广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8791号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州悦色化工科技有限公司，住所地广州市天河区黄村圃兴路53号B13房。法定代表人：陈雄，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭媛、黄秋源，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：林均源，男，1972年12月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：李月芳，广东诺臣律师事务所律师。原审被告：张健勇，男，1971年5月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原审被告：林永能，男，1984年8月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上述两原审被告共同委托诉讼代理人：李月芳，广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：广州市石井龙湖经济发展公司，住所地广州市白云区石井龙潮村。法定代表人：周汉泉。委托诉讼代理人：林汉松，该公司员工。上诉人广州悦色化工科技有限公司（以下简称悦色公司）与上诉人林均源，原审被告张健勇、林永能，原审第三人广州市石井龙湖经济发展公司（以下简称龙湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，悦色公司、林均源均不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。悦色公司上诉请求：1.改判林均源自判决生效之日起三日内向悦色公司赔偿搬迁损失197722.8元；2.撤销一审判决第三项；3.一审案件诉讼费由悦色公司、林均源合理分担，二审案件诉讼费用由林均源承担。事实和理由：一、一审关于“搬迁费损失并非因签订租赁合同及合同无效后导致的损失，且即便合同到期悦色公司也需进行搬迁并产生相应费用，故悦色公司诉请该损失无事实和法律依据”的认定错误。悦色公司搬迁损失是因林均源未对涉案租赁物办理规划报建手续，而导致涉案租赁合同无效，涉案租赁物须被拆除，悦色公司不得不紧急搬离而产生的。首先，2019年7月10日，街道办发出关于限期拆除违法建(构)筑物的通知时，涉案租赁物存放大量货物及办公设备是悦色公司承租涉案租赁物进行经营的正常现象，且搬迁任务紧急，悦色公司尚未来得及将货物卖出运走，相关办公设备已使用周期短，基本处于可继续正常使用状态。悦色公司委托评估机构对本次搬迁相关资产搬迁费损失评估价值为395445.6元。其次，若是合同到期的搬迁，悦色公司在搬迁前不可能仍在涉案租赁物囤放大批货物，且案涉合同约定的租赁期限长，悦色公司若在租赁期限内正常使用相关办公设备，合同到期时，相关设备均已近乎可废弃状态，悦色公司便无需大费周章搬走，由此搬迁涉及的资产、搬迁费用就大大减少。综上，根据相关法律规定及参考一、二审法院针对相似案例作出的判决【参见(2018)粤01民终22710号《民事判决书》】，林均源应向悦色公司赔偿搬迁损失197722.8元(395445.06元×50％)。二、林均源在一审中并未诉请悦色公司支付2019年7月1日至2019年7月10日期间的占有使用费，且悦色公司实际已支付2019年7月份的租金(占有使用费)，一审判令悦色公司向林均源支付2019年7月1日至2019年7月10日期间的占用费47199.3元错误，应予撤销。一审确认林均源的请求是“悦色公司向林均源支付2019年8月1日至2019年10月15日的场地占用费365794.6元”，后又错误认定林均源要求悦色公司支付2019年7月1日至2019年10月15日的占用费。