广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11697号上诉人（原审原告）：孔平，男，1964年10月29日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢秀珠，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市贵丽实业发展有限公司，住所地：广州市花都区狮岭镇联合村狮岭（国际）皮革皮具城三期北广场11号三楼之二，统一社会信用代码9144011472433687XJ。法定代表人：肖明，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓燕，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人孔平因与被上诉人广州市贵丽实业发展有限公司（以下简称贵丽公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初2118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。孔平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持孔平一审的全部诉讼请求；2.贵丽公司承担全部案件受理费及鉴定费。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误，孔平在领取房地产权证之前不可能知道案涉房屋存在面积误差。其一，《个人住房抵押借款合同》约定贵丽公司负责办理房地产权证并将证件交给银行，而孔平清偿全部贷款本息后才能领取房地产权证。一审法院认定孔平因不慎丢失受理回执单为由申领了案涉房屋的房地产权证，显属错误。案涉房屋房地产权证是贵丽公司办理的，受理回执单也在办理房地产权证时由贵丽公司领取并保管，贵丽公司从未将受理回执单交给孔平，故受理回执单并非孔平遗失的。根据合同约定，孔平清偿全部房屋贷款后才去中行越秀支行领取房地产权证，却被告知房地产权证不在该银行，并指引孔平前往花都区不动产登记中心咨询。因办理产权证需要受理回执单，但受理回执单一直由贵丽公司持有，故根据花都区不动产登记中心的建议，孔平以受理回执单遗失为由领取了房地产权证。因此，孔平直至2019年才领取了案涉房屋房地产权证，并据此才知道房屋面积存在误差。其二，案涉房屋存在面积误差，贵丽公司负有书面通知孔平的法定义务，其从未履行该义务甚至伪造孔平签字办理房地产权证，贵丽公司弄虚作假、恶意隐瞒的行为阻碍了孔平知道其权利受损害。根据《商品房销售管理办法》第二十四条第二款及第三款规定，当商品房空间尺寸变化时，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时间通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。本案中，贵丽公司恶意隐瞒案涉房屋存在面积误差的事实，未履行书面通知的法定义务，导致孔平本着合理信赖履行合同，直至拿取房地产权证后才知道房屋存在面积误差的事实，妨碍孔平知道其权利受到损害，严重侵害了买受人的合法权益。其三，贵丽公司主张申请鉴定的材料由孔平本人所签署，鉴定结果显示材料非孔平所签，据此，无论是从举证责任还是鉴定事实的结果考虑，案涉鉴定费理应由贵丽公司全部承担，一审判决要求孔平负担一半鉴定费用没有合法依据。（二）一审法院适用法律错误。首先，本案中，贵丽公司伪造孔平签名，不履行法定通知义务，恶意隐瞒案涉房屋存在面积误差的事实，明显违反法律规定，违背了诚实信用原则，一审判决对《中华人民共和国合同法》相关规定适用错误。其次，《中华人民共和国物权法》第十四条并未规定已经享有所有权的买受人不宜或不得解除已经履行完毕的合同。相反，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项明确规定面积误差绝对值超过3%的，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息，且法院应予支持。本案中，案涉合同并无对房屋存在面积误差的处理进行约定，孔平依据前述司法解除主张解除合同、返还已付购房款及利息，合法有据。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第十四条及第十八条，认定已经享有所有权的买受人不宜解除已经履行完毕的合同，显然违反了上述法律规定、损害了孔平解除权的行使。