山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5489号上诉人（原审被告）：李延喜，男，1955年9月12日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南市天主教爱国会，住所地济南市。法定代表人：张宪旺，主任。委托诉讼代理人：曹立营，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢文杰，山东安邦顺意律师事务所律师。上诉人李延喜因与被上诉人济南市天主教爱国会（以下简称天主教爱国会）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2021）鲁0112民初695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李延喜上诉请求：依法判令天主教爱国会向李延喜解除所谓的“租赁关系”；依法判令天主教爱国会按照先前协商所达成的一致意见，参照济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初1252号的民事判决书中，第10页判决结果第四项“四、天主教爱国会于本判决生效之日起两个月内赔偿汪桂兰经济损失”执行，李延喜要求天主教爱国会依法赔偿房屋购房款、银行利息、水电改造、房屋装修、维护、房屋增值等各项经济损失588,980元；3.案件所有受理费由天主教爱国会承担。事实和理由：一、一审第一次开庭时提出把房子退给教会，当时天主教爱国会同意，李延喜也同意，参照济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1252号民事判决，随后第二、三次调解，双方达成一致意见，即按李延喜退房给天主教爱国会，天主教爱国会赔偿李延喜购房款以及相关经济损失的方案，李延喜与天主教爱国会同意该方案。但最后一次开庭时，天主教爱国会当庭变更诉求，不同意在调解中达成的方案，拒绝退房与补偿经济损失，这种行为是一种严重的失信行为，法院不应该支持。二、一审判决中称李延喜与天主教爱国会没有解除租赁关系，但事实上所谓的租赁关系并不存在，是天主教爱国会以文字手段和时间空档，强行把真实的买卖关系歪曲成租赁关系，在九十年代以每平方六百元能买产权房的价格去购置毛坯租赁房是不合理的。事实是这样的，本案房屋在1996年开始售卖，当时教会只字不提租赁，只说是没有房产证，交钱给钥匙，房子就卖给你了，以后到房管局办理房产证。关于天主教爱国会向一审法院提供的三个所谓有效证据：1997年购住房权协议、1997年租赁协议和2010年租赁协议均系天主教爱国会后来伪造的。李延喜当庭提出反对意见，指出提供的证据是假的，当时在庭所有人员包括天主教爱国会律师、主教以及当庭法官和其他在庭人员没有反对，李延喜庭后提出申请鉴定证据无果，后李延喜找了专业法律人员鉴别，都表示怀疑证据为后来伪造，李延喜有一审案件群语音为证。具体造假证据为：1.天主教爱国会提供的1997年购住房权协议中，房屋房号为202室，李延喜实际房屋为201室存在明显造假疏漏；同时天主教爱国会提供的该协议公章明显造假，比实际公章尺寸大且非正原型，以上可以证明天主教爱国会存在以证据造假行为，欺骗法院，谋取不合法利益。2.天主教爱国会提供的1997年租赁协议中，房屋房号为202室，李延喜实际房屋为201室，存在明显造假疏漏；房屋租赁起始日期为1997年2月1日，2月1日还没有购买此房，哪来的租赁协议，而且公章也不对，同样存在明显造假疏漏。3.天主教爱国会提供的2010年租赁协议，当时李延喜母亲已有90岁高龄，双目失明，耳朵失聪，健康状态已无民事行为能力，由此可以证明该协议同样为天主教爱国会伪造。三、李延喜对天主教爱国会在国有划拨且用途为宗教的土地上建房并以市场产权价格出售的行为表示存疑，后又利用李延喜对法律的不了解，从购买产权房并可以办理房产证的承诺更改为使用权，后在使用权的基础上加上租赁，又由租赁改为租赁资格，并通过各种手段大幅增加建筑面积，并且暴涨房租，接着又以李延喜违约为由聘请2名律师上告李延喜，要求腾房，全然不顾二十年前的承诺和已经收取的购房款，像这种巧取豪夺的行为不应该得到法律的支持。