一审既基于悦色公司自2019年7月10日白云湖街道办下发通知后即准备搬迁，因而无法持续正常使用案涉租赁物的考量，判令悦色公司参照合同约定租金标准向林均源支付2019年7月1日至2019年7月10日的占用费47199.3元，驳回林均源关于2019年7月11日至2019年10月15日期间的占用费的诉请，悦色公司实际上已支付2019年7月份的占有使用费，故无需再支付2019年7月1日至7月10日期间的占用费。综上，一审认定事实、适用法律均存在错误，请求二审依法改判支持悦色公司的全部上诉请求。针对悦色公司的上诉请求，林均源辩称，不同意悦色公司的全部上诉请求。对于搬迁费，案涉租赁合同是因政府行为而无法继续履行，悦色公司作为承租人负有退场义务，因此发生的搬迁费应由其自行承担；对于场地占用费的意见与林均源上诉状上诉请求二所述事实理由一致。林均源上诉请求：1.变更一审判决第二项为：自本判决生效之日起三日内，林均源向悦色公司赔偿装修损失250370.5元(计算公式：339736元-158080元／2-2065l元／2=250370.5元)；2.变更一审判决第三项为：自本判决生效之日起三日内，悦色公司向林均源支付占有使用费113278.3元(计算公式：146317.84元／月÷3l天×24天=113278.3元)；3.二审案件受理费由悦色公司承担。事实和理由：一审判决林均源应向悦色公司退回押金l70000元及悦色公司应向林均源赔偿房屋修复费用30000元正确，但认定悦色公司装修损失部分及悦色公司应付的占用费缺乏事实和法律依据。一、对于悦色公司的装修损失。(一)一审法院举证责任分配错误，对于争议项目混凝土地面的费用支出，应由悦色公司承担举证责任。根据广州市华盟价格事务所有限公司(下称华盟评估公司)出具的《评估报告书》显示，案涉租赁物在评估时装饰装修损失为679472元，其中包含争议项目混凝土地面评估价格为158080元。华盟评估公司于2020年11月l7日出具的《函复》明确指出，评估人员现场勘查时，混凝土地面项目是客观存在的，但由于双方对其权属存在争议，评估人员无法界定，因此将其列为争议项目，由双方各自进行举证。林均源向悦色公司转租的涉案租赁物，已经具备完整硬化的水泥地面，不需要再大面积铺设水泥。同时，根据评估报告描述，悦色公司将原地面混凝土抬高150mm，面积4400平方米，则其所需混凝土高达660立方，按8立方一车计算需要82.5车，相关混凝土接收需签单确认。但悦色公司接收如此量大的混凝土却没有相关地面施工合同、混凝土签收单据、付款购买记录等证据材料，不符合交易习惯。另林均源向悦色公司转租案涉仓库时，仓库均已封顶，泵车根本无法直接施工。且对封闭的仓库进行大面积抬高地面施工，所需施工期至少半月以上。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，悦色公司向林均源主张赔偿上述混凝土水泥地面的损失，应由其举证。一审错误地将水泥地项目的举证责任分配给林均源，属于适用法律错误。在悦色公司未能举证证明其有进行水泥地面施工的情况下，应承担举证不能的后果。故评估报告中载明的争议项目混凝土水泥地面的评估费用，应从装修损失中扣除。(二)一审认定事实错误，涉案租赁物原有仓库、宿舍、厨房的门窗，是案涉建筑物原有的固定装修，并非悦色公司承租后加装。悦色公司在承租涉案租赁物前，已有其他租户持续承租使用涉案租赁物，可证明涉案租赁物的建筑物是完整的建筑，水电门窗齐备。上一手租户退租后林均源才向悦色公司转租的涉案租赁物。林均源不可能将建筑原有门窗拆除后再出租给悦色公司，悦色公司无须对建筑物原有门窗拆除后重新安装。《评估报告书》中所列门窗装修损失不属于悦色公司的财产损失，具体以上建筑物原有的门窗费用，是案涉建筑物原有固定装修，并非悦色公司承租后加装，不应计算至悦色公司的装修损失之中。二、悦色公司应付的占用费。(一)一审认定事实错误，悦色公司是在2019年8月24日开始搬迁，此前悦色公司均正常使用涉案租赁物。