文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2021)渝0117民初1604号原告：重庆江润实业有限公司，住所地重庆市合川区盐溪桥28#，统一社会信用代码9150011720364392XB。法定代表人：贾玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟诚，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莹，重庆永和律师事务所律师。被告：唐勇，男，1973年1月16日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：潘红，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。原告重庆江润实业有限公司与被告唐勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆江润实业有限公司的委托诉讼代理人钟诚，被告唐勇的委托诉讼代理人潘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆江润实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付房屋租金126984元及资金占用利息（利息以15486元为基数，自2018年9月10日起计算至2019年9月9日；以16260元为基数，自2019年9月10日起计算；上述利息均按月利率2%的标准计算，暂计算至2021年1月11日为44913.76元）；2、判决被告立即向原告支付自2019年1月至2020年7月的电费24864元及资金占用利息（利息以24864元为基数，自2020年8月1日起按月利率2%的标准计算，暂计算至2021年1月11日为2701.89元）；3、判决被告立即向原告支付自2020年1月至2021年1月的物业费3198元；4、判决被告立即将房屋归还给原告，并支付房屋占用使用费（以合同第三年月租金5420元为标准，自2020年9月10日起计算至被告返还房屋时止，暂计算至2021年1月11日为27100元）;5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为判决被告立即向原告支付代其交纳自2019年1月1日至2020年8月31日期间产生的电费26790元及资金占用利息（利息以26790元为基数，自2020年9月1日起按月利率2%的标准计算至付清该电费欠款为止）；将第3项诉讼请求变更为判决被告立即向原告支付自2020年1月1日至2021年4月的物业费3936元。事实和理由：原、被告双方签订了《江润.地中海岸房屋租赁合同》，约定原告将位于江润.地中海岸项目，门牌编号为合川区嘉滨路×号房屋租赁给被告作经营使用，租赁期为三年，自2017年9月10日至2020年9月9日，合同期内的租金总计为185976元；同时合同第八条约定若租金或物业费、水电气费缴纳逾期超过15天的，被告需向原告付清所拖欠的租金、物业费及水电气费等全部费用，并按月息2分的标准支付逾期付款利息至付清之日。原告依约将房屋交付给被告，自2018年9月9日起被告无故拒绝交纳租金，经原告多次催收，被告未予交纳，同时，双方租赁合同到期后被告仍占用房屋不予归还。原告认为，被告拒绝支付租金并占用房屋的行为己构成根本违约，损害了原告的合法权益。根据《民事诉讼法》的相关规定，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告唐勇辩称，双方签订租赁合同属实，具体拖欠的租金以原告举示的证据为准，利息按月息2%计算过高，请求依法调低；被告没有按时缴纳租金系因2020年疫情及合川洪灾影响，请求减免该期间的房屋租金。本院经审理认定事实如下：原、被告签订了《江润.地中海岸房屋租赁合同》，合同主要约定原告（出租方，甲方）将位于江润.地中海岸项目，门牌编号为合川区嘉滨路×号房屋（建筑面积81.94平方米）租赁给被告（承租方，乙方）使用，租赁期为三年，自2017年9月10日至2020年9月9日止，2017年9月10日开门营业；签订合同当天，乙方向甲方支付履约保证金10000元（为首年两个月的租金），在乙方不违约的情况下，合同期满退还保证金，室内装修装潢归甲方所有；合同有效期内租金共计为185976元，起始租金为4916元/月，自签合同之日起第二年，按年增幅5%逐年递增，各时段租金标准为：1、2017年9月10日至2018年9月9日，按4916元/月计算租金，年租金为58992元，2、2018年9月10日至2019年9月9日，按5162元/月计算租金，年租金为61944元，3、2019年9月10日至2020年9月9日，按5420元/月计算租金，年租金为65040元；租金每三个月支付一次，具体支付时间及金额约定如下：1、2017年9月9日支付租金14748元，2、2017年12月9日支付租金14748元，3、2018年3月9日支付租金14748元，4、2018年6月9日支付租金14748元，5、2018年9月9日支付租金15486元，6、2018年12月9日支付租金15486元，7、2019年3月9日支付租金15486元，8、2019年6月9日支付租金15486元，9、2019年9月9日支付租金16260元，10、2019年12月9日支付租金16260元，11、2020年3月9日支付租金16260元，12、2020年6月9日支付租金16260元；物管费收取标准为3元/平方米.月，由甲方指定物管公司—重庆鸿宝物业管理有限公司收取，乙方应于每季度首月1号前向鸿宝物业管理有限公司缴纳；租赁期届满且甲乙双方未续约，或因乙方违约甲方解除租赁合同的，则乙方应在租赁期届满或接到甲方解除合同通知五个工作日内结清所欠全部费用，在乙方按照该时间段结清全部费用的情况下，乙方可以可以将租赁房屋内乙方的财物搬迁完毕并完整交回所租赁房屋，并办理有关移交手续，若乙方按照前述时间结清所欠租金等费用或逾期未搬迁或未交回租赁房屋，乙方自愿放弃租赁房屋内物品所有权，甲方有权自行采取措施清场；甲乙双方签订完成租赁合同，且乙方交纳保证金后，甲方未能按期向乙方移交出租房屋，属于甲方违约，甲方应免除未移交房屋期间的租金；乙方未按时向甲方支付所有应付款项（包括但不限于租金、物业费、水电费等），属于乙方违约，每逾期一天，除应付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金，若租金或物业费、水电气费缴纳逾期超过15天的，视为根本违约，甲方有权解除租赁合同，保证金不予退还，装修装潢归甲方所有，乙方还需向甲方付清所拖欠的租金、物业费及水电气费等全部费用，并按月息2分的标准支付逾期付款利息至付清之日。