广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终752号上诉人（原审原告）：张钰苑，女，1994年12月2日出生，汉族，户籍地：广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹婷婷，广东言必行律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江市润信置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区新江东路263号。法定代表人：杨振军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨成名，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏远智，男，该公司员工。上诉人张钰苑与上诉人阳江市润信置业有限公司（以下简称润信公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初7464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张钰苑上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持张钰苑的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用全部由润信公司负担。事实与理由：一、涉案商品房未达到合同约定的交付标准，张钰苑有权拒绝收房。（一）润信公司提供的《单位（子单位）竣工验收备案表》不能证明涉案商品房已达到交付标准。《单位（子单位）竣工验收备案表》只能说明润信公司通过了勘测、规划、监理等单位的五方验收。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，竣工验收备案的主体是住建部门，而润信公司在本案中未能提供证据证明涉案商品房已通过竣工验收备案。（二）根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的规定，润信公司办理工程竣工验收备案应提供规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件等，即涉案商品房要通过综合验收备案才具备交付条件，但润信公司至今未向张钰苑出示竣工验收备案证明文件，无法证明涉案商品房通过了竣工验收备案，可以达到安全居住的标准。因此，涉案商品房未符合约定的交付标准，张钰苑拒绝收房依法有据，润信公司应承担逾期交房的违约责任。（三）张钰苑提供的房屋质量问题图片、《单元验收反馈表》等证据证明，润信公司尚未对涉案商品房整改完毕，应承担逾期交房的违约责任。一审法院认为实地查看没有明显的裂痕和水渍，即认定涉案商品房符合交付标准，与法律不符。涉案商品房尚未经过综合验收，无法确保安全性，一审判决以张钰苑收到润信公司提交的答辩状时间作为收楼时间，并以该日期作为计付逾期交房违约金的截止日，与事实不符，亦依法无据。二、张钰苑与润信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》真实有效，润信公司应按该合同第十二条约定支付逾期交房违约金。一审法院在润信公司未有任何举证的情况下，将违约金的计算标准直接降低80%，依法无据。（一）涉案《商品房买卖合同（预售）》是润信公司拟定并经住建部门备案的合同，是双方真实意思表示；张钰苑愿意签订该合同，也是基于对合同条款能够实际履行的信任。故润信公司理应按合同约定的日万分之五向张钰苑计付逾期交房违约金。（二）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金的前提条件应为当事人主动提出，但润信公司在一审中只提到违约金的上限为3%，没有主张对违约金的计算方式进行调整，一审主动调整降低涉案商品房逾期交房违约金为按日万分之一计算，处理不当。此外，按照合同约定的每日万分之五计算逾期交房违约金亦不过高，一年违约金的数额也只有总购房款的18.25%，没有超过《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的30%。故本案不存在违约金过高的情形。（三）润信公司逾期交房至今一年有余，张钰苑在此期间，投入了大量的时间和人力成本维护自己的合法权益；而且张钰苑作为普通老百姓，辛苦一辈子却购买到一套有质量问题的房屋，对张钰苑的心理打击非常大。故一审直接将逾期交房违约金的计算标准降低至80%，幅度过大，明显不恰当、不合理、不公平。润信公司上诉请求：撤销或改判一审判决第一项，改判为驳回张钰苑该项诉讼请求。事实与理由：一、一审判决未对《补充协议》的整体效力进行评判，对涉案商品房的交付条件仅依据《商品房买卖合同（预售）》的约定进行认定，存在以偏概全。