江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1708号上诉人（原审原告）：沭阳源盈不动产经纪有限公司，统一社会信用代码91321322MA1WFCNA0B，住所地江苏省沭阳县阳光天地小区D4幢104号。法定代表人：胡维仿，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆(沭阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏，江苏天帆(沭阳)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：解玲，女，1953年7月16日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：张长荣，男，1951年9月23日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：解玲（系张长荣妻子），女，1953年7月16日出生，住江苏省沭阳县。上诉人沭阳源盈不动产经纪有限公司（以下简称源盈公司）因与被上诉人解玲、张长荣居间合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2021）苏1322民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源盈公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持源盈公司的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审案件受理费由解玲、张长荣负担。事实与理由：1.一审法院认定涉案《房屋买卖居间意向合同》第六条加重对方责任、排除对方权利，属于无效的格式条款，该认定有误。格式条款是为了重复使用而预先拟定的条款，本案合同尾部已经以加粗加黑字体提示说明，该条款也未加重对方责任、排除对方权利，故不属于无效条款。2.类似判决均支持了必要费用和律师费，本案亦应当予以支持。被上诉人解玲、张长荣二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。源盈公司向一审法院起诉请求：1.判令解玲、张长荣给付从事居间活动支出的必要费用8800元及利息（以8800元为基数，自2020年9月29日起按年利率6%支付至付清款之日止）；2.判令解玲、张长荣支付律师费2500元。一审法院认定事实：解玲、张长荣系夫妻关系。2019年8月23日，源盈公司（丙方）与解玲（甲方）及案外人李某（乙方）签订了《房屋买卖居间意向合同》，约定：乙方购买甲方位于沭阳县幸福家园小区二期29幢二单元1503室拆迁安置房屋一套及12平方米的车库，总价为880000元；合同第六条约定：甲乙双方应于丙方居间成功的同时分别按房屋、车库价款总额的1%支付丙方居间费用；合同第七条约定：甲方同意出售后，如果乙方后悔不买或不按约定前来签订买卖合同等行为，定金归甲方，甲方同意在收到的定金中支付一半金额给丙方，作为丙方从事中介业务所支出的必要费用，并且乙方同意向居间方支付房屋总价的1%金额作为丙方从事居间活动支出的必要费用。甲方如果不依约履行，则应退一赔一已收定金给乙方，同时甲方应向丙方支付委托总价的1%金额作为丙方从事居间活动支出的必要费用。甲方如因无权代理或无权处分，导致本合同无法履行，甲方应向丙方支付居间服务必要费用，数额为房屋、车库总价的1%。后案外人李某向源盈公司交付定金50000元。2020年6月28日，案外人李某起诉解玲、张长荣，要求要求解除合同，双倍返还定金。解玲当庭表示不再出售上述房屋。一审法院于2020年9月28日作出（2020）苏1322民初5600号民事判决书，判决：解除合同，解玲、张长荣双倍返还定金100000元及律师费9000元。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条的法律规定，居间人的主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并在居间人促成合同成立后，依据约定向委托人收取报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。本案中，《房屋买卖居间意向合同》第六条约定，如居间成功，买卖双方应按房价及车库、车位的1%支付居间费，同时第七条约定，如买卖双方未按约定签订房屋买卖合同，违约方应向源盈公司支付1%的居间服务必要费用。按上述条款约定，无论居间是否成功，源盈公司均可收取至少1%的费用，上述合同第七条虽载明系“必要费用”，实际是变相的要求买卖双方支付中介费。本案源盈公司通过事先拟定的格式条款以达到只要买卖双方签订了意向合同，今后无论买卖双方是否签订房屋买卖合同，其均可获取中介费的目的，该约定与法律规定相悖，且该条款的约定属于加重对方的责任，排除对方主要权利的无效格式条款，故源盈公司依据上述条款要求按解玲、张长荣支付必要费用8800元的诉讼请求，不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条中所规定的“必要费用”，应当是指居间方在本次居间活动中支付的实际发生、必然发生的合理而必须的费用。对此源盈公司应当提供“必要费用”的明细及有效证据。现源盈公司未提供证据证明其产生了必要费用，但考虑到在交易过程中，的确提供了一定的居间服务，在源盈公司未举证其实际支出必要费用具体数额情况下，根据本案的实际情况，酌定解玲、张长荣支付源盈公司必要费用数额为1000元。该必要费用不存在利息，故对源盈公司要求解玲、张长荣支付利息的诉讼请求不予支持。源盈公司还主张律师费2500元，因律师费并非系源盈公司在居间活动中支付的必要费用，故对源盈公司主张律师费2500元的诉讼请求，不予支持。解玲、张长荣经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，一审法院判决：一、解玲、张长荣应于判决发生法律效力之日起十日内支付源盈公司必要费用1000元；二、驳回源盈公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由解玲、张长荣负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经二审审查，对一审判决认定的事实予以确认。本案二审争议焦点：涉案合同约定的源盈公司有权收取总房价款1%必要费用的条款是否属于无效格式条款，源盈公司是否有权据此主张居间费用及律师费。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。居间合同根据居间人所接受委托内容的不同，可以分为委托人提供订约机会的居间和促成委托人与第三人订立合同的居间。本案居间合同约定，居间人的居间义务包括报告订立房屋买卖合同的机会、促成签订本合同的房屋买卖合同、无偿提供房屋的不动产所有权转移登记服务等，同时约定房屋买卖合同成立即代表居间成功。因此本案所涉居间合同应为促成合同成立的居间类型，但涉案买卖双方并未签订房屋买卖合同，故源盈公司作为居间人并未促成交易，故其不得主张支付报酬，但其可以主张支付从事居间活动支出的必要费用。居间活动支出的必要费用不同于居间报酬，居间报酬是完成居间后居间人获得的居间服务成果的对价。居间活动支出的必要费用不属于居间合同涉及的款项，其属于在促使合同订立的活动过程中产生的必要支出，属于居间人从事居间活动支出的成本，该费用应当属于居间合同订立后居间人为提供居间服务而客观发生的费用，并非双方当事人在居间合同订立前直接约定的费用，但本案中居间合同以总房价固定比例的方式确定了必要费用的金额。该合同条款事实上系对必要费用现实性、客观性性质的突破，源盈公司自认涉案《房屋买卖居间意向合同》系格式合同，关于必要费用的条款也属于格式条款，该格式条款对本应为实际发生的必要费用在合同签订前作出约定，且约定的比例与居间成功后获取的居间报酬的比例一致，实际上排除了合同相对人的权利，加重了对方责任，应当认定为无效条款。源盈公司主张必要费用，故对于必要费用的支出，其作为居间人应当提供证据证明。源盈公司并未提供证据证明其为涉案房屋提供居间服务的起止时间，实施了哪些居间活动，支出了何种居间成本，故对于其主张的必要居间费用并无相关确定性事实依据，一审法院在此基础上酌情支持1000元，并无不当。涉案格式条款应属无效，源盈公司以此条款主张必要费用和律师费，无事实和法律依据。综上，上诉人源盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沭阳源盈不动产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 刘路路审 判 员 李 静二〇二一年六月十五日法官助理 王桂禄书 记 员 陈 扬附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。