山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4024号 上诉人（原审原告）：青岛金太阳文理专修学校，住所地：山东省青岛市市南区。 法定代表人：乔林，负责人。 被上诉人（原审被告）：葛宝强，男，1968年9月17日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被上诉人（原审被告）：郭玉静，女，1970年7月1日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：国丰华，山东海利丰律师事务所律师。 二被上诉人之共同委托诉讼代理人：魏琳惠，山东海利丰律师事务所律师 上诉人青岛金太阳文理专修学校（以下简称金太阳学校）因与被上诉人葛宝强、郭玉静房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初13629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金太阳学校上诉请求：1.撤销原判决，查清案件事实后依法改判，或者发回重审；2.追加青岛兰桂顺商贸有限公司为第三人参加本案诉讼，如有责任令其依法承担；3.本案第一审和第二审的诉讼费用全部由葛宝强、郭玉静承担。事实和理由：一、一手房东青岛兰桂顺商贸有限公司与二手房东葛宝强的房屋纠纷市南区法院已经与2020年12月29日最终判决，详见（2020）鲁0202民初10781号，判定双方2019年5月28日解除租赁关系。在一手房东和二手房东已经解除租赁关系的前提下，二手房东不再具备出租涉案房屋的资质，金太阳学校与二手房东的租赁关系理应解除。二、原判的证据认定和采信有错误，不符合事实与法律规定。原判对于金太阳学校提交的证据4《公告书》、证据5《通知书》、证据6《企业资产转让合同及附件》、证据7《房屋租赁合同》、证据11《交易明细》不予认定和采信错误。三、原判事实不清，且事实认定有错误。原判对于“押金3000元”、“二股东认缴出资额500万元”、“2019年4月20日左右，有自称新业主兰桂顺公司人员的外来人员多次上门主张权利，驱赶、骚扰、威胁租户，且手段愈益激烈曾经被报警引来了当地警察进行处置”的事实、二手合同租赁的履行、金太阳学校未按时足额支付房租等事实认定有误。四、原判适用法律错误。首先，因为葛宝强、郭玉静无法协调与新业主的关系，不能继续给金太阳学校持续提供环境安全、符合合同用途的房屋，不能及时排除业主对房屋连续主张权利及对金太阳学校等愈益激烈的干扰、威胁和驱赶，严重危害到金太阳学校的安全、秩序和在校幼儿、小学生们的身心健康，使教学难以正常进行，葛宝强、郭玉静已经构成了严重违约，金太阳学校有权解除合同；其次，在金太阳学校与新业主重新签订的《房屋租赁合同》于2019年4月20日生效并开始履行后，涉案房屋实际上等于已经被新业主收回，葛宝强、郭玉静的一手承租权、二手出租权即告丧失，二手租赁合同客观上履行不能也告失效提前终止，葛宝强、郭玉静亦构成了根本违约，金太阳学校也有权解除二手租赁合同；再次，在整个事件中，金太阳学校多年来一直遵守合同并没有过错，所有纠纷的发生完全是因为葛宝强、郭玉静违约拖欠一手租金的过错所致，责任完全在葛宝强、郭玉静；另外，葛宝强、郭玉静应当退还金太阳学校的押金和已经支付的2019年4月20日之后的剩余租金，并赔偿金太阳学校的利息损失。最后，葛宝强、郭玉静在明知青岛强坤经贸有限公司（以下简称强坤公司）拖欠青岛兰桂顺商贸有限公司（以下简称兰桂顺公司）一手租金被起诉并被一审判赔案件尚未终结，而且与金太阳学校也存在二手租赁合同的债权债务没有清理解决的情况下，匆忙注销，也属于恶意逃债行为，应当承担连带赔偿责任。五、原判没有审判金太阳学校请求确认从2019年4月20日起解除三份转租合同的全部诉讼请求，只判决了金太阳学校与强坤公司之间的《房屋租赁合同》一份合同，属于审判有遗漏。六、本案原判，与兰桂顺公司基于同一整体事件起诉葛宝强、郭玉静一手房屋租赁合同纠纷案的青岛市市南区法院（2019）鲁0202民初3736号和（2020）鲁0202民初10781号初审、重审的两份在先民事判决，在事实认定和判决结果上都形成了相互矛盾与对立。两案无论是在事实上还是在法律上都有着直接的密不可分的关联与相互影响，金太阳学校请求追加兰桂顺公司为本案的第三人参加本案的诉讼并在查明案件事实后令其依法承担应该承担的责任。 葛宝强、郭玉静辩称，一、葛宝强、郭玉静与金太阳学校之间的《房屋租赁合同》合法有效。