广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10216号上诉人（原审被告）：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。上诉人（原审被告）：广州市信邦置业有限公司。住所地：广州市花都区新华街建设北路77号114铺。法定代表人：汤嘉钊，总经理。委托诉讼代理人：董威，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉针，广东金科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李雨柔，女，1994年7月10日出生，汉族，身份证住址长沙市开福区。委托诉讼代理人：肖秋梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审被告：广州誉百辉企业管理顾问有限公司。住所地：广州市越秀区西华路525号1703房。法定代表人：张新旭，总经理。上诉人林清泉、广州市信邦置业有限公司（以下简称信邦公司）与被上诉人李雨柔、原审被告广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人林清泉、信邦公司均不服广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林清泉上诉请求：撤销一审判决第四项、第五项。事实和理由：李雨柔至立案之日仍未付清房款，已构成违约。李雨柔当庭明确承认不愿继续履行合同，无力支付余额房款提出解除合约，是其转换工作地点等其自身原因造成。请求法院认定李雨柔违约，根据合同约定没收其定金30000元。根据合同第八条约定，李雨柔逾期付款，应按未付房款22万元为基数，按日利率万分之三计算，自网签之日（2018年3月28日）起计至立案之日止（2020年1月21日），共计43296元。信邦公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第六项，改判驳回李雨柔的诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由李雨柔负担。事实和理由：一、一审法院关于李雨柔对电商团购费5万元费用的性质不知情以及双方未就中介服务的内容和服务费用标准进行约定的认定，属于事实认定错误。经李雨柔签名的《咨询服务费欠款凭证》中载明“平台咨询服务费用伍万元整”，足以证明李雨柔在签署该《咨询服务费欠款凭证》时已经明确知晓该费用的性质以及费用的金额。可以推断出信邦公司与李雨柔之间已经对由信邦公司为李雨柔提供咨询服务及团购服务等中介服务的事宜达成合意。二、一审法院认定李雨柔未因信邦公司的中介服务得到购房款减少，认为信邦公司未能提供证据证明已经向李雨柔提供中介服务，进而判令信邦公司返还5万元的咨询服务费的事实认定错误，举证责任分配不当。1.按照交易习惯，房地产中介行业的咨询服务费都是遵循“先服务，后收费”的模式。李雨柔在签订《花城美汇商品房认购书》后继续向信邦公司支付5万元的行为证明了信邦公司已经切实地为李雨柔提供了中介服务，李雨柔也从信邦公司的中介服务中享受到了优惠，否则李雨柔不可能向信邦公司支付该费用。一审法院关于李雨柔未因信邦公司的中介服务得到购房款减少的认定错误。2.本案是李雨柔提起诉讼，主张信邦公司返还5万元的咨询服务费。那么，李雨柔应当要为信邦公司返还服务费这一主张提供证据。然而，一审过程中，李雨柔从未向法院提交证据证明信邦公司未向其提供中介咨询服务，反而从信邦公司提交的《咨询服务欠款凭证》以及李雨柔自己提交的《购房团购确认函》、银行流水等证据可以合理推断出信邦公司已经向李雨柔提供了服务且已履行完毕。李雨柔对此也未再提供相反的证据予以反驳。在此情况下，一审法院应当认定李雨柔举证不能而驳回李雨柔的诉讼请求，而非扩大信邦公司作为被告的举证责任并作出不利于信邦公司的认定和判决。一审法院认定事实错误，判决缺乏事实和法理依据，应当予以撤销。3.按照房地产中介行业的惯例，只要促成交易双方签订合同并支付定金，那么中介服务就已经完成，可以收取中介费用。至于此后双方是否能继续完全履行合同，不属于中介服务应保障的范围之内，否则将无限增加中介方的义务和风险，显失公平。