上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终514号上诉人（原审原告）：上海松江程功柏钢模服务站，住所地上海市松江区中山街道卖花桥路651号。投资人：潘弘清，总经理。委托诉讼代理人：谢锦春，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：方龙，德恒上海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海茸北资产经营有限公司，住所地上海市松江区茸北镇茸梅路149号。法定代表人：曹建东，总经理。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏梦婷，上海龙元律师事务所律师。上诉人上海松江程功柏钢模服务站（以下简称钢模服务站）与被上诉人上海茸北资产经营有限公司（以下简称茸北公司）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初9213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钢模服务站上诉请求：撤销一审判决，改判支持钢模服务站一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实有误。茸北公司提前解除双方租赁合同，就收回土地致钢模服务站产生的搬迁费用进行了评估，从客观上形成了要约和承诺，茸北公司将评估报告交给钢模服务站视为双方就补偿事宜达成了合意。本案请求权基础是茸北公司提前解约，但没有履行补偿义务。评估报告所涉地上建筑物并非违章建筑，涉案房屋被拆除系因政府进行土地整治，而非拆违。茸北公司提前解除合同应给予补偿。退一步讲，无论拆除的是否是违章建筑，既然茸北公司曾承诺根据评估报告对钢模服务站进行动迁补偿，则钢模服务站有权根据评估金额主张经济补偿。据此，请求二审法院支持钢模服务站的上诉请求。茸北公司辩称：不同意钢模服务站的上诉请求。本案一审审理中钢模服务站从未提出茸北公司系提前解除合同的主张，其确认在2002年至2012年期间，未经茸北公司或当地政府同意擅自搭建违章建筑，其应明知在双方租赁关系结束后，其便无法使用该些违章建筑。钢模服务站确认涉案土地上的钢模是在2019年搬走，故不存在提前解除合同的事实，合同系到期终止。双方从未达成补偿合意，茸北公司委托评估机构对涉案房屋进行评估，系为后续政府对涉案房屋进行处理保留必要证据。钢模服务站于一审中亦陈述涉案土地上两堆槽钢于2019年5月30日才搬离的原因是双方没有达成补偿合意。钢模服务站确认其在城管下达通知后自行拆除590平方米的钢结构，地上构筑物确认于2018年拆除部分，2019年拆除部分。请求二审法院驳回上诉，维持原判。钢模服务站向一审法院起诉请求：判令茸北公司赔偿钢模服务站损失1，411，860元。一审法院认定事实如下：涉案土地性质属于建设用地。2002年8月5日，钢模服务站（乙方）与案外人上海市松江区XX街道XX村民委员会（以下简称XX村委会，甲方）签订《土地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方第XX村民小组土地6亩（即涉案土地）作为乙方经营钢模租赁用地，租期十年，从2002年9月1日至2012年8月31日止，每亩每年租金为5，000元，每年一次性付清当年度租金。双方另对其他事宜进行了约定。合同订立后，村委会向钢模服务站交付土地，茸北公司向村委会支付围墙款45，620元及相应租金。2002年8月23日，钢模服务站就上述土地取得临时用地使用证，载明批准临时用地面积为陆亩（建筑面积208平方米），批准临时用地期限为自2002年8月23日至2004年8月22日，批准临时用地用途为服务站办公用房及职工宿舍。XX村撤村后，涉案土地归并茸北公司统一管理。2015年8月28日，钢模服务站作为承租方（乙方）、茸北公司作为出租方（甲方）签订《土地使用权出租合同》一份，约定钢模服务站承租茸北公司涉案土地使用权，占地6亩，范围东至XX公司，西至卖XX街XX房，南至XX厂，北至XX路；租赁用途：作钢模经营场所；租期为3年4个月，自2015年9月1日至2018年12月31日，租金及支付方式为2015年9月1日支付2015年9月1日至2015年12月31日租金14，000元，此后每年1月1日支付该年度租金42，000元。合同第五条第3款约定，乙方租赁甲方土地后，如需要在该土地上搭建临时设施的，必须经甲方同意并经政府有关部门批准，否则视为违章搭建，政府有关部门有权利予以拆除，并依法进行经济处罚。搭建临时设施的费用由乙方全部承担，乙方搭建的临时设施，应按政府部门批准的时限履行，到期应当自行拆除，如政府批准的临时设施时限等同于租赁土地的时限，到期后乙方可自行拆除，也可交给甲方，甲方不作任何补偿。第七条第1款约定，除甲方同意乙方续租外，合同租期届满之日或合同终止（不论何种原因终止）之日，乙方应返还该土地和有关设施设备……合同另对其他事宜进行了约定。