江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初9422号原告（申请执行人）：江苏新沂农村商业银行股份有限公司，住所地新沂市钟吾路163号。法定代表人：宋良然，该单位董事长。委托诉讼代理人：王文兴，男，该单位律师事务部律师。委托诉讼代理人：雷胜通，男，该单位工作人员。被告（案外人）：郑崇，男，1970年11月4日出生，汉族，住新沂市。被告（案外人）：范艳辉，女，1975年11月29日出生，汉族，住新沂市。被告郑崇、范艳辉共同委托诉讼代理人：刘玉，江苏众耕律师事务所律师。被告（被执行人）：史广燕，女，1972年12月27日出生，汉族，住新沂市。被告（被执行人）：伍友生，男，1964年10月2日出生，汉族，住新沂市。原告江苏新沂农村商业银行股份有限公司（以下简称新沂农商行）与被告郑崇、范艳辉、史广燕、伍友生申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新沂农商行的委托诉讼代理人王文兴、雷胜通，被告郑崇、范艳辉共同委托诉讼代理人刘玉到庭参加诉讼；被告史广燕、伍友生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新沂农商行向本院提出诉讼请求：1.对坐落于新沂市新安街道××房屋(不动产权证书号××)及××车库(不动产权证书号××)（以下简称涉案房屋及车库）许可执行；2.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：新沂农商行与史广燕等金融借款合同纠纷经贵院判决后，进入执行程序，案号为(2019)苏0381执3124号，新沂农商行申请查封涉案房屋及车库，后郑崇、范艳辉对上述查封提出执行异议，贵院经审查作出(2020)苏0381执异213号裁定书，中止了对涉案房屋及车库的执行。新沂农商行根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定及郑崇、范艳辉提供的证据，认为郑崇、范艳辉并不能证明其与史广燕签订了真实有效的房屋买卖合同，且即使存在真实的房屋买卖合同，郑崇、范艳辉也因未及时办理过户手续，自身存在过错，应由其承担不利法律后果。综上，新沂农商行提起本案诉讼，请依法支持新沂农商行的诉讼请求。郑崇、范艳辉辩称，新沂农商行要求执行涉案房屋及车库没有事实和法律依据，理由为：《最高人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”就本案而言，涉案房屋及车库已在2010年7月8日由伍友生、史广燕出售给郑崇、范艳辉夫妻，郑崇、范艳辉与史广燕、伍友生签订的房屋买卖合同合法有效，郑崇、范艳辉不仅交付了全部购房款并实际占有使用涉案房屋及车库至今，涉案房屋及车库不能过户的原因系一直找不到史广燕而无法过户，郑崇、范艳辉对涉案房屋和车库不能过户自身没有存在过错，郑崇、范艳辉仅是普通的民事主体，不能将其都视为法律专家，对于买受人未通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，不能视为买受人有过错。综上，请依法驳回新沂农商行的诉讼请求。史广燕、伍友生未作答辩。经审理查明：2017年8月31日，本院对新沂农商行与伍友生、史广燕、伍友云、伍友艳、伍月、季磊、李松金融借款合同纠纷一案作出（2017）苏0381民初5035号民事判决：一、伍友生、史广燕于本判决生效后十日内偿还新沂农商行借款本金58万元及利息（计算至2017年5月31日的利息为106539.57元，以后利息在年利率12.96%基础上上浮百分之三十计算至实际给付之日）；二、伍友云、伍友艳、伍月、季磊、李松对伍友生、史广燕的上述债务负连带清偿责任，其在清偿后，有权向伍友生、史广燕追偿。该判决认定事实如下：2016年2月5日，伍友生、史广燕作为借款人，伍友云、伍友艳、伍月、季磊、李松作为保证人与新沂农商行签订了一份《个人保证借款合同》，约定伍友云、伍友艳、伍月、季磊、李松自愿为伍友生、史广燕在原告处自2016年2月5日至2017年2月2日止的58万元贷款提供担保，借款用途为借新还旧，保证期间至借款到期日起二年，保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息及实现债权的费用等。2016年2月6日，新沂农商行依据上述合同向伍友生、史广燕发放贷款58万元，伍友生向新沂农商行出具借款借据一张，双方约定2017年2月2日到期，年利率12.96%，还款方式为按季计息，到期还本，逾期上浮30%计收罚息。贷款到期后，伍友生、史广燕未有偿还，伍友云、伍友艳、伍月、季磊、李松亦未履行担保责任。根据新沂农商行的申请，本院于2019年7月12日立案强制执行，案号为（2019）苏0381执3124号。在本案执行过程中，本院于2020年7月2日作出（2019）苏0381执3124号执行裁定：查封史广燕所有的位于新沂市××（不动产权证书号××）及××（不动产权证书号××）不动产一处；查封期限为三年。本院于2020年7月6日将该民事裁定书及协助执行通知书送达登记机关。