广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13142号上诉人（原审原告）：蔡乙生，男，1973年7月29日出生，汉族，住广东省潮安县。委托诉讼代理人：冯劲，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉玮，广东法制盛邦律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市白云区石门街滘心经济联合社，住所地广东省广州市白云区石门街滘心村。负责人：何惠仪，职务社长。委托诉讼代理人：杨砚，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：董炳伟，广东连越律师事务所律师。上诉人蔡乙生与上诉人广州市白云区石门街滘心经济联合社（以下简称“滘心经联社”）因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29878号民事判决，均向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人蔡乙生向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29878号民事判决第四项，改判滘心经联社赔偿2020年3月支出的加固维修款18万元；2.本案一、二审案件受理费用由承担。事实与理由：原审判决认定蔡乙生在2020年3月对涉案地块上的建筑物进行加固翻新所产生的工程款18万元的价值已经转化包含在装修物的评估价值中，对蔡乙生主张的该18万元损失不予支持，是事实认定错误，处理不当。1.广州德高价格评估有限公司在《评估报告书》中明确本次评估的标的是拆除前的建筑物，由此确定的建筑物重置价格和现值并不包括蔡乙生在2020年3月支出的加固维修工程款18万元。从蔡乙生提供的建筑物拆除前相片可以明显看出：涉案建筑物在加固维修前，建筑物约1.5米以上的部分只是锌瓦棚结构，当时并不存在砖墙结构。同时，《评估报告书》“声明”部分明确“蔡乙生所述投入的加固维修费用不在本次考虑范围。”2.蔡乙生在2020年3月支出的加固维修工程款18万元未摊销在涉案建筑物的已使用年限，原审判决认定该18万元的价值已经转化包含在装修物的评估价值中，无法准确反映上诉人的投入损失。《评估报告书》第8页第3行明确：“标的重置价格=单方造价×建筑面积”，据此计算涉案建筑物的重置价格为581200.90元；倒数第9行明确：“标的成新率=（参考使用年限一己使用年限）÷参考使用年限×100%”。按照承租人的附合装饰装修费用应当在租赁期内摊销完毕的原则，《评估报告书》以合同约定的租赁期限20年为参考使用年限，据此计算涉案建筑物的己使用年限为12.58年，成新率为37.1%，现值为215625.53元。但涉案建筑物的加固维修发生在2020年3月，蔡乙生支出的18万元工程款并未摊销在涉案建筑物在2020年3月前的已使用年限，即使认为要摊销，也只应摊销在2020年3月后的剩余租赁年限。上诉人滘心经联社辩称：与上诉意见一致。上诉人滘心经联社向本院上诉请求：1.撤销广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29878号民事判决，改判驳回蔡乙生全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费用由承担。事实与理由：原审认定涉案地块上被拆除的违章建筑损失是合同无效产生的，双方均存在过错，滘心经联社应赔偿损失的50%，属于认定事实及适用法律错误。1.根据本案相关证据和已查明事实，涉案租赁合同并无法律规定的无效情形，蔡乙生主张该合同无效缺乏证据与法律支持。涉案土地作为仓库、厂房使用，虽与自然资源局查询的不一致，但不能因此认定涉案租赁合同无效。首先，由广州市规划和自然资源局《关于协助司法查询复函》可知，该地块规划乃在2013年进行土地利用规划调整，但涉案租赁合同签订于2007年，签订时并无相反证据证明该地块不可作为仓库、厂房使用，故不能因此认定涉案地块自始违反了土地规划。