四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0781民初2268号 原告：江油思源物业服务有限公司，住所地四川省江油市城区大河坝街**（江油市金鑫宾馆**），统一社会信用代码915107815752839613。 法定代表人：杨杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨兰，四川法丛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丽，四川法丛律师事务所律师。 被告：赵成美，女，生于1972年4月25日，羌族，四川省平武县人，住四川省平武县。 被告：陆洪，男，生于1970年4月29日，汉族，四川省平武县人，住四川省平武县。 二被告委托诉讼代理人：魏昌兵，四川鼎天（涪城）律师事务所律师。 原告江油思源物业服务有限公司诉被告赵成美、陆洪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江油思源物业服务有限公司委托诉讼代理人杨兰和被告赵成美、陆洪的委托诉讼代理人魏昌兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江油思源物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告支付2014年5月31日至2020年12月31日的物业管理费7674元、清运费474元、公共电费316元，共计8464元；2.请求判令被告按照所欠物业管理费金额的百分之三十向原告支付违约金共2302.2元；3.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：2011年5月23日，原告江油思源物业服务有限公司与江油易生房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定由原告为“明月.XXX”小区提供物业服务。2011年12月10日，江油易生房地产开发有限公司与二被告签订了《商品房买卖合同》。被告房屋位于“明月.XXX”小区，建筑面积为88.32平方米。根据合同的约定，被告应向原告按每月1.1元每平方米即97.15元支付物业费和相应的清运费、公共电费。《前期物业服务合同》第24条约定“业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。”合同生效后，原告按照约定提供了物业管理服务，但被告却没有依照约定支付相应期间物业管理费。从2014年5月31日至2020年12月31日止，被告已经累计拖欠物业管理费7674元、清运费474元、公共电费316元，违约金2302.2元，原告多次催收，被告仍未履行缴款义务。 被告赵成美、陆洪辩称，一、原告诉请无事实和法律依据，答辩人不应向原告缴纳物业费，请求人民依法驳回原告诉请，理由如下：1、原告与江油易生房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》已终止履行，答辩人不应向原告缴纳物业费；2、江油市明月XXX业委会成立后，已解聘了原告，答辩人未与原告建立物业服务关系，原告拒绝离场，办理移交，应当承担不利后果；二、原告思源物业、江油易生房地产开发有限公司与答辩人办理房屋交接手续时，答辩人向思源物业已经缴纳了《前期物业服务合同》终止履行前的物业费。在办理房屋交接时，答辩人向思源物业缴纳了第一年物业费，同时缴纳了装修押金，思源物业告知装修押金冲抵物业费，所以未向答辩人退还，因此答辩人已向思源物业缴纳完毕了物业费；三、正是由于《前期物业服务合同》已经终止履行，答辩人已支付完毕物业费，所以原告物业公司从来没有向答辩人催收过物业费；四、正因由于原告思源物业拒绝退出、移交，长期霸占物业管理用房，导致整个明月XXX小区管理混乱，整个小区环境脏乱差，思源物业还应当向答辩人赔偿损失。