广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17285号原告：叶曦林，男，1979年7月30日出生，汉族，住广东省海丰县，原告：叶卓林，男，1979年8月10日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，上述二原告共同委托诉讼代理人：胡桂芬，广东法丞汇俊律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：吴振彪，广东法丞汇俊律师事务所实习人员。被告：广州市金安房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区工业大道南821号都市广场50-55号楼四层自编之一（仅限办公用途）。法定代表人：薛辉，总经理。委托诉讼代理人：张棉，女，该公司工作人员。被告：卢秀芳，女，1967年5月12日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州农村商业银行股份有限公司华夏支行，住所地广州市天河区珠江新城华夏路1号首层。负责人：段炼。委托诉讼代理人：徐伟锋，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：黎超，男，该行工作人员。第三人：广州市白云区江高镇中八村经济联合社，住所地广州市白云区江高镇神山大道西98号。法定代表人：卢广荣，经理。原告叶曦林、叶卓林与被告广州市金安房地产开发有限公司（以下简称金安公司）、卢秀芳、广州农村商业银行股份有限公司华夏支行（以下简称广州农商银行华夏支行）、第三人广州市白云区江高镇中八村经济联合社（以下简称江高中八联社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶曦林、叶卓林的共同委托诉讼代理人胡桂芬、吴振彪，被告金安公司的委托诉讼代理人张棉，被告卢秀芳的委托诉讼代理人周乐忆到庭参加了诉讼。被告广州农商银行华夏支行、第三人江高中八联社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶曦林、叶卓林向本院提出诉讼请求：1、确认叶曦林、叶卓林与金安公司签订的《商铺认购书》有效；2、判令金安公司与卢秀芳共同履行《商铺认购书》，将涉案商铺登记至叶曦林、叶卓林名下；3、确认广州农商银行华夏支行与卢秀芳就涉案商铺390平方米面积的抵押条款和设立的抵押登记无效，判令广州农商银行华夏支行与卢秀芳就涉案商铺共同办理涂销抵押登记；4、本案诉讼费由金安公司、卢秀芳、广州农商银行华夏支行承担。事实和理由：叶曦林、叶卓林与金安公司于2002年10月12日签订《商铺认购书》，约定叶曦林、叶卓林向金安公司购买位于神山商贸城北区第一排第19、20、21号的商铺。其时，金安公司的法定代表人为卢锦南。合同签订后，叶曦林、叶卓林向金安公司支付了504598元房款、契税，并于2005年3月28日接收使用涉案商铺至今。金安公司至今未为叶曦林、叶卓林办理涉案商铺的不动产权证。2019年7月，叶曦林、叶卓林发现涉案商铺的产权已登记至卢秀芳名下且设立了抵押权人为广州农商银行华夏支行的抵押权。后叶曦林、叶卓林经调查发现，金安公司原法定代表人卢锦南与卢秀芳原为夫妻关系，于2010年9月13日离婚，双方在离婚协议中约定神山商贸城项目的所有债权债务由卢秀芳承接。叶曦林、叶卓林认为，双方签订的《商铺认购书》合法有效，应当得到诚信履行。卢秀芳在《商铺认购书》上加盖私章，又在离婚协议中确认承接神山商贸城项目的债权债务，且现涉案商铺又登记在其名下，故应由其与金安公司共同履行办证义务。故成讼。被告金安公司辩称，神山商贸城项目由金安公司投资开发建设，且金安公司已向江高镇中八村足额支付土地补偿款，故该项目建成后产权应属金安公司所有。卢秀芳系金安公司原法定代表人、股东卢锦南的原配偶。卢秀芳与卢锦南离婚时，在离婚协议中约定神山商贸城的债权债务均由卢秀芳承接。神山商贸城项目本是金安公司的财产，却被卢锦南、卢秀芳恶意侵吞。后卢秀芳未支付任何对价，以与江高镇中八村签订房屋买卖合同的方式取得了神山商贸城项目的产权，系以合法形式掩盖非法目的。