广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤06执异59号 案外人：康恩莹，女，1958年1月29日生，汉族，住广东省佛山市。 委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。 申请执行人：欧凯，女，1962年7月29日出生，汉族，住广东省佛山市。 委托诉讼代理人：徐建民，广东至高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁颖昭，广东至高律师事务所律师。 被执行人：佛山市南海万帮实业投资有限公司，住所广东省佛山市南海区大沥镇黄岐北村大道名雅花园，统一社会信用代码91440605231830765J。 法定代表人：江浩祥，总经理。 委托诉讼代理人：张艳丽，广东龙浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。 被执行人：许志华，男，1962年2月26日出生，汉族，住广东省佛山市。 本院在执行申请执行人欧凯申请执行被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司（以下简称万帮公司）、许志华民间借贷合同纠纷仲裁一案中，案外人康恩莹于2021年3月17日对本院执行被执行人万帮公司名下位于佛山市XXXXX56-66座首层车库及83-91座首层车库（房地产权证号分别为Ｃ2××71、Ｃ2××70）中自编4号车库第13号汽车位（以下简称涉案车位）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人康恩莹向本院提出异议，请求：在（2016）粤06执475号案中不得执行万帮公司名下涉案车位。 事实与理由：欧凯与万帮公司于佛山仲裁委员会的仲裁案即（2015）佛仲字第190号案，于2015年11月20日作出仲裁裁决。仲裁期间，欧凯向广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）申请财产保全，佛山中院以（2015）佛中法立保字220号案立案，于2015年5月14日查封万帮公司名下包括涉案车位在内的佛山市XXXXX56-66座首层车库及83-91座首层车库等财产。仲裁裁决生效后，欧凯向佛山中院申请强制执行，案号为（2016）粤06执475号，并于执行期间对上述财产予以续封。佛山中院于2019年12月5日作出（2016）粤06执475号公告拟对上述财产评估、拍卖，如案外人主张产权或其他排除执行的民事权益或享有租赁权及优先购买权的，应于规定期限内书面提出。康恩莹遂提出执行异议申请。 李某与万帮公司于2009年12月1日签订《[商品房]定购协议》，购买涉案车位，价款为103500元，定金为10000元，于签署本定购协议时付清，首期款为20000元，于2010年2月7日前付清，第二期款项为73500元，签署《广东商品房买卖合同》时付清。李某已按合同约定支付30000元及相关费用，并占有使用涉案车位。2010年8月17日，李某与康恩莹签订《协议书》，以113500元转让涉案车位。康恩莹随即占有使用涉案车位至今，使用期间按时交付管理费及水电分摊费用。康恩莹购买后曾要求万帮公司办理过户手续，但非因康恩莹自身原因，涉案车位至今未能办理相关产权证。 参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十八条“金钱债权执行中、买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院套封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同的定总价款的百分之五十”。从司法解释本义分析，该三条规定存在上下文顺序。第二十七条是原则性规定，第二十八条、第二十九条为特别规定，为第二十七条“司法解释另有规定的除外”之情形。且第二十八条与第二十九条存在竞合，万帮公司既是被执行人也是房地产开发企业，在无法参照第二十八条、第二十九条的前提下，方可参照第二十七条。因此，本案应参照第二十八条规定处理。 