广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14581号上诉人（原审原告，反诉被告）：广州日领商务服务有限公司，住所地广州市越秀区中山五路193号1603房。法定代表人：傅政纲，职务：总经理。委托诉讼代理人：顾斐，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：王万辉，男，1953年3月7日出生，汉族，身份证登记住址湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：曾祥敏、林娜,广东诺臣律师事务所律师。上诉人广州日领商务服务有限公司（以下简称日领公司）因与被上诉人王万辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40183号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。日领公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王万辉的诉讼请求；2.上诉费由王万辉负担。事实和理由：一、本案中，装修保证金是由王万辉直接向案外人广州力致物业管理有限公司（以下简称力致公司）转账支付的，退还的主体应该是力致公司，而非日领公司。力致公司是涉案物业的管理方，对于进场装修的租户都需要收取装修保证金，故应由力致公司返还该笔款项。二、一审法院对王万辉是否已切实履行返还符合正常使用状态的场地的问题避而不查，明显存在事实查明不清。王万辉根本未向日领公司交还涉案场地，且在进场施工后，对涉案场地原有地板全部进行了破坏，封闭了手扶电梯，重新间隔，其要交还必须恢复原状至正常使用状态。而且，王万辉已经另案向日领公司主张装修补偿（包括装修工程费和材料费），足以证明场地还被王万辉占用。一审仅判令返还装修保证金，却不要求王万辉交还场地，明显不公。王万辉辩称，不同意日领公司的上诉主张，请求驳回上诉。一、根据双方租赁合同第4.5条，支付装修保证金是双方合同约定，日领公司确认收到了该笔款项，即便日领公司后面转给力致公司，也视为日领公司已经收取。二、王万辉进场时涉案场地就不平整，并且双方租赁合同也没有约定交付场地需要回复原状，双方租赁合同在本案中已经解除。日领公司于2020年9月3日向一审法院起诉请求：1、判令日领公司和王万辉签订的《商铺租赁合同》解除；2、判令王万辉向日领公司按原状（没有任何间隔，王万辉要负责修复五楼地板。）返还位于广州市越秀区中山五路193号百汇广场五楼商铺；3、判令王万辉向日领公司支付商铺租金及违约金（租金以116200元每月为标准，自2020年3月1日计算至王万辉实际交还场地止；违约金以同期应付未付的月租金为标准每日按0.1%计算，具体计至王万辉履行完毕之日止）；4、判令日领公司没收王万辉己付的租赁保证金；5、本案全部诉讼费用由王万辉承担。王万辉提出反诉请求：1、请求判令王万辉返还日领公司支付的装修保证金100000元；2、由王万辉承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实如下：2019年10月18日，日领公司（甲方）与王万辉（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.1.甲方将位于广州市越秀区中山五路193号百汇广场内商场第五层商铺提供给乙方使用；1.2.该商铺建筑面积1660平方米；1.3.乙方使用该商铺仅限于经营旅业。2.1.乙方使用该商铺的经营合同期从2019年11月1日起至2029年10月31日止；2.2.装修免租期为三个月，自双方签订本租赁合同且双方约定于2019年11月1日至2020年1月31日为装修期，由2020年2月1日开始计算租金。3.1.2020年2月1日至2021年1月31日的月租金额为116200元；3.2.合同期内乙方须向甲方缴付该交商铺的管理费用，此项费用包括消防系统、电梯电费、公共区域水电费、清洁费、公共保安费，物业管理费以建筑面积计算；3.3.乙方在签订本合同之日，应向甲方一次性支付合同定金166000元，余下的商铺场地租金的合同保证金，金额相当于乙方第一年贰个月的商铺场地租金332000元应在2019年10月24日前一次性支付给甲方；3.4.合同期内，乙方应于每月3号前以转账方式向甲方支付该商铺当月的场地租金；3.6.乙方在撤场前，甲方将本合同保证金转作为商铺质量保证金，经甲乙双方签订《场地移交确认书》，该保证金七天内无息退还。4.1甲方交付给乙方使用的商铺为现有商铺，甲方收到乙方给付的商铺场地租金合同保证金和第一年首月的商铺场地租金及管理费之日起的3天内将该商铺移交乙方使用，双方共同对该商铺场地情况进行移交验收并签字；4.3.该商铺甲方负责一次消防验收，乙方负责承租范围内二次消防装修、验收及其他消防设施，甲方应提供充分协助和配合；4.4.该商铺范围内由乙方自行装修并负担全部费用；4.5.乙方装修之前，须向甲方交付装修保证金100000元，装修完毕经甲方验收和结清施工有关费用后，甲方在约定的30天内将装修保证金无息退还乙方。5.1.