广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6786号上诉人（原审被告）：胡满，男，1976年7月28日出生，汉族，住广州市天河区。上诉人（原审被告）：马少华，女，1975年4月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：胡满，系马少华的配偶。被上诉人（原审原告）：广州金铭物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道110号122。法定代表人：周岳强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晋，该公司职员。委托诉讼代理人：吴圆梦，该公司职员。上诉人胡满、马少华因与被上诉人广州金铭物业管理有限公司（以下简称金铭公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初25056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡满、马少华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.金铭公司承担全部诉讼费用。二审庭询期间明确上诉请求为：1.物业服务费从2017年4月1日到2020年6月30日的物业管理费按照2.8元/平方米/月的标准计付；2.胡满、马少华不应当支付超过2.8元/月的费用；3.对于垃圾费胡满、马少华没有异议。事实和理由：（一）一审法院严重违反审判程序和审判规定，致使胡满、马少华在一审中的答辩、质证、应诉权利没有得到充分保障。一审法院在开庭前五分钟才将多达105页的补充证据交给胡满、马少华，并在开庭审理期间要求胡满、马少华立即表态，胡满、马少华提出质疑后才被许可在庭后5个工作日内补充答辩意见，但一审判决对胡满、马少华庭后提供的答辩意见完全没有提及并采纳，该做法严重损害了胡满、马少华的诉讼权利。本案应核实金铭公司调整物业服务费是否为小区业主真实意思表示，还需查明金铭公司是否系按照《物业管理条例》的规定被选聘为物业服务企业，若其没有按照相关规定即进入案涉小区提供前期物业服务，则应认定案涉《前期物业服务合同》无效，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。另外，一审审理过程中有引导金铭公司主张的行为，该做法有失公平，可能会引导当事人不顾事实选择更加有利于自己的主张。（二）一审判决认定的事实错误且自相矛盾。一审判决没有对《前期物业服务合同》的效力进行审查，不能认定该合同对双方具有约束力。案涉小区的开发商未按照《物业管理条例》第二十四条的规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的，物业服务合同应当认定为无效。案涉小区的开发商故意欺骗胡满、马少华，声称选聘物业服务企业已符合《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》的规定，导致胡满、马少华在受蒙骗的情况下与金铭公司签订了《前期物业服务合同》，而该合同关于物业费标准的约定违反了前期物业服务费不得超出最高政府指导价的规定。（三）一审判决对胡满、马少华的答辩和庭审陈述断章取义，故意曲解。胡满、马少华在一审书面答辩和庭审中一再强调《前期物业服务合同》无效，胡满是基于该合同无效的前提，愿意按照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费，而一审判决未表述前述前提条件，故意曲解胡满、马少华的意思，而作出对金铭公司有利的判决。（四）一审判决适用法律法规有误，《物业管理条例》第二十四条规定应作为本案审判依据，同时依据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》中“关于物业服务合同无效的认定及处理”的规定，认定本案《前期物业服务合同》无效，在此基础上，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费，这样的判决才符合法律逻辑。（五）一审判决关于2019年4月后金铭公司单方违法违规调整物业管理费的事实没有查明，金铭公司仅提供了一份统计表，除此之外无法提供任何证据能够证明小区每一名业主的真实意思表示。