广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初14326号原告黎志芬（反诉被告）。委托诉讼代理人张美丽，广东生龙律师事务所律师。委托诉讼代理人魏倩，广东生龙律师事务所律师。被告李**方（反诉原告）。委托诉讼代理人倪华杰，广东知著律师事务所律师。第三人招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区莲花街道深南大道2016号招商银行深圳分行大厦，统一社会信用代码9144030078278219X2。法定代表人岳鹰。原告黎志芬与被告李**方共有物分割纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院依法适用简易程序，将两诉合并，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人张美丽、魏倩，被告的委托诉讼代理人倪华杰到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黎志芬诉称，原、被告原系男女朋友关系，恋爱期间双方于2014年以各占50%份额的比例共同向案外人深圳市振业（集团）股份有限公司购买了位于深圳市龙岗区。购房后不久，双方感情不和分开，但房子的事情却一直未能解决，目前房产登记于双方名下，各占50%分割，双方共同偿还月供，但现双方关系恶化已无法再维持共有关系，请求按产权登记的份额比例分割该共有房产，原告基于居住需求，请求法院将房产判归原告并由原告对被告持有的50%份额进行折价补偿。为此请求判令：1.位于深圳市龙岗区的房产归原告所有，原告按50%的份额对被告进行折价补偿；2.诉讼费由被告负担。被告李**方辩称并反诉称，双方2014年6月确定恋爱关系，当时被告在福田工作，原告在龙岗工作，聚少离多，仅周末在一起，也没有同居，2014年8月-9月，深圳出了购房利好政策，且双方有结婚打算，就于2014年10月3日作为共同买方签订房地产认购书、认购涉案房产，同日双方向开发商支付定金50000元，其中含被告信用卡支付的12000元。2014年11月27日双方与开发商签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定购房款1149761元，按揭方式付款，首期支付30%总价款即349761元，剩余800000元贷款方式支付，2014年11月26日被告通过刷卡方式向开发商支付剩余首付299761元。随后双方申请等额本金贷款，于2015年3月12日开始还贷，由原告账户作为扣款账户，被告每月12日前向原告支付相应月供款（超过应付月供的50%），截止2021年4月12日共向原告支付月供款206400元。预售合同签订后双方就因房产份额激发矛盾，所以之后收楼、入伙都是被告自行完成。双方2015年4月中下旬分手时，原告就同意房屋归被告所有，由被告按50%份额补偿，但因补偿份额未能协商一致而搁置，之后房屋一直由被告管理。2016年12月5日被告申报了房产交易税，2017年2月21日缴纳11503.62元税费，且截止2021年4月30日被告缴纳案涉房屋物业管理费、维修基金20240.79元，被告更基于居住需求，着手装修并向物业公司缴纳装修履约金。综上被告已经为房屋支付总金额549985.41元，而原告仅支付197751.6元，从资金比例看被告约占26%，双方恋爱时间不足一年，且无同居生活，财产混同程度极低，而房产的收楼、入伙、管理费和维修基金交付都是被告独立完成，当初购房时登记原告占50%是基于双方结婚而做出的妥协，综合双方2015年10月17日关于房产处理的约定“卖房收益分配另行约定”，可见原告是认可其享有的份额低于登记份额的，只是双方无法给对方更好的衡量方式。综上，双方现关系恶化，无法维系共有关系，特提起反诉，请求：1.位于深圳市龙岗区的房产归被告（反诉原告）所有，被告按26%的份额对原告进行折价补偿；2.诉讼费由原告（反诉被告）负担。原告针对反诉辩称，1.产权登记具有公示效力和不可撤销性，应当严格按照登记份额确定分割比例，即各50%；2.前述份额是双方真实意思表示，符合事实，整个购房和还贷过程中，双方都明确体现各占50%份额的意思，分手后对于涉案房产的处理也是按照1:1比例供房；3.被告主张按出资比例分割有悖于产权登记情况和客观事实，不合理不公平，涉案房产是双方基于恋爱关系购买，确定分割时不应严格考究前期费用的支付情况，恋爱时期不同于合伙买房，夹杂更多的情感和对婚姻的期许，不应计较追究各自出资情况，分手后双方严格按同等比例供房，被告为凑整转账只是为了方便，且存在个别月未转账的情形，如超出一半，可以要求返还，相反如果少付，应当向原告补足，不应将全部转款作为出资额；4.