山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终4003号上诉人（原审被告）：莱阳市馨诚置业有限公司，住所地莱阳市隆茂大厦B座三楼凤河西马山路北。法定代表人：许叶林，总经理。委托诉讼代理人：杨贞祥，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：郝腾骄，男，1988年5月21日出生，汉族，住莱阳市。委托诉讼代理人：徐涛，山东旌旗律师事务所律师。上诉人莱阳市馨诚置业有限公司因与被上诉人郝腾骄合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院(2020)鲁0682民初6876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人未就涉案房地产项目系一梯一户进行宣传，一梯一户亦非合同组成部分。涉案合同附件房屋平面图已就两梯两户设计作出明确约定，被上诉人亦签字按手印确认。而且本案被上诉人提交的证据并未形成完整的证据链条证明上诉人曾对一梯一户进行宣传，更为达到商品房买卖合同司法解释第三条规定的“具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”的条件。被上诉人提供的项目前期宣传彩页仅为微信朋友圈截图，发布人并非上诉人工作人员；微信聊天记录和现场谈话录音等所有涉及一梯一户设计的内容均系被上诉人及其利益相关业主自行口述，上诉人并未予以认可；双方签订的补充协议和承诺书中均明确约定了所交付商品房平面布局及交付标准以《商品房买卖合同》约定为准。二、一审法院适用法律错误。1、本案即使认定上诉人曾就一梯一户进行宣传，该事由亦不构成解除合同的理由。涉案商品房是否系一梯一户并不影响合同目的的实现，被上诉人无权要求解除合同。2、涉案商品房存在质量问题不属于合同目的无法实现，亦不构成合同解除事由。涉案商品房存在质量瑕疵上诉人将积极与被上诉人协商维修，但该质量瑕疵属于交付后的维修责任，被上诉人无权据此要求解除合同。3、《商品房买卖合同》附件四、《补充协议》第十四条之约定均非限制或免除上诉人责任的条款。上诉人与被上诉人就涉案房屋平面布局及交付标准等进行了多重约定，并单独签订承诺书进行明确提示，已经尽到了合理提示义务，被上诉人系在知情的前提下购买涉案房屋。4、商品房买卖系商品交易行为，其价格受诸多市场因素影响，一审法院认定“目前房价较高、购房者背负大量债务”并非合同解除之情形。本案在上诉人已经通过合同附件、网页等对涉案商品房进行明确输出的前提下，被上诉人应当注意到其所购商品房基本情况，不能以其自身过错为由解除合法有效的合同。被上诉人辩称，“一梯一户”的房屋户型系本案被上诉与上诉人人订立买卖合同的根本先决条件。上诉人的恶意欺诈行为严重影响了被上诉人合同目的的实现，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1.解除坐落于凤河路52号碧桂园莱阳买卖合同，返还已付公司房款首付372554元及截止到2020年10月30日支付的本金及利息160939.03元，合计533493.03元，并赔偿违约金及重新购房的差价损失，协助原告郝腾骄办理解除网签手续；2.诉讼费用由被告承担。案件处理过程中，原告自愿申请撤回关于赔偿违约金及重新购房的差价损失的诉讼请求。一审法院认定事实：2019年3月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为2018320087号，含附件及相关补充协议）一份，约定原告从被告处购买其开发的碧桂园莱阳首府第0012幢1单元12层1-1201号房屋，房屋总价款为872554元；被告应当在2020年8月20日前将经验收合格的房屋交付给原告使用，如遇不可抗力或发生非被告所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的，除双方协商同意解除后或变更合同外，被告可据实予以延期，但被告需在上述情形发生之日起30日内告知原告；被告如未按合同约定的时间交付房屋，逾期超过90日后，原告有权解除合同；等等。上述合同签订后，双方办理了房屋网签手续，原告于当日向被告支付案涉房屋购房首付款372554元，剩余购房款系原告从中国银行莱阳支行办理按揭贷款。至2020年10月31日，原告共向中国银行莱阳支行偿还贷款本金122103.51元、利息38835.52元，本息合计160939.03元。另查明，2020年1月我国发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情。2020年1月24日，山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年1月29日，山东省人力资源和社会保障厅发布《关于延迟省内企业复工的紧急通知》，规定省内各类企业不早于2月9日前复工。2020年3月上旬，被告通过邮寄特快专递方式向原告送达受疫情影响的告知函。2020年8月20日，被告作出《延期交楼通知函》，告知原告因受××××这一不可抗力事件影响，案涉商品房开发项目施工进度已无法按照原计划进行，原《商品房买卖合同》约定的交付日期需相应顺延。后被告于2020年10月19日向原告交付案涉房屋。再查明，原告亲属曾与被告处李姓销售工作人员通过微信进行联系，从聊天记录看，原告从被告处购买的应为一梯一户的房屋。庭审过程中，原告提交了案涉房地产项目的部分宣传彩页，从彩页载明的内容看，宣传的户型亦为一梯一户。另外，因被告向原告交付的案涉房屋并非一梯一户，交付期限超期且房屋存在电源插座漏水浸泡地板、窗框边缘不整齐等质量问题，原告、原告父亲及另外一名业主于2020年10月22日上午找到莱阳市建设部门王姓主任、被告处孔姓经理，共同沟通协商解决事宜。