新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终2785号   上诉人（原审被告）：新疆韵画天礼旅游开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区达坂城镇达坂村三队138号202室，现办公地点新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区迎宾路机场南区家属院5号楼后自建房。   法定代表人：裴戈，该公司董事长。   委托诉讼代理人：丁运睿，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘静源，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市达坂城博源盛达物业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区古镇新街118号4号楼2单元101室。   法定代表人：胡楚洪，该公司总经理。   委托诉讼代理人：宋涛，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王晶，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人新疆韵画天礼旅游开发有限公司（以下简称韵画天礼公司）因与被上诉人乌鲁木齐市达坂城博源盛达物业有限公司（以下简称博源盛达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市达坂城区人民法院（2020）新0107民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   韵画天礼公司上诉请求：1．请求撤销一审民事判决第二项，依法改判驳回博源盛达公司要求支付违约金的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院送达程序违法，未向我公司送达传票，错误适用缺席审判，剥夺了我公司抗辩权。二、租赁合同到期后，我公司已经准备腾空房屋并移交，故没有派人在租赁房屋内留守。2019年11月25日，博源盛达公司将告知函贴在涉案房屋大门上，同时将大门加锁并贴上封条，博源盛达公司以其行为解除了双方的租赁关系，故并非我公司不愿意腾空房屋，是博源盛达公司恶意造成我公司违约的假象。三、博源盛达公司将涉案房屋加锁，我公司误以为其对室内物品采取了留置措施，所以也没有与其沟通。即使博源盛达公司没有留置物品的意图，但也有防止损失进一步扩大的义务，完全可以采取提存措施防止损失扩大，故其应该自行承担2019年11月30日之后的损失。综上，请求支持我公司的上诉请求。   博源盛达公司辩称，不同意韵画天礼公司的上诉请求。一、一审法院送达程序合法，不存在剥夺韵画天礼公司抗辩权的情形。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》的规定，人民法院可直接利用微信等即时通信工具进行相关法律文书的电子送达，一审法院经确认后以电子送达的方式向韵画天礼公司送达开庭传票，属合法有效送达。韵画天礼公司收到传票后未按时到庭参加庭审，也未提交书面答辩状，一审法院对本案进行缺席审理，程序正当合法。二、2018年9月20日，我公司与韵画天礼公司前身新疆天瑞丝路旅游开发有限公司（以下简称天瑞丝路公司）签订《房屋租赁合同》，韵画天礼公司租赁我公司涉案房屋，租赁期限为2018年10月21日至2019年10月20日。租赁期满后，韵画天礼公司既不与我公司续租，亦不搬离租赁房屋，而是以非法占有的形式继续使用。我公司为此多次向韵画天礼公司发函催促，直至2020年9月24日韵画天礼公司才将租赁房屋交还。因此，韵画天礼公司应对逾期交还房屋的事实承担违约责任。三、我公司不应承担任何扩大损失的责任，韵画天礼公司所说的公证提存或收回的救济措施根本无法实施。四、若按照韵画天礼公司的上诉主张，其将因违约行为而获益，明显违反“当事人不得因违法、违约的行为不当获益”的基本司法理念和原则。综上，请求驳回上诉，维持原判。   博源盛达公司向一审法院起诉请求：1．请求判令韵画天礼公司支付房屋租赁费39,315.07元；2．请求判令韵画天礼公司支付逾期交还房屋的违约金371,479.45元（2019年12月1日至2020年9月23日，共计298天，350,000元÷365天×298天×1.3倍）。   一审法院认定事实：韵画天礼公司曾用名称为天瑞丝路公司，于2020年5月17日变更为韵画天礼公司。