广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初1528号 原告：韦美铃，女，1996年6月18日出生，汉族，身份证地址广州市白云区， 委托诉讼代理人：甘雪玲，广东金桥百信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄燕霞，广东金桥百信律师事务所实习人员。 被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区。 法定代表人：张智军。 原告韦美铃诉被告城市社区服务集团（西安）有限公司（以下简称城市公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦美铃的委托诉讼代理人甘雪玲、黄燕霞到庭参加了诉讼。被告城市公司因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告韦美铃向本院提出诉讼请求：1、立即解除原告与城市社区服务集团(西安)有限公司广州分公司签订的《房屋托管合同》；2、被告立即向原告支付2020年9月、10月租金共计7200元；3、被告立即向原告支付欠付的2个月租金剩余部分3927.3元(按每月支付654.55元计算，从2020年8月起至2021年1月止，共计3927.3元)；4、被告立即向原告支付3个月租金的违约金10800元；5、被告立即向原告支付上述房屋占有使用费(自2020年11月1日起至将托管房屋实际返还给原告之日止，按每月3600元的标准计算)；6、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第5项诉讼请求截止时间为2021年3月18日。事实与理由如下：原告与被告的广州分公司于2019年12月18日签订了《房屋托管合同》，约定原告将白云区尚城大街***号白云尚城花园***房（以下简称涉案房屋）托管给被告出租。2020年2月27日，原告与被告的分公司签订《补充协议》，约定被告分公司因疫情影响，经营困难，原告出于理解和支持，同意被告分公司将未付的2个月租金在2020年3月至2021年1月期间分期支付，每个月支付654.55元。经查，被告分公司已注销。但至今尚欠原告2020年9月、10月租金及《补充协议》约定的8、9、10月应当分期支付的租金。根据合同约定，被告迟迟未履行合同义务，累计未付租金天数超过30天，原告有权解除合同。故诉至法院。 被告城市公司未答辩。 原告为证明其诉讼请求向本院提交了房屋托管合同、补充协议、房屋服务合同、微信通信记录，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 2019年12月18日，原告（甲方、托管方）与城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，约定：甲方将涉案房屋托管给乙方，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务。合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关。本合同托管期合计36个月，自2019年12月21日至2022年12月20日止，甲方实收租期33个月，冲抵服务费3个月。月租金3600元/月（含物业费），付款方式为月付。本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付押金3600元。本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金。甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。托管期间，甲方承担物业费，乙方承担水电费、天然气费费用、网络费用、取暖费。乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，在此情况下，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还等等。 上述合同签订后，原告将涉案房屋交付给城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司，该公司将涉案房屋出租给案外租客使用。 2020年2月27日，原告（甲方）与城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲、乙双方于2019年12月18日签订《房屋租赁/托管合同》，甲方将涉案房屋租赁/托管给乙方，受“新型冠状病毒”疫情影响，造成乙方经营困难，乙方未支付甲方2个月的租金合计7200元，该租金乙方在2020年3月至2021年1月期间分期支付，每个月支付654.55元，其它合同条款不变。 原告陈述其于2021年3月18日自行收回了涉案房屋，还主张分期付款的租金自2020年8月开始未再支付。 另查，城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司是城市公司的分支机构，不具有法人资格，且城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司已于2020年6月4日注销。 2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。 本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。 原告与被告城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司自愿签订的《房屋托管合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。因城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司已注销，故相关法律责任应由被告城市公司承担。该合同名称虽为托管合同，但其内容实为房屋租赁合同。现原告已于2021年3月18日收回涉案房屋，双方租赁关系事实上于该日解除。本案争议焦点在于租金的支付和违约责任的承担。 《房屋托管合同》约定“合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付”。本案中，第一个月的租金与托管服务费冲抵后，截至原告于2021年3月18日解除合同收回涉案房屋时，被告城市公司拖欠原告2020年9月1日至2021年3月18日的租金合计23690元（3600元/月×6月+3600元/月÷31天×18天），另还拖欠《补充协议》中约定的分期租金3927.3元(7200元-654.55元×5)，城市公司拖欠租金已超过30日，原告于2021年3月18日自行收回房屋，解除合同，系行使合同约定的解除权。原告现要求被告城市公司支付拖欠的合同解除前的租金合计27617.3元，本院予以支持。 关于违约金。涉案合同因被告城市公司的违约而提前解除，根据合同约定，原告有权没收已收取的押金，被告城市公司还须另行赔偿3个月的租金作为违约金给原告。鉴于涉案《房屋托管合同》签订后，新冠疫情暴发，原、被告双方已就疫情影响签署了《补充协议》，被告城市公司并未按照补充协议的约定分期支付租金，也未按合同约定支付后续的租金，虽不能免除违约责任，但考虑到受疫情影响，城市公司经营必然受到疫情的不利影响，而此次疫情的发生确实属于不可抗力，根据公平原则和风险共担原则，本院酌情对违约金进行调整，调低为原告没收押金3600元外，被告城市公司还应当向原告支付违约金3600元，原告主张的超出部分，本院不予支持。 被告因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告韦美铃与城市社区服务集团（西安）有限公司广州分公司于2019年12月18日签订的《房屋托管合同》于2021年3月18日解除； 二、在本判决生效之日起三日内，被告城市社区服务集团（西安）有限公司向原告韦美铃支付租金27617.3元； 三、在本判决生效之日起三日内，被告城市社区服务集团（西安）有限公司向原告韦美铃支付违约金3600元； 四、驳回原告韦美铃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费380元（原告已预交174元），由原告韦美铃负担71元，由被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担309元(被告承担部分应于本判决生效之起三日内向原告直接支付103元，向本院缴纳206元)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林艾婧 二〇二一年六月四日 书记员  孔捷昕