广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10473号上诉人（原审被告）：何锦鸿，男，1990年7月14日出生，汉族，身份证住址广东省梅县。委托诉讼代理人：张新茂，北京市隆安（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邝欣，女，1986年10月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：洪明，女，1957年8月24日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄剑扬，广东励信律师事务所律师。上诉人何锦鸿与被上诉人邝欣、洪明房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人何锦鸿不服广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年5月20日公开开庭审理了本案。上诉人何锦鸿、何锦鸿的委托诉讼代理人张新茂，被上诉人洪明以及洪明和邝欣的共同委托诉讼代理人黄剑扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。何锦鸿上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回邝欣、洪明的诉讼请求。2.本案的一二审诉讼费由邝欣、洪明承担。事实和理由：一、一审未查明事实。(一)何锦鸿与邝欣、洪明买卖合同虽是无效合同，但邝欣、洪明与何锦鸿在买卖合同无效的情况下系同等过错，并非何锦鸿隐瞒房屋情况，邝欣、洪明对房屋情况完全知情，并承诺对买卖行为承担不利后果。1.何锦鸿购买涉案房屋时是从广州市志天地产物业代理有限责任公司购买(下称志天公司)，该房屋系2017年时的小产权房，物业系广州市白云区江高镇何?村委会所有，何?村委会也对合同履行承担担保责任。2.何锦鸿于2018年6月4日与洪明签订转让合同，合同注明：何锦鸿己明确告知洪明房屋产权性质，洪明在充分了解该处房屋产权性质的前提下达成此次交易，洪明不得以此为借口或理由提出异议。何锦鸿负责协助洪明办理更名手续，并承担更名手续费5000元。本着诚实信用的原则，何锦鸿己明确告知洪明房屋性质，洪明也明确了解房屋性质仍然愿意购买，并且承诺不以此为借口和理由反悔。而洪明现在以此提出诉讼，完全是违反了诚实信用和公平原则。3.洪明购买房屋后，即将房屋转让给邝欣，并由邝欣直接与志天公司重新签订《合作建房合同》，说明洪明与邝欣己自愿接受因转让合同所带来的一切后果。邝欣与志天公司直接签订《合作建房合同》，日期改为2017年12月30日，特意撇开了何锦鸿之前所签订的《合作建房合同》，说明其自愿认为洪明是向志天公司直接购买，并且愿意承担该房屋交付之日后所发生的一切后果。4.洪明从何锦鸿手里购买该房屋的目的是投资或自住，从法律上讲是一种期待利益，所以该房屋有升值的可能性，事实上何锦鸿转让该房产时已经升值了，洪明也正是看到了房屋的升值空间，才自愿购买该房屋。试想，如果该房屋升值，那么洪明是否会将升值部分与何锦鸿分享？所以洪明是自愿承担该房屋带来的后续利益或后果。5.在房屋即将被拆除时，邝欣直接与志天公司达成了补偿协议，并未通知何锦鸿，说明洪明自愿承担由此带来的结果。如果洪明不满意志天公司的补偿，那洪明一开始就不应该与志天地公司达成补偿协议，洪明单方面与志天公司达成协议，并未征得何锦鸿的同意，但洪明回头又来找何锦鸿挽回损失，客观上侵犯了何锦鸿的权益，对此协议结果，邝欣理应承担，而不应再转嫁风险给他人。6.一审法院并未查明洪明是否获得既得利益？何锦鸿于2018年7月6日已经将房屋移交给洪明使用，洪明无论是自住还是出租，均已经获得了既得利益。如果按照当地房地产出租情况，涉案房屋月租金约为5000元，洪明使用该房屋至2019年2月l8日，使用时间6个月，获利3万元左右。7.法院未查明何锦鸿的实际损失。何锦鸿承担了更名手续费5000元，将房屋交付洪明使用，损失了租金等近3万元。二、一审法院适用法律错误。一审认定合同无效，合同无效双方理应承担因无效所产生的不利后果。1.本案中，何锦鸿与邝欣、洪明已经明确知晓房屋的产权性质等状况，邝欣、洪明也承诺自愿承担因该转让行为所带来的一切后果。