苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初636号原告：苏州中润商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带西路111号。法定代表人：蔡祥贤，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄婧、周双杰，该公司员工。被告：朱成利，男，1989年7月23日出生，汉族，住山东省苍山县。原告苏州中润商业发展有限公司（以下简称中润公司）与被告朱成利、王东标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理，依法由审判员杜荣尚适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告中润公司申请撤回对被告王东标的起诉，本院口头裁定予以准许。原告中润公司的委托诉讼代理人黄婧到庭参加诉讼，被告朱成利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中润公司向本院提出诉讼请求：1.被告朱成利支付租金、管理费、电费、水费共计312495.36元；2.被告朱成利支付以312495.36元为基数、自2019年4月1日起至实际清偿之日止、按每日千分之一标准计算的延迟付款违约金；3.被告朱成利支付违约金（重新招商合理费用）206832元；4.被告朱成利支付自2019年4月10日起至2021年2月24日止、按合同约定标准计算的房屋占有使用费1490790元（7元/天/平方米*687天*310平方米）；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告中润公司撤回第三项诉讼请求，第四项请求主张合同届满后两个月房屋占有使用费130200元。事实和理由：2014年10月，其与王东标就位于苏州市××中区丽丰商商业中心1幢四层401-2号房屋租赁事宜签订《中润•苏州中心房屋租赁合同》。2016年10月12日，约定承租人主体由王东标变更为被告朱成利。在履行合同过程中，被告朱成利未按约缴纳租金等费用，其发函解除双方租赁关系，但无法联系被告朱成利，其于2021年2月24日收回商铺。被告朱成利未作答辩。经审理认定事实如下：2014年10月，原告（甲方，出租方）与王东标（乙方，承租方）签订《中润•苏州中心房屋租赁合同》，甲方将位于苏州市吴中丽丰商业中心1幢四层401-2号房屋出租乙方，土地用途为商业服务业，非住宅，甲乙双方同意按310平方米计算租金、物业管理费及其他以租赁面积为基数计算的费用，乙方承诺租赁房屋作为经营“彩云间云南菜”，保证不擅自改变上述用途。租期自2014年10月10日起至2019年10月9日止，共计5年，甲方给予乙方自交房之日起45天免租装修期，即2014年10月10日至2014年11月23日止，乙方应于免租装修期届满次日开始营业，逾期开业，免租装修期不顺延。暂定交房日期为2014年10月8日，装修期从交付日期开始计算。第四条关于租赁费（租金、场地管理费、设备租赁费及物业管理费）约定，第4.1条约定，自装修期限届满后次日起开始计算租赁费用(即租金、场地管理费、设备租赁费、物业管理费，但不包括停车场费用，停车费需乙方另行支付)，租金标准：第一、二年为2.1元/天/平方米、第三年为2.31元/天/平方米、第四年为2.54元/天/平方米、第五年为2.795元/天/平方米，场地管理费标准：第一、二年为0.84元/天/平方米、第三年为0.924元/天/平方米、第四年为1.016元/天/平方米、第五年为1.118元/天/平方米，设备租赁费：第一、二年为1.26元/天/平方米、第三年为1.386元/天/平方米、第四年为1.524元/天/平方米、第五年为1.677元/天/平方米。乙方应于租赁期内（不包括装修期）向甲方或管理公司支付该房屋的物业管理费，按55元/月/平方米收取。4.2租赁费用支付方式：先付后用，每三个自然月为一期预付一次，交房同时，乙方支付首期三个月的租赁费用，以后每期应预付的租赁费用，应由乙方于该期第一个工作日或之前向甲方付清。乙方支付甲方房屋保证金169957.5元、装修保证金56652.5元。第7.3条约定，合同期限届满，若乙方要续租的，需在合同期限届满90天前以书面形式提出申请，如乙方未在该时限内提出续租申请，视为乙方不续租。合同终止后，乙方应按合同第12条约定返还租赁场所，结束经营活动。第八条第二款约定，乙方有下列情形之一：1、逾期支付租赁费用或租赁费用外的其他任何应付款项超过一个月的；2、在未获得甲方书面同意之前擅自停止营业或不严格按照商场规定的营业时间营业的及提供照明的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权按第12.3条规定立刻收回房屋，并处置商铺内一切物品，在无需另行通知乙方的情况下将本合同内的租赁商铺另行租赁，按本合同9.2条追究乙方违约责任。第九条违约责任约定，9.2如甲方按本合同的规定解除本合同的，乙方还须向甲方支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间（三个月）的租赁费用和物业管理费的总和，同时，乙方应赔偿因其违约而造成的甲方的损失。乙方逾期支付本合同租赁费用、物业管理费、水电费、煤气费、通讯费、非正常时间空调供应费用或本合同附件所列设施和设备的开通或使用费用或本合同附件所列任何费用或任何应付的违约金、损害赔偿金或逾期补交保证金的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付违约金。第十二条关于房屋交还约定。乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还该房屋，乙方按照每日每平方米人民币7元的标准支付占用使用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。