甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初4595号原告：杨明罡，男，1971年6月5日出生，汉族，住甘肃省通渭县。委托诉讼代理人：张莹，甘肃方域西涛律师事务所律师。被告：林文举，男，1968年10月21日出生，汉族，住福建省永春县。委托诉讼代理人：李冬冬，甘肃溥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天翔，甘肃溥德律师事务所律师。原告杨明罡与被告林文举房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨明罡的委托诉讼代理人张莹、被告林文举的委托诉讼代理人李冬冬、王天翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨明罡向本院提出诉讼请求，1、撤销《阳关品牌商业街商铺租赁合同》第二条"面积及租金:建筑面积约133平方米";2、判令解除《阳光品牌商业街商铺租赁合同》的未执行部分,即不再执行2020年5月1日至2021年4月30日止的房屋租赁合同:3、判令被告向原告返还因被告欺诈而导致原告多交付的房屋租金365,844.366元;4、判令被告向原告返还因被告欺诈而导致原告向被告多交付的物业费11,003.76元、暖气费4944.54元;5、判令被告向原告返还保证金35，000元;6、判令被告向原告返还原告预付的、被告无权租赁期间的房租226,730元；7、判令被告向原告退还2020年2月1日至2020年4月30日的房租71，918.04元(以上合计:715,440.7元)；8、本案诉讼费用、诉讼保全费用、保全担保费用由被告承担。事实与理由:2017年3月29日,原告与被告签订《阳光品牌商业街商铺租赁合同》,该合同约定:原告承租被告出租的阳光品牌商业街13号楼一层1-2号商铺南北朝向切割部分,上述承租商铺的建筑面积约133平方米,年租金为45万元整,租赁合同期第二年起,每年租赁面积根据档期市场行情进行调整,涨幅按兰石公司的标准执行。合同签订时,原告向被告一次性缴纳保证金3.5万元,租金按全年支付缴纳,原告在签订本合同时即交付2017年5月1日至2018年4月30日的租金即第一年租金,第二年起每年租金提前两个月支付,以此类推,时间定为3月8日前付清,调整部分租金再根据实际结算。原告如不按时交付租金,每延迟一天,原告应按延迟缴纳部分每日千分之五向甲方交付违约金,超过10天,被告有权解除合同并追究原告的违约责任。被告向原告有偿提供各项服务及设施,包括水电暖,按国家时价计量收费。据此,原告认为案涉房产在2017年5月1日至2018年4月30日期间每月每平方米的租赁单价为281.96元,2017年3月29日,原告按照合同约定,原告向被告交付房租45万元、保证金3.5万元。2018年3月20日、2018年3月21日,原告按照合同约定通过家人、朋友向被告支付2018年5月1日至2019年4月30日止的房租45万元。2019年3月原告接到被告的通知，2019年5月1日至2020年4月30日的房租上浮调整至457，980元(每月每方米286.96元),2019年3月22日,原告按照通知通过家人和朋友的账户向被告交付2019年5月1日至2020年4月30日房租457，980元整。2020年1月,中国爆发新冠疫情。2020年4月,原告听说其承租的案涉房产实际产权人为兰州兰石集团有限公司（以下简称为兰石集团）,在向兰石集团了解减免房租政策时兰石集团发现案涉房产存在多次转租情况。(兰石集团早前将案涉房产及同区域13号楼一层同时出租给甘肃远大实业有限公司,甘肃远大实业有限公司又将案涉房产及同区域13号楼1层部分(建筑面积约390平方米)转租给被告。2020年5月1日,兰石集团就甘肃远大实业有限公司转租给林文举、林文举又二次转租的390平方米的房产与甘肃远大实业有限公司解除了房屋租赁合同,甘肃远大实业有限公司与林文举也据此解除了房屋租赁合同。2020年5月1日,兰石集团就原告承租的133平方米的房产分别与原告、李海船签订了房屋租赁合同。兰石集团与原告就案涉房产签订的《房屋租赁合同》约定:兰石集团为阳光区域13栋/号楼1层3-2号房产(案涉房产)的实际产权人,该房产的建筑面积约78.85平方米,原告及兰石集团同意按78.85平方米计算租金、租赁保证金、物业管理费等一切费用,租金按每平方米200元计算,含税租金为189，240元,租赁期间为2020年5月1日至2021年4月30日,原告按年支付租金,应当于租赁合同签署时预付首期租金,其后的租金应提前一个月支付,兰石集团在收到租金后向原告提供收款凭证。兰石集团与李海船就案涉房产签订的《房屋租赁合同)约定:兰石集团为阳光区域13栋/号楼1层3-3号房产(案涉房产)的实际产权人,该房产的建筑面积约18.32平方米,原告及兰石集团同意按18.32平方米计算租金、租赁保证金、物业管理费等一切费用,租金按每平方米200元计算,含税租金为43，968元,租货期间为2020年5月1日至2021年4月30日,原告按年支付租金,应当于租赁合同签署时预付首期租金,其后的租金应提前一个月支付,兰石集团在收到租金后向原告提供收款凭证。