四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初4579号 原告：周源，女，2000年8月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：赵芙蓉，女，汉族，住四川省成都市锦江区，系周源母亲。 委托诉讼代理人：杨雪峰，四川泰仁律师事务所律师。 被告：四川星河实业有限公司，住所地：四川省巴中市江北新区江北大街288号。 法定代表人：姜非，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：何**，男，住四川省巴中市巴州区，系公司员工。 委托诉讼代理人：马军臣，四川宏坤律师事务所律师。 原告周源与被告四川星河实业有限公司（以下简称星河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周源的委托诉讼代理人赵芙蓉、杨雪峰，被告星河公司的法定代表人姜非及委托诉讼代理人何**、马军臣到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 周源向本院提出诉讼请求：1．解除周源与星河公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议；2．星河公司向周源退还定金50000元；3．判令星河公司向周源支付合同违约金160000元；4．本案的诉讼费、保全费由星河公司承担。事实和理由：周源通过居间方四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）于2019年7月13日与星河公司签订房产买卖合同（合同编号：ＭＭ100003928044），向星河公司购买位于成都市锦江区××街××号××幢××单元××楼××号的房屋（房屋所有权证号为：××，监证号：川（2018）成都市不动产权第0222199号）（以下简称案涉房屋），并按合同约定于2019年6月23日支付星河公司购房定金50000元，后链家公司及周源按合同约定多次通知并要求星河公司配合办理过户交易，但星河公司因自身房屋产权纠纷迟迟拖延办理过户手续，经周源多次催告后仍未履行合同项下义务。星河公司不按合同约定拖延办理过户的行为已构成根本违约，且合同于2019年7月签订，至今已有近两年时间，成都市区域房屋的价格也增加不少，因星河公司无法按合同约定时间过户对周源造成了很多的机会损失，且长期占用定金，又无法另行购买其它房屋，在近两年的时间内因无法顺利过户并交付房屋，周源也产生了更多的租金损失。星河公司不按合同约定办理案涉房屋过户手续的行为已经严重违反合同约定，房屋过户义务作为房屋买卖合同的主履行义务，星河公司的行为已构成根本违约。根据合同约定，周源有权要求解除合同，并要求星河公司赔偿相关损失。周源为维护其合法权益，特诉至法院。 星河公司辩称：周源诉请解除合同缺乏事实和法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。1、星河公司系案涉房屋的所有权人，依法享有出卖等处分权利，周源也具有购房资格，双方于2019年7月13日签署的《成都市存量房屋买卖合同》等系列合同依法成立，合法有效，应受法律保护，不得擅自解除。2、合同签订后，星河公司自愿将房屋的不动产权证书原件留存于居间方，以及在居间方留存5000元作为案涉房屋的物业交割费用，并向税务机关交纳了房屋转移的税费。星河公司在发现案涉房屋被巴中市巴州区人民法院查封后，积极想办法解除查封，且在2020年12月29日案涉房屋即将解除查封时，向周源的母亲转款500元用于其办理案涉房屋过户的委托公证费用。综上，星河公司具有出卖案涉房屋的善意，且为积极履行合同义务创造有利条件并着手实施。3、星河公司不存在违约情形，不应当解除双方签署的《成都市存量房屋买卖合同》等系列合同、协议内容。虽然在合同履行中，因星河公司与他人的经济纠纷查封了案涉房屋致不能及时完成过户，但确系星河公司意志以外的原因造成，且案涉合同没有约定权属转移登记和交付案涉房屋的具体时间，何来星河公司违约之说。案涉房屋被解封后，星河公司随即告知周源及经纪方，要求为过户做准备，周源同意办理过户并已办理委托公证等手续。但周源以星河公司需支付违约金后才办理过户，其行为存在恶意。星河公司在收到周源发出的具有解除合同的律师函后及时回复，要求继续履行案涉合同。周源代他人签署、购买案涉房屋有违诚实信用原则，且在他人已购买其他房屋后，以追究违约责任为由而解除合同违反诚实信用原则。周源诉请的退还定金、承担违约金无事实和法律依据。案涉合同未明确约定过户、交房期限，案涉房屋被查封期间，双方仍在为交房、过户作准备，而周源在案涉房屋被解除查封、星河公司的违约情形消除后主张解除合同，无法律依据。综上，星河公司不存在任何违约情形，更不具有根本性违约行为，即使导致案涉房屋过户时间较长，确因星河公司意志以外的原因。请求驳回周源的全部诉讼请求。 