本着诚实信用和公平的原则，邝欣、洪明理应承担房屋被拆除的后果。2.即使双方合同无效，也应划分责任并按责任比例承担不利后果。本案中，洪明支付了转让款，但何锦鸿也支付更名费，也因洪明占用了房屋造成了实际损失(房屋使用费或租金)，该损失也理应计算在内，由双方按责任承担。3.本案中，双方的责任应属同等责任。双方均是独立民事行为能力人，且明知房屋产权状况，由此造成的合同无效后果，双方理应平等分担损失。二审庭审中，何锦鸿补充上诉意见如下：1.一审法院裁定驳回邝欣的起诉正确，但又判决由洪明承担合同义务是错误的，何锦鸿与洪明签订买卖合同后，洪明已经将房屋转让给邝欣，邝欣也与志天公司办理了更名手续，也签订了《合作建房合同》及终止协议，该房屋与洪明无关，一审法院应当驳回洪明的起诉。2.洪明购买涉案房屋时明知房屋现状，且占用房屋半年之后直至合同无效，有违公平。3.本案不应简单认定合同无效及返还房价款，应遵循公平原则进行责任区分。邝欣、洪明辩称，何锦鸿的上诉理由与事实和法律不符，不应得到支持。涉案合同为无效合同，根据法律规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，何锦鸿在2017年12月30日以360990元购买案涉房屋，随后在2018年6月4日以552500元向邝欣、洪明出售案涉房屋，对于何锦鸿来说，其全部损失即360990元已经得到弥补，本案争议金额191510元为本身就是邝欣、洪明的损失，何锦鸿无权非法霸占，应向邝欣、洪明予以返还。同时，何锦鸿向邝欣、洪明退还191510元款项在本案中没有造成其实际损失，因其360990元已经收回，不存在有损失的事实，拒不退还191510元实际上是继续侵害邝欣、洪明的合法权益。何锦鸿主张的损失没有事实和法律依据，且不属本案的审理范围。本案的何锦鸿与邝欣、洪明双方签订的转让合同已经明确约定，何锦鸿有义务配合邝欣、洪明完成更名手续，在更名时同意写上洪明的女儿邝欣的名字，双方达成协议之后，何锦鸿帮助邝欣、洪明办理房屋更名手续是依据转让合同的约定，作为何锦鸿的合同义务之一。双方真实交易主体应当是何锦鸿与邝欣、洪明，并不是何锦鸿所主张的洪明已经向邝欣转让了涉案房屋。虽然该转让合同是无效合同，但是洪明认为该转让合同是双方的真实意思表示，何锦鸿的购房款已经全额收回，其并没有受到实际损失，反而多收了邝欣、洪明191510元的购房款，该款项是邝欣、洪明的损失，并不是何锦鸿的损失。综上，邝欣、洪明认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持，驳回何锦鸿的全部上诉请求。邝欣、洪明于2021年1月11日向一审法院起诉请求：1.确认何锦鸿与邝欣、洪明在2018年6月4日签订的《转让合同》无效；2.判令何锦鸿向邝欣、洪明返还房屋转让款的差额191510元；3.判令何锦鸿向邝欣、洪明支付占用利息（利息以191510元为基数，自2018年7月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至清偿之日止）；4.本案诉讼费由何锦鸿承担。一审法院经审理查明：2017年12月30日，志天公司（甲方）与何锦鸿（乙方）签订《合作建房合同》。该合同名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。上述合同约定，乙方以360990元的价格向甲方购买位于广州市白云区江高镇何?村xx经济社xx路xx号xx栋404房（以下简称涉案房屋）。上述合同还约定，双方均清楚了解涉案房屋的状况及土地的法律性质。2018年6月4日，何锦鸿与洪明签订《转让合同》。上述合同约定，何锦鸿以552500元的价格将涉案房屋转让给洪明；何锦鸿同意洪明在转让合同更名时写上洪明女儿邝欣的名字；转让合同更名手续费5000元由何锦鸿承担。上述合同还约定，何锦鸿已明确告知涉案房屋产权、性质；洪明在充分了解涉案房屋产权性质的前提下交易。2018年6月4日，洪明向何锦鸿支付了购房定金5万元。2018年7月6日，洪明向何锦鸿支付了购房余款502500元。何锦鸿将涉案房屋交付洪明使用。此后，洪明、邝欣到志天公司办理了《合作建房合同》的更名手续，将乙方何锦鸿的名字变更为邝欣。