（三）一审判决助长了不诚信之人的嚣张气焰，亵渎了司法的权威，破坏了社会诚信和公平，违背了社会主义核心价值观。孔平本着诚实信用原则履行合同，却因此承担对方恶意履行所导致的后果，显然有违法治精神。一审法院仅以孔平未自行了解房屋面积，而将所谓权利保护意识强加至普通合法守约的消费者，并据此作出的不公判决，将导致社会影响恶劣。综上，恳请二审法院判如所请。贵丽公司二审答辩称，我方认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，驳回孔平全部上诉请求。一、无论是根据2007年合同或是2009年合同，案涉房屋的购买均是按套出售而非按照面积出售。二、根据孔平所持有的2009年合同显示，贵丽公司应在商品房交付使用后540天内，向产权登记机关为孔平办妥产权登记，而案涉商铺交付时间约定为2009年12月30日前，据此我方认为孔平在2009年时就知道贵丽公司应当于2011年6月份之前为其办妥案涉商铺权属证书的事实。因此，孔平于2011年6月份开始就应当对案涉房屋的产权予以关注、跟进和查询。房地产权证显示案涉商铺登记时间为2012年10月25日，作为权利人，孔平除了可以向中国银行复印案涉商铺产权证外还可以自行向房管局查询、复制房屋登记信息，获取案涉房屋包括面积在内的全部信息，即其自2012年10月份开始就应当知道其权利受损。三、案涉房屋已经交付孔平使用十年有余，且孔平仍在正常使用案涉商铺，2007年合同已经履行完毕，请求法庭驳回孔平的上诉请求。孔平于2020年1月16日向一审法院起诉请求：1.解除案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.贵丽公司向孔平返还全部购房款1247353元；3.贵丽公司赔偿孔平已向银行支付的贷款利息280146.64元；4.贵丽公司赔偿孔平首期购房款507353元的资金占用利息损失（以507353元为本金，自2007年1月17日起至2019年8月19日，按照中国银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至贵丽公司实际向孔平返还首付款本金之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.贵丽公司向孔平赔偿已向贷款银行支付的各期贷款本息的资金占用利息损失（以孔平实际向贷款银行支付各期贷款本息为本金，自孔平实际支付之日起至2019年8月19日，按照中国银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至贵丽公司实际向孔平赔偿已还贷款本息之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6.贵丽公司向孔平赔偿物业专项维修资金费3000元、配套设施费18800元、办理房产证预付款50000元、按揭费用及房管局备案费用9796元；7.贵丽公司负担案涉鉴定费用19028元；8.本案诉讼费用由贵丽公司承担。一审法院认定事实：一、案涉房屋的基本情况。案涉房屋位于广州市花都区狮岭镇狮岭（国际）皮革皮具城xx街8号，建筑面积为188.94平方米，套内面积为186.5平方米，属商品房，非居住用房。该房屋于2012年10月25日登记至孔平名下。贵丽公司为案涉房屋的开发商，成立于2000年6月30日，2009年9月30日，该公司向工商部门申请办理变更登记，2009年10月13日，该公司的股东由何玉婵、梁雪玲变更登记为林益明、广州市峻一置业有限公司，后公司股东发生数次变更，现公司股东为广州市峻一置业有限公司、广州富力环球商品贸易港有限公司。二、案涉房屋所涉商品房买卖合同的签订、约定情况。诉讼中，贵丽公司提交一份落款为2007年1月17日，编号为2007000719的《广东省商品房买卖合同》（以下简称2007年合同）。该合同记载，贵丽公司（甲方、卖方）与孔平（乙方、买方）约定，乙方向甲方购买案涉房屋作商铺使用，合同第三条“合同标的物基本情况”记载，案涉房屋的地址为B区四街08商铺，建筑面积为195.51平方米，套内建筑面积为187.5平方米。该合同第六条“计价方式、价款、付款”记载，甲乙双方约定按下述第2中方法计算该商品房价款：……2.商品房属预售，按套出售并计价，总金额1247353元。甲方同意乙方按下列第3种方式按期付款：……3.按揭贷款方式付款。首期款507353元自本预售合同签订暨网上备案之日起即日内支付，剩余楼款740000元须于2007年2月10日前办理银行按揭手续，并按该按照揭方式付款，按揭银行为中国农业银行花都支行，由乙方自行办理按揭手续，甲方应在乙方支付首期款后七日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条“交房期限”记载，甲方应当在2007年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。