山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异517号 案外人：许涛，男，1970年5月15日出生，汉族，住山东省济宁市。 申请执行人：青岛诚开贸易发展有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。 法定代表人：王战道，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李辉，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈诗远，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被执行人：山东如意科技集团有限公司，住所地山东省济宁市高新区。 法定代表人：邱亚夫，董事长。 被执行人：山东济宁如意进出口有限公司，住所地山东省济宁市市中区。 法定代表人：苏晓，董事长。 被执行人：苏晓，女，1976年6月23日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。 本院在执行申请执行人青岛诚开贸易发展有限公司与被执行人山东如意科技集团有限公司、山东济宁如意进出口有限公司、苏晓买卖合同纠纷一案【执行案号：（2021）鲁02执12号】过程中，案外人许涛向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人许涛称，请求中止对济宁市高新区327国道北土地使用权【不动产权证号：济开国用（2008）第xxxx号】上的济宁市如意新城xx号楼xx单元xx层xx室房屋的（以下简称“案涉房产”）的执行。事实与理由：2019年4月27日，案外人与山东如意置业有限公司签订《山东如意科技集团有限公司职工集资合作建房协议》，购买了案涉房产，房屋价款为402874.2元，2019年9月25日，案外人与山东如意置业有限公司签订了《地下车位有偿使用协议》，案外人购买了如意新城小区地下车位xxxx号，车位款为8万元。案外人于2019年4月27日分别缴纳房款402874.2元、暖气开户费、有线电视、天然气开户费9300元，2019年9月25日缴纳车位费8万元。案外人与山东如意置业有限公司签订的集资建房协议合法有效，案外人已缴纳全部购房款及附属设施费用，并实际占有居住，非因案外人的原因未办理过户登记手续，且案外人除案涉房产外无其他住房，案外人的合法权利能够排除本案执行。 申请执行人青岛诚开贸易发展有限公司辩称，关于许涛要求中止执行的请求，无事实及法律依据，应依法驳回其申请。1.法院并没有实际启动评估拍卖程序，许涛的异议申请明显不能成立。目前，法院仅张贴了拍卖公告，并同时告知利害关系人可以提出异议，若无异议，法院将启动拍卖程序。许涛就法院尚没有作出的执行行为提出异议，明显没有事实依据。2.许涛无任何证据证明案涉房产所在的土地与本案查封土地存在关联，根据被执行人山东如意科技集团有限公司在（2021）鲁02执异416号案件中提供的材料，土地性质显示为住宅用地，然而登记的土地性质为工业用地，二者土地性质不一致。其次，案涉土地登记面积为27810.50平方米，但被执行人提供的材料显示的土地面积为34006平方米，二者面积不一致。第三，案涉土地权利人为山东如意科技集团有限公司，被执行人提供的材料显示权利人为山东如意置业有限公司，二者权利人不一致。3.即使二者之间存在关联，许涛也不能证明其拥有案涉房产的合法产权。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，被执行人山东如意科技集团有限公司并未依据法定程序变更土地性质，其擅自改变土地用途取得土地使用权的方式违反法律规定，故该土地使用权无法转化成包括本案案外人在内的各业主的合法产权，也就不足以排除执行。济宁市高新技术产业开发区管理委员会无权批准企业集资建房，根据《经济适用住房管理办法》第五条及第三十四条规定，只有济宁市人民政府建设或房地产行政主管部门有权限管理并批准集资合作建房，而济宁市高新技术产业开发区管理委员会仅是主管招商引资的派出机构，其作出的核准文件并不能产生法律效力。