广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0507民初127号原告:吕俊敏，男，汉族，1972年5月22日出生，住汕头市金平区。被告：汕头市中海凯旋置业有限公司，住所地为汕头市龙湖区。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：林润，广东众大律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡渝，广东众大律师事务所律师。原告吕俊敏与被告汕头市中海凯旋置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕俊敏、被告的委托诉讼代理人林润、蔡渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令被告按商品房买卖合同约定，履行合同义务；2.判令被告向原告支付由于未按合同履行义务造成无法按合同约定2019年6月30日按时交付房屋的违约金，即按合同第十二条逾期交付责任约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款(1003737元)万分之五的违约金，该违约金计算期限自合同约定2019年6月30日起至本诉状起诉日2020年11月15日止，共计503日，违约金为252439.86元；3.本案诉讼费由被告承担；4.被告按照合同约定条款履行完义务完成房屋交付之前的物业费由被告承担。在庭审中，原告明确上述第1项诉讼请求为：要求被告交付位于汕头市XX号具备3个非封闭式阳台的房产。事实和理由：2017年5月14日，原告与被告在平等自愿公平条件下签订了一份《商品房买卖合同》。合同编号：220462577。根据合同第二章第三条商品房的基本情况中第四点，该商品房有3个阳台，其中非封闭式阳台3个。但原告于2019年4月22日前往验收商品房时发现该商品房仅有2个阳台。原告立即要求被告按合同履行义务，恢复合同约定的3个阳台。在此期间，原告委托张某业主代表多次不间断的通过电话、微信、电子邮件及书面文件邮寄等方式实名与被告进行沟通，敦催被告尽快履行合同约定以便进行交房，但被告无视双方合同约定，从未以正式或书面回复原告委托代表实名沟通事项，以笔误作为托词敷衍了事。开发商在销售商品房时告知原告购买的户型为3个阳台，并且宣传资料户型图及效果图、沙盘、样品房、林百欣会展中心产品发布会等针对该户型商品房的宣传均为3个阳台。原告基于被告告知和宣传的3个阳台的基础上与被告签订了《商品房买卖合同》。原告认为：被告没有按照合同约定履行义务，不但违反双方合同的约定，也严重影响商品房正常交付时间，给原告造成一定的经济损失及精神损失。被告的行为导致原告无法交付该商品房，原告依法要求被告按合同履行义务，同时按照合同约定承担违约责任。被告在法定答辩期间没有提出书面答辩。在庭审中，被告辩称：一、涉案标的所在的单体建筑规划设计方案仅为“2个阳台”，且该方案已经规划主管部门的审批，合同关于“3个阳台”的记载确为错误的记载，未经法定程序，任何单位不得擅自变更。众所周知，任何建设项目的建造施工均需经过法定的规划审批程序，对于单体建筑的规划审批程序而言，则体现为施工图纸的审核过程。《建设工程规划许可证》中的附随图纸则为该项目或单体建筑的法定审核文件，任何单位均无权随意更改。如涉案标的所在的凯旋门雅苑9幢单体建筑设计方案图所示，本案所争议的XX号商品房的户型，为上述单体建筑自3层至32层的03号房的统一户型。上述建筑设计方案图已经汕头华侨经济文化合作试验区规划与建设局审批，被告正是依据上述经审批的方案图组织项目施工、竣工并最终通过规划验收乃至竣工验收合格的。基于上述已审核的方案图才产生了单体建筑各单元相应的分户图纸及房产预测绘成果。该分户图纸及房产预测绘成果，也成为被告与原告签订合同的依据，即涉案合同附件附图及各项面积数据均来源于此。涉案合同附件附图作为合同的组成部分，目的在于让原告对自己所购买的商品房状况充分了解，原告在合同落款处签名确认，也证明原告对其所购买的商品房阳台个数为2个是充分知悉且同意的。再者，上述的分户图纸及房产预测绘成果，也是构成合同价款的基本要素。若涉案标的确实存在3个阳台，则将增加涉案标的的建筑面积，原告反而需要支付更多对价。涉案标的的房产实测绘成果与预测绘成果所对应的各项面积内容相比，基本保持不变。可见，涉案标的的面积和价格并不包含3个阳台。此外，凯旋门雅苑9幢02户型，作为涉案标的的对称户型，而该户型所对应的已网签合同则明确约定阳台个数为2个，更加可以印证涉案合同关于阳台个数的记载并非被告的真实意思表示。上述事实已充分证明，讼争标的的阳台个数仅为2个。可见，合同关于“3个阳台”的记载确为被告工作人员网签合同时因工作疏忽所导致的错误记载，且该错误的记载是不可能通过合同双方的合意就能得到实现的，纵使双方当下达成“3个阳台”的合意，亦缺乏规划审批的依据。二、原告认定被告存在违约行为从而拒绝交房，完全是基于对商品房交付标准的错误认识所造成的，被告并未逾期交房。涉案商品房的交付标准，应当依据两个方面的内容：一方面，涉案标的的交付条件应符合合同约定。