2018年10月1日，乌鲁木齐市达坂城区财政局国有资产管理委员会办公室按照区委区政府要求将涉案房屋交由博源盛达公司管理运营，博源盛达公司对该房屋有权进行使用或对外出租。2018年9月20日，博源盛达公司、韵画天礼公司签订房屋租赁合同一份，约定博源盛达公司将原达坂城区财政局院内面积940平方米房屋租赁给韵画天礼公司，租赁期限为2018年10月21日至2019年10月20日，租金为350,000元／年，并约定韵画天礼公司应于合同期满或合同解除后7日内返还该房屋，韵画天礼公司拖欠租金或迟延返还房屋的，每逾期一日按照本合同租金总金额的千分之五支付违约金，累计至违约行为终止。合同签订后，博源盛达公司将涉案房屋交由韵画天礼公司使用，韵画天礼公司分别于2018年10月8日向博源盛达公司支付175,000元、2019年8月15日支付175,000元，共计350,000元。2019年11月27日，博源盛达公司通过挂号信的方式向韵画天礼公司股东侯小于送达《告知函》一份，要求韵画天礼公司于2019年11月30日前前往博源盛达公司处协商房屋续租相关事宜或于2019年11月30日前搬离该房屋。博源盛达公司于2020年9月22日向韵画天礼公司公证送达了限期搬离通知书，韵画天礼公司于2020年9月24日搬离该房屋。   一审法院认为，博源盛达公司、韵画天礼公司之间存在合法有效的房屋租赁合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。双方合同约定韵画天礼公司应于合同到期后搬离涉案房屋，在租赁期限届满后，博源盛达公司向韵画天礼公司告知其应于2019年11月30日前搬离或协商续租事宜，韵画天礼公司并未按照博源盛达公司的意思表示与其达成相应的续租事宜，也未按照博源盛达公司要求搬离该房屋，构成违约，则应当按照合同约定承担违约责任。2019年11月27日博源盛达公司向韵画天礼公司送达的告知函表达了续签合同或限期搬离的意思表示，该告知函系对韵画天礼公司2019年10月21日至2019年11月30日期间占有房屋行为的认可，且在此时间之前，博源盛达公司对韵画天礼公司继续占有该房屋并未提出异议，韵画天礼公司仅需向博源盛达公司支付期间的房屋租赁费39,315.07元（350,000元÷365天×41天）。2019年12月1日至2020年9月23日期间，韵画天礼公司因未与博源盛达公司达成续租合议，也未按照告知函要求搬离该房屋，构成违约，则应当承担违约责任。双方合同约定韵画天礼公司违约应当按照合同总金额350,000元的千分之五支付违约金，博源盛达公司按照租金的1.3倍向韵画天礼公司主张违约损失，低于双方合同约定的计算标准，且未超出因韵画天礼公司违约给其造成损失的30％，应当予以支持，计算为350,000元÷365天×298天×1.3=371,479.45元。综上，韵画天礼公司应当向博源盛达公司支付房屋租赁费39,315.07元及违约金371,479.45元。一审法院判决：一、新疆韵画天礼旅游开发有限公司于判决生效后七日内向乌鲁木齐市达坂城博源盛达物业有限公司支付房屋租赁费39,315.07元；二、新疆韵画天礼旅游开发有限公司于判决生效后七日内向乌鲁木齐市达坂城博源盛达物业有限公司支付违约金371,479.45元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韵画天礼公司提交新证据：1.照片6张、封条2张，用于证明2019年11月25日博源盛达公司将涉案房屋加锁并贴上封条，以实际行为表示不再履行双方租赁关系、收回房屋，告知我公司其行使留置权，扣留了我公司物品，由其自行处理。2.照片2张，用于证明我公司承租的房屋暖气一直处于破裂状态，属于关停状态，冬天无法使用。3.2020年9月24日的视频一段，用于证明博源盛达公司一直将涉案房屋封锁，我公司无法使用，其故意制造违约扩大损失。韵画天礼公司质证意见：1．对封条的真实性、合法性、关联性不予认可，我公司没有对涉案房屋进行封锁，这个封条系财政局第二食堂因封闭管理而张贴的封条，从照片上来看，这个封条没有出现在大门上，是将封条平铺以后拍摄的，与涉案房屋无关。2．对拍摄的暖气管道照片，无法证实与涉案房屋有关，韵画天礼公司提供的照片与陈述自相矛盾，水暖在房屋内，如果涉案房屋到期，他们是如何进入到房屋内的。对告知函的真实性认可，租赁期限到期后，我公司反复要求韵画天礼公司续签合同，并在涉案房屋玻璃门上张贴，其应当承担违约责任，对于其他照片的形成时间和地点无法反应出处。3．视频不能提供原始载体，对真实性、合法性、关联性不认可，所拍摄的内容及时间均存疑，涉案房屋租赁到期是在冬天，韵画天礼公司说是租赁房屋到期后拍摄的，但实际交还时间是在2020年9月24日，这与确认单是一致的，说明2020年9月24日房屋才进行了交还。