四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终10855号 上诉人（原审原告）：邓某2，男，1986年2月20日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人（原审原告）：邓某1，男，2016年1月26日出生，汉族，住成都市高新区。 法定代理人：邓某2（系邓某1之父），男，1986年2月20日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人（原审原告）：刘强，男，1964年8月23日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 上诉人（原审原告）：何彬，女，1965年8月8日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 以上四上诉人的共同委托诉讼代理人：何政泉，四川泰仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地：四川省成都市高新区尚阳路12号。 法定代表人：王俊友，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邢珊珊，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师。 上诉人邓某2、邓某1、刘强、何彬（以下简称邓某2方）因与被上诉人成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初7743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨晗独任审理。本案现已审理终结。 邓某2方上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判龙湖公司向邓某2方支付逾期办理不动产权证书的违约金共计27130.5元（从2019年5月1日起至2020年11月4日止，每逾期一日，按照已付房款的万分之一计算）；2.二审诉讼费由龙湖公司承担。事实和理由：1.本案案涉不动产办证义务是在成都市开始实施不动产统一登记政策后的2017年4月，在这种情况下，成都市不动产登记部门已经实施了“一窗式受理、一站式服务”的工作模式，龙湖公司也可实现“进一个门，领一张证”，一审判决迎合龙湖公司“同口径”理论，将“统一登记”简单理解就是“合二为一”，错误理解国家不动产统一登记政策，应予纠正。2.一审判决错误理解国家不动产统一登记政策，导致错误适用买卖双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议关于权证办理的条款，且本案案涉《商品房买卖合同》补充协议中关于国有土地使用权证办理时限的规定，因起算时间不能具体确定导致时间约定不明，对约定不明的时间不应得到适用。3.一审中邓某2方提交的《会议记录》《调解笔录》《行政程序处理意见书》三份证据证明，龙湖公司在730日的办证期限未能办证后，又向业主代表承诺在2019年12月31日前办理完毕32栋不动产权初始登记，而根据成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》的规定，龙湖公司“最迟至2019年12月31日之后的合理期限”即2020年1月31日前履行案涉不动产权证书办理义务，而一审判决遗漏了该事实的存在，仅以合同条款认定邓某2方办证期限，明显错误。4.一审中邓某2方提交的同一小区33栋、22栋买卖合同及办证情况证据表明，无论33栋还是22栋，龙湖公司都是在合同约定的2年房产证办结期限内完成不动产转移登记的；而2019年6月1日的录音证据证明，龙湖公司在未能给33栋办证时给32栋办证，也属于违约；一审法院依职权调取的《关于征收土地价款的决定》也证明，是龙湖时代天街（西地块）住宅面积超容，不是32栋住宅面积超容，在西地块其他多个楼栋均能在买卖合同约定的房屋产权证办理时限完成不动产权证办理的情况下，不应让32栋的业主为整个西地块住宅超容的行为承担后果。综上所述，一审判决错误，遗漏重要证据和事实，请求依法改判。 龙湖公司辩称，1.买卖合同约定了既办理房屋所有权证、又办理土地使用权证，签订合同后，因政策原因，只存在不动产权证这一种证书，在登记事项上，一个不动产权证，既登记了房屋面积，又登记了土地面积，确实是等同于以前的两种权利分开登记事项相加，那么确实就应该进行同口径比较，应该综合考虑原房产证＋原土地证的同等结果。故，一审判决对不动产权证的理解切入点（即登记事项）是正确的。2.关于适用《商品房买卖合同》及其补充协议的办证条款，如前所述，既然在登记事项上囊括了房产证＋土地证的登记事项，那么对应也就需要考量原约定的房产证办理时间＋原约定的土地证办理时间；而买卖双方约定办理房产证和土地证的时间都不是一个固定的日期，约定的是至少需要多长时间而已；对房产证约定的是，所有证件税费资料收齐后＋730日，而何时收齐资料，是不知道的；对土地证约定的是，“出卖人应在买受人房屋所在楼宇物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国土使用权证书”，根据上述约定，办证时间为“730日＋？＋3年”，就算邓某2方认为“？”部分的时间约定不确定，那么视为0，也至少有5年才会获得房产登记＋土地登记的最终效果，而邓某2方获得同等登记结果，没有超出双方的预期接受度。3.在一审中，一审法院已经组织了双方对《会议记录》《调解笔录》《行政程序处理意见书》等证据进行了质证，一审法院没有采纳邓某2方的观点，不叫遗漏了事实。