湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3522号原告：湖南惠和房地产开发有限公司，住所地长沙市高新区麓龙路209号金荣誉峰翡翠花园第H栋N单元430房。法定代表人：吴俊。委托诉讼代理人：王华，湖南银联律师事务所律师。被告：龙升红，男，1979年11月9日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南惠和房地产开发有限公司（以下简称“惠和公司”）诉被告龙升红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日受理后，依法由审判员秦海松适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员谭佳担任法庭记录。原告惠和公司的委托诉讼代理人王华，被告龙升红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠和公司提出如下诉讼请求：一、判令解除《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》。二、判令被告立即腾空搬离并返还属原告所有的位于长沙市岳麓区枫林三路与东方××路××栋××楼××号商铺南部分（房屋面积1403平方米）。三、判令被告向原告支付2020年8月13日至2021年2月12日的欠缴租金408308元，此后占用费按照75667.75元／月的标准计算至被告实际搬离之日止。四、判令被告向原告支付违约金214154元。五、判令被告向原告支付实现权利的前期律师代理费20000元。六、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年被告与原告达成协议，由被告租赁原告所有的房屋，租赁期从2017年2月13日起算。2017年11月30日，原告与被告签订《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》，约定原告将其位于长沙市岳麓区枫林三路与东方××路××栋××楼××号商铺××部分1403平方米租赁给被告用于经营，租赁期限10年，自2017年2月13日至2027年2月12日，免租期为交房后6个月，免租期从2017年2月13日至2017年8月12日。2020年2月13日之前按48元／月计算租金，2020年2月13日开始，租金在上年度标准上每年递增一次，递增率为百分之六，租金按季度缴纳，被告应在每个季度最后一个月的前十个工作日内向原告缴纳下一季度租金，被告无正当理由逾期支付的，每逾期一天，被告应按照欠缴金额的千分之三的标准支付违约金。逾期15天未付的，原告有权解除合同并收取三个月的租金作为违约金，被告违约应当承担原告损失赔偿，包括但不限于租赁物空置期间租金、律师费、公证费、差旅费以及其他为保障原告权益所支出的合理费用。合同生效后，原告按照合同约定向被告交付租赁房屋并按约定给予免租期限，被告在租赁期限内常以各种理由拖欠原告的房屋租赁费用，被告2020年8月13日至2020年11月12日期间的租赁费用合计214154元，但是被告仅向原告支付了20000元，仍有194154元的租金未缴纳；被告按照租赁合同应当向原告预缴2020年11月13日至2021年2月12日铺面租金214154元，但是一直未缴纳。截止起诉之日，被告共欠缴应付租金合计408308元。因疫情，原告同意减免被告一个月租金101016元，该租金已抵免。双方签订的合同中明确约定被告逾期15天未支付租金的，原告有权解除本合同，并收取三个月的租金作为违约金，所以被告应当向原告支付违约金214154元，被告违约应当承担原告的损失赔偿，包括但不限于租赁物空置期间租金、律师费、公证费、差旅费以及其他为保障原告权益所支出的合理费用，原告为实现权益已经支付20000元律师费，该费用应当由被告承担。如被告未在2021年2月12日前未向原告腾空房屋并返还租赁房屋，应当按照75667.75元／月的标准向原告支付租赁房屋的占有使用费。原告已经按照双方签订的《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》履行完义务，被告欠付房屋租赁费用的行为已经侵害了原告的合法权益且严重违约，为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法裁判。被告龙升红辩称：一、原告违约在先，被告不同意解除合同。2017年2月12日，原告与被告订立《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》，合同约定被告租赁原告梅溪峰汇项目xx栋x楼xx号商铺，约定免租期6个月，从2017年2月13日至2017年8月12日，原告应于2017年2月13日前将合同第一条约定的全部租赁物交付被告，由被告进行施工。