悦色公司于20l9年7月12日收到政府张贴公告《关于限期拆除流溪河范围内违法建(构)筑物的通知》，7月29日向街道办事处提交申请报告延长搬迁时间。2019年8月22日，悦色公司委托广州中凌房地产土地资产评估咨询有限公司(下称中凌评估公司)对涉案租赁物装修价值及现场资产进行价格评估，评估基准日期为2019年8月22日，该报告显示截至2019年8月22日，现场仍放置有9333.7吨货物、所有的室内装修及设备，均为正常使用状态，可确认悦色公司在2019年8月22日前均正常运营。另证人林某2证词指出，悦色公司从2019年8月24日才开始搬迁仓库，不存在一审法院认定的2019年7月10日下发通知后，悦色公司立即准备搬迁且涉案租赁物无法正常的情况。(二)林均源主张悦色公司支付至2019年8月24日的占用费事实清楚，证据充分。根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，请求法院对林均源所主张的悦色公司正常使用场地期间的占用费予以支持。综上，一审法院认定事实不清、适用法律不当，请求二审依法审理并予以改判。针对林均源的上诉请求，悦色公司辩称，不同意林均源的上诉请求。一、一审法院委托了评估机构，一审法院已认定函复内容科学合理，依法予以采纳。在悦色公司租用涉案租赁物后，投入装修改造的事实已经双方确认的前提下，林均源主张争议的项目以及门窗是其原有的装修，并非悦色公司投入，林均源对此应负举证责任，其未提供证据予以证实，一审对其提出的异议不予采纳并无不妥。二、林均源提出的逻辑推论不合理。其他租户对涉案租赁物的需求和用途悦色公司不得而知。即便其他住户在一定时间内承租使用涉案租赁物，不能退出涉案租赁物，当时具备报告书中所列的完整的门窗设施。即便当时具备一定的门窗设施，并不代表悦色公司承租涉案租赁物时不可有升级改造家装门窗设施的需求和行为。悦色公司从事化工行业，仓库常年需堆放钛白粉等化工产品，不可遇水，悦色公司有抬高混凝土地面的需求和行为是正常合理的。林均源提出的理由不具有合理性，不能推翻一审判决对该部分事实的认定。三、对于林均源提出的上诉请求二，一审关于悦色公司主张自2019年7月10日街道办下发通知后即准备搬迁，因而无法正常使用案涉租赁物的意见予以采纳。即便搬迁过程中悦色公司仍有货物存放于案涉租赁物内，考虑到其租用面积较大、设备及货物较多，其于10月15日全部搬离仍属于合理的搬迁时间，故林均源诉请占用费理据不足的事实认定合法合理，应予认可。悦色公司提交的上诉状中上诉请求二以及事实与理由部分的第二点，一审判决认定该部分事实错误，林均源在一审中并未诉请悦色公司支付2019年7月1日至2019年7月10日期间的占用费，且悦色公司实际已支付2019年7月份的占用费，故应撤销一审判决第三项。对于双方上诉意见，张健勇、林永能均述称同意林均源的意见。龙湖公司述称，不同意悦色公司的上诉请求，同意林均源的上诉请求。涉案租赁物是村集体历史建筑，相关场地及部分建筑在1987年已经开始启用。由于当年政策原因未能完善报建手续。龙湖公司经民主决策后，将涉案租赁物出租给林均源使用。林均源将年代久远的建筑修缮后，经龙湖公司同意，将涉案租赁物转租给悦色公司主要作仓库使用。林均源在转租时，龙湖公司要求林均源向悦色公司出示林均源一方与龙湖公司或其他相关主体签订的租赁合同，以向悦色公司释明涉案租赁物的产权状况。悦色公司之所以愿意与林均源签订租赁合同，一方面是因为悦色公司认为出租方比较坦诚，另一方面也是看上涉案租赁物的租金低于市场价。一、关于涉案租赁物的门窗水电等基本设施。林均源在修缮涉案租赁物后，龙湖公司有到场查验修缮情况。修缮后物业的消防、水电、门窗等基本设施完备。如龙湖公司了解到涉案租赁物基本设施无法正常使用，会立即联系林均源进行处理。悦色公司在承租涉案租赁物期间，无更换水电设施的需要。而表面所见的涉案租赁物门窗，龙湖公司确认悦色公司未曾对门窗设施进行更换。二、关于涉案租赁物的混凝土地面。林均源修缮后的仓库，本就有铺设水泥地面。