一审判决无视胡满、马少华的质疑，未在判决中作出回应，强行判令胡满、马少华接受这一物业服务质量大幅下降的价格调整，显属不当。（六）关于违约金，因为《前期物业服务合同》无效，故关于违约金的条款也无效。由于金铭公司违反《物业管理条例》，胡满、马少华要求纠正得不到回应，在此情况下停止缴纳物业管理费不属于违约。金铭公司二审答辩称，（一）一审中胡满、马少华充分行使了答辩、质证及应诉等诉讼权利，一审程序合法，一审法院给予了其15日的答辩期限，对于金铭公司提交的证据，胡满、马少华除当庭质证外，一审法院还另外给了其5个工作日的质证期限，且胡满、马少华也实际发表了质证意见，由于其庭后提交的答辩意见中的理由不成立，一审法院不予采纳并无不当。（二）金铭公司调整物业服务费标准合法有效，金铭公司提交的证据足以证明调整物业服务费标准符合相关法律规定，且金铭公司在公示表决结果期间，包括胡满、马少华在内的案涉小区业主均未提出异议，因此，金铭公司调整物业服务费标准合法有效。（三）双方之间签订的《前期物业服务合同》合法有效。1.该合同是双方真实意思表示。在销售案涉小区商品房时，开发商在销售现场公示的文件均明确了金铭公司是案涉小区的物业服务企业、物业服务费的收费标准为4.5元/月/平方米，胡满、马少华购买案涉房屋前已全面知悉前述情况，其购买案涉房屋及收楼时，均未提出异议，胡满、马少华按照该标准缴纳了2017年4月1日之前的物业管理费。2.《前期物业服务合同》不存在无效的情形。认定《前期物业服务合同》是否有效，与建设单位采取何种方式选聘金铭公司为物业服务企业无关，胡满、马少华没有证据证明案涉《前期物业服务合同》存在司法解释规定的应属无效的情形。3.《物业管理条例》第二十四条是管理性规范，而非禁止性规范，并不导致案涉《前期物业服务合同》无效。另，案涉小区仅200多户业主，属于规模较小的非纯住宅小区，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，国家只是提倡采取招投标方式选聘物业服务企业，也可以采用协商的方式选定物业服务企业。（四）胡满、马少华所称的政府指导价2.8元/月/平方米不适用案涉小区。案涉《前期物业服务合同》签署前，政府已公布2.8元的指导价，胡满、马少华在清楚案涉小区物业管理方案及物业服务费收费标准的情况下，自愿与金铭公司签订《前期物业服务合同》，再次对物业服务费标准进行明确约定，表明双方对案涉小区的物业服务费按照超出政府指导价的标准收取已达成共识，该约定对双方均有约束力。后案涉小区作出了自2019年4月1日起调整物业服务费标准的决定，该决定代表全体业主作出的共同决定，对包括胡满、马少华在内的小区业主均产生效力。（五）一审判决胡满、马少华支付违约金并无不当。胡满、马少华未按照《前期物业服务合同》的约定及小区业主共同决定支付物业管理费，构成违约，应承担违约责任，一审法院作出的处理并无不当。综上，胡满、马少华的上诉请求和理由不成立，应予驳回。金铭公司向一审法院起诉请求：1.胡满、马少华支付欠缴的物业服务费25427.22元（从2017年4月1日起暂计至2020年6月30日）以及由此产生的违约金（违约金每天按欠费金额的1‰计算，自2017年4月26日起暂计至2020年7月27日止为15998.88元）；2.胡满、马少华支付欠缴的垃圾费67.19元（2019年5月暂计至2020年6月）；3.由胡满、马少华承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月7日，马少华、胡满作为买方与广州市金度房地产开发有限公司（以下简称金度公司）签订的《认购书》约定，胡满、马少华向金度公司购买案涉房屋，双方确认已对相关购房政策《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、本认购书、认购须知、按揭须知等其他所有文件，作出了详细的合理沟通、解释、说明，双方已充分认识、清晰了解了前述相关文件所有条款包含的法律意义及法律后果。2015年12月10日，马少华、胡满作为买方与金度公司签订了《商品房（一手现房）买卖合同》，该合同约定，马少华、胡满向金度公司购买××房，门牌地址：海珠区××房。金度公司已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的金铭公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费为每月每平方建筑面积4.5元，由胡满、马少华自收楼之日起按月按时缴纳。