山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终5440号 上诉人（原审原告）：郭太玉，男，1970年12月3日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：夏洪政，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏颖朋，山东首辰律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：山东奥达暖通科技有限公司，住所地山东省昌邑市围子镇。 法定代表人：张丽霞，执行董事。 委托诉讼代理人：马熙江，山东汇正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛海德宁置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：胡士宽，董事长。 委托诉讼代理人：程希瑜，山东坤华律师事务所律师。 上诉人郭太玉因与上诉人山东奥达暖通科技有限公司（以下简称奥达暖通公司）、被上诉人青岛海德宁置业有限公司（以下简称海德宁公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初14919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭太玉向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第三项、第四项，依法改判奥达暖通公司向郭太玉支付全部差价损失942944元，海德宁公司与奥达暖通公司承担连带责任；2.本案诉讼费、保全费、保全保险费由奥达暖通公司、海德宁公司承担。事实与理由：一、一审判决突破合同违约责任的无过错原则，在奥达暖通公司根本违约的事实前提下认定郭太玉存在过错，与法律相悖，与事实不符。合同审理应首先遵照合同违约责任的无过错原则，即当事人不履行合同义务的，应当承担违约责任，并不考虑其是否有过错。奥达暖通公司与郭太玉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。涉案合同是因奥达暖通公司根本违约导致合同无法履行，其应当承担全部违约责任。而郭太玉系守约方，已经按照合同约定按时履行了自身的义务，不存在任何过错。二、一审对海德宁公司的关键法律行为未做实质审查与认定，作出的海德宁公司对本案不承担任何责任的判决有误。海德宁公司以真实意思表示与奥达暖通公司签订《房屋抵偿暖气材料款协议》在先，在奥达暖通公司与海德宁公司的《房屋抵偿暖气材料款协议》出示且协议中明确约定了涉案房屋可以对外出卖的前提下，上诉人基于对其的信赖才与奥达暖通公司签订《房屋买卖合同》。海德宁公司以其实际行为促成了郭太玉与奥达暖通公司签订《房屋买卖合同》，并且其负有配合奥达暖通公司为涉案房屋办理相关手续的义务，已经事实成为了本案《房屋买卖合同》履行的一方当事人，因此海德宁公司应当对奥达暖通公司的不履行《房屋买卖合同》的违约行为承担连带责任。综上，一审判决对部分事实与法律关系的认定有误，导致奥达暖通公司、海德宁公司应当承担的违约责任畸轻，而并无过错的郭太玉因此遭受损失无法救济，且一审判决结果客观上放纵了最大的违约方海德宁公司，导致故意违约反而可以得到20％利益的不良后果，既严重违背了诚实信用原则，亦不利于国家诚信体制的建设。因此，郭太玉对此不服，故提起上诉，请求二审法院查明事实，依法支持郭太玉的上诉请求。 奥达暖通公司辩称，郭太玉要求全部的差价损失没有依据，虽然合同法的违约责任原则是严格责任，但是不代表郭太玉本身对涉案房屋的了解以及订立合同存在着过失完全免责。合同法对赔偿损失规定了获益原则，过失相抵原则，是可以减轻违约方的相关责任。因此，郭太玉要求我方承担全部赔偿责任没有依据。 海德宁公司辩称，一、本案与我方无关，郭太玉系与奥达暖通公司签订的房屋买卖合同，我方并不是该合同的相对方，不负有基于该合同的相关义务，郭太玉要求我方承担连带责任，违背了合同相对性，不符合法律规定。二、郭太玉上诉称基于对海德宁公司的信赖才与奥达暖通公司签订房屋买卖合同，却又明知涉案房屋存在抵押的限制，郭太玉明知购买的是工程抵帐房存在风险，应当自行承担责任。