山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终22号 上诉人（原审原告、申请执行人)：泰安市信德金属材料有限公司，住所地泰安市南关街215号（泰安市农业机械研究所内）。 法定代表人：李敏，经理。 委托诉讼代理人：焦平春，山东锦春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：新泰市幸福里小区业主委员会，住所地新泰市金斗路545号。 负责人：袁向峰，主任。 被上诉人（原审被告、被执行人）：徐州卓程建设工程有限公司，住所地徐州市铜山区房村镇政府内。 法定代表人：王云堂，经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：山东汇丰太阳能有限公司，住所地泰安市高新区凤天路中段。 法定代表人：赵新军，经理。 委托诉讼代理人：庞吉俊，山东众成天信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、担保人）：山东世纪园房地产开发有限公司，住所地新泰市金斗路76号。 法定代表人：赵新军，经理。 委托诉讼代理人：庞吉俊，山东众成天信律师事务所律师。 上诉人泰安市信德金属材料有限公司（以下简称信德金属公司）因与被上诉人新泰市幸福里小区业主委员会（以下简称幸福里业主委员会）、徐州卓程建设工程有限公司（以下简称徐州卓程公司）、山东汇丰太阳能有限公司（以下简称汇丰太阳能公司）、山东世纪园房地产开发有限公司（以下简称世纪园房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 信德金属公司上诉请求：一、请求撤销原判或改判准许对山东世纪园房地产开发有限公司名下坐落于新泰市金斗路76号的新国用(2009)第0180号土地使用权继续执行;二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院适用法律错误，应当判决准许对被告山东世纪园房地产开发有限公司名下坐落于新泰市金斗路76号的新国用(2009)第0180号土地使用权继续执行。一、一审法院认定幸福里业主委员会具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其法律效果及于全体业主的观点是错误的。1、业主委员会不具备诉讼主体资格。业主委员会没有代表全体(更何况，本案涉及的土地仅是该小区四块土地中的一块)业主就房屋权属问题进行诉讼的权利。原裁定认定业主委员会有主体资格扩大了业主委员会的权利，与有关法律法规设立业主委员会的初衷是不相符，也是没有法律依据的。2、本案执行异议是对物的所有权处分的权利主张，不符合业主委员会的职权、职责范围。二、一审法院认为幸福里业主委员会符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定能够排除执行的观点是错误的。本案案涉土地的查封是被上诉人山东世纪园房地产开发有限公司主动以案涉土地为山东汇丰太阳能有限公司提供担保，且经过法院的审查依职权查封的案涉土地，将上诉人申请保全的山东汇丰太阳能有限公司土地解封。该担保、查封行为并非上诉人申请，也未经过上诉人同意，完全是法院依职权操作的。因此，申请人有理由相信，法院的查封行为是经过审查的、是合法有效的、是可以依法执行的。综合上述几点，无论被上诉人幸福里业主委员会是否具备提出执行异议的实体权利，均不具有足以阻却执行的权利。一审法院判决属于适用法律确有错误，望贵院支持上诉人的上诉请求。 汇丰太阳能公司、世纪园公司答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 幸福里业主委员会、徐州卓程公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 信德金属公司向一审法院起诉请求：请求依法准许对被告世纪园房地产公司名下坐落于新泰市金斗路76号的新国用（2009）第0180号土地使用权继续执行。 一审法院经审理查明：信德金属公司与江苏荣邦建设有限公司泰安分公司、江苏荣邦建设有限公司（已于2017年7月7日更名为徐州卓程公司）、汇丰太阳能公司买卖合同纠纷一案，一审法院于2016年6月27日作出（2015）岱商初字第813号民事判决书，判令：一、限荣邦公司泰安分公司于本判决生效之日起十日内偿还原告货款2,153,391.69元，承担违约责任（自2015年2月12日起计算至被告实际履行之日止，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算）；二、汇丰太阳能公司对上述债务承担连带清偿责任，保证人承担保证责任后有权向被告追偿；三、江苏荣邦建设有限公司对江苏荣邦建设有限公司及汇丰太阳能公司未能给付部分的债务承担补充清偿责任；四、驳回原告其他诉讼请求。