湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初2928号原告彭术新，男，汉族，1969年4月17日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。原告彭伟国，女，汉族，1970年3月20日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。两原告共同特别授权代理人李智杰，娄底市娄星区星城法律服务所法律工作者。被告娄底市天成银座小区业主委员会，住所地娄底市火车站东侧天成银座****。负责人邹长江。特别授权代理人彭文良，湖南顺时律师事务所律师。委托诉讼代理人胡满来，男，汉族，1971年4月6日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系业委会成员。原告彭术新、彭伟国诉被告娄底市天成银座小区业主委员会（以下简称“天成业委会”）合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭术新、彭伟国及两原告特别授权代理人李智杰、被告天成业委会的特别授权代理人彭文良、委托诉讼代理人胡满来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭术新、彭伟国诉称：2006年，两原告共同购买了位于娄底市××座××层××号商铺，并与娄底市天成物业管理有限公司（以下简称“天成物业”）签订了《商铺委托经营管理协议》。2010年1月29日，天成物业出具移交书，将天成银座大楼一、二、三层等楼层的招商招租等事项全权移交给被告天成业委会。被告接手后，未与原告签订《商铺委托经营管理协议》，继续占有原告商铺招租谋利，原告多次要求被告返还原告商铺，但被告拒不返还，并将原告商铺改为楼梯，严重侵犯了原告的利益。被告招商招租期间，仅支付原告租金33203.61元，拖延原告租金204793.83元。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼，请求判令：1、由被告支付拖欠原告房租204793.83元；2、由被告返还原告物业并恢复原样；3、商家押金6万元中的3万元归原告所有，待商家将铺面恢复原状后返还给商家；4、本案诉讼费由被告承担。被告天成业委会辩称：1、被告接管天成银座物业并将二楼物业整体出租，系基于绝大部分业主的授权和履行业主委员会章程、业主公约所赋予职责，没有谋取私利，被告对收取的租金系按照业主公约之规定进行计算、发放，原告的第一项诉讼请求系在正常分配的租金之外多收20余万元的租金，无事实和法律依据；2、二楼系整体出租，租赁期限至2026年11月30日，无法按原状返还给原告；3、6万元押金系原告与商家签订的合同之约定，与被告无关；4、原告与天成物业签订的合同与被告无关。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：原告彭术新、彭伟国系夫妻关系，二人共同共有位于娄星区火车站旁边（天成银座）0001幢201号、249号、250号、252号四个商铺（娄房权证娄底字第Ｓ××8、Ｓ××9、Ｓ××4、Ｓ××5号）。原告彭术新分别于2006年9月21日、2008年1月30日与天成物业签订《商铺委托经营管理协议》，约定：原告购买的涉案201、249、250、252号门面全权委托天成物业经营和管理，201号商铺的固定收益为19.82元／平方米／月，249、250、252号商铺的固定收益为33.5元／平方米／月。天成物业在与天成银座各业主签订《委托经营管理协议》后，因招商招租未成功，天成银座物业一至三层商铺一直闲置。2010年1月23日，天成银座业主委员会筹备小组召开天成银座全体业主准备会议。2010年1月24日，娄底市天成银座业主大会正式会议召开，在火车站居委会、乐坪街道办事处派员指导和监督下，投票选举产生了以邹长江为主任的11名业主委员会代表，审议并通过了《天成银座大楼业主委员会章程》（以下简称“《章程》”）、《天成银座大楼业主公约》（以下简称“《公约》”），均载明：“天成银座的商铺首次招商采用以楼层整体招租方式。以后业主打算独立经营，必须在现有商家租赁期结束前90天前告知业主委员会，业主中没有一半以上的人数提出独立经营，则只能整体招租。任何业主不得干扰整体招租，不得妨碍商家的正常营业。”《公约》另载明租金计算方式：“①所有商户总租金÷总房款＝总回报率；②业主个人房款×总回报率＝业主个人租金。”2010年1月29日，天成物业出具移交书，将天成银座大楼一、二、三层等楼层的招商招租等事项全权移交给被告。经查，原告购买的201、249、250、252号商铺与其他天成银座二楼业主商铺间没有物理隔断，商铺只在平面图上显示位置，二楼全部商铺实为整体。天成业委会成立后，天成银座一、二、三层铺面的475户业主中，有约95%业主先后签订了书面的商铺委托管理书，将业主购买的天成银座商铺招商租赁权委托给被告，其中，二楼商铺共138名业主，有134名业主签订委托书并同意商铺整体出租，原告彭术新等极少部分业主未签订此类商铺委托书。