广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8164号上诉人（原审被告）：广州纺织集团金纶房地产开发公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：董涛，董事长。委托诉讼代理人：尹志强，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁劲洋，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰亭御园业主委员会，住所地：广州市海珠区。负责人：陈丽，该业委会主任。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州纺织集团金纶房地产开发公司（以下简称金纶公司）因与被上诉人兰亭御园业主委员会(以下简称兰亭御园业委会)业主共有权纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金纶公司代理人尹志强、梁劲洋、被上诉人兰亭御园业委会代理人赵少伟、黄嘉慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金纶公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书第10页中关于“涉案房屋的性质问题”的相关认定，改判确认涉案房屋椭圆形建筑部分为金纶公司所有的商业用房；2．本案诉讼费用由兰亭御园委员会承担。事实和理由：一、金纶公司自始没有把兰亭御园小区的物业服务用房用于出租、盈利。兰亭御园委员会已经实际接手管理兰亭御园小区，有关的资料、场地也已经移交完毕。原审判决基于以上事实，判决驳回兰亭御园委员会的全部诉讼请求，正确。二、原审判决第10页中对“涉案房屋的性质问题”的认定，属于认定事实错误，涉案房屋一楼椭圆形建筑物部分为属于金纶公司所有的商业用房。（一）穗规建证[207]155号《建设工程规划许可证》、规划图及穗规验证[2009]181号《建设工程规划验收合格证》、验收图均显示，椭圆形建筑物部分的使用性质为商业用房，并非物业服务用房。《广州市城乡规划条例》第四十条明确规定：“建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证或者房地产权证书载明的使用性质、用途，不得擅自改变。”通过金纶公司调取的档案可以证实，广州市城市规划局自始没有对该椭圆形建筑物部分的使用性质、用途进行过变更，该商业用房也已经通过了相关部门的规划验收。因此规划许可证、规划验收合格证上载明的用途依法不能予以变更，该房屋依法属于金纶公司所有的商业用房，并非原审判决所认定的属于业主所有的物业服务用房。（二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。”从现场情况及相关图纸可以看出，椭圆形建筑物部分在构造上具有独立的进出口，与其他建筑物具有明确的界限，能与相邻的其他建筑物相互独立；在功能上为商业用房，可供权利人排他性使用，并且登记在金纶公司名下。椭圆形建筑物作为特定的独立空间，在功能、构造上完全符合上述司法解释关于“专有部分”的条件，因此该房屋依法属于金纶公司所有的“专有部分"。根据《物权法》第七十条、第七十一条的规定，金纶公司依法对该椭圆形建筑物部分享有所有权。（三）根据《广东省物业管理条例》第三十八条规定：“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；”兰亭御园小区的物业服务用房面积加上公共卫生间面积及椭圆形建筑物部分面积为547.2899平方米。一审判决认定该547.22899平方米全部属于全体业主所有的物业服务用房，明显违反了《广东省物业管理条例》的相关规定。兰亭御园业委会在诉讼中没有就相关房屋提起过确权诉求，在此情况下，一审判决第10页对涉案房屋作出认定，违反了不告不理原则，属于程序违法，请求二审法院依法予以纠正。兰亭御园业委会二审答辩称其不同意金纶公司的上诉请求。金纶公司的上诉请求不构成独立的上诉请求，当事人上诉应该是对法院的判决结论提起上诉，不是对判决之外的其他事项进行上诉。一审基于对本案负责，查清事实，对查清的管理用房进行查明与认定是合法合规的，也避免了当事人的讼累。兰亭御园业委会于2020年3月24日向一审法院起诉请求：1.判令金纶公司腾空交还广州市海珠区南华中路御园街1号101房给兰亭御园业委会；2.判令金纶公司向兰亭御园业委会支付房屋占用费（自2016年5月12日起至实际腾空交还房屋之日止，按房管部门公布的同时期同地段房屋租金参考价计算，其中2016年为每月每平方米80元，2017年为每月每平方米80元,2018年为每月每平方米81元,2019年为每月每平方米82元）；3.判令金纶公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：海珠区人民政府海幢街道办事处于2017年12月7日向兰亭御园业委会出具《业主委员会备案回执》，载明本届业主委员会任期：2017年11月30日起，至2022年11月29日止。发证日期为2017年1月10日的穗规建证[2007]155号《建设工程规划许可证》附件1《建筑功能指标明细表》载明，涉案小区管理处建筑面积308㎡。发证日期为2009年2月6日的穗规验证[2009]181号《广州市建设工程规划验收合格证》附件1《建筑功能指标规划验收明细表》载明，小区管理处建筑面积400㎡。