四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8326号 上诉人（原审原告）：武侯区天祺酒店，经营场所：成都市武侯区一环路南一段53号综合楼三、四楼。 经营者：王晓军。 委托诉讼代理人：王应龙，四川舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都工业投资（控股）有限责任公司，住所地：成都市红石柱横街10号。 法定代表人：胡伟。 委托诉讼代理人：陈宁，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓勇，四川善嘉律师事务所律师。 原审第三人：成都诚信企业事务有限公司，住所地：成都市一环路南一段无线电五厂1栋。 法定代表人：翟雪平，董事长。 上诉人武侯区天祺酒店（以下简称天祺酒店）因与被上诉人成都工业投资（控股）有限责任公司（以下简称工业投资公司）、原审第三人成都诚信企业事务有限公司（以下简称诚信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初9581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 天祺酒店上诉请求：1.判令撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初9581号民事判决；2.判令支持天琪酒店一审的全部诉讼请求；3.判令一审、二审的诉讼费用全部由工业投资公司承担。事实与理由：诚信公司作为承租人与次承租人天祺酒店于2013年2月签订的两份房屋租赁合同应属合法有效，且对此后的房屋所有权人工业投资公司有效，工业投资公司无权以不定期租赁关系为由任意解除，该合同应当继续履行，一审判决事实认定不清，法律适用错误。一、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，以及一审法院庭审查明的事实可知诚信公司在租赁期限届满后的7年时间里，仍然在继续使用案涉房屋，因此其与工业投资公司签订的房屋租赁合同继续合法有效。2013年2月诚信公司与次承租人天祺酒店签订两份房屋租赁合同时，诚信公司仍然是案涉房屋的合法承租人。二、承租人诚信公司与次承租人天祺酒店一直依照2013年2月签订的房屋租赁合同进行实际履行，房屋所有权人在知晓的情况下，均未对转租事宜提出异议，依据相关法律规定，该两份房屋租赁合同合法有效。三、租赁物在租赁期间内所有权发生变动，不影响租赁合同的效力，根据相关证据和一审查明的事实可知工业投资公司作为变更登记后的产权所有人应当继续履行合同，无权要求解除合同。且天祺酒店有足够理由相信吴明虎能代表诚信公司签订合同，结合合同上加盖的诚信公司的公章，诚信公司应当基于合同承担相应的法律后果。2013年2月签订的两份房屋租赁合同均是真实有效的，一审判决对两份合同合理性的质疑是未对事实调查清楚的情况下所做的错误认定。 工业投资公司辩称：一、工业投资公司与天祺酒店之间的租赁关系是从2017年7月1日之后才形成，且该租赁关系是不定期的、也未签订租赁合同的租赁关系，是事实上的租赁关系。二、基于2017年7月之后形成的事实上的、不定期的租赁关系，工业投资公司依据原《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，在2019年陆续向天祺公司发出解除事实上的不定期的租赁关系通知函，天祺酒店也收到该函件，工业投资公司也给予了合理的腾退时间，腾退时间届满后，天祺酒店未腾退，工业投资公司依法提起诉讼，要求确认于2019年7月天祺酒店收到函件后双方的租赁关系解除符合事实及法律规定。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。三、针对天祺酒店提到2013年2月所谓的与诚信公司签订的协议书的问题。工业投资公司对该协议书的真实性不予认可，且协议书是天祺酒店与诚信公司签订的，工业投资公司不知悉。在协议签订后，诚信公司的负责人是明确给工业投资公司承诺在2015年12月31日要进行清偿，那么，诚信公司与工业投资公司之间的有合同的租赁关系（2019年12月31日）结束。