广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2474号上诉人（原审原告）：周建辉，男，汉族，1982年8月2日出生，住长沙市岳麓区×××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××216。委托诉讼代理人：邓梦，广东微众律师事务所律师。委托诉讼代理人：余佳旭，广东微众律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：洪平，男，汉族，1982年7月22日出生，住湖北省阳新县××××××××，公民身份号码：420××××××××××××412。委托诉讼代理人：詹启平，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈吉星，广东鹏浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州众联富邦房产有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道金华大厦。法定代表人：冯某1。上诉人周建辉因与被上诉人洪平、惠州众联富邦房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人周建辉上诉请求：一、改判被上诉人向上诉人支付违约金339600元，改判被上诉人返还中介费5000元，改判被上诉人对购房定金100000元、首期款598000元、违约金339600元承担连带责任，诉讼费用等由两被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人洪平在微信聊天中自认违约，在上诉人支付首期款598000元后，被上诉人并没有将首期款用于赎楼，直接以其行为表明不履行合同。被上诉人洪平提出拖欠他人款项，导致其无法赎楼，可以进一步证明被上诉人洪平违约。二、原审判决适用法律错误。上诉人提出违约解除合同，原审将上诉人的诉求请求变更为协商解除，适用法律错误。两被上诉人答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，恳请二审法院依法查明事实，驳回被答辩人的全部上诉请求，维持原判。原审原告周建辉向原审法院起诉请求：1.解除原告与被告洪平签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告洪平返还原告购房定金100000元人民币；3.判令被告洪平返还原告购房款598000元人民币；4.判令被告洪平支付原告购房违约金339600元人民币；5.判令被告众联富邦公司返还原告购房诚意金5000元、中介费5000元；6.判令被告众联富邦公司对第二、三、四项诉讼请求承担连带责任；7.本案诉讼费用、保全费、律师费由两被告承担。原审法院认定事实：2020年5月8日，被告中联富邦公司向原告出具一份《诚意金收据》，载明收到周建辉购买位于于惠州市大亚湾××××××××××××的购房诚意金5000元。2020年5月10日，被告作为卖方、原告作为买方以及被告中联富邦公司作为经纪方签订一份《房地产买卖合同》，主要约定：1.卖方同意将位于惠州市大亚湾××××××××××××地产转让给买方，房地产权证号为粤（2019）惠州市不动产权证第4×××××××号，登记建筑面积为169.85平方米，房地产有抵押；2.该房地产转让价格为1698000元，买方在签订合同当天支付定金100000元；买卖双方同意买方以银行按揭的方式支付除购房定金以外的房款1598000元，买卖双方须在2020年5月22日之前向银行提交该房地产的按揭贷款申请手续；首期款（除买方已支付给卖方的定金和买方已为卖方支付的赎楼款）金额为598000元，买卖双方须在2020年5月22日之前到本次交易的买方按揭银行或是到有资金托管权利的相关部门做托管，否则视为违约；银行按揭1000000元在办理完有关部门按揭抵押手续后由银行直接支付给卖方；3.如卖方在收取定金后不依合同条款将给房地产转让予买方或是逾期履行合同条款超过10日，则卖方须及时返还双倍定金或是赔偿总房价的20%给买方以弥补买方之损失。4.合同第十五条特别备注约定，经三方协商一致该物业总价格为壹佰陆拾玖万捌仟元整，签订合同当天因买方没开通手机转账功能，约定于2020年5月12日前支付定金壹拾万元整，首期款伍拾玖万捌仟元整待银行审批通过后支付给卖方，卖方用于赎楼，赎楼不够部分由卖方自筹资金。合同还约定了各方的其他权利义务。合同签订后，原告于2020年5月11日通过银行转账的方式向被告洪平支付定金100000元，被告洪平出具了相应的收款收据。原告于2020年5月22日向被告众联富邦公司支付按揭费、律师费、流程服务费5000元，被告众联富邦公司出具相应的收据，随后被告众联富邦公司向案外人转付了该5000元。2020年6月8日，原告申请的货款银行出具货款审批通知书，审批意见说明记载“补足首付款，确认购房首期款已真实支付并提供银行认可的首期款证明的前提下同意申请个人二手住房贷款人民币100万元”。2020年6月18日，原告通过银行转账的方式向被告洪平支付首期款598000元。2020年7月2日，在原告与被告洪平、被告众联富邦公司的微信群聊中，原告询问被告洪平赎楼资金渠道时，被告洪平回复“我在找其他渠道”。本案审理过程中，本院依据原告财产保全的申请，于2020年8月3日作出(2020)粤1391民初2932号民事裁定书，查封、扣押、冻结被告洪平名下价值1037600元的财产。原告预交保全费5000元。上述事实，有庭审笔录及原、被告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告周建辉与被告洪平、众联富邦公司签订的《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，各方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告洪平是否存在违约及合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条及第六十二条第四款的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，如仍无法确定的，对于履行期限不明确的情形，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。本案中，原告与被告洪平仅约定赎楼方式，并未对赎楼时间作出明确约定。从合同备注条款约定原告于银行审批通过后支付首期款598000元给被告洪平用于赎楼，不够部分再由被告洪平自筹，可知，被告洪平的赎楼时间应当在原告通过银行审批并支付首期款后，但具体何时完成赎楼，仍是无法通过交易习惯和合同其他条款明确具体期限。