广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33023号原告：龙玉麒，男，1955年10月15日出生，香港特别行政区居民，住址香港黄大仙。委托诉讼代理人：陈添诚，广州市荔湾区龙津法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：钟援民，广州市荔湾区龙津法律服务所法律工作者。被告：广州市农工商建设开发有限公司，住所地广州市天河区珠江东路421号1701房。法定代表人：叶开穗。委托诉讼代理人：姚含，该公司职员。委托诉讼代理人：霍许，该公司职员。被告：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地广州市天河区天河路238号华龙大厦5楼。法定代表人：范国池，总经理。委托诉讼代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。原告龙玉麒与被告广州市农工商建设开发有限公司（以下简称农工商公司）、广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈添诚，被告农工商公司的委托诉讼代理人姚含、霍许，被告恒隆公司的委托诉讼代理人邱建勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理坐落在广州市荔湾区宝华路宝源北街16号首层101房房屋的不动产权证；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：1992年5月19日，曾笑女与被告农工商公司签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，约定被告农工商公司拆迁曾笑女所有的广州市宝华路宝源东街路46号房屋，被告农工商公司将安排新建房给曾笑女回迁之用。1996年5月，被告农工商公司安排曾笑女回迁广州市宝源北街16号101房。曾笑女于2012年3月7日死亡，2020年6月19日，曾笑女的继承人经法院调解确认上述涉案房屋由原告一人继承。原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权证，但被告至今未依约办理，为此提出上述诉讼请求。被告农工商公司辩称：1、涉案地块用地单位经审查已变更为被告恒隆公司，我公司已完全退出项目，拆补协议约定的办证材料也并非由我公司保管，我公司客观上已不具备拆补协议的履约能力及履约条件；2、即使法院认为我公司作为拆补协议当事人应当履行合同义务，但因被告恒隆公司已经审批经取得涉案地块独立开发权，且涉案房屋相关拆迁、回迁安置、产权确认及办理等事务实际由被告恒隆公司全权负责，拆补协议履约主体实际为被告恒隆公司，原告应向其主张办理产权证相关权利；3、被告恒隆公司确认涉案房屋已具备办理产权证的条件，客观上不存在因用地单位导致无法办证的情况。即使法院认为我公司作为拆补协议当事人应当履行合同义务，我公司也仅需提供相关材料以配合回迁人办证，但原业权人曾笑女及原告均未曾与我公司协商办证事宜。被告恒隆公司辩称：1、因原告擅自将涉案房屋分隔成六个独立套间，违法破坏大楼外立面开设了六个独立大门，为此，原告的房屋严重违反了城市规划等法律法规而客观上和事实上形成了办证不能的法律障碍，必须要恢复原状后才能具备产权过户的条件；2、涉案《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》中明确约定，曾笑女的回迁补偿面积为133.63平方米，而实际回迁面积为146.99平方米，两者相差面积13.36平方米，但曾笑女及原告多年来一直不同意按评估市场价补偿面积差，或办理共同产权；3、若原告能把争议的房产恢复原状，补完面积差额后，我公司可协助其办理不动产权证书。经审理查明：原广州市荔湾区××宝源××号房屋（砖木结构2层，建筑面积133.63平方米）的房屋产权人为曾笑女。1987年，被告农工商公司（原名称为广州市国营农工商联合企业开发公司）经有关部门批准拆迁上述房屋所在地段。1992年5月19日，曾笑女（为乙方）和被告农工商公司（为甲方）签订《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》，其中约定：乙方同意甲方拆除坐落在荔湾区××宝源××号房屋，建筑面积133.63平方米；甲方将自有的荔湾区宝华路宝源北街本征用范围内新建楼框架结构首层东南角位置房屋建筑面积133.63平方米，划归给乙方所有，以作拆除乙方所有的原址房屋的产权补偿；甲方依照本协议将新建房屋移交乙方时，甲方应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房屋登记所申请，办理产权登记和领取产权证手续等。上述协议书已办理拆迁备案手续。1996年10月18日，被告农工商公司向曾笑女发出《拆迁户回迁住房交接书》，通知其回迁入住广州市荔湾区宝华路宝源北街16号1层101房。同日，曾笑女接收上述房屋。经查，曾笑女于2012年3月7日死亡。