广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3631号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭伟，男，1976年10月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：鲁凯，湖南扬世律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州中源投资咨询有限公司，住所地广东省广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路****（自主申报）。法定代表人：吕秋江，该公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司，住，住所地广东省广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路****主申报）。负责人：丁义发，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：丁义发，男，1961年9月9日出生，汉族，住江西省丰城市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：黄玉麟，广东欧胜律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：贺岚，广东欧胜律师事务所实习人员。上诉人彭伟因与广州中源投资咨询有限公司（以下简称中源公司）、广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司（以下简称鹅掌坦分公司）、丁义发房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初3062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。彭伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持彭伟一审诉讼请求；2.中源公司、鹅掌坦分公司、丁义发承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认为彭伟对租赁合同的解除需承担50%的责任属于严重的认定事实错误，彭伟对合同的解除没有任何法律责任。鹅掌坦分公司作为出租人，在对外出租涉案商铺前对商铺是否已取得房产证等产权证明材料是清楚明白的，其对于涉案商铺是否能对外出租给他人用作餐饮用途、是否可以办理营业执照等情况均非常清楚，其在明知涉案商铺没有产权证明材料的情况下，仍恶意欺诈并举办各种展销活动、发布招商广告，并利用“海底捞”的知名度对彭伟进行欺诈，称“海底捞”都能进场办营业执照，那么彭伟一定可以办理营业执照，由此导致彭伟承租该商铺。彭伟在签订涉案租赁合同前，鹅掌坦分公司曾承诺只需支付5万元，鹅掌坦分公司可以帮彭伟办理营业执照，甚至在之后的谈判时，鹅掌坦分公司仍承诺可以帮彭伟办理营业执照，但直至2019年11月9日，彭伟的营业执照都因没有房产证等产权证明材料而无法办理。鹅掌坦分公司的前述行为属于恶意欺骗，因该欺骗行为导致彭伟无法办理营业执照而与其解除租赁合同，彭伟对此没有任何过错，不应承担任何法律责任。（二）一审法院认为鹅掌坦分公司曾举办过节庆促销活动，认定彭伟主张返还节庆促销活动费用1800元于法无据，属于歪曲事实。彭伟支付给鹅掌坦分公司的节庆促销活动费用1800元是用于彭伟开业时的节庆促销，并非鹅掌坦分公司自行举办、没有彭伟正常开业商铺参与的节庆促销。彭伟支付该笔费用的目的是通过举办节庆促销来吸引广大客户光临彭伟开业的商铺，故该费用应予返还。（三）一审法院认为彭伟应当支付鹅掌坦分公司2019年12月11日至2020年1月20日的租金44167.5元属于认定事实严重错误。