湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终1198号上诉人（原审原告）：刘世余，男，1986年7月10日出生，汉族，住湖南省新宁县。上诉人（原审原告）：郭华炳，男，1982年6月22日出生，汉族，住湖南省新宁县。两上诉人共同委托诉讼代理人：蔡道凤，广东智优律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南新中弘实业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区荷塘乡政府办公楼四楼402房（岳塘经开区）。法定代表人：张旸，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李文，湖南金州律师事务所律师。上诉人刘世余、郭华炳因与被上诉人湖南新中弘实业发展有限公司（以下简称“新中弘公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2021）湘0304民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘世余、郭华炳上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判从起诉之日解除双方签订的《商品房买卖合同》；3、判令被上诉人返还两上诉人已支付的款项397753元；4、判令被上诉人以397753元为基数按照同期银行利息计算，该利息作为延期网签的违约金，从2018年12月14日起暂计至2020年11月14日为36211.89元，之后利息从2020年11月15日起至全部款项付清为止。5、由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费。事实与理由：2018年12月4日，两上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定向被上诉人购买岳塘国际商贸城第A2座0101025号房屋，建筑面积37.57平方米，每平方米为18845.65元，总金额708031元。双方约定按揭方式付款，约定于2018年12月14日前将首付款358031元存入监管账户。合同签订后两上诉人总计向被上诉人支付款项397663元（其中购房款358031元含团购费50000元、代收费用7080元、契税28321元、维修基金4321元），剩余款双方约定向银行贷款分期付款。现由于被上诉人的原因，在合同签订的过程中隐瞒了所售商品房处于在建工程抵押状态的事实，导致两上诉人在申请办理按揭手续时不能通过。后来经过多次沟通，被上诉人在2020年6月24日出具一份《承诺书》，能够充分证明是因为被上诉人的原因导致两上诉人不能网签而无法办理按揭手续。双方在合同中约定于2018年12月31日前将商品房交付给两上诉人使用，直至上诉之日被上诉人仍未交付于两上诉人，已构成严重违约。一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国立法法》、《中华人民共和国民法典》等法律规定，就人民法院在审理民事纠纷案件中有关适用民法典时间效力问题的一般规定第一条，民法典实施后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。一审法院即选用民法典相关法律规定审理本案，为何不适用全部法律规定公平公正审理案件。一审判决认定的事实明显存在错误以及维护被上诉人的推定认定，主要是其认定网签备案时间，其理由是双方在合同中没有约定网签备案时间，按商品房网签备案规定，是由被上诉人在签完买卖合同三个工作日上报，并由网签部门在三个工作日内完成。一审法院承办的被上诉人其他一系列案件均判决被上诉人胜诉，本案与其他案件明显存在不同之处，仍判决继续履行合同，因此一审判决明显错误。被上诉人答辩称，一、本案适用《中华人民共和国民法典》进行审理正确。二、两上诉人在上诉中陈述的内容与事实相悖。被上诉人从未隐瞒所销售的房屋在押状态，即便在签订合同时，被上诉人没有及时告知，但在两上诉人知道该情况后，便要求被上诉人出具了承诺书，双方就该事实达成了新的约定，对原合同进行了变更，即将原合同第十条“出卖人应当在2018年12月31日前将房屋交付给买受人使用”变更为“由被上诉人在2020年9月30日前办妥网签备案手续”。同时，承诺书对两上诉人提出解除合同的理由作出了约定，在两上诉人拿到承诺书后从未对该承诺书提出过任何异议，被上诉人也依照承诺书的约定办妥了相关手续，随时可以交房。因此双方应当依照承诺书以及房屋买卖合同约定继续履行各自的义务。刘世余、郭华炳向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已支付的总款项397753元；3、判令被告支付延期网签的违约金（以397753元为基数按照银行同期利率计算，从2018年12月14日起计算至2020年11月14日为36211.89元，之后的违约金按照银行同期利率从2020年11月15日起计算至全部款项付清之日止）。一审法院认定事实：2018年12月14日，原告刘世余、郭华炳与被告新中弘公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定两原告购买被告开发的中国（中部）岳塘国际商贸城A2座第1层0101025号房，建筑面积为37.57平方米，用途为商业，总价款为708031元，付款方式及期限为两原告于2018年12月14日前将首付款358031元存入指定监管账户，余款350000元办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；房屋交付期限为被告应在2018年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付两原告使用。该合同及其补充协议约定逾期交房的违约责任为被告逾期180日内交房，自最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告同意不解除合同，自逾期第181日起，每逾期一日，被告按已付房款的万分之二向原告支付违约金，违约金总额不超过已付房款的百分之二，该违约金于商品房实际交付之日起三十日内由被告通过代付该房屋物业管理费的方式向两原告支付。合同签订前后，两原告总计向被告支付了397753元（含购房款358031元、代收契税28321元、代收维修基金4321元、其他代收费用7080元）。因被告新中弘公司一直未办理网签备案，导致两原告无法办理按揭贷款，故被告于2020年6月24日向两原告出具一份承诺书：承诺在2020年9月30日之前解决案涉商铺网签事宜，两原告应在被告完成该商铺网签后积极履行合同约定的办理按揭和支付房款的义务；如被告未在约定时间内办理好网签事宜，则从2018年12月14日算起，被告以397753元为基数按照同期银行利率支付延期网签的违约金，同时一次性退还两原告已付首付款及其他费用共计397753元。