安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终604号 上诉人（原审被告）：邓高，女，1963年6月26日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：周运，男，1990年7月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。系邓高之子。 被上诉人（原审原告）：淮北东安物业管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区人民路街道发现之旅小区**南物业用房。 法定代表人：苏肖，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵雷，安徽龙兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林飞，安徽龙兴律师事务所律师。 上诉人邓高因与被上诉人淮北东安物业管理有限公司（以下简称东安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2021）皖0603民初506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓高及其委托代理人周运，被上诉人东安物业公司的法定代表人苏肖及委托诉讼代理人赵雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓高上诉请求：1.撤销原判，驳回东安物业公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由东安物业公司承担。事实和理由：1.邓高与东安物业公司未签订过《物业服务合同》，东安物业公司在2019年之前未提供物业服务，业主房屋漏水、物品丢失等，东安物业公司从未过问，与建设单位签订的物业合同中含有违法条款和不承担任何责任条款，是无效合同。东安物业公司从事非法收取广告费、停车费等情形。 东安物业公司辩称，邓高的上诉请求和理由均无事实根据，原判决认定事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 东安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令邓高支付东安物业公司物业管理费6737.92元、滞纳金2260.98元，合计8998.9元；2.诉讼费由邓高承担。 一审法院认定事实：2008年8月1日，淮北淮信房地产有限公司（甲方）与东安物业公司（乙方）签订《物业管理合同》。合同约定：甲方选聘乙方对淮北市慢城花园小区提供前期物业管理服务事宜；乙方提供的前期物业管理服务包括：本物业管理区域内的公共事务和共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务收费标准以物价局核定价格为准，具体为多层住宅为每月每平方米0.4元，高层住宅为每月每平方米0.78元；业主应于在办理入户交接手续之日起或公示交房当月开始计算交纳物业服务费用；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按5‰标准向乙方支付违约金等内容。后，东安物业公司依约对慢城小区进行了物业服务。 邓高为慢城小区8#501室业主，房屋为多层住宅，建筑面积为131.6平方米。按照每平方米0.4元/月的标准，邓高每月应缴纳物业费52.64元。因邓高拖欠东安物业公司自2010年5月1日至2020年12月31日共计128个月的物业费6737.92元未交纳。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，淮北市淮信房地产有限公司与东安物业公司签订的《物业管理合同》合法有效，对业主具有约束力，东安物业公司与邓高均应依合同约定履行义务。东安物业公司依约为慢城小区提供了物业管理服务，邓高作为该小区业主应及时交纳物业服务费。邓高长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。东安物业公司主张邓高交纳2010年5月1日至2020年12月31日的物业服务费6737.92元，理由充分，予以支持。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，如果东安物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，邓高可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：邓高于判决书生效后十五日内支付淮北东安物业管理有限公司物业服务费6737.92元。案件受理费50元，减半收取计25元，由邓高负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 邓高提交以下证据:1.慢城小区物业管理合同；2.东安物业公司起诉案件统计；3.淮北市淮信房地产有限公司注销信息；4.物业公司小区设立广告牌；5.小区正门消防通道及小区正门损坏照片；6.小区防盗门损坏、井盖损坏、垃圾无人清理的照片；7.楼道内卫生由业主自主清理照片；8.房屋漏水照片；9.小区公示物业人事架构图照片；10.外墙脱落照片；11.房屋漏水，外墙脱落录像。上述证明拟证明东安物业公司未履行物业服务。 东安物业公司质证意见：对证据1-11真实性无异议，但达不到证明目的。 东安物业公司提交以下证据：1.广告牌照片12张；2.小区正门和邓高家的单元门照片8张；3.小区公共设施照片；4.东安公司日常提供物业服务的照片278张；5.对小区的卫生每天都进行清理的汇报、管理微信聊天记录；6.东安物业公司的管理人员资格证书9份；7.业主满意度调查表。上述证明拟证明东安物业公司尽到了物业服务义务。 邓高质证意见：证据1照片真实，但商业广告内容临时修改，达不到证明目的；证据2显示的防盗门是坏的；证据3.公共设施是物业公司刚修的；证据4的照片不能达到证明目的；证据5微信内容发的清理图片实际并没有清理；证据6资格证书发证日期均是2021年刚办理的；证据7达不到证明目的。 本院认证意见：对于双方提交的证据真实性均予认定，与本案关联性及是否能达到证明目的，本院综合进行认定。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉的物业服务合同效力如何认定，邓高应否支付物业费。 本案涉及的物业服务合同，由慢城小区的开发商淮北淮信房地产有限公司与东安物业公司签订，合同签订主体合法，且没有违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。东安物业公司依约为慢城小区提供了物业管理服务，邓高作为该小区业主应及时交纳物业服务费。邓高如认为东安物业公司提供的服务项目和质量如与合同约定标准差距明显的，可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用。邓高提供的关于小区内设施及其房屋漏水等照片、录像拍摄的时间无法核实，且均不足以支持其要求减免或不支付物业费的主张，东安物业公司提供的证据可以证明其已经履行了相应的合同义务。邓高拒绝支付物业服务费已经构成根本违约，一审判决邓高按照合同约定的标准支付物业费，并无不当，应予维持。 综上所述，邓高的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由邓高负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张春茹 审 判 员 郑泽恩 审 判 员 李 森 二〇二一年六月二十五日 法官助理 董建文 书 记 员 胡雨桐 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……