广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3639号上诉人（原审被告）：广州市富煜盈慧资产管理有限公司。住所地：广州市黄埔区。法定代表人：李洪芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾利霞，广东正天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：高全龙，广东正天平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李德品，男，住广州市天河区。委托诉讼代理人：刘爱娟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠楠，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市新港渔村饮食娱乐有限公司。住所地：广州市海珠区。法定代表人：刘礼祖。原审被告：新华网股份有限公司广东分公司。住所地：广州市海珠区。法定代表人：汪金生，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗兰云，该公司职员。委托诉讼代理人：汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人广州市富煜盈慧资产管理有限公司（以下简称富煜盈慧公司）因与被上诉人李德品，原审被告广州市新港渔村饮食娱乐有限公司（以下简称新港渔村公司）、新华网股份有限公司广东分公司（以下简称新华网广东分公司）物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人富煜盈慧公司委托诉讼代理人曾利霞、高全龙，被上诉人李德品委托诉讼代理人陈楠楠，原审被告新华网广东分公司委托诉讼代理人罗兰云、汪太华到庭参加诉讼。原审被告新港渔村公司经本院公告传唤，在规定时间没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。富煜盈慧公司上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审或者改判驳回李德品的所有诉讼请求。事实和理由：一、一审法院送达程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定。在富煜盈慧公司根本不存在下落不明的情况下，一审法院未穷尽其他方式送达便进行了公告送达，导致富煜盈慧公司无法收到诉讼相应资料，无法出庭答辩，侵犯富煜盈慧公司的诉讼权利。二、一审法院未查明事实，一审法院判决富煜盈慧公司承担责任，属于事实认定不清、适用法律错误。涉案房屋的原产权人新港渔村公司向新华网广东分公司出具《委托书》，表明富煜盈慧公司的身份为原产权人新港渔村公司的代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，不应当由富煜盈慧公司承担本案的赔偿责任。三、一审判决第一项错误。即便李德品有权收取2016年8月后的租金，押金不在收取范围，属于承租人应向原出租人应缴纳而未缴纳的租金，而且，按照一审判决的计算逻辑，已经将2016年8月1日至2018年2月28日期间的租金全部计算完毕，押金属于重复计算，应予扣减。四、出租人收取租金应支付相应的税费以及管理费，如果判决应由富煜盈慧公司返还租金，也应相应地扣减案涉房屋出租所产生的税费和管理费。一审法院判决富煜盈慧公司直接返还合同约定的租金和押金明显错误。李德品辩称：同意一审判决处理，不同意富煜盈慧公司的上诉请求。事实与理由：一、一审法院向富煜盈慧公司送达程序合法，不存在任何程序瑕疵，富煜盈慧公司的程序利益已得到应有保障。二、富煜盈慧公司已事实上收取了新华网广东分公司向其支付的租金，且富煜盈慧公司亦无任何证据证明其将收取的租金交付新港渔村公司，故应依法将收取的租金返还李德品。三、富煜盈慧公司无任何证据证明其已经将租赁保证金退还新华网广东分公司，且新华网广东分公司与其签署的《补充协议》亦明确了该保证金抵作新华网广东分公司未缴纳的租金，故富煜盈慧公司应将该保证金交还李德品。四、富煜盈慧公司明知涉案标的权属已发生转移的情况下仍不法收取租金，因此所产生的税费等损失应由违法行为自行承担，且富煜盈慧公司亦无证据证明其实际产生的税费等损失的具体数额。五、富煜盈慧公司认为“押金不在收取范围，属于承租人应向原出租人应缴纳而未缴纳的租金”，这与一审中新华网广东分公司提交的其与富煜盈慧公司《补充协议》的内容是相违背，富煜盈慧公司该陈述没有事实与法律依据。新华网广东分公司述称：同意一审判决处理。新港渔村公司二审没有到庭，亦没有提交书面意见。