文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初183号原告：刘莉，女，汉族，1964年5月15日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：贺征，湖南荣湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡卫东，湖南荣湘律师事务所律师。被告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路**新南城商务中心****。法定代表人：赵平，董事长。委托诉讼代理人：李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈程，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：湖南标志房地产开发有限公司，住所地，住所地长沙市天心区湘府中路**新南城商务中心**824iv>法定代表人：徐文忠，执行董事长。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。原告刘莉诉被告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司（以下简称豪布斯卡公司）、湖南标志房地产开发有限公司（以下简称标志公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告刘莉的委托诉讼代理人贺征，被告豪布斯卡公司的委托诉讼代理人李丽娜、陈程，被告标志公司的委托诉讼代理人陈耀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘莉请求本院判令：1、判令两被告共同支付租金共计53628.69元及违约金(违约金应根据欠付租金月份从2015年9月1日起，按合同约定万分子二点一按月计算至清偿全部资金违约金之日止);2、本案诉讼费等费用由两被告由承担。在本案审理过程中，原告确认1、被告自2015年9月至2016年2月按照841.86元/月支付4个月租金3367.44元，其中2015年11月、2016年2月、2016年6月、2016年8月-9月、2016年11月-12月未支付租金；2、自2016年3月至2019年7月按照777.03元/月支付30个月租金23310.9元，其中2016年8月-2017年5月未支付租金；3、被告欠付原告租金金额43527.31元。被告豪布斯卡公司辩称：1、标志公司销售房屋时承诺返租，委托豪布斯卡公司与刘莉等业主签订《委托代理出租物业合同》，且该行为系以合法形式掩盖非法目的，故《委托代理出租物业合同》无效。2、依据《委托代理出租物业合同》，豪布斯卡公司并非承租方，没有支付租金的义务。3、豪布斯卡公司受标志公司委托与业主签订《委托代理出租物业合同》，该合同的权利义务应由标志公司享有和承担。4、豪布斯卡公司在2016年9月退出涉案项目的物业管理，与标志公司的委托关系在当时就已经终止，《委托代理出租物业合同》事实上解除。5、即便应当支付租金，根周边市场的租赁情况以及标志公司与新一佳、麦吉华联的租赁合同，案涉物业的租金最多为20余元每平方米，案涉合同约定的租金远远高于市场行情。因原签订合同的基础已发生重大变化，租金也应予调低。疫情期间的租金也应予减免。请求驳回刘莉等业主对豪布斯卡公司的诉求。被告标志公司辩称：1、标志公司与刘莉在本案中没有法律上的利害关系，标志公司无需承担责任。标志公司与刘莉仅为买卖合同关系，案涉《委托代理出租物业合同》系刘莉与豪布斯卡公司双方自由意思表示，其间权利义务如何与标志公司无关。豪布斯卡公司与标志公司各自均为独立法人，应自行对其经营期间的民事行为承担责任。2、豪布斯卡公司是本案唯一适格被告。豪布斯卡公司在签订《委托代理出租物业合同》后，一直负责租赁物业的出租及管理，并自行与刘莉等业主协商合同的履行，且通过其银行账户及其员工周登国的银行账户向刘莉等支付租金。经审理查明：标志公司系标志·长沙商务中心开发商。刘莉系标志公司开发的该项目地下室栋-1437号商铺业主。2010年4月7日，刘莉取得案涉商铺的房产权证，权证号为长房权证雨花字第7××3号，建筑面积21.3㎡。2006年7月18日，标志公司与湖南新一佳商业投资有限公司（以下简称新一佳）签订《租赁合同》，主要内容为，标志公司系标志·长沙商务中心负一楼建筑面积约10750平方米的现房产所有权人，将该物业租赁给新一佳用于经营商业，租期20年，自2008年10月8日至2028年10月7日，租金为每月每平方米32元，从租金计算日起，每三年递增一次，每次递增在上一期的基础上递增3%。