云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书(2021)云0622民初1090号原告：巧家县恒德物业服务有限公司。组织机构代码：91530622MA6N9KWA8E。法定代表人：潘选俊，总经理。地址：云南省昭通市巧家县白鹤滩镇红卫街延长线。委托代理人：凌育斌，男，生于1984年9月23日，云南省巧家县人，公司职工，住巧家县。被告：姜汶岐，男，生于1987年1月24日，云南省巧家县人，住巧家县。原告巧家县恒德物业服务有限公司诉被告姜汶岐物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法使用简易程序公开开庭进行了审理。原告巧家县恒德物业服务有限公司的委托代理人凌育斌，被告姜汶岐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告巧家县恒德物业服务有限公司诉称：原告于2018年7月25日与巧家县××房地产开发经营有限公司签订物业服务合同，并约定原告以花园洋房每平方米0.80元，电梯房每平方米1.10元，商铺每平方米2.00元，合同期2年，业主委员会成立后由原告直接与该委员会对接服务期限，原告从2018年8月1日起为被告服务至2020年7月31日止，被告两年没有缴纳管理费，均以物业服务不满为由拒缴物业费，经核算后被告应当缴纳物业费3046.00元，违约金600.00元，合计3646.00元并承担本案诉讼费用。被告姜汶岐辩称：第一、电表未分户，导致水电多交一些不必要的钱。第二、小区停车位的问题，我回家随便停一会儿，都要收费，我们楼下车停放一晚上原告都没有去管理，有次我与小区住户骑摩托车停放在楼下，回家办理事情，一个小时不到，摩托车就被锁了，我们忙着接小孩，找到停车收费的人员，他们称找物管，找物管又让我去找收费的人员，他们相互推诿，最后物管称要罚款100元，因我要去接小孩，我的摩托车没有罚款，但另一个业主被罚款了100元，才把他的锁解开，到目前为止，乱停乱放也没有解决。第三、4栋楼上排污管堵塞，导致天楼上的水顺着排污管流淌，我找到原告很多次，原告称要与开发商协商，半年迟迟未修理，导致我家墙体损坏。第四小区过道水管一直在滴水，导致天花板损坏，我与原告反应了很多次，也是迟迟未处理。第五原告物管公司人员，收水电费时人员，车费时有人，但大门入口没有人值班。原告为证明其主张，当庭出示以下证据：1.原告营业执照及法人身份证明、身份证复印件各一份，证明原告的主体资格及身份信息。2.巧家县××房地产开发经营有限公司营业执照、中华人民共各和国房地产开发企业暂定资质证书一份，证明巧家县××房地产开发经营有限公司的名义签订前期巧家县××物业管理合同。3.巧家县××前期物业服务合同，证明原告在提供了合同规定的物业管理服务义务后有权依照合同规定收取物业管理服务费。4.巧家县××物业收费项目公示牌，证明原告已经依照巧家县物价局的相关规定进行了报备和对物业服务费价格进行公示。5.接房通知一份，证明所诉被告均系××业主。6.物业费催缴通知一份，证明原告在起诉前已经多次以公示张贴的方式催缴物业管理费。7.提供物业服务部分照片，原告已经提供了公共面积部份绿化及保洁服务。8.巧家县××签到巡逻表及电梯维护保养合同及电梯维护保养照片，原告已经提供了物业合同规定的一般安保及电梯定期保养与维护服务。9.巧家县××部分漏水问题处理单一份，证明针对部份业主的漏水问题在开发商授权下已经进行处理。10.××公共部分维修表一份，证明已经对公共区域设施损害部分进行了维修。被告姜汶岐对原告出示的证据质证：对第一、二、五、七、九组证据没有异议。对第三组证据有异议，原告服务不到位。对第四组证据有异议，收费标准没有达到服务标准。对第六组证据有异议，我并没有收到催交物管费，我们没有看到张贴物管费的催收通知。对第七组证据有异议，不全面，只做了一小部分。对第八组证据有异议，电梯出现过几次问题。对第十组证据有异议。