广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6844号上诉人（原审被告）：肖东平，男，1987年9月24日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。上诉人（原审被告）：广东菲常管家家政服务有限公司，住所地广东省广州市天河区大观中路95号D106B。法定代表人：邓细金，总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：胡伯星，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司，住所地：广东省广州市天河区奥体南路12号花花世界购物中心建材馆西区A268号。负责人：吴健梅，总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉令代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。上诉人肖东平、广东菲常管家家政服务有限公司（以下简称菲常管家公司）因与被上诉人高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司（以下简称高成公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初16370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖东平、菲常管家公司共同上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判高成公司主张的全部物业管理费及违约金从菲常管家公司已支付的物业管理保证金17020.5元及水电保证金5000元中足额抵偿；二、一审律师费由菲常管家公司承担，但从菲常管家公司已支付的保证金中足额抵偿，无需另行支付；三、一、二审诉讼费由高成公司承担。事实与理由：一、针对高成公司《最后一次催缴费用函》的内容，菲常管家公司已通过逾期不支付该函所述租金、管理费、电费、税费、污水处理费及滞纳金等费用的形式，默示了单方再次解除合同的意思表示，双方合同已至迟于2019年10月23日解除，即菲常管家公司自2019年10月24日起不存在支付物业管理费及承担违约金的合同义务。因为：1.菲常管家公司因经营困难，已于2019年9月停业，公司负责人乔有钢已于2019年9月向高成公司口头表示解除合同，自2020年10月1日起不再承租案涉物业及接受物业管理服务；2.高成公司在2019年10月19日的《最后一次催缴费用函》中要求“菲常管家公司于2019年10月23日前缴付所欠租金、管理费、电费、税费、污水处理费及滞纳金等费用合计16257.12元，逾期未付，视贵司已单方提前解约”；3.菲常管家公司没有按《最后一次催缴费用函》要求缴付所欠费用，故菲常管家公司已通过默示的方式再次单方终止了双方的合同，也默示接受了高成公司的“视贵司已单方提前解约”；4.高成公司收到肖东平、菲常管家公司上述《最后一次催缴费用函》的退件后，也应完全知悉菲常管家公司终止合同的意思表示，故双方物业合同已自2019年10月24日起终止；5.高成公司落款2019年11月1日的《解除合同通知》中载明：“高成公司于2019年11月30日解除租赁合同，11月30日18：00前收回铺位，缴纳补足所有费用差额，没收已缴交保证金、押金、意向诚意金等所有明目款项。”，双方合同关系已自2019年10月24日起终止，不应存在合同终止之后的物业管理费等费用继续计算，也不应因高成公司的单方《解除合同通知》将本已于2019年10月23日终止的合同“重新生效或起死回生”，从而延续到2019年11月30日终止租赁关系。二、依据《物业管理服务合同》第三条第3款、第4款、第5款，结合高成公司落款2019年11月1日的《解除合同通知》中“没收已缴交保证金、押金、意向诚意金等所有明目款项。”的内容，足以证明高成公司已收到菲常管家公司依约支付的物业管理保证金17020.5元、水电保证金5000元，且第三条之第5款明确约定保证金的性质及用途“甲方可自行决定直接在物业管理保证金、水电保证金中抵偿相应金额，保证金不足抵偿的部分，乙方对不足部分负责”；因此菲常管家公司所交的物业管理保证金、水电保证金完全可以足额抵偿合同终止前（2019年10月23日终止前，或者2019年11月30日终止前）的全部物业管理费及违约金、律师费，无需肖东平、菲常管家公司另行支付。三、高成公司作为大型物业管理公司，在案涉物业（天河区黄村奥体）有大量接受其物业管理服务的租户，因此其提供的物业管理服务合同等协议均为格式合同，在承租人单方解除租赁合同及终止物业管理服务合同时，高成公司没收物业管理保证金及水电保证金后，如已可以足够弥补其服务损失时，仍以诉讼方式向合同相对方主张支付物业管理费、水电费及违约金等，明显有违公平及诚实信用；且菲常管家公司自2019年9月底起在案涉物业处已不再经营，也不存在高成公司提供任何物业管理服务及水电服务的情形。