广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8730号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州俏智文化传播有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南1601-1603号之十自编三层301房。法定代表人：郭橙，该公司总经理。上诉人（原审原告、反诉被告）：叶文武，男，1979年1月24日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。两上诉人共同委托诉讼代理人：杜骏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄建南，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州汇美发展有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路3号3002房。法定代表人：莫浩然。委托诉讼代理人：林惠圆，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓霞，广东一粤律师事务所律师。上诉人广州俏智文化传播有限公司（以下简称俏智公司）、叶文武与上诉人广州汇美发展有限公司（以下简称汇美公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初13798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。俏智公司、叶文武上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销一审判决第三项，改判俏智公司、叶文武仅需向汇美公司支付电梯厅墙面石材复原工程的工程款20479.22元；3.一、二审诉讼费由汇美公司承担。事实和理由：（一）俏智公司、叶文武已在2018年10月31日搬出涉案场地，不存在占用至2018年11月9日的情况。1.根据以往的履行情况来看，俏智公司、叶文武诚信极佳，且已经主动向汇美公司支付了2018年10月22日至10月31日期间的场地使用费，不可能也没必要拖欠另外9天的租金。2.汇美公司从未在《退租交接确认书》、《墙壁修复费用方案》等文件中要求俏智公司、叶文武支付2018年10月22日至11月10日期间的场地使用费，若俏智公司、叶文武仍拖欠租金，汇美公司在退租交接确认书中不会不载明欠租情况并同意办理交接手续。一审法院忽略了实践中大宗物业交接时出租方核实场地情况、审批交接手续需要时间等问题，应予纠正。3.汇美公司未能充分履行举证义务，本案现并无直接证据证明俏智公司、叶文武占用场地至2018年11月9日，该结论仅是根据11月9日的《退租交接确认书》的形成时间推定形成。根据汇美公司从未在诉讼前催缴俏智公司、叶文武支付占用期间费用及其未能举证存在催促行为的情况反向推论，汇美公司主张的俏智公司、叶文武存在超期占用场地至11月9日的情况并不属实。（二）俏智公司、叶文武不应向汇美公司支付相当于一个月租金数额的租金损失，汇美公司也不存在前述损失需由俏智公司、叶文武填平。1.俏智公司、叶文武愿意承担汇美公司提出的修复方案中列明的费用，在俏智公司、叶文武承担墙面修复费用的情况下，不应再继续承担其余的违约或损失赔偿责任。2.根据现有证据，汇美公司无法证实其损失存在，且一审法院也认为涉案场地是否空置及重新出租价格与俏智公司、叶文武未能按照合同约定修复受影响墙面之间不具有因果联系，因此一审法院要求俏智公司、叶文武承担租金损失的认定不符合逻辑。3.一审法院对一个违约情况并举适用了“填平损失、适用违约条款及惩罚性赔偿、另行补偿可得利益损失”等多重违约处罚准则，对俏智公司、叶文武不公平。4.一审判决一方面认定受影响墙面位于公摊部位不影响场地出租、场地出租依赖于市场情况，另一方面判令俏智公司、叶文武向汇美公司支付相当于一个月租金数额的租金损失，该认定与处理相互矛盾，应予纠正。5.电梯间石墙的受损情况轻微，仅存在难以辨析的色差，不存在石材缺损的情况，完全不影响汇美公司重新出租，其受损情况也不足以要求俏智公司、叶文武另行承担租金损失，一审法院的认定及处理没有充足的事实基础。汇美公司二审答辩称，（一）俏智公司、叶文武歪曲事实，其在2018年10月21日租赁期限届满之前并未主动向汇美公司申请延租，双方更不存在协商一致达成延长一周租赁期用于搬出涉案场地的约定。即使俏智公司、叶文武主动支付33427.74元的租金，也不能认定或推断其方已于2018年10月31日搬出租赁场地。《退租交接确认书》记载的交接时间是唯一能够证明俏智公司、叶文武交回租赁场地时间的证据，一审法院认为俏智公司、叶文武占用涉案场地至2018年11月9日有充分的事实和合同依据，应予维持。（二）一审法院酌情以一个月的租金来弥补修复工程工期的租金损失，本就对汇美公司不公平，现俏智公司、叶文武请求撤销该项判决不但违反法律规定和合同约定，更是与常理相违背。恢复工程的造价及其工期相对应的空置损失属于俏智公司、叶文武放弃履行恢复工程的合同义务而应承担的经济责任，该部分责任仅是补偿性质，没有违约金或赔偿金的区分，不存在多项违约处罚。