并且郭太玉并无证据证明我方作为共同出卖人或者我方与郭太玉形成涉案房屋买卖的共同意思表示，因此，郭太玉的主张不能成立。综上，郭太玉要求我方承担连带责任无事实和法律依据，在一审庭审中已经反复赘述，一审判定我方不承担法律责任的结果适用法律正确。 奥达暖通公司向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销或改判一审判决第三项，判令奥达暖通公司不支付郭太玉房屋差价损失754355.2元；2.本案一、二审诉讼费由郭太玉、海德宁公司承担。事实和理由：一审判决解除奥达暖通公司与郭太玉签订的《房屋买卖合同》和返还购房款49万元正确，但判令奥达暖通公司赔偿郭太玉房屋差价损失754355.2元错误，理由：一、房屋差价损失系期待利益损失，根据《民法典》第584条规定，该利益不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。具体到本案，奥达暖通公司与郭太玉于2017年1月23日订立房屋买卖合同时，奥达暖通公司根本无法预见违约后房屋价格的大幅度上涨。因此，该期待利益损失，不符合上述法律规定。二、本案房屋买卖合同的无法履行，奥达暖通公司无过错，奥达暖通公司自始至终均配合合同的履行。合同无法履行的根本原因系涉案房产存在抵押，海德宁公司未给予网签所致，奥达暖通公司也是受害者。因此，一审判决未综合运用“过失相抵”原则全面客观评价房屋买卖合同无法履行的原因。一审判决在认定郭太玉在履行合同过程中存在过错也是轻描淡写，最终造成奥达暖通公司与郭太玉过错责任比例认定失当。三、房屋买卖合同约定了违约金和赔偿损失的计算方法，这也是奥达暖通公司与郭太玉在订立房屋买卖合同时充分考虑到涉案房屋交易的限制性及违约成本。一审判决超越合同当事人合理限度的意思自治错误。四、退一步讲，郭太玉仅仅支付了涉案房屋房款的71%，而获得的是全部涉案房屋的期待利益，这对奥达暖通公司不公平。因此，即使存在期待利益损失，也应该按郭太玉缴纳房款的比例享有。综上，一审判决未正确分析案件事实，判决奥达暖通公司承担期待利益损失加重了奥达暖通公司的责任，造成利益失衡，请二审法院依法判决。 郭太玉辩称，一审判决解除房屋买卖合同、返还购房款正确，但只判奥达暖通公司赔偿房屋差价损失的80%而不是100%、且未判海德宁公司承担连带责任错误：一、根据奥达暖通公司与郭太玉2019年4月16日签订的“补充协议”中“奥达暖通公司应当在2019年10月15日对该房屋进行网签，如不能正常办理，奥达暖通公司配合转让，且房屋所卖价款全归郭太玉所有”的约定，奥达暖通公司应当赔偿100%的房屋差价损失而不是80%。首先，本案一审时民法典尚未生效，奥达暖通公司在上诉状中引用民法典是错误的，而其引用的法条既不属于新增法条，也不属于可以适用民法典规定的情形，且本案的房屋差价损失是属于履行利益损失同时也是可得利益损失，而非期待利益损失。其次，本案奥达暖通公司之所以拒绝履约是由于全市房价大幅上涨，其违约可获得的利益远远大于其违约责任，其才与海德宁公司串通故意拒绝履约，这绝非单纯的过错行为更是有违社会主义诚信道德的行为。根据我国法律基本原则，民事主体不应因其过错行为获利，但一审所判已经让故意违约的奥达暖通公司获得了不该获得的20%的利益。二、海德宁公司与奥达暖通公司约定将房屋顶帐给奥达暖通公司让其对外卖房，奥达暖通公司因此将房屋出卖给郭太玉，郭太玉基于对海德宁公司与奥达暖通公司的信赖而购买涉案房屋，现因涨价海德宁公司与奥达暖通公司而故意不履行卖房合同，奥达暖通公司与海德宁公司应当承担连带赔偿责任。另，郭太玉并无任何违约行为，也无任何过错，违约的是奥达暖通公司和海德宁公司，且合同主体的违约行为并不以是否存在过错为前提，奥达暖通公司显然在混淆合同纠纷与侵权责任纠纷的构成要件。在双方没有其他约定的情况下，能够阻却双方合同义务的情形只有不可抗力以及情势变更，本案中奥达暖通公司的违约行为显然不属于其中的任何一种。根据法律规定，因第三人导致的合同无法履行也不是违约方不履行合同义务的抗辩理由。故，无论奥达暖通公司是否存在过错，其都应当向郭太玉承担责任。三、奥达暖通公司与海德宁公司有恃无恐地拒不履行合同义务，听之任之将会带来更多违约之诉和不良的社会示范。奥达暖通公司第三点上诉理由不能成立。