山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁01民终5483号 上诉人（原审原告、反诉被告）：于永强，男，1979年11月27日生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：牟艳敏，山东贯球律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘铭，男，1979年12月17日生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘花，山东瀚高律师事务所律师。 上诉人于永强因与被上诉人刘铭房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初1195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 于永强上诉请求：撤销一审判决第三项，改判不支付房屋租金；撤销一审判决第四项，改判支持于永强停业期间的人员工资、社会保险费用、房屋租金以及暖气安装费等直接损失；上诉费由刘铭承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、于永强不应当支付刘铭租金。事实上，2019年3月底于永强就已搬离了涉案房屋。一审中，于永强提交的与刘铭聊天记录已多次告知刘铭，涉案房屋里面几乎没了自己的东西，都是刘铭的字画。于永强也多次与刘铭联系，要求与刘铭办理房屋交接手续，但刘铭迟迟不予露面。2019年4月份该房屋的实际所有人济南宝益商贸有限责任公司（以下简称宝益公司）的总经理任海峰多次找到于永强，并告知于永强涉案房屋刘铭无转租权，并告知如果想继续租赁涉案房屋需要与宝益公司签订租赁合同。为此，2019年6月25日，于永强向宝益公司财务蔡雅洁打款3000元作为租赁涉案房屋意向金，后期于永强因与宝益公司就涉案房屋漏水问题未达成约定，2019年6月23日，宝益公司将租赁房屋贴上封条。显然由此可知，2019年4月份刘铭对涉案房屋已经没有了转租权，就本案一审中刘铭提交的与宝益公司的租赁合同到期日是2021年12月底，显然，该合同只有两种解释，一是该合同系真实有效合同，二是宝益公司与刘铭合谋提供虚假合同损害于永强合法权益。于永强认为，就本案于永强已经于2019年3月底既已腾空涉案房屋，刘铭迟迟不予收房系刘铭之过错，该行为不应由于永强承担。如法院认可刘铭在一审中提交的与宝益公司租赁合同合法有效，那么2019年4月份宝益公司对涉案房屋无租赁权的情况下，任海峰找于永强谈涉案房屋租赁问题及收取3000元意向金系诈骗行为。鉴于2019年4月份宝益公司与于永强商谈租赁涉案房屋时向于永强出示了其与刘铭间房屋租赁合同，且当时任海峰也明确清楚于永强已经搬离涉案房屋，显然，于永强就涉案房屋不存在欠付房租问题。一审法院认定事实不清。因此于永强不应当向刘铭支付租赁费。2、于永强停业期间的人员工资、社会保险费用、房屋租金以及暖气安装费等直接损失应由刘铭承担。根据烟台天平价格评估事务所有限公司出具的《价格评估报告》，该评估报告仅是对其经营损失进行的鉴定，所谓经营性损失，是指发生在企业生产经营过程的价值损失，系于永强的间接损失，而于永强停业期间的人员工资、社会保险费用、房屋租金属于直接经济损失并不包含在经营损失中。对于暖气片，于永强在后期办理房屋过程中多次要求搬离，但被宝益公司以该房屋租赁给链家等与链家商讨后再定为由推脱，后期多次要求宝益公司退还，但宝益公司均予以拒绝，在此期间刘铭也以无能为力为由予以推脱，显然该部分也属于直接损失，应由刘铭承担后，刘铭再另向宝益公司主张。二、一审法院适用法律错误。于永强已经按照租赁合同约定搬离了租赁房屋不应当支付租赁费，因此一审法院根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条判决支付房屋租赁费适用法律错误。 刘铭辩称，于永强上诉请求，完全背离基本事实，系无理要求，于永强应当支付实际占用房屋期间的房租，其所谓的微信聊天以及电话录音，均不能证实其在2019年6月23日之前搬离涉案房屋的事实。且聊天涉及的内容与本案房屋无关。于永强对价格评估报告理解错误，其所谓的直接损失和间接损失进行定义和区分，无任何依据。事实上，刘铭在刚收到一审判决后，仍然对于永强所主张的持续漏雨事实、鉴定报告的依据以及当事人主体适格问题存在异议，但基于合理补偿的原则，愿意息事宁人，将更多的时间和精力用于日常生活和工作中的态度因而没有上诉，综合来说一审判决认定事实清楚，判决正确，应当予以维持。 于永强向一审法院起诉请求：1.请求判令刘铭退还于永强2万元保证金；2.请求判令刘铭支付于永强2018年7月25日-2018年8月25日期间的经营损失共计68,351元；3.