广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤01民终3124号 上诉人（原审原告）：广东衡溢投资有限公司，住所地：广州市天河区天河东路67号丰兴广场A座2608单元。 法定代表人：黄涛，职务：经理。 委托诉讼代理人：谢银辉，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：范炼祥，男，1992年9月8日出生，汉族，住广州市天河区。 委托诉讼代理人：钟煜，广东一粤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：庄希明（曾用名：庄禧明），女，1977年3月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 被上诉人（原审被告）：吴喜荣，男，1968年11月10日出生，汉族，住上海市闵行区。 上诉人广东衡溢投资有限公司（以下简称衡溢公司）因与被上诉人范炼祥、庄希明、吴喜荣不当得利纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初28778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人衡溢公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判范炼祥、庄希明、吴喜荣支付衡溢公司代缴交的广州市天河区中山大道中1088号301房屋的装修基金314536.95元；3.由范炼祥、庄希明、吴喜荣承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院作出一审判决程序错误，应予以撤销。一审法院根据宁波海事法院就涉案房产发布的（2019）浙72网拍20号拍卖公告和宁波海事法院执行局《答复》，认定买受人无需承担所购买物业的维修基金。衡溢公司就一审法院所依据的上述《答复》已向宁波海事法院提起异议，并向一审法院提出中止审理申请。在执行法院未最终对该异议作出处理的情况下，一审法院未能对中止审理进行处理，强行根据上述《答复》作出一审判决。二、一审法院认定事实错误。1.《广州市物业专项维修资金管理办法》第十条、第十三条规定，衡溢公司作为房屋建设单位，在办理房屋预售时代交首期物业专项维修基金，建设单位销售房屋时，凭代交首期物业专项维修资金凭证，向买受人收回代交的首期物业专项维修资金；房屋购买人未按照办法交存首期物业专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。综上可知，维修基金的缴纳属于预售前置要件，衡溢公司作为建设单位缴纳维修基金为代理行为，买受人交存维修基金为房屋交付使用的强制规定。一审法院片面根据宁波海事法院就涉案房产发布的（2019）浙72网拍20号拍卖公告过户时，违背上述法律法规的规定，损害了衡溢公司的利益。2.一审法院依据宁波海事法院执行局《答复》，认定范炼祥、庄希明、吴喜荣无需承担责任，违反法律规定。该《答复》衡溢公司正通过法律途径申请撤销，在没有最终结果及认定前，一审法院以该《答复》进行认定，没有任何事实和法律依据。3.衡溢公司在宁波海事法院执行拍卖、交付时明确主张要求偿还已代付维修基金的权利，宁波海事法院明确维修基金案件不属于其执行、拍卖范围，应由衡溢公司另案诉讼解决。一审法院依据宁波海事法院的《答复》认定范炼祥、庄希明、吴喜荣无需承担偿还维修基金的交付义务，属于适用不当，应予以撤销。三、一审法院认定范炼祥、庄希明、吴喜荣需缴纳房屋维修金，也应当由有关部门要求其缴纳，并存入有关部门指定的维修资金专户，属于违反有关部门对维修基金相关法律法规的规定，应当予以撤销。《广州市物业专项维修资金管理办法》等法律法规已明确对房屋维修基金的缴纳流程作出了明确的规定，对衡溢公司代为缴纳维修基金作出了强制性的规定。同时对房屋购买人承担维修基金的义务及交付亦作出明确的强制性的规定，现一审法院认定范炼祥、庄希明、吴喜荣缴纳房屋维修金应当再由相关部门通知等要求其缴纳为前提，否则认定范炼祥、庄希明、吴喜荣无需承担、偿还房屋维修基金是违反关于房屋维修基金的法律法规的，且是没有任何法律依据的。综上所述，衡溢公司作为建设单位，代缴纳维修基金是政府相关强制性规定要求，在涉案小区楼盘中，无论在预售销售还是在现楼销售中，房屋购买人均偿还代交的首期物业专项维修基金。范炼祥、庄希明、吴喜荣作为房屋购买人，理应根据维修基金相关强制性规定进行承担缴纳义务。一审判决认定事实错误，适用证据不符合法律规定，适用法律违反法律法规的强制性规定，影响到案件作出正确判决。 被上诉人范炼祥辩称，一、宁波海事法院盖章出具的《答复》仅是一审法院的裁判依据之一并非全部依据，而且截止到目前宁波海事法院盖章出具的《答复》也未被撤销，仍合法有效。