上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初10864号原告：上海映城网络科技有限公司。法定代表人：朱新爱，执行董事。委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。被告：陈某。原告上海映城网络科技有限公司(以下简称映城公司)与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告映城公司委托诉讼代理人陆雯姣、被告陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。映城公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的租赁合同于2020年4月22日解除；2.判令被告向原告支付拖欠的2020年3月16日至2020年4月22日期间的租金16,650元、2020年2月22日至2020年4月22日租赁期间的物业费3,197.03元、2020年4月23日至2020年4月28日期间的占有使用费2,700元及物业费314.46元；3.判令被告向原告支付实际损失的涉案房屋2020年4月29日至2020年11月10日期间空置费86,850元、涉案房屋空置期物业费10,115.19元、重新租赁中介费佣金8,960元；4.判令被告向原告支付律师费3,000元。事实和理由：2019年11月22日，原被告及中介方上海某某房地产经纪有限公司就上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称新龙路房屋)签订了《租赁合同》，租赁期限自2019年11月22日起至2021年12月15日止，免租期为2019年11月22日起至2019年12月15日止，免租期物业费由被告承担，每月租金为13,500元(不含税，不含物业费)，每三个月支付租金，须先付后租。合同签订后，原告依约履行了义务并向被告交付了房屋，但被告在合同履行期间却未及时按约履行支付义务，后经原告多次宽限缴纳期限及催告后仍未向原告支付租金、物业费、电费。综上，为了保障原告的合法权益，根据我国相关法律法规，特向法院提起诉讼，望判如所请。陈某辩称，其租赁房屋本是用于开办教育网站编程业务的网络公司，因疫情这个项目没有进行下去。2020年1月，其知道这个项目无法进行后，在2月口头向原告申请退租，原告表示由被告找下家转租。2020年3月10日左右，其将租赁房屋内的桌椅搬走。后来其按原告要求写了退租申请，但原告却发了不同意退租的通知。其曾支付了2个月的押金，故不同意再支付3至4月的租金。其未擅自解约，不同意支付其他费用。本院经审理认定事实如下：2018年5月14日，原告映城公司与案涉新龙路房屋所有人姚锋签订《租赁协议》，原告自2018年8月1日起至2028年7月31日承租新龙路房屋。2019年11月22日，原告(作为出租方，甲方)与被告陈某(作为承租方，乙方)、案外人上海某某房地产经纪有限公司(作为中介方，丙方)就被告租赁新龙路房屋事宜签订《租赁合同》1份，约定：“……第二条、租赁期限：自2019年12月16日至2021年12月15日止，共计24个月，其中2019年11月22日至2019年12月15日为免租期，免租期免房租不免物业费。第三条、租金及支付方式：每月13,500元，此租金价格不含税，不含物业费；交付方式：(1)该房屋租金2年内不变。(2)租金每3月支付一次，即40,500元整。(3)每次租金于到期日前7日支付，先付后租。……第四条、保证金：(一)人民币27,000元整，(押金不含物业费)乙方于2019年12月26日前交付甲方。(二)该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。(三)当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足。……第六条、乙方的义务及违约责任：……(四)乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。……(七)乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。(八)关于双方解约事宜，租赁期间提前解约，乙方需提前三个月通知甲方，甲乙双方需协商一致，签订解约协议，方才解约成立。凡是未通知甲方，擅自解约的，将赔偿甲方6个月房租做为违约金，乙方拒不配合执行的，甲方将走法律途径，维护自身的合法权益，甲方为追讨款项而支付的诉讼费、律师费、保全费、鉴定费、公证费、免租期租金等相关法律费用由乙方承担。……第八条、税费的负担：前述房屋在租赁期间内所需交纳的税费，由甲、乙双方按国家有关规定各自承担。另外该房屋租赁期间内应由乙方承担的费用有：水电费、物业费、网络费、税费。……第十一条、甲乙双方约定的其他事项：1.租赁期未满退租，如果乙方合同期内找到下家租户，押金退还。2.租赁期内不得转租。3.免租期免租金，不免物业费。……5.如果租赁期内解约，须提前三个月通知甲方，并与下一家租客衔接完成，支付中介费佣金，结清物业费电费，方可退租退押金。……”上述合同签订后，原告依约向被告交付了新龙路房屋，被告向原告支付了保证金27,000元、2019年12月16日起至2020年3月15日期间的租金以及2019年11月22日起至2020年2月21日期间的物业费。2020年3月13日，原告工作人员通过微信向被告催收房屋租金，被告回复“知道的，等我们正常上班过来”。同月18日，原告工作人员再次通过微信向被告催收租金，被告回复“下周行吗？