山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异369号 案外人：华翠玲，女，1964年5月31日生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：李若寒、纪政，山东远易律师事务所律师。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原青岛明霞特易购置业有限公司），住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托诉讼代理人：鹿莎莎、昝晓君，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，董事长。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行青岛明霞润欣置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷【执行案号：（2018）鲁02执807号】一案过程中，华翠玲向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 华翠玲请求本院中止对青岛市市北区xx路xx号xx户房屋（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封。事实与理由：青岛市中级人民法院（2018）鲁02执807号案件查封了案涉房产，并将对案涉房产进行拍卖。上述案涉房产为异议人购买但尚未办理产权证，请法院查清事实，解除查封，维护案外人合法权益。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，其对案涉房产享有的权利根本不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2.案外人未在案涉房产被查封之前签订合法有效的书面合同并“合法占有”案涉房产，未提供证据证明已全部支付案涉房产价款，且对不能办理案涉房产过户登记显然具有过错，故其提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条构成要件，依法应予驳回。3.案外人并非为了居住而签订《青岛市商品房预售合同》，案涉房产本身属于案外人的投资行为，且未在案涉房产被查封之前签订合法有效的买卖合同，也并未支付案涉房产价款，故其提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条构成要件，依法应予驳回。 为证明其主张，华翠玲向本院提交了以下证据：证据一、《青岛市商品房预售合同》一份，证明2018年8月22日，案外人与青岛威乃达投资有限公司（下称“威乃达公司”）签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定案外人购买案涉房产，合同第7页附件一约定购房款分别为887820.96元。自签订合同7日内，付至青建集团股份公司（下称“青建公司”）账户，收款账号为37×××05。证据二、青岛银行凭证、青建公司收款收据各一份，证明2018年8月23日，案外人将案涉房产全部购房款887820.96元付至预售合同约定的青建公司账户，青建公司向案外人出具收款收据。证据三、十五大街香寓商住楼入住管理服务协议、房屋使用证明各一份，证明案外人自2019年3月1日入住并占有使用案涉房产；自交付后一直由案外人占有使用。证据四、（2017）鲁02民初875号民事调解书一份，证明威乃达公司与青建公司建设工程施工合同纠纷一案，青岛中院于2017年8月24日作出（2017）鲁02民初875号民事调解书。确认：由青建公司施工的东西快速路两侧改造一期工程Ａ2、Ａ4地块（分别于2008年7月15日、2009年6月22日签订建设工程施工合同）的工程结算造价总计238546394.26元，目前威乃达公司尚欠青建集团股份公司工程款39606125.10元；青建公司放弃上述欠款利息，威乃达公司通过以房抵款的方式支付上述欠款；双方另行签订抵房协议，威乃达公司于2019年8月30日前将全部抵顶房屋交付青建集团股份公司，并协助青建公司办理房地产权证。证据五、《房屋抵偿工程款补充协议书》一份，证明2017年8月24日，青建公司与威乃达公司签订《房屋抵偿工程款补充协议书》，双方一致确认威乃达公司以位于青岛市市北区房屋，面积约3854.07平方米，总房款为39606125.10元的房屋抵顶青建集团股份公司工程款39606125.10元。协议中附有包括案涉房产在内的共52套抵顶房产明细。该协议书存档于青岛中院（2017）鲁02民初875号案件卷宗内，协议书及以房抵款的事实均经人民法院生效调解书予以确认。上述时间均在明霞公司查封之前。证据六、房屋交接验收单一份，证明2018年8月28日威乃达公司将包括本案xx户房产在内的共52套抵顶房屋交付给青建公司。青建公司在接收上述房产后陆续出售，2018年8月22日将本案xx户房产出售并交付给案外人。证据七、（2020）鲁02执异471号执行裁定书、（2020）鲁02民初1959号民事判决书各一份，以证明青建公司就威乃达公司抵顶的包括案涉房产在内的52套房屋提出执行异议，青岛中院裁定中止执行其中40套房产，包括案涉房产在内的另外12套房产因青建公司已经对外出售，因此青岛中院在该案中未予支持，但青岛中院在471号裁定书及1959号判决书中均明确青建公司已经对外出售的包括案涉房产在内的12套房产的购房人有权主张权利。青岛明霞润欣置业有限公司不服（2020）鲁02执异471号执行裁定书，提起执行异议之诉，青岛中院于2021年4月27日作出（2020）鲁02民初1959号民事判决书，认定青建公司对于威乃达公司抵偿的房屋享有物权期待权，青岛明霞润欣置业有限公司请求准许对抵顶的40套房产执行，没有事实和法律依据，驳回了青岛明霞润欣置业有限公司的诉讼请求。