同时，合同还约定了双方其他权利义务等。合同签订之后，原告将房屋交给了被告，被告用于经营餐饮，并交纳了保证金10000元及支付了部分租金。自2018年9月10日起至2020年9月9日合同期满时止，被告未再支付租金，尚欠原告房屋租金126984元；合同期满后，被告也未交还房屋及支付房屋使用费。2021年4月6日，因被告未经营，原告主动收回了该房屋。原告经催收未果，遂起诉来院，诉请如前。审理中，原告将第2项诉讼请求变更为判决被告立即向原告支付代其交纳自2019年1月1日至2020年8月31日期间产生的电费26790元及资金占用利息（利息以26790元为基数，自2020年9月1日起按月利率2%的标准计算至付清该电费欠款为止）；将第3项诉讼请求变更为判决被告立即向原告支付自2020年1月1日至2021年4月的物业费3936元。另查明，原告于2021年4月13日为被告代交了2019年1月1日至2020年8月31日期间产生的电费26790元及2020年1月1日至2021年4月30日期间产生的物业费3936元。本院认为，民事主体之间依法成立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人应当按照合同约定全面、及时并诚实信用地履行合同义务。原、被告签订的《江润.地中海岸房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。1、关于房屋租金及资金占用利息的问题。自2018年9月10日起，被告未再支付租金，截止2020年9月9日合同期满时止，被告尚欠原告房屋租金126984元，其行为已违约，应承担违约责任，但期间受疫情影响，应当酌情免除该疫情期间2个月的租金即10840元（5420元/月×2个月）；至于被告提出受洪灾影响的意见，因其未提供证据证实，故本院不予采信。因此，被告应当向原告支付房屋租金116144元（126984元-10840元）及资金占用利息，而原告要求按合同约定的月利率2%的标准计算资金占用利息，但其因未举示具体损失的证据，本院则认为该约定标准过高，且被告请求了调低，故应予以调整，酌情按照中国人民银行同期贷款基准利率及自2019年8月20日起按照LPR计算资金占用利息。因支付资金占用利息是承担违约责任的一种方式，而原告交纳了保证金10000元，合同又约定被告不违约才退还保证金，现被告已违约，就不退还，实际是没收了保证金，这也是承担了违约责任，二者在功能上存在重叠，且被告请求了将保证金10000元进行抵扣，因此，应将被告交纳的保证金10000元抵扣其支付的资金占用利息，若不够抵扣，则抵扣支付的租金。2、关于电费及资金占用利息的问题。因合同约定电费由被告承担，如未缴纳，则按月利率2%的标准支付资金占用利息，而原告代其缴纳了2019年1月1日至2020年8月31日期间产生的电费26790元，故被告应当向原告支付该笔代缴的电费及资金占用利息，但约定的月利率2%的标准过高，本院予以调整，酌情按照LPR从2021年4月13日起开始计算资金占用利息至付清该笔电费为止。至于原告要求自2020年9月1日起开始计算该笔电费的资金占用利息，因原告是2021年4月13日才代为缴纳该笔电费，之前，并未因该笔电费未缴纳而产生了损失，原告也未举证证明之前产生了损失，因此，对原告要求自2020年9月1日起开始计算该笔电费的资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。3、关于物业费的问题。因合同约定物业费由被告承担，而原告代其缴纳了2020年1月1日至2021年4月30日期间产生的物业费3936元，故被告应当向原告支付该笔代缴的物业费。4、关于房屋归还及房屋占用使用费的问题。因原告于2021年4月6日已收回了涉案房屋，原告再要求被告归还房屋已无必要，故对原告该项诉讼请求，本院予以驳回。合同期满后，被告应当归还涉案房屋，但被告自合同期满后至原告于2021年4月6日收回涉案房屋前，一直占用该房屋，未归还给原告，给原告造成了损失，故被告应当自合同期满之次日即2020年9月10日起按照原合同租金标准5420元/月向原告支付房屋占用使用费至2021年4月6日原告收回涉案房屋止共计37217元﹝5420元/月×7个月-（5420元/月÷30天/月）×4天﹞。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、限被告唐勇于本判决生效后十日内支付原告重庆江润实业有限公司房屋租金116144元及资金占用利息（资金占用利息从2018年9月10日起以15486元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2018年12月9日止；从2018年12月10日起以30972元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年3月9日止；从2019年3月10日起以46458元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年6月9日止；从2019年6月10日起以61944元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起以61944元为基数，按照LPR计算至2019年9月9日止；从2019年9月10日起以78204元为基数，按照LPR计算至2019年12月9日止；从2019年12月10日起以94464元为基数，按照LPR计算至2020年3月9日止；从2020年3月10日起以99884元为基数，按照LPR计算至2020年6月9日止；从2020年6月10日起以116144元为基数，按照LPR计算计算至租金付清时止。被告唐勇交纳的保证金10000元抵扣该资金占用利息，若资金占用利息不足抵扣，则抵扣房屋租金）；二、限被告唐勇于本判决生效后十日内支付原告重庆江润实业有限公司代其缴纳的2019年1月1日至2020年8月31日期间产生的电费26790元及资金占用利息（资金占用利息从2021年4月13日起以26790元为基数按照LPR计算至付清该笔电费为止）；三、限被告唐勇于本判决生效后十日内支付原告重庆江润实业有限公司代其缴纳的2020年1月1日至2021年4月30日期间产生的物业费3936元；四、限被告唐勇于本判决生效后十日内支付原告重庆江润实业有限公司房屋占用使用费37217元；五、驳回原告重庆江润实业有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3982元，减半收取1991元，由被告唐勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杨文华二〇二一年六月二十二日书记员  王郁文