上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初36905号原告：刘海萍，女，1971年3月7日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：郑都，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：三彩不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：汤李珍。被告：三彩不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：党宏涛，总经理。原告刘海萍与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司(以下简称三彩上海分公司)、三彩不动产管理有限公司(以下简称三彩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海萍和委托诉讼代理人郑都到庭参加诉讼。两被告经本院传票传唤，提交了书面意见但未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海萍向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告三彩上海分公司签订的房屋托管合同及其补充协议于2020年11月26日解除;2.判决被告支付原告托管期内租金差额25,600元;3.判决被告支付2020年11月27日至2021年4月2日的房屋占有使用费19,200元；4.判决被告支付违约金28,800元；5.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2019年1月24日，原告与被告三彩上海分公司签订3101S]XXXXXXXXX号《房屋托管合同》，原告将其名下坐落于上海市浦东新区新雅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)托管给三彩上海分公司，托管期自2019年1月24日至2022年1月23日，三彩上海分公司于每月25日支付原告租金4,800元。2020年2月28日，原告与三彩上海分公司签订《补充协议》，三彩上海分公司将欠付的2019年12月24日至2020年1月23日、2020年1月24日至2020年2月23日租金共计9,600元，自2020年3月至2021年2月分12个月每月800元于每月25日支付完毕。三彩上海分公司按期支付租金至2020年8月25日，后无故拖延租金。2020年10月16日，原告与三彩上海分公司又签订《租金分摊补充协议》，约定将2020年9月24日至2020年10月23日的未付租金，在2020年10月24日至2020年10月30日开始分6期进行支付，每期支付800元；2020年10月24日至2020年11月23日的未付租金，在2020年11月24日至2020年11月30日开始分6期进行支付，每期支付800元；2020年11月24日至2020年12月23日的未付租金，在2020年11月24日至2020年11月30日开始分6期进行支付，每期支付800元。但至今三彩上海分公司分文未付。根据《房屋托管合同》第12条，非原告原因导致三彩上海分公司不支付或者不按约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回该房屋。因被告拖欠租金已达数月之久，原告遂于2020年11月26日向三彩上海分公司发出《解除房屋托管合同的通知》，解除效力及于作为原合同不可分割组成部分的《补充协议》及《租金分摊补充协议》，要求三彩上海分公司腾退交还房屋。请法院判如所请。被告三彩上海分公司、三彩公司书面答辩，同意解除房屋托管合同及补充协议。2020年以来受新冠疫情的影响，对于拖欠房屋租金一事，被告深表遗憾但也实属无奈，现极力筹措资金，同意支付拖欠租金。系争房屋月租金为4,800元，被告已支付至2020年9月23日；2020年2月份分摊未支付租金为4,800元；该房租户于2021年4月2日到期退房，因此欠付租金应计算至2021年4月2日止。欠付租金计算期间为2020年9月24日至2021年4月2日共188天，减去2021年平台服务费4,800元，实际欠付租金为30,080元(包含租金及占用费)。请法庭查明事实，客观计算租金额。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠脑炎疫情民事案件若干问题的指导意见》(二)第5条第一款：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。同时，根据《民法典》第五百八十五条的规定，“若当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，应当认定为约定的违约金过分高于造成的损失“，本案中，原告主张的违约金显分高于损失的百分之三十。综上，请求依法驳回原告要求支付违约金的请求。本院经审理认定事实如下：三彩上海分公司是三彩公司设立的分公司。2019年1月24日，原告(托管方、甲方)与三彩上海分公司(受托方、乙方)签订电子合同《房屋托管合同》，约定甲方将系争房屋(房产证面积80.62平方米)托管给乙方，托管用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目。甲方每年支付乙方一个月的平台服务费，此合同生效次日支付，以后每年的同日收取。甲方收租期36个月，自2019年1月24日至2022年1月23日止。租金标准：月租金4,800元，付款方式为月付，本合同生效后，自乙方收到甲方支付平台服务费的次日支付当月租金，以后每个月25日支付租金。第十二条合同的解除第三款，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元；……。第十三条违约责任，第四款，乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付三彩上海分公司，后者用于转租。首月租金与平台服务费相抵，被告支付了截止2020年1月23日的应付租金2020年2月28日，原告(甲方)与三彩上海分公司(乙方)签订补充协议(电子版)，约定双方原于2019年1月24日签署《房屋租赁/托管合同》，受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方2个月租金合计9,600元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付800元，其他合同条款不变。协议签订后，被告支付分期应付租金共6笔、计4,800元。被告另支付了原告自2020年3月24日起至9月23日止的6个月租金(每月4,800元)。2020年10月16日，原告(甲方)签署《租金分摊补充协议》，同意三彩上海分公司“未付租金具体支付计划”，对2020年9月24日至12月23日三个月的未付租金，每月租金分别自2020年10月24日起、11月24日起、12月24日起，均分6期支付，每期支付800元。但两被告均未作支付。2020年11月26日，原告向三彩上海分公司寄送解除房屋托管合同通知，于次日遭退回。同日，原告手机短信通知三彩上海分公司已发出《解除房屋托管合同的通知》，解除效力及于作为合同不可分割组成部分的《补充协议》及《租金分摊补充协议》，要求三彩上海分公司于2020年11月30日前腾退交还房屋。原告于2021年4月2日收回系争房屋。本院认为，原告与三彩上海分公司就系争房屋签订的《房屋托管合同》以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案的《房屋托管合同》合同性质符合房屋租赁合同的特性，实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。三彩上海分公司未按合同约定按期支付租金以及补充协议约定的分期付款义务，显然违反了合同约定。原告据此要求解除涉案租赁合同以及补充协议，符合双方约定的合同解除权行使条件，本院予以准许。原告以函件及短信方式通知三彩上海分公司双方租赁关系于2020年11月30日解除，可以确认2020年11月30日为合同解除之日。原、被告对于应付租金(房屋占用费)计算至2021年4月2日并无异议，故三彩上海分公司欠付原告2020年9月24日至2021年4月2日的租金(房屋占用费)30,240元以及2020年2月分摊未支付租金4,800元。合同约定原告每年支付一个月的平台服务费，而合同系在第二个租赁年度届满后解除，原告不同意承担第二年的服务费，缺乏依据，本院难以采纳。现被告要求以一个月租金与平台服务费相抵，与双方之前的交易模式相符，可予准许，抵扣后三彩上海分公司尚需支付原告30,240元。由于承租方的原因致使涉案租赁合同提前解除，原告主张解除合同的违约金，符合合同约定。考虑到2020年12月之后至2021年4月，合同虽解除但被告仍需向原告支付系争房屋占用使用费，原告在此期间可着手安排房屋另行出租事宜，减少房屋空置期损失，故本院酌定违约金14,400元。三彩上海分公司系三彩公司设立的分支机构，不具有法人资格，其民事责任依法应由三彩公司承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘海萍与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司就上海市浦东新区新雅路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋托管合同》及补充协议于2020年11月30日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘海萍截止2021年4月2日的房屋租金及占用费30,240元；三、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘海萍违约金14,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,640元，减半收取计820元，由原告刘海萍负担320元(已预交)，被告三彩不动产管理有限公司负担500元(于本判决生效之日直接向本院交纳)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦二〇二一年六月十五日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。