山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁05民终778号 上诉人（原审原告）：东营市金源物业管理有限公司，住所地山东省广饶县兵圣路241号，统一社会信用代码91370523706165763R。 法定代表人：刘振仑，总经理。 委托诉讼代理人：李可响，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋子柱，山东齐鲁（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：延福红，女，1974年1月17日出生，汉族，现住山东省广饶县贵和苑北区。 上诉人东营市金源物业管理有限公司（以下简称金源物业公司）因与被上诉人延福红物业服务合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2021）鲁0523民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金源物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由延福红承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、一审判决认定“本案延福红房屋空置期间确定为40个月”属于认定事实错误。金源物业公司与延福红签订的《贵和苑(北区)住宅物业管理服务协议》（以下简称《协议》）系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方应按照《协议》履行义务，一审法院对合同效力也进行了确认。《协议》第四条第二款明确约定，“业主自交房之日起（无论是否入住）都应按时全额交纳物业费、电梯费、车位费、二次供水用电及设备运行维护费等各项费用。”《广饶县住宅物业服务收费管理实施细则》（广价字[2014]26号）第十六条规定，房屋交付后连续空置一年以上的，其物业服务费收费标准合同另有约定的，从其约定。本案中延福红无论是否入住，均应按照合同约定按时全额交纳物业费，延福红房屋的空置期间并非本案争议焦点。一审法院在延福红无法提供有效证据证明曾向金源物业公司提出书面申请且无法证明房屋的空置期间的情况下，擅自认定延福红空置房期间为40个月，并从金源物业公司一审诉讼请求的金额中予以扣减，属于认定事实错误。二、一审判决认定“延福红未依约按时足额交纳物业费，并非无故恶意拒绝交纳”属于认定事实错误。《协议》第一条第一款第四项及第八条均有约定，“甲方逾期交纳除补交所欠费用外，还应交纳违约金”、“甲方未按协议标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每日3%加收滞纳金”；《协议》第四条第三款约定“甲方须于每月10日前到物业管理处缴纳物业服务费及其他费用”。该《协议》已经对缴费时间、缴费标准及逾期缴纳后果均做出明确约定，无论房屋入住与否延福红均应全额缴纳物业费，自觉履行合同义务，但延福红自2015年4月1日起一直拖欠物业费至今，经金源物业公司多次催告后仍拒绝支付，延福红行为构成严重违约且属于恶意拒绝交纳。 延福红辩称，一、金源物业公司依据的2014年9月广饶县物价管理部门出台的《广饶县住宅物业服务收费管理实施细则》（广价字[2014]26号）并非原文引用，而是断章取义。第十六条原文为“房屋交付连续空置一年以上的，其物业服务费按实际执行标准的60%缴纳”。经咨询广饶县价格管理部门，该文件早已于2019年废止。现执行的是2018年8月广饶县人民政府另出台的《广饶县物业管理办法》（第47号），其第五十六条规定“普通住宅交付后，空置六个月以上的，其前期物业公共服务费按照60%收取”。涉案《协议》中业主自交房之日起无论是否入住都应全额交纳各项费用的规定，明显与广饶县物价管理部门、广饶县人民政府制定的法规相违背，属无效条款。（2020）鲁0523民初4598号案件中，金源物业公司的委托诉讼代理人、贵和苑(北区)物业处主任郗玉奎当庭承认延福红向金源物业公司递交了《空置房书面申请》。且延福红有原居住地西苑小区和现居住地贵和苑房屋的用电明细证明、现居住地贵和苑房屋用气开户证明，足以证明延福红空置房时间。一审判决未认定《协议》中的霸王条款，属于认定事实正确。二、因延福红递交了《空置房书面申请》，自交房之日（2014年4月）至2019年6月其一直未去贵和苑居住，期间金源物业公司也未曾要求延福红交纳物业费。自2019年7月，延福红到贵和苑居住后，延福红曾多次去交纳物业费，但金源物业公司要求延福红全额交纳物业费，拒不执行上级法规。且自2014年9月后，整个广饶县都对空置房按60%收取物业费。 金源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令延福红支付金源物业公司2015年4月至2020年12月物业服务费34666.2元，电梯费1392.8元，二次供水费20元，水费959.9元，违约金1622元，共计38660.9元；2．诉讼费用由延福红承担。 一审法院认定事实如下：延福红系广饶县贵和苑（北区）2号楼1单元802号业主，该房屋总面积共计343.91平方米。2014年4月25日，金源物业公司与延福红签订贵和苑（北区）住宅物业管理服务协议，约定金源物业公司为延福红的住宅楼提供物业管理服务，并约定物业服务费用价格为每月1.20元/平方米，电梯费按楼层收取，二次供水费每月10元，业主于每月的10日前向金源物业公司交纳物业费等费用。