济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0102民初6324号之三 原告：李波，女，汉族，1976年8月15日出生,山东政法学院教师，住济南市历下区历山路146号2号楼1单元502, 委托诉讼代理人：王凤丽，山东文康（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何月梅，山东文康（济南）律师事务所实习律师。 被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市历下区解放东路95院东楼三楼，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：侯梦溪、郁树岭，均系国浩律师（济南）事务所律师。 原告李波与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李波的委托诉讼代理人王凤丽、何月梅，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李波向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿鲁公司向李波支付自2018年12月21日（含）至房屋实际交付日（2021年1月2日）共计744天的逾期交房违约金254697.31元(包含1-602号房屋、1-210号地下储藏室及1489号车位)；2.请求判令绿鲁公司向李波支付1490号车位自2020年7月1日（含）至实际交付日(2021年1月2日)共计186天的逾期交房违约金4761.6元；3.本案的诉讼费等由绿鲁公司承担。事实与理由：2017年2月16日，李波与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》，并于2017年2月22日签订《商品房买卖合同补充协议》等，李波购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块房地产开发项目7号楼1单元6层1-602号房屋、1-210号地下储藏室及1489号车位。李波向绿鲁公司支付房款共计3423351元，其中包括1-602号房屋购房款3033330元，1489号车位款280000元，以及储藏室110021元。根据《商品房买卖合同》第三条约定：该商品房合同约定建筑面积共126.51平方米；第四条约定：该商品房单价为每平方米23977元，金额为3033330元。第八条约定：出卖人应当在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。同时，补充协议第三条第一款也约定：该房屋交付时间为2018年12月20日之前。同时，根据双方签订的1-210号地下储藏室及1489号车位的买卖合同约定，交付时间均为2018年12月20日之前。2020年4月16日，李波与绿鲁公司签订《车位认购协议书》，并于同日支付定金，购买了1490号车位，车位款共计256000元。根据该车位买卖合同的约定，该车位交付日期为2020年6月30日。但是，绿鲁公司在2020年12月11日方才取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，符合上述合同约定的交付条件，并于2020年12月12日向李波发送通知书，李波签收邮件后去办理收房手续，但因绿鲁公司将商品房质量保证书的时间书写错误，收房未办理成功，绿鲁公司员工答复称，纠正后再行办理。李波于2021年1月2日实际收房。绿鲁公司未能按照合同约定日期交房，并且逾期时间较长，严重侵害了李波的合法权益，应向李波支付逾期交房违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》、补充协议等合同约定，绿鲁公司应按照日息万分之一的标准向李波支付逾期交房违约金。 绿鲁公司辩称，首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等相关条文立法原意，国家现实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收备案单》，即视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。本案中，涉案商品房经竣工验收合格后，于2018年12月27日经济南城乡建设委员会竣工验收备案，取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，具备可以交付使用的条件，涉案房产可以交付使用。其次，涉案房产具备使用条件后，绿鲁公司已于2020年1月18日向李波邮寄《交房通知书》，要求李波在约定的时间内前往绿鲁公司处办理房产交付手续。李波已收到《交房通知书》，但并未按约定履行收房义务。根据《补充协议》第三条第四款约定：“……或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，……且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定的交房日期（适用于甲方未发出房屋交付通知的情形）已经将房屋交付乙方”，李波拒收房屋的行为并不能阻碍案涉房产已实际交付事实的发生。所以，李波收到交房通知之日应作为房产实际交付的最后日期，李波的逾期交房违约金应计算至该日截止。涉案车位约定的交付条件为该车位取得其所在楼栋的竣工验收备案单，且补充协议第二条第8款约定了90日宽展期内绿鲁公司无需向李波承担任何违约责任，故涉案车位的逾期交付违约金的起算点为2018年12月20日顺延90日，即2019年3月20日起算。综上，李波索要逾期交房违约金的数额无任何事实基础及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年2月22日，李波（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（房屋），合同约定李波购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块7号楼楼1-602房屋，合同金额为3033330元。合同第八条约定，绿鲁公司应在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付李波使用。补充协议第三条关于房屋交付的补充约定部分第1款约定，涉案房屋交付时间为2018年12月20日前，具体时间以绿鲁公司发放《交房通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），李波对此无异议；第7款约定，绿鲁公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给李波，则本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿鲁公司应按日向李波支付已交房款价万分之一的违约金，合同继续履行。 2021年1月16日，李波（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《济南市新建商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》（车位），合同约定李波购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区地下车库及其他-1490号车位，合同金额为256000元。