广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8661号上诉人（原审原告、反诉被告）：李建龙，男，1988年11月27日出生，汉族，身份证登记住址广东省清新县。上诉人（原审原告、反诉被告）：邓亨贤，男，1988年6月7日出生，汉族，身份证登记广东省清新县。两上诉人共同委托诉讼代理人：颜廷响，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广东随心遇见酒店管理有限公司，住所地广东省东莞市南城街道胜和社区大朗街2号金朗大厦6层601室。法定代表人：王小平，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟辉，广东名道律师事务所律师。原审被告：王小平，男，1976年6月22日出生，汉族，身份证登记住址湖南省澧县。委托诉讼代理人：钟辉，广东名道律师事务所律师。上诉人李建龙、邓亨贤因与被上诉人广东随心遇见酒店管理有限公司（以下简称随心遇见酒店）、原审被告王小平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李建龙、邓亨贤上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判驳回随心遇见酒店的全部反诉请求；2.撤销一审判决第六项，判令随心遇见酒店支付租金、管理费、水电费的逾期违约金（从应当支付之日起至实际付清之日止，按年利率24％计算）；3.一、二审诉讼费用全部由随心遇见酒店承担。事实及理由：一、一审法院判决免除其违约责任并且要求李建龙、邓亨贤返还合同约定可予没收的押金，违反合同的自由原则和公平原则。（一）《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。涉案《物业租赁协议》第八条第10款约定：在李建龙、邓亨贤没有发生违约的情况下，随心遇见酒店在租赁期内单方解除合同，李建龙、邓亨贤有权没收押金。该条款是双方在考虑了李建龙、邓亨贤的资金投入以及双方的商业经营风险情况下约定的。因为15年的长租期限，也因为随心遇见酒店长期承租和约定了30万元押金，李建龙、邓亨贤向银行贷款投入了巨大的成本进行装修、购买家电家具。并且30万元的押金仅仅占涉案合同标的额的3％，根据租赁市场行业的习惯、李建龙、邓亨贤的投入、合同15年期限内上千万的预期租金收益以及随心遇见酒店的违约行为而言，没收该仅占标的额3％的押金合法合理。（二）新冠疫情的暴发不可归责于本案任何一个当事人，双方应该充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则共担风险，共渡难关。在疫情最艰难的时候，李建龙、邓亨贤充分考虑到了随心遇见酒店的困难，秉承着公平合理原则，在自身作为承租人租金减免规定不明的情况下，主动免除了2月份的租金，与随心遇见酒店共担风险。但随心遇见酒店在履约过程中，完全没有考虑到任何共担风险、公平合理的原则，只是一味地把风险推给李建龙、邓亨贤，在李建龙、邓亨贤自身尚需要向业主交付租赁费用的情况下，拖欠各项费用至今，导致所有的资金成本和损失全部由李建龙、邓亨贤一方承担。甚至，在1月10日，新冠疫情暴发之前，随心遇见酒店拖欠1月租金和费用直至3月才交，该违约责任也因为新冠疫情予以免除，是违背了合同约定，更违背公平原则。（三）因随心遇见酒店的违约行为，导致了李建龙、邓亨贤巨大损失和经营困难。事实上，因随心遇见酒店的违约行为和单方解除合同的行为，使李建龙、邓亨贤也陷入了经营困难。为填补涉案场地装修投入和银行借款，李建龙、邓亨贤甚至已与涉案房屋业主沟通以装修、添附物品价值偿还债款，30万元押金远不足以弥补李建龙、邓亨贤因此遭受的损失。二、一审法院认为，2020年4月26日涉案物业业主广东北方工业发展有限公司才向李建龙、邓亨贤发函确定租金和管理费等费用的减免情况，故免除随心遇见酒店迟延支付管理费的违约责任，认定事实错误。（一）根据双方租赁合同约定，随心遇见酒店应在2020年1月10日前支付2020年1月份的租金，此时新冠疫情尚未暴发，根本不存在响应国家号召居家的说法，随心遇见酒店无故拖延支付1月份租金、管理费等费用，属于违约行为。