广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0785民初143号原告：恩平鼎尚实业发展有限公司。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：冯登华，广东汉铎律师事务所律师。被告：恩平市金穗小额贷款有限公司。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：张桐枫，广东金硕律师事务所律师。被告：岑泽锋，男。被告：吴美花，女。第三人：中国农业银行股份有限公司恩平市支行。负责人：曾锦培。原告恩平鼎尚实业发展有限公司（以下简称鼎尚公司）与被告恩平市金穗小额贷款有限公司（以下简称金穗公司）、岑泽锋、吴美花，第三人中国农业银行股份有限公司恩平市支行（以下简称农业银行恩平支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎尚公司的委托诉讼代理人冯登华，被告金穗公司的委托诉讼代理人张桐枫到庭参加诉讼。被告岑泽锋、吴美花经本院公告传唤，第三人农业银行恩平支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎尚公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告对恩平市×××××××××××××××××不动产享有所有权；2、不得执行恩平市×××××××××××××××××不动产；3、解除在执行案件中对恩平市×××××××××××××××××不动产的查封。事实与理由：申请执行人恩平市金穗小额贷款有限公司诉被告岑泽锋、吴美花民间借贷纠纷一案,经申请执行人申请,恩平市人民法院于2019年1月23日作出(2019)粤0785民初172号民事裁定,查封登记在被告岑泽锋名下位于恩平市××××××××××××××××××屋(产权证号:粤(2017)恩平市不动产证明第0005146号,查封限额48166元),查封期限两年;于2019年8月21日恩平市人民法院作出(2019)粤0785民初172号民事判决,判决：一、被告吴美花、岑泽锋应在本判决生效之日起七日内偿还借款本金、分期手续费合计43166元及逾期还款利息(从2019年9月30日起至还清借款日止,以借款本金29166元为基数按年利率6%计付)给申请执行人恩平市金穗小额贷款有限公司；二、被告吴美花、岑泽锋应在本判决生效之日起七日内支付律师费5000元给申请执行人恩平市金穗小额贷款有限公司;三、驳回申请执行人恩平市金穗小额贷款有限公司的其他诉讼请求。案件生效后,因被告吴美花、岑泽锋未履行上述判决义务,恩平市人民法院于2020年4月15日立案执行[案号:(2020)粤0785执644号],并于2020年4月27日作出(2020)粤0785执644号执行裁定,拍卖被执行人岑泽锋名下的位于恩平市××××××××××××××××××屋[产权证号:粤(2017)恩平市不动产证明第000546号]。被告(申请执行人)恩平市金穗小额贷款有限公司因上述纠纷案向法院申请强制执行【案号（2020）粤0785执644号】，在执行程序中，法院误将原告所有、合法建造的位于恩平市×××××××××××××××××不动产当作被执行人岑泽锋的财产予以执行，原告遂对该执行案提出书面异议，恩平市人民法院于2020年12月22日作出(2020)粤0785执异185号执行异议裁定：驳回案外人恩平鼎尚实业发展有限公司的异议。原告认为，恩平市人民法院于2020年12月22日作出的(2020)粤0785执异185号执行裁定书认定事实不清、法律依据不足，有明显错误，理由如下：一、位于恩平市×××××××××××××××××屋虽经原告与岑泽锋签订商品房买卖协议,并办理商品房预售预告登记以及抵押预告登记手续。但该房屋至今没有办理不动产产权登记手续。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”、第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”、第二百一十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致；记载不致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”以及第二百三十一条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”的规定,该房屋的所有权人现阶段仍然是作为上述商品房开发商的恩平鼎尚实业发展有限公司,预告登记并不产生不动产物权的设立或变动的后果，故涉案房屋并非岑泽锋所有的财产。二、根据现有证据，涉案房屋并没有按照民法典物权编的关于不动产登记的规定依法登记在被告岑泽锋的名下，即被告岑泽锋从来没有取得过涉案房屋的所有权，涉案房屋仅办理过商品房预售预告登记以及抵押预告登记手续。原告作为涉案房屋不动产的开发商，在房屋开发自建后根据民法典第二百三十一条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”之规定即取得对商品房房屋的所有权。三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”，作为案外人的原告根据法律规定，系涉案房屋的所有权人，况且，没有证据证明涉案房屋已经登记在被告岑泽锋的名下，恩平市人民法院在(2020)粤0785执异185号执行裁定书中对涉案房屋登记在被告岑泽锋的表述明显与事实不符。综上，原告系案外人，法院将原告所有的不动产予以执行，没有事实和法律依据，根据法律规定现提出执行异议之诉，请依法处理，维护原告的合法权益不受侵犯。被告金穗公司辩称，一、涉案房屋所有权属于被执行人岑泽锋的财产，应当拍卖以实现金穗公司的合法债权。首先，被执行人岑泽锋已经向原告鼎尚公司付清购房款，充分履行了《商品房买卖合同》的支付义务，涉案房屋的所有权实际已经转移至购房者即被执行人岑泽锋享有。其次，根据（2020）粤0785执644号执行裁定书，涉案房屋的公示登记产权证号为粤（2017）恩平市不动产证明第0005146号和（2017）恩平市不动产证明第0006136号，不动产单元号为440785007012GB00226F00010102。