广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6879号上诉人（原审被告）：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地：广州市天河区天河路238号华龙大厦5楼。法定代表人：范国池，职务：董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋冬菊，广东恒生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市农工商建设开发有限公司，住所地：广州市天河区珠江东路421号1701房。法定代表人：叶开穗，职务：董事长。委托诉讼代理人：姚含，女，系该司职员。委托诉讼代理人：霍许，女，系该司职员。被上诉人（原审原告）：陆永贤，男，1932年3月19日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：钱骏，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。上诉人广州市恒隆房地产投资有限公司（下简称恒隆公司）、广州市农工商建设开发有限公司（下简称农工商公司）与被上诉人陆永贤因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初9074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人恒隆公司上诉请求判令:1.撤销原审判决，改判驳回陆永贤的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费均由陆永贤承担。事实和理由如下：一、涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（下简称《补偿协议书》）约定的产权调换补偿方式具备继续履行条件，原审法院支持陆永贤单方变更为货币补偿方式缺乏依据。其一，恒隆公司在原址已建好的回迁楼已备有两套同等面积房屋可以安置补偿给陆永贤和安置其承租人。即使陆永贤不同意回迁恒隆公司提供的现有安置房，坚持要求新房回迁，恒隆公司预计将在约3年的合理建设期限内完成建设并交付使用，其回迁权益可以得到充分保障。其二，陆永贤签订的《补偿协议书》已明确补偿方式为产权调换，即使要变更，也应当经过双方协商一致，而恒隆公司作为拆迁补偿协议的承接方，并不同意变更补偿方式。其三，涉案《补偿协议书》已按实物补偿方式履行了50％以上的产权调换面积，余下50％面积中途改为货币补偿也与双方实际履约事实不符，影响民事交易的稳定性，最终影响广大被拆迁户的回迁安置利益；二、原审法院将原约定的产权调换补偿方式变更成弃产货币补偿方式等于剥夺了被拆房屋原承租人苏惠芳的回迁权利，该承租人属于与本案结果有利害关系的独立请求权人。原审遗漏该承租人苏惠芳，程序严重不当，损害承租人的合法权益；三、货币补偿实质上为弃产补偿，本案未履行由政府拆迁职能部门对变更补偿方式先行行政裁决的前置程序，本案应直接裁定驳回陆永贤的起诉；四、退一步讲，即使陆永贤提供充分依据证明其有权要求将补偿方式变更为弃产货币补偿，也应按其原有旧房屋的现行市场价值进行评估补偿；五、陆永贤提交的评估报告存在多方面的错误，原审法院不应采纳作为补偿依据，应组织司法鉴定，原审法院作出判决的证据不足。其一，评估报告是陆永贤单方委托制作，不具有客观真实性，原审法院应当进行司法鉴定。其二，陆永贤的回迁房为楼梯楼，不应按照电梯楼的价值进行评估。其三，对被拆迁房屋的价格评估应当采取重置成本法，但该评估报告却采用了比较法。其四，退一步讲，即便按照市场价值比较法，该评估价格也与市场价值完全不相符；六、恒隆公司在履约过程中不存在主观过错，整个项目因为无法短期解决的各被拆迁户反对受阻问题等客观原因导致延期，合同履行的不利后果不应由恒隆公司一方承担；七、改变补偿方式必将影响到430多户被拆迁户的回迁权益的实现，原审判决未考虑各方利益的平衡。农工商公司表示同意恒隆公司的上诉意见。