彭伟因鹅掌坦分公司无法提供产权证明材料而无法办理营业执照，故于2019年8月12日向中源公司、鹅掌坦分公司发出《解除合同通知书》，与其解除租赁关系，根据二审提交的《商铺移交通知书》及视频录音资料，彭伟已多次主张移交商铺。根据广州市白云区市场监督管理局的回复可知，2020年3月1日前，由于中源公司、鹅掌坦分公司没有产权证明材料导致彭伟无法办理营业执照，新冠疫情后，为了抗击新冠疫情，国家机关放宽政策，没有房产证等材料可以办理营业执照。彭伟因中源公司、鹅掌坦分公司欺骗导致无法办理营业执照，所以彭伟不需要承担因中源公司、鹅掌坦分公司原因导致商铺无法移交期间的租金。中源公司、鹅掌坦分公司起诉主张租金于法无据，依法应为场地占用费。（四）一审法院认定彭伟主张的损失中部分属于彭伟可重复利用的，不存在损失问题，还有些属于彭伟为经营所支付的必要合理费用，因彭伟对租赁合同的解除存在过错，故前述费用应由彭伟自行承担，属于事实认定严重错误。根据一审提交的材料，厨具、灯具是为店铺生产经营专门定制的器具，无法重复利用，该部分损失应由中源公司、鹅掌坦分公司承担。彭伟是受害方、被欺骗方，因中源公司、鹅掌坦分公司故意欺诈给彭伟造成了巨大经济损失，导致彭伟没有开张营业，彭伟没有任何过错，不应当承担任何法律责任，故前述损失应由中源公司、鹅掌坦分公司承担。中源公司、鹅掌坦分公司、丁义发二审答辩称，整个涉案场地除了个别商铺没有办理营业执照，其他租客都有办理营业执照，本案完全是彭伟自身不想继续经营的原因，在超过免租期后，选择直接撤场、解除合同并提起本案诉讼，导致损失不断扩大，因此真正的违约主体是彭伟。由于中源公司、鹅掌坦分公司与涉案场地的二手房东出现了租赁合同纠纷，中源公司、鹅掌坦分公司对涉案场地在2020年下半年失去了经营管理权，案外人就此正在诉讼过程中。中源公司、鹅掌坦分公司对本案一审判决关于鹅掌坦分公司承担50%责任的处理并不满意，也提起了上诉，但因中源公司、鹅掌坦分公司自己的经营状况以及另案诉讼所导致的经营权丧失等问题，没有支付上诉费。尽管中源公司、鹅掌坦分公司对一审判决认定的50%的责任标准不认可，但是鉴于自身原因没有缴纳上诉费，故还是认可一审法院判决以及50%的责任比例。对于整个场地的情况，已经被广州市奕德物业服务有限公司接手经营，如果当时彭伟没有因自身原因解除合同，与同期入驻的商铺情况一样，也不会扩大如装修等一系列不必要扩大的损失。综上，请求驳回彭伟的上诉请求，维持原判。彭伟于2020年1月16日向一审法院起诉请求：1.确认彭伟与中源公司及鹅掌坦分公司于2019年3月11日签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》于2019年8月12日解除；2.中源公司及鹅掌坦分公司向彭伟退还广州市白云区同德街鹅掌坦西槎路111号百德广场三楼C02B商铺的租金33975元，合同保证金101923元，共计135900元，并支付利息（以135900元为本金按照银行同期贷款利率计算自2019年8月12日至实际支付之日止）；3.中源公司及鹅掌坦分公司赔偿彭伟装修款687300元；4.中源公司、鹅掌坦分公司赔偿彭伟经济损失开业花篮费损失2180元、家具损失110000元、厨具损失278600元、灯具损失26210元、制冷空调设备损失52000元、制冷配件损失1805元、广告标识损失52825元、员工工资损失116578元、手腕纸袋损失9800元、瓷器损失22930元、风管加工制作损失2780元、停车费损失293元、物流费用损失3403元、五金损失14079元、营业收入损失188262元、员工住宿费损失10000元、安装空调及排气扇损失18600元、差旅费损失4875.5元、烟感器整改损失16000元、监控线损失2210元、消毒餐具损失4540元、电话费损失299.4元、交通费损失3020.44元、培训费损失4249元、宿舍用品损失1607.17元、食材损失6070元、共计963241.51元；5.中源公司及鹅掌坦分公司赔偿彭伟因追究违约责任产生的律师费20000元，公证费3000元，共计23000元；6.