广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11778号上诉人（原审原告）：吴维，男，1987年3月28日出生，汉族，住广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：广东誉丰地产发展有限公司，住所地广州市增城区荔城街广汕公路北侧。法定代表人：王洪志，职务：总经理。委托诉讼代理人：吕伟，该公司员工。上诉人吴维因与被上诉人广东誉丰地产发展有限公司（以下简称誉丰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。吴维在一审的诉讼请求：一、解除《实地·蔷薇国际商品房认购书》，退还定金50000元；二、取消家电家私服务，退还定金12000元。一审法院判决如下：驳回原告吴维的全部诉讼请求。一审案件受理费675元，由吴维负担。判后，吴维不服一审判决，上诉请求：一、撤销广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初1323号民事判决；二、将本案依法发回重审；或改判支持吴维在一审的全部诉讼请求，即解除《实地·蔷薇商品房认购书》（以下简称《认购书》），誉丰公司返还吴维为购房已支付的全部定金款项共计62000元；三、誉丰公司赔偿吴维利息损失、解除合同所致损失等共计2000元；四、誉丰公司承担本案全部诉讼费用。上诉主要理由：一、在一审中，吴维已提供相关微信截图证明誉丰公司方的销售人员介绍首付贷，但介绍的利息与实际利息严重不符，首付贷无法借到，导致首付无法在规定时间凑齐。二、家电家私定金为誉丰公司的销售人员以给予优惠为由搭售，并且广州哈奇智能科技有限公司北京分公司并未与吴维签订任何有关定金的合同，只是口头约定，收房后提供家电家私。誉丰公司的销售向吴维索要家具家电包的定金付款凭证，并且告诉拎包入住是誉丰公司的公司政策，不可以不要，家具家电包的款项可以在总房款中减除。广州哈奇智能科技有限公司北京分公司与誉丰公司在销售和优惠方面如此一致，换成广州哈奇智能科技有限公司北京分公司收取家具家电的定金，不过是有意规避而已。根据住房和城乡建设部文件《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）规定，“以捆绑搭售或者附加条件等限定方式迫使购房人接受商品或者服务价格”为不当经营行为。广州市住建委、国土规划委、发展改革委、工商局四部门联合发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》进一步规定“以捆绑搭售或者附加条件等方式，迫使买受人接受其他商品或者服务”、“超越经营范围提供服务，如代收代管交易资金、提供首付贷及其他金融服务”均为违法违规行为。一审判决认定“原告以其基于被告销售人员的欺骗未能办理贷款为由主张解除《认购书》以及退回定金50000元，无事实和法律依据”错误，以违法违规甚至欺骗的手段取得的合同符合《合同法》第五十二条所规定合同无效情形“违反法律、行政法规的强制性规定”。家私家电定金12000元为誉丰公司销售人员强制搭售给吴维，而吴维又未与收款方广州哈奇智能科技有限公司北京分公司签订任何关于定金约定相关合同，而又由于《认购书》取消而导致家私家电口头约定没有条件履行，这一切都是誉丰公司违法违规行为引起，吴维要求誉丰公司赔偿损失合法合理。誉丰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，请求二审法院驳回吴维的上诉请求。一、吴维与誉丰公司所签订《认购书》系其双方之间的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。吴维作为完全民事行为能力人，在购买商品房时理应充分考虑到自身的经济情况，并对其签约及履约行为承担法律责任。其签订《认购书》并缴纳定金的行为，系其充分考虑后所作出的谨慎决定，系其真实意思表示。《认购书》第十条明确约定，该《认购书》自双方签字盖章之日起即生效，且《认购书》的内容和形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故双方应当严格按照《认购书》的约定，善意履行其权利义务。二、吴维因自身原因未依约按时签署《商品房买卖合同》并支付购房款，已构成违约，誉丰公司有权解除《认购书》且不予退还5万元的定金。吴维在签订《认购书》后，未按时依约与誉丰公司签署《商品房买卖合同》及支付约定房价款。誉丰公司已于2019年12月17日向吴维邮寄《关于催促签订、缴交首期房款的函》，催促吴维在20l9年12月20日前前往售楼部签署《商品房买卖合同》、缴交购房款。催促无果后，誉丰公司于2019年l2月20日邮寄《解除通知书》，通知吴维解除认购书、不予退还5万元定金。吴维无正当理由拒不按时签署正式的《商品房买卖合同》及支付约定房价款，根据《认购书》约定，誉丰公司有权不予退还5万元定金。三、根据吴维提交的转账记录及明细查询材料显示，该12000元的家具家电定金收款方并非誉丰公司，吴维无权要求誉丰公司返还。