广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2558号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区大沙头二马路12号之五。法定代表人：蔡旭波，该所所长。委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：施宝怡，广东广信君达律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：张爱红，女，1969年9月30日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘志恒，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘煦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市越秀区第三房屋管理所（以下简称越秀第三房管所）因与被上诉人张爱红合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初33909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。越秀第三房管所上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持越秀第三房管所的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院查明事实错误。涉案《长期安置铺面协议书》是由原广州市东山区房地产管理局东川房管站与张爱红签订，原广州市东山区房地产管理局仅作为鉴证单位在该协议书上加盖公章，并非该协议书的甲方，且张爱红支付的款项并非由原广州市东山区房地产管理局收取，而是由东川房管站收取。一审期间，张爱红未就欠付的5万元合同款提出过诉讼时效抗辩，但一审法院径行认为越秀第三房管所的该项请求已超过诉讼时效，显属错误。（二）一审法院对本案关键事实《长期安置铺面协议书》的性质认定为买卖关系存在根本性错误。该协议书本质上是一份租赁合同，协议双方签订协议的主要目的是就涉案商铺建立租赁关系而非买卖涉案商铺的产权。涉案协议书明确约定了商铺使用期限及使用对价，更约定了张爱红具有转租的权利，符合租赁合同特征。该协议约定的53万元属于使用涉案商铺的租金，正因为张爱红一次性缴纳了较高的租金，其才能取得涉案商铺的使用权。（三）一审法院未能查明协议书是否无效或存在无效条款或部分无效的重要事实。就涉案商铺的租赁使用权，双方约定70年使用权，根据合同法相关规定，超出20年的部分应属无效。涉案房屋从1998年4月1日至2020年6月30日的市场租金价值为453万余元，即便按照1993年的租金标准计算，租金也应为97.5万元，张爱红支付仅支付53万元而取得70年使用权，明显损害了国家利益，应属无效。（四）越秀第三房管所在起诉时以三个理由主张解除合同并收回涉案房屋，但一审法院仅审查了一个理由，未对其余理由进行审查。综上，一审法院查明事实错误，适用法律不当，应予改判。张爱红二审答辩称，（一）一审法院认定的《长期安置铺面协议书》性质符合事实和法律规定。根据协议书的内容来看，双方签订该协议的真实意思是张爱红支付一定对价后取得回迁安置后商铺的所有权，从协议书的履行来看，双方亦是按照约定的张爱红取得商铺所有权的方式实际履行。张爱红向原东川房管站支付的款项，收款收据注明款项为“集资建房款”，与租金没有任何关系。自1998年签订协议书至本案一审起诉前的23年中，张爱红未支付过租金，原东川房管站及越秀第三房管所从未以任何方式向张爱红主张过租金，更未要求张爱红签订租赁合同。（二）就越秀第三房管所在一审中主张的5万元，张爱红已在一审中提出诉讼时效的抗辩，一审法院的判决符合法律规定。张爱红是在支付全部购房款53万元后才取得涉案协议书的原件，且张爱红于2004年办理回迁手续时，越秀第三房管所不可能不查册了解张爱红是否已支付约定购房款，直至本案一审起诉前，越秀第三房管所从未向张爱红主张过尚欠购房款，基于前述原因，张爱红才肯定已支付该5万元。（三）越秀第三房管所在一审中以协议书的约定属于恶意串通、损害国家利益为由，主张协议书无效，但未向法院提交任何证据证明，故越秀第三房管所应承担不予举证的法律后果。事实上协议书不存在恶意串通、损害国家利益的情形。（四）涉案协议书未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，协议合法有效。涉案协议书不仅有广州市东山区公证处的公证，更经过广州市东山区房管局的盖章审批和鉴证，且我国没有法律或行政法规禁止公房有偿转让。（五）越秀第三房管所以“情势变更”为由解除协议书，该行为违背诚实信用原则，给张爱红的精神及身体带来巨大伤害。