（二）在2020年2月27日，李建龙、邓亨贤通过微信发送给随心遇见酒店的费用清单中，已经完全减免了2月份租金，只收取管理费和水电费、清洁费。即使业主没有正式发函确定租金减免情况，但此时李建龙、邓亨贤已经完全按照随心遇见酒店的要求免收2月份租金，随心遇见酒店仍然无理由拒不支付。综上所述，李建龙、邓亨贤上诉请求二审法院依法改判。被上诉人随心遇见酒店二审答辩称：李建龙、邓亨贤的上诉请求不能成立，应予驳回。2020年1月至3月份期间，受新型冠状病毒疫情影响，随心遇见酒店租赁的涉案场所经营由惨淡变成了严重亏损。2020年3月4日，广州市人民政府出台《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××病情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施的通知》规定“对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金、并落实到承租人”。涉案租赁物业属于国有企业的物业，随心遇见酒店的租赁情况符合上述政策规定情形。随心遇见酒店依照政府帮扶政策向李建龙、邓亨贤申请减免租金，李建龙、邓亨贤不但拒绝随心遇见酒店的减租申请，且两次擅自停电严重影响随心遇见酒店营业，造成随心遇见酒店经济损失。李建龙、邓亨贤在庭审中确认曾在2020年3月9日和2020年3月12日采取了一段时间的停电措施。2020年3月18日，随心遇见酒店向李建龙、邓亨贤请求按政府规定作出租金减免，发《通告函》给李建龙、邓亨贤。2020年3月23日，李建龙、邓亨贤回复随心遇见酒店，同意解除《物业租赁协议》，要求随心遇见酒店于2020年3月31日前撤离场地。李建龙、邓亨贤未提供证据证明其按约定准时发送收费通知单给随心遇见酒店。因疫情导致随心遇见酒店经营受到严重影响。一审法院认定疫情属于不可抗力，判决李建龙、邓亨贤退还150000元押金给随心遇见酒店，驳回李建龙、邓亨贤要求随心遇见酒店支付逾期违约金的诉讼请求，合法、公平、公正、合理。随心遇见酒店请求驳回上诉请求，维持原判。原审被告王小平二审陈述称：同意随心遇见酒店的二审答辩意见。李建龙、邓亨贤于2020年5月21日向一审法院提出诉讼请求：1.确认涉案《物业租赁协议》于2020年3月31日解除（具体解除时间按李建龙、邓亨贤发出的复函到达随心遇见酒店、王小平处的时间为准）；2.随心遇见酒店向李建龙、邓亨贤支付2020年3月份的房屋租金20910元及2020年2月、3月管理费每月40180元；3.随心遇见酒店向李建龙、邓亨贤支付拖欠的水费（2019年12月4111.59元及2020年3月5308.33元）、电费（2019年12月至2020年3月分别为4866.18元、3977.88元、3532.75元、2390.5元）；4.随心遇见酒店向李建龙、邓亨贤支付占有使用费（按每月80360元为标准，自2020年4月1日起至2020年4月6日为16072元；5.随心遇见酒店、王小平向李建龙、邓亨贤支付上述第2-4项费用的逾期违约金（从应当支付之日起至实际付清之日止，按照年利率24%计算）；6.王小平对上述债务承担连带清偿责任。随心遇见酒店反诉请求：1.确认涉案《物业租赁协议》于2020年3月23日解除；2.李建龙、邓亨贤退还押金300000元。一审法院经审理查明：2017年8月21日，李建龙、邓亨贤与广东北方工业发展有限公司签订《物业租赁协议》，约定李建龙、邓亨贤承租XX路X号住宅楼21套房屋（1-6楼全层以及701房、801房、803房），物业产权建筑面积合计1629.62平方米。