安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1899号 上诉人（原审原告）：周世军，男，1976年8月25日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人:黄伟,北京京师(亳州)律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵中芝，女，1950年5月11日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：强璐瑶，安徽赵长利律师事务所律师。 上诉人周世军因与被上诉人赵中芝房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2021)皖1602民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周世军及其委托诉讼代理人黄伟，被上诉人赵中芝及其委托诉讼代理人强璐瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周世军上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判支持上诉人周世军的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审案件受理费由被上诉人赵中芝承担。事实与理由：1.周世军与赵中芝之间签订了商铺转让协议书，并向大行广场开发商以赵中芝的名义支付认购金。一审判决书第三页认定周世军已向泰华公司交纳定金90000元无任何事实依据，属于认定事实错误。周世军仅仅系以赵中芝的名义于2017年6月28日支付认购金，而后赵中芝以自己名义与泰华公司签订商铺定购协议，并无任何人向泰华公司支付定金，更不存在周世军未支付购房款而导致商铺未购买成功。而定购协议签订的时间系2017年11月29日，二者日期并不一致。因此，一审法院存在严重的事实认定错误的情形。2.本案系周世军无法变更户主姓名的违约行为导致商铺无法购买，系赵中芝违反商铺转让协议书的约定，其应当承担违约责任并赔偿损失。第一，根据周世军与赵中芝之间签订了商铺转让“周世军付清转让全款5万元,案涉商铺的购房权和优惠权及产权归周世军拥有,在未购案涉商铺前,赵中芝有义务配合周世军办理一切手续,例如变更户主姓名等有必要的手续”,而实际上,该商铺转让协议书签订后周世军支付了50000元转让款即已经完全履行了买受人的全部义务,但赵中芝以自己名义与泰华公司签订案涉商铺定购协议后并未按照上述协议约定完成变更手续,并导致周世军购买的案涉商铺的购房权和优惠权及产权均不能实现。第二,正因为赵中芝的无法履行义务,导致最终泰华公司退回了周世军缴纳的认购金30000元,即充分说明赵中芝交付的“标的物”存在重大瑕疵,导致买受人即周世军的交易目的无法实现。该行为属于赵中芝违约,其应当承担违约责任。第三,泰华公司退回周世军认购金30000元的事实也说明并非周世军不缴纳购房款,否则,泰华公司有权依据定购协议不予返还定购定金。3.一审法院加重周世军的举证责任,属于程序违法。一审判决书第三页认为,“周世军未举证证明赵中芝在购买案涉商铺的过程中未履行协助义务”,该举证责任应当由赵中芝承担其已经履行协助义务的的证据,而非由周世军举证。综上,请求依法支持周世军的上诉请求。 被上诉人赵中芝答辩称，周世军实际上是购买案涉房屋的优惠资格，因为赵中芝是原亳州大行的老商户，相对于外人而言在购买商铺时有巨额优惠。所以周世军通过中间人联系赵中芝要求购买赵中芝手中的优惠名额，而且根据开发商要求购买商铺要一直以赵中芝名义，也就是原商铺的名义购买，否则不得享受老户的优惠资格。根据生活经验法则及交易习惯，在没有支付购房款之前，其房屋所有权应归属于开发商名下，仅凭交付的定金无法转移过户。赵中芝一直在配合周世军签订定金合同等义务，并不存在违约行为。周世军之所以购买优惠券，并非为了实际购买房屋，而是想二次转手，把这些购房资格再进行高价出售，以从中获取差价利益。但因为市场行情变化，其最终没有出手成功，也无力向开发商支付余下房款，才出现现有的结果。 周世军向一审法院起诉请求：1.依法判令赵中芝返还商铺转让款150000元，资金占用费36900元；2.依法判令赵中芝支付违约金45000元；3.本案诉讼费用由赵中芝负担。 