4.本案系批案，其余180多个案子已经开过庭了，因本案涉及到继承问题是后面判决的，希望系列案件统一处理。 邓某2方向一审法院起诉请求：判令龙湖公司支付逾期办理不动产权证书的违约金（自2019年5月1日起，按照已付房款每日万分之一计算，截至2020年5月31日暂计19428元）。 一审法院认定事实：2015年6月6日，邓某2、刘雅丽与龙湖公司签订《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定，邓某2、刘雅丽购买龙湖公司开发的位于成都高新区××路××号××街××栋××单元××层××号房屋，总价款490607元。《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》中主要有以下条款与本案争议焦点有关： 一、《商品房买卖合同》中与本案争议焦点有关的合同条款。 第五条：邓某2、刘雅丽采取贷款方式付款。 第十条第（一）款：出卖人（即龙湖公司，下同）在2017年7月15日前向买受人（即邓某2、刘雅丽，下同）交付该商品房。 第十九条第（二）款：1.买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2.因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且符合补充协议第十二条第4款起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。 二、《〈商品房买卖合同〉补充协议》中与本案争议焦点有关的合同条款。 第一条第1款：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能免除或限制出卖人责任的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本合同。 第十二条第2款：买受人采取按揭贷款的付款方式的，买受人委托出卖人办理房屋权属转移登记手续，向出卖人出具相关授权委托书（此委托不可撤销）且买受人应将所有相关证件及资料交由出卖人收持，待办理完毕房地产权属证书后，由出卖人交于贷款银行办理抵押手续。因银行办理抵押登记而使买受人不能在合同约定的时间内取得权属证书的，出卖人不承担因此产生的延期办理权属登记的违约责任。 第十二条第4款：买受人取得房屋所有权证的730日期间自第1条所称证件资料（含买受人应签署的手续）和税费收齐之日起计算。 第十二条第5款：因政策及政府主管部门的原因，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房屋所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任。但是出卖人应当在买受人要求后给予说明。 第十二条第8款：出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国有土地使用权证书。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，买受人实际取得国有土地使用权证书的时间以该证载时间为准。 合同签订后，邓某2、刘雅丽向龙湖公司支付了全部购房款490607元，龙湖公司向邓某2、刘雅丽开具了《销售不动产统一发票（自开）》。2016年9月20日案涉房屋取得《竣工验收报告》。2017年2月7日案涉房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2017年4月22日龙湖公司向邓某2、刘雅丽交付了案涉房屋。其后，邓某2、刘雅丽向龙湖公司支付了印花税贴花费、转移登记费等共计2593.93元，契税7359.11元，双方对交齐办证资料的具体时间存在争议。 2020年3月16日，买受人之一刘雅丽去世，根据四川省成都市高新公证处出具的（2020）川成高证民字第6412号公证书，载明：刘雅丽的继承人为：配偶邓某2，子女邓某1，父亲刘强，母亲何彬，邓某2自愿放弃对刘雅丽遗留的案涉房屋份额的继承，故案涉房屋由邓某1、刘强、何彬共同继承。2020年11月4日，龙湖公司协助取得案涉房屋的不动产权证书。证书编号为：川（2020）成都市不动产权第0××0号、川（2020）成都市不动产权第0××1号，登记权利人为邓某2、刘雅丽。 一审法院另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》《销售不动产统一发票》《成都市不动产登记信息查询结果》《竣工验收报告》《公证书》以及当事人的陈述等。 一审法院认为，邓某2、刘雅丽共同购买案涉房屋，享有基于《商品房买卖合同》及补充协议的相应权利和义务，现刘雅丽在签订合同之后去世，其相应的权利和义务由其继承人邓某1、刘强、何彬继承，因此邓某1、刘强、何彬与邓某2提起本案的诉讼，符合法律规定。本案的争议焦点为：本案的法律适用以及龙湖公司于2020年11月4日协助取得案涉房屋不动产权证书，是否构成违约？邓某2方主张的违约金是否应得到支持？ 首先，关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，本案纠纷发生于民法典施行之前，故仍适用当时的法律、司法解释的规定。 其次，一审法院认为，成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）自2016年11月23日起实施不动产统一登记，案涉合同签订于2015年6月6日，即案涉合同签订时，因成都市尚未实施不动产统一登记，故双方分别约定了分户房屋所有权证和分户国有土地使用权证的办理时间。