广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10207号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州渔民新村饮食有限公司，住所地广州市番禺区大石街迎宾路557、559-567号。法定代表人：黎永星。委托诉讼代理人：徐小宁，广东唯杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚祺，广东唯杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。破产管理人：北京市金杜（广州）律师事务所。负责人：王鑫。委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。上诉人广州渔民新村饮食有限公司（以下简称渔民新村公司）因与被上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。渔民新村公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令从本案判决生效之日起解除双方当事人签订的《XX湾住宅·认购书（编号：HJWDXX）》；2.判令景兴公司向渔民新村公司双倍返还定金合计人民币340万元；3.判令景兴公司向渔民新村公司返还已经支付的本案房价款人民币2383777.78元；4.判令景兴公司向渔民新村公司支付已付房价款人民币2383777.78元的利息103118.25元（从2015年12月21日起暂计至2020年8月11日，实际计至返还完本案房价款本金之日止，以2383777.78元为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利息标准计算）；5.本案一审、二审全部诉讼费用由景兴公司承担。事实和理由：一、一审判决对原生效判决理解错误。（一）原生效判决认定涉案合同不能继续履行，双方应当重新协商解决。一审法院认定双方应当依照《认购书》及《补充协议》约定的履行方式及条件继续履行系认定事实错误；（二）原生效判决认定渔民新村公司已经履行了义务，只是存在部分迟延。一审判决却认定渔民新村公司部分迟延履行构成根本性违约，系对原生效判决理解错误；（三）一审判决对10810万元购房款项的具体构成与原生效判决认定不一致。二、渔民新村公司已依约履行了合同，事实清楚。（一）截止2016年5月30日，渔民新村公司已支付购房款金额为10810万元，该金额已超出合同约定的定金总金额4500万元与部分物业交付使用前应支付的认购价10%款项总额3910万元之和即8410万元。（二）至2016年8月15日，渔民新村公司在贷款银行存入的款项余额已超1.2亿元，表明渔民新村公司已准备了约定的房款并已依约存入渔民新村公司在按揭银行账户。其中虽有部分迟延，但不构成根本性的违约，应当认定渔民新村公司已经履行了合同义务；（三）贷款银行已经于2016年2月1日出具了《同意贷款意向书》（下称《同贷书》），说明该行有意为渔民新村公司发放贷款22500万元。三、因景兴公司解除合同导致漫长诉讼，《同贷书》失效，责任应当由景兴公司承担。（一）景兴公司于2016年7月4日发函要求渔民新村公司履行合同义务，于7月28日发函解除合同，但未给予渔民新村公司合理的履行合同的时间，景兴公司系违法解约。渔民新村公司为保护自身的合法权益，向法院提起诉讼，全部诉讼至2018年8月10日才结束；（二）因景兴公司违法解约导致的诉讼，造成银行《同贷书》过期；（三）本案合同对涉案《同贷书》过期没有预期，也没有约定。四、涉案合同解除原因在于景兴公司不能依约办理涂销抵押，景兴公司构成违约。景兴公司已经丧失了办理涉案房屋涂销抵押的能力。（一）参考（2019）粤01民终8145号生效判决，景兴公司事实上已无法办理涂销抵押；（二）景兴公司资金链发生问题，已不具备合同履行能力；（三）渔民新村公司多次函请景兴公司办理涂销抵押手续，但景兴公司均未能办理；（四）根据生效判决查明的事实，渔民新村公司已支付购房款总额10810万元，账户流水达1.2亿元，于2016年2月1日取得了《同贷书》，表明渔民新村公司已经依约履行了合同义务。