四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9091号 上诉人（原审原告、反诉被告）：包红利，男，1980年12月20日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：周刚，四川顺佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋丽娜，四川顺佑律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵文彬，男，1979年7月28日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：张玉珠，四川三目律师事务所律师。 上诉人包红利因与上诉人赵文彬房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1925号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 包红利上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1925号民事判决第一、三、五、六项；2.改判原审判决第一项为《房屋租赁合同》于2018年11月27日解除；3.改判在支付租金的基础上增加2019年1月19日至实际修复时止的房屋占用费（每月3400元）；4.改判赵文彬向包红利支付违约金30000元；5.改判包红利不支付违约金；5.改判赵文彬按银行贷款利率的4倍支付租金及房屋费的利息至实际付清之日止；6.二审诉讼费由赵文彬承担。事实和理由：1.一审查明事实不清。房屋漏水是在2015年，2016年3月包红利对两个卫生间重新进行了防水，2016年12月租给赵文彬使用后在2017年10月发生漏水。赵文彬租赁房屋用于转租并进行了装修，因此有可能是赵文彬使用不当造成漏水，一审未查明漏水原因。2.虽然包红利未进行维修，但双方约定赵文彬可代为维修，费用由赵文彬承担。但赵文彬在通知包红利后，包红利告知其查明漏水原因后维修，但赵文彬既未查明原因也没有进行维修，并在2017年10月31日后继续使用房屋且没有再缴纳过房租。因此房屋漏水不构成包红利根本违约，反而是赵文彬未缴纳房租构成根本违约，应承担违约责任。3.赵文彬应当支付合同解除前的租金、解除后的占用费及利息。合同应于2018年11月27日解除，期间租金应当支付。虽然赵文彬在2019年1月18日将房屋一把钥匙交给了包红利，但没有交付其他钥匙和门禁，也未对屋内设施设备进行修复，应支付该期间的占用费，并支付利息。目前包红利已将案涉房屋进行重新装修，所以包红利要求赵文彬以承担违约责任的方式对其该部分损失进行弥补。 赵文彬辩称，1.针对房屋占用费，占用期间及占用费多少，都需要包红利提交证据证明，赵文彬对包红利的口头陈述不予认可。2.关于房屋漏水的原因，包红利认定有可能是使用不善导致的，那么应当由包红利承担举证责任，而非由赵文彬承担举证责任。3.关于房屋毁损的证据，包红利认定赵文彬办理房屋后对房屋有毁损的情形发生，应当由包红利举证证明房屋毁损状态及毁损是由赵文彬造成的。 赵文彬上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初1925号民事判决；2.改判确认合同解除时间是2018年6月，本案房屋租金截止时间是2018年6月，或发回重审；3.诉讼费由包红利承担。事实与理由：一审法院已经查明案涉房屋的卫生间存在漏水，赵文彬几次修复仍无法改善，导致卫生间无法使用只能锁起来。案涉房屋属于生活用房，卫生间的基本用途确实导致案涉房屋无法到达生活功能的合同目的，应当按照合同约定减少租金或延长租赁期限。 包红利辩称，1.赵文彬不具有合同解除权，本案合同解除期限为2018年10日。2.关于租金的截止时间，因为合同并未解除，所以赵文彬应当将租金支付至合同解除时间。同时赵文彬并未向包红利进行房屋交接，那么就一直将房租或使用费支付至房屋交付时。 包红利向一审法院起诉请求：1．判令赵文彬返还所租赁的位于成都市锦江区的房屋；赵文彬在返还该房屋之前将人为毁损的墙面恢复到原来的状态（具体描述：清除被毁损的墙纸，修补墙面，恢复乳胶漆）；赵文彬返还所租赁房屋的附属设施（具体描述：床二张、床垫三张、格力大1Ｐ挂式空调一台，浴室镜一面，吸顶灯3盏）；2．