内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终776号上诉人（原审原告）：萨其荣贵，女，1985年7月29日出生，蒙古族，通辽市气象局公务员，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区北国之春小区**楼****，现住内，现住内蒙古自治区通辽市份号码：×××。委托诉讼代理人：斯日古楞，北京市道成（通辽）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雪英，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：通辽市金亿达房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁区民航路南段（建国医院东侧）。法定代表人：艾永礼，职务：经理。委托诉讼代理人：石利宇，内蒙古禹莘律师事务所律师。上诉人萨其荣贵与被上诉人通辽市金亿达房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2020）内0502民初6559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。萨其荣贵上诉请求：一、撤销科尔沁区人民法院（2020）内0502民初6559号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、被上诉人未按法定约定时间完成合同义务。按照《城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律法规要求，房地产开发项目只有经验收合格后才可交付使用。按照双方约定，被上诉人于2015年12月30日前交付房屋，那么被上诉人作为开发企业必须在上述日期之前完成竣工验收手续。被上诉人当庭确认涉诉小区尚未竣工验收备案，而尚未验收备案恰恰是无法办理初始登记、转移登记的主要原因。在业主不断的，多次信访之后，市、区两级人民政府为了化解社会矛盾，为被上诉人提供政策扶持，才于2020年4月开始为涉案小区办理房屋产权登记。在此之前上诉人曾多次要求被上诉人办理房屋产权登记，但被上诉人均未能给上诉人办理产权登记。因此，导致上诉人未能及时获取产权证书，是被上诉人造成的。2、原审法院认定上诉人并不存在实际损失，显然与实际相悖。因被上诉人逾期为上诉人办理房屋产权登记，致使上诉人房产所有权严重受限，必然对上诉人财产权益产生不利影响，因此而产生的损失无法计算、无法衡量，被上诉人必须承担相应的责任。二、办理房屋产权登记时间不应被无限期拖延。原审法院认为“双方亦未约定被告必须在何时通过商品房初始登记，此情况属于办理房屋产权证的期间约定不明，原告可以随时要求被告履行，但应给予被告合理的履行时间”。那么，假设如果是约定不明，甚至是没有约定，被上诉人作为房地产开发企业，应当按照法律规定完成自己的义务，即按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等的规定，被上诉人应当自与上诉人签订合同之日90日内后房屋交付之日起90日内为上诉人办理房屋产权登记。可见即便存在约定不明或没有约定，被上诉人也应当按照法律规定完成作为房地产开发企业的义务，履行合同义务的期限也应当以此认定。无论如何得不出逾期5年之久还要免责的结论。在合同没有明确约定卖方进行初始登记时间的情况下，应当依据相关的法律法规的规定来确定合同履行的期限。三、被上诉人应当支付占用契税、公共维修基金期间的利息在本案中契税虽为案外人孙某所缴纳，但上诉人与其签订房屋买卖合同并开始履行之日起，契税的所有权即已经转移为上诉人所有。上诉人对原审法院认定的契税及公共维修基金均为必须缴纳的费用不持异议，但上述两项费用应当为办理房屋产权登记时缴纳，而不是被上诉人所要求签订商品房买卖合同即缴纳。因此自上诉人（案外人孙某）缴纳契税、公共维修基金之日起至实际能够办理房屋产权证期间被上诉人无权占有、使用上述款项，严重侵犯了上诉人的合法权益。原审法院认定的上诉人不存在损失，与事实严重不符。四、原审判决前后矛盾。1、原审法院在引用商品房买卖合同司法解释第18条，意图说明“当事人有特殊约定”，但是后续的说理中称“约定不明”，“约定不明”显然不是“特殊约定”。2、原审法院认定“现因原告已经取得涉案房屋权属登记，故被上诉人不存在逾期办证违约行为。”同时又认定“上诉人在入住后已对涉案房屋实际占有使用，虽没有及时取得房屋权属证书...”由此可见原审法院实际也认为上诉人未能及时取得房屋权属证书的事实存在，原审法院所谓的“及时”正应当是上诉人主张的自交付房屋之日起90日办理房屋产权登记的期限。综上，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。通辽市金亿达房地产开发有限责任公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院应予维持。