江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终1495号上诉人（原审被告）：臧红兰，女，1964年8月6日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：王进军，江苏立贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘化才，男，1954年10月12日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：张乃强，宿迁市宿豫区黄河法律服务所法律工作者。上诉人臧红兰因与被上诉人刘化才定金合同纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人臧红兰的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判驳回刘化才一审的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由刘化才承担。事实和理由：1.一审认定臧红兰在双方订立房产定金协议时有一定过错是错误的：臧红兰身份证上的“臧红兰”与房产证上的“臧洪兰”中间的字音相同字不相同是公安部门失误造成，并非上诉人过错，且臧红兰已经从派出所出具证明是同一人，该情形并不影响交易安全及房屋过户；臧红兰出售的房屋是“一层”，而产权证上载明为“三层”，产权证上标注所在楼层为“三层”是房产登记部门工作人员的笔误，产权证上的楼号（19-2栋）房号（3-105）可以清晰证实登记证上3单元105室是“一层”，同一栋楼一般三楼都比一楼贵，但是臧红兰在出售房屋时没有按三楼价格出售给刘化才，而是按一楼价格出售，刘化才去看房时也是看的一楼，该情形也不影响交易安全及房屋过户；一审判决阐述泗洪德信房产经纪服务有限公司（以下简称德信公司）和臧红兰均未如实告知刘化才涉案房屋为楼板楼房的事实，但是并没有证据证明涉案房屋是楼板楼房，即便楼板房的安全性没有现浇或框架楼房等级高，但法律上并未禁止楼板楼房不可以进行交易，双方在订立协议时也没有注明涉案房屋的具体楼层结构，刘化才也没有询问这些信息，业主出售房屋时是否有必要必须告知买受人的楼板厚度、窗户尺寸等信息，而且实际上该房屋楼板是现浇。2.臧红兰、刘化才之间的买卖合同纠纷已于2019年11月11日达成和解协议，刘化才提供的买卖合同和定金收条没有原件，是因为在达成和解协议时刘化才已经将原件销毁，同时德信公司收取臧红兰10000元保证金用于保证将来过户后防止拖欠水电费的收据也一并销毁，没有证据原件足以说明双方纠纷已经达成和解，刘化才对达成的和解协议如果认为存在可撤销或无效情形，可以提出撤销或确认无效，一审法院对是否达成和解协议存在认定事实错误。3.一审法院没有追加“泗洪德信房产经纪服务有限公司”为第三人或被告存在程序不当。双方之间房屋买卖协议是在泗洪德信房产经纪服务有限公司的撮合下予以签订，为了了解案件的事实情况，一审法院应当追加“泗洪德信房产经纪服务有限公司”为第三人。协议第四条约定如果一方违约，违约金是由守约方和中介各得50%，臧红兰在收取刘化才20000元定金时，交付10000元在中介处，臧红兰实际只收取10000元，在达成和解协议时由臧红兰和德信公司分别退给刘化才2000元，双方纠纷结束。按照和解约定，德信公司收取违约金8000元，臧红兰只收取违约金8000元，此种情形约定刘化才是完全知晓的，一审法院应当追加德信公司为案件当事人。4.根据案涉合同第十二条第（3）项的约定，刘化才应当承担守约方律师费2000元。被上诉人刘化才发表答辩意见称，1.臧红兰对房产证名字和身份证名字是知晓的，其在交易前应该进行更正再进行房产交易；关于房产证上的楼层和实际房屋的楼层不一致及交易房屋系楼板房，臧红兰在交易前均没有如实向刘化才告知，没有告知就是臧红兰的过错，且在一审开庭时，臧红兰仍在隐瞒楼板房的事实，在上诉状中仍在隐瞒，臧红兰的行为违反诚信，臧红兰出售的楼板房是众所周知的事实，法律上无需举证，法律应当对不诚信的行为进行处罚。2.