安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初1165号 原告：淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处，住所地安徽省淮南市田家庵区洞山西路88号，统一社会信用代码91340400790123768D。 负责人：宗升国，系该管理处处长。 委托诉讼代理人：许瑞磊，安徽衡威律师事务所律师。 被告：张某，男，汉族，1977年1月10日出生，籍贯安徽亳州，本科学历，住安徽省淮南市田家庵区。 原告淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处（以下简称东华实业洞泉物业管理处）诉被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告东华实业洞泉物业管理处的委托诉讼代理人许瑞磊到庭参加诉讼，被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东华实业洞泉物业管理处向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2015年8月至2020年8月所欠物业服务费共计3541.9元[0.4元/月·平方米*29个月(2015年8月至2017年12月)+0.5元/月·平方米*32个月(2018年1月至2020年8月)*128.64㎡。2、判决被告支付违约金1063元；3、判决被告承担案件诉讼费。事实与理由：原告于2010年6月进入龙眼新村小区进行物业服务至今，2017年9月6日，原告下属洞泉物业管理处龙眼村物业管理办公室与田家庵区龙眼村小区第二届业主委员会续签了《龙眼村住宅小区物业管理服务合同》，根据物业服务合同的约定为小区提供物业服务，并约定龙眼村物业多层住宅综合服务费的收费标准为0.50元/月·平方米。被告购买了龙眼新村小区63#606室房屋，该房屋的建筑面为128.64平方米，自2015年8月起，被告至今未缴纳物业费总计3541.9元。期间，原告的工作人员多次上门催缴，但被告拒绝缴纳，为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼，请依法判如所请。 被告张某辩称，并不是不缴纳物业费，是房屋问题没有解决，房屋从前期交付一直存在问题，物业一直没有尽到职责，说后期给我修，但是一直没有给我修，这就是不交物业费的主要原因，现在需要物业帮我修理，不然还是不会缴纳物业费。法庭前期调解说要动用我的维修基金修理，但是我不同意，是因为物业不作为导致房屋过了质保期，不是我自己的问题，不应该动用我的维修基金去维修。如果在质保期内因为物业的原因导致问题超过质保期物业仍向我收取物业费，认为物业的起诉也超过了时效。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 一、被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。被告表示无异议。 二、2011年8月6日被告签署的承诺书，证明被告入住小区，应当按照约定交纳物业服务费用。被告质证意见：是我签的字，但只能代表我住在这个小区，说明不了别的问题。 三、物业服务企业登记资质证书，证明原告具有提供物业服务的资格。被告质证意见：对真实性无异议。 四、2014年、2017年签订的物业服务合同两份，证明原告是小区的物业服务公司，有权收取物业服务费用。被告质证意见：物业合同不是我业主签的，质疑这份证据的合法性，是否是业主的真实意思表示，我没有参加过业主大会，对业主委员会的合法性存在质疑，按照安徽省目前的管理条例说明，如果有人代表了我的权利，是否有我的书面授权，没有的话我对这个业主委员会存在的合法性存在质疑，业主委员会的成立是否合理合法；按照民法典相关解释，小区收地面停车费，业主委员会从未跟业主说过，这个收益包括广告费等收益应当归全体业主。 五、住宅区物业服务费明码标价清单，证明原告收取物业费的收费依据符合标准。被告质证意见：收费标准是政府批准的，没有异议，但是对地面停车费等产生的收益去向存疑，业主的权益是否应当有分摊而不是全额缴纳物业费。 六、支付令裁定书，证明原告因被告欠付物业服务费用向法院申请了支付令，因被告未收到联系不上，所以撤回了，并未生效。被告质证意见：该支付令并没有收到过。 七、不动产查档证明，证明被告是案涉房屋的共有人，应当缴纳物业服务费用。被告表示无异议。 八、田家庵区人民法院民事判决书（2014）田民一初字第02287号，证明原告母公司与被告在2014年就被告欠付物业费事宜提交法院起诉过并判决。被告质证意见：认为该证据不能说明任何问题，当时在物业承诺给我维修房屋的前提下我已经把当时的物业费缴清了，我已经履行了我的承诺，但是物业并没有给我解决问题。 被告张某向本院提交以下证据： 一、手机中存放的房屋漏水的视频，证明房屋跟露台连接的部分、飘窗严重脱皮，有渗漏问题；屋顶天井漏水。原告质证意见：房屋质量问题系被告与开发商之间的纠纷，被告应当向开发商主张相关责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告张某系田家庵区龙眼新村小区63#606室（面积为128.64平方米）房屋的业主。2014年10月8日，淮南市田家庵区龙眼村小区业委会（甲方）与淮南东华（实业）集团洞泉物业管理处龙眼村物业办（乙方）签订了《龙眼村（龙眼新村）住宅小区物业管理服务合同》，合同中的第六章第九条约定：“1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，实行包干制方式，按其拥有的建筑面积（房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），每月向业主、使用人收取物业综合服务费，标准是：多层住宅0.4元/月㎡；围合老楼住宅0.30元/月㎡，经营商铺按0.60元/月㎡；其他房屋设施按使用性质参考类物业标准收取。