广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终67号上诉人（原审被告，反诉原告）：万德金，男，1983年5月20日出生，汉族，身份证住址：江西省丰城市××××××××××××，身份证号码：360××××××××××××819。委托诉讼代理人：游雄志、邓靖，广东广和（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：尹禺闰，男，1970年3月24日出生，汉族，身份证住址：湖南省衡南县××××××细皂组，身份证号码：430××××××××××××859。委托诉讼代理人：肖兰燕，广东乾旭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：博罗县卓辉实业有限公司，住所地：博罗县×××××××××××横波，统一社会信用代码：914×××××××××××905M。法定代表人：方某1。委托诉讼代理人：徐祥全，广东宽和律师所律师。委托诉讼代理人：李嘉蕙，广东宽和律师所实习律师。上诉人万德金因与被上诉人尹禺闰、博罗县卓辉实业有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人万德金上诉请求：一、请求二审法院依法撤销重审判决第一、二、三、五项判决，依法发回重审或者改判为：1.判决解除上诉人和被上诉人尹禺闰于2018年5月11日签订的《厂房租赁合同》；2.判决上诉人无须向被上诉人尹禺闰返还押金、租金共计562000元及利息；3.判决上诉人无须向被上诉人尹禺闰赔偿装修工程款项72141元；4.判决被上诉人尹禺闰赔偿上诉人已支付的厂房介绍费人民币128000元。二、由被上诉人承担一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、一审法院以上诉人未经博罗县卓辉实业有限公司（以下简称“卓辉公司”）同意转租为由，认定上诉人和尹禺闰之间租赁合同关系无效，该认定属于事实认定和法律适用错误。事实上，上诉人向尹禺闰转租案涉厂房的情况“卓辉公司”是知悉并且同意的，具体可以从以下几个方面看出：（1）博罗县××××××民委员会出具的《住所登记证明》（尹禺闰提供的证据）提到“该物业产权属博罗县卓辉实业有限公司所有，经万德金经办出租，可以作为经营场所使用”，尹禺闰因此才可以案涉厂房的地址办理了工商营业执照证明。由于案涉厂房的权属人是“卓辉公司”，显然没有“卓辉公司”的同意，村委是不可能出具该证明的；（2）尹禺闰的证人李桂怡在庭审作证时提到陈炯贤介绍自己的身份时表明了其是“卓辉公司”的人员，同时李桂怡反馈陈炯贤知道上诉人和尹禺闰之间租赁关系，李桂怡也向陈炯贤披露了其代表尹禺闰方处理装修事宜，当时李桂怡要进厂装修时也是陈炯贤开门并提供钥匙。（3）尹禺闰提供的与“卓辉公司”的人员“陈炯贤”的微信聊天记录，亦可得知尹禺闰和陈炯贤一直在沟通案涉厂房装修事宜和厂房验收进度，陈炯贤也是知道是展意在装修（尹禺闰方与陈炯贤于2018年7月30日下午15：00微信聊天记录），但从未提及过上诉人没有经营权。综上可以看出，“卓辉公司”是知悉并同意上诉人转租案涉厂房，且自尹禺闰于2018年7月协商装修起6个月内，“卓辉公司”均未对上诉人转租事宜提出异议，因此上诉人具备案涉厂房的转租权，上诉人和尹禺闰之间租赁合同是有效的。二、上诉人和尹禺闰已变更了案涉厂房的交房期限，尹禺闰无正当理由单方提前解除合同的行为已构成违约。由于案涉厂房消防验收尚未通过，因此上诉人和尹禺闰一直在沟通变更厂房交付期限，如2018年9月4日晚上的微信（上诉人原审本诉和反诉证据第2-3页）；后上诉人和尹禺闰于2018年11月8日早上10：55分就案涉厂房交付期限的变更达成了一致合意（原审本诉和反诉证据第4页）；且尹禺闰和上诉人于2018年12月6日17：10再次就2018年11月8日达成的厂房交付期限变更合意进行再次确认（原审本诉证据和反诉证据第8-9页）。案涉厂房在2019年1月30日已通过消防验收，但在2019年3月1日的厂房交付期限尚未届至的时候，尹禺闰却在2019年1月15日微信提出解除租赁合同，显然尹禺闰的行为已严重违反双方约定，构成违约。三、尹禺闰作为违约方，主张上诉人赔偿其损失没有任何依据，法院对此认定有误。尹禺闰无正当理由提前解除案涉租赁合同，其主张的押金和租金退还部分理应抵扣因其违约给上诉人造成的损失，有剩余的才能返还。至于其主张的利息部分，没有任何依据。即便认定上诉人和尹禺闰的租赁合同无效，合同无效的结果也只是恢复原状，不应支持尹禺闰的利息主张。至于尹禺闰主张的装修损失也缺乏依据，尹禺闰在2018年9月12日下午9：27分微信中提到：“仅做了一楼的隔墙，其余都不能动”、“二楼办公室都未动”，可看出尹禺闰并未对案涉厂房进行实质性装修，显然与其提供的证据相矛盾。至于尹禺闰的证人王友诚的证言与尹禺闰主张相矛盾，他们主张的装修费金额是不一致的，因此王友诚证言和尹禺闰主张均不可采信。