湖南省平江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0626民初1594号 原告：朱卫华，男，汉族，1982年9月11日出生，住址：湖南省平江县。 委托代理人：吴映红，湖南汉昌律师事务所律师。 委托代理人：危倩雅，湖南汉昌律师事务实习律师。 被告：平江县安佳房地产开发有限公司，统一社会信用代码：914306267968683067，地址：平江县安定镇。 委托代理人：袁幼芳，湖南湘杰律师事务所律师。 委托代理人：郑明，湖南湘杰律师事务所律师。 原告朱卫华诉被告平江县安佳房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，由审判员胡灵平适用简易程序公开开庭进行审理。原告及原告委托代理人、被告代理人到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行双方于2015年3月4日签订的《商品房买卖合同》向原告交付不动产权证书（在诉讼期间明确），按已付房款290970元的0.1%支付违约金290.97元；2、判决被告自2015年9月25日起至实际履行之日止向原告支付房屋总价款290970元的万分之一的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于平江县城关镇东兴××道××幢××层××号商品房，合同约定建筑面积共109.8平方米，房屋总金额为290970元整。签订合同后，原告付清全部购房款。但被告一直拖延至2020年10月31日才办理不动产登记证书，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应向两原告支付逾期办证的违约金。 被告辩称：1、本案没有办理产权登记，不是被告的原因，被告没有故意违约。本案所涉房屋占地的土地使用权由平江县人民政府于2013年抵押给国家开发银行，导致至今无法办理房屋产权证,本案所涉房屋系挂靠经营，其业主单位为平江县楚昌森工林场，房屋销售全部采取团购方式，该项目实际经营人为余俊才，并且原告并未按《商品房买卖合同》约定将购房款支付至合同约定的监管账户，导致未能及时办理产权登记的原因；2、涉案房屋约定交付时间不明确，《商品房买卖合同》约定交付的前提是房屋验收合格，涉案房屋未验收合格不存在交付，故此房屋交付时间不确定，故此办理产权登记的时间也不确定，房屋产权登记时间应从房屋符合登记条件之日起开始计算；3、原告在购买商品房同时购买车位一个，应付购房款、车位款、契税、维修基金等费用为385271元，原告仅在2014年3月26日支付定金130000元，在2015年3月18日通过公积金贷款支付200000元，仍有购房款55271元未支付。根据合同补充协议第六条的约定，因原告逾期未全部提供或缴纳相关税费的或未履行全部付款义务的，被告无需承担延期办理产权证的责任。 原告为证实自己的主张提供了证据，本院依法组织双方进行质证。被告对原告提交的原、被告身份信息资料、《商品房买卖合同》及4个附件没有异议，原告提供的两份收据虽为复印件，但被告认可原告交款的事实,本院认为原告提供的证据符合真实性、关联性、合法性，应予以采信。 被告没有提交证据。 经审理查明的事实：2015年3月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告将位于平江县城关镇东兴××道西侧（编号为平国用字2013第1314号）雅林小苑第001幢12层1208号房预售给原告，房屋总价款为290970元；第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年3月28日将符合约定的商品房交付买受人使用；补充协议第六条产权登记条约定，1、房屋产权证需在本合同第八条约定交付日期后365天内办妥，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需要的资料及缴纳相关税费，并履行办理产权证所需相关义务，逾期15天未全部提供或缴纳相关税费，或买受人未履行相关义务的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任，2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋在使用三年后未能办妥房屋产权属证，买受人有权退房；第八条土地使用权变更登记约定，出卖方应当在该商品房交付使用之日起120天内向该商品房所在区的土地权属登记机构申请房屋土地使用权登记，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付用或现房销售合同签订之日内180天内申请房屋所有权转移登记的，逾期超过180天后，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方向买受人支付合同约定房屋总价款万分之一的违约金。 原告之父母朱柳清、朱朋来同时与被告签订《商品房买卖合同》一份，购买房号为1207，价款同样为290970元（另案处理）。2014年3月26日，被告收取原告之妹朱微微交付的房款260000元，收据注明“购房定金260000元，总房款347565元（含水电入户款10000元、车位67000元），二套共交260000元”。2015年3月18日，原告通过公积金贷款向被告支付200000元。被告于2015年3月28日向二原告交付约定商品房，双方就车位的交付未签订书面合同，被告亦未提供交付车位的事实证据。被告于2020年10月31日办理了涉案房屋的不动产权证，被告办证后通知原告领取不动产权证并要求原告缴纳契税、维修基金等费用，双方发生争议，被告至今未向二原告交付不动产权证。 本院认为：引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，应当适用当时的法律和司法解释。 被告依法取得商品房预售许可，原、被告签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规强制性规定，自双方签订即生效成立，双方均应依约履行合同。被告收取原告第一笔购房款中注明的水电入户款、车位77000元不应认定为约定购房款，剔除77000元后本案所涉房屋的购房款为91500元（＜260000-77000＞÷2），两笔共计交付购房款应为291500元。根据商品房买卖合同补充协议第六条和第八条的约定，在约定期限办理、交付房屋产权证、土地使用权证是被告应当履行的合同义务，按合同约定被告应当在商品房交付使用之日起365日内办妥房屋产权证、在商品房交付使用之日起120日内申请办理房屋土地使用权证，被告却至2020年10月31日才办妥不动产登记证，该延期办理的行为属于违约行为，应当按约定承担违约责任。原告交付房款和被告交付房屋及房屋权证是双方的主要合同义务，一方违约另一方可依合同要求另一方承担违约责任，而不能以同时履行抗辩权或先履行抗辩权不履行主要合同义务，且根据本院的事实认定，原告应付房款为290970元，已付房款为291500元，原告已付清约定房款，另根据“买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需要的资料及缴纳相关税费，并履行办理产权证所需相关义务，逾期15天未全部提供或缴纳相关税费，或买受人未履行相关义务的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任”的约定，买受人逾期15天未按出卖人通知买受人提供或缴纳相关税费是被告免除延期办理产权证违约责任的前提条件，而根据本案的事实认定，被告直至2020年10月31日办理好不动产权证后才通知原告缴纳相关税费，故本院认为在被告履行约定的通知义务之前，不构成约定的免责条件，原告是否付清相关税费、是否构成违约，被告可另行主张权利。被告办理交付房屋及不动产权证是被告主要的法定和约定的义务，被告抗辩的因政府原因抵押了土地、因房屋未经验收合格至交付房屋期限不确定而不能办理权证均不构成法定免责事由，本院对被告的该抗辩不予采信。 根据《商品房买卖合同》补充协议第六条第二款“出卖人未在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”之规定，被告应支付违约金为290.97元（290970元×0.1%）；根据《商品房买卖合同》补充协议第八条“如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付用或现房销售合同登记之日内180天内申请房屋所有权转移登记的，买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之一的违约金”之规定，被告应自2015年9月29日起以290970元为基数按日利率万分之一向原告支付违约金至2020年10月31日止，即为54033.13元。自被告办理好不动产登记证书并通知原告缴纳相关税费之日开始，原告不按通知缴纳相关税费，此时则构成被告延期违约责任的免除，此期限后被告不应再承担违约责任，对原告主张超出的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、限被告平江县安佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告朱卫华交付平江县城关镇东兴××道××幢××层××号商品房的不动产登记证书； 二、由被告于本判决生效之日起十日内向原告给付延期交付违约金54324.10元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费580.14元，由被告平江县安佳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  胡灵平 二〇二一年六月十六日 书记员  余希宪