广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8688号上诉人（原审原告）：孙祚。委托诉讼代理人：卢彦铮，广东神朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市金仑房地产开发有限公司。法定代表人：杨凯。委托诉讼代理人：王煌、林嘉俊，均系广东金桥百信律师事务所律师。上诉人孙祚因与广州市金仑房地产开发有限公司（以下简称金仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初7902号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。孙祚上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持我方诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院并未全面考察我方证据，金仑公司关于教育设施的虚假宣传材料不仅包括宣传单页，还有陈列于销售中心的沙盘和规划图。即使展示于金仑公司销售中心的宣传单页是该司关联企业发布，该司也应当予以制止，未予制止违反了其作为义务，只是表示“教育设施可能存在不确定性”取代对教育设施已经不可能和具体困难进行告知，并未完成告知义务。关于虚假地铁标识杆的问题，该标识杆位于小区门口数年，起到引诱买方签约促进房产销售的作用，如果是其他主体设立，该司未举报而是放任的行为，也违反合同告知义务和诚信义务，且该司自己设立虚假地铁标识杆具有较大盖然性，变相为房屋销售宣传，误导买方。本案系商品房买卖合同纠纷，金仑公司作为合同一方，理应尊重对方知情权，尽到充分告知的义务，而不是提供误导信息或纵容虚假、误导和不准确的信息。即使对方主张未能按期建成双语小学是由于第三人的原因，不存在虚假宣传的故意，但《合同法》第121条明确规定当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，如该司在销售时已经知道双语小学不能如期建成，就应该依据《合同法》第60条承责。即使双语小学的建设未列入《商品房买卖合同》的明确承诺，该司仍然违反了合同附随义务，金仑公司发布或放任关联公司发布关于双语小学的误导性信息，不顾该宣传可能给我方造成损失，应当承担《合同法》上的责任。我方在购房时对金仑公司提供真实和准确的信息的信赖利益应当受法律保护。被告设立虚假地铁标识杆，既违反国家关于交通标识相关规定，也提供了具有混淆性信息，违反了合同附随义务。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法予以改判，维护我方合法权益。金仑公司答辩称上诉人的上诉理由不成立，系上诉人对本案适用法律和事实的理解和认识有误，导致了其上诉。一审法院认定的事实清楚正确，适用法律正确，程序合法，请求维持一审判决，驳回上诉人的全部诉讼请求。一审法院查明事实：2017年12月3日，金仑公司（卖方、甲方）与孙祚（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定乙方购买位于广州市黄埔区享山三街6号万科里享花园（扩展）自编号T13#幢17层1706号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共75.9016平方米，其中，套内建筑面积58.6565平方米，共有分摊面积约17.2451平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米19728.33元，总金额1157195元。上述合同签订后，孙祚主张金仑公司在教育配套及地铁交通配套方面存在虚假宣传，故其依据《广告法》和《消费者权益法》提起本案诉讼，为证实上述主张，孙祚提交以下证据：1.广告宣传单页。该单页上印刷有“万科里享家，万科梅沙教育，素质教育产业服务商”“万科在广州第一所素质教育双语小学即将落户里享家”“里享家小学的办学宗旨和课程已初步确定”宣传语。2.照片。显示万科里享家小区外树立有地铁站指示牌，该地铁站指示牌标注“永和站规划中”标识。3.2020年广州市增城区交通运输局部门预算。载明“争取地铁16号线、23号线纳入《广州市第四期城市轨道交通建设规划方案》”。对此，金仑公司抗辩称上述图片和广告宣传单页不能反映完整的证明内容且并未出现在涉案房屋销售现场，金仑公司提交（2016）粤广广州第207644号《公证书》拟证实其经过公证的涉案楼盘销售资料中没有上述孙祚提交的广告宣传单页和照片。此外，上述公证的项目现场资料中载明“本资料对项目周围环境、交通及公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺”。