广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8656号上诉人(原审原告)：杨洪，男，1948年8月2日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：何雁英,广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽霞，广东宏力律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广州机施建设集团有限公司（原广州市建筑机械施工有限公司、广州市建筑机械施工公司）。住所地：广州市黄埔区黄埔东路1080号（自编l栋）26楼。法定代表人：黄厚军，职务：董事长。委托诉讼代理人：梁丽怡，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕雨晴，广东诺臣律师事务所实习人员。上诉人杨洪因与被上诉人广州机施建设集团有限公司（下简称机施公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨洪上诉请求：撤销一审判决，改判机施公司配合我方办理广州市海珠区五凤村路金紫里直街24号810房的产权登记手续。事实和理由：1995年9月19日我方通过广州市佳信华侨实业投资公司（下简称佳信公司），与机施公司就广州市海珠区泰沙路“晓园居”商住楼自编3-810号房屋签订了《商品房认购书》，双方约定房屋总价款135955元。我方按照合同约定将全部购房款交给了楼盘经销商佳信公司转交给机施公司。因1995年我方购房时楼盘不具备办证条件，故一直未能办证，后佳信公司被注销，我方无法联系到机施公司，导致涉案房屋至今未办理产权证。一、我方不应受广州市限购政策文件约束，一审法院适用法律不当。涉案房屋是我在1995年购买的，居住使用已经超过20年，广州的限购政策最早在2010年10月15日，按照法不溯及既往原则，案涉《商品房认购书》的履行不受广州市购房资格政策文件的约束，故应当支持我方的办证请求。我是1948年出生，现在72岁，户口在阳春市，我已达退休年龄，无法通过购买社保或人才引进方式获得广州户口，无法解决购房资格问题，一审法院不能机械适用法律。二、我方已经缴纳全部款项，虽然没有直接证据证明我方支付款项给机施公司，但从各组证据及生活常理可知我方已经缴纳全部款项。我方的购房过程最重要的参与人是佳信公司，我方是通过佳信公司支付了全部购房款。首先，机施公司在《商品房认购书》甲方处盖章确认，而佳信公司财务人员/股东“谭凤池”在甲方“经办人”处盖章，可见，机施公司与佳信公司在涉案房屋对外销售过程中存在密切关联关系，佳信公司财务人员在机施公司签订的购房文件中以经办人名义出现并盖章，足以让我方相信其有权收取购房款。其次，签订认购书后，出于对佳信公司与机施公司的信任，我方按照约定支付全部款项。之后经过催促，才于1996年1月10日收到佳信公司开出的收条，详细载明了所购房屋情况和价款数额，我方有理由相信机施公司已经收取全部购房款。再次，涉案房屋竣工交付后，我方持佳信公司出具的“交楼通知书”办理了收楼手续，并实际入住至今，在此期间，机施公司也长期向我方收取水费及管理费用，如果我方未支付购房款，佳信公司不可能出具收条并给我交楼通知让我办理收楼手续。如果佳信公司和机施公司无关，机施公司作为开发商，也不可能让无关第三人凭借交楼通知办理收楼手续，更不可能让我方居住长达24年。特提出上诉。机施公司辩称，一、对方未按约向我方交付购房款，案涉《商品房认购书》已经自动终止，我方从未授权佳信公司向对方销售房屋，更未授权佳信公司向对方收取涉案房屋购房款。首先，《商品房认购书》中未出现任何关于佳信公司的信息，经办人落款处的印章样式模糊不清，不能确定为对方所说的谭凤池，即使是谭凤池，根据生活常识可知一个人可能拥有多重身份，也不能以此证明其就是代表佳信公司参与到案涉认购书的签订过程。其次，对方在交付购房款时未尽到合理注意义务，具有过错，对方多次陈述其基于对佳信公司的信赖，将购房款交给佳信公司，其未核实佳信公司是否有权代表我方收取款项，未尽到合理注意义务，根据风险自担原则，对方应当自行承担不利后果。最后，我方已向晓园居的大部分购房者交付房屋并办理了房屋产权过户登记手续，我方从未逃避该责任。对方一直未向我方支付足额购房款，案涉认购书也因对方的违约行为而自动终止。