2019年初，涉案房屋所在建筑物因未按建设工程规划许可证的规定建设，将被政府拆除。2019年2月18日，志天公司（甲方）与邝欣（乙方）签订《何?教师公寓楼〈合作建房合同〉终止协议》，约定：双方于2017年12月30日签订了《合作建房合同》；乙方购买了涉案房屋，并向甲方支付了购房款360990元；涉案房屋被定性为违法建设将面临拆除处理，导致合同不能继续履行；乙方应于2019年2月19日17时前全部清空腾退房屋并交回合作建房合同、收据及钥匙给甲方；甲方在乙方交还涉案房屋等的10个工作日内一次性退还已收取的购房款360990元，不再作任何补偿。2019年2月18日，邝欣向志天公司交还了涉案房屋及合作建房合同、交费收据及房屋钥匙。2019年2月21日，邝欣从银行账户中收到360990元。现涉案房屋所在建筑物已被政府拆除。何锦鸿至今未向洪明退还购房款。2020年11月12日，洪明向本院递交本案起诉材料，进入诉前调解程序。另查明，涉案房屋所使用的土地为农村集体土地。一审法院认为，何锦鸿与洪明订立的《转让合同》实质上是农村“小产权房”买卖合同。该合同在转让违法建设的房屋时，亦非法转让了相应的农村集体土地使用权，违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效。因此，洪明的第一项诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。从《合作建房合同》、《转让合同》约定的内容来看，何锦鸿明知涉案房屋在用地性质和规划可能存在违法情形，仍然对外转卖，对合同无效有过错；洪明应当能够意识到涉案房屋可能存在违法情形，但其仍然买受房屋，对合同无效亦有过错。根据法律规定，当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还。何锦鸿本应当将其收取的购房款552500元返还给洪明。但洪明基于已向志天公司收回购房款360990元的事实，仅向何锦鸿主张返还购房款差额191510元。因此，洪明的第二项诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。何锦鸿就此提出的抗辩意见并无法律依据，一审法院不予采纳。对于洪明的第三项诉讼请求，何锦鸿在洪明提出返还购房款差额主张后，表示拒不返还，造成洪明经济损失，依法应当赔偿占用资金的利息损失。鉴于洪明对合同无效有过错，应当自行承担提起诉讼之前的利息损失，故一审法院对其提起诉讼之前的利息请求不予支持，对其提起诉讼之日起至返还购房款差额之日止的利息请求予以支持。何锦鸿就此提出的抗辩意见部分合理合法，一审法院予以采纳。关于邝欣的起诉主体是否适格的问题，本案的争议焦点为《转让合同》的法律效力及后果，但邝欣并非该合同的主体，也未实际履行该合同，故与本案无直接利害关系，不符合法律规定的起诉条件，其起诉应当予以驳回。本院就此另行制作民事裁定书。何锦鸿就此提出的抗辩意见合理合法，一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条的规定，于2021年2月23日判决如下：一、确认洪明与何锦鸿于2018年6月4日签订的《转让合同》无效；二、何锦鸿于本判决生效之日起五日内向洪明返还购房款差额191510元；三、何锦鸿于本判决生效之日起五日内向洪明支付购房款差额的利息（以191510元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年11月12日起计至清偿之日止）；四、驳回洪明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5695.7元，由洪明负担2847.85元，由何锦鸿负担2847.85元并于本判决生效之日起五日内向洪明支付。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，在一审期间，洪明向一审法院提交了以下证据：1.广州市白云区江高镇人民政府于2019年1月30日作出的《关于对何布村经济联合社的违法建设停止供电的函》，其中载明“何布村‘门口塘’地块未按《建设工程规划许可证》批准的规模建设，涉嫌构成新的违法建设”；2.广州市白云区江高镇人民政府于2019年2月17日作出的《关于强制拆除江高镇何?