云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初4184号原告：中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行，营业场所昆明市北京路519号。负责人：李嘉晟。委托诉讼代理人：陈壵，系云南建广律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：张杰，男，1984年10月8日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区，系银行员工，特别授权代理。被告：蹇登秀，女，1984年9月30日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：谭中喜，系北京京师（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：聂希希，系北京京师（昆明）律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南煤化房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区小康大道580号C座。法定代表人：高建嵩。委托诉讼代理人：刘永祥，系北京市炜衡（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行与被告蹇登秀、云南煤化房地产开发有限公司（以下简称“煤化公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月9日受理后，依法适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈壵、被告蹇登秀的委托诉讼代理人谭中喜、聂希希，被告煤化公司的委托诉讼代理人刘永祥到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告蹇登秀于2017年12月13日签订的《个人购房借款／担保合同》提前到期；2.判令被告蹇登秀立即偿还原告贷款本金709823.35元；3.判令被告蹇登秀立即偿还原告欠款至实际付清之日止的利息、罚息及复利（贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率计算，罚息和复利按贷款利率上浮50%计算，暂计算至2021年1月2日，利息、罚息及复利合计为8738.79元）；4.判令原告对被告位于昆明市房屋享有抵押权，并对该抵押房屋所拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5.判令被告煤化公司对被告应向原告承担的上述全部债务和费用承担连带保证责任；6.判令被告蹇登秀、煤化公司承担原告为实现债权所产生的律师费以及本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费、执行费等）。原告当庭明确第六项诉讼请求为律师费、诉讼费、保全费。事实与理由：2017年6月26日，被告蹇登秀向原告申请办理商品房按揭贷款。2017年12月13日，原告与被告蹇登秀签订《个人购房借款／担保合同》（北京路2017一手贷0001080号），约定原告向被告蹇登秀出借740000元用于购买位于昆明市房屋，贷款期限为360个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；逾期还款的，则原告有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。被告蹇登秀自愿用所购的上述不动产为其上述借款提供抵押担保；被告煤化公司自愿为被告蹇登秀的上述借款向原告提供阶段性连带责任保证，并在合同保证人处加盖公章及法定代表人签章。昆明市华信公证处于2018年1月11日出具（2018）云昆华信证字第486号公证书，对上述抵押借款合同（附委托书）进行了公证。2018年3月2日，原告已按照合同约定向被告蹇登秀一次性足额放款，但被告蹇登秀未按合同约定向原告按期足额归还贷款，被告煤化公司亦未按合同约定承担担保责任。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告蹇登秀辩称，第一，我方自2017年以来到2020年1月一直在正常履行还款义务，并没有达到贷款提前到期的程度。第二，借款协议及担保协议属于格式合同，并没有收到原告切实有效的提示，没有尽到相应的提示义务。第三，抵押权尚未形成，本案只是一个普通债权，无权对该抵押房屋所拍卖、变卖的价款享有优先受偿。第四，未开具律师费发票，无委托代理协议，故律师费不同意。第五，我方愿意积极履行所拖欠的欠款，并愿意依法承担合理的利息和导致的滞纳金。被告煤化公司辩称，案涉房屋于2020年3月11日办理完毕不动产权证书，但于2020年3月18日即被镇雄县人民法院查封，查封期限是自2020年3月18日至2023年3月17日。另外案涉房屋除被镇雄县人民法院查封外，2021年5月21日被贵院再次查封，查封期限截止到2024年5月20日，依法被查封扣押的财产不得抵押，如要求我方继续承担阶段性担保责任，则加重了我方的担保责任。我方在为蹇登秀办理完毕不动产权证书以后，仅负有协助原告办理他项权证书的义务。由于蹇登秀自身的债务原因，导致不能办理抵押登记，不能办理抵押登记的相关责任应由蹇登秀承担，我方不应当对本案的债务继续承担阶段性担保责任。原告围绕诉讼请求提交了中国工商银行个人贷款申请表、个人借款凭证、《个人购房借款/担保合同公证书》、还款明细表；诉讼委托代理协议等证据。结合质证意见、证据形式及内容，本院认为，原告提交的前述证据形式合法且与本案存有关联性，证据内容可以证明原告的待证目的，对其真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。被告蹇登秀提交的《商品房购销合同》《商品房买卖合同备案登记表》及被告煤化公司提交的《不动产登记信息查询表》证据形式合法且与本案存有关联性，对其真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证；对于被告蹇登秀提交的其他证据，因与本案无关，故本院依法不予评述。