合同第十五条“面积确认及面积差异处理”记载，根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择第六条计价方式2的，不适用本条约定。合同约定计价面积与实测面积有差异的，以实测计价面积为准。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理：……2.双方自行约定如下：（1）面积误差的，按照合同约定的价格据实结算。合同第十八条“产权登记”记载，双方同意选择以下第2种方式办理产权登记：……（2）乙方办理。在甲方办结初始登记的前提下，乙方自行办理产权登记的，甲方应在商品房交付使用后180日内将登记机关要求的需甲方提供的证件资料提交乙方。合同第二十一条“乙方单方解除权的形式”记载，乙方行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方的书面通知之日起30日内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为已支付房价款的1%，在退还房款时一并支付给乙方。该合同附件一为房屋平面图，记载的面积为195.51平方米，加盖了“广州市贵丽实业发展有限公司合同专用章”。合同最后一页即第17页仅记载“附件五：合同补充协议”一行字。2007年1月17日，贵丽公司（出售方、甲方）与孔平（购房方、乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》，约定根据双方签订的《商品房买卖合同》订立本协议，并对双方的违约情形进行了补充约定。补充协议附录三记载，买受人同意在接收铺位前向甲方支付如下费用：物业专项维修资金3000元，电源建设费5000元，消防设施配套费5000元，雨蓬配套费5500元，铺位装修按金1000元，余泥清运费300元，合计22800元。孔平提交一份落款日期为2009年3月19日、编号为200xxxx57的《广东省商品房买卖合同》（以下简称2009年合同），该合同记载，贵丽公司（甲方、卖方）与孔平（乙方、买方）约定，乙方向甲方购买案涉房屋。该合同第三条“合同标的物基本情况”及合同附件一房屋平面图与2007年合同记载一致，附件一加盖“广州市贵丽实业发展有限公司合同专用章”，第六条“计价方式、价款、付款”的记载与2007年合同记载大体一致，区别在于剩余楼款的申请办理按揭手续时间为2009年3月30日，按揭银行为中国银行股份有限公司广州越秀支行。第十条“交房期限”与2007年合同不一致，记载为2009年12月30日。第十五条“面积确认及面积差异处理”与2007年合同记载大体一致，区别在于商品房交付后实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按每平方米6380元作为单价按照实际面积误差结算，多退少补。但均记载“当事人选择第六条计价方式2的，不适用本条约定。”合同第十八条“产权登记”与2007年合同记载不一致，记载为“双方同意选择以下第1方式办理产权登记：1.甲方办理。甲方应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……”该合同第七条“付款方式”中关于监控银行以及第二十五条中关于商品房屋面、外墙面经营的收益分配与2007年合同亦存在差异。该合同与2007年合同同为17页。诉讼中，贵丽公司向一审法院申请律师调查令，向广州市规划和自然资源局花都区分局调取案涉房屋的房地产登记档案，其中查得档案中所附商品房买卖合同与2009年合同记载一致，并于2009年3月19日办理了备案登记。孔平确认贵丽公司提交的2007年合同的落款处“孔平”的签名系由其作出，但认为由于该合同没有加盖骑缝章，且封底印章存在断裂、颜色深浅不一的差异，故认为该合同并不完整，是由贵丽公司替换过内页，上面的约定并非当事人真实意思表示。贵丽公司对孔平所称合同内页被替换的主张予以否认，并称该合同外首页的订书钉没有拆过的痕迹，背面有孔平的签名且骑缝处签名完整、骑缝章完整并无断裂，至于颜色差异是由于十余年来保管受潮等因素导致。孔平认为，双方当事人仅于2007年1月17日签订过一份合同，贵丽公司未提交该真实的合同，而其持有的真实合同原件已被贵丽公司取走，其仅持有真实合同的补充协议。