广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初10465号 原告：广州市联信实业有限公司，住所地广州市黄埔区荔联街宏明路263号，统一社会信用代码914401127955471130。 法定代表人：魏广青，总经理。 委托诉讼代理人：辜秋月，广东智洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆雪梅，广东智洋律师事务所律师。 被告：广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社，住所地广州市黄埔区云埔街榕北新街东十巷32号，统一社会信用代码N2440112X184414105。 法定代表人：钟永强，董事长。 委托诉讼代理人：梁秋玲，广东明浩律师事务所律师。 原告广州市联信实业有限公司(以下简称联信公司)诉被告广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社（以下简称沧联经联社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李春辉独任审理，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告联信公司的委托诉讼代理人辜秋月、陆雪梅，被告沧联经联社的委托诉讼代理人梁秋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联信公司向本院提出诉讼请求：1.沧联经联社返还联信公司2020年2月份租金308333元、2020年3月份租金154166.7元、2020年4月份租金154166.7元，共计616666.4元(沧联经联社应免收联信公司2020年2月份租金以及按照《合作建设、经营东区商业城合同书》约定租金标准减半收取联信公司2020年3月份、4月份租金)；2.变更《合作建设、经营东区商业城合同书》合同期限至2033年12月31日止；3.沧联经联社承担本案诉讼费用。 事实与理由：2006年1月23日，沧联经联社与深圳市金海地实业有限公司（以下简称金海地公司）签订《关于合作建设、经营沧联商业中心的合同书》。2008年1月23日，沧联经联社、金海地公司、联信公司签订《关于合作开发、经营东区商业城的补充协议》，约定联信公司加入合同履行。2008年12月31日，沧联经联社、金海地公司、联信公司签订《合作开发、经营沧联商业中心合同转让协议书》，约定沧联经联社同意金海地公司将《关于合作建设、经营沧联商业中心的合同书》中的权利、义务全部转让予联信公司。2009年1月5日，沧联经联社与联信公司签订《合作建设、经营东区商业城合同书》。合同签订后，联信公司先后投入巨额资金建成沧联商业中心即“时代城”，并苦心经营历时十年之久，同时一直依照合同约定履行义务。2020年1月底全国遭受新冠疫情，时代城也难逃其劫。2020年2月6日，沧联经联社根据广州市黄埔区人民政府云埔街街道办事处指示以新冠疫情防控为由封闭了时代城所有出入口及围蔽了外围区域，导致时代城完全无法经营。2020年2月24日9时起，新冠疫情防控响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，但沧联经联社并未解封时代城所有出入口，在联信公司反复交涉下，直到2020年2月26日才解封了时代城车辆出入口，但仍有大部分外围区域被围蔽。沧联经联社对时代城进行围蔽之举对于疫情防控实属画蛇添足，根本起不了任何作用，反而严重影响时代城的正常经营活动。因新冠疫情以及沧联经联社对时代城进行围蔽致使顾客比往常锐减，此后大量商户要求减免租金，时代城还需要缴纳物业租金、商户货款结算及企业成本支出等，经营举步维艰，造成巨大损失。联信公司于2020年1月30日向沧联经联社发出《时代城减租申请》，申请减免时代城疫情期间租金；联信公司又于2020年2月23日向沧联经联社发出《疫情期间免租申请紧急函》，再次申请减免时代城疫情期间租金，但沧联经联社均毫无回应。鉴于《合作建设、经营东区商业城合同书》合法有效，在租赁期内爆发新冠疫情，该疫情系订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力情形，加之沧联经联社对时代城进行围蔽加剧了联信公司的经营损失。根据广东省人民政府2020年2月6日《关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》“第三、进一步减轻企业经营负担。