安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终3636号 上诉人（原审被告）：洪家丽，女，1992年10月14日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李本茁，安徽华人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡爱玲，女，1982年3月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：胡孝荣，男，1953年7月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系胡爱玲父亲。 原审被告：张文艺，男，1990年1月17日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原审被告：洪家军，男，1987年6月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李本茁，安徽华人律师事务所律师。 上诉人洪家丽因与被上诉人胡爱玲、原审被告张文艺、原审被告洪家军合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2020）皖0191民初4182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 洪家丽上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项判决，改判驳回胡爱玲的全部诉讼请求；2．胡爱玲承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决错误。一、转让宾馆时胡爱玲对所受让的宾馆存在扩大经营面积、消防存在问题是非常清楚的，洪家丽无任何隐瞒欺诈行为。洪家丽与胡爱玲签订协议前已明确告知胡爱玲宾馆十楼1021室、1022室、1023室、1024室、1025室存在消防问题，并在《酒店转让协议》第三条第五款中约定上述房屋出现问题后由洪家丽配合胡爱玲解决，洪家丽仅起辅助作用。且张文艺交给洪家丽的《消防安全检查合格证》载明消防合格楼层为地上第一层和第十三层，并没有《酒店转让协议》中所列明的宾馆的第十层，这也佐证了十层房间无消防合格证，存在消防问题。酒店为特种行业，消防安全问题是重中之重，胡爱玲在受让此宾馆前已开酒店多年，能够结合合同与实地考察轻易辨别酒店是否存在扩大经营面积以及扩大经营面积是否会带来消防安全问题。《酒店转让协议》中约定的转让房屋为16间，但现实经营中张文艺将16间房屋隔成32间小房间，房屋经营面积相差一倍之多，差异明显。一审中胡爱玲陈述在协议签订时去宾馆现场考察过，那么其在考察后肯定知道实际转让房屋数量和经营面积与协议约定相差甚远，即胡爱玲对宾馆扩大经营面积存在消防安全问题是非常清楚的。故胡爱玲在一审中称洪家丽签订协议时隐瞒部分房屋存在消防问题与事实不符。二、本案《酒店转让协议》已履行完毕，并不存在解除协议的法律依据和约定事由。本案洪家丽与胡爱玲签订《酒店转让协议》后，按协议约定将宾馆的经营权转让给胡爱玲，双方已完成宾馆的交接，胡爱玲已经营宾馆数月。胡爱玲每月将宾馆的租金直接打给房东，与洪家丽再无任何联系。洪家丽已如约履行完《酒店转让协议》。另协议中也未约定解除协议的事由，故胡爱玲请求解除《酒店转让协议》没有事实和法律依据。一审法院判决解除《酒店转让协议》是错误的。三、如果法院最终认定解除《酒店转让协议》，那么胡爱玲应承担解除《酒店转让协议》的全部责任，洪家丽无责任。1.胡爱玲明知部分房间存在消防问题仍愿意受让该宾馆，并在协议中约定经营证件发生纠纷时其在洪家丽的配合下自行解决，因此存在消防问题房间的消防检查及整改责任应当由胡爱玲负责。但胡爱玲在接手宾馆后，并未积极处理部分房间的消防问题。