广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5178号上诉人（原审被告）：广州市誉城房地产开发有限公司，住所地广东省广州市海珠区同福西路131-133号自编605房。法定代表人：文小兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁维、赵双，均系广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄盛伟，男，1971年3月12日出生，汉族，住广东省广州市从化区。被上诉人（原审原告）：刘润兰，女，1974年2月28日出生，汉族，住广东省广州市从化区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：温文，广东中粤云天律师事务所律师。上诉人广州市誉城房地产开发有限公司（以下简称誉城公司）因与被上诉人黄盛伟、刘润兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初15664号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。誉城公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人未在合同约定的交楼日前交付物业专项维修资金，构成违约，依照合同约定誉城公司有权迟延交付房屋，不承担逾期交房责任。2.一审法院在缺乏事实及法律依据的情况下，自行定义涉案房屋达到“永久供气”条件的时间，属认定事实及适用法律错误。（1）涉案房屋已于2017年6月8日符合合同约定的交房条件，合同约定的房屋交付日期为2017年6月30日，誉城公司未违反合同约定，不应承担延迟交楼违约金。（2）根据我国相关法律规定，燃气工程竣工验收合格是燃气工程项目交付使用的法定条件。（3）在涉案同一小区的其他购房人刘力平、李诗慧与誉城公司的（2019）粤0105民初759号案诉讼中，广州燃气集团有限公司向一审法院的函复内容明确指出涉案房屋燃气工程于2017年6月8日竣工验收合格，符合法定的交付使用条件。（4）一审法院以《管道燃气开户合同》签订时间或《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》的加盖公章时间为永久供气时间，缺乏事实及法律依据。3.誉城公司已于2017年6月21日向被上诉人送达了《交楼通知书》，履行了通知义务，但被上诉人因自身原因延迟收楼，相应责任应由其自行承担。即使收楼时涉案房屋存在部分瑕疵，但被上诉人已实际收楼，也应视为其对此予以接受并认可涉案房屋达到收楼条件的事实，被上诉人在确认收楼后又以涉案房屋不符合交付条件为由要求誉城公司承担延迟交楼违约金，并无事实和法律依据。4.一审法院违背法律及事实，认定誉城公司违约，并判令誉城公司按照逾期交付房屋的违约标准，即每日按总房价款0.05%的标准向被上诉人支付违约金，明显远高于被上诉人的实际损失，违反合同法第一百一十四条第二款的规定。且被上诉人应承担证明其因燃气未通受到损失的举证责任。法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则对违约金标准予以调低。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法予以改判，维护誉城公司合法权益。被上诉人黄盛伟、刘润兰服从一审判决，不同意誉城公司的上诉请求。主要答辩意见：涉案商品房买卖合同中关于维修资金的约定，是格式条款，单方加重了被上诉人的责任，应属无效。誉城公司以此为由主张不承担逾期交房的违约责任，理由不能成立。黄盛伟、刘润兰向一审法院起诉请求：1.誉城公司向黄盛伟、刘润兰支付逾期交房违约金（每日按总房价款18500000元的0.05%标准计算，从2017年7月1日起计至2017年8月9日止）；2.誉城公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明事实：2016年9月14日，黄盛伟、刘润兰（乙方、买方）与誉城公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方以总价18500000元购买甲方开发的位于天誉半岛花园自编A-3栋19层1902号房，房屋地址：海珠区同福西路26号1902房；（第八条）甲方同意乙方按按揭贷款方式付款；（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间、分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；⑵逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：㈠规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；㈡建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；㈢消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。㈣供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；㈤人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；㈥《房地产（住宅）质量保证书》；㈦《房地产（住宅）使用说明书》；㈧《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，㈠至㈤项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；㈥、㈦项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见；逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；（第十七条）乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次；乙方未按催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；（二十六条）乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金；物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户；乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方；该合同附件七：《本合同补充协议》作为对主合同的修改和补充，其中约定：（第八条）对主合同第十三条的补充约定：2.甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续；若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照主合同第二十五条承担保修责任；乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，甲方不承担延期交房的责任，且视同甲方已在主合同约定的交房期限届满之日按主合同约定的标准向乙方交付了该商品房；4.除该商品房存在主体结构和地基基础的房屋质量缺陷外，其他情况不得作为拒绝收楼之条件；房屋质量严重影响乙方对房屋的正常使用的，甲方按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起45日内修复，并承担修复费用；（第九条）对主合同第十四条的补充约定：1.若乙方不能同时满足以下条件时，甲方有权推迟该商品房的交付时间直至乙方完全履行主合同约定的各项义务，且甲方不承担延期交房的责任，在顺延交楼时间内该商品房损毁、灭失的风险及物业管理费等相关费用由乙方承担：（1）已按主合同约定交清所有应缴款项（包括但不限于乙方应缴纳的房款、测绘面积补差款等）、税费、代垫款（如有）和违约金（如有）；（4）已付清物业专项维修资金；2.除主合同规定的不可抗力因素外，如出现以下情形之一的，致使甲方履行主合同规定的义务被延误，乙方同意甲方将该商品房交付日期相应顺延，甲方无须承担违约责任，也无须对乙方赔（补）偿任何费用：⑶配合国家和地方法律法规、重大政策及重要政府行因执行政府的政策政令造成延期的；⑸因市政配套设施延误造成延期的；⑺因政府部门需要的各项管制延期的；⑻因技术部门证明施工中遇到重大技术问题及困难导致延期的；⑼施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致延期的；3.双方同意对甲方逾期交房的违约责任做以下补充修改：无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，甲方按照主合同第十四条的标准承担违约责任，但甲方对乙方应承担的最高赔付额不超过总房价款的10%；（第十条）对主合同第十五条的补充约定：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；（第十一条）对主合同第十六条的补充约定：房屋交付验收的时间以甲方收楼通知书约定的时间为准；如交付时甲方具备本协议第十条约定的资料，乙方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，否则视为乙方无异议，房屋已交付；如之后乙方再次或重复提出异议的，之后的异议无效；甲方在接到乙方书面异议后，只要在约定期限内做出书面答复和意见，即视作该商品房已如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任；（第二十三条）本协议是主合同的组成部分，主合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准；等。2018年3月3日，誉城公司向黄盛伟、刘润兰出具了涉案房屋房款18500000元的发票。2019年9月26日，誉城公司向黄盛伟、刘润兰出具了涉案房屋物业维修基金46078元的收款收据。黄盛伟、刘润兰提交的付款凭证反映该款项于2019年9月26日转账给誉城公司。一审法院另查明，在涉案同一小区的其他购房人起诉誉城公司的（2017）粤0105民初10855号案诉讼中，一审法院向供气部门发函调查相关供气的情况。广州燃气集团有限公司向一审法院函复，主要内容为：一、来函所附的竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上供气单位的章及代表签名涉嫌假冒，请贵院依法查明该资料的真实性与合法性。二、根据《广州市燃气管理办法》第十一条之规定：“建设单位自行建设的红线范围内的燃气管道设施，应当在投入运行前将相关档案资料移交管道燃气经营企业，并签订移交管理协议，明确营运、维修、养护等管理责任。管道燃气经营企业在接管红线范围内的燃气管道设施时，应当对其安全技术状况进行检查，不符合安全技术要求的，不予接收及供气。”因此，我司在接管红线范围内的燃气管道设施前，要求建设单位将管道工程档案资料移交我司核查，并对其安全技术状况进行检查（我司称之为“复验”）。三、经查，我司于2017年6月8日收到天誉洲头咀住宅楼燃气管道工程施工单位广东创粤建设有限公司提交的燃气管道工程资料，经初步核查资料后于2017年7月12日组织对该小区燃气管道工程进行现场复验。经现场复验和对竣工资料核查发现该工程质量及竣工资料有须整改项，施工单位于2017年8月4日整改完毕并经监理单位确认。我司检查合格后，于2017年8月9日对小区工程竣工资料之一《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》进行签字盖章，并与广州市誉城房地产开发有限公司签订《管道燃气开户合同》。至此，该小区的燃气管道设施才正式移交我司管理。四、如上所述，复验属于小区燃气设施移交我司管理前的必要检查程序，并非因更换物联网智能燃气表才需要进行复验。附件中有两份《广州市燃气输配及应用工程》，其中工程为（庭院）的竣工日期为2017年6月2日，工程为（户内）的竣工日期为2017年6月8日。一审诉讼中，黄盛伟、刘润兰与誉城公司一致确认：黄盛伟、刘润兰已按合同约定的期限交齐合同约定的房款；黄盛伟、刘润兰实际收楼的日期为2017年7月17日。黄盛伟、刘润兰还表示：黄盛伟、刘润兰入住后，誉城公司未曾通知其交纳专项维修资金，誉城公司直至2019年9月才通知黄盛伟、刘润兰交纳该费用；誉城公司于2017年已将房屋交付给黄盛伟、刘润兰，因此不存在誉城公司所称的不交专项维修资金就拒绝交楼的发生；专项维修资金的交纳与誉城公司违约无必然的关联性。