广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终11785号上诉人（原审原告）：郭中殷，男，1994年1月9日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：卢彦铮，广东神朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市金仑房地产开发有限公司，住所地：广州高新技术产业开发区南翔二路31号自编四栋三楼。法定代表人：杨凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人郭中殷因与被上诉人广州市金仑房地产开发有限公司（以下简称金仑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初9713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭中殷上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持郭中殷第2、3项诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由金仑公司承担。事实和理由：一、金仑公司应对其违约行为承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款明确约定，金仑公司在进行房屋验收时应当向郭中殷提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。合同第十五条第三款约定：上述文件不全的，视为不符合交付标准，郭中殷有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由金仑公司承担。郭中殷依照合同约定的验收期间，于2020年3月27日到现场验房，要求金仑公司按合同约定提供上述文件，但除第（六）、（七）项文件外，金仑公司未能出示合同约定的第（一）至（五）项的原件并提供加盖公章的复印件。郭中殷多次要求金仑公司提供齐全的验收文件，但金仑公司均未能提供。鉴于郭中殷起诉后，金仑公司提供了合同约定的相关文件，郭中殷在一审诉讼中撤回第一项诉讼请求，但其违约的事实仍存在，其应当承担违约责任。主要理由有：其一，《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水、供电、通邮的永久证明材料等文件事关郭中殷能否办理房产证、能否享受消防安全、能否正常使用房屋等，该义务构成金仑公司的主给付义务，金仑公司违反该主给付义务，则其应当承担违约责任；其二，合同约定了金仑公司未提供上述文件材料则应承担违约责任，该意思表示属于双方的真实意思表示；其三，即便金仑公司在一审开庭时提供了合同约定的上述文件，但此前金仑公司一直拒绝提供，迫使郭中殷只能通过诉讼的方式维护自己的合法权益，由此引发的诉讼费、律师费等应由金仑公司承担。二、一审法院判决错误。根据《合同法》第一百五十七条、一百五十八条的规定，买受人收到标的物应当在约定的检验日期内检验，并将标的物数量或质量不符合约定的情形通知出卖人。郭中殷虽已经拿到房屋的钥匙，但领取钥匙的目的是对房屋进行检查验收，该行为与郭中殷接受标的物完全是两码事。郭中殷已经根据合同第十六条约定，于2020年3月31日向金仑公司发出《关于对203单元验收提出书面异议及拒收告知书》，且该告知书发给金仑公司负责房屋验收交付的协助人员，郭中殷有理由相信该协助人员有权接收该异议，故郭中殷已经在合理期限内对房屋交付标准提出异议，应视为郭中殷未收楼，故金仑公司应当承担逾期交楼的违约责任。至于一审法院认为郭中殷没有提供证据证明金仑公司是否具备合同约定的资料问题，根据合同约定，金仑公司应当向郭中殷提供合同约定的文件资料，而非其“具备”上述材料即可。根据法律规定的举证规则，金仑公司未提供合同约定的文件资料属于消极事实，消极事实是无需原告方承担举证责任的，故郭中殷不可能承担举证不能的后果。综上，恳请二审法院判如所请。金仑公司二审答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回郭中殷的全部上诉请求。一、金仑公司已经按照合同约定如期完成交付义务，郭中殷主张金仑公司承担逾期交房的违约金没有事实和法律依据。根据一审法院查明的事实，案涉房屋已于2020年3月20日满足交楼条件，根据我方发出的《商品房交付使用通知书》，郭中殷也于2020年3月27日前往收楼，金仑公司向其出示了案涉合同第十五条约定的第（一）至（五）项相关资料，并向其提供了（六）（七）两项资料原件，郭中殷当天并无对此提出异议。随后，郭中殷签署了《客户钥匙/物品签收单》，接收了案涉房屋的钥匙、门禁卡等物品文件，并未对房屋质量提出任何异议。郭中殷的前后行为足以表明其当天同意收楼，故金仑公司在合同约定的交付日期前已经完成房屋的交付义务，不应承担逾期交房的违约责任。此外，关于郭中殷主张的文件资料，金仑公司已经在交房前获得，不存在因案涉房屋未取得验收合同证明而无法提供给郭中殷的情况，该文件资料也不涉及我方的商业秘密，我方无理由恶意拒绝提供，郭中殷的事实和理由显属无理。退一步讲，即便我方没有向其提供案涉合同第十五条第（一）至（五）项的资料，但根据合同《补充协议》第十条的约定，在案涉合同约定的交付期限前，金仑公司已经办妥案涉房屋的竣工验收备案手续，依据前述约定，郭中殷无权以未收到金仑公司提供的相关文件为由拒绝收楼，金仑公司也无需承担逾期交房的违约责任。二、案涉合同并无对律师费的承担问题进行约定，郭中殷主张金仑公司支付律师费没有事实和法律依据。综上，恳请法院驳回郭中殷的全部上诉请求。郭中殷于2020年8月7日向一审法院起诉请求：1.判令金仑公司依合同约定，提供齐全的收楼所需资料以完成交房；2.