龙湖公司确认悦色公司在承租涉案租赁物后，没有进行大规模的铺设水泥工程。关于2019年8月1日后的场地占用费问题。根据白云区政府白云湖街道办事处2019年7月10日发出的《关于限期拆除流溪河管理范围内违法建(构)筑物的通知》，要求龙湖公司于2019年8月9目前将涉案物业自行拆除。龙湖公司曾发出要求承租人交付至2019年7月底的租金的通知，是基于8月1日开始启动拆卸以及可能会获得相关部门拆迁补偿的前提下作出的。但悦色公司在获悉上述通知后，未有立即响应政府要求。直至2019年7月29日，才向龙湖公司反映要求搬迁宽限期。龙湖公司亦尽力配合。但直到8月中下旬，悦色公司还未开始搬迁工作，严重拖慢拆卸进度。直到10月15日，悦色公司才搬迁完毕。涉案物业拆卸工作完成后，龙湖公司至今没有获得任何部门的拆迁补偿。为此，龙湖公司多次联系林均源要求其补交占用费，但林均源却以悦色公司没有支付租金为由未支付。综上，本案租赁合同是因政府行为而未能继续履行，林均源应向龙湖公司补交悦色公司正常使用涉案物业期间发生的场地占用费。悦色公司于2020年1月10日向一审法院起诉请求：1.解除悦色公司与张健勇于2017年3月20日签订的租赁合同；2.林均源向悦色公司退还押金，鉴于悦色公司已使用的水电费尚待结算，故暂主张退还押金170000元；3.林均源对悦色公司搬迁等损失承担70%的赔偿责任；4.张健勇、林永能对上述赔偿款承担连带清偿责任；5.一审案件诉讼费由林均源、张健勇、林永能承担。林均源反诉请求：1.悦色公司向林均源支付已垫付的水电费用54115.21元；2.悦色公司赔偿林均源二层加梯房修复费用67907元；3.悦色公司向林均源支付2019年8月1日至2019年10月15日的场地占用费365794.6元；4.本案反诉费由悦色公司承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，林均源（委托人）向张健勇（受委托人）出具《授权委托书》，委托张健勇担任与龙湖经济联合社、龙湖经济发展公司的承租合同签署代理人、指定的出租合同签署代理人。该委托书载明由委托人担任和履行指定合同的义务和条款及享有合同的权益。委托书自签订之日起至2017年12月31日终止。同年3月20日，张健勇持上述《授权委托书》（出租方、甲方）与悦色公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将龙湖运输码头现有的仓库、场地、宿舍及办公楼，龙湖村委后面的仓库、场地及办公楼（下称涉案租赁物）出租给乙方经营使用，租赁面积：仓库、宿舍及办公楼10352.1平方米，空地1317.50平方米。租赁期为20年，自2017年3月20日至2037年3月19日止。甲方于2017年3月20日将租赁物交付给乙方使用，由2017年4月15日起正式计算租金。每月租金合计155500元，电费每度1.4元，水费每吨6元（水电费价格随物价局调整而变动），每月水电费按使用量计算费用。合同签订之日，乙方向甲方一次性支付首期租金，包括押金二十万元整及一个月的租金，否则视为乙方违约。甲方向乙方开具三联收据（不含税价）收取租金及其他费用等，乙方通过银行转账将相应租金转入甲方指定户名为林永能的账户中；甲方负责建筑物在正常使用情况下自然损耗的维修保养及自然灾害所造成损失的修复，若乙方造成甲方财产的损坏或损毁或损失的由乙方维修或赔偿。乙方增建或改建租赁物时，必须征得甲方同意。租赁期内，若因政府行为或其他不可抗力造成本合同无法执行，本合同既终止执行，甲乙双方互不违约，甲方应将押金不计利息退回给乙方；等等。该合同所附《龙湖码头场地面积图》中显示二层加梯房面积为218.8㎡。上述合同签订，悦色公司向林均源支付押金200000元，林均源向悦色公司出具上述款项的收款收据。林均源将涉案租赁物交付悦色公司使用，悦色公司投入装修并实际使用涉案租赁物中的物业。