其次，根据最高人民法院（2019）最高法民终879号案中观点：即使涉案租赁合同对于物业的使用违反了规划用途，但并未侵害国家、集体或者他人的利益，不违反效力性强制规范，合同不必然因此无效。本案中，涉案土地虽用作仓库、厂房使用，但该土地使用并未侵犯到集体和他人利益，亦未阻挠正在进行的国家相关项目的建设，未侵害国家利益，且现双方均已确认涉案租赁合同已终止履行，不能因违反现行控规而被认定无效。2.判决滘心经联社向蔡乙生赔偿房屋建设投入资金损失缺乏事实与法律依据。蔡乙生违反涉案租赁合同第七条的规定，未办理用地手续即进行涉案土地上的房屋建设，现其所建设房屋因违法建筑被拆除，相关法律后果应由其承担，滘心经联社不存在过错。蔡乙生主张“因滘心经联社非土地权属人，导致其无法进行报建审批手续”与事实不符。涉案地块位于滘心经联社辖区，滘心经联社所在区域事实上为城中村，而城中村存在大量将集体土地租赁给承租人进行生产经营而非农业生产的现象，且出于各种原因，承租人所建设的建筑大都未办理报建手续。本案的审理应考虑上述背景。但按照原审法院的判决思维，此类违章建筑一旦被拆除，作为土地权利人的集体组织均须承担一半的赔偿责任的话，集体经济组织的权益必将受损，毕竟集体经济组织仅仅是为了集体组织利益出租土地，其既不是违章建筑的建设者，也不是使用违章建筑的既得利益者。承租人不履行法定报建义务的法律后果不应由集体经济组织来分担。3.原审法院审理关于退还保证金5000元的诉请时，曾要求滘心经联社提交证据证明此保证金已抵扣租金，后滘心经联社找到2012年已抵扣租金的证据并提交，但此案已判决。现双方对已抵扣租金事实均已确认，蔡乙生明确表示无需退还保证金5000元。上诉人蔡乙生辩称：1.与上诉意见一致。2.涉案租赁合同除原审认定无效外，滘心经联社至今未能提供涉案地块由其所有或所有权人追认。3.滘心经联社认为蔡乙生承租后用于建设厂房，根据双方约定办理报批手续中承租方义务是筹措资金，但办理报批手续需要以滘心经联社名义办理，才不至于认定为违建，故因违建导致损失应由双方根据过错负担。4.由于滘心经联社在原审庭审中未提供保证金的材料，后经核查，当事人不记得是否已经退还保证金，但从笔迹上看是当事人签字，故蔡乙生对于保证金5000元不再主张退还。蔡乙生向原审法院起诉请求：1.确认蔡乙生与滘心经联社于2007年1月11日签订的《合同》和于2019年6月11日签订的《土地租赁合同补充协议》无效；2.判决滘心经联社立即返还蔡乙生已缴纳的租金202697.52元、税金5600元以及保证金5000元（合计213297.52元）；3.判决滘心经联社赔偿蔡乙生房屋建设资金投入损失365973元；4.本案诉讼费用由滘心经联社承担。原审法院认定事实：2007年1月11日，蔡乙生（乙方）与滘心经联社（甲方）签订《合同》，约定甲方提供位于滘心基围原荔湾糖仓侧边的一块地给乙方作商铺、仓库使用，确定用地面积以实际丈量土地计算，总共为280平方米。合作方方式为：甲方以该地的土地使用权与乙方合作开发，乙方出资兴建厂房、仓库，乙方向甲方缴纳物业管理费后，由乙方独自经营自负盈亏，所有债权、债务由乙方独自承担，与甲方无关。合作期为30年，即2007年10月1日起至2037年9月30日止。乙方每月须向甲方缴纳以该地面积每月每平方米2元的物业管理费，即年管理费6720元。物业管理费以三年为一期，每三年在月物业管理费的基础上递增10%，如此类推。甲方于2007年3月1日起把用地交付给乙方使用至2037年9月30日止。从签订合同起，甲方给予乙方6个月筹建厂房、仓库建筑，不收物业管理费。自合同成立起，乙方向甲方支付5000元作为保证金，如乙方没有投入资金建设厂房、仓库或乙方中途违约，保证金和押金不退回乙方，归甲方所有。在合同期内，甲方和乙方共同开发的项目如需办理“红线图”用地或办理用地临建报建审批手续，基础设施、用电用水设施均由乙方自筹资金解决（甲方要求乙方必须办理好一切用地手续后才能搞基础设施）。包括日后乙方所需申办的各种营业执照，甲方提供资料协助办理。双方合作期满后，乙方所建的地上建筑物，包括水电设施归甲方所有，乙方不能拆除、损坏。合作期间，乙方必须在牌照经营范围内按国家法律法规合法经营，依法纳税。