山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终4887号 上诉人（原审原告、反诉被告）：山东神邦商业运营管理有限责任公司，住所地山东省淄博市张店区。 法定代表人：赵芹，总经理。 委托诉讼代理人：刘春霞，女，1971年11月13日出生，汉族，系该公司员工。住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：耿江泉，山东圣德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛第九街区百货有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。 法定代表人：黄云，总经理。 委托诉讼代理人：韩刚，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马立东，山东森嵘（城阳）律师事务所律师。 上诉人山东神邦商业运营管理有限责任公司（以下简称神邦公司）与被上诉人青岛第九街区百货有限公司（以下简称第九街区百货公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初10556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 神邦公司上诉请求：1.撤销原判决第三项、第六项,发回重审或依法改判;2.重新认定违约责任方;3.判令第九街区百货公司返还神邦公司履约保证金50000元;4.判令第九街区百货公司支付神邦公司经济损失暂计769491元（具体数额以鉴定结果为准）;5.诉讼费、鉴定费及律师费全部由第九街区百货公司承担。事实与理由：一、原判决认定神邦公司为违约方系认定错误。1、第九街区百货公司在签订合同后，首先不向神邦公司交付租赁场地的钥匙，致使神邦公司无法进场，一直拖延至2019年3月25日方交付钥匙，已经给神邦公司造成重大损失，构成根本违约，在神邦公司向其发送律师函后，才认识到事态的严重性，这一时间段其不应主张物业费及房租费。2、神邦公司经与第九街区百货公司经理虞宙协商并经黄荣会同意，神邦公司只交6、7、8月份的物业费即可，神邦公司依约交付，且在此期间进行装修，而第九街区百货公司在收取了物业费及下半年的租金后，不但没有提供相应物业服务义务，反而立即催收下月物业费，并给神邦公司设置重重阻碍，停止电梯运行、停止空调开放，导致神邦公司的租户无法正常营业，损失极大，期间私自锁门（有视频及照片为证），导致业户被困美食城内无法回家，业主也曾联名向青岛电视二台生活频道求助，电视台也进行了播放，反响很大，第九街区百货公司见事态严重，才开始正常运行电梯，开放空调（有视频为证）;3、因第九街区百货公司提供物业服务不到位，在神邦公司与其协商物业费如何缴纳的情况下，2019年10月15日，第九街区百货公司又一次将美食城停水、停电并锁门，致使存储的食品全部变质，商户损失惨重。第九街区百货公司的上述行为完全违背了民法总则中的诚实信用原则，已造成了根本违约，致使神邦公司合同目的无法达到。二、根据物业管理条例和物权法规定，物业公司不得以停水停电方式催收物业费，其行为构成侵权。1、物业公司和业主是平等主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理等义务，业主后按约定缴纳物业费，业主在物业公司未履行约定义务时，根据合同法第六十七条规定，业主有权拒绝其履行要求，也就是合法行使先履行抗辩权。2、供水供电的职能部门并未授权物业管理企业停止对业主供水、供电。因此，物业管理企业擅自停止对业主供水、供电，如果造成业主损失，即构成侵权，应承担相应责任。三、原判决认定交付日期错误。神邦公司与第九街区百货公司于2019年1月5日签订《美食城租赁合同书》，双方约定的租赁期限为2019年2月20日至2029年2月19日，神邦公司于2019年1月10日向第九街区百货公司支付了履约保证金50000元，于2019年3月4日向第九街区百货公司支付了上半年租金128115元，但第九街区百货公司却迟迟未予交付租赁场地，致使神邦公司无法取得租赁场地的门钥匙，无法进入场地查看现场，亦无法进行下一步活动，后经神邦公司委托山东鼎茂律师事务所向第九街区百货公司发出律师函（有律师函为证），第九街区百货公司收到该律师函并经神邦公司多次催促，于2019年3月25日交付钥匙（有交付钥匙时苗东出具的收到钥匙收据、录音资料为证），至此，第九街区百货公司的行为已经构成违约。