2016年6月21日，上海市松江区城市管理行政执法局向上海市松江区XX路XX号业主出具《责令限期拆除违法建筑决定书》，载明涉案土地业主未经规划行政管理部门批准，擅自在XX路XX号的厂区内搭建伍幢结构469.65平方米的建筑，属于违法建筑，责令其限期至2016年6月30日16时前自行拆除上述违法建筑，逾期不拆除，依法强制拆除。2017年3月3日，上海国衡房地产估价公司（以下简称国衡公司）受茸北公司委托就涉案土地上的建筑物、房屋装修、附属设施及实物资产搬迁费用进行评估。2017年3月16日，茸北公司出具《关于估价结果一览表送达后自核、自查的情况说明》，要求户主及承租户结合估价结果一览表进行自核自查后，对存在遗漏的项目书面明确遗漏物品的名称、数量、存放地点，填写日期并签章后一周内送达茸北公司，一周后未送达的茸北公司将按自认无误作正确估价结果处理。钢模服务站向一审法院提交出具日期为2017年7月9日的估价结果一览表及相应明细一组，载明，单位名称程某（上海程功柏钢模服务站）；房屋坐落上海市松江区XX街道XX路；项目名称松江区XX街道土地整治项目；土地面积占地约6亩；建筑面积235.71平方米；估价目的协议补偿估价；价值类型：本次估价提供的评估价格是估价对象视同有证房屋的建安重置成本价格，经批准的企业自建房屋、房屋装修和构筑物的建安重置成本结合成新价格；未经批准企业自建房屋按委托方所确定的补偿标准计算；不可搬迁设备的重置成本结合成新的价格；可搬迁设备的拆卸、运输、安装调试费用；物资材料的搬迁补偿费用，具体补偿金额由协议双方协商确定。估价时点2017／3／3，估价结果为1，411，860元，其中：一、视同有证房屋249，353元，二、经批准自建房屋8，015元，三、房屋装修35，780元，四、附属设施413，792元，五、实物资产搬迁费用704，920元（其中可搬机器设备10，120元，物资搬迁694，800元）。上述一览表及明细无任何签章。钢模服务站述称，国衡公司前后出具过三份估价结果一览表，前两份一览表经钢模服务站核查并提出异议，最终形成了2017年7月9日的一览表，故茸北公司对于报告中载明的损失金额亦是认可的；茸北公司则质证认为，茸北公司委托评估系为了在政府部门强制拆除前实事求是的掌握强制拆除时的现状、财务价值而进行的预评估，估价结果一览表也载明估价目的是协议补偿估价，并非直接按照估价结果进行补偿，若双方协商不能达成一致，该估价结果一览表将不作为依据；该估价结果一览表及明细本身也未经签章，对该报告，茸北公司不予认可，不能作为钢模服务站损失的直接依据。一审中，钢模服务站自述：1、钢模服务站自签署第一份《土地租赁合同》后就开始搭建建筑物；2、估价结果一览表中载明的地上建筑物于2018年下半年拆除了大部分，剩余部分于2019年拆除。3、2017年年中，钢模服务站开始搬离涉案土地，至2017年11月搬剩两堆槽钢，该两堆槽钢于2019年5月30日搬离。茸北公司陈述：涉案土地于2017年纳入XX街道土地整治范围，违章建筑于合同到期前已拆除，2019年5月30日钢模服务站搬离后，茸北公司自行收回土地。一审法院认为，茸北公司、钢模服务站签订的《土地使用权出租合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。钢模服务站诉请主张茸北公司赔偿钢模服务站损失1，411，860元，该损失包括地上建筑物、房屋装修、附属设施费用以及搬迁费用，其数额依据为2017年7月9日形成的估价结果一览表及相应明细。就钢模服务站诉请能否得到支持，一审法院做如下分析：一、关于《土地使用权出租合同》的终止。钢模服务站自2002年8月5日起向XX村委会承租涉案土地用于经营钢模租赁，其租赁标的为土地使用权，地上建筑物除部分围墙系钢模服务站购自XX村委会以外，其余均由钢模服务站自行建造和搭建。此后，XX村撤村，茸北公司作为土地管理人另行与钢模服务站签订《土地使用权出租合同》，租赁标的仍为土地使用权，约定租期自2015年9月1日至2018年12月31日。虽然地上建筑物经政府部门认定属于违章建筑而拆除，但一则地上建筑物系钢模服务站自行搭建，其对违章后果应当有所预期，二则钢模服务站未举证证明租期内存在继续使用土地方面的障碍，三则钢模服务站实际占有使用土地至合同期届满后，故本案《土地使用权出租合同》系至2018年12月31日自然到期终止。二、关于钢模服务站主张的地上建筑物、房屋装修及附属设施费用，因缺乏依据，一审法院难以支持。理由如下：其一，根据民法关于添附的理论，在涉案土地上所建造房屋的权属应归土地使用权人所有，我国的房地产登记部门也是按照房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权主体相一致的原则进行房地产权属登记，故本案钢模服务站事实上亦无法取得其所建造房屋的产权，其对所建房屋（包括装修或附属设施）的合理预期应该是合同租期内土地有偿使用期间或者是经批准的临时用地期间相应的占有、使用和收益等权利。其二，根据审理查明的事实，钢模服务站自2002年8月5日与XX村委会签订《土地租赁合同》后开始建造地上建筑物，该合同履行期为10年，其获批准的临时用地期限为2002年8月23日至2004年8月22日，现钢模服务站实际使用至少已达14年，其自行使用取得的收益已经超出其建筑物建造、装修及附属设施添置所投入的费用。