判令赵文彬支付自2017年10月1日起至实际返还该房屋之日止的租金，暂计至2019年9月30日为81600元；3．判令赵文彬按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付尚欠房租所产生的资金占用利息直至付清之日止；4．判令赵文彬支付在承租占用房屋期间由包红利垫付的费用8687.49元（一审庭审中明确费用包括长城物业集团股份有限公司收取的2017年11月至2019年9月的物业服务费5082.84元、生活垃圾清运费168元以及2017年9月至2019年1月的水费469.65元，成都燃气集团股份有限公司收取的2016年11月至2018年5月的天然气费2967元）；5．判令赵文彬支付违约金30000元；6．本案诉讼费等案件费用由赵文彬承担。 赵文彬向一审法院反诉请求：1．确认涉案《房屋租赁合同》于2018年6月12日解除（庭审中当庭明确为2018年7月10日解除）；2．判令包红利退还房屋租赁押金及房屋维修费用共计7300元；3．判令包红利承担违约金25000元；4．反诉诉讼费用由包红利承担。 一审法院认定事实：2016年12月7日，包红利（甲方、出租人）与赵文彬（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方持有位于成都市锦江区房屋的所有权证，房屋所有权证书编号3xx0；租赁用途为住宅出租，租赁期限自2017年1月1日至2021年1月1日，共计4年48个月，甲方应于2016年12月7日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门卡、电卡、气卡后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金为3400元／月，支付方式为银行汇款，押二付一，押金为6800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，由乙方承担物业、水、电、气费用；租赁房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同；乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方给予乙方转租、转让权；合同期内甲方违约第一合同年赔偿乙方30000元，第二合同年赔偿25000元，第三合同年赔偿20000元，第四合同年赔偿15000元；合同期内乙方违约，第一合同年赔偿甲方30000元，第二合同年赔偿25000元，第三合同年赔偿20000元，第四合同年赔偿15000元；每月25日到30日支付房租。附件二《房屋交割清单》载明，地面木地板、地砖，两台空调，两张床、三张床垫、一个衣柜。 2018年11月27日，包红利向赵文彬发出《律师函》。该函载明，包红利与赵文彬签订《房屋租赁合同》后，自2017年9月至今赵文彬未按约支付租金和其他费用，截止2018年11月，赵文彬欠付租金51000元、天然气费2861元、物管费和水费3464元，合计57325元；赵文彬的上述行为已经构成严重违约，有鉴于此，函告如下：解除赵文彬与包红利签订的《房屋租赁合同》，请赵文彬于收到本律师函之日起3日内向委托人支付租金、天然气、水费、物管等款项和费用57325元。一审庭审中，赵文彬认可收到上述《律师函》。 2019年1月18日，包红利支付了2018年1月至2019年2月的生活垃圾清运费112元及物业服务费3388.56元、2017年9月至2019年1月的水费469.65元、2016年11月8日至2018年5月8日天然气费用2967元。2019年5月24日，包红利支付了2019年3月至2019年4月的生活垃圾清运费16元及物业服务费484.08元。2019年10月8日，包红利支付了2019年9月的生活垃圾清运费8元、2019年5月至2019年9月的物业服务费1210.2元。 一审庭审中，赵文彬认可案涉房屋系由其张贴的墙纸，并认可在搬离案涉房屋时，部分墙面墙纸被撕毁，庭审中其表示愿意恢复墙面原状，同时认可将部分物品办理搬离，并愿意返还已搬离的物品，返还物品包括2张床、3张床垫、1台格力大1P挂式空调、浴室镜、3盏吸顶灯。 关于租金及押金支付。庭审中，包红利陈述赵文彬已支付2017年1月1日至2017年10月31日的租金34000元，押金6800元，对此赵文彬亦无异议。 关于漏水问题。一审庭审中，包红利陈述，案涉房屋于2015年出现漏水，包红利于2016年3、4月间向楼下1604号的业主道歉，并将出现漏水的两个卫生间的重新进行了防水处理，于8个月后确认未再出现漏水。