四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终8273号 上诉人（原审被告）：简阳市宏馨房地产开发有限公司，住所地：简阳市简城镇河东新区香山和苑2号楼。 法定代表人：朱君，该公司董事长。 委托诉讼代理人：鄢芝，女，1974年5月3日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷超，男，1996年1月3日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨公司）因与被上诉人雷超商品房销售合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初4864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宏馨公司上诉请求：1.撤销四川省简阳市人民法院（2019）川0180民初4864号判决书中第一项判决，依法改判宏馨公司不承担违约责任；2.判令雷超承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：原审法院认定事实错误，宏馨公司逾期办理不动产权证书的原因就是案涉小区所在位置行政区划变更的政府因素所致，宏馨公司不应当承担违约责任。 一、原审法院依据简阳市自然资源规划编制研究中心和简阳市住房和城乡建设局复函中所述的宏馨公司未提交齐备的规划验收资料，案涉小区楼栋未办理综合验收和竣工验收备案，因此导致案涉房屋所在楼栋的初始登记未能办理，从而认定宏馨公司应承担违约责任属事实认定错误。案涉房屋所在石板嘉苑B区3号楼虽于2016年4月20日竣工验收合格，但根据宏馨公司与雷超签订的《商品房买卖合同》的约定，宏馨公司应于2018年5月31日前取得商品房所在楼栋权属证明（即初始登记），即宏馨公司于2018年5月31日前取得案涉房屋初始登记就不能认定为违约，宏馨公司于2017年3月前往简阳市相关部门办理案涉房屋所在小区规划验收等相关手续，按照正常的流程，完全可以于2018年5月31日前将初始登记手续办理完毕，但根据宏馨公司提供的简阳市人民政府向成都市高新区管委会发出的《关于托管区域内项目有关情况函》可以证明，案涉房屋所在小区于2017年4月1日起被成都市高新区托管，宏馨公司于2017年3月前往简阳市相关部门办理相关手续时就被告知石板凳镇已经划分在高新东区，建议前往高新区住建局办理，但宏馨公司前往高新区一直未确定可以报送相关资料的时间。因此，宏馨公司未能办理案涉房屋所在楼栋初始登记的原因也是因为案涉小区所在位置行政区划变更在政府因素所致，不是宏馨公司自身原因所致。因2017年4月1日案涉房屋所在小区就被成都市高新区托管，简阳市自然资源规划编制研究中心和简阳市住房和城乡建设局复函中所述的宏馨公司未提交齐备的规划验收资料，并不是宏馨公司的原因未提交，而是因为行政区划的变更，宏馨公司无法办理案涉房屋所在楼栋的规划验收，相关资料提交无门所致。且从2017年4月1日起，宏馨公司就不应该向简阳市相关部门提交相关资料了。因此，原审法院仅依据简阳市自然资源规划编制研究中心和简阳市住房和城乡建设局复函中的表述认定宏馨公司应承担违约责任属于事实认定错误。 二、原审法院仅依据成都市高新技术产业开发区公园城市建设局的复函中“宏馨公司未缴纳土地款滞纳金，因此无法通过竣工验收审查，亦无法办理石板嘉苑B区3号楼首次登记等内容”单方面的证词来认定宏馨公司应承担违约责任属于事实认定错误。首先，宏馨公司与简阳市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中载明的签订时间虽然为2011年10月7日，但根据宏馨公司提供的简阳市政府议事纪要（第105次），《国有建设用地使用权出让合同》可以证明，宏馨公司与简阳市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》是依据简阳市政府议事纪要（第105次）议定的相关内容签订的，而简阳市政府议事纪要（第105次）是在2012年8月31日作出的，因此，改合同签订的时间并不是合同中载明的2011年10月7日，而至少是在2012年8月31日以后，同时简阳市规划和自然资源局向成都市高新区公园城市建设局发出的《关于2011-24号地块相关情况的复函》也明确了该合同的签订时间不是2011年10月7日。宏馨公司在签订合同后分别于年3月19日一次性缴纳了土地款并于2013年5月13日取得了案涉小区国有土地使用证，因此，并不存在宏馨公司逾期缴纳土地款且产生滞纳金未缴纳的问题。而原审法院单方面采信成都市高新技术产业开发区公园城市建设局的复函中的内容而对宏馨公司提供的能够证明案件事实的证据不予采信，以此来认定宏馨公司应承担违约责任属于事实认定错误。 三、当事人合同约定的为固定数字的违约金，但是一审判决却将其变更为按日累计违约金，没有法律依据，应当改判。 雷超辩称，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。 雷超向一审法院起诉请求：1.判令宏馨公司为雷超办理涉案房屋的不动产权证书；2.判令宏馨公司支付雷超违约金25102.71元。