别于2019年1月6日、2019年1月13日、2019年3月15日、2019年7月10日转账共计93000元）、收据1份（金额93000元）；13.《户外广告牌工程制作及安装施工合同》（显示有袁定邦与广州市千彩公告有限公司于2019年1月3日签订，约定李不管把把烧广告招牌工程总价为64878元，工期为15天）；14.工程款项转账付款凭证（支付期间为2019年1月13日至2019年8月21日，金额共计64000元）、借条1张（金额4万元），收据1张（金额24000元）；15.《监控&网络&多媒体&电脑设备项目购销合同》（2019年3月5日签订，约定李不管烧烤店购买设备总价为39340元）；16.货款转账付款凭证（显示分别于2019年4月2日、2019年7月6日、2019年7月12日、2019年8月31日支付共计39340元）、收据3份（金额共计39340元）；17.空调采购《合同》（签订日为2019年1月19日，约定总价81520元，其中空调裸机为58000元，安装及材料费为24020元）、货款转账付款凭证（2019年1月9日、2019年1月18日、2019年1月22日、2019年3月13日、2019年12月29日共支付款项81500元）、收据4份（金额总计81500元）；18.冰柜采购《订货单》（载明实收27350元）、货款转账付款凭证2张（金额共计27350元）、收据2张（金额共计27350元）；19.《品匠坊酒店家具合同单》、货款转账付款凭证；20.嘉厨乐酒店用品商行购货明细、货款转账付款凭证。梁继雄对上述证据20份证据的真实性、合法性、关联性不予确认，因其不是合同相对方。梁继雄承认其于2019年1月10日始知晓案涉商铺门前要被地铁施工围蔽，其知晓后未就围蔽事宜告知袁定邦、董紫薇；汇鸿商业广场前方地块已经被借用围蔽，但借用方尚未与业主方签订协议，梁继雄亦尚未收到任何补偿，业主方收到补偿后可能会对其进行减租补偿，但具体方案现在尚无法确定。梁继雄与袁定邦、董紫薇确认：案涉商铺2019年5月31日前的租金已付清，商铺门前地铁施工围蔽始于2019年5月15日，围蔽地块之前用于停车，汇鸿商业广场有负一楼作为停车场；双方在地铁施工围蔽后进行协商时，梁继雄提出租金自2019年6月1日起按照合同约定的65%收取的方案，袁定邦、董紫薇不同意；梁继雄于2019年8月1日至6日期间对案涉商铺断电，2019年8月18日第二次对案涉商铺断电并不再复电，此后袁定邦、董紫薇未再经营。袁定邦、董紫薇主张承租案涉商铺后于2019年3月8日正式开业，梁继雄确认案涉商铺于2019年3月初开业。梁继雄提交《房屋租赁合同》、申请证明、证明书（均为复印件）以证明其对涉案商铺有合法转租权。租赁合同显示，车陂公司（甲方，出租方）与广州市兴林房地产开发有限公司（乙方，承租方，以下简称兴林公司）约定：甲方将广州市天河区中山车陂北街3号“车陂综合楼”出租给乙方使用，房屋地上7层建筑面积6313平方米；租赁期限为2013年5月1日至2028年4月30日止，地上建筑租金每月43元/平方米，地上建筑物租金每月271459元，租金从第4年起每3年按上年结算总额递增8%至合同期满；等。申请证明载明大意为，兴林公司与车陂公司签订的房屋租赁合同，转给梁继雄承租，合同年限及内容不变，下方加盖有兴林公司名称字样的印章，落款时间为2014年12月9日。证明书载明大意：兴林公司与梁继雄就天河区中山89号存在租赁关系，梁继雄有转租权，下方加盖有兴林公司名称字样的印章，落款时间为2013年10月10日。一审法院认为，梁继雄与袁定邦、董紫薇签订的《房屋租赁合同书》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点在于：一、梁继雄是否隐瞒重大事实构成欺诈以致合同可撤销；二、双方在合同履行过程中违约行为及责任的认定；三、具体法律后果的认定及责任的承担。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。本案中，签订合同时间为2018年12月6日，而现有的证据仅能够反映梁继雄于2019年1月10日知晓案涉商铺门前将被地铁施工围蔽，此时点在双方订立合同之后，因此，现有证据无法证实梁继雄在双方订立合同之前已然知晓案涉商铺门前将被地铁施工围蔽的事实，故袁定邦、董紫薇主张梁继雄隐瞒重大事实而构成欺诈，缺乏事实依据。鉴上，一审法院对袁定邦、董紫薇的第一项反诉请求予以驳回。关于焦点二。