广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14008号上诉人（原审被告）：刘桂珍，女，1926年10月4日出生，美国国籍，委托诉讼代理人：莫亮光，系刘桂珍的儿子。委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖建堂，男，1972年11月19日出生，汉族，住广州市越秀区。原审第三人：莫亮光，男，1958年6月22日出生，汉族，住广州市越秀区解放北路西华二巷31号之一401房。委托诉讼代理人：殷建民，广东高特律师事务所律师。上诉人刘桂珍与被上诉人肖建堂、原审第三人莫亮光物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初34624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘桂珍上诉请求，撤销原审判决第一、第二项，改判驳回肖建堂全部诉讼请求。事实与理由：一、出售涉案房屋并非刘桂珍真实的意愿。1、刘桂珍生活稳定安逸，不存在必须出售房屋的经济需要和主观意识，没有必要出售案涉房屋。况且刘桂珍的小儿子第三人莫亮光一家五口又长期居住在案涉房屋，刘桂珍亦将案涉房屋的原有房产证交给莫亮光保管多年，没有别处房产，刘桂珍自己和子女莫穗明、莫穗光回国探亲时，也要暂住在这处房产，故没有转让房产的客观需要和必要。即使刘桂珍确有需要出售案涉房屋，必定先与正在居住的莫亮光协商搬迁事宜，但是都没有相应的行为和表示。刘桂珍的心愿是继续维持房屋原状，让子女居住，或可以出租。当获知在此之前被莫穗光蒙骗，签署了两份夹杂出售房屋意思的授权委托(2017年6月1日、7月27日签署)之后，刘桂珍马上办理了公证《声明书》，作废此前作出的委托书，并申明刘桂珍真实意愿是让三个子女均可自住，也可出租，这表明刘桂珍确实没出售涉案房屋的意图。2、莫穗光为了侵吞刘桂珍的财产，想方设法骗得刘桂珍的授权委托书卖房。在刘桂珍出具撤销委托的声明书后，莫穗光为了让刘桂珍重新办理委托授权，故意写信提出间隔案涉房屋和便于管理出租的需要为借口，使刘桂珍产生错觉，以为所办的委托只是书信中提及的房屋管理出租事项，骗取刘桂珍重新办理了含有出售房屋内容的委托书。即使委托存在损害刘桂珍根本利益的事项，刘桂珍也全然不知，其中包括大意是授权莫穗光可以自行定价出售房子、代收款项、得款按莫穗光与莫穗明及莫亮光三份平分。这种方式的卖房授权，不仅剥夺刘桂珍对房子的所有权转移的知情权、定价出售权、卖楼款的处分权，损害刘桂珍根本利益，也是违背正常生活常理的。刘桂珍出于母子信赖关系，又有莫穗光亲笔书信，完全没有防范受骗的意识，违背真实意愿，误签夹杂卖楼的授权，属于无效的民事行为。二、肖建堂与莫穗光恶意串通，贱卖案涉房屋，声称以不交吉进行交易，违背生活常理，侵害刘桂珍合法权益，故交易行为无效。根据2020年6月1日查询的案涉房屋的档案资料，肖建堂在取得案涉房屋的产权后，马上利用该房屋与出借人张静雯办理了抵押借款，借款金额高达600万元，而案涉房屋在2018年4月的成交价仅为330万元(最后合同成交价)，短短6个月时间，房屋抵押的金额与房屋实际成交的金额相差270万元，完成违背常理，这己充分说明莫穗光与肖建堂串通，故意压低房屋售价贱卖案涉房屋，达到侵占刘桂珍财产的目的。如根据委托书约定，售房款按三份平分，莫穗光、莫穗明、莫亮光各占一份。如刘桂珍确实希望出售案涉房屋，莫亮光亦能分得一份，那为何刘桂珍事前不预先与莫亮光沟通协商，让莫亮光搬出再行出售，如此房屋出售价格能足足提高270多万元，莫穗光、莫穗明、莫亮光均能获得更多的利益，但莫穗光为何偏偏要降低价格，急于脱手套现，而肖建堂明知莫穗光本人与莫亮光是亲属兄弟，意见不一，借故趁火打劫，压价交易，串通莫穗光损害刘桂珍、莫亮光的合法权益。根据《民法总则》第164条第二款规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。通过事实证据和比较分析，刘桂珍(被代理人)的合法权益遭受损害，已造成后果，根本原因就是肖建堂与莫穗光恶意串通所造成，法律对此已有明文规定。对不合乎对价、显失公平、以合法形式掩盖非法目的的交易，应认定无效行为。三、即使认定房屋买卖合同有效，也应当保护刘桂珍与第三人的居住权。