山西省太原市晋源区人民法院民事判决书 （2021）晋0110民初1228号  原告：杨某。委托诉讼代理人：张某，山西宁丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，山西宁丰律师事务所实习律师。被告：太原恒大德盛房地产开发有限公司。法定代表人：汪某，董事长。委托诉讼代理人：李某，住太原市。原告杨某诉被告太原恒大德盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，2020年11月26日作出（2020）晋0110民初1772号民事判决，原告杨某不服上诉于太原市中级人民法院。2021年3月15日，太原市中级人民法院作出（2021）晋01民终66号民事裁定，裁定“一、撤销山西省太原市晋源区人民法院（2020）晋0110民初1772号民事判决；二、本案发回山西省太原市晋源区人民法院重审。”本院于2021年5月13日立案后，另行组成合议庭，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告杨某的委托诉讼代理人张某、王某、被告太原恒大德盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除合同，被告返还原告已支付购房款共计人民币488272元；2、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：一、2019年4月29日原告与被告签订了关于购买位于××街，房号为5号楼3单元2801号房的《商品房买卖合同》。根据合同被告应于2020年7月31日前验收交楼，但被告到起诉之日起也没有交付符合合同约定目的合格的建筑物。由于被告逾期未交楼，根据本合同第九条违约责任规定，原告有权解除合同。二、2019年4月27日原告与被告签署了无理由退房承诺书约定自原告方签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。三、受疫情影响，原告方资金链出现断裂，履行能力出现问题，已无法继续履行合同，无法实现合同目的。原告认为被告的行为违背了合同的约定，构成违约行为，损害了原告的合法权益。双方签订了无理由退房承诺书，并且原告资金出现问题，无法继续履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第107条之规定向法院提起诉讼，请求保护原告的合法权益，望判如所请。被告太原恒大德盛房地产开发有限公司辩称，根据买卖合同补充协议第三条第二款的约定，本案中原告只交付了部分房款，至今仍欠大部分房款，被告有权不交该房屋，该条款并未约定不交付房屋可以解除合同；根据无理由退房协议，原告申请无理由退房的前提是不存在任何违约行为，且支付总房款的30%以上时，原告才可以办理无理由退房，截止目前，原告只交付了部分房款，未达到30%，不符合无理由退房的约定；关于第三项事实与理由，资金断链的原因无法提供证据；原告在购房时被告向推荐人王方支付了佣金23218元，根据无理由退房协议第三条，如果通过推荐认购的方式行使无理由退房，应当在退房款时扣除支付的佣金。尊重法庭的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定事实如下：1、原、被告均提交的《商品房买卖合同》复印件，该合同的复印件落款处有原告签名，落款日期为2019年4月29日，但被告未加盖印章，庭审中，被告亦表示该合同被告未加盖印章，也未给原告合同原件，故本院对该合同不予认定；2、被告提交的4份逾期付款催告函复印件，原告否认其收到以上逾期付款催告函，且被告无证据证明向原告送达了以上逾期付款催告函，故本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月29日，被告作为出卖人（甲方）与原告作为买受人（乙方）签订了一份《太原恒大青运城购房协议》，约定乙方自愿向甲方购买太原恒大青运城楼盘5号楼3单元2801号房，该商品房建筑面积共141.73平方米，按建筑面积计算，单价为14970.81元/平方米，总金额为2121813元；乙方同意签署本协议时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在本协议第四联加盖财务收款专用章作收款凭证；乙方须于2019年4月29日前支付首期房款86091元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年7月27日前付清212181元，于2019年10月27日前付清212181元，于2020年1月27日前付清212181元，于2020年4月27日前付清212181元，于2020年7月27日前付清212181元，于2020年10月27日前付清剩余款项，即212181元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。双方签订《太原恒大青运城购房协议》后，原告于同日依约在被告提供的《商品房买卖合同》上签了名，但被告此后未在该《商品房买卖合同》上加盖印章。同日，原告向被告支付了定金和首期房款共计106091元，于2019年7月26日向被告支付212181元，于2019年12月14日向被告支付70000元，于2019年12月28日向被告支付100000元，共计488272元，被告给原告开具了收据。后因原告收入减少，个人征信下降，导致无力向被告支付剩余购房款，与被告协商退房事宜未果，故于2020年10月20日诉至本院。另查明，2019年4月27日，恒大地产集团有限公司给原告出具了一份《无理由退房承诺书》，主要内容有“您所购买的恒大属下公司开发的青运城楼盘5幢3单元2801房，若您已履行《购房协议》《商品房买卖合同》的各项义务，并支付总房款30%以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”本院认为，原、被告所签订的《太原恒大青运城购房协议》是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方理应按照合同约定履行各自的义务。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定“违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利，在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。”本案中，原告未能依约履行付款义务，已构成违约，但其违约是因为收入减少、个人征信下降所致，造成事实上不能履行，主观上并不存在恶意违约，且被告也未表示拒绝解除合同，只是要求原告承担违约责任，故双方签订的《太原恒大青运城购房协议》应予解除。鉴于原告的行为不符合《无理由退房承诺书》的情形，被告在向原告退还购房款时应当核减相应的违约金，违约金计算应以未付房款1633541元为基数，按照日万分之一的标准，从原告支付最后一款项的2019年12月28日的次日计算至原告起诉之日2020年10月20日较妥，违约金为48516.17元（1633541元*0.0001*297）。双方均提交的《商品房买卖合同》复印件，因被告未加盖印章，视为双方未订立该合同，不属本案审理范围。被告所主张的向推荐人所付的佣金不符合法律规定，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告杨某与被告太原恒大德盛房地产开发有限公司于2019年4月29日签订的《太原恒大青运城购房协议》；二、被告太原恒大德盛房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告杨某购房款439755.83元；三、驳回原告杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8624元，由原告杨某负担857元，由被告太原恒大德盛房地产开发有限公司负担7767元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审 判 长 李晋平 人民陪审员 牟 慧 人民陪审员 温 雅  二〇二一年六月二十八日  法 官 助 理 杨 莹 书 记 员 张翠青