广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10305号上诉人（原审被告）：汤文影，女，1968年7月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：梁志铭，男，1965年12月20日出生，系汤文影的丈夫。被上诉人（原审原告）：广州天伦物业管理有限公司。住所地：广州市天河区林和中路150-160号六楼。法定代表人：张光微，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，系该公司职员。上诉人汤文影因与被上诉人广州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初25760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月19日公开开庭审理本案。上诉人汤文影委托诉讼代理人梁志铭、被上诉人天伦公司委托诉讼代理人钟雄球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天伦公司在一审的诉讼请求为：1.判令汤文影向天伦公司支付2018年1月1日至2020年4月10日的物业管理费14879.33元（每月按41.8743平方米×13元每平方米计算）；2.汤文影按照合同约定向天伦公司支付物业管服务费的违约金(从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准计算至实际支付之日止)。一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，汤文影向广州天伦物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年4月10日的物业服务费（按建筑面积41.87平方米×13元/平方米/月计）；二、驳回广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取86元，由汤文影负担。判后，汤文影不服一审判决，上诉请求：撤销一审法院判决，并依法改判调低物业服务费标准。事实和理由：一、天伦公司提供的物业服务不符合合同约定，应调低物业服务费标准。天伦公司在一审中称在汤文影的见证下曾对空调的风机进行维修及更换了轴承、皮带以及安装隔音棉明显与事实不符。汤文影在2017年8月30日向天伦公司发函至今，曾多次向天伦公司反映空调噪音问题，但天伦公司每次均以各种理由搪塞了事，并没有对相关设备进行过维护及维修，也没有找相关检测人员对设备进行检测及提出解决方案。退一步说，若要更换空调设备，天伦公司应如实告知汤文影及向附近商铺业主发出指引并按比例筹集资金以及发函给业委会申请动用维修基金，但至今三年多，天伦公司并没有履行其管理服务职责，亦没有向法庭提交相应的证据证实其曾经履行过以上相关义务及责任，导致汤文影的商铺由于噪音问题至今不能正常出租。相反，为此事汤文影曾多次向有关部门作出投诉，这足以证明天伦公司作为物业服务公司并没有履行其协调和物管职责。综上，根据物业服务合同第二条第一项及第二项、第三条第三项、第九条及第十七条约定，天伦公司已明显构成违约，汤文影有权要求调低物业管理费标准。二、根据天伦公司一审提交的证据三《物业管理退场移交协议书》第一条约定，天伦公司于2020年4月10日九点钟离场，第八条约定，至2020年10月10日九点钟起，天伦公司不再对东鸣轩小区的物业管理事务承担任何责任。故汤文影认为4月10日当天的物业服务管理费不应收取。天伦公司辩称：一、根据相关法律规定，业主对共有部分的建筑物及其附属设施享有收益及承担费用分摊义务。天伦公司依照与东鸣轩业主委员会签订的合同约定提供了相应物业服务，己尽到了合同义务，不存在违约行为，也不存在业主行使履行抗辩权的空间。汤文影以未享受相关物业服务导致其收益损失为由进行的上诉，没有法律依据。根据《民法典》的相关规定，业主对共有部分的建筑物及其附属设施享有收益及承担费用分摊义务。汤文影专有的商铺，其对开的中央空调送风机为商场业主共有，该风机发出噪音，对于一个接近20年楼龄的商场，设施陈旧老化有响声在所难免。但该送风机所发出的响声，并不存在导致汤文影商铺出租利益受损，且汤文影的主张与本案属两个不同的法律关系。天伦公司接到汤文影反映的情况后，并在汤文影在场见证下，曾先后3次免费对风机更换轴承、皮带及安装隔音棉，但效果均不理想。由于风机使用寿命已到再无维修价值，于是天伦公司向汤文影建议更新风机，并报出价格约9000元左右，同时也将价格抄报环保部门。