根据一审审理查明的事实，双方对交齐办证资料的时间虽有争议，但即使邓某2、刘雅丽于2017年4月22日交房当日即交齐办证资料，那么根据合同约定，分户房屋所有权证办理时间最早也在2019年4月21日（即2017年4月22日加730日）才届满。而当时成都市主城区已经开始实施不动产统一登记，故，龙湖公司无法再按照合同约定为邓某2、刘雅丽办理“分户房屋所有权证”，而应当按照成都市国土资源局（成都市不动产登记局）2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》要求，为邓某2、刘雅丽办理不动产权证书。在合同未约定办理不动产权证书的时间、期限、违约责任、双方权利义务，且双方未达成新的协议约定的前提下，因不动产权证书实际上是原来的“分户房屋所有权证书”和“分户国有土地使用权证”的合二为一，其办理不仅需要满足合同约定的分户房屋所有权证书的办理期限和条件，同时需要满足合同约定的分户国有土地使用权证的办理期限和条件，故，开发商为买房人办理不动产权证书的时间，可以参照合同约定的分户房屋所有权证的办理时间加上合同约定的分户国有土地使用权证的办理时间确定。 鉴于以下理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定及审理查明的事实，龙湖公司应协助邓某2、刘雅丽取得案涉房屋的分户所有权证的时间为邓某2、刘雅丽实际收房且交齐税费和资料的时间再加上730日，双方对邓某2、刘雅丽交齐资料时间存在争议，假设邓某2、刘雅丽于交房当日即交齐税费与办证资料，龙湖公司协助办理分户房屋所有权证的时间依照合同约定最早在2019年4月21日届满（即2017年4月22日加730日）；2.龙湖公司应协助邓某2、刘雅丽取得分户国有土地使用权证的期限最早也于2022年4月21日届满，即2017年4月22日加730日再加上三年。 理由如下：《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十二条第8款的认定问题。双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十二条第8款就案涉房屋的分户国有土地使用权证的办理问题的约定是“出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国有土地使用权证书”。双方对该条款的效力存在争议。现邓某2方认为该条款严重损害买房人利益，违背公平正义，为无效条款，不具有约束力。龙湖公司认为该条款有效，约定的办证期限尚未届满。一审法院经审查认为： （1）该条款系格式条款。该条款系龙湖公司提供的合同文本中予以载明，属于预先拟定并重复使用的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该条款属于格式条款。 （2）该条款内容对买受人的权利存在限制情况。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十二条第8款的约定，系双方对于办理分户国有土地使用权证期限的约定，因同楼宇物业的其他买受人办理完毕分户房屋所有权证的时间并不是邓某2、刘雅丽所能确定，也不是邓某2、刘雅丽个人通过全面妥善履行己方的合同义务可以完成，故，根据该条款的内容，邓某2、刘雅丽何时能取得分户国有土地使用权证的时间不能明确，该条款内容对买受人的权利存在限制情况。 （3）龙湖公司就该条款已经尽到必要的提示说明义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明”。双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第一条，加黑加粗标示了“买受人已认真阅读”“对于可能免除或限制出卖人责任的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明”“经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利义务”等内容，证明龙湖公司就案涉合同存在限制买受人权利的情形进行了必要的说明和提醒。邓某2、刘雅丽作为购房者，对于购买价值昂贵的房产，也应对自己的权利予以必要的关注，在龙湖公司对相关补充协议存在延长办证期限、限制买受人部分权利的条款等问题已经预先提醒的前提下，邓某2、刘雅丽依旧选择签订案涉合同，可视为邓某2、刘雅丽对分户国有土地使用权证办证期限为房产证办理后三年内的认可。 （4）该条款不存在无效情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应认定该格式条款无效”，同时根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第五十二条、第五十三条之规定，合同无效有“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”四种情形，免责条款无效有“造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的”两种情形。双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十二条第8款，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定之无效情形。