湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂11民终1310号上诉人（原审被告）：易丹阳，男，1963年4月27日出生，汉族，住湖北省浠水县，被上诉人（原审原告）：湖北国兴置业有限公司，住所地湖北省浠水县清泉镇双桥南路，统一社会信用代码91421125795915115R。法定代表人：汪中喜，执行董事。委托诉讼代理人：严华，湖北华浩诚信律师事务所律师，代理权限为特别授权，执业证号14211199010603506。原审第三人：李细初，男，1970年3月13日出生，汉族，住湖北省浠水县。上诉人易丹阳因与被上诉人湖北国兴置业有限公司（以下简称国兴公司）、李细初返还原物纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2020）鄂1125民初3539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。易丹阳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回国兴公司的诉讼请求，上诉费由被上诉人负担。事实和理由：1、李细初与易丹阳之间的买卖合同有效，国兴公司要求易丹阳返还房屋的理由不能成立。国兴公司与李细初工程款未结算，无法确定李细初出卖房屋所得价款是否超额领取建设施工款项，据此，无法确定国兴公司无法确定李细初出卖房屋的行为侵犯其权益的事实；2、本案争议的房屋没有验收，建筑物的所有权还在李细初手中，没有转移给国兴公司，李细初出卖该房屋不构成侵权；3、依据国兴公司提供的证据，本案争议的房屋没有登记，国兴公司只能证明其享有土地使用权，房屋所有权的归属处于不确定状态。本案争议的房屋是由李细初带资建设，没有验收交付之前，房屋所有权属于李细初，李细初出卖房屋的行为有效，易丹阳基于合法有效的合同关系占有本案争议的房屋，不构成侵权，不负有返还房屋的义务；4、一审法院错误认定易丹阳与国兴公司之间没有转让涉案房屋的意思表示，适用法律不当。国兴公司与李细初以约定的42套房屋屋抵债，不能对抗善意受让人，国兴公司主张李细初出卖的房屋超越了约定范围属无权处分的理由不能成立。李细初向社会公开出售房屋的行为，是取得了国兴公司的授权，尽管李细初出售的房屋超越了国兴公司抵给李细初的42套房屋范围，亦符合表见代理的基本特征，故李细初与易丹阳之间签订的房屋买卖合同有效，合同效力依据代理关系及于国兴公司，所产生的后果应由国兴公司承担。即使李细初无权处分，买卖合同也是有效的。国兴公司应当协助易丹阳继续履行合同，办理房产登记义务。被上诉人国兴公司答辩：易丹阳与第三人李细初签订的房屋买卖合同，对国兴公司不具有法律约束力。国兴公司以房抵工程款的42套商品房不包括涉案房屋，工程是否验收、工程款是否结算、涉案工程是否登记均属另一法律关系，不属本案审理范围。一审认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。国兴公司向一审法院起诉请求：1.易丹阳立即将国兴公司开发的位于浠水县清泉镇金域蓝湾B栋2层203号房屋腾退给国兴公司；2.易丹阳从占有房屋之日2019年3月1日参照同期同类房屋租金标准每月900元向国兴公司支付房屋占有使用费；3.诉讼费由易丹阳承担。一审法院认定事实：国兴公司于2008年通过拍卖方式以2163000元的价格购得原浠水县木材公司部分土地，2010年7月，浠水县相关部门开会解决木材公司土地并形成《会议备忘录》，将该土地性质由绿化用地调整为商住用地，国兴公司于2013年11月15日取得该地块的《土地使用权证书》，2015年9月14日取得金域蓝湾一期B栋18层《商住房建设工程规划许可证》等系列相关建设手续。2014年12月24日，艾伯华作为国兴公司代表人、李细初作为擎天公司的代表人，签订了《湖北省建设工程施工合同》，合同约定由擎天公司带资承建金域蓝湾2＃楼工程，并就工程价款支付约定给房抵工程款（本次工程2＃楼）。李细初与擎天公司签订了《公司内部管理合同》。后，艾伯华与李细初协商签订了“《建设工程施工合同》中房屋抵工程款的补充协议”，约定以金域蓝湾项目中的42套房产抵偿工程款，并对抵偿房屋的具体房号进行了约定；同时还约定：乙方（擎天公司）负责对划给乙方的房屋进行销售，甲方（国兴公司）负责一切销售工作，负责与购房者签约、收款、开发票、收据、办理按揭等。