综上，答辩人认为原告思源物业诉请无事实和法律依据，答辩人不应向原告缴纳物业费，请求人民法院依法驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下： 2011年5月23日，江油易生房地产开发有限公司（下简称易生公司）与原告江油思源物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定，易生公司选聘原告为其开发的“明月.XXX”小区项目提供前期物业服务，原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业受用人；委托服务的内容为物业楼宇共用部位和附属配套建筑及设施的维修、养护和管理，小区公用设施设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生（包括垃圾的收集和清运），维护公共秩序等；委托服务期限：合同有效期限为2011年5月1日至本物业业主委员会成立签订新的物业服务合同之日止，本物业业主委员会成立后，易生公司配合原告同本物业业主委员会签订新的《物业服务合同》；物业服务费用：高层住宅按建筑面积收取每月每平方1.10元、商业用房按建筑面积收取每月每平方1.20-1.60元，业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金；电梯使用费由原告按标准向业主、物业使用人收取：其中保修期外小修、维护、保养由物业公司承担（单次材料费超过1000元），按照国家相关规定：大中维修费用由维修资金承担，更新费用由维修资金承担，维修资金不足时，由全体业主共同承担；物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用保修期内由开发建设单位承担，保修期外由维修资金承担，更新费用由维修资金承担，维修资金不足时由全体业主共同承担。 2011年12月10日，被告赵成美、陆洪与易生公司签订《商品房买卖合同》，购买易生公司所开发的位于江油市住宅一套（建筑面积88.90平方米），双方所签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定前期物业服务“出卖人依法选聘的物业管理企业为：江油思源物业服务有限公司（即本案原告）…前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.1元／月.平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、共用设施设备能源费、物业管理企业固定资产折旧费、公共设施设备保险费及法定税费。…3、按照季收取，买受人应当分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。…”。二被告在该合同“买受人（签章）”处签名捺指纹印。 二被告入住所购房屋后，于2013年5月11日向原告交纳了2013年6月1日至2014年6月1日止期间的物业服务费用1173.00元和装修保证金1000.00元。此后，被告未再向原告交纳物业服务费用。 另查明，2015年7月5日，江油市明月XXX业主委员会（下简称明月XXX业委会）成立并于7月6日登记备案，业主委员会主任杨兴华，应入住户数715户，已入住户数538户，入住率75%。明月XXX业委会成立后，原告与业委会至今未重新签订《物业服务合同》。 2015年7月13日，明月XXX业委会针对XXX小区漏水、走廊、电梯、消防、绿化等十项存在问题向原告及易生公司发函要求整改。同年7月15日，原告及易生公司进行回函整改；7月20日，明月XXX业委会回函认为均未得到原告就以上问题的整改作出的整改方案、整改时间表，要求在重新签订物业服务协议前拿出诚意。2015年7月26日，明月XXX业委会开会决定“正式于7月27日启动解聘江油思源物业服务有限公司的程序”。2015年9月6日，明月XXX业委会向原告发出《关于解除江油思源物业服务有限公司服务关系的函》，通知原告与XXX小区的物业服务关系于2015年10月6日结束，资料移交至业委会。同年9月29日，明月XXX业委会向原告发出《撤场通知书》，称已竞选出新的物业服务公司“绵阳佳其物业服务有限公司”，要求尽快做好移交手续。但是，原告收到明月XXX业委会发出的解除函和撤场通知书后并未退场，绵阳佳其物业服务有限公司也未进场接收，明月XXX业委会在原告未退场后亦未通过法律程序强制要求其退场，小区物业至今仍由原告在管理（包括在新冠疫情期间根据业委会主任要求对小区消毒、进出小区人员体温检测、外来人员和车辆登记、水管漏水处理、清理下水道等）。 本案在审理过程中，本院于2021年4月21日对明月.XXX小区每单元一楼的物业管理现状进行了现场查看：小区内整体地面整洁、但小区大门右侧2栋外墙墙体磁砖部分脱落、部分单元电梯招回板缺失电梯不能使用、电梯旁磁砖脱落、部分单元电梯消防箱空置、顶棚脱落确实等。 本院认为：原告江油思源物业服务有限公司于2011年5月23日与易生公司所签订的《前期物业服务合同》系双方自愿协商的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗变的，人民法院不予支持”的规定，该合同对双方包括业主均具有约束力；且被告赵成美、陆洪购房时于2011年12月10日与易生公司所签订的《商品房买卖合同》第二十二条亦明确约定前期物业服务选聘的物业管理企业为江油思源物业服务有限公司即本案原告，该合同同时也明确约定物业服务收费价格及价格费用的构成及缴费的时间；因此，原告在对本案所涉“明月.XXX”小区提供了物业服务，二被告理应按合同约定支付物业服务费。