萨其荣贵向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理房屋产权过户登记；2.判令被告返还原告契税款6350.00元、公共维修基金5675.00元，并支付资金占用期间的利息2344.22元（利息计算至2020年6月20日，顺延计算至实际结清时止）；3.判令被告支付原告逾期办理房屋产权过户登记违约损失116348.66元（计算至2020年6月20日）；4.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月7日，原告与案外人孙某签订《房屋买卖合同》（No0000034），约定原告从孙某处购买北国之春小区18号楼2单元503室。2016年4月12日，被告同意孙某将合同变更至原告名下，并收取原告手续费22700.00元（200.00元/m）。2016年5月14日，被告与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016-9003199）。根据《商品房买卖合同解释》第十八条规定，被告应当自签订合同之日起90日内为原告办理房屋产权过户登记，但被告至今未能协助原告办理，逾期1408天，依法应向原告支付违约损失。此外，被告无故收取原告契税及公共维修基金没有法律依据，应予返还并支付原告资金占用期间的利息损失2344.22元。为维护原告的合法权益，现起诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原审法院查明事实：2011年2月26日，案外人孙某与被告签订《协议书》，双方约定，孙某购买被告开发建设的北国之春项目××座，建筑面积113.86平方米，单价3730.00元/平方米，总金额424697.80元。2013年3月20日，被告为孙某办理了入住手续，并代为收取契税6350.00元、公共维修基金5675.00元。2016年4月7日，原告与案外人孙某签订编号为0000034的《房屋买卖合同》，双方约定，孙某将其在被告处购买的上述房屋出售给原告，被告表示同意，并于2016年4月12日收取原告更名手续费22700.00元，于2016年4月14日向原告出具了金额为423318.00元的内蒙古自治区房地产开发销售预收款凭据发票联。2016年5月4日，被告就涉案房屋与原告签订编号为2016-9003199的《商品房买卖合同》，合同第十二条约定：“在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起90日。”合同签订后，原告于2016年5月6日入住涉案房屋。2020年3月20日，被告就涉案房屋完成了初始登记。2020年5月1日前，原告接到被告的通知，可以就涉案房屋办理产权证，但未予配合办理。2020年7月28日，原告提起本案诉讼。原审法院认为：案外人孙某在被告处购买涉案房屋后出售给原告，并与原告签订买卖合同，并由原、被告就涉案房屋重新签订《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。本案中，原、被告在签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定：“在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起90日。”并未约定被告必须在何时完成初始登记，此情况属于办理房屋产权证的期间约定不明确，原告可以随时要求被告履行，但应给予被告合理的履行时间。根据原审法院查明的事实，涉案房屋初始登记的时间为2020年3月20日，原告接到被告办理涉案房屋权属证书通知的时间为2020年5月1日前，尚未超过双方约定的初始登记之日起90日，由于原告未予配合办理，导致其至今未能取得房屋权属证书，不能将责任归咎于被告，被告并不存在违反合同约定逾期办证的违约行为。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定的迟延办证违约金，因该规定系授权性规范，非强制性规范，我国《合同法》对违约金亦采取的是以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，原告在入住后已对涉案房屋实际占有使用，虽然没有及时取得房屋权属证书，但并不存在实际损失，原告要求被告赔偿迟延办证违约损失缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。现因涉案房屋已办理初始登记，具备办理权属转移登记的条件，原告要求被告办理权属转移登记的请求具有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于被告代为收取的契税，因系案外人孙某所交付，且同意由被告代为交付，故不应认定为被告无故收取，现原告要求被告予以退还后自行缴纳并无不妥，原审法院予以准许，但因此项费用属于购房人必然支出的费用，且系案外人自愿交纳，原告不存在损失，故其主张利息损失于法无据，原审法院不予支持。