后卢秀芳还以涉案商铺作为抵押物向广州农商银行华夏支行提供借款担保。卢秀芳的行为不仅侵害了叶曦林、叶卓林的权益，更侵害了金安公司的权益，应当承担赔偿责任。现涉案商铺已登记在卢秀芳名下，故金安公司无法按照与叶曦林、叶卓林的约定办理过户手续。请求法院在查明事实的基础上，判令卢秀芳直接将涉案商铺过户给原告，或者将神山商贸城项目产权返还给金安公司，以彰显法律的公平正义。被告卢秀芳辩称，不同意叶曦林、叶卓林的诉讼请求，理由如下：1、《商铺认购书》为无效合同。（1）《商铺认购书》签订时，神山商贸城项目尚未建设，没有取得合法的规划报建手续，其土地使用权仍登记在中八村集体名下，属于法律上严格禁止买卖的标的物。双方在签约时明知交易标的的非法性，违反了法律法规的效力性强制规定，故《商铺认购书》无效。（2）金安公司在2007年3月发生变更，成为恒大集团的下属公司。此后金安公司未参与神山商贸城的后续工作，即规划验收和土地出让。金安公司与中八村的征地合同关系事实上已经终止。金安公司已不具备为叶曦林、叶卓林办理过户手续的合法身份。后续中八村和卢秀芳共同完成了规划验收和土地出让手续，将神山商贸城项目从违法项目转变为合法项目，与金安公司无关。叶曦林、叶卓林与金安公司订立的《商铺认购书》始终是非法买卖集体土地、违法建筑的无效合同。2、《商铺认购书》为预约合同。《商铺认购书》第八条约定，“本认购书属于预约性质”。双方订立《商铺认购书》时，神山商贸城正在非法建设中，约定的商铺面积间隔、坐落都是不确定的，要等合法规划报建后才能确定。涉案商铺在最终的设计图纸和确权中均无法体现。3、《商铺认购书》约定的办证义务无法履行。《商铺认购书》为无效合同、预约合同，随着客观事实的变化，已无法履行。4、卢秀芳不是《商铺认购书》的合同主体，故叶曦林、叶卓林主张卢秀芳承担合同义务没有事实、法律依据。（1）卢秀芳在《商铺认购书》中的签名至多只能视为代理卢锦南签约。而卢锦南当时也只是以金安公司法定代表人身份签约。卢秀芳和卢锦南离婚时，卢锦南已非金安公司的法定代表人、股东，故其不能处分金安公司的债权债务。（2）离婚协议不具备公开、公示的效应，故卢秀芳即使有愿意承接金安公司债权债务的意思表示，该意思表示也未到达金安公司，双方也未达成一致意见。故卢秀芳并未承接《商铺认购书》的债权债务。（3）金安公司与中八村之间原有征地合作协议，但因金安公司2007年股权转让而中断。卢秀芳承接了金安公司与中八村土地征地合作的合同关系，最终完善了神山商贸城项目的规划验收和土地出让手续。卢秀芳虽然没有按照其与中八村订立的存量房买卖合同支付合同价款，但并不意味是无偿取得神山商贸城项目产权。金安公司自始至终均没有对此提出异议。（4）卢秀芳未与金安公司达成《商铺认购书》权利义务转移的合意，也未与叶曦林、叶卓林达成相关合意，故不承担相关责任。5、卢秀芳取得神山商贸城项目产权、抵押都进行了公开登记。叶曦林、叶卓林作为涉案商铺的买受人，应当知道抵押的事实，但其并未提出异议。卢秀芳作为涉案商铺的产权人，有权将涉案商铺用于抵押，抵押行为合法有效。即使叶曦林、叶卓林认为卢秀芳有恶意，但广州农商银行华夏支行并无过错，故抵押行为有效。6、虽然民法典允许“带押过户”，但涉案商铺没有单独确权。即使要带押过户，也必须先进行分割确权。如果进行分割确权，势必影响到整个场地的消防验收。故“带押过户”客观上不能履行。被告广州农商银行华夏支行辩称，第一项诉讼请求与广州农商银行华夏支行无关。2013年10月9日，广州致利集团有限公司（以下简称致利公司）与广州农商银行华夏支行签订《企业借款合同》，借款3亿元。当日，卢秀芳与广州农商银行华夏支行签订《抵押合同》，以其名下位于广州市神山大道西414号的商铺提供抵押担保，并于当月办理抵押登记手续。故广州农商银行华夏支行为抵押权人，享有的抵押权系善意取得，应当受到法律保护。若法院判决涉案商铺过户至叶曦林、叶卓林名下，广州农商银行华夏支行同意在不影响抵押权实现的前提下带押办理过户手续。若致利公司未按时还款或违反其他合同约定，广州农商银行华夏支行有权处置抵押物，并就处置款项优先受偿。