广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11760号上诉人（原审被告）：广州市时尚商业城有限公司。住所地：广东省广州市天河区华庭路4号201之06之2D18房。法定代表人：郭常河，总经理。委托诉讼代理人：于洋，广州金鹏（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏欣，男，1983年4月6日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：胡佳彬，华商林李黎（前海·广州）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬梓彤，华商林李黎（前海·广州）联营律师事务所律师。上诉人广州市时尚商业城有限公司（以下简称时尚公司）与被上诉人苏欣房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初40120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人时尚公司向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回苏欣的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由苏欣承担。事实与理由：1.时尚公司一审已经提交案涉商场是可以办理营业执照的证据材料，一审认定案涉商场均无法办理营业执照有误。2.一审法院在审理涉及时尚公司的其他系列租赁合同纠纷案中[（2017）粤0106民初11855号]，已经认定办理工商营业执照应是租户的义务而非时尚公司的义务，案涉商场已经通过规划和消防验收，租户以该些理由认为无法办理工商登记并以此为由要求解除《租赁经营合同》，缺乏事实及法律依据。3.虽然苏欣主张其曾申请办理工商营业执照，但事实上工商行政管理部门只是要求补正材料，并非不予办理。时尚公司已经积极协助苏欣办理营业执照，然而苏欣却在工商管理部门要求补正材料的期限内即向法院提起本案诉讼，苏欣的真正意图并不在于申请办理营业执照，而是假借办证照这种方式试图主动退场、单方解除租赁合同、将违约责任推给时尚公司，达到不付租金，不承担违约责任的目的。4.本案的实质是苏欣所属位置为商场新开街区，客流欠旺，苏欣自身经营不善，认为继续经营将扩大损失，欲转嫁经营风险，希望提前撤离并得到相应补偿。苏欣在承租前，已充分了解时尚公司商场情况，在承租后相当长时间，从未提出过任何异议，在2019年国庆期间全部开业经营。经营一段时间后，苏欣认为国庆黄金周本应人流火爆，所属街区却冷冷清清，与苏欣预期的有较大差距，如此经营下去必将造成严重亏损。为此，苏欣在试业两周后，即突然假意向工商部门申请办理营业执照（而在签订租赁合同后几个月时间、试业前均未申请），取得《补正材料告知书》。5.工商管理部门对于能否办理营业执照的最终处理决定，处理决定是否正确，本次不受理，是否代表后续也不再受理，对于工商部门的处理决定，苏欣是否有穷尽了自身的救济方式（例如行政复议等），在该些问题均未明确之前，不应当简单草率把过错强加给时尚公司。时尚公司特别强调的是：《补正材料告知书》显然不是工商管理部门最终的处理决定，而事实是，苏欣在补正材料限期内即向法院提起本案诉讼。6.苏欣在该场地内经营是本也非常正常，未有任何行政机关令其停业，实现了合同目的。苏欣既然享受了合同权利，就要履行合同义务，缴纳租金、正常继续履行。苏欣现不交租金，却恶意起诉单方解除合同的行为已经构成了根本违约，应按合同承担违约责任包括被没收保证金等。综上所述，时尚公司认为：苏欣对于自己的诉求有义务提供相应的证据予以证明，否则应由其承担举证不能的法律后果。本案中，苏欣未提供证据证明其曾要求时尚公司协助办理相关的工商营业执照而时尚公司予以拒绝，未提供证据证明因时尚公司的原因而导致其无法办理营业执照，更无法证明所属商场无法办理营业执照。一审法院认定事实错误，二审应予改判，支持时尚公司的上诉请求。被上诉人苏欣辩称，不同意时尚公司的上诉请求，具体理由如下：一、时尚公司作为本地知名的中大型商场，租户绝对有理由相信其对外招商是建立在可办理营业执照的基础上，且时尚公司在（2020）粤01民终15880号案中，已经自认所涉商场均无法办理营业执照，即时尚公司明知该商铺无法办理营业执照仍出租给苏欣，对合同目的无法实现存在故意，因此，由于时尚公司的原因导致合同解除，时尚公司应该负全部责任。