四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1423民初477号 原告：成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司，住所地：洪川镇临江路3号7幢负1层1号，统一社会信用代码：91511423MA679JNK5N。 法定代表人：余荣庆，总经理。 委托诉讼代理人：李思行，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李颜伶，四川达宽律师事务所律师。 被告：洪雅兴奇置业有限公司，住所地：洪川镇青衣路230号3楼，统一社会信用代码：915114235842051055。 法定代表人：王兰，董事长。 委托诉讼代理人：罗子荣，四川棠湖律师事务所律师。 原告成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司诉被告洪雅兴奇置业有限公司物业服务合同纠纷一案。本院于2021年4月1日立案受理，本院依法适用简易程序分别于2021年4月21日、2021年5月13日、2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司法定代表人余荣庆，原告委托诉讼代理人李思行、李颜伶，被告洪雅兴奇置业有限公司委托诉讼代理人罗子容到庭参加了诉讼，被告洪雅兴奇置业法定代表人王兰未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告洪雅兴奇置业有限公司立即支付原告自2017年8月16日至2020年9月30日欠付的物业管理费800000元；2.判令被告洪雅兴奇置业有限公司立即支付原告自2020年10月1日至2020年4月30日的物业管理费232380.23元；3.判令被告洪雅兴奇置业有限公司立即支付原告违约金2662.91元，该违约金计算标准为以本金300000元为基数，自2020年12月30日起以LPR计算至2021年3月22日；（以上三项请求合计：1032647.14元）；4.判令被告洪雅兴奇置业有限公司以本金1032647.14元为基数，自起诉之日起以LPR计算向原告支付违约金至付清之日；5.判令被告洪雅兴奇置业有限公司承担本案诉讼费。本案经过第二次开庭后，原告向本院提出增加诉讼请求的申请，本院予以准许，原告增加后的诉讼请求为：1.判令被告洪雅兴奇置业有限公司立即支付自2017年8月16日至2020年9月30日欠付原告的物业管理费800000元；2.判令被告洪雅兴奇置业有限公司立即支付自2020年10月1日至2021年4月30日欠付原告的物业管理费232380.84元；3.判令被告洪雅兴奇置业有限公司立即支付原告违约金，该违约金计算标准为：以本金300000元为基数，自2020年12月30日起以LPR计算至2021年3月30日，以本金700000元为基数，自2021年3月31日起以LPR计算至2021年4月30日，以本金800000元为基数，自2021年5月1日起以LPR计算至被告付清之日止，以本金232380.84元为基数，自2021年4月1日（原告起诉之日）起以LPR计算至被告付清之日止；4.判令被告洪雅兴奇置业有限公司承担本案诉讼费。 事实及理由：2017年8月16日，被告与成都红谷物业管理有限公司签订《高岩新天地前期物业管理委托合同》，实际物业管理服务由原告提供，因原告提供物业管理服务后被告一直拖欠物业费，2020年10月1日，原告与被告签订《协议书》约定：1.截止到2020年9月30日，被告应支付原告物业管理费90万元，该款项分三期支付至2021年4月30日，如被告逾期支付，应承担违约金，违约金按照全国银行间同业拆借中心同期贷款利率计算；2.原告向被告提供物业服务至2021年4月30日，2020年10月1日至2021年4月30日的物业管理费按照被告与成都红谷物业管理有限公司签订的《高岩新天地前期物业管理委托合同》执行。该《协议书》签订后，被告应于2020年12月30日前支付30万元，但经原告多次催收，被告均拖延不予支付，已构成违约，原告诉来本院。 被告洪雅兴奇置业有限公司辩称，1.原告诉讼主体不适格，原告作为红谷物业管理有限公司分公司，不具有独立的法人资格。分公司单独作为原告起诉，缺乏诉讼主体资格。被告与红谷物业管理有限公司签订前期物业管理合同，合同向对方不是本案原告；2.即使原告诉讼主体适格，未满足付款条件，原告在收取物业管理费的同时应当出具物业管理费发票，被告享有同时履行抗辩权。原告主张的第二项诉讼请求，因原告并未实际在该期限内提供物业管理服务，原告的主张没有事实依据，即使原告提供了相应的服务也存在计算错误的问题。原告主张违约金，缺乏事实依据。3.由于原告提供物业服务过程中存在失职问题，被告保留向原告主张权利的权利。 经审理查明如下事实：2017年8月16日，被告洪雅兴奇置业有限公司与案外人成都红谷物业管理有限公司签订《高岩·新天地前期物业管理委托合同》，合同约定由成都红谷物业管理有限公司为被告洪雅兴奇置业有限公司所开发的“高岩·新天地”提供物业管理相关事宜。合同中未载明委托管理期限。合同第十一条中载明了物业管理服务费用：住宅（电梯）按建筑面积每月每平方米1.5元收取；非电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取；商业按建筑面积每月每平方米2元收取；住宅部分物业费自首次交房之日起12月内打8折，次年12个月内打9折；商业自首次交房之日起的24个月内均打6折。