据孔平提交的落款为2009年9月12日的《收条》复写件记载，贵丽公司于该日确认“收到五期B区四街6、8号商铺业主为孔平，办理房产证资料如下：（1）商品房买卖合同原件贰份；（2）身份证复印件贰份；（3）相片贰张；（4）办理房产证预付款100000元。”收件人处加盖了“广州市贵丽实业发展有限公司合同专用章”。贵丽公司认为上述2007年合同及补充协议和2009年合同均有效，存在的主要差异在于按揭银行由中国农业银行花都支行变更为中国银行股份有限公司广州越秀支行，以及办证义务主体由孔平变更为贵丽公司，双方也按照变更后的内容实际履行。贵丽公司对《收条》的真实性不予确认，并认为该收条系复写件，且其于2009年10月13日公司股东变更，此后未再使用合同专用章。三、案涉商品房买卖交易的履行情况。2007年1月17日，孔平向贵丽公司支付案涉商铺的首期购铺款507353元。孔平主张其为案涉商铺支付配套设施费18800元、专项物业维修基金3000元、办理房产证预付款5万元，并提交了额相应的发票、收据为证。上述单据记载的配套设施费为37600元，专项物业维修基金为6000元，办理房产证预付款为10万元，孔平称单据记载的金额包含案涉商铺在内的两个商铺的款项。同日，孔平及案外人刘某琳一并向广州市银富房地产代理有限公司支付39184元，该公司出具收据确认收到包括案涉商铺在内的四间商铺的按揭消费费用29300元、房管局登记各项费用9884元。孔平主张案涉商铺的费用为9796元（39184元÷4间）。2007年6月27日，广州市公证处出具（2007）穗证内经字第99270号《公证书》，该公证书记载，广州市公证处依据中国银行股份有限公司广州越秀支行、贵丽公司、孔平的申请对三方于2007年3月14日签订的《个人住房抵押借款合同》进行公证并赋予强制执行效力。该公证书所附编号为JYXCxxxx77591号的《个人住房抵押借款合同》，约定由孔平向该银行以案涉房屋向银行抵押贷款用于按揭购房，贷款金额为74万元，贷款期限为10年，等额本息还款。该合同中记载的商品房买卖合同（或房地产证）编号为花房备字（2009年）第027017号，合同项下抵押物的抵押期限为从合同签署之日起至合同履行期限届满之日后2年内，即从2009年3月14日起至2021年3月13日止。该合同的落款时间为2009年3月14日，其中的“9”字存在涂改痕迹。据案涉房屋的房地产登记档案内存档的《广州市房地产抵押权预告登记申请书》记载，2009年3月26日，孔平与中国银行股份有限公司广州越秀支行申请办理案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记，记载的合同编号为200xxx957，抵押面积为195.51平方米。该申请书中抵押人签名为“孔平”字样。2009年4月8日，贵丽公司收到74万元房款尾款后向孔平开具发票。同日，孔平所购买的包括案涉房屋在内的两间商铺的印花税、产权转移书据税款1247.4元缴清。2009年4月24日起，孔平开始偿还案涉房屋的购房贷款本息，至2019年3月10日还清贷款本息，合计偿还贷款本息1020355.69元。2012年7月24日，案涉房屋的契税37420.59元已缴清，契税完税证上记载房地产权属转移面积为188.94平方米。贵丽公司主张其于2009年将案涉商铺交付给孔平使用至今，并提交了案涉房屋在2018年6月1日至2020年2月29日期间的物业管理费和代收垃圾清运费明细表、2018年4月22日至2019年12月21日期间的水费和电费明细单表、2018年4月22日至2020年1月21日期间的水损费明细表、2019年1月22日至2019年12月21日期间的综合服务费明细表以证明孔平近年来仍在使用案涉房屋。孔平对此予以确认。另查，据案涉房屋的房地产登记档案内存档的《广州市房地产转移登记申请书》及《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》记载，2012年6月6日，孔平（权利人）与贵丽公司（义务人）共同申请办理案涉房屋的转移登记，房屋建筑面积为188.94平方米，套内面积为186.5平方米，权利人落款处有“孔平”字样的签名。档案内另有广州市花都区房地产查丈原图、面积表，显示案涉房屋的套内面积为186.5平方米，总面积为188.94平方米。2012年10月25日，案涉房屋登记至孔平名下。2019年，孔平向广州市规划和自然资源局花都区分局作出《承诺书》，以不慎遗失受理回执单为由申领不动产权证，并于2019年10月18日领取了案涉房屋的不动产权证。孔平称，其于此时才取得不动产权证，才知道实际办证登记面积为188.94平方米，而双方约定的房屋建筑面积为195.51平方米，存在6.57平方米的面积差，比例为3.36%，遂提起本案诉讼要求解除双方之间签订的商品房买卖合同及补充协议。