上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6220号原告：上海沪升实业有限公司，住所上海市青浦区。法定代表人：程明新，总经理。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：朱在苏，男，1975年2月6日出生，汉族，户籍地江苏省淮安市。原告上海沪升实业有限公司(以下简称“沪升公司”)诉被告朱在苏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案受理后，依法适用简易程序。因无法采用其他方式送达朱在苏诉讼文书，故本院采用公告方式送达朱在苏起诉状副本、传票等诉讼文书。本案于2021年4月13日公开开庭进行了审理，原告沪升公司的委托诉讼代理人陈伟峰到庭参加诉讼，被告朱在苏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沪升公司向本院提出诉讼请求：1判令双方签订的《租赁合同》于2020年11月21日解除；2.判令朱在苏向沪升公司支付租金和房屋占有使用费人民币41,666元(2020年9月11日至2020年11月26日，按照每季度50,000元的标准计算)；3.判令朱在苏向沪升公司支付物业费3,310元(2020年9月11日至2020年11月26日，按照每季度3,972元的标准计算)；4.判令朱在苏向沪升公司支付免租期租金27,778元(从2019年10月20日至2019年12月10日，1个月又20天，按照每季度50,000元的标准计算)；5.判令朱在苏向沪升公司支付违约金100,000元(6个月租金)。事实与理由：2019年10月29日，沪升公司与朱在苏签订《租赁合同》约定：(1)沪升公司将青浦区盈港东路XXX号XXX幢XXX室物业(以下简称“系争房屋”)出租给朱在苏，租赁面积331㎡，期限六年，自2019年12月11日起至2025年12月10日止。(2)不含税年租金为200,000元，保证金35,000元，物业管理费4元/㎡和租金同步支付。(3)租金第一年按季度支付，第二年开始每半年支付一次。(4)朱在苏应当按约定及时支付房屋租金，如逾期的，应按每日0.5%向沪升公司支付逾期违约金。合同签订伊始，沪升公司与朱在苏正常履约。然自2020年9月起，朱在苏拖欠沪升公司房租和物业费，经沪升公司多次发函催告均未予以回应。朱在苏擅自提前解约，沪升公司根据法律规定行使合同解除权。被告朱在苏辩称：针对诉请1，不同意于2020年11月21日解除。朱在苏于2020年9月20日搬离系争房屋，于2020年9月22日向沪升公司工作人员付彩珍提出解除合同，虽然最终没有谈成，但是双方都有意解除合同，不再履行了。朱在苏于2020年9月30日前往园区与沪升公司谈解除合同的事情，沪升公司要求朱在苏赔偿6.8个月租金标准的赔偿金，双方没有谈成。当天朱在苏把宿舍钥匙交给了沪升公司，但是沪升公司拒收系争房屋的钥匙，说租金违约金没有谈好，所以不要。不同意诉请2、3，因为朱在苏已经很明确要与沪升公司解除合同，也将宿舍的钥匙交给沪升公司，不应再承担这个期间的租金、占有使用费、物业费。不同意诉请4、5，免租期是园区为了招商给朱在苏的优惠政策，朱在苏不继续承租房屋是因为新冠疫情的不可抗力，从租赁期开始到2020年过年这段时间没有经营过，过年期间园区为管控也不让朱在苏经营，疫情之后虽然可以经营，但是受疫情影响也没有生意。所以免租期租金和违约金都不应当承担。如果法院认为朱在苏违约，应当承担免租期的租金和违约金，则认为违约金标准过高，要求调低。经开庭审理查明：位于上海市青浦区盈港东路XXX号的房屋产权登记在案外人上海科大重工集团有限公司名下，土地用途为工业用地，房屋用途为厂房。2019年10月29日，沪升公司(出租方、甲方)与朱在苏(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：一、沪升公司将系争房屋出租给朱在苏，含公摊面积总计331㎡。二、期限6年，自2019年12月11日起至2025年12月10日止，其中2019年10月20日至2019年12月10日为装修免租期。若乙方违约解除合同的则要退还免租期租金给甲方。三、不含税年租金为200,000元，租赁保证金35,000元，租赁到期后，结算乙方欠的各项款项后3日内无息退还租赁保证金。物业管理费4元/㎡和租金同步支付。租金第一年每季度支付，第二年开始每半年支付一次。乙方应按时支付房屋租金，乙方在收到甲方租金到期通知后7日内支付下一期租金，否则视为逾期。如逾期，乙方应按每日0.5%向甲方支付逾期违约金。四、乙方在办理营业执照、消防合格证、临时改变房屋用途等相关审批手续时，甲方应向乙方提供租赁物业房产证、土地证、排水证、红线图、平面图等所有相关资料。甲方无条件协助乙方办理所需要的所有证照。五、除本合同另有约定外，租赁期间任何一方不得擅自单方解除本合同，若需提前解除本合同的，应提前3个月书面通知对方，在征得对方书面同意并向对方承担相当于陆个月租金作为违约金后方能解除。合同另约定了其他事项。