综上，请求二审查明事实，认定双方终止服务合同关系的时间节点为2019年10月23日而不是2019年11月30日，并判令菲常管家公司已支付的物业管理保证金、水电保证金足额抵偿高成公司主张的全部费用款项，无需另行支付。被上诉人高成公司二审答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，肖东平、菲常管家公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。理由如下：虽然肖东平、菲常管家公司于2019年10月向高成公司口头提出终止物业管理服务合同的申请，但这是肖东平、菲常管家公司违约提前终止合同，双方并未对物业管理费、保证金以及水电保证金的处理达成一致意见，肖东平、菲常管家公司亦未与出租方广州市高德花花置业有限公司办理场地交接手续。2019年11月，高成公司及出租方向肖东平、菲常管家公司发出通知，解除租赁合同及物业服务合同。故肖东平、菲常管家公司应当向高成公司支付物业管理费至2019年11月30日。根据《物业管理服务合同》第六条第一款约定，因肖东平、菲常管家公司拖欠高成公司物业管理费长达30日以上，故高成公司对肖东平、菲常管家公司所交纳的物业管理费、保证金以及水电费保证金予以没收。高成公司起诉请求判令：1.肖东平、菲常管家公司支付高成公司自2019年10月1日至2019年11月30日物业管理费11347元（每月5673.5元）及迟延缴纳管理费的违约金（以当月欠付的管理费为本金，按照每日千分之五的标准，分别自每月6日起计至实际付清之日止，以本金为限）；2.肖东平、菲常管家公司支付高成公司代缴2019年8月电费389.84元，2019年9月电费392.23元，2019年10月电费176.85元；3.肖东平、菲常管家公司支付高成公司为实现债权所支付的律师费3000元；4.本案全部诉讼费由肖东平、菲常管家公司承担。一审法院经审理查明：高成公司（甲方）与菲常管家公司（乙方）就菲常管家公司承租的广州市天河区奥体南路12号E221铺位（以下简称涉案铺位）签订《物业管理服务合同》，约定：物业管理期限为2018年5月1日至2020年4月30日；每月物业管理费5673.5元；每月5日前缴交当月物业管理费。从迟交之日起，每逾期一天应付拖欠金额的千分之五的违约金；（第七条）合同担保，保证人同意，对高成公司、菲常管家公司签订的上《物业管理服务合同》中菲常管家公司应支付给高成公司的物业管理服务费、保证金及水电费用等全部款项均由保证人提供担保，本担保责任为连带保证责任。担保期限为：上述款项到期之日起二年”。《物业管理服务合同》落款担保人处有“肖东平”签名字样并捺指模。2020年5月25日，高成公司以欠费为由，向一审法院提起本案诉讼。肖东平、菲常管家公司一审答辩称：1.高成公司诉请所涉的管理费、违约金、电费已在（2020）粤0191民初2928号案进行了主张且已得到支持，现高成公司又在本案中重复主张，应予以驳回；2.菲常管家公司辩称其司负责人已于2019年9月口头向出租方表示解除租赁合同，即自2019年10月1日起不再承租涉案物业，因出租方指定高成公司提供物业服务，故菲常管家公司间接地通知了高成公司自2019年10月1日起无需为涉案铺位提供物业服务；3.高成公司于2019年10月19日发送《最后一次催缴费用函》，要求菲常管家公司于2019年10月23日前交付有关费用共计16257.12元，若逾期支付视为菲常管家公司单方提前解约，现菲常管家公司没有按该函件支付费用，故双方签署的合同于2019年10月23日终止，自2019年10月24日起无需向高成公司支付管理费及该日之后的滞纳金；4.菲常管家公司支付的保证金可以足额抵偿高成公司主张的费用及另案中出租人主张的费用。一审另查明如下事实：1.关于电费，高成公司未举证予以证明；2.高成公司提交《委托代理合同》、律师费发票、中国工商银行业务回单证明支出律师费3000元；3.2019年11月1日，高成公司向菲常管家公司发出《解除合同通知》，内容为：“……贵方铺位至2019年11月10日止，拖欠租金、管理费、电费、服务费、水费、污水处理费合计32613.80元……贵方的行为已构成根本性违约，现我司依合同相关约定于2019年11月30日解除与贵方签订的《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议》《物业管理服务合同》，我司将于2019年11月30日18:00时前收回该铺位。”高成公司表示其于2019年12月1日收回涉案铺位；4.案外人广州市高德花花置业有限公司（以下简称高德公司）就涉案铺位以房屋租赁合同纠纷向广东自由贸易区南沙片区人民法院提起诉讼，案号为（2020）粤0191民初2928号，该案中高德公司表示菲常管家公司拖欠2019年10月1日至2019年11月30日的租金，肖东平作为保证人，应承担连带责任。