2018年7月4日，李建龙、邓亨贤（甲方）与深圳市随心遇见酒店管理有限公司（乙方）签订《物业租赁协议》，约定：甲方将位于广州市XX区XX路X号大厦4至6整层及701、801、803房（建筑面积共936.949平方米）出租给乙方，租赁期限为2018年6月28日起至2032年12月31日止，其中2018年7月26日至2021年7月25日，每月租金41820元、管理费40180元，共计82000元；甲方应于每月5日前根据将当月的租金、管理费以及上月水费、电费等费用的收费通知单交给乙方，乙方须在收到上述收费通知单之日起2日内予以确认，若双方确认无误后乙方最迟在每月10日前支付上述费用，甲方收到款项后向乙方开具等额的收据，乙方在租赁期间所产生的一切税费由乙方自行负责，如因乙方原因逾期缴付，甲方每天按应缴金额的1%收取因延期支付的违约金；乙方交纳租赁押金30万元，租赁期满之日，在乙方无欠甲方款项的情况下或乙方单方解除本协议之日起15日内将全部租赁押金无息退回乙方，每逾期一天按押金总额的千分之一支付滞纳金；如乙方逾期缴纳租金、自用及公摊水电费超过10日，甲方有权对乙方采取停水停电的措施；在甲方没有违约的情形下，乙方在租赁期内单方解除合同的，甲方有权不退还租赁押金等。同日，李建龙、邓亨贤出具《证明》，内容为李建龙、邓亨贤指定深圳市随心遇见酒店管理有限公司将物业的租赁租金和押金转至黎彩徽名下帐户。2018年7月6日，王小平向李建龙支付租赁押金30万元。2018年10月18日，随心遇见酒店成立，该公司为有限责任公司，王小平为执行董事、经理，顾晓林为监事。2019年4月11日，深圳市随心遇见酒店管理有限公司注销工商登记（注销原因：股东决定/股东大会决议注销）。2020年3月18日，随心遇见酒店向李建龙、邓亨贤发出《通告函》，内容为：我司因租赁XX路X号物业用于经营酒店公寓，因受疫情影响，营收不及正常经营时期的30%，因此我司于2020年向你方申请减免2个月的租金，但你方仅同意减免半个月的租金，并于双方未协商确定减免租金方案过程中，擅自两次对租赁物业作出停电处理。我司认为，依照广州市人民政府出台的《广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》中的……免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人……我司租赁的物业属于国有资产类经营用户，你方未依规定作出租金减免，并擅自停电，已构成严重违约，我司正式通告，你方如接函后3日内（即2002年3月20日前），未依政府规定作出书面租金减免文件的，我方将于2020年3月21日起正式解除双方签订的租赁合同。2020年3月23日，李建龙、邓亨贤向随心遇见酒店、王小平及深圳市随心遇见酒店管理有限公司复函，内容为：贵方拒不缴纳租金的行为已构成严重违约，在违约的情况下，致函我方要求于2020年3月21日起单方解除双方的租赁合同，依照合同第八条第十款约定，我方有权不予退还租赁押金。此外，广东北方工业发展有限公司并没有免除我方的缴纳租金义务。我方正式函告贵方：第一、我方同意贵方要求解除双方合同；第二、我方要求贵方在双方合同解除的三日内支付拖欠我方的相关费用，承担相应的违约责任；第三、我方要求贵方于2020年3月31日前搬离场地，我方不返还贵方的押金，如贵方拒不搬离，我方有权依据双方的合同约定及相关法律法规的规定采取相应的措施。2020年4月1日，随心遇见酒店向李建龙、邓亨贤发出《通告函》，内容为：因双方对解除合同已无异议，你方因发函要求我方撤场，因我方于2020年3月31日撤场时，你方又拒不配合，阻挠我方人员撤离物品。我司特致函你方，请接函后立即退还我方物品；相关退还租赁押金等纠纷双方可事后协商或依法处理。2020年4月2日，李建龙、邓亨贤委托广东国鼎律师事务所向随心遇见酒店、王小平和深圳市随心遇见酒店管理有限公司发出律师函，要求：1.解除《物业租赁协议》，随心遇见酒店、王小平和深圳市随心遇见酒店管理有限公司在收函后7日内将房屋腾空交还；2、随心遇见酒店、王小平和深圳市随心遇见酒店管理有限公司收函后3日内支付拖欠的费用；等。随心遇见酒店、王小平确认收到该函。李建龙、邓亨贤提交了王小平与李建龙、邓亨贤负责管理场地的游祖德的微信聊天记录，其中载明：王：“你们押金不退给我，东西也不让我搬，还说是对我有保障，真是笑话。”游：“我没有必要忽悠你，我们做长租房不需要你这些东西，你签下承诺书，立即搬离。”“不搬公司继续追缴你四月份的房租。”王：“我不经营了，人撤走了，东西是你不让我搬的，你为什么追我四月份房租呢？”游：“你自己看着办吧，现在已经准备诉讼你们了，你们的人与相关撤场承诺都没有写，怎么叫交还场地？”