广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6857号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市京武房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道北广氮路广东省粤发消防产品五金建材综合市场95号之三。法定代表人：谢永忠，职务：总经理。委托诉讼代理人：张海霞，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖美璇，北京市炜衡（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广东童正堂网络科技股份有限公司，住所地广东省广州市天河区车陂路426号115房。法定代表人：林可富，职务：董事长兼总经理。上诉人广州市京武房地产开发有限公司（以下简称京武公司）因与被上诉人广东童正堂网络科技股份有限公司（以下简称童正堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初13270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。上诉人京武公司的委托诉讼代理人张海霞，被上诉人童正堂公司的法定代表人林可富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京武公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持京武公司全部诉讼请求，驳回童正堂公司全部诉讼请求；2.本案一、二审受理费由童正堂公司承担。事实和理由：一、双方签订的《租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，童正堂公司应当按照合同约定全面履行支付租金及物业水电相关费用的义务。二、新冠疫情并未导致合同履行不能，商业经营风险是童正堂公司无法经营的关键决定性原因。京武公司有权要求童正堂公司继续履行合同，履行支付租金及物业管理费、水电费等费用的义务及违约金。三、租赁合同合法有效，不存在法定解除或约定解除情形，童正堂公司应当全额支付已发生的2020年3月、4月、5月租金，2020年2月、3月、4月、5月水电费、物业管理费，承担租金和水电履约保证金收归京武公司所有等相应的违约责任。四、租金押金和水电费押金是履约保证金，童正堂公司已严重违约，守约方京武公司有权不予退还。一审法院依据公平原则，要求童正堂公司和京武公司各负担50%的比例，对京武公司极不公平，应由童正堂公司承担全部违约责任。综上，请求二审法院予以改判。童正堂公司答辩称：京武公司的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，请求二审法院不予支持其上诉请求。2020年4月27日，童正堂公司向一审法院起诉请求判令：1.京武公司向童正堂公司退还2020年2月1日至2020年2月29日期间的租金8186元；2.童正堂公司无需向京武公司支付2020年3月1日至4月8日期间的租金；3.京武公司退回房屋租赁押金19646元以及水电押金5000元；4.责令京武公司允许童正堂公司搬走商铺内的私人物品，否则需赔偿4999元；5.确认租赁合同在2020年4月8日解除；6.本案诉讼费用由京武公司承担。京武公司向一审法院反诉请求判令：1.童正堂公司支付2020年3月1日至5月31日期间的租金24558元及逾期支付的违约金（分别以当月租金8186元为本金，按照每日千分之五的标准，从各月1日起计至实际支付之日止）；2.童正堂公司支付2020年2月1日至5月31日期间的物业管理费1661.20元（包括每月6元的垃圾处理费）、水电费892.41元（2020年1月1日至4月30日）及逾期物业管理费及水电费的违约金（其中物业管理费的违约金分别以当月物业管理费415.3元为本金，按照每日千分之五的标准，从各月1日起计至实际支付之日止；其中水电费的违约金分别以当月水电费金额为本金，按照每日千分之五的标准，从次月1日起计至实际支付之日止）；3.租金履约保证金19646元及水电保证金5000元归京武公司所有；4.童正堂公司支付律师费用10000元；5.