中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终762号上诉人（一审原告）：中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路555号甘肃金融国际大厦25-26层。负责人：徐曙斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：严静雍，北京德恒（兰州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：范锦平。委托诉讼代理人：刘长厚，甘肃昕脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏钰，甘肃昕脉律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：庆阳市智霖房地产开发有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区广场路14号。法定代表人：李小梅，该公司总经理。一审被告：庆阳智霖实业有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区广场路13号。法定代表人：赵智霖，该公司总经理。一审被告：赵智霖。一审被告：李小梅。上诉人中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称信达甘肃分公司）因与被上诉人范锦平、庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称智霖房地产公司）及一审被告庆阳智霖实业有限公司（以下简称智霖实业公司）、赵智霖、李小梅申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（2020）甘民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人信达甘肃分公司的委托诉讼代理人严静雍，被上诉人范锦平的委托诉讼代理人刘长厚、张鹏钰到庭参加诉讼，被上诉人智霖房地产公司、一审被告智霖实业公司、赵智霖、李小梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达甘肃分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.准许执行庆阳市西峰区安华东路北侧豪庭春天住宅小区13号楼1-0901号房屋；3.本案一、二审诉讼费均由范锦平、智霖房地产公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定范锦平已交付全部房款，与实际不符，属于认定事实错误。范锦平提交的银行转账凭证为李星范向刘光利转账145万元，李星范不是范锦平家庭成员，其转账行为与本案无关。案涉收据载明交款方式为“顶刘光利账款”，刘光利与本案无关，案涉收据证明范锦平并未直接向智霖房地产公司支付购房款，案涉收据的真实性无法确认。案涉住宅认购协议书载明房屋价款为850727元，与范锦平提供的转账凭证数额不一致，不能认定范锦平已支付全部购房款。（二）一审判决认定范锦平与智霖房地产公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，属于认定事实和适用法律错误。范锦平并不是从智霖房地产公司购买案涉房屋，而是通过债务抵顶的方式从案外人处取得，范锦平与智霖房地产公司签订的住宅认购协议书是在双方明知案涉房屋无法网签的情况下形成的，当事人的真实意思表示及该住宅认购协议书的形成时间无法确认。案涉住宅认购协议书既不符合商品房买卖合同的形式要件，也不具备真实交易的实质要求，并非合法有效的商品房买卖合同。（三）一审判决认定范锦平享有物权期待权，属于法律适用错误。在商品房预售阶段，因无法办理物权登记，法律基于买受人生存权的特别保护，赋予其优先效力，但本案智霖房地产公司已具备办理商品房买卖合同网签的条件，范锦平通过其他债权债务关系从案外人处取得房屋的行为与法律设立保护消费者物权期待权的目的不符，范锦平不能排除强制执行。范锦平辩称，（一）范锦平已按照智霖房地产公司的指示支付了全部购房款。范锦平与智霖房地产公司签订住宅认购协议书后，智霖房地产公司要求范锦平将购房款支付给刘光利，范锦平通过侄子李星范向刘光利支付购房款后，智霖房地产公司出具相应收据。转账凭证中的购房款还包括冯汉武（另案处理）的购房款，故与协议书中约定的房款不一致。信达甘肃分公司否认收据的真实性，但未提供相反证据。（二）智霖房地产公司销售案涉房屋时已取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，智霖房地产公司具备商品房预售的条件。案涉住宅认购协议书约定内容明确、具体，具备商品房买卖合同的主要条款，未办理网签手续，并不能否认该协议书的真实性。（三）范锦平购买案涉房屋用于居住，且名下无其他用于居住的房屋，享有消费者物权期待权。综上，范锦平符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，可以排除强制执行。智霖房地产公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。智霖实业公司、赵智霖、李小梅未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。信达甘肃分公司向一审法院起诉请求：准许执行庆阳市西峰区安化东路豪庭春天13号楼1-0901号房屋。一审法院认定的事实：2014年6月24日，信达甘肃分公司与智霖房地产公司就包括案涉房屋在内的在建工程签订了《在建工程抵押担保合同》，并于2014年6月30日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心设立抵押登记，取得了庆市期抵西峰区建他字第000037号《在建工程抵押证明》。