上述合同签订后，蔡乙生依约向滘心经联社交纳保证金5000元，滘心经联社将涉案土地交付给蔡乙生使用。蔡乙生在该地块投资建设了厂房、仓库等建筑物。2019年6月11日，蔡乙生与滘心经联社签订《土地租赁合同补充协议》，双方确认经第三方测绘公司对涉案租赁地块进行测量，该地块实测土地面积为771.54平方米，与原租赁面积存在新增491.54平方米的差异，蔡乙生同意按原租赁合同约定的租金标准向滘心经联社支付上述491.54平方米土地的租金，双方同意按合同法规定的合法租赁期限履行原租赁合同。该协议签订后，蔡乙生向滘心经联社支付上述土地差异面积的租金76413.32元。2019年7月12日，蔡乙生向滘心经联社出具《整改承诺书》，同意变更涉案合同期限为20年，自2007年10月1日至2027年9月30日。2019年10月17日，广州市白云区人民政府石门街道办事处向“木架厂”发出《限期整改通知》，以该单位在石门街路段搭建建筑物违反了《广州市市容环境卫生管理规定》第二十三条“任何单位和个人不得在道路两侧和其它公共场所擅自堆放物料，搭建建筑物、构筑物或其它设施”的规定，责令该单位于2019年10月22日前自行拆除，否则将组织力量进行强制拆除。蔡乙生确认上述“木架厂”是向其承租涉案地块上房屋的次承租人，但表示其实际不清楚上述通知内容。2020年4月26日，涉案土地上的建筑物被政府部门强制拆除。原审庭审中，双方确认涉案《合同》中约定的物业管理费的性质实际是租金，滘心经联社确认收到蔡乙生已付的2020年6月1日之前的租金共计202684.56元及各年度的非住宅税共计5600元。蔡乙生表示根据合同约定，在经营期间由其承担纳税义务，当时确实也愿意承担因涉案地块所产生的相关费用，所以才向滘心经联社支付了上述非住宅税，但现合同无效，故要求返还给款项。蔡乙生另表示涉案土地上的建筑物被拆除后，其曾向滘心经联社表示返还该地块，但未能就此提供相应的证据证实，滘心经联社对此亦不予确认。依蔡乙生的申请，原审法院依法委托广州德高价格评估有限公司对涉案土地上建筑物在被强制拆除之日的现值进行评估。蔡乙生为此垫付评估费17063元。广州德高价格评估有限公司于2021年1月6日出具穗德价估【2020】0601号评估报告书，载明因涉案标的已被拆除，双方对建筑面积持有异议，故将本次评估分为两部分：第一部分为按现场勘查测量的建筑面积，第二部分为合同约定的租赁面积，对有争议的部分，由双方向法院举证，由法院评定，并最终评定涉案土地上建筑物现值按现场勘查测量建筑面积计算为215625.53元，按合同约定的租赁面积计算为123083.78元。蔡乙生对该评估报告无异议，并认为应按现场勘查测量的建筑面积确定现值为215625.53元。滘心经联社对该评估报告的真实性、合法性及评估的金额无异议，但认为该部分损失与滘心经联社无关，且即使要计算残值损失，也应按合同约定面积计算。蔡乙生另表示其诉请所涉的要求滘心经联社赔偿的损失包括上述评定的建筑物现值损失215625.53元以及其在2020年3月对该地块上的建筑物进行加固翻新所产生的工程款18万元。原审法院另依双方确认的涉案土地的位置图向广州市规划和自然资源局发函查询涉案土地的产权登记及规划用途情况。该局复函称因未提供房产证号、产权登记案号等信息，根据提供的信息，无法核查相关产权情况。关于该地块的规划用途，该局函复如下：一、该地块面积约为1025平方米，在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为城乡建设用地，在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》建设用地管制分区为允许建设区。二、该地块现行土地利用现状为建设用地。三、该地块现行控规为中小学用地、道路用地、防护绿地。双方确认涉案地块未取得建设用地批准书等手续，双方亦均未能提供证据证实该地块上的建筑物有取得合法的规划报建手续。原审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷，结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于涉案租赁合同的效力。