中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终12590号上诉人（原审被告）：广州市有一家房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区赤岗路赤岗二街18号103自编之一。法定代表人：梁祖飞，总经理。委托诉讼代理人：宋佐仓，广东昆吾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林广贤（LAMKWONGHIN），男，1938年5月16日出生，美国国籍，委托诉讼代理人：梁莉莉，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州市有一家房地产代理有限公司（以下简称有一家公司）因与被上诉人林广贤中介合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。有一家公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回林广贤的全部诉讼请求；2.案件受理费由林广贤承担。事实和理由：一审法院认定林广贤违反《存量房买卖合同》第一条第9点下方的手写约定，但一审判决全文未载明手写约定（如果2019年10月25日仍未能交楼，则按每月租金4000元/月计算，如因政策原因或买卖双方资料问题交易不成功，本合同取消，卖方退回购房款和定金给买方，不得收取佣金）相关的任何事实调查之内容，一审法院仅依据黄金安已另行将座落于广州市海珠区赤岗二街1号大院2号×房（以下简称案涉房屋）出售给第三方就认定有一家公司违反手写约定显然错误。二、有一家公司已促成广州长利贸易有限公司与卖方黄金安之间的《存量房买卖合同》之成立，有权收取佣金。《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。广州长利贸易有限公司与有一家公司确认佣金为30000元，有一家公司促成合同成立后，有权根据约定收取佣金。三、广州长利贸易有限公司购买案涉房屋符合广州市限购政策，买卖双方交易所需的资料手续齐全，且广州长利贸易有限公司与卖方黄金安就此房屋已办理网签手续，不存在《存量房买卖合同》手写约定的退还佣金之情况。综上，请求二审法院查明事实，支持有一家公司的上诉请求。林广贤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。林广贤向一审法院起诉请求：1.判令有一家公司退还林广贤中介费人民币3万元及利息损失（以3万元为基数，自起诉之日起按年利率6%计至还清之日止）；2.案件受理费用由有一家公司承担。一审法院认定事实：广州长利贸易有限公司于2019年7月10日经核准成立，系由林广贤个人独资的有限责任公司，林广贤同时担任该公司的法定代表人。2019年10月17日，广州长利贸易有限公司经核准予以注销。根据广州市国土局房管局于2000年12月21日核发的穗房地证字第××号《房地产证》，其中载明：案涉房屋（建筑面积60平方米）系以黄金安名义登记的产业。广州长利贸易有限公司（为乙方，买方）与黄金安（为甲方，卖方）以及有一家公司（为丙方）签订《存量房买卖合同》（合同号：1160397），其中约定案涉房屋以现状出售予乙方，总金额为1800000元；签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金，购房款应于2019年8月5日前向甲方支付；卖方在2019年10月25日之前搬出交楼给买方使用；甲乙双方应于2019年8月5日前向房地产登记机构办理产权转移手续；甲方不按本合同约定将该房地产出售予乙方，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。第七条约定，1.丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当【2019年8月5日前】【递件之日前】向丙方支付中介服务费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费3000元整；（2）乙方应向丙方支付中介服务费18000元整；2.甲乙双方或其中乙方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约主每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金；……4.其他约定：甲方支付人民币一千元整服务费。其中在“甲方应向丙方支付中介服务费3000元整”处有划掉3000元的痕迹。第八条约定：丙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责，因丙方过错造成当事人损失的，丙方应当承担赔偿责任。庭审中，有一家公司亦向一审法院提交了证据《存量房买卖合同》（合同号：1160397），并提供原件核对，有一家公司提供的原件显示在该合同第一条第9点下方空白处手写补充：“如果2019年10月25日仍未能交楼，则按每月租金4000元/月计算，如因政策原因或买卖双方资料问题交易不成功，本合同取消，卖方退回购房款和定金给买方，不得收取佣金”，有一家公司确认该内容是在2019年7月25日手写添加上去，同时，林广贤、有一家公司均确认双方关于中介费的约定是《存量房买卖合同》（合同号：1160397）第7、8条，以及第1条第9点下方手写的上述条款。广州长利贸易有限公司在上述《存量房买卖合同》上没有加盖印章，但林广贤分别作为广州长利贸易有限公司的“法政人”、委托代理人在上述合同中签名确认。同日，有一家公司出具编号为1602544的《收据》，载明：今收到广州长利贸易有限公司交来承购海珠区赤岗二街1号大院2号503房中介居间服务费30000元。2019年8月30日，黄金安与案外人蔡嘉玉签订《存量房买卖合同》，将案涉房屋以2100000元的价格出售给案外人蔡嘉玉。另根据广州市不动产登记中心于2020年2月14日出具的《不具备购房资格告知书》，其中载明林广贤不具备在本市住房限购区域内住房购买资格。