2016年9月11日，范锦平与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，约定：范锦平认购智霖房地产公司开发的位于庆阳市西峰区房屋，建筑面积151.30平方米，价格为5298元／平方米，9号地下室，建筑面积16.38平方米，每平方米3000元。以上房款合计850727元。范锦平向智霖房地产公司交付了房款，智霖房地产公司于2016年5月30日向范锦平出具了加盖有“庆阳市智霖房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据2张，编号0001843的收款收据记载购房款801587元、编号0001844的收款收据记载购房款49140元，合计850727元。2016年6月1日，范锦平与庆阳智霖物业管理有限公司就案涉房屋签订了《前期物业管理服务协议》及《装修管理协议》。之后范锦平与他人签订装修合同对案涉房屋进行了装修。自2016年5月30日至2020年9月22日，范锦平向庆阳智霖物业管理有限公司交纳了装修电梯使用费、垃圾处理费、天然气接口费、环卫费、房产证登记费、房屋面积测绘费、专项维修基金、物业费、电费、水费等费用，庆阳智霖物业管理有限公司出具了相应收据和发票。信达甘肃分公司因与智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷一案，于2017年6月5日向一审法院提起诉讼后，根据信达甘肃分公司的财产保全申请，一审法院于2017年8月10日对智霖房地产名下位于庆阳市西峰区安化东路豪庭春天部分房产予以查封。一审法院于2017年11月28日对该案作出（2017）甘民初69号民事判决后，信达甘肃分公司不服，向本院提起上诉，本院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决，判决主文第三项为“如庆阳市智霖房地产开发有限公司不履行上述给付义务，中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司有权分别对庆阳市智霖房地产开发有限公司未解押的抵押财产和庆阳智霖实业有限公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”判决生效后，因智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅未履行生效判决确定的给付义务，信达甘肃分公司向一审法院申请强制执行。一审法院于2020年1月22日作出（2019）甘执03号之六执行裁定，对上述被查封房产进行拍卖、变卖，范锦平所购房屋在上述被查封、拍卖的房屋中。范锦平于2020年3月11日向一审法院提出书面异议，认为其对该房屋的物权期待权能够排除法院的强制执行，请求中止对该房屋的拍卖。一审法院审查后，于2020年6月1日作出（2020）甘执异44号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。信达甘肃分公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。2020年12月19日，一审法院对案涉房屋进行了现场核查，范锦平占有居住该房屋的情况属实。一审法院认为，本案的争议焦点为：范锦平就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案已查明的事实，范锦平对案涉房屋享有的物权期待权可以排除人民法院的强制执行。具体评析如下：关于范锦平是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。信达甘肃分公司提出根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，在信达甘肃分公司取得抵押权之后，智霖房地产公司未经允许无权出售该房屋，范锦平无权取得案涉房屋，同时《住宅认购协议书》形式上不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的要件，并非“合法有效的书面买卖合同”。对此一审法院认为，该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。故信达甘肃分公司提出的该项理由不能成立。另，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”虽然范锦平与智霖房地产公司签订的《住宅认购协议书》非正式的商品房买卖合同，但该协议书明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等，同时范锦平依约交付了房款，智霖房地产公司收受了购房款并出具了收据，该《住宅认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查，范锦平与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》的时间为2016年9月11日，一审法院首次查封案涉房产的时间为2017年8月10日。根据上述事实可以认定，范锦平与智霖房地产公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于范锦平是否在人民法院查封之前已合法占有该房产的问题。根据范锦平提供的系列证据包括《前期物业管理服务协议》《装修管理协议》以及装修电梯使用费、垃圾处理费、天然气接口费、环卫费、房产证登记费、房屋面积测绘费、专项维修基金等收据显示，在一审法院于2017年8月10日对案涉房屋查封之前，范锦平已实际合法占有案涉房屋并且连续缴纳了相关装饰装修及正常生活所需费用。关于范锦平是否已支付全部价款的问题。经审查，范锦平与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》约定房屋及地下室合计价款为850727元，现根据范锦平提交的两份收款收据显示，截至2016年5月30日，范锦平已交付全部房款，智霖房地产公司开具收款收据予以确认，符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的已付款标准。