葛宝强、郭玉静与金太阳学校于2013年10月12日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年10月16日至2020年12月30日止。合同中明确约定“乙方（即金太阳学校）违反本合同约定，提前终止合同的，需要提前两个月书面通知甲方（即葛宝强、郭玉静），经双方协商同意，由乙方支付年租金总额的10％违约金，甲方退还乙方当年剩余时间的租金后，办理退租手续。乙方若未按时缴纳房屋租金，逾期按照每日1000元支付滞纳金。”金太阳学校未按照合同约定提前两个月通知葛宝强、郭玉静终止合同，并于2019年4月19日与第三人兰桂顺公司签订新的《房屋租赁合同》，应向葛宝强、郭玉静承担违约责任。葛宝强、郭玉静与原出租方青岛交通建设工程有限公司于2005年12月20日签订《协议书》，租赁期限自2006年7月1日至2020年12月31日止（其中地上一层的圆弧部分租赁期限为2009年1月1日至2020年12月31日止），青岛交通建设工程有限公司出具《证明》，同意允许强坤公司在合同租赁期间将承租房屋自行转租。故葛宝强、郭玉静在租赁期限内有转租的权利。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故即使青岛交通建设工程有限公司将涉案房屋所有权转给第三人，葛宝强、郭玉静的租赁合同依旧有效，且不影响与金太阳学校之间的租赁合同。二、根据合同具有相对性原理，葛宝强、郭玉静与兰桂顺公司之间的纠纷不属于金太阳学校单方解除合同且与兰桂顺公司签订新合同的理由。葛宝强、郭玉静积极处理与兰桂顺公司之间的纠纷，而金太阳学校却越过葛宝强、郭玉静私自与兰桂顺公司进行沟通，单方解除与葛宝强、郭玉静之间的合同，且与兰桂顺公司签订新的租赁合同，违反法律规定和合同约定。三、金太阳学校在合同履行期间违反了与葛宝强、郭玉静于2013年10月12日签订的《房屋租赁合同》中的约定，依据合同应承担违约责任，葛宝强、郭玉静不返还当年租金和押金。葛宝强、郭玉静于2019年9月20日向金太阳学校发过催缴租金的《通知》，青岛融信物业管理有限公司于2019年9月27日向金太阳学校发过《催告函》，催缴电费及水费，故金太阳学校违反《房屋租赁合同》的约定，应承担违约责任，且葛宝强、郭玉静不返还当年租金和押金。综上所述，金太阳学校上诉没有事实依据，亦无法律规定支持，请求法院予以驳回，维持原判。 金太阳学校向一审法院起诉请求：一、判决从2019年4月20日起解除金太阳学校与强坤公司的三份租赁合同，葛宝强、郭玉静向金太阳学校退还押金和剩余租金共计218643.84元，并赔偿利息损失20458.76元（按照银行同期贷款利率计算，从2019年4月20日起至法院判决生效之日止，暂计至2021年2月20日），合计239102.6元，葛宝强、郭玉静对该债务承担连带责任；二、判决本案的诉讼费用全部由葛宝强、郭玉静承担。事实与理由：2013年,金太阳学校为举办培训学校，租用了葛宝强、郭玉静出资设立的强坤公司位于青岛市市南区。在合同履行过程中，又在同一位置陆续增加了两块面积租用房屋，双方一直履行合同至2019年4月15日，案外人兰桂顺公司通知金太阳学校租用的房屋已经被其购得。强坤公司因为拖欠一手房租，一手租赁合同已经被兰桂顺公司单方面解除，要求金太阳学校立即搬离房屋。后金太阳学校与葛宝强、郭玉静及强坤公司多次交涉，强坤公司不能及时处理纠纷，金太阳学校不得已又与新房东兰桂顺公司重新签订房屋租赁合同，并另行支付租赁费用。直至现在，葛宝强、郭玉静及强坤公司与兰桂顺公司的纠纷一直未得到解决。金太阳学校多支付的一份租金也无法退还，经协商无果的情况下，金太阳学校不得已向法院提起诉讼，请求依法裁判。 葛宝强、郭玉静一审辩称：一、强坤公司2005年与青岛交通建设工程有限公司签订了协议书，租赁青岛市市南区xx路xx号的商务楼，租期自2006年7月1日至2020年12月31日。该合同的第二条约定强坤公司可以转租他人进行合法经营。依据该约定，强坤公司与金太阳学校于2013年10月12日签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给金太阳学校，该房屋租赁合同的甲方是强坤公司，乙方是金太阳学校。本案金太阳学校起诉葛宝强、郭玉静，是不适格的，属主体错误，应当驳回起诉。二、强坤公司与青岛交建签订协议书租赁涉案房屋，截止到2020年12月30日，依然在合法有效期内，金太阳学校与强坤公司签订的房屋租赁合同的租赁期是2013年10月28日至2020年12月31日，截止到2020年12月30日，该合同依然在合法有效期内，受法律保护。