广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10482号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛渠成，男，1974年12月17日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：周理想，广东众帮律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈振，广东众帮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区同和街蟾蜍石南街37号首层。法定代表人：张福军。委托诉讼代理人：王姿懿，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：广州市南国实业有限公司，住所地广东省广州市白云区广州大道北1521号1106房。法定代表人：曾秀欢。原审第三人：广州市同和蟾蜍石实业有限公司，住所地广东省广州市白云区同和蟾蜍石中街2号。法定代表人：黄新华，该公司董事长。委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。上诉人薛渠成因与被上诉人广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司（以下简称蟾蜍石市场公司）、广州市南国实业有限公司（以下简称南国实业公司）及原审第三人广州市同和蟾蜍石实业有限公司（以下简称蟾蜍石实业公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。薛渠成上诉请求：1.撤销一审判决，改判蟾蜍石市场公司向薛渠成赔偿装饰装修残值损失373398.73元（计算公式414887.48×90%=373398.73）；2.撤销一审判决第六项，改判蟾蜍石市场公司向薛渠成赔偿专用设施设备损失96011.60元（计算公式106679.55×90%=96011.6）；3.撤销一审判决第六项，改判蟾蜍石市场公司向薛渠成赔偿剩余承包期内的经营利润损失660411.48元（计算公式733790.54×90%=660411.48）；4.撤销一审判决第六项，改判按蟾蜍石市场公司向薛渠成赔偿为遣散员工而支付的遣散费损失82575元（计算公式917504×90%=82575）；5.撤销一审判决第六项，改判南国实业公司对蟾蜍石市场公司上述债务承担连带清偿责任；6.一审本诉受理费、反诉受理费、评估费、上诉费均由蟾蜍石市场公司承担。二审当庭增加上诉请求：驳回蟾蜍石市场公司的起诉，支持薛渠成一审诉讼请求及反诉请求。事实和理由：（一）一审判决将涉案《承包经营合同》及其补充协议的性质错误定性为租赁合同，将双方之间的承包经营法律关系错误修改为租赁关系，错误适用租赁合同因涉案房屋无建设工程规划许可证而无效的法律规定，致使一审判决错误。涉案合同应为承包经营合同，该合同对薛渠成承包场地后的经营内容与经营权做了明确约定。薛渠成对涉案物业的实际用途符合特定经营权用途要求，符合承包经营合同的特征。（二）蟾蜍石市场公司在明知涉案房屋没有建设工程规划许可证、与涉案房屋前手承租人的租赁纠纷被一审法院判令租赁合同无效以及承包经营合同签订时南国实业公司对涉案房屋只有不到三年承租使用权的情况下，仍将涉案房屋发包给薛渠成承包经营，并一次性签订长达10年期限的合同，主观恶意明显。蟾蜍石市场公司对于涉案承包经营合同不能履行应承担90%的违约责任。一审法院判令蟾蜍石市场公司与薛渠成各承担一半的责任明显划分责任失衡，对薛渠成不公平。（三）对于涉案房屋的装饰装修残值损失问题，蟾蜍石市场公司与薛渠成一审均同意以评估公司实际到场评估日作为确定涉案房屋装饰装修残值损失的赔偿依据，但蟾蜍石市场公司在评估报告作出后，又提出不以评估基准日为定残依据并要求进一步折旧，修改成新率，严重违背诚实信用原则。一审法院错误调整成新率为69.3%，应予纠正。应以评估基准日的成新率73.7%作为计算装修装饰残值损失的依据。（四）货架、冷柜、弱电监控、空调等超市经营的专用设施设备系针对超市经营专门配备使用，具有较强的专用属性。同时这些专用设备已形成添附，如果强拆会造成设备毁损。