广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0305民初3695号原告：深圳市朗悦网络科技有限公司，。委托诉讼代理人：王新意，广东寮城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳，广东寮城律师事务所律师。被告：深圳市鼎汇鑫文化传媒有限公司，被告：刘先可，男，汉族，1991年8月26日出生原告深圳市朗悦网络科技有限公司与被告深圳市鼎汇鑫文化传媒有限公司（以下简称鼎汇鑫公司）、刘先可房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员程胜亮进行了公开开庭独任审理。原告委托诉讼代理人王新意到庭参加了诉讼。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告鼎汇鑫公司于2020年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月18日解除；2、被告鼎汇鑫公司向原告支付房屋租金35280元、补交免租期租金75600元、物业管理费9598.05元、电费2849.60元、公摊费2898元及滞纳金6328.21元（滞纳金：50625.65×0.5%×25=6328.21元)；3、被告刘先可对被告鼎汇鑫公司上述所负债务承担连带清偿责任；4、案件受理费由两被告承担。庭审中，原告撤回了对滞纳金的主张。事实和理由：2020年3月28日，原告与被告刘先可签订了《房屋租赁合同》，被告刘先可向原告承租深圳市南山区粤海街道高新区社区科技南八路2号豪威科技大厦2208房，租赁期限2020年4月1日至2021年4月30日，每月5日前交付当月租金，其中2020年4月1日至2020年4月30日为免租期。2020年4月28日，两被告与原告签署《主体变更确认书》，双方协商一致，《房屋租赁合同》中关于被告刘先可的权利义务转让至被告鼎汇鑫公司，由被告鼎汇鑫公司继受被告刘先可未履行的权利义务，被告刘先可对被告鼎汇鑫公司的相关义务承担连带保证责任。但2020年10月起，截至起诉之日，被告鼎汇鑫公司仍未缴纳2020年11月6日至2020年12月5日期间的租金等相关费用，拖欠时间超过5天，存在违约行为，依约应向原告补交免租期的费用。被告鼎汇鑫公司未按时缴纳租金等费用，2020年11月11日原告向其发送了催缴通知，鼎汇鑫公司仍拒不支付。2020年11月18日，原告向被告鼎汇鑫公司发出《解除合同通知书》。2020年11月19日，被告鼎汇鑫公司向原告出具《物品说明》，表明当日搬离租赁场地，但仍未支付欠款。原告为此诉至法院。两被告未答辩，亦未举证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院经审理，认定事实如下：2020年3月28日，原告（出租方、甲方）与被告刘先可（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市南山区方，租赁期限自2020年4月1日至2021年4月30日，自2020年4月1日至2020年4月30日为免租期，租金自2020年5月1日起开始收取；租赁合同期限届满前，乙方解除租赁合同，或者因乙方违约甲方解除租赁合同的，乙方应补缴免租期的租金。月租金75600元，物业管理费每月26176.50元（包含物业管理费、空调使用费、专项维修基金），月公摊费1890元（包含公共区域水电空调费、行政服务费、公共区域服务费）。乙方应于每月5日前向甲方交付月租金。若乙方拖欠租金或物业管理费等其他应付费用达五天以上或拖欠各项费用达1万元以上，或乙方无故搬离或终止合同，甲方除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或采取停水、停电措施并单方解除合同，甲方单方解除合同的通知一经合法送达，本合同即时解除。2020年4月28日，原告（出租方、甲方）与被告刘先可（原承租方、乙方）、鼎汇鑫公司（新承租方、丙方）签订了《主体变更确认书》，约定，2020年3月28日，甲、乙双方签订了关于南山区物业的《房屋租赁合同》，现三方协商一致，同意将《房屋租赁合同》中乙方变更为丙方，丙方明确知悉乙方房屋租赁关系中所有合同及相关附件的条款，并同意继受履行租赁关系中全部权利、义务；本确认书签署前乙方已履行部分，由乙方与丙方自行完成交接，不得以此为由要求甲方退回。本确认书签署后，租赁关系中关于乙方的权利义务转让至丙方，由丙方继续履行乙方未履行的义务，乙方对丙方承担连带保证责任。2020年11月11日，原告向被告鼎汇鑫公司出具函件，载明根据合同约定，鼎汇鑫公司应于2020年11月5日前向原告支付11月6日至12月5日租金、物业管理费、空调使用费及空调维护费、电费、公摊水电费等相关费用合计105268.10元。截至2020年11月11日9点，鼎汇鑫公司尚未缴付上述费用，请鼎汇鑫公司于2020年11月12日17点30分前缴清上述费用。2020年11月16日，原告向被告鼎汇鑫公司出具《告知函》，载明根据合同约定，鼎汇鑫公司未支付2020年11月租金等费用，已逾期11天，原告有权解除合同。在此告知鼎汇鑫公司，原告将于2020年11月16日17时对该物业停水、停电及收回物业；请鼎汇鑫公司依约履行支付租金及违约金等义务。2020年11月18日，原告向被告鼎汇鑫公司出具《解除合同通知书》，载明因鼎汇鑫公司拖欠11月的租金等费用，已逾期13天，原告已于2020年11月16日采取停水、停电措施。现正式通知鼎汇鑫公司，自即日起解除《房屋租赁合同》，保证金不予退还；原告将依法追究鼎汇鑫公司的法律责任并继续追缴欠款；请鼎汇鑫公司于2020年11月19日12时前搬离租赁房屋，否则原告将单方清场并收回房屋。庭审中，原告称已向鼎汇鑫公司送达该通知书，但原告未保留送达记录，无法提供相关送达证据。2020年11月19日，被告鼎汇鑫公司向原告出具《物品说明》，载明“我司因自身原因无法交付承租贵司位于深圳市南山区粤海街道高新区社区科技南八路2号豪威科技大厦2208单位的2020年11月租金、管理费等费用，因我司违约并提前退租，于2020年11月19日17时前清理所属物品，如2020年11月19日17时后仍有遗留物品，我司放弃所有权利，贵司有权处理，我司不追究遗留物品责任。”