黑龙江省建三江人民法院执 行 裁 定 书（2021）黑8102执异31号案外人：张艳娇，女，1987年3月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸭绿河农场。申请执行人：沈显权，男，1988年1月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸭绿河农场。被执行人：郝树昌，男，1969年11月10日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸭绿河农场。被执行人：张会凤（与郝树昌系夫妻），女，1968年5月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸭绿河农场。本院在执行沈显权与郝树昌、张会凤民间借贷纠纷一案中，案外人张艳娇于2021年6月15日对本院查封黑龙江省鸭绿河农场阳光水岸小区××号楼×单元×××室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人请求中止对上述房产的执行并解除查封。理由为：涉案房产徐玉琴于2013年卖给郝树昌，郝树昌于2019年2月10日将该房产卖给刘玉兰，刘玉兰于2020年3月23日将该房产卖给张艳娇，现在该房产的实际所有人为张艳娇。案外人提出书面执行异议并提交如下证据：1.2013年11月1日中国农业银行现金缴款单复印件一份；2.2019年2月10日房屋买卖合同复印件一份；3.2020年3月23日房屋买卖合同复印件一份；4.2020年3月23日中国农业银行超级柜台客户回执复印件一份。申请执行人沈显权向本院提交答辩意见：请求法院驳回张艳娇的异议请求。理由为：一、郝树昌、张会凤夫妇与张会学、刘玉兰夫妇之前存在民间借贷法律关系，不是房屋买卖合同关系。二、2019年2月10日，刘玉兰与郝树昌、张会凤之间签订了《房屋买卖合同》和《车库买卖合同》，该合同中约定了刘玉兰买房金额200000元和78000元，合计278000元，刘玉兰并没有给付郝树昌、张会凤房款，只是郝树昌、张会凤之前欠张会学、刘玉兰借款。房屋买卖合同中约定，自签订合同之日甲方（郝树昌、张会凤）将房屋钥匙交给乙方（刘玉兰），可是从2019年2月10日，该房屋的水费、电费和取暖费均在郝树昌的名下。并没有实际交付，郝树昌、张会凤一直在该房屋内居住，只是2020年3月14日，因郝树昌、张会凤欠款太多，逃债，下落不明，张会学、刘玉兰、张艳娇便强行搬进该屋子里，为此答辩人等其他债权人和鸭绿河农场人民调解委员会共同向鸭绿河农场派出所报案，鸭绿河派出所对刘玉兰、张艳娇等询问笔录可以证明：郝树昌、张会凤在逃债之前一直居住的事实。张会学、刘玉兰以郝树昌欠款为由强行占有房屋。张艳娇以无房，继母刘玉兰让其居住为由强行居住的事实。三、2020年3月16日早上八点二十分，在郝树昌与鸭绿河人民调解委员会主任李智微信的留言中，李智询问郝树昌：“2019年给张老大（张会学）出的房屋买卖合同是怎么回事”，郝树昌回复：“如果到秋还不上钱，用房子车库抵押给我大哥”。该房屋买卖合同是“以卖代押”，事实清楚，证据确凿。四、房屋抵押应当办理抵押登记，否则不得对抗善意第三人。五、在刘玉兰主动与鸭绿河农场人民调解委员会主任李智通话录音中可以证明，刘玉兰强行搬进屋子里，是因为郝树昌对她的欠款没有得到偿还，不是买卖房屋和车库，而是一种借款担保。这种强行为了保证债的担保而进行占有他人财产的行为不受到法律保护。六、张艳娇称刘玉兰于2020年3月23日将房产出卖给张艳娇，由于刘玉兰不是该房屋的合法所有人，因此无权处分他人财产，进而张艳娇不能取得该房屋的合法所有权。另，张艳娇是张会学的女儿，刘玉兰与张会学之间未进行结婚登记同居，为此张艳娇与刘玉兰的买卖房屋行为值得商榷，同时他们之间的交易行为没有法律上的交易要件和实际交付占有要件，只是强行居住便以此取得了实际占有，因此不能得到法律支持。