上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初18844号原告：曹一鸣，男，1979年11月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陈燕萍，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：范章余，上海高达律师事务所律师。被告：蔡建国，男，1963年8月9日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：臧文婕，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王金鹏，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海天歌置业有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区创新西路XXX号。法定代表人：陆彦臣，总经理。委托诉讼代理人：王小军，上海恰宝律师事务所律师。原告曹一鸣与被告蔡建国、上海天歌置业有限公司(以下简称天歌公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2021年5月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序分别于2021年6月15日、6月18日公开开庭进行了审理。原告曹一鸣的委托诉讼代理人陈燕萍、范章余，被告蔡建国的委托诉讼代理人王金鹏，被告天歌公司的委托诉讼代理人王小军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹一鸣向本院提出诉讼请求：1.请求撤销(2021)沪0112执异90号执行裁定书；2.请求解除对上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的查封，停止对该房产的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回了上述第1项诉请。事实和理由：原告系商品房消费者。被告天歌公司系房地产开发商。被告蔡建国系被告天歌公司的债权人。2016年1月，原告向被告天歌公司购买涉案房屋。同年1月23日，双方签订《上海市商品房出售合同》。合同约定，房屋建筑面积为87.54平方米，单价为人民币(下同)20,000元，总房价为1,750,800元。原告已支付全部房款。被告天歌公司保证其向原告交付房屋时未设定抵押权或已清除设定的抵押权。2016年2月，被告天歌公司交付涉案房屋，原告进行装修并居住至今。嗣后，被告天歌公司未按照约定于2016年7月31日前办理房屋的过户手续。原告多次催促，被告天歌公司一直拖延至今。2020年5月，原告就过户办理产证事宜向浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)提起诉讼。2020年11月，浦东法院作出(2020)沪0115民初48990号民事判决书，查明了原告已全款付清了房款，亦确认了原告与被告天歌公司之间的买卖合同有效。2018年9月，因被告蔡建国与被告天歌公司之间的民间借贷纠纷案件，涉案房屋由闵行区人民法院(以下简称闵行法院)正式查封[案号为(2018)沪0112民初27308号]。原告于2020年10月提出执行异议，要求解除涉案房屋的查封，闵行法院作出(2021)沪0112执异90号执行裁定书，驳回了原告的某某申请。原告认为，原告作为商品房消费者，已履行了作为房屋买受人的全部义务，付清了全部房款，且实际居住使用、占有房屋至今，享有涉案房屋的物权期待权。原告无法约束被告天歌公司对购房款的使用，而被告蔡建国亦未对被告天歌公司的销售行为及钱款清偿进行约束。原告认为，在已全款付清购房款，且被查封执行的房屋系原告用于居住的房屋(原告名下无其他用于居住的房屋)的前提下，基于居住生存利益的考虑，原告的物权期待权应当优于申请执行人的债权。为此，原告提出执行异议之诉，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告蔡建国辩称：不认可原告的全部诉请。1.不动产物权的设立和转让经登记发生效力，闵行法院根据不动产登记信息判断和查封房屋，具有事实和法律依据。2.原告和被告天歌公司签订买卖合同时明知房屋已设立抵押，应当预见到购买房屋后不能办理登记变更的风险。3.原告与被告天歌公司在2016年1月23日签订了商品房出售合同，在长达五年多的时间内未能将涉案房屋在约定的期限内办理过户手续，未通过法律途径积极要求被告天歌公司履行合同，由此产生的不利后果应当由原告自行承担。被告天歌公司辩称：1.对原告的诉请，请求法院依法判决。2.天歌公司不具有作为被告的主体资格，天歌公司和原告之间的房屋买卖合同之前经浦东法院作了相关判决，原告在执行异议之诉中将天歌公司列为被告不适当，应列为第三人。本院经审理认定事实如下：上海市川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人为被告天歌公司。2016年1月23日，原告(乙方、买方)与被告天歌公司(甲方、卖方)就涉案房屋买卖事宜签订《上海市商品房出售合同》，该合同第三条约定，系争房屋总价款为1,750,800元。第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起15天内，甲方向乙方交付房屋。第十九条约定，2016年7月31日前，由乙方向上海市浦东新区建设局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2016年7月31日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%，2016年8月31日之日起的60日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。