本案中，康恩莹提交相关证据证明其已于查封之前签订房屋买卖合同，已合法占有使用案涉车位，已支付相应款项，并且对未能办理相关产权登记不存在过错，故此请求于（2016）粤06执475号案件执行中，不得执行涉案车位。康恩莹未向万帮公司支付的剩余款项，可根据佛山中院要求交付执行。 申请执行人欧凯辩称，康恩莹的申请事项不能成立，应当予以全部驳回，理由如下： 第一，康恩莹不具有任何优先权，无权排除案件执行。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条关于建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而该商品房消费者权利又优先于建设工程价款优先受偿权的规定，针对的是实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，其适用对象应该是在建建筑工程或未办理产权转移登记的商品房，而涉案车位早于2003年办证至万帮公司名下，故康恩莹不能以商品房消费者权利优先为由排除本案执行。 正常的商品房开发，所建商品房原始登记的权利人为开发商，不动产登记部门会向开发商出具“商品房首次登记确权”证明。开发商销售商品房后，产权转移给买受人，再办理房地产权证。但涉案车库已不属于首次登记的范畴，万帮公司已于2003年以“自建”方式办理了正式的不动产登记。而且该两部分车库尚未“分证”，还是以一个大车库的方式办理产权登记。 2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但己销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”同时，应当明确的是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定针对的是实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定。 本案中，XXXXX83-91座首层车库、XXXXX56-66座首层车库的登记时间均为2003年11月21日，申报的所有权来源为自建，康恩莹购买涉案车位时并非第一手，也并非万帮公司预售车位，车库已建成多年，早已办证至万帮公司名下，万帮公司再行出售也绝非新建商品房对外销售，其性质属于二手车位，一手权利人为万帮公司。且万帮公司在2003年办证后已将车库抵押给佛山市南海区黄岐农村信用合作社（以下简称黄岐信社）（姑且不论该第一顺位抵押目前的效力，因为万帮公司称其已取得要求黄岐信社涂销抵押登记的条件），欧凯亦已善意取得了两车库的抵押权，应受法律保护。 第二，康恩莹亦非异议复议规定第二十九条规定的商品房消费者，不能据此排除本案执行。 本案的执行标的物是车库并非房产，康恩莹作为二手所购买使用的是车库中较小的单元—车位，并不属于“用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。车位属于可有可无的商品，而房产属于特殊的商品，主要就是保护消费者用来居住的生活用品，商品房属于必需品！所以，康恩莹无权根据异议复议规定第二十九条规定排除本案执行。 第三，本案应适用异议复议规定第二十七条规定，欧凯已依法享有第二顺位抵押权，可就执行标的的变现价款享有第二顺位优先受偿权，康恩莹提出异议不能排除本案执行。 本案中，执行标的已于2015年3月13日二次抵押给欧凯，欧凯出借2404万元本金给万帮公司并办理了抵押，已善意取得第二顺位抵押权，由于欧凯申请法院强制执行成为申请执行人。且执行标的登记的第一顺位抵押权人为黄岐信社，抵押登记时间为2007年更早，康恩莹如提出异议应该先针对第一顺位抵押权人，但康恩莹却针对担保人提出异议，由于欧凯抵押权是法定优先权，欧凯作为申请执行人可以排除任何执行异议，故康恩莹诉求不能排除本案的执行。 第四，康恩莹损失或所遇到的困惑应该由其和万帮公司、许志华承担。康恩莹作为二手购买人，没有认真审查车位权属情况以及是否抵押情况，就自行从他人手中购买，应承担审查不严的后果。而万帮公司、许志华明明知道涉案车位已经于2007年抵押登记给第一顺位抵押权人黄岐信社，在未办理涂销抵押手续情况下，还同意康恩莹收购二手车位，并继续与康恩莹签订《车位认购书》，万帮公司、许志华属于欺诈，具有明显过错，所以康恩莹的损失应该向万帮公司、许志华主张。 