且在消防队查封部分房间、扣留《消防安全检查合格证》并做出处罚三万元的行政处罚后，拒不缴纳罚款和整改，导致辖区派出所通知其停业。2.一审法院已查明事实：2020年7月，因胡爱玲欠付租金，房屋被房东收回。这从根本上导致胡爱玲经营宾馆不能。如果胡爱玲按时交纳房租，积极宾馆处理部分房间的消防问题，在受到处罚后缴纳罚款并整改，则宾馆可以继续经营下去，协议也无须解除。故导致合同目的不能实现是因为胡爱玲主动放弃正常经营宾馆。《酒店转让协议》解除的全部责任在于胡爱玲，与洪家丽无关，洪家丽无须退还其转让费。一审法院认定洪家丽与洪家军对于合同解除承担主要责任并判决洪家丽退还转让费是错误的。至于押金，一审中已查明2万元押金已逐级交给房东，与洪家丽无关，胡爱玲可另案向房东主张，一审判决洪家丽退还胡爱玲2万元押金的判决是错误的。四、本案洪家丽与胡爱玲之间是转让经营权，并非房屋转租，胡爱玲支付洪家丽的50万元是转让经营权的费用，即转让费，并非房租，一旦经营权转让，则50万元转让费归洪家丽所有，且洪家丽无隐瞒欺诈行为，无须退还转让费。《酒店转让协议》中未约定转让期限，如胡爱玲正常经营，只要房东同意，则可以无限期经营下去，并不受张文艺与房东之间房屋租赁合同期限的限制，加之洪家丽对合同解除并无任何过错，故一审法院参照张文艺租赁合同的年限，将转让费以类似租金的方式分摊至双方未约定的年限（77个月）上，酌定判决洪家丽退还胡爱玲转让费是错误的。 胡爱玲辩称，洪家军未上诉证明洪家军对一审判决没有异议。一审认定基本事实清楚。根据一审各方提供的证据材料，对一审判决认定事实部分予以认可，但对责任认定不予认可。案涉消防合格证是通过隐瞒真相而骗取的，酒店转让广告也未将酒店大部分房间未通过消防验收的实情公布，在签订协议前从未告知十楼1021、1022、1023、1024、1025室存在消防问题，也从未告知转让的酒店有扩大经营、消防存在问题。从上诉状内容可知，洪家丽也知道消防对酒店经营的重要性，消防存在问题的酒店是不能营业的，转让存在消防问题的酒店就违反了国家强制性规定，转让行为是无效的，危害了不特定多数住宿旅客的人身财产安全。洪家丽把消防问题与房租混为一谈，洪家丽转让的酒店共32间房，因消防问题被消防队查封了大部分房间，酒店已不能正常经营，在这种情况下胡爱玲才停付租金的，其根源还是在一审被告身上。张文艺已把转让的酒店收回并与房东重新签订了租赁合同且又把收回的酒店改造成了公寓对外出租，《酒店转让协议》已不可能实现合同目的，合同已实际解除。《酒店转让协议》及《宾馆转让附加协议》对“扩大经营面积未经消防验收”的部分因违反了法律强制性规定应属无效且自始无效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告张文艺述称，酒店在2020年7月被房东收回，事后我得知房东将房子在中介处对外出租，我在2020年9月和房东联系了要租下这些房子，签了五年的租赁合同，所有房子都装修好的，房子内的东西都归房东所有，我只有使用权，并缴纳了押金。我将房子租下后又作为公寓对外出租，以单间房屋分别出租出去。我与其他当事人不存在欺诈、恶意串通，并没有胡爱玲说的那些情况。我把特种行业许可证和消防合格证第一次转让给洪家丽、洪家军的时候，为了减少相应费用他们就没有重新办了，同时签订了免责协议，后面发生的问题都与我无关。第二次证件转让给胡爱玲的时候也签订了免责协议。 洪家军述称，酒店转让协议就是转让酒店的装修改造，并非转让酒店的特许经营证，洪家丽转让时价格很便宜，双方就酒店的现状很清楚。胡爱玲收到酒店后，双方转让行为全部履行完毕了，胡爱玲要求解除协议不成立。胡爱玲与房东发生了实际的房屋租赁关系，即使协议部分无效，也不存在解除，只能确认合同无效，其法律后果也不是一审法院判决的结果。洪家丽、洪家军将酒店装修转让给胡爱玲后，与特种经营许可证没有必然关系，一审判决错误。 胡爱玲向一审法院起诉请求：1.判令解除其与张文艺、洪家军、洪家丽于2019年12月9日签订的《酒店转让协议》及《宾馆转让附加协议》；2.