其三，钢模服务站未举证证明在《土地使用权出租合同》租期内进行过建筑物的建造、装饰装修或附属设施添置行为。综上，钢模服务站的相关诉请无法得到支持。三、关于钢模服务站主张的搬迁补偿。钢模服务站自述至2017年11月搬剩两堆槽钢，并最终于2019年5月30日全部搬离。一审法院认为，涉案《土地使用权出租合同》于2018年12月31日到期终止，钢模服务站理应搬离并向茸北公司返还土地，其主张由茸北公司承担搬迁费用，于法无据，一审法院不予支持。四、对于出具日期为2017年7月9日的估价结果一览表及相应明细，钢模服务站述称茸北公司曾与其达成一致，由茸北公司按照该一览表对钢模服务站进行补偿，但一则，茸北公司予以否认；二则，该一览表及明细未经估价公司或茸北公司签章确认；三则，一览表载明具体补偿金额由双方协商确定，现钢模服务站并未提交有效证据证明双方就补偿事宜和金额达成过一致意见，故其以该一览表直接向茸北公司主张赔偿，缺乏依据，一审法院难以支持。一审法院审理后，于2020年11月6日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十二条的规定，判决如下：驳回上海松江程功柏钢模服务站的诉讼请求。案件受理费17，507元，减半收取8，753.50元，由上海松江程功柏钢模服务站负担（已付）。本案二审中，钢模服务站向本院提交2005年9月21日租赁费交款通知、2008年9月1日租房合同、2012年9月1日和2014年9月1日集体土地使用权租赁合同，以此证明双方于2005年起形成涉案土地及房屋的租赁合同关系，并在到期后又连续三次续租。茸北公司对涉案土地及地上建筑物都是认可的，视同为经批准的房屋，同意钢模服务站使用，从未认定违章搭建，更没有要求拆除。茸北公司质证认为，上述证据均不是一审判决后形成的新证据，关于本案所涉租赁事实，一审法院已经查明，无需再举证。2012年合同到期后双方仅就涉案土地形成租赁关系，地上建筑系违章搭建不属于租赁范围，仅为附着在涉案土地的地上物由钢模服务站实际使用。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，钢模服务站和茸北公司签订的《土地使用权出租合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定租赁标的物系涉案土地，租赁期限自2015年9月1日至2018年12月31日止。在上述租赁期限内，茸北公司依约将涉案土地提供给钢模服务站占有使用，直至合同期限结束。因钢模服务站在涉案土地上自行搭建地上建筑物，城市管理执法部门出具《责令限期拆除违法建筑决定书》，责令将违章建筑限期拆除，逾期不拆除，依法强制拆除。在此情况下，涉案土地的地上建筑物的拆除系对违法行为的纠正，并无不当。对违法建造的地上建筑物的拆除，并不影响钢模服务站对涉案土地的占有使用，况且，钢模服务站亦自认其涉案土地上的两堆槽钢系于2019年5月30日即合同到期后搬离。据此，本院认为，双方合同系到期终止，钢模服务站上诉主张茸北公司提前解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于茸北公司自行委托鉴定机构在地上建筑物拆除前所作估价结果一览表及相应明细，其上所载明的估价目的是协议补偿估价，但该估价结果并无双方当事人的签章或备注，钢模服务站虽主张该估价结果的形成即可说明双方已达成补偿协议，但并无证据证明其与茸北公司达成直接按该估价结果进行补偿的合意。茸北公司称其委托估价的目的系为记录强制拆违前的情况，用以固定证据，该陈述符合常理且与法无悖。据此，钢模服务站主张茸北公司应直接按估价结果支付补偿费，缺乏事实和法律依据。涉案土地上被拆除的地上建筑物系钢模服务站自2002年8月5日从XX村委会租赁涉案土地后自行搭建，并无合法建设审批手续，而其获批的作为服务站办公用房及职工宿舍的临时用地使用证期限仅为2年，即2002年8月23日至2004年8月22日，而其与XX村委会签订的土地租赁合同期限为10年。至该些地上建筑被拆除时，钢模服务站就该些建筑物的使用和收益时间已远超过其合理预期时间。在钢模服务站和茸北公司签订的《土地使用权出租合同》的履行期间，钢模服务站并未另行建造建筑物或施以装修添附等，故钢模服务站主张地上建筑物、房屋装修及附属设施费用，本院不予支持。如前所述，该合同系到期终止，钢模服务站理应自行搬离涉案土地，故其主张茸北公司支付其搬迁费用，亦无依据，本院不予支持。综上所述，钢模服务站的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17，507元，由上诉人上海松江程功柏钢模服务站负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兴审 判 员  许 军审 判 员  陈蓓蓉二〇二一年六月四日法官助理  宋佩祯书 记 员  宋佩祯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……