广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终832号上诉人（原审原告）：谭静怡，女，1993年12月22日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市区东风一路32号。统一社会信用代码：91441702729239024K。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。上诉人谭静怡因与被上诉人阳江市坚骏房地产开发有限公司（以下简称坚骏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初8985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谭静怡向一审法院起诉请求：一、判决坚骏房地产公司支付逾期办证违约金51059.52元给谭静怡；二、本案诉讼费由坚骏房地产公司承担。一审法院判决：驳回谭静怡的诉讼请求。一审案件受理费538元，由谭静怡负担。具体认定的事实和理由详见一审判决。谭静怡上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持谭静怡的一审诉讼请求；二、本案诉讼费由坚骏房地产公司承担。事实与理由：一、退还办理费及房款是坚骏房地产公司应承担的义务，谭静怡领取办理费及房款并不等于放弃追究坚骏房地产公司逾期办证的违约责任。1.《退淘金湾北区办证费及房款签名表》（以下简称《签名表》）上并没有关于谭静怡明确放弃追究坚骏房地产公司逾期办证违约责任的内容。2.《签名表》仅是关于退还办理费及房款的处理，标题内容也是如此，并不包括其他事项。一审扩大解读，不公平也不合理，等于认可坚骏房地产公司以退办证费及房款为由变相要挟业主的行为，有违公义。3.《签名表》的备注文字，内容含糊不明确，且是坚骏房地产公司有意添加，对比字体可知，坚骏房地产公司是有意将该文字的字体细小化、淡化，目的就是想避免引起业主过多的注意。如果双方已达成放弃追究坚骏房地产公司逾期办证违约责任的一致意见，完全可以写一份正式的协议或者在字面上直接写清楚该内容，根本不需要用如此含糊其辞、不明确、隐晦的文字来遮遮掩掩。二、《签名表》是坚骏房地产公司制作、提供且重复使用的格式条款，该表中减轻、免除其责任的内容应当认定无效，即使有多重解释也应对其作出不利的解释。1.坚骏房地产公司对其制作并提供该《签名表》事实没异议，但其利用优势地位，在退还办证费及房款时要求业主在该表签名的行为，本身就不具有平等性，该表应认定为格式条款。2.一审认定坚骏房地产公司没有重复使用该条款，显然与事实不符，属于认定事实不清。据谭静怡向其他业主了解，坚骏房地产公司退还办证费及房款给其他业主时同样备注了相同的内容。坚骏房地产公司逾期办证时间长达七年之久，行为严重违约，退回面积差异款也是其本来应尽的义务，根本不应附带任何条件，而坚骏房地产公司利用其优势地位，在退款的同时耍小聪明，玩文字游戏等同于要挟绑架无疑。如对此行为予以支持，不但容易产生道德风险，也会给社会起到不良的示范作用，造成不良影响。三、本案《签名表》不应当认定为合同内容。首先，该《签名表》是坚骏房地产公司拟定好重复使用，没有证据证实有与谭静怡协商。该条款内容显然减轻了坚骏房地产公司的责任，内容含糊不明确，也没有证据证实坚骏房地产公司采取了合理显著的提示，最后也没有证据证实坚骏房地产公司对此进行了说明。根据《民法典》第四百九十六条的规定，该《签名表》不应当成为合同内容。2.即使认定该点属于合同内容也属于无效条款。如前所述，该《签名表》是坚骏房地产公司拟定提供并重复使用，内容减轻了坚骏房地产公司责任，限制谭静怡权利。同样根据《民法典》规定，也应认定为无效条款。3.《签名表》只是针对退办证费及房款处理，并没有表明谭静怡放弃追究坚骏房地产公司的违约责任。即使有两种解释，应当对其作出不利于坚骏房地产公司的解释。4.一审用黄泳骏的《签名表》来推断本案的《签名表》不是格式条款，是对法律关于格式条款的理解错误，理由有三：两个表的格式内容并非一致；双方签名的时间不一致，黄泳骏的《签名表》是在2019年7月份，两者不存在可比性；坚骏房地产公司根本没有给两种版本的《签名表》供业主选择，也没有证据证实坚骏房地产公司有该种行为存在。