上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初77357号原告(案外人)：台州市路桥区刚泰艺鼎广场业主委员会，住所地浙江省台州市。负责人：潘新福，主任。委托诉讼代理人：金琴云，浙江力汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨倩倩，浙江力汇律师事务所律师。被告(申请执行人)：中信证券股份有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人：张佑君，董事长。委托诉讼代理人：田瑀，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑潇，北京大成律师事务所律师。第三人(被执行人)：台州市刚泰房地产有限公司，住所地浙江省台州市路桥区新安西街XXX号。法定代表人：金会斌。原告台州市路桥区刚泰艺鼎广场业主委员会(以下简称为“台州路桥刚泰艺鼎业委会”)与被告中信证券股份有限公司(以下简称为“中信证券公司”)、第三人台州市刚泰房地产有限公司(以下简称为“台州刚泰公司”)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告台州路桥刚泰艺鼎业委会的委托诉讼代理人杨倩倩、被告中信证券公司的委托诉讼代理人郑潇到庭参加诉讼。第三人台州刚泰公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告台州路桥刚泰艺鼎业委会向本院提出诉讼请求：1、要求依法停止对位于台州市路桥区路北刚泰艺鼎广场B座商铺18室的房屋(以下简称系争房屋)的执行，并解除系争房屋的查封；2、确认系争房屋为刚泰艺鼎广场小区物业管理用房，归刚泰艺鼎广场小区全体业主共有和共同管理，并由第三人台州刚泰公司协助原告办理不动产权证变更登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告对执行标的提书面异议。贵院于2020年8月27日作出(2020)沪0115执异563号执行异议裁定，驳回案外人台州路桥刚泰艺鼎业委会的异议请求。原告认为，贵院驳回原告提出的执行异议请求的裁定事项，缺乏法律和事实依据。第三人台州刚泰公司系台州市路桥区刚泰艺鼎广场小区的开发商，因其违反了《浙江省物业管理条例》、《台州市物业管理用房配置实施细则》等规定，没有依法为小区业主落实物业管理用房，此行为严重侵害了小区业主的合法权益。后经浙江省台州路桥区路北街道办事处调解，台州刚泰公司与台州路桥刚泰艺鼎业委会于2013年11月2日达成协议，约定台州刚泰公司将其名下所有的系争房屋赠与原告作为物业管理用房使用，并承诺自协议签订之日其两年内到相关政府部门办理该房屋产权变更为台州路桥刚泰艺鼎业委会管理用房手续。协议签订后，系争房屋即于2013年11月2日开始实际交付给业委会占有使用至今。后因当时的相关不动产登记法律法规还未完善，台州市路桥区房屋管理部门认为当时从法律上小区业主委员会无法登记为房屋所有权人，也无法办理房产的登记过户行为。因此，业委会被认为不具备备案登记所有权的资格，而是仅允许小区内的物业用房作为大房产仍在登记在开发商名下而不允许开发商进行买卖行为，故此系争房屋至今未办理房产的变更手续。2019年1月4日，小区业委会与台州刚泰公司就房产建设质量保证金处置及物业用房等再次协商会议，并达成一致意见“房产公司从质量保证金中支出100万元给刚泰艺鼎广场小区用于物业维修。……房产公司协助业委会协调好原先赠与业委会的办公物业用房的过户手续(办公物业用房位于B18号)。如无法过户，保证此房屋赠与业委会所有，协议重新签署。”台州市路桥人民政府路北街道办事处、浙江省台州市路桥区路北街XXX委员会均在协议上盖章并有相关经办人签字。综上，原告认为系争房屋为原告共同共有和共同管理，故请求法院判如诉请。被告中信证券公司辩称，原告为充分证明其未获授权的情况下，无权提起本诉讼，且原告与被执行人签订赠与协议后，未变更登记，不产生物权变动的效力，故本案不存在排除执行的情况，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：一、原告未证明其具有提起本诉的主体资格。根据《物业管理规定》和民法典相关规定，本案中，接受赠与房产为“有关业主共有和共同权利的其他重大事项”，原告未经授权，以自己(而非全体业主)的名义接受赠与，其接受赠与行为本身便不被法律许可。