湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0524民初1093号原告：深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司，住所地湖南省隆回县桃洪镇桃洪中路风华水岸1楼。法定代表人：刘国庆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：范清平，隆回县周旺法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：阳武江，男，1968年10月22日出生，汉族，住湖南省隆回县。被告：王小华，女，1970年10月26日出生，汉族，住湖南省隆回县。两被告委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司（以下简称原告深华邵阳分公司）诉被告阳武江、王小华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序,由审判员王书斌独任审理于2021年4月14日公开开庭进行了审理，代理书记员韩烟担任法庭记录，本次开庭被告撤回要求追加湖南向华房地产开发有限公司为本案被告的申请，本院予以准许。原告特别授权委托诉讼代理人范清平、被告王小华及两被告特别授权委托诉讼代理人周立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深华邵阳分公司提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付原告2015年4月1日至2018年8月31日的物业费8232.6元；2.判令两被告从逾期之日起按每日千分之二的标准支付违约金直至结清全部物业费止；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：湖南向华房地产开发有限公司将开发建设的风华水岸小区委托原告进行物业服务，原告接受委托后进驻该小区开展物业服务，并与原告签订《物业服务合同》。两被告购买湖南省向华房地产开发有限公司开发建设的风华水岸B栋2602房，合同面积为167.33㎡，合同约定物业服务费为1.2元/㎡/月，两被告一年物业费为2409.55元。两被告2015年4月1日至2018年8月31日的物业费8232.6元至今没有交纳。两被告没有交纳物业费期间，原告依照法律法规及《物业服务合同》约定，对两被告进行了一系列的物业服务，两被告也接受了原告的服务。在原告为被告提供服务期间，原告工作人员曾多次进行催收，两被告拒绝缴纳物业费。两被告的违约行为应按《物业服务合同》约定从逾期之日起按每日千分之二的标准支付滞纳金并承担应催收产生的诉讼费、律师费等费用。两被告辩称：一、被告与原告深华邵阳分公司没有合同关系，原告主体失格。2013年被告购买风华水岸房屋时与向华房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并与邵阳市和谐物业管理服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。2014年答辩人办理了交房手续，当时签署了一份《风华水岸收楼确认书》，确认书上的物业管理公司盖章依旧是邵阳市和谐物业管理服务有限公司，被告一直按时向和谐物业缴纳物业管理费。原告深华邵阳分公司是在2015年4月1日开始承接风华水岸的物业管理，但不管是向华地产还是深华公司均没有通知当时已经入住的房主。所有业主从来没有跟深华公司签订任何物业服务合同，所有业主均不知道是深华公司在提供物业服务，2015年4月之前绝大部分业主均已收房，向华地产在没有征求业主同意的情况下擅自与深华公司签订合同，完全违背了《物业管理条例》规定。原告与向华地产签订的《前期物业合同》只能约束原告与向华地产，而与被告无关。二、原告与向华地产签订的合同内容并不包括为答辩人的服务范围。原告与向华地产签订的物业基本情况是前期物业，交了房的就不叫前期物业。前期物业的总建筑面积为79133㎡，住宅面积为54945.7㎡，商铺面积为17044㎡，机动车位135个，摩托电瓶车145个，明显与规划建筑面积不符。部分公摊面积及车位属于业主，但在原告与向华地产签订的合同里面没有体现出来。三、原告服务水平严重违反了与向华地产签订的《前期物业合同》约定，没有尽到为业主服务的义务，没有体现权利义务一致的原则，无权要求支付物业费。小区长期存在公共区域瓷砖脱落、电梯不能得到有效维护、安保人员存在脱岗、门禁系统损坏、消防通道不畅导致安全隐患、公共卫生区域无人打扫、商铺通道不畅无法正常经营。原告与向华地产约定管理人员100%持证上岗、员工岗前培训率100%，但原告从未将上述信息进行过公示，无法确认是否按合同履行义务。原告收费标准及物业管理细则没有经过业主大会同意。原告一直扣押被告的房产证副本或钥匙。被告之前交纳物业费时要求物业公司出具发票，但物业公司拒绝开具发票。综上，原、被告之间没有前期物业服务合同关系，请求驳回原告诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：营业执照、法人身份证、法定代表人身份证明书、被告身份资料、收楼通知书、商品房买卖合同、前期物业合同、物业服务合同、催缴函、公共电费、公共水费、员工花名册、电梯维保合同、电梯年检合格证。被告围绕诉讼请求及答辩内容依法提交以下证据：被告身份资料、前期物业管理服务协议、现场照片、风华水岸分摊公用面积表、物业管理人员名单。经核查及庭审质证，对原告提供的证据认定如下：原告提交的营业执照、法人身份证、法定代表人身份证明书、被告身份资料、收楼通知书、商品房买卖合同、电梯年检合格证，上述证据真实、合法、有效，与本案具有关联性本院予以采信。对被告提供的证据认定如下：被告提供的身份资料、现场照片、《前期物业服务协议》，上述证据真实、合法、有效，与本案具有关联性本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月6日被告阳武江、王小华与案外人湖南向华房地产开发有限公司（以下简称向华地产）签订商品房买卖合同，购买位于湖南省隆回县××镇××小区××栋××房××商品房××，房屋建筑面积为167.71平方米，2014年8月13日两被告在收楼确认书上签名确认收楼，2014年2月向华地产与邵阳市和谐物业管理服务公司签订前期物业管理服务协议。2015年3月28日案外人向华地产与案外人深圳市深华物业集团有限公司（以下简称深华集团公司）签订前期物业服务合同，其中合同第三章约定：合同期限为36个月。自2015年4月1日起至2018年3月30日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。