判令张文艺、洪家军、洪家丽共同归还酒店转让款500000元，赔偿经济损失200000元（含胡爱玲所交租房押金20000元）；3.本案诉讼费由张文艺、洪家军、洪家丽承担。 一审法院认定事实：个体工商户合肥经济技术开发区驿家宾馆于2018年3月5日办理了工商登记，经营者为张文艺，经营场所位于合肥经开区××路××幢××楼××号。2018年10月9日，一路同行连锁酒店（合肥经济技术开发区驿家宾馆）经合肥经开区消防救援大队消防验收合格，并出具消防安全检查合格证，合格证载明“安全责任人为张文艺，场所建筑面积356平方米，所在层数为地上第一层、第十三层。”2018年10月26日，一路同行连锁酒店（合肥经济技术开发区驿家宾馆）办理了《特种行业许可证》。2019年5月6日，张文艺将该宾馆经营权以440000元转让给洪家丽前夫薄海龙。2019年12月9日，洪家丽、洪家军（甲方、转让人）与胡爱玲（乙方、受让人）签订一份《酒店转让协议》，约定，甲方将位于××路××路××号××楼××路××楼××1间）、10楼（5间）酒店所有财产、设施转让给乙方，转让价格伍拾万元整；甲方于2019年12月9日将位于文一名门南郡一路同行三联学院酒店内所有财产、设施交付乙方并验收后，乙方即付转让费伍拾万元；甲方配合乙方办理营业执照，配合乙方变更特种行业许可证，如若特种行业许可证不可变更，甲方将特种行业许可证免费给乙方永久使用，但是必须签订免责协议（在乙方经营期间产生的一切事项与甲方无关）；甲方十楼宾馆1021室1022室1023室1024室1025室，如发生营业证件纠纷甲方应无条件配合乙方解决；甲方加盟的一路同行宾馆品牌如发生一切债务纠纷由甲方解决。合同签订时张文艺、胡爱玲、洪家军、洪家丽均在现场。胡爱玲、洪家丽在该合同抬头和落款处签名摁手印，洪家丽在合同抬头和落款处代签“洪家军”，洪家军在“洪家军”签名处摁了手印。同日，张文艺（甲方、转让人）与胡爱玲（乙方、受让人）签订一份《宾馆转让附加协议》，约定，自2019年12月9日，甲方将位于合肥经济技术开发区驿家宾馆（加盟一路同行连锁酒店）转让给乙方，其配套消防验收合格证与特种行业许可证一并转让给乙方使用；自2019年12月9日起，合肥经济技术开发区驿家宾馆（加盟一路同行连锁酒店）由乙方经营，经营期间发生一切法律后果和各种民事纠纷均与甲方无关。合同签订当日，胡爱玲向洪家丽支付500000元，洪家丽将驿家宾馆交给胡爱玲经营，张文艺将特种行业许可证、营业执照、消防安全检查合格证交付给胡爱玲。 一审法院另查明，案涉宾馆共有32间房间，分别为第10层5间上下共10间，第13层11间上下共22间。2020年5月27日，因案涉宾馆扩大经营面积未经消防安全检查投入使用进行营业，合肥经开区消防救援大队对该宾馆进行检查，确认宾馆扩大十楼5层西侧及夹层（共10间），以及13层夹层共10间未办理开业前检查，遂查封了未经验收的10楼5间上下10间和13楼的上层11间，并收回《特种行业许可证》。被查封房间于2020年5月27日停止经营，未查封房间经营至2020年7月11日。 一审法院再查明，洪家军与洪家丽系兄妹关系。张文艺从事房屋托管。案涉宾馆所用房屋系张文艺从案外人李顺、丁文芝等房东处租赁，累计每月租金约17000元，租赁期限自2018年5月15日至2026年5月15日，租赁房屋时张文艺向房东支付押金20000元。2019年5月6日，张文艺将宾馆经营权转让给薄海龙时，一并将宾馆所用房屋转租给薄海龙，由薄海龙直接向房东支付租金，并向张文艺支付押金20000元。洪家丽、洪家军将宾馆转租给胡爱玲后，房屋租金由胡爱玲直接向房东支付，并向洪家丽支付租房押金20000元及其已预支的房屋租金。2020年7月，因胡爱玲欠付租金，房屋被房东收回。2020年9月，张文艺重新与案涉房屋房东签订租赁合同，将房屋改造成公寓。 2019年12月9日，胡爱玲以合肥经济技术开发区驿家宾馆名义与北京美住美宿科技有限公司签订一份《轻住酒店服务合同》，约定驿家宾馆加盟“轻住”品牌。