2009年12月31日之后，从2010到2015年12月31日诚信公司明确知道由于维稳的因素或者其他因素诚信公司与工业投资公司之间也形成了事实上的租赁关系，未签订租赁合同，也是不定期的租赁关系，但是在2014年诚信公司的实际负责人承诺在2015年12月31日全部清偿，不可能签订一份长期租赁的合同。根据协议相对性原则，即使有协议存在，天祺酒店和诚信公司的协议应当由其自行解决，工业投资公司作为产权人未介入过，也不知情，天祺酒店与工业投资公司之间是2017年7月1日后形成的事实上的、不定期的租赁关系，工业投资公司依据最高人民法院审理租赁合同的相关司法解释依程序解除没有任何问题。 诚信公司发表陈述意见：同意一审判决，请求维持原判。诚信公司与吴明虎的协议很早就结束了，2010年后吴明虎实际上在代表工业投资公司管理案涉大楼，与诚信公司无关。2013年2月20日吴明虎非法代表诚信公司与天祺酒店签订租赁合同，应为无效。 天祺酒店向一审法院起诉请求：1.判令工业投资公司继续履行2013年2月20日天祺酒店与诚信公司签订的《房屋租赁合同》及协议；2.判令工业投资公司立即全面恢复对天祺酒店租赁场所的供电和电梯开通使用；3.判令天祺酒店支付违约金355000元；4.本案全部诉讼费用由工业投资公司承担。 一审法院认定事实：2004年3月1日，诚信公司（甲方）与桐林招待所（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市武侯区一环路南一段53号的综合楼建筑三楼出租给乙方使用，合同从2004年3月1日起至2014年2月18日，甲方固定向乙方收取8000元月租费用，乙方按季向甲方交纳房租。甲方落款处加盖了诚信公司物业管理部印章。2009年3月6日，吴明虎签字并盖章，注明“同意此合同延至二〇一五年六月一日。” 2005年6月1日，诚信公司（甲方）与桐林招待所（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市武侯区一环路南一段53号的综合楼建筑四楼整层出租给乙方使用，合同从2005年6月1日起至2015年6月1日，甲方固定向乙方收取6000元月租费用，乙方按季向甲方交纳房租。甲方落款处加盖了诚信公司公章。 桐林招待所后更名为天祺酒店。诚信公司向工业投资公司提交的《金顶大厦合同归档登记表》中，载明与桐林招待所签订的即上述两份合同，且载明的期限届满时间为2015年6月1日。 2006年10月11日，成都无线电五厂破产清算组（甲方）与成都工业投资经营有限责任公司（乙方）签订《资产划转协议》，约定经请示市国资委同意，将甲方位于成都市权证号为市房监字第××号金顶大厦资产移交给乙方，资产移交后所有权归乙方，由乙方进行管理；移交后债权债务由乙方负责解决，资产的租赁关系由乙方承接。 2007年5月15日，成都工业投资经营有限责任公司（甲方）与诚信公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市（产权面积3100平方米）及附属建筑整体租赁给乙方经营和管理，租赁期限自2007年1月1日至2008年12月31日止，乙方按季向甲方缴纳租金。本合同签订之日，乙方向甲方缴纳保证金100000元，本合同终止时，经甲方验收乙方没有造成房屋损害，同时确认乙方无对外欠交的水、电、治安费等乙方在经营期间应缴纳的有关费用后，甲方退还乙方保证金。未经甲方同意，乙方不得转租。对已出租的房屋，由乙方维持原已签订的合同执行，原乙方签订的租赁合同到期后续签及新出租房屋需签订租赁合同必须征得甲方书面同意。 2007年5月24日，诚信公司与案外人吴明虎签订了《金顶大楼经营管理承包协议》，承包租赁期为2007年1月1日至2008年12月31日，约定由吴明虎负责搞好租赁的服务管理工作。 2009年3月18日，成都工业投资集团有限公司（甲方）与诚信公司（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于成都市（产权面积3100平方米）及附属建筑整体租赁给乙方经营和管理，租赁期限自2009年1月1日至2009年12月31日止。 