内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2021）内06民终810号   上诉人（原审原告）：史某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：武某，内蒙古三恒律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：李某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：吕某，内蒙古京蒙律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：杨某1，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：杨某2，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系被上诉人杨某1姐姐。   被上诉人（原审被告）：刘某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。   委托诉讼代理人：侯某，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市，系被上诉人刘某配偶。   被上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市华昊房地产开发有限责任公司。   法定代表人：杨某1。   委托诉讼代理人：杨某2。   上诉人史某因与被上诉人李某、杨某1、刘某、鄂尔多斯市华昊房地产开发有限责任公司（以下简称华昊房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人史某的委托诉讼代理人武某，被上诉人李某的委托诉讼代理人吕某，被上诉人杨某1、华昊房地产公司的委托诉讼代理人杨某2，被上诉人刘某的委托诉讼代理人侯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   史某上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判东胜区人民法院停止对位于××区室的执行，并解除对该房屋的查封；二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人李某、杨某1、刘某、华昊房地产公司共同承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人华昊房地产公司将颐泰苑小区土石方工程发包给上诉人史某施工，结算后将案涉房屋抵顶给上诉人史某，并签订了《房屋抵顶工程款协议书》，并交付上诉人史某使用。依据上诉人史某提供的协议书、收据等证据，可证实被上诉人华昊房地产公司将案涉房屋出售给上诉人史某系双方真实意思表示，合同名称虽然不是“房屋买卖合同”，但其实质是为了确认双方之间的房屋买卖合同关系而签订的协议，应当视为是房屋买卖合同的一种变换形式，其效力等同于房屋买卖合同。一审法院认定《房屋抵顶工程款协议书》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，案外人执行异议之诉应当判断案外人是否享有排除执行的实体权利。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人史某在被上诉人申请查封案涉房屋前已经签订了合同，支付了价款，也实际占有了房屋，不能过户的过错也不在上诉人史某，应当具备了排除执行的实体权利。本案中，被上诉人不享有担保物权等优先受偿权，无须适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。   李某辩称，不同意上诉人史某的上诉请求，理由为：一、一审法院关于上诉人史某与被上诉人华昊房地产公司签订的《房屋抵顶工程款协议书》本质是以物抵债协议，目的在于消灭上诉人史某对华昊房地产公司的债权的事实认定清楚。上诉人史某自认被上诉人华昊房地产公司为了向其支付工程款，与其签订了《房屋抵顶工程款协议书》，将案涉房屋折价抵顶给上诉人史某。该协议书不论从合同名称还是交易实质、目的，本质系以物抵债协议，目的在于消灭上诉人史某对被上诉人华昊房地产公司的普通债权。上诉人史某主张其系消费性购房者，但其并未按协议约定价款向被上诉人华昊房地产公司支付购房款，签订上述协议的目的并非用于居住，而是为了消灭债权。二、生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，对于基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。一审法院适用法律正确。三、上诉人史某无法参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行。上诉人史某对于案涉房屋的权益为普通债权，原则上应遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则。本案中，上诉人史某并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利，故其对案涉房屋的权益不符合上述法律规定的情形。四、关于上诉人史某对案涉房屋是否享有所有权的问题。根据一审法院查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在被上诉人华昊房地产公司名下，一审认定其仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认房屋所有权的主张不予支持，并无不当。   刘某辩称，同意上诉人史某的上诉请求以及事实和理由。   杨某1、华昊房地产公司共同辩称，同意上诉人史某的上诉请求以及事实和理由。上诉人史某是用房屋抵顶工程施工款，案涉房屋未能给其办理网签是因为办理网签手续的工作人员生小孩。   史某向一审法院起诉请求：1.