贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3278号上诉人（原审原告）：林薇，女，1973年7月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨洋，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：周恩，贵州博文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州亨特房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华中路8号。法定代表人：杨中安，该公司董事长。委托诉讼代理人：周倩，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙荣，贵州中孚律师事务所律师。上诉人林薇因与被上诉人贵州亨特房地产开发有限公司（以下简称：亨特房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人林薇上诉请求：1.变更贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1725号民事判决第一、二项，改判被上诉人向上诉人支付违约金641960.4元（以上诉人已付购房款2471550元为基数，按中国人民银行1至5年期贷款基准利率4.75%加收50%的标准，从2017年1月1日计算至2020年8月24日共计1332天）；2.本案第一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由是，一、买卖合同对亨特房开履行交付房屋转移登记文件的义务未附加任何条件，亨特房开并未电话或短信通知林薇领取办理产权登记文件，林薇自行领取办证资料时，亨特房开附加非协商一致的不合理条件，导致林薇未能领取转移登记文件资料，直至2020年8月24日亨特房开才将办理转移登记的文件交付林薇，一审对亨特房开的违约事实审理认定不清，认定逾期办证违约金时点截止至2019年1月23日与事实不符。买卖合同第22条约定：亨特房开负责在交房使用之日起90日内申请该商品房初始登记，若晚于上述期限办妥初始登记的，因此导致延期办理转移登记的，承担延期办理转移登记的违约责任。同时约定亨特房开承诺2016年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付给林薇。买卖合同对亨特房开向林薇履行办理产权的义务未附加任何条件。本案合同2012年12月30日签订，亨特房开2015年6月25日向林薇交房，一审查明亨特房开直至2018年12月24日才取得亨特国际2号楼《不动产权证书》，亨特房开应对林薇承担逾期办证违约责任。亨特房开并未电话或短信通知林薇领取办证文件资料，是林薇听闻其他业主在办证，于2019年7月2日自行前往亨特房开领取办证资料时，亨特房开单方提出逾期办证违约金按万分之零点二/日标准计算、违约截止时点至2019年1月23日，所有业主必须同意才能交付办证文件。林薇对此既不合约又不合法的强制条件直接拒绝，亨特房开由此拒绝履行义务，直至2020年8月24日交付才将产权转移登记文件交付林薇。一审对亨特房开逾期办证违约后再次违约的事实审理认定不清，将合同约定的“交付”义务曲解为“通知”，认定2019年1月23日为违约截止时间不符合案件事实；二、买卖合同第22条未约定逾期办证违约金，补充协议第12条规定的万分之零点二/日逾期办证违约金的指向主体为按揭贷款购房人，不适用于全款购房的林薇。一审对此事实审理认定不清。案涉合同对逾期办证违约金不作约定。《补充协议》第12条关于房屋登记的约定（对合同二十二条的修订与补充）第12.1-12.6条所作的强制委托代办、产权证的持证主体、产权证交付条件、委托代办期限、逾期办证违约责任等“其他事项”约定内容，直接指向、适用于按揭付款买受人。林薇是全款购房人，2407843元购房款早在2012年12月31日已全额支付给亨特房开，《补充协议》对按揭付款买受人的房屋登记、逾期办证违约责任约定不能适用于林薇。同时，《补充协议》亦未修改变更主合同第22条“亨特房开2016年12月31日前交付转移登记文件给林薇、双方共同办理房屋转移登记”的内容，没有对全款买受人的逾期办证违约金计算标准作补充约定。上述事实一审未审理查明清楚；三、逾期交房和逾期办证属不同违约行为，一审混淆房屋使用收益与房产处置收益的区别，所作林薇已获取逾期交房违约金、房屋持续出租收益没有逾期办证损失的结论，属事实认定不清，曲解司法解释规定。开发商逾期交房，购房人不能在预设时间使用房屋，不能行使占有、使用、收益的所有权权能；开发商逾期办证，导致房屋所有权没有发生变动，购房人不能按时享有所购房屋的不动产物权，不能行使所有权当中最重要的处分权。