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。越秀第三房管所向一审法院起诉请求：1.解除越秀第三房管所与张爱红的协议书；2.张爱红向越秀第三房管所腾空归还位于越秀区东川路2号之一104的房屋；3.张爱红向越秀第三房管所支付人民币5万元合同款；4.张爱红向越秀第三房管所支付从2018年4月1日起至张爱红腾空交回房屋之日止的房屋使用费（按广州市同期同地段同类房屋租金参考价商业标准计付）。一审法院认定事实：据广州市房地产公代逆产情况表显示，东川路6号和东川路2号之一104房均为公房。广州市志联房地产开发有限公司（以下简称志联公司）因征用东川路6号房屋所在地段，于1998年10月7日与原广州市东山区房地产管理局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定由志联公司拆除东川路6号建筑面积925.837平方米房屋。1998年5月19日，原广州市东山区房地产管理局（甲方）与张爱红（乙方）签订《长期安置铺面协议书》，约定：甲方提供属其管辖内公房位于东川路6号首层第二、三档的全部铺面建筑面积59.20平方米安置给乙方。二、乙方以长期安置补偿费的形式付给甲方人民币530000元，作为柒拾年使用该铺面的补偿。乙方按本协议付清补偿款后，该铺面属于乙方柒拾年使用，包括该铺面拆迁回迁安置新铺面。乙方不再向甲方缴纳租金及其它任何费用。三、本协议签订后三天内，乙方付给甲方人民币200000元，甲方收到此款后七天内必须为乙方办妥一切有关手续，并且负责出资为乙方与第四间铺位之间砌间砖墙以及安装水、电分表各一个。四、甲方在98年4月1日前将该铺面交付给乙方使用，乙方在接收铺面后七天内将余下的330000元补偿费一次性付给甲方。此后乙方拥有该铺面的柒拾年使用权和转租权。五、为便于乙方与征用单位签定拆迁安置补偿协议，甲方必须为乙方办理该地段拆迁公布前的租簿。甲方应协助乙方与征用单位签定拆迁安置协议，并提出要求在回迁时尽量在首层安置，为乙方争取合法权益。六、日后回迁安置新铺面给乙方后，甲方在国家政策允许的情况下，须为乙方办理长期使用铺面转为合法的产权手续，甲方不得为此再向乙方收取任何费用。而办理产权所应缴的契税、交易税及其他税等，按政策规定双方各自负担。该协议已办公证。原广州市东山区房地产管理局分别于1998年11月16日、1999年2月13日向张爱红开具出40万元和8万元的收款收据，均载明收取款项为“东川路6号地下集资建房款”。后志联公司将东川路2号之一房屋（非住宅性质）移交给广州市房屋管理局作补偿。因机构编制调整，东川路2号之一房屋由越秀第三房管所管理。张爱红为东川路2号之一104房的使用人。张爱红称其共向原广州市东山区房地产管理局支付了53万元，均以现金的方式支付。资金来源是向亲戚朋友凑借。但张爱红未能提供其中5万元的支付凭证，并表示不记得原广州市东山区房地产管理局是否有开具收据。越秀第三房管所称其在档案中无法查找到5万元的收款凭证。越秀第三房管所未能提供证据证明其在本案起诉前曾向张爱红追讨过5万元。一审法院认为：关于《长期安置铺面协议书》的性质。该协议约定“乙方以长期安置补偿费的形式付给甲方人民币530000元，作为柒拾年使用该铺面的补偿”、“日后回迁安置新铺面给乙方后，甲方在国家政策允许的情况下，须为乙方办理长期使用铺面转为合法的产权手续，甲方不得为此再向乙方收取任何费用”。虽双方约定张爱红以一次性支付53万元费用作为获得东川路6号首层第二、三档铺面七十年的使用权，但同时约定在该铺拆迁回迁后，越秀第三房管所在政策允许的情况下为张爱红办理产权转移手续，结合当时原广州市东山区房地产管理局开具出“集资建房款”的事实，可见双方签订该合同的真实意思是由张爱红购买涉案商铺的产权。越秀第三房管所在本案中是以张爱红存在违约行为且发生情势变更事由而主张解除合同的，首先，合同约定张爱红应付价款为53万元，张爱红已提交了两张收款收据数额共计48万元，虽其未能提供余下5万元的收款收据，但该5万元占总额比例较小，且越秀第三房管所长达二十多年没有对此提出异议，越秀第三房管所以张爱红未付该5万元为由要求解除协议依据不足；其次，涉案房屋的产权性质和使用性质一直没有发生变化，越秀第三房管所亦未能提供证据证明存在情势变更的事由，在此情况下，越秀第三房管所要求以情势变更为由解除合同有违诚实信用原则。综上，一审法院对越秀第三房管所要求解除《长期安置铺面协议书》以及要求张爱红腾空交还涉案房屋和支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。对于越秀第三房管所主张的5万元，作为付款义务方的张爱红理应负有提供证据证明其已支付该费用的证据，现张爱红未能举证证明其已付该5万元，应承担举证不能责任。