山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终7538号 上诉人（原审被告）：綦霞，女，1965年11月19日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：孟乡，女，1988年4月4日出生，汉族，住山东省沂水县。 委托诉讼代理人：孟祥满（孟乡之父），住山东省沂水县。 原审被告：山东新和律师事务所，住所地山东省青岛市市南区。 负责人：吕叔昭。 上诉人綦霞因与被上诉人孟乡、原审被告山东新和律师事务所（以下简称新和所）物权保护纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2021）鲁0202民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 綦霞上诉请求：依法改判不返还租金。事实和理由：一、本案涉诉房屋为綦霞本人签订合法有效商品房购销合同以及支付合理对价所合法取得的，綦霞对涉案房屋具有合法占有、使用以及收益的权利。綦霞于1998年8月与涉案房屋开发商青岛福兴物业发展有限公司签订了合法有效的商品房购销合同，由山东省青岛市中级人民法院作出的(2014)青民一终字第1753号民事判决书所支持。在綦霞对涉案房屋支付了合理对价进行购买后，綦霞对涉案房屋具有法定的占有、使用以及收益的权利。现由于非綦霞本人过错原因以及房屋拍卖过程中一系列瑕疵程序所产生的额外的不合理费用，需要由綦霞来承担，綦霞不予认可。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，购房者不仅房屋买卖合同签订在先并符合前述其他三个条件，人民法院应给予买受人提出执行异议的支持，因此，綦霞对青岛市市南区人民法院(2014)南执字第10441号执行裁定书提出异议。三、綦霞对涉案房屋多年来投入了巨额的装修装饰以及维护费用，此部分必要费用应由孟乡在主张返还租金的同时支付给綦霞。在綦霞取得涉案房屋之时，涉案房屋只是原始毛坯房的状态，因此綦霞为涉案房屋花费了装修装饰费用共计三十余万元，多年来涉案房屋的物业费，各项设备的维护费用也一直由綦霞来承担，前后共计三十余万元，2020年5月8日綦霞维修其空调及其他设备损坏，綦霞又花费一万三千余元为其进行了维修和更换。以上必要费用均有相应的收据和发票予以证明。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十条规定：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。因此，此部分必要费用应由孟乡在主张返还租金的同时支付给綦霞。四、在青岛市市南法院(2021)鲁0202民初3014号物权保护纠纷案审理期间，孟乡擅自撬锁进入涉案房屋并占有，导致綦霞房屋内的财产至今无法清点，由此造成的经济损失，綦霞保留追索权利。綦霞与原审被告签订的租赁合同期限是三年，现在还未到期，不应返还，而且因为孟乡的原因房租降了1万元。 孟乡辩称，2020年8月13日孟乡办理了涉案房屋的房产证，8月13日之后的租金应归孟乡所有，2021年3月20日原审被告才搬离。 孟乡向一审法院起诉请求：1.綦霞向孟乡返还新和所支付的自2020年8月13日至2021年3月20日的房屋租金30416.67元（半年租金25000元，25000÷6÷30×9+25000÷6×7=30416.67元）；2.新和所向孟乡支付自2021年3月21日至2022年3月20日的租金50000元（25000×2=50000元）以上共计80416.67元；3.诉讼费用由綦霞、新和所承担。案件审理中孟乡向一审法院提出申请：撤回对新和所的起诉。 一审法院认定事实： 1．2019年1月29日、2019年5月5日、2020年2月20日、2020年8月28日，新和所通过名下中国建设银行账号37×××88向綦霞名下交通银行账号62×××35分别转账支付35000元、32000元、35000元、25000元，用途分别记载为房租费（2019.3.21-10.1）、2019.10.2-2020.3.20房租费、房租费（2020.3.21-2020.9.20）、房租费（2020.9.21-2021.3.20）。 2．2020年6月22日，一审法院分别作出（2020）鲁0202执恢71号执行裁定书、协助执行通知书，载有“裁定如下：……二、青岛市市南区xx路xx号xx栋xx户房产的所有权及相应的其他权利归买受人孟乡所有。”，“请协助执行以下事项：……二、将青岛市市南区xx路xx号xx栋xx户房产过户至买受人孟乡（公民身份号码371××××××××）孟乡。”等内容。 3．2020年8月12日，青岛市自然资源和规划局颁发鲁（2020）青岛市不动产权第××号《不动产权证书》，载明坐落市南区xx路xx号xx号楼xx户不动产权利人为孟乡。 4.2020年8月27日，綦霞出具《保证书》，载有“山东新和律师事务所现租用本人实际控制的青岛世贸中心xx座xx室，如出现以下情况：1、新房东向法院起诉律所索要租金，则本人退还本年度收取的租金；2、新房东到律所索要房租由本人出面处理，与律所无关。特此保证。”等内容。 5.案件审理中新和所出具《情况说明》载明，经落实，新和所于2019年10月10日收到贵院的拍卖公告，新和所已将上述拍卖公告事宜转告给合同房东綦霞，綦霞将山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第1753号民事判决书复印件交付给新和所。 6.经查，2018年6月4日，一审法院就綦霞提出的异议作出（2018）鲁0202执异85号执行裁定。 一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”。证据表明新和所因为租赁青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx户房屋向綦霞分别支付2020年3月21日至2021年3月20日的房屋租金35000元、25000元，其中2020年8月12日之后的房屋租金应当属于不动产所有权人孟乡。孟乡据此主张2020年8月13日至2021年3月20日的房屋租金30416.67元，未超出该期间的租金数额，法院予以支持。綦霞抗辩装修和维修费用，但未提交充分的证据，因此法院不予支持。孟乡申请撤回对新和所的起诉，法院予以准许。判决：綦霞于判决生效之日起10日内向孟乡返还房屋租金30416.67元。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院查明的事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，本案为物权保护纠纷。不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。本案中，綦霞主张其因购买涉案房屋，享有占有和使用涉案房屋的权利，但孟乡通过法院拍卖的方式购买涉案房屋并于2020年8月12日取得涉案房屋的不动产权证书，故自2020年8月12日起，涉案房屋的权利人应为孟乡。綦霞实际收取了房屋承租人新和所向其支付的2020年8月13日至2021年3月20日的租金，且綦霞曾出具《保证书》，綦霞在保证书中认可向新房东退还收取的租金，故一审认定綦霞向房屋权利人孟乡返还2020年8月13日之后的租金并无不当，本院予以确认。关于租金的数额，现有证据足以认定新和所向綦霞支付2020年3月21日至2020年9月20日的租金35000元，并支付2020年9月21日至2021年3月20日的租金25000元。綦霞主张实际收取的租金为25000元，因该25000元租金的期限自2020年9月21日起算，而孟乡主张的租金起算点为2020年8月13日，故一审认定綦霞向孟乡返还租金的金额为30416.67元并无不当。关于綦霞主张的涉案房屋的装修和维护费用，因该款项与本案租金并非同一法律关系且綦霞一审并未提出反诉，本院在此不予处理。 综上所述，上诉人綦霞的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1810元，由上诉人綦霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 喆 审 判 员  齐 新 审 判 员  甘玉军 二〇二一年六月二十五日 法官助理  杨志昌 书 记 员  张 旭 书 记 员  于国英