四、本案查明的其他事实。诉讼中，一审法院向孔平释明其应明确第一项诉讼请求主张解除的合同或所需解除的法律关系。孔平称，其主张解除的合同为双方在2007年签订的真实合同，但该合同的书面文件已交付贵丽公司，而贵丽公司提交的2007年合同仅有落款属实，内页被贵丽公司更换，2007年合同的内容并非真实意思表示，其提交法院立案审查的2009年合同也并非其本人签名，但贵丽公司主张该合同为真实合同，即双方当事人对2009年合同的真实性存在异议，孔平认为，基于上述情况，其申请对2007年合同的完整性、对2009年合同的落款笔迹的真实性进行鉴定，否则无法明确第一项诉讼请求。诉讼中，孔平明确其申请鉴定的事项为：对以下第1项及存档于广州市规划和自然资源局花都区分局的第2至4项中合计4处签名“孔平”字样与2009年3月14日《个人住房抵押借款合同》中乙方签名“孔平”字样是否一致、及与孔平现场签名笔迹是否一致进行鉴定：1.2009年3月19日《广东省商品房买卖合同》乙方签名；2.2012年6月6日《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》权利人签名；3.2009年3月20日《广州市预购商品房预告登记申请书》预购人签名；4.2009年3月26日《广州市房地产抵押权预告登记申请书》抵押人签名。贵丽公司认为上述4项中“孔平”的签名均由其本人作出，由于公司股东更换无法核实具体的细节，但第2至4项材料是存档于广州市规划和自然资源局花都区分局的房产资料，是由交易双方在不动产交易中心当场签署。一审法院经摇珠选定并委托中国广州分析测试中心司法鉴定所对孔平申请的上述事项进行鉴定。该所于2020年6月30日作出中广测[2020]文鉴字第0085号司法鉴定意见书，确定检材为上述1至4项，样本为案涉《个人住房抵押借款合同》乙方签名和孔平本人于2020年6月9日书写的实验样本，并分析说明了检材“孔平”签名笔迹特征差异点质量高，没有本质性的符合，其笔迹特征差异点的总体价值充分反映了不同人的书写习惯，据此作出鉴定意见为：上述1至4项上落款的“孔平”签名不是本人所写。孔平为此向该司法鉴定所支付鉴定费19028元。关于上述鉴定意见，双方当事人均确认其真实性，并发表了质证意见。孔平认为，鉴于2009年合同已经被司法鉴定确认并非孔平本人签署，故2009年合同不得作为法院审理本案合同的依据，而2007年合同第十五条“面积确认及面积差异处理”中约定了按套出售并计价的不适用本条约定，而双方约定的按套计价并未约定误差范围，因此合同没有约定面积差异的处理方式，应视为约定不明而适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条第（二）项的规定，其明确第一项诉讼请求为要求解除双方于2007年1月17日签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。一审法院认为，本案纠纷系由民法典施行前的法律事实引起，故适用当时的法律、司法解释的规定。本案的争议焦点为，案涉合同应否予以解除。对此，一审法院评析如下：第一，贵丽公司作为案涉房屋的开发商，将案涉房屋出售并转移房屋所有权给买受人孔平，并由孔平占有使用至今，孔平也已为此向贵丽公司支付房价款1247353元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条之规定，双方之间成立商品房买卖合同纠纷关系并已履行完毕。第二，案涉商品房买卖合同对面积误差的处理没有约定。贵丽公司与孔平于2007年1月17日签订《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定案涉房屋按套计价，同时约定按套计价的不适用合同第十五条“面积确认及面积差异处理”约定，据此可知，双方并无对交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理进行约定。孔平在确认2007年合同上的签名系由其作出的情况下仅以印章颜色退变等理由主张合同内页被调换，理据不足，一审法院不予采纳，一审法院对贵丽公司提交的2007年合同的真实性予以确认。第三，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，首先，贵丽公司实际交付使用的房屋套内建筑面积和建筑面积均与商品房买卖合同约定的面积不符。案涉合同约定的建筑面积为195.51平方米，套内建筑面积为187.5平方米，实际测绘办证建筑面积为188.94平方米，套内建筑面积为186.5平方米，实际建筑面积与套内建筑面积分别小于约定面积6.57平方米、1平方米，双方也并未对面积误差的处理进行约定。