不管是由谁恢复原状，最终都应按照实施该恢复工程所需施工期、施工材料成本及人工价格来确定施工造价和施工期的租金损失，一审法院仅判令俏智公司、叶文武支付一个月的租金来弥补损失，对汇美公司不公平。（三）俏智公司、叶文武认为一审法院对一个违约情况并举适用了多重违约处罚准则没有事实依据。对2018年10月22日至11月9日期间的租金，一审法院并没有支持合同约定的惩罚性双倍租金；对于汇美公司主张的恢复工程工期45天的租金损失没有支持，仅支持了部分工期损失；对2018年11月10日至12月25日期间的租金损失，一审法院没有支持更没有判决俏智公司、叶文武任何处罚性赔偿。汇美公司上诉请求：1.部分撤销一审判决第三项，改判俏智公司、叶文武应向汇美公司支付恢复工程工期45天的租金损失155439元（含石材供货期25天的租金损失86355元和施工工期20天期间租金损失69084元）；2.撤销一审判决第五项，改判俏智公司、叶文武应向汇美公司支付自2018年11月10日起至2018年12月25日止汇美公司等待俏智公司、叶文武自行修复期间的空置租金损失158893.2元；3.一、二审诉讼费和反诉费由俏智公司、叶文武承担。事实和理由：（一）一审判决酌情以一个月的租金来弥补修复工程工期的租金损失，缺乏事实依据。汇美公司一审提交的《工程预算书》已列明石材供货期25天、施工工期20天，工程价款85083.6元，该价款俏智公司、叶文武是确认的。汇美公司多次催促俏智公司、叶文武协商处理有分歧的复原工程工期问题，俏智公司、叶文武一直没有提供其能找到其他施工单位在更短供货期和施工工期内完成该工程的依据，因此，“合理期间内完成复原工程”应以上述《工程预算书》列明的时间为准。（二）一审法院以汇美公司没有按照《补充协议二》的约定及时安排复原工程以避免损失进一步扩大为由，不支持汇美公司2018年11月10日至2018年12月25日期间的空置租金损失，甚至认为电梯厅不属于涉案场地范围内，与事实相悖。1.汇美公司不存在故意扩大损失的行为，汇美公司在收到俏智公司、叶文武放弃修复的函件后，找了石材护理单位查看损坏情况、在施工单位春节回来复工后找了省内多个石材市场、与石材供应商及供货商协商等，前述周折的情况汇美公司在2019年6月已如实告知俏智公司、叶文武，可见汇美公司并没有故意拖延工程修复、扩大俏智公司、叶文武的损失。更重要的是，汇美公司并未主张俏智公司、叶文武2018年12月25日至2019年5月20日期间的租金损失，该期间损失系汇美公司自行承担，一审法院指责汇美公司未及时修复任由损失扩大毫无道理。2.一审法院认为电梯厅属于整层公共分摊部位、不属于涉案场地范围内系违背事实和常理的。涉案租赁合同第一条明确约定，涉案物业含公共分摊的建筑面积，电梯厅虽然属于整层的公共分摊部位，但确实属于涉案场地范围内，只是不属于套内专有部位而已。汇美公司是在俏智公司、叶文武确认电梯厅墙面石材损坏是其责任且复原工程责任亦由其承担的情况下，才同意俏智公司、叶文武先行撤场。俏智公司、叶文武在2018年11月10日撤场后直至2018年12月25日来函放弃修复，该期间造成的租金损失理应由俏智公司、叶文武承担。综上，一审法院关于电梯厅复原所需的工期补偿、俏智公司、叶文武拖延修复期间给汇美公司造成的房屋租金损失的认定与事实不符，应改判支持汇美公司的上诉请求。俏智公司、叶文武未提交书面答辩意见。俏智公司、叶文武向一审法院起诉请求：1.汇美公司向俏智公司退还履约保证金207252元；2.汇美公司向俏智公司支付资金占用利息（以207252元为本金，按照中国人民银行同类同期贷款利率标准计算，从2018年12月1日起计至汇美公司退还履约保证金之日止）；3.本案诉讼费用由汇美公司承担。汇美公司向一审法院反诉请求：1.汇美公司有权没收俏智公司、叶文武的保证金207252元；2.俏智公司、叶文武向汇美公司支付2018年10月22日至2018年11月9日逾期占用未付的占用期租金127025.42元及支付滞纳金（从2018年10月22日起计至实际付款之日止，按日万分之五的标准计算）；3.俏智公司、叶文武向汇美公司支付恢复工程的赔偿款175918.22元，其中工程款20479.22元，恢复工程工期45天的租金损失155439元（含石材供货期25天期间租金损失86355元和施工工期20天期间租金损失69084元）；4.俏智公司、叶文武向汇美公司支付2018年11月10日至2018年12月25日汇美公司等待俏智公司、叶文武自行修复期间的空置租金损失158893.2元；5.俏智公司、叶文武对500325.54元承担连带赔偿责任；6.俏智公司、叶文武承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：俏智公司原名称为“广州俏智智能工程有限公司”，于2019年12月4日变更为现名。