2017年9月13日，余荣庆出具承诺书一份，载明：因公司发展需要，现决定在四川省眉山市洪雅县设立“成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司”，余荣庆（身份证号码：5190041965××××××××）为洪雅分公司负责人，负责洪雅分公司的一切经营活动。在经营过程中所发生的一切有关经济、法律、人资、安全等纠纷均由余荣庆个人承担，总公司概不负责。承诺人余荣庆。该承诺书由成都红谷物业管理有限公司盖章予以确认。2020年10月1日，原告成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司与洪雅兴奇置业有限公司签订了《协议书》，协议书载明：经甲乙双方友好协商，在平等、自愿、诚信、协商一致的基础上达成如下协议：1.从甲方安排乙方兼管物业管理之日起至2020年9月30日止，甲方一次性包干结算支付乙方（红谷物业分公司）物业管理费80万元及甲方欠乙方工资（福利、奖金）等包干20万元。2.付款方式及期限：甲方于2020年9月30日前支付20万元，2020年12月30日前支付30万元，2021年3月30日前支付余款40万元，2021年4月30日前移交清所有甲方资料及物管资料付清余款10万元整。乙方收取甲方物业管理费应出具物业管理费发票，乙方收到工资应出具收条……4.从2020年10月1日起，乙方物业管理顺延至2021年4月30日终止。2021年4月30日后的物业管理费不得提前收取，若乙方提前收取，则退回甲方。该期间物业管理费收取按甲方与红谷公司签订的前期物业管理委托合同执行。2020年10月1日以后，原告红谷物业仍在为被告提供物业服务。2021年4月12日，原告法定代表人余荣庆向被告公司总经理宋长春、董事周光军、公司股东黄加彬发送了《关于告知高岩新天地小区前期物业管理即将到期的函》，4月28日，原告法定代表人余庆荣再次向周光军发送微信，表示告知未联系上黄家彬董事，明天就是29号了，烦尽快安排人对接。4月30日，原被告双方就物业移交等相关事宜进行了洽谈无果。截止目前为止，原告仍在持续为被告提供物业服务。 上述事实有原告提供的营业执照、负责人身份证明、被告工商企业登记信息、《高岩?新天地前期物业管理委托合同》、《协议书》、高岩新天地2020年10月-12月未销售住宅、商铺物业费用明细表、高岩新天地2021年1月-4月未销售住宅、商铺物业费用明细表、水电费发票、工资明细表等证据，本院依职权进行的现场勘查和调取的证据以及原被告双方的当庭陈述予以证明。 本案的争议焦点为：1.原告红谷物业公司主体是否适格？2.原告于2020年10月1日以后是否仍在为被告提供物业服务？3.被告支付原告物业费的条件是否成熟？即被告是否可以以原告未办理移交手续或者未出具相应的物业费票据为由拒绝支付物业费。 关于红谷物业公司主体是否适格的问题。 本院认为，本案中原告出具的承诺书中载明了“成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司，余荣庆（身份证号码：5190041965××××××××）为洪雅分公司负责人，负责洪雅分公司的一切经营活动。在经营过程中所发生的一切有关经济、法律、人资、安全等纠纷均由余荣庆个人承担，总公司概不负责。承诺人余庆荣。”该承诺书由成都红谷物业管理有限公司盖章予以确认。被告洪雅兴奇置业公司在答辩意见中提出，该份承诺书视为成都红谷物业管理有限公司对原告成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司的授权。如何区分该承诺书应当认定为成都红谷物业管理有限公司对成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司的授权还是合同权利义务的转让。本院认为法律上称的授权是指授权人委托被授权人代为行使权利，其法律后果由被授权人承担的行为，而该份承诺书中明确载明了，洪雅地区经营过程中所发生的一切有关经济、法律、人资、安全等纠纷均由余荣庆个人承担，总公司概不负责。理解承诺人的意思，这里表述的由余荣庆个人承担即为由成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司承担。应当视为成都红谷物业已经将该合同的权利义务转让给了成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司。合同权利义务的转移未经合同相对人同意不能生效。但是本案被告洪雅兴奇置业有限公司与原告于2020年10月1日签订了《协议书》对前期物业费用等进行了结算。且在协议书第一段中载明了洪雅兴奇置业有限公司与原告成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司以及其法定代表人余荣庆的关系，应当视为对合同权利义务转移作出了同意的意思表示，故本院对该协议的效力予以认可。该案原告系成都红谷物业管理有限公司分公司，成都红谷物业管理有限公司将其物业服务的全部事项转委托给原告不应当视为违反《中华人民共和国民法典》第九百四十一条第二项的规定。据此，本院确认原告成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司在本案中的主体资格。 关于原告于2020年10月1日以后是否仍在为被告提供物业服务的问题。 本案中被告提供了照片证明原告没有尽到物业服务责任，导致闲置房屋中的电力设施、消防设施和部分其他设施被盗。