被告统计的款项金额不准确，原告50000元定金有收据为证，被告支付的12000元不在其列，中介费也是原告付的，首付款虽由被告转账，但其中100000元是原告前期给被告的现金，被告存入后再一并转给开发商，从双方的对话中被告也是认可该笔款项，税费也是一人一半，有据可查的月供，被告付款总额只有173900元；5.被告并未实际占有或管理房屋，房屋一直处于空置毛坯，在原告起诉后被告才对房屋管理装修，显然是为争夺房产故意为之，是不诚信的，物业费等缴费时间都在2021年4月，是一次性补缴的。第一次庭审时，双方均增加一项诉求，即要求对方协助办理产权变更登记。经审理查明，原、被告确认2012年双方相识，自2014年7月起建立恋爱关系，2014年10月3日为购买婚房，双方与开发商深圳市振业（集团）股份有限公司签订《房地产认购书》，拟购买振业峦山谷二期9栋1单元29层29A，房价1149761元，同日售楼人员向原、被告出具50000元定金收据。被告为证明定金中的支付情况，提交了当月的银行卡账单，显示同日向前述开发商支付12000元。2014年11月27日原、被告与开发商共同签定《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定首付款349761元，贷款800000元，交房时间2015年6月30日，原、被告所占份额均为50%。为证明除定金外的首付款均系被告支出，被告提交了2014年11月26日涉案房屋销售方开具给原、被告的299761元首期款收据以及被告当日分别向“振业峦山谷”刷卡299000元和761元的小票。原告认可被告证据的真实性，但不认可证明目的，主张12000元的付款系额外支付的款项，至于首付款299761元，其中包含100000元原告预存给被告的款项，并非全由被告支出。为证明自己的支出，原告提交银行流水，显示2014年10月23日支付12000元中介手续费，流水亦显示2015年1月29日800000元贷款到账，自2015年3月12日起逐月从账户中偿付贷款。被告认为所谓的100000元是概数，包括原告自称但没有证据的25000元喝茶费、定金38000元、佣金12000元以及两至三万的现金，否认原告支付的款项并入首期款中，当庭提交了支付首期款前的流水，2014年10月3日该卡上余额仅八千多，之后几天陆续有一万左右的存款入账，10月7日有六万的现金存款，10月8日、10月10日李**叶共转入十五万，期间还有案外人存入5000元至10000元不等，被告也有几笔上万元的消费。原告认可该流水真实性，但认为现金存款不排除就是拿到原告的款后被告陆续存入，也不排除被告存入案外人账户，再从案外人账上转回到被告账上。原告解释10万现金是向姐姐所借，都是现金。被告指出原告的流水显示2014年10月20日存现100000元，该笔款12月8日加上其他零钱给到原告姐姐黎志娟，备注“家用”，可见该笔本打算买房的钱，原告并没有完全或没有交给被告，在确认被告付款后，该笔款转给黎志娟，转账备注不符合原告主张性质。对于月供，被告认可原告提供的流水但主张每月预存原告账户，提交了现金存款凭条、现金取款凭条、银行流水、支付宝转账电子凭证、微信支付转账凭证，原告对被告主张截止2021年6月（含）的月供支出共计208400元存疑，其中对2015年4月10日、2015年10月8日以仅有取款各3000元凭证，没有对应存款凭证，不予认可，对2015年9月9日、2015年11月至2016年3月期间共六张合计17000元的存款凭单以内容模糊无法辨认且不排除被告收到原告流水后作假等为由不予认可，另指出2017年6月8日和2019年10月1日的支付宝付款合计5500元并没有相关凭证。被告确认无法提供前述支付宝付款记录。被告当庭出示了存、取款凭证，解释存款凭证因热敏原因内容有模糊，经本院查看，其中2016年1月之后的三张存款单各项信息清晰可辨，9月9日、11月4日的原件能分辨出存入的账号系原告供楼账号，备注12月9日的凭单，因有污迹，实难以辨认。经查，原告的供楼账号流水无2015年4月对应的现金存款记录。原告招商银行账号为房贷第一顺序的还款账号，根据原告当庭提交的房贷还款账单显示截至2021年6月12日涉案房屋贷款余额631111.28元（6月已还）。原告确认截至当日合计支出的房贷本息为384581.16元，原告支出205681.16元，认可被告支出178900元（含2021年6月9日支付）,被告认可已还本息总额，但不认可双方支出比例。2015年4月28日涉案房产抵押给第三人银行，原、被告均为还款义务人。