云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初1700号原告：云南金瑞祥和餐饮文化有限公司。法定代表人：杜明星。统一社会信用代码：91530112MA6NPUKF7A。住址：云南省昆明市西山区。委托代理人：朱丽英、徐梅，云南诚信律师事务所律师,特别授权代理。被告：昆明花儿胡同餐饮管理有限公司。法定代表人：赵庆科。统一社会信用代码：91530102MA6MUXFA90。住址：云南省昆明市西山区。委托代理人：刘晓亮，男，汉族，1983年11月2日生，特别授权代理。原告云南金瑞祥和餐饮文化有限公司（以下简称金瑞祥和公司）诉被告昆明花儿胡同餐饮管理有限公司（以下简称花儿胡同公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月27日立案后，依法由法官一人适用普通程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理，原告金瑞祥和公司的委托代理人朱丽英、徐梅，被告花儿胡同公司的委托代理人刘晓亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金瑞祥和公司提出以下诉讼请求，依法判令：1、原被告签订的悦潮汇商铺租赁合同于2020年11月30日解除;2、被告向原告退还履约保证金106282.8元，以及以保证金106282.8元为基数，按中国人民银行授权银行间同业拆借中心2020年12月21日公布贷款市场报价利率计算，自起诉之日起至该笔款项退还之日止的资金占用费利息;3、被告向原告赔偿装修店铺产生的实际损失881410.5元。4、依法判令被告承担原告为实现权利所产生的律师费30000元。5、本案的全部诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2019年9月26日签订商铺租赁合同，约定被告将位于云纺悦潮风情街1号商铺出租给原告经营使用，租期为5年，即自2020年1月1日起至2026年5月30日止。合同签订后，原告按照合同约定缴纳了房租和押金。随即原告对铺面进行装修。2020年12月1日昆明雄控电动车销售有限公司告知其与被告于2020年11月16日就涉案商铺租赁已达成调解，租赁合同于2020年11月16日解除，被告花儿胡同公司于2020年12月6日前将涉案商铺腾还。被告的违约行为导致原告无法正常经营，给原告造成了极大的损失，特诉至法院，望判如所请。被告花儿胡同公司辩称：1、是否解除合同由法院依据法律规定裁决；2、对于保证金愿意退还原告，其余诉讼请求不予认可，请法院依法裁判。原告针对其主张向法庭提交以下证据：一、原告营业执照、被告企业登记信息；二、悦潮风情街商业租赁合同、收据、装饰设计合同、消防施工合同、店面装饰工程施工合同、付款记录；三、民事调解书、通知函；四、照片；五、商铺租赁合同、照片；六、银行流水、装修款项结算证明。欲证明：原、被告于2019年9月26日签订商铺租赁合同，并支付租金依约履行合同，后原告对店铺进行装修。昆明雄控电动车销售有限公司发出通知解除与被告花儿胡同签订的租赁合同，致使原告承租的房屋不能正常使用。经质证：被花儿胡同公司对原告所举证据三性无异议，本院对其证据效力予以确认。被告花儿胡同公司针对其主张提交以下证据：照片3张，证明涉案商铺现仍正常经营。经质证:原告对真实性予以认可，证明目的不予认可，认为租赁物并非本案原告经营，本院对照片真实性予以确认。综合庭审，本院确认本案以下案件法律事实：2019年12月27日，被告花儿胡同公司（甲方）与金瑞祥和公司（乙方）签订《昆明悦潮汇商业街商铺租赁合同》，约定花儿胡同公司将位于云南省昆明市西山区铺面租赁给金瑞祥和公司，（一）租赁期限从2020年1月1日至2026年5月30日（若甲方提前或延期开业，则需提前书面通知乙方，租赁期限按实际开业日起计算）；……；（二）免租期：花儿胡同公司同意给予原告金瑞祥和公司5个月免租期，即从2020年1月1日至2020年5月30日，免租期自该商业物业正式交付之日起算，乙方进场装修之日起计算，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳物业管理费及使用的该物业而产生的水电等费用，免租期满次日开始计付租金。（三）经营业务范围：该商铺经营名称为炎黄部落原始烧烤，只能用于经营餐饮此用途。（四）商业管理费：1、美食广场内所有商户实行联营管理，统一营销和活动。甲方制定的活动方案，乙方必须落实执行，甲方销售出去的美食广场会员卡到乙方门店消费后，甲方于次月5号根据对账单扣除10-20个点的营销管理费后返还给乙方；2、为了统一管理核销甲方派发的优惠券和会员卡，乙方需要支付甲方人民币3000元的支付系统押金费用，乙方在其他原因不使用支付ｐｏｓ系统返还给甲方时，甲方退还乙方使用押金，若人为损坏机子或丢失，甲方不予退还押金……（五）租金、履约保证金及水电费：1、租期内租金为按半年支付，实行先付后用，租金支付方式为本租赁期内第一半年度租金于签约当日一次性缴纳付清，之后每半年租金支付应上一半年届满前的上月25号前一次性缴纳付清，以此类推。若乙方逾期缴纳租金，每逾期一日按欠付租金的5‰支付滞纳金，逾期超过7天，甲方有权解除合同。商铺起始租金标准为270元／㎡／月合计（包含物业管理费），合计54457元／月；从第2年开始，每年在上一年单位面积租金额基础上递增4%计算；乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳费用：（1）履约保证金，缴纳一个月租金作为履约保证金即人民币106282.8元；（2）半年季度租金：租金每半年缴纳一次，第一年首次租金即637696.8元，履约保证金甲方保管，直到租赁期满或解除合同之日，在乙方无违约、无欠款、无赔偿费用时，甲方即将履约保证金全额退给乙方（不计利息），该项履约保证金不是定金，不适用定金罚则；（3）支付ｐｏｓ云端系统使用押金人民币3000元；第一年首笔合计费用人民币746979.6元。