河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终2196号 上诉人（原审被告）：宁宁，男，1988年8月11日出生，汉族，住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：尹相龙，北京市两高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：三河市众诚易达房地产开发有限公司，住所地三河市燕郊开发区迎宾北路西侧、科迪北路北侧。 法定代表人：刘晓建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许士明，男，1983年4月13日出生，汉族，住三河市燕郊开发区，系该公司法务。 上诉人宁宁因与被上诉人三河市众诚易达房地产开发有限公司（以下简称众诚易达公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2020）冀1082民初6112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宁宁上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判上诉人不予支付被上诉人房屋租金及推广费、物业费363700元。2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院事实查明不清，认定事实错误，物业费有政府指导价格，物业价格是社会公众普遍熟知的常识，廊坊市物业费的指导价格商业为2元，一线城市也不存在18.5元的现象，社会熟知的常识是不需要进行举证的，而且政府也出台指导价格，合同期间上诉人所交的物业费远足以覆盖被上诉人所主张的请求费用，上诉人保留追回多交物业费的权利，对于广告费也远高于市场价格，法院对该两项事实查明不清，因此法院判决让上诉人承担房屋租金及推广费、物业费363700元就没有依据。上诉人庭审中补充诉状：上诉人为河北柏凯文化传播有限公司股东，是代表公司行使职权，在阳光房搭建协议中可以看出，阳光房租赁期限与合同租赁期限一致，搭建的位置也与涉案房屋一致，本案的实际承租人为河北柏凯文化传播有限公司，并且该公司注册地也在涉案房屋租赁地，本案一审主审法官于4月向纪委进行投案自首，一审法官近几年和燕郊本地多家开发商，我们认为一审法院对物业费市场价格查明不清，对于广播费远高于市场价格，事实查明不清，认定事实证据不足，请法庭予以改判，改判为不予支付一审判决数额。 众诚易达公司答辩称，被上诉人认可一审的判决，对于上诉人陈述的合同签订主体问题，无需进行法庭调查，在双方签订的合同中已经明确，双方也未就合同主体变更问题进行协商及签订补充协议。上诉人陈述的阳光房搭建协议与本案是两个租赁合同，不具有关联性。上诉人主张物业指导价格仅仅是口头上的陈述，并没有提供相关的政府文件，另外双方的租赁合同签订于2016年3月15日，在长达5年的时间内都没有向上诉人主张租金、广告推广费，以及向物业方支付的物业费过高的请求，因此既丧失了法律赋予的撤销权，也超过了法律规定的诉讼时效。 众诚易达公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告房屋租金、广告推广费285355元、物业费78345元、滞纳金18182元，以上共计381882元；2、判令被告承担违约责任，扣留其交纳的履约保证金94198元；3、判令被告将房屋恢复原状，拆除室内家具及装修物品（含吊顶、地板、门头、窗户广告等）；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：“1、判令被告支付原告房屋租金、推广费285355元，物业费78345元，滞纳金18182元，以上共计381882元；2、确认原、被告之间签订租赁合同于2020年5月31日解除，并判令被告承担违约责任，扣留其缴纳的违约保证金94198元；3、判令被告将房屋恢复原状，拆除室内家具及装修物品，并清理垃圾；4、诉讼费由被告承担。” 一审法院认定事实：原告三河市众诚易达房地产开发有限公司（出租人，甲方）与被告宁宁（承租人，甲方）于2016年3月15日签订了《鑫乐汇购物广场铺位租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于三河市燕郊开发区神威北路的鑫乐汇购物广场A区圆柱体2、3层铺位，建筑面积为1665平方米。租赁期限自2016年3月15日起至2024年6月14日止。租金为每月63811.30元，合计年租金为765735元，宣传推广费每月为30386.30元，合计年宣传推广费为364635元。租金及推广费支付方式：乙方应于本合同签署当日支付壹个季度（3个月）应缴纳租金191434元及宣传推广费91159元。后笔租金及宣传推广费自前笔届满前15日，乙方向甲方支付。甲方按18.5元/月/平方米的标准向乙方收取物业管理费用。物业费的支付方式为半年付，首笔款项自甲方向乙方交房七个工作日内乙方向甲方支付。后物业费自前笔物业费届满前15日，乙方向甲方交纳。租金递增方式从第二年起每年递增6%，2019年6月15日至2020年6月14日的年租金为1427066元，年物业费为369630元。