逾期交房和逾期办证对购房人造成的违约影响不同，开发商应承担的违约后果不同：逾期交房导致购房人发生使用收益损失，逾期办证导致购房人发生处分收益损失。亨特房开支付林薇逾期交房违约金，林薇出租房屋获取租金均是占有使用房屋的收益体现，并非处分房屋的收益。买卖合同第11条约定交房时间为2014年12月31日，第22条约定亨特房开交房之日起90日内申请所有权初始登记，2016年12月31日前取得初始登记并交付转移登记文书。林薇2016年11月29日收房，至约定的申请初始登记、2016年12月31日交付转移登记文书期限仍有办理时间，亨特地产的逾期交房违约并不必然导致初始登记延期、转移登记延期。亨特房开的逾期交房和逾期办证两项违约行为期间也并未发生重合。合同约定的办证期满至今长达四年多，林薇丧失了多次房屋交易处分的商业机会，损失数额难以确定。一审认为逾期办证没有造成林薇实际损失，既不尊重事实，又混淆不同法律收益损失的区别；四、林薇是投资性购房，一次性全款购买亨特房开三套房屋，全部用于经营收益，逾期办证导致林薇丧失商业交易机会损失难以估算，一审认为日万分之零点二的违约金计算标准并不过低、参照适用于本案，完全背离案件事实，违背法律公平原则。林薇一次投入6249382元的现金购买亨特国际金融中心11层2、3、4号房屋三套（本案房屋11-4号，房款2471550元），不为自用，而用于出租收益，系投资性购房。在亨特房开迟延办证期间，林薇丧失利用房屋投资的多次商业交易机会，所造成的损失数额难以确定。每日万分之零点二的违约金换算成年利率为0.73%，该违约利率甚至低于银行活期存款利率的最下限。即便参考我省高院关于商品房买卖逾期办证违约金纠纷案件的会议纪要精神，万分之零点二/日的违约金标准也远低于纪要认为的最下限。亨特房开对投资性购房承担如此低的逾期办证违约成本，一审居然认为并不过低并参照适用于本案，完全不公平、根本不合理；五、本案应严格适用最高院商品房买卖合同纠纷司法解释的明确规定为裁判依据。《城市房地产开发经营管理条例》第33条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。亨特房开未在约定及法定期限内完成转移登记义务，买卖合同未约定逾期办证违约金，林薇因逾期办证导致的损失数额难以确定，此事实情形完全符合《商品房司法解释》第18条可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的规定，一审参照适用日万分之零点二的违约金标准与司法解释规定背道而驰，适用法律明显不当。基于上述事实与理由，林薇不服一审判决，特依法向上一级人民法院提起上诉，请求二审法院查清事实、依法改判，维护购房人的合法权益。被上诉人亨特房开答辩称：一、原审认为被上诉人在2019年1月23日对上诉人履行交付房屋转移文件的义务的认定正确。被上诉人于2018年12月24日具备办理产权的条件，于2019年1月23日通过登报、短信的方式通知上诉人前来办理房屋转移登记，被上诉人已按照合同约定履行义务，上诉人亦自认其2019年1月收到办证通知。且在（2019）年黔0102民初12970、12972、12974、12976号案件庭审笔录中表明其是在业主群截图所得，即可证明被上诉人在2019年1月23日向上诉人履行了通知义务，被答辩人收到通知后，一直未来与被上诉人办理登记转移手续，之后未办证的损失应当由其自行承担。答辩人也从未强制要求签署逾期办证违约金的单子才给办证资料的情况，业主前来领取资料，答辩人均按合同约定为业主办理相关手续；二、原审对违约金的计算标准认定正确，即按已付购房款的日万分之零点二计算。《商品房买卖合同》补充协议是双方协商一致签订的，并非格式合同。《商品房买卖合同》及补充协议第12.6条明确约定逾期办证违约金的计算标准为日万分之零点二，该标准针对所有业主，若像上诉人所述，该条款只适用于按揭贷款的业主，那付全款或分期付款的业主，在办理入住时不需要出示相关凭证，在被上诉人延迟办证后也无退房的权利，显然是对合同存在错误理解。且在我方与同栋楼的其他业主的合同履行中，都是根据合同约定的日万分之零点二进行赔付，上诉人的逾期办证违约金也应与其他业主的逾期办证违约金的计算标准一致；三、补充协议第12.6条已明确约定违约金的计算标准为日万分之零点二,上诉人也并没有遭受实际损失，因此一审法院按已付购房款的日万分之零点二来计算逾期办证违约金并无不当，逾期交房及逾期办证都是被上诉人逾期完成房屋建设这同一违约行为引起的，被上诉人已向被答辩人支付了逾期交房违约金，且被答辩人在收房后一直都将房屋对外出租获取收益，其并未遭受实际损失。