贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初5183号原告：宋风莲，女，1986年10月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：范文康，贵州唐德律师事务所律师，执业证号：15201201810062693。委托诉讼代理人：胡兴涛，贵州唐德律师事务所律师，执业证号：15201201911146304。被告：贵州鑫盈商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号电建地产观府壹号第6号商业3层1号房，统一社会信用代码：91520115MA6H95ME0X。法定代表人：刘安强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师，执业证号：15201200210839394。委托诉讼代理人：王彩云，贵州星照律师事务所实习律师，证号：2301191121812。被告：贵州大西南房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路81号大西南富力中心A2栋20楼，统一社会信用代码：91520000577125262X。法定代表人：黄皓，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔辰，女，1988年1月13日出生，汉族，住沈阳市铁西区，该公司员工。原告宋风莲与被告贵州鑫盈商业管理有限公司（以下简称鑫盈公司）、贵州大西南房地产开发有限公司（大西南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋风莲的委托诉讼代理人范文康、胡兴涛，被告鑫盈公司的委托诉讼代理人韦德照、王彩云，被告大西南公司的委托诉讼代理人崔辰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宋风莲向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告鑫盈公司签订的《富力中心认购协议》、《商业运营及转让协议书》、《商业委托经营管理协议》；2、判令被告鑫盈公司返还原告支付的170,000元认购款，并自2020年5月4日起以170,000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用利息直至清偿之日止，暂计算至2020年6月15日，利息为823元；3、判令被告大西南公司对上述款项承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：被告大西南公司将其开发建设的位于贵州省观山湖区诚信北路81号大西南·富力中心的商品房委托给被告鑫盈公司负责该系列商品房的销售以及宣传工作。原告于2020年4月30日与被告鑫盈公司签订《认购协议》、《商业委托经营管理协议》以及《商业运营及转让协议书》，根据《认购协议》约定：原告购买富力中心轴负1-174号门面，一次性向被告鑫盈公司支付170,000元定金，原告按约定签订书面的《贵阳市商品房买卖合同》及《商业运营管理合同》后，该定金自动转化为原告支付的房款或运营费。协议签订当天，原告即通过银行转账向被告鑫盈公司交纳了购房款170,000元。另根据《认购协议》约定，自认购书签订后3日内，原告应到被告鑫盈公司售楼处签订书面的《贵阳市商品房买卖合同》及《商业运营管理合同》，在上述时间内如签约时间变化，则以鑫盈公司另行通知的时间为准，被告鑫盈公司没有另行通知的，原告应在上述时间内办理签约手续。但被告鑫盈公司至今未通知原告签订正式的《商品房买卖合同》，导致原告不能正常办理签约手续，涉案房屋也不能按期办理合同网签备案的手续。综上所述，原告认为，被告的行为严重违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告鑫盈公司辩称，1、原告所述与实情不符。原告系自愿在被告处购买商铺，被告的工作人员在销售过程中如实披露商铺的实际情况，被告不存在欺诈情形，原告明确表示认购案涉商铺并自愿与被告签订《富力中心认购协议》、《商业运营及转让协议书》及《商业委托经营管理协议》。《认购协议》签订后，被告多次通知原告到被告处签订《商品房买卖合同》，原告一直不予签订，系原告自身的原因导致《商品房买卖合同》一直未签订；2、涉案房屋在原、被告双方签订《认购协议》时已经属于现房，可以进行网签，系原告因自身的原因不愿继续履行合同，原告违反约定，并非被告违反约定导致不及时签订《商品房买卖合同》。被告大西南公司辩称，1、我公司并未将案涉房屋出卖给原告，与原告未签订任何协议，无需承担任何责任；2、原告诉称我公司委托鑫盈公司对案涉房屋进行房屋销售及宣传工作与事实不符，我公司开发建设的大西南富力中心项目中央绿轴商铺整体已于2019年9月29日出售给案外人侯青山，原告主观认为我公司委托鑫盈公司进行房屋销售及宣传工作没有事实依据。本院经审理认定事实如下：2019年9月29日，被告大西南公司（甲方）与案外人侯青山（乙方）签订《大西南·富力中心商品房认购书》，约定侯青山向大西南公司认购位于中国大西南·富力中心商铺，总建筑面积为9025.66㎡。《认购书》第三条约定：“……6、乙方在签署《商品房买卖合同》时，不得变更买受人。如乙方因故确需增加或减少买受人，乙方须在签署《商品房买卖合同》前事先以书面形式向甲方提出申请，并在征得甲方同意后方可。”同年10月11日，案外人侯青山（甲方）与被告鑫盈公司（乙方）签订《委托销售协议》，约定将前述商铺委托给鑫盈公司进行销售并代为收取相应的销售款项。2020年4月30日，原告宋风莲（乙方）与被告鑫盈公司（甲方）签订《“富力中心”认购协议》，约定乙方向甲方认购位于贵州省贵阳市观山湖区门面，建筑面积约11.22㎡，认购总价为197,674元（其中含房款总价112,200元，运营和转让费总价85,474元）。