新疆生产建设兵团第十师中级人民法院   民事判决书      （2021）兵10民终104号   上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆正茂源房地产开发有限责任公司，住所地北屯市文化路音像品广场二层1号，统一社会信用代码91659005085359302E。   法定代表人：李再春，董事长。   委托诉讼代理人：李常青，新疆北屯律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘玉洁，新疆北屯律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）: 宋黎景，男， 1988年5月12日出生，住新疆北屯市。   上诉人新疆正茂源房地产开发有限责任公司（以下简称正茂源公司）因与被上诉人宋黎景商品房销售合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团北屯垦区人民法院（2019）兵1001民初794号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。   正茂源公司上诉请求：依法撤销一审判决，驳回宋黎景起诉请求或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清导致适用法律错误。上诉人逾期交房是受到不可抗力因素的影响，系政府行为导致。首先，上诉人不能预见第十师时任主要领导及建设主管部门违法要求变更规划内容。其次，本案存在不能避免且无法克服的情形。   宋黎景辩称，其意见与一审意见一致。   宋黎景向一审法院起诉请求：判令正茂源公司支付逾期交房违约金30 891.65元（时间起止时间为：2016年10月1日至2017年8月15日，计算方式为：321 788元×0.03%×320天 =30 891.65元）。   一审法院认定的事实：2016年8月17日，宋黎景与正茂源公司签订商品房买卖合同，由宋黎景购买正茂源公司开发的位于北国春城小区5幢2单元302室，面积为120.07平方米，房屋总价款为321 788元。合同约定宋黎景使用公积金贷款方式分期支付房款，正茂源公司应于2016年9月30日前向宋黎景交付经综合验收合格的房屋，如逾期交付，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，正茂源公司按日向宋黎景支付已交付房款万分之三的违约金。宋黎景在签订合同之日起五个工作日未按银行或公积金管理中心要求提供期权手续办理按揭手续的相关资料，正茂源公司有权单方面解除合同，并有权将此房另售并扣除宋黎景已付房款作为违约金。合同签订当日，双方在北屯市房产交易中心登记备案。宋黎景于2016年6月4日交付房款20 000元、2016年8月17日交付房款44 188元、2016年12月19日交付房款60 000元，于2017年5月6日补交房屋面积差价款2 267元。2017年1月6日，宋黎景向十师公积金管理中心申请公积金贷款，并于2017年2月20日通过公积金贷款方式支付房款197 000元。涉案房屋于2017年7月交付宋黎景。   2016年10月21日，北屯市住房和城乡建设局对正茂源公司出具《关于对北国春城小区的处罚决定》，载明“由于北国春城小区项目外立面未按审批过的效果图进行施工，根据上级领导的要求，对北国春城项目停工，但是发现此项目没有彻底停工，且多次制止未果，还在继续施工。为此，建议对建设单位新疆正茂源房地产开发有限责任公司处以30 000元处罚。”   另查明，2017年7月18日，北国春城小区业主朱道建等人针对房屋交工、业主装修时更换单元门锁禁止业主进入、办理产权证等问题进行上访，北屯市住建局于2017年7月25日进行了书面回复。    一审法院认为，宋黎景与正茂源公司签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予保护。正茂源公司作为开发商应当按照合同约定履行如期交付房屋的义务，未如期交房应当依约承担违约责任，宋黎景主张正茂源公司支付逾期交房违约金，符合双方合同约定。宋黎景、正茂源公司对实际交房日期存在争议，均未能提供证据证实，结合业主2017年7月18日上访反映业主装修时更换单元门锁问题，确认交房日期为2017年7月。宋黎景于2017年2月20日按合同约定付清剩余房款，逾期交房违约金应自2017年2月20日起计算至2017年6月30日，按合同约定的已付房款321 788元每日万分之三计算逾期交房违约金应为12 549.7元。该院对宋黎景主张的超出金额违约金不予支持。   正茂源公司认可逾期交房的事实，但辩称涉案房屋逾期交付是因政府规划部门要求其改变房屋外立面规划所致，正茂源公司不存在过错。经查，正茂源公司在与宋透景签订商品房买卖合同前，其开发的北国春城小区房屋外立面进行变更且变更后的效果图必须经师市相关部门批准是明知的，由此可能产生逾期交房法律后果是可预见、可避免、可克服的。但正茂源公司因疏忽大意或过于盲目自信，从签订合同到约定交房时间仅43天，正茂源公司逾期交房是其自身原因所致，与政府行为无关，应当按照约定承担违约责任。正茂源公司主张违约金过高。合同约定逾期交房按每日万分之三计算违约金,换算成月利率为0.9%,并未超过民间借贷司法解释规定的利率上限,没有达到过高的程度。正茂源公司的辩解主张均不能成立，该院不予采纳。   正茂源公司反诉要求宋黎景支付逾期付款违约金 7 742.1元。宋黎景、正茂源公司于2016年8月17日签订合同，而根据合同约定，宋黎景应在合同签订之日起五个工作日内提供办理按揭贷款手续的相关资料，即宋黎景应于2016年8月25日前向公积金管理中心提交办理贷款手续，而宋黎景实际于2017年1月6日向公积金管理中心提出贷款申请，构成违约，应承担违约责任。正茂源公司应于2016年8月26日知道或应当知道宋黎景已违约，其于2020年7月10日向该院提起诉讼已超过诉讼时效，且未提供诉讼时效中止、中断或者延长的相关证据。故对正茂源公司的反诉请求，该院不予支持。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判决：一、新疆正茂源房地产开发有限责任公司于该判决生效后十日内支付宋黎景逾期交房违约金12 549.7元；二、驳回宋黎景的其他诉讼请求；三、驳回新疆正茂源房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费574元，减半收取计287元，由宋黎景负担170元，新疆正茂源房地产开发有限责任公司负担117元；反诉案件受理费25元，由新疆正茂源房地产开发有限责任公司负担。   本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。   二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，双方对上诉人正茂源公司逾期交房的事实无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人正茂源公司逾期交房行为是否系政府行为所致，是否符合不可抗力法定免责事由。   《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。首先，上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同前，已明知涉案房屋变更后的外立面效果图未通过师市相关部门审批，也明知师市相关部门未向其明确审批时间范围，故本案政府行为发生在双方签订合同之前。上诉人对政府行为明知且一直在积极配合，对因政府行为可能导致逾期交房的法律后果完全可预见、可避免、可克服。其次，双方签订的商品房买卖合同第八条对延期交房作了约定，“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”可据实予以延期。但上诉人无论在一审还是二审，均未提供证据证实其因遭遇不可抗力，在合同约定的时间内向被上诉人履行了通知义务。上诉人逾期交房是其自身原因所致，与政府行为无关，不符合法律规定的不可抗力免责事由。一审法院认定上诉人违反合同约定逾期交房构成违约事实清楚，判决上诉人承担逾期交房的违约责任正确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，上诉人新疆正茂源房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费113.74元，由上诉人新疆正茂源房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。                 审 判 长 蓝 文 瑜   审 判 员 徐 雷   审 判 员 刘 文 胜          二〇二一年六月十三日          法 官 助 理 毛 文 冰   书 记 员 张 裴          1