海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼01民终3028号   上诉人（原审被告、原审反诉原告）：绿地集团海口置业有限公司，住所地海口市龙华区滨海大道**中环国际广场**，统一社会信用代码91460100075720467X。   法定代表人：黄高山，总经理。   委托诉讼代理人：刘姣姣，海南海新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王康明，海南海新律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：蔡亲纯，女，1992年8月21日出生，汉族，住海口市龙华区，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：任金波，海南椰达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：柯晓钰，海南椰达律师事务所实习律师。   上诉人绿地集团海口置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人蔡亲纯房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初7079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   绿地公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第三项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由蔡亲纯承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院错误地将海口市建设工程质量安全监督站（以下简称海口质监站）2019年4月8日作出《建筑工程质量监督报告》的时间认定为房屋满足交房条件的时间，并由此错误认定绿地公司存在逾期交房的违约行为。   一、建设工程经竣工验收合格即可交付使用，海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是认定房屋是否满足交房条件的依据，绿地公司未逾期交房。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程具备了竣工验收条件，经勘察、设计、施工、监理四方验收合格即竣工质量验收合格后，即可交付使用。海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是认定房屋是否满足交房条件的依据。其次，涉诉的1#、2#、6#、7#楼房经由绿地海德公馆项目的勘察单位中冶集团武汉勘察研究院有限公司、设计单位海南珠江建筑设计院有限公司、施工单位成都建工第二建筑工程有限公司、监理单位广东鲁班行技术管理有限公司于2018年12月26日进行竣工验收合格，形成了《工程竣工验收报告》，并于2018年12月28日取得海口质监站出具的《海口市建设工程质量安全监督站关于终止绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼项目施工安全监督告知书》。因此，涉诉的绿地海德公馆项目1#、2#、6#、7#楼房屋经四方验收合格，已达到法律强制性规定的交付标准，满足交付条件，可以交付使用。再者，海口质监站针对一审法院《关于建设工程质检验收有关问题的征询函》的《回函》已明确回复：“根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第4条、第6条，工程竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位实施，监督机构对项目验收情况进行监督。”可见，房屋验收是否合格，是否达到交付条件，是由四方验收决定的，而不是海口质监站决定的。最后，海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是双方在《商品房买卖合同》第八条中约定的绿地公司应在约定交房期限届满前应获得的“质监站验收文件”。根据海口质监站针对一审法院《关于建设工程质检验收有关问题的征询函》的《回函》，2017年7月之前，按照有关规定，海口质监站对建设单位组织的四方验收进行监督后，会向建设单位出具《施工质量监督的意见》，确认工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合规定。该《施工质量监督的意见》即为绿地公司与蔡亲纯在《商品房买卖合同》第八条中约定的“质监站验收文件”。但2017年7月之后，由于政策变化，质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》，而是在收到建设单位提交《终止安全监督申请书》后，向建设单位发放《终止施工安全监督告知书》，作为建设单位进行竣工验收的条件之一。在收到建设单位提交的《竣工验收报告》后，再向建设行政主管部门提交《建筑工程质量监督报告》，且该报告不会向建设单位提供。可见，双方在《商品房买卖合同》第八条中关于绿地公司应在约定交房期限届满前获得“质监站验收文件”（即《施工质量监督的意见》）的约定已经无法实现。此时，双方只能依据《建筑法》《建设工程质量管理条例》的规定确定交房条件，即满足竣工验收合格要件。以海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》为依据既不符合法律规定，也不符合合同约定。