附件五：物业服务协议，××花园《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，马少华、胡满已在签订本《商品房买卖合同》前认真阅读，并对其内容认可、无异议。2016年4月7日，金铭公司与胡满、马少华签订了《前期物业服务合同》约定，金铭公司为胡满、马少华位于广州市海珠区××房提供前期物业管理，管理服务期限以小区成立业主委员会后，且业主委员会按法定程序选聘物业公司并与之签订的物业管理服务合同生效之日止；（第六条）物业管理服务费用……2.根据本物业管理区域双方约定物业服务费用标准按总建筑面积计算为人民币4.5元/月每平方米；（第七条）物业服务管理费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务管理费用；（第十条）胡满、马少华违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金铭公司有权要求胡满、马少华按应交未交金额的每日1‰向金铭公司交纳违约金，如两个月未交水、电费、管理费，经催收仍不交付的，物业管理公司可依法向人民法院起诉依法追缴；（第十一条）根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用邮寄、传真、当面送交或在小区合理位置公告通知内容等方式传递。若无特别约定的，在合同中约定的胡满、马少华物业地址为胡满、马少华为宜的接收送达地址（通讯地址）；等。该合同甲方签章处盖有金铭公司的印章，乙方签章处有胡满的签名。《前期物业管理服务协议》明确，甲方：金铭公司，甲方是指：房地产开发有限公司或其委托的物业管理企业。2019年4月1日起，金铭公司将案涉小区的物业服务费的收费标准调整为3.2元每月每平方米。金铭公司分别于2017年11月3日及2019年3月23日通过中国邮政EMS特快专递向胡满、马少华邮寄了《关于缴纳物业管理费及其他费用的通知》，向胡满、马少华催交本案相关费用。金铭公司为证明其代收垃圾处理费与环境卫生服务费并缴交给当地从事清洁、垃圾收集运输、监督管理的环境卫生专业单位，提供了《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》、《关于收取城市生活垃圾处理费的通告》及发票予以证实。一审诉讼中，马少华、胡满表示，按照每月5元计算垃圾费没有意见，每月没有错就同意支付给金铭公司。一审法院认为，根据双方的诉、辩称意见，一审法院对双方的争议焦点作出如下评价：关于马少华是否承担责任的问题。马少华虽然未在《前期物业服务合同》上签字，但是马少华作为案涉房屋的购买者之一，在与开发商金度公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由金铭公司提供前期物业服务，事实上金铭公司亦提供了物业管理服务，因此马少华应当向金铭公司支付服务费。马少华以未与金铭公司签订《前期物业服务合同》为由拒付物业服务费，依据不足，一审法院不予支持。关于马少华、胡满支付物业费的标准问题。胡满同意按2.8元每月的标准向金铭公司支付物业管理费，但是双方约定的管理费标准为4.5元每月，表明双方对于案涉小区的物业服务费收费标准达成共识，该约定对双方均有约束力。即使金铭公司于2019年4月调低管理费收费标准，亦高于每月2.8元的标准，因此胡满该项主张显然与双方约定不符，一审法院对此不予支持。胡满、马少华认为，其与金铭公司签订的《前期物业服务合同》无效，但胡满、马少华所述的事实即便属实，亦不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，因此其以《前期物业服务合同》无效来否定双方约定的物业费收费标准，依据不足，一审法院不予支持。关于违约金标准的问题。胡满要求参照中国人民银行规定的贷款利率计算违约金，并以格式合同条款来主张双方对于违约金约定的效力，但双方违约金条款即便属于格式条款，亦并不必然无效，胡满以此为由拒绝按照约定支付违约金，没有依据，一审法院不予支持。综上，胡满、马少华没有按时支付物业管理费给金铭公司，已构成违约，应承担违约责任。金铭公司要求胡满、马少华支付2017年4月1日至2020年6月30日止的物业服务费25427.22元，理据充足，一审法院予以支持。同时，胡满、马少华应自2017年4月26日起至实际清缴之日止，以每月欠付的物业管理费为本金，按每日1‰的标准向金铭公司支付违约金，但违约金总额以胡满、马少华欠缴的物业管理费为限。关于垃圾费的问题。