湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终972号上诉人（原审被告）：湖南和信置业有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区车站路1号（湘潭市湘亚宾馆）。法定代表人：王淑坤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任志，湖南勤人坡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周想文，女，1980年11月13日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：刘秋虎，系被上诉人丈夫。上诉人湖南和信置业有限公司因与被上诉人周想文房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。湖南和信置业有限公司上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2021）湘0302民初532号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决的裁判理由和结果完全背离了《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第一条、第四条规定。被上诉人的诉请不能得到支持的构成要素有二，其一因疫情影响导致不能按约履行或者履行成本增加，其二是继续履行不影响合同目的实现。1、本案完全符合第一个构成要素，因××疫情导致上诉人不能如约为被上诉人办理产权登记手续。因受新冠疫情影响，打乱了上诉人的安排，在为业主办理产权登记一事上，上诉人只能按照先来后到的原则进行安排，因而导致时间往后顺延，故未能在约定期限内办理。2、本案完全符合第二个构成要素，继续履行不影响合同目的实现。被上诉人购买商铺的目的就是为了返租，收取租金。上诉人每个季度如期支付了足额租金，在诉讼阶段仍是如此。因此，虽然因疫情影响被上诉人购买的涉案商铺未取得完整的产权手续，但未办证未影响到被上诉人的合同目的。周想文答辩称：上诉人说最高法院关于××适用于本案。答辩人认为完全不适用，指导意见二第一条，疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的…人民法院不予支持，这一条是指普通的订单式的商品房买卖合同，并不适用于商品房的买卖，指导意见二第四条才适用于商品房买卖合同，第四条指出因疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同…不予支持，这一条也不适用于本案，因为答辩人购买的是现房，且是一次性支付了房款，所以指导意见二完全不适用于本案。疫情实际影响办证的时间不超过一个月，而答辩人提出解除合同的时间是在一年零两个月以后，答辩人从购买商铺起就一直催促上诉人为答辩人开具正规发票和办理产权过户，但是上诉人一直推脱不予办理，实际上答辩人购买商铺的时间在大部分买家之前，理应优先办理，而事实是因为答辩人是一次性支付所有房款，上诉人无需为答辩人办理贷款，就已经拿到了全部房款，所以上诉人优先为需要贷款的人先办理过户手续，以此拿到银行贷款，答辩人一直催促办证，并且一直主张办证或者退还商铺的原因是上诉人在所有财务往来中没有走和信置业的账，购房款转账的收款人实际上是城市盒子商务有限公司，每个季度的返租也是周星星个人账号转账，以此可以断定上诉人和城市盒子管理有限公司财务管理方面存在非常大的问题，因为所有资金不敢走公账。周想文向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告退还原告购房款685685元；3.判令被告赔偿原告合同违约金34284元；4.判令被告承担原告因诉讼所支出的合理误工及交通费5000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年7月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20190721ＣＳＨＺＢ1019），约定由原告购买被告开发的位于湘潭市雨湖区××路××号××层××号商铺（系现房），建筑面积17.81㎡，总价款685685元，原告于合同签订之日一次性付清，被告应于2019年10月1日将房屋交付原告。该合同第十一条约定：“出卖人应当在商品房交付使用一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，并由出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人的损失”。此外，双方还在第二十条特别约定：“特别提示：本合同所销售的商铺在2019年10月1日至2029年9月30日已统一出租给湘潭城市盒子商业管理有限公司，为了保护所有商铺业主的共同利益，2029年10月1日之后的使用、经营模式由本层所有业主投票决定，按超过本楼层投票业主所占面积70%，且投票同意的人数不低于该楼层参与投票人数的51%业主表决同意的方案使用或经营。所有业主应按表决后的方案前述使用或经营协议。不按照大多数业主的决定签署使用或经营协议的商铺业主，应参照上一个租赁协议最后一个月租金的标准，根据空置时间和面积计算赔偿其他所有业主的空置损失”。同日，原告还与湘潭市城市盒子商业管理有限公司签订了一份《城市盒子委托经营管理合同》，约定将原告所购买的涉案商铺委托给湘潭市城市盒子商业管理有限公司经营管理，并由该公司向原告支付返租租金，期限自2019年10月1日至2029年9月30日。2019年7月24日，原告依约向被告支付了房款685685元，并由被告出具了收据，但未开具发票。2019年10月1日，被告将门面交付原告，并由湘潭市城市盒子管理有限公司统一经营管理并对外发租，原告故从10月开始按季度收取租金（根据被告提供的银行流水，原告每季度获取租金10285元）。对此，原告称，收取租金属实，直至起诉仍在收取，且尚未欠付租金。前述合同约定的办理过户期限届满（2020年10月1日）后，原告通过微信等催促被告工作人员为其办理产权登记过户手续未果，故诉至一审法院，并形成本诉。