湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0624民初1025号原告：湖北南漳农村商业银行股份有限公司。住所地：南漳县城关镇水镜大道299号。统一社会信用代码：91420600588206607Q。法定代表人：马冠峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶存洪,该公司不良资产经营部员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：敖明海，湖北君谐律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：彭涛，男，生于1984年7月1日，汉族，住南漳县。被告：杨文静，女，生于1986年6月24日，汉族，住南漳县。被告：湖北龙鹏房地产集团有限责任公司。住所地：南漳县城关镇苗卜路38号。统一社会信用代码：9142062478449778XK。法定代表人：王星伦，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐登成，湖北水镜律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告湖北南漳农村商业银行股份有限公司（以下简称南漳农商行）与被告彭涛、杨文静、湖北龙鹏房地产集团有限责任公司（以下简称龙鹏房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员周啟金独任审判，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告南漳农商行的委托诉讼代理人叶存洪、被告彭涛、被告龙鹏房地产公司的委托诉讼代理人唐登成到庭参加了诉讼，被告杨文静经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南漳农商行向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告彭涛、杨文静、龙鹏房地产公司签订的住房（商业用房）按揭借款合同项下的贷款于2021年1月31日提前到期；2.判令彭涛、杨文静立即偿还原告借款本金399644.97元、截至2021年1月31日的利息（含罚息、复利）18473.07元，合计418118.04元及自2021年2月1日起至还清之日止以借款本金399644.97元为基数、按年利率7.007%计算支付利息（含罚息、复利）；3.判令龙鹏房地产公司对彭涛、杨文静应偿还的前述债务承担连带清偿责任；4.判令原告对被告彭涛、杨文静提供的位于南漳县××大道××号“龙鹏世纪城”31栋1单元2302室建筑面积为138.29平方米的房屋享有抵押权，即有权对抵押房产折价或者变卖、拍卖所得的价款优先受偿；5.本案诉讼费用及原告实现债权的费用（差旅费、律师费等）由三被告承担。事实和理由：2018年4月18日，被告彭涛、杨文静与被告龙鹏房地产公司签订了商品房买卖合同，彭涛、杨文静购买了龙鹏房地产公司开发的位于南漳县××大道××号“龙鹏世纪城”31幢住宅楼1单元2302号建筑面积为138.29平方米的房屋。2018年7月21日，由原告作为贷款人、被告彭涛、杨文静作为借款人、被告龙鹏房地产公司作为保证人，三方签订了住房（商业用房）按揭借款合同。约定，彭涛、杨文静向原告借款42万元用于购买上述房屋；借款期限为240个月；借款利率执行年利率4.9%；借款人在贷款人处开立结算账户，账号6224121179577631。借款人授权贷款人将全部借款划入借款人结算账户后，再将全部借款划入房屋出售人的账户；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月21日。本合同项下的借款采用阶段性担保＋抵押担保，即由房屋出售人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书、办妥以贷款人为抵押权人登记手续并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务提供阶段性连带责任保证。本合同项下的抵押物为借款人向售卖人购买的房屋。合同签订后，原告与被告彭涛、杨文静共同在不动产登记部门办理了预售商品房预告抵押登记。2018年7月24日，被告彭涛、杨文静到原告处立据借款42万元，借款期限自2018年7月23日至2038年7月23日，借款年利率为4.9%，原告将上述借款转入彭涛在原告处开立的81010000670702418账号中，向被告彭涛、杨文静发放了贷款。合同履行期间，被告彭涛、杨文静偿还了2020年2月前的借款本金20355.03元及利息31750.12元，到2021年1月已连续12期未按约定偿还借款本息。截至2021年1月31日，彭涛、杨文静尚欠原告借款本金399644.97元、利息18473.07元未偿还。原告认为，被告彭涛、杨文静未按期还款构成违约，原告有权宣布合同项下的借款立即到期，要求彭涛、杨文静立即清偿借款本息并承担违约责任，有权要求被告龙鹏房地产公司承担担保义务，有权要求处置涉案抵押物优先受偿。被告彭涛辩称，原告所诉属实。我从原告处取得借款后到2020年2月前我一直按期偿还借款。直到杨文静向法庭起诉离婚后我就没有再还过借款。被告龙鹏房地产公司辩称，具体的欠款数额以被告彭涛核实的为准。原告的债权既有被告彭涛、杨文静提供的物的担保又有我公司提供的阶段性保证，应当就被告彭涛、杨文静提供的抵押物实现债权；原告实现债权的费用（差旅费、律师费等）应当由被告彭涛、杨文静承担。经审理查明：2018年4月18日，彭涛、杨文静与龙鹏房地产公司签订了商品房买卖合同，购买了龙鹏房地产公司开发的位于南漳县××大道××号“龙鹏世纪城”31幢住宅楼1单元2302号建筑面积为138.29平方米的房屋。