广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10252号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴迅，男，1976年5月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：孟凤华，女，1980年7月27日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，系上诉人的配偶。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路410号自编1101房。法定代表人：王萌，总经理。委托诉讼代理人：刘子良，男，1986年7月31日出生，汉族，该司员工，联系地址。委托诉讼代理人：何颖嘉，女，1985年11月30日出生，汉族，该司员工，联系地址。上诉人吴迅因与被上诉人广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初37346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月25日公开开庭审理本案。上诉人吴迅委托诉讼代理人孟凤华、被上诉人时代物业公司委托诉讼代理人刘子良、何颖嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代物业公司在一审的诉讼请求为：1.判令吴迅支付拖欠的2019年1月1日至2020年9月30日的管理费4208.82元以及违约金980.28元，合计5189.1元给时代物业公司；2.判令吴迅支付自2019年1月1日至2020年9月30日公摊水费58.59元，2019年4月1日至2019年6月30日的公共分摊电费5.55元，2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元，2019年1月1日至2019年3月31日的水费167.4元，合计336.54元给时代物业公司；（以上费用共计5525.64元，违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.本案的诉讼费用由吴迅承担。吴迅在一审的反诉请求为：1.确认吴迅与时代物业公司之间无物业服务合同关系；2.请求法院判决吴迅免交2019年4月30日至业主委员会成立并选任物业公司之日止的物业管理费，暂计至2020年11月30日为3806.84元；3.判令时代物业公司以书面明细表形式向吴迅公开2006年1月1日至2019年12月31日历年来时代玫瑰园物业专项维修资金及小区公共广告位出租、停车费收入、为社区配套的经营场所出租的租金等收益及支出财务账目，落实业主依法享有的知情权（业主共有部分包括时代玫瑰园小区快递柜、地下停车场售卖机、电梯广告、园区广告、业主公告休闲用地收租、游泳池外包、露天停车场等收入）；4.判令时代物业公司向吴迅告知在2009年3月28日在吴迅“物业专项维修资金卡”中支取的3537元资金使用情况；5.本案反诉费由时代物业公司承担。一审法院判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，吴迅向广州市时代物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费4208.82元；二、在本判决生效之日起三日内，吴迅向广州市时代物业管理有限公司2019年1月1日至2020年9月30日公摊水费58.59元、2019年4月1日至2019年6月30日的公共分摊电费5.55元、2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元、2019年1月1日至2019年3月31日的水费167.4元，合计336.54元；三、驳回广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回吴迅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由吴迅负担；反诉受理费50元，由吴迅负担25元，广州市时代物业管理有限公司负担25元。判后，吴迅不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判时代物业公司向吴迅公开2006年1月1日至2019年12月31日时代玫瑰园小区公共部位出租收益及支出账务账目；2.依法判令广州市时代控股集团有限公司与时代物业公司于2019年4月30日所签《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》无效，时代物业公司继续履行吴迅《商品房买卖合同》附件三的《前期物业管理服务合同》；3.判令时代物业公司退还自2013年7月1日起至今违法违规调价多收的物业管理费共计1302.52元；4.判令时代物业公司将入驻时代玫瑰园小区以来侵吞的本该属于全体业主所有的利用小区公共区域、公共部位、公共设施设备经营而产生的利润（扣除经营成本、税费等开支）退还至时代玫瑰园共有资金账户。事实和理由：一审法院认定广州市时代控股集团有限公司与时代物业公司于2019年4月30日所签署的《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》有效，对吴迅及小区全体业主极其不公。一、该份合同系两个有着相同利益的关联公司私下签署，在业主完全不知情的情况下，将酬金制改为包干制，就是降低了服务标准；违规上调物业收费标准，就是加重了业主负担；违法处分公共收益就是侵吞了业主利益。前期物业合同属于建设方制定的管理公约，依照《物业管理条例》第三章第20条规定应向物业买受人明示，并予以说明。但该合同从未征求过业主意见，也从未进行公示说明，对业主不具有约束力。二、根据经广州市国土资源和房屋管理局云白区分局备案的，有效期为2011年8月1日至2016年7月31日止的《物业服务合同》，其第五部分第五条第二款明确约定：在合同期间，盈余或亏损均由时代物业享有或承担，乙方不得以亏损为由，增加费用、降低服务标准或减少服务项目。