四、原判决认定神邦公司欠缴物业费系认定错误。神邦公司与第九街区百货公司相关负责人虞宙协商，物业费起算时间变更为自进场装修之日起算，神邦公司自2019年6月12日进场装修（有第九街区施工防火安全责任书为证），在该进场装修期间，神邦公司并未欠付第九街区百货公司租金及物业费，而第九街区百货公司未尽到物业服务义务，却以催收租金和物业费为由设置重重阻碍，神邦公司在多方寻求无果的情况下，于2019年7月26日应第九街区百货公司要求向第九街区百货公司法定代表人黄荣会个人账户转入3万元整（有收据及转账记录为证）。经神邦公司相关负责人与第九街区百货公司相关人员虞宙及实际控制人黄荣会协商，第九街区百货公司同意神邦公司于2019年8月20日缴纳6、7、8月物业费（有微信聊天记录、录音资料为证），神邦公司原定于2019年8月10日开业，第九街区百货公司的物业服务却一直未及时到位，合同中明确约定了神邦公司租赁场地的用途为餐饮服务，第九街区百货公司为其供应动力电也应属于第九街区百货公司的义务，第九街区百货公司却对此不作为，动力电未送达，致使神邦公司无法正常运作，直至2019年8月15日才开通动力电（有供电电表启用确认表为证）。该期间，第九街区百货公司仍要求交付物业费，无奈下，神邦公司又于2019年8月20日向第九街区百货公司实际控制人黄荣会的个人账户转入其要求支付的6、7、8月的物业费94770元（有第九街区百货公司出具的收据为证），这才于2019年8月24日正式开业。第九街区百货公司上述期间，不但未提供有效的物业服务，还给神邦公司及其业主、商户制造种种阻碍及矛盾，给神邦公司及其业主、商户造成了巨大损失。开业第四天，也就是2019年8月29日，因第九街区百货公司物业不到位（实际该月的物业费已经交付），致使外卖人员不能乘坐电梯，无法正常接单使商户联名罢工，此事件持续7天之久，造成损失极大。在歇业一周后于2019年9月5日开业。2019年9月29日，第九街区百货公司在没有发任何通知的前提下，擅自锁门，且将14名商户（其中包括两名儿童）锁在美食城内不予理睬，此行为完全无视他人生命、财产于不顾，且有故意非法拘禁他人人身自由的嫌疑，导致商户与第九街区百货公司之间的矛盾加大，造成损失极大。此事后，第九街区百货公司又于2019年10月10日在美食城大门处张贴停水、停电、关闭美食城的通知，并于2019年10月15日将美食城大门关闭，同时停水、停电，业户及神邦公司造成极大损失，第九街区百货公司的上述行为均违反了物业管理条例和物权法规定，构成了根本违约，且按照以上条例及规定，神邦公司不应向第九街区百货公司缴纳物业费。五、《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。根据以上规定，第九街区百货公司在履行《美食城租赁合同书》中已构成根本违约，守约方即神邦公司有权要求第九街区百货公司承担一切经济损失并支付违约金。 第九街区百货公司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判，具体理由如下：一、第九街区百货公司已按照神邦公司要求交付租赁物并依约提供物业服务，第九街区百货公司并未违约，神邦公司逾期交付租赁费及物业管理费已构成违约，原判决认定神邦公司违约并无错误。1.根据双方提交的证据，神邦公司于2019年3月6日才向第九街区百货公司出具介绍信，介绍苗东负责与第九街区百货公司办理案涉场地的物业交接事宜，2019年3月7日双方即立即签订《租赁场地交付确认书》，第九街区百货公司已经按照神邦公司要求将案涉租赁场地与第九街区百货公司进行交接，神邦公司对交接场地及交接物品并未提出任何异议，《租赁场地交付确认书》是认定双方交接租赁场地的合法有效证据，神邦公司上诉称第九街区百货公司未交付钥匙无事实依据，据此神邦公司所称的上诉理由三“原审法院认定交付日期错误”亦无任何事实依据。同时第九街区百货公司作为宝龙广场第九街区百货商场1、2、3层的经营者，经营总面积约24000平方米，主营各类百货，商场三楼共计约8000余平方米，除美食城外，尚有儿童乐园、魔鬼屋、儿童服装等几十家商户。第九街区百货公司作为出租方，其与神邦公司签订租赁合同的目的不仅仅是为获取租赁费，更重要的是促使美食城与其他项目形成良性互动，并以此带动整个商场的人气，从情理来看，第九街区百货公司亦十分期望神邦公司尽早接手美食城并开展营业活动，不可能出现如神邦公司所主张的怠于交付钥匙的行为。