（九）减轻企业租金负担。国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金、减半收取第二、三个月租金，鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。”以及最高人民法院2020年5月15日《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，联信公司为维护自身权益，提起本案诉讼。 被告沧联经联社辩称，沧联经联社与联信公司就东区商业城建成之后所形成的是租赁合同关系。联信公司未证明其因新冠疫情或疫情防控措施导致无法使用租赁标的物，而承租人在使用租赁标的物之后能否获利属于经营风险之范畴，应由联信公司自行承担，联信公司以经营亏损为由要求沧联经联社减免租金、延长租赁期限与合同约定相悖，更对沧联经联社的股东不公。《合作建设、经营东区商业城合同书》第二条第6款明确约定“双方约定的租赁金，双方不得以任何理由减价或加价”，既然约定不得以任何理由减价或加价，当然包括不得以不可抗力为由要求变更双方约定的租金，现联信公司要求减免租金明显违反了上述约定。同时租赁标的物能否使用与使用租赁标的物之后能否盈利是两个不同的概念。本案中，租赁标的物东区商业城在建成之后即由联信公司占有、使用。根据《合作建设、经营东区商业城合同书》第二条第2款“乙方（即联信公司）承担建设的全部费用，建成后由乙方依本合同之约定使用东区商业城，自负盈亏经营”之约定可知，联信公司在占有、使用东区商业城过程中是盈利还是亏损均由其自行承担。现联信公司要求减免2020年2月至4月期间的租金、延长租赁期限，不仅没有提交任何证据证明在2020年2月至4日期间存在未使用租赁标的物的情形，也未证明其在上述期间遭受了何种经营损失及具体数额，更何况以经营亏损为由要求减免租金实际上是将应由联信公司自身承担的经营风险转嫁于沧联经联社。既然联信公司在使用租赁标的物而盈利之时并未多付租金，又为何要求沧联经联社为其亏损买单，这明显对沧联经联社不公。另沧联经联社收取的租金在支付各项开支之后用于沧联社区股东的分红，联信公司要求减免租金、延长租赁期限实际上也是要求沧联社区股东为联信公司承担亏损的经营风险，这对沧联社区股东而言又何其不公！如果因为联信公司经营亏损而可以减免租金，那么沧联经联社是否也可以因为联信公司盈利而要求增加租金呢？如果仅要求沧联经联社就联信公司的经营亏损而承担责任，沧联经联社却不能因为联信公司的盈利而享受权益，这明显会导致权利义务的失衡，有失公允。联信公司没有证明其因新冠疫情或疫情防控措施导致其没有收入或收入明显减少，即使新冠疫情影响了联信公司的经营收益，但双方在《合作建设、经营东区商业城合同书》之中已经明确约定沧联经联社无需承担不可抗力所造成的全部经济损失，现联信公司要求减免2020年2月至4月期间的租金、延长租赁期限明显违反了双方的约定，不应得到法律支持。如上所述，租赁标的物能否使用与使用租赁标的物之后能否盈利是两个不同的概念。联信公司也没有提交证据证明其因新冠疫情或疫情防控措施导致其没有收入或收入明显减少。同时根据《合作建设、经营东区商业城合同书》第六条第1款“因甲方的原因造成东区商业城用地、原有市场拆迁等问题（因不可抗力的事由除外）致使东区商业城建设、经营无法实施时，甲方应赔偿乙方的全部经济损失”之约定可知，如因不可抗力的事由致使东区商业城建设、经营无法实施，沧联经联社无需承担责任，所造成的全部经济损失由联信公司自行承担。上述约定足以说明双方在签订合同之时已经预料到了合同履行期限内不可抗力发生的可能性，并就沧联经联社无需承担因不可抗力所造成的全部经济损失达成了一致意见。故即使新冠疫情或疫情防控措施影响了联信公司的经营收益或者经营无法实施，也应根据《合作建设、经营东区商业城合同书》之约定，确定因不可抗力所造成的经济损失的承担者。现联信公司要求减免2020年2月至4月期间的租金、延长租赁期限，实则就是要求沧联经联社承担因不可抗力所造成的损失，违反了双方的约定，不应得到法律的支持。联信公司已支付2020年上半年租金、接收租金发票的行为表明其愿意根据《合作建设、经营东区商业城合同书》之约定履行租金的交纳义务，现又提出减免，有违诚信原则，不应得到支持。综上所述，沧联经联社与联信公司就东区商业城建成之后所形成的是租赁合同关系，联信公司要求沧联经联社减免2020年2月至4月期间的租金、延长租赁期限，违反了《合作建设、经营东区商业城合同书》关于东区商业城建成后由联信公司自负盈亏、不得以任何理由减少或增加租金、沧联经联社不承担不可抗力所造成的全部经济损失之约定。