安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初2791号 原告：淮南市华茂物业服务有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路33号，统一社会信用代码91340400661434308U。 法定代表人：苏欣，该公司经理。 委托诉讼代理人：卢婉露，该公司法务，女，汉族，1987年9月8日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：姚姗姗，该公司法务，女，汉族，1984年8月18日出生，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：王某，女，汉族，1983年10月17日出生，高中文化，住安徽省淮南市田家庵区，户籍所在地安徽省淮南市潘集区。 原告淮南市华茂物业服务有限公司（以下简称华茂物业公司）诉被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告华茂物业公司的委托诉讼代理人姚姗姗、卢婉露到庭参加诉讼，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华茂物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告支付原告物业管理服务费人民币2300元(1.26元/月×19月x96.07平米=2300元)，违约金为:491.36元，合计:2791元。二、本案诉讼费，律师费及其它一切费用由被告承担。事实与理由：2014年8月原告与淮南市华安盛置业有限公司双方签订了《永安国际城前期(一期)物业服务合同》。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。被告系永安国际城小区E区5栋406室业主，房屋建筑面积96.07平方米，按合同约定应当向原告缴纳从2019年7月1日至2021年2月28日的物业管理服务费用人民币:2300元，违约金:491.36元，合计:2791元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同合约，依约履行了义务，为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却不履行自己的缴费义务，违反《淮南市住宅物业服务收费管理实施办法》第三十条的规定，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法律、法规作出判决，维护原告企业的合法权益。 被告王某辩称，物业在2018年12月23日给我写了承诺书，提出四楼平台卫生清理的情况，承诺2019年1月1日起每周清理，并且不从我屋内进出，如不清理，则下一年物业费不交。双方有约定，也符合法律规定，物业应当遵守。物业负责每周打扫，具有先履行的义务，在物业没有履行的前提下，我行使不安抗辩权，有不履行缴纳物业费的权利。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据： 一、原告的营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，证明原告的主体资格。被告表示无异议。 二、被告的身份证复印件，证明被告的主体资格。被告无异议。 三、永安国际城前期（一期）物业服务合同，证明物业费的收费标准及相关物业服务内容的约定。被告质证意见：对合同无异议，对服务有异议，没有行使管理责任，对住户带来了很大的损害，很久才清理垃圾一次。 四、物价局的服务价格登记证，证明物业费的收费是按物价部门的规定标准收取的。被告表示无异议。 五、18页物业日常工作照片，证明物业已经按物业服务合同约定的内容向被告方提供了相应的物业服务。被告质证意见：清理垃圾的只有一张图片，并不能证明物业经常打扫卫生的情况。 被告王某向本院提交以下证据： 一、2018年12月23日物业给我签订的承诺书，以及四楼业主提供的证明，证明物业没有行使自己的管理责任，造成四楼平台的垃圾问题，以及至少三个月甚至半年物业才打扫平台一次。原告质证意见：承诺书带有的章是服务中心前台的章，并不是物业服务公司的公章，服务中心的章可以随意加盖，并不是公司的行为，属于个人行为。整个四楼平台是封闭式的平台，业主不允许进入则无法清扫。 二、照片13张，证明物业没有及时清理垃圾，给住户造成了很大的损害，没有行使自己的管理责任。原告质证意见：若被告允许物业公司进入平台，可随时清理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告王某系田家庵区永安国际城小区E区5栋406室（面积为96.07平方米）房屋的业主。淮南市华安盛置业有限公司（甲方）与淮南市华茂物业服务有限公司（乙方）于2014年8月8日签订《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，合同中的第四章第九条约定：“物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准约定如下：高层住宅及公寓（未改变使用性质的）：1.26元/月·平方米；办公：3.5元/月·平方米；商业物业：3.5元/月·平方米；其他物业：3.5元/月·平方米。如政府或同行业价格调整，本收费相应随之调整。办公及商业物业等约定的物业服务费不含中央空调费等公共能耗及物业保修期满后物业公共部位、公用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。”合同生效后，华茂物业公司对永安国际城小区提供了前期物业管理服务。被告自2019年7月1日起，被告无故拖欠缴纳物业服务费，经原告多次催要，被告至今仍拒不缴纳物业服务费。2021年4月8日，原告华茂物业公司诉至本院，要求判决被告王某向原告华茂物业公司支付永安国际城小区E区5栋406室房屋自2019年7月1日至2021年2月28日止的物业管理费2300元，违约金491.36元，合计2791元。 上述事实有当事人提交的证据及其庭审陈述在案佐证。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告华茂物业公司与淮南市华安盛置业有限公司签订了《永安国际城前期（一期）物业服务合同》，系双方真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因该物业合同合法有效，且原告华茂物业公司在合同签订后至今已向案涉小区提供了物业服务，该物业合同对业主具有约束力。被告王某作为业主，在接受原告提供的物业服务后理应及时交纳物业服务费用。被告王某提出其所住平台存在卫生问题，物业未履行清理平台垃圾的承诺，主张原告华茂物业公司没有尽到相应的责任，没有服务到位，原告华茂物业公司辩称被告王某提出的存在卫生问题的平台是封闭平台，物业不经过四楼住户无法进入平台打扫卫生，被告王某对此予以认可，物业公司只能在四楼业主同意经过其房屋的情况下才能进入平台进行打扫，故原告华茂物业公司是因客观原因无法打扫平台卫生而并非主观上怠于履行打扫平台卫生的义务，同时物业提交了日常工作服务的照片等证据证明物业已经按照合同的约定提供了相应的服务，因此被告王某以平台卫生无法打扫、物业服务存在瑕疵作为拒缴物业费的理由，本院依法不予支持。经庭审调查，被告作为案涉房屋的业主，自2019年7月至今未交纳物业费用，根据《永安国际城前期（一期）物业服务合同》上载明的物业服务费及《服务价格登记证》上核准的住宅区物业综合服务费收费标准规定，被告王某应支付的物业费计算为2300元【1.26元/月x19月（2019年7月1日至2021年2月28日）x96.07平方米】。故原告华茂物业公司要求被告王某支付物业费2300元的诉请，本院予以支持。 关于违约金问题，本院通过庭审查明事实和参照与王某同小区业主在同类案件中提供的证据来看，华茂物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故对原告要求被告支付违约金491.36元的诉请，依据不足，本院不予支持。 关于被告王某的提交答辩状内提到的房屋漏水问题，因本案系物业服务合同纠纷并非一般侵权纠纷，华茂物业并非房屋产生漏水等质量问题的直接责任主体，同时，王某提交的证据不足以证明其主张，故被告王某以此拒缴物业费，本院依法不予支持。 本院特别强调指出，物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环；物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告华茂物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王某于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南市华茂物业服务有限公司自2019年7月1日至2021年2月28日期间物业服务费2300元。 二、驳回原告淮南市华茂物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  李保平 二〇二一年六月十五日 书记员  庄 婕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人以及按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违法约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热。供燃气等方式催缴物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。