被执行人万帮公司辩称，万帮公司对于康恩莹的异议请求没有异议，其依法享有足以能够排除强制执行的权利，具体理由如下： 一、欧凯不属于善意取得抵押权，其第二顺位抵押权无效。车库所在土地为全体业主所有，欧凯在办理抵押登记前，是知道该两大车库上存在第一抵押权，以及万帮公司已将车位出售予各业主的事实，且欧凯到车库的现场进行勘察，知道车库的所属位置和属性及售卖情况，才同意二次抵押。两大车库涉及120多户业主，牵涉广泛，万帮公司都已向欧凯明确说明已经出售完毕，欧凯只能就剩余车位款项享有优先受偿权，万帮公司并不是全部的权益都抵押给欧凯，欧凯既然接受该抵押物，就应该接受其所带来的瑕疵，故欧凯不属于善意取得第二顺位抵押权，其抵押权应属无效。 二、万帮公司确实已收取康恩莹按照合同约定所交付的涉案车位的购房款，并且按照约定将涉案车位交予其使用至今，对此，欧凯也是清楚知晓的。涉案车位的买卖合同合法有效，合同的签订时间早于欧凯办理抵押登记的时间（2015年3月13日）其抵押权不能对抗欧凯的物权期特权，该合同的签订时间也早于法院的查封时间。康恩莹在法院查封之前已合法占有涉案车位，且一直在使用，物业管理费均是康恩莹自行交给物管公司，车库所在土地为全体业主所有，故该车位是小区配套的必备设施，性质类似于商品房。 三、涉案车位至今没有过户，责任并不在于康恩莹，主要责任在于第一抵押权人广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称盐步农商行）和欧凯的申请查封。盐步农商行作为万帮公司开发该项目的合作银行，双方此前一直都是按照“销售一套解押一套”的模式进行的，所有的商品房或者车位在出售之前，盐步农商行都是知晓的。基于这种模式，当时在出售涉案车库的车位前，万帮公司在得到盐步农商行的承诺确定可以出售，才对外出售。也正是因为其为合作银行，名雅花园的业主的物业管理费等费用也均是在广东南海农村商业银行股份有限公司设置在该处的支行办理代扣代缴手续的，故盐步农商行是不可能对万帮公司出售车位的情况不知晓。后万帮公司与盐步农商行约定万帮公司在偿还2300万元后，盐步农商行即办理涉案车位在内的抵押物涂销抵押手续。2013年11月18日、2013年11月29日，盐步农商行收到万帮公司的2300万元还款，随后就在2013年12月27日、2013年12月30日、2013年12月31日、2017年8月28日分批办理了大部分抵押物共计114项的解押手续，仅剩涉案车位所在的车库及一间商品房三处不动产的解押没有办理，此后，万帮公司也多次要求盐步农商行解除剩余三处不动产的抵押登记，但盐步农商行迟迟不肯配合，如盐步农商行认为万帮公司迟延支付2300万元而解除协议，为什么其会在收到该笔款项后就在一个月内解除了协议附件三中共计113项的抵押物的抵押登记手续？甚至在万帮公司没有再偿还过任何借款的情况下，盐步农商行在2017年8月28日还解除了协议附件三的一间商品房的抵押手续。该商品房的出售情况与另案曾飞燕购买的商品房情况一致，而盐步农商行在2017年8月28日解押了该商品房，遗漏办理了曾飞燕那套房子的解押手续。但是后来万帮公司在要求其办理的时候，盐步农商行却一直以各种理由推脱，甚至在双方发生诉讼的时候，以万帮公司延期偿还2300万元为由否认自己的解押义务。盐步农商行作为一个正规的金融机构，从每一笔的贷款的申请到审批到还款直至解押，均是有严格的规定。如其认为上述协议书已经解除，那么就不会发生后续其收款后立即对所述的绝大部分的抵押物的解押行为。从签订以物抵债及债务偿还协议到偿还对应款项，再到解除抵押登记，每个时间节点都与履行协议环环相扣。可见，盐步农商行也认为解除抵押的条件经成就。现在，为了逃避责任，盐步农商行居然作出与此前行为完全相反的说法，自相矛盾，不愿意承担继续解除抵押的义务，这显然是盐步农商行的责任，也是因为这个原因才导致无法过户给康恩莹，该责任不在于康恩莹，也不在于万帮公司。 四、关于本案的法律适用问题。尽管异议复议规定第二十七条规定了申请执行人的抵押权优先受偿权，但该条同时也规定了在“法律、司法解释另有规定的除外”，显然，第二十八条即是对第二十七条的例外规定，故本案应该适用第二十八条。