山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终5363号 上诉人（原审原告）：董礼庆，女，1973年10月1日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：宋旭恒，山东贝莱德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭玉福，男，1931年5月15日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王秋英，北京德恒（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷，北京德恒（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马成美，女，1966年8月26日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：郭峰，男，1995年11月25日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：郭胜建，男，1957年3月17日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：郭胜欣，男，1969年3月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：郭玉涵，女，1989年12月17日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：郭玉莹，女，1996年1月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人董礼庆因与被上诉人郭玉福、马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董礼庆上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持董礼庆的诉讼请求或者发回一审法院重新审理；2.诉讼费等费用由郭玉福、马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹承担。事实和理由：一、一审判决法律适用错误。（一）一审判决以2007年3月为赔偿损失的计算基准属于法律适用错误。涉案《立卖契》于2007年3月被（2007）青民二终字第119号民事判决认定无效时，涉案房屋未面临拆迁，此时，因合同无效而产生的赔偿损失计算基准尚不能确定，赔偿数额无法计算。况且，房屋出卖人郭胜锡于（2007）青民二终字第119号民事判决生效后的2007年11月18日出具的《证明》载明，卖给董礼庆的房屋由董礼庆居住，郭胜锡永不要房。之后，在2014年才由政府有关部门进行拆迁改造安置，给予安置补偿。再之后，董礼庆的父母一直管理使用涉案房屋，直至2020年4月份，涉案房屋被一审法院强制拆除。（二）青岛市中级人民法院关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知（青中法[2006]232号）至今仍然有效，青岛市范围内人民法院审理此类案件时应当遵循上述规定，其中该规定第四条“关于合同无效后的处理原则”第2项明确规定：“对于将要拆迁房屋的赔偿数额，以将来拆迁时确认的补偿款为准，各自承担相应份额。”。一审判决不依据上述规定依法作出判决，实属法律适用错误。（三）董礼庆也提交了部分其他法院类似的判例，即农村房屋买卖被判决无效多年后，诉争房屋才被拆迁的，权利人另行单独诉求主张依法分配诉争房屋及附属物的拆迁利益，权利人主张的诉求应当依法得到维护。相反，从中国裁判文书网上却搜不到任何一份判决，类似于本案一审判决的判决内容和判决思路。二、一审判决明显不合理。一审判决在认定《立卖契》无效，且董礼庆对此承担次要责任的前提下，以拆迁利益尚未确定的2007年作为赔偿计算的基准，酌定赔偿董礼庆的损失仅区区2万元，无异于鼓励在此类案件中作为违背诚实信用原则的农村房屋的出卖人尽早通过诉讼便可获取几乎全部的拆迁利益。由此，不诚信的人因其不诚信行为，获得巨额收益。三、一审判决认定事实不清。