标志公司在标志·长沙商务中心的销售广告宣传，新一佳省府旗舰店8月开盘，13—78平方米的精致铺面划分，3万元起做新一佳房东，8.8%（前10年回报率）--9.8%（后10年回报率）的20年超稳定回报，标志公司自留约1/2面积的稳定投资保障。2007年，刘莉作为委托方（甲方），与豪布斯卡公司（原名称为湖南标志物业管理有限公司）作为受托方（乙方），签订《委托代理出租物业合同》。约定，刘莉将其购买的标志·长沙商务中心项目地下一层437号铺位，委托豪布斯卡公司代理出租，委托代理权限包括：代为寻找承租人，以豪布斯卡公司的名义与承租人交涉、协商、签订租赁合同，代为收取租金，在承租期间，代为处理与出租物业相关的一切事宜。委托期从合同签订之日起计算至2028年10月7日止。租金以长沙市房地产管理局核定的产权面积为准，2008年1月1日至2017年12月31日期间，每月每平方米45.43元，2018年1月1日至2028年10月7日期间，租金为每月每平方米50.6元。本合同生效后，豪布斯卡公司即按上述标准向业主提前支付2年的物业租金23040元。豪布斯卡公司与承租方签订的租赁协议，超过以上标准的，超过部分作为豪布斯卡公司的中介费用，不足以上标准的，不足部分由豪布斯卡公司负责补足，自行承担该部分风险。豪布斯卡公司在代扣代缴相关税费后的租金于每月5日以前将租金以银行转账方式划转至刘莉名下账户。刘莉应承担本合同项下租赁产生的税费。如豪布斯卡公司逾期未向刘莉支付租金的，除应付租金外，每逾期一天，按逾期租金的万分之二点一支付违约金，违约金从违约之日起开始计算。因未如期足额收到租金，刘莉等业主遂诉至本院，诉求如前所述。另查明，一、湖南标志物业管理有限公司成立于2004年11月30日，标志公司曾系其控股股东，法定代表人为徐文忠。2013年3月21日，湖南标志物业管理有限公司更名为湖南豪布斯卡物业管理有限公司。2015年4月17日，标志公司退股，2016年1月15日，法定代表人由徐文忠变更为赵平。2016年5月31日，更名为湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司。二、关于尚欠租金。豪布斯卡公司主张租金已实际支付至2019年7月；刘莉在本案审理过程中主张被告自2015年9月起欠付原告租金金额43527.31元。为此，刘莉出具了收租情况说明。根据各方对账情况，本院认定，按合同约定的标准计算2015年9月1日至2021年4月30日的租金减去已收到的租金，尚欠租金为42750.27元。三、2016年3月17日，豪布斯卡公司向刘莉等业主作出《关于标志商务中心负一楼业主租赁相关事宜的告知函》，2006年7月18日，标志公司与新一佳签订《租赁合同》，租期20年。之后，标志公司开展了销售和招商工作，与业主签订了物业销售合同，同时，业主与豪布斯卡公司签订了《委托代理出租合同》。后新一佳经营不善，豪布斯卡公司于2015年6月8日与其签订补充协议，同意新一佳退租3372.5平方米，尚余租赁面积7594.89平方米。豪布斯卡公司将前述3372.5平方米自营，但经营不理想。基于前述情况，豪布斯卡公司欲与业主协商，降低回报收益。2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡公司、标志公司、业主代表进行调解，调解未果。2016年5月19日，豪布斯卡公司向刘莉等业主作出《关于标志商务中心负一楼商铺租金支付事宜的回复》，陈述，因经营困难，场地闲置，已产生长期拖欠租金现象。豪布斯卡公司已经多次与承租方沟通，催缴租金，承诺将2016年2月、3月的租金于2016年5月30日前支付，2016年4月的租金于2016年7月30日前支付，2016年5月的租金于2016年9月30日前支付。如资金提前到位，将提前支付租金。2016年9月，豪布斯卡公司退出了标志·长沙商务中心的物业服务。2016年12月8日，标志公司作为出租方，与湖南麦吉华联超市有限公司（以下简称麦吉华联公司）签订《租赁合同》，标志公司将豪布斯卡负一层，约10750平方米，出租给麦吉华联公司作为商业经营之用，租金为每月每平方米32元。四、2016年9月前，对案涉项目实际承租人新一佳应付押金及租金，新一佳向标志公司或标志公司指定的豪布斯卡公司进行支付，因收取的前述租金低于应付刘莉等业主的租金，对差额部分，系标志公司补足。2016年9月，豪布斯卡公司退出案涉项目物业服务后，标志公司与麦吉华联签订租赁合同，收取租金，并向刘莉等业主支付租金。2015年1月至2016年7月，向业主支付租金的对方账户为豪布斯卡公司。自2017年1月起至2018年12月底，支付租金的对方账户为周登国尾号为0153的建设银行账户，资金来源为标志公司、马双亮、蔡锡轲等。