内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院民事判决书（2021）内0502民初4700号原告：通辽富力房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽经济技术开发区智慧大厦（原武警大楼）一楼。法定代表人：相立军，执行董事。委托诉讼代理人：魏湘辉，内蒙古典鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，内蒙古典鉴律师事务所律师。被告：李**，男，1982年1月2日出生，汉族，移动公司员工，住内蒙古自治区，公民身份号码：×××。原告通辽富力房地产开发有限公司与被告李**商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告通辽富力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人魏湘辉、被告李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通辽富力房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：202007060015）。2、依法判令被告在合同解除后立即配合原告办理房屋注销登记及网签合同备案解除等相关手续。3、依法判令被告向原告支付违约金53475.30元（房屋总价款的10%）。4、因本案所产生的一切费用由被告承担（包括但不限于案件受理费等）。事实和理由：原告与被告在平等自愿基础上于2020年7月3日签订了《通辽富力尚悦居商品房认购书》（编号：0018447，以下简称《认购书》），并于2020年7月6日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：202007060015，以下简称《合同》）与《被告采用公积金贷款的方式购买通辽富力城D区住宅12#-2-70l房屋一套，房屋总价款为534753.00.双方对合同条款认识清晰、理解一致，协议合法有效。《合同》第七条付款方式及期限明确约定：“买受人应于2020年7月6日前支付首期房价款人民币114753.00元，余款申请银行贷款支付（原约定为公积金贷款支付，后申请为银行贷款支付）。”《补充协议》第二条明确约定了银行贷款批准未通过后，买受人逾期付款或逾期退房的处理方式及违约责任。而被告自2020年7月6日交付首付款后，始终未履行办理公积金贷款的义务，原告于2020年9月21日向被告发送了催款，逾期则解除合同的通知，告知被告在2020年10月10日前一次性支付尾款，否则将解除合同，并承担违约责任。且至今仍未按照合同约定履行支付剩余款项420000.00元，已经构成违约。按照《补充协议》的规定，......1、银行按揭贷款：（5）如买受人按照贷款银行要求提交全面、真实、合法的申请文件并办理申请事项后未获批准的，买受人应于出卖人或银行通知之日起七日内，向出卖人递交书面申请明确选择：①变更付款方式，在45日内以一次性付款方式支付剩余房款；②解除买卖合同，并按合同商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。如买受人选择①，但超过45日期限未付清剩余房款的，则视为买受人根本违约，出卖人有权解除合同，届时买受人应按买卖合同商品房总价款的10%向出卖人支付违约金；如买受人选择②，解除合同的，其应在做出决定之日起三日内与出卖人一起到相关部门办理退房手续、出卖人在买卖双方全部办理完毕退房手续后九十个工作日内无息退还买受人已付房款（不含定金，定金不退），此外出卖人无须向买受人支付其他任何费用，如买受人未按约定办理或不配合出卖人办理退房手续逾期超过90日的，视为买受人根本违约，出卖人有权单方解除合同，届时买受人应按合同商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，现原告诉请确认解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并按合同约定判令被告向原告支付违约金53475.30元。鉴于以上情况，原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告李**辩称：希望原告能申请减免一些费用。违约金过高，要求调整。当时购房的时候先提供征信报告，原告公司业务员说可以办理公积金，后来办不了公积金，因为我已经办过两次了。我再找原告销售员的时候其劝我让我办理商贷，商贷未办理的原因是我负债。原告为证明其主张的事实成立，出示了：1：合同编号（0018447）《通辽富力尚悦居商品房认购书》。拟证明原、被告于2020年7月3日签署认购书，约定被告于2020年7月20日前申办按揭贷款。证明被告以534753.00元认购中国通辽富力城-D区住宅-12#住宅楼-2单元-701房，同意按公积贷款方式付款。双方约定“所申办的按揭金额及年限、利率最终由银行确定为准，原告不做任何保证和承诺。