湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0921民初1145号原告：胡秀莲，女，1982年11月4日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：黄良春，湖南金剑律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：陈新宇，湖南金剑律师事务所专职律师。被告：南县麒麟华天大酒店有限公司，住所地:南县南洲镇文卫路。法定代表人：魏双根，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李爱军，男，系该公司工作人员。原告胡秀莲与被告南县麒麟华天大酒店有限公司（以下简称麒麟华天公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡秀莲及其委托诉讼代理人黄良春，被告麒麟华天公司的委托诉讼代理人李爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡秀莲向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿因未能在法定和约定的期限内替原告办好不动产权证的违约金（按合同约定或法律的规定算起，按照日万分之二乘以购房款的标准，最终计算至办理好不动产权证为止为30000元整）；2.要求被告依照合同和附件的约定替原告安装可视对讲门禁（可视电话）；3.要求被告空出消防通道并将消防设施配置于正常工作状况；4.要求被告将已竣工的商品房到主管部门办理好验收合格证；5.要求被告向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；6.要求被告退回原告已缴纳的燃气设备安装等费用；7要求被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中，原告胡秀莲当庭表示自愿放弃第3、4、5项诉讼请求。事实和理由：原告于2016年5月14日与被告签订南县麒麟阁《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告第1栋4层404号房，房款总价为308000元。原告在签字后于2016年5月14日交付了房款，交房时间为2017年3月30日前。但被告在收受原告的购房款之后，违反合同约定，延期交房及相关手续，未能在法定和约定期限内办理不动产权证，未能依法办好可视门禁，对消防通道及设施也未能正常启用。另外被告还侵犯原告的利益，将地下车库出售给他人。被告上述违法和违约行为，严重侵犯了原告的合法权益，造成原告较大的经济损失，原告为保护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请依法裁决。麒麟华天公司辩称，1.原告胡秀莲主张的逾期办证违约金与合同约定事实不符且无事实依据。根据合同约定的是“赔偿损失”，并非约定的“违约金”。本案中虽然麒麟华天公司逾期办证产生了违约行为，但并未给胡秀莲造成实质性的损失，也无证据证实其造成了一定数额的损失。其次，双方约定的赔偿标准是按已付房价款的万分之二进行计算，并非原告所述的日万分之二；2.被告已经根据合同约定安装了可视对讲系统，原告的诉求于法无据；3.小区消防通道被人占用，原告应该找物业公司协商而不是找被告；4.原告要求麒麟华天公司到主管部门办理好验收合格证的诉求不属于法院管辖范围；5.原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求，房屋保修期是有法律规定的，在其法定期限内如出现质量问题，开发商是有义务进行维修的，这与是否出具了《住宅质量保证书》无关；6.原告要求被告退还已缴纳的天然气开户费的诉求缺乏事实依据，该费用并非被告收取，而是由天然气公司所收，因此被告无理由退还。综上所述，原告诉求没有事实依据和法律依据，法院应在查清事实基础上驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：麒麟华天公司是麒麟阁商品房的开发商，已取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，证号为（南）房预许字【2015】第1号。2016年5月14日，买受人胡秀莲与出卖人麒麟华天公司签订了南县麒麟阁《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人位于南县××镇××路××幢××层××号商品房，用途为住宅，属框剪结构，建筑层数地上24层，建筑面积为116.15平方米，房屋总价款为308000元。签订合同当日买受人向出卖人支付了首付款68000元整，余款240000元买受人以银行按揭方式或公积金贷款方式支付。交付期限：出卖人应当在2017年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合格的商品房交付买受人使用。关于产权登记的约定：买受人在签订本合同时，提供相应所需办理权证的各种证件，缴清各种税费等，出卖人应当在商品房交付使用后一年内，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之二赔偿买受人损失。如买受人的原因造成的，出卖人不承担责任，时间顺延。”另双方还约定了其他事项。上述合同签订后，胡秀莲按约向麒麟华天公司支付了购房总价款308000元及其他费用15091元。2017年11月，麒麟华天公司向胡秀莲交付了所购的毛坯房屋。庭审经查实，麒麟华天公司已对案涉房屋安装了可视对讲系统，胡秀莲庭审中对此无异议。另，麒麟华天公司对麒麟阁商品房怠于向相关部门提交竣工验收申请，致使到2020年12月11日才对案涉房屋办理了不动产权属登记。诉讼过程中，胡秀莲自愿撤回要求麒麟华天公司退回原告已缴纳燃气设备安装等费用的诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同内容切实履行义务。本案中，在胡秀莲与麒麟华天公司签订《商品房买卖合同》后，已按约向该公司支付了购房款，麒麟华天公司虽于2017年11月向胡秀莲交付了所购的房屋，因未按期办理竣工验收手续，故直至2020年12月11日才给胡秀莲办理好案涉房屋的不动产权属证书，明显超过了合同约定的在商品房交付使用后一年内办理好不动产权属证书的期限，因此麒麟华天公司逾期办证的行为构成违约，理应承担相应的违约责任。至于违约金的计算方式问题，虽然合同约定“因出卖人责任致使买受人不能按期取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之二赔偿买受人损失”，但原告主张签合同时其真实意思表示应该是“按已付房价款的日万分之二赔偿买受人损失”。结合本案的实际情况，案涉合同确实是麒麟华天公司提供的格式合同，如按合同中的计算方式得出的违约金只有61.60元，这明显不足以对出卖人形成约束力，亦不能体现违约金的惩罚性功能和一般的交易习惯与常理。现结合麒麟华天公司与其他买受人签订的《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定系“按已付房价款的日万分之二赔偿买受人损失”的条款，从保护消费者的权益出发，本案中的违约责任实际应为“按已付房价款的日万分之二赔偿买受人损失”。对于违约损失的具体金额依约应从交房后的一年开始起算，但结合胡秀莲的诉讼主张及庭审陈述，本院经审查认为可按其主张的从2018年11月30日起算至办证之日即2020年12月11日止，以已付购房款308000元为基数，其违约金额为45707.20元（742天×308000元×0.0002），现胡秀莲只主张30000元，系对自我权利的处分，本院对其予以支持。对于胡秀莲要求麒麟华天公司安装可视对讲门禁（可视电话）的诉讼请求，经庭审查实，该门禁系统已经安装完毕，胡秀莲对其不持异议，故该项诉讼请求无事实依据，依法应予驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、限被告南县麒麟华天大酒店有限公司于本判决生效之日起15日内向原告胡秀莲支付违约金30000元；二、驳回原告胡秀莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告南县麒麟华天大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  蔡佳伟二〇二一年六月二十九日法官助理李盈书记员秦靖