请求判令刘铭房屋租赁费损失13,000元、缴纳的社保费3419.31元、人员工资（7月-8月工资）34,071元，返还于永强安装的暖气片共68柱8160元合计58,650.31元；4.本案的诉讼费、保全费以及其他费用由刘铭承担。 刘铭向一审法院反诉请求：1.判令于永强向刘铭支付2019年2月28日至2019年6月23日的房屋租赁费49833元。2.判令于永强承担本案反诉费用。 一审法院认定事实：位于济南市市中区经六纬一路390号的房屋，系济南宝益商贸有限责任公司的企业自管房，由该公司出租给刘铭使用，租赁期限自2012年1月1日至2021年12月31日，该公司同意刘铭在承租期间转租。2016年1月份，于永强（承租方，乙方）与刘铭（出租方，甲方）签订一份不动产租赁合同，约定租赁标的物为济南市市中区经六纬一路390号房屋，租赁用途为商业店面，租赁期限自2016年3月1日起至2019年2月28日止，共计3年，租金支付方式为年付，每年租金156,000元，先付后租，保证金2万元，乙方应于签订合同时交付于甲方，甲方应于租赁期满，乙方清空房屋交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。合同第五条第（三）款约定：甲方负责对房屋的定期检查，并承担正常的房屋维修费用，如因由甲方延误房屋的维修而使乙方或第三人遭受损失，甲方负责赔偿。合同第六条第（十）条约定：租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。该合同签订后，于永强向刘铭交纳了2万元保证金。2018年3月29日，刘铭使用手机微信给于永强发送短消息：“于总，马上月底了，房租准备好了吗？准备好后说一声，我把卡号给你！请于总尽快，我们也得交房租！互相理解！”于永强微信回复短消息为：“嗯，发给我，我说过月底给您。”刘铭于当日将其银行卡号发给于永强，于永强于2018年3月31日向刘铭转账支付一年租金156,000元。在2018年6月24日于永强与刘铭的通话录音中，于永强说：“当时用这个屋的时候，我主动告诉你还有半个月，再让半个月，你还说了行。”刘铭在通话中对此未提出异议。山东畅鑫果信息技术有限公司系由于永强及其妻子李静出资的有限责任公司，登记经营地址为济南市市中区经六纬一路390号，成立日期为2016年2月29日，法定代表人为李静。2017年、2018年雨季，涉案房屋经常漏雨。其中2017年7月因漏雨严重导致该房屋的天花板塌陷，山东畅鑫果信息技术有限公司为此在2017年7月25日至2017年8月25日停业一个月。本案审理期间，根据于永强的申请，一审法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对于永强在2018年7月25日至2018年8月25日期间的经营损失（此处的2018年系于永强鉴定申请中的笔误，应为2017年，一审法院注）进行鉴定，该公司作出烟平价估字[2020]第TPJN20200928－636号价格评估报告书，鉴定意见为：在鉴定基准日于永强2018年7月25日至2018年8月25日期间的经营损失价值为68,351元。于永强为该次鉴定垫付鉴定费3000元。刘铭对该价格评估报告书提出异议，烟台天平价格评估事务所有限公司进行了书面答复。一审法院致函告知该公司于永强鉴定申请中的“2018年7月25日至2018年8月25日期间的经营损失”系笔误，应当为“2017年7月25日至2017年8月25日期间的经营损失”，并询问在此情况下是否应对原鉴定意见进行调整？烟台天平价格评估事务所有限公司回函答复为：本鉴定意见是根据委托方提供资料中六个月平均销售额测算，实际收入应为正常业务收入扣减可变成本后的余额，不扣除税金。后又通过市场调查在2016年至2018年期间同行业市场经营情况无较大变化。需要改正的是：报告中第三条价格鉴定基准日和第八条鉴定意见中的鉴定基准日“2018年7月25日至2018年8月25日”改为“2017年7月25日至2017年8月25日”，其他不变。 一审法院认为，于永强与刘铭所签订的《不动产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。一审法院认为，于永强与刘铭所签订的《不动产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。现于永强已经实际腾空涉案房屋，刘铭应将所收取的2万元保证金返还给于永强。刘铭作为出租人，负有对涉案房屋进行及时维修，保证其处于适用状态的义务。刘铭未能充分完全地履行上述维修义务，构成违约，应当赔偿于永强的相应经济损失。烟台天平价格评估事务所有限公司作出的价格评估报告书及异议答复和回函，程序合法，结论合理，一审法院予以采信。