2.神邦公司所称的“虞宙”并非第九街区百货公司处经理，其身份实际系神邦公司与第九街区百货公司之间的中间人，第九街区百货公司亦是通过“虞宙”认识。而且第九街区百货公司在一审中提交的黄荣会、刘春霞、苗东的现场录音，黄荣会在录音中十分明确物业费应自物业进场交付确认书签署之日开始交纳，并没有神邦公司所陈述的只同意神邦公司交纳6.7.8月份的物业费。3.第九街区百货公司在案涉租赁合同履行期间，已按照合同约定提交依约提供物业服务，神邦公司所称第九街区百货公司为其停止电梯运行、停止空调开发、私自锁门等无任何依据。关于电梯、空调运行及锁门事宜，第九街区百货公司在一审期间已详细说明。2019年10月15日后停水停电措施系在神邦公司违约且第九街区百货公司已明确张贴公告的前提下采取，对于神邦公司所称的小商户损失第九街区百货公司并无错误。二、神邦公司以《物业管理条例》主张第九街区百货公司不得停水停电，实属请求权基础错误。《物业管理条例》是调整的业主与物业服务企业之间物业服务法律关系的法规，神邦公司并非《物业管理条例》中所称的业主，第九街区百货公司亦非《物业管理条例》中的物业服务企业，而且神邦公司与第九街区百货公司之间并非物业服务合同纠纷，而系租赁合同纠纷，在房屋租赁合同纠纷中，在承租方违约的情况下，出租方有权采取必要的措施以减少损失，包括停水停电，更何况该案中第九街区百货公司系在提前5天并明确与神邦公司解除租赁合同的前提下为避免自身损失进一步扩大而采取的必要措施，完全符合事实及法律法规规定。三、原判决确定神邦公司欠缴物业费正确。如前所述，第九街区百货公司从未与神邦公司变更物业费起算时间，故应当按照合同约定的物业费交费时间进行计算即自2019年3月7日开始计算，而非按照神邦公司主张的时间开始计算。同时根据合同第九条第6项约定，电气容量增容应当由神邦公司报商场批准后实施，故其应当自行进行电气容量增容，故原判决确定神邦公司欠缴物业费正确。 神邦公司向一审法院起诉请求：1.判令神邦公司与第九街区百货公司解除《美食城租赁合同书》；2.第九街区百货公司返还神邦公司履约保证金50000元、租赁费190484元，并支付神邦公司违约金50万元且赔偿神邦公司的经济损失769491元；3.诉讼费由第九街区百货公司承担。 第九街区百货公司反诉请求：1.确认双方签订的《美食城租赁合同书》已经解除；2.神邦公司立即支付拖欠的物业费暂计至2019年12月31日214812元及滞纳金（以第一期物业费31590元为本金自2019年5月25日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算滞纳金，以第二期物业费31590元为本金自2019年6月25日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算滞纳金，以第三期物业费31590元为本金自2019年7月25日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算滞纳金，以第四期物业费31590元为本金自2019年8月25日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算滞纳金，以第五期物业费31590元为本金自2019年9月25日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算滞纳金），暂计至2019年10月15日电费23659.2元及以23659.2元为本金自2019年10月15日起至实际缴纳之日止按照日利率千分之五计算的滞纳金，暂计至2019年9月15日水费621.66元及以621.66元为本金自2019年10月15日起至实际缴纳之日止按照日利率千分之五计算的滞纳金，上述总额暂计239268.06元及滞纳金；3.神邦公司立即支付拖欠的后勤房租赁费4737元及以4737元为本金自2019年12月31日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算的滞纳金、物业费3468元及以3468元为本金自2019年12月31日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算的滞纳金；4.