四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0191民初7490号 原告：上海锐翔上房物业管理有限公司，住所地：上海市南苏州路**。 法定代表人：王希，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 被告：刘頔楠，男，1990年1月6日出生，汉族，住天津市河**。 原告上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称上海锐翔物业公司）与被告刘頔楠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年5月25日公开开庭进行了审理。原告上海锐翔物业公司的委托诉讼代理人苏畅及被告刘頔楠到庭参加了诉讼。本案现已缺席审理终结。 上海锐翔物业公司向本院提出诉讼请求：一、判决刘頔楠向上海锐翔物业公司支付2018年1月1日至2018年8月31日期间欠付的物业服务费3677.6元、2018年1月至2018年9月期间的水费66.8元；二、判决刘頔楠向上海锐翔物业公司支付逾期付款利息（利息计算方式：均以欠付的物业服务费和水费合计金额3744.4元为基数，其中，2018年9月1日起计算至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年12月16日为361.56元）；三、判决刘頔楠承担本案诉讼费。 刘頔楠答辩称，我方不是不交物业费，我方只希望和物业进行沟通，我对物业管理存在很大的异议。理由如下：2018年一年小区的游泳池属于物业的管理范畴，但游泳池没有开放，上海锐翔物业公司也没有做任何的解释，也没有做任何的补偿措施；小区1月到8月没有进行绿化的保护和整理，导致大量植被的枯死，间接导致小区房价上不去，因为这些问题对我造成了影响；2018年1月到4月没有物业经理在现场，以至于没有非常好的沟通途径和物业方进行沟通和交流；小区的安保存在非常大的隐患，乱让人进小区，之前小区有5个业主被骗，警员都说是小区安保对进出人员检查不严格，而且我平时出入时小区安保对出入人员不做任何的登记，包括大门也不关，人员随便进，这是很大的隐患；小区业主委员会作为代表和上海锐翔物业公司进行了4次沟通，但是没有任何的结果，也没有看到上房物业公司任何的沟通诚意，导致现在双方以诉讼的形式处理纠纷。综上所述，上海锐翔物业公司如果做到看应尽的责任，也不至于被业主委员会请出小区，而且也不会有大多数业主不交物业费。我不是不交物业费，是没有办法与上海锐翔物业公司进行沟通，我方沟通了，对方也置之不理，所以我方只有通过法律途径维护我方的权益。 审理查明的事实： 1、刘頔楠于2017年3月20日通过商品房购买的方式取得成都市高新区肖家河沿街x号x号房屋的所有权。该房屋建筑面积为95.78平方米，每月应缴物业服务费为459.74元。 2、2016年9月2日，刘頔楠与远雄物业（上海）有限公司成都分公司签订《前期物业服务协议》，约定住宅物业管理费为人民币6元/月/平方米（建筑面积），自规划验收合格证取得之日起24个月，本社区住宅物业管理费按4.8元/月/平方米（建筑面积）优惠标准执行，自第25个月起恢复为人民币6元/月/平方米（建筑面积）。前期物业管理期间，以酬金制形式确定物业管理费，物业公司每月在预收的标准物业管理费中优先提取20000元的管理服务酬金，年终结算结余部分转入下年继续使用，年终结算亏损部分由业主方追加补足。业主应在房屋交付之日或视为交付之日起或风险转移之日起交付物业管理费。物业管理费每季收取一次，在每季的首月1日前缴纳给远雄物业（上海）有限公司成都分公司（亦可预付）。不论入住与否，均须按期缴纳管理费。同日，刘頔楠签订了《远雄风华园临时管理规约》，规约第五条约定在业主大会选聘物业管理企业之前，本社区由建设单位（开发商）选聘之物业管理企业为本社区提供物业管理服务。在业主大会成立前，出卖人有权更换该物业管理公司，但物业管理费及物业管理标准不得超出及低于原约定，买受方对此无任何疑义，并同意与新物业公司签订相关文件以完备手续。 3、2017年11月1日，成都远雄新区置业有限公司前往四川省成都市成都公证处，称成都远雄新区置业有限公司开发的位于成都市高新区项目原有物业管理公司已退出管理需更换物管公司，现因该项目部分建筑已出售，又因该项目未成立业主委员会，按相关规定需由我公司代为办理更换物业管理公司的相关事宜，现需向相关业主征求意见，为保护我公司合法权益，特向我处申请办理对其使用电话向相关业主征求意见的行为过程及业主意见统计结果进行保全证据公证。