上诉人所述的贵州省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金案件会议纪要》并未生效，该纪要是征求意见稿，不能参照适用，应根据本案实际情况及赔付其他业主的情况来参照违约金的适用。综上原判以已付购房款为基数，按日万分之零点二从2017年1月1日起计算逾期办证违约金至2019年1月23日的判决并无不当，应予以维持。原审原告林薇的诉讼请求为：1.请求法院依法判令被告向原告支付违约金人民币435425元整（违约金以2471550元为基数，按2017年、2018年同期银行贷款年利率4.35%的两倍计算，从2017年1月1日起暂计算至2018年12月31日，违约金共计人民币435425元整）；2.本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明：2012年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：买受人（原告）购买的商品房为贵阳市南明区亨特国际·金融中心第11层4号房，规划用途为办公；商品房建筑面积136.55平方米，套内建筑面积97.83平方米；商品房总房价款2471550元，由买受人于2012年12月31日前一次性付清；出卖人（被告）应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。合同第二十二条第三款约定：“三、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。……”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”合同附件十二为《补充协议》，《补充协议》第12.2条约定：“不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三人代为办理产权过户手续。”第12.6条约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理房产过户手续所需的所有资料和相关税费后36个月内为买受人办理完产权过户手续，但是由于不可抗力或政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人原因未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择：（ａ）退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失；（ｂ）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之零点二向买受人支付违约金，并继续为买受人办理产权过户手续”。合同签订后，原告按约支付了全部购房款2471550元。合同约定的交房期限届满，被告未能交付房屋。2015年6月25日，被告在《贵阳晚报》刊登《交房公告》。原告领取了案涉商品房的钥匙。2018年12月24日，被告就其开发建设的本市南明区文昌路与机场路交叉口亨特国际2号楼（亨特·国际金融中心）取得黔（2018）南明区不动产权第××号《不动产权证书》。2019年1月23日，被告在《贵阳晚报》刊登《通知》：“尊敬的亨特国际金融中心业主：亨特国际金融中心现已取得《房屋注册证》，现于2019年1月23日正式开始办理房屋产权证，请各位业主携带购房人身份证、交款收据、《商品房买卖合同》、《商品房备案登记表》原件至亨特国际售楼部办理”。2020年8月24日，原告委托他人领取了办理产权的相关资料。2016年8月4日，原告林薇向原审提起诉讼，诉请判令被告支付逾期交房违约金179063元计算至被告实际交付之日止。原审受理后，作出（2016）黔0102民初5106号民事判决，判令被告支付原告林薇逾期交房违约金39827元。原告林薇不服上诉。贵阳市中级人民法院二审后，作出（2017）黔01民终3612号《民事调解书》，被告亨特房开公司承诺于2017年10月30日前一次性支付林薇逾期交房违约金126764元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、亨特房开公司是否应当承担逾期办证的违约责任？二、逾办证违约金的计算标准应如何认定？关于焦点一。本案中，被告亨特房开公司通过签订《补充协议》的方式对《商品房买卖合同》主合同部分中有关转移登记的事项进行了补充和变更约定。从变更的内容看，由提供办证资料变更为只能委托被告亨特房开公司或其指定的第三方代为办证，并以此将协助办理转移登记的期限变相延长。前述变更内容减轻了出卖人的责任，不合理地排除了买受人的主要权利。依据《商品房买卖合同》第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍应以《商品房买卖合同》为准”。