上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3431号上诉人（原审被告）：许大山，男，1961年3月27日生，汉族，住安徽省寿县。被上诉人（原审原告）：张亚勤，女，1957年3月7日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴瑛，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽存，上海市汇业律师事务所律师。上诉人许大山因与被上诉人张亚勤房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初22403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许大山上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判1、《厂房租赁合同》部分有效，部分无效；2、合同有效部分应继续履行；3、确认许大山已付租金650，000元。事实与理由：1、许大山向张亚勤承租的上海市奉贤区XX镇XX村XX号的厂房（以下简称涉案厂房），其中有908.48平方米为有证面积，租赁合同所约定的超面积系扩建。本案租赁合同应为部分有效，部分无效。2、关于已付租金。一审查明许大山银行转账租金610，000元，但未认定另以现金40，000元支付的租金。对租金支付的实际情况，根据张亚勤出具的2020年3月25日收条可以印证，其确认收到上半年租金300，000元，一审也查明下半年租金银行转账300，000元，再加上押金50，000元，实际确已支付650，000元。一审法院认定许大山已付650，000元（含押金）有误。3、许大山系在被胁迫的情况下签订2019年12月30日《厂房租赁合同》，不应作为判决依据，而且，该合同实际并未履行，张亚勤仍旧按原合同约定标准收取许大山租金，故双方应依照2019年10月10日签订的《厂房租赁合同》继续履行。请求二审法院支持许大山一审的诉讼请求。张亚勤辩称：不同意许大山的上诉请求。张亚勤从无胁迫许大山的行为，许大山也未提供证据予以证明。张亚勤将涉案厂房原有证面积全部重新翻建并予以扩建，且并未取得建设审批，之后将已翻建并扩建的厂房出租给许大山，故一审法院确认双方租赁合同全部无效，于法有据。关于许大山支付租金标准应当以签订日期在后的2019年12月30日厂房租赁合同为准。许大山实际支付租金共计610，000元，所有钱款往来均以转账方式，从未以现金方式支付。假如合同有效，则许大山未按约足额支付租金超过一个月，未经张亚勤同意擅自转租涉案厂房且擅自改变厂房使用功能，根据合同约定张亚勤可以单方解除合同，许大山还需支付相应违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。许大山向一审法院起诉请求：1、判令解除张亚勤、许大山于2019年12月30日签订的《厂房租赁合同》；2、判令许大山搬离并返还租赁场所；3、判令许大山支付张亚勤至2020年12月9日止欠付的租金70，000元和从2020年12月10日起至判决生效日止按年租金630，000元计算的租金及从判决生效次日起按双倍日租金即3，500元计算的占有使用费；4、判令许大山偿付张亚勤以55，000元为本金从2020年1月3日起至实际付清日止按每日万分之五计算的滞纳金及以15，000元为本金从2020年5月27日起至实际付清日止按每日万分之五计算的滞纳金；5、判令许大山偿付张亚勤解除合同违约金157，500元；许大山将租赁场所内的营业执照迁出。一审法院认定事实如下：2019年10月10日，张亚勤、许大山签订《厂房租赁合同》，约定张亚勤将坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX号的厂房出租给许大山使用，面积为4500平方米，租赁期限从2019年12月10日起至2024年12月9日止，2019年10月10日起至2019年12月10日止为装修免租期，交付状况为精装修办公室、3吨行车和电梯一部，年租金为600，000元，租金前两年不变，后每两年递增6％，租金半年一付，支付月7日前付清，合同签订许大山支付张亚勤保证金50，000元，该租赁场所如未经同意转租，张亚勤不退租金和保证金，许大山未按时交纳租金满一个月的张亚勤可以解除合同并增收5％的违约金。2019年10月12日，许大山支付张亚勤保证金50，000元。