贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2374号上诉人（原审原告）：魏家芬，女，1960年7月28日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：丁鹏志，贵州中创联律师事务所毕节分所律师。委托诉讼代理人：王亚松，贵州中创联律师事务所毕节分所律师。被上诉人（原审被告）：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码：9152050275535742XG。法定代表人：丁昌泽，董事长。委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。上诉人魏家芬与被上诉人毕节市天河城建开发投资有限公司（以下至判决主文前简称天河城建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7193号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏家芬上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审引用《中华人民共和国合同法》第六十条作为驳回上诉人诉讼请求的实体法明显不当。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第五条的约定，由于被上诉人安置给上诉人的房屋未经消防验收合格，不能投入使用，未全面履行约定义务，人民法院就非常好作出不利于被上诉人的判决。二、一审以补偿协议未约定违约责任为由，驳回上诉人的一审诉讼请求无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，违约方在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，违约方应当赔偿损失。故尽管补偿协议没有约定违约责任的承担，但受损失一方同样可以向违约方主张损失赔偿。三、上诉人提起的是损失赔偿之诉，而非主张违约金支付之诉，上诉人只需证明被上诉人履行合同义务不符合合同约定，且因履行合同义务不符合合同约定给上诉人造成的损失即可，无需证明违约责任承担的约定存在与否。上诉人所举证据完全能够证明上诉人的主张，一审驳回上诉人的一审诉讼请求没有事实及法律依据。被上诉人天河城建公司二审答辩称，《房屋拆迁安置补偿协议》并未约定消防验收是交付房屋的前提条件，被上诉人在本案中并无违约行为，无需承担违约责任。上诉人主张被上诉人承担的违约责任无论是支付违约金还是赔偿损失均不应获得支持。评估机构出具评估报告并不能证明被上诉人存在违约行为且给上诉人造成损失。请求二审维持原判。原审原告魏家芬向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告租金损失1200000.00元，并按人民银行的贷款利率，从2017年3月1日赔偿原告至今的利息损失约200000.00元（以具体计算为准）；二、案件受理费由被告承担。评估报告作出后原告进一步明确诉讼请求为：魏家芬案房屋面积为782.3平方米，租金损失从2017年3月1日计算至2020年8月10日期间，共计1165001.18元。理由补充：根据评估报告计算的魏家芬各年度租金：一、2017年3月1日至同年12月31日，共计306天，日租金为每平方米1.01元，面积为782.3平方米，该期间的租金为1.01元/m2日×306日×782.3m2=241777.78元;二、2018年1月1日至同年12月31日，共计365天，日租金为每平方米1.06元，面积为782.3平方米，该期间的租金为1.06元/m2日×365日×782.3m2=302671.88元;三、2019年1月1日至同年12月31日，共计365天，日租金为每平方米1.12元，面积为782.3平方米，该期间的租金为1.12元/m2日×365日×782.3m2=319804.24元;四、2020年1月1日至同年12月31日，共计365天，日租金为每平方米0.89元，面积为782.3平方米，该期间的租金为0.89元/m2日×365日×782.3m2=254130.16元。上述四项之和为：1118384.06元。一审法院认定事实：2013年6月30日，原告（乙方，被拆迁人）与被告（甲方，拆迁人）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告拆迁原告位于威西路的房屋，安置给原告威西路安置房1号楼2楼面积为391.15平方米的商铺及其他住房，约定甲方调换给乙方的房屋应符合国家的质量安全标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定。