广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14553号上诉人（原审原告）：招扬，男，1988年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：黄小陶，广东宇全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐维杰，男，1989年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省紫金县，委托诉讼代理人：马环开，广东定海针律师事务所律师。上诉人招扬因与被上诉人徐维杰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月16日公开开庭审理了本案。上诉人招扬及其委托代理人黄小陶、被上诉人徐维杰及其委托代理人马环开到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。招扬上诉请求：1.撤销一审判决，改判徐维杰向招扬支付买房尾款4万元、违约金53.2万元、律师费3万元；2.本案一审、二审受理费及财产保全费由徐维杰负担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误，虽双方买卖合同载明交易价格为266万元，但实际成交价格为270万元。首先，按照房屋买卖交易中介收费的行业惯例，中介费为成交价格的1%，招扬实际也是按照270万元的基数缴纳中介费27000元。其次，鉴于招扬在房屋出售后需继续在案涉房屋居住10个月，双方协商确定招扬以每月4000元的租金租住案涉房屋，租金款项共计4万元直接在房屋总价款中扣除，由此也方便徐维杰以更低的价格支付交税金额，中介机构出具的《声明书》亦可证实该事实。因徐维杰未按合同约定支付房款，招扬起诉要求其支付，徐维杰却因此否认4万元租金的事实，并不断骚扰招扬一家、要求立即搬走。中介机构为平息招扬怨气，另行找寻房屋供招扬居住并为招扬支付10个月的租金。若不是徐维杰恶意拖欠房款及逼迫招扬搬离的事实，则中介机构自费补偿招扬有违常理。最后，招扬在一审提交的录音资料中，徐维杰明确承认了4万元租金的事实。据此，案涉房屋的实际成交价为270万元而非266万元。（二）鉴于徐维杰逼迫招扬搬迁，该4万元租金应作为房款由徐维杰向招扬支付，但其并未支付，故徐维杰的行为构成根本违约，其应按合同约定按房价款20%向招扬支付违约金，该违约金也并未超出法律的有关规定。（三）招扬缴纳的律师费有委托合同、支付凭证、律师事务所出具的发票作为证据，结合前述事实可见，本案招扬并无过错，招扬的律师费应由徐维杰全额负担。此外同理，本案诉讼中，招扬为维护自己合法权益而提起的财产保全，由此产生的财产保全费用也应由徐维杰负担。综上，恳请二审法院判如所请。徐维杰二审答辩称，针对招扬上诉主张徐维杰支付购房尾款及违约金的请求，一审法院已经作出相关认定；针对招扬上诉主张的律师费问题，招扬没有提交实际支付的凭证。我方同意一审判决，不同意招扬的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。招扬于2021年1月11日向一审法院起诉请求：要求徐维杰支付买房尾款4万元，违约金53.2万元，律师费3万元，承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年11月3日，招扬（出售人）与徐维杰（买受人）签订《不动产买卖合同》（合同编号：100007442447），出售人出售坐落于白云区××路××街××房（以下简称涉案房屋），建筑面积共103.74平方米，不动产权证/房产证/其他权属证号：04206004；该不动产处于抵押状态，抵押权人招商银行；成交价格266万元，第一笔定金10万元，买受人应于本合同签订当日支付，第一期194万元，买受人应于买受人取得同意贷款通知且抵押权人通知还款之日起10日内支付至出售人银行账户，第二期62万元，买受人应于出新房产证后20天内支付至出售人银行账户；出售人与买受人任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付不动产总价款万分之五的违约金，本合同有特别约定的除外，出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项：1.出售人提供的该不动产权属证书等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人于本合同签署后无法取得不动产所有权；2.