广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13943号上诉人（原审原告）：广州市住房和城乡建设局（原广州市住房和城乡建设委员会）。住所地：广东省广州市越秀区府前路1号大院3号楼。法定代表人：王宏伟。委托诉讼代理人：钟声，该局职员。委托诉讼代理人：张邓敏，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州光明房产建设有限公司。住所地：广东省广州市越秀区西湖路63号。法定代表人：杨利明。委托诉讼代理人：贺洪伟，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市广协房地产开发有限公司（原广州市广协房地产开发公司）。住所地：广东省广州市越秀区盘福路朱紫后街1号自编321房。法定代表人：李展鹏。委托诉讼代理人：曾巍嘉，该司职员。委托诉讼代理人：黄伟，该司职员。原审第三人：中信银行国际（中国）有限公司（原中信嘉华银行〈中国〉有限公司）。住所地：广东省深圳市罗湖区深南东路5001号华润大厦6楼601-602单元及11楼1101-1103单元。法定代表人：毕明强。原审第三人：中信银行（国际）有限公司（原中信嘉华银行有限公司、中信银行国际有限公司）。注册办事处：香港特别行政区中环德辅道中61-65号。授权代表：黄文健、曹伟强。上述两原审第三人的共同委托诉讼代理人：张愉庆，北京市环球（深圳）律师事务所律师。上述两原审第三人的共同委托诉讼代理人：叶湘怡，北京市环球（深圳）律师事务所律师。上诉人广州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）因与被上诉人广州光明房产建设有限公司（以下简称光明公司）、广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）、原审第三人中信银行国际（中国）有限公司（以下简称中信中国）、中信银行（国际）有限公司（以下简称中信国际）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人市住建局上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令广协公司、光明公司继续履行征地拆迁补偿协议，立即办理越秀××××号601至609铺及644铺的涂销抵押登记手续，中信中国、中信国际予以配合，并将房屋交付给市住建局；3.请求改判广协公司、光明公司向市住建局支付自1998年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的迟延交房违约金（按照655.42平方米×1元/日/平方米的标准计付）。事实与理由：一、西湖路63号601至609铺及644铺是广协公司、光明公司为履行《征地拆迁直管房屋补偿协议书》而提供的补偿房屋，是作为被拆迁房屋的替代，具有物权效力，应优先于第三人的担保物权。本案中市住建局与广协公司于1995年10月10日签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，协议约定的回迁房屋座落地址为“本征用范围复建的回迁楼”，虽然后来因规划变更导致无法按照原协议约定执行，但可以肯定的是，该公司应当在本栋楼调配其他合适的房屋用于补偿。而光明公司2019年3月12日发函明确用于拆迁安置的房屋具体位置为越秀××××号601至609铺及644铺，实际上是继续履行拆迁补偿协议的性质，其产生的物权效力应追溯至1995年10月10日签订《征地拆迁直管房屋补偿恸议书》时。光明公司于2006年将案涉国有土地使用权及光明广场上全部房屋作为抵押物，为其向第三人借款提供担保，本身已损害市住建局的拆迁补偿权益。由于光明公司的过错，造成市住建局拆迁安置补偿权利与第三人的担保物权发生冲突，依据公平原则，市住建局认为拆迁安置补偿权利应优先于第三人的担保物权。再者，西湖路63号楼栋在抵押期间，不断的有房间被涂销抵押，可见，西湖路63号601至609铺及644铺具备涂销抵押的条件；且第三人享有抵押权的抵押物价值，远远超过光明公司目前的欠贷本息余额，将西湖路63号601至609铺及644铺办理涂销抵押，不会对第三人的抵押权产生实质性影响。