广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11622号上诉人（原审原告）：广州茶阳酒店管理有限公司，住所地:广州市越秀区北京路238号1407房。法定代表人：赖少荣。委托诉讼代理人：王云松，广东达熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹怀胜，广东达熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈述亮，男，1980年10月6日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄增城，广东宏港律师事务所律师。上诉人广州茶阳酒店管理有限公司（下简称茶阳公司）因与被上诉人陈述亮租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初15152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茶阳公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持茶阳公司的全部诉讼请求；2.由陈述亮承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：一、茶阳公司在2019年12月26日通过微信正式书面通知陈述亮于2020年1月1日解除不定期租赁合同关系。合同解除后,茶阳公司腾空房屋并多次通知陈述亮按照合同约定验收房屋完成交房手续。原审法院未认定该部分事实，属于认定事实不清；二、陈述亮在收到茶阳公司多次收房通知后仍拒绝验收房屋，严重违反《房屋租赁合同》的约定，因陈述亮拒不配合的行为导致茶阳公司无法完成返还房屋的约定程序，增加了茶阳公司看管房屋的义务；三、涉案房屋于2020年1月7日起被关闭水闸，客观上丧失了正常居住使用的功能，更无法作为公寓酒店出租使用。在此情况下，原审仍判决茶阳公司承担50％的占有使用费，明显对茶阳公司不公平；四、在茶阳公司腾空房屋、多次通知收房并邮寄钥匙的情况下，陈述亮怠于行使其权利，应视为茶阳公司已履行返还房屋的合同义务；五、在陈述亮不予配合的情况下，茶阳公司穷尽办法，依然无法及时止损。2020年2月24日，茶阳公司向陈述亮邮寄涉案房屋钥匙。2020年3月9日，茶阳公司通过《律师函》通知陈述亮解除涉案合同，收回房屋。2020年3月20日，茶阳公司向法院起诉，陈述亮依然拒绝收房。陈述亮拒绝收回房屋的行为属于恶意扩大损失，其应自行承担该部分损失。被上诉人陈述亮答辩称：其一，茶阳公司上诉主张其于2019年12月26日通过微信通知解除租赁合同，与事实不符。原审认定双方租赁关系于2020年1月6日解除。其二，茶阳公司主张未交房是因陈述亮拒绝验收房屋所致，亦与事实不符。2020年1月7日的现场录像、陈述亮发出的告知函和情况说明函等证据足以证明，陈述亮积极配合办理收房手续，但因曾庆文的代理人刘孝辉提出陈述亮先退押金或将押金与交房交由第三方处理的要求不符合合同约定与法律规定，陈述亮对此不同意，曾庆文不交还房屋导致交房不成，过错在于茶阳公司。其三，茶阳公司通过邮寄钥匙的方式交房，也不符合合同约定及交易习惯，且其邮寄的地址并非陈述亮的住所地或租赁合同所预留的送达地址，故原审法院未采纳茶阳公司的该项主张正确。其四，茶阳公司主张其穷尽办法与事实不符。根据茶阳公司在原审中的陈述，其认为双方租赁关系已于2020年1月1日解除，故其对涉案房屋采取放任不理的态度。茶阳公司在2020年1月7日将涉案房屋提供给旅客入住，此后茶阳公司未积极与陈述亮协商交房事宜。为避免损失进一步扩大，陈述亮多方与其沟通，双方于2020年10月31日按原租赁合同清单对屋内家私、家电设备进行验收，并办理交房手续，但茶阳公司作为使用人仍未结清相关的管理费、水电费用。由此可见，茶阳公司并未穷尽方法积极履行交房义务。茶阳公司于2020年3月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认茶阳公司与陈述亮签订的《房屋租赁合同》自2020年1月1日起解除；2.陈述亮退回押金15000元；3.陈述亮支付逾期退还押金的违约金4500元（以应退押金15000元每日1%计算，从2020年1月3日起算，以4500元为总数计算，超出部分不再主张）。原审法院经审理查明，广州市越秀区北京路238号2321房为登记于陈述亮及案外人王旋琼名下共同共有的房产，建筑面积81.26平方米，规划用途为办公。2013年9月7日，陈述亮（甲方）与广州嘻哈酒店管理有限公司（下简称嘻哈公司）（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限自2013年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金8300元；甲方将产权属于自己的房屋出租给乙方作短期租赁用途，并授权乙方对该房租进行日常的管理和维护同时乙方有权转租给第三方作商业办公、住房使用；合同签定当日，乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金15000元，租赁期满或合同解除后如无其余欠款，甲方须在合同期满后三个工作日内将房屋租赁保证金应如数返还乙方，逾期退还的，每逾期一天，乙方有权向甲方收取应退保证金总额的百分之一作违约金；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回；乙方向甲方每年提供5个免房使用，但需提前2天向乙方申请，广交会除外，春节前后共10天乙方将房间的使用权交还甲方使用，期间水电、物管、宽带和房租甲方负责，乙方可为甲方清洁三次等。