广东自由贸易区南沙片区人民法院作出该案判决，判令菲常管家公司、肖东平支付2019年10月1日至2019年11月30日的租金及违约金等。一审法院认为：根据查明事实，高成公司与菲常管家公司之间成立物业服务合同关系。高成公司对涉案铺位提供了物业管理服务，菲常管家公司作为涉案铺位的承租人，应承担按时支付物业管理费的义务。菲常管家公司主张其于2019年9月份通过口头沟通解除涉案铺位的物业服务合同关系，对此并未举证证明，一审法院对此不予采信；高成公司自认其于2019年12月1日收回了涉案铺位，据此主张物业管理费计算至2019年11月30日。肖东平、菲常管家公司抗辩称根据高成公司《最后一次催缴费用函》通知内容应视为涉案合同于2019年10月23日终止，但菲常管家公司并未有向高成公司送达过在该日解除合同的意思表示，且菲常管家公司作为违约方并不享有合同所约定的合同解除权，故其抗辩称合同于2019年10月23日解除，一审法院不予采纳。肖东平、菲常管家公司辩称管理费、违约金等已在（2020）粤0191民初2928号案进行主张，一审法院不予采纳。综上所述，高成公司诉请要求菲常管家公司支付2019年10月1日至2019年11月30日期间的物业管理费11347元，有合同依据，一审法院予以支持。菲常管家公司迟延支付物业管理费，违反合同约定，高成公司诉请要求其支付违约金，一审法院予以支持。菲常管家公司辩称违约金过高，一审法院酌情予以调整，故违约金以每月欠付物业管理费5673.5元为本金，分别自当月6日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，各期违约金以本金为限。对于高成公司诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。关于律师费3000元，高成公司已提交《委托代理合同》、律师费发票、中国工商银行业务回单证明该笔费用的支出。高成公司诉请要求菲常管家公司支付律师费3000元，符合合同约定，一审法院予以支持。高成公司主张菲常管家公司欠付高成公司2019年8月电费389.84元、2019年9月电费392.23元、2019年10月电费176.85元，对此并未举证予以证明，一审法院对此不予支持，予以驳回。高成公司主张肖东平对菲常管家公司的上述债务承担连带责任有合同依据，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年12月29日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，广东菲常管家家政服务有限公司向高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付2019年10月1日至2019年11月30日期间的物业管理费11347元及违约金（以每月欠付物业管理费5673.5元为本金，分别自当月6日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，各期违约金以本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，广东菲常管家家政服务有限公司向高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司支付律师费3000元；三、肖东平对本判决第一、二项确定的债务承担连带责任；四、驳回高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费186元，由高成（广州）物业管理有限公司花花世界分公司负担11元，由广东菲常管家家政服务有限公司、肖东平负担175元。二审中，各方当事人均未提交新证据。审查一审查明事实无误，本院予以确认。经本院询问，一、各方当事人均确认菲常管家公司、肖东平就涉案铺位的（2020）粤0191民初2928号房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起了上诉，二审案号为（2021）粤01民终5530号，目前该案二审尚在审理中。二、菲常管家公司、肖东平表示其因经营不善，于2019年9月停业，并与出租人及高成公司协商退铺事宜，当时双方就保证金问题不能协商一致，菲常管家公司、肖东平遂于2019年9月底搬离涉案铺位，但未办理书面解约手续；其认可高成公司没收保证金，但没有想到高成公司会向其催讨退场两个月后的费用，故其对于高成公司发出的催款函，均予拒收。对此，高成公司称其于2019年10月中旬发现菲常管家公司陆续关门，遂向菲常管家公司、肖东平发出催款通知；2019年11月，菲常管家公司停止经营，高成公司多次向菲常管家公司、肖东平发出解约通知，其中载明双方《物业管理服务合同》解除时间为2019年11月30日，但邮件被退回；因菲常管家公司、肖东平在涉案铺位上了锁，故出租人于2019年12月初将该锁破坏掉，自行收回了涉案铺位。