海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终1288号   上诉人(原审被告)：陈志坚，男，1969年3月26日出生，汉族，海南省东方市人，八所港务局职工，现住东方市八所镇八所港区。   被上诉人（原审原告）：陈春琼，女，1971年8月26日出生，汉族，海南省东方市人，八所港务局职工，现住东方市八所镇港区。   委托诉讼代理人：陈仕伟，海南华颂律师事务所律师。   上诉人陈志坚因与被上诉人陈春琼房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2020）琼9007民初1570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   陈志坚上诉请求：撤销一审判决，驳回陈春琼一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.合同书跟收据。合同书上面签名跟手印，不是陈志坚本人的，陈志坚一审申请验证指纹签名，一审未验证。2.陈志坚未收过陈春琼的房款，双方并未就案涉房屋达成过买卖协议。3.案涉房屋的水电费是陈志坚缴纳的。4.案涉合同因违反政府相关规定、涉嫌欺诈而无效。   陈春琼辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的房屋买卖合同合法有效。2003年初双方当事人所在的八所港务总公司进行单位集资合作建房，陈志坚获得指标后，因经济困难无力缴纳集资款，便将该指标转让给陈春琼，而后陈春琼向公司缴纳了涉案房屋的集资款。2004年涉案房屋建成后，陈春琼便对涉案房屋进行装修并入住至今。2005年5月30日，双方在东方市公证处签订房屋买卖合同并进行公证，房屋买卖合同是双方在东方市公证处的见证下签订的，东方市公证处也出具了公证书予以证明。原审庭审中陈志坚也认可合同系其所签，由此可见，房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。2.陈志坚应当在涉案房屋过户条件成就时配合陈春琼办理过户，房屋买卖合同中已约定涉案房屋要过户到陈春琼名下，原审庭审中陈志坚也承认在签订合同时同意将涉案房屋过户给陈春琼，因此将涉案房屋过户给陈春琼是陈志坚应尽的合同义务，陈志坚应当依约履行。   陈春琼向一审法院起诉请求：1.确认陈春琼与陈志坚于2005年5月30日就东方市八所镇港区签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令陈志坚协助陈春琼将东方市八所镇港区的产权过户至陈春琼名下；3.本案诉讼费用由陈志坚承担。   一审法院认定事实：陈春琼、陈志坚系胞姐弟关系，二人均是八所港务总公司的职工。2003年初，八所港务总公司进行单位集资合作建房，陈志坚申请参加集资建房并获得指标，陈志坚将该建房指标给陈春琼，陈春琼以陈志坚的名义分别于2003年1月20日、2003年2月17日向八所港务公司支付购房款56395元、20000元，合计76395元。2003年2月19日，陈志坚与八所港务总公司签订了《东方市集资建房协议》。该协议约定陈志坚取得位于（八所镇）海港路南街新一栋六层601号套房，建筑面积95平方米，集资款额为76395元（暂定）。2004年4月涉案房屋建成（毛坯屋），2004年4月27日陈春琼又以陈志坚的名义向八所港务公司支付购房款尾数4000元，而后，陈春琼对涉案房屋进行装修，装修完成后陈春琼于2004年8月份入住至今。至2004年10月28日陈春琼以陈志坚的名义向八所港务公司付清了购房款，共计80558元。2004年10月28日陈春琼以陈志坚的名义向八所港务公司支付房屋办证费270元，2004年12月20日，涉案房屋取得房屋所有权证（房权证东字第XXXX号），该证由陈春琼到中国银行东方支行领取并持有至今。2005年5月30日，陈春琼、陈志坚双方签订《房屋买卖合同》并进行了公证，陈志坚于当日向陈春琼出具一张收到陈春琼购房款80558元的收据。