云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2524民初939号原告：彭艳，女，1982年2月19日生，汉族，住云南省开远市西南路电厂新区。被告：建水县奥城百货有限公司。住所地：云南省红河州建水县临安镇建水大道与清远路交汇处裕顺奥城1号楼。法定代表人：王福军，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘乔贵，云南鼎兴律师事务所律师。被告：昆明裕顺房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区龙城街道环城西路48号。法定代表人：阳宏林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钟贤平，国浩律师（昆明）事务所律师。委托诉讼代理人：李珊，国浩律师（昆明）事务所实习律师。原告彭艳诉被告建水县奥城百货有限公司（以下简称“奥城公司”）、昆明裕顺房地产开发有限公司（以下简称“裕顺公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭艳，被告奥城公司的委托诉讼代理人刘乔贵，被告裕顺公司的委托诉讼代理人钟贤平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭艳向本院提出诉讼请求：1.要求被告建水县奥城百货有限公司（以下简称“奥城公司”）支付原告奥城一期商业项目1栋-1层44号商铺（面积为21.909平方米）2019年10月至2020年10月应得的商铺委托收益金14291.8元和延期支付收益金的违约金21580.61元（按照原协议规定计算），共计35872.42元；2.要求被告建水县奥城百货有限公司继续按原委托协议履约，按原委托协议规定按期支付给原告上述商铺的2020年10月至2021年10月的委托收益金14291.80元；3.要求被告昆明裕顺房地产开发有限公司（以下简称“裕顺公司”）对上述款项承担连带责任，共同支付上述商铺的委托收益金及逾期违约金；4.本案产生的全部费用由奥城公司、裕顺公司共同承担（在诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更为要求被告奥城公司先支付租金后使用商铺，提前支付原告第十一年商铺委托管理收益金14291.80元）。事实和理由：2010年6月4日，原告购买由裕顺公司开发、建设并售卖的位于建水县临安镇建水大道与清远路交汇处的“裕顺·奥城一期1号楼”商铺，并于同日与裕顺公司签订商品房购销合同。在裕顺公司指引下，原告与奥城公司签订《“裕顺·奥城”商业广场委托经营协议》，并于同日交付全部购房款，办理了前三年租金抵扣购房款的所有事宜。“裕顺.奥城”商业广场概况：2010年由裕顺公司在建水县临安镇按照政府正常流程备案并开发、建设和售卖的位于建水县临安镇建水大道与清远路交汇处的“裕顺·奥城一期1号楼”，项目交易商铺的总面积为9467.44平方米、涉及交易金额为74690292.00元，此项目整体商铺共涉及商铺业主大致为322户。根据裕顺公司所作的宣传亮点“商铺即买即签约15年返租协议，3年租金抵首付”，100%的回报率（原宣传单为证），并郑重承诺买此商铺约15年返租协议，并将头三年的商铺租金在支付商铺购买款时直接作为现金抵扣的规定和与其指定的委托经营管理的“奥城公司”签订委托经营协议第三页第三条约定，奥城公司按协议向原告支付2013年至2019年的委托收益金。自2019年10月开始，奥城公司未按照协议支付原告2019年10月至2020年10月期间的委托收益金，被告应按协议承担每逾期一日按未付委托收益金的1%计算的违约金。由于被告奥城公司是裕顺公司找来与原告签订委托经营协议的，故对奥城公司欠付的商铺委托管理收益金负连带支付赔偿责任。由于合同后五年（2020年至2025年）是合同约定商铺返租率最高的期间，奥城公司却以经营亏损为由想抽身毁约，且不支付任何违约金及应付的委托收益金，与裕顺公司一起上演巨额欠款打官司的戏码，从合法性法律角度转移财产，使奥城公司成为一个负债累累的空壳公司，以强迫业主与其无条件解除委托经营协议，实现其单方违约拒付违约金和2019年至2020年商铺出租收益金，其行为已严重触犯法律底线，希望法院为人民做主。在奥城商铺的322户业主中，有农民工、工人、教师、国家机关公职人员等，受害人不仅仅是个人，是一个不小的群体。