之后，被告新中弘公司依照承诺书约定，在2020年9月30日前办理了网签备案手续。两原告在《商品房买卖合同》网签备案完成后，未继续申请办理银行按揭贷款，两原告一直未向被告支付剩余房款，被告新中弘公司亦未向两原告交付房屋。两原告认为，被告在合同签订时隐瞒了所售商品房处于在建工程抵押状态的事实，导致两原告无法申请办理房屋按揭贷款，且被告亦未按照《商品房买卖合同》约定的时间将商品房交付给两原告使用，已构成严重违约。另查明，经湘潭市住房和城乡建设局官网进行商品房合同网签查询显示，两原告与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》已于2020年8月14日网签备案。被告新中弘公司的企业名称于2020年3月12日由湖南新中弘置业发展有限公司变更为湖南新中弘实业发展有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点为两原告能否单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议。原告刘世余、郭华炳与被告新中弘公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。原告刘世余、郭华炳单方要求解除《商品房买卖合同》及补充协议，应当符合单方解除合同的条件或具有可以解除合同的法定情形。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。本案中，原、被告在合同中并未明确约定两原告可以单方解除合同的事由。被告在向两原告出具的承诺书中约定的合同解除事由是如被告未在2020年9月30日之前办理好网签事宜，同意返还全部款项并支付违约金，现被告已于2020年8月14日办理了《商品房买卖合同》的网签备案手续，故承诺书约定的合同解除事由并未发生。因此，两原告不能行使约定的单方解除权。同时，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，两原告一直未支付剩余房款，虽然在2020年8月14日之前是因被告未及时办理网签备案而导致无法按揭贷款，但在2020年8月14日网签备案手续完成之后，未能办理按揭贷款系两原告的原因所致。因合同中未明确约定两原告以按揭贷款方式支付剩余房款的时间，无法确定两原告支付剩余房款和被告交付房屋的合同义务的先后履行顺序，故应同时履行，被告在两原告未支付剩余房款之前有权拒绝交付房屋。现两原告未履行支付剩余房款的义务，被告未向两原告交付房屋不构成违约。因此，本案不具有可以解除合同的法定情形，原告不能行使法定解除权。因此，两原告要求解除《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款及各项费用397753元的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。关于延期网签违约金的问题。原、被告在合同中未约定办理网签备案的时间，也没有约定未办理网签备案应承担的违约责任，只是在被告向两原告出具的承诺书中约定，如未在2020年9月30日之前办理好网签事宜，则被告应从2018年12月14日起按同期银行利率支付延期网签的违约金，现被告已于2020年8月14日完成了网签备案手续，并未违反该约定。因此，两原告要求被告支付延期网签的违约金，没有法律依据，亦不予支持。被告新中弘公司辩称两原告要求解除《商品房买卖合同》并返还已付的款项没有事实和法律依据的辩解意见，理由成立，本院予以采纳。被告新中弘公司辩称其已按承诺书的约定完成了网签备案手续，不需要支付违约金的辩解意见，与事实相符，亦予以采纳。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百二十五条、第五百六十二条、第五百六十三条第一款之规定，判决：驳回原告刘世余、郭华炳的全部诉讼请求。一审案件受理费7800元，减半收取3900元，由原告刘世余、郭华炳负担。二审期间，双方均未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、上诉人刘世余、郭华炳能否单方解除《商品房买卖合同》；二、上诉人刘世余、郭华炳要求返还购房款397753元及违约金36211.89元能否支持。两上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。2020年6月24日，被上诉人向两上诉人出具承诺书，两上诉人收到承诺书后并未提出异议，且两上诉人在上诉中亦陈述该承诺书是经过与被上诉人多次沟通后由被上诉人出具，可见该承诺书是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。现两上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，应当符合解除合同的约定条件或法定情形。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方在合同中并未明确约定两上诉人可以单方解除合同的事由，同时承诺书中约定的合同解除事由亦未发生。因此，两上诉人不能根据合同行使约定的单方解除权。同时，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，该承诺书系双方对合同的履行达成的新约定，因此根据该承诺书的约定，被上诉人已按承诺书的约定完成案涉房屋的网签备案，两上诉人现可以以按揭方式支付剩余房款，但两上诉人未办理好按揭贷款，因而被上诉人未向两上诉人交付案涉房屋。可见，双方合同可以继续履行，合同目的亦可以实现，因此本案不具有可以解除合同的法定情形，两上诉人不能行使法定解除权。因此，两上诉人提出解除《商品房买卖合同》的上诉请求，本院不予支持。因双方合同未解除，被上诉人已按承诺书约定办理好案涉房屋的网签备案，故两上诉人提出返还购房款397753元及违约金36211.89元的上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，双方于2018年12月14日签订《商品房买卖合同》，但至今双方合同未履行完毕，双方签订的《商品房买卖合同》关系一直持续存在，双方诉讼亦因《商品房买卖合同》所引起，因此原审判决适用《中华人民共和国民法典》审理本案正确。两上诉人主张原审判决适用法律错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘世余、郭华炳的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7800元，由上诉人刘世余、郭华炳负担。本判决为终审判决。审判长 李 焱审判员 李亚勤审判员 李明智二〇二一年六月二十九日法官助理刘娇琳书记员陈玲本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。