苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0508民初2604号原告（反诉被告）：苏州瑞嘉商业发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区南环东路788号南环汇邻广场3号楼。法定代表人：毕春燕，执行董事。委托诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈若滢，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐朝阳，男，1995年9月16日出生，汉族，户籍地江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：许顺亦，江苏展智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，江苏展智律师事务所律师。原告苏州瑞嘉商业发展有限公司（以下简称瑞嘉公司）与被告徐朝阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月21日公开开庭审理。原告瑞嘉公司的委托诉讼代理人徐旬、被告徐朝阳及委托诉讼代理人许顺亦到庭参加诉讼。后，被告徐朝阳提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2021年5月20日公开开庭审理。瑞嘉公司的委托诉讼代理人徐旬、徐若滢，徐朝阳的委托诉讼代理人许顺亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞嘉公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2021年2月27日解除；2、判令被告向原告支付租赁费用70424.38元；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金3739.67元（以78元为基数，自2020年5月16日起按日利率万分之五计算至实际支付之日止；以70346.38元为基数，自2020年11月16日起，按日利率万分之五计算至实际支付之日止）；4、判令被告向原告支付房屋占有使用费2055.06元（以日租赁费用790.41元的1.3倍为基数，自2021年2月28日起计算至实际返还之日止）；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年，原告与案外人蒋乐、陈赟签订《房屋租赁合同》，由蒋乐、陈赟承租原告位于苏州市姑苏区南环南路*号南环汇邻广场*号楼5层*室房屋，租赁期限为自2018年3月1日起至2021年5月31日止。2018年，原告与蒋乐、陈赟及被告签订《租赁合同主体变更协议》，约定自2019年1月1日起，租赁合同的承租人由蒋乐、陈赟变更为被告。根据租赁合同第5.3条的约定，租赁费用支付方式为付六押一，于2020年5月15日前支付2020年6月1日至2020年11月30日期间的租赁费用144249.6元，并应于2020年11月15日前支付2020年12月1日至2021年5月31日期间的租赁费用144249.6元。经原告委托律师发函催告，被告仅支付了144171.6元。根据租赁合同第13.2条约定，被告逾期不支付租赁费用超过30日的，原告有权立即解除本合同，被告无权要求退还已付保证金及其他费用，被告应向原告支付租赁费用总金额20%的违约金；若违约金不足以抵扣原告损失的，被告还应当赔偿差额部分。原告于2021年2月26日委托律师发函通知被告解除《房屋租赁合同》，律师函于2021年2月27日送达被告。根据《民法典》第五百六十五条的规定，租赁合同已于2021年2月27日解除。租赁合同第5.5条约定，逾期支付租赁费用的，每逾期一日，被告应按欠缴总额的万分之五向原告支付滞纳金(实为逾期支付租赁费用的违约金)。租赁合同第11.1条约定，合同期满或因任何原因终止的，被告应将房屋恢复原状后交还给原告，未经原告书面同意逾期占用房屋的，被告应按每日租赁费用(日租赁费用=当年度租赁费用/365)的贰倍向甲方支付逾期占用使用费和逾期占用期间发生的一切费用。