广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8658号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖二梅，女，1974年9月17日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：王鼎，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴小红，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李海涛，男，1985年6月1日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：李海飞，系李海涛哥哥。原审被告：广州市海珠区瑞宝街石溪第二经济合作社。住所地：广州市海珠区石溪村富全街8号。法定代表人：何志勇。上诉人肖二梅因与被上诉人李海涛、原审被告广州市海珠区瑞宝街石溪第二经济合作社（下简称合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖二梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判驳回李海涛要求肖二梅退还55000元入场费的诉讼请求；3.一审及二审诉讼费用由李海涛承担。事实和理由：进场费是承租人获取租赁房屋使用权的对价，是承租人一次性向出租人支付的租金，这是房屋租赁市场中的商业惯例，因此，该笔费用应属已支付的租金。一审判决已驳回了李海涛要求退还已支付租金的诉讼请求，但对入场费性质认定错误，导致判决我方返还李海涛入场费，应予纠正，特提出上诉。李海涛辩称，肖二梅的上诉请求不合理，应予驳回，其开具给我方的收据上清楚记载是入场费，而且涉案房屋没有规划报建，不能办理经营证照，不能实现餐饮经营的目的，我方在签订合同时有录音，如果不能经营餐饮对方是要退钱的。合作社称其同意肖二梅的上诉意见。李海涛于2020年6月5日向一审法院起诉请求：1、确认李海涛与肖二梅签订的《场地使用协议书》无效；2、判决肖二梅返还一次性入场费55000元、押金13000元、2019年5月11日至2020年3月31日已交的租金及李海涛购买经营必需品费用合计164531元，并按中国人民银行发布同期贷款利率计算2019年5月11日至判决生效之日的利息；3、判决肖二梅退回李海涛2019年5月11日至2020年6月30日的租金差额9425元；4、判决肖二梅赔偿李海涛搬迁费5000元；5、判决肖二梅赔偿李海涛2019年12月19日至法院判决生效之日的失业损失；6、判决肖二梅和合作社承担诉讼费。肖二梅反诉请求：1.李海涛向我方支付2020年3月至实际返还房屋之日止的房屋使用费，每月按照6300元计算，其中2020年3月已支付3500元；2.李海涛支付水电费2470.2元、从2020年3月1日起按每月200元计算至实际返还房屋之日止的治卫费；3.李海涛承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2019年5月7日，合作社（甲方）与熊辉明（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于石溪村富全街85号（以下简称：涉案房屋），总面积68平方米，租用年限3.5年，从2019年6月1日起至2022年6月1日止。本合同承租物仅用于经营商业用途，需符合海珠区村社集体物业业态升级的要求，不能用作餐饮和印刷及相关后工序、仓储、布匹、物流、制衣行业等低端业态，且符合环保部门的要求。乙方在租赁期内，未征得甲方同意不得私自将本合同转让、承租物转（分）租，否则视乙方违约。只有经甲方书面同意后，乙方可将承租物转（分）租，但转（分）租部分的管理工作由乙方负责，包括向转（分）租户收取租金及综合管治费等。如发生转（分）租行为，乙方还必须遵守下列条款：1、转（分）租期限不得超过乙方对甲方的承租期限；2、转（分）租承租物的用途不得超出本合同规定的用途；等。