湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂12民终24号上诉人（原审被告）：汪康龙，男，2006年8月4日出生，汉族，住湖北省咸宁市。法定代理人：汪某，男，1976年9月17日出生，汉族，住湖北省咸宁市，系汪康龙父亲。委托诉讼代理人：阮绪林，男，住湖北省通山县，系社区推荐的公民。被上诉人（原审原告）：湖北名家新典物业管理有限公司，住所地湖北省咸宁市温泉茶花路45号。法定代表人：吴沛，该公司总经理。委托诉讼代理人：张超，湖北宁华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翠纯，女，该公司工作人员。上诉人汪康龙因与被上诉人湖北名家新典物业管理有限公司（以下简称名家新典物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2020）鄂1202民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪康龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.大楚城业主委员会未经全体业主人数和建筑面积过半数的业主表决通过，不是依法选举产生的，其与被上诉人签订的物业服务合同无效，对上诉人不产生任何法律效力，一审判决认定合同是双方真实意思表示系主观臆断。2.被上诉人向一审法院起诉了8名业主，一审法院在审理这些案件时，并没有提前告知当事人案件会合并审理，而是在案件庭审过程中告知案件合并审理，程序错误。3.名家新典物业公司收取其装修押金、保证金未退，还将汪某打伤未赔偿，该事项均是在名家新典物业公司提供物业服务期间发生的，这些纠纷应在物业费诉讼中一并处理。名家新典物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审时，被上诉人提交了咸宁市房产局批准成立大楚城业委会的相关证据，该业委会也经过了温泉街道办事处、希望桥社区居委会、咸宁市房产局物业科的备案，上诉人的个人意见不能代表全体业主，因此涉案的物业服务合同合法有效。即便该服务合同无效，被上诉人与开发商签订的前期物业服务合同依然具有法律效力，上诉人以此为由拒交物业费，损害了其他业主和被上诉人的合法权益，其上诉请求不应得到支持。2.2015年4月29日签订涉案合同时，业委会已经成立，并授权了韩玉林签订物业服务合同，合同上加盖了业委会的印章，现合同已经履行了五年多的时间，业主没有对该服务合同提出撤销，并接受了物业服务，大部分业主均按照合同的约定缴纳了物业费，上诉人的上诉请求没有事实依据。一审审理程序合法，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。名家新典物业公司向一审法院起诉请求：1.判令汪康龙支付从2017年11月1日起至2019年12月1日止拖欠的物业费3061.81元及滞纳金3582.31元；2.由汪康龙承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月28日，咸宁市大楚城业主委员会经咸宁市房地产管理局备案登记，任期为从2012年7月1日起至2015年6月30日止。2015年4月29日，咸宁市大楚城业主委员会为甲方与原告名家新典物业公司为乙方签订了《大楚城物业服务合同》，约定乙方（三级资质等级）对大楚城小区进行物业管理服务，高层住宅物业管理费收费标准为1.18元/月/平方米，逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起每日按应缴管理费的3‰标准收取滞纳金，合同期限为三年即从2015年1月1日起至2017年12月31日止等事宜。被告汪康龙购买大楚城小区住宅面积为105.33平方米的9栋1单元103号房屋，于2016年10月19日与原告名家新典物业公司签订《大楚城物业管理服务协议》约定高层住宅物业管理服务费标准1.18元/月/平方米，逾期缴纳物业管理费的从逾期之日起每日按应缴管理费的3‰标准收取滞纳金等事项。原告名家新典物业公司从2015年1月1日起至今在大楚城小区从事物业管理服务工作。被告未交纳自2017年11月1日起至2019年12月1日止期间的物业管理服务费3061.81元，原告于2019年12月19日以特快专递邮寄《律师函》向被告主张权利催讨无果，故原告诉至一审法院，请求如诉所求。一审法院同时查明：原告在向被告提供物业服务期间在公共设施维护、养护、管理等服务方面存在某些瑕疵。咸宁市物价局、咸宁市房地产管理局于2018年5月18日发出咸价费规1号文件，于2018年6月1日起执行的《咸宁市物业服务收费管理实施细则》第六条第二款规定“业主委员会成立之后的住宅物业服务收费，实行市场调节价，由业主委员会与物业服务企业协商确定。没有业主委员会的，可以由社区组织业主与选定的物业服务主体协商确定服务收费标准，签订书面协议。”