肖建堂以接近市场正常价格一半的超低价购买案涉房屋，应当认定肖建堂购买时己完全清楚房屋的状况，并愿意接受房屋不交吉的后果。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条的规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。涉案购房合同中关于不交吉的约定，应当视为双方对居住权的约定，肖建堂及第三人依法有权继续对案涉房屋占有、使用，以满足生活居住的需要。肖建堂不遵守约定，还通过聚众骚扰等方式胁迫刘桂珍与第三人退房，明显违背公序良俗及公平原则。根据司法实践，即使房屋司法拍卖中涉及不交吉的交易，如需让原居住人腾退房屋，购买人亦需支付合理的租金补偿，现原审判决无疑是对肖建堂违约行为的极度纵容，如该判决成为判例，类似欺诈购房的方式将层出不穷，后果将不堪设想。肖建堂答辩称，第一，刘桂珍所谓的理由，在数次的庭审中已经反复提及，根本都不是什么新观点，完全是在浪费时间。第二，刘桂珍如果不能够提出新的上诉依据及证据，是在消耗司法资源。第三，判决认定莫亮光使用的面积为53.285平方米与事实不符。因为肖建堂根本用不了房屋，里面的水管已经被破坏掉。第四，对刘桂珍是下岗工人有反驳意见，上诉状中已经是自认生活稳定安逸，不存在必须出售房屋的经济需求和主观意识，现占用房屋不走很明显就是侵权。第五，原审判决适用法律准确，但判决对刘桂珍、莫亮光太过仁慈，本案是物权保护纠纷，根据物权法的相关规定，物权应受保护。一审判决要求一年腾空，时间太长了，肖建堂希望能够在三个月范围内确定，现在肖建堂面临的是无家可归的状况。肖建堂向一审法院起诉请求判令：1.刘桂珍和莫亮光立即腾空和搬离讼争房屋，将非法占用的讼争房屋交还肖建堂使用；2.刘桂珍和莫亮光赔偿占用讼争房屋期间所导致肖建堂的经济损失（按每月8500元的标准，自2018年5月15日计至刘桂珍和莫亮光将讼争房屋实际交还肖建堂之日止，暂计至2019年12月31日为165887.104元）；3.刘桂珍和莫亮光向肖建堂支付占用讼争房屋期间的使用费（按每月4435.965元的标准，自2018年4月19日计至刘桂珍和莫亮光将讼争房屋实际交还肖建堂之日止，暂计至2019年12月3日为90436.448元）；4.本案诉讼费用由刘桂珍和莫亮光负担。一审法院认定事实：肖建堂与刘桂珍及案外人莫穗光因对涉案位于广州市越秀区解放北路××房买卖合同的效力确认纠纷曾诉讼至原审法院[案号：（2018）粤0104民初37327号]，刘桂珍在该案中起诉请求确认：1.肖建堂与莫穗光交易刘桂珍坐落于广州市越秀区解放北路××房的买卖合同无效；2.确认刘桂珍是上述地址的业权人（即办理所有权登记至刘桂珍名下）。2019年7月5日，原审法院一审判决驳回刘桂珍的上述诉讼请求。刘桂珍不服一审判决，向广东省广州市中级人民法院提起上诉[案号：（2019）粤01民终21400号]。2019年12月3日，广东省广州市中级人民法院终审判决驳回刘桂珍的上诉，维持原审判决。2020年3月17日，广东省高级人民法院作出（2020）粤民申1522号民事裁定书，驳回刘桂珍的再审申请。原审（2018）粤0104民初37327号民事判决依法发生法律效力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。故原审法院对（2018）粤0104民初37327号民事判决书及广东省广州市中级人民法院作出的（2019）粤01民终21400号民事判决书查明和认定的事实亦予以确认，并据此查明以下事实：1.2003年12月17日，广州市国土资源和房屋管理局向刘桂珍核发了粤房地证字第××号《房地产权证》，载明广州市越秀区解放北路××房（建筑面积147.8655平方米，用途为居住用房）原登记所有权人为刘桂珍。2.2018年2月7日，刘桂珍出具《委托书》，称其是广东省广州市越秀区解放北路××房的产权人，交换房为莫穗光有份出资兴建；在神志清醒情况下委托莫穗光为合法代理人，代为执行和处理以下事项：（1）代表我办理上述房屋出售、出租、转按、赎契、涂销抵押、抵押登记等手续，并签署有关法律文件，全权决定售房价格及租金并处置租、售房款，补办房产证遗失、登记及领证办理房屋买卖交易过户、房地产转移登记、领取房地产权证手续，产权分割（包括产权分割后再出售）……（4）办理房产评估、公证、保险、出险、领取出险等相关手续，收取上述房屋出租出售及抵押贷款所得款项，缴纳上述房屋的一切税费；（5）办理房屋交易中心二手楼买卖网上签约手续、房产档案调档，测绘和晒网……（7）收取上述房屋的售房款后，平均分三份（莫穗光、莫穗明、莫亮光）……此委托书自签字日起至其房屋出售处理完止。