广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终8159号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市富洲物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村镇东路**，统一社会信用代码91440113054545962H。法定代表人：罗计洪，职务：经理。委托诉讼代理人：王厉，北京斐石（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马曦荞，北京斐石（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭海富，男，1983年10月17日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人广州市富洲物业管理有限公司（以下简称富洲公司）因与被上诉人谭海富租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人富洲公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.驳回谭海富全部诉讼请求；3.诉讼费用由谭海富承担。事实与理由：（一）合同约定根本违约的条件并未成就，不发生合同解除的法律后果，一审法院未审慎审理本案基本事实，应予纠正。案涉合同约定的交付时间是2018年10月1日，该期限届满后，谭海富从未催促富洲公司交付房屋。案涉合同第八条第4款第（1）项约定“迟延交付该物业超过90日且未向乙方书面通告原因及双方同意重新确定合理交付时间的，构成根本违约，甲方须无息返还乙方已支付的物业租金并按已付物业租金的20%承担违约金”。该约定所述的90日届满时间是2018年12月29日，该时限届满，谭海富也从未向富洲公司提出异议或表示解除合同，与此同时富洲公司也积极履行合同，并于2019年3月30日以特快专递的方式向谭海富送达《交付使用通知书》，谭海富也未表示异议或表示拒绝接收房屋。谭海富系于2019年6月26日才向富洲公司送达解约通知书，在此以前，谭海富从未以任何方式向富洲公司提出异议，或与富洲公司沟通合同解除事宜。富洲公司认为谭海富行为表明合同是处于履行状态的，谭海富认可交付房屋发生了延期，否则其应在前述多个时间节点或在这些节点后的合理期限内积极主张权利，终止合同履行。谭海富在2019年6月才发出的解除合同通知，从谭海富前述行为状态来看，并非因富洲公司原因所致。一审法院未审慎审理多个时间节点及其后的合理时间内，谭海富未提出异议，也从未主张拒收，更从未主张解除合同，谭海富事实上认可了延期交房，合同约定的解除条件并未成就，不发生合同解除的法律后果。（二）即使合同约定解除条件成就，合同也非当然可以解除，一审法院适用法律错误，应予纠正。《全国法院民商工作会议纪要》第47条规定“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否被解除。违约方的违约承担轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持”。最高人民法院主编的《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（一）》第636-637页对此问题也进行阐述，即明确约定解除权的事由发生，合同并非当然可以解除。本案中，房屋交付虽有迟延，但在2019年3月30日发出解除合同通知之时已具备交付条件，可以交付。更需要指出的是，在谭海富2019年6月发函解除合同时，广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心商场A1栋532房（以下简称涉案物业）已经可以交付，并不影响合同目的的实现。同时，结合前文谭海富从未提出异议等行为状态，该延期交付实质上对谭海富影响轻微，谭海富对此也是采取放任的状态。因此，从“促进交易”这一合同立法的核心价值角度而言，富洲公司违约程度轻微，其谭海富未因此受到显著影响，案涉合同目的可以实现，一审法院应从对当事人利益的平衡考虑量，维持合同履行状态，其判决解除有误，因此，请求二审法院纠正一审判决，维护富洲公司的合法权益。被上诉人谭海富二审答辩称，不同意富洲公司的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：富洲公司迟延交付房屋的行为已构成根本违约，且并未在合理的期限内通知谭海富接收涉案物业，因此，应承担迟延交楼所导致的后果，即谭海富有权主张解除双方签订的合同，并要求富洲公司承担相应的违约责任。谭海富于2019年7月15日向一审法院起诉请求判令：1.富洲公司立即退还物业租金562739元以及按已支付的物业租金的20%支付违约金112547.8元；2.富洲公司赔偿逾期交付物业的违约金53447元，自2018年10月2日起计至2019年4月10日止，共计190日。(按照合同约定，该部分的违约金按照物业租金的万分之五计算，即281.3元/日×190日)；3.富洲公司承担案件诉讼费用；4.确认谭海富、富洲公司之间租赁合同于2019年6月25日正式解除。富洲公司向一审法院提出反诉请求：1.判令谭海富向富洲公司支付逾期付款违约金5843.06元；2.案件诉讼费用由谭海富承担。一审法院认定事实：涉案租赁物位于广州市番禺区南村镇兴南大道官堂村富洲中心商业城（以下简称富洲商业城）A1栋532房，合同约定建筑面积51.7419平方米，套内面积36.2437平方米。