新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新28民终351号 上诉人（原审被告）：毛天群，男，1951年3月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。委托诉讼代理人：杨志敏，库尔勒市铁克其乡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邸文平，男，1971年8月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。委托诉讼代理人：殷德龙，库尔勒市建设法律事务所法律工作者。上诉人毛天群因与被上诉人邸文平租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初6901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人毛天群及其委托诉讼代理人杨志敏、被上诉人邸文平及其委托诉讼代理人殷德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛天群上诉请求：撤销原判决，改判驳回邸文平的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：2019年1月1日毛天群与任宏签订《联合种植美国味帝水果合同》，双方出资共同种植水果，由毛天群全权管理，负责一切进口苗木种子栽培技术嫁接等。2019年9月30日，毛天群与任宏签订《合作协议》，约定任宏用其名下绿化用地作为投资，参与合作，该地手续齐全，建有养殖场一个，水、电、路等相关配套设施、基础设施已完善，还约定该不动产作为双方共有资产计入成本核算，任何一方无权私自转让给第三人。毛天群在负责管理经营期间，任宏没有参与管理，毛天群将房屋出租给邸文平用于经营养鸡场，是为了得到有机肥，更好的种植美国味帝水果。毛天群与邸文平签订的租赁合同合法有效，原判决认定事实错误，适用法律不当。邸文平辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。毛天群认可将任宏的房屋出租给邸文平的事实，毛天群认为其与任宏签订合作协议，可以对外出租房屋，但其提交的证据只能证明毛天群与任宏是联合种植水果，并未涉及案涉房屋。任宏已多次表示不同意毛天群出租案涉房屋，毛天群不能在未经任宏许可的情况下，对任宏的房屋进行处分。案涉房屋租赁合同无效，邸文平要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求应得到支持。邸文平向一审法院起诉请求：1.判令双方于2020年5月30日签订的租赁合同无效，予以解除；2.判令毛天群退还收取的房屋租赁费20,000元、押金10,000元、水费2,000元、电费5,515元、水电费押金10,000元，因停水断电造成的损失20,000元，以上合计67,515元。3.本案诉讼费及送达费由毛天群负担。一审法院认定事实：2020年5月30日邸文平与毛天群签订《租赁合同》，毛天群将养殖场租赁给邸文平，租赁期自2020年6月1日至2022年5月31日。双方约定厂房一间每年租金20,000元，一次性付清押金10,000元。合同签订后，邸文平于2020年6月2日交付租金20,000元，于2020年7月1日交付房租押金10,000元，毛天群出具收条。2020年9月4日毛天群收取了邸文平东西两间房水费2,000元，并出具了收据。同日，收取另一间房7-8月水费1,000元及三间养殖房水电费押金（9月4日至10月4日）10,000元。2020年9月12日邸文平向毛天群交纳6、7、8月拖欠的三间养殖房电费5,515元。2020年10月30日邸文平向毛天群预交11月水电费5,000元。另查，案涉养殖场位于库尔勒上库综合产业园区顺天养殖基地，是案外人巴州东兴房地产开发有限公司通过库尔勒市防护林管理处批复，于2018年12月12日转让给案外人任宏。2019年1月1日毛天群与任宏签订《联合种植美国味帝水果合同》，双方出资共同种植美国味帝水果，由毛天群全权管理，负责一切进口苗木种子栽培技术嫁接等。一审法院认为，本案争议焦点是邸文平与毛天群签订的《租赁合同》是否无效。根据邸文平提供的证据，可以证实涉案土地、场房是由库尔勒顺天养殖专业合作社取得，后由巴州东兴房地产开发有限公司取得土地及房屋的使用权、处分权，又转让给了任宏。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”毛天群与任宏之间是合伙关系，毛天群对该土地只有管理权，并没有处分权，也没有得到任宏的追认就与邸文平签订租赁合同，故该合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对于邸文平要求毛天群退还租赁费20,000元及押金10,000元、水电费押金10,000元、预交的水电费5,000元的诉请予以支持。