广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1303民初2369号原告：张红影，女，汉族，1979年12月17日出生，身份证住址：安徽省涡阳县××××××××××××,公民身份号码：342××××××××××××028。委托诉讼代理人：刘丽娜，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告：惠州市钱掌柜投资咨询有限公司，住所地：惠州市惠阳区×××××××金房，统一社会信用代码：914***。法定代表人：柯某1。委托诉讼代理人：廖增金，广东亚桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘甜甜，广东亚桐律师事务所律师。原告张红影诉被告惠州市钱掌柜投资咨询有限公司、被告惠州市合富地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，原告张红影申请撤回对被告惠州市合富地产开发有限公司的起诉，本院依法裁定准予原告张红影撤回对被告惠州市合富地产开发有限公司的起诉。原告张红影的委托代理人刘丽娜、被告惠州市钱掌柜投资咨询有限公司的委托代理人廖增金、刘甜甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红影向本院提出诉讼请求，一、判令解除或撤销原告与被告签订的《商铺买卖合同》。二、判令被告退还原告购房款、代理费、维修基金等各项费用共计414360元。三、判令被告承担本案诉讼费。事实理由：2020年9月份，被告的销售人员致电原告说只要几万元就可以在惠州购买一套商铺，并且车接车送，原告抱着投资的心态到被告的营销现场参观，被告的销售人员带领原告参观了一楼的样板间，然后以二楼正在装修不方便为由拒绝带领原告看房，但是承诺说二楼与一楼一样都是委托第三方经营，原告购买后只需要按照约定收取租金就可以，并且会与原告签订一份《运营托管合同》，完全不用担心商铺的出租运营等问题。原告在被告的不断鼓动与洗脑下，签订了被告准备好的《运营托管合同》与《商铺认购书》，并交了5万元定金，交完定金后，原告将《运营托管合同》收回，拿出《商铺买卖合同》要求被告签名，并告知只有付完所有合同款项才会把《运营托管合同》交付给原告。此时，原告已经开始有不安的感觉，但是销售人员不停的在鼓动与催促，因为已经交付了五万元定金，如果不继续支付的话，5万元也不会退还，原告处于非常被动的地位，当时已经缺乏判断力，并且被告也没有给原告仔细看合同的时间，不停的催促原告签订《商铺买卖合同》，双方的地位是完全不平等的，原告就是在此种地位不对等的条件下签订的《商铺买卖合同》。其中《商铺买卖合同》第五条对购房人的违约责任与第七条对出售方的违约责任的约定明显是不对等的，显失公平的。商铺买卖合同第五条约定买受人违约逾期在15天内，需要按日按应付房价款的1‰的标准向出售方支付违约金，而出售方只要逾期不超过45日，则只需按日按已付房价款的0.3‰支付违约金。买受人逾期超过15天后，出售方可将买受人已付房价款全部没收，而出售方逾期超过15天，则违约金的上限是已付房价款的5%，具体到本案就是原告不履行合同则需要承担406000元的违约责任，而被告不履行合同则只需要承担20300元的违约责任，双方明显是不对等的。综上，被告利用优势或者利用原告没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，构成显失公平。原告可以据此请求人民法院予以撤销。并且原告对被告已经失去商业信任，也不愿意相信被告委托的第三方能把商铺运营好，原告不会继续支付剩余费用，恳请法院支持原告全部诉讼请求。原告张红影提供了如下证据：证据一、商铺买卖合同，证明原告向被告购买商铺的事实，本合同是在原告交付了5万元定金并签订了运营托管协议的前提下之后签订的，后被告将运营托管协议收回，使原告已经处于非常被动的地位。并且商铺买卖合同中第五条与第七条关于双方的违约责任是显示公平的。原告可以据此请求法院予以变更或撤销。证据二、付款凭证，证明原告向被告交付了购房款、税费等共计人民币414210元。被告应予以退还。证据三、收据，证明被告一收到原告购房款、税费等共计人民币414210元。证据四、委托代理合同，证明原告在被告的介绍下，委托惠州市×可法律服务有限公司办理购房手续。证据五、收据，证明惠州市×可法律服务有限公司收取了原告代理费1500元。被告惠州市钱掌柜投资咨询有限公司辩称：第一，原告向钱掌柜购买商铺时，已明确知悉商铺现状权属等有关商铺情况，原告应按照双方签订的《商铺买卖合同》之约定履行合同。1、根据原告签订的商铺认购书、商铺买卖合同可知，原告已明确知悉商铺的产权及代持情况，在商铺认购书及商铺买卖合同中的首部及正文靠前部分，均已明确写明钱掌柜已向合富地产购买商铺，赖乐贤为商铺的代持人，商铺暂登记在合富地产名下。2、根据原告签署的认购须知及钱掌柜现场公示可知，被告已将有关商铺产权状况及有关商铺买卖事宜告知并公示给原告，原告明确知悉并认可其所购买的商铺状况。因此，原告明确知悉商铺现状权属等相关情况，且钱掌柜有权将商铺进行出售，钱掌柜不存在任何欺诈事宜，原告与被告双方应遵守合同，履行相关权利义务。