庭审中，有一家公司确认合同第七条“甲方应向丙方支付中介服务费3000元”已被划掉，同时中介服务费后有一个佣金确认书是30000元，林广贤对此确认中介服务费是30000元。同时，林广贤陈述，其在购房前已明确知道自己在广州市没有购房资格，并在咨询购房事宜时已向有一家公司说明此情况并强调要以个人名义买房，有一家公司则称林广贤只要成立公司后就具有购房资格，于是林广贤在2019年7月10日注册成立广州长利贸易有限公司，有一家公司对此则抗辩称林广贤自始即主动以公司名义购房，有一家公司有口头告知林广贤广州市房屋限购政策及相应的房屋买卖风险，但林广贤则称有一家公司工作人员没有向林广贤说明是以公司名义购房，而是说成立公司就有资格购房。一审法院认为：林广贤为美国公民，故案涉纠纷为涉外居间合同纠纷案件。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”由于双方均一致同意本案适用中华人民共和国法律，故一审法院以中华人民共和国法律作为处理本案争议的准据法。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因涉案合同关系成立于民法典实施之前，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律及司法解释进行审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。广州长利贸易有限公司与有一家公司签订的《存量房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应自觉履行。广州长利贸易有限公司已支付中介服务费30000元给有一家公司，但黄金安已另行将上述讼争房屋出售予第三方，有一家公司未能促成双方交易成功，根据《存量房买卖合同》第1条第9点下方手写的约定，有一家公司已构成违约，理应承担违约责任。但鉴于广州长利贸易有限公司已于2019年10月17日经核准予以注销，林广贤作为该个人独资企业的投资人，对该企业的财产享有所有权，故林广贤有权就广州长利贸易有限公司的债权向有一家公司主张权利，因此有一家公司抗辩称林广贤没有权利提起本案诉讼的理由不能成立，一审法院予以驳回。现林广贤要求有一家公司退还中介服务费30000元，合法有理，一审法院对此予以支持。关于利息损失问题。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事诉讼权利；现林广贤要求有一家公司从起诉之日起按年利率6%计付利息损失，该损失标准低于涉案《存量房买卖合同》所约定的违约金标准，故一审法院对此予以准许。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、有一家公司应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还中介服务费30000元给林广贤；二、有一家公司应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性将从2020年1月20日起至实际付清之日止的利息损失（以30000元为基数，按年利率6%计）支付给林广贤。案件受理费550元，由有一家公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审已查明的事实依法予以确认。另查明，2020年1月8日，林广贤依据案涉《存量房买卖合同》，以黄金安为被告向一审法院提起诉讼，请求解除合同、黄金安退还购房定金50000元及利息。一审法院立案受理，案号为：（2020）粤0104民初3916号，并于2020年8月14日作出（2020）粤0104民初3916号民事判决，判决：一、案涉《存量房买卖合同》予以解除；二、黄金安应于判决发生法律效力之日起十日内，一次性返还购房定金50000元给林广贤；三、黄金安应于判决发生法律效力之日起十日内一次性将从2020年1月8日起至实际清付之日止的利息损失（以50000元为基数，按年利率6%计）支付给林广贤。上述判决已于2020年12月7日生效。本院认为，因林广贤系美国国籍公民，故本案属涉外民事纠纷案件，一审法院对本案准据法适用认定准确无误，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人诉、辩意见，本案争议焦点在于有一家公司应否收取中介服务费。案涉《存量房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，并无违反法律法规禁止性规定，合法有效，对此各方并无异议。本案纠纷实质上是双方对是否存在案涉《存量房买卖合同》手写约定部分关于有一家公司“不得收取佣金”的情形存有争议。合同约定“如因政策原因或买卖双方资料问题交易不成功”则有一家公司“不得收取佣金”，现双方对于“交易不成功”事实并无异议，仅对交易不成功的原因存有争议，林广贤主张称真正购房主体系其个人，而按政策规定其个人不具备购房资格；有一家公司则主张称系因购房主体广州长利贸易有限公司未办妥税务登记手续，故无法缴纳案涉交易税费。双方对上述主张均仅有各自陈述而未提供其他辅证予以证明。就此，本院认为，案涉《存量房买卖合同》中上述手写部分的约定，虽笼统的表述为“如因政策原因或买卖双方资料问题交易不成功”，实际上系各方对案涉交易中可能遇到的障碍和风险进行预判，结合双方对于交易不成功的原因主张，无论是哪一方主张的情况，实质上都可纳入“政策原因或买卖双方资料问题”的情形内，依照该条款约定，有一家公司不得收取佣金，现林广贤主张有一家公司退还中介费30000元及相应资金占用费，属合同权利的合法主张，一审法院予以支持并无不当。综上所述，有一家公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人广州市有一家房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  张一扬审判员  瞿 栋二〇二一年六月二十九日书记员  陈蕴琦易臻萱