陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终8406号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜旭生，男，汉族，无业，住陕西省西安市周至县。委托诉讼代理人：蒙律廷，陕西省148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：景芬，女，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：北承俊，男，汉族，住址同上，系景芬之夫。原审第三人：西安美洋洋房地产中介有限公司，住所地：西安市碑林区（摩登主场9幢1单元10105号）。法定代表人：李周生，系该公司经理。上诉人杜旭生因与被上诉人景芬及原审第三人西安美洋洋房地产中介有限公司房屋（以下简称美洋洋中介公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初10439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员马莉莉独任审理。原审第三人美洋洋中介公司经本院传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。杜旭生上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.诉讼费由景芬承担。事实和理由：一、一审判决未依照《房屋租赁合同》《关于房屋租赁合同的补充协议》约定判决。按照租赁合同约定，景芬应支付杜旭生租金38000元，但景芬仅支付36500元，对剩余部分拒不支付，构成违约。杜旭生采取补办电卡自救等措施逼迫景芬补齐房租，对个人的房屋行使管理权并无不当。其在一审反诉的请求有理有据，应予支持。景芬无理取闹，空调损坏的问题，景芬在更换之前未通知杜旭生，亦未让杜旭生去查看更换，其在将空调搬离小区受到物业阻挠时才不得不通知杜旭生。二、一审判决没有以事实为依据，用自由心证和自由裁量权，先入为主，作出错误判决。本案系景芬违约，景芬应支付违约金，杜旭生不应返还景芬剩余房租及利息。一审法院混淆了景芬支付租金义务与杜旭生同意租客维修租赁物的义务，两个义务不属于同一法律关系。景芬应按合同约定交纳租金，维修租赁物及设备应征得杜旭生同意后再进行处理。因此判决用空调更换费用和房租相抵，事实依据不足。三、一审判决以“新时代物业大件物品出门证”推导出杜旭生对空调损坏知情是错误的。景芬提供的证据明确表示未和杜旭生取得联系，自费更换空调，且合同约定更换租赁物及设备需经过出租人书面同意后再进行处理，景芬未经同意私自更换，违反合同约定。一审法院关于景芬何时搬离未查清各自的责任，滥用自由裁量。置当事人之间签订的合同不顾，助长不守信的社会风气。景芬辩称，一、按照合同约定，杜旭生应承担修缮的义务，未能及时修缮致使房屋无法正常使用的，应由杜旭生承担责任。在事发后其及时联系杜旭生并上报中介公司，协助完成空调处理一事。二、不认可杜旭生提出的未交足房租断电的事由。1500元更换空调的费用，若非杜旭生主张，其作为租期剩一年的租客完全可以接受更换二手空调继续使用。其交付租金36500元，高于全年99%租金，即使剩余1500元，也构不成断电手段而无法继续使用房屋。三、2020年1月，其去物业充值缴费时被告知电卡被房东私自以挂失形式补办导致后续无法正常使用房屋，期间多次与房东协商未果，在与物业办等多个部门协商无果后搬离。美洋洋中介公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。景芬向一审法院起诉请求：1.解除景芬、杜旭生签订的《房屋租赁合同》；2.判令杜旭生返还景芬房屋租赁款31670元及押金2800元；3.判令杜旭生向景芬支付违约金3167元；4.判令杜旭生向景芬支付占用期间利息，以34470元为基数，自2019年10月23日起按照全国银行间同业拆借中心的贷款市场公布报价利率计算至实际支付之日止；5.本案诉讼费由杜旭生承担。杜旭生反诉请求：1.判令景芬支付杜旭生所欠房租1500元；2.