一审庭审中，雷超变更诉讼请求为：1.判令宏馨公司按《商品房买卖合同》和《石板嘉苑商品房买卖合同补充协议》约定为雷超代办位于石板凳镇虎山街xx号房屋的不动产权证书；2.判令宏馨公司支付雷超逾期办理不动产转移登记的违约金（违约金的计算方式为：以房屋总价款为基数，从2018年6月8日起按每日万分之一计算至履行分户转移登记时止）。 一审法院认定事实：2015年3月1日，雷超与宏馨公司签订《商品房买卖合同》，约定雷超购买宏馨公司修建的案涉房屋，房价款为280012元；宏馨公司应在2016年5月31日前交付房屋；宏馨公司于2018年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明（即初始登记），如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按补充协议约定处理；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书（即转移登记），双方同意按补充协议约定处理；因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任等内容。 2015年3月5日，双方签订《补充协议》，第十条约定“如因出卖人责任使买受人未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋大产权证（因买受人未办理完毕相关手续、延期付款等原因或政府因素除外），买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，合同继续履行；若买受人退房的，出卖人于买受人协助出卖人在房管局办理完毕商品房备案注销手续、办理完毕与物业管理公司相关手续或银行按揭等手续后150日内退还买受人已付房款，并从前述手续完备之日起按照中国人民银行同期活期存款利率支付违约金”。第十一条约定“若买受人委托出卖人代为办理转移登记，应在该商品房交付时，向出卖人出具《授权委托书》，且买受人向出卖人支付办理产权登记的相关税费及维修基金”。第十二条约定“如因出卖人责任使买受人未能在交房之日起730日内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书，买受人未能在取得房屋所有权证书后365日内取得国有土地使用证书（因买受人未办理完毕相关手续、延期付款等或政府因素除外），买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，合同继续履行；若买受人退房的，出卖人于买受人协助出卖人在房管局办理完毕商品房备案注销手续、办理完毕与物业管理公司相关手续或银行按揭等手续后150日内退还买受人相应房款，并从前述手续完备之日起按中国人民银行同期活期存款利率支付违约金。该商品房所在楼栋的所有权证未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房屋所有权证书延期取得，两者违约金不作累加”。第十五条规定“不可抗力包括如下情形：执行政府的法规、规章等强制性文件或行政命令；非因买卖双方过错而发生的其它意外事件也应被视为不可抗力因素等内容”。 2016年4月20日，案涉房屋所在楼栋的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位均在《竣工验收报告》中签署“同意合格验收”，并加盖公司印章。 2016年6月8日，宏馨公司交付案涉房屋给雷超，雷超未出具《授权委托书》给宏馨公司代为办理产权证，雷超于当日向宏馨公司交付了维修基金、住房契税等费用，宏馨公司向雷超出具了《石板喜苑新建商品房产权分户代收费收据》。案涉房屋所在楼栋尚未办理商品房所在楼栋的权属证明，也未办理所有权证书和国有土地使用证书。 一审诉讼过程中，一审法院向成都高新技术产业开发区公园城市建设局、简阳市住房和城乡建设局、简阳市自然资源规划编制研究中心发函，询问石板喜苑相关竣工验收、备案、产权证办理等情况。成都高新技术产业开发区公园城市建设局复函载明“一、2017年4月1日至2020年5月31日，我局负责托管区域内土地供应及供后监管、自然资源和不动产统一确权、不动产测绘及可能性纠纷调处、不动产登记等相关政务服务工作。二、2017年9月，简阳市相关部分和高新东区不动产登记中心办理了不动产登记工作移交手续，简阳房管局移交了涉及石板凳镇石板喜苑Ｂ区3号楼房屋预告登记资料（含：所有权预告、抵押预告）、土地首次登记档案资料。但截至2020年5月31日，简阳未向我局移交石板嘉苑Ｂ区项目土地供应及供后监管、施工许可及竣工验收、质量安全和文明施工监督管理、房产档案相关资料。三、2019年8月21日，我局开始正式对外办理涉托管区域建设项目用地竣工验收等事宜。宏馨公司于2019年5月5日完成石板凳镇石板嘉苑项目的竣工验收审查所需的前置地籍调查工作。2019年9月6日，宏馨公司经办人携带相关资料前来我局咨询竣工验收事宜，未递交办理石板嘉苑Ｂ区3号楼的相关资料。