中源公司、鹅掌坦分公司承担本案一切诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等；7.丁义发对上述诉请2-5项承担连带责任。中源公司、鹅掌坦分公司向一审法院反诉请求：1.解除彭伟与中源公司及鹅掌坦分公司签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》；2.彭伟支付中源公司、鹅掌坦分公司从2019年12月11日起暂计至2020年1月20日的租金44167.5元及违约金（违约金按所拖欠租金或水电费总额的每日0.05%计算，租金及违约金均实际应计算到清偿之日止）；3.本案反诉费由彭伟承担。一审法院认定事实：2019年3月11日，彭伟（乙方，承租方）与鹅掌坦分公司（甲方，出租方）签订《广州市同德围百德广场租赁合同书》，约定：一、甲方将位于广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路111号百德广场三楼C02B商铺（以下简称涉案商铺）给乙方使用。三、租赁期限：从本合同免租期届满时起计6年。四、乙方经营项目名称为湘当有味，范围是湘菜。五、从甲方拿到场地一次消防验收合格手续并交付场地给乙方使用起计算3月为免租期。六、乙方在免租期届满后因乙方原因未能营业，仍要按约定缴纳租金及水电费。七、第一年租金及管理费为33975元/月，第二年租金及管理费33975元/月，第三年租金及管理费37372元/月。签订本合同时，乙方应在3个工作日内向甲方交纳合同保证金101925元及首月租金及管理费33975元。八、乙方须于每月5日前缴清当月租金及管理费，在接到甲方的上个月水电费通知单5日内缴清水电费。十、乙方同意每年向甲方交纳1800元作为节庆促销活动费用。十六条、甲方需配合乙方办理装修、经营证照等手续。十八、乙方承租后自行依法办理营业所需的规划、工商、税务、环保、消防等审批手续，并承担全部费用。二十七、在乙方无重大违约行为的情况下，如甲方单方面终止合同，甲方除如数退还乙方保证金外，还需支付乙方三倍保证金以及由此造成的全部经济损失（乙方损失包括但不限于装修损失、工人工资、合同未履行期间的预期经营利润损失、搬迁费、另行承租场地的租金上涨差价损失等）。三十一、甲方未能保障乙方正常使用租赁场地进行营业的，受影响期间，乙方无需支付租金和管理费，甲方需赔偿乙方所有损失（包括但不限于装修和设备的折旧、工人工资、预期经营利润损失等）。备注：3.开业花篮380元。5.甲方签合同时须提交产权证明和甲方与业主方的租金合同，甲方营业执照，甲方身份证等。7.甲方协助乙方办理营业执照等相关所需证照，费用由乙方承担。9.甲方承诺确定海底捞已经进驻等。后彭伟向鹅掌坦分公司支付广告宣传费和开业花篮费共计2180元、一个月租金33975元及合同保证金101925元。2019年5月24日，鹅掌坦分公司向彭伟发出《通知函》，称彭伟迟迟未到我司接收已签约的场地，现正式通过商户于2019年5月27日前来办理场地接收手续。于2019年7月1日开业并计算租金及管理费。2019年8月12日，彭伟发出《解除合同通知书》，称彭伟已于2019年6月底完成涉案商铺的全部装修工程，鹅掌坦分公司仍未按合同约定提供办理营业执照等证照义务。截至2019年8月12日，鹅掌坦分公司仍不配合彭伟办理营业执照等证照，导致彭伟无法开业经营，构成严重违约。一、解除双方签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》；二、返还彭伟已支付的租金、合同保证金共计135900元；三、赔偿装修费1100000元等共计2888073元。同年10月8日，广州市白云区市场监督管理局出具《关于“百德广场”办理相关证照的复函》，称：对经营范围不涉及负面清单行业的企业，建议积极引导企业通过住所（经营场所）自主申报的方式申办营业执照。对经营范围列入负面清单行业的企业，请将相关企业名称、经营场所、经营范围等信息函告我局备案，再指引已备案的企业来我局办理商事登记相关手续。一审庭审中，彭伟提交：1.《设计费收据》及《装饰工程施工合同》、装修支付流水，拟证实彭伟支付设计费54400元及工程款632900元；2.