《经济适用住房管理办法》第十五条规定“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右”，而案涉房产面积为126.69平方米，远超国家规定的经济适用房面积标准。根据《经济适用住房管理办法》第二十九条的规定“居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。”且不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，案外人许涛未在买房后及时办理权属登记，案涉房产并未登记在其名下，许涛不能证明案涉房产系其所有。综上，案涉房产不能作为许涛合法取得的经济适用房，系非法建房，其并不拥有案涉房产的所有权。4.申请执行人已落实及检索，济宁当地不具备制定地方性法规的权限，且没有相关经济适用住房或者小产权房的规章等规范性文件，被执行人山东如意科技集团有限公司没有履行任何审批手续，案涉房产系非法建房，许涛的抗辩不足以阻碍本案执行。5.按照许涛申请书中陈述的内容，只有本案被执行人山东如意科技集团有限公司尽快解决与申请执行人之间的债权债务问题，才能保护债权人的合法权利，维护广大购房者的实体利益，维护社会稳定。 为证明其主张，案外人许涛向本院提交了如下证据（证据均为复印件），1.2019年4月27日《职工集资合作建房协议》及2019年9月25日《地下停车位有偿使用协议》，证明案外人系在查封之前一年购买案涉房产。2.2019年4月27日收据1张，证明案涉房产系抵债房产，原债权人施工的工程是绿化工程，后案外人通过房屋中介从原债权人胡宝文处购买了案涉房产，并向原债权人银行转账支付了全部购房款65万元，且向房屋中介支付了中介费。原债权人抵债款是40余万元，通过房屋中介向原债权人购买房屋后，案外人直接与山东如意置业有限公司签订协议，签订协议时原债权人亦到场。3.2019年4月27日暖气开户费及有线电视、天然气开户费收据1张，证明在案涉房产查封前案外人已实际占有案涉房产。4.2019年9月25日车位缴费凭证，证明案外人在案涉房产查封前，购买案涉房产及实际占有的事实。 申请执行人青岛诚开贸易发展有限公司质证称，对于《职工集资合作建房协议》及《地下停车位有偿使用协议》的真实性不予认可，无原件佐证，对其关联性也不予认可，该证据无法证明许涛的证明目的。案外人在房产查封前并未签订合法有效的以房抵债协议，不能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。许涛与山东如意科技集团有限公司签订的是合作建房协议，并非购房合同，且该集资建房协议的内容违反了国家法律、行政法规的强制性规定，并非是合法有效的合同，许涛受让的并非合法有效的权利，即案涉房产的权利来源不合法，许涛自然也不可能构成善意取得，理由如下：（1）济宁高新技术产业开发区管理委员会无权批准山东如意科技集团有限公司在其自有土地上进行职工集资合作建房；（2）案涉土地为工业用地，权利人并未依据法定程序将土地性质变更为住宅用地，其取得土地使用权的方式系违法取得；（3）案涉房产的建筑面积为120多平方米，远超国家规定的经济适用房不超过60平方米的规定；（4）与许涛签署合同的相对方为山东如意置业有限公司，并非案涉土地的登记所有权人，且案外人并未进行房屋权属登记，未提交任何证据证明未能办理过户登记是非因其自身原因导致，故不足以排除案涉房产的执行。对于收据的真实性不予认可，无原件佐证，对其关联性也不予认可，该证据无法证明案外人的证明目的，该收据仅能显示案外人缴纳了开户费，并无法体现居住过程中缴纳物业费、水电费、天然气费、取暖费、电视费等，未提交任何证据证明在法院查封之前许涛已经实际占有并使用案涉房产。且案外人实际缴纳购房款等不足以证明其系案涉房产的所有权人，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有经依法登记，才能发生效力。 为证明其主张，申请执行人青岛诚开贸易发展有限公司向本院提交以下证据：1.（2020）鲁02民初954号之一民事裁定书，证明申请执行人青岛诚开贸易发展有限公司因买卖合同纠纷案件，将被执行人山东如意集团科技有限公司等作为被告向青岛市中级人民法院提起诉讼，并依法提出保全申请，保全被执行人山东如意科技集团有限公司名下4600万的财产。2.