广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初301号原告（反诉被告）：姚志军。委托诉讼代理人：方俊、陈春江，广东日升律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市光亮房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水尧岗下刘屋别样城。法定代表人：卢泽龙。委托诉讼代理人：董华萍，广东卓凡（大亚湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琼，该公司员工。原告（反诉被告）姚志军诉被告（反诉原告）惠州市光亮房地产开发有限公司(以下简称“光亮公司”)合同纠纷一案，本院于2019年12月28日作出判决，因双方均不服，提起上诉。惠州市中级人民法院于2020年7月21日裁定撤销原判，将本案发回重审。2021年1月5日本院再次立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序，于2021年5月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚志军诉讼委托代理人方俊、陈春江到庭参加庭审，被告（反诉原告）光亮公司诉讼委托代理人董华萍到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姚志军向本院提出以下诉讼请求:1、光亮公司向姚志军支付补偿款49032元（暂计2019年1月计算至起诉之日止，余下补偿款计算至被告支付每户全部补偿款或对房层修复完止）；2、本案诉讼费由光亮公司承担。事实和理由：2016年光亮公司开发“紫金华府”时，施工时给姚志军家庭所居住的房屋造成一定程度的损坏，因此，双方于2016年9月22日达成《“紫金华府”项目工程对周边居民补偿协议》，协议约定光亮公司同意：“按各幢的总建筑面积的50%计算补偿租金，补偿租金按每平方米17元计算”（按季支付）。根据该协议，光亮公司对姚志军补偿款支付到2018年12月，自2019年1月起光亮公司自行停止支付上述补偿款。根据该协议第7条：“主体基础工程施工到正负零时，若甲方没有按照修复或赔偿流程给18户居民（乙方）修复或赔偿付，则补偿款时间期限顺延，直到各业主全部拿到赔偿款后补偿费用才终止，补偿款项一直计算到各业主全部拿到赔偿款，……。”姚志军认为光亮公司未按照协议及时支付补偿款违反协议约定，遂提起诉讼。被告（反诉原告）光亮公司针对本诉答辩称：一、光亮公司最多只需向姚志军等18户业主支付租金补偿至2019年3月份。（一）各业主的房屋一直在出租。光亮公司当初之所以和业主签订《“紫金华府”项目工程对周边居民补偿协议》，约定给予租金补偿，是因为业主声称其房屋遭到损害，无法出租。《补偿协议》第1条规定：“补偿原则是以上述周边18户（乙方）居民屋因甲方项目施工造成损害而导致房屋无法出租，甲方以一定的租金给与补偿，为补偿款项。”但事实是，业主的房屋一直在出租，2019年11月30日、2020年6月18日涉案房屋的现场照片显示，业主的房屋都已经出租（业主房屋出租情况详见附件《业主房屋出租情况一览表》），故光亮公司无需支付租金补偿。（二）如果业主按照《补偿协议》的约定行事，2019年3月份就可以完成修复或赔偿，2019年4月份起光亮公司就无需支付业主租金补偿。《补偿协议》第3条约定：“补偿时间从2016年1月份开始，到主体基础工程完成至正负零时，甲方开始重新做鉴定，走修复及赔偿流程（鉴定报告及修复评估报告出来一月内明确修复或赔偿），直至各业主全部拿到赔偿款后补偿款项才终止，否则甲方应当一直按照本协议约定的标准向乙方支付补偿款项。”第4条约定：“基础土方回填完成后，甲方届时根据有资质单位的最后鉴定报告及修复评估报告作出修复及赔偿流程（选择修复的，甲方应保障乙方的房屋修复完毕且乙方房屋符合国家安全标准，不需甲方修复的可直接赔偿，由居民自己修复”）。第5条约定：“前期补偿方案在与周边居民（乙方）签订协议的同时，由双方共同委托的广科院做房屋鉴定及修复加固设计和施工同时进行。”