而涉案房屋一直被规划为农贸超市，下一手承租人仍旧保留这些专用设备经营使用，一审法院认为这些设备属于可移动物品与事实不符。（五）蟾蜍石市场公司应赔偿薛渠成可得利益损失在内的经济损失，根据评估报告，薛渠成剩余承包期内的经营利润损失应由蟾蜍石市场公司承担90%的营利损失。（六）薛渠成承包涉案房屋后经营公司，截至2020年5月，共有11名员工在职。现蟾蜍石市场公司要收回房屋，导致薛渠成的公司必然停业，故蟾蜍石市场公司应承担遣散员工的费用。（七）因蟾蜍石市场公司为南国实业公司的全资子公司，南国实业公司为蟾蜍石市场公司的唯一股东，蟾蜍石市场公司为一人有限公司，两家公司的财产混同、公司与股东的财产混同，故南国实业公司应对蟾蜍石市场公司的债务承担连带责任。（八）薛渠成已于一审判决作出前向蟾蜍石市场公司付清2020年10月之前的全部承包费、管理费及水电费。二审期间另补充：1.南国实业公司是涉案房屋的开发商，蟾蜍石市场公司是南国实业公司的子公司，南国实业公司取得涉案房屋承包经营权之后授权蟾蜍石市场公司对涉案房屋进行出租管理，因此南国实业公司和蟾蜍石市场公司在涉案房屋建设之初或取得涉案房屋管理权之初就已经知晓涉案房屋没有建设规划许可证，两公司明知房屋是违法建筑，仍然对外出租或者发包给薛渠成，两公司应当对涉案合同不能继续履行及薛渠成遭受的损失承担90%的违约责任。2.蟾蜍石实业公司提出因为政策原因需要收回涉案场地，政策原因就是涉案场地需要上三资平台对外公开招租，由于涉案房屋没有建设工程规划许可证，即使涉案场地上三资平台对外招租仍然会导致承租人与蟾蜍石实业公司签订的租赁合同无效，故本案判定薛渠成交回场地根本不能起到定纷止争的作用，应当撤销该判项。涉案房屋不具有相关报建手续，也无办理相应的产权登记，涉案房屋是否合法建设属于相关行政主管部门认定和处理的范围，涉案合同效力和后果处理均应当依据行政主管部门的相关处理之后再就涉案纠纷进行民事诉讼处理，在此之前法院缺乏直接处理的依据和基础。蟾蜍石市场公司二审答辩称，（一）涉案《承包经营合同》及其补充协议虽名为承包经营，但实际是租赁合同，双方实为租赁关系，一审法院对此认定正确。涉案合同约定了租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式等，符合租赁合同的基本要件。蟾蜍石市场公司系受南国实业公司委托，作为出租人将场地交给承租人使用、收益，不涉及场地经营权的转移。承包经营合同一般会对承包主体有经营或资质的要求，但是经营超市并不需要具备特定的经营条件。（二）一审判决蟾蜍石市场公司与薛渠成各承担50%的责任合理合法。薛渠成承租涉案场地时起，一直知晓涉案物业的实际情况与房屋的性质，蟾蜍石市场公司从未隐瞒，薛渠成仍旧与蟾蜍石市场公司签订合同，应对合同无效的后果与蟾蜍石市场公司承担同等责任。（三）涉案场地至今仍由薛渠成实际占有使用，薛渠成的持续经营行为会对场地及装修造成进一步折旧，一审法院因此对成新率予以灵活调整，合理合法。（四）涉案场地中可移动物品不属于薛渠成的装修损失，租赁合同无效的，对于未形成附合的装饰装修物可由薛渠成自行拆除。（五）目前，薛渠成未向蟾蜍石市场公司缴纳2021年5月的场地占用费及2021年4月至5月的水电费，蟾蜍石市场公司有权继续要求薛渠成支付2021年5月至实际交还场地之日的场地占用费及实际发生的水电费。（六）可得利益损失、员工的经济补偿金、遣散费等均没有实际发生，且涉案合同无效，薛渠成要求蟾蜍石市场公司赔偿以上费用没有事实及法律依据。蟾蜍石实业公司二审述称，蟾蜍石实业公司作为场地出租方将场地出租给南国实业公司的租赁期限已经届满，蟾蜍石实业公司要求薛渠成、蟾蜍石市场公司尽快退还涉案场地并交还给蟾蜍石实业公司。南国实业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。蟾蜍石市场公司向一审法院起诉请求：1.确认蟾蜍石市场公司与薛渠成于2017年9月1日签订的《承包经营合同》及补充协议已于2019年12月7日解除；2.薛渠成立即向蟾蜍石市场公司交还位于广州市蟾蜍石南街37号首层农贸综合市场；3.薛渠成向蟾蜍石市场公司支付2020年10月至实际交还场地之日的场地占用费（每月31500元为标准）、2020年9月-10月31日的水电费11049.6元、违约金1614.09元（其中违约金每日按0.3%计）；4.