山东省高青县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0322民初209号原告：李备，男，1986年3月16日出生，汉族，住高青县。原告：邢小飞，女，1987年4月2日出生，汉族，住高青县。两原告共同委托诉讼代理人：崔亮，高青热诚法律服务所法律工作者。被告：高青冠兴置业有限公司。住所地：高青县田镇街道黄河路**。法定代表人：李莹，经理。委托诉讼代理人：张保龙，男，1977年12月14日出生，汉族，公司职工，住高青县。原告李备、邢小飞与被告高青冠兴置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李备、邢小飞的委托诉讼代理人崔亮、被告高青冠兴置业有限公司的委托诉讼代理人张保龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李备、邢小飞向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告支付原告逾期交房违约金86997.00元。二、判决被告为原告办理房屋产权登记证书，并支付逾期办证违约金4583.00元（截止2020年1月7日），2020年1月7日之后至原告取得产权证之日按万分之0.1支付违约金。三、诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：一、依法判决被告支付原告逾期交房违约金80116.00元。二、判决被告为原告办理房屋产权登记证书，并支付逾期办证违约金4583.00元（截止2021年1月7日），2021年1月7日之后至原告取得产权证之日按万分之0.1支付违约金。三、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月29日，原告购买被告商品房并签订商品房买卖合同，合同签订后原告按照约定支付房款，但是被告未按照合同履行义务：合同约定被告于2018年12月30日前交付房屋，2019年12月30日前为原告取得房屋所有权证书，以上事项被告均未按约定履行。按照合同约定被告违约将向原告支付违约金，赔偿原告由此造成的损失。基于上述事实被告违反合同约定，侵害原告的权益，给原告造成经济损失，据此，提起诉讼，请求依法判决。被告高青冠兴置业有限公司辩称，我方并不存在违约，根据购房合同第7页第11条第1、2款约定，1、因政府外围配套设施不能按期交付导致的延期，出卖人不承担任何责任。2、受国家法律规定及政府的重大调整与变化造成工程延期的，因实施政府通知、命令或因房屋配套设施的批准安装引起的工程延期，买受人提出变更造成的工程延期，可据实予以延期。根据上述合同约定，我公司不存在违约行为，不支付违约金。房产证现在正在办理中。本案当事人依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷为凭。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、原被告于2017年6月29日签订合同，原告购买被告出售位于高青县房屋。合同总房款为1228784.00元，办理产权证费用31972.00元。合同约定被告于2018年12月30日交付房屋，于2019年12月30日前为原告办理房屋产权证书，并约定逾期交房每日按照全部房款万分之4支付违约金；逾期办证每日按照总房款万分之0.1支付违约金。2、被告通知交房时间为2019年5月29日，原告于2019年6月2日领取房屋钥匙。被告通知原告交房时间2019年5月29日即为房屋交付时间，本院予以确认。3、该栋住宅楼的产权证尚在办理过程中。4、涉案楼房的开工日期为2015年9月10日，竣工日期为2019年4月20日，验收日期为2019年5月24日。因雾霾原因，被告按上级指示停工，自2015年10月至2019年4月，总计200天（其中自2017年7月至2019年5月，总计104天）左右。该事实由被告出具的淄博市生态环境局下达的通知一宗（证据三）、工程竣工验收证明书（证据四）及高青县住房和城乡建设局出具的说明予以证实，本院予以确认。5、市政配套工程影响了涉案楼房的交付。被告出具的证据二系由高青县综合执法局于2020年8月28日出具的《证明》，“因高青县南部新区市政配套工程目前尚未移交验收，故高青冠兴置业有限公司开发的位于高青县南部新区国井大道以西、济水路南的京华园小区房地产项目现无法完成市政配套设施功能核验。”2021年3月25日又再次出具了上述证明。市政配套工程，包括了道路的建设、水电暖管道的铺设等事项，该配套工程的建设势必影响住宅楼的内水电暖的接入，从而影响对楼房的验收，故对被告认为市政配套工程影响涉案楼房的交付的意见本院予以采信。本院认为，对原告的诉讼请求中的合理部分应当予以支持。本案的争议焦点是被告是否存在违约行为。一、关于被告逾期交房是否违约的问题。在《商品房买卖合同（预售）》中约定的交房时间是2018年12月30日，实际交付房屋时间是2019年5月29日，相差五个月的时间，如果没有法定或约定事由，被告则应当承担违约责任。在预售房合同第11条第1、2款约定，1.因政府外围配套设施不能按期交付导致的延期，出卖人不承担任何责任。2.受国家法律规定及政府的重大调整与变化造成工程延期的，因实施政府通知、命令或因房屋配套设施的批准安装引起的工程延期，买受人提出变更造成的工程延期，可据实予以延期。因政府市政配套工程不到位，影响了涉案小区的建设，影响了涉案楼房的交付，属于“因政府外围配套设施不能按期交付导致的延期”；因雾霾等原因造成200余天的停工（合同期内的停工104天），是客观事实，属于“实施政府通知、命令”事由，故被告的延期交付符合合同约定，不应当视为违约。综上，本院确认被告迟延交付不存在违约，对原告请求判令被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。二、关于被告逾期办证是否违约的问题。涉案房屋的产权证书至今尚未办理。被告称系因该小区的市政配套未能完工，不能提交档案资料，导致不能取得《竣工验收备案表》，从而不能办理产权证书，该原因系因政府行为导致，属客观不能，不应归结于“因出卖人的原因”。但经核实，该《竣工验收备案表》仅为单体验收，与市政配套工程无关，档案资料也系单体验收的相关资料，而楼体的单体验收及资料的准备系被告方即出卖人的责任，故被告该意见不成立，因此应当支持原告请求判令被告为其办理产权证及对逾期办证违约金的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”双方约定的时间（2019年12月30日）长于法定的时间（2019年8月29日），故应当以约定的时间为准。因此对原告请求自2019年12月31日起按约定计算的逾期办证违约金应当予以支持。原告主张的办证违约金4583.00元是自2019年12月31日至2021年1月7日，共计373天，以总房款1228784.00元为基数，按约定日万分之0.1计算得出，符合双方的合同约定，本院予以确认。综上，经审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高青冠兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内为原告李备、邢小飞办理涉案房屋的产权证书；二、被告高青冠兴置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告李备、邢小飞逾期办证违约金4583.00元（计算至2021年1月7日，以后违约金按照合同约定计算至实际办证之日）；三、驳回原告李备、邢小飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1045.00元，由原告李备、邢小飞负担900.00元，由被告高青冠兴置业有限公司负担145.00元，于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淄博市中级人民法院。审 判 员 经明健二〇二一年六月二日法官助理 董丹丹书 记 员 闫 洵