神邦公司立即支付违约金50万元；5.神邦公司立即恢复原状，返还租赁场地；6.神邦公司承担律师费36000元；7.诉讼费、保全费由神邦公司承担。 一审法院认定事实：1.2019年1月5日，神邦公司（乙方）与第九街区百货公司（甲方）签订《美食城租赁合同书》，约定：甲方提供“美食城”经营场地，建筑面积约1755平方米，乙方用于经营各式美食、特色餐饮等，商铺使用期限自2019年2月20日至2029年2月19日，租金从2019年2月20日起开始计费交纳。合同第四条第一项约定，合同签订时，乙方交纳履约保证金5万元，履约保证金在合同期满乙方货品退场三个月后，扣除其应付费用，其余部分退还乙方。第二项约定，物业管理服务费中包含冷暖空调费，乙方每月应交纳物业管理服务费31590元，每月月底25号提前交纳下个月物业管理服务费。物业管理服务费从进场当日开始计费。第三项约定，租金每平方米每天0.8元，每两年递增5%。第一年租金每半年交付一次，上半年租金128115元（含三个月免租期），下半年租金128115元（含三个月免租期），下半年租金应提前两个月交纳。注明：乙方必须在2019年2月20日前缴纳首期租金128115元。乙方应按时缴纳以上各种费用，如果乙方未能按时缴纳上述费用，视为乙方违约或单方放弃合同。甲方有权解除其合作合同，同时扣除乙方全部合同履约保证金与乙方全部经营设施设备及货物。若遇特殊情况乙方可以缓交3-5天。乙方逾期交纳物业费与租金与其他费用的，每日还应交付所欠费用总额5‰的滞纳金。第五条约定，乙方管辖区域内的水电费等等由乙方承担。第七条约定，甲方搞好商场物业管理服务，维护商场基础设施设备正常运营。第八条约定，合同期满乙方退还商铺时或者因乙方违约提前终止合作合同，乙方应将商铺恢复原状。如经过协商，甲方同意乙方可以不恢复商铺原状的，乙方应保持商铺装修现状，未经甲方许可，乙方不得拆卸其装修设施与装修物件与灯饰道具等。甲方且不予任何经济补偿。第十一条约定，甲乙双方严格遵守合同约定，违约者承担因违约给对方造成的一切经济损失。如果违约者因违约导致合同提前解除，违约者须支付对方违约金50万元，同时承担对方全部的法律诉讼费用与全部经济损失。2.2019年1月10日，神邦公司交纳履约保证金5万元。2019年3月4日，神邦公司交纳上半年租金128115元。2019年3月7日，神邦公司、第九街区百货公司签订《租赁场所交付确认书》，对涉案租赁场所进行交接验收，确认第九街区百货公司交付的租赁场所符合租赁合同及附件“交付条件”的约定，神邦公司对此没有异议，自本确认书签署之日起，第九街区百货公司正式移交且神邦公司正式接收租赁场所。同日，双方签订《美食城广场进场交付确认书》，就移交的设备及交付状况签字确认。2019年3月26日，第九街区百货公司向神邦公司交纳520元，其中500元为电费，20元为电卡费用。2019年8月9日，神邦公司交纳下半年租金128115元。2019年8月20日，神邦公司向第九街区百货公司交纳物业费94770元，收款事由为“补交美食广场3个月物业费”。3.2019年3月份，涉案美食城开始招商。2019年4月13日，神邦公司因招商需要向第九街区百货公司提交北门、东门门头喷绘布广告申请，申请时间为2019年4月13日至2019年6月13日。2019年6月12日，神邦公司工作人员苗东与被告签订《商铺装修管理协议》、《第九街区施工治安安全责任书》、《第九街区施工防火安全责任书》，约定装修期限为2019年6月12日至2019年6月30日。2019年6月12日，苗东向第九街区百货公司交纳装修押金4000元。4.2019年3月28日，赵芹与苗东的配偶刘春霞注册成立青岛茂汇餐饮管理有限公司（以下简称茂汇餐饮），注册地为涉案美食广场内。2019年8月15日，苗东代表茂汇餐饮与第九街区百货公司工作人员牛健在《供电电表启用确认表》上签字，确认自2019年8月15日起供电主电源计量电表以下为茂汇餐饮负责，使用权为茂汇餐饮，茂汇餐饮确认无误后，第九街区百货公司正式供电与茂汇餐饮，双方确认的电表号为xxxx、xxxx、xxxx，电表数分别为16.2度、9.7度、24.6度，倍率分别为5/300、5/300、5/400。电费单价为1.1元，服务维护费为0.1元。电费交纳周期为月交，每月15日交纳当月周期电费，如三日内没有交纳电费，每天将产生5%的滞纳金。2019年10月19日，以上电表的电表数分别为110.5度、42.0度、176.1度。