2017年11月16日，富洲公司（甲方、出租方）与谭海富（乙方、承租方）签订《租赁合同》（编号：FJ2017A100532），约定如下：1.谭海富向富洲公司承租涉案物业，总租金562739元，2017年11月15日前支付50%即281370元（含定金20000元），余下租金的50%即281369元，于2017年12月14日前支行；2.案涉商铺租期从2018年10月1日至2038年9月30日，到期后自动续期至2047年5月26日止，合同条款不变；3.承租方逾期支付物业租金，则每日按应付未付租金的万分之三承担违约金，逾期30日仍未支付物业租金的，则每日按应付未付租金的万分之五承担违约金。4.出租方延迟交付该物业30日内（含30日）。则每日按已收租金的万分之三承担违约金；延迟90日内（含90日），则每日按已收租金的万分之五承担违约金。出租方有下列情形之一的，构成根本违约。出租方须无息返还承租方已支付的物业租金并按已付物业租金的20%承担违约金：迟延交付该物业超90日且未向乙方书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的。5.涉案物业为带装修交付，合同附件约定了《富洲中心交楼标准》。租赁合同还约定了其他内容。合同签订后，谭海富支付如下费用：租赁定金20000元、2017年11月15日支付租金首期261370元、2018年2月5日支付租金131360元、2018年2月6日支付租金尾款150009元。富洲公司开具《收款收据》确认收到上述款项。2019年1月30日，涉案物业取得《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，复查意见为合格，可以投入使用。2019年3月30日，富洲公司通过快递向谭海富邮寄《交付使用通知书》。收到《交付使用通知书》后，谭海富并未接收涉案物业。谭海富于2019年6月26日向富洲公司邮寄《解约律师函》，告知富洲公司原富洲公司双方之间《租赁合同》正式解除，要求富洲公司全额退回物业租金562739元并支付违约金。另查明，2018年10月9日，富洲公司与佛山市红美嘉装饰设计工程有限公司（案外人，以下简称红美嘉公司）签订《装饰工程合同》，约定对涉案物业所在楼盘进行装修。2018年12月23日，富洲公司与案外人红美嘉公司、案外人广东粤能工程管理有限公司（监理单位，以下简称粤能公司）共同盖章就涉案物业出具《建筑装饰装修分部工程质量验收记录》，确认涉案物业所在楼盘装饰装修部分质量验收合格。2019年1月12日，涉案楼盘取得案外人粤能公司出具的《单位工程质量评估报告》。2019年1月25日，涉案楼盘取得《单位（子单位）竣工验收报告》，其中明确涉案楼盘主体结构、建筑装饰装修等各分部及工程整体验收结论均为同意竣工验收，验收意见均为合格。再查明，凌余安娜诉富洲公司房屋租赁合同纠纷一案，请求解除与富洲公司于2018年4月5日签订的《租赁合同》（编号FJ2017A100815），退还所付全部租金70万元、支付违约金14万元，广东自由贸易区南沙片区人民法院（2019）粤0191民初2603号民事判决支持了凌余安娜的上述请求，富洲公司不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2020年9月8日，作出（2020）粤01民终16090号民事判决：驳回上诉，维持原判。李灼光诉富洲公司房屋租赁合同纠纷一案，请求解除与富洲公司于2017年12月13日签订的《租赁合同》（编号FJ2017A1001020），退还所付全部租金697996元、支付违约金139599.2元，一审法院（2019）粤0113民初8501号民事判决没有支持李灼光的上述请求，判令继续履行《租赁合同》，富洲公司支付违约金46067.74元。李灼光不服，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2020年11月30日，作出（2020）粤01民终20613号民事判决，判令撤销（2019）粤0113民初8501号民事判决，确认解除《租赁合同》，富洲公司向李灼光返还租金697996元、支付违约金139599.2元。一审法院认为，谭海富与富洲公司于2017年11月16日签订的《租赁合同》（编号：FJ2017A100532）系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。《租赁合同》约定，租赁物业应于2018年10月1日前交付。但涉案工程于2019年1月25日才竣工验收，富洲公司已构成违约。合同约定，若富洲公司迟延交付涉案物业超90日且未书面通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的，构成根本违约。富洲公司于2019年3月30日邮寄了《交付使用通知书》，通知谭海富办理收楼手续，寄出日期已严重超出了合同所约定的90日期限。富洲公司主张谭海富在收到交付使用通知书之前，从未向富洲公司催促交付房屋，也未明确拒绝交付，再次放任期限，谭海富只是催促尽快交付房屋，没有说明拒绝接收房屋，视为谭海富对延期的认可，一审法院认为，由于富洲公司存在先行违约行为，其在迟延交付后的继续合同履行过程中应承担更多的注意义务，其通知收楼不应当只是简单的电话通知。若如富洲公司所述，其已经于2019年1月具备交付条件，更不应该是在2019年3月底才发出《交付使用通知书》。富洲公司2019年3月30日才发出《交付使用通知书》，超过90日的责任在于富洲公司。