中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申2299号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：费金伟，男，汉族，1970年9月16日出生，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：韩啸，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：吉林龙井农村商业银行股份有限公司，住所地吉林省延边州龙井市海兰路333号。法定代表人：刘胜利，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱海多，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金梅，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。一审被告：延边盛洲房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市长白山东路98号。法定代表人：张杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王方杰，该公司员工。再审申请人费金伟因与被申请人吉林龙井农村商业银行股份有限公司（以下简称龙井农商行）、一审被告延边盛洲房地产开发有限公司（以下简称盛洲公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省高级人民法院（2020）吉民终231号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。费金伟申请再审称，（一）盛洲公司与延边农村商业银行股份有限公司（以下简称延边农商行）之间存在以物抵债合同关系。盛洲公司与龙井农商行签订案涉房屋买卖合同是为了履行以物抵债合同，双方之间没有真正的买卖合同关系，原审判决认定案涉房屋买卖合同真实缺乏证据证明。1.盛洲公司从延边农商行贷款之初就是利用房屋买卖合同为借款提供担保，在贷款到期盛洲公司未能偿还借款的情况下，双方签订了《以物抵债协议书》，将包括案涉房屋在内的房产抵债给了延边农商行，房产管理部门已经于2011年11月1日将包括案涉房产在内的《以物抵债协议书》上记载的房产销售合同备案登记至延边农商行名下。2.龙井农商行通过延边长宁房地产开发有限公司（以下简称长宁公司）以盛洲公司偿还借款的名义向延边农商行支付房款，延边农商行在取得房款后，指示盛洲公司将上述房产变更登记备案为龙井农商行，龙井农商行通过与盛洲公司签订商品房买卖合同取得上述房产的备案变更登记。盛洲公司与龙井农商行签订商品房买卖合同是盛洲公司履行与延边农商行以物抵债协议以及配合龙井农商行办理变更备案登记的行为，双方不是真正的房屋买卖合同关系。3.龙井农商行用以主张与盛洲公司之间存在真实有效的商品房买卖合同关系的证据存在明显不符合常理之处，未达到高度盖然性的证明标准，原审判决认定龙井农商行与盛洲公司之间存在有效买卖合同关系错误。无论是以物抵债的债权人延边农商行还是购买抵债物的龙井农商行，在房屋没有办理变更登记的情况下，均不能对抗费金伟对于案涉房屋的执行。（二）案涉房产由盛洲公司实际控制、占有、收益，原审判决认定龙井农商行对案涉房产进行占有缺乏证据证明。1.延吉市信访局与龙井农商行存在重大利害关系，原审判决采信延吉市信访局出具的《情况说明》等证据错误。2.盛洲公司对案涉房屋实际占有、控制系基于自己占有的意思，而非为龙井农商行占有的意思，龙井农商行主张对案涉房屋存在管理与支配不能成立。3.龙井农商行从未入驻案涉房屋，没有收取任何与案涉房屋有关的利益，龙井农商行也无法证明其对案涉房屋具有公示效力的占有。在案涉房屋未将所有权变更登记到龙井农商行名下的情况下，龙井农商行主张盛洲公司的占有系受其委托不具有对外公示效力。（三）案涉房产未能办理过户登记显然是由于龙井农商行自身原因所致。1.龙井农商行原审中主张未能办理过户登记的原因是盛洲公司拖欠相关税款没有事实根据。根据费金伟新调取的税收缴款书可证明，在2018年8月30日盛洲公司就已经全额补缴了所有税费以及滞纳金和罚款，即在费金伟对案涉房产查封之前盛洲公司已经不存在拖欠税款的事实。