二、一审法院主要是从本案拍卖物业的拍卖公告内容、拍卖须知内容作出的一审判决。即便没有宁波海事法院盖章出具的《答复》，拍卖公告所提及“六、其余一切费用（包括但不限于标的物拖欠的物业费、水、电、气、卫、有线电视及过户时可能需要缴纳的房屋维修金、土地划拨应缴纳的出让金等费用）均由买受人承担。”的内容也可以得出这个结论即“应由买受人承担的房屋维修金仅仅指的是过户时有关部门要求买受人必须缴纳的房屋维修金即不缴纳不给过户”的意思。三、本案属于司法拍卖处置行为并非所谓的一手楼预售法律关系，衡溢公司的身份是自持经营出租物业产权人，也是被执行人，且衡溢公司作为被执行人作为产权人其出租多年的自持经营物业被法院拍卖处置。（一）纵观全国司法拍卖实践，均未要求买受人需补偿被执行人此前已缴纳税费（包含房屋维修金）。（二）按现状评估就已经将拍卖物业的全部情况（包含房屋维修金等税费缴纳情况）计算入评估价中并最终由被执行人获益。（三）按现状拍卖就已经将拍卖物业的全部情况（包含房屋维修金等税费缴纳情况）考虑在内，买受人支付的成交价就是该拍卖物业全部现状的对价。（四）本案拍卖物业的出售方系宁波海事法院，并非被执行人衡溢公司。（五）买受人与被执行人衡溢公司并不能存在任何的商品房买卖合同，即使有买卖合同条款也仅仅存在宁波海事法院与买受人之间。（六）拍卖物业处置单位宁波海事法院仅仅要求买受人承担过户时可能需要缴纳的房屋维修金，即不缴纳不能过户的税费。（七）拍卖物业处置单位宁波海事法院未要求买受人需向被执行人补偿此前已经缴纳的房屋维修金。四、没有任何法律法规规定，被执行人衡溢公司有权强制要求买受人补偿其缴纳的房屋维修金。五、买受人没有合同义务补偿被执行人衡溢公司此前缴纳的房屋维修金。六、作为出租人的衡溢公司为其自持经营出租物业缴纳房屋维修金是其义务。综上所述，请求驳回衡溢公司的全部上诉请求。 被上诉人庄希明、吴喜荣经本院合法传唤，未到庭，亦未答辩。 衡溢公司向一审法院起诉请求：1.范炼祥、庄希明、吴喜荣向衡溢公司偿还房屋维修基金314536.95元；2.范炼祥、庄希明、吴喜荣承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年3月1日，衡溢公司支付中兴花园二期中山大道中1088号-301房产的物业专项维修资金314536.95元，并提交了广州市物业专项维修资金交存凭证。 上述房产原登记在衡溢公司名下，案外人中国光大银行股份有限公司宁波分行为抵押权人。2017年11月20日，宁波海事法院作出（2017）浙72民初1781号民事判决书，判决该分行对上述涉案房产享有抵押权，有权就上述涉案房产拍卖、变卖价款优先受偿。 2019年4月18日及5月27日，宁波海事法院就拍卖涉案房产发布的（2019）浙72网拍20号拍卖公告均显示：拍卖依据（2018）浙72执2号执行裁定书；带租拍卖，标的物现有中影影院、多兰网咖两家商户经营；标的物登记过户手续由买受人凭法院出具的执行裁定书自行办理，转户过程中应向税务部门缴纳税费，交易双方按照税法规定各自负担（需由卖方承担的税费，由买方先行支付，法院依据买方支付的由税务机关开具的票据从执行款中优先拨付）；其余一切费用（包括但不限于标的物拖欠的物业费、水、电、气、卫、有线电视及过户时可能需要缴纳的房屋维修金、土地划拨应缴纳的出让金等费用）均由买受人承担等内容。 后范炼祥、庄希明、吴喜荣拍得涉案房产。2019年6月27日，宁波海事法院作出（2018）浙72执2号之一《执行裁定书》，裁定：解除对广东衡溢投资有限公司所有的位于广州市天河区中山大道中1088号301房房地产的全部查封措施，该房产归买受人范炼祥、庄希明、吴喜荣按份共有，其中范炼祥占40%、庄希明和吴喜荣各占30%等。 2019年8月14日，宁波海事法院执行局向范炼祥出具《答复》如下：“就你及孙艳平、庄希明、吴喜荣四人竞拍的本院（2018）浙72执2号、3号执行裁定所拍卖的位于广州市天河区中山大道中1088号201室、301室两处房地产的公告中所提及的‘六、其余一切费用（包括但不限于……及过户时可能需要缴纳的房屋维修金、土地划拨应缴纳的出让金等费用）均由买受人承担。’具体含义及本院拍卖公告中有无要求买受人需向广东衡溢投资有限公司补偿此前就上述拍卖标的物已缴纳的房屋维修金的问题答复如下：一、应由买受人承担的房屋维修金仅指过户时有关部门要求买受人必须缴纳的房屋维修金，如果过户时有关部门没有要求买受人缴纳房屋维修金，则买受人无需承担。二、本院拍卖公告中未要求买受人需向广东衡溢投资有限公司补偿此前就上述拍卖标的物已缴纳的房屋维修金。” 2019年8月9日，涉案房产过户登记至范炼祥、庄希明、吴喜荣名下，为范炼祥、庄希明、吴喜荣按份共有，其中，范炼祥占40%、庄希明和吴喜荣各占30%。 