广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0307民初17066号原告李晓连，女，1972年12月21日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人李军如，男，1970年1月1日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，系原告丈夫。被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司（以下简称“被告瑚蝶蓝公司”），住所地深圳市龙岗区龙城街道中心城龙城华府1号商铺14号，统一社会信用代码91440300085743347F。法定代表人马静波。被告周文玲，女，1982年9月23日出生，汉族，身份证住址湖南省东安县。原告李晓连诉被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司、周文玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序审理，原告委托代理人李军如、被告瑚蝶蓝公司法定代表人马静波、被告周文玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2018年12月1日签订《房屋委托租赁管理合同》，约定原告将其名下房屋出租给被告，每月租金2400元，每年递增租金100元，租期自2018年12月1日起至2023年11月30日止，被告需交纳押金3000元。合同签订后，原告依约将房屋交付被告，被告交付押金3000元。被告自2020年12月1日开始末向原告交付租金，原告多次向被告催收租金，被告以各种理由拒付至今。现房屋已由被告转租给案外人，由案外人使用中，故诉至法院要求判令：1、解除租赁合同；2、两被告将涉案房屋交还原告；3、两被告按每月2600元标准支付2020年12月1日至房屋交还之日止的租金；4、两被告支付10000元违约金；5、原告没收被告3000元押金；6、两被告支付2020年6月、7月拖欠的租金共计200元；7、两被告支付2021年5月物业管理费、水费（4月份产生的）、本体维修基金143.76元，2021年6月物业管理费、本体维修基金124.34元，燃气费153.15元。两被告辩称，1、同意解除租赁合同。2、同意交还原告房屋，2021年5月1日被告已经向原告发出收房通知。3、2020年12月份是免租期（合同第3.6条），被告认为租金应从2021年1月1日开始算，计算到2021年4月1日止，因为之后就没有人再住了。4、违约金不同意支付，原告主张违约金及没收押金没有法律依据，根据合同第7.2条约定，如果是被告提前终止合同，被告会支付违约金，但现在是原告提出解除合同的，违约金不应当计算，押金不应没收。5、被告不同意承担2021年5、6月份的管理费及维修基金，因为是原告先提出解除合同，而且2021年5月1日被告已经发出收房通知。2021年5、6月份的管理费是原告自己去交的，原告默认了费用由其自行承担。6、租客是2021年4月1日左右搬走的，如果燃气费是之后产生的不应由被告承担。经审理查明，2018年12月1日，原告与被告瑚蝶蓝公司签订一份《房屋委托租赁管理合同》，约定原告将其名下位于龙岗区租给被告，建筑面积30.7平方米，租赁期限为5年，自2018年12月1日至2023年11月30日，首期租金为2400元，押金为3000元，租金每年递增100元。其中合同第3.2条约定，2018年12月1日至2018年12月30日为首年免租期共计30天。合同第3.6条约定，免租期为第一年30天，之后每一年30天，免租期间被告瑚蝶蓝公司不需向原告支付租金，双方约定除第一年，之后合同期内每一年的免租期周期为12月份减免。合同第3.7条约定，租金按1个月为一周期支付，首期租金和押金于2018年12月1日前付清，以后每周期租金支付时间为每月6日支付下一周期租金。合同第3.8条约定，租赁期内的水、电、气、电话、有线电视、宽带、物业及公共水电费也由被告瑚蝶蓝公司承担。合同第3.9条约定，原告同意被告瑚蝶蓝公司自行装修改造定价转租给第三方，第三方租金及押金由被告瑚蝶蓝公司自行收取，原告对此无任何异议。合同第4.5条约定，如被告瑚蝶蓝公司滞后十五日以上还未支付房租，原告有权收回该房屋，并终止本合同，同时有权向被告瑚蝶蓝公司收取违约金同合同押金金额。合同第7.1条约定，若因原告原因导致本合同提前终止，原告应及时知会被告瑚蝶蓝公司，并向被告瑚蝶蓝公司支付违约金，鉴于被告瑚蝶蓝公司对原告房屋的装修投资无法收回，且需要对被告瑚蝶蓝公司租客做善后赔偿处理，原告应支付被告瑚蝶蓝公司违约金10000元。合同第7.2条约定，若因被告瑚蝶蓝公司原因导致本合同提前终止，被告瑚蝶蓝公司应提前知会原告，并向原告支付违约金10000元，鉴于被告瑚蝶蓝公司违约可能给原告造成的房屋空置损失，原告有权没收押金为被告瑚蝶蓝公司所承担的违约金金额。补充条款约定：1、原告允许被告瑚蝶蓝公司转租，并委托授权被告瑚蝶蓝公司服务管理；2、双方自愿承担违约责任；3、租金每年每月递增100元；4、从第二年起，每年30天免租期约定为每年的最后一个月。上述合同签订后，被告瑚蝶蓝公司依约向原告交付押金3000元，原告将涉案房屋交付被告瑚蝶蓝公司使用，被告瑚蝶蓝公司再将涉案房屋转租他人。2020年10月，因被告瑚蝶蓝公司拖欠原告三四百元燃气费，原告曾找过次承租人林卓婷告诉被告瑚蝶蓝公司拖欠燃气费的事实，次承租人林卓婷于2020年10月31日搬离。被告瑚蝶蓝公司主张因原告骚扰次承租人才导致次承租人搬离，原告予以否认，原告称其只是告诉次承租人被告瑚蝶蓝公司拖欠燃气费的事实，并没把人赶走。次承租人林卓婷搬离后，被告瑚蝶蓝公司将涉案房屋转租给另一次承租人宋璐琦。被告瑚蝶蓝公司正常交纳了2020年11月之前的租金。