安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1628号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽实权光电科技有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区南部新区槐花路北侧、张良路东侧安徽实权光电科技工业园内。 法定代表人：袁万忠，公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：程彪，安徽赵长利律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：亳州中元金属门窗有限公司，住所地安徽省亳州市亳芜现代产业园月季路以**，统一社会信用代码91341600MA2TK3EF6G。 法定代表人：杨兰，公司经理。 委托诉讼代理人：张朋，安徽佑安律师事务所律师。 上诉人安徽实权光电科技有限公司（以下简称实权公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初8335号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 实权公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项；依法改判被上诉人依照《厂房租赁合同》支付厂房租金35490元及违约金（以35490元为基数，按照每天3‰计算至租金付清之日止，暂计算至2020年9月21日违约金为21294元）；依法改判被上诉人依照《租赁合同》支付空地租金及违约金（租金按照月租金7200元计算，自2020年4月4月5日起至双方解除合同之日止，暂计算至2020年9月5日，被反诉人欠付租金36000元；违约金按照所欠租金的0.5%计算至租金付清之日止，暂计算至2020年9月21日，违约金为36000元）；驳回被上诉人的诉讼请求；本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院事实认定错误。一审法院遗漏基本事实，被上诉人一直使用涉案场地，实权公司在合同签订前就已告知中元公司我司的具体情况，中元公司在知情的情况下同意承租，且合同上第3.2条有清楚表述，对方同意以现状承租。2019年3月2日双方签订《厂房租赁合同》，上诉人将厂房交付给被上诉人使用。2015年10月7日双方又签订《租赁合同》，上诉人将场地交付被上诉人使用。中元公司在搬走之前，也未知会实权公司，事实上给实权公司造成了损失，中元公司也构成合同违约。截至合同解除之日，被上诉人一直使用涉案该厂房及场地，期间法院未采取清偿或强制迁出等强制措施，未对被上诉人对涉案场地的使用产生任何不利影响，租赁标的未因查封而导致无法使用。一审法院适用法律错误，上诉人享有法定解除权及约定解除权，被上诉人不享有法定解除权及约定解除权。因案涉土地的查封措施并未影响被上诉人的租赁使用，被上诉人不享有合同解除权。因被上诉人严重迟延履行债务，上诉人依据双方租赁合同的约定，对两份合同享有合同解除权。一审法院已认定合同有效，被上诉人虽不具有法定解除权，但其选择以诉讼的方式解除合同，现上诉人同意解除合同，合同应当自上诉状副本送达被上诉人之日起解除。根据双方租赁合同的约定，被上诉人应当按照双方约定支付合同存续期间的租金及违约金，并赔偿因合同解除给上诉人造成的损失，且不予退还租赁押金。 中元公司辩称，一审认定实权公司故意隐瞒厂房及土地被查封的事实清楚，该种隐瞒行为导致中元公司租赁生产经营的正常使用目的无法实现。中元公司与实权公司虽然在合同中约定以现状承租，但这种现状是指厂房和土地的物理现状，并不包含土地及厂房的权利现状。中元公司租赁厂房和土地的目的是进行生产经营，案涉租赁的土地和厂房，因为随时有被腾退的风险，承租人无法再对租赁物进行扩大投资和生产，已经严重影响了中元公司的正常经营使用。一审适用法律正确，实权公司不能保证中元公司在租期内正常使用租赁物，中元公司有权要求解除租赁合同，并返还押金。本案实权公司先行违约，中元公司有权拒绝支付未使用期间的土地和厂房租金，实实权公司反诉要求中元公司支付租金违约金没有事实和法律依据。 中元公司一审诉讼请求：1.依法解除原、被告于2019年3月2日签订的《土地租赁合同》2份以及于2019年10月7日签订的《租赁合同》一份；2.依法判令被告实权光电公司返还原告中元门窗公司租赁押金38500元；3.本案的诉讼费、保全费由被告实权光电公司承担。 实权公司一审反诉请求:1.依法判令反诉被告中元门窗公司支付反诉原告实权光电公司厂房租金35490元，并支付违约金21294元（以租金35490元为基数以每天3‰计算违约金，截至2020年9月21日，其后计算至该款实际付清之日）；2.判决反诉被告中元门窗公司支付反诉原告实权光电公司水泥空地租金36000元（自2020年4月5日起至双方合同解除之日，截止到2020年9月5日，被反诉人下欠反诉人36000元），并支付违约金36000元（按所欠款项0.5%/计算，截止到2020年9月21日违约金为36000元）；3.依法判令反诉被告中元门窗公司支付租赁期间水费、电费合计4225元；4.本案的案件反诉费由反诉被告中元门窗公司承担。 一审法院认定事实：2019年3月2日，实权光电公司（甲方）与中元门窗公司（乙方）签订《厂房租赁合同》两份。第一份合同约定：甲方将位于实权光电公司园内的1号厂房第三垮(以下简称租赁物)租赁于乙方使用,租赁物面积2730平方米,若超出租赁使用范围每平方按租金双倍计算。租赁期限中约定，赁期限为3年,自2019年3月5日起至2022年3月4日止。第三条租赁物的交付中均约定，本合同签订当日，乙方应支付18000元作为租赁押金。在第四条租赁费用及支付方式中，一份合同中约定，赁物的租金为每月6.5元/平方米,含税价6.89元每平方,即每月租金18810元,年租金为225720元(含税价根据国家政策的调整而调整);乙方按年支付租金,本合同签订后3日内乙方交付第一次租金,第二次起租金应提前30天支付,以此类推。第三年租金上涨10%。乙方若逾期支付租金或其他相关费用的,应向甲方支付违约金,每逾期一日,按乙方欠付款总额的千分之三计算违约金。