人民法院在不动产公开查询渠道查实涉案房屋登记于被执行人岑泽锋名下，该权属登记具有法定的排他性和公示性，不属于仅具有合同相对性的债权或期待权性质。无论从房屋所有权转让合同的履约情况还是从公示登记情况，被执行人岑泽锋均为涉案房屋的权利人。二、鼎尚公司不是涉案房屋的权利人，不是适格的执行异议主体。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，鼎尚公司显然不是涉案房屋的登记人，被执行人岑泽锋是涉案房屋的登记人。请法庭注意，“不动产登记”应当包含所有权登记、预登记等多种行政登记行为，因为这些行政登记都是具有公示性的排他作用，譬如预登记的作用就是排除二次产权变动。又参照该法第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持”的规定，即使涉案不动产仅办理了预告登记的，该不动产的权属应当属于受让人的财产。退一步来说，鼎尚公司无法提供不动产登记记录或生效法律文书以证明其对涉案房屋享有所有权。三、本案的关键事实为：鼎尚公司与岑泽锋之间建立的是商品房买卖合同关系，鼎尚公司作为《商品房买卖合同》的出卖人方，已经按照合同约定收取了全部购房价款，实现了合同目的。因此，本案的执行不会损害鼎尚公司的权利。综上，金穗公司认为鼎尚公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，无权排除本案的强制执行措施。恳请法院采纳上述答辩意见，依法驳回鼎尚公司的全部诉讼请求。被告岑泽锋、吴美花未到庭，未答辩，亦未提供证据。第三人农业银行恩平支行未到庭，未答辩，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下:金穗公司诉吴美花、岑泽锋民间借贷纠纷一案，经金穗公司申请，本院于2019年1月23日作出（2019）粤0785民初172号民事裁定，查封登记在岑泽锋名下位于恩平市××××××××××××××××××屋[产权证号：粤（2017）恩平市不动产证明第0005146号，查封限额48166元]，查封期限两年。本院经审理后，于2019年8月21日作出（2019）粤0785民初172号民事判决，判决“一、被告吴美花、岑泽锋应在本判决生效之日起七日内偿还借款本金、分期手续费合计43166元及逾期还款利息（从2019年9月30日起至还清借款日止，以借款本金29166元为基数按年利率6%计付）给原告恩平市金穗小额贷款有限公司；二、被告吴美花、岑泽锋应在本判决生效之日起七日内支付律师费5000元给原告恩平市金穗小额贷款有限公司；三、驳回原告恩平市金穗小额贷款有限公司的其他诉讼请求”。该判决生效后，吴美花、岑泽锋未履行上述判决义务，本院于2020年4月15日立案执行[案号：（2020）粤0785执644号]，并于2020年4月27日作出（2020）粤0785执644号执行裁定，拍卖被执行人岑泽锋名下的位于恩平市××××××××××××××××××屋[产权证号：粤（2017）恩平市不动产证明第0005146号]。鼎尚公司以其为案涉房屋的所有权人为由，提出执行异议，要求中止对案涉房屋的执行及解除对案涉房屋的查封。本院作出（2020）粤0785执异185号执行裁定书，裁定驳回鼎尚公司的异议请求。鼎尚公司不服该裁定，遂提起本案诉讼，并提出前述诉讼请求。另查，鼎尚公司为位于恩平市××××××××华侨城的开发商，其与岑泽锋签订《商品房预售合同》将案涉房屋即坐落于恩平市××××××××××××××××××屋出售给岑泽锋，并办理了预售商品房买卖预告登记，登记的权利人为岑泽锋，登记日期为2017年6月13日，产权证号：粤（2017）恩平市不动产证明第0005146号。此外，涉案房屋于2017年7月19日办理预告抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司恩平市支行，登记证明号：粤（2017）恩平市不动产证明第0006136号。后鼎尚公司于2018年办理了坐落于恩平市××××××××××的成套住宅的不动产登记，不动产权证号为：粤（2018）恩平市不动产权第0002704号。庭审中，鼎尚公司自认岑泽锋已经按照《商品房预售合同》的约定付清了涉案房屋的房款。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为：鼎尚公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”、第二百一十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，案涉房屋仍登记在鼎尚公司名下，该房屋从物权归属上仍然为鼎尚公司所有的财产。鼎尚公司通过与岑泽锋签订《商品房预售买卖合同》将案涉房屋出售给岑泽锋，虽然案涉房屋已经办理了预告登记，但预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。岑泽锋作为购房人全额付款但未办理过户登记，其享有的是向鼎尚公司主张合同的请求权，但不享有房屋所有权。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十四条之规定，鼎尚公司请求确认涉案房屋归其享有所有权并以此排除执行，理据充分，本院予以支持。被告金穗公司的抗辩，理据不足，本院不予采纳。被告岑泽锋、吴美花，第三人农业银行恩平支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认坐落于恩平市××××××××××××××××××屋归原告恩平鼎尚实业发展有限公司所有；二、停止对恩平市××××××××××××××××××屋的执行，（2020）粤0785执异185号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费9600元（原告恩平鼎尚实业发展有限公司已预交），由原告恩平鼎尚实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  吴丽冰审 判 员  陈婷婷人民陪审员  吴清媛二〇二一年六月九日法官 助理  朱明亮书 记 员  吴洁莹