金铭公司向胡满、马少华主张2019年5月至2020年6月垃圾费67.19元，胡满、马少华对此无异议，一审法院予以照准。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，于2021年1月8日作出如下判决：一、胡满、马少华在本判决发生法律效力之日起10日内，向广州金铭物业管理有限公司支付从2017年4月1日起至2020年6月30日止欠缴的物业服务费25427.22元及违约金（自2017年4月26日起计至实际清缴之日止，以每月欠付的物业管理费为本金，按每日1‰的标准计付；违约金总额以胡满、马少华欠缴的物业管理费为限）；二、胡满、马少华在本判决生效之日起10日内，向广州金铭物业管理有限公司支付2019年5月起至2020年6月止的垃圾处理费67.19元。案件受理费837元，由被告胡满、马少华负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，金铭公司提供了以下补充证据：1.报告书，拟证明广州鸿正会计师事务所有限公司对案涉小区的上一年度经营情况和调整物业服务费方案进行了审计；2.《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准及相关事项的公告》，拟证明2019年5月28日至2019年6月27日期间，对案涉小区拟调整物业服务费标准及相关事项进行了公告，并告示了相关物业服务费标准意见征询表、案涉小区4.5元/3.2元/平方米/月物业服务费对应服务内容/服务标准对比表、广州鸿正会计师事务所有限公司对案涉小区的上一年度经营情况和调价方案进行审计后的报告书等资料；3.《关于江山国际再次拟调整物业服务费标准及相关事项的告知函》及寄件凭据，拟证明金铭公司就案涉小区拟调整物业服务费标准相关事项书面告知了所在房屋主管部门、价格主管部门、街道办事处、居委会等单位，并邀请上述单位予以指导；4.《关于江山国际拟调整物业服务费标准意见征询表决结果的公告》、《江山国际物业服务费标准调整再次意见征询表决结果统计表》，拟证明案涉小区有投票权的总人数为217人，案涉小区双过半的业主同意从2019年4月1日起的物业服务费由4.5元/平方米/月调整为3.2元/平方米/月，金铭公司将表决结果在案涉小区公告60日，对表决结果有异议的业主，可查验；5.《关于江山国际再次拟调整物业管理费标准意见征询结果的告知函》及寄件凭据，拟证明金铭公司就案涉小区调整物业服务费标准意见征询表决结果书面告知了所在房屋主管部门、价格主管部门、街道办事处、居委会等单位，并感谢上述单位对案涉小区调整物业服务费工作的指导、监督；6.《关于江山国际调整物业服务费标准意见征询结果公布的通知》，拟证明经对案涉小区调整物业服务费标准意见征询表决结果公告后，无业主提出异议，告知全体业主，案涉小区从2019年4月1日起按3.2元/月/平方米收取物业服务费，之前仍按照4.5元/月/平方米收取；7.《关于江山国际再次拟调整物业管理费标准意见征询表决结果公告的告知函》及寄件凭据，拟证明将案涉小区调整物业服务费结果送达物业、物价主管部门及其他相关政府部门、居委会备案。胡满、马少华一审经质证认为：证据4是金铭公司自行制作的统计表，未经法定机构确认，没有业主签名确认，不能代表业主意见；证据5、证据7只是金铭公司单方邮寄行为，不能作为调价行为已备案的证据，金铭公司无法证明其邮寄什么东西，也不能证明邮寄的东西是否符合政府部门对于调价进行备案的要求，备案行为属于政府部门的行政行为，而不是金铭公司的邮寄行为，无法证明调价备案是否被行政机构接受。胡满、马少华确认案涉房屋登记在其二人名下，对案涉小区的物业服务由金铭公司提供并无异议。胡满、马少华称其不清楚金铭公司曾就调整物业服务收费标准向业主征询意见，其二人也没有签字表态。胡满、马少华称其二人在2019年4月份与金铭公司交涉时对收费提出异议，但金铭公司不予接受，胡满、马少华对于法庭所询问是否有业主在物业服务收费标准征询意见投票结果公示期间提出过异议以及有无相应的证据的问题不作回应。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，金铭公司所主张的物业管理费发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和胡满、马少华上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、《前期物业服务合同》的效力问题；二、物业服务费标准问题；三、胡满、马少华应否支付违约金以及违约金的计付标准问题。