另一份合同约定：租赁物面积2730平方米,赁物的租金为每月6.5元/平方米,即每月租金17745元,年租金为212940元;乙方按年支付租金,本合同签订后3日内乙方交付第一次租金,第二次起租金应提前30天支付,以此类推。第三年租金上涨10%。乙方若逾期支付租金或其他相关费用的,应向甲方支付违约金,每逾期一日,按乙方欠付款总额的千分之三计算违约金。两份合同均在第八条物业管理中约定，乙方使用的水电费每月15日前向甲方缴交,电费每度(千瓦时)1.2元,水费每吨3.5元(随自来水公司调价而调整),卫生管理费每月250元(不含生产垃圾),卫生管理费与房租同时缴交。合同签订后中元门窗公司向实权光电公司支付了36000元厂房押金和2500元宿舍押金。 2019年10月7日，实权光电公司与中元门窗公司又签订《租赁合同》，合同内容主要约定乙方租赁甲方共2400平方米场地，租赁期一年，自2019年10月7日至2020年10月6日，租金为3元每平方米，每月7200元，每年86400元，方按半年支付租金,本合同签订后3日内乙方交付第一次租金43200元,第二次租金应提前30天支付;方若逾期支付租金或其他相关费用的,应向甲方支付违约金,每逾期一日,按乙方欠付款项的0.5%计算违约金。 另查明，涉案土地于2015年9月9日开始被多家法院查封，至今仍处于被查封状态，该土地于2019年11月25日已进入拍卖程序。中元门窗公司得知后要求实权光电公司解除合同退还押金。实权光电公司则要求中元门窗公司按合同约定支付租金、违约金及水电费，双方协商未果，中元门窗公司即提起了诉讼，实权光电公司提起了反诉。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，实权光电公司与中元门窗公司签订租赁合同时，实权光电公司未如实将租赁物被人民法院查封的事实告知中元门窗公司，承租人中元门窗公司请求解除租赁合同，不违法有关法律的规定，本院予以支持。租赁合同解除后，实权光电公司应返还中元门窗公司租赁押金38500元；中元门窗公司应支付实权光电公司房屋租赁期间水、电费4225元。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。人民法院裁定采取保全措施后，除作出保全裁定的人民法院自行解除或者其上级人民法院决定解除外，在保全期限内，任何单位不得解除保全措施。本案中，实权光电公司与中元门窗公司签订租赁合同时，实权光电公司未如实将租赁物被人民法院查封的事实告知中元门窗公司，承租人中元门窗公司请求解除租赁合同，故对实权光电公司诉求中元门窗公司支付租金及违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百五十五条规定，判决：一、解除亳州中元金属门窗有限公司与安徽实权光电科技有限公司于2019年3月2日签订的《土地租赁合同》2份以及于2019年10月7日签订的《租赁合同》一份；二、被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）亳州中元金属门窗有限公司房屋租赁押金38500元；三、原告（反诉被告）亳州中元金属门窗有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司房屋租赁期间水、电费4225元；四、驳回原告（反诉被告）安徽亳州中元金属门窗有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费843元，减半收取422元，由被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司负担。案件反诉费2960元，减半收取1480元，由原告（反诉被告）亳州中元金属门窗有限公司负担160元，由被告（反诉原告）安徽实权光电科技有限公司负担1320元。 当事人二审没有提交新证据。本院查明事实同一审。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：实权公司租金、违约金等上诉请求应否支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于案涉租赁合同的解除原因问题。实权公司上诉称在合同签订前已经告知中元公司案涉租赁物已经被查封，中元公司是在知情的情况下以现状承租。中元公司对实权公司上述主张不予认可，称之所以解除合同，是因为在履约过程中得知案涉土地和厂房进入拍卖程序，随时会有腾退的可能，影响公司扩大生产，增加公司的生产经营风险。审理中，实权公司没有举证证明其在缔约前向中元公司如实告知案涉租赁物被查封的事实。履约中，租赁厂房及土地于2019年11月份进入强制拍卖程序。此种情况下，中元公司关于继续使用案涉租赁物将对公司经营产生较大影响的理由符合实际，也不违反一般市场经营主体的合理认知，依法享有合同解除权，一审关于案涉租赁合同解除的裁判观点正确，本院予以维持。关于租金、违约金的问题。中元公司称案涉租赁厂房、空地已经分别于2020年3月4日、4月5日腾退，上述租赁期间的房租已经支付完毕。实权公司称中元公司实际使用租赁物到2020年4月5日，厂房、空地租金分别支付到2020年3月4日、4月5日，租赁物在一审判决后已由实权公司出租他人使用。本院认为，综合案涉合同缔约、履约经过以及房屋被司法查封并处置等事实，即使按照实权公司所述，中元公司至迟在2020年4月5日后实际上已经不再占有使用租赁物，而该公司提供的中元公司租赁期间的水电费使用明细只截止到2020年2月份，该证据客观上与中元公司所述搬离腾退时间能够相互佐证。同时，考虑到租赁合同的解除原因是实权公司缔约前没有如实告知中元公司租赁物被查封的事实进而导致中元公司合同目的不能实现，实权公司对合同的解除过错明显，故一审法院综合案情对实权公司关于租金、违约金的反诉请求予以驳回并无不当，本院予以维持。综上，实权公司的上诉请求、理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2644元，由安徽实权光电科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 安翠香 审 判 员 王艳东 审 判 员 黄战营 二〇二一年六月十五日 法官助理 高辛冉 书 记 员 李遨宇