山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0191民初1686号原告：姜思宇，女，1994年6月25日出生，汉族，住山东省济宁市市中区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市未央区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室，统一社会信用代码91610132MA6UAGH793。法定代表人：张智军，执行董事兼总经理。被告：城城不动产管理有限公司济南分公司，住所地山东省济南市天桥区小清河北路177-1号A座17楼1701号，统一社会信用代码91370105MA3QWOR968。负责人：孙洁。原告姜思宇与被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产）、城城不动产管理有限公司济南分公司（以下简称城城不动产济南分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜思宇到庭参加诉讼，被告城城不动产、城城不动产济南分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜思宇向本院提出诉讼请求：1、判令姜思宇与城城不动产济南分公司解除编号为3701CJ2005160129887号的《代理出租合同》；2、判令城城不动产、城城不动产济南分公司返还姜思宇剩余6个月房租8100元；3、判令城城不动产、城城不动产济南分公司返还原告押金1800元；4、判令城城不动产、城城不动产济南分公司支付违约金1800元；5、判令城城不动产、城城不动产济南分公司承担本案诉讼费。事实与理由:2020年5月16日，姜思宇与城城不动产济南分公司签订合同编号为3701CJ2005160129887号《代理出租合同》，城城不动产济南分公司受产权方委托将坐落在济南高新区凤凰东侧中铁奥体26方小区2栋1单元806室房屋出租给姜思宇，约定租赁期限为2020年5月16日至2021年5月15日，月租金1800元/月(含物业费)，原告付款方式为年付，原告支付一个月房租（1800元）为押金。电子合同签订后，城城不动产济南分公司以交九个月赠送三个月的活动为由，收取一年房租16200元及押金1800元，共计18000元，城城不动产济南分公司向姜思宇开具电子收据。2020年11月11日，姜思宇在家中被房屋产权人通知要求退房，因城城不动产济南分公司拖欠房屋产权人三个月房租，房屋产权人要求姜思宇限期搬离并且要收回房屋，姜思宇与城城不动产济南分公司之间的《代理出租合同》因城城不动产济南分公司的原因无法继续履行，城城不动产济南分公司已无法交付涉案房屋给原告使用，根据《代理出租合同》第十二、十三条第1款，姜思宇可与城城不动产济南分公司解除合同，并由城城不动产济南分公司返还租金、押金及承担违约责任。为维护姜思宇的合法权益，诉至法院，请求判如所请。城城不动产、城城不动产济南分公司书面答辩称，由于经营异常无法核查姜思宇实际租住日期及搬离涉案房屋的具体时间，所以恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城不动产应退还姜思宇租金的具体数额，且姜思宇主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月16日,姜思宇与城城不动产济南分公司在三彩家APP上签订了《代理出租合同》，约定城城不动产济南分公司受产权方委托将坐落在济南高新区凤凰路东侧中铁奥体26方小区2栋1单元806室的房屋出租给姜思宇使用；租赁期限自2020年5月16日起至2021年5月15日止，共计一年；月租金1800元/月（含物业费）；付款方式为年付；押金为1800元；租赁期内如城城不动产济南分公司违约，城城不动产济南分公司应按照原途径退还姜思宇剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。姜思宇于合同签订当日向城城不动产支付房屋租金（付九免三）16200元、押金1800元，共计18000元。后因城城不动产济南分公司拖欠房屋产权人周波房屋租金，周波解除了与城城不动产济南分公司的合同。并于2020年11月16日与姜思宇签订补充协议一份，约定自2020年11月16日起至2021年5月15日止，由姜思宇向周波支付房租800元/月，押一付六，物业费300元,共计5900元，双方同时约定了其他事项。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，城城不动产济南分公司与姜思宇签订的《代理出租合同》，对租赁房屋的名称、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式进行了约定,该份合同是双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，为有效合同。姜思宇与城城不动产济南分公司签订的《代理出租合同》是以城城不动产济南分公司与周波签订的《房屋托管合同》为基础签订的，因城城不动产济南分公司未及时履行合同约定的支付义务，从而导致姜思宇与城城不动产济南分公司的《代理出租合同》丧失履行的基础，合同目的无法实现，故姜思宇要求解除双方签订的《代理出租合同》符合法律规定，本院予以支持，根据法律规定当事人一方未通知对方,直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同,人民法院或仲裁机构确认该主张的,合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除,本案起诉状于2021年4月7日送达城城不动产，故本院确认双方合同于2021年4月7日解除。根据姜思宇实际支付的房屋租金及结合其他案件当事人均作出了付九免三的一致陈述，本院确定姜思宇实际支付的租金为1350元/月。姜思宇虽然一直在涉案房屋内居住,但自2020年11月16日起至2021年5月15日止姜思宇居住在此系基于姜思宇与房主周波重新签订了租赁合同，变更了房屋居住使用的基础，而并非基于城城不动产济南分公司对合同的履行，故姜思宇要求城城不动产济南分公司返还剩余6个月租金8100元，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，城城不动产济南分公司应退还姜思宇押金1800元。城城不动产济南分公司未能依约保障姜思宇租赁期限内的居住权已经构成违约，依照合同约定，应向姜思宇支付违约金1800元（数额为合同约定的一个月房租），该违约金属于合理的请求范围，不属于城城不动产济南分公司所称的过高情形，故本院予以支持。因分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担，故合同解除后，姜思宇主张的剩余房屋租金、押金、违约金等费用应当由城城不动产承担。城城不动产、城城不动产济南分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃质证和答辩的权利，不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认姜思宇与城城不动产管理有限公司济南分公司签订的编号为3701CJ2005160129887号的《代理出租合同》于2021年4月7日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜思宇自2020年11月16日起至2021年5月15日止的房屋租金8100元;三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜思宇押金1800元;四、城城不动产理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜思宇违约金1800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计46元，由被告城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 卉二〇二一年六月十九日法官助理  安春蓉书 记 员  韩 菁