四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川01执复250号 复议申请人（案外人）：成都成房置业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区人民中路一段28号602室。 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周英芝，四川选择律师事务所律师。 被执行人：郭丽亚，女，1963年3月16日出生，汉族，住四川省成都市。 复议申请人成都成房置业有限公司（以下简称成房置业公司）不服四川省成都市青羊区人民法院（以下简称青羊法院）（2021）川0105执异188号执行裁定（以下简称异议裁定）向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年6月15日举行了听证。成房置业公司的委托诉讼代理人徐科越参加了听证。现已审查终结。 执行法院查明，成都市青羊区人民检察院指控被告人郭丽亚犯非法吸收公众存款罪一案，青羊法院于2018年5月3日作出（2017）川0105刑初665号《刑事判决》，判令郭丽亚犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年零三个月，并处罚金25万元，对郭丽亚犯罪所得14213231元继续追缴，退赔该案被害人蒋玉莲、冯和平等170人。刑事判决生效后，青羊法院在执行过程中，于2020年11月5日以（2020）川0105执5252号《执行裁定》《协助执行通知书》查封预告登记在郭丽亚名下的位于成都市青羊区房屋（以下简称案涉房屋）。 审查中，成房置业公司提交《成都经济适用房买卖合同》、收款收据及收条、情况说明、平安银行个人贷款结清证明、《退房申请书》、通知单、《解除合同协议书》、《退经济适用房已付购房款领款单》、中国建设银行进账单等证据材料，拟佐证成房置业公司与郭丽亚已就案涉房屋签订《解除合同协议》，并按合同约定退还郭丽亚全部购房款等证明目的。 执行法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”之规定，截止审查终结，案涉房屋仍登记在被执行人名下，该院对该房屋予以查封并无不当。成房置业公司虽提交《解除合同协议书》等证据材料，但该合同载明双方于2014年3月签署，并约定郭丽亚委托成房置业公司办理注销备案登记，但直至审查终结仍未办理注销手续，故其所提证据不足以佐证其证明目的，其异议理由不成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，裁定：驳回案外人成房置业公司的执行异议。 成房置业公司向本院申请复议称：请求撤销异议裁定。事实及理由：一、青羊法院以预告登记认为被执行人是案涉房屋的所有权人并据以查封属事实认定错误、适用法律错误，严重损害成房置业公司的合法权益。1.郭丽亚与成房置业公司之间买卖不动产物权的协议依法解除，双方的债权债务消灭，预告登记赖以存在的不动产物权变动请求权消灭，预告登记失效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条的规定，预告登记保障将来物权的实现，即预告登记以受让人的不动产物权变动请求权有效成立并存续为前提，且该请求权发生转让、消灭的效力及于预告登记。本案中，2014年3月6日，被执行人郭丽亚已与成房置业公司就案涉房屋签订《解除合同协议书》，且成房置业公司也于2014年4月将被执行人交纳的购房款全额退还，被执行人与成房置业公司之间买卖不动产物权的协议依法解除，双方的债权债务消灭，预告登记赖以存在的不动产物权变动请求权消灭，预告登记失效。2.预告登记不属于权利登记，被执行人非案涉房屋的所有权人。青羊法院将具有担保不动产物权变动请求权实现的预告登记作为产生物权效力之认定，属严重错误。 另查明，2012年11月4日郭丽亚与成房置业公司签订《成都市经济适用房屋买卖合同》（以下简称合同）购买案涉房屋。2014年2月10日，郭丽亚以经济原因不能支付房贷，出具退房的情况说明。2014年3月6日，成房置业公司与郭丽亚签订《解除合同协议书》载明：郭丽亚购买了案涉房屋，郭丽亚提出退房并解除《合同》，成房置业公司同意解除《合同》及相关合同文件，并同意将郭丽亚已付购房款197000元退还给郭丽亚。郭丽亚委托成房置业公司注销原《合同》项下房屋的备案登记。成房置业公司于注销备案登记后20个工作日内将应退购房款转至退还至郭丽亚的账户。同日，郭丽亚向成房置业公司出具退房申请书及收到解除合同协议书一份和准购证一份的收条。2014年4月11日，成房置业公司向郭丽亚退还房款197700元。静江美庐经济适用住房注销备案表清单载明案涉房屋备案号为1743121，注销备案原因为因购房者无工作，收入过低，无法还贷。 案涉房屋的产权人为成房置业公司。房屋预告登记载明合同备案号1743121，预告登记权利人：郭丽亚。登记时间：2014年2月14日。 本院审查查明的其他事实与执行法院认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。的规定，预告登记保障将来物权的实现，即预告登记以受让人的不动物权变动请求权有效成立并存续为前提，且该请求权发生转让、消灭的效力及于预告登记。本案中，郭丽亚虽与成房置业公司于2012年11月4日签订案涉房屋的买卖合同，并于2014年2月14日办理了预告登记，但在2014年3月6日，郭丽亚与成房置业公司就案涉房屋签订《解除合同协议书》，成房置业公司也于2014年4月11日将案涉房屋的购房款全额退还给郭丽亚，郭丽亚与成房置业公司之间买卖不动产物权的协议依法解除，双方的债权债务消灭，预告登记赖以存在的不动产物权变动请求权消灭，预告登记失效。郭丽亚非案涉房屋的权利人。成房置业公司是案涉房屋的所有权人，其提出异议要求解除案涉房屋的查封合法有据，应予支持。 综上所述，成房置业公司申请复议的理由成立。异议裁定认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2021）川0105执异188号执行裁定； 二、解除对预告登记在郭丽亚名下的位于成都市青羊区房屋的查封。 本裁定为终审裁定。 审判长 周 文 审判员 张 争 审判员 何云鹏 二〇二一年六月二十九日 书记员 傅江云 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。