合同已于2021年2月27日解除，被告至今未向原告返还房屋，因此原告有权要求请求被告支付自2021年2月28日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(原告自愿按每日租赁费用的1.3倍计算)。原告认为，租赁合同一经订立，双方理应信守，被告逾期支付租赁费用的行为已经构成根本违约，原告有权解除租赁合同并主张被告承担违约责任。为维护自身合法权益，原告提起诉讼。被告徐朝阳辩称，1、原告谎称以需要在被告承租的房屋内进行楼顶作业为由进入被告租赁的房屋进行施工。后，原告在被告承租的房屋内加装了全封闭的柱状物体，导致被告的承租面积减少，场地内的部分健身设施不能正常使用。2、原告时间期间嘈杂、断水，导致被告的客户投诉、退卡、在大众点评上差评，给被告造成了经济损失。3、因原告未能将承租房屋恢复原状，故原告未能按照租赁合同交付符合合同约定的房屋，故被告无须向原告支付租赁费用。反诉原告徐朝阳向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿租金损失53692元（2021年1月23日至3月30日）。2、判令反诉被告折价计算2021年4月1日至2021年5月31日期间的租金，按12041元/月计算。3、判令反诉被告赔偿退卡损失11520元。4、判令反诉被告承担反诉诉讼费。事实与理由：反诉原告承租了苏州南环汇邻广场*号楼*层*室，租赁期限、租金计算方式等均做了明确约定。在2021年1月初，反诉被告谎称安全需要，需借助反诉原告部分场地进行施工，施工完毕恢复原样。本着安全性和便利于大家的原则，反诉原告应允。反诉被告占用场地自2021年1月23日开始施工至2021年3月30日止，期间因施工场地混乱，有四位会员退卡。另有多位会员在大众点评上进行差评。施工完毕后，反诉原告发现被告施工的部位为永久固定且严重影响反诉原告健身器材的布局。后，反诉原告尽全力调整了健身器材的放置，尚有部分健身器材因固定地面，反诉被告加装的固定装置导致健身器材无法使用。反诉被告的行为严重违约，且对反诉原告健身房的正常营业造成了影响并给反诉原告造成了经济损失。为维护反诉原告的合法权益，提起诉讼。反诉被告瑞嘉公司辩称，1、与反诉原告相邻的租户因经营餐饮而需要改造烟道，反诉被告在征得反诉原告的同意后在反诉原告承租的房屋内进行了施工。反诉被告从未承诺施工完毕后要恢复原样。2、反诉被告的实际施工期间自2021年1月23日至1月27日，共计5天。实际占用的租赁面积为7.6平方米。3、反诉原告有四位会员退卡与本次施工无关联。整体而言，不管是施工期间还是实际占用的场地面积，都对反诉原告影响甚微。本院经审理查明事实如下：苏州市姑苏区南环汇邻广场为瑞嘉公司开发的商业地产。2017年，瑞嘉公司（出租方、甲方）与案外人蒋乐、陈赟（承租人、乙方）签订《苏州南环汇邻广场房屋租赁合同》。双方约定，甲方将南环汇邻广场*号楼*室，建筑面积437.12平方米（套内面积288.5平方米）的房屋出租给乙方用于经营健身私人会所，租赁期间自2018年3月1日至2021年5月31日。租赁费用包括租金、综合管理费。2020年6月1日至2021年5月31日的租金为15元/月/平方米、综合管理费为40元/月/平方米。2020年5月15日前支付2020年6月1日至11月30日的租赁费用；2020年11月15日前支付2020年12月1日至2021年5月31日的租赁费用。逾期支付的，每逾期一日按欠付总额的日万分之五支付滞纳金，累积逾期支付达30日以上的，甲方有权解除合同。为保证合同的正常履行，乙方应支付保证金25000元。保证金仅用于保证乙方在租赁期内正常履约（包括乙方正常履行合同、按期支付租赁费用、保证房屋及设施完好），乙方不得以任何理由以保证金冲抵本合同项下乙方应付的任何款项。在租赁合同结束或提前终止时，甲方从保证金扣除乙方应支付的违约金及其他费用后退还。在合同期满或因任何原因终止时，乙方应立即将房屋恢复原状后返还给甲方。逾期返还的，按日租赁费用的2倍支付占有使用费。上述合同签订后，瑞嘉公司向蒋乐、陈赟交付了房屋，蒋乐、陈赟使用案涉房屋用于经营健身会所，也按约支付了租赁费用等。