2016年12月5日涉案房产完成二级转移登记，应缴税额11502.62元，被告提供了2017年2月21日在深圳市房地产权登记中心支付11583.62元的的银行卡账务明细以及当日电子缴款凭证。原告认可交税情况，但主张实际已承担一半，提交了当日原告向被告转账5792元的微信支付凭证。不动产权证显示2017年2月24日涉案房屋登记为原、被告按份共有，各占50%。为证明房屋由被告实际占有被告提交了入伙通知书、业主复函、2015年2月10日仅由其签名的收楼意见书、临时管理规约的承诺书。2021年4月15日被告在涉案房产物业管理处办理管理费等委托代收手续，4月20日物业公司向被告开具了2015年2月15日至2021年4月30日的管理费发票19092.11元，被告另主张维修基金亦支出1148.68元（20240.79-19092.11），庭后补交了加盖物业印章的收据，另确认涉案房屋之前一直毛坯状态空置，2021年4月19日向物业公司支付2000元装修违约金后，现已开始装修准备居住。原告认可房屋一直空置状态，但认为被告是本案发生后才开始占有并补交前期物业费等，违背双方协议。双方确认自2015年4月起开始感情不和。2015年10月17日原、被告签订《关于振业天栾9栋1单元29A房产处理的约定》，达成如下协议：1.卖房时间：在房产满两年后立即出售，提前半年挂出售卖；2.月供处理：双方共同按1:1供房，售房前保证账户正常，不出现断供情况；3.手续费处理：后期所产生的费用纳入收益部分进行支出，不由单方进行支付在办理相关手续时，由被告主导，原告通力配合；4.处理时限：协议卖房时间一到，男方需积极主动及时解决卖房事项，不予拖延…6、卖房收益分配另行约定；7.双方共同遵守以上约定事项，单方不经商讨，单方做出违约事项，由单方违约者承担相应责任。为证明被告并无能力支付原告补偿款以及首期款含原告交给被告的现金100000元，原告提交了2021年2月27日双方的对话录音，被告表示“你那个要一次性啊，那肯定给不了你”，当原告询问被告“想接手”时，被告表示“接不起”对于分配方案被告不认可原告所称的“对半”，对话中被告表示“包括你拿那10万块钱…你那时候说这10万块钱算借你的…首付总共花了40来万，你就出了一个整10万嘛”，原告遂表示定金也是自己付的，被告又称“那你定金也没有多少，2万块钱还是多少钱…你说的是我把这10万块钱借款给你，你当时让我去把你名字去掉，知道吗？”被告第二次庭审时认可录音的真实性，不认可原告的证明目的，认为原话是“总共花了40来万是吧，你就出了一个整10万”，解释首付40来万就是被告的29万多首期、定金5万、佣金1.2万、原告现金的两、三万以及原告自称的两万五喝茶费，故不存在另有一笔整数10万。原告则指出对话中当被告认可定金排除在10万以外，此外被告提到“包括你那时拿的那10万块钱，我有现成的证据说是你借给我的，而且在那个交款的时候从我的银行卡上去交钱的，没有你的交款的记录，知道吗？”2021年5月13日双方对涉案房产竞价，原、被告均同意房价现值按4300000元归边被告，由被告依法补偿原告的处理方式。被告第二次庭审时表示竞价时没有考虑涤除抵押的费用，但双方均确认无需重新竞价。上述事实，有《处理约定》、产权证、交易明细、认购书、收据、买卖合同、录音、电子转账凭证、笔录及当事人陈述为证。本院认为，案件争议焦点首先在于真实权属比例是否应与产权登记的份额一致。对此，本院认为，原、被告共同与开发商签订房屋买卖合同，又共同作为还款义务人相银行办理抵押贷款，房产登记于原、被告名下各50%，即便被告总体费用的支出超过了一半的比例，也是在原、被告之间发生债权债务，不足以改变对房产产权登记效力的认定；其次，双方是为结婚购买的涉案房产，而非共同投资买房，支付款项的比例与房产权属比例没有直接关系，更无法得出被告主张的26%与74%的比例；再次，从《处理约定》月供1:1的约定，以及纳税取证当日原告即支付一半税费给被告，可见，双方的确是按照50%权属比例承担共有房产义务的，至于月供超过一半的问题，从流水可见，每月月供数额不同，被告为取整而支付略高于一半的月供款也符合日常生活习惯，亦可按照双方约定从房产收益分配中获得补偿；退一步讲，被告主张的出资比例还包括原告起诉后其才单方支付的物业费等费用，显然与双方对房产处理的约定规则不符。综上，原告应得案涉房产50%的份额，合法有据；被告关于应按支出款项比例折算权属的意见，没有法律依据，本院不予采纳。关于案涉房产的分割。双方对房屋现值进行竞价，确认被告以4300000元为2021年5月13日的价值从而取得涉案房产的所有权，承担还贷义务，并依法补偿原告的权属部分，对此本院予以确认。