广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8715号上诉人（原审原告）：杨志标，男，xxxx年8月7日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：叶光荣，男，xxxx年12月14日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：刘佳妮，广东广厚律师事务所律师。原审第三人：蓝国强，男，xxxx年10月28日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人杨志标因与被上诉人叶光荣、原审第三人蓝国强案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨志标上诉请求：1.撤销一审判决；2.停止对杨志标位于广州市越秀区xx街xxx路xxxxxx街x号xxx房的执行并解除查封；3.叶光荣、蓝国强承担一审及二审诉讼费。事实和理由：一、案涉房屋系杨志标母亲刘琼英（已故）与蓝国强在1987年至1988年间合资建造而分配给刘琼英所有，并由杨志标合法继承，即在查封前己取得案涉房屋的所有权，故杨志标的权利主张足以排除对案涉房屋的执行。二、一审法院认为“农村村民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。案涉房屋所在宅基地是村集体所有性质的用地，本应限于蓝国强个人兴建住房，但蓝国强与非村民在宅基地上合资、合作建房（即蓝国强提供宅基地、合建人出资在宅基地上建设x号楼房），并约定建成后各套房屋的使用分配，违反法律的强制性规定，应认定为无效行为”。但是，（2018）粤0106执10880号执行裁定书却裁定“拍卖登记在被执行人蓝国强名下的广州市越秀区xx街xxx路xx村xxxx街x号（宅基地证号登记000492）、越秀区xx街xxx路xx村xxxx街x号xxx房（宅基地证号登记000273）、越秀区xx街xxx路xx村xxxx街x号第五层（宅基地证号登记000469）的房屋”。依“地随房走”的原则，通过拍卖房屋，同样会导致宅基地使用权一并转让，同样违反农村宅基地禁止买卖（或变相买卖）或以其他形式非法转让土地的强制性规定。如果一审法院认定杨志标通过合建方式获得案涉房屋是无效的，同理，（2018）粤0106执10880号执行裁定书裁定拍卖上述房屋同样违反农村宅基地禁止买卖的强制性规定，同样无效。据此，一审法院应当立即停止对案涉房屋的拍卖。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人叶光荣二审辩称：叶光荣与蓝国强房屋合建纠纷一案，一审法院作出的（2000）天法民初字第30x号民事判决书已发生法律效力，根据上述法律文书，蓝国强应向叶光荣返还投资款336万元及其相应利息、罚息，并负担受理费268lO元、评估费27500元。一审法院于2002年1月25日以（2002）天法执字第53l号案立案执行，后2002年12月16日被裁定终止执行。根据叶光荣的申请，一审法院于2018年4月26日立案恢复执行[案号：（2018）粤0106执10880号]。本案在执行过程中，一审法院依法向被执行人蓝国强发出执行通知书，责令蓝国强在限期内履行上述生效法律文书确定的义务，但蓝国强没有在限期内履行。鉴于蓝国强至今未履行生效法律文书确定的义务，一审法院依法裁定拍卖登记在蓝国强名下的广州市越秀区xx街xxx路xx村xxxx街x号（宅基地证号登000492）、越秀区xx街xxx路xx村xxxx街x号xxx房（宅基地证号登000273）、越秀区xx街xxx路xx村xxxx街x号第五层（宅基地证号登000469）的房屋，该裁定是合法合理的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十五条的规定，蓝国强与广州市越秀区xx街xxx路xx村xxxx街x号合建人签订的《合资建房协议书》以及杨志标继承合建人案涉房屋的行为均属于以合作建房的形式变相买卖土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的强制性规定，属于无效民事法律行为，其签订的协议亦为无效合同，且案涉房屋没有变更登记所有权人，仍登记在蓝国强名下。因此，杨志标不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，其权利不足以排除执行，其上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，维持原判。原审第三人蓝国强二审述称：同意杨志标的上诉请求。涉案房屋与蓝国强和叶光荣30x号判决中涉及的房屋并非同一个房屋，故不应在30x号判决的执行中拍卖涉案房屋，一审法院对此认定有误。30x号判决要求蓝国强向叶光荣返还投资款336万元，但同时要求叶光荣返还该案的八套房屋，而叶光荣却在房屋上设定了抵押，导致蓝国强至今无法取得房屋。