广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8763号上诉人（原审被告）：广州市港荣物业管理有限公司。住所地：广州市白云区广州大道北1925号802房。法定代表人：许达荣，总经理。委托诉讼代理人：梁义勇，广东环宇京茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹耀明，广东环宇京茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨子林，男，1978年10月26日出生，汉族，身份证住址广东省潮安县。委托诉讼代理人：杨练飚，上海中联（广州）律师事务所律师。上诉人广州市港荣物业管理有限公司（以下简称港荣公司）因与被上诉人杨子林租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初36138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月15日公开开庭审理了本案。上诉人港荣公司的委托诉讼代理人梁义勇、被上诉人杨子林及其委托诉讼代理人杨练飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港荣公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判港荣公司无需向杨子林支付任何赔偿款；2.本案一、二审诉讼费用全部由杨子林承担。事实与理由：一、一审认定关键事实错误，杨子林自身没有装修及装修损失。1.港荣公司出租给杨子林的是有营业执照的餐厅而非商铺，不需要装修即可经营。2.杨子林将每月25000元租金且有营业执照的餐厅以35000元转租给案外人邱景添从中牟利，邱景添因重新装修后另行申办营业执照不成，导致邱景添装修损失，该损失应由案外人邱景添和杨子林承担，与港荣公司没有法律上的因果关系。按照合同相对性原则，无论港荣公司与杨子林的租赁合同是否有效，港荣公司均不应承担案外人邱景添的装修损失。二、一审判决逻辑错误。港荣公司通过三资平台承租涉案餐厅，然后将有营业执照的餐厅出租给杨子林经营，杨子林未经港荣公司同意擅自将涉案餐厅转租给案外人邱景添，邱景添重新装修并另行申办营业执照不成，导致邱景添装修损失。法院在另案中判决邱景添与杨子林基于同等过错各承担一半的装修损失，而本案一审法院却判决杨子林应承担的损失由港荣公司来承担。按照这种逻辑，杨子林具有过错，却又不用承担损失，明显逻辑错误。杨子林二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意港荣公司的上诉请求。杨子林于2020年10月20日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.港荣公司支付赔偿款133294元；2.本案诉讼费由港荣公司承担。一审法院经审理查明：2018年6月1日，杨子林（承租方，乙方）与港荣公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州大道北1925号首层餐厅，出租给乙方使用，租用经营性质旅业，自负盈亏。租赁期限为9年，2018年8月15日开始计租。租金计算方式：合同期前两年租金每月25000元计算，第三年开始租金按照甲乙双方约定的价格方执行，每年递增5%，乙方应于每月5号前向甲方支付租金。乙方在签订本合同5天内向甲方支付合同押金50000元，合同首月租金25000元，共计75000元。甲方将物业按现状租赁给乙方：由乙方进行改造及经营，水、电甲方负责在首层电房处，总表外由乙方自行连接；等等。上述合同签订后，港荣公司将涉案商铺交给杨子林管理使用。2018年10月8日，杨子林将涉案商铺转租给邱景添。2020年1月6日，一审法院作出（2019）粤0111民初7941号民事判决书，原告为邱景添，被告为杨子林，查明如下（摘录）：2018年10月8日，杨子林（出租方、甲方）与邱景添（承租方、乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于广州市白云区广州大道北1925号首层门面房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，作为经营餐饮使用，经营期间由乙方自负盈亏；租赁期限为2018年11月1日至2027年5月30日止，装修期为一个半月（装修期免房租）（交付场地时间为2018年10月8日）；2018年11月1日至2020年11月30日月租金额为38000元，乙方应于每月5日前向甲方支付租金，租金支付至甲方指定账户。