第三人江高中八联社无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《商铺认购书》、购房款收据、《神山商贸城管理费收取办法》《商铺租赁合同》、水电费收据、地址《证明》、物业费收据、中八村委会证明、广告宣传单据、离婚协议书、《财产分割协议书（一）》《财产分割协议书（二）》、神山商贸城房产产权登记档案、《存量房买卖合同》、金安公司工商登记材料、不动产权证、《企业借款合同》《抵押合同》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、《商铺认购书》的有关事实1、合同名称：《商铺认购书》。2、交易双方：售房人金安公司；购房人叶曦林、叶卓林。3、签约时间：2002年10月12日。4、约定面积：390平方米。5、约定房价：846736元。6、约定地址：神山商贸城北区第一排19、20、21号。7、约定交付时间：批准施工之日起五个月内。8、约定办证时间：交付使用后一年内。9、售房人签章情况：“广州市金安房地产开发有限公司合同专用章（2）”、“卢秀芳”私章、委托签约人胡倩云签名。10、付款情况：504598元。2002年10月12日3万元；2002年10月21日474598元；2002年10月21日契税25402元。11、购房款收据签章情况：“广州市金安房地产开发有限公司发票专用章”、会计胡艳华私章、出纳胡慧敏私章、经手人胡艳华签名。12、是否交付：已交付。13、使用情况：使用至今。14、现地址门牌：广州市白云区江高镇神山大道西424号、426号、428号。15、办证情况：至今未办理不动产权证。二、神山商贸城项目的有关事实神山商贸城项目是金安公司以广州市白云区江高镇中八村民委员会（以下简称中八村）名义开发建设的房地产项目。2002年至2005年期间，金安公司将神山商贸城项目的部分商铺对外出售，但未能为购房者办妥不动产权证书。2007年，金安公司股权发生变动，卢锦南不再担任该公司法定代表人、股东。此后，恒大地产集团有限公司的子公司鹤山市鑫鑫观光产业园有限公司持有金安公司100%股权至今。2010年，卢秀芳与卢锦南离婚，并与卢锦南签订了由卢秀芳取得神山商贸城项目（未售部分）的离婚财产分割协议。2011年，中八村办妥神山商贸城项目的初始产权登记手续，将产权登记在其辖下的集体经济组织江高中八联社名下。同年，卢秀芳与江高中八联社以“买卖”的方式将神山商贸城项目产权整体转移登记至卢秀芳名下。2013年，卢秀芳以神山商贸城项目为抵押物为致利公司向广州农商银行华夏支行借款提供担保，并办理了抵押登记手续。现抵押权处于未涂销的状态。神山商贸城项目产权信息如下：1、白云区神山大道西330-464号（双），振兴二街2-134号（双），建筑面积33479.12平方米，土地已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2011年4月11日起，土地用途商业金融业用地、社会停车场库用地。另有376.7784平方米未申请产权登记。2、白云区神山大道西振华南路100号101房，建筑面积111.41平方米，2层，土地已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2011年4月11日起，土地用途商业金融业用地、社会停车场库用地。3、白云区神山大道西振华南路116号101房，建筑面积160.39平方米，2层，土地已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2011年4月11日起，土地用途商业金融业用地、社会停车场库用地。4、白云区神山大道西振华南路118号101房，建筑面积160.43平方米，2层，土地已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2011年4月11日起，土地用途商业金融业用地、社会停车场库用地。5、白云区神山大道西振华南路120号101房，建筑面积160.31平方米，2层，土地已征收国有土地使用权出让金，使用年限40年，从2011年4月11日起，土地用途商业金融业用地、社会停车场库用地。三、卢秀芳离婚财产分割协议中有关约定卢秀芳与卢锦南于1985年11月1日结婚，于2010年9月13日离婚。