广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6878号上诉人（原审被告）：广州合晋企业管理有限公司，住所地：广州市增城区新塘镇东进东路10号111房。法定代表人：刘晋豪，职务：经理。委托诉讼代理人：陈马强，广东协言律师事务所师，被上诉人（原审原告）：李美星，女，1991年6月17日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人广州合晋企业管理有限公司（下简称合晋公司）因与被上诉人李美星房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初6420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人合晋公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判合晋公司无需向李美星赔偿装饰装修损失85351.72元；2.撤销原审判决第二项；3.本案二审诉讼费用由李美星承担。事实与理由如下：一、李美星违约在先，合晋公司依法不承担李美星的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。2019年5月21日，李美星依托租赁物业成立了广州市增城区三剑客健身室有限公司，事实上涉案租赁房屋完全能够满足李美星经营健身房的要求。李美星将广州市增城区三剑客健身室有限公司的股权转让给他人后，于2019年8月10日腾空了租赁房屋。之后，李美星以《租赁合同》所涉物业无法在相关部门查询到土地使用权证及未办理建设工程规划许可证为由，诉请法院判决确认《租赁合同》无效。李美星通过主张合同无效侵害合晋公司合法权益的事实，主张高于自身实际装饰装修费用的损失赔偿，完全违背了诚实守信、公平正义原则；二、李美星应承担合同无效的全部过错责任。2019年4月15日，合晋公司在与李美星签订《租赁合同》前已明确告知涉案房屋的具体情况，即李美星在签订合同前已明确知悉涉案房屋没有土地使用权证及未办理建设工程规划许可证，但涉案房屋是在取得主管部门批准后建设的。且，李美星自合同签订后能够正常使用涉案房屋从事对外经营活动，涉案房产所存在的风险并未影响其自租赁房屋起一直进行的正常经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第九条的规定，李美星需要承担其主张租赁合同无效所导致其装修损失的所有责任；三、李美星实际投入的装饰装修金额无法确定，评估机构评定的装饰装修残值不合理。李美星提供的《装饰装修施工合同》约定总金额为25万元，提供的两张收据显示共支付11.6万元，无法得知李美星就涉案房屋投入装饰装修的真正金额。李美星按照合同总金额进行损失求偿，而评估机构亦按此金额进行残值计算，无充分事实根据。另，双方所签订的《租赁合同》约定租赁期限为2年，而《评估报告书(初稿)》按照10年使用年限评估装修残值，于理于法不符，应按2年使用年限减去已经使用的租期来计算残值。因此，《评估报告书(初稿)》所评估的装饰装修残值不合理。此外，鉴定项目第四、五、六、八、九项的钢结构阁楼、阁楼铺夹板、复合地板、钢结构楼梯及扶手系李美星擅自加建的违法建筑物，依法不能作为鉴定标的物，且李美星的所有装修都未经合晋公司同意，李美星擅自装修违反合同约定，应由其自行承担相应后果。被上诉人李美星答辩称：不同意合晋公司的上诉请求。装修已经实际完成，李美星也因此支出了装修费用，不能因为合同无效而改变装修的事实。合同无效导致李美星遭受相应损失，合晋公司应当负担相关费用。李美星于2020年7月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.合晋公司向李美星赔偿涉案房屋的装修费用250000元及利息（利息以250000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日计至付清之日止）；2.合晋公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理查明，2019年4月15日，李美星（乙方、承租方）与合晋公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市增城区新塘镇东进东路8号之六1层109号；租赁期限从2019年4月15日至2021年4月14日，免租期为75天，从2019年7月1日起计租；月租金18800元；乙方应向甲方交纳租赁保证金56400元；合同期满，乙方必须在十五天内将物业按合理使用后的状态完好地移交甲方，如有损坏，乙方应负责修补恢复原状。甲方验收无误后三个工作日内，将租赁保证金一次性无息退回给乙方，如有损坏而且未修补完好，甲方将从租赁保证金内扣除应赔偿的金额，如果保证金不足应赔之数，甲方保留向乙方追索剩余损失的权利；乙方已清晰了解该物业所有权、证件、资料等情况，并无异议；租赁期内，任何一方均不得无故解除本合同。若乙方因特殊情况需提前退租时，必须提前30天书面通知甲方，物业装修原封不动，甲方无须退装修和保证金，乙方必须同时交清所欠甲方和公共设施维护管理处的一切费用等内容。