第7条约定：“主体基础工程施工到正负零时，若甲方没有按照修复或赔偿流程给18户居民（乙方）修复或赔偿付款，则补偿款时间期限顺延，直到各业主全部拿到赔偿款，若甲方没有出现违约的情况之下，18户居民（乙方）承诺：施工期间不以任何形式上访、或作出任何妨碍、影响或阻碍工程施工行为。”综上，《补偿协议》约定的修复或赔偿流程是：主体工程是否完成至正负零--双方共同委托的鉴定机构出具鉴定报告及修复评估报告--一个月内业主选择修复或赔偿--光亮公司根据业主的选择、鉴定报告及修复评估报告进行修复或赔偿--修复或赔偿完成（租金补偿终止）。2018年6月完成正负零；2018年7月12日，双方签署《房屋鉴定共同委托书》《紫金华府周边建筑物检测鉴定方案》，共同委托广东省建设工程质量安全监测总站有限公司（实为《补偿协议》约定的“广科院”）对涉案房屋进行检测鉴定，对裂缝原因进行定性分析。2018年10月29日，广东省建设工程质量安全监测总站有限公司出具《建筑物结构安全性检测鉴定报告》，对因光亮公司项目施工（即土地扰动原因）导致涉案房屋损坏的房屋进行了认定，并提出了处理建议。根据《补偿协议》第5条的约定，光亮公司又委托了广东省建设工程质量安全监测总站有限公司进行了修复设计，并于2019年1月底将修复方案设计蓝图送达业主。按照约定，业主应在2019年2月内选择修复或赔偿，光亮公司于2019年3月份就可以进行修复或赔偿。完成修复或赔偿后，补偿终止。因此，如果业主履约，2019年4月份起光亮公司就无需支付租金补偿。但是，业主在2019年2月份既不对修复设计蓝图提出异议，也不选择修复或赔偿。2019年4月3日，业主出具《叶挺东路受损房屋业主告知函》，要求不按鉴定报告，而需按其要求进行修复，2019年6月4日又不同意先进场修复，2019年6月16日出具《受损房屋的赔偿意见》，要求获得脱离《补偿协议》的，无依据的赔偿。《民法典》第159条规定，附条件的民事法律行为，当事人为自己利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。因此，自2019年4月起，光亮公司无需支付业主租金赔偿。二、惠州市建鑫工程造价事务所有限公司作出的涉案房屋修复工程造价鉴定结果应作为确定房屋损害赔偿金额的依据。因光亮公司项目的原因给业主房屋造成损害，光亮公司愿意依法进行赔偿。本案惠州市建鑫工程造价事务所有限公司（以下称“建鑫造价所”）已经对修复因答辩人项目原因造成的房屋损害的工程造价进行鉴定，并出具鉴定报告书。光亮公司认为，此等相应的鉴定报告书应作为确定房屋损害赔偿金额的依据，理由是：1.建鑫造价所是法依法摇珠选定的；2.建鑫造价所具有相应资质；3.建鑫造价所进行鉴定所依据的《建筑物结构安全性检测鉴定报告》和修复蓝图是由答辩人和业主共同委托的有资质的机构作出的；4.贵院曾允许业主重新鉴定，业主提交鉴定申请后后撤回；5.建鑫造价所作出的修复工程造价鉴定范围不仅包括因答辩人项目原因（土体扰动）造成的房屋损害，已经大大超出了光亮公司需承担的范围，但光亮公司本着配合法院工作，尽快解决争议的原则，愿意接受其鉴定结果。按该鉴定结果，光亮公司不仅对业主房屋的损害进行了赔偿，还支付了额外的补偿金。三、《补偿协议》应当解除。光亮公司和业主签订《补偿协议》的目的，是约定有关房屋损害赔偿、租金补偿的原则和程序，并最终妥善处理受损房屋的赔偿问题。但是，从《叶挺东路受损房屋业主告知书》《民事纠纷调解情况表》《受损房屋的赔偿意见》，以及原一审、二审，重审一审业主的要求和行为来看，业主根本不遵守《补偿协议》，光亮公司签订《补偿协议》的目的落空。再加上业主的房屋实际可以出租，无需光亮公司进行租金补偿。据此，根据《民法典》第563条第一款第（四）项等有关规定，光亮公司有权解除《补偿协议》。请人民法院确认《补偿协议》自光亮公司反诉状副本送达业主时解除。光亮公司一再强调，对因自身项目原因给业主造成的损害愿意依法进行赔偿，并且事实上，光亮公司已经支付业主租金共计360多万元。请法院基于本案事实，根据《民法典》等法律规定，结合惠州市中级人民法院发回重审的理由，依法公正判决，平等保护光亮公司和业主的合法权益。反诉原告（被告）光亮公司提出如下反诉请求：1、判决对于“紫金华府”项目给姚志军的房屋造成的损害，光亮公司从2019年4月1日起无需向姚志军支付租金补偿；2、判决光亮公司赔偿姚志军因“紫金华府”项目施工造成房屋的损害861.39元；3、解除双方于2016年9月22日签订的《“紫金华府”项目工程对周边居民补偿协议》；4、反诉诉讼费由姚志军承担。