其中合同第六章第一条第2款约定：本物业管理公共服务费由业主或使用人按其拥有建筑面积向乙方缴纳，其中住宅暂定为1.2元／㎡·月，商铺暂定为1.8元／㎡·月，地下车库机动车位暂定为80元／个·月，地下车库非机动车位暂定为30元／个·月，室外停车场逐步实现收费，按物价局备案标准收取。第4款约定：本物业管理公共服务费住宅单位每半年预收一次、商铺每季度预收一次，每次预收物业管理费用时间为预收月10日前。2018年3月28日案外人向华地产与原告深华邵阳分公司签订前期物业服务合同，其中第三章约定：服务期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的新物业管理公司，签订物业服务合同后本合同自动终止（或经甲乙双方协商并书面告知，本合同自行终止）。其中第五章第七条第二款约定：本物业管理公共服务费由业主或使用人按其拥有建筑面积向乙方缴纳，其中住宅暂定为1.2元／㎡／月，商铺暂定为3.0元／㎡／月，装修押金暂定为：2000元；装修管理费暂定为：住宅为平方＊0.02＊90天，商铺50平米内为300元，50平方以上100平方以下为400元，100平方以上双方面谈，装修垃圾清运费暂定为：住宅平方＊3元，商铺100平方以内＊4元，100平方以上双方面谈，敲墙垃圾清运费暂定为：业主自行清理，出入证押金暂定为：50元，出入证工本费暂定为：50元，装修许可证暂定为：20元，地下车库机动车位暂定为：50元／个／月（子母车位80元／个／月），地下车库非机动车位暂定为：20元／个／月（带充电的40元／个／月），汽车临时停车费暂定为：5元／台／小时，室外停车场逐步实现收费，按合同约定标准收取。第五章第七条第4款约定：本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月10日前。另查明，隆回县风华水岸小区自交房至今尚未成立业主大会及业主委员会，小区前期物业服务先后由案外人邵阳市和谐物业管理服务公司及原告深华邵阳分公司负责。本院认为，本案争议焦点主要有以下三个问题：一、原告深华邵阳分公司诉讼主体是否适格；二、原告与案外人向华地产签订的物业服务合同是否对被告具有约束力；三、原告深华邵阳分公司履行合同不符合约定，业主是否有权拒缴物业费。首先，关于原告深华邵阳分公司诉讼主体是否适格。被告提出已经交房后不存在前期物业，因此原告深华邵阳分公司不是本案适格诉讼主体。本院认为，前期物业的结束时间与是否交房无关，仅与两点法律事实相关：1、合同约定的期限；2、期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。目前尚无法律法规规定建设单位在业主大会成立前不能重新选聘物业公司提供前期物业服务，且两被告所在小区至今尚未成立业主大会及业主委员会，因此建设单位向华地产在与和谐物业签订的前期物业服务合同终止后重新选聘原告深华邵阳分公司提供前期物业服务符合法律规定。原告深华邵阳分公司经过工商营业登记具有营业执照，其有权作为诉讼主体向被告提起诉讼。对被告该答辩意见，本院不予采信。第二，关于原告与案外人向华地产签订的物业服务合同是否对被告具有约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条就明确的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中两被告房屋所在风华水岸小区至今尚未成立业主大会及业主委员会，因此为维持该小区正常运转，前期物业公司的选聘工作只能由建设单位（即案外人向华地产）履行，其与物业服务公司签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。第三，关于原告深华邵阳分公司履行合同不符合约定，业主是否有权拒缴物业费。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定,合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说,只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵或提供的服务质量很差时,业主才有权进行抗辩。同时《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，因此原告自入驻以来在长期未能获得足额物业费的情况下，被告依然要求提供优质物业服务显然对原告过于苛求。两被告认为原告深华邵阳分公司提供的物业服务质量不符合约定应另案主张权利，不得以此为由拒绝缴纳物业费。对被告该答辩意见，本院不予采信。本案发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用1999年公布的《中华人民共和国合同法》、2016年修订后的《物业管理条例》等民法典实施前的法律法规、相关司法解释。物业服务合同中，物业公司应履行合同义务,提供优质物业服务,业主应及时交纳物业服务费用履行业主的基本义务。本案中原告深华邵阳分公司与建设单位向华地产签订的物业管理服务合同合法有效,对风华水岸小区的所有业主均有约束力,原告为业主提供物业服务有权收取物业费,被告作为业主之一享有物业服务就应当交纳物业服务费,故原告要求被告交纳2015年4月1日至2018年8月31日的物业费8232.6元于法有据,本院予以支持。关于原告违约金的请求,合同约定了逾期交纳物业服务费的应当支付滞纳金，但考虑到原告深华邵阳分公司在小区管理服务等方面存在瑕疵,双方对此不能理性沟通加以解决,致使原告与部分业主之间的关系不够融洽,导致两被告未按时支付物业服务费,双方对此均负有一定责任,因此对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述,依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、2016年《物业管理条例》第二十一条、2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决如下:一、被告阳武江、王小华自本判决生效之日起三日内向原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司支付2015年4月1日至2018年8月31日的物业费8232.6元；二、驳回原告深圳市深华物业集团有限公司邵阳分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告阳武江、王小华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  王书斌二〇二一年六月二日法官助理肖子棋代理书记员  韩 烟附相关法律条文1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2016年《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。