原告交付租赁物时应当向被告提供开业需要的房屋资料供被告办理开业相关手续，确保被告能够顺利装修施工，如逾期提供，租期、免租期顺延，合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了269376元，但是原告于2017年3月下旬才向被告交付租赁房屋钥匙，且租赁房屋未通过消防验收合格，被告无法进行室内装修报建，也无法办理营业执照、食品安全、健康卫生等开业需要的证照，直至2017年5月19日，涉案房屋才通过消防验收。被告未按照合同约定的时间和要求交付房屋，其行为已经构成违约，且严重影响被告的装修进程和开业时间。被告根据合同约定要求顺延免租期，即从2017年5月19日租赁房屋通过建设工程消防验收之日起计算免租期，原告对此不予正视，导致双方在后粗计算租期及交租时间上产生分歧。原告认为免租期应当从2017年2月13日计算至2017年8月12日止，被告交纳了2017年8月13日起至2020年8月12日共计36个月的租金（疫情期间减免1.5个月）。2020年11月2日，原告委托律师出具律师函，被告收到律师函后即刻要求与原告协商确认计租期，原告对此不予理睬，并于2020年11月13日强行切断房屋电源，导致被告自2020年11月3日起停业至今。由于原告违约在先，并强行切断房屋的电源，导致被告停业至今，给被告造成巨大的损失。被告不存在违约行为，且原告主张的违约金过高，被告不同意解除房屋租赁合同，请求法院予以支持。二、原告应当向被告赔偿在被告营业期间给被告造成的损失。2017年7月8日，被告经营的饭店正式营业。2017年10月，原告因使用房屋办理抵押贷款需要，将被告的饭店招牌拆除达20天。被告为恢复照片等设施花费近6000元。后又因原告将招牌路线强行错误接入导致设备损失，因修复费用过高，招牌至今未能修复。原告承诺给予被告7天免租期，因双方未能达成一致，原告至今未能给予被告任何补偿。被告要求原告给予被告1个月的免租期。因原告与被告就租金起算问题未达成一致，原告强行对被告房屋断水断电，导致被告近12天无法营业，对此，被告要求原告减免12天房租。2020年8月，原告未经小区业主讨论同意，私自设卡，关闭停车场20天，致使被告经营的饭店消费者锐减，被告要求原告对此给予合理补偿。三、被告经营的饭店属于餐饮行业，受新冠肺炎疫情的影响以及政府部门疫情管控措施的影响，被告经营的饭店在2020年1月至4月期间无法营业，造成经济困难，所以被告在2020年6月延迟支付了租金，但是现已全部支付到位。被告并未逃避支付租金，原告以被告拖欠租金为由要求解除合同没有事实依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年2月，原告惠和公司（甲方）与被告龙升红（乙方）就被告承租原告位于长沙市岳麓区枫林三路与东方××路××栋××楼××号商铺南部分的房屋达成一致并于2017年10月30日签订一份《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》。合同约定：一、租赁物租赁面积为1403平方米，租赁用途为商业，租期10年，自2017年2月13日至2027年2月12日。免租期为交房后的6个月，自2017年2月13日至2017年8月12日，免租期内不计算租金。甲方应当在2017年2月13日前将符合合同约定的全部租赁物交付给乙方，由乙方进行装修施工。甲方交付租赁物时，应当向乙方提供开业所需要的房屋资料供乙方办理开业相关手续，确保乙方能够顺利装修施工，如逾期提供，租期、免租期相应顺延。二、合同定金与押金本合同定金为269376元，由乙方在合同签订后三个工作日内支付给甲方，及时支付定金是合同生效要件之一。其中202032元在免租期结束后冲抵租金，另外67344元转为合同押金，不足部分乙方在免租期结束后3日内一次性支付。押金在合同到期后，甲方收房后三个工作日内如无扣除押金情形则无息退还给乙方。三、租金及递增双方约定按照面积计算租金，租赁房屋税金由乙方负责，如需开具税务发票，乙方向甲方补缴税金。2020年2月12日前，商铺月租金按48元／平方米计算，2020年2月13日开始，租金在上年度标准每年递增一次，递增率为百分之六。租金按季度缴纳，免租期及租金冲抵期满后，乙方于期满10日前向甲方缴纳一个季度租金。此后乙方在每个季度最后一个月的前十个工作日内向甲方缴纳下一季度租金。乙方无正当理由逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应当按照欠缴金额的千分之三的标准支付违约金。逾期15天未支付的，甲方有权解除合同并收取三个月租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应当据实赔偿。四、乙方权利义务乙方应当按时足额支付房屋租赁费用。