二、一审法院以案涉合同第11.6条判令时尚公司仅以装修残值的10%承担赔偿责任认定不当。案涉合同第11.6条系时尚公司基于重复使用、预先拟定，在订立合同时并未与租户商议格式条款，在订立合同时，也并未采取合理的方式提请租户注意免除或限制其责任，未对该条款进行说明；加上对于无法办理营业执照的问题，时尚公司对合同目的无法实现存在故意，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十三条的规定，该格式条款应当无效，时尚公司应承担合同解除的全部责任。三、根据一审判决认定事实，广州市天河区市场监督管理局向一审法院作出的《关于广州市天河区人民法院协助调查的复函》（穗天市监函【2020】835号）已经明确载明时尚公司就案涉商场存在擅自改变建设使用功能，同时函复一审法院不应就涉案商铺办理工商登记，因此，涉案商场的规划用途、工商登记办理情况已经有第三方行政机关予以查明，不存在争议。苏欣于2019年10月21日向一审法院起诉请求：1.解除苏欣于2019年7月26日与时尚公司签订的《时尚天河商业广场租赁经营合同》；2.时尚公司向苏欣退还已付租金70000元、押金款90000元及落位定金20000元，共计180000元；3.时尚公司向苏欣赔偿装修损失138000元；4.时尚公司向苏欣赔偿其他损失71319元；5.时尚公司承担案件诉讼费。一审法院经审理查明：2019年7月26日，时尚公司（出租方/甲方）与苏欣（承租方/乙方）签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》约定：乙方租赁的商铺为甲方物业的第负一层、八号公路街（厅），商铺号八号公路027号，租赁经营期限为24月，即从2019年9月1日起至2021年8月31日止，乙方经营范围：餐饮；经甲乙双方协商，该商铺面积100平方米，从2019年9月1日起至2020年8月31日，租金单价不高于350元/月/平米，月租金不高于35000元/月，从2020年9月1日起至2021年8月31日止，租金单价不高于450元/月/平米，月租金不高于45000元/月，乙方在本合同签订时，需向甲方支付90000元，本商场租金2月收取一次，乙方在签订本合同时，须向甲方缴纳合同期内前2个月的租金，即70000元，每满2个月，乙方须提前7个工作日向甲方预付下2个月的租金；乙方同意甲方自主选聘广州市尚融物业管理中心（普通合伙）作为租赁商铺的物业管理方，乙方与物业管理方之间的权利义务关系受双方所签订的《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的约定，乙方与物业管理方之间产生的一切纠纷，由双方自行解决，概与甲方无关；甲方对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律的相关规定和要求，上述合法性承诺以乙方能正常开业经营为标志；合同期内不可归责于甲方的原因导致本合同无效、提前解除，甲方对乙方关于该商铺已形成附和的装饰装修物因装饰装修所产生的一切费用不承担任何责任，乙方亦不得要求甲方承担任何装饰装修损失。合同期内若由于甲方原因导致合同无效、提前解除，甲乙双方应当共同（若乙方单方委托第三方进行鉴定则无效）或甲方有权单独委托第三方对该商铺内已形成附和的装饰装修物进行鉴定评估以此确定剩余租赁期内装修残值，在扣除折旧费用后，甲方承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用，若未进行鉴定评估，则乙方不得要求甲方承担任何赔偿责任；合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还，非乙方违约原因甲方要求解除合同的，应返还履约保证金，并承担一个月租金金额的违约金，不承担乙方经营利润及其他损失。苏欣向时尚公司缴纳租金70000元及押金90000元，共计160000元。苏欣称因时尚公司原因无法办理营业执照，致使合同目的无法实现，并提交以下证据予以证明：1.补正材料告知书。广州市天河区工商行政管理局于2019年10月15日作出补正材料告知书，载明：请5个工作日内补充提交有关材料：《房屋租赁登记备案证明》（未加注“注记备案”字眼）、规划验收合格证明、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》。2.律师函。律师函载明：广东广信君达（白云）律师事务所接受苏欣委托要求时尚公司在2019年10月16日18:00前向苏欣提供以下材料：规划验收合格证明、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》等。