根据前述认定的证据及当事人陈述，本院对原告起诉的事实予以确认并补充事实如下：原、被告签订的前述合同约定被告蹇登秀连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布本合同和其他合同项下未偿还贷款和其他融资款项立即到期，要求被告蹇登秀立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；原告为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由被告承担；被告煤化公司对全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告蹇登秀所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且原告收到载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押证明时免除保证责任。被告蹇登秀自2020年5月开始逾期，逾期累计超过六次。案涉房屋于2020年3月11日办理完毕不动产权证书，于2020年3月18日被镇雄县人民法院查封，查封期限自2020年3月18日至2023年3月17日；于2021年5月21日被本院查封，查封期限自2021年5月21日至2024年5月20日。截止2021年6月2日，被告尚欠原告借款本金为709816.54元，利息、罚息及复利合计20817.76元。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”原、被告之间的借款合同关系虽成立于民法典施行前，但逾期事实持续至民法典施行后，故本案适用民法典的规定。依据《中华人民共和国民法典》第六百六十七条的规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”本案中，原告（贷款人）与被告蹇登秀（借款人）及被告煤化公司（保证人）签订的上述合同系真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，合法有效，均应按照合同约定履行自己的义务。原告已按合同约定向被告发放贷款，被告蹇登秀亦应按合同约定向原告偿还贷款本金及利息，但被告逾期偿还本息累计超过六次，原告有权依据合同约定主张未偿还贷款立即到期，故本院对于该项诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第六百七十四条的规定，借款人应当按照约定的期限支付利息。第六百七十五条的规定，借款人应当按照约定的期限返还借款。第六百七十六条的规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。原告主张被告蹇登秀履行偿还贷款本金及欠付利息、罚息、复利的义务，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的以案涉房屋折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿，因原告未就案涉抵押担保办理抵押登记，故本院不予支持。对于原告主张的律师费，因原告未提交证据证明实际已产生该笔费用，故本院不予支持。关于原告要求被告煤化公司承担连带保证责任的诉讼请求，因原告与被告煤化公司约定的阶段性担保期间至正式抵押登记手续办理完毕且原告收到载有正式抵押登记信息的不动产抵押证明时，本案抵押房产并未办理抵押登记，故被告煤化公司应承担合同约定的阶段性担保责任，对原告的该部分诉讼请求予以支持。被告煤化公司答辩称案涉房屋已于2020年3月11日办理不动产权证书已具备办理抵押登记手续的条件，未办理抵押登记原因在于法院查封，被告煤化公司对此没有过错，不应继续承担保证责任。本院认为，案涉债务担保形式为抵押加阶段性保证，原告与被告煤化公司约定的阶段性担保实质是在抵押担保未设立前被告煤化公司作为案涉房屋开发商应对贷款承担保证责任，即抵押房产是否办理了抵押登记，是唯一可以解除保证人保证责任的条件。而本案解除被告煤化公司保证责任的条件尚未成就，其应继续承担保证责任。至于未办理抵押登记的过错问题，因并未有证据证明原告对未办理抵押登记有过错，故未有法定事由免除或减轻被告煤化公司的担保责任。综上，对被告煤化公司的答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十四条、第四百一十三条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行与被告蹇登秀、云南煤化房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》提前到期，被告蹇登秀于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行归还截止至2021年6月2日尚欠的借款本金709816.54元，利息、罚息及复利20817.76元，本息合计730634.3元；二、被告蹇登秀于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行支付以欠付贷款本金709816.54元为基数自2021年6月3日起至款项实际还清之日止的利息、罚息、复利（贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率计算，罚息、复利按贷款利率上浮50%计算）；三、被告云南煤化房地产开发有限公司对被告蹇登秀的前述第一、二项支付义务承担连带清偿责任，被告云南煤化房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告蹇登秀追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司昆明北京路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取5493元，保全费4113元，由被告蹇登秀、云南煤化房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  保静二〇二一年六月十六日书记员  颜青