胡爱玲为此支付第一年履约保证金、平台对接费、培训费合计14098元。 庭审后，洪家丽于2020年11月27日向本院出具一份《情况说明》，内容载明“本人洪家丽于2019年5月6日转入张文艺在合肥经济技术开发区驿家宾馆经营，由于工作时间在外地出差，让薄海龙代表洪家丽与张文艺签转让合同。在经营期间因感情不和在2019年8月26日协议离婚。因为这个宾馆是洪家丽投资30万左右，洪家军投资20万左右，薄海龙没有出资，所以在离婚的时候口头约定，该宾馆经营权属于洪家丽，薄海龙与该宾馆没有任何关系。因为薄海龙对宾馆与其没有任何关系，没有任何异议，所以双方在离婚协议当中没有提到关于宾馆的事情。” 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。胡爱玲与洪家军、洪家丽于2019年12月9日签订的《酒店转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，胡爱玲按约定向洪家丽支付了转让费、押金及相应租金，洪家军、洪家丽应当全面履行合同义务，保障胡爱玲能正常使用涉案房屋从事宾馆经营业务。然因案涉宾馆扩大经营部分的房间未经消防安全检查，导致胡爱玲无法正常营业，双方签订的转让协议的合同目的无法实现，因此，胡爱玲有权解除合同。胡爱玲在起诉状中表达了要求解除转让协议的意思表示，故自起诉状副本送达洪家军、洪家丽时，双方签订的酒店转让协议解除。诉状副本于2020年9月10日送达至洪家军、洪家丽，故租赁合同于该日解除。相应地，胡爱玲与张文艺签订的《宾馆转让附加协议》同时解除。关于导致合同解除的违约责任，本案纠纷正是因洪家军、洪家丽未能保障合同约定的商业业态正常经营而导致，故洪家军、洪家丽对于合同解除应当承担主要责任。胡爱玲在合同签订之前未对案涉宾馆是否能够经营合同约定的商业业态尽到审慎的审查义务，其对于合同解除亦应当承担一定的责任。洪家军辩称其不是合同签订人，与事实不符，不予采信。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案宾馆所属房屋已由房东于2020年7月收回，且与张文艺重新签订了租赁合同，故胡爱玲已无法再向洪家军、洪家丽履行返还宾馆的义务，但应退还张文艺特种行业许可证、营业执照、消防安全检查合格证。洪家军、洪家丽则应向胡爱玲退还已收取的相应转让费。因转让协议未约定转让经营期限，根据胡爱玲实际经营宾馆时间自2019年12月9日至2020年7月11日共7个月，结合双方过错程度，参照张文艺租赁案涉房屋的年限，酌定洪家军、洪家丽应退还胡爱玲转让费454545元（500000元－7个月÷77个月×500000元=454545元）。洪家军、洪家丽退还该款项后，其或案外人薄海龙与张文艺之间的转让纠纷可另行采取合法方式解决。 关于胡爱玲主张的200000元经济损失。因转让协议签订后胡爱玲实际经营了7个月，且其自身对合同的解除存在过错，故其主张的在此期间的租金、加盟费、工资、利润等损失，不予支持。但其支付的租房押金20000元，洪家军、洪家丽应予退还。 虽然胡爱玲与张文艺就案涉宾馆转让事宜签订一份补充协议，但张文艺仅对合同履行承担交付相关证件的辅助义务，不是案涉转让协议权利义务的履行主体，故胡爱玲要求张文艺承担退还转让费并赔偿损失的义务，缺乏合同依据，依法应不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除胡爱玲于2019年12月9日与洪家军、洪家丽签订的《酒店转让协议》及与张文艺签订的《宾馆转让附加协议》；二、洪家军、洪家丽应于判决生效之日起十日内退还胡爱玲转让费454545元及租房押金20000元；三、驳回胡爱玲的其他诉讼请求。案件受理费10800元，减半收取为5400元，由胡爱玲负担1739元，洪家军、洪家丽负担3661元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。