因此，富洲公司的履行行为不符合合同约定，其他承租人的收楼行为不能当然等同于富洲公司在2019年3月30日前已按照《租赁合同》的约定完成物业交付或是承租人原因导致在2019年3月30日未能完成物业交付。现有证据也不足以证实富洲公司、承租人已就重新确定交付房屋的时间达成一致意见。因此，谭海富有权依据约定要求解除合同，其于2019年6月26日发出《解约律师函》合法有效，《租赁合同》于《解约律师函》寄出时即解除，一审法院予以确认。关于违约责任问题。谭海富请求退还租金562739元，理据充分，一审法院予以支持。谭海富要求按已付物业租金562739元的20%计算违约金112547.8元，符合合同约定，并无不当，一审法院予以支持。谭海富主张富洲公司赔偿逾期交付物业的违约金53447元，由于一审法院已判令解除《租赁合同》，富洲公司向谭海富返还全额租金并支付已付租金的20%作为违约金，该逾期交付物业违约金的主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于富洲公司反诉要求谭海富支付因逾期支付租金而产生的违约金5843.06元，谭海富同意向富洲公司支付逾期付款违约金5843.06元，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年12月10日作出如下判决：一、确认谭海富与富洲公司于2017年11月16日签订的《租赁合同》（编号：FJ2017A100532）已于2019年6月26日解除；二、富洲公司于判决发生法律效力之日起十日内向谭海富返还租金562739元，并支付违约金112547.8元；三、谭海富于判决发生法律效力之日起十日内向富洲公司支付逾期付款违约金5843.06元；四、驳回谭海富的其余诉讼请求；五、驳回富洲公司的其余反诉请求。一审案件本案受理费11088元，由谭海富负担813元，由富洲公司负担10275元；反诉受理费25元，由谭海富负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，谭海富与富洲公司因涉案房屋租赁合同而产生的纠纷系发生在2019年7月15日之前，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现谭海富及富洲公司提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合富洲公司的上诉请求和理由以及谭海富的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉案《租赁合同》应否解除问题。现评析如下：首先，本案系租赁合同纠纷，谭海富与富洲公司签订的《租赁合同》约定租赁期限超过了二十年，超过部分期限违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，应属无效。合同其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对谭海富、富洲公司均有约束力。其次，涉案《租赁合同》约定富洲公司应于2018年10月1日向谭海富交付涉案物业，迟延交付该物业超过90日且未向谭海富通报原因及双方同意重新确定合理交付时间的，构成根本性违约。富洲公司需无息返还谭海富已支付的物业租金并按已付物业租金的20%承担违约金。本案中，富洲公司自认2018年12月29日为前述约定90日届满日期，但富洲公司未能于该日前向谭海富交付涉案物业，即便涉案物业在2019年1月30日取得《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，复查合格可以投入使用后，富洲公司也没有及时向谭海富发出交付通知书，且双方也未能重新协商合理交付时间，富洲公司的上述行为已构成根本性违约，因此，谭海富主张富洲公司返还已付物业租金并按物业租金的20%承担违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。富洲公司认为合同约定根本违约条件未成就，与本院上述认定不符，本院不予采纳。再次，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案双方当事人签订的《租赁合同》并无约定解除权的行使期限，富洲公司也未催告谭海富行使解除权。虽然富洲公司在2019年3月30日向谭海富发出《交付使用通知书》，但谭海富并未接收涉案物业，亦无以实际行动表明同意接收涉案物业，也就是说谭海富的解除权并不因其收到《交付使用通知书》后而消灭，且根据前面认定事实，富洲公司的违约程度亦并非显著轻微，因此，在合同解除条件成就的情况下，谭海富有权提出本案主张解除双方签订《租赁合同》有效部分内容，一审法院对此处理正确，本院予以维持。富洲公司上诉认为谭海富收到《交付通知书》后未提出异议以及其违约行为对谭海富影响轻微等理由，主张不同意解除合同，理据不充分，本院不予支持。此外，一审法院对合同无效部分未作出认定和相应判决不妥，但考虑到该问题的调整处理对双方当事人在本案中的权利义务没有实质影响，且双方当事人也未就此提出异议，因此，本院对一审判决第一项不予变更。综上所述，上诉人富洲公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10553元，由上诉人广州市富洲物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月二十九日书记员 王日平谢金泽