江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1324民初861号原告：泗洪县青阳街道城中社区居民委员会，统一社会信用代码：55321324MEA508321J，住所地：泗洪县青阳街道城中居。法定代表人：陈喆,系居委会主任。委托诉讼代理人：张贤祥，江苏立贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莲子，江苏立贤律师事务所律师。被告：朱**春，男，1964年1月10日出生，务工，住泗洪县。委托诉讼代理人：朱**生，泗洪县天岗湖法律服务所法律工作者。原告泗洪县青阳街道城中社区居民委员会（以下简称城中居委会）诉被告朱**春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月18日、4月1日两次公开开庭进行审理。后因双方争议较大，本案转为普通程序，并于6月7日再次公开开庭进行审理。第一次、第三次庭审，原告城中居委会主任陈喆及其委托诉讼代理人张贤祥到庭，第二次庭审原告城中居委会主任陈喆到庭，被告朱**春委托诉讼代理人朱**生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城中居委会向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告给付房屋租金60000元及逾期付款损失（按年息6%计息，从2014年6月1日起至实际履行完毕之日止）；事实和理由：原被告经过协商于2011年5月28日签订房屋租赁合同，租赁期限为5年，自2011年6月1日起至2016年5月31日止，房屋租金每年3万元，被告必须于每年6月1日前缴清当年房屋租金，原告按合同约定履行自己的义务，但被告并未按合同约定给付租金，尚有6万元租金未支付，原告数次索要未果，为维护原告合法权益不受侵犯，特诉至法院，判如所请。被告朱**春辩称：1.2011年5月28日，泗洪县美迪宾馆委托被告代其与原告签订房屋租赁合同，后被告代签行为得到泗洪县美迪宾馆经营人许某的确认，原告亦收取美迪宾馆的租金，应认定原告对此也予以确认，后泗洪县美迪宾馆将案涉房屋转租给周某，原告主张的房租应由周某实际承担；2.原告的主张已超过诉讼时效；3.被告与他人合伙承包美迪宾馆，美迪宾馆登记为个体工商户，现原告以被告为主体诉讼，主体不适格。综上，请求驳回对被告朱**春的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对于有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的房屋租赁合同1份，欲证明双方之间的租赁合同合法有效。被告对其真实性无异议，但表示因系复印件，需要核对原件，且该租赁合同系被告代美迪宾馆签订，城中居委会对此明知。本院认为，双方对其真实性无异议，本院予以确认，该合同能够证明原、被告就案涉房屋签订租赁合同，无法显示租赁主体为泗洪县美迪宾馆；2.原告提供的短信记录截图打印件1份，欲证明原告于2019年10月29日向被告发送短信，要求被告于2019年11月16日前交清租金30000元。被告对其真实性无异议，但抗辩已超过诉讼时效。本院认为，双方对其真实性无异议，本院予以确认。能够证明原告于2019年10月29日向被告催要租金，金额为30000元；3.原告提供的江苏省农村合作经济组织内部结算凭证3份，欲证明被告交纳租金的情况。被告对其真实性不持异议，但抗辩结算凭证载明的均为一事一议，且收款单位为青阳镇农经服务中心，其中2016年手写内容无法看清。本院认为，双方对其真实性无异议，本院予以确认，因该组证据均无朱**春签字，且根据证人徐某2陈述为了保证合同的统一性，开具的收据均为朱**春名字，故无法认定该组证据所载明的款项均为朱**春交纳；4.证人徐某3证言，欲证明朱**春、周某与许某系美迪宾馆的股东，登记信息为许某的妹妹许某2，被告朱**春代美迪宾馆签订房屋租赁合同，并由美迪宾馆支付租金30000元，后许某将案涉房屋转租给周某，对于转租行为城中居委会认可。庭审中，证人陈述其系租赁期间的城中居委会主任，且系被告朱**春的姐夫，朱**春在签订合同后又将该房屋转租，城中居委会是在朱**春转租后才知晓的，因居委会未解除与朱**春的房屋租赁合同，故并未反对朱**春的转租行为，且居委会有专门的催收人员，每年都催收相应的租金。原告对证人证言无异议，但抗辩证人证言无法达到被告的证明目的。本院认为，证人徐某3虽与被告有利害关系，但其陈述并未偏向被告朱**春，原告亦认可其陈述，故对证人证言本院予以采信，但其陈述与被告证明目的并不一致，对被告的证明目的，本院不予采信；5.被告提供的工商登记信息1份，欲证明泗洪县美迪宾馆的经营人为许某，租赁的房屋为案涉房屋。原告对其真实性无异议，但抗辩该工商登记信息载明的经营者为许某2，无法证明许某2向许某转包的事实。本院认为，双方对其真实性无异议，本院予以确认，但因许某2未到庭，本院无法核实具体情况，故对该证据的证明目的，本院不予确认；6.被告提供的庭审笔录扫描打印件1份，欲证明朱**春是美迪宾馆的搓背工、雇佣工。原告对其真实性无异议，但不认可其证明目的。本院认为，双方对笔录的真实性无异议，本院予以确认，但因被告庭审中认可其为美迪宾馆的股东，故对该证明目的，本院不予采信；7.被告提供的美迪宾馆转让合同1份，欲证明美迪宾馆将案涉房屋转让给周某，双方约定租赁期限及转让金，且约定周某经营期间产生的债权债务由周某承担，同时该证据能够证明美迪宾馆对被告朱**春签订的房屋租赁合同予以追认，城中居委会对上述内容系明知的。