云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0802民初1007号原告：普洱市和盛物业有限公司。住所地：云南省普洱市思茅区石龙路都市品质小区，统一社会信用代码：91530802681260747P。法定代表人：倪永忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鑫，云南思润律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：孙虹，云南思润律师事务所实习律师，代理权限：特别授权代理。被告：沈志刚，男，1961年5月2日出生，汉族，个体工商户，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：何伦，云南新南疆律师事务所律师，代理权限：一般授权代理。第三人：都市品质小区业主委员会。住所地：云南省普洱市思茅区都市品质。主要负责人：杨学洪，都市品质小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：王雪云，男，1976年9月22日出生，汉族，自由职业，住云南省普洱市思茅区，代理权限：一般授权代理。原告普洱市和盛物业有限公司（以下简称和盛物业公司）与被告沈志刚、第三人都市品质小区业主委员会（以下简称业主委员会）物业管理服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和盛物业公司的委托诉讼代理人陈鑫、孙虹、被告沈志刚及其委托诉讼代理人何伦、第三人业主委员会的委托诉讼代理人王雪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和盛物业公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告沈志刚支付2013年5月1日至2020年5月1日的物业服务费人民币6334元；2.判令被告沈志刚支付滞纳金人民币1901元，1-2项合计人民币8235元；3.判令被告沈志刚负担本案诉讼费用。事实和理由：原告和盛物业公司自2010年6月6日起，受都市品质小区业主委员会的聘请，一直承担都市品质小区的物业管理服务工作。根据原告和盛物业公司与都市品质小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，被告沈志刚作为都市品质小区A区2栋1单元402室的业主，在享受原告提供的物业管理服务的同时，应承担按时支付物业管理服务费用的义务。但经原告和盛物业公司反复催告，被告沈志刚至今拖欠2015年5月1日至2020年5月1日七个年度物业管理服务费用合计人民币6334元未支付。根据《物业服务委托合同》第二十一条第四款约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费用超过90天后按每天5‰缴纳滞纳金......”，原告和盛物业公司认为，在被告沈志刚不支付物业服务费用的前提下，应于每个物业服务年度结束90日后开始计算滞纳金，原告和盛物业公司主张滞纳金按年利率15.4%的标准支付合计人民币1901元。上述款项，原告和盛物业公司多次催要无果，为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。被告沈志刚辩称，⒈2015年5月1日起至2018年4月30日期间的物业服务费已超过法律规定的诉讼时效，依法不应给予保护；⒉原告和盛物业公司与第三人业主委员会签订的三份《物业服务委托合同》无效，认为第三人业主委员会成立程序不合法，第三人业主委员会选聘原告和盛物业公司进行物业管理服务的程序不合法，故物业服务委托合同无效；⒊被告沈志刚认为因上述三份《物业服务委托合同》无效，实际合法有效的是前期服务协议，故物业费的计算标准应按前期服务协议为准；⒋原告和盛物业公司不履行服务义务：①2009年5月21日接房移交钥匙时，被告沈志刚在接房时发现房屋存在质量问题便向原告和盛物业公司反映，该问题未予解决；②单元楼道门禁系统不能正常使用；③管理无能，被告沈志刚车库经常被其他车辆堵住，不能正常出入；④维修管理能力差，被告沈志刚家太阳能管道与其他业主的安装错误，原告和盛物业公司不能及时解决。综上理由，并非被告沈志刚无故拖欠物业费。第三人业主委员会陈述，第三人业主委员会的成立已经过行政备案登记，成立符合法律规定，其代表业主与原告和盛物业公司签订《物业服务委托合同》是经过法定程序，业主委员会的成立和小区的各种收费标准均在小区入口处及物业公司办事处的公式栏经进行过公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告和盛物业公司及被告沈志刚共同提交《前期物业服务协议》、被告沈志刚提交的《都市品质入伙手续办理流程单》《都市品质业主房屋验收单》《建设工程（住宅）质量保证书》，因双方当事人相互质证对上述证据材料无异议，故本院均予以确认，并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：⒈对于原告和盛物业公司提交的三份《物业服务委托合同》，本院认为，上述证据材料合法、真实，与本案案件事实极具关联，本院均予以采信；对于原告和盛物业公司提交的《催款通知单》《照片》，本院认为，原告和盛物业公司未举证证明上述证据材料均向被告沈志刚进行送达，故被告沈志刚自认的只收到2021年2月15日催款单的事实，本院予以确认，其余证明目的，本院不予采信。