上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初379号原告：毛建三，男，1955年10月22日出生，汉族，住浙江省余姚市。委托诉讼代理人：郑雪玉，北京君都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨小颖，北京君都(上海)律师事务所律师。被告：王玉凤，女，1974年4月5日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：宋洪兵，男，1976年12月11日出生，汉族，户籍地江苏省。两被告共同委托诉讼代理人：殷嘉骏，上海市欣隆律师事务所律师。原告毛建三与被告王玉凤、宋洪兵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告毛建三及其委托诉讼代理人郑雪玉、被告王玉凤、宋洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛建三向本院提出诉讼请求：1.确认原告与上海泓龙物业管理有限公司于2019年10月11日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月7日解除；2.判令两被告立即腾退上海市XXX路XXX号XXX楼XXX室并将房屋返还给原告；3.判令两被告支付2020年2月25日至2020年9月7日期间的租金72,696.67元；4.判令两被告支付原告2019年10月11日至2019年11月24日免租期间的租金16,950元；5.判令两被告支付原告房屋占有使用费(参照房屋租赁合同约定的租金标准即11,300元/月，自2020年9月8日起计算至房屋实际归还之日止)；6.判令两被告支付原告滞纳金，按565元/日(11,300元*5%)，自2021年1月5日起计算至实际清偿之日止。审理中，原告撤回第三项诉讼请求，并调整诉讼请求五为：5.判令两被告支付原告房屋占有使用费(参照房屋租赁合同约定的租金标准即11,300元/月，自2021年5月25日起计算至房屋实际归还之日止)。事实和理由：2019年10月初，被告宋洪兵联系原告，表示希望承租原告名下的上海XXX路XXX号XXX的房屋(以下简称系争房屋)。2019年10月11日，原告与被告宋洪兵见面，被告宋洪兵提出以上海泓龙物业管理有限公司(以下简称泓龙公司)名义签署合同，并表示其是泓龙公司的授权代表，为证明其授权权限，被告宋洪兵提供了泓龙公司的营业执照和法定代表人王玉凤的身份证复印件。因被告宋洪兵未携带泓龙公司的公章，原告还特意与泓龙公司法定代表人王玉凤联系，王玉凤向原告明确被告宋洪兵有权代表泓龙公司签署房屋租赁合同。当天，原告与被告宋洪兵签署了《上海市房屋租赁合同》，被告宋洪兵在合同落款签字处乙方的授权代表栏签字。根据《上海市房屋租赁合同》约定：2019年10月11日交房，免租期45天，租期从2019年11月25日起至2026年11月24日止。月租金11,300元，三个月一付，每次付款时间为应付月的18日。合同签订当日，原告收到宋洪兵支付的租赁押金11,300元，原告出具了收到泓龙公司租赁押金11,300元的收据。同日将租赁标的物交付给被告宋洪兵。2019年10月16日，原告收到2019年11月25日到2020年2月24日期间的租金。然之后，泓龙公司就再未向原告支付租金。2020年5月24日，原告通过微信向被告宋洪兵催付租金遭拒。2020年7月19日，原告到系争房屋查看，发现被告宋洪兵将系争房屋转租给他人使用。2020年7月20日，原告通过天眼查发现泓龙公司已于2020年3月9日注销。原告与被告宋洪兵联系，被告宋洪兵表示会以另外一家公司主体继续与原告签订租赁合同，但之后未有消息。2020年9月7日，原告向泓龙公司股东即被告王玉凤及被告宋洪兵的微信发送了解除合同通知。原告认为，被告宋洪兵是向原告租赁房屋并支付租金的实际经办人，原告信赖被告宋洪兵为泓龙公司授权代表的身份与其签订房屋租赁合同，房屋租赁合同合法有效，承租人为泓龙公司。被告王玉凤系泓龙公司的唯一股东与清算主体，在泓龙公司清算期间未及时通知原告妥善处理债权，根据法律规定，应当为泓龙公司的债务承担法律责任，故提出如上诉讼请求。王玉凤、宋洪兵辩称，不同意《上海市房屋租赁合同》解除，也不同意返还系争房屋。2020年1月10日，原告告知被告不要将租金支付至原告配偶账某，而是将租金支付至原告账某，但因公司财务审核不通过，故被告之后未支付租金。对于免租期租金，被告不同意支付。被告同意按照租金标准支付房屋使用费。对于滞纳金，被告不同意支付，如果法院判决被告支付，滞纳金标准过高，要求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为原告，房屋用途为住宅。王玉凤为上海泓龙物业管理有限公司的法定代表人。2020年3月4日，泓龙公司注销。王玉凤承诺公司若有未了事宜，其愿意在法律规定的范围内继续承担责任。2019年10月11日，原告(出租方、甲方)与上海弘龙物业管理有限公司(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方出租上海市XXX路XXX号XXX楼XXX室，房屋用途为住宅。