山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁01执异310号案外人：李长福，男，1986年3月12日出生，汉族，住山东省昌乐县。委托诉讼代理人：董海明，山东宝都律师事务所律师。案外人：李永波，男，1964年1月18日出生，汉族，住山东昌乐县。案外人：刘玲玲，女，1963年7月7日出生，汉族，住山东昌乐县。申请执行人：山东黄河工程集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：马向阳，董事长。被执行人：山东盛和置业有限公司，住所地山东省昌乐县。法定代表人：丁立，经理。本院在执行申请执行人山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）与被执行人山东立豪投资有限公司（以下简称立豪公司）、山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）合作合同纠纷一案中，案外人李长福、李永波、刘玲玲对本院执行被执行人盛和公司名下位于山东省昌乐县（以下简称案涉房产）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李长福、李永波、刘玲玲称，请求法院依法解除对案涉房产的强制执行。事实与理由：一、本人基于建筑工程优先受偿权取得案涉房产，享有足以排除其他债权甚至抵押权的强制执行权利。2007年11月9日，潍坊宝城建筑工程有限公司（以下简称宝城公司）与盛和公司签订工程施工合同，负责爱伦堡小区包括20号楼在内的14栋楼的施工，拨款方式为以爱伦堡小区20号楼5层至10层共6层36套商品房抵顶部分工程进度款。2010年至2011年3月30日，盛和公司以20号楼36套商品房用于抵顶工程款，双方办理账务割算手续，宝城公司出具工程款收据，盛和公司直接为购买宝城公司案涉房产的当事人出具等额房款收款收据。后本人入住该房产至今。由此可见，本人取得房产系受让自宝城公司，而宝城公司系基于建筑工程优先受偿权以协议抵顶工程款的方式取得案涉房产，享有足以排除其他债权甚至抵押权的强制执行权利，你院执行的（2012）济中法执字第121号案件仅为一般债权，故你院无权对案涉房产进行查封、拍卖；二、宝城公司在2011年3月前已抵顶工程款并将案涉房产转售给第三人，案外人已向第三人全额支付购房款，该房产同时予以交付。案外人已占有案涉房产，且该房产系本人唯一居住房产，同时未办理登记过户系开发商盛和公司资金链断裂倒闭所致，因办证事宜本人曾多次信访，县政府已成立工作组进行协调，所以本人对案涉房产未办理登记无任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定，你院不应对案涉房产查封。综上，请求你院解除对案涉房产的查封，并停止对案涉房产的拍卖。为支持其主张，案外人提交了（2012）济中法执字第121号公告、《工程施工补充合同》《证明》《收款收据》等证据材料。本院查明，黄河公司与立豪公司、盛和公司合作合同纠纷一案，本院于2011年6月13日作出（2011）济民二商初字第5号民事调解书，内容如下：一、原、被告共同确认截止协议签订之日被告立豪公司尚欠原告黄河公司垫资款本金270万元；二、原、被告共同确认截止本案起诉之日（2011年4月18日），被告立豪公司欠付原告黄河公司垫资款利息为6264208.06元；自2011年4月19日起，被告立豪公司支付原告黄河公司利息（以实际剩余垫资款本金为基数，按同期银行贷款利率，自2011年4月19日计算至实际付清本金之日，但不超过2011年7月31日）；三、被告立豪公司于2011年7月31日之前将上述款项全部支付给原告黄河公司；四、被告盛和公司对上述款项承担连带清偿责任；五、一审案件受理费139186元，减半计取69593元，由原告黄河公司负担。六、协议经双方当事人签字后即生效。该案于2012年4月24日立案执行，案号为（2012）济中法执字第121号。2012年5月10日，本院查封了盛和公司位于昌乐县；2单元501－701、901、1001、502－1102；3单元501－1001、502－1102），包括案涉房产。另查明，2007年11月9日，盛和公司（甲方）与宝城公司（乙方）签订《工程施工补充合同》，约定宝城公司承建盛和公司开发建设盛和爱伦堡小区4#、5#、16#、17#、18#、19#、20#、23#、27#、26#以北的第一道变形逢部分工程,并约定以20号楼小高层的5、6、7、8、9、10层6层共36套商品房以每平方米1960.00元人民币销售均价抵顶部分工程款。