内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终1097号上诉人（一审被告）：余生江，男，1952年12月14日出生，现住内蒙古自治区包头市固阳县。委托诉讼代理人：段玉梅，内蒙古济通律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：喻志铁，男，1971年5月27日出生，现住内蒙古自治区包头市。一审第三人：包头市金海房地产开发有限责任公司。法定代表人：张鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨金辉。上诉人余生江因与被上诉人喻志铁、一审第三人包头市金海房地产开发有限责任公司（以下简称金海公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初3939号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月13日立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余生江及其委托诉讼代理人段玉梅到庭参加诉讼。被上诉人喻志铁、一审第三人金海公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余生江上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决没有查明双方争议事实，适用法律错误。2010年4月11日，金海公司与喻志铁签订的《防水、地坪施工合同》同是违法的，依据《建筑法》建设工程劳务部分分包给没有资质的个人是违反建筑法的违法行为，合同无效。这份合同的履行情况，是否履行，工程的验收情况都没有查清，只是单凭一份无效合同认定喻志铁与包头市金海房地产开发有限责任公司存在法律关系证据不足。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。喻志铁是否系权利人，该权利的合法性与真实性没有查清。2012年7月29日，金海公司与喻志铁签订《商品房认购协议》，喻志铁认购金海公司开发的301号房屋，房款1243892元不符合事实。金海公司与喻志铁承包总价80万或顶房100万，301号房屋房款1243892元，两者差243892元，但是金海公司开收据收到喻志铁交来房款1243892元。金海公司与喻志铁签订的是以物抵债协议不是商品房买卖合同，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不能适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定。喻志铁未进行答辩。金海公司未进行答辩。喻志铁向一审法院起诉请求：不得执行鹿鼎豪庭商住××区房屋；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，2010年4月11日，本案第三人金海公司与本案原告喻志铁签订《防水、地坪施工合同》约定：甲方金海公司将鹿鼎豪庭商住小区防水、地坪工程委托乙方喻志铁施工，承包范围：鹿鼎豪庭1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#楼保温、防水、地坪。承包方式：包工包料方式承包。承包总价80万或顶房100万。合同工期为2010年4月10日至2010年11月20日等内容。2012年7月29日第三人金海公司与原告喻志铁签订《商品房认购协议》约定喻志铁认购金海公司开发建设的鹿鼎豪庭项目3#-301号建筑面积163.67㎡房屋，单价每平方米7600元，总价1243892元（认购房屋面积最终以房管局实测面积为准），付款方式为其它等内容。同日金海公司给喻志铁出具“收到喻志铁交来房款（3#-301号）人民币壹佰贰拾肆万叁仟捌佰玖拾贰元整（1243892元）”收据一张，加盖金海公司财务专用章。庭审中，喻志铁与金海公司一直陈述为案涉3#-301号房屋实为金海公司以房抵顶所欠喻志铁工程价款。2017年4月，金海公司将该房屋交付喻志铁，由喻志铁占有使用至今。另查明，本案被告余生江诉马存有、金海公司和沈阳弈天世纪保温工程有限公司提供劳务者受害责任纠纷一案，该院于2017年12月3日作出（2017）内0202民初2647号《民事判决书》，判决被告马存有支付余生江医疗费、残疾赔偿金等，合计516268.27元，金海公司对上述赔偿款承担连带赔偿责任。该案进入执行程序后，该院于2018年11月20日作出（2018）内0202执253号《执行裁定书》，裁定限制销售（预查封）被执行人金海公司开发的位于鹿鼎豪庭商住××区房屋，喻志铁向该院提出执行异议，该院于2020年11月2日作出（2020）内0202执异32号《执行裁定书》，裁定驳回案外人喻志铁的异议请求，喻志铁遂提起执行异议之诉，请求不得执行案涉鹿鼎豪庭商住××区房屋。庭审中，原告与第三人一直认为查封前不具备办理网签商品房买卖合同条件，是第三人的原因。一审法院认为，案外人对执行标的物提起执行异议之诉，首先依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定审理案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，而确定案外人是否享有该民事权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一、在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同。本案喻志铁与金海公司于2012年7月29日关于案涉房屋签订《商品房认购协议》，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，金海公司于同日向喻志铁出具收到购房款收据，故该认购协议为商品房买卖合同。