甲方承诺已与商铺业主方签订合法有效的《商铺租赁合同》或授权委托书，在本合同履行期间，甲方对商铺享有合法完整的出租权；5.4.甲方负责提供房屋租赁登记备案证明、建筑主体消防批文复印件、房产证复印件及相关资料以供乙方办理经营审批，甲方承诺在签订合同之日起15天内负责提供该商铺的租赁登记备案证明，如果甲方超过15天未完成房屋租赁登记备案手续，甲方承担商铺所有产生的费用及责任，免租期则顺延。9.1.本合同附件与本合同具有同等法律效力，附件一为百汇广场五楼商铺图纸，附件二为甲方营业执照复印件，附件三为乙方营业执照复印件、法定代表人身份证明书及授权委托书（或承租人身份证复印件）。等等。同日，日领公司另与王万辉签订《物业服务协议》，约定由日领公司对案涉五楼租赁场地提供物业服务管理，服务管理期限为10年，自2019年11月1日至2029年10月31日止，每个月管理费49800元，王万辉应在签订合同之日向日领公司一次性支付商铺场地管理费、服务费的合同保证金49800元等。2019年10月21日，王万辉通过银行转账向日领公司农行中旅商业城支行的账户转账支付了首月租金166000元、向傅政纲在广发银行中山五路支行的账户转账支付了租赁押金332000元，11月14日王万辉再向傅政纲转账支付管理费49800元，以上费用日领公司均开具《收据》予王万辉。2019年10月29日，王万辉向日领公司申请进场进行装修。11月29日，王万辉再向日领公司发出《关于百汇广场五楼手扶电梯围闭施工申请》。同年12月7日，王万辉再向日领公司发出《申请》称五楼进入排污工程阶段需打拆原装修地面等。2019年10月30日，王万辉向广州市力致物业管理有限公司转账100000元，同日日领公司向王万辉出具《收据》载明：今收到王万辉交来广州市中山五路193号五楼装修保证金100000元。（此款项已直接转到广州市力致物业管理有限公司账号20×××01）。该收据加盖有广州日领商务服务有限公司收款专用章。日领公司认可该收据的真实性、合法性和关联性，但日领公司认为该款项转给物业公司而未支付给日领公司。前述合同履行期间，日领公司就合同履行事宜与微信名为“百汇老沈”的人通过微信进行沟通。2019年10月21日，该“百汇老沈”向王万辉发出两条信息，内容为日领公司及傅政纲前述银行账户信息。次日，王万辉发出信息要求提供建筑规划许可证、房产证、一次消防审核及验收批复的原件扫描件，“百汇老沈”回复收到信息后称安排同事整理资料。同月24日，王万辉再向其发出信息称资料不全要求跟进等。此后，双方一直在协调消防事宜互有信息往来。2019年11月4日，王万辉发出一审法院于2019年10月17日在案涉现场两商铺张贴的《公告》。“百汇老沈”回复称“没毛病，放心吧”、“被执行人不是我司，没啥毛病”，王万辉称“我们要求暂停，避免投入越大损失越大”、“等纠纷处理好再装修”等。11月5日、6日，王万辉再发出信息催要装修许可证以及施工图设计文件审查须提供资料的文档。2019年12月13日，王万辉发出《停工报告》，称由于部分小业主未协商场地围蔽以及合同未备案致使消防图无法报批，消防工程无法进行施工，王万辉决定于12月16日停工并要求顺延免租期等。此后，直至2020年5月期间，双方仍在微信中进行沟通，“百汇老沈”于6月4日仍称“押金部分谈得差不多了”。日领公司向一审法院提交了部分坐落中山五路193号五楼商铺的《房屋租赁登记备案证明》，租赁期限自2020年1月1日起至2029年12月31日。2020年2月19日，日领公司通过微信向王万辉发出《通知》，称其已于2020年1月16日办好案涉五楼租赁场地的合法租赁备案手续，并希望与王万辉积极对接等。同年2月24日，因受疫情影响，日领公司决定将已批出租赁报备以快递方式邮寄给王万辉。庭审中，日领公司确认其已与五楼多个业主签订了租赁协议，总共面积达598.73平方米。2020年6月22日，王万辉向日领公司发出《律师函》，称王万辉实施装修期间，日领公司仅提供了部分资料。2019年11月案涉商铺组成部分之一的530商铺被广州市越秀区人民法院查封，并要求将该商铺恢复至原有间隔后交还产权人何婉玲。经日领公司、王万辉多次协调，日领公司虽一再保证可以协调解除查封交付王万辉继续装修，但并未实际解除，以致王万辉不得不于2019年12月13日向日领公司发出停工报告。截至律师函发出之日，王万辉已支出装修费用611564.50元。鉴于上述事实，王万辉授权律师函告日领公司解除前述租赁合同，日领公司返还其收取的各项费用合计697800元，并赔偿王万辉的装修损失611564.50元。等等。该律师函由王万辉以特快专递的方式邮寄给日领公司傅政纲位于中山五路××房的地址，同年6月24日邮件妥投。此后，王万辉以日领公司为被告向一审法院提起诉讼，其中租赁合同纠纷一案由一审法院以（2020）粤0104民初30926号案受理，诉请主要为返还支付的租金、保证金、物业管理费及赔偿装修费用等；日领公司以王万辉为被告向一审法院提起诉讼，物业服务合同纠纷一案由一审法院以（2020）粤0104民初40186号案受理，诉请主要为解除其与王万辉签订的《物业服务协议》，王万辉支付自2020年3月1日起的物业管理费等。2020年10月30日，一审法院组织日领公司、王万辉双方对案涉租赁场地进行了现场勘查，根据现场踏勘可见：案涉场地现场实施了装修工程，并将租赁场地按经营酒店的方式间隔为多个独立空间；其中有516、529、530、547四个商铺被法院查封并以胶合板材进行简单的隔断。