二、我方与对方之间未成立房屋买卖合同关系，对方无权要求我方配合办理涉案房屋的产权登记手续。一审法院已经认定《商品房认购书》符合预约合同的法律特征，对方对此未提出异议，根据该认购书的预约性质以及因对方的违约行为自动终止，对方无权要求我方配合其办理产权登记。三、对方的确不具备广州市购房资格，其诉请在客观上无法履行。根据2010年广州市的限购政策，对于交易时间的认定，新建商品住房以在本市房屋主管部门信息系统网签购房合同的时间为准，涉案房屋属于新建商品房，应该以交易时间即办理网签合同的时间来确定对方是否具备购房资格。我方与对方仅在1995年签订认购书，双方至今未订立正式的商品房买卖合同，不应以认购书上的时间判断对方是否具备购房资格，故请求法院驳回其全部上诉请求。杨洪于2020年5月9日向一审法院起诉请求：判令机施公司配合杨洪办理广州市海珠区五凤村路金紫里直街24号810房的产权登记手续。一审法院认定事实：1995年9月19日杨洪（乙方）与机施公司（甲方）签订《商品房认购书》，约定乙方认购甲方开发并兴建的广州市海珠区泰沙路“晓园居”商住楼自编号3-810号，总建筑面积52.04平方米。房屋总价款135955元，乙方以一次性付款方式付款，在认购本房屋单元时，交付定金10000元正；乙方在认购上述物业，即于签署本认购书的五天内付总房价款的95%，即：129157.25元（含定金），余款5%即6797.75元于接获收房通知书的五天内付清。乙方于付清总房款的50%时，由甲方与乙方签定《房地产预售契约》及《房地产预售契约》补充合同。乙方在签署本认购书后，须按所选定的付款方法交付房款和办理有关手续，如未能按期履行有关条款，则视为乙方违约，本认购书自行作废。乙方不得以任何理由要求甲方将定金退还。1996年11月25日佳信公司向广州市汇龙物业顾问公司物业部“晓园居”管理处发出交楼通知，载明为杨洪办理涉案房屋收楼手续，之后杨洪实际入住涉案房屋至今。杨洪为办理涉案房屋的产权登记手续与机施公司协商无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，杨洪为证明其已支付全部购房款事实，提交1996年1月10日由佳信公司出具的“兹收到杨洪购‘晓园居’编号‘3-810’面积52.04㎡，总楼款135955元”《收条》。对此，机施公司对该证据的真实性有异议，收款人佳信公司与机施公司无关，且该收条的日期与合同约定的支付时间不相符。另查：1998年6月8日广州市国土局房管局向机施公司核发了海珠区沙路村金紫里直街以东九层住宅楼的《商品房预售许可证》，有效期：自1998年6月8日至1999年6月8日。1998年8月14日机施公司取得海珠区五凤村金紫里直街21至25号房屋的房地产权属证明。据2020年8月10日的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区五凤村路金紫里直街22、23、24、25号的权属人是广州市建筑机械施工公司（占有23号首层、2层、22号4至9层，24号25号1至9层）及广州市海珠区新滘镇五凤沙溪第四经济合作社（占有21号首，4至9层，22号2层，23号3层）。佳信公司已于2002年8月9日注销。房管部门回复，杨洪不具备购房资格。一审法院认为：机施公司是涉案房屋所在楼宇的开发商，杨洪向机施公司认购涉案房屋，双方并签订涉案《商品房认购书》，该《商品房认购书》符合商品房预约合同的法律特征，故本案案由为商品房预约合同纠纷。杨洪为证明其向机施公司支付房款135955元事实，提交佳信公司出具的《收条》证据证明，机施公司表示有异议，一审法院意见是该《收条》非机施公司出具，杨洪房款的收款人是佳信公司，故该证据不能证明杨洪已向机施公司支付房款135955元的事实。上述《商品房认购书》签订后，虽然杨洪、机施公司没有按约定签订《房地产预售契约》及《房地产预售契约》补充合同，涉案房屋是通过佳信公司向杨洪交付使用，同时由佳信公司收取房款，但从杨洪、机施公司签订认购书后至今长达二十五年的时间里，机施公司既没有要求解除与杨洪的预约合同关系，也没有向杨洪主张支付购房款，且杨洪实际收楼并使用至今，此不符合房屋买卖交易的习惯，同时证明机施公司以实际行为履行了出卖人的义务。基于杨洪提交证据不足以证明向机施公司支付房款事实且目前未具备广州市购房资格条件，故杨洪要求机施公司协助其办理涉案房屋的产权变更登记手续的请求，缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条之规定，一审法院于2020年11月3日判决如下：驳回杨洪的全部诉讼请求。