安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终4736号 上诉人（原审被告）：刘侠,女,1980年12月14日出生,汉族,住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人:时李冰,男,1978年4月6日出生,汉族,住安徽省肥东县,系刘侠丈夫。 被上诉人（原审原告）：安徽中润物业服务有限责任公司,住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路与北二环路交口西北角万国大厦办2002室。 法定代表人:姚德军,该公司总经理。 委托诉讼代理人:胡文雪,安徽徽天律师事务所律师。 上诉人刘侠因与被上诉人安徽中润物业服务有限责任公司（以下简称中润物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2021）皖0122民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 刘侠上诉请求：1.请求依法改判安徽省肥东县人民法院作出的(2021)皖0122民初1827号民事判决第一项为:刘侠支付中润物业公司物业费50%,即2128元；2.本案一审及二审的诉讼费用由中润物业公司承担。事实和理由:1.原审法院遗漏追加安徽乐助信息科技有限公司作为第三人,违反法定程序,应当依法发回重审或依法改判。2017年3月7日,肥东县宝翠园业主委员会与中润物业公司、安徽乐助信息科技有限公司签订的《宝翠园物业服务合同》系三方合同,在该合同内明确载明安徽乐助信息科技有限公司对中润物业公司日常物业服务质量进行评估和监理活动。可以看出中润物业公司提供的物业服务水平情况需要经过监理方的确认,同时作为监理方是否履行合同义务,也是本合同的内容之内。安徽乐助信息科技有限责任公司对本案查明事实和判决结果均有合同上的权利义务关系，应追加其作为案件当事人。2.原审中，中润物业公司未能向刘侠提供完整的合同文本，仅仅从其中节选了对中润物业公司有利的部分,致使刘侠无法全面了解物业服务合同的权利义务，限制了刘侠的权利行使。3.中润物业公司未能提供安徽乐助信息科技有限公司作出的监理评估报告，无法证明其履行了合同约定的物业服务的事实。虽然中润物业公司提供了《城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务许可证》,但未能提供原件，就其复印件内容而言，其签发地为池州市，不能说明中润物业公司提供了垃圾清运工作。4.中润物业公司未能举证证明其履行了物业服务合同标准的合同义务，其原审诉讼请求不应当得到支持。中润物业公司未能举证证明其尽到物业委托合同约定的义务:中润物业公司未提供证据证明其配备了约定的物业服务人员；中润物业公司日常管理与服务严重不到位；中润物业公司对公共区域卫生保洁服务不到位；中润物业公司在公共秩序维护方面严重与约定不符；中润物业公司对共用部位及共用设施设备维修养护管理缺失；小区消防安全防范存在着重大安全隐患。 中润物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回刘侠的上诉请求。 中润物业公司向一审法院起诉请求：1.判决刘侠立即支付中润物业公司2017年3月9日至2019年12月31日物业费欠款4444.76元（89.59平方米×1.44元/平方×33.67月+3元×33.67月）及违约金（以4444.76元为基数，每逾期一日按3‰的标准计算至款清至日止）；2.刘侠承担一审案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月9日肥东县宝翠园业主委员会与安徽中润物业服务有限责任公司签订《合肥市肥东县宝翠园小区物业服务合同》，该合同第一条约定：本合同所涉及的建筑区划名称为肥东县宝翠园小区。第四条约定：建筑物专有部分损坏时，业主、使用人可以向物业公司报修。经报修由物业公司进行维修，维修费用由业主、使用人承担。如在保质期内需报建设单位维修的，物业需履行相关义务。第七条约定：物业公司根据物业的使用性质和特点，按房屋建筑面积向业主收取物业费，物业费实行一价清制度，物业的各种公摊、日常必要维护费用等包括物业费中。业主物业费收取标准分别为：1、按住宅用途自用或他用物业的，物业公司按高层每月1.44/平米收取物业费，多层按0.72/平米收取物业费。第八条约定：业主自本合同生效之日起按本合同约定足额缴纳物业服务费用。第十一条约定：物业服务费一般按6个月为缴纳周期，业主应在每个缴费周期前15日缴纳物业服务费用。第二十二条约定:本合同期限壹年，自2017年3月9日至2018年3月8日。