2019年7月10日，广州市白云区人民政府白云湖街道办事处张贴《关于限期拆除流溪河管理范围内违法建（构）筑物的通知》，要求流溪河（白云湖街段）河道管理范围内所有单位或个人于2019年7月19日17时前提供建（构）筑物合法性证明等资料，逾期未能提供，将视为违法建设，并于2019年8月9日前自行拆除等。同年7月23日，广州市白云区白云湖街龙湖经济联合社发出《通知》，通知各有关物业老板将租金交至2019年7月份，如不交付租金的，到时一律不作补偿。同年7月29日，悦色公司向广州白云区人民政府白云湖街道办事处提交《申请报告》，记载悦色公司称其于2017年3月20日租用涉案租赁物中的仓库及仓库宿舍累积11669平方米，因其对仓库进行了长远的规划和基建投入，自街道下发了限期拆违的通知后即积极完成搬迁任务，但仓库面积大、设备及人员的安排需要大量时间，故因搬迁难度大，需向上级申请6个月的搬迁时间等。一审诉讼中，悦色公司向一审法院提交如下证据：1.广州中凌房地产土地资产评估咨询有限公司出具的《评估咨询报告》，拟证实悦色公司因搬迁涉案租赁物而产生装修工程损失、停产停业损失及搬迁费损失共计2999000元。林均源对该份由悦色公司单方委托评估机构作出的评估结论不予认可；2.视频、照片、聊天记录及收据。拟证实林均源于2019年8月14日剪断涉案租赁物中的电线，导致悦色公司需购买汽油发电。林均源否认其曾剪断电线。林均源向一审法院提交如下证据：1.白云湖街道办事处于2017年8月7日发出的《关于限期完成流溪河流域河道管理范围内违章建筑整改的通知》、两份《补充协议》。拟证实涉案租赁物因政府要求整改，悦色公司两次与其签订补充协议，故悦色公司知悉涉案建筑物的性质；2.收据、电费发票及水费收据。拟证实涉案租赁物于2019年7月1日至2019年10月15日期间实际产生的水电费为27989.03元，按照合同约定的单价标准悦色公司应支付上述期间的水电费为54115.21元。悦色公司陈述其同意扣除实际产生的水电费后由林均源退还押金170000元；3.农村宅基地使用证、照片。拟证实涉案租赁物中的二层加梯房有合法的产权，且该二层加梯房现在因悦色公司搬迁时被该公司损坏。林均源为证实悦色公司破坏二层加梯房的事实，申请证人林某1出庭作证。林某1于庭审中陈述其是悦色公司的门卫，悦色公司自2019年8月24日开始搬迁，8月25日将二层办公楼的门窗、电线水管等可以回收利用的有价值的装修全部拆除等；4.林某1银行流水、微信聊天记录。拟证实林某1是悦色公司的员工，其证人证言具有可信性。微信聊天记录拟证实其与悦色公司法定代表人陈雄曾就二层加梯房的补偿面积进行沟通，并与微信名为“码头陈军”的用户就二层楼的修复报价进行沟通。林永能向一审法院提交银行交易明细、收据及结婚证，拟证实林永能每月收取悦色公司的租金等费用，并将收取费用转账给林均源的妻子谭翠莲。一审庭审中，林均源确认其收到悦色公司的押金200000元，现暂未退还；悦色公司确认其租金交至2019年7月，于同年10月15日搬离涉案租赁物；林均源陈述其2019年8月至2019年10月的租金暂未向龙湖公司支付。一审法院就涉案租赁物（根据地址信息及卫星定位图）的产权及规划报建情况向广州市规划和自然资源局白云区分局查询，该局于2020年2月12日函复：根据你院来函及2020年2月5日补充提供的影像图，经初步核查，暂未查到相关《建设工程规划许可证》及产权记录。”经一审法院出示该复函并释明合同效力，悦色公司坚持第2-5项一审诉讼请求，林均源称其反诉一审诉讼请求与合同效力无关。一审诉讼中，林均源申请对以下事项进行评估：标的1、广州市白云区龙湖运输码头仓库、场地、宿舍及办公楼，龙湖村委后面的仓库、场地及办公楼的装饰装修损失价格；2、“二层加梯房”被损坏的地砖、天花板、墙壁、门、窗、电线、水管进行修复所需要的费用价格。一审法院通过摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司作为本案的评估机构，该评估公司于2020年6月30日赴涉案租赁物现场进行实物勘查，于同年11月17日作出穗华价估【2020】487号评估报告书，结论为在评估基准日2020年6月30日，标的1在评估时点的总价为679472元，其中争议项目混凝土地面的评估价格为158080元；标的2在评估时点的总价为人民币67907元。