《报价单》及《收据》，证实彭伟支付桌椅费用110000元；3.《深圳市深宝厨厨具有限公司合同书》及向深圳市深宝厨厨具有限公司负责人吴礼平支付款项的转账凭证，证实彭伟支付厨具费用278600元；4.《灯具购销合同》、《报价单》及向易大友账户转账凭证，拟证实彭伟支付灯具费26200元；5.《发票联》，证实彭伟支付制冷空调设备费用52000元；6.《制冷配件收据》，拟证实损失1805元（核实为1559元）；7.《广告标识制作合同》，拟证实彭伟支付广告标识制作费52825元（无其他凭证）；8.《工资单》，证实4月-7月期间彭伟支付工人工资126178元；9.《收据》，证实彭伟经营手腕纸袋损失9800元；10.《瓷器销售清单》，拟证实彭伟经营瓷器损失22930元；11.《风管加工制作单》、《收款收据》，拟证实彭伟支付风管加工3026元；12.停车费票据，证实彭伟停车费损失293元；13.物流费用收据，拟证实彭伟物流费损失14079元；14.2019年6月《湘当有味营收表》，证实彭伟营业利润损失188262元；15.《租赁合同》及收据，证实彭伟员工住宿费损失10179元；16.《空调安装费收据》，证实彭伟支付空调安装费18600元；17.差旅费，拟证实差旅费损失4875.5元；18.《烟感器整改收款收据》，拟证实彭伟支付16000元整改烟感器；19.《监控线收款收据》，拟证实彭伟支付2210元安装监控线；20.《消毒餐具支付凭证》，证实彭伟支付消毒餐具费4540元；21.《电话费支付凭证》，证实彭伟电话费损失299.4元；22.《交通费支付凭证》，证实彭伟交通费损失3020.44元；23.《培训费支付凭证》，证实彭伟支付培训费4249元；24.《宿舍用品支付凭证》，证实彭伟支付宿舍用品损失1607.17元；25.《食材支付凭证》，证实彭伟支付食材损失6070元；26.视频，拟证实彭伟将涉案商铺交付鹅掌坦分公司，但鹅掌坦分公司拒绝接收；28.《收款收据》，拟证实彭伟五金损失14079元。2020年7月23日，广州市奕德物业服务有限公司向鹅掌坦分公司发出《解除合同告知函》，称2017年4月19日双方签订租赁合同，现你方拖欠2019年7月至2020年7月长达13个月租金及水电费，且未妥善维护物业及进行管理，因你方违约，即日起解除与你方合同，并及时交还涉案物业。中源公司、鹅掌坦分公司、丁义发提交：1.《广州市同德围百德广场租赁合同书》及《营业执照》，拟证实其他租户已办理营业执照，彭伟无法办理是其自身原因所致；2.照片，拟证实鹅掌坦分公司为开业准备了花篮并举办了商场促销活动。一审法院另查，位于广州市白云区同德街鹅掌坦百德商业大厦已取得《建设工程规划许可证》，百德商业大厦与百德广场系同一栋建筑物。一审法院再查，鹅掌坦分公司负责人原为丁明婷，2020年3月28日变更为丁义发。2020年1月20日，彭伟向一审法院申请财产保全并提供保单保函作为担保。一审法院于同日裁定查封、扣押、冻结中源公司、鹅掌坦分公司、丁明婷（彭伟已撤销）名下价值1809441.51元财产。一审庭审中，彭伟称其自始至终并未开业，其将涉案商铺交付给鹅掌坦分公司，但鹅掌坦分公司拒收。涉案商铺至今未办理交接手续，鹅掌坦分公司称涉案商铺于2020年7月22日已由广州市奕德物业服务有限公司收回，彭伟在装修后并未实际投入经营，至今未开张。一审法院认为，彭伟与鹅掌坦分公司签订的《广州市同德围百德广场租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《广州市同德围百德广场租赁合同书》合法有效，双方当事人应恪守履行。现彭伟以鹅掌坦分公司无法提供房产证导致其无法办理营业执照为由要求解除合同，而鹅掌坦分公司以彭伟拖欠租金为由亦表示要求解除合同，鉴于彭伟与鹅掌坦分公司双方已达成解除《广州市同德围百德广场租赁合同书》的合意，故对于彭伟与鹅掌坦分公司要求解除《广州市同德围百德广场租赁合同书》的本诉诉请及反诉请求一审法院予以支持。本案的争议焦点为对于租赁合同的解除彭伟与鹅掌坦分公司应当承担过错责任的问题。