原告等人于2020年向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，要求继承曾笑女所有的广州市荔湾区宝华路宝源北街16号1层101房等财产。2020年6月19日，广州市荔湾区人民法院作出（2020）粤0103民初2346号民事调解书，其中载明龙玉麒（即本案原告）与龙丽娥、龙伟光、龙丽嫦达成如下协议：一、确认广州市国营农工商联合企业开发公司与曾笑女于1992年5月19日签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》【原址：广州市荔湾区××宝源××号房屋；回迁地址：广州市荔湾区宝华路宝源北街16号首层101房】的权利义务由龙玉麒享有和承担。另查，1994年8月24日，被告农工商公司与被告恒隆公司签订《合作开发宝华路住宅小区合同书》，约定合作开发上述房屋所在地块等。1996年5月23日，两被告又签订《合作开发宝华路住宅小区补充合同书》，约定被告农工商公司同意被告恒隆公司要求直接加入项目开发建设等。1996年8月12日，广州市城市规划局以穗规地复字（1996）第135号复函同意上述讼争房屋地段用地单位增加被告恒隆公司。同年8月9日，广州市国土局发出穗国土建用函（1999）276号“关于建设用地使用问题的复函”，说明同意将经（87）城地批字第173号文核准给被告农工商公司使用的面积为8765平方米的商品住宅的建设用地，改为被告恒隆公司使用，其他事宜仍按原批文规定执行。同年12月30日，广州市城市规划局发出穗规地复字（1999）第1542号《关于申请变更建设用地单位名称问题的复文》，载明同意将上述用地单位名称变更为被告恒隆公司，其他要求不变。据广州市房地产测绘所出具的涉案房屋测绘成果报告书，其中记载：广州市宝源北街16号101房建筑面积为146.9872平方米。被告恒隆公司为证明原告擅自将涉案房屋分隔成六个独立套间，提交了一张没有显示地址、门牌的房屋图片。原告对此则表示不予确认，并表示不存在被告恒隆公司所称的上述情况。被告农工商公司对此亦表示不清楚。庭审中，原告表示同意按照1996年回迁时的房屋市场交易价格缴纳涉案房屋的面积差价款。被告恒隆公司则表示要求按现时即办证时的房屋市场交易价格计算。原告对此则表示不同意。本院认为：原告为香港居民，本案属于涉港房屋拆迁安置补偿合同案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，拆迁安置协议合同的标的物为房屋，涉案房屋位于我国内地，因此与该合同有最密切联系的为我国内地法律，故本案应适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法。因被告至今尚未协助原告办理涉案房屋的不动产权证，涉案因拆迁所产生的法律事实持续至今，双方的合同权利义务尚未全部履行完毕，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，据此，本院依法适用《中华人民共和国民法典》对本案纠纷进行规范和裁判。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；曾笑女与被告农工商公司签订的《划拨建设用地拆迁房屋产权补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约履行。曾笑女已死亡，原告经广州市荔湾区人民法院生效民事调解书确认继承涉案被拆迁房即广州市荔湾区宝华路宝源北街16号1层101房的拆迁补偿安置权利，故上述补偿协议书的权利义务应由原告承接。上述补偿协议书中明确约定，被告农工商公司依照本协议将新建房屋移交曾笑女时，被告农工商公司应提供新建房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同曾笑女向市房屋登记所申请，办理产权登记和领取产权证手续。被告恒隆公司经批准取得了对讼争房屋所在地块的独立开发权，并办理了相关用地手续。被告农工商公司系上述补偿协议的相对方，被告恒隆公司为涉案地块的使用人，两被告应共同承担合同约定的办证义务。两被告至今没有为原告办理涉案房屋的不动产权证，故原告诉请两被告为其办理涉案房屋的不动产权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告恒隆公司抗辩涉案房屋存在面积差价款问题。由于上述补偿协议书中并未对此作出约定，且被告对此亦未提出反诉，故本院对此不予调处，被告对此可另循法律途迳解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市农工商建设开发有限公司、广州市恒隆房地产投资有限公司协助原告龙玉麒到房地产行政管理部门办理将广州市荔湾区宝华路宝源北街16号首层101房的所有权登记在原告名下的《不动产权证书》。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16950元，由被告广州市农工商建设开发有限公司、广州市恒隆房地产投资有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  程 瑜人民陪审员  赵海舰二〇二一年六月一日法官助理谢佩桦书记员郭绮娜