合同签订后双方按约履行，沪升公司向朱在苏交付系争房屋，朱在苏向沪升公司支付了租赁保证金35,000元和自2019年12月11日起至2020年9月10日止的租金和物业费(租金每季度50,000元、物业费每季度3,972元)。后朱在苏未按时支付租金和物业费。2020年9月22日，沪升公司工作人员付彩珍通过微信聊天方式联系朱在苏，称手续没有交接完成却已搬空了，要求朱在苏完成交接房屋、终止合同的手续。朱在苏电话联系付彩珍，称因合伙人不投资了，故已于周六(注：前一个周六应是2020年9月19日)搬离。朱在苏于2020年9月30日至系争房屋所在产业园区与沪升公司协商解除合同事宜，但未果。2020年11月18日，沪升公司通过微信聊天方式向朱在苏送达律师函，要求朱在苏在三日内支付2020年9月起的租金和物业费。2020年11月21日，沪升公司通过微信聊天方式向朱在苏送达公司函，通知朱在苏解除本案租赁合同，并要求朱在苏于2020年11月25日前向沪升公司腾退房屋办理交接手续，逾期不腾退视为放弃租赁房屋内所有物品，沪升公司将于次日收回系争房屋。沪升公司另通过邮政特快方式将上述函件寄往系争房屋，均遭退信。后沪升公司于2020年11月26日收回系争房屋。另查明，2020年7月13日，朱在苏向沪升公司另行承租了宿舍一间，支付了押金和三个月租金合计5,600元。朱在苏于2020年9月搬离时将宿舍钥匙交还给了沪升公司。以上查明的事实，由以下证据证明：沪升公司提供的不动产权证、房屋租赁合同、付款凭证、函件、退信信封、微信聊天记录，朱在苏提供的朱在苏与付彩珍电话联系录音，上述证据并经庭审出证、谈话质证，本院予以确认。审理中，沪升公司称，根据商铺厂房租赁行业习惯，出租方需承担一个月租金标准的中介费，沪升公司损失较大，不同意调低违约金。合同约定乙方违约解除合同应支付免租期租金，故不同意对免租期租金进行打折。朱在苏未在沪升公司限定期限内腾退，视为朱在苏放弃其对系争房屋的装修价值。租赁保证金应在朱在苏应付款项中予以抵扣。宿舍租赁合同关系与本案无关。朱在苏称，沪升公司有义务协助朱在苏办理营业执照，经营范围应包括汽车销售，但沪升公司未履行上述义务，朱在苏在系争房屋内办出的营业执照经营范围中不包含汽车销售，造成投资人不再投资，新冠肺炎疫情影响了营业收入，故朱在苏不是恶意违约，且其已积极与沪升公司协商解除合同事宜，愿意将押金作为赔偿。请求法院作出合情合理的判决。为此，朱在苏提供以下证据：1.2019年10月26日朱在苏与“财驴代账曾蝉XXXXXXXXXXX”的微信聊天记录(内容为朱在苏告知对方经营项目)，2020年1月20日朱在苏与案外人“乐办公司”财务负责人陶经理的电话录音(朱在苏称在工商注册的地方办理营业执照，要求陶经理提供手机实名认证服务；陶经理要求年后再办；朱在苏称陶经理二三个月时间都没有把营业执照的事情办理好，现在委托园区才将此事办理，要求实名认证陶经理还不配合，陶经理称一开始就要求朱在苏让园区的人办理，陶经理没说过要办理，因为园区不配合)，2020年3月25日朱在苏与陶经理的电话录音(朱在苏询问在注册公司时怎么实际少了很多经营项目，陶经理称是沪升汽车未来中心负责提交办理的)，2020年3月25日朱在苏、“乐办公司”业务经理、园区物业陈经理的谈话录音(乐办公司业务经理称因为园区是工业用地所以无法办理汽车销售的经营项目，园区陈经理称园区内有其他汽车销售4S店办下来了，乐办公司业务经理称没有资源人脉无法办理，朱在苏指责乐办公司长时间未告知无法办理，乐办公司业务经理称可以想办法帮朱在苏在其他地址增加销售项目)，以证明朱在苏要求“乐办公司”办理的营业执照经营项目中包括汽车销售，但是乐办公司陶经理称因园区不配合，导致乐办公司在帮助变更营业执照时，无法帮朱在苏办理汽车销售的经营项目，导致投资人不投资，之后因疫情导致朱在苏的改装项目无生意被迫关门。2.朱在苏与李叶红(沪升财务)的微信聊天记录(2020年1月21日朱在苏微信支付李叶红300元；2020年2月25日，李叶红称请不要让代理公司处理税务核定，以免多出事端，朱在苏说他们收了钱总要让他们做点什么，李叶红称是他们各方面的资源不够所以经常出问题，他们搞不定是可以要求他们退款的；2020年4月19日，朱在苏微信支付李叶红1,500元，李叶红回复开发区说执照还没出来，下周再问问看)，以证明沪升公司(园区)因为朱在苏未委托其办理营业执照而不配合，还贬低乐办公司，后朱在苏委托园区办理营业执照时，朱在苏莫名交了300元，在变更股东的过程中，园区又收了朱在苏好处费1,500元。沪升公司发表如下质证意见：1.对朱在苏与财驴代账的聊天记录三性均不予认可。2.对录音的真实性无异议，但对关联性和证明目的不认可。录音中的当事人并非沪升公司员工，内容与沪升公司无关，沪升公司从未就办理营业执照向朱在苏作出过承诺，办理营业执照或经营范围的责任在朱在苏自身，且朱在苏自认其营业执照早已办成，同幢房屋内也有多家汽车4S店，说明并非系沪升公司原因不能办理营业执照3.对朱在苏与李叶红的微信聊天记录真实性无异议，但是关联性和证明目的不予认可，该聊天记录不完整，无论款项还是内容均与本案无关，聊天记录中的园区并非沪升公司，税务、记账均系朱在苏的经营事宜，与本案无关。