首先，《租赁合同》中明确约定“甲方签订合同时须提交产权证明”，彭伟作为承租人与鹅掌坦分公司签订租赁合同时未向鹅掌坦分公司主张提供房产证等产权证明材料，对涉案商铺未尽到审慎的审查义务，对因无法提供房产证等产权证明导致无法办理营业执照存在过错；其次，鹅掌坦分公司作为出租人，与彭伟签订租赁合同时未尽到提醒义务，明知涉案商铺无法取得房产证并未将其如实告知彭伟，对营业执照无法办理亦存在过错，彭伟与鹅掌坦分公司对合同的解除各自应承担50%。故合同解除时间以本判决生效之日起解除。根据合同解除后的相互返还原则，鹅掌坦分公司应将收取的保证金101905元返还给彭伟。因彭伟与鹅掌坦分公司对于租赁合同的解除均存在过错，对于彭伟主张鹅掌坦分公司支付保证金利息的诉请于法无据，一审法院不予支持。关于首月租金33975元是否返还的问题。彭伟虽称并未经营涉案商铺，但至今彭伟并未将涉案商铺交还给鹅掌坦分公司，且租赁合同约定自交付场地起免租期为三个月，彭伟称其已于2019年5月装修完毕，至今已过免租期三个月，故彭伟主张鹅掌坦分公司返还首月租金33975元及利息的诉请于法无据，一审法院不予支持。关于彭伟主张鹅掌坦分公司返还开业花篮费380元及节庆促销活动费用1800元的诉请，根据鹅掌坦分公司提交的照片显示，鹅掌坦分公司曾举办过节庆促销活动，故彭伟主张鹅掌坦分公司返还该节庆促销活动费1800元于法无据，一审法院不予支持。开业花篮费380元，因彭伟装修后并未开张经营，因此未产生开业花篮费用，故鹅掌坦分公司应向彭伟返还收取的开业花篮费380元。关于装修费632900元及设计费54400元。根据彭伟一审庭后提交的装修支付流水显示，2019年4月30日彭伟向谢常辉（施工方工地代表）转账100000元，5月14日向谢常辉转账100000元，5月27日向谢常辉转账50000元，6月11日向谢常辉转账5000元，6月12日向谢常辉转账45000元，8月3日向唐超国（施工方工地代表）支付150000元，10月14日向唐超过支付150000元，11月17日向谢常辉转账30000元，装修费合计630000元。首先，彭伟对涉案商铺进行装修支付装修费及设计费共计684400元（装修费630000元+设计费54400元）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。双方签订《租赁合同》的时间为2019年3月11日，截至彭伟起诉之日即2020年1月16日涉案商铺仍未交还至鹅掌坦分公司，涉案商铺剩余租赁期内的装修残值损失为589344元（684400元-684400元×10个月/6年×12个月）。根据彭伟与鹅掌坦分公司双方各自承担50%的责任，鹅掌坦分公司应向彭伟赔偿装修及设计费共计294672元（589344元/2）。其次，关于制冷空调设备损失52000元、制冷配件损失1805元、风管加工制作损失2780元、五金损失14079元、安装空调费18600元、烟感器整改损失16000元、监控线损失2210元。根据2019年5月19日出具的《发票联》显示，制冷空调设备损失52000元；《制冷配件收据》显示制冷配件损失1559元（855元+704元）；根据2019年5月16日出具的《收款收据》显示，风管加工制作损失2780元；根据收款收据及送货单显示，五金损失14079元；根据2019年5月20日出具的《收据》显示，空调安装费为18600元；根据2019年8月8日出具的《收据》显示，烟感器整改损失16000元；根据2019年8月8日出具的《收款收据》显示，监控线费用2210元，上述费用合计107228元。根据彭伟与鹅掌坦分公司各自承担50%的过错责任，鹅掌坦分公司应向彭伟赔偿上述损失53614元（107228元/2）；最后，家具损失、厨具损失、灯具损失、广告标识损失、员工工资损失、手腕纸袋损失、瓷器损失、停车费损失、物流费损失、营业收入损失、员工住宿费损失、差旅费损失、消毒餐具损失、电话费损失、交通费损失、培训费损失、宿舍用品损失、食材损失，其中有些属于彭伟可重复利用，不存在损失问题，还有一些是彭伟为经营所支付必要合理费用，因彭伟对于租赁合同的解除亦存在过错，故该费用应由彭伟自行承担，对彭伟主张上述费用，一审法院不予支持。