江苏省宿迁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏13民终2234号上诉人（原审原告）：江辉，男，1979年8月10日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：李军兵，江苏铸辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋言霞，女，1965年10月30日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：朱士军，江苏勤辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜飞，江苏勤辉律师事务所律师。被告：沭阳县隆江置业有限公司，住所地江苏省沭阳县桑墟镇桑南大街路西侧四组。法定代表人：司洋，该公司总经理。上诉人江辉因与被上诉人宋言霞、沭阳县隆某置业有限公司（以下简称隆某公司）确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初4427号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。江辉上诉请求：1.撤销江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初4427号民事裁定，依法改判或发回重审；2.宋言霞、隆某公司承担诉讼费用。事实和理由：1.确认合同效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，法院有权主动认定双方当事人签订合同的效力。对未取得规划许可证而建设的建筑物的认定和处理是事实问题，涉及建筑物权属问题，属于行政机关职权范围。一审判决将确认合同效力问题认为是对未取得规划许可证而建设的建筑物的认定明显错误。2.宋言霞与隆某公司签订的《购房协议》中买卖的房屋因没有取得建设用地规划许可证而违法，《购房协议》应当无效。3.案涉房屋是由江辉租赁土地并出资建设，隆某公司无权将案涉房屋出售给宋言霞。双方签订的《购房协议》明显具有恶意，损害了江辉利益，应认定为无效。宋言霞二审辩称：案涉房屋因未取得规划许可证和施工许可证，属于违法建筑，应予拆除，江辉无权对违法建筑主张权利，其诉讼主体不符合法律规定。隆某公司与案外人张猛、刘某签订的协议能够证明，案涉房屋的开发主体是隆某公司，隆某公司有权出售房屋，且江辉对出售房屋是知情的。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。江辉向一审法院起诉请求：确认宋言霞、隆某公司于2016年12月8日签订的《购房协议》无效。事实与理由：2014年3月22日，江辉与沭阳县桑墟镇人民政府签订《桑墟中学西侧废塘整治工程协议书》，江辉通过拍租的形式取得桑墟中学西侧废塘使用权用于建设商住小区。2016年12月8日，宋言霞、隆某公司恶意签订《购房协议》，隆某公司将江辉建设的房屋低价转让给宋言霞，损害江辉利益。涉案房屋未取得建设工程规划许可，也未取得土地转审批手续。江辉多次要求宋言霞、隆某公司处理涉案房屋纠纷，均未果。一审法院认定事实：2014年3月22日，江辉（乙方）与沭阳县桑墟镇人民政府（甲方）签订《桑墟中学西侧废塘整治工程协议书》，主要内容为：甲方将桑墟镇桑墟中学西侧废塘整治工程进行拍租，长约410米，宽约19米，乙方按甲方要求做好下水道工程，费用自理，下水道工程结束后，剩余区域可建设商住小区；拍租年限为50年，自2014年3月21日至2064年3月21日止；乙方于2014年3月19日竞得废塘整治工程，总价为110万元。2016年12月8日，宋言霞、隆某公司签订《购房协议》一份，约定：隆某公司将其开发的位于沭阳县房屋（3层半300平方米左右）以总价款19万元出售给宋言霞，付款方式为协议签订之日付5万元，一层封顶结束付5万元，余款9万元在交付房屋时一次性付清；隆某公司保证在2017年7月1日前向宋言霞交付房屋，如违约，退还所收款项，并付违约金30万元；宋言霞保证在付款条件满足后，根据隆某公司电话通知3日内及时付款，如违约，付违约金30万元。一审另查明：1．2014年5月12日，江辉与司洋作为股东注册成立隆某公司，住所地为沭阳县，登记法定代表人为司洋，经营项目为房地产开发。2．2015年6月15日，隆某公司（甲方）与案外人张猛（乙方）签订《学府商业街订购协议》，内容为：乙方自愿参加团购甲方在沭阳县，暂定建筑面积为220平方米。隆某公司在该协议书的甲方处盖章，江辉在该协议书的甲方处签名。3．2015年10月11日，隆某公司（甲方）与案外人刘某（乙方）签订补充协议，内容为：乙方购置甲方桑墟学府商业街A栋9单元17、18室房屋出现楼面裂缝问题，经双方协商达成如下协议：甲方已责成施工方修复裂缝处，修缮完毕后楼面质量已达到工程验收要求；由于在楼面赔偿问题上，施工方未与乙方达成调解，故甲方出面与乙方协调一次补偿乙方人民币8万元，乙方接受甲方补偿后，不得再向甲方追究楼面裂缝问题。隆某公司在该补充协议书的甲方处盖章，江辉在该补充协议书的甲方处签名确认。4．2019年8月20日，沭阳县自然资源局作出沭自然资（罚）字〔2019〕293号行政处罚决定书，主要内容为：当事人江辉，2019年8月2日，我局对你未经批准，擅自占用桑墟镇桑墟居委会二组土地建住宅楼及水泥道路一案立案调查。经查，2017年1月，你占用桑墟镇桑墟居委会二组土地建住宅楼及水泥道路，被巡查发现，我局依法下达《责令改正违法行为通知书》，但你一直未改正，截止调查之日，已建成1栋3层住宅楼及1条水泥道路。经实际勘测丈量，住宅楼建筑面积为8700平方米，实际使用土地面积为5.83亩（3888平方米）。经对照桑墟镇土地利用总体规划图和土地利用现状图，该宗地规划为建设用地（现状为城镇村及工矿用地），符合桑墟镇土地利用总体规划。此行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条之规定，已构成违法占地。决定处罚如下：1．退还非法占用的5.83亩土地；2．对非法占用的5.83亩（3888平方米）符合规划的土地处以每平方米5元罚款，计罚款19440元。一审法院经审查认为：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，江辉请求确认宋言霞、隆某公司签订的《购房协议》无效，并主张涉案房屋系其开发建设，但江辉自认其占用涉案土地建造小区至今未取得合法用地许可和建设工程规划许可等手续，而本案双方争议涉及到对涉案房屋规划、建设的合法性进行认定，且沭阳县自然资源局已对江辉的违法占用行为作出行政处罚决定书。根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规的规定，对于未取得规划许可证而建设的建筑物的认定和处理，属于行政机关的职权范围，不应通过民事审判予以认定。本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应予驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定驳回江辉的起诉。案件受理费2050元，退还江辉。二审中，当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院经审理认为：对违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，人民法院不得通过民事审判变相为违法建筑确权。本案中，案涉房屋至今未取得合法用地许可和建设工程规划许可，且沭阳县自然资源局对江辉擅自占用案涉房屋座下土地建住宅楼及水泥道路作出行政处罚决定，要求其退出非法占用的土地。因此，案涉房屋属于违法建筑。现江辉以案涉房屋为其开发建设所有，隆某公司与宋言霞签订的《购房协议》损害其利益为由，主张《购房协议》无效。本院认为，江辉的主张涉及到对违法建筑的权属认定，已超出人民法院受理案件范围，依法应不予受理。另外，江辉不是《购房协议》的当事人，其也无权以协议所涉标的违法为由主张协议无效。综上，江辉的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 孙 权审判员 董大千审判员 刘爱萍二〇二一年六月二十九日书记员 晏 鸾