金太阳学校视合法有效的租赁合同，以及相关约定不顾，自2019年下半年开始，就不再向强坤公司交纳房租，属于严重违约，应当承担违约责任。三、金太阳学校诉请解除房屋租赁合同的前提是兰桂顺公司已经解除了与强坤公司的房屋租赁关系，但是正如金太阳公司所述，强坤公司与兰桂顺公司房屋租赁关系并没有得到解决，因此金太阳学校起诉葛宝强、郭玉静返还租金以及押金无事实和法律依据，不应当得到支持。四、青岛交通建设工程有限公司将涉案房屋转让给兰桂顺公司，买卖双方均没有向强坤公司履行告知义务，后来曾经有人到涉案房屋骚扰包括金太阳学校在内的所有租户，强坤公司为维护自身及包括金太阳学校在内的租户的合法权益，积极与骚扰人员交涉，但该骚扰人员强行腾撵租户，强坤公司的法定代表人葛宝强因与前来骚扰的人员交涉抗争，被打成轻伤，也曾经惊动了110。110出警训诫了骚扰人员，金太阳学校本应自己理直气壮的持与强坤公司签订的合法有效的房屋租赁合同拒绝骚扰，继续合法经营，但金太阳公司却迫于骚扰人员的压力，不敢坚持正义，抛弃了合法有效的合同，迎合违法骚扰行为。在与强坤公司合同有效期内，违约与兰桂顺公司签订了房屋租赁合同，转而称强坤公司不再给金太阳学校提供合法的房屋使用。恰如金太阳学校诉状中所述，双方合同已经正常履行了数年，本来强坤公司正在积极应对，争取自身及包括金太阳学校在内等租户的合法权益不受侵害。在此关键时刻，金太阳学校违约迎合不法行为的做法，使得涉案房屋的争分复杂化，到现在也没有平息，并且导致强坤公司的倒闭注销。金太阳学校不但不承担合同约定的义务，还违反约定与第三方签订房屋租赁合同，该行为除应承担违约责任外，还应受到正义和道德的谴责。五、依据金太阳学校与强坤公司签订的房屋租赁合同中的第六条第一项之三，“乙方不能按期支付租金或其他费用（水、电、暖、卫生费等）满十天”，属于违约的规定。金太阳学校已经构成违约，应当承担违约责任。另外，据该合同第三条第二项之二，“如果乙方在合同期内拖欠租金，押金不还”，金太阳学校拖欠了大量的房租、水电、物业费等，因此，押金不应该返还。即便是合同到期，金太阳学校没有违约，缴纳的押金还不够补交水电物业费，更何谈返还。六、假设金太阳学校诉葛宝强、郭玉静的主体资格适格，则葛宝强、郭玉静将依据金太阳学校与强坤公司签订的房屋租赁合同的相关约定，依法提起反诉或另行起诉，追究金太阳学校的违约责任。七、金太阳学校与强坤公司签订的《房屋租赁合同》的时间是2013年10月12日，当时在金太阳学校的要求下，强坤公司给金太阳学校四天的装修搬运时间，合同明确约定租赁期自2013年10月16日至2020年12月30日止。金太阳学校脱离合同条款的自行解释，既不符事实也不合双方约定，属于违背约定无效的自我解释。另外，“1年45天”仅仅是笔误。第三层房屋是整个房屋的其中一部分，虽然强坤公司在2019年2月26日收取的房租，租期应当是与一二层租期相同，也应当受一二层房屋租赁合同的约束。即该第三层房租的计算期限是2018年10月16日至2019年的10月15日。金太阳学校欠强坤公司的房租，却计算利息，不应支持。 一审法院认定事实：2005年12月20日，青岛交通建设工程有限公司与强坤公司签订协议书一份，约定由强坤公司承租位于青岛市市南区内商务楼（地上两层、地下一层），租赁期限自2006年7月1日至2020年12月31日止，强坤公司在合同约定的租赁期限内可以转租上述房屋。2012年8月10日，强坤公司与案外人纪军宁签订协议书一份，约定将坐落于青岛市市南区xx路xx号交运山庄商务楼约62.4平方米有偿提供给案外人纪军宁经营红木摆件使用。该协议书第一页上方，载明“从2015年纪军宁自愿把交运山庄xx号网点经郭玉静同意转给金太阳办学使用。纪军宁、郭玉静”，落款时间为2016年11月2日。2013年10月12日，强坤公司与金太阳学校签订房屋租赁合同一份，约定将坐落在青岛市市南区xx路xx号交运山庄商务楼一、二层，建筑面积430平方米出租给金太阳学校经营培训学校使用；租赁期自2013年10月16日至2020年12月30日止。协议还约定：金太阳学校向强坤公司支付1万元租房押金。若金太阳学校在合同期内拖欠租金及停租，押金不予退还。金太阳学校已支付风险抵押金1万元、押金3000元。2019年，案外人兰桂顺公司至一审法院起诉强坤公司，要求解除双方之间的《租赁协议》，并要求强坤公司支付剩余租金及违约金。一审法院出具（2019）鲁0202民初3736号民事判决书判决强坤公司与案外人青岛交通建设工程有限公司之间的《协议书》解除，强坤公司支付兰桂顺公司房屋租金及违约金。强坤公司不服一审判决，提起上诉。