黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2937号上诉人（原审原告、反诉被告）：李晓梅，女，1972年4月18日出生，汉族，江苏康缘药业股份有限公司省区经理，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：武浩，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴磊，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**中源大道**恒大剧场****。法定代表人：王宏宇，职务总经理。委托诉讼代理人：高强，男，1989年5月4日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省兰西县。上诉人李晓梅因与被上诉人哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2020）黑0109民初3857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。李晓梅上诉请求：1.撤销松北区人民法院作出的（2020）黑0109民初3857号民事判决；2.改判支持李晓梅的一审全部诉讼请求，并驳回恒大公司的全部反诉请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。1.李晓梅与恒大公司签订的《停车位合同》所涉车位已达到交付条件，案涉车位及所涉车库通行条件不符合合同约定和国家强制性规范的规定，不能实现李晓梅正常使用车位的合同根本目的，李晓梅有权行使法定合同解除权，且李晓梅已向恒大公司送达解除合同通知，已产生解除合同的效力。一审判决认为，李晓梅民事权益是否侵害不确定，恒大公司不存在违约并足以导致李晓梅依法解除合同的情形，显然是错误的。首先，恒大公司出售的车位已达到交付的条件，且恒大公司已陆续向小区其他业主进行了交付，现有车位现状及车库通行条件已成既定事实。恒大公司主张车位不具备交付条件，无事实依据。恒大公司依约应提供给李晓梅的案涉车位及所涉车库通行条件不符合合同的约定和国家强制性规范的规定。（1）李晓梅在恒大公司处购买了恒大名都三期9号楼1单元2801室房屋，同时李晓梅为出行方便，加价5000元挑选购买了离李晓梅居住的1单元位置较近的案涉车位。根据李晓梅与恒大公司签订的《停车位合同》附件《停车位平面位置图》载明的内容显示，恒大公司提供的车位所涉通行门均系打开状态，进入停车位共有两个通道，且通道口均设置有双扇通行门。但李晓梅事后发现上述两处通道门均为GHSFM钢结构活门槛双扇防护密闭门，离李晓梅居住的1单元较近的通道门处于封闭状态无法打开，且该门上方已设置安装低于该门的钢结构通风管、消防管道等设施，该门客观上受到管道设备设施的阻挡，也无法打开。如李晓梅使用案涉车位，必须绕行很长一段距离后通过另一处通道门进入，但另一处通道门也非正常打开状态，仅有一扇门能够勉强打开，间距仅为2.15米，必须缓慢调整行驶的车位才能通过进入到案涉停车位区域，存在极大的安全隐患；（2）根据李晓梅与恒大公司签订的《停车位合同》附件《停车位平面位置图》载明的内容显示，车行道净高应为2.2m，但实际车行道净高仅为1.9m，并不符合案涉合同的约定，也不符合住建部《车库建设设计规范》4.2.5条最小净高为2.20m的规范标准；3.根据住建部《车库建设设计规范》第4.1.5条规定，机动车与墙、护栏及其他构筑物间净距纵向为0.50m、横向为0.60m。现案涉停车位经测量均不符合该强制性规范的规定。因现恒大公司对案涉停车位及所涉车库已施工建设完毕，并已对外交付业主，李晓梅发现上述问题后多次与恒大公司进行沟通，要求恒大公司采取补救措施，消除影响，但恒大公司以未经相关部门审批为由，明确表示无法打开通道门，势必导致李晓梅加价购买案涉停车位，不能实现方便、自由进入停车库及正常使用停车位的合同目的，且案涉停车位的管线长期不明原因漏水，导致地面积水，势必严重影响李晓梅对案涉停车位的使用。因此，恒大公司已构成根本违约，李晓梅解除案涉合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之法定解除合同情形，其恒大公司已收到李晓梅送达的解除合同通知，已产生解除合同的法律效力。因此，一审判决认定案涉停车位尚未交付，李晓梅民事权益是否侵害不确定，恒大公司不存在违约并足以导致李晓梅依法解除合同的情形，无事实依据，显然是错误的。