本院认为，韵画天礼公司提交的照片显示的是涉案房屋，本院对其真实性予以确认，但该照片并未显示拍摄时间，无法证实该照片的形成时间是在2019年11月25日，不能证实是博源盛达公司对涉案房屋进行了封锁，故对该照片与本案的关联性不予认定。韵画天礼公司提交的封条上盖有博源盛达公司的公章，本院对该证据的真实性予以确认，因该封条仅为博源盛达公司在2019年11月25日写的封条上，韵画天礼公司没有提交其他证据证明该封条系张贴在其租赁房屋门口，不能证实博源盛达公司在2019年11月25日对其所租赁的房屋进行了封锁，故对该证据与本案的关联性不予确认。韵画天礼公司提交的暖气片破损照片系拍摄的实物，本院对其真实性予以确认，但该照片上所拍摄的破损暖气片无法证实系其所租赁房屋内所有的暖气片，故对该照片与本案的关联性不予确认。韵画天礼公司提交的视频系其转载的其他手机所录，其不能提供原始载体，故对该视频的真实性、合法性及与本案的关联性均不予确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。在房屋租赁关系中，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人的基本义务是按照约定的方法使用租赁物。根据韵画天礼公司的上诉请求及博源盛达公司的答辩意见，本案的争议焦点是：一、一审法院送达程序是否违法；二、韵画天礼公司是否违约，应否向博源盛达公司支付违约金及数额。结合本案查明的事实，依照相关法律规定，本院认定意见如下：一、一审法院送达程序是否违法。根据查阅一审卷宗，本案一审法院送达起诉状及传票采用的是电子送达，《中华人民共和国民事诉讼法》第八十七条规定：“经受送达人同意，人民法院可以采用传真、电子邮件等能够确认其收悉的方式送达诉讼文书，但判决书、裁定书、调解书除外”，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百三十条规定：“向法人或者其他组织送达诉讼文书，应当由法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者办公室、收发室、值班室等负责收件的人签收或者盖章，拒绝签收或者盖章的，适用留置送达。”一审法院将博源盛达公司的起诉状及开庭传票向韵画天礼公司的法定代表人裴戈通过电子送达的方式进行的送达，裴戈在收到法院向其发送的起诉状及开庭传票的照片后回复“收到”。韵画天礼公司上诉称一审法院送达程序违法，未向其送达传票的意见，未提交相应证据，且与事实不符，对其该上诉意见，本院不予采纳。二、韵画天礼公司是否违约，应否向博源盛达公司支付违约金及数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，博源盛达公司与韵画天礼公司2018年9月20日签订房屋租赁合同，租赁期限自2018年10月21日至2019年10月20日，年租金350,000元。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格依约履行。根据该合同约定，韵画天礼公司应于合同期满后或合同解除后7日内返还房屋，若拖欠租金或迟延返还房屋的，每逾期一日按照租金总金额的千分之五支付违约金，累计至违约行为终止。签订合同后，韵画天礼公司仅向博源盛达公司支付了一年租赁费350,000元，在博源盛达公司向其发出《告知函》后，仍未支付租金，也未返还房屋，直至2020年9月24日才搬离了涉案房屋。因韵画天礼公司未能按约定向博源盛达公司返还涉案房屋，构成违约，其应当向博源盛达公司承担违约责任，因双方所约定的违约金过高，一审法院进行调减，依照双方所约定的租金的1.3倍予以计算并无不当，本院予以维持。韵画天礼公司上诉称其在租赁合同到期后即准备移交房屋，是因博源盛达公司将房屋封锁致其未能交还房屋，其不应承担2019年11月30日之后的损失，应由博源盛达公司自行承担2019年11月30日之后的损失，对于该主张，韵画天礼公司所提交的证据并不能证实其已于2019年11月30日将涉案房屋交还博源盛达公司，以及博源盛达公司将涉案房屋封锁的证据，故对其该上诉意见，证据不足，本院不予采纳。   综上所述，韵画天礼公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6,872.19元（韵画天礼公司已预交），由韵画天礼公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   黄淑梅   审  判  员   王 菲   二 〇 二 一 年 六 月 二 十 一 日   书  记  员   刘 晓