2020年6月19日，青岛市中级人民法院出具（2020）鲁02民终6085号民事裁定书，裁定一、撤销青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3736号民事判决；二、驳回青岛兰桂顺商贸有限公司的起诉。葛宝强出具收据一份，载明“（收到3楼房租4万，2019年）如果每2020年租出去，在收4万元。葛宝强。”。金太阳学校法定代表人乔林分别于2018年7月27日、2018年9月9日、2018年9月10日、2018年9月11日、2018年9月13日、2019年2月26日向郭玉静转账3.5万元、5万元、5万元、5万元、14万元、4万元。2019年12月25日，案外人山东诚功律师事务所律师向金太阳幼教中心发出律师函，要求金太阳幼教中心支付拖欠的房租及电费。强坤公司的股东为郭玉静与葛宝强。二股东认缴出资额500万元，认缴出资日期为2039年6月28日。强坤公司于2020年3月4日经股东会决议解散，二股东承诺对公司注销后未清理完毕的债权债务按照法律规定承担责任。 对于当事人有异议的证据，一审法院认定如下。金太阳学校提交涉案房屋新业主在2019年4月15日向金太阳学校发出的催促办理房屋的公告书、通知书，证明金太阳学校在二手租赁合同期限内，被房屋新业主骚扰，并催促其搬出房屋，不能继续按照二手租赁合同使用房屋的事实。葛宝强、郭玉静质证后表示，对公告书、通知书的真实性不认可，不排除系兰桂顺公司为配合金太阳学校的诉讼，事后的刻意制作。兰桂顺公司的公告、通知书是单方陈述、制作，不产生与强坤公司“已经解除合同”的法律后果。事实是兰桂顺公司与强坤公司解除合同的诉讼现在依然在诉讼当中。金太阳学校依据没有法律效力的公告、通知书为诉讼依据，无法律效力。一审法院认为，上述证据涉及案外人兰桂顺公司，系兰桂顺公司单方出具，故一审法院不予认定。 金太阳学校提交企业资产转让合同，证明新业主兰桂顺公司已通过合法途径购买了涉案房屋，并成为涉案房屋的房东，依法享有涉案房屋的产权，并且拥有了原一手出租合同的出租人的权利。葛宝强、郭玉静质证后表示，因是复印件，对真实性无法确定。即便是原件，只能证明涉案房屋产权转移，不能证明原房屋租赁协议已经解除。一审法院认为，金太阳学校提交的资产转让合同仅有第1、3、5页，内容不完整，且系复印件，故不予认定。 金太阳学校提交其与新业主兰桂顺公司签订的房屋租赁合同，证明因原强坤公司不能及时解决一手租赁合同的纠纷，在新业主的催促下，金太阳学校为了保证培训学校经营的持续不中断，无奈又于2019年4月19日与新业主兰桂顺公司另行签订了房屋租赁合同，并另行支付租金和押金。葛宝强、郭玉静质证后表示，对该证据的真实性无法确认，即使合同是真实的，也恰恰证明金太阳学校在与强坤公司租赁合同有效的前提下违背诚实信用实施违约行为，这份房屋租赁合同无效。因金太阳学校与案外人兰桂顺公司之间的法律关系不在本案审理范围，故对该证据一审法院不予认定。葛宝强、郭玉静提交房屋租赁合同一份，证明强坤公司与金太阳学校于2013年10月12日签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给金太阳学校，该租赁合同租赁期限为2013年10月28日至2020年12月31日，该截止时间没有超过强坤公司的租赁截止时间。因此金太阳与强坤公司签订的房屋租赁合同至2020年12月30日依然合法有效，受法律保护。金太阳公司视合法有效的房屋租赁合同相关约定不顾，自2019年下半年开始就不再向强坤公司缴纳房租，属严重违约，应当承担违约责任。金太阳学校质证后表示，该证据与其提交的《房屋租赁合同》内容不一致（如：第三、1、（4）条末尾处无租期“至12月31日结束”的修改标注和郭玉静的签名等），其认为该证据应该是双方修改前的旧版本（双方后来对合同进行了部分修改与标注），不具有相应的证明效力。而且，即使该证据有效，也不能证明葛宝强、郭玉静的主张。首先，葛宝强、郭玉静主张的2013年10月28日的起租日期没有合同依据。其次，强坤公司作为二手出租人依法理应及时足额交纳一手租金、协调好与业主的关系，合同期内保证自己转租权的合法性有效性，保证转租房屋的安全性、适用性，及时排除业主对金太阳学校承租权的干扰，而葛宝强、郭玉静不但不积极履行自身义务，反而恶意违诺背信，正是因为葛宝强、郭玉静恶意、长期拖欠新业主的一手租金，才导致新业主采取越来越激烈的方式维权、解除合同、收回房屋，严重干扰、破坏了金太阳学校正常的教学秩序和声誉，致使二手租赁合同不能继续履行、金太阳学校的合同目的难以实现，这恰恰是葛宝强、郭玉静严重违约，而非是金太阳学校违约。