2018年1月30日，瑞嘉公司（出租方、甲方）、蒋乐、陈赟（原承租人、乙方）、徐朝阳（新承租人、丙方）签订《租赁合同主体变更协议》，三方约定承租主体由蒋乐、陈赟变更为徐朝阳。该协议签订后，徐朝阳继续使用案涉房屋经营健身会所。徐朝阳于2019年2月1日注册成立了姑苏区重塑健身工作室（个人工商户），经营者为徐朝阳。2020年12月4日，瑞嘉公司委托律师致函徐朝阳称，2020年6月1日至11月30日的租赁费用144249.6元，你应在2020年5月15日前交纳，虽经多次催交，仍有24120元未付；2020年12月1日至2021年5月31日的租赁费用144249.6元，至今未付。前述两笔合计168369.6元。你应于收函后5日内支付上述费用，我公司保留主张滞纳金、解除合同等权利。前述律师函未能妥投。2021年1月23日，瑞嘉公司以安全需要为由，经联系徐朝阳后至承租的房屋内施工。1月24日，徐朝阳认为施工影响健身房正常营业，就施工事宜联系瑞嘉公司，瑞嘉公司的工作人员通知徐朝阳至瑞嘉公司洽谈。徐朝阳回复“知道了。明天给我个说法，不然把我损失卫生搞了，工人就别动了”。1月26日，徐朝阳微信联系瑞嘉公司的工作人员称“你们现在把我店里搞的乱七八糟，砸的不能再砸。明天你跟工人说一下，没有我同意，任何人不要进去”。1月27日，瑞嘉公司的工作人员回复徐朝阳“听工程说昨天已经连夜赶工完成了”。1月29日，瑞嘉公司通知保洁到租赁房屋内打扫卫生并将相关聊天记录发送给徐朝阳。1月30日，徐朝阳将客户的评价（“环境很差，很脏很脏，到处是垃圾，灰厚厚的，哪里一摸都是黑的。洗澡间也是坏的，没有空调是坏的，反正没有用”）转发给瑞嘉公司的工作人员并称“客户差评”。瑞嘉公司的员工回复“通知保洁加强打扫”。徐朝阳回复“你们打扫三次了还打扫打扫，昨天打扫打扫的什么玩意儿到现在还没啊，算了，我不说了”。2021年2月26日，瑞嘉公司委托律师致函徐朝阳称，你应于2020年5月15日前支付2020年6月1日至11月30日的租赁费用144249.6元；于2020年11月15日前支付2020年12月1日至2021年5月31日的租赁费用144249.6元。经多次催交，你仍结欠租赁费用144327.6元未付。根据租赁合同第13.2条的约定，致函告知：1、租赁合同自你收函之日解除。你应在解除之日起7日内腾空并返还房屋、支付欠付租赁费用、结清水电费等。此外，瑞嘉公司保留没收保证金及主张违约金的权利。徐朝阳于2月27日收到函件。2021年3月，徐朝阳认为安装的烟道未经适当装饰，与其室内装修不一致，影响健身房的整体风格。经与徐朝阳沟通，瑞嘉公司同意在烟道外增加镜面。后，瑞嘉公司于3月30日将镜子安装完毕。同日，徐朝阳通知瑞嘉公司至承租房屋领取“赔偿单”，要求瑞嘉公司赔偿因增加烟道而给徐朝阳造成的损失。案件审理过程中，瑞嘉公司举证了《重塑健身索赔协议书》一份，该协议书载明：“以下为汇邻施工造成损失明细：总使用面积288.5平方，租金24042元/月。实际占用面积16平方。1月23日施工至1月27号停工，共计用5天，4000元；1月23至5月份租赁期满共129天，16平方/45元/天，5805元；器械4000元，减折旧费2000元，赔偿2000元；退月卡4张，2880/张（可提供客户资料核实），共11520元。以上为损失粗略预算，合计23325元”。案件审理过程中，本院询问徐朝阳的委托诉讼代理人，该《重塑健身索赔协议书》是否为其制作，代理人称法院组织现场勘验时由徐朝阳答复。2021年5月21日，本院组织双方现场勘验，经测量烟道实际占用的面积约为2.4平方米。因徐朝阳未到场，本院通知其代理人提交补交微信记录中提及的“赔偿单”，徐朝阳一方未补交。5月21日晚上，徐朝阳将租赁房屋腾空并搬离。以上事实，由瑞嘉公司提交的房屋租赁合同、租赁合同主体变更协议、律师函、邮寄凭证、签收记录各两份、重塑健身索赔协议书，徐朝阳提交的微信聊天记录及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。一方履行合同义务不符合约定的，守约方可以依据合同中约定的解约条件解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于双方之间的租赁合同是否因徐朝阳违约而解除的问题。