本案受理费100元，由杨洪负担。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间,当事人没有提交新证据。二审过程中，杨洪述称，其之前在佳信公司工作，用自己的工资和现金支付了房款，约定是一次性支付，但因杨洪没有能力一次性付款，就与佳信公司财务人员沟通同意到1996年付清，1997年其收楼后实际入住至今，交楼是由广州市汇龙物业顾问有限公司（下简称汇龙公司）交的；机施公司在1998年才取得预售许可证，杨洪因没有机施公司开出的发票，钱是交给佳信公司的所以一直催促佳信公司，但后来佳信公司搬出去做其他项目，财务人员一直说会帮杨洪办证，因为杨洪一直居住在涉案房屋所以没有觉得很迫切要办证，加上年纪较大才生了两个孩子，精力不够没有再去催促。机施公司则述称，“晓园居”是机施公司出资，村合作社出地合建的，其是自行销售该小区房屋，当年的档案找不到了，其没有授权佳信公司销售，也没有收到佳信公司转交的杨洪的购房款，其在1998年6月8日取得预售许可证，在1998年8月14日取得产权登记，所以在1998年即具备办证条件；至于杨洪为何居住在涉案房屋处，如何将该房屋交付给杨洪，机施公司称已经找不到相关材料；由于时间久远档案遗失，故无法查询当年委托管理“晓园居”的物业公司，无法核实汇龙公司是否为其委托管理该小区的物业公司。双方均确认，就案涉房屋，双方均未与其他当事人发生纠纷诉至法院。杨洪并于二审庭询之后提供了其户口本和家庭成员名下在广州均无房产的资料，机施公司对该材料关联性不予确认，认为该材料不能证明杨洪具备购房资格。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为杨洪诉请机施公司协助其办理案涉房屋产权登记能否成立。对此，本院认定如下：首先，《商品房认购书》仅有标的物和价款的描述，未进一步对交房时间、办证时间等交易细节进行约定，而是约定双方在符合一定条件时签订《房地产预售契约》，故一审法院认定该认购书为预约合同并无不当，但从本案双方当事人之后的履行行为来看，买受人杨洪已经实际接收使用房屋多年，故双方当事人之间已经成立商品房买卖合同关系，不仅仅是《商品房认购书》所体现的预约合同关系，故一审法院确定的本案案由错误，本院予以纠正，本案应为房屋买卖合同纠纷。其次，杨洪在本案中提供了佳信公司于1996年1月开具的称收齐涉案房屋购房款的收条、佳信公司于1996年11月向汇龙公司物业部晓园居管理处出具的交楼通知拟证明其已经交齐房款，并证明其收楼经过。虽然杨洪对于案涉商品房买卖合同的履行，包括未签订合同即支付款项，且将款项支付给佳信公司但未取得购房发票，居住多年未主张办证等，存有一定疏忽，但根据本案证据来看，杨洪提供的《商品房认购书》、收条、交楼通知可以相互印证，而机施公司所谓的档案资料丢失不能合理解释杨洪为何能够入住涉案房屋多年，以及汇龙公司为何会安排杨洪入住。结合双方当事人均确认杨洪入住涉案房屋多年来机施公司从未提出异议的情况，本院采纳杨洪关于其已经支付完毕购房款的主张。再次，关于杨洪诉请机施公司协助其办理案涉房屋的产权登记手续是否符合限购政策问题。体现我市限购政策的《关于贯彻住建部等部位宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》自2010年10月15日起实施，而本案的商品房买卖交易发生在1995年到1996年间，故杨洪上诉主张案涉交易不受上述限购政策影响有理，本院予以支持。综上所述，杨洪的上诉请求有理，本院予以支持，但杨洪多年来怠于行使权利且其行为存在前述不当之处，故本案一、二审诉讼费由其与机施公司平均负担。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17513号民事判决；二、广州机施建设集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助杨洪办理将广州市海珠区五凤村路金紫里直街24号810房的产权转移登记至杨洪名下的登记手续；一、二审案件受理费各3019元，由杨洪和广州机施建设集团有限公司各负担1509.5元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年六月二十八日法官助理眭翘书记员唐颖琪