该案审理中，世纪园房地产公司作为担保人于2015年11月2日向一审法院出具《担保函》，因汇丰太阳能公司于2015年10月29日提出撤销对泰土国用（2011）第K0052号土地保全申请，世纪园房地产公司以其名下案涉土地为该被告提供担保。上述判决生效后，原告向一审法院申请执行，一审法院于2018年12月7日以（2018）鲁0911执2494号予以立案执行。执行中，一审法院于2019年5月16日作出（2018）鲁0911执2494号执行裁定书，裁定保证人世纪园房地产公司在保证责任范围内对申请执行人信德金属公司承担清偿债务的责任。2019年5月20日，一审法院查封世纪园房地产公司名下的本案案涉土地。另查明，新泰市不动产登记中心于2020年1月9日出具的《关于幸福里小区房屋售卖、土地房屋抵押情况的说明》及新泰市房产管理服务中心2020年1月10日出具的《关于幸福里花园小区商品房网签备案的情况说明》中均载明：截止2019年5月20日岱岳区法院以（2018）鲁0911执2494号执行裁定查封案涉新国用（2009）第0180号土地使用权前，该宗地上7栋楼共计331户业主已全部办理网签备案。 一审法院认为，幸福里业主委员会系合法成立并经当地房产管理局备案的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，根据新泰市不动产登记管理机构出具的证明，足以证实在一审法院查封世纪园房地产公司名下案涉土地前，世纪园房地产公司已将其在该土地上开发建设的商品房出售给幸福里业主委员会内的购房业主。根据“房地一体”的不动产处置原则，世纪园房地产公司所出售商品房占用范围内的土地使用权即案涉土地使用权亦已实际转让予购房业主，根据不动产登记资料查询结果证明，案涉地上房屋建成交付后，该土地使用权曾多次被法院查封，此情形系房屋买受人无法左右。故虽然该土地使用权未过户登记至商品房买受人，但现无证据证实购房业主作为买受人对未办理过户登记存在过错。综上，一审法院认为，幸福里业主委员会所代表的购房业主所享有的权利可以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定。综上，判决如下：驳回原告泰安市信德金属有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告泰安市信德金属有限公司负担。 二审期间，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另，一审法院于2020年1月17日作出（2020）鲁0911执异7号执行裁定书，裁定：中止对山东世纪园房地产开发有限公司名下新国用(2009)第0180号土地使用权的执行。 另查明，新泰市房产管理局、新泰市不动产登记中心2018年1月15日出具的《关于幸福里小区房屋售卖、土地抵押情况的说明》载明，新泰市幸福里小区所占的包括涉案土地在内的四个土地证上共建设12栋楼，12栋楼的房屋大部分均已出售。幸福里业主委员会一审陈述以上房屋最早是在2019年年底开始办理不动产登记证书，现在绝大多数都已办理，并提交相关业主不动产权证书予以证实。本案二审期间，汇丰太阳能公司、世纪园公司陈述幸福里小区2019年年底办了13个大证，2020年以后办的小证，住宅楼几乎全部办完。 本院认为，关于在涉案土地上所建设的商品房，根据新泰市不动产登记部门出具的说明、幸福里业主委员会一审提交的相关不动产权证书、当事人陈述等证据，经本院核实，世纪园房地产公司在涉案土地查封前已将其在该土地上开发建设的商品房大部分出售给幸福里花园小区的业主、后办理网签并现已部分办理不动产权证书的事实客观存在，上述商品房建设于诉争土地之上，一审法院根据“房地一体”的不动产处置原则，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定幸福里花园小区购房业主所享有的权利可以排除对房屋占用范围内土地使用权的执行，并无不当；幸福里业主委员会代表幸福里花园小区业主提出本案执行异议，系为维护业主权益的行为，不涉及上诉人所主张的所有权处分及义务承担，并不违反法律禁止性规定，且基于涉案房地关系，以幸福里业主委员会作为诉讼主体有利于减少业主和本案当事人的讼累，故一审法院认定其主体资格无不当。综上，一审判决结果无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人泰安市信德金属材料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 张立胜 审判员 薛 茜 二〇二一年六月二十五日 书记员 苏 倩