上诉人农工商公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回陆永贤对农工商公司的所有诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陆永贤承担。事实与理由如下：一、原审判决已确认恒隆公司取得涉案房屋所在地块的独立开发权，仍判决农工商公司应与恒隆公司共同向陆永贤承担回迁安置义务与事实不符，且自相矛盾；二、恒隆公司已于1999年经审批取得涉案项目独立开发权，农工商公司在完全退出项目，未取得用地手续的情况下，客观上已不具备履行《补偿协议书》的能力及条件，且对涉案项目亦不享有任何收益。原审法院判决农工商公司应当继续履行《补偿协议书》义务既缺乏事实基础，也违背公平原则；三、即使法院认为农工商公司作为《补偿协议书》当事人应当履行合同义务，但因恒隆公司已经审批取得涉案地块独立开发权，陆永贤多年来对恒隆公司履行《补偿协议书》未提出任何异议，《补偿协议书》项下义务实际已经完全转移至恒隆公司，应当由恒隆公司承担涉案项目《补偿协议书》的全部义务及违约责任；四、涉案《补偿协议书》合法有效，且部分产权面积已完成调换，原审法院认定陆永贤有权单方变更拆迁补偿方式为货币补偿缺乏法律和事实依据；五、退一步讲，即使法院认为陆永贤有权要求对未回迁面积作价补偿，涉案房屋估价报告系陆永贤单方委托第三方出具，报告多处内容与基本事实不符，评估单价缺乏基本计算依据及过程，在农工商公司已提出异议的情况下，不应当作为本案的判决依据。原审法院未对该评估价的依据及基本计算过程进行审查，直接采纳其评估单价，是事实认定错误；六、陆永贤应予回迁的面积应为52.45㎡，原审法院认定回迁面积为54.9254㎡，属于事实认定错误；七、原审法院同时支持货币补偿与逾期回迁违约金缺乏事实依据。恒隆公司述称：1999年8月9日，涉案地块的建设单位更名为恒隆公司后，相应的拆迁安置义务由恒隆公司单独承担。1999年8月9日之前的拆迁安置义务不确定是否单独由农工商公司承担。其他同意农工商意见的上诉意见。被上诉人陆永贤答辩称：一、原审判决除对涉案回迁房屋不交吉面积的认定不清外，其它事实认定清楚，法律适用基本正确；二、恒隆公司逾期超过二十四年未依约提供回迁房屋已严重违反《拆迁补偿协议书》的约定，陆永贤有权依据我国《民法典》第五百七十七条的规定，要求变更补偿方式为货币补偿；三、原审中，恒隆公司未提交证据证明其具备继续履行或采取补救措施的意愿和能力，其在二审中提供证据已超过法定举证期限；四、恒隆公司在上诉状自述的事实恰好证明其对拆迁情况未明确了解就匆忙拆除了陆永贤的房屋，导致陆永贤至今未能回迁安置，并逾期超过二十四年未能得到合理补偿（极低的临迁费），且一直漠视陆永贤的诉求和损失；五、恒隆公司提出变更补偿方式应履行行政裁决前置程序没有法律依据；六、陆永贤主张变更补偿方式没有损害原承租人的权利。其一，恒隆公司作为拆迁安置义务方应当保有对原承租人安置补偿情况的证据，但恒隆公司至今未能提供，陆永贤有理由认为恒隆公司已对原承租人做出了安置或愿意因变更补偿方式而对原承租人造成的损失进行补偿。其二，原审判决已将涉案补偿房屋（共54.9254平方米）中的52.45平方米认定为不交吉房屋并按照交吉价格的70%计算，即原审判决实际上已预留了安置原承租人的补偿款，且已大大超过恒隆公司主张的30.57平方米。因此，陆永贤保留主张前述不交吉面积的差额部分21.88平方米应当按照交吉价格予以补偿的权利。其三，陆永贤变更补偿方式并不影响原承租人的权利，其仍可依据《拆迁补偿协议书》向恒隆公司主张权利；七、陆永贤提交的房地产评估报告是委托广州市中级人民法院指定第三方机构名单中的评估机构做出，评估机构具备对涉案房屋价格进行评估的合格资质，同时，恒隆公司也未提供任何证据证明该房地产评估报告存在错误和违法性；八、陆永贤从未对恒隆公司和农工商公司替换履行拆迁安置补偿义务作出明确同意的意思表示。陆永贤于2020年8月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.将陆永贤与恒隆公司、农工商公司房屋拆迁安置补偿合同的补偿方式变更为货币补偿，并由恒隆公司、农工商公司向陆永贤支付补偿款3004400元；2.