贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民再83号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈再莉，女，1988年9月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山湖西路200号。法定代表人：何立华，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋天明，男。委托诉讼代理人：杨欢，贵州吉远律师事务所律师，执业证号：15201201511573344。一审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行，住所地贵州省贵阳市开阳县城关镇开州大道紫江花园五栋一楼8-9号门面。负责人：朱晓茹，该支行行长。委托诉讼代理人：付会，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号：15201201811037896。再审申请人陈再莉因与被申请人贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁公司）及一审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司开阳县支行（以下简称邮政银行）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）黔01民终6568号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2019年11月18日作出（2019）黔民申2987号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈再莉，被申请人中铁公司的委托诉讼代理人宋天明、杨欢，一审第三人邮政银行的委托诉讼代理人付会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈再莉申请再审称：1、案涉合同系格式合同，在合同签订过程中被申请人未尽到合理的提示义务，按照公平原则，不能依据该格式条款对申请人作出不利判决；2、申请人明确表示愿意支付首付款和违约金。依照民法的公平原则，申请人虽然出现违约，但申请人已经向第三人还清贷款本息、罚息等全部费用，主债务已经消除，保证之债作为从债务自然就不存在，因此不能据此解除申请人与被申请人之间的合同关系。并且，2017年，申请人所购房屋大幅度涨价，价格几乎翻倍，在申请人已经偿还全部贷款后，仅因违约的少部分金额被申请人就收回房屋，对申请人明显不公平；3、合同违约不仅仅是申请人的原因，主要原因在于被申请人承诺的事情没有做到，故被申请人无权解除合同。故请求撤销一、二审判决，驳回被申请人的诉讼请求，被申请人承担本案全部诉讼费用。被申请人中铁公司辩称：1、双方签订的合同是由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局等共同制定的示范文本且已备案，对方在签订时多次核对过合同条款，在充分理解的情况下签订合同，并且合同中关于解除权的约定条款没有不合理因素和减轻被申请人的责任，也没有不合理地加重买受人责任，不属于无效的格式条款。申请人作为完全民事行为能力人，应履行其责任和义务；2、双方签订的买卖合同及补充协议合法有效，合同中明确约定了合同解除的条件，附件十二的第十六条对此有明确约定。被申请人已依照约定承担担保责任，代申请人承担部分贷款。合同中约定的解除合同条件已经达到。在申请人严重违约的条件下，被申请人有权依照约定解除合同；3、根据双方签订的分期付款协议，申请人应于2014年9月30日前支付完毕首付款283780元，但申请人至今只支付了53780元，根据该协议第四条的约定，被申请人有权解除买卖合同，收回案涉房屋；4、申请人在（2018）黔01民终6568号案件审理中，明确表示不会再支付剩余款项。本案的买卖标的是房屋，房款未支付也会导致合同目的不能实现，根据合同法第九十四条的规定，被申请人还享有法定解除权；5、申请人所谓的房价上涨与合同解除条件是否成就、被申请人是否具备解除权均无关。被申请人在申请人已经严重违约且被申请人已经被第三人起诉的条件下，要求解除买卖合同系依法维护自身的合法权益；7、被申请人不存在任何违约情形，不能仅仅因为申请人在原二审中将第三人的贷款还清，就判决申请人不承担违约责任。因此，原审判决认定事实清楚，故请求驳回申请人的再审请求，维持原判。一审第三人邮政银行述称：1、第三人与申请人和被申请人签订的个人购房购车担保合同，系三方真实意思表示，合法有效。根据该合同的规定，第三人有权向被申请人要求承担还款责任；2、申请人累计逾期26次，其违约事实已经成就，被申请人已经履行了其保证责任；3、二审中虽然申请人偿还了剩余贷款，但其偿还贷款不足以覆盖其违约行为，至少不可以磨灭其违约行为的产生；4、第三人不是商品房买卖合同的当事人，对于合同是否存在格式条款，请法院审查；5、如果否定原审判决，将影响金融市场和房地产市场的惠民导向。