2.李晓梅与恒大公司签订的《停车位合同》所涉条款属于格式条款，对条款内容理解发生争议时，应作出不利于恒大公司的解释，双方合同关系已解除根据恒大公司与李晓梅之间签订的《停车位合同》第十二条内容约定，李晓梅有权单方解除合同，无需经过恒大公司同意，该条款系双方真实意思表示，对双方均具有拘束力。另外，恒大公司提供的《停车位合同》系恒大公司为了重复使用而预先拟定，其在订立合同时并未与李晓梅进行协商的条款，属于《中华人民共和国合同法》所规定的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，现李晓梅与恒大公司就李晓梅是否享有任意解除权存有争议，应作出不利于恒大公司的解释，即支持李晓梅享有任意解除权的主张。一审判决对《停车位合同》第十二条亦未按照通常理解进行解释，也未作出不利于恒大公司一方的解释，系一审判决适用法律存在错误。3.恒大公司存在根本违约行为，双方之间的案涉合同关系已解除，李晓梅并不存在违约行为，恒大公司无权要求李晓梅继续支付价款。一审法院对李晓梅需向恒大公司承担违约责任，属于事实认定错误、法律适用错误基于恒大公司存在根本违约行为，导致李晓梅加价购买案涉停车位，不能实现方便、自由进入停车库及正常使用停车位的合同目的，双方之间的案涉合同关系已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，李晓梅与恒大公司所签署的《停车位合同》解除后，李晓梅无义务再行支付价款，而恒大公司应返还李晓梅已支付的价款。因此，李晓梅不再继续支付案涉停车位价款符合法律规定，并不构成违约，恒大公司主张李晓梅承担违约责任，无事实和法律依据。一审判决支持恒大公司的反诉主张，属于事实认定错误、法律适用错误，应予撤销。案涉停车位已由恒大公司于一审诉讼前实际通知李晓梅验收交付，恒大公司已认可案涉停车位已达到交付的条件，一审判决对此认定恒大公司未实际交付停车位，故李晓梅民事权益是否受到侵害，不确定为由，驳回李晓梅的诉讼请求，属于认定事实错误，应当予以纠正。李晓梅多次与恒大公司进行沟通，要求正常打开案涉人防门，保证车辆正常的通行，但恒大公司以各种理由不予解决。后恒大公司未经人防主管部门的批准，擅自违规将案涉人防门拆卸，导致人防门不具备人防功能。人防主管部门有权要求恒大公司补建，并作出相应处罚。同时因恒大公司拆卸人防门，给业主带来安全隐患，其行为导致地下人防结构发生改变，存在楼体承重安全隐患，以及消防安全隐患。即使现人防门可以通行，但恒大公司的该项整改措施属于违反合同的约定，没有达到人防门能够正常开启开合的状态，该通行现状仍属于不符合合同约定的违规通行。李晓梅正常通行权利无法得到保障，恒大公司的行为已构成以其行为明确表示不履行合同主要义务，构成根本违约，导致李晓梅合同目的无法实现，本案案涉停车合同应当予以解除。恒大公司辩称，一审判决关于合同解除条款的认定，符合法律规定，一审认定的事实也是正确的，所以恒大公司坚持一审的意见。李晓梅向一审法院起诉请求：1.解除恒大公司与李晓梅签订的《停车位合同》；2.恒大公司返还李晓梅车位款43430元。恒大公司向一审法院反诉请求：李晓梅向恒大公司支付车位款21750元及违约金（以21750元为基数,自2020年9月23日起至实际还款日止，按日万分之一标准计算）。一审法院认定事实：2018年9月22日，甲方恒大公司与乙方李晓梅签订《停车位合同》，约定停车位为甲方开发建设的哈尔滨恒大名都项目三期车库2174号停车位；总价款145000元；定金贰万元，该定金于交首付款时抵作该停车位价款；付款方式为分期付款，乙方应在2018年9月22日前支付该停车位首期款1750元，在2019年9月22日前支付21750元，在2020年9月22日前支付21750元，在2021年9月22日前支付21750元，在2022年9月22日前支付21750元，余款36250元于2023年9月22日前付清；乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；甲方应当在2023年9月30日前，将停车位交付给乙方使用；合同生效后，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10％向对方支付违约金；李晓梅在附件一停车位平面位置图上书写“已阅读，无异议，李晓梅”。2018年9月22日，恒大公司告知李晓梅案涉车位属于人防车位，仅有使用权。