山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3421号上诉人（原审被告）：王允兰，女，1969年7月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：宋广吉，山东明湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京祥和物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。主要负责人：黎霞，总经理。委托诉讼代理人：毛建，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：武玉利，山东国孚律师事务所律师。上诉人王允兰因与被上诉人北京祥和物业管理有限公司济南分公司(以下简称祥和物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2020）鲁0104民初3927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人王允兰的委托诉讼代理人宋广吉，被上诉人祥和物业公司的委托诉讼代理人毛建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王允兰上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审；2.本案的诉讼费用由祥和物业公司承担。事实和理由：一、一审法院判决依据事实不清。1.因房屋交付时存在质量问题且至今未修复解决，依据2010年4月27日某某花园西区XX-X-XXXX房屋维修协调会纪要第7条约定，王允兰不应该缴纳物业费。（1）祥和物业公司与济南某某发展有限公司（以下简称某某公司）系关联公司，为同一实际控制人，某某公司开发的房产交付时，由祥和物业公司与某某公司的下属物业工程部于2010年4月27日签订关于验房发现问题以及解决方案的协议，其中第7条明确约定：“因维修问题时间太久，业主要求维修完毕前的物业费由开发商或相关责任单位承担。”质言之，自2010年4月至一审起诉前，祥和物业公司未收取物业费的本质原因在于验房问题迟迟未予以解决，即业主不是缴纳物业费的义务主体，而是开发商某某公司即祥和物业公司的关联企业。（2）退一步而言，一审判决明显事实错误在于至少在2010年4月27日签署上述协议前，上述质量问题有待解决，而根据祥和物业公司签署认可的该协议第7条，自交房至2010年4月27日期间的物业费应由某某公司或其它相关单位承担。换言之，业主已交纳一年的物业费即至2011年3月，相应应豁免房租至少至4月27日，物业费收取时间起点最早应是2011年4月28日。此外，2010年5月18日王允兰因质量问题仍未解决，专门通知上述问题。（3）进一步而言，截止上诉日至，2010年验房时的第1与2条涉及的质量问题仍然持续存在，业主房产位于顶层，裂缝因墙体结构问题难以通过粉刷而彻底消除；渗水漏水现象严重，尤其雨季尤为明显，阳台内部甚至出现“水帘”。且2010年验房至今，涉及的房屋质量问题的维修从未得到业主认可，质量问题一直未得到有效解决。2.祥和物业公司存在违反物业服务合同约定及法律规定，违规收费扣留情形。2010年5月9日，王允兰因装修向祥和物业公司缴纳装修押金3000元，费用周期为2010年5月1日至2010年5月31日，祥和物业出具编号为2000000000009527收费专用收据，但至今未退还上述费用，存在严重侵害业主利益情形。3.祥和物业公司提供物业服务过程中，损害了王允兰的权益，造成财产损失。（1）王允兰将抵押车辆停放于小区内，但因祥和物业公司管理不善，造成抵押车辆被小区外人员擅自开走，因而造成担保财产损失。（2）王允兰私家车在停放时，因购买车位上方有井盖，祥和物业公司在维修检查地下管道时，未合盖好井盖且未提示，造成王允兰车辆凹陷进去而致底盘发动机等损坏。（3）小区内普遍存在公共设施损坏而不维修，包括但不限于消防设施/照明设施/景观带，环境卫生状况差等现象。（4）小区内的公共绿化随便被人侵占，因为祥和物业公司的不作为损害我们业主的权益。二、祥和物业公司追要的物业费等费用大部分已超过诉讼时效。一方面：王允兰与祥和物业公司因签署质量问题相关协议，质量问题持续存在，祥和物业公司并未提供证据修复完成，根据协议王允兰不是物业等费用的缴纳主体。另一方面：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或在催告合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，业主不仅依据协议有正当理由不交纳，祥和物业公司之前也因业主的该正当理由未催收，且2017年前的物业费已超过诉讼时效。