二审判决认定事实客观真实有效，适用法律正确，故请求驳回申请人的再审请求。中铁公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2014年5月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-C-10-1-20-2）及其补充协议；2、判令被告支付原告合同总房款的3%的违约金27413元；3、判令被告自合同解除三日内配合原告到房产部门办理注销中铁·逸都国际C组团房号为C-10栋1单元20层2号房屋的预售合同备案登记，注销费用由被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销；4、判令原告将被告所欠第三人贷款本息及罚金等全部费用直接支付给第三人，费用在原告应退回被告的房款中扣除；5、判令被告自原告退还第三人贷款本息、罚息等全部费用之后三日内配合原告到房产部门办理注销中铁·逸都国际C组团房号为C-10栋1单元20层2号房屋的预告登记，注销费用由被告承担，若被告不配合则由原告单方申请注销；6、判令被告支付原告逾期配合办理解除备案登记手续的违约金（每日按照总房款的千分之一，自《商品房买卖合同》解除后三日起计算至办理完解除备案登记等相关手续之日止）；7、判令原告退还第三人贷款本息、罚息等全部费用之后，解除原告与第三人之间因本案所涉房屋而产生的借款保证关系，并判令第三人自解除后三日内配合原告办理注销预抵押登记；8、判令被告应承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除；9、诉讼费、公告费、保全费、保全担保费等诉讼费用均由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，为判令律师费6,000元由被告陈再莉承担。一审法院认定事实：2014年5月30日，原被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的中铁·逸都国际Ｃ组团Ｃ-10栋1单元20层2号房屋，建筑面积为170.8平方米，总房款为913780元，首付款为283780元，余款63万元以银行按揭方式支付，该房屋办理了预告登记，且原告为被告提供阶段性连带担保责任。2014年7月31日，三方签订《个人购房／购车借款及担保合同》，约定由陈再莉向邮政银行借款63万元，借款期限为360个月即2014年7月31日至2044年7月31日，此外合同还对贷款用途、贷款利率、贷款归还、违约及违约责任、保证方式、保证范围、保证期间等予以约定。被告用其所有的位于观山湖区，云潭路以东中铁·逸都国际Ｃ组团Ｃ-10栋1单元20层2号房屋为上述借款提供抵押担保，双方办理了抵押权预告登记，证号：筑房预观山湖字第××号。合同签订后，第三人依约向被告发放了贷款。合同履行中，被告未按合同履行，截止2018年4月25日，被告尚欠第三人贷款本金613773.2元、利息61826.7元、罚息3627.76元，合计668819.29元。被告多次未向贷款银行履行还款义务，自2016年9月30日至今已逾期达26期，2017年8月10日，邮政银行向原告发出《回购通知书》，要求原告对上述房屋履行回购义务。另查明，原被告签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十六条约定：“因买受人在向银行办理贷款时，出卖人为其提供了不可撤销的连带担保，因此双方在此约定出现以下情况之一的，出卖人可以解除《商品房买卖合同》并收回房屋所有权，同时买受人应向出卖人支付房屋总价款3%的违约金和因此给出卖人造成的相关损失：（1）买受人未按贷款银行的要求按期足额还款，累计超过3次的；……”。又查明，为提起本次诉讼，原告于2018年1月16日与贵州吉远律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师提供法律服务，并实际支付律师费6000元。同时，原告在诉讼过程中申请诉讼保全，所提供的担保物为向中国人民财产保险股份有限公司贵州省分公司购买的诉讼财产保全责任险，原告为此支付保费1371元。一审法院认为，被告因购买原告开发的案涉商品房与原告、第三人先后自愿签订《商品房买卖合同》及《个人购房/购车借款及担保合同》，上述各合同均系当事人真实意思表示，合法有效，合同各方当事人均应按约履行各自义务。因被告未按《个人购房/购车借款及担保合同》约定按期向第三人归还案涉房屋按揭贷款，2017年8月10日第三人向原告发出《回购通知书》，确认被告自2016年9月30日起即多次未履行还款义务，已累计逾期26期，要求原告按照约定履行案涉房产的回购义务；现原、被告之间约定的《商品房买卖合同》解除条件已经成就，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，并要求被告配合办理案涉房屋预售合同备案登记（预售合同登记号：Y14045301）注销手续、承担相关费用，若被告不配合则由原告单方申请注销及支付违约金27413元的诉请，符合双方合同约定，予以支持。