刘化才在发现臧红兰未告知上述诸多信息后，于2019年和臧红兰达成协议，协商解除了定金协议，对于款项返还一直在协商中，当时由臧红兰退回了刘化才2000元，德信公司退还2000元，余下款项一直在协商中。德信公司将臧红兰的8000元扣下没有返还，且德信公司认为应当支付其中介费用，在德信公司起诉后开庭时，对于臧红兰应该返还刘化才的款项是另行协商，对于德信公司的8000元款项刘化才当庭提出反诉，臧红兰及其代理人都同意刘化才的反诉意见，认为德信公司应将8000元支付刘化才，但那个案件最终认定德信公司扣下的8000元应该由臧红兰主张，在这种情况下，刘化才只能向臧红兰主张16000元，根据相关法律规定，双方协议解除，依据协议所取得的对方的财产应当返还，但臧红兰没有返还上述款项，故刘化才提出的诉讼请求符合法律规定。3.关于臧红兰主张本案应当追加德信公司为第三人是不成立的，因为收取刘化才定金的是臧红兰，有臧红兰出具的20000元收条为证，应当由臧红兰返还。关于德信公司收取臧红兰10000元的保证金，是德信公司和臧红兰之间的关系，且德信公司向臧红兰出具了保证金收条10000元。除去德信公司为臧红兰垫付的2000元外，德信公司尚欠臧红兰8000元。4.关于要求刘化才承担守约方律师费是不成立的，因为定金合同已经协商解除。请求驳回上诉，维持原判。刘化才向一审法院提出诉讼请求：1.判令臧红兰返还刘化才定金16,000元及利息（以16,000元为基数，从起诉之日起按照年息6%计息至判决给付之日止）；2.判令臧红兰赔偿刘化才购房损失20,000元；3.本案诉讼费由臧红兰承担。一审法院查明事实如下：2019年，臧红兰将其所有的房屋所有权证（证号为052504号）载明的登记时间为2005年10月27日、房屋所有权人为“臧洪兰”;楼幢号为19-2;房号为3-105;所在楼层为“三”，建筑面积104.74平方米的房屋委托德信公司出售。经德信公司居间介绍，刘化才和德信公司到案涉房屋查看后，臧红兰（甲方）与刘化才（乙方）于2019年10月13日签订《德信房产定金协议》，协议载明：甲方房屋座落于颖都家园19幢3单元105室、储藏室9平方米、中装；乙方对甲方所要出售的房地产做了充分的了解，愿意购买该房地产;该房屋成交价为670,000元；乙方预付购房定金20,000元；甲方应保证上述房产权属清楚；甲方移交房屋时应交清之前物业费、水费、电费；甲乙双方达成协议后，若乙方违约，甲方有权不退还定金，违约金甲方与中介方各得50%，若甲方违约，应支付给乙方二倍定金，乙方收到违约金后应支付50%给中介方；如甲乙双方同时或一方违约造成合同不能履行，则由违约方或双方同时支付中介方上述服务费用；甲乙双方在本合同履行过程中任何口头承诺均为无效。臧红兰、刘化才分别在协议栏签名，德信公司在中介方盖章。当日，刘化才女儿刘某1按约定向公司工作人员刘某2账户支付定金20,000元，德信公司收到定金后支付给臧红兰10,000元，余款10,000元作为臧红兰售房可能欠交物业费及水、电费的保证金。臧红兰向刘化才出具了20,000元购房定金收条。定金协议签订后，刘化才认为臧红兰产权证上姓名与身份证上姓名不一致，所出售的房屋实际楼层为一层，而产权证上载明为三层，加之之后了解到案涉房屋为楼板楼房，德信公司及臧红兰均未事先告知，因此，刘化才不同意购买案涉房屋。2019年11月11日，德信公司、臧红兰分别返还给刘化才定金2,000元。2020年1月8日，德信公司向一审法院提起诉讼，要求刘化才、刘某1及臧红兰给付中介费10,050元。诉讼中，刘化才提起反诉，要求德信公司返还定金8,000元。一审法院认为，由于案涉房屋产权证上房屋所有权人姓名为“臧洪兰”与臧红兰身份证上姓名“臧红兰”不一致，臧红兰所出售的房屋为“一层”，而产权证上载明为“三层”，德信公司和臧红兰均未如实告知刘化才案涉房屋为楼板楼房，且臧红兰也未将案涉房屋所有权人已由“臧洪兰”，变更为“戴某、臧红兰”告知刘化才，导致刘化才与臧红兰未签订经房地产管理部门备案的存量房买卖合同，刘化才在签订定金协议前未充分了解案涉房屋状况。对此，德信公司、刘化才、臧红兰均存在一定过错。因德信公司收取的是臧红兰交付的保证金而非收取刘化才交付的定金，刘化才要求德信公司返还其8,000元定金诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。