从各方现场谈话录音内容看，可确定如下事实：第一，被告认为延期交房系因新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响施工进度导致，属不可抗力；第二，被告处确实曾有李姓销售经理，关于一梯一户户型前期宣传确实与实际情况不符；第三，案涉房屋确实存在一些质量问题，但可以妥善解决，不属于主体结构等方面的质量问题。一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护，具体到本案中，从原、被告双方的具体诉辩意见看，双方争议的焦点问题主要在于原告是否有权要求解除与被告签订的案涉《商品房买卖合同》，被告应否向原告返还已付购房款并支付按揭贷款产生的相应利息。对上述争议焦点，一审法院认为，第一，原告提交的案涉房地产项目前期宣传彩页、原告亲属与被告处李姓销售经理的微信聊天记录、原告等人与被告处孔姓经理及莱阳市建设部门王姓主任的现场谈话录音、房屋存在质量问题的视频光盘及照片打印件等证据，可以相互佐证，能够形成一个较为完整的证据链条，足以证实被告在前期宣传过程中，确曾将相关户型宣传为一梯一户，样板间亦按照一梯一户设计，原告本意也是购买一梯一户户型房屋，然被告实际向原告交付的房屋并非一梯一户，且存在电源插座漏水浸泡地板、窗框边缘不整齐等质量问题的事实。第二，虽然原告在案涉《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》中签名捺印，但该附件中并未对房屋户型等信息作出文字性的具体说明，结合实践中《商品房买卖合同》大多为制式合同，购房人一般缺乏房地产方面的专业性知识，难以通过《房屋平面图》直接看懂房屋的具体状况，普遍按照出售方的要求签名捺印等客观事实，应认为仅凭原告在该《房屋平面图》上的签名捺印，不足以证实原告在签订合同时已明知自己购买的并非一梯一户房屋，亦不足以证实原告变更了自身的意思表示，同意购买非一梯一户房屋。第三，案涉《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十四条“宣传资料/公示文件/样板区”第1款中约定，被告以口头、宣传单张等形式表达和提供的信息，仅供原告参考，均不构成要约，如后期发生变化，不再另行通知。虽然原告在该协议落款处签字捺印予以确认，但该条款从性质上看属限制或免除被告责任且与原告有重大利害关系的条款，订立合同时被告应根据公平及诚实信用原则，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条之规定，尽到合理提示及说明义务，但被告未履行上述义务，应认为该条款对原告不发生法律效力。综上，因被告向原告交付的案涉房屋不符合原告购买一梯一户户型的真实意愿，违反了双方的事先约定，且交付的房屋客观上存在一些质量问题，应认为被告构成违约，且因被告的违约行为导致原告合同目的无法实现，考虑到目前房价较高、普通购房者往往为购买房屋背负大量债务等客观实际，现原告要求与被告解除案涉《商品房买卖合同》，被告协助原告办理解除网签手续，被告返还已付购房首付款372554元、至2020年10月31日已偿还的按揭贷款本金122103.51元并赔偿按揭贷款利息38835.52元，事实清楚、于法有据，一审法院依法予以支持。至于原告主张的被告延期交房的问题，经查，延期交房确因突发新型冠状病毒感染的肺炎疫情，影响案涉房地产项目施工进度所导致，在被告已向原告履行告知义务，扣除顺延期间后最终交房时间（2020年10月19日）并未违反双方约定的情况下，应认为原告该项主张不构成解除合同的法定事由。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第九十四条、第一百零七条及其他相关民事法律法规规定判决：一、解除原告郝腾骄与被告莱阳市馨诚置业有限公司于2019年3月27日签订的案涉《商品房买卖合同》。二、被告莱阳市馨诚置业有限公司于判决生效后十日内协助原告郝腾骄办理案涉房屋的解除网签手续。三、被告莱阳市馨诚置业有限公司于判决生效后十日内返还原告郝腾骄已付案涉房屋购房首付款372554元、至2020年10月31日已偿还的按揭贷款本金122103.51元，共计494657.51元。四、被告莱阳市馨诚置业有限公司于判决生效后十日内赔偿原告郝腾骄至2020年10月31日案涉房屋按揭贷款产生的利息38835.52元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9134元，减半收取计4567元，由被告莱阳市馨诚置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被上诉人依约履行了支付购房款的义务，上诉人亦应向被上诉人交付符合双方约定交付条件的房屋。现被上诉人提交的涉案房地产项目前期宣传彩页、被上诉人亲属与上诉人工作人员微信聊天记录、被上诉人等与上诉人工作人员及莱阳市建设部门工作人员谈话录音等证据，能够证明上诉人曾在前期宣传中宣传相关户型为一梯一户，样板间亦按照一梯一户设计，被上诉人本意也是购买一梯一户户型房屋等事实。根据《最高人民法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定，涉案商品房户型一梯一户应视为双方商品房买卖合同内容。现上诉人交付的涉案房屋并非被上诉人购房时所期望的一梯一户户型，上诉人的行为违反了双方合同约定，致使被上诉人合同目的无法实现，一审法院判令解除涉案《商品房买卖合同》并无不当，本院予以支持。关于上诉人主张的格式条款等问题，一审法院论述充分，本院不再赘述。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9135元，由莱阳市馨诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年六月一日书记员 刘晓敏