但由于张爱红提出诉讼时效抗辩，且越秀第三房管所未能提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向张爱红追讨过该费用，故越秀第三房管所主张5万元的诉讼请求已过诉讼时效期间，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年10月28日作出如下判决：驳回广州市越秀区第三房屋管理所的诉讼请求。案件受理费1050元减半收取525元，由广州市越秀区第三房屋管理所负担。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，涉案《长期安置铺面协议书》系由原东川房管站与张爱红签订，原广州市东山区房地产管理局在该协议书鉴证人一栏盖章，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，越秀第三房管所称：对《长期安置铺面协议书》中原东川房管站以及原东山区房屋管理局公章的真实性无异议；原东川房管站应当是当时东山区房管局下属事业单位，因为作为公房而言，是按照公房管理的相关制度，是进行辖区管理，也就是说广州市的公房由各区的房管局实施管理，那么具体到每一个区房管局，又会根据房屋所在地分由不同的房管站去直接进行管理，管理只是涉及到日常的维护、出租、经营、管理，不涉及到房屋的产权转移；确认张爱红已支付48万元。张爱红称在签订《长期安置铺面协议书》时已支付5万元现金，但对此未能提供相应的证据。张爱红称根据志联公司发出的回迁通知书，其于2004年6月4日被安置回迁至涉案房屋，越秀第三房管所对此不予确认，认为回迁通知书仅能证明志联公司出具通知的时间，越秀第三房管所未能提供证据证明张爱红回迁至涉案房屋的具体时间。越秀第三房管所无提供证据证明其在诉讼前曾向张爱红主张5万元合同价款。再查明，二审期间，本院向广州市住房和城乡建设局发函询问涉案商铺的相关情况，该局复函称：“一、经核查，涉案房屋为非住宅性质直管房，该房屋为拆迁东川路6号直管房所补偿的房屋之一，东川路6号直管房的权属人为原广州市房地产管理局，因机构改革，原广州市房地产管理局的直管房管理职能划转至原广州市国土房管局，后划转至我局，现我局为涉案房屋的权属人。东川路6号直管房具体事务性管理职责原由东山区房地产管理局负责，后因机构改革相关管理职责被划转至原广州市国土房管局越秀区分局，后划转至越秀区房管局，现越秀区房管局为涉案房屋的具体经营管理单位。根据直管房管理职能的划分，原东川房管站、原东山区房管局、原广州市国土房管局越秀区分局及越秀区房管局均无权买卖、出售非住宅直管房，除非有政策允许，故《长期安置铺面协议书》第六条设定的产权过户的前提条件为‘在国家政策允许的情况下’。二、我市无直管房非住宅出售政策，涉案房屋不能办理过户交易。”对于该复函，张爱红质证认为，对复函内容不予认可，原东川房管站、广州市东山区房地产管理局积极出售涉案商铺时，从未告知张爱红其无权处分，反而数次作出承诺。该复函不影响对《长期安置铺面协议书》性质和效力的认定，该协议性质应为买卖合同，越秀第三房管所无权以原东川房管站、广州市东山区房地产管理局无权处分为由主张解除该协议。本案应适用《中华人民共和国民法典》第五百九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，而不应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定。越秀第三房管所质证认为，对该复函的真实性、合法性和关联性予以确认，该复函证实了越秀第三房管所的主张，从双方签订涉案协议至今，对于非住宅类的公房，无相关政策或法律依据可以将产权出售或转让给个人，而且张爱红在签订涉案协议时也知道这一事实，双方签订协议书的根本目的不是转让涉案房屋的所有权，而是通过建立租赁关系令张爱红取得房屋的使用权。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，越秀第三房管所与张爱红因涉案《长期安置铺面协议书》的履行所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、合同性质以及合同效力问题；二、5万元合同价款应否支付的问题；三、涉案房屋应否返还问题；四、自2008年4月1日起的房屋使用费的给付问题。关于涉案《长期安置铺面协议书》的性质问题。越秀第三房管所主张该协议为房屋租赁合同，张爱红则认为该协议为房屋买卖合同，对于涉案《长期安置铺面协议书》的性质应从协议约定的全部条款内容来综合分析判断。从协议内容来看。《长期安置铺面协议书》虽然约定“乙方（张爱红）以长期安置补偿费的形式付给甲方（东川房管站）人民币530000元，作为柒拾年使用该铺面的补偿。乙方按本协议付清补偿款后，该铺面属于乙方柒拾年使用，包括该铺面拆迁回迁安置新铺面。乙方不再向甲方缴纳租金及其它任何费用”、“为便于乙方与征用单位签定拆迁安置补偿协议，甲方必须为乙方办理该地段拆迁公布前的租簿”，但并不能单纯依照上述约定认定该协议书的性质为租赁合同关系。