⒉对于被告沈志刚提交的《照片》，本院认为，因原告和盛物业公司对小区内堵塞被告沈志刚家车库的事实予以认可，故对该组证据材料，本院予以采信；对于被告沈志刚提交的《电话中心派工单》，本院认为，该份证据内容真实、合法，且原告和盛物业公司质证对该份证据材料的真实性无异议，故本院予以采信；对于被告沈志刚提交的《录像U盘》《都市品质小区楼栋长名单》，本院认为，该组证据材料与本案无关，本院不予采用。⒊对于第三人业主委员会提交的《普洱市房地产管理局业主委员会备案证明》《都市品质小区第一次业主大会要求单位签到表》《都市品质住户签名登记表》《申请》《告全体业主书》，本院认为，该组证据内容真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2009年5月4日原告和盛物业公司与被告沈志刚签订了《都市品质前期物业服务协议》，约定由原告和盛物业公司对被告沈志刚居住的“都市品质小区”提供物业管理服务，双方对合同权利、义务、价款等进行了明确的约定。2013年5月1日、2015年4月30日、2018年5月1日、2019年4月25日原告和盛物业公司与普洱市都市品质小区业主委员会签订了内容基本一致的四份《物业服务委托合同》，双方约定由原告和盛物业公司继承对“都市品质小区”提供物业管理服务，四份委托管理期限分别为自2013年5月1日至2015年4月30日止、2015年5月1日至2018年4月30日止、2018年5月1日至2019年4月30日止、2019年5月1日至2020年4月30日止，双方对物业管理服务内容及质量、服务费用等权利义务进行了约定。其中约定2013年5月1日起至2019年4月30日止的住宅房屋每月每平方米收取人民币0.7元物业管理服务费；约定2019年5月1日起至2020年4月30日止的住宅房屋每月每平方米收取人民币0.8元；约定垃圾清运费每年每户人民币96元，约定2013年5月1日起至2019年4月30日止的物业管理服务费逾期交纳超过90天后按每天5‰交纳滞纳金；约定2019年5月1日起至2020年4月30日止的物业管理服务费逾期交纳超过30天后按每天5‰交纳滞纳金；约定2013年5月1日起至2019年4月30日止业主一次性交纳一年的物业费，可按一定标准或其他形式给予优惠；约定2019年5月1日起至2020年4月30日止业主按照先付费后享受服务的原则交纳物业费，业主应于2019年8月1日前一次交纳一年的物业费。被告沈志刚系“都市品质小区”A区2栋1单元402室业主，住房建筑面积为135.51平方米。合同签订后，原告和盛物业公司向“都市品质小区”提供了物业管理服务，但被告沈志刚仅支付了2015年4月30日前的物业服务费，拖欠2015年5月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费人民币5854元及垃圾清运费人民币480元，两项共计人民币6334元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”的规定，对于物业服务合同纠纷当时的法律没有规定，故本案适用民法典的规定。对于原告与第三人签订的三份《物业服务委托合同》（2015年5月1日至2020年4月30日）的效力问题，本院认为，第三人的成立经过了相关行政备案准许，在第三人举证明显优于被告辩称第三人成立不合法主张的情形下，被告未举证推翻第三人的举证材料，且第三人选聘原告对“都市品质小区”提供物业服务，是基于全体业主受益的主观意图，其与原告签订的上述三份《物业服务委托合同》，并未违反法律法规、未违反社会公德、未扰乱社会经济秩序、未损害社会公共利益、未违背公序良俗，第三人与原告之间未存在恶意串通，且原告自2009年5月21日至今一直为“都市品质小区”提供物业服务，故上述合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条第一款：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”、第九百四十四条第一款：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，原告自2009年5月4日至今已为“都市品质小区”提供了物业服务，被告作为小区业主应当缴纳物业费。对于被告提出接房时房屋存在质量问题、太阳能水管安装错误、车位被堵、门禁系统未修复等，认为原告服务不到位拒绝支付物业费的答辩主张。本院认为，被告提出房屋质量问题属于开发商的质量问题，太阳能水管安装错误问题属于安装问题，不能归责于原告，虽然确实存在被告家车库被堵、门禁系统未修复的问题，但物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态的过程性服务，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题加以判定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面考量。虽然每位业主均有权依据自己的标准对物业服务进行评价，但物业服务具有公共性，在判断相关费用的交纳是否应当减免时，不能仅仅依据某个或者某些业主的评价，应考虑全体业主的整体利益，故被告的上述答辩主张，不能成为拒付物业服务费的法定理由，本院不予支持。