事实与理由：2016年9月22日，光亮公司（甲方）与姚志军（乙方）等18人就光亮公司“紫金华府”项目施工对周边姚志军等18人的房屋造成损害的补偿等达成一致意见，并共同签订了《“紫金华府”项目工程对周边居民补偿协议》。《补偿协议》第1条约定：“补偿原则是以上述周边18户（乙方）居民屋因甲方项目施工造成损害而导致房屋无法出租，甲方以一定的租金给与补偿，为补偿款项。”第3条约定：“补偿时间从2016年1月份开始，到主体基础工程完成至正负零时，甲方开始重新做鉴定，走修复及赔偿流程（鉴定报告及修复评估报告出来一个月内明确修复或赔偿），直至各业主全部拿到赔偿款后补偿款项才终止，否则甲方应当一直按照本协议约定的标准向乙方支付补偿款项。”《补偿协议》签订后，光亮公司一直按约履行。2018年6月份，项目主体基础工程完成至正负零，双方共同委托了广东省建设工程质量安全检测总站有限公司进行鉴定，鉴定机构于2018年10月29日出具了《建筑物结构安全性检测鉴定报告》，明确了“紫金华府”项目工程施工给被反诉人造成损害的范围（即土地扰动造成的损害范围）。之后，光亮公司委托了广东省建科建筑设计有限公司编制修复方案，并于2019年1月底陆续将修复方案提交给被反诉人。但是，业主违反约定，一再拖而不决，最终于2019年4月初向光亮公司递交《叶挺东路受损房屋业主告知书》，拒绝接受修复方案，要求拆除重建或全面修复房屋、增加修复期间的经济损失等。此后虽经街道办事处和社区居委会等部门多次协调，双方均未能就修复或赔偿达成一致意见。光亮公司之所以支付被业主租金补偿，是因为业主声称，涉案工程施工造成业主房屋无法出租。故《补偿协议》第1条约定:“补偿原则是以上述周边18户（乙方）居民屋因甲方项目施工造成损害而导致房屋无法出租，甲方以一定的租金给与补偿，为补偿款项。”截至2018年12月份，光亮公司已向姚志军等18人支付了租金补偿款3616224元，其中向姚志军支付了租金补偿196140元。然而，事实上是，2018年以来，姚志军的房屋一直都处于商业经营状态（即不是“房屋无法出租”）。依据《补偿协议》第1条，光亮公司无需再支付租金补偿。再者，“紫金华府”项目现在已经施工完毕，姚志军故意拖延时间，不确认修复方案，经光亮公司多次催告后仍不予确认，其行为已严重违反双方约定，有违诚信，致使“租金补偿”失去合理性，致使本案房屋损害问题无法解决。故根据《中华人民共和国合同法》第94条第（三）、（四）项等有关规定，反诉人请求解除《补偿协议》。对于因“紫金华府”项目施工给业主的房屋造成的损害，光亮公司愿意依法承担赔偿（由姚志军自行修复）或修复责任。对于2019年1月份至3月份的租金补偿，为促进本案纠纷的尽早合理解决，光亮公司仍然愿意支付。综上，恳请法院在查明事实后，判如所请。反诉被告（原告）姚志军辩称：姚志军认为光亮公司的反诉不能成立，要求法院全部驳回。光亮公司在2021年1月份停止补偿，这个行为是违约行为。根据协议约定，补偿要进行到房屋进行修复或赔偿之后，房屋的修复和赔偿要到什么时候，根据协议约定是要主体工程到正负零时，但实际上作为光亮公司对这件事没有按照协议约定进行履行。根据法庭调查，正负零的时间是2018年的6、7月份，修复报告或者赔偿协议也应当在这个时间同时出台，但实际到2018年2月才出台。光亮公司违反了双方的约定，第二、鉴定里面关于受损房屋的修复问题，其实重点是房屋的倾斜，有的倾斜达到13公分严重程度，有些是地梁的断裂，鉴定里对这些都没有提及，双方委托书是委托的鉴定公司，但并没有委托做修复设计，因此涉及的蓝图是光亮公司单方做出来的，蓝图对房屋安全的重大问题没有涉及，只对一些受损较轻的部分有涉及，这对十八户业主是不能接受，只是敷衍了事没有诚意。第三、姚志军方也不存在对方说的拖延，根据光亮公司提供的修复方案，根本就没有修复的诚意，反而说姚志军拖延是倒打一耙，光亮公司委托的公司做出的预算咨询报告的费用也不合理。