安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初1004号 原告：张利，男，1967年11月8日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 原告：张远哲，男，1995年10月30日出生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：王启成，淮南市谢家集区杨公法律服务所法律工作者。 被告：淮南市德润置业有限公司，住所地淮南市田家庵区淮舜南路爱佳综合楼1601。统一社会信用代码91340400MA2RUC4D32。 法定代表人：孙志强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程雪晴，安徽里奇律师事务所律师。 原告张利、张远哲诉被告淮南市德润置业有限公司（以下简称德润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告张利、张远哲及其共同委托诉讼代理人王启成，被告德润公司的委托诉讼代理人程雪晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张利、张远哲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原、被告签订的认购书无效。2、请求依法判令被告立即返还原告定金2万元。3、诉讼由被告承担。事实与理由：原告于2020年8月12日在被告处经过置业顾问虚假的介绍下和被告签订了认购书，并交纳了2万元定金，但是原告第二天在被告公示的网上信息栏就发现该房屋的公摊面积和置业顾问当时所介绍的公摊面积完全不一致，被告在销售时存在欺诈行为，原告要求被告给个说法和解决方案，但多次协商均未果。现原告诉讼法院，请求判如所请。 被告德润公司辩称：一、根据相关法律规定，本案纠纷实际发生时间为2021年1月1日之前，应适用民法典生效前的法律和相关司法解释。二、答辩人与被答辩人于2020年8月12日签订的《认购书》合法、有效，该《认购书》为双方当事人共同签订，签订认购书时，答辩人与被答辩人均为完全民事行为能力人，且该认购书的内容不存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形。三、答辩人与被答辩人签订的《认购书》已于2020年11月14日解除。《认购书》第2条和第4条第4款规定了双方应按合同约定履行义务。《认购书》签订后，答辩人多次以电话或书面的方式通知被答辩人前往公司缴纳首期购房款以及签订正式的《商品房买卖合同》，被答辩人均拒绝。根据《合同法》第93条、第96条的规定和《认购书》的约定，答辩人有权解除双方签订的《认购书》。2020年11月12日，答辩人向被答辩人邮寄了解除《认购书》通知函，该认购书自被答辩人收到之日即于2020年11月14日解除。四、被答辩人拒不按照《认购书》的约定，前往答辩人处缴纳首期购房款及签订正式的《商品房买卖合同》的行为构成违约，答辩人有权没收被答辩人交纳的定金2万元。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告德润公司系房地产开发及销售的公司，在本区开发东悦府住宅小区。原告张利、张远哲因需要购买住宅房，于2020年8月12日与被告德润公司签订该小区1栋2602室房屋的“认购书”，约定，两原告认购商品房为东悦府1栋2602室，建筑面积104.02平方米，总价款598739元，认购正式定金2万元，于签署认购书时付清。交付房款约定，以商业或公积金贷款，于签订认购书之日起十日内，即2020年8月23日前，交付首付房款125146元，签订《商品房买卖合同》，余款45万元办理公积金或商业贷款。订购书第四条其他约定第4条约定，如乙方（两原告）未按时签署《商品房买卖合同》交缴付上述应付房款，则视为乙方自动放弃其所认购物业，甲方（德润公司）有权不退还乙方已缴付的定金及其他款项，并有权将该商品房重新出售，乙方不得要求任何形式的赔偿。认购书另行约定了其他内容。认购书后附原告张利、张远哲的签名及指印，被告德润公司印章及经办人陆某某、销售经理李某签名。 认购书签订后，原告张利、张远哲缴付了定金2万元，被告德润公司出具了“收据”，收据中的收款事由为：2602定金。 原告张利、张远哲签订认购书次日，认为售房宣传中，对于涉案房屋公摊面积实际平方陈述不实，公摊面积实际差大于其宣传，并当庭提交了与售房人员朱某的微信聊天记录予以证实，但被告德润公司称该公司并无朱姓员工，签订认购书时也并书面约定公摊面积事宜。 由于原告张利、张远哲签订认购书后十日内，未按照认购书的约定，向被告德润公司缴纳首付房款，经协商无果后，被告德润公司于2020年9月12日向两原告邮寄了催款通知书，要求两原告按约于2020年9月18日交付首付款105146元，没有办理的，视为放弃对该房屋的认购，同时不予退还已经缴纳的定金。由于两原告在该期限内仍未缴纳房屋首付款，被告德润公司于2020年11月12日向两原告邮寄了“解除《认购书》通知函”，向两原告告之解除双方的《认购书》，缴纳的定金2万元予以没收，有权对涉案房屋重新出售。为此，原告张利、张远哲向本院提起诉讼。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。因购买房屋系家庭生活中的重要事项，原告张利、张远哲在签订认购书之前，应当对房屋坐落、面积、公摊面积、价款、支付方式等内容应当进行充分的了解。而在认购书签订后，原告张利、张远哲认为被告德润公司在售房宣传过程中存在欺诈，应当认定认购书无效，因此，本案争议焦点为认购书的效力。 通过原、被告双方庭审举证，原告张利、张远哲以其与售房人员朱某的微信聊天，证实被告德润公司在认购书签订前，虚假宣传行为购成了欺诈，合同无效。但经庭审，无法查明微信聊天记录中的朱某是否属于被告德润公司的房屋销售人员。另经认购书签署人员可证实，销售人员为陆某某，销售经理为李某，即原、被告签订的认购书中，并无朱某，因此，本院对于微信记录中的朱某身份不予确认。 其次，认购书中对于房屋公摊并未进行明确，而该房屋面积、房号与政府部门公布的信息基本一致，即通过认购书中对于房屋属性与对外公布的情况并无不同。另外，按照原告张利、张远哲诉称内容，公摊面积的差值仅不到三平方米，即便被告德润公司存在宣传不实的情况，也不属于法律规定的欺诈行为，从而导致合同无效。 以上，原告张利、张远哲诉请认购书无效的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。认购书系双方当事人真实意思表示，认购书的内容不违反国家强制性法律规定，认购书合法有效。 认购书的履行过程中，原告张利、张远哲并未按照认购书约定缴纳房屋首付款，在收到被告德润公司邮寄的催款通知书后，仍然未履行缴款义务，即两原告已明示拒绝履行认购书约定的缴款义务，为此，被告德润公司邮寄了解除《认购书》通知函，并告之没收定金2万元，以及将涉案房屋重新出售。根据《合同法》的规定，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。即被告德润公司按照认购书的约定，要求原告张利、张远哲履行缴款义务，并给予了相应的期限，但两原告仍未履行，发出解除通知，符合法律规定。 最后，关于原告张利、张远哲诉请返还定金2万元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定……如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，由于原告张利、张远哲迟延履行债务，导致原、被告双方未能签订《商品房买卖合同》，原因系两原告的违约所致，因此，两原告无权要求被告德润公司退还定金。 依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 驳回原告张利、张远哲的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告张利、张远哲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员 汪 涛 二〇二一年六月一日 书记员 杨明明 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。