五、违约责任从应缴下周期房屋租赁费用之日起，超过10日未缴纳的，甲方有权解除合同并追究违约责任。本合同及其附件中所指的乙方违约应承担的损失赔偿范围包括但不限于租赁物空置期间租金、律师费、公证费、差旅费以及其他为保障甲方权益所支出的合理费用。后被告按照合同约定向原告缴纳了269376元定金。被告接收涉案房屋后对房屋进行了装修，装修完成后用于经营名为“饭湘明厨”的餐馆，该餐馆于2017年7月8日开业。涉案租赁合同履行过程中，因被告欠付原告租金，经原告催讨后，被告于2020年6月1日向原告出具一份《承诺》：“本人承诺饭湘明厨店欠湖南惠和房地产公司租金，如2020年6月7日之前没有付清租金，本店自己关门，造成的一切损失同贵司无关，一切后果由饭湘明厨承担。”2020年6月30日，被告再次出具《承诺书》：“饭湘明厨因租金迟迟未支付到账，多次上门催要无果。如2020年6月30日欠惠和房地产有限公司壹拾陆万元整（160000）不能全部支付到账，贵司采取的停电、停水的措施影响到饭湘明厨的损失，由饭湘明厨自行承担，惠和房地产有限公司概不负责。”因被告未能依约按时足额支付房屋租金，原告委托律师于2020年11月2日向被告发出《律师函》，该份函件载明：“龙升红……就您欠付租金，向您致函如下：根据该委托人提供的证据及陈述，该委托人于2017年11月30日与您签订《惠和梅溪峰汇租赁合同书》，约定该委托人将位于长沙市岳麓区枫林三路与东方××路××栋××楼××号商铺南部分1403平方米租赁给您用于经营；2020年2月13日之前按48元／月计算租金，2020年2月13日开始，租金在上年度标准上每年递增一次，递增率为百分之六；租金按季度缴纳，您应在每个季度最后一个月的前十个工作日内向该委托人缴纳下一季度租金，如您无正当理由逾期支付的，每逾期一天，您应当按照欠缴金额的千分之三的标准支付违约金，逾期15天未支付的，该委托人有权解除本合同，并收取三个月的租金作为违约金。……您承租铺面的2020年8月13日至2020年11月12日共计194154元的租金未缴纳，拖欠时间达3个月以上，按约应当支付违约金且该委托人有权解除合同；同时根据双方租赁合同，您应向该委托人预缴纳2020年11月13日至2021年2月12日铺面租金214154元。截止本函发出之日，您共欠缴该委托人租金合计438308元。现本律师函告您，请您接获本函后5日内将欠缴408308元支付给该委托人，以避免该委托人向您主张违约金和解除合同。否则，本律师将代表委托人依法采取一切适当与必要之法律措施维护该委托人的权益，追究您之一切法律责任。”2020年11月13日，被告经营的饭店停止营业。因被告未按照原告要求支付租金，原告起诉至本院。另查明：1、2017年5月19日，长沙高新技术产业开发区公安消防大队对涉案房屋的消防工程进行验收后出具高公消验字[2017]第0013号《建设工程消防验收意见书》，意见如下：“一、综合评定该工程消防验收合格。二、投入使用后应落实各项消防安全措施及制度，对消防设施定期维修保养，确保完好有效。三、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法向我队申请建设工程消防设计审核或备案。四、内部设置的公众聚集场所投入使用、营业前应依法向我队申请消防安全检查。”2、被告经营期间，因被告拖欠租金经原告催讨后未果，原告对被告承租的商铺进行断电处理。3、原、被告双方一致确认被告已经向原告付清截至2020年8月12日的租金。被告尚有67344元押金在原告处。4、原告为本次诉讼委托律师支出律师费20000元。5、本院于2021年2月27日向被告送达了起诉状副本。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》、《承诺》、《承诺书》、《律师函》、《委托代理合同》及律师费发票，被告提交并经庭审质证的高公消验字[2017]第0013号《建设工程消防验收意见书》等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，合同双方应当严格依照合同约定履行各自的合同义务。对原告主张的各项诉讼请求，本院分析阐述如下：关于原告要求解除涉案《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》的诉请，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。被告作为涉案房屋的承租人，向原告支付房屋租金系其合同主要义务，本案中，被告未向原告支付2020年8月13日起的租金，且在原告于2020年11月2日向其发出催要租金的律师函后仍未向原告支付相应的租金，原告要求解除涉案《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》，合法有据。