案外人郑崇、范艳辉对本案执行标的提出异议后，本院于2020年11月23日作出（2020）苏0381执异213号执行裁定：中止对涉案房屋及车库的执行。新沂农商行不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2009年7月15日，新沂市房产管理局向史广燕颁发锦绣华庭17号楼2单元402室房屋所有权证，证号为新沂房权证新安镇字第××号，其上注明住宅为95.42平方米，车库为9.24平方米。2009年8月6日，新沂市人民政府向史广燕颁发锦绣华庭××号国有土地使用证，证号为新国用（2009）第××号。郑崇、范艳辉系夫妻关系，两人于1999年7月16日结婚。2010年7月8日，伍友生、史广燕（出卖人、甲方）与郑崇、范艳辉（买受人、乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，双方主要约定：甲方将自有坐落于新沂市××房屋及附属设备以36.8万元的价格售卖给乙方；房屋价款乙方一次付给甲方，甲方收到后出具收据；甲方应自本合同签订日起将房屋腾空，连同原房屋所有权等有关证件点交乙方，乙方出具收到凭证；在办理房屋产权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告，如需要甲方出面处理时，不论何时，甲方应予协助，如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任；本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费概由甲方负责，本合同发生的过户登记费、估价由乙方负担，其他税费按有关法律规定，各自承担；本合同的附件与合同有同等效力；本合同一式四份，甲乙方各执一份，另两份分别送交房产和土地管理机关办理产权过户登记手续。该合同注明签订地点为新沂市建行。庭审中，新沂农商行提出郑崇、范艳辉在（2020）苏0381执异213号案件中提交的《房屋买卖协议书》复印件与庭审中提交的《房屋买卖协议书》原件不一致，系倒签。为此，郑崇、范艳辉提交与上述《房屋买卖协议书》复印件一致的原件佐证，并说明协议并非仅有一份。2010年7月8日，史广燕、伍友生出具36.8万元房款收条；伍友生出具条据一份，注明交付房产证、土地证各一份，交付门钥匙、车库钥匙各一套。郑崇、范艳辉表示涉案36.8万元支付情况如下：2010年7月2日，范艳辉从其母亲陆敬侠建设银行卡内取现20万交付给伍友生和史广燕；2010年7月6日，范艳辉向伍友生转账支付16.8万元。郑崇、范艳辉提交的陆敬侠建行交易明细显示，该账户2010年7月2日取现20万元；郑崇、范艳辉提交的建行转账凭条显示，范艳辉于2010年7月6日向伍友生转账支付16.8万元。2010年8月1日，涉案房屋的有线数字电视用户证记载的用户为郑崇。2015年12月7日，范艳辉与新沂中燃城市燃气发展有限公司签订涉案房屋居民燃气入户及用气合同（个人）。2020年8月27日，涉案小区的物业公司出具书面证明，表明涉案房屋自2010年7月起的物业费均系郑崇、范艳辉缴纳。诉讼中，郑崇、范艳辉表示因涉案房屋及车库转让时，房屋及车库刚登记至史广燕名下不久，郑崇、范艳辉考虑过两年减点税，之后史广燕就找不到了。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，判断郑崇、范艳辉对涉案房屋及车库是否享有阻却执行的民事权益，需审查是否符合上述四个条件。从本案审理查明的事实能够认定，在本院查封涉案房屋及车库之前，郑崇、范艳辉已经与史广燕、伍友生签订合法有效的书面买卖合同，并按约定付清了36.8万元购房款，亦实际占有使用涉案房屋及车库。关于郑崇、范艳辉对未办理过户登记是否存在过错问题。本案中，（2017）苏0381民初5035号民事判决所认定的债务发生于涉案房屋及车库买卖之后，郑崇、范艳辉作为普通的民事主体，不应将其都视为法律专家，对于买房人未通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，不能视为买受人有过错。故不应认定郑崇、范艳辉对未办理过户登记自身存在过错。综上，郑崇、范艳辉作为涉案房屋及车库的买受人，对涉案房屋及车库享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对新沂农商行要求准许对涉案房屋及车库执行的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋及车库登记在史广燕名下，新沂农商行申请查封涉案房屋及车库并无过错，故本案案件受理费应由郑崇、范艳辉负担。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：驳回江苏新沂农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费6820元，由郑崇、范艳辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马会婷人民陪审员  高 莉人民陪审员  焦 红二〇二一年六月九日书 记 员  张旖桐