广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10335号上诉人（原审原告）：林国辉，男，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州隆嘉物业管理服务有限公司。住所地：广州市海珠区。法定代表人：钟泽波，该公司经理。委托诉讼代理人：温文，广东中粤云天律师事务所律师。上诉人林国辉因与被上诉人广州隆嘉物业管理服务有限公司（以下简称隆嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人林国辉本人，被上诉隆嘉公司法定代表人钟泽波及委托诉讼代理人温文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林国辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判隆嘉公司从2011年6月10日暂计至2020年6月9日使用林国辉名下广州市海珠区广州大道南1021号名粤广场201房作公司办公功能使用，9年合共租金16.2万元。(每个月租金1500元，每年租金18000元)以及按照国家贷款利率支付逾期交付租金的违约金，违约金合共48500元(暂按年贷款利率6％计算)合共21.05万元；3.判决隆嘉公司承担本案一审二审的全部诉讼费用。事实与理由：隆嘉公司股东会决议租用林国辉的铺位做办公室，其他人是依照股东会决议办理有关手续。股东会决议上并没有约定租用股东铺位可以不向林国辉支付租金。公司章程也没有讲租用股东铺位可以不支付租金。事实上隆嘉公司一直在使用林国辉的铺位，林国辉提供一下证据：（1）从业主群微信上收集的资料，2014年9月-11月，名粤广场监控的图片上，可以看到隆嘉公司当时聘请的八个保安人员住林国辉的商铺里面生活。（2）2015年1月19日广州市海珠区质量技术监督局以(穗海)质监催执字(2015)1号【催告执行通知书】处罚隆嘉公司三万元，隆嘉公司说没钱支付。2015年下半年一审法院执行局到隆嘉公司办公室名粤广场二楼201铺，进行强制执行这三万元，隆嘉公司说没有钱支付三万元罚款。一审法院执行局“查封”办公室的设备。（3）由于隆嘉公司一直不交罚款三万元，法院通知南洲工商所，南洲工商所于2017年10月25日现场抽查，并于2017年11月2日在网上将隆嘉公司列入经营异常名录，隆嘉公司支付了三万元罚款后，2017年11月8日才被移出经营异常名录。（4）2018年10月19日，有业主报警，业主放在2楼办公室的文件和财产不见了。报案现场拍照的照片里面可以看到涉案铺内放着隆嘉公司员工住的铁床。（5）2018年10月19日，有人报警后，放上业主群的照片，照片拍照地方的是名粤广场二楼201铺，隆嘉公司租林国辉商铺做办公室和居住的照片。以上证据能够充分证明隆嘉公司一直租用林国辉的商铺作为营业执照的注册地点，而且一直作为办公和保安人员居住。被上诉人隆嘉公司辩称：同意一审判决处理，不同意林国辉的上诉请求。事实与理由：一、隆嘉公司的原工商登记地址是在业主张宜虹的368铺里，因该商铺无水电，且商铺的门被人拆除，如遇工商巡查时无法交待。所以，经股东会议同意(包括林国辉本人)，将隆嘉公司的工商注册地址变更至林国辉的201铺，林国辉当时也同意免费给隆嘉公司作工商注册地址。事实上，隆嘉公司一直在名粤广场首层设办公室，以方便业主能找到隆嘉公司，未曾在201铺办公，也未曾向林国辉交纳过租金，林国辉也从未要求隆嘉公司交纳过租金。对于林国辉提供的《广州市房屋租赁合同》，是隆嘉公司在更改注册地址时提供给工商登记部门的，内容由经办人黄少妃填写，合同最后甲方签字栏中“林国辉”的名字也是由黄少妃代签。除了该《广州市房屋租赁合同》外，在填写这份《广州市房屋租赁合同》内容时，原本填写的租金是500元/月，工作人员看后觉得价钱低，于是将租金填写到1500元/月。