退一步说，海口质监站的《建筑工程质量监督报告》既然不对外出具，绿地公司便无从获得。质监站何时出具该报告，绿地公司也不得而知。可见，即便双方约定以海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》为房屋满足交付条件的文件，绿地公司也无法及时获悉该报告并及时通知蔡亲纯，因此导致绿地公司不能及时通知交房的责任不应由绿地公司承担。事实上，绿地公司在获悉海口质监站已出具相应报告后即再次提醒蔡亲纯收房。绿地公司的好心提醒反而成了一审判决认定绿地公司存在迟延通知、迟延交房的依据，这对绿地公司是不公平的。因此，涉案房屋在合同约定的交房时间之前已经四方验收合格，满足交付条件，可以交付使用。绿地公司在《商品房买卖合同》第八条约定的《施工质量监督的意见》因政策变化无法实现的情况下，以四方验收合格形成的《工程竣工验收报告》为依据通知蔡亲纯收房符合法律规定，不存在逾期交房的事实。一审判决以海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》作为涉诉房屋满足交房条件的依据既没有法律依据，也不符合双方约定，据此认定绿地公司逾期交房完全错误。   二、一审判决以海口质监站2019年4月8日作出《建筑工程质量监督报告》的时间作为房屋达到交付条件的时间于法无据。如前所述，海口质监站为涉案房屋出具的《建筑工程质量监督报告》既不是法律规定涉案房屋满足交付条件的依据，也不是双方约定涉案房屋满足交付条件的文件。当双方在合同中约定的质监部门出具的《施工质量监督的意见》因政策变化无法取得时，只能依据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》规定，以《竣工验收报告》为依据确定房屋是否满足交付条件，即以2018年12月26日《工程竣工验收报告》出具的时间作为房屋满足交付条件的截止时间。因此一审判决认定“涉诉房屋满足交房条件的时间是2019年4月8日”，即海口质监站作出《建筑工程质量监督报告》的时间，既不符合双方合同约定，也缺乏法律依据。在涉案房屋经四方验收合格并形成《工程竣工验收报告》后，绿地公司在2018年12月27日向蔡亲纯邮寄《绿地海南海德公馆项目交房通知书》，通知蔡亲纯前来办理交房手续，将已达到交付标准的房屋交付给蔡亲纯，符合法律规定，且不构成逾期交房。蔡亲纯未及时收房应自担其责。   三、绿地公司在房屋经四方验收并形成《竣工验收报告》后已将房屋交付给大部分业主，业主接收房屋并出具《绿地海德公馆业主收楼意见书》，说明房屋已达交付条件并经大部分业主认可。绿地公司已经在合同约定期限内履行通知义务，蔡亲纯逾期收房应自担其责。绿地海德公馆项目1#、2#、6#、7#楼房屋经四方验收合格，绿地公司于2018年12月27日通知购房人收房并集中办理收楼手续，事实上大部分业主已按通知要求与绿地公司办妥了交付手续，向绿地公司出具了《绿地海德公馆业主收楼意见书》。可见，涉案的房屋事实上已达到交付使用的条件并取得业主的认可。期间也有个别业主对房屋细节提出整改要求，但这并未影响双方办理房屋交接手续。本案中，蔡亲纯与长城物业集团股份有限公司海南分公司（以下简称长城物业海南分公司）就涉案房屋的改造签订《改造协议》，双方约定了蔡亲纯应承担的改造费用，并约定长城物业海南分公司完成改造后在2019年6月30日前交房。绿地公司在2018年12月26日依照《前期物业管理协议》将房屋及钥匙等移交给长城物业海南分公司，以便其进行相应改造及物业管理。但是，包括蔡亲纯在内的部分业主认为房屋尚未完成改造，因此在接到绿地公司2018年12月27日的交房通知后拒绝办理交房手续。绿地公司认为，房屋完成四方验收达到交付条件与完成改造达到交付条件的责任主体分别是绿地公司及物业公司，是蔡亲纯在《商品房买卖合同》和《改造协议》中分别与绿地公司及物业公司约定的。蔡亲纯因物业公司尚未依《改造协议》约定完成房屋改造而拒绝依《商品房买卖合同》约定与绿地公司办理交房手续，混淆了两个不同的法律关系和责任主体。事实上，绿地公司通知蔡亲纯交房时，蔡亲纯委托物业公司进行的改造刚开始施工，蔡亲纯要求在其房屋完成改造后再与绿地公司办理交房手续与合同约定不符。蔡亲纯由于自身原因不如期办理收房手续，应由其承担相应后果。绿地公司在2019年6月25日邮寄《房屋交付温馨提醒函》，是在蔡亲纯收到2018年12月27日交房通知后迟迟不前来收房而再次进行的提醒。蔡亲纯怠于收房，并以此要求绿地公司支付逾期交付的违约金，没有事实和法律依据。   四、关于逾期付款违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》第五条明确约定了蔡亲纯的付款期限及金额，其中对于蔡亲纯按揭贷款支付付款的约定为：买受人应自本合同签署之日60日内完成审批手续，并向出卖人支付相应房款。但从银行按揭款的支付时间看，蔡亲纯存在逾期情况，显属违约。至于蔡亲纯是否办理公积金贷款、如何办理公积金贷款、办理期限如何计算等内容，双方并未约定。应以《商品房买卖合同》约定的期限为准。一审法院对蔡亲纯应支付逾期违约金的情形，认定事实不清。   综上所述，绿地公司不存在逾期交房的违约事实，亦不应该承担违约责任，一审法院认定事实不清，导致其适用法律错误。恳请二审法院查明事实，依法撤销一审判决第一、第三项，驳回蔡亲纯的全部诉讼请求，支持绿地公司反诉请求。   蔡亲纯辩称，双方在合同中明确约定，绿地公司应当将经海口质监站验收合格，并取得验收文件的商品房交付给蔡亲纯，虽然政策变化后，海口质监站不再向建设单位出具建设工程质量监督报告，但并不代表海口质监站不制作验收文件，绿地公司仍有义务向蔡亲纯交付验收文件，双方在合同中约定的交房条件并非因政策变化而不能实现，一审法院认定绿地公司交房违约符合法律规定。   