李德品于2020年1月6日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除新港渔村公司与富煜盈慧公司之间的委托经营合同关系；2.新港渔村公司与富煜盈慧公司向李德品腾空并交付案涉房屋；3.新港渔村公司与富煜盈慧公司向李德品返还新华网广东分公司支付的2016年8月1日至2016年10月31日的房屋租金303475元；4.新华网广东分公司支付给富煜盈慧公司的押金199000元，由富煜盈慧公司交给李德品，以抵扣新华网广东分公司未支付的部分房租。新华网广东分公司另径向李德品支付租金1498718.75元（自2016年11月1日至2017年9月30日期间每月租金104475元，共计11个月，合计1149225元；自2017年10月1日至2018年2月28日期间每月租金109698.75元，共计5个月，合计租金548493.75元。以上租赁期合计16个月，共计1697718.75元）；5.新港渔村公司与富煜盈慧公司向李德品支付租金损失，参照每月104475元，自2018年3月1日起计至租金清偿之日并实际交付房屋之日止。暂计至2019年11月30日，租金损失2193975元；6.新港渔村公司与富煜盈慧公司向李德品支付滞纳金，自2018年3月1日起计至租金清偿之日并实际交付房屋之日，暂计至2019年11月30日为526554元（以自2018年3月1日起至租金清偿之日并实际交付房屋之日止共计租金总额的24%为限）。7.本案的诉讼费用由新港渔村公司与富煜盈慧公司承担。一审审理过程中，李德品撤回了第一项诉讼请求。一审法院认定事实：2014年10月1日，富煜盈慧公司（出租方、甲方）与新华网股份有限公司（承租方、乙方）签订《房产租赁合同》，约定：租赁房产地址为广州市新港东路2-4号4层，建筑面积995平方米，甲方保证对上述房产拥有合法出租的权利；租期为5年，从2014年10月1日至2019年9月30日止，免租期为一个月；第二年起租金按每年5%递增；双方约定月租金90元/平方米，月管理费10元/米，第一期租赁面积400平方米，合计人民币40000元整，租赁期从2014年10月1日至2015年5月31日；第二期租赁面积为995平方米，合人民币99500元，租赁期从2015年6月1日起至2019年9月30日止，租金按月结算；乙方在合同签订之日起5个工作日内向甲方交付保证金人民币80000元与首月费用40000元，在2015年5月5日交纳第二期增加的保证金119000元；租赁期满乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方；等。同日，新港渔村公司向新华网股份有限公司出具《委托书》，表明其作为案涉房屋的产权所有人，委托富煜盈慧公司代理经营案涉房屋的租赁服务，并确认上述《房产租赁协议》约定的租金金额。后因新港渔村公司未履行生效判决书义务，广州市从化区人民法院依法拍卖案涉房产，并在拍卖公告中写明案涉场地实勘为第3层，实际用于办公，出租给新华网办公，标的物按现状拍卖。2016年8月1日，广州市从化区人民法院作出（2016）粤0184执755号之二执行裁定书，裁定新港渔村公司所有的位于广州市海珠区新港东路2-4号四层的房产由李德品以14399488元竞得，并已支付全部价款，故上述房产所有权及其他相应权利、义务归李德品继受，自裁定书送达李德品时转移。该裁定书于2016年8月6日送达李德品。2018年2月26日，新华网广东分公司（乙方）与富煜盈慧公司（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方的租赁期限到期日变更为2018年2月28日；乙方在签订《房产租赁合同》时约定交付给甲方的保证金抵充未支付的等额房屋租金；甲方与第三方存在的任何纠纷事宜，均与乙方无关；等。2018年2月1日，新华网广东分公司在案涉房产处张贴搬迁公告，内容为：“由于租赁合同到期，本单位于2018年2月28日起，全体搬迁至新港××号环球贸易中心42楼”。2018年2月28日，新华网广东分公司搬离案涉房产，新港渔村公司在放行申请上盖章。2018年6月13日，李德品取得案涉房产的不动产权证书[粤（2018）广州市不动产权第03212864号]。一审庭审过程中，新华网广东分公司表示，富煜盈慧公司收取的租金包含场地租赁费和物业管理费两部分，总额即合同约定的租金金额，新华网广东分公司于2016年11月收到李德品关于案涉房产产权变动情况的通知后，未再向新港渔村公司与富煜盈慧公司支付租金。新华网广东分公司提交了银行回单和收据，证明其于2015年2月15日支付押金80000元、2015年4月20日支付押金40000元、于2015年5月8日支付押金79000元，另于2016年8月19日支付8月房租99500元、于2016年9月23日支付9月房租99500元，于2016年10月21日支付10月房租104475元。