时尚公司对上述证据不予认可。苏欣主张其向时尚公司缴纳了落位定金，并提交以下证据予以证明：1.落位定金协议；2进驻及续约通知单。时尚公司对上述证据不予认可，称如果有缴纳落位定金，定金会转为押金。苏欣主张因案涉合同目的无法实现而产生损失，并提交以下证据予以证明：1.建筑装饰工程施工合同。建筑装饰工程施工合同载明：发包方/甲方：苏欣，承包方/乙方：广州东著装饰工程有限公司，签订日期为2019年8月24日，工程地点：时尚天河V8街泰越潮菜店，工期自2019年8月25日开工，合同价款138000元。2.工程预算表。3.微信转账记录。微信转账记录显示：2019年8月27日苏欣向“罐头叔david”转账20000元，2019年8月29日苏欣向“罐头叔david”转账1900元，2019年9月8日苏欣向“罐头叔david”转账8250元、10000元，以上转账均备注“时尚天河装修款”，2019年10月2日苏欣向“罐头叔david”转账10000元。4.通知函。通知函载明：在日常的街区巡检中，发现贵档口于2019年10月8日至今均存在在商场营业时间内擅自关灯、擅自停业的情况……现甲方于2019年11月24日与乙方解除合同……落款为广州市尚融物业管理中心（普通合伙），时间为2019年11月22日。5.律师函。律师函载明：广东广信君达（白云）律师事务所接受苏欣委托，致函贵司：自2019年9月承租贵司铺面以来，全体委托人为经营所需多次到广州市市场行政管理部门申请办理营业执照，因缺少应由贵司提供的材料而未予办理成功。现因贵司不予提供相关材料致使租赁合同的目的无法实现，贵司的行为实际构成不履行，已构成根本性违约。在贵司拒不为全体委托人办理工商营业执照提供必要且相关的材料前，全体委托人依法享有拒付租金的权利。时间为2019年11月27日。时尚公司对上述证据均不予认可。时尚公司辩称时尚天河商业广场的部分租户已成功申办营业执照，案涉商铺符合办理营业执照的条件，并提交以下证据予以证明：1.建设工程规划验收合格证（复印件）。2.建设工程消防验收意见书（复印件）。3.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（复印件）。4.建设工程消防验收意见书。5.营业执照（复印件，上载住所为“广州市天河区xx路xx号B1050房（自主申报）”）。6.企业工商登记信息（打印件）。7.附表。苏欣对附表、营业执照、企业工商登记信息不予认可，称时尚公司未提供办理营业执照所需资料的行为已构成根本违约，至于其他公司或商户是否可以办理营业执照与本案无关。为查明本案事实，一审法院向相关部门调查取证，具体情况如下：一、向广州市天河区市场监督管理局查询案涉商铺是否可以办理营业执照？若不能办理，理由为何？该局于2020年6月8日函复一审法院称：案涉商铺于2019年10月15日向我局申请办理营业执照，当事人申请营业执照时，并未提供相关的场地证明。我局出具《补正材料告知书》告知其在五个工作日补正相关的材料，我局不予受理其要求办理营业执照的申请，故在2019年10月期间，该案当事人并未办理营业执照。二、向广州市规划和自然资源局查询以下问题：位于广州市天河区xx路xx号（即时尚天河商业广场）第负一层、负二层房产的规划用途？上述房产是否取得建设工程规划许可证，是否经相关部门批准建设？案涉商铺是否在已通过竣工验收的范围内，其使用性质如何？该局于2020年8月7日作出穗规划资源协查〔2020〕1450号《协助司法查询复函》，上载：1、“时尚天河商业广场”为原广州市规划局前以穗规建证〔2009〕1914号、穗规建证〔2009〕2521号、穗规建证〔2011〕1268号《建设工程规划许可证》，批准广州市体育局在天河区天河路北侧地段建设的天河体育中心地下停车库综合改造工程，以穗规验证〔2011〕1093号《建设工程规划验收合格证》通过规划验收，该工程地下一、二层规划功能主要为商业、通道、汽车库、设备用房。2、据了解，区城管局已对该工程擅自改变使用功能、加建的违法建设行为进行立案查处，并委托广州市城市规划勘测设计研究院对地下一、二层进行违法建设测量，现提供相关图纸供你院参考。该局所附地下一层面积对比图中以空白及蓝色虚线标注时尚天河商业广场通道及商业用途区域，苏欣、时尚公司确认案涉商铺位于该图中手写黑线位置（具体位置及范围详见附卷对比图）。案涉商铺有部分面积位于规划用途为通道的范围内。