本案中，李雨柔与林清泉已经签订了《花城美汇商品房认购书》、《房地产买卖合同》和《存量房买卖合同》，并支付了定金和首付款，李雨柔也享受到了购房款的优惠。信邦公司作为中介方已经圆满地完成了服务，符合收取服务费的条件。虽然李雨柔与林清泉之间的合同未能继续履行完毕，但该结果是林清泉的过错导致的，信邦公司提供的中介服务不存在过错。信邦公司认为，若因林清泉的过错导致李雨柔无法购买涉案房屋，那么李雨柔向信邦公司支付的5万元咨询服务费应当属于李雨柔的损失，应当由合同的违约方来承担该损失，而不应当由信邦公司返还。三、本案为房屋买卖合同纠纷，信邦公司与李雨柔之间为居间服务合同法律关系，这与本案案由是两个完全不同的法律关系。一审判决中认定5万元款项为中介服务费，即意味着该5万元涉及到的是信邦公司与李雨柔之间的居间服务合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。一审法院在房屋买卖合同纠纷案件中审理居间服务合同纠纷法律关系，还认定信邦公司作为居间方未能切实提供中介服务，要求信邦公司向李雨柔返还中介服务费，不合理也不合法。若李雨柔认为信邦公司未切实向其履行中介服务义务，存在违约，需要向其返还服务费并承担违约责任，李雨柔应当另案以居间合同纠纷为案由提起诉讼，而不是在本案的房屋买卖合同纠纷中处理另一法律关系。李雨柔辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。誉百辉公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。李雨柔于2020年1月21日向一审法院起诉请求：1.解除李雨柔、林清泉签订的《花城美汇商品房认购书》、2018年3月3日签订的《房地产买卖合同》及2018年3月28日签订的《存量房买卖合同》；2.林清泉、誉百辉公司向李雨柔返还购房款32万元和利息（计算方法：自2018年3月3日起按照年利率6%计算至实际履行之日止，暂计1000元）；3.林清泉、誉百辉公司向李雨柔支付违约金6万元和利息（计算方法：自2018年3月3日起按照年利率6%计算至实际履行之日止，暂计500元）；4.林清泉、誉百辉公司、信邦公司赔偿李雨柔团购费5万元利息（计算方法：自2018年3月3日起按照年利率6%计算至实际履行之日止，暂计500元）；5.林清泉、誉百辉公司赔偿李雨柔签约委托公证费1000元、签约手续费1800元、按揭律师费2000元及利息（计算方法:以4800元为基数自2018年5月21日起按照年利率6%计算至实际履行之日止,暂计200元）；6.林清泉、誉百辉公司、信邦公司承担李雨柔支付的律师费1.7万元；7.林清泉与誉百辉公司赔偿李雨柔房地产税费损失13367.61元及利息（计算方法：自2019年3月27日起按年利率6%计算至实际履行之日止)；8.林清泉、誉百辉公司、信邦公司承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区xx路xx号1206房，建筑面积为44.18平方米，房屋用途为非居住用房，登记权属人为被告林清泉。该房屋于2017年6月6日设定抵押，抵押权人为林纯，债权数额为2千万；于2017年7月6日设定二次抵押，抵押权人为谢敏；于2019年8月22日被一审法院以（2019）粤0114执7559号案件查封。李雨柔提交签订日期为2018年2月14日的《花城美汇商品房认购书》显示，李雨柔（认购方）与誉百辉公司（出售方林清泉的委托代理人）签订《花城美汇商品房认购书》，约定由李雨柔以54万元认购涉案房屋。付款方式为按揭付款，定金3万元于签订该认购书时付清，首期款29万元于2018年3月5日前付清，剩余房价款22万元在收到出售方通知后15个工作日内备齐资料办理银行按揭手续，按揭金额不足以支付剩余楼价款的，由买受人以现金方式补足。认购书第四条第4点约定，出售方在签署本认购书即日起240天内，通知认购方办理过户手续，双方应配合办理。如延迟办证的，除《商品房买卖合同》另有约定外，违约方应每日向守约方赔付按总房价款的万分之三计算的违约金，违约三个月以上的，守约方有权解除合同并要求违约方双倍返还定金。李雨柔主张上述认购书实际签订日期为2018年3月3日，暂时无法找到当日支付认购定金的银行流水。