（一）《商品房买卖合同（预售）》第九条以及《补充协议》第八条均对商品房的交付条件进行了约定，《补充协议》是《商品房买卖合同（预售）》的补充约定，故涉案商品房的交付条件应以《补充协议》的约定为准，即在涉案商品房取得《建设工程竣工验收报告》后，润信公司即可向张钰苑交付该商品房。（二）一审判决未对《补充协议》第八条是否属于无效格式条款进行判定。结合整个《补充协议》的签署以及合同文本本身，《补充协议》对于涉及双方权利义务的条款均以加黑、划线等方式进行特别提示，并且在《补充协议》第二十三条以及合同签字处前再次提示，润信公司已全面、客观地向张钰苑披露了《补充协议》各条款。张钰苑作为适格民事主体，其在《补充协议》上签字即表示接受该协议的各项约定，没有证据表明《补充协议》的签署没有经过双方协商，不应对《补充协议》作出一概的否定。考虑到房地产交易的特殊性，地方政府为房产交易双方提供了相关格式合同，由交易双方签署并报政府有关部门备案，但对于具体项目、具体情况、风险偏好等特殊性事项，应允许双方通过补充合同予以完善，而且法律也没有禁止该行为。一审在未对《补充协议》效力进行认定的情况下，忽视与案件处理有重大关联的“交付条件”的补充约定，明显错误。（三）即使对《补充协议》第八条关于“交付条件”的效力进行审查，也应严格依照合同法关于格式条款效力的判定条件进行认定。《补充协议》虽然删除了《商品房买卖合同（预售）》约定的“取得测绘报告”这一交付条件，但删除该条件并不违反法定交付条件，也没有实质损害了买方的根本性权利。故“取得测绘报告”这一交付条件可以由双方任意协商，结合《补充协议》的文本以及提示情况，应予确认该条款是双方充分磋商的结果，法院即使进行效力审查也不应当作出该条款属于格式条款而无效的结论。二、一审判决并非根据客观证据对涉案商品房是否存在质量问题作出认定，而是依据涉案商品房进行过质量鉴定进而推定涉案商品房存在开裂等质量问题，从而认定张钰苑不收房具有合同依据，该判法值得商榷。（一）润信公司一直强调，包括张钰苑在内的众多业主拒绝收房是因为部分业主认为涉案项目（并非涉案商品房）存在地基结构不稳、楼体开裂（并非墙体裂缝），张钰苑拒绝收房并非涉案商品房存在根本问题，亦非该商品房没有取得测绘报告。而经过鉴定，鉴定意见并未认定涉案项目存在质量问题，故包括张钰苑在内的众多业主拒绝收房不具有合法理由。（二）张钰苑在一审诉讼中自始至终未能提供充分有效证据证明涉案商品房存在诸如墙体开裂、渗水等问题，亦未主动申请对其主张的事实进行鉴定，应承担举证不能的法律后果。从该角度看，一审认定涉案商品房存在质量问题没有直接依据。（三）即使存在质量问题，法院也应认定存在什么质量问题、何种程度的质量问题，因为不同程度的质量问题产生的法律后果不同，涉案商品房只有存在《商品房买卖合同（预售）》第九条以及第十一条约定的情形，买受人才有权拒绝收房，而对于非根本质量问题的其他问题，开发商仅承担保修、修复义务，并未约定开发商需因此承担违约责任。三、一审判决存在的其他问题。一审判决以一审答辩时间作为通知收房时间，不符合事实，亦对润信公司不公平。本案众多证据表明，张钰苑与润信公司对涉案物业的交接、查验进行过多次沟通，鉴定机构也进行了鉴定。既然鉴定意见认定涉案项目不存在质量问题，业主就应该收房，而非简单地以润信公司未再通知收房为由认定由润信公司承担责任。这既非事实原貌，且张钰苑基于错误的认识不收房还因此获益，明显对润信公司不公平。张钰苑向一审法院起诉请求：一、判令润信公司立即将符合房屋质量标准的阳江市江城区中洲大道8号阳江奥园XX幢XX层XX房交付给张钰苑；二、判令润信公司立即支付逾期交楼违约金给张钰苑（逾期交楼违约金以673111元为基数，按每日万分之五计算，从2020年1月1日起算至房屋验收合格实际交付之日止）；三、本案诉讼费用由润信公司负担。一审法院认定事实：2018年3月9日，润信公司（出卖人）与张钰苑（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XX，合同主要约定：买受人向出卖人购买阳江市江城区中洲大道8号XX幢XX层XX房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字XX号，建筑面积共119.73平方米（其中套内建筑面积95.52平方米，公共分摊建筑面积24.21平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米7046.81元，房屋总价款为673111元。买受人应当于2018年3月9日前支付购房首期款173111元，余款500000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房的相关设施设备交付条件。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十二条逾期交付责任：逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。