2015年9月9日，汇美公司（出租方，甲方）与广州依澜生物科技有限公司（以下简称依澜公司，承租方，乙方）签订《汇美大厦租赁合同》（以下简称《合同》），约定：甲方租赁给乙方使用之物业位于广州市天河区金穗路3号的“汇美大厦”第28楼03单元（以下简称涉案场地），实测建筑面积为513.61平方米；物业租赁期限自2015年9月9日起至2018年4月21日止；租金按人民币计价……2017年9月9日至2018年4月21日月租金额为103626元；除享受装修免租的月份外，乙方应于各租赁月份的首日前将该月租金支付给甲方，例如租赁月为3月9日至4月8日，则该月租金应于3月9日前支付，乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应按逾期欠款总额的万分之五支付滞纳金，逾期超过一个月仍未支付的，乙方除应每日按逾期总额的万分之五支付滞纳金外，甲方有权解除合同；乙方与甲方签订本合同时须向甲方支付履约保证金187981.2元；履约保证金不能抵作租金、滞纳金、赔偿金和其他欠费，履约保证金于本合同期限届满，或双方协议解除本合同时，乙方在全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，归还了甲方该物业并清理场地撤场，同时经甲方验收该物业通过后7个工作日内，由甲方全额无息退还乙方，如本合同租赁期满，乙方仍有法律规定或本合同约定的应付款尚未支付完毕的，甲方可先扣除应付款后，再将剩余部分的履约保证金无息退还乙方；租赁期届满或解除合同之日，乙方应将承租物业按装修后完好状态交还甲方，所作固定装修不得拆除或破坏，甲方也不作补偿，所有甲方配套的全部设施，乙方不得拆除或移动，否则应承担由此给甲方造成的经济损失；乙方应按时足额交纳租金，如逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按所欠租金总额的万分之五向甲方支付滞纳金；租赁期届满或解除时，乙方应在当日内交还房屋及固定装修，乙方逾期不交还物业给甲方的，甲方除有权要求乙方按2倍的租金标准向甲方支付占用期的租金外，甲方有权派人接管该物业另行处置；租赁期届满或合同解除之日，双方应共同检查、交接物业，如发现物业自然损坏的由甲方负责，若是人为损坏的由乙方负责修复或赔偿；甲乙双方之间传递的信息如果涉及双方权利、义务的，应随时发出书面文件通知，合同中所列的甲乙双方的地址，即为甲乙双方的收件地址，若一方变更地址，须及时将变更地址以书面形式通知另一方等。《合同》末尾签章处显示汇美公司的地址为广州市天河区珠江新城金穗路3号汇美大厦3002房，依澜公司的联系人为杨声乾，地址为广州市天河区珠江新城金穗路3号汇美大厦2803。2016年1月20日，汇美公司（出租方，甲方）与依澜公司（原承租方及担保方，乙方1）、叶文武（新增承租方及担保方，乙方2）签署《汇美大厦租赁合同补充协议一》（以下简称《补充协议一》），约定：甲方与乙方1于2015年9月9日签订了关于甲方将涉案场地出租给乙方1的汇美大厦租赁合同，现乙方1由于公司业务原因，申请将其法人（即乙方2）作为该物业的共同承租人，同时将该物业的备案拆分为三间，以计划以乙方2为股东成立公司，现各方经友好协商，就相关事宜签订如下补充协议：各方同意增加乙方2作为该物业共同承租人，原租赁合同项下及本协议项下承租方的所有责任和义务由乙方1和乙方2（以下统称‘乙方’）共同承担，租赁物业的内部分隔、装修、验收等由乙方各方自行负责，与甲方无关；乙方1已缴纳的该物业的履约保证金及租金的发票甲方不予变更或退换，由乙方各方自行衔接调整；乙方1和乙方2同意并保证就原租赁合同及本协议项下承租方的所有义务及责任向甲方承担连带担保责任，担保期限至承租方的所有责任和义务履行完毕为止；本协议为原租赁合同的补充，与原租赁合同同具法律效力，本协议内容与原租赁合同不一致的地方，以本协议为准等。2016年5月8日，汇美公司（出租方，甲方）、杨声乾（2802承租方及担保方，乙方1）、傲澜公司（2802承租方及担保方，乙方2）、依澜公司（2803承租方及担保方，乙方3）、叶文武（2803承租方及担保方，乙方4）、案外人肖祖贵（2801＋2804承租方，乙方5）签署《汇美大厦租赁合同补充协议二》（以下简称《补充协议二》），约定：甲方与乙方1于2015年4月22日签订了关于广州市天河区金穗路3号汇美大厦2802单元物业的《汇美大厦租赁合同》，后与乙方1和乙方2签订了原租赁合同的补充协议一；2015年9月9日甲方与乙方3签订了关于涉案场地的《合同》，后与乙方3和乙方4签订了2803原租赁合同的补充协议一；2016年3月23日甲方与乙方5签订了关于广州市天河区金穗路3号汇美大厦2801＋2804单元物业的《汇美大厦租赁合同》；现乙方1、乙方2、乙方3、乙方4和乙方5（以下统称‘乙方’）希望统一公司整体对外形象，申请在28楼电梯厅公共区域位置加装服务台及背景板，现各方经友好协商，就相关事宜签订如下补充协议：乙方因为经营需要，申请在28楼电梯厅公共区域位置加装服务台及背景板，乙方就此项申请作出如下保证和安排……乙方保证在2801＋2804单元、2802单元或2803单元中任何一间的租赁合同届满之时或解除之时或装修改建被政府相关部门查核有违章并要求拆除之时，负责拆除相关改建和恢复原状，并承担相关的经济和法律责任（例如行政处罚），乙方同意在签订本协议时向甲方支付15000元的改建责任保证金；如乙方在2801＋2804单元、2802单元或2803单元中任何一间租赁期限届满前或租赁合同解除之时或装修改建被政府相关部门查核有违章并要求限期拆除之时，将上述改建工程恢复原状并承担了相应的经济及法律责任（例如行政处罚）后，甲方应在复原完工验收后三个工作日内全额无息退还改建责任保证金给乙方；如乙方在2801＋2804单元、2802单元或2803单元中任何一间租赁期限届满前或租赁合同解除之时或装修改建被政府相关部门查核有违章并要求限期拆除之时，未能将上述改动工程恢复原状的，甲方有权没收乙方缴纳的保证金并自行安排恢复工程，同时甲方有权要求乙方赔偿甲方相关的经济损失；乙方就各原租赁合同项下及本协议项下的承租方义务承担连带担保责任，担保期限至承租方义务履行完毕为止；本协议为各单元原租赁合同的补充，与各原租赁合同同具法律效力，本协议内容与各原租赁合同不一致的地方，以本协议为准等。