关于被告代为收取的公共维修基金，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，此项基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。据此，原告要求返还并支付资金占用期间的利息损失于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款、第九条、第十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决：一、被告通辽市金亿达房地产开发有限责任公司协助原告萨其荣贵将坐落于通辽市××区房屋所有权转移登记至原告萨其荣贵的名下，于本判决生效后三十日内履行；二、被告通辽市金亿达房地产开发有限责任公司返还原告萨其荣贵契税6350.00元，于本判决生效后立即履行；三、驳回原告萨其荣贵的其他诉讼请求。案件受理费2914.00元，由原告萨其荣贵负担117.00元，被告通辽市金亿达房地产开发有限责任公司负担2797.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人提供1、通辽市住房和城乡建设局通住建房发2020第4号关于对房地产开发企业给予不良行为记录的通报，证明被上诉人因存在逾期办理房屋产权登记等问题被有关部门计40分的事实；2、通辽市自然资源局信访事项处理意见书、关于北国之春业主刘淑芹的回复意见及送达回执、通辽市房产遗留项目办证问题协调领导小组办公室请求政府解决办理房证信访业主名单、来访登记表、对于通辽市规划局2019年4月11日答复的些许疑问，证明上诉人曾多次要求办理房屋产权登记，并多次向市区两级政府信访的事实。被上诉人质证认为，上述证据的真实性无异议，但不属于新证据，也不能证明被上诉人存在违约行为。本院认为，双方当事人对上述证据的真实性无异议，故本院予以确认，但上述证据无法证明被上诉人存在违约行为，故本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实及对证据的采信情况与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案中，案外人孙某在被上诉人处购买涉案房屋后出售给上诉人，并由上诉人与被上诉人就涉案房屋重新签订《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。本案中，上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定：“在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起90日。”并未约定被上诉人必须在何时完成初始登记，此情况属于办理房屋产权证的期间约定不明确，上诉人可以随时要求被上诉人履行，但应给予被上诉人合理的履行时间。涉案房屋初始登记的时间为2020年3月20日，上诉人接到被上诉人办理涉案房屋权属证书通知的时间为2020年5月1日前，尚未超过双方约定的初始登记之日起90日，由于原上诉人未予配合办理，导致其至今未能取得房屋权属证书，不能将责任归咎于被上诉人，被上诉人并不存在违反合同约定逾期办证的违约行为。同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定的迟延办证违约金，因该规定系授权性规范，非强制性规范，我国《合同法》对违约金亦采取的是以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，上诉人在入住后已对涉案房屋实际占有使用，虽然没有及时取得房屋权属证书，但并不存在实际损失。故上诉人主张要求被上诉人赔偿迟延办证违约损失缺乏事实和法律依据，该主张不能成立，本院不予支持。现因涉案房屋已办理初始登记，具备办理权属转移登记的条件，上诉人主张要求被上诉人办理权属转移登记的请求具有事实和法律依据，应予支持。关于被上诉人代为收取的契税，因系案外人孙某所交付，且同意由被上诉人代为交付，故不应认定为被上诉人无故收取，现上诉人要求被上诉人予以退还后自行缴纳并无不妥，应予准许，但因此项费用属于购房人必然支出的费用，且系案外人自愿交纳，上诉人不存在损失，故其主张利息损失于法无据，应不予支持。关于被上诉人代为收取的公共维修基金，根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，此项基金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。据此，上诉人要求返还并支付资金占用期间的利息损失于法无据，应不予支持。一审判决认定事实、适用法律并无不当，本院应予确认。上诉人提出的上诉理由没有有效、充分的证据予以佐证，本院不予支持。综上，萨其荣贵的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2914.00元，由上诉人萨其荣贵负担。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 巴雅尔审判员 郭秀琴二〇二一年六月八日书记员 张 磊