涉案房屋是杨志标母亲刘琼英与蓝国强合建的，应该归杨志标所有。因本案纠纷，杨志标于2019年9月12日诉至一审法院，请求判令：1.停止在（2018）粤0106执10880号中对广州市越秀区xx街xxx路xx村xxxx街x号xxx房的执行；2.本案诉讼费由叶光荣、蓝国强承担。一审法院经审理查明：一审法院于2020年1月14日向房地产管理部门查询并打印的《广州市越秀区宅基地情况表》载明：户主姓名为蓝国强，地址为xx街广园东xx村xxxx街x号，批准用地面积为1188平方米，建筑面积为1188平方米，层数为六层，宅基地证号为登000492，宅基地证批准时间为1996年3月28日等内容。2000年3月12日，一审法院立案受理（2000）天法民初字第30x号叶光荣与蓝国强及第三人刘九、刘富强、刘福财、刘有仔、赖玉英、黄庆坚、黄春来、刘洁芳、陈有文、刘国华、肖永杰、蒋志成、李劲松、刘志堂、邹石新、龙永藻房屋合建纠纷一案（即30x号案）。一审法院经审理后于2001年7月9日作出30x号判决书，判决如下：“一、叶光荣与蓝国强于1994年4月27日签订的《房地产集资协议书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，蓝国强返还给叶光荣投资款3360000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，叶光荣将广州市天河区金贵村六街x号202、302、402及50x号房屋及金贵村六街7号202、302、402及50x号八套房屋交还蓝国强。四、驳回叶光荣的其他诉讼请求”。根据叶光荣的申请，一审法院于2002年1月以531号案立案执行30x号判决书。执行过程中，一审法院依法向蓝国强发出执行通知书，限蓝国强在指定期限内履行30x号判决书确定的义务；但蓝国强没有履行相关义务。2002年11月27日，一审法院依法裁定查封x号楼房和xxx房。2002年12月16日，一审法院作出（2002）天执字第531-1号民事裁定书，查明：“x号楼房及xxx房……部分已售让与他人，且分别由其他人居住，而被执行人蓝国强未能到庭举证权属等问题，直接影响到x号楼房及xxx房……的处分，故暂不能处理。另一审法院查证被执行人蓝国强的银行存款情况，未发现有可供执行情况”，裁定如下：“本院的30x号判决书中止执行。被执行人有可供执行财产时案件恢复强制执行。……”。2018年4月26日，一审法院根据叶光荣的申请，以10880号案立案恢复执行30x号判决书，并于2018年5月22日作出（2018）粤0106执10880号执行裁定书，裁定如下：“拍卖登记在被执行人蓝国强名下的x号楼房（宅基地证号登000492）、xxx房（宅基地证号登000273）、越秀区xx街xxx路xx村xxxx街x号第五层（宅基地证号登000469）的房屋。……”。2019年，杨志标向一审法院提出执行异议，请求一审法院终止对案涉房屋的拍卖，一审法院以（2019）粤0106执异205号案立案审查。2019年8月30日，一审法院经审查后作出（2019）粤0106执异205号执行裁定书（以下简称205号裁定书），裁定如下：驳回异议人杨志标的异议。杨志标不服，于2019年9月12日向一审法院提出本案诉讼。杨志标为证明其主张，提交了如下证据：1.蓝国强于1987年1月3日作出的致“西坑乡政府”的《报告》（未能出示原件。其中包括：我本乡人蓝国强在1986年12月经乡政府批准在长腰岭村内划地100平方合资建五层半楼房，因搬屋遗失批条，现申请补发等内容。《报告》下方空白处显示“以上情况属实同意补发西坑乡政府87.元.5”的手写内容并加盖广州市天河区西坑人民政府的印章）、广州市白云山管理处经济民警分队于1987年11月26日作出的致蓝国强、刘琼英的《广州市白云山经警队违章处罚通知书》[已出示原件。其中包括：查你单位（个人）违反广州市人民政府关于《广州市白云山风景区管理办法》，现根据广州市城市规划管理办法第六章第四十四条第六款规定，决定对你单位（个人）处以5250元罚款，希于1987年11月27日前到麓景路白云山经警队缴交等内容。上述通知书下方空白处显示“违建第五、六层楼”的手写内容]、广州市白云山护林工作站于1987年11月26日开具的《广东省广州市罚款收据》（已出示原件。其中包括：被罚款单位或个人姓名为兰国强、刘琼英等人，住址为西坑，罚款原因为违建……罚款金额为5250元等内容），用于证明案涉房屋为合法建筑。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但该组证据仅证明西坑乡政府同意蓝国强建造x号楼房，x号楼房因违法建设第五、六层而受到罚款处罚。蓝国强发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。2.作为甲方全权代表的蓝国强与作为乙方全权代表的王立强于1987年6月3日签订的《协议书1》[未能出示原件。