2016年5月30日，茶阳公司与陈述亮签署《补充更新协议》，载明：由于原嘻哈酒店与业主陈述亮合约到期，现由茶阳公司续约承租，原所有条款不变，承租期由2016年6月1日至2018年5月30日止，为期二年，房屋为北京路238号2321房与2303房。上述协议签订后，陈述亮将涉案房屋交由茶阳公司使用。茶阳公司按合同约定的标准向陈述亮交纳租金至2019年12月31日止。2020年1月7日，陈述亮通过邮政特快专递方式向案外人曾庆文及茶阳公司位于广州市越秀区北京路238号1407房、1507房、及广东省大埔县茶阳镇广陵村半坑的地址邮寄发出《告知函》（EMS快递单号：1052558393834、1052558377934、1052558378234）称：你我双方《房屋租赁合同》的租赁期限早已届满，因你方继续租赁使用房屋，双方构成不定期租赁合同关系。你方于2020年1月6日通知我方解约，现告知你方上述房屋租赁合同已于2020年1月6日解除，由于你方拒不交房，现告知你方如下:请你方于2020年1月7日前向我方交还上述房屋并结清2020年1月6日相关的租金、水电、管理费及其他费用；如果你方不能在2020年1月7日前相交还房屋的，根据2321房现市场月租金为11000元、2303房现市场月租金为8500元之情况，我方将自2020年1月7日起按上述标准计收房屋占有使用费和滞纳金直至你方实际交房为止；如你方拒不按上述通知执行的，我方将随时向你方收回房屋并依法追讨欠付的租金、房屋占有使用费及其他相关费用，一切法律后果由你方负责。2020年2月17日，茶阳公司通过邮政特快专递方式向陈述亮位于广州市越秀区北京路147-149号1201房的地址发出的《关于解除租赁合同的通知》（EMS快递单号：1052692254434，该邮件因查无此人被退回），其中载明：我司承租你房产位于广州市越秀区北京路238号2321房与2303房，签订合同在2018年5月30日合同期已满，双方一直保持良好的沟通谈续约合同事宜……在2019年12月24日15:20你到我司协商续签，你坚持要涨租金我司无法承担高额的租金所以当时就向你提出租不起，在租不起的情况下我司只能解除合同，你说你不接受解除合同，这是无理由的借口，况且合同期限已满，难道租金由房东说多少就多少还不给解除，这种强买强卖的行为我司不能接受……因租金预交到2019年12月31日我司已将房间空置协商，直至2020年1月6日你过来交接你却以我司给你每年可免费入住5天你未享受要折回现金为由不肯退还25000元押金，这荒唐的理由我司不认可当场就已报警协调，多次协调无果你即以业主身份向物业管理致电关停了水阀，从此之后我司再也无使用过房间。约好第二天再次协商，但你还是坚持不退还押金25000元来交接，导致当天又无法办理交接。在2019年12月24日双方面谈时已口头告知你解除合约，我司再次书面通知你决定于2020年1月1日正式解除合约，之后所产生的物业管理一切费用与租金我公司不再承担，在你收到此函5天内前来大厦办理解除租赁合同手续并且退还押金，如未在此期间内办理交接我司将锁匙寄回你，则视为完成交接手续，否则后果一切由业主承担等。陈述亮表示其没有收到该通知，联系地址并非陈述亮的地址亦非陈述亮所有的物业。原审另查明，陈述亮就涉案房屋与茶阳公司及曾庆文的租赁合同纠纷，于2020年6月10日向法院原审提起（2020）粤0104民初24662号（下简称24662号判决）民事诉讼，诉请要求确认陈述亮与茶阳公司、曾庆文就涉案房屋的房屋租赁合同关系已于2020年1月6日解除、判令茶阳公司及曾庆文立即将涉案房屋腾空交还给陈述亮及共同向陈述亮支付涉案房屋从2020年1月1日至2020年1月6日止的房屋租金1660元及滞纳金，及涉案房屋自2020年1月7日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，并共同赔偿陈述亮因违约而造成的经济损失62740元（包括未提供免房使用权及两次未能收回房屋所产生的误工费）。经审理后，于2020年12月21日作出（2020）粤0104民初24662号民事判决书，其中认为：陈述亮与茶阳公司在平等自愿基础上签订的上述《补充更新协议》，其中约定原嘻哈酒店与陈述亮合约到期，由茶阳公司续约承租，原所有条款不变，故上述嘻哈酒店与陈述亮签订的《房屋租赁合同》中除租赁期限以外的其他条款均对陈述亮与茶阳公司具有约束力，因此，上述《补充更新协议》及《房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约履行。上述合同约定的租赁期限届满后，双方未续签合同，茶阳公司继续使用涉案房屋，陈述亮继续收取租金至2019年12月31日，双方构成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。曾庆文虽于微信中数次向陈述亮提出不再承租涉案的广州市越秀区北京路238号2321房，并与陈述亮约时间交接房屋，但双方实际并未在约定时间内交接房屋。