贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2306号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王玲，女，1964年10月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：周瑾，女，1991年10月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系母女关系。上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称集成房开）因与被上诉人王玲商品房销售合同纠纷一案，上诉人集成房开不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人集成房开的委托诉讼代理人谢晓飞，被上诉人王玲的委托诉讼代理人周瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人集成房开上诉请求：1．撤销原判，改判驳回被上诉人的反诉请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．双方签订的合同尚未解除，上诉人不应退还购房款，按照合同约定，被上诉人逾期180日未支付购房款上诉人有权解除合同，上诉人向一审法院起诉解除合同后撤回起诉，双方的合同尚处于存续状态，并未解除；2．被上诉人一审提反诉要求退还购房款及协助办理维修基金，一审虽认定被上诉人是违约方，没有合同解除权，但依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，解除合同，判令上诉人退还购房款并协助办理维修基金退款手续，一审忽略合同并未解除的事实，即使合同应当解除，被上诉人一审也未提出解除合同，一审不应判决上诉人退还购房款，应驳回其反诉请求；3．被上诉人应按照补充协议履行自己的权利义务，其逾期付款超过180日，应当承担已付房款50%的违约金，上诉人已主动降至10%，该违约金比例适中，一审不应予以调整；4．若二审认为一审判决应维持，依据九民会议纪要，减少当事人诉累，请求二审判令被上诉人协助上诉人办理注销涉案房屋的商品房预售合同备案登记。被上诉人王玲答辩称，请求维持原判。集成房开向一审法院起诉请求：1．解除原被告双方于2017年9月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号黔契合字30-16-1925）及《补充协议》；2．判令被告协助原告办理注销位于云岩区预售合同备案登记（备案登记号Ｙ17101249）；3．诉讼费用由被告承担。王玲向一审法院反诉请求：1．判令反诉被告退还反诉原告购房款381876元；2．反诉被告协助反诉原告办理维修基金退款手续；3．本诉、反诉费用由反诉被告承担。一审认定如下事实，2017年9月1日，集成房开作为出卖人、王玲作为分别买受人签订一份《商品房认购书》及《商品房买卖合同》，合同主要约定买受人向出卖人购买位于云岩区，房屋价格为547414元，付款方式为分5期付款，在2017年9月1日前分期支付首期房款109485元，于2018年2月25日支付楼款54739元，于2018年8月25日前支付楼款109483元，于2019年2月25日前支付楼款109483元，余款164224元于2019年8月25日前支付。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，……第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地家中买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”附件十二《补充协议》第四条约定“双方同意本合同第十条补充如下……2、如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。……”同日，王玲向集成房开支付房屋首期款109485元。2017年11月24日，王玲向贵阳市住房和城乡建设局账户支付涉案房屋维修基金5474元。2017年12月14日、2019年1月22日、6月20日，王玲分别向集成房开支付房款54739元、109483元、109483元，2019年1月22日、6月20日向集成房开支付逾期付款违约金1642元、1259元。上述购房款合计为383190元，王玲认可已享受集成房开优惠减免1314元，经扣减后实付房款金额为381876元。另，2018年1月4日，集成房开就王玲所购涉案房屋已办理备案登记，备案登记号为Ｙ17101249。后因王玲逾期支付购房款，双方经协商未果，集成房开遂诉至一审法院提出如前诉请，王玲认为集成房开主张违约金过高，亦提出反诉如前。庭审后，原告集成房开向一审法院提交申请，撤回对本案本诉部分的起诉。一审认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议。现对于本诉部分，因原告已撤回诉请，故一审法院不再处理。对于反诉部分，王玲主张退还购房款381876元，系以解除《商品房买卖合同》为基础，本案中，反诉原告王玲存在逾期付款行为，其行为已经违反合同约定，属违约方，根据合同约定，其虽不享有合同解除权，但依据《中华人民共和国合同法》第九四十条对一款第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，王玲逾期付款行为将导致双方签订的《商品房买卖合同》目的不能实现，故《商品房买卖合同》应予解除。