综上所述，请支持谭静怡的上诉请求。坚骏房地产公司答辩称：一、2019年10月31日，谭静怡就应退的办证费、面积差应退的房款等房屋买卖合同的所有事项与坚骏房地产公司达成一致，并在《签名表》上签名盖指模确认，该表包括了应退的办证费、面积差应退的房款等房屋买卖合同的所有事项，并且在该表的备注栏中明确注明“本人与阳江市坚骏房地产开发有限公司关于买卖合同的所有事项已全部清楚，双方之间没有任何纠纷”。谭静怡已经签名盖指模确认与坚骏房地产公司就房屋买卖合同的所有事项已全部清楚、双方之间没有任何纠纷，现又另行起诉坚骏房地产公司，谭静怡既违反了诚实信用原则，又不能再就房屋买卖合同的所有事项享有诉权。二、《签名表》的内容简单明了，通俗易懂，不存在歧义。该表仅是列明业主的身份信息、幢数、房号、已收办证费、代缴办证费、应退办证费、退房款及备注中的一句文字表述，并非专门设置的长篇累牍的合同条款，在该表中仅有唯一一句文字表述“本人与阳江市坚骏房地产开发有限公司关于买卖合同的所有事项已全部清楚，双方之间没有任何纠纷”，并且该句话与签领日期栏在同一行，谭静怡必然会关注、留意该表中唯一的一句文字表述。如果谭静怡不同意该《签名表》，谭静怡是根本不需要在《签名表》上签名盖指模，谭静怡完全可以选择与黄泳骏[（2020）粤1702民初8865号民事判决的原告]签一样的《签名表》。三、坚骏房地产公司并没有刻意将该表中仅有唯一一句文字表述的字体细小化、淡化，仅是打印的原因。冯德华、林小燕[（2021）粤1702民初1013号案的原告]签名盖指模的《签名表》中清晰显示该表中唯一一句文字表述与该表中其他文字是同种字体、同种规格、一样大小。四、《签名表》的内容并非不能协商、修改和删除。郑现由、陈瑞允[（2021）粤1702民初629号案的原告]签名盖指模的《签名表》中清晰显示手写删除了打印的身份证号码，并用手写修改过两人的身份证号码。如果郑现由、陈瑞允不同意该表中唯一一句文字表述，那么郑现由、陈瑞允也会手写删除该表中唯一一句文字表述。五、自2018年6月起，淘金湾北区大量业主起诉坚骏房地产公司，淘金湾业主委员会还在业主群中呼吁业主起诉、提供淘金湾业主委员会与坚骏房地产公司签订的《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》作为业主起诉的证据、实时更新案件的进展情况及发布具体的胜诉判决书。淘金湾北区的每个业主都知道淘金湾业主委员会与坚骏房地产公司签订的《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》及相关案件的胜诉判决书内容。谭静怡一审提供的证据中就包含了该承诺书,由此可知谭静怡是非常清楚淘金湾北区大量业主起诉坚骏房地产公司的情况及相关的判决书内容。在这样的背景下，坚骏房地产公司怎么可能“玩文字游戏”“有意设计陷阱”？每个业主如果不是真实同意的话，其根本不可能签名确认。六、由于存在大量业主起诉，诉讼涉及标的金额好几百万元，并且淘金湾南区的建设严重停滞不前。有部分业主担心坚骏房地产公司的经济状况不足以支付已经起诉业主请求的款项，为了早于已经提起诉讼的业主拿到相关的款项，故签订了《签名表》，同意“本人与阳江市坚骏房地产开发有限公司关于买卖合同的所有事项已全部清楚，双方之间没有任何纠纷”。现见到淘金湾南区恢复施工，相关的销售广告宣传后，部分业主又认为自己亏了，所以提起诉讼，要求支付逾期办证违约金。假设当初坚骏房地产公司与业主就逾期违约金签订专门设置的长篇累牍的合同条款，业主也会同样讲是格式合同、格式条款，也会同样讲是“玩文字游戏”“有意设计陷阱”。综上所述，谭静怡的诉讼请求与事实、法律不符，请求二审法院依法驳回谭静怡所有的诉讼请求。二审中，谭静怡提供一组新证据《退淘金湾北区办证费及房款签名表》，拟证明坚骏房地产公司对不同的淘金湾业主重复使用与本案内容、格式一致的签名表，已具备格式条款的形式及要素。坚骏房地产公司质证意见：对该证据的真实性认可，但对其证明的内容不予认可，具体意见以坚骏房地产公司二审提供的证据的证明内容为准。坚骏房地产公司提供两组新证据，证据一、《退淘金湾北区办证费及房款签名表》及阳江市江城区人民法院应诉通知书[（2021）粤1702民初1013号案]，拟证明：1.