河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0503民初1093号原告：李文成，男，1969年5月7日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：赵秀英，河南殷商律师事务所律师。被告：牛同军，男，1972年5月4日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：张珂，河南大创律师事务所律师。被告：杨瑞玲，女，1972年12月16日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：张珂，河南大创律师事务所律师。原告李文成诉被告牛同军、杨瑞玲民间借贷纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文成及其委托诉讼代理人赵秀英，被告牛同军、杨瑞玲的委托诉讼代理人张珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文成向本院提起诉讼请求：1、依法判决被告牛同军、杨瑞玲归还原告李文成借款273833元，并支付该款从支付之日至2019年8月19日之前利息损失，利率按照银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日之后至判决给付之日的利息损失，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、依法判令被告牛同军、杨瑞玲赔偿因其违约行为造成的原告李文成的其他损失20000元；3、诉讼费等费用由被告牛同军、杨瑞玲承担。事实与理由：2013年7月18日，原告李文成与被告牛同军、杨瑞玲签订《房屋买卖协议》，协议约定，原告李文成购买被告牛同军、杨瑞玲位于北关区，购房价总额为480000元，当天原告李文成向被告牛同军、杨瑞玲支付230000元，剩余购房款以代被告牛同军、杨瑞玲支付购房按揭贷款的方式支付，被告牛同军、杨瑞玲也向原告李文成交付了该商品房。但因该房为按揭房，且该小区存在其他不能办理产权证过户手续问题，双方未能办理过户登记手续。此后，原告李文成代被告牛同军、杨瑞玲偿还购房贷款至2015年8月（从2013年8月开始），共支付银行贷款本金及利息43833元。因被告牛同军为案外人借款提供担保，涉案房屋于2018年8月被殷都区人民法院强制执行拍卖。虽原告李文成为维权提起异议之诉、商品房买卖合同赔偿损失之诉，但均被法院以双方之间名为买卖实为借贷为由驳回起诉，为此产生诉讼费等损失。现根据安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初1935号、安阳市中级人民法院（2020）豫05民终2242号民事裁定书，特提起民间借贷诉讼，请法院依法判决支持原告李文成诉讼请求。被告牛同军辩称，关于案件事实。2013年被告牛同军向原告李文成借款200000元，当时原告李文成让被告牛同军拿被告牛同军妹妹的房子做抵押才借款给被告牛同军（因为被告牛同军妹妹的房子有房产证），被告牛同军给原告李文成打了200000元的借条。后来原告李文成怕被告牛同军还不了钱，就让被告牛同军把自己的房子腾出来（也就是本案中的安阳市北关区桂花苑小区8号楼2单元18层1803室），原告李文成占着，然后把被告牛同军的房子租出去收房租顶借款。没过多长时间，原告李文成说原来的200000元的借条丢了，让被告牛同军重新补打个200000元的借条，是在一张纸上打了四个50000元的借条，上面有四个债权人的名字，原告李文成说这四个人都是原告李文成的朋友，让被告牛同军给他们四个打借条，具体的名字被告牛同军记不清了，每个人借款50000元，被告牛同军也签了字，打完条交给了原告李文成。到2014年原告李文成嫌收租金太慢，说如果被告牛同军还不了钱就让被告牛同军把房子给原告李文成，让被告牛同军和被告杨瑞玲给原告李文成签订了本案的《房屋买卖协议》，当时原告李文成问了下中介，被告牛同军的房产价格在480000元，所以原告李文成就让被告牛同军给原告李文成打了个480000元的房款收到条并注明收到现金230000元，但实际上被告牛同军当天没有收到过房款。虽然《房屋买卖协议》约定的是剩余的房贷由原告李文成来还，但是房贷都是由被告牛同军来还的，被告牛同军一直还到2014年12月，在这期间原告李文成一直占着被告牛同军的房子，并且一直在收租金每月1500元左右。到2014年11月的时候，被告牛同军的房子安阳市北关区桂花苑小区8号楼2单元18层1803室被安阳市殷都区人民法院执行查封，再加上被告牛同军确实没有钱来交房贷了，所以就停缴房贷了。