后成都远雄新区置业有限公司的委托代理人黄磊及其工作人员郭光辉、隋昱在公证处向其提供的《远雄风华园业主征求意见表》中业主预留的电话号码拨打了电话，通知业主征求意见，公证员对现场情况进行了拍摄。2017年11月9日，在公证员的监督下，黄磊、隋昱、郭光辉对拨打电话征求意见的结果进行了统计，形成《远雄风华园项目电话征求业主是否同意由成都远雄新区置业有限公司组织选聘新物业公司意见结果详情表》及《“远雄风华园”征求意见汇总》，显示同意业主的票数占总票数的55.8%，同意的业主专有部分面积占建筑总面积的63.1%。 4、原告上海锐翔物业公司经过招投标程序，被成都远雄新区置业有限公司选聘为前期物业服务单位，并与远雄置业签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为远雄风华园小区提供物业服务，履行期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，本物业前期服务费计费方式为酬金制。在预收的物业服务费用中按每一年在应收的物业服务费用中提取240000元的酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由成都远雄新区置业有限公司、业主享有或者承担。实施酬金制计费方式，上房物业向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年1月1日至1月15日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受成都远雄新区置业有限公司审计监督。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅为4.8元/平方米/月，办公、写字楼为5.6元/平方米/月，商铺为7.2元/平方米/月。 5、2018年9月1日，上海锐翔物业公司与成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会签订了《移交确认书》，称鉴于成都高新区远雄风华园业主大会已通过招标方式，为风华园小区选聘了新的物业服务企业，成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会已发函要求上海锐翔物业公司办理风华园小区的项目移交手续。双方现对项目移交相关事宜确认如下：一、双方已完成共用部位、共用设施设备、小区相关资料的查验及移交，详见各交接清单。二、双方确认，上海锐翔物业公司对风华园小区的物业管理权已于2018年9月1日10时移交给业主大会及业主委员会；对2018年1月1日至2018年8月31日，业主欠缴的物业费及其他费用，业主大会及业主委员会继续协助上海锐翔物业公司进行催缴。 6、上海锐翔物业公司主张刘頔楠尚欠2018年1月1日至2018年8月31日期间欠付的物业服务费5237.6元、2018年1月至2018年9月期间的水费66.8元。 7、另查明，上海锐翔物业公司曾向我院起诉刘大磊、王鑫，经审理，我院做出（2019）川0191民初9827号民事判决书。判决后，刘大磊、王鑫不服该判决，后上诉至成都市中级人民法院。该院经审理后，做出（2020）川01民终3330号民事判决书。上述两份判决书载明与本案有关的内容为：“后原告上房物业（即上海锐翔上房物业管理有限公司）经过招投标程序，被成都远雄新区置业有限公司选聘为前期物业服务单位，并与远雄置业签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为远雄风华园小区提供物业服务，履行期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，本物业前期服务费计费方式为酬金制。在预收的物业服务费用中按每一年在应收的物业服务费用中提取240000元的酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由成都远雄新区置业有限公司、业主享有或者承担。实施酬金制计费方式，上房物业向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年1月1日至1月15日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受成都远雄新区置业有限公司审计监督。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅为4.8元/平方米/月，办公、写字楼为5.6元/平方米/月，商铺为7.2元/平方米/月。该《前期物业服务合同》于2018年1月10日在高新区规划国土建设局进行了备案。