虽然上述报告书所鉴定的经营损失主体为山东畅鑫果信息技术有限公司，但该公司系由于永强和其妻子李静共同出资，从于永强、刘铭双方协商的过程来看，该公司系由于永强实际经营，且不动产租赁合同第五条第（三）款约定的赔偿对象也包括第三方，故刘铭对于经鉴定的经营损失金额68,351元应予赔偿。于永强所主张的停业期间的人员工资、社会保险费用、房屋租金，均系其为取得正常营业收入而支付的相应成本，若不支出该部分成本就无法取得相应期间的营业收入，故在赔付停业期间经营损失的情况下，不应再单独赔付该部分成本费用。故于永强的该部分诉讼请求，理由不当，一审法院不予支持。于永强未能举证证明刘铭同意接收其在涉案房屋中安装的暖气片，于永强可以拆除该暖气片后自行处置，但其要求刘铭返还暖气片安装费用，于法无据，一审法院不予支持。于永强、刘铭所签订的不动产租赁合同中约定的租金支付方式为年付且先付后租，从2018年3月29日于永强、刘铭双方的微信聊天内容可以看出，双方约定的年租金支付时间为2018年3月底，再结合2018年6月24日于永强与刘铭的通话中于永强陈述刘铭曾答应让一个月的租金，刘铭在通话中对此并未表示异议，由此可以认定于永强的租金已经支付至2019年3月底。于永强所提交的证据尚不足以证明其在2019年3月份就腾空涉案房屋并交付给刘铭，故于永强应当向刘铭支付2019年4月1日至2019年6月23日的租金35,901.37元（156,000元÷365天×84天）。刘铭要求于永强所支付的租金中的35,901.37元，理由正当，一审法院予以支持；超出部分，理由不当，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十二条、第七百二十一条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、刘铭于判决生效之日起十日内返还于永强保证金2万元；二、刘铭于判决生效之日起十日内赔偿于永强经营损失68,351元；三、于永强于判决生效之日起十日内支付刘铭房屋租金35,901.37元；四、驳回于永强的其他诉讼请求；五、驳回刘铭的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4250元，减半收取计2125元，于永强负担848元，刘铭负担1277元；反诉费523元，刘铭负担146元，于永强负担377元；鉴定费3000元，由刘铭负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。于永强提交证据：证据1.租赁合同一份，证明宝益公司于2019年7月8日将涉案房屋租给山东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司），该合同证明刘铭与宝益公司之间的租赁合同早已解除，并非是提供证据签订的时间2021年12月份，同时也能证明刘铭对该房屋已无收取租赁费的权利。证据2.照片三张，证明链家公司一直使用于永强所安装的暖气片，刘铭应当予以返还或者补偿。经质证，刘铭对证据1的真实性有异议，该证据并非新证据，该证据也与本案无关；签订租赁合同发生时间明显晚于于永强搬离涉案房屋之后，并不意味着刘铭与宝益公司之间的租赁合同早已解除。刘铭与宝益公司之间的租赁关系合法存在，后期是否解除与于永强无关。证据2不属于新证据，无法显示该证据的形成时间，不能证明该暖气片系租赁房屋中的暖气片。根据合同约定，于永强可以自行拆除并自行处置。 本院经审查认为，上述证据1与本案待证事实不具有关联，不能证明其事实主张，本院不予采纳。证据2在无其他证据佐证的情况下，不足以证明其事实主张，本院不予采纳。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，于永强主张其于2019年3月底就已搬离了涉案房屋及刘铭迟迟不予收房，但刘铭对此不予认可，于永强未提交充分有效证据证明上述主张，同时也没有证据证明其于上述主张的搬离时间及时通知了刘铭，并依法办理了房屋交接，故对于永强上述主张，因证据不足，本院不予支持。一审法院根据当事人举证情况，并结合当事人陈述，认定于永强应当向刘铭支付2019年4月1日至2019年6月23日的租金，并无不当。 于永强主张的停业期间的人员工资、社会保险费用、房屋租金，均系其为取得正常营业收入而支付的相应成本，一审法院认定在赔付停业期间经营损失的情况下，不应再单独赔付该部分成本费用，并无不当。 关于暖气片安装费用问题。于永强未能举证证明刘铭同意接收其在涉案房屋中安装的暖气片，于永强可依法自行拆除，一审法院对其要求刘铭返还暖气片安装费用诉请未予支持，并无不当。 综上所述，于永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2164元，由上诉人于永强负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 王立强 二〇二一年六月十七日 法官助理 李修阳 书 记 员 牛春杰