贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初1982号原告周红梅，女，1974年6月3日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托代理人陈正伟，贵州群众律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托代理人叶翔宇，贵州群众律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告贵阳荣达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区温泉南路怡泉居商住楼，统一社会信用代码9152010072215698XC。法定代表人文学强。委托代理人李国锋，该公司员工，代理权限为一般代理。原告周红梅诉被告贵阳荣达房地产开发有限公司（以下简称荣达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周红梅的委托代理人叶翔宇、被告荣达公司的委托代理人李国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周红梅诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》对原告向被告购买房屋的房号、面积、价款等进行了约定。签订合同后，原告方依约支付了购房款。双方在合同第二十二条第三款约定，被告应当在2017年8月30日前取得该商品房的初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给原告。被告至今未办理该房屋初始登记，也未交付相关文书给原告，已经违约。双方在合同22条约定，被告未办理初始登记并交付相关文书，其应当按照原告已交付房屋价款万分之一承担违约责任。从2017年8月30日至2021年2月26日，共1276天，以购房款354196元为基数，按日利率万分之一支付违约金，共45195.4096元。另外，原、被告在《商品房买卖合同》附件十二第一条1.1款约定了由被告代收高层煤气、有线电视开户费，该收费条款违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，属于无效条款，因此，被告基于该无效条款而收取的高层煤气、有线电视开户费依法应返还原告。原告多次要求被告办理初始登记，交付相关转移登记文书，支付延期办理初始登记违约金，退还高层煤气、有线电视开户费，但被告均拒绝履行义务。被告的行为已经侵害原告的合法权利，故提起诉讼要求法院判令：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十二第1条1.1款无效；2、被告向原告退还已收取的高层煤气、有线电视开户费合计3253元；3、被告向原告支付逾期办理房屋初始登记违约金45195.4096元（暂计算至2021年2月26日），从2021年2月27日起以354196元为基数，按日万分之一利率为标准继续支付违约金至办理完初始登记之日止；4、本案诉讼费由被告承担。被告荣达公司辩称，根据约定办证时间，原告的起诉已超过三年诉讼时效期间，原告现在主张逾期办证权利，法律应不予保护，并且逾期办证违约金的计算标准过高，没有法律依据。逾期办证是因为第三人（曾贵龙）恶意诉讼导致案涉房屋土地被重庆高院查封、无法办理房产证造成，不是被告故意造成，应减轻被告的责任。我公司未收到原告主张的两通费，该笔款项应不予退回。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年8月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区（以下简称案涉房屋），建筑面积97.04㎡，总价款为354196元；交房日期为2015年8月30日前，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2017年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在约定时间交付办理商品房转移登记有关文书，约定日期起超过180个工作日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。同时，双方签订《补充协议》，约定购房总价款不包含水、电、气等开户及开通费用，此费用由买受人于交房前先行向出卖人或小区物业服务公司支付；该房屋交付使用后，买受人须自行承担有线电视、通讯、宽带网等有关实施开通及使用所产生的相关费用。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款354196元。双方约定的交房期限届满后，被告未能按期交房。2016年8月5日，被告将案涉房屋交付给原告使用后向原告出具《收款收据》，该收据载明：被告收到原告交来煤气开户费2988元、有线电视开户费265元，共计3253元，抵违约金。原告现已入住案涉房屋，但案涉房屋至今未办理商品房转移登记。2021年4月6日，原告遂诉至本院要求如前所诉。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的双方当事人身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、备案登记表、付款凭证、煤气及有线电视开户费收款收据等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方所签《补充协议》中，约定水、电、气等开户费由原告向被告支付的条款，违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，应属无效条款。原告依约交纳案涉房屋的全部购房款后，被告未按约定期限交房，亦未按约定期限交付办理案涉房屋商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。关于逾期办证违约金的金额，合同约定“被告2017年8月30日前交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书，逾期超过180个工作日后，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”，被告至今未向原告交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书，其违约行为一直处于持续中，但双方约定的违约责任是按日累计计算，属持续的可分性债务，应以每个个别债权分别计算诉讼时效，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……。”、第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，对原告主张的逾期办证违约金，本院支持原告2021年4月6日起诉之日倒推三年开始计算的部分，即从2018年4月6日起开始计算，暂计算至2021年4月6日为38784.46元[354196元（已付房款）×0.0001（日万分之一）×1095天（违约天数）=38784.46元]，2021年4月7日起的违约金以购房款354196元为基数，按日万分之一的利率标准计算至被告实际将办理商品房转移登记有关文书交付原告之日止；对原告主张的超过部分，本院不予支持；对被告提出原告起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，本院部分采纳。关于原告要求确认双方所签《补充协议》中约定“水、电、气等开户费由原告向被告支付”的条款无效、被告退还其煤气及有线电视开户费3253元的诉请，被告向原告出具的《收款收据》载明原告用违约金抵其向被告交纳的煤气及有线电视开户费，可见，双方对逾期交房违约金达成了合意，即被告向原告支付逾期交房违约金3253元作为原告向被告交纳的煤气及有线电视开户费；根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，原告向被告交纳的购房款应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，被告无权另行向原告收取煤气及有线电视开户费，故对原告的该项诉请，本院予以支持。至于被告提出其逾期办证和交房是第三人恶意诉讼造成的抗辩理由，因被告与第三人之间的纠纷不是影响原、被告之间买卖合同履行的理由，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。”的规定，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十三条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，判决如下：一、原告周红梅与被告贵阳荣达房地产开发有限公司签订的《补充协议》中约定水、电、气等开户费由原告向被告支付的条款属无效条款。二、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周红梅煤气及有线电视开户费3253元；三、被告贵阳荣达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周红梅逾期交付商品房转移登记文书的违约金38784.46元（以购房款354196元为基数，按每日万分之一的标准自2018年4月6日起计算至实际交付之日止，暂计算至2021年4月6日为38784.46元）；四、驳回原告周红梅的其余诉讼请求。案件受理费506元，由原告周红梅负担26元，被告贵阳荣达房地产开发有限公司负担480元（此款原告周红梅已预交，履行时，由被告贵阳荣达房地产开发有限公司一并支付给原告周红梅）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员 赵 益 连二〇二一年六月十八日书记员 王千文迪