广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8669号上诉人（原审原告）：潘海清，男，1975年6月29日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张建忠，广东法拯律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑茜元，广东法拯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。法定代表人：罗明亮。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱金霞，该公司工作人员。上诉人潘海清因与被上诉人广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10118号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。潘海清上诉请求：1.判决被上诉人向上诉人双倍返还定金20万元；2.判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误，请贵院依法改判，理由如下：一、本案事实如下：上诉人与被上诉人于2018年6月18日签订《雅居乐富春居认购书》，上诉人按认购书的要求，分别向被上诉人支付以下款项：2018年6月18日定金10万元、2018年6月30日20万元、2018年7月24日87万元、2018年9月27日1万元、2018年10月6日9万元、2018年12月25日1万元、2018年12月30日9万元。此后，上诉人向被上诉人提出想了解装修公司的装修标准、材料等装修事宜，并希望通过被上诉人与装修公司签订《装修协议》，但被上诉人却告知上诉人，装修公司实际上并不存在，前述认购书约定的装修款项实际是由被上诉人收取的，由被上诉人统一对订购物业进行装修，且装修价实际仅为4000元／平方米（即装修总价仅为100多万），远远不及认购书上所提及的装修款项，之所以将物业真实售价分成毛坯售价及装修价两部分，实际上是被上诉人为规避政府对物业售价限价而实施的措施。上诉人无法理解被上诉人的行为，且针对被上诉人出具的房屋买卖合同，上诉人向被上诉人提出有几处条款不合理，上诉人的合法权益受到了损害，但被上诉人却拒绝与上诉人协商和改动条款，而上诉人一直试图与被上诉人沟通，但被上诉人置之不理，于是双方陷入僵持状态。现被上诉人将上诉人认购的物业出售给第三人，故是被上诉人违约，其应承担相应的违约责任。二、被上诉人违约，其应向上诉人双倍返还定金20万元。从以上事实可以看出，被上诉人存在以下违约行为：1、被上诉人隐瞒“双合同”和装修款项问题，进而欺骗上诉人签订《雅居乐富春居认购书》，意图多收上诉人的装修款项达200多万元；2、被上诉人提供的房屋买卖合同存在多处格式条款，严重损害上诉人的合法权益，上诉人多次找被上诉人协商，但被上诉人却拒绝修改；3、被上诉人未经上诉人同意将涉案物业转售他人，导致上诉人权益无法实现，被上诉人违约。以上违约行为，上诉人一审提交的证据均可以证明，故是被上诉人违约，其应向上诉人双倍返还定金20万元。三、上诉人不存在违约行为，一审判决认定事实和适用法律错误。从上诉人提交的微信聊天记录可以看出，上诉人不存在违约行为，上诉人未按时支付房款是由被上诉人过错导致的，故被上诉人除了应向上诉人返还127万的房款外，还应向上诉人双倍返还定金20万元。上诉人提交的微信聊天记录显示：1、上诉人与被上诉人第一次签订认购书后，约定上诉人于2018年9月15日交付房款2003707元，但因为银行放款不及时的原因，上诉人向被上诉人申请延期至2018年10月10日付款，被上诉人也同意了，但被上诉人最终没有将延期申请审批下来，且其是在挞定之后（上诉人不承认挞定，是被上诉人一方说法），才告诉上诉人延期申请未被批准的，所以第一次上诉人未按时支付房款是被上诉人过错导致的；2、关于第二次未按时支付房款，上诉人应被上诉人要求重新交了10万元房款，但因为双方没有签订新的认购书和房屋买卖合同，被上诉人也未把相关购房文件交给上诉人审查，导致双方最终无法达成一致的合同条款，上诉人也因此无法确定付款日期，所以第二次未按时支付房款亦是由被上诉人过错导致的；3、关于第三次未按时支付房款，上诉人又应被上诉人要求重新交了10万元房款，但最终还是因为被上诉人不同意修改不利于上诉人的合同条款而导致双方无法签约，所以第三次也是由被上诉人过错导致的。因此，上诉人实际上并未逾期付款，未按时支付房款是由被上诉人过错导致的，上诉人不存在违约行为，一审判决认定事实和适用法律错误，被上诉人除了应向上诉人返还127万的房款外，还应向上诉人双倍返还定金20万元。