同时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及第三条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，可以得出，符合条件的商品房消费者的权益是优于工程价款的优先受偿权，而工程价款的优先受偿权优先于抵押权，故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。这是法律对消费者的物权期待权的保护，是保障消费者居住条件的一种体现。尽管涉案标的物是车位，但车位是属于为购买用于居住的商品房的小区业主提供必要居住配套的设施，因小区业主购买车位是服务于居住目的，可认定车位也是用于居住的，与商品房是不可分割的。且在当时，车位还是配套出售的，只有小区业主才能购买，并不对外销售，也是为了保障小区业主的居住和出行。 综上，在康恩莹同意将剩余价款交付法院执行的情况下，其提出的执行异议符合异议复议规定第二十八条的相关规定，即可排除对具有商品房性质的车位享有优先受偿权的申请执行人的执行，依法应予支持。 被执行人许志华未作答辩。 案外人康恩莹向本院提交如下证据： 1.《[商品房]定购协议》1份，证明李某与万帮公司存在商品房买卖合同关系。 2.《广东省佛山市企事业单位预收款凭证》1份及《收据》2份，证明李某依约付款。 3.《代缴费/税服务授权书》2份，证明康恩莹委托佛山市南海区农村信用合作联社扣费。 4.《告知书》1份，证明万帮公司承诺办理产权证。 5.《协议书》1份，证明李某将涉案车位转让给康恩莹。 6.《收条》1份，证明康恩莹向李某支付转让款。 7.佛山市南海名雅物业管理有限公司车库分摊费及车库管理费明细1份，证明康恩莹合法占有使用车位。 8.《证明》1份，证明康恩莹占有使用涉案车位至今。 经质证，申请执行人欧凯发表如下意见： 对证据1的真实性、合法性、关联性（以下简称证据三性）均不予确认。涉案车位未办理过户登记，李某、康恩莹均未取得涉案车位的所有权，且无证据证明涉案车位已交付给李某或康恩莹实际使用。对证据2的证据三性不予确认。欧凯并非收款人，对付款情况完全不知情，无法确认其真实性。对证据3的证据三性均不予确认。欧凯对此不知情，无法确认其真实性。对证据4-6的证据三性不予确认。康恩莹从李某处购买涉案车位至今，在长达多年的时间内未办理过户登记，严重滞后于合理期限行使权利，涉案车位未能完成过户登记是其自身原因导致的。康恩莹怠于行使对涉案车位的物权请求权，其自身行为存在过错，故其对涉案车位享有的权利不应优先于欧凯享有的抵押权，不能排除本案执行。对证据7、8的证据三性不予确认。即使康恩莹主张其对涉案车位享有权利，但是不影响欧凯对涉案车位享有抵押权，康恩莹对涉案车位享有的权益不足以排除强制执行。 被执行人万帮公司发表如下意见： 对证据三性均无异议，确认已按合同约定收到涉案车位款且交付车位所有权人使用至今。物业管理费、水电费等也是康恩莹自行向管理处缴纳。《[商品房]定购协议》符合买卖合同的基本特征，应予继续履行。且涉案车位并不是法律意义纯粹的商业用途车位，佛山中院曾向国土部门去函得知车库所在土地为全体业主所有，故该涉案车位是小区配套的必备设施，性质类似于商品房。未办证的主要过错在于盐步农商行及欧凯未按约定办理解除抵押登记手续，故康恩莹有足以排除强制执行的合法权益。 被执行人许志华未发表质证意见。 申请执行人欧凯向本院提交如下证据： 1.佛山中院（2015）佛仲字第190号仲裁裁决书1份，证明欧凯对万帮公司、许志华的债权已经被生效裁决所认定，且至今合法有效。 2.编号粤房地他项权证佛字第××号房地产他项权证1份，证明欧凯对万帮公司、许志华名下的车位办理了抵押登记，享有法定优先权，即享有可以对抗康恩莹的担保物权的优先受偿权，足以排除一切执行异议。 3.佛山中院（2019）粤06民终9824号民事判决书1份，证明以下事实：（1）万帮公司销售房子和车位，没有经过抵押权人黄岐信社同意；（2）万帮公司和黄岐信社以物抵债及债务偿还协议没有生效，被佛山中院认定已经解除，协议没有生效理由是万帮公司尚欠黄岐信社巨额贷款没有清偿，万帮公司称没有解除抵押的责任是黄岐信社的说法不能成立，其隐瞒该判决结果，足以证明其逃避责任。 案外人康恩莹及被执行人万帮公司、许志华未发表质证意见。 被执行人万帮公司向本院提交如下证据： 《以物抵债及债务偿还协议》《关于确认已归还贷款2300万元及应解除车库抵押手续的情况说明》、佛山中院（2017）粤06执异160号执行裁定书各1份、《进账单》2份及《佛山市（南海区）不动产登记（抵押权）查询信息查询结果》39份，证明涉案车库无法过户的原因在于第一抵押权人盐步农商行不履行协议约定的解押手续。