重庆市綦江区人民法院民事判决书 （2021）渝0110民初3219号 原告：重庆泽瑞商业管理有限公司，住重庆市綦江区文龙街道通惠大道18号爱琴海购物中心2号楼24楼，统一社会信用代码91500222MA5UGH3C4K。法定代表人：倪侠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：綦欣，重庆言实律师事务所律师。被告：廖文建，男，1982年12月26日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆泽瑞商业管理有限公司（以下简称泽瑞公司）诉被告廖文建物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告泽瑞公司之委托诉讼代理人綦欣、被告廖文建到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告泽瑞公司向本院提起诉讼请求： 1、被告立即向原告支付2019年11月1日至2019年11月30日以及2020年5月1日至2020年10月21日期间的物业服务费16133.4元；2、判决被告以欠付物业服务费为基数，自应交之日起，按贷款市场报价利率的四倍向原告支付延迟履约违约金，截止2020年12月31日已产生延迟履约违约金2087.01元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月11日签订了《物业服务合同》，合同约定：原告向被告提供位于重庆市綦江区通惠大道18号的商业广场的公共物业管理服务。被告计租面积44平方米，物业服务费标准为55元/月·平方米，每月物业服务费为2420元。除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按3个自然月为一个缴费周期缴纳，被告应在每个缴费周期首个月20日前，向原告一次性足额支付下个缴纳周期的物业服务费；如果被告违约迟延支付物业服务费、空调服务费等公用事业费的，每延迟一日，被告应向原告支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金。合同签订后，原告按约向被告提供了物业服务，但被告尚欠原告2019年11月1日至2019年11月30日以及2020年5月1日至2020年10月21日期间的物业服务费16133.4元。原告的行为已构成违约，请求法院依法判决。被告廖文建答辩，对欠费时间、物业费收费标准55元/月·平方米及欠费金额均无异议。被告未交物业服务费的原因是：1、被告与原告达成了对这部分物业费进行免收的协议，但是被告签了合同后，工作人员就把合同收回去说交给领导签字，但是一直没有下文了，被告一直在追问这个事，期间原告公司换了很多次领导，也没有将合同返给被告。原告一直到被告撤场都没有说过欠费的事，现在才来找到要求支付物业费，不认可原告的诉讼请求。2、被告的物业服务不到位。清洁卫生做得不到位，特别是厕所的卫生；公司经常换领导，商场经营理念和管理秩序越来越差，导致生意亏损了二十几万。因为双方说好的免收物业费和房租费，不同意支付违约金。经审理查明，2017年9月11日，重庆星琴商业管理有限公司作为甲方，被告廖文建作为乙方，共同签订《商户物业服务合同》一份，合同约定：鉴于重庆美坤实业有限公司（以下简称美坤公司）委托甲方提供位于重庆市綦江区XX街道XX大道XX号的商业广场的物业管理服务，美坤公司与乙方签订了《綦江XXX购物公园租赁合同》（以下简称《租赁合同》），乙方承租使用商业广场XX商铺，乙方以“宝岛眼镜”品牌统一对外经营，甲、乙双方就甲方向商业广场的公共物业管理、乙方向甲方支付物业管理费等事宜，订立本合同。合同具体内容包括：乙方计租面积为44平方米，甲方按乙方计租面积收取物业服务费，除非另有约定，从计租日至租赁期满乙方均应缴纳物业服务费。乙方租约期间为2017年10月20日至2020年10月21日，物业服务费标准55元/月·平方米，每月物业服务费2420元。第一期物业服务费应于本合同签订生效后5个工作日内支付，收费期间为2017年10月21日至2018年1月31日，应缴物业服务费为8147.33元，除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按3个自然月为一个缴费周期缴纳，乙方应在每个缴费周期首个月份20日前，向甲方一次性足额支付下个缴费周期的物业服务费。如果乙方违约迟延支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公用事业费的，每延迟一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金；延迟达15日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；延迟达30日的，甲方有权解除本合同。本合同于《租赁合同》终止时同时终止。本合同有关物业服务事项，若有与《租赁合同》不一致的约定，应以本合同的约定为准。如其它事项有与《租赁合同》不一致的，应以《租赁合同》中的约定为准。此外，合同还就物业服务标准、物业装修改造管理等约定了其他条款。同日，美坤公司作为甲方，被告廖文建作为乙方，共同签订《綦江XXX购物公园租赁合同》一份，合同约定甲方将室内一层XX商铺号商铺出租给乙方，房屋计租面积为套内建筑面积44平方米，租赁期限为3个租赁年度，自2017年10月21日至2020年10月20日。《租赁合同》签订后，美坤公司按约向被告交付了涉案商铺，星琴公司按合同约定向被告提供了物业服务。合同到期后，被告廖文建从该商场撤场，现尚欠2019年11月1日至2019年11月30日以及2020年5月1日至2020年10月21日期间的物业服务费16133.4元。另查明，重庆星琴商业管理有限公司于2020年3月17日申请变更名称为重庆泽瑞商业管理有限公司。庭审中，被告陈述原、被告就物业服务费达成了免收的协议，因原告的工作人员称要将协议拿给领导签字后返给被告，但由于原告公司的商场的经理更换频繁，故被告一直没有拿到书面协议。原告回复称，原告对被告曾进行过物业服务费的减免，但2019年11月1日至2019年11月30日以及2020年5月1日至2020年10月21日期间的物业服务费并没有减免。通过庭审中查明，原、被告确实曾就撤场等事宜进行过协商，该商场的经理确实存在多次换人的情况。前述事实，有当事人陈述、营业执照、《商户物业服务合同》、《綦江XXX购物公园租赁合同》、催收函及邮寄凭证、微信记录等证据在案为凭，并经庭审质证和本院审查，予以认定。本院认为，原告与被告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同的约定，全面履行自己的义务。原告按照合同约定向被告廖文建提供了物业服务，被告廖文建应当按照合同约定给付物业服务相关费用。被告提出双方已达成协议对物业服务费进行免收的辩解意见，被告未向本院提供相应证据予以证明，原告亦予以否认，本院对被告的辩解意见不予认可。现原告要求被告支付2019年11月1日至2019年11月30日以及2020年5月1日至2020年10月21日期间的物业服务费16133.4元本院予以支持。关于违约金的问题，通过庭审查明的情况可以看出，由于原告商场的经理多次换人，导致原、被告就所欠物业服务费是否免收存在信息沟通不畅的情形，导致被告未及时支付所欠的物业服务费，被告不是恶意拒绝交纳物业服务费，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。为此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告廖文建在本判决生效后五日内支付原告重庆泽瑞商业管理有限公司2019年11月1日至2019年11月30日以及2020年5月1日至2020年10月21日期间的物业服务费16133.4元；二、驳回原告重庆泽瑞商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费127.75元，由被告廖文建负担（原告已纳，被告廖文建在履行前述义务时一并支付给原告）。本判决为终审判决。                               审  判  员  刘  平                                                        二〇二一年六月十七日                              书 记 员  文成程 1