广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终11749号上诉人（原审被告）：陈赞龄，男，1962年4月9日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：王宪锋，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈赞雄，男，1968年9月9日出生，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：陈维肖，女，1957年5月23日出生，身份证住址广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：宋雪容，广东诺臣律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林伟滋，广东诺臣律师事务所实习人员。上诉人陈赞龄因与被上诉人陈赞雄、陈维肖共有物分割纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2021）粤0104民初3668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月11日公开开庭审理了本案。上诉人陈赞龄及其委托诉讼代理人王宪锋，被上诉人陈赞雄及其与被上诉人陈维肖的共同委托诉讼代理人宋雪容、林伟滋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈赞龄上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈赞雄、陈维肖的诉讼请求，并由陈赞雄、陈维肖承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、涉案房屋位于一楼，目前分三个相互独立使用的房间，水电、煤气均有独立的计费表，分别使用并未减损房屋价值。陈赞龄及家人、父母于1985年即回迁租住涉案房屋，直至1999年房改购房。基于陈赞龄的对购置该房屋的经济贡献，父母给与陈赞龄使用其中一间房，另外两间由陈赞雄使用。经派出所批准，涉案房屋至今分为陈赞龄、陈赞雄两户。按父母生前遗愿，该祖屋应予保留，不得出售。目前该房屋亦是陈赞龄家庭重要经济来源。二、涉案房屋自上世纪80年代起一直分为三个房间使用，房屋价值未因此受损，反而随社会发展一直升值，故应根据民法典第三百零四条规定，采用间隔房间的形式分割，无需司法拍卖。若因拍卖导致陈赞龄的损失，陈赞龄保留追偿的权利。被上诉人陈赞雄、陈维肖共同二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈赞龄的上诉请求。2021年1月9日，陈赞雄、陈维肖共同向一审法院提起本案诉讼，请求判令：对位于广州市越秀区先烈中路永泰东约49号x房的房屋予以分割，以拍卖、变卖方式进行分割，所得价款按照陈赞雄、陈维肖、陈赞龄占有的份额进行分配（陈赞雄占二分之一、陈维肖占四分之一、陈赞龄占四分之一）。一审法院经审理查明：2020年7月3日，一审法院就陈赞雄、陈维肖诉陈赞龄继承纠纷一案作出（2020）粤0104民初8846号民事判决，其中判决：被继承人潘美馨名下的广州市东山区（现越秀区）先烈中路永泰东约49号x房房屋由陈赞雄继承取得2/4份额所有权，由陈维肖、陈赞龄各继承取得1/4份额所有权；陈赞雄、陈维肖、陈赞龄应于判决发生法律效力之日起七日内配合对方办理上述房屋的继承手续。该判决已发生法律效力。经执行判决，广州市规划和自然资源局于2020年11月24日核发了上述房屋的不动产权证。其中载明：广州市越秀区先烈中路永泰东约49号x房，用途住宅，建筑面积79.3518平方米，套内面积71.6948平方米，由陈赞雄占2/4产权份额，陈维肖占1/4产权份额，陈赞龄占1/4产权份额，房屋所有权取得方式为继承。本案一审诉讼中，陈赞雄、陈维肖称：涉讼房屋有三个大门，两个厕所，三个房间。房屋建筑面积为79.35平方米。第一间是陈赞雄用来作发廊，第二间是父母生前与陈赞雄居住的，现由陈赞雄暂时使用，第三间是陈赞龄使用的一厅两房。陈赞龄使用的那部分大概有30多平方米。产权方面，陈赞雄占有四分之二份额，陈维肖占有四分之一份额，陈赞龄占有四分之一份额。如果换成面积，陈赞雄、陈维肖占有大概60平方米，陈赞龄大概占有20平方米。如果按照我们产权份额来划分，是难以作实物分割的。我方也不同意折价购买陈赞龄份额。我方认为无法进行实物分割，此前的案件诉讼中法院已经发函问过房管部门，房管部门称实物分成三份，无法办理单独的房产证。无法进行实物分割，所以我方也无法提出实物分割的方案。陈赞龄称：涉讼房屋现状有三个大门，刚开始有三个厕所，后来陈赞雄装修作发廊，将其中一个厕所拆掉，现在只有两个厕所。我的部分有两个房，陈赞雄、陈维肖的部分没有房。第一间确实是陈赞雄用来开发廊，第二间是父母生前居住的，现有没有人住我不清楚，第三间是我用来出租的，我现在也没有居住在涉讼房屋，第三间的实用面积大概有23平方米，具体面积多大我不清楚。