山东省莒南县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1327民初2028号原告：闫朝祝，男，1955年10月18日出生，汉族，居民，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：闫君兰（系闫朝祝之女），住山东省莒南县。委托诉讼代理人：王剑文，莒南城区法律服务所法律工作者。被告：莒南六和养殖有限公司，住所地山东省莒南县岭泉镇崔家沟头村，统一社会信用代码913713276657494891。法定代表人：高洋，总经理。委托诉讼代理人：李政，山东辰静(日照)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张权，山东辰静(日照)律师事务所律师。原告闫朝祝与被告莒南六和养殖有限公司（以下简称莒南六和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序。本案于2021年4月21日第一公开开庭进行了审理，原告闫朝祝的委托诉讼代理人闫君兰，被告莒南六和公司的委托诉讼代理人李政、张权到庭参加诉讼；于2021年6月11日第二次公开开庭进行了审理，原告闫朝祝的委托诉讼代理人闫君兰、王剑文，被告莒南六和公司的委托诉讼代理人张权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫朝祝向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法调解或判决立即解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告立即返还原告自2020年8月6日至2022年8月5日两年的房屋租金26000元；3.要求被告立即承担因被告提前终止合同造成的违约金53000元（一年租金、原告损失）；4.要求被告立即承担因被告逾期缴纳租金造成的违约金7800元；5.诉讼费、代理费由被告承担。事实和理由：2019年8月12日，原被告双方经协商同意，签订了一份房屋租赁合同。合同约定：被告租赁原告位于莒南县房屋一处用于清洗车辆，房屋租赁期限为3年，每年房屋租金1.3万元，并约定了违约责任等内容（其他内容详见房屋租赁合同原件）。合同签订后，原告即按照合同约定向被告提供了租赁房屋，但被告在支付了一年的房屋租金后，对其它项目被告均未按合同约定履行。后经原告多次催要未果，导致合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法审理，以实现原告的诉讼请求。莒南六和公司辩称，1、原告违反《房屋租赁合同》约定，被告依据该合同约定，解除合同并无不当。理由如下：一是原告未按照合同约定对被告公司车辆进行清洗服务，原告的行为违反了《房屋租赁合同》第二条第（六）款的相关规定；二是根据合同约定，案涉房屋未经消防验收致使房屋不符合使用条件，影响被告公司租赁使用，且原告未向被告公司提供消防验收报告，无法证实案涉房屋已具备合同约定的使用条件。2、原告未提供建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证建设使用，案涉房屋系违法建筑，《房屋租赁合同》应认定为无效。且原告未提供建设工程规划许可证的行为违反了《房屋租赁合同》第三条第三款第（2）、（3）项的约定，原告的行为已构成违约。综上，被告公司与原告解除案涉租赁合同并无不当，且该合同应当认定无效，对于原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月12日，闫朝祝作为出租方（甲方）、莒南六和公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“为了明确甲、乙双方的权利与义务，经双方充分协商，就乙方租赁甲方位于莒南县东环路岚济公路北侧的一处饲料加工厂（以下简称“房屋”）作为鲁南区一级洗消中心，达成以下共识，特订立本房屋租赁合同，以便双方共同遵守。一、租赁资产及租期（一）甲方出租的房屋位于莒南县的甲方所属房屋，乙方所租赁房屋内无资产。（二）甲方保证拥有房屋的合法产权，拥有出租的合法权利。甲方应提供出租房屋的所有权及使用权的证明文件，作为本租赁合同的附件。（四）房屋租赁期限为3年，自乙方验收合格实际交付之日算起。租赁期满前一年，经双方一致同意后，可以延长，并另行签订租赁合同。否则，本合同到期自行终止。……二、租金及其支付（一）本房屋年租金为￥1.3万元（大写：人民币壹万叁仟元整），以上租金包括但不限于：房产税、土地使用税和增值税等相关税费。（二）租金自2019年8月5日起算，具体以实际交付之日起算。……（四）租金支付时间：年付，自实际交付之日起10日内交纳全年租金，后续租金每满一年到期日前且收到全额发票后10日内，支付下一年的租金。（五）在房屋租赁期间每清洗一台车服务费为60元（大写：陆拾元整），清洗车辆服务费支付时间为：月付。……（六）在清洗车辆的时候，必须按照以下合同要求，否则直接解除合同，退还租金。要求：1、为防疫安全院内禁止饲养任何动物；2、洗消点要保持环境干净清洁；不得对外洗消车辆，经发现后立即停止合作；3、禁止购买猪肉及猪肉制品；4、车辆的驾驶室和车笼务必车辆清洗干净，合格标准为肉眼无可视粪便；5、对杂物清洗干净后使用去污发泡剂做二次去污冲洗，冲洗干净沥水后驶离一级洗消点。