薛渠成向蟾蜍石市场公司赔偿经济损失24万元（每月按6万元计算，自2019年12月8日暂计至2020年4月7日）；5.本案诉讼费用由薛渠成承担。薛渠成向一审法院反诉请求：1.蟾蜍石市场公司向薛渠成退还保证金9万元；2.蟾蜍石市场公司向薛渠成赔偿自生效裁判确定场地交还之日起至2027年8月31日止剩余承包期内的装饰装修残值损失639520元；3.蟾蜍石市场公司向薛渠成赔偿专用设备损失107055.2元；4.蟾蜍石市场公司向薛渠成赔偿自生效裁判确定场地交还之日起至2027年8月31日剩余承包期内的剩余承包营业利润损失1031140.26元；5.蟾蜍石市场公司向薛渠成赔偿为遣散独资经营的广州市盛源百货有限公司员工向其支付经济补偿所遭受的遣散费损失91750元；6.南国实业公司对蟾蜍石市场公司的上述债务承担连带责任；7.本案反诉费由蟾蜍石市场公司和南国实业公司承担。一审法院认定事实：2017年9月1日，蟾蜍石市场公司（发包方，甲方）与薛渠成（承包方，乙方）签订《承包经营合同》，约定：甲方同意将其有合法经营权的蟾蜍石市场交乙方承包经营，经双方确认，承包经营场地建筑面积1200平方米（含办公室及西边档口，以下简称涉案场地）；乙方必须合法经营，依法办理工商、税务及经营所需的一切手续，因违规经营受查处，责任及导致损失由乙方自负；乙方承包蟾蜍石市场后自主经营、自负盈亏；承包期限：10年，即2017年9月1日至2027年8月31日；承包金：承包金每月32400元，管理费每月27600元。承包金及管理费每3年递增5%，每月5日前交纳当月承包金及管理费；承包期限2017年9月1日至2027年10月31日免承包金，2017年11月1日至2020年8月31日承包金及管理费每月共计60000元，2020年9月1日至2023年8月31日承包金及管理费每月共计63000元，2023年9月1日至2026年8月31日承包金及管理费每月共计66150元，2026年9月1日至2027年8月31日承包金及管理费每月共计66150元；履约保证金（租金及水电费的担保金）为18万元。本合同签订当日内乙方必须向甲方交付履约保证金和第一个月的承包金及管理费；承包期内，乙方经营蟾蜍石市场的一切费用全部由乙方负责；乙方应向甲方缴纳承包金及每月实际发生的水电费（水电费按市场水电费收费标准，水费4.2元/吨，电费1.2元/度，如供水供电单位有调整则相应调整，水电费由甲方代收代缴）；甲方同意乙方二个月装修期免交承包金；甲方应按合同约定将市场场地在2017年9月6日交付乙方使用等。上述合同签订后，薛渠成接收涉案场地后，进行装饰装修并用于经营超市和市场。2018年8月31日，蟾蜍石市场公司（发包方，甲方）与薛渠成（承包方，乙方）签订《补充协议》，约定：基于甲、乙双方于2017年9月1日签订了《承包经营合同》，约定乙方向甲方承包经营蟾蜍石南街37号首层农贸综合市场（场地面积约1200平方米）……现由于乙方自身经营不善，向甲方提出退还市场西面场地，保留东面超市经营，经双方沟通协商，甲方同意乙方请求，达成如下补充协议：1.从2018年9月1日开始退还该部分场地给甲方，乙方承包经营的场地面积为650平方米，具体范围为，承包金调整为每月18000元，管理费调整为每月12000元，共计30000元。承包金及管理费每3年递增5%，每月5日前交纳当月承包金及管理费；原履约保证金（租金及水电费的担保金）为18万元，现退回履约保证金9万元，余履约保证金9万元；现由于乙方在装修时多间隔了甲方权属场地实际面积100平方米，终止合同或合同到期，乙方必须将多隔出面积复原交还给甲方等。上述协议签订后，薛渠成退出了市场西面场地的经营，继续对东面超市进行经营。2019年11月7日，蟾蜍石市场公司向薛渠成发出《函》，主要内容为，因其接到蟾蜍石实业有限公司发来的函，蟾蜍石公司所属物业483平方米，需收回给中标方经营。为妥善处理好合同期未满的问题，提出如下建议：1.你方将超市向西边移退483平方米经营，我司适当补偿装修费。2.市场改造和商场承包装修方案，你我和蟾蜍石实业公司三方都同意的，你方可与蟾蜍石公司商量，由你转租合同。3.因曹文侯中标后改变选址，造成多方连带纠纷，你与曹文侯是熟识同乡，请你与他沟通协商，让他按中标标的在西边经营肉菜市场商铺，以保持和谐经营局面。