三、向广州市天河区市场监督管理局查询在当事人可以提交建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的情况下，案涉商铺（即附图中手写黑线位置所在商铺）是否可以办理营业执照？若不能办理，理由为何？该局于2020年9月3日作出穗天市监函〔2020〕835号《关于广州市天河区人民法院协助调查的复函》，上载：根据广州市规划局《关于提供时尚天河商业广场规划意见的函》（穗规〔2012〕2794号）及广州市市场监管局《关于时尚天河商业广场业户办理营业执照相关事宜的批复》的要求，该商场商户如需办理个体工商户营业执照，应当提交以下7项申请材料……如来函中所称当事人仅能提供建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的情况下申办个体工商户营业执照，但不能提供涉及批复中所指的第3、4、5、6项材料，则属于材料不齐全的情形，我局将依法作出不予受理的决定。该复函并附有广州市规划局于2012年12月6日作出的《关于提供时尚天河商业广场规划意见的函》（穗规〔2012〕2794号），上载：广州市工商行政管理局：贵局送我局的……现就来函涉及的规划问题提供意见如下：一、我局于2012年4月以穗规〔2012〕763号文向贵局提供时尚天河商业广场的的处理意见和规划验收资料后……即封堵的违法建设部分不得使用和办理工商等各项登记。二、关于建设单位未经我局批准，擅自改变公共大堂、人行通道、设施等建筑部分的使用功能问题，已涉嫌违法建设，根据《广州市城市管理综合执法细则》的规定，应由城管综合执法部门进行调查并衔接违法建设处理，故我局已另文将贵局反映的情况向城管部门报告，要求进行查处，在城管部门完成违法建设处理前，不应为违法建设办理工商登记。苏欣对上述复函及附件的真实性、合法性、关联性予以认可，称上述复函可以看出案涉商铺系改变了使用用途的铺位。时尚公司对上述复函及附件的关联性不予认可，称案涉商铺均不属于规划附图所属的封闭区，案涉商铺的部分面积与规划图纸指引的用途有调整，但不会影响合同的效力，根据此前广州市规划局作出的复函，建筑物内部平面间隔布局的调整只要不涉及建筑立面变化、不增加建筑面积、不改变建筑物的使用性质，无需再报规划部门审批，规划图纸中的商铺是指引性的商铺，故案涉租赁合同应合法有效。苏欣、时尚公司确认苏欣已支付2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金。案涉商铺于2019年9月1日交付，苏欣于2019年10月1日进场，但未试营业，时尚公司将案涉商铺的灯及门强制打开，但并未实际对外经营。时尚公司认为进场时间与装修时间应一致，苏欣主张的进场时间为开业时间，苏欣自2019年国庆起在案涉商铺开业经营，因案涉商铺所在街区为新开街区，人流少，与苏欣预期人流有较大差距，故单方撤场。苏欣、时尚公司确认苏欣于2019年10月8日停业，于2019年11月24日撤场。时尚公司称其在收到苏欣律师函后向苏欣提供了规划竣工验收合格证、一级消防合格证等材料，苏欣所述的《房屋租赁登记备案证明》、《公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证》应由苏欣自行提供。苏欣、时尚公司确认案涉商铺交付时为毛坯状态。苏欣称其需按时尚公司的要求及图纸进行装修。时尚公司称收到苏欣的起诉状及证据副本后已对案涉商铺进行重新招租，具体承租时间未核实。经一审法院释明，苏欣未就案涉商铺装修损失申请评估。苏欣、时尚公司双方确认案涉租赁合同未办理租赁合同备案。另查明，苏欣于2019年10月21日提起本案诉讼。再查明，2019年2月19日，案外人李婷向一审法院提起诉讼，请求判令解除其与时尚公司签订的时尚天河商业广场租赁经营合同、时尚公司向其返还租金、履约保证金并赔偿装修损失等。在该案于2019年5月13日庭审时，时尚公司确认现整个天河体育中心地下负一层时尚天河商业广场无法办理营业执照。一审法院于2020年2月19日作出（2019）粤0106民初4173号民事判决，判决：一、时尚公司广州市时尚商业城有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向苏欣李婷退还保证金89296元；二、时尚公司广州市时尚商业城有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向苏欣李婷赔偿装修损失2750元；三、驳回苏欣李婷的其他诉讼请求。