被告洪平既可以随时履行赎楼义务，原告也可以在给予被告洪平必要的准备时间的情况下要求被告洪平履行赎楼义务。贷款银行于2020年6月8日对原告的贷款申请出具审批意见，原告于2020年6月18日向被告洪平支付了598000元首期款，2020年7月27日原告即主张被告洪平未履行赎楼义务，向本院提起解除合同的诉讼。原告并未提供证据证明其通知被告洪平给与必要的准备时间予以履行赎楼义务，并且根据原告与被告洪平的聊天记录，被告洪平称在找其他资金渠道赎楼，并未向表明不履行赎楼的义务。因此，原告主张被告洪平不履行赎楼义务存在违约行为并要求其承担违约责任，证据不足，本院不予以支持。但庭审中，原告与被告洪平、被告众联富邦公司均同意解除合同，对原告主张解除涉案合同的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告洪平应将原告支付的定金100000元及首付款598000元予以返还，被告众联富邦公司向原告返还购房诚意金5000元。关于被告众联富邦公司是否存在违约的问题。原告认为，被告众联富邦公司在居间服务过程中存在恶意欺诈行为，即告知原告被告洪平已经赎楼，但根据在案证据，结合各方庭审陈述，本院无法确认被告众联富邦公司在履行居间服务合同的过程中存在恶意欺诈等违反法律规定、合同约定的行为。被告众联富邦公司收取原告的5000元并非中介费，而是用于支付案外人为原告申请办理银行按揭贷款所需的律师费、流程服务费，并已实际发生。因此，原告主张被告众联富邦公司返还该5000元费用，并对被告洪平承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费的问题。原告主张的律师费系其基于被告洪平、众联富邦公司存在违约行为，如前所述，被告洪平、众联富邦公司不存在违约行为，故原告主张被告洪平、被告众联富邦公司承担律师费，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周建辉与被告洪平、惠州众联富邦房产有限公司于2020年5月10日签订的关于购买惠州市大亚湾澳头大涌路15号合生滨海城四区××××××××××××的《房地产买卖合同》；二、被告洪平应于本判决生效之日起十日内向原告周建辉返还购房定金100000元及首期款598000元；三、被告众联富邦房产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告周建辉返还购房诚意金5000元；四、驳回原告周建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10041元、保全费5000元，由原告周建辉负担。本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。另查明：被上诉人洪平在微信聊天中承认，赎楼资金缺40万元，找了几家金融机构谈，因征信负债太高无法办理（借款）……，个人负债180多万左右，但别人欠我几百万工程款，收不回来……。问题确实出现在我这里，也属于我违约。接下来就是想办法让你尽快拿到房并不受经济损失……。被上诉人洪平在微信中也陈述：建议上诉人方赎楼，你方去赎楼是受保护的，我去赎不被保护，这样对我讲比较安全，对你也没有什么损失。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本案的争议焦点是被上诉人洪平是否构成违约并承担违约责任。本院认为，涉案当事人签订《房地产买卖合同》合法有效，上诉人按照该合同支付了定金和首期款，按照合同的约定，由被上诉人承担赎楼义务。赎楼义务的履行关系到涉案房屋买卖能否顺利交易完成。上诉人于2020年6月18日向被上诉人洪平支付了598000元首期款后，双方在微信聊天中谈到关于赎楼的问题，被上诉人洪平也讲到赎楼资金缺40万元，难以融资，自己个人也负债180多万元，他人欠付自己的款项也难以收回。综上以上事实，被上诉人洪平因个人经济原因事实上不能履行赎楼义务了，因此原审以双方没有约定赎楼时间而认定被上诉人洪平不构成违约理由不成立，予以纠正。虽然双方当事人没有约定具体的赎楼时间，依照合同法的相关规定，被上诉人洪平应当在上诉人支付首期款后在合理的时间内履行赎楼义务，但被上诉人洪平不能在合理的时间内及时履行赎楼义务的事实是客观存在的，被上诉人洪平也不能提供担保或者保证其具有履行赎楼义务的能力，上诉人在支付首期款后短时间内起诉被上诉人洪平主张权利不能成为“双方没有约定赎楼时间、周建辉短时间内起诉”而否定洪平构成违约的理由。综上，本院认定被上诉人洪平构成违约并应当承担违约责任。双方在违约责任条款中约定“如卖方在收取定金后不依合同条款将给房地产转让予买方或是逾期履行合同条款超过10日，则卖方须及时返还双倍定金或是赔偿总房价的20%给买方以弥补买方之损失”，违约责任条款中约定两种方式计算违约金，一是双倍定金返还，二是赔偿总房价的20%。本院认为，双方约定的第二种违约金过高，宜以第一种方式计付违约金以平衡双方的利益，由被上诉人洪平双倍返还定金。上诉人的其他上诉无理，不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立部分，应予驳回；成立部分予以支持，一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，处理并不妥，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2932号民事判决第一、三项；二、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2932号民事判决第四项；三、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初2932号民事判决第二项为：洪平应于本判决生效之日起十日内向周建辉返还双倍购房定金即200000元及首期款598000元；四、驳回周建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10041元、保全费5000元(周建辉预交），由周建辉负担7041元，由洪平负担8000元。由原审法院退回周建辉8000元，洪平应予收到本判决书时七日内向原审法院缴纳8000元，逾期不交，由原审法院依法强制执行。本案二审受理费17239.80（周建辉预交），由周建辉负担7239.80元，由洪平负担10000元。本院退回周建辉10000元，洪平应予收到本判决书时七日内向本院缴纳10000元，逾期不交，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 严丽芳审 判 员 卫书平审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二十二日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