广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6719号上诉人（原审被告）：曹东应。委托诉讼代理人：钟瑞芬、常倩倩，均系广东顶匠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州东方汇商业经营管理有限公司。法定代表人：杨治斌。委托诉讼代理人：颜伦任、林俊山，均系广东仁言律师事务所律师。上诉人曹东应因与被上诉人广州东方汇商业经营管理有限公司（以下简称东方汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8035号民事判决，均向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。曹东应上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：2019年6月16日，我方取得房屋后，随即安排装修公司进场施工，因门口市政修路作业，导致装修物料无法顺利进场，2019年7月开始，广州市荔湾城市管理与综合执法局一直未间断阻挠施工，要求提供涉案房屋的产权资料、规划许可证及平面附图。我方就此与东方汇公司工作人员多次沟通，要求东方汇公司配合提供前述资料，其一直隐瞒涉案妄房屋属于违法建筑的事实，用正在找关系平后息此事一再搪塞。因东方汇公司刻意隐瞒真相，导致涉案房屋未能完成装修经营的合同目的，我方的装修投入也全部打了水漂，因此欠下不菲的装修债务。房屋使用费是承租人使用房屋的对价，如承租人无法使用房或使用房屋时受到限制，这种情况按照合同约定的租金标准支付占有使用费，对承租人而言极为不公平，且在本案中，导致房屋无法正常使用的因素在于东方汇公司的一再欺瞒，因此上诉人一直未正常使用房屋，不应当承担涉案房屋的占有使用费。法院应当结合案件的具体情况进行裁量，而不是简单、机械地完全按照无效租赁合同中的租金标准主进行裁判，实际上是把无效合同当成合同有效的情形处理碧，违背合同无效的法律意义和处理理原则。东方汇公司未提交答辩意见。东方汇公司向一审法院起诉请求：1、判令曹东应向我方支付2019年10月1日至2020年6月27日的租金244750元（按月租金27500元计算）；2、判令曹东应支付逾期交付租金的违约金金25731元（每月25日为支付下月租金日期，每月以月租金额的2%计算，暂计至2020年6月份止）；3、判令我方没收曹东应缴纳的履约保证金82500元；4、判令本案诉讼费由曹东应承担。一审法院查明事实：据房地产权证记载广州市荔湾区下九路文兰巷（租赁合同约定为：文澜巷）40-50号是蔡馥东的房产，为混合结构3层，建基面积326.72平方米，总建筑面积980.17平方米。2019年6月5日，东方汇公司（甲方）与曹东应（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区下九路文澜巷40-50号4楼整层房产出租给乙方作住宅用途，建筑(或使用)面积465平方米；本合同租赁期限为6年，自2019年6月16日起至2025年5月14日止；租金标准及支付方式：甲乙双方约定采取先缴费后使用原则，本房屋首年月租金为27500元(其中含一楼公共大堂位置使用费1000元/月)。起租时间为2019年8月16日，首期租金(即2019年8月16日至2019年09月15日的租金)27500元在本合同签订之日支付。以后，按月度27500元在每期起始日之前5天，乙方按银行转账或现金付款方式向甲方足额支付；乙方应当于本合同签订之日，向甲方缴纳履约保证金82500元整。甲方应在租赁期满双方完结所有手续后，在20天内将履约保证金无息退回乙方；甲、乙双方约定租赁住房交接时间为2019年6月16日，自2019年6月16日至2019年8月15日为乙方装修免租期；乙方无正当理由拖欠住房租金、管理费用或其他相关费用超过20天，且经甲方书面催告后5天内拒绝缴付或拒绝全额缴付的，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有；等等。合同签订后，东方汇公司依约将涉案房屋交付曹东应使用，曹东应依约向东方汇公司支付了保证金82500元及2019年8月16日至2019年9月30日租金41250元。之后，曹东应与案外人张航（涉案3楼房屋承租人）、吴孝明（涉案5楼房屋承租人）共同出资对案涉3至5楼房屋进行装修，但尚未完工。2020年6月23日，东方汇公司向曹东应发出《催租函》，称曹东应从2019年10月1日开始拖欠承租物业的租金，经该司多次催促，曹东应至今仍未能按照合同约定支付拖欠的租金，曹东应行为已构成根本违约，要求曹东应：1、曹东应须于收到本函件之日起3日内向该司支付2019年10月1日至2020年6月23日的拖欠租金241083元，支付2020年6月24日至2020年7月15日租金20167元。2、按照合同约定，曹东应拖欠租金需要向该司支付违约金。2020年6月26日，曹东应向东方汇公司发出《解除合同通知书》，称受东方汇公司该栋楼5层违建房屋影响，装修过程中多次被城管制止，至今无法正常使用，根据合同法规定，正式通知东方汇公司解除双方的《房屋租赁合同》。广州市荔湾区城市管理和综合执法局向一审法院出具《荔湾区城市管理和综合执法局关于查询荔湾区上下九文澜巷40-50号相关情况的复函》，主要内容如下：一、关于上址违法建设部位，当事人蔡馥东未经规划许可，在荔湾区下九路文兰（澜）巷××号（双号）未超高未扩基的情况下加建一砼结构夹层，原荔湾区综合行政执法局于2015年作出违法建设行政处理决定（文号“荔综违建处字【2015】第18号”），当事人于2015年7月29日自行拆除完毕。当事人于2015年8月至2020年6月在原拆除位置（该址屋内第三层）复建上述夹层，涉案面积365平方米。