广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6766号上诉人（原审原告）：广州市光扬商贸有限公司，住所地广州市荔湾区兴隆北路44号三层。法定代表人：陈昌盛。委托诉讼代理人：赵善启，广东金宏桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽婷，广东金宏桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市锦阳物业管理有限公司，住所地广州市白云区新市飞鹅岭橡胶试验厂内第2栋。法定代表人：熊亮。委托诉讼代理人：马盛，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海翔，广东岭南律师事务所实习人员。原审第三人：广州市荔湾区清平工业公司，住所地广州市荔湾区珠玑路44号五楼。法定代表人：何志元。上诉人广州市光扬商贸有限公司（以下简称光扬公司）因与被上诉人广州市锦阳物业管理有限公司（以下简称锦阳公司）及原审第三人广州市荔湾区清平工业公司（以下简称清平公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10989号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。光扬公司上诉请求：一、判令撤销广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初10989号民事判决书，依法改判：1、被上诉人将荔湾区x（建筑面积163.4㎡）腾空并完整地交还给上诉人；2、被上诉人支付上诉人自2020年8月6日确定占用之日起至实际返还物业之日期间的占用费（以原场地租金3万元／月为标准，暂计至2020年9月30日，为5.4万元）。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误导致本案案由错误，本案案由应是物权保护纠纷，而不是租赁合同纠纷。1997年6月16日，原广州市第四煤矿与清平公司达成书面《协议》，清平公司将案涉房屋首层的50％交回给第四煤矿，余下50％的面积由清平公司无偿使用至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止。该协议第四条约定：“……本协议的条款与以上协议及补充协议有异，以本协议为准”，实质上已经变更了1994年协议的约定，一审以1994年协议论证1997年协议性质等同，明显违背了逻辑推理常识。根据该协议的约定，清平公司因支付了一定对价后取得该部分房屋的无偿使用权，并且该权利已经广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第3890号《民事判决书》确认，该无偿使用权不同于有偿租赁，该无偿使用权是物权的一种，因此本案应是物权保护纠纷。二、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人并不是租赁关系，上诉人对案涉房屋占有、收益等权利系基于无偿使用权。上诉人是清平公司上述权利的承继者，取得案涉房屋50％的无偿使用权，上诉人与被上诉人锦阳公司并不是租赁关系，一审法院认定双方是租赁关系明显违反（2012）穗中法民五终字第3890号生效判决的认定，也与事实不符。三、一审法院适用法律错误，清平公司取得案涉房屋50％的无偿使用权是基于1997年6月16日订立的《协议》，而《合同法》在1999年10月1日才实施，根据法不溯及既往原则，一审法院根据《合同法》有关租赁合同超过20年无效的规定判决本案明显是适用法律错误。光扬公司在二审庭询时补充上诉意见：一、本案审理的争议焦点问题是1997年《协议》的性质及效力，与已经生效的广州市中级人民法院（2012）穗中法民五终字第3890号《民事判决书》及广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第478号《民事判决书》所审理的争议问题性质一致，2012年案件已经对1997年《协议》进行审理判决。而且，20l2年案件一审、二审的案由均为物权保护纠纷，（2012）穗中法民五终字第3890号《民事判决书》第16页第一行法院认定“支付了一定的对价后取得对该部分房屋的无偿使用权。”本案原审法院将案由定为租赁合同纠纷明显错误。二、1997年《协议》签订在《合同法》实施前，现《合同法》及其司法解释均已经废止，本案不适用《合同法》。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第三条，本案如果适用超过20年租赁期限无效的规定，明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务并且明显背离当事人合理预期，因此本案也不能适用《民法典》。三、本案涉讼房屋是被上诉人向广州市四矿实业有限公司购买所得，房屋原有权利义务也应承继，故上诉人对该部分房屋的无偿使用权对被上诉人也是有效的。而且，2014年被上诉人购买房屋时的价格只有每平方米5568元，按照一般常识这个价格远远低于2014年广州中心城区房屋市场价格，被上诉人购买时已明知上诉人在无偿使用该部分房屋，双方亦非租赁关系。原审判决错误认定本案的法律关系，违反2012年生效判决认定，造成上诉人管理的国有资产流失，实属重大错误，请求二审法院予以改判。