5.2019年10月10日，第九街区百货公司向茂汇餐饮发出通知，称因茂汇美食广场欠物业费、电费，第九街区百货公司多次催缴无效，现通知自2019年10月15日零时起停止一切物业服务，请茂汇餐饮对场内商户做好合理安排。同时声明因茂汇美食广场长期欠费不交，已严重违约，已与其解除合同。因美食广场违约导致各位商户不能继续经营，与第九街区百货有限公司无任何关系。该通知被张贴于美食广场内。6.第九街区百货公司因该案委托山东森嵘（城阳）律师事务所代为参加诉讼，支出律师代理费30000元。 对有争议的证据和事实，一审法院认定：1.神邦公司提交苗东与虞宙的通话录音、苗东与唐飞的微信聊天记录，证明神邦公司、第九街区百货公司约定物业费从进场装修之日起算，神邦公司已经缴纳了2019年6、7、8月的物业费，进场时间不应以双方签订的《租赁场所交付确认书》为准。同时证明第九街区百货公司系2019年3月25日向神邦公司交付钥匙。第九街区百货公司对该证据的真实性不认可。因神邦公司未提交证据证明虞宙、唐飞的身份情况，故本案对上述证据与本案的关联性不予认定。2.神邦公司提交2019年3月18日的律师函及寄件联、10月11日的律师函及送达回执、苗东与陈桃香的通话录音、钥匙收条复印件、电视台报道视频，证明因第九街区百货公司停水停电，神邦公司、第九街区百货公司发生过矛盾，电视台曾进行过采访，神邦公司商铺无法正常运营。同时，第九街区百货公司未按时交付租赁场地，神邦公司未取得租赁场地钥匙，无法按时进场，经神邦公司发送律师函后，第九街区百货公司于2019年3月25日向神邦公司交付钥匙。且因第九街区百货公司于2019年8月15日提供动力电，致使神邦公司于2019年8月25日开业，2019年10月15日第九街区百货公司停水停电并禁止神邦公司入场，双方实际已于2019年10月15日解除合同。第九街区百货公司对电视台报道视频真实性认可，主张视频内容系神邦公司工作人员单方陈述，第九街区百货公司并未认可，且进行了反驳，同时该视频系第九街区百货公司已经通知神邦公司停止物业服务之后所发，不能证明之前的情况。对其他证据的真实性均不予认可，主张系神邦公司单方陈述，内容与事实不符。因第九街区百货公司对采访视频的真实性予以认可，一审法院对该视频的真实性予以确认，因视频显示内容仅系双方各自陈述，故对神邦公司的证明事项不予采纳。对该份录音，因第九街区百货公司未提交相反证据，故对其真实性予以确认。对两份律师函，一审法院对其系神邦公司方出具予以确认，因其性质系神邦公司单方陈述，故在没有其他证据佐证的情况下，对神邦公司主张的事项不予采纳。因神邦公司未提交收条原件且第九街区百货公司不予认可，故对收条的真实性不予确认。3.神邦公司提交收条、工程清单、收据、送货单、采购明细、协议书、支付宝及微信转账记录，证明神邦公司因美食城装修及营业共投入资金769491元。第九街区百货公司对支付宝及微信转账记录真实性认可，但认为无法核实收款人身份，亦不能体现款项用途。对其他证据的真实性和关联性均不予认可。因神邦公司不能证明以上费用实际产生及与本案的关联性，故在本案中对上述证据不予采纳。4.第九街区百货公司提交2019年12月22日的清场通知函及2019年12月31日的涉案场地现状视频，证明2019年12月22日第九街区百货公司向神邦公司邮寄清场通知函，要求神邦公司立即清场并返还租赁场地，否则第九街区百货公司将自行清理，截至2019年12月31日，神邦公司依然占用涉案场地。神邦公司主张未收到上述清场通知函，对视频的真实性不予确认。因神邦公司、第九街区百货公司均认可第九街区百货公司于2019年10月15日开始对涉案场地锁门并停水停电，故对第九街区百货公司的该份证据不予采纳。5.第九街区百货公司提交免费停车登记申请，证明神邦公司2019年5月份已经实际使用租赁场地。神邦公司对上述证据的真实性不予认可。因第九街区百货公司未证明该申请人的身份，故对该证据不予采纳。6.第九街区百货公司提交催缴欠费通知单、照片、缴费通知书，证明因神邦公司未按约定支付第二期租金及前四个月物业管理费，存在严重违约行为，第九街区百货公司多次发函催促其支付。神邦公司对上述证据真实性不予确认。因上述证据非原件且第九街区百货公司未证明向神邦公司送达，故对该证据不予采纳。7.第九街区百货公司提交解除合同通知书及EMS发件单和回执，证明2019年7月27日，因神邦公司违约，达到合同解除条件，第九街区百货公司行使合同解除权，向神邦公司方赵芹、苗东邮寄解除合同通知书，神邦公司签收后未在异议期内向法院提出异议，双方合同已于2019年7月29日解除。