湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终968号上诉人（一审被告）：衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司，营业场所湖南省湘潭市九华示范区富洲路98号服务大楼12层1207号。负责人：易令。委托诉讼代理人：周钰劼，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：彭丽燕。委托诉讼代理人：罗双林，系彭丽燕之夫。上诉人衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司（以下简称腾誉公司）因与被上诉人彭丽燕房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院本（2020）湘0302民初4051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。腾誉公司上诉请求：撤销一审判决第一至第四项，驳回被上诉人的全部诉讼请求；上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人不具有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，被上诉人解除权的除斥期间为三个月，被上诉人起诉时已超过除斥期间，解除权消灭。原审法院认为本案不适用前述规定的除斥期间，但又未说明原因。原审法院认为先期经法院调解，但原审法院于2020年11月通知并组织双方调解，即使按一年的除斥期间，也过了除斥期间。二、上诉人通知被上诉人交房时，并未超过合同约定的交房日期90天。根据《商品房买卖合同》第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，上诉人通知被上诉人交房时，并未超过90天，仅逾期88天，且房屋具备合同约定的交房条件。三、原审法院以涉案房屋至今未能办理产权证为由解除合同理据不足。《商品房买卖合同》并未约定在上诉人未按期向被上诉人办理产权证的情形下，被上诉人享有解除合同的权利，且被上诉人并未以此为由主张解除合同，原审法院据此解除合同，于法无据。彭丽燕辩称，彭丽燕于2020年9月24日向雨湖区人民法院提交了相关材料，法院依职权主动调查未过除斥期；收房通知书明确收房时间为9月30日，已过合同约定的90天，依合同规定，可以退房；上诉人至今未办理不动产权证，根据相关法律规定，不适用诉讼时效规定。原告彭丽燕向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、判令被告立即退还原告支付的购房款333,687元，并赔偿违约金3336.87元以及利息和其他相应损失；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2018年11月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告将其开发的湘潭经济技术开发区红星路18号湘核勘院佳园1栋2单元0802001号房预售给原告，该房屋总建筑面积为87.17平方米，总购房金额为333,687元。合同约定：1、被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合该合同约定的商品房交付原告使用；2、被告逾期交房超过90日后，原告要求解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起7天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金；3、商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方验收交接时，被告应出示该合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；4、房屋符合合同关于交付使用条件的约定时，原告拒绝受领的，自交房通知确定的交付时间起，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自此由原告承担；5、被告应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金进行处理。同年12月6日，原、被告为此又签订了《补充协议》。协议约定：上述合同中关于商品房经综合验收合格是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《单位工程质量竣工验收记录》上签署验收意见；房屋已获得竣工验收合格，原告不得拒绝接收房屋，否则被告不承担逾期交房的责任；购房合同中所填写的地址和联系方式系双方确认无误，被告向原告留于购房合同的地址挂号邮寄或通过特快专递寄送材料视为书面送达，湘潭地区以内以邮件发出后第2日为送达日，湘潭地区外以邮件发出后第6日为送达日，原告如变更通信地址应在三日内书面告知被告，否则因此引起的责任由原告承担；该协议与购房合同有不同约定，以该协议的约定为准。购房合同及补充协议签订后，原告按约定向被告支付了购房款333,687元和办证费800元。另外，原告向湘潭好房购网络科技有限公司支付了信息服务费10,000元；为案涉房屋缴纳契税3177.98元并缴存物业专项维修资金10,025元。被告于2019年9月26日组织施工、监理、设计、勘察几家单位对案涉房屋所在的楼栋项目进行验收，并在该项目《建设工程竣工验收备案表》第2页上出具了竣工验收意见。