锦阳公司辩称：一、锦阳公司已通过合法的拍卖程序善意取得了案涉房屋全部面积的所有权，光扬公司不能对抗锦阳公司享有的物权所有权。一审法院于2020年12月22日前往拍卖公司了解拍卖情况，证实被上诉人取得案涉房屋的拍卖情况的真实性，还查明案涉房屋曾流拍过一次，第二次才成交，也证明锦阳公司购买案涉房屋的价格是合理的。锦阳公司于2014年5月6日向卖方四矿公司支付了全部的购房款，并于2014年5月13日取得案涉房屋的产权证。锦阳公司在整个交易过程中从未获悉清平公司曾与案涉房屋的原产权人签订过案涉《协议》，更从未看到过案涉《协议》。四矿公司仅告知锦阳公司，涉案房屋50％面积此前已出租给清平公司，并于2019年到期。可见，锦阳公司购买涉案房屋主观上是善意的，且支付了合理对价，并取得了100％面积的产权证，不论光扬公司认为其对案涉房屋另外50％面积享有的权利是承租权或是其他权利，锦阳公司也已善意取得了案涉房屋的所有权。光扬公司无权依据清平公司与四矿公司签订的案涉《协议》对抗锦阳公司对案涉房屋享有的物权所有权。二、光扬公司对案涉房屋享有的不是物权，而是承租权，应自《合同法》实施之日起计算20年最长租赁期限。（一）根据物权法定原则，“房屋使用权”并非法定物权。光扬公司主张，清平公司对案涉房屋50％面积享有的“无偿使用权”属于物权，该主张明显违反物权法定原则。另外，贵院作出的（2012）穗中法民五终字第3890号民事判决书并未认定清平公司所谓的“无偿使用权"是物权。首先，该判决书的争议焦点是四矿公司是否享有合同解除权。其次，广州中院仅是在说理过程中使用了“无偿使用权”这一表述，并未认定该权利是物权。在该判决书中，一审法院在说理过程中同样将清平公司享有的权利记述为“使用权”，但同样依据“买卖不破租赁”原则，认定四矿公司无权收回案涉房屋。（二）光扬公司在一审过程中反复强调其享有的是承租权，本案属于租赁合同纠纷，适用“买卖不破租赁”原则。而光扬公司在二审阶段又称其享有的是使用权，前后自相矛盾，违反禁反言的原则。（三）光扬公司关于案涉1997年的《协议》变更了四矿公司与清平公司之间租赁关系的主张不成立。案涉《协议》约定所表述的“甲方同意由乙方无偿使用”并不能理解为四矿公司单独将案涉房屋50％面积的占有、使用、收益的权利单独转让给清平公司，结合1994年双方签订的协议，案涉协议仅是免除了清平公司的租金，将租赁期限变更为“至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止”。而且结合双方对拆迁补偿收益的约定，可以看出双方并没有将所有权转让的意思，四矿公司与清平公司之间的租赁合同法律关系并未被改变。综上，清平公司对案涉房屋享有的权利不是物权，而是债权，一审认定锦阳公司与清平公司之间成立租赁合同关系是正确的。（四）光扬公司享有的承租权应自《合同法》实施之日起计算20年最长租赁期限。虽然《合同法》实施前租赁合同超过20年租赁期限的部分有效，但不代表《合同法》实施前成立的租赁合同法律关系在《合同法》实施后不受《合同法》调整。一审法院认定清平公司对于案涉房屋的承租权自《合同法》实施之日，即1999年10月1日起计算20年最长租赁期限，不违反法不溯及既往原则。司法实践中，广东省地区法院作出的大量判例同样持上述观点，因此，自2019年10月1日起，锦阳公司与清平公司构成不定期租赁关系，锦阳公司于2020年5月10日经通知解除与清平公司之间的不定期租赁关系符合法律规定。一审法院对上述租赁关系的解除予以确认，法律适用不存在错误。综上所述，光扬公司的上诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。清平公司提交书面答辩状，辩称：一、2012年穗中法民5终字3890号广州市中级人民法院终审判决，在查明事实部分已有定论，认定“清平工业公司是在支付了一定对价后取得该部分房屋的无偿使用权”。至今仍有当初征迁的居民由清平工业公司代为安置居住在公司名下的调源下街4号房屋居住。二、锦阳公司于2014年以182万通过拍卖形式购得讼争物业，是明知购买的仅有一半使用权。讼争物业2014年光扬公司跟广州市第四煤矿有限公司各自每月租金收入是24842元（二房东中强公司收取银行每月7万余元），2015年5月上诉人跟被上诉人共同出租讼争物业，各自每月租金收入是28901元。按照2014年的租金标准，被上诉人按讼争房屋二分之一收入计算，投资回本仅需6年零2个月，按2015年5月起的租金收入计算，投资回本仅需约5年零3个月。这个回报率已经远远高出社会一般水平，是一般水平的5-6倍。而如果按照一审判决，被上诉人投资回报仅仅需要3年，这显然不符合常理。一审判决有失公平、公理。三、清平公司及其管理的下属集体企业的物业于2005年7月开始托管于广州市荔湾区岭南社区综合服务中心和光扬公司。其中光扬公司是岭南社区综合服务中心员工代持股份的有限公司，实际为集体企业，所有资产均属于大国有性质，资产收益用于填补原街道下属企业欠账和作为1432名退休人员管、养费用等。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人诉求，维护国有资产权益。光扬公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令锦阳公司将荔湾区x（建筑面积163.4㎡）腾空并完整地交还给光扬公司；2.