四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终9650号 上诉人（原审被告）：奇迹天地成都健身服务有限公司，住所地成都市武侯区长华路19号金色海蓉三期3栋4楼。 法定代表人:张辉，区域总监。 委托诉讼代理人:黎昕，四川西川律师事务所律师。 委托诉讼代理人:徐陈良，四川西川律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邱伟，男，1975年10月3日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：代正伟，四川博业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李松，四川博业律师事务所律师。 上诉人奇迹天地成都健身服务有限公司（以下简称奇迹健身公司）因与被上诉人邱伟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初9798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 奇迹健身公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判驳回邱伟要求奇迹健身公司承担2020年6月12日至2020年11月7日期间房屋占用费的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由邱伟承担。事实与理由：邱伟从2020年6月11日开始对奇迹健身公司承租的物业停水停电，奇迹健身公司无法进行正常的经营活动，最终导致双方不得已解除合同，因此奇迹健身公司不应当承担房屋使用相关费用。同时，奇迹健身公司在租赁合同解除后的腾退搬离被邱伟阻止，被迫“占用”也不应当支付房屋占用费。综上，一审法院仅凭上诉人未搬离的“占用”现象，而不分析具体事由，也不认定邱伟阻碍搬离之事实，径行判决奇迹健身公司承担占用费，属于认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正。 邱伟辩称，奇迹健身公司的上诉理由不成立，请求驳回。 邱伟向一审法院起诉请求：1.确认邱伟、奇迹健身公司于2018年6月11日签订的《租赁合同》已于2020年4月25日解除;2.确认邱伟不向奇迹健身公司退还保证金282164元;3.奇迹健身公司立即将《租赁合同》项下位于成都市武侯区××路××号××栋××层××号××号××号（即xx号）的房屋腾退给邱伟，并注销以该房屋为注册地的工商登记;4.奇迹健身公司向邱伟支付2020年4月8日到4月25日的租金合计66540.21元;5.奇迹健身公司向邱伟支付逾期付款违约金（以欠付租金66540.21元为基数，以每日0.3%的标准，自2020年3月30日起至实际付清之日止暂计至6月30日为18564.72元）;6.奇迹健身公司向邱伟支付房屋使用费（以每日5545.02元为标准，自2020年4月26日起至实际完成腾退之日止，暂计至6月30日为365971.18元）;7.奇迹健身公司向邱伟支付违约金306733元;8.本案诉讼费、保全费由奇迹健身公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月11日，邱伟与奇迹健身公司签订《租赁合同》3份(以下简称合同)，约定邱伟将其位于xx号(面积947.51m2)、xx号(面积1037.1m2)、xx号(面积355.06m2)的房屋出租给奇迹健身公司，租赁期为2018年1月23日至2025年10月8日;房屋用途为:健身会籍销售、综合体育健身、销售运动服装和体育用品、营养补剂。经营品牌为奇迹健身;合同第四条约定:2018年10月8日至2020年10月7日租金支付标准为47.4元/月/平米，2020年10月8日至2022年10月7日租金支付标准为50.04元/月/平米，租金每三个月为一个支付期，先支付租金后使用，奇迹健身公司在每一个支付期开始的10日前将租金交付到邱伟指定账户，逾期缴纳租金的，每逾期一日，需按逾期未付款额的0.3%支付违约金，合同约定了其他违约责任的，与本约定一并执行;第五条约定保证金的收取:奇迹健身公司自合同签订之日向邱伟支付xx号房屋114270元、xx号房屋125074元、xx号房屋42820元(合计282164元)作为保证金；第九条约定租赁期限届满或因本合同提前终止，奇迹健身公司应在期间届满或提前终止之当日返还房屋，每逾期一天，奇迹健身公司须向邱伟支付相当于期限届满日或提前终止日日租金1.5倍的房屋使用费。 