广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终785号上诉人（原审原告）：许代伟，男，1989年9月5日出生（身份证号码：441××××××××××××218），汉族，住广东省陆丰市××××××××××××。委托诉讼代理人：刘勇锡，广东悦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：温智琴，广东悦信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邓联敏，男，1984年5月19日出生（身份证号码：441××××××××××××030），住广东省龙门县××××××××××××之一。委托诉讼代理人：夏平，广东香江律师事务所律师。上诉人许代伟因与被上诉人邓联敏租赁合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2020）粤1324民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人许代伟上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案事实清楚，上诉人在原审中提交的证据确实充分，原审法院应当支持上诉人的全部诉求。1.大量证据证明，被上诉人允诺上诉人在涉案土地上建房。（1）从双方确认的证据《租地合同》第三条：“甲方（被上诉人）承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方（上诉人）使用”，（2）《租地合同》第四条第5点“租赁期限届满后，乙方应向甲方办理交接手续，地面建筑附属物归甲方拥有”；（3）被上诉人在签订《租地合同》时一并交付给上诉人的《征地补充协议书》，该协议书第2条已明确办理好以上所有宅基地的一切国土、规划等建房手续可以直接建房；（4）被上诉人在一审庭审中陈述“可以建房”的等等，这些证据均证明了被上诉人一直向上诉人承诺该土地上是可以建房。2.双方《租地合同》的合同目的，也证明了是需要在涉案土地建房的。双方均明确租地是用于存放钢材，且租赁期内，被上诉人一直向上诉人承诺该土地上是可以建房，但事实上，被上诉人从未向政府相关部门申请报建手续，因被上诉人的虚假承诺，才导致上诉人遭受巨大损失。3.上诉人的损失与被上诉人的行为存在因果关系，上诉人没有任何过错责任。被上诉人一直承诺上诉人涉案租赁土地是可以建房，且拿出相关证据予以证明，上诉人基于对被上诉人的信任，租赁了涉案土地，投入大量资金，但被上诉人一直未向相关部门申报、备案，才导致上诉人遭受损失。政府相关部门对涉案房屋进行强拆时，被上诉人向政府相关部门陈述涉案土地及房屋是被上诉人所有，最终导致上诉人遭受严重损失。因此，被上诉人的行为是造成上诉人此次损失的直接原因，被上诉人的行为与上诉人的损失具有直接的因果关系。相反，上诉人并无任何过错。二、原审法院未完全查明事实，认定事实不清。1.原审法院作出的民事判决书（2020）粤1324民初1076号第4页第14行至第20行只认定了2019年12月31日龙门县城乡管理和综合执法局向上诉人发出《询问通知书》，2020年1月3日，龙门县城乡管理和综合执法局向上诉人发出《行政处罚告知书》，以此认定涉案租赁场地上的建筑物被强制拆除的过错责任在于上诉人本身，这是事实认定不清。上诉人在原审中还提供了2019年1月9日龙门县城乡管理和综合执法局向上诉人发出的《行政处罚听证通知书》和2020年1月22日向上诉人发出的《撤销行政处罚告知决定书》。事实上，龙门县城乡管理和综合执法局于2020年1月17日召开听证会后，认定涉案租赁场地上的建筑物应该由被上诉人履行报建手续，未履行报建手续的过错不在于上诉人，因此龙门县城乡管理和综合执法局才会在2020年1月22日向上诉人发出《撤销行政处罚告知决定书》，从龙门县城乡管理和综合执法局撤销对上诉人的行政处罚的事实可以进一步证明违法搭建涉案租赁场地上的建筑物的过错不在于上诉人。但原审法院完全无视上诉人提交的《行政处罚听证通知书》和《撤销行政处罚告知决定书》两份证据，是未完全查明事实，认定事实不清。