悦色公司陈述争议项目混凝土地面为其投入装饰装修的一部分，此情况在其诉前单方委托的评估报告中已经体现；林均源陈述其认可关于标的2的评估结论，但对标的1的评估结论不予认可，认为评估公司照搬悦色公司原评估报告里的数据，吊扇、灯盆、窗帘等室内装饰及设备均可拆卸搬迁，并未与建筑物形成附合，对并非由悦色公司自费进行的装修项目及由悦色公司违建、加建的装修而作出的评估结论不予认可。林均源为本次评估先行垫付评估费30000元。一审法院认为：关于本案租赁合同相对方问题，张健勇与悦色公司签订《租赁合同》及《补充协议》时，持有林均源出具的《授权委托书》，悦色公司亦确认此情况，故张健勇是受林均源委托与悦色公司签订相关协议；林永能虽曾收取过悦色公司支付的租金等费用，但从悦色公司提交的收据显示，林永能仅于收据出纳一栏有签章，且从其提交的银行流水及林均源的陈述均可证实其是代林均源收取租金，故张健勇及林永能均非涉案租赁合同关系的相对方，悦色公司与林均源之间存在租赁关系，悦色公司要求张健勇及林永能承担赔偿其损失连带清偿责任的一审诉讼请求无据，一审法院不予支持。悦色公司实际使用涉案租赁物内的建筑物并按月向林均源支付租金等费用，此符合房屋租赁合同法律关系的特征，故本案应为房屋租赁合同纠纷。因涉案租赁物未办理规划报建手续，林均源虽提供《农村宅基地使用证》拟证实其中一栋二层加梯房有合法产权，但该证载宅基地面积为89.65平方米，而涉案租赁物内的二层加梯房面积为218.8㎡，无其他相关凭证证实该宅基地使用证对应的房屋即为涉案二层加梯房，即便能够对应，该二层加梯房亦未按照核发的使用证面积进行建设，故悦色公司与林均源就涉案租赁物订立的《租赁合同》及《补充协议》均应为无效。悦色公司诉请解除租赁合同无法无据，一审法院不予支持。悦色公司按月向林均源支付的租金实为占有使用费。根据合同无效后相互返还的原则，林均源应将其收取的押金200000元退还悦色公司。现悦色公司同意扣除其于2019年7月1日至2019年10月15日期间实际产生的水电费后由林均源退还剩余押金，林均源确认上述期间涉案租赁物实际产生的水电费为27989.03元，故扣除上述水电费林均源还应向悦色公司退还押金172010.97元，悦色公司要求退还押金170000元是其对己方权利的处分，一审法院予以照准。林均源反诉要求悦色公司按照合同约定的单价计付水电费54115.21元，因合同无效，林均源应按照悦色公司实际用水用电量收取相关费用，故其反诉请求水电费的超出部分，一审法院不予支持。关于悦色公司主张其损失为2999000元并诉请林均源赔偿其70%的经济损失即2099300元，该主张的损失2999000元包括装修工程损失1143562.16元、停产停业损失1460070元及搬迁费损失395445.6元。其中停产停业损失及搬迁费损失并非因签订租赁合同及合同无效后所导致的损失，且即便合同到期悦色公司也需进行搬迁并产生相应费用，故悦色公司诉请该两部分损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于装修损失，根据广州市华盟价格事务所有限公司出具的《评估报告书》显示，涉案租赁物在评估时点的装饰装修损失为679472元。因悦色公司与林均源对涉案租赁合同无效的法律后果均有过错，一审法院酌定双方各承担50%的过错责任，故林均源应向悦色公司赔偿装修损失339736元（679472元/2）。对于悦色公司称标的2评估结论过高，林均源称有争议部分，包括混凝土地面等项目是其原有的装修而不是悦色公司进场后投入的装修，且评估范围不应包括悦色公司违建、加建部分等意见，鉴于评估公司于2020年11月17日已对双方上述异议出具《函复》，且该复函内容科学合理，一审法院予以采纳，且林均源主张有异议部分的装修实际为原有装修并非悦色公司投入，因其未提供证据证实，而悦色公司租用涉案租赁物后投入装修改造的事实已经双方确认，其主张的悦色公司违建、加建洗手间及实验室亦属于在涉案建筑物内进行间隔的装饰装修范畴，故一审法院对林均源提出的异议不予采纳。