山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初5818号 原告：刘庆震，男，1981年6月16日出生，汉族，户籍地济南市历城区。现住济南市历城区。 被告：城城不动产管理有限公司济南分公司，住所地济南市天桥区。统一社会信用代码91370105MA3QWOR968。 负责人：孙洁。 被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安经济技术开发区。统一社会信用代码91610132MA6UAGH793。 法定代表人：张智军，总经理。 第三人：苏领弟，女，1970年6月2日出生，汉族，住济南市历城区。 原告刘庆震与被告城城不动产管理有限公司济南分公司（以下简称城城不动产济南分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产）、第三人苏领弟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘庆震到庭参加诉讼，被告城城不动产济南分公司、城城不动产及第三人苏领弟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘庆震向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘庆震与城城不动产济南分公司于2020年6月9日签订的济南市历城区XXX《房屋托管合同》；2.判令解除城城不动产济南分公司与第三人(苏领弟)之间的租赁合同；3.判令城城不动产济南分公司支付刘庆震租赁费23120元(自2020年9月1日至2021年4月30日止)；4.判令城城不动产济南分公司支付刘庆震违约金8670元；5.判令城城不动产济南分公司支付刘庆震的房屋维修费共计365元；6.判令城城不动产对城城不动产济南分公司的付款义务有连带责任；7.诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告刘庆震将第五项诉讼请求变更为：判令城城不动产济南分公司支付刘庆震房屋维修费270元。事实和理由：刘庆震与城城不动产济南分公司于2020年6月9日签订济南市历城区XXX房屋托管合同，约定刘庆震将济南市历城区XXX房屋委托城城不动产济南分公司经营，期限3年，自2020年6月12日至2023年6月11日止，月租金分别为2890元，城城不动产济南分公司按月支付刘庆震。合同还约定因城城不动产济南分公司原因未支付或者未按时支付租金达30日的，刘庆震有权解除合同，城城不动产济南分公司应按3个月租金标准向刘庆震支付违约金，且押金不予退回。城城不动产济南分公司自2020年9月1日起至今未支付刘庆震房屋租赁费，且无法联系城城不动产济南分公司任何人员，期间刘庆震于2020年10月22日13：11分通过城城不动产济南分公司APP向城城不动产济南分公司发出合同解约函，城城不动产济南分公司亦无回信，城城不动产济南分公司已严重构成违约，且城城不动产济南分公司的违约行为给刘庆震造成了巨大的经济损失。城城不动产济南分公司系城城不动产依法登记注册的分公司。为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持刘庆震的诉讼请求。 被告城城不动产济南分公司、城城不动产缺席，视为放弃举证、质证等抗辩权利。 第三人苏领弟缺席，视为放弃举证、质证等抗辩权利。 本院经审理认定事实如下：2020年6月9日，刘庆震（甲方）与城城不动产济南分公司（乙方）签订《房屋托管合同》（合同编号：3701SJ2006090154066）。双方约定，甲方将坐落在济南市历城区XXX的房屋托管给乙方，房屋面积141平方米，该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目。第五条运营模式约定：托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋管理服务，负责甲方家具家电的维修保养、租金按时到账。第六条托管期限约定：托管期内，甲方每年的第一个月月租金作为管理费支付给乙方；本合同托管期合计36个月；自2020年6月12日（以本合同起租日为准）至2023年6月11日止；甲方实收租期33个月，管理费三个月；本合同自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约资料当日为本合同生效日；本合同生效起，3日后为起租日。第七条租金约定：月租金为2890元，月付；本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为托管押金，押金数额2890元，合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行冲抵，不足部分由乙方补足。第十条房屋及附属设施的维护：甲方向乙方支付1元/天的“房屋维修费”，该费用按年收取365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除……第十一条所有权变动约定：托管期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利……第十二条合同的解除第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。第十三条违约责任第四款约定：乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。 合同签订后，刘庆震按约交付房屋。庭审中，刘庆震陈述，城城不动产济南分公司于2020年6月15日向其支付了合同约定的押金2890元，后按月支付租金至2020年9月11日，其中2020年7月份的租金中扣除了2020年6月12日至2021年6月11日的房屋维修费365元，城城不动产济南分公司于2020年7月31日付款2525元、2020年8月31日付款2890元，共计支付租金5415元，2020年9月12日之后的租金未再支付，并提供租金收入APP截图及银行流水明细予以证明。 