雅恒公司辩称：一、本案是上诉人违约，上诉人长期拖延签署《商品房买卖合同》及支付款项导致双方交易行为无法有实质性进展，在被上诉人多种方式的催促下，上诉人仍不配合办理《商品房买卖合同》的签署手续以及如约付款，以致《雅居乐富春居认购书》解除。首先，《雅居乐富春居认购书》明确约定了购买涉案房产所需支付的价款、支付方式以及上诉人应在2018年7月3日前按照公示内容和条款签署《商品房买卖合同》，双方不再变更、增加或减少任何条款。其次，除了在2018年12月11日发出《挞定告知书》、2019年1月8日发出《通知书》外，被上诉人还在微信中多次询问、催促上诉人前往办理签约手续，但上诉人总以各种理由推脱，始终未有配合签约行为。被上诉人有微信聊天记录予以佐证。二、上诉人认为被上诉人存在的违约行为根本不能成立，只不过是上诉人拖延签约进程、想不继续履行认购书并要求双倍返还定金的借口，实质则是上诉人基于自身资金不足等原因而致违约。首先，聊天记录显示，在被上诉人催促上诉人履约时，上诉人以各种借口推脱。其次，被上诉人在销售现场公示了交易需签署的各合同文本，上诉人是一个完全民事行为能力人，且有多次购房经验，其在签署认购书前也是仔细看了样板房，完全知道涉案房产的签约方式、实际交易价格和交付标准，被上诉人不存在欺骗。再次，从2018年6月18日签署认购书到2019年1月13日再次催告履约期限届满，被上诉人等了7个多月的时间，关于涉案房产的交易始终悬而未决，被上诉人不可能无限期地等待。上诉人违约在先，被上诉人也有义务采取措施防止损失扩大，故被上诉人再行出售涉案房产正当合理。三、如上所述，《雅居乐富春居认购书》是因为上诉人的违约行为解除，被上诉人根据《雅居乐富春居认购书》第8条以及《合同法》第一百一十五条的规定不予退还定金有合同和法律依据。潘海清向一审法院提出诉讼请求：1.判令雅恒公司向潘海清双倍返还定金200000元；2.判令雅恒公司退还潘海清已支付的首期房款1270000元及利息（利息以1270000元为基数，自2018年12月11日起至2019年8月19日按银行同期贷款利率上浮50%计息。2019年8月20日起，按银行间同业拆借利率上浮50%计息至雅恒公司实际清偿之日止。利息暂计至2020年7月28日为85938元）；3.判令雅恒公司承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明，2018年6月18日，雅恒公司（出售方）与潘海清（认购方）签订《雅居乐富春居认购书》，约定潘海清认购广东省黄埔区悦然四街3号（自编M2栋）1701房，建筑面积为288.2442平方米，其中套内建筑面积约为234.8608平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约为53.3834平方米，该物业只能做住宅用途使用。该物业（毛坯）售价为7114382元。于2018年12月1日前交付使用。付款办法：定金100000元，1.分期付款：第一期楼款：711438元须于2018年6月25日前付清。第二期楼款：1322876元须于2018年7月3日前付清。第三期楼款：2134315元须于2018年9月18日前付清。第四期楼款：2845753元须于2018年11月18日前付清。认购书还约定，认购方自愿委托广州振中建设有限公司代为进行毛坯房收楼，并在收楼后按本人意愿进行装修，装修总价为3618817元，装修的交楼时间为毛坯交楼后的12个月，装修标准与装修款的支付方式以认购方与广州振中建设有限公司、出售方签订的《房屋装修协议书》为准。付款办法（装修款）约定，1.分期付款：第一期装修款：361882元须于2018年6月25日前付清。第二期装修款：723763元须于2018年7月3日前付清。第三期装修款：1085645元须于2018年9月18日前付清。第四期装修款：1447527元须于2018年11月18日前付清。认购条款约定，1.认购方须于2018年7月3日前到售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件。第7点约定，认购方对出售方于销售现场公示的关于雅居乐富春山居的文件内容已完全理解，无异议，愿意遵守，公示文件如下：《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋装修协议》《各项收费标准》《装修标准》……。第8点约定，如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除；认购方所交纳定金不予退还，并向出售方支付认购房屋总价30%的违约金，且出售方另行出售该物业时无须通知认购方。如出售方同意继续履行本认购书，从认购方逾期履行合同义务之日起至实际履行之日止，按认购价每日万分之五支付违约金。如认购方已履行上述约定义务，出售方不得将该物业转售第三方，否则双倍返还定金。认购方已充分理解本条款内容，无异议。