同日，被告将该商铺回迁安置交付给原告。同日，被告与案外人袁宗建（又名袁中建）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定由被告安置与原告商铺相同面积及楼层的商铺给袁宗建。2013年8月9日，原告与袁宗建签订《商铺转让合同》，约定袁宗建将其自被告处所得的391.15平方米商铺出卖给原告，至此，原告共拥有威西路安置房1号楼2楼商铺面积391.15平方米×2=782.3平方米。2015年9月25日，原告与案外人张时英（2020黔0502民初7192号案原告）共同将1173.45平方米商铺（其中包含原告所有的前述商铺，其余系张时英所有）以每年45万元的租金标准出租给案外人吴孟娟、鲁涛，租金按每年6%的标准递增，租期7年,2016年3月1日至2022年2月28日。吴孟娟、鲁涛承租后，向原告支付了至2017年3月的租金。2015年12月3日，经有关职能部门审批，承租人将前述商铺拟用于经营“七星关区一网一咖网吧”。但此后因涉案商铺所在楼盘未办理消防验收手续，该网吧也未能办理消防审批手续，不能营业。承租人吴孟娟、鲁涛因使用商铺经营网吧进行了装修及购买相关设备等投资，至2016年7月左右装修完毕。现原告与承租人未解除租赁合同，装修物资仍然安放于商铺，商铺也未再作其他使用，处于闲置状态。此后，原告以前述请求诉至法院。本案在审理过程中，因关联案2020黔0502民初7192号案原告张时英申请，一审法院委托贵州精诚房地产估价有限责任公司对涉案商铺2017年3月1日至2020年8月10日期间每平方米每日租金进行评估，该机构评估认定为：“2017年3月1日至2017年12月31日为1.01元；2018年1月1日至2018年12月31日为1.06元；2019年1月1日至2019年12月31日为1.12元；2020年1月1日至2020年8月10日为0.89元。”张时英为此支付评估费20000元。一审法院认为，原告基于与被告之间的拆迁安置补偿合同关系，以被告所安置的商铺消防验收不合格影响其出租获得收益为由，要求被告承担其租金损失，但是，《房屋拆迁安置补偿协议》未明确约定被告交付消防验收不合格的房屋需承担本案违约责任，因此原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告魏家芬的诉讼请求。案件受理费8700元，由原告魏家芬负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审无异，对一审认定事实本院予以确认。本案二审的争议焦点：涉案房屋未办理消防验收手续，被上诉人是否应赔偿上诉人房屋租金损失。本院认为，上诉人与被上诉人于2013年6月30日签订《房屋拆迁安置补偿协议》的当日，被上诉人将该商铺回迁安置交付给上诉人，上诉人管理使用涉案商铺后，一直出租给他人。2015年9月25日，上诉人将涉案商铺出租给案外人吴孟娟、鲁涛用于经营网吧，后因涉案商铺所在楼盘未办理消防验收手续，该网吧也未能办理消防审批手续不能营业，承租人吴孟娟、鲁涛因此原因拖欠上诉人房屋租金，上诉人便向被上诉人提起本案诉讼，要求被上诉人赔偿租金损失。本院认为，1、从涉案《房屋拆迁安置补偿协议》的内容看，虽然约定了房屋应符合国家的质量安全标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定，但对消防验收没有明确约定。经查，涉案楼盘于2015年7月通过竣工验收，已办理房屋产权初始备案登记，房产手续等正在办理中，消防未验收的原因是与楼盘共用消防通道的2号楼因政府拆迁原因至今未修建完成，不属于质量问题。2、涉案商铺处于二层，上诉人租给吴孟娟、鲁涛经营网吧之前已出租给他人并收取租金，现此楼盘的四层商铺除上诉人的二层未进行营业外，一、三、四层均正常出租营业。3、上诉人与承租人吴孟娟、鲁涛签订的《商铺租赁合同》至今未解除，仍在租期内，上诉人可按照双方合同依照法律程序主张租金，现有证据不能确认上诉人租金损失的发生。4、本案商铺出租的用途为开设网吧，属于公共场所，国家对相关行业经营手续审批严格，虽然涉案楼盘因其他原因未通过消防验收，但不必然造成上诉人租金损失的结果。故上诉人本案中要求被上诉人赔偿租金损失的依据不充分，没有合同的明确约定，原判未支持并无不当，其上诉人理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人所提上诉请求不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由上诉人魏家芬负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年六月二十八日书记员 向 旭