时尚公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年9月28日作出（2020）粤01民终15880号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，苏欣和时尚公司于2019年7月26日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。根据双方当事人所确认的事实，苏欣已搬离案涉商铺，时尚公司已收回案涉商铺，双方就案涉商铺的《租赁经营合同》已实际解除。因此，苏欣要求解除《租赁经营合同》的诉讼请求已缺乏事实基础，一审法院不予支持。关于合同解除的责任归属问题。首先，根据合同中“甲方在此对乙方承诺根据本合同向乙方出租的商铺设施、设备等各方面均符合法律的相关规定和要求，上述合法性承诺以乙方能正常开业经营为标志”的约定，保障案涉商铺的合法性及可正常开业经营是时尚公司的义务。根据一般理解，不动产租赁物符合规划用途是合法性的重要内涵，可办理工商营业执照是正常开业经营的前提。其次，时尚公司于2019年5月13日在一审法院审理的另案中自认案涉商铺所在的广州市天河区体育中心地下负一层时尚天河商业广场均无法办理营业执照，且据《关于提供时尚天河商业广场规划意见的函》与穗规划资源协查[2020]1450号《协助司法查询复函》及附图，结合双方当事人对案涉商铺的位置的确认可知，案涉商铺有部分面积属于规划的通道，时尚公司将此加以改建作为商铺使用，应属违法，进而导致案涉商铺无法办理营业执照。再次，时尚公司提交营业执照、工商登记信息均不能证明案涉商铺的合法性以及可办理工商登记，不足以反驳上述证据及事实。综上，案涉商铺无法办理工商登记的责任在于时尚公司，导致合同解除的主要责任在于时尚公司。同时，苏欣作为正常理智人及商业经营者，在签订案涉合同前未充分调查、了解案涉商铺的情况，亦未向时尚公司询问案涉商铺是否可以办理营业执照，未尽到谨慎注意义务，亦存在一定过错，应当承担次要责任。关于租金。苏欣于2019年9月1日开始进场装修，2019年10月8日停业，于2019年11月24日撤场，且已向时尚公司支付2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金。苏欣虽主张其并未实际经营，但其实际占用案涉商铺，且时尚公司在合同约定的租期外实际已给予苏欣免租期用于装修，故基于公平原则，苏欣应向时尚公司支付占用案涉商铺期间的租金，苏欣于2019年11月24日撤场，故时尚公司无需向苏欣返还租金。关于落位定金。苏欣所举证据仅为协议，无实际支付凭证等其他证据佐证，且时尚公司对此不予认可，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。关于租赁保证金。鉴于因无法办理营业执照是导致案涉合同提前解除的最根本原因，而该责任在于时尚公司，故苏欣请求时尚公司返还保证金90000元有理，一审法院予以支持。关于装修损失。首先，时尚公司确认苏欣对案涉商铺装修的事实，苏欣提交的装修合同、转账记录等足以证明其装修费用为50150元（20000+8250+1900+10000+10000），一审法院予以认定，根据合同总租期，装修残值应为43881.25元（50150÷24×21）。其次，案涉合同虽约定鉴定评估是时尚公司赔偿的前提，但案涉商铺已由时尚公司出租给他人使用，原装修已经不存在，故其残值无法评估。最后，合同约定由于时尚公司原因导致合同提前解除的，时尚公司应承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用，该约定合法有效，且苏欣并未提出调整的抗辩，再考虑到苏欣对合同的解除具有一定责任，故一审法院认定时尚公司应当赔偿苏欣装修损失4388.12元（43881.25×10%）。关于其他损失。首先，可移动物品的使用价值不因租赁合同解除而产生贬损，故不应计入租赁合同的损失。其次，经营损失并非与租赁合同直接相关的损失，且苏欣所举证据缺乏实际支付款项的凭证，不足以证明其实际产生了经营损失，故一审法院对此不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年12月10日判决如下：一、广州市时尚商业城有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向苏欣退还保证金90000元；二、广州市时尚商业城有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，向苏欣赔偿装修损失4388.12元；三、驳回苏欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16790元，由苏欣负担8052元，广州市时尚商业城有限公司负担8738元。