广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10288号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘志伟，男，1974年8月29日出生，汉族，身份证登记住址广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：卫冬云，广东盈进（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何德科，广东盈进（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭琴，女，1988年2月27日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：刘森，广东法全律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓宇峰，广东法全律师事务所实习人员。上诉人甘志伟因与被上诉人彭琴租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人甘志伟上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判甘志伟向彭琴退还定金129000元；2.撤销一审判决第三项，改判甘志伟向彭琴退还2020年2月1日至2月10日的租金16166元；3.撤销一审判决第四项，改判彭琴向甘志伟支付2020年2月11日至2020年4月14日租金102633元；4.由彭琴承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决甘志伟向彭琴全额退还定金258000元有失公允，疫情对甘志伟、彭琴均有影响，依据公平原则，甘志伟愿意退还50%定金129000元，另一半定金损失应由彭琴承担。二、甘志伟可向彭琴退还2020年2月1日至2月10日的租金16166元。在参考甘志伟与彭琴约定的租金与产权人广州市诚大置业有限公司（以下简称诚大公司）2020年3月20日《新租金减免通知》优惠的情况下，基于公平原则，甘志伟、彭琴应各承担50%的租金损失[（86000元11000元）÷30天×10天×50%]，所以甘志伟向彭琴退还2020年2月1日至2月10日租金16166元（已收28666元-应收12500元）。三、彭琴应向甘志伟支付2020年2月11日至2020年4月14日租金102633元（62500元+40133元）。四、一审判决没有查清甘志伟的实际租赁成本。根据甘志伟一审提交的其与彭琴的微信聊天记录可知，彭琴也是知悉甘志伟租赁的商铺是有进场费的这一重要事实，甘志伟支付150万元进场费是其租赁成本的主要构成部分，租期3年150万，即每月进场费为41666元，加上每月额外支付的租金10000元、管理费1000元，每月租赁成本为52666元，如果按照诚大公司减免2、3月租金（22000元），甘志伟仍亏损83332元。该经济损失应当按照公平原则由双方合理分担，否则诚大公司与彭琴都是疫情的受益方，只有甘志伟为疫情的受害方。另外，涉案合同合法有效，对双方均具有约束力，彭琴在商铺可以正常营业一个多月后仍以一份已经撤销的公告而拒不支付租金，构成违约，彭琴应对合同解除承担主要责任。甘志伟根据协议书第3条约定收回商铺属于合理维权，不应当承担全部损失。甘志伟按照协议有权没收全部定金，现基于疫情考虑自愿分担50%的损失，故甘志伟应退还50%的定金为宜。被上诉人彭琴二审答辩称：一审法院对本案认定事实清楚，法律关系定性准确，适用证据恰当，责任确定合理，审判程序合法，请求二审法院依法予以维持，以维护彭琴的合法权益。一、彭琴拖欠租金不存在恶意。2020年2月，受疫情防控措施影响，案涉商铺所在新中国大厦诚大时装广场停业停市，直至2020年3月5日复市。2020年3月3日、3月20日，诚大公司作出《租金减免通知》、《新租金减免通知》。根据国务院于2020年4月21日作出的会议决议，承租国有企业物业的，免租三个月。该等优惠应当由最终使用物业的租户享有。根据诚大公司的租金减免通知履行，彭琴不欠付租金，且实际预付的已经超过了合同期间应支付的租金。在此期间，彭琴以疫情防控影响经营及诚大公司作出的租金减免通知为依据要求甘志伟履行通知减免调整租金，甘志伟对此提出异议，双方对租金存在争议，彭琴在协商变更租金期间拖欠租金因对租金标准有争议所致，并非恶意。二、合同解除系由甘志伟提出，责任在于甘志伟。彭琴要求甘志伟按诚大公司的租金减免通知调整租金，甘志伟不同意，在双方对租金标准存在争议，且彭琴已诉至法院的情况下，甘志伟不应当强行将案涉商铺收回。甘志伟于2020年4月14日向彭琴送达《解除协议通知书》，强行将案涉商铺收回，致使合同目的无法实现，故合同解除的责任在于甘志伟。三、（2020）粤0103民初2381号民事判决中的诉讼事由与本案存在本质区别，对本案不具有参考价值。该案中提出解除合同的一方系承租方，而本案提出解除合同的一方系出租方（即甘志伟）。四、疫情影响对甘志伟并不造成损失。甘志伟与诚大公司签订《租赁合同》，由甘志伟向诚大公司承租案涉商铺，月租金10000元、管理费1000元；等等。甘志伟称其向诚大公司交纳150万元进场费无事实和法律依据。事实上，甘志伟作为转租方并未实际使用案涉商铺，诚大公司给予甘志伟疫情期间的租金减免，案涉商铺在一审诉讼期间已由甘志伟另行转租给他人，疫情并未造成甘志伟任何损失。而彭琴承租案涉商铺是为了经营，由于疫情影响，2020年2月份无法经营，3月复市后市场客流量骤减，造成生意惨淡，彭琴年前春节货存积压滞销，损失巨大。