故本案买受人有权要求出卖人提供办理产权转移登记的有关文书，自行办理产权转移登记。同时，关于协助办理产权转移登记义务期限的约定，仍应以《商品房买卖合同》约定为准。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告亨特房开公司应于2016年12月31日前取得初始登记，并交付办理转移登记有关文书。被告亨特房开公司实际于2018年12月24日取得案涉房屋的初始登记，于2019年1月23日在报纸上刊登办证通知，已经超出了合同约定的时间，应承担违约责任，违约金应自2017年1月1日起算。关于违约金止点。被告于2019年1月23日在《贵阳晚报》刊登办证《通知》，按约履行了通知领取办证资料的义务，因此，违约金止点应计算至2019年1月23日，共计752天。关于焦点二。由于《商品房买卖合同》主合同部分虽未约定逾期办证违约金金额或计算标准，但补充协议对逾期办证违约金进行了补充约定，即出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之零点二向买受人支付违约金。该约定系主合同未约定违约金金额或标准的情况下所作的补充约定。虽然该计算标准具体指向由被告亨特房开公司或其指定的第三方代为办理产权转移登记的情况，但本质上均系逾期办证违约金。在主合同未进行约定的情况下，参照适用并无不当。且在审理中，原告并未举证证明逾期办证给其造成的实际损失。此外，对于逾期交房责任和逾期办证责任，合同虽约定为两项不同的违约责任，但该两项违约责任实际系房开商逾期完成房屋建设这一个违约行为所引起。在合同约定两项违约责任均应分别承担的情况下，被告提交证据证明其已向本案买受人支付逾期交房违约金12万余元，且原告在收房后即使用房屋获取收益，没有因此遭受实际损失。综合考虑，酌情认定补充协议约定的日万分之零点二的逾期办证违约金标准并不过低，应予采用。综上，违约金应为37172.11元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州亨特房地产开发有限公司于判决生效之日起十日支付原告林薇逾期办证违约金37172.11元；二、驳回原告林薇的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计3916元，由原告林薇负担3551元，贵州亨特房地产开发有限公司负担365元（此款原告已预交，被告在支付前述款项时一并支付）。二审中，上诉人向本院提交证据，第一组：亨特房开《统计表》、11-2、11-3、11-4房屋《办理产权相关费用表、面积补差收条》、《违约金确认单》，《购房款发票，税收完税证明》拟证明被上诉人单方要求全体购房业主（不区分全款或按揭）接受日万分之零点二的逾期办证违约计算标准作为交付办理产权所需文件的条件，不符合买卖合同中转移登记条款的规定（交付办证资料无任何附加条件）。上诉人等业主依法拒绝，至今未接受以该标准计算的逾期办证违约金，未在统计表，确认单上签字。上诉人于2019年9月26日支付11-2房屋面积价差款12884元后，被上诉人仍拒绝交付办证材料，拒绝支付上诉人所购11-3、11-4两套房屋的面积差价款，直至2020年8月24日被上诉人将11-3、11-4两套房屋的面积价差款8842元、55580元支付给上诉人后，2020年8月31日被上诉人才将三套房屋的办证材料交付上诉人，违约金计算止点为2020年8月31日。被上诉人质证意见：该组证据均是复印件，三性不予以认可，该组证据与本案无关，我方在业主前来领取办证资料时，都依据合同约定来赔付逾期办证违约金及办理相关手续，从未强制要求业主签署任何文件再交付办证资料，我方通知后，对方未及时前来领取资料，其到2020年8月31日才办证的损失，应自行承担。第二组：筑府办发（2018）19号《市人民政府关于切实做好促进房地产市场健康稳定发展有关工作的通知》、安居网《南明区大南门房价趋势图》、《林薇基金对账单、基金收益涨势图》、《工商银行存款利率公示信息》，拟证明贵阳市房地产价格在2017年下半年大幅度上涨，上诉人在2015年2月11日至2018年1月4日所购基金收益率达50%以上，因被上诉人未能在合同约定的2016年12月31日前交付办证材料，导致上诉人丧失出售房屋或抵押贷款赚取合法溢价收益的机会，损失数额难以确定。原审参照每日万分之零点二的标准计算违约金，远远低于银行的基本存款利率标准，根本无法弥补上诉人的逾期办证损失。被上诉人质证意见：该组证据三性不予认可，与本案无关联性，房价是否上涨以及下跌均有不确定因素，与是否取得产权证无必然关系，上诉人的房屋均已出租，并获取相应的租金收益。