请驳回光亮公司全部诉求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月22日，乙方即含姚志军在内的叶挺东路“紫金华府”南北向18户业主（下称“18户业主”）与甲方光亮公司签订《惠州市光亮房地产开发有限公司“紫金华府”项目工程对周边居民补偿协议》（下称“补偿协议”），协议内容为：1、补偿原则是以上述周边18户居民屋因甲方项目施工造成损坏而导致房屋无法出租，甲方以一定的租金给与补偿，为补偿款项；2、按各幢的总建筑面积的50%计算补偿租金，补偿租金按每平方米17元计算；3、补偿时间从2016年1月份开始，到主体基础工程完成至正负零时，甲方开始重新做鉴定，走修复及赔偿流程（鉴定报告及修复评估报告出来一个月内明确修复或赔偿），直到各业主全部拿到赔偿款后补偿款项才终止，否则甲方应当一直按照本协议约定的标准向乙方支付补偿款项；……;5、前期补偿方案在与周边居民签订协议的同时，由双方共同委托的广科院做房屋鉴定及修复加固设计和施工同时进行；……;7、主体基础工程施工到正负零时，若甲方没有按照修复或赔偿流程给18户居民（乙方）修复或赔偿付款，则补偿款时间期限顺延，直到各业主全部拿到赔偿款后补偿费用才终止，补偿款项一直计算到各业主全部拿到赔偿款，若甲方没有出现违约的情况下，18户居民（乙方）承诺：施工期间不以任何方式上访、或作出任何妨碍、影响或阻扰工程施工行为。光亮公司按照上述补偿协议从2016年1月至2018年12月每季度发放补偿款16344元（每月5448元）给姚志军。自2019年1月起光亮公司停止发放，为此姚志军诉至本院请求继续支付补偿款，在审理过程中，光亮公司提起反诉。庭审中，双方确认《补偿协议》中“广科院”即为广东省建科建筑设计有限公司。2018年7月12日，光亮公司与18户业主签订《房屋鉴定共同委托书》，共同委托广东省建设工程质量安全检测总站有限公司对紫金华府周边案涉房屋进行安全检测鉴定。2018年10月29日，广东省建设工程质量安全检测总站有限公司出具《建筑物结构安全性检测鉴定报告》（以下简称“鉴定报告”）、广东省建科建筑设计有限公司出具修复方案（以下简称“修复方案”）。2020年9月8日，光亮公司向本院申请在《鉴定报告》及修复方案基础上对案涉房屋修复造价进行鉴定。本院依法委托惠州市建鑫工程造价事务所有限公司（下称“建鑫造价所”）对房屋修复造价进行鉴定。该公司于2021年1月25日作出《工程造价鉴定报告书》，确定姚志军房屋修复造价53202.29元。姚志军对该房屋修复造价鉴定报告不认可，于2020年12月16日向本院申请对房屋的结构安全性检测、房屋的建筑物结构安全修复方案、修复造价进行重新鉴定。本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对案涉房屋进行重新鉴定，该司向何玉方发出司法鉴定缴费通知书，但姚志军在申请延期缴费后仍未缴费，并于2021年4月23日连同18户业主向本院提交《撤回鉴定申请书》，在本院向其释明撤回鉴定的法律后果后仍坚持向本院撤回对建筑物结构安全性鉴定等的申请。上述事实有《补偿协议》、补偿款表、银行流水明细、《建筑物结构安全性检测鉴定报告》、修复方案设计蓝图、修复方案设计蓝图签收表、预算咨询报告、《叶挺东路受损房屋业主告知书》、房屋鉴定共同委托书、紫金华府周边建筑物检测鉴定方案、备案证书、会议签到表、民事纠纷调解情况表、惠阳紫金华府周边18户业主关于《受损房屋的赔偿意见》、《工程造价鉴定报告书》及庭审陈述等为据。本院认为，2016年9月22日，姚志军在内的18户业主与光亮公司签订《补偿协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，应为有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应依照合同约定履行各自的义务。结合本院已查明事实，本案的争议焦点包括：（1）关于光亮公司是否有权解除涉案《补偿协议》的问题；（2）关于《工程造价鉴定报告书》是否采信的问题；（3）关于补偿款计算截止时间的问题。本院作以下分析认定：关于光亮公司是否有权解除涉案《补偿协议》的问题。案涉《补偿协议》合法有效。光亮公司在未与姚志军协商情况下自行于2019年1月起停止向姚志军支付补偿款，已构成违约，显属不当。