停止对位于××区(该房屋单价6900元/㎡,面积81.19㎡，总房款为560211元)的执行，并解除对上述房屋的查封，确认该房屋归史某所有；2.本案的诉讼费由李某、杨某1、刘某、华昊房地产公司承担。   一审法院认定事实：李某与杨某1、刘某、华昊房地产公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2018年6月21日作出了(2018)内0602民初3919号民事裁定书，裁定查封了华昊房地产公司所有的的位××区的房产（产权证号：109350）。2018年9月7日一审法院作出（2018）内0602民初3919号民事判决书，该判决书生效后，李某申请执行，一审法院于2019年10月16日作出(2019)内0602执2162号之一执行裁定书，裁定拍卖位于××区的房产。执行过程中，史某以其系争议房产的实际所有人，向一审法院提出执行异议申请，一审法院于2019年12月12日作出了（2019）内0602执异383号执行裁定书，依法驳回史某的异议请求。史某不服该裁定，向一审法院提出案外人执行异议之诉。本案争议房产登记在华昊房地产公司名下。另查明，1.2011年3月17日史某（乙方）与华昊房地产公司（甲方）签订《房屋抵顶工程款协议书》，约定甲方以华昊颐泰苑A区的房屋抵顶乙方土方工程款560211元，具体房号华昊颐泰苑A区2号楼1单元301室，面积81.19㎡，房屋单价6900元/㎡。抵顶房屋甲方不得对外出售，自本协议签订之日起，乙方可自行销售或出租抵偿工程款的房屋。抵偿工程款的房屋，乙方自行承担物业交付的水电气费等相关费用。本协议一式二份，双方签字盖章后生效。2.2011年4月1日华昊房地产公司给史某出具了关于涉案房屋八份收据，一份房款收据，金额560211元；一份土地测绘费、土地登记费、土地他项权证收据，合计金额160元；一份两供基金、印花税、契税、天然气、有限电视初装费收据，金额22542元；一份合同工本、公证费、产权登记、测绘费、交易手续费收据，合计金额618元；一份垃圾清运费、楼道电费收据，合计金额350元；一份2011年度物业费收据，金额1169元；一份装修保证金收据，金额1000元；一份水表及水费、电表及电费收据，合计金额1311元。3.东胜区兴胜街道办事处春晖社区居民委员会出具《证明》，证明史某一直在涉案房屋居住。4.2011年6月9日史某办理了涉案房屋的有线数字电视业务申请表。2011年5月27日关于涉案房屋东胜区田氏商贸有限公司给史某出具了东胜区天然气器具安装报告单。5.2013年、2017年鄂尔多斯市大兴热电有限责任公司分别给史某出具关于涉案房屋的2013-2014、2017-2018取暖费收据各一份。6.2014年1月物业公司给史某出具关于涉案房屋的物业收费收据一份。7.2019年东胜供水总公司给史某出具了供水增值税电子普通发票一份。   一审法院认为，关于史某对诉争房屋排除执行的诉讼请求是否应当支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。由于案涉房屋登记在华昊房地产公司名下，因此，从物权公示的角度来看，华昊房地产公司是案涉房产的所有权人。虽然史某实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定史某取得案涉房屋所有权。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。案涉《房屋抵顶工程款协议书》的订立系基于史某与华昊房地产公司之间的工程款抵顶行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭史某对华昊房地产公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中史某寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与华昊房地产公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的李某基于生效法律文书申请强制执行。因此，史某对案涉房屋并不享有所有权，也不享有能够排除执行的其他实体权益，故对史某该项请求不予支持。杨某1、刘某、华昊房地产公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对自己诉讼权利的处分，依法缺席判决。关于史某主张解除涉案房屋的查封，不属于本案的审查范围。关于史某主张的确认涉案房屋归其所有的请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款之规定，判决如下：驳回史某的诉讼请求。案件受理费9402元，由史某负担。   本院二审期间，各方当事人均未提供新的证据。   二审查明事实与一审查明的基本事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为上诉人史某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，首先，案涉《房屋抵顶工程款协议书》的订立系基于上诉人史某与被上诉人华昊房地产公司之间的工程款抵顶行为，实质目的在于消灭上诉人史某对被上诉人华昊房地产公司的部分债权，而非单纯体现真实的房屋买卖意思表示；其次，上诉人史某支付案涉房屋价款系通过工程价款抵顶，但其并未提供工程价款结算的相关证据，故而无法认定上诉人史某已经支付了购买案涉房屋的全部价款；另外，上诉人史某未提供证据证明其积极向被上诉人华昊房地产公司主张办理网签、过户登记手续的权利，且其与被上诉人华昊房地产公司所述未办理网签手续系因公司工作人员休产假亦非合理的客观理由。故上诉人史某主张对案涉房屋排除强制执行不符合上述法律规定的条件。   综上所述，史某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9402元，由上诉人史某负担。   本判决为终审判决。   审判长 杨 贞   审判员 宋 云   审判员 郝 蓉   二〇二一年六月十九日   法官助理 刘 敏   书记员 刘景然