这时原告李文成找到被告牛同军，让被告牛同军配合原告李文成起诉到北关区人民法院配合过户房屋，被告牛同军说房产有抵押办不了过户，但是因为确实借原告李文成的200000元还没有还完，原告李文成让被告牛同军去被告牛同军也就去了。但是在开庭时因为原告李文成当庭说已经还清了贷款，但是提供不出来证据，没有办法所以原告李文成撤诉了。后来李文成为了想保住房子，就作为原来开发商安阳市辽野房地产开发有限责任公司的名义让被告牛同军补签了一个仲裁协议，提起仲裁，解除开发商和被告牛同军之间签订的商品房买卖合同，并让被告牛同军委托原告李文成的亲兄弟李路成作为被告牛同军的代理人参加仲裁。并告诉被告牛同军什么都不用管了，被告牛同军知道后向仲裁委提交了解除仲裁委托申请书，但是仲裁委告诉被告牛同军已经裁决了。后来原告李文成依据仲裁书和给被告牛同军签订的买卖合同，先后向殷都区人民法院提起了执行异议，后殷都区法院驳回了执行异议，裁定继续执行被告牛同军的房产。关于合同性质。根据以上事实，被告牛同军认为本案签订的合同，并非被告牛同军的真实意思表示，实际发生的是借款关系，而原告李文成是为了让债权得以偿还让被告牛同军写的房屋买卖合同。因此，双方的法律关系应当是借款，并且金额是200000元。关于合同的效力。首先，本案合同的签订，并非被告牛同军的真实意思表示，本案就是借款；其次，该房产上有贷款有抵押权，买卖协议并未经过抵押权人的同意，依法不可以进行买卖；第三，合同的签订是原告李文成为了使其200000元的债权得以实现。被告牛同军认为合同本身就是无效合同。关于违约责任的问题。首先，本案的《房屋买卖协议》约定的是合同签订后，房屋贷款由原告李文成来偿还，但直到2014年年底的贷款均是由被告牛同军来偿还的，如果原告李文成确实一次性在法院查封前偿还完毕按揭贷款的话，排除了银行的抵押权，成为真正的房屋买受人，也不会出现执行异议败诉的情况，按照法律规定，是可以排除执行的，因此，该责任不在被告牛同军。其次，房产在2013年的时候已经被原告李文成占有了，原告李文成收了5年的租金，每个月收取1500元的租赁费，本案是因为原告李文成的原因造成的，而被告牛同军在此期间都是租房住，因此应当在返还借款时，应当扣除5年的租金90000元。再次，李文成要求赔偿房屋的升值价值及诉讼费，无法律及事实依据，并不属于合同无效或者解除的返还范围，且本案本身就是借款，更不存在损失问题。因此，对此项诉讼请求应当予以驳回。关于原告李文成的第一项诉讼请求，原、被告之间为借贷关系，实际借贷金额为200000元，且双方未约定利息，原告李文成在借款期间占有被告牛同军、杨瑞玲房产5年的占用费用90000元应当从借款中直接扣除，被告牛同军同意偿还借款110000元，原告李文成要求利息无法律依据。对第二项诉讼请求，被告牛同军、杨瑞玲不存在违约事实，且双方未约定违约条款，未约定还款期限，因此，原告李文成要求被告牛同军、杨瑞玲承担因违约造成的损失20000元无事实及法律依据。被告杨瑞玲虽然在收款条中签字，但不应当对借款承担还款责任。被告杨瑞玲的答辩意见同被告牛同军。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月30日，被告牛同军、杨瑞玲与安阳市辽野房地产开发有限公司（以下简称辽野公司）签订编号为ＹＳ00042801的《商品房预售合同》一份，被告牛同军、杨瑞玲购买了辽野公司开发的位于安阳市北关区，合同约定住宅房屋价款为385609元，首付款125609元，余款260000元以按揭贷款方式付清。2012年7月11日，被告牛同军、杨瑞玲与广发银行安阳分行、辽野公司签订编号为131081121250323022的《个人购房贷款合同》一份，约定被告牛同军、杨瑞玲向广发银行安阳分行借款260000元，借款期限自2012年7月11日至2032年7月11日，辽野公司承担连带责任保证。2013年7月18日，原告李文成与被告牛同军、杨瑞玲签订一份《房屋买卖协议》，约定被告牛同军、杨瑞玲将上述房屋包括装饰、全部附着物以480000元的价格出卖给原告李文成，被告牛同军、杨瑞玲已还银行按揭11个月，剩余款项253480元由原告李文成通过被告牛同军的按揭银行卡（银行卡号：62×××58）如期还款。同日，被告牛同军、杨瑞玲将《商品房预售合同》、《个人购房贷款合同》以及该房屋钥匙交予原告李文成，并向原告李文成出具收到购房款现金230000元的收款条一张。案涉房屋按揭贷款为每月1946.15元，从贷款发放开始案涉房屋按揭贷款还款经常逾期，2016年10月19日，辽野公司还清所有欠款本息。