董礼庆提交的证据足以证明，涉案房屋在转让时，不存在三间南屋，而在拆迁时，存在三间南屋的拆迁利益，由此可推定，三间南屋是由董礼庆加盖的，相应的拆迁利益应当归董礼庆所有。 郭玉福辩称，一、一审法院认定案件事实清楚，董礼庆上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。1、根据一审查明的案件事实及上诉状中的自认，涉案《立卖契》在2007年3月即被判决无效，判决生效后案涉房屋所有权就已明确属于郭玉福，只有郭玉福可以对案涉房屋进行占有、使用、收益和处分。郭胜锡并非房屋所有权人，其在2007年11月18日出具《证明》承诺不要房是对案涉房屋的无权处分，郭玉福并未在《证明》上签字认可，并且，结合后续郭玉福起诉董礼庆父母腾房的事实可以看出，郭玉福自始未同意将案涉房屋卖给上诉人，也未同意让董礼庆父母居住该房屋。涉案《立卖契》在被依法判决无效后，上诉人应当将案涉房屋返还郭玉福，董礼庆不仅没有返还房屋并且授意其父母将私人物品置于案涉房屋内，直至2020年被一审法院依法强制执行腾房，董礼庆及其父母的行为属于典型的“非法占有他人财产”的违法行为。任何人不应因自己的违法行为而获得利益。董礼庆不应因自己父母非法占有他人房屋的行为而获得房屋拆迁利益。2、涉案《立卖契》2007年3月被法院判决无效，当时涉案房屋并未被列为拆迁房屋。该判决书中明确载明“买卖涉案房屋合同无效后如涉及其他法律关系，可另行诉讼”。也就是说董礼庆在收到该判决时就已经明知自己已不再享有案涉房屋的所有权，且明知因涉案《立卖契》无效产生的相关法律权利可以通过诉讼主张的情况下，董礼庆既没有通过诉讼主张权利，也没有另行购买房屋来止损，董礼庆的行为属于对自己权利的怠于主张甚至是放弃。董礼庆在2007年3月《立卖契》被判决无效以后怠于主张权利，放任损失的扩大，就扩大损失部分不应由出卖人承担，更不应由郭玉福承担。一审法院以2007年作为被上诉人应赔偿涉案《立卖契》被判决无效给董礼庆造成损失的计算时间点，符合案件事实和法律规定，并且，董礼庆对合同无效也存在重大过错，应当自行承担相应责任。3、根据民事诉讼法及民事诉讼证据规定，当事人应当对自己的主张的事实承担举证责任。董礼庆未提供证据或者提供证据不足以证明其主张事实，一审法院对其诉讼请求不予支持属于依法判决，并无认定案件事实错误。二、一审法院判决适用法律正确，请求维持原判。首先，本案属于合同纠纷，并且涉及继承法律关系，一审法院根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》的相关规定依法判决，适用法律正确；其次，青岛市中级人民法院关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知（青中法【2006】232号）综合全文内容可以推定其制定本意应是：在出卖人因遇到拆迁，恶意起诉确认房屋买卖合同无效，意图损害买受人合法权利时，为保护买受人利益而制定。该通知第四条第2项规定明确写明是针对“将要拆迁的房屋”适用。而本案中，《立卖契》在2007年就被判决无效，2014年房屋才确定拆迁，协议被判决无效在先，房屋确定拆迁在后，且中间间隔七年之久。案涉房屋买卖双方在签订《立卖契》时，甚至在《立卖契》被判决无效时均不可能预见房屋被拆迁一事，拆迁利益不属于董礼庆基于买卖合同产生的预期可得利益，案涉房屋的拆迁补偿与董礼庆无关。因此，本案并不适用青岛市中级人民法院关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知相关规定。董礼庆一审提交的案例与本案毫无关联。本案中，如董礼庆可以通过非法占有他人房屋的方式获得在《立卖契》订立和确认无效时"根本无法预见"的房屋拆迁利益，无异于在鼓励合同当事人通过非法手段谋取利益，侵犯他人合法权益。这不仅与《中华人民共和国合同法》中规定的公平、诚信原则相违背，同时也与前述青岛市中院印发的通知的制定本意不相符，不利于维护社会诚信及公序良俗。综上，一审法院认定案件事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹未到庭，亦未提交书面答辩意见。 董礼庆向一审法院起诉请求：1.判决郭玉福、马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹向董礼庆返还购房款3800元；2.