广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10520号上诉人（原审原告）：李小凤，女，1991年6月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王锋，国信信扬律师师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈瑞霞，女，1968年7月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：安生和，广东启兴律师事务所律师。上诉人李小凤因与被上诉人陈瑞霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初31844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，于2021年5月8日公开开庭审理了本案。上诉人李小凤的委托诉讼代理人王锋、被上诉人陈瑞霞及其委托诉讼代理人安生和到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人李小凤上诉请求：1.撤销一审判决第一项中关于陈瑞霞向李小凤支付违约金100000元的内容，改判陈瑞霞向李小凤支付违约金为365600元，或者将本案发回重审；2.陈瑞霞承担本案二审诉讼费用。事实和理由：（一）一审认定事实不清。1.陈瑞霞并未提出违约金过高的抗辩理由。一审庭审中，陈瑞霞及其代理人一直主张其未曾违约，本案系李小凤违约，并保留追究李小凤违约责任的权利。陈瑞霞虽声称“即便陈瑞霞要支付违约金，也应按合同总标的的2%进行支付”，但其庭审中亦称该2%之性质非属违约金，而仅是对李小凤的补偿。一审判决选择性的“节选”信息片段，与事实不符。2.即使陈瑞霞认为违约金过高，其亦未提供证据证明。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人请求增加或者减少违约金的，应依照“谁主张，谁举证”之原则，对约定违约金低于或者高于违约造成的损失承担举证责任。本案中，陈瑞霞未提出违约金是否过高的主张，也未就李小凤所请求之违约金是否过高举证，理应承担举证不能之法律责任。3.李小凤因海珠区x（以下简称涉案房屋）无法交易而造成的损失远远大于100000元。（1）双方约定涉案房屋交易价格为3656000元，而广州市区房价在2020年年未出现了大幅上涨，根根李小凤一审中提供的挂牌销售网页截图可见，与涉案房屋同楼层、同户型的房屋价格已是3950000元，已上涨30万元之巨。（2）涉案房屋如能在约定的2020年12月10日前正常过户，当时的银行按揭贷款利率为LPR利率加20个基点，而银行当前的按揭贷款利率为LPR利率加55个基点，以贷款本金255万元计，李小凤将多出利息20余万。（3）李小凤在本次签约前已多次看房，花费近半年的时间方选定想要交易的房屋。李小凤的损失如时间成本、交通成本及本次交易无法进行后再次看房的时间成本、交通成本，加之中介费支出等，这些成本都属于双方签订合同时预见之合理成本或损失。(二)法律适用错误。1.一审法院混淆了违约责任与损害赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，约定违约金属于合同当事人在订约时对于违约造成的损失的预估，既有担保合同履行的功能，也有避免将来证明违约损失的困难的功能。李小凤诉请的请求权基础是合同条款中关于违约金的约定，即基于合同约定而非基于损害赔偿，法理上二者有本质区别。李小凤主张违约金的逻辑为：买卖双方订有合法有效的合同—卖方违约—买方按约追究卖方违约责任。法律并未对守约方课以证明己方是否有损失以及损失大小之义务。在违约方有违约情形的情况下，守约方依据合同约定向违约方提出由其承担违约责任的主张即可。2.有明确法律规则的情况下，不应适用法律原则作出裁判。（1）虽然法律规则亦体现法律原则的精神内核，但适用时应有顺序限制：穷尽法律规则，方得适用法律原则。即在有具体的法律规则可供适用时，不应直接适用法律原则。法律规则是法律中最具刚性的部分，最大程度地实现法律的确定性和可预测性，有助于保持法律的安定性和权威性，如动辄以一定的法律原则否定既存的法律规则，则可能难以避免自由裁量权的滥用，从而对法律适用的效果造成损害。（2）本案不应适用公平原则作出裁判。本案中，涉案房屋买卖合同的交易双方对违约责任事先达成了合意并在合同中作出明确约定，在一方违约的情况下，一审未根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款等规定的十分具体、明确的法律规则作出裁判，而是适用规定模糊、解释空间巨大的公平原则，属于未穷尽法律规则，即适用法律原则，且与民事行为意思自治的原则相冲突。考虑到涉案房屋交易总价及李小凤的各项损失，一审法院随意适用公平原则，导致实质上的不公平，不利于倡导契约精神，也不利于在全社会树立和维护诚实守信的核心价值观。因此，陈瑞霞的行为构成根本违约，理应按合同约定承担违约责任，一审将违约金36.56万元，调减为10万元，缺乏事实和法律依据，请依法支持李小凤的上诉请求。被上诉人陈瑞霞二审辩称，不同意李小凤的上诉请求，同意一审判决的处理。