地铁施工属重大市政工程建设，涉及重大公共利益，并非双方当事人意愿或者行为，故双方均对案涉商铺门前地块围蔽无过错及责任。在此基础上，对双方履约行为及过错分析如下：首先，在案涉商铺门前被围蔽前，袁定邦、董紫薇均依约支付租金等费用，不存在违约行为。门前地块被围蔽后，案涉商铺的通行便利度、停车便利度以及店面广告效应等均会受到不利影响，原属当街店铺的商业价值必然受到严重贬损，在租赁物使用价值显著贬损的情况下，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第二百二十八条的规定，承租人有权要求出租人减免租金，双方应充分协商并变更合同内容以继续履行合同。其次，在双方未就租金减免协商一致的情况下，承租人暂不支付租金合虽违反合同约定，但其在合理期间内以此对抗出租人无法使租赁物及时恢复原有使用价值以及按要求减免租金，亦具有一定的合理性。而出租人在2019年8月份两次对案涉商铺停电，导致袁定邦、董紫薇无法继续经营，也存在一定过错。另外，根据现有证据可知，出租人最早于2019年1月10日知晓案涉商铺门前地块将被地铁施工围蔽，而此时距承租人开业（2019年3月初）尚有一段时间，根据承租人提交的装修合同、支付证明等证据显示的开工时间、工期及付款时间可知，此时大部分装修尚未完成，相关空调、冰柜、厨房设备尚未购买安装，出租人如及时告知，承租人尚可依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定及时变更或者解除案涉租赁合同以及时止损，但出租人并未告知承租人，明显违反了《中华人民共和国合同法》第六十条规定的诚实信用原则以及通知义务，存在明显故意和过错。鉴上，一审法院认为，合同双方在履行合同的过程中均有违反约定或者法定义务的行为，对于合同的解除均有过错并承担相应责任，综合双方行为性质、过错大小，一审法院酌定出租人对于承租人因合同解除而造成的损失，出租人应当承担主要责任。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案为房屋租赁合同纠纷，合同解除后，应当终止剩余租期的履行，并对损失作出相应的赔偿。其一，关于合同解除时间及租金（占用费）。首先，双方确认出涉案商铺2019年8月18日停电后无法继续使用，而承租人亦未再实际经营，故双方合同应于此时实际解除，故梁继雄第二项诉讼请求缺乏理据，一审法院不予支持。基于此，因承租人此后无法再实际使用案涉商铺，同时考虑到双方的过错程度及责任大小，故一审法院对出租人主张的此后的租金及占用费不予支持。其次，2019年6月1日至2019年8月18日期间的租金，综合考虑施工围蔽对商铺使用价值造成的贬损程度以及承租人经营状况受影响程度，一审法院酌定此期间的租金按照50%计算，故袁定邦、董紫薇应向梁继雄支付此期间的租金共计167741.94元（130××××2×50%+130000÷31×18×50%）。其二，鉴于双方对合同解除均负责任，故租赁保证金26万元应退还承租人，承租人主张双倍返还保证金缺乏理据，一审法院不予支持。其三，关于承租人主张的损失。对于具体损失分析如下：（一）根据鉴定报告可知，案涉商铺装修造价经鉴定为587846.8元（483127.44+104719.36），根据证据，装修工程竣工时间（2019年2月19日）到合同解除时间2019年8月18日，使用时间应按照6个月计算，故装修残值应为529062.12元（587846.8÷60×54），应全部计入损失。（二）可拆卸、可移动物品如空调、冰柜、冰箱、监控设备、厨房设备、桌椅、食物原材料等，未有证据显示其价值因合同解除而贬损，故该部分物品或设施的对价不应计入损失。但空调拆卸后如要使用需另行安装，故已经发生的安装及材料费24020元应计入损失，但应该按照已经使用时间（参照装修工程）占合同期间的比例计算为21618元（24020÷60×54）。（三）特许经营费，因双方租赁合同并未约定案涉商铺作特许经营使用，且该特许经营合同未经司法程序清理，相关损失无法确认，故一审法院对承租人主张的该部分费用不予支持。（四）广告宣传费用、培训费其他费用，因无证据证实，一审法院不予支持。