黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑09民终222号上诉人（原审被告）:王江波,女,1972年4月10日出生,汉族,个体,住七台河市桃山区。委托诉讼代理人:汪丹丹,黑龙江桃峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:辛丙章,女,1956年9月28日出生,汉族,退休,住七台河市桃山区。委托诉讼代理人:史彦丽（系辛丙章儿媳）,女,1985年1月4日出生,汉族,无业,住七台河市桃山区。委托诉讼代理人:白金龙,七台河市茄子河区中心法律服务所法律工作者。上诉人王江波因与被上诉人辛丙章房屋租赁合同纠纷一案,不服黑龙江省七台河市桃山区人民法院(2021)黑0903民初291号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人王江波及其委托诉讼代理人汪丹丹、被上诉人辛丙章的委托诉讼代理人史彦丽、白金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王江波上诉请求:1.撤销一审判决,改判驳回辛丙章的全部诉讼请求,要求辛丙章双倍返还定金1,000.00元;2.本案一、二审诉讼费用均由辛丙章承担。事实和理由:一、王江波与辛丙章签订的2020年租赁合同期限为自2020年1月1日至2020年12月31日止,年租金为30,000.00元。由于新冠疫情原因大同地下商场被强制关闭,王江波也无法经营,因此也就无法使用租赁物,属于不可抗力的原因造成,应该等待疫情结束后才能恢复计算租期,所以疫情期间被迫停止使用租赁物船期不应计算租金,应顺延三个有月至2021年3月31日。二、王江波于2021年1月1日--2日就被强制停业,辛丙章就拉上条幅不让王江波使用租赁的墙面,于王江波只好于2021年2月中旬被迫搬离货物,实际使用期限未达到已经交纳十二个月租金的期限,因此,王江波产生的经济损失应由辛丙章负责赔偿。三、辛丙章应当双倍返还王江波预交的2021年房屋定金。当时辛丙章询问王江波下一年是否继续租赁,王江波与辛丙章初步达成继续租赁的合意,前提条件是价格下调,至少要与94号业主的租金标准一致,双方达成共识后,王江波微信交付500.00元定金,辛丙章已经实际收取。后期,由于辛丙章违背市场价格索要高额租金,王江波认为原来租金应当按照十二个月的租金计算,但辛丙章却只允许王江波使用了九个月,便强制王江波搬离,并未依法如约履行,严重违约,且原来的合同未履行完毕,新订的合同又不积极履行,系辛丙章违约在先,应当依法双倍返还定金1,000.00元。四、本案涉及的租赁墙面并不属于辛丙章专有,王江波认为应属公共部分,辛丙章也没有举出充分的证据证实其属于该墙面的权利人,因此,辛丙章作为辛丙章的诉讼主体不完全符合法律规定,应当驳回起诉。五、原审法院认为租金一年25,000.00元高于同行业标准,之前双方约定的金额不能高于当时市场行情,判决给付三个月损失错误。因为,在2020年里,租赁期限受到疫情影响应当顺延租期,且王江波租赁的墙面实际并没有占用三个月的时间,只是占用一个月,王江波认为此墙面应是防火墙。综上所述,一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,建议二审法院依法驳回辛丙章的全部诉讼请求。辛丙章辩称,一审法院认定事实清楚,证据确实充分,适用法律正确,依法应当驳回王江波的上诉请求,维持原判。一、王江波的上诉请求缺乏事实和法律依据,且在一审时没有提起反诉,二审中无权要求双倍返还定金1,000.00元。由于双方签订的合同期限为2020年1月-2020年12月31日,且没有任何法律规定应当给予延期,疫情的突袭属于不可抗力,不是辛丙章个人原因造成,且房屋已经实际交付使用,合同约定的中止时间应为2020年12月31日,双方也没有针对疫情的出现进行提前约定,没有事实根据。二、辛丙章并没有违约阻止王江波使用租赁物的情形,而是辛丙章得知王江波不再承租后,辛丙章拉上条幅是想继续寻找承租人,并不存在阻止王江波继续使用租赁物的意思,王江波没有证据证明此项观点。另外,王江波要求返还定金的理由没有事实根据,双方是在多次协商后,辛丙章同意王江波如果继续租赁的话,下一年度参照同行业价格标准可以下调一些,并不是返还定金的意思;王江波所述辛丙章无权对该墙面对外出租,缺乏证据支持。王江波自2017年开始就承租辛丙章的房屋墙面,截止目前,没有任何人出来主张该墙面不是辛丙章所在,且租赁合同已经履行四年之久,所以王江波所述并不属实。且地下租金没有规定标准,截止一审判决时,王江波还在占用租赁房屋。辛丙章向一审法院起诉请求：1.要求与王江波解除房屋租赁合同;2.解除合同后按照原合同约定每月2500.00元租金标准给付自2021年1月1日至实际交还房屋时止的房屋租金;3.本案诉讼费由王江波承担。事实与理由:2019年11月25日,辛丙章与王江波签订房屋租赁合同,约定王江波租赁辛丙章位于七台河市桃山区墙面（厅）,租期一年（2020年1月1日至2020年12月31日止）,年租金30000.00元。2020年12月31日房屋租赁期限届满,王江波明确表示不再继续租赁且还要无偿继续使用该房屋。辛丙章要求王江波交还租赁期限届满的房屋,王江波拒不交还,故辛丙章诉至法院。一审法院认定事实：王江波自2017年开始租赁辛丙章位于七台河市桃山区大同地下92号商服偏厅墙面。2019年11月25日,辛丙章与王江波签订房屋租赁合同,约定王江波租赁辛丙章位于七台河市桃山区墙面（厅）,房屋租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止,年租金30000.00元。