上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初16556号原告：李东海，男，1956年11月27日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。原告：刘烈惠，女，1975年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李东海(系原告刘烈惠丈夫)，住上海市浦东新区。原告：李刘佳惟，男，2000年2月5日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李东海(系原告李刘佳惟父亲)，住上海市浦东新区。被告：上海欣城物业有限公司，注册地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：茅媚，总经理。委托诉讼代理人：左佩勇，男，上海欣城物业有限公司工作(高桥项目负责人)。委托诉讼代理人：朱海平，男。原告李东海、刘烈惠、李刘佳惟与被告上海欣城物业有限公司(以下简称欣城物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于3月9日、5月20日公开开庭进行了审理(3月12日至5月6日期间进行了司法鉴定)。原告李东海、刘烈惠，被告欣城物业的委托诉讼代理人左佩勇、朱海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李东海、刘烈惠、李刘佳惟向本院提出诉讼请求：判令被告切实履行《物业服务合同》的约定，排除外墙渗水隐患、维修因外墙渗水造成的上海市浦东新区春晖路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称春晖路房屋)主卧东墙、次卧北墙、客厅东墙的损坏，并赔偿精神损失5万元。事实和理由：原告于2007年11月购买了春晖路房屋，于2008年6月办理了房地产权证，于2009年初入住至今。2009年初入住时，因外墙多处渗水、漏水、房屋开裂等，原告诉求物业应履行《物业服务合同》的约定，承担维修责任或联系开发商等相关单位负责解决房屋的外墙漏水渗水等问题，但物业始终推诿敷衍，不愿彻底整改维修。从2009年1月10日起，原告向物业报修外墙裂缝、渗水5次，2010年报修3次、2011年报修5次。原告在2011年10月报修时将历年维修说明书面呈交物业，但物业不作为，也不主动联系开发商，导致房屋漏水渗水问题至今未解决。原告在入住时是欣城物业，现在也还是欣城物业，从2012年至今每年报修都未处理，最近一次报修是2019年9月，也未处理。2020年8月，原告曾起诉欣城物业，法院诉前调解时，本着信任并希望欣城物业合理解决问题故原告撤回了起诉，但拖了二个月时间，欣城物业既无沟通，也没有处理，故原告再次提起诉讼。被告欣城物业辩称，春晖路房屋的开发商是新高桥开发有限公司，其与原告建立了房屋买卖关系，保质保量是开发商的责任，房屋维修不属于物业的服务范围，房屋出现渗漏水，物业公司的主要责任是协调和沟通。原告的房屋外墙确实存在漏水情况，从2008年到2019年原告多次进行报修，被告都记录在案。物业公司报给开发商，开发商明确回复因为原告违章搭建阳光房、敲除室内烟道导致外墙渗水，故开发商不予维修。2014年小区成立业委会，2019年原告再次报修，因需要动用维修基金修复外墙，故物业公司启动了征询程序，但未通过，故物业公司无法动用维修基金，所以至今未予维修。综上，物业公司不负有维修外墙的责任，只能进行协调和沟通，而原告家里的损坏不是物业公司的责任，物业公司更不可能承担精神损失费。本院经审理认定事实如下：系争春晖路房屋是三原告向上海新高桥开发有限公司购买的商品房，房屋于2007年11月27日交付，2008年6月27日三原告取得房地产权证。被告系春晖路房屋所在小区(风信景苑)的物业服务单位。自2008年至2019年期间，原告多次向被告进行报修。