童正堂公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：根据广州市规划和自然资源局于2020年4月17日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区车陂路426号115房（以下简称“涉案商铺”）登记权属人为京武公司。2018年9月7日，京武公司（出租方，甲方）与童正堂公司（承租方，乙方）签署《翠拥华庭（锋尚）商业房地产租赁合同》（以下简称《合同》），约定：乙方承租甲方投资建设的涉案商铺；乙方经营的项目类别为健康管理服务；租赁期限自2018年9月1日起至2023年8月31日止；租赁期限内月租金为9823元，从2020年9月1日开始每年的租金标准在上一年的租金标准基础上递增5%；每月租金须于当月10日前支付；管理费按商铺建筑面积计算，每月合计为409.3元……每月管理费须于当月10日前支付；水、电、气费，乙方应按政府有关收费标准和系统内实际损耗10%缴纳，按照收缴方送达的收费账单及时支付，收缴方为甲方的，甲方每月提供的乙方使用账单送达乙方之日起五天内，乙方未提出书面异议的，视为乙方同意，乙方应依该账单及时支付，乙方按照广州市规定的缴纳时间或每月10日前交纳上月的水、电、燃气费；为确保乙方履行本合同项下约定的乙方应履行义务，双方签订本合同时，乙方应向甲方支付19646元作为履约保证金（合同期届满并证明乙方没有违约行为，经甲方确认后不计息返还）；上述保证金不能作为乙方违约履行租金、管理费等支付义务的免责或冲抵条款之用，乙方未按时履行本合同约定义务的，或经甲方书面通知指定的期限内乙方仍未履行的，乙方同意除继续履行尚未履行的义务外，还将全部保证金作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金总额；为确保乙方履行本合同项下约定的水、电费用支付义务，甲乙双方签订本合同时，乙方应向甲方支付5000元的水、电费履约保证金（合同期届满并证明乙方没有违约行为，经甲方确认后不计息返还）；上述保证金不能作为乙方违约支付水、电费的免责或冲抵条款之用，乙方未按时支付水、电费的，或经甲方书面通知并在指定的期限内乙方仍未履行的，乙方同意除继续履行义务外，还将全部保证金作为违约金支付给甲方，同时补足该保证金数额；乙方主动解除或要求提前终止合同的，乙方同意上述保证金作为乙方的违约金支付甲方，本合同另有约定的其它违约责任条款仍应执行；甲方须在本合同期满、乙方无违约行为前提下把该商铺交还给甲方后，且在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该履约保证金（不计利息）；租赁期间，乙方的租金、管理费、其他费用在到期日后10天内仍未向甲方支付（不管甲方是否正式要求），甲方可向乙方发出《整改通知》，要求乙方在指定日期内纠正该等行为，乙方拒绝纠正的，甲方可收回商铺，解除合同，没收保证金及乙方依据本合同缴纳的所有费用；甲方决定收回商铺的，乙方应清理商铺内所有物品，否则，甲方有权采取自以为合适的方式（包括拍卖、变卖、提存等）处理，由此造成的损失由乙方自行负责，并不影响甲方其他权利的行使；（15.2）在租赁期限内，乙方逾期支付租金、其它费用的，每延误一日的，即应向甲方按日支付未付租金、其他费用的千分之五的违约金直至所有应付租金、其他费用被全部支付；在租赁期限内，乙方逾期交纳费用，除支付本条15.2项中约定的违约金外，同时甲方有权采取扣除保证金、停止供应或使用水、电等措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担；乙方拖欠应付甲方款项超过10日或停止营业超过10天，则视为乙方欠费逃匿，无论乙方是否自行撤出均视为乙方自愿放弃其在商铺内的财物所有权，甲方可留置、拍卖、变卖乙方财物，以抵扣拍卖、变卖费用及所欠款项，尚不足以抵扣的，乙方仍应支付，因甲方采取前述措施导致乙方财物受损、价值下降等不利后果的，由乙方自行承担，甲方对乙方装修等不作任何补偿，并有权将该商铺另行出租，在本合同终止或提前解除时乙方尚未付清所有应付甲方相关款项及其他款项超过10日的，甲方亦有权采取上述措施；甲方因向乙方催讨租金或其他费用而因其的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支；由于不可抗力造成的对本合同执行的延迟应被视为可谅解的延迟，被延迟的一方应有权顺延相当于不可抗力发生期的延伸期；遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生3日之内通知另一方，并尽最大努力避免、消除或减轻该不可抗力事件的影响，同时，应在不可抗力事件发生后10天内，向合同他方提供发生不可抗力事件的有关证明，由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同等。