我们财务还没有来呢。”同月25日，原告工作人员通过微信向被告发送《催缴函》，要求被告在收到催缴函之日起三日内结清2020年3月10日至6月11日的租金40,500元。同年4月20日，被告通过微信向原告工作人员发送了《退租申请书》。同年4月22日，原告工作人员通过微信回函，称：“我方对于贵方提交的退租申请书不予以批准，我方需按租赁合同来执行……一、根据《租赁合同》第十一条第(一)项规定租赁期未满退租，押金不退；二、你方应在收到本函之日起三日内向我方支付租金13,500元(2020年3月11日-2020年4月10日)，物业费4,716.93元，3月份电费：138.41元，赔偿房屋空置期损失(自2020年4月11日起计算至房屋实际出租且多方收取租金之日止，按照13,500元月计算)，赔偿中介费佣金损失13,500元，违约金81,000元，共暂计人民币112,855.34元；三、我方与你方签订的《租赁合同》已于本告知函签发之日解除，我方已合法享有房屋的处置权，你方应于收到本函之日三日内将遗留在上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋内的物品搬出，逾期不履行的，我方则有权自行处置你方屋内物品……”同年4月28日，被告向原告发送了《关于房屋退租交接事宜》，称已于2020年4月15日搬离清场，并将房屋门禁密码告知原告。2020年10月30日，原告与案外人上海某某建筑装饰工程有限公司签订《租赁合同》，原告自同年11月3日起至2021年11月10日止(其中11月3日至10日为免租期)将案涉房屋出租给该公司。另外，原告为本起诉讼聘请律师，支出律师费3,000元。原告亦支付了新龙路房屋2020年1-3月的物业费4,716.93元。以上事实由原告提供的《租赁协议》、房地产权证、《租赁合同》、微信聊天记录、法律服务委托协议、律师费收款回单、律师费发票以及当事人的陈述等有效证据所证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原被告签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法，当属有效，双方均应恪守履行。被告未按约于2020年3月16日前支付后三个月的租金且拖欠租金超过十日，属双方合同约定的严重违约行为，原告有权解除合同。现原告于2020年4月22日发函解除合同，于法有据，本院予以确认。对于被告主张其已于同年2月通知原告要求解除合同，未提供相关证据佐证，该主张本院不予采信。对于原告要求被告支付2020年3月16日起至同年4月22日租金、同年4月23日起至同月28日的占有使用费，于法有据，本院予以支持。对于2020年2月22日起至同年4月22日的物业费，双方合同约定租赁期间物业费由被告承担，故原告要求被告支付该期间的物业费，于法有据，本院予以支持。对于2020年4月23日起至同月28日期间的物业费，原告未提供证据证实双方合同解除后被告实际占有使用房屋期间的物业费原告业已清偿，故原告要求被告支付该期间的物业费，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。对于房屋空置损失，因被告违约导致原告解除合同，势必引起案涉房屋空置而致原告损失。被告违约之后，原告亦应采取措施以防止该空置损失的扩大。现原告主张的空置期过长，本院根据案涉房屋租赁市场的情况，酌情支持空置损失67,500元。对于房屋空置期物业费，因该期间房屋由原告占有，该费用理应由原告负担，现其要求被告赔偿该费用欠缺法律依据，本院不予支持。对于重新租赁中介费损失，双方合同第11.5条约定的被告承担中介费佣金情形系双方协议解除合同，现原告以被告迟延履行支付租金义务而解除合同，非属上述约定情形，故原告要求被告赔偿该费用，于法无据，本院不予支持。对于律师费损失，双方合同第6.8条约定了解约赔偿事宜，现被告违约导致原告为维护合法权益聘请律师支出相应费用，被告应当预见到其违约行为会造成原告该项损失，故该损失属原告的损失范围，被告应予赔偿。对于被告已支付的保证金，原告同意返还，本院在本案中一并处理。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海映城网络科技有限公司与被告陈某2019年11月22日签订的《租赁合同》于2020年4月22日解除；二、被告陈某于本判决生效之日起十日内支付原告上海映城网络科技有限公司2020年3月16日起至同年4月22日的租金16,650元、同年4月23日起至同月28日的占有使用费2,700元及2020年2月22日起至同年4月22日的物业费3,197.03元；三、被告陈某于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海映城网络科技有限公司房屋空置损失40,500元(已抵扣被告支付的保证金)；四、被告陈某于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海映城网络科技有限公司律师费损失3,000元；五、驳回原告上海映城网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,467.87元，由原告上海映城网络科技有限公司负担467.87元，被告陈某负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄秉璋法官助理 熊亚娜书 记 员 赵 磊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。