自2019年2月起，支付租金的对方账户为蔡锡轲尾号为4293的建设银行账户资金来源为麦吉华联公司、标志公司。五、周登国参保情况显示，2005年10月至2010年1月，由标志公司缴纳社保；2010年2月至2011年4月，由湖南标志酒店管理有限公司（经百度查询，该公司系标志公司关联企业）缴纳社保；2011年5月至2018年1月，由豪布斯卡酒店公司缴纳社保。另，在2016年3月31日，长沙市天心区青园街道人民调解委员会组织豪布斯卡公司、标志公司、业主代表进行调解时，周登国以豪布斯卡公司委托代理人身份参加。六、案涉项目的《委托代理出租物业合同》，大部分业主系与豪布斯卡公司签订，少部分业主系与标志公司签订。标志公司在与新一佳公司签订20年的租赁合同后，对外宣传20年零八个月的固定回报，前十年税前8.8%，后十年税前9.8%。本院认为，一、关于向刘莉等业主履行《委托代理出租物业合同》义务的责任主体。综合案涉项目的《租赁合同》、销售资料宣传、《委托代理出租物业合同》及后续合同实际履行情况来看，本案实质系标志公司及其曾控股的豪布斯卡公司共同进行售后包租的一种商业模式。它包括两个步骤，一是售，即通过销售资料宣传投资回报后，由标志公司与购房业主签订《商品房买卖合同》；二是“包租”，即在签订《商品房买卖合同》的同时，由标志公司或其曾控股的豪布斯卡公司与购房业主签订《委托代理出租物业合同》，另，部分购房业主系与标志公司签订《委托代理出租物业合同》，但该合同的实际履行，系由豪布斯卡公司进行管理、收取承租方租金、向购房业主支付租金。又，豪布斯卡公司辩称系受标志公司委托与业主签订该合同，且已向业主披露该情形，应由标志公司承担责任，但其未就此提交相应证据，本院不予采信；再，标志公司于2015年4月17日从豪布斯卡公司退股，豪布斯卡公司亦辩称其已于2016年9月退出案涉项目的物业服务，事实上解除《委托代理出租物业合同》，但豪布斯卡公司未就解除合同提出诉求，亦未与购房业主协商一致合意解除合同，或符合法定解除条件通知解除合同，其辩称的合同已经解除，于法无据，本院不予采信。综上，前述售后包租系标志公司、豪布斯卡公司共同所为，两公司应共同对购房业主的《委托代理出租物业合同》承担履行义务之责任。二、关于应付款项。《委托代理出租物业合同》成立以后，因电子商业的发达，对实体商业造成了一定程度的冲击，原承租人新一佳亦已破产，经营环境与市场情势出现了重大变化，如果按照原合同约定的租金计算标准来继续履行合同，对于受委托代理出租的当事人标志公司、豪布斯卡物业公司明显不公平。综合考量市场环境变化与同地段同类型同性质物业出租价格，也为了有效保障双方当事人的合法权益，防止出现租金过高导致受委托公司无法继续经营下去而至双输的局面，本院依据公平原则，将《委托代理出租物业合同》中约定的租金计算标准依法进行调整，租金计算标准调整为合同原约定价格的75%，对超出部分本院不予支持。综上，本院支持2015年9月1日至2021年4月30日期间的刘莉租金32062.7元（42750.27元×75%）。三、关于违约金。暂计算至2021年3月31日，根据当事人请求，本院酌情支持2347.5元，后续违约金以尚欠租金为基数、按年利率6%的标准计算至实际付款之日，对超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国公司法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、限被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告刘莉支付租金32062.7元；二、限被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告刘莉支付违约金2347.5元（暂计算至2021年3月31日，后续违约金以尚欠租金为基数、按年利率6%计算至实际付款之日）；三、驳回原告刘莉其他诉讼请求。案件受理费1774元,减半收取887元，由被告湖南标志房地产开发有限公司、湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周长军二〇二一年六月二十八日法官助理唐莉书记员邹舟本判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第九条有限责任公司变更为股份有限公司，应当符合本法规定的股份有限公司的条件。股份有限公司变更为有限责任公司，应当符合本法规定的有限责任公司的条件。有限责任公司变更为股份有限公司的，或者股份有限公司变更为有限责任公司的，公司变更前的债权、债务由变更后的公司承继。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。