第三组：贵阳中院（2020）黔01民终3773号民事判决书,拟证明与林薇同期购买“亨特金融中心2号楼”14-1号房屋的业主庞靖敏诉亨特房开逾期办证纠纷案件，贵阳中院适用了《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第18条之规定为违约金计算标准，未参照适用补充协议第12条日万分之零点二的违约金计算标准。被上诉人质证意见：该证据真实性认可，不认可证明目的，本案应参照刘莉的逾期办证违约金标准，刘莉案件与本案情况一致，且刘莉的判决书出具在庞靖敏之后，应参照适用刘莉案件的处理结果。第四组：贵州高院审理商品房买卖合同逾期办证违约金案件会议纪要（征求意见稿），北京、广东、安徽、江苏、海南、江西六省高级法院商品房买卖合同纠纷审判指导意见。拟证明贵州高院对约定为日万分之0.5-1.5期间的逾期办证违约金，原则上不认为过高或过低；北京高院：损失无法确定的，在日万分之三范围内调整；广东高院：未约定或损失难以确定的，按年利率6%计算违约金；安徽高原：未举证守约方实际损失的，在银行同期贷款利率四倍范围内调整；江苏高原、海南高院：无约定或损失额难以确定，适用最高院司法解释18条；江西高原：在日万分之0.5-1.5范围内调整；一审适用日万分之零点二的违约金标准与最高院司法解释与各地高院意见相悖。被上诉人质证意见：该证据三性不认可，且各地法院都有各地法院的标准，不应以其省份及未生效的会议纪要来作为本案的裁判标准，本案合同对逾期办证违约金已有约定，且同栋楼业主均是按照该标准进行赔付，一审法院按合同约定计算违约金并无不当。第五组：亨特房开《房屋销售广告》，拟证明上诉人所购房屋的出租价格仅为每平方90元/月，根本达不到被上诉人出售房屋时广告宣称的租赁价格每平方米140元/月的收益。被上诉人质证意见为：对该证据三性均不认可，且达不到证明目的，房屋如何出租，租金如何收取，价格高低均是由市场决定的。第六组：贵阳市规划局2010-7-15【规划批准平面图】、2016-5-28【改规审批平面图】、贵阳市房产测绘队2011-11-21《预售商品房按单体方案图测算分层分户平面图》、2016-5-20《房屋面积测算平面图》、被上诉人2016-1-30《关于“办理亨特轨迹国际2#楼建设工程规划许可证”的申请》、2013-5-4《办理“亨特国际2#楼”四十八层规划建设许可证的申请报告》、《预售许可证查询表、商品房预售许可证有效期限延期申请表、预售许可证》、《建设工程规划许可证、建设工程施工许可证》、黔亨【2010】第010号《关于请示2#楼给予继续施工的报告》、黔亨【2012】第012号《关于确保田坝经适房A栋按时竣工需提前办理亨特国际二号楼预售证的紧急报告》、2013年-1-30《关于“办理亨特国际2#楼建设工程规划许可证”的申请》、2013-5-4《办理“亨特国际2#楼”四十八层规划建设许可证的申请报告》、贵阳市规划局2012-6-5筑规函（2012）296号《关于对亨特国际2号楼办理有关手续的复函》、贵阳市国土局2012-6-7筑国土资利函（2012）583号《关于亨特地产公司增加建筑面积补交土地出让金相关问题的说明》，拟证明被上诉人所售亨特国际金融中心房屋原批准规划中无阳台设计，但亨特房开改规增建阳台，2016年规划部门才审批通过亨特房开的改规方案。亨特房开因变更规划以及住宅房变酒店、办公室，无法按照合同约定期限交付房屋及办理产权的文件资料，过错在被上诉人。上诉人在2012年12月30日与被上诉人签订买卖合同并交付全部购房款后，被上诉人仍在申请办理住宅转酒店、办公用房的建设工程规划和施工许可，并数次申请延期预售许可证的有效期限，对于肯定发生逾期交房和逾期办证的违约事实，被上诉人是完全清楚的，亨特房开隐瞒告知上述事实，对林薇构成欺诈，逾期交房，逾期办证的违约过错程度严重。被上诉人质证意见为：该证据真实性予以认可，但证明目的不认可，该证据与本案无关。本案其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本案事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《房屋租赁合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点为：1.逾期办证违约金的标准问题；2.逾期办证违约金计算的止点问题。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉持诚实信用原则，按照合同约定履行各自义务。双方在《商品房买卖合同》中约定了交付办理产权证所需资料的时间，但是，亨特房开并未依约交付办证所需资料，故一审作出亨特房开构成违约的认定正确，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，亨特房开应当承担违约责任。