本院于2021年2月27日向被告送达了起诉状副本，被告于该日知晓原告要求解除租赁合同的诉讼请求，故《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》于2021年2月27日予以解除。合同解除之后，被告应当按照合同约定将涉案商铺腾空后返还给原告。关于原告要求被告支付租金的诉请，原告作为出租人已经将涉案房屋交付给被告使用，被告理应按照合同约定向原告履行租金支付义务。双方当事人已经一致确认被告已经向原告付清2020年8月12日止的租金，故被告应当向原告支付自2020年8月13日起至合同解除之日即2021年2月27日止的租金，按照合同约定的租金标准，被告需要向原告支付租金71384.64元/月×6个月+75667.72元/月÷28天×14天=466141.7元。被告龙升红向本院提出了如下抗辩意见：1、原告出租的房屋2017年5月19日通过消防验收，原告未按合同约定的时间和要求交付房屋，严重影响被告的装修进程和开业时间；2、在涉案租赁履行过程中，原告因被告拖欠房屋租金对被告采取了断水断电的行为，致使被告的经营受到影响，应减免断水断电期间的房租。对此，本院作出如下认定：1、租赁合同中明确约定原告应当在交付租赁物时就向被告提供上述房屋资料，虽涉案房屋的消防验收在2017年5月19日才通过，但被告未能举证证明消防验收对商铺开业存在影响，被告于庭审中自认涉案商铺于2017年4月1日开始装修，本院结合履约情况认定免租期应自2017年4月1日开始计算。故应在被告付租金中扣除1.5个月租金抵扣前期已付租金，即101016元（67344元/月×1.5月）。2、原告的断水断电行为直接导致被告商铺无法正常经营，给原告造成了营业损失。鉴于被告无相应证据证明断水断电的实际期限，原告断水断电也系因被告未交纳房租引起，本院酌定减免10天的房屋租金即71384.64元/30天×10天=23794.88元。综上，被告还需要向原告支付房屋租金466141.7元-23794.88元-101016元=341330.82元。另，被告应当自2021年2月28日起按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费至其将房屋实际返还给原告之日止。关于原告要求被告支付违约金的诉请，本案中，被告拖欠原告房屋租金且经原告多次催讨后未果，显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。虽然原、被告双方已经在合同中约定了违约金的计算标准为三个月的房屋租金，但是违约金的主要功能在于弥补守约方的损失并兼顾对违约方进行惩罚，弥补守约方的损失应当与客观损失相当，对违约方的惩罚应当适度。如果合同约定的违约金严重超出守约方实际损失，则应当予以调整。双方在合同中约定的违约金标准明显过高，故本院依法予以调整，酌定由被告一次性向原告支付违约金30000元。关于原告要求被告支付其为实现债权支出的律师费20000元的诉请。房屋租赁合同中第八条已经明确约定了违约应承担的损失赔偿范围包括但不限于租赁物空置期间租金、律师费、公证费、差旅费以及其他为保障甲方权益所支出的合理费用，被告应向原告支付律师费。因委托代理合同系由原告与第三方签订，律师费也系双方自由约定，本院对该项费用调整为15000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下：一、原告湖南惠和房地产开发有限公司与被告龙升红于2017年11月30日签订的《惠和·梅溪峰汇租赁合同书》于2021年2月27日解除。二、限被告龙升红于本判决生效之日起三十日内将涉案位于长沙市岳麓区枫林三路与东方××路××栋××楼××号商铺××部分腾空后返还给原告湖南惠和房地产开发有限公司。三、限被告龙升红于本判决生效之日起十日内向原告湖南惠和房地产开发有限公司支付租金341330.82元，并应自2021年2与28日起按照合同约定的租金标准向原告湖南惠和房地产开发有限公司支付房屋占有使用费至被告龙升红将涉案房屋实际返还给原告湖南惠和房地产开发有限公司之日止。四、限被告龙升红于本判决生效之日起十日内向原告湖南惠和房地产开发有限公司支付违约金30000元。五、限被告龙升红于本判决生效之日起十日内向原告湖南惠和房地产开发有限公司支付律师费15000元。六、驳回原告湖南惠和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行给付非金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（标准为100元／日）。本案受理费减半收取5112元，由原告湖南惠和房地产开发有限公司承担2045元，由被告龙升红承担3067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦海松二〇二一年六月二十九日法官助理龚雪娟书记员谭佳