此后，业主委员会、天成物业一直努力招商，但因经济不景气及费用等问题，天成银座一、二、三层商铺一直未招商招租成功。后通过各方努力，有商家有意向租赁天成银座一、二层，基于原告与极少部分业主未与天成业委会签订委托经营管理协议，天成业委会于2013年4月28日在《娄底日报》刊登公告，告知天成银座全体业主：因天成银座一二楼商铺一直未招商成功，为维护全体业主的切身利益，决定将按现行市场价格租赁给商家，以求楼盘整体升值，请业主于2013年5月7日前主动联系业委会。2013年5月23日，天成业委会与案外人唐承科签订《房屋租赁合同》，将天成银座一、二楼商铺整体租赁给唐承科，装修期间免租金，租赁期间为2014年3月8日至2029年3月8日止，租金12元/平方米/月，天成银座一、二、三楼业主委员会代表分别在合同上签字。合同签订后，唐承科在天成银座一、二楼商铺开办娄底市娄星区喜乐万家超市，并按约定支付租金给天成业委会。2014年10月，唐承科担心租赁的商铺不能长期租赁导致其经营受到影响，故提出退租，房租不再交付。2016年3月8日，被告天成业委会与唐承科签订《退租协议》，唐承科整体退租。2016年5月22日，被告与案外人安碧特斯健身游泳会所（以下简称“安特会所”）签订《房屋租赁合同》，由安特会所承租天成银座第二层的整层商铺，装修期间免租金，租赁期限自2016年8月1日起至2026年11月30日止，租金按11元/平方米/月计算，从第三个租赁年度逐年递增3%。安特会所向被告支付押金6万元。后安特会所将天成银座二楼商铺整体转租给了案外人娄底市娄星区爱尚运动会所万豪店（以下简称“爱尚会所”），2018年9月1日，被告与爱尚会所签订《房屋租赁合同》，由爱尚会所继续承租天成银座第二层的整层商铺，权利、义务按照安特会所与被告签订的《房屋租赁合同》履行。截至目前，爱尚会所仍在天成银座二楼承租经营中。2014年起至今，被告天成业委会按《章程》、《公约》之规定制作了相应《租金发放明细表》，全体业主根据该《租金发放明细表》领取房屋租金并签字确认。其中，原告彭术新于2021年2月8日领取26080.87元、2021年2月11日领取2359.1元、2021年3月25日领取4764.51元，以上合计33204.48元。庭审中，被告称原告应付房差款2万元已在房租中抵扣，被告实际已经支付原告房租5万余元。经查，2011年9月12日，原告彭术新、彭伟国与案外人定兴公司王定球、物业公司肖晚华在业主代表龚德祥的监督下，签订《协议书》，载明：“因2011年1月28日条子显示，金额贰万元系返租金，因彭术新发生意外负伤，急需用钱，和定兴公司王定球老总、物业公司肖晚华（王定球代表公司两个股东）、业主彭术新夫妇，并由业主代表龚德祥监督，协议由王定球老总于2011年9月11日付现金壹万元给彭术新作治疗费用，余额壹万元由彭术新从收缴来按揭房款中（不管收取多少）扣除，壹万元给彭术新。如彭术新没有时间收缴按揭放款时，待天成银座二楼房款全部收回时，由公司付清余款壹万元。从2010年9月11日止，彭术新、王定球、肖晚华以前的所有个人账目全部结清完毕以后只认此协议。”2016年4月17日，原告彭术新出具《承诺书》，载明：“我彭术新在天成银座业委会领取201房的土地使用证，开发公司的账上显示欠房差款24081元，现暂领土地使用单证，但原自己领取了房产证，今天双方房差款是否还清，须双方待寻找原还款收据为清楚。如果双方找不出依据，真没交，可以在房租中扣出。”后原告彭术新找到其2007年12月24日支付房差款18500元的《收条》。另查明，2015年，原告以天成物业为被告诉至本院，诉请解除其与天成物业间的《委托经营管理协议》并由天成物业支付其四个商铺的固定收益，本院经审理后于2015年6月29日作出（2014）娄星民二初字第75号民事判决书，认为原告与天成物业间的《委托经营管理协议》于2010年天成业委会接手后解除，驳回了原告的全部诉讼请求。原告不服该判决，遂上诉至娄底市中级人民法院（以下简称“娄底中院”），娄底中院经审理后于2016年4月22日作出（2015）娄中民三终字第95号民事判决书，判令天成物业公司支付原告2010年1月29日前201号商铺的固定收益9120元及利息。原告不服该判决，向湖南省高级人民法院提出再审申请，湖南省高级人民法院经审理后于2017年5月5日作出（2017）湘民申429号民事裁定书，指令娄底中院再审，娄底中院经审理后于2017年9月22日作出（2017）湘13民再39号民事判决书，驳回了原告的申诉，维持了（2015）娄中民三终字第95号民事判决。2018年7月27日，原告在本院领取（2015）娄中民三终字第95号民事判决所确定的执行款17479元。