如以上三条都不行，请你根据蟾蜍石公司的要求清退移交场地。后蟾蜍石市场公司与薛渠成协商未果。薛渠成向蟾蜍石市场公司支付场地占用费至2020年9月，支付水电费至2020年8月。一审法院另查，2016年，南国实业公司与蟾蜍石实业公司签订《房屋租赁合同》，约定由蟾蜍石实业公司向南国实业公司出租位于同和蟾蜍石南街37号首层东面房屋，建筑面积688平方米，租赁期从2016年6月1日至2019年5月31日。南国实业公司承租上述场地后，授权蟾蜍石市场公司对上述场地进行出租、管理。一审法院再查，一审法院就涉案场地是否已取得产权登记和办理规划报建的情况向广州市规划和自然资源局发函询问。该局复函暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。一审诉讼中，薛渠成向一审法院提出如下申请：1.选定有资质的评估鉴定机构对涉案场地自生效裁判确定物业交还之日止2027年8月31日剩余承包期内的装饰装修残值损失进行评估鉴定。2.选定有资质的评估鉴定机构对涉案场地的专用设施设备损失进行评估鉴定；3.选定有资质的评估鉴定机构对涉案场地在生效裁判确定物业交还之日至2027年8月31日止剩余承包期内的营业利润损失进行评估鉴定。一审法院依法委托广州德高价格评估有限公司（以下简称德高公司）对上述标的进行评估。2020年9月21日，德高公司出具《关于广州市白云区同和街蟾蜍石南街37号首层东面房屋（盛源百货超市）的剩余承包期内的装饰装修残值损失、添置的专用设施设备损失和剩余承包期限内的经营利润损失评估报告书》（以下简称评估结论书）。该报告书中对于重置成本确定为562940.95元，成新率的确定依照租赁合同的权利内容、行业惯例、交易习惯，在双方当事人无约定情形下，承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕。结合《承包经营合同》中约定免租期为2个月（2017年9月1日至2017年10月31日），故本次按2017年10月31日作为装饰装修竣工投入使用时间，至评估基准日2020年6月15日，标的装饰装修已使用年限为2.63年。成新率=尚可使用年限/参考总使用年限×100%=73.7%。标的剩余承包期内的装饰装修残值=重置成本×成新率=414887.48元。评估结论为显示，涉案场地在2020年6月19日的剩余承包期内的装修残值为414887.48元，添置的专用设施设备损失106679.55元，剩余承包期内的经营利润损失为733790.54元。蟾蜍石市场公司对上述报告书认为：1.有部分项目属于未形成附合的装饰装修物，分别为附表1中超市部分的第6项冰箱广告栏（重置成本价1925元）、第7项酒柜（重置成本价13590元）、第14项KT板广告牌（重置成本价1500元）、第15项条形扣板招牌（重置成本价4200元）、第17项发光招牌字（重置成本价22500元）、第18项龙门招牌架（重置成本价5700元）、第19项LED招牌（重置成本价1200元）、第27项监控系统（重置成本价22750元），应予以扣减。2.如果涉案合同被认定为无效，薛渠成对此存在过错，应当自行承担相应损失。3.评估报告的基准日是2020年6月19日，但截至今天，薛渠成仍占用涉案场地，故成新率应考虑该因素进一步折旧。4.报告中的专用设施设备属于可拆除，未形成附合的设备，薛渠成可自行搬走，该部分不能列入装修损失。5.报告中的经营利润损失属于合同有效情况下的预期可得利益，但如果合同无效，则其无需承担该项利润损失。6.基于《评估报告书》附表中众多项目并非薛渠成的实际损失，但薛渠成却主动申请评估，导致最终评估费用可能过高，故本案评估费用应全由薛渠成负担。薛渠成对上述报告书认为：1.部分项目与实际的市场价值不符，评估价格过低。2.关于经营利润损失的评估结果也过低，与行业平均利润不符。蟾蜍石实业公司对上述报告无异议。薛渠成为此次评估预付评估费97500元。另蟾蜍石市场公司为证明薛渠成欠付水电费的情况，提交2020年9月30日至2020年10月30日期间每月向薛渠成发出的《市场超市缴费表》及通过微信向薛渠成发送上述收费单的微信聊天记予以证明。上述收费单显示，2020年9月至2020年10月期间的水电费共计为11049.6元。