四、郭太玉支付大部分购房款是基于双方合同的明确约定，剩余购房款未付是因为支付期限不到，责任在奥达暖通公司和海德宁公司，与郭太玉无关。应是奥达暖通公司积极履约办理相关网签手续等义务，然后郭太玉支付剩余购房款，并不存在郭太玉故意拖延支付。另，在郭太玉履行了自己的合同义务后，就一直不停催促奥达暖通公司及海德宁公司尽快办理相关手续，但奥达暖通公司始终以各种理由推诿，最终明示毁约。综上，恳请二审法院依法判决驳回奥达暖通公司的全部上诉请求并支持郭太玉的上诉请求。 海德宁公司辩称，奥达暖通公司上诉没有要求我公司承担连带责任，我方与奥达暖通公司仍然存在着基于工程款的债权债务关系，而不是物权关系，奥达暖通公司并未取得涉案房屋的所有权，在奥达暖通公司与郭太玉签署房产买卖协议时，涉案房屋也并未交付，所以，郭太玉在签署房屋买卖合同时对房屋存在着抵押和没有网签的事实是明知的。奥达暖通公司称合同无法履行的原因是涉案房屋存在抵押我方未网签导致，该理由不能作为我方承担郭太玉、奥达暖通公司签订的房屋买卖合同义务和责任的事由。对奥达暖通公司的其他上诉事由没有异议。 郭太玉向一审法院起诉请求：1.依法判令解除郭太玉与奥达暖通公司签订的“房屋买卖合同”；2.判令奥达暖通公司返还郭太玉所购黄岛区xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx户楼购房款490000元、赔偿郭太玉的差价损失790000元（最终以鉴定数额为准据实变更）；3.海德宁公司与奥达暖通公司承担连带责任；4.本案诉讼费由奥达暖通公司、海德宁公司承担。案件审理过程中，郭太玉变更第二项诉讼请求为：判令奥达暖通公司返还郭太玉所购黄岛区xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx户楼购房款490000元、赔偿郭太玉的差价损失942944元。 一审法院认定事实：1.2014年9月18日，海德宁公司（甲方）与奥达暖通公司（乙方）签订《购销合同书》一份，约定以甲乙双方确认的产品价格35元/片向甲方供货，实际供货金额以供货清单数量为准。工程付款方式：甲乙双方同意以房屋抵货款，如果供货金额高于房屋总价值，其高出部分在扣除合同总价款的5%保修金后，甲方以现金或支票方式在工程竣工验收后10日内全部付清。乙方在合同签订之前选择好甲方房屋的户型大小及具体位置，甲方房屋的结算价格按售楼处实际销售价为准，乙方一旦选定，甲方不得再次出售。乙方自选定房子，有权在银行办理按揭贷款，甲方收到乙方银行贷款后，须专款专用全部支付乙方贷款，以缓解乙方资金压力。 2014年9月20日，海德宁公司（甲方）与奥达暖通公司（乙方）签订《房屋抵偿暖气材料款协议》一份，约定：甲方以唐岛海岸住宅小区房源抵扣乙方暖气材料款人民币1559008.8元，住房共贰套，包括xx号楼xx单元xx面积92.81平方米和涉案房产即xx号楼xx单元xx面积92.45平方米，抵偿价格xx号楼xx单元xx住房单价8287.5元/平方米，面积92.45平方米，房款766179.4元。双方约定：甲方在工程竣工验收合格后交付抵偿工程款的房屋。本协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权（包括但不限自用、出租、转让、抵押等）。自本协议签订之日起，乙方可自行销售或出租抵偿工程款的房屋。本协议签订后，因乙方的原因造成抵偿工程款房屋与第三人所产生的民事、经济纠纷及其法律权责概不与甲方有关，乙方自行承担其后果及责任。甲方须保证上述抵款房屋与乙方指定的购房人签订合同时，无权属纠纷，无抵押，否则，视为甲方违约，并承担相应的法律责任。 2017年1月23日，奥达暖通公司（甲方、出售方）与郭太玉（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》一份，约定，甲方同意将所拥有的青岛市黄岛区xx路xx号xx小区xx号楼xx单元xx户房产出售给乙方，此房产为工程抵账房，无车位，建筑面积为92.45平方（以房产证上面积为准）。此房开发商已抵押，甲方承诺协调开发商办理解押手续，保证乙方正常办理网签手续。