辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9802号上诉人（原审被告）：林乐刚，男，1967年4月16日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。上诉人（原审被告）：宋艳，女，1973年9月18日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。被上诉人（原审原告）：辽宁君临物业管理有限公司,住所地沈阳市铁西区北一西路31甲6号3门。法定代表人：高雅娴，该公司经理。委托诉讼代理人：刘露，女，1991年11月21日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。上诉人林乐刚、宋艳因与被上诉人辽宁君临物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2021）辽0111民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林乐刚、宋艳上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：升级业主卡每户只给一张，20元一张，不给发票收据，前期购买的卡不给退款。外来人员随便进入，有时门岗无值班人员，大门大开。要求被上诉人提供保安24小时巡视记录和维修记录。公共设施维修不及时，不做巡视检查，无路灯，楼道无照明，常停电，未及时处理暖气管爆裂，常年漏水，地下室配电箱积水12厘米，电线常年泡水，楼体受损严重，杂草横生。有图像为证。辽宁君临物业管理有限公司辩称，请求维持原判。上诉人入住当日本人签署并收到我方发放的《前期物业服务合同》，签字确认对内容和答辩人名称、所属的物业公司、所管辖的“顶盛国际花园”小区悉知。答辩人在接收该小区后，已完全履行了物业服务合同义务，且事实清楚。上诉人反映称安保、卫生、绿化等管理上服务质量不达标，且提供了相关照片，但这些照片反映的所属环境并不明确，即便是反映物业服务存在某个问题，但仅是某一个时间点，不具有连续性，难以形成证据锁链认定答辩人公司提供的服务长期不达标，不足以构成根本违约的程度，而答辩人公司目前亦针对服务管理不断完善和作出努力。辽宁君临物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付2018年4月1日至2021年2月28日物业费6764.8元及滞纳金，滞纳金分别以被告每年欠付物业费为基数，计算至实际给付之日止，滞纳金暂计1000元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2014年12月，原告中标由沈阳港联房地产开发有限公司在沈阳市苏家屯区南京南街1028号开发的沈阳“顶盛国际花园（二期）”住宅区前期物业项目。2015年6月15日，原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订《“顶盛国际花园二期”前期物业服务合同》，约定由原告为顶盛国际花园二期提供前期物业服务，物业费收费标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米2元收取（含电梯费），合同期限自2016年9月30日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告为顶盛国际花园二期小区的业主，房屋建筑面积96.64平方米。被告于2018年4月1日至2021年2月28日期间共拖欠物业费6764.8元。原告向被告催要无果后，诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与沈阳港联房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同效力及于全体业主。原告依据合同对二被告所居住的园区提供了物业服务，二被告应按时交纳物业费，二被告不缴纳物业费的行为属违约行为，应承担违约责任，故对原告要求二被告给付物业费的诉讼请求，予以支持。关于原告要求二被告支付滞纳金的诉讼请求，因结合一审法院相关同类案件，原告的服务存在一定瑕疵，故对此项诉讼请求，不予支持。关于被告提出物业服务没有达到2元标准等问题，虽然庭审中被告提供了一些照片，但一审法院认为，该组照片不能代表园区的全貌，不能反映园区的持续及整体服务水平，虽然原告在物业服务及管理中存在一定瑕疵，但不构成被告拒交物业费的理由。需要指出的是，原告作为物业服务企业，对业主反映的园区存在的问题应认真听取、积极整改，并与业主积极沟通，力争消除或减少服务管理上的瑕疵。业主在维权过程中，也应理性合法维权，拒交物业费将会使物业服务标随之降低，最终受损的是全体业主的利益。一审法院判决：一、被告林乐刚、宋艳于判决发生法律效力之日起五日内给付原告辽宁君临物业管理有限公司2018年4月1日至2021年2月28日期间的物业费6764.8元。二、驳回原告辽宁君临物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由被告林乐刚、宋艳负担。二审中，上诉人提交光盘证明物业服务不好。园区大门敞开；没有保安巡视，公用设施没人维护；小门用绳子系上；地下室配件间常年积水，楼体漏缝，地面下沉；楼道卫生不打扫卫生，园区绿化不好。被上诉人对真实性、关联性均不予认可，光盘大部分没有时间、地点，没有时间连续性，视频仅能证明是某一个时间点，且上诉人提供的视频现象目前完全不存在，被上诉人公司已经进行了改善和修复，且被上诉人公司已经针对公区部分进行彻底的维修和整改。被上诉人提交光盘证明物业公司持续不断进行物业服务，包括绿化养护、维修管理、安保秩序、环境卫生清洁、疫情期间的消杀和外来人员登记以及冬季除雪，物业公司按照物业合同履行义务。上诉人对真实性有异议，151张不能证明多年连续，要求物业提供维修单和巡视记录。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人与沈阳港联房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。被上诉人已按约定为案涉园区提供物业服务，即享有按照约定收取物业费的权利。上诉人作为业主接受了被上诉人提供的物业服务即负有向被上诉人交纳物业服务费的义务。故一审对被上诉人要求上诉人交纳物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人提出物业管理混乱，服务质量不好的问题，上诉人虽向法庭提供光盘等证据，但上述证据仅能够证明园区物业服务曾经存在一些问题，但无法证明问题始终存在，被上诉人亦提交证据证明其积极提供物业服务，并对存在不足加以改进，且上述瑕疵即便存在亦尚未达到根本违约的程度，故一审法院判决上诉人履行交纳物业费义务并无不当。当然，被上诉人作为物业服务企业，需要以收取物业费保证园区物业服务的正常运行，但必须严格按照服务合同履行义务，保证服务质量，为业主营造一个良好的生活环境。综上，上诉人林乐刚、宋艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林乐刚、宋艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 帆审 判 员  谢 宏审 判 员  吕长辉二〇二一年六月二十一日法官助理  李 春书 记 员  朱 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。