之后，双方还签订了一份《补充协议》，其中约定，对原合同第九条（商品房交付条件）的补充约定：1.在商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》后，出卖人即可向买受人交付该商品房。若买受人要求交房条件为“该商品房取得竣工验收备案证明文件”的，则买受人同意交楼时间相应顺延壹年；顺延期间，出卖人取得前述备案证明文件的，则交楼时间确定为出卖人取得备案证明文件并通知买受人后10日内。买受人同意，顺延期间不视为出卖人延期交付，出卖人无需承担任何延期交付的责任。2.交付时出卖人需提供《建设工程竣工验收报告》《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》。但出卖人在交付时若无法提供前述约定文件的，不影响房屋交付，买受人可要求出卖人在合理期限内提供前述约定文件。对原合同第十二条（逾期交付责任）的补充约定：1.买受人因出卖人逾期交付而享有的合同解除权，应在该解除权形成后15日内行使，并以书面方式通知出卖人；买受人超过该期限未书面通知出卖人解除合同的，解除权丧失，双方应继续履行合同。本条中逾期交房的违约金总额不超过总房价款的3%。出卖人延期交付该商品房的，则出卖人为买受人办理产权登记的期限自出卖人实际交付该商品房之日的次日起开始计算等等内容。上述合同签订后，张钰苑按照合同约定付清了全部的购房款给润信公司。涉案商品房于2019年12月27日取得了工程竣工验收备案表，于2020年3月10日取得了房地产实测绘报告书。2019年12月15日、20日，润信公司向张钰苑寄出两份收楼通知书，通知张钰苑办理验、收楼手续。张钰苑收到验收交房通知后，2019年12月对涉案商品房进行了实地察看，认为涉案商品房存在开裂、渗水、漏水等质量问题。2020年4月25日，阳江市住房和城乡建设局主持阳江奥园6幢的业主代表和润信公司方召开了会议，在阳江市住房和城乡建设局的协调下，业主代表和润信公司达成主要意见：由业主代表与润信公司投标选取一家检测单位对于屋内开裂楼板的安全性进行检测。后广州市准置检测鉴定有限公司中标，该公司于2020年5月13日出具了准置鉴字【2020】GD0132号楼板构件安全性鉴定报告，该报告的鉴定结论为：1.采用经纬仪对4栋、5栋、6栋、7栋垂直度进行测量，上部结构倾斜测量值均符合规范允许范围内（0.4%），现场检测尚未发现上部结构因地基基础不均匀沉降引起的裂缝或变形；2.经对第6栋房屋61块板构件进行安全性鉴定，其中au级有49块，占总量80.33%，bu级有6块，占总量9.84%，cu级有6块，占总量9.84%。处理意见及建议：1.建议对不满足要求的板构件进行补强处理；2.鉴于上述建筑物作住宅使用，房屋所有人和使用人不得随意改动房屋承重结构，且使用过程中必须遵守房屋使用安全管理规定。2020年5月22日，阳江市住房和城乡建设局再次主持阳江奥园6幢的业主代表和润信公司召开了会议，会议中业主代表和润信公司一致确认质量专项处理方案如下：1.楼板开裂专项维修处理方案：（1）楼板开裂部位打针灌注处理；（2）楼板地面开裂位置涂刷2厚水泥基覆盖（沿裂缝宽度两边外扩20cm）；（3）楼板地面开裂位置方正刷水泥膏加108胶覆盖保护，同时考虑到部分业主担心楼板开裂部位存在继续开裂的可能性，对楼板开裂部位进行防开裂处理。2.保护层不足楼板构件暂定处理方案（待定）；3.6-7栋地库车行道顶板专项维修处理方案：（1）对渗漏部位打针注浆堵漏，清除针头，基层抗裂砂浆修补一遍，刮白覆盖一遍；（2）对露筋部位周边鼓起基层铲除，除锈处理，抗裂砂浆修补基层一遍，刮白覆盖一遍。张钰苑后于2020年5月、8月分别对涉案商品房进行了实地察看，认为涉案商品房仍然不符合合同所约定的交付质量标准，张钰苑当场将相关问题反馈给了润信公司工作人员，并拒绝接收涉案商品房。张钰苑认为涉案商品房存在开裂、渗水、漏水问题。一审庭审中，张钰苑明确表示不对涉案商品房的渗水和开裂问题进行鉴定。另，一审法院于2020年11月4日到涉房房屋现场查看，涉案商品房开裂的地方润信公司已经负责修补，无明显的裂痕，未发现水渍。一审法院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，张钰苑、润信公司应按合同约定履行各自的义务，张钰苑已履行了支付购房款给润信公司的义务，润信公司应按约定将涉案的房屋履行交房给张钰苑。按合同第九条约定“商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”的约定，涉案商品房需取得竣工验收备案表、房屋测绘报告，才符合交付房屋的条件。润信公司于2019年12月15日、20日通知张钰苑收楼，上述时间涉案商品房尚未符合交付条件，故润信公司认为上述时间视为张钰苑收楼时间，一审法院不予确认。按合同第十一条的约定，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。本案中，张钰苑对涉案商品房查看后发现房屋存在开裂、渗水、漏水等情况，并将房屋存在的问题反馈给润信公司。