综上，鹅掌坦分公司赔偿彭伟装修款294672元、制冷空调设备损失、制冷配件损失、风管加工制作损失、五金损失、安装空调费、烟感器整改损失、监控线损失共计53614元。关于律师费及公证费，因该费用并非彭伟必要支付费用，且租赁合同中并未约定该费用应由鹅掌坦分公司支付，故彭伟该诉请一审法院不予支持。关于鹅掌坦分公司的负责人丁义发是否承担对鹅掌坦分公司的上述债务承担连带责任的问题。丁义发系鹅掌坦分公司的负责人，并非股东和出资人，亦非租赁合同的相对方，故彭伟主张丁义发承担对鹅掌坦分公司的上述债务承担连带责任的诉请于法无据，一审法院不予支持。中源公司作为鹅掌坦分公司的总公司，对上述债务在鹅掌坦分公司不能清偿的范围内向彭伟补充清偿。关于中源公司、鹅掌坦分公司主张彭伟支付2019年12月11日至2020年1月20日租金44167.5元及违约金的反诉请求。因彭伟并未向鹅掌坦分公司支付上述期间的租金，现中源公司、鹅掌坦分公司要求彭伟支付该期间的租金于法有据，一审法院予以支持。彭伟应向中源公司、鹅掌坦分公司支付上述期间的租金45300元（33975元/月÷30天×40天），现中源公司、鹅掌坦分公司主张彭伟支付44167.5元是其行使自由处分权，一审法院予以支持。关于违约金，因鹅掌坦分公司对租赁合同的解除亦存在过错，故对中源公司、鹅掌坦分公司该反诉请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月16日作出如下判决：一、彭伟与广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司于2019年3月11日签订《广州市同德围百德广场租赁合同书》自本判决生效之日起解除；二、自本判决生效之日起五日内，广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司向彭伟返还合同保证金101923元及开业花篮费380元；三、自本判决生效之日起五日内，广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司向彭伟赔偿装修款294672元、制冷空调设备损失、制冷配件损失、风管加工制作损失、五金损失、安装空调费、烟感器整改损失、监控线损失共计53614元，合计348286元；四、广州中源投资咨询有限公司对上述债务在广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司不能清偿的范围内向彭伟补充清偿；五、自本判决生效之日起五日内，彭伟向广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司、广州中源投资咨询有限公司支付2019年12月11日至2020年1月20日期间的租金44167.5元；六、驳回彭伟的其他诉讼请求；七、驳回广州中源投资咨询有限公司、广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司的其他反诉请求。案件本诉受理费21084元，由彭伟负担15833.64元，由广州中源投资咨询有限公司、广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司负担5250.36元。反诉费452.09元，由彭伟负担。财产保全费5000元，由彭伟负担3754.89元，由广州中源投资咨询有限公司、广州中源投资咨询有限公司鹅掌坦分公司负担1245.11元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，一审法院曾向广州市规划和自然资源局发函查询广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路111号百德商业广场是否办理了建筑规划、报建手续，该局于2020年1月9日向一审法院作出穗规划资源协查[2020]20号《关于协助司法查询复函》，该函载明：“一、根据你院来函提供的影像图，该地块查有《建设工程规划许可证》（穗国土规划建证[2017]1081号），建设规模为1幢地上4层、地下1层商、地下**商业楼10327.3平方米（详见附件）。