神邦公司对该证据不予认可，主张该证据无法证明神邦公司违约且签收栏里的苗东和赵芹签名并不完全出自本人。因回执显示上述函件已经神邦公司方签收且神邦公司未提交相反证据，故对神邦公司收到该解除合同通知书予以确认。8.第九街区百货公司提交关于“茂汇美食广场”有关问题的函及邮寄回执，证明2019年8月10日，第九街区百货公司向神邦公司方赵芹、刘春霞、苗东发函要求补交拖欠费用，重新签订美食城租赁协议及其他文件，并声明不放弃追究其前期违约责任的权利，若神邦公司继续使用租赁场地，使用期间的占有使用费及物业费数额及交纳时间按原合同执行，在双方重新签订租赁合同之前，第九街区百货公司有权随时要求神邦公司退场并按原状返还租赁物。神邦公司对该证据真实性不予认可，主张并未收到该函件。因回执显示上述函件已经签收，且神邦公司未提交相反证据，故一审法院对神邦公司收到上述函件的事实予以确认。9.第九街区百货公司提交视频光盘，证明神邦公司使用第九街区百货公司后勤房，应按照双方美食城租赁合同书的约定支付租金。神邦公司对该证据不予认可，主张从未使用第九街区百货公司后勤房。因第九街区百货公司未提交其他证据证明神邦公司实际使用该后勤房，故对第九街区百货公司该证据不予采纳。10.第九街区百货公司提交宝龙集团（青岛）置业发展有限公司房地产权证复印件、宝龙城市广场主力店租赁合同复印件、青岛市公安消防局建设工程消防验收意见书复印件，证明涉案场地已经过总体消防验收，第九街区百货公司有权与神邦公司签订涉案租赁合同，该证据已在（2018）鲁0214民初2421号案件中确认。神邦公司对该证据不予质证。因该证据已经生效判决予以确认，故对其真实性予以确认。11.第九街区百货公司提交2019年8月8日黄荣会、刘春霞、苗东三人谈话录音，证明第九街区百货公司就神邦公司欠付租金及物业费事宜与神邦公司协商解决，第九街区百货公司多次向神邦公司陈述物业费应自物业进场交付确认书签署之日开始交纳，神邦公司亦承诺会交纳，该证据也能印证第九街区百货公司与神邦公司于2019年7月份解约的事实。神邦公司对该证据系原始载体有异议，对谈话人员及谈话内容无异议，主张神邦公司提交2019年8月9日与虞经理微信截图能够证明第九街区百货公司同意神邦公司拟2019年8月20日缴纳6-8月份物业费，实际变更了物业费交纳时间和交纳月份时间。因神邦公司对谈话人员和谈话内容无异议，故对该份录音的真实性予以确认。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。神邦公司、第九街区百货公司均认可涉案合同已经解除，对此予以确认。关于合同解除时间，因第九街区百货公司向神邦公司邮寄解除合同通知书后双方就涉案合同履行情况重新进行了协商，第九街区百货公司同意神邦公司继续使用租赁物，且为神邦公司提供了新的计量电表，故双方之间仍存在租赁合同法律关系，对合同解除时间认定为2019年10月15日。本案的争议焦点为涉案租赁合同的违约方是谁。神邦公司主张第九街区百货公司迟延交付涉案场地致使神邦公司无法按时进场、按时开业，进场时间不应以签订《租赁场所交付确认书》为准。第九街区百货公司辩称神邦公司迟延交付租金和物业费，致使合同无法继续履行。一审法院认为，《租赁场所交付确认书》显示，神邦公司、第九街区百货公司已于2019年3月7日对涉案场地进行了交接验收，神邦公司主张第九街区百货公司没有交付钥匙和涉案场地，但提交的证据不能证明其主张，依法不予支持。神邦公司、第九街区百货公司均主张神邦公司于2019年3月4日、2019年8月9日各交纳租金128115元，于2019年8月20日交纳物业费94770元，神邦公司主张物业费应从6月份开始交纳，其已经交纳了6-8月的物业费共计94770元。因根据《美食城租赁合同书》的约定，租金每半年交付一次，半年租金为128115元（第一年各含三个月免租期），神邦公司需于2019年2月20日交纳上半年租金128115元，并提前两个月交纳下半年租金。物业管理服务费从进场当日开始计费，每月31590元，每月月底25号提前交纳下个月物业管理服务费。结合2019年8月8日神邦公司、第九街区百货公司负责人的通话录音，一审法院对神邦公司关于双方协商物业费从2019年6月份开始交纳的抗辩不予采纳，确认神邦公司迟延交纳租金和物业费，在合同履行过程中存在违约行为，对神邦公司要求第九街区百货公司支付违约金并赔偿损失的诉讼请求不予支持。