四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3580号 上诉人（原审原告）：韩华鑫，男，1966年4月26日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙鹏，四川荣恩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都艾文博花卉世界有限公司，住所地：成都市温江区天乡路二段921号附14号。 法定代表人：鲁碧宣。 委托诉讼代理人：唐亮，四川卓宇律师事务律师。 上诉人韩华鑫因与被上诉人成都艾文博花卉世界有限公司（以下简称艾文博公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4587号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 韩华鑫上诉请求：1.撤销一审判决第二项关于利息损失的部分，改判艾文博公司应向韩华鑫支付利息及违约金共计64948.72元（以购房款为基数，按银行同期贷款利率自2015年7月23日起计算至2019年8月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日暂计算至起诉之日）；2.判令艾文博公司应向韩华鑫赔偿一倍购房款277884元；3.本案一、二审诉讼费用由艾文博公司负担。事实与理由：一、原审法院认定利息损失过低，与事实不符。案涉《财富·中央城商铺认购协议书》第六条第3款约定“合同期满时，若出卖人取得预售许可证及验收合格证，但不能满足分割条件，应当在三十个工作日内如数退还买受人所缴纳的全部款项，并按已付房价款的千分之五赔偿买受人的损失，逾期按每日万分之五支付买受人滞纳金，退还后本合同终止”，本案中艾文博公司于2017年6月1日将案涉房屋出售给案外人并办理了预告登记，虽然《认购协议书》约定了协议的有效期为2015年7月24日至2020年7月23日，但是艾文博公司在合同有效期内向案外人出售了案涉房屋，系根本违约，韩华鑫的损失也应当自支付款项之日起算。二、原审法院以双方签订的协议不是正式的商品房买卖合同为由，对赔偿一倍购房款未予支持，系法律适用错误。原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应明确的主要内容。具体到本案中，双方签订的《认购协议书》中约定了双方的身份信息、商铺的基本情况、商铺价款、付款方式、交付条件及期限、违约责任、争议解决方法，并在附件中约定了交付标准，也明确了案涉商铺的具体位置，并且韩华鑫已按照协议约定全额支付了房款。因此，韩华鑫认为该《认购协议书》中约定了商品房买卖合同中应具备的主要内容并支付了全部房款，根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该《认购协议书》为商品房买卖合同，再根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，艾文博公司应当承担已付购房款一倍的赔偿责任。 艾文博公司辩称：一、艾文博公司同意解除与韩华鑫签订的《商铺认购协议书》。二、韩华鑫要求艾文博公司支付2015年7月23日以来的利息没有法律和事实依据。韩华鑫在签订《商铺认购协议书》及《商铺委托经营管理合同》后已经收取了该商铺租金，其收益远比同期银行存款利率的收益高，韩华鑫实际并没有损失。此外，双方在《商铺认购书》中对以后房屋买卖过户存在不确定性的情况进行了明确约定，本案中，案涉商铺是由于规划变更的原因导致无法交付，不存在艾文博公司故意隐瞒将该商铺卖给第三人的情况。根据《商铺认购书》第六条第二款的约定，合同期满时，若出卖人取得预售许可证及验收合格证，但不能满足分割条件，应当在三十个工作日内如数退还买受人所缴纳的全部款项，并按已付房价款的千分之五赔偿买受人的损失，逾期按万分之五支付买受人滞纳金，退还后本合同终止。本案因商铺规划的变更导致合同解除，根据协议约定，艾文博公司应在三十个工作日内退还全部购房款。韩华鑫要求艾文博公司支付利息损失的诉请，因双方在《商铺认购书》中对违约后的损失赔偿有明确约定，韩华鑫的主张高于《商铺认购书》约定的标准，故应当以《商铺认购书》约定的标准确定韩华鑫的损失赔偿标准。三、韩华鑫要求赔偿一倍购房款的主张没有事实和法律依据，艾文博公司只同意退还购房款。根据《财富·中央城商铺认购书》第六条第三款约定，双方签订合同时艾文博公司已经将房屋可能无法满足分割条件的风险写入了合同条款，韩华鑫应当知晓这一情况。同时，韩华鑫没有提供证据证明艾文博公司故意隐瞒韩华鑫将该商铺卖给第三人的情况，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。 韩华鑫向一审法院起诉请求：一、判令解除韩华鑫与艾文博公司签订的《商铺认购协议书》；二、判决艾文博公司向韩华鑫返还购房款277884元及利息64948.72元（利息以购房款为基数，按银行同期贷款利率自2015年7月23日起计算至2019年8月20日，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月21日暂计算至起诉之日，不影响利息的继续产生）；三、请求判决艾文博公司向韩华鑫赔偿一倍购房款277884元（以上款项合计：620716.72元）；四、请求判决艾文博公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年7月23日，韩华鑫与艾文博公司签订《“财富·中央城”商铺认购协议书》，约定：出卖人（艾文博公司）以出让方式取得位于成都市温江区的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：温国用（2013）第××号，土地使用权面积为：26666.67平方米，经批准，上述地块上建设的商品房暂定名为财富·中央城；买受人（韩华鑫）购买的商铺为该项目中的1层xx6号房（其平面图见本合同附件一），该房产用途为商业，该房产预测建筑面积共16.6平方米（面积以房地局最终测绘为准）；按建筑面积计算，该房产单价为16740元／平方米，总价款共计277884元，买受人（韩华鑫）签订认购协议当日一次性付清；该合同有效期自2015年7月24日至2020年7月23日；合同期限届满时，在出卖人商铺取得分割后预售许可证及验收合格证后，出卖人与买受人签署正式买卖合同并办理相关产权登记手续；合同期满时，若出卖人取得预售许可证及验收合格证，但不能满足分割条件，应当在三十个工作日内如数退还买受人所缴纳的全部款项，并按已付房款的千分之五赔偿买受人的损失，逾期按每日万分之五支付买受人滞纳金，退还后本合同终止。韩华鑫于2015年7月22日，2015年7月23日共向艾文博公司支付购房款277884元。 