广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8748号上诉人（原审原告）：鲁清平，女，1969年8月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：葛凤梅，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹子洋，广东导正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市春庭房地产开发有限公司，住所地广州市白云区新广从路春庭花园春庭街**。法定代表人：杨荣信，董事长。委托诉讼代理人：李建军，广东汇知通律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘伯阳，男，1961年11月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：林莉，广东格林律师事务所律师。上诉人鲁清平因与被上诉人广州市春庭房地产开发有限公司（以下简称春庭公司）、刘伯阳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初10962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月20日公开开庭审理本案。上诉人鲁清平委托诉讼代理人葛凤梅、曹子洋，被上诉人春庭公司委托诉讼代理人李建军，被上诉人刘伯阳委托诉讼代理人林莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁清平在一审的诉讼请求为：1.解除鲁清平与春庭公司签订的广州市白云区广从一路XX号XX房、XX房、XX房、XX房的《认购合同》；2.春庭公司返还定金16万元及手续费8000元；3.春庭公司支付未能按时将符合约定标准的房屋交付使用的违约金336000元以及逾期支付该违约金的利息47040元（利息以月息2%的标准，自2019年9月1日起计至该违约金实际支付之日止，暂计至2020年3月31日）；4.春庭公司支付房屋升值部分的损失共计379526元；5.刘伯阳对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带赔偿责任；6.春庭公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院判决如下：一、鲁清平与刘伯阳就广州市白云区广从一路XX号XX房、XX房、XX房签订的《认购合同》，就广州市白云区广从一路XX号XX房签订的《房地产买卖合同》及《关于房产认购合同的补充协议》、《房屋买卖补充协议》于2020年4月23日予以解除；二、本判决生效之日起五日内，刘伯阳向鲁清平退还定金16万元元及手续费8000元；三、本判决生效之日起五日内，刘伯阳向鲁清平支付违约金188800元；四、本判决生效之日起五日内，刘伯阳向鲁清平支付房屋差价损失189763元；五、驳回鲁清平的其他诉讼请求。判后，鲁清平不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决中的全部判决内容及案件受理费承担的判项，依法改判支付鲁清平的全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费全部由春庭公司承担。事实和理由：一、关于本案的合同主体问题。1.一审判决未能透过现象看本质，认定春庭公司非涉案合同主体错误；2.《认购合同》签订地点在春庭公司售楼处，涉案房屋登记于春庭公司名下，春庭公司同意出具购房发票，刘伯阳以代理人的身份在《认购合同》上签字。鲁清平对春庭公司与刘伯阳之间的房屋买卖关系并不知情。鲁清平是善意第三人。上述事实均能证明春庭公司是《认购合同》的实际相对方。二、关于春庭公司出具购房发票的事实认定问题。1.春庭公司作为开发商向鲁清平出具购房发票的行为，证明了春庭公司明知其交易的对方是鲁清平；2.如春庭公司不是涉案合同的实际交易方，在春庭公司明知刘伯阳是实际交易方的前提下，直接向鲁清平出具发票，严重违反交易常理。春庭公司与刘伯阳隐瞒交易事实，系对鲁清平的欺诈，同时也是规避国家税费的违法行为；3.本案诉讼时，涉案房产仍然登记于春庭公司名下，故春庭公司与刘伯阳之间的房屋买卖关系并未成立；三、关于刘伯阳的行为构成表见代理的问题。1.涉案合同签订地点在春庭公司售楼处，结合春庭公司出具售房发票的事实，可以证实春庭公司对刘伯阳作为代理人与鲁清平签订涉案《认购合同》是明知和认可的；2.春庭公司出具购房发票的行为，使得作为善意第三人的鲁清平有理由相信刘伯阳具有代理权，刘伯阳构成表见代理，春庭公司对此应当承担责任。四、关于鲁清平对案涉房屋已被抵押的事实不知情的问题。1.