二、一审判决适用诉讼时效规则处理广协公司、光明公司的迟延交房违约责任，属于适用法律错误，损害了市住建局的合法权益。首先，本案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定“乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于1998年6月移交完毕。……如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天1元计算”。广协公司、光明公司到目前为止都没有履行移交补偿房屋的义务，其违约行为一直处于持续状态，该违约责任是基于市住建局行使物权管理权而产生，不应按照一般债权违约责任对待，迟延交付房屋的违约金应一直累计。如果对广协公司、光明公司逾期二十余年未移交补偿房屋的情况，要求市住建局单独就违约金进行不断地催告或追诉，以使诉讼时效中断，既违背了一般常理，又有纵容两公司无限期违约之嫌，对市住建局显失公平。其次，即使法院考虑广协公司、光明公司不能如期移交补偿房屋存在因发现文物遗址而变更规划的客观因素，不宜从1998年7月1日起计算违约金。那么，根据一审法院查明的情况，两公司在2009年4月28日取得市国土资源和房屋管理局核发的《广州市房地产权属证明书》后，完全具备了向市住建局移交房屋的条件，其仍不办理移交，也应自2009年4月29日起开始计付违约金。再次，即便违约金应当适用诉讼时效的规定，一审判决认定的起算时间亦有误差。市住建局于2019年1月31日向广协公司发出《关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的函》，催促两公司尽快办理拆迁补偿房屋的产权及使用权移交手续，属于对拆迁补偿协议相关权利的概括性催告，其中包含了催告两公司承担违约金责任的意思，应构成诉讼时效的中断，违约金的起算时间应自2016年2月1日起。一审判决人为地割裂拆迁补偿协议中的相关条款，继而得出市住建局未向两公司主张迟延交房违约金的意见，有失公允，应予纠正。综上，市住建局认为一审判决不予支持对案涉房屋涂销抵押以及适用诉讼时效规定处理两公司违约责任的问题错误，恳请二审法院予以改判。此外，对于违约金的计算终止时间，一审判决计算至本案判决生效之日止，市住建局并无异议，但恳请二审法院对市住建局将来仍可追诉“本案判决生效后至实际移交房屋时止”的违约金问题予以释明，以便市住建局日后另案主张。被上诉人光明公司二审辩称，请求二审维持原判。具体的意见在一审当中已经明确，二审就不再赘述，请求维持原判。被上诉人广协公司二审辩称，不同意市住建局的上诉请求，坚持一审的答辩意见。原审第三人中信中国、中信国际二审共同述称，第一，不同意市住建局的上诉请求。第二，关于广州市越秀××××号601-609铺及644铺抵押登记，请求驳回该上诉请求。市住建局向一审法院起诉请求：1.确认广州市越秀××××号601-609铺及644铺归市住建局所有；2.光明公司继续履行征地拆迁补偿协议，立即办理广州市越秀××××号601至609铺及644铺的涂销抵押登记手续，中信中国、中信国际予以配合，并将房屋交付给市住建局；3.光明公司、广协公司按照拆迁补偿协议向市住建局支付迟延交房的违约金（自1998年7月1日起至实际交房之日止，按每日655.42元×7974日=5226319.08元）；4.本案全部诉讼费用由光明公司、广协公司承担。一审法院认定事实：1995年6月19日，广州市国土局向广协公司、光明公司发出编号为穗国土建用函字〔1995〕第51号《关于同意土地使用权转为合作经营公司的函》，载明：广协公司原经我局穗国土（1993）征（拨）通字第109号文批准拆迁西湖路以南、龙藏街以东、惠新西街以西、惠福路以北地段土地8303平方米，兴建商住楼及安置光复路新建小学搬迁房工程，现你们提出转名为合作经营公司的申请，经研究，同意由光明公司使用上述土地，请抓紧办理有关手续，并抓紧进资按规划进行开发建设。