但二被告在入住该小区后仅缴纳了截止2014年6月1日前的物业服务费用及装修保证金后，对2014年6月1日至2015年7月5日明月XXX业委会成立期间的物业服务费未再缴纳，二被告存在违约行为。 明月XXX业委会成立后，因小区物业管理存在的问题业委会发函要求原告整改并认为原告未能及时整改而以此未再根据《前期物业服务合同》约定重新与原告签订新的《物业服务合同》，并于2015年9月6日启动解聘程序后向原告发出解除服务关系的函，但在原告未根据业委会要求及时移交物管资料并撤场时，业委会并未通过法律程序强制原告退场，小区物业至今仍由原告继续从事服务和管理（包括疫情期间原告根据业委会要求从事管理事项），双方实际形成了事实上的物业服务合同关系，故二被告辩称其与原告未建立物业服务关系的理由不成立，本院不予支持。因此，二被告在重新签订《物业服务合同》或原告被依法解聘新的物业服务企业入场前，应当参照已签订的《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》约定继续支付原告物业服务费（二被告已交纳的装修保证金1000.00元可从所欠物业服务费中扣抵）。 对于二被告辩称的“明月XXX小区管理混乱，整个小区环境脏乱差”问题，本院认为，本案在审理中通过现场查看发现小区除地面较为整洁外，部分单元客观存在外墙墙体磁砖脱落、电梯招回板缺失电梯不能正常使用等现象，但这些公共区域存在的问题原告可通过小区业委会来依法救济（包括通过司法途径强制原告退场等方式），但二被告不能以此对原告已实际从事的物业服务拒交物业服务费，此外，物业服务企业从事的物业管理所支出的管理费用来源于业主缴纳的物业服务费，二者相辅相存，如业主不及时缴纳物业管理费，必然会影响物业服务质量；而物业服务企业如不严格按照合同约定和法律规定从事服务，也必然会影响业主缴费的积极性和相互的和谐关系。因此，原告在提供物业服务过程中，应当加强与业主的沟通，虚心接受业主合理化建议，及时回应业主的需求，并在合同约定和法律规定范围内及时处理业主提出的物业所存在问题，不断提高物业服务水平。 对于原告所主张的清运费请求，由于该费用系原告代环卫部门收取，二被告作为垃圾清运的受益人，理应通过原告及时向环卫部门缴纳，故原告该请求本院予以支持；对于原告所主张的公共电费，由于《前期物业服务合同》和《商品房买卖合同》均未单独明确约定，因此，对该费用应当视为已包含在《商品房买卖合同》所约定的物业服务收费价格构成“共用设施设备能源费”中，故小区公共区域的电费理应由原告自行承担，对原告该请求本院不予支持。 对于原告所主张的违约金请求，《前期物业服务合同》虽约定从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金，但合同中并未约定逾期之日的起算时间和违约金的计算基数，因此，合同中关于违约金责任的约定不明，且原告在从事物业服务中也确实存在瑕疵，同时，在小区业委会成立后业委会与原告实际亦并未重新签订《物业服务合同》对违约金进行约定，故对原告该诉讼请求本院不予支持。 由于原告所主张的物业管理（服务）费系2014年5月31日至2020年12月31日期间二被告所拖欠费用，故根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案处理应当适用《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和司法解释等的有关规定。 案经本院调解无果，故依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,并参照《物业管理条例》第七条第一款（五）项之规定，判决如下： 一、限被告赵成美、陆洪于本判决生效后十日内支付所欠原告江油思源物业服务有限公司从2014年5月31日至2020年12月31日期间的物业管理（服务）费7674.00元、（垃圾）清运费474元； 二、驳回原告江油思源物业服务有限公司的其他诉讼请求； 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取34.50元，由被告赵成美、陆洪承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李光旭 二〇二一年六月二十五日 书记员  罗 雪