关于宝城公司与盛和公司建筑工程合同纠纷一案，昌乐县人民法院于2012年2月24日作出（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书，宝城公司与盛和公司自愿达成如下协议：一、宝城公司对盛和公司承建的爱伦堡小区工程的工程价款享有优先受偿权；二、盛和公司偿还宝城公司已施工的工程欠款共计5737854.03元，于2012年3月31日前付2000000元；于2012年4月30日前付2000000元；余款1737854.03元于2012年5月31日前一次性付清；三、盛和公司按上述期限付款的情况下，双方继续履行2011年3月30日的施工协议书，整体工程完工期顺限延至2012年7月30日，剩余工程款待完工后双方另行结算，协议中的其他条款不变；四、宝城公司律师代理费211450元、由被告于2012年3月21日前付清；五、宝城公司主张的违约金自愿放弃。关于梁嵩与黄河公司、盛和公司、宝城公司执行异议之诉一案，山东省高级人民法院（以下简称山东高院）于2020年6月8日作出（2020）鲁民终1017号民事判决，该判决确认：“……2011年3月30日，盛和公司（甲方）与宝城公司（乙方）签订协议书。约定乙方为甲方承建的爱伦堡项目工程就算，经审核双方认可工程总造价为72176858.03元，甲方共支付乙方工程款60189004元，尚欠乙方工程余款为11987854.03元，甲方现款支付900万元，余款2987854.03元以房屋抵顶工程方式支付。”同时认定本案查封前“盛和公司与宝城公司、宝城公司与梁嵩之间以房抵债协议均合法有效并且已实际履行”。案外人李长福提交宝城公司于2019年5月3日出具的《证明》载明：2007年11月9日，宝城公司与盛和公司签订工程施工合同，由宝城公司承建盛和公司开发的爱伦堡小区包括20号楼在内的部分工程。合同约定工程款付款方式为20号楼小高层的5、6、7、8、9、10层6层共36套商品房。合同履行后双方经结算于2010年将上述36套房产抵顶工程款并交付宝城公司，后宝城公司以抵工程款或买卖方式分别转让给第三方（详见20号楼转让明细表），由盛和公司直接给第三方出具房款收款收据，宝城公司作为施工企业对爱伦堡20号楼在内的工程享有建筑优先受偿权，上述房产抵顶工程款的行为是宝城公司行使建筑优先受偿权的行为；案外人提交宝城公司于2019年9月12日出具的《证明》载明：2011年宝城公司将工程款抵顶房20号楼2单元1002室，作为门窗安装工程款抵顶给徐民喜。落款宝城公司盖章；案外人提交《房屋买卖合同》一份，载明：2017年3月30日，出卖方（徐民喜）将案涉房产出卖给案外人，房屋总价款为52万元，付款方式为案外人于出卖方为其更改收费单据和物业户名前付25万元，剩余房款27万元分三年12次付清，即每一季度最后一个月30日前付22500元，2020年3月30日前付清。案外人提交银行转账汇款明细9份，载明案外人合计向徐民喜转账汇款43万元。案外人提交《装饰工程协议》一份，载明徐民喜于2011年3月28日，就案涉房产签订住宅装饰协议。案外人提交收款收据，载明自2017年7月1日起，案外人缴纳案涉房产的物业费。上述事实，有（2011）济民二商初字第5号民事调解书、（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书、《证明》等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在法院查封前，盛和公司已与宝城公司签订以房抵顶工程款的协议，将包括案涉房产在内的36套商品房抵顶工程款并交付给宝城公司。同年，宝城公司又将案涉房产作为门窗安装工程款抵顶给徐民喜，徐民喜取得案涉房产并占有使用。根据生效的山东高院（2020）鲁民终1017号民事判决确认的事实，应认定盛和公司与宝城公司、宝城公司与徐民喜之间以房抵债协议均合法有效并且已实际履行。2017年3月30日，徐民喜与案外人签订《商品房买卖合同》，案外人购买案涉房产，并实际居住多年，未办理房产登记本身没有过错。综上，案外人李长福等请求排除对被执行人盛和公司名下的案涉房产的执行，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于山东省昌乐县产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 邢景明审 判 员 周 宏审 判 员 郑凤云二〇二一年六月三十日法官助理 李姝怡书 记 员 张升华