合同签订后，原告与成都远雄新区置业有限公司于2017年12月29日至2018年1月16日期间办理了物业资产移交，并于2018年1月1日进入远雄风华园小区提供物业服务。” 判决理由： 一、法律适用：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。因本案纠纷发生在民法典施行前，故适用纠纷发生时的法律及司法解释。 二、原告上海锐翔物业公司与被告刘頔楠在2018年1月1日至2018年8月31日间是否存在物业服务合同关系：对该问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，刘頔楠作为案涉房屋业主，应受前期物业服务合同的约束。本案中，刘頔楠签署了《远雄风华园临时管理规约》，该规约第五条约定在业主大会选聘物业管理企业之前，本社区由建设单位（开发商）选聘之物业管理企业为本社区提供物业管理服务。在业主大会成立前，出卖人有权更换该物业管理公司，但物业管理费及物业管理标准不得超出及低于原约定，买受方对此无任何疑义，并同意与新物业公司签订相关文件以完备手续。故案外人成都远雄新区置业有限公司在业主大会成立前，有权更换原前期物业服务公司远雄物业（上海）有限公司成都分公司。后案外人成都远雄新区置业有限公司通过招标选聘上海锐翔物业公司作为物业服务单位，而上海锐翔物业公司也切实入场进行了物业服务至2018年8月31日退场。上海锐翔物业公司与成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会签订的《移交确认书》，也能够明确业主对于上海锐翔物业公司提供了该段时间的物业服务的事实是予以认可的。同时，刘頔楠也未对此提出异议，故上海锐翔物业公司与刘頔楠在2018年1月1日至2018年8月31日期间建立了物业服务合同关系。上海锐翔物业公司有权收取该期间的物业服务费。 三、关于刘頔楠欠付物业服务费及水费的具体金额：对该问题，本院认为，如前所述，上海锐翔物业公司依据《前期物业服务合同》向刘頔楠提供了物业服务，刘頔楠也应按照《前期物业服务合同》向上海锐翔物业公司支付物业服务费、水费，刘頔楠自认其欠付上海锐翔物业公司物业服务费及水费。刘頔楠虽提出，其认为上海锐翔物业公司服务不到位，但并未提交相应证据予以佐证，也未明确提出减免物业服务费的诉讼请求。而依据合同计算出其应支付的物业服务费为459.74×8＝3677.92元。而上海锐翔物业公司要求其支付的金额为3677.6元，未超过该金额，故本院对上海锐翔物业公司要求刘頔楠支付2018年1月1日至2018年8月31日期间欠付的物业服务费3677.6元以及2018年1月至2018年9月期间的水费66.8元的诉讼请求予以支持。 四、关于上海锐翔物业公司要求刘頔楠支付逾期付款利息的诉讼请求：本院认为，上海锐翔物业公司确因刘頔楠延迟支付物业服务费及代垫的城市生活垃圾处理费产生了资金占用利息损失，但由于在2018年1月1日至2018年8月31日上海锐翔物业公司提供物业服务的8个月里，发生了业主大会成立及重新选聘物业服务单位等事宜，故刘頔楠在该期间未缴纳物业服务费不存在主观恶意。而在2018年9月1日，上海锐翔物业公司与成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会确定完成移交后，刘頔楠需支付物业服务费的事实已经确定，其应至迟于此时向上海锐翔物业公司支付物业服务费。故在逾期后，上海锐翔物业公司应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向上海锐翔物业公司支付利息损失。又，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故上海锐翔物业公司主张的利息以2019年8月20日为节点进行分段表述。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定。 判决结果：一、被告刘頔楠于本判决生效之日起五日内向原告上海锐翔上房物业管理有限公司支付物业服务费3677.6元、水费66.8元； 二、被告刘頔楠于本判决生效之日起五日内向原告上海锐翔上房物业管理有限公司支付逾期付款利息（利息的具体计算方式为：以3744.4元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止的利息，以3744.4元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告刘頔楠负担。 权利告知：本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  仇金玛 二〇二一年六月四日 书记员  余 瑶