山西省大同市平城区人民法院民事判决书 （2021）晋0213民初129号 原告：赵艳兵,男,1989年4月29日出生,汉族,住大同市。委托诉讼代理人：刘明伟，山西韵森律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文娟，女，灵丘县武灵镇法律服务所法律服务工作者。被告：大同市冠泉房地产开发有限责任公司，住所地大同市经济技术开发区。法定代表人：陈日忠，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐文钰，山西云泽律师事务所律师。原告赵艳兵与被告大同市冠泉房地产开发有限责任公司（下称冠泉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2021年1月26日、6月28日两次公开开庭进行了审理。原告赵艳兵的委托诉讼代理人刘伟明参加了第一次庭审，委托诉讼代理人胡文娟及被告冠泉公司的委托诉讼代理人徐文钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵艳兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告提供大同市平城区兴云街北侧和汇花鹿湾3幢2单元9层902号房屋的竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告或建设、施工、监理、设计、勘察各方共同出具的竣工验收证明材料;2.判令被告按照宣传约定将大同市平城区兴云街北侧和汇花鹿湾X幢X单元X层X号房屋的入户门改造为子母防盗门;3.判令被告从2020年9月1日起按照全部房款日万分之一的标准向原告赔偿逾期交房的违约金直至交房之日止,暂计算至2020年11月5日为5096元;4. 确认被告无权将向原告收取房款总价3％的代办产权相关费用或者签订商品房屋买卖补充协议作为交付房屋的条件（当庭放弃该项诉讼请求）; 5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年7月16日,原被告签订《大同市商品房买卖合同》一份,约定原告向被告购买坐落于大同市平城区兴云街北侧和汇花鹿湾X幢X单元X层X号房屋一套,建筑面积109.26平方米,其中套内建筑面积83.72平米,分摊共有面积25.54平米;单价按照建筑面积每平方米7175.99元,房屋总价款为784049元;付款方式为首付款394049元,余款390000元办理银行按揭贷款。前述房屋买卖合同第九条约定:该商品房交付时应当取得竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告或者取得建设、施工、监理、设计、勘察各方共同出具的竣工验收证明;第十一条约定:被告应当在2020年8月31日前向原告交付房屋;第十二条约定:逾期交付房屋的,被告按日向原告承担全部房款万分之一的违约金至实际交房之日;第二十条约定:双方共同向房屋登记机关办理房屋所有权转移登记。上述商品房买卖合同签订后,原告交付了首付款并办理了按揭贷款,交纳了1930元的产权办理费。但直到2020年9月17日,被告才通知原告交房。后原告发现入户门并非之前宣传约定所称的子母防盗门。被告物业工作人员告知前述房屋买卖合同第九条约定的竣工文件等还在办理中。2020年9月18日,被告通知原告,贷款客户需要另行交房款总价3%的代办产权相关费用,如果不交就必须另行签订《商品房屋买卖合同补充协议》。2020年10月28日,被告工作人员告知原告,从2020年10月1日起交纳案涉房屋的物业费。原告认为,被告未向原告提供案涉房屋符合交付条件的证明文件、逾期交房、入户门也并非是宣传约定所称的子母防盗门,都明显违约,其应当承担提供文件、支付违约金、改造入户门等相应的违约责任。在还未交房的情况下,却要求从2020年10月1日起交纳物业费;在已经交过产权代办费的情况下,却另收房款总价3%的代办产权相关费用以此强迫原告另行签订《商品房屋买卖合同补充协议》,以上行为都无事实及法律依据，明显侵犯了原告的合法权益。就案涉房屋问题多次与被告协商,均未能妥善解决,无奈,特提起诉讼,望判如所请。被告冠泉公司辩称，1.双方交易的真实发生时间是在2019年5月29日，并非原告所诉的2020年7月16日；2.被告于2020年9月15日已经通知原告办理入住领取钥匙，且所诉房屋已符合交付条件；3.被告取得了五方共同出具的竣工验收材料；4. 设计单位出具意见，原告所购房屋所在的3号楼楼层偏高，为减少公摊面积楼道设计偏窄，现无法安装子母防盗门；5.被告请求法院结合新冠肺炎疫情的发生及政府采取的防控措施导致被告工地无法全面复工的实际情况，将交房时间延期1到2个月，被告已经与2020年9月15日通知原告领取钥匙，原告拒绝接受房屋的行为并不是被告违约的情形，对违约金的计算方式不认可；6.被告现在不收取原告3％的产权代办费用，待办理房屋产权时由原告方自行向相关部门交纳。原告的诉求既没有诉讼的利益也没有诉讼的意义，双方基于意思自治是否签订上诉协议并不属于法院的审理范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的编号为XXX商品房买卖合同、编号为XXX收款收据、和汇花鹿湾业主领钥匙流程、说明、商品房买卖合同补充协议、竣工验收证明书、编号为XXX房屋买卖合同（预售）、编号为XXX房屋买卖合同（预售）等，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的出具日期为2019年9月3日的收据，被告冠泉公司认为收款方不是被告，也不是被告出具，与待证事实没有关系。本院认为，该收据关于交款时间、交款人、交款用途及数额，特别是关于争议的房屋均记载完整，内容明确，与待证事实具有关联性，本院予以采信。对被告提交的关于花鹿湾设计入户门说明，原告认为真实性无法确认且与原告诉求无关。本院认为，该证据既没有单位负责人签名或盖章，亦没有经办人签名或盖章，不符合单位出具证据的形式要求，故本院不予采信。