2019年12月23日，奇迹健身公司向邱伟支付了2020年第一季度(2020年1月8日至2020年4月7日)的房屋租金332701.07元。 2020年1月26日，成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布(2020第2号)通告，暂停一切文化、旅游、体育聚集性活动。奇迹健身公司租用邱伟上述房屋用以经营的奇迹健身馆自当日起停业。 2020年4月7日，奇迹健身公司向邱伟发送《关于协商函》(以下简称协商函),载明其希望邱伟能够给予2-4月共3个月租金管理费的减免，同时剩余的租赁合同期限，给予租金15%减免优惠，若邱伟支持有难度，鉴于奇迹健身公司目前确实无能力继续履行合同，向邱伟申请就目前阶段双方于2020年4月10日提前解除上述三份合同。 2020年4月9日，邱伟就上述协商函向奇迹健身公司邮寄了《律师函》，载明奇迹健身公司应于2020年3月29日向邱伟支付2020年4月8日至2020年7月7日的租金共计332701.074元，但截至函件出具之日奇迹健身公司未支付该款项;奇迹健身公司应根据合同约定向邱伟支付违约金，标准为每逾期一日，按该逾期未付租金金额的0.3%计算;邱伟现有权单方面采取停水、停电、停止燃气、停止通讯、停止网络等各项措施，并且有权解除《租赁合同》，要求奇迹健身公司按第一年月租金的3倍(即306733元)支付违约金以及不予退还保证金。 2020年4月16日，奇迹健身公司向邱伟发送《关于商请邱伟先生免除在××疫情期间xx、xx、xx号商业房屋租金的函》，载明奇迹健身公司于2020年4月7日致函邱伟提出减免三个月租金和物业管理费加上剩余合同期限租金优惠15%的综合解决方案，同时申请提前于2020年4月10日解除三份《租赁合同》，并主张:一、邱伟应当退还奇迹健身公司已付但受××影响停业的2020年1月26日至4月7日期间的租金;二、奇迹健身公司停止支付按照《房屋租赁合同》约定的2020年4月8日至新冠病毒疫情结束奇迹健身公司恢复经营前的xx、xx、xx物业租金的行为不违法，不构成违约。 2020年4月24日，邱伟向奇迹健身公司邮寄了《解除的通知》，载明：一、奇迹健身公司收到本通知之日起，双方签订的三份《租赁合同》即告解除:二、根据合同约定，奇迹健身公司应于收到本通知当日内，向邱伟支付欠付的租金62843.536元;三、奇迹健身公司应于收到本通知当日与本人办理租赁房屋返还移交手续，并由奇迹健身公司自行承担相关费用……四、根据《租赁合同》第五条之约定，奇迹健身公司已支付的保证金将不予退还。奇迹健身公司于2020年4月25日签收了该通知。 2020年5月7日，奇迹健身公司在该租赁房屋中经营的奇迹健身馆恢复营业。 2020年5月26日，邱伟再次向奇迹健身公司邮寄了《律师函》，载明邱伟已于2020年4月25日向奇迹健身公司送达了《解除的通知》，《租赁合同》已经于2020年4月25日解除。要求奇迹健身公司自收到《律师函》之日起3日内，向邱伟缴清全部欠付租金、拖欠的物业服务费、违约金、逾期占用房屋使用费;并按照《租赁合同》第九条之规定将租赁房屋恢复原状，并与邱伟办理返还移交手续，并由奇迹健身公司自行承担相关费用。奇迹健身公司于次日签收了该快递。 2020年6月11日，邱伟将奇迹健身场地内的水电全部关闭。2020年6月18日邱伟向奇迹健身公司发送《限期搬离通知书》，催促奇迹健身公司于2020年6月20日前腾退房屋、办理交接。奇迹健身公司收到上述函件后，于2020年6月19日出具《关于的回函》，认为租赁合同合法有效，请求减免房屋租金。 2020年8月10日一审庭审中，奇迹健身公司同意解除租赁合同。2020年11月7日，奇迹健身公司完成了腾退。 一审另查明，2020年3月13日，成都市体育局印发《全市体育场所有序恢复开放的指导意见》第一条规定:“坚持防疫优先、科学评估、分区分级、精准施策、有序开放原则，各区(市)县在严格落实疫情防控措施、满足安全生产要求的条件下，可分区分级恢复开放相应体育场所。其中，低风险地区恢复开放各类体育场所;中风险地区恢复开放室外体育场所，室内原则上暂不开放；高风险地区各类体育场所维持暂不开放...”2020年3月19日0时，成都市武侯区由中风险区调整为低风险区。 一审法院认定上述事实主要采信了《租赁合同》、业务回单、律师函、《解除的通知》、回函、《全市体育场所有序恢复开放的指导意见》及当事人一审当庭陈述等证据。 一审法院认为，奇迹健身公司与邱伟之间建立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。租赁合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。首先，关于邱伟于2020年4月24日向奇迹健身公司发出《解除的通知》的效力。