广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初1926号原告（被反诉人）：杨某，女，1983年2月20日出生，苗族，住湖南省城步苗族自治县××××××，公民身份号码430××××××××××××。委托诉讼代理人：简胜君，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳琳，广东豪益律师事务所实习律师。被告（反诉人）：佛山市三水深业投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××××××××自编02房，统一社会信用代码914××××××××××××。法定代表人：邓勇翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙菁，该公司员工。原告杨某与被告佛山市三水深业投资有限公司（以下简称深业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。在审理过程中，深业公司提出反诉请求，本院经审查决定将本诉与反诉合并审理。开庭时，原告杨某及其委托诉讼代理人简胜君，被告深业公司的委托诉讼代理人孙菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告退还购房款295684元；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中，杨某增加诉讼请求：判令确认原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》从起诉之日即2021年3月26日解除。事实与理由：原、被告双方于2019年4月27日签订了《悦山府商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告以844812元的价格购买被告位于佛山市三水区×××××××××××××的房屋。合同约定的付款方式为分期付款，原告应于合同签订当日支付20000元定金，剩余房款分为九期支付［具体约定详见《商品房买卖合同（预售）》］。合同签订后，原告按约支付了20000元定金及第一、二、三、四期的房款，合计已支付购房款295684元。鉴于被告在合同签订时向原告承诺了原告可于合同签订后随时变更购房款的支付方式，选择由分期付款变更为按揭付款，故原告才同意先以分期支付的形式购买涉案房屋并与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。2020年4月，原告于第五期房款支付期限届满前积极与被告的销售人员进行沟通，要求将付款方式由分期付款变更为按揭付款，并根据被告销售人员的要求将办理按揭的资料全部提交，同时告知了剩余购房款待按揭办理成功后以按揭付款的形式支付。现被告无故于2020年11月2日向原告发出《关于解除〈商品房买卖合同的通知书〉》，认为原告未能按期支付剩余购房款的行为构成违约，要求原告办理退房手续。对此，原告认为，被告对其先前承诺可随时变更购房款付款方式的事实置若罔闻，并要求原告继续以变更前的付款方式付款的行为已构成违约，应当依法于合同解除后全额退还原告已支付的295684元购房款。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。深业公司答辩并反诉称，1.同意解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》。2.同意退还购房款295684元。根据《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》第三条第一款的约定，买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同（预售）》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。现被告为维护自身合法权益，故提起反诉，请求法院判令：1.被反诉人向反诉人支付295684元的50%即147842元作为违约金；2.被反诉人配合反诉人办理解除合同后的网签备案注销手续。对深业公司的反诉，杨某辩称，1.原告对其签订的补充协议并不知情，也不知道该补充协议的具体内容，只是在签订商品房买卖合同时按照开发商的要求签订了多份文件，但被告在原告签订时只提供了签名页未提供完整的合同文件，且该补充协议未进行备案，即使原告真实签订也违反了房地产主管部门对商品房买卖合同的强制规定，该协议并没有原告在每一页进行签名，不应当对原告产生约束效力。该补充协议与佛山市商品房交易的习惯及客观现实是相符合的，即作为购买人通常在购买商品房时都是习惯性的签名，不一定会查看相关文件的内容，开发商的销售人员也会催促购房人员尽快签订并向购房人口头承诺文件是合法合规的，不需要仔细阅读签订即可，原告也是因为受到了销售人员违规介绍才签订了涉案协议，因此原告无需向被告支付违约金。2.网签手续是由被告办理的，合同解除后，应当由被告办理解除手续，产生的费用应当由被告承担，若必须原告协助解除时，原告在不影响正常工作生活的情况下愿意配合。原告杨某在诉讼中提供如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》、收据、转账流水、转账声明一组，证明原、被告双方签订商品房买卖合同后，原告按期足额交付了购房款。