2017年2月13日，汇美公司（出租方，甲方）与依澜公司（原承租方及担保方，乙方1）、叶文武（承租方及担保方，乙方2）、美澜公司（新增承租方及担保方，乙方3）、领澜公司（新增承租方及担保方，乙方4）签订《汇美大厦租赁合同补充协议三》（以下简称《补充协议三》），约定：甲方与乙方1于2015年9月9日签订了关于甲方将涉案场地出租给乙方1的《合同》，2016年1月20日应承租方的要求，甲方与乙方1和乙方2签订了《补充协议一》，后又应承租方的要求，与乙方1和乙方2及其承租2801房和2802房的关联方共同签订了《补充协议二》，现乙方2已在该物业成立了以其为股东的美澜公司（即乙方3）和领澜公司（即乙方4）并申请增加乙方3和乙方4为该物业的共同承租人，现各方经友好协商，就相关事宜签订如下补充协议：各方同意增加乙方3和乙方4作为该物业共同承租人，原租赁合同项下及本协议项下承租方的所有责任和义务由乙方1、乙方2、乙方3和乙方4共同承担，租赁物业的内部分隔、装修、验收等由乙方各方自行负责，与甲方无关；乙方1和乙方2已缴纳的该物业的履约保证金及租金的发票甲方不予变更或退换，由乙方各方自行衔接调整；乙方1、乙方2、乙方3和乙方4同意并保证就原租赁合同及各补充协议项下承租方的义务及责任向甲方承担连带担保责任，担保期限至承租方的所有责任和义务履行完毕为止;本协议为原租赁合同和补充协议一及补充协议二的补充，与原租赁合同和补充协议一及补充协议二同具法律效力，本协议内容与原租赁合同和补充协议一及补充协议二内容不一致的地方，以本协议为准等。2017年9月23日，汇美公司（出租方，甲方）与依澜公司（承租方及担保方，乙方1）、叶文武（承租方及担保方，乙方2）、美澜公司（承租方及担保方，乙方3）、领澜公司（承租方及担保方，乙方4）、案外人广州狮途健康管理有限公司（以下简称“狮途公司”，承租方及担保方，乙方5）签署《汇美大厦租赁合同补充协议四》（以下简称《补充协议四》），约定：甲方与乙方1于2015年9月9日签订了关于甲方将涉案场地出租给乙方1的《合同》，2016年1月20日应承租方的要求，甲方与乙方1和乙方2签订了《补充协议一》，后应承租方要求，与乙方1和乙方2及其承租2801房和2802房的关联方共同签订了《补充协议二》，后又与乙方1、乙方2、乙方3和乙方4共同签订了《补充协议三》，现众承租方和担保方再次要求重组和变更，要求以乙方2为股东的乙方5作为唯一的租赁备案承租人，特此各方经友好协商，就相关事宜签订如下补充协议：一、各方同意注销乙方3和乙方4作为该物业的备案承租人，改由乙方5作为2803房的唯一备案承租人，原租赁合同项下及各补充协议和本协议项下承租方的所有责任和义务由乙方1、乙方2、乙方3、乙方4和乙方5共同承担，租赁物业的内部分隔、装修、验收等由乙方各方自行负责，与甲方无关，乙方声明并保证原备案承租人乙方3和乙方4均已迁出该物业；乙方1、乙方2、乙方3、乙方4和乙方5同意并保证就原租赁合同及各补充协议项下承租方的义务及责任向甲方承担连带担保责任，担保期限至承租方的所有责任和义务履行完毕为止，本协议为原租赁合同和补充协议一、补充协议二及补充协议三的补充，与原租赁合同和补充协议一、补充协议二及补充协议三同具法律效力，本协议内容与原租赁合同和补充协议一、补充协议二及补充协议三内容不一致的地方，以本协议为准等。2018年4月20日，汇美公司（出租方，甲方）与依澜公司（承租方及担保方，乙方1）、叶文武（承租方及担保方，乙方2）、美澜公司（承租方及担保方，乙方3）、领澜公司（承租方及担保方，乙方4）、狮途公司（承租方及担保方，乙方5）、俏智公司（承租方及担保方，乙方6）签订《汇美大厦租赁合同补充协议五（续租）》（以下简称《补充协议五》），约定：因涉案场地租赁期限将于2018年4月21日届满，乙方2和以乙方2为法定代表人的乙方6希望短期续租6个月并同意一次性交齐续期间6个月的租金，其他共同承租方同意仅由乙方2和乙方6续租，特此各方就续租事宜友好协商，签订如下续租协议：续租期共6个月，从2018年4月22日起至2018年10月21日止，续租期月租金为103626元……乙方6应在2018年4月20日前签订本协议时，向甲方支付续租期6个月的总租金共621756元；续租期履约保证金为续租期首月租金的两倍，即207252元；履约保证金不能抵作租金、滞纳金、赔偿金和其他欠费，履约保证金于续租期限届满，或各方协议解除本租赁时，乙方6在全部缴清合同规定的各项费用，完全履行合同项下义务，归还了甲方该物业并清理场地撤场，同时经甲方验收该物业通过后7个工作日内，由甲方全额无息退还乙方6，如租赁期满，承租方仍有法律规定或合同约定的应付款尚未支付完毕的，甲方可先扣除应付款后，再将剩余部分的履约保证金无息退还乙方6；乙方2和乙方6同意并保证就原租赁合同、补充协议二及本协议项下承租方的义务及责任向甲方承担连带担保责任，担保期限至承租方的所有责任和义务履行完毕为止；除上述列明的变更外，该物业的其它租赁条款仍按原租赁合同和各补充协议执行；本协议作为原租赁合同和补充协议一、补充协议二、补充协议三、补充协议四的补充，与原租赁合同和补充协议一、补充协议二、补充协议三、补充协议四同具法律效力，本协议内容如有与原租赁合同和补充协议一、补充协议二、补充协议三、补充协议四不一致的地方，以本协议为准等。