2019年11月15日，许大山支付张亚勤租金130，000元。张亚勤则按约交付租赁场所。2019年12月30日，张亚勤、许大山签订《厂房租赁合同》，约定张亚勤将坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX号的厂房出租给许大山使用，面积为4450平方米，租赁期限从2019年12月10日起至2022年12月9日止，交付状况为精装修办公室、3吨行车和电梯一部，年租金为630，000元，租金半年一付，合同签订后3日内，许大山支付张亚勤押金50，000元及第一期租金315，000元，第二期租金于每半年租金到期前15日内支付，押金于合同期满返还厂房且无违约的情况下5个工作日内无息返还，如存在未结清款项可直接扣除，该租赁场所如未经同意转租，张亚勤有权解除合同且许大山需支付张亚勤三个月的租金作为违约金，该租赁场所用于仓库和办公，如未经同意擅自改变使用性质，张亚勤有权解除合同且许大山需支付张亚勤三个月的租金作为违约金，许大山未按时交纳租金超过一个月或迟延支付租金超过二次的，张亚勤可以解除合同，许大山应于收到解除通知之日起7日内返还厂房，逾期返还的，按双倍租金支付占有使用费。2020年1月19日，许大山支付张亚勤租金50，000元。2020年1月20日，许大山支付张亚勤租金50，000元。2020年3月23日，许大山支付张亚勤租金30，000元。2020年6月3日，许大山支付张亚勤租金160，000元。2020年6月29日，许大山支付张亚勤租金100，000元。2020年7月7日，许大山支付张亚勤租金40，000元。2020年10月12日，张亚勤向许大山发送《告知函》，认为许大山擅自改变房屋用途和将房屋转租且欠付租金等，如2020年10月31日前未履行合同义务，将停水、停电、封门。嗣后，双方协商未果，以致涉讼。一审另查明，涉案租赁场所原系由奉贤区XX镇XX村XX合作社转让给上海XX厂，上海XX厂的法定代表人为张亚勤，房地产权证显示建筑面积为908.48平方米，张亚勤在此后将该厂房进行翻建并出租。一审中，张亚勤确认：涉案租赁场所无装修无扩建，目前由许大山全部转租。许大山确认：涉案租赁场所有装修无扩建，目前部分由许大山转租。许大山申请的证人李某到庭称：其系涉案第一份租赁合同的中介人员，许大山曾向其述称不愿意更改合同，第二份合同不符合事实，对合同更改内容不清楚。张亚勤对证人证言不认可，许大山对证人证言未提出异议，一审法院认为证人证言所反映的内容系证人听许大山所述为传来证据，根据相关规则在张亚勤不认可的情况下不予认定。一审法院释明关于合同无效问题，双方坚持各自意见并确认因无效造成的损失在本案中不要求处理。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，张亚勤、许大山前后签订两份合同，即第一份合同于2019年10月10日签订，第二份合同于2019年12月30日签订，许大山虽称第二份合同系受胁迫所签但未能提供相应证据且也未提出相应诉讼，因此两份合同均系双方当事人的真实意思表示，第二份合同实系对第一份合同的变更和补充。由于两份合同所涉租赁场所系翻建所成，翻建无相应的建设规划许可等手续，故合同无效。合同无效后，许大山应将租赁场所返还张亚勤并支付占有使用费，占有使用费的标准按合同约定的年租金630，000元计算。滞纳金即违约金，因合同无效，违约金条款亦无效，对张亚勤请求的违约金均不予支持。而营业执照的迁出不属法院处理范围，对该项请求不予支持。许大山认为已付款为650，000元（含押金50，000元）无依据，不予采纳，根据相关证据及张亚勤的确认，许大山已付款应为610，000元（含押金50，000元）。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年修订的《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，2009年修订的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2021年1月28日作出判决：一、确认张亚勤与许大山签订的《厂房租赁合同》无效；二、许大山于判决生效之日起十日内从坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX号的厂房内搬离并将涉案租赁场所返还张亚勤；三、许大山于判决生效之日起十日内支付张亚勤从2019年12月10日起至搬离返还日止按年租金630，000元计算的占有使用费（已付款610，000元）；四、驳回张亚勤的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，714元，减半收取计2，357元，财产保全费1，670元，计4，027元，由张亚勤负担2，082元，许大山负担1，945元。