本案审理过程中双方均表示虽《合同》中约定租金标准为9823元/月，但在实际履行过程中均是按照8186元/月的标准进行租金的支付。同日，童正堂公司向京武公司支付租赁押金19646元及水电保证金5000元，京武公司就此开具收款收据。2020年2月28日，京武公司物业管理处工作人员通过微信通知童正堂公司员工称“……关于疫情我公司是否减租问题，我公司现在没有回复，在没有回复之前请您正常缴纳租金……”，童正堂公司员工回复表示“房租再缓几天可以吗？这次确实这疫情没有生意。我过几天信用卡的时间到了，我刷出来。不好意思。”此后童正堂公司支付涉案商铺的租金至2020年2月29日（其中2020年2月期间租金8186元系由案外人周凤仪于2020年3月6日代童正堂公司向京武公司支付），支付管理费及垃圾处理费至2020年1月31日、支付水电费至2019年12月31日。其中垃圾处理费系按照6元/月的标准支付，该费用未计入管理费。本案审理过程中，周凤仪到庭确认上述租金8186元系其代童正堂公司向京武公司支付，其同意童正堂公司相关诉讼请求，不再就该款项另行向京武公司主张权利。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月9日，京武公司向童正堂公司法定代表人林可富发出《关于免除2020年2月部分租金的通知》，称经公司管理层会议决定，减免涉案商铺2020年2月1日至2020年2月10日期间租金2823元，实际应付租金数额为5363元，请于2020年3月15日前将租金支付至京武公司等。2020年4月3日，童正堂公司向京武公司提交《翠拥华庭115铺退租申请》，称：与京武公司签署了租赁涉案商铺的协议，目前租期未满，在经营过程中，业务开展不佳，除掉员工的工资与各种成本开支，长年处于亏损状态，再加上今年自然灾害新冠疫情的影响，已半年颗粒无收，目前已是雪上加霜，已无力再支付京武公司房租等各种费用，特此申请退租。2020年4月4日，案外人深圳市京武物业服务有限公司广州分公司物业服务中心向童正堂公司发出《关于翠拥华庭115号商铺的租金催收函》，要求其支付涉案商铺2020年3月租金、2020年2-3月物业管理费等。2020年4月8日，京武公司对涉案商铺大门进行上锁处理。2020年4月26日，京武公司向童正堂公司发出《关于的复函》，函称：请童正堂公司于收到该函之日起2日内支付欠付的租金、物业管理费、水电费等款项……2.退租申请所载明之理由不符合合同约定以及法律法规规定所赋予童正堂公司可以单方面解除合同的条件，京武公司不同意童正堂公司退租解约申请等。2020年5月28日，本案进行公开开庭审理，京武公司表示其于2020年4月8日对涉案商铺上锁系因童正堂公司存在逾期支付租金却强行要搬走商铺内物品的行为，为避免童正堂公司搬走物品故对涉案商铺进行上锁处理，京武公司认为涉案《租赁合同》仍在正常履行，除非童正堂公司将其反诉请求所涉租金、物业管理费、水电费及违约金等清缴完毕，且履约保证金及水电保证金均归其所有，其才愿意打开涉案商铺由童正堂公司将商铺内物品搬离。2020年6月18日，一审法院组织双方当事人前往涉案商铺进行现场勘察，现场由京武公司工作人员持钥匙打开商铺大门。同日，童正堂公司及京武公司办理涉案商铺内物品的移交手续，童正堂公司将涉案商铺移交给京武公司。童正堂公司撤回其第四项诉讼请求。京武公司为证明其相关主张，向一审法院提交如下证据：1.费用明细清单（电子打印件，显示涉案商铺2020年2月至5月期间各月物业管理费均为409.3元，各月商业垃圾处理费均为6元，2020年1月1日至2020年1月31日期间商业水费25.96元、商业电费225.41元，2020年2月1日至2020年2月29日期间商业水费15.58元、商业电费250.59元，2020年3月1日至2020年3月31日期间商业水费15.58元、商业电费304.55元，2020年4月1日至2020年4月30日期间商业水费10.38元、商业电费44.36元）；2.