1995年10月10日，原广州市国土局房地产管理局（甲方）与广协公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区西湖路75#全幢、77#二至四楼、79#二至四楼房屋，建筑面积共626.86平方米，交由乙方拆除；乙方同意将坐落在（详见附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》）建筑面积共655.42平方米的房屋，移交给甲方，产权属甲方所有，以作补偿；乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于98年6月移交完毕，移交房屋时，乙方应填写《房屋移交接管表》并附交房屋的报建审批资料，包括建筑四至图，建筑平面及规划部门审定的建筑竣工验收证书等；如乙方不按上述规定的日期移交房屋给甲方的，乙方应向甲方偿付逾期违约金每平方米每天1元计算；如乙方移交给甲方的房屋没有按附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》所规定的内容执行而引起了甲方损失的，乙方应予赔偿；乙方移交房屋给甲方后，在一年内如发现房屋的质量，不符合设计和技术规范要求的，乙方应负责修理；需拆除房屋的原居住户的搬迁安置工作，统由乙方负责妥善解决，因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方的这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金，金额为10203.82元；等。该协议后所附附表②《补偿给回房管部门房屋情况表》载明：本征用范围复建的回迁楼，B幢六楼，建筑面积为98平方米，B幢七楼，建筑面积为557.42平方米，六楼商场部分见附图、七楼东北向办公写字楼。同年，广州市城市规划局向光明公司发出编号为穗城规北片地复字〔1995〕第443号《关于同意更改用地单位的复函》，载明：你单位于95年9月15日报来申请办理更改用地单位的来文收悉，经查我局92年10月9日以穗城规地字141号《建设用地规划许可证》及于95年1月24日以穗城规北片地第（1994）第839号文同意广协公司征用西湖路以南、龙藏街以东、惠新西街以西、惠福路以北地段土地面积共8303平方米，兴建高级住宅楼及商场，经研究，同意将上述用地批文的征地单位改为光明公司。1996年10月4日，广州市国土局向光明公司核发编号为穗国土建用地〔1996〕第504号《建设用地批准书》，载明：用地地点为西湖路以南、龙藏街以东、惠新西街以西、惠福路以北，批准用地面积为8303平方米，用地单位光明公司，建设项目名称为商场、高级住宅楼。2001年3月7日，广州市城市规划局向光明公司发出编号为穗规地复字〔2001〕第249号《关于申请更改“光明广场”项目用地使用性质的复函》，载明：我局曾先后以相关批文同意你司征用越秀区西湖路以南、龙藏街以东、惠新西街以西、惠福路以北地段8303平方米用地兴建商场及高级住宅楼项目。现根据市人民政府办公厅的市政府工作会议纪要〔2000〕128号《关于光明广场建设与水关遗址保护问题的会议纪要》的要求，同意将上述用地批文的使用性质更改为商业广场。2009年4月28日，广州市国土资源和房屋管理局向光明公司核发《广州市房地产权属证明书》，载明：越秀××××号房屋，建筑面积为59093.35平方米，建基面积为6008.24平方米，房地产权属人为光明公司，共有情况为单独所有；他项权利摘要部分：权利人为中信嘉华银行有限公司；中信嘉华银行（中国）有限公司，权利种类为抵押，权利价值为人民币1000000000元，登记时间为2009年4月21日，他项案号为09登记01000140号，抵押部位包括西湖路63号负二层…第六层01-46铺、第七层01铺、第八层01铺等。2013年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局向广州市房屋安全管理所发出编号为穗国房函〔2013〕729号《市国土房管局关于重新签订直管房管理授权委托书相关事项的批复》，载明：《关于重新签订直管房管理授权委托书的请示》收悉，经研究，现答复如下：……你所可直接办理现管直管房管理及全市其他直管房管理工作，无需再签订授权委托书。