广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0823民初1076号原告：黄戈，男，汉族，1966年4月8日出生，身份证号码：440××××××××××××014，广东省湛江市赤坎区人，住湛江市赤坎区×××××××××××××。被告：李仕健，男，汉族，1988年8月4日出生，身份证号码：440××××××××××××216，广东省雷州市人，住雷州市××××××××××××。委托诉讼代理人：周敬彬，男，汉族，1992年12月26日出生，身份证号码：440××××××××××××336，广东省遂溪县人，住遂溪县××××××××××××××××××××。原告黄戈诉被告李仕健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月19日，公开开庭审理了本案。原告黄戈、被告李仕健的委托诉讼代理人周敬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄戈诉称：被告李仕健于2020年1月1日与原告黄戈签订《出租商铺协助书》，租赁期间一直正常支付租金，但从2020年9月起故意拖欠租金至今共6个月。原告多次催促未果，被告想单方解约，原告予以同意并提出双方协商解除案涉租赁合同，但被告却不愿意书面解除合同。原告诉至人民法院，请求法院判令：⒈被告李仕健向原告黄戈偿还2020年9月至2021年2月的租金共19350元；2.解除原告黄戈与被告李仕健之间的店铺租赁合同；3.本案诉讼费用由被告李仕健承担。原告黄戈在举证期限内向本院提供如下证据：1.黄戈的居民身份证，证明原告黄戈的诉讼主体资格及身份信息。2.出租商铺协议书，证明原、被告之间存在租赁合同。3.近1年微信转账记录，证明被告李仕健向原告黄戈每月支付租金3200元及卫生费25元，共计3225元。被告李仕健辩称：1.2019年11月30日，被告李仕健与原告黄戈签订《出租商铺协议书》，租赁涉案商铺用作经营，租期为2020年1月1日至2020年12月31日，租金为每月3200元，并向原告支付了3300元保证金。2.被告李仕健在经营过程中因食品经营许可证等问题，于2020年10月15日被遂溪县××监督管理局责令停止营业。店铺被查封停止营业后，被告李仕健已将相关情况告知原告黄戈，并表示愿意支付租金至2020年10月。原告黄戈坚持按照合同支付租金至2020年12月，被告李仕健无奈之下于2020年10月底将店铺及钥匙交还给原告黄戈。3.2019年11月30日，原、被告签订《出租商铺协议书》，被告只拿走复印件。原告在诉讼中提供的《出租商铺协议书》与被告拿走的复印件载明的租金和租赁期限不一致，被告认为原告系向人民法院提供虚假证据。被告李仕健在举证期限内向本院提供如下证据：1.李仕健的居民身份证，证明被告李仕健的诉讼主体资格及身份信息。2.出租商铺协议书，证明被告李仕健按照租赁合同约定支付租金，剩余4个月租期产生的租金还未支付。3.遂溪县××监督管理局遂市监食强字﹝2020﹞17号《实施行政强制措施决定书》，证明被告李仕健经营的档口于2020年10月15日被遂溪县××监督管理局责令停止营业。当事人围绕诉讼请求及辩解意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告黄戈提交的《出租商铺协议书》，证明租用期限为2020年1月1日至2021年12月31日。2.被告李仕健提交的《出租商铺协议书》，证明租用期限为2020年1月1日至2020年12月31日。原、被告对对方提交的《出租商铺协议书》的真实性互不认可。本院认为，对比两份《出租商铺协议书》，两者均为复印件，内容上仅租用期限的终期存在差异，原告黄戈主张终期为2021年12月31日，被告李仕健主张终期为2020年12月31日。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十一条的规定，对书证进行质证时，除“出示原件确有困难并经法院准许出示复制件，原件已不存在但有证据证明复制件与原件一致”两种情形外，当事人应当出示书证的原件。原告黄戈、被告李仕健均只出示复制件，未能提交能证明复制件与原件一致的证据，故两份《出租商铺协议书》真实性均存疑，不能单独作为认定租期的根据。经审理查明：2019年11月30日，原告黄戈与被告李仕健签订《出租商铺协议书》，约定出租位于遂溪县×××××××××之二的房产给被告李仕健使用，交租方式为每季支付，月租金3200元整。被告李仕健支付原告黄戈保证金3300元，并正常逐月支付2020年1月至2020年8月期间的月租金3200元及卫生费25元。另查明，2020年10月15日，遂溪县××监督管理局作出遂市监食强字﹝2020﹞17号《实施行政强制措施决定书》，以涉嫌未依法取得许可从事食品经营活动为由，对遂溪县遂城武汉绝味九九鸭脖店所在场所即遂溪县×××××××××实施行政强制措施，期限为30日。