2010年9月13日，卢秀芳与卢锦南签订《离婚协议书》，约定：神山商贸城项目，根据双方签订的《财产分割协议书一、二》的规定，该项目的所有债权债务归卢秀芳所有，卢锦南不享有所有债权，也不承担债务。同日，卢秀芳与卢锦南签订《财产分割协议书（二）》，约定：1、坐落于神山大道西458号等87间商铺、酒楼、会所、市场未开发土地等（即神山商贸城，详见附件二财产清单序号1-93号所列内容）是甲、乙双方在婚姻存续期间以金安公司名义投资开发，属于夫妻共同财产。关于神山商贸城项目，凡在开发建设过程中以甲方或以金安公司名义与相对方签订的合同，全部的合同权利均归乙方所有，甲方自愿并无条件放弃全部合同权利。一旦前述房屋、土地具备办理房屋或土地登记的条件，甲方同意全部房屋、土地登记在乙方名下，乙方享有全部房屋、土地的所有权，甲方同意并无条件放弃其享有的全部房屋、土地的1/2份额的所有权及使用权。2、甲方对金安公司享有的股权因与恒大地产集团的合作事宜暂转至其他公司名下，如约定的条件成就，前述股权可回转给甲方。因前述股权是甲、乙双方在婚姻存续期间内对外投资形成和取得，属于夫妻共同财产权利。甲方同意一旦股权回转的条件成就，甲方自愿并无条件将股权转至乙方名下或按乙方确定的份额及姓名转至甲、乙双方婚生子女名下。甲方完全放弃该股权的1/2份额所有权，同时协助办理股权转让的工商登记备案手续。上述《财产分割协议书（二）》附件《财产清单（神山商贸城未售商铺）》中有北一排4号至东二排18号共87个商铺，不包含涉案商铺。诉讼中，叶曦林、叶卓林因诉讼策略原因，申请撤回第二项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据双方诉辩意见，本院总结以下两个争议焦点并论述如下：一、《商铺认购书》是预约合同还是本约合同？卢秀芳抗辩主张《商铺认购书》为预约合同。本院认为，预约合同是指当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成协议，是当事人在本约内容达成一致前作出的有约束力的意思表示。经查，本案《商铺认购书》约定了涉案商铺坐落位置、面积、总价款、付款方式、交付时间、办证时间、违约责任等主要内容，并未约定将来须再订立房屋买卖合同。在履行中，买方支付了全部购房款，而卖方也将涉案商铺交付买方使用十余年，仅余办证义务未履行。因此，本案《商铺认购书》在意思表示、实际履行上已经超越了预约合同，应当认定为本约合同。卢秀芳就此提出的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。二、《商铺认购书》是否合法、有效？卢秀芳抗辩主张《商铺认购书》因非法买卖集体土地、违法建筑而应认定无效。本院认为，首先，卢秀芳并未提供证据证明神山商贸城项目存在经行政机关认定的违法事实，故其相关主张证据不足。其次，至本案法庭辩论结束前，神山商贸城项目项下土地早已经转为国有建设用地，上盖房屋也取得了合法产权。涉案商铺作为交易标的，其合法性早已得到了补正。最后，《商铺认购书》的交易主体、意思表示、交易行为均真实、合法。综上所述，本案《商铺认购书》合法、有效。卢秀芳就此提出的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，对于叶曦林、叶卓林的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于叶曦林、叶卓林的第三项诉讼请求，因与本案房屋买卖合同纠纷并非同一法律关系，不适宜合并审理，故本院已释明不予处理，叶曦林、叶卓林可以另案主张。被告广州农商银行华夏支行、第三人江高中八联社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：确认原告叶曦林、叶卓林与被告广州市金安房地产开发有限公司于2002年10月12日订立的《商铺认购书》合法、有效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6133.70元（原告叶曦林、叶卓林已预交12267.4元）、财产保全申请费4754元，由被告卢秀芳负担并于本判决书生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 军二〇二一年六月二十八日书记员 邝婉欣