2018年7月21日，由南漳农商行作为贷款人（抵押权人）、彭涛作为借款人（购房人、抵押人）、龙鹏房地产公司作为保证人（房屋出售人），三方签订了住房（商业用房）按揭借款合同。约定，彭涛向南漳农商行借款42万元用于购买上述房屋；借款期限为240个月，实际借款日期和具体起止时间以借款凭证记载为准；借款利率执行年利率4.9%；借款人在贷款人处开立结算账户，账号6224121179577631（借款人同时确认以该账户作为借款还款账户），借款人不可撤销的授权贷款人将全部借款划入借款人结算账户后，再将全部借款划入房屋出售人的账户；还款方式为等额本息还款法，还款日为每月21日。本合同项下的借款采用阶段性担保＋抵押担保，即由房屋出售人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书、办妥以贷款人为抵押权人登记手续并将不动产他项权利等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务提供阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费等债权人实现债权的费用。本合同项下的抵押物为借款人向售卖人购买的房屋，抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师服务费、抵押物处置费、过户费等贷款人实现债权的一切费用。借款人未按合同约定的金额、时间归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收30%罚息直至本息全部清偿为止，并有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还的款项、有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2018年7月17日，南漳农商行与彭涛共同在南漳县国土资源局办理了预售商品房预告抵押登记。2018年7月24日，彭涛、杨文静在南漳农商行立据借款42万元，借款期限自2018年7月23日至2038年7月23日，借款年利率为4.9%，南漳农商行将上述借款转入彭涛在该行开立的81010000670702418账号中，向彭涛、杨文静发放了贷款。合同履行期间，彭涛、杨文静偿还了2020年2月前的借款本金20355.03元及利息31750.12元，到2021年1月已连续12期未按约定偿还借款本息。截至2021年1月31日，彭涛、杨文静尚欠原告借款本金399644.97元、利息18473.07元未偿还。本院认为，南漳农商行与彭涛、杨文静、龙鹏房地产公司签订的住房（商业用房）按揭借款合同，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。有效的合同受法律保护，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。南漳农商行已按照合同约定将42万元借款发放给彭涛、杨文静，彭涛、杨文静应当按照合同约定的数额、期限还本付息，其未按期偿还借款本金及利息已构成违约，应当承担违约责任。按照住房（商业用房）按揭借款合同“借款人未按约定的金额、时间归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收30%罚息直至本息全部清偿为止，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，立即收回未偿还的款项”的约定，本院对南漳农商行要求确认其与与被告彭涛、杨文静、龙鹏房地产公司签订的住房（商业用房）按揭借款合同项下的贷款于2021年1月31日提前到期，判令彭涛、杨文静立即偿还借款本金399644.97元、利息18473.07元（截止至2021年1月31日）的诉讼请求予以支持；南漳农商行要求彭涛、杨文静从2021年2月1日起至实际还清之日止以借款本金399644.97元为基数按年利率7.007%的标准计算支付利息，不符合合同的约定（在年利率4.9%的基础上加罚30%，加罚后的利率应当为6.37%），对其超出约定标准部分，本院不予支持。因涉案房屋尚未办理以贷款人为抵押权人的他项权利登记，抵押权未依法设立，龙鹏房地产公司的阶段性保证责任尚未解除，故本院对南漳农商行要求龙鹏房地产公司对彭涛、杨文静的上述债务承担清偿责任的诉讼请求予以支持；对南漳农商行主张对彭涛、杨文静向龙鹏房地产公司购买的房屋行使抵押权并优先受偿的诉讼请求不予支持；南漳农商行要求被告承担实现债权的差旅费及律师代理费，因其未向法庭提交相应的证据证明，本院不予支持。杨文静未到庭参加诉讼，系对自己诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认彭涛、杨文静与湖北南漳农村商业银行股份有限公司签订的住房（商业用房）按揭借款合同项下的贷款于2021年1月31日提前到期；二、彭涛、杨文静于本判决生效后二十日内偿还湖北南漳农村商业银行股份有限公司借款本金399644.97元、利息18473.07元，并支付从2021年2月1日起至实际还清之日止以借款本金399644.97元为基数按年利率6.37%标准计算的利息；三、湖北龙鹏房地产集团有限责任公司对彭涛、杨文静的上述债务承担连带清偿责任；其履行连带清偿责任后，有权向彭涛、杨文静追偿；四、驳回湖北南漳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（南漳县人民法院执行款账户为：收款户名：南漳县人民法院；开户行：中国农业银行南漳县支行；账号17—435201040000373）。案件受理费减半收取3786元，由彭涛、杨文静负担，在本判决生效后七日内交纳，湖北龙鹏房地产集团有限责任公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  周啟金二〇二一年六月七日书记员  杨晓帆