被告方涉及金额高达7500万元（业主少则10多万元，多则上百万元）。业主是用自己的血汗钱购买商铺。商铺的全部违约金和应支付的委托收益金是一笔巨大的资金数额，影响较大，应引起政府及相关部门重视，请求支持原告诉讼请求。被告奥城公司辩称：一、原告等各位小业主将其购买的商铺委托被告经营管理，与常规的租赁合同有区别，是一种特殊的租赁关系，期间根据实际状况及为了保证各位小业主（出租方）的合法权益是可以变通的，变通为由各位小业主直接向承租方收取相应的租金。1.共同委托被告经营管理的购房者小业主共计320家，合计委托经营管理的面积9467.44㎡，被告仅仅占其中的21.91㎡，被告必须组织庞大的人力、物力、财力为该9467.44㎡的房屋进行招商、招租，并进行经营管理，让其正常运转，不断提升人气，从而达到提升租金的目的。因此，预测早期是根本没有任何利润的，事实上至今均没有利润。从委托经营管理的2010年起至今9年来，所有房屋均是亏损经营。收取的租金远远不够返给各位业主的收益金，但被告每年均按时将收益金支付给原告，没有拖欠。至今被告欠下巨额款项，资不抵债，股东倾家荡产。2.任何一个公司的正常经营运转必须有一定的利润，或者收支必须平衡。被告为了各位业主的收益金，一直亏损经营。每年贴出巨额资金支付各位业主的收益金，已无力支撑。今年新冠肺炎疫情影响，导致彻底无力支撑。如果继续强行支撑，被告无法按约定返还收益金给各位业主，待其他债权人向被告追讨欠款时，将直接涉及、影响各位业主房屋现在及将来实际的租金收益。届时租金收益将无法收取并支付到各位业主手里，将被其他债权人通过法院执行程序部分或者全部执行。3.被告付出巨大的心血，用9年时间为各位业主所购房屋的商业中心进行宣传、招商、炒作，直至今天有一定的人气、人流量，可以正常运转。虽然大部分承租商户因为疫情的影响，没有办法获得利润，甚至亏损经营，但毕竟整个商业中心基本可以正常运营，各位小业主的房屋基本已经出租，有一定的租金收益。该租金与被告应该支付给各位的返租收益金有差额，这一切得之不易。如果各位小业主一意孤行，要求继续履行委托经营协议，由被告继续收取房屋租金，被告无法保证收取的租金能否付给各位小业主。被告无法根据委托经营协议约定返租收益金。如果各位小业主不变通终止委托经营协议，尽快将房屋收回并自己收取租金，那么不但无法收到自己房屋的实际租金，被告9年来费尽心血取得的整个商业中心的现有效果、成果将灰飞烟灭，商业中心也将面临废弃。二、针对原告方诉讼请求，被告方的答辩意见是：1.诉讼请求第一项、第二项：如果按照第二项诉讼请求，协议继续履行，不但第一项诉讼请求的租金无法支付，此后5年的租金被告也无法支付，而一旦因为各位小业主及其他债权人的原因导致被告或者其他管理者无法继续对整个商业中心进行运营管理，原告的房屋将没有承租商户，整个商业中心将成为空屋，原告尚余的25年的所有权期间的收益将无法获得。而原告第一项诉讼请求主张的租金被告已经承诺在扣除疫情期间的减免租金后逐步支付原告并对此发出了通知，被告为原告考虑的并不是这一年的租金收益，而是此后委托经营5年期间以及房屋所有权还剩25年期间的收益。至于资金占用费，因为被告延迟支付租金是有客观原因，特别是新冠肺炎疫情的影响以及双方正在协商解除合同事宜，所以不应该计算支付此期间的资金占用费。至于第二项诉讼请求中要求被告支付第十一年的租金更没有任何的事实依据及法律依据。因为若继续履行双方之间的《委托经营协议》，那么，往后5年的收益金被告也就不能再支付了，而是由原告自己向具体承租户收取，所以，不管什么情形，原告的该项诉讼请求均不应该得到法院的支持。2.对原告的第三项、第四项诉讼请求更觉得匪夷所思，双方之间的租赁合同纠纷与房屋销售的开发商有什么关系，为什么要让开发商承担付款义务。如果开发商能够帮被告支付租赁费就更好了，只是这想法未免异想天开。三、为了维护原告等各位小业主的合法权益，被告认为双方之间应该进行协商并解除《委托经营协议》，由被告将受委托管理的商铺交还原告自己经营管理或者另行委托其他主体进行经营管理，这样，不会因为被告的欠债行为影响到原告等各位小业主的现有租金收益，也不会影响到现有的还可以继续承租商铺继续经营的承租户，保证商业中心正常运转，进而让被告10年来付出心血经营起来商业中心的现状、成果不会付之东流。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告裕顺公司辩称：驳回原告对被告裕顺公司的诉讼请求。