山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异462号 案外人：王蓉，女，1970年5月12日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 申请执行人：青岛明霞润欣置业有限公司（原名称：青岛明霞特易购置业有限公司），住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：汪沛，总经理。 委托代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：鹿莎莎，山东文康律师事务所律师。 被执行人：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被执行人：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 本院在执行青岛明霞润欣置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执807号】过程中，王蓉向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 王蓉请求本院依法中止对坐落在对青岛市xx路xx号xx户房产（下称“案涉房产”）的执行，并解除查封、中止拍卖。事实与理由：本院（2018）鲁02执807号案件查封了王蓉的案涉房产，并将对案涉房产进行拍卖。王蓉于2011年12月29日购买案涉房产，于2011年6月10日支付房款751632元，于2011年6月10日房屋交付使用，2014年6月20日支付75万元，目前房屋空置自用。因原购房人孙锡滨于2020年9月2日因病去世，现由其配偶王蓉代其提起执行异议。案涉房产已于2021年4月25日经（2021）鲁青岛市中证民字第2241号公证书进行公证，案涉房产由王蓉继承。 青岛明霞润欣置业有限公司辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，案外人并非案涉房产的物权人，不享有对案涉房产排除执行的民事权益。即使其对案涉房产享有的权益为物权期待权，该权利仍属债权，根本不能阻却申请执行人享有的已赋予强制执行效力的执行债权。2.即使案外人对案涉房产享有的物权期待权系《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》保护对象，但是案外人并未提供充分证据证明其已经合法占有案涉房产，且对于案涉房产不能办理产权过户登记具有过错，其异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。3.案外人对案涉房产提出的异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条构成要件，其对案涉房产不享有足以排除执行的民事权益，异议请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 为证明其主张，王蓉向本院提交了以下证据：1.结婚证、公证书，以证明王蓉与原买受人孙锡滨系配偶关系，孙锡滨其他继承人放弃继承，由王蓉继承案涉房产。2.《青岛市商品房预售合同》一份，以证明王蓉于2011年12月29日与青岛威乃达投资有限公司签订的买卖合同已网签备案，房屋总价款为1501632元。3.收据四张，以证明王蓉于2011年6月10日、2014年6月20日缴纳全部购房款。4.房屋使用证明、物业费收据一张，以证明王蓉于2014年6月实际占有使用案涉房产。5.《协议书》《房地产买卖契约》各一份，以补充证明缴纳全部购房款的事实。6.《十五大街小区商业网点前期装饰装修服务协议》《十五大街小区商业网点前期物业服务协议》，以补充证明查封前占有案涉房产的事实。 青岛明霞润欣置业有限公司质证称，1.对结婚证的真实性无异议，公证书未提交原件，真实性无法确认，原买受人对案涉房产不享有物权等足以排除强制执行的民事权益，案外人对案涉房产同样不享有该权益。2.对证据1的真实性无法确认，对证明事项有异议。预售合同加盖的是销售专用章而非公章。预售合同第10条约定房屋交付必须符合单体竣工验收，案涉房产未竣工验收，不具备合法交付的条件，案外人不可能合法占有案涉房产。预售合同32条约定合同双方在合同生效之日起15日内向房地产登记机构申请预告登记，案涉房产显然没有办理。依据预售合同附件四案涉房产办理了抵押，案外人作为完全民事行为能力人，应当预见到案涉房产不能办理过户登记的可能性，案外人对案涉房产未办理过户登记存在过错。即使案涉房产办理了网签手续系真实的，网签手续仅是行政备案手段，并非权属证明。3.对收据和银行流水的真实性不予认可，对证明事项有异议。该收款收据系青岛威乃达投资有限公司单方制作，收据上备注的xxxx不能明确指向案涉房产与《青岛市商品房预售合同》约定的案涉房屋的位置明显不一致，案外人并未提交完整的银行流水明细证明其已交纳了全部的案涉房产价款。在案外人提交的收据系真实的情形下，该收据上显示的数额为75万元，与《青岛市商品房预售合同》约定的房屋价款1501632.00元明显不一致，案外人仍有751632元房屋价款未支付。案外人并未在案涉房产被查封前支付全部的房屋价款、并未合法占有案涉房产、案外人对案涉房产并非用于居住系投资性使用，不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条排除强制执行的构成要件。4.