2019年1月31日，广州市房屋安全管理所向广协公司发出编号为穗房安函〔2019〕17号《广州市房屋安全管理所关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的函》，其中载明：越秀区光塔路162号（旧门牌：××）、珠光路99号、西湖路75号全幢、77号二至四楼、79号二至四楼是原市国土房管局委托我所管业的直管房，分别于1992年至1995年由你司拆迁，并签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，但你司至今未按协议约定将补偿房屋产权移交给我所接管，具体如下：三、西湖路75号全幢、77号二至四楼、79号二至四楼拆迁面积共626.86平方米，房屋使用性质为非住宅，协议约定回迁安置复建回迁楼B幢六楼（商场）、七楼东北向（办公写字楼），回迁补偿面积共655.44平方米，但协议未明确七楼具体回迁部位。为防止国有资产流失，请你司配合我所明确上述直管房拆迁后的回迁、永迁安置房具体门牌单元及部位，并按《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定，尽快办理拆迁补偿房屋的产权及使用权移交手续。2019年3月12日，光明公司向广州市房屋安全管理所发出《关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的回复》，主要内容为：我司收到广协公司转来贵所函件，经查，由于光明广场在开发时发现国家级问题，被迫变更规划，导致无法按原拆迁协议约定在原规划的B幢六楼及B幢七楼安排回迁，为保护文物而变更规划后，我司为尽力履行合同约定，特规划与原协议同楼层的非住宅用房用于拆迁安置，具体位置为越秀××××号601至609铺及644铺，面积共658.74平方米，安置的位置及面积均满足并优于原拆迁协议。上述位置已确权，并可用于拆迁安置，我司可随时配合完善移交手续。2019年3月19日，广协公司向广州市房屋安全管理所发出编号为穗广协〔2019〕6号《关于尽快完成直管房拆迁补偿手续的函》，其中载明：〔2019〕17号已悉知，现回复如下：二、西湖开发地块于1995年经广州市城市规划局穗城规北片地复字〔1995〕第443号《关于同意更改用地单位的复函》批准而将用地单位由我司变更为光明公司。原我司与原拆迁单位或个人已签订的拆迁协议由光明公司仍需按原协议内容执行。我司已告知和督促光明公司等委派专人与贵所联系完善直管房的征用补偿房屋产权移交工作，同时，我司将协同尽快完善房屋的移交工作。另查明，2006年6月28日，光明公司（借款人）与原中国国际财务有限公司（深圳）（贷款行）签订《RMB120000000贷款额度协议》，其中约定：贷款行在此同意依据本协议条款向借款人提供总计本金额最高为人民币一亿二千万元整。同日，光明公司（抵押人）与中信嘉华银行有限公司、中国国际财务有限公司（深圳）（同为抵押权人）签订《抵押合同》，载明：抵押物合指载于国有土地使用证的总面积为7613.20平方米的光明广场用地的国有土地使用权及光明广场上正在建设的建筑物。2008年2月22日，中国银行监督管理委员会向中国国际财务有限公司（深圳）、中信嘉华银行有限公司发出《关于银监会关于批准由原告中国国际财务有限公司（深圳）以及中信嘉华银行有限公司原在内地分行改制的中信嘉华银行（中国）有限公司开业的函》，载明：批准由原中国国际财务有限公司（深圳）以及中信嘉华银行有限公司在内地分行改制的、由中信嘉华银行有限公司单独出资的外商独资银行中信嘉华银行（中国）有限公司开业，批复如下：该行可以承继原中国国际财务有限公司（深圳）以及中信嘉华银行有限公司原在内地或准经营的业务，该行承继原中信嘉华银行有限公司及中信嘉华银行有限公司原在内地分行的债权、债务及税务。原中国国际财务有限公司（深圳）应按有关规定办理注销等相关手续。2009年1月19日，光明公司（借款人）与中信国际（贷款人）签订《有关US﹩10000000贷款的贷款补充协议》，其中约定：根据中国银行新加坡分行（以下简称“中行”）作为贷款人与借款人于1995年5月4日签订的《一千万美元贷款合同》、于1997年1月3日签订的额《贷款合同补充协议》、于1999年1月3日签订的《贷款合同补充协议》、于1999年10月28日签订的《一千万美元贷款合同第二号补充协议》及于2003年11月4日签订的《第三号贷款补充协议》（以下将上述合同统称为“中行贷款合同”），中行向借款人提供了金额为1000万美元的贷款额度。