上述事实，有原、被告身份信息、结婚证、娄房权证娄底字第Ｓ××8、Ｓ××9、Ｓ××4、Ｓ××5号房产证书、《商铺委托经营管理协议》、《天成银座大楼业主委员会章程》、《天成银座大楼业主公约》、《娄底日报》、三份《房屋租赁合同》、《退租协议》多份《租金发放明细表》、《协议书》、《承诺书》、《收条》、转款凭条、微信转账记录、（2014）娄星民二初字第75号民事判决书、（2015）娄中民三终字第95号民事判决书、（2017）湘民申429号民事裁定书、（2017）湘13民再39号民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据本案实际情况，因天成银座大楼商铺招租困难，被告天成业委会成立后经过合法程序召开业主大会，并在业主大会上经过90%以上的业主同意通过了《章程》、《公约》，将天成银座一、二楼商铺整体招租，被告统一收取租户租金后按业主个人房款投资比例向业主支付商铺租金。后被告另以在《娄底日报》刊登、天成银座大楼一楼张贴、会议室张贴的方式公告《章程》、《公约》，原告虽未参加业主大会，也未与被告签订有关委托经营管理协议，但娄底中院作出的（2015）娄中民三终字第95号民事判决书、（2017）湘13民再39号民事判决书中均明确：天成银座一、二层商铺其产权虽归各业主所有，但实际上整个两层商铺具有不可分割性，各业主无法各自独立经营。各业主的利益与商场的整体利益是一致的。商场发展的好坏与每个业主的利益息息相关。在进行重大决策时，要采取少数服从多数原则召开业主大会，由业主共同决定，多数业主并符合商场发展方向的意见形成的决议对全体业主具有约束力。业主大会决议的内容由业主委员会负责执行。广大业主在进行决策或做决定时，要理性而不要从或自行其事，要兼顾过去利益、眼前利益和长远利益的关系，充分衡量个人利益、他人利益和整体利益的关系，正确评估和对待市场风险因素对自己所产生的有利和不利的影响。代表多数业主利益的业主委员会的意思表示才能符合公平原则。原告主张其商铺租金应按其与案外人天成物业签订的《商铺委托经营管理协议》中约定的商铺面积单价计算，被告天成委员会应向其补齐租金差额20万余元的诉讼请求，首先，被告天成业委会与案外人天成物业系两个不同的主体，根据合同相对性原则，原告与天成物业签订的《商铺委托经营管理协议》仅对原告及天成物业具有法律约束力，而不能约束本案被告，且根据本院、娄底中院对原告起诉天成物业一案的民事判决书，原告与天成物业签订的《商铺委托经营管理协议》已于2010年被告接手天成银座第一、二、三层商铺时解除；其次，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。被告自2014年起至今一直按《章程》、《公约》中以房款投资比例计算租金之规定制作相应《租金发放明细表》并向业主发放租金，原告虽未与被告签订《商铺委托管理书》，但基于自2010年1月29日起被告代表全体业主在整体经营管理商铺，原告未进行经营管理的实际情况，原告知悉商铺管理权由被告统一管理的事实，以及原告与案外人王定球、肖晚华签订的《协议书》及其出具的《承诺书》中均有“从房租中扣出”之表述，原告对《章程》、《公约》的签订情况及内容均知悉，并在被告处领取了按房款投资比例计算的商铺租金，现原告主张由被告补齐按商铺面积计算的商铺租金，不符合《公约》之规定，亦无事实和法律依据，本院不予支持。如原告有证据证明被告未按房款投资比例支付原告商铺租金、原告未享有与其他业主同等权益，原告可另行主张权利。对于原告主张由被告返还原告商铺并恢复原状的诉讼请求，《章程》、《公约》已载明：“以后业主打算独立经营，必须在现有商家租赁期结束前90天前告知业主委员会，业主中没有一半以上的人数提出独立经营，则只能整体招租。任何业主不得干扰整体招租，不得妨碍商家的正常营业。”现租户爱尚会所的租赁期限至2026年11月30日，天成银座一、二楼商铺产权虽归各业主所有，但实际上整个两层商铺具有整体性，各业主各自独立经营即不能发挥商铺的最大效用，亦因商铺未进行物理隔离的实际情况，在商铺整体出租期间返还原告商铺存在实际困难，如被告向原告返还商铺并恢复原状，显然会影响天成银座二楼的整体招租，进而影响到全体二楼商铺业主的利益，亦有违公平原则和诚实信用原则，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告如想要独立经营，应按《章程》、《公约》之规定在2026年11月30日商户租赁期结束前90日前告知被告。对于原告主张商家缴纳的6万元押金中的3万元应交付给原告、在商家将原告的商铺恢复原状后返还的诉讼请求，因商家缴纳的6万元押金系支付给整个二楼商铺全部业主，由被告代为收取，原告要求单独持有3万元押金无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告彭术新、彭伟国的全部诉讼请求。案件受理费2410元，由原告彭术新、彭伟国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审判员  简少泽二〇二一年六月十五日书记员  陈 偲附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。