2.原告与被告工作人员“陈贵先”、“骆伟浩”的微信聊天记录一组，证明被告同意原告在无法分期支付购房款的情况下为原告办理按揭付款的购房手续，原告已根据被告工作人员要求向银行提交了相应的按揭贷款申请文件。3.关于解除《商品房买卖合同》的通知书一份，证明被告在原告依法办理按揭贷款手续的过程中，单方解除商品房买卖合同，其单方解除的行为已构成违约，应当向原告退还全部购房款（含定金）。被告深业公司在诉讼中提供如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》一份，证明双方签订了商品房买卖合同，且已于2019年5月27日在佛山市××××××办理备案。2.《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》一份，证明双方就买方逾期未支付购房款，卖方有权解除合同并要求买方按照已付款的50%支付违约金，而且买方应当无条件配合卖方到有关部门办理解除合同后网签备案注销手续。本院组织当事人对上述证据进行交换和质证。经审查，对双方当事人无争议的证据即原告提供的证据1、3及被告提供的证据1，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据2，被告虽对微信聊天对象的身份不予确认，但未能提供反证，该聊天内容与本案待证事实有关，本院予以采信。对被告提供的证据2，证据来源、形式合法，与案涉房屋有关，本院予以采信。根据本院采信的证据和结合当事人陈述，本院确认如下事实：原告分别于2019年4月27日和29日向被告转账支付购房定金20000元和购房款22205元，合共42205元。随后，原告作为买受人与作为出卖人的被告于2019年5月15日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号××××××××），约定原告购买被告位于佛山市三水区×××××××××××××××××的房屋，房屋预测建筑面积96.31平方米，其中套内建筑面积81.76平方米，总价款按照套内建筑面积计算为844812元。第七条付款方式及期限约定：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起3日内（不超过5日）支付全部房价款的5%即42241元；第二期在2019年7月27日前支付全部房价款的10%即84481元；第三期在2019年10月27日前支付全部房价款的10%即84481元；第四期在2020年1月27日前支付全部房价款的10%即84481元；第五期在2020年4月27日前支付全部房价款的10%即84481元；第六期在2020年7月27日前支付全部房价款的10%即84481元；第七期在2020年10月27日前支付全部房价款的10%即84481元；第八期在2021年1月27日前支付全部房价款的15%即126722元；第九期在2021年4月27日前支付全部房价款的20%即168963元。第八条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条所称逾期应付款是指上述第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第二十八条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。上述合同已于2019年5月27日在佛山市三水区××××××备案。同日，原、被告双方签订《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》，其中第三条第一款约定：如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。合同签订后，原告分别于2019年7月25日、2020年1月15日、2020年4月17日向被告支付购房款84481元、100000元、68962元，以上合共295648元。此后，原告再未向被告支付任何购房款。原告（微信号Y-C520226）与被告工作人员“陈贵先”（微信号CYX186×××××029）的微信聊天记录往来，反映原告在2020年3月26日向“陈贵先”提出按揭贷款需求后，原告在5月26日发送相关的银行流水、征信、收入证明等按揭所需资料，当日“陈贵先”向原告反馈银行需其结清信用贷款。原告与被告工作人员“骆伟浩”（微信号wxid-z8lmt5ijfzag22）的微信聊天往来，反映了原告根据“骆伟浩”6月28日发送的有关按揭所需资料于7月2日将重新打印的银行流水发送给“骆伟浩”，随后，双方就银行按揭贷款预审事宜进行多次沟通，根据原告所提供的个人征信、银行流水等按揭资料，“骆伟浩”向原告反馈银行需其还清信用贷款或增加担保人。7月13日，“骆伟浩”对原告提及“最快解决的找个资质好点的担保人，这几天你的第二款又逾期啦”。2020年11月3日，被告深业公司向原告送达《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知书》，以原告至今未支付于2020年11月8日到期的应付房款253443元且逾期已超过180天为由，通知原告：解除双方签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉合同补充协议》。请原告收到该通知书之日起7天内到佛山恒大云东海销售中心办理相关退款手续，若该房源已办理合同备案手续需在办理退款手续前协助被告到房管局办理注销合同备案的手续。