辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽06民初513号原告（案外人）：邵华，男，1968年6月8日出生，汉族，住河北省邢治市桥西区。原告（案外人）：宫凯飞，女，1970年10月27日出生，满族，住河北省邢治市桥西区。二原告共同委托诉讼代理人：王居民，辽宁兴达律师事务所律师。被告（申请执行人）：丹东银行股份有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区鸭绿江大街198-1。法定代表人：于利，该公司董事长。委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳金润佳房地产开发有限公司宽甸分公司，住所地辽宁省宽甸满族自治县前西路97号。负责人：李林，该公司经理。第三人（被执行人）：李林，男，1960年12月18日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：孔繁杰，女，1963年6月2日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。第三人（被执行人）：沈阳金润佳房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市东陵区万柳塘路63号。法定代表人：李林，该公司经理。第三人（被执行人）：林忠干，男，1950年12月1日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。原告邵华、宫凯飞与被告丹东银行股份有限公司（以下简称丹东银行）、沈阳金润佳房地产开发有限公司宽甸分公司（以下简称金润佳宽甸分公司）及第三人李林、孔繁杰、沈阳金润佳房地产开发有限公司（以下简称金润佳公司）、林忠干案外人执行异议之诉一案中，原告邵华、宫凯飞于2020年10月29日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年3月15日开庭进行了审理。原告邵华、宫凯飞的委托诉讼代理人王居民，被告丹东银行的委托诉讼代理人管苏祥到庭参加诉讼。被告金润佳宽甸分公司、第三人李林、孔繁杰、金润佳公司、李忠干经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵华、宫凯飞请求：一、请求确认原告与被告金润佳宽甸分公司之间的房屋买卖合同有效，确认原告对案涉房屋享有所有权；二、请求解除对案涉房屋的查封、并停止拍卖。事实与理由：贵院执行申请执行人丹东银行与被执行人李林、孔繁杰、金润佳公司、金润佳宽甸分公司、林忠干最高额担保借款合同纠纷一案中，于2020年7月13日作出（2020）辽06执76号执行裁定，查封了被执行人金润佳宽甸分公司所有的包括案涉房屋在内的多处车库和房屋。原告提出书面异议，被贵院驳回。原告认为案涉房屋是原告购买且用于居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，能够排除执行。丹东银行辩称：案涉房屋系被告金润佳宽甸分公司于2012年6月4日抵押给被告丹东银行，双方已经办理了房屋抵押他项权证，后期因为被告金润佳宽甸分公司拖欠贷款，被告丹东银行依法提起仲裁，经仲裁审理，被告金润佳宽甸分公司履行偿还贷款义务，并且案涉房产已被认定为抵押物，丹东银行享有优先受偿权，现该案正在丹东市中级人民法院强制执行，对于案涉房屋执行没有任何事实及法律瑕疵。金润佳宽甸分公司、金润佳公司、李林、孔繁杰、林忠干均未作答辩。原告为支持自己的诉讼请求，提供如下证据：1、房屋买卖合同；2、金润佳宽甸分公司出具的收款凭据；3、缴纳采暖费、水电费等凭据；4、不动产信息登记证明，证明原被告之间存在买卖关系，原告实际居住在案涉房屋，且案涉房屋是原告的唯一住房。丹东银行的质证意见为，对房屋买卖合同有异议，由于金润佳宽甸分公司未到庭，该份证据真实性无法认证，同时该合同签订日期晚于该房屋已抵押给丹东银行的时间，该合同不产生任何效力，买受人处二原告的签字明显同本次诉讼的诉状中签字不符，真实性无法得到认证。2013年9月27日的收款收据的真实性有异议，交款处二原告的签字明显同本次诉讼的诉状中签字不符，同时该款项也没有在金润佳宽甸分公司处有任何进账证明，原告也未提供任何转账证明及现金交付证明。对授权委托书真实性也有异议，受委托人林忠干并不具备办理金润佳宽甸分公司不动产事宜的任何资格。案涉房屋所谓的买卖在2013年，而办理该委托书时间为2019年2月1日，日期上就自相矛盾。对不动产信息登记查询结果没有异议。取暖费户卡登记的人名为吴坤，同本案原告没有任何关联性，且第一次缴费时间是2011-2012年度，显然早于原告当庭提交的2013年9月的购房合同。自来水收费收据名头也体现的是吴坤，同原告没有任何关联性。水费缴费明细表中也可以看出，该房屋最早的登记日期为2011年6月，也早于本案原告提供的购房合同签订时间，同时相关登记人也同本案没有任何关联性。对入住文件的真实性有异议，该份文件记载的内容与本案不存在关联性，证明不了原告想要证明的问题。丹东银行为支持自己的主张提供如下证据：丹东仲裁委员会2018第001号裁决书及案涉房屋他项权证，证明被告金润佳公司因贷款将案涉房屋于2012年6月4日抵押登记给丹东银行，双方办理了房屋他项权证，贷款事宜经丹东仲裁委员会仲裁，金润佳公司承担还贷义务，丹东银行对涉案房屋享有优先受偿权，在抵押之后仲裁审理过程中均未有任何人提出对涉案房屋的争议。原告的质证意见为，对证据真实性没有异议，但是抵押的事情原告并不知情。