上述协议签订后，俏智公司向汇美公司支付保证金207252元及2018年4月22日起至2018年10月21日期间的租金。2018年10月19日，俏智公司向汇美公司支付33427.74元，用途为“房租”，俏智公司、叶文武表示该笔款项系涉案场地2018年10月22日至10月31日期间的租金。就该笔款项，汇美公司于2019年11月25日开具购买方名称为俏智公司的广东增值税专用发票，备注内容为“广州市天河区金穗路3号2803单元2018年10月22日起部分租金”。2018年11月9日，俏智公司、叶文武办理涉案场地的退租手续，上海高力国际物业服务有限公司广州分公司汇美大厦物业服务中心出具《汇美大厦写字楼退租交接确认书》，其中备注内容为“28楼客梯厅因租户原因造成的墙身石材损坏”。俏智公司及叶文武于交接确认书上盖章、签名予以确认。一审庭审中，俏智公司、叶文武称其于2018年10月31日完成撤场，2018年11月1日至11月3日期间为拆除电梯间外饰面的时间，双方于2018年11月9日完成正式交接手续。汇美公司称双方于2018年11月9日办理正式交接手续，俏智公司、叶文武于当日腾空并交还场地。2018年12月25日，俏智公司及傲澜公司共同向汇美公司发出《汇美大厦28楼电梯口正对墙面恢复意见说明函》，函称该两公司是汇美大厦28楼的前承租方，租期截止时间为2018年10月31日，现租期已满并搬离28楼；在租赁期间，汇美大厦28楼电梯口正对的墙面留下了胶印痕迹；因两公司已在租赁期满前搬离28楼，根据就近处理节省成本的原则，两公司共同声明放弃恢复，同意由汇美公司直接处理复原，但复原的费用烦请汇美公司提前报价给两公司确认，如两公司对报价书面回复没有异议，则汇美公司可自行复原，并在从汇美公司应退两公司租赁保证金中扣除复原的成本，扣除后的租赁保证金款项应在3个工作日内退回两公司；如两公司对汇美公司的墙面恢复报价有异议，双方另行协商解决，无法解决的再循司法途径处理。2019年11月28日，汇美公司发出《关于尽快解决承租物业的占用期欠费和修复工程费用问题的函》（抬头显示俏智公司、傲澜公司、肖祖贵、叶文武、吴建淋、郭成林），函称：汇美公司2019年开始协助贵方先后找了多家单位来查看损坏的石材，并请他们出修复方案，然后这些单位都一致认为……无法通过对石材表面进行处理来修复坏损，只能考虑更换石材……为尽快解决石材复原问题，减少汇美公司长期空置物业的损失，汇美公司建议改用色泽接近、且汇美大厦其他楼层核心筒电梯厅也有使用的金山麻石代替，并于2019年6月初将石材墙面修复工程成本预算85083.6元（未含石材供货期25天和施工工期20天对应的空置费损失和物业管理费损失）及其构成发给贵方代表依澜公司；肖先生回复修复工程成本预算可以认可，但供货期和施工工期太长无法认可；汇美公司请肖先生回复多长的供货期和施工期才合理，然贵方至今一直没有回复，修复工程一直无法进行，28楼因门面形象受损空置了一年多……希望贵方能积极处理和协商解决之前承租汇美公司物业的占用期欠费和修复工程费用问题。汇美公司为证明28楼电梯厅石材墙面恢复工程所需费用及修复工期，向一审法院提交显示由案外人广东名典装饰工程有限公司于2019年5月20日作出的《工程预算书》（载明工程名称为广州汇美大厦28楼核心筒电梯厅墙面石材修复预算，工程地点为广州市天河区金穗路3号汇美大厦28楼，工程造价85083.6元，施工工期预45-60天）。汇美公司表示该电梯厅墙面石材至今未完成修复。经质证，俏智公司、叶文武对该证据的真实性不予认可，但于2020年7月24日本案开庭审理时表示愿意承担该预算书中的电梯厅石材墙面修复工程预算造价85083.6元，对于汇美公司主张的空置期租金损失，请求法院结合事实调整至5天的租金费用。本案审理过程中，双方还就相关问题发表如下意见：1.俏智公司、叶文武称其要求汇美公司自2018年12月1日起支付保证金利息的依据为其于2018年10月31日完成了撤场，并缴纳了剩余的租金，按照合同约定汇美公司应当在7个工作日内退还保证金，俏智公司、叶文武自愿放弃2018年10月31日起算7个工作日后直至2018年11月30日期间的利息；2.关于汇美公司诉请中的恢复工程的工程款计算方式，其表示系以2802、2803单元、2801＋2804单元的总面积为基础，根据涉案场地（2803）占该层楼整个面积（即上述三个租赁标的面积相加）的比例乘以工程预算书中的工程造价得出俏智公司、叶文武所应支付的工程修复费用；3.关于《补充协议五》期满后，双方之间所成立法律关系的问题，汇美公司表示双方没有另行就俏智公司、叶文武实际交还场地前的法律关系另行协商或约定，但根据《合同》中关于占用期间费用的约定，俏智公司、叶文武应按双倍的租金标准支付占用费；俏智公司、叶文武表示在《补充协议五》租期届满后，其与汇美公司口头约定10月22日至10月31日为搬迁期，搬迁期按照租赁合同的租金标准计算，11月1日至11月9日期间俏智公司、叶文武没有占用场地，不应承担该期间的租金或占用费；4.