遂驳回刘化才的反诉请求。一审法院认为，本案争议焦点是：1.刘化才与臧红兰签订的定金协议是否合法有效，未能签订房屋买卖合同，臧红兰是否存在过错，应否退还定金。2.刘化才是否存在损失，如存在，损失数额如何确定，臧红兰应否予以赔偿。关于第一争议焦点。刘化才与臧红兰签订的定金协议是双方真实意思表示，不违反相关法律法规规定，该定金协议合法有效。因案涉房屋产权证上房屋所有权人姓名为“臧洪兰”与臧红兰身份证上姓名“臧红兰”不一致，案涉房屋为“一层”，而产权证上载明为“三层”，德信公司和臧红兰均未如实告知刘化才案涉房屋为楼板楼房，且臧红兰也未将案涉房屋所有权人已由“臧洪兰”，变更为“戴某、臧红兰”告知刘化才。上述信息足以引起常人对交易安全存在怀疑，刘化才因此不同意购买案涉房屋，故臧红兰存在一定过错。而刘化才在签订定金协议前未充分了解案涉房屋状况，亦存在一定过错。后双方协商同意解除定金协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，臧红兰收取的定金应予退还并应承担利息损失，刘化才主张自起诉之日起计算利息，一审法院予以支持，但应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。臧红兰认为，其未隐瞒相关信息，身份信息亦不影响交易，不应退还定金。一审法院认为，定金协议是德信公司提供的格式条款，在协议中虽然有“乙方对甲方所要出售的房地产做了充分的了解”，且刘化才实地查看案涉房屋，但是臧红兰毕竟未将案涉房屋产权证信息与房屋实际信息、臧红兰身份信息不符，以及案涉房屋为砖混结构等对房屋交易有重大影响的信息告知刘化才。刘化才因此提出解除定金协议，并非其违约。故臧红兰该抗辩不能成立，一审法院不予采信。臧红兰还提出其和德信公司退还4,000元定金后，该纠纷即已解决。但未提供证据予以证实，一审法院不予采信。关于第二争议焦点。刘化才未提供其存在损失的证据，故对其赔偿损失的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：一、臧红兰于判决生效后十日内给付刘化才定金16,000元及利息（以16,000元为基数，自2021年1月7日起至本判决确定给付之日止）；二、驳回刘化才的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取350元，由臧红兰负担100元，刘化才负担250元。二审中，本院组织双方当事人证据交换及听证。上诉人臧红兰提交证据如下：证据1.泗洪县城建档案局检测报告2份，证明目的：案涉房屋为现浇板，并非楼板房，一审法院认定事实错误。证据2.德信公司法定代表人田璇于2021年3月22日出具的证明1份，证明目的：臧红兰、刘化才及德信公司之间纠纷解决完毕，定金和保证金收条全部予以销毁。证据3.刘化才现场收取4000元的照片一张，证明目的：臧红兰、刘化才达成终止协议的一致意见。证据4.臧红兰委托代理合同1份和律师事务所开具的发票1张，证明目的：臧红兰为本案支付2000元代理费。刘化才质证意见：对于证据1，与刘化才了解到的情况不一致，该小区整体是现浇板是众所周知的事实，经德信公司诉讼的案件中，一审法院调查了解该房屋也是楼板房，且臧红兰与德信公司及刘化才均未对该案件提出上诉，该判决已经生效，本案是依据生效判决进行认定的；对于证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可；对于证据3，收到臧红兰退还部分定金的事实是存在的，但刘化才、臧红兰、德信公司一直在持续的纠纷中，刘化才在德信公司诉讼的案件中提出反诉主张剩余定金，臧红兰对刘化才主张定金没有提出任何反对意见，和臧红兰的定金是另外协商解除，在德信公司诉讼的案子中都是记载的，能够证明刘化才一直主张定金返还；对于证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，造成双方交易没有成功的过错责任在于臧红兰，本案不论案涉房屋是现浇板房还是楼板房，对房屋的楼层、房产证姓名和身份证姓名不一致等情况未如实告知刘化才，均是臧红兰的过错。