如被告的申请未获银行批准，被告应及时变更付款方式，否则原告有权解除本认购书，并不退还定金”。2、《客户交款通知单》，编号：（0008212）。拟证明双方购房金额534753.00元、交款定金20000.00元和首付94753.00元，剩余420000.00元以按揭贷款形式支付，对房屋面积、日期等进行了约定，并明确了首付款时间，及后续购房款不到位时的违约责任。3、合同编号：（202007060015）《商品房买卖合同（预售）》，拟证明被告从原告处购买房屋事实。被告逾期付款责任见《补充协议》。4、附件十一《补充协议》，拟证明双方协商一致签署本补充协议，为《商品房买卖合同》不可分割的一部分。证明被告未一次性支付剩余房款，已根本违约，出卖人有权解除合同，被告应按合同商品房总价款的10%向出卖人支付违约金。5、《承诺书》4份。证明目的：拟证明第一份承诺书是被告签订以公积金市政贷款方式付款的承诺书；第二份承诺书证明被告应积极履行承诺，被告已违反承诺约定；被告明确承诺已阅读并理解、同意出卖人在销售中心公示的各项文件、证书及《商品房买卖合同》样本条款。6、催款、逾期则解除合同的通知。拟证明原告已通知被告其未能办理贷款，应于2020年10月10日前支付尾款，否则将解除合同。7、快递签收截图打印件。拟证明被告于2020年9月23日收到催款、逾期则解除合同的通知。8、网签合同信息确认表。拟确认网签合同原始信息。被告李**质证认为：对以上证据除了6、7以外均无异议，证据6我没收到。对证据7不认可。被告未提交证据。根据原告的当庭陈述、举证、质证情况，对原告出示的证据认证如下：原告出示的证据1、2、3、4、5、8来源合法、内容客观且与本案具有关联性，能够证明原告主张成立，本院依法予以确认。证据6未有被告的直接确认，证据7为打印件，无法核对其真实性，且不能直接证明邮寄内容且被告未认可收到，本院对该两份证据不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年7月3日，原告通辽富力房地产开发有限公司（甲方）与被告李**（乙方）签订《通辽富力城商品认购书》，双方在该认购书中约定甲乙双方在平等协商一致的基础上，就乙方自愿购买本认购书所述商品房的事宜达成如下条款：商品房地址为通辽富力城-D区住宅-12#-2单元-701房住宅，朝向为南北通透，建筑面积为117.2平方米，套内面积为90.28平方米，原价为782769.00元，乙方同意按公积金市政方式付款，认购优惠价格为534753.00元，乙方于签署本认购书时交付定金20000.00元，首期于2020年7月13日交付房款的21%即94753.00元，乙方于2020年7月20日前申办按揭贷款，按揭额人民币420000.00元，年限待定，申办按揭金额中年限、利率最终由银行确定为准，甲方不作任何保证及承诺，如乙方的申请未过银行批准，乙方应及时变更付款方式，否则甲方有权解除本认购书并不退换定金。另双方在认购书的第三条约定在乙方认购后7个工作日内交首付款，乙方交清首付款后甲方应与乙方签署商品房买卖合同并约定了合同中的其他条款。2020年7月6日，原告通辽富力房地产开发有限公司与被告李**签订合同编号为202007060015号《商品房买卖合同（预售）》，双方在该商品房买卖合同中约定出卖人以出让方式取得坐落于通辽市××区以北，登高路以东，和顺路以西地块的建筑用地使用权，该地块国有土地使用权证号为蒙2019通辽市不动产权第0010441号，土地使用权面积为68063.29平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为城镇住宅用房，土地使用权终止日期为2089年4月20日，出卖人经批准在上述地块上建设的商品房项目核准名称为富力城D区建设工程规划许可证号为：建字第1505012019000045号，建筑工程施工许可证号为：150501201906280101，该商品房已由通辽市房产管理局批准预售，预售许可证号为2019-218，商品房的规划用途为住宅，位置××区，该商品房的房产测绘机构为内蒙古瀛环测绘有限公司，其预测建筑面积共117.20平方米，其中套内建筑面积90.28平方米，分摊共有建筑面积26.92平方米，按照建筑面积计算该商品房单价为4562.74元每平方米，总价款为534753.00元，签订本合同前买受人已向出卖人支付定金20000.00元，该定金于交付首付款时已作商品房价款，买受人采取贷款方式付款，应该于2020年7月6日前支付首期房价款114753元，占全部房价款的20%，余款42万元向公积金申请贷款支付。双方在合同中同时约定了逾期付款责任除不可抗力外买受人未按照约定时间付款的双方同意按照下列方式处理即按照逾期时间分别处理：逾期在90日之内买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金同时出卖人退还买受人已付全部房款，出卖人不解除合同的买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期时间已付款差额。