第三，因一手租赁合同事实上依法已经在2019年4、5月份被新业主单方解除，葛宝强、郭玉静主张的该二手租赁合同“直到2020年12月30日依然合法有效受法律保护”并不成立。一审法院认为，葛宝强、郭玉静提交的房屋租赁合同与金太阳学校提交的房屋租赁合同存在部分不同之处，因葛宝强、郭玉静对金太阳学校提交的房屋租赁合同的真实性认可，故一审法院对葛宝强、郭玉静提交的该份房屋租赁合同不予认定。 葛宝强、郭玉静提交2019年4月20日涉案房屋附近监控录像截图二张，证明2019年4月20日，有社会人员利用威逼、上门恐吓的手法，企图将尚在合法有效期内受法律保护的强坤公司及包括金太阳学校在内的租户赶走，金太阳学校迫于骚扰人员的淫威，不敢坚持正义，抛弃与强坤公司合法有效的合同，迎合违法骚扰行为，在合同有效期内违约与兰桂顺公司签订的房屋租赁合同，构成对强坤公司违约。图为社会闲杂人员实施超越法律行为，受到出警人民警察现场训斥。金太阳学校质证后表示，证据不具备合法的制作程序和形式，无法证明有合法的来源，故对其“证据三性”和证明效力、证明事项不予认可。但是，其认可葛宝强、郭玉静主张的2019年4月20日左右有外来人员上门骚扰，其确认从2019年4月15日起有自称属于“青岛兰桂顺商贸有限公司”的外来人员持相关权属证明多次到涉案房屋处找金太阳学校主张权利，告知金太阳学校一手租赁合同因原强坤公司违约拖欠租金已被解除，金太阳学校已不继续享有合法的承租权，要求金太阳学校马上迁出退还涉案房产。一审法院认为，葛宝强、郭玉静仅提交截图两张，未显示拍摄时间，无法形成完整的证据链证明其主张，故不予认定。 葛宝强、郭玉静提交青岛增值税普通发票、催告函各两张，证明金太阳学校欠水电费，被物业公司将催收告知函张贴在大门上，金太阳学校已经构成违约，应当承担违约责任。即便是合同到期自动终止，押金补交水、电、物业费还不够用，返还无从谈起。金太阳学校质证后表示，（一）该四份证据从内容看都是关于水电费、物业费的，属于物业服务合同关系，与本案的房屋租赁合同关系分属不同的法律关系，与本案不具有关联性。如果葛宝强、郭玉静认为金太阳学校确实拖欠了水电费或物业费，可以向人民法院另行提起关于物业服务合同纠纷的民事诉讼去维权。（二）上述证据均没有表明有合法的来源，所有发票都看不清开票日期，有的发票只有复印件无原件核对，有的发票甚至看不清收费项目名称和款额，故金太阳学校认为上述证据都是融信物业公司单方制作的仅代表单方面意思表示的材料，属于孤证难以确定真实性，而且与《房屋租赁合同》第二、3条规定的由金太阳学校向水务公司、电业公司自行交纳水电费的内容也相矛盾，故对上述证据的“证据三性”和证明效力不予认可。在没有相关的《物业服务合同》及有关物业名称位置面积、水电费物业费收费标准、水电实际使用数量计量等其他证据佐证的情况下，上述证据既不能证明葛宝强、郭玉静主张的那些水电物业费就是本案涉案房屋的费用，也不能证明金太阳学校实际违约拖欠水电物业费。事实上，关于涉案房屋的水电物业费交纳方式、单价标准、实际计量等合同签订双方是有争议的，收费存在乱加价、多抄表等问题。（三）退一步讲，即使上述证据全部合法有效并且能够证明葛宝强、郭玉静主张的金太阳学校确实违约拖欠租金和水电物业费，葛宝强、郭玉静主张的要求金太阳学校“承担违约责任”、“租金押金不返还”也不能成立。一审法院对青岛增值税普通发票的真实性予以认定。对于催告函，因涉及案外人青岛融信物业管理有限公司，系青岛融信物业管理有限公司单方出具，故一审法院不予认定。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定，股东在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，应当予以支持。金太阳学校提交的登记档案中《股东会决议》载明，郭玉静与葛宝强作为强坤公司股东承诺对公司注销后未清理完毕的债权债务承担责任，故葛宝强、郭玉静抗辩金太阳学校所诉被告主体不适格，无法律依据，一审法院不予支持。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，强坤公司与金太阳学校签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应全面履行合同约定之义务。按照合同约定，合同租赁期限至2020年12月30日止，现合同约定的租赁期限已届满，合同终止。 关于金太阳学校要求强坤公司返还租金及利息损失的请求。