案涉房产所在的金域蓝湾商住楼，除办理了《土地使用证》及部分建设手续外，未取得商品房预售许可。国兴公司抵偿李细初工程款的42套房屋，李细初卖给他人时，亦由国兴公司与购房人签订房屋买卖合同，但42套房屋的房款由李细初收取。本案讼争的房屋不在双方约定的抵付工程款的房产范围内。后第三人李细初认为国兴公司以42套房支付工程款不足，双方发生争议。2016年7月2日，第三人李细初与易丹阳签订了房屋买卖合同。2018年，易丹阳对涉案房屋进行了装修，于2019年3月份左右入住。国兴公司发现后，要求易丹阳停止装修并腾退房屋，易丹阳以其与第三人李细初签订房屋买卖合同并支付房款为由拒绝腾退，遂引起诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。以及第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”。即在没有相反证据证明的情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施应当归建设用地使用权人所有。国兴公司已取得涉案房屋地块的《建设用地土地使用权证》和建设工程规划许可等系列相关建设手续，故其拥有涉案房屋地块上建筑物的所有权，包括涉案房屋。易丹阳与国兴公司之间就涉案房屋未签订房屋买卖合同，易丹阳亦未向国兴公司支付对价，双方无设立、变更、转让涉案房屋的意思表示；涉案房屋所有权属国兴公司，且不在擎天公司与国兴公司约定的抵偿工程款的42套房屋之内，易丹阳虽与第三人李细初签订有房屋买卖合同，但国兴公司不予认可，该合同对国兴公司不具有法律约束力，作为开发商负责人的李细初出卖房屋的行为也不构成表见代理，易丹阳对涉案房屋的占有无法律和事实依据，属无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。国兴公司请求易丹阳将涉案房屋返还给国兴公司，有事实和法律依据，予以支持。易丹阳与第三人李细初之间的房屋买卖合同关系，第三人李细初与国兴公司之间的建设工程合同关系，不属返还原物纠纷的审理范围，易丹阳与李细初可另行主张权利。关于国兴公司主张易丹阳支付从占有之日起的房屋占有使用费，因国兴公司缺乏证据支持自己的该项诉请，故不予支持。遂判决：易丹阳于判决生效后三十日内向国兴公司返还位于湖北省浠水县××金域××单元××号房屋。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，国兴公司为涉案房屋所有权人，一审论述正确，本院不再赘述。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，房屋所有人国兴公司可以请求无权占有人返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，可见表见代理应当具备以下构成条件：1.无权代理人以被代理人的名义实施了代理行为；2.无权代理人客观上具有代理权存在的表象特征，相对人有理由相信无权代理人具有代理权；3.相对人应当对无权代理人的代理权具有必要的、审慎的审查、注意义务，主观上善意且无过错。无证据证明国兴公司授权李细初与易丹阳签订案涉房屋买卖合同，李细初以自己名义与易丹阳签订房屋买卖合同，不构成表见代理，李细初的行为亦未得到国兴公司追认，故易丹阳主张其与国兴公司存在房屋买卖合同关系的理由不能成立。李细初未取得案涉房屋所有权，其与易丹阳签订的房屋买卖合同，基于《中华人民共和国物权法》第十五条关于“原因行为与物权变动行为”区分原则，无权处分并不影响李细初与易丹阳之间买卖合同的效力，但并不能因此认定易丹阳合法占有案涉房屋，因无权处分导致标的物所有权不能转移的，易丹阳可主张出卖人李细初承担违约赔偿责任。易丹阳与李细初之间买卖合同关系，可另行主张权利。综上，易丹阳无权占有涉案房屋，国兴公司要求易丹阳返还原物的请求依法应予支持。易丹阳的上诉理由均不成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人易丹阳负担。本判决为终审判决。审判长 林 俊审判员 张焱奇审判员 涂建锋二〇二一年六月一日书记员 宋荣梅