在此前提下，景兴公司未能办理抵押涂销手续构成违约；（五）生效判决作出后，双方未就合同履行问题达成协议，景兴公司要求按原《认购书》及《补偿协议》履行没有依据；（六）涉案房产已被法院查封；（七）景兴公司已被列入失信被执行人；（八）景兴公司在收到渔民新村公司发出的《律师函》后，未能履行法定及合同约定义务。五、本案合同的履行不应被认为区分为生效判决前的履行和判决后的履行。六、景兴公司未能办理涂销抵押手续，构成根本性违约，应当双倍返还渔民新村公司支付的定金340万元。七、渔民新村公司已经支付了24%的购房款，景兴公司应退回涉案购房款并承担相应利息。景兴公司辩称：一审认定事实及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实及理由：一、生效判决已认定渔民新村公司未履行《认购书》第四条第一款的义务。渔民新村公司取得《同贷书》的时间明显迟于合同约定的时间。渔民新村公司在银行的存款也不同于在贷款银行存入的流水；二、生效判决作出后，景兴公司同意继续履行合同，并给予了渔民新村公司充分的履约时间，但渔民新村公司至今仍未能履行义务，已构成根本性违约。景兴公司于2019年8月26日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.双方签订的《XX湾住宅·认购书（编号：HJWDXX）》于2019年6月26日解除；2.没收渔民新村公司已缴纳的定金170万元，无需退回渔民新村公司；3.渔民新村公司赔偿景兴公司的经济损失（因渔民新村公司未按时履约导致景兴公司无法于2016年5月30日前偿还银行借款而支付的银行利息，自2016年5月31日计至渔民新村公司实际腾空案涉房屋之日止）。渔民新村公司在一审提出反诉，请求判令：1.从本案判决生效之日起解除双方当事人签订的《XX湾住宅·认购书》（编号：HJWDXX）；2.景兴公司向渔民新村公司双倍返还定金340万元；3.景兴公司向渔民新村公司返还已经支付的房价款2383777.78元；4.景兴公司向渔民新村公司支付已付房价款的利息103118.25元（从2015年12月21日起暂计至2020年8月11日），实际计至返还本案房价款本金之日止（以2383777.78元为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利息标准计算）。一审法院经审理查明：座落在本市××区××房建筑面积为341.9265平方米，产权人为景兴公司。2015年12月，景兴公司（甲方）与渔民新村公司（乙方）签订认购书共七份，约定渔民新村公司向景兴公司认购广州市越秀区沿江西路XX号XX湾XX、XX、XX、XX、XX、XX号房屋及负二层50个停车位。其中编号为HJWDXX的《XX湾住宅·认购书》（以下简称涉案认购书）约定：一、乙方认购XX湾XX层02单位，建筑面积341.9265平方米，套内面积280.0917平方米；该物业已抵押给银行，处于抵押状态，甲方负责办妥涂销抵押登记的手续。二、认购价17000000元。三、付款方式和期限：银行按揭；定金170万元，其中85万元于2015年12月18日前支付，其余85万元须于2015年12月21日前付清；1.首期楼款：认购价的50%即8500000元（含定金），乙方须于2016年5月30日前，且符合本认购书第四条约定条件时付清；2.按揭款：认购价的50%即8500000元，乙方选择银行按揭贷款的方式支付。四、交易方式：1.2016年5月30日前，乙方将除定金外的首期款（认购价的40%）以乙方名义存入按揭贷款银行，通知甲方并向甲方提供银行流水凭证、银行同贷书；2.甲方在收到乙方通知及上述文件后，即办理该物业的银行抵押涂销手续，使该物业具备网签条件；3.甲方在该物业具备网签条件时即通知乙方进行网签，乙方在收到通知后两日内与甲方进行网签，在网签完成当日，乙方将准备好的除定金之外的首期款（认购价的40%）支付至甲方账户内。五、1.