2019年5月11日，李海涛（乙方）与肖二梅（甲方）签订《场地使用协议》（该协议由李海涛提交），约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，从2019年5月18日至2022年12月30日止。场地使用费按6500元/月计算，每月1至5号为交费期，乙方须于上述期限内向甲方缴纳当月的场地使用费和上月的水电费，逾期交付的，每逾期1日，乙方必须按应交场地使用费的金额千分之五向甲方支付违约金；……逾期30天不缴纳时，甲方有权解约并收回场地使用权，对乙方在上述场地内的物资，乙方应在限制进出之日20天内到甲方办事处协商处理，如超期不到作乙方自动弃产处理；乙方向甲方交纳保证金13000元；协议期满时或遇国家单位征地、城中村改造、村社建设致使协议提前终止，如乙方无拖欠甲方任何款项，该保证金无息退回乙方；乙方在该场地经营的项目，必须符合环保要求，不得经营废品回收、国家违禁品、易燃易爆及漂染、印染、洗水等污染环境的项目；可经营早餐及非重油烟饮食；双方如有违反本条的，有权提前终止协议，保证金及相关费用按使用时间的标准收取或退还；乙方在协议期满或提前终止时，应于甲方限定之日搬迁完毕，并将场地交还给甲方；等。该协议载明甲方名称为“广州市新天成物业管理有限公司”，落款签名为肖二梅签名及捺印。肖二梅称“广州市新天成物业管理有限公司”并未实际成立。肖二梅确认自2019年10月起每月租金按照6300元支付。肖二梅提交另一份李海涛、肖二梅签订的《场地使用协议》，该份协议的内容、签署时间与李海涛提交的《场地使用协议》基本一致，仅场地经营范围表述为“乙方在该场地经营的项目，必须符合环保要求，不得经营废品回收、国家违禁品、易燃易爆及漂染、印染、洗水等污染环境的项目，该场地不能经营饮食（如酒楼、大排档、小食店、粥粉面档等）、及国家禁止经营的项目等。乙方如有违反本条的，甲方有权提前终止协议，保证金不退并追究乙方的违约责任”。关于两份《场地使用协议》，李海涛称是先签订了肖二梅提交的《场地使用协议》，肖二梅告知涉案房屋不能经营餐饮，李海涛要求其退回押金，但肖二梅不同意，才对《场地使用协议》作出修改，形成李海涛提交的《场地使用协议》。肖二梅不予确认，称是先签订了李海涛提交的《场地使用协议》，后经熊辉明提醒，告知李海涛涉案房屋不得经营餐饮，双方才重新签订了肖二梅提交的《场地使用协议》，但基于对李海涛的信任，双方并无对上一份《场地使用协议》进行当面销毁，才致使成为李海涛的证据提交。2019年6月10日，熊辉明向合作社递交《转租申请函》，载明需要将涉案房屋转租给李海涛，并承诺转租期限不得超过其对合作社的承租期限、其与李海涛的债权债务与合作社无关；等。合作社于2019年6月12日在该申请函上盖章，并备注“同意申请”。2019年12月19日，广州市海珠区市场监督管理局向李海涛出具《责令改正通知书》，载明“李海涛：经查，你未依法取得营业执照，在广州市海珠区富全街85号从事了粥粉面经营互动。你的上述行为，违反了《无证无照经营查处办法》第二条的规定，依据《无证无照经营查处办法》第六条和第十一条第一款第（一）项的规定，现责令你立即停止相关经营活动……”。李海涛确认收到该通知书后，依然无证无照经营商铺至2020年5月，此后将涉案房屋上锁。李海涛提交其与肖二梅的微信聊天记录，其中2020年6月5日肖二梅发送微信“李海涛，档口在治安队全程拍摄下打开门锁。如你方需要处理档口物资，请在2020年6月6日12点前联系我方协商，否则视为你自动放弃处理”，李海涛回复微信“你再敢动我的东西试试看”。肖二梅提供租金通知单若干，其中载明水电费表数、费用，肖二梅提供微信记录证明通过微信将租金通知单送达给李海涛。李海涛不同意支付2020年3月之后的水电费，但未对水电费金额提出异议。肖二梅与熊辉明为夫妻关系，登记结婚时间为2006年12月6日。熊辉明于2020年7月23日接受法庭询问时表示，其是委托肖二梅对涉案房屋的出租事宜进行管理，委托权限包括签订租赁合同、收取租金、保证金等费用、解除租赁合同收回涉案房屋、进行与租赁涉案房屋有关的诉讼等，其对李海涛承租涉案房屋并支付租金、押金、入场费等事宜是知情并同意的，其对于肖二梅在诉讼过程中的诉讼行为予以确认，其不会以个人名义起诉李海涛主张租赁关系的权利义务。合作社出具《产权具结书》，载明“海珠区石溪村富全街85号是我单位物业，由于历史遗留原因，该物业至今尚未办理产权证。