山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5899号 上诉人（原审原告）：张坤龙，男，1980年3月14日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：姜宏全，山东海剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振伟，山东海剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京城建青岛兴华地产有限公司，住所地山东省青岛市李沧区。 法定代表人：王文胜，董事长。 委托诉讼代理人：封芳，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张和，山东琴岛律师事务所律师。 上诉人张坤龙因与被上诉人北京城建青岛兴华地产有限公司（以下简称北京城建青岛兴华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2021）鲁0213民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理本案现已审理终结。 张坤龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2.本案诉讼费由北京城建青岛兴华公司承担。事实与理由：一、张坤龙与北京城建青岛兴华公司签订的《青岛市商品房预售合同》及预售备案、广告宣传等材料中，均对涉案房屋的装修标准4990元/平方米有明确约定或承诺，北京城建青岛兴华公司应严格按照约定标准交付符合要求的房屋。北京城建青岛兴华公司交付的房屋装修价值明显低于合同约定及承诺的标准，应对装修差额予以赔偿。二、双方签订的《青岛市商品房预售合同》部分条款系格式条款，属于《合同法》条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”情形和“以合法形式掩盖非法目的”及“违反法律、行政法规的强制性规定”情形，属无效条款，不具有法律效力。三、张坤龙一审中申请对房屋装修差价进行评估，一审法院不予委托，直接造成了本案焦点事实无法查清的后果，导致判决错误，应子纠正。四、一审判决在未对房屋现状与合同附件约定进行勘验对比的情况下，认定应由张坤龙承担举证不能责任，属于认定事实错误，也无法律依据。相关的证据材料均在北京城建青岛兴华公司，其拒不提供给法庭的行为，违反民事诉讼法相关规定，应承担举证不能的责任。五、一审判决在未查明案件事实的情况下，裁判说理错误。一审判决认定：“商品房具有交易商品的属性，其在出售过程中包含开发商的可得利润，不仅是房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，合同约定的装修价格或者登记的被告装修价格高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律”可以看出一审法院对涉案房屋的实际装修价值远远低于双方约定的装修价格是明知的，但是没有进一步审查两者的差值，显然有失公允。并且，张坤龙的主张评估的并非涉案房屋装修的成本价格，而是涵盖了北京城建青岛兴华公司的（含材料费、人工费用、税费、利润等）全部费用，与约定装修价值的差额。六、一审判决未将房屋公摊面积从张坤龙承担装修费用的总面积中扣除。按照《山东省商品房销售管理条例》第二十八条规定，张坤龙对套内面积享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，张坤龙虽系共有建筑面积部分的产权人，但分摊的共有建筑面积部分无特定指向，亦无法给出计价结算方式，且公摊部分的装修与一期销售的毛坯房屋相同，无额外增加装修，因此张坤龙只应承担套内面积部分的装修费用，公摊面积应从张坤龙人承担的装修面积中扣除。 北京城建青岛兴华公司辩称，一、双方签订的《青岛市商品房预售合同》（含委托装修相关文件）已就案涉房屋装修相关事宜达成一致，并在所签的预售合同、委托装修申请书等文件中作出明确约定。双方所签预售合同及张坤龙的委托装修申请书内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示、合法有效，双方均应依约履行。且双方在合同中并没有明确约定房屋装修价格，张坤龙所称与合同约定不符，也与客观事实不符。张坤龙的上诉主张缺乏事实与合同依据，应予驳回。