彭琴于2020年4月1日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.彭琴与甘志伟于2019年5月21日签署的《协议书》在2020年4月14日解除；2.甘志伟退还彭琴已支付的2020年2月1日至2月10日的租金17486元[申请人已支付2月份10天租金28666元扣除4月份所需支付的13天租金11180元（按涉案档口所在市场的租金减免通知计算）]；3.甘志伟退还彭琴租金预付款258000元及资金占用利息（利息以258000元为本金，自起诉之日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费用等由甘志伟承担。甘志伟反诉请求判令：1.确认甘志伟与彭琴之间的《协议书》于2020年4月14日正式解除；2.彭琴支付甘志伟2020年2月11日至2020年4月14日的租金183466.67元及滞纳金（2020年2月份的滞纳金以86000元为本金，自2020年2月11日起算至实际付清之日止，2020年3月份的滞纳金以86000元为本金，自2020年3月11日起算至实际付清之日止，2020年4月份的滞纳金以86000元为本金，自2020年4月11日起算至实际付清之日止，按年利率24%计算），暂计191598元；3.彭琴承担本案诉讼费用。一审法院查明事实如下：2019年5月16日，甘志伟与诚大公司签订《租赁合同》，由甘志伟向诚大公司承租十三行路1号新中国大厦诚大时装广场XX楼XX商铺（以下简称案涉商铺），租期2019年8月11日至2022年8月10日止，月租金10000元、管理费1000元；等等。2019年5月21日，甘志伟（甲方）与彭琴（乙方）签订《协议书》，约定：甲方同意将新中国大厦诚大时装广场XX楼XX号商铺出租给乙方作经营服装之用；协议期限从2019年8月11日至2020年8月10日止；商铺每月租金86000元，乙方必须在每自然月10号前将商铺次月的租金一次性缴交给甲方。乙方在本协议签订之日向甲方预缴3个月的租金共计258000元整，以作定金。如乙方无违约或其他应扣除定金行为的，定金在协议期限最后3个月内作租金抵扣；乙方应按时缴清次月租金，逾期不缴或未缴清的，除应如数缴清外，每逾期一天，甲方有权收取应缴金额2%作为滞纳金；逾期3天不缴或未缴清的，甲方无需通知乙方本协议即自动解除，甲方有权收回商铺且定金不予退还。乙方应在协议解除之日将商铺内的全部物品搬离，如未按时搬离，即视为乙方放弃商铺内全部物品所有权，甲方有权自由处置商铺内的全部物品及商铺的使用经营权；租赁期限内，因商场须进行消防安全整改、设施设备改建或政府规划、政策调整以及诚大时装广场升级改造等原因造成商铺无法继续使用的，甲方按乙方实际使用天数扣除相应租金，剩余租金、定金无息退还乙方，甲方不作任何补偿；等等。协议签订后，甘志伟依约将案涉商铺交付彭琴使用，彭琴依约向甘志伟支付了定金258000元。彭琴已按月足额向甘志伟支付租金至2020年2月10日。因受疫情防控措影响，案涉商铺所在商场在2020年2月份停市，直至2020年3月5日案涉商铺所在商场才开市。2020年3月3日，诚大公司作出《租金减免通知》，具体如下：一、免收3月份租金和管理费；二、4、5、6月份减租70%，即每月收取三折租金和正常管理费；三、7、8、9月份减租50%，即每月收取五折租金和正常管理费；四、10、11、12月份减租30%，即每月收取七折租金和正常管理费；五、延长与档主租赁合同期一个月。按诚大公司与档主签订的租赁合同条款即租金约定顺延执行（一楼层租赁合同届满日期由原来2020年8月10日延长至2020年9月10日，二、三楼层租赁合同届满日期由原来2022年8月10日延长至2022年9月10日）。2020年3月20日，诚大公司作出《新租金减免通知》，载明撤销3月3日的租金减免通知作废各条款内容。2020年新的租金减免优惠具体如下：二、三楼：1.免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2.档主和终端租户的二手租赁合约届满期统一延长至8月31日，我公司免收8月11日至8月31日的租金和管理费。自营商户同样享有此优惠；3、我公司延长与档主的租赁合同期，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2023年1月31日；4、按我公司与档主签订的租赁合同约定每年租金递增5%，我公司免收2020年9月至2021年8月租金5%的递增金额；5、存在二手租赁的，档主必须按第1条、第2条的内容，免收2、3月及8月11日至8月31日二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款；一楼：1.免收2、3月份租金和管理费（这期间部分已收取租金的顺延至抵扣4月份的租金费用）；2.我公司延长与档主的租赁合同，与档主签订的租赁合同条款及租金约定顺延执行，届满日期由原来2022年8月10日延长至2020年10月10日；3.存在二手租赁的，档主必须按第1条的内容免收2、3月份二手终端租户的全额租金，否则不能享受以上我公司的各优惠条款。一审诉讼期间，甘志伟提交微信聊天记录、催缴通知书及送达凭证与视频、解除协议通知书及送达凭证与视频，证明甘志伟多次积极与彭琴协商租金减免方案，给予彭琴优惠，但彭琴均不同意，同时在2020年4月10日及4月12日向彭琴送达了催缴通知书，彭琴仍然拒不履行交租义务，构成严重违约，故2020年4月14日，甘志伟以彭琴逾期支付租金已超三日为由，向彭琴送达了解除协议通知书，告知彭琴解除双方签订的协议书、没收其已缴纳的定金并要求其在4月14日前自动撤出商铺。