一审法院认为，咸宁市大楚城业主委员会成立后，其与原告签订的《大楚城物业服务合同》属双方真实意思的表示，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，咸宁市大楚城业主委员会与原告签订的《大楚城物业服务合同》对被告具有约束力；并且原、被告于2016年10月19日也签订了《大楚城物业管理服务协议》，故原、被告之间形成了物业服务合同关系，原、被告应按双方签订的《大楚城物业管理服务协议》约定的内容履行相应的义务，但该合同没有约定合同期限。原告依双方签订的《大楚城物业管理服务协议》为被告提供了物业管理服务至今，原告尚未擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，按照约定即物业管理费收费标准1.18元/月/平方米向被告收取物业管理费与法相符；而被告未交纳自2017年11月1日起至2019年12月1日止期间的物业管理费，属违约行为，被告应承担由此发生纠纷的相应法律责任，故对原告要求“支付从2017年11月1日起至2019年12月1日止的物业服务费”的诉讼请求予以支持。被告未按期交纳物业费虽构成违约，但结合原告提供物业管理服务尚无严重违约但有瑕疵，故对原告主张被告应承担相应滞纳金的诉求不予支持。关于被告的辩称理由，咸宁市大楚城业主委员会于2012年6月28日经咸宁市房地产管理局备案登记，属合法的业主委员会，咸宁市大楚城业主委员会与原告签订的《大楚城物业服务合同》合法有效；被告也于2016年10月19日与原告签订了《大楚城物业管理服务协议》，不是与原告签订的《大楚城前期物业管理服务协议》；原告于2019年12月19日以特快专递邮寄《律师函》向被告主张权利，尚未超过诉讼时效；原告基于拖欠物业费发生的纠纷，分别向一审法院起诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理”的规定，一审法院为了节约司法资源可以并案审理与法相符，故对被告的辩称理由不予采信。被告在庭审中口头提出反诉，其反诉主张实为抗辩观点理由，其也未提供书面的反诉状，本案不予以审查反诉是否成立，被告可另行主张权利。关于被告认为“原告收取被告的装修押金、保证金未退，还将被告之父打伤未赔偿”的辩称理由，与本案不属同一法律关系，本案不予处理，被告可另行主张权利。为维护正常的社会经济秩序，依法保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告汪康龙在本判决生效之日起十日内支付原告湖北名家新典物业管理有限公司自2017年11月1日起至2019年12月1日止期间的物业管理费3061.81元；二、驳回原告湖北名家新典物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪康龙负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一审判决认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2012年6月28日，咸宁市大楚城业主委员会经咸宁市房地产管理局备案登记，任期为从2012年7月1日起至2015年6月30日止。2015年4月29日，咸宁市大楚城业主委员会与名家新典物业公司签订了《大楚城物业服务合同》，约定了名家新典物业公司对大楚城小区进行物业管理服务等事宜。咸宁市大楚城业主委员会与名家新典物业公司签订的《大楚城物业服务合同》对业主具有约束力，且本案中，汪康龙与名家新典物业公司于2016年10月19日亦签订了《大楚城物业管理服务协议》，双方履行的系该协议，而不仅仅是履行《大楚城前期物业管理服务协议》。上述协议内容未违反法律法规的强制性规定，应对汪康龙、名家新典物业公司产生约束力，双方均应按照协议的约定诚实履行义务。合同签订后，名家新典物业公司依照合同的约定向汪康龙等业主提供了相应的物业管理服务，由此，一审判决根据双方的诉辩意见，在综合考量双方履行情况的基础上，认定由上诉人汪康龙向被上诉人名家新典物业公司交纳2017年11月1日至2019年12月1日物业管理费3061.81元，对名家新典物业公司主张的滞纳金未予支持的处理意见，并无不当，本院继续予以认定。汪康龙认为该业主委员会的成立不合法，业主委员会签订的物业服务合同无效，却未提供相应的事实依据，本院不予采信。关于汪康龙认为名家新典物业公司收取其装修押金、保证金未退，还将汪某打伤未赔偿的理由，因汪康龙主张的上述事由与本案不属同一法律关系，本案不予处理，权利人可以另行主张权利。综上所述，汪康龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由汪康龙负担。本判决为终审判决。审判长 余 杰审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二一年六月七日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；