四、李延喜母亲系天主教老教友，为教会工作服务多年并多次为教会捐款捐物，数量较多。1.李延喜在原慧都大厦原址有2间房屋居住多年，面积约40平方米，后来教会和另一开发商共同开发慧都大厦这两间房被教会拆了，证明人张主教、郭堂、赵凤。2.李延喜购买本房：洪楼17号院6号楼3单元201室于1997年2月多方借款(高息)一次性付款25740元购买，有天主教爱国会购房收据为证，当时教会卖房负责人李召华等人，说：“交了购房款，把钥匙给你，房子就是你的了。下一步到房管局办证，永久居住，孩子能继承。”（备注：同期5年以上银行贷款利率为10.53%。）3.在上世纪九十年代，此类砖混预制简易楼每平方米造价超不过200元，该套房屋面积不足60平，当时李延喜所交款项完全是购买房屋产权的标准，所以本房只能定性为房屋买卖关系，无任何异议。4.住建部已明确发布：1998年前全国平均房价200-1000元，到2019年全国平均上涨了30-40倍，这是国家权威数据真实、公正，而根据本人工资上涨水平基本一致。5.购房后李延喜对所购房屋进行了装修及多项改造，如：封闭了前后阳台、加装了防盗网、装修了厕所和厨房，维修了主管道，安装了电锅炉暖气，进行了供水供电一户一房改造，共计花费24650余元。若不是产权人，李延喜不可能自费对房屋进行任何改造。所以完全可以证明李延喜对所购房屋是完全产权人。6.现在天主教爱国会看到房屋升值，就背信弃义，无视二十多年前己收取的购房款，拒不承认双方之间早已确定的房屋购买事实，硬把真实的买卖关系强行歪曲成租赁关系，恶意通过起诉收回房屋，给李延喜造成了极大精神压力和经济损失，天主教爱国会极端不诚信的行为，致使双方之间的买卖关系已经无法继续履行。天主教爱国会理应返还已收取的购房款，装修水电改造等费用，并赔偿利息损失。因天主教爱国会的行为导致当初的买卖关系无法继续执行，天主教爱国会应赔偿李延喜的全部经济损失。恳请法院依法支持李延喜的反诉请求。天主教爱国会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、在一审期间，双方虽然进行了调解，但是双方的调解意见存在重大分歧，自始至终并未达成一致意见。并不存在李延喜所称的“双方达成一致意见”的情况。二、天主教爱国会依法变更诉讼请求是天主教爱国会依法享有的诉讼权利，天主教爱国会与李延喜均未提出要求解除履行房屋租赁协议的诉讼请求或反诉请求，本案房屋租赁合同应当继续履行。一审法院对此事实认定准确。三、天主教爱国会与李延喜之间系房屋租赁合同关系，并非房屋买卖关系，该事实已经有济南市中级人民法院、山东省高级人民法院相关类案判决作出充分认定。四、本案与济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初1252号案存在明显不同，不存在参照适用的情况。在本案中，天主教爱国会并未要求解除房屋租赁合同，李延喜也未依法提出要求解除房屋租赁合同的反诉请求，一审法院对此不予审理符合法律的规定。天主教爱国会向一审法院起诉请求：1.判令李延喜立即向天主教爱国会腾退济南市历城区学府路17号院6号楼（原洪家楼17号院西楼3单元201室房屋）；2.判令李延喜向天主教爱国会支付所欠的房屋租金及利息（房屋租金以59.24平方米为建筑面积基数，以8元/㎡/月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效日止，租金暂计算至2019年12月31日即17061.12元）；3.案件受理费用由李延喜承担。天主教爱国会当庭变更第1、2项诉讼请求为：1.判令李延喜履行1997年天主教爱国会与张志诚签订的《购住房权协议》；2.判令李延喜向天主教爱国会支付所欠的房屋租金22748.16元及利息（房屋租金以59.24平方米为基数，以8元每平方米每月为租金标准，自2017年1月1日起计算至判决生效之日止，租金暂计算至2020年12月31日，计22748.16元）。