该买卖合同约定陈春琼购买陈志坚东方市八所镇海港路南街新一栋六层601号房（房权证东字第XXXX号）及杂物间，买卖价格为80558元，即涉案房屋。   另查明，自2004年8月份陈春琼入住涉案房屋至2019年10月份15年间，陈春琼、陈志坚双方对涉案房屋的权属问题均无争议。2019年10月30日，东方市政府决定征收滨海片区，作为一期棚户区改造建设项目，涉案房屋就在滨海片区内，系被征收住户。2019年12月3日，陈志坚在《海南日报》上刊登公告，声明房权证东字第XXXX号作废。2020年，东方市政府进行征收工作中，将陈春琼登记为涉案房屋实际权利人，即被征收人。陈志坚得知后向东方市房屋征收中心提出异议，主张自己才是涉案房屋的被征收人。陈志坚还要求物业公司对涉案房屋断水断电，并到涉案房屋与陈春琼争吵，引起当地派出所干警到场处理纠纷。涉案房屋产权因登记在陈志坚名下，故陈春琼居住生活所产生的水电费直接从陈志坚的工资中扣除。因陈志坚和父母亲共同居住生活，故2017年前的水电费陈春琼交给母亲转给陈志坚，2018年水电费和2019年的水费陈春琼直接付给陈志坚，2019年后的电费不再在陈志坚的工资中扣除，陈春琼通过微信支付给供电公司，水费一年一付，陈志坚报水费数字给陈春琼，陈春琼向陈志坚支付。   一审法院认为，本案双方形成以下争议焦点：一、陈春琼、陈志坚双方于2005年5月30日签订的《房屋买卖合同》是否有效；二、陈志坚是否应履行协助陈春琼将涉案房屋办理过户到陈春琼名下的义务。一审法院综合考虑双方意见、庭审调查的证据和查明的事实，根据相关的法律规定，对争议焦点问题评判如下：   一、关于陈春琼、陈志坚双方于2005年5月30日签订的《房屋买卖合同》是否有效问题。该合同是在陈春琼以陈志坚的名义向八所港务公司付清购房款并装修入住后双方才签的合同，且进行了公证，陈志坚应该知道其签订合同后的法律后果，故陈志坚提出签订合同并非其真实意思表示的意见，一审法院不予采信。综合整个案件事实来看，陈春琼、陈志坚签订的上述买卖合同，系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护；   二、关于陈志坚是否应履行协助陈春琼将涉案房屋办理过户到陈春琼名下的义务问题。陈春琼、陈志坚《房屋买卖合同》第五条约定涉案房屋的过户及相关手续费均由陈春琼负担，由此可见对涉案房屋双方是有约定要过户到陈春琼名下，庭审中陈志坚也承认在签订合同时同意将涉案房屋过户给陈春琼。而按照办理不动产过户的相关规定，涉案房屋过户需要陈志坚的配合。故陈春琼诉请陈志坚协助其将涉案房屋办理到陈春琼名下，一审法院予以支持。但经一审法院查询，涉案房屋因未办理土地分割，暂时无法办理过户。鉴于涉案房屋过户的有关条件的时间是陈志坚不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，只有在涉案房屋具备过户有关手续时，陈志坚才能履行协助将其名下的案涉房屋过户至陈春琼名下的义务。因此，陈志坚履行房屋过户义务需建立在房屋具备过户有关条件的基础上。   综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第一百一十条、第一百一十七条之规定，判决：一、陈春琼与陈志坚于2005年5月30日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、陈志坚在位于东方市八所镇海港路南街新一栋六层601号房（房屋所有权证号：房权证东字第XXXX号）具备办理过户相关条件之日起30日内协助陈春琼将该房屋所有权变更登记至陈春琼名下。案件受理费1813.95元，由陈志坚负担。   二审审理期间，陈志坚提交证据一：《海南八所港务有限责任公司房改房和集资房出售出租管理规定》的通知，拟证明当时港务局是有规定房屋出售是要经过单位房改部门同意了才能出售，后来中海化学公司接管港务局也是这么规定的，没有经过单位规定转让是违法的；证据二：八所港生活区2015年-2016年的水电费，拟证明2004年到2018年水电费都是陈志坚交的；证据三：双方当事人的母亲潘慧英收入的流水的记事本，拟证明陈春琼支付的是赡养费而非案涉房屋的水电费。