其后，在2017年8月，楼下业主曾电话与包红利联系，反映其房屋向下漏水的情况，但包红利截止2019年1月18日前从未到现场确认是否漏水。庭审中，赵文彬提交了一份案外人李寿祥出具《情况说明》、房屋漏水情况视频及照片，以及拍摄的其与案涉房屋物业管理工作人员沟通的视频。其中，《情况说明》主要内容为李寿祥系东湖国际11栋1604号的业主，2015年下半年以及2016年上半年家中卫生间顶部出现漏水情况后，均通知楼上业主进行了处理；2017年10月，两个卫生间再次出现漏水情况，通知楼上业主进行处理且通知楼上房屋的租户赵文彬；2017年11月，因楼上房屋的客用卫生间再次漏水，赵文彬停止使用该房间，且将其锁死；2018年6月，赵文彬搬出，楼上房屋空置。沟通视频中，东湖国际的物业工作人员表示，东湖国际11栋1604号的业主在发现漏水后，通知了东湖国际物业、案涉房屋的业主以及租户赵文彬，而物管工作人员也联系了业主包红利协商处理漏水问题。 一审庭审中，赵文彬提交了东湖国际管理处出具的多份《物品搬出放行条》载明，搬迁人为阳福强，搬迁时间分别为2018年4月17日、2018年6月12日和2018年7月10日。搬离物品包括电脑桌、衣柜、床以及热水器、抽烟机。 一审法院认为，包红利与赵文彬于2016年12月7日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容为不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。 关于《房屋租赁合同》解除及房屋返还。本案从查明的事实来看，案涉房屋之前存在漏水，虽经维修，后期再次存在漏水，而包红利作为业主，在接到楼上业主、物管公司及承租人通知后，始终不到现场确认，虽其否认再次漏水的事实，但并未提交证据予以证明，而本案赵文彬主张房屋存在漏水，提交了《情况说明》、视频、照片等证据，上述证据与双方的陈述可以相互印证，形成证据锁链，一审法院依法确认案涉房屋在合同租赁期间于2017年10月出现漏水的事实。包红利怠于履行合同约定的维修义务，导致赵文彬使用房屋不便，依约赵文彬有权解除案涉《房屋租赁合同》。本案赵文彬主张案涉合同于2018年7月10日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，赵文彬未提交符合法律规定的证据证明其已将解除合同的通知送达包红利，其虽有物管出具的搬离物品放行条，但该证据不能证明其解除通知已送达包红利，故赵文彬主张确认《房屋租赁合同》于2018年7月10日解除的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。本案包红利主张案涉合同于2018年11月29日解除，但根据本案现有证据，虽然赵文彬租金仅支付至2017年10月31日，但本案赵文彬未按约支付租金，系因包红利违约在先，故包红利对于赵文彬逾期支付租金超过10日的行为，不享有单方解除合同的权利。对包红利的上述主张，一审法院不予支持。根据本案已查明的事实，双方于2019年1月18日到案涉房屋中对房屋情况进行了确认，并对返还房屋事宜进行了交涉，赵文彬向包红利交还了房屋钥匙，应视为赵文彬行使了合同解除权，故一审法院确认该合同于2019年1月18日解除。本案在双方发生纠纷后，双方未能妥善处理分歧，导致在合同履行过程中，赵文彬搬离房屋时撕毁部分墙纸并搬走案涉房屋原有物品，上述行为亦违背了合同约定。庭审中，赵文彬表示愿意将案涉房屋墙面恢复原状，并返还床二张、床垫三张、格力大1P挂式空调一台，浴室镜一面，吸顶灯3盏的诉请，一审法院予以确认。 关于租金。赵文彬作为承租人，应依照《房屋租赁合同》约定内容支付租金，即每月应按3400元的标准支付租赁期间的租金。庭审中，双方确认赵文彬已支付至2017年10月31日的租金，故一审法院确认赵文彬应支付自2017年11月1日起至2019年1月18日的租金49630.68元（3400元×12月÷365天×444天）。赵文彬辩称其已于2018年7月搬离，但赵文彬未将钥匙返还，在该段期间内仍实际占有案涉房屋，对赵文彬的上述辩称意见，一审法院不予采信。 关于物业服务费、生活垃圾清运费、水费以及燃气费。本案中，双方约定租赁期内，由赵文彬承担物管、水电气费用。