2.原审法院民事判决书（2020）粤1324民初1076号第6页第3-6行，认定了涉案租赁土地上的临时建筑物于2020年7月17日被拆除，在建筑物被拆除后许代伟起诉前，许代伟仍占用使用租赁土地，故双方签订的《租地合同》应于许代伟起诉之日2020年8月27予以解除。这是原审法院认定事实错误，试问临时建筑物已经被政府相关部门强制拆除了，上诉人还如何占有使用呢？3.原审法院民事判决书（2020）粤1324民初1076号第6页第9-14行，认定办理临时建筑报批手续是上诉人许代伟的责任，被强制拆除临时建筑物的过错责任完全在于许代伟本身，这是原审法院认定事实错误，涉案租赁土地有建设用地规划许可证，用地单位是被上诉人及其家属，办理临时建筑报批手续只能由被上诉人及其家属才能办理，现因被上诉人未办理报批手续才导致上诉人遭受损失，原审法院完全忽视该客观事实。4.龙门县城乡管理和综合执法局于2020年1月22日向上诉人发出《撤销行政处罚告知决定书》后，上诉人本可以继续经营，但是在2020年7月17日前不久，上诉人才知道涉案临时建筑物仍需要强制拆除，在此期间，龙门县城乡管理和综合执法局应该有向被上诉人发出《行政处罚告知决定书》或其他告知强制拆除的文书，但被上诉人从未告知上诉人需搬离，亦未与上诉人友好协商解决，导致涉案临时建筑物被相关部门强制拆除，从而造成上诉人临时建筑物内的大量生产经营、生活所需的物品被掩埋或损坏，已无法使用，可见，被上诉人明知临时建筑物会被相关部门强拆时亦未告知上诉人，其无视上诉人房屋内的财物，从侧面可以看出被上诉人是有意为之，而原审法院也未查明该事实。三、原审法院适用法律错误，判决无法律依据。原审法院应查明《租赁合同》的效力性，在未查明《租赁合同》是否有效的前提下作出判决依据，是法律适用错误。本案案由是租赁合同纠纷，上诉人在原审中已提供证据证明涉案租赁土地的用地单位是被上诉人邓联敏、案外人邓锐敏、邓广敏、邓敏婵、黄月好，被上诉人仅对涉案租赁土地中的117.4平方米享有《建设用地规划许可证》，对于超出部分的面积被上诉人是无权处分，其是否取得他人的同意或者授权，被上诉人并无提交任何的证据证明。原审法院也未予以查明。故《租地合同》超出部分面积为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人根据被上诉人的承诺及交付的相关材料在租赁土地上投入大量资金，被上诉人作为出租方未及时办理好相关建房报批手续，与其承诺相悖，被上诉人未履行出租方保障案涉土地及上诉人所建房屋完整、高效使用的义务。上诉人在案涉土地进行搭建房屋用于生产经营，符合合同约定的相关规定，并无不当，显然是被上诉人违反了合同约定，导致案涉房屋被拆除，故被上诉人应对上诉人遭受的损失予以赔偿。因此，原审法院在未查明《租赁合同》是否有效的前提下作出判决依据，是法律适用错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院改判支持上诉人的诉请。被上诉人邓联敏答辩称：上诉人的上诉理由不成立，根据一审查明的事实我方出租的是空地，而且有土地证、建设用地规划许可证等证明是合法拥有的、可以出租的。被上诉人租了之后，他自己搭建的铁皮房，没有办理任何的手续违反了双方签订的合同约定合法经营这个条件，因此政府就以违法建筑为名拆除了铁皮房，所以损失不应当由我方承担。所拆的铁皮房是上诉人出资修建的，一审的材料当中房屋修了多少钱的发票也没有，我们不知道他是花了多少钱，所以这个责任不在我方。一审法院查明的事实是对的，我方没有任何意见，所以请求上级法院驳回上诉，维持原判。原审原告许代伟向原审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2016年6月1日签订的《租地合同》；2.判令被告赔偿原告建造涉案房屋的损失241346.5元；3.判令被告赔偿原告起重设备损失96000元；4.判令被告赔偿原告安装管网工程费1599元、电圆锯及锯片1170元、监控系统材料及安装费12600元、办公电脑设备6500元；5.判令被告赔偿原告房屋被拆除造成的直接财物损失暂计30000元；6.判令被告返还《租地合同》押金8000元；7.