甲乙方明确将要签订的商品房买卖合同文本、补充协议、物业服务合同、物业管理规约，由双方另行协商确定。2.如因乙方的原因致使乙方提出的银行按揭申请未获贷款银行批准，双方应在知悉该等情况后30日内协商改选其他付款方式，如果双方无法在前述30日的期限内就改选其他付款方式的事宜达成一致并签署补充协议，乙方需于一年内以其他方式交付剩余的购房款。3.乙方逾期不办理上述手续致使乙方提出的银行按揭申请未获贷款银行批准而不在约定时间内办理更改付款方式手续的，均视为乙方违约及放弃本认购书中规定的所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴付之定金及其他费用，并有权将该物业另作处理。4.认购物业为住宅用途。5.乙方认购该物业后，在签署《广州市商品房买卖合同》及相关文件前，若变更业权人（转名给乙方指定的单位或个人），由甲方与乙方指定的单位或个人另行签订认购书。6.因不可抗力致使不能实现本认购书的目的，甲乙双方经协商可以解除本认购书，乙方须将本认购书、定金及已付房款的收据及其他从甲方获取的文件退回给甲方，甲方在收到上述文件后十天内通过银行转帐方式将己付定金及房款本金返还给乙方，甲方不再承担其他任何责任。7.本认购书一式四份，具有相同法律效力，经甲乙双方签名（盖章）后生效，所涉及的事项均按当事人甲乙双方约定处理。其余六份认购书约定的支付方式与涉案认购书基本一致，七份认购书的认购价合计为45000万元，定金总金额为4500万元，部分物业交付使用前应支付的认购价10%款项总额为3910万元。同月，双方针对编号HJWDXX、DXX、DXX、DXX的《XX湾商业裙楼·认购书》订立《补充协议》，约定：一、甲方在收取乙方10%首期款后即将上述所售物业交付乙方进行装修使用。鉴于201房屋已经部分出租，因此，双方协商同意将XX（自编）房的交付时间延迟至本协议签署生效后的3个月，XX（自编）房的交付时间延迟至本协议签署生效后的12个月内（详见附图一）。二、甲方同意自2016年5月30日起，将首层至二层之间的夹层（约220平方米）免费赠送给乙方使用。五层北面天台以及六层泳池底部区域免费赠送给乙方使用（见附图二）。三、甲方提供负三、负四层停车场中的150个停车位给乙方经营时使用。具体使用的费用以及管理由乙方与物业管理公司签订协议。四、在乙方购买的负二层的车位尚未交付乙方使用之前，甲方安排负一层相应车位给乙方使用。五、XX湾项目首层北面区域及项目裙楼商业经营共用使用的范围，乙方根据经营需要合法使用。首层水池中部位置建分隔墙，设计方案由乙方提供，施工由甲方完成（见附件图三）。六、由于乙方经营范围相对独立，使用XX湾项目公共区域有限，因此，甲方对乙方的物业管理费收取予以优惠，暂定按7.5元／平方米／月的标准进行收取，具体协议由乙方与物业管理公司签署。七、本协议生效后，即成为《XX湾商业裙楼·认购书》不可分割的组成部分，与《XX湾商业裙楼·认购书》具有同等的法律效力。八、本协议与原认购书发生冲突时以协议为准。九、本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。2016年1月13日，景兴公司、渔民新村公司及案外人广州市景兴物业管理有限公司三方签订《楼宇交接书》，确认景兴公司当日已将涉案XX、XX、XX单元按现状交付给渔民新村公司。前述合同签订后，渔民新村公司先后支付购房款总额合计10810万元，其中双方对于支付整体交易购房款总额7360万元部分无争议，渔民新村公司另于2016年5月30日通过转账支付购房款3450万元，对应转账凭证中记载款项用途为“四层房款”。对此，景兴公司称渔民新村公司支付的前述款项包括了七份《认购书》中对应房屋的定金合计4500万元，《补充协议》中约定的XX、XX、XX和50个车位的10%首期款合计2860万元以及401房再支付的3450万元。至于案涉房屋所属合同仅支付了定金170万元，余款未付。渔民新村公司则认为其已付全部购房款为10810万元，因七份合同属整体交易，无法区分具体对应哪套房屋，故应按比例计算，案涉房屋已付房款为4083777.78元。