宁夏回族自治区平罗县人民法院               民 事 判 决 书                                                                               （2021）宁0221民初2001号原告:宁夏平和物业服务有限公司，住所地：平罗县平西路南侧金水湖畔小区会所。法定代表人：李某，系宁夏平和物业服务有限公司董事长。委托诉讼代理人：张某，住平罗县。被告：吴某，住平罗县。委托诉讼代理人：吴某，住平罗县。原告宁夏平和物业服务有限公司与被告吴某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏平和物业服务有限公司的委托诉讼代理人张某、被告吴某及其委托诉讼代理人吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠2018年3月1日至2020年12月31日的物业费1702元，违约金1721元，合计3423元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告现住鑫盛小区1-1-601室，截止2020年12月31日共拖欠物业费1702元，违约金1721元，共计3423元没有交纳。原告的收费人员多次上门催收，被告拒不交纳。原告又上报平罗县物业协会，物业协会签发了告知函，被告仍不交纳，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，物业公司在业主不知情的情况下与业主委员会签订了合同，制定的霸王条款，合同中部分条款有造假成分，没有经过业主同意就涨价，不合理；物业公司的服务不到位，比如门锁坏了不维修，绿化、养护不到位；前期物业收取了物业费和装修保证金和1900元天然气接口费，答应用天然气接口费抵顶物业费，但现在的物业公司不认可；物业公司收取的停车费属于全体业主所有，应当由物业公司退还。 经审理查明，被告于2012年2月购买平罗县鑫盛家园小区1号楼1单元601室房屋，面积为109.3平方米。2016年3月1日，原告与平罗县鑫盛家园小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，合同期限三年，自2016年3月1日至2019年2月28日，由原告向该小区业主提供物业服务，服务标准为二级，住宅物业费每月每平米0.38元。业主应于物业费到期之日起交下一年物业服务费用。因原告原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当向业主委员会支付相应违约金。业主或物业使用人未按时足额缴纳物业费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，每日按应缴纳金额的3‰支付违约金。2018年12月18日，原告与平罗县鑫盛家园小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，合同期限三年，自2019年1月1日至2021年12月30日，由原告向该小区业主提供物业服务，服务标准为一级，住宅物业费每月每平米0.52元。业主应于物业费到期之日起预交下一年度物业服务费用。因原告原因，物业服务达不到本合同约定服务内容和标准的，经业主委员会和物业主管部门调查核实，情况属实的，由业主委员会和物业主管部门以书面责令其限期进行整改。业主或物业使用人未按时足额交纳物业费的，业主委员会应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，每日按应缴纳金额的3‰支付违约金。被告吴某居住在该小区，属于原告服务范围。自2018年3月1日至2020年12月31日，被告共拖欠物业费1702元未交纳，原告的工作人员催收后，被告仍未交纳，引起本案诉讼。 另查明，原告自2019年1月1日起，每月每平米按0.5元收取物业费。上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的企业法人营业执照、服务价格登记备案证及平发改发（2011）243号文件、物业服务合同、鑫盛小区第二届业主委员会换届材料及调整物业费报告，被告提交的照片等证据在卷佐证，本院依法予以确认。被告提交的鑫盛小区业主联名起诉物业公司意见书、天然气管道建设费发票复印件达不到其证明目的，依法不予采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与平罗县鑫盛家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法、有效，本院依法予以确认。合同签订后，原告提供了相应的服务，被告也享受了事实上的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。原告作为提供物业服务的主体，应当按照约定及服务标准给业主提供物业服务，原告在提供物业服务时，存在服务不到位的情况，也构成违约，故对原告要求被告支付拖欠的物业费的诉讼请求，依法予以支持1532元（1702元×90%），对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。被告的辩解，物业服务不到位的情况，予以采信；辩解应由天然气接口费抵顶物业费的意见，因无证据证实，不予采信；对于返还停车费的问题，不属于本案处理范围。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告吴某于判决生效后五日内支付原告宁夏平和物业服务有限公司物业费1532元；二、驳回原告宁夏平和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                                                                            审 判 员  金亚琼                                                                                           二〇二一年六月十五日                                                                            书 记 员  田梦欣附：本判决书所适用的法律条款 《中华人民共和国物权法》 第八十一条第一款 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》29.当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：……第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。  业主可以委托代理人参加业主大会会议。  业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。  业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第三十五条第一款 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条第一款 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1