李德品表示案涉房产目前被锁住，不清楚是何人锁的，也不清楚是否有实际使用人。一审法院认为，本案为物权保护纠纷。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，案涉房屋的所有权及其他相应权利、义务已于2016年8月6日转移给李德品。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。李德品主张自2016年8月6日至2018年2月28日的租金和房屋使用费，于法有据，可予支持。新华网广东分公司已向富煜盈慧公司支付2016年8月至2016年10月的房租303475元，并与富煜盈慧公司约定将保证金199000元充抵未支付的等额租金，故富煜盈慧公司应向李德品返还新华网广东分公司已经支付的租金99500元/月÷31天×26天＋99500元+104475元=287426.61元及已抵扣房租的押金199000元。李德品提交的证据不足以证明新港渔村公司实际履行房屋租赁合同或收取了李德品已支付的租金，故一审法院对李德品要求新港渔村公司向李德品返还新华网广东分公司已支付的2016年8月至2016年10月租金的诉讼请求，不予支持。根据新华网广东分公司和富煜盈慧公司签订的《房产租赁协议》，租金按按每年5%递增，李德品要求新华网广东分公司支付2016年11月1日起至2018年8月28日止的租金＝104475元/月×11个月＋109698.75元/月×5个月=1697718.75元（2016年11月1日至2017年9月30日按照每月104475元计算，2017年10月1日至2018年2月28日按照每月109698.75元计算），合理合法，新华网广东分公司对该金额也无异议，一审法院予以支持。拍卖公告写明的实际使用人为新华网广东分公司，而新华网广东分公司已于2018年2月28日与富煜盈慧公司解除租赁合同并搬出案涉房产，新华网广东分公司搬离前也张贴了搬迁公告，李德品作为案涉房产的所有权人，应当及时接收场地并进行管理，李德品怠于行使该权利造成场地使用情况不明，由此产生的损失应由李德品自行承担。一审法院对李德品主张新港渔村公司与富煜盈慧公司交付案涉房屋并支付2018年3月1日开始的租金损失和滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条之规定，于2020年9月2日作出判决：一、广州市富煜盈慧资产管理有限公司于判决生效之日起10日内向李德品返还新华网股份有限公司广东分公司支付的2016年8月1日至2016年10月31日的租金303475元及押金199000元；二、新华网股份有限公司广东分公司于判决生效之日起10日内向李德品支付2016年11月1日至2018年2月28日的租金1697718.75元；三、驳回李德品的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44821元，由李德品负担24071元，广州市富煜盈慧资产管理有限公司负担20750元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，富煜盈慧公司向本院提交以下材料作为二审证据：1.照片，拟证明富煜盈慧公司在涉案房屋大厦设有管理处，如果有诉讼材料要送达，应该能向富煜盈慧公司签收的。2.发票联，拟证明富煜盈慧公司是该物业的管理人，富煜盈慧公司有权收取涉案房屋的管理费，租金是包括10元每平方的管理费。3.《广州市个人出租房屋税收管理办法》，拟证明涉案房屋应该缴纳出租税。李德品质证表示：对真实性、合法性予以认可，不认可关联性。富煜盈慧公司提供的发票形成的时间均在2016年，且转账发生的时间备注时间为2015年，李德品是在2016年8月取得涉案房屋的产权，此前的房屋所有权人是新港渔村公司，因此产生的税费、管理费与本案无关，且富煜盈慧公司提交的该证据无法证明2016年8月之后富煜盈慧公司实际收取的管理费、实际承担的税费的具体数额。李德品依法取得涉案房屋的产权后，广州市从化区人民法院已经对产权转移的事宜进行了公告与通知，富煜盈慧公司是在明知涉案标的发生了所有权变更的情况下仍违法收取租金，进行相应的管理。富煜盈慧公司的违法行为在先，故因此产生的管理费、税费损失应由富煜盈慧公司自行承担。富煜盈慧公司主张的物业费超出了本案的审理范围，应依法驳回。涉案的房产租赁合同约定的面积问题，第一期租赁面积与本案无关，自2016年8月之后的房产租赁面积是属于第二期的租赁面积。新华网广东分公司质证表示：新华网广东分公司所交的租金是包括管理费、税费等所有的费用。另查明，一审法院分别于2020年2月14日、2020年4月30日向富煜盈慧公司工商营业执照中记载的住所“广州市黄埔区丰乐北路228号717房”邮寄一审诉讼文书材料，因“该地址报案不让上门”“无法上门”的原因均未能妥投，其后一审法院以公告方式送达。