上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6708号原告：上海同迈涂料有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周学军，总经理。委托诉讼代理人：王运建，上海市信本律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽，上海市信本律师事务所律师。被告：上海铁翰工贸有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吴勇，总经理。原告上海同迈涂料有限公司(以下简称同迈公司)诉被告上海铁翰工贸有限公司(以下简称铁翰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序审理。同迈公司申请财产保全，本院依法采取保全措施。本案于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告同迈公司的委托诉讼代理人陈泽、被告铁翰公司的原法定代表人陈义成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同迈公司向本院提出诉讼请求判令：1、确认同迈公司与铁翰公司签订的《厂房租赁合同》于2021年3月2日解除，铁翰公司将房屋恢复原状腾退返还同迈公司；2、铁翰公司支付同迈公司租金或场地占有使用费(按照每年人民币24万元，自2020年11月1日计算至实际搬离之日止)；3、铁翰公司支付同迈公司违约金12万元。审理中，同迈公司表示撤回要求恢复原状的请求。事实和理由：2017年10月30日，同迈公司与铁翰公司签订《厂房租赁合同》，约定铁翰公司承租同迈公司位于上海市青浦区香花桥镇青赵公路XXX号厂房，面积3,000平方米，用途为仓储和办公。租赁期限10年，起租日为2017年11月1日。2017年11月1日至2020年10月30日期间年租金20万元，2020年11月1日至2023年10月30日期间年租金24万元，2023年11月1日后按照市场行情调整租金。合同签订后，同迈公司将房屋交付铁翰公司使用，铁翰公司自2020年10月起未支付租金，故同迈公司提起诉讼。被告铁翰公司辩称，不同意同迈公司的诉讼请求。2020年12月底铁翰公司的股权和法定代表人进行了变更，本案的租赁合同系铁翰公司原法定代表人应新果在担任铁翰公司法定代表人期间签订和履行的，目前铁翰公司的股东和法定代表人对此并不知情，不应承担法律责任。对于合同租赁的相关情况，同意应新果和应武君的陈述。经开庭审理查明：同迈公司系上海市青浦区白鹤镇青赵路**的房地产权利人，土地用途为工业用地，产证记载的房屋建筑面积892.08平方米。2017年10月30日，同迈公司(出租方、甲方)与铁翰公司(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将上海市青浦区香花桥镇青赵公路XXX号厂房，面积3,000平方米租赁给乙方，用途为仓储和办公。租赁期限10年，起租时间为2017年11月1日。2017年11月1日至2020年10月30日期间年租金20万元，2020年11月1日至2023年10月30日期间年租金24万元，2023年11月1日后按照市场行情调整租金。乙方每年分两次支付租金，分别在每年的10月初和次年的4月初支付半年的租金。支付房租时应提前30天支付，逾期未支付租金时，按每天租金的3倍处罚，且甲方有权终止合同。任何一方违约，对方都有权解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。本合同有效期内，如国家有新的规划时，乙方应无条件配合新的规划执行，甲方需提前一个月通知乙方。甲方租给乙方的厂房，如在合同期内遇到国家拆迁或复耕时，乙方应无条件配合，终止本合同。应新果作为乙方代表人签字。合同签订后，同迈公司将房屋交付铁翰公司使用，铁翰公司租金支付至2020年10月底。铁翰公司另支付押金2万元。2020年6月13日同迈公司的法定代表人周学军通过微信通知应新果2021年6月底搬空就行，下次结房租全部处理清楚，合同就到2021年6月底结束。应新果表示：“OK的！谢谢了，下次到时候交房租的时候，就他们的剩余压金，我们自己的压金，我们的改造款就一次性减掉了，到时间我们就搬走就好了。”周学军表示：“对，但押金要再留一点点。水电到时要全部出来，再清账。”应新果回复：“好的！那我知道了”。2020年12月9日，周学军通过微信告知应新果：“今天我答应他最后一天，他的押金帮你退回给他，13,300元。你回复同意下，我今天处理掉了。”应新果回复：“可以”。2021年2月9日，应新果通过微信告知周学军：“周总，我们押金有总共33,300，还有补偿的40,000，共计有73,300在你那边，差的也不多，余下的房租我们年后碰一下再结算一下可以吗？”