结合阳江市住房和城乡规划建设局就张钰苑等阳江奥园业主的反映的问题召开两次会议及广州市准置检测鉴定有限公司出具的鉴定报告来分析，本案可以认定涉案商品房曾存在开裂等非地基基础和主体结构的其他质量问题。根据双方的约定，张钰苑是有权拒绝接收涉案商品房，润信公司应自查验次日起90日内负责修复，修复后再行交付给张钰苑。一审庭审中，张钰苑明确表示不对涉案商品房的渗水和开裂问题进行鉴定。经一审法院现场查看，涉案商品房润信公司已经修复，无明显的裂痕和水渍，一审法院认为涉案商品房已经符合交付房屋的标准。本案没有证据显示润信公司在对涉案商品房进行修复后通知张钰苑收楼，但润信公司在向一审法院提交答辩状中明确告知张钰苑收楼，因此一审法院认为应以张钰苑收到润信公司提交的答辩状的时间即2020年11月4日为润信公司通知张钰苑重新收楼的时间为宜。关于润信公司应如何承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案润信公司所提供的《补充协议》属格式条款，从该条款内容来分析，其中约定“逾期交房的违约金总额不超过总房价款的3%”，明显免除润信公司的责任，限制了张钰苑的主要权利，同时润信公司并没有证据证明其已尽到合理提示义务。依照上述法律规定，该条款应为无效条款，对双方不具有法律约束力。本案润信公司应在2019年12月31日前向张钰苑交付涉案商品房，根据合同约定，逾期交房违约金应按逾期时间分别处理（不作累加），逾期超过90日后，润信公司应按日计算向张钰苑支付全部房价款万分之5的违约金。润信公司辩称该违约金的约定过高请求予以调低，一审法院酌情调整为按日万分之一计算。逾期交房的时间为2020年1月1日至2020年11月4日，即309天，则逾期交房违约金为20799.13元（673111元×0.0001×309天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、阳江市润信置业有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金20799.13元给张钰苑；二、驳回张钰苑的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费926元，由张钰苑负担701元，由阳江市润信置业有限公司负担225元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：润信公司在《补充协议》第八条“对原合同第九条（商品房交付条件）的补充约定”第1点约定的“在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》后，出卖人即可向买受人交付该商品房。若买受人要求条件为‘该商品房取得竣工验收备案证明文件的’，则买受人同意交楼时间相应顺延壹年；顺延期间，出卖人取得前述备案证明文件的，则交楼时间确定为出卖人取得备案证明文件并通知买受人后10日内。买受人同意，顺延期间不视为出卖人延期交付，出卖人无需承担任何延期交付的责任。《建设工程竣工验收报告》是指买受人所购商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《建设工程竣工验收报告》。”进行加租并添加下划线。润信公司提供阳江奥园（4-7幢、10-13幢、地下室、商业3幢、开闭所电房）工程的《单位（子单位）竣工验收备案表》，反映阳江市住房和城乡建设局于2019年12月27日出具意见“经核查，位于阳江市江城区长洲岛CZA10-05-01号阳江奥园（4-7幢、10-13幢、地下室、商业3幢、开闭所电房）工程，竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》（编号：2014046），根据《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理方法》（城乡建设部令第2号），予以竣工验收备案。备案编号：（2019）018”。又查明：2020年5月31日，张钰苑对涉案商品房进行验房，并在《单元验收反馈表》反馈涉案商品房存在“1.入户门顶下水管口有渗水水印现象。2.北边阳台顶有水印。3.南边阳台顶有水印。4.走廊顶有水印。5.主人房墙边有水印。6.儿童房墙角有水印。7.主人房卫生间顶部有水印”的问题。2020年8月11日张钰苑再次对涉案商品房进行验房，并在《单元验收反馈表》反馈涉案商品房存在“1.主人房卫生间门口上方渗水，东位承重墙外墙渗水。2.走廊过道2处空，客房1处空，客厅电视背景墙3处空，厨房烟道对面L型墙1处空。3.客厅保温砂浆3处空”的问题。