现包红利主张赵文彬支付由其垫付的8687.49元，其中包括2017年9月至2019年1月的水费469.65元、2017年11月至2019年9月的物业服务费5082.84元、2018年1月至2019年9月的生活垃圾清运费168元，以及2016年11月至2018年5月的燃气费2967元。但因案涉合同于2019年1月18日解除，且包红利于2019年1月18日支付的系从2018年1月开始计算的物业服务费及生活垃圾清运费，故一审法院确认赵文彬应支付2017年9月至2019年1月的水费469.65元、2018年1月1日至2019年1月18日的物业服务费3047.71元（242.04元×12月÷365天×383天）、生活垃圾清运费100.73元（8元×12月÷365天×383天）以及2016年11月8日至2018年5月8日的燃气费2967元，对包红利多主张的部分，一审法院不予支持。 关于押金及维修费。赵文彬主张包红利退还押金6800元及房屋维修费500元，共计7300元。案涉合同中约定合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由赵文彬承担的费用、租金，以及赵文彬应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给赵文彬。故将赵文彬交纳的押金6800元应现用于抵扣其需要支付给包红利的租金。抵扣以后，赵文彬仍需向包红利支付租金42830.68元（49630.68元-6800元）。赵文彬主张包红利支付维修费500元，但本案现有证据无法证明其对案涉房屋进行维修并产生费用500元，应自行承担举证不能的法律后果。对赵文彬的上述诉讼请求，一审法院不予支持。 关于违约金及资金占用利息。包红利主张赵文彬按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付尚欠房租所产生的资金占用利息直至付清之日止，并支付违约金30000元。如前所述，包红利的先行违约行为导致赵文彬无法正常使用案涉房屋，赵文彬逾期未付房租的行为，并不构成违约。故对包红利的上述诉讼请求，一审法院不予支持。根据本案已查明事实，包红利未按约履行维修义务，导致案涉房屋无法使用，已构成违约，应当承担违约责任。双方在合同中约定，合同期内包红利违约，第二合同年赔偿25000元。赵文彬主张包红利承担违约金25000元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、确认包红利与赵文彬签订的《房屋租赁合同》于2019年1月18日解除；二、赵文彬应于判决发生法律效力之日起三十日内将包红利位于成都市锦江区的房屋墙面恢复原状（具体恢复方式为修补墙面至乳胶漆状态），并返还床二张、床垫三张、格力大1Ｐ挂式空调一台，浴室镜一面，吸顶灯3盏；三、赵文彬应本判决发生法律效力之日起十日内向包红利支付房屋租金42830.68元；四、赵文彬应于判决发生法律效力之日起十日内向包红利支付生活垃圾清运费100.73元、水费469.65元、物业服务费3047.71元及天然气费2967元；五、包红利应于判决发生法律效力之日起十日内向赵文彬支付违约金25000元；六、驳回包红利的其他本诉诉讼请求；七、驳回赵文彬的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取1259元，由包红利负担755元，由赵文彬负担504元；一审反诉案件受理费减半收取304元，由包红利负担234元，由赵文彬负担70元。 各方当事人对一审查明事实无异议，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 包红利提交转账记录2页，并申请证人王某出庭作证，用以证明2016年包红利请王某对案涉房屋进行防水施工。 赵文彬质证对转账记录的真实性、合法性无异议，不认可关联性，也不能达到证明目的；对证人证言的三性均不予认可。 赵文彬提交2017年11月19日短信截图，用以证明赵文彬向包红利告知了渗水影响到了基本生活。 包红利质证对该短信的真实性、合法性无异议，但不能达到证明目的。 本院经审查认为对转账记录、证人证言、短信截图的真实性予以采信，对证明目的综合认定。 本院二审另查明，双方当事人在二审中认可在2019年1月18日交接了房屋钥匙，但包红利认为赵文彬未将楼下门禁钥匙交还包红利。 本院经审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，包红利与赵文彬签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是1.