湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民再122号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：任剑，男，1983年11月9日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人：范均，女，系任剑妻子。委托代理人：曾垂斌，湖南云天律师事务所律师。被申请人（一审原告，反诉被告、二审被上诉人）：彭绍福，男，1960年7月30日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托代理人：黄完如，广东华商（长沙）律师事务所律师。委托代理人：罗六清，广东华商（长沙）律师事务所律师。再审申请人任剑因与被申请人彭绍福房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）湘01民终680号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月10日作出（2020）湘01民申359号民事裁定，由本院另行组成合议庭再审本案；再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，于2021年6月7日公开开庭审理了本案。再审申请人任剑的委托代理人范均、曾垂斌，被申请人彭绍福及其委托代理人黄完如均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人任剑申请再审称：一、原审判决认定事实不清。被申请人每次都是按季度主动上门收取租金，后因被申请人擅自提价毁约。申请人主动给被申请人缴租而被申请人拒收。申请人所有水电都是从被申请人家的总表接出来到申请人所租“门面”，水表和电表都是被申请人的总户头，申请人先用后结，而且都是按水电表读数向被申请人缴纳。被申请人为了让申请人做不成生意而恶意剪线拆表停水的。二、原审判决法律适用错误，客观上纵容了被申请人不守商业诚信，恶意侵害他人合法权益的行为。被申请人擅自增加租金而且为此酿成纠纷，且停水断电导致申请人无法利用门面经营。三、原审判决任剑应当支付彭绍福租金17200元，彭绍福应当赔偿任剑损失5000元整，违背生活常识，由于被申请人的过错导致申请人无法经营，且还要承担1500元/月的标准向被支付房租，严重违背公平原则，袒护被申请人的责任，损害申请人的合法利益。请求：一、撤销（2019）湘01民终680号民事判决书，发回重审或改判驳回被申请人的诉讼请求并支持申请人之反诉请求。二、判令被申请人承担本案全部诉讼费用。被申请人彭绍福答辩称：一、彭绍福要求解除案涉房屋租赁合同符合合同约定。根据案涉合同第二条的约定，任剑自2018年6月1日起未交纳租金，彭绍福起诉解除合同符合约定解除权二、一审判决合同解除后，任剑未立即搬离房屋，应继续计算房屋占用费，直至二审判决之日，无论租金标准是否变化，任剑使用彭绍福房屋均应支付租金。三、彭绍福于2018年1月口头告知涨租，于2018年6月5日正式书面通知租金由10000元/季涨到12000元/季，并且三日缴纳2018年6月1日至2018年8月30日的门面租金，符合合同第二条约定。四、双方水电表通用，任剑以不交水电费要挟彭绍福给生活造成不便。水表是任剑自行砸坏而致停水。任剑拖欠水电费至2018年6月19日停电违反合同约定，给彭绍福家庭生活造成不利影响。五、任剑不存在任何损失，直至再审开庭均未提交证据证实，其要求彭绍福因停水停电赔偿损失。任剑有两处冻库，且相隔较近，不存在停电致冻品损失，且停电原因是任剑欠电费所致。彭绍福向一审法院提出诉讼，请求判令：一、解除彭绍福与任剑于2017年6月1日签订的房屋（门面）租赁合同；二、任剑立即腾房，并按每月4000元标准支付2018年6月1日起计算至实际腾空房屋之日止的租金及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年6月1日起计算至租金实际清偿之日止）。任剑向一审法院提出反诉，请求判令：一、彭绍福赔偿任剑损失50000元（按400元/天的标准，从2018年6月18日暂计算至2018年10月23日，实际算至彭绍福为任剑恢复门面经营之日止）；二、彭绍福承担本案反诉及本诉诉讼费。一审法院认定事实：一审法院认定的事实：2017年6月1日，彭绍福（甲方）与任剑（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同》，约定：1、甲方坐落在岳麓区左家垅菜市场旁门面出租给乙方使用，乙方对该房屋充分了解后，认可并自愿承租；2、租赁期限为：2017年6月1日至2020年6月1日止，此房月租金为10000元/季，租金涨幅随周边市场价涨幅。乙方不得以任何理由拖欠或拒交租金，在约定期超过3天甲方有权收回房屋，没收履约保证金，不予退还乙方；4、本出租房屋（门面）在2017年6月1日之前一切费用，甲方负责结清。在租赁期内乙方应负责按时缴纳水电费，房屋出租的税费及社区费用，否则甲方有权从保证金中扣除。