现出租给郑惠婵作办公用途，面积68平方米。今后该物业若发生任何产权纠纷我单位愿负一切责任”。庭审中，肖二梅、合作社均确认涉案房屋未进行规划报建，未取得产权登记。经释明，李海涛表示坚持其诉讼请求；肖二梅坚持其反诉请求。李海涛自2020年3月起未足额支付租金（2020年3月仅支付租金3500元），李海涛称因涉案房屋无法办理餐饮类营业执照，认为合同目的无法实现，故拒付租金；肖二梅确认李海涛拒付租金的原因，但认为李海涛一直使用涉案房屋至2020年5月。李海涛主张双方的租赁关系于2019年12月19日解除，肖二梅主张双方的租赁关系于肖二梅于2020年7月15日提起反诉之日解除。李海涛提供送货单、网上购物记录等拟证明为经营购买了家具家电等，肖二梅和合作社对此不予确认。一审诉讼过程中，李海涛及肖二梅均确认李海涛支付押金13000元、入场费55000元；均确认李海涛足额支付租金、治安管理费至2020年2月，其中治安管理费为双方口头约定，每月200元；均确认李海涛仅支付了2020年3月的租金3500元；均确认李海涛使用涉案商铺经营肠粉店；均确认涉案房屋已于2020年8月11日由肖二梅收回，屋内可移动物品已由李海涛搬走。李海涛在诉讼过程中撤回装修费用及装修装饰残值评估申请。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证，故李海涛与肖二梅签订的《场地使用协议书》属于无效合同，李海涛此前支付的租金实际为房屋使用费。肖二梅明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证，不具备办理餐饮类营业执照的条件，仍出租给李海涛做餐饮使用，存在一定过错；李海涛作为承租方，未了解清楚房屋产权问题及办证问题，明知无法办理餐饮类营业执照仍无证经营，同样存在一定过错。考虑双方过错程度，从公平合理原则出发，鉴于李海涛实际已使用涉案房屋进行经营并由此获利，李海涛主张肖二梅退回入场费55000元、履约押金13000元，合法有据，一审法院予以支持；但李海涛要求退回2019年5月11日至2020年3月已付租金并支付利息，支付入场费及履约押金的利息，均缺乏事实依据，一审法院不予支持。李海涛主张购置经营必需品损失及搬迁费用，但购置经营物品是李海涛经营店铺的必要支出，且李海涛于2020年8月11日交还房屋时已将涉案房屋内的可移动物品搬走，腾空交还场地亦是李海涛的合理义务，故李海涛主张购置经营必需品损失及利息、搬迁费损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。本案为租赁合同纠纷，李海涛主张失业损失，缺乏法律依据，一审法院不予支持。李海涛虽称涉案房屋无法办理餐饮类营业执照，但李海涛依然使用涉案房屋无证经营至2020年5月，且实际占用涉案房屋至2020年8月11日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方均确认每月租金为6300元，故肖二梅反诉要求李海涛支付自2020年3月至2020年8月11日止的房屋使用费，合法有理，一审法院核定李海涛应支付房屋使用费30310元（6300元/月×5个月+6300元/月÷30天×11天-3500元已付）。至于水电费，从双方提供的证据和庭审陈述可以看出，肖二梅是每月通过开具租金通知单、微信发送通知单的形式，将应缴水电费告知给李海涛，李海涛依据该通知单缴纳水电费用；现肖二梅已提供租金通知单、微信记录，李海涛虽不同意支付2020年3月之后的水电费，但李海涛实际使用涉案房屋进行经营，且李海涛未对水电费金额提出异议，故一审法院对肖二梅主张的水电费2470.2元予以确认，李海涛应予以支付。关于治卫费，该费用并无合同约定，但双方均确认每月按200元的标准实际支付，故肖二梅主张治卫费1000元，合法有据，一审法院予以支持。