陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕03民终1135号 上诉人（原审被告）：张乐林，男，汉族，1980年7月13日生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：高琨，北京中盈（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付亚林，男，汉族，1992年12月17日生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区， 委托诉讼代理人：吕晋，宝鸡市148法律服务所法律工作者。 上诉人张乐林因与被上诉人付亚林房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初6022号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人张乐林委托诉讼代理人高琨，被上诉人付亚林委托诉讼代理人吕晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张乐林向本院提起上诉请求：请求撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初6022号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、被上诉人提起解除租赁合同的时间、理由，均不符合不可抗力情形，不具备单方解除合同的条件,其单方解除行为已构成违约。根据双方签订合同13.5条的约定，其缴纳的保证金不予退还。2、上诉人复函同意解除双方租赁合同是附条件的，被上诉人在接到复函后将承租房屋交还，双方履行了各自义务，合同解除后又向上诉人主张返还保证金，其行为构成违约，主张不应得到支持。 被上诉人付亚林答辩称，一审法院程序合法，认定事实正确，判决公正，上诉人的上诉理由不能成立。 被上诉人付亚林向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告押金34171元；2、承担本案诉讼费用。 一审查明事实：2019年8月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：1、原告将其具有转租权的房屋所有权人为宝鸡市嘉隆房地产开发有限公司，位于本市渭滨区XX路XX号XX幢XX层XX号房屋（房屋建筑面积262.72平方米的钢框架结构房屋）1间出租给原告；2、租赁期限自2019年8月5日至2020年10月20日，租期1年75天；2、租赁期限内每月每平方70元，月租金11390元，年租金136685元；3、被告给原告75天免租期。租赁合同项下租金自2019年10月20日起算；4、租金按半年支付，被告于20日前支付每半年租金；5、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，原告应在签订合同之日起3日内交纳保证金，作为对该租赁房屋的保证，保证金为34171元；原告不得用保证金抵消应支付被告的租金或其他款项；在合同履行期间，如因原告违反合同约定，在承租期内导致第三方财产损失因此导致被告损失的，被告有权对实际损失在保证金中扣除；本合同履行期间，如因乙方违反本合同约定，保证金不予退还。待合同期满原告付清应交纳的所有费用并履行本合同第七条3款约定义务，被告应将保证金退还原告；6、经双方协商一致，可以解除合同。若原告未能提前书面通知被告终止合同，除保证金不予退还外，原告还需向被告支付承租房屋3个月的租金的违约金。原、被告双方还在合同中对其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告于2019年8月5日向被告交纳保证金34171元；同日，原告向被告支付2019年10月20日至2020年4月19日的租金68343元。2020年1月25日，因本市突发“新冠疫情”，陕西省政府于2020年1月25日启动突发公共卫生事件一级应急响应，原告开办的“宝鸡市高新区XX店”停业。 又查，2020年3月3日，宝鸡市商务局、宝鸡市市场监督管理局向各餐饮单位下发关于支持餐饮服务单位复工营业保障食品安全的通告。原告收到相关复工通知后，因无法找到厨师及服务员，未能正常营业。原告于2020年6月9日向被告寄交了《解除合同通知书》并要求退还保证金34171元，同时免除其2020年1月25日至2020年3月25日期间的租金。被告于2020年6月12日复函原告载明：“……再无其他“指导意见”、“倡议书”或“政策性建议”的情况下,鉴于您在《解除合同通知书》所述情况，本人现同意与您解除双方2019年8月5日签订的《房屋租赁合同》。但根据该合同第13.5条约定，因您本次提出解除《房屋租赁合同》属于提前解除，您应提前2个月进行通知外，还需向本人支付实际使用该房屋期间（含免租期）的全部租金，且您已缴纳的保证金将不予退还。故，本次疫情导致各行业均受到一定影响，且您所承租房屋仅缴纳了6个月租金（2019年10月20日至2020年4月19日）。本人现同意您无需提前2个月通知解除上述《房屋租赁合同》，也无需支付合同第13.5条约定的因提前解除所需支付的免租期租金，但您已缴纳的保证金将不予退还。在您及时搬离并交回房屋的情况下，欠付租金也可不再收取。”原告于2020年6月17日通过EMS向被告邮寄交回租赁房屋钥匙同时搬离承租房屋。原告在租赁房屋期间，拖欠宝鸡市大管家物业管理有限公司物业管理费2961.50元、卫生费1822.50元、水费1008元。（2019年11月5日至2020年6月4日），合计5792元。 