广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2418号原告：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地广东省广州市白云区云城东路511号101-105房、513号301—304房、401、402、404房。负责人：吴华治，行长。委托诉讼代理人：何燕清，女，1994年4月17日出生，汉族，身份证住址广东省白云区，系该行员工。被告：朱唯，女，1990年12月20日出生，汉族，身份证住址湖南省双峰县，被告：广州市诗兰房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化区江埔街从化大道南海塱横街53号5幢603房。法定代表人：程秀忠，总经理。委托诉讼代理人：谢冬艳，女，1996年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区，系该司员工。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告朱唯、广州市诗兰房地产开发有限公司（以下简称诗兰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何燕青、被告朱唯、被告诗兰公司委托诉讼代理人谢冬艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行向本院提出诉讼请求判令：1．解除原告与被告朱唯签订的《个人购房借款担保合同》；2．被告朱唯立即向原告清偿全部借款本金865960.32元，其后的利息、罚息按照合同约定计至清还欠款之日止；3．被告诗兰公司对上述债务承担连带保证责任；4．原告有权处置被告朱唯所有的抵押房产广州市从化区兰馨花园江埔街环市东路兰馨花园（4栋）2401房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；5．被告朱唯、诗兰公司承担案件诉讼费。事实和理由：2019年5月31日，原告与被告朱唯签订《个人购房借款担保合同》约定，被告朱唯向原告借款890000元，用于购买从化区江埔街环市东路兰馨花园（4栋）2401房，借款期限为360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；等等内容。2019年6月3日，原告依约发放贷款890000元。被告朱唯多次未按合同约定还款，给原告造成了巨大经济损失。根据借款合同约定，原告有权解除本合同，要求其立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，赔偿因其违约给原告造成的损失，并有权处置抵押房产，对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。同时，原告有权要求被告诗兰公司对上述款项承担连带保证责任，故成讼。被告朱唯辩称：被告朱唯庭前已经清偿逾期款项，目前没有到期未支付的款项，请求与原告调解。被告广州市诗兰房地产开发有限公司辩称：（一）被告诗兰公司与原告签订的《个人购房借款/担保合同》本意不是为原告实现债权提供双重担保，而是附条件的阶段性保证担保。自房屋办妥《不动产登记证明》开始原告已取得抵押权，且涉案房屋已经竣工验收并进行初始登记，解除被告诗兰公司阶段性保证担保的条件已成就，被告诗兰公司的保证责任已终止。1．被告诗兰公司提供的是附条件阶段性保证担保。原告不具备实现抵押权条件时，被告诗兰公司承担保证担保；原告具备实现抵押权的条件时，被告诗兰公司的保证责任即免除，双方的本意不是为原告实现债权提供双重担保。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，涉案房产已于2019年6月17日办理抵押权预告登记，原告已经取得涉案房屋的抵押权，原告请求处分涉案抵押房屋并优先受偿并无任何事实上和法律上的障碍，原告实现抵押权的条件已经完全具备。按照被告诗兰公司与原告签订的“提供附条件的阶段性保证担保”的本意，被告诗兰公司的保证担保责任应当免除。2．免除被告诗兰公司的保证责任符合《中华人民共和国民法典》关于附条件解除合同的规定。《个人购房借款/担保合同》约定的是附条件的阶段性保证担保，实际是附解除条件的保证担保合同。在原告实现抵押权的条件成就时，被告诗兰公司的担保责任应予免除。（二）即使被告诗兰公司的担保责任未免除，原告也应就被告朱唯提供的抵押物实现债权，不足部分再由被告诗兰公司承担补充保证责任。《中华人民共和国民法典》第三百九十二条的规定，被担保的的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。原告与被告诗兰公司签署的《中国工商银行购房贷款业务银企合作协议》第4.3款约定，甲方应当先就购房人提供的所涉房产的担保实现债权，不足部分再由乙方承担保证责任。因此，原告应先就被告朱唯抵押的涉案房产实现债权，不足部分再向被告诗兰公司主张担保责任。经审理查明：2018年6月13日，原告（甲方）与被告诗兰公司（乙方）签订《中国工商银行购房贷款业务银企合作协议》约定，3.1乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与购房人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在银行开立的商品房预售监控账户。同时乙方自甲方发放贷款之日起至所涉房产的《不动产权证书》及《不动产登记证明》办妥之日止，为购房人的贷款提供连带责任保证担保。4.1乙方保证担保的范围为，购房人与甲方签订的借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。4.2乙方保证担保的期限为，自甲方向该购房人发放贷款之日起至所涉房产的《不动产权证书》及《不动产权证明》办妥之日止。4.3甲方确认，购房人不履行到期债务或者发生借款合同约定的实现担保物权的情形的，甲方应当先就购房人提供的所涉房产的担保实现债权，不足部分再由乙方承担保证责任。2019年5月31日，被告朱唯（借款人、抵押人）、被告诗兰公司（保证人）与原告（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》约定，贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款890000元；贷款期限为360个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定,据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款人将贷款一次性划入户名为诗兰公司、账号为44×××68、开户行为建设银行广州白云支行；借款人指定户名为朱唯、账号为62×××49、开户行为广州上渡路支行为还款账户；借款人以按月等额本息还款法进行还款。借款合同第九条第9.1款：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率具体约定见本合同第五十二条。第十条保证担保。保证人承担保证责任的范围包括但不限于以下两种，具体约定见本合同第五十五条：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任:本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不同产抵押登记证明。