另查明：（1）2020年2月份左右，全国范围内开始爆发“新冠”疫情，但至前述过户期限届满日2020年10月1日，疫情已基本得到有效控制，且早已全面复工复产。对此，被告辩称：“被告未按时履行过户登记手续，系疫情等不可抗力因素所致，故原告主张解除合同并要求承担违约责任，人民法院不应予以支持，且被告于2020年12月之前要求为原告办理过户手续，但原告拒不配合，故才导致无法办理过户手续（原告必须到场面签）”。（2）被告还当庭陈述称：“因原告不配合办理过户，故尚未向不动产登记机关提交原告过户资料，但根据先来后到原则，已给多户业主办理好了产权证”。原告则称：“被告逾期未办证系因其没有钱缴纳办证税金，故亦未开具发票所致,疫情对办证并不造成实质影响”。（3）从原告与被告工作人员的微信聊天记录来看，原告自2019年12月份开始便长期多次催促被告办证直至履行期届满后仍在就办证事宜与被告交涉（催促并主张退房），但被告一直以各种理由推诿，另被告工作人员承认未按期办证的真实原因是因自身资金问题。以上事实有原、被告陈述，原告周想文提交的“《商品房买卖合同》、购房款收据、微信聊天记录”以及被告湖南和信置业有限公司提交的“《城市盒子委托经营管理合同》、银行流水”等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，原告周想文与被告湖南和信置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行其合同义务。本案中，原告提出诉讼请求“1.判令解除原被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告退还原告购房款685685元；3.判令被告赔偿原告合同违约金34284元”系基于被告未依据合同约定在办证期限届满日2020年10月1日前为其办证的违约事实，乃根据合同第十一条之约定而向被告主张解除合同、退房，并支付违约金。对此，一审法院认为,因被告逾期未为原告办理产权登记过户手续的违约事实是客观存在的，故原告有权依据该十一条的约定，主张解除合同并要求退房（退还购房款685685元）。被告辩称，其未按时履行过户登记手续，系疫情等不可抗力因素所致，且被告于2020年12月之前要求为原告办理过户手续，但原告拒不配合，故才导致无法办理过户手续（原告必须到场面签）。对此，一审法院认为，纵观本案事实来看，因本案门面系现房交付，被告仅需要履行门面过户手续，且履行期届满日2020年10月1日前后，疫情已得到有效控制，也早已全面复工复产，故疫情因素并不足以阻碍门面过户的办理或对其造成实质影响。相反，原告自2019年12月份开始便催促被告办证直至履行期届满后仍在就办证事宜与被告交涉（催促并主张退房），事实上，被告迟延履行的客观原因是因自身早期资金问题，故自始未为原告开具发票所致，其与疫情并无实质关联。再者，合同约定了一年的履行期且涉案门面系现房，被告理应有较为充足时间办理过户，其存在重大过失。此外，被告辩称系因原告拒不配合故未能办理产权证，但其未能充分举证证明系因原告的原因导致其违约。因此，对被告的该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。关于原告主张违约金34284元的问题，根据前述合同第十一条规定，原告可主张“按已付房款的5%赔偿买受人的损失”，即34284元（685685元×5%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、解除原告周想文与被告湖南和信置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20190721CSHZB1019）；二、由被告湖南和信置业有限公司于本判决生效之日起十日退还原告周想文购房款685685元；三、由被告湖南和信置业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告周想文违约金34284元；以上第二、三项合计719969元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11050元，减半收取5525元，由被告湖南和信置业有限公司负担。在二审中，双方当事人未提交新证据。经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：上诉人未如约为被上诉人办理不动产证，是否受××影响及被上诉人不配合办证所致。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据周想文与湖南和信置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在商品房交付使用一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，并由出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人的损失”。湖南和信置业有限公司应当在2020年10月1日前办理权属登记，但湖南和信置业有限公司未按照约定履行合同义务。周想文提出解除合同，符合合同约定。湖南和信置业有限公司上诉称系受疫情等不可抗力因素导致未按时履行过户登记手续，因案涉门面系现房，湖南和信置业有限公司仅需履行门面过户手续，但持续到2020年12月23日周想文向一审法院起诉时湖南和信置业有限公司依然未办理门面过户手续，故新冠疫情因素影响的时间不足以阻碍门面过户的办理或对其造成实质影响，对湖南和信置业有限公司的该上诉意见，本院不予采信。湖南和信置业有限公司上诉称周想文不配合办证导致湖南和信置业有限公司不能如约办理不动产证，因其未提供相关证据予以证实，本院不予采信。综上，湖南和信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11050元，由上诉人湖南和信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  向兴礼审判员  贺振中审判员  肖伟胜二〇二一年六月十日法官助理骆盛书记员赵铮附：本案适用法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……