三、租赁资产的交接及维护……（五）租赁期间，甲方保证租赁房屋处于正常的可使用和安全状态，乙方在按时付费的前提下能无障碍使用。……八、违约责任与争议解决（一）甲乙双方任何一方违反本合同约定提前终止合同，应向对方承担违约金，违约金金额为一年租金，如上述违约金不足以赔偿守约方的损失，违约方还应赔偿给守约方造成的一切损失。（二）乙方逾期交纳租金的违约，乙方应承担逾期违约金，每逾期一天，应向甲方支付本合同总租金额万分之五的违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，且乙方应向甲方支付本合同总租金额20%的违约金。……甲方（盖章）法定代表人或授权代表：闫朝祝（签字及手印）乙方：莒南六和养殖有限公司合同专用章签约日期：2019年8月12日”。莒南六和公司按合同约定交纳了2019年8月5日至2020年8月4日期间的租金13000元。后经闫朝祝多次索要，莒南六和公司未按合同约定交纳第二年度（2020年8月5日至2021年8月4日）租金。2020年12月10日，莒南六和公司向闫朝祝发出解除《房屋租赁合同》通知书，载明：“解除《房屋租赁合同》通知书闫朝祝（闫朝祝饲料加工厂）：我司与贵方在2019年8月12日签订《房屋租赁合同》，约定租赁贵方饲料加工厂（房屋）作为我司鲁南区一级洗消中心，并由贵方为我司车辆进行清洗服务。我司发现贵方违反《房屋租赁合同》第二条第（六）项约定，未按照合同约定清洗车辆，水量不足且压力小，不能满足清洗标准，导致车辆清洗不干净。为此，我司根据《房屋租赁合同》第二条第（六）项约定，现通知贵方：解除我司与贵方在2019年8月12日签订的《房屋租赁合同》，同时要求贵方退还租金。特此通知莒南六和养殖有限公司印章2020年12月10日”。另查明，闫朝祝饲料加工厂由闫朝祝实际经营，未办理工商登记。2002年4月4日，行政部门向闫朝祝颁发《集体土地使用证》，土地使用者为闫朝祝饲料加工厂，土地所有者为相××镇××村，座落于相××镇××村，用途为工业，使用权面积为1680.00平方米，终止日期为2032年4月4日，四至为：东至街、西至街、北至街、南至岚济公路。本院认为，闫朝祝、莒南六和公司双方自愿达成房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体或者第三人利益，租赁合同合法有效，闫朝祝、莒南六和公司均应按照约定全面履行自己的义务。闫朝祝作为出租人将其实际经营的饲料加工厂提供给承租人莒南六和公司使用，莒南六和公司应按约定的期限及数额支付租金，经闫朝祝多次索要，莒南六和公司逾期超过30日未交纳第二年度租金，亦未在合同约定的期限内向闫朝祝提出异议，根据双方租赁合同第八条第二项的约定，闫朝祝有权要求解除案涉房屋租赁合同，故对闫朝祝要求解除双方于2019年8月12日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。莒南六和公司辩称案涉房屋不符合使用条件，闫朝祝存在违约行为，其有权解除案涉房屋租赁合同，其又辩称案涉房屋系违法建筑，案涉房屋租赁合同系无效合同，均未提供证据予以证实，本院不予采信。关于闫朝祝要求莒南六和公司支付因其违约行为造成案涉房屋租赁合同提前终止产生的违约金53000元的主张，莒南六和公司未按租赁合同约定的时间履行支付义务，已构成违约，应支付违约金，根据案涉房屋租赁合同第八条第一项的约定，莒南六和公司应向闫朝祝支付违约金13000元（一年租金）。闫朝祝主张其余40000元系因莒南六和公司造成案涉租赁合同提前终止给其造成的损失，但闫朝祝未提供相关证据予以证实，本院不予支持。关于闫朝祝要求莒南六和公司支付逾期缴纳租金造成的违约金7800元的主张，莒南六和公司逾期超过30日未交纳租金，构成违约，综合案涉租赁合同第八条第二项约定、案涉资金在被占用期间的基本价值升值及对违约一方的必要惩罚，对闫朝祝的该主张，本院予以支持。闫朝祝要求莒南六和公司返还自2020年8月6日至2022年8月5日期间的房屋租金26000元的诉讼请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。闫朝祝要求莒南六和公司承担代理费的诉讼请求，未提供证据予以证实，本院不予支持。综上，闫朝祝的部分诉求应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告闫朝祝与被告莒南六和养殖有限公司于2019年8月12日签订的《房屋租赁合同》；二、被告莒南六和养殖有限公司于本判决生效后五日内支付原告闫朝祝提前终止合同造成的违约金13000元；三、被告莒南六和养殖有限公司于本判决生效后五日内支付原告闫朝祝逾期交纳租金造成的违约金7800元；四、驳回原告闫朝祝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取985元，由原告闫朝祝负担749元，被告莒南六和养殖有限公司负担236元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 庞立飞二〇二一年六月二十三日法官助理 梅 嘉书 记 员 赵建君