李小凤的上诉纯属无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）本案实际是李小凤违约。陈瑞霞放盘之前曾经到产权登记部门咨询得到官方权威答复，咨询的结果是只要产权证上登记的是个人独有，如果出售产权登记部门就可以过户，没有障碍。这种情况下陈瑞霞才放盘出售房屋。2020年11月21日，双方签订买卖合同后，为了稳妥，2020年12月7日陈瑞霞再次去咨询同样的问题，再次得到答复是过户没有障碍。但是2020年11月21日中介人员将陈瑞霞的房产证拿给李小凤看后，李小凤在查册表上签字“本人已知悉查册情况”。同时买卖合同第2条明确约定，买方已经查阅该房地产的权属证明，并对其所载的内容无异议。证明李小凤是明知涉案房屋是属于陈瑞霞独有的，是可以交易过户的。当李小凤见到陈瑞霞的离婚判决后发现有机可乘，就以陈瑞霞违约为由，要求陈瑞霞支付违约金。由此可见李小凤以此为由，不予陈瑞霞继续进行网签，这是李小凤违约而非陈瑞霞。因此，本次纠纷李小凤的动机是想借机获取额外的经济利益。（二）李小凤见到陈瑞霞与前夫的离婚判决书之后，李小凤怀疑、顾虑、猜忌涉案房屋可能过不了户，因为该判决书是判决两人共同享有权益。这是李小凤的假想，李小凤以假想作为根据起诉本案，不是以事实为根据起诉本案。李小凤的行为违背以事实为根据的司法原则。（三）李小凤在上诉状中所称关于一审庭审中陈瑞霞表态支付2%违约金与事实不符。陈瑞霞是在法官问“如果法院认为陈瑞霞违约，陈瑞霞如何支付违约金的情况下”，陈瑞霞答复按合同约定的2%支付。李小凤在上诉状中故意不提一审法官的提问，将法官的提问与陈瑞霞的回答进行割裂，断章取义，显然是在隐瞒相关事实进行不诚信诉讼。（四）李小凤称因涉案房屋无法交易造成的损失远远大于10万，房屋已经上涨30万元根本不是事实。放盘价不是成交价，也不是市场价，不可能作为认定案件事实的依据，陈瑞霞最早放盘是375万，后来又降为370万，与李小凤成交是降为365.6万，还包括中介费3万元，变成362.6万，所以放盘价不能作为根据。按照李小凤的说法，售价49271元/平方，同小区的房屋另一套比涉案房屋还好，现在的放盘价才45455元/平方。所以并非李小凤损失，而是陈瑞霞也损失，所以放盘价不能作为依据。陈瑞霞是2020年12月9日根据中介要求退回定金10万元给李小凤，据签订三方合同仅过去18天，所以李小凤不存在任何损失。李小凤完全可以去买其他房屋。李小凤的损失是不成立的。（五）李小凤关于违约金的上诉意见是不符合法律规定的。因为根据最高人民法院司法解释，法院是有权根据案件的具体事实、情节、当事人的表态对违约金的数额进行调整。本案事实是双方买卖成立刚刚开始13天，李小凤就以房屋可能过不了户为由，不与陈瑞霞继续网签，因此一审法院认为交易仅处于初级阶段，并根据陈瑞霞法庭上表态，如果法院认为陈瑞霞违约愿意承担2%的违约金进行支付的表态，基于公平原则判决李小凤支付10万元违约金，这不属于李小凤在上诉状中认为一审判决适用法律错误。（六）李小凤在一审起诉时对事实进行虚假陈述，李小凤在起诉状称陈瑞霞未能配合李小凤办理按揭贷款手续，这是在编造事实。按照房屋买卖程序，首先应当进行网签，然后凭网签合同去办理按揭贷款手续，李小凤不去进行网签，不存在陈瑞霞不配合李小凤办理按揭贷款手续的事实。（七）李小凤在本案中提及2019年海珠法院判项中关于陈瑞霞与前夫的房产权益问题，与李小凤购买涉案房屋没有关系，李小凤属于我国《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定的善意受让人，是受法律保护的。因此李小凤一审中称自己并非善意受让人并以此为由认定陈瑞霞违约是不符合法律规定的。（八）陈瑞霞退回定金10万元，不可能成为陈瑞霞违约的理由。由于李小凤坚持不去网签，中介方要求陈瑞霞退还10万元定金，因此李小凤认为陈瑞霞退回定金属于陈瑞霞根本性违约也是错误的。上诉人李小凤于2020年12月23日向一审法院起诉请求：1.陈瑞霞支付李小凤违约金365600元及律师费20000元；2.案件全部诉讼费用及保全费用1500元由陈瑞霞承担。一审法院认定事实：2020年11月21日，李小凤（买方）与陈瑞霞（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：买卖房屋地址为海珠区x；总额为3656000元；卖方提供该房地产权核查文件（查册）当天支付定金50000元；定金余款50000元，买方须在2020年11月29日前支付给卖方；首期楼款1000000元，买方申请公积金贷款或组合贷款的，买卖双方根据广州住房置业担保有限公司的要求签订《存量房交易资金监管协议》后，买方应将不低于其购房交易资金首付款的90%的资金存入《存量房交易资金监管协议》约定银行账户；楼价余款2556000元，按揭付款，买方应于2020年12月10日前根据贷款机构的要求签订并提交全部贷款资料及支付贷款所有费用；（第五条）……三、1．买卖双方任一方出现以下情形即构成根本违约，并承担相应的违约责任：(1)卖方提供的该房地产权属证书、文件或委托授权文件不真实、不完整、无效或因其他人对物业权属提出主张而导致买方无法取得房屋所有权的；(2)卖方隐瞒该房地产权属、使用情况等相关信息，导致买方因公序良俗之考量而不能购买该房地产的；(3)该房地产被查封或限制转让，导致买方可能无法取得房屋所有权的；……(5)明确表示拒绝购买出售该房地产或单方要求变更房屋交易价格的；2．