恒隆公司、农工商公司赔偿陆永贤损失17000元；3.恒隆公司、农工商公司向陆永贤支付临迁费和租金（自2017年1月1日起至实际清偿之日止，暂计至2019年12月31日为17533.8元）；4.恒隆公司、农工商公司向陆永贤支付逾期交付回迁补偿房屋的违约金（自1998年1月1日起至实际清偿之日止，暂计至2020年1月1日为126339元）；5.恒隆公司、农工商公司向陆永贤支付逾期临迁费和租金的违约金（按照同期银行贷款利率计算，自2020年1月1日起至实际清偿之日止，暂计至2020年2月1日为63.56元）；6.恒隆公司、农工商公司承担所有的诉讼费用。原审法院经审理查明，1995年8月10日，陆永贤及吴筱余（乙方，被拆迁人）和农工商公司（甲方，拆迁人）签订《补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除坐落在广州市荔湾区宝华路宝源东街34号房屋，建筑面积104.9平方米；甲方将自有的荔湾区宝华路回迁楼框架结构第五层（窗口向南）的自有房屋（新建房屋），建筑面积104.9平方米，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方调换（补偿）给乙方的单元，其中有建筑面积52.45平方米交由乙方安排使用；另有建筑面积52.45平方米，乙方根据有关规定应继续出租给原承租户，乙方应与原承租户重新订立租赁合约；五、乙方应在本协议鉴定生效后的15天内，将其上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应在安置了房屋使用人后方予拆除，甲方应在1997年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲乙双方须严格履行协议。甲方违反本协议第五条的，应按每超期30天赔偿472元的标准向乙方承担违约责任；房屋拆迁期间，出租的房租，由甲方付给所有权人，直至承租户实际回迁之日止；吴筱余与陆永贤各占二分之一产权。上述补偿协议经原广州市房地产管理局批准备案。1995年9月13日，吴筱余（乙方，被拆迁人）和农工商公司（甲方，拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除拆除宝华路宝源东街34号二楼房屋。乙方是该屋使用人，建筑面积52.45平方米；乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按每月944元计发放临时搬迁补助费，从乙方搬出原住房屋之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1997年12月31日前，在甲方征用地段新建回迁楼第五层产权属于自有房屋，建筑面积52.45平方米，安置给乙方回迁居住；等等。上述协议签订后，陆永贤及吴筱余已依约将房屋交农工商公司拆除。1999年9月8日，吴筱余与农工商公司签订了《拆迁户回迁住房交接书》，吴筱余接收回迁广州市荔湾区宝华路305号404房（建筑面积49.07平方米）房屋。农工商公司按每月944元的标准向吴筱余支付临时搬迁补助费至回迁之月。农工商公司按每月30.1元的标准向吴筱余支付租金至2002年12月31日止。2009年7月2日，吴筱余与陆永贤签订《房屋共有产权析产具结书》，约定：吴筱余、陆永贤共同占有104平方米（详见陆永贤与吴筱余于1995年8月10日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《公证书》）房产权。现共有人各方经友好协商，一致同意吴筱余占有49.0746平方米房屋产权（荔湾区宝华路305号404房）；陆永贤占有54.9254平方米房屋产权（补偿房屋未建）。原审另查明，原被拆房屋所在地段原是农工商公司开发的用地。1994年8月24日，农工商公司（合同内称甲方）与恒隆公司（合同内称乙方）签订《合作开发宝华路住宅小区合同书》，约定合作开发上述地块等。1996年5月23日，农工商公司、恒隆公司又签订《合作开发宝华路住宅小区补充合同书》，约定农工商公司同意恒隆公司要求直接加入项目开发建设等。