山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初682号原告：青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司，住所地山东省胶州市中云锦州路656号，统一社会信用代码91370281169658545Q。法定代表人：王世磊，董事长。委托诉讼代理人：孙立先，男，1949年3月16日生，汉族，住胶州市，系该公司职工。被告：丁丽华，女，1976年3月12日生，汉族，户籍地山东省诸城市，现住胶州市。被告：迟培福，男，1956年7月15日生，汉族，住胶州市。原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司与被告丁丽华、迟培福合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司（以下简称泓鑫源公司）委托诉讼代理人孙立先，被告丁丽华、迟培福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告迟培福、丁丽华赔偿原告住房损失26220元并承担诉讼费及执行费。事实和理由：根据胶州市人民法院（2019）鲁0281民初6371号判决，被告丁丽华将涉案房屋非法出租给被告迟培福，租赁合同无效，判令被告于2019年7月24日前腾房还房。原告多次催办，被告拒不执行，一直到2020年6月15日被执行局强制腾房，非法占用165天。另根据最高人民法院《有关城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费人民法院应予以支持。因2020年之前的租赁费已经在（2020）鲁0281民初116号判决，已在执行中。自2020年1月1日至6月15日的租费共165天，按照58000元年租费计算58000元÷365天×165天=26220元，应由被告承担。被告丁丽华辩称，一、1、被告丁丽华不是商品房买卖合同的当事人，不应承担合同任何责任。2、丁丽华与青岛胶州湾凯凯置业有限公司之间签订的商品房买卖合同是我们之间的，泓鑫源公司不是合同相对人，无论合同是否撤销或无效，泓鑫源公司均无权向我主张。泓鑫源公司仅可以向青岛胶州湾凯凯置业有限公司主张。二、认定事实不清。三、（2019）鲁0281民初6371号民事判决书错误。四、原告适用法律错误，本案应一事不再理。被告迟培福辩称，一、判决适用法律错误，违背了合同相对性原则。被告迟培福不是争议合同，即2008年7月9日《商品房买卖合同》的当事人，不应承担合同上的任何违约责任。无论2008年7月9日《商品房买卖合同》认定有效还是无效，均不应认定迟培福为承担责任的一方。迟培福与丁丽华之间签订的商品房租赁合同是发生在迟培福与丁丽华之间，泓鑫源公司不是合同的当事人，无论该合同被撤销或者被认定无效，泓鑫源公司均无权向迟培福主张权利。法院引用《合同法》第五十八条、第五十九条认定迟培福承担责任是不正确的，该条款仅适用于合同相对方之间，不能跨越合同的相对性在不同合同之间相互适用第三方。根据该两条款规定，泓鑫源公司仅有权向合同的相对方青岛胶州湾凯凯置业有限公司公司主张财产返还、赔偿损失的责任，无权向迟培福主张。总之，本案是合同纠纷，不是侵权纠纷，迟培福不承担任何责任。二、本案《商品房买卖合同》发生在孙立先与青岛胶州湾凯凯置业有限公司公司之间，买方根本不是泓鑫源公司，而迟培福与丁丽华之间签订的是商品房租赁合同。（2019）鲁0281民初6371号民事判决书判决商品房买卖合同有效，判决房屋归泓鑫源公司所有是错误的，法院仅能判决商品房买卖合同有效，乙方应当履行合同，而不能在一个判决书中判决房屋归泓鑫源所有，该案判决混淆了合同法和物权法的概念，属于判决错误。三、（2020）鲁0281民初116号判决因送达问题没有生效，执行终止。迟培福也早就将房屋交付给原告，不应作为本案的证据使用。（2019）鲁0281民初6371号判决错误，一个合同纠纷判成了确权纠纷，判决三被告交付房屋。四、最高人民法院《有关城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律问题的解释》第五条规定所指的房屋租赁合同无效指发生在房屋租赁合同双方当事人之间，即二被告丁丽华和迟培福之间的支付义务，不是指向第三方即本案原告支付，因此原告适用该司法解释属于适用法律错误。因本案已经起诉过，根据法律一事不再理的规定，原告无权再提起诉讼，请求法院驳回原告的诉讼请求。综上所述，迟培福租赁丁丽华的房屋与孙立先和泓鑫源公司没有关系，不应该承担法律责任。另胶州市人民法院违背了合同的相对性原则，适用法律错误，请求法院依法维护被告的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交（2020）0281民初116号民事判决书、（2020）鲁02民终13019号民事判决书等，本院依法组织各方当事人进行了证据交换和质证，被告对证据真实性均未提出异议。本院依法对证据进行审查并在卷佐证。根据原被告提交的证据及庭审调查，本院认定事实如下：一、2008年7月9日，原告与青岛胶州湾凯凯置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，甲方处加盖青岛胶州湾凯凯置业有限公司合同章及其法定代表人叶国光印章，乙方处有孙立先签名并加盖原告处公章。