案涉房屋属于本物业合同提供物业服务的建设区划范围内，且物业服务费收费标准是1.44元/平米。2018年4月7日，肥东县宝翠园业主委员会与安徽中润物业服务有限责任公司续签《合肥市肥东县宝翠园小区物业服务合同》，约定合同期限为9个月零22天，自2018年3月9日起至2018年12月31日。其他条款与2017年3月9日签订的合同一致。2019年1月12日，上述双方再次续签《合肥市肥东县宝翠园小区物业服务合同》，约定合同期限为2+1年，自2019年元月1日至2020年12月31日止。合同期满前30日，肥东县宝翠园业主委员会应要求安徽中润物业服务有限责任公司对其服务做满意度调查，如能达到双过半，合同则自动顺延至2021年12月31日止。其他条款仍与2017年3月9日签订的合同一致。后中润物业公司、刘侠之间因物业费产生纠纷，中润物业公司催告后，刘侠仍未缴纳物业费，以至成诉。 一审法院认为，肥东县宝翠园业主委员会与安徽中润物业服务有限责任公司签订的《合肥市肥东县宝翠园小区物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同有效，且肥东县宝翠园业主委员会是由业主选举初的业主代表组成，业主委员会的决定对业主具有法律约束力。本案中，肥东县宝翠园业主委员会与中润物业公司之间签订的《合肥市肥东县宝翠园小区物业服务合同》对宝翠园业主具有法律约束力。2017年3月9日至2019年12月31日期间，中瑞物业公司向肥东县宝翠园全体业主提供了物业服务，刘侠作为业主应当向中润物业公司支付物业费。刘侠若认为中润物业公司的物业服务有问题，其可通过与物业公司沟通、协商解决，必要时也可通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业，而不应以拒交物业费的方式来“维权”，对于其他已交纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的合法权益。现中润物业公司要求刘侠支付2017年3月9日至2019年12月31日的物业费理由正当一审法院予以支持。因中润物业公司的物业服务确有瑕疵，且中润物业公司、刘侠双方应本着互谅互让原则解决问题、化解矛盾，故一审法院酌定物业费核减为3800元，即刘侠应当支付中润物业公司物业费3,800元。中润物业公司提出的应收取宝翠园小区每户3元/月垃圾清理费，但未提供充分证据予以证明该费用的合法性，故一审法院对该项诉讼不予支持。中润物业公司提出的违约金的的诉请依据不足，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、刘侠于判决生效后十日内支付中润物业公司物业费3,800元。二、驳回中润物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘侠负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，在中润物业公司依据案涉物业服务合同的约定履行了对案涉小区的物业管理服务的义务后，刘侠作为小区业主，应当按约履行给付物业费的义务，一审法院对中润物业公司要求刘侠支付物业费的诉请予以支持，并无不当。中润物业公司收取物业费并非以安徽乐助信息科技有限公司出具的监理评估报告为依据，刘侠以中润物业公司未提供安徽乐助信息科技有限公司出具的监理评估报告为由，主张中润物业公司无法证明其提供了合同约定的物业服务，本院不予采纳。本案中润物业公司的诉请系要求刘侠支付其物业费，案外人安徽乐助信息科技有限公司对案涉诉讼标的并无独立请求权，案件处理结果与安徽乐助信息科技有限公司也无法律上的利害关系，刘侠主张一审法院未追加安徽乐助信息科技有限公司为第三人违反法定程序,于法无据。刘侠等业主在本案中提交的证据显示中润物业公司在提供相关物业服务时存在一定瑕疵，刘侠欠缴物业费系因其对信地物业公司提供的物业服务质量存在异议，而非恶意拖欠物业费，一审法院据此对中润物业公司诉请的违约金未予支持并酌情对刘侠应缴纳的物业费予以相应扣减，未有不妥。刘侠以中润物业公司未提供完整的合同文本、未能按物业合同约定标准履行义务、日常管理与服务严重不到位、对共用部位及共用设施设备维修养护管理缺失等为由要求仅支付中润物业公司50%的物业费，不符合案涉物业服务合同的约定，亦无法律依据，本院不予采纳。 综上所述，刘侠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘侠负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 朱斌斌 二〇二一年六月三日 法官助理 张明武 书 记 员 余江月 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。