至原告收到上述解除通知前，原告未成功办理案涉房屋按揭贷款。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告双方就案涉房屋于2019年5月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。第一，关于案涉合同解除时间的问题。原告主张案涉合同于起诉之日即2021年3月26日解除，但原告在庭审当天即2021年4月22日向本院提出该诉请，被告同意解除，故本院据此确认案涉的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号××××××××）于2021年4月22日解除。第二，关于退还购房款295684元的主张。被告承认原告提出的退还购房款295684元的诉讼请求，是其对自己诉讼权利的自由处分，没有违反法律规定。根据本院查明的事实，原告实际向被告已支付的购房款为295648元，故被告应退还原告购房款295648元，对原告主张超出的部分，缺乏事实依据，本院不予支持。第三，关于原告应否支付逾期付款违约金及其数额问题。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定分九期支付房款，至第五期房款到期即2020年4月27日前，原告累计支付房款295648元后，未再向被告支付任何款项。被告反诉主张原告上述逾期付款行为构成违约，原告则认为被告承诺可以随时变更支付方式，被告同意其将分期付款的约定变更为按揭贷款付款，原告并未构成违约。对此本院认为，原告提供的微信聊天记录往来仅能反映其曾向被告工作人员提出按揭贷款需求并就贷款预审事宜进行沟通，本案现有证据不足以证明原告提出的被告承诺随时可变更付款方式的事实主张，亦不足以证明双方就按揭贷款付款方式及期限等事项的变更达成合意，原告（被反诉人）的抗辩理由不成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，应由原告承担举证不能的不利后果。原告在双方未就变更付款方式达成协议的情况下，未按合同约定履行分期支付房款的义务，且逾期付款超180天，已构成违约。现被告要求原告支付违约金，理据充足，本院予以支持。至于违约金计算依据，在《商品房买卖合同（预售）》第八条已明确约定“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”的情况下，出卖人再另行通过补充协议的形式在第三条第一款约定“买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金”，该约定属于案涉商品房预售合同第二十八条约定的不合理加重买受人责任之情形，不对双方当事人产生法律效力。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，出卖人解除合同的，原告应当按照累计应付款的1%向被告支付违约金，原告累计应付款为549164元（844812-295648=549164），故原告应支付被告违约金5491.64元（549164×1%），被告诉请超出的部分，理据不足，本院不予支持。第四，关于协助办理注销合同备案手续的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告双方已经就《商品房买卖合同（预售）》办理了合同备案手续，合同解除后，相关的注销合同备案手续需要双方共同办理，故被告主张原告协助其办理备案合同注销手续，有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（被反诉人）杨某与被告（反诉人）佛山市三水深业投资有限公司于2019年5月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号××××××××）于2021年4月22日解除；二、被告（反诉人）佛山市三水深业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（被反诉人）杨某退还购房款295648元；三、原告（被反诉人）杨某于本判决生效之日起十日内向被告（反诉人）佛山市三水深业投资有限公司支付违约金5491.64元；以上第三项、第四项相互抵消后，被告（反诉人）佛山市三水深业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（被反诉人）杨某退还购房款290156.36元。四、原告杨某应于本判决生效之日起三十日内配合被告佛山市三水深业投资有限公司办理位于佛山市三水区×××××××××××××××××××屋的注销合同备案手续；五、驳回原告（被反诉人）杨某的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉人）佛山市三水深业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2868元（原告已预交），由原告杨某负担1元，被告佛山市三水深业投资有限公司负担2867元。反诉案件受理费减半收取计1629元（被告已预交），由被告佛山市三水深业投资有限公司负担1568元，原告杨某负担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  梁 敏二〇二一年六月二十五日法官助理  程秋燕书 记 员  古丽华