汇美公司主张从2018年10月22日起算违约金的依据为俏智公司、叶文武的占用行为从2018年10月22日起，所以从当日起算违约金；5.关于《补充协议五》约定租期届满前后，汇美公司有无向俏智公司、叶文武提出尽快搬离及拆除电梯间外饰面的要求的问题，汇美公司表示俏智公司、叶文武于续租期届满前几日向其支付了几万块的款项，但双方并没有就款项的用途及性质进行沟通，汇美公司并不清楚俏智公司、叶文武的意图如何，仅以为俏智公司、叶文武需要占用一段时间，所以仅是就收到的款项开具了“部分租金”的发票，但并未催促俏智公司、叶文武尽快搬离，且俏智公司、叶文武占用期间可以按照《合同》第10.5条的约定进行处理，至于电梯间外饰面的拆除工作，双方已在《补充协议二》中进行了明确约定，俏智公司、叶文武应按约定履行义务；俏智公司、叶文武认为可以根据《补充协议二》的约定计算得出其已支付的租金是2018年10月22日至2018年10月31日期间的租金；6.本案争议的电梯厅外饰面与涉案场地的空间位置关系，双方均确认电梯间位于楼层中间，电梯间出来的东南角为2801、2804单位，西南角为2802单位，北面为2803单位（即涉案场地），上述场地均需要通过该电梯间出来才能到达，争议的电梯间外饰面就是在电梯间出来正对面前台后方及相邻直角墙体的转角处（靠近2801单位），电梯间外饰面不在租赁标的内，是属于整层楼的公共分摊部位；7.双方就电梯间外饰面的修复问题协商沟通情况确认如下，俏智公司、叶文武认为电梯间外饰面因使用确实存在色差，愿意承担相应修复费用，其在2018年11月9日之后与汇美公司就墙身石材损坏的问题进行过口头磋商，但因为俏智公司、叶文武认为墙身的状况是因为正常使用造成的，而汇美公司认为因为俏智公司、叶文武处理不当造成石材损坏，需要更换，双方未能达成一致意见，所以俏智公司、叶文武在2018年12月25日向汇美公司发出了说明函，汇美公司工作人员通过微信于2019年6月11日向俏智公司、叶文武发送了预算书，俏智公司、叶文武对预算书的造价没有异议，但对于空置期，仍与汇美公司无法达成一致意见，所以俏智公司、叶文武当时并没有进行补偿或赔偿，后汇美公司于2019年11月28日向俏智公司、叶文武发出函件；8.关于《补充协议二》中约定的“甲方有权没收乙方缴纳的保证金”中所涉保证金的问题，汇美公司认为应是指《补充协议二》约定的改建责任保证金和《合同》、《补充协议五》约定的履约保证金；俏智公司、叶文武认为应是指《补充协议二》中约定的改建责任保证金，且实际上汇美公司并未向其及其他28层的承租人退还改建责任保证金，其不否认汇美公司可以没收该款项；汇美公司确认其尚未退还俏智公司等承租人已支付的改建责任保证金。一审法院另查明，傲澜公司以汇美公司为被告向一审法院提起诉讼[案号为（2020）粤0106民初13796号（以下简称13796号案）]，俏智公司亦以汇美公司为被告另行提起（2020）粤0106民初13797号（以下简称13797号案）]，上述两案案由均为房屋租赁合同纠纷，两案与本案一并开庭审理，庭审过程中，傲澜公司及俏智公司向一审法院提交如下证据：（13796号案）汇美公司与杨声乾签订的《汇美大厦租赁合同》（显示租赁物业为汇美大厦第28楼02单元，实测建筑面积793.43平方米）；（13797号案）汇美公司与肖祖贵签订的《汇美大厦租赁合同》（显示租赁物业为汇美大厦第28楼01、04单元，实测建筑面积为826.82平方米）。经质证，汇美公司对上述证据的真实性均予以确认。另汇美公司亦于上述案件中提交《工程预算书》作为证据，傲澜公司及俏智公司均表示愿意承担该预算书中的电梯厅石材墙面修复工程预算造价85083.6元。一审法院认为：本案中俏智公司、叶文武提交《合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》及《补充协议五》对其与汇美公司之间就涉案场地成立的租赁合同关系情况予以证明，汇美公司对上述协议的真实性均予以确认，一审法院可以认定俏智公司、叶文武及汇美公司就涉案场地成立租赁合同关系，本案中仅对上述法律关系进行审处。关于俏智公司、叶文武已支付的履约保证金的问题，《补充协议二》中就依澜公司等承租人对28层电梯厅加装服务台及背景板的事宜进行约定，依澜公司（载明系“2803承租方”）等承租人就此向汇美公司支付改建责任保证金15000元，该协议约定如依澜公司等承租人未能将改动工程恢复原状的，汇美公司有权没收依澜公司等承租人支付的保证金并自行安排恢复工程，同时有权要求依澜公司等承租人赔偿经济损失。关于该约定中保证金所指向的具体款项问题双方存在争议。一审法院认为该条款明确约定如依澜公司等承租人未能将改动工程恢复原状的，汇美公司可在没收保证金的基础上自行安排复原工程并要求承租人赔偿经济损失，即该保证金的作用在于敦促承租人及时完成改动部分的复原工程，在其未依约完成复原工程的情况下则应承担保证金被没收及相应损失赔偿责任，从权利义务责任相一致的角度出发，在承租人未完成复原工程的情况下，汇美公司可获得的补偿或赔偿不应过分高于其自行完成复原工程所支出的款项或遭受的损失，且本案中汇美公司亦将恢复工程工期期间的租金损失及等待俏智公司、叶文武自行修复期间的空置租金损失作为其遭受的损失单独向一审法院提出相应的诉讼请求，结合俏智公司、叶文武已支付履约保证金的情况及汇美公司提交的工程预算表中显示的复原工程预算情况，《补充协议二》中约定的可没收的保证金应指改建责任保证金15000元，故对于汇美公司基于该约定要求没收俏智公司、叶文武已支付的履约保证金的诉讼请求不予支持，对于俏智公司、叶文武诉请汇美公司返还履约保证金207252元的诉讼请求予以支持。