济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0102民初6324号之五 原告：吴洪斌，男，汉族，1968年9月14日出生，大众日报社记者，住济南市历下区历山路144号1号楼503 委托诉讼代理人：王凤丽，山东文康（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：齐迪，山东文康（济南）律师事务所实习律师。 被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市历下区解放东路95院东楼三楼，统一社会信用代码：91370100MA3CDNET3M。 法定代表人：黄平，总经理。 委托诉讼代理人：侯梦溪、郁树岭，均系国浩律师（济南）事务所律师。 原告吴洪斌与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴洪斌的委托诉讼代理人王凤丽、齐迪，被告绿鲁公司的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴洪斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿鲁公司向吴洪斌支付自2018年12月21日至实际交房之日共计736天的逾期交房违约金263971.85元；2.本案的诉讼费等由绿鲁公司承担。事实与理由：2017年1月7日，吴洪斌与绿鲁公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，吴洪斌购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块房地产开发项目1号楼1单元3104房屋、储藏室及车位。吴洪斌向绿鲁公司支付房款共计3586574元，其中包括3104室购房款3150503元，车位款项280000元，以及储藏室149916元以及因面积差，补交的房款6155元。根据《商品房买卖合同》第四条约定：该商品房单价为每平方米23640元，金额为3150503元。该合同第八条约定：出卖人应当在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目分期综合验收备案证明的套件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，补充协议第三条第一款也约定：该房屋交付时间为2018年12月20日之前。 但是，被告绿鲁公司在2020年12月11日方才取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，符合合同约定交房条件，并于2020年12月12日向吴洪斌发送通知书，吴洪斌签收邮件后于2020年12月26日办理收房（包括3104房间、106储藏室以及车位）手续。绿鲁公司未能按照合同约定日期交房，并且逾期时间较长，应向吴洪斌支付逾期交房违约金。 绿鲁公司辩称，首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等相关条文立法原意，国家现实行的是竣工验收备案制度，由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收，工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收备案单》，即视为已符合国家规定的交付使用条件，可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续，只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程，建设行政主管部门并非工程的验收主体。本案中，涉案商品房经竣工验收合格后，于2018年12月27日经济南城乡建设委员会竣工验收备案，取得了《房屋建筑工程竣工验收备案单》，具备可以交付使用的条件，涉案房产可以交付使用。其次，涉案房产具备使用条件后，绿鲁公司已于2020年1月18日向吴洪斌邮寄《交房通知书》，要求吴洪斌在约定的时间内前往绿鲁公司处办理房产交付手续。吴洪斌已收到《交房通知书》，但并未按约定履行收房义务。根据《补充协议》第三条第四款约定：“……或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，……且视为甲方在房屋交付通知确定的交付手续办理日期或本合同约定的交房日期（适用于甲方未发出房屋交付通知的情形）已经将房屋交付乙方”，吴洪斌拒收房屋的行为并不能阻碍案涉房产已实际交付事实的发生。所以，吴洪斌收到交房通知之日应作为房产实际交付的最后日期，吴洪斌的逾期交房违约金应计算至该日截止。双方并未就车位及储藏室签订正式的商品房买卖合同或车位买卖协议，未形成商品房预售合同关系，当前处于预约合同阶段，预约合同阶段并未对储藏室和车位交付时间、交付标准、违约金的计算方式及计算标准进行明确约定，吴洪斌要求支付车位和储藏室违约金无事实及法律依据。 本院经审理认定事实如下：2017年1月7日，吴洪斌（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《济南市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（房屋），合同约定吴洪斌购买绿鲁公司开发的济南绿地中央商务区B13地块1号楼1单元3104室商品房一套，合同金额为3150503元。合同第八条约定，绿鲁公司应在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付吴洪斌使用。补充协议第三条关于房屋交付的补充约定部分第1款约定，涉案房屋交付时间为2018年12月20日前，具体时间以绿鲁公司发放《交房通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），吴洪斌对此无异议；第7款约定，绿鲁公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付给吴洪斌，则本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，绿鲁公司应按日向吴洪斌支付已交房款价万分之一的违约金，合同继续履行。 2018年12月7日，吴洪斌（乙方）与绿鲁公司（甲方）签订《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》，合同约定吴洪斌认购绿鲁公司开发的B13地块-111号地下车位，认购总价为280000元。 合同签订后，吴洪斌已缴纳房款3156658元，车位款280000元。 绿鲁公司于2017年5月19日出具收据，收到吴洪斌购房款地下室1-1-106款项149916元。 2020年12月11日，绿地中央商务区B13地块房地产开发项目取得综合验收备案证明。 2020年12月12日，绿鲁公司向吴洪斌邮寄致业主的一封信，载明涉案房屋取得综合验收备案证明，可于近期到B13地块物业服务中心进行相关手续办理。同日，吴洪斌收到车位交付通知书，建议吴洪斌于2020年12月14日办理交房手续。 2020年12月26日，吴洪斌收到涉案房屋、地下室及车位。 绿鲁公司提交EMS邮件全程跟踪查询证明，欲证明其于2020年1月18日向吴洪斌邮寄交房通知书，吴洪斌对此有异议。 庭审中，吴洪斌明确主张2018年12月21日至2020年12月26日共计736天的违约金。 本院认为，吴洪斌与绿鲁公司签订的《济南市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《绿地山东国际金融中心项目车位认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。关于房屋的违约金，合同约定交付时间为2018年12月20日前，绿鲁公司未按时交付房屋，违反合同约定，应当按照约定向吴洪斌支付违约金。关于违约金的截至时间，吴洪斌认可绿鲁公司于2020年12月12日邮寄交付通知，结合车位交付通知指定的交付时间为2020年12月14日，吴洪斌作为购房者应在指定时间收房，逾期交房违约金应计算至2020年12月14日。2018年12月21日至2020年12月14日共计724天，吴洪斌实际已支付购房款3156658元，合同约定绿鲁公司逾期交房应按日向吴洪斌支付已交房款价万分之一的违约金，该违约金为228542.04元（3156658元×万分之一每天×724天）。 绿鲁公司辩称吴洪斌于2020年1月19日收到交房通知书，违约金计算时间应截至2020年1月18日，本院认为，绿鲁公司提交的EMS邮件全程跟踪查询证明并未载明邮寄文件的具体内容，也未载明收件人地址及联系方式，且该时间涉案房屋并不具备交付条件，在吴洪斌对该证据不予认可的情况下，绿鲁公司称其已履行交房义务，本院不予采信。 吴洪斌主张其购买的地下室、车位的逾期交房违约金，吴洪斌于2017年已缴纳涉案地下室及车位购房款，绿鲁公司在收取购房款后应及时与吴洪斌签订正式买卖合同。结合地下室、车位与房屋的从属性质，吴洪斌主张地下室、车位的交房时间为2018年12月20日前并无不当。绿鲁公司未按时交房，应承担按日支付已付购房款万分之一的违约金。该违约金为31125.92元[（149916元+280000元）×万分之一每天×724天）]。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴洪斌自2018年12月21日至2020年12月14日的逾期交房（房屋）违约金228542.04元； 二、被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴洪斌自2018年12月21日至2020年12月14日的逾期交房（地下室、车位）违约金31125.92元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5260元，减半收取计2630元，由被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  闫秋芹 二〇二一年六月二十三日 书记员  段雅琦