七、徐玉琴称，郝树昌买房屋时候还欠她顶名的好处费15000元，并称谁给她好处费，就与谁办理房屋过户手续。因郝树昌已经实际占有该房屋，并向徐玉琴交付了购房款，只是没有给付徐玉琴好处费。只能是徐玉琴的一种债权，徐玉琴无权将该房屋再次出售给其他人，如果与其他人签订房屋买卖合同，属于一房二卖，是违法行为，应当受到法律的制裁。综上所述：根据最高法《关于民间借贷司法解释》第24条之规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”答辩认为：刘玉兰持有的《房屋买卖合同》和《车库买卖合同》是郝树昌对张会学、刘玉兰的民间借贷担保，物权仍然为郝树昌所有。因为担保缺乏法律规定的必须要件，进行抵押登记，所以担保形式无效。因此刘玉兰强行居住房屋和车库占为个人所有，不应受到法律支持。申请执行人沈显权向本院提交如下证据：1.2017年12月27日借据复印件一份；2.房屋买卖合同和车库买卖合同（不清晰，无法辨认）；3.调查笔录复印件四份；4.微信截图复印件一份；5.徐玉琴房屋买卖合同复印件一份及郝树昌交付的水电暖的证据（十二页）；6.通话录音光盘及该通话录音纸质打印件各一份。被执行人郝树昌、张会凤未向本院提交答辩意见及证据。本院依法调取(2021)黑8102执453号卷宗执行笔录复印件一份。本院查明，沈显权与郝树昌、张会凤民间借贷纠纷一案中，本院于2020年9月14日作出（2020）黑8102民初765号民事判决书，判项的主要内容为：郝树昌、张会凤于本判决生效之日起五日内给付沈显权借款348840元。该判决书发生法律效力后，被执行人未履行还款义务，申请执行人向本院申请执行。本院于2021年4月12日作出（2021）黑8102执453号执行裁定书，主要内容为：预查封案外人徐玉琴位于黑龙江省鸭绿河农场阳光水岸小区××号×单元×××室88.73平方米房屋。现张艳娇提出书面异议，请求解除对上述房产的查封。另查明，2019年2月10日,甲方张会凤、郝树昌与乙方刘玉兰签订了房屋买卖合同，其主要内容为：甲方位于鸭绿河农场阳光水岸××号楼×单元×××室，面积88.73平方米卖给乙方，卖房金额人民币200000元,钱款以现金形式一次性付清。再查明，2020年3月23日，甲方刘玉兰与乙方张艳娇签订了房屋买卖合同，其主要内容为：甲方位于鸭绿河农场阳光水岸××号×单元×××室，面积88.73平方米卖给乙方，卖房金额人民币200000元，钱款以现金形式一次付清。2020年3月23日，中国农业银行超级柜台客户回执的主要内容为：客户姓名：张艳娇；收款方户名：刘玉兰；转账金额170000元；转账方式：实时转账。还查明，本院调取的(2021)黑8102执453号卷宗执行笔录显示，徐玉琴称农场拆迁时其要两套房产，一套自留，一套卖给被执行人郝树昌，郝树昌那套位置在鸭绿河农场阳光水岸××号×单元×××室，该房屋登记在徐玉琴名下，但郝树昌欠其卖房款15000元，不给所欠的房款15000元，徐玉琴不签字。在制作笔录过程中，徐玉琴与其丈夫通话，其丈夫在电话中亦称，当时房屋卖给郝树昌，价格为140000余元，但郝树昌还差徐玉琴15000元购房款，该房屋登记在徐玉琴名下。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，异议房产登记在徐玉琴名下,案外人明知该情形仍与非登记人刘玉兰签订房屋买卖合同,不符合上述法律规定第(一)项内容；其次,上述法律规定所指支付价款应为向被执行人支付价款,而案外人张艳娇并非向被执行人支付价款,故不符合上述法律规定第(三)项内容。综上，对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回张艳娇的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  周君君人民陪审员  张 慧人民陪审员  李 静二〇二一年六月二十四日书 记 员  张 岩