本院认为物业服务人未尽到物业服务合同约定的义务，给业主或者开发商造成损失的，应当承担赔偿责任，但是被告并未在本案中提出要求原告承担赔偿责任损失的反诉，故在本案中因原告物业服务不到位给被告造成的损失，本院不予处理，被告可另案起诉。此外，被告还在庭审中提供了另外一组小区部分地方现状的照片。证实原告在2020年10月1日后并没有实际在案涉项目中为闲置房屋提供任何的物业管理服务，原告亦提供了一组照片证明原告实际为案涉项目提供了物业服务。但是双方向本院提交的照片均不能证明照片形成时间，故对上述两组证据，本院均不予采信。原告除提供了上述照片予以证明外，还另行提供了2020年9月至2021年3月的工资明细表以及2020年10月至2021年3月电费以及其他费用缴费票据，垃圾转运费收据。为查明案件事实，本案审判人员、法官助理到案涉项目所在地“高岩?新天地”小区进行了实地查验，拍摄了实时照片，并依职权向小区门卫董阳华、将军供电所营销部主任宋波调取笔录。上述证据形成了完整的证据链，足以证明2020年10月至今，原告仍在为被告提供物业服务。 关于被告支付原告物业费的条件是否成熟的问题。即被告是否可以以原告未办理移交手续或者未出具相应的物业费票据为由拒绝支付物业费的问题。 被告认为其支付物业费与原告办理移交手续或者出具物业费票据应当同时履行，其享有同时履行抗辩权。《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。按照《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条规定：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。”结合经营习惯，本院认为，被告交纳物业费与原告向被告出具缴费票据不应当为同时履行的义务，而是存在先后履行顺序的两个行为，应当由被告先行支付物业费，后由原告出具发票。《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内推出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料等交还给业主委员会……”。故对物业服务费的支付以及物业管理资料的移交应当是先后履行的顺序而非同时履行。原被告双方在协议书中约定：“5.乙方在物业管理存续期间，应全力配合甲方办理产权证，并全部移交甲方所有资料和物业管理所有资料……8.②乙方应按要求配合甲方的办证工作和开发公司和物业管理公司的移交资料工作，不得隐匿、拒交资料。”原被告双方亦未在协议书中明确对移交资料与支付物业费的履行顺序应当为先后履行或者同时履行作出具体的约定。结合本案实际情况，原告一直在积极配合被告，甚至主动要求被告办理物业资料移交手续，但因双方之前存在分歧，导致物业移交手续迟迟未办理完毕。原告已经尽到了主动履行的义务，因客观原因导致的履行不能，不能归责或者完全归责于原告，故对被告以原告未办理移交手续或者未出具相应的物业费票据为由拒绝支付物业费的请求，本院不予支持。 对于原被告双方2020年10月1日至2021年4月30日期间物业费计算的问题，按照合同约定:住宅（电梯）按建筑面积每月每平方米1.5元收取；非电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取；商业按建筑面积每月每平方米2元收取。双方对原告提供的高岩新天地未销售住宅物业费用明细均予以认可。对此期间的车位管理费，因在合同中未约定，本院予以扣除，据此2020年10月1日至2021年4月30日，被告应当支付原告物业服务费共计190800.84元。 综上所述，原被告双方已就前期物业服务费进行了结算，被告截止2020年9月30日共计欠原告物业服务费80万元，约定还款日期均已以届满，原告请求给付2020年9月30日前的物业服务费的诉讼请求，本院依法予以支持。根据庭审查明的事实，2020年10月以后，原告仍持续为被告提供了物业服务，被告应当支付原告物业服务费。原告的诉讼请求符合法律规定，依法应当予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第九百四十九条，《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条的规定，判决如下： 一、由被告洪雅兴奇置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司2017年8月16日至2020年9月30日物业服务费800000元； 二、由被告洪雅兴奇置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告成都红谷物业管理有限公司洪雅分公司2020年10月1日至2021年4月30日物业服务费190800.84元； 三、由被告洪雅兴奇置业有限公司立即支付原告违约金，该违约金计算标准为：以本金300000元为基数，自2020年12月31日起以LPR计算至2021年3月30日；以本金700000元为基数，自2021年3月31日起以LPR计算至2021年4月30日，以本金800000元为基数，自2021年5月1日起以LPR计算至被告付清之日止。 如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 本案受理费减半收取7047元，由被告洪雅兴奇置业有限公司负担。 如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提供副本，上诉于眉山市中级人民法院。 审 判 员 王雪梅 二〇二一年六月二十五日 法官助理 胡 婷 书 记 员 滕 飞