全部为手写内容。约定：甲方现与乙方在广州市西坑长腰岭村合建一座六层框架结构住宅楼，建筑总面积约800平方米，共12个套间，经双方共同协商，订出如下条约，供双方共同遵守：一、甲方提供建房地方，一切报建由甲方在乡政府办理，费用由甲方负责（报建五层半），工程费全部由乙方负责投资，乙方给回四个套间给甲方（相当于整个楼房两层的面积），一边由一至四层，其余八个套间全部归乙方所有使用，乙方补回3000元给甲方，甲方原在工地的一切旧材料全部归乙方所有；……四、房屋建成后，房产证由甲方负责办理（每房一份），费用由各套间户主负责，全座楼房水电报装由甲方负责协助，费用乙方负责等条款。《协议书1》尾部签章处的下方空白处显示“合建人名如下：甄凤莲、刘琼英、方水记、方玉明、刘燧燃、刘伟军、曾凡轩、朱智成、萧碧芳、罗奇、萧惠忠、钟荣基、杨燕萍、刘天照。附：按原建房面积加大的地面积的地皮罚款由甲方负责”的手写内容]、合建房分配表[已出示原件。其中包括：广园西路xxxx街二号私私合建房分配如下：603钟荣基、602刘天照、601杨燕萍、503萧惠忠、502罗奇、501萧碧芳、403（户主）蓝国强、402朱智成、401曾凡轩、303（户主）蓝国强、302刘伟军、301刘燧燃、203（户主）蓝国强、202方玉明、201方水记、103（户主）蓝国强、102甄凤莲、101刘琼英]、楼层平面图2张（已出示原件。空白处分别显示作为甲方的蓝国强同意按本草图设计，作为乙方的杨作贤经用户商讨同意本草图设计实施，18/6；蓝国强同意按图设计87.6.19，杨作贤经各合资户商讨同意按此草图实施设计19/6）、现金出纳账本（已出示原件）、单据若干（已出示原件），用于证明案涉房屋归刘琼英所有。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；首先，从《协议书1》的内容可知，十四位合建人的签名笔迹一致，非合建人亲笔签名，而乙方全权代表王立强并没有取得十四位合建人的授权或者事后追认作为全权代表人的书面证据，亦没有附十四位合建人的身份信息资料，因此，真实性存疑；其次，x号楼房实质是宅基地房屋，而十四位合建人均非x号楼房所在村集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律法规；农村宅基地房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相关联，而十四位合建人并不是x号楼房所在村集体经济组织的成员，无权享有该村集体经济组织成员的权利，因此，《协议书1》违反相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同；至于合建房分配表，由于《协议书1》无效，且未到房地产管理部门变更房屋产权人，因此，x号楼房的所有权人仍为蓝国强；对于单据，未显示记账人，大部分没有显示付款人收款人信息，不能证明该批费用用于建设案涉房屋。蓝国强发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。另，杨志标称其母亲刘琼英是给王立强作为出纳打工的，王立强没有实际向刘琼英支付工钱，而是用工钱来抵案涉房屋的房款，但没有签订书面协议。3.杨志标称因其出资合建案涉房屋，其大概于1988年或1989年直接从建设案涉房屋的包工头王立强出接收案涉房屋，接收案涉房屋后由其居住，大约从2000年开始将涉案房屋出租他人使用，案涉房屋现由承租人实际使用，并提供了报装水电单据若干张（已出示原件。其中包括：收据、发票联、收电水外线款、申请用电回执）、其与徐志强于2017年7月24日签订的《租赁协议》（已出示原件）予以证明。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性予以认可、但对关联性有异议，该组证据不能证明杨志标系案涉房屋的合法权属人，蓝国强才是案涉房屋的产权人。蓝国强发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。另，杨志标称其母亲刘琼英已去世，其依法继承案涉房屋，并提供了《户籍档案查询摘抄记录》（其中包括地址为案涉房屋，刘琼英于1997年6月23日报死亡并注销户口）、杨志标与刘琼英母子关系证明、户口簿及身份证（均已出示原件，其中包括住址为案涉房屋）予以证明。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性予以认可、但对关联性有异议，该组证据只能证明杨志标与刘琼英系母子关系，不能证明刘琼英是案涉房屋的产权人，亦不能证明杨志标能继承案涉房屋。蓝国强发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。各方当事人均确认刘琼英、杨志标并非案涉房屋所在村集体的村民，包括案涉房屋在内的房屋仍登记在蓝国强名下。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。