该不动产被查封或限制转让，导致买受人无法取得该不动产所有权的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该不动产出售给买受人或者擅自提高不动产交易价格的；5.将该不动产出售给第三方的；出售人与买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的包括律师费等相关费用。双方当天签订一份《补充协议》，双方同意于2020年11月13日提前垫付该物业所欠银行的贷款，作为购买该物业的部分楼款，金额为194万元，并已存入招扬扣款账号；自徐维杰提前将部分购房款（即银行欠款金额）支付至招扬账号之日起，招扬确认结清银行欠款后5个工作日内出具结清证明，如超过5个工作日（即第8个工作日起），招扬以每日支付2000元作为徐维杰已提前支付的垫资赎契的综合费用，直至拿到银行结清证明为止。徐维杰于2020年11月3日支付定金10万元，2020年11月13日支付房款194万元（转账至招扬招商银行广州分行的账户）。2020年11月24日，涉案物业办理权利人为徐维杰的不动产权证【（2020）广州市不动产权第04404647号】，徐维杰表示11月26日取得不动产权证，徐维杰于2020年12月24日向招扬招商银行账户转账62万元，并通过微信要求招扬交房。2021年1月2日，招扬、徐维杰签订物业交接确认书，视为涉案房屋实际交付使用。招扬主张律师费30000元，出具2020年12月20日委托代理合同及2021年1月14日律师费发票予以证实。招扬原主张要求支付尾款62万元，违约金53.2万元及律师费3万元，合计118.2万元，于2021年1月7日撤回要求支付尾款62万元诉请，庭审中确定尾款为4万元。招扬主张双方约定成交价为270万元，因交易后招扬需要继续居住，双方协商在总价中减少4万元，以266万元签署房屋买卖合同，后徐维杰反悔不让招扬继续居住，引起纠纷，中介公司承诺负责租房事宜和承担租赁期间租金和押金，招扬出具中介公司的声明书予以证实。徐维杰对此不予确认。一审法院认为，招扬、徐维杰签订的不动产买卖合同及补充协议合法有效，双方应恪守履行。招扬主张合同总价实际为270万元，并不是合同约定的266万元，徐维杰不予确认，招扬未能提供证据证实双方对此补充进行约定，招扬该主张一审法院不予采信，招扬要求徐维杰支付尾款4万元的请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。合同约定新房产证出证后20天内支付余款62万元，房产证于2020年11月24日办理，应于2020年12月14日前支付62万元，徐维杰迟延至2020年12月24日才支付，已构成违约，招扬要求徐维杰按不动产成交价20%计算违约金，徐维杰提出异议，合同约定逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并要求出售人支付不动产成交价20%的违约金，徐维杰逾期履行未超过十五日，且招扬并未提出要求解除合同，故应按合同对迟延履行义务的每逾期一日按不动产总价万分之五计算违约金，徐维杰应支付逾期十日的违约金，计算为266万元×10天×0.05%=13300元，招扬诉请超出部分，一审法院不予支持。招扬要求徐维杰支付律师费3万元，出具委托代理合同及发票予以证实，合同约定违约方须承担守约方支出包括律师费等相关费用，徐维杰提出应结合双方过错程度承担，徐维杰违约导致招扬支出律师费应由徐维杰承担，但因为诉请部分不予支持，根据承担款项比例计算为【（620000+13300）/1182000】×30000=16073.6元，招扬诉请超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年4月6日判决如下：一、自判决生效之日起五日内，徐维杰向招扬支付违约金13300元；二、自判决生效之日起五日内，徐维杰向招扬支付律师费16073.6元；三、驳回招扬的其他诉讼请求。一审案件受理费4910元，由招扬负担4670元，徐维杰负担240元并于本判决生效之日起五日内迳付招扬。财产保全费5000元，由招扬负担4756元，徐维杰负担244元并于本判决生效之日起五日内迳付招扬。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审期间，招扬为证实双方买卖房屋的实际交易价格为270万元、以10个月租金抵4万元房款的事实，向本院提交以下证据：1.