上述《委托书》系刘桂珍在美国作出，盖有美国马萨诸塞州州政府的印章和该州州务卿签字，并经中华人民共和国驻纽约总领馆认证。3.2018年4月16日，莫穗光（作卖方）与肖建堂（作买方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：买卖房屋位于越秀区解放北路××房，成交价为人民币348万元。买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看该物业，对该物业的座向、面积等情况予以确认；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；经买卖双方友好协商，买方知晓卖方按现状交楼不交吉。如因产权委托方撤销委托，卖方将定金如数退回买方，双方交易撤销。如卖方有意违约则双倍赔偿定金给予买方合同终止。如因买方不履行本合同则卖方没收定金不予退还，合同终止。买方为一次性付款，签订本合同时支付人民币30万元作为定金，2018年4月17日早上十点前到账再网签；买卖双方应在本合同签订后三天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼价款（已包含定金）人民币148万元，应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；于交易过户完成当天（以付清双方交易税费为准）付清楼价余款200万元；交易手续需在2018年4月25日前完成等。2018年4月17日，莫穗光持刘桂珍于2018年2月7日签署的《委托书》作为刘桂珍的代理人并以刘桂珍的名义（甲方、卖方）与肖建堂（乙方、买方）在房地产交易登记中心签订《存量房买卖合同》，约定甲方将涉案广州市越秀区解放北路××房出售给乙方，房价款总金额为人民币330万元，在交楼时间和交接手续条款中订明，甲乙双方同意该房地产及交付使用时间为卖方收齐楼款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；在延期交房的违约责任条款中订明，甲方如未按合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期超过10日，仍未交房，乙方有权解除合同，如果乙方主张继续履行合同，则乙方有权自甲方收齐房款当天的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金等。上述网签合同签订后，双方亦于同日申请办理该房屋的所有权转移登记手续。肖建堂于2018年4月17日以银行转账方式向莫穗光支付房款共人民币300万元，并于次日再次以转账方式向莫穗光支付房款人民币48万元。莫穗光承认收到肖建堂支付的房款共计人民币348万元，称该款目前由莫穗光保管，尚未转交刘桂珍或按委托书进行分配。2018年4月19日，广州市国土资源和规划委员会向肖建堂核发了粤（2018）广州市不动产权第××号不动产权证，载明肖建堂为涉案广州市越秀区解放北路××房的所有权人（房屋建筑面积为147.87平方米）。另查明，肖建堂持涉案房屋的产权登记文件前往收楼，肖建堂与莫亮光签署一份《承诺声明》，内容为：“肖建堂是购买了座落于广州市越秀区解放北路××房的合法买受人，现由于该房屋其中约70平方米的面积曾被莫亮光占用，现双方就交吉该部分房屋问题达成如下共识，自2018年6月1日起计至2018年9月30日止，约三个月的时间，莫亮光自愿搬离该房屋，如到双方约定的时间莫亮光仍未能搬出的，则其自愿承担由此引发的一切责任等”。但莫亮光在期限届满后，没有按其承诺的时间搬离涉案房屋。肖建堂为证实其名下仅有涉案房屋，以及因刘桂珍及莫亮光占用涉案房屋，其需另行承租房屋居住为由，向本院出示了《个人名下房地产登记情况查询证明》、《房屋租赁合同》、《租金收据》、《押金收据》及20份《转账凭证》，其中肖建堂名下仅有涉案房屋；《房屋租赁合同》载明肖建堂租用广州市越秀区新河浦三横路××号（面积268.65平方米）作住宅使用，租金为每月人民币8500元，租赁期限自2018年5月15日至2021年5月14日等。