湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初2581号原告：湖南天信文创发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区××路××号创谷产业园1栋1239-1240房。法定代表人：吴佳波，董事长。委托诉讼代理人：康颉，湖南如金律师事务所律师。被告：湖南星麦文化传媒有限公司，住所地湖南省长沙市天心区××路××号创谷产业园Ａ1栋318-336室。法定代表人：肖月福。原告湖南天信文创发展有限公司(以下简称天信公司）诉被告湖南星麦文化传播有限公司（以下简称星麦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人康颉到庭参加了诉讼，被告星麦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告天信公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2017年12月4日签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》于2021年1月3日解除；2.判令被告向原告支付2019年10月4日至2021年1月3日的房屋租金366552元（已扣减2020年2、3、4疫情补贴126638元）；3.判令被告按《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》之约定，每逾期一日，按应付租金的万分之四的标准向原告支付违约金，暂计算至2021年1月3日为49284元，全部违约金计算至实际付清之日止；4.判令被告向原告支付合同解除之日至实际交还房屋之日的房屋占用使用费（按租赁合同约定价格计算）；5.判令被告立即向原告交还其租赁的房屋；6.本案诉讼费由被告承担。被告星麦公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2017年12月4日，原告天信公司（出租人、甲方）与被告星麦公司（承租人、乙方）签订《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》（以下简称合同），合同约定被告租赁位于长沙市天心区××路××号长沙（国家）创谷产业园的Ａ1栋3楼318-336号房屋用于办公，房屋面积为981.69平方米，租赁期限为5年，自2018年1月4日至2023年1月3日止，出租人逾期交付标的房屋的，租赁期限相应顺延；出租人同意向承租人提供3个月的装修期，自2018年1月4日起至2018年4月3日止；租金标准及支付期限和方式：自租赁开始日起第一年租金为43元／月／平方米，考虑到装修等因素，甲方给予乙方第一年租赁总价款适当的折扣，折扣第一年租金总额为379914元，第二年租金为43元／月／平方米，第三年租金为43元／月／平方米，第四年租金为50元／月／平方米，第五年租金为52.5元／月／平方米；租金按建筑面积计算。第2、3、4、5年的租金按租赁周期，（自租赁开始日算，每6个月为一个租赁周期，租赁周期不按日历周期计算）支付，支付时间为租赁周期开始前30日以前支付。合同第16条约定：本合同可因如下原因在租赁期间届满前解除，承租人拖欠租金累计15天以上，或拖欠物业费、能源费等任何一项费用累计超过1个月的。合同违约责任条款还约定：承租人未按本合同约定按期支付租金，每逾期1日，按应付金额的千分之三承担逾期付款违约金，逾期累计超过15天的，出租人有权解除合同。合同附件3为《长沙（国家）创谷产业园Ａ1栋318-336号房屋租金明细表》,载明每个租赁年度的租金标准。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告使用，因被告未按期支付租金，2020年9月17日，原告向被告送达了《律师函》，载明截至2020年10月3日，被告共计欠付租金282127元。被告收到《律师函》后仍未支付。涉案房屋由被告使用至今，原告催要未果，遂诉至法院。另查明，原告于2021年3月16日向本院提起诉讼，本院于2021年3月24日向被告送达了起诉状副本。原告在起诉前未向被告发出解除通知。截至2021年1月3日，原告扣减2020年2、3、4月疫情补贴126638元后，被告应支付租金366552元，截算至2021年3月24日，被告应支付租金497444元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系因被告欠付租金引起的纠纷，该行为持续至今，故本案适用民法典的规定。原告与被告的房屋租赁关系事实清楚，《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应当予以保护。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告的租赁期间虽未届满，但被告未按照合同约定向原告按期缴纳房屋租金，经原告函告并给予一定期限后仍未履行其支付义务，其行为已构成违约，原告有权解除合同。原告请求确认双方签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》于2021年1月3日解除，本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条之规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。原告于2020年9月17日向被告邮寄《律师函》，但未通知被告要求解除合同，原告未通知被告直接起诉解除合同，故本院认定合同解除时间为2021年3月24日（即被告收到起诉状副本的日期）。被告应向原告支付截至2021年3月24日的租金497444元。被告自2019年9月3日起逾期支付租金，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告按应付租金的日万分之四的标准向原告支付违约金至实际付清之日止，该标准过分高于实际损失，本院予以酌情调整为按年利率3.85%的标准计算,超过部分不予支持；被告应当在合同解除后向原告交还涉案租赁物，否则应当向原告支付逾期腾房占有使用费。关于租金及场地占用费的计算，合同解除后合同当事人实际占有租赁物的，仍然要参照合同约定交付占用费；房屋租赁合同解除后被告继续占用租赁房屋，应当向原告支付的自租赁合同解除日后的第一天即2021年3月25日起至场地实际交付之日止期间3楼318-336号房屋981.69平方米面积的房屋场地占用费（参照《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》附件三租金明细表。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告湖南天信文创发展有限公司与被告湖南星麦文化传媒有限公司于2017年12月4日签订的《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》于2021年3月24日解除；二、限被告湖南星麦文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南天信文创发展有限公司支付自2019年10月4日至2021年3月24日的租金497444元及后续房屋占用费（按《长沙（国家）创谷产业园写字楼租赁合同》附件三租金明细表约定的标准计算，自2021年3月25日计算至房屋交付原告之日止）；三、限被告湖南星麦文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖南天信文创发展有限公司支付违约金（以欠付的租金为基数，按年利率3.85%的标准计算自合同约定的应付租金之日起至清偿之日止）；四、限被告湖南星麦文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于长沙市天心区××路××号长沙（国家）创谷产业园的Ａ1栋3楼318-336号房屋返还给原告湖南天信文创发展有限公司；五、驳回原告湖南天信文创发展有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7538元，减半收取3769元，由被告湖南星麦文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢炎上二〇二一年六月十六日法官助理李梦洁书记员贺锦颖附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。