其次，孔平已于2009年付清了案涉房屋的全部房价款，贵丽公司已将案涉房屋交付孔平使用并于2012年10月25日转移登记至孔平名下，依据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）第十四条及第十八条的规定，孔平已享有案涉房屋的所有权，商品房买卖合同已履行完毕，不宜解除。其三，案涉房屋的实际建筑面积及套内建筑面积情况，均已记载于房地产权证书中，不动产登记机关于2012年出证后，无论孔平是否持有房产证原件，均可以向贵丽公司或不动产登记机关行使查询案涉房屋登记实测面积的权利，并应当在合理期限内主张面积误差，孔平主张其在2019年10月17日申请不动产权证时才知悉案涉房屋存在面积差，理据不足，一审法院对该主张不予采纳。综上，孔平主张解除双方于2007年1月17日签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》并据此要求贵丽公司向其返还购房款1247353元、按揭贷款利息280146.64元并支付资金占用利息，缺乏依据，一审法院不予支持。关于孔平要求贵丽公司赔偿物业专项维修资金费3000元、配套设施费18800元、办理房产证预付款50000元的主张，基于前述理由，且因贵丽公司收取上述款项的时间为2007年1月17日，现已逾诉讼时效，一审法院亦不予支持。关于按揭费用及房管局备案费用9796元，因该费用并非商品房买卖合同签订及履行必然产生的费用，且该款属于孔平为履行与收款方广州市银富房地产代理有限公司之间的服务合同所支出，案涉房屋的按揭贷款手续亦已办妥，孔平要求贵丽公司赔偿该款，一审法院不予支持。关于鉴定费19028元的负担。首先，结合孔平提交的《收条》可知，贵丽公司于2009年9月12日取走了孔平持有的2007年合同，但其交还的是并非由孔平签名的2009年合同，且贵丽公司在为案涉房屋办理案涉房屋的预告登记、抵押权预告登记及产权转移登记时亦未由孔平本人对相关申请材料即《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》、《广州市预购商品房预告登记申请书》、《广州市房地产抵押权预告登记申请书》进行签名，而诉讼中贵丽公司质证过程中称上述材料由孔平本人所签署，贵丽公司应负担一半的鉴定费9514元。贵丽公司辩称《收条》上加盖的“广州市贵丽实业发展有限公司合同专用章”并非由其作出，但案涉2007年合同、2009年合同中均加盖有合同专用章，贵丽公司以内部股权发生变更未再使用盖印章为由进行抗辩，一审法院不予采信。其次，双方约定由贵丽公司负责办证，自签订2007年合同至2019年孔平向不动产登记机关申领不动产权证期间，贵丽公司为案涉房屋办理了预告登记、抵押权预告登记、转移登记，并将与备案合同内容一致的2009年合同交付给孔平，虽经笔迹鉴定而知2009年合同及三份登记申请材料并非由孔平本人所签，但双方均按2009年合同约定的按揭银行、办证主体等内容实际履行，孔平亦从未对其持有的2009年合同以及房屋办理上述登记手续的经过和结果提出异议，因此，孔平亦应负担一半的鉴定费9514元。孔平主张中超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号）第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）第十四条、第十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，于2021年1月25日判决如下：驳回孔平的全部诉讼请求。一审案件受理费16026元，由孔平负担；鉴定费19028元，由孔平负担9514元，广州市贵丽实业发展有限公司负担9514元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，孔平向本院提交以下证据：1.2007年1月17日贵丽公司开具的装修保证金《收据》，拟证实案涉房屋已于2007年交付并装修，双方实际履行情况与2009年合同约定不一致，2009年合同既不是双方合意签订的合同，也不是双方实际履行的合同，不应作为本案审理依据；2.《解除、终止房屋租赁合同申请表》，拟证实案外人刘某琳同期购买的2号房已于2007年底对外出租，并作为工商登记住所，2008年解除了租赁合同。贵丽公司质证表示因孔平提交的上述证据均形成于2007年，贵丽公司由于股东变更无法核实证据的真实性，如若孔平在2007年1月已接收商铺并利用商铺开展经营活动，则根据2007年合同约定的办证时间，其在2009年时更应关注案涉商铺的办证情况和房屋面积，而非等到使用房屋13年后才提起诉讼，明显超过诉讼时效。