显示由广东电网有限责任公司广州供电局向深圳市京武物业服务有限公司广州分公司开具的电费发票[均载明地址为天河区车陂路426号（母表），缴费时段为2020年1月1日至2020年4月30日]、显示由广州市自来水公司向深圳市京武物业服务有限公司广州分公司开具的水费发票[备注地址为天河区车陂路426号，缴费时段为2019年12月28日至2020年4月28日]、广东省行政事业性收费统一票据（显示客户名称为深圳市京武物业服务有限公司广州分公司，用水地址为天河区车陂路426号，项目名称为污水费，计费时段为2020年1月28日至2020年4月28日）、显示由广州市天河区车陂街市容环境卫生管理站开具的垃圾处理费及垃圾代运费发票（显示付款单位为深圳市京武物业服务有限公司广州分公司，所涉期间为2020年1月至6月）；3.《委托代理合同》（原件，签署双方为京武公司及北京市炜衡（广州）律师事务所，约定代理律师费10000元等）、显示由北京市炜衡（广州）律师事务所开具的律师费发票（原件，价税合计10000元）、中国民生银行回执（显示付款人为京武公司，收款人为北京市炜衡（广州）律师事务所，金额为10000元，用途为合同款）。经质证，童正堂公司对证据1的真实性无异议，但认为2020年4月8日之后产生的水电费不应由其承担，对证据2的真实性无异议，对证据3不予认可。本案一审审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.关于童正堂公司支付涉案商铺2020年1月31日前租金的情况，童正堂公司表示其均已按时支付，京武公司表示童正堂公司均已缴纳，基本是按照合同约定的期限交付，偶尔有需要催缴的情况；2.京武公司表示其已经取消了水电费及垃圾处理费的纸质缴纳通知，如童正堂公司关注其微信公众号则会收到每月的推送，且京武公司在向童正堂公司发出催收函时已明确告知欠付款项的情况，童正堂公司并未就此提出异议；3.关于童正堂公司经营涉案商铺的情况，其表示于涉案商铺经营小儿推拿及产后恢复，主要是做小儿推拿，疫情暴发后，小孩都无法前来涉案商铺做推拿，完全没有生意，社区居委会的工作人员也多次前往涉案房屋视察情况，要求其注重疫情防控，疫情暴发之前每月的营业额有6-7万元，疫情暴发后的营业额为0，新年之前所招聘的员工均返回老家，年后有一名员工返回岗位，但仅工作十余日便离职，童正堂公司为此支付了工资6000余元。一审法院认为：童正堂公司与京武公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案审理过程中，童正堂公司撤回其部分诉讼请求属于其对自身民事权益的合法处分，一审法院予以准许。本案中双方争议焦点在于《租赁合同》的实际解除时间，童正堂公司主张新冠××疫情属于不可抗力，因该不可抗力事由导致其无法实现合同目的，其有权解除合同。就此一审法院作出如下认定：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。童正堂公司及京武公司通过订立《租赁合同》就涉案商铺成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，京武公司已于双方签订《租赁合同》后履行了交付涉案商铺的义务，童正堂公司亦占有使用涉案商铺直至2020年4月8日涉案商铺被京武公司作上锁处理，此外，童正堂公司亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺。为了应对新冠××疫情这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，积极效果已经显现，疫情正处于有效控制的局面，新冠××疫情对于童正堂公司经营涉案商铺的影响程度存在一定的时效性，即童正堂公司所受影响的程度可能会得到好转，且2020年新年过后亦有员工返回店铺上班，故新冠××疫情的影响未达到童正堂公司无法实现合同目的并解除合同的程度。基于上述理由童正堂公司关于其因新冠××疫情的暴发而享有合同解除权的主张缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。根据已查明事实可知，童正堂公司于2020年4月3日向京武公司提出退租申请，但双方并未就此达成合意，此后京武公司于2020年4月8日对涉案商铺进行上锁处理，童正堂公司于同日丧失对涉案商铺占有使用的权利，该种权利的丧失一直持续至2020年6月18日双方正式办理涉案商铺的交接手续。