新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初1973号 原告：赵宏江，男，1973年1月3日出生，汉族，克拉玛依市应急管理局职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告：张永玲，女，1978年3月1日出生，汉族，克拉玛依社区云祥社区居委会职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 二原告之共同委托诉讼代理人：赵燕妮，新疆瀛华律师事务所律师。 被告：蔡梅，女，1983年10月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告赵宏江、张永玲与被告蔡梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月23日公开开庭进行了审理。原告赵宏江、张永玲之共同委托诉讼代理人赵燕妮，被告蔡梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵宏江、张永玲向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告双方于2017年7月24日签订的《商铺租赁合同》，并向原告返还租赁房屋；2．被告向原告支付拖欠的租金30,300元、违约金10,000元，合计40,300元；3．判令被告恢复商铺原有隔墙，如不能恢复，赔偿4,000元。事实和理由：原告赵宏江与被告蔡梅于2017年7月24日签订《商铺租赁合同》，约定原告将（鼎泰广场）碧水路1-19号商铺租赁给被告，商铺面积约37.85平方米，租赁期限自2017年7月24日至2023年7月23日，租期6年。前三年租金为23,000元，之后每年以上一年租金为基础上调10%。租金一年一付，自租赁期满一年时支付下一年全年租金。乙方拖欠房屋租金累计30日以上，甲方有权单方终止合同，收回房屋，押金贰仟元不予退还，并保留追究违约责任的权利。二原告为夫妻关系，该租赁商铺系夫妻共有。被告自2019年至今拖欠租金共计30,300元一直未缴付，原告多次向被告催缴租金均未果。被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任。故原告诉至法院，请求法院依法判决。 被告蔡梅辩称，同意解除合同，认可欠原告租金，但只欠2020年7月至2021年7月的房租，之前的租金已经付清，其中2019年年租金，经与原告协商，减免至18,000元，也已付清。2020年因为疫情，被告找原告商谈租金减免问题，双方发生争执，故被告未交房租，并未违约。综上，请求依法判决。 本院经审理，查明事实如下：2017年6月13日，赵宏江作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的蔡梅签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方将（鼎泰广场）碧水路1-19号面积约37.85平方米的商铺租赁给乙方，租期6年，自2017年7月24日至2023年7月23日；2017年7月24日至2020年7月23日每年租金为23,000元，2020年7月24日至2021年7月23日租金为25,300元；2019年7月23日前支付2019年7月24日至2020年7月23日的租金23,000元，2020年7月23日前支付2020年7月24日至2021年7月23日的租金25,300元；乙方拖欠房屋租金累计30日以上，甲方有权单方终止合同，收回房屋，押金贰仟元不予退还，并保留追究违约责任的权利。合同还就其他事项进行了约定。赵宏江与张永玲系夫妻关系，涉案租赁房屋为夫妻共有。2017年6月23日，张永玲（出租方）与蔡梅（承租方）签订《补充协议》，其中第3条载明“因承租方现承租1-18号和1-19号商铺，将两商铺之间的墙面打掉，承租期限到期后，承租方须恢复打掉的墙面。如无恢复，出租方扣除承租方押金2,000元（贰仟元整）。”被告已向原告支付押金2,000元，并付清2017年7月24日至2019年7月23日期间的租金。2019年，双方口头协商，如被告恢复1-18号和1-19号商铺之间的隔墙，则原告同意降低2019年7月24日至2020年7月23日期间租金至18,000元。后被告向原告支付了当期租金18,000元，但未恢复隔墙。原告要求被告按合同约定支付该期剩余5,000元租金及2020年7月23日至2021年7月24日期间的租金25,300元。被告认为5,000元租金已减免，其不应支付，2020年受疫情影响，应减免部分租金，双方就此发生争议，被告未再支付租金，故原告诉至本院。 另查，被告蔡梅于2021您5月20日收到本案民事起诉状副本。 上述事实，有当庭出示并质证《商铺租赁合同》《补充协议》、不动产权证书、结婚证、微信转账记录打印件、微信聊天记录打印件、通话录音及文字整理稿等证据及庭审笔录在案予以证实。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点为：1．原告要求单方解除《商铺租赁合同》是否合法有据；2．原告要求被告返还房屋，并支付租金30,300元、违约金10,000元是否合法有据；3．原告要求被告恢复商铺原有隔墙，如不能恢复，则赔偿4,000元是否合法有据。 