再查明，富煜盈慧公司表示广州市海珠区新港东路2-4号物业，包括李德品购买的案涉房产在内的整栋物业，均由富煜盈慧公司进行管理并收取物业管理费。李德品表示对案涉房屋是否存在物业管理情况并不知悉，但李德品取得案涉房屋后，富煜盈慧公司对案涉房屋存在断水断电的行为。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：1.一审送达程序有无不当？2.富煜盈慧公司是否应向李德品返还新华网广东分公司所支付的租金及押金，以及应返还金额的计算。关于争议焦点一。经审核，一审法院根据富煜盈慧公司工商营业执照中记载的住所“广州市黄埔区丰乐北路228号717房”向富煜盈慧公司寄送一审诉讼文书材料因“该地址保安不让上门”等原因均未能妥投，故一审法院采取公告送达方式向富煜盈慧公司送达一审诉讼材料并无不当，富煜盈慧公司关于一审法院送达程序违法的理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。本案中，李德品因拍卖成交于2016年8月6日获得案涉房屋的所有权。富煜盈慧公司虽持有新港渔村公司出具的《委托书》，但其系以自己名义与新华网股份有限公司签订《房产租赁合同》，并实际收取新华网广东分公司支付的租金，其也未举证证明已将全部押金、租金返还给新港渔村公司，故富煜盈慧公司应承担向李德品返还押金、租金的义务。富煜盈慧公司关于其仅是新港渔村公司的代理人，不应承责的上诉理由不成立，本院不予支持。在李德品成为涉案房屋所有权人之日，其因此而取得出租人资格，富煜盈慧公司再占有因租赁合同所取得的押金199000元已无合法依据，故应予返还李德品。2018年2月26日富煜盈慧公司与新华网广东分公司签订《补充协议》约定以保证金抵充未付租金之前，李德品已取得涉案房屋的产权，故《补充协议》的约定不能约束李德品。富煜盈慧公司关于不应返还押金199000元的上诉理由不成立，本院不予支持。新华网广东分公司已向富煜盈慧公司实际支付2016年8月至2016年10月的租金，不存在与押金重复收取或计算的情形。根据《房产租赁合同》约定“月租金90元/平方米，月管理费10元/米……；第二期租赁面积为995平方米，合人民币99500元，租赁期从2015年6月1日起至2019年9月30日止”，故该合同约定费用的构成包括了租金和管理费。富煜盈慧公司二审期间提交照片、发票拟证明其是案涉物业的物业管理公司，李德品对该事实亦未提出异议并提交相反证据，故本院对该事实予以认可。《房产租赁合同》中约定的月管理费属于富煜盈慧公司提供物业管理服务所应获得的对价，不应计算在应返还租金当中，因此富煜盈慧公司应向李德品返还新华网广东分公司已支付的租金为259181.45元（89550/月÷31天×26天+89550+104475-995㎡×10元/㎡），一审法院对应返还租金数额的计算有误，本院对此予以改判。至于2016年11月1日至2018年8月28日止租金的处理，承责主体为新华网广东分公司，其并未提起上诉，富煜盈慧公司对该项判决没有上诉利益及上诉主体资格，故本院予以维持，并不再另行制作民事裁定书。此外，李德品诉请要求新华网广东分公司支付2016年11月1日至2018年2月18日的租金，一审法院亦判决新华网广东分公司支付该期间的租金，故新华网广东分公司的一审诉讼地位应为被告，并应承担相应的诉讼费用，一审法院对诉讼费的处理有误，本院予以更正。综上所述，上诉人富煜盈慧公司的部分上诉请求成立，本院予以支持；其他上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决对富煜盈慧公司应返还租金的计算有误，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1735号民事判决第二项；二、变更广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初1735号民事判决第一项为：广州市富煜盈慧资产管理有限公司于本判决生效之日起10日内向李德品返还新华网股份有限公司广东分公司支付的2016年8月6日至2016年10月31日的租金259181.45元及押金199000元；三、驳回李德品的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费44821元，由李德品负担24489元，广州市富煜盈慧资产管理有限公司负担4321元，由原审被告新华网股份有限公司广东分公司负担16011元。二审案件受理费8825元,由上诉人广州市富煜盈慧资产管理有限公司承担8047元，被上诉人李德品承担778元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十一日书记员 冯冠豪徐毅敏