山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终3240号上诉人（原审被告）：太原富力通达房地产开发有限公司。法定代表人：相某，董事长。委托诉讼代理人：赵某，住太原市。被上诉人（原审原告）：李某，现住山西省太原市。委托诉讼代理人：崔某，山西吴宋律师事务所律师。原审被告：太原富力城房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，董事长。委托诉讼代理人：闫某，山西华炬律师事务所律师。上诉人太原富力通达房地产开发有限公司因与被上诉人李某及原审被告太原富力城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市晋源区人民法院（2021）晋0110民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月13日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。太原富力通达房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一项，依法改判；2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人延期交付涉案房屋，应适用不可抗力规则予以扣除交付期限，上诉人不应承担全部逾期交房违约责任。涉案房屋建设周期，受新冠疫情及疫情防控措施等不可抗力因素、重污染天气预警及“二青会”等政府行为因素影响，应依法扣除相应期间。首先，不可抗力系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不因合同双方主观意志为转移。据此，上诉人于2020年6月24日发送的《房屋延期交付通知函》中的交付期限，不能改变不可抗力适用的客观性。本案应将新冠疫情一级响应至二级响应期间（30天），以及太原市住房和城乡建设局《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》中规定的建设工地开工时间及返并工人的隔离进场时间（20天），共计至少50天予以扣除。其次，涉案合同第八条约定：因政府行为而导致延期，出卖人可据实予以延期。涉案房屋建设周期内，因重污染天气预警及“二青会”等政府要求停工至少221天。其中“二青会”开幕式为2019年8月8日，闭幕式为2019年8月18日，共计11天。涉案项目紧邻“二青会”举办地山西体育中心红灯笼体育场，必然导致项目停工。根据上述合同约定，上诉人可以据实交付房屋。上诉人不应承担延期交房的违约责任。二、一审法院将物业公司发送的平台短信认定为上诉人作出，认定事实错误。物业公司全称为广州天力物业发展有限公司，与上诉人是两个独立的主体，承担独立的法律责任，一审法院在没有审查该短信通知是否系上诉人合法授权的前提下，仅依据行业常态及常理，即推断该短信内容是上诉人的真实意思表示，缺乏事实及法律依据，二审应予纠正。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院扣除上诉人逾期交房的不可抗力、政府原因之法定期限，依法改判一审判决第一项，维护上诉人合法权益。李某辩称，1.二青会举办开幕式、大气污染不属于不可抗力不能免责。首先二青会的筹办，从2016年开始，是在上诉人与被上诉人签订合同之前，上诉人应当充分了解并事先考虑。另外大气污染防治早于上诉人与被上诉人签订合同之前，也是上诉人事先可以了解可以预见的。因此上诉人在与被上诉人签订合同之前对上述情况了解和清楚，不属于不能预见。另外有关的施工可以采取相关的手段来加快进度等等，能够克服能够消除影响，因此不属于不可抗力。2.双方通过房屋交付延期通知函实际变更了交房时间，交房时间顺延为2020年7月29日，根据《最高人民法院》第三条第二款规定，合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的人民法院不予支持。从2020年7月29日至上诉人发出推迟交房期间并没有发生合同约定的不可抗力或者政府行为。上诉人没有理由要求免除责任。太原富力城房地产开发有限公司述称，1.本案的事实，是上诉人与被上诉人之间发生的，原审被告并不清楚。2.认可一审判决中原审被告不承担责任。李某向一审法院起诉请求：1.判令太原富力通达房地产开发有限公司支付李某逾期交房违约金20879.98元[1657141元×63天（2020年7月29日至2020年9月30日]×0.0002；2.判令太原富力城房地产开发有限公司对上述第一项诉讼请求承担连带付款责任；3.本案诉讼费用由太原富力通达房地产开发有限公司、太原富力城房地产开发有限公司负担。一审法院认定事实：2018年9月7日，原审原告与太原富力通达房地产开发有限公司签订《商品房屋买卖合同》一份，合同约定原审原告购买太原富力通达房地产开发有限公司开发的位于山西省太原市××区房屋1套，房屋总价款为1657141元，付款方式为银行按揭。出卖人交房期限为2020年6月30日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因政府行为而导致延期，出卖人需在发生之日起30日内转告买受人......除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，若（1）逾期不超过60日，则自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日内后，买受人有权解除合同......商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原审原告依约办理了支付购房款相关事宜。