一审法院认定事实：天主教爱国会（甲方）与张志成（乙方）签订《购住房权协议》，主要内容为以下四项：一、乙方愿以每平方米600元的价格购买济南市历城区学府路17号院6号楼(原洪家楼17号院西楼)3单元201号（协议错写房号为202号）即涉案房屋壹套。二、甲方收款后即付房屋钥匙，签订正式的租赁协议，并到所属房管局办理租赁证。三、乙方今后如与其他人互换房屋使用权时，须事先征得甲方同意后，甲方与新承租人另行签订住房契约，原契约同时作废。四、如乙方退房或与其他人互换住房权，甲方均不退回购住房权所交款项，也不收取换房住户款项。该协议为天主教爱国会提交的复印件，未载明签订时间。1997年2月3日，张志成向天主教爱国会支付25740元，天主教爱国会为张志成开具收款收据，收据上写明交款事由为“收洪楼17号楼宿舍楼二层”。天主教爱国会提交其与张志成1997年2月签订的《房屋租赁协议》复印件一份，证明双方根据《购住房权协议》签订租赁协议，张志成租赁天主教爱国会房屋(协议错写房号为202号)，租赁期自1997年2月1日至2000年2月1日，每平方米使用面积每月按1.1元计算，合计每月租金47.2元。李延喜对此不予认可。2001年5月23日，济南市历城区土地管理局向天主教爱国会颁发了包含涉案房屋坐落土地在内的土地使用证，该证载明，土地使用权类型为划拨，用途为宗教。2002年12月7日，济南市房产管理局向天主教爱国会颁发了包含涉案房屋在内的房屋所有权证。天主教爱国会提交其于2010年1月1日与张志诚签订的租赁契约，契约载明房屋使用面积42.9平方米，月租金47.2元，退租日期处为空白。另双方约定共同遵守事项有六条，其中的第二、三、六条为：“二、出租人应和承租人共同协商租金。并应及时检修房屋主体结构，确保承租人的居住安全。三、承租人应按约定日期向出租人交付房租，不得无故拒付租金，如累计30天不缴租金，出租人有权解除租赁契约，收回房屋。六、租赁如有变更或终止，需经双方协商。”李延喜对此不予认可。2015年5月25日，经济南市历城区房屋管理服务中心测绘，涉案房屋的建筑面积59.24平方米，套内面积51.46平方米。2016年11月4日，天主教爱国会向张志诚在内的洪家楼17号院租户以公告的形式下发《通知》，主要内容为，因房屋维修成本增加，决定自2017年1月1日起提高房屋租金，凡在2016年12月1日前签订合同的给予优惠，购买住房权的价格每平方米每月8元，按建筑面积计算，以房管局测绘的数据为准。2017年8月11日，天主教爱国会在张志成所住房屋入户门上张贴《通知》，主要内容为，张志成如拒绝签订新的租赁合同，双方租赁关系自2017年11月1日解除，张志成应及时腾房。因天主教爱国会单方提高房屋租金，收款收据（交款人处为张志诚）显示，交纳租金至2016年12月31日。2017年1月1日后的租金未交纳。在一审法院审理的（2018）鲁0112民初2033号案件中，天主教爱国会对历城区洪家楼17号院的房屋租金标准申请评估。2018年6月22日，济南万通价格评估有限公司评估结果为，自2017年3月21日至2018年6月21日期间的租金每日、每建筑面积平方米1元。另，张志诚系李延喜母亲，于2015年9月1日去世。天主教爱国会、李延喜所举证据中，出现“张志诚”、“张志盛”、“张志成”系同一人，即张志诚。张志诚去世后，涉案房屋由李延喜居住使用。在一审法院审理的（2020）鲁0112民初1252号案件中，天主教爱国会对历城区洪家楼17号院6号楼3单元401室的房屋价值申请评估。2020年8月10日，山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司作出鲁贵估字【2020】596号评估报告，报告载明涉案房屋于价值时点2020年7月10日的市场价值为53.82万元。该案中，天主教爱国会要求汪桂兰腾退房屋，汪桂兰同意，故一审法院判决汪桂兰腾退房屋，天主教爱国会支付汪桂兰房屋价值2/3的损失，即358800元。李延喜本案诉讼中陈述，并提起反诉称，自己房屋与汪桂兰同在一个单元且面积相同，可参照汪桂兰的房屋价值，要求天主教爱国会返还购房款及赔偿损失，但其并未要求解除租赁关系，也未交纳反诉费。