新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终2856号 上诉人（原审被告）：新疆广厦房地产交易网络有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）天津南路65号美居物流园O座三楼。 法定代表人：张格芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：惠玲，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李妍，女，1955年3月27日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：翟保红，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 原审被告：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华北路165号。 法定代表人：关峙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，该公司员工。 上诉人新疆广厦房地产交易网络有限公司（以下简称广厦公司）因与被上诉人李妍及原审被告新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初6468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广厦公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回李妍对我公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实有误，适用法律错误。涉案房屋的开发主体为广汇公司，现已办理房产大证的主体也是广汇公司。我公司在商品房交易中仅为委托代理销售商，无权利及义务为李妍办理房屋权属证书。根据公平原则，一审法院判令我公司承担违约金主体有误。二、李妍起诉违约金已过诉讼时效。2002年4月22日，李妍购买涉案房屋并于2002年5月5日取得房屋。该房屋系按揭贷款所购，房贷还清之日为2014年10月28日。根据合同第十五条约定及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，从贷款还清之日起算，该案诉讼时效应当从2015年4月27日起算，李妍于2020年9月3日向法院起诉，已过诉讼时效。三、一审法院对房产解押通知书的真实性予以认可，但又认为涉案房屋并未办理过预告登记及抵押登记，故不存在我方抗辩因买受人未履行注销抵押登记义务而我方不构成违约的情形。一审法院查明的事实与其本院认为存在明显矛盾，属认定事实不清。四、一审法院适用法律有误。一审法院未适用《中华人民共和国民法总则》中关于诉讼时效的规定有误。综上，请求支持我公司的上诉请求。 李妍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，广厦公司承担违约责任主体并无不当。广厦公司的违约状态持续存在，故我提起诉讼并未超过诉讼时效。关于产权登记状态的约定属于不合理免除责任的格式条款，应属无效。根据2020年11月3日不动产登记信息查询结果，涉案房屋预告状态为未预告，限制状态为行政限制，抵押信息为无抵押，一审法院据此认定不存在广厦公司抗辩的系我未履行先义务并无不当。综上，广厦公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 广汇公司述称，同意广厦公司的上诉意见。 李妍向一审法院起诉请求：1．判令广汇公司、广厦公司协助李妍办理位于乌鲁木齐市新市区汇轩园小区5栋16A号商铺登记备案及不动产权属证书；2．判令广汇公司、广厦公司支付逾期办理不动产权属证书违约金47,895元。一审中，李妍变更第一项诉讼请求为：判令广汇公司、广厦公司协助李妍办理位于乌鲁木齐市新市区商铺的不动产权属证书。 一审法院认定事实：2002年4月22日，广厦公司（出卖人）与李妍（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定房屋坐落于乌鲁木齐市北京北路，房屋面积62.49㎡，单价5,300元，总价款331,197元。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，撤销抵押后，直接在乌市房地产管理局领取产证。同年5月5日，广汇公司向李妍交付涉案房屋。2011年9月2日，广厦公司向李妍出具涉案房屋331,197元购房发票。同年9月20日，李妍缴纳涉案房屋契税、印花税合计10,101.51元。2014年10月28日，中国建设银行股份有限公司乌鲁木齐明园支行出具房产解押通知书，内容为“乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心：兹有我行借款人李妍，于2001年10月30日贷款壹拾玖万捌仟元整，借款合同号：2001-11442。该借款人用于购买乌鲁木齐市新市区北京北路40号。该笔贷款本息已于2011年11月30日结清。请给予办理房产解押手续”。广汇公司、广厦公司在庭审中陈述，广汇公司为涉案房屋的房地产开发企业，广厦公司系广汇公司的房产销售公司。李妍在庭审中明确要求广汇公司协助其办理位于乌鲁木齐市新市区商铺的不动产权属证书，要求广厦公司向其承担支付逾期办理不动产权属证书违约金47,895元。 