判令景芬支付杜旭生所欠的物业费和水费（1-6月份）合计1487.42元；3.判令景芬支付杜旭生门锁更换费用350元，电卡补办费用30元，燃气卡补办费用20元，小区门禁卡补办费用80元，合计480元；4.判令景芬支付涉案房屋在景芬居住期间致使厨房门玻璃破损的更换费用800元；5.判令景芬支付杜旭生出庭应诉的交通费50元；6.反诉费由景芬承担。一审法院认定事实，景芬、杜旭生协商一致后签订房屋租赁合同（合同编号：MY0000679），约定由景芬租赁杜旭生位于西安市碑林区XX号XX小区XX栋XX单元XX室的房屋一套，租赁期限为从2017年11月24日到2022年11月23日止，共计陆拾个月；每月租金2800元整，年租金为33000元整。租金交付方式按年结算,双方约定押金为2800元。甲方提供的房屋不符合本合同约定，致使乙方无法正常使用时，乙方有权解除本合同，同时甲方应承担一个月房租的违约金。甲方未及时履行修缮义务，致使乙方不能正常使用的，租赁期限依法顺延，乙方不承担此期间费用。如对乙方造成损失的甲方负有赔偿责任。未按约定支付租金和本合同第四条约定应由乙方承担的其他费用，逾期每日应承担应付费用千分之五的违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。在租赁期内，单方终止合同，需提前一个月通知对方，违约金需承担一个月的违约金，乙方未使用租金扣除违约金及各项费用后由甲方在乙方退还房屋当日无息退还乙方。如剩余租金或违约金不足以弥补甲方损失乙方应在退还房屋当日交付给甲方相应违约金。后，双方签订关于房屋租赁合同（编号：MY0000679）的补充协议，协议约定：甲乙双方约定2018年11月24日至2019年11月23日房屋租金为一年36000元整，乙方一次性付清；2019年11月24日至2020年11月23日房屋租金为一年38000元整，乙方一次性付清。（以上协议中甲方为杜旭生，乙方为景芬）。2019年6月，涉案房屋内空调损坏，景芬于2019年6月13日购买价值1449元奥克斯空调KFR-25GW/NFN+3空调一台，于同月15日安装该空调，花费高空费80元、拆机费80元、拆机高空费80元，合计240元。同日，涉案房屋小区物业出具新时代物业大件物品出门证一份，载明“房间号 1-2905出门日期及时间2019.6.15 搬出物品 空调一台 备注 已联系业主本人，同意搬出”。2019年10月23日，景芬向杜旭生尾号2637的银行账户转账36500元，该款项为2019年11月24日至2020年11月23日的涉案房屋租金。2020年1月16日，杜旭生将涉案房屋电卡补办，2020年1月21日，景芬以无法购电为由，将该事项反映至12345，西安市碑林区人民政府就该事项处理结果已反馈给投诉人。2020年5月30日，杜旭生将涉案房屋门锁更换。一审法院认为，景芬、杜旭生签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。景芬与杜旭生之间的租赁关系成立，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。景芬应当按约向杜旭生交纳房屋租金，杜旭生应当按照合同约定将房屋交付给景芬并在租赁期间保持房屋符合约定的用途。关于景芬是否足额交纳房租与更换空调费用的问题。景芬与杜旭生约定租赁杜旭生位于西安市碑林区XX号XX小区XX栋XX单元XX室，租赁期限为2017年11月24日至2022年11月23日，在承租期间，案涉房屋内空调因无法使用故景芬于2019年6月15日更换屋内空调并于同日将损坏空调搬出。双方补充约定2019年11月24日至2020年11月23日房屋租金为一年38000元整，景芬于2019年10月23日向杜旭生交纳房租36500元，扣除了更换空调的费用，杜旭生认为其未交清房屋租金，故双方引发纠纷。经审查，在承租期间，承租房屋因空调损坏需维修，景芬支付空调购买费用1499元及安装费240元，经询景芬称原损坏旧空调折抵200元，故其共计支付空调购买费用及安装费1500元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。