合同约定：乙方购买胶州湾ＫＫ.香港城Ｄ区。叁拾肆号商品房建筑面积115.72平方米，叁拾伍号建筑面积为209.24平方米，叁拾陆号建筑面积121.24平方米。该商品房合同约定建筑面积＋分摊的共有建筑面积共446.20平方米。叁拾肆号商品房单价为每平方米建筑面积2668元，合计商品房价款为308741元；叁拾伍号、叁拾陆号商品房单价为每平方米2748元，合计商品房的价款为908160元。上述三套商品房总价款为1216901元，打九六折为1168225元，该商品房购房款折抵乙方告为甲方承建的凯凯香港城壹号楼建筑施工工程款。建筑工程竣工验收交付使用并经双方审核决算后，购房款如有差额，乙方于决算后十日内补交差额部分的购房款，如抵顶工程款数额不足，差额部分按双方签订的建筑工程施工合同履行。商品房交付乙方使用的期限：因该商品房系甲方售楼部，甲方需继续使用，交付时间暂不确定，由双方另行协商确定交付时间。商品房产权登记：甲方协助乙方办理房屋产权登记，所需交纳的税及有关费用由乙方承担。乙方按照甲方通知（包括电话通知）的期限、金额交纳办理房屋所有权证所需费用，逾期交纳，由乙方承担逾期办理房屋所有权证的法律后果。房屋所有权证自商品房交付使用之日起两年内办理。二、2013年6月20日，被告丁丽华与青岛胶州湾凯凯置业有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定“甲方：青岛胶州湾青岛胶州湾凯凯置业有限公司有限公司乙方：丁丽华。乙方向甲方购买胶州市网点，政府批准的规划用途为：商业。据甲方暂测该房屋建筑面积为432.22平方米，其中套内建筑面积422.3平方米、公用分摊建筑面积为9.92平方米。该房屋建筑层高为3.6米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥1680元，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币￥726129.60元……该房屋交付必须符合下列条件：该商品房经验收合格。甲方定于2011年11月30日前将该房屋交付给乙方，出不可抗力外……付款方式和付款期限：一次性付款，买受人于本合同签订时将购房款￥726129.60元全部付清。”三、2013年6月21日，青岛胶州湾凯凯置业有限公司、被告丁丽华将涉案房屋备案到被告丁丽华名下。四、2016年8月12日，原告向本院提起（2016）鲁0281民初7890号民事案件，诉称被告丁丽华以未取得房屋所有权的房子出租，涉案房已被法院判定给青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司孙立先所有，丁丽华对外出租于法无据，因此迟培福应立即搬出涉案房屋。请求法院判令青岛胶州湾凯凯置业有限公司与被告丁丽华签订的凯凯香港城31号楼32号房的商品房买卖合同无效，判令迟培福立即搬离31号楼32号房。本院于2017年10月18日作出（2016）鲁0281民初7890号民事判决书，已生效。认定：原告请求确认青岛胶州湾凯凯置业有限公司与丁丽华签订的青岛胶州湾凯凯置业有限公司将凯凯香港城31号楼32号房卖给丁丽华的商品房买卖合同无效的请求，予以支持。五、2019年6月3日，原告向本院提起（2019）鲁0281民初6371号民事案件，诉称丁丽华将涉案房屋在2013年租给胶州市鑫和源房产信息服务中心、被告迟培福，因涉案房在2013年已被法院查封，被告并未取得房产证，且有争议，因此租赁合同无效。请求：1.确定原被告签订的凯凯香港城31#楼32#房《商品房买卖合同》有效，判定31号楼32号房产权归原告所有；2.判令被告立即腾房还房；3.被告协助办理产权证书。本院于2019年7月24日作出（2019）鲁0281民初6371号民事判决书，已生效。该案判决：青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司与青岛胶州湾凯凯置业有限公司于2008年7月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效，胶州湾KK.香港城31号楼32号房屋归青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司所有，青岛胶州湾凯凯置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告交付该房屋。丁丽华、胶州市鑫和源房产信息服务中心于本判决生效后三十日内腾退胶州湾KK.香港城31号楼32号房屋交付青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司。另，本判决中认定，关于原告主张迟培福承担责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的字号为当事人，因此迟培福不应当作为本案当事人。六、2020年1月3日，原告泓鑫源公司向本院起诉被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司、被告丁丽华，要求判令被告支付原告违约金及利息456627元。案号为（2020）鲁0281民初116号。