本案中，自2020年5月15日起至2021年2月26日（瑞嘉公司发函要求解除合同之日）期间，徐朝阳结欠的租赁费总额在14万元至17万元之间。虽然瑞嘉公司在未明告知徐朝阳需在其承租的房屋内安装烟道的情况下进行了安装烟道的施工构成违约，但根据现场勘验的情况，瑞嘉公司安装烟道给徐朝阳造成的损失金额远远低于徐朝阳结欠的租金。经催交，徐朝阳仍未支付拖欠租赁费等，故瑞嘉公司依据《苏州南环汇邻广场房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》的约定解除双方之间的租赁合同符合双方的约定及法律规定，本院确认双方之间的租赁合同关系于2021年2月27日解除。对于租赁房屋的返还问题。案件审理过程中，徐朝阳已于2021年5月21日搬离房屋，瑞嘉公司已实际接收房屋，故本院对瑞嘉公司提出的腾空并返还房屋的诉请不再重复支持。对于徐朝阳结欠的租赁费用。瑞嘉公司认为，徐朝阳结欠2020年11月30日之前的租赁费用78元，徐朝阳未举出反证予以反驳，故本院对瑞嘉公司主张的上述金额予以确认。对于2020年12月1日至2021年1月22日期间的租赁费用，按照双方的合同约定计算为41892元（288499.2元/年÷365天×53天）。2021年1月23日至27日期间，瑞嘉公司的施工期间导致徐朝阳无法正常使用房屋，该期间不计算租赁费用。2021年1月28日至徐朝阳实际搬离的5月21日期间，虽然增加烟道实际占用约2.4平方米的场地，但考虑到烟道增加后导致徐朝阳的租赁面积减少、烟道增加后的卫生打扫、烟道施工完成后未及时采取适当装饰措施、增加烟道后部分影响原器械的摆放等因素，该期间的租赁费用酌情调整为按照600元/天计算。由此，2021年1月28日至2021年2月27日期间的租赁费用为18600元（600元/天×31天）。以上三部分合计60570元（78元+41892元+19600元）。扣除徐朝阳交纳的保证金25000元后，徐朝阳还应支付35570元。因徐朝阳未能于合同约定的2020年11月15日前支付最后一期租赁费用，应按照合同的约定向瑞嘉公司支付滞纳金（违约金），自2020年11月16日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的1.3倍，计算至35570元实际付清之日止。对于2021年2月28日起的房屋占有使用费，根据双方租赁合同第11.1条的约定，按照780元/天（600元/天×1.3），确定为64740元（780元/天×83天）。对于徐朝阳要求赔偿退卡损失11520元的请求，瑞嘉公司施工期间及施工后，对案涉房屋的环境及器械的摆放有部分影响，徐朝阳主张退卡损失11520元尚属合理，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、原告苏州瑞嘉商业发展有限公司与被告徐朝阳之间的《房屋租赁合同》于2021年2月27日解除。二、被告徐朝阳于本判决生效之日起十日内向原告苏州瑞嘉商业发展有限公司支付租金35570元、滞纳金（违约金）（以35570元为基数，自2020年11月16日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的1.3倍，计算至前述款项实际付清之日止）。三、被告徐朝阳于本判决生效之日起十日内向原告苏州瑞嘉商业发展有限公司支付房屋占有使用费64740元。四、反诉被告苏州瑞嘉商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告徐朝阳支付11520元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1706元，减半收取853元，由被告徐朝阳承担；反诉案件受理费减半后收取866元，由反诉原告徐朝阳承担660元、反诉被告苏州瑞嘉商业发展有限公司承担206元。双方承担的案件受理费由双方于本判决生效之日起十日内相互结算。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  张花锋二〇二一年六月二十九日书记员  朱静佳