本院二审期间，吴维向本院提交九份证据。证据一：吴维与誉丰公司销售人员高*倩的微信聊天记录截图，拟证明誉丰公司向吴维提供首付贷，介绍的利息与实际利息前后不一致；证据二：微信转账截图、与高*倩聊天记录、证据三：住房和城乡建设部文件《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）、证据四：广州市住建委、国土规划委、发展改革委、工商局四部门联合发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，拟证明誉丰公司提供首付贷和捆绑销售为违法违规行为；证据五：《认购书》，拟证明交易真实存在；证据六：广东誉丰地产发展有限公司收款收据，拟证明誉丰公司收取了定金50000元；证据七、置业计划书，拟证明誉丰公司向吴维捆绑销售家具家电；证据八：家具家电收据，拟证明誉丰公司合伙人收取了定金12000元；证据九：成交单位确定单，拟证明双方存在房屋买卖交易。誉丰公司质证后认为，对证据一的三性无法确认，没有办法确认聊天人员的身份，且从聊天内容来看，也没有向吴维承诺过可为其解决贷款或者资金问题。吴维作为购房人，应按照约定筹集资金，支付房款。证据二也是聊天记录，无法确认聊天人的身份，从内容来看，也不能看出是销售人员强制要求吴维购买家具包。证据三和四不影响涉案《认购书》的效力，对证据五、六、七的真实性予以确认。证据八不是由誉丰公司出具，誉丰公司无法确认该证据的三性。对证据九的三性予以确认。吴维在二审中提供的证据材料都有原件，且誉丰公司并未提供证据予以推翻，本院二审予以接纳，该证据能否证明举证人想要证明的主张，本院在本院认为中予以分析认定。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，吴维述称誉丰公司的销售人员承诺过可以帮其用很低的利息借到首期贷款，故其才签订《认购书》，但对此其无证据予以证实。吴维同时述称由于誉丰公司介绍的公司提供的首付贷需要贷够3年，且利息很高，所以其不愿意贷款，故没有办法给付首期款。吴维述称其是在同一时间，同一销售楼盘的不同地点用微信或支付宝支付了12000元的家私家电定金，其直到本案诉讼才注意到收款人是其他的公司。誉丰公司述称买房并非一定要购买家私、家电，但是从聊天记录来看，应该说本案中吴维是否购买家私家电最后需要支付给开发商的款项都是一样的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辨意见，本案二审争议的焦点如下：吴维要求誉丰公司返还购房定金以及家私、家电定金的主张能否成立。本院对此分析如下：关于吴维能否要求誉丰公司返还购房定金的问题。根据吴维与誉丰公司签订的《认购书》内容可知，吴维应在2019年11月24日前支付首期房款（含定金）506280元并签署正式的《商品房买卖合同》，否则，誉丰公司有权单方解除《认购书》，将涉案房屋另售并不退还定金。吴维未能按照《认购书》的约定支付首期款，誉丰公司亦已经发函要求解除《认购书》，吴维要求誉丰公司返还购房定金50000元，与《认购书》约定不符，本院不予支持。吴维主张誉丰公司的销售人员承诺说可以帮助其低息获得首期贷，但最终未能提供，故是誉丰公司的责任导致无法凑够首付款，誉丰公司应予退还购房定金。因吴维提供的微信聊天记录不能反映出誉丰公司的销售人员有对吴维作出提供低息首付贷的承诺，且誉丰公司也不确认吴维的上述说法，故本院对吴维的上述主张不予采信。关于吴维能否要求誉丰公司返还家私、家电定金的问题。虽然家私家电的收款方是广州哈奇智能科技有限公司北京分公司，但从吴维提供的微信聊天记录以及誉丰公司在二审中的陈述可知，吴维购房时一并购买家私家电需要支付的总款项与吴维只是购房而不购买家私家电的款项是一样的，可见誉丰公司实质是带家私家电出售房屋，家私家电款项属于房价的一部分，家私家电定金的真正收取主体应该是誉丰公司。吴维陈述的其支付家私家电定金是和支付购房定金是在同一时间和地点这一情况亦可佐证该事实。在双方没有签订相关合同对房屋无法继续交易时家私家电定金该如何处理作出规定的情况下，吴维要求誉丰公司返还家私家电定金合情合理，本院予以支持。吴维二审中提出的誉丰公司赔偿其利息损失、解除合同损失2000元的主张，因超出一审诉讼请求，本案二审不予调处。综上所述，吴维要求返还家私家电定金的主张成立，本院予以支持，其他上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2021）粤0118民初1323号民事判决；二、广东誉丰地产发展有限公司在本判决送达之日起十日内返还吴维12000元；三、驳回广东誉丰地产发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费675元，由吴维负担625元，广东誉丰地产发展有限公司负担50元；二审案件受理费1350元，由吴维负担1250元，广东誉丰地产发展有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判员 李 民二〇二一年六月二十八日书记员 苏劲丹