广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13724号上诉人（原审被告）：林清泉，男，1969年8月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：杨来，男，1985年1月5日出生，汉族，住湖北省天门市。被上诉人（原审原告）：张婵，女，1989年1月2日出生，汉族，住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪志刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审被告：广州誉百辉企业管理顾问有限公司，住所地广东省广州市越秀区西华路525号1703房，统一社会信用代码91440104MA59E8DN37。法定代表人：张新旭，职务：执行董事兼总经理。上诉人林清泉因与被上诉人杨来、张婵、原审被告广州誉百辉企业管理顾问有限公司（以下简称誉百辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初10505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余盾独任审理，本案现已审理终结。林清泉上诉请求：撤销一审判决第二、三项。事实和理由：（一）杨来、张婵明确承认不愿意继续履行《广州市房地产买卖合同》（以下简称《房地产买卖合同》），无力支付余额购房款提出解除上述合同，应当按双方合同第八条、第九条约定承责；（二）林清泉在合同期内不存在违约金行为，一审认定林清泉违约存在偏颇。经营状况了恶劣问题是杨来、张婵不按时履行合同的付款义务所致。杨来、张婵至本案立案之时，仍未付清房款，已构成违约。（三）收杨来、张婵5万元正是林清泉继续要求其履约的意愿，杨来、张婵也清楚欠款的情况。双方没有重新签订补充协议，应当以原签订合同中的支付房款条款来履行。而杨来、张婵不能以支付5万元来逃避合同约定的罚则。2019年5月22日收到5万元，至2019年8月22日房产被法院查封，期间有90天的时间，杨来、张婵没有按合同约定在60天内付清余额房款，林清泉有权按合同第八条、第九条约定，不予退回其所缴付的所有款项，并另行出售，无需通知杨来、张婵。（四）请求法院判定杨来、张婵按合同第八条约定，向林清泉支付违约金，违约金以总房款68万元为基数，自网签日即2018年2月6日后60天起计至2020年5月31日立案时止，按日利率万分之三计算，共720天计算出违约金为146880元。（五）请求法院判定杨来、张婵违约，根据合同约定没收其定金3万元。被上诉人杨来、张婵二审答辩意见称，双方就广州市花都区x（以下简称为涉案房屋）签订的《房地产买卖合同》之所以不能继续履行是因为林清泉的原因被查封导致，林清泉的上诉理由不成立，不同意其上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。林清泉于2020年7月6日向一审法院起诉请求判令：1.解除《广州市房地产买卖合同》；2.林清泉返还购房款人民币42万元；3.林清泉赔偿杨来、张婵的利息损失66150元（按照基准利率5.25%自2017年10月27日暂计至2020年5月31日）；4.林清泉赔偿杨来、张婵因本案支付的律师费32000元；5.案件诉讼费由林清泉承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区x，建筑面积47.35平方米，权属人是林清泉。该房屋于2017年6月6日设立抵押权，抵押权人为林纯，债权数额为2000万，于2017年7月6日设立抵押权，抵押权人为谢敏，于2019年8月22日被一审法院查封。2017年10月20日，杨来、张婵（认购方）与林清泉（出售方）的委托代理人誉百辉公司签订《花城美汇商品房认购书》，约定由认购方以68万元的价格向出售方认购涉案房屋。合同约定付款方式为按揭付款，定金3万元于签署本认购书时付清，首期44万元于2017年10月27日前付清，余下房价款在收到出售方通知后15个工作日内，备齐资料办理余下房价款21万元的银行按揭手续，并配合签署《商品房买卖合同》及相关协议。按揭金额不足以支付剩余楼款的由买受人以现金方式补足。