自贷款发放开始，案涉房屋共发生贷款本息323241.78元，其中自贷款发生至2013年6月29日的本息为21284元，2013年7月20日至2016年10月19日的贷款本息为301957.78元。原、被告均认可被告牛同军偿还了2012年8月20日至2013年6月29日的贷款本息，辽野公司分别于2014年12月30日、2015年12月23日、2016年6月29日、2016年10月19日还款7674.04元、7084.1元、10551.24元、234285.41元，即辽野公司共计偿还259594.79元贷款本息，原、被告双方对于剩余的42362.99元由谁偿还有争议，原告李文成称被告牛同军于2013年7月18日向其交付了卡号为62×××58的广发银行卡，其每月向该卡存入按揭还款数额，后有人到案涉房屋找被告牛同军要账，其办理了广发银行卡，通过其广发银行卡向该卡转账，原告李文成提供其广发银行交易明细一份予以证实，该交易明细显示原告李文成于2015年3月2日开始向案涉房贷卡转账还款。被告牛同军在答辩中称其偿还房屋按揭贷款至2014年11月份，在其庭后向本院递交的情况说明中称除辽野公司代还的2014年9月份至12月份的房贷外，其偿还房贷至2015年4月份，其于2015年5月1日将案涉银行卡交予原告李文成。2016年10月20日，辽野公司向安阳市仲裁委申请仲裁，请求依法解除辽野公司与被告牛同军、杨瑞玲签订的《商品房预售合同》，仲裁过程中，原告李文成作为辽野公司的委托代理人，原告李文成的兄弟李路成作为被告牛同军、杨瑞玲的委托代理人参加仲裁。2016年10月27日，安阳市仲裁委作出（2016）安仲裁字第405号裁决书，裁定解除辽野公司与被告牛同军、杨瑞玲于2012年5月30日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS00042801），并终止履行，双方互负返还义务。安阳市殷都区人民法院在执行董海生与牛艳君、张淑芳、史永志、王庆周、牛海伟、牛同军、郭辉民间借贷纠纷一案时，裁定查封了本案案涉房屋。原告李文成提出执行异议，安阳市殷都区人民法院作出（2017）豫0505执34号执行裁定书，裁定驳回李文成的异议请求。原告李文成不服，提起执行异议之诉，安阳市殷都区人民法院于2017年12月22日作出（2017）豫0505民初2890号民事判决，判决驳回原告李文成的诉讼请求。案件受理费7084元，由原告李文成负担。后安阳市殷都区人民法院强制对案涉房屋进行拍卖处置，处置过程中，因原告李文成占用该房屋，安阳市殷都区人民法院于2018年8月24日对案涉房屋进行强制腾房。原告李文成提供司法拍卖网络截屏一张，证明该房屋评估价格为645033元，其购买该房屋的价格为480000元，其损失为165033元。原告李文成于2019年7月2日向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求：一、解除与被告牛同军、杨瑞玲于2013年7月18日签订的《房屋买卖协议》；二、依法判决被告牛同军、杨瑞玲返还原告李文成购房款273833元及利息损失；三、依法判决被告牛同军、杨瑞玲赔偿因其违约行为造成原告李文成的经济损失165033元（房屋升值损失）。本院于2020年2月26日作出（2019）豫0503民初1935号民事裁定，认为原、被告双方之间为民间借贷法律关系，以双方之间签订的《房屋买卖协议》是双方之间金钱债权的担保为由，裁定驳回原告李文成的起诉。原告李文成不服，上诉至安阳市中级人民法院，安阳市中级人民法院于2020年5月11日作出（2020）豫05民终2242号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告李文成不服，向安阳市中级人民法院提起申诉，安阳市中级人民法院于2020年11月27日作出（2020）豫05民申581号民事裁定，裁定驳回李文成的再审申请。上述事实，有原告李文成提供的（2020）豫05民终2242号民事裁定书、《房屋买卖协议》、收款收据、广发银行卡两张、账户交易明细、《个人购房贷款合同》、《商品房预售合同》、（2017）豫0505民初2890号民事判决书、殷都区人民法院诉讼费交费票据、殷都区人民法院情况说明、涉案房屋司法拍卖网络截屏，被告牛同军、杨瑞玲提供开发商代垫款明细复印件、结清证明复印件、居住证明复印件、情况说明复印件、仲裁裁决书、仲裁开庭笔录、仲裁送达回证复印件、（2020）豫05民申581号裁定书，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，生效裁判文书确认原告李文成与被告牛同军、杨瑞玲签订的《房屋买卖协议》系民间借贷合同的担保，原、被告之间系民间借贷法律关系，原告李文成以民间借贷纠纷提起民事诉讼，被告牛同军对双方的民间借贷法律关系无异议，本院予以确认。