案外人购买的案涉房产在威乃达公司抵顶给青建公司的52套房产内，青建集团股份公司将其出售给案外人，目前由案外人占有使用，案外人对该房屋亦享有物权期待权，本案情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除青岛明霞润欣置业有限公司的强制执行。 青岛明霞润欣置业有限公司发表质证意见：对证据一《商品房预售合同》的真实性不予认可，对证明事项有异议。1、该商品房预售合同的签订时间为2018年8月22日，显然在案涉房屋被查封的2017年12月5日之后，案外人并未在查封之前签订合法有效的买卖合同，不符合《执行异议复议规定》的排除执行的构成要件。2、依据《商品房预售合同》第十条约定：房屋交付必须符合单体的竣工验收，案涉房屋至今并未竣工验收，不具备合法交付的条件，案外人不可能在案涉房屋被查封之前合法占有案涉房屋；3、依据《商品房预售合同》第三十一条约定，案外人应和威乃达公司在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案涉房屋显然没有办理。案外人对于案涉房屋至今不能办理过户登记具有过错。对证据二电子回单及业务收款收据真实性不予认可，对证明事项有异议。案外人提交的电子回单付款人并非案外人，收据为青建集团股份有限公司开具，不是威乃达公司收取，与本案不具有关联性。而且该银行交易清单中并未明确所支付的款项为涉案房屋的房款。案外人并未在案涉房屋被查封以前全部支付案涉房屋的房款，不具备《执行异议复议规定》第28条排除案涉房屋执行的构成要件。对证据三的真实性不予认可。对证明事项有异议。入住管理服务协议、房屋使用证明出具的时间在涉案房屋被查封后。案外人不享有排除执行的民事权益。十五大街商业物业服务中心并非预售合同显示的物业服务单位，收据及协议均不足以证明房屋已经正常使用，也不能作为认定案外人实际占有房屋的根据。对证据四民事调解书的真实性无异议，证明事项有异议。该份调解书中并未明确包含涉案房屋。而且依据该调解书威乃达公司系在2019年8月30日前将抵顶房屋交付青建公司。即使涉案房屋包含在该调解书中，也在涉案房屋被查封后，案外人不能合法实际占有涉案房屋。对证据五真实性不予认可。对证明事项有异议。依据案外人在本案中提交的证据，即使案外人占有涉案房屋，也明显系被查封之后，不符合《执行异议复议规定》第28条所构成要件。对证据六的真实性不予认可。该份证据并无威乃达公司的盖章确认，而且在验收情况一栏所显示的房屋也并未明确的指向涉案房屋。对证据七的真实性无异议。证明事项有异议。（2020）鲁02执异471号裁定明确驳回了青建公司对涉案房屋的异议。即使青岛中院之后作出的（2020）鲁02民初1959号民事判决书中也并不包括涉案房屋。本案中案外人对涉案房屋不享有足以排除明霞公司强制执行的民事权益，案外人对涉案房屋不享有物权，也不享有物权期待权。即使享有权益也仅是一般的债权，不能优先于明霞公司的强制执行的债权。 为证明其主张，青岛明霞特易购置业有限公司向本院提交了2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息。证明：案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除对案涉查封、排除执行。案涉房产目前系青岛市中级人民法院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 案外人华翠玲发表质证意见：对该份证据的真实性无异议，对证明事项不予认可。471号裁定书及1959号判决书中均已查明包括涉案房屋在内共52套房屋系威乃达公司抵顶给青建公司的顶帐房。威乃达公司和青建公司的顶房协议签订时间房屋交付给青建公司的时间均在明霞公司查封之前。且双方的顶房协议已经875号生效调解书予以确认。1959号判决书中亦明确未办理过户的原因不在青建公司。涉案房屋系案外人在青建公司购买，青建公司对威乃达公司抵顶给其房屋享有排除明霞公司强制执行的权利，案外人亦享有该权利。涉案房屋的购买时间应当以青建公司与威乃达公司抵房的时间为准，是在2017年8月，在明霞公司查封涉案房屋之前，案外人享有排除明霞公司强制执行的权利。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除申请人与被申请人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除申请人与被申请人威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被申请人威乃达公司返还申请人已支付的合同款433563680.00元。4.被申请人威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向申请人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被申请人赛赛公司对被申请人威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因申请人已预交全部仲裁费，被申请人应该将费用直接给付申请人。以上被申请人应给付申请人款项共计542748298.00元，被申请人应自本裁决书送达之日起十日内给付申请人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉车位在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，华翠玲向本院提交的证据不足以证明其在本院查封案涉房产前，已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有案涉房产，故华翠玲的异议请求，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人华翠玲的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 周新喆 审 判 员  龙 骞 二〇二一年六月一日 法官助理 杨 峰 书 记 员 刘奕彤