鉴于葛宝强、郭玉静与金太阳学校之间的房屋租赁合同合法有效，在租赁期间金太阳学校亦实际占有、使用涉案房屋，金太阳学校理应按照合同约定向强坤公司支付房屋租金。至于案外人兰桂顺公司与强坤公司之间的经济纠纷，根据合同相对性的原则，与金太阳学校并无直接关联。金太阳学校主张因该纠纷导致其无法正常使用涉案房屋营业，但其提交的证据无法充分证明其主张，一审法院不予采信，故其要求强坤公司返还租金及利息的请求，于法无据，一审法院不予支持。 关于金太阳学校要求强坤公司返还租房押金及利息损失的请求，根据双方一审庭审陈述及诉、抗辩的内容，可以认定金太阳学校并未按时足额支付强坤公司房租，依据合同之约定，若金太阳学校在合同期内拖欠租金及停租，押金不予退还，故金太阳学校要求强坤公司返还押金及利息损失的请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审判决：一、青岛金太阳文理专修学校与青岛强坤经贸有限公司之间的《房屋租赁合同》终止；二、驳回青岛金太阳文理专修学校的其他诉讼请求；案件受理费4483元，减半收取2241.5元，保全费1581元，由青岛金太阳文理专修学校负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金太阳学校提交青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初10781号民事判决书，证明一手房东兰桂顺公司，与二手房东葛宝强、郭玉静的房屋纠纷，经法院判决其双方于2019年5月28日解除租赁关系；该判决书作出时间是2020年12月29日。葛宝强、郭玉静质证称，对证据真实性无异议，证明事项有异议。葛宝强、郭玉静是与青岛交通建设工程有限公司签订的房屋租赁合同，合同期限是2006年7月1日起至2020年12月31日止，在该期间内葛宝强、郭玉静是合法承租方，即使青岛交通建设工程有限公司将房屋出售，按照法律规定，买卖不破租赁的原则，葛宝强、郭玉静的租赁也是合法有效的；金太阳学校是与葛宝强、郭玉静签订的租赁合同，租赁期限自2013年10月16日起至2020年12月30日止，金太阳学校在与葛宝强、郭玉静没有解除合同的前提下，与他人签订租赁合同，与葛宝强、郭玉静无关，故该判决与本案无关。 本院认为，金太阳学校提交的该证据系人民法院的裁判文书，且与本案案件事实具有关联性，依法可以予以采信。 经审理查明，青岛市市南区人民法院于2020年12月29日作出的（2020）鲁0202民初10781号民事判决书认定，“青岛市市南区会所，建筑面积813.3平方米。原产权人为交建公司，现登记于兰桂顺公司名下。2019年1月4日，交建公司（甲方）与兰桂顺公司（乙方）签订《企业资产转让合同》一份，载明：1、资产为青岛市市南区xx路xx号会所，评估净值996.29万元，转让价格1152.29万元，转让方式为竞价转让；2、兰桂顺公司应在2019年1月9日前支付交易款项11522900元；3、双方于合同生效后90个工作日内按照转让资产清单进行交割，并签署《资产交接确认书》，后至交易机构办理《产权转让交割单》；4、本合同经双方签字并经青岛产权交易所备案后于2019年1月4日起生效。2019年3月1日，交建公司与兰桂顺公司签订《资产转让交付（交接）确认书》，确认涉案房屋于2019年3月1日交付兰桂顺公司，交易价款由青岛产权交易所划转至交建公司。2019年3月6日，青岛产权交易所出具《青岛产权交易所产权交易凭证》，确认上述有关交易信息。2019年1月16日，兰桂顺公司取得涉案房屋产权登记证明。另查明，2005年12月20日，交建公司（甲方）与强坤公司（乙方）签订《协议书》，载明：强坤公司承租涉案房屋（地上两层、地下一层）；租期自2006年7月1日至2020年12月31日（其中地上一层的圆弧部分租赁期限为2009年1月1日至2020年12月31日）；年租金30万元，于每年6月30日前交纳下半年租金15万元，12月31日前交纳次年上半年租金15万元；乙方不能按期支付租金或其他费用（水、电、物业费用等）满十五天，甲方即有权提前终止合同收回房屋，且不返还当年租金；乙方如未按约定支付租金，则每逾期一日支付甲方人民币壹仟元整的违约金。葛宝强、郭玉静提交招商银行付款凭证，证明郭玉静于2019年4月19日向交建公司支付租金15万元；2019年4月22日，交建公司将15万元房租退回，证明：交建公司为感谢其对涉案房屋进行装修而增加房屋转让价值，以退回房租款的行为免去强坤公司自2019年1月1日至房屋产权转让之日的房屋租金。