2009年12月31日，工业投资公司（甲方）与成都工业投资集团有限公司（乙方）签订《移交协议》，约定乙方按照置换方案的规定，将其代管的位于一环路××大厦办公楼（产权证号为：市房监字第××号）移交给甲方。 2010年，由于金顶大厦内各商户提出《请求书》，成都无线电五厂破产清算组于2010年12月29日向市工投集团公司出具了《关于做好金顶大厦稳定工作的函》，希望同意金顶大厦内商户继续经营至2015年。2014年3月15日，诚信公司在《关于金顶大厦商品、写字间承租问题的承诺书》上盖章，吴明虎在该承诺上签字并载明，同意按清算组文件办理，期满后，按国资委（2014）2号文件精神执行等内容，该承诺书上打印内容为在2015年12月31日前完成清场工作。 2016年11月15日，工业投资公司取得成都市武侯区一环路南一段53号1栋房屋的所有权，权证号为成房权证监证字第××号。 2016年12月30日，工业投资公司向诚信公司出具《通知》一份，载明因成都无线电五厂破产清算组出具的《关于做好金顶大厦稳定工作的函》允许诚信公司及原商户使用金顶大厦至2015年底，后根据2014年3月15日诚信公司出具的《关于金顶大厦商品、写字间承租问题的承诺书》，要求在2015年底完成搬离清场，2016年又多次明确要求诚信公司在2016年12月31日前完成对相关商户的搬离清场工作，但至今该大楼内的相关商户依然未进行搬离；对于诚信公司对个别商户未征得工业投资公司同意擅自承诺的续租期不予认可，不受法律保护；同意给3个月免租期，并于2017年3月31日前自行搬离。 2017年6月2日，工业投资公司和诚信公司签订了《金顶大厦物业管理交接表》，其中3、4楼的酷派酒店（即天祺酒店）一栏载明租金为15000元/月，已交至2017年7月1日；诚信公司的租金缴付至2016年12月31日。交接后诚信公司从金顶大厦退场，并认可收到了退回的保证金100000元。 一审庭审中，工业投资公司陈述从2017年7月开始，天祺酒店通过转账直接向其支付租金，工业投资公司认可从2017年7月开始与天祺酒店形成不定期租赁合同关系。 2019年6月24日，工业投资公司向金顶大厦各商户张贴《告示》，要求2019年8月31日前完成腾退搬离并结清费用。 2019年6月25日，工业投资公司向天祺酒店/王晓军发送《通知》，载明因双方没有签订任何形式的房屋租赁协议，要求在2019年8月31日前完成腾退搬离，并结清水费、电费、物业费及房屋占有使用费等相关费用等。天祺酒店陈述未收到该通知。2019年7月12日，工业投资公司再次向天祺酒店/王晓军发送《通知》，因双方没有签订任何形式的房屋租赁协议，要求在2019年8月31日前自行腾退搬离，工业投资公司将对大厦安全隐患进行整改等内容。天祺酒店认可收到该通知。 因天祺酒店一直未搬离，工业投资公司后又给天祺酒店发送通知、律师函等要求其腾退搬离。 一审另查明，成都工业投资经营有限责任公司于2001年成立，于2007年12月29日经批准更名为成都工业投资集团有限公司。2017年12月27日，成都工业投资集团有限公司吸收整合成都市现代农业发展投资有限公司和成都技术转移集团有限公司，更名为成都产业投资集团有限公司。工业投资公司的股东为成都工投资产经营有限公司。成都工投资产经营有限公司的股东为成都产业投资集团有限公司和四川发展资产管理有限公司。成都产业投资集团有限公司的股东为成都市国有资产监督管理委员会。 一审法院认为，天祺酒店自2004年开始租赁位于成都市综合楼（即金顶大厦）中的三、四楼用于经营，从天祺酒店与当时金顶大厦的受托管理方诚信公司的租赁合同来看，双方的租赁合同关系到2015年6月1日止，该合同期限与合同上有吴明虎签字手写的租期届满时间，与诚信公司后来向工业投资公司提交的《金顶大厦合同归档登记表》中记录一致。后为了解决历史遗留问题和维护稳定，各方同意租赁延续至2015年底，但是天祺酒店没有与任何一方签订书面租赁合同。2016年11月15日，工业投资公司取得成都市武侯区一环路南一段53号1栋房屋的所有权证书，后作为金顶大厦所有权人的工业投资公司多次通知诚信公司，要求从金顶大厦搬离清场，明确要求2017年3月31日前自行搬离。