附件一中约定，乙方应于2016年1月5日前支付300,800元、2016年2月1日前支付60万元、2016年2月28日前支付85万元。附件四中他项信息中记载他项权利人为上海华融典当有限公司，债权金额250万元；厦门国际银行股份有限公司上海分行，债权金额1.7亿元。附件五中约定，在业主委员会成立前，涉案房屋由甲方委托案外人上海隆庆物业管理有限公司根据《上海市居住物业管理条例》实施管理。上述合同签署后，张莲芳分别于2016年1月5日、2月2日、3月2日、3月29日通过POS机代原告向被告天歌公司转账30万元、600,800元、7万元、13万元及34万元。案外人张某某于2016年3月2日通过银行转账代原告向被告天歌公司支付19万元及12万元。2016年3月29日，被告天歌公司将涉案房屋交付原告。2018年9月4日，蔡建国诉至本院，请求法院判决天歌公司归还借款、利息以及对天歌公司名下四套享有抵押权的房屋进行处置。本院于2019年8月20日作出(2018)沪0112民初27308号民事判决。判决：一、被告上海天歌置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告蔡建国借款本金6,919,841.04元；二、被告上海天歌置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡建国以6,919,841.04元为基数，自2017年4月2日始至实际清偿之日止，按月息2％计算的借款利息；三、若被告上海天歌置业有限公司未全部履行上述第一项、第二项偿债义务，原告蔡建国可以与被告上海天歌置业有限公司协议，将被告上海天歌置业有限公司抵押的上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室的房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告上海天歌置业有限公司所有；不足部分由被告上海天歌置业有限公司清偿。该案审理中，本院于2018年9月6日查封了涉案房屋。2019年10月21日，蔡建国向本院申请执行。后曹一鸣对本院的财产保全措施提出异议，本院审理后于2021年4月26日作出(2021)沪0112执异90号执行裁定书，裁定驳回曹一鸣的某某请求。原告遂向本院提起本案诉讼。2020年7月10日，曹一鸣诉至浦东法院，请求判决天歌公司注销涉案房屋上的抵押登记、支付逾期办理房产证的违约金。浦东法院于2020年11月16日作出(2020)沪0115民初48990号民事判决，认为曹一鸣与天歌公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，因天歌公司原因致曹一鸣无法在2016年7月31日前取得小产证的，天歌公司应按总房价款的1%向曹一鸣承担违约责任。遂判决：被告上海天歌置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告曹一鸣违约金17,508元。该法律文书已经生效。另查明，涉案房屋上目前仍登记有抵押权人为上海华融典当有限公司的抵押权。另外，因被告天歌公司与案外人之间的债权债务纠纷，涉案房屋分别被本院(2018)沪0112民初27308号案件正式查封，本院(2018)沪0112民初27323号、(2018)沪0112民初27242号、(2018)沪0112民初27243号、(2018)沪0112民初27244号案件轮候查封。以上事实，由本院(2021)沪0112执异90号执行裁定书、(2018)沪0112民初27308号民事判决书、协助执行通知书、(2019)沪0112执9537号执行裁定书、上海市商品房出售合同、浦东法院(2020)沪0115民初48990号民事判决书及该案相关材料、涉案房屋的付款凭证、涉案房屋的缴税凭证、水电燃气物业停车费发票及车位租赁协议、个人不动产登记信息查询记录、上海市不动产登记簿、户口簿、入户联系单、入户缴费清单、入户缴费凭证及收据、工商银行付款凭证、购房发票、上海市商品住宅维修基金收款凭证、上海市房地产登记申请材料，2017年2月4日原告名下住房查询结果、上海市不动产登记簿信息、2016年4月起物业费支付表、装修合同、补充合同及装修费发票、财产保全告知书及协助扣划存款通知书等证据以及当事人的陈述佐证并经庭审质证，本院予以确认。本案争议焦点为：原告的主张是否满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，享有排除执行的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院于2018年9月6日对涉案房屋进行查封，而根据上海市浦东新区人民法院查明的事实，原告在本院查封涉案房屋之前已经签订了合法有效的书面合同，且原告已付清房款1,750,800元。结合原告在本案中提供的日常生活缴费凭证及装修凭证亦印证了原告在法院查封前即已合法占有该房屋的事实。此外，原告还提交了个人不动产登记查询记录，显示原告名下并无其他用于居住的房屋。综上，原告主张的诉讼请求，已经满足了法律规定的条件，其主张要求排除闵行法院(2018)沪0112民初27308号案件对涉案房屋的执行，于法有据，本院予以支持。另外，对于被告天歌公司提出原告将其列为被告不适当，应列为第三人的辩称意见，本院认为，天歌公司在本案中对是否反对案外人的某某，并未作明确表态，因此其并不符合可以作为第三人的条件，对于其辩称意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行上海市浦东新区川沙路XXX弄XXX号XXX室房屋。案件受理费27,809.6元，由被告蔡建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈 洁人民陪审员 孙 宇人民陪审员 钱秀华二〇二一年六月二十五日书 记 员 黄志诚附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……