我也无法提出实物分割方案。我要求按现状保留我现有部分继续使用。我不购买对方的产权份额，我没有这经济能力。一审法院认为：涉讼的广州市越秀区先烈中路永泰东约49号x房，用途为住宅，建筑面积79.3518平方米，套内面积71.6948平方米，由陈赞雄占2/4产权份额，陈维肖占1/4产权份额，陈赞龄占1/4产权份额。根据民法典第三百零三条的规定，按份共有人可以随时请求分割共有的不动产。现陈赞雄、陈维肖请求对涉讼房屋予以分割，符合该法律规定，一审法院予以支持。关于分割方式。民法典第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，涉讼房屋套内面积71.6948平方米，用途为住宅，厕所两个，难以作平均四份的实物分割，且实物分割必然会减损涉讼房屋的使用价值和经济价值，故不宜采用实物分割方式分割。因陈赞雄、陈维肖与陈赞龄双方均不愿意折价购买对方的产权份额，故也无法采用折价分割方式分割。本案宜采用拍卖、变卖共有房屋，对取得的价款予以分割的方式进行分割。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第三百零三条、第三百零四条之规定，于2021年3月9日作出如下判决：自本判决发生法律效力之日起三十日内，陈赞雄、陈维肖与陈赞龄共同将共有的广州市越秀区先烈中路永泰东约49号x房予以拍卖、变卖，所得价款由陈赞雄分得2/4，陈维肖与陈赞龄各分得1/4。一审案件受理费12880元，由陈赞雄负担6440元，陈维肖负担3220元，陈赞龄负担3220元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明如下事实：一、陈赞雄、陈维肖未提交新证据，陈赞龄向本院提交如下证据材料：1.1997年11月18日的分户报告、1998年10月26日的《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》、2010年12月9日及2013年2月28日的户口簿复印件。拟证明涉案房屋已由陈赞龄的母亲报请相关部门分户，陈赞龄与陈赞雄分立两户；2.自制户型图，2021年5月19日现场拍摄的视频、照片，拟证明陈赞雄在最左侧的房间生产经营，父母居住在中间的房屋，陈赞龄居住在最右侧的房间，三间房分别独立使用；3.2016年5月30日至2021年5月11日期间的缴纳水费、电费和燃气费的存折复印件若干，拟证明各间房分别使用水、电和煤气，分别计费、交费。经本院组织质证，陈赞雄、陈维肖共同发表如下质证意见：确认陈赞龄提交的证据的真实性，但均不属于二审新证据，且与本案无关，其中证据1仅能代表身份关系，跟财产关系没有关联。二、经本院询问，（一）陈赞龄与陈赞雄、陈维肖均确认如下事实：1.对于（2020）粤0104民初8846号民事判决，陈赞龄曾分别向法院提出再审申请、向检察院提请抗诉，但均未获得支持；2.陈赞龄实际使用的房屋面积大于其产权份额对应的面积，但双方对于超出面积有争议，陈赞龄认为其多占用了十个平方，而陈赞雄、陈维肖认为陈赞龄多占用了十多个平方；3.各方均没有经济能力购买对方的产权份额。（二）关于涉案房屋的分割方式：陈赞龄坚持要求维持现状使用，愿意将超出其产权份额的面积间隔给陈赞雄、陈维肖使用。对此，陈赞雄、陈维肖表示不同意，且认为双方关系比较紧张，无法继续一起使用涉案房屋，亦无法进行实物分割，要求将涉案房屋拍卖后分割款项。三、在一审法院诉前联调时，陈赞龄曾表示“如果房屋拍卖，拍卖价款我方应分得1/2，我方就同意调解。”陈赞雄、陈维肖表示不同意该调解方案。经本院主持调解，陈赞雄、陈维肖表示双方不可能继续协商；陈赞龄表示其对房屋的产权份额有异议，不同意协调。各方当事人最终未能达成协商一致意见。本院认为，针对陈赞龄上诉主张不同意共同拍卖涉案房屋，要求维持使用现状的上诉意见，虽然陈赞龄在二审中提交了分户报告、《广州地区干部、职工购买公有住房申请书》、户口本复印件，还提交了自制户型图、现场房屋间隔及水电、燃气表的照片以及视频，缴纳水电燃气费的存折等作为证据，但上述证据中大部分均系在本案一审立案之前形成，不属于二审新证据，且审查其内容亦不能达到证明其要求维持现状使用的上诉主张，故本院均不予采纳。一审法院在对于涉案房屋是否具备实物分割的可行性进行分析，并综合考虑各方当事人均无能力购买对方产权份额的，且各方当事人之间存在矛盾，无法继续共同使用涉案房屋的情况下，依法判令各方当事人共同委托拍卖涉案房屋，所得价款按各方产权份额分得，合法合理，且理由阐述充分，本院予以维持。陈赞龄现有举证不足以推翻一审上述认定及处理，本院不予支持。至于房屋产权份额，已经生效判决确定，陈赞龄对此有异议的，不属于本案二审审查范围。综上所述，陈赞龄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25760元，由上诉人陈赞龄负担。本判决为终审判决。审判员 刘 卉二〇二一年六月十五日书记员 李逸丹