中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申2880号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：张文，男，1969年2月5日出生，汉族，住山西省大同市矿区。委托诉讼代理人：胡育，北京市汉鼎联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏芳芳，北京市汉鼎联合律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：大同市平城国有资产经营管理有限责任公司，住所地山西省大同市城区永泰南路东侧文博园东门平城投资集团。法定代表人：王开龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭建平，北京大成（太原）律师事务所律师。再审申请人张文因与被申请人大同市平城国有资产经营管理有限责任公司（以下简称平城公司）合同纠纷一案，不服山西省高级人民法院（2020）晋民终58号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张文申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，应予再审。请求：撤销二审判决，改判平城公司赔偿张文装修损失26855039元;一、二审及再审诉讼费用由平城公司承担。主要事实和理由：（一）根据双方的意思表示，张文与平城公司签署《买卖合同解除协议》后，仅成立租赁预约合同关系，而非成立租赁本约合同关系，双方承担的义务仅是针对订立租赁合同进一步磋商。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案《买卖合同解除协议》第四条约定：“合同解除后，甲方（平城公司）同意该物业仍由乙方（张文）承租，有关装修补偿及双方权利义务，双方在《租赁合同》中另行约定”。该条内容并未明确租赁的具体权利义务，且双方均认为在日后需进一步磋商，另行订立租赁合同（本约）。另外，张文在签署《买卖合同解除协议》后仍占用案涉房屋是基于买卖合同解除后双方约定将就装修补偿和租赁本约合同进一步磋商，故在磋商未果前，张文暂不返还房屋也是应有之意，可待磋商后再做安排，并不能因此推定双方成立了事实上的租赁合同关系。（二）即使双方因签署《买卖合同解除协议》成立租赁本约合同关系，张文也是自2016年12月27日签署《买卖合同解除协议》才开始承租平城公司已经附带装修的房屋，双方并未从2012年6月16日起就以租赁合同关系代替买卖合同关系的合意。第一，从名称上看，《买卖合同解除协议》是“解除协议”，而非将买卖合同关系变更为租赁合同关系的“变更协议”。第二，从内容上看，《买卖合同解除协议》主要是对买卖合同解除及解除后法律后果的约定，第一条约定解除合同；第二条约定平城公司返还购房款；第三条约定平城公司支付利息和张文支付租金512.5万元，不代表双方达成变更为从2012年6月16日起即视为成立租赁合同关系的合意。按照合同法第七十七条、七十八条之规定，对合同变更应协商一致并约定明确，否则推定为未变更。该第三条的约定显然不是“明确变更”；而且上述约定中的“租金”实为房屋占用费，因参考租金计算，故常被“租金”代替。与此类似，第三条中“甲方（平城公司）同意向乙方（张文）补偿2500万元占用期间的利息1312.5万元”的“利息”为资金占用费，因参考利息计算，故常被“利息”代替，但不能因表述为“利息”，就推定双方达成了变更为民间借贷关系的合意；第四条约定“合同解除后，甲方（平城公司）同意该物业仍由乙方（张文）承租”，只涉及买卖合同解除后的安排，不影响买卖合同解除前（即2012年6月16日至2016年12月27日）双方之间的法律关系。（三）张文依据前一阶段的买卖合同关系要求平城公司赔偿装修损失有事实和法律依据，《买卖合同解除协议》中并没有免除装修损失赔偿责任的约定，相反还约定了“装修补偿另行约定”，即按照双方的意思表示，也明确是有装修赔偿的。《买卖合同解除协议》中明确买卖合同解除的原因是：“因抵押权问题，房屋所有权证书未能办理”；第十二条约定：“因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。张文作为房屋买受人已对房屋进行了装修，买卖合同解除后，对依附于房屋而存在的装修的投入变成了张文的实际损失。依照上述约定和合同法九十七条的规定，张文有权在买卖合同解除后要求平城公司赔偿装修损失。对于协议解除合同，只有当事人在协议中明确免除了对方赔偿责任的，才不得再要求对方赔偿。本案双方在《买卖合同解除协议》中并没有约定免除平城公司对张文装修损失的赔偿责任。因此，张文依据前一阶段的买卖合同关系在买卖合同解除后要求平城公司赔偿装修损失有事实和法律依据，平城公司应当赔偿张文装修损失。二审判决认为“双方已将房屋买卖合同变更为房屋租赁合同”是错误的。平城公司提交意见称，（一）双方之间的商品房购销合同是协商解除的，平城公司对该合同的解除没有过错，也未承诺对张文的装修损失进行补偿。张文从2011年起实际占有使用案涉房屋，案涉房屋上设定的抵押权并未影响张文使用房屋。因抵押权的存在，张文提出解除商品房购销合同；经平城公司上级单位研究决定同意在不对张文装修费用进行补偿的前提下，与张文协商解决，并同意由张文优先承租并长期承租案涉房屋；对此，张文知情。双方遂签订《买卖合同解除协议》，将张文此前占有使用案涉房屋期间视为租赁，约定由张文支付租金。（二）案涉房屋一直由张文实际占有使用，双方之间存在房屋租赁合同关系，张文实际享有房屋装修产生的收益，其要求平城公司对其装修进行补偿没有事实和法律依据。（三）张文的再审请求没有事实和法律依据，不应得到支持。《买卖合同解除协议》中约定“合同解除后，平城公司同意该物业继续由张文承租，有关装修补偿及双方的权利义务，双方在《租赁合同》另行约定”的真实含义是由张文享有装修投入带来的回报，通过由张文使用的方式将装修投入折旧完毕。本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是二审判决驳回张文要求平城公司赔偿其装修及定制家具损失的诉讼请求是否有误。平城公司、张文于2012年6月16日签订了《商品房购销合同》约定，平城公司将大同市城区西环路西侧惠民西城综合办公楼-1～3层，面积约4435.79m2和地下停车场452.02m2,出售给张文，销售总价3530万元。2012年11月平城公司将上述房屋交付张文；张文按约向平城公司支付了第一期购房款和手续费共计2500万元。因涉案房屋存在抵押权问题，该房屋所有权证书未能办理。后，双方经协商就《商品房购销合同》解除事宜达成一致，并签订了《买卖合同解除协议》，约定平城公司返还张文购房款2500万元和利息1312.5万元；张文向平城公司支付涉案房屋从2012年6月至2016年12月27日的租金512.5万元。同时，《买卖合同解除协议》第四条约定，合同解除后，平城公司同意涉案房屋仍由张文承租，有关装修补偿及双方权利义务，双方在租赁合同中另行约定。此后，双方未另行签订租赁合同。《买卖合同解除协议》生效后，平城公司如约返还了张文购房款和利息，张文向平城公司支付了2012年6月至2016年12月27日的租金，并继续使用涉案房屋至今。双方以上行为，能够证明双方之间已经形成不定期租赁合同关系。二审庭审中，张文已认可涉案房屋及定制家具仍由其使用。故，在双方之间存在租赁合同关系，且涉案房屋及定制家具均由张文使用的情况下，张文主张**城公司赔偿其装修及定制家具的损失缺乏事实和法律依据，二审法院不予支持，并无不当。另，如前所述，双方在《买卖合同解除协议》中已约定有关装修补偿及双方权利义务在租赁合同中另行约定。双方有权继续协商签订书面租赁合同事宜或另行解决双方因租赁产生的相关争议。综上所述，张文的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回张文的再审申请。审 判 长 张淑芳审 判 员 李敬阳审 判 员 吴凯敏二〇二一年六月二十九日法官助理 王 云书 记 员 叶和申