1996年8月12日，广州市城市规划局以穗规地复字（1996）第135号复函同意上述原被拆房屋地段用地单位增加恒隆公司。1999年8月3日，农工商公司、恒隆公司分别向广州市规划局和广州市国土局提出《关于申请退出合作开发宝华路279－307号地块的报告》，其中载明农工商公司、恒隆公司协商一致，同意农工商公司退出上述地块的拆迁项目，由恒隆公司独立开发该地块，全部投资及一切税费和所有拆迁户的安置、临迁费等一切费用及责任全部由恒隆公司负责和承担。同年8月9日，广州市国土局发出穗国土建用函（1999）276号“关于建设用地使用问题的复函”，说明同意将经（87）城地批字第173号文核准给农工商公司使用的面积为8765平方米的商品住宅的建设用地，改为恒隆公司使用，其他事宜仍按原批文规定执行。同年10月15日，恒隆公司领取了关于上述用地的穗规地换证字（1997）第76号《建设用地规划许可证》。同年12月30日，广州市城市规划局发出穗规地复字（1999）第1542号《关于申请变更建设用地单位名称问题的复文》，载明同意将上述用地单位名称变更为恒隆公司，其他要求不变。2020年9月15日，陆永贤委托广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司按原被拆房屋原址回迁5楼南向全新商品房状态进行评估。2020年9月18日，广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作出《房地产估价报告》，评定陆永贤原被拆房屋原址回迁5楼南向全新商品房房屋的价格为54700元/平方米。另在估价房屋建筑物实物状态列表中的使用状况为空置。陆永贤为此向广州永誉行房地产土地资产评估与规划测绘有限公司支付了评估费17000元。原审庭审中，陆永贤称其诉讼请求2的损失费用就是对房屋价格的评估费；其诉讼请求4逾期回迁违约金合同约定一个月472元，现可以按照折半来计算；原被拆迁房屋为二层，一楼出租；涉案地块现在只是一块平地。恒隆公司表示没有现成可产权调换的房屋给陆永贤。原审再查明，吴筱余户口已于2016年7月29日因死亡被注销。原审法院认为，陆永贤、吴筱余与农工商公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。恒隆公司经与农工商公司协商，取得了对涉案房屋所在地块的独立开发权，并办理了相关用地手续。恒隆公司应与农工商公司共同承担《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的合同义务。因涉案地块至今仍是空置地，没有进行建设，恒隆公司、农工商公司已没有能力按照协议约定建设回迁房安排陆永贤回迁。在此情况下，陆永贤要求恒隆公司、农工商公司将合同约定的回迁补偿义务变更为作价方式补偿的请求合法合理，予以支持。对陆永贤提出以评估机构评定价格作为作价补偿标准问题。据《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：“拟补偿回迁的第五层向南房屋，建筑面积104.9平方米，其中有建筑面积52.45平方米交由陆永贤、吴筱余安排使用；另有建筑面积52.45平方米，陆永贤、吴筱余根据有关规定应继续出租给原承租户，陆永贤、吴筱余应与原承租户重新订立租赁合约”，即拟补偿回迁房屋中有建筑面积52.45平方米需安置原租户，为不交吉房屋。而陆永贤、吴筱余签订《房屋共有产权析产具结书》，对拟补偿回迁房产权进行析产。该析产具结书并无加重恒隆公司、农工商公司履行合同义务的负担，对该析产具结书予以认可。按约定陆永贤占有拟补偿房屋（未建）54.9254平方米的产权面积。因恒隆公司、农工商公司已将广州市荔湾区宝华路305号404房（建筑面积49.07平方米）补偿及安置给吴筱余回迁，可确定陆永贤析产取得拟补偿房屋（未建）54.9254平方米中52.45平方米为不交吉房屋，2.4754平方米为交吉房屋，作价补偿房屋建筑面积52.45平方米应以不交吉价计收，建筑面积2.4754平方米应以交吉价计收。对交吉价可按评定的价格54700元/平方米计算。对不交吉价参照以往评估通常计算方式，即不交吉价按交吉价的70%计算。