对于原告诉请被告向其支付逾期配合办理解除案涉房屋备案登记手续承担的违约金，首先尚未发生逾期情形，且原告亦诉请在被告不配合的情况下其可单方申请注销，对此已予以支持，则在实际上不可能产生被告逾期配合原告办理解除案涉房屋备案登记手续的情形，故原告的该项诉请，不予支持。原告诉请将被告所欠第三人贷款本息及罚金等全部费用直接支付给第三人，费用在原告应退还被告的房款中扣除，但原告对该款项向第三人承担连带支付义务系基于其向第三人承担的保证责任，现被告出现违约行为，原告应当按照约定履行保证责任，其还款的资金来源不应局限于其应退还被告的购房款范围，该诉请不予支持。原告诉请其向第三人返还贷款本息、罚息等全部费用后，解除原告与第三人之间因本案所涉房屋而产生的借款保证关系，并由第三人在三日内配合办理案涉房屋的预抵押登记注销手续，因原告的保证责任亦经双方签订合同确定，在被告出现违约行为时，其应当如约履行保证责任，其如约履行义务后其保证责任自然终结，原告尚未履行保证责任，法院无法确定其是否还款及何时还款，不宜以假设条件作为解除原告与第三人之间借款保证关系的理由，双方签订的《个人购房/购车借款及担保合同》仍合法有效，原告的该项诉请不予支持；需要强调的是，若原告依约履行了保证责任，第三人应当积极配合办理案涉房屋的预抵押登记注销手续，双方自行协商按照约定的清理及结算条款履行自身义务即可。既然注销案涉房屋预抵押登记的诉请不予支持，则原告要求注销案涉房屋的预告登记的诉请，涉及第三人利益，亦不予支持。原告诉请被告承担的各项费用在原告应退还被告的房款中扣除，所谓“各项费用”的范围法院无法判断，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：……（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；……”的规定，不属于具体的诉讼请求，不予处理。需要说明的是，法院已确定解除案涉《商品房买卖合同》，相应注销合同备案登记等产生的费用由违约方被告承担，若原告进行了垫付，其应退还被告的购房款，当然可作为向被告进行追偿的资金来源。原告要求被告承担保全担保费，因以向保险公司购买诉讼保全险的方式进行诉讼保全担保并非必要发生，该费用不属于应由被告承担的合理费用，不予支持。原告主张的律师费6000元，系为实现债权支出的合理费用，予以支持。第三人称支持原告的第4、7项诉请将减轻当事人讼累及节约诉讼资源，且原告履行保证责任后将导致贷款合同履行完毕自然终止，不存在解除，但原告的第4项诉请将原告按照约定应当承担的连带保证责任范围局限在其应退被告的购房款范围，若实际退款时原告主张应退被告的购房款扣除各项费用后不足支付被告所欠第三人本息，那剩余部分第三人是否放弃要求原告承担保证责任？原告的第7项诉请则处于不确定状态，其是否代偿及何时代偿欠款均无法判断，不足以认定贷款合同履行完毕自然终止。法院之所以未对原告上述涉及第三人的诉请予以支持，根本原因即考虑到可能侵犯第三人权益，若第三人认可原告的上述请求，双方自行按照约定协商处理即可，较诉讼解决显然更为高效，不可能产生讼累。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除原告贵阳中铁置业有限公司与被告陈再莉于2014年5月30日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：ZTYD-C-10-1-20-2）；二、被告陈再莉于本判决生效之日起三日内配合原告贵阳中铁置业有限公司向产权部门申请办理中铁?逸都国际C组团房号为C-10栋1单元20层2号房屋的商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y14045301）注销手续，若被告陈再莉不配合，原告贵阳中铁置业有限公司有权单方申请注销，办理注销手续所产生的费用由被告陈再莉承担；三、被告陈再莉于本判决生效之日起三日内支付原告贵阳中铁置业有限公司违约金27413元；四、被告陈再莉于本判决生效之日起三日内支付原告贵阳中铁置业有限公司律师费6000元；五、驳回原告贵阳中铁置业有限公司的其他诉讼请求。预交案件受理费13211元、诉讼保全费5000元、公告费600元，共计18811元，由被告陈再莉负担。陈再莉不服一审判决，上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人中铁公司的诉讼请求。二审法院认定事实：2014年5月30日，陈再莉向中铁公司支付购房款53780元，之后，陈再莉于2018年7月16日向邮政银行偿还款项共计697077.02元。其余事实与一审法院认定的事实基本一致。