再查明：由于我国各地区相继发生新冠肺炎疫情，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组（以下简称省新冠肺炎防控领导小组）决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，省新冠肺炎防控领导小组决定，自2020年2月24日9时起，将广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年4月13日，广东省住房和城乡建设厅发出《广东省住房和城乡建设厅转发住房和城乡建设部办公厅关于印发房地产企业复工复产指南的通知》（粤建房函【2020】111号）。2020年4月23日，阳江市住房和城乡建设局发出《阳江市住房和城乡建设局转发关于房地产企业复工复产指南的通知》（阳住建通【2020】128号），要求各县（市、区）住房和城乡建设局、海陵区房管中心、市区各房地产开发企业、物业服务企业、房地产中介企业按照我省我市应对新冠肺炎疫情分区分级防控工作要求，结合当地实际，指导企业参照执行，统筹推进疫情防控和加快房地产企业复工复产工作。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷，张钰苑与润信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案争议的焦点问题是，一、《补充协议》关于交房条件的约定是否有效；二、涉案商品房是否具备合同约定的交付条件；三、涉案商品房的交付时间应如何认定，润信公司应否承担逾期交房违约责任以及逾期交房违约金的计付标准应如何确定。关于争议焦点一，张钰苑与润信公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定涉案商品房在交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。润信公司上诉主张《补充协议》第八条对涉案商品房的交付条件已进行了变更，涉案商品房的交房条件应以《补充协议》第八条约定为准。《补充协议》第八条是润信公司为了重复使用而预先拟定、在订立合同时未与张钰苑协商的格式条款。该条款将《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件变更为“取得《建设工程竣工验收报告》”，减轻了润信公司的交房责任，而且不符合法定交付条件；同时，该条款还约定若买受人要求交房条件为该商品房取得竣工验收备案证明文件的，则买受人同意交楼时间相应“顺延一年”，排除了张钰苑的主要权利。虽然《补充协议》第八条字体加粗并加具下划线，但润信公司没有提供证据证明其已就该条款向张钰苑作出说明，现张钰苑主张该条款属于无效条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，张钰苑该主张理据充分，本院予以采纳；润信公司主张该条款属于有效条款，应按《补充协议》的约定对交房条件作出认定，缺乏法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，如前所述，《补充协议》对交房条件的约定属于无效条款，故本案应按照《商品房买卖合同（预售）》的约定认定涉案商品房的交付条件。润信公司提供的《单位（子单位）竣工验收备案表》反映阳江市住房和城乡建设局已于2019年12月27日对阳江奥园（4-7幢、10-13幢、地下室、商业3幢、开闭所电房）工程予以竣工验收备案，张钰苑主张润信公司未能出具证据证明涉案商品房已通过竣工验收备案，本院不予采纳。另外，涉案商品房于2020年3月10日取得《房地产实测绘报告书》。故至2020年3月10日，涉案商品房达到《商品房买卖合同（预售）》约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的交付条件。张钰苑上诉提出，涉案商品房存在质量问题，润信公司尚未整改完毕，应承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”只有在出卖人交付的商品房存在不符合合同约定的质量标准或者达不到法律规定的强制性质量标准的功能性质量问题，严重影响了买受人实现正常居住使用的目的时，买受人才可以拒绝接收商品房，质量瑕疵不能成为买受人拒绝接收商品房的理由。首先，张钰苑等业主与润信公司因阳江奥园的质量问题发生争议并委托广州市准置检测鉴定有限公司对质量问题进行鉴定，广州市准置检测鉴定有限公司在现场检测未发现上部结构构件因地基基础不均匀沉降引起的裂缝或变形。其次，虽然张钰苑提供2020年5月31日《单元验收反馈表》、2020年8月11日《单元验收反馈表》主张其在2020年5月31日、2020年8月11日验房时，仍发现涉案商品房存在多处空鼓、渗水等问题，但上述问题属于质量瑕疵，不足以严重影响张钰苑居住使用涉案商品房，张钰苑可以依照《商品房买卖合同（预售）》“在办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，如果查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付”的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，请求润信公司履行修复义务，而不得以此为由拒绝接收商品房。