关于《前期物业服务合同》的效力问题。《物业管理条例》（2016年修正）第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”第五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”依照上述行政法规规定，违反规定未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，应由行政机关给予相应处理。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条也没有将未通过招投标方式选聘物业服务企业而签订的物业服务合同纳入无效合同的范畴；再者，胡满、马少华与金度公司所签订的《商品房（一手现楼）买卖合同》已载明金度公司已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的金铭公司进行前期物业管理服务，胡满、马少华在签订该合同时已知悉上述内容，并对物业服务协议内容认可无异议，其直至案涉纠纷发生才对此提出异议，现却主张案涉《前期物业服务合同》及《前期物业管理服务协议》无效，理据不足，本院不予支持。关于物业服务费标准问题。案涉《前期物业服务合同》签订前，广州市物价局、广州市国土资源和房屋管理局作出的《关于广州市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》（穗价[2013]232号）早已公布，胡满、马少华亦清楚案涉小区的物业管理方案及收费标准，在此情况下，胡满、马少华自愿与金铭公司签订《前期物业服务合同》，再次对物业服务费用标准进行明确约定，表明双方对案涉小区的物业服务费用按照超出政府指导价的标准收取已达成共识，该约定对双方均有约束力。胡满、马少华并无证据证明案涉《前期物业管理服务合同》关于物业管理服务费用标准的约定在2019年4月1日之前已被撤销，其二人主张2019年4月1日之前的物业管理费不应按照合同约定标准计付，依据不足，本院不予支持。金铭公司提供的证据显示该公司已就案涉小区调整物业管理费标准问题向业主进行过征询意见，且将业主投票结果予以公示，胡满、马少华并无提供足以反驳的相反证据。胡满、马少华主张案涉小区自2019年4月1日起调整物业管理费为3.2元/月/平方米并非小区业主真实意思表示，依据不足，本院不予采信。金铭公司主张胡满、马少华应按照4.5元/月/平方米的标准支付自2017年4月1日起至2019年3月31日止的物业管理费，按照3.2元/月/平方米的标准支付自2019年4月1日起至2020年6月30日止的物业服务费，理据充分。一审法院未采纳胡满、马少华要求按照2.8元/月/平方米计收物业管理费的主张，判令胡满、马少华支付从2017年4月1日起至2020年6月30日止欠缴的物业服务费25427.22元，并无不当，本院予以维持。关于胡满、马少华应否支付违约金以及违约金计付标准的问题。胡满、马少华未按照合同约定在当月5日前支付物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。胡满、马少华要求按照2.8元/月/平方米缴纳物业管理费与合同约定不符，与案涉小区业主同意调整后的物业服务费标准不符，故胡满、马少华仅同意按照2.8元/月/平方米缴纳物业管理费并不能减免其违约责任，胡满、马少华认为其二人无须承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。案涉《前期物业服务合同》约定胡满、马少华不按该协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，金铭公司有权要求胡满、马少华按应交未交金额的每日1‰向金铭公司交纳违约金。虽然合同约定的违约金标准过高，但一审法院已作出违约金总额以胡满、马少华欠缴的物业管理费为限的处理，实质上已对胡满、马少华所应承担的违约责任进行了调整，相应减轻了胡满、马少华的违约责任，该处理并无不当，本院予以维持。综上所述，胡满、马少华的上诉请求理据并不充分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费391元，由胡满、马少华共同负担。本判决为终审判决。审判长  黄海珠审判员  张明艳审判员  李 静二〇二一年六月二十一日书记员  贾 妍古文娜