《协议》第二条约定：从本《认购书》生效之日起不得再将乙方认购的上述房屋出售他人，也不得与他人就该认购房屋签订相同的《认购书》，若违反上述约定，造成乙方不能购买所认购房屋的，则双倍返还乙方所交纳的定金。从本《认购书》签订后3日内，乙方未到甲方售楼处或者乙方到甲方售楼处后因乙方原因未与甲方就该认购房屋签订书面的《贵阳市商品房买卖合同》及《商业运营管理合同》，甲方有权自行处理该房屋，无需另行通知乙方，且乙方所交定金不予退还。第三条约定：“乙方知悉并认可：甲方有权销售该物业，该房款均由大西南房地产开发有限公司授权甲方代收代付，商业运营费由甲方收取。”协议签订当日，原告宋风莲向被告鑫盈公司支付定金170,000元，鑫盈公司向宋风莲出具收款收据。《认购协议》签订当日，原告宋风莲还与被告鑫盈公司签订《富力中心（中轴商业）商铺委托经营管理协议》及《商业运营及转让协议书（中轴）》，《委托经营管理协议》约定原告将其购买的“富力中心（中轴）”商铺全权委托被告鑫盈公司进行出租和经营管理事宜。《运营及转让协议书》约定宋风莲（乙方）自愿购买鑫盈公司（甲方）拥有合法转让权的富力中心商铺，鑫盈公司愿意将该商铺购买权转让给原告，同时愿意配合将该商铺备案登记至原告名下，并提供商业运营服务。第八条违约责任约定：“如因甲方原因导致乙方购买该商铺后不能办理网签备案登记的，乙方有权解除本协议，甲方应向乙方返还已收取的综合服务费，并按照已收取的综合服务费的百分之二支付违约金。”后原告宋风莲未与被告大西南公司签订《商品房买卖合同》，双方发生争议。以上事实，由当事人的陈述、原告宋风莲提交的1、《“富力中心”认购协议》、《富力中心（中轴商业）商铺委托经营管理协议》、《商业运营及转让协议书（中轴）》；2、收据、银行流水；被告鑫盈公司提交的：《大西南·富力中心商品房认购书》、《委托销售协议》、《商品房现房备案证明》；被告大西南公司提交的《大西南·富力中心商品房认购书》等证据在卷佐证，上述证据，经庭审举证、质证，并经本院审查，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被告鑫盈公司对案涉商铺是否有处分权。案涉项目由被告大西南公司开发建设，案外人侯青山向大西南公司认购了包括案涉商铺在内的大西南·富力中心绿轴地下负一层商铺，双方签订了《大西南·富力中心商品房认购书》，但并未签订正式的《商品房买卖合同》，案涉商铺并未备案登记至侯青山名下，房屋所有权人仍系被告大西南公司，案外人侯青山对案涉房屋不享有所有权和处分权。被告鑫盈公司在取得了案外人侯青山的授权后将案涉房屋销售给原告的行为，系无权处分，而所有权人大西南公司未对鑫盈公司的物权处分行为进行追认，鑫盈公司也未提供证据证明其取得了案涉房屋的处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，对于原告要求解除其与被告鑫盈公司签订的《“富力中心”认购协议》的诉请，本院予以支持。因认购协议已解除，原告无法取得案涉房屋的所有权，因此，原告与鑫盈公司签订的《富力中心（中轴商业）商铺委托经营管理协议》、《商业运营及转让协议书（中轴）》已不能实际履行，合同目的已无法实现，且《商业运营及转让协议书（中轴）》约定了如因鑫盈公司的原因导致原告购买商铺后不能办理网签备案登记的，乙方有权解除协议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人乙方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，对原告要求解除《富力中心（中轴商业）商铺委托经营管理协议》、《商业运营及转让协议书（中轴）》的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告要求被告鑫盈公司返还170,000元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张资金占用利息自2020年5月4日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止，因自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故2019年8月20日之后的逾期付款损失应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本院确认资金占用利息以未返还款项为基数，自2020年5月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止。原告主张被告大西南公司对上述款项承担连带支付责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋风莲与被告贵州鑫盈商业管理有限公司于2020年4月30日签订的《“富力中心”认购协议》、《富力中心（中轴商业）商铺委托经营管理协议》、《商业运营及转让协议书（中轴）》；二、被告贵州鑫盈商业管理有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告宋风莲170,000元及支付资金占用利息（资金占用利息的计算方式为：以未返还款项为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2020年5月4日起计算至清偿完毕之日止）；三、驳回原告宋风莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1958元、保全费1374元，共计3332元，由被告贵州鑫盈商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王娇二〇二一年六月二十七日法官助理雷晓星书记员韦钊