上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初2426号原告：上海北蔡工业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：黄俏意，总经理。委托诉讼代理人：陆宇佼，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：况萍萍，上海融力天闻律师事务所律师。被告：姜昕华，男，1987年10月18日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：严亚涛，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告上海北蔡工业有限公司与被告姜昕华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人况萍萍，被告姜昕华及其委托诉讼代理人严亚涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海北蔡工业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订租赁合同于2020年8月3日解除，被告立即搬离浦东新区北蔡镇新陈路XXX-XXX号的房屋(以下简称系争房屋)并将系争房屋返还给原告；2、判令被告支付原告自2020年1月1日至2020年8月3日的租金206,616.18元；3、判令被告支付自2020年8月4日起至被告实际返还房屋之日止按原租金的三倍为标准计算的占用费；4、判令被告支付原告违约金108450元；5、判令被告支付原告逾期付款违约金(详见表格)。事实与理由：原、被告就系争房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》对租金、支付方式、时间、违约责任、合同解除等均进行了约定，被告自2020年起除支付过租金5万元外，其余租金均未支付，已严重违约，原告于2020年7、8月以多种方式通知被告解除合同。然被告至今未腾退房屋也未支付租金和违约金，原告为维护自身权益，诉至法院，望判如所请。被告姜昕华辩称，不同意原告的诉请。被告确于2020年8月3日收到过原告的解约函，但双方合同于2020年12月31日履行完毕，不存在解除之说。对于拖欠租金的金额，被告予以认可，但被告认为因疫情影响2、3月的租金应予以减免。被告认为即便合同却应被告违约而解除，原告主张的逾期付款违约金、解约违约金过高，希望法院予以调整。关于占用费标准，被告认为应按原租金标准计算。经审理查明：系争房屋的产权人为原告。2018年原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方。租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日止。2020年1月1日起至2020年12月31日的年租金为433,800元。租金每三个月结算一次，乙方应于每三个月首月的公历5日前向甲方支付当期租金。如逾期支付租金的，乙方从逾期之日起每月按逾期款金额的百分之二向甲方支付逾期付款违约金，累计直到付清全部租金为止。双方约定如发生下列情况之一，甲方有权书面通知终止合同，乙方必须无条件接收：……F乙方未双方约定如期支付租金、或物业管理费、或水电煤气费等应由乙方承担的费用，且拖欠超过一个月的；……。租赁合同终止或解除日，乙方应立即搬离房屋，将房屋完好无损归还甲方，乙方逾期搬离的，应按照合同约定的租金标准的三倍向甲方支付占有使用费。合同签订后，原告支付了保证金1万元，双方一致确认被告支付2020年租金5万元。2020年6月17日，原告向被告发送催款通知函。2020年7月24日，原告通过张贴和邮寄方式向被告送达解约律师函。2020年8月3日，原告通过微信向被告发送解约律师函，载明因被告的违约行为，原告告知被告自收到律师函之日，双方签订的《房屋租赁合同》解除。庭审中，双方对于没收保证金1万元达成一致。但被告认为无需再承担其他违约责任。庭审后，原、被告确认被告已将系争房屋中31号到39号面积为213.87平方米的房屋于2021年5月17日返还给原告，原告陈述其5月18日之后的房屋占有使用费按69.16平方米主张。以上事实由《房屋租赁合同》、《律师函》、房产证以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。被告未按约支付租金，原告发函解除合同，具有合同和法律依据，原告主张合同于2020年8月3日解除，本院予以确认。合同解除后，被告仍应支付拖欠的租金，被告继续占用房屋已无合同和法律依据，理应腾空后返还原告。关于租金减免，考虑到疫情对被告经营的实际影响，本院酌情减免租金2个月。关于实际占用期间的占用费，因审理过程中，双方确认系争房屋中31号至39号房屋中的213.87平方米已经由原告于2021年5月17日收回，故相应使用费自2021年5月18日之后按被告实际使用面积即69.16平方米计算。原告依据合同约定的三倍租金标准计算房屋占有使用费，被告要求对使用费调整，本院认为合同约定的使用费确属过高，本院调整为月租金标准的1.2倍，2021年5月17日之前按每月43,380元计，2021年5月18日起按每月10,602.22元计。关于解约违约金，本院结合原告损失酌情调整为62,300元。关于逾期付款违约金，本院根据合同履行情况、原告损失对解除之日止的逾期付款违约金酌情调整为5,600元，对解除日后的逾期付款违约金计算标准酌情调整为日万分之三。关于保证金，原、被告均同意没收，与法不悖，本院予以确认。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海北蔡工业有限公司与被告姜昕华签订的《房屋租赁合同》于2020年8月3日解除；二、被告姜昕华应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区北蔡镇新陈路XXX号、XXX号房屋并将上述房屋返还给原告上海北蔡工业有限公司；三、被告姜昕华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司房屋租金134,316.18元；四、被告姜昕华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司占有使用费(自2020年8月4日起至2021年5月17日止按月租金43,380元为标准计算，自2021年5月18日起至实际返还上述房屋之日止按月租金10,602.22元为标准计算)；五、被告姜昕华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司违约金62,300元；六、被告姜昕华应于本判决生效之日起十日内支付原告上海北蔡工业有限公司截止2020年8月3日的逾期付款违约金5,600元以及以134,316.18元为基数自2020年8月4日起至被告姜昕华实际支付之日止按日万分之三标准计算的逾期付款违约金；七、原告上海北蔡工业有限公司收取的保证金1万元不予返还。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,948元，减半收取计3,474元，由被告姜昕华负担3,300元，由原告上海北蔡工业有限公司负担174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二一年六月七日书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。