据查册时间为2019年5月5日的广州市不动产登记查册表记载，海珠区南华中路御园街1号至15号（单），170-180（双），180之一至180之六号的权属人为广州纺织集团金纶房地产开发公司；登记附注：1号101房（管理用房）547.2899平方米。金纶公司向广州市房地产测绘所申请对南华中路御园街#1至#15[单]，#170至#180[双]，#180之一至#180之六[顺]进行测绘，该所于2009年12月14日出具《房屋面积测量成果报告书》，载明：#1（门牌××房号）总面积547.2899平方米，功能名称为公共服务设施管理用房。2018年8月31日，兰亭御园业委会（甲方）与广州广电物业管理有限公司、兰亭御园物业服务中心（乙方）签订《交接协议书》，载明：甲乙双方经协商，就乙方退出兰亭御园小区达成如下条款：甲方与乙方已在2018年8月31日下午五点半办理了交接退出手续；乙方从2018年8月31日下午5点半全部退出兰亭御园小区管理；乙方退出后，相应的小区管理责任由甲方负责，与乙方无关；2018年8月31日交接后视为甲方已确认乙方提交的资料准确无误，符合相关法律规定，双方对于兰亭御园项目资料全部交接完毕；等。2019年9月6日，兰亭御园业委会发布《关于兰亭御园2019年定期业主大会会议决定的公告》，载明：现将业业主大会会议作出的决定公告如下：……四、依法表决通过了兰亭御园公共管理方案(2019年修改版)。2019年9月6日，兰亭御园业委会发布《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》，载明：（第十七条）鉴于目前小区一楼及二楼管理用房（包括南华中路御园街1号）、二楼部分架空层等共有部分被建设单位及其他人或组织侵占，授权业主委员会收回这些公共部分，授权业主委员会通过协商诉讼方式要求侵占者移交场地及建筑物、恢复原状，对于侵占公共管理用房等共有部分的，要求侵占者支付2016年5月1日起至配合移交场地、恢复原状等之日止的场地使用费；（第十九条）授权业主委员会对于违反上述规定，本方案、拖欠管理费或其他费用、损害公共设备（如拦车杆），侵占公共区域（包括架空层、地下停车位等）或侵犯小区公共利益的个人或单位提起诉讼（诉讼权利包括提起诉讼、签署法律文件、申请变更、增加诉讼请求、参加庭审、撤诉、和解、申请诉讼保全、申请强制执行、申请评估、变更、增加执行请求、接受执行标的及办理诉讼费退费手续等），要求承担其支付管理费、广告费、支付违约金、赔偿金、恢复原状、地下停车位、架空层等本方案规定及法律规定的法律费任；（第二十条）授权业主委员会聘请律师协助执行本方案；（第二十一条）本案方案有效期从2019年9月1日起至首届业主委员会任期届满；等。一审诉讼中，兰亭御园业委会表示：《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》表决事项不属于备案范围；涉案房屋包含一、二楼，共547.29平方米，一楼椭圆形建筑部分与其他部分没有门隔开；2018年，广州广电物业管理有限公司没有将涉案房屋移交给兰亭御园业委会；2019年11月12、13日实际使用人搬走时称是金纶公司和金纶公司的关联公司广州广电房地产开发集团股份有限公司出租给其，没有其他证据证明金纶公司侵占房屋。金纶公司表示：涉案房屋包含商业用房（147平方米左右）和物业用房（400平方米左右），验收过程中商业用房和物业用房连在一起，所以测绘时归入物业服务用房，类似会所。因兰亭御园业委会、金纶公司对涉案房屋除一楼椭圆形建筑部分外的其他部分为物业管理用房没有争议，兰亭御园业委会于2020年5月6日将该部分房屋收回。兰亭御园业委会为证实自己的主张还提交了如下证据：1、关于移交兰亭御园管理用房告知书、图片；拟证明兰亭御园业委会发函要求金纶公司移交管理用房。2、首层及二楼查丈图（手写椭圆形建筑规划商业用房，实测物业管理）；拟证明整个一楼、二楼实际测绘均属于小区管理用房，属于公共服务设施，业主共有。3、二楼总平面图；拟证明二楼属于物业管理用房及架空层，金纶公司违法将架空层与物业管理用房一起围蔽，进行出租办公。4、房管部门公布2016-2019年租金标准；拟证明2016-2019年商业租金标准。5、业主大会决议、汇总统计表；6、关于召开2019年业主大会会议通知；7、关于召开2019年定期业主大会表决程序；8、监票人名单；9、表决票；10、兰亭御园公共管理方案2019年修改版（表决稿）；11、公示图片；12、邀请函；13、关于延长投票时间的公告；14、关于举行兰亭御园2019年定期业主大会会议唱票和计票的公告；15、唱票和计票人员名单；16、公示图片；17、邀请函；18、关于兰亭御园2019年定期业主大会公告送达的公示、图片；19、开箱计票现场签到表、现场照片；20、关于小区建筑物总面积和业主总人数的更正说明；21、关于公示2019年定期业主大会表决结果的通知；22、汇总统计表；23、公示图片；24、关于兰亭御园2019年定期业主大会议决定的公告；25、公示图片；26、议事规则；27、兰亭御园公共管理方案（2019）年修改版明细统计表；拟证明涉案小区业主大会授权兰亭御园业委会提起诉讼收回涉案房屋及要求侵占者支付场地使用费。金纶公司质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，没有收到该告知书；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，第1页有手写的字样，房屋用途性质应以规划部门审批为准；对证据3的真实性、合法性没有异议，与本案无关；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据5-27的真实性、合法性、关联性均有异议。