一审法院查明，2017年6月29日，周世军与赵中芝签订《亳州市工业品批发市场大行广场商铺合同转让协议书》（以下简称商铺转让协议书），约定赵中芝将位于亳州市谯城区××路××路××广场商铺合同（大行老商户购买新商铺一间的廉价优惠合同书）转让给周世军，商铺购房权、优惠券及产权是周世军享有，在未购大行广场实体商铺前，赵中芝有义务配合周世军办理一切手续，例如变更户主姓名等有必要的手续，任何一方违约需赔偿违约金200000元，转让合同书全款150000元。商铺转让协议书签订后，周世军向赵中芝支付了150000元。 2017年11月29日，赵中芝与亳州泰华置业有限公司（以下简称泰华公司）签订三份《亳州大行广场商铺定购协议书》（以下简称商铺定购协议书），约定赵中芝定购亳州大行广场189号商铺，面积42.31平方米，总价款1091598元；定购亳州大行广场1194号商铺，面积19.29平方米，总价款497682元；定购亳州大行广场1198号商铺，面积14.81平方米，总价款382098元。三份商铺定购协议书第四条均约定：“甲、乙双方约定，乙方在签订本协议书后15日内携带本协议，定金收据、身份证和购房款，及办理银行按揭所需要材料到大行广场营销中心签订《商品房买卖合同》《大行广场委托经营管理合同》。” 周世军已向泰华公司交纳定金90000元，因案涉商铺未支付购房款而未购买成功，泰华公司将该定金又退还给周世军。周世军庭审中称：“首付款我肯定不能先付，必须等到房子过户到我名下之后，我才能把剩余的首付款及购房款付清。”赵中芝称：“先由原告（指周世军）把全部房款付清之后，房子过户在我名下之后，我再把房子过户给原告……” 一审法院认为，周世军未支付购房款而导致案涉商铺未购买成功，且周世军亦未举证证明赵中芝在购买案涉商铺的过程中未履行协助义务，周世军的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，驳回周世军的诉讼请求。案件受理费4779元，减半收取2389.5元，由周世军负担。 二审期间，本院依法组织进行了证据交换及质证。本院将结合案情对各当事人提交的证据进行综合评判。 本院查明事实同一审。 本院认为，关于周世军向开发商交纳的九万元性质问题，周世军认为该九万元系认购金，可以用预交的九万抵更多优惠的房款，并非一审查明的定金九万元。但周世军并未提供相关证据加以证明其辩解。结合案涉商铺定购协议书第三条“乙方在签订本定购协议的同时已交纳定金人民币九万元，商品房买卖合同签订后，本定金转为购房款”的内容，以及周世军仅向开发商交纳过一次九万元的事实，一审认定该九万元系定金，并无不当。关于赵中芝是否构成违约的问题，经查，周世军与赵中芝签订商铺转让协议书，目的是为了利用赵中芝享有的购房优惠资格，从而实现其购买商铺时降低总房款金额。双方当事人签订该协议后，周世军向赵中芝支付了十五万元费用；赵中芝依照协议书约定，以其本人名称与开发商签订商铺定购协议书，以便利用其自身享有的优惠资格获取较为低价的购房款，从而达到周世军与其签订商铺转让协议书的目的。案涉商铺定购协议书中第四条明确约定：“甲、乙双方约定，乙方在签订本协议书后15日内携带本协议，定金收据、身份证和购房款，及办理银行按揭所需要材料到大行广场营销中心签订《商品房买卖合同》《大行广场委托经营管理合同》。”一审认定周世军未在规定期限内交付相应的购房款，导致购房目的不能实现。周世军辩称，未购房成功的原因系赵中芝违约所致，赵中芝应按照双方签订的商铺转让协议书约定，以其周世军的名义与开发商签订商铺定购协议书，而非以赵中芝的名义签订定购协议，故其不应提前交纳首付款及相关剩余购房款。本院认为，周世军的辩解理由不能成立。赵中芝享有的购房优惠资格具有一定的人身依附性，在正常情况下，若想利用该优惠资格购房，与开发商签订案涉商铺定购协议书的购房主体必然是享有该优惠资格的赵中芝本人，故周世军辩解因赵中芝未变更购房人名称，从而导致购房未成功，是赵中芝构成违约，应返还其支付的十五万元费用的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人周世军的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费4779元，由周世军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘晓慧 审 判 员 孙浩杰 审 判 员 沙启峰 二〇二一年六月十八日 法官助理 高辛冉 书 记 员 陈国振