合同还约定交楼日期为2017年12月31日，出售方在签署本认购书即日起240天内，通知认购方办理过户手续；签署《商品房买卖合同》之后，本认购书终止，如本认购书与《商品房买卖合同》存在不一致的，以《商品房买卖合同》为准。杨来、张婵于认购书签订当日支付定金3万元及购房款5万元，誉百辉公司向杨来、张婵出具收到上述款项的收据。2017年10月26日，林清泉（甲方、卖方）委托誉百辉公司与杨来、张婵（乙方、买方）签订《房地产买卖合同》，约定由乙方以68万元的价格向甲方购买涉案房屋。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，乙方按下列第3种方式按期付款：3.其他方式首期款：乙方应于2017年10月27日前向甲方支付房款37万元；二期款：乙方应于按揭银行出具贷款结果之日起3日内向甲方支付房款10万元；剩余房款：除前述房款外，剩余房款21万元，由乙方于双方网签当日，委托按揭服务机构协助办理银行按揭手续（包括按照贷款银行的要求提供真实、完整的资料，签署全部申请文件，缴齐按揭费用等），按揭方式为商业贷款。如网签完成之日起30日内乙方未取得银行同贷文件或取得银行同贷但银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，乙方须于网签之日起60日内，以转帐方式向甲方支付剩余房款。如乙方在网签完成之日起30日内取得银行同贷文件的，则乙方同意按照甲方通知的期限办理完税手续、交易过户手续及抵押登记手续。第三条，甲方应当在2017年12月31日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。第六条房地产交易的税费按照国家及广州市有关规定，由甲、乙双方各自缴交。甲乙双方同意由有网签电子密钥的中介机构代为出具网签合同。第七条；甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的，按照下列方式处理：该房地产应于2017年12月31日前交收楼。甲方应在此日期前通知乙方办理交接手续，乙方应在甲方发出交楼通知之日起15个工作日内与甲方办理交接手续。第九条，乙方未按照本合同的约定给付房款的，按照以下方式处理：若乙方未能在本合同规定的日期内，按约定金额向甲方支付应付房款的（包括按揭方式的房款），甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。如乙方未能按照本合同规定的日期内，办妥银行按揭贷款手续、缴交相关税费、签署《广州市存量房买卖合同》（网签合同）、《前期物业管理服务协议》等，即视为乙方违约，甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。合同签订后，杨来、张婵支付房款29万元。誉百辉公司出具收到上述房款的收据。后杨来、张婵于2019年5月22日支付房款5万元。杨来、张婵与林清泉确认双方系涉案合同的合同相对方。杨来、张婵陈述，誉百辉公司可以不承担责任。林清泉陈述，其已按照合同约定办理了网签手续，且已支付契税。林清泉为此提交了纳税发票及广州市存量房买卖合同拟证实其主张，该两份证据均为复印件。林清泉提交的纳税发票显示的日期为2018年5月18日，提交的广州市存量房买卖合同显示的签订时间为2018年2月6日，但合同落款处乙方签名由他人代签，且注明日期为2019年7月5日。杨来、张婵以证据未提交原件为由，未对上述证据发表质证意见。关于何方存在违约行为，杨来、张婵主张因林清泉未在合同约定的时间将涉案房屋交付使用，且涉案房屋已被查封，其未支付剩余房款系行使不安抗辩权，故林清泉存在违约行为。至于按揭及网签的情况，其并不清楚，林清泉并未告知其按揭未通过。林清泉认为系杨来、张婵违约，因其未按照合同约定的时间支付购房款，违反了合同约定，其未违约。杨来、张婵曾到农商行申请过按揭，但未通过审批，根据合同约定，交付房屋的前提是合同签订60天内付清余款。如杨来、张婵按照合同约定的时间付款，涉案合同是可以履行完毕的。经一审法院询问，为何杨来、张婵于2019年5月22日再次支付5万元购房款，且此后仍未完成交易。杨来、张婵陈述，系因为其要求林清泉交付房屋，但此后林清泉并未交付房屋，故其行使不安抗辩权，其现在没有能力支付剩余房款26万元。林清泉陈述，系因为其催促杨来、张婵支付余款，但杨来、张婵并未足额支付余款，故其没有交付房屋，也没有办理过户手续。