案涉房屋分别于2017年12月21日、2020年9月24日开工建设、竣工验收。另查明，2020年6月24日，太原富力通达房地产开发有限公司向原审原告送达《房屋交付延期通知函》，称针对新型冠状病毒疫情，太原市住房和城乡建设局于2020年1月31日发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》，通知全市新建项目和节前停工的在建项目不得早于3月1日晚24时前开工、复工，该公司严格遵照辖区管理要求启动项目建设复工工作，对复工人员进行核酸检测及隔离等措施，受复工人员排查、隔离、检测等影响，及部分货品厂家加工生产在疫区内，无法及时供货等因素，项目于3月底方进入正常批量施工状态，故案涉房屋交付日期相应顺延为同年7月29日。根据政府相关文件及商品房买卖合同约定，该公司不承担不可抗力情况下延期交付的违约责任。2020年7月28日，“富力物业”向原审原告送达手机短信，称因此次交付量大，富力湾本次交房将分批次交付使用，为保证更好地服务于广大业主朋友，通知业主所购房屋延期交付，延期交付的违约金由该公司按照合同约定承担，具体交付时间请查收公司发出的书面通知。2020年9月27日，太原富力通达房地产开发有限公司及案涉项目物业公司即广州天力物业发展有限公司太原分公司向原审原告送达《交付使用通知书》，通知其所购房屋已具备交付条件，确定正式交付入住时间为2020年9月30日，需携带指定材料及费用等至山西省太原市××区富力湾物业服务中心办理相关手续。又查明，“二青会”开幕式于2019年8月8日在山西体育中心红灯笼体育场举行，闭幕式于2019年8月18日在山西体育中心体育馆举行，期间共计11天。案涉富力湾项目紧邻山西省体育中心红灯笼体育场，位于其北侧。2019年10月12日，太原市人民政府网站发布《太原市人民政府办公室关于印发太原市重污染天气应急预案的通知》，规定当发布黄色预警信息时，启动三级响应；当发布橙色预警信息时，启动二级响应；当发布红色预警信息时，启动一级响应。三级响应措施的强制性扬尘源减排措施中除应急抢险外，市区所有房屋建筑、拆迁、市政、道路、水利、绿化、通讯等施工工地停止土石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、护坡喷浆、混凝土搅拌等。二级响应措施的强制性扬尘源减排措施中除应急抢险外，所有施工工地停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷、浇筑等易起尘作业全部停止。二级响应措施的强制性扬尘源减排措施中除应急抢险外，所有建筑工地停止户外作业。2019年10月20日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：10月20日12时至10月23日24时；2019年10月30日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：10月31日12时至11月4日12时；2019年11月4日，太原市延长重污染天气应急预案橙色（二级）响应：11月4日12时至11月8日24时；2019年11月8日，太原市延长重污染天气应急预案橙色（二级）响应：11月8日24时至11月9日24时；2019年11月13日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：11月14日0时至11月16日24时；2019年11月19日，太原市启动重污染天气应急预案黄色（三级）响应：11月20日0时至11月23日24时；2019年11月29日，太原市启动重污染天气应急预案黄色（三级）响应：11月29日0时至11月30日24时；2019年12月5日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：12月5日18时至12月9日24时；2019年12月11日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：12月12日0时至12月15日24时；2019年12月15日，太原市延长重污染天气应急预案橙色（二级）响应：12月16日0时至12月16日24时；2019年12月19日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：12月20日12时至12月31日24时；2019年12月24日，太原市延长重污染天气应急预案红色（一级）响应：12月25日6时至12月25日24时；2019年12月25日，太原市重污染天气预警级别由橙色（二级）响应调整为红色（一级）响应：12月26日0时至12月31日24时。2020年1月25日，山西省人民政府网站发布《山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应》，称根据国务院《突发公共卫生事件应急预案》规定，结合当前疫情防控形势，山西省委、省政府决定，自2020年1月25日18时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，太原市人民政府网站发布《山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级应急响应》，称按照党中央、国务院决策部署，依据国家有关法律法规规定和山西省新冠肺炎疫情防控形势，省委、省政府决定，自2020年2月24日0时起，将山西省突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年1月31日，太原市住房和城乡建设局网站发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》。