故恒隆公司、农工商公司应向陆永贤支付拟回迁房屋的作价补偿款2143714.88元（52.45平方米×54700元/平方米×70%+2.4754平方米×54700元/平方米）。对陆永贤主张的赔偿评估费损失，依据公平原则，酌情由恒隆公司、农工商公司赔偿12130元。对临迁费和租金问题。依据吴筱余与农工商公司签订《房屋拆迁安置协议》，吴筱余为原被拆二楼房屋的使用人，农工商公司按每月944元计发放临时搬迁补助费。陆永贤并非原被拆二楼房屋的使用人，亦非《房屋拆迁安置协议》签订的相对人，陆永贤无权主张原被拆二楼房屋的临迁费。至于租金，如上所述陆永贤析产取得拟补偿房屋（未建）54.9254平方米中52.45平方米为不交吉房屋，即陆永贤需将安置补偿的房屋继续出租给原承租户，故陆永贤要求恒隆公司、农工商公司支付拆迁期间的租金（按每月30.1元计算）有理，恒隆公司、农工商公司应向陆永贤支付租金至判决恒隆公司、农工商公司支付作价补偿款之日止。因陆永贤主张的租金有部分已超过法定的三年诉讼时效，故陆永贤的租金应从2017年8月20日起算。对逾期交付回迁补偿房屋的违约金，按合同约定每月472元，因恒隆公司、农工商公司已部分安置回迁，现陆永贤同意按照折半计算即每月236元，予以允许。因陆永贤主张的逾期回迁违约金有部分已超过法定的三年诉讼时效，故陆永贤的逾期回迁违约金应从2017年8月20日起算。陆永贤主张的逾期支付临迁费和租金的违约金缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条的规定，于2021年1月28日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日，广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司支付货币补偿款2143714.88元给陆永贤，作为广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司不能履行安排陆永贤回迁荔湾区宝华路回迁楼框架结构第五层（窗口向南）建筑面积54.9254平方米新建房屋的补偿；二、自本判决发生法律效力之日，广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司向陆永贤赔偿评估费损失12130元；三、自本判决发生法律效力之日，广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司向陆永贤支付从2017年8月20日至本判决发生法律效力之日止的租金（按每月30.1元计算）；四、自本判决发生法律效力之日，广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司向陆永贤支付从2017年8月20日至本判决发生法律效力之日止的逾期回迁违约金（按每月236元计算）。本案受理费18786元，由陆永贤负担5863元，广州市恒隆房地产投资有限公司、广州市农工商建设开发有限公司负担12923元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，恒隆公司向本院提交以下证据材料：1.《房地产评估报告》（207房、209房），以证明：恒隆公司现有2套同等面积的回迁房可以安置，具有履行产权置换能力；2.《宝华路项目拆迁情况》，以证明：项目拆迁工作已完成，补偿协议约定产权调换能够实现和具备履行条件；3.《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》（穗房征结字[2012]6号），以证明：地块一宝华路279-307号、宝源北街、宝源正街地块第二期5939平方米用地已于2012年11月5日完成拆迁结案；4.《荔湾区不动产登记中心接收材料凭证》、《广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室关于荔湾区宝源北街29-39号地块拆迁工作情况的复函》、《房屋拆迁许可证》[（延拆）字（2020）第31号]，以共同证明：地块二宝源北街29-39号已拆迁结案及正在办理国土证；5.