二审另查明：涉案《物业管理服务合同》中还约定了如下内容：（第二条）双方同意物业管理服务期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应调整；（第三条第3款）在乙方（菲常管家公司）签订本协议之日，乙方向甲方（高成公司）支付物业管理保证金人民币17020.5元，若乙方未支付或未足额支付物业管理保证金的，甲方有权终止本协议、没收乙方已缴纳的物业管理保证金（如有）、水电费保证金（如有）、装修押金等所有名目款项，物业管理保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方；（第三条第4款）在乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付水电保证金5000元，在租赁期满且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水电费的情况下，由甲方在二十个工作日内全部无息返还乙方；（第三条第5款）如果乙方违反本协议项下义务或因乙方原因造成甲方任何损失的，甲方可自行决定直接在物业管理费、水电保证金中抵偿相应金额后通知乙方。保证金不足抵偿的部分，乙方仍须对任何不足部分负责。抵偿后，如本协议继续履行的，乙方应在甲方首次发出通知后十天内及时补足上述保证金，未能及时补足的，甲方按本协议第六第1款追究乙方的违约责任、没收剩余部分保证金并有权终止双方合同关系；（第六条违约责任第1款）乙方须按时足额向甲方缴付管理费和水电费，如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金，……如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本合同并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿；（第八条第2款）由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为：本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，本案适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。因此，对于各方当事人均未提出上诉的一审相关认定及处理，本院均予以确认并不再赘述。针对菲常管家公司、肖东平的上诉，评析如下：关于物业管理费的止付时间。菲常管家公司、肖东平上诉主张涉案《物业管理服务合同》至迟已于2019年10月23日解除，其无需支付2019年10月24日至2019年11月30日的物业服务费及违约金。基于以下考虑，本院认为菲常管家公司、肖东平的上述上诉主张不能成立。其一，菲常管家公司系因承租涉案商铺而与高成公司签订了《物业管理服务合同》，其中第二条明确约定“双方同意物业管理服务期限与租赁协议约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应调整”，即菲常管家公司在本案中承担物业管理费的期限应与其租赁期间相一致。其二，关于退场时间，应由承租人承担举证义务。菲常管家公司、肖东平在本案中确认其因经营不善而提前退租，但未能协商一致书面解约，亦未充分举证证明其退场时间，应由其自行承担举证不能的后果。其三，广东自由贸易区南沙片区人民法院对涉案铺位的租赁合同纠纷已作出（2020）粤0191民初2928号民事判决，其中判令菲常管家公司应支付2019年10月1日至2019年11月30日的租金及违约金等。据此，一审法院认定菲常管家公司应支付2019年10月1日至2019年11月30日期间的物业管理费及逾期付款违约金，并由保证人肖东平对此承担连带责任，合理有据，本院予以维持。菲常管家公司、肖东平未在二审中提交新证据以佐证其上诉主张，亦未举证推翻一审相关认定，故菲常管家公司、肖东平对此的上诉主张缺乏理据，本院不予支持。关于保证金能否抵扣欠费问题。根据《物业管理服务合同》有关保证金及违约责任的约定，以保证金抵偿菲常管家公司应付费用是以高成公司同意为前提，且在双方继续履约的情况下，菲常管家公司仍需补足保证金。因菲常管家公司提前退租行为构成根本违约，导致本案物业服务合同亦无法继续履行，菲常管家公司应承担相应违约责任。在此情况下，菲常管家公司、肖东平上诉主张以保证金抵扣其应付欠费，既不符合涉案《物业管理服务合同》的约定，亦不符合《中华人民共国合同法》第九十九条、第一百条有关债务抵销的规定，本院不予支持。综上所述，菲常管家公司、肖东平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费159元，由上诉人广东菲常管家家政服务有限公司、肖东平负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年六月二十一日书记员 李逸丹