且联信公司也没有提交证据证明其因新冠疫情或疫情防控措施导致无法使用租赁标的物、没有营业收入或收入明显减少。更何况要求沧联经联社承担联信公司经营租赁标的物的亏损，明显对沧联经联社、沧联社区股东不公！故恳请人民法院依法驳回联信公司的全部诉讼请求。 经审理查明，2009年1月5日，沧联经联社（甲方）与联信公司（乙方）签订《合作建设、经营东区商业城合同书》，约定甲方提供东区商业城用地，以甲方名义立项、报建、建设。乙方承担建设的全部费用，建成后由乙方依本合同之约定使用东区商业城，自负盈亏经营。合同期限22年。乙方建设期限为2年（2007年1月1日至2008年12月31日）。乙方经营期为20年（2009年1月1日起至2028年12月31日。经营期内乙方按以下数额、方式交租：2009年至2013年每年270万元；2014年至2018年为每年320万元。2019年至2023年为每年370万元。2024年至2028年为每年420万元。双方约定的租赁金，双方不得以任何理由减价或加价。合同第六条，违约责任：1.因甲方原因造成东区商业城用地、原有市场拆迁等问题（因不可抗力的事由除外）致使东区商业城建设、经营无法实施时，甲方应赔偿乙方的全部经济损失。庭审中双方均确认联信公司已按约支付了2020年上半年租金185万余。沧联经联社向联信公司出具了金额为185万元的发票。 2020年1月30日，联信公司向沧联经联社发出《时代城减租申请》，请求予以减免疫情期间租金。2020年2月23日，联信公司再次向沧联经联社发出《疫情期间免租申请紧急函》，主张疫情对企业影响是不可抗力，请求给予免除疫情期间租金。 2020年2月7日，沧联经联社向联信公司发出通知：从2020年2月10日21:30起，云埔街东区时代商业广场——百事佳亨晖广场——东区文体中心等公共场所将进行封闭管理。届时，仅保留春晖一街出入口。为避免影响本辖区内所有居住人员出入，请东区时代城商业广场、百事佳亨晖广场周边居住人员、榕村西街居民、南街居民和企业工作人员特别是有车人士，在封闭管理之前到所属经济社或出租屋管理人员处办理《出入证》，时代城周边一期、二期、三期居住人员和企业工作人员到东联路交通劝导站办理。 联信公司另向本院提交了其与次承租人签订的合同补充协议及减免租金确认书，主张其就新冠疫情对次承租人给予租金减免。 上述事实有《合作建设、经营东区商业城合同书》、微信聊天记录等证据及当事人陈述等证据证实。 本院认为，根据《合作建设、经营东区商业城合同书》的约定，联信公司与沧联经联社的法律关系实质为联信公司出资以沧联经联社名义建设案涉东区商业城，建成后由沧联经联社按照一定租金标准将商业城出租给联信公司，即双方建立的是房屋租赁合同法律关系。 关于联信公司主张的减免租金，本院认为，新冠疫情属于突发公共卫生事件，众所周知新冠疫情期间政府等部门采取各项疫情防控措施，必然导致租赁物业的商业经营活动受限，特别是疫情严重的2020年2月至3月期间。新冠疫情是租赁双方无法预见，不属于正常的商业风险，在此情况要求联信公司继续按照合同约定的标准缴纳租金，有失公平。本院综合案涉租赁物的用途、受新冠疫情的影响程度并结合国家政策精神，酌情确认由联信公司与沧联经联社共同分担2020年2月及3月租金，即沧联经联社减半收取联信公司2020年2月3月的租金，应退还联信公司已收取的租金308333元。 关于联信公司主张的延长合同期限。本院认为，本院支持联信公司的上述减租请求已经综合考虑其损失，至于是否延长租期应属于双方意思自治的范畴，在沧联经联社并未同意延长合同期限的情形下，联信公司要求变更合同内容于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市联信实业有限公司返还租金308333元； 二、驳回原告广州市联信实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9967元，由原告广州市联信实业有限公司负担4042元，由被告广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社社负担5925元。上述费用已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 员 李春辉 二〇二一年六月十五日 法官助理 钟 陈 书 记 员 刘婉仪