判令郭玉福、马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹赔偿董礼庆因合同无效而造成的损失10,000元；3.诉讼费由郭玉福、马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹承担。案件审理过程中，董礼庆申请变更第二项诉讼请求为：判令郭玉福、马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹赔偿董礼庆因合同无效而造成的损失478,808.5元。 一审法院认定事实：1、2002年7月6日，董礼庆与郭胜锡签订《立卖契》一份，约定董礼庆从郭胜锡处购买位于原××镇××村房屋三间，作价1200元。郭胜锡出具收条，载明收到购房款3800元，并由郭胜锡将房屋所涉集体土地建设用地使用证（证号为南集建（1991）字第xxxx号，地号为xxxx）交给董礼庆。董礼庆于2002年7月10日以1200为计税金额缴纳契税18元。2、董礼庆提交《农民建房用地申请表》，申请拆旧翻新，东郭村民委员会盖章同意，但乡镇审查意见、市审批意见处空白。董礼庆以此主张当时实际对购买的房屋进行了拆旧建新，但未提交有关建房手续、支出、实际施工等证据，且该审批表从形式上看并未得到最终审批，不足以证明董礼庆实际对房屋进行翻建，故一审法院对董礼庆主张的事实不予认定。3、2006年，郭玉福向一审法院提起诉讼，请求确认董礼庆与郭胜锡签订的房屋买卖合同无效，返还房屋三间。一审法院作出（2006）黄民初字第2670号民事判决，驳回了郭玉福的诉讼请求。郭玉福提起上诉。山东省青岛市中级人民法院于2007年3月19日作出（2007）青民二终字第119号民事判决，认定《立卖契》因违反法律强制性规定而无效，董礼庆不是该集体经济组织成员，不享有该集体土地使用权，但认为房屋买卖合同无效后应当由合同当事人即董礼庆与郭胜锡之间相互返还，未支持郭玉福请求董礼庆向其返还房屋。买卖涉案房屋合同无效后，如涉及其他法律关系可另行诉讼。最终判决确认郭胜锡与董礼庆之间的买卖涉案争议房屋合同无效。郭胜锡于2007年11月18日出具《证明》，载明卖给董礼庆的房屋由董礼庆居住，郭胜锡永不要房子。之后，一直由董礼庆及其父母在管理使用争议房屋。郭玉福于2016年向一审法院起诉请求董礼庆的父母董崇欣、薛秀娥立即腾出涉案争议房屋，一审法院作出（2016）鲁0211民初4304号民事判决，判令董崇欣、薛秀娥腾退该房屋。董崇欣、薛秀娥不服，提起上诉。山东省青岛市中级人民法院于2016年8月17日作出（2016）鲁02民终6669号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案已于2020年4月经青岛市黄岛区人民法院强制执行完毕。现争议房屋已经被拆除。4、东郭社区出具证明材料，位于东郭社区的集体土地建设用地使用证证号为南集建（1991）字第xxxx号的四间平房置换房屋160㎡，已于2014年7月17日分配给郭玉福80㎡套二房屋一套（福莱社区xx号楼xx单元xxxx户，现由郭胜欣居住），另外的80㎡已由马成美出售给他人；储藏室16平方米已分配给郭玉福；正房、院内附房及附属物货币补偿款40004元（其中附属物补偿款指的是4间南屋的补偿款，为28000元，每间补偿7000元），现暂存于东郭社区账户；速签速拆奖励、临时过渡费、其他补偿费均已按照约定全部发放。郭胜锡于2014年3月12日去世。2014年3月9日，郭玉福、郭汪氏与郭胜锡、郭胜欣达成《家庭财产分配协议》，鉴于1989年郭玉福夫妇与郭胜建的分家单、1995年郭玉福夫妇与郭胜锡、郭胜欣的分家单，约定将郭玉福名下四间平房（集体土地建设用地使用证号为（南）集建（1991）字第××号，土地号为xxxx），东头两间分给郭胜锡所有，该处房屋增建的两间房屋其中东一间归郭胜锡所有，西头两间分给郭胜欣所有，该处房屋增建的两间房屋其中西一间归郭胜锡所有。2014年6月，马成美、郭胜欣代表郭玉福与东郭社区居民委员会签订社区搬迁改造房屋安置补偿协议，马成美取得上述两间正房补偿的权利，之后将获得安置楼面积共计80平方米出售给他人，得款36万元。郭玉福于2019年向一审法院起诉马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹，请求分割继承郭胜锡的遗产。