誉百辉公司主张实际签订日期与记载日期一致，为2018年2月14日。据李雨柔提交的编号为0312071收据显示，誉百辉公司于2019年2月14日收取了李雨柔支付案涉房屋认购定金3万元。2018年3月1日，林清泉向李雨柔出具《委托收款通知》，该通知书载明：“2018年2月14日，您与本人签订了《认购书》，预订本人名下的广州市花都区xx路xx号花城美汇项目12层1206室房屋，现本人林清泉委托广州康圆装饰工程有限公司代本人收取上述房屋的购房首期款。”2018年3月1日，李雨柔作出《委托书》委托邱婷、谢玉蓉等共五人办理涉案房屋的购买手续（包括签署买卖合同等相关购房文件等）、抵押手续及代缴税费手续。广东省广州市广州公证处于2018年3月15日出具《公证书》对上述委托事实予以公证。2018年3月3日，信邦公司（团购组织单位）向李雨柔（购房者）出具《购房团购确认函》，载明李雨柔享受花城美汇1206房团购提供的专属优惠，即5万元抵一口价内部单位，该购房优惠将在购房者与开发商购房合同时兑现。为此，李雨柔向信邦公司POS刷卡转账支付5万元，其中通过民生银行支付3万元，招商银行支付2万元。信邦公司提交李雨柔出具的落款日期为2018年2月14日的《咨询服务费》载明：“……由于本人资金周转原因，无法于购买当日全额付清贵公司平台咨询服务费用5万元整，故申请于2018年3月5日前付清该笔平台咨询服务费用……”李雨柔称在该纸张签名时没有任何内容，且并非2月14日所签，工作人员告知系备用。2018年3月3日，李雨柔（买方、乙方）与誉百辉公司（卖方、甲方林清泉的委托代理人）签订《房地产买卖合同》，约定由乙方向甲方购买涉案房屋，以毛坯现状出售，存在抵押登记。房屋建筑面积44.18平方米，用途为商业，房价为54万元，乙方于2018年3月5日前支付32万元（含定金3万元），剩余房款22万元由乙方于双方网签当日委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续。如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内以转账方式向甲方支付剩余房款。合同第四条约定，自本合同生效之日起240天内，甲乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续……如乙方选择银行按揭付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需取得银行书面同贷文件且付清同贷金额之外的全部楼款后申请办理赎契及涂销抵押手续。合同第八条约定，甲方在签署认购书即日起240天内完成相关产权登记手续，通知乙方办理过户手续，双方应配合办理。如迟延办证的，除另有约定外，甲方应每日向乙方赔付已收到之房款万分之三计算的违约金。违约三个月以上的，乙方可解除合同并要求甲方双倍返还定金。合同第十条约定，甲乙双方办理的《广州市存量房买卖合同》（网签合同）仅为办理完税过户抵押等相关手续之用，如该合同与本合同不一致的，以本合同及本合同的补充协议为准。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，李雨柔于2018年3月3日向林清泉委托的收款方广州康圆装饰工程有限公司转账支付购房款29万元。誉百辉公司于同日向李雨柔出具编号为0312049的收据确认收到该笔购房款。2018年3月3日，广东中业投资担保有限公司出具收款收据确认收取李雨柔支付的委托公证费1000元、签约手续费1800元、按揭律师费2000元。李雨柔主张此三项费用是应林清泉的要求支付，林清泉对此不予确认。2018年3月27日，李雨柔就案涉房屋交易向国家税务总局广州市花都区税务局第一税务所缴交印花税220.9元及契税13146.71元。2018年3月28日，案涉房屋签订网签合同。林清泉（甲方，卖方）、李雨柔（乙方、买方）、广州市诚实房地产咨询有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定乙方以441800元的价格向甲方购买案涉房屋，案涉房屋上存在抵押等他项权利情况，签订合同时支付定金3万元（首次支付房款时自动转为房款的一部分），双方协商向甲方支付221800元首期款，剩余房款22万元由双方协商自行办理银行按揭手续，卖方收齐楼款当天交付房产，双方协商办理产权转移登记，丙方协助办理。