2020年12月，被告瑚蝶蓝公司主张按合同约定该月为免租期，故未交纳2020年12月租金。原告则认为按合同约定免租期应为每年11月份，与原告发生争议。2021年1月，被告瑚蝶蓝公司继续未依约交纳租金，原告遂于2021年1月底至2021年2月初联系次承租人宋璐琦，告诉次承租人被告瑚蝶蓝公司拖欠租金的事实，次承租人宋璐琦交完2021年1月份租金之后声称不租了，并于2021年4月1日搬离。由于被告瑚蝶蓝公司亦未向原告支付2020年12月1日至2021年3月期间的租金，原告遂于2021年3月30日诉至本院提出上述诉讼请求。次承租人宋璐琦于2021年4月1日搬离后，被告瑚蝶蓝公司未再将涉案房屋出租。由于原告已起诉被告瑚蝶蓝公司解除合同，被告瑚蝶蓝公司于2021年5月6日向原告邮寄一份《关于解除的通知》，同意解除合同，通知原告两日内作房屋交接，领取房屋钥匙，逾期未办理交接，所造成的一切责任及损失由原告自行承担。原告确认收到该通知，但称该通知提到“2021年10月开始，你多次通过上门、打电话、发短信等方式，以停水、停电、停燃气、收回房屋等骚扰租客”等内容，并不属实，不具有法律效力，故未与被告瑚蝶蓝公司办理交接，未收回房屋。诉讼中，原告提交银行转账记录主张被告瑚蝶蓝公司在2020年6、7月份每月仅支付租金2400元，每月少支付100元，共少支付200元，要求被告瑚蝶蓝公司支付。被告瑚蝶蓝公司对此无异议。原告提交燃气缴费记录，主张替被告瑚蝶蓝公司支付了承租期间燃气费153.15元，被告瑚蝶蓝公司对此无异议。原告提交2021年5、6月份物业缴费收据，主张替被告瑚蝶蓝公司支付2021年5月物业管理费115.68元、水费（4月份产生的）20.4元、本体维修基金7.68元，共计143.76元，2021年6月物业管理费、本体维修基金共计124.34元。被告瑚蝶蓝公司则称，租客于2021年4月1日已搬离，故2021年4月1日之后的上述费用应由原告自行承担。2021年6月21日庭审中，为避免损失进一步扩大，本院向原告释明后，原告同意庭后自行收回房屋，两被告对此无异议。因被告周文玲系当时被告瑚蝶蓝公司的法定代表人，被告周文玲在《房屋委托租赁管理合同》中代理人处有签名，原告要求被告周文玲与被告瑚蝶蓝公司承担共同责任。本院认为，原告与被告瑚蝶蓝公司虽然签订的合同名为《房屋委托租赁管理合同》，但根据合同内容，双方形成的系租赁合同关系。在本案合同的履行过程中，原告虽因被告瑚蝶蓝公司欠费问题找过次承租人，但并无证据证明原告存在驱离次承租人导致被告瑚蝶蓝公司无法履行合同的情况，且原告联系次承租人原因系被告瑚蝶蓝公司拖欠费用违约在先，故被告瑚蝶蓝公司拖欠租金不可归结为原告过错导致。合同第3.6条约定“每一年的免租期周期为12月份减免”，补充条款第4条约定“从第二年起，每年30天免租期约定为每年的最后一个月”。根据上述合同约定，被告瑚蝶蓝公司主张每年12月份减免租金，符合合同约定，本院予以确认，故被告瑚蝶蓝公司无需支付2020年12月租金，但即便如此，被告瑚蝶蓝公司从2021年1月1日开始拖欠租金至2021年3月底原告起诉，已构成严重违约，故原告请求解除合同，要求被告瑚蝶蓝公司支付租金，没收押金及要求被告瑚蝶蓝公司支付违约金10000元，符合合同约定，本院依法予以支持。被告瑚蝶蓝公司于2021年5月6日向原告发出两日内收房通知，但原告未予理会，故租金、物业管理费、本体维修基金应当算至2021年5月8日较为合理，2021年5月9日之后扩大损失部分，应由原告自行承担。被告周文玲虽为被告瑚蝶蓝公司的法定代表人，并代表被告瑚蝶蓝公司在合同中签名，但被告周文玲系代表被告瑚蝶蓝公司行为，合同主体为被告瑚蝶蓝公司，原告请求被告周文玲承担共同责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李晓连与被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司签订的《房屋委托租赁管理合同》；二、被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告李晓连2020年6、7月份少交的租金人民币200元；三、被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告李晓连2021年1月1日至2021年5月8日期间的租金人民币11071元；四、被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告李晓连2021年5月1日至2021年5月8日期间的物业管理费29.85元、本体维修基金1.98元、2020年4月产生的水费20.4元，共计人民币52.23元；五、被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告李晓连燃气费人民币153.15元；六、被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告李晓连违约金人民币10000元；七、原告李晓连无需退还被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司租赁押金人民币3000元；八、驳回原告李晓连的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币195元（原告已预交），由被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司承担。原告已预交的195元由本院退回。被告深圳市瑚蝶蓝物业有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费195元，逾期，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判员  张智强二〇二一年六月二十三日书记员  刘晓烨