山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1873号上诉人（原审原告）：蔡连迎，男，1961年11月11日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：田丰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：才卫清，女，1971年4月5日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：杜学良，山东阳光桥律师事务所律师。原审第三人：王桂华，女，1966年2月17日出生，汉族，住山东省济南市历下区。上诉人蔡连迎因与被上诉人才卫清及原审第三人王桂华案外人执行异议之诉一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡连迎上诉请求：1.撤销德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初2684号民事判决书，依法改判或者发回重审；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决在认定事实的基础上，适用法律明显错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原审法院审查并认定了：1.涉案房屋买卖合同；2.合法占有证据；3.价款全部支付；4.因涉案房屋有抵押暂时不能过户的事实。上述4点均符合最高人民法院规定的排除执行的条件，但原审法院根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第三十八条的规定，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。该条款是房地产管理性规范条款，并不能因此而否定涉案房屋买卖合同的效力，原审判决明显属于适用法律错误，依法应当予以改判。综上所述，一审法院判决明显适用法律错误。被上诉人才卫清辩称，一、一审没有认定合同的合法性，也没有认定上诉人支付全部的房款，并且也不能证明其依法占有使用了涉案房产；二、一审判决适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人王桂华未进行陈述。蔡连迎向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令立即停止对蔡连迎购买的位于济南市历下区的强制执行，执行案号为（2019）鲁1402执1315号，并解除上述房产的查封；2.判令才卫清承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：才卫清与王桂华等民间借贷纠纷一案，一审法院作出的（2018）鲁1402民初3135号民事调解书，现已发生法律效力，经才卫清作为申请人申请，一审法院立案执行，案号（2019）鲁1402执1315号。该案在审理期间，才卫清申请了诉讼保全，一审法院于2018年8月8日对位于济南市历下区进行了保全预查封。该案在进入执行程序期间，蔡连迎作为执行案外人提出了异议，一审法院经审理查明：2015年11月2日，王桂华与济南东进龙鼎置业有限公司签订了《济南市商品房买卖合同》，购买济南东进龙鼎置业有限公司开发的位于济南市历下区，并办理122万元银行、公积金按揭贷款申请手续，现该房产登记所有权人为济南东进龙鼎置业有限公司，不动产权证书号：济南20190228553，合同备案权利人王桂华。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”执行的涉案房产现登记在开发商济南东进龙鼎置业有限公司名下，尽管被执行人王桂华将购买的涉案房产办理了预售合同登记备案手续，但尚未依法登记取得房产权属证书，因此，一审法院作出了（2020）鲁1402执异52号执行裁定书，驳回了异议人的执行异议请求。2020年5月25日，原告向一审法院提起诉讼，在庭审中，蔡连迎提交了《售房协议书》欲证明蔡连迎与王桂华之间于2018年3月28日发生房屋买卖合同关系、银行流水、情况说明各三份证明蔡连迎已经按照合同约定支付了全部购房款、收款收据两份生活缴费一宗，欲证明蔡连迎已于2018年4月份后已经实际占有涉案房屋。一审法院认为，（2018）鲁1402民初3135号民事调解书是已经生效的法律文书，一审法院对其效力应予采信。生效的法律文书确定的义务，必须得到履行。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十一条之规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，蔡连迎与王桂华签订《售房协议书》时，涉案房产还登记在开发商济南东进龙鼎置业有限公司名下，出卖人王桂华尚未依法登记取得房产权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”因此，该合同签订时王桂华并未取得涉案商品房的实际所有权，其与他人签订的《售房协议书》是无效合同。综上所述，蔡连迎的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部四个情形，其对争议房屋不享有排除执行的民事权益，蔡连迎的诉讼请求无事实及法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款之规定，判决：驳回蔡连迎的诉讼请求。案件受理费13800元，由王桂华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审基本一致，予以确认。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条非强制性效力性条款，违反该条订立的合同并不必然无效。但本案中，蔡连迎主张的340万元购房款均从他人账户汇出，且部分转账中载明款项性质为“借款”，因此蔡连迎对是否已实际支付340万元购房款证据不足。此外，根据《济南市人民政府办公厅关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》（济政办发〔2016〕31号），自2016年12月26日起，济南市户籍家庭限购2套房。根据《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（济政办发〔2017〕13号），限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年方可上市交易。故假如蔡连迎符合济南市人民政府的限购政策、与王桂华于2018年3月份就案涉房屋订立买卖合同且已支付完毕全部购房款，因王桂华尚未取得案涉房屋产权证，由于济南市人民政府政策原因，蔡连迎在2018年8月8日法院查封案涉房屋之前不可能办理产权过户登记手续。因限购政策导致房屋无法办理过户登记属于能够归责于买受人的原因。故蔡连迎对其足以阻挡执行的权利主张证据不足，本院不予支持。综上所述，蔡连迎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人蔡连迎负担。本判决为终审判决。审 判 长 张小雪审 判 员 高晓敏审 判 员 张忠星二〇二一年六月二十四日法官助理 苑占伟书 记 员 杨 杰