湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初390号原告：张晚桃，女，1973年10月27日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：罗马力，湖南方廉律师事务所律师。被告：夏六宁，男，1997年8月30日出生，汉族，住江西省九江市武宁县。原告张晚桃与被告夏六宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗马力到庭参加诉讼，被告夏六宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张晚桃向本院提出诉讼请求：1、判决解除《商铺租赁合同》，并责令被告将租赁的商铺退还给原告；2、判决被告支付原告商铺租金61120元及违约金50250元，合计111370元。（其中，2019年11月1日至2020年8月1日租金75375元，8月2日至8月18日租金4745元，减去2019年11月29日付9000元，2020年4月13日付10000元，下欠61120元）；3、判决被告依据商铺租赁合同的约定承担原告为主张诉讼权利所实际发生的律师代理费用10000元；4、判决由被告承担本案的全部案件受理费。事实与理由：2019年3月7日，被告和原告签订《商铺租赁合同》，租赁了原告所有的位于大祥区XX路XX一栋一层2010号59.72平方米，二层1009、1010、1011号184.3平方米商铺用于餐饮业经营使用。双方在合同中明确约定：一、租赁期限即租金1.1该房屋租期为五年（即到2024年4月29日期满），第一年租金为100500元／年，租金半年一次支付，合同签订后支付第一个半年度房租费50250元。以后房租提前1个月支付下一个半年度的租金。即每年的4月1日和10月1日为租金交纳日。1.2从第二年起，一楼的租金每年按10%递增，二楼的租金从第三年（含）开始按每年2.8%递增。以上租金不含税，甲方不负责出具税务发票，乙方如需税票，需另行支付甲方开票税款。1.4自签订本合同之日起，甲方同意赠送乙方一个月的装修期并减免该时间段的租金。二、2.2本着来装去丢的原则，在合同期满或者因乙方违约被提前终止合同时，乙方必须无条件的将房屋退还给甲方，乙方租用房屋对房屋的装修等所有固定（不可移动的）设施，乙方不得拆除，都归甲方所有，乙方不得要求甲方给予任何补偿。2.5乙方租赁期间，未得到甲方允许不得将租赁房屋擅自转让、转租给任何第三人。2.6本合同签字之日起乙方向甲方交纳房屋租赁押金捌仟元，并交清第一个半年度的租金。押金在租赁期满后，在乙方没有违约且没有拖欠租金和结清全部费用后全部退还，但是，押金不计付利息。2.11乙方必须在本合同规定的租金交纳时间内向甲方交清租金，不得以任何理由拒交或者拖欠。如不及时交纳，甲方视为乙方违约，甲方有权立即终止合同并收回出租房屋。如乙方因此发生纠纷的，乙方应当承担违约责任并承担纠纷主张该权利所发生的律师代理费、财产保全费、诉讼费等全部费用。三、违约责任：乙方如违反本合同约定，甲方有权单方面解除并终止合同，乙方应当按全年租金的百分之五十的金额向甲方支付违约金，如违约金不足以弥补甲方经济损失的，还应当赔偿其他经济损失。合同签订后，被告向原告交纳了房屋租赁押金8000元和第一个年度的半年度（即到2019年11月1日止）的租金50250元，2019年11月29日付租金9000元。2020年4月1日原告找被告催收下半年度的租金，被告于4月13日付租金10000元后，以“等新冠病毒疫情稳定后再一次性交清”为由，拖延未交。疫情控制解除后，被告却故意拒绝接听原告的电话，并躲避原告。并且在未征得原告同意的情况下，擅自在租赁的门面上张贴餐厅转让公告。为此，原告只好在2020年5月28日在被告承租的餐厅门面上张贴了《催交商铺租金及解除租赁合同通知书》，限令被告在2020年6月15日之前交清拖欠的全部租金。因被告逾期交付房租，依据合同规定，现原告单方提前解除租赁合同，收回商铺，并起诉要求支付租金和赔偿金等全部经济损失。请法院依法支持原告的诉请。被告夏六宁未答辩。本院经审理认定事实如下：原告张晚桃将自己的门面出租给被告夏六宁，双方于2019年3月7日签订了房屋租赁合同。双方明确约定了租赁期限、租金、租金交纳时间、双方责任和义务以及违约责任等。合同中明确写到：1、房屋租期为五年（即到2024年4月29日期满），第一年租金为100500元／年，租金半年一次支付，合同签订后支付第一个半年度房租费50250元。以后房租提前1个月支付下一个半年度的租金。即每年的4月1日和10月1日为租金交纳日。因甲方同意赠送乙方一个月的装修时间并减免该时间段的租金，故乙方实际应该支付租金的时间为每年5月1日和11月1日。2、乙方租赁期间，未得到甲方允许不得将租赁房屋擅自转让、转租给任何第三人。