云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初1267号原告：李贵超，男，1992年3月1日出生，白族，身份证住址云南省大理白族自治州大理市，现住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：程牧曦，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。法定代表人：耗顺花，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈梽博，特别授权代理。原告李贵超与被告北京美丽屋资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告李贵超及其委托诉讼代理人程牧曦、被告北京美丽屋资产管理有限公司委托诉讼代理人陈梽博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李贵超向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告的《昆明市房屋出租委托合同》；2.请求判决被告搬离并腾还原告房屋，并请求判决被告向原告支付房屋占用费5100元（自2020年10月29日至实际返还原告房屋之日止，暂计算至2020年12月28日，共计2个月，7650元÷3个月×2个月＝5100元）（庭审中原告撤回本项诉请中房屋占用费的诉讼请求）；3.请求判决被告向原告支付违约金26010元（30600元×5年×17%＝26010元）；4.请求判决被告恢复原告房屋原状；（产生恢复原状费36200元）（庭审中原告明确本项诉请为要求被告将装修隔成5间的房屋恢复为3间）；5.请求判决被告返还原告钥匙2把、门禁卡2把（价值80元）、洗衣机1台（价值约800元）、热水器2台（价值约1600元）；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告拥有坐落于昆明市房屋。2017年11月28日，原、被告双方签订《昆明市房屋出租委托合同》，约定原告将房屋委托被告进行管理，并同意被告在进行房屋出租时提供经纪服务，房屋坐落于昆明市，原告授权乙方的委托期限自2018年4月28日至2023年4月27日，共5年，委托代理期限可延长一月，延长期内租金标准与本合同内租金标准一致，原告应于2017年11月28日前，将房屋交付给被告，并签订《物业交接清单》。租金标准为：年租金30600元，租金支付方式为按季度支付，2017年11月30日支付房租7650元，2018年7月28日支付房租7650元，2018年10月28日支付房租7650元，2019年1月28日支付房租7650元，2019年4月28日支付房租7650元，以上付款方式依次类推概不列举；委托期限内，未经原告书面许可，被告不得将受托事宜全部或部分转委托给他人；第七条第四款约定：被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同；未按约定支付租金达5日的；被告有第七条第四款情形之一的视作被告违约，应按合同总租金17%向原告支付违约金。原告于2017年11月28日将钥匙2把、门禁卡2把、洗衣机1台、热水器2台交付给被告，原被告双方签订《物业交接清单》。被告未按合同约定于2020年10月28日向原告支付房租，被告于2020年11月12日才向原告支付房租，且支付房屋房租的主体为北京易鸿悦房地产经纪有限公司。被告已严重违反合同约定，超过14天才向原告支付房租，且被告在未经原告书面同意的情况下，私自将受托事宜全部或部分转委托给他人，构成违约。被告违约后，原告通知被告解除合同，并要求被告返还房屋、恢复原告所属房屋原状，返还钥匙2把、门禁卡2把、洗衣机1台、热水器2台，支付违约金，但被告均置之不理。为维护原告的合法权益，根据《民法典》《民事诉讼法》等法律规定，现诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告北京美丽屋资产管理有限公司辩称，第一项诉请不同意现在解除合同，我方租金已支付到2021年4月27日，我方同意于2021年4月28日解除合同，但被告不承担违约金；第二项诉请他刚刚说他已经撤回了；第三项诉请原告说的违约金是按照五年17%来算，但是合同应该视为一年租金的17%；第四项诉请签订合同时明确说过我们是要对房屋进行改造的；第五项诉请门禁钥匙、热水器、洗衣机这些现在都还在的，我方同意返还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告双方对所提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月28日，委托人（甲方）李贵超与房屋管理机构（乙方）北京美丽屋资产管理有限公司签订《昆明市房屋出租委托合同》，约定甲方将房屋委托乙方进行管理。房屋坐落于昆明市，建筑面积131.09平方米，户型3居室。房屋常住人数及用途6-8人居住。甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，具体为允许乙方增添2间房屋。甲方同意预留给乙方的免租期作为乙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收租金。甲方授权乙方的委托期限自2018年4月28日至2023年4月27日，共5年。委托期限可延长一月，延长期内租金标准与本合同租金标准一致。其中2017年11月28日至2018年4月27日为免租期共计5个月。甲方应于2017年11月28日前将房屋交付给乙方钥匙，并签订《物业交接清单》见附件一。