广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13618号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州大陆创业控股有限公司，住所地广东省广州市越秀区站前路193号A1301房。法定代表人：张向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄绍贵，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炎阁，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：詹展玉，女，1969年7月30日出生，汉族，身份证登记住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：袁圣龙，广东贤道律师事务所律师。上诉人广州大陆创业控股有限公司（以下简称大陆创业公司）因与被上诉人詹展玉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40188号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。2020年9月3日，大陆创业公司向一审法院起诉请求判令：1.解除大陆创业公司、詹展玉于2019年10月30日签订的广州市金祥内衣城市场商铺租赁合同；2.詹展玉将其租赁商铺腾空交还给大陆创业公司；3.詹展玉向大陆创业公司支付的履约保证金115119元归大陆创业公司所有；4.詹展玉向大陆创业公司支付自2020年3月起至实际腾空交还场地之日止的商铺租金及逾期支付滞纳金（其中租金从2020年3月1日起按每月租金38373元计算，逾期支付滞纳金从2020年3月5日开始计算续月累计，每日按当月所欠租金的5‰计算至被告实际清偿所欠租金之日止）；5.詹展玉赔偿大陆创业公司经济损失50000元。詹展玉反诉请求判令：1.解除大陆创业公司、詹展玉之间的租赁合同；2.大陆创业公司退还履约保证金115119元。一审法院于2020年12月28日判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告詹展玉应向原告广州大陆创业控股有限公司支付从2020年3月1日起至2020年5月31日止的租金（3月份按照38373元×50%×70%计算,4月份免租，5月份按照38373元×50%×60%计算）。二、确认被告詹展玉交纳的一半履约保证金57559.5元,归原告广州大陆创业控股有限公司所有。三、于本判决生效之日起七日内，原告广州大陆创业控股有限公司应向被告詹展玉退还一半履约保证金57559.5元。四、驳回原告广州大陆创业控股有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告詹展玉的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5758.19元（本诉受理费4407元、反诉受理费1351.19元），由原告广州大陆创业控股有限公司负担4322.43元（本诉受理费3671.83元、反诉受理费650.60元），被告詹展玉负担1435.76元（本诉受理费735.17元、反诉受理费700.59元）。判后，上诉人大陆创业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.詹展玉向大陆创业公司支付的履约保证金115119元归大陆创业公司所有；3.詹展玉向大陆创业公司支付自2020年3月起至5月19日止的商铺租金及逾期支付滞纳金（2020年3-5月按每月租金38373元标准计算，计至2020年5月31日为115119元，逾期支付滞纳金从2020年3月5日开始计算续月累计，每天按当月所欠租金的5‰标准计算至詹展玉实际清偿所欠租金之日止，暂计至2020年5月31日为32425元）；4.詹展玉赔偿大陆创业公司经济损失50000元；5.驳回詹展玉一审全部诉讼请求；6.詹展玉承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决在事实认定方面存在错误和不公。（一）一审认为詹展玉等聚集“主要的诉求是申请减免租金，并不属于违约闹事”，此认定未分析租户聚集的方式方法和造成的恶劣后果，以致对聚集事件的定性错误。承租人申请减免租金的方式是在商场正常营业的时间内，多次聚集大批场内租户和场外身份不明人员，在商场的一楼大门口和场内正庭持续举字牌高喊口号要求减租，此等行为已严重扰乱商场经营秩序，使营业无法进行，该事实造成恶劣影响。（二）一审认为大陆创业公司“选择关闭商场主要是因为疫情影响，与租户的聚集行为没有直接的因果关系”，完全回避了商场关闭的诱因是承租人的聚集行为，忽视了大陆创业公司客观上的停业损失，在处理上有违公平原则。事实上，大陆创业公司按照疫情防控要求在2020年2月10日即开门营业，后因2020年2月疫情严重，按照防控要求延期至2020年3月3日开门营业，开业不久因承租人聚集，造成疫情风险，商场不得不于2020年3月25日起采取预约发货的经营模式，直至2020年5月13日重新开业，期间损失约两个月租金收入。一审仅凭“疫情防控期间，商场一般也处于停业状态”作出两者无直接因果关系的认定，有失公平。二、一审无视双方合同约定，显失公平且不合理。（一）一审认为“商场的优惠政策没有及时公布，故原告没有及时支付租金及使用费，不属违约”，错误地把大陆创业公司行使给予租金优惠的权利变成强制义务和承租人履约的前提，既不公平也不合理。