安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终928号 上诉人（原审原告）:马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会，住所地安徽省马鞍山市天门大道1688号。 负责人：张亚莉，该管委会主任。 委托诉讼代理人：何俊生，安徽鉴知律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:吕坤龙，男，1963年12月26日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：郎丽彩，北京创为律师事务所律师。 上诉人马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会（以下简称慈湖管委会）因与上诉人吕坤龙租赁合同纠纷一案,均不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初4865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 慈湖管委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判吕坤龙立即撤出租赁场地内的全部设施及其他物品，腾空并返还租赁场地；案件诉讼费由吕坤龙承担。事实和理由：1.因双方之间的租赁合同已经解除，吕坤龙无权继续占有使用涉案土地，吕坤龙负有返还租赁土地的义务。根据物权法的相关规定，吕坤龙受让的房产为不动产，在未办理产权转移登记的情况下，其并未取得涉案房屋的所有权。本案不存在适用房地不可分原则的基础。即使适用房地不可分原则，因为房屋依附土地而存在，当土地返还时，房屋客观上失去依附的基础，故涉案房屋应随土地一并交付给慈湖管委会。2.吕坤龙因解除合同腾空房屋所产生的损失，可另行诉讼主张权利。 吕坤龙辩称，一审没有支持慈湖管委会要求吕坤龙腾空房屋交付租赁场地的诉讼请求正确。 吕坤龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回慈湖管委会的诉讼请求；全部诉讼费由慈湖管委会承担。事实和理由：1.因涉案土地被征收，导致双方签订的租赁协议解除，故一审判决解除无任何意义。因涉案土地于2017年5月26日被征收，合同解除之日应为2017年5月26日，一审认定合同解除日为2020年3月1日错误。2.慈湖管委会自2012年11月8日至起诉之日，从未向吕坤龙主张过租金和违约金。从2020年3月9日慈湖管委会向吕坤龙送达的《解除合同通知书》也可以看出，慈湖管委会并未要求吕坤龙支付租金及违约金。从2017年5月26日土地被征收至2020年8月20日，慈湖管委会要求支付租金已超过三年的诉讼时效期间。双方的租赁合同约定租金于每年的4月30日前一次性交清，慈湖管委会亦承认自承继原慈湖乡人民政府的权利以来，未向吕坤龙催要过租金。一审判决吕坤龙支付租金和违约金，没有事实和法律依据。3.慈湖管委会作为涉案土地征收的实施主体，应当就征收安置补偿事宜与吕坤龙协商处理。本案应按征收补偿安置纠纷处理，是行政纠纷，而不是民事纠纷，应判决驳回慈湖管委会的诉讼请求。 慈湖管委会辩称，1.土地征收是双方租赁合同无法继续履行的原因，但土地征收并不会导致合同自然终止，吕坤龙认为土地被征收，租赁协议就自然终止，没有法律依据。2.根据法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。吕坤龙分期支付租金，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算，故本案未超过诉讼时效期间。3.慈湖管委会存在双重身份，既为涉案土地征收实施主体，拥有行政主体身份，又为出租人，属于民事主体身份。两者互不冲突，慈湖管委会有权选择民事主体身份，行使租赁合同权利，要求吕坤龙履行合同约定的义务，承担相关违约责任。 