乙方在本合同签署之日向甲方交纳履约保证金94198元。乙方延期付款，每逾期一天，应按铺位平均日使用金额的5%向甲方支付滞纳金，逾期满10日，甲方有权暂扣乙方货物抵赔所欠租金、费用滞纳金；连续迟延支付租金、费用超过20日或累计迟延支付租金、费用超过30日的，甲方有权单方面解除合同且通知甲方保证金不予退还，并且乙方在合同解除之日起三日内迁出本商城。庭审中，原、被告均认可被告2020年3月15日之前的租金、宣传推广费、物业费已支付，被告欠付租金、宣传推广费、物业费的日期自2020年3月15日起至原告通过短信、微信、张贴《解除合同告知函》等方式通知被告解除合同之日即2020年5月31日止，为78天。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告签订的《鑫乐汇购物广场铺位租赁合同》合法有效，合同明确载明了乙方为被告宁宁，且未加盖案外人河北柏凯文化传播有限公司的公章，属于被告宁宁以自己名义签订的合同，案外人河北柏凯文化传播有限公司并非合同相对人，被告主张本案真正被告主体为案外人河北柏凯文化传播有限公司，未提供相应证据予以证明，本院不予支持。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告双方签订的《鑫乐汇购物广场铺位租赁合同》第九条第四款延迟付款的违约责任条款明确约定了延期付款终止合同的情形，原告于2020年5月28日通过短信、微信、张贴《解除合同告知函》等方式通知被告双方于2020年5月31日解除合同，原告的行为符合双方合同约定，被告表示收到解除通知，本院依法认定原、被告之间签订的《鑫乐汇购物广场铺位租赁合同》于2020年5月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告理应按照合同约定支付原告2020年3月15日至5月31日的房屋租金并承担违约责任，被告主张物业费及广告推广费过高，未提供相应证据予以证明，且双方签订合同后均按照合同履行各自的义务，在原告起诉前被告亦未提出异议，故本院对被告的该项主张不予支持。经计算，被告欠付的租金及宣传推广费为287700.12元（1346289元∕年÷365天×78天），物业费为78989.42元（396930元/年÷365×78天），原告仅主张租金及推广费285355元、物业费78345元，不违反法律及行政法规之规定，本院予以支持。关于保证金94198元，被告主张向原告交纳了20万元，未提供相应证据予以证明，本院对被告的该项主张不予采信。对于被告缴纳的94198元保证金原告主张该保证金不予退还，考虑到双方的实际情况及被告欠付房租时处于疫情期间，该保证金原告应当退还被告为宜。关于滞纳金，虽然原、被告双方在合同中有所约定，但考虑到双方的实际情况及被告欠付房租时处于疫情期间，本院不予支持。关于双方签订的《鑫乐汇阳光房搭建协议》，与本案无关，被告可以另行主张权利。综上所述，被告应当给付原告租金及推广费285355元、物业费78345元，以上共计363700元。原告应当退还被告保证金94198元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告三河市众诚易达房地产开发有限公司与被告宁宁于2016年3月15日签订的《鑫乐汇购物广场铺位租赁合同》已于2020年5月31日解除；二、被告宁宁于本判决生效后七日内支付原告三河市众诚易达房地产开发有限公司房屋租金及推广费、物业费共计363700元；三、原告三河市众诚易达房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还被告宁宁所缴纳的保证金94198元；四、驳回原告三河市众诚易达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项合并，被告宁宁实际给付原告三河市众诚易达房地产开发有限公司269502元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8441元，由原告三河市众诚易达房地产开发有限公司负担3098元，由被告宁宁负担5343元（于本判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，上诉人提交了新的证据，法庭组织当事人进行了证据质证。二审查明事实与原审认定一致。 本院认为，上诉人在二审期间提交的2019、2020年河北省政府定价经营服务性收费目录清单中所涉及的住房物业管理费，系指居民住宅用房的物业管理费，而本案所涉及的物业管理费，并不仅限于住宅用房的物业管理费用，还包含了商业用房的物业管理费用，故其不应适用同一个标准。广告费的收取并非依据政府的规定，而是基于当事人双方的合意，只要双方达成一致即可。综上所述，宁宁的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,756.0元，由上诉人宁宁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柴秋芬 审 判 员 崔玉水 审 判 员 罗丕军 二〇二一年六月二十一日 法官助理 杜振辉 书 记 员 张海钰