上述认购书中第7点公示内容下标注下划线、第8点内容加粗予以提示，此外，认购书中载明潘海清的通信地址为广州市天河区珠村柴栏新村八巷3号。签订上述认购书后，潘海清于当日缴纳100000元，后又于2018年6月30日缴纳了购房款200000元、于2018年7月24日缴纳了购房款870000元、于2018年9月27日缴纳了10000元、于2018年10月6日缴纳了购房款90000元、于2018年12月25日缴纳了10000元、于2018年12月30日缴纳了90000元，共计支付了1370000元（含100000元定金），雅恒公司2018年12月9日出具两张《收款收据》，载明收到潘海清缴纳的悦然四街3号（自编M-2栋）1701房定金100000元及首期款1170000元。合同履行过程中，双方通过微信沟通，潘海清主张雅恒公司隐瞒双合同问题和具体合同条款，导致双方对涉案房屋价格无法协商一致，雅恒公司另行出售涉案房屋也存在违约。潘海清为此提交与微信名为陈x的聊天记录拟证实上述主张，该记录显示：2018年8月17日，潘海清说“怎么还有装修款？不是单合同吗？”陈x回复“一直是双合同啊”。2018年11月30日，陈x将商品房买卖合同通过微信发送给潘海清，潘海清回复“好多霸王条款”，2018年12月31日，陈x回复潘海清“现在签单合同，已经没有装修合同了”。2018年12月31日潘海清回复“我从认购开始到昨天都一直在履行义务，贵司过程中一直提出损害我利益的要求，一直故意不跟我协商合约条款、拖延签约。”陈x回复“我们一直通知你过来签合同，是你不愿意签，既然双方达不成一致的协议，你可以选择不买。”潘海清回复“由于贵司合同存在虚假条款，我多次要求贵司解释协商，均被你无理拒绝，导致无法签约。责任在贵司，贵司应当承担虚假销售的违约责任。”雅恒公司则主张系潘海清一直拖延签约，其提交的微信记录显示，2018年9月13日，陈x问“你9.15可以过来交钱签合同吗？”潘海清回复“估计要延期半个月，原来的房子卖了，在约过户。”此后，陈x分别于2018年11月11日、23日、26日等多次在微信中约潘海清到场签订协议，潘海清均未到场。2018年12月9日，潘海清向雅恒公司出具一份文件载明：本人于2018年12月9日到贵司售楼部签约，由于贵司前期未有提供商品房预售合同及装修合同范本，本人对合同条款不清楚。今日按约定到场签约，对上述合同条款存在比较大的异议。由于现场签约律师事务所无律师在场解释合同条款，故无法完成合同签订。现本人要求贵司根据相关规定安排专业律师到场解释合同内容，以便本人签订上述合同。雅恒公司否认收到上述文件。2018年12月11日，雅恒公司向潘海清发出《挞定告知书》，载明因潘海清须于2018年12月9日前到售楼部支付房款并签署《商品房买卖合同》及有关文件。现约定的合同期限已满，但潘海清仍未带齐相关资料到指定地点办理相关手续。现通知潘海清双方签订的《雅居乐富春居认购书》解除，缴纳的定金不予退还，雅恒公司将另行出售物业。2019年1月8日，雅恒公司再次向潘海清发出《通知书》，内容为：您于2018年12月25日以银行转账的形式向我司农行尾号为8610的账户转账1万元，2018年12月31日阁下又到我司销售中心以刷卡形式缴交9万元，但阁下未与我司签订任何认购资料，我司无法确定阁下所缴纳款项的性质。如阁下意向购买我司开发的雅居乐富春居—三期-悦然四街3号（自编M-2栋）-1701单位，请阁下于2019年1月13日前前往我司销售中心完善认购手续，如阁下逾期办理，我司视为阁下不同意认购上述房屋，我司将另行出售，阁下所交款项给予退还，也请阁下及时前往我司办理退款手续。雅恒公司通过EMS快递方式邮寄上述《通知书》到潘海清位于广州市天河区珠村柴栏新村八巷3号的地址，潘海清否认收到上述材料。庭审时，潘海清陈述雅恒公司在签订认购书时未告知签订的是双合同，且其并未看到合同文本，其认为装修款360多万，实际装修款只有110多万，是雅恒公司抬高了装修价格，侵害了潘海清的利益，且委托的装修公司实际不是振中公司，存在欺诈。雅恒公司则陈述双方约定签约日期为2018年7月3日，但潘海清一直以资金不足为由拖延签约，雅恒公司同意延期至2018年12月9日签约，但此后潘海清亦未到场签约，故雅恒公司已经于2019年1月底将涉案房屋另行出售给他人，双方确认目前无法继续履行《雅居乐富春居认购书》约定的内容。雅恒公司同意返还潘海清缴纳的房款1170000元及潘海清后来支付的100000元，但不同意返还100000元定金。以上事实有《雅居乐富春居认购书》《收款收据》《挞定告知书》《通知书》及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，潘海清、雅恒公司双方签订的《雅居乐富春居认购书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于违约责任的认定。