宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2021）宁0221民初2216号原告：平罗县光辉物业服务有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：张某，宁夏平罗县人，住平罗县。特别授权代理。被告：罗某，宁夏平罗县人，住平罗县。原告平罗县光辉物业服务有限公司（以下简称光辉物业公司）与被告罗某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告光辉物业公司的委托诉讼代理人张某、被告罗某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告光辉物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠2018年5月1日至2020年4月12日的物业费2112元（142.03㎡×0.63元/㎡每月×23个月＋18天）；违约金2476元（2018年物业费716元×3‰/天×605天＋2019年物业费1074元×3‰/天×365天），两项合计4558元（实为4588元）；2、本案诉讼费由被告负担。原告光辉物业公司起诉的事实与理由：被告现住宁方御景小区2-10号营业房，至2020年4月12日，共拖欠物业费2112元、违约金2476元，合计4558元未交（实为4588元）。原告收费员多次上门催收，被告拒交，原告无奈上报平罗县物业协会。被告享受物业服务后，拒交物业费，属违约行为，现诉至法院，请求依法判决。被告罗某辩称：原告起诉被告这两年的物业费，没有向被告催收过；被告已经将营业房出租出去，谁租房谁交物业费，原告应向承租人收取物业费；地下室卫生差、地下室被淹。原告光辉物业公司为支持其主张，当庭提交如下证据：1、企业法人营业执照、服务价格登记备案证各1份，证明原告光辉物业公司是经过国家审批进行物业服务的、有资质的企业，受业主委的聘请到该小区服务，是合法经营企业的事实；2、平发改发（2011）243号文件1份，证明原告光辉物业公司收费是按照相关文件执行的，系合法收费的事实；3、明细分类账1份，证明被告物业费收费登记情况的事实；4、物业服务合同1份，证明该小区业主委与原告光辉物业公司签订物业服务合同，合同约定了服务项目、服务范围、收费标准的事实；以上证据经被告罗某质证均无异议。被告罗某为支持其答辩意见，当庭提交如下证据：1、照片打印件11份，证明原告光辉物业公司服务不到位，出现问题没人管；被淹后导致地下室关门困难；地下室脏乱、墙皮长毛、消防管道堵死的事实；原告光辉物业公司质证认为，照片模糊不清，没有拍摄的具体时间、地点，不认可；地下室不收费，不在物业服务范围。2、发票1份，证明原告收取过地下室物业费的事实；原告光辉物业公司质证认为，收费情况不清楚，但原告光辉物业公司已开会确定不收取地下室物业费，也不收取原告地下室物业服务费，之前收取的可以退还。本院认为，原告光辉物业公司提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；被告罗某提交的证据虽不清晰，但与原告光辉物业公司诉讼代理人的陈述相印证；因此，原被告提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院根据采信的证据确认案件事实如下：2015年1月1日起，原告光辉物业公司为御景安家小区（后改为宁房御景小区）提供物业服务。2015年5月15日，原告光辉物业公司与平罗县御景安家小区业主委员会签订物业服务合同，双方约定：多层住宅物业费0.42元/每月每平方米标准收取，商业物业0.63元/每月每平方米标准收取，可上调10％；期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；被告（业主）应于物业费到期之日预交下一年度物业费；未按时交物业费的，经催收仍逾期不交的，自逾期之日起每日按年应交额的3‰计算违约金。2015年5月15日，被告罗某取得位于××县营业房使用权，该房面积为142.03平方米，被告罗某已向原告光辉物业公司支付2015年5月15日-2016年5月15日地下室物业费42元，营业房物业费1074元，被告罗某以装修押金1500元抵偿2017年1月1日-2018年4月30日营业房物业费1432元后,下剩68元原告光辉物业公司未退还。2016年5月后，原告光辉物业公司以地下室管理困难，就放弃对该小区地下室的物业服务，也未收取地下室的物业费，致使该小区地下室卫生呈现脏、乱。被告罗某未交2018年5月1日至2020年4月12日的物业费2094元（142.03㎡×0.63元/㎡每月×23个月＋12天），引起原告光辉物业公司的起诉。另查明，原告光辉物业公司于2008年7月15日成立，在平罗县市场监督管理局领取营业执照，经平罗县住房和城乡建设局确定资质等级为普通住宅小区一级服务，区域内商业用房服务费按住宅物业服务的150％执行，收费标准在宁夏回族自治区物价局备案。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告光辉物业公司与平罗县御景安家小区业主委员会签订的物业服务合同合法、有效。该合同对被告罗某、原告光辉物业公司均有约束力，该物业服务合同虽于2017年12月31日履行期限届满，而平罗县御景安家小区业主委员会与原告光辉物业公司均未明确表示终止物业服务合同，原告光辉物业公司仍按该物业服务合同履行物业服务的义务，被告罗某也享受原告光辉物业公司提供的物业服务，被告罗某应当向原告光辉物业公司支付物业费2094元。但原告光辉物业公司自2016年5月后再不为该小区业主地下室提供物业服务，也不收取地下室物业费，致被告罗某地下室卫生出现脏、乱的情况。根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第二十一条……物业服务合同应当包括下列事项:（一）物业管理区域范围以及基本情况；（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护……。原告光辉物业公司是为御景安家小区（后改为宁房御景小区）整个小区提供物业服务，对该小区的公用设施有管理和维护的义务，原告光辉物业公司在未与该小区业主委取得一致意见时，就单方面决定放弃对该小区地下室的物业服务，致使被告罗某所处地下室卫生脏、乱，是原告光辉物业公司提供的物业服务存在瑕疵所致，可以减少被告罗某支付物业费的支付义务，可减少10％，对原告光辉物业公司诉请被告罗某支付2018年5月1日至2020年4月12日物业费2094元，本院予以支持1885元，扣除原告光辉物业公司应退被告罗某装修押金68元，被告罗某实际支付原告光辉物业公司物业费1817元；对原告光辉物业公司诉请违约金的诉讼请求，因原、被告对地下室卫生脏、乱的问题至今未解决，致使被告罗某未交物业费，对原告光辉物业公司诉请被告罗某支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。被告罗某其他答辩意见无证据证实，本院不予支持，被告罗某有证据证实后可另案起诉主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十五条、第四十一条第一款、第六十五条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日）第三条的规定，判决如下：一、被告罗某于本判决生效后五日内支付原告平罗县光辉物业服务有限公司物业费1817元；二、驳回原告平罗县光辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 张安琪二〇二一年六月十日书记员 吴 丽第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《宁夏回族自治区物业管理条例》第二十一条业主委员会根据业主大会的决定，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。物业服务合同应当包括下列事项：（一）物业管理区域范围以及基本情况；（二）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；（三）物业服务用房的配置、使用、维修和管理；（四）公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、安全等秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业服务质量标准；（七）物业服务费用收取标准和方式；（八）物业档案资料的保管；（九）物业服务合同期限；（十）双方的权利义务；（十一）违约责任；（十二）物业服务合同终止、解除条件；（十三）其他事项。正式签订合同前，业主委员会应当将拟签定的物业服务合同文本在物业管理区域内公示，公开征求业主的意见，并提交业主大会通过。公开征求意见的期限不得少于七日。物业服务合同签订后，物业服务企业应当将签订的物业服务合同在物业管理区域内公示，或者以电子邮件等形式告知业主，业主有权进行查询。物业服务合同示范文本由自治区住房和城乡建设行政主管部门制订。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。