2.盛洲公司在2018年10月29日向房产管理部门提出不动产首次登记申请。后房产管理部门即开始为房屋买受人办理不动产权证书。案涉房屋早在费金伟申请法院查封之前即具备了房屋变更登记条件，但龙井农商行由于自身原因未能办理过户登记。3.龙井农商行对于其他未被法院查封的房产顺利办理了不动产登记的事实，也能够反证是由于其自身原因未能对案涉房产办理登记过户。原审判决认定龙井农商行享有对案涉房产转移登记请求权优先于费金伟对盛洲公司享有的金钱债权，进而认定龙井农商行可以阻却对案涉房屋的执行适用法律错误。本案不存在多重买卖的情形，龙井农商行也并未向盛洲公司支付价款、未占有案涉房产，其不应享有优先权。费金伟依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审。龙井农商行提交意见称，（一）龙井农商行与盛洲公司在法院查封前已经就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部购房款。（二）龙井农商行在法院查封前已经实际合法占有案涉房屋。（三）案涉房屋没有办理不动产登记系因盛洲公司原因导致，并非龙井农商行自身原因造成。（四）龙井农商行主张针对案涉房屋享有排除强制执行的权利来源于龙井农商行与盛洲公司之间的房屋买卖关系。龙井农商行对案涉房屋享有的是转移登记请求权，指向的是盛洲公司的特定财产，优先于费金伟的一般金钱债权。二审判决认定龙井农商行享有的权利可以排除法院针对案涉房屋的强制执行有事实及法律依据。盛洲公司提交意见称，（一）盛洲公司与龙井农商行之间的房屋买卖合同不能成立。（二）龙井农商行并未实际向盛洲公司支付购房款，而是在延边农商行主导下进行转贷行为。（三）盛洲公司已经缴纳了相关税费，案涉房屋具备了办理产权证的条件。（四）案涉房屋一直由盛洲公司占有使用并收取相应租金。收取的租金并未支付给龙井农商行，案涉房屋的采暖费也是由盛洲公司用房屋抵付，与龙井农商行无关。本院认为，第一，无论是延吉市延河农村信用合作社（以下简称延河信用社）与盛洲公司签订的《商品房预售合同》《补充协议》，还是龙井农商行与盛洲公司签订的《商品房买卖合同（预售）》《商品房预售合同补充协议》，均未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。签订房屋买卖合同时，盛洲公司与延河信用社并不存在债权债务关系，且延河信用社将合同约定的房款汇入盛洲公司指定的长宁公司账户。延边农商行与盛洲公司虽然签订了以物抵债协议，但实际主张房屋权利的是龙井农商行，而延边农商行与龙井农商行是两个独立核算的法人单位。费金伟虽主张双方之间没有真正的买卖合同关系，但提交的证据不能否定房屋买卖合同关系及房屋价款支付事实的真实性，对其该项主张，不予支持。第二，延吉市信访局出具的《情况说明》符合单位出具证明材料的形式要件，可以作为证据使用。根据该情况说明及原审查明的事实，可以认定工作组代龙井农商行管理案涉房屋的事实，代管房屋亦属于合法占有房屋的一种形式。工作组与盛州公司签订《委托代管协议书》，将案涉房屋委托盛洲公司代管，后盛洲公司将案涉房屋对外出租等对房屋的具体运营行为，均不影响龙井农商行对案涉房屋的间接占有。对费金伟关于龙井农商行未占有案涉房屋的主张，不予支持。第三，原审中，盛洲公司认可因该公司的欠税问题导致无法办理案涉房屋权属登记。本案一审诉讼过程中，2019年12月26日，龙井农商行自行缴纳水晶嘉园2号楼地下一层、地上一至五层税款及住宅维修资金，办理了除案涉房屋以外其他房屋的不动产权属登记。因此，并非龙井农商行自身原因导致案涉房产未能办理过户登记。再审申请中，费金伟提交的新证据亦不能证明案涉房屋未能办理过户登记并非因盛洲公司拖欠税款，而是因龙井农商行自身原因导致。龙井农商行与盛州公司就案涉房屋的买卖签订了一系列合同，交付了房屋价款，且通过工作组对案涉房屋实现了间接占有，原审认定龙井农商行可以排除法院对案涉房屋的强制执行，并无不当。综上，费金伟的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回费金伟的再审申请。审 判 长 张树明审 判 员 向国慧审 判 员 郑 勇二〇二一年六月二十三日法官助理 柳 凝书 记 员 周 健