当天下午，被告向原告所留手机号码发送短信，通知将于2019年9月30日－2019年10月9日集中办理收房手续，并告知《收房通知书》等资料已经寄出。《收房通知书》的落款时间为2019年9月25日，于2019年10月1日送达给原告。2019年10月1日办理收房手续时，原告要求被告提供房屋综合验收合格备案表，被告未提供，原告遂以交房已逾期90日且未取得有关部门综合验收合格备案为由要求退房。2020年4月，双方再次协商未果。原告称被告曾承诺在同年9月办理好产权证，也未办成。原告因此一直拒绝收房。另查明：1、2020年11月18日，湘潭市住房和城乡建设局就原告申请公开相关信息所做答复为：湘核勘院佳园1#栋建设项目未办理工程竣工验收，无竣工验收备案信息。2、庭审中，原告将其第二项诉请中要求被告支付利息的标准明确为每日万分之1.75，并要求被告协助退回其所交维修基金、契税、办证费等款项；被告自认湘核勘院佳园所售房屋的不动产权证尚未办理下来。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案中，原、被告在商品房买卖合同中约定的交房时间为2019年6月30日前，同时约定逾期交房超过90日后，原告有权解除合同。经查，案涉房屋所在楼栋于2019年9月26日方通过由勘察、设计、施工、监理、建设等单位实施的五方验收，且被告当日才通知原告于2019年9月30日至2019年10月9日集中办理收房手续，被告通知原告收房的时间已超过了合同约定的90天。案涉房屋所在楼栋虽然通过了五方验收，但被告亦承认至今仍未能为相关房屋办下产权证。故原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同具有事实及法律依据，法院予以支持。合同解除后，被告应返还其向原告收取的购房款333,687元及办证费800元。维修基金、契税、信息服务费虽不由被告所收取，但对于上述费用退还原告负有协助义务。根据合同约定，原告因逾期交房超过90天要求解除合同的，被告应按累计已付款的1%向原告支付违约金，结合原告已付清全部购房款333,687元的事实，法院对原告要求被告支付违约金3336.87元的诉请予以支持。对原告要求被告同时按日利率万分之1.75支付上述购房款自2018年11月19日或2019年9月30日起至清偿之日止的利息，与合同约定不符，法院不予支持。对于原告要求被告赔偿其他损失的诉请，因其未提交相应证据，法院不予支持。对于被告所称原告行使解除权的期限为三个月，且本次起诉已超过了解除权行使期限的答辩意见。法院认为，本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权行使期限为三个月的情形，且原、被告也先期经法院就此组织过诉前调解，故法院对被告的上述答辩意见不予采纳。综上，对原告所提诉讼请求，一审法院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，一审法院判决：一、解除原告彭丽燕与被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司于2018年11月15日签订的编号为20181115E1C1EB302632号的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司在本判决生效后三日内向原告彭丽燕返还购房款333,687元和办证费800元；三、被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司在本判决生效后三日内向原告彭丽燕支付违约金3336.87元；四、驳回原告彭丽燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6360元，减半收取计3180元，由被告衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题为本案商品房买卖合同是否应予解除。首先，双方在商品房买卖合同中约定的交房时间为2019年6月30日前，被上诉人收到《收房通知书》的时间为2019年10月1日，逾期交房已超过90天，双方约定的解除条件已成就，被上诉人有权解除合同。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。依据该规定，解除权行使的合理期限三个月的前提是当事人催告，而上诉人并未提交证据证明进行了催告，上诉人提出的被上诉人解除权的除斥期间为三个月的上诉理由不能成立。再次，依据前述司法解释第十五条第二款规定：对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中，上诉人没有催告，被上诉人于2020年9月24日向一审法院提起诉讼，行使解除权的时间并未超过一年。综上，被上诉人行使解除权于法有据。同时，案涉房屋虽然通过了五方验收，但上诉人亦承认至今仍未能办理好产权证，而交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人是房屋出卖人最基本的一项义务。一审法院对被上诉人请求解除本案合同的诉讼请求予以支持，并无不当。综上所述，上诉人腾誉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6360元，由衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  任 莉审判员  周 粤二〇二一年六月十六日法官助理张成东书记员刘欣