新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初1985号 原告：王奇敏，男，1964年11月30日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：强军平，新疆瀛华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡强炜，新疆瀛华律师事务所律师。 被告：克拉玛依朗墨光电科技有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区永红路73-140号。 法定代表人：蔡忠平，男，该公司总经理。 原告王奇敏与被告克拉玛依朗墨光电科技有限公司（以下简称朗墨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王奇敏委托诉讼代理人强军平、蔡强炜，被告朗墨公司法定代表人蔡忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王奇敏向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告退还租金44,484元、押金5,000元；2．被告向原告赔偿违约金142,350元、直接经济损失91,641.39元、装修损失31,425.85元。以上两项合计：314,901.24元。事实和理由：2016年原、被告签订克拉玛依市南永红路73号《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年12月1日至2021年4月30日止，年租金为71,175元，同时约定一方不履行合同赔偿当年租赁费用一年的违约金，并赔偿给对方造成的直接经济损失。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告依约向被告支付租金，后因被告未向房屋产权单位缴纳租金，导致被告被起诉。经法院判决解除被告与中油（新疆）石油工程有限公司的租赁合同。2020年9月法院向原告下发通知，要求将克拉玛依永红路73号范围内的商铺在2020年10月9日前迁出，到期不履行的法院将强制执行。原告无奈只能将商品打折销售并搬出该承租房屋，给原告造成巨大经济损失。为维护原告合法权益，故提起诉讼。 朗墨公司辩称，1、2019年9月，新油公司给朗墨公司下达通知时，朗墨公司就已经通知所有商户做好搬迁准备，其他商户都积极配合，只有原告没有配合，2020年10月9日被法院执行局强制搬迁。本来是可以协商解决的，但是原告不同意协商解决。2、对方的直接经济损失不清楚。装修损失也不应由我们来承担。3、同意退还押金，多收的租金不退，因为原告延期缴纳租金，按照合同约定应支付20%的滞纳金，原告没有支付。综上，请求依法驳回原告的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月27日，新疆石油工程建设有限责任公司（以下简称油建公司、甲方）与朗墨公司（乙方）签订《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》各一份，约定甲方将克拉玛依永红路73号的9540平方米的场地和2020平方米的房屋（修缮车间、暖车房、锻工房、库房、门卫值班室）租赁给乙方使用，租赁用途为商业，租赁期限5年，自2016年5月1日至2021年4月30日。双方还就其他事项进行了约定。2016年11月24日，朗墨公司（甲方、出租方）与王奇敏（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：朗墨公司将克拉玛依市永红路73号的建筑面积156㎡的房产转租给王奇敏，年租金71,175元，租赁期自2016年12月1日起至2021年4月30日止；乙方需提前一个月向甲方交付租金；本合同不论因何种原因解除或终止，乙方不承担房屋恢复原状或赔偿的义务，但乙方负有对房屋改造拆除墙面部分恢复的义务；乙方自行安装外门窗、外墙面和主体结构允许乙方拆除收回。合同还就其他事项进行了约定。原告王奇敏租赁涉案房屋后用于经营超市。2018年4月，油建公司经新疆石油工程设计有限公司吸收合并，更为“中油（新疆）石油工程有限公司”（以下简称中油公司），并注销油建公司。中油公司取得对上述土地的国有土地使用权证，该宗土地用途为工业，使用权类型为划拨。2019年中油公司诉朗墨公司租赁合同纠纷一案诉至本院，本院作出（2019）新0203民初574号民事判决书，认定中油公司将以划拨方式取得的土地出租给朗墨公司，未办理相关手续并缴纳费用，违反法律强制性规定，该出租行为无效，遂判决：中油公司与朗墨公司签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁合同》及补充协议无效；朗墨公司向中油公司返还克拉玛依永红路73号的9540平方米的场地和2020平方米的房屋（修缮车间、暖车房、锻工房、库房、门卫值班室）等。双方均不服提起上诉，克拉玛依市中级人民法院于2020年6月12日作出的（2020）新02民终222号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年9月18日，本院发出（2020）新0203执1025号公告，要求朗墨公司和克拉玛依市永红路73号范围内的商铺于2020年10月9日前迁出，到期仍不履行的，本院将强制执行。原告无奈搬离涉案租赁房屋，但因双方就后续事宜未协商一致，故原告诉至本院。 另查，原、被告双方对于原告于2020年10月9日前搬离案涉房屋无异议。原告于2019年12月19日向被告支付2019年12月1日至2020年12月1日最后一笔租金71,175元。 庭审中，原告王奇敏为证实其损失，还出示如下证据：1．原告自制《永红店销售明细》打印件1份，拟证实因法院要求原告限期搬离，导致原告无法继续使用涉案租赁房屋，原告不得已将店内货物低价销售，经原告核算，低价销售造成直接经济损失91,641.39元。2．原告自制《永红店装修费》明细及收据、付款单等1套，拟证实原告装修涉案房屋花费222,076元。被告认为原告的销售存在促销的可能，并不能证实因搬离而贱卖，装修票据中的部分票据发生在租赁合同签订之前，且存在未经同意拆墙费用，故对原告上述证据均不认可。经审查，《永红店销售明细》、《永红店装修费》为原告单方制作，无其他证据佐证，被告亦不认可，原告同时在本地有多家超市，因此该损失与本案关联性，本院不予确认。 本院认为，本案争议焦点有三：一是双方签订的租赁合同的效力；二是原告要求被告朗墨公司向其退还租金44,484元、押金5,000元是否合法有据；三是原告王奇敏要求朗墨公司向其赔偿违约金142,350元、直接经济损失91,641.39元、装修损失31,425.85元是否合法有据。 关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本院认为，本案法律事实发生在2021年1月1日民法典施行前，故本案应适用民法典施行前的法律和司法解释。 关于第一个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据已查明事实，涉案地块系工业用地，该地块上的房屋按照政府相关规定批准后才可作为商业使用，朗墨公司将涉案房屋租赁给王奇敏用作商业经营，与土地权属登记的土地用途不符，违反强制性规定，故朗墨公司与王奇敏签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王奇敏为履行租赁合同交付押金5,000元，根据以上法律规定，朗墨公司应予以返还，同时被告亦表示同意返还，故对原告该诉请本院依法予以支持。王奇敏实际使用涉案房屋，应支付房屋占用费用，费用可以参照双方约定的金额确定，其支付的费用至2020年12月1日，但其实际使用房屋至2020年10月9日，故朗墨公司应向王奇敏退还2020年10月10日至2020年12月1日期间的房屋租金10,335元（71,175元÷365天×53天）。关于违约金，因合同无效系自始无效，故王奇敏主张的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于直接经济损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。王奇敏未举证证实其直接经济损失，应承担举证不能的不利后果，故本院对其主张的直接经济损失不予支持。关于装修损失，承前析理，王奇敏未举证证实涉案租赁房屋实际发生的装修费用，且依双方合同约定，若原告确因房屋改造拆除墙面，应承担恢复义务，对于其自行安装的外门窗、外墙面等其可以收回，因此原告主张的该项损失于法无据，本院依法不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告克拉玛依朗墨光电科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告王奇敏退还押金5,000元、租金10,335元，共计15,335元； 二、驳回原告王奇敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2,927.14元，邮寄费32.40元，由原告王奇敏负担2,779.30元，由被告克拉玛依朗墨光电科技有限公司负担180.24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李晓凌 二〇二一年六月二十六日 书记员  卡米拉