本案是原告与奥城公司之间的委托经营协议纠纷，被告裕顺公司不是合同相对方，与本案没有任何法律关系。委托经营协议纠纷不是连带债务纠纷，原告要求被告裕顺公司承担连带责任不能成立。原告与奥城公司签订的委托经营协议约定的违约金过高，应予以调整。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1.《商品房购销合同》。2.《委托经营协议》。3.原告购买商铺支付款项凭证。4.2020年9月21日奥城公司拖欠租金的公告。5.2020年11月1日奥城公司通知函。6.2020年11月30日裕顺奥城商业广场商铺业主｛关于《建水奥城百货有限公司给奥城商业广场业主通知函》的回复}。7.2020年12月2日奥城公司《对部分业主｛关于《建水奥城百货有限公司给奥城商业广场业主通知函》的回复}》的答复。8.2020年12月25日奥城公司给业主的第二封回函。9.2010年裕顺公司对涉案商铺的宣传单。经质证，被告奥城公司对原告提交的证据无意见。被告裕顺公司对原告提交的第1、2、3组证据无异议，不认可其余证据。被告奥城公司提交下列证据证明自己的答辩主张：证据1：（1）返租收益金及实收租金对照表复印件，证明被告9年来共计返给320户业主收益金（不含1-3年期间的首付款抵减额）26141602.2元，实收租金只有891244元，亏损金额达到17222269.2元，即被告已经自己出资支付各位业主（含原告）资金172万多元，该部分资金被告已经无法回收，为亏损经营。（2）320户小业主铺面位置平面图复印件，证明被告受托经营管理的铺面房屋涉及320户业主，面积9467.44㎡，分布在奥城-裕顺商业中心1号楼负一层至三层、六号楼，属于整体对外招租房屋，租金收入只能根据所占面积进行分摊，原告只占其中的21.91㎡。证据2：（1）原告9年返租收益金表复印件，证明原告9年来合计收到的返租收益金，而其所占有的位于1号楼负1层的44号商铺至今没有任何租金收入，原告历年获得的收益金均是被告自有资金支付的，截止至第10年即2020年原告已经无力再支付了。（2）租金收益分摊表，证明原告所占有位于1号楼负1层的53号商铺至今没有租金收入，被告每年要自己出资支付原告收益金，截止至2020年被告已经无力承担支付差额部分的收益金，只能据实将铺面交给原告自己经营管理并对外出租收取租金。证据3：通告及通知复印件，证明建水县应对疫情工作领导小组指挥部及建水县市场监督管理局分别于2021年1月20日、1月21日发出通告及通知，明确暂停办理喜宴，这与去年通知的内容一致，即2020年1月份后餐饮、婚宴行业均关门停业，所以本案中理应减免租金，以示公平。证据4：（2020）云2524民初3222号民事判决书复印件，证明9年来，被告为了保证不拖欠320户业主的返租收益金，自筹资金（其中包含裕顺房地产公司出租给被告的房屋租金收入）按时支付每年的返租收益金，导致欠下了巨额外债，也导致欠付裕顺房地产公司8年来的巨额的租金600多万元，欠款已经法院判决并进入执行程序。同时证明因疫情影响，法院判决减免被告3个月20天的租金。本案中，如果法院判决被告支付租金也应该根据判决的统一性减免被告3个月20天的租金。经质证，原告对被告奥城公司提交的证据的不认可，原告的商铺已经出租，没有空置。关于疫情之事，商铺委托经营协议已明确由被告奥城公司自负盈亏。被告裕顺公司对被告奥城公司提交的证据无异议。被告裕顺公司没有提交证据材料。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认为：原告方提交的第4至6组证据系被告奥城公司作出的公告、通知及与业主来往的信函，被告奥城公司予以认可，本院予以确认；原告提交的第9组证据宣传单来源合法，内容客观真实，本院予以采信；对被告奥城公司提交的证据1第（1）项，证据2第（1）、（2）项属被告奥城公司单方面制作的账目，原告方不认可，奥城公司未提供充足证据相互证明上述账目的真实性，故本院不予确认；对被告奥城公司提交的证据1第（2）项符合涉案现场实际、证据3系相关单位作出的通告及通知、证据4属生效的法律文书，本院予以采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月4日，原告彭艳向昆明裕顺房地产开发有限公司购买位于建水县建水大道和清远路交汇处裕顺.