关于林均源要求悦色公司支付2019年7月1日至10月15日占有使用费的反诉请求。因白云湖街道办事处已于2019年7月10日发出《关于限期拆除流溪河管理范围内违法建（构）筑物的通知》，要求于2019年8月9日前拆除相关违章建筑。故悦色公司主张自2019年7月10日街道下发通知后即准备搬迁，因而无法持续正常使用涉案租赁物的意见一审法院予以采纳，悦色公司未举证证实其支付占有使用费的情况，故一审法院对林均源主张悦色公司自2019年7月1日始未支付占有使用费的意见予以采信，悦色公司参照合同约定的租金标准146317.84元向林均源支付2019年7月1日至2019年7月10日的占有使用费47199.3（146317.84元÷31天×10天）。此后因悦色公司开始搬迁无法正常使用涉案租赁物，即便搬迁过程中悦色公司仍有货物存放于涉案租赁物内，考虑到其租用面积较大、设备及货物较多，其于10月15日全部搬离仍属于合理的搬迁时间，故林均源诉请7月11日至10月15日期间的占有使用费理据不足，一审法院不予支持。关于二层加梯房的修复费用。林均源的工作人员曾将主张悦色公司拆毁二层加梯房并要求其修复的《函》通过微信发送给悦色公司的法定代表人陈雄，陈雄并未就《函》中所指情况予以否认且与该人员沟通拆毁补偿的面积，故一审法院对悦色公司在搬迁过程中损毁二层加梯房天花、门窗等装修设备的事实予以确认。虽评估公司作出评估结论显示修复二层加梯房装修等费用为67907元，但林均源并未提供证据证实其交付二层加梯房给悦色公司时即存在全新的装修，故综合考虑林均源在修复之前提供的报价及二层加梯房装修的使用年限，一审法院酌定悦色公司向林均源赔偿二楼加梯房的修复费用30000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事一审诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月18日作出如下判决:一、自本判决生效之日起三日内，林均源向悦色公司退还押金170000元；二、自本判决生效之日起三日内，林均源向悦色公司赔偿装修损失339736元；三、自本判决生效之日起三日内，悦色公司向林均源支付占有使用费47199.3元；四、自本判决生效之日起三日内，悦色公司向林均源赔偿房屋修复费用30000元；五、驳回悦色公司的其他诉讼请求；六、驳回林均源的其他反诉请求。一审案件本诉受理费24954元，由悦色公司负担19349元，由林均源负担5605元；反诉费4309元，由林均源负担3627元，由悦色公司负担682元。评估费30000元，由悦色公司、林均源各负担15000元。本院二审期间,林均源向本院提交如下证据材料：证据1.《租赁合同》《解除租赁合同协议书》，拟证明在悦色公司承租涉案租赁物前，已有其他租户（陈建业）持续承租使用涉案租赁物（租赁期从2013年1月1日至2017年2月28日），可证明涉案租赁物的完好，能正常使用；证据2、3.证人证言（林某2、叶某），拟证明悦色公司在租赁涉案租赁物后并未大规模铺设水泥；证据4.叶某农业银行卡交易明细，拟证明向叶某按月转账支付工资的人与悦色公司向林均源财务转账租金的为同一人（程伟），叶某是悦色公司龙湖仓库的员工，其证言具有可信性。悦色公司质证意见为：上述证据不属于林均源在一审期间客观上无法提交的证据，根据上述证据产生的时间，也不属于新证据。张健勇、林永能、龙湖公司对林均源提交的上述证据未提出异议。二审庭询时，林均源申请证人叶某出庭作证，叶某述称其是龙湖仓库门口的保安，主要工作职责是看守仓库的门口，悦色公司给其发工资，但没有签订劳动合同，工资是直接打到银行卡里的。叶某称其在悦色公司租用涉案租赁物前，有一个叫陈建业的人租用场地的时候就在仓库门口做门卫，到现在仓库已经被拆，水泥地面都未变动。