本院经审理认定如下事实：2019年7月13日，星河公司与周源通过居间方链家公司签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定：星河公司将其所有的案涉房屋以800000元的价格转让给周源；周源应支付星河公司定金50000元，待双方完成权属转移登记后自动转为购房款；周源在过户取件完成后当日内将全部或部分款项750000元直接支付给星河公司；星河公司承诺该房屋无产权纠纷，未被限制转让，因星河公司原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由星河公司承担违约责任；周源、星河公司同意，在符合过户条件后，双方需在收到链家公司通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地方房管局办理过户取件手续；在收齐本合同成交价款3日内，星河公司将该房屋交付给周源；星河公司未按照约定条件将该房屋支付给周源的，按逾期时间处理……（2）逾期超过15日的，周源有权单方书面解除合同。合同被解除的，星河公司应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的20%向周源支付违约金，并由星河公司退还周源全部已付款；任何一方逾期办理房屋交易的其他事宜的，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由星河公司退还周源全部已付款；星河公司出现房屋被查封或限制转让等情形的，则构成根本违约，周源有权单方书面解除合同，本合同被解除的，星河公司需向周源支付该房屋本合同成交价20%的违约金，并由星河公司退还周源全部已付款。 2019年6月23日，周源的母亲赵芙蓉代其向星河公司转款50000元。星河公司出具的收据载明：收到案涉房屋定金50000元。合同签订后，星河公司将案涉房屋的不动产权证书留存于链家公司。 2019年8月15日，周源向其母亲赵芙蓉出具《委托书》，周源委托赵芙蓉代为办理案涉房屋购买、签订买卖合同、不动产交易过户、领取不动产权证书、代付购房款等事宜。该《委托书》经成都市蜀都公证处公证。 2019年10月7日，链家公司通知双方于10月9日到税务机关办理交税事宜。2019年10月9日，周源向税务机关缴纳了案涉房屋的契税、印花税共计7621.54元，星河公司向税务机关缴纳了案涉房屋的印花税、土地增值税、教育费附加税等税费共计81161.91元。双方随即去成都市房地产交易中心办理房屋过户递件手续，经查询案涉房屋已于2019年9月18日被巴中市巴州区人民法院查封，查封期限三年。 此后，赵芙蓉多次通过微信群与链家公司的工作人员、星河公司的法定代表人和工作人员沟通案涉房屋解除查封、办理过户手续、赔偿违约金等事宜，链家公司的工作人员、星河公司的工作人员多次表示星河公司正在积极想办法解除查封。2020年4月25日，赵芙蓉代周源向星河公司发出《催告函》，要求星河公司于2020年5月8日前前往房管局办理过户手续。星河公司于2020年4月27日收到该函。 2020年12月29日至2021年1月6日期间，星河公司的法定代表人姜非向赵芙蓉转账500元用于周源办理公证的费用，并向其微信发送了办理过户的相关资料，双方多次沟通周源办理公证事宜。2021年1月8日至1月12日期间，赵芙蓉询问姜非“公证办好了，好久过户呢”，姜非称巴中执行局已发委托解封。 2021年1月8日，巴中市巴州区人民法院作出的执行裁定书和协助执行通知书载明：执行中，星河公司与申请执行人达成和解协议，解除对星河公司所有的包括案涉房屋在内的两套房屋的查封。根据成都市不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋于2021年1月19日注销查封登记。 2021年1月21日，姜非向赵芙蓉告知“房子已解封了，可以办理过户手续了”，赵芙蓉回复“链家公司给你说了按合同先把违约金算下”。2021年1月22日，赵芙蓉向姜非发送微信，主要内容为：其已等了一年半多的时间，存在相应损失，违约是原则性问题，双方都应拿出诚意，星河公司没谈过违约之事，如果想不了了之，合同岂不是一纸空文。此后双方未能达成一致，赵芙蓉于2021年3月2日回复“其哥嫂称房屋时间拖得太久了，感觉无望早在10月就买了房屋，这套房屋就放弃了，现房屋由其帮女儿代办”。 2021年3月31日，星河公司向赵芙蓉寄送一份《催告函》，内容为：因星河公司主要原因致使你延迟办理过户手续，但2021年1月21日以来星河公司多次通知你前来办理过户手续，你多次变换过户条件，提出无理要求，近段时间电话不接、信息不回，你方的行为已构成违约，现要求你于2021年4月10日前与星河公司工作人员联系办理房屋过户手续，并支付房屋余款。赵芙蓉于2021年4月1日收到该函。2021年4月2日，四川泰仁律师事务所律师受周源的委托向星河公司寄送了一份《律师函》，内容为：周源按合同约定支付了定金，星河公司却未按约履行房屋过户义务，且星河公司因自身原因造成房屋在近两年的时间内无法办理过户登记手续，已构成根本违约，现函告解除周源与星河公司的合同关系，并于2021年4月20日前返还周源定金50000元及赔偿合同违约金160000元。2021年4月12日，星河公司向四川泰仁律师事务所回函，主要内容为：星河公司于2021年4月6日收到该律师函，但认为星河公司违约情形已消除，房屋具备过户条件，双方应当继续履行合同，不具有解除合同情形。 链家公司工作人员石伟出具的《证明》载明：周源与星河公司签订合同后，星河公司房屋因查封原因导致一直无法过户，后一直在协商，2021年1月21日经查询了解到房屋已解除查封，通知了赵芙蓉房子已经解除查封，可以办理过户，赵芙蓉告知需要和星河公司协商其违约责任，才愿意过户，由双方自己在协商。 后周源起诉至本院，2021年3月26日，本院根据周源的申请，对案涉房屋采取了查封保全措施。本院于2021年4月26日向星河公司送达起诉状副本等法律文书。 庭审中，周源与星河公司陈述案涉房屋尚未交付周源。周源明确表示不愿再继续履行合同。 