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审庭询中，时尚公司确认案涉商铺有部分面积属于规划的通道。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，苏欣与时尚公司因签订的《租赁经营合同》而产生的纠纷系发生在2019年10月21日之前，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现苏欣提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合时尚公司的上诉请求和理由以及苏欣的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《租赁经营合同》解除的责任认定及时尚公司应否退还保证金；2.时尚公司应否向苏欣赔偿装修损失费。现评析如下：关于涉案《租赁经营合同》解除的责任认定问题。广州市规划局于2012年12月6日作出的《关于提供时尚天河商业广场规划意见的函》（穗规〔2012〕2794号）载明：广州市工商行政管理局：贵局送我局的……现就来函涉及的规划问题提供意见如下：一、我局于2012年4月以穗规〔2012〕763号文向贵局提供时尚天河商业广场的的处理意见和规划验收资料后……即封堵的违法建设部分不得使用和办理工商等各项登记。二、关于建设单位未经我局批准，擅自改变公共大堂、人行通道、设施等建筑部分的使用功能问题，已涉嫌违法建设，根据《广州市城市管理综合执法细则》的规定，应由城管综合执法部门进行调查并衔接违法建设处理，故我局已另文将贵局反映的情况向城管部门报告，要求进行查处，在城管部门完成违法建设处理前，不应为违法建设办理工商登记。本案中，时尚公司确认其出租给苏欣的案涉商铺有部分面积属于规划的通道，即时尚公司已将通道面积改建作为案涉商铺使用，该行为改变了通道的使用功能，涉嫌违法建设，现时尚公司没有举证证明该违法改建问题已由城管部门完成处理，故根据上述函件内容，再结合时尚公司在2019年5月13日于一审审理的另案中自认案涉商铺所在的广州市天河区体育中心地下负一层时尚天河商业广场均无法办理营业执照的陈述，一审法院认定案涉商铺无法办理营业执照的责任以及导致合同解除的主要责任均在于时尚公司，并无不当，本院予以确认。而苏欣作为承租人，其在签订合同前未充分了解案涉商铺的状况，没有尽到案涉商铺能否办理营业执照的谨慎注意义务，故一审法院认定苏欣对于双方合同的解除，也负有一定过错，应承担次要责任恰当。案涉《租赁经营合同》因不能办理营业执照导致苏欣无法正常经营而提前解除，故时尚公司理应向苏欣退还保证金。时尚公司认为案涉商铺的工商营业执照办理不存在障碍与上述函件内容相悖，其提出双方合同解除的责任在于苏欣，亦无充分理据，而之前生效判决认定不能办理营业执照非时尚公司过错与本案存在案涉商铺部分面积占用规划通道等案情不同，因此，时尚公司以前述理由等上诉主张驳回苏欣退还保证金的诉请，本院不予支持。苏欣认为导致合同解除的全部责任在于时尚公司，依据不足，本院不予采纳。关于时尚公司应否向苏欣赔偿装修损失费问题。双方签订的《租赁经营合同》约定由于时尚公司原因导致合同提前解除的，时尚公司应承担该商铺剩余租赁期内装饰装修残值不超过10%的费用。上述约定出自当事人真实意思表示，并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条的无效情形，也不存在免除提供合同一方责任，加重对方责任、排除对方主要权利的内容，双方当事人均应恪守履行。苏欣抗辩前述条款无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。因双方已就装修损失赔偿作出明确约定，再结合双方对合同解除的过错程度和合同履行情况，一审判决时尚公司赔偿装修费用的10%，从结果上看亦属公平合理。时尚公司上诉要求上述费用按双方主次责任加以区分或者驳回苏欣装修损失诉请，均无合理依据，本院不予采纳。综上所述，时尚公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2159.7元，由广州市时尚商业城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月二十八日法官助理熊盈颖书记员谢金泽