3、本合同签字之日起乙方向甲方交纳房屋租赁押金8000元，并交清第一个半年度的租金。押金在租赁期满后，在乙方没有违约且没有拖欠租金和结清全部费用后全部退还，但是，押金不计付利息。4、乙方如确有特殊原因不能继续经营，需要提前六个月书面提出退租申请，本合同方可提前解除，但是，本年度未到期的租金不退还；5、乙方必须在本合同规定的租金交纳时间内向甲方交清租金，不得以任何理由拒交或者拖欠。如不及时交纳，甲方视为乙方违约，甲方有权立即终止合同并收回出租房屋。如乙方因此发生纠纷的，乙方应当承担违约责任并承担纠纷主张该权利所发生的律师代理费、财产保全费、诉讼费等全部费用。6、乙方如违反本合同约定，甲方有权单方面解除并终止合同，乙方应当按全年租金的百分之五十的金额向甲方支付违约金，如违约金不足以弥补甲方经济损失的，还应当赔偿其他经济损失。原被告双方签订合同后，被告向原告交纳了房屋租赁押金8000元和2019年度半年度（即到2019年11月1日的租金）50250元。按照合同约定，被告本应在2019年11月1日向被告支付下一笔半年度租金50250元，但被告仅于2019年11月29日交纳了9000元、于2020年4月13日交纳10000元租金，后被告又以“等新冠病毒疫情稳定后再一次性交清”为由，拖延未交。原告张晚桃在催收房租未果之后来到商铺，发现被告夏六宁已关停店铺，在商铺门上贴出了转让公告，便于2020年5月28日在该商铺门上催交商铺租金及解除租赁合同通知书，“鉴于你已经不守诚信，严重违约，为了保护自身的合法权利，现书面通知你，限你在2020年6月15日之前交清拖欠的全部租金。逾期，依据租赁合同的规定，我有权单方提前解除租赁合同，收回商铺，并向法院起诉要求你赔偿违约金、律师代理费、财产保全费、诉讼费等全部经济损失。”被告至今未交清所欠租金，因此成讼。以上事实，有当事人双方房屋租赁合同、店铺转让公告、催交商铺租金及解除租赁合同通知书、当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：本案系一起房屋租赁合同纠纷。原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告夏六宁拖欠租金并未经原告同意发出转让公告的行为已经构成违约。根据《合同法》第九十四条规定，该合同可以依法解除，本院对原告提出的要求解除《商铺租赁合同》并责令被告将租赁的商铺退还给原告的诉请予以支持。原告要求被告支付至2020年8月18日止的租金，本院认为，原告于2020年5月28日出具的解除合同通知书中，通知被告若2020年6月15日前未交清所拖欠的全部租金，则合同解除。而被告逾期并未按该通知的要求交纳所欠租金，故合同于2020年6月16日后已可以解除，原告即可收回商铺，不再产生后期的租金损失，故原告要求被告支付的租金应计算至2020年6月30日止共计算八个月；因2020年1月下旬开始，全国发生新冠疫情，根据相关疫情防控规定，餐饮业不得开张，故本院酌情确定减免2个月的租金，则被告尚欠租金为31250元[100500元÷12月×（8-2）月-已付19000元]，扣除被告已交纳的押金8000元，被告还应支付23250元。原告要求被告按合同约定的“按全年租金的百分之五十的金额支付违约金”，该约定标准过高，且考虑到新冠疫情影响的因素，本院酌情参照2019年10月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率（年利率4.20%），以欠付的租金31250为基数，从2019年11月1日起支付违约金至租金实际清偿时止；原告要求的违约金过高，对过高部分不予支持。原告要求被告支付律师费10000元，但未提交律师费票据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、原《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告夏六宁于本判决生效后十日内向原告张晚桃支付所拖欠的租金23250元（已扣除被告原交纳的押金8000元）；二、被告夏六宁以31250元为基数，按年利率4.20%从2019年11月1日起支付违约金至租金实际清偿时止；三、驳回原告张晚桃的其他诉讼请求。如果未按本判决履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费2526元，由被告夏六宁负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  刘玉红人民陪审员  杨 芳人民陪审员  唐 咏二〇二一年六月二十八日书 记 员  陈璧漩附相关法律条款：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。