租赁合同项下出租人的首要义务即为将符合双方合同约定的租赁标的物交付给承租人占有使用，而在涉案《租赁合同》的履行过程中，京武公司对涉案商铺大门上锁的行为使得童正堂公司无法继续占有使用涉案商铺。另根据京武公司对其上锁行为的陈述可以认定，双方应于2020年4月8日就《租赁合同》的解除达成合意，仅是对《租赁合同》解除的法律后果存在争议，故对于童正堂公司要求确认《租赁合同》于2020年4月8日解除的诉请一审法院予以支持。关于《租赁合同》解除法律后果的处理问题。如上所述，新冠××疫情的暴发并未导致《租赁合同》完全无法履行，童正堂公司在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，京武公司有权没收其已支付的租赁保证金，而京武公司在《租赁合同》履行过程中对涉案商铺进行上锁处理，该行为亦为不当，从公平原则出发，结合本案的审理情况，一审法院酌情对于京武公司可予没收的租赁保证金比例进行调低，判令京武公司按照50%的比例向童正堂公司退还租赁保证金9823元（19646元×50%），对于童正堂公司超出上述金额的诉讼请求不予支持。至于水电押金5000元，则判令京武公司全额予以返还。对于京武公司诉请要求没收童正堂公司已支付的租赁保证金的诉请予以部分支持，对于超出上述部分的诉讼请求予以驳回，对于其要求没收童正堂公司已支付的水电押金的诉讼请求予以驳回。关于京武公司的反诉请求，双方间就涉案商铺成立的租赁合同关系实际于2020年4月8日解除，虽双方迟至2020年6月18日才办理交接手续，但根据查明事实可知，2020年4月9日至2020年6月18日期间所产生的扩大损失系因京武公司在《租赁合同》已实际解除的情况下拒绝童正堂公司关于搬离物品的请求所导致，故该期间的扩大损失应由京武公司自行承担，童正堂公司则应向京武公司支付2020年3月1日至2020年4月8日期间的租金，与上同理，一审法院酌情判令童正堂公司按照4093元/月（8186元/月×50%）的标准向京武公司支付2020年3月1日至2020年4月8日期间的租金共计5184.47元[4093元＋1091.47元（4093元÷30日×8日）]，对于京武公司超出上述部分的诉请一审法院不予支持。对于童正堂公司要求全部免除2020年3月1日至2020年4月8日期间租金的请求不予支持。至于2020年2月1日至2020年2月29日期间租金的问题，结合广东省重大突发公共卫生事件一级响应的启动时间，从公平原则出发，上述期间的租金应同样按照4093元/月的标准计付为宜，结合童正堂公司实际支付上述期间租金的情况，一审法院判令京武公司退还上述期间租金4093元，对于童正堂公司超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。至于童正堂公司承租涉案商铺期间所产生的物业管理费、垃圾处理费及水电费，该费用系童正堂公司实际占有使用商铺期间所产生的费用，应据实结算，结合本案查明事实，童正堂公司应向京武公司支付2020年2月1日至2020年4月8日期间的物业管理费和垃圾处理费941.35元[（409.3元/月＋6元/月）×2个月＋（409.3元＋6元）÷30日×8日]、2020年1月1日至2020年4月8日期间的水电费852.27元[25.96元＋225.41元＋15.58元＋250.59元＋15.58元＋304.55元＋(10.38元＋44.36元)÷30日×8日]，对于京武公司超出上述数额的诉讼请求一审法院不予支持。至于迟延支付上述租金、物业管理费等费用的违约金，根据《租赁合同》的约定，童正堂公司须于每月10日前向京武公司支付当月租金、物业管理费及上月水电费用，而2020年2月租金等费用的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，此后京武公司于2020年2月28日通过微信催促童正堂公司支付租金，童正堂公司则于2020年3月6日全额支付了当月租金。对于上述情况，一审法院认为童正堂公司迟延支付租金等费用并不具有违约故意，故从公平原则出发，对于京武公司要求童正堂公司承担迟延支付租金、物业管理费、水电费的违约金的诉请不予支持。