另查明，杨来、张婵在本案起诉前，未曾向林清泉主张解除合同。杨来、张婵为本次诉讼支出律师费32000元。一审法院认为，杨来、张婵与林清泉签订的《花城美汇商品房认购书》及《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。誉百辉公司并非合同相对方，杨来、张婵要求誉百辉公司承担责任，一审法院不予支持。本案的争议焦点为何方存在违约行为。杨来、张婵未能按照合同约定的时间支付房款，违反了合同约定。杨来、张婵抗辩其不清楚办理按揭及网签的情况，但杨来、张婵自签订合同之后至其向林清泉支付5万元房款期间，未曾偿还过房贷，其对此亦持放任态度，并未积极履行合同，寻求其他方式支付余款。根据涉案合同的约定，若乙方未能在本合同规定的日期内，按约定金额向甲方支付应付房款的（包括按揭方式的房款），甲方有权不予退回乙方已缴付的所有款项，并有权将该房产另行出售，无须通知乙方。但杨来、张婵于2019年5月22日向林清泉支付了5万元房款，林清泉并未拒绝接受。由此可见，双方对于付款期限进行变更均无异议，且仍愿意继续履行合同。林清泉以杨来、张婵逾期付款为由，主张不退还杨来、张婵支付的款项，一审法院不予采纳。现涉案房屋已于2019年8月22日被一审法院查封，杨来、张婵亦明确其无意继续履行合同，无力支付剩余房款，涉案合同不宜继续履行。杨来、张婵要求解除合同，一审法院予以支持。一审法院酌定法庭辩论终结时即2020年9月1日年为合同解除日期。合同解除后，林清泉收取杨来、张婵支付的购房款应予退还，杨来、张婵要求林清泉退还其支付的房款42万元，一审法院予以支持。因对于涉案合同的解除，杨来、张婵与林清泉均有过错。故杨来、张婵要求林清泉自付款之日起支付利息，一审法院不予支持。利息应自款项返还之日次日起计付。杨来、张婵要求林清泉支付律师费32000元，一审法院不予支持。据此，一审法依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年9月29日作出如下判决：一、确认杨来、张婵与林清泉于2017年10月26日签订的《房地产买卖合同》于2020年9月1日解除；二、林清泉于判决发生法律效力之日起十日内向杨来、张婵返还420000元；三、林清泉自判决发生法律效力之日起十日内向杨来、张婵支付利息（利息以420000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年9月2日起计至付清之日止）；四、驳回杨来、张婵的其他诉讼请求。一审案件受理费5460元，由杨来、张婵负担2839.2元，由林清泉负担2620.8元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，林清泉称其对双方合同解除没有异议，同时也同意向杨来、张婵退还房款，并明确表示其上诉仅对一审判决支付利息有异议。杨来、张婵表示林清泉在本案中未就其逾期支付房款的违约责任等提出反诉，故不同意上述问题在本案二审中处理。二审中，双方当事人未提交证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合林清泉的上诉请求和理由和庭询意见以及杨来、张婵的答辩，本院确定本案争议的焦点是：林清泉抗辩无需向杨来、张婵支付购房款的利息应否支持问题。现评析如下：一审法院已就双方签订的《房地产买卖合同》于2020年9月1日解除以及双方对合同解除均有过错作出了充分、详细的阐述，本院予以确认并不作赘述。现本院已确认双方签订的合同于2020年9月1日解除，且林清泉对双方合同解除亦表示没有异议，并同意向杨来、张婵退还购房款，但其至今仍未将购房款返还给杨来、张婵，因此，一审法院判决林清泉自合同解除的次日即2020年9月2日起向杨来、张婵支付购房款的利息，并无不当，本院予以维持。林清泉上诉认为无需支付利息，欠缺充分理据，本院不予支持。至于林清泉提及的杨来、张婵逾期付款的违约金问题，由于林清泉没有提出反诉，且杨来、张婵不同意在二审中进行审理，因此，本案不予审处。综上所述，林清泉的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7600元，由上诉人林清泉负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年六月二十五日法官助理王日平书记员谢金泽