李海涛主张合作社承担连带责任，但本案为租赁合同纠纷，合作社并非合同相对方，且合作社并未实际收取李海涛的费用，故李海涛主张合作社承担连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，李海涛应向支付肖二梅支付房屋使用费30310元、水电费2470.2元、治卫费1000元，合计33780.2元；肖二梅应退回李海涛入场费55000元、押金13000元，合计68000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，一审法院于2020年11月23日判决如下：一、李海涛在本判决生效之日起10日内支付2020年3月至2020年8月11日的房屋使用费30310元、水电费2470.2元、治卫费1000元给肖二梅；二、肖二梅在本判决生效之日起10日内退回入场费55000元、押金13000元给李海涛；三、驳回李海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3934元（含本诉受理费3641元、反诉费293元），由李海涛负担2438元（含本诉受理费2145元、反诉费293元），肖二梅负担本诉受理费1496元。本院对一审法院查明事实予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，一审期间，李海涛提供了其哥哥李海飞与肖二梅的电话录音，录音中，李海飞反复强调其用来经营早餐店，如果不能经营早餐和非重油烟饮食怎么办，肖二梅则回答早餐不可能不给做，隔壁就在做，拉肠都不给做就退回给你，煲仔饭在门口很大油烟，不敢保证，牛杂啊，早餐啊，豆浆啊，拉肠啊，粥粉面这些肯定没问题，如果早餐都不能做，肠粉都不能做，就把那个退给你。肖二梅在二审期间表示，该录音是双方在签订第一份租赁合同时双方协商的过程，最终并没有落实到合同中，双方约定应以最终的书面合同为准。二审期间，双方当事人均确认案涉合同并未约定入场费，系肖二梅开出的收据中载明该费用为55000元入场费，肖二梅主张该费用是其提前收取的租金，是针对实际使用期限内的租金；李海涛则主张该费用是保证其进入场地可以实现经营目的。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉55000元入场费应否退还给李海涛。对此，认定如下：涉案商铺未取得规划报建手续，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方就涉案商铺签订的租赁合同无效，认定正确，本院予以维持。关于案涉55000元入场费，案涉租赁合同并未约定该笔费用，上诉人肖二梅主张该费用为其提前针对商铺实际使用时间一次性收取的租金故不予退还，该主张并无相应依据，本院不予支持。入场费作为取得承租权的对价，司法实践中，在合同无效的情况下，一般判令出租人按比例退还剩余租赁期限的入场费，但本案李海涛提供的录音资料中，在李海涛的哥哥亦即本案其委托诉讼代理人李海飞反复表示对于案涉店铺能否经营合同约定的早餐和非重油烟饮食的担心时，肖二梅明确表态如果连早餐和肠粉都不能经营，其“就把那个退给你”。肖二梅主张该录音是双方签订李海涛提供的第一份合同的协商过程、双方最终的权利义务以肖二梅提供的第二份合同为准，本院认为，从双方的沟通经过和李海涛承租之后的确从事餐饮经营来看，显然李海涛主张的肖二梅提供的明确约定不得经营饮食的合同才是双方签订的第一份合同。正因为李海涛准备从事餐饮经营，其才会在签订第一份合同之后重新与出租人协商签订其提供的第二份合同，才会在录音中不停强调其要从事餐饮经营、不断追问如不能经营该怎么处理，并有意识地录音以保留证据。肖二梅关于两份合同签订过程的陈述不能合理解释李海涛为何在争取到经营餐饮之后又愿意重新签订合同约定不得经营餐饮，显然不符合实际情况。考虑到肖二梅向法庭作虚假陈述，而市场监管部门认定李海涛无照从事粥粉面经营活动责令其停止经营，根据肖二梅在录音中承诺的退还费用的情况，李海涛将肖二梅承诺退还的上述费用理解为保证金和入场费，一审法院判令肖二梅予以退还符合本案实际情况，本院予以维持。综上所述,肖二梅的上诉请求与其在录音中的承诺不符，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理恰当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人肖二梅负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年六月二十八日法官助理眭翘书记员唐颖琪