根据上述认购书的约定，潘海清应当于2018年7月3日签署《商品房买卖合同》及有关文件。雅恒公司陈述同意延期至2018年12月9日签约，但潘海清并未在此时间与雅恒公司签订《商品房买卖合同》，存在违约行为，其主张不清楚商品房买卖合同及装修合同内容且不清楚双合同事宜，对此一审法院认为，首先，潘海清、雅恒公司双方签订的《雅居乐富春居认购书》中第7点明确约定，《商品房买卖合同》《房屋装修协议》文本均在售楼部现场公示，上述条款以下划线的方式标注，潘海清作为完全民事行为能力人，在认购书明确注明现场公示了合同等相关文件的情况下，应当采取审慎的态度查阅相关合同文件后再签约，其怠于履行自己的义务又以不知《商品房买卖合同》内容为由拒绝履行认购书约定的签约义务实属无理。潘海清已在认购书上签名，视为其已对上述公示的合同内容完全知悉；其次，潘海清主张其不知道是双合同，但认购书中的付款办法明确注明了涉案房屋价款分为购房款为7114382元、装修款为3618817元，并对两项款项的付款时间进行了约定，潘海清对此完全知晓；最后，潘海清主张委托的装修公司不是《雅居乐富春居认购书》约定的广州振中建设有限公司，但其并未提交证据予以证实，应承担举证不能的责任。综上，潘海清未按照《雅居乐富春居认购书》的约定时间与雅恒公司签订《商品房买卖合同》，其违约在先，故雅恒公司有权依照违约条款的约定解除《雅居乐富春居认购书》。现双方均确认涉案房屋已另售他人，无法再签订买卖合同，无法继续履行《雅居乐富春居认购书》约定的内容，雅恒公司于2018年12月11日向潘海清发出《挞定告知书》要求解除《雅居乐富春居认购书》后，潘海清又于2018年12月25日、30日两次缴纳了共计100000元，其中，2018年12月30日缴纳的90000元系到雅恒公司的售楼中心刷卡缴纳，上述行为应当视为雅恒公司接受潘海清继续购买涉案房屋，雅恒公司又于2019年1月8日向潘海清发送《通知书》催促其于2019年1月13日完善认购手续，但此后潘海清并未在上述时间签订合同，故依照《雅居乐富春居认购书》第8点约定“如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期履行之日起，本认购书解除”。因此，一审法院认定涉案《雅居乐富春居认购书》于2019年1月13日解除。关于定金。根据《雅居乐富春居认购书》第8点的约定，“认购书解除后，认购方所交纳定金不予退还，并向出售方支付认购房屋总价30%的违约金，”潘海清违约在先，雅恒公司没收其缴纳的定金100000元有理据，故对潘海清要求双倍返还定金200000元的诉请，一审法院不予支持。关于已付购房款及利息。如前所述，双方签订的《雅居乐富春居认购书》已经解除，雅恒公司继续占有潘海清的已付购房款没有依据，故对潘海清要求返还已付购房款1270000元的诉请，一审法院予以支持。但本案系潘海清违约导致认购书无法继续履行，其要求雅恒公司支付已付购房款利息于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、广州雅恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向潘海清返还已付购房款1270000元；二、驳回潘海清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9402元，由潘海清负担1728元，由广州雅恒房地产开发有限公司负担7674元。二审期间，雅恒公司提交证据：转账凭证，拟证明：被上诉人在一审判决之后已将应该返还的购房款127万元予以返还，我方已经履行了一审判决第一项义务。潘海清对上述证据质证如下：被上诉人没有提供原件，我方需要庭后向当事人核实。本院经审理认为：原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。上诉人潘海清辩称雅恒公司违约的意见，经查，潘海清提出合同条款的问题，因该合同文本在双方签订认购书时已在现场公示，其以该理由据此不履行付款及签约义务依据不足。根据双方的微信通讯记录，雅恒公司一直催促潘海清按协议付款，潘海清在2018年9月表示因无钱需延期，此后以各种理由拖延付款和签约，从以上内容可知潘海清主要系因自身资金问题无法按协议约定的时间付款，一审认定本案系潘海清违约的事实清楚，处理正确，本院予以维持。另外，雅恒公司二审提交支付凭证拟证实其已将1270000元退还给潘海清，由于该事实发生在一审判决之后，故一审判决并无不当，双方当事人可在判决生效后就判决结果实际履行进行据实结算。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4300元，由潘海清负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年六月二十二日书记员 钟丹霞谢金泽