王：“我们合同里哪一条说明了撤场要签承诺书的？你们自己整出来的附加条件？谁会签？你不让我们搬，我们只能空手走人？”游：“你的人到现在还住在那里！”王：“谁住在那里？”游：“你们留了看场的人啊！”王：“我们没有看场的人。2号中午11：35离开，在你方李志明地监督下离的场。”游：“三号走的，你最好自己联系李总，我现在是说不上话了。”王：“你们自己搞清楚。”随心遇见酒店、王小平确认该记录的真实性，并认为可以证明双方撤场及李建龙、邓亨贤不同意随心遇见酒店搬离物品的情况。李建龙、邓亨贤为证明其已按业主的租金减免办法等比例减免随心遇见酒店、王小平的租金，提交了广东北方工业发展有限公司2020年4月26日向李建龙、邓亨贤发出的《关于广州市XX路X号物业的催款通知》，其中内容为：受新冠疫情影响，我司作为国有企业，主动承担社会责任，减免了您方2020年2月租金，减半收取3、4月租金，要求李建龙、邓亨贤支付2020年3月、4月的租金及2-4月管理费以及1-4月的水电费等。随心遇见酒店为证明其2020年4月1日要求交回酒店物品遭到李建龙、邓亨贤拒绝，提交了报警记录。李建龙、邓亨贤对该证据不予确认。随心遇见酒店为证明李建龙、邓亨贤已收回涉案物业自行经营，提交了2020年4月7日的房卡、付款记录。李建龙、邓亨贤确认该证据的真实性。诉讼过程中，一审法院于2020年9月1日组织双方到涉案物业办理物品清点和交接。当日李建龙、邓亨贤对部分物品折价购买，双方完成了清点、交接手续。一审庭审中，随心遇见酒店、王小平表示：李建龙、邓亨贤对涉案物业采取了停电措施，2020年3月9日停了四个多小时，2020年3月12日停了一个多小时；疫情期间我方没有停业；李建龙、邓亨贤并没有按约准时发送收费通知单，且双方已形成交租金和管理费迟延于合同约定的交易习惯，我方在2019年12月10日向李建龙、邓亨贤支付50000元租金及管理费，2019年12月27日支付剩余的32000元租金及管理费给李建龙、邓亨贤，2020年1月10日支付50000元租金及管理费，剩下32000元租金及管理费在3月12日支付，当时李建龙、邓亨贤表示同意，并非随心遇见酒店、王小平故意拖欠租金及管理费。李建龙、邓亨贤表示：确认曾在2020年3月9日和2020年3月12日采取了一段时间的停电措施；李建龙、邓亨贤每月均有通过微信发送收费通知单给王小平；不确认曾同意随心遇见酒店、王小平分期缴纳租金及管理费。关于撤场问题，随心遇见酒店表示：我方在2020年3月31日撤场，李建龙、邓亨贤不允许我搬离物品，当天我方已将房卡交还给李建龙、邓亨贤，但李建龙、邓亨贤没有开具收条。李建龙、邓亨贤表示：确认随心遇见酒店、王小平在当天交还房卡，我方要求随心遇见酒店、王小平签署承诺交接书，但随心遇见酒店、王小平拒绝，故当天李建龙、邓亨贤没有允许随心遇见酒店、王小平搬离物品。一审法院认为，李建龙、邓亨贤与深圳市随心遇见酒店管理有限公司签订的《物业租赁协议》是双方自愿签订的协议，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。在深圳市随心遇见酒店管理有限公司注销后，随心××酒店××深圳市随心遇见酒店管理有限公司上述合同的权利义务，故该《物业租赁协议》对随心遇见酒店有约束力。本案的争议焦点为合同的解除时间、合同解除的责任、租金应否减免及随心遇见酒店、王小平是否应承担违约责任。关于合同解除时间，在合同租期尚未届满时，随心遇见酒店于2020年3月18日以李建龙、邓亨贤未作租金减免及擅自停电为由书面发函给李建龙、邓亨贤要求减免租金，否则将于2020年3月21日解除合同，李建龙、邓亨贤于2020年3月23日复函表示同意解除合同，双方对解除合同意见达成一致，一审法院予以照准。因双方未能提供证据证明李建龙、邓亨贤的复函送达给随心遇见酒店的时间，故应以李建龙、邓亨贤复函当日作为双方租赁关系解除之日。关于合同解除的责任，涉案房屋由随心遇见酒店作酒店经营使用。