贵州省贵阳市乌当区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0112民初1689号 原告罗雁，女，1973年11月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 原告吴限，男，1972年1月29日出生，汉族，住址同上。 委托代理人喻恒麟、陈应国，贵州达德律师事务所律师，代理权限为特别代理。 被告中天城投集团乌当房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天办事处航天大道燕子冲新天园区大楼二楼，统一社会信用代码915201125609140894。 法定代表人黎帮友，该公司总经理。 委托代理人殷胜勤，北京大成（贵阳）律师事务所律师，代理权限为特别代理。 原告罗雁、吴限诉被告中天城投集团乌当房地产开发有限公司（以下简称中天公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗雁及原告罗雁、吴限的委托代理人喻恒麟、被告中天公司的委托代理人殷胜勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗雁、吴限诉称，2020年3月22日，原、被告签订《认购书》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区中天。吾乡项目中的B13-34栋-1-11号商品房，该商品房建筑面积170.23㎡，套内建筑面积163.02㎡；商品房按套内面积计算，单价为25534.70元/㎡，总价为4162667元，原告采取按揭贷款方式付款，并在认购书签订之日一次性向被告支付定金10万元，双方签订《商品房买卖合同》后，原告所交定金自动转为购房款。《认购书》签订后，原告向被告交纳了购房定金10万元。签订《认购书》前一日，原告与被告的置业顾问杨玉屏通过微信协商，双方约定：将签订《商品房买卖合同》的时间变更为2020年5月30日前，优惠调减后的购房总价为三百五十多万元。杨玉屏通过微信方式将预算方案、贷款须知等资料发给了原告。同年5月6日，杨玉屏向原告发送短信通知，内容主要载明：原告于2020年3月22日成功认购我司中天吾乡B13组团34栋-1-11号房屋，并签订《认购书》，根据协议约定，其应当在2020年3月29日前与被告签订《商品房买卖合同》并支付首期房款，但原告至今未按协议约定履行签约和付款义务，由于原告的违约行为，公司现收回房屋并不予退还定金。之后，原告就购房事宜联系杨玉屏，但原告仍未能在2020年5月30日前与被告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。原告诉请“确认被告解除《认购书》的行为无效；并履行《认购书》，以商品房总价3524579.80元与原告签订《商品房买卖合同》”后，法院以（2020）黔0112民初2597号民事判决书，认定杨玉屏的行为构成表见代理，双方签订《商品房买卖合同》的时间变更为2020年5月30日，被告发出解除《认购书》的通知无效，被告未按变更后的时间与原告签订《商品房买卖合同》，应承担缔约过失责任，但承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，不包括强制被告缔结本约合同的责任，并判决：被告解除《认购书》的行为无效；驳回原告其余诉请。该判决现已生效。被告的行为属根本违约，应当双倍返还定金，并承担缔约过失责任。故提起诉讼要求法院判令：一、解除原、被告2020年3月22日签订的《认购书》及商品房预约合同关系；二、被告向原告双倍返还定金20万元；三、被告赔偿原告损失638087.20元；四、诉讼费由被告负担。 被告中天公司辩称，一、双方签订《认购书》后，原告未按合同约定与被告签订《商品房买卖合同》，构成违约，被告不存在违约行为。2020年3月22日，原、被告签订《认购书》，约定原告以总价4162667元购买案涉房屋，原告于签订认购书之日向被告支付定金10万元，并应于签订认购书之日起7日内与被告签订《商品房买卖合同》并交纳首付款。杨玉屏在未经被告授权的情况下，同意原告在2020年5月30日交首付款，且未告知被告。被告在不知情的情况下，根据《认购书》约定向原告发送解除通知。根据双方聊天记录可知，原告明确表明因其7日内凑不齐首付故而想推迟，但对第一项优惠只字不提，反而确定交十万定金，剩余首付在2020年5月30日交。签订《认购书》当天，原告向被告实际交付10万元定金。原告以其自身行为放弃第一项优惠。并且，在原告第一次起诉后，被告于2021年3月1日向原告发函，告知《认购书》继续履行，并通知其7日内与被告签订《商品房买卖合同》，但原告未在规定期内与被告签订《商品房买卖合同》，构成违约，被告有权解除《认购书》并罚没定金。被告第一次向原告发出解除通知是因其对销售人员杨玉屏与原告的沟通记录不知情，不存在任何过错，后续知情后又通知原告与被告签订《商品房买卖合同》。由于双方存在分歧，截止目前，为与原告沟通解决案涉房屋买卖事宜，被告一直将案涉房屋设为锁定状态，不允许出售，也表明被告的履约意向及磋商的善意，不存在恶意磋商行为，因此，原告的诉请毫无依据。二、原告第三项诉请没有依据。根据双方签订的《认购书》，对于未能签订《商品房买卖合同》的，适用定金罚则。双方关于定金的约定已经表明双方在签订认购书时已预料到可能无法正常签订《商品房买卖合同》，对该类违约情形也做了明确约定，故原告无权向我方主张其他赔偿，结合法律规定，也可知只能适用定金罚则。并且，原告的第三项诉请为案涉房屋交易的优惠额度，该优惠额度为双方磋商条件，并非原告损失；原告所作准备仅为支付10万元定金，其损失最多为定金产生的利息，适用定金罚则足以弥补其该项损失，故其主张没有依据。案涉房屋目前仍按前述优惠条件出售，房屋总价未变，原告第三项诉请中的“损失”根本不存在。原告第二、三项诉请金额超过双方签订《商品房买卖合同》正常履行时享有的利益，其主张明显违反法理。综上，原告的诉求没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的诉请。 经审理查明，2020年3月21日，原告罗雁与被告的置业顾问杨玉屏微信联系时，杨玉屏表示同意原告在2020年5月30日前与被告签订《商品房买卖合同》。