孙祚则主张上述广告宣传单页曾列在销售大厅，部分业主将其发到业主群，业主核实曾经看过该宣传材料。地铁指示杆设置在小区附近，是所有人都能看到的。金仑公司主张其不存在教育和地铁配套的虚假宣传行为，其提交如下证据：1.2016年10月18日，广州市黄埔区教育局向广州万科资产经营有限公司发出《黄埔区教育局关于申请筹设广州市黄埔区梅沙里享家双语小学（暂定名）的批复》（穗埔教复〔2016〕87号），同意该公司筹设“广州市黄埔区梅沙里享家双语小学”。金仑公司主张其规划的小学已经过教育部门批复，并非虚假宣传。2.《关于印发的通知》载明万科里享家符合政策的适龄儿童可就读华峰学校（小学部）。金仑公司主张其规划的小学为贵族私立小学，而孙祚等业主可依照教育局规划就近入读公办小学，其规划的私立小学未设立并未给孙祚造成实际损失。3.（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》和（2019）粤01民终17891号《民事判决书》。根据（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》已查明的事实，奈迪公司于2012年3月5日与柯元经济社签订《土地租赁合同（一）》，约定奈迪公司承租柯元经济社所属土地，后奈迪公司于2016年7月7日将上述承租土地转租给金仑公司，2016年9月7日，奈迪公司与柯元合作社签订《关于土地租赁合同的“补充协议”》，约定柯元合作社同意奈迪公司在承租的上述土地上建设经营性私立学校。2018年6月，柯元合作社以奈迪公司存在逾期交租及未按约定开发使用土地为由要求解除与奈迪公司的租赁合同。奈迪公司则提起（2018）粤0112民初3315号案的诉讼，要求柯元合作社继续履行《土地租赁合同》约定的各项义务，提供办理该地块土地使用权证所需的合法证件和相关手续；赔偿损失1000万元等。2019年8月9日，原审法院作出判决，因柯元合作社提供的迟延交租和未按约定开发涉案土地等理由不成立，故对其要求解除合同的抗辩意见不予采信，因奈迪公司并未明确其要求柯元合作社继续履行合同具体义务，故不予支持奈迪公司关于继续履行合同的诉讼请求，奈迪公司可就要求柯元合作社协助“办理证件”等手续中的具体事项另行提出主张。（2019）粤01民终17891号《民事判决书》维持了上述一审判决。金仑公司主张上述证据可证实涉案楼盘规划的里享家小学不能如期建成的原因系案外人违约行为所致。以上事实有《广州市商品房买卖合同》（预售）、广告宣传单页、照片、（2016）粤广广州第207644号《公证书》《黄埔区教育局关于申请筹设广州市黄埔区梅沙里享家双语小学（暂定名）的批复》《关于印发的通知》、（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》、（2019）粤01民终17891号《民事判决书》及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：孙祚与金仑公司签订的关于买卖涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。孙祚主张其基于《广告法》和《消费者权益保护法》提起本案诉讼，认为金仑公司存在虚假宣传行为，故本案争议的焦点在于金仑公司对于涉案房屋教育配套及地铁交通配套的宣传是否构成虚假宣传。对此原审法院评析如下：首先，孙祚提交了涉案楼盘教育配套的宣传单页，金仑公司否认上述宣传材料公示于其销售中心，孙祚无法证实上述宣传资料系金仑公司发布；其次，即便上述宣传资料系金仑公司发布，但根据《中华人民共和国广告法》第四条的规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。”以及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）法规标题最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期1988.04.02时效性部分失效法规标题最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期1988.04.02时效性部分失效》第六十八条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”因此，是否存在虚假宣传需要从广告发布者主观上是否存在虚假宣传的故意、客观上是否刻意隐瞒真实情况来认定。而本案中，广州市黄埔区教育局发出的《黄埔区教育局关于申请筹设广州市黄埔区梅沙里享家双语小学（暂定名）的批复》内容可知，金仑公司确于涉案楼盘开发初期筹设广州市黄埔区梅沙里享家双语小学，亦得到了教育部门的同意批复。