同时，原告提起本次诉讼也属于有关业主共有和共同权利的其他重大事项”，对于该事项需由经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意加以决定、授权。据此，原告未经授权，接受赠与，该民事行为无效，未经授权，不具备提起本次诉讼的主体资格。二、原告不具备承载本案系争房屋所有权的主体资格。正如原告在诉状中自诉，其目前不能作为房屋所有权人，无法办理房产的登记过户。同时，系争房屋还存在一房二卖的情形，根据执行异议申请人陈顺夫提供的证据显示，其早在2008年就与被执行人台州刚泰公司签订《商品房买卖合同》买下系争房屋，并向台州市商业银行、中国农业银行贷款，并于2009年2月13日付清全部房款，于2016年12与30日取得增值税发票。三、未变更登记的不动产赠与合同不产生物权效力。根据民法典第659条规定，赠与财产依法需要办理登记或者其他手续的，应当办理有关手续，第209条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，原告与被执行人之间未完成变更登记手续，其赠与合同未发生物权效力，在同为债权的情况下，原告并无优先权。四、系争房屋的所有权人登记为被执行人。根据执行异议复议规定第25条规定，不动产应当按照不动产登记簿判断是否系权利人，现系争房屋的所有权登记在被执行人台州刚泰公司名下，故应当认为房屋所有权归被执行人。五、本案不存在排除执行的情形。根据执行异议复议规定第28条规定，非因买受人自身原因未办理过户登记，现在本案中，双方未过户原因均应归责于原告自身。第三人台州刚泰公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对所有当事人确认的《协议书》、不动产登记情况查询结果证明书、第二届业主委员会备案表、执行异议申请书、协议书、《会议纪要》证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告双方存有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的协商会议、第一届业主委员会备案表证据。关于原告提供的协商会议证据，被告提出该份证据与原告在执行异议审查阶段提供的证据不相一致，经本院询问后，原告自述其系事后在证据原件上加盖了路北街XXX委会的公章。因原告已经提供该份证据原件予以核对，虽其自述在原证据原件上加盖公章，但并不存在篡改、涂改行为，故本院依法确认该份证据的真实性。关于第一届业主委员会备案表证据，鉴于原告并未提供该份证据原件予以核对，故本院依法认定该份证据不能单独作为认定案件事实的证据。2、被告提供的执行异议申请书、中国农业银行个人贷款凭证、台州市商业银行付款委托书、浙江省统一收款收据、浙江省增值税普通发票、《商品房买卖合同》证据。因被告提供的上述证据系案外人陈顺夫就系争房屋主张权利状况，与本案并无关联性，故本院依法不予认定上述证据的证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、系争房屋的执行依据情况：2019年4月11日，中国国际经济贸易仲裁委员会出具〔2019〕中国贸仲京裁字第0486号裁决书，裁决如下：(一)刚泰集团有限公司应向中信证券股份有限公司支付交易结算款项人民币14,624,409.12元；(二)刚泰集团有限公司应当自2018年8月23日(含)起按年利率5.35%向中信证券股份有限公司支付违约金，直至刚泰集团有限公司实际清偿完毕交易结算款项为止(前述违约金计算至2018年8月30日(不含)为人民币84,558.84元，2018年8月30日起违约金的计算基准为刚泰集团有限公司尚未支付的交易结算款项金额人民币14,624,409.12元)；(三)刚泰集团有限公司向中信证券股份有限公司支付中信证券股份有限公司为本案支付的律师费用人民币100,000元，诉讼财产保全责任保险费用人民币22,136.36元，法院财产保全申请费用人民币5,000元。(四)徐建刚、台州市刚泰房地产有限公司对刚泰集团有限公司上述三项债务承担连带保证责任。(五)本案仲裁费共计181828元，全部由刚泰集团有限公司、徐建刚、台州市刚泰房地产有限公司共同承担；该费用已与中信证券股份有限公司等额缴纳的仲裁预付金全部冲抵，故刚泰集团有限公司、徐建刚、台州市刚泰房地产有限公司共同连带向中信证券股份有限公司支付人民币181828元以补偿中信证券股份有限公司为其垫付的仲裁费。