杜旭生辩称其对空调损坏并不知情，但结合景芬提交的翡翠明珠小区物业出具的“新时代物业大件物品出门证”可以证明其对出租房屋内空调损坏和更换是知情的，且其并无证据证明景芬未正当使用空调而造成空调损坏，故杜旭生应承担更换涉案房屋内的空调费用1500元，该笔费用已由景芬从交纳的房屋租金中扣除，故两项相抵，景芬已足额支付2019年11月24日至2020年11月23日的房屋租金38000元。另一争议问题为承租人何时搬离涉案房屋的问题。本案中，景芬主张其在杜旭生2020年1月16日补办电卡后同月31日前搬离涉案房屋；杜旭生辩称景芬一直未将承租房屋钥匙交还，且景芬在2020年4月仍将涉案房屋出租用作民宿，杜旭生于2020年5月30日将涉案房屋的门锁更换，故其认为景芬应系2020年5月30日才搬离涉案房屋。经审查，景芬提交的证据双方的聊天记录及2020年1月21日12345的投诉记录仅证明该涉案房屋无法正常使用，杜旭生对合同不能正常履行存在过错，无法证明具体的搬离时间；杜旭生提交的爱彼迎网站的房屋截图并无法证明涉案房屋仍在使用的事实，且景芬亦提交多份租赁合同及证人证明其在该小区有多套同户型布朗熊主题的房屋作为相反证据，故无法证明景芬在2020年4月及5月仍使用该房屋，但景芬未向杜旭生交付涉案房屋钥匙亦存在过错。现涉案房屋已再次出租，双方合同目的已无法实现，故该《房屋租赁合同》应予解除。该院酌情认定景芬于2020年3月23日搬离涉案房屋。故杜旭生应当退还景芬交纳的2020年3月24日至11月23日期间无法使用房屋的房租25333.36元及租房押金2800元。景芬所诉违约金之诉请，因双方均存在过错，故不予支持。景芬要求杜旭生支付剩余租金及押金的利息之诉请，因该院认定应当退还房租及押金合计28133.36元，故杜旭生应当以28133.36元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率支付景芬自2020年3月24日起至实际付清之日止的资金占用利息。对于杜旭生反诉要求景芬支付其所欠的2020年1月至6月的水费、物业费、电梯费等合计1487.42元，景芬辩称其已将物业费付至2019年12月，水费付至2019年9月，暖气费付至2020年3月15日，房屋已于2020年1月20日无法正常使用，故其仅应承担2019年12月31日至2020年1月20日的物业费170.71元及2019年9月30日至1月30日的水费95元，还应退还景芬已支付未使用的暖气费1167.09元。因该院认定景芬于2020年3月23日搬出，结合收款收据，景芬应向杜旭生支付自2020年1月1日至2020年3月23日的电梯费91.18元、卫生费18元及物业管理费364.56元，支付自2019年10月1日至2020年3月23日的水费121.65元，合计595.39元，剩余暖气费1167.09元因3月15日供暖结束故不予退还。杜旭生反诉要求景芬支付门锁更换费用、电卡补办费用、燃气卡补办费用、小区门禁卡补办费用合计480元，因无票据佐证，故该院依法不予认可，对其该项诉请不予支持。杜旭生反诉要求景芬承担居住期间厨房门玻璃破碎更换费用800元，因景芬提交证据证明其承租前该厨房玻璃已经破损，故对杜旭生的该项诉请不予支持。杜旭生反诉要求景芬承担其出庭应诉产生的交通费用50元，无事实和法律依据，故依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十条、第二百二十一条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 规定，判决：一、解除景芬与杜旭生签订的《房屋租赁合同》；二、杜旭生于本判决生效之日起十日内返还景芬剩余房屋租金25333.36元及押金2800元；三、杜旭生于本判决生效之日起十日内以剩余租金及押金合计28133.36元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率支付景芬自2020年3月24日起至实际付清之日止的利息；四、景芬于本判决生效之日起十日内支付杜旭生所欠电梯费91.18元、卫生费18元、物业管理费364.56元、水费121.65元、合计595.39元；五、驳回景芬其余诉请；六、驳回杜旭生其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费741元，减半收取370.5元，由景芬负担119元，杜旭生负担251.5元。