以上事实，有周源提交的当事人身份信息、工商信息、《成都市存量房屋买卖合同》等系列文件、收款收据、银行交易流水、微信账户信息、微信聊天记录、房屋查询信息、公证委托书、增值税发票、税收完税证明、催告函及回复、律师函、律师函送达证明，星河公司提供的房屋交易文件、不动产权证书、收件凭证、税收完税证明、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书、成都市不动产登记查询结果、石伟出具的证明、催告函及邮寄单、回复函及邮寄单、微信聊天记录，以及当事人陈述一致的事实在案为证。周源提交的民事判决书，与本案无关，不作为本案证据使用。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案的法律事实发生于民法典施行前，但持续至民法典施行后，故适用民法典的规定。 周源与星河公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行其义务。本案中，周源按约支付了购房定金，双方于2019年10月9日根据链家公司的通知向相关部门缴纳了房屋过户的相关税费，并办理过户递件手续，但因案涉房屋已被其他法院查封，导致无法继续办理房屋过户手续。根据合同约定，“双方需在收到链家公司通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续；逾期办理房屋交易的其他事宜的，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同；星河公司出现房屋被查封或限制转让等情形的，则构成根本违约，周源有权单方书面解除合同”。虽然案涉房屋的查封登记已于2021年1月19日被解除，具备办理过户的条件，但距合同约定的办理过户时间（即2019年10月9日双方缴纳税费、办理过户递件时）已逾期一年多，期间周源多次催告星河公司，星河公司也未能在催告期限内办理房屋过户手续，双方约定的解除合同事由已发生，周源作为守约方，有权选择单方解除合同。星河公司辩称案涉房屋被查封期间，双方仍在为交房、过户作准备，而周源在案涉房屋被解除查封、星河公司的违约情形消除后主张解除合同，无法律依据。对此，本院认为，根据双方提交的微信聊天记录、链家公司工作人员出具的证明以及周源发送的《催告函》，周源多次与星河公司协商解除房屋查封、办理过户、违约赔偿等事宜，其在案涉房屋查封被解除后，仍表示要求星河公司先赔偿违约金后再进行协商。无论周源是否代他人购买案涉房屋，其作为合同签订的相对方，在双方未能对继续履行及赔偿相应违约损失达成一致的情况下，其作为守约方，有权依据合同约定选择继续履行合同或解除合同。且案涉房屋因星河公司与案外人的其他债务纠纷被法院查封，星河公司作为债务人，其清偿债务及解除房屋查封系其应履行的义务，其未按案涉合同的约定及时解除案涉房屋的查封，导致周源一直未能取得房屋所有权，星河公司在合同履行中存在违约行为。故对星河公司的该答辩意见，本院不予采纳。本案中，周源于2021年4月2日向星河公司发出《律师函》，告知解除双方签订的案涉合同，其在法律规定的期限内依法行使合同解除权。星河公司于2021年4月6日收到该律师函，本院确认双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议于解除通知送达星河公司之日即2021年4月6日解除。 合同解除之后，星河公司应向周源退还收取的购房定金50000元。周源仅要求星河公司退还定金，并未按法律规定要求星河公司双倍返还定金，此处的定金不具有担保的性质，属于购房款的一部分，故周源还有权要求星河公司支付违约金。我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。周源未举证证明其未能成功购买房屋所造成的实际损失，但星河公司的违约行为对其购房预期产生一定影响，除受房价上涨因素影响，还受税收政策调整的影响，故根据双方履约的实际情况、星河公司的违约程度兼顾公平原则等因素，本院酌情确定星河公司应向周源支付违约金100000元。 综上所述，周源的诉讼请求，本院部分予以支持。依照依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十四条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款和第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十五条之规定，判决如下： 一、确认原告周源与被告四川星河实业有限公司于2019年7月13日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及补充协议已解除； 二、被告四川星河实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周源退还定金50000元； 三、被告四川星河实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周源支付违约金100000元； 四、驳回原告周源的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取5900元，保全费1570元，由被告四川星河实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二一年六月二十四日 书记员  刘茜