甲乙双方协定房产交易成交价690000元，合同签订当日乙方付50000元为购房定金，乙方于2017年1月27日前支付首付款100000元，于2017年2月25日前支付房屋第二次购房款390000元，剩余房款200000元于涉案房产网签当日一次性付清。合同第二条约定：1.甲方应当保证该房屋没有产权及债务纠纷，未被限制转让，甲方确认其婚姻状态为正常婚姻，其配偶、共有权人、其他相关权利人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；如甲方对该房屋享有完整所有权的，则甲方确认对本房屋具有完全处分权，产权清晰无纠纷；2.乙方承诺其配偶和该房屋的共有乙方均知晓并同意本次房屋交易，并认可本合同及其他相关文件的约定。乙方确认本人及购房相关人具备购房资质。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可根据本条款追究违反承诺方的法律责任。第三条约定：甲方保证无条件配合乙方办理有关该房屋的所有权转移手续。本合同一经签订，否则甲方按总房款每天万分之五缴纳违约金，直至办理网签为止。甲方承诺自合同签订日期之日起1年内无法办理网签，按甲方违约处理。以开发商交房时间为主，网签后一切事宜与甲方无关，由开发商负责。奥达暖通公司书面委托张守政处理涉案房产抵顶事宜。本合同落款处甲方有被告奥达暖通公司盖章并有张守政签字，乙方有郭太玉签字。 2019年4月16日，奥达暖通公司（甲方）与郭太玉（乙方、购买方）签订《补充协议》一份，约定甲方承诺乙方2019年10月15日前对该房屋进行网签；甲方承诺时间内不能正常网签，甲方无条件配合乙方签订转让手续，涉案房屋所卖款项全归乙方所有，涉案房屋网签后，乙方给甲方补齐尾款贰拾万元整。补充协议落款处甲方有奥达暖通公司盖章并有张守政签字，乙方有郭太玉签字。 2.郭太玉向奥达暖通公司代理人张守政支付了购房款490000元，2017年2月27日，张守政为其出具收条一份。 3.庭审中，双方均同意涉案房屋每平米价格参照（2020）鲁0211民初14918号案件中对于青岛市黄岛区户房屋评估报告认定的价格，该鉴定报告中房屋评估单价为17663元／平方米，评估总价为1632944元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人均应依约履行。本案中，郭太玉与奥达暖通公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。该《补充协议》明确约定奥达暖通公司承诺郭太玉2019年10月15日前对该房屋进行网签，否则视为奥达暖通公司违约。但至今涉案房屋并未网签至郭太玉名下，奥达暖通公司已构成违约。郭太玉主张解除与奥达暖通公司签订的《房屋买卖合同》并返还购房款490,000元于法有据，一审法院予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，房屋差价损失属于守约方的期待利益损失，但对于该损失的范围确定须视履行情况、双方的过错责任而定。从本案来看，奥达暖通公司应承担导致合同目的不能实现的主要责任；郭太玉在签订合同时，明知案涉房屋属于抵账房，有相应交易限制，在房产这种大宗交易中未能尽到合理的审慎义务，其自身在签订及履行合同过程中亦具有一定的过错，应承担导致合同目的不能实现的次要责任，故双方的责任比例以郭太玉承担20%、奥达暖通公司承担80%为宜。（2020）鲁0211民初14918号案件中对于位于青岛市黄岛区户房屋的评估单价为17663元／平方米，涉案房屋面积为92.45平方米，即房屋价格为1632944元，双方签订的房屋转让合同中房屋总价款为690000元，故涉案房屋增值部分为942944元，故奥达暖通公司应支付郭太玉房屋差价损失共计754355.2元（902944元×80%）。 关于郭太玉主张海德宁公司承担连带责任的问题。本案中，郭太玉与奥达暖通公司之间签订有《房屋买卖合同》及《补充协议》，根据合同的相对性，郭太玉应向奥达暖通公司主张合同权利。郭太玉与海德宁公司不存在合同关系，现郭太玉主张海德宁公司承担连带责任，依据不足，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除郭太玉与奥达暖通公司于2017年1月23日签订的《房屋买卖合同》；二、奥达暖通公司于本判决生效之日起十日内返还郭太玉购房款490000元；三、奥达暖通公司于本判决生效之日起十日内支付郭太玉房屋差价损失754,355.2元；四、驳回郭太玉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,696元，减半收取8848元，由郭太玉负担1770元，奥达暖通公司负担7078元。 