贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初8754号 原告:毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区翠西社区居民委员会办公楼，统一社会信用代码:915205020699157783。 法定代表人:黄荣。 委托诉讼代理人:聂杨俊（特别授权代理）。 被告:杨胜林，男，汉族，1983年7月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司与被告杨胜林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人聂杨俊、被告杨胜林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告（XX号房业主）立即支付拖欠的物业管理费748元，欠费明细如下：从2018年4月5日起至2018年7月31日，欠3个月零25天的物业服务费，每月150元（建筑面积125.25m2×1.2元/月）合计为575元、违约金173元，共计748元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为草海大道XX号房业主。原告和翠西苑房开商毕节市天厦房地产开发有限公司下属毕节天和物业管理有限公司于2016年12月1日签订了物业服务合同，并于2017年5月15日与毕节市天厦房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定住房物业费单价为每月每平方1.2元（建筑平方米为125.25平方米），逾期未按时缴纳物业费按每日千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2018年4月5日起至今没缴纳物业费，截止2018年7月31日，欠费3个月零25天，每月金额150元，据此，被告欠缴物业费575元，同时为减轻被告负担，违约金部分按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过百分之三十请求173元，多余部分原告自愿放弃。综上，各项请求金额合计748元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告杨胜林辩称：一、原告和业主交接的时候不明确，原告为什么有权利进场我们都不清楚。其次在各方面没有履行好管理职责。作为物业公司应该把该做的做好，我们装修的时候交有保证金，原告强行用保证金来冲抵物业费。前期物业没有按照合同履行他的义务，没有公示人员及收入情况。设备损害没有维修，消防通道堵塞，小区人员随意进出，小区住改商，楼顶有私搭乱建，小区内部活动区域业主私自砸墙，监控损坏，绿化没有修剪。原告擅自离开小区以后没有办理交接。前期我们入住小区以后是交了费的，但是没有获得应有的服务，按原有的单价起诉我们，以及违约金我们不认可，起诉我们的费用是应该扣除设备维修费用及环境卫生安保费用。现有的物业公司及房开到场把所有交接清楚我们才缴费。 本院经审理查明，2016年5月8日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司签订《天厦·翠西苑（二期）前期物业管理服务合同》，合同约定，住房部分物业费按照1.2元/月·㎡标准收取，合同期限为四年。2017年，以毕节市天和物业管理有限公司为甲方，毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司为乙方，毕节市天厦房地产开发有限公司为丙方，七星关区市西办事处翠西社区居委会为丁方，甲乙丙丁四方签订《协议书》，协议书载明：甲方毕节市天和物业管理有限公司在提出退出天厦翠西苑物业服务管理工作后，丙方毕节市天厦房地产开发有限公司于2017年5月18日将天厦翠西苑物业服务管理工作委托毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司进行前期物业管理。 另查明，2017年5月15日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司签订《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，合同约定，住房部分物业费按照1.2元/月·㎡标准收取，合同期限暂定2年。2018年7月31日，原告退出天厦翠西苑物业服务管理工作。 再查明，被告系毕节市七星关区草海大道翠西苑业主，房屋建筑面积为125.25平方米。2018年4月5日起至2018年7月31日期间被告物管费未予缴纳。毕节市天厦房地产开发有限公司系天厦·翠西苑建设单位。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，毕节市天厦房地产开发有限公司作为天厦·翠西苑建设单位，在毕节市物业服务管理工作后，其于2017年5月15日与毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司签订的《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，对被告具有法律上约束力。故被告应当按照《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》约定的1.2元／月·㎡的标准向原告缴纳物管费。经庭审查明，被告2018年4月5日起至2018年7月31日物管费未予缴纳，经核算，被告应缴纳的物业费为1.2元／月·㎡×125.25平方米×3.83个月≈575元，故原告要求被告支付物业费575元的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告要求被告支付违约金的请求，因《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》未作约定，本院不予支持。 关于被告辩称的原告无权进入小区管理的抗辩。因原告进驻涉案小区是基于与房开公司的前期物业服务合同，并且也进行了实质性的物业管理，且被告也因原告的管理行为而受益，因此被告应依法缴纳物业服务费。至于被告辩称的原告管理存在的问题，因被告未举证证明，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告的该抗辩，本院不予采纳。 关于本案法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案法律事实产生于民法典施行之前，应适用原合同法及其司法解释的相关规定。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨胜林于本判决生效之日立即支付原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司2018年4月5日起至2018年7月31日的物业管理费575元； 二、驳回原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元（已减半收取），由被告杨胜林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二一年六月二十八日 书记员  姜童尧