湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终931号上诉人（原审被告）：宜昌清能广源置业有限责任公司，住所地湖北省宜昌市伍家岗区合益路200-2-323号。法定代表人：廖虔华，该公司经理。委托诉讼代理人：田军，湖北前锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪璇，湖北前锋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨爱华，女，1977年11月11日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。被上诉人（原审原告）：徐祖刚，男，1973年12月8日出生，土家族，户籍地湖北省五峰土家族自治县，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：秦建周，湖北诚乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱启萌，湖北诚乐律师事务所律师。上诉人宜昌清能广源置业有限责任公司（以下简称清能广源置业公司）因与被上诉人杨爱华、徐祖刚房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初2571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。清能广源置业公司上诉请求：撤销宜昌市伍家岗区人民法院（2020）鄂0503民初2571号民事判决第一项，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误。一审认定2019年6月1日交付的10万元为首付款是错误的，该收据第二、三联均注明了为定金，该款为定金。被上诉人未按认购书的约定在2019年5月19日至2019年6月10日期间与上诉人签订《商品房买卖合同》，构成违约。2019年6月1日，被上诉人来我公司协商签订合同，最终未能签订合同的原因是其未足额准备首付款，被上诉人仅带了10万元，而首付款为80万元。且之后长达近一年时间内，被上诉人均未足额准备首付款再来与我公司协商签订合同，直到2020年6月8日，我公司书面通知其解除认购书。未签订合同的责任明显在被上诉人，定金不应当返还。杨爱华、徐祖刚辩称：1、上诉人是国资背景开发商，对购房者充满了傲慢和蛮横，签订认购书后，被上诉人即按照认购书约定的期限到上诉人处协商签订购房合同，但上诉人却要求被上诉人缴纳全部首付款，否则不签订书面购房合同。购房合同都没有签订，哪来的支付购房款的义务。2、一审判决没有支持被上诉人要求双倍返还定金请求，以及支付资金占用费的请求，本身就已经偏袒了上诉人。3、关于10万元，当时是上诉人要求被上诉人把首付款交齐，再签合同，当时被上诉人缴纳了10万元，上诉人的销售人员在认购书上添加了批注“客户补首付款10万元”，款项性质就是首付款，而不是定金。4、认购书的约束力在于合同签订双方应该在认购书约定的期限内，对购房合同进行协商、洽谈、签订。合同最终没有签订是因为上诉人要求先交纳首付款，就算按照上诉人猜测的，被上诉人当天不能支付首付款，那双方可以协商，另外确定交房款时间，显然上诉人认为他的合同不能更改，可以理解为双方对房款的付款时间不能达成一致。认购书约定的是“带上签订买卖合同时需付清的首期房款”，但是并没有约定首期房款数额，合同都没有签订，首期房款怎么确定，什么时候交钱、交多少都没有约定。首期房款不等于首付款，且只是说要准备需要付清的首期房款，没有说要当天付清，也没有说合同约定的一定是当天付清。合同没有签订并非被上诉人的过错。综上，请求依法驳回上诉。杨爱华、徐祖刚向一审法院起诉请求：1、判令清能广源置业公司立即返还杨爱华、徐祖刚购房预付款100000元并支付资金占用利息损失1033.70元；2、判令清能广源置业公司立即返还杨爱华、徐祖刚定金50000元并支付资金占用利息516.85元；3、判令清能广源置业公司加倍返还杨爱华、徐祖刚定金50000元；4、本案诉讼费由清能广源置业公司承担。一审法院认定事实：杨爱华、徐祖刚系夫妻关系。2019年5月19日，清能广源置业公司作为出卖人（甲方）与杨爱华、徐祖刚作为买受人（乙方）签订《商品房认购书》一份，约定：“乙方经过了解，有意向购买甲方开发建设的清江月亮湾项目，房号2-020201（以下商称该商品房）。该商品房户型：3×2×2，建筑面积137.71平方米（最终以政府房管部门实测为准）。认购单价按建筑面积每平方米13723元人民币，总金额1889781元。经双方协商一致，达成以下协议：1、甲乙双方在签订本认购书时，乙方愿意支付50000元人民币给甲方作为认购该商品房的定金。2、乙方在签订《宜昌市商品房买卖合同》时，可按顺序享受如下优惠：⑴客户如期签订合同了单价13370元，即总价1841183元。3、乙方应于本认购书签订后即2019年5月19日起至2019年6月10日止到项目营销中心签订《宜昌市商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料：⑴本认购书和定金收据；⑵身份证明复印件和原件；⑶按揭贷款所需要的全部资料；⑷签订《宜昌市商品房买卖合同》时需付清的首期房款。4、关于定金的约定：如甲乙双方在约定的时间内签订《宜昌市商品房买卖合同》，则乙方已支付的定金抵作购房款；如甲乙双方在约定签订《宜昌市商品房买卖合同》的时间内，甲方已将商品房另售他人，则甲方应双倍返还乙方已付定金；如乙方在约定的时间内不前来协商签订《宜昌市商品房买卖合同》，则甲方有权解除本认购书，甲方解除本认购书的，乙方已支付的定金不予退还，甲方有权将该商品房另行出卖给第三方。……”杨爱华、徐祖刚于当日向清能广源置业公司支付定金5万元。2019年6月1日，杨爱华、徐祖刚前往案涉项目售楼部，与清能广源置业公司协商签订《宜昌市商品房买卖合同》，清能广源置业公司要求其当日即支付全额房屋首付款，对此杨爱华、徐祖刚存在异议，双方当日未能签订买卖合同，杨爱华、徐祖刚亦向清能广源置业公司支付首付款10万元，清能广源置业公司销售人员以手写的方式在《商品房认购书》上添加了“客户补首付款100000元整”，清能广源置业公司向杨爱华、徐祖刚出具的收据载明“月亮湾（2-2-201）购房定金”。