2、本物业管理服务费标准的调整，依据淮南市小区服务等级标准，随政府物价主管部门发布的指导价的调整，而随之进行调整。3、…”。2017年9月6日，淮南市田家庵区龙眼村小区业主委员会（甲方）与淮南东华（实业）集团有限责任公司洞泉物业管理处龙眼村小区物业办（乙方）签订了《龙眼村住宅小区物业管理服务合同》，合同中第六章第九条约定：“1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，实行包干制方式，按其拥有的建筑面积（房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），每月向业主、使用人收取物业综合服务费，标准是：龙眼村一期、二期多层住宅0.50元/月㎡；铁运、工贸围合老楼0.40元/月平方米；经营商铺按0.60元/月㎡；其他房屋设施按使用性质参考类物业标准收取。2、本物业管理服务费标准的调整，依据淮南市小区服务等级标准，随政府物价主管部门发布的指导价的调整，而随之进行调整；如政府物价主管部门发布的指导价不做调整，而存在物价涨幅较大的情况下，双方协商做一定幅度的调整。3、…”。在2017年9月签订的合同中将多层住宅的物业综合服务费标准从0.4元/月㎡调整至0.5元/月㎡，有淮南市田家庵区物价局出具的关于龙眼村小区《住宅区物业服务费明码标价清单》核准收费标准为：多层住宅物业服务费（龙眼村一、二期）0.5元/平方米/月，写明“此物业公司与该业主委员会签订合同内容已明码标价公示”并盖章。物业服务合同签订后，东华实业洞泉物业管理处依约向案涉小区提供物业服务。被告自2015年8月至今未缴纳物业费，经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年2月4日，原告东华实业洞泉物业管理处诉至本院，要求判决被告张某向原告东华实业洞泉物业管理处支付自2015年8月至2020年8月的物业管理费及违约金合计4604.9元。 上述事实有当事人提交的证据及其庭审陈述在案佐证。 本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告东华实业洞泉物业管理处与淮南市田家庵区龙眼村小区业委会签订的两份《龙眼村住宅小区物业管理服务合同》，均系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且原告东华实业洞泉物业管理处在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。被告张某作为业主，在接受原告提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。被告辩称原告在物业服务中存在瑕疵，此抗辩不能作为拒缴物业费的理由。经庭审调查，被告作为案涉房屋的业主，自2015年8月至今未交纳物业费用，根据两份《物业管理服务合同》上载明的物业服务费及淮南市田家庵区物价局出具的关于龙眼村小区《住宅区物业服务费明码标价清单》收费标准规定，被告张某应支付的物业费计算为3541.9元{[0.4元/月.平方米*60个月(2015年8月至2017年12月)+0.5元/月.平方米*29个月(2018年1月至2020年8月)]*128.64平方米}。故原告东华实业洞泉物业管理处要求被告张某支付物业费3541.9元的诉请，本院予以支持。 关于违约金问题，本院通过庭审查明事实和参照与张某同小区业主在同类案件中提供的证据来看，东华实业洞泉物业管理处提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付违约金1063元的诉请，依据不足，本院不予支持。 关于被告提出的屋内漏水问题，因该房屋现已过保修期，原告东华实业洞泉物业管理处告知被告可以向物业申请使用维修基金，在满足使用维修基金的条件下可以予以维修。被告主张其房屋问题是保修期内发生的，当时物业做了保修登记之后未处理，是因为物业不作为导致房屋过了保修期，不应当动用其维修基金，但未提交证据证明其主张，本院不予采信。因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，物业并非造成房屋漏水问题的直接责任主体，被告张某提交的证据亦不能证明涉案房屋存在漏水等质量问题是由物业公司造成的，以此拒缴物业费缺少事实及法律依据，本院依法不予支持。 本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告东华实业洞泉物业管理处作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张某于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处自2015年8月1日至2020年8月30日期间物业服务费3541.9元。 二、驳回原告淮南东华实业（集团）有限责任公司洞泉物业管理处其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  李保平 人民陪审员  沈颂琴 人民陪审员  朱陶清 二〇二一年六月三十日 书 记 员  庄 婕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法于物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人以及按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违法约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热。供燃气等方式催缴物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。