云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初1290号原告：梁纯杰，女，汉族，1991年2月25日生，居民身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：范婧珺，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：郝巍，云南九州方圆律师事务所律师，一般授权代理。被告：中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行统一社会信用代码：91530100216612284A法定代表人：董燕凌住所：云南省昆明市委托诉讼代理人：罗金学，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴学成，云南勤业律师事务所律师，一般授权代理。被告：云南金马源房地产开发（集团）有限公司统一社会信用代码：91530100292111457F法定代表人：周一平住所：云南省昆明市委托诉讼代理人：侍向东、许显连，云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。被告：郭玲，女，汉族，1990年5月19日生，居民身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县。原告梁纯杰诉被告中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行（以下简称“工行南市区支行”）、云南金马源房地产开发（集团）有限公司（以下简称“金马源公司”）、郭玲案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月25日公开开庭进行了审理，并于2021年5月11日和2021年6月1日进行了补充质证。原告梁纯杰及其委托诉讼代理人范婧珺、郝巍，被告工行南市区支行的委托诉讼代理人吴学成、罗金学，被告金马源公司的委托诉讼代理人许显连到庭参加了诉讼，被告郭玲经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。原告梁纯杰的委托诉讼代理人范婧珺，被告工行南市区支行的委托诉讼代理人吴学成、罗金学，被告金马源公司的委托诉讼代理人侍向东，被告郭玲到庭参加了补充质证。本案现已审理终结。原告梁纯杰向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止位于昆明市房屋的强制执行；2.判令被告承担案件受理费等一切诉讼费用。事实及理由：西山区人民法院因工行南市区支行与金马源公司金融借款合同纠纷一案，将对位于昆明市进行强制执行。被告工行南市区支行系执行案件的申请人，被告金马源公司系执行案件的被申请人，在执行一案中，原告向西山区人民法院提出书面案外人异议，西山区人民法院于2020年12月30日作出（2020）云0112执异204号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2012年11月27日，原告梁纯杰与被告金马源公司签订了合同编号为汇中（住）0128号的商品房购销合同，并于2012年11月10日原告付清房屋全部购房款，于2018年5月22日办理结房手续，交清维修基金、物管费等相关所有费用。2018年7月至2019年4月进行该房屋装修，2020年2月入住该房屋，在此期间原告一直在催促被告金马源公司办理不动产证，但该公司一直以各种理由推脱未办理不动产证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与被告在人民法院查封之前就签订了合法有效的书面买卖合同，并全额支付了房屋购房款。在人民法院查封之前原告也实际对房屋进行了装修，并且未办理房屋过户登记非原告的自身原因。故原告对涉案房屋享有可以排除执行的权利。故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向西山区人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告工行南市区支行答辩称，原告不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的排除执行的条件，理由如下，第一，原告与金马源公司签订的涉案商品房买卖合同不是合法有效的。本案中从原告提供的证据可以看出，原告和金马源公司签订的合同房屋价值仅为66.59万元，但是原告从他人手中购买该房屋的价值却是160万元，也就是说本案涉案房屋是原告购买的一个二手房，但却以一手房的形式进行交易，明显是在逃避国家的相关税费，这是一种恶意串通，损害国家利益和税收利益的行为，双方签订的商品房购销合同是违法的。第二，原告在诉状中陈述，其于2018年5月22日办理接房手续，交清维修基金等相关费用，而本案的查封时间是2018年1月26日，也就是说接房的时间是在查封之后，明显不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第二项的规定，即在法院查封之前已合法占有该不动产。第三，本案未办理过户手续，原告没有相关证据证明非自身原因造成，相反，原告自身是存在过错的，表现在以下三个方面：一是双方签订的房屋是不合法的；二是购买商品房时签署商品房购销合同后应进行网签备案，这是基本常识，但是双方并未办理网签备案手续，从而导致本案的发生，原告怠于行使自身权利，存在过错；三是从购房合同可以看出，办理房屋登记办理房屋过户手续，原告还需要向金马源公司交清维修基金、契税及其他相关材料才能按合同的约定办理过户，但是原告所提供的证据不能证明其已交清相关的税费，并提供相关资料。