冯德华、林小燕[（2021）粤1702民初1013号案的原告]签名盖指模的《退淘金湾北区办证费及房款签名表》中清晰显示该表中唯一一句文字表述“本人与阳江市坚骏房地产开发有限公司关于买卖合同的所有事项已全部清楚，双方之间没有任何纠纷”与该表中其他文字是同种字体、同种规格、一样大小。2.坚骏房地产公司并没有刻意将该表中仅有唯一一句文字表述的字体细小化、淡化，仅是打印的原因。证据二、《退淘金湾北区办证费及房款签名表》及阳江市江城区人民法院应诉通知书[（2021）粤1702民初629号案]，拟证明：1.郑现由、陈瑞允[（2021）粤1702民初629号案的原告]签名盖指模的《退淘金湾北区办证费及房款签名表》中清晰显示手写删除打印的身份证号码，并用手写修改过两人的身份证号码。2.如果郑现由、陈瑞允不同意该表中唯一一句文字表述内容，郑现由、陈瑞允也会手写删除该表中唯一一句文字表述。3.《退淘金湾北区办证费及房款签名表》的内容并非不能协商、修改和删除。谭静怡质证意见：对两组证据的真实性无异议，该两组证据反映了坚骏房地产公司针对业主提供了自行拟定好并重复使用的条款，没有证据证实业主在签署该表过程中，坚骏房地产公司进行了提示和说明的义务。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。谭静怡与坚骏房地产公司签订的《商品房买卖合同》，及坚骏房地产公司与阳江市淘金湾业主委员会签订的《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》（以下简称《承诺书》）均合法有效，对相关人员具有约束力。坚骏房地产公司未在《承诺书》约定的期限内协助谭静怡办好涉案商品房的不动产权证，一审认定坚骏房地产公司构成逾期办证违约，应承担违约责任正确，本院予以确认。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：谭静怡在《签名表》上签名的行为是否代表谭静怡同意涉案商品房的逾期办证违约责任已一并处理完毕。对争议焦点问题，本院分析如下：一、双方在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期办证违约责任，谭静怡作为购房人应知晓其享有向违约方坚骏房地产公司请求支付逾期办证违约金的权利。二、涉案小区淘金湾北区7、8、9幢的商品房在合同约定的期限内未能办理不动产权证，坚骏房地产公司在2016年9月18日向淘金湾全体业主出具了一份《承诺书》，再次明确了逾期办证违约金问题，谭静怡作为该小区的业主，理应知晓该《承诺书》的内容。谭静怡本案诉请的是自2018年3月1日（即《承诺书》约定的办证期限次日）至涉案商品房领取不动产权证时止的逾期办证违约金，印证了谭静怡知晓《承诺书》的内容。三、谭静怡在《签名表》上签名时，涉案商品房不动产权证书已颁发，且颁发时间大大延迟于《承诺书》约定的最后办证期限，即坚骏房地产公司逾期办证违约事实已发生且谭静怡按约定应得的违约金数额已固定。综合上述事实分析，应予认定谭静怡在《签名表》上签名时知晓“本人与阳江市坚骏房地产开发有限公司关于买卖合同的所有事项”包括逾期办证违约金事项。而上述文字为《签名表》中载明的仅有的一段文字，明显区分于其他内容，谭静怡理应留意到上述内容。且“双方之间没有任何纠纷”的意思表示明确，并不存在歧义。谭静怡主张该文字约定对其无效的理据不足，本院不予支持。谭静怡在明知双方的合同事项存在需结算逾期办证违约金的情况下，对表中“双方之间没有任何纠纷”的表述没有异议而同意签名，且签名后坚骏房地产公司亦已履行支付《签名表》退款的义务，应予认定双方已连同逾期办证违约责任一并处理完毕，坚骏房地产公司无需支付逾期办证违约金给谭静怡。综上所述，谭静怡的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1076元，由谭静怡负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年六月十八日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。