经初步核查，来函查询的现状建筑物与报建审批不一致……”。一审法院于2020年1月11日向中源公司、鹅掌坦分公司邮寄起诉状副本、证据副本等诉讼材料，中源公司、鹅掌坦分公司的代理人于2020年1月13日签收该邮件。二审期间，彭伟确认其没有要求中源公司、鹅掌坦分公司提供涉案商铺的权属证明或者合法报建材料。彭伟称其于2019年10月13日要求中源公司、鹅掌坦分公司交接场地，当时涉案场地内仍有其物品，并称因为中源公司、鹅掌坦分公司不让其搬走物品所以一直腾退不了。中源公司、鹅掌坦分公司、丁义发否认曾阻扰彭伟搬走自有物品，认为如果双方因搬离发生冲突完全可以报警。关于节庆促销活动费用，各方均确认是商场在节假日的时候由中源公司、鹅掌坦分公司举办的庆祝活动的费用。为核实涉案商铺的报建情况，本院就此函询广州市白云区城市管理和综合执法局以及广州市规划和自然资源局。广州市白云区城市管理和综合执法局于2021年4月30日复函：“广州市白云区同德街鹅掌坦西槎路111号百德广场为1栋4层框架建筑物，目前已完工并投入使用。经调查，业主提供了《建设工程规划许可证》（穗国土规划建证[2017]1081号），三楼C02B商铺属于规划许可证建设范围内，该建筑物规划条件核实及办理房地产权证情况建议向规划和自然资源部门进行查询。”广州市规划和自然资源局于2021年5月24日作出穗规划资源协查[2021]819号《协助司法查询复函》，载明：“一、根据你院来函提供信息，经核查，查有该建筑物《建设工程呈规划许可证》（穗国土规划建证[2017]1081号）。建设单位：广州市白云区同德街同德经济联合社，项目名称：广州市白云区同德街百德商业大厦，建设地址：广州市白云区同德街同德村鹅掌坦，具体信息详见附件。二、因来文未提供房产证号、产权登记案号、具体坐标信息，根据来函提供的信息核查，暂查无相关房屋产权记录，建议优先向当事人获取相关信息。以上信息核查时间为2021年4月，最新信息以登记簿为准。三、根据《广州市违法建设查处条例》相关规定，按照职责分工，对违法建设的查处（巡查、制止、立案调查、责令整改、处罚等）属城管综合执法部门法定职责。关于来文建筑物是否涉嫌违法建设情况，建议征询城管综合执法部门意见……”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，涉案《广州市同德围百德广场租赁合同书》的签订、履行以及纠纷的产生均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案《广州市同德围百德广场租赁合同书》的效力以及责任承担问题。关于合同的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案三楼C02B商铺位于广州市白云区同德街鹅掌坦村西槎路111号百德商业广场内，根据广州市白云区城市管理和综合执法局于2021年4月30日复函内容，涉案商铺属于《建设工程规划许可证》（穗国土规划建证[2017]1081号）规划许可证建设范围内，依照前述司法解释第二条的规定，《广州市同德围百德广场租赁合同书》应属有效。关于责任承担问题。本院评析如下：1.关于房屋占有使用费的给付问题。涉案《广州市同德围百德广场租赁合同书》有效，彭伟接收涉案商铺后进行了装修，已实际使用涉案商铺，中源公司、鹅掌坦分公司有权要求彭伟依照合同约定支付租金。彭伟称其多次要求与中源公司、鹅掌坦分公司进行场地交接，但亦确认其向中源公司、鹅掌坦分公司提出交还场地时，尚未腾空其自有物品，彭伟并无充分证据证明中源公司、鹅掌坦分公司阻扰其将自有物品搬离涉案商铺，故其认为涉案商铺因中源公司、鹅掌坦分公司原因无法交接，其无须承担因中源公司、鹅掌坦分公司原因导致涉案商铺无法移交期间的租金，依据不足，本院不予支持。