辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0682民初2263号 原告：凤城市明光物业服务有限公司，住所地：凤城市石桥路阳光新城9号楼。 法定代表人：汪希波，该公司经理。 委托诉讼代理人：李功成，男，1952年2月29日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 委托诉讼代理人：王书忠，男，1952年10月27日出生，满族，该公司副经理，住凤城市。 被告：赵佳，男，1972年11月25曰出生，满族，企业职工，住凤城市。 原告凤城市明光物业服务有限公司（以下简称明光物业）与被告赵佳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明光物业委托诉讼代理人李功成、王书忠、被告赵佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告明光物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付拖欠的物业服务费954元；2、支付违约金286元，以上共计1240元。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2011年取得了凤城市河畔新城小区的物业服务经营权，对小区开展全面的物业服务。2018年经原告多次催费，被告拒不交纳物业服务费用（被告房屋面积132.44平方米，2018年收费标准0.60元/平米，一年欠费954元，违约金286元，总计欠费1240元）。明光物业已经在合同期内履行了应当承担的义务，为维护原告的合法权益，现原告向法院提出诉讼。 被告赵佳辩称，因原告明光物业未能履行物业服务合同，且造成本人家庭财产损失，按物业服务合同约定，拒绝向原告支付2018年度物业费用。具体事由如下：被告居住顶楼,2016年雨季，房顶漏水，家里卫生间和客厅都出现大面积滴漏情况，向原告明光物业反应后，明光物业仅派出一名员工草草处理了一次。2017年雨季，家里漏水情况更加严重。在多次向原告明光物业提出强烈要求之后，原告同意对楼顶进行全面修缮，出具了维修意见书，让本人请22#楼一单元全单元各户业主签字，签字完毕后送回了原告物业公司。从此此事不了了之,2017年至2018年，原告明光物业未对本业主楼顶进行修缮,2018年雨季本业主房顶再次漏水，客厅棚顶大面积洇湿落灰基于以上事实，被告拒绝向原告支付2018年度物业费用，并保留起诉明光物业违反物业服务合同、赔偿本人财产损失的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，经本院审查，确认如下事实： 2011年1月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自二0一一年一月一日起至二0一三年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响原告凤城市明光物业服务有限公司正常收入而导致原告凤城市明光物业服务有限公司无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，原告有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，原告凤城市明光物业服务有限公司开始为河畔新城小区提供物业服务。 2011年5月26日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。 2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元/月·平方米（建筑面积，下同），高层电梯住宅电梯费0.50元/月·平方米。多层住宅物业费0.50元/月·平方米。联排别墅物业费0.80元/月·平方米。阁楼物业费0.30元/月·平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。 2013年12月31日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一四年一月一日起至二0一五年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。 2015年12月28日，原告凤城市明光物业服务有限公司与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自二0一六年一月一日起至二0一八 年十二月三十一日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第三十条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.6元；2、高层住宅每月每平方米收取1.3元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。 被告赵佳为凤城市河畔一期香铺街22#号楼（A14)#1单元601室业主，建筑面积为132.44平方米，2018年度物业服务费每月每平方米0.6元，物业费为954元。 现原告凤城市明光物业服务有限公司为向被告赵佳索要2018年度物业服务费954元及违约金286元诉至本院。 本院认为，原告明光物业服务有限公司与凤城市凤凰城区河畔新城小区业委员会签订的物业服务合同，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力，原告与小区业主均应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。原告已实际为被告所居住的河畔小区提供物业服务，被告亦居住在该小区，双方已实际建立物业服务合同关系，原告请求被告支付物业费，予以支持。同时,鉴于物业服务费的公共属性,被告拒交物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务,也损害了其他按时交费业主的正当权利。故对被告赵佳主张不应支付物业服务费的请求,本院不予支持。 关于原告明光物业主张违约金的请求。明光物业在物业管理服务过程中存在一定的瑕疵,导致业主不满原告的服务质量，进而不能及时交纳物业费,并非被告主观恶意拖欠,故主要责任不在业主。因此,凤城市明光物业服务有限公司向业主主张支付逾期交纳物业费的违约金,缺乏法律依据,本院不予支持。 关于被告提出没交物业费是因房顶漏水，原告应予赔偿的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日）第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。原告按物业服务合同的规定提供了相应的服务，被告辩解房屋漏水不予交纳物业费，没有法律依据。业主有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行交费义务与向物业公司追究违约责任属于不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约责任而拒绝交纳物业管理费，为此，被告以上述问题作为抗辩理由不予交纳物业管理费，本院不予支持。被告就其提出的上述观点如认为原告应承担责任可另行主张权利。 综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十二条、第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，判决如下： 一、被告赵佳于判决生效后十日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费954元； 二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵佳负担19元，原告凤城市明光物业服务有限公司负担6元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审 判 员 常妙语 二〇二一年六月二十九日 法官助理 蔡明阳 书 记 员 吴金霞