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，达到合同约定的交付条件需具备四个要件：1、取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告；3、在未取得上述第1、2项文件的，应取得《工程竣工验收报告》；4、出卖人（被告）应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，被告均已取得上述文件及材料，满足合同约定的交付条件。另一方面，涉案标的的交付条件应符合法律规定。根据《建筑法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》、《建设工程质量管理条例》及相关规定，被告已于2018年9月29日取得了项目的《工程竣工验收备案表》，亦符合法律规定的交付条件。本案所有材料显示，原告所购买的XX号商品房已符合法定与约定的交付标准。可见，涉案标的物并不存在“3个阳台”的交付内容，原告认定被告存在违约行为从而拒绝交房，完全是基于对商品房交付标准的认识错误所导致的，被告并未逾期交房。综上所述，合同关于阳台个数的记载确为错误的记载，合同双方应正视相关法律法规及规范要求，该错误记载确因缺乏规划审批依据实属履行不能。同时，合同双方也应正确认识商品房的交付标准，被告不存在违约行为。恳请贵院查明事实，并秉承着公平正义的原则，依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院根据证据规则依法予以审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2017年5月14日，原告（作为买受人）与被告（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买商品房一套，该商品房的基本情况为：该商品房的规划用途为高层住宅，该商品房所在建筑物主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为33层，其中地上32层，地下1层；该商品房位于汕头市XX号，该商品房房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，该商品房的平面图见附件一；该商品房的房产测绘机构为汕头市国土房产测绘大队，预测建筑面积共90.35平方米，其中套内建筑面积73.43平方米，分摊共有建筑面积16.92平方米，该商品房共用部分见附件二；该商品房层高为3米，有3个阳台，其中封闭式阳台0个，非封闭式阳台3个，阳台是否封闭式以规划设计文件为准。房价款总额为1003737元。付款方式为贷款方式付款，买受人应于2017年6月14日前支付首期房价款403737元，余款600000元向商贷银行或公积金管理中心申请贷款支付。该商品房的交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.或该商品房虽未取得上述第1、2项文件，但该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘查单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；出卖人应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到上述约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日内（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致未能按约定或通知的交房日期办理交房手续的，自约定或通知的交房日期之日起视为出卖人已经交付，房屋的管养义务及房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，同时买受人应按本合同约定的标准支付该房屋的物业费等相关费用。逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按逾期时间分别处理，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记，出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质；出卖人依法选聘的前期物业服务企业为中海宏洋物业管理有限公司汕头分公司，物业服务时间从2019年6月30日至2022年6月29日，买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理遵守临时管理规约，该商品房前期物业服务合同、临时管理规约见附件九。买受人在签署本合同和补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修、包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为要约邀请，非要约，不构成对该商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及补充协议为准。