关于借款数额的问题，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》上约定了房款总额以及剩余按揭总额，两项相减应当为原告李文成向被告牛同军出借的数额，且被告牛同军、杨瑞玲向原告李文成出具的收款条明确载明了收到原告李文成230000元，故本院认定原、被告双方的借款数额为230000元。被告牛同军辩称双方的借款数额为200000元，但其并未提供相关证据予以证明，本院不予采信。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”，被告杨瑞玲在《房屋买卖协议》及收款条上签字，其认可本案债务为夫妻共同债务，故被告杨瑞玲应当承担共同还款责任。关于原告李文成要求被告牛同军、杨瑞玲归还其偿还的房屋按揭贷款43833元的问题。原、被告双方争议的主要为三个问题，第一个问题为原告李文成的该项请求与民间借贷是否为同一法律关系，能否在本案中一并解决。原告李文成主张其按照《房屋买卖协议》的约定偿还房屋按揭贷款，根据该主张应当认定双方系合同关系，与本案民间借贷关系不是同一法律关系，为解决诉累，本案一并予以解决。第二个问题是原告李文成是否代为偿还房屋按揭贷款的问题。以及具体数额的问题。原、被告在《房屋买卖协议》中约定被告牛同军、杨瑞玲已经偿还11个月的按揭贷款，即原告李文成从2013年7月份开始偿还房屋按揭贷款，现偿还按揭贷款的银行卡在原告李文成手中，且原告李文成提供的银行转账记录显示其从2015年3月2日开始通过银行转账还款，本院认定原告李文成从2013年7月份开始偿还案涉房屋按揭贷款。被告牛同军辩称除辽野公司的还款外，之后的银行按揭贷款由其偿还，但是陈述相互矛盾，且其并未提供证据，本院不予采信。第三个问题是偿还的按揭贷款数额问题。从2013年7月份至2016年10月19日贷款还清，案涉房屋的贷款本息共计301957.78元，扣除辽野公司还款259594.79元及原、被告均认可的被告牛同军的还款21284元，原告李文成为被告牛同军、杨瑞玲代为偿还房屋按揭贷款42362.99元。综上，被告杨瑞玲、牛同军应当返还原告李文成42362.99元。关于原告李文成主张的利息损失问题。原、被告之间并未约定利息，视为不支付利息。原告李文成于2019年7月2日向本院提起诉讼要求被告牛同军、杨瑞玲返还273833元及利息损失，故利息应当从原告李文成主张权利之日开始计算，其中2019年7月2日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至判决给付之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算。关于原告李文成主张的损失20000元的问题。原告李文成称其损失有房屋差价损失165033元及其他诉讼费用损失，其酌定要求20000元，但是生效裁判文书确认原、被告之间为民间借贷法律关系，房屋价格的上涨与原告李文成并无直接关系，且原告李文成支付的案外人执行异议一案的诉讼费用系由原告李文成本人原因导致，故原告李文成主张的损失20000元，本院不予支持。关于被告牛同军答辩中所称的5年租金90000元的问题。被告牛同军对该该项答辩意见并未提起反诉，且被告牛同军、杨瑞玲自愿将案涉房屋交予原告李文成作为债的担保，原告李文成即有权收取案涉房屋所产生的孳息，故被告牛同军、杨瑞玲要求将房屋租金90000元从借款中予以扣除的辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告牛同军、杨瑞玲于本判决生效之日起十日内返还原告李文成人民币272362.99元及利息（利息以272362.99元为基数计算，其中2019年7月2日至2019年8月19日之间的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至判决给付之日的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率计算）；二、驳回原告李文成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5708元，减半收取2854元，由原告李文成负担161元，由被告牛同军、杨瑞玲秀负担2693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  纪静静二〇二一年六月十五日书记员  刘佳敏