2014年9月1日，广饶县物价局做出广价字[2014]28号文件，对广饶县普通住宅前期物业服务收费标准进行了调整，金源物业公司依据该文件的规定，向贵和苑（北区）多层业主或实际使用人按照每月1.50元/平方米的标准收取物业管理服务费。金源物业公司以向延福红邮寄等形式，对延福红应交纳的物业服务费进行了书面催收。金源物业公司履行了物业服务合同约定的管理及服务义务。延福红作为业主，至今未向金源物业公司交纳上述费用。2019年11月25日，金源物业公司与延福红经广饶县诉前人民调解委员会调解达成协议，约定金源物业公司、延福红共同核实延福红的用水用电明细，如符合标准，延福红2015年4月1日至2018年12月31日的物业服务费可按空置房标准交纳，2019年1月1日至2019年11月的物业服务费按余额交纳，延福红于2019年11月30日前交清上述费用，协议签订后，双方未实际履行。延福红房屋2015年4月至2020年12月物业服务费之外的其他费用包括，电梯费1392.8元，二次供水费20元，水费959.9元。延福红作为业主，至今未向金源物业公司交纳上述费用。 一审法院认为，法人或自然人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。金源物业公司根据金源物业公司、延福红签订的贵和苑（北区）住宅物业管理服务协议为延福红楼房提供物业管理服务，上述协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，予以确认。金源物业公司根据上述合同履行了相应的物业管理服务义务之后，延福红作为小区物业业主和实际使用人，在无法证实金源物业公司未履行服务义务或者履行有重大瑕疵的情况下，应当依约支付相应的物业管理服务费用。金源物业公司、延福红对延福红房屋应按空置房收取物业费的期间有争议，因相关时间为2015年4月至2019年，时间较久、跨度较大，双方均难以举证，综合双方提交的证据，并结合住宅用水用电存在非人为损耗可能和空置房收取60%物业服务费并非免除服务费的事实，本案延福红房屋空置房期间确定为40个月。依据双方签订的协议，延福红物业服务费的起算时间应为2015年4月25日，至2020年12月31日，延福红应交纳物业服务费26109.65元，电梯费1392.8元，二次供水费20元，水费959.9元。金源物业公司根据合同约定要求延福红支付物业服务费等费用的诉讼请求，其合理部分予以支持，其不合理部分，不予支持。金源物业公司起诉时要求延福红支付的物业服务费未扣除空置房期间数额，双方在诉讼中对应否扣除空置房期间费用仍存在争议，综合本案事实，由于双方存在该争议，延福红未依约按时足额交纳物业费，并非无故恶意拒绝交纳，故对金源物业公司要求延福红支付拖欠的物业服务费违约金的诉讼请求，不予支持。延福红称本案部分费用已过诉讼时效，依据确认的事实，本案所涉物业服务合同尚在履行中，并未终止，相关费用的诉讼时效起算条件尚未具备，延福红该项不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、延福红支付东营市金源物业管理有限公司物业服务费26109.65元，电梯费1392.80元，二次供水费20元，水费959.90元，共计28482.35元，于本判决生效后十日内一次性付清。二、驳回东营市金源物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费767元，减半收取计383.50元，由东营市金源物业管理有限公司负担127.50元，延福红负担256元。 二审中，金源物业公司为支持其主张向本院提交以下证据： 证据一、广价[2014]26号《广饶县住宅物业服务收费管理实施细则》文件，该文件自2014年10月1日起执行。证明：该文件第十六条规定，房屋交付后连续空置一年以上，其物业服务费按实际执行标准的60%交纳，合同另有约定的从其约定。该规定明确了合同优先，而根据涉案合同约定无论涉案房屋是否为空置房，延福红均应全额缴纳物业费等各项费用。 证据二、广饶县住房和城乡规划建设局发布的《物业七十问》。证明：该文件中对空置房认定标准明确以下两个条件：1.空置前需到物业公司办理空置房屋申报手续，且经物业公司审核通过；2.一年内水表、电表、气表表数未动。延福红并未就空置房进行申报，更未经金源物业公司审核通过，且涉案房屋的水表也不满足空置房的要求。该文件中也明确合同另有约定的，从其约定。 延福红质证认为，对证据一的真实性无异议。涉案协议是在2014年4月25日签订的，该管理细则是在2014年9月制定，2014年4月至9月可以执行物业服务费100%缴纳，但2014年10月之后，就应按空置房60%缴纳。金源物业公司提供物业服务的小区空置房均按60%缴纳物业费。对证据二的内容不了解，金源物业公司陈述的空置房标准是三表不动，延福红提供的证据有电表、燃气表在2019年6月之前均未动，水表是金源物业公司公司自己抄的，延福红对水表数不认可。 延福红为支持其主张向本院提交以下证据：广饶县人民政府令第47号《广饶县物业管理办法》。证明：该文件自2018年8月27日施行，其中第五十六条规定“普通住宅交付后，空置6个月以上的，其前期物业公共服务费按照60%收取”。 金源物业公司质证认为，对证据的真实性认可，对证明目的不认可。该文件自2018年8月27日实行，不具有诉及既往的效力，延福红自2015年4月1日起欠缴物业费。