尹禺闰未能举证证明其证据中提及的装修项目为案涉厂房的装修项目，也未能证明该装修项目已实际完成，无法证明其费用支付属于案涉厂房的装修款，且尹禺闰均未提供发票印证费用的实际产生，因此，法院认定上诉人要支付尹禺闰装修费没有依据。综上，尹禺闰无正当理由提前解除案涉租赁合同，已构成违约，其主张的损失缺乏事实和法律依据，理应驳回。四、尹禺闰违约导致合同解除，理应赔偿上诉人的相应损失，法院不予支持上诉人的反诉主张显然缺乏依据。上诉人聘请了中介为其寻找厂房的承租人，并为此支付了厂房介绍费128000元，对此上诉人已提供了支付厂房介绍费的银行支付记录和中介出具的收据予以证明（上诉人原审反诉证据第55页和重审证据《收据》）。且尹禺闰对此也是知情的，见尹禺闰提交的《民事起诉状》事实与理由的第一句“原告于2018年初与被告通过中介介绍认识”、2018年12月7日早上11：58分上诉人在微信中和尹禺闰说到：“另外一个亮面（两面）的中介费是我付的”（上诉人原审反诉证据第56-58页），由于尹禺闰擅自单方解约导致上诉人产生上述损失。根据《厂房租赁合同》第十二条和《合同法》第一百零七条，尹禺闰无正当理由擅自解除案涉租赁合同，构成违约，理应赔偿上诉人的相应损失。综上所述，上诉人认为一审法院在认定事实和适用法律错误的情况下所作出的判决，严重损害了上诉人的合法权益。为此，恳请二审法院能在查清案件事实的基础上，支持上诉人的上诉请求并维护其合法利益。被上诉人尹禺闰答辩称：一审查明的事实清楚、法律适用正确，应当予以维持。上诉人的上诉，没有相关事实与法律依据，应当予以驳回。被上诉人博罗县卓辉实业有限公司答辩称：一、我方原审是被列为第三人，现在将我方列为被上诉人，我方认为属于主体错误，因为在原审中上诉人并未将我方列为被告，原审中只有尹禺闰方将我方列为被告，但是尹禺闰方并未提起上诉，二审将我方列为被上诉人是没有依据的。二、我方认为上诉人在上诉状中陈述的事实部分没有依据，请求法院予以驳回。原审原告尹禺闰向原审法院起诉请求：1.确认原、被告签署的《厂房租赁合同》已因被告违约而解除。2.判令被告向原告返还已收取的押金38400元、租金178000元。3.判令被告向原告赔偿因其违约行为产生的经济损失，具体包括：（1）厂房装修损失：装修工程款项80968元、装修材料及设备费用10781.5元；（2）人工费用损失：按李桂怡、李明坤等8人应发工资数额为准，自李桂怡、李明坤等8人劳动合同约定起始期限计算至劳动期限届满止，至2019年1月原告已产生人工费用损失暂为252893元，及差旅费损失7587.5元；（3）押金和租金利息：以562000元为本金，按中国人民银行贷款利率，自2018年5月11日起计算至返还之日止，暂计算至2019年2月11日，为18335元；（4）支付本案本诉与反诉律师费75000元。4.本案及反诉的诉讼费全部由被告承担。重审时，原告增加诉讼请求：1.判令第三人向原告返还其收取的涉案厂房供电低压配电房的工程款3万元。2.判令第三人与被告共同就被告向原告收取的租金、押金承担返还责任。3.判令第三人就原告在本案中产生的经济损失与被告一起承担连带赔偿责任。重审时，原告表示变更诉讼请求申请书中的第三项的第一款中的装修材料及设备费用为10781.5元属于书写错误，请求更正为10982元；明确第三项第二款中的人工费用损失计算到2019年2月，损失总额308506元。原审反诉原告万德金向原审法院反诉请求：1.解除反诉人与被反诉人之间的《厂房租赁合同》；2.被反诉人赔偿反诉人装修费用损失共计人民币881420元（其中换好厂房玻璃门窗费用283400元，楼顶防水车间加装电梯费用120000元，宿舍每间单独隔好卫生间费用196020元，做好大门26000元，加装200千伏安的变压器费用256000元）；3.被反诉人赔偿反诉人已支付的厂房介绍费人民币128000元；4.被反诉人承担本案本诉和反诉费诉讼费。原审法院认定事实：原、被告于2018年5月11日签订一份《厂房租赁合同》，约定由被告将涉案的位于惠州市博罗县×××××××边组横陂的厂房、宿舍租赁给原告使用，租赁期限为4年，即自2018年7月16日至2022年7月15日，2018年7月16日至8月15日为免租装修期，正式起租时间为2018年8月16日，租金按建设面积每月128000元，租金两年递增10%；被告负责自来水管到厂房内，被告有义务协助原告办理工商营业执照，费用由原告支付；厂房整体主体消防由被告负责；等等。当日，原告向被告支付合同约定的押金38400元和2018年8月份租金50000元、9月份租金128000元，共计562000元。原告承租涉案厂房等的用途是开办惠州市××××有限公司，签订上述合同后，惠州市××××有限公司于2018年7月25日成立。原告经被告同意后，投入资金装修涉案的厂房等，但是，因涉案厂房等的消防证未办理，被告一直未将涉案厂房等交付原告使用，现涉案的厂房等由被告承租使用。后双方就租赁物交付事宜协商未果，原告于2019年1月15日通过微信告知被告表示解除租赁合同。另查明，涉案厂房等为第三人博罗县卓辉实业有限公司所有，已领取了房地产权证。2018年4月25日，被告与第三人签订了一份《厂房、宿舍、食堂承租意向书》，双方达成了租赁涉案厂房等的意向。