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定，宏馨公司须分别于2011年10月11日和2012年1月11日前向出让人支付国有建设用地使用权出让价款1250万元、1250万元；宏馨公司实际于2013年3月19日一次性缴纳土地款2500万元；《国有建设用地使用权出让合同》第三十条约定，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。据此计算，宏馨公司延期缴纳土地款已产生滞纳金1197.5万元等相关事宜。宏馨公司未缴纳土地款滞纳金，因此无法通过竣工审查，亦无法办理石板喜苑Ｂ区3号楼首次登记等内容”。简阳市自然资源规划编制研究中心复函载明“宏馨公司在原××板凳××开发建设石板××苑项目，该项目Ｂ区包含1、2、3号楼。其中3号楼建成竣工后，该公司至今未提供齐备的规划验收资料，我单位无法对此项目3号楼开展验收工作等内容”。简阳市住房和城乡建设局复函载明“消防验收合格和规划验收合格是进行综合验收和竣工验收备案的前置条件，目前石板喜苑Ｂ区3号楼已取得简阳市公安消防大队颁发的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，该工程未被确定为抽查对象。该项目未取得规划部门颁发的《规划验收核实意见书》，未我局办理综合验收和竣工验收备案等内容”。 2017年至2019年，宏馨公司通过信访、电话投诉等向成都市人民政府网络理政平台反映石板喜苑项目办证问题。 一审另查明，宏馨公司于2013年5月13日取得了案涉小区的国有土地使用证。2016年5月12日，四川省人民政府同意成都市代管简阳市。2016年11月11日，简阳市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明从2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理不动产权证书，从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。 一审法院认为： 一、关于宏馨公司是否有义务为雷超代为办理案涉房屋的不动产权证书的问题。《补充协议》约定交付房屋时雷超应出具《授权委托书》,支付办理产权登记的相关税费及维修基金。虽然雷超未出具《授权委托书》，但已按约定在接房时向宏馨公司交纳了办理产权登记的住房契税、维修基金等费用，且宏馨公司出具了收据，应视为双方就代为办理房屋的产权证达成了协议，并已实际履行。在《不动产登记暂行条例》实施前，取得房屋所有权证书是房屋所有权人享有该房产权属的证明；《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施以后，国家对不动产权属实行统一登记制度，取得不动产权证书是房屋所有权人享有该房屋所有权权属的证明。基于不动产统一登记制度要求，现雷超要求宏馨公司为其代为办理不动产权利证书符合合同目的，不违反相应法律规定。但因案涉房屋所在楼栋尚未办理初始登记，不具备办理不动产转移登记的条件，故对雷超要求宏馨公司代为办理不动产权证的诉讼请求，不予支持。 二、关于宏馨公司是否存在逾期办证的问题。雷超与宏馨公司在《商品房买卖合同》《补充协议》中明确约定了办证的权利义务、时间期限和逾期办证的违约责任。雷超在2016年6月8日接房，按照合同约定，宏馨公司应当在交房后730日内办理房屋所有权证，在取得房屋所有权证后365日内办理土地使用权证。即宏馨公司应当在2018年6月8日前办理房屋所有权证书，在2019年6月8日前办理土地使用权证。2016年11月11日，简阳市人民政府发布通告，从2016年11月21日起由简阳市不动产登记中心办理不动产权证书。基于“两证合一”的政策变化，原合同中关于宏馨公司办理房屋所有权证以及土地使用权证的合同义务转化为办理不动产登记的合同义务，宏馨公司应当最迟在2019年6月8日前办理不动产权证，宏馨公司未按约定期限为雷超办理房屋所有权证书和土地使用权证，以及“两证合一”实施后未办理不动产权证书，已构成违约。宏馨公司抗辩未办理初始登记和不动产转移登记原因在于案涉房屋所在的行政区域变更，其根据《商品房买卖合同》《补充协议》约定执行“行政命令”，属于不可抗力，应当免除违约责任。一审法院认为，首先，办理案涉房屋所在楼栋的初始登记前须经过规划验收、消防验收、综合验收、竣工验收备案等流程，相关验收需要宏馨公司准备资料、符合条件并提交申请；石板凳镇被成都高新区托管之前，宏馨公司称石板嘉苑于2016年4月20日已通过竣工验收合格，但简阳市自然资源规划编制研究中心、简阳市住房和城乡建设局复函表明其未提交齐备的规划验收资料，也未办理综合验收和竣工验收备案。其次，石板凳镇被成都高新区托管之后，虽然宏馨公司通过信访等方式反映办证问题，但从成都高新技术产业开发区公园城市建设局复函来看，未能通过竣工审查的原因系宏馨公司未按《国有建设用地使用权出让合同》缴纳土地款滞纳金，宏馨公司作为案涉楼盘的开发企业，在签订《商品房买卖合同》之前，其已知晓《国有建设用地使用权出让合同》约定的内容，并非属于不能预见的事项，也并非属于执行行政命令及不可抗力。故对其抗辩因不可抗力要求免责的意见，不予采纳。宏馨公司应当按照约定承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，虽然双方签订的合同中未对逾期办理不动产权证的违约责任进行约定，但雷超主张参照合同中有关逾期办理房屋所有权证书违约责任的承担方式，有事实和法律依据，予以支持。 