贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终3120号上诉人（原审被告）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼，统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：李居娜，女，1997年8月18日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称：福明房开公司）因与被上诉人李居娜商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人福明房开公司上诉请求：变更一审判决第一项为：上诉人支付被上诉人逾期交房违约金27700元；上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定逾期交房违约金的截止时间错误，认定2019年11月16日至2020年3月20日期间的违约金为6746.63元，补偿费为3783.33元，上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金及补偿费38229.96元属错误。一、对于“实际交付之日”应当解释为出卖人具备房屋交付条件并通知买受人之日。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金应当计算的截止日期是“实际交付之日”，而对于合同约定的“实际交付之日”应当解释为出卖人可以将商品房交付买受人并通知买受人之日，而非与买受人实际办理交房手续之日。因为，根据合同约定，出卖人的义务是将修建完善的房屋交付买受人，而买受人也具有及时接收房屋的义务，若将“实际交付之日”解释为买受人实际办理交房手续之日，则在出卖人具备房屋交付条件并通知买受人后，因买受人的个人原因无法前来办理交房手续的期间也属于出卖人逾期交房期间显然不合理。因此，将“实际交付之日”解释为出卖人具备房屋交付条件并通知买受人之日，才是平衡买卖双方合同权利义务的合理解释。二、上诉人已经具备房屋交付条件并于2019年11月15日通知被上诉人可以办理交房手续，计算逾期交房违约金的截止时间应当为2019年11月15日。根据前述，上诉人对于被上诉人所购买的房屋已经具备房屋交付条件，并于2019年11月15日通知买受人，但是被上诉人并没有在接到通知后积极的前来办理交房手续，且在当事人前来办理交房手续时所签字的交房单中已告知对方违约金计算至2019年11月15日止，对方也已签字确认。对于从上诉人已经具备房屋交付条件并通知被上诉人的2019年11月15日至被上诉人实际前来办理房屋交付手续的2020年3月20日的期间，上诉人不应当承担逾期交房的违约金责任。被上诉人李居娜二审未作答辩。李居娜向一审法院起诉请求：1．判决被告支付原告逾期交付房屋的违约金及补偿金43506.36元；2．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市双树路双树˙望城滨河片区，建筑面积108.61平方米，房屋总价款为535447元的住宅出卖给原告，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年6月30日前，逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2019年9月4日，因被告未按期交房，原、被告签订《补充协议》，约定被告承担在原《商品房买卖合同》每日万分之一违约金的基础上额外增加2018年7月至2018年11月超期时间按每月增加补偿金500元／户／月；2018年12月至2019年9月超期时间按每月补偿300元／户／月；从2019年10月1日起，被告须按原《商品房买卖合同》每日按原告已交房款的万分之一基础上，向被告增加支付500元／户／月二次违约金补偿，若逾期一月后仍未交房，被告须再向原告增加支付500元／户／月违约金补偿的基础上逐月递增100元／户／月，以此类推，直至交房为止。2020年3月20日，被告交付涉案房屋给原告，并向原告出具欠条，约定2018年7月1日至2019年11月15日期间逾期交房违约金及补偿费合计33381元，被告代付物业费5681元，剩余欠款为27700元，被告承诺2020年6月30日前支付。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。对于逾期交付商品房违约金的问题。涉案《商品房买卖合同》约定被告应于2018年6月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2018年7月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。原、被告签订《补充协议》，除按原《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金外还约定了补偿费，补偿费的计算标准为2018年7月至2018年11月超期时间按每月增加补偿金500元/户/月；2018年12月至2019年9月超期时间按每月补偿300元/户/月；从2019年10月1日起，被告须按原《商品房买卖合同》每日按原告已交房款的万分之一基础上，向被告增加支付500元/户/月二次违约金补偿，若逾期一月后仍未交房，被告须再向原告增加支付500元/户/月违约金补偿的基础上逐月递增100元/户/月，以此类推，直至交房为止。2020年3月20日，被告向原告出具欠条，确认2018年7月1日至2019年11月15日期间的违约金及补偿费共计27700元。根据《补充协议》的约定，2019年11月16日至2020年3月20日期间的违约金为6746.63元（535447元×0.0001×126日），补偿费为3783.33元〔350元（2019年11月下半月补偿费）＋800元（2019年12月补偿费）＋900元（2020年1月补偿费＋1000元（2020年2月补偿费）＋733.33元（2020年3月份20天的补偿费）〕，故被告应支付给原告的逾期交房违约金及补偿费共计38229.96元（27700元＋6746.63元＋3783.33元）。被告福明房开公司提出不承担违约责任的抗辩无事实及法律依据，不予采纳。被告福明房开公司未到庭参加诉讼，不影响根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告李居娜支付逾期交付涉案商品房的违约金38229.96元；二、驳回原告李居娜的其他诉讼请求。案件受理费444元，由原告原告李居娜负担54元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担390元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：被上诉人一审提交的上诉人与被上诉人于2020年3月20日签订的《双树望城8#交房确认单》载明：本业主已于2019年11月15日收到贵公司交房通知，也已知悉此房逾期交房违约金期间计算至2019年11月15日止。被上诉人签字确认。本院认为，根据被上诉人一审提交的证据，双方于2020年3月20日签订的《双树望城8#交房确认单》明确上诉人已于2019年11月15日通知被上诉人收房，并明确本案逾期交房违约金应计算至2019年11月15日；同时，双方于签订《双树望城8#交房确认单》当日以签订《欠条》的形式，明确上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金为33381元，扣除代付物业公司相关费用5681元后，应支付27700元，被上诉人已在《欠条》上签字确认。故本案上诉人应支付被上诉人逾期交房违约金应认定为27700元，一审判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金38229.96元不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初938号民事判决第二项，即：“驳回原告李居娜的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2021）黔0502民初938号民事判决第一项为：上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被上诉人李居娜逾期交房违约金27700元。一审案件受理费444元，由上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担283元，被上诉人李居娜负担161元；二审案件受理费63元，由被上诉人李居娜负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 周 锐二〇二一年六月九日书记员 高 进