2016年7月4日，景兴公司向渔民新村公司发出《催告函》，要求渔民新村公司在该函件送达之日起3日内履行完毕《认购书》第四条交易方式第1项的约定，并按《补充协议》约定办理相关交易手续。渔民新村公司确认其于7月6日前收到该函。2016年7月6日，渔民新村公司向景兴公司发出《关于催告函的回函》，提出在景兴公司确保整体交易可行的情况下，渔民新村公司将尽快安排付款、网签等进一步的交易行为。2016年7月28日，景兴公司向渔民新村公司发出《解除合同通知函》，称渔民新村公司于2016年5月30日前应当履行涉案《认购书》约定的第四条第一项的义务，但至今仍未履行该义务，经景兴公司在2016年7月3日催告后，渔民新村公司仍拒不履行，渔民新村公司的行为已构成根本性违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项的规定，通知渔民新村公司如下内容：1.双方订立的《认购书》于本通知送达之日起正式解除；3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，渔民新村公司已付的定金，景兴公司不予退还。同日，景兴公司向渔民新村公司发出另一份《解除合同通知函》，通知双方订立的《补充协议》亦自上述认购书解除之日正式解除，并限渔民新村公司于本通知书送达之日起3日内向景兴公司返还《补充协议》已交付的位于广州市越秀区沿江西路XX号XX湾的相应物业，并且恢复原状，自费清除相关标识、家具、装饰品等物品，逾期未能返还的，自逾期之日起按每平方米每月200元的租金标准支付租金，逾期不足一个月的按日均租金计算；逾期未能恢复原状，清除相关标识、家具、装饰品等物品的，视为放弃以上物品的所有权，景兴公司有权要求渔民新村公司承担相应的赔偿责任。渔民新村公司分别于2016年8月3日、7月29日收到上述函件。2016年7月29日，渔民新村公司向景兴公司发出《关于敦促履行〈认购书〉及补充协议的函》，景兴公司于同日收到该函。2016年7月30日，渔民新村公司向景兴公司发出《关于对〈解除合同通知函〉的异议函》，景兴公司于2016年8月1日收到该函。2016年8月26日，景兴公司向渔民新村公司发出《关于〈认购书〉解除后的相关事宜的联系函》，提出双方重新签订《认购书》，渔民新村公司在履行原《认购书》时所支付的定金不予退回等。渔民新村公司确认已收到该函。2016年9月1日，渔民新村公司向景兴公司发出《关于涂销抵押履行交易约定的函》，景兴公司于2016年9月5日收到该函。2016年9月6日，景兴公司向渔民新村公司发出《告知函》，提出其将自2016年8月6日起按每天每平方米200元的标准计收租赁部分场地使用费。渔民新村公司于2016年9月7日收到该函。此后，渔民新村公司以景兴公司发出的《解除合同通知函》无效为由就前述七份《认购书》分别诉至本院以及一审法院。经两级法院分别审理，本院作出（2016）粤01民初454、455、456号《民事判决书》，判决确认广州市景兴房地产开发有限公司于2016年7月28日发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力。广东省高级人民法院作出（2017）粤民终642、643、644号《民事判决书》，驳回景兴公司的上诉，维持一审判决。一审法院作出（2016）粤0104民初25754、25755、25756、25757号《民事判决书》，确认广州市景兴房地产开发有限公司于2016年7月28日发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力。2018年9月25日，景兴公司向渔民新村公司发出《关于继续履行合同的催告函》，请求渔民新村公司在合理期限内按照认购书及补充协议约定的交易条件将首期款存入按揭贷款银行，通知景兴公司并提供银行流水凭证、银行同贷书……所涉房屋买卖其他交易条件与认购书及补充协议确定的交易步骤、条件保持不变等。同月30日该函件由渔民新村公司收取。同年10月10日，渔民新村公司向景兴公司作出《关于继续履行合同的催告函的回函》，称根据法院判决，由于部分合同义务已过履行期，双方合同的履行状况发生了重大变化，因而双方应就合同的后续履行或处理部分继续协商解决。