《转账凭证》显示肖建堂按月支付租金人民币8500元。截至2020年6月2日，肖建堂已支付租房押金人民币17000元及租金人民币221000元。在诉讼过程中，原审法院为查清案件事实，依法对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋为楼梯房，讼争双方一致确认刘桂珍及莫亮光实际使用涉案房屋的面积为53.285平方米，房屋的其余面积已进行间隔，并由肖建堂加锁。原审法院认为：刘桂珍系美国国籍人，本案为涉外物权保护纠纷，应适用涉外民事诉讼程序进行审理。涉案房屋位于广州市越秀区解放北路××房，该地段属本院管辖的行政区域范围内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，不动产物权，适用不动产所在地法。原审法院作为涉案房屋所在地依法享有涉外商事案件管辖权之人民法院有权对本案行使司法管辖权，并依法适用中华人民共和国法律作为裁判本案争议的准据法。肖建堂与刘桂珍存在《房屋买卖合同》关系，同时肖建堂又认为刘桂珍与莫亮光侵犯其物权，故本案存在违约责任与侵权责任的竞合。肖建堂在本案中主张刘桂珍及莫亮光侵犯其物权，要求刘桂珍及莫亮光腾空和搬离涉案房屋，同时赔偿租金损失和房屋使用费损失。因肖建堂主张的侵权行为属于持续状态，故原审法院依法适用《中华人民共和国民法典》对肖建堂指控的侵权行为进行评析。另，虽然刘桂珍及莫亮光认为肖建堂取得涉案房屋的所有权不合法，但肖建堂持有涉案房屋的合法权属证书，且（2018）粤0104民初37327号民事判决书已经（2019）粤01民终21400号民事判决维持原判，故刘桂珍、莫亮光请求中止本案审理以及申请追加莫穗光参加本案诉讼和主张肖建堂违法取得涉案房屋产权登记的理由均于法无据，原审法院对刘桂珍及莫亮光的上述抗辩意见均不予接纳。根据刘桂珍委托莫穗光与肖建堂签订的《房屋买卖合同》，订明涉案房屋的交付时间为收齐房款当天，肖建堂分别于2018年4月17日和4月18日以转账的方式向刘桂珍的代理人莫穗光支付了房款合计3480000元，已完成付款义务，并于2018年4月19日重新办妥涉案房屋的产权变更登记，领取新的房屋不动产权证，故肖建堂取得涉案房屋的物权，是广州市越秀区解放北路××房的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。刘桂珍没有按买卖合同的约定向肖建堂交付房屋构成违约，且继续占用涉案房屋的行为也损害了肖建堂对涉案房屋享有的物权。莫亮光也没有按其承诺的时间搬离涉案房屋亦损害了原告的物权，故刘桂珍及莫穗光应腾空和搬离涉案房屋，但考虑到刘桂珍是美籍华人，在中国境内没有其他住所，且年纪较大，应给予一年的搬迁过渡期，莫亮光是刘桂珍的儿子，为便于照顾刘桂珍的起居饮食生活，可随同刘桂珍一起居住。至于肖建堂主张刘桂珍及莫亮光赔偿因占用涉案房屋期间另行租房居住所产生租金损失的诉求问题。刘桂珍及莫亮光并没有全部占用涉案房屋，且肖建堂的实际损失应是刘桂珍及莫亮光占有和使用涉案房屋的损失，现肖建堂既主张其另行租房居住的租金损失，又主张刘桂珍及莫亮光占用涉案房屋的使用费损失，两项给付诉求存在重叠。此外，肖建堂主张的租金损失也明显高于涉案房屋同地段的租金标准参考价，故原审法院对肖建堂的该项诉求不予支持。关于房屋占用费的标准及计付问题。经现场勘验，刘桂珍及莫亮光实际占用涉案房屋面积约为53.285平方米，其余房屋面积均已间隔，并由肖建堂加锁，故根据等价有偿原则，刘桂珍及莫亮光应向肖建堂支付实际使用涉案房屋面积（53.285平方米）的使用费。鉴于讼争双方没有约定房屋使用费的计算标准，故原审法院对肖建堂主张按月租金人民币4435.965元的计算标准不予采信。房屋使用费应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。根据《2017年广州市房屋租金参考价》《2018年广州市房屋租金参考价》以及《2019年广州市房屋租金参考价》的规定，分段计算涉案房屋使用费给肖建堂，其中2017年的租金参考价为30元/平方米，2018年的租金参考价为35元/平方米，2019年的租金参考价为36元/平方米，故2018年度的占用费应按每月53.285平方米×30元/平方米=1598.55元计；2019年度的占有费按每月53.285平方米×35元/平方米=1864.98元计；2020年的占用费按每月53.285平方米×36元/平方米=1918.26元为标准计付给肖建堂。