另于2019年11月至2020年6月在文兰（澜）巷××号天面（“第四层”天面）加建“第五层”简易结构房屋，在该址梯屋房顶加建有两层钢结构房屋，违法面积430平方米。荔湾区下九路文兰（澜）巷40-50违法建设面积共计795平方米。二、关于上址违法建设处理情况，（一）该址天面违建处理，我局协同街道相关部门于2020年6月11日、12日、15日对天面违建进行拆除，共拆除面积430平方米。（二）该址第三层违建砼结构夹层，按在建抢建查处，我局协同街道相关部门于2020年7月2日、3日和8月12日进行拆除，共拆除夹层楼板面积365平方米。（三）整个拆除作业历时共计6天，共计拆除面积795平方米，涉案违法建设已全部拆除完毕。一审庭审中，曹东应向一审法院提交了装饰工程施工合同及工程明细，证明曹东应就租赁物投入的装修，现租赁物因属于违章建筑被拆除，东方汇公司应当赔偿曹东应全部装修损失；提交了合作协议书及租金支付截图，证明曹东应与吴孝明、张航合作共同承租租赁物的3-5层的事实。东方汇公司质证对装饰工程施工合同及工程明细的三性不确认。认为该证据是曹东应与案外人签订，合同没有施工地址，也没有提供装修工程发票、付款凭证等，该证据与本案没有关联性；东方汇公司质证对合作协议书的三性不确认。认为是曹东应与案外人之间的协议，与本案无关，东方汇公司不清楚曹东应与他人合作的关系。租金支付截图的真实性、合法性确认，关联性不确认。我方确认收到2019年8月16日至2019年9月30日的租金，但不能因此证明曹东应与案外人的合作关系，且根据合同相对性，我方只认同签署合同的是承租人。一审庭审中，曹东应陈述东方汇公司按约定交付房屋，2019年7月开始装修，3、4、5层一起装修，至城管拆除时仍未装修完，原因是：1、政府在内街修路导致装修材料无法运到案涉房屋；2、原告的电梯不允许我方使用；3、2019年7月广州市荔湾区城市管理和综合执法局现场检查时口头告知报备装修材料不完整，产权不清晰，5楼必须拆除，如果3、4楼可以提供清晰产权，则可以继续装修，并没收我方装修工具。广州市荔湾区城市管理和综合执法局于11月29日向我方出具询问通知书，要求我方提供房产证和规划许可证才可以装修。5楼的房间隔断及水电和瓷砖均已铺设好，3、4楼房间的装修已符合入住条件。我方同意交还案涉房屋，但尚未办理交接手续。2020年6月11日拆除了5楼整层，7月初打穿了4楼与3楼之间的楼板。东方汇公司陈述我方按合同约定交付了房屋，曹东应的装修情况我方不清楚，但根据曹东应申请书，不存在无法装修的情况。曹东应从未向我司提出不能装修问题，且其实际也实施了装修。我方不存在电梯不允许曹东应使用的情况。政府修路我方不清楚，且曹东应没有提出政府修路。11月4日广州市荔湾区城市管理和综合执法局没收5楼装修工具。2020年6月11日拆除了5楼整层，7月初打穿了4楼与3楼之间的部分楼板。对于3、4楼之间的城管强拆行为，我司已提起诉讼。我司认为双方在2020年6月27日解除了合同，当天我方收回了案涉房屋。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，据广州市荔湾区城市管理和综合执法局复函，涉案第三层房屋存在复建夹层违法建设行为，且产权证记为案涉房屋为载混合结构3层，东方汇公司未能向一审法院举证证明其出租的案涉第四层房屋有合法报建手续，故涉案《房屋租赁合同》为无效合同。因案涉《房屋租赁合同》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，东方汇公司应向曹东应退还保证金（押金）82500元，东方汇公司诉请没收曹东应保证金依据不足，不予支持。案涉《房屋租赁合同》无效，根据公平合理原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。虽然合同无效，但曹东应占有使用了案涉房屋，故理应参照合同约定的标准向东方汇公司支付房屋使用费用。东方汇公司要求曹东应按照合同约定的标准支付从2019年10月1日起至2020年6月27日止的房屋使用费244750元，合理合法，一审法院予以支持。如前所述，因案涉《房屋租赁合同》无效，东方汇公司主张的违约金因合同无效而缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告曹东应向原告广州东方汇商业经营管理有限公司支付2019年10月1日至2020年6月27日止的房屋使用费244750元；二、驳回被告曹东应其它诉讼请求。如果曹东应未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3297元，原告广州东方汇商业经营管理有限公司负担1011元，被告曹东应负担2286元。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。双方当事人在二审中没有提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要审查的问题是：曹东应是否应当向东方汇公司支付房屋使用费。虽然涉案《房屋租赁合同》被依法认定为无效合同，但曹东应在涉案合同签订后已实际占有涉案房屋，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款相关规定，判令曹东应在占有涉案房屋期间的房屋使用费，于法有据，本院予以维持。至于曹东应上诉主张东方汇公司隐瞒涉案房屋属于非法建筑的事实，其未能正常使用涉案房屋，故其无需支付占有期间的房屋使用费，并无理据，本院不予支持。综上所述，曹东应的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4971元，由上诉人曹东应负担本判决为终审判决。审判员 李 焕二〇二一年六月一日书记员 苏宏榴张朝婷