兰桂顺公司质证称，对证据的真实性无异议，此时房屋产权人已经变更，交建公司将房租退回是正常行为，不能免除承租人支付房租的义务。本院认为，涉案房屋产权变更后，租赁关系相对人已变更为兰桂顺公司与强坤公司，其付款对象和付款时间均不足以证明符合租赁协议约定，对此，本院不予采纳”。该判决认为，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，交建公司与强坤公司于2005年12月20日签订的《协议书》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，该合同系合法有效的。兰桂顺公司于2019年1月16日通过资产转让方式取得涉案房屋产权。2019年3月6日，青岛产权交易所出具《青岛产权交易所产权交易凭证》，兰桂顺公司已经取得涉案房屋产权并成为案涉《协议书》的出租人。兰桂顺公司依照《协议书》约定行使合同解除权，本院依法予以认可。关于案涉《协议书》解除时间，本院以（2019）鲁0202民初3736号案件中强坤公司签收民事诉状的时间即2019年5月28日为《协议书》的解除时间。葛宝强、郭玉静称不同意解除协议书，兰桂顺公司强行将部分次承租人赶走的答辩意见，因其提交的证据未证明其主张，对此，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，强坤公司作为承租人，负有交纳租金的义务。依照《协议书》约定，强坤公司应于2018年12月31日前交纳2019年上半年租金15万元，截至2019年4月30日租金总额为10万元（15万元／6个月＊4个月），而强坤公司未交纳不当。强坤公司于2020年3月4日通过股东会决议进行解散，依照公司法的相关规定，公司的债务应依法进行清算并书面通知债权人，但强坤公司股东未依法清算完毕即办理注销登记，葛宝强、郭玉静作为公司股东应对公司债务承担清偿责任。因此，葛宝强、郭玉静应向兰桂顺公司支付房租10万元。（2019）鲁0202民初3736号民事判决并未生效，兰桂顺公司就涉案房屋提起本案诉讼，不属于民事诉讼法规定的一事不再理范畴。葛宝强、郭玉静称兰桂顺公司起诉主体错误，违反一事不再理原则，以及交建公司同意免除部分房租的答辩意见，无事实和法律依据，且其提交的证据未证明其主张，对此，本院不予采信。兰桂顺公司要求葛宝强、郭玉静支付违约金12万元，本院认为，依照《协议书》约定，租金支付每逾期一日，向出租人支付违约金1000元，该约定标准过高，本院不予采纳，综合本案案情，本院酌定以10万元为基数，自2019年3月7日起至2019年8月19日止，按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照银行间同业拆借中心每月发布的贷款市场报价利率计算”。该判决书判决：“一、青岛交通建设工程有限公司与原青岛强坤经贸有限公司于2005年12月20日签订的《协议书》于2019年5月28日解除二、被告葛宝强、被告郭玉静于判决生效之日起十日内向原告青岛兰桂顺商贸有限公司支付租金10万元。三、被告葛宝强、被告郭玉静向原告青岛兰桂顺商贸有限公司支付上述租金的违约金，自2019年3月7日起至2019年8月19日止，按照银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照银行间同业拆借中心每月发布的贷款市场报价利率计算。”该判决书于2021年1月14日完成送达，葛宝强、郭玉静对此未提起上诉，该判决业已于2021年1月29日生效。 二审审理过程中，葛宝强、郭玉静对金太阳学校已付款的数额本身没有异议，仅是对其中部分租金所对应的租赁期间有异议，认为关于收据中载明的租赁3楼的4万元租金系2018年租金，而非2019年租金，因此其不应予以退还。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。在本案审理过程中，青岛市市南区人民法院于2020年12月29日作出的（2020）鲁0202民初10781号民事判决书已经认定强坤公司在履行其与涉案房屋产权人租赁合同的过程中，未按合同约定履行交付租金的义务不当，并据此判决双方之间的租赁合同于2019年5月28日解除，以及判令强坤公司向兰桂顺公司支付逾期支付租金的违约金。由此可见，首先，根据上述司法解释，强坤公司对涉案房屋的转租在2019年5月28日后超出了其承租的期限，故其与金太阳学校之间的租赁合同在此后的部分均应当认定为无效。其次，强坤公司逾期向房屋所有权人交付租金的行为构成违约并因此而应支付违约金，因此，其作为承租人对与房屋所有权人间租赁合同的解除负有过错。