二、北京城建青岛兴华公司已按合同约定在2019年6月份即向张坤龙交付了案涉房屋，张坤龙在交付时已经对该房屋进行了验收，并未就装修价款提出任何异议，且张坤龙已接收实际入住案涉房屋，即视为其已认可案涉房屋的装修与预售合同约定的交付标准是一致的，张坤龙在入住一年多以后又提出返还所谓装修差价款，没有任何依据，而且本案客观上也早已不具备对房屋装修造价进行评估鉴定的条件，张坤龙申请评估鉴定不具有参考意义，不应支持，一审判决对此也进行了充分说明。三、房屋的装修价款并不等于装修造价成本，亦不仅包括业主个人所有部分装修成本，张坤龙主张扣除房屋共有部分装修费用，没有任何依据，不应支持。四、根据“谁主张谁举证”的原则，张坤龙应提供证据证明其诉讼请求，否则应当承担举证不能的法律责任。同前述意见，北京城建青岛兴华公司已按双方所签预售合同约定向张坤龙交付了合格装修房屋，张坤龙也已接收并实际入住，如张坤龙认为装修不符合约定，其应提供相关证据证明案涉房屋在交付时与《青岛市商品房预售合同》附件三约定的标准不符，否则应当承担举证不能的不利后果。五、张坤龙主张与北京城建青岛兴华公司所签《青岛市商品房预售合同》系格式条款，完全是无稽之谈，该合同是双方意思自治、协商一致的结果，并且预售合同第三条、第四条以及附件三关于房屋总价款（含附件三中装修、设备价格）的约定并不存在张坤龙所称情形，双方应当按照上述合同约定条款履行，张坤龙据此主张返还装修差价不应支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张坤龙的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。 张坤龙向一审法院起诉请求：1.依法判令北京城建青岛兴华公司向张坤龙返还装修差价款暂计10,000元（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；2.依法判令北京城建青岛兴华公司按照样板房的标准进行整改；3.本案诉讼费、评估费等相关费用由北京城建青岛兴华公司承担。诉讼过程中，张坤龙放弃第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：1.2017年12月10日，北京城建青岛兴华公司作为甲方（卖方）、张坤龙作为乙方（买方），签订《青岛市商品房预售合同》，第二条约定乙方向甲方购买青岛市李沧区《北京城建?龙樾湾》xx号楼xx单元xx层xx户房屋，甲方暂测房屋建筑面积为87.11平方米，其中套内建筑面积为65.36平方米、公用分摊建筑面积为21.75平方米。第三条约定每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为17896.82元，房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1558991元，该房屋全装修总价为1993671元。第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。第十七条约定，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。合同附件三约定了涉案房屋地面、墙面、天花、门、窗、柜体、厨房设备、卫浴、采暖方式、强弱电、居家防盗的品牌档次及装修标准。同日，双方另行签订了上述《青岛市商品房预售合同》的补充条款，第五条对主合同第三条补充约定：甲乙双方一致确认，乙方购买该房屋每平方米建筑单价（含房屋装修价格）为22886.82元，根据本合同约定的暂测房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（含装修价格）为1993671元。乙方全知悉且理解，主合同及补充协议约定的房屋为装修房屋，双方同意按照上述含装修单价及房屋最终实测面积据实结算总房款，多退少补，主合同第三条及附件一约定的单价及总价对上述含装修单价和总价不作为甲乙双方对主合同约定房屋的实际结算价格，也不视为甲乙双方对主合同约定房屋进行了毛坯定价和装修定价。上述含装修房屋单价和总价为该房屋含装修在内的综合单价和总价。甲、乙双方确认，任何一方不得依据主合同第三条及附件一的约定就房屋价格或装修等全部事宜向对方主张任何权利或要求承担任何责任，乙方经充分考虑后自愿按照此价格购买主合同项下房屋，5.1条约定：上述含装修房屋单价、总价与主合同第三条及附件一约定的单价、总价的差额并非装修标准或装修造价成本，且该差额与主合同附件三中的装修标准无关，乙方认可并接受且承诺不以该差额作为装修标准或装修造价成本或主合同附件三的交付标准中所述装修的造价向甲方主张任何费用、权利或提出索赔等任何要求。