同时，告知案涉车位面积以政府相关部门最终实际划分为准，因车位划分系手工操作，车位边界会略有位移，各单套面积难免会存在差异、边界位移等相关事宜，本人愿对面积差异、边界位移等相关事宜自担任何风险且承诺不因此追究恒大公司任何责任。合同签订后，李晓梅按照合同约定于2018年9月22日向恒大公司支付21750元，于2019年9月13日向恒大公司支付21680元，共支付43430元，恒大公司出具了收据。案涉停车位未交付使用。李晓梅于2020年9月16日现场和通过EMS邮寄的方式向恒大公司送达关于解除《停车位合同》的通知函。2014年10月11日，哈尔滨市人民防空办公室批准恒大名都项目人防建筑面积38978.85平方米，平时用途为汽车库。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《停车位合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。恒大公司和李晓梅应当按照合同约定履行义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《停车位合同》第十二条约定：合同生效后，任何一方在合同约定之外单方解除合同的，责任方须按停车位总价款的10％向对方支付违约金。从该约定看，该条款仅约定了合同双方未按照合同约定解除合同后应承担的违约责任，并未赋予李晓梅任意解除合同的权利。李晓梅不能基于该条款约定享有任意解除权，且恒大公司不同意解除案涉合同，双方对解除合同并未达成一致意见。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，《停车位合同》第五条约定，甲方应当在2023年9月30日前，将停车位交付给乙方使用。按照合同约定，恒大公司交付停车位的时间是2023年9月30日前。现既未到合同约定交付停车位的时间，也未实际交付停车位，恒大公司于2023年9月30日前交付的停车位是否符合约定、是否符合住建部《汽车库建筑设计规范》中的标准不确定，李晓梅的民事权益是否受到侵害不确定。在《停车位合同》约定的恒大公司履行期限届满之前，恒大公司未明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。恒大公司不存在违约并足以导致李晓梅依法解除合同的情形。李晓梅向恒大公司送达的解除《停车位合同》的通知，不能产生解除合同的效力。李晓梅提出的解除《停车位合同》及返还车位款43430元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。按照合同约定，李晓梅应于2021年9月22日前支付车位款21750元，李晓梅未按《停车位合同》约定的时间支付车位款，构成违约。根据法律规定，恒大公司有权要求李晓梅继续履行付款义务并按合同约定支付违约金，故对恒大公司反诉请求李晓梅支付车位款21750元及违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李晓梅应于判决生效之日起十日内向哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司给付车位款21750元及违约金（以21750元为基数，自2020年9月23日起至实际还款日止，按日万分之一标准计算）；二、驳回李晓梅的诉讼请求。本院二审期间，李晓梅围绕上诉请求依法提交了证据。证据一：1.1《哈尔滨恒大名都项目收（验）楼通知书（地下停车（地下停车场凭证一份、1.2恒大智慧社区APP缴费车位服务费截图一张、1.3恒大公司发布的2121年1月9日、10日的观影通知一份。意在证明：2019年7月23日，恒大公司通过邮寄方式通知李晓梅对购买的三期车库2174号车位进行验收交接，恒大公司认为案涉车库已达到使用交付条件，并通知李晓梅正式验收车位，同时按照案涉《停车位合同》开始收取李晓梅相应的车位服务费及车位服务费违约金。证据二：2.1哈尔滨12345市长热线-诉求详情（恒大名都小区）2021年1月13日、1月19日截图二张及录像、2.2录音文件（1303009198820210120104744）一份。意在证明：自2019年7月23日恒大公司通知李晓梅验收交接停车位至今，恒大名都二期建设工程地库9号楼1单元南侧人防门（GHSM502）一直处于无法开启状态，经松北区政府核实，物业公司回复该门无法打开，导致李晓梅加价购买2174号停车位无法实现合同根本目的，恒大公司自身亦以其行为明确表示拒不履行交付符合合同约定的车位义务，已构成法定解除情形，案涉《停车位合同》自李晓梅通知恒大公司解除之日已实际解除。