2019年5月16日，被告与第三人签订了一份《博罗厂房租赁合同》，约定由第三人将涉案厂房等出租给被告，租用期限自2019年9月1日至2027年8月31日，其中免租装修期为2019年6月1日至2019年8月31日止；被告缴纳押金后，第三人应于2019年6月1日前将涉案的房屋交付给被告使用；等等。被告与第三人签订的《博罗厂房租赁合同》，明确约定未经第三人书面同意，被告不得转租或者变相转租租赁物业。本案中，第三人明确表示被告将涉案厂房等转租给原告时，没有告知第三人，第三人也不知情。原审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述规定，在承租人未经出租人同意转租的情况下，出租人不知道承租人转租的，转租合同无效；出租人知道或者应当知道承租人转租后，在六个月内提出异议的，转租合同无效，但在六个月内未提出异议的，转租合同有效。本案中，被告与第三人签订的《博罗厂房租赁合同》，明确约定未经第三人书面同意，被告不得转租或者变相转租租赁物业。第三人明确表示被告将涉案厂房等转租给原告时，没有告知第三人，第三人也不知情。原、被告均未能提供充分的合法有效的证据证明第三人同意被告将涉案厂房等转租给原告，亦未能提供充分的合法有效的证据证明原告知道或者应当知道被告将涉案厂房等转租给原告。据此，因被告未经第三人同意转租，故原、被告于2018年5月11日签订的《厂房租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第二款规定：“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，因被告未经第三人同意转租，导致其与原告签订的《厂房租赁合同》无效，存在过错，故应承担赔偿责任。关于原告请求被告返还押金、租金及支付利息的问题。因双方签订的《厂房租赁合同》无效，且被告至今未将涉案的厂房等交付给原告使用，据此，原告请求被告返还押金38400元和8月份租金50000元、9月份租金128000元，共计562000元，并请求从2018年5月12日起，以562000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息，有事实和法律依据，故原审法院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故自2019年8月20日起，被告应按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付利息给原告。关于原告请求赔偿装修工程款项的问题。原告经被告同意后，投入资金装修涉案的厂房等，原告主张其支付了装修工程款项80968元（包含建设供电低压配电房的工程款30000元），原告对其上述主张，向原审法院提供了厂房装修报价单、装修工程付款申请各一份、转账记录三份、收款收据两张、王诚友身份证复印件一张予以证明，并申请了证人王诚友出庭作证。原告提供的装修工程付款申请及一份转账记录，显示原告支付了建设供电低压配电房的工程款30000元给案外人陈炯贤，据此，原告主张其支付了建设供电低压配电房的工程款30000元，原审法院予以采信。原告提供的厂房装修报价单，虽然显示工程款为50968元，但是，原告提供的一份转账记录及一张收款收据均显示金额为37141元，另一份转账记录及一张收款收据均显示金额为5000元，共计42141元；且证人王诚友出庭作证时陈述：总的工程款是47000元，已经支付了40000元，还有7000元没有支付。据此，原告主张其支付了该工程款50968元，依据不足，原审法院不予采信，根据原告提供的上述证据及证人王诚友的陈述，原审法院认定原告支付的该工程款为42141元。综上，原告支付的装修工程款项（包含建设供电低压配电房的工程款30000元）为72141元（30000+42141）。原告投入资金装修、建设的装修物及供电低压配电房，与涉案的厂房等已形成附合，且现涉案的厂房等由被告承租使用，被告完全可以利用，即使被告不同意利用，也应赔偿由此造成原告的损失，据此，原告请求赔偿装修工程款项，有事实和法律依据，原审法院予以支持，但其请求赔偿80968元与事实不相符，应按实际的72141元予以赔偿。关于原告请求赔偿装修材料款及设备费用的问题。因无论原告是否购买、安装了空调，该空调与涉案的厂房等并未形成附合，原告可自行拆除，所以，原告请求赔偿购买空调的费用6410元，依据不足，原审法院不予支持。原告请求赔偿装修材料款，因原告向原审法院提供的购销合同和转账记录，记载的供货方与收款人并不相同，且原告未向原审法院提供装修材料款的发票，故原审法院不予支持。原告请求被告赔偿人工费用损失，依据不足，原审法院不予支持。至于原告请求被告支付律师费，因双方没有约定，故原审法院不予支持。