关于俏智公司、叶文武诉请的履约保证金的资金占用利息问题，根据《补充协议五》中约定的履约保证金的退还条件，结合双方实际履约情况，俏智公司、叶文武该项诉请缺乏依据，一审法院不予支持。至于汇美公司要求俏智公司、叶文武支付的2018年10月22日至2018年11月9日期间的占用期租金的问题，双方间签订的《补充协议五》约定的租期虽已于2018年10月21日届满，但俏智公司已于租期届满前另行向汇美公司支付房租，其在款项支付时已明确款项性质为房租，汇美公司收取该款项后亦未提出异议，故应视为双方在《补充协议五》约定的租期届满后就涉案场地成立不定期租赁合同关系，在此情况下俏智公司、叶文武应向汇美公司支付其实际腾空及交还场地之前所产生的租金。虽俏智公司、叶文武表示其已于2018年10月31日完成撤场，但并未提交证据予以证明，其该项主张亦与一审法院查明事实不符，一审法院对此不予采信，故俏智公司、叶文武应向汇美公司支付2018年10月22日至2018年11月9日期间的剩余租金31087.8元[33427.74元（103626元÷31日×10日）＋31087.8元（103626元÷30日×9日）－33427.74元]，对于汇美公司超出上述部分的诉讼请求不予支持。至于迟延支付上述期间租金的滞纳金问题，根据《合同》的约定，俏智公司、叶文武应按每日万分之五的标准自2018年10月23日起支付迟延支付上述租金的违约金，且从公平原则出发，该违约金总额以不超过本金为限，故俏智公司、叶文武应向汇美公司支付迟延支付2018年10月22日至2018年11月9日期间租金的违约金（以31087.8元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年10月23日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限），对于汇美公司超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。至于28层电梯厅墙面石材复原工程的工程款问题，根据《补充协议二》的约定，该复原工程所需的修复费用应由俏智公司等承租人负担，且本案审理过程中，俏智公司等承租人亦表示同意按照汇美公司提交的预算书中的电梯厅石材墙面修复工程预算造价85083.6元予以支付修复费用，从公平原则出发，对于各承租单元所应支付的修复费用应按照各承租单元占整个28层出租单元面积的比例进行分摊，即俏智公司应支付修复费用20479.22元[85083.6元÷2133.86平方米（793.43平方米＋513.61平方米＋513.61平方米）×513.61平方米]。另对于汇美公司主张的恢复工程工期及等待俏智公司、叶文武自行修复期间的租金损失问题，一审法院作出如下认定：首先，各方签订《补充协议二》对于承租人对于电梯厅背景板的改建工程进行约定，明确将改建工程恢复原状系各承租人应承担的合同义务，故俏智公司、叶文武应在腾空及搬离涉案场地前或之后的合理期间内完成复原工程，否则应承担相应的违约责任；其次，俏智公司于2018年12月25日向汇美公司发出函件，明确表示放弃修复，在此情况下，汇美公司应按照《补充协议二》的约定及时自行安排复原工程，避免损失进一步扩大，可根据查明事实可知，案外人广东名典装饰工程有限公司系于2019年5月20日才作出《工程预算书》，该预算书的形成时间距离俏智公司明确表示放弃修复已有将近五个月的时间；再次，双方均确认上述电梯厅不属于涉案场地范围内，是属于整层楼的公共分摊部位，故该部位的复原状况对于汇美公司另行出租涉案场地并无根本影响，且汇美公司另行出租涉案场地的期间、租金标准等更多的应依赖于市场需求等变动因素。综合上述情况，一审法院酌情判令俏智公司、叶文武向汇美公司支付相当于一个月租金数额的租金损失103626元，对于汇美公司超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年12月31日作出如下判决：一、广州汇美发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州俏智文化传播有限公司返还广州市天河区金穗路3号汇美大厦第28楼03单元履约保证金207252元；二、广州俏智文化传播有限公司、叶文武于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州汇美发展有限公司支付上述场地2018年10月22日至2018年11月9日期间的剩余租金31087.8元及迟延支付上述期间租金的违约金（以31087.8元为本金，按照每日万分之五的标准，自2018年10月23日起计至实际支付之日止，违约金总额以不超过本金为限）；三、广州俏智文化传播有限公司、叶文武于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州汇美发展有限公司支付电梯厅墙面石材复原工程的工程款20479.22元及租金损失103626元；四、驳回广州俏智文化传播有限公司的其他诉讼请求；五、驳回广州汇美发展有限公司的其他反诉请求。