延福红应当按照合同约定全额交纳物业服务费等相关费用。依据该文件，即使存在空置的房屋，也应当向物业服务企业提出书面申请，且经物业服务企业确认水、电、气均未使用后予以减收。延福红未提交证据证明其在2018年8月27日后向金源物业公司提交过书面申请，因此延福红应当全额交纳物业费。 本院对双方当事人提交的证据认证如下：双方当事人提交的均系广饶县政府及相关部门针对物业管理颁布的规定，本院对其真实性予以确认。 为进一步查清案件事实，本院依法调取了（2020）鲁0523民初4598号案件，金源物业公司起诉延福红物业服务合同纠纷2020年11月11日的庭审笔录，第4页主审人问延福红“你方有无对空置房进行申请？”，延福红回答“申请了，上诉人委托代理人让我写了书面申请”，金源物业公司回答说“对，当时公司没有审批，未达到空置房要求”。 二审中，延福红陈述2014年12月金源物业公司的郗玉奎让其书写的空置房申请，并交给他，延福红以为之后物业费就按照空置房交纳。 二审查明，金源物业公司与延福红2014年4月25日签订的《协议》第四条第二款约定，业主自交房之日起，无论是否入住，都应按时全额缴纳物业费、电梯费、二次供水用电及设备运行维护费等各项费用。第六款约定，如相关部门收费政策及经批准的服务收费标准调整，本小区的物业服务收费标准亦随时调整。2014年5月份，延福红预交了一年的物业费、电梯费等费用。合同签订后，延福红对涉案房屋进行了装修。 涉案房屋自2015年4月至2019年6月未产生电费，2019年4月30日开通燃气。金源物业公司提交的水费明细显示，2015年7月15日至8月15日，走量12方，此后至2019年3月，走量10方左右，该明细中2016年8月至2018年5月备注为“空置房收取”。 （2020）鲁0523民初4598号案件，金源物业公司起诉延福红物业服务合同纠纷中，金源物业公司明确认可延福红曾经提交过空置房申请。 2014年10月1日起施行的《广饶县住宅物业服务收费管理实施细则》规定房屋交付后连续空置一年以上，其物业服务费按实际执行标准的60%交纳，合同另有约定的从其约定。2018年8月27日施行的《广饶县物业管理办法》规定普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费按照60%收取，具体由业主或物业使用人向物业服务企业提出书面申请，经物业服务企业确认后予以减收。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 二审归纳当事人争议的焦点问题是：1.一审判决确认的物业费金额是否正确。2.金源物业公司主张的违约金有无事实与法律依据。 关于争议焦点一，首先，关于延福红是否应当按照涉案《协议》约定全额交纳物业费的问题。本院认为，第一，根据《协议》约定，相关部门收费政策及经批准的服务收费标准调整，小区的物业服务收费标准亦随时调整。在该《协议》签订后，广饶县出台的规定对空置房物业费的收取进行了规定。金源物业公司应当根据当地政府出台的规定对空置房物业费收取标准进行调整。根据金源物业公司二审中的陈述，其公司有完整的空置房审批流程。因此，虽然涉案《协议》约定了空置房仍按全额收取物业费，但是实际履行过程中，金源物业公司是根据当地政府出台的规定，对空置房另行收取物业费的。第二，涉案行为发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。合同法第四十条规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《协议》是由金源物业公司提供的格式合同，其中关于无论业主入住与否均应全额交纳物业费的约定，加重了业主的责任，属于无效条款。因此，金源物业公司主张延福红应当根据涉案《协议》约定全额交纳物业费既不符合客观事实，又不符合法律规定，本院不予支持。在另案中，金源物业公司明确认可延福红提交了空置房申请，本案中金源物业公司又以延福红未提交申请为由主张按全额收取物业费，明确违背诚实信用原则。关于一审判决确认的空置时间，根据延福红提交的电费、燃气费证据，可以确认涉案房屋在2015年4月至2019年4月期间共48个月没有产生电费、燃气费。关于水费，金源物业公司提交了其自行抄制的明细，根据该明细，自2015年8月至2019年3月共43个月用水仅10方左右，亦不符合常住标准。一审判决综合本案事实，确定在此期间空置房时间为40个月，少于上述期间，有利于金源物业公司。一审判决据此对物业费确认的金额符合客观情况，无明显不当，本院予以维持。 关于争议焦点二，延福红未在约定时间交纳物业费的主要原因系双方就涉案房屋是否按照空置房标准收取物业费存在争议，双方几经诉讼且经人民调解委员会调解未达到一致。根据查明的事实，延福红已经向金源物业公司提交了空置房申请，金源物业公司一直未反馈审批结果。在涉案房屋在2019年初前符合空置房标准的情况下，金源物业公司仍要求延福红全额交纳物业费没有事实依据，金源物业公司要求延福红承担违约责任没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，金源物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费767元，由上诉人东营市金源物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张世柱 审 判 员 隋美玲 审 判 员 李 宁 二〇二一年六月十七日 法官助理 王晓雨 书 记 员 赵丹荑