2013年5月7日，万帮公司与盐步农商行签订《以物抵债及债务偿还协议》，明确约定在万帮公司偿还2300万元后，盐步农商行应解除包括涉案两大车库在内的共计117项抵押物，包括113个车位、2个车库即本案所涉车位所在的车库以及2套房产（详见协议附件三）。2013年11月18日、11月29日，万帮公司将共计2300万元的贷款还至盐步农商行，而盐步农商行收到后，于2013年12月27日、12月30日、12月31日分批按该协议附件三所列的清单，解除了113项不动产的抵押手续，甚至在万帮公司没有再偿还过任何借款的情况下，盐步农商行在2017年8月28日解除了一间商品房的抵押手续。可见，盐步农商行一直在按照协议的约定履行解押义务。但是由于盐步农商行的原因，遗漏了剩余的两个车库和一间商品房的解押手续，导致万帮公司无法过户给各案外人，特别是另外一间没解押的商品房，情况与其在2017年8月28日解押的商品房相差无几，却因其疏漏导致无法过户，给业主造成重大损失。此后，万帮公司多次要求盐步农商行解押，但其均以各种理由拖延。故涉案车位至今无法过户至康恩莹，其过错不在万帮公司。 案外人康恩莹、申请执行人欧凯及被执行人许志华未发表质证意见。 经质证，本院对案外人康恩莹、申请执行人欧凯及被执行人万帮公司提交的证据作如下认定： 各当事人提交的证据来源合法，本院对其真实性予以确认。 本院经审查查明：申请人欧凯与第一被申请人万帮公司、第二被申请人许志华民间借贷合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会于2015年11月20日作出（2015）佛仲字第190号仲裁裁决书，裁决如下：一、万帮公司在本裁决书送达之日起15日内向欧凯返还借款本金2404万元及相应利息。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理；二、万帮公司在本裁决书送达之日起15日内支付欧凯为实现债权而支出的律师费20万元。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理；三、万帮公司在本裁决书送达之日起15日内支付欧凯为实现债权而支出的财产保全担保费6万元。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理；四、许志华对上述第一项、第二项、第三项裁决确定的债务向欧凯承担连带清偿责任；五、欧凯对“粤房地他项权证佛字第××号”《广东省佛地产他项权证》项下的位于××××车库、××××××座首层车库享有抵押权，并就上述房产的拍卖、变卖款在上述第一项、第二项、第三项裁决确定的债权及仲裁费、财产保全费的范围内享有第二顺位优先受偿权。该仲裁裁决书已发生法律效力。因各债务人未履行生效法律文书确定的义务，欧凯向本院申请执行，本院于2015年6月8日立案，案号为（2016）粤06执475号。 仲裁阶段，欧凯向本院申请财产保全，本院以（2015）佛中法立保字220号案立案，于2015年5月14日查封了万帮公司名下包括涉案车位在内的XXXXX56-66座、83-91座首层车库及其他财产等。执行阶段，本院对上述查封物予以续封，现仍在查封当中。 2019年12月5日，本院作出（2016）粤06执475号公告，公告拟对上述查封财产予以评估、拍卖，如案外人主张产权或其他排除执行的民事权益或享有租赁权及优先购买权的，应于规定期限内书面提出。为此，康恩莹提起本案异议。 2010年2月1日，定购方李某与出售方万帮公司签订《[商品房]定购协议》，约定：定购方向出售方定购涉案车位，物业建筑面积为51.02平方米，定购价为103500元；定购定金10000元须于签署本定购协议时付清，第一期楼款20000元须于2010年2月7日前付清，第二期楼款73500元须于签订《广东省省商品房买卖合同》时支付；定购方因有特殊原因需转让此定购书之权益，应征得出售方的同意方可办理转让手续并缴交转名手续费壹仟元整，否则视为定购方不履行本定购协议。2010年2月26日，万帮公司就涉案车位向李惠连出具收到定金10000元、车位款20000元，合计30000元的《广东省佛山市企业事业单位预收款凭证》。