慈湖管委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原慈湖乡人民政府与吕坤龙、钱恩茂于2002年4月17日签订的《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》；2.吕坤龙按18000元/年的标准向慈湖管委会支付自2013年1月1日起至《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》解除之日止的租金，并按18000元/年的标准支付自《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》解除之日起至吕坤龙返还租赁物之日止的占有使用费；3.吕坤龙支付违约金30000元；4.吕坤龙立即撤出租赁场地内的全部设备、设施及其他物品，腾空并向慈湖管委会返还租赁场地；5.吕坤龙承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2002年4月17日，原慈湖乡人民政府、慈影商贸中心（出租方、甲方）与吕坤龙、钱恩茂（承租方、乙方）签订《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》一份。合同载明，甲方因将慈湖电影院资产转让给乙方，故将所占土地使用权租赁给乙方；甲方将原慈湖电影院所占土地面积约2601.3平方米出租给乙方使用；租赁年限为40年，自2002年4月20日至2042年4月19日；每年租赁费为18000元，考虑到乙方前期投资压力，前三年每年交3000元，第四年交5000元，第五年开始每年按18000元交纳，每年4月30日前一次性缴清；甲方在移交原慈湖电影院资产的同时，将出租的土地移交给乙方使用；甲方在土地租赁期满后收回土地使用权，乙方应当完整按期交出，如甲方继续出租该土地，乙方在同等条件下有优先承租权；乙方承租该宗地只能用于企业生产，不得改变其宗地的用途；租赁期间，若因国家建设征用，乙方应当服从，甲方享有土地征迁的一切费用补偿，乙方享有地上所属资产的一切征迁费用补偿；甲方未按约定移交土地使用权或擅自提前收回土地使用权，甲方一次性支付违约金30000元；乙方未按约定支付当年土地租赁费，应一次性支付违约金30000元，超过半年仍未交付的，原慈湖乡政府有权终止合同；本合同自双方签字、盖章并经公证之日起生效。后原慈湖乡人民政府与吕坤龙、钱恩茂共同就上述租赁合同向马鞍山市第二公证处申请公证，该公证处于2002年7月16日出具（2002）皖马二证内字第0824号公证书，证明上述租赁合同符合法律规定，合同上双方当事人的签字、印鉴属实。2012年11月8日，中共马鞍山市委办公室、马鞍山市人民政府办公室下发《关于慈湖高新技术产业开发区扩区实施委托管理和资源整合有关问题的通知》（党办[2012]47号），规定将原慈湖乡机构除人大、政协、武装、司法及教育、卫生、食品药品监管工作仍由花山区管理外，其他工作由花山区委、区政府委托慈湖高新技术产业开发区管理，并依法承担责任。2017年4月25日，安徽省人民政府下发《关于马鞍山市2016年第3批次城市建设农用地转用和土地征收实施方案的批复》，同意马鞍山市慈湖高新区赤口村村集体等集体土地用于城市建设并被征收为国有。涉案租赁土地位于上述被征收土地范围内。2017年5月26日，马鞍山市人民政府就上述土地发布《马鞍山市人民政府征收土地方案公告》。2020年3月9日，慈湖管委会向吕坤龙送达《解除合同通知书》一份，载明：原慈湖乡人民政府于2002年4月17日与吕坤龙签订《慈湖乡电影院资产转让合同》，约定原慈湖乡政府将所属企业原慈湖乡电影院资产（不含土地使用权）转让给吕坤龙，土地使用权租赁按有关规定另行协定订立合同；原慈湖乡政府于2002年6月26日与吕坤龙签订《补充协议》，就土地使用权租赁等事宜作了补充约定；现马鞍山市花山区政府决定征收上述土地使用权范围内的房屋，土地使用权同时收回；慈湖管委会受托管理原慈湖乡；现慈湖管委会根据合同约定及相关法律规定，书面通知如下：一、吕坤龙与原慈湖乡人民政府租赁关系于2020年3月21日正式解除，慈湖管委会不再向吕坤龙出租场地；二、请吕坤龙于2020年3月21日前搬迁腾空租赁场地内属其所有的全部设备、设施及其他物品，恢复原状，同时返还租赁场地；三、若涉及补偿事宜，请吕坤龙于2020年3月1日前向征收部门咨询处理，吕坤龙是否能够获得补偿及具体补偿项目、数额，由征收部门依法依规确定；四、若吕坤龙未履行上述义务，慈湖管委会将依法提起诉讼；五、慈湖管委会保留根据双方合同约定及相关法律规定要求吕坤龙承担责任的权利。