原告经与兰石集团签订合同后才得知,其从被告处租赁的案涉房产的实际建筑面积为97.17平方米(78.85+18.32),并不是被告描述的133平方米,原告又与甘肃远大实业有限公司确认被告从甘肃远大实业有限公司处租赁的案涉房产的实际建筑面积为97.17平方米,被告故意隐瞒案涉房产的实际建筑面积,欺骗原告并直接导致原告多交房屋租金、物业费及暖气费,根据民法总则及合同的相关规定,原告有权诉请被告返还上述多交面积的房租、物业费、暖气费。另,根据兰政办发［2020］24号文件精神以及兰石集团的政策,兰石集团已经免除了案涉房产自2020年2月1日起至2020年4月30日的房租,恳请贵院基于国家的大政方针以及公平原则判令被告向原告退还2020年2月1日至2020年4月30日的全部房租。综上,恳请贵院依法判如所请。林文举辩称，1、原、被告签订《阳光品牌商业街商铺租赁合同》价款系对房屋的整体约定,该租赁房屋是原、被告双方认可的特定房屋,合同租金标准为固定数额,被告依约于合同签订之日向原告交付了该特定房屋,完全履行了自己的合同义务。双方租赁合同于2017年3月29日签订,原告依约履行了支付租金的义务且未对租金和面积提出任何异议,至2020年9月才提出异议,被告认为原告没有在一个合理期限内提出异议并且积极履行合同义务,后原告又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金请求于法无据、于理无据,原告应当按照合同的约定支付2020年5月1日至2021年4月30日的租赁费用,按照法律规定全面履行自己的义务。对于原告主张的租赁面积实际为97.17平方米而合同上面积为133平方米的情况不知情,被告不予认可,首先,合同上的表述为“约为133平方米(详情见附图)",被告认为对于原告所说的相差约35平方米的情况并没有任何证据证明。若实际面积真如被答辩人所说的97.17平方米,根据《民法典》第一百五十二条规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权。”被告认为,原告作为理性成年人并且从事经营活动应当有正确的判断力,按照原告所说面积相差约35平方米,从常理出发应当非常容易辨别,而原告经过了一年的除斥期间才提出撤销,显然没有任何法律依据。2、2020年2月1日至2020年4月30日的房屋租赁费用,被告认为兰石集团并非原、被告租赁合同的当事人,原告的请求超出了合同相对性。3、租赁合同第二条第二款约定保证金3.5万元的退还条件是在合同终止后两个月无违反本合同的相关约定,没有拖欠相关费用的情况下,结算后将该款项无息返还原告.现原告未足额支付2020年5月1日至2021年4月30日租赁费用,根据租赁合同第四条第八款的规定,原告不遵守商业规则,擅自绕过被告私自与房屋所有人另签协议严重违反双方的合同约定,故押金不再退给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，结合当事人的质证意见及遵循合法有效的证据应同时具备真实性、关联性、合法性的证据特征要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月29日,原告与被告签订《阳光品牌商业街商铺租赁合同》,合同约定:原告承租阳光品牌商业街13号楼一层1-2号商铺南北朝向切割部分,租赁期限自2017年4月10日至2021年4月30日，承租商铺的建筑面积约133平方米,年租金为45万元，保证金为3.5万元，合同还就租金的缴纳方式、双方的义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后,原告即向被告支付保证金3.5万元、第一年租金45万元。原告承租上述商铺后经营药店，2018年3月20日和2018年3月21日原告向被告支付第二年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金共计45万元。2019年3月22日原告向被告支付涨价后的第三年（2019年5月1日至2020年4月30日）租金共计457,980元。2020年5月1日，原告和案外人李海船与兰石集团就案涉商铺签订两份《房屋租赁合同》，将案涉商铺拆分为78.85平方米和18.32平方米分别出租给原告杨明罡和案外人李海船经营。编号为LSSG-XZ-2020-278的合同约定:兰石集团为租赁房屋的合法所有人，该房产的建筑面积约78.85平方米,原告及兰石集团同意按78.85平方米计算租金、租赁保证金、物业管理费等一切费用,租金按每平方米200元计算,含税租金为189，240元,租赁期间为2020年5月1日至2021年4月30日,原告按年支付租金,应当于租赁合同签署时预付首期租金,其后的租金应提前一个月支付。编号为LSSG-XZ-2020-279的合同约定:兰石集团为租赁房屋的合法所有人该房产的建筑面积约18.32平方米,原告及兰石集团同意按18.32平方米计算租金、租赁保证金、物业管理费等一切费用,租金按每平方米200元计算,含税租金为43，968元,租赁期间为2020年5月1日至2021年4月30日,原告按年支付租金,应当于租赁合同签署时预付首期租金,其后的租金应提前一个月支付。