周学军回复：“每个人多有困难了，押金是押金，补偿是补偿，房租是房租”。2021年2月27日，同迈公司向铁翰公司寄送《解除通知》，表示2020年10月初铁翰公司未支付租金，经多次催讨无果，故同迈公司要求解除合同。该通知邮寄至系争房屋，显示于2021年3月2日被签收。同迈公司已与青浦区香花桥街道土地减量化工作领导小组办公室签订《青浦区香花桥街道建设用地减量化搬迁补偿协议》，约定对同迈公司的房屋实施减量化，同迈公司应于2021年6月30日之前完成搬迁。2021年5月19日，应新果、应武君与同迈公司办理了房屋交接手续。另查明，2020年12月31日，铁翰公司的法定代表人由应新果变更为陈义成，股东由应新果变更为陈义成和江鼎。2021年5月12日，铁翰公司的法定代表人由陈义成变更为吴勇，股东由陈义成和江鼎变更为吴勇和李正军。审理中，铁翰公司申请应武君作为证人出庭作证，应武君陈述其与应新果系表兄弟关系，铁翰公司租赁房屋后进行转租，2021年春节后租客就全部搬离了，没有通知同迈公司。2020年11月18日执法部门要求铁翰公司的租客搬离，租客就陆续搬离，给铁翰公司造成了损失。因为房屋存在漏水等问题，铁翰公司进行了修缮，同迈公司同意在铁翰公司搬离前退给铁翰公司4万元。铁翰公司和同迈公司协商一致，铁翰公司支付的押金2万元，租客多支付给同迈公司的13,300元、房屋改造款4万元在最终结算时一并抵扣租金。审理中，应新果来本院进行陈述，意见同应武君一致。审理中，同迈公司表示铁翰公司欠付电费916元和水费4,585元，要求在本案中一并处理。应新果和应武君表示对欠付金额无异议，同意在本案中一并处理。同迈公司表示同意将13,300元和押金2万元冲抵铁翰公司的欠款，但是因为铁翰公司未按时支付租金，故不同意补偿4万元房屋改造款。以上查明的事实，由当事人陈述、上海市房地产权证、厂房租赁合同、解除通知、邮寄凭证、微信聊天记录减量化搬迁补偿协议厂房交接单、工商登记资料等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为，同迈公司与铁翰公司签订的厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守。铁翰公司以公司股权和法定代表人变更为由不同意承担责任，对此本院认为股权和法定代表人变更系公司内部行为，不能对抗外部法律关系，对铁翰公司的该抗辩意见本院不予采纳。铁翰公司自2020年11月1日起不再支付租金，违反合同约定，同迈公司有权解除合同。同迈公司已向铁翰公司发函要求解除合同，故双方的租赁合同于解除通知到达铁翰公司之日即2021年3月2日解除。铁翰公司已于2021年5月19日收回房屋，故对同迈公司主张腾退的诉讼请求无需处理。铁翰公司主张已于2021年春节后搬离，但是同迈公司对此不予认可，铁翰公司未提供证据予以证明且自认未通知同迈公司，故对铁翰公司的该抗辩意见本院难以采信，铁翰公司理应支付2020年11月1日至2021年5月19日期间的租金及房屋占有使用费。同迈公司主张按照合同约定的租金标准计算，于法无悖，本院予以支持。同迈公司同意将13,300元和押金2万元冲抵铁翰公司的欠款，本院予以认可。根据双方提供的聊天记录，同迈公司曾同意就房屋改造款一并扣减，故对铁翰公司要求将4万元房屋改造款冲抵欠款的抗辩意见本院予以采纳。铁翰公司逾期支付租金，理应承担违约责任。本院综合合同约定的标准、当事人的过错程度、合同履行程度、双方之间就钱款结算进行协商、系争房屋涉减量化等因素，酌情认定铁翰公司应支付同迈公司违约金2万元。针对水电费，双方对金额无异议并同意在本案中一并处理，本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海同迈涂料有限公司与被告上海铁翰工贸有限公司于2017年10月30日签订的《厂房租赁合同》于2021年3月2日解除；二、被告上海铁翰工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同迈涂料有限公司租金或房屋占有使用费58,958元；三、被告上海铁翰工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同迈涂料有限公司违约金2万元；四、被告上海铁翰工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海同迈涂料有限公司电费916元和水费4,585元；五、原告上海同迈涂料有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,200元，减半收取计2,600元，财产保全费1,820元，由原告和被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二一年六月八日书记员 谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。