成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0108民初4850号 原告：唐敏，女，汉族，1982年4月21日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘颖，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：阿金铠，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：成都龙湖辰顺置业有限公司，住所地四川省成都市成华区杉板桥路175号212。 法定代表人：陈序平，董事长。 委托诉讼代理人：冯思然，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 原告唐敏与被告成都龙湖辰顺置业有限公司（以下简称龙湖置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月31日、6月7日两次公开开庭进行了审理。原告唐敏的委托诉讼代理人刘颖、阿金铠及被告龙湖置业公司的委托诉讼代理人冯思然参加两次庭审，原告唐敏参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告唐敏向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付自逾期交房之日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计至2021年1月28日为378,480元（自2020年8月15日起，以原告支付全部房价款的万分之四按日计算，暂计至2021年1月28日为378,480元，实际支付至被告交付房屋之日止）；2、依法判决被告严格按照合同约定消除8幢2单元1层1号商品房结构降板影响；3、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2019年12月25日，原被告签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》（以下简称“合同”），合同约定：1、原告购买被告开发的龙湖梵悦台名邸项目第8幢2单元1层1号商品房，该商品房总价人民币5,700,000元（大写：伍佰柒拾万元整）；2、被告于在2020年1月31日前向原告交付该商品房。逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金；3、本项目7-13号楼，16-29号楼的3、4号户内存在结构降板，影响客厅局部净高。2020年1月31日，被告未按期交房。2020年7月14日被告致函（《房屋、钥匙移交通知书》）原告，告知：由于受疫情影响，被告于2020年8月13日至2020年8月14日办理房屋、钥匙移交手续，并告知原告为减少现场人员聚集，会与原告进行电话沟通，预约到场办理手续的时间。原告在收到《房屋、钥匙移交通知书》后，并未接到被告的电话预约，至今原告仍未办理交房手续。2020年8月原告联系被告，就户内存在结构降板的问题提出了整改意见（根据合同约定，委托人所在户型不应存在结构降板问题），被告至今仍未解决前述问题。被告未按合同约定按期交房，构成违约，给原告造成了严重损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告龙湖置业公司辩称，1、唐敏混淆了改造施工单位与龙湖置业公司的交付性质。龙湖置业公司基于买卖关系项下的交付已按时进行，交付时间是2020年2月29日。案涉房屋存在的结构降板基于设计而存在，无法消除，如果唐敏认为不整改就没有交付，则房屋永远无法交付。唐敏以此作为逾期交房的事由不能成立。2、按照设计文件，案涉房屋此处就存在结构降板，如果支持第二项诉请，相当于修改了工程设计文件，故唐敏的该项诉请不应得到支持。 本院经审理查明：2019年12月25日，唐敏与龙湖置业公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定唐敏购买龙湖置业公司开发的位于成都市成华区铁塔厂片区（B宗）龙湖梵悦台名邸8幢2单元1层1号房屋，总价款5,700,000元。唐敏于2020年2月15日前支付首期房价款2,280,000元，余款3,420,000元向中国建设银行股份有限公司成都锦城支行申请贷款支付。第十二条规划、设计变更，（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。第十五条商品房交付条件，1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十八条交付时间和手续，（一）出卖人在2020年1月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前七日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。（五）修复，买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构之外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十九条逾期交房责任，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90（含90日）日之内，自第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之四的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。附件十二不利因素告知书第81项，本项目7-13号楼，16-29号楼的3、4号户内存在结构降板，影响客厅局部净高。 《补充协议》第二条对商品房基本状况的补充约定第5项，本项目2号地块1、2、3、5、6号楼顶层层高约2.95米、地上其与楼层层高约3.1米；7-29号楼第6层层高约2.95米、1-5层层高约3.1米、负1层层高约3.6米（局部约5.2米）。第6项，本合同所述层高为处于清水房状态下、大部分空间的层高。局部可能会因管线敷设、横梁、风机、降板、消防疏散通道、装修等因素有调整（高于或低于主要层高），买受人完全知悉并认可，且接受该房屋内可能存在的设施设备、管线、公共管道、装修等，对使用空间产生一定的影响。第六条关于交付条件和交付手续的补充约定第11项，买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清商品房总价款、违约金（如有）、面积差价款（如有）、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）等，按时足额缴纳政府部门规定费用，并签署委托出卖人指定的代理机构代办不动产权证书及他项权利登记的各项手续、缴纳物业费等相关费用，否则，出卖人有权拒绝交付该商品房，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无需承担任何违约责任。