一审法院认为，李妍、广厦公司签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李妍已向广厦公司付清全部房款，广厦公司应当协助李妍办理涉案房屋的不动产权属证书。广汇公司在庭审中称其为涉案房屋的房地产开发企业及大证的权利登记人，故应当认定广汇公司为协助李妍办理不动产权属证书的义务人，李妍请求广汇公司协助其办理位于乌鲁木齐市北京北路商铺的不动产权属证书的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于李妍主张广厦公司支付逾期办证违约金47,895元，一审法院认为，李妍、广厦公司的合同中关于产权登记的约定虽然为“因属银行按揭贷款购房，产权已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，撤销抵押后，直接在乌市房地产管理局领取产证”，但涉案房屋并未办理过预告登记，亦未办理过抵押登记，故不存在广厦公司抗辩称因买受人未先履行注销抵押登记义务因而其不构成违约的情形，对于广厦公司的上述抗辩理由，不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同签订之日起九十日。合同没有约定或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，商品房买卖合同中约定的办理所有权登记的期限为“出卖人应当在商品房交付使用后180日内”，广厦公司向李妍交付涉案房屋的时间为2002年5月5日，但李妍至今未取得不动产权属证书，故广厦公司构成违约，应当承担违约责任。广厦公司作为《商品房买卖合同》一方当事人，其亦有协助李妍办理房屋权属证书的义务，故李妍请求广厦公司承担逾期办证违约金，符合法律规定，故予以支持。关于逾期办证违约金的数额，一审法院认为，因《商品房买卖合同》中对于违约责任并未进行约定，根据上述司法解释的规定，广厦公司应当以李妍已付房款即331,197元为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向李妍支付违约金，李妍现主张广厦公司支付自其起诉之日起倒计三年即2017年7月15日至2020年7月15日期间的违约金，故予以支持，但李妍按照年息4.75％计算无法律依据，现予以调整，即2017年7月15日至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行发布的同期贷款利率即年息4.75％计算为33,015.35元，2019年8月20日至2020年7月15日期间的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为12,095.95元，综上，广厦公司应当向李妍支付逾期办证违约金共计45,111.30元。一审法院判决：一、新疆广汇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内协助李妍办理位于乌鲁木齐市新市区汇轩小区商铺的不动产权属证书；二、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司于判决生效之日起十日内支付李妍逾期办证违约金45,111.30元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的损失予以确认。 本院认为，首先，广厦公司上诉称其系代理销售行为，无权利及义务为李妍办理房屋权属证书，一审判令其承担违约金主体有误。本院认为，李妍依据《商品房买卖合同》的约定提起诉讼，广厦公司系合同一方当事人，广厦公司应当依照约定履行合同，故对广厦公司上诉称李妍起诉的主体有误，本院不予采信。其次，李妍的起诉是否已过诉讼时效。2002年4月22日广厦公司与李妍签订《商品房买卖合同》，并于2002年5月5日向李妍交付涉案房屋。作为合同相对人的广厦公司一直未能履行商品房买卖合同中约定的协助办理产权证书的义务，构成违约，该违约事实持续存在，故李妍提起本案诉讼，未过诉讼时效。广厦公司上诉称本案诉讼时效已过的理由，本院不予采信。第三，广厦公司是否应当向李妍支付逾期办证违约金。广厦公司与李妍签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，广厦公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，广厦公司未能证明其已经履行了商品房买卖合同中约定的协助办理产权证书的义务，应当向李妍承担违约责任。因《商品房买卖合同》中未对广厦公司未履行上述义务应承担的违约责任进行约定，李妍有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条规定要求广厦公司支付违约金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”故一审法院对李妍起诉之日起倒计三年即2017年7月15日至2020年7月15日期间的逾期办证违约金予以支持，符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，广厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费927.78元（广厦公司已预交），由广厦公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭建艳 审判员  黄淑梅 审判员  王 菲 二〇二一年六月十七日 书记员  杨文新