如前所述，双方各占房产50%的份额，截至庭审辩论终结时尚有631111.28元按揭贷款没有还清，扣除后为涉案房产净值，该净值原告应享有1834444.36元[（4300000-631111.28）*50%]；另因双方共有，对房屋支出的对价以及产生债务应按50%分担，故双方为涉案房屋支出的除装修押金外的首付款、定金、中介费、月供、税费、物业管理费、维修基金应当各自承担50%。经统计，原告支出部分为定金38000元、中介费12000元、首付100000元、税费5792元、按揭费185681.16元；被告支出定金12000元、首付199761元、物业管理费及维修基金20240.79元、税费5791.62元、按揭费198900元，原告应当承担差额的50%，即向被告支付47610.13元[（436693.41-341473.16）*50%]。针对前述已付部分的争议，本院分析如下：1.定金50000元，原告仅凭出具给双方的收据即主张全部由其支付，实难采信，其主张被告当日的12000元付款为其他款项但未提供证据佐证，被告亦不认可，本院综合证据及双方论述，认定定金中由原告出资38000元、被告出资12000元；2.剩余首期款299761元，虽转自被告账户，被告也提交了前期流水，但对于陆续多笔存款的来源没有举证，也无法体现系被告的个人存款；相反，录音中，被告对原告支出100000元并另外支出定金的事实未作否认，还提到交款都是从被告银行卡出账，没有原告的交款记录，可见这100000元能与原告有流水佐证的部分区分，至于被告提及的“喝茶费”，没有任何证据，原告也不认可，不予采信，结合双方的举证，原告关于首期款中包含其现金交付被告的100000元的主张可信度更高，被告另辩称是借款，但没有借款凭证，且至今未偿还任何本息，不符合借贷特征；3.对于2015年4月的现金月供，仅有取款凭证，金额并不一致，没有存款凭证，也没有原告的流水相印证，原告也不认可，被告应当承担举证不能的不利后果；至于2015年9月9日至2016年3月8日的七笔存款，本院认为，除2015年10月8日外均有存款凭证，除2015年12月9日的存单外，其他能识别日期和收款账号甚至金额，对应时间原告的流水有现金存入的记录，本院予以确认，至于2015年10月8日、12月9日的存款，虽然无直接证据，但取款日期、金额与原告流水存入情况能够对应，原告亦未就该款系其他途径入账或者被告伪造证据进行举证，被告的举证能够达到高度盖然性，本院予以采信。综上，相抵后被告应补偿原告的数额为1786834.23元（1834444.36-47610.13）。被告应按期足额补偿原告上述款项。分割共有物与贷款合同属于不同的法律关系,案涉房产按揭贷款的借款人本就为原、被告,故双方关于房产的分割及处理并不影响抵押权人要求原、被告履行债务及其抵押权的实现。在本案处理后,如在偿还贷款及抵押权实现过程中,一方对外承担责任超出本案处置的部分,可另行主张相关权利。在涉案房产剩余按揭贷款结清后，原告负有协助被告注销抵押登记并办理涉案房产变更登记的义务。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，不影响本案依法判决。据此,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百九十八条、第三百零二条、第三百零三条、第三百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定判决如下:一、登记在原告黎志芬、被告李**方名下各50%份额的位于深圳市龙岗区［不动产权证号：粤（2017）深圳市不动产权第××号］现分割给被告李**方个人所有，该房屋剩余的银行贷款由被告李**方负责偿还；二、被告李**方应向原告黎志芬补偿上述房产分割款1786834.23元（已抵扣应付债务）；三、被告李**方足额支付补偿款后，黎志芬负有协助李**方办理前述房产变更登记手续的义务；四、驳回原告黎志芬的其他诉讼请求；五、驳回被告李**方的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7574元（原告已预交），由黎志芬承担1279元，李**方承担6295元；反诉费7574元（被告已预交），由李**方承担1592元，黎志芬承担5982元；相抵后，李**方应于判决生效之日起七日内向本院缴纳313元，逾期未缴纳，本院依法强制执行；黎志芬预交部分313元，可于本判决生效后申请法院退回。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 贺 榕二〇二一年六月三十日书记员 张子鸣