胡爱玲向本院提交以下证据：证据一、洪家丽发布的酒店转让广告，证明，广告中未告知酒店32间房仅有11间是经过消防验收合格的，存在欺诈行为。证据二、胡爱玲和张文艺的微信聊天截图、胡爱玲与消防大队工作人员的微信聊天截图，证明，洪家丽等采用隐瞒手段骗取了消防合格证。证据三、胡爱玲父亲胡孝荣的报警记录，证明，酒店大部分房屋被封导致无法正常经营，房子被房东强制收回。证据四、胡爱玲与洪家丽的微信聊天截图，证明，胡爱玲也是受害者。 洪家丽、洪家军对胡爱玲提交的证据质证认为，证据一的真实性、关联性均有异议，看不出什么酒店什么位置，楼层13层也不是涉案酒店，涉案酒店在10楼。洪家丽、洪家军对证据二不清楚，由张文艺陈述。证据三的真实性无异议，但是不了解胡爱玲与房东之间的纠纷，实际是胡爱玲每月将房租交给房东，酒店转让过之后洪家丽、洪家军与房东、胡爱玲就没有关系了。证据四的真实性无异议，一审结束后胡爱玲联系洪家丽让洪家丽不要再上诉了，但是洪家丽坚持上诉，每次胡爱玲找洪家丽，洪家丽都积极配合，但是消防合格证等证件上的名字是张文艺，要找张文艺，洪家丽也联系了张文艺，张文艺没有出面解决。 张文艺对胡爱玲提供的证据质证认为，证据一与张文艺无关，不是张文艺发布的广告。证据二的聊天记录真实性无异议，但是张文艺一审中已经提供了证据证明了消防检查的过程和处罚通知书，张文艺将处罚都处理过了，消防合格证是合法合规领取的，领合格证前隔层就是存在的，超面积经营是事实。证据三真实性无异议，房东要收房，胡爱玲他们报警的。证据四与张文艺无关，无法质证。 经审查，本院对胡爱玲提交的证据认证如下，证据一不能反映系案涉酒店的广告，对该证据不予确认。胡爱玲和张文艺、胡爱玲与洪家丽的微信聊天截图真实性予以确认，但不能达到其证明目的。胡爱玲与消防大队工作人员的微信聊天截图涉及案外人，真实性无法确认。报警记录与本案争议无直接关联性，不予确认。 对一审法院查明的事实，本院予以认定。 本院认为，案涉《酒店转让协议》、《宾馆转让附加协议》约定的转让对象是案涉酒店经营权，包括酒店内所有财产、设施及经营所需的相关证件。胡爱玲签订《酒店转让协议》的合同目的为经营案涉酒店，转让方洪家军、洪家丽应当向胡爱玲提供具备商业使用用途、能够正常经营的酒店。但根据查明事实，案涉酒店存在扩大经营面积的情况，大部分房间没有取得消防安全检查合格证，不具备营业条件，并被消防部门予以查封，致使胡爱玲的合同目的不能实现，故胡爱玲要求解除《酒店转让协议》、《宾馆转让附加协议》的主张应予支持。 洪家军、洪家丽将不符合经营条件的酒店交付给胡爱玲，对合同的解除应当承担主要责任。胡爱玲在签订《酒店转让协议》、《宾馆转让附加协议》前未对酒店房间状况、消防安全检查合格证等证件尽到审查义务，对合同的解除也存在过错，应当承担相应的责任。一审法院根据胡爱玲实际经营时间、参照张文艺租赁案涉房屋的年限并结合双方过错情况，酌定洪家军、洪家丽应退还胡爱玲转让费454545元并无不妥，本院予以确认。胡爱玲基于《酒店转让协议》向洪家军、洪家丽支付租房押金2万元，现《酒店转让协议》已解除，洪家军、洪家丽应当将该款项返还胡爱玲。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉《酒店转让协议》解除后，洪家军、洪家丽有权要求胡爱玲返还《酒店转让协议》所约定的案涉酒店的所有财产、设施，或要求胡爱玲赔偿损失，洪家军、洪家丽未在本案中提出相应的诉讼请求，本案不予审查。 综上所述，洪家丽的上诉理由没有事实和法律依据，不能成立。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8418.17元，由上诉人洪家丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 苗 审判员 程亚娟 审判员 温占敏 二〇二一年六月二日 书记员 顾斯斯 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。