上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初6671号原告：黄海舟，男，1974年11月27日生，汉族，住上海市宝山区。原告：刘迤，女，1976年2月3日生，汉族，住上海市虹口区。上述二原告的共同委托诉讼代理人：陈智，上海市联合律师事务所律师。被告：姜挺国，男，1944年11月6日生，汉族，住上海市闵行区。被告：姜志敏，男，1975年1月6日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：姜挺国(系姜志敏父亲)。被告：沈仁秀，女，1949年11月28日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：姜挺国(系沈仁秀丈夫)。原告黄海舟、刘迤与被告姜挺国、姜志敏、沈仁秀房屋买卖合同纠纷一案，该案经上海市闵行区人民法院移送至本院，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，并于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告黄海舟、原告黄海舟与刘迤的共同委托诉讼代理人陈智、被告姜挺国同时作为被告姜志敏、沈仁秀的共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄海舟、刘迤向本院提出诉讼请求：一、三被告立即返还二原告100,000元；二、诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告与三被告于2019年9月19日签订《上海市房屋买卖合同》，约定由二原告受让三被告位于松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室的房产一套，上述房产转让总价为435万元，原、被告各方应在2020年9月19日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，原合同附件三中同时约定两原告分五期向三被告支付房款，首笔款项10万元应于签约当日支付,第二笔款项90万元原告应当于2020年6月18日之前支付。合同签订当日,原告刘迤向被告姜挺国支付房款10万元。原告原本打算通过出售原自有房屋的方式支付原合同项下房产第二笔款项，后因受新冠疫疫情影响原告原自有房屋至今未能出售，被告对此情况知悉并表示理解。据此，原、被告各方于2020年6月23日签订《解约协议》，约定自即日起解除原合同。上述解约协议签订后当天,原告黄海舟与被告姜挺国签订了补充协议，约定原、被告解约后,原合同项下房产的新买家早于原告自有房屋出售成交的,被告同意在新买家成交后退还原告之前交付的10万元,同时约定原、被告双方解约之后原告仍然拥有优先购买权。然而被告在未告知原告的情况下于2020年6月将原合同项下房产擅自转让给新买家。原告认为，被告房产早于原告自有房产出售，且未告知原告原合同项下拟出售房产已经转让给新买家的事实，亦未能保障原告的优先购买权，根据原、被告双方之间的约定，被告应当退还原告之前交付的10万元房款。原告据此诉至本院，请求判如所请。被告姜挺国辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案系原告违约在先，双方之所以签订解约协议是因为被告逾期不支付房款，双方解约时被告也未提过疫情影响，事实上与疫情也无关系。双方买卖合同是在2019年9月19日签订，约定首付款是在2020年6月18日前支付，期间长达9个月时间，鉴于我国疫情控制很好，尤其是上海，从未封过城或路，房产交易中心也没有停止过服务，所以原告所称的疫情影响根本不成立。原告房屋之所以没有卖掉原因是要价过高；二、原告陈述的两张解约协议书签订的先后顺序与事实是不一致的。因原告未按约支付房款，故被告发送挂号信催促付款，嗣后，原告黄海舟与被告姜挺国约定于2020年6月23日在中介处解约。当日，原告黄海舟给了被告姜挺国已经拟好并签字的协议也就是原告所谓的“补充协议”，被告姜挺国签字后由中介发送给律师复核，被告知这样的协议不规范，就其中的酌情给付也不明确，无法就此协议解除网签。在这种情况下，原、被告又重新签订了规范的《解约协议》。被告认为后签的《解约协议》已取代的之前的协议，所以应按照该协议进行履行，被告无需向原告退还任何钱款。