租金标准为：每年30600元（每月2550元），租金支付方式为季付。第一期房租于2017年11月30日支付，自2018年7月28日起于每季度第一个月的28日支付下一季度房租。合同第七条第四款规定：乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同。1.未按约定支付租金达5日的。2.擅自改变房屋用途的。……5.装修时未经甲方许可擅自改变房屋主体结构的。第八条违约责任约定：（一）出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用（改造房300×建筑面积）。……（三）乙方有第七条第四款情形之一的视作乙方违约，应按合同租金的17%向甲方支付违约金。在《昆明市房屋出租委托合同》首页，原告签署了《委托书》内容为：“兹有李贵超委托北京美丽屋资产管理有限公司全权办理物业地址为：昆明市盘龙区，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用”。合同签订后原告向被告交付了租赁房屋及钥匙2把、门禁卡2把、洗衣机1台、热水器2台。被告依约将3房装修改造为5房，并以原告房屋资产管理人的身份对外出租房屋，因疫情被告与原告协商延期支付租金，2020年1月28日应付租金于2020年3月20日支付。2020年10月28日应付租金7650元，被告于2020年11月12日支付（付款人为北京易鸿悦房产经纪有限公司）。2021年1月28日应付租金7650元（2021年1月28日至2021年4月28日期间租金），被告于2021年1月29日支付（付款人为北京易鸿悦房产经纪有限公司）。2021年1月19日，原告制作《联系函》通过微信发给被告公司工作人员，内容为“致北京美丽屋资产管理有限公司：贵公司在管理我名下昆明市房屋过程中，违反合同约定，支付租金逾期超过5日，且经我多次催促后，以北京易鸿悦房产经纪有限公司为主体向我支付逾期房租，未经我书面许可，私自更换房屋委托事宜管理公司。综合以上两点违反合同约定事实，我要求与贵公司解除上述房屋出租委托合同，并要求贵公司支付违约赔偿。请贵公司收到本联系函后3个自然日内予以回复，如无回复视为自动解除”。被告工作人员回复“不同意解约”。另查明，1.昆明市由3房改造为5房（分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ号房）后，由被告北京美丽屋资产管理有限公司作为原告李贵超的代理人对外出租。2.经双方协商被告北京美丽屋资产管理有限公司于2021年5月5日向原告腾退了昆明市房屋，并交还了钥匙2把、门禁卡2把、洗衣机1台、热水器2台。3.原告放弃了要求被告支付2021年4月28日至2021年5月5日期间的房租的诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《昆明市房屋出租委托合同》系双方自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同。现双方均同意解除合同，被告已将租赁房屋昆明市于2021年5月5日腾退给原告，对原告诉请要求解除《昆明市房屋出租委托合同》的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告腾还房屋，返还钥匙2把、门禁卡2把、洗衣机1台、热水器2台的诉讼请求，因上述义务被告已履行，本院不再支持。对原告要求被告支付将房屋恢复原状费用36200元的诉讼请求，因《昆明市房屋出租委托合同》约定原告允许被告或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，具体为允许乙方增添2间房屋。被告对房屋的装修改造系经原告同意而进行，合同也未约定归还房屋时应当恢复原状，原告诉请与来修去留的租赁交易习惯不符，也无合同依据，本院不予支持。《昆明市房屋出租委托合同》第八条违约责任，约定被告未按约定支付租金达五日，应按合同总租金的17%向原告支付违约金。被告2020年1月28日应付租金于2020年3月20日支付，因上述期间为新冠疫情最为严重的期间，被告就延迟支付与原告进行过协商，原告在起诉状中也未将上述延期支付列为被告违约情形，本院对上述期间不作违约认定。被告2020年10月28日应付租金7650元，于2020年11月12日支付，原告认为逾期支付超14天，诉请要求被告支付违约金26010元（按五年合同总租金17%计算），被告认为其延期支付系经原告同意，不应承担违约责任，违约金应按一年租金的17%计算，本院认为被告未举证证明其迟延支付租金已经原告同意，对被告认为不应承担违约责任的主张，本院不予支持。被告迟延支付租金违反了合同约定，应承担支付违约金的责任，但原告诉请的26010元违约金过分高于被告迟延支付7650元租金14天造成的损失，本院按被告主张的按一年租金的17%计算，支持被告向原告支付违约金5202元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告李贵超与被告北京美丽屋资产管理有限公司于2017年11月28日签订的《昆明市房屋出租委托合同》；二、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李贵超支付违约金5202元；三、驳回原告李贵超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1544元，由原告李贵超负担1494元，被告北京美丽屋资产管理有限公司负担50元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  唐旭霞二〇二一年六月七日法官助理田野书记员陈渝