杨志标因对一审法院作出的205号裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，一审法院依法予以审查。一审法院需对杨志标对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。杨志标主张案涉房屋建成后分配给合建人刘琼英，后刘琼英去世，其依法继承案涉房屋从1988年或1989年开始居住使用案涉房屋，虽然案涉房屋至今未办理过户登记手续，但这并非其原因导致，所以，其是案涉房屋的所有权人。一审法院认为，农村村民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。案涉房屋所在宅基地是村集体所有性质的用地，本应限于蓝国强个人兴建住房，但蓝国强与非村民在宅基地上合资、合作建房（即蓝国强提供宅基地、合建人出资在宅基地上建设x号楼房），并约定建成后各套房屋的使用分配，违反了法律的强制性规定，应认定为无效行为。在此情况下，杨志标以刘琼英的法定继承人身份主张对案涉房屋享有所有权缺乏事实、法律依据。综上，杨志标不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不足以排除执行，杨志标主张停止对案涉房屋的执行，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2020年10月20日作出如下判决：驳回杨志标的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由杨志标负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，杨志标提交开具时间为2020年11月17日的两张出租屋税收缴款书，拟证明涉案房屋目前仍由杨志标缴纳相关税款，涉案房屋是杨志标所有的。叶光荣对此质证称：对该证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性有异议，不能证明涉案房屋的所有权人是杨志标，涉案房屋一直登记在蓝国强名下，杨志标仅为涉案房屋的实际使用人。蓝国强对此质证称：对该证据没有异议，予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案为案外人执行异议之诉，二审争议的焦点是杨志标在本案中是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利。从本案查明的事实来看，蓝国强办领了涉案房屋所在的xxxx街x号整栋楼房的宅基地使用证，因（2000）天法民初字第30x号民事判决的执行，一审法院查封被执行人蓝国强名下的xxxx街x号房屋，并无不妥。至于蓝国强所述因叶光荣未交还生效判决所涉房屋导致其无法返还投资款336万元，以及即便要执行生效判决亦应拍卖生效判决所涉房屋而非涉案房屋的问题，本院认为，因生效判决确定叶光荣对蓝国强享有336万元的金钱债权，一审法院依叶光荣的申请查封蓝国强名下的xxxx街x号房屋，所做处理并非没有依据；蓝国强主张执行拍卖生效判决所涉房屋，可向执行法院提出，本案执行异议之诉不予处理。杨志标主张其母亲刘琼英已基于参与合作建房的方式取得涉案房屋所有权，而其从刘琼英处依法继承涉案房屋，但刘琼英及杨志标至今并未办理相关产权过户、登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，刘琼英及杨志标均未办理涉案房屋的产权登记，杨志标以其是刘琼英法定继承人的身份主张取得涉案房屋所有权，法律依据并不充分；其对不能取得涉案房屋所有权，应属明知。一审判决基于涉案房屋的宅基地为村集体所有性质，不认可蓝国强与他人的合作建房行为，认定杨志标不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不足以排除执行，一审法院据此所作处理并无不当。杨志标在二审期间提交的证据，不足以证明其上诉主张，本院对此不予采纳。至于一审法院执行拍卖涉案房屋，如何限定拍卖条件依法处理宅基地使用权问题，是执行具体方法的问题，并不属于本案案外人执行异议之诉的审查范畴。杨志标本案上诉主张执行拍卖涉案房屋同样违反了农村宅基地禁止买卖的强制性规定，以此要求一审法院停止对涉案房屋的执行，理由并不成立。需要注意的是，依照《中华人民共和国关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，本案诉讼中蓝国强对杨志标的案外人异议并不持异议，应将被执行人蓝国强列为第三人，本院二审对其诉讼地位予以调整。综上所述，上诉人杨志标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨志标负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年六月二十一日书记员 莫善友区敏儿