诉讼中，吕坤龙自认其未向慈湖管委会支付过土地使用权租赁费。 一审另查明，钱恩茂于2013年9月13日去世。2020年3月30日，钱恩茂妻子李文翠、女儿钱永芳、大哥钱恩贵、二哥钱恩华与吕坤龙签订《关于转让与慈湖电影院有关权利的声明》，载明：因钱恩茂去世，钱恩茂的全部合法继承人一致同意将所继承的慈湖电影院的所有权利转让给吕坤龙，并可协助办理相关权利转让手续。 一审法院认为：一、关于涉案土地使用权租赁合同的主体。因花山区委、区政府委托慈湖高新技术产业开发区管理原慈湖乡相关事务，并由慈湖高新技术产业开发区依法承担责任，故慈湖管委会承继原慈湖乡政府就案涉租赁合同的权利义务。因钱恩茂已去世，其继承人已将其就涉案租赁合同的权利义务转让给吕坤龙，故吕坤龙承继钱恩茂就案涉租赁合同的权利义务。综上，慈湖管委会与吕坤龙系涉案土地使用权租赁合同的平等主体，慈湖管委会有权基于租赁合同提起民事诉讼，对吕坤龙关于慈湖管委会主体不适格的辩称不予采纳。二、关于慈湖管委会要求解除涉案土地使用权租赁合同的主张。租赁合同除约定的租赁期限超过二十年的部分无效外，其余内容系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。依据租赁合同的约定，租赁期间，若因国家建设征用，承租方应当服从；以及承租方未按约定支付当年土地租赁费超过半年的，出租方有权终止合同。现土地属于被征收土地范围内，且吕坤龙逾期支付租赁费已超过半年以上，故慈湖管委会有权解除合同，其于2020年3月9日向吕坤龙送达的解除合同通知书发生法律效力，租赁合同于解除通知上载明的2020年3月1日解除。三、关于慈湖管委会要求吕坤龙按18000元/年的标准支付自2013年1月1日起至租赁合同解除之日止的租金，以及按18000元/年的标准支付自合同解除之日起至吕坤龙返还租赁物之日止的租赁物占有使用费之主张。依据租赁合同的约定，吕坤龙自租赁第五年开始每年按18000元交纳租赁费，每年4月30日前一次性缴清。慈湖管委会于2012年受托管理原慈湖乡人民政府的有关事务，承继原慈湖乡人民政府就案涉租赁合同的权利，故其上述主张，符合法律规定，予以支持，其中租赁合同解除日即2020年3月1日前的租金合计129000元。关于吕坤龙辩称慈湖管委员会的上述主张已过诉讼时效。依据法律规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。租赁合同于2020年3月1日方解除，最后一期租金的履行期限于2019年4月30日方届满，故慈湖管委会关于租金的诉讼时效并未经过，对吕坤龙的上述辩称不予采纳。四、关于慈湖管委会主张的违约金30000元。吕坤龙长期逾期支付租金，构成违约，应按照合同约定支付违约金，故对慈湖管委会的上述主张予以支持。吕坤龙辩称慈湖管委会的该主张已过诉讼时效，但其逾期支付租金的违约行为一直持续至本次诉讼，故对其该辩称不予采纳。吕坤龙辩称慈湖管委会提前解除合同构成违约，但慈湖管委会系基于合同约定解除合同，并未构成违约，故对吕坤龙的该辩称亦不予采纳。五、关于慈湖管委会要求吕坤龙撤出场地内的全部设备、设施、物品，腾空并返还土地的主张。虽然土地使用权租赁合同已解除，但土地上原慈湖乡电影院资产系吕坤龙自原慈湖乡人民政府处受让而来，基于房地不可分原则，吕坤龙客观上无法单独将土地使用权返还给慈湖管委会，在慈湖管委会与吕坤龙就原慈湖电影院资产的征迁补偿事宜处理完毕之前，对慈湖管委会的上述主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原慈湖乡人民政府与吕坤龙于2002年4月17日签订的《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》于2020年3月1日解除；二、吕坤龙于判决生效之日起七日内支付慈湖管委会租金129000元，以及自2020年3月1日起按每年18000元标准计算的至吕坤龙返还原慈湖电影院所占用土地之日止的租赁物占有使用费；三、吕坤龙于判决生效之日起七日内支付慈湖管委会违约金30000元；四、驳回慈湖管委会的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实除一审认定的涉案解除合同通知书上的第三条内容外，其他与一审相同。 