以上事实，有日领公司及王万辉提交的商铺租赁合同、对账单、微信聊天记录、照片、律师函、进场申请、邮政特快专递底单及妥投证明、房屋租赁登记备案证明、民事起诉状等证据及本案庭审笔录在案佐证。一审法院于2020年10月22日向日领公司送达缴费通知单，日领公司在收到缴费单后未按时交纳费用，一审法院于2020年12月23日作出民事裁定书裁定本案本诉按日领公司撤诉处理。一审法院认为：日领公司、王万辉双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。双方当事人均应信守契约，切实履行各自负担的合同义务。根据该合同的约定，王万辉向日领公司承租案涉百汇广场第五层商铺1660平方米用作旅业经营，日领公司作为出租人其应提供适租的场地予王万辉使用。根据前述合同的约定，日领公司承诺其已与商铺业主方签订合法有效的《商铺租赁合同》或授权委托书，在本合同履行期间，其对商铺享有合法完整的出租权。但事实上，截止本案诉讼期间，日领公司仅与五楼多个业主签订了租赁协议，总面积为598.73平方米。从一审法院组织的现场勘查情况亦可见，因案涉场地的部分业主向一审法院申请强制执行，一审法院在现场四个商铺张贴封条并对所涉商铺进行围蔽。由于该四个商铺分散位于租赁场地之中而非集中位于某个区域内的连续商铺，对王万辉承租该场地拟作统一的旅业经营在客观上具有障碍。因日领公司提供的租赁场地不适租之违约行为致使双方租赁合同目的不能实现，王万辉在2020年6月22日向日领公司发出《律师函》要求解除前述合同，该《律师函》于2020年6月24日送达日领公司，系王万辉依法行使合同的法定解除权，双方的租赁合同于2020年6月24日解除。日领公司、王万辉双方签订租赁合同后，王万辉依约支付了装修保证金100000元，该款项经日领公司确认转账给力致公司，并加盖日领公司公司收款专用章，一审法院视为日领公司已收到该笔款项。现双方租赁合同已解除，日领公司继续占有王万辉的装修保证金已无理据，日领公司应将该笔装修保证金返还王万辉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十六条的规定，一审法院于2020年12月24日作出判决如下：广州日领商务服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向王万辉退还装修保证金100000元。一审案件反诉受理费1150元，由日领公司负担。二审期间，日领公司向本院提交如下证据材料：1.律师函及邮寄凭证，拟证明日领公司多次发函给王万辉，王万辉拒收函件；2.水电费收款收据，拟证明王万辉支付了2020年6月的水电费，还在使用涉案场地；3.物业管理协议。4.证明。5.物业管理费发票。证据3、4、5拟共同证明王万辉拒不交还场地还拖欠租金和管理费；6.现场图片，拟证明王万辉对涉案物业现场破坏严重。王万辉质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认。王万辉并没有收到该律师函，并且涉案场地早已经移交给了日领公司。对于证据2的真实性予以确认，对其证明内容关联性不予认可。791.64元是在整个装修过程当中所发生的水电余额，从水电周转金当中抵扣，是去办退水电周转金时候进行办理的，并不是证明水电费是在那个时候产生的，如果说有正常装修的话，水电费不可能仅仅才791元。证据3-5的真实性由法院认定，王万辉不是合同的一方，对其证据的内容不予认可。王万辉不存在未返还场地和拖欠费用的事实，场地早已经交还。对于证据6，当时在装修的过程当中是存在将场地进行一定的清除整理的情况，但是不能证明是王万辉破坏了案涉场地，现在场地也已经交还给日领公司。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点是，日领公司主张不予返还100000装修保证金的主张能否成立。本院对此分析如下：首先，根据日领公司（甲方）与王万辉（乙方）签订的《商铺租赁合同》第4.5条约定“乙方装修之前，须向甲方交付装修保证金100000元，装修完毕经甲方验收和结清施工有关费用后，甲方在约定的30天内将装修保证金无息退还乙方。”，装修保证金是由日领公司收取和退还。实际上，王万辉也是将装修保证金100000元支付给日领公司，且日领公司还出具了收据，一审法院据此判令日领公司返还该笔装修保证金并无不当，本院予以维持。日领公司将该笔款项转入力致公司账户，属于其内部之间对款项的处理，与王万辉无关，日领公司不能以此主张其没有退还义务。其次，因涉案租赁合同的目的无法实现，双方的租赁关系已经解除，日领公司可另案解决涉案场地的交还以及涉案租赁合同解除的相关后果清理问题，日领公司以涉案场地尚未交还为由主张不应退还装修保证金，理据不足，本院不予支持。综上所述，日领公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由广州日领商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年六月二十九日书记员 苏劲丹