采取分期付款的按照相应的分期应付款与该期的实际已付款差额确定，双方同时在该合同中约定了商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理及其他事项，双方签订该合同后对涉案房屋进行了预告登记并发放了预告登记证明。双方在合同中又约定了附件一为房屋的平面图，附件二为关于商品房共有部位的具体说明，附件三为抵押权人为该商品房同意转让的证明及关于抵押的相关约定，附件四为关于商品房价款的计价方式，总价款、付款方式及期限的具体约定，附件五为关于本项目内相关设施设备的具体约定，附件六为关于装饰装修相关的约定及其他相关附件和附件十一的补充协议。在该《补充协议》中约定，买受人向各自公积金管理中心申请公积金贷款并保证其公积金贷款资格资信条件无不良信用记录及还款能力完全符合各自公积金管理中心的贷款条件，需出卖人准入公积金的，待出卖人准入公积金之日起90日内办妥相关手续并将款项划到出卖人指定账户，不需出卖人准入或出卖人已经准入公积金的自买受人签署商品房买卖合同之日起90日内办妥相关手续并将款项划到出卖人指定账户，逾期仍未办妥买受人应于90日届满前7日内递交书面申请，在7日内以一次性付款方式支付剩余房款，如买受人超过7日期限未付清剩余房款的则视为买受人逾期付款，买受人逾期付款的每逾期一日需承担应付款总额日万分之二的违约金并且出卖人有权解除合同，出卖人要求买受人解除合同的，买受人应按商品房价款的10%向出卖人支付违约金同时需承担解除合同的相关费用等。被告李**向原告出具承诺书4份。合同签订后被告李**向原告支付房款114753.00元。原告在起诉状中提出要求与被告解除双方于2020年7月6日签订的合同编号为202007060015号商品房买卖合同（预售），被告李**当庭表示同意解除。涉案合同进行了网络备案，涉案房屋预房登记在被告李**名下。被告李**因在进行本案房屋公积金贷款之前有过两次公积金贷款，未能进行本案房屋的公积金贷款；因在银行有负债记录亦未能进行商业贷款。被告李**未能在合同约定期限补交剩余房款，按照合同约定承担的违约金金额为53475.30元（总价款为534753元×10%）。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定“依法成立的合同，受法律保护”。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，协议书中对涉案房屋的面积、价款、结算方式、支付期限、坐落位置等约定具体明确，且原告支付了首付购房款进行了部分履行。双方缔结的《商品房买卖合同（预售）》内容不违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应全面履行。本案中，被告按合同约定交付了购买商品房首付款，但在剩余购房款向公积金贷款中，因为被告曾两次进行公积金贷款又有银行负债记录，故在本案中申请的购房贷款没有获得审批。根据合同约定：如果由于被告的原因导致银行未批准被告的贷款申请，则被告应于收到原告通知之日起10日内一次性向原告付清全部房款。否则从第11日起视为被告逾期付款，原告每逾期一日须承担应付款总额日万分之二的违约金。原告要求解除合同的，被告应按商品房价款的10%向原告支付违约金，应承担逾期付款的责任。而被告在收到原告通知后，至今没有交付剩余购房款构成违约，原告有权要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及要求被告按商品房价款10%支付违约金。因庭审中被告同意解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，本院对此予以确认；原告主张由被告协助办理涉案房屋的注销网签合同备案及解除预告登记相关手续，系双方解除合同后，被告应履行的附随义务，故原告的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告在涉案合同及补充协议中对被告违约应承担违约金的计算方式进行了明确约定，原告主张按照按购房款总额的10%标准计算违约金，符合双方合同的约定亦于法有据，本院依法应予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、原告通辽富力房地产开发有限公司与被告李**解除双方于2020年7月6日签订的合同编号202007060015的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告李**协助原告通辽富力房地产开发有限公司办理注销房屋预告登记及网签合同备案手续；三、被告李**向原告通辽富力房地产开发有限公司支付违约金53475.30元，于本判决发生法律效力后立即给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568.00元，由被告李**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 李晓艳二○二一年六月十五日书记员 王 爽