原告提交了微信聊天记录，用于证明原告多次催促被告鼎汇鑫公司缴纳欠付的租金等费用，但被告鼎汇鑫公司一直未付。其中2020年11月17日，原告发送微信给被告鼎汇鑫公司的周总“门锁上了哈，你看一下公司这边怎么安排，要告诉我。”周总回复“好的”。原告当日发微信给周总“你看一下18号总部这边租金安排的怎样哈，有啥变动跟我说一下，我们公司这边也需要安排招租的。”周总回复“好的”。2020年11月18日，原告发送微信给周总“贵司这边下班前没付租金的话，我司这边会按正常流程明天开始清理贵司单位里面的物品，准备重新招租，请知悉！”原告为证明原告有出租的权利，提交了房地产证及《同意转租证明》，房地产证显示豪威科技大厦的权利人为深圳市豪威光电薄膜装置有限公司；《同意转租证明》显示深圳市豪威光电薄膜装置有限公司同意原告将深圳市南山区科技南八路2号豪威科技大厦22、23楼部分或全部转租于他人。庭审中，原告确认于2020年11月19日收回了涉案房屋；原告无法提供电费的相关凭证。以上事实，有《房屋租赁合同》、《主体变更确认书》、《解除合同通知书》、《物品说明》、微信聊天记录、房地产证、《同意转租证明》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告刘先可签订的《房屋租赁合同》、原告与两被告签订的《主体变更确认书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对签约方具有法律约束力。关于《房屋租赁合同》解除的问题。首先，2020年4月28日，原告与两被告签订了《主体变更确认书》，将承租人变更为了鼎汇鑫公司；其次，原告于2020年11月18日向被告鼎汇鑫公司出具了《解除合同通知书》，虽然原告未提交送达记录，但原告提交的微信聊天记录可以看出，原告已于2020年11月17日对涉案房屋上锁，并表达了另行转租的意思表示，被告鼎汇鑫公司对转租表示同意；再次，被告鼎汇鑫公司2020年11月19日向原告出具的《物品说明》表明，鼎汇鑫公司违约并提前退租，并于2020年11月19日17时前清理所属物品。该内容与原告出具的《解除合同通知书》相互印证，可推知被告鼎汇鑫公司实际收到了《解除合同通知书》，且被告鼎汇鑫公司也实际于2019年11月19日提前退租。庭审中，原告也确认原告于2019年11月19日收回了涉案房屋。综上，本院确认原告与被告刘先可签订的《房屋租赁合同》于2020年11月18日解除。关于房租租金、免租期租金、物业管理费、电费和公摊费。1、根据《房屋租赁合同》约定，月租金75600元，被告鼎汇鑫公司应于2020年11月5日前向原告支付月租金，但被告鼎汇鑫公司未举证证明其已缴纳。双方于2020年11月18日解除了涉案合同，被告鼎汇鑫公司于2020年11月19日搬离了涉案房屋。故被告鼎汇鑫公司应向原告支付2020年11月6日至2020年11月19日的租金35280元（75600÷30×14=35280元）；2、《房屋租赁合同》约定，因被告方违约原告解除租赁合同的，被告方应补缴免租期的租金。双方约定2020年4月1日至2020年4月30日为免租期，一个月的租金为75600元。涉案合同因被告鼎汇鑫公司未依约支付租金而解除，故原告主张被告鼎汇鑫公司支付免租期租金75600元，有事实和合同依据，本院予以支持；3、关于物业管理费。《房屋租赁合同》约定，物业管理费每月26176.50元。原告主张的物业管理费为2020年11月6日至2020年11月16日的费用9598.05元（26176.50÷30×11=9598.05元），原告的主张有事实和合同依据，本院予以支持；4、关于公摊费。《房屋租赁合同》约定，月公摊费为1890元。原告主张的公摊费为2020年10月1日至2020年11月16日的费用2898元，因原告提交的《告知函》、《解除合同通知书》中均只提及2020年11月的公摊费未付，并未提及2020年10月份的公摊费，故本院支持的公摊费的金额为2020年11月6日至2020年11月16日的公摊费693元（1890÷30×11=9598.05元）；5、关于电费。原告未提交产生电费2849.60的相关证据，对原告主张的电费，因证据不足，本院不予支持。关于被告刘先可的连带责任。《主体变更确认书》约定，本确认书签署后，租赁关系中关于刘先可的权利义务转让至鼎汇鑫公司，由鼎汇鑫公司继续履行刘先可未履行的义务，刘先可对鼎汇鑫公司承担连带保证责任。原告据此主张刘先可对鼎汇鑫公司的债务承担连带责任，有合同及法律依据，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经缺席审理，现依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市朗悦网络科技有限公司与被告刘先可于2020年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月18日解除；二、被告深圳市鼎汇鑫文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市朗悦网络科技有限公司支付房屋租金35280元、补交免租期租金75600元、物业管理费9598.05元、公摊费693元；三、被告刘先可对被告深圳市鼎汇鑫文化传媒有限公司的上述全部债务承担连带清偿责任；被告刘先可承担保证责任后，可在已承担保证责任的范围内向被告深圳市鼎汇鑫文化传媒有限公司追偿；四、驳回原告深圳市朗悦网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2824.52元，由原告负担113.52元，两被告共同负担2711元。原告已预交受理费2824.52元，本院不退；两被告负担的2711元应于本判决生效之日起十日内迳付原告，否则原告有权申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  程胜亮二〇二一年六月二十三日书记员  王晶晶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。