双方约定逾期交租收每日千分之五滞纳金，超过十五号未交租甲方有权收回本档口；乙方在签订本合同向甲方支付押金100000元；乙方必须每月按时缴纳水电及卫生费等，如不按时缴费造成的损失由乙方承担，与甲方无关；甲方保证该租赁房屋为商业用房并可以作为餐饮使用，甲方保证该房屋的手续齐全，便乙方办理营业执照及相关营业手续，甲方无条件提供乙方办理经营手续需要甲方提供的资料并协助办理(所需费用由乙方承担)；如果乙方未按照本合同甲方指定的账户支付租金，则乙方构成违约，乙方每天应按照违反约定形成支付租金总额的5%计付违约金，（超过5日乙方没能支付租金，甲方有权单独终止解除合同）等等。杨子林收到邱景添押金10万元及进场费12万元。一审法院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发出《协助查询函》，查询涉案房屋的产权情况及规划报建信息。广州市规划和自然资源局白云区分局向一审法院复函称，经查，涉案房屋暂查无相应《建设工程规划许可证》信息及产权登记记录。根据邱景添申请，一审法院通过摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司对广州市白云区广州大道北1925号首层门面“羊八爷”餐饮店装修装饰现值损失进行评估。2019年9月11日，广州市安衡价格事务所有限公司出具《评估结论书》，评估结论为：广州市白云区广州大道北1925号首层门面“羊八爷”餐饮店装修现值为266588元；其中，无争议部分现值为114349元；争议部分现值为152239元。由此产生评估费5000元，已由邱景添预交。邱景添对评估总价没有意见，但认为不应该区分有无争议部分现值，邱景添的装修已经覆盖了原来商铺所有的装修。杨子林对于评估结论书的合法性及关联性不确认，认为有争议部分现值就是杨子林原本的装修而不是邱景添在此次进场后的装修，且评估单价过高。涉案房屋已于2019年7月6日由杨子林收回。在（2019）粤0111民初7941号案中一审法院认为：涉案房屋无合法报建手续，属于违法建筑，邱景添、杨子林于2018年10月8日签订的《租赁合同》无效。关于装修损失。根据广州市安衡价格事务所有限公司出具的《评估结论书》显示，涉案房屋装修现值损失为266588元。按照邱景添、杨子林对涉案租赁合同无效各自承担50%的过错责任，杨子林应向邱景添赔偿装修损失133294元（266588元/2），并最终判决确认邱景添与杨子林于2018年10月8日签订的《租赁合同》无效，且杨子林向邱景添赔偿装修损失133294元。广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终5159号民事判决书，判决维持原审法院认定涉案租赁合同无效及赔偿装修损失的判决。该案生效后，杨子林已履行包括赔偿装修损失在内的全部支付义务并交纳执行费。2020年3月26日，一审法院作出（2020）粤0111民初2047号民事判决书，记载原告为杨子林，被告为港荣公司的诉讼请求为：1、确认杨子林与港荣公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2、确认杨子林已于2019年11月16日将场地交还给港荣公司；3、港荣公司立即退回租赁押金50000元、进场费100000元。该案查明2019年12月15日杨子林交还涉案商铺及钥匙予港荣公司，并认定涉案租赁物为涉案商铺，杨子林、港荣公司均未能举证证明涉案商铺已取得产权登记或办理合法的规划报建手续，故双方于2018年6月1日所签订的《租赁合同》应为无效；港荣公司向杨子林返还租赁押金50000元；杨子林向港荣公司支付2019年2月1日至2019年12月15日期间的商铺占有使用费262097元等，该案判决后，杨子林及港荣公司不服判决上诉，广州市中级人民法院于2020年8月26日作出（2020）粤01民终13930号民事判决书，对于一审法院查明的基本事实予以确认，并判决维持杨子林与港荣公司签订的《租赁合同》无效这一判项。现该案已生效。杨子林陈述因在（2020）粤0111民初2047号案件中未主张赔偿损失，遂提起本案诉讼。一审法院认为：涉案商铺未取得合法的规划报建手续，且已经生效法律文书判决杨子林与港荣公司签订的《租赁合同》为无效合同。关于装修损失。一审法院在（2019）粤0111民初7941号案件中认定涉案邱景添因装修涉案商铺而导致的装修现值损失为266588元，因涉案商铺已于2019年7月6日交还杨子林，杨子林本可使用涉案商铺的时间为2019年7月6日至2027年5月30日（合同于2027年5月30日到期）即2886天，杨子林又于2019年12月15日将涉案商铺交还港荣公司，故杨子林实际利用涉案商铺装修的时间为2019年7月6日至2019年12月15日即163天，综合考虑杨子林收回涉案商铺后的使用时间，一审法院酌情认定杨子林的装修损失为251531（266588-266588÷2886天×163天）元。