2020年7月8日，城城不动产济南分公司（甲方）与苏领弟（乙方）签订《代理出租合同》（合同编号：3701CJ2007080172077）。双方约定甲方受产权方委托将坐落在济南市历城区XXX室的房屋出租给乙方使用，该房屋用途为纯住家，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变房屋用途。双方约定租赁期限自2020年7月9日至2021年7月8日，月租金3035元，付款方式为年付，押金3035元。此外双方还约定了房屋交付、合同解除、违约责任等。合同签订后，城城不动产济南分公司按约交付房屋，苏领弟于2020年7月8日支付房屋租金27315元、房屋押金3035元，并实际占有使用涉案房屋至2021年4月30日。城城不动产济南分公司给苏领弟开具的收款收据显示租金期间为2020年7月10日至2021年7月8日。 2020年10月22日，因城城不动产济南分公司逾期支付房租，刘庆震在城城不动产APP上提交申请一份；刘庆震主张该申请为解约函，主要内容为告知两公司解除涉案《房屋托管合同》，并提交了APP截图两页。该证据中“您的诉求”一栏内容为“要求城城找济南分公司按合同约定，”，并无刘庆震主张的解约内容。 另，庭审中，刘庆震陈述，2021年4月30日，刘庆震已自第三人苏领弟处收回涉案房屋。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。刘庆震（甲方）与城城不动产济南分公司（乙方）签订的《房屋托管合同》及城城不动产济南分公司（甲方）与苏领弟（乙方）签订的《代理出租合同》，均对租赁房屋的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式进行了约定。《房屋托管合同》中，委托人刘庆震将涉案房屋交付给受托人城城不动产济南分公司后，无论该房屋实际出租与否，受托人均需按照约定的租金标准向委托人交付租金。因此，本案中的《房屋托管合同》实质为房屋租赁合同，《代理出租合同》实质为转租合同。该两份合同是双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，为有效合同。 《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。城城不动产济南分公司未按合同约定支付房租，刘庆震可以行使解除权。因刘庆震主张的解约函并无具体内容和约定，故双方解除合同的时间应为刘庆震自第三人苏领弟处收回涉案房屋的时间，即2021年4月30日。转租合同是以原租赁合同为基础的独立合同，承租人转租是以其对租赁房屋享有使用权为基础的，转租合同的存在须以租赁合同的存在为前提，如果租赁合同终止，承租人对租赁房屋的用益物权消灭，转租的权利基础丧失，转租合同亦因丧失存在基础无法继续履行而终止。本案中，在本院对刘庆震行使的解除权予以确认后，城城不动产济南分公司已丧失了对涉案房屋占有、使用、收益的权利，无法继续成为与苏领弟签订涉案房屋租赁合同关系的适格主体，其与苏领弟的转租合同已丧失继续履行的基础，应当随之解除。因此，本院确认城城不动产济南分公司与苏领弟之间的转租合同于2021年4月30日解除。 关于刘庆震主张的2020年9月1日至2021年4月30日的租赁费23120元，根据庭审查明的事实，城城不动产济南分公司已向刘庆震支付租金至2020年9月11日，故城城不动产济南分公司欠付刘庆震的房租为21964元（自2020年9月12日起至2021年4月30日止，按照每月2890元计算）。城城不动产济南分公司将涉案房屋转租并实际收取次承租人苏领弟9个月的租金后，却按月向刘庆震支付房租并自2020年9月12日之后未再支付，城城不动产济南分公司逾期支付租金的行为已经构成严重违约，为此，对刘庆震要求城城不动产济南分公司按合同约定支付违约金8670元的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋维修费，因刘庆震于2021年4月30日实际收回涉案房屋，故根据涉案合同约定，城城不动产济南分公司应向刘庆震返还2021年5月1日至2021年6月11日期间的房屋维修费，即42元（42天*1元/天）。分公司不具有独立法人资格，其民事责任由总公司承担。城城不动产应对城城不动产济南分公司不能清偿的债务承担连带清偿责任。 依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告刘庆震与被告城城不动产管理有限公司济南分公司签订的《房屋托管合同》于2021年4月30日解除； 二、确认被告城城不动产管理有限公司济南分公司与第三人苏领弟签订的《代理出租合同》于2021年4月30日解除； 三、限被告城城不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘庆震房屋租赁费21964元； 四、限被告城城不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘庆震违约金8670元； 五、限被告城城不动产管理有限公司济南分公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘庆震房屋维修费42元； 六、被告城城不动产管理有限公司对上述第三、四、五项判项承担连带清偿责任； 六、驳回原告刘庆震的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1092元，由原告刘庆震负担25元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司济南分公司负担1067元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  李   晓   辉 二〇二一年六月二十九日 法官助理  王健书记员王雪洁