广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6625号上诉人（原审被告）：广州市杰山科技发展有限公司，住所地广州市荔湾区上九路31号。法定代表人：谭锦全，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区学校教育服务公司，住所地广州市荔湾区黄沙大道140号二楼203室。法定代表人：李**，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭泽荣，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄潇，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州市杰山科技发展有限公司（以下简称杰山公司）因与被上诉人广东省广州市荔湾区学校教育服务公司（以下简称荔湾教育服务公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13167号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理。上诉人杰山公司的委托诉讼代理人杨洁渝，被上诉人荔湾教育服务公司的委托诉讼代理人黄潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年10月22日，荔湾教育服务公司向一审法院起诉请求判令：1、确认杰山公司与荔湾教育服务公司的房屋租赁关系于2020年3月6日解除；2、荔湾教育服务公司向杰山公司支付自2019年3月1日至2020年3月6日的房屋租金，按照90121.11元/月的标准计算共计1098896.12元[90121.11*12+(90121.11*6/31)=1098896.12]；3、杰山公司不予退还荔湾教育服务公司支付的合同保证金25万元；4、本案的诉讼费用由荔湾教育服务公司承担。一审法院于2020年12月24日判决如下：一、确认荔湾教育服务公司与杰山公司就广州市荔湾区上九路29号、31号、33号的租赁关系自2020年3月6日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，杰山公司向荔湾教育服务公司支付2019年3月1日至2020年1月31日的租金共计901211.10元。三、杰山公司缴纳的保证金250000元归荔湾教育服务公司所有。四、驳回荔湾教育服务公司的其它诉讼请求。荔湾教育服务公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8470元，由荔湾教育服务公司负担1226元，杰山公司负担7244元。2021年3月22日，一审法院作出民事裁定书：（2020）粤0103民初13167号民事判决书第十五页第七行的“901211.10元”应补正为“991332.21元”。（2020）粤0103民初13167号民事判决书第十五页倒数第九行的“901211.10元”应补正为“991332.21元”。上诉人杰山公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回荔湾教育服务公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由荔湾教育服务公司承担。事实与理由：一、2020年2月24日，杰山公司向荔湾教育服务公司发出减免租金的申请，荔湾教育服务公司于2020年2月27日回复表示双方租赁合同于2019年8月31日已到期终止，双方自此不存在租赁关系，并同意自2019年9月1日起按照第三方评估租金标准支付场地占用费。故，《租赁合同》终止后，双方并非不定期租赁关系，杰山公司无须按租赁合同的约定支付租金。二、按照《租赁合同》第九条约定，杰山公司对涉案物业享有同等条件下的优先承租权。荔湾教育服务公司在距离合同期满尚有半年时间的情况下提出合同期满租赁关系终止，收回场地，已违反合同约定。故杰山公司多次与荔湾教育服务公司沟通合同期满后的续租及租赁期间内的租金调整问题，该期间并非杰山公司恶意欠租，故不构成违约。荔湾教育服务公司没收保证金缺乏法律依据。三、《租赁合同》已于2019年8月31日终止，在此之前，荔湾教育服务公司从未要求杰山公司承担欠付租金的违约责任或提出没收保证金。故双方基于《租赁合同》的权利义务已经终止，双方不存在不定期租赁关系，荔湾教育服务公司不能依据《租赁合同》没收保证金。综上所述，请求二审法院依法改判。荔湾教育服务公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，判决合法合理。杰山公司欠付租金、租期届满后拒绝交还场地，并且继续占有使用租赁场地，其行为构成违约，应承担违约责任。本院二审期间,杰山公司向本院提交两份证据：1.《回复函》；2.会议记录表，证据1-2拟共同证明：租赁合同已于2019年8月31日到期终止，双方自此不存在租赁关系，合同期满后双方就租赁事宜进行协商，故应按照第三方评估价计算自2019年9月1日起的场地占用费。荔湾教育服务公司质证称：对证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。该证据不能证明我方同意自2019年9月1日起按照第三方评估租金标准支付费用，相反，该证据能证明杰山公司违反《租赁合同》约定的事实，逾付租金、拒绝交还物业的事实。对证据2的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认。双方虽在诉讼前进行沟通，但双方未能协商一致。我方基于内部的审核，在租赁合同期内用租金去表述，租赁合同结束后，双方并未签署新的合同，因此用场地占用费的表述做区分。二审中，双方均表示已收到一审法院补正裁定书。对此，双方并无提出异议。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的诉、辩意见，本案二审争议的焦点为杰山公司拒绝支付2019年3月1日至2020年1月31日期间的租金能否成立；涉案保证金应否由荔湾教育服务公司没收。根据本案查明的事实，其一，双方之间的租赁合同期限至2019年8月31日届满。2019年3月4日，荔湾教育服务公司即函告杰山公司将在期限届满后收回场地，明确表示其不再续租。虽双方租赁合同约定，甲方计划继续对外出资的，同等条件下，乙方享有优先权。但本案荔湾教育服务公司已在期间届满前告知杰山公司不再续租，荔湾教育服务公司该行为并不违反双方合同约定。在此情况下，杰山公司却以行使不安抗辩权为由拒付2019年3月1日至2019年8月31日期间租金，显然缺乏法律和合同依据，不能成立，本院对其主张不予支持。其二，杰山公司拒付2019年9月1日起租金的理由是双方于当日起已不存在租赁关系，应按照第三方评估的租金标准支付场地占用费，故其无须支付2019年9月1日起的租金。从本案的事实看，在双方合同期限届满后，荔湾教育服务公司多次发函要求杰山公司交还租赁物，但杰山公司均予以拒绝，杰山公司该行为已构成违约，双方之间的租赁关系并未于2019年8月31日解除。杰山公司继续占用涉案场地，应支付相应对价。因此，杰山公司主张其无须支付租金或按照第三方评估的租金标准支付合同期限届满后的场地占用费，均缺乏充分依据，不能成立。关于保证金应否没收问题。如上所述，在双方合同期限内杰山公司即拒付租金，在合同期限届满后据不交还租赁物，杰山公司的行为已构成违约，应依约承担违约责任。因此，一审法院支持荔湾教育服务公司的诉请，判处杰山公司缴纳的保证金归荔湾教育服务公司所有，具有事实和合同依据，并无不当。至于杰山公司二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，广州市杰山科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14488元,由上诉人广州市杰山科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年六月四日书记员  张 旭彭诗敏