三、关于违约金是否调高的问题。雷超主张双方约定的逾期办理不动产转移登记的违约责任低于同地段同期同类型房屋租金标准，请求调高违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，宏馨公司存在逾期办证的违约行为，虽然双方约定了逾期办证的违约金为已付房款的0.5%，即1400.06元，但该违约金明显过低，综合购房者雷超的损失情况以及售房者宏馨公司在逾期办证中的过错程度，一审法院将违约金调整为从逾期之日起即2019年6月9日至本判决生效之日止，以购房款为计算基数，按照每日万分之0.5的标准计算违约金。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：1.宏馨公司于判决生效十日内向雷超支付逾期办理不动产权证的违约金（违约金的计算方式为：以购房款280012元为基数，从2019年6月9日起至判决生效之日止，按每日万分之0.5的标准计算）；2.驳回雷超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费428元，由宏馨公司负担。 二审中，宏馨公司提交了以下证据：1.申请书、备忘录、会议纪要、高新区公园城市建设局的函及简阳市规划和自然资源局复函的复印件。2.国有建设用地土地使用权出让合同、国有建设用地土地使用权证、宏馨公司出具的情况说明。拟证明高新区公园城市建设局向一审法院的回函载明宏馨公司延期缴纳土地出让款已产生滞纳金未缴纳事宜并不存在。宏馨公司陈述第一组证据系在简阳市相关部门复印无法取得原件，申请本院依职权向简阳市相关部门调取相关证据原件。 雷超质证意见为，请人民法院依法处理。 本院经审查认为，对前述证据的采信将结合本案其他在案证据及查明事实综合予以认定。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，宏馨公司上诉提出案涉小区行政区划的变更等政府因素导致无法办理权属证书。且该情形属于不可抗力。不可抗力可以是自然原因造成及人为的、社会因素引起，同时具备不可预见、不可避免、不可克服等客观情况。宏馨房产公司作为案涉楼盘的开发企业，在签订商品房买卖合同之前，其已知晓案涉房屋所在地已经划归高新区行政托管。故相关办证事项涉及到的行政管理问题并非属于不能预见的事项，双方当事人均未在合同中对该事项进行任何约定。本案情况并非属于法定的“不能预见”、“不能克服”、“不能避免”的情形。故对宏馨公司主张逾期办证属于不可抗力应免责的理由不能成立。其次，案涉《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。宏馨公司应当按照合同约定为雷超于办理案涉房屋的权属证书。而宏馨房产公司未按照合同约定的时间办理案涉房屋的权属证书，已构成违约。根据原《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，应当按照合同约定承担相应的违约责任。即便因为案外人的因素导致案涉房屋不能办证，雷超在履行案涉合同时并无过错，根据原《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”、《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”之规定，宏馨房产公司亦应当承担违约责任。第三，宏馨公司虽然对高新区公园城市建设局向一审法院复函内容不予认可，但宏馨公司提交的简阳市规划和自然资源局的函件中并未有明确否认前述函件认定情况的内容。宏馨公司并未举示充分证据否定高新区公园城市建设局作为主管案涉项目不动产登记事项的行政主管部门依管理职权做出的认定，故宏馨公司于本案二审中提交的证据均不能达到其证明目的，本院依法不予采信，对其该主张不予采纳。另，即使本案确实存在行政原因造成未能及时办证，但是购房合同中约定的办证时间本来很长，同时一审法院将“两证合一”时间也作为确定办证时间的参考，在如此长的时间，宏馨公司认为行政导致其合法办证行为不能实现，但其从未采用法定诉讼的形式提起诉讼，因此，也不宜认定非因其原因造成的逾期办证。同时一审法院确定的违约金每日万分之0.5的标准，显然也是考虑了行政区划调整影响后综合确定的标准。 关于一审法院将约定的固定违约金变更为按日累计违约金的问题。确实存在形式逻辑上的问题，但是违约金的主要目的是弥补实际损失，一方面，宏馨公司提供的违约金格式条款确实过低，无论逾期时间长短，均按照购房款全额0.5%计算违约金，显然不能弥补损失；另一方面，逾期办证的影响是持续性的，违约造成的影响大小最核心和实质的内容就是逾期时间。因此，一审法院将约定的明显过低不合理的固定违约金调整变更为按日累计的做法，符合违约金调整增加的法条实质立法目的，本院予以确认。 综上所述，宏馨公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费856元，由简阳市宏馨房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年六月九日 书记员 李 青