5.2条约定若出现政府相关部门备案或销售现场公示的该房屋毛坯单价、总价与主合同第三条及附件一中约定的房屋毛坯单价、总价，以及与本补充协议第五条约定的房屋含装修单价、总价不一致的，双方确认，以本补充协议第五条约定的房屋含装修单价、总价为准，甲方不构成违约，乙方不得以此为由向甲方主张任何费用、权利或提出索赔等任何要求。张坤龙于同日出具北京城建龙樾湾精装修房屋申请书一份，确认张坤龙全权委托北京城建青岛兴华公司对涉案房屋进行精装修改造，精装修标准以购房合同约定的标准为准。为保证户型的居住合理性，张坤龙同意北京城建青岛兴华公司按项目精装修交付进行无障碍用房部分区域改造，并确认精装修标准与交付标准一致。张坤龙自愿承担精装修改造后果，不就此以任何形式向北京城建青岛兴华公司提出任何异议或主张任何费用、权利或提出任何要求。2.合同签订后，张坤龙向北京城建青岛兴华公司支付了购房款，北京城建青岛兴华公司于2019年6月27日向张坤龙交付了房屋。张坤龙对房屋进行了验收，并签署了入住流转单，在入住流转单上，张坤龙备注有装修标准不认可。现张坤龙已入住涉案房屋。3.2017年9月28日，北京城建青岛兴华公司向青岛市不动产交易中心申请办理商品房预售许可证提交的《商品房预售方案》载明：开发企业为北京城建青岛兴华公司，预售范围为李沧区xx路xx号xx号楼、xx号楼，当期可售房屋明细表中载明xx号楼xx单元xx户装修标准为精装，装修价格为4990元，房屋单价（毛坯）18128元，房屋总价（装修）2013809元。 一审法院认为，张坤龙、北京城建青岛兴华公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案主要焦点为涉案房屋的装修标准和装修价值是否达成合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价。首先，合同约定房屋的装修及设备标准应符合合同附件三的标准，合同附件三对涉案房屋建筑结构、装修及设备作了约定，张坤龙未提交证据证明涉案房屋的装修标准及装修价值与合同附件三的约定不符，应承担举证不能的法律后果。其次，张坤龙主张涉案房屋的装修价格为4990元/平方米，并申请对涉案房屋实际装修价值进行评估，返还装修差价。本案《商品房预售合同》第三条约定房屋总价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1,558,991元，该房屋全装修总价为1,993,671元。第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。从上述约定可以看出，双方在合同中并未明确约定房屋装修价格。虽然北京城建青岛兴华公司在行政部门备案装修价格为4990/平方米，但该登记备案行为与双方当事人的约定无关，备案价格并不意味着就是张坤龙、北京城建青岛兴华公司双方约定的价格，备案价格中的房屋总价款与双方合同约定的总价款亦不一致。再次，装修价格也并不等同于装修造价成本，商品房具有交易商品的属性，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的房屋综合单价是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，合同约定的装修价格或者登记的北京城建青岛兴华公司装修价格高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。因此，张坤龙申请对装修造价进行评估对本案不具有实际参考意义，不予准许。另，张坤龙主张其与北京城建青岛兴华公司签订的《青岛市商品房预售合同》系格式条款，其中减轻自身责任，加重业主责任的条款是无效的。本案《商品房预售合同》第三条、第四条及附件三关于房屋总价款（含附件三中装修、设备价格）的约定并不存在上述情形，张坤龙、北京城建青岛兴华公司双方应当按照上述条款约定履行，张坤龙以此主张返还装修差价不予支持。综上，对于张坤龙要求北京城建青岛兴华公司返还装修差价款的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。判决：驳回张坤龙的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。张坤龙提交以下证据：1、2017年8月4日半岛网和信网等发表的一篇关于毛坯房变精装修单价涨5000元龙樾湾称用料好的报道，证明北京城建青岛兴华公司设立了样板间，而且约定的装修标准高达每平米4990元，当时置业顾问销售宣称卫生间用的是科勒品牌，卧室是圣象地板。