合同第十一条约定，绿鲁公司应在2020年6月30日前向李波交付该商品房，第九条约定，商品房交付时应取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件或分期综合验收备案文件、取得房屋测绘报告；第十二条第2款约定，出卖人与买受人协商一致：本合同第十一条所约定的交付日期，为该车位所在车库待交付车位开始交付的起算日期，出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将该车位交付给买受人的，则（1）逾期在365日（含）之内，自合同约定的交付期限届满次日起至实际向买受人支付已支付车位款万分之一的违约金，合同继续履行；补充协议第二条关于车位交付的补充约定第一款约定，甲乙双方协商一致，在甲方取得该车位所在项目的综合验收备案证明文件或分期综合验收备案证明文件，即可向乙方发出交付通知。 2021年1月17日，李波（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《济南市新建商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》（车位），合同约定李波购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区地下车库及其他-1489号车位，合同金额为280000元。合同第十一条约定，绿鲁公司应在2018年12月20日前向李波交付该商品房，第九条约定，商品房交付时应取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件或分期综合验收备案文件，第十二条第2款约定，出卖人与买受人协商一致：本合同第十一条所约定的交付日期，为该车位所在车库待交付车位开始交付的起算日期，出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付给买受人的，则（1）逾期超过365日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日止（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；补充协议第二条关于车位交付的补充约定第一款约定，甲乙双方协商一致，在甲方取得该车位所在项目的综合验收备案证明文件或分期综合验收备案证明文件后，即可向乙方发出交付通知。 2021年1月17日，李波（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《济南市新建商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》（储藏室），合同约定李波购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13-7号楼1单元1--210号地下室，合同金额为110021元。合同第十一条约定，绿鲁公司应在2018年12月20日前向李波交付该商品房，第九条约定，商品房交付时应取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件或分期综合验收备案文件，第十二条第2款约定，出卖人与买受人协商一致：本合同第十一条所约定的交付日期，为该房屋所在楼栋交付商品房开始交付的起算日期，出卖人自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付给买受人的，则（2）逾期超过365日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日或视为交付之日止（以二者孰早发生为准）止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；补充协议第二条关于储藏室交付的补充约定第一款约定，甲乙双方协商一致，在甲方取得该房屋所在楼栋的综合验收备案证明文件或分期综合验收备案证明文件后，即可向乙方发出交付通知。 根据李波提交的发票，合同签订后，李波已缴纳购房款3032611元，车位款256000元、280000元，地下室款项110386元。 济南市城乡建设委员会于2018年12月27日出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》，该验收备案单载明：工程名称绿地中央商务区B13地块房地产开发项目B13-7#，位于历下区工业南路以南、奥体西路以西，建设单位为绿鲁公司，备案意见为该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。 2020年12月11日，绿地中央商务区B13地块房地产开发项目取得综合验收备案证明。 2020年12月12日，绿鲁公司向李波邮寄致业主的一封信，载明涉案房屋取得综合验收备案证明，可于近期到B13地块物业服务中心进行相关手续办理；同日绿鲁公司向李波邮寄车位交付通知书，建议其于2020年12月15日办理交房手续。 2021年1月2日，李波收到涉案房屋。 绿鲁公司提交EMS邮件全程跟踪查询证明，欲证明其于2020年1月18日向李波邮寄交房通知书，李波对此有异议。 庭审中，李波明确涉案住宅、地下室及-1489号车位主张2018年12月21日至2021年1月2日的违约金，-1490号车位主张2020年7月1日至2021年1月2日的违约金。 本院认为，李波与绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》、《济南市新建商品房买卖合同》（预售）及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。关于房屋、储藏室及-1489号车位的违约金，合同约定交付时间为2018年12月20日前，绿鲁公司未按时交付房屋，违反合同约定，应当按照约定向李波支付违约金。关于违约金的截至时间，绿鲁公司称其于2020年1月18日向李波邮寄交房通知书，但其提交的查询单未记载文件内容、收件人联系方式及收件地址，且该时间涉案房屋并不具备交付条件，在李波不认可的情况下，对绿鲁公司的该抗辩意见，本院不予采信。李波认可绿鲁公司于2002年12月12日邮寄交付通知，结合车位交付通知指定的交付时间为2020年12月15日，李波作为购房者应在指定时间收房，逾期交房违约金应计算至2020年12月15日。2018年12月21日至2020年12月15日共计725天，李波实际已支付购房款3422997元（3032611元+280000元+110386元），合同约定绿鲁公司逾期交房应按日向李波支付已交房款价万分之一的违约金，该违约金为248167.3元（3422997元×万分之一每天×725天）。 关于-1490号车位的违约金，合同约定交付时间为2020年6月30日前，绿鲁公司未按时交付房屋，违反合同约定，应当按照约定向李波支付违约金。绿鲁公司应支付自2020年7月1日至2020年12月15日指定收房之日共计168天的违约金，本院予以支持。李波实际已支付购房款256000元，合同约定绿鲁公司逾期交房应按日向李波支付已交房款价万分之一的违约金，该违约金为4300.8元（256000元×万分之一每天×168天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李波自2018年12月21日至2020年12月15日的逾期交房（房屋、储藏室、-1489号车位）违约金248167.3元； 二、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李波自2020年7月1日至2020年12月15日的逾期交房（-1490号车位）违约金4300.8元； 三、驳回原告李波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5440元，减半收取计2720元，申请费1900元，由被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  闫秋芹 二〇二一年六月二十三日 书记员  段雅琦