判令金仑公司依合同约定，自2020年3月28日起至实际交付之日止，每日按价款0.02%的标准向郭中殷支付违约金34202.28元（338.636元/天×101天）；3.判令金仑公司承担律师费3000元及本案诉讼费。郭中殷庭审时申请撤回第1项诉讼请求。一审法院认定事实：2018年11月16日，金仑公司（卖方、甲方）与郭中殷（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号：201811167598），约定乙方购买位于广州市黄埔区xx街xx号xx花园（扩展）住宅自编号xx幢2层203号房，该商品房用途为住宅，建筑面积共94.0657平方米，其中，套内建筑面积73.7539平方米，共有分摊面积约20.3118平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米22957.19元，总金额1693182元。第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2020年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起X日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。上述合同载明郭中殷的通讯地址为广州市xx区xx路xx城米酷C5-929房。上述合同附件八本合同补充协议约定，十、对合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两顼资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方己办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。十一、对合同第十六条的补充：如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。买方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项：未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为买方无异议，房屋已达到交付标准。2020年3月23日，金仑公司向郭中殷发出《商品房交付使用通知书》，载明广州xx花园-二期-xx区xx街10号（自编号T16）-A-203商品房已符合交付条件，请于2020年3月26日至3月31日到广州xx花园二期南门S12-101商铺办理房屋交接手续。上述通知书邮寄至郭中殷在合同中载明的通讯地址广州市天河区xx路xx城米酷C5-929房。郭中殷确认收到上述通知书。2020年3月27日，郭中殷签署《客户钥匙/物品签收单》，签收入户门钥匙、室内钥匙、信箱钥匙、智能卡、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等。2020年3月31日，郭中殷向金仑公司发出《关于对xx花园二期T16栋203单元验收提出书面异议及拒收告知书》，载明：经验房，发现T16栋-203单元房屋未能满足现行法律法规相关规定的房屋交付验收标准规定，以书面形式提出异议拒绝接受T16栋-203单元的交付……乙方在2020年3月27日到现场验房时，甲方仅向本人提供了买卖合同第十五条约定的资料第（六）（七），并未按规定向乙方提交第（一）至（五）加盖甲方公章的复印件。二、2020年3月27日经过现场验房，发现房屋存在多处质量缺陷，不满足交付标准。三、产权登记部分不满足交付标准。四、房屋交付手续不符合交付标准。郭中殷提交微信聊天记录拟证实已将上述告知书发送给金仑公司，金仑公司则主张郭中殷仅在2020年4月15日将该函件发送给了房屋验收交付的协助人员，该协助人员并非金仑公司授权的异议接收人。郭中殷还主张案涉房屋的地下车库不符合交付条件，其提交金仑公司发布的《关于移车的通告》拟证实上述主张，该通告显示二期地下车库因未完成交付验收前不得对外开放用于车辆停放使用。金仑公司回复车库的验收与房屋是分开的，车库是否符合交付条件与房屋是否符合交付条件不具有关联性。另查明，2019年7月26日，广州市黄埔区xx街1号、三街2、4、6、8、10、12号共7栋楼符合通邮条件。2019年8月20日，案涉房屋所在广州市黄埔区开发区永和新业路以西（xx北地块）经广州供电局有限公司黄埔供电局检验合格，并于2019年8月21日送电。2019年10月28日，案涉房屋所在自编T16栋户内给水经广州市开发区供水管理中心供水管理部盖章确认验收。2019年12月23日，案涉房屋所在自编T16栋经消防验收合格，2019年12月23日，广州市规划和自然资源局出具穗规划资源核实〔2019〕2452号《建设工程规划条件核实意见书》，载明金仑公司已取得穗开国规建证〔2017〕88号《建设工程规划许可证》，现核实位于广州市开发区永和新业路以西YH-K9-7地块（自编号住宅T16#）的建设工程符合城乡规划要求，同意通过建设工程规划条件核实。2020年1月21日，广州市黄埔区住房和建设局出具穗（埔）建验备2020-010号《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》，载明金仑公司的YH-K9-7地块项目住宅（自编号T12、T13、T16、T17栋）的住宅（自编T16栋）予以备案。2020年3月20日，案涉房屋所在16栋楼取得《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书），通过验收，具备通气条件。以上事实有《广州市商品房买卖合同》（预售）、《商品房交付使用通知书》《客户钥匙/物品签收单》《关于对万科里享家花园二期T16栋203单元验收提出书面异议及拒收告知书》《关于移车的通告》《建设工程规划条件核实意见书》《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程》（交工验收证书）《客户受电工程竣工验收意见书》《通邮申请书》及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，郭中殷、金仑公司双方签订的关于买卖案涉房屋的《广州市商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。