鉴于风机送风范围达七、八间铺左右，且属于业主共有设施，因此天伦公司去函业委会要求其配合盖章，由天伦公司组织向有关部门申请动用业主维修资金，由于业委会不配合导致天伦公司无法申请，无奈之下天伦公司建议汤文影向附近几间铺的业主按比例筹集资金。但最终因汤文影没有能力筹到这笔费用，而汤文影又不愿意自己全部承担，结果风机只能维持现状。二、汤文影理应向天伦公司支付物业管理服务费至2020年4月10日止。天伦公司与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《东鸣轩商场物业服务合同》及《东鸣轩商场物业服务合同补充协议》内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，汤文影作为广州市越秀区东鸣轩商住小区的业主，理应受上述合同约束。虽然该合同于2018年2月15曰期限届满，但由于天伦公司与广州市越秀区东鸣轩业主委员会对续聘或解聘存在争议，未协商一致，天伦公司仍为东鸣轩商场提供物业服务，至2020年4月10日才退场，天伦公司根据《物业管理退场移交协议书》对于未缴清相关费用的业主或使用人通过诉讼进行追讨，按照等价有偿之原则，汤文影应参照物业服务合同的约定标准向天伦公司支付物业服务费至2020年4月10日止。三、汤文影并未举证证明天伦公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定。双方争议经广州市越秀区人民法院受理、开庭审理查明，得到公正判决。整个物业服务合同纠纷案程序正当、结果公正。汤文影作为业主在主张降低物业管理服务费标准一事上应承担相应的举证责任，然而，在一审审理阶段，汤文影所提供的证据根本无法证明其主张，汤文影更没有在二审审理阶段提供新的证据证明天伦公司提供的服务存在重大瑕疵的事实。因此，汤文影以此为由拒付物业管理服务费或要求调低物业管理服务费标准，于法无据。四、天伦公司与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订了关于物业管理退场移交协议书，协议约定天伦公司为东鸣轩小区提供物业管理服务，期限至2020年4月10日，也即天伦公司当天除了约定退出小区管理之外，在退出的过程中，把相关的物业管理事项，包括相关的资料、设备、财务、物业管理用房等设备设施以及文件移交给业主委员会。且除了移交相关资料之外，还有很多的工作仍然在进行当中。所以天伦公司认为有权收取物业管理费用到2020年4月10日，而且同一小区同类案件，包括已生效的判决，均是支持天伦公司收取相关费用到2020年4月10日为止。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院二审期间，各方均无提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：汤文影是否应向天伦公司支付2018年1月1日至2020年4月10日的物业服务费，以及是否应调低物业服务费的标准。对此，认定如下：虽然天伦公司与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《东鸣轩商场物业服务合同》于2018年2月15日期限届满，但天伦公司事实上一直为涉案小区提供物业服务至2020年4月10日退场之日止，汤文影作为涉案小区的业主实际接受了天伦公司的物业服务，故天伦公司诉请要求汤文影支付2018年1月1日至2020年4月10日的物业服务费，合法合理，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。汤文影上诉认为天伦公司于2020年4月10日上午九时即已退场，故不应该再支付该日的物业服务费。但根据天伦公司与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《物业管理退场移交协议书》的约定，天伦公司有权向涉案小区业主收取物业管理费至2020年4月10日。汤文影作为涉案小区的业主，应受该《物业管理退场移交协议书》的约束，履行相应义务。故对于汤文影的该项上诉，本院不予支持。关于汤文影上诉主张应调低物业服务费标准的问题，其提出该主张的理由是天伦公司未及时妥善处理空调风机口噪声问题，影响其商铺经营出租。对此，天伦公司提交证据证明其曾对空调进行过维修，而商场公共空调属于业主共有，对其的更换属于业主共同决议的事项，非天伦公司可自主决定。在汤文影无证据证明天伦公司在提供物业服务方面存在重大瑕疵的情况下，汤文影以此为由要求调低物业服务费用标准，没有依据，本院不予支持。综上所述，汤文影的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费86元，由上诉人汤文影负担。本判决为终审判决。审判员  张明艳二〇二一年六月二十三日法官助理眭翘书记员唐颖琪