(1)卖方根本违约的应按所收定金金额双倍返还；或按该房地产成交价的1O%向买方支付违约金，并退回买方己付的全部款项；……⑷违约方因未及时履行赔付责任导致守约方追究违约责任而通过司法程序维权的，违约方还需承担由此产生的追偿费用，包括但不限于律师费、诉讼费、诉讼保全费以及办理相关手续所衍生出的……担保费……等；等。2020年11月21日、30日，李小凤分两次共向陈瑞霞支付定金100000元。2020年12月9日，陈瑞霞将100000元退还给了李小凤。另查，吴家明曾因与陈瑞霞发生离婚纠纷在一审法院进行诉讼，一审法院于2009年3月19日作出(2009)海民一初字第262号民事判决：一、准予吴家明与陈瑞霞离婚；……四、离婚后，因购买广州市海珠区江燕路海富花园（四期）自编1号1105房合同项下的权利由吴家明与陈瑞霞各享有一半，义务由吴家明与陈瑞霞各承担一半；等。涉案房屋登记在陈瑞霞名下，登记日期为2009年4月23日。李小凤为本案纠纷聘请了国信信扬律师事务所进行诉讼，并支付了律师费20000元。李小凤提起诉讼时还向一审法院提出财产保全的申请，并提供了保险公司的保单保函作为担保，李小凤为此支付了保险费1500元。一审法院根据李小凤的申请查封了陈瑞霞名下的财产。一审法院于2021年2月23日开庭审理。庭审中，陈瑞霞表示：不存在任何一方违约，即便陈瑞霞要支付违约金，也应按合同总标的的2%进行支付。一审法院认为，李小凤、陈瑞霞签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方当事人均应按约定履行各自的义务。上述合同就涉案房屋的买卖进行了约定，但尽管涉案房屋登记在陈瑞霞名下，根据一审法院(2009)海民一初字第262号民事判决，就该房屋的权利义务应由陈瑞霞及吴家明共同继受，而该情况足造成李小凤、陈瑞霞之间交易的障碍。陈瑞霞在与李小凤签订合同前并未披露该信息，已违反合同第五条的相关约定，且李小凤在交易过程中提出上述问题后，陈瑞霞并未积极解决问题反而是将定金退还给李小凤，也显然构成根本违约，故李小凤要求陈瑞霞支付违约金、赔偿律师费以及财产保全相关费用的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。但，鉴于本案涉案房屋金额较大，而李小凤、陈瑞霞的交易仅处于初级阶段，且陈瑞霞也提出“即便陈瑞霞要支付违约金，也应按合同总标的的2%进行支付”即违约金过高的抗辩，故基于公平原则，一审法院将李小凤主张的“房地产成交价的1O%”的违约金金额调整为与定金金额一致。本案因陈瑞霞违约而起，且违约金金额为一审法院酌情确定，故诉讼用费由陈瑞霞负担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2021年3月5日作出如下判决：一、陈瑞霞在判决发生法律效力之日起10日内向李小凤支付违约金100000元及律师费20000元、保险费1500元；二、驳回李小凤的其他诉讼请求。一审案件受理费3542元、财产保全费2445元，均由陈瑞霞负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，李小凤称中介公司的人员陪同陈瑞霞去相关部门咨询，相关部门表示如果出示了（2009）海民一初字第262号民事判决书则不可以单方过户。陈瑞霞则称其曾经两次到房产交易部门咨询，得到的准确答复是陈瑞霞可以单方出售涉案房屋。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，李小凤与陈瑞霞签订的《存量房买卖合同》系发生在2020年11月21日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现李小凤等提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合李小凤的上诉请求和理由以及陈瑞霞的答辩，本院确定本案争议的焦点是：一审法院调整违约金金额是否适当问题。现评析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，虽然双方合同最终无法履行的责任在于陈瑞霞，李小凤作为守约方有权主张陈瑞霞向其支付违约金。但陈瑞霞在一审中已主张其不存在违约，并陈述即便要支付违约金，也应按合同总标的的2%进行支付，可见，陈瑞霞已就违约金过高提出了抗辩，并要求适当减少。且考虑到陈瑞霞在签订合同后仅十几天即向李小凤退还定金，而李小凤在本案中并未举证证明因陈瑞霞违约行为给其带来具体损失的数额，故一审法院在支持李小凤主张陈瑞霞向其支付律师费、保险费等损失的基础上，基于公平原则，酌定将李小凤主张“房地产成交价的10%”的违约金金额调整为与定金金额一致即10万元，并不违反上述法律规定，本院予以维持。李小凤上诉坚持要求陈瑞霞支付违约金365600元，理据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人李小凤的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3452元，由上诉人李小凤负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年六月二十五日法官助理王日平书记员谢金泽