如乙方在租赁期限届满之日或本合同提前终止之日未向甲方交还房屋，则甲方有权在租赁期限届满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该房屋的门锁并更换门锁，将屋内乙方物品搬出该房屋并制作物品清单，将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，如甲方将该物品自行保管或交由第三方保管的，乙方应支付相应的仓储保管费用，如乙方在甲方通知发出后十日内未领取其物品，则甲方有权将该物品拍卖、出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处理所得用于偿付乙方应付甲方的费用及损失。合同就其他事项进行了约定。王东标支付租赁保证金、装修保证金共计229610元。2016年10月12日，甲方中润公司、乙方王东标、丙方朱成利签订《主体变更协议》，三方同意涉案房屋租赁合同主体由乙方王东标变更为丙方，即丙方概括承受租赁合同权利义务，用途变更为“泰国餐厅”，且在原租赁合同期限内持续有效，即租赁期间为2014年10月10日至2019年10月9日。乙方承诺对丙方履行原合同的行为承担连带保证责任。落款甲方加盖原告公司公章，乙方、丙方由王东标、朱成利签名、捺印。原告中润公司于2019年4月9日向被告朱成利邮寄《解除函》，该函件载明：朱成利结欠租金436673.06元(2018年7月1日至2019年3月31日)、物业管理费153450元(2018年7月1日至2019年3月31日)、水费9967.5元(2018年9月1日至2019年3月31日)、电费12404.8元(2018年9月1日至2019年3月31日)，共计312495.36元。并且贵方未经我司同意，擅自闭店等行为已严重违反租赁合同的约定，发函告知：1.租赁合同于2019年4月9日解除，请贵方于2019年4月20日当日将租赁房屋归还我司；2.贵方前期进场缴纳的合同保证金229610元，我司不予退还；3.贵方需另支付我司恢复毛坯费用人民币10万；4.根据租赁合同的约定，我司将履行腾空收回房屋的权利，若贵方在本函件发出，合同解除后7日内未领取租赁房屋内物品的，我司将自行处分房屋内物品。该函件未妥投。审理中，原告中润公司陈述，其主张的第一项诉请即为解除函载明的账单，涉案房屋于2021年2月24日由原告收回，其将物品归置在仓库由其保管。上述事实，由原告提供的《中润•苏州中心房屋租赁合同》、主体变更协议、解除合同通知书及邮寄凭证，及本院制作的庭审笔录、谈话笔录等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与王东标、朱成利签订的系列协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。租赁合同出租方主体为原告中润公司，承租方主体为被告朱成利。本案承租方在租赁期限内即长期拖欠租金和关门停止经营，原告中润公司根据租赁合同约定有权解除合同，解除合同依法应通知对方，本案原告中润公司邮寄的解除函未有效送达被告朱成利，不发生合同解除效果，租赁期限届满（2019年10月9日）后双方并未续签租赁合同，被告朱成利并无继续租赁合同意思表示，双方租赁合同关系于2019年10月9日届满而终止。关于租期内欠付费用结算。按照原告中润公司所述，经核算，被告朱成利应支付原告中润公司2018年7月1日至2019年10月9日期间租金769389.86元、物业管理费262570元、2018年9月1日至2019年3月31日期间水费9967.5元、2018年9月1日至2019年3月31日期间电费12404.8元，以上共计1054332.16元。关于逾期付款违约金，合同约定的延迟付款违约金标准过高，本院酌定2019年8月20日前按年利率11.7%计算，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算。结合原告关于延迟付款违约金的诉讼请求，被告朱成利支付原告中润公司以欠付款项312495.36元为基数、自2019年4月1日起至同年8月19日止、按年利率11.7%逾期付款违约金14123.93元，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算。关于房屋占有使用费。租期届满后原告应及时收回房屋，负有损失扩大义务，现原告主张两个月房屋占有使用费，在合理范围内，本院予以支持，即被告朱成利支付原告中润公司房屋占有使用费130200元（7元/平米/天*310平方米*60天）。原告中润公司撤回关于重新招商合理费用违约金，本院尊其自愿。被告朱成利无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩的权利，应承担相应不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱成利于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司租金、物业管理费、水费、电费共计人民币1054332.16元。二、被告朱成利于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司逾期付款违约金14123.93元及以欠付人民币312495.36元为基数、自2019年8月20日起至实际支付之日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计算的逾期付款违约金。三、被告朱成利于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中润商业发展有限公司房屋占有使用费人民币130200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7794元，公告费600元，合计人民币8394元，由被告朱成利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  杜荣尚二〇二一年六月十一日书记员  单 文