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，奇迹健身公司租用邱伟所有的案涉房屋用于经营健身场馆，通过对外经营获取经营利润。因新冠肺炎疫情防控需要，奇迹健身公司应成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布的(2020第2号)《通告》要求自2020年1月26日起停业。停业期间，奇迹健身公司营业收入大幅下降，奇迹健身公司因经营困难，分别于2020年4月7日与2020年4月16日两次向邱伟发函，请求减免租金。一审法院认为，奇迹健身公司主张因疫情导致的情势变更事由成立，奇迹健身公司因此没有按照约定的期限向邱伟支付租金的行为不构成违约，邱伟行使的解除权的条件不能成就，邱伟于2020年4月24日向奇迹健身公司邮寄的《解除的通知》不发生解除合同的法律效力。但邱伟于2020年6月11日将奇迹健身场馆内的水电全部关闭，健身场馆不能再继续经营，邱伟以其行为表明了不再继续履行合同义务。一审法院认为，邱伟向奇迹健身公司发送的解除通知虽不能达到解除《租赁合同》的法律效力，但其关闭租赁场地内水电的行为使该租赁合同不能继续履行，在一审庭审中奇迹健身公司亦同意解除《租赁合同》，因此，一审法院确认邱伟与奇迹健身公司于2019年6月11日签订的三份租赁合同于2020年6月11日解除。奇迹健身公司应按照《租赁合同》的约定将房屋腾退给邱伟。因奇迹健身公司已于2020年11月7日完成腾退，因此一审法院对邱伟要求奇迹健身公司腾退房屋的诉请不予支持。关于邱伟诉请奇迹健身公司注销以该房屋为注册地的工商登记，不属于人民法院受理民事案件的受理范围，一审法院不予处理。 关于租金与房屋占用费。一审法院认为，2020年4月20日，邱伟向奇迹健身公司发出的解除通知，未达到解除《租赁合同》的法律效力，双方均应按照《租赁合同》的约定继续履行合同义务。但因疫情防控措施导致奇迹建身公司在该房屋经营的健身场馆营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对奇迹健身公司明显不公平，一审法院结合本案的实际情况，根据公平原则酌情免除奇迹健身公司疫情期间一个月租金110900.36元[(947.51+1037.1+355.06)×47.4]。奇迹健身公司应向邱伟支付租金至2010年6月11日合同解除。又因为《租赁合同》约定，奇迹健身公司应在租赁期届满或提请终止之日将房屋连同附属物恢复原状交还给邱伟。奇迹健身公司实际于2020年11月7日完成腾退。根据《租赁合同》的约定，奇迹健身公司应按照租金的1.5倍支付房屋使用费，一审法院认为，其认定的《租赁合同》的解除时间并非由合同双方协商确定，奇迹健身公司没有逾期交还房屋主观恶意，由此产生的2020年6月12日至2020年11月7日期间房屋使用费，一审法院酌情调整为按照原租金标准向邱伟支付，结合奇迹健身公司的租金支付及免租情况，奇迹健身公司还应向邱伟支付2020年5月8日至2020年6月11日租金125687.07元(110900.36元＋110900.36元÷30×4)，以及2020年6月12日至2020年11月7日期间房屋占用费539715.09元(110900.36元×6-125687.07元)，共计665xx.16元(110900.36元×6)。 关于逾期付款违约金。《租赁合同》解除后，奇迹健身公司未向邱伟付清租金构成违约，按照合同约定，奇迹健身公司应按每日0.3%向邱伟支付逾期付款违约金，该违约金过分高于邱伟因奇迹健身公司逾期付款造成的资金利息损失，一审法院酌情调整为奇迹健身公司以欠付租金125687.07元为计算基数，按每日0.04%（即年利率14.6%），自租赁合同解除之日起向邱伟支付逾期付款违约金。 关于保证金。因《租赁合同》的解除并非因奇迹健身公司的违约而解除，邱伟也未提交证据证明其有依据合同约定扣除保证金的情形，邱伟诉请不予退还保证金的理由不成立，一审法院不予支持，但鉴于奇迹健身公司于2020年11月7日完成腾退但尚未将租赁房屋恢复原状，奇迹健身公司缴纳的保证金暂不在本案中与奇迹健身公司应支付的其他费用予以抵扣，待案涉租赁房屋恢复原状后一并结算。