2018年12月18日，渔民新村公司再向景兴公司发出《关于继续履行认购书及补充协议的协商函》，称渔民新村公司在前述判决作出后的9至11月间多次与景兴公司负责人面谈、协商合同的后续履行问题，现再次致函景兴公司表明合同继续履行的意愿及诚意，并请景兴公司提出进一步的交易方案以妥善解决合同履行及交易问题。同月21日，景兴公司收取该函件后在广东省广州市南方公证处公证员的见证下开拆邮件，该公证处于同月27日就该保全行为作出（2018）粤广南方第XX号的《公证书》。2019年1月4日，景兴公司向广东省广州市南方公证处申请办理送达公证，并在该公证处的见证下向渔民新村公司发出《关于继续履行合同的再次催告函》。该函称：生效判决已认定认购书为有效的商品房买卖合同，景兴公司亦为继续履行合同提供交易方案，但渔民新村公司经生效判决认定的违约行为延续至今造成了景兴公司巨大损失，为此景兴公司再次函告渔民新村公司依认购书及补充协议约定的交易条件继续履行合同等。该公证处于2019年1月9日出具（2019）粤广南方第XX号《公证书》。同月7日，渔民新村公司向景兴公司发出《渔村公司就的复函》，因经济大势、营商环境、银贷政策等发生重大变化，合同签订时的基础发生了重大变迁……双方应就上述因素重新协商等。景兴公司于同月11日收到该复函后在广东省广州市南方公证处办理了保全行为公证。2019年6月25日，景兴公司向广东省广州市南方公证处申请办理保全邮寄行为公证手续，该公证处就景兴公司于2019年6月25日向渔民新村公司寄送《解除合同通知书》作出（2019）粤广南方第XX号《公证书》。该《解除合同通知书》称就双方签订的七份《认购书》及《补充协议》在法院生效判决作出后，景兴公司为促成交易履行已多次致电、致函要求渔民新村公司继续履行合同，但渔民新村公司以名种借口拒绝履行合同义务。由于渔民新村公司长期占有、使用景兴公司的房产，却恶意不履行合同义务、不支付购房款的行为已构成根本违约，因此通知渔民新村公司双方签订的前述七份《认购书》及《补充协议》于通知书送达之日予以解除，景兴公司依约没收渔民新村公司已缴纳的全部定金并要求渔民新村公司在通知书送达之日起15日内将已交付的房屋腾空并交还给景兴公司等。该通知书于2019年6月26日由渔民新村公司签收。另查明：2020年7月31日，本院以（2020）粤01破申160号《民事裁定书》受理景兴公司的破产重整申请，并指定北京市金杜（广州）律师事务所担任景兴公司的管理人。一审法院认为：案涉合同的性质及法律效力已有生效判决作出认定，不再赘述。据前述生效判决之认定，景兴公司于2016年7月28日发出的《解除合同通知函》不发生解除合同的效力，双方就合同的后续履行或处理问题应继续协商解决。即双方在前述判决生效后就案涉房屋买卖问题及合同的履行或解除等可再磋商。就生效判决作出后合同的履行问题，一审法院作认定如下：第一，合同继续履行的可行性。如前所述，生效判决作出后，双方对于合同是否可继续履行亦或作出解除等处理应再行磋商。虽然《认购书》及《补充协议》中所约定的部分合同义务已因诉讼超过约定的履行期限，但双方可以就履行时间重新磋商并达成一致，但鉴于渔民新村公司于前述生效判决案件中提出继续履行合同的诉求，景兴公司于判决生效后函告渔民新村公司继续按《认购书》及《补充协议》约定的交易方式及条件继续履行并无不当。其次，实践中，根据景兴公司2018年9月25日向渔民新村公司发出的《关于继续履行合同的催告函》可见，景兴公司表示仍按原《认购书》及《补充协议》约定的履行方式继续履行。渔民新村公司在此后的回复函件中亦表示继续履行合同的意愿及诚意，如2018年12月18日《关于继续履行认购书及补充协议的协商函》。因此，双方对继续履行合同并无异议。景兴公司主张按原《认购书》及《补充协议》约定的履行方式及条件履行并无不当。第二，合同继续履行的情况。根据前述《认购书》第四条第一项的约定，渔民新村公司须在2016年5月30日前将除定金外的首期款（认购价的40%）以渔民新村公司名义存入按揭贷款银行，通知景兴公司并向景兴公司提供银行流水凭证、银行同贷书。