涉案《合同》约定由滘心经联社将涉案地块提供给蔡乙生，由蔡乙生出资在该地块上建成建筑物，该《合同》签订于2007年，应适用当时施行的2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》。依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。上述法律已明确规定了农村集体土地用于非农建设须办理农用地转用审批手续。土地利用总体规划是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，属于宏观土地利用规划，是国家实行土地用途管制的基础。土地规划用途针对的是土地使用方向，土地使用用途针对的是土地利用现状，故土地的规划用途并不等同于土地的使用用途。故涉案地块在土地利用总体规划中为建设用地，并不当然代表着涉案地块即属于可用于厂房、仓库建设的建设用地，判断土地是否属于建设用地仍需审查该土地是否完善建设用地手续，滘心经联社以涉案地块在土地利用总体规划中为建设用地为由主张出租涉案地块符合法律规定的理据不足，原审法院对此不予支持。现涉案地块在现行控规中为中小学用地、道路用地、防护绿地，双方确认该地块未取得建设用地批准书，则滘心经联社将未完善建设用地手续的土地提供给蔡乙生用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款、第六十三条的规定，故双方于2007年1月11日签订的《合同》和于2019年6月11日签订的《土地租赁合同补充协议》依法应属无效。二、关于保证金、已付租金及税金的返还。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。现蔡乙生要求滘心经联社返还保证金5000元符合法律规定，原审法院对此予以支持。关于已付的租金。蔡乙生表示涉案土地上的建筑物于2020年4月26日被强制拆除后，其曾向滘心经联社表示返还该地块，但未能就此提供相应的证据证实，且其在2020年4月30日还曾向滘心经联社支付过2020年4月及5月份的租金；如其已交还涉案地块，则仍支付其后的租金明显不合常理，故原审法院对蔡乙生主张的上述事实不予认可，认定至2020年5月底涉案地块仍由蔡乙生实际使用。蔡乙生诉请主张返还的租金均属于其实际承租涉案地块期间的租金，涉案租赁合同虽属无效，但蔡乙生仍应参照原合同约定的租金标准向滘心经联社支付土地占有使用费，故蔡乙生要求滘心经联社返还涉案租金的诉请原审法院不予支持。关于税金，结合蔡乙生已实际支付涉案税金的事实可知，双方已约定该税金由蔡乙生负担，该税金实际是双方约定的蔡乙生应承担的租赁成本的一部分，虽然涉案租赁合同无效，蔡乙生仍应参照该约定承担该部分费用，故蔡乙生要求返还税金的诉请原审法院亦不予支持。三、关于赔偿损失。蔡乙生在涉案地块上建造建筑物，经评估，该部分建筑物在被强制拆除之日的现值按不同的计算面积分别为215625.53元和123083.78元。结合涉案建筑物拆除前的相片及评估机构现场勘查的情况，并考虑通常情况下建筑面积会大于占地面积，原审法院认定涉案土地上建筑物现值应按现场勘查测量建筑面积计算为215625.53元。因该部分建筑已被拆除，由此导致蔡乙生受到损失215625.53元。该损失系因合同无效所产生，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方对涉案租赁合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。结合本案中双方的过错程度，原审法院酌定滘心经联社向蔡乙生赔偿上述损失的50%即107812.77元。