判令被告向原告支付搬迁货物费用，暂计40000元。以上合计437215.5元；8.本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：2016年6月1日，甲方邓联敏与乙方许代伟签订《租地合同》，约定甲方将位于龙城街道迎宾大道刘新围附近地块面积约550平方米土地使用权租给乙方使用，租赁期限六年，从2016年6月1日起至2022年6月1日止，月租金为4000元；乙方交付8000元作为押金，每月3号前交付租金；合同生效后，免除乙方3个月租金作为该土地填土等费用；甲方承诺合同所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方使用；乙方承租本宗土地必须进行合法经营，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同，由此产生的后果由乙方负责，与甲方无关；乙方未按合同约定支付租金超十五天，甲方可解除合同。涉案出租土地由邓联敏名下的117.39㎡、邓锐敏名下的117.39㎡、邓广敏名下的117.39㎡、邓敏婵名下的104.22㎡、黄月好名下的104.22㎡构成，上述土地是龙门县××××办事处分给该五人的农村宅基地，已办理了建设用地规划许可证。邓联敏作为代表人将涉案土地出租给许代伟，并向许代伟提供与龙门县××××办事处签订的《征用补充协议书》和五人的建设用地规划许可证。庭审中，邓联敏表示黄月好系其母亲，邓敏婵系其姐姐，邓广敏、邓锐敏系其兄长。合同签订后，许代伟向邓联敏支付押金8000元，租金支付至2020年2月。许代伟经营龙门县伟顺达钢材经营店，承租后许代伟未经相关部门的批准在租赁场地临时搭建了铁皮房，用于经营钢材生意、堆放钢材和居住，并且安装了起重设备和购买了办公设备。2019年12月31日，龙门县城乡管理和综合执法局向许代伟发出《询问通知书》，告知许代伟涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》，需配合接受询问调查。2020年1月3日，龙门县城乡管理和综合执法局向许代伟发出《行政处罚告知书》，告知许代伟在新围村附近艺源搭板、伟顺达钢材经营部的临时建筑物未取得《建设工程规划许可证》擅自搭建550平方米临时建筑物，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条的规定，对其作出限期拆除的行政处罚。2020年7月17日，许代伟在租赁场地搭建的临时建筑物被强制拆除。许代伟认为涉案租赁场地上的建筑物被强制拆除是邓联敏的过错导致的，故诉至法院要求邓联敏支付建造房屋、购买设备、搬迁货物等损失。庭审中，对于许代伟主张双方签订的《租地合同》于临时搭建物被拆除之日起解除，即2020年7月17日，邓联敏表示同意解除合同，但解除时间应是许代伟起诉之日即2020年8月27日。许代伟向原审法院提供送货单、收据、发票等证据，证明其为了搭建铁皮房购买了角铁、钢材、水泥、平板等建造材料以及搭建板房、吊天花、人工费等花费了241346.5元；提供《起重设备工程合同书》以及收款收据，证明向他人购买起重设备，价款为96000元；为了经营钢材生意以及办公生活，购买电圆锯、锯片、管网、监控设备、电脑、电视、电饭煲、消毒柜等花费23759元；铁皮房被拆除后，雇请他人搬运货物、吊车费、人工费共花费39700元。原审法院认为，涉案租赁合同中550平方米的土地使用权分别属于邓联敏、邓锐敏、邓广敏、邓敏婵、黄月好等五人，黄月好系邓联敏的母亲，邓敏婵系邓联敏的姐姐，邓广敏、邓瑞敏系邓联敏的兄长，邓联敏代其母亲、兄长以及姐姐将土地出租给许代伟，许代伟对此知悉并且同意，因此，许代伟与邓联敏签订的《租地合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。许代伟请求双方签订的《租地合同》于2020年7月17日解除，邓联敏表示同意解除合同，但解除时间为2020年8月27日，双方对解除时间无法达成一致。因临时建筑物于2020年7月17日被拆除，许代伟于2020年8月27日向原审法院提起诉讼，在建筑物拆除后许代伟起诉前，许代伟仍占有使用租赁土地，故双方签订的《租地合同》应于2020年8月27日予以解除。