庭审中双方均陈述实为以房抵债，结合双方签订的《防水、地坪施工合同》中合同工期至2010年11月20日和承包总价或顶房100万元的约定及第三人已出具的购房款收据，能够确定该以房抵债系金海公司债务履行期届满后签订，应属有效买卖合同，余生江虽对上述合同真实性质疑，但未能提供相应证据予以抗辩，而该认购协议签订时间早于该院对案涉房屋的查封时间，喻志铁所诉符合该项规定；二、在人民法院查封之前，已合法占有该不动产。本案中案涉房屋喻志铁与金海公司一致认为于2017年4月交付喻志铁并使用至今，早于法院查封，余生江当庭表示对此不知情，故喻志铁所诉符合该项规定；三、已支付全部价款。本案金海公司已按合同约定向喻志铁出具全部购房款收据，余生江未提出相反抗辩，故喻志铁之诉符合该项规定；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据认购协议约定，甲方（即本案第三人）负责办理乙方（本案原告）认购的房屋的全部开发手续（包括但不限于商品房预售许可证，房屋所有权证等），金海公司有义务为喻志铁办理房屋所有权证，现未办理应属金海公司违约，非喻志铁自身原因，故喻志铁所诉符合该项规定。综上所述，喻志铁对案涉房屋的民事权益，符合上述四项规定，享有足以排除强制执行的权益，故喻志铁所述该院予以支持，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定判决：对包头市金海房地产开发有限责任公司开发建设“鹿鼎豪庭”3号楼301号，建筑面积约163.67㎡的房屋不得执行。诉讼费2787.78元（原告已预交），由被告余生江、第三人包头市金海房地产开发有限责任公司共同承担。本院经审理查明，余生江诉马存有、金海公司和沈阳弈天世纪保温工程有限公司提供劳务者受害责任纠纷一案，包头市东河区人民法院于2017年12月3日作出（2017）内0202民初2647号民事判决，判决马存有支付余生江医疗费、残疾赔偿金等，合计516268.27元，金海公司对上述赔偿款承担连带赔偿责任。该案进入执行程序后，该院于2018年11月20日作出（2018）内0202执253号执行裁定，裁定限制销售（预查封）被执行人金海公司开发的位于鹿鼎豪庭商住××区房屋，喻志铁向该院提出执行异议，该院于2020年11月2日作出（2020）内0202执异32号执行裁定，裁定驳回案外人喻志铁的异议请求，喻志铁不服提起执行异议之诉，请求不得执行案涉鹿鼎豪庭商住××区房屋。2010年4月11日，金海公司与喻志铁签订《防水、地坪施工合同》约定：甲方金海公司将鹿鼎豪庭商住小区防水、地坪工程委托乙方喻志铁施工，承包范围：鹿鼎豪庭1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#楼保温、防水、地坪。承包方式：包工包料方式承包。承包总价80万或顶房100万。合同工期为2010年4月10日至2010年11月20日等内容。2012年7月29日金海公司与喻志铁签订《商品房认购协议》约定喻志铁认购金海公司开发建设的鹿鼎豪庭项目3#-301号建筑面积163.67㎡房屋，单价每平方米7600元，总价1243892元（认购房屋面积最终以房管局实测面积为准），付款方式为其它等内容。同日金海公司给喻志铁出具“收到喻志铁交来房款（3#-301号）人民币壹佰贰拾肆万叁仟捌佰玖拾贰元整（1243892元）”收据一张，加盖金海公司财务专用章。上述查明的案件事实有当事人陈述及相关书证在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系案外人喻志铁在余生江诉马存有、金海公司和沈阳弈天世纪保温工程有限公司提供劳务者受害责任纠纷一案强制执行过程中，认为一审法院查封的位于鹿鼎豪庭商住××区房屋，其享有足以排除强制执行的权益，而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是案涉房屋应否停止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，阻却执行需具备以下条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中第一，虽然喻志铁与金海公司于2012年7月29日就案涉房屋签订《商品房认购协议》，金海公司于同日向喻志铁出具收到购房款收据，但喻志铁未提交交付房款的相关证据，喻志铁与金海公司双方陈述案涉房屋的房款实为以房抵债，并提交双方签订的《防水、地坪施工合同》，却未提交喻志铁实际施工及双方结算的凭证，且《防水、地坪施工合同》中约定承包总价或顶房100万元，而金海公司出具的是收到房款1243892元的收据，故喻志铁提交的证据不能证明其已交付了案涉房屋的房款。第二、一审法院于2018年11月20日作出（2018）内0202执253号执行裁定，预查封案涉房屋时，该工程尚处于在建状态，不具备交付条件，且喻志铁亦未提交法院查封案涉房屋时其已实际占有该案涉房屋的相关凭证。综上，喻志铁对案涉房屋享有的民事权益，不足以排除法院的强制执行，其提出的诉讼请求证据不足，本院不予支持。综上所述，余生江的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实不清，证据不足，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初3939号民事判决；二、驳回被上诉人喻志铁的诉讼请求。一审案件受理费2787.78元、二审案件受理费2787.78，均由被上诉人喻志铁负担。本判决为终审判决。审判长 刘兴平审判员 王志刚审判员 赵艳敏二〇二一年六月十七日书记员 康 欣附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。