特别约定：当本合同或补充协议约定的最后付款期限晚于本合同第十八条约定的交付期限的，视为本合同约定的交付期限变更为买受人全部完成上述义务之日，当买受人付清本合同总价款后，出卖人无需发出交房通知，由买受人在七日内自行主动前往成都龙湖签约中心和商品房所在项目物业服务中心办理交接手续。第14项，买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题（例如不会对房屋使用产生重大影响的细节性问题或可通过装修环节解决的问题等），出卖人应按《质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，买受人不据此主张出卖人逾期交房责任和维修整改带来的影响赔偿责任等。出卖人无需向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接手续，视为买受人逾期收房。 同日，唐敏与案外人金匠建设集团有限公司（即《买卖合同》中载明的工程施工总承包单位）（以下简称金匠公司）签订《改造工程协议》，约定唐敏聘请金匠公司对其购买的龙湖梵悦台名邸项目8栋2单元1层1号房屋进行改造，包括飘窗、窗与栏杆、采光天窗等部位。金匠公司应于2020年7月15日前完成本协议中约定的工程并将房屋及工程、房屋钥匙交付唐敏。本协议的签署，视为唐敏已主动向金匠公司提出由金匠公司代唐敏与开发商验房、接访并领取和保管房屋钥匙、对房屋作出改造等全部要求而无需另行出具授权委托书。 2019年12月26日，唐敏支付616,650元，2020年2月14日，再支付570,000元，2020年2月28日，建设银行向龙湖置业公司发放贷款3,420,000元。龙湖置业公司陈述唐敏于2020年2月28日付清全部房款。 另查明，2020年2月29日，金匠公司向龙湖置业公司发出《关于龙湖梵悦台名邸项目第8栋2单元1层1号房屋交接确认书》，确认完成房屋交接，已对房屋进行查验完毕无质量问题，龙湖置业公司已交付该房屋钥匙，金匠公司已经代业主实现了交接。 2020年7月14日，金匠公司向唐敏发出《房屋、钥匙移交通知书》，称已按照委托改造协议完成改造，钥匙移交给龙湖置业公司,并委托龙湖置业公司于2020年8月13日至2020年8月14日9:30-17:00在项目现场（崔家店横三街临近3-1-45号商铺）办理移交手续。受疫情影响，为减少现场人员聚集，龙湖置业公司工作人员将提前与唐敏进行电话沟通，预约到场办理手续的时间。同日，龙湖置业公司也向唐敏发出《房屋、钥匙移交温馨提示》，内容与金匠公司发出的通知书一致，并载明了咨询电话。 2020年8月13日，龙湖置业公司在案涉房屋所在项目现场进行交房，四川省成都市国力公证处进行公证。 庭审中，证人张某陈述，其担任龙湖梵悦台名邸项目设计师，案涉房屋存在结构降板的原因是结构降板区域对应上层卫生间，卫生间采取同层排水设计，下降的高度大约是30公分。案涉房屋按照设计图纸修建，不存在设计变更，该结构降板不能整改。降板区域面积大约是1.7ｍ＊1.2ｍ。 关于具体接房时间，唐敏称未接到龙湖置业公司的电话向其告知具体交房时间，于8月29日到项目现场了解房屋交付情况，向龙湖置业公司工作人员提出漏水及房屋结构降板问题的整改要求。降板区域经测量，面积为1.65m*1.23m，高是30公分。 关于为何未针对案涉房屋存在的结构降板进行不利因素的告知，龙湖置业公司陈述，因3层卫生间有管道，故案涉房屋2层在走道角落位置存在细微的降板，合同附件不能将所有的不利因素都进行告知，而且是否是不利因素也与使用情况、个人认知有关，并不一定要当做不利因素进行告知，也不应苛求开发商穷尽展示建筑图纸的要素。 上述事实，有原被告身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、付款凭证、《关于龙湖梵悦台名邸项目第8栋2单元1层1号房屋交接确认书》、《房屋、钥匙移交通知书》、《房屋、钥匙移交温馨提示》、（2020）川国公证字第100418号公证书、证人证言及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，本案争议焦点在于案涉房屋存在的结构降板能否消除，龙湖置业公司是否存在逾期交房的违约行为以及如果存在，逾期交房违约金的计算问题。 关于结构降板能否消除的问题，本院认为，结构降板系上层卫生间设计所致，对应区域即卫生间管道，经项目设计师说明，无法整改，客观上达不到消除的目的，且唐敏也没有明确说明消除结构降板影响应当如何进行，故对于唐敏的该项诉请，本院不予支持。 关于龙湖置业公司是否存在逾期交房违约行为的问题，龙湖置业公司辩称其按约定期限向金匠公司交房，金匠公司再向业主交房，金匠公司向业主交房时，委托龙湖置业公司具体进行，龙湖置业公司不存在逾期交房行为。本院认为该答辩意见不能成立，虽然购房者委托金匠公司进行房屋改造，但购房者并不能自由选择委托改造的施工方，只能统一选择案涉房屋所在项目的工程施工总承包单位金匠公司。这在一定程度上基于龙湖置业公司与金匠公司的合作关系，龙湖置业公司将房屋移交给金匠公司进行改造后，仍负有向购房者交房的义务，这一点从金匠公司委托龙湖置业公司具体办理交房事宜也可以看出。故龙湖置业公司应在《改造工程协议》约定的2020年7月15日前交付房屋，其存在逾期交房违约行为。 关于逾期交房违约金的计算问题，唐敏主张自2020年8月15日起计算至实际交房之日止，因其主张的消除结构降板影响客观上无法实现，故不能以结构降板消除之日作为龙湖置业公司实际交房之日。龙湖置业公司向唐敏发送《房屋、钥匙移交温馨提示》，告知案涉房屋所在项目集中交付的时间、地点，虽未与唐敏电话确定具体时段，但预留了咨询电话，唐敏可主动打电话进行询问，也可自行到现场办理交房手续。龙湖置业公司告知的交房时间、地点相对明确具体，不影响唐敏实现其接收房屋的权利。故本院确认龙湖置业公司的交房时间为2020年8月13日。因唐敏主张的违约金计算时段自2020年8月15日起，视为其放弃对2020年7月16日至2020年8月12日期间逾期交房违约金的权利。故对于唐敏关于逾期交房违约金的诉请，本院同样不予支持。 此外，关于唐敏陈述的案涉房屋处于未交付在整改状态，本院认为，根据合同约定，只有龙湖置业公司在交房之前不满足合同第十五条约定的交付条件以及商品房地基基础或主体结构质量不合格两种情形下，方可要求其承担逾期交房的法律责任。因此，房屋存在的非地基基础或主体结构质量问题，龙湖置业公司应当承担的是整改责任而非逾期交付责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告唐敏的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计3,489元，由原告唐敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲黎 二〇二一年六月十日 书记员  王玲