再查明，庭审中，被告李仕健主张已于2020年10月向原告方交付钥匙，原告黄戈承认于2021年1月收到钥匙。被告李仕健同意在终止案涉租赁合同的前提下，补交2020年9月至12月的租金，并用需退回的3300元保证金作为抵扣。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。2019年11月30日，原告黄戈与被告李仕健签订《出租商铺协议书》，虽然关于具体租期存在争议，但双方对租赁物、租金、保证金、用途、支付方式等基本条款均无异议，租赁合同的主要条款已经具备。该租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。关于案涉租赁合同的履行期限的问题。《出租商铺协议书》对履行期限并非约定不明，而是存在两种自相矛盾的解释，根据日常生活经验法则亦无法予以排除。因此，本案客观上存在事实认定真伪不明的情形，应由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第一项“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，原告黄戈主张租赁期间为2020年1月1日至2021年12月31日，应当对该基本事实承担举证证明责任。根据本院查明的事实，综合当事人提交的证据及陈述，尚不能推导出租期截止日期为2021年12月31日的唯一结论，原告黄戈应承担举证不能的不利法律后果。关于涉案租赁合同应否解除的问题。被告李仕健主张租期为2020年1月1日至2020年12月31日，但是仅支付2020年1月至8月期间的租金，存在违约情形。2020年10月15日，被告李仕健在经营过程中被采取行政强制措施，其后不愿在案涉房屋内继续经营。迟至2021年1月，被告李仕健已将案涉房屋腾退并将钥匙交还给原告方。承租人因自身原因导致房屋租赁合同无法继续履行，原、被告双方均主张解除案涉租赁合同，在尊重当事人意思自治的前提下，并从维持社会经济秩序和法律关系现状稳定出发，对于实际上确实无法继续履行的房屋租赁合同，当事人协商一致可以解除合同。关于承租人因违约产生的实际损失的问题。本案中，被告李仕健未支付2020年9月之后的租金，其在庭审中自认愿意补交2020年9月至2020年12月的租金。被告李仕健存在违约情形，出租人可以要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失。如前所述，本案租期真伪不明，且被告人李仕健自2020年9月份之后并未交租，根据日常生活经验法则，原、被告之间应当具有沟通协调的再磋商义务。出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大，被告李仕健自愿按照租金标准支付至2020年12月，本院认为在案涉租赁合同租期真伪不明的情形下，可酌情认定该笔4个月租金的赔偿额与租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失相当。故在解除案涉租赁合同后，被告李仕健应支付原告黄戈4个月租金及卫生费作为赔偿款，已支付的3300元保证金可以用于冲抵，即被告李仕健还需支付原告黄戈赔偿款9600元[（3200元/月+25元/月）×4个月-3300元]。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第六十一条的规定，判决如下：一、限被告李仕健在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告黄戈损失9600元人民币。二、解除原告黄戈与被告李仕健于2019年11月30日签订的出租商铺协议。三、驳回原告黄戈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元（原告已预交），由原告黄戈负担270元；由被告李仕健负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  曹 泉二〇二一年六月二十三日法官助理  王晓云书 记 员  王瑞琥附：主要法律规定及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第六十一条对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人应当出示证据的原件或者原物。但有下列情形之一的除外：（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或者原物一致的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。