2019年5月23日，李美星向合晋公司交纳租赁保证金56400元。2019年8月12日，李美星向合晋公司发出《通知书》认为双方签订的《租赁合同》无效，要求退回合同押金56400元。2019年8月14日，广州市规划和自然资源局增城区分局作出穗规划资源增函[2019]2291号《市规划和自然资源局增城区分局关于查询建设工程规划许可证和土地使用许可证的复函》，载明未查到广州市新塘镇东进东路10号的《建设工程规划许可证》及《国有土地使用证》。2019年9月5日，李美星以合晋公司为被告，诉至原审法院，案号为（2019）粤0118民初7435号。在该案中，李美星和合晋公司确认：1.李美星交纳了2019年4、5、6月的水电费及2019年7月的租金，尚欠2019年8月1日至2019年8月14日的租金及2019年7月1日至2019年8月14日的水电费共计10935.72元；2.广州市新塘镇东进东路10号与《租赁合同》约定的广州市增城区新塘镇东进东路8号之六为同一栋楼房，因为行政区划变更门牌号××之六改为10号。2019年11月21日，原审法院作出（2019）粤0118民初7435号民事判决书，认定如下：李美星和合晋公司均确认涉案房屋门牌为广州市新塘镇东进东路10号，未经过规划报建并取得建筑规划许可证，且广州市规划和自然资源局增城区分局的复函亦载明未查到广州市新塘镇东进东路10号的《建设工程规划许可证》及《国有土地使用证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效规定，李美星和合晋公司签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，据此，李美星主张合晋公司返还租赁保证金56400元，理据充分，予以支持。对于合晋公司抗辩李美星应向其承担占用费、水电费的问题，其并未在该案中提起反诉，故不予调处，合晋公司可另行主张。并据此判决如下：确认李美星与合晋公司于2019年4月15日签订的《租赁合同》无效；合晋公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李美星返还租赁保证金56400元。该判决书已经发生法律效力。2020年4月20日，合晋公司以李美星为被告，诉至原审法院，案号为（2020）粤0118民初3834号。在该案中，李美星和合晋公司均确认合晋公司于2019年4月15日将涉案房屋交付给李美星使用，李美星于2019年8月14日将房屋钥匙交还给合晋公司。2020年9月11日，原审法院作出（2020）粤0118民初3834号民事判决书，认定如下：已经发生法律效力的（2019）粤0118民初7435号《民事判决书》认定涉案合晋公司与李美星于2019年4月15日签订的《租赁合同》无效。根据查明事实可知，《租赁合同》明确记载李美星已清晰了解该物业所有权、证件、资料等情况且无异议，因此，合晋公司与李美星对于涉案房屋的状况均是知情的，故对于合同无效其双方均存在过错。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”，因此，合晋公司请求李美星支付2019年8月1日至2019年8月14日的占有使用费8605.22元以及2019年7月1日至2019年8月14日的水电费2330.5元，理据充分，且李美星予以认可，予以支持。关于免租期的占有使用费问题。涉案租赁合同约定的租赁期限是2年，免租期（装修期）75天；虽然涉案租赁合同无效，但是李美星自2019年4月15日接收涉案房屋至2019年8月14日交还涉案房屋期间仅支付了2019年7月的租金，且李美星于2019年8月12日就发通知书给合晋公司要求退回押金，因此，李美星上述行为与双方签订租赁合同并约定免租期的初衷不符，且李美星未举证证明涉案租赁合同无效导致其无法正常使用涉案房屋，故综合考虑双方对于合同无效的过错责任以及免租期与实际支付租金的比例等因素，合晋公司请求李美星支付2019年4月15日至2019年6月30日期间的占有使用费合计47000元，理据充分，予以支持。关于逾期付款的利息问题。由于涉案租赁合同无效，合晋公司与李美星均存在过错，但李美星逾期未支付涉案房屋的占有使用费及水电费确实会造成合晋公司存在利息损失，故酌定李美星应从起诉之日（2020年4月20日）起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息给合晋公司直至付清之日止。据此判决如下：李美星于本判决发生法律效力之日起十日内向合晋公司支付2019年4月15日至2019年6月30日的占有使用费47000元、2019年8月1日至2019年8月14日的占有使用费8605.22元、2019年7月1日至2019年8月14日的水电费2330.5元，及利息（利息以上述费用为本金，从2020年4月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；驳回合晋公司的诉讼请求。判后，李美星不服上诉至广州市中级人民法院，案号为（2020）粤01民终24536号。