二审中，许大山提交：1、四张涉案厂房现状的照片。证明涉案厂房系扩建。2、2020年12月28日报警回执单（复印件）。证明张亚勤胁迫其签订2019年12月30日厂房租赁合同，后又根据该合同提起本案一审诉讼，故许大山报警。3、收据，证明张亚勤实际收到的租金和押金共计为650，000元。张亚勤质证称：对证据1真实性无异议，但涉案厂房不止扩建还有翻建；对证据2系复印件，对真实性不认可，即便真实，该报警时间在本案一审诉讼期间，系在合同签订之后一年，不能证明张亚勤胁迫许大山签订2019年12月30日厂房租赁合同。对证据3真实性、关联性均不予认可。二审中，张亚勤提交1、房地产权证、重建前涉案厂房的照片、重建涉案厂房设计图纸、涉案厂房现状照片。证明涉案厂房经过翻建、扩建。2、涉案厂房中仓库、办公区的使用现状照片，证明许大山擅自转租给七个次承租人。3、次承租人在仓库内进行电焊等生产活动的照片及视频。证明许大山擅自改变涉案厂房用途。4、涉案厂房照片，证明许大山在承重墙上破洞，破坏承重结构。许大山质证称：对证据1真实性无异议，但设计图纸中没有独立办公楼的设计，与客观事实不符。证据2真实性无异议，转租和厂房用途都经过张亚勤同意，开门洞的部位并非承重墙，而且在许大山接手涉案厂房时已经是现状。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，许大山坚称其已付650，000元，张亚勤表示许大山实际向其支付600，000元，但为早日解决双方纠纷，现张亚勤于二审中同意许大山应付张亚勤的房屋使用费中扣除合计650，000元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。房屋租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，涉案厂房原有证部分为908.48平方米，张亚勤自认并提供相应证据证明其之后将该厂房有证面积部分全部重新翻建并扩建至共计4，500平方米，并出租给许大山，该翻、扩建并无建设工程规划许可，本院认为，一审判决确认双方所签厂房租赁合同无效，于法有据，本院予以认同。基于合同无效，张亚勤要求许大山将租赁厂房腾退、搬离并参照合同约定的租金标准支付实际占有使用期间的房屋使用费，符合法律规定。本案中，关于租金标准适用的争议，本院认为，双方于2019年12月30日签订《厂房租赁合同》，将原2019年10月10日签订的《厂房租赁合同》约定的年租金标准变更为630，000元，许大山主张后签订的合同系其在被胁迫的情形下签订的，然而其并无证据予以佐证，本院不予采信，一审法院按照2019年12月30日签订《厂房租赁合同》判决许大山应付房屋使用费（租金）并无不当。鉴于张亚勤于二审中对其权利进行处置，与法无悖，本院予以确认。据此，许大山应按年租金630，000元标准向张亚勤支付自2019年12月10日起至实际搬离返还日止的房屋使用费，该款中应扣除650，000元，本院对一审判决予以相应变更。双方于一审中均确认合同无效的后果不在本案中处理，则双方可另行依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初22403号民事判决第一、二、四项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初22403号民事判决第三项为：许大山于本判决生效之日起十日内支付张亚勤从2019年12月10日起至搬离返还日止按年租金630，000元计算的占有使用费（扣除许大山已付款650，000元）。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，714元，减半收取计2，357元，财产保全费1，670元，计4，027元，由张亚勤负担2，082元，许大山负担1，945元。二审案件受理费4，714元，由许大山负担。本判决为终审判决。审 判 长 李  兴审 判 员 许  军审 判 员 陈 蓓 蓉二〇二一年六月十八日法官助理 黄  白法官助理 徐林祥宇书 记 员 黄  白书 记 员 徐林祥宇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……