一审法院认为，蟾蜍石市场公司与薛渠成就涉案场地签订的《承包经营合同》，虽名为承包经营，但从双方实际履行的情况看，是蟾蜍石市场公司向薛渠成提供场地用于经营使用，薛渠成按月向蟾蜍石市场公司支付场地占用费的关系，该关系符合租赁合同法律关系特点，故双方就涉案场地建立的关系实为租赁关系。涉案场地所在的建筑物经查无产权登记及未办理合法规划报建手续，故蟾蜍石市场公司与薛渠成就涉案场地签订的《承包经营合同》和《承包经营合同》补充协议均违反了法律法规的强制性规定，应为无效。蟾蜍石市场公司要求确认上述合同于2019年12月7日解除于法不合，一审法院不予支持。合同无效后，根据无效合同财产相互返还原则，蟾蜍石市场公司应将已收取的保证金退还给薛渠成，薛渠成应将涉案场地交还给蟾蜍石市场公司。现薛渠成至今占用涉案场地，故蟾蜍石市场公司要求薛渠成交还涉案场地有据，一审法院予以支持。蟾蜍石市场公司在补充协议中明确薛渠成向其支付的保证金尚余9万元，该保证金属于保证合同履行的费用，现薛渠成要求蟾蜍石市场公司返还上述保证金于法有据，一审法院予以支持。虽涉案场地使用合同无效，但蟾蜍石市场公司有权要求薛渠成支付占用涉案场地期间的场地占用费和实际发生的水电费，薛渠成至今支付涉案场地的场地占用费至2020年9月，支付水电费至2020年8月，故现蟾蜍石市场公司要求薛渠成支付2020年10月至实际交还涉案场地之日的场地占用费和2020年9月至10月的水电费有据，一审法院予以支持。关于场地占用费，蟾蜍石市场公司主张参照《承包经营合同》补充协议约定按31500元/月计算的意见合理合法，一审法院予以采纳。关于水电费的计算，蟾蜍石市场公司已提交2020年9月至2020年10月期间水电费的收费单和将收费单发送给薛渠成的记录，薛渠成收到上述收费单后，并未对水电费提出异议，故一审法院对蟾蜍石市场公司提交的收费单予以采信，蟾蜍石市场公司主张2020年9月至2020年10月期间发生的水电费共计11049.6元予以采信。因涉案租赁合同无效，且蟾蜍石市场公司对此存在过错，现蟾蜍石市场公司要求薛渠成支付逾期支付费用的违约金和赔偿经济损失均缺乏依据，一审法院不予支持。关于薛渠成要求蟾蜍石市场公司赔偿装修损失的问题。薛渠成承租涉案场地后对该场地进行了装修，现在合同期内，因合同无效需向蟾蜍石市场公司返还涉案场地，薛渠成依法有权要求蟾蜍石市场公司按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。（一）根据德高公司出具的《评估报告书》显示，涉案场地装饰装修在2020年6月19日的装修现值为414887.48元。蟾蜍石市场公司对该报告书的关联性存在异议，经审查，1.对于部分项目属于未形成附合的认定问题。根据现场招牌和评估备注的情况可见，对于其中的第6项、第7项、第14项、第15项、第17至19项的广告招牌、酒柜等项目属于按照涉案场地的尺寸定制的装修项目，拆除后将失去物品的原有价值，一审法院认定上述项目为附属的装修项目。对于其中第27项监控系统（重置成本价22750元），属于可拆除并另行安装使用的电子设备，一审法院采纳蟾蜍石市场公司的意见，对于该项从装饰装修项目中扣除。2.对于成新率问题。评估报告书中的评估基准日为德高公司到涉案场地现场勘查的时点2020年6月15日，薛渠成主张赔偿的装饰装修损失明确为自生效裁判确定场地交还之日至承包期满2027年8月31日止的残值损失，因从评估报告书确定的基准日2020年6月19日至今已过多月，现薛渠成至今占用涉案场地，故蟾蜍石市场公司提出成新率应按照薛渠成实际占用涉案场地的时间予以调整的意见合理，一审法院予以采纳。考虑到本案判决生效的时间尚无法确定，故一审法院认定以本案判决作出之日，即2020年11月25日作为重新计算成新率的时间。结合评估报告书中对于成新率的计算方式。经核算，以2020年11月25日作为成新率计算时点得出的成新率为69.3%，因前述一审法院认定监控设备项目应从附合装饰装修项目的扣除，故重置成本应为540190.95元。据此，涉案场地在2020年11月25日的附合装饰装修残值为540190.95×69.3%=374352元。