案涉合同解除的原因及时间；2.赵文彬应当支付的租金、占用费等应如何认定；3.双方的违约责任如何认定。 关于第一个争议焦点，包红利主张系因赵文彬自2017年10月31日后未再支付房租，包红利以于2018年11月27日向赵文彬发函的形式行使合同单方解除权解除合同。赵文彬主张系因案涉房屋于2017年10月漏水后，包红利怠于履行维修义务，其于2018年7月10日以搬离的方式行使单方解除权解除合同。本院认为，根据一审查明的事实，案涉房屋楼下业主出具的《情况说明》、物业公司人员的视频，均能证明案涉房屋于2017年10月发生卫生间漏水并将此情况告知了包红利。而依据双方《房屋租赁合同》的约定，房屋正常使用中的维修义务应由出租方包红利承担。包红利在房屋漏水后，未予维修，其行为存在违约。关于包红利主张房屋漏水系由于赵文彬不合理的使用所致，但其并未提供证据予以佐证，故本院对此不予采信。因包红利怠于履行维修义务的违约行为发生在赵文彬欠付租金之前，故应当认定为包红利先行违约，其不具备合同的单方解除权，故其在2018年11月27日发出的律师函不能产生解除合同的效力。另一方面，具备合同单方解除权的当事人行使单方解除权，应以通知等明示方式告知对方。承租人在合同履行期内搬离后也可能再次入住，因此并不能当然以赵文彬的次承租人搬离案涉房屋推定赵文彬系以行为行使合同的单方解除权，故赵文彬主张合同于2018年7月10日解除的主张亦不能成立。双方于2019年1月18日对案涉房屋钥匙进行了交接，应当认为赵文彬在此时行使了合同单方解除权，双方合同应于2019年1月18日解除，一审对此认定正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点，如前所述，双方合同于2019年1月18日解除，双方并在当天交接了房屋钥匙，至于包红利主张赵文彬未能交付楼下门禁钥匙，此并不影响包红利使用案涉房屋，包红利亦陈述其已对房屋进行了换锁，故应当认定案涉房屋已于2019年1月18日完成交接，赵文彬应当向包红利支付2017年11月1日至2019年1月18日的租金。关于包红利主张赵文彬应当支付占用费至其实际修复房屋时止，对此本院认为，赵文彬在搬离时撕毁部分墙纸的行为违反合同约定，一审已经认定应由赵文彬对墙面予以恢复原状，赵文彬对此亦予以认可。但关于赵文彬是否应当承担直至修复之日的房屋占用费问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，赵文彬作为搬离时毁损部分墙纸这一行为的违约方，包红利作为该行为的守约方，在房屋实际已于2019年1月18日交由包红利控制的情况下，包红利负有及时要求赵文彬履行修复墙面的义务，并应在赵文彬未履行时自行修复，以防止损失进一步扩大。当然，在赵文彬不履行修复墙面义务而由包红利自行履行后，包红利可就相关费用向赵文彬进行主张。但对于此期间的房屋占用费，则不应继续由赵文彬承担。 关于第三个争议焦点，如前所述，包红利于2017年10月怠于履行房屋的维修义务的违约行为在先，案涉合同亦因此而解除，包红利应当承担违约责任。赵文彬虽未付2017年11月以后的租金，但因包红利违约在先，其行为不构成违约，故不应承担包括支付利息在内的违约责任，对包红利的该项主张，本院不予支持。关于包红利应当承担的违约责任，双方合同约定第二合同年的违约责任为25000元违约金，鉴于包红利自2017年10月房屋发生漏水直至2019年1月18日均未能履行房屋的维修义务，一审对此违约金予以支持并无不当，本院予以维持。关于赵文彬主张因房屋漏水，应相应减少租金或延长租赁期限的主张，本院认为，一审认定的由包红利向赵文彬支付违约金，已经能够弥补赵文彬在合同履行期限内因房屋漏水造成的使用价值减少所受到的损失，故无需再另行减少租金或延长租赁期限，对赵文彬的该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，包红利的上诉请求不能成立，应予驳回；赵文彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 包红利缴纳的二审案件受理费2518元，由包红利负担；赵文彬缴纳的二审案件受理费608元，由赵文彬负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  何广智 审 判 员  王 果 二〇二一年六月二十二日 法官助理  郑 帅 书 记 员  罗 芳