再次，因强坤公司已解散，故应由其股东葛宝强、郭玉静对其债务承担清偿责任。 我国法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因金太阳学校与强坤公司之间的租赁合同自2019年5月28日起均被认定无效，故金太阳学校主张葛宝强、郭玉静返还自2019年5月28日后涉案房屋的租金依法应予支持。对于金太阳学校主张的2019年4月20日至5月28日期间的租金，因葛宝强、郭玉静与金太阳学校均认可存在案外人干扰涉案房屋使用的事实，而该情况系由强坤公司欠付房屋产权人租金所致，故金太阳学校为维护其对房屋的正常使用而与房屋产权人直接建立租赁关系、交纳租金，有益于避免或减少损失的扩大，属于市场主体的理性选择，属于其合理的自力救济的行为；强坤公司对逾期向房屋所有权人支付租金负有过错，其应当承担相应的风险和法律后果，因此，对于该期间的租赁合同虽仍然有效，但因强坤公司作为转租人未尽到权利瑕疵担保的责任，致使金太阳学校对房屋的使用受到影响，金太阳学校有权主张葛宝强、郭玉静减免租金，鉴于金太阳学校已经与房屋所有权人直接建立租赁关系，其主张葛宝强、郭玉静退还该部分租金符合常理及公平原则，本院对此亦予以支持。综上，金太阳学校关于退还2019年4月20日后租金的主张本院予以支持。关于押金的退还，因双方之间的租赁合同约定，“如果乙方在承租期间遵守本协议约定的规定，及时交纳租金，不出现拖欠费用现象（包括水、电，水、电、暖、卫生费、等费用），未出现其他违反法律、法规及本协议约定的行为，在租赁期满并结清所有费用拾日内，甲方将押金返还给乙方”。现双方之间的租赁合同后期部分已经认定无效，葛宝强、郭玉静无正当理由继续持有该款项，故金太阳学校主张予以退还应予支持。对于金太阳学校主张的该期间租金及押金的具体数额218643.84元本身，葛宝强、郭玉静并无异议，其仅是对其中4万元款项所对应的租赁期间有异议，认为该笔款项系双方就租赁的3楼部分2018年租金而非2019年，因此其不应退还，但葛宝强对该笔款项的收据上明确写有“2019”年及“如果2020年租出去”再收4万元内容，与葛宝强、郭玉静的该项主张相矛盾，且其该主张与常理不符，故一审法院对此未予采信，并无不当，本院对此予以维持。 关于金太阳学校主张的租金利息问题，因兰桂顺公司与葛宝强、郭玉静之间关于涉案房屋租赁的纠纷至2021年1月29日判决书始生效，即其之间租赁关系的解除之日自该日起才在法律上予以确定，而本案的裁判系基于该事实做出，因此，自2021年1月29日起进行利息的计取较为合理，故本院对金太阳学校关于超出该期间的利息主张予以驳回。因金太阳学校诉讼请求赔偿的利息系按照银行同期贷款利率计算，而银行同期贷款利率已经自2019年8月20日起被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率替代，故本院按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算租金利息。关于押金的利息，双方合同对此没有特别的约定，而押金具有担保的性质，根据通常交易习惯对押金不计取利息，故本院对金太阳学校的该项主张亦予驳回。 综上所述，金太阳学校的上诉请求成立，本院予以支持；本案在一审判决后出现了新的事实，进而影响到本案的认定和处理结果，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初13629号民事判决； 二、葛宝强、郭玉静自本判决生效之日起十日内返还青岛金太阳文理专修学校房屋租金及押金共218643.84元及相应利息（以218643.84元为基数，自2021年1月29日起至实际返还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率计算）； 三、驳回青岛金太阳文理专修学校其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4483元，减半收取2241.5元，由青岛金太阳文理专修学校负担191.5元，由葛宝强、郭玉静负担2050元，保全费1581元，由葛宝强、郭玉静负担；二审案件受理费4483元，由青岛金太阳文理专修学校负担384元，由葛宝强、郭玉静负担4099元。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年六月三十日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康 书 记 员  王珩霖