其中规定，“全市新建项目和节前停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工，拟返并参与工程建设的管理人员、务工人员在3月1日前暂勿返并，并严格履行疫情筛查和疫情防控方案报备。对来自武汉等疫情严重地区的返并人员以及与其有密切接触者，应登记造册并向所在地防疫部门备案，进入施工现场前要隔离不少于14天。2020年2月3日，山西省工信厅印发各企业《工业企业疫情防控工作导则》，称为做好全省工业企业返岗复工后新型冠状病毒感染的疫情防控工作，坚决阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，根据省委第四次专题会议暨省疫情防控工作领导小组会议部署，我省工信厅制定了该《导则》。其中规定，“一、2.做好返岗前疫情防控：对全体职工进行健康状况摸底调查，掌握返岗前是否有武汉市或其他疫情高发地区旅居史或发热患者密切接触史。若有，必须按规定居家隔离或到集中隔离点观察满14天，无异常情况的，可以返岗。有可疑症状的，要及时就医。”2020年3月2日，太原市房产管理局、太原市住房和城乡建设局、太原市财务局、国家税务总局太原市税务局、太原市行政审批服务管理局、太原市住房公积金管理中心、中国人民银行太原中心支行联合发布并房（2020）3号《关于有效应对疫情保障城乡建设有序推进促进房地产市场平稳健康发展的通知》，称为深入贯彻国家、省、市关于疫情防控的决策部署，支持房地产企业，建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，保障城乡有序建设，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，通知相关事项。其中，第二条第（四）项规定“顺延开竣工和交付时间规定，因疫情影响不能按原定时间开复工的建设项目，开竣工时间相应顺延。不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延。在我市实施疫情防控一级响应措施期间，不计违约责任。”太原富力通达房地产开发有限公司、太原富力城房地产开发有限公司委托立信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所对各自2019年财务报表进行了审计，并由该所于2020年3月26日出具相应审计报告，审计意见均为：财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司2019年12月31日的财务状况以及2019年度的经营成果和现金流量。一审法院认为，第一，关于太原富力通达房地产开发有限公司应否支付原审原告逾期交房违约金的问题。原审原告与太原富力通达房地产开发有限公司签订的《商品房屋买卖合同》，太原富力通达房地产开发有限公司向原审原告送达的《房屋交付延期通知函》、《交付使用通知书》均系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，成立并生效，当事人理应依约履行相关合同义务。虽然太原富力通达房地产开发有限公司不认可手机短信（即2020年7月28日，“富力物业”向原审原告送达手机短信，称因此次交付量大，富力湾本次交房将分批次交付使用，为保证更好地服务于广大业主朋友，通知业主所购房屋延期交付，延期交付的违约金由该公司按照合同约定承担，具体交付时间请查收公司发出的书面通知）系其授意或委托“富力物业”而发，但其逾期交房确系客观事实，且开发商授意或委托物业公司发送交房信息系房地产行业常态，符合常理，该证据已达到物业公司代表开发商即太原富力通达房地产开发有限公司意思表示的高度盖然性，故该手机短信内容视为太原富力通达房地产开发有限公司的真实意思表示。此外，《最高人民法院》规定，“二、......当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任；三、（二）......合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。”《最高人民法院》规定，“一、4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”本案中，太原富力通达房地产开发有限公司虽然辩称新冠肺炎疫情、“二青会”举行、重污染天气预警等系不可抗力和政府行为，定性准确，但这些影响交房的因素均发生在其于2020年6月24日向原审原告送达《房屋交付延期通知函》通知原审原告延期交房至2020年7月29日之前，其通知原审原告延期交房至2020年7月29日，应系其已在合理期间内将上述因素均考虑在内且考虑清楚后郑重作出的承诺，系其表达交房时间的新意思表示，原审原告对此亦未提出异议，则视为双方达成新的交房合意（即2020年7月29日交房），该部分合同内容予以变更，太原富力通达房地产开发有限公司该第一次通知原审原告延期交房，于法有据，合情合理，符合公平原则，系对“不可抗力”应有之义的正确理解及对不可抗力规则的合法适用。但在前述影响交房的因素均发生在太原富力通达房地产开发有限公司于2020年6月24日向原审原告送达《房屋交付延期通知函》通知原审原告延期交房至2020年7月29日之前的前提下，且现有证据均不能证明2020年7月29日至2020年9月30日期间存在这些因素，或者不能证明这些因素直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实，其亦承诺“延期交付的违约金由该公司按照合同约定承担”，则太原富力通达房地产开发有限公司于2020年7月28日通知原审原告再次延期交房，于法无据，于情无理。