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”当违约方继续履约所需的财力、物力明显过高，继续履行有失公平时，应该允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。在本案中，自双方纠纷发生至今已长达六年时间，双方均未就是否解除合同、补偿金额、修复金额等达成一致意向，经本院主持调解，双方仍无法达成一致意见，且各方态度坚持，光亮公司已经向姚志军支付了从2016年1月至2018年12月共三年的补偿款，如果让光亮公司继续履行合同，则光亮公司支付的履行费用明显过高，有失公平，且光亮公司自2019年1月起至今未按约继续履行合同，同时也明确表示不同意继续履行合同，事实上也达不到姚志军要求继续履行合同的目的。为衡平双方当事人利益，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间的《补偿协议》合法有效，姚志军在履行合同过程中没有违约行为，本案的《补偿协议》也应当解除。故光亮公司在反诉中提出的解除《补偿协议》的请求，本院予以支持。关于《工程造价鉴定报告书》是否采信的问题。广东省建设工程质量安全检测总站有限公司出具的《建筑物结构安全性检测鉴定报告》和广东省建科建筑设计有限公司出具的修复方案均是双方共同委托、具有鉴定资质的鉴定机构所作出的鉴定报告，在此基础上，本院根据光亮公司的申请依法委托惠州市建鑫工程造价事务所有限公司对案涉房屋作出《工程造价鉴定报告书》。在原告无法提交证据推翻该《工程造价鉴定报告书》时，本院对该鉴定报告书予以采信。18户业主对鉴定报告书虽不予认可，并申请对案涉房屋安全、修复造价等进行重新鉴定，但原告在本院充分释明利害关系情况下，仍坚持撤回鉴定申请书，对此，姚志军应承担举证不能责任。案涉《工程造价鉴定报告书》载明姚志军的房屋修复工程造价为53202.29元，本院予以确认。关于补偿款计算截止时间的问题。《补偿协议》第3条约定：“补偿时间从2016年1月份开始，到主体基础工程完成至正负零时，甲方开始重新做鉴定，走修复及赔偿流程（鉴定报告及修复评估报告出来一个月内明确修复或赔偿），直到各业主全部拿到赔偿款后补偿款项才终止，否则甲方应当一直按照本协议约定的标准向乙方支付补偿款项”。根据该条的约定及案涉《补偿协议》其他条款约定，双方当事人对补偿款支付的截止时间约定不明确，鉴于姚志军在本案中并无过错，但鉴定修复造价亦需双方配合才能完成，综合考量各方因素，本院酌定补偿款支付时间截止至2021年1月25日即惠州市建鑫工程造价事务所有限公司作出《工程造价鉴定报告书》之日，对于姚志军请求超出区间部分的补偿款不予支持。因此，光亮公司应当按照每月5448元，支付2019年1月至2021年1月共25个月的补偿款共计136200元。综述，依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）姚志军与被告（反诉原告）惠州市光亮房地产开发有限公司签订的《“紫金华府”项目工程对周边居民补偿协议》。二、被告（反诉原告）惠州市光亮房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付租金补偿款136200元给原告（反诉被告）姚志军。三、被告（反诉原告）惠州市光亮房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内支付原告姚志军（反诉被告）房屋修复费用53202.29元。四、驳回原告（反诉被告）姚志军其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）惠州市光亮房地产开发有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费1026元、反诉诉讼费527元，均由被告（反诉原告）惠州市光亮房地产开发有限公司负担[原告（反诉被告）姚志军已预交本诉诉讼费1026元、被告（反诉原告）惠州市光亮房地产开发有限公司已预交反诉费527元]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟东华审 判 员  李杏连人民陪审员  涂丽娟二〇二一年六月二十二日法官 助理  张 婷书 记 员  马玉娴