《申请办理拆迁工作情况业务收案回执》（穗房征窗收[2020]51号）、《申请办理拆迁工作情况业务收案回执》（穗房征窗收[2020]21号）、《关于请求同意宝源正街16号结案的申请》、《房屋拆迁许可证》[（延拆）字（2020）第24号]、《宝源正街16号地块原址房屋的拆迁现状图》（3张）、《广州市人民政府房屋拆迁裁决书》[穗府拆裁（2017）第1号]、《广州市人民政府房屋拆迁裁决书》[穗府拆裁（2017）第2号]、《终止复议审查决定书》（粤府行复[2017]616号）、《终止行政复议审查决定书》（粤府行复[2017]617号），以共同证明：地块三宝源正街16号已于2020年7月21日申请办理拆迁结案（后于2021年4月20日应政府部门的要求重新更换结案申请书），现场已拆除完毕，即将完成结案手续；6.《关于宝华路项目开发计划的函》，以证明：恒隆公司已做好项目的建设方案；7.《宝华路商住楼总平面图》，以证明：按照恒隆公司申报给住建部门的开工计划，预计在2021下半年即可开工建设。另，恒隆公司已于2020年9月委托广州市城市规划勘测设计研究院编制该平面图，该图作为报建设计施工方案，设计图中已专门设计回迁安置房以用于安置陆永贤。说明恒隆公司处于履约中，《补偿协议书》具备履行条件；8.《贝壳平台房价咨询结果》，以证明：原审判决认定的54700元/平方米单价非市场价格；9.《房屋拆迁安置协议》（承租人苏惠芳），以证明：本案补偿产权面积已经固化安置租户苏惠芳。现原审变更产权补偿为货币补偿侵犯了苏惠芳权利，陆永贤无权单方放弃承租人的安置权利；10.收据，以证明：不交吉面积是按照1999年的房屋重置价格来结算履行，双方已经有履行的实际情况，收据中载明的“文件规定”应按同期有效的广州市拆迁安置补偿规定即1992年广州市政府1号令第28条。农工商公司质证称：对恒隆公司提交证据的三性予以确认。另，涉案地块的开发主体已变更为恒隆公司，农工商公司事实上已不具备履行涉案《补偿协议书》的基本条件。陆永贤质证称：对恒隆公司提交证据的三性均不予认可，相关的情况由法庭依法审查。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规及司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，陆永贤是否可主张恒隆公司与农工商公司支付补偿款；其二，恒隆公司与农工商公司支付补偿款的标准应如何确定；其三，陆永贤应获得的回迁面积应如何计算；其四，陆永贤是否有权同时主张补偿款与逾期回迁违约金；其五，农工商公司是否应与恒隆公司承担连带责任；其六，是否应通知原承租人参加本案诉讼。关于争议焦点一。于1999年10月1日起施行并于2021年1月1日失效的《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，陆永贤与农工商公司签订的《补偿协议书》约定农工商公司应在1997年12月31日前将符合合同约定的补偿房屋交付给陆永贤，而按照恒隆公司的自述意见，前述协议书项下1999年8月9日之后的拆迁安置义务应由其承担，但截止陆永贤于2020年8月20日提起本案诉讼，恒隆公司与农工商公司迟延履行拆迁补偿义务均已逾二十年，导致陆永贤的合同目的逾期二十年仍未能实现。在此情况下，陆永贤主张变更合同约定的产权补偿为货币补偿，实质上系要求恒隆公司与农工商公司承担赔偿损失的违约责任，陆永贤的该项主张符合前述法律规定，故原审判决对此予以支持并无不当。故此，恒隆公司与农工商公司上诉认为陆永贤无权单方要求变更补偿方式，理据不足，本院不予采纳。恒隆公司以其可提供其他回迁房屋用于产权补偿为由，上诉认为陆永贤无权主张补偿款，但恒隆公司在原审中并未提出该项主张，且恒隆公司所称可用于补偿的回迁房屋并不符合《补偿协议书》的约定，陆永贤对此提出异议，故本院对此亦不予采纳。另，陆永贤与恒隆公司和农工商公司之间的拆迁权利义务已经《补偿协议书》确定，陆永贤系基于恒隆公司与农工商公司未履行该协议项下的拆迁人义务的事实主张起诉要求后者承担相应的违约责任，故本案纠纷不存在需行政先行处理的问题，恒隆公司以此为由上诉认为应裁定驳回陆永贤的起诉，理由亦不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。