第二，商铺已登记在钱掌柜指定代持人赖乐贤名下，钱掌柜已为商铺过户至原告名下做了充分准备，原告无正当的事由不得单方主张解除或撤销合同，更无权主张退还购买款项，原告作为一个具有民事权利的自然人，明确知悉其所签署的民事合同的内容并自愿签订商铺买卖合同，向钱掌柜支付相应的购房款项，钱掌柜也有能力完全履行交付商铺等合同义务，不存在任何骗取购房款事宜。另，关于商铺代持行为与本案没有直接关系，也不是商铺签订的合同主体，如有相关争议，原告应另行立案主张。第三，原告未按合同约定支付完毕商铺购房款，也无正当理由解除商铺买卖合同，其恶意诉讼也给钱掌柜造成重大经济损失，钱掌柜有权向原告主张由此造成的一切损失。根据商铺买卖合同的约定，原告应于2020年12月27日前向钱掌柜支付购房尾款人民币174000元，原告并未按照约定支付相应款项，其不继续履行付款义务已构成违约，据此钱掌柜有权按照双方约定及法律规定，追究原告的法律责任，并有权保留原告的违约责任或要求其继续履行合同约定的义务。综上，为维护钱掌柜的合法权益，请法院查清事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。被告惠州市钱掌柜投资咨询有限公司提交了如下证据证明相关事实：证据一认购须知和证据二商铺认购书，证明原告自愿向钱掌柜购买涉案商铺，且明确知悉有关商铺面积、产权及商铺代持状况的事实。证据三公告，证明：1、合富地产已将涉案商铺出卖给钱掌柜，钱掌柜有权向原告出售商铺；2、钱掌柜在销售现场公示合富地产将商铺已出售给钱掌柜且原告购买商铺时明确知悉的事实。证据四商铺代持协议、证据五赖乐贤身份证复印件、证据六收款收据、证据七发票和证据八房产证，以上证据4至证据8证明钱掌柜委托第三人代持商铺、支付有关商铺款项、过户等一手房买卖交易已完成，且钱掌柜为其二手房交易的履约进行完全且充分准备并能如期完成与原告之间商铺买卖的事实。经审理查明,被告惠州市钱掌柜投资咨询有限公司与案外人赖乐贤，在2019年12月23日签订《商铺代持协议》，约定惠州市钱掌柜投资咨询有限公司以赖乐贤的名义，向惠州市合富地产开发有限公司购买的、位于惠州市惠阳区××××××××开城首府2层109号商铺，委托赖乐贤代持，商铺产权证登记在赖乐贤的名下，但商铺的实际所有人为惠州市钱掌柜投资咨询有限公司。后于2019年12月25日、2020年12月23日、2021年5月8日，向惠州市合富地产开发有限公司缴交了商铺款42308.70元（首期）、20818.80元（楼款）、148415.50元（楼款），于2021年5月12日缴交了税款10073.48元，并办理了粤（2021）惠州市不动产权第3039075号《不动产权证》，登记权属人赖乐贤。2020年9月27日，以被告惠州市钱掌柜投资咨询有限公司为出售方，以原告张红影为买受人，双方签署《认购须知》、《商铺认购书》、《商铺买卖合同》，约定原告购买惠州市惠阳区××××××××××开城首府2层109号商铺，该商铺建筑面积约15.46平方米，套内面积约7.44平方米，房价总金额为人民币580000元，交易税费由买受人原告承担。《商铺认购书》写明代持人为赖乐贤；《商铺买卖合同》第二条第4款第×项写明：“出售方已向开发商购买了该商铺，该商铺目前登记在开发商惠州市合富地产开发有限公司（以下简称开发商）名下。”《商铺买卖合同》约定原告在2020年9月27日前支付406000元，2020年12月27日前支付尾款174000元。合同签订当日即2020年9月27日，原告缴交了定金50000元、房款356000元、物业契税、维修基金、印花税7380元、物业权籍调查费、不动产登记费830元，与惠州市×可法律服务有限公司签订了《委托代理合同》，委托惠州市×可法律服务有限公司办理不动产权证，支付了服务费（不动产登记费）1500元。原告以被告是否有权销售、是否与开发商合谋欺诈、骗取房款为由，起诉被告与开发商惠州市合富地产开发有限公司。审理中，原告撤回对开发商惠州市合富地产开发有限公司的起诉，本院裁定予以准许。案经调解，原、被告未能达成解决纠纷的协议。本院认为，被告惠州市钱掌柜投资咨询有限公司在与原告张红影签订的《商铺买卖合同》第二条第4款第1项写明：“出售方已向开发商购买了该商铺，该商铺目前登记在开发商惠州市合富地产开发有限公司（以下简称开发商）名下；”在《商铺认购书》写明代持人为赖乐贤，履行了合同告知义务，并在《商铺买卖合同》签订后，办理了粤（2021）惠州市不动产权第3039075号《不动产权证》，证明被告能够履行合同，不存在欺骗的故意。原告作为完全民事行为能力人，应对自己的行为负责，原告提交的证据，不足以支持其解除《商铺买卖合同》、退还款项的请求，依法不予照准。原告认为违约责任的约定明显不对等、显失公平，应另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张红影的诉讼请求。本案受理费3757元（原告张红影已预交），由原告张红影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  钟 盛二〇二一年六月十五日法官助理  肖丽平书 记 员  范泽鑫