关于信达甘肃分公司提出收款收据存疑的问题，由于智霖房地产公司作为房屋出售方，其出具收款收据并在书面答辩状中明确认可收到范锦平所缴购房款，在没有任何初步证据或线索情况下，信达甘肃分公司仅凭怀疑而提出的意见，一审法院不予采纳。经一审法院综合分析现有证据并经现场核查，未引起一审法院对范锦平与智霖房地产可能存在串通而产生的合理怀疑。关于未办理过户登记的原因问题。由于包括案涉房屋在内的在建工程已抵押给信达甘肃分公司，办理该房产过户登记的行为本身受到限制，截止目前未办理过户登记的结果并非能够办理情况下由于范锦平自身原因造成。综上所述，范锦平对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者的物权期待权，信达甘肃分公司的诉讼请求不能成立，一审法院依法不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回信达甘肃分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由信达甘肃分公司负担。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。范锦平提供2010年10月9日庆阳市房产信息管理中心出具的庆阳市个人房产信息查询证明两份，用以证明范锦平及其丈夫杨俊锋在庆阳市范围内无其他居住房屋。智霖房地产公司质证，范锦平名下是否有用于居住的房屋不是本案审查的范围。该证据为庆阳市房产信息管理中心出具，对该证据的真实性及证明的问题，本院予以确认。本院另查明，范锦平及其丈夫杨俊锋在庆阳市范围内无其他用居住的房屋。案涉收据载明交款方式为“顶刘光利账款”。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为范锦平对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十九条属于上述规定中的除外规定。案涉房屋已经办理抵押登记，信达甘肃分公司对案涉房屋享有优先受偿权，范锦平对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定予以认定。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”关于在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。案涉住宅认购协议书系范锦平与智霖房地产公司签订。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”案涉住宅认购协议书明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，一审判决认定其为合法有效的商品房买卖合同，并无不当。一审法院查封案涉房屋的时间为2017年8月10日，案涉住宅认购协议书的签订时间为2016年9月11日，签订时间在法院查封之前。综上，范锦平符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定。信达甘肃分公司否认案涉住宅认购协议书的真实性，但未提供证据予以证明，其认为案涉住宅认购协议书不应认定为商品房买卖合同，没有事实与法律依据，本院对此主张不予支持。关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋问题。根据一审查明的事实，范锦平购买案涉房屋系用于居住。庭审中，范锦平提供新证据证明其名下无其他用于居住的房屋，本院对此予以确认。关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。根据一审判决查明的事实，案涉《住宅认购协议书》案涉房屋及地下室价款合计为850727元。智霖房地产公司出具的收款收据载明案涉房屋价款为801587元、地下室价款为49140元，房屋及地下室价款的合计数额与住宅认购协议书约定的价款一致。信达甘肃分公司认为，范锦平向案外人转账不能认定为支付购房款。本院认为，根据合同的相对性，合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担，但基于意思自治之原则，法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定。在当事人约定向第三人履行的情况下，虽然接受履行的主体发生变化，但并不改变该给付系债务人履行合同义务之行为的认定。本案中，根据住宅认购协议书、收据等证据，可以认定范锦平根据智霖房地产公司的指示向案外人刘光利付款，属于履行房屋买卖合同的行为。本院综合认定范锦平已支付房屋价款符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。信达甘肃分公司此项主张，没有事实和法律的依据，本院不予支持。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者针对一般金钱债权或担保物权等优先受偿权提起的执行异议的处理，系商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利。本案中范锦平提交新证据，证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，本院予以支持。《执行异议和复议规定》第二十八条属于一般不动产买受人针对金钱债权提起的执行异议的处理，一审判决参照适用该规定，属于适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，范锦平享有足以排除强制执行的民事权益。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但裁判结果正确，故对信达甘肃分公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈宏宇审 判 员 徐 霖审 判 员 张 梅二〇二一年六月二十九日法官助理 吕 晨书 记 员 范 苗