本院对各方当事人提供证据的认定意见为：原告提供的证据1、2、4，本院予以确认，对证据3，本院不予认定。对被告丹东银行提供的证据，本院予以确认。本院经审理查明：2013年2月1日，丹东银行与李林、孔繁杰、金润佳宽甸分公司、林忠干签订200万元的《最高额担保借款合同》，就借款事宜进行约定，同时金润佳宽甸分公司以车库、住宅设定抵押担保，并办理了抵押登记。借款逾期后，丹东银行向丹东仲裁委员会申请仲裁，该委员会于2019年5月27日作出丹仲裁字（2018）第001号裁决：一、被申请人李林、孔繁杰自收到本裁决书之日起五日内偿还申请人丹东银行股份有限公司借款本金1588145.46元，合计为1787259.48元，并按合同约定支付上述借款本金自2017年12月22日至实际给付之日所发生的利息；二、申请人丹东银行股份有限公司有权从被申请人沈阳金润佳房地产开发有限公司、沈阳金润佳房地产开发有限公司宽甸分公司设置的抵押物车库、住宅中（扣除已解押的4个车库）优先受偿上述借款本息及实现抵押权所发生的费用；三、被申请人林忠干对被申请人李林、孔繁杰所欠借款本金承担连带还款责任。该裁决已经发生法律效力，丹东银行向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2020年7月13日作出（2020）辽06执76号执行裁定，查封了金润佳宽甸分公司所有的包括案涉房屋在内的多处车库和房屋。原告对上述裁定提出书面异议，本院于2020年8月14日作出（2020）辽06执异121号执行裁定，裁定驳回了原告的异议请求。另查明，2013年9月27日，原告与金润佳宽甸分公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了案涉房屋，同日金润佳宽甸分公司为原告出具收到28万元房款的收款收据。2013年12月6日，宫凯飞在《业主领取资料签订收单》上签字，办理案涉房屋的入住手续。本院认为，案外人执行异议之诉是指对执行标的物有足以排除强制执行之权利的案外人，认为执行行为侵害或影响其合法权利，而提起的排除对该标的物执行的诉讼。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据相关规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。即需要符合：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，对此应当明确在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定限定了在商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，没有及时办理房地产过户手续，房地产企业因欠债而被强制执行，赋予消费者排除强制执行的权利。因此原告需证明其符合上述商品房消费者的认定标准，从而对涉案房屋享有物权期待权，才有可能优先于抵押权予以保护。原告提起的执行异议之诉能否成立的问题。经本院审查认为，原告虽提供相关证据证明案涉房屋已被实际居住的事实，但从证据来看，均不能证明系原告本人居住，且其自认购买房屋用于老人居住。本案两名原告户籍所在地为河北省邢台市桥西区地税局家属院2号楼3单元5号，且仍在该地实际居住，并非系辽宁省丹东地区常住居民，因此即便其在丹东地区除案涉房屋外，尚无其他房产，也不能认定其购买案涉房屋为满足自身生存权需要。从消费者购房人的物权期待权是基于生存权至上的立法本意考量，原告并不符合商品房消费者身份，不具有优先于抵押权的权利，故不享有排除强制执行的民事权益。原告与被告金润佳宽甸分公司签订的商品房买卖合同是否有效的问题。原告与被告金润佳宽甸分公司签订商品房买卖合同，被告金润佳宽甸分公司出具收到房款收据，原告已实际占有案涉房屋，双方商品房买卖合同已履行。虽被告丹东银行对商品房买卖合同真实性提出异议，但其提出的观点尚不足以反驳合同的真实性，故本院认定原告与被告金润佳宽甸分公司商品房买卖合同有效。原告对案涉房屋是否享有所有权的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。据此，原告有权在本案执行异议之诉中确权。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同，买受人在办理房屋过户手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，原告虽与被告金润佳宽甸分公司签订商品房买卖合同，并持有被告金润佳公司出具的房款收据，但其并未办理房屋所有权变更手续，故原告依据买卖合同仅享有请求被告金润佳宽甸分公司办理房屋登记的债权请求权，但对案涉房屋并不享有所有权，故原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，丹东银行股份有限公司依据生效仲裁裁决申请执行涉案房屋符合法律规定。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、邵华、宫凯飞与沈阳金润佳房地产开发有限公司宽甸分公司签订的商品房买卖合同有效。二、驳回邵华、宫凯飞的其他诉讼请求。案件受理费5500元，由原告邵华、宫凯飞负担5400元，由被告丹东银行股份有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  姜淑晶审判员  张峻峰审判员  孔亮亮二〇二一年六月二十五日法官助理苗海艳书记员林婷婷