湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘09民再18号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：桂建辉，男，1967年5月11日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：周立军，女，1976年10月28日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：曹清海，男，1969年12月23日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：徐运兰，女，1972年4月16日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。以上两被申请人的共同委托诉讼代理人：曹乐尧，男，1970年10月18日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，系被申请人曹清海的弟弟。以上两被申请人的共同委托诉讼代理人：李明辉，益阳市赫山区光明法律服务所法律工作者。再审申请人桂建辉、周立军因与被申请人曹清海、徐运兰确认合同效力纠纷一案，不服本院（2019）湘09民终1379号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月25日作出（2020）湘09民申114号民事裁定，裁定本案由本院再审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人桂建辉、周立军，被申请人曹清海、徐运兰及其委托诉讼代理人曹乐尧、李明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂建辉、周立军再审请求：一、撤销原二审判决；二、无论本案的购房合同有效或无效，均请求判令曹清海、徐运兰返还桂建辉、周立军购房款296000元；三、本案一、二审诉讼费用全部由曹清海、徐运兰承担。事实与理由：一、两份合同均已签订，购房款已支付完毕，曹清海、徐运兰称没有收到购房款与客观事实不符，与人情常理相矛盾；二、桂建辉、周立军租房、买房、借款给曹清海、徐运兰是客观存在的事实；三、原二审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。曹清海、徐运兰辩称，二审判决事实清楚，适用法律正确，处理正确，应驳回再审申请人桂建辉、徐运兰的再审请求。曹清海、徐运兰向一审法院起诉请求：1.判令曹清海、徐运兰与桂建辉、周立军签订的两份《房屋买卖合同》无效；2.判令桂建辉、周立军支付房屋租赁费15000元。桂建辉、周立军向一审法院反诉请求：判令曹清海、徐运兰返还购房款296000元，并赔偿损失50000元。一审法院认定事实：2015年10月25日，曹清海与徐运兰将位于龙光桥安置小区13栋房屋中某层出租给桂建辉、周立军居住。2017年5月13日，双方签订《房屋买卖合同》，约定曹清海、徐运兰将位于龙光桥安置小区13栋自建房屋第三层出卖给桂建辉、周立军，房屋变卖价款为148000元，另合同约定在签订该合同时一次性付清房款。2017年5月18日，双方又签订另一份《房屋买卖合同》，约定将位于龙光桥安置小区13栋房屋第四层出卖给桂建辉、周立军，房屋变卖价款为148000元，亦约定在签订该合同时一次性付清房款。一审法院认为，曹清海、徐运兰与桂建辉、周立军曾签订两份《房屋买卖合同》，现曹清海、徐运兰请求确认本案中的两份《房屋买卖合同》无效，故本案案由系确认合同效力纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。曹清海、徐运兰主张要求桂建辉、周立军支付房屋租金15000元请求，因本案系确认合同效力纠纷案件，曹清海、徐运兰要求支付房屋租金系房屋租赁合同关系，与本案并非同一法律关系，加之曹清海、徐运兰未举证证明租金的具体金额，故对该项请求在本案中不予处理。至此，本案的争议焦点为：1.双方签订的两份《房屋买卖合同》效力问题；2.桂建辉、周立军是否按《房屋买卖合同》的约定支付了296000元购房；3.桂建辉、周立军是否有权要求曹清海、徐运兰返还购房款296000元及赔偿损失50000元。1.关于双方签订的两份《房屋买卖合同》的效力的问题。