合同签订后，任剑向彭绍福支付押金1000元，并支付从2017年6月1日至2018年5月30日的租金40000元。2018年5月6日，彭绍福（甲方）与杨志红（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同》，约定：1、甲方坐落在岳麓区左家垅菜市场旁门面出租给乙方使用，乙方对该房屋充分了解后，认可并自愿承租；2、租赁期限为：2018年5月6日至2020年5月6日止，此房月租金为4000元/月，租金一季度付。2018年6月5日，彭绍福向任剑发出《告知书》，称：“按照你我双方签订的房屋租赁合同，门面租金随周边市场价涨幅，现你门面左右共5间门面均上涨至4000元/月，12000元/季。你在收到本告知书三日内，按照双方签订的租赁合同交纳2018年6月1日-2018年8月30日（12000元/季度）的门面租金。逾期不交，本人将有权解除门面租赁合同并收回门面，由此产生的不利后果，将由你本人承担。”2018年6月13日，彭绍福向任剑发出《告知书》，称：“根据你我房屋租赁合同和2018年6月5日告知书，现你至今未交纳房屋租赁费，恶意不交。否则将自动停电，由此产生的一切后果你自己承担，特此告知。”截止2018年5月20日，任剑尚欠电费1106元，水费21元。后任剑租赁房屋因欠交电费被电力部门停止供电,任剑自行关闭租赁房屋水阀。一审法院认为，第一，关于合同解除。彭绍福与任剑于2017年6月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”彭绍福与任剑签订的《房屋（门面）租赁合同》约定房屋月租金为10000元/季，租金涨幅随周边市场价涨幅。任剑不得以任何理由拖欠或拒交租金，约定期超过3天，彭绍福有权收回房屋，没收履约保证金，不予退还。因周边房屋租金已涨至4000元/月，彭绍福于2018年6月5日向任剑发出《告知书》，任剑在收到告知书三日内，按照双方签订的租赁合同交纳2018年6月1日-2018年8月30日（12000元/季度）的门面租金。逾期不交，彭绍福将有权解除门面租赁合同并收回门面。但任剑在告知后未向彭绍福交纳上述租金，属违约行为。故对于彭绍福主张解除双方于2017年6月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》并要求任剑腾退租赁房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。第二、关于房屋占用费和利息。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现任剑仍占有该租赁房屋，故对于彭绍福主张任剑按照4000元/月的标准支付从2018年6月1日算至任剑实际腾空房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于彭绍福主张任剑按中国人民银行同期贷款利率支付房屋占用费利息的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。第三、关于任剑的反诉请求。任剑反诉要求彭绍福赔偿反诉原告损失50000元（按400元/天的标准，从2018年6月18日暂计算至2018年10月23日，实际算至反诉被告为反诉原告恢复门面经营之日止）。双方约定房屋月租金为10000元/季，租金涨幅随周边市场价涨幅，因周边房屋租金已涨至4000元/月，经彭绍福向任剑告知按照双方签订的租赁合同交纳2018年6月1日-2018年8月30日（12000元/季度）的门面租金而任剑未交纳后，彭绍福有权解除门面租赁合同并收回门面，且任剑租赁房屋因欠交电费被电力部门停止供电,任剑自行关闭租赁房屋水阀。因此，对于任剑的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除彭绍福与任剑于2017年6月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》；二、任剑在本判决生效之日起五日内腾退位于长沙市岳麓区左家垅菜市场旁门面房屋；三、任剑在本判决生效之日起五日内向彭绍福支付房屋占用费（按照4000元/月的标准从2018年6月1日算至任剑实际腾退房屋之日止）；四、驳回彭绍福其他诉讼请求；五、驳回任剑反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取40元，反诉受理费525元，共计565元，由任剑负担。任剑不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；由被上诉人承担本案全部诉讼费用。二审补充查明：2019年5月14日，任剑明确向彭绍福表示同意解除《房屋（门面）租赁合同》并将涉案门面退还给彭绍福，但彭绍福以双方仍存在诉讼及水费争议为由拒绝接收门面。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，任剑与彭绍福签订的《房屋（门面）租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效，双方均应诚信履行合同义务。