原告对其真实性不持异议，但抗辩该组证据无法证明被告主张，根据徐某3陈述是事后知晓转让事实，但因与朱**春并未解除合同，本院认为，双方对其真实性无异议，但因转让合同涉及案外人利益，故本案不予确认，即使存在转让事实，根据证人徐某3陈述城中居委会为事后知晓转让，但并未解除与朱**春的合同，所以对于转让并未加以反对，据此能够认定，城中居委会仅是认可朱**春转租的事实，并未放弃向朱**春主张权利，故被告的证据目的，本院不予采信；8.证人许某证言，欲证明朱**春系美迪宾馆股东，受美迪宾馆委托签订房屋租赁合同，并由美迪宾馆支付30000元租金，后案涉房屋转租给周某。原告对证人证言不予认可，本院认为，庭审中，许某陈述朱**春系代王忠诚代持股份，与被告证明目的不一致，对于房屋转租的事实，证人陈述转让前已告知城中居委会，但徐某3不予认可，故对证人证言，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月28日，城中居委会（甲方）与朱**春（乙方）签订房屋租赁合同，将位于洪盛商城对面，薛金柱私房北侧坐南向北综合楼的二至五层出租给乙方，租赁期限为五年，从2011年6月1日至2016年5月31日，房屋租金为30000元整，于每年六月一日前缴清当年房屋租金。后原告城中居委会将案涉房屋交付朱**春使用，朱**春于2011年7月12日交纳第一年度租金30000元。2019年10月29日，原告向被告发送短信，要求被告于2019年11月16日前交清合同内租房欠款30000元。本院认为：本案中，原告城中居委会与被告朱**春签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示,合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告基于与被告朱**春签订的合同要求被告支付租金，被告抗辩其系合伙股东，签字是代合伙体泗洪县美迪宾馆签订的，后案涉房屋又转让给案外人周某，原告对此明知，故被告不应该承担给付租金的责任，但原告对此不予认可，且根据被告提供的证人徐某3陈述城中居委会是在朱**春转让案涉房屋后才知晓转让的情况，因为居委会与朱**春并未解除合同，所以居委会对朱**春的转让行为行为提出异议，综上，能够看出城中居委会仅是认可朱**春的转租行为，但并未免除朱**春交纳租金的义务，被告抗辩租金应由周某交纳，无事实和法律依据，被告朱**春应按照合同约定交纳租金。庭审中，被告披露案涉房屋系合伙承租，但原告并未向其他合伙人主张，如被告与其他合伙人就案涉租金承担存在争议，可另案解决，亦可根据其陈述的转租进行主张。对于租金数额，根据原告提供的短信截屏打印件能够证明被告欠付的数额为30000元，该自认对被告有利，本院予以采信。诉讼中，原告主张又变更为60000元，与短信内容相互矛盾，原告虽提供了交款凭证，但均系原告单方制作，且不能保证完整性，故应以短信欠付的数额为准。同时因记账明细未显示具体的交纳时间，故应认定已付款优先偿还之前的租金，被告欠付的应为最后一年的租金，因被告逾期未支付，应自2015年6月1日起支付原告资金占用期间利息。对于诉讼时效，根据证人徐某3陈述居委会有专门人员负责每年催收，在其2016年离职后仍有人进行催收，本案合同租期至2016年5月31日，被告亦认可原告通过电话、短信进行催收，上述内容相互印证，能够证明原告一直在积极地主张自己的权利，故被告抗辩超过诉讼时效不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告朱**春于判决生效之日起十日内支付原告泗洪县青阳街道城中社区居民委员会租金30000元及资金占用期间利息（自2015年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1376元，由原告泗洪县青阳街道城中居委会负担752元，被告朱**春负担624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长 朱 欢人民陪审员 杨 颇人民陪审员 张 磊二〇二一年六月二十九日书 记 员 刘婷婷附录一：本案证据目录原告城中居委会提交的证据和证明目的的如下：1.房屋租赁合同1份，系复印件，证明双方之间的租赁合同合法有效；2.短信记录截屏打印件1份，证明原告于2019年10月29日向被告发送短信，要求被告于2019年11月16日前交清租金30000元；3.江苏省农村合作经济组织内部结算凭证3份、存根收据1份，均系复印件加盖泗洪县青阳街道农业经济技术服务中心印章，证明被告支付租金的情况。被告朱**春提交的证据和证明目的的如下：工商登记信息1份，证明泗洪县美迪宾馆经营人为许某，租赁的房屋为案涉房屋；庭审笔录扫描打印件1份，系复印件加盖泗洪县人民法院档案印章，证明朱**春是美迪宾馆的搓背工、雇佣工；美迪宾馆转让合同1份，系复印件加盖泗洪县人民法院档案印章，证明美迪宾馆将案涉房屋转让给周某，双方约定租赁期限及转让金，且约定周某经营期间产生的债权债务由周某承担，同时该证据能够证明美迪宾馆对被告朱**春签订的房屋租赁合同予以追认；证人许某证言，证明朱**春系美迪宾馆股东，受美迪宾馆委托签订房屋租赁合同，并由美迪宾馆支付30000元租金，后案涉房屋转租给周某；证人徐连社证言，证明朱**春、周玉兰与许某系美的宾馆的股东，登记信息为许某妹妹许美荣，被告朱**春其代美迪宾馆签订房屋租赁合同，并由美迪宾馆支付租金30000元，后许某将案涉房屋转租给周某，对于转租行为城中居委会认可。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。