其中：2008年11月22日报修黑管漏水、2008年11月24日报修进户门内黑管漏水、2009年1月10日报修天井外外墙渗水、2009年3月16日报修天井外墙渗水、2009年8月16日报修主卧墙体渗水、2010年3月23日报修客厅墙面裂缝(被告告知原告已过保修期，不予维修)、2010年4月18日报修屋顶斜坡漏水、2010年5月4日报修二楼至一楼储藏室有裂缝(原告认为是沉降引起裂缝，是房屋质量问题，要求开发商维修，被告告知原告已过保修期)。2019年10月24日，上海市浦东新区风信景苑业主大会以张贴《公共设施设备维修征询单》的方式向春晖路XXX弄XXX号业主征询意见，征询单内容为：本小区业委会及物业公司接到贵单元楼业主报修7号301室外墙公共部位漏水需进行修理，由于是属于公共部位，故维修需要使用贵单元的公共维修基金(根据贵单元所有业主实际建筑面积大小进行分摊)，经两家以上维修方现场查看竞标后，选择上海鸿题建筑工程有限公司进行施工，维修总金额为51263元，特此征询。征询单下方备注：请在同意或不同意内打“√”并在业主签名选项内签名，征询时间自张贴日起2周内。征询结果：春晖路XXX弄XXX号业主(101/102/301/302)均未在同意或不同意内打“√”，也未有签名。2020年8月，原告李东海提起物业服务合同纠纷诉讼，案号：(2020)沪0115民初58004号，原告诉请要求欣城物业修复屋顶、外墙等裂缝，阻绝渗水，修复内饰，后原告李东海撤诉。2021年1月，原告李东海、刘烈惠提起物业服务合同纠纷诉讼，案号：(2021)沪0115民初3773号，原告诉请要求欣城物业承担维修责任，杜绝房屋漏水渗水，修复损坏的部分内饰，后原告李东海、刘烈惠撤诉。2021年2月3日(收到诉状日期)，原告李东海、刘烈惠、李刘佳惟提起本案诉讼。审理中，原、被告一致确认原告所有的春晖路房屋因渗水有损坏，但双方对渗水的原因有分歧，故原告申请对渗水原因进行鉴定。为此，本院依法委托了上海市房屋建筑设计院有限公司进行了鉴定，鉴定意见为：1、系争301室复式下层客厅东墙，存在墙面涂饰层起壳剥落、实木踢脚线受潮发霉等损坏；复式上层东南卧东墙，存在墙纸/墙面涂饰层受潮发霉、实木踢脚线受潮发霉等损坏；上述渗漏损坏与东外墙外层墙体压顶防水缺陷有关，也不排除与外墙面砖灰缝渗水有关。2、系争301室复式上层北卧北外墙窗下墙墙面涂饰层发霉、起壳，与窗底外框密封胶存在缺陷有关；301室复式上层北卧北外墙窗两侧墙面涂饰层发霉、起壳，与外墙面砖灰缝渗水有关。原告为此支付了鉴定费2万元。经庭审质证，原、被告对该鉴定意见均无异议。以上事实，有原告提供的房屋交付单、上海市房地产权证、物业服务合同、房屋受损照片，被告提供的房屋维修养护任务单(回执)、公共设施设备维修征询单，本院委托的上海市房屋建筑设计院有限公司出具的鉴定意见书、鉴定费发票，原告之前二次诉讼的案件信息，以及原、被告在本案中的陈述等在案予以佐证。本院认为，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。本案中，原告所有的春晖路房屋中有渗水损坏，经鉴定，渗水原因是外墙存在质量问题及北卧北外墙窗底外框密封胶存在缺陷，而根据被告签订的物业服务合同，房屋外墙及上述窗户均不属于被告日常保养和维修服务的范围，故原告坚持要求被告维修外墙以排除渗水隐患，缺乏事实和法律依据。建筑物的外墙属共有部分，属于业主共有，外墙的维修需要动用公共维修资金，而公共维修资金属于业主共有，使用需经业主共同决定，故春晖路房屋外墙的维修可以在征得业主同意使用维修资金后予以解决。原告要求被告修复春晖路房屋内的渗水损坏部分并赔偿精神损失5万元，均缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李东海、刘烈惠、李刘佳惟的诉讼请求。案件受理费1,050元，减半收取计525元，由三原告共同负担。鉴定费20,000元(三原告已预交)，由三原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨爱萍二〇二一年六月二十二日书记员  刘苏雯附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。