彭伟多次向中源公司、鹅掌坦分公司提出解除合同，且已诉至法院，中源公司、鹅掌坦分公司已知悉彭伟不再继续履行合同的意愿，特别是在彭伟就本案纠纷诉至一审法院，明确提出解除合同、赔偿损失等诉讼请求后，中源公司、鹅掌坦分公司应当采取及时收回涉案商铺等合理的措施防止损失扩大。根据彭伟起诉的时间以及中源公司、鹅掌坦分公司签收起诉状等诉讼材料的时间，中源公司、鹅掌坦分公司至2020年1月20日虽未收回场地，但该期间尚未超过中源公司、鹅掌坦分公司采取止损措施的合理期间，中源公司、鹅掌坦分公司要求彭伟承担至2020年1月20日止的租金，应予支持。彭伟要求中源公司、鹅掌坦分公司返还首月租金33975元及利息，认为其无须支付2019年12月11日至2020年1月20日租金44167.5元的上诉理由均不能成立，本院不予支持。2.关于节庆促销活动费1800元的问题。节庆促销活动费系用于涉案商铺所在商场在节假日举办庆祝活动的开支，中源公司、鹅掌坦分公司在一审期间提供了证据证明涉案商铺所在商场举办了节假日庆祝活动，彭伟对此未能提供足以反驳的相反证据，故该部分费用已实际支出，一审法院驳回彭伟要求返还该部分款项的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。3.关于装修费、设计费损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据本案现有证据，涉案房屋目前查无产权记录，鹅掌坦分公司将无办理产权登记的租赁物出租给彭伟，导致无法履行合同约定的提交产权证明的义务，鹅掌坦分公司没有证据证明在彭伟提出解除合同之前，涉案商铺具有办理营业执照的条件以及履行了协助彭伟办理经营证照的义务，导致合同未能继续履行，鹅掌坦分公司存有过错。彭伟作为承租人，理应了解租赁物是否符合自己的经营需求、是否具备实现其合同目的的条件，彭伟确认其在签约前没有要求鹅掌坦分公司提供涉案商铺的权属证明或者合法报建材料，未尽审慎缔约义务，对于合同未能继续履行，亦存有过错。一审法院认定彭伟、中源公司对合同解除均有过错，对于装饰装修残值损失应各自承担50%责任，并无不当，本院予以认同。彭伟认为装饰装修损失应由中源公司、鹅掌坦分公司全部承担，理据不足，本院不予支持。一审期间，双方并无申请对涉案商铺已形成附合的装饰装修残值损失进行鉴定，彭伟提供的证据显示其对涉案商铺进行装修支付装修费、设计费共计684400元，一审法院根据彭伟提供的证据以及合同履行情况，认定彭伟已形成附合的装修残值损失为589344元，彭伟、中源公司、鹅掌坦分公司对一审法院的上述认定亦无提出明确的异议以及足以反驳的相反证据，且考虑到涉案商铺已被案外人收回，是否仍具备对彭伟已形成附合的装饰装修物的现值进行鉴定的条件尚不可知，本院对一审法院认定的该部分损失数额予以认同。同理，一审法院认定制冷空调设备损失、制冷配件损失、风管加工制作损失、五金损失、安装空调费、烟感器整改损失、监控线损失也应由租赁双方各承担50%，并无不当，本院亦予以认可。至于彭伟主张的家具、厨具、灯具、广告标识、手挽纸袋、瓷器、食材等属于未形成附合的装饰装修、设施设备，彭伟要求中源公司、鹅掌坦分公司予以赔偿依据不足，本院不予支持。至于员工工资、停车费、物流费、营业收入、员工住宿费、差旅费、餐具消毒、电话费、交通费、培训费、宿舍用品等，应属于彭伟为经营所支付的成本，其要求中源公司、鹅掌坦分公司赔偿该部分损失，理据不足，本院不予支持。4.关于丁义发的责任问题。丁义发仅为鹅掌坦分公司的负责人，现有证据并不足以证明其为鹅掌坦分公司的股东或者出资人，彭伟亦无证据证明丁义发存在须对鹅掌坦分公司的债务承担连带责任的情形，一审法院驳回彭伟要求丁义发承担鹅掌坦分公司本案债务的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，彭伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17029.67元，由彭伟负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月三十日书记员 贾 妍苏劲丹