以上各项损失相加共计550680.12元（529062.12+21618），应由梁继雄向袁定邦、董紫薇赔偿其中的70%即385476.08元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十一条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月28日作出判决：一、确认梁继雄与袁定邦、董紫薇于2018年12月6日签订的《房屋租赁合同书》于2019年8月18日解除；二、袁定邦、董紫薇于判决发生法律效力之日起5日内，向梁继雄支付2019年6月1日至2019年8月18日期间的租金167741.94元；三、梁继雄于判决发生法律效力之日起5日内，向袁定邦、董紫薇返还租赁保证金26万元；四、梁继雄于判决发生法律效力之日起5日内，赔偿袁定邦、董紫薇损失385476.08元；五、驳回梁继雄的其他诉讼请求；六、驳回袁定邦、董紫薇的其他反诉请求。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费66880元，由梁继雄46816元，袁定邦、董紫薇负担20064元；反诉受理费41139元，由梁继雄负担2634元，袁定邦、董紫薇负担38505元；鉴定费13441元，由梁继雄负担9409元，由袁定邦、董紫薇负担4032元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，梁继雄二审提交以下材料作为二审证据：1.《关于广州铁路十三号线二期车陂站苏宁易购广场和汇鸿广场借地事宜协调会会议纪要》(穗天车会纪[2019]4号)，拟证明围蔽停车场方的侵权行为一方为广州地铁集团、中铁七局等主体，不是梁继雄。同时亦证实梁继雄知道将要围蔽停车场的时间是2019年5月，并非是2019年1月。证据2.《广州市轨道交通十三号线二期天河区段车陂站(汇鸿商业广场地段)借地补偿协议》，拟证明案涉店面前被围蔽的区域属于被借用的停车场，本身不属于可以通行的道路，围蔽行为与店铺经营的损害之间不具有因果关系，不存在租赁合同的目的无法实现的事实。梁继雄并没有获得任何经营补偿。证据3.现场照片；拟证明围蔽未对袁定邦、董紫薇的经营造成影响。证据4.光盘，拟证明地铁围蔽后涉案商铺门口仍有3-4米的人行道距离，不影响营业。证据5.微信聊天记录；证据6.车陂公司出具的《情况说明》，拟证明梁继雄在2019年5月前并不知道围蔽的安排。袁定邦、董紫薇对上述证据发表了质证意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：袁定邦、董紫薇是否应支付停电之后的租金以及租金标准的认定；梁继雄是否应向袁定邦、董紫薇返还保证金及赔偿损失。根据本案查明的事实，梁继雄参加了2019年1月10日召开的地铁施工借用涉案商铺所在汇鸿广场场地的协调会，不论梁继雄是否清楚地铁围蔽施工的具体时间和范围，其均应依诚信原则将该情况告知袁定邦、董紫薇，但梁继雄未就围蔽事宜履行告知义务，导致袁定邦、董紫薇丧失了依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及时变更或解除合同和及时止损的机会。一审法院认定梁继雄存在明显的故意和过错，并应承担主要责任并无不当，本院予以认可。双方确认涉案商铺于2019年8月18日停电后无法继续使用，则双方合同于该日实际解除，梁继雄要求袁定邦、董紫薇支付该日之后的租金缺乏依据，本院不予支持。根据现场图片及日常生活常理地铁围蔽施工必然对涉案商铺的经营产生影响，而袁定邦、董紫薇已经经营一段时间，故地铁围蔽施工的影响可能存在一定的延后，从袁定邦、董紫薇提交的《专项审计报告》可见，涉案商铺的营业收入自2019年4月开始逐月下降，梁继雄以2019年3月至7月的营业收入仍平稳发生为由主张其经营并未因此受到影响依据不足，本院不予采纳。双方在诉讼前的协商过程中，梁继雄也提出自2019年6月起按照合同约定的65%收取租金的方案。因此综合考虑地铁围蔽施工的影响，一审法院认定2019年6月1日至2019年8月18日期间的租金按照合同约定租金的50%计算并无不当，本院予以认可。关于装修损失，一审法院根据鉴定报告，结合折旧情况，扣除可移动物品的价值，认定梁继雄应承担70%的责任，即赔偿385476.08元并无不当，本院予以认可。梁继雄的其他上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人梁继雄的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11095元,由上诉人梁继雄负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十五日书记员 冯冠豪徐毅敏