第十四条第14.1款：发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；第十四条第14.2款：借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。第十七条：如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费/仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用。第十九条：抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第二十条抵押登记。20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起一个月或贷款人另行要求的合理时间内办妥抵押权预告登记手续。抵押人应在能够进行房屋产权登记之日起一个月或贷款人另行要求的合理时间内办妥产权登记。抵押人办妥所购房屋的不动产权属证书后，应在一个月或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。第二十一条第21.1款：发生下列情形之一的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押物实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。A贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿。第二十一条第21.4款：贷款人在处分抵押物过程中产生的实现债权的费用，应当从拍卖或者变卖价款中优先扣除。第二十六条保证方式。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。第二十七条保证期间。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。第五十二条：对第九条第一款的约定，罚息利率按贷款利率基础上加收50%确定。2019年6月3日，原告向被告诗兰公司发放贷款890000元。2019年2月26日，广州市国土资源和规划委员会颁发《不动产登记证明》（粤2019年广州市不动产证明第09001603号）载明：证明权利或事项为预告登记；权利人为被告朱唯；义务人为被告诗兰公司；坐落于兰馨花园，江埔街环市东路兰馨花园（4栋）24层2401房；预告登记种类：预购商品房预告登记。2019年6月17日，广州市国土资源和规划委员会颁发《不动产登记证明》（粤2019年广州市不动产证明第09005581号）载明：证明权利或事项为抵押权；权利人（申请人）为原告；义务人为被告朱唯；坐落兰馨花园，江埔街环市东路兰馨花园（4栋）24层2401房；抵押范围：全部；抵押方式：一般抵押；债权数额890000元。原告主张被告朱唯从2020年2月28日开始未足额偿还贷款，截止至2021年1月已经累计逾期12期，截止至2021年4月21日，被告朱唯积欠到期未还本金15886.18元、积欠利息62112.28元；被告朱唯对上述事实无异议。2021年4月21日、2021年5月6日，被告朱唯全部清偿到期欠付的贷款本金和利息，截止至2021年5月6日，被告朱唯尚欠原告贷款本金865960.32元。庭审中，被告诗兰公司主张涉案房产不动产权证尚未办理的原因系被告朱唯没有交纳契税，故涉案房产仅办理了预告登记手续；被告朱唯对此无异议。另查明，本院于2021年2月18日向被告朱唯送达涉案起诉状副本等诉讼材料；于2021年4月11日向被告诗兰公司公告送达涉案起诉状副本等诉讼材料。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。被告朱唯逾期偿还贷款的行为持续至民法典施行之后，且原告提起本案的诉讼的时间也在民法典施行之后，故本案应适用民法典的规定。《个人购房借款/担保合同》是原告与被告朱唯、诗兰公司之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规之规定，内容合法有效，应恪守履行。按照《个人购房借款/担保合同》约定，原告已向被告诗兰公司发放贷款890000元，被告朱唯未能依约履行按时足额偿还本金和利息的义务，在合同期内出现了连续三个月逾期还款行为，已构成违约，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还借款。原告提前宣告贷款到期的，应以起诉状副本送达之日视为到期日，故本案贷款到期日为2021年4月1日。现原告主张被告立即偿还剩余借款本金，并要求按照借款合同约定的标准支付至实际清偿之日止的利息及罚息，本院予以支持。对于合同解除前的利息、罚息，被告朱唯已经清偿，本院不予处理；对于合同解除后的利息，则应当参照合同约定的逾期罚息利率计付至借款实际清偿之日止，罚息部分不计算复利。关于原告对涉案房产的优先受偿权问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，涉案房产已经办理所有权和抵押权的预告登记，无证据证明存在预告登记失效等情形，故原告主张对涉案房产享有优先受偿权，本院予以支持。关于被告诗兰公司的担保责任问题。涉案合同约定，被告诗兰公司在《不动产权证书》办妥前为被告朱唯的涉案债务承担保证担保责任，合同约定的阶段性担保责任目的为原告在享有涉案房产优先受偿权之前其债权可得到保障。现原告已获可实现涉案房产的优先受偿权，双方对于被告诗兰公司阶段性担保责任方面的合同目的已经实现，故被告诗兰公司的保证责任应当终结。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十六条、第三百八十九条、第三百九十四条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告朱唯、广州市诗兰房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》于2021年4月1日解除；二、于本判决生效之日起五日内，被告朱唯偿还原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行借款本金865960.32元及利息、罚息[自2021年4月1日起，利息及罚息的总额以尚欠借款865960.32元为基数，按照《个人购房借款/担保合同》约定的逾期罚息利率（实际执行利率上浮50%），计付至上述借款清偿之日止，罚息部分不计算复利]；三、原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行就前述第二项判决所涉债权对处理被告朱唯名下位于江埔街环市东路兰馨花园（4栋）24层2401房[《不动产登记证明》（粤2019年广州市不动产证明第09001603号）]的抵押物房屋所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6478.6元、财产保全费5000元，由原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行负担案件受理费323.93元、财产保全费250元；被告朱唯负担案件受理费6154.67元、财产保全费4750元，并于本判决生效之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张剑文二〇二一年六月十八日书记员  黄嘉薇