因恒隆公司、农工商公司未履行交付产权补偿房屋的义务，导致陆永贤获得补偿房屋所有权的目的无法实现，陆永贤诉请恒隆公司、农工商公司参照有资质的评估机构评定的约定回迁地段全新商品房的市价标准支付补偿款，合理合法。该评估结论虽系由陆永贤单方委托的评估机构作出，但恒隆公司、农工商公司未举证证明评估程序明显违法，也未举证证明评估结论明显偏离合理范畴，故原审法院参照该评估结论确定恒隆公司、农工商公司向陆永贤支付补偿款的标准，处理并无明显不当，可予维持。农工商公司以评估报告系由陆永贤单方委托第三方出具为由，上诉认为该评估结论不应采纳作为本案处理依据，理据不足，本院不予采纳。恒隆公司以评估公司采用的评估标准和评估方法错误为由，上诉认为陆永贤提交的评估报告不能作为确定补偿款的依据，亦缺乏充分根据，本院亦不予采纳。关于争议焦点三。依据《补偿协议书》的约定，原被拆迁房屋属于陆永贤与案外人吴筱余共有，农工商公司需将建筑面积为104.9平方米的补偿房屋共同交付陆永贤与吴筱余。后吴筱余与农工商公司单独签订《拆迁户回迁住房交接书》确认实际接收建筑面积为49.07平方米的回迁房屋，陆永贤与吴筱余并签订《房屋共有产权析产具结书》确认该回迁房屋归吴筱余所有。陆永贤与吴筱余作为被拆迁人一方就拆迁产权份额的内部划分不影响恒隆公司与农工商公司作为拆迁人的外部义务承担，恒隆公司与农工商公司也未举证证明吴筱余在接收前述49.07平方米补偿房屋后有另行向其主张拆迁补偿权利。故此，原审判决认定剩余的产权补偿面积即54.9254平方米应作为计算陆永贤获取补偿款金额的依据并无不当，本院予以确认。农工商公司上诉认为陆永贤有权取得的回迁面积应为52.45平方米，理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点四。依据《补偿协议书》的约定，恒隆公司、农工商公司应就其迟延交付补偿房屋的行为依约向陆永贤承担支付逾期回迁违约金的违约责任，而恒隆公司、农工商公司向陆永贤支付补偿款系基于其无法继续履行前述交付义务的事实依法应承担的违约责任，两项违约责任之间并不存在冲突，故原审判决恒隆公司、农工商公司同时承担，处理并无不当，可予维持。关于争议焦点五。农工商公司以被拆迁人的身份与陆永贤签订了《补偿协议书》，农工商公司亦实际履行了部分拆迁人义务。虽然农工商公司之后与恒隆公司达成农工商公司退出涉案拆迁项并由恒隆公司承担全部拆迁安置义务的合意，但陆永贤并未对此予以确认，也无证据反映陆永贤同意免除农工商公司的拆迁人义务，故农工商公司与恒隆公司之间达成的合意不能作为免除农工商公司义务的依据。故此，原审判决农工商公司与恒隆公司共同承担拆迁人责任并无不当，应予维持。农工商公司以其已退出拆迁项目的开发建设为由，上诉认为其无需向陆永贤承担回迁安置义务，理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点六。陆永贤系基于其与恒隆公司、农工商公司之间的拆迁安置补偿合同关系提起本案诉讼，恒隆公司与原承租人之间的拆迁安置合同如何履行，陆永贤与原承租人之间的租赁合同关系是否延续及如何延续，均可由相关当事人通过相应的法律关系解决，原审未通知原承租人参加本案诉讼不影响原承租人主张权利，故不存在损害其合法权益的情形。另，原审法院在确定恒隆公司与农工商公司应付陆永贤补偿款的金额时，已对陆永贤依约应承担的出租人义务做了考量，故原审未通知原承租人参加本案诉讼，也不存在损害恒隆公司合法权益的问题。故此，恒隆公司以原审遗漏当事人为由，上诉认为原审程序违法，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人恒隆公司与农工商公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费51692元，由上诉人广州市恒隆房地产投资有限公司负担25846元，广州市农工商建设开发有限公司负担25846元。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年六月二十二日法官助理王文杰书记员唐颖琪