此后，双方于2020年1月6日到达涉案房屋现场欲办理交接手续，可见双方于该日达成解除合同的合意。法院原审遂判决：一、确认陈述亮与茶阳公司就广州市越秀区北京路238号2321房的租赁合同关系于2020年1月6日解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，茶阳公司应将广州市越秀区北京路238号2321房腾空交还给陈述亮；三、自判决发生法律效力之日起十日内，茶阳公司应向陈述亮支付租金（从2020年1月1日起至2020年1月6日止，每月按8300元计）、逾期付款违约金（自2020年1月7日起至陈述亮实际付清上述所欠租金之日止，以上述所欠租金总额为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）以及房屋使用费（自2020年1月7日起至判决发生法律效力之日止，每月按8300元×50%计算）。自判决发生法律效力之次日起的使用费，茶阳公司应参照每月8300元×50%的标准逐月向陈述亮计付至实际交还房屋之日止；四、驳回陈述亮的其他诉讼请求。现该判决尚未发生法律效力。法院原审认为，上述《补充更新协议》及《房屋租赁合同》的效力已由上述24662号判决所认定，本案不再赘述。上述《房屋租赁合同》约定，租赁期满或合同解除后如无其他欠款，合同租赁期满后三个工作日内将房屋租赁保证金应如数返还乙方，逾期退还的，乙方有权向甲方收取应退保证金总额的百分之一作为违约金。根据上述24662号判决的认定，茶阳公司、陈述亮的不定期租赁关系于2020年1月6日解除，但双方至今未办理房屋交接手续，茶阳公司仍须向陈述亮支付交还房屋之日前的房屋使用费。因此，上述租赁保证金的退还条件应以茶阳公司向陈述亮付清房屋使用费为准，而茶阳公司至今未付清相关房屋使用费，故租赁保证金应在茶阳公司向陈述亮付清房屋使用费后退还给茶阳公司，且因该条件目前尚未成就，陈述亮无须支付滞纳金。故对茶阳公司要求陈述亮支付逾期退还租赁保证金的滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，于2020年12月28日判决如下：一、陈述亮应在广州茶阳酒店管理有限公司向陈述亮付清截至交还广州市越秀区北京路238号2321房之日止的房屋使用费之日[即履行（2020）粤0104民初24662号民事判决书确定的支付房屋使用费之义务时]起三个工作日内，向广州茶阳酒店管理有限公司退还租赁保证金15000元；二、驳回广州茶阳酒店管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费287.5元，由广州茶阳酒店管理有限公司负担112.5元，陈述亮负担175元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，本案原审中，针对双方未能在2020年1月6日办理交房手续的原因，双方各执一词。茶阳公司称：茶阳公司要求陈述亮退还押金同时交接房屋，陈述亮则要求抵扣每年5日的免费入住费用，茶阳公司不同意。双方因此而产生争议，故未能在该日办理交接手续。陈述亮则称：茶阳公司于2020年1月6日安排旅客入住，导致双方未能在该日办理交接手续。二审中，双方一致确认，陈述亮已于2020年10月31日收回涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，双方之间的租赁关系应于何时解除；其二，陈述亮是否应向茶阳公司支付逾期退还租赁保证金的违约金。关于争议焦点一。双方签订的《补充更新协议》约定的租期至2018年5月30日届满后，茶阳公司继续使用涉案房屋，陈述亮继续收取租金，双方之间成立不定期租赁关系。从双方提交的微信聊天记录等证据可以反映，茶阳公司虽曾通过曾庆文在2019年12月期间向陈述亮提出不再承租涉案房屋，但随后又与陈述亮继续协商续租事宜，在协商不成的情况下，双方才约定于2020年1月6日办理交房手续。故此，双方之间的租赁关系应于2020年1月6日解除。茶阳公司诉请确认该租赁关系于2020年1月1日解除，缺乏充分事实根据与法律依据，原审对此驳回并无不当，应予维持。茶阳公司以其已于2019年12月26日通过微信通知陈述亮解除为由，上诉认为双方之间租赁关系应于2020年1月1日解除，理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。依据本案已查明的事实及双方陈述，自2020年1月6日起，双方一直就交房与租赁保证金退还及免房损失赔偿等事项的办理顺序问题产生争议，导致双方迟延至2020年10月31日才办理交房手续，且双方之间尚有租金及占用费等费用未清理完毕。依据双方约定，陈述亮向茶阳公司退还租赁保证金的条件尚未成就。故此，茶阳公司诉请陈述亮自2020年1月3日起向其支付逾期返还租赁保证金的违约金理据不足，原审判决驳回茶阳公司的该项诉请亦无不当，可予维持。综上所述，上诉人茶阳公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费175元，由上诉人广州茶阳酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  邓 颖审判员  李光华二〇二一年六月二十五日法官助理王文杰书记员唐颖琪