（六）甲乙双方的权利与义务：1、甲方的权利与义务，（1）甲方必须按期向乙方提供本合同规定之商铺，如遇特殊情况，甲方不能按期将该商铺交付乙方使用，甲方需给予乙方相应延期天数的免租期赔偿，若延期超过30天，乙方除享有前述权利外，还可选择终止本合同，甲方须退还乙方已交租金、物业管理费及履约保证金。除此之外，不承担任何责任……（七）违约责任：1、租赁期内若甲方擅自终止本合同的，甲方退还乙方租金，并赔偿乙方相应损失，不可抗力除外。合同经原、被告双方签字捺印。原告于2019年12月27日向被告转账支付租金人民币637696.8元、履约保证金人民币106282.8元，pos云端系统使用押金人民币3000元，被告花儿胡同公司同时向原告出具了《收据》。另查明，原告为装修涉案商铺支出装修设计费16000元、装修费750000元、空调费58000元、厨房抽排98000元、不可拆卸监控、灯具与装饰26390元，消防工程费31000元，上述合计979390元。案外人昆明雄控电动车销售有限公司与被告花儿胡同公司因租赁纠纷，经本院于2020年11月16日作出（2020）云0112民初14505号民事调解书，确认案外人昆明雄控电动车销售有限公司与被告花儿胡同所签订的租赁合同于2020年11月16日解除，被告花儿胡同公司于2020年12月6日前将涉案商铺（含原告租用商铺）腾还案外人。庭审中，原告陈述原告为装修案涉商铺支出各项费用合计979390元，其于2020年11月30日从案涉商铺搬离，现该商铺已由案外人昆明雄控电动车销售有限公司另行出租给其他商家使用。本案主要争议的焦点为：1、合同是否应当解除；2、保证金及押金应否退还？3、资金占用损失应否承担？4、被告是否应赔偿原告装修店铺的损失？本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定、民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案原告与被告花儿胡同公司签订的《昆明悦潮风情街商业街商铺租赁合同》是双方在平等自愿、协商一致、意思表示真实的基础上所订立，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，为有效合同。一、合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）一方延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案被告花儿胡同公司在履行与原告的上述合同中，因被告花儿胡同公司欠付案外人昆明雄控电动车销售有限公司的案涉商铺的费用，昆明雄控电动车销售有限公司经诉讼并通知解除与被告花儿胡同公司的租赁合同，致使原告的租赁合同目的难以实现，现原告要求解除原告与被告花儿胡同公司的租赁合同符合法律规定及本案事实，本院依法予以支持。二、返还保证金及押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，原告不存在违反合同约定应当扣除保证金、押金的情形，因此，原告要求被告退还保证金106282.8元及POS押金3000符合本案事实及法律规定，本院应以支持。三、资金占用利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因双方对此在合同中虽没有明确约定，但结合本案案件事实，对原告交纳的保证金106282.8元，本院酌情予以支持原告从起诉之日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息。四、关于装修损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案系被告违约导致合同解除，致使原告无法继续经营，应当赔偿承租人剩余租赁期内装饰装修残值损失，庭审中，原告陈述其共计支出各类装修费用共计979390元（计算清单中装修费共计979345元计算错误），被告对该金额无异议，本院根据原告已使用商铺期限、折旧情况、装饰装修费用等酌定被告赔偿原告装饰装修损失881451元，因原告主张该损失为881410.5元，故本院予以支持。关于原告主张律师费30000元，因双方在合同中没有约定，故本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告云南金瑞祥和餐饮文化有限公司与被告昆明花儿胡同餐饮管理有限公司于2019年9月26日签订的《悦潮汇商铺租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告昆明花儿胡同餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告云南金瑞祥和餐饮文化有限公司履约保证金人民币106280.8元，pos云端系统使用押金人民币3000元，共计人民币109280.8元及以保证金10628.8元为基数，自2021年1月27日至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；三、被告云南金瑞祥和餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告金瑞祥和公司装饰装修损失881410.5元。四、驳回原告云南金瑞祥和餐饮文化有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币13960元（原告已预交），由被告昆明花儿胡同餐饮管理有限公司负担（此款被告于支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。审判员  李培伟二〇二一年六月三日书记员  王 敏