二、对于张宜虹在2018年10月19日报警称201铺被盗的事情属实，当时林国辉同意名粤广场的业主委员会存放文件到201铺中。张宜虹当时的身份是业主委员会秘书长。三、林国辉提及的海珠区质量技术监督局对隆嘉公司作出的行政处理，是因名粤广场的电梯问题而产生，这事情与本案并无关联。林国辉于2020年8月10日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.隆嘉公司向林国辉支付从2011年6月10日至2020年6月9日的租金16.2万元（每个月租金1500元计）及按照国家贷款利率（按年贷款利率6%计算）支付逾期交付租金的违约金；2.隆嘉公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：林国辉是广州市海珠区广州大道南1021-1027号第二层01号铺（下称“涉案商铺”）的权属人，并持有广州市规划和自然资源局在2020年6月22日核发的《不动产权证》，房屋（套内面积54.16平方米），取得方式是购买。林国辉通过诉讼由广州市中级人民法院在2009年11月6日作出民事判决书【(2009)穗中法民五终字第2130号】，房管部门根据广州市海珠区人民法院(2010)海民执字第1688号《协助执行通知书》对涉案商铺予以登记。林国辉主张其与隆嘉公司之间存在租赁合同关系事实，提交一份存于广州市海珠区市场监督管理局档案的2011年6月8日《广州市房屋租赁合同》，载明：出租人（甲方）林国辉、承租人（乙方）隆嘉公司，约定甲方同意将坐落在海珠区广州大道南1023号名粤广场201房的房地产出租给乙方作办公用途使用，租赁期限2011年6月10日至2012年6月10日，月租金1500元。合同落款甲方有“林国辉”签名，乙方有广州隆嘉物业管理服务有限公司的印章及法定代表人黄少妃签名。该合同已办理了房屋租赁登记。为此，林国辉与隆嘉公司对上述合同真实性予以确认，且确认“林国辉”非其本人签名，是隆嘉公司的原法定代表人黄少妃代为签署。林国辉表示其知道该合同的签署，但不清楚隆嘉公司用于办理营业执照，该合同目的林国辉是为了收租，且李锡亮从2019年5月开始每月向林国辉支付1700元租金。隆嘉公司则抗辩李锡亮是其公司的工作人员，但没有委托其对涉案商铺进行出租，隆嘉公司也没有以自己的名义出租涉案商铺和向林国辉支付过租金。一审另查：隆嘉公司在2011年8月20日申请变更登记公司住所地为涉案商铺。林国辉是隆嘉公司公司的股东之一。林国辉向隆嘉公司追索租金无果，遂提起本案诉讼。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。林国辉就涉案商铺以其与隆嘉公司签订关于《广州市房屋租赁合同》为由，主张隆嘉公司向其支付租金。首先，林国辉没有签署过上述合同，该合同出租人及承租人均是隆嘉公司一手操作；其次，林国辉没有证据证明有将涉案商铺交付隆嘉公司使用，林国辉自认在2019年5月开始收取租金，但没有证据显示是隆嘉公司所支付，且上述合同的租赁期限在2012年6月早已届满；再者，林国辉是隆嘉公司的股东，清楚知道合同签订的情况，如果林国辉是以出租商铺收取租金为目的，不会在长达八年时间里不向隆嘉公司主张收取租金，不符合常理，更不符合租赁合同的交易习惯。因此，对隆嘉公司抗辩上述合同是公司为向工商部门申请变更登记住所地而签订的意见，一审法院予以采信，而非林国辉与隆嘉公司之间对涉案商铺有真实的租赁关系，故林国辉主张其与隆嘉公司存在租赁合同关系事实不成立，林国辉以此为由要求隆嘉公司支付租金及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2021年1月28日作出判决：驳回林国辉的全部诉讼请求。一审案件受理费4458元，由林国辉负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人林国辉向本院提交以下证据：1.2011年6月8日的《股东会决议或决定》。