邓联敏对许代伟搭建的临时建筑物被拆除造成的损失是否承担赔偿责任。按照合同约定，许代伟承租土地必须进行合法经营，合法经营包括了在出租土地上搭建临时建筑要依法办理报建手续等。许代伟承租土地用于经营钢材生意，需要临时搭建房屋，在规划区内进行临时建设，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。邓联敏和许代伟谁有责任去办理临时建筑报批手续，合同没有明确约定由谁办理。许代伟为使用人，应当与邓联敏协商，待办理好临时建筑审批手续后才能建设。由于许代伟未经批准搭建临时建筑物，违反了《中华人民共和国城乡对规划法》第四十四条“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准”和第六十六条“建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的”的规定，被强制拆除临时建筑物的过错责任完全在许代伟本身，与邓联敏无关。许代伟请求邓联敏支付建筑房屋的损失241346.5元、起重设备96000元、房屋被拆除造成的直接财物损失90000元、安装管网工程费1599元、电圆锯及锯片1170元、监控系统材料及安装费12600元、办公电脑设备6500元、搬迁货物费用40000元，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。合同约定每月租金4000元，如乙方未按约定支付超过十五天，甲方可解除合同。本案中，邓联敏表示许代伟从2020年3月开始未支付租金，许代伟予以承认。对于许代伟支付的押金8000元，押金的作用是为了保障出租人的债权，因许代伟延期支付租金的行为已构成违约，现合同已解除，许代伟应清偿租金，该押金应用于抵扣许代伟拖欠的租金，故对于许代伟请求返还押金8000元，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、原告许代伟与被告邓联敏于2016年6月1日签订的《租地合同》于2020年8月27日解除。二、驳回原告许代伟的其他诉讼请求。本案受理费3929元，由原告许代伟负担。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：2020年1月22日，龙门县城乡管理和综合执法局向许代伟发出《撤销行政处罚告知书决定书》，该《撤销行政处罚告知书决定书》以部分事实需要进一步查清，现作出如下决定：撤销2020年1月3日龙城执罚[2019]第13号《行政处罚告知书》。上诉人二审时陈述认为，涉案房屋系上诉人出资建设，因被上诉人未履行报建手续，最终执法局向被上诉人作出强拆决定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案房屋被强拆，被上诉人有无过错、应否赔偿上诉人损失。本案析理如下：双方当事人签订的《租地合同》双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。被上诉人出租给上诉人的土地是龙门县××××办事处分给该五人的农村宅基地，已办理了建设用地规划许可证，但涉案土地上建设建筑物必须依法报建，在《租地合同》没有明确约定由谁履行报建手续时，均由建设者自行申请报建，当然涉案土地使用权人应当履行协助配合义务，因此，上诉人认为被上诉人应当履行涉案土地建设建筑物的报建义务没有事实依据。上诉人在涉案土地上自行建设建筑物，没有依法履行报建手续，也没有证据证明上诉人请求被上诉人协助配合报建而拒绝，导致涉案建筑物被政府执法部门拆除，责任不在被上诉人，因此上诉人请求被上诉人承担因建设建筑物的损失没有事实依据，不予支持。上诉人申请追加龙门县城乡管理和综合执法局为第三人法律依据不充分，故其申请不予采纳。上诉人的其他上诉无理，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7858元（许代伟已预交），由许代伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