一直到2017年6月2日，工业投资公司和诚信公司签订了《金顶大厦物业管理交接表》，诚信公司从金顶大厦退场，且在交接中明确租赁3、4楼的天祺酒店租金为15000元／月，已交至2017年7月1日。从2017年7月开始，天祺酒店通过银行转账直接向工业投资公司支付租金，工业投资公司从2017年7月开始与天祺酒店形成不定期租赁合同关系。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，工业投资公司对与天祺酒店之间的不定期租赁合同关系，有权随时解除。工业投资公司依法于2019年6月25日向天祺酒店发出解除《通知》，但是天祺酒店抗辩没有收到；工业投资公司于2019年7月12日再次向天祺酒店发出《通知》，再次明确要天祺酒店在2019年8月31日前完成腾退搬离，天祺酒店认可收到了该通知，工业投资公司也给与了合理的腾退期限，因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，双方租赁合同关系自通知到达对方时解除，即工业投资公司与天祺酒店的不定期租赁关系已于2019年7月12日解除。 关于天祺酒店主张工业投资公司继续履行2013年2月20日天祺酒店与诚信公司签订的《房屋租赁合同》和2013年2月25日签订的《协议》，一审法院认为，天祺酒店既然认为合同相对方是诚信公司，那么其要求工业投资公司履行诚信公司签订的合同，属于主体有误，若天祺酒店认为诚信公司在2013年与其签订的合同系诚信公司代表工业投资公司签订的，那么对于委托关系应当举证予以证明，但是天祺酒店未举示相应证据。根据天祺酒店举示的《房屋租赁合同》协议，租赁期限应当至2025年12月30日为止，但是均由吴明虎以诚信公司的名义签订，吴明虎在参与金顶大厦物业管理期间，是明知该大厦业主对于租期的确定和延长的具体情形，其同意天祺酒店租期延长至2025年与其在其他文件上的承诺不符。一审庭审中，诚信公司明确与吴明虎没有关系，不认可也不追认吴明虎代理行为，因此，即便两份合同是吴明虎与天祺酒店签订的，吴明虎超越代理权限的合同不对诚信公司发生法律效力，更不能对工业投资公司发生法律效力。同时，两份合同的签订落款时间均为2013年2月20日，这个时间距天祺酒店的房屋租赁期2015年6月1日还有两年多，为何在租赁期限内另行签订合同天祺酒店没有合理解释。综上，一审法院对于天祺酒店提交的2013年签订的《房屋租赁合同》和《协议》上述两份证据不予采信。综上，工业投资公司与天祺酒店酒店的租赁合同关系已经解除，且工业投资公司不存在违约行为，故天祺酒店要求工业投资公司继续履行其与诚信公司签订的《房屋租赁合同》及《协议》、恢复对天祺酒店租赁场所供电和电梯使用以及支付违约金355000元的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：驳回天祺酒店的诉讼请求。一审案件受理费6625元，减半收取3312.5元，由天祺酒店负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天祺酒店提交了以下证据：第一组证据为：1.委托协议；2.情况说明；3.证明；4.通知（三份）；5.关于加强冬季消防安全工作的通知；6.关于2015年春节期间做好安全防范工作的通知及值班安排表（2015年春节期值班安排表）。用于证明诚信公司自2001年11月30日起接受原成都无线电五厂破产清算组的委托，对包括案涉房屋在内的金顶大厦进行经营管理，行使出租人的权利。第二组证据为：1.成都市武侯区人民政府望江路街道办事处文件及其附件1（四川省生产经营单位安全生产责任规定）、附件2（望江路辖区生产经营单位落实安全生产主体责任承诺书）；2.出租房屋消防安全责任书。用于证明因诚信公司长期对金顶大厦行使包括房屋出租权在内的经营管理权，望江路街道办事处等相关部门均认可诚信公司是金顶大厦的房屋出租人。第三组证据为：1.申请（三份）、请示及报告；2.房屋租赁合同（两份“其他商户”）；3.信访事项处理意见书。用于证明天祺酒店2013年与诚信公司签订房屋租赁合同是真实的，是应诚信公司的管理要求而签订的，所有的合同都是以诚信公司或者是物业管理部的名义签订的。 