但于2013年6月，就在《广州玫物字[2013]第038号公示》通知中，以物业公司出现了亏损，为弥补管理费不足的理由要求增加管理服务费用，将物业费用由每平方米1.8元调整至2元。因此2013年的调价严重违反了《中华人民共和国合同法》，违背了合同的诚信原则。并且，时代物业公司的物业费调价程序违反了《广州市物业管理暂行条例》第69条规定，与规定相比，公示时间严重缩短，公示内容严重缩水，而且关键的投票结果公示涉嫌造假。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，吴迅诉请要求退还违法违规调价多收的物业管理费，应得到支持。三、根据《中华人民共和国物权法》第70、74条规定，以及国务院《物业管理条例》第27、54、57、63条规定，以及《广州市物业管理暂行办法》第85条规定，建设方即广州市时代控股集团有限公司与物业管理方时代物业公司根本无权擅自对小区内的公共区域、共用部位、共用设施设备的经营及收益的处分进行私下约定。《物业合同》中第四章物业的经营与管理完全是在违法违规的条件下进行的约定，已经严重损害了时代玫瑰园全体小区业主的利益。根据《中华人民共和国合同法》第七条第二款、《物业管理条例》第三章第22条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定，《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》应为无效。综上，一审判决明显错误，损害吴迅的合法权益，请求二审支持吴迅的上诉请求。时代物业公司辩称：不同意吴迅的上诉请求。本案是因吴迅欠缴物业服务费而引发的物业服务合同纠纷，时代物业公司按照签订的前期协议追缴物管费，提供物业服务，但吴迅因为噪音问题拒缴物管费，但这属于邻里关系，不是物业的问题，要求吴迅全部缴纳物管费，违约金可以减免。二、关于物管费的调价问题，物管费调价是在2013年，在物业费调价期间吴迅也是一直按照调整后的物管费缴纳，其只是近两年才拒缴物管费的。并且调价程序合法，有居委会人员见证，同时公司文件上面加盖居委会公章，该调价符合《中华人民共和国物权法》第76条双过半的规定，吴迅要求返还部分物管费我方不认可。况且时代物业公司是面向整个小区提供物业服务，目前也只有包括吴迅在内的少数几户业主不同意缴纳。综上，吴迅的上诉请求，无论从时效还是从业主整体利益看，都不应得到支持。请求二审驳回上诉，维持原判。本院二审期间，双方均无提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一、时代物业公司是否有权依据《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》收取物业管理费；二、时代物业公司物业管理费的调价程序是否合法，吴迅是否应按照调整后的物业管理费标准缴纳。关于时代物业公司是否有权依据《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》收取物业管理费的问题。吴迅上诉主张，《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》是在业主不知情的情况下，由时代控股集团有限公司与时代物业公司两个有着相同利益的关联公司私下签署，并存在加重业主责任、降低服务标准、侵吞业主利益等条款，并且没有向业主公示说明，应为无效合同。对此本院认为，根据查明事实，广州市时代控股集团有限公司为涉案小区的开发商，小区业主委员会及业主大会也未依法选聘物业服务企业，在此种情形下，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，时代控股集团有限公司有权与时代物业公司签订前期物业服务合同，并且该合同对全体小区业主具有约束力。至于吴迅主张《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》存在加重业主责任、降低服务标准、侵吞业主利益等条款，但并未就此提供证据予以证明，故本院不予采信。时代物业公司作为小区物业管理者，为涉案房屋提供了物业管理服务，有权依据《时代玫瑰园前期物业管理服务合同》收取物业管理费，而吴迅作为受益人理应向时代物业公司交纳物业管理费。关于时代物业公司物业管理费的调价程序是否合法，吴迅是否应按照调整后的物业管理费标准缴纳的问题。根据一审查明的事实，时代物业公司调整物业管理费有经过作为见证人的广州市白云区嘉禾街时代玫瑰园社区居民委员会的监督，并且公开点票结果显示已经获得小区“双过半业主”的同意，故一审法院认定时代物业公司物业管理费提价符合法律规定，处理正确。吴迅虽上诉主张物业管理费调价程序不合法，公示时间缩短公示内容缩水，关键投票结果公示涉嫌造假等，但均未就上述主张提供证据予以证明，亦未另案提起业主撤销权纠纷要求撤销时代物业公司调整物业管理费的有关事项，故吴迅该上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持，吴迅应按照调整后的物业管理费标准缴纳物业管理费。至于吴迅上诉请求的要求时代物业公司将入驻时代玫瑰园小区以来侵吞的本该属于全体业主所有的利用小区公共区域、公共部位、公共设施设备经营而产生的利润（扣除经营成本、税费等开支）退还至时代玫瑰园共有资金账户。首先，吴迅在一审反诉中并没有提出该诉讼请求，其次，本案为物业服务合同纠纷，吴迅该诉请并不属于本案的审理范围，故不予支持。至于吴迅认为，一审法院支持了其关于时代物业公司向吴迅公开2006年1月1日至2019年12月31日时代玫瑰园小区公共部位出租收益及支出账务账目的诉讼请求，却不在判项中列明的问题。一审法院在另案何京蓉诉时代物业公司的案件中，已经判决时代物业公司向时代玫瑰园小区的业主公开自广州市时代物业管理有限公司入驻时代玫瑰园小区以来利用小区公共区域、公共部位、公共设备设施经营的收益及支出明细，即吴迅的该项诉讼请求已经一审法院判令时代物业公司向小区全体业主履行该义务，故一审法院不在本案中重复判决，处理正确，吴迅该上诉请求不予支持。综上所述，吴迅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴迅负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年六月二十五日书记员  陈婷婷