本院认证意见：关于证据1，有泗洪县城建档案馆查阅档案专用章，本院对其真实性予以确认；关于证据2，该份证据是由德信公司出具，有其负责人签字，但未盖公司印章，且德信公司与本案被上诉人刘化才在另案中存在纠纷，属于有利害关系人，对其出具的证明本院不予采信；关于证据3，对该照片的真实性本院予以确认，但单从照片来看，并不能证明臧红兰与刘化才就本案纠纷完全解决达成一致意见；关于证据4，即便该证据是真实的，其仅能证明臧红兰为本案支付律师费2000元，对其关联性，本院将在裁判文书说理部分予以阐述。对于一审法院审理查明的事实部分，臧红兰对“德信公司和臧红兰均未如实告知刘化才案涉房屋为楼板楼房”、“德信公司与臧红兰、刘化才均存在过错”有异议，认为没有证据证明案涉房屋为楼板楼房，臧红兰不存在过错。本院对一审法院审理查明的当事人无异议的其他事实予以确认。本案二审争议焦点为：1.上诉人臧红兰是否存在过错，臧红兰应否退还剩余定金16000元并支付利息，臧红兰、刘化才达成的解除定金合同的协议能否产生本案纠纷终止的效力；2.本案一审法院是否应当追加德信公司为本案当事人。本院认为，关于第1个争议焦点，依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，臧红兰与刘化才签订的定金协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。臧红兰作为案涉房屋出卖方，其身份证上姓名为“臧红兰”，案涉房屋产权证上房屋所有权人姓名为“臧洪兰”；案涉房屋为“一层”，房屋产权证上载明为“三层”。上述信息足以引起常人对房屋交易安全性的合理怀疑，故刘化才基于对上述信息的合理怀疑不同意购买案涉房屋，臧红兰存在一定过错，刘化才以此要求解除定金协议有事实依据。关于臧红兰应否退还剩余定金16000元并支付利息，本院认为，当事人解除合同后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，在双方协商同意解除案涉定金协议后，刘化才要求臧红兰退还剩余的16000元定金及相关利息，有事实和法律依据，应予支持，一审法院认定臧红兰退还刘化才剩余定金16000元及利息，并无不当，本院依法予以确认。关于臧红兰主张其与刘化才于2019年11月11日达成解除定金协议退还4000元定金后，双方之间纠纷全部解决，刘化才不予认可，臧红兰应当提供证据证明该主张，其并未提供相应证据，应当承担举证不能的不利后果。关于臧红兰主张刘化才应当承担臧红兰的律师代理费2000元，对此，本院认为，案涉定金协议约定了由违约方承担律师费等，依据前述陈述，刘化才要求解除定金协议并非其违约，故臧红兰主张按照定金协议要求刘化才承担律师代理费，不能得到支持,对臧红兰提交的证据4与本案的关联性，本院亦不予确认。关于第2个争议焦点，本院认为，必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。本案中，臧红兰与刘化才是通过中介德信公司签订案涉房屋定金协议，刘化才通过德信公司支付定金20000元，虽德信公司支付10000元给臧红兰，但同时在（2020）苏1324民初276号生效民事判决中认定剩下的10000元是作为臧红兰售房可能欠交物业费、水电费等的保证金，在该案诉讼中，刘化才提起反诉请求德信公司退还8000元，该生效判决认定上述款项系臧红兰的保证金而非刘化才的定金，且臧红兰向刘化才出具了20000元的购房定金收条，双方一致认可刘化才收到退还的定金4000元，现刘化才要求臧红兰返还剩余定金16000元及利息，故本案实质上系刘化才支付20000元定金给臧红兰后双方又协商解除定金协议引发的退还定金纠纷，德信公司并非本案必须参加诉讼的当事人，故对臧红兰关于追加德信公司为本案当事人的主张，本院不予支持。综上，上诉人臧红兰的上诉主张不成立，本院应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人臧红兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 刘路路审 判 员 李 静二〇二一年六月十一日法官助理 刘 丹书 记 员 王春媛附录相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。