本院经审理认定事实如下：2019年9月19日，原告黄海舟、刘迤作为买受人(乙方)与被告姜挺国、姜志敏、沈仁秀(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的位于上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给乙方，房屋建筑面积133.33平方米，转让价格为435万元；甲方于2020年10月19日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认在2020年9月19日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在借到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同附件三约定：1.乙方于签约当日支付甲方房款100,000元；2.乙方于2020年6月18日之前，支付甲方房款900,000元；3.乙方于2020年8月10日之前，支付甲方房款2,050,000元；4.乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,280,000元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户；5.乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款20,000元。合同另对其他事项进行了约定。合同签订当日，原告刘迤向被告姜挺国转账支付100,000元，转账明细中载明为购云润家园房屋定金款。2020年6月19日，被告姜挺国向原告发送挂号信称，系争房屋购房合同已经过了合同所约定的最后首付款期限(即2020年6月18日前付款日)，日后应以每日万分之五的赔偿金计算，如到7月3日前还未付款，我们有权追讨你们总房价的百分之二十的违约款，如你们实在有困难，可在本周内去太平洋中介双方解除买卖合同，我们不再要求你们另外总房价的百分之二十的违约款。该挂号信于2020年6月20日送达原告方。2020年6月23日，原告黄海舟(乙方)与被告姜挺国(甲方)签订协议一份(以下简称“协议一”)，约定：1.如果在甲乙双方解约之后，新买家早于乙方成交这套房产的，甲方同意在与新买家成交后，乙方之前交付的10万元定金，酌情予以退还；2.甲方同意双方解约之后，乙方仍然拥有优先购买权，并享有原合同约定的总价和付款节点。在上述协议签订后，原告黄海舟、刘迤作为买受人(乙方)与被告姜挺国、姜志敏、沈仁秀(甲方)又签订《解约协议》一份(以下简称“协议二”)，约定甲、乙双方于2019年9月19日，通过居间方太平洋房屋居间成功，签订了关于上海市松江区九亭镇九新公路XXX弄XXX号XXX室及地下车库地下1层车位14室房地产的《上海市房地产买卖合同》，现甲、乙双方经友好协商一致，达成如下协议：1.甲、乙双方协议自即日起解除该《上海市房地产买卖合同》，同时，甲、乙双方按以下A、C款处理：A、甲、乙双方互不承担违约责任；……C、乙方于网签当日支付给甲方房款人民币100,000元整，甲方不予退还作为乙方对甲方的补偿；……3.甲、乙双方不得私下成交，或者与对方之亲属成交；若有违反，甲方仍应按甲方与中介方签订的居间合同(出售委托、独家委托、佣金确认单等)的约定支付中介方违约金，乙方仍应按照乙方与中介方签订的带看确认书(佣金确认单)的约定支付中介方违金……。审理中，原、被告一致确认，2020年6月23日签订协议一、二时就原告黄海舟及被告姜挺国在场，协议二上的其他原、被告签字是二人带回去另签的。原告表示因为协议一只有原告黄海舟与被告姜挺国签字，故本案中钱款由被告姜挺国返还给原告黄海舟即可；三被告表示，如果法庭判定返还则由被告姜挺国个人向原告黄海舟个人返还并无异议。就协议一中有关：“……新买家早于乙方成交这套房产的，甲方同意在与新买家成交后……”内容的理解双方存在争议。原告解释称是指如果被告找到新买家，新买家和被告的合同价格高于原、被告的合同价格，则被告将所收10万元全额退还给原告；反之低于的，则酌情退款。另，原告称因为当时其与被告约定，如果其能够在被告找到新买家之前卖了自己的房子，可以支付90万元了，则双方的原合同继续履行。被告解释称，其与原告之间原合同约定期限是到2020年10月完成，如果被告和新买家之间全部成交手续完成早于该时间节点，则就10万元酌情退还。审理中，原告称其自己的房屋是在2020年7月5日出售给了案外人，原告为此向本院提供了其与案外人的《上海市房地产买卖合同》。被告表示对该买卖合同不清楚。因原告提供上述合同系原件，故本院对其真实性予以认定。