以上各项应付款项，刚泰集团有限公司、徐建刚、台州市刚泰房地产有限公司应在本裁决书作出之日起30日支付完毕。后中信证券公司向上海市金融法院申请强制执行，执行案号为(2019)沪74执212号。2019年6月13日，该院出具(2019)沪74执212号执行裁定书，裁定该案由本院执行。后本院对此予以执行立案，执行案号为(2019)沪0115执16160号。执行中，本院于2019年8月8日对系争房屋采取了正式查封措施，查封期限至2022年8月7日。后原告作为案外人向本院提出书面异议，要求中止对系争房屋的执行措施。2020年8月27日，本院作出(2020)沪0115执异563号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。2020年8月31日，原告签收该份执行裁定书。2020年9月4日，原告不服执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。二、原告主张系争房屋赠与的情况：2013年11月2日，原告(协议书中称之为“乙方”)与被执行人台州刚泰公司(协议中称之为“甲方”)签订《协议书》一份，约定考虑到刚泰艺鼎广场全体业主的需求及地下室物业办公用房环境较差等因素，甲方同意自签订本协议之日其将系争房屋赠与给乙方作为刚泰艺鼎广场物业管理用房之用，同时，甲方承诺自签订本协议之日起两年内，到相关政府部门办理该房屋产权变更为刚泰艺鼎广场物业管理用房手续，乙方协助甲方办理。2019年1月4日，原告(协议书中称之为“乙方”)与被执行人台州刚泰公司(协议中称之为“甲方”)签订《关于刚泰艺鼎广场房产建设质量保证金处置的协商会议》一份。根据该份会议纪要，台州刚泰公司协助原告办理好原先则赠与业委会的办公物业用房的过户手续。如无法过户，保证此房屋赠与业委会所有，协议重新签署。原告、被执行人以及路北街道办事处、五洋社区XXX委会均在该份协商会议上签字盖章确认。至今，系争房屋仍未过户至原告名下。三、系争房屋情况：系争房屋性质为市场化商品房。2009年3月23日，系争房屋产权登记至台州刚泰公司名下。目前，(2019)沪0115执16160号案件为系争房屋的首封案件。本院认为：案外人执行异议之诉的诉讼标的为其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案中，原告虽与被执行人台州刚泰公司就系争房屋签订了赠与协议，但因其始终未办理房屋产权过户登记手续，故其代表的刚泰艺鼎广场小区全体业主并非为系争房屋的所有权人。同时，鉴于原告就系争房屋所享有的仅为受赠人的权利，故依法不能排除本院的强制执行措施。据此，现原告诉请要求中止对系争房屋的执行措施，并确认系争房屋为刚泰艺鼎广场小区全体业主共有和共同管理，缺乏法律依据，本院依法不予支持。另关于原告诉请要求第三人台州刚泰公司就系争房屋办理协助过户手续，根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。本案中，因系争赠与协议并不具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质，故被执行人台州刚泰公司作为赠与人在将系争房屋产权过户至原告之前依法享有撤销权。现虽无证据证明台州刚泰公司就系争房屋已行使了赠与撤销权，然因其可在房屋过户前随时行使该权利，故使得系争赠与协议并不具有强制执行力。据此，原告上述诉请亦缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上所述，原告现所提诉请均于法无据，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、2007年《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告台州市路桥区刚泰艺鼎广场业主委员会的所有诉讼请求。案件受理费11,800元、公告费560元(原告已预交)，由原告台州市路桥区刚泰艺鼎广场业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆佳佳人民陪审员  曹晓波人民陪审员  潘虹芳法官 助理  王 冰书 记 员  王 冰附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。3、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。