此后，双方未能签订《宜昌市商品房买卖合同》，清能广源置业公司于2020年6月8日向杨爱华、徐祖刚发出《解除通知书》，载明：“您于2019年5月19日与我公司签订《清江月亮湾商品房认购书》，购买我公司销售的清江月亮湾项目第2栋2单元201号房屋，您已支付定金人民币壹拾伍万元整，合同约定您应于2019年6月10日前到清江月亮湾营销中心与出卖人签订《宜昌市商品房买卖合同》同时缴纳购房款。但您未在双方约定的时间与我公司签订《商品房买卖合同》并交纳购房款，后我公司多次电话通知您及时按照双方的约定履行签约及支付购房款的义务，但您至今没有与我公司签约及支付购房款，我公司现依据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达您的同时，即解除您与我公司签订的《清江月亮湾商品房认购书》，我公司收回房源；二、我公司对您支付的壹拾伍万元购房定金不予退还。”在案件审理过程中，杨爱华、徐祖刚对《商品房认购书》已解除无异议。一审法院认为，一、杨爱华、徐祖刚与清能广源置业公司签订的《商品房认购书》系双方的真实意思表示，合同内容合法，属有效合同,应受法律保护。该认购书性质为商品房预约合同，故本案属房屋买卖合同纠纷项下的商品房预约合同纠纷。相对《商品房买卖合同》而言，《商品房认购书》是本约订立之前先行订立的预约合同。预约合同的意义在于双方当事人秉承公平和诚实信用原则继续进行磋商，以便订立正式的、条款完备的本约合同。如果双方当事人在公平、诚信的原则下继续进行磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致意见，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方当事人的原因，不属违约情形，预约合同应当解除。本案中，杨爱华、徐祖刚与清能广源置业公司磋商签订《商品房买卖合同》时，双方就房屋首付款的支付时间未能磋商一致，因此导致《商品房买卖合同》最终未能签订，系不可归责于双方的原因,杨爱华、徐祖刚与清能广源置业公司对未能签订《商品房买卖合同》均当不承担违约责任。清能广源置业公司主张系杨爱华、徐祖刚多次拒绝签约，存在违约行为，未能举证予以证实，对其主张法院不予采信。因杨爱华、徐祖刚与清能广源置业公司未能签订买卖合同，清能广源置业公司于2020年6月8日发出了解除通知书，杨爱华、徐祖刚对《商品房认购书》解除亦无异议，故本案中《商品房认购书》已解除。二、关于清能广源置业公司是否应返还杨爱华、徐祖刚购房首付款10万元、返还购房定金5万元以及支付相应利息及加倍返还定金的问题。1.杨爱华、徐祖刚于2019年6月1日支付10万元的性质问题？杨爱华、徐祖刚与清能广源置业公司在磋商签订买卖合同过程中，杨爱华、徐祖刚再次支付了10万元，并由清能广源置业公司的销售人员用手写的方式在《商品房认购书》中载明“客户补首付款100000元整”，虽与清能广源置业公司出具的收据中载明“购房定金”不一致，但销售人员系参与磋商签订买卖合同的直接人员，其书写内容应系双方对支付款项性质的真实意思表示，故法院确认杨爱华、徐祖刚于2019年6月1日支付的10万元系购房首付款，现因双方未能签订买卖合同，清能广源置业公司理应向杨爱华、徐祖刚返还购房首付款10万元。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，杨爱华、徐祖刚与清能广源置业公司因磋商不成导致无法签订《商品房买卖合同》，属于不可归责于双方当事人的原因，清能广源置业公司应当将定金5万元返还杨爱华、徐祖刚。清能广源置业公司以杨爱华、徐祖刚违约，不同意退还定金的理由不成立。杨爱华、徐祖刚主张清能广源置业公司严重违约，要求加倍返还定金5万元，亦无充分证据予以证实，故对该诉讼请求，法院不予支持。综上，杨爱华、徐祖刚关于要求清能广源置业公司返还购房首付款10万元、定金5万元的诉讼请求,有事实和法律依据，予以支持。3.因合同无法履行不可归责于任何一方，故杨爱华、徐祖刚主张利息损失无法律依据,法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、宜昌清能广源置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向杨爱华、徐祖刚返还购房首付款100000元和购房定金50000元，共计150000元。二、驳回杨爱华、徐祖刚的其他诉讼请求。如果宜昌清能广源置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2162元，由杨爱华、徐祖刚负担540元，宜昌清能广源置业有限责任公司负担1622元。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，《商品房认购书》明确约定的定金为5万元，双方并无增加定金数额的补充约定，杨爱华、徐祖刚于2019年6月1日支付的10万元应当认定为预付的购房款。《商品房认购书》第3条约定“乙方应于本认购书签订后即2019年5月19日起至2019年6月10日止到项目营销中心签订《宜昌市商品房买卖合同》。并带上如下证件和资料：……⑷签订《宜昌市商品房买卖合同》时需付清的首期房款。”该条款中的首期房款的金额和给付时间约定不明，需要双方在协商签订《商品房买卖合同》时进一步协商后确定。双方在之后的协商中未能对分期给付房款的时间及金额达成一致，是导致《商品房买卖合同》未能订立的原因。该事由不可归责于双方当事人任何一方，按照《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，清能广源置业公司应当返还收取的定金和购房款。综上所述，清能广源置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4323元，由宜昌清能广源置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  吴如玉审判员  王明兵二〇二一年六月十日书记员  张 翌