奥城一期商业项目第1幢第-1层（即负一层）44号房（已包含公摊面积的参考建筑面积为21.909㎡）。同日，原告以彭艳作为甲方产权所有人，被告奥城公司作为合同乙方，双方签订《“裕顺.奥城”商业广场委托经营协议》，合同约定甲方将其所有的上述商铺委托给乙方经营，甲、乙双方合作期限为15年，自2010年10月1日到2025年9月30日止。双方对合作期限内的委托收益金标准及支付方式进行了约定，其中第三条第1项约定“双方同意以甲方购房款的总额作为委托税前收益金的计费依据，甲方购房款总额为人民币204169.00元，（大写贰拾万零肆仟壹佰陆拾玖元零角整）”；第2项约定“乙方将第一年至第三年（自2021年10月01日至2013年9月30日）每年总房款5%，即固定值￥：10208.40元／年，（大写：壹万零贰佰零捌元肆角整）三年共计￥：30625.20元，（大写叁万零陆佰贰拾伍元贰角整）作为商铺委托税前收益金，于本合同签订后3日内，由乙方将该笔款项代甲方作为甲方购房时的部分首付款支付‘昆明裕顺房地产开发有限公司’。同时，甲方必须提供首付房款的收据及发票的复印件给乙方”；第5项约定“乙方将第九年至第十一年（自2018年10月01日到2021年9月30日）每年以总房款7%，即固定值￥：14291.80元，（大写壹万肆仟贰佰玖拾壹元捌角整）三年共计￥：42875.40元，（大写：肆万贰仟捌佰柒拾伍元肆角整）作为商铺委托税前收益金；该期第一笔商铺委托税前收益金￥：14291.80元，乙方于2019年10月01日前支付给甲方；该期第二笔商铺委托税前收益金￥：14291.80元，乙方于2020年10月01日前支付给甲方；该期第三笔商铺委托税前收益金￥：14291.80元，乙方于2021年10月01日前支付给甲方”；第8项约定“在协议期间，乙方经营所得超出上述乙方应付给甲方收益部分的金额，作为乙方的经营管理费，甲方不得再向乙方或第三方收取任何费用；乙方的任何收益、经营所得不能弥补上述费用的由乙方自行承担”；第五条双方权利义务第8项约定“在本协议期满前，乙方不得单方解除协议。否则视为违约，并应承担支付协议期内的租金的责任。”第六条违约责任第1项约定“本合同签订后，双方均应严格遵守，若一方违约，除赔偿守约方损失外，还须向守约方支付人民币50万元（大写伍拾万元整），作为违约补偿。”第2项规定“乙方未按约定支付委托收益金的，每逾期一日应按未交委托收益金的1%向甲方承担违约责任，……”等内容。协议签订后，原告彭艳将商铺交给被告奥城百货经营管理，奥城百货按双方达成的合议扣除代缴的税费后，已支付给原告截止至2019年9月30日的商铺委托管理收益金。因被告未于2020年10月1日前支付原告第十年（2019年10月1日至2020年9月30日）的商铺委托管理收益金。2020年9月21日起，被告奥城公司陆续通过公告、通知函、答复、回函等方式通知原告等业主尽快与原告办理解除《委托经营管理协议》，原告承诺办理相关交接手续后30个工作日内付清第十年委托收益金（扣除2个月疫情损失）。裕顺.奥城一期商业项目第1幢负一层至三层商铺系由被告奥城公司整体对外招租经营，商铺未进行实体分隔，无法直观区分原告商铺位置。在诉讼过程中，原告彭艳与被告奥城公司一致同意原告第十年的商铺委托管理收益金14291.80元，继续由奥城公司代扣代缴税费?962.50元。对余款?14946.70元，奥城公司要求在双方协商解除合同前提下，减免3个月20天的租金，再行支付给原告方商铺委托管理收益金。原告不同意减免租金。奥城公司提交2021年1月建水县应对疫情工作领导小组指挥部发布《关于从严落实冬春季疫情防控措施的通告》及建水县市场监督管理局发出《关于暂停举办宴席的通知》，但未提交第十年的租赁期间（2019年10月1日至2020年9月30日）相关部门作出的通告及通知。原告彭艳认为被告奥城公司拖欠第十年商铺委托管理收益金，导致原告受到本金及利息损失，原告第一项诉讼请求主张的违约金21580.61元系按照原协议规定计算的。奥城公司认为原告主张的违约金过高，应调低并驳回其请求。原告彭艳要求被告奥城公司先付租金后使用商铺，提前支付原告第十一年商铺委托管理收益金14291.80元。被告认为原告的主张没有合同依据，合同约定第十一年商铺委托管理收益金的付款时间是2021年10月1日前。庭审中原告彭艳陈述一直以来所收取的商铺委托管理收益金系税后金额。本案从（2020）云2524民初3400号一案卷宗中提取《1号楼1-2-6/7/8收益金支付表》复印件一份，备注，代扣税为：房产税12%；印花税0.1%，合计：12.1%。