厨房用老板牌厨具，可见是对装修标准作出了具体说明。结合张坤龙一审提交的证据，可见北京城建青岛兴华公司的广告宣传、样板房及样板房对装修价格等所作的说明和允诺具体确定，应当视为合同内容。2、北京城建青岛兴华公司在青岛新闻网的广告宣传打印照片十张，证明项目开盘时，购房者参观售楼处的样板照片，证实样板房是实际存在，北京城建青岛兴华公司交付的房屋装修质量，应当与样板房的装修质量相同，装修材料及品牌、施工质量应当作为装修质量的认定依据。北京城建青岛兴华公司质证称，对于证据1的真实性、合法性和关联性都不予认可，对于证明内容也不予认可，该证据当中并没有体现张坤龙所讲的内容，张坤龙与北京城建青岛兴华公司关于涉案房屋的装修已经在预售合同当中作出了明确的约定，应当按照双方所签合同约定为准，该篇报道来源的真实性无法核实，其中所显示的内容也无法核实其真实性，仅是报道的记者所言，其中提到的所谓置业顾问，无法证明是北京城建青岛兴华公司的人员。该报道中的内容并不是北京城建青岛兴华公司的官方公布内容，不应采纳。对证据二的真实性、合法性和关联性不予认可，对证明内容也不予认可，该组证据未能体现形成的时间、地点，不能够证明与涉案房屋相关，并且照片当中并没有体现出来张坤龙所称的装修材料的品牌等信息，不应予以采纳。本院认为，北京城建青岛兴华公司对张坤龙提交的上述证据的真实性均不认可，上述证据不足以证明张坤龙的主张，本院不予确认。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：张坤龙主张涉案房屋装修标准不符合合同约定的装修标准且涉案房屋的装修价值远低于合同约定的装修价款是否成立。结合张坤龙提出的上诉理由，本院评析如下： 一、张坤龙与北京城建青岛兴华公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中对涉案房屋建筑面积（包括套内建筑面积及公用分摊建筑面积）、房屋价款与计价方式均进行了约定。关于合同中房屋总价款（不包含房屋全装修价格）和房屋全装修总价的约定，双方签订的补充条款5.1条中明确约定张坤龙明确认可并接受且承诺不以该差额作为装修标准或装修造价成本或主合同附件三的交付标准中所述装修的造价向北京城建青岛兴华公司主张任何费用、权利或提出索赔等任何要求。由此可知，房屋总价款（不包含房屋全装修价格）和房屋全装修总价的差额并不能认定为装修款项数额。 二、双方在补充条款5.2条约定了若出现政府相关部门备案与主合同第三条及附件一中约定的房屋毛坯单价、总价，以及与本补充协议第五条约定的房屋含装修单价、总价不一致的，双方确认，以本补充协议第五条约定的房屋含装修单价、总价为准，甲方不构成违约，乙方不得以此为由向甲方主张任何费用、权利或提出索赔等任何要求。根据该约定，北京城建青岛兴华公司在行政部门备案装修价格为4990/平方米，并不能认定为该4990/平方米是双方约定的装修价格，也不能作为计算装修价格的依据。 三、合同中约定的价款系由双方当事人自主协商确定，是依据建筑面积还是套内建筑面积计算价款，必然会存在单价上的变动，张坤龙在签字确认了总价款后，又主张应将公摊面积从装修面积中扣除，缺乏事实和法律依据。 四、商品房具有交易商品的属性，合同约定的房屋价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，张坤龙在签订合同时对此应予以明知。 五、双方对于装修不仅在《青岛市商品房预售合同》中有约定，在签订的补充条款中也进行了明确，张坤龙对此理应知晓，该约定不存在法律规定的应当无效的情形，张坤龙主张合同部分条款无效，理由不成立。 因此，张坤龙申请对房屋装修价值进行的评估对本案不具有参考意义，本案无需对房屋装修价值进行鉴定。张坤龙在接收入住涉案房屋后，又主张装修不符合约定标准、并要求返还装修差价损失，证据不足，一审驳回张坤龙的诉讼请求，并无不当。 综上所述，张坤龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人张坤龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 丽 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年六月十日 法官助理  高仁青 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