双方在售楼处签订《认购合同》时，鲁清平查看过春庭公司及其代理人提供的资料，案涉房屋登记于春庭公司名下，且未办理抵押登记。鲁清平于2019年7月30日再次查册时，才知道涉案房屋已办理抵押。2.案涉房屋一直是登记于春庭公司名下，现该房屋已设立抵押登记，证明该抵押得到春庭公司的协助。春庭公司为鲁清平出具售房发票，表明春庭公司明知涉案房屋已经出售给鲁清平。在此前提下，仍然协助刘伯阳办理抵押手续，损害鲁清平的合法权益，春庭公司应当承担赔偿责任。春庭公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。关于春庭公司开具的发票问题，该发票鲁清平不能出示原件，春庭公司对其三性不予确认。事实是，三份发票是依据春庭公司与刘伯阳签订的《房屋买卖合同》为配合第三方办理产权手续而出具，并非春庭公司作为出卖人的收款凭证。鲁清平不持有发票的原件。三份发票与本案没有关联。春庭公司与鲁清平之间不存在房屋买卖关系。刘伯阳辩称，春庭公司是涉案房屋买卖的实际相对方。刘伯阳对涉案房屋不享有产权，是作为代理人与鲁清平签订合同。一审判决违约金过高，依法应当予以调整。《认购合同》不是房屋买卖合同，鲁清平未支付收取购房款，故房屋差价损失不应予以赔偿。二审过程中，双方均无提交新的证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：春庭公司是否涉案《认购合同》及《房屋买卖合同》的相对方，应否承担退回定金及手续费、支付违约金及赔偿鲁清平损失的责任。鲁清平上诉主张，涉案《认购合同》及《房屋买卖合同》实际相对方是春庭公司，刘伯阳仅是代理人的身份。故春庭公司应当向鲁清平承担退回定金及手续费、支付违约金及赔偿损失的责任。对此本院认为：1.涉案《认购合同》中，春庭公司没有作为出售方在该合同上签字盖章。根据合同外观主义原则，春庭公司不具备成为涉案《认购合同》及《房屋买卖合同》主体的形式要件；2.鲁清平主张涉案《认购合同》签订的地点在春庭公司，刘伯阳以代理人的名义在《认购合同》书上签名，且涉案房产产权也是登记于春庭公司名下，故即便春庭公司未在《认购合同》上盖章，刘伯阳的行为也应构成表见代理。本院认为，鲁清平未能提供证据证明，其在签订《认购合同》时，刘伯阳提供了春庭公司的委托代理手续。春庭公司及刘伯阳均确认，刘伯阳并非春庭公司的职员。故并无证据证明刘伯阳取得春庭公司的授权，代理春庭公司签订《认购合同》。春庭公司事后也并不认可刘伯阳的代理行为。对于刘伯阳的行为是否构成表见代理的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。根据本案的事实，对于刘伯阳是否构成表见代理，应当主要审查刘伯阳的外观表象是否足以使鲁清平认为刘伯阳是有代理权并与之实施签订《认购合同》的行为。根据查明的事实，刘伯阳并非春庭公司的员工，签订合同时，也未提供春庭公司的授权委托书。在鲁清平与刘伯阳签订涉案《认购合同》之前，鲁清平也从未与春庭公司发生过其他民事法律关系。鲁清平签订《认购合同》后，又与刘伯阳签订了《房屋买卖合同》及补偿协议。在出售方迟迟未能履行合同义务时，依常理，鲁清平应当对涉案房产是否具备交付条件存疑，要求查询涉案房产产权状况，或解除《认购合同》及《房屋买卖合同》，自2011年至2019年八年间，鲁清平在未查询涉案房产产权情况、未审查刘伯阳代理权限、未征询春庭公司的意见的前提下，一再与刘伯阳协议推迟合同履行期间。鲁清平显然未能尽到一般审慎注意义务，存在过错，其行为不构成善意。故其主张刘伯阳的行为构成表见代理，依据不足，本院对此不予支持。3.鲁清平并未直接向春庭公司支付购房定金及手续费。2011年8月，鲁清平通过刷卡方式支付定金及手续费，刘伯阳个人向鲁清平出具了收款收据。春庭公司虽然出具了购房发票，但并非在收款当日出具，且该发票鲁清平本人并未持有。春庭公司陈述出具该发票是依据与刘伯阳的合同约定，为第三人办理过户使用，而非因收取了鲁清平支付的购房定金出具的凭证。春庭公司的陈述更符合常理，一审法院采信春庭公司的主张并无不妥。综上，一审法院认定春庭公司非涉案《认购合同》《房屋买卖合同》的相对方具有充分的事实和法律依据，本院予以认同。鲁清平该上诉主张理由不充分，证据不足，本院不予支持。至于春庭公司协助刘伯阳开具购房发票、办理涉案房屋过户抵押手续，违反相关行政管理的规定的问题，因不属本案审查的范围，本院不予审理。一审法院判决本案第三人刘伯阳承担返还购房定金及手续费，承担相应的违约责任及赔偿鲁清平损失的法律责任，程序上存在瑕疵。为避免当事人讼累，同时考虑到判决结果并无不妥，本院对一审判决予以维持。综上所述，鲁清平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3840元,由鲁清平负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭二〇二一年六月二十五日书记员  陈婷婷苏劲丹