甲方不按合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。合同第七条“中介服务费的给付”，约定中介服务费的金额为0元，当事人于2018年3月31日前向丙方支付，其他约定由双方协商。合同对各方的其他权利义务进行了约定。该合同中乙方落款由谢玉蓉代李雨柔签名。2018年5月22日，李雨柔向广州农村商业银行申请为购买案涉房屋贷款22万元，该行于2019年4月16日向李雨柔出具《同意贷款意向书》，有意向为李雨柔购买案涉房屋发放贷款22万元。据该银行存档的贷款申请材料显示，李雨柔于2018年4月16日取得员工工资证明，申请贷款所附的合同为前述房屋总价款为441800元的《存量房买卖合同》，林清泉于2018年8月23日出具收据确认已收取李雨柔交付的221800元首付款。李雨柔称，其在员工工资证明出具的当日即2018年4月16日已将贷款资料提交给办理按揭手续的人员，距离合同约定的2018年4月28日尚有足够的时间可供银行出具同贷书，但由于林清泉在交易过程中拖延提交贷款资料，且未办理涂销抵押登记手续，不配合到不动产登记机关办理递件手续，案涉房屋也于2019年8月22日被查封，由此造成案涉交易无法完成，案涉合同应予解除。林清泉称，其已记不清为何直到2018年8月23日才出具上述收据，但案涉房屋的按揭、过户手续应当在收齐全部购房款后才进行，李雨柔要求解除合同存在违约行为，其仅同意退还32万元购房款。李雨柔主张其一直在积极履行合同，长期催促房屋交付和办理过户的事宜，并提交了其与邱婷在2018年11月至2019年10月期间的微信聊天记录为证。林清泉对此不予确认。2019年12月18日，李雨柔与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，由该律所委派肖秋梅为李雨柔代理本案诉讼，律师费为17000元。再查明，李雨柔向一审法院提起诉讼时主张解除的合同为《花城美汇商品房认购书》，一审法院于2020年2月14日向林清泉邮寄送达该起诉状。2020年9月4日，本案第三次庭审中李雨柔当庭明确其主张解除的合同为《花城美汇商品房认购书》、《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》。诉讼中，各方当事人对案涉5万元团购费的性质各执一词。李雨柔主张该5万元为团购费，是房款的组成部分。林清泉主张该款为中介服务费，其仅收取了32万元的购房款。信邦公司主张该款为中介服务费，为证明该主张，信邦公司提交了林清泉与天得士公司、广州国照投资管理有限公司（以下简称国照公司）签订的《花城美汇项目公寓部分独家代理服务合同》及天得士公司与信邦公司签订的《花城美汇项目联动销售代理合同》、天得士公司出具的《证明》，两份合同及证明显示，林清泉委托天得士公司、国照公司提供公寓产品策划和销售代理等服务，销售代理费按销售全额4%收取，委托代理期限为2017年7月1日至2017年8月31日止。之后天得士公司委托信邦公司提供电商整合营销服务，信邦公司提供客户引荐服务，双方联动销售花城美汇商业公寓307套，信邦公司推荐的客户缴付首期并签订《商品房买卖合同》后，即视为成交，信邦公司收取的电商团购费全额提取为信邦公司的代理费，若遇客户未能完成购房手续，确认放弃认购，信邦公司须于客户提出退款申请之日15日内全额退还给客户本人或客户指定银行账号，委托期限为2017年1月6日至2018年4月30日。李雨柔对此不予确认。林清泉对《花城美汇项目公寓部分独家代理服务合同》予以确认，对《花城美汇项目联动销售代理合同》及《证明》不予确认，并称其委托了多家公司对外签订房屋买卖合同，并未直接参与合同的签订，亦未收取该笔5万元款项，其仅收取了54万元购房款。另查明，诉讼中，一审法院向国家税务总局广州市花都区税务局发函查询李雨柔缴纳的13146.71元契税及220.9元印花税能否办理退还手续的情况。该局函复称，“一、契税。符合条件，可以退税。……对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税……符合退税条件，请到第一税务所办理“误收多缴退抵税”……；二、印花税。