一审另查明，艾文博公司于2017年6月1日将位于万春镇××财富·中央城××楼××号房屋出售给案外第三人，并办理了网签备案。 一审法院认为，韩华鑫与艾文博公司签订《商铺认购书》是双方真实的意思表示，依法成立并具有法律效力，双方均应按照合同约定履行。对韩华鑫提出的诉讼请求，一审法院具体认定如下： 一、关于韩华鑫请求判决解除韩华鑫与艾文博公司签订的《商铺认购书》并返还购房款277884元的诉请。双方在《商铺认购书》约定有合同有效期。现合同有效期已过，且艾文博公司亦同意解除合同并返还购房款，故对韩华鑫要求解除《商铺认购书》并返还购房款277884元的诉讼请求，一审法院予以支持。 二、关于韩华鑫要求艾文博公司赔偿一倍购房款277884元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出售给第三人的可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中《财富·中央城商铺认购书》第六条第二款约定，合同期限届满时，在出卖人商铺取得分割后预售许可证及验收合格证后，出卖人与买受人签署正式买卖合同，并办理相关产权登记手续。可见双方签订的认购书并非是正式的商品房买卖合同。因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的该项规定。故一审法院对韩华鑫要求判决艾文博公司向其赔偿一倍购房款277884元的诉讼请求不予支持。艾文博公司在未与韩华鑫解除合同、退还房款的情况下于2017年6月1日将诉争商铺另行出售给了案外第三人。艾文博公司的违约行为造成认购协议书事实上已无法履行，给韩华鑫造成了资金利息损失，应当向韩华鑫赔偿损失。因双方在《商铺认购书》中对违约后的损失赔偿有明确约定，一审法院根据双方合同约定予以部分支持，即艾文博公司应支付韩华鑫已付房价款千分之五的利息损失1389.42元（277884元×0.005）。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、韩华鑫与艾文博公司签订的《财富·中央城商铺认购协议书》于判决生效之日起解除；二、艾文博公司于判决生效之日起十日内返还韩华鑫购房款277884元，并支付1389.42元利息损失，合计279273.42元；三、驳回韩华鑫的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5004元，由艾文博公司负担。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。根据双方当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审的主要争议焦点为：韩华鑫主张艾文博公司赔偿一倍购房款及利息能否得到支持。本院分别评述如下： 关于韩华鑫主张艾文博公司赔偿一倍购房款能否得到支持的问题。根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第八条的规定，请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的前提是双方订立的系商品房买卖合同，即案涉《商铺认购协议书》是否认定为商品房买卖合同是该争议焦点的关键所在。根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，对于认购协议是否认定为商品房买卖合同。具体到本案中，案涉《商铺认购协议书》约定了当事人名称、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、解决争议的方法、违约责任等主要条款，虽然案涉《商铺认购协议书》有签订正式的商品房买卖合同表述，但综合该合同文本的全部内容及当事人的意思表示，该条只是对双方日后办理相关产权登记手续作出相应的完善手续的约定，并非双方重新签订商品房买卖合同的意思表示。其次，在双方签订案涉《商铺认购协议书》后，韩华鑫即支付了全部的购房款，综合韩华鑫及艾文博公司在本案中的合同履行情况，本院认为韩华鑫及艾文博公司已经建立商品房买卖合同关系。根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，艾文博公司在与韩华鑫订立商品房买卖合同后，又将案涉房屋出卖给第三人四川铸珅建筑工程有限公司，虽然艾文博公司主张其出售给案外人四川铸珅建筑工程有限公司的房屋并非系与韩华鑫签订的《商铺认购协议书》中的“xx6号商铺”，但未提交任何证据予以证明，故对于韩华鑫要求艾文博公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本院予以支持。一审根据《商铺认购协议书》中关于“不能满足分割条件”的违约责任认定利息损失错误，本院予以纠正。 关于韩华鑫主张的利息能否得到支持。如前所述，艾文博公司承担一倍购房款的赔偿责任已足以弥补韩华鑫的损失，故本院不再支持韩华鑫主张的利息损失。关于艾文博公司主张的韩华鑫已经收取案涉商铺租金以弥补其损失，不属于本案的审理范围。 综上所述，韩华鑫的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以变更。本院依照原《中华人民共和国合同法》第九十七条，原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4587号民事判决第一项“韩华鑫与成都艾文博花卉世界有限公司签订的《财富·中央城商铺认购协议书》于本判决生效之日起解除”； 二、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4587号民事判决第二项“成都艾文博花卉世界有限公司于本判决生效之日起十日内返还韩华鑫购房款277884元，并支付1389.42元利息损失，合计279273.42元”及第三项“驳回韩华鑫的其他诉讼请求”； 三、成都艾文博花卉世界有限公司于本判决生效之日起十日内返还韩华鑫购房款277884元，并赔偿一倍购房款277884元，共计555768元； 四、驳回韩华鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取5004元，由韩华鑫负担524元，由成都艾文博花卉世界有限公司负担4480元；二审案件受理费6442元，由韩华鑫负担1221元，由成都艾文博花卉世界有限公司负担5221元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二一年六月二十二日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  何佳林