工业投资公司质证称：天祺酒店提交的所有证据除信访事项处理意见书的形成时间为2020年3月20日外，其余证据形成时间均在2017年7月之前，即双方建立事实上的、不定期的租赁关系之前，天祺酒店提交的证据如果是真实存在的也都早已存在，不属于新证据。天祺酒店提交原件的证据为两份租赁合同，工业投资公司不是该两份租赁合同的合同相对方，对其真实性无法确认，故对该两份租赁合同真实性、合法性、关联性均不予认可。天祺酒店提交的其他证据均系复印件，且不符合证据形式，不属于二审新证据，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。关于信访事项处理意见书，不能证明天祺酒店有信访，双方就存在租赁关系，双方的租赁关系在2019年7月就已解除。除信访事项处理意见书外，对天祺酒店提交的其他证据均不予认可。 诚信公司质证称：清算组委托诚信公司管理的关系在工业投资公司接手后就已经解除了。关于两份租赁合同，诚信公司在2001年管理时在很多空白的文件上盖了章，吴明虎利用该文件未得到诚信公司的授权。 本院对天祺酒店提交的新证据将综合认定。 二审另查明，2010年12月29日，成都无线电五厂破产清算组向成都工业投资集团有限公司发出《关于做好金顶大楼稳定工作的函》，该函件载明，12月25日，金顶大楼现场管理人员按照工业投资集团有限公司要求在发放清场通知书的过程中，遭到全部商家拒收，商家们语言尖锐、情绪激动，个别商家与现场管理人员发生肢体冲突。过后，部分管理人员因受到威胁而离岗避险，12月29日清算组又收到原厂长吴彬的报告，该报告中表示商家要求吴彬履行口头承诺，让商家经营至2015年。 经二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：工业投资公司是否有义务承接此2013年2月天祺酒店与吴明虎以诚信公司的名义签订的合同项下的权利义务。就争议焦点评述如下： 案涉的金顶大厦原系原成都无线电五厂资产，经国有资产管理部门审批划转给成都工业投资集团有限公司、工业投资公司，诚信公司原系金顶大厦的物业管理方，2007年5月诚信公司与成都工业投资经营有限责任公司签订《房屋租赁合同》后成为案涉房屋的承租人，诚信公司自始不是金顶大厦的所有权人。根据成都无线电五厂破产清算组2010年12月向成都工业投资集团有限公司发出《关于做好金顶大楼稳定工作的函》可知，因成都工业投资集团有限公司当时准备收回金顶大楼，造成与当时在该大楼内的实际经营商家之间发生了较为严重的冲突。天祺酒店当时在金顶大厦内经营，最迟至此时即应当知晓金顶大楼的权属情况。故天祺酒店在2013年2月与吴明虎以诚信公司名义签订将租赁期限延长至2025年的租赁合同时，其无理由相信诚信公司有权延长租期，其行为不构成善意。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外”。根据诚信公司与工业投资公司的协议，在2015年年底后诚信公司即不对案涉的金顶大厦享有任何占有、使用、收益的权利，故2013年2月天祺酒店与吴明虎以诚信公司名义签订的延长租赁期限的租赁合同，不对工业投资公司发生效力。 2013年2月天祺酒店与吴明虎以诚信公司名义签订租赁合同时，天祺酒店与诚信公司正在2005年6月1日《房屋租赁合同》履行期间，故工业投资公司当时未提出任何异议，显然系对2005年6月1日《房屋租赁合同》的认可，而非对2013年2月订立合同的认可。2019年7月12日前，工业投资公司与天祺酒店之间建立了事实上的不定期租赁合同关系，工业投资公司有权解除该合同，一审认定2019年7月12日工业投资公司发出腾退通知时享有合同解除权并无不当，应予维持。 综上所述，天祺酒店的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6625元，由武侯区天祺酒店负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 韬 审判员 何广智 审判员 王 果 二〇二一年六月十八日 书记员 袁雅丽