至于京武公司反诉要求童正堂公司支付的律师费用，虽《租赁合同》中就该费用的承担作出了约定，但如上所述，童正堂公司于2020年4月3日提出退租申请后，双方虽未就此达成合意，但此后京武公司于2020年4月8日对涉案商铺进行上锁处理，应视为双方于同日对《租赁合同》的解除达成合意，仅是对《租赁合同》解除的法律后果存在争议，故从公平原则出发，京武公司所诉请的律师费用由双方各负担50%为宜，即童正堂公司应向京武公司支付律师费用5000元，对于京武公司超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月18日判决如下：确认童正堂公司与京武公司于2018年9月7日签订的《翠拥华庭（锋尚）商业房地产租赁合同》于2020年4月8日解除；二、京武公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向童正堂公司退还租赁保证金9823元、水电押金5000元；三、童正堂公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向京武公司支付2020年3月1日至2020年4月8日期间的租金5184.47元；四、京武公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向童正堂公司退还2020年2月1日至2020年2月29日期间租金4093元；五、童正堂公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向京武公司支付2020年2月1日至2020年4月8日期间的物业管理费和垃圾处理费941.35元、2020年1月1日至2020年4月8日期间的水电费852.27元；六、童正堂公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向京武公司支付律师费用5000元；七、驳回童正堂公司的其他诉讼请求；八、驳回京武公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费774元，由童正堂公司负担387元，京武公司负担387元；反诉受理费780元，由童正堂公司负担390元，京武公司负担390元。本院二审期间，双方均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：双方租赁合同解除的责任归责，以及京武公司应否退还租赁保证金、水电押金给童正堂公司；童正堂公司应否支付涉案房屋被上锁2020年4月8日之后的租金及相关费用。经本案查明的事实，双方租赁合同期限自2018年9月1日至2023年8月31日。童正堂公司交租至2020年2月，自2020年3月起未交租。当时正处于疫情阶段，疫情及政府管控措施确对承租人的经营造成不利影响，因疫情属于不可抗力的客观因素，不能归责于双方，在此情况下，租赁双方应共担风险、共渡难关。童正堂公司未能及时交租，事出有因，不属于恶意违约。但众所周知，政府已从2020年2月底调整了防控措施，各行各业逐步复工复产，而本案双方租赁合同期限尚余三年多，在此情况下，涉案租赁合同并非无法实现合同目的，故童正堂公司主张提前退租解除合同，不符合法律规定。但是，京武公司作为出租人，依法具有提供适租租赁物的义务，却于2020年4月8日对涉案商铺大门上锁，由此导致童正堂公司无法使用涉案商铺，双方合同于该日实际解除。由此分析，双方对合同解除均应承担相应的责任。据此，一审法院综合本案实际情况及疫情因素，酌定京武公司退还涉案租赁保证金的50%，水电押金全额予以退还，且由童正堂公司负担京武公司主张律师费的50%，该认定论述清晰，理据充分，并无不妥。鉴于京武公司对涉案商铺大门上锁的行为缺乏法律和合同依据，应自行承担相应后果，故一审法院不予支持京武公司要求童正堂公司支付2020年4月8日之后的租金及相关费用，亦无不妥。关于疫情期间的租金标准问题，如上所述，疫情属于不可抗力因素，不属于正常的商业风险，故在疫情严重阶段，按照合同约定的租金标准计付租金，确对承租人不公平。因此，一审法院酌定2020年2月1日至4月8日期间的租金按合同约定租金标准的50%计付，体现了公平原则，并无不当。综上所述，京武公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费777元，由广州市京武房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年六月二十一日书记员  张 旭彭诗敏