山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0214民初3513号 原告：青岛健清元医疗管理有限公司，住所地青岛市城阳区上马街道下马社区居委会南500米。 法定代表人：张强，经理。 委托诉讼代理人：胡绪宏，山东星拓律师事务所律师。 被告：青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会，住所地：青岛市城阳区宁海路北侧200米。 法定代表人：陈公佳，该社区主任。 委托诉讼代理人：张磊、纪正光，山东海乐普律师事务所律师。 原告青岛健清元医疗管理有限公司（以下简称健清元医疗公司）与被告青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员会（以下简称潮海西居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人张强及原告委托诉讼代理人胡绪宏，被告委托诉讼代理人张磊、纪正光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 健清元医疗公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的协议书；2、判令被告返还原告垫付的检测费、测绘费181260元；3、判令被告向原告承担违约金暂计601911元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年3月份签订协议书，约定原告租赁被告所属的公寓楼，被告负责对房屋进行检测并取得质检报告和规划审批同意书。为加快进度，原告于2019年7月份垫付了检测费，后来又缴纳了两笔检测测绘费用合计181260元。而质检报告取得后，被告却未按约定办理相关手续致使租赁合同一直无法签订，但原告为此支出了费用，给原告造成了损失，特具状起诉。 被告潮海西居委会辩称，一、本案并非房屋租赁合同纠纷，而应属于预约合同纠纷。双方签订的协议书仅是双方就租赁房屋进行磋商所形成的备忘录，不具备房屋租赁效力。二、房屋检测是双方后续签订房屋租赁合同的前提，房屋检测完成，原告应按约定完成各项手续，但因原告并未完成消防设计等手续，才导致双方未能签订房屋租赁合同，而房屋检测费181260元属于被告因原告违反先合同义务给被告造成的损失，该费用不应返还；同时因原告违约，其所主张的违约金也不应当支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年3月，健清元医疗公司（乙方）与潮海西居委会（甲方）签订《协议书》一份，约定乙方租赁甲方所属城阳区怡和路367号1.2.3.4号公寓楼的房屋，建立医养结合的养老中心。协议约定，1.甲方负责聘请权威部门对该房屋进行检测，并取得房屋质量检测报告和规划审批同意书，质量检测费用和规划局审批费用由甲方承担。2.甲方负责提供乙方在后续办理审图、消防、执业审批等营业手续所需的所有该房屋相关材料。3.甲方负责在乙方办理完以上手续后，将该房屋租赁给乙方使用（租赁年限和费用双方协商确定，另行签订合同）。4.在甲方取得房屋质量检测报告后，乙方承诺依据甲方提供的该房屋相关资料，自行办理房屋设计、审图、消防设计手续，费用由乙方自行承担。5.乙方承诺，自甲方取得房屋质量检测报告之日起，半年内办理完该协议第4条所述的各项手续。6.乙方承诺，在公寓楼房屋取得建筑、规划、消防、验收等各项政府审批许可后，方可按照本协议租赁该房屋。7.乙方承诺，所有审批手续办理完毕后，房屋即开始装修，费用由乙方承担，在审批手续未办理好之前，乙方不进入该房屋进行装修施工和业务经营。8.如乙方未在本协议第5条规定的时限内取得所承诺的审批许可，该协议作废，乙方办理审批手续产生的所有费用由乙方自行承担。9.甲乙双方承诺按照以上协议执行，如有任意一方毁约，承担以下相应违约金（违约金额人民币伍拾万元）。双方在该协议上签字、盖章确认。 健清元医疗公司（乙方）与潮海西居委会（甲方）签订《承诺书》一份，约定：1、甲方承诺，现有房屋聘请权威部门检测，并取得房屋质量检测报告和规划审批同意书，质量检测费用和规划审批费用由甲方承担；2、甲方承诺，提供乙方在后续办理审图、消防、执业审批等营业手续所需的所有该房屋相关材料；3、甲方承诺，在乙方办理完以上相关手续后，将该房屋租赁给乙方使用（租赁年限和费用双方协商已定，另行签订合同）。 二、2019年7月2日、7月3日，青岛理工大学工程质量检测鉴定中心出具《抗震安全鉴定报告》、《检测鉴定报告》，对河套街道潮海西社区职工公寓1、2、3、4号楼进行了检测。原告为涉案房屋支出鉴定咨询费及检测费共计181260元。 三、2019年11月13日，被告潮海西社区居委会法定代表人陈公佳向原告出具《收条》一张，载明：“今收到测绘费25000元整。” 四、2019年10月30日，潮海西街道居委会向河套街道提交了《公寓楼改造养老院申请》，载明潮海西居委会拟将位于怡和路367号的职工公寓楼（二期）1、2、3、4号楼及综合楼，改造为养老院（该楼房安全性已经过鉴定……），承租方拟定青岛健清元医疗管理有限公司（简称承租方）。社区居委会已经和承租方经过近一年的考察与论证，咨询多个政府部门，认为申办养老院可行，具体申办工作由承租方完成……有关事宜民政部门也给予相关答复，认为必须保证建筑设施安全（要经具备资质的权威机构鉴定合格）、依规取得消防验收合格证明，是养老机构设立重要条件。因为此处属我们河套街道属地，所以我们恳请街道领导向城阳民政部门出具一个同意将怡和路367号公寓楼（二期）1、2、3、4号综合楼改造成养老院的意见函…… 四、2020年7月14日至2020年8月27日，原告法定代表人张强多次与被告法定代表人陈公佳电话沟通，催问涉案房屋手续办理事宜。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：原告主张解除协议并返还检测费、支付违约金的主张能否得到支持。关于本案争议焦点，本院认为，原告与被告签订《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。本案中，双方在2019年3月份签订的协议书及承诺书明确约定了各方的权利义务、义务的先后履行顺序及费用的承担，协议约定，由被告聘请权威部门对涉案房屋进行检测，并取得房屋质量检测报告及规划审批同意书。现距双方签订协议已有两年之久，原告多次向被告方法定代表人催问办理事宜，虽然被告已向河套街道提交了《公寓楼改造养老院申请》，但在合理期限内迟迟未办理完成涉案房屋的规划审批同意，应认定构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告有权解除双方之间签订的《协议书》。因协议书约定涉案房屋的检测费用由被告承担，故对于原告要求被告返还已垫付的检测及测绘费用181260元的主张，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因双方签订的系预约合同，涉案房屋并未实际租赁给原告，且未实际经营，故原告所主张的为此支出的专业人员、陪护人员的工资无事实与法律依据，本院不予支持；对于原告主张的其他合理损失及预期利益，原告也未举证证明，综合考虑本案事实、被告的过错程度，对于原告要求被告支付的违约金金额，本院酌定认定被告支付原告违约金50000元为宜。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告青岛健清元医疗管理有限公司与被告青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员于2019年3月签订的《协议书》。 二、被告青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员于本判决生效之日起10日内返还原告青岛健清元医疗管理有限公司检测费、测绘费181260元； 三、被告青岛市城阳区河套街道潮海西社区居民委员于本判决生效之日起10日内支付原告青岛健清元医疗管理有限公司违约金50000元。 四、驳回原告青岛健清元医疗管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费11632元，减半收取5816元，由被告负担1717元，原告负担4099元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  姜国华 二〇二一年六月九日 法官助理张雪洁 书记员任君君