二审查明，2017年2月9日，郭太玉与青岛万鑫达新型材料有限公司签订《房屋买卖合同》，购买海德宁公司抵顶给青岛万鑫达新型材料有限公司的位于青岛市黄岛区户的房产。后因无法办理网签及交房，郭太玉向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款及赔偿损失，案号（2020）鲁0211民初14918号。2020年12月10日，青岛市黄岛区人民法院作出（2020）鲁0211民初14918号民事判决，判决解除合同、青岛万鑫达新型材料有限公司返还购房款并赔偿80%的房屋差价损失。判决后，双方均未上诉，该判决已发生法律效力。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，郭太玉与奥达暖通公司签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同履行过程中，因奥达暖通公司无法交付房屋及办理网签，郭太玉因此请求解除房屋买卖合同、要求奥达暖通公司返还购房款49万元及赔偿损失，符合法律规定，一审予以支持并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”故本案房屋买卖合同应自奥达暖通公司收到起诉状副本时即2020年11月9日解除。结合双方的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、奥达暖通公司应赔偿郭太玉的损失数额；二、海德宁公司是否应承担违约赔偿责任。 关于争议焦点一。郭太玉上诉称，一审判决突破合同违约责任的无过错原则，在奥达暖通公司根本违约的前提下认定郭太玉存在过错，只判令奥达暖通公司赔偿案涉房屋差价损失的80%而非全部差价损失属错误。对此，违约责任的无过错责任原则是指只要系合同一方当事人的原因导致合同不能履行，无论其主观上是否存在过错都应向合同相对人承担违约责任，但这并不代表裁判机关不可以衡量双方在缔约及履约中的过错从而对损失数额予以公平合理的裁量分担。本案中，案涉合同不能履行，系奥达暖通公司所致，一审认定其构成违约并无不当，但，案涉房屋买卖合同明确载明案涉房屋属于工程抵账房，且已被海德宁公司抵押，存在权利瑕疵和履行障碍，郭太玉购买该房屋应当预见房屋买卖合同存在无法履行的可能但其仍然购买，应当承担合同履行不能的风险，在此基础上，一审判令奥达暖通公司向郭太玉赔偿房屋差价款的80%而郭太玉自担20%，裁量适当，其结果可以维持，对郭太玉的该项上诉请求不予支持。同理，奥达暖通公司上诉称不应赔偿郭太玉的损失，亦无事实与法律依据，本院亦不予支持。 关于争议焦点二，虽然案涉房屋由海德宁公司开发并通过以房抵债的形式抵顶给奥达暖通公司，奥达暖通公司因此才与郭太玉就案涉房屋签订了房屋买卖合同，但海德宁公司并未通过明示或默认的方式加入郭太玉与奥达暖通公司的买卖行为中，其并非案涉房屋买卖合同的相对方。且，海德宁公司和奥达暖通公司的以房抵债关系与郭太玉和奥达暖通公司的房屋买卖关系本不属于同一法律关系，海德宁公司是否履行与奥达暖通公司的以房抵债协议与郭太玉无关。因此，郭太玉要求海德宁公司承担赔偿责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本案双方上诉人的上诉请求均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉人郭太玉缴纳的二审案件受理费13229元，上诉人山东奥达暖通科技有限公司缴纳的二审案件受理费11344元，由双方各自负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 楷 审 判 员  潘红燕 审 判 员  孙向东 二〇二一年六月二十八日 法官助理  邴兴飞 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