2010年8月17日，甲方李某与乙方康恩莹签订《协议书》，约定：一、甲方以113500元的价格转让涉案车位给乙方。现甲方收到乙方35000元车库转让款，则视为甲方与该车库的开发商万帮公司就以上的车库的债权与债务全部转让给乙方。从签订本协议起，该车库所引起的一切纠纷由乙方自行承担。如万帮公司需收取车库的转移手续费，则由乙方自行承担。二、乙方除需交付73500元给万帮公司外，剩余5000元转让款在乙方与万帮公司签署《广东省商品房买卖合同》时支付给甲方。如因各种原因导致乙方不能在2012年2月1日前与万帮公司签署《广东省商品房买卖合同》，且乙方将车库退回给万帮公司的，甲方将对剩余5000元转让款不予收取来补偿乙方的损失。如乙方未在2013年2月1日前与万帮公司签署《广东省商品房买卖合同》，乙方亦未将车库退回给万帮公司的，则乙方需在2013年8月1日前将5000元款项支付给甲方，否则甲方除35000元转让款不退回给乙方外，亦视为甲方自动放弃对车库的受让。三、本协议一式两份，具有同等的法律效力。双方签字时生效。签约时乙方收到甲方与万帮公司签订的〔商品房订购协议〕及万帮公司的告知书原件各一份。2013年7月25日，李某向康恩莹出具《收条》，记载现收康恩莹5000元车库余款。2015年2月26日，万帮公司、佛山市南海名雅物业管理有限公司分别向李惠连出具《收据》两份，确认收到涉案车位合同印花税51.75元、车位维修基金1035元。 2020年11月26日，佛山市XXXX物业管理有限公司出具《证明》一份，内容如下：兹证明涉案车位自2010年2月26日交付车位至今，未拖欠管理费。该司出具的车库分摊费和车库管理费流水显示，康恩莹已缴交2010年3月至2011年3月期间的物业管理费和分摊费。 另查明，2020年8月7日，佛山市自然资源局南海分局就本院在（2020）粤06执异216号案中向其发出的调查取证函出具《佛山市自然资源局南海分局关于（2020）粤06执异216号调查取证函的复函》，函复如下：涉案车位经查佛山市不动产登记管理系统，查到该不动产的确权登记信息，权利人为万帮公司，未办理相关的产权登记及合同备案记录。于2018年5月11日至2021年5月10日被佛山中院查封，没有查到有抵押情况的相关信息。同日，佛山市自然资源局出具《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，记载涉案车位的不动产单元号为44XXXXXXX32，于2014年3月22日进行权利登记，权利人为万帮公司。 本院认为，本案争议焦点为康恩莹对涉案车位是否享有足以排除强制执行的权益。 异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外第三人李某与万帮公司于2010年2月1日签订《[商品房]定购协议》定购并实际占有使用涉案车位后，将涉案车位转让给康恩莹，且经万帮公司确认，合同合法有效，时间早于2015年5月14日涉案车位被本院查封之日。康恩莹提供的证据显示，案外第三人李某及其在本院查封前已合法占有涉案车位。李某后与康恩莹签署《协议书》，继受李某购买涉案车位的权利义务，而根据李某与万帮公司签订的《[商品房]定购协议》的实际履行情况，涉案车位已支付车位款30000元，余款73500元尚未支付是因为未达到支付条件，康恩莹表示愿意将剩余款项交付至本院供执行。涉案车位由于万帮公司的原因至今无法办理过户登记至康恩莹名下，而非康恩莹自身原因未办理过户登记，现有证据不足以证实其对涉案车位未能办理过户登记手续存在过错。根据上述事实及法律规定，康恩莹对涉案车位享有的权益可以排除执行，本院应依法中止对涉案车位的执行。但康恩莹应于本裁定生效之日起十日内将涉案车位剩余款项73500元交付至本院执行款专用账户，逾期未交纳，本院可恢复执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人佛山市南海万帮实业投资有限公司名下位于佛山市XXXXXXX56-66座首层车库及83-91座首层车库（房地产权证号分别为Ｃ2××71、Ｃ2××70）中自编4号车库第13号汽车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  李海荣 审判员  李蔚婕 审判员  陈秀武 二〇二一年六月二十五日 书记员  邓素兰