因双方租赁合同于2019年10月15日解除，故对神邦公司要求第九街区百货公司返还剩余租金的诉讼请求予以支持，根据合同约定，租金为1404元／天（1755平方米×0.8元），下半年神邦公司共计交纳租金数额为128115元，实际产生的租金数额为80028元（1404元×57天），故第九街区百货公司应返还的租金数额为48087元，对神邦公司超出部分的诉讼请求，不予支持。第九街区百货公司要求神邦公司支付截至2019年12月31日的物业费214812元，根据合同约定，物业费从进场当日开始计费，神邦公司已支付物业费数额为94770元，故2019年3月7日至6月6日的物业费已经付清，2019年6月7日之后的物业费仅支持至2019年10月15日（31590元×4＋9477元），共计135837元，超出部分不予支持。因根据合同约定，神邦公司交纳的履约保证金应先扣除应付费用，故扣除5万元履约保证金后，神邦公司应支付第九街区百货公司的物业费数额为85837元，对神邦公司要求第九街区百货公司返还履约保证金的诉讼请求不予支持。因神邦公司逾期支付上述费用，第九街区百货公司要求神邦公司支付以第一期物业费31590元为本金自2019年5月25日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算的滞纳金，以第二期物业费31590元为本金自2019年6月25日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算的滞纳金，以第三期物业费31590元为本金自2019年7月25日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算的滞纳金，以第四期物业费31590元为本金自2019年8月25日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算的滞纳金，以第五期物业费31590元为本金自2019年9月25日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算滞纳金按日利率千分之五计算的滞纳金，一审法院认为该滞纳金标准过高，酌情按年利率6%予以支持，因履约保证金已经折抵部分金额，故一审法院对该部分滞纳金请求支持为以13180元为基数自2019年6月25日起至实际支付之日止按照年利率6%计算，以31590元为基数自2019年7月25日起至实际支付之日止按照年利率6%计算，以31590元为基数自2019年8月25日起至实际支付之日止按照年利率6%计算，以9477元为基数自2019年9月25日起至实际支付之日止按照年利率6%计算，超出部分不予支持。第九街区百货公司要求神邦公司支付电费23659.2元，因电表号为xxxx、xxxx、xxxx的电表用电量分别为94.3、32.3、151.5，倍率分别为5／300、5／300、5／400，电费单价和服务费共计1.2元，故对第九街区百货公司的该项请求予以支持。因神邦公司逾期支付上述费用，第九街区百货公司要求神邦公司支付自2019年10月15日起至实际支付之日止按照日利率千分之五计算的滞纳金，一审法院认为该滞纳金标准过高，酌情按年利率6%予以支持。第九街区百货公司要求神邦公司支付水费621.66元，因其提交的证据不能证明该主张，故对该项请求不予支持。第九街区百货公司要求神邦公司支付后勤房租赁费及物业费，但提交的证据不能证明神邦公司租赁该后勤房，故对第九街区百货公司的该项请求亦不予支持。第九街区百货公司要求神邦公司支付违约金50万元、律师费3万元，因一审法院已支持第九街区百货公司的滞纳金请求，第九街区百货公司未提交证据证明存在其他损失，且第九街区百货公司停水停电并禁止神邦公司进入涉案场地的行为亦存在相应过错，故对第九街区百货公司的该项请求不予支持。第九街区百货公司要求神邦公司返还涉案租赁场地并恢复原状，因双方之间的租赁合同关系已经解除，神邦公司确认租赁场地仍存放有神邦公司物品，故对第九街区百货公司要求神邦公司返还场地的诉讼请求予以支持，神邦公司应于判决生效后将涉案场地腾出并返还第九街区百货公司，第九街区百货公司应予以配合。