一审法院认为：黄盛伟、刘润兰与誉城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具约束力。根据合同约定，誉城公司应当在2017年6月30日前将符合“竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件的商品房交付给黄盛伟、刘润兰使用。黄盛伟、刘润兰主张誉城公司在合同约定的2017年6月30日前未将符合合同约定的交楼条件的房屋交付给黄盛伟、刘润兰，就此一审法院在另案中向供气部门发函调查，根据广州燃气集团有限公司函复的内容来看，涉案小区的燃气管道设施于2017年8月9日才正式移交给广州燃气集团有限公司，广州燃气集团有限公司并于同日与誉城公司签订《管道燃气开户合同》，由此可见，涉案小区的供气条件于2017年8月9日才真正具备。誉城公司未按约定时间向黄盛伟、刘润兰提供符合合同约定的交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于誉城公司抗辩黄盛伟、刘润兰的收楼行为是否视为黄盛伟、刘润兰接受了涉案房屋存在部分瑕疵并认可当时涉案房屋达到交付条件的问题。黄盛伟、刘润兰与誉城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》中已经明确约定了涉案房屋交付的标准。现根据查明的事实，涉案房屋在2017年8月9日才具备交付条件。对于尚不具备交付条件的房屋进行交付，属于对原合同约定的变更。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。誉城公司与黄盛伟、刘润兰未就变更收楼条件重新达成协议，即黄盛伟、刘润兰对收楼条件的变更没有明确的意思表示。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条的规定，默示行为应当是以一方当事人向对方当事人提出民事权利要求为前提。本案中，誉城公司并未明确告知黄盛伟、刘润兰涉案房屋交付时尚不具备永久通气的条件，相反誉城公司提供的资料导致黄盛伟、刘润兰误以为涉案房屋符合交付的条件。在此前提下，即便黄盛伟、刘润兰已经办理了收楼手续，也不构成行为默示的意思表示。也即黄盛伟、刘润兰未以明示或默示的任何方式，表示对变更收楼条件的认可。因此，誉城公司的上述抗辩意见理据不足，一审法院不予采纳。誉城公司还抗辩燃气开通与否对一间房屋的使用价值的影响是轻微的，应由黄盛伟、刘润兰提供证据证明其因燃气未通所受到的经济损失，因此要求法院调低逾期交房违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。黄盛伟、刘润兰与誉城公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是固定格式的合同版本，誉城公司作为开发商，对于预售房屋的建设、配套设施的报批程序及房屋的交付情况等相较于黄盛伟、刘润兰作为购买人是更为清晰的，双方是在协商一致后才约定逾期交房的违约金标准，因此，双方均应遵守合同约定的权利义务。誉城公司抗辩黄盛伟、刘润兰的实际损失低于合同约定的违约金标准，应由誉城公司举证，现誉城公司反而要求黄盛伟、刘润兰提供证据证明其实际损失的意见，理据不足。誉城公司据此要求调整逾期交房违约金的抗辩意见，一审法院不予采纳。另，合同并未明确约定物业专项维修金的具体金额及具体收款账户，则誉城公司应及时通知黄盛伟、刘润兰应交的具体金额、交纳时间等。本案中，誉城公司未提交证据证明何时通知黄盛伟、刘润兰支付物业专项维修金，且实际上该费用也是支付至誉城公司账户上，因此不足以说明黄盛伟、刘润兰迟延支付该款项，誉城公司关于物业专项维修金的抗辩无理，一审法院不予采纳。鉴此，黄盛伟、刘润兰要求誉城公司从2017年7月1日起至2017年8月9日止，每日按总房价款的0.05%的标准计付逾期交房违约金，合法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：广州市誉城房地产开发有限公司在判决生效之日起15日内支付逾期交房违约金（每日按18500000元的0.05%标准计算，从2017年7月1日起计至2017年8月9日止）给黄盛伟、刘润兰。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6850元，由广州市誉城房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。双方当事人在二审中没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要审查的问题是：1.誉城公司是否存在逾期交房的违约行为；2.双方约定的逾期交房违约金是否过高；3.誉城公司能否免责。本案中，涉案商品房买卖合同中第十二条明确约定了交房条件，不仅包括商品房工程项目验收合格，亦包括满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。誉城公司上诉称附件七第十条约定了唯一交房条件为《工程竣工验收报告》，但经审查，该约定是关于主合同第十五条即交楼资料的补充约定，并未因此推翻双方当事人将满足供气等必要居住条件作为交房条件的真实意思表示。誉城公司主张涉案房屋于工程竣工验收之日达到合同约定的交房条件，缺乏合同依据，本院不予采纳。一审法院依据已查明的事实，认定涉案房屋具备满足供气等必要居住条件的时间为2017年8月9日，并无不妥，本院予以确认。誉城公司未在合同约定的时间将满足交房条件的房屋交付给被上诉人，构成违约，理应根据合同约定承担相应的违约责任。一审判决誉城公司按照合同约定向被上诉人支付自违约之日起至涉案房屋具备交付条件之日止的违约金合法合理，本院予以维持。誉城公司主张违约金标准过高应予以调低，理据不充分，本院不予支持。誉城公司主张被上诉人未在合同约定时间支付物业专项维修资金，誉城公司有权迟延交楼，不承担逾期交房违约责任，但誉城公司未能提交证据证实其已履行通知义务，且该笔款项被上诉人已实际支付，故对誉城公司的该项主张，本院不予采纳。综上所述，誉城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由上诉人广州市誉城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  梁淑敏审判员  李 焕二〇二一年六月一日书记员  古嘉玲张海燕