上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初4857号原告：孟善良，男，1956年10月1日生，汉族，住上海市长宁区。原告：刘福美，女，1956年11月20日生，汉族，住上海市长宁区。原告：孟纯，女，1985年10月15日生，汉族，住上海市静安区。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：雷彬，女。原告孟善良、刘福美、孟纯与被告上海锦鹤投资发展有限公司、农工商房地产集团上海福运实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。三原告申请撤回对农工商房地产集团上海福运实业有限公司的起诉，本院予以准许。原告孟善良、刘福美、孟纯，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2017年12月1日起至2020年2月28日止租金差额15,205.89元;2.被告支付逾期支付租金的资金占用损失(以每季度欠付租金为基数,自该季度结束后的次日起计算至实际清偿之日止,2017年12月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率标准计算,2019年8月20日至实际清偿之日按银行间同业拆借标准LPR计算);3.原被告之间的租赁合同于本案诉状副本送达之日解除。审理中原告变更诉讼请求为：1.被告支付2008年9月28日至2017年3月27日欠付的租金68,660.52元，2017年3月28日至2021年3月27日欠付的租金35,822.04元；2.被告支付逾期支付租金的滞纳金，以每两个月应付未付款为本金，自首月9日开始起算，计至实际清偿之日止，按照日万分之五的标准来计算。事实和理由：三原告(出租方)与被告(承租方)就本市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)355室房屋(以下简称涉讼房屋)签订租赁合同，后被告未按约支付租金。租金按照合同标准扣除5%税金计算。认为合同期内一直在催讨，不存在诉讼时效问题。2010年、2012年底去找过被告工作人员郑国强，没见到，后来打电话给郑国强，郑国强告知在和苏宁打官司，等解决了给原告解决，苏宁打好官司后也一直去的，2020年3、4月去门卫室找过郑国强，9月微信联系过。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，2017年3月28日之前的租金超过诉讼时效。滞纳金起算日期和计算方式无异议，计算标准要求调整到日万分之四。三原告自2020年催讨，之前未催讨过。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，上海市房地产权证、不动产登记簿、仙霞福运商厦统一租赁合同、银行查询明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋产权登记在三原告名下，建筑面积为15.63平方米。2008年7月1日，三原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，租赁期为2008年9月28日至2021年3月27日(包括免租期6个月)；租金为每二个月支付一次，乙方应在每两个月之首月3日前支付租金；若乙方逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五/天向甲方支付滞纳金，甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付中介费；甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴。双方约定，租金逐年递增，其中2008年9月28日至2010年3月27日的月租金为772.60元，2010年3月28日至2011年3月27日的月租金为815.52元，2011年3月28日至2012年3月27日的月租金为858.44元，2012年3月28日至2013年3月27日的月租金为901.36元，2013年3月28日至2014年3月27日的月租金为948.58元，2014年3月28日至2015年3月27日的月租金为995.80元，2015年3月28日至2016年3月27日的月租金为1,047.31元，2016年3月28日至2017年3月27日的月租金为1,098.81元，2017年3月28日至2018年3月27日的月租金为1,154.62元，2018年3月28日至2019年3月27日的月租金为1,210.41元，2019年3月28日至2020年3月27日的月租金为1,270.50元，2020年3月28日至2021年3月27日的月租金为1,334.88元。审理中，双方一致确认，2017年3月28日至2021年3月27日未支付的租金为35,822.04元。审理中，三原告申请证人倪某到庭陈述：碰到过三四次刘福美，具体时间记不清了，最早是2010年以前，就在福运商厦门卫那里找被告工作人员郑国强，都是去讨房租的。三原告另提供王国平出具的情况说明：与刘福美去过商厦讨欠租，2010年底、2012年底去本市剑河路XXX号门卫室。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于诉讼时效，被告抗辩2017年3月28日之前的租金已经超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告长期拖欠租金，显属违约，然三原告亦应及时行使自身权利。三原告的陈述和证据不足以证明2013年至2020年3月前向被告进行过催讨，故对三原告该项主张本院难以采纳，被告就2008年9月28日至2017年3月27日租金诉讼时效提出的抗辩意见成立。关于租金金额，双方对2017年3月28日至2021年3月27日期间欠付的租金无争议，本院予以支持。故被告应向三原告支付2017年3月28日至2021年3月27日的租金35,822.04元。被告应向三原告支付逾期支付租金的滞纳金。合同原定按每日千分之五的标准计算滞纳金，三原告诉请降低至每日万分之五，被告主张该标准仍过高，结合本案实际情况，本院酌情确定被告按日万分之四的标准支付违约金。需要指出的是，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，成立在民法典施行之前的合同，按法律规定或当事人约定合同履行持续至民法典施行之后的，在民法典施行之前因履行合同发生的争议，应当适用当时的法律、司法解释；在民法典施行之后履行合同发生争议的，适用民法典相关规定。被告拖欠租金的行为每月连续发生，在民法典施行之前发生的拖欠行为，应适用合同法相关规定；在民法典施行之后发生的拖欠租金行为，属于民法典施行后发生的法律事实，应当适用民法典的相关规定处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孟善良、刘福美、孟纯支付2017年3月28日至2021年3月27日期间的租金35,822.04元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告孟善良、刘福美、孟纯支付滞纳金(以1,287.66元为本金，分别自2017年4月9日、2017年6月9日、2017年8月9日、2017年10月9日、2017年12月9日、2018年2月9日起算；以1,393.66元为本金，分别自2018年4月9日、2018年6月9日、2018年8月9日、2018年10月9日、2018年12月9日、2019年2月9日起算；以1,507.84元为本金，分别自2019年4月9日、2019年6月9日、2019年8月9日、2019年10月9日、2019年12月9日、2020年2月9日起算；以2,309.75元为本金，自2020年4月9日起算；以1,856.69元为本金，自2020年6月9日起算；以1,630.16元为本金，分别自2020年8月9日、2020年10月9日、2020年12月9日、2021年2月9日起算;均计至实际清偿之日止，按照日万分之四的标准计算)；三、驳回原告孟善良、刘福美、孟纯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,636.24元，减半收取计1,318.12元，由原告孟善良、刘福美、孟纯共同负担802.60元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担515.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇二一年六月二十三日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。