本院认证如下：1.关于朱在苏与“财驴代账”的微信聊天记录，朱在苏未举证证明聊天对象的身份，故本院难以采信，即使确实是告知代办注册公司经营项目，亦与沪升公司无关；2.关于录音、朱在苏与李叶红微信聊天记录的内容，沪升公司对真实性无异议，本院予以采信。据此本院确认如下事实：朱在苏委托案外人“乐办公司”办理营业执照，乐办公司称由于系争房屋土地为工业用地，无法办理汽车销售的经营项目。朱在苏在庭审、谈话结束后书面要求：1.保全其装修并同意朱在苏有相应的处置权利；2.沪升公司返还押金；3.要求沪升公司退还剩余宿舍押金和租金；4.被告将追究园区不作为而给朱在苏造成的重大经济损失。根据庭审查明的事实，本院认为，沪升公司与朱在苏签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。朱在苏未按协议约定及时支付租金和物业费，且未经沪升公司同意擅自搬离系争房屋，且经沪升公司催告履行合同后仍不履行，以实际行为表示将不履行主要义务，故沪升公司有权根据法律规定行使合同解除权。沪升公司通过微信聊天方式于2020年11月21日送达朱在苏解除合同通知，故本案合同于2020年11月21日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。朱在苏应及时将系争房屋返还给沪升公司，朱在苏称2020年9月30日沪升公司拒收房屋钥匙，但未举证证明，沪升公司不予认可，本院难以采信。沪升公司自认于2020年11月26日自行收回房屋，本院予以确认。朱在苏应支付自2020年9月11日起至2020年11月25日期间的租金和房屋占有使用费、物业费，原告主张的金额符合合同约定，本院予以确认。关于免租期租金和解除合同违约金，原告主张符合合同约定。朱在苏称沪升公司不配合办理汽车销售的经营项目导致投资人撤资，新冠肺炎疫情导致房屋无法使用，疫情之后生意不好，故其不需要承担违约责任或应调低违约金。对此本院认为，首先，根据合同约定，在朱在苏办理营业执照过程中，沪升公司的义务为向朱在苏提供租赁物业房产证、土地证、排水证、红线图、平面图等所有相关资料，无条件协助办理所需要的所有证照，朱在苏未能举证证明沪升公司未履行上述提供材料的义务，朱在苏亦自认已办出营业执照；其次，即使市场监督管理机关确实系因系争房屋性质为厂房、土地性质为工业用地而未能批准朱在苏要求经营汽车销售的申请，但是朱在苏未能举证证明其与沪升公司约定过本案房屋的租赁用途中包含汽车销售。故朱在苏认为其所注册公司的营业执照中不包含汽车销售项目，沪升公司应对此承担违约责任的主张，无合同和法律依据。关于新冠肺炎疫情，本市于2020年2月10日起允许逐步复工，故在此之前朱在苏对系争房屋的使用确实会遭受影响，但之后疫情并不影响朱在苏对系争房屋的使用。沪升公司在2020年9月22日已知晓朱在苏搬离系争房屋，应及时收回房屋止损。故本院参考合同履行情况、双方过错等因素，酌情调整朱在苏应支付沪升公司免租期租金为24,000元、解除合同违约金为35,000元。合同解除后，沪升公司应退还押金35,000元，沪升公司要求在朱在苏应付款项中予以抵扣，符合法律规定，本院予以准许，解除合同违约金与押金相互抵销，故朱在苏无需再支付违约金。朱在苏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃自身诉讼权利，法律后果自负。其在庭审结束后提出的四项要求中，关于押金，本案中已处理；关于装修和损失赔偿，诉请不明确，且即使提起明确的反诉请求亦已超过法定期限；宿舍租赁合同关系与本案亦属于独立的两个法律关系，沪升公司不同意在本案中一并处理；故其余三项要求本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》(1999年)第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海沪升实业有限公司与被告朱在苏签订的租赁合同于2020年11月21日解除；二、被告朱在苏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪升实业有限公司2020年9月11日至2020年11月25日止的租金和房屋使用费41,666元；三、被告朱在苏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪升实业有限公司2020年9月11日至2020年11月25日止的物业费3,310元；四、被告朱在苏应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沪升实业有限公司免租期租金24,000元；五、驳回原告上海沪升实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,751元，减半收取计1,875.50元，由原告上海沪升实业有限公司负担1,000元，被告朱在苏负担875.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。