如前所述，景兴公司在生效判决作出后即于2018年9月25日通知渔民新村公司在合理期限内按约定的前述交易条件继续履行合同，但渔民新村公司仅函复表示同意继续履行但并未采取任何的履约措施。2019年1月4日，景兴公司再向渔民新村公司发出《关于继续履行合同的再次催告函》，此后渔民新村公司亦未能依约继续履行。至于渔民新村公司辩称的其依约履行了合同约定义务，但前述生效判决已认定仅以渔民新村公司提交的证据并不足以证明其已善尽义务，构成迟延履行，而渔民新村公司于本案中亦未能提供新的证据佐证其依约履行了前述义务。因此渔民新村公司关于其已依约履行的抗辩意见，一审法院不予采信。第三，合同解除及违约责任。自前案已被认定存在迟延履行，在前案判决作出后，景兴公司表示同意继续按原《认购书》及《补充协议》履行并多次催告渔民新村公司履行，但渔民新村公司仍未能依约履行，显已构成根本性违约。景兴公司据此于2019年6月25日向渔民新村公司发出《解除合同通知书》明确作出解除合同的意思表示，该通知已于26日送达渔民新村公司。因此景兴公司诉请确认双方签订的《认购书》已于2019年6月26日解除，理据充分，一审法院予以支持。至于渔民新村公司关于景兴公司解除的通知到达渔民新村公司之日不足三个月即提出本案诉讼侵害其异议权的抗辩意见，鉴于景兴公司于本案诉讼中提起的诉求之一为确认合同解除的时间，渔民新村公司亦提起反诉并由一审法院并案进行审理，即渔民新村公司既可于答辩中就合同是否解除提出异议，又可就合同解除时间的认定提出反诉意见。因而渔民新村公司关于侵害其异议权的意见，缺乏依据，一审法院不予采信。至于案涉合同系因景兴公司不能办理涂销抵押构成根本性违约而解除，如前所述，双方合同约定的履行条件是由渔民新村公司先行将除定金外的首期款以其名义存入按揭贷款银行，通知景兴公司并向景兴公司提供银行流水凭证、银行同贷书，景兴公司在收到渔民新村公司通知及前述文件后再办理案涉物业的涂销抵押手续，即双方负担的合同义务有先后之分，渔民新村公司应先行履行完毕其合同义务后，景兴公司始得办理涂销抵押登记。现渔民新村公司未履行其义务的情况下即要求景兴公司先行办理涂销抵押不符合双方合同的约定，渔民新村公司的此项抗辩意见，一审法院不予采信。至于渔民新村公司关于景兴公司被纳入失信人员名单被限制高消费的问题，根据前述合同的约定，渔民新村公司作为购房人为付款方，景兴公司为收款人，景兴公司因他案被消费限制并不影响其接受款项。此外，即使渔民新村公司作为先履行合同义务人，其对景兴公司被纳入失信人员名单可能对合同履行造成的影响而主张行使不安抗辩权的，渔民新村公司亦应及时通知景兴公司，但渔民新村公司未能提供相应的证据证明其曾主张过不安抗辩权并通知景兴公司，因而渔民新村公司的该项辩解一审法院亦不予采信。综上，景兴公司诉请确认双方之间签订的《认购书》于2019年6月26日解除，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。渔民新村公司关于景兴公司构成根本违约，反诉请求判决解除双方签订的《认购书》，依据不足，一审法院不予支持。第四，合同解除后的责任负担。根据前述《认购书》的约定，渔民新村公司支付定金170万元，景兴公司亦向渔民新村公司出具收取定金的收款收据。双方对于该170万元作为定金的约定清晰明确。现因渔民新村公司违约致使合同解除，景兴公司主张没收定金的，符合法律的规定，一审法院予以支持。至于渔民新村公司关于双方未约定定金罚则故不应予适用的抗辩意见，首先，定金作为法定的履约担保，定金罚则的适用是依据法定的规定；其次，前述《认购书》第五条第3项亦明确约定如渔民新村公司违约的，景兴公司有权不予退回其已缴付的定金及其他费用；再次，渔民新村公司既主张景兴公司无约定不得适用定金罚则没收其已付定金，又在反诉中主张景兴公司双倍返还定金，其诉辩意见显然前后不一。因而渔民新村公司的该项抗辩意见，一审法院不予采信，合同解除后，渔民新村公司已付的170万元定金应由景兴公司收取不予退还，渔民新村公司反诉要求景兴公司双倍返还定金的，一审法院不予支持。