山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1083民初1844号 原告：张迎军，男，1972年6月18日出生，汉族，住河南省沁阳市。 委托诉讼代理人：王昱谊，山东卓世律师事务所律师。 被告：乳山松海房地产开发有限公司，住所地山东省威海市乳山市白沙滩镇白沙滩村。 法定代表人：张永福，总经理。 委托诉讼代理人：于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。 原告张迎军与被告乳山松海房地产开发有限公司（以下简称“松海房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张迎军之委托诉讼代理人王昱谊、被告松海房地产公司之委托诉讼代理人于爱国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张迎军向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除双方之间签订的商品房买卖合同；2．请求判令被告松海房地产公司返还原告张迎军缴纳的购房款442796元；3．请求判令被告松海房地产公司支付原告张迎军缴纳的房价款对应的利息损失（其中以首付款162796元为基数自2018年12月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止；以贷款28万元为基数，自2019年3月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；4．诉讼费用由被告松海房地产公司承担。事实和理由：张迎军于2018年12月15日购买松海房地产公司所开发的位于山东省乳山市银滩旅游度假区游艇度假村”自有房产一套（3幢1单元5层1-××号），约定房价款为442796元。张迎军按照合同约定交付了首付款162796元，剩余28万元由松海房地产公司安排办理了银行按揭贷款，张迎军合同义务履行完毕。合同约定松海房地产公司应于2019年6月30日前将符合合同约定条件的房子交付给张迎军，但至今松海房地产公司的房产不符合交付条件无法交付，已经逾期接近两年。张迎军曾向松海房地产公司发出要求交房的催告函，要求松海房地产公司向张迎军交付符合合同约定条件的房屋，如无法交付则要求解除合同并且将房款退还给张迎军，但至今松海房地产公司既未交付房屋也未将房款返还给张迎军。 松海房地产公司辩称，1．张迎军未在法定期限内进行催告，张迎军所谓的2021年3月12日解除通知书已超过法律规定的一年期限，张迎军要求解除涉案合同没有法律依据，其诉讼请求应予驳回；2．不能交付房屋的原因是不可抗力因素，2020年1月份发生疫情，导致合同履行延迟，至今生产还未完全恢复正常，松海房地产公司不承担延期交房责任；3．合同附件十一补充协议约定，因被告原因导致原告行使合同解除权的，原告应当在解除事由发生之日起30日内书面向被告发送其解除主合同的意思表示，否则视为原告放弃解除权，主合同继续履行，原告未在2019年7月30日前向被告发出书面解除合同通知书，说明原告已经放弃了合同解除权。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年12月15日，原、被告签订《东方威尼斯商品房定购书》，约定原告从被告处定购海郡小区（游艇度假村）3号楼1单元504室的住房一套，房款共计442,796元；2018年12月21日前，按总价款的35%一次性交纳首付款162,796元（含定金5万元），并同时签订《新建商品房买卖合同》及提交贷款资料，农商银行贷款28万元；本次定金/首付款已交2万元，尚欠3万元，于2018年12月17日前补齐，否则定购无效。合同另约定本定购书在签订《新建商品房买卖合同》后自行失效。 2018年12月18日，原告补交涉案房屋的定金3万元；2018年12月24日，原告补交房款1万元；2018年12月30日，原告补交房款102,796元。至此，原告交齐涉案房屋的首付款162,796元。 2019年3月20日，原告张迎军与被告松海房地产公司就涉案房屋签订《新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋价款共计442796元，原告于2018年12月31日前支付首付款162796元，余款28万元向银行申请贷款支付；合同第九条约定商品房交付条件：1．该商品房已取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房产测绘单位出具的房产测绘报告；合同约定的房屋交付时间为2019年6月30日前；合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第2种方式处理，即买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。合同附件十一补充协议第八条约定，因被告原因导致原告行使合同解除权的，原告应当在解除事由发生之日起30日内书面向被告发送其解除主合同的意思表示，否则视为原告放弃解除权，主合同继续履行。2019年3月26日，该合同在乳山市预售合同备案。 2019年3月27日，原告自山东乳山农村商业银行股份有限公司贷款28万元，并支付给被告松海房地产公司。 2021年3月8日，原告向被告邮寄催告函，以被告公司超过合同约定的交付房屋期限并迟迟不交付房屋为由，要求被告在收到该告知书后20日内向原告交付符合合同及法律规定条件的房屋，如逾期未交付，则与被告签订的《商品房买卖合同》自被告收到该告知书20日后自动解除，并要求被告立即返还原告的全部购房款及相应的利息、违约金等。被告于2021年3月12日收到该催告函。 另查，涉案商品房尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的定购书、商品房买卖合同、收款收据、催告函及邮件送达信息等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。 本案主要争议焦点为原、被告之间签订的商品房买卖合同是否应当解除。 《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，虽然原、被告双方在合同中约定，在被告松海房地产公司迟延交付房屋的情况下，原告不解除合同，仅可主张违约金，但松海房地产公司迟延交付房屋的行为同时触发了法定解除条款，原告有权依照法律规定行使解除权。 按照上述法律及司法解释的规定，出卖人迟延交付房屋时，买受人并不能立即取得解除合同的权利，需经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人才有权解除合同。本案中，被告松海房地产公司迟延交付房屋，原告于2021年3月8日向被告松海房地产公司发出催告，要求履行房屋交付义务，被告于2021年3月12日收到该催告函，虽然催告函中仅给被告20天的履行期限，但按照司法解释的规定，被告松海房地产公司可以在收到催告后三个月的合理期限内履行房屋交付义务。而在该合理期限内原告提起了诉讼，截至法庭辩论终结前，已经超过三个月合理期限，被告松海房地产公司仍未能履行交付房屋这一主要债务，且尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不具备房屋交付条件，因此对于原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院应予支持。 被告松海房地产公司主张解除权的行使期限应自被告迟延交付房屋时起计算，无法律依据，其关于原告行使解除权已超过法律规定或双方合同约定的行使期间的答辩理由不成立，本院不予采纳。 被告松海房地产公司辩称不能交付房屋的原因是不可抗力因素，但根据查明事实，合同约定的房屋交付时间为2019年6月30日前，此时并未出现不可抗力因素，因此该主张亦不成立，本院不予采纳。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的《新建商品房买卖合同》解除后，原告已向被告支付的房屋价款442,796元，被告应当予以返还；原告要求被告支付占用资金期间的利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、解除原告张迎军与被告乳山松海房地产开发有限公司于2019年3月20日签订的《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：W2018121684）； 二、被告乳山松海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张迎军购房款442796元并支付利息（利息分段计算：其中以162796元为基数自2018年12月30日起计算，以28万元为基数自2019年3月27日起计算，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；以442796元为基数自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。该款项直接汇入原告张迎军在中国银行沁阳亚星支行开立的账户45×××20中。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4,439元，由被告乳山松海房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  刘春红 二〇二一年六月二十二日 书记员  孙 敏