案涉《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十二条第8款虽然因约定的办证期限较长，且邓某2、刘雅丽难以通过自己的行为对办证期限进行预期，存在限制买受人权利的情形，但该条款并未免除出卖人的协助办证义务，且《〈商品房买卖合同〉补充协议》第一条对买房人已经进行了提醒，分户房产证办理完毕后再给予出卖人三年的分户国有土地使用权证办证期限，是邓某2、刘雅丽签订合同时可以预期和认同的期限。 综上理由，一审法院认为，依据案涉合同及补充协议约定，龙湖公司应当协助邓某2、刘雅丽办理不动产权证书的期限，最短也是所在楼宇物业的所有业主能够在龙湖公司实际交房当日就交齐税费和办证资料，加730日再加三年，如果个别业主未在实际交房当日交齐税费和资料，该期限还可能更长。故，对于邓某2、刘雅丽而言，龙湖公司应当协助邓某2、刘雅丽办理不动产权证书的期限，最早在2022年4月21日届满，系邓某2、刘雅丽在签订合同之时即可以预见的。现因龙湖公司已经于2020年11月4日协助办理不动产权证书，龙湖公司不存在逾期办证的违约行为，故对邓某2方要求龙湖公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，本案龙湖公司已经在双方协商认可的期限内协助办理不动产权证书，不存在逾期办证的违约行为，但本案纠纷系双方在合同中约定的办证期限过长所致，故一审法院酌情确定由龙湖公司承担本案诉讼费。 据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回邓某2方的诉讼请求。一审案件受理费减半收取143元，由龙湖公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人邓某2方的上诉请求与被上诉人龙湖公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：龙湖公司是否存在逾期办理案涉房屋不动产权证书的行为，是否应该对此承担违约金。对此，本院论述如下： 根据本案查明的事实，邓某2方与龙湖公司签订案涉《商品房买卖合同》及其相关补充协议的时间在成都市开始实施不动产统一登记之前。双方合同中约定的办理权属转移登记为房屋所有权证书以及国有土地使用权证书，并就此约定了期限以及相应的违约责任。但在合同履行过程中、在约定的办理房屋所有权证时间届满之前，成都市开始实施不动产统一登记制度，原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记为房屋不动产权证书，原房屋所有权证书与国有土地使用权证书不再单独办理。而双方在合同中对此情况并无约定，亦未在合同履行过程中就如何确定办理不动产证的期限、违约责任达成补充意见。在此情况下，虽办证方式因政策原因发生变化，但出卖人仍负有协助买受人办理案涉房屋的转移登记手续。因不动产统一登记制度系对原二证的合并，则应以合同约定的后一个证件即国有土地使用权证的期限作为办理不动产证的期限，更契合双方合同约定的权属证明完整取得的时间和买卖双方对于合同义务履行的最后期限的预期。一审法院对不动产权证书办理期限确定为国有土地使用权证书办理期限的认定符合客观事实、充分考虑双方合同约定内容，该认定正确，本院予以确认。邓某2方上诉提出仍应按照原约定办理房屋所有权证书的时间起算办理不动产权证的理由，因双方约定办理房屋所有权证书的时间届满前已开始实施不动产统一登记，且双方约定的办理国有土地使用权证书的时间亦在二证合一政策实施之后，龙湖公司在客观上已无法申请单独办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，故邓某2方的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于邓某2方提出约定的国有土地使用权证办理时间不能确定，故不应适用的问题。双方合同约定国有土地使用权证的办理时间为“出卖人应在买受人房屋所在楼宇所有物业的分户房屋转移登记所有权证全部办理完毕之日起3年内协助买受人办理分户国有土地使用权证书”，本院审查后认为，双方对案涉合同中对于国有土地使用权证办理期限存在理解分歧，且该条款为龙湖公司提供以反复使用，故对于格式条款的理解存在争议的情况下，一审法院已对该条文的文意作出的解读为本案所涉房屋的房产证办理后三年，该理解更有利于买受人邓某2方，即邓某2方无需等待案涉房屋所在楼宇其他房屋分户转移登记全部办理完毕，而系根据其本人与龙湖公司所签订的案涉房屋约定的房屋所有权证办理时间届满后起算国有土地使用权证的时间。一审法院对该条文的认定符合原《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”以及《中华人民共和国民法典》第四百九十八条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本院予以确认。如根据邓某2方的主张，在双方约定了国有土地使用权证应当办理、仅对于何时办理双方存有分歧的情况下，不根据双方约定的合同义务综合判断义务人应当如何履行，亦违反原《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民法典》第五百一十条之规定，故邓某2方的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，邓某2方的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费478元，由上诉人邓某2、邓某1、刘强、何彬负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨 晗 二〇二一年六月三日 法官助理  唐小燕 书 记 员  李淇佑