上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初6484号原告：章树力，男，1967年8月7日生，汉族，住浙江省。原告：丁群莲，女，1967年4月1日生，汉族，住浙江省。原告：章旭东，男，1993年5月9日生，汉族，住上海市闵行区。上述三原告共同委托诉讼代理人：朱紫林，上海浦银律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：史丽平，上海浦银律师事务所律师。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：雷彬，女。原告章树力、丁群莲、章旭东与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告章树力、丁群莲、章旭东的共同委托诉讼代理人史丽平，被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人雷彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章树力、丁群莲、章旭东向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2008年9月28日起至2021年1月27日期间的租金172,756元;2.被告支付逾期支付租金的违约金111,871元(暂计至2021年1月27日，以每年度欠付租金为基数，按照万分之四/日的标准，自逾期付款之日计算至被告实际支付之日)。审理中原告变更诉讼请求为：1.被告支付2008年9月28日至2021年3月27日期间的租金158,954元；2.被告支付逾期支付租金的违约金，以每期欠付租金为基数，按照万分之四/日的标准，自逾期付款之日后五日起计算至被告实际支付之日止。事实和理由：三原告(出租方)与被告(承租方)就本市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)326室房屋(以下简称涉讼房屋)签订租赁合同，后被告未按约支付租金。租金按照合同标准扣除5%税金计算。不记得是否签过征询表，不申请对签名进行鉴定。即使签过，仅是居委会和原告之间的意见征询流程，对原租赁合同租金约定未发生变更。租赁合同是分期履行的合同，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，故未超过。三原告催讨过，但未保留证据。故三原告提起本案诉讼。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，2017年3月27日及之前的租金超过诉讼时效。滞纳金自9号起算和计算方式无异议。三原告签署过征询表，应按1.50元/平方米/日计算租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，上海市房地产权证、不动产登记簿、仙霞福运商厦统一租赁合同、银行查询明细等证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的征询表，三原告表示不记得签过名，但对签名的真实性不提出鉴定申请，本院对该证据予以采信。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋产权登记在三原告名下，建筑面积为24.46平方米。2008年6月29日，三原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)，就涉讼房屋签订租赁合同。合同记载，租赁期为2008年9月28日至2021年3月27日(包括免租期6个月)；租金为每二个月支付一次，乙方应在每两个月之首月3日前支付租金；若乙方逾期支付租金超过五天，则应按欠付租金的千分之五/天向甲方支付滞纳金，甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付中介费；甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴。双方约定，租金逐年递增，其中2008年9月28日至2010年3月27日的月租金为1,274.31元，2010年3月28日至2011年3月27日的月租金为1,345.11元，2011年3月28日至2012年3月27日的月租金为1,415.90元，2012年3月28日至2013年3月27日的月租金为1,486.69元，2013年3月28日至2014年3月27日的月租金为1,564.57元，2014年3月28日至2015年3月27日的月租金为1,642.46元，2015年3月28日至2016年3月27日的月租金为1,727.41元，2016年3月28日至2017年3月27日的月租金为1,812.36元，2017年3月28日至2018年3月27日的月租金为1,904.40元，2018年3月28日至2019年3月27日的月租金为1,996.42元，2019年3月28日至2020年3月27日的月租金为2,095.53元，2020年3月28日至2021年3月27日的月租金为2,201.73元。2014年5月，上海市长宁区仙霞福运商厦业主委员会(以下简称福运商厦业委会)发放征询表，载明：一、由于苏宁违约，导致商厦已空置二年多了，现依据长宁法院主审法官同意，商厦可即刻对外招商；二、原合同(业主与锦鹤所签合同)继续履行租赁合同，平均单价1.50元/天/平方米，原合同中每年递增现取消；三、业委会不是经济实体，无资本操作运作，仍委托锦鹤公司对外统一招租，以利于尽早对外招租，减少各位业主的经济损失……。原告章树力在征询表中勾选同意并签名。福运商厦业委会与被告签订变更合同条款协议书，约定从2014年6月5日始至房屋租赁合同期满止，租金按均价1.50元/天/平方米结算，不再执行原合同约定的价格及逐年递增的条款等。审理中，双方一致确认，2017年3月28日至2021年3月27日被告已支付的租金为34,434.21元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于诉讼时效，被告抗辩2017年3月27日及之前的租金已经超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据《仙霞福运商厦统一租赁合同》约定，租金每两个月支付一次，故本案所涉租金系定期给付债务，该债务在合同履行过程中不断产生，均有独立的履行期限，不属于分期履行的同一债务而适用统一诉讼时效。被告长期拖欠租金，显属违约，然三原告亦应及时行使自身权利。三原告主张曾催讨租金，但未能提供证据证明，故其该项主张本院难以采纳，被告就2008年9月28日至2017年3月27日租金诉讼时效提出的抗辩意见成立。关于租金金额，原、被告租赁合同履行过程中，因商厦长期空置，福运商厦业委会向业主征询继续委托被告统一对外招租的意见，章树力在征询表中签字表示同意，后福运商厦业委会根据新标准与被告签订变更合同条款协议书，故在此情况下，三原告主张被告仍应按租赁合同的约定支付租金，缺乏依据，本院不予采纳。涉讼房屋按1.50元/天/平方米计，月租金扣除5%税金后为1,045.67元，故2017年3月28日至2021年3月27日期间共应付租金为50,192.16元，扣除已支付租金34,434.21元，被告仍应向原告支付欠付的租金15,757.95元。合同约定，逾期支付租金的，应支付滞纳金。双方对于滞纳金的起算时间和标准均无异议，被告应向三原告支付逾期支付上述2017年3月28日至2021年3月27日期间租金的滞纳金。需要指出的是，《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，按照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，成立在民法典施行之前的合同，按法律规定或当事人约定合同履行持续至民法典施行之后的，在民法典施行之前因履行合同发生的争议，应当适用当时的法律、司法解释；在民法典施行之后履行合同发生争议的，适用民法典相关规定。被告拖欠租金的行为每月连续发生，在民法典施行之前发生的拖欠行为，应适用合同法相关规定；在民法典施行之后发生的拖欠租金行为，属于民法典施行后发生的法律事实，应当适用民法典的相关规定处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告章树力、丁群莲、章旭东支付2017年3月28日至2021年3月27日期间的租金15,757.95元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告章树力、丁群莲、章旭东支付滞纳金(以594.20元为本金，分别自2017年4月9日、2017年6月9日、2017年8月9日、2017年10月9日、2017年12月9日、2018年2月9日、2018年4月9日、2018年6月9日、2018年8月9日、2018年10月9日、2018年12月9日、2019年2月9日、2019年4月9日、2019年6月9日、2019年8月9日、2019年10月9日、2019年12月9日、2020年2月9日起算；以1,717.06元为本金，自2020年4月9日起算；以968.49元为本金，自2020年6月9日起算；以594.20元为本金，分别自2020年8月9日、2020年10月9日、2020年12月9日、2021年2月9日起算;均计至实际支付之日止，按照日万分之四的标准计算)；三、驳回原告章树力、丁群莲、章旭东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,569.40元，减半收取计2,784.70元，由原告章树力、丁群莲、章旭东共同负担2,583.29元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担201.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。四、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。