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由景芬负担5元，杜旭生负担20元（此款双方均已预交，在给付上述款项时一并直付对方）。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，本院经审理查明，一审庭审时，法庭询问杜旭生补办电卡后是否将电卡交给景芬，杜旭生称其要求景芬将1500元房租交清就将电卡给景芬，不交清就不给。法庭进一步询问房屋没有电能否继续使用。杜旭生称无法使用，景芬未交清房租就不能用。美洋洋中介公司称2020年3月，杜旭生、景芬因更换空调发生纠纷找其协调，其当时告知杜旭生双方因空调更换发生纠纷，景芬房租已交至2020年11月，即使差1500元，杜旭生也不能将电卡补办。另查明，微信聊天记录显示，在景芬交纳租金时，其告知杜旭生房租38000元，除去空调费用1500元，转款36500元，杜旭生称空调费用各自负担一半，要求景芬再支付750元。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。本院认为，杜旭生、景芬签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的规定，应为合法有效。双方均应当按照合同约定履行各自的义务。景芬应当按约向杜旭生交纳房屋租金，杜旭生应当按照合同约定将房屋交付给景芬并在租赁期间保持房屋符合约定的用途。本案二审争议的焦点为：一、一审判决认定景芬交纳36500元租金已足额支付，是否错误；二、一审判决认定景芬于2020年3月23日搬离涉案房屋并据此计算相应费用，是否错误；三、一审判决对杜旭生主张的维权费、更换玻璃费用不予支持，是否错误。关于一审判决认定景芬交纳36500元租金已足额支付，是否错误的问题。杜旭生上诉时称景芬更换空调未征得其书面同意，其对原空调是否是否损毁不清楚，空调费用承担与租金支付不属于同一法律关系。本院认为，作为出租人的杜旭生在租赁合同履行期间应保证出租标的物符合承租人的使用价值。景芬在承租期间更换空调目的是为了更好的发挥租赁标的物的价值，作为添附，其行为本身对出租人杜旭生是有利而非减损，杜旭生作为受益人应承担相应的费用。且杜旭生对更换空调行为如果当时不同意，完全可以在物业公司通知时予以拒绝并到现场查看原空调的使用功能是否具备，阻止景芬更换空调的行为以维护其财产权，而非同意原空调运出放任后续行为的发生。故一审判决认定景芬在扣除空调更换费用1500元后，交纳36500元，足额支付租金，并无不当。关于一审判决认定景芬于2020年3月23日搬离涉案房屋并据此计算相应费用，是否错误的问题。一审判决将景芬搬离涉案房屋的时间酌定为2020年3月23日，并以此时间为准计算相应的租金、物业费、电梯费。根据一审判决查明的事实，杜旭生在一审庭审时自认补办电卡后未将电卡交给景芬，称景芬如果不交清1500元房租就不给电卡，在法庭进一步询问房屋如果没有电能否继续使用。杜旭生明确称无法使用，景芬没有交齐房租就不能用。杜旭生一审庭审自认的事实能够表明其在2020年1月16日补办电卡后通过控制用电的方式影响景芬正常使用该房屋。在2020年3月美洋洋中介公司介入后，仍未将电卡交给景芬以保证承租人的正常使用，故一审判决酌定景芬于2020年3月23日搬离并以此计算相应费用，并无不当。关于一审判决对杜旭生主张的维权费、更换玻璃费用不予支持，是否错误的问题。杜旭生对其主张的相应费用未充足举证，且其在景芬正常租赁期间擅自更换电卡影响承租人正常使用租赁标的物，一审判决杜旭生对其所谓的维权费用承担相应的法律后果，并无不当。综上所述，杜旭生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费766元，由杜旭生负担。本判决为终审判决。  审 判 员  马 莉  莉 二○二一年六月九日                               法 官 助 理  同 江 龙书 记 员  孙  婉  侠 1