因杨子林、港荣公司对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，一审法院酌定应由杨子林、港荣公司各承担50%的责任，经核算，港荣公司应赔偿杨子林损失数额为125766元，杨子林主张超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月28日作出一审判决：一、自本判决生效之日起五日内，广州市港荣物业管理有限公司向杨子林支付赔偿款125766元；二、驳回杨子林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1483元，由杨子林负担84元，由广州市港荣物业管理有限公司负担1399元并于本判决生效之日起三日内迳付杨子林。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。经查，杨子林与港荣公司所签租赁合同第七条第三款约定，乙方保证在合同期内，不得将租赁物业进行转租或抵押；第八条如乙方需要转让合同权益给第三方的，应以书面形式征得甲方股东全部同意，并按甲方有关规定补办约定合同手续，不按约定执行甲方有权终止合同，造成甲方损失由乙方赔偿。关于涉案商铺转租一事。二审庭审中，港荣公司表示根据其与杨子林所签租赁合同第七条第三款及第八条明确约定涉案商铺不得转租，其不同意也不知情杨子林将涉案商铺转租给邱景添，在杨子林另案（2020）粤0111民初2047号案起诉时才当庭提出异议。对此，杨子林表示：确认租赁合同存在不得转租的条款，但港荣公司知道涉案商铺的实际使用人是邱景添；杨子林与邱景添是合作关系，当初餐厅开张时有邀请王海、许达荣吃饭，港荣公司对于杨子林的转租并未提出反对意见；餐厅开张前，杨子林曾给王海、许达荣看过其与邱景添合作的合同。二审诉讼中，港荣公司表示：如杨子林不存在转租、自行装修的情形，港荣公司也不应当承担该损失，因为港荣公司出租给杨子林的是有营业执照的餐厅，不需要装修即可经营，合同约定港荣公司是按现状交付涉案餐厅给杨子林的，杨子林接收餐厅后自负盈亏。对此，杨子林认为：杨子林在承租案涉商铺后进行了装修，因涉案商铺没有取得合法的规划报建手续，应属于无效合同，合同无效所造成的装修损失是应该由出租人港荣公司承担赔偿责任。港荣公司与杨子林均确认港荣公司收回涉案商铺后，已另租他人用作超市经营。本院认为：本案属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：港荣公司是否应向杨子林承担装修赔偿款。案件事实表明，港荣公司于2018年6月1日签订租赁合同将涉案商铺出租给杨子林后，杨子林在2018年10月8日即签订租赁合同将商铺转租给邱景添，邱景添对涉案商铺进行了装修。因涉案商铺未取得合法的规划报建手续，（2019）粤0111民初7941号生效判决认定邱景添与杨子林所签租赁合同无效，确定邱景添因装修涉案商铺而导致的装修现值损失为266588元，判决杨子林向邱景添赔偿装修损失133294元。该案判决生效后，杨子林已履行向邱景添赔偿装修损失的支付义务。（2020）粤01民终13930号生效判决已认定港荣公司与杨子林所签《租赁合同》无效，港荣公司与杨子林应对合同无效后的相关事宜进行清结。本案中，杨子林已于2019年7月6日从邱景添处收回涉案商铺，后于2019年12月15日将涉案商铺交还给港荣公司。基于杨子林实际利用涉案商铺装修的时间为2019年7月6日至2019年12月15日共163天，一审法院结合双方对涉案租赁合同无效的过错程度，酌情认定杨子林的装修损失为251531元，判决港荣公司承担50%的责任，向杨子林赔偿损失125766元，所作处理并无不当。二审诉讼中，双方当事人均确认港荣公司收回涉案商铺后已另行出租他人使用。杨子林本案基于其与港荣公司之间所签租赁合同关系，要求港荣公司赔偿装修损失，符合合同相对性原则。港荣公司上诉主张因杨子林并未对涉案商铺进行实际装修，基于合同相对性原则，其无需承担次承租人的装修损失，理据并不充分，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号、2009年9月1日起施行）第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据港荣公司和杨子林的陈述，港荣公司在杨子林将涉案商铺转租后并未及时提出异议，故港荣公司本案上诉主张杨子林未经其同意将涉案商铺转租给邱景添，主张无需承担装修损失，依据并不成立，本院不予支持。综上所述，港荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2815元，由广州市港荣物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二一年六月二十九日书记员  吴敏玲黄咏欣