其次，根据已生效的（2018）粤0112民初3315号《民事判决书》和（2019）粤01民终17891号《民事判决书》查明的事实，金仑公司为筹建上述批复的里享家双语小学实际上与案外人签订了《土地租赁合同》并支付了相应的租金，仅因为土地权属人的原因致使租赁合同履行受阻。再次，孙祚主张依照《消费者权益保护法》第四十五条：“消费者因经营者利用虚假广告或者其他虚假宣传方式提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿”的规定，要求金仑公司承担赔偿责任。但本案系房屋买卖合同纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，不适用《消费者权益保护法》的相关规定。综上，金仑公司主观上并无关于教育配套虚假宣传的故意，客观上也并未实施虚假宣传行为，对于孙祚主张金仑公司存在教育配套设施虚假宣传的主张，原审法院不予采信。关于地铁交通设施是否存在虚假宣传问题。第一，孙祚提交的关于涉案楼盘外树立的地铁标识图片无法证实来源于金仑公司的宣传资料，亦无法证实该地铁标识杆是金仑公司设置；第二，地铁等轨道交通属于市政设施设备，不属于开发商可承诺的范围，涉案楼盘周边是否建设地铁并非金仑公司可以控制，且地铁等城市轨道交通规划及变更属于政府公开信息，孙祚作为完全民事行为能力人，其完全可以通过政府相关部门查询及获取地铁的规划信息并依照该信息作出是否购买涉案房屋的判断，其仅依据提交的上述图片即主张金仑公司存在地铁交通配套虚假宣传的主张，原审法院亦不予采信。综上，金仑公司并不存在教育配套及地铁交通配套的虚假宣传行为，对于孙祚要求金仑公司赔偿其损失的诉讼请求，原审法院不予支持。彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国广告法》第四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）法规标题最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期1988.04.02时效性部分失效法规标题最高人民法院印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期1988.04.02时效性部分失效》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回孙祚的诉讼请求。一审案件受理费2614元，由孙祚负担。二审期间本院查明，广州市黄埔区市场监督局于2019年7月17日就郭文兵反映万科里享家开发商金仑公司虚假宣传配套教育设施、地铁等问题在埔市监群告【2019】60号函中明确表示“关于双语小学问题，该局暂无证据认定金仑公司存在虚假宣传行为；关于金仑公司在宣传资料中对规划中的交通做误导宣传的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第（四）项的规定，但考虑到金仑公司已主动停止使用习惯宣传，违法情节轻微，我局决定责令其改正，不对其作出行政处罚。”其他事实与一审判决查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要审查的问题是：金仑公司对于涉案房屋教育配套及地铁交通配套的宣传是否构成虚假宣传。一审期间，孙祚以金仑公司就双语小学及地铁交通方面存在虚假宣传行为为由、基于《广告法》和《消费者权益保护法》提起本案诉讼，但广州市黄埔区市场监督局埔市监群告【2019】60号函中明确表示“关于双语小学问题，该局暂无证据认定金仑公司存在虚假宣传行为；关于金仑公司在宣传资料中对规划中的交通做误导宣传的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第（四）项的规定，但考虑到金仑公司已主动停止使用习惯宣传，违法情节轻微，我局决定责令其改正，不对其作出行政处罚。”原审法院亦对于金仑公司对于涉案房屋教育配套及地铁交通配套的宣传是否构成虚假宣传进行了分析，论证详细，理据充分，最终认定金仑公司并不存在教育配套及地铁交通配套的虚假宣传行为，并驳回孙祚要求金仑公司赔偿其损失的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。孙祚二审期间未能提交证据证明该主张，其上诉主张事实及法律依据不足，本院不予采纳。至于孙祚二审期间以金仑公司违约为由要求该司赔偿其损失的问题，该主张系另一法律关系，不属本案审查范围，本院对此不予调处。综上所述，孙祚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2614元，由上诉人孙祚负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 马健中审判员 陈少波二〇二一年六月二十三日书记员 曹三妹