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决:一、邱伟与奇迹健身公司于2018年6月11日签订的三份《租赁合同》于2020年6月11日解除;二、奇迹健身公司于判决生效之日起十日内支付邱伟2020年5月8日至2020年6月11日期间房屋租金125687.07元及逾期付款违约金（违约金的计算方式为：以欠付租金125687.07元为计算基数，按照年利率14.6%，自2020年6月11日计算至付清之日止）;三、奇迹健身公司于判决生效之日起十日内支付邱伟2020年6月12日至2020年11月7日期间房屋占用费539715.09元；四、驳回邱伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14160元，适用简易程序减半收取7080元，保全费5000元，合计12080元，由邱伟负担1680元，由奇迹健身公司负担10400元。 本院二审期间，奇迹健身公司围绕上诉请求提交了公证书一份，内容为：奇迹健身公司法定代表人张辉与案涉租赁房屋所在的物业服务公司（万科金色海蓉物业）管家的微信聊天记录，拟证明邱伟于2020年6月11日对奇迹健身场地采取停水停电措施后通知物业公司，不允许奇迹健身公司撤场。其中有一处内容为：邱治国受邱伟的委托于2020年6月13日函告物业公司，邱伟方于2020年6月11日已关闭奇迹健身场地的水电，要求物业公司在未接到邱伟方的通知之前，不得给奇迹健身场地通电等。邱伟质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到奇迹健身公司的证明目的，仅能够反映奇迹健身公司工作人员与物业的沟通，与物业公司的服务和邱伟的个人意见无关。本院认证认为，该证据与本案有关联性，且邱伟对该证据的三性无异议，故本院对该证据予以采信，其证明力将在本院认为部分予以评述。 本院二审查明的事实和采信的证据与一审法院查明的事实和采信的证据一致，对一审法院查明的事实，本院依法予以确认。另查明，二审调查中邱伟与奇迹健身公司均认可邱伟于2020年6月13日通知物业公司不允许奇迹健身公司撤离。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为奇迹健身公司是否应当承担2020年6月12日至2020年11月7日期间的房屋占用费。现就争议焦点评述如下：因新冠病毒疫情的影响，奇迹健身公司函请邱伟减免部分租金未得到邱伟的同意，随后双方对奇迹健身公司是否有违约行为及《租赁合同》是否解除产生争议，本院认为，此时双方形成合同僵局。邱伟于2020年6月11日对奇迹健身公司经营的健身场地采取了关闭水电的措施并要求奇迹健身公司于6月20日前腾退房屋。此时，鉴于《租赁合同》已不能继续履行，邱伟及奇迹健身公司均有义务采取适当措施防止损失的扩大。奇迹健身公司在健身场地被停水停电后搬离案涉房屋系应邱伟的要求而为之，也是其防止损失扩大所采取的措施，但邱伟通知物业公司不准奇迹健身公司撤离的行为有违减损义务，故奇迹健身公司无需承担上述期间的房屋占用费。邱伟以奇迹健身公司未付租金、未恢复房屋原状为由阻止奇迹健身公司撤离的理由不成立，本院不予采信，其要求奇迹健身公司支付上述期间的房屋占用费没有依据，本院不予支持。 综上，奇迹健身公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，适用部分法律不当，判决结果有误，应予纠正。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 维持成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初9798号民事判决第一项“邱伟与奇迹天地成都健身服务有限公司于2018年6月11日签订的三份《租赁合同》于2020年6月11日解除”;第二项“奇迹天地成都健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付邱伟2020年5月8日至2020年6月11日期间房屋租金125687.07元及逾期付款违约金（违约金的计算方式为：以欠付租金125687.07元为计算基数，按照年利率14.6%，自2020年6月11日计算至付清之日止）”; 二、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初9798号民事判决第三项“奇迹天地成都健身服务有限公司于判决生效之日起十日内支付邱伟2020年6月12日至2020年11月7日期间房屋房屋占用费539715.09元”； 三、驳回邱伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14160元，减半收取7080元，保全费5000元，共计12080元，由邱伟负担10000元，奇迹天地成都健身服务有限公司负担2080元。二审案件受理费14160元，由邱伟负担。 本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年六月二十八日 书记员  罗 芳