至于景兴公司诉请要求渔民新村公司赔偿的经济损失问题，因景兴公司为其经营行为而向外借贷并因此而承受的贷款利息属其经营风险，其应予支付的贷款合同项下利息与渔民新村公司是否依约履行并无直接因果关系，故景兴公司的该项主张，一审法院不予支持。渔民新村公司已付购房款总额10810万元已有生效判决认定，至于该款项的具体的构成，双方各执一词，结合双方的举证及陈述，一审法院对于景兴公司提出的款项构成予以认可，即七份《认购书》应付的定金合计4500万元，渔民新村公司另行支付的3450万元系用于支付四层房款，余下的28600000元系用于支付《补充协议》中约定的XX、XX、XX和50个车位的10%首期款。渔民新村公司关于七份合同为整体交易，故已付款项应按合同金额比例分摊的意见，一审法院不予采信。因此，案涉合同约定的购房款中，渔民新村公司仅支付了定金170万元，余款至今未付，故渔民新村公司反诉要求景兴公司退还的房价2383777.78元及利息，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第六十八条、第六十九条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，于2020年10月31日作出如下判决：一、确认广州市景兴房地产开发有限公司与广州渔民新村饮食有限公司签订的《XX湾住宅·认购书（编号HJWDXX）》于2019年6月26日解除。二、广州渔民新村饮食有限公司已付的定金170万元由广州市景兴房地产开发有限公司没收，不予退还。三、驳回广州市景兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回广州渔民新村饮食有限公司的全部反诉请求。本案案件受理费38931元由广州市景兴房地产开发有限公司负担16478元，由广州渔民新村饮食有限公司负担22453元，保全费5000元以及反诉案件受理费26504元均由广州渔民新村饮食有限公司负担。本案二审过程中，双方均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、涉案合同解除时间应当如何确定；二、渔民新村公司是否构成违约，景兴公司收取的定金应否予以返还；三、景兴公司收取的房价款应否予以退回及应否承担该房价款的利息。关于涉案合同解除时间应当如何确定的问题。渔民新村公司上诉请求确认涉案HJWDXX《XX湾住宅·认购书》从本判决生效之日起解除，故对于涉案合同予以解除双方并无异议，本院予以确认。渔民新村公司认为，由于原《XX湾住宅·认购书》约定的付款条件已经发生变化，原生效判决确认，“案涉认购书及补充协议不可继续履行，双方应就继续履行协商解决”。现双方就合同的履行未能达成新的协议，渔民新村公司已按合同约定支付了超过10%的房款，剩余房款迟延支付并不构成根本性违约。现一审法院认定景兴公司于2019年6月26日向渔民新村公司寄送《解除合同通知书》的时间为涉案合同解除时间，系事实认定错误。对此本院认为，渔民新村公司与景兴公司因合同纠纷，渔民新村公司分别向本院及一审法院起诉，要求确认景兴公司于2016年7月28日发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的效力。本院及一审法院基于景兴公司于2016年7月28日发函通知渔民新村公司解除合同未达到催告后三个月合理期限仍不履行合同的解除条件，判决确认景兴公司发出的《解除合同通知书》不发生解除合同的效力，对合同的后续履行或处理问题应由双方继续协商解决。上述判决生效后，双方就合同继续履行问题进行多次协商，但均未另行达成新的协议。双方原签订的《认购书》，除履行期间发生变化外，其他履行条件并不存在履行障碍。景兴公司要求渔民新村公司依照HJWDXX《XX湾住宅·认购书》约定的履行方式继续履行付款义务并无不当。景兴公司直至本案二审庭审中仍然表示，如果渔民新村公司能够依约足额存入款项，办理银行按揭手续，仍然愿意继续履行合同。但渔民新村公司始终未能如约存入40%购房款并申请到银行贷款手续。在此情形下，景兴公司有权提出解除涉案合同，渔民新村公司对解除涉案合同亦无异议。