本院认为：原告方提交的证据，被告姜文岐未提出异议，予以采信作为本案证据使用，第三组、四组、七组就是一个内容，原告服务不到位，没有达标，服务达标问题没有一个准确标准，难以衡量，因此该质证意见不予采纳，第六组证据催交物管费通知书，被告有异议，没有看到通知书的张贴，原告在2020年就起诉了一部分，被告是无视该问题，没有当做一回事，因此该质证意见不予采纳，第八组证据有异议电梯出现几次问题，正因为出现问题，才会产生电梯维修费，这是合理现象，第十组证据有异议，但是没有提出具体意见，因此，原告提交的十组证据符合证据的三性原则，予以采信作本案证据使用。本院认为：原告方提交的证据，被告姜汶岐未提出异议，该证据符合证据的三性原则，予以采信作本案证据使用。被告姜汶岐提交下列证据：视频二份，证明一是房屋漏水，导致墙体损坏；二是天花板因漏水损坏。原告代理人对被告姜汶岐出示的证据进行质证。对被告姜汶岐有异议，两份视频时间太短，缺乏延续性，无法客观反应受损的真实性。但物业公司愿意核实情况，如属实时，在一个月之内进行解决。原告对被告出示的证据进行质证。对证据有异议，被告提交的视频延续时间太短，但是认可在一个月进行解决。本院认为：被告提交的证据，经原告代理人质证，对证据与本案具有真实性和关联性和合法性，符合证据的三性原则，不予采信作为本案证据使用。根据庭审举证、质证和认证，本院确认如下法律事实：巧家县恒德物业服务有限公司于2018年7月25日与巧家县××房地产开发经营有限公司签订《物业服务协议》，并约定原告以花园洋房每平方米0.80元/月，电梯房每平方米1.10元/月，商铺每平方米2.00元/月的标准收取，合同期限为2年,巧家县恒德物业服务有限公司从2018年8月1日起2020年7月31日为被告服务，被告没有缴纳物业管理费3219.20元。本院认为：本案中的小区系××房地产开发有限责任公司开发，于2015年6月11日被告姜汶岐与巧家××物业服务有限公司签订物业管理服务合同，××房地产开发有限责任公司与巧家××物业服务有限公司解除《物业服务协议》后，于2018年7月25日原告巧家县恒德物业服务有限公司与巧家县××房地产开发经营有限公司重新签订《物业服务协议》，协议内容没有违反法律规定，应认定协议合法有效，对××小区全体业主均有约束力，××小区有业主676户，90%以上的缴纳物业费，极少数未缴纳，原告请求支付物业管理费的请求予以支持。原告巧家县恒德物业服务有限公司请求被告支付的(违约金）600.00元，原告巧家县恒德物业服务有限公司的服务对象是众多业主，在服务的内容及标准难予让业主满意，难免有服务不到位的地方，但是被告否认原告做出服务的事实拒绝支付物管费，属于违约行为，原告请求被告支付物管费总金额的20%的违约金，属于合理范围，原告请求违约金600.00元的诉讼请求予以支持。被告姜汶岐以没有直接签订服务协议为由提出抗辩，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位与物业服务企业签订的物业合同，以及业主委员会、业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。姜汶岐以其房屋墙体渗水问题，原告承诺在一个月内处理，其次是电费水费原告应当及时联系相关部门进行分户解决。被告以电费水费没有分户及墙体渗水等问题不交物管费理由不能成立，为此，被告姜汶岐应当缴纳的物业管理费为3219.20元，违约金600.00元，合计3819.20元。为此，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第五百七十七条的规定,判决如下：一、由被告姜汶岐在判决生效后十日内向原告巧家县恒德物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费3219.20元。二、由被告姜汶岐在判决生效后十日内向原告巧家县恒德物业服务有限公司支付违约金600.00元。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告姜汶岐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审判员  冉隆寿二〇二一年六月四日书记员  左元兴