广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1973民初7523号原告：东莞市金晋商业管理有限公司，住所地：广东省东莞市××××××××××××××××××××××××。法定代表人：卢卓航，经理。委托诉讼代理人：廖永彬，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈芷茵，女，1997年11月13日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区×××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××647，公司法务。被告：林柏蒿，男，1983年9月1日出生，汉族，住广西陆川县××××××××××××，公民身份号码：452××××××××××××71X。原告东莞市金晋商业管理有限公司与被告林柏蒿租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市金晋商业管理有限公司的委托诉讼代理人廖永彬、陈芷茵到庭参加诉讼。被告林柏蒿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市金晋商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：l.原、被告签订的《东坑四季广场商铺租赁合同》于2020年4月30日解除；2.被告向原告支付一个月免租期租金9555元（2019年12月21日至2020年1月20日）；3.被告向原告支付2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金13780.51元、物业管理费7350元；4.被告向原告支付滞纳金461.72元（自逾期之日起，按每日千分之一标准计至付清为止）；5.被告承担本案的律师费5000元；6.判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：原、被告于2019年9月17日签订《东坑四季广场商铺租赁合同》，原告将东莞市东坑镇四季广场3楼17号商铺出租给被告，该商铺租赁期限为三年，自2019年10月25日起至2022年10月24日止，免租一个月，免租期为2019年12月21日至2020年1月20日（免租期内仅免除租金，物业管理费和水电费正常计算）。被告应于每月5日前向原告支付当月的租金，在承租期间必须及时缴纳物业管理费、水电费等一切由被告使用所产生的相关费用。根据《租赁合同》第十五条第二款约定被告如未能按时向原告支付租金，每迟延一天，按拖欠租金总额的1%向原告交纳滞纳金。如欠租超过十日的，原告有权单方终止《租赁合同》并追究被告的违约责任和其致使的损失。履行合同期间，被告应向原告缴纳以下款项48059.32元，被告已向原告缴纳57397元。自2020年2月起，被告开始拖欠款项；2020年4月30日，因被告严重违约，原告收回出租物业；经结算后，原告将被告之前缴纳的一个月租金、一个月物业费、装修押金、装修管理费共26929元冲抵2019年12月至2020年2月租金、管理费及2020年3月部分租金，但被告仍然拖欠原告租金13780.51元，物业管理费7350元，免租期租金9555元，滞纳金461.72元，暂合计31147.23元。原告多次向被告催讨，但被告拒绝履行义务，为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判决。被告林柏蒿未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于东莞市×××××××××××××××××超市301的物业，权利人为东莞市新御实业投资有限公司，不动产权证号为：粤（2019）东莞不动产权第04xxxxxx号，建筑面积7752.47㎡。原告提供授权委托书，证明东莞市新御实业投资有限公司将上述物业委托给原告进行管理。2019年9月27日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《东坑四季广场商铺租赁合同》，合同约定，甲方将位于东莞市东坑镇实际广场商铺3-17号，出租给乙方，建筑面积147平方米，该商铺外墙及公告部分按甲方同意涉设计，该商铺内未毛坯房标准；物业管理费（含中央空调使用费），自收铺日起计算××元/㎡/月，合计3075元/月；租赁期限三年，即2019年10月××日至2022年10月24日，甲方给予乙方免租期为2019年10月××日至2019年11月24日，即由2019年11月24日起计租（以商场实际开业日起算，免租期内仅免除租金，物业管理费和水电费正常计算）；物业收铺日期：乙方需在2019年9月××日前来项目部办理收铺手续；乙方应在2019年10月24日前达到开业标准并开业（具体日期按实际日期计算）；装修标准：装修管理费×元/平方米/月，承租人应在正式进场装修前将一笔10000元装修押金支付给物业管理公司，在承租人完成场地全部装修工程并通过甲方验收合格十五天内，物业管理公司将装修押金无息返还给承租人；租金：每月55元/平方米，月租金9555元，租金自计租日第三年开始每年递增5%；租金支付方式：乙方按月支付租金给甲方，支付时间为每月的×号前支付当月租金；保证金：双方签订租赁合同时，乙方支付相当于两个月租金19110元和物业管理费7350元给甲方作为履约保证金；违约责任：乙方如不能按时向甲方缴纳该商铺的租金的，每延迟一天，按拖欠租金总额的1%向甲方缴纳滞纳金，欠租超过10日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方终止合同，并有权封铺、断水、电源，没收乙方已交全部款项，并同时追究乙方违约责任和其致使的甲方损失（包括但不限于律师费、诉讼费等的经济损失）。