上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初10351号原告：郑树龙，男，1973年4月11日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱觉伟，上海尊丰律师事务所律师。被告：陈威军，男，1971年5月20日出生，汉族，户籍地广东省云浮市。原告郑树龙与被告陈威军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月8日立案后，依法适用简易程序。本案于2021年6月10日公开开庭进行了审理，原告郑树龙及其委托诉讼代理人张引娟，被告陈威军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑树龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付先付后用房屋使用费人民币(以下币种均为人民币)12,825元(2021年3月1日至2021年3月15日期间，按25,650元/月计算)；2、判令被告支付因逾期付款需承担的违约金76,950元(按25,650元/月计算3个月)；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年8月20日签订《厂房租赁合同》，原告将从案外人上海标一阀门有限公司处承租的青浦区崧秀路XXX号500平方米厂房转租给被告使用，租期自2018年9月1日至2021年8月31日，同时对租金、支付方式等内容进行了约定。然，被告自2021年2月起拖欠租金，按照先付后用的约定，被告拖欠了自2021年3月1日至2021年8月31日的房屋占用费。原告起诉后，被告实际于2021年3月15日搬离系争厂房，双方间的租赁合同已经解除。故此，原告诉至法院作如上诉请。被告陈威军辩称：不同意原告诉请。双方签订租赁合同事实存在。因环保部门查处不让再在系争房屋处开厂了，被告在2021年春节前即已搬空，租金付到2021年2月底；被告是用到何时付到何时，不结欠租金，对此双方在租赁合同中是约定好的。原告处还有被告支付的租赁押金，要求退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：青浦区赵巷镇崧秀路XXX号房地产登记权利人为案外人上海标一阀门有限公司。2018年7月26日，上海标一阀门有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，由上海标一阀门有限公司将青浦区赵巷镇崧秀路XXX号1幢1层、2层、4幢1层、5幢1层房屋出租给原告使用。2018年8月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将青浦区崧秀路399弄厂房500平方米出租给乙方使用；租期3年，自2018年9月1日至2021年8月31日；租赁用途为生产加工的，乙方应按照合同约定合理使用租赁物。租赁期限内，租赁保证金不得抵付应付的租金或本合同所列其他费用；本合同期满终止或解除，乙方将租赁物按约定返还甲方后，甲方扣除保证金抵扣乙方应当承担的费用(包括但不限于租金、水电费、违约金等)后，剩余部分甲方在收到乙方开具的保证金退还收据后在7个工作日内无息返还乙方。租金采用先付后用原则，每6个月支付一次租金，在签订合同时乙方支付第一期租金166,250元、保证金23,750元；以后每期租金在到期前提前30天支付；如乙方支付费用逾期超过十五日，则视为乙方自动退出，甲方有权单方面解除合同，乙方须立即将房屋退还甲方，甲方有权没收乙方退房前的租金和其他费用，并可追究乙方的违约责任。合同签订后第一、二年租金不变，第三年租金在原有基础上递增8%。租赁期间，乙方应服从当地公安、消防、环境、卫生、药监、街道等政府相关部门的管理，按国家政策国家规定的时间办好各项手续，一切后果由乙方承担。违约责任：1、如发生以下情况的，甲方有权单方解除本合同，乙方已支付的租金、租赁保证金、物业管理费等不予退还，如造成甲方损失的，乙方须另行承担损害赔偿责任：……2)乙方逾期支付租金或其它费用超过15日的；2、甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，除不可抗力或政府行为外，均视为违约，除须承担合同已约定的违约责任外，责任方另应当向无过错方支付相当于3个月租金的赔偿金。合同另对其他内容进行了约定。签约当日，原告向被告书面承诺：“如政府让你们搬走，需提前二个月通知甲方，退多余租金，其他条款按合同执行。”后，原告实际交付租赁房屋；被告接收房屋，租金支付至2021年2月28日，另支付了租赁保证金23,750元。按照合同约定，2021年2月1日应支付2021年3月1日至2021年8月31日的租金。因被告未付，2021年2月10日，原告微信催讨：“我们每次都这样，收个租金，永远都像求你们一样，政府叫你们办手续也不办，租金也不交，过完春节只能按合同去走了”。对此，被告未予理睬。庭审中，被告表示：1、2020年10月环保部门来检查时，被告即已告知原告环保不通过，政府不让干下去了，合同基本不租了，所以就房子用到已交租金的结束日，不打算支付3月1日起的租金了；2、被告在2021年3月1日前就已经全部搬离了，但搬离时双方没有办理交接手续。在被告搬离前，原告的新下家就已经在往房子里置放物品了。3、双方在签订合同时即已约定，如果是政府环保不过让搬走的，提前告知原告即可，多余租金退回来、保证金也应当退回来，其他按合同执行，被告没有违约。原告则表示：1、被告从未表示以后不租了；所以原告在2021年2月10日微信催款时，被告都不予理睬。2、原被告在2021年3月5日进行了水电交接，那时他们开始拆除烘箱房子等，是在2021年3月15日左右搬空的。2021年2月28日原告致电被告，被告说他不管了、由他哥哥负责；原告为止损赶紧找了中介来找租赁下家，2021年3月15日下家正式租赁搬入系争房屋。原被告之间没有办理搬离的交接手续。3、现在被告未交租金而被解除合同，也未提前告知原告，所以按照合同约定应当支付搬离前的使用费、没取租赁保证金，同时支付原告三个月租金的违约金。根据庭审查明的事实，本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原被告签订的《厂房租赁合同》，系当事人真实意思表示，亦未违反有关法律法规的效力性规定，应为合法有效，双方均应按约履行各自义务。从庭审陈述及证据可见，系因被告未通过环保检查，无法继续承租使用房屋而致租赁合同被提前终止。被告也未提供确凿证据证明其已提前二个月通知原告将不再承租系争房屋，反倒是原告举证证明2021年2月10日时其还在微信催讨，然被告却未予理睬。故此，本院认定本案系因被告违约导致合同提前终止。原被告双方对于已搬离的结果一致认可，但对于搬离时间各持己见，且既未办理搬离交接手续又未为各自的主张意见提供相应确凿证据，故本院以双方陈述一致的水电交接日2021年3月5日为搬离日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告依据合同约定要求被告支付欠付的费用及违约金，与法有据，本院予以支持。但考虑到原告在2021年2月28日致电被告确定后即已联系下家及时止损，本院综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，酌情调整违约金标准。同时为避免诉累，考量上述被告应负担的使用费及违约金，本院最终确定以被告已缴纳的保证金23,750元冲抵被告应负担的上述使用费及违约金，保证金不再退还。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告陈威军应于本判决生效之日起十日内支付原告郑树龙使用费及违约金合计人民币23,750元(此款以被告陈威军已交至原告郑树龙处的租赁保证金人民币23,750元冲抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,044元，减半收取人民币1,022元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐冬梅二〇二一年六月十八日法官助理 杨 洁书 记 员 朱 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。