二审法院认为，本案的争议焦点为：案涉的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。当事人应当遵循诚实信用之原则履行各自的权利及义务。本案中，依据陈再莉与中铁公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议中关于合同解除的内容来看，在陈再莉未按贷款银行的要求按期足额还款，累计超过3次的情形下，中铁公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议并收回房屋所有权。陈再莉已经于2016年9月30日开始未及时偿还贷款，累计达到了26期，符合双方约定的合同解除条件，原判判令解除《商品房买卖合同》及补充协议，并无不当，予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，既然合同已经解除，中铁公司收回案涉的房屋，而陈再莉也已经支付了部分购房款及偿还了银行贷款，那么中铁公司亦应当在合同解除之后十日内返还陈再莉所支付的房屋款项。此外，经审查，原判程序合法，故对上诉人陈再莉主张原判程序违法，因无事实依据，不予支持。综上所述，陈再莉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13211元，由陈再莉负担。本院再审查明，本案中，中铁公司向法院的起诉时间为2017年8月16日。一审判决宣判后，陈再莉于2018年6月11日向本院提起上诉，二审的立案时间为2018年8月3日。中铁公司于2018年6月28日代陈再莉向邮政银行还贷款76947.09元。另查明，2018年7月19日，邮政银行出具《客户贷款结清证明》，证明陈再莉已全部归还贷款本息。邮政银行鉴于陈再莉已将中铁公司代偿的76947.09元在结清贷款时直接支付给邮政银行，故邮政银行于2018年8月1日将中铁公司代陈再莉偿还的76947.09元退还给中铁公司。其余事实与一、二审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为案涉的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，中铁公司认为陈再莉逾期偿还银行贷款，以《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十六条第（1）项“因买受人在向银行办理贷款时，出卖人为其提供了不可撤销的连带担保，因此双方在此约定出现以下情况之一的，出卖人可以解除《商品房买卖合同》并收回房屋所有权，同时买受人应向出卖人支付房屋总价款3%的违约金和因此给出卖人造成的相关损失：（1）买受人未按贷款银行的要求按期足额还款，累计超过3次的”之约定，主张解除合同。虽然陈再莉已累计逾期超过3次，但中铁公司在本案起诉时并未向邮政银行代偿相关款项，而是在陈再莉上诉后才代陈再莉向邮政银行支付76947.09元，且陈再莉在二审立案前已将银行贷款本息全部偿还，邮政银行也已将中铁公司代偿的76947.09元退还给中铁公司，陈再莉的逾期还款行为并未实际导致中铁公司承担相应的担保责任。故中铁公司诉请解除合同不具有请求权基础，本院对中铁公司的该项诉请予以驳回。此外，中铁公司主张陈再莉未支付完毕房屋首付款，按照双方签订的《分期付款协议》的约定，合同也应解除，且也符合法定解除条件。本院认为，因中铁公司在一审起诉及审理时均是以陈再莉未按期偿还银行贷款为由要求解除合同，并非是以未支付完毕房屋首付款为由要求解除合同，加之中铁公司从未催告陈再莉要求其支付完毕首付款，陈再莉也未在履行期限届满之前明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，故本院对中铁公司的该主张不予采信。至于陈再莉未支付的购房款，中铁公司可另行向其主张。鉴于陈再莉确实存在逾期还款的情形，本院对原审支持的违约金和律师费予以维持。综上所述，再审申请人的再审请求部分成立，对成立部分予以支持。一、二审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔01民终6568号民事判决及贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初3471号民事判决第一项、第二项和第五项；二、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初3471号民事判决第三项和第四项；三、驳回贵阳中铁置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13211元、诉讼保全费5000元，公告费600元，共计18811元，由贵阳中铁置业有限公司负担6270元，由陈再莉负担12541元；二审案件受理费13211元，由贵阳中铁置业有限公司负担4404元，由陈再莉负担8807元。本判决为终审判决。审判长  陈红审判员  赵曜审判员  刘梅二〇二一年六月二十八日法官助理王昱书记员王元鑫