对于被告提出自2015年5月1日起至2018年4月30日止期间的物业服务费已超过法律规定的诉讼时效问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受损害以及义务人之日起计算。法律另有规定，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，2015年5月1日签订的《物业服务委托合同》委托期限为自2015年5月1日起至2018年4月30日止，虽然合同双方并未明确约定物业费及垃圾清运费的交付时间，根据交易习惯物业管理费用均采用一年一交（原告在计算滞纳金时自认），但2015年5月1日起至2018年4月30日止的期间具有合同的连续性，且该合同的终止时间为2018年4月30日，合同终止时原、被告之间的债权债务关系明确，原告应于合同终止后即2018年4月30日起三年内主张该期间的权利，故原告于2021年3月18日主张该期间的物业费及垃圾清运费未超过法律规定的诉讼时效，故对被告提出自2015年5月1日起至2018年4月30日止期间的物业费超过法律规定的诉讼时效的答辩主张，本院不予支持。对于被告提出应按前期服务协议约定的计算标准计算物业费的答辩主张，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，原告与被告签订的前期物业服务合同虽然未约定服务期限，但第三人于2013年5月1日、2015年4月30日、2018年5月1日、2019年4月25日与原告签订了合法有效的四份《物业服务委托合同》，故原告与被告签订的前期物业服务合同已经终止，对被告的该项答辩主张，本院不予支持。被告拖欠物业费及垃圾清运费为：自2015年5月1日起至2020年4月30日止的物业费人民币5854元［（2015年5月1日起至2019年4月30日止的物业费计算为135.51平方米×0.7元/月/平方米×48个月）＋（2019年5月1日起至2020年4月30日止的物业费计算为135.51平方米×0.8元/月/平方米×12个月）］、垃圾清运费人民币480元（5年×96元），原告所诉在此范围内，本院予以支持。对于原告主张滞纳金问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告拖欠物业费构成违约，应承担违约责任，双方约定按每天5‰交纳滞纳金明显过分高于造成的损失，原告的损失实际是物业费及垃圾清运费的资金占用损失，原告主张按年利率15.4%计算符合相关法律规定，本院予以支持，资金占用损失费计算如下：⒈2015年5月1日签订的《物业服务委托合同》未约定交纳物业费及垃圾清运费的具体时间，且根据交易习惯物业管理费用均采用一年一交（原告在计算滞纳金时自认），故合同到期终止时（即2018年4月30日），原、被告双方之间的债权债务关系明确，即为被告应履行支付该期间物业费的最后时间，至原告主张的计算截止日期2020年8月1日止该期间的资金占用损失为人民币1287元［（该期间每年物业费1138元×3年＋每年垃圾清运费96元×3年）×15.40%÷365天×824天］；⒉同上理由，2018年5月1日签订的《物业服务委托合同》期间自合同终止日即2019年4月30日起至原告主张的计算截止日期2020年8月1日止该期间的资金占用损失为人民币239元［（该期间每年物业费1138元＋每年垃圾清运费96元）×15.40%÷365天×459天］；⒊2019年5月1日签订的《物业服务委托合同》约定业主应于2019年8月1日前一次性交纳一年的物业费，物业管理服务费逾期交纳超过30天后按每天5‰交纳滞纳金，故自2019年9月1日起至原告主张的计算截止日期2020年8月1日止该期间的资金占用损失为人民币197元［（135.51平方米×0.8元/月/平方米×12个月＋每年垃圾清运费96元）×15.40%÷365天×335天］，以上三项共计人民币1723元，原告所诉超过部分，本院不予支持。综上所述，被告应支付原告自2015年5月1日起至2020年4月30日止的物业费人民币5854元、垃圾清运费人民币480元、资金占用损失费人民币1723元，三项共计人民币8057元；原告所诉超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十条、第九百四十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告沈志刚于判决生效后十日内向原告普洱市和盛物业有限公司支付自2015年5月1日起至2020年4月30日止的物业管理费人民币5854元及垃圾清运费人民币480元，两项合计人民币6334元；二、由被告沈志刚于判决生效后十日内向原告普洱市和盛物业有限公司支付自2018年4月30日起至2020年8月1日止的资金占用损失费人民币1723元；三、驳回原告普洱市和盛物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告普洱市和盛物业有限公司负担多诉部分的案件受理费人民币1元，由被告沈志刚负担人民币24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄海雁二〇二一年六月十七日书记员  黄 爱