山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终2421号 上诉人（原审被告）：泰安万鸿房地产开发有限公司，住所地宁阳县经济开发区（磁窑104国道立交桥处）。 法定代表人：孟祥进，总经理。 委托诉讼代理人：许永革，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：吴堤堤，男，1989年12月22日出生，汉族，住宁阳县。 被上诉人（原审原告）：齐腾，女，1986年5月16日出生，汉族，住宁阳县。 上诉人泰安万鸿房地产开发有限公司（以下简称万鸿公司）因与被上诉人吴堤堤、齐腾商品房预售合同纠纷一案，不服山东省宁阳县人民法院(2021)鲁0921民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万鸿公司上诉请求：撤销原判决发回原审法院重审，或者直接依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律不当，上诉人本身并无过错。被上诉人至今未办理房产权登记的主要原因是：一是政府各个部门之间对有的事项，不够理顺，我公司一直在积极协调解决，并多次恳请政府解决上诉人的房产权办证问题，稳步推进各项满足产权登记的事项，近期即可对符合条件的购房户办理房产权登记。二是疫情确实给我国各方而造成了不可抗拒的影响，其中也包括原告主张的办理房产权登记工作。综上所述，请求二审法院考虑上诉人本身并无过错，依据相关法律规定撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。 吴堤堤辩称，上诉人所说原因与购房者无关，合同对于交房办证时间约定明确。 吴堤堤、齐腾向一审法院起诉请求：1.判决被告支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金9356.51元；2.被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2019年8月7日，原被告签订《商品房预售合同》一份，合同主要内容为：第一条项目建设依据该地块土地使用证为宁国用（2013）第161号，商品房项目核准名称为万鸿城市花园，建设工程规划许可证号为建字第370921132013012号，施工许可证号为370921132014001；第二条销售依据预售许可证号为宁房宁预字第××号；第三条商品房基本情况买受人购买的商品房为万鸿城市花园第10幢3单元5层502室，房屋代码53864，建筑面积83.09平方米；第六条付款方式及期限贷款方式付款，房款总价366922元，买受人已首付116922元，余款办理银行住房按揭贷款且30日内付清；第十条交付时间和手续出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；第十一条逾期交房责任除不可抗力、政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定造成无法正常施工的情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照逾期时间分别处理，其中逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起三十日内向买受人支付违约金；第二十条产权登记出卖人应当在商品房交付使用后90日内保证买受人办理该商品房的所有权转移登记；因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告已付清全部房款，被告也于2019年8月20日将该商品房交付给原告，至本案庭审之日，该房屋仍不具备办证条件。被告主张政府各部门之间不够理顺、突发疫情均是造成办证迟延的原因，原告对此不予认可，被告未提交证据证实其主张。另查明，被告万鸿公司成立于2012年5月16日，经营范围为房地产开发经营；物业管理。 一审法院认为，被告万鸿公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告具有合法的主体资格，原告向被告购买商品房的意思表示真实合法，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行约定的义务。被告作为依法设立的房地产开发企业，对办理房产证所需的材料、程序及时间应是明知且熟悉的，对被告关于政府各部门之间不够理顺是迟延办证的原因的主张，一审法院不予采信。关于被告主张疫情导致办证迟延，应当扣除疫情不可抗力期间101天，原告不认可，表示疫情与本案无关。根据合同内容，合同约定的办证时间早于疫情爆发时间，故被告的该项主张不符合客观事实，一审法院不予支持。根据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条规定，买受人自商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续，自2019年8月20日房屋交付，买受人应于2019年11月19日前办理房屋所有权转移登记手续，逾期办证的违约金按合同约定应自2019年11月19日计算。原告要求的违约金自2019年11月20日计算至2021年4月16日，共计510天，每日按总房款366922元的万分之五计算（每天18.35元），共计9358（18.35元/天﹡510天）元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，判决：被告泰安万鸿房地产开发有限公司于一审判决生效后七日内支付原告吴堤堤、齐腾逾期办理房屋所有权转移登记违约金9358元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告泰安万鸿房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人万鸿公司提交：证据一、宁阳经济开发区管委会证明复印件一份，时间是2020年5月21日，证明直到2020年5月21日宁阳经济开发区管委会才说符合规划，2020年9月15日宁阳县行政审批服务局才予以审批盖章，确实是政府没有捋顺关系；证据二、被上诉人承诺书一份，时间是2019年8月12日，证明当时虽然跟业主签了合同，但跟业主说明了已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，按要求完善物业的相关事宜，因本人提前收房装修，对提前收房可能引起的法律后果与责任，本人自行承担。被上诉人吴堤堤质证认为，对证据一有异议，合同已经约定了2019年9月30日达到交房标准，开户费也已经实际缴纳，至今未开通；对承诺书真实性无异议，对内容有异议，当时没有说的这么明确，当时通的地表水，没有围墙。本院认定，对于上诉人提交的证据一，系复印件，对方不予认可，内容与本案也并无关联，对此不予采纳；对于上诉人提交的证据二承诺书，真实性可予确认，但其内容为合同签订时购房者对于现状收房的承诺，与合同内容并不抵触，也与本案中上诉人逾期办证的事实没有关联，对此不予采纳。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，万鸿公司与吴堤堤、齐腾签订《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，各缔约方均应按照合同约定履行相关的合同权利及义务。根据合同约定，上诉人应于2019年11月19日办理房屋所有权转移登记手续，但上诉人未按约定履行，属违约行为，应承担相应的违约责任。万鸿公司主张政府各部门之间不够理顺是迟延办证的原因的主张，对此并未提交有效证据佐证，且上诉人作为商品房开发商对于办理相关手续所需具备客观条件及具备条件之后的合理耗时应有所预见，并作为合同签订的考量因素，故其该主张不能作为其逾期办理的正当理由。因双方当事人在合同中约定的办证日期为2019年11月19日，万鸿公司当时已出现违约情形，且至今不能消除，而山东省新冠肺炎疫情防控启动一级响应期间为2020年1月24日至2020年3月7日，因此上诉人主张计算违约金时扣除新冠疫情相应天数101天，缺乏事实依据，本院不予采信。 综上所述，泰安万鸿房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人泰安万鸿房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 于永刚 二〇二一年六月三十日 书记员 赵思敏