不可以退税。……不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照规定贴花……”各方当事人对该复函的真实性、合法性均无异议。一审法院认为，誉百辉公司作为林清泉的代理人以林清泉的名义与李雨柔签订《花城美汇商品房认购书》、《房地产买卖合同》，该民事行为对林清泉发生法律效力。结合李雨柔已支付32万元购房款并申请贷款22万元的事实，双方之间的真实意思表示是以54万元购买案涉房屋，该《花城美汇商品房认购书》、《房地产买卖合同》是李雨柔与林清泉的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。标的为44.18万元的《存量房买卖合同》为当事人办理银行贷款申请手续所签，关于购房价44.18万元的约定并非当事人的真实意思表示，该条款无效。一、关于案涉合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，依照《花城美汇商品房认购书》第4条的约定，林清泉应在该认购书签署日起240天内即2018年10月12日前通知李雨柔办理过户手续，迟延办证三个月以上的，守约方有权解除合同。双方于2018年3月3日签订《房地产买卖合同》，李雨柔于同日支付首期购房款32万元，银行于2018年5月22日收到贷款申请后于2019年4月16日出具22万元标的的同贷文件，林清泉依约应在李雨柔取得银行书面同贷文件且付清32万元时申请办理涂销抵押手续，但林清泉至今仍未办理涂销抵押登记手续，且案涉房屋已于2019年8月22日被司法查封至今，合同目的无法实现，依据《花城美汇商品房认购书》第4条、《房地产买卖合同》第八条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除《花城美汇商品房认购书》和《房地产买卖合同》《存量房买卖合同》的条件已成就，李雨柔作为解除权人主张解除上述两份合同，一审法院予以支持。林清泉辩称李雨柔未及时付清全款造成案涉房屋被查封，但李雨柔已依约交付了首期购房款，且在向银行申请贷款的过程中林清泉亦存在迟延提交资料的行为，而在银行出具《同意贷款意向书》后至查封之前四个月的时间内，林清泉仍未涂销抵押、办理过户手续，林清泉主张案涉房屋被查封导致交易不能进行是因李雨柔违约行为造成，理据不足，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，因解除《花城美汇商品房认购书》的通知于2020年2月14日送达，解除《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》的通知于2020年9月4日送达，一审法院依法确认《花城美汇商品房认购书》于2020年2月14日解除，《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》于2020年9月4日解除。二、关于李雨柔要求林清泉、誉百辉公司返还购房款32万元并支付利息的主张。因誉百辉公司仅作为林清泉的委托代理人，林清泉也对誉百辉公司的代理行为予以认可，因此誉百辉公司在代理权限内代理行为的后果应由林清泉承担，故李雨柔主张誉百辉公司向其返还购房款并支付利息，于法无据，一审法院不予支持。案涉合同解除后,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的不再履行;已经履行的,根据合同履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定，李雨柔不再履行房款支付义务,并有权要求林清泉赔偿损失。据此，李雨柔要求林清泉返还32万元房价款并支付该笔房价款占有使用期间的利息，合理合法，一审法院予以支持。但李雨柔主张按年利率6%计算利息缺乏依据，一审法院对利息的计算方法调整为：以32万元为基数分段计算，第一段自2018年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至付清款日止。三、关于李雨柔要求林清泉、誉百辉公司支付违约金及利息的主张。如前所述，誉百辉公司作为林清泉的委托代理人，其在本案中的代理行为的法律后果由林清泉承担，李雨柔主张誉百辉公司支付违约金及利息，理据不足，一审法院不予支持。