贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3241号上诉人（原审被告）：贵州集成房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波。委托诉讼代理人：王玉林，女，汉族，1989年8月25日出生，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：刘琳，女，1983年7月18日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海章，贵州听策律师事务所律师。上诉人贵州集成房地产开发有限公司（以下简称：集成房开）因与被上诉人刘琳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初15016号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人集成房开上诉请求：一、撤销原审判决第一项，查清事实后依法改判上诉人承担逾期交房违约金17206元或发回重审；二、本案一审及二审案件受理费由被上诉人承担。理由是，一、一审判决认定补充协议第八条不合理的减轻了出卖人应当承担的责任，故仍以主合同为准，一审判决的上述认定无事实依据，于法不符。被上诉人作为完全民事行为能力人，作为购房这类重大的交易，被上诉人理应尽到注意义务，涉案商品房销售合同和附件补充协议是双方当事人的真实意思表示，补充协议是双方自愿对主合同内容的变更，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。另在被上诉人未举证证明《补充协议》属于格式条款的情况下，一审判决《补充协议》属于格式条款有违谁主张、谁举证的原则。故根据补充协议第八条约定的“逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”，本案逾期交房的违约金应为17206元；二、一审判决认定的交付时间与事实不符，于法无据。《商品房买卖合同》明确约定交房应以书面通知方式，登报通知也是属于书面通知的一种，上诉人已于2020年7月18日以登报的方式通知被上诉人收房，被上诉人未按公告载明的交房日期领房，过错在被上诉人，上诉人已完成书面通知被上诉人收房的合同义务，故本案逾期交房的截止时间应计算至上诉人登报通知之日止，一审判决以被上诉人实际收房的日期作为计算逾期交房违约金的截止时间与事实不符，于法无据。被上诉人刘琳答辩称：一审法院认定事实清楚，请求依法驳回上诉人的上诉请求。我方与上诉人签订的补充协议与主合同第29条相冲突，应当以主合同为准，交付时间应以我方收房时间为准。原审原告刘琳诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金52221.55元；2.本案诉讼费用由被告承担。原审经审理认定事实如下：2017年7月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方共同签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同主要约定：原告购买位于云岩区房屋，房屋总价款为860322元，买受人采用按揭贷款方式支付房款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计260322元，余款600000元以银行按揭方式支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年11月30日前交付该商品房。合同第十三条约定了逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：......（2）逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人权利内容的，仍以本合同为准。补充协议第八条约定：双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。2020年7月30日，被告向原告出具发票一份，证实原告已向被告支付涉案房屋的房屋总价款860322元。庭审中，原告陈述涉案房屋已于2020年7月30日交付。原审认为，原告与被告集成房开签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，原告依据合同约定支付了房款860322元，被告应在2018年11月30日前向原告交付房屋，但涉案房屋实际交付时间为2020年7月30日，被告逾期交房607日，超过180日，原告有权依据合同约定要求被告支付逾期交房违约金。因补充协议第八条的约定与主合同第二十九条约定相冲突，且补充协议的约定不合理地减轻了出卖人应当承担的责任，故仍以本合同为准。故违约金计算方式应为以860322元为基数，按日万分之一计算，从2018年12月1日起至2020年7月30日止。此外，贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予以扣除，故逾期期间为577天，即860322元×577天×0.0001=49640.58元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘琳支付逾期交房违约金49640.58元；二、驳回原告刘琳的其余诉讼请求。案件受理费552.5元（已减半收取，原告已预交），由被告贵州集成房地产开发有限公司负担520.5元，原告刘琳负担2元。二审中，各方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。同审查明，集成房开在2020年7月18日在在贵阳晚报发布公告，通知业主收房。本案事实，有《贵阳恒大帝景商品房认购书》、《收款收据》、以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案中，集成房开与刘琳签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。在合同的履行过程中，集成房开逾期交房房屋，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，故本案二审涉及两个问题：一、补充协议第八条的效力；二、逾期交房违约金的止点。首先，双方在《商品房买卖合同》第二十九条约定，虽然就主合同未尽事宜双方可以通过补充协议进行约定，但是“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人权利内容的，仍以本合同为准”。补充协议第八条将违约金限定为“总额最高不超过房屋总价的2%”，也就是说，不管集成房开逾期交房时间多长，买受人损失多大，最多赔偿买受人房屋总价款的2％的违约金，此约定明显属于不合理排除买受人权利的情形，应当按照主合同的约定确定逾期交房违约金。其次，关于逾期交房违约金的止点问题，2020年7月18日，集成房开在贵阳晚报公告收房，履行了合同约定的书面通知义务，且此时房屋也达到交付条件，在集成房开通知后，不及时办理收房的后果应当由买受人承担。集成房开主张逾期交房违约金止点计算至2020年7月18日的主张成立。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理部分不当，本院予以纠正。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初15016号民事判决的第二项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初15016号民事判决的第一项为：贵州集成房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘琳支付逾期交房违约金48608.2元。一审案件受理费552.5元，由贵州集成房地产开发有限公司负担502.5元，刘琳负担50元；二审案件受理费230元，由贵州集成房地产开发有限公司负担180元，刘琳负担50元。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年六月二十五日书记员  张鑫