甲方应于2019年10月11日前交付系争房屋，装修免租期为45天，在此期间,乙方可进入该房屋内进行装修,甲方免收乙方租金。若甲方未能于交付日前向乙方交付该房屋,则起租日期相应顺延,租赁期限不变。自2019年11月25日起至2025年11月24日止,为固定期。自2025年11月25日起至2026年11月24日止,为非固定期。在非固定期内,乙方有权提前1个月向甲方提出解除本合同,并不属于违约。自2019年12月25日起至2022年12月24日止月租金为11,300元。押金为11,300元。租金先付后住,每3月支付一次。乙方必须在应付月的18日前支付租金,并以转帐的方式存入甲方指定的银行帐户。甲方户名为洪某。乙方须按上述付款日期支付租金。若乙方逾期未付租金,在收到甲方书面通知后,除应及时支付所欠费用外,每逾期1天,乙方还应每天支付甲方月租金的5%作为滞纳金。因乙方原因在签订本合同后,提前解除本合同,乙方清空房屋居住人、乙方房屋进行的装修全部归甲方所有,且没收押金,作为违约金,逾期不能交付钥匙的,视为同意甲方自行开锁,如有留存物品的视为自愿放弃,任有甲方处置。合同落款处，甲方由原告签字，被告宋洪兵在乙方授权代表处签字，泓龙公司并未盖章。宋洪兵称其代表公司去签合同的，公司是认可且知道该合同的。王玉凤称，泓龙公司委托宋洪兵去签订合同。原告亦认可承租人为泓龙公司。签订合同时，被告宋洪兵出示了泓龙公司的营业执照和王玉凤身份证照片。合同签订后，原告于2019年10月11日将系争房屋交付给宋洪兵。被告宋洪兵向原告支付了押金11,300元以及通过案外人账户向原告支付了第一季度(2019年11月25日至2020年2月24日)的租金33,900元。后被告未向原告支付租金。2020年1月10日，原告通过微信向被告王玉凤告知其银行卡号，要求其将租金支付至原告账某。2020年5月24日，原告通过微信向宋洪兵催讨租金，要求其将2月、5月应付的33,900*2元支付至原告的账某，原洪某账号不再收取款项。2020年9月7日，原告通过微信向被告发出《解除通知书》。宋洪兵于2020年5月将系争房屋转租给案外人。原告表示不要求追加宋洪兵的租客作为本案第三人。审理中，原告称押金因被告违约，应由原告没收。被告称，押金应由原告予以返还。审理中，被告宋洪兵表示愿意与泓龙公司一起承担租赁合同项下的债务。审理中，被告宋洪兵于2021年4月8日向原告转账169,500元。原告称，被告支付的租金经抵扣，被告已结清2020年2月25日至2021年5月24日期间的租金与占用费。本院认为，原告与泓龙公司签订的《上海市房屋租赁合同》系原告与泓龙公司真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均由约束力。因泓龙公司已注销，王玉凤为泓龙公司权利义务的承继者，理应承担《上海市房屋租赁合同》项下的债务，被告宋洪兵自愿承担泓龙公司在本案中的债务，构成债的加入，本院予以确认。合同签订后，泓龙公司未按时向原告支付租金，经原告多次催缴均未支付，构成根本违约，原告有权解除合同，现原告解除通知于2020年9月7日送达被告王玉凤，故本院认定，原告与泓龙公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月7日解除。合同解除后，被告无权占有使用系争房屋，原告要求被告返还系争房屋，有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付占用期间的房屋使用费，有法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付免租期的租金，因原被告合同系被告违约解除，对于免租期的租金损失，本院结合原被告合同履行情况酌情予以判处。原告主张的逾期支付租金滞纳金，有合同依据，现被告已于2021年4月8日结清租金金额，故对滞纳金金额，由本院酌情予以判处。至于押金，被告违约，原告有权没收押金，为避免讼累，本院一并予以处理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条规定，判决如下：一、毛建三与上海鸿龙物业管理有限公司于2019年10月11日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月7日解除；二、宋洪兵、王玉凤于本判决生效之日起十日内腾退上海市XXX路XXX号XXX楼XXX室房屋并将房屋返还给毛建三；三、宋洪兵、王玉凤于本判决生效之日起十日内赔偿毛建三免租期损失14,125元；四、宋洪兵、王玉凤于本判决生效之日起十日内支付毛建三房屋占有使用费(按照11,300元/月，自2021年5月25日计算至房屋实际归还之日止)；五、宋洪兵、王玉凤于本判决生效之日起十日内支付毛建三滞纳金3300元；六、宋洪兵、王玉凤支付的押金11,300元由毛建三没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1730元，由毛建三负担576元，由王玉凤、宋洪兵负担1154元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕书记员  许 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。