关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”本案中，《商铺租赁合同》明确约定乙方拖欠房屋租金累计30日以上，甲方有权单方终止合同，收回房屋，该约定实质是对出租方单方解除权的约定。根据合同约定，被告应于2020年7月23日前支付2020年7月24日至2021年7月23日的租金25,300元，但被告至今未付，逾期付款时间早已超过30日，原告有权按照合同约定单方解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方；未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，原告直接起诉要求解除合同，故双方签订的《商铺租赁合同》应自被告收到起诉状副本的2021年5月20日解除。 关于第二个争议焦点。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。根据以上规定，合同解除，原告有权要求被告返还房屋。 关于房屋租金。关于2019年至2020年的租金5,000元的问题。双方经协商达成附条件减免意见，但被告并未履行约定的义务，未能成就减免租金的条件，故被告仍应按合同约定支付5,000元租金。关于原告主张2020年7月24日至2021年7月23日的租金25,300元。本院认为，承前析理，双方签订的《商铺租赁合同》自2021年5月20日解除，故应以该日为界限，之前的为房屋租金，之后的为房屋占用费，房屋占用费参照合同约定的租金确定。因合同已提前解除，故被告应向原告支付实际占用涉案房屋期间的租金。二原告主张被告应支付至2021年7月23日止的房屋租金，但本案存在被告在2021年7月23日前返还房屋的可能性，故不宜判决被告支付租金至2021年7月23日。被告应支付至判决之日即2021年6月30日的租金及房屋占用使用费。经计算2020年7月24日至2021年6月30日的租金及房屋占用费为23,705.75元（25,300元÷365天×342天）。以上租金及房屋占用费合计为28,705.75元（5,000元＋23,705.75元）。关于被告主张受疫情影响应减免部分租金的问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本院综合考量2020年本市疫情防控对被告店铺经营的影响情况，根据以上规定，酌定减少其4个月租金8,050元（23000÷12个月×2个月＋25300÷12个月×2个月）。综上，被告应向原告支付房屋租金及房屋占用费20,655.75元（28,705.75元-8,050元），超出部分，本院不予支持。 关于违约金。原告主张违约金1万元，依据是《商铺租赁合同》第十条第2款，但该条约定的是甲方（出租方）违约提前解除合同时的违约责任，并非乙方（承租方）逾期付款的违约责任。第十条第2款约定承租方提前解除或终止合同，应承担违约责任。故本院对其主张违约金10,000元不予支持。但被告逾期付款，确给原告造成利息损失，故被告应向原告赔偿利息损失，自应付款之次日即2020年7月24日计算至本案判决之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率3.85%计算。经计算，被告应赔偿原告利息损失745.13元（20,655.75元×3.85%÷365天×342天），超出部分本院不予支持。 关于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，原告要求被告于合同解除后恢复房屋隔墙，符合法律规定，本院予以支持。原被告双方于2019年达成的口头协议“如被告恢复1-18号和1-19号商铺之间的隔墙，则原告同意降低2019年7月24日至2020年7月23日期间租金至18,000元。”被告恢复隔墙则减少租金5,000元，其实质是双方认可恢复隔墙费为5,000元。现原告主张被告如不回复隔墙，则向原告赔偿4,000元，未超出双方认可的恢复费范围，本院依法予以支持。 综上所述，被告蔡梅逾期付款构成违约，原告赵宏江、张永玲主张解除合同，并要求被告返还房屋、恢复原状，支付租金和利息损失合法有据，其诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款之规定，判决如下： 一、原告赵宏江与被告蔡梅签订的《房屋租赁合同》自2021年5月20日解除； 二、被告蔡梅于本判决生效之日起十五日内向原告赵宏江、张永玲返还商铺； 三、被告蔡梅于本判决生效之日起五日内向原告赵宏江、张永玲支付房屋租金及占用费20,655.75元、利息损失745.13元，共计21,400.88元； 四、被告蔡梅于本判决生效之日起十五日内恢复(鼎泰广场)碧水路1-19号商铺和1-18号商铺之间的隔墙，如未按期恢复，则向原告赔偿4,000元； 五、驳回原告赵宏江、张永玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半计取453.75元（已由原告预交），由原告赵宏江、张永玲负担236.04元，由被告蔡梅负担217.71元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当依法按期履行判决，逾期未履行的，应当向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  张力 二〇二一年六月三十日 书记员  王霞