金纶公司为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、兰亭御园交接流程时间安排表、现场照片、交接现场视频；拟证明广州广电物业管理有限公司已经将有关的材料、场地交付兰亭御园业委会，并退出兰亭御园小区。2、规划图、竣工验收图（含局部放大）；拟证明椭圆形建筑为金纶公司所有的商业用房。3、报警回执、现场照片；拟证明金纶公司所有的商业用房被兰亭御园业委会侵占使用。兰亭御园业委会质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但交接时没有按流程进行，照片及视频显示的不是涉案房屋。对证据2的真实性、合法性没有异议，金纶公司对本案争议部分的规划进行变更，测绘时因商业用房与规划验收合格证中备注的400平方米小区管理用房在建筑上不可分割，所以测绘部门与房管部门同意将原商业部分全部作为小区物业管理用房，在查册表备注中已经显示，金纶公司在大确权时申请并认可该备注。对证据3的真实性、合法性没有异议，金纶公司未出示产权证故不让其进入。一审法院认为：一、兰亭御园业委会是否有权提起本案诉讼。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”兰亭御园业委会提交了相关的证据证实其已召开业主大会表决通过《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》，该方案记载：鉴于目前小区一楼及二楼管理用房（包括南华中路御园街1号）、二楼部分架空层等共有部分被建设单位及其他人或组织侵占，授权业主委员会收回这些公共部分，授权业主委员会通过协商诉讼方式要求侵占者移交场地及建筑物、恢复原状，对于侵占公共管理用房等共有部分的，要求侵占者支付2016年5月1日起至配合移交场地、恢复原状等之日止的场地使用费；等。金纶公司对此虽不予认可，但未提供相反证据予以反驳，在上述管理方案未被依法撤销或被确认无效的情况下，一审法院认定兰亭御园业委会有权提起本案诉讼。二、涉案房屋的性质问题。兰亭御园业委会、金纶公司双方对涉案房屋一楼椭圆形建筑部分存在争议。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”广州市不动产查册表已经明确涉案房屋为公共服务设施（管理用房），建筑面积547.2899平方米。而《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”故涉案小区业主对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。金纶公司以涉案房屋一楼椭圆形建筑部分规划性质是商业用房、为其所有的意见依据不足，一审法院不予采纳。三、关于房屋腾空交还及支付房屋占用费问题。兰亭御园业委会以实际使用人称金纶公司出租给其使用为由主张涉案房屋由金纶公司占用，未提交其他证据予以证明，金纶公司对此予以否认，故一审法院对兰亭御园业委会的该主张不予采纳。兰亭御园业委会要求金纶公司腾空交还涉案房屋及支付房屋占用费缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第七十三条、第七十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告兰亭御园业委会的全部诉讼请求。本案一审受理费21158元，由原告负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：涉案房屋一楼椭圆形建筑部分的性质及归属问题。对此，本院分析如下：物权登记具有公示公信效力。根据广州市不动产查册表可知，海珠区南华中路御园街1号至15号（单），170-180（双），180之一至180之六号现登记在金纶公司名下，登记附注中1号101房为（管理用房），547.2899平方米。由此可见，涉案楼宇已进行分户登记，即已登记有具体房号。另据广州市房地产测绘所对南华中路御园街#1至#15[单]，#170至#180[双]，#180之一至#180之六[顺]进行测绘后所出具的《房屋面积测量成果报告书》，对#1（门牌××房号）总面积547.2899平方米，所载明的功能名称为公共服务设施管理用房。本案金纶公司所主张的椭圆形建筑部分并非具体房号，该司主张该椭圆形建筑部分为商业用房性质与前述查册表中该1号101房附注记载为管理用房相佐，金纶公司在本案中提交的证据并不足以印证其主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，一审法院认定涉案小区业主对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利与该不动产登记相符，本院予以认可和维持。本案金纶公司要求确认涉案房屋椭圆形建筑部分为金纶公司所有缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持无误。综上所述，金纶公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》(2007年10月1日施行)第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由广州纺织集团金纶房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年六月二十八日书记员  吴浩正徐毅敏