另查明，涉案解除合同通知书上第三条内容为：若涉及补偿事宜，请贵方于2020年3月21日前搬迁腾空租赁场地内属贵方所有的全部设备、设施及其他物品，恢复原状，同时向我方返还租赁场地。 本院认为，本案二审双方当事人的争议焦点为:慈湖管委会的各项诉讼请求，有无事实和法律依据。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于租金的问题。双方在租赁合同中约定，每年的4月30日之前一次性付清当年的租金。鉴于慈湖管委会自租赁合同签订后至本案诉讼前，一直未向吕坤龙主张支付租金的事实，应视为慈湖管委会放弃要求吕坤龙支付本案诉讼前三年以外租金的权利。本案起诉时间为2020年9月1日，故只能支持2020年9月1日前三年的租金，即2017年9月1日至2020年9月1日的租金。结合双方租赁合同的约定，慈湖管委会在租赁期间因吕坤龙超过半年未交付租金有权终止合同，故本院确认涉案租赁合同解除的时间为慈湖管委会发出解除合同通知书上的时间，即2020年3月21日。2017年9月1日至2020年3月21日期间的租金为46080元（18000元/年×2.56）。关于违约金的问题。本案租赁合同的解除是因为涉案土地被政府征收所致，但合同有约定，若因国家建设征用，乙方应当服从，故慈湖管委会不属于擅自收回涉案土地使用权。吕坤龙没有按约缴纳租金，根据合同约定应向慈湖管委会支付违约金30000元，故一审关于吕坤龙向慈湖管委会支付违约金的认定，并无不当。关于吕坤龙应否撤出租赁场地内的全部设备、设施及其他物品，腾空并返还租赁场地的问题。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。因双方租赁合同于2020年3月21日解除，故吕坤龙作为承租人应向慈湖管委会交还案涉土地，而从双方租赁合同约定的内容来看，实际上吕坤龙租赁的是原慈湖电影院所占的土地，虽然案涉土地上有吕坤龙受让的原慈湖电影院的资产，但鉴于吕坤龙需将该土地返还，故吕坤龙应将该土地上的全部设备、设施及其他物品搬离。对慈湖管委会主张吕坤龙撤出租赁场地内的全部设备、设施及其他物品，腾空并返还租赁场地，予以支持。 综上所述，慈湖管委会、吕坤龙的上诉请求均部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初4865号民事判决； 二、确认原慈湖乡人民政府与吕坤龙于2002年4月17日签订的《原慈湖电影院土地使用权租赁合同》于2020年3月21日解除； 三、吕坤龙于本判决生效之日起七日内支付马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会租金46080元，以及自2020年3月21日起按每年18000元标准计算的至吕坤龙返还原慈湖电影院所占用土地之日止的占有使用费； 四、吕坤龙于本判决生效之日起七日内支付马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会违约金30000元； 五、吕坤龙于本判决生效之日起三十日内将案涉租赁场地内的全部设备、设施及其他物品搬离，腾空并返还案涉租赁场地给马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会； 六、驳回马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3780元，减半收取1890元，由吕坤龙负担；二审案件受理费3780元，由马鞍山慈湖高新技术产业开发区管理委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹悝元 审 判 员 赵丽萍 审 判 员 方 芳 二〇二一年六月三十日 法官助理 李 豪 书 记 员 温 芳