2020年11月18日,辛丙章与王江波通过微信聊天商议2021年房屋是否续租事宜,后王江波通过微信转账辛丙章500.00元,表示还想继续承租。但并未议定2021年租金价格,辛丙章表示不会高于相邻94号侧厅。期限届满前,双方多次协商价格未果。辛丙章最后通知王江波如果继续承租就按年租金25000.00元计算,可以免掉一个月2500.00元租金优惠,如果不想,要在月末搬走。王江波既不同意,也未及时倒出房屋。一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。辛丙章与王江波在2020年的房屋租赁合同到期前,对于2021年房屋租金价格没有协商一致,辛丙章已在2020年12月21日通过微信通知王江波,如果不同意年租金22,500.00元,就在月末搬走,故原房屋租赁合同的租赁期限在2021年12月31日到期时,由于王江波没有同意续约而已经自动解除。本案中,王江波在未协商一致、未交付租金的情况下,应对占用房屋期间的租金损失给予赔偿。诉讼期间,王江波一直坚持参照94号侧厅标准交付2021年租金,但94号侧厅标准告知其后,王江波仍不同意,故对此抗辩观点,不予采纳。双方微信聊天记录显示辛丙章同意将2021年租金减少至25,000.00元,并减免一个月的租金,减免后的年租金为22,500.00元,折算每月租金为1,875.00元标准。虽然,辛丙章主张如果调解不成就应按照2020年每月2,500.00元标准给付租金,但是本着公平原则,结合该房屋所在市场的租金状况,按照月租金1,875.00元更为合理,也更符合辛丙章的心理预期,故以月租金1,875.00元标准计算,王江波自2021年1月起占用辛丙章房屋的租金损失共计5,625.00元(1,875.00元/月×3个月),扣除王江波给付辛丙章的定金500.00元,王江波应当给付辛丙章租金5,125.00元。王江波在2021年3月31日前将占用的房屋倒出。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百七十九条、第五百六十五条、第五百七十九规定,判决:一、原告辛丙章与被告王江波订立的房屋租赁合同自2020年12月31日解除;二、被告王江波于判决生效后十日内赔偿原告辛丙章租金损失5,125.00元(计算至2021年3月31日)。案件受理费50.00元减半收取25.00元,由被告王江波负担。本院二审期间,当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王江波提交证据（复印件）如下：一、七台河市政府发表的三份通告(下载于七台河市政府网站)、大同地下商城管理处证明、七台河市第二建筑工程有限公司大同地下商城管理处证明),意在证明:由于疫情影响王江波租赁的大同地下商场不能正常经营，属于不可抗力,使用期间产生的费用不应支付,且租赁期间顺延至原来合同签订期限之后三个月。辛丙章质证意见,对该组证据的真实性无异议,对证明的观点有异议,发生疫情是事实，但不能说明辛丙章应当减免王江波的租金;大同地下商城管理处出具的证明确实是有停业52天。但是，按照惯例,商场在每年春节期间也要放假,也有停业期限,该证据只能证明由于疫情原因放假,却不能说明应当顺延租期三个月的问题。二、2020年12月17日收条一份,意在证明:2020年里,王江波租赁房屋的对面94号厅，由于疫情原因租期顺延了两个月。王江波质证意见,对该组证据的真实性及证明的问题均有异议,收条上写的内容与本案事实无关,并不能证明王江波想要证明的问题。三、证人刘某出庭证言,内容:刘某看见辛丙章家人到地下商城去拉条幅后,王江波在2021年2月21日-22日撤出。辛丙章质证意见,证人证言的内容客观真实,恰好证明王江波搬离撤出租赁房屋的时间,直到一审判决之后王江波才全部撤出。辛丙章未提交新证据。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对于王江波提交的证据一及证据三的真实性，予以确认,对于王江波提交的证据二,由于辛丙章对该证据的真实性有异议,不予确认。经二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为,本案争议的焦点是上诉人王江波应否给付被上诉人辛丙章使用承租房屋期间损失5125.00元的问题。经查,王江波与辛丙章在2019年11月25日签订的位于七台河市桃山区墙面（厅）房屋租赁合同,内容没有约定不可抗力因素的相关处理条款。同时，对于疫情之后是否应当顺延租期的问题,双方亦未能协商一致,且王江波未能提交证据证实辛丙章已经同意其所提出租期应当顺延三个月的要求,属举证不能,应承担不利后果。按照双方认可的约定内容,王江波在没有与出租人辛丙章续签租赁合同的前提下,应当在原有约定的期限范围使用房屋,且需在约定期限内搬离撤出,并将租赁标的原物交还。对于约定之外超期使用房屋产生的租金损失,承租人王江波应予赔偿。另外，王江波在二审期间要求辛丙章双倍返还定金，但由于其并未在一审中提出反诉，二审法院如果直接裁判,必将剥夺当事人依法享有的一审诉讼权利,因此，该诉请在本案中不宜一并审理。如有必要,王江波可向辛丙章单独另行提起双倍返还定金的诉讼。据此,一审判决于法有据,并无不当。综上所述,王江波的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50.00元,由上诉人王江波负担。本判决为终审判决。审判长 金 刚审判员 许鸿丽审判员 汤文光二〇二一年六月十五日法官助理张越然书记员彭俊玲