三、祥和物业公司与某某公司为关联公司，前物业合同格式文本正本在交房时并未提供给业主一份，造成大部分业主并不知悉前物业合同内容。至今已交房近10年，更不知晓前物业合同约定的到期终止的情形，一审时业主才从法院得知由物业公司提供的前物业协议内容，进而知晓业主与将来业主委员会筹备解约终止等权利，上述刻意隐瞒行为损害了业主的知情权，造成业主以及业委会权利未尽早实现，其物业服务存在欺诈，物业服务协议应予以撤销。综上所述，祥和物业公司存在明显违约行为，极大地损害了王允兰的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决祥和物业公司不承担任何责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护王允兰的合法权益，请二审法院对本案发回重审。祥和物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回王允兰的上诉请求，维持原判。具体理由同一审的主张。祥和物业公司向一审法院起诉请求：判令王允兰支付公摊电费2533.68元、车辆看管费100元、停车服务费462元、供暖报停费84.1元、冷水费94.4元、物业服务费35781.57元及滞纳金167300.86元，并承担诉讼费。一审法院认定事实：王允兰系某某花园小区（西区）业主，祥和物业公司为其提供物业服务。王允兰欠付祥和物业公司2010年3月1日至2019年12月31日期间的公摊电费2533.68元、2010年3月1日至15日期间的供暖报停费84.1元、2010年3月1日至12月31日的冷水费94.4元、2011年4月1日至2020年12月31日期间的物业费35781.53元。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决:一、王允兰于本判决生效之日起10日内支付祥和物业公司公摊电费2533.68元；二、王允兰于本判决生效之日起10日内支付祥和物业公司2010年3月1日至15日期间的供暖报停费84.1元；三、王允兰于本判决生效之日起10日内支付祥和物业公司2010年3月1日至12月31日的冷水费94.4元；四、王允兰于本判决生效之日起10日内支付祥和物业公司2011年4月1日至2020年12月31日期间的物业费35781.53元；五、驳回祥和物业公司的其他诉讼请求。案件受理费4396元，减半收取2198元，由祥和物业负担1818元，王允兰负担380元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定对一审查明相关事实属实，本院予以确认。另，2007年3月1日，某某公司与祥和物业公司签订《某某花园（西区）前期物业管理委托合同》，载明：某某公司选聘祥和物业公司为某某花园（西区）提供前期物业管理服务，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，（小）高层住宅房屋，前期物业管理费为建筑面积每月每平方米1.35元，电梯和二次加压泵等设备的运行费按建筑面积每月每平方米0.35元预收，上述费用合计为建筑面积每月每平方米1.7元。王允兰系某某花园（西区）21号楼5单元1101号业主，该1101号房屋建筑面积235.25平方米。本院认为，本案系祥和物业公司与王允兰之间因前期物业服务合同的履行而产生的争议，属物业服务合同纠纷。自2011年4月1日至2020年12月31日，王允兰未按期缴纳物业服务费用，并欠付公摊电费、供暖报停费、冷水费。业主交纳物业服务费用，物业服务企业提供物业服务。业主对物业服务的满意程度，因业主个体的实际感受情况，而可能存在不同。如果有业主不按期交纳物业费，将可能影响物业服务企业为小区提供物业服务，小区物业服务质量也可能会随之下滑，而这也可能导致更多的业主对物业服务感受不好，可能有更多的业主因此不交物业费。如此恶性循环，全体业主尤其是正常交纳物业服务费的业主的利益，将会受到损害。因此，物业服务合同的履行，小区物业服务水平的维持和提升，需要物业服务企业与全体业主相互配合、相互支持、共同努力。王允兰作为业主，如果对祥和物业公司提供的物业服务不满，希望更换物业服务企业，可以通过业主大会按法定程序选聘新的物业服务企业。若大多数业主对祥和物业公司提供的物业服务不满，业主大会选聘了其他物业服务企业，祥和物业公司应接受被解聘的结果。一审判决判令王允兰向祥和物业公司支付未交的物业服务费用、公摊电费、供暖报停费、冷水费，符合本案实际，本院予以维持。综上所述，王允兰的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760元，由上诉人王允兰负担。本判决为终审判决。审 判 员 许海涛二〇二一年六月十七日法官助理 刘秋月书 记 员 王 娜