因为双方在该协议约定“日后回迁安置新铺面给乙方后，甲方在国家政策允许的情况下，须为乙方办理长期使用铺面转为合法的产权手续，甲方不得为此再向乙方收取任何费用。而办理产权所应缴的契税、交易税及其他税等，按政策规定双方各自负担”，该约定明显与租赁合同关系不符，实际上体现了买卖合同的性质。从双方实际履行情况看，协议签订后，原东川房管站收取张爱红给付的款项时所出具的收款收据上均载明是“集资建房款”。按照人们日常生活经验来判断分析，“集资建房款”显然不同于“房租款”（租金），因此，综合本案实际情况，应当认定本案协议的性质为房屋买卖合同。一审法院认定双方签订《长期安置铺面协议书》的真实意思是由张爱红购买涉案商铺的产权，并无不当，越秀第三房管所关于一审法院认定合同性质错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于合同效力问题。根据本案各方当事人的陈述以及查明事实，东山区东川路6号系东川房管站负责管理的公房，张爱红系东川路6号的承租人之一，张爱红基于原承租的房屋被征拆而被安置回迁于涉案房屋。原东山房管站系原东山区房屋管理局下属事业单位，东川路6号系原东川房管站负责管理的公房，原广州市东山区房屋管理局对于原东川房管站与张爱红签订涉案《长期安置铺面协议书》并无提出异议且在该协议书中以鉴证人的身份加盖公章，此后对东川房管站收取合同价款亦无提出过异议，应视为原广州市东山区房屋管理局认可该协议的签订以及协议内容。越秀第三房管所主张涉案《长期安置铺面协议书》系张爱红与案外人恶意串通所签订，但未能提供证据证实，本院对此不予采信。如前所述，涉案《长期安置铺面协议书》实质上属于买卖合同性质，越秀第三房管所以该协议约定的70年使用期限违反合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定为由主张合同部分无效，理据不足，本院不予支持。《长期安置铺面协议书》为买卖合同性质，合同约定的53万元应为取得涉案房屋产权的对价，越秀第三房管所并无充分证据证明合同约定的交易价格显然低于同地段同类房屋的同期交易价格，越秀第三房管所比对涉案房屋所在地段同类房屋历年租金价格并以此主张合同约定价款过低有损国家利益，理据不足，本院不予采纳。对于非住宅公房产权交易、转让，我国法律、行政法规并无禁止性规定，越秀第三房管所并无充分证据证明涉案《长期安置铺面协议书》具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的应属无效的情形，该协议应为有效合同。关于5万元合同价款的问题。涉案《长期安置铺面协议书》约定张爱红须支付53万元补偿款，虽然现有证据仅能反映出张爱红支付了48万元，但至本案诉讼前，越秀第三房管所对于张爱红付款问题从无提出过异议且未向张爱红主张过欠款，本院合理采信张爱红关于其已付清全部价款的陈述。一审法院驳回越秀第三房管所要求张爱红支付剩余5万元价款的诉讼请求，并无不当，本院予以认同。关于房屋应否返还的问题。越秀第三房管所虽然是以其与张爱红存有租赁合同关系为由要求确认涉案《长期安置铺面协议书》部分无效，但其要求张爱红返还房屋的诉讼请求表示其已无继续履行合同的意愿，实质上含有终止双方合同关系的意思表示。如前所述，涉案《长期安置铺面协议书》为买卖合同的性质，出卖人的合同目的是获得涉案房屋出售的价款，买受人的合同目的是取得占有、使用、收益、处分涉案房屋的权益。张爱红已付清合同项下价款，越秀第三房管所的合同目的已经实现，现本案并无充分证据证明张爱红存在根本违约行为，越秀第三房管所并不享有合同解除权，其认为双方合同关系应当终止理据不足，本院不予采纳。虽然广州市住房和城乡建设局的复函意见认为涉案《长期安置铺面协议书》设定的产权过户的前提条件为“在国家政策允许的情况下”，并称“我市无直管房非住宅出售政策，涉案房屋不能办理过户交易”，但涉案房屋能否办理交易过户影响的是张爱红取得涉案房屋产权的合同目的能否实现，现张爱红并无请求办理交易过户，在此情况下，不宜以涉案房屋目前不能办理交易过户手续为由直接解除双方的房屋买卖合同关系。据上，一审法院驳回越秀第三房管所要求张爱红返还房屋的诉讼请求并无不当，本院予以维持。关于自2008年4月1日起的房屋使用费的支付问题。如前所述，张爱红与越秀第三房管所之间并无房屋租赁合同关系，张爱红系基于买卖合同占有、使用涉案商铺并已付清合同价款，涉案《长期安置铺面协议书》并未解除，越秀第三房管所要求张爱红支付自2008年4月1日起的房屋使用费，理据不足，本院不予支持。综上所述，越秀第三房管所的上诉理由理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6625元，由广州市越秀区第三房屋管理所负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年六月二十八日书记员  贾妍苏劲丹