广州骏升房地产有限公司经纪人叶俊辉出具的《情况说明》，主要内容为：“招扬和徐维杰当时谈好的总房款是270万元，后来由于招扬要继续住到十月份，每月租金4000元，总租金4万元，签书面合同时，在原来的房价里扣除4万元的租金，总房价是266万，等出来新房产证和徐维杰付清房款后再签租赁合同。我中介公司按照270万元的标准收取了1%的中介费27000元。由于徐维杰没有按期付款，并不愿意与招扬签署租赁合同，招扬向法院起诉，徐维杰就不认以前谈好的招扬继续租用房子，房租在房款中扣除的口头协议，不再签署租赁合同，徐维杰还来招扬处闹事……我本人主动帮招扬另租了同小区的三室一厅房子，并承诺承担招扬十个月的租金，而且一直履行承诺，每月直接把3600元租金打给招扬然后再转给业主。”2.招扬与案外人签订的《房屋租赁合同》，约定每月租金为3600元；3.微信转账记录。徐维杰质证认为：证据1-2属于逾期证据，真实性无法确认，该两份证据与中介在一审提交的租赁承诺书内容一致，一审法院未对租赁合同予以采信；证据3我方不确认关联性，该微信转账记录无法证实与徐维杰有直接关系，双方也没有根据买卖合同的约定签订租赁合同，我方也不清楚款项性质。本院二审另查明：一审期间，招扬为证实双方协商确认的房屋交易价格为270万元，曾提供协商期间的通话录音、叶俊辉分别于2020年12月28日、2021年1月21日出具的《租赁承诺书》《声明书》等，其内容与二审出具的《情况说明》基本一致。双方签订的《不动产买卖合同》第十条约定：“本合同自买卖双方签字或盖章之日起生效。双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的理解，应当采用书面形式。本合同与任何在此之前买卖双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同为准。”第十一条特别约定中约定：“双方约定一致，此交易完成并出新房产证后，原业主需继续居住本房屋，则以承租方式继续居住，另外签署租赁协议。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉房屋买卖交易价格的确定；2.招扬主张徐维杰支付房价款20%的违约金是否成立；3.徐维杰是否应全额承担招扬支出的律师费。关于案涉房屋交易价格的认定问题。本院认为，双方签订的《不动产买卖合同》已明确约定该不动产成交价格为266万元，同时该合同第十条确定“本合同与任何在此之前买卖双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致的，以本合同为准。”“对本合同的理解，应当采用书面形式。”据此，即便双方协商期间徐维杰承诺给予招扬继续租住房屋并以此抵减4万元房价款，但在该项协议内容未纳入合同书面约定的情况下，有关双方在房屋买卖交易项下的权利义务内容仍应当以合同书面约定为准。而根据合同第十一条约定，关于房屋租赁事宜仍需在双方“此交易完成并出新房产证后……另外签署租赁协议”，该特别约定条款也并未确定以租金抵扣部分房屋价款的内容。至于招扬与叶俊辉之间有关中介费结算等问题，属于不同主体间形成的不同法律关系范畴，中介人员如何与招扬约定中介费及其履行中介义务另寻租赁房屋，均与本案房屋买卖合同的事实认定无必然关联。因此，招扬所提供的相关证据均不足以推翻双方签订的《不动产买卖合同》约定内容，其上诉主张双方实际交易价格为270万元，理据不足，本院不予支持。关于徐维杰应当承担的违约金标准问题。本案中，徐维杰虽有逾期10日付款的违约行为发生，但双方签订的《不动产买卖合同》中关于买受人承担不动产成交价20%的违约责任适用前提为因买受人存在“逾期履行本合同约定的义务超过十五日”的根本违约，导致出售方以书面通知的方式解除不动产买卖合同。据此，招扬上诉主张适用该条款追索徐维杰的违约责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。关于招扬支出的律师费、诉讼保全费承担问题。虽合同约定违约方应承担守约方支出的律师费、财产保全费等费用，但因招扬一审诉讼请求中仅有部分主张得以支持，一审法院按照相应款项比例确认徐维杰的该项赔偿责任，符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，招扬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9340元，由上诉人招扬负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年六月二十四日法官助理杨希书记员叶小琳