关于违约金。李雨柔主张违约金为6万元，由于李雨柔亦未能举证证明其存在除资金占有的损失之外的其他损失，亦未明确其主张的违约金计算依据，综合考虑本案守约方李雨柔的实际损失情况、合同的履行情况、违约方林清泉的过错程度以及案涉合同的预期利益等因素，一审法院酌定林清泉应支付的违约金为3万元，超出部分，一审法院不予支持。关于违约金的利息。李雨柔主张对违约金计算利息，因一审法院已酌定林清泉向李雨柔支付3万元违约金，该违约金已起到弥补损失的作用，李雨柔要求林清泉支付违约金的利息，理据不足，一审法院不予支持。四、关于李雨柔要求林清泉、誉百辉公司、信邦公司返还电商团购费5万元并支付利息的主张。首先，誉百辉公司在本案中的代理行为的法律后果由林清泉承担，李雨柔主张誉百辉公司返还电商团购费并支付利息，缺乏依据。其次，该款的收款主体为信邦公司，且对应的文书亦载明为《购房团购确认函》，虽《购房团购确认函》约定“该购房优惠将在购房者与开发商购房合同时兑”，但李雨柔与林清泉之间并未在房屋交易中对该款抵房款予以约定，因此，李雨柔主张该款为购房款并要求林清泉返还，理据不足，一审法院不予支持。关于电商团购费5万元的返还问题。首先，信邦公司主张其收取该5万元为李雨柔提供了中介服务、咨询服务，但其未能提供证据证明双方约定达成房屋交易中介服务的标准及履行房地产经纪的义务的情况。其次，信邦公司称其收取该5万元为李雨柔提供了减免8万元的团购房价优惠，但现有证据未显示李雨柔支付的购房款因信邦公司的服务得到减少。信邦公司的抗辩理据不足，一审法院不予采纳。第三，依据信邦公司提交的证据显示，林清泉委托天得士公司代为推广销售案涉房屋，天得士公司与信邦公司联合推广销售案涉房屋，信邦公司通过向购房者收取5万元的方式作为林清泉支付的推广销售佣金，李雨柔对此并不知情。因李雨柔与林清泉最终未达成交易，李雨柔要求信邦公司返还5万元，一审法院予以支持。关于电商团购费的利息。信邦公司占有使用该5万元期间造成了李雨柔的利息损失，李雨柔要求支付利息，合理合法，一审法院予以支持。但李雨柔主张按年利率6%计算利息缺乏依据，一审法院对利息的计算方法调整为：以5万元为基数分段计算，第一段自2018年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至付清款日止。五、关于李雨柔要求林清泉、誉百辉公司赔偿签约手续费1800元、委托公证费1000元、按揭律师费2000元的主张。因该三笔款项的收取人为广东中业投资担保有限公司，并不是林清泉或其代理人誉百辉公司，且该费用是李雨柔履行签约义务产生的费用，与誉百辉公司的代理行为及林清泉的违约行为不存在法律上的因果关系，因此，一审法院对李雨柔的该项主张不予支持。六、关于李雨柔要求林清泉、誉百辉公司支付律师费1.7万元的主张。因林清泉、誉百辉公司与李雨柔之间未约定律师费的负担，且律师费并非必要支出费用，该主张理据不足，一审法院不予支持。七、关于李雨柔要求林清泉、誉百辉公司向其赔偿税款13367.61元并支付利息的主张。如前所述，誉百辉公司在本案中的代理行为的法律后果由林清泉承担，李雨柔主张誉百辉公司赔偿税款损失，一审法院不予支持。关于契税13146.71元。结合一审法院向税务部门查询的情况，已缴纳契税的个人即李雨柔可在合同解除后向税务部门申请办理契税13146.71元的退税手续。关于印花税220.9元及税款的利息，因一审法院已认定林清泉向李雨柔支付3万元违约金，该违约金已起到弥补损失的作用，李雨柔要求林清泉赔偿印花税220.9元及税款的利息，理据不足，一审法院不予支持。李雨柔要求林清泉向其赔偿税款损失13367.61元及利息，理据不足，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年11月6日判决如下：一、确认李雨柔与林清泉签订的《花城美汇商品房认购书》于2020年2月14日解除；二、确认李雨柔与林清泉于2018年3月3日签订的《房地产买卖合同》于2020年9月4日解除；三、确认李雨柔与林清泉于2018年3月28日签订的《存量房买卖合同》于2020年9月4日解除；四、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向李雨柔返还购房款320000元并支付利息