一审法院认为，天主教爱国会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。天主教爱国会提交的其与张志成1997年2月签订的《房屋租赁协议》、2010年1月1日与张志诚签订的租赁契约，李延喜虽不认可，但未申请鉴定，结合一审法院此前受理的与本案类似的多起已判决并生效案件，一审法院确认为有效证据，并作如下确认：涉案房屋系1997年张志诚按42.9平方米，每平方米600元购买，但后经实际测量，建筑面积为59.24平方米，当时购买总价为25740元，每平方米应为435元。张志诚购买的并非房屋所有权，而是购买的“住房权”，此价格在当时低于购买房屋所有权的市场价格。双方既签有《购住房权协议》，又签有《房屋租赁协议》、租赁契约，涉案房屋已交纳租金至2016年12月31日，故双方的关系不是房屋买卖关系，而是房屋租赁关系，但不是一般的房屋租赁，而是特殊历史时期落实宗教政策的产物，具有历史特殊性。李延喜主张与天主教爱国会的关系为买卖关系非租赁关系并不成立。经评估，相同地段租金在2017年3月21日至2018年6月21日已达1元/平方米/日，但天主教爱国会与张志诚的租赁关系基于《购住房权协议》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教爱国会在收取张志诚涉案房屋的协议价款后，租金标准应低于市场价格。但2010年双方约定的租金标准为1元/平方米/月左右，至今若仍按此标准履行，明显过低，对天主教爱国会显失公平。现双方对租金数额无法协商一致，天主教爱国会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，一审法院予以支持。关于该租金，应自天主教爱国会起诉之日起至判决生效之日止为宜，起诉之前的租金标准仍按原租金标准执行。李延喜母亲张志诚去世后，涉案房屋由李延喜居住使用，应由李延喜交纳租金。李延喜未交租金，主要是由于天主教爱国会单方提高租金而引发，并非李延喜无故拒交租金，故天主教爱国会要求李延喜支付利息的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。2010年签订的租赁契约，以房屋使用面积42.9平方米计算租金，但后经实际测量，房屋建筑面积为59.24平方米，套内面积为51.46平方米，故计算租金时应延续双方按使用面积计算的原约定，但应以实际测量为准，即按套内面积51.46平方米计算。天主教爱国会要求按建筑面积计算的请求，一审法院不予支持。天主教爱国会要求李延喜履行1997年其与张志诚签订的《购住房权协议》，该协议共四条内容，其中第一、二条的交款、交钥匙已履行完毕，不存在再次履行问题。第三、四条房屋使用权互换并未发生，天主教爱国会不同意退房，不存在适用前提。关于协议第二条中的“签订正式的租赁协议”，天主教爱国会与张志诚的租赁关系，基于《购住房权协议》产生，双方于1997年、2010年分别签订《房屋租赁协议》、租赁契约，本次诉讼，已突破上述签订协议、契约的约定租金数额。如天主教爱国会认为还需要重新签订协议，则需要双方达成合意，法院不能强制。因此，《购住房权协议》可作为有效证据，作为定案依据，但天主教爱国会要求“判令李延喜履行1997年天主教爱国会与张志诚签订的《购住房权协议》”不能予以支持。同案同判是人民法院审理案件统一裁判标准的要求，与本案涉案房屋同住于一个单元、房屋面积相同的汪桂兰，一审法院判决天主教爱国会给予一定数额赔偿，是因为天主教爱国会请求汪桂兰腾房，而汪桂兰同意，即双方均同意解除租赁关系。而本案中，天主教爱国会并不要求解除租赁关系，李延喜虽提起反诉，要求天主教爱国会返还购房款及赔偿损失，但其并未要求解除租赁关系，即双方租赁关系并未解除，且李延喜未交纳反诉费，故本案对其反诉请求不予以审理，按自动撤回反诉处理，另作出按撤诉处理裁定书。