2017年6月1日至2018年6月1日，任剑与彭绍福均按约履行了合同约定的义务，双方之所以发生纠纷并最终导致租赁合同无法继续履行主要是因为双方对2018年6月1日后的租金标准无法达成一致意见。《房屋（门面）租赁合同》第二条约定“门面租金随周边市场价涨幅”，并未约定租金的具体涨幅标准，双方均应基于诚信原则合理确定涨幅标准。任剑与彭绍福对“周边市场价”的涨幅标准未能确定均存在过错：一方面，彭绍福作为出租人提出涨价时，应通过客观评估后与承租人协商确定涨价幅度，在双方未能对周边市场价达成一致时，应基于诚信原则通过共同调查或委托第三方主体予以确定。但彭绍福直接向任剑发出《告知书》要求涨20%的租金，而该涨幅已超过一般租赁市场的正常涨幅，在任剑对涨幅标准提出异议后未积极寻求确定周边市场价的合理方案，且在双方尚未确定新的租金标准时拒收任剑按原标准交纳的租金及水电费，有违诚实信用原则，对合同的解除应承担主要责任。另一方面，任剑作为承租人明知每年的租金标准可能随着周边市场价的增加而增加，但在彭绍福提出要按周边市场价提高租金标准时，任剑坚持要按10000元/季度的标准交纳，亦未积极寻求确定“周边市场价”的合理方案，对合同的解除应承担次要责任。关于任剑应向彭绍福支付的租金损失。首先，2018年6月1日至2019年5月14日期间，任剑未将涉案门面腾空并退还给彭绍福，故应承担该段期间给彭绍福造成的租金损失。本院综合考虑一般租赁市场年涨10%的租金涨幅、双方当事人对合同解除的过错程度、任剑在该段期间无法正常使用涉案门面等因素，酌情确定任剑应按1500元/月的标准向彭绍福赔偿2018年6月1日至2019年5月14日的租金损失共计17200元（1500元/月×11月+1500元/月÷30天/月×14天）。其次，2019年5月14日，任剑已明确表示同意解除《房屋（门面）租赁合同》并将涉案门面退还给彭绍福，但彭绍福以双方仍存在诉讼及水费争议为由拒绝接收门面，故此后的损失为彭绍福的原因导致的扩大损失，应由彭绍福自行承担。关于彭绍福应向任剑赔偿的损失。根据双方确认的事实，任剑需通过彭绍福交纳水电费。后因双方对租金标准存在争议，彭绍福拒收任剑交纳的水电费，导致任剑租赁的涉案门面被停电而无法正常使用，必然给任剑造成一定损失，且彭绍福对此存在主要过错，故应向任剑赔偿相应损失。任剑主张彭绍福按400元/天的标准向其赔偿损失，但未提供充分证据予以证明，本院不应采信。本院综合双方约定的租金标准、涉案门面的面积、用途、双方的过错程度及任剑另行寻租所需的合理时间两个月，酌情确定彭绍福应向任剑赔偿损失共计5000元，对任剑超出部分的主张，本院不应支持。综上所述，上诉人任剑的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初5466号民事判决第四、五项；二、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初5466号民事判决第一项为“确认彭绍福与任剑于2017年6月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》已于2019年5月14日解除”；三、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初5466号民事判决第二项为“彭绍福在本判决生效之日即可自行处置任剑租赁的位于长沙市岳麓区左家垅菜市场旁门面房屋”；四、变更湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初5466号民事判决第三项为“任剑应支付彭绍福租金17200元”；五、彭绍福应赔偿任剑损失5000元；上述两项相抵后，任剑应于本判决生效之日起五日内支付彭绍福12200元；六、驳回彭绍福其他诉讼请求；七、驳回任剑其他反诉请求。如果任剑未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费40元，由彭绍福负担25元，任剑负担15元；反诉案件受理费525元，由任剑负担475元，彭绍福负担50元；二审案件受理费525元，由任剑负担225元，彭绍福负担300元。再审中，彭绍福将以下证据材料作为新的证据向本院提交：证据1、调查笔录，拟证明任剑同时租赁了两处房屋作为冻库，其冻货并未遭受损害，不存在任何经营损失。证据2、微信收款记录及照片，拟证明任剑与赵清家庭存在租赁合同关系作为冻库的事实。证据3、证人证言，拟证明任剑租了我的房子做为仓库。任剑质证称，两份证据真实性无异议，合法性无异议，关联性有异议。该两份证据不能支撑被申请人的证明目的，而恰恰相反，证明了两个事实，1、2018年10月份申请人已经把冻库转给叫黎杰的人做排骨生意，由于被申请人停水停电，以恶劣的行为任意提升租金标准，时间刚好对应。这份证人证言里面体现第二个事实，我们在一、二审主张给我方造成的损失是真实的，冻库修建的成本是五六万，一旦没有生意作为支撑的话，冻库设备拆除分文不值。