（二）蟾蜍石市场公司作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，薛渠成作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，蟾蜍石市场公司在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，薛渠成在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案场地使用合同的无效均存在过错，对上述场地使用合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。据此，一审法院认定蟾蜍石市场公司和薛渠成各承担50%的责任。综合前述认定，薛渠成要求蟾蜍石市场公司赔偿装修损失374352元÷2=187176元有据，一审法院予以支持。薛渠成主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，一审法院予以驳回。薛渠成主张蟾蜍石市场公司赔偿的专用设备损失均属可移动的物品，现租赁合同无效，且合同双方均有过错，现薛渠成要求蟾蜍石市场公司赔偿上述损失缺乏依据，一审法院不予支持。涉案租赁合同无效，且合同双方均对此存在过错，现薛渠成要求蟾蜍石市场公司赔偿经营利润损失、遣散费损失缺乏依据，一审法院不予支持。蟾蜍石市场公司是具有独立法人资格的法人企业，南国实业公司非薛渠成与蟾蜍石市场公司签订的《承包经营合同》及补充协议的合同相对方，现薛渠成要求南国实业公司对蟾蜍石市场公司应承担的责任承担连带责任缺乏依据，一审法院不予支持。关于评估费承担的认定，因一审法院认定涉案场地的装修价值残值为374352元，且本案中未支持薛渠成主张的设施设备损失及剩余承包期内的经营利润损失，结合评估结论得出的评估数额，及因涉案承包经营合同无效，蟾蜍石市场公司和薛渠成对装饰装修物的赔偿责任比例的认定，一审法院认定评估费97500元由蟾蜍石市场公司承担14562元和薛渠成承担82938元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年11月25日作出如下判决：一、本判决生效之日起十五日内，薛渠成向广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司返还位于广州市白云区蟾蜍石南街37号首层农贸综合市场的场地；二、本判决生效之日起五日内，薛渠成向广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司支付2020年10月至实际交还上述第一项判决义务中场地之日的场地占用费（场地占用费按31500元/月计算）及2020年9月至2020年10月的水电费共计11049.6元；三、本判决生效之日起五日内，广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司向薛渠成退还保证金90000元；四、本判决生效之日起五日内，广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司向薛渠成赔偿装修损失187176元；五、驳回广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回薛渠成的其他反诉请求。案件本诉受理费5500.67元，由广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司负担4027.67元，薛渠成负担1473元；反诉受理费11217.59元，由广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司负担2729元，薛渠成负担8488.59元。评估费97500元，由广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司14562元，薛渠成负担82938元。本院二审期间，薛渠成向本院提交：1.广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初7652号民事判决书，拟证明蟾蜍石市场公司明知涉案房屋不具有建设工程规划许可证、不具备发包经营条件，仍然发包给薛渠成，主观恶意明显，应对承包经营合同不能继承履行承担主要的、根本的违约责任；2.