基于以上理由，必须同时满足第28条规定的四个条件才能排除执行，但是本案的原告有三个条件均不具备，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被告金马源公司答辩称，请法庭查清事实，依法裁判。被告郭玲经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭发表答辩意见，庭前也未向法庭提交任何的书面答辩状。本院认定本案事实如下：一、当事人之间的合同关系2010年11月3日，案外人汪桂芬与金马源公司签订《汇都国际二期交款确认单》，载明汪桂芬认购A-2602的房屋，现认购面积为100.78㎡，现房源优惠后总价为665896元，已交房款60万元，付款方式为一次性付款，需补款金额65896元。2012年9月5日，金马源公司向案外人汪桂芬发出交房通知书。2012年11月9日，汪桂芬出具承诺书一份，载明：本人汪桂芬自愿将汇都国际二期A2602号房转让给梁纯杰，从即日起，不再拥有该房屋的所有权。后续有关该房屋的所有手续由梁纯杰办理。2012年11月10日，魏玲向汪桂芬转账160万元，当天汪桂芬出具收条一份，载明今收到魏玲购房款（汇都国际二期A-2602）160万元，房款已结清。庭审中，梁纯杰陈述，魏玲系其母亲，魏玲代其向汪桂芬转账。2012年11月10日，金马源公司出具收据一份，载明：兹收到梁纯杰A-2602汇都中心住宅房款665896元（注原汪桂芬更名为梁纯杰）。2012年11月27日，梁纯杰（乙方）与金马源公司（甲方）签订《商品房购销合同》及补充协议，约定：乙方向甲方购买汇都中心A幢26层2602号房，套内建筑面积为83.97㎡，单价为7930元，总价为665896元。乙方应于2012年11月20日前一次性支付购房总价款665896元。庭审中，金马源公司陈述梁纯杰已支付完毕全部购房款。2021年1月14日，昆明市不动产信息档案管理中心出具昆明市不动产档案信息查询表一份，载明梁纯杰名下无房产。2021年5月10日，昆明市不动产信息档案管理中心出具昆明市不动产档案信息查询表一份，载明梁纯杰名下无房产。二、执行情况工行南市区支行与金马源公司、郭玲金融借款合同纠纷一案，西山区人民法院作出（2017）云0112民初10378号民事裁定书，于2018年2月1日保全查封了金马源公司名下位于昆明市房屋。西山区人民法院作出（2017）云0112民初10378号民事判决书，判决内容为高金顺归还工行南市区支行借款本金755099.1元并支付利息、复利，金马源公司承担连带清偿责任。上述判决书发生法律效力后，义务人未履行生效判决书确定的义务，工行南市区支行于2019年8月12日向西山区人民法院申请强制执行，执行案号为（2019）云0112执6489号。案件执行过程中，西山区人民法院于2020年7月30日对昆明市汇都中心Ａ-2602号张贴腾房公告，责令于2020年8月16日腾空房屋移交法院处理。梁纯杰以其对案涉房屋享有可以排除执行的权利为由，提出执行异议，案号为（2020）云0112执异209号。西山区人民法院于2020年12月30日作出（2020）云0112执异204号执行裁定书，驳回了梁纯杰的异议请求。梁纯杰据此提出本案诉讼。另查，2019年11月23日，西山区人民法院作出（2019）云0112执6489号执行裁定书，裁定内容为终结昆明市西山区人民法院（2019）云0112执6489号案件的执行。2020年8月20日，工行南市区支行申请对（2019）云0112执6489号执行案件恢复执行，案号为（2020）云0112执恢411号。以上事实有《汇都国际二期交款确认单》、承诺书、收条、转账记录、收据、《商品房购销合同》及补充协议、昆明市不动产档案信息查询表一份、（2020）云0112执异204号执行裁定书、（2019）云0112执6489号执行裁定书、执行案件立案登记表以及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，梁纯杰从案外人汪桂芬处购买了汪桂芬向房产开发企业金马源公司认购的商品房，并与金马源公司签订了《商品房购销协议》，现被执行房产登记于金马源公司名下，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条的规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案中，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，理由有下：1.梁纯杰从案外人汪桂芬处购买案涉房屋之后，于2012年11月27日与金马源公司签订《商品房购销合同》及补充协议，协议签订时间早于法院查封时间，且系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，2.根据梁纯杰提交的昆明市不动产信息档案管理中心出具的查询无结果通知书来看，其在昆明市个国家开发（度假区）范围内没有登记的住房，符合第二十九条第（二）款所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。3.根据收条、转账凭证、金马源公司出具的收据以及金马源公司的陈述，可以确认梁纯杰已经支付完毕全部购房款。综上，梁纯杰对涉案房屋享有的权益足以排除执行。被告郭玲经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：在中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行申请执行云南金马源房地产开发（集团）有限公司、郭玲一案中不得执行位于昆明市的房屋。案件受理费100元（原告已预交），由被告云南金马源房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  周媛媛人民陪审员  郭一入人民陪审员  曾琼芬二〇二一年六月十日书 记 员  杨 颖陈文华