第一，关于逾期办证违约金的标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，《商品房买卖合同》及补充协议系双方在平等基础上签订，在主合同部分没有约定逾期办证违约金的标准，因此双方在补充协议中进行了补充约定，该补充约定不属于《商品房买卖合同》第二十九条“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的情形，因此，对逾期办证违约金的标准应当按照补充约定即“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之零点二向买受人支付违约金”履行。虽然上诉人称补充协议约定的该计算标准具体指向以银行贷款支付尾款的情况以及委托办证的情况，上诉人为全额付款和自行办证，不应当适用该标准，本院认为，不管是全额付款还是银行贷款，只是付款方式的不同，不管是委托办证还是自行办证，只是办证方式不同，对逾期办证违约金的标准没有实质性影响，在主合同对违约金标准未进行约定的情况下，一审适用补充协议约定的违约金标准并无不当。二审中，上诉人提举了安居网《南明区大南门房价趋势图》、《林薇基金对账单、基金收益涨势图》、《工商银行存款利率公示信息》等证据，拟证明双方约定日万分之零点二的违约金过低，不足以弥补其损失，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款有“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，但是，认为违约金低于造成损失的一方，负有相应的举证义务。本案中，上诉人所提举的证据系市场信息，并非上诉人因为没有取得产权证所产生的必然损失，案涉房屋上诉人已经收房并获取租金收益，合同目的已经实现，是否交易房屋不是上诉人的必然行为，因此，上述证据不能达到约定违约金低于造成损失的证明目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的是在“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形下，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，而本案中，双方约定了违约金标准，故不适用该规定，上诉人要求增加违约金标准的请求，本院不予支持。关于通知领取办证资料的方式及逾期办证违约金的止点问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，“书面形式”是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有型表现所在内容的形式。“可以有型表现所在内容”的方式即为“书面”。就上诉人提出亨特房开以交纳补差款作为交付办证资料的条件的问题，虽然买卖双方对买受人应否补交面积差价款存在争议，但因补差部分的面积是计算进入买受人的产权范围，出卖人开具发票的金额包含了房屋差价款部分，因此，出卖人有权要求买受人先补清面积差价款。至于买受人补差后，该部分补差款是否应当由买受人承担，双方完全可以通过诉讼的方式解决。故上诉人认为因亨特房开要求交纳面积补差款期间产生的逾期交付办证资料的责任，应当由亨特房开承担的理由不能成立。综上，由于亨特房开在符合领取办证资料的情况下，于2019年1月23日通过报纸公告的方式通知买受人领取办证资料，已经完成了合同约定的通知义务，故2019年1月23日应当为亨特房开承担逾期办证违约金的止点。逾期交房与逾期办证系两个不同的违约行为，违约方应当承担相应的违约责任。就案涉房屋的逾期交付问题，人民法院已经依据双方约定作出判决。与本案的逾期办证一样，当事人也应当受合同条款的约束，本案并没有因支持买受人逾期交房违约金请求而免除亨特房开逾期办证违约金的义务。但是，如何承担违约责任，应当符合合同约定。虽然上诉人系以盈利为目的的投资性购房，但盈利的方式并非只有转卖房屋一种，获取房屋租金也属于盈利，林薇购买案涉房屋后是否出售、何时出售、以什么价格出售均为不确定因素，与是否取得房屋产权证没有必然联系，在林薇正常获取租金的情况下，无法确定不能办证导致的损失，因此，原审对双方约定的违约金标准不予调整是正确的。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人林薇的上诉主张不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10220元，由上诉人林薇负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年六月二日书记员  张鑫