根据前述《指导意见》（一）、（二）之相关规定，太原富力通达房地产开发有限公司不应再以上述因素对其再次延期交房至2020年9月30日作不当辩解，并以此来对抗原审原告合理诉求（即原审原告仅主张2020年7月29日至2020年9月30日期间的逾期交房违约金），主张免除其全部责任，否则，显失公平，且有违“不可抗力”的应有之义及不可抗力规则的合法适用。综上，太原富力通达房地产开发有限公司理应依照《商品房屋买卖合同》、手机短信、《房屋交付延期通知函》支付原审原告相应逾期交房违约金，故原审原告主张太原富力通达房地产开发有限公司支付其逾期交房违约金20879.98元的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，于法有据，计算合理，一审法院予以支持。第二，关于太原富力城房地产开发有限公司应否承担连带支付逾期交房违约金责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”该第六十三条之规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与股东财产严格分离，且股东应就其财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，太原富力城房地产开发有限公司提供了太原富力通达房地产开发有限公司、太原富力城房地产开发有限公司的相关审计报告，可以反映太原富力通达房地产开发有限公司有独立完整的财务制度，相关财务报表在所有重大方面亦符合企业会计准则的规定编制，公允反映了该公司2019年12月31日的财务状况以及2019年度的经营成果和现金流量，且未见有公司（太原富力通达房地产开发有限公司）财产与股东（太原富力城房地产开发有限公司）财产混同的迹象，太原富力通达房地产开发有限公司、太原富力城房地产开发有限公司亦各有独立的经营场所，可以基本反映公司财产与股东财产相分离的事实。一审法院认为，《公司法》第六十三条之规定意在限制一人有限公司股东采用将公司财产与股东财产混同等手段，逃避债务，严重损害公司债权人利益，故股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的财产与公司财产出现了混同。然而本案中，现有证据无法证明公司财产与股东财产存在混同，原审原告的诉求及其证据并不能反映太原富力通达房地产开发有限公司、太原富力城房地产开发有限公司财产有混同迹象，不足以否定太原富力城房地产开发有限公司的举证，故原审原告主张太原富力城房地产开发有限公司应承担连带支付逾期交房违约金责任的诉求，证据不足，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条、第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条规定，判决：一、太原富力通达房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付李某逾期交房违约金20879.98元；二、驳回李某的其他诉讼请求。案件受理费322元减半收取计161元，由太原富力通达房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、“富力物业”发送延期交房的手机短信是否为上诉人太原富力通达房地产开发有限公司的意思表示；二、上诉人太原富力通达房地产开发有限公司是否应当支付被上诉人李某逾期交房违约金。关于争议焦点一，商品房的交付，通常由物业公司协助配合开发商办理相关交房流程。开发商授意或委托物业公司发送交房信息为房地产行业常态。本案中，案涉房屋的交付使用通知书由太原富力通达房地产开发有限公司与广州天力物业发展有限公司太原分公司共同作出，交付使用通知书上加盖有上述两公司公章，说明在房屋交付过程中由“富力物业”协助配合上诉人办理相关交房事宜。2020年7月28日，“富力物业”向被上诉人发送短信，通知业主延期交房，延期交付的违约金按照合同约定承担。一审法院根据逾期交房的客观事实，认定该行为视为太原富力通达房地产开发有限公司的意思表示，并无不当。关于争议焦点二，上诉人太原富力通达房地产开发有限公司与被上诉人李某所签《商品房屋买卖合同》约定的房屋交付期限为2020年6月30日前，上诉人太原富力通达房地产开发有限公司于2020年6月24日向被上诉人李某送达了房屋交付延期通知函，将房屋交付期限延期至2020年7月29日，对此被上诉人未提异议，双方就变更房屋交付期限达成一致。而至交付期限届满，上诉人太原富力通达房地产开发有限公司未依约交房，已构成违约。上诉人太原富力通达房地产开发有限公司所主张的新冠疫情及疫情防控、重污染天气预警、二青会举行的发生时间均在2020年6月24日之前，故其在发送房屋交付延期通知函时延期交房的时间理应充分考虑到上述因素，因上诉人并未提供证据证明2020年7月29日至2020年9月30日期间存在合同约定的不可抗力或者政府行为致使延期交房，故太原富力通达房地产开发有限公司提出其不应承担延期交房的违约责任上诉理由，本院不予支持。关于支付逾期交房违约金的计算时间，依据房屋交付延期通知函，延期交房日期应为2020年7月29日，故一审法院认定延期交房违约金从2020年7月29日起计算至2020年9月30日止按合同约定的已交付房价款万分之二计算违约金，并无不当。综上所述，太原富力通达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费322元，由太原富力通达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 范红琴审判员 段晋文审判员 郭 强二〇二一年六月二十四日法官助理 陈梦薇书记员 薛 英