广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10248号上诉人（原审被告）：广州市粤航环保科技实业有限公司，住所地广州市黄埔区南岗庙头东华路**（四公顷工业区第**厂房）。法定代表人：张**，总经理。被上诉人（原审原告）：广州市黄埔区庙头经济发展公司，住，住所地广州市黄埔区庙头村/div>法定代表人：张建维，经理。委托诉讼代理人：徐道春，广东锐锋律师事务所律师。上诉人广州市粤航环保科技实业有限公司（以下简称粤航公司）因与被上诉人广州市黄埔区庙头经济发展公司（以下简称庙头公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初16612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月25日公开开庭审理本案。上诉人粤航公司法定代表人张**、被上诉人庙头公司委托诉讼代理人徐道春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庙头公司在一审的诉讼请求为：1.判令粤航公司支付庙头公司使用费40000元，并支付从2020年9月9日起按照使用费40000元/月至交回租赁场地时止的使用费及违约金（违约金分段计算，从当月9日起按拖欠使用费额每日千分之一计算至实际缴清之日止，暂计至2020年10月9日止为1200元）；2.确认双方于2013年1月10日所签《广州市房屋租赁合同》无效，并要求粤航公司清空案涉厂房后按现状交还给庙头公司；3.判令庙头公司不予退还2010年6月1日所签的《厂房租赁合同》中所约定的押金10798.8元；4.判令粤航公司承担本案全部诉讼费用（迳付）。一审法院判决如下：一、广州市黄埔区庙头经济发展公司与广州市粤航环保科技实业有限公司于2013年1月10日签订的《广州市房屋租赁合同》涉及厂房部分无效，涉及空地部分有效；二、广州市粤航环保科技实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向广州市黄埔区庙头经济发展公司腾空交还广州市黄埔区庙头四公顷工业路X号XX房及空地（即面积为434.94平方米的庙头村四公顷工业区XX号车间及350平方米的空地）；三、广州市粤航环保科技实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向广州市黄埔区庙头经济发展公司支付自2020年10月1日起至实际交还场地之日止的租金和占有使用费（每月的租金和占有使用费按照6801.69元计算）；四、驳回广州市黄埔区庙头经济发展公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由广州市黄埔区庙头经济发展公司负担478元，广州市粤航环保科技实业有限公司负担72元。上述案件受理费广州市黄埔区庙头经济发展公司已预缴，广州市粤航环保科技实业有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付广州市黄埔区庙头经济发展公司。判后，粤航公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项；2.判决粤航公司继续履行合同有效部分（即350平方空地，每月租金1050元）至合同期满或实际拆迁时；3.判决粤航公司不再承担2020年9月之后空置厂房的租金；4.判令庙头公司承担一审、二审全部的诉讼费。事实和理由：一、一审法院已认定双方2013年1月10日所签订的《广州市房屋租赁合同》视为双方对上一份《厂房租赁合同》租期的变更和延长，租期至2023年1月9日。二、庙头公司自2000年6月1日起将涉案场地出租给粤航公司用于生产、工业厂房使用，双方租赁关系一直存续。2020年黄埔区旧城改造，相关单位派员多次对涉案场地进行实地测量核实，进行拆迁补偿预算。庙头公司在合同未到期的情况下，采取断水断电的恶劣手段强逼粤航公司搬离，造成粤航公司经营上的巨大损失，无法生产，2020年8月下旬粤航公司被迫将主要生产设备及员工搬至其他地方生产，厂房已经空置。由此产生的损失应该由庙头公司承担。三、在粤航公司使用涉案场地20年后庙头公司却向法院主张厂房没有报建属违法建筑，恶意造成合同无效，妄想侵吞粤航公司在涉案空地上因生产需要而增添的临时设施的补偿款。一审法院认定因厂房未办理报建手续，《厂房租赁合同》中涉及厂房部分为无效合同，涉及空地部分为有效合同。因在涉案空地上，粤航公司所增设的设施和财产应归粤航公司所有，继续履行涉及空地部分的有效合同是粤航公司的权利。涉案厂房和空地部分并非是不可分的，即空地并非是厂房的附随租赁物。双方所签订的合同均为厂房和空地两个部分且分别计租。因此，粤航公司认为空地不应随厂房一同交还。粤航公司同意将涉案无效厂房部分（车间434.94平方）退还庙头公司按违法建筑拆除，空地部分按有效合同继续履行至2013年1月9日，途中遇政府拆迁改造，将按相关规定积极配合。四、庙头公司至2020年10月起停止收取被一审认定违法建筑（厂房）部分的租金，粤航公司继续缴纳合同有效部分的租金。