蔡亲纯向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司向蔡亲纯支付逾期交房违约金72750元（计算方式：以702907元为基数，自2019年1月1日起至2019年7月27日止按日万分之五计算）；2.本案案件受理费由绿地公司承担。   绿地公司向一审法院反诉请求：1.判令蔡亲纯向绿地公司支付逾期付款违约金28000元（违约金计算方式：从2017年2月5日至2017年5月16日共100天，以欠付款560000元为基数，按每日万分之五计算）；2.本诉、反诉的案件受理费由蔡亲纯承担。   一审法院认定事实：2016年12月9日，蔡亲纯（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，约定：蔡亲纯购买绿地公司投资开发的位于海口市盐灶路北侧Y-01地块海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆2幢2-1单元14层13A06号房，房屋建筑面积66.29平方米，其中套内建筑面积为49.21平方米，房价为按套内建筑面积计价，每平方米14283.83元，总金额702907元。合同第五条约定：蔡亲纯应于2016年11月29日支付房款142907元，第二期房款560000元蔡亲纯应当自本合同签署之日起60日内，即2017年2月5日前完成贷款审批手续，并向绿地公司支付相应款项。合同第六条约定：蔡亲纯如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，绿地公司可要求蔡亲纯继续履行合同，每逾期一天，绿地公司有权要求蔡亲纯每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金，直至付清全部房价款之日。合同第八条约定：绿地公司应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口质监站验收合格取得验收文件，并符合本合同约定的商品房交付蔡亲纯使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿地公司可据实予以延期：1.因不可抗力且绿地公司在事实发生之日起30日内告知蔡亲纯的。2.蔡亲纯未按本合同约定向绿地公司支付购房款或未履行合同约定的其他义务的。合同第九条约定：商品房达到交付使用条件后，绿地公司应当在合同约定的交付日3日前，书面通知蔡亲纯办理查验手续及蔡亲纯应当携带的证明文件。蔡亲纯应在收到该通知之日起7日内，会同绿地公司对该房屋进行验收交接。在双方进行验收交接时，绿地公司应当向蔡亲纯出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。蔡亲纯购买的商品房为商品住宅的，绿地公司还应当向蔡亲纯提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。绿地公司交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，蔡亲纯有权拒绝交接。蔡亲纯拒绝交接的，绿地公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知蔡亲纯办理交房手续。合同第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，绿地公司未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，蔡亲纯有权要求绿地公司每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，蔡亲纯有权单方面解除合同，蔡亲纯要求继续履行合同的，合同继续履行，绿地公司按逾期日数每日向蔡亲纯支付已付房价款万分之五的违约金。合同第二十六条约定：本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知。双方确认任何一方均可按本合同首页的通讯地址，以书面方式向对方送达任何文件、回复及其他任何联系，且采用挂号或特快专递邮寄或直接送达。若任何一方变更地址须在5日内向对方发出书面通知，也以相同方式送达对方。若以挂号或特快专递邮寄的方式寄送的，在投邮后（以寄出的邮戳为准，无需以公证方式证明）第3日将被视为已送达对方，若以直接送达的方式送达，则以对方签收时视为已送达。合同附件七补充协议第九条第6项约定：蔡亲纯同意，绿地公司就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。上述合同签订后，蔡亲纯依约支付了首付款，并于2017年5月16日与中国银行签订《个人房屋贷款合同》，贷款金额360000元，2019年8月14日绿地公司向蔡亲纯出具购房发票，本案所涉不动产实际总价为701621元。   2018年12月26日，绿地公司（移交人）与长城物业海南分公司海德公馆管理处（接收人）签订《移交单》，内容为：根据移交人与接收人签订的《前期物业服务合同》相关约定，双方于2018年12月26日起组织对海德公馆项目地块1#、2#、6#、7#号楼进行承接查验。经现场查验，上述楼栋符合移交条件，接收人同意对上述物业进场开展物业服务。2018年12月27日，绿地公司作出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》，通知蔡亲纯自2018年12月31日起至2019年1月1日到海德公馆售楼处办理涉案房屋交付手续。