蔡乙生主张对涉案地块上的建筑物进行加固翻新所产生的工程费用的价值已转化包含在装修物的评估价值中，其要求滘心经联社另行赔偿该部分工程款无事实与法律依据，原审法院对此不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、确认蔡乙生与广州市白云区石门街滘心经济联合社于2007年1月11日签订的涉案《合同》及2019年6月11日签订的《土地租赁合同补充协议》无效；二、自判决生效之日起三日内，广州市白云区石门街滘心经济联合社向蔡乙生返还保证金5000元；三、自判决生效之日起三日内，广州市白云区石门街滘心经济联合社向蔡乙生赔偿损失107812.77元；四、驳回蔡乙生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4944.5元，由蔡乙生负担4028.4元，广州市白云区石门街滘心经济联合社负担916.1元；评估费17063元，由蔡乙生负担8531.5元，广州市白云区石门街滘心经济联合社负担8531.5元。二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审另查明，原审法院在宣判后收到滘心经联社寄出的落款为2021年3月9日的关于5000元保证金抵作押金的情况说明及收据等材料，并组织双方询问，双方同意协商解决保证金的事宜。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本院对二审中双方的主要争议焦点逐一评析如下：关于涉案合同效力的问题。滘心经联社和蔡乙生均确认涉案地块未取得建设用地批准书，而双方通过签订涉案合同将未完善建设用地手续的土地用于非农建设，违反了土地管理法的规定，原审据此认定合同无效并无不当，本院予以认同。滘心经联社上诉认为涉案租赁合同未违反强制性法律规定而有效的主张，缺乏依据，本院不予支持。关于滘心经联社对于合同无效是否存在过错的问题。滘心经联社上诉认为合同约定未办理用地手续的法律后果应由蔡乙生承担，其不存在过错。对此本院认为，因涉案合同无效，故双方关于办理用地手续的约定也归于无效。而滘心经联社在明知涉案土地需要办理建设用地手续的情况下，未完善该手续即将土地出租给蔡乙生，其对于合同无效存在明显过错，应承担相应责任。原审法院综合双方过错情况，酌定由滘心经联社承担因合同无效产生的50%的损失，符合公平原则，本院予以确认。滘心经联社上述主张与查明事实不符，本院不予采纳。关于损失数额认定的问题。蔡乙生上诉认为其于2020年3月支出的加固维修工程款18万元应计入损失数额。本院认为，在进行价格评估时涉案建筑已被拆除，即使蔡乙生所述的加固维修工程曾真实存在，亦丧失单独评估的基础，其现值理应转化为建筑物附合装修物，原审对此认定并无不当，本院予以确认。蔡乙生上诉认为18万元的加固维修费用应计算为损失的主张，缺乏事实依据，本院予以驳回。关于保证金退还的问题。滘心经联社主张其已退还保证金5000元，但其在原审中逾期举证，原审根据已有证据判令退还保证金并无不当。二审中，因蔡乙生对滘心经联社的主张无异议，且表示不再主张退还保证金，故本院对原审判决中关于保证金的判项予以调整。综上所述，蔡乙生的上诉请求不能成立，应予驳回；广州市白云区石门滘心经济联合社的上诉请求部分成立，应予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本应维持，但因出现新的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款、第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29878号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29878号民事判决第二项、第四项；三、驳回上诉人蔡乙生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费4944.5元，由上诉人蔡乙生负担4069.3元，上诉人广州市白云区石门街滘心经济联合社负担875.2元；评估费17063元，由上诉人蔡乙生负担8531.5元，上诉人广州市白云区石门街滘心经济联合社负担8531.5元。二审案件受理费13789元，由上诉人蔡乙生负担3950元，上诉人广州市白云区石门街滘心经济联合社负担9839元。本判决为终审判决。审判员 韩 方二〇二一年六月十七日书记员 吴煜伦