景兴公司在向渔民新村公司发出《解除合同通知书》前，已给予渔民新村公司充分的履行期间。一审法院认定涉案HJWDXX《XX湾住宅·认购书》于2019年6月26日解除并无不妥，本院予以维持。关于渔民新村公司是否构成违约，景兴公司收取的定金应否予以返还的问题。渔民新村公司上诉主张，渔民新村公司已支付购房款共计10810万元，截止2016年8月15日，渔民新村公司在按揭贷款银行账户余额已超过1.2亿元。贷款银行已于2016年2月1日出具《同意贷款意向书》。至此，渔民新村公司已基本履行《认购书》确定的义务。此后，由于景兴公司非法解除合同导致诉讼，《同贷书》过期。同时，由于景兴公司未能依约涂销抵押，已构成违约，对此，景兴公司应当承担违约责任，双倍返还渔民新村公司支付的定金。对此本院认为，根据《认购书》的约定，渔民新村公司在支付了全部10%购房定金后，还应当将购房首期款（认购价的40%）存入贷款银行账户，并以此向贷款银行申请贷款。渔民新村公司取得同贷书后，在渔民新村公司通知景兴公司并向景兴公司提供账户流水及银行同贷书后，景兴公司方应办理房屋涂销手续，使涉案房屋具备网签条件。但根据查明的事实，渔民新村公司虽总计支付了10810万元购房款，但该款项具体是支付哪一套房产的款项并未区分，且该款项金额未能达到总房价款的40%。渔民新村公司称其银行账户存款已达1.2亿元，但并未能依约通知景兴公司，也未向景兴公司提供账户流水及银行《同贷书》，最终导致景兴公司要求解除合同。生效判决认定因景兴公司通知解除合同，未给予渔民新村公司合理的期限，双方应继续就合同履行问题进行协商，景兴公司解除合同通知不发生合同解除的法律效力。即渔民新村公司履约情况在原生效判决中已经进行审查，在此前提下，原生效判决并未认定渔民新村公司已全面履行了《认购书》约定的义务，仅是以合同解除通知未达到合理期限为由，不支持景兴公司解除合同。生效判决作出后，在双方未能就合同履行达成新的协议的情况下，渔民新村公司理应依照原《认购书》约定的履行方式，将首期购房款余额存入贷款账户，提供银行流水并取得银行同贷书后通知景兴公司办理涉案房屋的抵押涂销手续，但渔民新村公司在经景兴公司多次催促履行上述义务的前提下，仍未能依约履行义务，一审法院认定渔民新村公司构成违约具有充分的事实和法律依据。至于渔民新村公司主张，由于景兴公司非法解除合同导致同贷书失效，景兴公司已丧失办理涂销抵押手续的能力，景兴公司构成违约的问题。本院认为，因景兴公司办理涂销抵押手续应以渔民新村公司提供银行账户流水及办理银行《同贷书》为前提条件，在渔民新村公司未能履行上述义务的前提下，景兴公司行为并不违反《认购书》的约定，不构成违约。景兴公司是否有能力办理涂销案涉房产抵押手续，不应成为渔民新村公司不履行支付购房款义务的理由，渔民新村公司该抗辩理由不能成立，本院不予采信。渔民新村公司无权要求景兴公司双倍返还定金。一审法院据此判决渔民新村公司已支付的定金不予退回并无不当，本院予以维持。关于景兴公司收取的房价款应否予以退回及应否承担该房价款的利息问题。渔民新村公司虽已支付总房价款共计10810万元，该房款并未明确具体对应的房号。鉴于渔民新村公司与景兴公司共签订了7份购房合同，涉及总购房款合计45000万元。景兴公司现已实际向渔民新村公司交付了四套房产，涉案房产为7份购房合同中涉及标的较低的一套，且涉案房产尚未实际交付的事实，为最大限度地保护双方当事人的合法权利，减少纠纷，渔民新村公司已支付的房价款，应当优先满足已交付房屋的购房款金额，以避免已交付的房产因支付的购房款金额不足产生不利于双方当事人的后果。一审法院认定渔民新村公司除已支付的定金外，剩余购房款并未支付，对渔民新村公司主张退回已支付的购房款2383777.78元及利息的主张不予支持处理正确，本院予以维持。综上所述，渔民新村公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46604元，由广州渔民新村饮食有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  莫 芳审判员  李 娜二〇二一年六月二十五日书记员  陈婷婷黄晶晶