判令锦阳公司支付光扬公司自2020年8月6日确定占用之日起至实际返还物业之日期间的占用费（以原场地租金3万元/月为标准，暂计至2020年9月30日，为5.4万）；3.判令锦阳公司承担光扬公司因本案支出的诉讼费用及保全费。一审法院经审理认定事实如下：1981年9月，原广州市第四煤矿（以下简称第四煤矿）与清平公司签订协议，由第四煤矿征拆清平公司属下企业清平电珠社的生产厂房，重建成现本市十八甫南路西兴街24号九层楼房，协议约定房屋建成后产权归第四煤矿，并由第四煤矿将首屋房屋（建筑面积为294.32平方米）长期租给清平公司调整安排作企业生产用房使用（作为补偿清平电珠社的生产厂房使用面积），由清平公司按月向第四煤矿交房租。1994年8月29日，第四煤矿向一审法院起诉，要求清平公司及荔湾区第三印刷厂将本市x房屋交回第四煤矿自用，一审法院以（1994）荔法房初字第××号民事判决书，判决第四煤矿应继续将上述本市x房屋租给清平公司调整安排所属企业作生产用房使用，由清平公司向第四煤矿缴交房租。1997年6月16日，第四煤矿与清平公司达成书面《协议》，其中约定原本市x房屋租给清平公司作生产、经营场地使用，现清平公司同意将其中50%的面积交回给第四煤矿自用，余下50%的面积第四煤矿同意由清平公司无偿使用作生产、经营场地（包括由清平公司所属企业经有关部门批准的工业、商业生产工场或经营场地的使用）至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止，拆迁补偿有关产权及使用权等所有权益归第四煤矿。2002年10月8日，第四煤矿经工商行政管理部门批准，企业改制为广州市四矿实业有限公司（以下简称四矿公司）。2009年8月13日四矿公司向第四煤矿购买本市x房屋，并到房管部门办理交易登记过户手续。2005年经广州市荔湾区人民政府岭南街道办事处调整，清平公司的资金和业务委托光扬公司经营管理。2014年4月18日，四矿公司与锦阳公司签订《存量房买卖合同》，约定四矿公司将案涉房屋作价182万元出售给锦阳公司。2014年5月6日，锦阳公司向四矿公司支付182万元。2014年5月13日，锦阳公司登记为案涉房屋产权人，并领取粤房地权证穗字第××号房地产权证。2015年4月28日，光扬公司（出租方、甲方）与广州深灿汽车租赁有限公司（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区x的房地产（以东西向中线为界，东边部分，占首层面积一半）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积163.4平方米。租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日，其中2019年5月1日至2020年4月30日租金为30670元；等等。同日，双方签订《租赁补充协议》。2020年5月10日，锦阳公司在案涉场地处张贴《通知》，通知清平公司，称2020年5月1日起，原共同承租人广州深灿汽车租赁有限公司已交还场地，我司于2020年5月开始对该地址有其他经营计划，现通知你司：一、锦阳公司不再将该地址出租于清平公司。二、由于你司经营地址珠玑路44号五楼地址无法准确送达解除租赁通知函，特于你司经营地址张贴通知告知。三、解除租赁合同依据……。基于上述理由，你司已承租锦阳公司物业二十年以上，同时，你司租赁为不定期租赁，现锦阳公司决定与你司解除租赁合同并收回物业另作他用；等等。诉讼中，锦阳公司拟证明案涉场地由其向广东国商联拍卖有限公司拍卖购买，购买时并不知道光扬公司与四矿公司的协议，向一审法院提交了《拍卖成交确认书》及拍卖佣金的发票（金额91000元），光扬公司对《拍卖成交确认书》及发票不予确认，认为没有证据证明拍卖程序合法，案涉场地的成交价款合理。即使上述材料是真实的，但无法证明案涉场地不受任何限制。2020年12月22日，一审法院前往广东国商联拍卖公司了解拍卖情况，该司工作人员陈述：案涉房屋的拍卖事宜确实是我司做的，当时负责的经办人已经不在我司工作，第一次拍卖时流拍了，第二次拍卖才成交。诉讼中，光扬公司向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2020年11月26日作出民事裁定书，裁定查封锦阳公司名下价值54000元的财产。一审法院认为，第四煤矿（甲方）与清平公司（乙方）于1997年6月16日的达成书面《协议》第一条约定：“一九九四年十一月三十日的协议约定x房屋继续租给乙方作生产、经营场地使用，现乙方同意将其中50%的面积交回甲方自用（交回的方位见附件平面图一），余下50%的面积甲方同意由乙方无偿使用作生产、经营场地（包括由乙方所属企业经有关部门批准的工业、商业生产工场或经营场地的使用）至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止，拆迁补偿有关产权及使用权等所有权益归甲方。”而该《协议》第四条约定：“本协议……与一九九四年十一月三十日的协议及一九九四年十二月四日的补充协议有同等效力，本协议的条款与以上议及补充协议有异，以本协议为准。”由于上述《协议》约定一九九四年十一月三十日的协议及一九九四年十二月四日的补充协议有同等效力，而一九九四年十一月三十日的协议是约定x房屋继续租给乙方作生产、经营场地使用，可见该《协议》实际是租赁合同，只是租赁期限变更为“至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止”。