山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0691民初917号原告：高杨，男，1988年11月29日生，汉族，住山东省烟台市福山区。委托诉讼代理人：黄鹏，山东君孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪良，山东君孚律师事务所实习人员。被告：李鑫，男，1986年12月1日生，汉族，住山东省莱西市。原告高杨与被告李鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用普通程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告高杨及委托诉讼代理人黄鹏、刘洪良到庭参加诉讼，被告李鑫经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高杨向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2020年8月21日至2020年11月20日的房屋租金3900元，支付自2019年8月20日至2020年11月20日的物业费1063.75元。2.判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月20日，原被告双方签订《房屋出租管理合同》，原告将坐落于烟台开发区××××小区×××××号房屋租赁给被告使用。双方约定租赁期限为12个月，租赁期限为自2019年8月21日起至2020年8月20日止，每月房租1300元，合同约定2019年9月开始付款方式为押一付三。合同第八条约定：合同期满，如被告要求续租，必须在十五天内与原告续约合同，否则视为自动续约3个月。租期内被告每次均以各种理由拖欠房租，合同期满后，被告亦未搬离，原告多次催促被告签订新的合同，被告口头同意，却以不在本地等各种理由推脱签订书面合同。按合同约定应视为已自动续约3个月，但被告一直拒付续租房租。另经过物业查询，被告从开始居住就一直未支付物业费（851元／年），总共15个月，共计1063.75元。故，原告为维护合法权益，提起诉讼。被告李鑫未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《房屋出租管理合同》、微信聊天记录、付款记录，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告母亲杨峰系烟台经济技术开发区××路××号××××小区×号楼××××号（门牌号码××，以下简称涉案房屋）房屋所有权人，杨峰授权原告代为管理出租房屋，履行相关出租房屋治安责任并承担相关法律责任。2019年8月20日，原、被告签订《房屋出租管理合同》，原告将涉案房屋出租给被告居住。合同约定：租期自2019年8月21日至2020年8月20日（共计12月），月租金1300元。被告在签订合同入住之时需交纳押金1300元，其后每个出租月5日前，按时向原告缴纳租金、水电费、网费及行政性收费。被告超出5天不交租金等费用，原告有权终止合同，并没收被告押金。租期已满，如需退房需提前10天通知房东，否则从押金扣除10天房租。合同期满，如被告要求续租，必须在十五天内与原告续约合同，否则视为自动续约3个月。合同另载明“8.22押一付一，9月开始付三个月，合同不到期，押金不退。”合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告于合同签订时向原告支付押金1300元、房租1300元，分别于2019年9月25日、2019年12月4日、2019年12月21日、2020年4月22日、2020年8月25日向原告支付了2019年9月21日至2020年8月20日期间的房租1900元、2000元、3900元、3900元、2600元，以上合计，被告向原告支付房租总计15600元。《房屋出租管理合同》期满后，被告继续占用涉案房屋。2020年8月24日，原告要求被告续签租赁合同，被告称“我得回去才跟你签，我在莱西这边有点活没干完……一天两天就回去了，回去我联系你，咱签合同行了。”原告回复称“便宜没问题，你全年预付吧，我实在天天要的麻烦了。”2019年9月12日，原告告诉被告“那天物业说没交物业费”。被告回复称：“对啊，你这物业费哈对不对，现在你这价太高了，你知道吗，我现在没回去哈，我过两天就回去，咱俩签合同，你知道现在疫情之后，没有这么高的价，你看看你这房租是不是？物业费我一直没交，物业费也不着急交，关键你这个太贵了，你这房租。”原告回复称“我和你说了，你全年预付我也给你便宜。”2020年9月27日，原告要求被告确定签合同的日期。被告称“过了八月十五假期，第二天就回去了。咱俩签合同，我交一年的。”原告回复称“可以，10月10日前吧。”被告回复“可以可以。”另查明，涉案房屋一年物业费为851元。关于原告收取的1300元押金是否应于退还。原告称，被告未按合同约定提前十天通知原告退房，并存在逾期缴纳房租的情况，卫生也比较差，需要请保洁清扫，因此根据合同约定，押金予以没收，不予退还。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”，第四百零二条约定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”根据上述规定，杨峰可以委托原告以原告自己的名义与被告形成租赁合同关系，并以原告的名义向被告主张合同价款。因此，原告的诉讼主体适格。原、被告签订的《房屋出租管理合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行己方义务。原告已将房屋交付给被告使用，被告应按照合同约定及时交纳租金及约定费用。《房屋出租管理合同》约定，被告应于每个出租月5日前，按时向原告缴纳租金、水电费、网费及行政性收费，超出5天不交租金等费用，原告有权终止合同，并没收被告押金。从被告向原告的付款记录能够看出，被告未按照合同约定及时支付房租，原告主张没收押金1300元，不予抵扣欠付房租，本院予以支持。根据《房屋出租管理合同》约定，被告要求续租，必须在十五天内与原告续约合同，否则视为自动续约3个月。2020年8月20日合同期满后，被告多次表示要继续承租房屋，签订一年的租赁合同，但迟迟未签订书面合同，根据《房屋出租管理合同》约定，视为自动续约3个月（租期自2020年8月21日至2020年11月20日）。因被告未到庭举证证明其于2020年11月20日前向原告交还涉案房屋，故原告要求被告按照《房屋出租管理合同》约定支付续签的三个月租金3900元，符合合同约定，本院予以支持。关于被告欠交的物业费，结合原被告的聊天内容及《房屋出租管理合同》中关于被告应承担行政性收费可以确认，涉案房屋的物业费应由被告缴纳，被告未依约交纳，构成违约，原告要求被告支付房屋占用使用期间（2019年8月21日至2020年1月20日）的15个月物业费1063.75元（851÷12×15=1063.75），于法有据，本院予以支持。综上，被告未依约续签合同，视为自动续约三个月，原告要求被告支付续约期间的租金及欠付的全部物业费，于法有据，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李鑫于本判决生效之日起十日内向原告高杨支付房租3900元、物业费1063.75元，合计4963.75元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李鑫负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  郭淑芝人民陪审员  张福印人民陪审员  陈爱芳二〇二一年六月九日书 记 员  苏 林