马成美、郭峰对一审法院（2019）鲁0211民初4790号民事判决不服，提起上诉。山东省青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02民终11522号民事判决，认为2014年3月9日《家庭财产分配协议》签订在郭胜锡与马成美婚姻关系存续期间，“归郭胜锡所有”的文字表述不能“确定只归郭胜锡一方”，应解释为“归郭胜锡夫妻所有”；另对各继承人继承份额进行分析，认定郭胜锡的遗产是东郭社区xx号楼xx户和xx号楼xx单元xx户房屋和拆迁房屋出售款36万元的二分之一。最终判决，东郭社区拆迁安置楼房xx号楼xx户房屋和xx号楼xx单元xx户房屋各方所有的份额分别是马成美25／40、郭峰6／40、郭玉福6／40、郭胜建1／40、郭胜欣1／40、郭玉涵与郭玉莹1／40；马成美于本判决生效之日起十日内给付郭峰54000元、郭玉福54000元、郭胜建9000元、郭胜欣9000元、郭玉涵与郭玉莹9000元。5、董礼庆提交的山东省高级人民法院、北京市、浙江省的等多份法律文书，因与本案无关，故一审法院不予认定。对于合同无效造成的损失，董礼庆主张拆迁安置房屋单价以5000元每平方米计算，正房120平方米，70%为84平方米，共计42万元；储藏室9平方米，70%为6.3平方米，单价2000元每平方米，共计12600元；三间正房的货币补偿9001元，三间南屋货币补偿21000元，速签奖励为9000元（12000元的四分之三）、速拆奖励为6000元（8000元的四分之三）；其他补偿费为1207.5元，共计478808.5元。董礼庆提交的青岛市中级人民法院关于印发《审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》的通知（青中法［2006］232号），不是法律规定的判决需要参照的法律、行政法规、规章、司法解释等，故不能作为判决援引的依据，故一审法院不予认定。 一审法院认为，本案为农村房屋买卖合同纠纷。当事人争议的焦点是：1、董礼庆的起诉是否超过诉讼时效？2、《立卖契》无效的责任如何分担？各被告应如何承担本案责任？3、《立卖契》无效造成的损失如何认定？关于焦点1。《立卖契》虽在2007年被法院判决确认为无效，但董礼庆及其父母一直占用或管理涉案争议房屋，直至2020年4月腾退争议房屋，故应认定董礼庆一直在主张合同无效后的房屋使用权，在主张合同权利，现提起本案诉讼，未超过法律规定的三年诉讼时效。关于焦点2。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，董礼庆不是东郭社区集体经济组织成员，不具备购买争议农村房屋的资格，对《立卖契》无效存在一定过错。郭胜锡作出房屋出卖人，未确保购买人的合法利益，导致产生信赖利益损失，应对《立卖契》无效承担主要责任。考虑到购买房屋时间、购买目的、办理契税情况、居住时间长短等因素，由郭胜锡承担70%责任、董礼庆承担30%责任为宜。根据前述查明的事实，郭胜锡出售的争议房屋为夫妻共同财产，故因《立卖契》无效产生的债务应为夫妻共同债务，郭胜锡与马成美对该债务应各承担一半的责任。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国继承法＞若干问题的意见》第六十二条规定，遗产已被分割而未清偿债务时，如有法定继承又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务。本案中，因郭胜锡的遗产已被起诉按法定继承分割，故郭胜锡承担的债务应由各继承人依法承担，具体参照（2019）鲁02民终11522号民事判决确定的份额，本案合同无效损失郭玉福、马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹应承担份额为：马成美25/40、郭峰6/40、郭玉福6/40、郭胜建1/40、郭胜欣1/40、郭玉涵与郭玉莹1/40。关于焦点3。因《立卖契》无效，董礼庆应向郭胜锡返还房屋，该房屋已在法院强制执行中返还，后被拆除，故本案不必再行返还。董礼庆主张返还购房款3800元，符合法律规定，予以支持。董礼庆未提交充分证据证明翻建房屋损失，不予认定。