证据三：3.1建设单位出具的承诺书一份、3.2视频一份、3.3录音文件（0451840107712021050133635）一份。意在证明：恒大公司自认案涉车位人防门因消防排烟风管上存在一组供热管线无法开启，属于设计问题可整改，整改期限3-4天，承诺2021年5月10前整改完毕。后恒大公司并未整改，而是擅自将人防门拆卸。松北区建设局明确表示人防门不得拆卸，已要求恒大公司安装，恢复原状。恒大公司以其行为，明确表示拒不履行合同，已构成根本违约。恒大公司对上述证据的质证意见为：对证据一，该证据是复印件，假设李晓梅没有原件的情况下，该复印件没有证明效力。对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。证据1.1没有原件，仅为复印件，没有证明效力。同时证据1.1中，通知其收楼的为物业公司，并非恒大公司。对证据1.2真实性存疑，与本案没有关联性。证据1.3与本案没有关联性。该截图上显示的仅为缴费的费用，该费用的收取为物业公司，并不是恒大公司，至于该费用收不收取，应当由李晓梅与物业公司去协商。李晓梅一审时没有说交付车位的事情，与公司核实确定没有向李晓梅交付车位。对证据二，对证据2.1真实性没有异议，对证明的问题有异议。该证据中体现的防火门，无法证明系案涉车位附近的防火门，也无法证明对案涉车位有任何影响。整体来看与本案没有实际的关联性。对证据2.2的真实性、合法性、关联性均有异议。首先，无法证明录音中的内容郑暖娇系我司正式员工，同时也无法证明对话的人系本案李晓梅，整个录音的内容中未提到案涉车位的相关情况，也无法证明案涉车位不满足使用功能等相关问题。对证据三，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。该组证据无法直接证明与案涉车位有直接联系。通过视频录像中显示的是9号楼二单元而第二组证据中强调的是9号楼一单元，同时通过录音以及视频资料以及建设单位出具的承诺书中的内容可看，所陈述的问题并不是案涉车位存在问题，与本案没有关联性。二审中恒大公司未提交新证据。本院认证意见：李晓梅举示的证据一中的1.1系复印件，恒大公司对此不认可，故李晓梅举示的证据一不能证明案涉车位已经交付。证据二、证据三需结合案件其他相关事实予以综合评判。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉《停车位合同》是否应予解除问题。首先，李晓梅上诉主张案涉《停车位合同》属于格式条款，李晓梅与恒大公司就李晓梅是否享有任意解除权存有争议，应作出不利于恒大公司的解释，即支持李晓梅享有任意解除权的主张。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除，是指在合同履行过程中，基于特定情形的出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利。除个别合同外，原则上不允许当事人在合同中约定享有任意解除权，否则，既容易造成社会资源的浪费，也不符合当事人缔约的真实目的。《停车位合同》第十二条并未赋予李晓梅任意解除权的意思表示，因此，李晓梅享有任意解除权的主张不能成立。其次，通知解除权适用于发出解除通知方依法定或约定享有合同解除权，李晓梅向恒大公司送达解除合同通知，不能产生解除合同的效力。再次，《停车位合同》第五条约定，恒大公司应当在2023年9月30日前，将停车位交付给李晓梅使用。按照合同约定，恒大公司交付停车位履行期限未届满。李晓梅举示的证据不能证明案涉停车位已经实际交付使用，不能证明相关情况已达到了致使不能实现合同目的的程度。因此，在恒大公司不同意解除《停车位合同》的情形下，李晓梅尚不享有合同约定的解除权，亦不具有法定解除权。按照《停车位合同》约定，李晓梅应于2021年9月22日前支付车位款21750元，李晓梅未按《停车位合同》约定的时间支付车位款，构成违约，应承担给付恒大公司车位款及承担相应违约责任。一审对此审查和认定无不当之处，本院予以确认。综上所述，李晓梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费886元，由李晓梅负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二一年六月七日法官助理张智慧书记员于杨