本院二审另查明：中国银行股份有限公司广州越秀支行（甲方）、孔平（乙方）、贵丽公司（丙方）三方于2007年3月14日签订的《个人住房抵押借款合同》中约定：“丙方保证在本合同项下已抵押商品房（即抵押物）竣工验收合格之日起十日内书面通知甲方；在商品房竣工验收合格之日起三十天内到房地产登记主管机关办理《房地产证》，协助甲方以及乙方补办抵押登记，并将《房地产证》和《他项权证》正本交由甲方执管。乙方委托甲方或甲方指定的中介机构办理本合同公证及抵押物之抵押登记/备案/注销手续，领取《房地产证》、《他项权证》等文件。”孔平据此认为案涉房屋《房地产证》一直由银行收执，其于2019年清还贷款后才领回不动产权证。关于2007年合同与2009年合同的问题，孔平表示案涉商铺实际为现房出售，2007年合同签订后约两个月就已交铺，由于当时合同约定的贷款银行没有贷款额度，故中止办理贷款手续，后由贵丽公司联系其他贷款银行2009年才发放贷款，后续贷款、办证等手续均是由贵丽公司与银行操作，贵丽公司因办证需要收走了孔平持有的2007年合同，此后交回给孔平的就是2009年合同。贵丽公司则表示由于公司股东历经多次变更，无法查证交房时间，据了解2007年合同未履行是由于合同约定的贷款银行与实际签订《个人住房抵押借款合同》的银行不符，才重新签订2009年合同，两份合同除对贷款银行以及办证主体约定有所变更外，其他条款内容并无实质性变更，2009年合同整体更有利于孔平。再查明，2020年2月25日，贵丽公司股东由广州市峻一置业有限公司、广州富力环球商品贸易港有限公司变更为广州富力环球商品贸易港有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，贵丽公司与孔平因案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本院确定本案二审争议焦点是：1.孔平主张解除案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否成立；2.孔平是否应承担本案的笔迹鉴定费。现评析如下：关于孔平主张解除案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，孔平以贵丽公司实际交付的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积误差比达到3.36%为由主张行使法定解除权解除案涉合同，根据前述法律规定，即便孔平享有该项合同解除权，亦应当遵循法定程序正当合理地行使权利。具体于本案而言，孔平与贵丽公司签订的2007年合同在其支付首期款后虽因银行贷款等问题暂行中止，但在2009年4月8日银行发放按揭贷款后，贵丽公司随即于2009年9月向孔平收回2007年合同以办理房产证，并将登记备案的2009年合同交孔平收执，由此表明双方之间的房屋买卖交易已于2009年重新启动，且贵丽公司实际于2012年10月25日办妥案涉房屋的产权证。在此过程中，孔平根据其持有的2009年合同应清楚知晓贵丽公司所承担的办证义务，并应当对自身权利给予充分关注，正如一审法院认定，即便其不持有房产证原件，亦完全可通过向贵丽公司或房管部门查询以确认产权证办理情况以及有关房屋实测面积等重要登记事项，并应当在合理期限内提出异议或主张权利。特别于本案中，孔平二审举证证实其早已在2007年合同签订后即实际接收商铺使用至今，期间从未对商铺面积提出异议。因此，孔平在已占有使用案涉商铺长达十余年后于2020年1月16日提起本案诉讼主张解除合同，明显超出法定的合同解除权行使期限，本院不予采纳。关于孔平是否应当承担本案的笔迹鉴定费用问题。本院认为，虽2009年合同中“孔平”签名经鉴定非由其本人所签，但贵丽公司于2009年将该合同交予孔平收执，双方后续履行情况与合同约定的主要内容相互吻合，孔平也从未对该合同真实性以及合同登记备案等情况提出异议，由此表明其已通过实际履行行为确认了该2009年合同的合法有效性。现其在诉讼中又以签名问题意图否定该合同的效力，有违诚信，故一审法院确定由孔平自行负担一半的鉴定费用，符合公平合理原则及诚实信用原则，本院亦予以维持。综上所述，孔平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费16026元，由上诉人孔平负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年六月二十四日法官助理杨希书记员叶小琳