根据一份由中行与贷款人于2004年6月14日共同签订的转让书，中行已同意该转让书规定的条款将其于中行贷款合同项下的所有权益转让予贷款人，根据此项转让，贷款人已取代中行成为中行贷款合同项下的贷款人。于本协议日期，借款人与贷款协议项下所欠贷款人的本金总额为US﹩10120092。同日，光明公司（作为借款人）与第三人中信国际（作为贷款人）又签订了《有关HK﹩85000000贷款的贷款补充协议》《有关日期为2006年6月28日的RMB120000000贷款额度协议的补充协议》《52000000港元定期贷款安排的贷款协议》《抵押合同之补充合同》。2009年4月21日，广州市国土资源和房屋管理局向两第三人核发编号为粤房地他项权证穗字第××号的《房地产他项权证》，载明：房屋坐落于越秀××××号，房地产权属人为光明公司，房地产他项权利人为两第三人，他项权利种类为抵押，附记部分抵押部位包括西湖路63号负二层……第六层01-46铺等。之后，光明公司与中信国际又先后签订了多份贷款补充协议及抵押合同之补充协议。2019年6月13日，光明公司与中信国际又签订《抵押合同之补充合同》，其中载明：鉴于1995合同、2006合同及2004合同项下的各最后还款日将延期至2022年6月14日，抵押人与抵押权人特此签订本补充合同；抵押合同所设定的抵押物的抵押单元及详细资料载于本补充合同附件一。该附件一抵押物清单载明：名称为光明广场，权属人为光明公司，抵押单元包括西湖路63号负二层……第六层01-46铺等。根据广州市国土资源和规划委员会于2020年3月23日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，越秀××××号，产权人为光明公司，查封情况为：一审法院于2018年4月17日以（2006）越法执字第3786-5号协助执行通知及民事裁定书续封该业光明广场全部房产（已预售、抵押的除外），查封时效为2018年5月5日至2021年5月4日；抵押情况为：他项权利人为中信中国、中信国际，债权数额为人民币345819771.08，登记时间为2009年4月21日，抵押部位包括西湖路63号负二层……第六层01-46铺等。因本案纠纷，市住建局于2020年5月13日向一审法院提起诉讼。诉讼中，市住建局称：我方在2019年3月之前曾多次与光明公司、广协公司进行当面协商，要求落实回迁房屋的事宜，且光明公司、广协公司逾期交付回迁房屋的状态持续存在，属于基于物权所产生的违约责任，不应受诉讼时效限制，市住建局没有书面证据证明在提起本案诉讼之前有要求光明公司、广协公司支付逾期交房的违约金；光明公司提供给中信银行的抵押物实际并非特定物，而是可以概括性的描述为光明公司产权的“光明广场用地及其地上建筑物”，光明公司作为拆迁人，需履行拆迁补偿协议，将一部分房屋产权交还给市住建局，这使得光明公司提供的抵押物清单始终处于动态调整中，而中信银行对此是明知且认可的，现光明公司基于履行原拆迁补偿协议向我方明确并交还涉案房屋，两中信公司理应予以配合；考虑到我方诉请交付的西湖路601-609铺及644铺现有查封及抵押，我方无法实际正常使用管理，因此目前状态我方不能办理接管手续，请求法院处理本案中依法对光明公司将上述商铺作为拆迁补偿房屋的事实予以确认。光明公司称：我方愿意将涉案商铺变更登记至市住建局名下，但需先解决抵押及查封的问题，第三人的抵押权是合法存在的，但同时目前也存在抵押物的价值远超过剩余债权的数额的问题。中信中国、中信国际称：本案的抵押物是固定的，否则不可能办理抵押登记，贷款的展期或抵押物范围的变更都应当取得抵押权人的同意。市住建局与光明公司一致确认：光明公司于2019年3月向市住建局作出回复后，双方没有签订新的协议，双方也没有就变更交付回迁房屋的时间签订新的协议。一审法院认为：市住建局与广协公司签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述协议约定“乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于98年6月移交完毕，如乙方不按约移交房屋给甲方的，乙方应按每平方米每天一元的标准向甲方偿付逾期违约金”，广协公司现尚未移交补偿房屋，已属违约，应承担相应的违约责任。