被告称其在2020年6月24日就将系争房屋另行出售，出售价格为475万元(其中包含车库10万元)，并于当日收取了案外人定金5万元，并就此向本院提供了银行流水。原告对于银行流水真实性没有异议，对于其他情况表示不清楚。本院对银行流水真实性予以认定。原告还称，其于2020年6月26日知道被告已将系争房屋出售，故原告黄海舟向被告姜挺国发送短信要求返还10万元，被告并未对返还提出异议，仅是认为尚未达到返还条件。原告为此向本院提供了短信往来记录，具体如下：2020年6月26日原告黄海舟发送短信至XXXXXXXXXXX的手机，内容为：“爷叔，既然侬的房子已经卖掉了，侬看一下是不是能把定金退还给我，谢谢爷叔”；该手机回复：“什么叫卖掉了，钱到手了？”；黄海舟回复：“我是说等您首付到手后，我也给您说了，我们家里现在情况不好，希望爷叔帮帮忙，谢谢爷叔”。2020年7月5日，原告黄海舟又向前述手机发送短信，内容如下：“我已经配合你重新卖高价了，你不能再把我的定金拗掉，这样做就太不地道了……”。2020年7月18日，原告再次发送短信称：“你已拿到首付了，麻烦您把定金退还给我把，你是签过字的，请您遵守承诺，我小黄自问在跟您这个交易过程中，对您都是很尊重的，而且对您的要求也都100%配合，如今您的房子已经高价卖出去了，我为您高兴，为自己惋惜，但是，我希望我们好聚好散，大家凭良心做事”；就上述发送的短信没有回复。被告确认XXXXXXXXXXX的手机为其所有，但认为没有收到短信。法庭要求原告黄海舟当庭向前述手机发送短信一条，被告姜挺国持有的手机当场收到短信。本院认证认为，原告提供的短信内容系原件载体，均未显示未予发送成功，且被告有过一条回复，在庭审中原告当场发送短信，被告也能收到，故本院认定原告提供的上述短信真实，系原告黄海舟向被告姜挺国发送。审理中，被告姜挺国表示愿意退还原告黄海舟20,000元。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、《协议》、《解约协议》、银行交易明细、短信往来记录、信函及邮寄凭证、微信往来记录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2020年6月23日，原、被告签订的协议一、二系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规规定，应属有效。原、被告通过签订上述协议解除了双方之间的房屋买卖合同关系，并就解约后果进行了处理。被告提出协议一因之后协议二的签订而予以作废。本院认为，从两份协议内容来看，协议二约定的是合同解除后原告已付的10万元作为补偿被告不予退还，协议一约定的是在符合一定条件的情况下，被告就10万元酌情退还以及原告享有优先购买权，两者并不矛盾；况且在协议二出具后双方并未就协议一原件予以销毁或者明示作废。综上，被告此项抗辩意见难以成立，本院确认两份协议对于签订双方均有效力。但本院也注意到协议一第1条虽就退还条件约定进行了约定，但约定并不清楚，双方对此解释也无法达成一致；而且酌情的金额也不确定，且没有相关标准。所以该第1条的约定其实是不明确的，现被告姜挺国愿意酌情退还20,000元，结合双方解约系因原告不按期付款造成的事实，本院认为20,000元退款并无不当，本院予以准许。关于退款方和接受方，因协议一仅由原告黄海舟与被告姜挺国签订，审理中，原、被告均同意由该二人进行退收款，故本院认定由被告姜挺国向原告黄海舟退还20,000元。至于原告所称优先购买权，双方并未将此约定为退还10万元的条件，而且从查明的事实来看，被告在与原告解约后次日即2020年6月24日即将系争房屋另行出售，鉴于当时原告自己的房屋尚未出售，故并不具备购买条件，而且从原告黄海舟发送给被告姜挺国的短信来看，原告在2020年6月26日已经知道被告另行出卖系争房屋的事实，其还表示被告的房屋卖出去了，其为此高兴，原告始终未主张过优先购买权。现原告又以被告没有保障其优先购买权，主张返还10万元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告姜挺国于本判决生效之日起十日内返还原告黄海舟20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告黄海舟、刘迤负担1,000元(已付)，被告姜挺国负担150元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二一年六月三十日书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。