2020年12月15日，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终24536号民事判决书，认定如下：合晋公司与李美星签订的《租赁合同》已被认定为无效，而从李美星签约后的履约事实，其于2019年4月15日接收租赁场地后进行装修并已从2019年5、6月左右开始经营，随后仅支付2019年7月的租金，遂以合同无效为由要求退租。正如一审法院认定，《租赁合同》设定免租期是在合同予正常履行的情况下，出租方整体考量租赁期内可获得的收益后给予承租方租金的减免，但本案合同无效已丧失继续履行的可能，一审法院综合考虑李美星实际利用租赁场地投入经营的客观情况与其支付租金比例等各项因素，判令李美星支付2019年4月15日至6月30日的场地占用费并无不当，予以维持。李美星上诉认为免租期内的费用均应由出租人承担，缺乏法律依据，不予采纳。据此，判决驳回上诉，维持原判。原审过程中，李美星申请对涉案房屋的装修价值进行评估，评估基准日为2019年8月14日，并为此支付评估费21938元。经摇珠选定的广州德高价格评估有限公司作出的评估报告书载明，“十、评估过程（一）标的装饰装修项目及数量的确定1.原告与被告签订租赁协议后，即对承租物业进行了装修，拟经营健身房。现场勘查日，涉案标的已重新租赁于第三方作为舞蹈室使用。2.在现场勘查中，评估人员对光盘照片与现场实物进行了比对，经比对，涉案标的局部有被拆除（改动），在原告的指认下，结合委托方提供的光盘照片，对被拆除（改动）部分项目面积及数量进行了实际测量。即隔板7㎡、墙面和天花刷漆694㎡、吧台3.66㎡、背景墙10.98㎡、背景墙发光字一项及室外招牌字一项，具体详细见明细表第33项至第38项。3.对于被拆除（改动）部分，原告提出应纳入评估范围，故本次评估根据现场勘查的实际情况，暂将该部分纳入本次评估范围，并予以列明。……（三）标的装饰装修成新率的确定……成新率98.33%……（四）标的装饰装修在评估基准日现值的确定根据现场勘查测量、清点的各项目数量，以及上述重置单价及成新率的计算，按以下公式测算本次评估标的的装饰装修的现值：205334.37元。十一、评估结论在评估基准日2019年8月14日，广州市增城区新塘镇东进东路10号房装饰装修现值为205334.37元”，报告附表评估明细表显示，第33项隔板（现场勘查日已被拆除）评估金额385元、第34项墙面和天花刷漆（部分有改动）评估金额20820元、第35项吧台定制（现场勘查日已被拆除）评估金额6148.8元、第36项背景墙（现场勘查日已被拆除）评估金额4227.3元、第37项背景墙发光字（现场勘查日已被拆除）评估金额2675元及第38项室外招牌字（现场勘查日已被拆除）评估金额963元；标的装饰装修重置成本208821.69元，成新率98.33%，标的装饰装修现值205334.37元。对此，合晋公司质证认为，1.李美星装修搭建的阁楼、阁楼地板、钢结构楼梯等装饰物并非经合晋公司同意而搭建，合晋公司不同意利用，且该部分李美星可以拆除。2.对于被拆除（改动）装修部分，因李美星并未举证被拆除、改动的面积且已经被覆盖，因此鉴定并不客观。李美星质证认为，1.阁楼是经得合晋公司同意搭建，且在李美星退还房屋后，合晋公司仍在继续使用阁楼、楼梯等装饰物。2.对于被拆除（改动）装修部分，虽装修现场已被拆除，但应按评估报告结果赔偿装修损失。合晋公司称，其于2019年9月将涉案房屋另行出租。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。因已生效的（2019）粤0118民初7435号民事判决书认定李美星和合晋公司签订的《租赁合同》无效，故对于涉案房屋的装饰装修现值损失应由李美星和合晋公司对导致合同无效的过错进行分担。从已查明的事实来看，李美星于2019年4月15日接收租赁场地后进行装修并已从2019年5、6月左右开始经营，在仅支付2019年7月的租金后遂以合同无效为由要求退租，并于2019年8月14日搬离涉案房屋，于2019年9月5日向法院提起诉讼[案号为（2019）粤0118民初7435号]，要求确认双方的《租赁合同》无效以及退还保证金。在该案中，李美星并未提出对涉案房屋装饰装修损失的诉请，而直到2020年7月23日，李美星才就涉案房屋装饰装修损失提起本案诉讼。因李美星并未及时对涉案房屋装饰装修损失主张权利且已将房屋交还给合晋公司的情形下，合晋公司将涉案房屋另行出租，由此导致涉案房屋部分装饰装修物灭失、改动的后果应由李美星自行承担。因此对于评估报告书中被拆除（改动）部分即明细表第33项至第38项的装饰装修价值部分（35219.1元）不予纳入本案装饰装修现值范围。至于合晋公司提出阁楼、阁楼地板、楼梯等装饰装修物部分系李美星未经得其同意而加建的抗辩。合晋公司并未举证证明其对李美星的上述装饰装修部分提出过异议，且合晋公司接收房屋后亦未向李美星提出恢复原状或赔偿损失的要求，因此合晋公司的上述抗辩依据不足，不予采信。综上，结合评估报告书的评估结论，涉案房屋装饰装修现值为170703.43元[（208821.69元-35219.1元）×98.33%]。考虑合晋公司和李美星对《租赁合同》无效的过错程度，酌定合晋公司和李美星对涉案房屋装饰装修现值各承担一半的责任，即合晋公司应向李美星支付装饰装修损失85351.72元。李美星主张要求合晋公司支付超出上述部分的装饰装修损失，依据不足，不予支持。