市住建局诉请广协公司支付迟延移交房屋的违约金，理据充分，一审法院予以支持。关于迟延交房违约金的起算时间问题。鉴于涉案地块因发现文物遗址而变更规划，市住建局作为管理部门对此亦应知悉，且光明公司直至2009年4月28日才取得房管部门核发的涉案越秀××××号房屋的权属证明，市住建局现诉请要求自1998年7月1日起计违约金，有违公平原则，一审法院不予采纳。关于光明公司、广协公司主张市住建局的诉请超过诉讼时效的抗辩。市住建局现仅向一审法院提交了其委托广州市房屋安全管理所于2019年1月31日向广协公司发出的上述《关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的函》，且该函仅载明广协公司尽快办理拆迁补偿房屋的产权及使用权移交手续，而并未向广协公司主张迟延交房的违约金，故上述函件不构成诉讼时效的中断，即市住建局诉请主张的2017年5月13日之前的迟延交房违约金已经超过诉讼时效，不予保护。上述协议后附表②仅载明“征用范围复建的回迁楼位于B幢六楼98平方米、B幢七楼557.42平方米”，虽然光明公司于2019年3月12日复函称可将西湖路63号601至609铺及644铺回迁安置给市住建局，但上述房屋现未登记在市住建局名下，且光明广场亦存在查封及抵押登记，市住建局在未取得物权的前提下直接起诉要求确认上述601-609铺及644铺归其所有，缺乏法律依据，一审法院不予支持。光明公司将含上述房屋在内的光明广场相关物业作为抵押担保向两第三人借款，并已于2009年4月21日办理抵押登记，两第三人的抵押权已依法设立且合法有效，且现两第三人明确表示不同意涂销上述601-609铺及644铺的抵押登记，在此情况下，市住建局要求广协公司及两第三人协助办理涂销抵押登记的诉请，一审法院实难支持。另，市住建局当庭亦以上述房屋处于查封状态、其实际无法正常使用及管理为由，明确表示不能办理接管手续，故对其要求交付上述房屋的诉请，一审法院不再调处。综上所述，考虑到回迁房屋的实际移交时间尚未确定，故迟延交房的违约金应计至本案判决生效之日止为宜。关于本案的承责主体。光明公司经批准成为涉案拆迁地块的实际用地人，依照权利义务相一致原则，其应与广协公司共同承担上述合同中有关拆迁人项下的义务。因此，本案所涉责任应由光明公司、广协公司共同承担。鉴于本案纠纷是因光明公司、广协公司违约引致，故本案受理费全部由两公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院判决如下：一、自判决发生法律效力之日十日内，广协公司、光明公司向市住建局支付自2017年5月13日起计至判决发生法律效力之日止的迟延交房违约金（按照655.42平方米×1元/日/平方米的标准计付）；二、驳回市住建局的其他诉讼请求。案件受理费51884元，由广协公司、光明公司共同负担。一审查明的事实有相关的证据予以佐证且各方当事人不持异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，本案为涉港民商事案件，应参照涉外民商事案件处理。因本案涉及不动产抵押权，依法应适用不动产所在地法律。故一审法院适用我国内地法律作为解决本案争议的准据法符合法律规定，且各方当事人并无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点在于：1.市住建局对案涉补偿房屋所享有的权利能否对抗中信中国和中信国际的抵押权。2.一审判决对光明公司、广协公司违约金的处理是否适当。关于第一项争议焦点。各方当事人均确认光明公司承诺补偿给市住建局的案涉房屋属于该公司因向中信中国及中信国际贷款而抵押给两公司的房产范围。首先，市住建局对该房屋所享有的权利的依据是原广州市国土局房地产管理局与广协公司于1995年10月10日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》及光明公司于2019年3月12日向广州市房屋安全管理所发出的《关于尽快完善直管房拆迁补偿手续的回复》，案涉房屋自2009年4月28日起便一直登记在光明公司名下。