广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤01民终8796号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州君毅物业服务有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街望岗大道小力田自编****首层101（自主申报）。法定代表人：黎国俭。委托诉讼代理人：黎英濠，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑永鑫，男，1998年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：刘涛，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许剑，广东品盛律师事务所律师。上诉人广州君毅物业服务有限公司（以下简称君毅公司）因与被上诉人郑永鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初24660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。君毅公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判郑永鑫支付房屋占有使用费、管理费共计322683元（计算期间为2020年1月1日起至2020年6月30日止）；2.本案全部诉讼费用由郑永鑫负担。事实和理由如下：一审法院认定郑永鑫只需支付2020年1月1日至4月2日的房屋占用费没有合理依据。虽然君毅公司于2020年4月2日向郑永鑫发送微信，但这是其自身主张合法权利的一种途径，目的是为了警示郑永鑫并催促其交纳占有使用费或配合君毅公司办理解除合同、清理场地事宜，并不代表君毅公司已收回房屋。从郑永鑫回复内容“五天肯定不够，你要光头佬补回1月、3月份的租金、滞纳金肯定没问题，我也起诉他了，但如果你搬走他东西，他肯定找你，你也有责任”可知，君毅公司发送信息后，郑永鑫明确表示可以继续支付占用费，但不允许君毅公司将场地内物品清出，否则要求君毅公司承担责任。在此情况下，一方面双方后续依旧沟通租金缴纳及交付场地事宜，本着和平解决争议的目的，君毅公司不可能单方收回房屋，也担心单方收回会被追究责任；另一方面，郑永鑫一直未与君毅公司办理交接手续，且大量物品占用场地导致君毅公司无法自行收回，直至2020年10月郑永鑫才陆续将物品搬离场地，故郑永鑫理应支付实际占用期间的房屋使用费和管理费等费用，一审判令郑永鑫无需支付后续物品占用场地时期的房屋占用费，意味着让君毅公司无偿为郑永鑫保管物品，结果显失公平。综上，请求二审改判支持君毅公司的上诉请求。被上诉人郑永鑫二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑永鑫无需支付2020年4月2日之后的占有使用费，应驳回君毅公司的上诉请求。具体理由如下：一审法院曾于2020年9月1日到涉案房屋进行现场勘查，当时该房屋已由广东同人传媒有限公司使用，且该公司向一审法院陈述其于2020年7月中旬已经进场，并于当年8月1日开始招租。这与君毅公司称其在2020年4月2日之后并没有收回涉案房屋，且郑永鑫一直实际占用案涉房屋的陈述意见是相互矛盾的，不符合逻辑常理。一审查明君毅公司在2020年4月2日单方解除合同并自行收回涉案房屋。从君毅公司收回涉案房屋到重新出租需要一段时间，君毅公司不能因此而主张由郑永鑫承担占有使用费。君毅公司否认其收回房屋收回并出租这一事实的目的是为了非法获取不当利益，故君毅公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。郑永鑫向一审法院起诉请求判令：1.确认双方签订的《君毅创意园租赁合同》无效；2.君毅公司返还保证金171174元；3.君毅公司支付违约金171174元（合同第十条约定的君毅公司提前解除需支付的违约金）；4.君毅公司赔偿经济损失792476.80元；5.君毅公司承担本案全部诉讼费用。君毅公司一审答辩称不同意郑永鑫的诉讼请求，并反诉请求判令郑永鑫：1.向君毅公司支付2020年1月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费及利息（利息以当月应缴纳而未缴纳使用费为基数，自当月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）；2.向君毅公司支付2020年1月1日起至实际搬离之日止的管理费、垃圾费，暂计至2020年7月31日产生的管理费21852元、垃圾费4249元；3.向君毅公司支付自2019年12月1日至实际搬离之日的公摊水电费，暂计至2020年7月31日产生共计公摊水电费4767元；4.