案件本诉受理费4559元，由广州俏智文化传播有限公司、叶文武负担228元，广州汇美发展有限公司负担4331元；反诉受理费5440元，由广州俏智文化传播有限公司、叶文武负担1306元，广州汇美发展有限公司负担4134元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。二审期间，俏智公司、叶文武同意本案书面审理。另查明，《汇美大厦写字楼退租交接确认书》中载明广州俏智智能工程有限公司、广州傲澜生物科技有限公司、广东美澜医疗科技有限公司、广东狮途健康管理有限公司于2018年11月9日到汇美大厦写字楼办理退租手续，除移交大门钥匙、洗手间钥匙外，还对电表、水表读数予以登记。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，俏智公司、叶文武、汇美公司就涉案《汇美大厦租赁合同》产生纠纷以及主张权利的时间均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和俏智公司、叶文武、汇美公司上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、俏智公司、叶文武应否承担2018年10月22日至2018年11月9日期间的租金及违约金；二、俏智公司、叶文武应否向汇美公司赔偿租金损失以及应赔偿租金损失的数额。关于俏智公司、叶文武应否承担2018年10月22日至2018年11月9日期间的租金及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”可见，合同期满后，向出租人交还租赁物系承租人的法定义务。俏智公司、叶文武称其于2018年10月31日撤场，但并无证据证明涉案租赁物已于该日交还给汇美公司，亦无证据证明汇美公司存有拖延办理场地交接的情形，根据《汇美大厦写字楼退租交接确认书》的内容来看，俏智公司、叶文武直至2018年11月9日才办理退租手续，于该日向汇美公司移交涉案房屋大门钥匙、洗手间钥匙，并对电表、水表读数予以登记，汇美公司主张自该日才收回租赁物，理据充分，本院予以采信。俏智公司、叶文武仅支付了至2018年10月21日止的租金，一审法院判令俏智公司、叶文武支付2018年10月22日起至2018年11月9日止的租金，并无不当，本院予以维持。关于俏智公司、叶文武应否向汇美公司赔偿租金损失以及应赔偿租金损失的数额的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案《补充协议二》约定俏智公司、叶文武应在租赁期限届满前将28楼电梯厅所作装修改建恢复原状，否则汇美公司有权没收俏智公司、叶文武等承租人缴纳的保证金并自行安排恢复工程，以及有权要求俏智公司、叶文武等承租人赔偿相关经济损失。现有证据显示俏智公司、叶文武等承租人对28楼电梯厅所作装修改建造成电梯口正对墙面受损，俏智公司、叶文武在2018年11月9日未对28楼电梯口正对墙面予以恢复原状，已构成违约，理应承担相应的违约责任。涉案受损墙面并非位于俏智公司、叶文武等承租人与汇美公司所签订租赁合同约定的租赁范围内，一审法院认定前述《补充协议二》所指向的保证金应为改建责任保证金15000元，判令汇美公司向俏智公司、叶文武返还207252元履约保证金并无不当，且双方当事人对此并无提出上诉，本院予以维持。各方当事人对于涉案受损墙面修复费用为85083.6元，并无争议，一审法院根据俏智公司、叶文武承租面积所占28层出租单元面积的比例确定其应承担的修复费用为20479.22元，合理可行，本院予以认同。从争议墙面受损情况来看，如对受损墙面实施修复，工程施工期间须占用一定的空间，完成修复亦需要一定的时间，在一定程度上影响了28楼电梯厅的正常使用，汇美公司的损失客观存在，有权就此向俏智公司、叶文武等承租人主张相应的损失赔偿。俏智公司、叶文武主张其无须承担修复费用之外的其他损失，理据不足，本院不予支持。关于汇美公司因受损墙面所致损失的认定问题。涉案受损墙面并非位于俏智公司、叶文武等承租人租赁范围内，而是位于公共分摊面积部位，俏智公司、叶文武提供的证据并不足以证明涉案受损墙面进行修复将导致俏智公司、叶文武原承租场地无法进入或者完全无法使用，汇美公司要求以《补充协议五》中所约定2803房的月租金标准作为等待俏智公司、叶文武自行修复期间以及完成受损墙面修复所需工期的空置租金损失的计付标准，理据不足，本院不予采纳。一审法院酌情判令俏智公司、叶文武向汇美公司支付相当于一个月租金数额的损失103626元，相对公平、合理，本院予以维持。综上所述，广州俏智文化传播有限公司、叶文武、广州汇美发展有限公司的上诉请求理据并不充分，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9009元，由广州俏智文化传播有限公司负担2994元，广州汇美发展有限公司负担6015元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年六月三十日书记员 贾 妍古文娜