2020年3月22日，原、被告签订《认购书》约定：原告认购被告开发建设的位于贵阳市乌当区（建筑面积170.23㎡，套内建筑面积163.02㎡，以下简称案涉房屋）；单价按套内建筑面积计算为25534.70元／㎡，总价为4162667元，原告采取按揭贷款方式付款；原告自本认购书签订之日起7日内到被告销售中心与被告签订《商品房买卖合同》，并支付不低于总价款30%的款项1248800.10元作为首付款；原告在认购书签订之日向被告支付定金10万元，双方签订《商品房买卖合同》后自动转为购房款；原告存在未在约定的期限内与被告签订《商品房买卖合同》等违约情形的，定金不予退还；被告在约定期限届满前将该商品房另行出售给第三方的，应向原告双倍返还定金；并约定了双方的相关权利义务等事项。同日，原告向被告交纳了购房定金10万元；被告的置业顾问杨玉屏通过微信将办理贷款须知发送给原告罗雁，并手书一份案涉房屋《报价单》给原告，该《报价单》载明：案涉房屋享受打折优惠等情况，折后总价为3596510元，折后单价为21127元／㎡。2020年3月26日，杨玉屏告知原告在原价格基础上额外有0.98折优惠。2020年5月6日，杨玉屏联系原告罗雁后，采取短信通知的形式代表被告向原告罗雁发送了《关于解除通知》，该通知内容主要为：原告未按协议约定（2020年3月29日前）与被告签订《商品房买卖合同》并支付首期款，被告现收回房屋，并不予退还定金。之后，双方经多次协商，原告仍未能在2020年5月30日与被告就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。原告诉请“确认被告解除《认购书》的行为无效；被告继续履行《认购书》，以总价3524579.80元与原告签订《商品房买卖合同》”后，本院于2020年12月25日作出（2020）黔0112民初2597号民事判决书，认定杨玉屏的行为构成表见代理，双方签订《商品房买卖合同》的时间已由双方合意变更为2020年5月30日，被告于2020年5月6日单方解除《认购书》通知的行为无效，以被告未按变更后的时间与原告签订《商品房买卖合同》，应承担缔约过失责任，但承担缔约过失责任不包括强制被告缔结本约合同的责任为由，判决：一、确认被告解除与原告签订的《认购书》的行为无效；二、驳回原告其余诉请。该判决生效后，被告于2021年3月1日向原告发出《告知函》载明：原告收到本函后7日内应与被告签订《商品房买卖合同》，并交纳不低于房屋总价款30%的首付款；若原告收到本函后仍拒绝或怠于履行本约合同签署义务，被告将另行处理案涉房屋，原告所交10万元定金不予退还。2021年3月11日，原告收到上述《告知函》后，于2021年3月15日前往被告销售中心准备与被告签订《商品房买卖合同》时，被告不同意按其置业顾问杨玉屏出具的《报价单》所载优惠价格及2020年3月26日告知原告的0.98折优惠价格与原告签订合同，为此，双方发生争议。2021年3月16日，原告遂诉至本院要求如前所诉。审理中，原告表示同意按杨玉屏所报优惠价格（总价3524579.80元）与被告签订合同；被告表示同意，但要求原告承担其律师费43600元。原、被告各执己见，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。 上述事实，有原、被告陈述、原告提供的本院（2020）黔0112民初2597号民事判决书、庭审笔录、《告知函》、录音资料、《报价单》、微信聊天记录、短信聊天记录、《认购书》、定金收据及支付凭证、被告提供的案外人认购书、商品房买卖合同、收据、房源信息、房源明细、折扣体系公示及公告照片等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告的置业顾问杨玉屏代理被告与原告达成合意并于2020年3月22日签订《认购书》，双方的行为属预约合同性质，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。原、被告签订《认购书》的目的在于本约合同即《商品房买卖合同》的订立和履行，因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任，任何一方当事人在违背预约合同的约定不履行签订本约合同的情况下，均应承担缔约过失责任。双方约定“签订《商品房买卖合同》时间为2020年5月30日前，案涉房屋优惠后总价为3524579.80元”。被告在约定期限未届满的情形下，于2020年5月6日向原告单方发出的《关于解除通知》，经本院判决确认无效后，被告虽向原告发出《告知函》，要求原告签订《商品房买卖合同》，但在原告前往签订合同时，其不同意按约定的优惠价格与原告签订合同；庭审中，被告虽同意按约定的优惠价格与原告签订合同，但又要求原告承担其律师费；可见，被告的行为明显违反双方约定，构成违约，应承担缔约过失责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百六十三条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”、第五百六十六条第二款“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”、第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”的规定，原告要求解除双方所签《认购书》及被告双倍返还其定金20万元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿损失638087.20元的诉请，因原告主张的损失金额系案涉房屋交易的优惠额度，并非原告实际所受损失；原告未提交证据证明其所受损失金额，且原告交纳定金10万元，被告双倍返还其20万元定金，足以弥补其损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款、第五百六十六条第二款、第五百八十七条之规定，判决如下： 一、解除原告罗雁、吴限与被告中天城投集团乌当房地产开发有限公司于2020年3月22日签订的《认购书》； 二、被告中天城投集团乌当房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗雁、吴限定金20万元； 三、驳回原告罗雁、吴限的其余诉讼请求。 案件受理费6090元，由原告罗雁、吴限负担4090元，被告中天城投集团乌当房地产开发有限公司负担2000元（此款原告罗雁、吴限已预交，履行时，由被告中天城投集团乌当房地产开发有限公司一并支付给原告罗雁、吴限）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。 审判员 赵 益 连 二〇二一年六月三日 书记员 王千文迪