一审法院认为，首先，宁波海事法院就拍卖涉案房产发布的（2019）浙72网拍20号拍卖公告显示：过户时可能需要缴纳的房屋维修金由买受人承担。上述拍卖公告未要求买受人需向衡溢公司补偿其已缴纳的房屋维修金。其次，该法院执行局答复，应由买受人承担的房屋维修金仅指过户时有关部门要求买受人必须缴纳的房屋维修金，如果过户时有关部门没有要求买受人缴纳房屋维修金，则买受人无需承担。且拍卖公告中未要求买受人需向衡溢公司补偿此前已缴纳的房屋维修金。再次，涉案房产已于2019年8月9日过户至范炼祥、庄希明、吴喜荣名下。即使范炼祥、庄希明、吴喜荣需缴纳房屋维修金，也应当由有关部门要求其缴纳，并存入有关部门指定的维修资金专户。综上，衡溢公司要求范炼祥、庄希明、吴喜荣向其偿还房屋维修基金314536.95元的诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持并予以驳回。庄希明、吴喜荣经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回广东衡溢投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费6018元，由广东衡溢投资有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。衡溢公司提交宁波海事法院（2020）浙72执异4号执行裁定书和浙江省高级人民法院（2020）浙执复22号执行裁定书作为证据，拟证明一审判决的依据是宁波海事法院执行局出具的《答复》，而该《答复》的效力是属于待定的，是否可以作为判案的依据，需要待效力确定以后方能进行认定，并且在一审法院作出判决书之前，衡溢公司也向一审法院说明了这个事实情况，并且向一审法院提出中止审理的申请，一审法院对于该申请的事实情况未有进行认定，衡溢公司认为一审程序不符合相关的规定，一审判决所依据的《答复》没有法律效力。范炼祥质证称，对上述证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，从上述执行裁定书的内容可知，浙江省高级人民法院已经明确衡溢公司不得对《答复》提执行异议，且要求宁波海事法院裁定不予受理，截止到目前该《答复》是合法有效的，且是不能进行执行异议的，因此也不存在衡溢公司所提的效力待定的说法。 本院确认一审判决查明的事实。 另查明，二审庭询时，衡溢公司称，本案其是以不当得利法律关系起诉。 本院认为，衡溢公司明确本案其是以不当得利法律关系起诉，本案是不当得利纠纷。本案二审的主要争议焦点在于：范炼祥、庄希明、吴喜荣是否应向衡溢公司偿还房屋维修基金314536.95元。 对此争议，根据查明的事实，本院认为，本案中，因宁波海事法院拍卖广州市天河区中山大道中1088号301房产，范炼祥、庄希明、吴喜荣拍得涉案房产，宁波海事法院已作出（2018）浙72执2号之一《执行裁定书》裁定涉案房产归买受人范炼祥、庄希明、吴喜荣按份共有。而宁波海事法院就拍卖涉案房产发布的（2019）浙72网拍20号拍卖公告仅显示过户时可能需要缴纳的房屋维修金由买受人承担，并未要求买受人需向衡溢公司补偿其已缴纳的房屋维修金。宁波海事法院执行局向范炼祥出具的《答复》也明确，应由买受人承担的房屋维修金仅指过户时有关部门要求买受人必须缴纳的房屋维修金，如果过户时有关部门没有要求买受人缴纳房屋维修金，则买受人无需承担，拍卖公告中未要求买受人需向衡溢公司补偿此前已缴纳的房屋维修金。据此，本案不属于没有法律根据、取得不当利益、造成他人损失的情形，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”，一审法院对衡溢公司要求范炼祥、庄希明、吴喜荣偿还房屋维修基金314536.95元的诉讼请求不予支持，并判决驳回衡溢公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 另外，衡溢公司提交的宁波海事法院（2020）浙72执异4号执行裁定书和浙江省高级人民法院（2020）浙执复22号执行裁定书等证据，不足以证实宁波海事法院执行局向范炼祥出具的《答复》已被撤销或效力待定，也不足以证实本案必须以衡溢公司执行异议案的审理结果为依据，本院对衡溢公司主张一审程序错误及本案应中止审理，均不予支持。衡溢公司在二审期间提交的证据，不影响本案的处理，本院不予采纳。 综上所述，衡溢公司的上诉请求，因不具有充分的事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6018元，由广东衡溢投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 湛 审判员 许雪芳 审判员 李璐思 二〇二一年六月十五日 书记员 陆艳婷 吴云燕