实际上，庙头公司至2020年10月已停止收取租金，合同中的厂房与空地是分别计租，粤航公司2020年8月底已腾空，收到一审判决后，粤航公司多次电话上门通知庙头公司厂房已腾空，可以随时过来拆除，但遭到拒绝。无奈粤航公司只能通过中国邮政于2020年3月1日以投递方式发函告知。五、双方应继续履行合同有效部分或按拆迁方的补偿标准给予补偿，一审法院在审理合同效力时没有对涉案场地中厂房与空地的使用实际情况进行审理。事实上，粤航公司在生产经营过程中，在空地上所增设的设施使用率高于厂房，因为旧厂房多处漏水。六、由于庙头公司的恶意逼迁，其应当承担不利的法律后果。庙头公司辩称：不同意粤航公司的上诉请求。第一，一审法院认定双方于2013年1月10日签订的《广州市房屋租赁合同》是对租期进行变更和延长，粤航公司要求继续履行有效部分至2023年1月9日，但是在一审中，双方均确认是按照2010年签订的《厂房租赁合同》履行，2013年签订合同所约定的租金等均与实际履行情况不符。2013年《广州市房屋租赁合同》仅应庙头公司需要进行相关工商登记和缴纳相关税费所签订，并未实际履行，双方的租赁合同应在2020年5月31日到期，再继续履行已经失去了事实依据。二、粤航公司所述庙头公司恶意逼迁，但并未提供相关证据，仅是其单方陈述。三、涉案厂房未办理报建手续是历史原因形成，庙头公司无任何恶意行为造成涉案租赁合同无效。四、粤航公司要求继续履行空地部分的合同无事实依据。纵观双方从2000年签订相关的合同看，双方的合同履行均是以建筑物作为履约的主要标的物，而空地只是建筑物周边或者范围内的附属使用的租赁物。在一审法院认定的相关厂房租赁合同中厂房部分属于无效合同，那么随着建筑物的租赁无效，附属的空地或者道路的使用也随着主要的租赁物的合同无效，应该一并由粤航公司清空交回给庙头公司，其要求继续履行的理由不成立。五、在本案中，粤航公司要求给予补偿，庙头公司认为跟本案无关联，也没有双方约定，也无法律规定，故请求二审依法驳回粤航公司的全部诉请，维持一审判决。本院二审期间，粤航公司提交如下证据：1.图片，拟证明涉案厂房与空地是分开的，粤航公司在涉案空地上增设的临时生产生活设施，属于粤航公司的财产，为有效部分，应继续履行；2.图片及庙头村电费收据复印件，拟证明粤航公司已腾空涉案厂房；3.EMS有底单复印件及函件，拟证明粤航公司已告知庙头公司涉案厂房已腾空，可以随时前来处理。庙头公司质证认为，证据1、2不属于新证据，在一审之前就已将形成，不予质证；证据3，无法核实寄出的内容，不予质证。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审应审查的争议焦点为：一、涉案厂房与空地是否属分别承租，粤航公司是否有权继续承租涉案空地；二、粤航公司应否承担涉案厂房2020年9月之后的租金或占有使用费。关于涉案厂房与空地是否属分别承租，粤航公司是否有权继续承租涉案空地的问题。粤航公司上诉主张，涉案厂房与空地部分并非不可分，空地并非是厂房的附随租赁物，双方签订的租赁合同中也是分别计租，在一审法院认定涉案租赁合同中涉及厂房部分为无效合同，涉及空地部分为有效合同的情况下，粤航公司有权继续履行合同有效的空地部分，空地不应随同厂房一同交还。对此本院认为，根据已查明的事实，粤航公司与庙头公司于2010年签订《厂房租赁合同》，约定粤航公司承租涉案厂房及空地，分别计租。因涉案厂房未办理报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《厂房租赁合同》中涉及厂房部分无效合同，但并不影响空地租赁部分的效力，一审认定涉案租赁合同中涉及厂房部分无效，涉及空地部分有效，认定正确，本院予以维持。因涉案厂房部分无效，庙头公司要求粤航公司向其返还涉案厂房部分，于法有据。至于空地部分，虽然双方在《厂房租赁合同》中约定分别计租，但从双方实际履行情况看，粤航公司系将涉案厂房和空地整体承租使用，且承租的主要目的在于使用涉案厂房生产环保设备，故在涉案厂房应当返还的情况下，一审法院判决涉案空地部分一起腾空交还，处理并无不当，本院予以维持。粤航公司关于要求继续履行租赁合同有效的空地部分，无事实和法律依据，本院不予支持。关于粤航公司应否承担涉案厂房2020年9月之后的租金或占有使用费的问题。粤航公司上诉主张，庙头公司自2020年8月其就恶意逼迁，粤航公司在8月底就已经腾空涉案厂房，并邮政发函告知庙头公司，故其不应当承担涉案厂房2020年9月之后的租金或占有使用费。对此本院认为，首先，粤航公司并未就庙头公司存在恶意逼迁行为提供证据；其次，粤航公司确认双方并未办理交接手续，并于二审庭询中自述“涉案厂房粤航公司没有使用了，但还在粤航公司的管控之下”；综上，粤航公司关于其不应当承担涉案厂房2020年9月之后的租金或占有使用费的上诉主张不成立，一审法院判令粤航公司向庙头公司支付涉案厂房自2020年10月1日起至实际交还场地之日止的租金及占有使用费，认定正确，本院予以维持。至于粤航公司二审提交的证据，因并非二审中形成，且与本案审理结果并无关联，故本院不作为二审新证据采纳。综上所述，粤航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元,由广州市粤航环保科技实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年六月二十五日书记员  陈婷婷