2017年7月19日，上述《商品房买卖合同》经汕头市龙湖房产交易所登记备案。另查，上述《商品房买卖合同》附件一载明的房屋平面图（加盖汕头市国土房产测绘大队出图专用章），其中房屋分层平面图中标注的阳台为两个，阳台分别位于该套房的西北角和南侧。另查，上述《商品房买卖合同》附件九中的《凯旋门前期物业服务协议》系由原告（作为甲方）与中海宏洋物业管理有限公司汕头分公司（作为乙方）签订，协议第九条约定“……物业服务费用由业主按其拥有的法定产权建筑面积……交纳……”。另查，被告在推广销售过程中采用多种形式向消费者宣传，包括样板房、发放宣传彩页、售楼沙盘、视频发布会等。又查：上述合同签订后，原告已向被告付清上述1003737元，付款方式为按揭付款。上述房产于2018年9月20日取得竣工验收报告，于2018年9月29日竣工验收备案。2019年4月8日，被告通过邮政特快专递的方式向原告发出商品房交付使用通知书，通知原告于2019年4月22日到XX商铺（东大门旁）办理相关手续并对商品房进行验收。再查，汕头市国土房产测绘大队于2020年5月21日出具的《房地产测绘成果报告书》显示，案涉房屋的实测建筑面积为90.27平方米。诉讼期间，原告提出：2019年4月22日，原告应被告的通知到现场验房，发现现场商品房跟合同第三条基本情况的约定不符，少了一个阳台。原告当场拒绝交房，之后原告委托了业主代表张某在此期间通过电话、邮件、书面函件等形式不断向被告反馈意见，但被告一直没有正式回复。诉讼期间，被告提出：被告自2019年4月书面通知XX9幢业主交付房屋后，针对9幢03户型部分业主提出的结构连接板、3个阳台的问题，被告高度的重视，并通过开展公开见面会、电话、微信、邮件等方式对所有业主进行书面回复，具体情况如下：一、开展公开见面会。1.2019年5月11日在中信大厦2楼开展业主代表见面会；2.2019年5月13日在凯旋门项目部会议室开展业主代表见面会；3.2019年7月14日在中信大厦3楼开展业主代表见面会。二、公开书面函件。1.2019年5月10日《关于中海凯旋门雅苑业主诉求问题的回复信》（粘贴在小区公告栏）；2.2019年5月20日《关于凯旋门雅苑项目业主见面会所提问题的公开回复》；3.2019年7月5日《关于中海“凯旋门雅苑”小区投诉信的回复意见》（邮件回复汕头华侨经济文化合作试验区规划与建设局以及凯旋门雅苑业主）；4.2019年7月20日《凯旋门雅苑品质提升方案》（邮件回复凯旋门雅苑业主）；5.2019年7月31日《关于近期凯旋门雅苑业主座谈会提出的问题的相关回复》（邮件回复凯旋门雅苑业主）。上述书面函件，被告皆向凯旋门雅苑业主微信群公开发布，但鉴于业主已将被告的工作人员移出群，故无法提供相关的微信记录截图。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。当事人应按约定全面履行合同义务。关于案涉房屋仅存在2个阳台，被告是否违反了合同约定的问题。诉讼双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对于阳台数量的约定有两处，即合同约定“该商品房的平面图见附件一”和“该商品房层高为3米，有3个阳台，其中封闭式阳台0个，非封闭式阳台3个”。附件一载明的房屋平面图，其中房屋分层平面图中标注的阳台为两个，而双方当事人未再就案涉房屋的阳台数量问题进行约定。因此，双方当事人关于阳台数量的约定，属于在同一合同的不同条款中作出了不同的约定，事后又未达成补充约定的协议，应视为约定不明确。根据本案查明的事实，案涉房屋的预测建筑面积与实测建筑面积基本一致（预测建筑面积为90.35平方米、实测建筑面积为90.27平方米），不存在减少房屋使用面积的情形。因此，根据现有证据，不足以认定被告存在因阳台数量问题构成违约的事实。原告要求被告交付位于汕头市XX号具备3个非封闭式阳台的房产、支付违约金252439.86元的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于被告是否存在违约交房的问题。诉讼双方当事人签订的《商品房买卖合同》已约定交房时间为2019年6月30日前。根据查明的事实，案涉房屋已于2019年4月前具备交房条件，原告根据被告的通知于2019年4月22日进行验房时，认为案涉房屋只有2个阳台而拒绝交房。据此，应认定被告于2019年4月初通知原告于2019年4月22日进行交房的行为，并未超出双方约定的交房期限，被告不存在违约交房行为。因此，原告要求被告按照合同约定条款履行完义务完成房屋交付之前的物业费由被告承担的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于被告提出合同阳台个数的记载确为错误的记载的主张，理由不成立，不予采纳。关于被告提出其不存在违约行为的主张，证据及理由充分，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吕俊敏的诉讼请求。案件受理费5086元，由原告吕俊敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 吴  映  君人民陪审员 邹  崇  礼人民陪审员 姚  欣  仪二〇二一年六月一日书 记 员 辛丽冰（代）