2018年12月28日，绿地公司向蔡亲纯邮寄了该通知书。2019年6月25日，绿地公司作出《房屋交付温馨提醒函》，主要内容为：按照蔡亲纯与绿地公司签订的《商品房买卖合同》相关约定，蔡亲纯所购买的涉案房产已具备交付条件；提醒蔡亲纯尽快办理房屋交付手续。绿地公司于2019年6月25日向蔡亲纯邮寄了该提醒函。蔡亲纯于2019年7月28日办理房屋交付手续。   另查明，本案所涉的绿地海德公馆2#楼，于2018年12月26日经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合竣工验收合格。2019年4月8日，海口质监站就绿地海德公馆项目向海口市住房和城乡建设局作出《建筑工程质量监督报告》，内容为：绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼工程建设单位于2019年3月28日按照《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》，组织参建各方组成验收组进行了竣工验收；我站对该工程的建设和验收过程实施了监督。该报告载明：工程名称为绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼，开工时间为2016年11月17日，竣工验收时间为2019年3月28日，实施质量监督起止时间为2016年11月17日至2019年3月28日；工程竣工验收监督意见为：经我站监督，绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定；监督结论及意见为：根据我站对绿地海德公馆1#、2#、6#、7#楼工程的监督情况，同意申请工程竣工验收备案。   一审法院认为，蔡亲纯、绿地公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据蔡亲纯、绿地公司双方的诉、辩意见，一审法院对本案争议焦点评析如下：   一、关于蔡亲纯主张的逾期交房违约金。一审法院认为，双方合同约定，绿地公司应当于2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口质监站验收合格，并取得验收文件的商品房交付蔡亲纯使用；在双方进行交接时，绿地公司应当向蔡亲纯出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，蔡亲纯有权拒绝交接，蔡亲纯拒绝交接的，绿地公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知蔡亲纯办理交房手续。合同签订后，蔡亲纯已支付完全部购房款，但绿地公司于2018年12月27日作出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》时，尚未取得海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》，涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，蔡亲纯有权依据合同约定拒绝交接，绿地公司上述通知行为不能视为已履行交房义务。绿地公司辩称其发送通知之时四方验收已通过，房屋已符合交付标准，故其发出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》时已履行交房义务，该主张与双方合同约定的交付条件不符，一审法院不予采纳。绿地公司辩称其已于2018年12月26日依照《前期物业服务合同》将房屋移交给前期物业管理单位长城物业海南分公司，应视为其已将涉案房屋交付给蔡亲纯，但绿地公司此后于2019年6月25日发出的《房屋交付温馨提醒函》，载明涉案房屋已具备交付条件，要求蔡亲纯收到函件后尽快办理房屋交付手续，因此，对于绿地公司该抗辩理由，一审法院不予采纳。双方在合同中约定交房的条件是房屋经海口质监站验收合格并取得验收文件。虽政策变化后海口质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》或《建筑工程质量监督报告》，但不代表质监站不制作，绿地公司仍有义务主动跟进并获悉相关情况，合同约定的交房条件并非因政策变化不能实现。本案所涉的绿地海德公馆1#楼，海口质监站作出《建筑工程质量监督报告》的时间是2019年4月8日，虽政策变化后海口质监站对《建筑工程质量监督报告》不予主动公开，但即便公开也只能是2019年4月8日之后，故应认定涉案房屋满足交房条件的时间是2019年4月8日。在交房条件成就后，绿地公司于2019年6月25日以邮寄《房屋交付温馨提醒函》的形式通知蔡亲纯办理交房手续，根据双方合同约定，应视为该函于2019年6月28日送达蔡亲纯，绿地公司已履行了通知交房义务，故绿地公司逾期交房时间应自2019年1月1日起计算至2019年6月28日止，共计179天，但双方关于违约责任的约定过高，绿地公司辩称其不存在逾期交房的行为，应视为其对逾期交房违约金的约定提出异议，蔡亲纯也未就其实际损失进行举证，考虑合同履约情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，一审法院根据公平原则酌情将逾期交房违约金调整至按日万分之一计算，即绿地公司应向蔡亲纯支付逾期交房违约金12559元（701621元×0.1‰×179天=12559元），对蔡亲纯请求中超出的部分，一审法院不予支持。   二、关于绿地公司反诉主张的逾期付款违约金。