承担本案全部诉讼费。一审法院查明如下事实：2019年1月31日，郑永鑫（承租人、乙方）与君毅公司（出租人、甲方）签订《君毅创意园租赁合同》，约定甲方将白云区嘉禾街望岗大马路47号君毅创意园B栋二层0x、0x、0x、0x、0x、0x、0x房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1214平方米。2019年1月31日至2020年1月30日租金为57058元/月，2020年1月31日至2021年1月30日租金为61623元/月，2021年1月31日至2022年1月30日租金为66553元/月，2019年1月31日至2019年3月20日为免租期；合同签订当日乙方向甲方支付保证金171174元以及首月租金57058元；电费每度1.5元；水费每吨7元；免首年管理费，管理费为3元/方。赠送园区3个停车位等。同日君毅公司出具两份《收款证明》，内容为“现收到承租方林潮波交来租该物业之押金171174元”及“现收到林潮波交来租该物业之首月租金57058元”。同年2月23日，案外人林潮波（甲方、发包人）与案外人广州雅悦装饰工程有限公司（乙方、承包人）就装修涉案房屋的事宜签订《室内装饰施工合同》，约定装修工程造价为495000元，工期自2019年2月24日至2019年3月25日。2019年2月23日、3月15日、4月11日、6月29日林潮波向账户名为陈锐彬的支付宝账户分别转账支付173250元、198000元、204946元及12000元，上述转账共计588196元，2020年6月29日，雅悦公司向林潮波出具收款收据，载明“今收到林潮波交来君毅创意园B栋2楼项目总工程款495000元、增项款72076元和设计费21120元，合计588196元”。同年9月30日、12月26日案外人刘伯溪（甲方）、案外人林潮波（甲方、合同转让人）与案外人但堂海（乙方）就涉案房屋分别签订《转租合同》及《租赁合同转让协议》，双方就租金及转让费等事项进行约定。上述合同签订后，但堂海通过微信及银行转账的方式陆续向刘伯溪支付转让费300000元。2020年1月后，君毅公司通过微信多次向郑永鑫合伙人刘伯溪催收租金，并于4月2日向其发送微信消息，内容为“郑永鑫先生我方于二零二零年三月十五日委托了广东国灿律师事务所骆军辉律师发了律师函给你，在2020年3月19日用微信也通知了你，你也作出了回应，之后我方负责人也多次打电话给你通知你过来处理，未果。现在我方正式通知你，我方将所有物品视为贵方放弃所有权和处置权，作为弃置物处理，由此产生的损失由贵方自行承担”。同年2月26日，嘉禾街道办事处重点项目办公室（代章）于涉案房屋所在建筑张贴《征拆通知》，内容为：嘉禾望岗站周边地块是我市重点收储项目。根据项目征拆要求，本栋建筑位于征拆红线范围内。请相关利益人积极配合征拆工作，于2020年3月31日前搬离退场。同年4月15日，白云区嘉禾街望岗村第八经济合作社于涉案房屋所在建筑张贴《通知》，内容为：望岗大道（土名：小力田，现名称：君毅创意园）厂房租赁合同已经于2020年2月17日到期，该地块属于嘉禾望岗地铁周边125公顷收储用地范围内，我社将根据合同条款规定，自动终止双方的租赁关系，我社将在通知之日起五日后对该地块厂房进行清场，并停水、停电由此造成的损失与本社无关，并追究乙方违约的相关法律责任。请各位租户按通知期限撤场。2020年4月13日，案外人刘伯溪以案外人但堂海为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2020）粤0111民初10676号，刘伯溪于该案中向一审法院提交关于《君毅创意园租赁合同》、承租人的情况说明，其中郑永鑫及林潮波均表示同意刘伯溪作为该案原告向但堂海主张权利，相关权利义务由刘伯溪承担。该案中一审法院询问刘伯溪是否知晓郑永鑫作为本案原告向君毅公司提起了诉讼，刘伯溪陈述知晓并同意郑永鑫作为一审原告向君毅公司主张权利，本案中郑永鑫亦提交由林潮波作出的《情况说明》，其陈述同意郑永鑫作为本案原告向君毅公司主张权利。另，一审法院于2020年9月1日至涉案房屋进行现场勘查，经勘查，涉案房屋现由广东同人传媒有限公司实际使用，该公司向一审法院陈述其于2020年7月中旬进场使用涉案房屋并自8月1日开始交租。一审另查，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。同年2月8日，广州市白云区人民政府正式印发《白云区复工复产八条政策措施》，提出对承租村社集体经营性物业的企业，推动村社免收1个月以上物业租金。再查，一审法院就涉案房屋的规划报建及产权登记情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询。2020年8月25日，广州市规划和自然资源局复函，载明涉案房屋暂未查到《建设工程规划许可证》信息及相关产权记录。