经审理，本院支持原告损失378668.5元（6年×58000元/年+58000元/年÷365天×193天），并判决：青岛胶州湾凯凯置业有限公司、丁丽华于本判决生效之日起十日内赔偿原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司经济损失378668.5元。（2020）鲁0281民初116号民事判决书送达后，丁丽华提起上诉，案号为（2020）鲁02民终13019号。经审理，青岛市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。（2020）鲁0281民初116号民事判决书已经生效。七、庭审中，原告称涉案房屋于2020年6月15日交付给原告。该交付时间与（2020）鲁0281执恢445号卷宗记载信息一致。八、被告丁丽华在第一次庭审中称已经对（2020）鲁0281民初116号民事判决书申请再审，但在第二次庭审中明确不申请了。九、原告明确诉讼请求及计算方式为2020年1月1日至6月15日共165天，根据（2020）鲁0281民初116号民事判决书认定租费58000元/年，损失为26220元（58000元/年×165天）。庭审中，被告丁丽华对原告委托诉讼代理人是否具有代理资格提出异议，原告委托诉讼代理人提交了劳动合同一份并提交原告泓鑫源公司出具的证明一份，载明：孙立先系该单位退休职工，因公司与青岛胶州湾凯凯置业有限公司发生多起合同纠纷，特聘请孙立先为公司的诉讼代理人参加诉讼所有事宜。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。泓鑫源公司自愿委托本单位退休职工为公司的委托诉讼代理人参加诉讼，已向本院提交了授权委托书并出具了证明等，代理行为不违反法律规定，代理行为后果应由泓鑫源公司承担。本院认为，2008年7月9日，原告与青岛胶州湾凯凯置业有限公司签订了商品房买卖合同，经（2016）鲁0281民初7890号民事判决书、（2019）鲁0281民初6371号民事判决书确认有效，本院对此予以认定。青岛胶州湾凯凯置业有限公司与被告丁丽华于2013年6月20日签订的《商品房买卖合同》，经（2016）鲁0281民初7890号民事判决书、（2019）鲁0281民初6371号民事判决书确认无效，本院亦予以认定。（2020）鲁0281民初116号民事判决书认定，原告泓鑫源公司与青岛胶州湾凯凯置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，虽然对涉案房屋的交付时间没有进行明确约定，但2013年6月21日，青岛胶州湾凯凯置业有限公司与被告丁丽华将涉案房屋备案到丁丽华名下，被告丁丽华又将涉案房屋出租给案外人胶州市鑫和源房产信息服务中心，青岛胶州湾凯凯置业有限公司就房屋交付事宜已经构成违约，应当承担违约责任，原告泓鑫源公司要求青岛胶州湾凯凯置业有限公司赔偿损失，于法有据，本院予以支持。青岛胶州湾凯凯置业有限公司将涉案房屋卖给被告丁丽华，双方的行为带有明显的恶意，二被告就涉案房屋签订商品房买卖合同，属于恶意串通，损害第三人利益，该商品房买卖合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”之规定，被告丁丽华将涉案房屋对外出租，未给原告腾房，故被告丁丽华应与青岛胶州湾凯凯置业有限公司共同对原告承担赔偿责任。本案中原告主张被告丁丽华承担赔偿责任符合法律规定，本院予以支持。关于损失计算标准，（2020）鲁0281民初116号民事判决书认定，被告丁丽华将涉案房屋对外出租，自认租金为58000元/年，原告按此标准主张损失，于法有据，故支持原告2020年12月31日前的损失378668.5元（6年×58000元/年+58000元/年÷365天×193天）。现原告依据上述标准继续主张被告未及时腾退房屋产生的损失，于法有据，本院予以支持。本案中，根据（2020）鲁0281执恢445号案件记载，2020年6月15日，胶州市鑫和源房产信息服务中心将案涉房屋通过执行部门交付给原告，故原告主张被告在（2020）鲁0281民初116号民事判决书之外继续占用房屋时间自2021年1月1日至2021年6月15日共165天，本院予以支持。关于被告迟培福的责任，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的字号为当事人。根据之前的生效文书认定，丁丽华系与胶州市鑫和源房产信息服务中心签订了租赁合同，形成租赁关系，因此被告迟培福不应当作为本案当事人。故，原告要求被告迟培福承担责任于法无据，本院不予支持。综上，原告要求被告丁丽华赔偿原告损失26220元（165天×58000元/年÷365天）符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第五十九条、第一百零七条、第一百十二条、第一百十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告丁丽华于本判决生效之日起十日内支付原告青岛泓鑫源建筑安装工程有限公司经济损失26220元。二、驳回原告对被告迟培福的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，适用简易程序减半收取228元，由被告丁丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  赵娜二〇二一年六月三日书记员  孙兵