关于争议焦点三，张钰苑与润信公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定润信公司应在2019年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案表和房屋测绘报告的商品房交付给张钰苑，但涉案商品房直至2020年3月10日才符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，故润信公司构成逾期交房违约，应承担逾期交房违约责任。张钰苑于2020年5月31日对涉案商品房进行验收时虽在《单元验收反馈表》填写涉案房屋仍存在质量问题，但如前所述，张钰苑所反映的商品房质量问题是属于质量瑕疵，不足以严重影响张钰苑居住使用涉案商品房，张钰苑可以请求润信公司履行修复义务，但不得以此为由拒绝接收商品房，故应认定润信公司在2020年5月31日履行了通知张钰苑收房的义务。由于润信公司在2020年5月31日通知张钰苑收房时，涉案商品房已达到合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的交付条件，张钰苑不应以涉案商品房存在质量瑕疵为由拒绝接收该商品房，故张钰苑请求润信公司交付商品房以及计付2020年5月31日之后的逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。一审认定逾期交房违约金应计至2020年11月4日，处理不当，本院予以纠正。《商品房买卖合同（预售）》约定逾期交房超过90日，买受人请求继续履行合同，由出卖人按日向买受人支付万分之5的违约金。虽然《补充协议》约定了“本条中逾期交房的违约金总额不超过总房价款的3%”，但该条款免除了润信公司的责任，排除了张钰苑的主要权利，而且润信公司没有证据证明其已就该条款向张钰苑作出说明，一审认定该条款属于无效条款，该条款对双方不产生约束力，处理正确。润信公司在一审中抗辩《商品房买卖合同（预售）》约定的按全部房价款日万分之五计算违约金过高。由于润信公司未对张钰苑因逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，故可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，以当地同地段同类型房屋的租金水平作为认定张钰苑损失的参考标准。按《商品房买卖合同（预售）》约定，如果逾期交房超过90日，润信公司每天应承担逾期交房违约金336.56元（673111元×0.0005），即每月应承担逾期交房违约金10096.8元，确实高于当地同地段同类房屋的租金标准，故一审认为应予调低违约金的计付标准，处理恰当，但一审将逾期交房违约金调整至按日万分之一标准计算，低于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（LPR）年利率，不足以弥补张钰苑的损失。综合考虑合同的履行情况、润信公司的过错程度以及张钰苑可得利益等多个因素，同时考虑新冠肺炎疫情以及疫情防控措施对润信公司履行商品房买卖合同的影响，在公平原则和诚实信用原则的基础上，本院酌定润信公司应支付给张钰苑的逾期交房违约金在受疫情以及疫情防控措施影响期间（2020年1月23日至2020年4月23日共92天）按日万分之一计算，其余违约期间按日万分之二计算。因此，润信公司应支付2020年1月1日至2020年5月31日的逾期交房违约金14269.95元[673111元×0.0001×92天+673111元×0.0002×（152天-92天）]给张钰苑。综上所述，一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初7464号民事判决第二项；二、变更广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初7464号民事判决第一项为：阳江市润信置业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金14269.95元给张钰苑；三、驳回张钰苑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费926元，由张钰苑负担768.6元，阳江市润信置业有限公司负担157.4元；二审案件受理费1652元，由张钰苑负担1431.9元（张钰苑已预交二审案件受理费1333元，应向本院补缴98.9元），阳江市润信置业有限公司负担220.1元（阳江市润信置业有限公司已预交二审案件受理费319元，多预交二审案件受理费98.9元由本院予以退还）。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年六月八日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。