经查，双方签订的两份《房屋买卖合同》约定的两套房屋，均系曹清海、徐运兰的农村安置房，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。故双方签订的两份《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方签订的两份《房屋买卖合同》应属无效。2.关于桂建辉、周立军是否支付了296000元购房款问题。双方签订的两份《房屋买卖合同》的第三条均明确约定签订合同时，由桂建辉、周立军一次性付清房款，且双方在签订第一份《房屋买卖合同》后，仅隔五日，双方再次签订关于出卖第二套房屋的买卖合同，根据常理，如桂建辉、周立军在签订第一份《房屋买卖合同》时未付清相应购房款，双方不应如此顺利的签订第二份《房屋买卖合同》，另曹清海、徐运兰系在2份《房屋买卖合同》签订后，由曹清海、徐运兰按《房屋买卖合同》的约定将两套房屋交付给桂建辉与周立军一年多后才诉至法院主张权利，与曹清海、徐运兰陈述1个月左右支付购房款的时间相差较大，加之桂建辉、周立军申请的证人证言均证明在签订合同时支付了相应购房款。综上，桂建辉、周立军已按两份《房屋买卖合同》约定支付了两套房屋的购房款296000元。3.桂建辉、周立军是否有权要求曹清海、徐运兰返还购房款296000元及赔偿损失50000元。因双方签订的两份《房屋买卖合同》已被确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因无效合同取得的财产应予返还，故双方均应返还依据两份《房屋买卖合同》取得的财产，故桂建辉、周立军要求曹清海、徐运兰返还购房款296000元的请求，予以支持；关于桂建辉、周立军要求曹清海、徐运兰赔偿损失50000元的请求，因本案《房屋买卖合同》约定的房屋系农村安置房，合同无效，双方均具有过错，加之桂建辉、周立军未举证证明其损失金额，故对桂建辉、周立军要求赔偿损失50000元的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、曹清海、徐运兰与桂建辉、周立军分别于2017年5月13日、2017年5月18日签订的两份《房屋买卖合同》无效，桂建辉、周立军于判决生效后二十日内向曹清海、徐运兰返还本案两份《房屋买卖合同》约定的两套房屋；二、驳回曹清海、徐运兰的其他诉讼请求；三、曹清海、徐运兰（反诉被告）于判决生效后二十日内返还桂建辉、周立军（反诉原告）购房款296000元；四、驳回桂建辉、周立军（反诉原告）的其他反诉请求。本诉案件受理费5970元，由桂建辉、周立军负担。反诉案件受理费6490元，减半收取3245元，由曹清海、徐运兰（反诉被告）负担2775元，桂建辉、周立军（反诉原告）负担470元。曹清海、徐运兰上诉请求：撤销一审判决第三项，改判桂建辉、周立军支付曹清海、徐运兰房屋租金15000元，由桂建辉、周立军承担全部诉讼费用。二审经审理查明，2017年5月13日、5月17日，曹清海、徐运兰与桂建辉、周立军先后签订了两份《房屋买卖合同》，桂建辉主张已按约支付了购房款，但其未提供付款凭证或对方当事人收款凭证，故本院不认定桂建辉、周立军已支付曹清海、徐运兰296000元。除此，一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。二审法院认为，本案争议的焦点问题是:1.曹清海、徐运兰应否返还桂建辉、周立军购房款296000元；2.桂建辉、周立军应否支付曹清海、徐运兰房屋租金15000元。一、关于应否返还购房款的问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，案涉《房屋买卖合同》虽约定，签订合同时，乙方（桂建辉）一次性付清总房款给甲方（曹清海），但该条款系对购房款支付时间、方式的约定，不能证明桂建辉已实际支付购房款。曹清海与桂建辉虽先后签订了两份《房屋买卖合同》，但案涉合同的签订仅证明双方当事人就案涉房屋的买卖达成合意，亦无法证实桂建辉已实际支付购房款。桂建辉虽提交了证人证言等证据证明争议事实，但证人与桂建辉存在利害关系，且无其他证据加以佐证。综上，桂建辉未提交充分有效的证据证明已实际支付购房款项，对方当事人对此亦不予认可，对其主张曹清海、徐运兰返还购房款的请求不予支持，一审认定桂建桂、周立军已实际支付购房款错误，本院予以纠正。二、关于应否支付租金的问题。