村“西边门楼口”（土名）违法建设的通告》，其中载明“何?村西边街‘西边门楼口’（土名）地块1栋13层，总建筑面积19221.7平方米的框架结构建筑物，未按照《建设工程规划许可证》批准的许可证内容进行建设，上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，规划部门出具的《关于协助提供规划专业意见的函》（穗规划资源业务函【2019】481号）已认定该违法建设属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设。……需对违法建设实施拆除。……”3.广州市城市管理综合执法局白云分局于2019年2月18日作出的《限期拆除违法建设公告书》，公告督促违法建设当事人在处罚决定规定的期限内自行拆除涉案教师公寓，逾期不拆除的，执法机关将依法实施强制拆除。二审庭审后，何锦鸿向本院提交了涉案地块的建设用地批准书及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的复印件。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.洪明是否系本案适格原告；2.何锦鸿是否应向洪明返还购房款191510元并支付利息损失。对此，本院分析如下：关于洪明是否系本案适格原告的问题。涉案《转让合同》由何锦鸿、洪明签订，其中约定何锦鸿以552500元的价格将涉案房屋转让给洪明，何锦鸿同意洪明在转让合同更名时写上洪明女儿邝欣的名字。从上述约定内容可以看出，《转让合同》的合同主体为何锦鸿、洪明。从实际履行情况来看，涉案房屋的转让款均由洪明支付，即洪明系涉案《转让合同》的实际履行人。因此，洪明作为涉案《转让合同》的签约主体及实际履行人，有权提起诉讼要求确认《转让合同》的效力及主张无效的相应后果。至于后续由邝欣与志天公司办理更名手续、签订《合作建房合同》，均系按照《转让合同》约定所进行的合同履行行为，何锦鸿主张洪明已将涉案房屋转让给邝欣、涉案房屋与洪明无关的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于何锦鸿是否应向洪明返还购房款191510元并支付利息损失的问题。涉案《转让合同》因违法法律法规定的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”根据该规定，对于因无效行为取得的财产依法应当予以返还，且不以请求返还方无过错为返还要件。因此，何锦鸿以洪明对于《转让合同》无效存在过错为由，上诉主张无需返还因《转让合同》收取的洪明的购房款，缺乏法律依据，本院不予采纳。何锦鸿因涉案《转让合同》收取了洪明支付的购房款552500元，其本应依法向洪明返还全部款项。现因洪明已自行于案外人志天公司处收回购房款360990元，故其主张何锦鸿返还购房款差额191510元，符合法律规定。一审判决对洪明的该项诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。关于利息损失，在涉案房屋未取得不动产权属证书的情况下，何锦鸿、洪明均应对房屋的合法性进行审查，均应知悉涉案房屋未取得合法产权，但仍存侥幸心理订立合同，故双方对于《转让合同》无效均存在过错。涉案房屋被拆除前洪明已实际占有使用，洪明主张的购房款的资金占用费可与其占有使用涉案房屋期间所对应的房屋占有使用费相互抵销。但是，在房屋被拆除且洪明起诉要求何锦鸿返还购房款差额的情况下，何锦鸿至今未返还，客观上造成洪明的资金占用损失持续产生。一审法院判决何锦鸿自起诉之日起至清偿之日止向洪明支付利息损失，并无不当，本院予以维持。至于何锦鸿上诉主张的损失，因何锦鸿在一审期间未就此提出反诉，本案二审期间双方无法就此达成调解，且洪明不同意由本院直接处理，本院对何锦鸿的该部分上诉主张不予审查。何锦鸿二审庭审后提交的材料不影响本案二审争议事实的认定，本院不予采纳。综上所述，何锦鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5695.7元，由何锦鸿负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年六月二十五日法官助理熊盈颖书记员叶小琳