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”由于规划变更，广协公司、光明公司已无法向市住建局交付《征地拆迁直管房屋补偿协议书》所约定的补偿房屋，该协议所约定用于产权调换的房屋已不具有特定化的特征，市住建局对光明公司所享有的债权不属于上述司法解释所规定的具有优先效力的特种债权，而仅为一般的合同债权。其次，承前所述，案涉房屋自2009年4月28日登记确权在光明公司名下，中信中国、中信国际基于对不动产登记的合理信赖受让中国银行新加坡分行对光明公司的债权并向该公司发放贷款从而取得对案涉房屋的抵押权合法正当。其信赖利益和合法取得的抵押权应受法律保护。再次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”光明公司将案涉房屋抵押给中信中国、中信国际在前，而市住建局与光明公司将案涉房屋约定为拆迁安置补偿房屋在后，市住建局在后取得的合同债权显然无法对抗中信中国、中信国际在先合法取得抵押权。且光明公司在案涉房屋上设立负担行为没有征得中信中国、中信国际的同意，也违反了前述法律的规定。由此可见，一审法院驳回市住建局要求光明公司、中信中国、中信国际涂销抵押登记理据充分，本院予以维持。关于第二项争议焦点。由于案涉地块因文化遗址而变更规划，原补偿协议书已无法继续履行，市住建局与光明公司理应就更换补偿房屋事宜重新进行协商，但该局并未提供证据证明在2019年之前曾向光明公司或广协公司提出过更换补偿房屋的要求，现要求光明公司及广协公司自1998年7月1日支付迟延交房违约金理据显属不足。在光明公司于2009年4月28日取得房屋权属证书后，市住建局对此事实理应知晓，却长期未向其主张权利，一审法院对其违约金债权予以诉讼时效上的限制并无不妥。至于市住建局于2019年1月31日向广协公司发函要求办理补偿房屋移交手续，可视为该局对拆迁补偿协议相关权利的概括性催告，其中包含了催告两公司承担违约金责任的意思，具有中断诉讼时效的效力。一审判决认为该函件不构成诉讼时效中断有误，本院予以纠正。鉴于案涉房屋所担保的债权能否最终清偿，在光明公司未能清偿贷款的情况下中信中国、中信国际是否行使抵押权对案涉房屋进行变价处理，光明公司最终能否将案涉房屋交付市住建局等因素无法确定，一审判决将迟延交房违约金计算至一审判决发生法律效力之日止并无不当。至于在此之后至光明公司实际交付房屋的迟延交房违约金，抑或光明公司最终无法交房而导致市住建局解除合同而产生的损害赔偿责任，市住建局可待条件成熟后另案再行主张。另关于一审诉讼费的负担，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”一审判决一审诉讼费全部由光明公司、广协公司负担，缺乏法律依据，本院一并予以纠正。综上所述，市住建局的上诉请求部分成立，本院支持。一审判决部分处理并不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20053号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20053号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日十日内，广州市广协房地产开发有限公司、广州光明房产建设有限公司向广州市住房和城乡建设局支付自2016年2月1日起计至本判决发生法律效力之日止的迟延交房违约金（按照655.42平方米×1元/日/平方米的标准计付）；三、驳回广州市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。一审案件受理费51884元，由广州市住房和城乡建设局负担42679元，由广州光明房产建设有限公司、广州市广协房地产开发有限公司共同负担9205元；二审案件受理费46915元，由广州市住房和城乡建设局负担44052.5元，由广州市广协房地产开发有限公司、广州光明房产建设有限公司负担2862.5元。本判决为终审判决。审判长 瞿 栋审判员 张一扬审判员 李志明二〇二一年六月二十三日书记员 李蕴妍陈晓君