对证人证言，我租赵清的房子用作仓库，里面放的冰柜。本院审查后认为，彭绍福提交的证据不具有关联性，均非新的证据，依法均不予采纳。本院再审查明的事实与一、二审查明的事实一致。本院再审认为，综合再审申请人任剑申请再审的理由及被申请人彭绍福的答辩，本案的争议焦点是：一、涉案房屋租赁合同解除的违约责任认定；二、涉案房屋租赁合同解除的后果处理和损失认定。关于焦点一。任剑申请再审称因彭绍福擅自提价毁约导致涉案合同无法正常履行。本院认为，根据《房屋（门面）租赁合同》第二条约定“门面租金随周边市场价涨幅”，由于该条款并未对“周边”以及具体“涨幅”作出具体明确的约定，双方当事人应该遵循诚实信用原则，积极通过协商确定租金标准。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。因此，本案中，在双方当事人无法通过协商确定租金调整标准的情况下，承租人任剑有权按照订立合同时履行地的市场价格即每季度10000元履行。彭绍福仅凭其与案外人杨志红于2018年5月签订的租赁合同不足以能证明周边市场价已经上涨，任剑要求按照原标准履行合同并无过错，原二审判决认定任剑对合同的解除承担次要责任有误，本院予以纠正。此外，即使彭绍福有证据证明涉案门面周边租金上涨，也应当采用合法的方式主张权利或者通过起诉请求解除合同，彭绍福直接向任剑发出告知书要求涨20%的租金，拒收任剑按原标准交纳的租金及水电费导致任剑无法正常经营，应当承担合同解除的违约责任。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因任剑于2019年5月14日在原二审法官释明的情况下才同意交钥匙，原审判决认定案涉合同自该日起解除。在此期间，双方当事人都存在一定的损失。对于彭绍福而言，其向法院诉请解除合同腾退门面后任剑仍然未腾退门面，由此导致彭绍福门面的租金损失扩大，故任剑应当承担自起诉解除合同之日起至合同实际解除之间的部分租金损失。由于涉案租赁合同解除的主要过错在彭绍福，故原审酌情按照1500元/月的标准计算彭绍福的租金损失过高，本院酌情调整为任剑应按900元/月向彭绍福赔偿2018年6月1日至2019年5月14日的租金损失共计10320元（计算方法：900元/月×11月+900元/月÷30/天×14天）。对于任剑而言，由于其承租该门面是用于从事冻货生意，对水电的依赖程度较高，因彭绍福拒收任剑交纳的水电费，并拆除电表，导致任剑租赁的门面被停电而无法正常使用，必然会对任剑的造成损失。该损失既包括冷冻货物因断电而变质的直接损失，也包括正常经营的可得利益损失。根据“谁主张，谁举证”的原则，任剑应当对其遭受的直接损失以及可得利益损失总额、必要的交易成本承担举证责任。现任剑主张彭绍福应按照400元/天的标准承担自2018年6月18日至2018年10月23日期间的经营损失5万元，但其仅提供了部分自己书写的货物供销单据，不能证明其具体的损失数额。根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第11条的规定，人民法院可以根据具体情况进行酌定，故原审判决综合本案实际情况对任剑的损失进行酌定并无不当。但是，结合双方原约定的10000元每季度的租金标准以及任剑另行寻找租赁门面所需二个月的合理时间来看，酌定损失数额为5000元过低，由此导致合同解除的损失分担存在利益失衡，本院酌情调整为10000元。综合计算任剑应向彭绍福支付的租金损失10320元，彭绍福应向任剑支付的损失赔偿10000元，任剑已向彭绍福支付的押金1000元尚未退还，以及应由任剑承担的水电费共计1127元尚未支付（截止2018年5月20日，电费1106元，水费21元），上述几项相抵，任剑还应向彭绍福支付447元（计算方法：10320元+1127元-10000元-1000元）。综上所述，原审判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初5466号民事判决及本院（2019）湘01民终680号民事判决；二、确认再审申请人任剑与被申请人彭绍福于2017年6月1日签订的《房屋（门面）租赁合同》已于2019年5月14日解除；三、被申请人彭绍福在本判决生效之日即可自行处置任剑租赁的位于长沙市岳麓区左家垅菜市场旁门面房屋；四、限申请人任剑于本判决生效之日起五日内向被申请人彭绍福支付447元；五、驳回被申请人彭绍福的其他诉讼请求；六、驳回再审申请人任剑的其他反诉请求。如果任剑未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉案件受理费40元，任剑负担20元，彭绍福负担20元。一审反诉案件受理费525元，任剑负担260元，彭绍福负担265元。二审案件受理费525元，任剑负担265元，彭绍福负担260元。本判决为终审判决。审判长  董强强审判员  谢 岚审判员  王 聪二〇二一年六月二十三日书记员  李 瑜附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。