蔡亲纯、绿地公司双方在合同中约定“蔡亲纯应于2017年2月5日前完成贷款审批手续，并向绿地公司支付相应款项”，本案蔡亲纯于2017年5月16日完成贷款审批手续，比合同约定的2017年2月5日逾期了100天，构成违约。绿地公司应当自知道蔡亲纯发生逾期支付购房款行为之日起三年内向蔡亲纯主张逾期支付购房款的违约金。《海口市商品房买卖合同》第六条约定：“蔡亲纯如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，绿地公司可要求蔡亲纯继续履行合同，每逾期一天，绿地公司有权要求蔡亲纯每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金，直至付清全部房价款之日。”即本案的诉讼时效应自2017年5月6日起计算至2020年5月6日，绿地公司于2020年9月21日提起本案的反诉，已超过诉讼时效，蔡亲纯抗辩绿地公司反诉超过诉讼时效，理由成立，一审法院予以采纳，故绿地公司反诉要求蔡亲纯支付逾期付款违约金，一审法院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、绿地公司于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡亲纯支付逾期交房违约金12559元；二、驳回蔡亲纯的其他诉讼请求；三、驳回绿地公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1619元，由蔡亲纯负担1339元，绿地公司负担280元；反诉案件受理费250元，由绿地公司负担。   本院二审期间，各方当事人未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：1.绿地公司应否向蔡亲纯承担逾期交房的违约责任；2.蔡亲纯应否承担逾期付款违约责任。   关于第一个争议焦点。蔡亲纯与绿地公司签订的《海口市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应依约履行自己的义务。上述合同第八条约定房屋交付的条件为商品房经海口质监站验收合格，并取得验收文件。虽然双方当事人未明确约定验收文件的具体名称，但可以确定涉案项目的验收应当经过海口质监站的审查并取得该站出具的验收文件，而代表质监站验收合格的文件应理解为《施工质量监督的意见》或《建筑工程质量监督报告》。绿地公司主张“2017年7月之后，由于政策变化，质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》，而是在收到建设单位提交《终止安全监督申请书》后，向建设单位发放《终止施工安全监督告知书》，作为建设单位进行竣工验收的条件之一”，对此，本院认为，虽政策变化后海口质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》或《建筑工程质量监督报告》，但不代表质监站无需对建设工程验收提出监督审查意见，绿地公司仍有义务主动跟进并获悉相关情况，故合同约定的交房条件并非因政策变化不能实现。海口质监站于2019年4月8日出具《建筑工程质量监督报告》，该文件即便公开也只能是2019年4月8日之后，故一审认定涉案房屋满足交房条件的时间2019年4月8日，并无不当，本院予以确认。绿地公司主张“四方验收并形成《竣工验收报告》后已将房屋交付给大部分业主，业主接收并出具收楼意见书，说明房屋已达交付条件并经大部分业主认可”的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。一审以合同约定的交房时间作为起点，以绿地公司《房屋交付温馨提醒函》送达蔡亲纯之日作为截止点，由此计算逾期交房的违约责任并无不当，本院应予维持。   关于第二个争议焦点。双方在合同中约定“蔡亲纯应于2017年2月5日前完成贷款审批手续，并向绿地公司支付相应房款，如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，每逾期一天，绿地公司有权要求蔡亲纯每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金，合同继续履行。”本案中，蔡亲纯于2017年5月16日才完成贷款审批手续，逾期100天，构成违约。但绿地公司应当自知道蔡亲纯发生逾期支付购房款行为之日起三年内向蔡亲纯主张逾期支付购房款的违约金，即应自2020年5月6日之前向蔡亲纯主张此项权利，绿地公司于2020年9月21日提起本案反诉，已超过诉讼时效，且蔡亲纯已就此提出诉讼时效抗辩，故绿地公司反诉要求蔡亲纯支付逾期付款违约金的请求，于法无据，本院不予支持。   综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费813.98元（绿地集团海口置业有限公司已预交1619元，多收805.02元予以退还），由绿地集团海口置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 陈桂华   审判员 何姿玲   审判员 陈杰林      二〇二一年六月二十二日   法官助理 汪 伟   书记员 陆 云   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1．根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2．根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。