原告确认被告交付了保证金26460元、一个月的租金9555元、一个月的物业管理费3675元、装修押金10000元、装修管理费735元、2019年××月的物业费2964元、电费3718元、水费290元，合计57397元。案涉商场在2019年××月21日正式开业。之后被告没有支付过其他费用。原告主张被告在没有告知原告的情况下撤出场地，原告在2020年5月1日收回铺位。原告提供商户减免政策公告，证明针对疫情期间商户提出的减免租金的要求，原告通知对2020年2月份、5月份的租金减半收取，管理费和水电费不参与减免，享受减免政策的前提是2020年5月8日之前必须清缴2-4月份的所有费用。原告主张案涉被告均不符合上述减免政策。原告请求被告支付从2019年12月21日至2020年4月30日的租金及管理费，扣除已缴纳的26929元，剩余的被告均应当支付。原告提供委托代理合同及律师费发票，证明为主张案涉权利产生律师费5000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告林柏蒿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，应当承担由此导致的不利法律后果。一、对于合同效力问题。案涉租赁合同所涉及的物业有房地产权证，原告从产权人处获得案涉物业的管理权，原告与被告签订的《东坑四季广场商铺租赁合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当根据合同约定的全面履行权利义务。二、被告是否存在延期交租的违约行为。首先，案涉铺位收回时间。根据原告陈述被告撤场后未通知原告，原告在2020年5月1日收回铺位。故案涉商铺租金应当计算至2020年4月30日。故原、被告双方之间的合同在2020年4月30日解除。其次，对于计租时间。案涉商场在2019年12月21日开业，根据合同约定，第一个月免租，所以在2019年12月21日至2020年1月20日期间为免租期，被告应当从2020年1月21日起计付租金，被告已经支付了第一个月的租金，所以被告应当在2020年2月5日补足支付2020年1月21日至2月28日的租金，在2020年3月5日交付2020年3月1日至2020年3月31日的租金。被告逾期支付租金构成违约。三、对于租金的计算。1.在2020年2月至3月期间，我国面临严重新冠肺炎疫情影响，案涉物业是用于商业餐饮行业，受疫情影响严重，被告的营业收入明显受到影响，原告提供的商户减免政策公告较为真实可信，虽然被告不符合公告中要求的条件，但是根据《最高人民法院关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明细减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延迟租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，由于新冠肺炎疫情的影响，被告申请减免租金是合情合理的。但是由于案涉物业是新开业的商场，本来双方合同已经约定了一个月的免租期，结合本案实际情况，本院认为在上述合同的免租期内进行免租，公平合理，由于合同在短期内解除，再给予其他时间的免租亦不合理。2.合同第十四条约定在乙方逾期不支付租金的情形下视为乙方违约，免租期间的租金有权重新向乙方进行收取，该约定也是属于违约责任的条款约定，没收乙方已交全部款项也是违约责任的约定，案涉合同因受疫情影响解除，该违约责任不应当由被告承担。所以原告请求2019年12月21日至2020年1月20日的租金，依据不足，本院不予支持。原告请求没收保证金，本院不予支持，保证金应当用于抵扣租金。被告应当支付2020年1月21日至2020年4月30日的租金，以上租金合计32055元（9555÷31×11+9555×3）。由于管理费水电费不属于减免范围，被告应当支付从2019年12月21日至2020年4月30日的管理费水电费20012元（3675÷31×11+3675×4+3718+290）。以上费用合计52067元，与被告支付的57397元抵扣后，被告无需再另行支付费用。四、对于滞纳金和律师费。由于被告已经搬离，双方租赁合同已经实际解除，案涉租赁合同因疫情影响解除，属于合同中第九条关于不可抗力的原因造成；综合本案的实际情况，原告请求被告支付上述租金的情形下，再要求被告支付滞纳金和律师费则不符合上述规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市金晋商业管理有限公司与被告林柏蒿签订的《东坑四季广场商铺租赁合同》已于2020年4月30日解除；二、驳回原告东莞市金晋商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费352元，由原告东莞市金晋商业管理有限公司负担。原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 张利宝二〇二一年六月十六日法官助理 钟小敏书 记 员 丁健乐相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。