一审认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。原、被告均应依照合同履行各自的义务。在原告履行房屋租赁合同中突遇新冠肺炎疫情导致停业1个月零6天（自2020年1月25日至2020年3月3日），新冠肺炎疫情是原告不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，原告此期间停业应系由不可抗力造成。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。原、被告签订房屋租赁合同后，原告向被告支付了2019年10月20日至2020年4月19日的租金，因不可抗力导致原告停业，此期间的租赁费被告应当免除，原告交付租金的期限顺延至2020年5月25日。依据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，原告应当交纳下半年的租金的期限应为2020年6月20日，原告虽然于2020年3月3日接到复工通知，但由于原告经营的火锅店为新开设的餐饮店，其尚未有固定的、长期的服务人员，导致原告在政府允许复工后，仍无法正常经营，原告受疫情影响继续履行合同，已无法实现合同目的，故原告在交纳下期租赁费期限前，提出解除合同，符合法律规定。本案中，原告已于2020年6月9日向被告邮寄了《解除合同通知书》，被告于2020年6月10日收到通知并于2020年6月12日向原告复函。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除。合同解除后，依据合同约定，原告在付清应交纳的费用后，保证金退还，原告在经营店铺期间欠缴物业费、水费、卫生费合计5792元，被告辩称该费用应从原告保证金中扣除，本院予以采信。关于原告欠付的租金（2020年5月26日至2020年6月17日的租金），被告在回复函中已明确表示“在您及时搬离并交回房屋的情况下，欠付租金也可不再收取”，原告已及时搬离了房屋并交回房屋钥匙，被告应依照其承诺不再收取。综上，被告应退还原告保证金28379元（34171元-5792元）。被告辩称原告违约解除合同，不应退还保证金的辩称理由不能成立，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条一款、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、被告张乐林于本判决生效后七日内退还原告付亚林保证金28379元；二、驳回原告付亚林其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元由原告付亚林承担105元，被告张乐林承担515元。 二审审理期间，双方均未提交新证据。 二审审理查明事实与一审审理查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方在平等自愿基础上达成的，合同内容不违反法律、行政法规规定，应属有效。双方应当按照约定履行各自的义务。本案发生事实系民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条（二）项规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应当适用上述规定进行审理。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”当事人行使合同解除权,除要求通知对方外,还必须具备上述法律规定的法定解除情形,即通知解除的当事人必须具有实质的解除权,否则,即便解除通知到达对方当事人也不能产生解除合同的效力。本案上诉人在租赁期间，突发新型冠状性病毒感染肺炎疫情，为了抗击疫情，陕西省政府于2020年1月25日决定启动突发公共卫生事件一级应急响应，比如企业停产停工，居民居家隔离等，疫情的发生确实属于不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。被上诉人经营的火锅店因受疫情影响，继续履行合同，已无法实现合同目的，于2020年6月9日向上诉人邮寄《解除合同通知书》，上诉人于2020年6月10收到该通知，因此，一审法院认定涉案的合同于2020年6月10日解除符合法律规定，本院予以支持。 双方签订的合同中第13.5条虽约定：“若乙方在租赁期内擅自提前终止本合同的，乙方应提前3个月书面通知甲方，乙方除必须向甲方支付其实际使用该房屋期（含免租期）根据本合同应付而付的一切款项外，乙方缴纳的保证金不予退还。”但通过本案一、二审查明的事实来看，致使本案合同不履行的原因系由不可抗力造成，而非被上诉人擅自提前终止合同，因此，被上诉人不存在违约。虽然上诉人上诉称其在复函中同解除合同是附条件的，且已明确表示保证金不予退还。但被上诉人租赁涉案房屋时系毛坯房，被上诉人为经营需要，对租赁房屋进行装修，上诉人也是知情认可的，该装修也已物化到房屋中，对房屋也有一定的提升价值。被上诉人在归还该房屋时对其装修的不可移动装修物并未拆除。因此，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”上诉人应退还被上诉人交纳的保证金。 综上所述，一审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费620元，由上诉人张乐林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邱有前 审 判 员 李宝萍 审 判 员 彭 澍 二〇二一年六月三日 法官助理 谈佳华 书 记 员 赵婧茹 1