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十八条、第二百四十条之规定，判决如下：一、刘桂珍、莫亮光应在本判决发生法律效力之日一年内，迁出广州市越秀区解放北路××房，并将上述房屋腾空交还给肖建堂；二、刘桂珍、莫亮光应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向肖建堂清付2018年4月19日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（其中自2018年4月19日起至2019年3月4日止，按每月人民币1598.55元为标准计；自2019年3月5日起至2020年2月17日止，按每月租金人民币1864.98元为标准计；自2020年2月18日起至本判决发生法律效力之日止，按每月租金人民币1918.26元为标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，由刘桂珍及莫亮光按照每月人民币1918.26元为标准逐月支付给肖建堂；三、驳回肖建堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5145元，由肖建堂负担人民币2645元，刘桂珍及莫亮光共同负担人民币2500元。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，刘桂珍系美国国籍人，本案为涉外物权保护纠纷，应适用涉外民事诉讼程序进行审理。涉案房屋位于广州市越秀区解放北路××房，该地段属原审法院管辖的行政区域范围内，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条之规定，不动产物权，适用不动产所在地法。涉案房屋所在地在我国，依法应适用中华人民共和国法律作为本案的准据法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。肖建堂与刘桂珍委托的莫穗光签订了涉案房屋买卖合同，向刘桂珍购买涉案房屋，肖建堂已领取了涉案房屋的不动产权证，取得涉案房屋所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。肖建堂有权主张占有使用人刘桂珍、莫亮光腾退房屋并交由肖建堂使用。刘桂珍上诉称《房屋买卖合同》明确肖建堂知晓卖方按现状交楼不交吉，刘桂珍享有居住权的问题。首先，居住权通常有约定且在房屋登记机关备案，但涉案房屋并无该事实；其次，虽在买卖时肖建堂清楚涉案房屋存在有人居住使用的事实，但肖建堂在取得涉案房屋所有权后，依法享有房屋使用权，有权请求使用人腾退房屋；再次，使用人之一的莫亮光向肖建堂出具《承诺声明》，确认在2018年9月30日前搬离涉案房屋，表明莫亮光同意将涉案房屋交还肖建堂，莫亮光应履行其承诺。综上，刘桂珍上诉称肖建堂在买卖时清楚房屋不交吉无权主张使用人腾退涉案房屋缺乏事实依据，本院不予采纳。关于刘桂珍主张交易价格与市场价格相比明显过低，隐含原使用人享有居住权的问题。本院认为，首先，肖建堂与刘桂珍买卖合同关系已经另案判决认定，且肖建堂已取得涉案房屋不动产权证，若刘桂珍认为交易价格明显过低，应另行主张权利。其次，当事人之间意思表示应当明确，现有证据不能证实交易双方约定原使用人在房屋出卖后仍然拥有居住权，也无法根据交易价格推定双方约定原使用人在房屋出卖后仍然拥有居住权。故本院对刘桂珍的上述主张不予采纳。原审法院考虑到莫亮光一直在涉案房屋居住，且刘桂珍是美籍华人，在国内没有住所，随莫亮光共同生活，判决给予一年的搬迁期合理合法，本院予以维持。综上所述，刘桂珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由刘桂珍负担。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  李志明审判员  瞿 栋二〇二一年六月二十二日书记员  谢佶利陈卿卿