薛渠成银行转账电子回单，拟证明薛渠成已于一审判决作出前向蟾蜍石市场公司付清2020年10月之前的全部承包金、管理费、水电费。蟾蜍石市场公司经质证认为，对证据1的真实性、合法性予以确认、对关联性不予确认，该判决与本案无关，薛渠成在与蟾蜍石市场公司签订涉案合同时，蟾蜍石市场公司已经告知其涉案场地的实际情况，不存在隐瞒，薛渠成明知涉案场地的真实情况仍然选择与蟾蜍石市场公司签订合同，应当自负其责；对证据2的真实性、合法性和关联性予以确认。蟾蜍石实业公司经质证认为，对证据1、2的真实性全部认可，没有其他质证意见。对于二审期间提供的上述材料，各方当事人表示同意不再以开庭的方式进行质证。经审理查明，涉案《承包经营合同》约定的免承包金的期间是至2017年10月31日，评估基准日应当是2020年6月19日，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，薛渠成并无证据证明蟾蜍石市场公司向其提供经营所需的营业执照，确认其经营期间自行申领营业执照，自行配置经营所需设施设备以及自行雇佣人员。薛渠成确认涉案场地仍由其占有使用，其仍在正常经营。薛渠成、蟾蜍石市场公司均确认薛渠成在一审庭审后有继续向蟾蜍石市场公司支付承包金以及水电费，薛渠成确认其并无向一审法院告知上述事实。涉案《价格评估结论书》载明：“依据委托事项，本次评估基准日设定为现场勘查日，即2020年6月19日。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，薛渠成、蟾蜍石市场公司因涉案场地使用合同所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和薛渠成上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、涉案《承包经营合同》的性质问题；二、涉案《承包经营合同》的效力以及责任承担问题；三、南国实业公司应否对蟾蜍石市场公司的本案债务承担连带清偿责任。关于涉案《承包经营合同》的性质问题。承包经营与租赁是两种不同的经营方式，承包经营是以一定的生产任务为标的，对象是经营成果；租赁则是以资产使用权的转移为标的，对象是资产。承包的经营者在上级行政主管部门的一定控制下行使生产经营、人事劳动管理、职工奖惩等权利，租赁的经营者对自己经营的企业具有企业机构的设置权、收益分配权、生产经营决策权、对职工的录用和解聘等权利，不受出租方的控制和制约。本案中，涉案《承包经营合同》虽名为承包经营，但从合同约定薛渠成须依法办理工商、税务及经营所需的一切手续、薛渠成自主经营、自负盈亏等约定以及薛渠成自行申领营业执照、自行经营、自行雇佣工作人员等合同履行情况来看，薛渠成、蟾蜍石市场公司履行《承包经营合同》的方式并不符合承包经营的法律特征，一审法院关于蟾蜍石市场公司与薛渠成就涉案场地建立的关系实为租赁关系的认定正确，本院予以认同。薛渠成主张其与蟾蜍石市场公司之间为承包经营关系，理据不足，该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案《承包经营合同》的效力以及责任承担问题。涉案《承包经营合同》实为场地使用合同，一审法院已就合同效力问题进行详细阐述，本院予以认同，在此不再赘述。蟾蜍石市场公司将无合法报建的建筑物出租给薛渠成，对于合同无效具有过错。薛渠成作为承租人，理应在签约前了解租赁物的权属情况、报建情况、合同相对方的租赁权限、租赁物是否符合自身经营需要等与合同履行密切相关的信息，薛渠成在蟾蜍石市场公司未出示、提供涉案场地权属证明、合法报建材料的情况下，即与蟾蜍石市场公司签订租赁合同，未尽缔约审慎义务，对于合同无效同样存有过错。一审法院认定蟾蜍石市场公司、薛渠成对于合同无效负有同等责任，并确定双方对于合同无效造成的损失应各承担50%的责任，并无不当，本院予以认同。薛渠成认为蟾蜍石市场公司应对合同无效承担90%的责任，依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据涉案《价格评估结论书》的记载，该评估结论作出的基准日为现场勘查之日2020年6月19日，蟾蜍石市场公司起诉时已提出要求薛渠成交还场地的诉讼请求，从薛渠成要求返还保证金、赔偿装饰装修残值损失等反诉请求来看，薛渠成的反诉请求实质上是对合同权利义务进行清理，双方均无继续履行合同的意愿，故薛渠成理应及时将涉案场地交还给蟾蜍石市场公司。