一审庭审中，郑永鑫确认其自2020年1月1日起未向君毅公司支付租金，君毅公司确认广州市白云区嘉禾街望岗村第八经济合作社依据政策已对其免收2020年2月租金，君毅公司确认郑永鑫有对涉案房屋进行装修的事实。一审诉讼中，郑永鑫向一审法院提交如下证据：1.支付凭证及收据。拟证实其支付了涉案房屋的装修设计费18900元；2.灯饰五金收据、出货清单。拟证实其采购灯饰五金花费34103.8元；3.空调销售单。拟证实其为使用涉案房屋花费56000元采购了空调及相关设备；4.微信聊天记录、广告牌收据及销售单。拟证实其为使用涉案房屋采购广告牌花费3000元；5.家具报价清单、收据及网购资料。拟证实其购买家具及凳子花费84762元及4515元。君毅公司向一审法院提交如下证据：1.租金缴费收据、银行电子回单。拟证实君毅公司自2020年2月16日与望岗八社的合同到期后依旧占有使用涉案房屋并交纳租金；2.临时租赁协议。拟证实君毅公司于2020年8月1日与案外人广东同人传媒有限公司就涉案房屋签订了临时租赁协议；3.缴费通知单。拟证实郑永鑫欠缴2020年1月起的租金、管理费、垃圾费及水电费公摊等费用。4.中标公告。拟证实君毅公司是通过三资监管平台竞标的方式获得涉案房屋的使用权；5.图片。拟证实郑永鑫仍有大量物品存放在涉案房屋内。一审法院认为，涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，郑永鑫、君毅公司签订的《租赁合同》应为无效，郑永鑫向君毅公司支付的租金及管理费视为涉案房屋的占有使用费。根据合同无效相互返还的原则，郑永鑫要求君毅公司退还保证金171174元的诉讼请求有据，一审法院予以支持。合同虽为无效，郑永鑫占有使用涉案房屋仍应向君毅公司支付占有使用费。现郑永鑫自2020年1月1日起未支付涉案房屋的占有使用费，应自该日起向君毅公司支付占有使用费。郑永鑫主张君毅公司与望岗八社的合同已于2020年2月17日到期，故其自2020年2月17日始不应再向君毅公司支付相应费用，根据君毅公司提供的证据，君毅公司与望岗八社的合同到期后仍继续使用涉案房屋，望岗八社亦未向郑永鑫主张相关权利，且郑永鑫仍有相关物品存放于涉案房屋内并未与君毅公司办理交接手续，故郑永鑫上述抗辩意见一审法院不予采纳。鉴于君毅公司已于2020年4月2日向郑永鑫发送微信消息并告知郑永鑫相关物品作弃置物处理，应视为君毅公司已于当日自行收回涉案房屋，故占有使用费应自2020年1月1日起参照合同约定的月租金及管理费标准65265元/月（61623元+3642元）计至2020年4月2日，因双方约定首年管理费免交，故上述费用中应扣除1月管理费3642元。对于郑永鑫要求对2020年2月的房屋占有使用费予以减免的抗辩意见，考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件，新冠疫情及防控措施在2020年2月份对郑永鑫的经营确实造成了较大的影响。涉案房屋属于在集体土地上建设的物业，广州市白云区人民政府印发的《白云区复工复产八条政策措施》、广州市白云区嘉禾街望岗村经济联合社发出的通知均提出免收2020年2月租金及物管费的政策，广州市白云区嘉禾街望岗村第八经济合作社亦已实际免收君毅公司2020年2月租金，故郑永鑫要求免除2月份的房屋占有使用费的意见，一审法院予以采纳。经核算，郑永鑫应向君毅公司计付占有使用费131239元（61623元+65265元+65265元÷30天×2天），君毅公司诉请占有使用费的超出部分，一审法院不予支持。君毅公司诉请占用费利息，因其对合同无效的法律后果亦有过错，故一审法院对其诉请占用费利息不予支持。关于君毅公司要求郑永鑫支付垃圾费及公摊水电费的反诉请求。由于君毅公司未能提供证据证实公摊水电费、垃圾费的实际产生及上述费用的计算依据，其应当就此承担举证不能的不利后果，一审法院对君毅公司主张的公摊水电费及垃圾费不予支持。关于郑永鑫的装修损失。因签订合同的各方当事人对涉案房屋的状态均应负有审慎义务，故郑永鑫、君毅公司对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，一审法院酌定由郑永鑫、君毅公司各承担50%的责任。现君毅公司已于庭审中确认郑永鑫装修涉案房屋的事实，对于装修损失的金额，郑永鑫已提供室内装饰施工合同，转账凭证及收据等证据，上述各项证据之间就郑永鑫支付装修款项的情况能够相互印证，且项目款项汇总表中未包含可移动项目，故一审法院认定郑永鑫因装修涉案房屋的已形成附合部分装饰装修物共计支出567076元，另有郑永鑫主张的设计费18900元、装修合同内设计费21120元、购买灯饰五金费用34103.8元、空调及设备费用56000元、广告牌费用3000元、家具及凳子费用84762元及4515元，因上述费用均不属于已形成附合部分装饰装修物支付的范围内，故不应计入郑永鑫的装修损失。