经审理查明：2020年7月16日,原告赵艳兵与被告冠泉公司签订《大同市商品房买卖合同》,约定原告向被告购买坐落于大同市平城区兴云街北侧和汇花鹿湾X幢X单元X层X号房屋一套，房屋的建筑面积为109.26㎡,房屋的单价为7175.99元/平米, 房屋总价款为784049元;付款方式为首付款394049元,余款390000元办理银行按揭贷款。合同约定房屋的交房时间为2020年8月31日前，逾期交付的，出卖人按日向买受人承担全部房款万分之一的违约金，至实际交付之日。合同同时约定，商品房交付时应当符合以下三个条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告；3、出卖人未取得前述两项约定的证明文件及报告，但取得建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方共同出具的竣工验收证明，也视为符合交付条件。2020年9月17日，双方根据房屋的实测面积再次签订房屋买卖预售合同，约定房屋的建筑面积为109.13㎡,房屋的单价为7175.99元/平米,房屋总价款为783116元;付款方式为首付款393116元,余款390000元办理银行按揭贷款。合同约定的房屋交付时间没有变化，合同对房屋交付条件及逾期交付的违约责任未做另行约定。另查明，2019年6月23日,原被告双方也曾签订过《大同市商品房买卖合同》，双方三次签订的商品房买卖合同均未对入户门的形状、型号、品牌等做出约定。此外，案涉商品房还未办理验收备案登记。本院认为，商品房交付使用是商品房买卖合同中买受人交易的根本目的之一，是出卖人的重要义务。我国《建筑法》、《城市房地产管理法》以及《建设工程质量管理条例》等法律法规均规定，商品房竣工验收合格后方可交付使用，但对于验收合格的标准，法律、行政法规未作明确规定。本案系合同纠纷，对当事人来说合同是创设双方之间权利义务的法律，判断当事人是否适时适当履行了合同义务，应以合同约定为依据进行审查和认定。本案中，双方签订的《大同市商品房买卖合同》第九条商品房交付条件中约定，“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、出让人交付房屋时未取得本条第一款、第二款约定的证明文件及报告，但取得建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方共同出具的竣工验收证明，也视为符合交付条件；”。由双方的约定可以看出，作为出卖人的冠泉公司虽未取得工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，但只要取得建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方共同出具的竣工验收证明时，其出卖的房屋也被视为符合交付条件。本案查明的事实是，现案涉商品房已于2020年8月20日取得建设、施工、监理、设计、勘察单位共同出具的竣工验收证明书，并已相继向相关行政部门申请验收备案，即案涉商品房已经符合交付条件可以交付使用，因此就房屋应具备的交付条件来说，冠泉公司已经履行了义务不存在违约，而原告应依约接收房屋。但冠泉公司在通知原告接收房屋时，应当将已取得的五方出具的竣工验收证明向原告出示或置备于办理房屋交接手续的显著位置以供原告等购房人查询，否则原告有权以冠泉公司未出示或提供符合交房条件的证明为由拒绝接收房屋。现赵艳兵已行使该权利且未接收房屋，就此而言，赵艳兵的行为已足以维护其合法权益达到攻防平衡，因此没有诉请法院判决被告出示的必要，故本院对原告请求判令被告出示相关验收、备案等文件及资料的诉讼请求不予支持。关于更换子母防盗门，原被告双方签订的合同中对入户门的门型没有明确约定，原告虽根据合同附件房屋户型图上标注的入户门的形状主张入户门为子母防盗门，但从户型图的功能上看其作用只在确定和展示房屋的结构、布局、朝向，没有也不可能承载相关入户门、窗户、管材等配置的品牌、性能、参数，实际上诸如窗户材质、玻璃层数及入户门门型、品牌等还有待于合同的具体明确；此外，即使被告曾在预售广告中作出过入户门是子母防盗门的宣传，但在这些宣传因不具体明确不能构成要约的情况下，原告亦不能据此主张权利，至此在原告不能举证证明被告曾对所出售房屋入户门的门型、品牌、功能等作出明确具体承诺，更不能举证证明被告的承诺对于原告作出购买案涉房屋的决定有重大影响的情况下，本院对原告要求被告更换子母防盗门的请求不予支持。关于逾期交房违约责任，开发商按照约定期限将具备交付条件的商品房交付使用是其法定义务。本案中，双方约定的房屋交付期限是2020年8月31日前，但被告冠泉公司于交付期届满后的2020年9月15日才通知原告交付房屋，其的行为已构成违约，依法应承担逾期交付的违约责任，故本院对原告要求被告按照合同约定的标准支付逾期交房违约金的请求予以支持，并支持将被告逾期交付房屋的违约期间计算至冠泉公司实际通知交房之日，即自2020年9月1日起至2020年9月15日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十三条第一款、第三款、第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释﹝2003﹞7号）第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告大同市冠泉房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起以购房款783116元为基数，按照日万分之一的标准向原告赵艳兵支付自2020年9月1日起至2020年9月15日止的违约金1174.67元; 二、驳回原告赵艳兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，原告赵艳兵负担269元，被告大同市冠泉房地产开发有限责任公司负担81元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 白建军 人民陪审员 车 有人民陪审员 幸丽君 二〇二一年六月三十日 书 记 员 王芃萱