曹清海、徐运兰未提交证据证明桂建辉应支付租金的依据，对曹清海、徐运兰的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，曹清海、徐运兰的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持湖南省益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初5795号民事判决第一项；二、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2018）湘0903民初5795号民事判决第二项、第三项、第四项；三、驳回曹清海、徐运兰的其他诉讼请求；四、驳回桂建辉、周立军的反诉请求。一审案件受理费9215元，由桂建辉、周立军负担。二审案件受理费5970元，由曹清海、徐云兰负担298.5元，桂建辉、周立军负担5671.5元。再审中，桂建辉提交三份证据。证据一、王甫生取款两万的银行流水凭证，拟证明王甫生借给其20000元，用于购房；证据二、邱立霞取款15000元的银行流水凭证，拟证明邱立霞取款15000元加现金一起借给其30000元，用于购房；证据三、莫新元取款15000元的银行流水凭证，拟证明莫新元取款15000元加现金一起借给其20000元，用于购房。徐运兰、曹清海质证认为，对该三份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该三份证据与本案没有关联性，不能达到其证明目的，本案系大额资金交易，可以通过微信、转账等方式进行支付，故不能证明桂建辉、周立军已支付购房款。本院经审查认为，桂建辉、周立军提交的三份证据均系案外人取款凭证，因在此期间，桂建辉多次以案外人名义向徐运兰出借款项，上述取款凭证不能实现桂建辉已支付购房款296000元给曹清海、徐运兰的证明目的，故本院不予采信。本院再审查明，在本案涉案房屋买卖合同签订前后，徐运兰通过桂建辉多次以他人名义借款。桂建辉再审复查期间提交的五张借条复印件载明，2016年5月8日，徐运兰向王坤生借款10000元；2016年5月23日，徐定元向李进借款50000元，以代理人徐运兰一楼门面作抵押，徐运兰有签章；2016年8月12日，徐运兰向王壬初借款20000元，以其一楼门面以1500元每平方米作抵押，限两个月归还；2017年5月18日，徐运兰、曹清海向邱建军借款30000元，以其一楼门面作抵押，担保人桂建辉；2017年12月1日，曹清海向刘建军借款10000元。桂建辉再审中陈述，徐运兰、曹清海出具的五张借条均是由其经手以亲戚的名义借给徐运兰、曹清海的，借条上均未体现系徐运兰、曹清海直接向桂建辉借款。徐运兰、曹清海在案件诉讼期间则均称从未向桂建辉借过任何款项。再审时经当庭询问再审申请人桂建辉、周立军的反诉请求是主张合同无效退款还是主张合同有效退款，两人述称其反诉请求是无论本案购房合同是否有效均要求被申请人徐运兰、曹清海退还购房款。再审查明的其他事实与原二审查明的事实一致，本院再审予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为：被申请人曹清海、徐运兰是否需要退还再审申请人桂建辉、周立军购房款296000元。桂建辉、周立军与曹清海、徐运兰分别于2017年5月13日、5月17日签订两份《房屋买卖合同》，该合同约定的两套房屋，均系曹清海、徐运兰的农村安置房，该合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，故双方签订的两份《房屋买卖合同》系无效合同。对此，双方当事人均不持异议。本案主要争议的是桂建辉、周立军是否已支付购房款296000元。桂建辉、周立军主张其已按约支付了购房款，但并未提交支付房款的凭证或曹清海、徐运兰已收房款的凭证予以证实。再审期间，桂建辉虽提交银行取款凭证用以证实其已按约支付了购房款，但均系案外人（系桂建辉、周立军亲友）取款，在此期间桂建辉曾多次以案外人（系桂建辉、周立军亲友）名义向徐运兰出借款项，故亦无法证实桂建辉、周立军已支付购房款296000元，桂建辉、周立军认为其已支付购房款296000元的再审理由缺乏充分有效的证据支持，不能成立，本院不予支持。综上，再审申请人桂建辉、周立军的再审请求不能成立，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）湘09民终1379号民事判决。本判决为终审判决。审判长  蔡海鹰审判员  秦有庆审判员  黄和平二〇二一年六月十六日法官助理雷志华书记员苏妹