西安市莲湖区人民法院民事判决书                            （2021）陕0104民初6954号原告:马哈卖，男，1984年12月22日出生，回族，住宁夏银川市金凤区，身份证号：622XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：蒙星宏，陕西索骥律师事务所律师。被告：曹明军，男，1963年7月29日出生，回族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告马哈卖与被告曹明军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法由审判员王晓萤适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马哈卖及其委托诉讼代理人蒙星宏、被告曹明军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马哈卖向本院提出诉讼请求：1、确认《门面房租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还20万元房屋租金；3、判令被告向原告赔偿损失10万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2020年10月29日签订《门面房租赁合同》，约定XX庙XX街XX号门面房出租给原告使用，租赁期限为5年，自2020年12月1日起至2025年11月30日止。年租金20万元，一年一付。原告分别于2020年10月29日将3万元订金微信转账给被告，2020年10月30日将17万元尾款通过工商银行汇款方式转给被告，一年房租已全部付清。至2021年3月，原告发现涉案门面房实际早在2006年已由莲湖区建设和住房保障局征收并全部拆为空地，被告违反政府规定私自搭建篷房出租给原告使用，涉案房屋于2021年3月29日再次被莲湖区建设和住房保障局认定称违建并拆除。故原告诉至法院，望依法裁判。被告曹明军辩称：案涉房屋是被告曹明军一个姓马的朋友盖的，建成三间房屋是在城建局有备案的，房屋由被告曹明军管理，水电由被告曹明军从自己家中接入。被告曹明军确实和原告签署了合同，也收取了原告的租金，房子也确实已经拆除，但是房子拆除后该合同就无效了，不同意向原告退还款项。原告马哈卖为支持其诉讼请求，向本院提交了证据一：门面房租赁合同、微信转账记录、中国工商银行转账记录，证明原告已经实际支付了一年期的房屋租赁费用20万元，被告应当返还原告支付的租赁费用；证据二：莲湖区建设和住房保障局拆迁安置办公室所发《通知》、《关于庙后街两处已征收房屋的情况说明》、XX社区《情况说明》，证明涉案门面房实际早在2006年已由莲湖区住建局征收并全部拆为空地，被告违反政府规定将私自搭建的篷房出租给原告使用，并且涉案房屋于2021年3月29日再次被认定为违法建筑并已经拆除。因涉案门面房属于违法建筑，因此《门面房租赁合同》应属无效。原告订立合同的目的无法实现，被告一方存在重大过错，应当返还原告已经支付的租金并赔偿原告因此而遭受的损失；证据三；微信转账记录、微信聊天记录截图、出货单、证人证言，证明原告为涉案房屋投入装修等费用共计86392元，现因被告方的重大过错只是原告一方损失惨重，被告应当赔偿原告所支出的装修等费用。被告曹明军对原告马哈卖提交的证据一、二的真实性及证明目的均无异议；对证据三的真实性不认可，认为被告将房屋租赁给原告，原告将被告的房子拆了他自己装修的。本院依据当事人的陈述及确认的证据，认定案件事实如下：2020年10月29日，原告马哈卖作为承租人、乙方，与被告曹明军作为出租人、甲方签订《门面房租赁合同》一份，约定XX庙XX街XX号门面房（面积100平方米）出租给乙方使用。在合同租赁期内，因不可抗力，如自然灾害、政府拆迁等因素造成房屋不得继续租用，合同将自动解除。租赁房屋用途和责任：乙方租赁甲方房屋仅作为符合国家法律规定的合法商业活动使用，乙方向甲方承诺，在租赁期限内，乙方不改变门面和房屋的主体结构。租赁期限：自本合同租赁期为五年，自2020年12月1日至2025年11月30日止，年租金为20万元。支付方式为一年一付。合同期满后，如果甲方仍有继续出租的意向，乙方享有优先续租权。三年之后涨百分之十。合同期内，所产生的水费、电费等费用由乙方负责。合同期内，乙方不得私自转让，否则甲方有权解除合同，收回房屋，租金不退。该合同签订时，原告马哈卖通过微信向被告曹明军支付了3万元，2020年10月30日，原告马哈卖通过银行转账向被告曹明军支付13万元。之后，原告马哈卖于2020年11月4日办理了名称为“西安市莲湖区XX店”的个体工商户营业执照，2021年1月18日又更换为“西安市莲湖区博浩老米家泡馍馆”，在该房屋内经营餐饮。2021年3月3日，3月9日，原告两次接到西安市莲湖区建设和住房保障局拆迁安置办公室发出《通知》，“为迎接十四运，加快推进文明城市建设，对原洒金桥街道拓宽改造项目已征收房屋进行统一清查管理，该处房屋属于我局已征收房屋，私自抢占、使用属于违法行为，限接到通知三日内自行搬离，逾期我局将配合相关单位予以强制清理。”2021年3月29日，原告马哈卖从租赁房屋内搬离，该房屋被拆除。2021年3月30日，西安市莲湖区建设和住房保障局拆迁安置办公室向庙后街派出所出具《关于庙后街两处已征收房屋的情况说明》，称“安置区政府统一部署，2006年我局组织实施了洒金桥大街拓宽改造项目，在此期间，XX街XX号院部分公房租户已征收、XX街XX号院公房租户已全部征收并全部拆除为空地。庙后街189号因部分住户未征收，已征收房屋保留至今未拆除，后被非法侵占并出租使用，该行为属于违法行为。庙后街187号空地委托马义代管，代管期间违反代管协议，私自搭建蓬房出租使用。3月29日，为了迎接十四运，加强推进文明城市建设，我局联合北院门街道办事处，XX社区XX号被侵占房屋进行了清理，对187号空地上私自搭建违章建筑进行拆除。”涉租房屋被拆除后，原告马哈卖找被告曹明军要求退还租金，被告不予理睬，双方遂发生纠纷，原告马哈卖于2021年5月11日诉至本院。本院认为，原告马哈卖与被告曹明军签订的《门面房租赁合同》，被告曹明军出租的房屋属于违法建筑，故双方之间房屋租赁合同系无效合同。该合同签订后，原告马哈卖向被告曹明军支付了一年租金20万元，其在占有使用期间已经产生的房屋占有费，本院依法予以扣除，因该房屋被拆除后无法继续使用，其余租金135342元（200000元－200000元÷365×118天）被告曹明军应当向原告马哈卖予以退还。关于原告主张其损失即房屋装修费用，因双方在租赁合同中明确约定如遇政府拆迁则租赁协议解除，可见原告在租赁时已经明知房屋随时可能被拆迁，故本案被告出租房屋时并没有取得合法产权，原告在签订租赁合同时没有尽到审慎的注意义务，其因经营所需产生的装修损失，属于经营风险，应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第三条、第四条之规定，判决如下：一、原告马哈卖于被告曹明军于2020年10月29日签订的《门面房租赁合同》无效；二、被告曹明军于本判决生效后十日内返还原告马哈卖租金135342元；三、驳回原告马哈卖其余之诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5800元，原告马哈卖已预交，本院减半收取后，由被告曹明军承担1500元，原告马哈卖自行承担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员     王晓萤 二Ｏ二一年六月十八日 书    记    员     刘  钰 1