本年因疫情，按国家税务局相关规定，减按50%征收。本院（2020）云2524民初3400号判决书已经生效。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第七百二十一条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”原告彭艳与被告奥城公司签订的《“裕顺.奥城”商业广场委托经营协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约定将其商铺交给奥城公司经营管理，履行了合同义务，奥城公司按约定应于2020年10月1日前向原告支付第十年（2019年10月1日至2020年9月30日）的商铺委托管理收益金，但奥城公司未按约定支付原告第十年的商铺委托管理收益金。本院支持由奥城公司代扣代缴税费928.99元后支付给原告第十年商铺委托管理收益金13362.81元（14291.8元－928.99元）。对奥城公司主张减免该年度3月20天疫情期间租金的辩解意见，因依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告奥城公司未按约定支付原告第十年商铺委托管理收益金，单方面通知原告解除、终止合同，其行为已构成违约，原告彭艳主张由被告奥城公司支付2019年10月1日至2020年10月延期支付收益金的违约金21580.61元（按照原协议规定计算）的诉讼请求，被告认为原告的此项主张过高，要求降低和调整，奥城公司不同意支付。因原告的损失实际为奥城公司未支付第十年委托管理收益金的利息损失，原告的请求已过分高于原告的利息损失，根据案件实际，逾期时间计算至彭艳向法院主张权利之日，即自逾期之日2020年10月2日起至起诉之日2021年3月18日止，共计167天。以奥城公司支付给的第十年商铺委托管理收益金的税后金额13362.81元为基数，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，为306元（13362.81元×同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%÷365天×167天×130%）较为适宜。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定“依法成立的合同，受法律保护”。本案中，奥城公司按约定应于2020年10月1日向彭艳支付第十年商铺委托管理收益金，但奥城公司至今未支付，其行为已构成违约。违约方不享有单方面解除合同的权利，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。奥城公司作为不享有解除权的一方，其通过公告、通知函、答复、回函等方式通知原告解除、终止双方签订的《委托经营管理协议》，不发生租赁合同解除的效果。原告作为守约方拒绝解除合同，不违反诚实信用原则。被告奥城公司经营亏盈属于其承租商铺经营管理中出现的商业风险，系其在订立租赁合同时应当预见。对奥城公司要求解除委托经营协议，将商铺交还原告经营管理或者另行委托其他主体经营管理的辩解意见，本院不予支持。对原告要求被告奥城公司按照行业之间的惯例先支付租金后使用，先行支付2020年10月至2021年10月的委托收益金14291.8元，因原告未表示同意认可，且有悖于原告与被告奥城公司订立的《委托经营协议》的约定，本院不予支持。对原告要求被告裕顺公司对奥城公司应付款项承担连带支付责任，并共同承担案件费用的诉讼请求，因裕顺公司不是签订案件所涉委托经营协议的相对人，原告要求其承担连带支付责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告建水县奥城百货有限公司于判决生效后十五日内支付原告彭艳第十年（2019年10月1日至2020年9月30日）商铺委托管理税后收益金13362.81元、违约金306元，合计13668.81元。二、驳回原告彭艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告建水县奥城百货有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李云梅二〇二一年六月三十日书记员  陈 浆