彭琴质证认为：微信聊天记录不完整，虽然双方多次协商租金减免方案，但未达成一致意见；对于催缴通知书，没有收到2020年4月10日的催缴通知书，而2020年4月12日的通知书在2020年4月16日才收到；确认在2020年4月14日晚上收到《解除协议通知书》，但在收到之前，案涉商铺已经被清场。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为：彭琴与甘志伟签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于协议书的解除问题，甘志伟于2020年4月14日收回案涉商铺，合同的目的已不可能实现，且双方对合同解除均无异议，故一审法院确认双方之间的协议书于2020年4月14日解除。对于定金应否退还问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对甘志伟的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复。在此期间，彭琴以疫情防控影响其经营而要求减免租金，甘志伟对此提出异议，彭琴在协商变更租金期间拖欠租金因其对租金标准有争议所致，并非恶意，故甘志伟以彭琴拖欠租金为由要求没收彭琴的定金依据不足，一审法院不予支持，甘志伟应将定金258000元退还给彭琴。因甘志伟不存在占用彭琴资金的事实，彭琴主张资金占用利息缺乏依据，一审法院不予支持。对彭琴未付的2020年2月11日至2020年4月14日的租金问题，彭琴租赁案涉商铺的目的是经营服装生意，疫情防控措施导致其在2020年2月3日至3月4日期间无法开门营业产生了实际损失。鉴于疫情对双方经营均有影响，依据公平原则及参考诚大公司于2020年3月20日公布的《新租金减免通知》，一审法院酌定甘志伟应免收彭琴2020年2月、3月租金，2020年4月1日至2020年4月14日的租金彭琴按86000元/月交纳（即租金为40133元），甘志伟收取的彭琴2020年2月1日至2月10日的租金28666元应予退还。对于甘志伟反诉主张的多出部分租金，一审法院不予支持，依法予以驳回。至于甘志伟反诉主张的逾期付款滞纳金问题。如前述原因，案涉商铺的《协议书》解除主要受疫情防控影响，致使双方对缓交租金产生争议，《协议书》的解除不可归责于双方，故对甘志伟反诉主张的逾期付款滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（五）项、第九十八条的规定，一审法院于2020年12月24日判决如下：一、确认原告彭琴与被告甘志伟于2019年5月12日签署的《协议书》于2020年4月14日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十内，被告甘志伟向原告彭琴退还定金258000元；三、自本判决发生法律效力之日起十内，被告甘志伟向原告彭琴退还2020年2月1日至2月10日的租金28666元；四、自本判决发生法律效力之日起十内，原告彭琴向被告甘志伟支付2020年4月1日至2020年4月14日期间的租金40133元；五、驳回原告彭琴其它诉讼请求；六、驳回被告甘志伟其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2717元，原告彭琴负担172元，被告甘志伟负担2545元。反诉受理费2066元，原告彭琴负担433元，被告甘志伟负担1633元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。案涉双方之间签订的《联营协议书》名为联营实为租赁。本院据此依法明确本案案由为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、甘志伟上诉主张没收案涉全部定金（预付款）能否成立；二、案涉档口租金计付的问题。对此，本院认定如下：关于争议焦点一，甘志伟上诉主张没收案涉全部定金（预付款）能否成立。彭琴在2020年2月3日至3月4日期间受疫情防控措施影响，无法使用商铺经营，所遭受损失事实明显，2020年3月3日、3月20日诚大公司亦先后作出对包括案涉商铺在内物业租金减免优惠通知。在此情况下，彭琴向甘志伟提出减免租金请求遭到拒绝，双方因此发生争议，彭琴在双方最终未能确定租金减免标准之前暂缓交纳租金，有其正当理由。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。甘志伟主张彭琴逾期交租构成违约，并要求没收彭琴的定金，与之不符。一审法院结合本案具体事实，判令甘志伟向彭琴退还全部定金，合法有据，本院予以维持。关于争议焦点二，案涉档口租金计付的问题。2020年2月份因疫情影响，新中国大厦管理方为保障人民生命健康安全需要，严格落实政府相关疫情防控政策对案涉商铺所在商场采取休市措施，导致案涉商铺无法正常经营使用。一审法院结合具体案件事实，依据公平原则并参照诚大公司于2020年3月20日公布的《新租金减免通知》，酌定甘志伟免收彭琴2020年2月、3月租金，彭琴依约应向甘志伟支付2020年4月1日至4月14日的租金，并退还已付2020年2月1日至2月10日的租金，并无不妥，甘志伟对此提起的上诉主张，不能成立。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人甘志伟的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4360元，由上诉人甘志伟负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二一年六月二十五日书记员  纪惠敏黄晶晶