2020年6月24日，兰石集团根据国家和地方对于受疫情影响减免房屋租金的相关政策，与原告和案外人李海船签订《房屋租金减免协议》，约定兰石集团减免原告2020年2月、3月、4月共计三个月租金42,579元，减免李海船2020年2月、3月、4月共计三个月租金9892.8元。另查明，案涉商铺系兰石集团所有，2016年4月16日，兰石集团将案涉商铺在内的阳光10号楼、11号楼、13号楼一层，建筑面积1874.81平方米的房屋出租给甘肃远大实业有限公司（以下简称为远大公司），约定租赁单价为180元/平方米。2016年4月27日，远大公司又将案涉商铺在内的阳光品牌商业街13-1-6、7、8号，建筑面积390平方米的商铺出租给林文举，约定租赁单价为195元/平方米。林文举将其中建筑面积为97.17平方米商铺出租给原告。2020年5月9日，远大公司根据其与林文举签订的《房屋租赁合同》第五条的约定：“乙方在租赁期内，不能以任何形式进行转借、转租及转让，否则甲方有权终止合同，保证金不予退还，并视情况追究乙方责任”，向林文举发出解除租赁合同的通知。2020年6月16日，兰石集团向远大公司发出告知函，告知远大公司将林文举承租的390平方米的商铺收回自行管理。2020年9月22日，兰州新阳光物业管理有限公司向业主出具的证明中载明，该物业公司按2元每平米每月收取商铺的物业费，每年按12个月收取。林文举在将案涉商铺出租后，向承租方收取的物业费为每月500元。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，原告承租的商铺面积实际为97.17平方米，原、被告双方在签订租赁合同时约定的房屋面积为133平方米，即双方对租赁物面积的真实意思表示为133平方米。林文举在与远大公司签订的租赁合同后附有平面图，其对租赁商铺的面积应当知悉，但其恶意更改面积使原告相信其所承租的商铺为133平方米而签订合同，被告的行为符合以欺诈的手段订立合同。原告得知商铺真实面积的时间为2020年4月，到起诉时未超过一年，故其行使撤销权未超过法律规定，其主张将合同第二条“面积及租金”部分予以撤销，于法有据，本院予以撤销。林文举与远大公司的租赁合同中明确约定不得转租，其转租行为导致远大公司与其解除租赁合同，案涉商铺的所有权人兰石集团于2020年5月将商铺收回自行管理，故原被告之间的租赁合同已无法继续履行，故对原告提出的解除双方租赁合同未执行部分的诉讼请求，本院予以支持。关于双方已履行部分，即2017年4月10日至2020年4月30日期间所产生的租赁费、物业费、暖气费，应按照商铺的实际面积97.17平方米计算上述费用，原告应向被告支付租赁费992,135.634元、物业费6996.24元、暖气费13,409.46元，原告实际支付租赁费1,357,980元、物业费18,000元、暖气费18,354元，故被告应向原告退回多收取的租赁费365,844.366元、物业费11,003.76元、暖气费4944.54元。关于原告签订合同时向被告支付的保证金，因合同已解除，原告不存在拖欠费用的情形，该笔保证金因由被告向原告返还，对于原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告向被告预付的2020年5月1日之后的房租226,730元，因案涉商铺的所有权人兰石集团于2020年5月将商铺收回自行管理，故原被告之间的租赁合同已无法继续履行，被告收取2020年5月1日之后的房租没有事实依据，故应将上述房租退还原告。关于2020年2月1日至2020年4月30日共计三个月的房租，根据兰石集团兰石地产发［2020］23号文件，案涉商铺可以减免三个月的租金，该规定符合国家政策，应予肯定。原告已支付的三个月租金为114,495元，超出实际面积的部分前已扣除30,844.77元，兰石集团已向原告减免42,579元，被告应向原告退还的租金为41,071.23元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、撤销原告杨明罡与被告林文举2017年3月29日签订的《阳光品牌商业街商铺租赁合同》第二条；二、解除原告杨明罡与被告林文举2017年3月29日签订的《阳光品牌商业街商铺租赁合同》；三、被告林文举于本判决生效后十日内向原告杨明罡退还多交付的房屋租金365,844.366元；四、被告林文举于本判决生效后十日内向原告杨明罡退还多交付的物业费11,003.76元、暖气费4944.54元；五、被告林文举于本判决生效后十日内向原告杨明罡退还保证金3.5万元；六、被告林文举于本判决生效后十日内向原告杨明罡退还2020年5月1日之后的房租226,730元；七、被告林文举于本判决生效后十日内向原告杨明罡退还2020年2月1日至2020年4月30日的租金41,071.23元；八、驳回原告杨明罡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5577元、保全费4107元、保全保险费1788.6元，合计11，472.6元，由被告林文举负担，此款项已由原告杨明罡垫付，被告应于本判决书生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院审 判 员  解 莉二〇二一年六月三十日法官助理  王菲菲书 记 员  翟德亮