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降，随心遇见酒店、王小平的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原随心遇见酒店、王小平之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，随心遇见酒店于2020年3月18日向李建龙、邓亨贤发出函件要求减免租金，否则将于2020年3月21日解除合同。随心遇见酒店的上述要求有违公平合理、风险共担的原则，其单方提出解除合同构成违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，随心遇见酒店提出解除合同事出有因，一审法院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于李建龙、邓亨贤超出该范围的违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对于租金标准及迟延履行的违约金，如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免，且李建龙、邓亨贤在本案中已主动参照广东北方工业发展有限公司给予李建龙、邓亨贤的免租和减租优惠向随心遇见酒店、王小平主张权利，即免收2020年2月租金、减半收取2020年3月租金，该主张符合公平合理，一审法院予以支持，同时根据公平原则免除随心遇见酒店迟延付款的违约责任。由于李建龙、邓亨贤在2020年3月9日和2020年3月12日两次采取了数小时的停电措施，客观上影响了随心遇见酒店对涉案物业的正常使用和经营，应在随心遇见酒店应付的租金中扣减半天的租金数额675元。对于管理费及迟延履行的违约金，由于管理费与租金性质不同，不适用疫情期间的减免政策，且广东北方工业发展有限公司给予李建龙、邓亨贤的减免优惠中亦不包括管理费一项，因此，李建龙、邓亨贤要求随心遇见酒店按合同约定的标准支付2020年2月和3月的管理费合法合理；至于违约金，因双方此前考虑到广东北方工业发展有限公司直至2020年4月26日才向李建龙、邓亨贤发函确定租金和管理费等费用的减免情况，结合公平合理原则，随心遇见酒店迟延支付管理费的违约责任应免除。关于水电费及违约金的问题，因随心遇见酒店同意支付李建龙、邓亨贤所主张的水费和电费，一审法院对李建龙、邓亨贤该项请求予以支持。至于违约金，根据合同约定，“甲方应于每月5日前根据将当月的租金、管理费以及上月水费、电费等费用的收费通知单交给乙方”，李建龙、邓亨贤在本案中未能提供证据证明其按上述约定将水电费的收费通知单发送给随心遇见酒店，一审法院对李建龙、邓亨贤主张水电费的违约金的诉讼请求不予支持。关于占用费问题，虽然在2020年3月31日当天双方对签署书面交接文件问题协商不成，致使当天未能一并处理物品搬走问题，但因双方已确认在2020年3月31日当天随心遇见酒店已交还涉案物业的房卡，自该日起涉案物业已由李建龙、邓亨贤实际控制，故李建龙、邓亨贤要求随心遇见酒店支付2020年4月1日至2020年4月6日的占用费缺乏依据，一审法院不予支持。关于王小平应否承责的问题，从本案证据可见，在随心××酒店××深圳市随心遇见酒店管理有限公司的合同权利义务后，随心遇见酒店均以自己名义与李建龙、邓亨贤协商沟通，王小平既未曾以自己身份向李建龙、邓亨贤主张权利，亦从未明确自愿承担深圳市随心遇见酒店管理有限公司或随心遇见酒店的债务。因此，李建龙、邓亨贤要求王小平承担本案债务缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2020年11月23日判决如下：一、确认原告李建龙、邓亨贤与被告广东随心遇见酒店管理有限公司的租赁关系于2020年3月23日解除；二、被告广东随心遇见酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2020年3月房屋租金20910元支付给原告李建龙、邓亨贤，该费用应扣减原告李建龙、邓亨贤因采取停电措施而扣除的675元租金结算；三、被告广东随心遇见酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2020年2月、3月管理费（每月按40180元标准计）支付给原告李建龙、邓亨贤；四、被告广东随心遇见酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