广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8762号上诉人（原审被告）：雷元良，男，1956年5月27日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：李坤全，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州连家地产代理有限公司，住所地：广州市白云区同泰路倚北街****。法定代表人：王茂源。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。上诉人雷元良因与被上诉人广州连家地产代理有限公司（以下简称连家公司）中介合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初34999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员戴俊英独任审理，本案现已审理终结。连家公司向一审法院起诉请求：1.判令雷元良向连家公司支付中介服务费80000元；2.判令雷元良向连家公司支付逾期违约金80000元（计算方法：80000元×1%×1115日，从2017年7月12日暂计至2020年7月30日共1115日，实际计算至雷元良支付全部款项之日止）；3.诉讼费由雷元良承担。一审法院认为：本案为居间合同纠纷，连家公司作为经纪方已促成雷元良与案外人签订了《房屋买卖合同》，且雷元良签署《咨询及中介服务费确认书》，确认其同意向连家公司支付中介服务费180000元，故根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，雷元良应按照约定向连家公司支付居间报酬。雷元良抗辩称，其一，其于2017年7月12日已与连家公司约定先支付中介费100000元，剩余中介费待房屋过户时再行支付，现涉案房屋未能过户，故连家公司的居间义务未履行完毕，其无需支付剩余中介费；其二，连家公司已于2017年12月知晓其拒绝支付剩余中介费，连家公司于2020年9月3日起诉已过诉讼时效。针对上述意见，分析如下：其一，雷元良并未提供证据证实已与连家公司达成待过户成功后再支付剩余80000元的约定，雷元良应承担举证不能的不利后果。其二，涉案房屋买卖合同于2017年7月11日签订，雷元良于次日支付100000元后未支付剩余中介费，连家公司工作人员于2018年6月19日通过微信向雷元良催收剩余中介费，该催收行为已构成诉讼时效的中断，故本案的诉讼时效从2018年6月19日重新起算，故至连家公司起诉之日，即2020年9月3日并未超出法律规定的三年诉讼时效。综上，一审法院对雷元良上述抗辩意见不予采纳。连家公司主张雷元良支付剩余中介服务费80000元有据，予以支持。关于违约金计算标准，连家公司主张按照每日百分之一计算，但未能举证证实因雷元良逾期支付中介费给其造成的损失，故该违约金标准约定过高，酌情调整为自2017年7月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，并以本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决：一、自本判决生效之日起三日内，雷元良向广州连家地产代理有限公司支付中介服务费80000元及违约金（违约金以80000元为本金，自2017年7月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，并以本金为限）；二、驳回广州连家地产代理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1750元，由广州连家地产代理有限公司负担875元，雷元良负担875元并于本判决生效之日起三日向一审法院缴纳。判后，雷元良不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回连家公司的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由连家公司承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、雷元良与连家公司达成一致意见，剩余8万元的中介费待涉案房屋过户后再支付。2017年7月12日，雷元良与连家公司协商先支付10万元服务费，剩余8万元待涉案房屋办理过户手续后的当天支付，连家公司表示同意。因此，7月13日当天雷元良才支付10万元服务费给连家公司，是本案的客观事实。否则，在雷元良尚未知道涉案房屋不能过户或者雷元良与连家公司以及买家之间三方均没有任何争议或者其他影响涉案买卖合同履行的情况下，雷元良在7月12日当天就完全有经济能力一次性支付18万元服务费给连家公司。涉案房屋买卖合同签订后，案外人卖家因不能按合同约定将涉案房屋过户给雷元良，连家公司亦未能履行作为中介服务的义务协助或者督促卖家办理过户手续，导致雷元良遭受巨大经济损失，因此，雷元良根据7月12日双方的约定拒绝支付剩余8万元的服务费完全有事实与法律依据。如果雷元良与连家公司之间没有达成剩余8万元中介费待房屋过户之后支付的约定，则雷元良仅支付10万元中介费，不符合常理。二、连家公司提供的一张微信聊天记录截图，不能作为认定案件事实的根据。该聊天记录截图不完整，不符合证据要件要求，作为电子数据，容易被篡改、伪造，也没有经过公证，无法证实真实性。无法核实该聊天记录双方的真实身份是否为涉案当事人双方，该聊天记录中自称“小陈”的人是否为连家公司员工无相关劳动合同、社会保险缴纳记录等证据予以印证，自称“小陈”的人也没有到庭出示其手机载体以及没有出庭接受质证。雷元良从未收到以连家公司自身的名义或者其授权委托的第三方曾经要求支付剩余8万元中介费的通知。三、本案已过诉讼时效。微信聊天记录途不能作为认定本案事实的根据，不能引起本案诉讼时效的中断而重新计算。在2017年7月12日雷元良尚有8万元中介费未付的情况下，连家公司就已经知道或者应当知道其权利遭受损害，但截至2020年9月3日，连家公司提起诉讼之时，已超过诉讼时效期间。四、因连家公司没有促成涉案房屋过户导致雷元良遭受了巨大经济损失。连家公司辩称：同意一审判决，不同意雷元良的上诉请求。本院经二审审理，确认一审判决查明的基本事实。经本院主持调解，双方当事人不能达成调解一致意见。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对雷元良的上诉，本院认定如下：2017年7月11日，连家公司与雷元良签订的《咨询及中介服务费确认书（买方）》约定，雷元良同意支付18万元作为咨询及中介服务费，雷元良承诺于签署确认书之日支付上述费用。雷元良上诉称双方达成一致意见，剩余8万元的中介费待涉案房屋过户后再支付，但没有证据证实。即使存在此项约定，涉案房屋未能办理过户，并不当然意味着连家公司免除了雷元良支付8万元中介费的义务，由于卖方违约原因导致房屋未能完成过户，连家公司没有过错，仍有权要求雷元良支付剩余中介费。雷元良因房屋买卖合同违约所产生的损失，本应由违约方承担，与其应向连家公司支付的中介费无关。雷元良诉称微信聊天记录不完整，不能作为证据采信，缺乏充分理据，本院不予支持。关于诉讼时效问题，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出认定，理由阐述充分，本院予以认可，不再赘述。综上所述，雷元良的上诉请求，不能成立。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人雷元良负担。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二一年六月二十五日书记员  张家齐黄咏欣