因第九街区百货公司未举证证明涉案场地的原状，故对第九街区百货公司要求神邦公司恢复原状的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认山东神邦商业运营管理有限责任公司与青岛百货有限公司签订的《美食城租赁合同书》于2019年10月15日解除；二、青岛第九街区百货有限公司于本判决生效后十日内退还山东神邦商业运营管理有限责任公司房屋租金48087元；三、山东神邦商业运营管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付青岛第九街区百货有限公司物业服务费85837元，并支付以13180元为基数自2019年6月25日起至实际支付之日止，以31590元为基数自2019年7月25日起至实际支付之日止，以31590元为基数自2019年8月25日起至实际支付之日止，以9477元为基数自2019年9月25日起至实际支付之日止按照年利率6%计算的滞纳金；四、山东神邦商业运营管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付青岛第九街区百货有限公司电费23659.2元，并支付自2019年10月15日起至实际支付之日止按照年利率6%计算的滞纳金；五、山东神邦商业运营管理有限责任公司于本判决生效后十日内将涉案租赁场地腾出，返还青岛第九街区百货有限公司；六、驳回山东神邦商业运营管理有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回青岛第九街区百货有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18390元，由山东神邦商业运营管理有限责任公司负担17388元，由青岛第九街区百货有限公司负担1002元。反诉费5817元，由山东神邦商业运营管理有限责任公司负担1245元，由青岛第九街区百货有限公司负担4572元。 二审期间，双方均未提交新证据。 一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案双方讼争的焦点问题为上诉人神邦公司是否存在违约行为。首先，双方签订的《美食城租赁合同书》中约定：第一年租金每半年交付一次，上诉人神邦公司需在2019年2月20日前缴纳首期租金128115元，下半年租金128115元应提前两个月交纳。上诉人神邦公司于2019年3月4日缴纳上半年租金128115元，于2019年8月9日缴纳下半年租金。上诉人神邦公司未按照合同约定的时间缴纳租金。其次，关于物业费，《美食城租赁合同书》中约定：物业管理服务费从进场当日开始计费，在2019年8月8日黄荣会、刘春霞、苗东三人的谈话录音中，被上诉人第九街区百货公司处黄荣会多次陈述物业费应自物业进场交付确认书签署之日开始缴纳，上诉人神邦公司主张被上诉人处的虞宙同意其仅须缴纳6、7、8月份物业费，但未提交证据证实虞宙的身份，亦未提交其他充分的证据予以佐证其该主张。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此，上诉人主张其不存在欠缴物业费行为的上诉理由不成立，本院不予支持。最后，2019年3月7日，双方签订《租赁场所交付确认书》、《美食城广场进场交付确认书》，对涉案租赁场所、设备进行交接验收。上诉人主张被上诉人拖延至2019年3月25日才交付涉案场地钥匙，除其陈述外，亦未提交证据予以佐证。上诉人该上诉理由不成立，综上，原判决认定上诉人迟延缴纳租金、物业费、存在违约行为，并无不当。合同约定履约保证金应先扣除应付费用，原判决判令将履约保证金从上诉人应付的租金中扣除并无不当。上诉人主张被上诉人返还履约保证金的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于上诉人主张被上诉人应赔偿损失769491元的上诉理由，本院认为，合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人未提交充分证据证实其因合同解除导致的损失数额，上诉人该上诉理由不成立，本院不予支持。关于损失，上诉人可在补充证据后另行处理。 综上，上诉人神邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11995元，由上诉人山东神邦商业运营管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 宋丽华 审 判 员 王 晋 审 判 员 刘歆鑫 二〇二一年六月二十五日 法官助理 任 臻 书 记 员 汤怀珠