薛渠成在鉴定部门对涉案场地进行现场勘查后仍未及时交还场地，至今仍占有涉案场地并正常经营，涉案场地内的装饰装修、设施设备仍由薛渠成实际占有使用，一审法院根据薛渠成对涉案场地实际占用情况相应对成新率予以调整，确定涉案场地在一审判决作出之日的复合装饰装修残值为374352元，合理可行，本院予以认可。对于监控系统、货架、冷柜、弱电监控、空调等未形成附合的装饰装修，可由薛渠成自行拆除，薛渠成要求蟾蜍石市场公司予以赔偿，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”可见对于合同无效，有过错的一方应承担相应的缔约过错责任。薛渠成主张其因合同不能继续履行存在剩余承包期营业利润损失、员工遣散费损失。对于薛渠成主张的剩余承包期营业利润损失，该部分损失系预期可得利益损失，属于违约责任的承担范围，如前所述，涉案《承包经营合同》无效，合同当事人对于合同无效所应承担的系缔约过错责任而非违约责任，故薛渠成要求蟾蜍石市场公司赔偿剩余承包营业利润损失的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。雇佣或者解聘员工均属于薛渠成自身的经营行为，如前所述，薛渠成对于合同无效亦存有过错，薛渠成要求蟾蜍石市场公司赔偿员工遣散费，依据不足，本院不予支持。据上，一审法院判令蟾蜍石市场公司向薛渠成赔偿装修损失187176元并驳回薛渠成其他损失赔偿请求，并无不当，二审予以维持。关于南国实业公司应否对蟾蜍石市场公司的本案债务承担连带清偿责任的问题。薛渠成上诉请求判令南国实业公司对蟾蜍石市场公司的本案债务承担连带清偿责任，故南国实业公司应为本案被上诉人。《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款规定：“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司”；第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”蟾蜍石市场公司系南国实业公司全资开办的具有独立法人资格的企业，属于《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款规定的一人有限责任公司。对于南国实业公司的财产与蟾蜍石市场公司的财产是否独立，南国实业公司负有举证的义务。南国实业公司并无证据证明其公司财产独立于蟾蜍石市场公司，薛渠成要求南国实业公司对蟾蜍石市场公司的本案债务承担连带责任，符合前述《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，本院予以支持。一审法院对南国实业公司责任的认定有误，二审予以纠正。薛渠成、蟾蜍石市场公司均确认薛渠成在一审庭审后有继续向蟾蜍石市场公司支付承包金以及水电费，上述行为系当事人自行履行一审判决第一项义务的行为，双方可在执行过程中对于薛渠成已付款项相应予以扣抵，本院对于一审判决及一审诉讼费负担问题不作调整。综上所述，薛渠成关于南国实业公司应对蟾蜍石市场公司的本案债务承担连带责任的上诉请求成立，本院予以支持；薛渠成德其他上诉请求理据不足，应予驳回；一审判决认定事实部分有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11238号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项；二、撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11238号民事判决第六项；三、广州市南国实业有限公司对广州市蟾蜍石市场经营管理有限公司的本案债务承担连带责任；四、驳回薛渠成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。二审案件受理费14027元，由上诉人薛渠成负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月三十日书记员 贾 妍古文娜