山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5805号 上诉人（原审原告）：任锋，男，1970年1月31日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：王成栋，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石祥昌，山东乾恒律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：青岛海高置业有限公司，住所地青岛市即墨区。 法定代表人：孙泓善，总经理。 委托诉讼代理人：栾兆欣，男，该公司员工。 上诉人任锋因与被上诉人青岛海高置业有限公司（以下简称海高置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院(2021)鲁0215民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 任锋上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持任锋的诉讼请求，判令海高置业公司支付逾期交房违约金34264.36元；2、一、二审诉讼费用由海高置业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认为任锋签署逸景湾业主资料签收确认书、青岛海高置业收房申请书，并接收钥匙、水电燃气使用卡，应当视为其通过履行行为对合同内容进行了变更，继而错误的认为任锋于2016年10月29日接收房屋。但是双方签订的《青岛市商品房预售合同》第10条明确载明，该商品房必须经验收合格方可交付，也就是说未经验收合格的房屋是不得交付使用的，所以即使开发商将未经验收合格的房屋的钥匙等交给购房人，这种交钥匙的行为也是不具有真正交付的法律效力的。尤其需要提请合议庭注意的是，根据任锋提供的经海高置业公司签章的书面的《房屋交接书》，经双方确认的房屋交付时间为2018年9月21日，而不是一审判决认定的2016年10月29日，因此，一审判决认为涉案房屋的交付时间为2016年10月29日属事实认定不清，应予纠正。二、一审判决适用法律不当。我国《建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，同时我国《城市房地产管理法》第26条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，而国务院《建设工程质量管理条例》第16条亦有相同规定。由此可见，该类规定是国家对于建筑工程竣工验收及交付制度的规定，这也是国家专门立法对建设工程必须合乎设计要求和工程质量标准所设定的强制性规范。因此根据上述立法及其精神，房屋必须经验收合格系商品房的最低法定交付标准，无论开发商是否明确告知或者购房人明知房屋未验收合格，此时开发商向购房人交付房屋，均系违反了法律对房屋交付条件的最低标准而无效。 海高置业公司辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确，依法驳回任锋的上诉请求。 任锋向一审法院起诉请求：1.海高置业公司支付逾期交房违约金34264.36元（以547354元为基数，自2017年1月1日起至2018年9月21日止按照日万分之一计算，共计626天）、逾期交付储藏间违约金2907.8元（以21703元为基数，自2019年3月22日起至2021年2月24日止按照日万分之一计算，共计1340天）；2.诉讼费用由海高置业公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月15日，海高置业公司（作为甲方）与任锋（作为乙方）签订了《青岛市商品房预售合同》，约定任锋向海高置业公司购买即墨区《逸景湾》xx号楼xx单元xx层xx户，总房价款547354元。第十一条：甲方定于2016年12月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2016年9月15日，任锋、海高置业公司签订《逸景湾项目储藏间使用许可协议》，约定任锋支付海高置业公司使用费用21703元，使用储藏间15年，甲方应于办理交接手续后六个月后将储藏间交付给乙方使用，未如期交付储藏间的，每逾期一日，按照使用费总额的万分之一支付违约金。2016年10月29日，海高置业公司向任锋交付涉案房屋，海高置业公司签署《逸景湾业主资料签收确认书》《青岛海高置业收房申请书》，任锋签字确认“本人已收到贵公司逸景湾交房通知，前来办理交房手续请贵公司给予办理”，海高置业公司向任锋交付钥匙、ＩＣ电卡、水卡、燃气采暖热水炉说明书（保修卡）等物品。任锋认可签字真实性，但称当时并不知晓海高置业公司不具备交房条件。 一审法院认为，任锋与海高置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》《逸景湾项目储藏间使用许可协议》系双方真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。任锋主张海高置业公司向任锋交付涉案房屋未通过竣工验收，不符合交房条件。一审法院认为海高置业公司签署《逸景湾业主资料签收确认书》《青岛海高置业收房申请书》，并接收钥匙、水电燃气使用卡，应当视为其通过履行行为对合同内容进行了变更，因此，任锋要求以2018年9月21日作为交房日期，一审法院不予采纳。任锋于2016年10月29日实际接收房屋，海高置业公司未违反合同约定，任锋主张逾期交房违约金，于法无据，一审法院不予支持。根据《逸景湾项目储藏间使用许可协议》约定，储藏间应自办理房屋交接手续后六个月内交付，逾期按照使用费总额的日万分之一计算违约金，因此涉案储藏间应自2017年4月30日起算违约金，至2021年2月24日共计1396天，任锋主张起算时间及违约天数错误，系对自身权利的处分，任锋主张海高置业公司支付逾期交付储藏间违约金2907.8元，不超海高置业公司应支付数额，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、海高置业公司于判决生效后十日内支付任锋逾期交付储藏间违约金2907.8元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回任锋的其他诉讼请求。案件受理费690元，减半收取计345元（任锋已预缴），由任锋负担317元，海高置业公司负担28元，于判决生效后十日内直接向任锋支付。 二审中，双方均未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，任锋、海高置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。双方合同约定海高置业公司应于2016年12月31日前将房屋交付给任锋。2016年10月29日，任锋签署《逸景湾业主资料签收确认书》《青岛海高置业收房申请书》，并接收钥匙、水电燃气使用卡等，任锋签字确认“本人已收到贵公司逸景湾交房通知，前来办理交房手续请贵公司给予办理”，应视为任锋已于2016年10月29日办理了房屋交接手续，实际接收了涉案房屋。任锋上诉主张涉案房屋交付时间为2018年9月21日，依据不足，本院不予采信，海高置业公司已在双方合同约定期限内交付涉案房屋，任锋主张逾期交房违约金，不符合合同约定及法律规定，本院对此不予支持。 双方对一审判决第一项均未提起上诉，本院对此予以确认。 综上所述，上诉人任锋的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费657元，由上诉人任锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  马 喆 审 判 员  孙向东 审 判 员  齐 新 二〇二一年六月二十二日 法官助理  吴 迪 书 记 员  王冉冉 书 记 员  于国英