协助执行通知书及送达回证，证明申请执行人青岛诚开贸易发展有限公司依法申请并实际冻结了被执行人山东如意科技集团有限公司名下的不动产，同时案涉不动产亦在其他案件中被保全并进入执行程序。3.（2020）鲁02民初954号民事调解书，证明青岛市中级人民法院依法作出民事调解书，确认山东如意科技集团有限公司等需支付青岛诚开贸易发展有限公司43976528.09元及违约金（以43976528.09元为基数，自2020年4月30日至实际付清之日止按照年利率24%支付），并承担相关法律费用等86658.5元。4.强制执行申请书，证明因山东如意科技集团有限公司等被执行人拒不履行民事调解书确定的义务，青岛诚开贸易发展有限公司向青岛市中级人民法院申请执行，执行案号为（2021）鲁02执12号。5.争议不动产信息查询结果，证明争议不动产登记在被执行人山东如意科技集团有限公司名下，青岛诚开贸易发展有限公司作为申请执行人有权申请法院依法查封该不动产。 案外人许涛质证称，对证据的来源不清楚，案涉房产系案外人合法得来的。 本院查明，青岛诚开贸易发展有限公司与山东如意科技集团有限公司、山东济宁如意进出口有限公司、苏晓买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日作出（2020）鲁02民初954号民事调解书，内容如下：“一、被告山东如意科技集团有限公司于2020年12月31日前向原告支付货款43976528.09元及违约金（以43976528.09元为基数，自2020年4月30日至实际付清之日止按照年利率12%计算）、律师费27万元。二、被告山东济宁如意进出口有限公司、苏晓对上述债务承担连带清偿责任。三、若本案或（2020）鲁02民初955号、（2020）鲁02民初956号、（2020）鲁02民初957号案件有任何一笔款项未按期足额履行，各被告需自2020年4月30日起按照年利率24%向原告支付违约金，并承担全部案件受理费及保全费、诉讼保全责任险保费、律师费等，且原告有权就本案及（2020）鲁02民初955号、（2020）鲁02民初956号及（2020）鲁02民初957号调解书全部款项一并申请强制执行。四、本协议经履行完毕后，各方之间就本案再无任何争议。案件受理费263033元，减半收取131516.5元，保全费5000元，诉讼保全责任险保费36800元，合计173316.5元，其中由原告承担86658元，被告承担86658.5元。因上述费用原告已预交，被告应于2020年12月31日之前一并向原告支付86658.5元。” 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，青岛诚开贸易发展有限公司向本院申请执行，执行案号为（2021）鲁02执12号。 本案在诉讼过程中，采取了诉讼保全措施。2020年5月21日，本院作出（2020）鲁02民初954号之一民事裁定书，裁定冻结山东如意科技集团有限公司、山东济宁如意进出口有限公司、苏晓名下银行存款合计46000000元或查封、扣押其同等价值的其它财产。被冻结或查封的财产在冻结、查封期间不得转移、转让、变卖、抵押。案件申请费5000元，由青岛诚开贸易发展有限公司负担。2020年5月28日，本院作出（2020）鲁02民初954号之一协助执行通知书，通知济宁市不动产登记中心查封山东如意科技集团有限公司名下的坐落于济宁市高新区土地证号：济开国用（2008）第xxxx号、济开国用（2008）第xxxx号、济开国用（2008）第xxxx号、济开国用（2008）第xxxx号土地、济宁国用（2015）第xxxx号，查封期限自2020年5月28日至2023年5月27日。本院于2021年4月发布了拍卖公告，拟对济开国用（2008）第xxxx号土地进行评估、拍卖。 本院认为，根据民事诉讼法规定的举证责任分配原则，案外人对执行标的提出实体异议的，应当由案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案案外人在审查过程中所提交的证据均为复印件，未能尽到相应的举证责任，本院对其主张不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人许涛的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年六月二十九日 法官助理 张 辉 书 记 员 刘聪慧