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李延喜于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2017年1月1日起至2020年8月6日止的租金2038.7元（47.2元×43个月+47.2元÷31天×6天）；二、李延喜于判决生效之日起十日内支付济南市天主教爱国会自2020年8月7日起至判决生效之日止的租金，按照月租金411.68元（8元/平方米/月×套内面积51.46平方米）的标准支付；三、驳回济南市天主教爱国会的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369元，减半收取计184元，由李延喜负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李延喜提交证据如下：证据1.收据二份，证明电表一户一表改造费用由李延喜交纳，要求赔偿相关的损失。证据2.1997年的购住房权协议，证据来源为从一审法院复印，证明天主教爱国会一审时向法院提交的购住房权协议和1997年租赁协议是假的。证据3.同楼另外一个业户、业主的购住房权协议作为比较，存在差异。李延喜房号是201号，天主教爱国会提交的购住房权协议是202号，如果是双方共同签订协议，则明显的错误是不会发现不了的。证据4.1997年的租赁协议二份，证明该租赁协议也是后续假造的，租赁协议签订日期时李延喜没买这个房，房号也不对，与其他业户签协议上的公章要大。证据5.户口证明，证明李延喜原先在洪家楼2号，即现在的慧都大厦，两间房40平，教会要拆除该房屋，一开始说的换房，给李延喜涉案房屋以后又让交钱，李延喜又交了钱。经质证，天主教爱国会对证据1的证明目的以及关联性不予认可。对证据2的真实性没有异议，但对李延喜证明目的不予认可。对证据3系复印件不予质证，且与本案无关。证据4租赁协议没有异议，对比的租赁协议不予认可，对其证明目的不予认可。证据5与本案没有关联性。本院经审查认为，上述证据1与本案待证事实不具有关联性，本院不予采纳；上述证据2不足以证明其证明目的，本院不予采纳；上述证据3系复印件，其真实性无法确认，本院不予采纳；上述证据4不足以证明其证明目的，本院不予采纳；上述证据5不能证明与本案待证事实相关联，本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，根据已查明事实，天主教爱国会是涉案房屋的登记所有权人，其合法权益受法律保护。李延喜对天主教爱国会提交涉案《房屋租赁协议》、租赁契约及《购住房权协议》等的真实性持有异议，但未申请鉴定，也未提交足以反驳的相反证据，一审法院采信上述证据，并无不当。根据双方签订《购住房权协议》《房屋租赁协议》、租赁契约等情况，并结合协议内容及涉案房屋已交纳租金至2016年12月31日的事实，一审法院认定双方的关系不是房屋买卖关系，而是房屋租赁关系，具有事实依据，符合法律规定，并无不当。一审法院考虑到天主教爱国会与张志诚的租赁关系基于《购住房权协议》产生，不同于一般的房屋租赁关系，天主教爱国会在收取张志诚涉案房屋的协议价款后，租金标准应低于市场价格，并认为天主教爱国会要求租金标准按8元/平方米/月计算，不超出合理范围，一审法院对此予以支持，并无不当。同时，一审法院以涉案房屋实际测量面积为准，即按套内面积51.46平方米计算确定租金数额，合理适当。一审时李延喜就本案提起反诉，要求天主教爱国会返还购房款及赔偿损失，但其未依法交纳反诉费，一审法院对其反诉裁定按自动撤回反诉处理。二审中李延喜上诉请求法院判令天主教爱国会向李延喜解除所谓的“租赁关系”并依法判令天主教爱国会赔偿房屋购房款、银行利息、水电改造、房屋装修、维护、房屋增值等各项经济损失588980元，属于二审中提出反诉,且双方对此未达成调解，也未达成一致意见同意由第二审人民法院一并审理，故对李延喜二审提出的上述请求，本院依法不予审理，其可依法另行解决。综上所述，李延喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9690元，由上诉人李延喜负担。本判决为终审判决。审 判 员 王立强二〇二一年六月二十二日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