将水费（2019年12月4111.59元、2020年3月5308.33元）、电费（2019年12月至2020年3月分别为4866.18元、3977.88元、3532.75元、2390.5元）支付给原告李建龙、邓亨贤；五、原告李建龙、邓亨贤应于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告广东随心遇见酒店管理有限公司退还保证金150000元；六、驳回原告李建龙、邓亨贤的其他诉讼请求；七、驳回被告广东随心遇见酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3880元，由原告李建龙、邓亨贤负担1071元，由被告广东随心遇见酒店管理有限公司负担2809元；反诉受理费5800元，由原告李建龙、邓亨贤负担2900元，由被告广东随心遇见酒店管理有限公司负担2900元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。各方二审均无新证据提交。另查明，李建龙、邓亨贤二审陈述称：其与业主的租赁合同已经解除，其向业主支付的50万元押金也被全部没收。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、李建龙、邓亨贤上诉请求没收全部押金能否成立；二、李建龙、邓亨贤上诉请求随心遇见酒店向其支付逾期支付租金、管理费、水电费的违约金应否支持。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，李建龙、邓亨贤上诉请求没收全部押金能否成立。涉案房屋由李建龙、邓亨贤出租给原深圳市随心遇见酒店管理有限公司，本案随心遇见酒店后来承接了涉案租赁合同权利义务，双方对此均无异议。随心遇见酒店承租涉案房屋用作酒店经营使用。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。疫情对随心遇见酒店经营状况确实会产生严重影响，但双方可以通过延长租期、减免租金等方式友好协商解决纠纷。并且，我国国内疫情防控于2020年2月底已取得显著成效，各行各业陆续复工复产，社会生活和经济秩序逐步走上正轨。案涉《物业租赁协议》期限至2032年12月31日届满，疫情及疫情防控措施并非致使案涉租赁合同后续无法履行，也不必然导致合同目的无法实现。随心遇见酒店不享有合同解除权，其单方提前解除合同，应承担相应违约责任。鉴于存在疫情的影响，随心遇见酒店提出解除合同事出有因，一审法院酌情认定其应承担没收50%租赁押金的违约责任，公平合理。至于李建龙、邓亨贤上诉主张随心遇见酒店在2020年1月已经存在违约行为，其有权解除合同没收全部押金，但此前李建龙、邓亨贤并未对于随心遇见酒店偶有迟延付租的行为主张解除合同，后因疫情影响导致随心遇见酒店未能依约付租，李建龙、邓亨贤亦不享有合同解除权，其以此为由主张解除合同没收随心遇见酒店全部租赁押金，不能成立。另外，李建龙、邓亨贤与涉案房屋业主广东北方工业发展有限公司之间的租赁关系与本案并非同一法律关系，李建龙、邓亨贤以其租赁押金被没收为由主张不应向随心遇见酒店退还押金，理据不足。二、关于争议焦点二，租金、管理费、水电费的迟延履行违约金的问题。如前文所述，因疫情影响，随心遇见酒店迟延支付疫情期间的租金、管理费、水电费并不属于恶意违约，并且李建龙、邓亨贤亦无证据证明其按照合同约定如期将水电费收费通知发送给随心遇见酒店。因此，一审法院酌情免除随心遇见酒店迟延支付租金、管理费、水电费的违约责任，并无不妥。李建龙、邓亨贤对此提起的上诉主张，缺乏依据。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人李建龙、邓亨贤的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3649元，由上诉人李建龙、邓亨贤负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年六月七日书记员  纪惠敏黄晶晶