拟证明租用林国辉的铺位做办公室，是股东会决议，其他人是依照股东会决议办理有关手续。股东会决议上并没有约定租用股东铺位可以不支付林国辉租金。公司章程也没有约定租用股东铺位可以不支付租金。2.业主微信群上收集的资料，从2014年9月-11月，名粤广场监控的照片。拟证明隆嘉公司当时聘请的八个保安人员使用涉案房屋。3.2015年1月19日广州市海珠区质量技术监督局以(穗海)质监催执字(2015)1号《催告执行通知书》拟证明隆嘉公司一直在使用租用林国辉的铺位做办公室和值班人员在现场居住。4.南洲工商所于2017年10月25日现场抽查，隆嘉公司于2017年11月2日在网上被列入经营异常名录。拟证明隆嘉公司支付了三万元罚款后，2017年11月8日才被移出经营异常名录。5.2018年10月19日的报警回执。拟证明：2018年10月19日，有业主报警，业主放在2楼办公室的文件和财产不见了，价值40万。6.2018年10月19日，有人报警后，放上业主群的照片，照片拍照地方的是涉案商铺。拟证明隆嘉公司一直在使用租用林国辉的铺位做办公室和值班人员在现场居住。隆嘉公司向本院提交以下证据：1.落款时间为2011年6月8日的《广州市房屋租赁合同》，拟证明原本填写的租金是500元/月，工作人员看后觉得价钱低，于是将租金填写到1500元/月。2.落款时间为2009年6月10日的《广州市房屋租赁合同》，拟证明隆嘉公司最先注册地址是张宜虹的商铺。3.海珠区房管局《关于名粤广场小区业主委员会备案的通知》，拟证明张宜虹当时是业委会工作人员。双方对对方的证据均发表了质证意见。二审诉讼中，林国辉于2021年6月2日向本院提交《申请法院调取证据申请书》，申请调取广州市海珠区人民法院（2015）穗海法执字第2821号执行卷的卷宗。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：林国辉与隆嘉公司之间是否存在真实的租赁合同关系。虽然林国辉提供了2011年6月8日的《广州市房屋租赁合同》，但该合同并非林国辉签署，而是由隆嘉公司原法定代表人代为签署，可见该合同实际为隆嘉公司单方制作。该合同约定的租赁期限自2011年6月10日至2012年6月10日，林国辉在租赁期内未向隆嘉公司收取过租金，租赁期满后亦未收取过租金。林国辉主张隆嘉公司实际使用涉案房屋，涉案房屋内存放有隆嘉公司的物品，隆嘉公司还曾因物品遗失而报警。对此隆嘉公司不予确认，认为涉案房屋内并无其物品，亦无使用涉案房屋业委会委员曾经林国辉同意放置业委会物品，报警也是因为业委会的物品遗失。林国辉主张李锡亮自2019年5月开始向其交租，隆嘉公司则否认委托李锡亮使用和交租，林国辉未提供证据证明李锡亮与隆嘉公司之间存在委托关系的证据，李锡亮的行为不能代表隆嘉公司。至于隆嘉公司是否被处罚，涉案房屋内的物品有无被查封，因隆嘉公司的注册地址在涉案房屋，故该问题不足以证明隆嘉公司实际使用涉案房屋。因此林国辉提交的证据不足以证明隆嘉公司实际使用涉案房屋，自租赁合同约定的期限届满之前后，林国辉亦未向隆嘉公司主张过租金，故双方亦未因继续履行原合同而形成不定期租赁关系。综合以上因素，一审法院采信隆嘉公司关于上述《广州市房屋租赁合同》是为向工商部门申请变更登记住所而签订的意见，并认定双方之间不存在真实的租租赁关系，驳回林国辉的诉讼请求并无不当，本院予以认可。林国辉二审期间提交的证据不足以证明其上诉主张成立，林国辉调查取证的申请亦缺乏充分依据，故本院均不予采纳。综上所述，上诉人林国辉的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2015年2月4日施行）第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4458元,由上诉人林国辉负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十九日书记员 冯冠豪徐毅敏