本案中，设立于案涉房屋的租赁关系最初主体是清平公司与第四煤矿，案涉房屋由四矿公司改制后购买取得产权，最后锦阳公司于2014年经拍卖后成为案涉房屋新的产权人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，锦阳公司作为案涉房屋的产权人，应尊重案涉房屋承租人清平公司的使用权原状。但清平公司对案涉房屋的承租权设立于1997年6月16日，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日实施，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往原则，合法有效；对于合同法实施后部分，应适用合同法关于租赁期限禁止性规定，即案涉协议期限自1999年10月1日起内二十年的租赁关系合法有效，超过部分无效，故清平公司对于案涉房屋的承租权自1999年10月1日起至2019年9月30日止。自2019年10月1日起，清平公司继续使用案涉房屋，双方构成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。故锦阳公司于2020年5月10日，在案涉场地处张贴《通知》，通知清平公司解除双方关于案涉房屋的不定期租赁关系，符合法律规定，一审法院予以确认。合同解除后，锦阳公司作为产权人及出租人，收回案涉房屋，合理合法，予以支持。综上，光扬公司作为清平公司的资产管理人，要求锦阳公司返还案涉房屋并支付占用费的请求，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：驳回广州市光扬商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费575元、诉讼保全费560元，由广州市光扬商贸有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，适用当时的法律、司法解释的规定。根据诉辩双方的意见，二审争议的焦点在于：1.本案的案由；2.双方合同期限的确定。关于争议焦点一。光扬公司主张本案案由为物权保护，认为其享有涉案物业的“房屋使用权”，对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日起施行）第五条规定“物权的种类和内容，由法律规定”，该条确定了物权的种类和内容由法律作出强行性规定，不允许当事人自由创设或者变更。光扬公司认为双方对于涉案物业约定的“无偿使用权”属于物权，缺乏法律依据。光扬公司使用涉案场地系依据清平公司与涉案物业产权人所签订的相关协议，经审查相关协议，第四煤矿（甲方）与清平公司（乙方）于1997年6月16日的《协议》第一条约定：“一九九四年十一月三十日的协议约定x房屋继续租给乙方作生产、经营场地使用，现乙方同意将其中50%的面积交回甲方自用（交回的方位见附件平面图一），余下50%的面积甲方同意由乙方无偿使用作生产、经营场地（包括由乙方所属企业经有关部门批准的工业、商业生产工场或经营场地的使用）至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止，拆迁补偿有关产权及使用权等所有权益归甲方。”而该《协议》第四条约定：“本协议……与一九九四年十一月三十日的协议及一九九四年十二月四日的补充协议有同等效力，本协议的条款与以上议及补充协议有异，以本协议为准。”由于上述《协议》约定一九九四年十一月三十日的协议及一九九四年十二月四日的补充协议有同等效力，而一九九四年十一月三十日的协议是约定x房屋继续租给乙方作生产、经营场地使用，可见该《协议》实际是租赁合同，只是租赁期限变更为“至该房屋经政府有关部门依法正式批准征拆时止”。故一审认定双方为租赁合同关系正确，本院予以维持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（1999年12月29日施行）第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。根据上述规定，对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往原则，合法有效；对于合同法实施后的部分，应适用合同法关于租赁期限禁止性规定，即案涉协议期限自1999年10月1日起内二十年的租赁关系合法有效，超过部分无效，故一审认定清平公司对于案涉房屋的承租权至2019年9月30日终止正确，本院予以确认。现锦阳公司已收回涉案房屋，光扬公司请求锦阳公司返还涉案物业并支付占用费用的请求依据不足，不予采纳。此外，根据（2012）穗中法民五终字第3890号《民事判决书》认定，清平公司系支付了一定的对价后取得对涉案房屋的使用权，若清平公司认为由于租赁合同的部分使用权期限被认定无效，造成其损失的，可另循法律途径解决。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。广州市光扬商贸有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1150元，由广州市光扬商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年六月十日书记员 钟丹霞王日平