至于利息，应以85351.72元为本金，从本判决生效之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2021年1月14日判决如下：一、广州合晋企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李美星支付装饰装修损失85351.72元；二、广州合晋企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李美星支付利息（以85351.72元为本金，从本判决生效之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；三、驳回李美星的其他诉讼请求。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，双方于2019年4月15日签订的《租赁合同》约定合晋公司将涉案房屋出租给李美星作为经营健身房用途使用，免租期75天包含装修期。2020年9月4日的原审庭审中，李美星当庭申请对其完成的已形成附合的装饰装修物现值进行评估。合晋公司称：其已于2019年9月16日与新的承租方签订租赁合同，新的承租方已对房屋进行重新装修，将原装修物覆盖，故无法进行鉴定。李美星表示可提供装修完成后的现场视频资料用于评估。二审期间，李美星向本院提交收条及手机银行转账记录，以证明其向施工人支付了装修款尾款139226元。合晋公司发表质证意见如下：该证据在原审庭审后形成，明显是李美星为应付本案诉讼而事后制作；对《施工合同》的真实性有异议，且《施工合同》的签订时间是2019年4月20日，依据合同约定，工程尾款的付款时间是验收十五天内，而本案历经三次诉讼，均没有发生所谓的交尾款。李美星直至本案二审庭询前的2021年2月4日才支付所谓的尾款，与常理完全不符。收款人是否是喻方才本人也无法确认。银行转账对应的款项是否是本次装修的款项也无法核实。按照交易记录，施工人喻方才没有任何装修资质，涉案装修款没有开具相应的发票，李美星可以与任何人签署类似的合同并进行类似转账，以应付本次庭审。故对该证据的三性均不予认可。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规的规定。本案二审的争议焦点是合晋公司是否需向李美星赔偿装修损失并支付相应的利息。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，双方在《租赁合同》中约定的租赁用途为健身房，同时约定了装修期，李美星在接收涉案房屋之后事实上也有进行装修。因《租赁合同》无效，李美星将涉案房屋交还合晋公司，李美星因此必然遭受相应的装修损失。据此，原审参考广州德高价格评估有限公司出具的评估结论，结合双方对造成合同无效的过错程度，酌情判决合晋公司向李美星赔偿装修现值损失85351.72元及相应的利息，合理合法，可予维持。合晋公司以李美星违约在先为由，上诉认为其无需向李美星赔偿装修损失，但双方系因《租赁合同》无效而终止租赁合同关系，故本案不适用“承租人违约导致合同解除”时的装修损失负担规定，合晋公司的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。合晋公司以李美星对造成合同无效负有全部过错为由，上诉认为其无需向李美星赔偿装修损失。对此，本院认为，双方签订的《租赁合同》无效系因租赁物未办理规划许可手续所致，而确保租赁物的合法性属于合晋公司作为出租人应当履行的法定义务，无论李美星是否知悉租赁物不具备出租的合法性条件，均不能免除合晋公司的该项义务。故此，合晋公司上诉认为李美星应承担全部的过错责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。合晋公司以李美星实际投入的装修金额无法确定，且评估机构评定的装修残值不合理为由，对原审判决提出异议。对此，本院作如下分析：依据前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，在租赁合同无效的情况下，应按装修现值确定装修损失赔偿标准。对于李美星实际投入的装修费用的具体金额，广州德高价格评估有限公司接受原审法院委托后，到涉案房屋现场进行勘查及测量，并将李美星提供的光盘照片与现场实物进行比对，在此基础上评定李美星投入的装饰装修现值为205334.37元。广州德高价格评估有限公司出具的评估结论具有一定的客观性与科学性，原审法院将其作为确定李美星装修损失金额的参考依据，处理并无不当。故此，合晋公司上诉认为应按两年约定租赁期限确定李美星投入的装修残值，广州德高价格评估有限公司按十年使用期限计算装修现值不合理，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人合晋公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1724元，由上诉人广州合晋企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年六月十八日法官助理王文杰书记员唐颖琪