（计算方法：以320000元为基数分段计算，第一段自2018年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至付清款日止）；五、林清泉于本判决发生法律效力之日起十日内向李雨柔支付违约金30000元；六、广州市信邦置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李雨柔返还50000元并支付利息（计算方法：以50000元为基数分段计算，第一段自2018年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，第二段自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至付清款日止）；七、驳回李雨柔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8420元，由李雨柔负担670元，林清泉负担6700元，广州市信邦置业有限公司负担1050元。二审中，林清泉提交了以下证据：1.受理回执，内容显示：抵押权人广州农村商业银行股份有限公司花都支行、转让方林清泉、受让方案外人（代理人谢玉蓉）向房管部门申请办理广州市花都区xx路x号1106房（与涉案房屋属于同一栋）的转移登记及抵押登记，拟证实该房屋的购房人在向银行申请按揭贷款后完成过户和涂销抵押；2.广州市不动产登记查册表，拟证实与涉案房屋同一栋的1020房已经涂销抵押，说明抵押并非房屋交易的障碍。李雨柔、信邦公司、誉百辉公司未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，李雨柔的质证意见如下：对上述证据的真实性、合法性由法院认定，关联性不认可，涉案房屋至今未涂销抵押，且仍处于被查封状态。信邦公司对上述证据的真实性、合法性及关联性认可。誉百辉公司未发表质证意见。本院经二审审查，《房地产买卖合同》第四条约定：自本合同生效之日起240天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续……如乙方选择银行按揭付款方式的，双方办理交易登记手续之前，乙方需取得银行书面同贷文件且付清同贷金额之外的全部楼款，甲方于乙方取得银行书面同贷文件且付清除同贷金额之外的全部楼款后申请办理赎契及涂销抵押手续。一审法院对上述合同条款的查明有误，本院予以纠正。本院确认一审法院查明的其他基本事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方当事人争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.涉案房屋买卖合同关系解除的违约责任如何认定；2.林清泉是否应向李雨柔返还购房款、支付利息损失及违约金；3.信邦公司是否应向李雨柔返还电商团购费50000元，并支付利息损失。对此，本院分析如下：关于涉案房屋买卖合同关系解除的违约责任认定问题。涉案《房地产买卖合同》约定：“剩余房款22万元由乙方于双方网签当日委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续。如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内以转账方式向甲方支付剩余房款。”因此，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续的义务在于李雨柔。2018年3月1日，李雨柔签署《委托书》委托邱婷、谢玉蓉等五人办理涉案房屋的购买手续、抵押手续等。2018年3月28日，林清泉与李雨柔办理网签手续。2018年4月16日，李雨柔取得员工工资证明，并于2018年5月22日向银行申请按揭代理，但直至2019年4月16日才取得银行同贷书。对导致银行同贷书延迟出具的原因，李雨柔主张因林清泉存在拖延提交贷款资料的情形。从银行的存档资料显示，林清泉于2018年8月23日出具收据确认收到李雨柔支付的首付款，而林清泉对其迟延出具按揭所需资料的原因未能作出合理说明，故李雨柔的上述主张具有一定的合理性。林清泉主张李雨柔因自身原因未及时取得银行同贷书，但未能提交证据证实，本院对其主张不予采纳。