双方签订的合同已明确约定租金金额、缴付时间和违约责任等，且大陆创业公司已进行多次催缴，在双方未对合同变更达成一致前，应按合同约定履行义务。（二）一审无视合同对履约保证金的说明和约定，判令大陆创业公司退回一半履约保证金不合理。合同第四条明确约定，在合同执行过程中，当承租人履约不成或违约，不再继续履行合同时，履约保证金作为对出租人的补偿不予退还，而詹展玉不按合同约定缴租，聚集和提前退场的行为已构成履行不成和违约，履约保证金应不予退还。三、一审无视大陆创业公司租金优惠政策的前提条件，采用双重标准，要求大陆创业公司给予詹展玉的优惠甚至超出场内正常经营租户的优惠，侵犯了大陆创业公司的合法权益。一审认为“2020年2月份因疫情较为严重，应减半为宜，其余月份的租金标准应参照金祥市场给予的租金优惠政策执行”，但商场正常经营租户享受的租金优惠政策是有前提条件的，一是2020年2月的租金、管理费按合同约定全额缴纳；二是租户承诺合法经营并签订《疫期守法经营保证书》，詹展玉并不符合租金优惠政策的前提条件，但一审无视该优惠前提，还采用了2月租金标准不按场地政策吗，3至5月租金标准又按场内政策的双重标准，使得詹展玉的租金优惠最大化，有失公平。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人詹展玉二审答辩称：一、大陆创业公司未提交相应的证据证明承租人的聚集造成了其何种损失，该聚集只是为了询问大陆创业公司有关疫情期间减租的优惠政策。二、大陆创业公司称其及时公布了优惠政策，但该政策并未实施，大陆创业公司在政府部门已批准其复工复产的情况下在2020年3月21日单方关闭涉案市场，强行决定自2020年4月1日起使用预约发货形式，限制承租人使用商铺，并要求缴纳按周计算的临时发货使用费，该禁止承租人经营的行为属于违约，且侵害承租人的合法权益，应承担相应的违约责任。承租人在疫情期间未及时缴纳租金或迟延缴纳租金的行为不属于违约行为，不应承担违约责任。三、承租人尊重和理解大陆创业公司因疫情影响直至2020年3月17日才复工复产，对于疫情防控措施而导致的损失，大陆创业公司有义务与承租人进行合理协商，按照国家规定共担风险，但大陆创业公司拒绝承租人的一切磋商，单方面关闭涉案市场，禁止承租人经营及将放置在商铺内的物品搬离导致承租人无法正常经营，在大陆创业公司违约的情况下，承租人未缴纳后续的租金并通知大陆创业公司及时收回涉案商铺是行使不安抗辩权以及依法享有的合同解除权。本院二审经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、履约保证金的退还问题；二、租金减免及滞纳金计付的问题；三、大陆创业公司上诉主张詹展玉应赔偿其经济损失，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，履约保证金的退还问题。根据一审查明的事实，詹展玉与大陆创业公司签订的租赁合同约定租赁期限从2020年1月1日至2022年12月31日，是为期3年的长期租赁合同。疫情的短期影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，詹展玉应承担经营的相应风险，詹展玉腾空涉案商铺并要求大陆创业公司予以收回是导致合同无法继续履行的主因，詹展玉对合同的解除应承担一定责任。但考虑詹展玉该行为发生在疫情暴发之后，亦考虑到疫情系突发公共卫生事件，疫情及防控措施确对詹展玉租赁涉案商铺进行经营造成一定影响，仍要求詹展玉按租赁合同约定被没收全部履约保证金有失公允，因此，一审酌定大陆创业公司没收50%履约保证金已充分考虑双方互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷等原则，公平合理，应予维持。大陆创业公司上诉主张没收全部履约保证金不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，租金减免及滞纳金计付的问题。（一）关于租金的减免问题。尽管双方的租赁合同约定了租金的支付标准和支付时间，双方本应依约履行。但从2020年1月开始暴发的疫情确对詹展玉的经营产生一定的影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，对于詹展玉要求给予减免部分租金的主张，应予以准许。一审综合考虑涉案商铺所在商场的开业时间、疫情达到严重程度的时间、大陆创业公司给予的租金优惠政策等多个因素，结合全案案情适用公平原则，作出租金酌减认定既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。大陆创业公司对此提出的上诉主张，不能成立。（二）关于大陆创业公司主张詹展玉支付逾期支付租金滞纳金的问题。根据本案查明的事实，疫情期间双方曾就租赁合同的租金等相关费用的支付问题进行过沟通，但没有证据显示双方达成一致意见。疫情期间詹展玉未及时支付租金系受疫情影响其正常经营，不能完全归责于詹展玉，故在此情形下大陆创业公司主张詹展玉支付逾期支付租金滞纳金不能成立。关于争议焦点三，大陆创业公司上诉主张詹展玉应赔偿其经济损失能否成立。大陆创业公司未提交充分证据证实因承租人的聚集行为导致其存在经济损失及其所主张的经济损失的范围和金额等，应承担举证不能的法律后果，其该上诉主张无事实依据及法律依据，不予支持。综上所述，大陆创业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1435.76元，由广州大陆创业控股有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年六月二十四日书记员  纪惠敏黄晶晶