对于证人证言，悦色公司不予认可，并表示无法确认叶某是否为该公司的保安，张健勇、林永能、龙湖公司对证人证言未提出异议。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一、悦色公司对涉案租赁物装修加建的范围；二、林均源要求悦色公司支付占用费的诉讼请求应否得到支持；三、林均源是否应当对悦色公司搬迁的损失承担赔偿责任。对此，本院评析如下：对于争议焦点一，林均源上诉认为，龙湖运输码头仓库内的混凝土地面，以及涉案租赁物的仓库、宿舍、厨房的门窗，在林均源向悦色公司交付租赁物时已经存在，并非悦色公司承租后加装和加建。为证明其主张，林均源在二审庭询时申请证人叶某出庭作证。但除证人的单方陈述外，林均源未能提交充分证据证明涉案租赁物交付悦色公司时的状态，一审综合本案情况采纳评估机构的《评估报告书》并无不妥，本院予以认可，故本院对林均源上诉要求在装饰装修损失中扣除混凝土地面以及涉案租赁物的仓库、宿舍、厨房的门窗的费用的上诉请求不予支持。对于争议焦点二，林均源上诉主张悦色公司应当向其支付2019年8月1日至8月24日期间的场地占用费，悦色公司则上诉认为其无需再支付2019年7月1日至2019年7月10日的占有使用费。本院认为，林均源在一审提出的反诉请求要求悦色公司向其支付2019年8月1日至2019年10月15日的场地占用费，悦色公司也确认其租金交至2019年7月，故一审判决悦色公司向林均源支付2019年7月1日至2019年7月10日的占有使用费有误，应予以纠正。由于白云湖街道办事处2019年7月10日发出了限期拆除违法建筑的通知，悦色公司需进行搬迁，考虑到悦色公司租赁经营的性质以及租赁场地面积较大，存放物品较多等情况，应该给予悦色公司合理的搬迁准备时间。一审认为悦色公司于2019年10月15日全部搬离属于合理的搬迁时间，故对林均源诉请的2019年8月1日之后的占有使用费不予支持，属于合理裁量范围，处理并无明显不妥，本院予以确认。故本院对林均源上诉请求悦色公司支付2019年8月1日至8月24日期间的占有使用费亦不予支持。对于争议焦点三，悦色公司主张林均源应当向其赔偿因搬迁所产生的损失。本院认为，一审认定涉案租赁物因未办理规划报建手续，故林均源与悦色公司就涉案租赁物签订的《租赁合同》及《补充协议》均应无效，林均源及悦色公司在上诉请求中均未对合同无效的认定提出异议，本院予以确认。因涉案租赁物被列入违章建筑需要拆除，悦色公司无法继续经营使用且需要紧急搬迁，确会产生搬迁损失。从双方权利义务平衡的角度出发，本院对林均源要求悦色公司支付搬迁期间占有使用费的请求不予支持，已经考虑了悦色公司因搬迁产生的损失，故本院对悦色公司主张林均源应向其赔偿因搬迁所产生损失的上诉请求不予支持。综上所述，林均源的上诉请求均不能成立，应予驳回。悦色公司关于不应支付2019年7月1日至2019年7月10日的场地使用费的上诉请求有理，应予支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决关于悦色公司支付2019年7月1日至2019年7月10日的场地占用费的处理有误，本院予以纠正，其余处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1768号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初1768号民事判决第三项。一审案件本诉受理费24954元，由广州悦色化工科技有限公司负担19349元，由林均源负担5605元。反诉受理费4309元，由林均源负担3684元，由广州悦色化工科技有限公司负担625元。评估费30000元，由广州悦色化工科技有限公司、林均源各负担15000元。二审案件受理费8383元,由广州悦色化工科技有限公司负担3994元，林均源负担4389元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年六月二十四日法官助理韩寒刘丹红书记员李逸丹