湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初3130号原告：常德锦兴物业服务有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处康桥社区柳叶路（邮政新村1栋2楼）。法定代表人：邱武明，该公司经理。委托诉讼代理人：孟德明，湖南南天门律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨苏杰，湖南南天门律师事务所实习律师，代理权限为一般授权。被告：常德柳叶湖旅游度假区彭大姐大排档餐馆，住所地湖南省常德市柳叶湖旅游度假区七里桥街道戴家岗社区美景2期1-01-02号。经营者：彭艳，女，住湖南省常德市武陵区。原告常德锦兴物业服务有限公司（以下简称锦兴物业）与被告常德柳叶湖旅游度假区彭大姐大排档餐馆（以下简称大排档餐馆）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。锦兴物业的委托诉讼代理人孟德明和杨苏杰，大排档餐馆经营者彭艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦兴物业向本院提出诉讼请求判令：1.大排档餐馆支付拖欠的物业管理服务费8883元；2.大排档餐馆按照每日千分之三的标准支付滞纳金（计算至2021年5月31日滞纳金为5538元）；3.大排档餐馆承担本案的全部诉讼费用。大排档餐馆辩称：对于物业费的具体金额不清楚，当时物业用了大排档餐馆的水，说用来抵偿物业费，但就没有下文了，所以也不知道是多少钱，物业不作为没有尽到服务义务。根据采信的证据及当事人的庭审陈述，本院确认以下案件事实：2014年3月17日，锦兴物业与常德市东方美景二期业主委员会签订《东方美景二期物业服务合同》，约定由锦兴物业承接东方美景二期小区物业服务工作。合同期限为3年，自2014年3月28日起至2017年3月27日止，合同期内物业服务费标准为：多层住宅0.6元/月/㎡、高层住宅1.2元/月/㎡、门面1.2元/月/㎡。业主逾期欠费超过半年的，从欠费之日起以每日千分之三的标准计算滞纳金，并可依法诉讼催缴。合同还约定本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。2017年6月8日，锦兴物业与常德市东方美景二期业主委员会续签《东方美景二期物业服务合同》，约定合同期限为2年，自2017年3月28日起至2019年3月27日止，合同期内物业服务费标准不变。业主逾期欠费超过半年的，从欠费之日起以每日千分之三的标准计算滞纳金，并可依法诉讼催缴；若锦兴物业违反合同约定，服务不到位，业主可视所欠服务的程度按仲裁或诉讼结果少交或不交服务费。上述《物业服务合同》到期后，双方未续签合同，但锦兴物业一直为该小区提供物业服务至今。大排档餐馆系东方美景二期1-01-02号门面使用人，房屋面积为97.39㎡，收费标准为1.2元/㎡/月。2014年8月26日至2020年12月31日期间，大排档餐馆一直未缴纳物业服务费，共计拖欠物业服务费8883元。以上事实有《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》、《个体工商户登记基本信息》、《东方美景二期物业服务合同》、《关于东方美景二期小区物业合同未续签的证明》、《东方美景全年收费完成表》、《物业管理服务的照片》、《东方美景二期项目处管道疏通记录表》、《雨污水井、池巡检记录表》、《空置房巡查记录》两张及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，锦兴物业与常德市武陵区东方美景二期小区业主委员会签订的《东方美景二期物业服务合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对全体业主及物业使用人具有约束力，合同到期后，锦兴物业一直为东方美景二期小区提供物业服务，双方已成立事实物业服务合同关系。大排档餐馆作为东方美景二期小区物业使用人，应当缴纳物业服务费。对于大排档餐馆主张超过诉讼时效，因锦兴物业一直在提供物业服务，且锦兴物业本次提起诉讼主张的物业服务费计算至2020年12月31日，因此并未超过诉讼时效，对于大排档餐馆认为超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。另外，在庭审过程中，大排档餐馆以及其他门面租赁户均提出锦兴物业并未对涉案的临街门面提供物业服务，并以此为由拒绝缴纳物业服务费。本院认为，东方美景二期小区系一个整体的物业小区，除各业主的专有部分外还有全体业主的公共部分，锦兴物业为东方美景二期小区提供物业服务，具有不可分割性，大排档餐馆不能仅以锦兴物业未清扫临街门面的垃圾从而否定锦兴物业为整个小区提供物业服务的行为，且锦兴物业已提供证据证明对小区的公共部分提供了物业服务，故对大排档餐馆认为锦兴物业未提供物业服务从而不缴纳物业服务费的辩解意见本院不予采纳。鉴于锦兴物业未能举证证实为临街门面租赁户履行了全部物业服务义务，且为临街门面租赁户提供的物业服务确实有限，故本院酌定大排档餐馆向锦兴物业支付60%的物业服务费，即5329.8元（8883元×60%）。对于大排档餐馆的其他主张，因未提供证据证实，本院不予采纳。关于滞纳金，因《东方美景二期物业服务合同》并未明确约定物业服务费的支付期限，且锦兴物业应及时向大排档餐馆催讨物业服务费，加之业主不缴纳物业服务费或多或少具有一定的客观事由，为缓解矛盾，本院酌定不支付滞纳金更为妥当。综上，对锦兴物业要求大排档餐馆支付物业服务费8883元的诉讼请求，本院予以部分支持；对要求大排档餐馆支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、常德柳叶湖旅游度假区大排档餐馆于本判决生效之日起七日内向常德锦兴物业服务有限公司支付物业管理服务费5329.8元；二、驳回常德锦兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取计80元，由常德锦兴物业服务有限公司负担50元，由常德柳叶湖旅游度假区大排档餐馆负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  贾清清二〇二一年六月三十日法官助理沈勋书记员陈虹附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院可以参照关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。