鉴于郑永鑫已使用涉案房屋至2020年4月2日，考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，一审法院酌定郑永鑫的装修损失为345627元，如前所述，该装修损失应由郑永鑫、君毅公司各承担一半，故君毅公司应向郑永鑫赔偿装修损失172813.5元，郑永鑫主张君毅公司赔偿损失的超出部分，一审法院不予支持。关于郑永鑫要求君毅公司支付违约金171174元的诉讼请求，因涉案租赁合同无效，合同中违约金条款亦无效，郑永鑫按照合同约定的违约金条款主张君毅公司承担违约责任无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月28日作出如下判决：一、确认郑永鑫与广州君毅物业服务有限公司于2019年1月31日签订的《君毅创意园租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起五日内，广州君毅物业服务有限公司向郑永鑫退还保证171174元；三、自本判决生效之日起五日内，郑永鑫向广州君毅物业服务有限公司支付占有使用费131239元；四、自本判决生效之日起五日内，广州君毅物业服务有限公司向郑永鑫赔偿装修损失172813.5元；五、驳回郑永鑫的其他诉讼请求；六、驳回广州君毅物业服务有限公司的其他反诉请求。一审本诉受理费24582.46元，由郑永鑫负担20778.46元，广州君毅物业服务有限公司负担3804元；反诉受理费4082.5元，由广州君毅物业服务有限公司负担2912元，郑永鑫负担1170.5元。由广州君毅物业服务有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起五日内迳付郑永鑫；由郑永鑫负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内迳付广州君毅物业服务有限公司。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，1.郑永鑫表示其在2020年4月2日后就没有使用涉案房屋，其在2020年4月15日后搬走了一部分物品，君毅公司将另一部分物品锁起来，无法搬走；后来君毅公司将场地另租他人，也用到郑永鑫的家具，并未影响君毅公司出租场地。2.君毅公司称：郑永鑫从2020年1月开始没有使用涉案房屋，但郑永鑫的物品、办公家具一直放在房屋内，直至拆迁公告下达后，仍有一些办公家具、物品放置在场地内；君毅公司多方催促郑永鑫搬，但郑永鑫拒绝，导致涉案房屋无法另行出租；郑永鑫于2020年4月15日前搬走了20来张桌椅，2020年6月、7月时拆走中央空调；君毅公司大约于2020年4月中旬锁住了涉案房屋，但郑永鑫每次来搬东西，君毅公司都会配合开锁；广东同人传媒有限公司是朋友介绍过来临时使用涉案房屋的，当时场地内还有郑永鑫的物品，该公司使用了一部分椅子，但该公司没有与君毅公司签订租赁合同，亦未交租，只是给了一些介绍费给朋友；广东同人传媒有限公司没有支付2020年1月至7月的租金，从2020年8月起交了5个月的租金就走了。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为：本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于双方当事人均未提出上诉的一审认定及处理，本院予以维持。针对君毅公司的上诉，二审争议焦点在于郑永鑫是否应向君毅公司支付2020年4月3日至2020年6月30日的房屋占有使用费及管理费。对此，虽然君毅公司主张郑永鑫未搬走涉案房屋内的办公家具及物品，导致其无法另行出租，但一方面，君毅公司确认郑永鑫已于2020年1月起未使用涉案房屋，而君毅公司于2020年4月2日向郑永鑫发送微信告知其相关物品作弃置物处理，一审据此视为君毅公司于2020年4月2日自行收回房屋，并驳回君毅公司主张2020年4月3日至2020年6月30日占用费及管理费的诉请，有理有据，处理上亦无明显不当。另一方面，即使郑永鑫未及时搬走涉案房屋的物品，但经本院询问，君毅公司确认其于2020年4月中旬锁住了涉案房屋，还允许案外人临时使用涉案房屋，由此可见，郑永鑫并非故意不清走物品，且该些物品的存在亦未实际影响君毅公司对房屋的另行使用。再者，二审中，君毅公司并未提交新的证据佐证其上诉主张，亦不能举证推翻一审相关认定，故此，君毅公司的上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，君毅公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4129元，由上诉人广州君毅物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年六月二十八日书记员 李逸丹