对房屋使用证明的真实性不予认可，该证明出具的时间为2020年6月16日，系案涉房产被查封之后。对物业费收据的真实性不予认可，证明事项有异议，出具时间为2021年6月16日，而且显示的缴费区间为2019年1月至2021年6月，均系案涉房产被查封之后，不能证明案外人在查封前合法占有案涉房产。5.对《协议书》《房地产买卖契约》的真实性不予认可，对证明事项有异议，该两份证据所约定的xxxx号商铺不能明确指向案涉房产，案外人并未提交完整的银行转账明细证明其已在查封前缴纳了案涉房产的全部房款。在案外人提交的《协议书》系真实的情况下，依据《协议书》第三行，乙方（孙锡滨）尚欠房款75万元，恰恰证明案外人并未支付全部的案涉房产价款。《房地产买卖契约》系孙锡滨与庄素贞签订，与被执行人青岛威乃达投资有限公司没有关系，即使该协议系真实的，也仅能证明孙锡滨向庄素贞支付了房款52万元，恰恰证明案外人并未向出卖人青岛威乃达投资有限公司支付全部房款。6.《对十五大街小区商业网点前期装饰装修服务协议》《十五大街小区商业网点前期物业服务协议》的真实性不予认可，对证明事项有异议。案涉房产至今未竣工验收，案外人不可能在查封前合法占有案涉房产。即使该两份协议系真是的，在案外人并未提交其在查封前实际交纳物业费、水电费等证据的情形下，存在案外人与青岛博宇物业管理服务有限公司为了排除执行恶意串通伪造证据的可能，该证据不能证明案外人已经在查封前实际、合法占有案涉房产。 为证明其主张，青岛明霞润欣置业有限公司向本院提交2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的青岛威乃达投资有限公司名下房屋产权登记信息，以证明：案涉房产登记在青岛威乃达投资有限公司的名下，青岛威乃达投资有限公司系案涉房产唯一权利人，案外人不是该房屋的权属登记人和权利人，其无权申请解除查封、排除执行。案涉房产目前系本院首轮查封，青岛明霞润欣置业有限公司作为申请执行人，有权申请执行。 王蓉质证称，对该份证据的真实性及证明事项均不予认可。 本院查明，青岛明霞特易购置业有限公司与青岛威乃达投资有限公司、山东赛赛集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除案外人与被案外人于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除案外人与被案外人青岛威乃达投资有限公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.被案外人青岛威乃达投资有限公司返还案外人已支付的合同款433563680.00元。4.被案外人青岛威乃达投资有限公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向案外人支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.被案外人赛赛公司对被案外人青岛威乃达投资有限公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被案外人承担。因案外人已预交全部仲裁费，被案外人应该将费用直接给付案外人。以上被案外人应给付案外人款项共计542748298.00元，被案外人应自本裁决书送达之日起十日内给付案外人。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 青岛明霞特易购置业有限公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结山东赛赛集团有限公司、青岛威乃达投资有限公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛明霞特易购置业有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，青岛明霞特易购置业有限公司名称变更为青岛明霞润欣置业有限公司。 2019年3月19日，青岛市中级人民法院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 另查明，案涉房产在本院查封明细及拍卖清单中显示的坐落为市北区标高层。2011年12月29日，孙锡滨与青岛威乃达投资有限公司签订合同编号为201100157667的《青岛市商品房预售合同》购买案涉房产，并已缴纳全部购房款，孙锡滨已于查封前占有、使用案涉房产。王蓉与孙锡滨系配偶关系，孙锡滨于2020年9月3日死亡注销户口，（2021）鲁青岛市中证民字第2241号公证书确认合同编号为201100157667的《青岛市商品房预售合同》项下的财产权益由王蓉继承。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房产虽然登记在被执行人青岛威乃达投资有限公司名下，但孙锡滨与青岛威乃达投资有限公司在法院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有案涉房产且已支付全部价款，并无证据显示未办理过户登记系因孙锡滨自身原因，因王蓉已继承孙锡滨基于合同编号为201100157667的《青岛市商品房预售合同》项下的财产权益，故王蓉的异议请求符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年六月二十一日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