关于董礼庆主张的房屋因拆迁而应得到的利益损失，因《立卖契》已于2007年3月被（2007）青民二终字第119号民事判决确认无效，董礼庆应当知道其利益已经受到侵害，当时房屋未面临拆迁，之后在2014年才由政府有关部门进行拆迁改造安置，给予安置补偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，《立卖契》被法院判决确认无效，董礼庆更应及时采取措施减少损失扩大，其未及时通过购买商品房或者其他形式减少其损失的扩大，应当对扩大的损失自负责任，故一审法院对董礼庆以拆迁安置利益为基准主张的损失不予支持。因《立卖契》被确认无效时争议房屋未面临拆迁，考虑董礼庆管理争议房屋近5年，对旧房存在修缮支出，考虑信赖利益损失，考虑郭胜锡过错程度，综合认定董礼庆因《立卖契》无效遭受其他损失为2万元，应由郭胜锡承担。综上，郭胜锡应赔偿董礼庆因《立卖契》无效遭受损失23,800元，由郭玉福、马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹依法分担，份额为马成美25/40、郭峰6/40、郭玉福6/40、郭胜建1/40、郭胜欣1/40、郭玉涵与郭玉莹1/40。马成美、郭峰、郭玉涵、郭玉莹经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。判决：一、董礼庆因《立卖契》遭受的损失23,800元，郭玉福、马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹负担份额为马成美14,875元、郭峰3570元、郭玉福3570元、郭胜建595元、郭胜欣595元、郭玉涵与郭玉莹595元，于判决生效后十日内支付董礼庆；二、驳回董礼庆的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明，（2007）青民二终字第119号判决书中认定，郭胜锡不具有涉案争议房屋的所有权，无权作相应处分。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案焦点为董礼庆主张因合同无效造成的损失478,808.5元能否得到支持。本院对此认定如下： 郭胜锡与董礼庆均知晓董礼庆并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，不具备购买涉案房屋的资格，双方仍签订《立卖契》买卖涉案房屋，故双方对《立卖契》无效均具有过错，原审据情确定双方责任比例为70%和30%较为适当，本院对此予以维持。 本院（2007）青民二终字第119号民事判决于2007年3月19日既已作出，该判决认定涉案《立卖契》无效，董礼庆应当向郭胜锡返还房屋，虽之后郭胜锡出具证明载明“房屋由董礼庆居住，郭胜锡不要房子”，而董礼庆父母也一直居住于涉案房屋，但该判决书明确认定郭胜锡不具有涉案争议房屋的所有权、其无权作相应处分，故董礼庆在该判决作出后既应及时主张相关权利、解决后续纠纷，但其既未及时通过诉讼等合理途径解决后续事宜，也未采取积极措施减少损失，而是让其父母一直在涉案房屋居住，直至被人民法院强制执行迁出，造成其损失的扩大，因此，董礼庆应当对扩大的损失自行承担相应责任。涉案房屋于2014年拆迁，距本院（2007）青民二终字第119号民事判决书生效已达七年之久，该判决生效后，董礼庆或其父母占有涉案房屋已无合法依据，而房屋拆迁利益应由房屋的合法权利人享有，故董礼庆其不能通过非法占有该房屋而享有该房屋的相关拆迁利益；且《立卖契》签订时及被认定无效时双方也对房屋拆迁利益无法预见，故原审对董礼庆该主张不予支持并无不当。但董礼庆毕竟对涉案房屋进行了管理及修缮，故原审在判令返还购房款的同时，据情判令郭玉福、马成美、郭峰、郭胜建、郭胜欣、郭玉涵、郭玉莹另行承担其2万元损失也较为适当，本院对此予以维持。 综上，董礼庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8332元，由上诉人董礼庆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 楷 审 判 员  李 丽 审 判 员  潘红燕 二〇二一年六月十日 法官助理  高仁青 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