对于邸文平要求退还水费2,000元、电费5,515元以及造成的损失20,000元，于法无据，本院不予支持。毛天群称自己对该土地及养殖场有处分权，也经任宏同意的辩解理由于法无据，不予采信。邸文平的部分主张符合法律规定，予以支持。判决：一、邸文平与毛天群于2020年5月30日签订的租赁合同无效；二、毛天群于本判决生效之日起十日内退还邸文平租赁费20,000元及押金10,000元、水电费押金10,000元、预交的水电费5,000元共计45,000元。三、驳回邸文平的其他诉讼请求。二审中，邸文平提交证据：1.（2020）新2801民初6877号民事裁定书，用以证明毛天群对案涉房屋没有处分权，不能将案涉房屋对外出租。毛天群质证，认可该证据的真实性，但该案是因毛天群单独起诉主体不适格驳回毛天群诉讼请求，不能证明毛天群对案涉房屋没有处分权。本院对该证据的真实性予以确认，该民事裁定书确认毛天群对案涉土地没有处分权，可以证明待证事实，本院予以采信。2.2020年7月1日邸文平与任宏签订的房屋租赁合同，用以证明任宏不认可毛天群出租案涉房屋，与邸文平重新签订房屋租赁合同。毛天群质证，对该证据的真实性不予认可，2020年10月邸文平还向毛天群交纳水电费，并未告知毛天群已与任宏重新签订合同，此合同系邸文平伪造。2020年10月邸文平将案涉房屋水电费交毛天群与该证据相互矛盾，邸文平未作合理解释，对该证据本院不予采信。毛天群提交2019年1月27日毛天群、任宏、杨作志签订的合作协议，用以证明任宏将案涉土地作为合作出资，由毛天群全权负责经营管理，毛天群有权将土地上的房屋出租给邸文平。邸文平质证，该证据与邸文平无关，无法确定该证据的真实性，不予认可。该证据并未显示任宏同意毛天群可以将案涉房屋对外出租，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉协议书的效力如何认定；二、如案涉协议有效，是否应当解除；三、毛天群是否应当向邸文平退还45,000元。关于争议焦点一，毛天群与邸文平于2020年5月30日签订的租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”本案中，毛天群、邸文平均认可案涉房屋系任宏从巴州东兴房地产开发有限公司转让而来，毛天群并不是案涉房屋的所有权人。毛天群提交的证据无法证实任宏有授权毛天群出租案涉房屋的意思表示，毛天群无权处分案涉房屋，并不影响案涉租赁合同的效力。原判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，认定案涉租赁合同无效，适用法律错误，本院予以纠正。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，毛天群无权出租案涉房屋，致使邸文平租赁房屋的目的不能实现，现邸文平要求解除双方之间的租赁合同，于法有据，本院予以支持。庭审中邸文平认可在本案起诉前未向毛天群发出解除合同的通知，本院确认案涉租赁合同解除的时间为本案起诉书副本送达的时间，即2020年12月2日。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方均认可邸文平已向毛天群交纳2020年6月1日至2021年5月31日的房屋租赁费20,000元，本院确认合同解除时间为2020年12月2日，毛天群应将合同解除后的房屋租赁费10,000元（20,000元÷12个月×6个月）退还邸文平。毛天群认可收取房屋押金10,000元、水电费押金10,000元，应退还邸文平。邸文平诉讼请求中并未要求毛天群退还预交的水电费5,000元，原判决超出诉讼请求判决，本院予以纠正。综上，毛天群的上诉请求部分成立，本院予以支持。原判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初6901号民事判决；二、毛天群与邸文平签订的租赁合同于2020年12月2日解除；三、毛天群于本判决生效后三日内退还邸文平房屋租赁费10,000元及房屋押金10,000元、水电费押金10,000元；四、驳回邸文平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费743.84元，由邸文平负担413.32元，毛天群负担330.52元；二审案件受理费925元，由邸文平负担308.33元，毛天群负担616.67元。本判决为终审判决。审  判  长   邓晓辉审  判  员   吕 晨审  判  员   沙仁娜二 〇 二 一 年 六 月 十 七 日书  记  员   张天康