因此，现有证据无法证实李雨柔因个人原因无法在2018年4月28日之前取得银行同贷书。同时，在李雨柔未依约在网签后30日内取得银行同贷书且未在60日转账支付剩余购房款的情况下，无证据证实林清泉曾向李雨柔催收购房款或主张解除合同，相反，从林清泉于2018年8月23日出具收据（金额221800元，与李雨柔实际支付首期款金额32万元不一致，与网签合同约定的首期款金额一致）配合李雨柔办理银行按揭手续的事实来看，林清泉同意由李雨柔继续办理按揭贷款手续，双方继续已按揭付款方式继续履行合同。因此，林清泉以李雨柔未依约转账支付剩余购房款为由主张李雨柔构成违约，缺乏事实依据，本院不予采纳。李雨柔于2019年4月16日取得银行同贷书后，在双方均未主张解除合同的情况下，合同具备继续履行的条件。根据《房地产买卖合同》约定，林清泉应当办理涂销抵押手续，并办理过户手续。但林清泉至今未办理涂销抵押手续，且涉案房屋在取得同贷书约4个月后于2019年8月22日被司法查封，导致双方之间的房屋买卖交易无法继续履行，合同目的无法实现，而涉案房屋被司法查封系因林清泉的原因导致，故林清泉应承担根本违约的违约责任。林清泉二审中提交的证据并非涉案房屋的相关情况，与本案争议事实无关，本院不予采纳。综上，一审法院认定房屋买卖合同解除的违约责任在林清泉一方，并无不当，本院予以认同。林清泉的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于林清泉是否应向李雨柔返还购房款、支付利息损失及违约金的问题。如上所述，房屋买卖合同关系因林清泉违约而解除，在合同解除后，林清泉应当向李雨柔返还已付购房款320000元。至于违约责任，因林清泉至今未办理涂销抵押手续，涉案房屋因因被司法查封无法办理过户，林清泉的违约行为导致房屋合同的合同目的无法实现，林清泉应依约承担违约责任。根据《房地产买卖合同》第八条约定，李雨柔有权解除合同并要求林清泉双倍返还定金。因此，一审法院判决林清泉支付违约金30000元，并无不当。同时，由于林清泉至今未返还李雨柔的已付购房款，客观上造成李雨柔的资金占用损失，即使按中国人民银行同期同类贷款利率计算，合同约定的违约金30000元尚不足以弥补李雨柔的资金占用损失。考虑到李雨柔的实际损失情况，以及违约金数额的确定应兼具对守约方损失补偿及对违约方违约惩罚的双重属性，一审法院在支持上述违约金30000的情况下，对李雨柔主张的利息损失予以支持，处理结果并无明显不当，基本符合公平合理原则，本院予以维持。关于信邦公司是否应向李雨柔返还电商团购费50000元及支付利息损失的问题。首先，信邦公司主张其向李雨柔提供的系中介服务，但《认购书》及《房地产买卖合同》中未记载有中介方参与合同签订，《存量房买卖合同》记载的中介机构为案外人，并非信邦公司，且李雨柔与信邦公司之间未签订中介服务合同，无证据证实信邦公司促成了李雨柔与林清泉签订购房合同。同时，根据信邦公司提交的《花城美汇项目联动销售代理合同》，信邦公司系受案外人委托提供涉案公寓的电商整合营销服务，而电商团购费在成交的情况下作为其代理费。上述事实与中介机构提供中介服务向交易双方收取中介服务费的情形明显不同。其次，从《购房团购确认函》的内容来看，信邦公司系团购组织单位，购房人支付5万元的对价是享受团购专属优惠，即“5万抵一口价内部单位”，因此，可以认定该团购费应属于李雨柔购买房屋交易对价的一部分，信邦公司主张该团购费属于中介服务费，理据不足，本院不予采纳。现李雨柔与林清泉之间的房屋买卖合同关系解除，李雨柔并未最终享受该团购优惠，信邦公司作为团购费的收款人应负有返还团购费的义务，一审判决信邦公司返还团购款50000元并支付相应利息损失并无不当，本院予以维持。信邦公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，林清泉、信邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4016元，由林清泉负担2966元，广州市信邦置业有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年六月二十八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