对于王玲逾期付款违约责任，双方存在两种约定，即根据《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项约定，王玲应按逾期应付款的1%支付违约金，根据《补充协议》第四条约定，王玲应按已付款的50%向出卖人支付违约金；但根据《商品房买卖合同》第二十九条约定，《补充协议》第四条约定的违约金标准高于《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项约定，属不合理加重买受人责任情形，故应适用《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项约定标准，即按逾期应付款164224元的1%计算违约金为1642.24元，扣除违约金后剩余部分款项380233.76元，应由集成房开予以退还。故对反诉原告王玲主张被告集成房开退还购房款380233.76元的诉请，予以支持，对超出部分金额不予支持。对王玲所支付的违约金1642元、1259元，系因被告此前存在逾期付款行为而支付的违约金，并非因未支付剩余购房款164224元所承担的违约责任，故一审法院不作抵扣。对于反诉原告王玲第二项诉讼请求，庭审中，集成房开表示同意协助王玲办理维修基金退款手续，且不违反法律规定，故对反诉原告王玲主张反诉被告集成房开协助办理涉案房屋维修基金退还手续的诉请，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、反诉被告贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告王玲购房款380233.76元。二、反诉被告贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内配合反诉原告王玲办理位于“云岩区”房屋维修基金5474元的退款手续。三、驳回反诉原告王玲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4637元（已减半收取），由原告贵州集成房地产开发有限公司负担（已预交）；反诉案件受理费3514元，由反诉被告贵州集成房地产开发有限公司负担（反诉原告已预交）。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本案事实，有《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案申请表、收据、维修资金交存通知书等证据在卷佐证。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。本院认为，一、关于双方签订的《商品房买卖合同》是否解除的问题。一审中，集成房开公司在本诉中诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，虽然集成房开公司在庭审后书面申请撤回本诉，但王玲已同意解除合同并基于合同解除提出反诉诉请，即使庭审之后集成房开公司撤回本诉，也应当认定王玲已在反诉中表达了解除合同的诉求。同时王玲逾期付款和提起反诉的行为，已确定导致该《商品房买卖合同》的合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定的情形，王玲基于法律规定行使合同解除权，应予支持，一审判决中虽已明确阐述了合同解除的法律依据，认定该《商品房买卖合同》应予解除，一并处理了合同解除后的相关法律后果，但未明确判决解除《商品房买卖合同》，本院予以纠正。二、关于合同解除后买受人王玲逾期付款的违约金标准问题。根据查明的事实，双方对此存在两种约定，即根据《商品房买卖合同》第十条第1款第（2）项约定，王玲应按累计逾期应付款的1%支付违约金，又根据《补充协议》第四条约定，王玲应按已付款的50%向出卖人支付违约金。但《商品房买卖合同》第二十九条同时约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”基于此，补充协议对买受人逾期付款的责任属于“不合理地加重买受人责任”的情形，即使集成房开公司主动降低标准为10%，仍远高于《商品房买卖合同》主文约定的标准，因此应当依约适用《商品房买卖合同》第十条的约定，集成房开公司的上诉请求不符合双方约定，本院不予支持。三、关于集成房开公司庭审中增加上诉请求，诉请王玲协助配合解除案涉房屋的商品房预售合同备案登记，王玲表示认可该上诉请求，且解除备案登记应当属于合同解除的后果一并处理，本院予以支持。综上所述，贵州集成房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初6460号民事判决第一项、第二项、第三项；二、解除贵州集成房地产开发有限公司与王玲签订的《商品房买卖合同》；三、王玲本判决生效之日起十日内协助贵州集成房地产开发有限公司办理注销位于贵阳市云岩区恒大帝景22,25号楼1单元9层16号房屋的商品房预售合同备案登记（编号Ｙ17101249）。一审本诉案件受理费4637元（减半收取，已由贵州集成房地产开发有限公司预交），一审反诉案件受理费3514元（已由王玲预交），二审案件受理费9274元（已由贵州集成房地产开发有限公司预交），均由贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 程 奕审判员 田镇华二〇二一年六月七日书记员 王开航