郭中殷庭审时申请撤回第1项关于要求金仑公司提供齐全的收楼所需资料以完成交房的诉讼请求系对其自身权利的处分，一审法院予以准许。关于案涉房屋是否交付的问题。首先，双方在买卖合同第十三条约定了交楼时间为2020年3月30日前及相应的交房条件，在第十五条明确约定了房屋交付时的有关资料，在《补充协议》第十条、第十一条中亦再次补充约定办理收楼手续时金仑公司需要出具的有关资料。故依照上述约定，案涉房屋所在项目取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件后即满足交楼条件。本案中，案涉房屋所在楼栋于2019年7月26日通邮、于2019年8月21日确认送电、于2019年10月28日户内给水工程验收合格，取得永久用水，于2020年3月20日接通燃气、于2020年1月21日取得《广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》、以上可以认定案涉房屋于2020年3月20日前已满足交楼条件，金仑公司在房屋符合交楼条件后于2020年3月23日向郭中殷发出《商品房交付使用通知书》，要求郭中殷于2020年3月26日至2020年3月31日前前往收楼，上述收楼通知书邮寄至郭中殷在买卖合同中约定的通讯地址，郭中殷收到上述通知书后，于2020年3月27日签署《客户钥匙/物品签收单》，接收了案涉房屋的钥匙、门禁卡、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等物品和文件，其在接收案涉房屋时并未对房屋是否符合交付条件提出异议，故其上述行为，视为其对案涉房屋已符合交付条件无异议。郭中殷虽于2020年3月31日向金仑公司发出拒收告知书，对案涉房屋是否符合交付条件提出异议，但其提出的金仑公司不具备合同第十五条约定的资料，其主张房屋交付时金仑公司拒绝提交上述资料并未提交证据证实，应承担举证不能的责任。郭中殷抗辩的车库不符合交付标准问题与案涉房屋是否符合交付标准不具有关联性。综上，金仑公司在合同约定的房屋交付时间前将案涉房屋交付予郭中殷，郭中殷亦实际接收了案涉房屋，其又起诉要求金仑公司支付逾期交付房屋的违约金显属无理，对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于律师费。郭中殷、金仑公司双方在合同中并未约定关于律师费由谁负担，且郭中殷也并未提交证据证实其实际支出了律师费，故对其要求金仑公司承担律师费3000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月29日判决如下：驳回郭中殷的全部诉讼请求。一审案件受理费730元，由郭中殷负担。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审期间，郭中殷向本院提交律师费发票一张，拟证实其支出律师费损失3000元。金仑公司未发表质证意见。二审审理过程中，双方当事人均同意本案进行书面审理。本院二审另查明：一审诉讼中，金仑公司表示其已在交楼现场公示相关验收证明文件，是由于部分文件名称与合同中标注的文件名称不统一，导致双方对收楼文件的认识产生偏差，郭中殷拒不认可同样效力的文件内容。郭中殷对此不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：金仑公司是否应当向郭中殷支付逾期交楼违约金并赔偿其律师费损失。根据本案事实，案涉房屋已在2020年3月20日前取得《广州市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》，并已接通燃气、水电、具备通邮条件，因此金仑公司于2020年3月23日向郭中殷发出《商品房交付使用通知书》时，该房屋已满足法定及约定的交楼条件。现对于郭中殷提出金仑公司交楼时未向其出示合同第十五条约定的（一）至（五）项验收文件而主张其承担逾期交楼责任的问题，本院认为，双方在案涉合同附件八补充协议第十条约定：“对合同第十五条的补充房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。”据此，双方已对原《广州市商品房买卖合同》第十五条所约定的出具文件内容、方式、法律后果均作出了变更，即金仑公司仅需将（一）至（五）项验收文件备置于现场供买方查阅，买方可提出申请自行复印，而在卖方已办妥竣工验收备案手续的情况下，即便其所提供资料不齐全也无需承担延期交房的违约责任。本案中，郭中殷否认金仑公司在2020年3月27日交楼时曾出示上述文件，但其当日并未就此提出异议，反之予以签署《客户钥匙/物品签收单》接收房屋，故本院对其该项意见不予采纳。且根据补充协议约定，金仑公司已就案涉房屋取得《广州市房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案（分期）》，郭中殷仅以收楼时资料不齐备而要求金仑公司承担逾期交楼违约责任，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，郭中殷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。郭中殷二审的律师费用发票，与本案处理无关联，本院不予认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人郭中殷负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年六月二十一日法官助理杨希书记员叶小琳