至于原告请求第三人返还建设供电低压配电房的工程款30000元，请求第三人与被告共同返还押金、租金，请求第三人与被告承担连带赔偿责任，因原告支付的押金、租金、建设供电低压配电房的工程款30000元，并非由第三人收取；第三人与原告并没有合同关系，原告与被告签订的合同无效，第三人并不存在过错，据此，原告的上述请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于被告的反诉请求，因其系导致合同无效的过错方，故其反诉请求原告赔偿各项损失，没有法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告尹禺闰与被告万德金于2018年5月11日签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告万德金应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告尹禺闰返还押金、租金共计562000元及支付利息给原告尹禺闰（利息以562000元为基数，自2018年5月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付，计至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付，计至还清款项之日止）。三、被告万德金应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告尹禺闰赔偿装修工程款项共计72141元。四、驳回原告尹禺闰的其他诉讼请求。五、驳回被告万德金的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13868元、诉讼财产保全费4020元，合计17888元，由原告尹禺闰负担4888元，被告万德金负担13000元。反诉费6942.5元，由被告万德金负担。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是涉案《厂房租赁合同》的效力以及如何计付涉案款项的问题。据此，本院析理如下：一、关于涉案《厂房租赁合同》的效力问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，上述规定是出于保护出租人利益的目的，赋予出租人享有解除合同的选择权。本案中，上诉人与博罗县卓辉实业有限公司签订的《博罗厂房租赁合同》约定未经出租人书面同意不得擅自转租，但博罗县卓辉实业有限公司并未主张解除《博罗厂房租赁合同》，即便博罗县卓辉实业有限公司主张解除该合同亦不影响上诉人与被上诉人尹禺闰于2018年5月11日签订的《厂房租赁合同》的效力问题，故涉案《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应为合法有效，原审法院认定涉案《厂房租赁合同》无效不当，本院予以纠正。上诉人与被上诉人尹禺闰均应严格按照合同约定履行各自义务。因上诉人与被上诉人尹禺闰就涉案厂房的消防办理以及交付事宜产生本案纠纷，被上诉人尹禺闰在原审中主张解除《厂房租赁合同》，上诉人亦同意其解除主张，故本院予以支持。二、关于涉案款项的计付问题。上诉人与被上诉人尹禺闰于2018年5月11日签订《厂房租赁合同》，约定起租期为2018年8月16日，亦约定涉案厂房整体主体消防由上诉人负责，至被上诉人尹禺闰2019年1月25日起诉前，上诉人未完成涉案厂房的消防事务，故涉案合同的解除，上诉人应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被上诉人并未实际使用涉案厂房，涉案租赁合同目的不能实现，上诉人应当返还被上诉人已支付的押金及租金，而该占用期间产生的利息属于法定孳息，因此，原审认定上诉人应返还被上诉人涉案押金和租金及其占用期间的利息并无不当，本院予以维持。至于涉案装修损失的问题，被上诉人系经上诉人同意后投入资金予以装修的，现上诉人迟迟未能履行办理涉案消防证的义务，导致涉案租赁合同解除，该装修损失应由上诉人承担，原审法院结合当事人提供的付款申请、转账凭证、收款收据及证人证言等证据，认定涉案装修损失为72141元的事实与法律依据充分，本院予以维持。上诉人的其他上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理不妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1325号民事判决第二、三项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1325号民事判决第四、五项；三、变更广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初1325号民事判决第一判项为：解除尹禺闰与万德金于2018年5月11日签订的《厂房租赁合同》；四、驳回尹禺闰的其他诉讼请求；五、驳回万德金的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费10142元（万德金已预交），由万德金负担。本判决为终审判决。审 判 长 卫书平审 判 员 蓝惠兰审 判 员 寇 倩二〇二一年六月二日法官助理 梁丽欣书 记 员 严 倩