陈春琼对证据一的证明目的有异议，对于合同的效力应当遵循国家法律的规定，且该规定的出台时间晚于双方交易时间；对证据二、证据三的关联性不予认可，水电费的缴纳与房屋买卖无关。经质证，本院对证据一的证明力不予认可，合同的效力与公司规定无关，对证据二、证据三的关联性不予认可，是否缴纳水电费与房屋所有权无关。   陈春琼提交证据一：潘惠英的接处警登记表，拟证明陈志坚为逼迫陈春琼妥协，多次殴打母亲；证据二：2011年5月16日陈志坚、钟胜英和陈春琼的配偶杨贵签订的《房地产买卖契约》，拟证明双方当事人房屋买卖合同关系是真实存在。陈志坚对证据一的关联性有异议，家庭内部矛盾与本案无关，对证据二的真实性不予认可，合同是陈志坚的老婆代签的。经质证，本院对证据一的关联性不予认可，报警记录与房屋买卖无关。对证据二的三性予以认可，该合同有陈志坚及其配偶与陈春琼配偶的签名，足以证明双方存在房屋买卖合同关系。   二审除对“陈春琼、陈志坚系胞姐弟关系”不认可外，对一审查明的其他事实均予以确认。二审另查明，陈春琼、陈志坚系胞兄妹关系。   本院认为，本案二审的争议焦点是：一、双方是否存在真实的案涉房屋的买卖关系；二、陈志坚是否有义务配合陈春琼办理案涉房屋的过户。   关于第一个争议焦点。根据查明的事实，陈志坚将建房指标给陈春琼，陈春琼分多次以陈志坚的名义向八所港务公司支付了全部购房款80558元，陈志坚向陈春琼出具收据，对陈春琼缴纳房款的事实表示认可。随后陈春琼对案涉房屋进行了装修并入住至今，案涉房屋的房屋所有权证也一直由陈春琼持有。双方当事人先于2005年就案涉房屋签订《房屋买卖合同》并进行公证，后陈志坚及其配偶与陈春琼配偶杨贵于2011年5月16日就案涉房屋重新签订了《房地产买卖契约》，约定陈志坚将案涉房屋出售给陈春琼配偶杨贵。本院认为，案涉房屋由陈春琼缴纳房款、持有房屋所有权证并入住至今，且双方已经就案涉房屋签订了买卖合同，足以证明双方存在真实的买卖合同关系。陈志坚上诉主张案涉房屋要经港务局同意才能出售，本院认为，陈志坚出售房屋虽未经港务局同意，但并不影响合同效力，且陈志坚参加港务局集资建房的时间为2003年，取得案涉房屋的所有权证的时间为2004年12月，陈志坚与陈春琼配偶重新签订《房地产买卖契约》的时间为2011年，案涉房屋不属于不满五年的经济适用房，双方重新签订买卖合同时已经可以上市交易。双方关于案涉房屋签订的买卖协议均是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。陈志坚又主张陈春琼并未缴纳房款，签订合同也并非陈志坚本人，但其未提供相应的证据证明其主张，陈春琼对此亦不予认可，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，陈志坚应承担举证不能的不利后果。故其主张合同无效的理由不成立，本院予以驳回。   关于第二个争议焦点。双方签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，配合陈春琼办理相关过户手续是陈志坚应尽的合同义务。根据查明的事实，案涉房屋因未办理土地分割，暂时无法办理过户，且案涉房产系单位集资房，与普通商品房相比，若上市交易，可能存在需补缴土地收益款的情形。补缴土地收益款应根据双方的约定确定补交义务主体。虽然陈志坚在案涉房屋满足过户条件后，有义务协助将其名下的案涉房屋过户至陈春琼名下。但是该房屋目前因土地问题并不具备过户条件，而法律亦不禁止判项附条件，故一审判决陈志坚在具备办理过户相关条件之日起30日内协助陈春琼将该房屋所有权变更登记至陈春琼名下并无不当，本院予以支持。   综上所述，陈志坚的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审诉讼费1813.95元，由上诉人陈志坚负担。   本判决为终审判决。   审判长 廖长荣   审判员 赖永驰   审判员 叶玉华      二〇二一年六月二十九日   法官助理 白 黎   书记员 王雪娟   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。