贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4389号上诉人（原审被告）：贵州广源沣房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区中山东路中东大厦11层1号。法定代表人：毛世锋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张鸿，贵州恒格律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜思恩，贵州大谋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘婷，女，1992年1月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：潘凯，男，1987年12月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐天洸，贵州好时律师事务所律师。上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司（以下简称广源沣房开）因与被上诉人潘婷、潘凯商品房预售合同纠纷一案，上诉人广源沣房开不服贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初10907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员田镇华独任审理。上诉人广源沣房开的委托诉讼代理人张鸿，被上诉人潘婷、潘凯的委托诉讼代理人徐天洸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人广源沣房开上诉请求：1．撤销原判，并依法改判；2．上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审判决第一项并不在被上诉人一审的三项诉请中，一审超出被上诉人的诉讼请求，违反不告不理的原则，属于程序违法。2．被上诉人已实际收房，根据《商品房买卖合同》补充协议第十三条第2款约定，上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任应从实际收房540个工作日后起算，故一审判决认定该违约责任起算日错误。3．一审法院认为《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第十三条第2款属于格式条款中排除被上诉人权利的内容而未适用该约定，属于法律适用错误。被上诉人潘婷、潘凯答辩称，双方对交房时间及办证时间有明确约定，被上诉人一审的第一项诉请要求交付商品房权属登记证书实际为双方签订的合同第二十二条中约定的办理商品房转移登记的有关文书，故一审判决不存在超越诉请。2．市政下水管网未接入但上诉人在此期间已实际交付部分商品房的客观事实证明，市政下水管网的接通与商品房的实际交付不存在必然因果关系，并非不可避免或不可抗力。3．双方签订的合同第二十九条约定，若补充协议中含有不合理的减轻或免除主合同，补充协议无效，仍以主合同为准。4．贵阳市中级人民法院（2021）黔01民终1782号、（2021）黔01民终1783号、（2021）黔01民终2986号已生效的判决查明，上诉人的违约是事实，应当依法承担违约金，综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。潘婷、潘凯向一审法院起诉请求：1、判令被告到房屋产权登记机关为原告办理贵阳市南明区商品房权属转移登记；2、判令被告向原告支付转移登记违约金人民币43213.00元（总房款793883元×每日1?×547天＝43213.00元，暂计算2018年12月31日起至2020年6月30日，直至计算至被告实际办理完成原告商品房转移登记之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年4月19日原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告以793883元向被告购买被告开发的位于南明区房屋，房屋建筑面积为117.86平方米，套内面积为99.76平方米。双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记约定“（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第二十九约定“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准……”。双方《补充协议》（附件十二）第十三条第二款约定“2、双方同意以交房日之次日为办理所有权初始登记期限的起算日。出卖人承诺于房屋交付后540个工作日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”合同签订后，原告按约定支付了相应购房款，因被告未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告以主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记文书的违约金等诉至法院，提出诉请如前。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。就本案，对于原告诉请：“被告到房屋产权登记机关为原告办理贵阳市南明区商品房权属转移登记”。原告的该项诉请在原被告双方《商品房买卖合同》中对于“商品房权属转移登记”并未有约定。故，原告的该项诉请，一审法院实难支持。对于原告诉请：“被告向原告支付转移登记违约金人民币43213.00元（总房款793883元×每日1?×547天＝43213.00元，暂计算2018年12月31日起至2020年6月30日，直至计算至被告实际办理完成原告商品房转移登记之日止）”。原、被告签订《商品房买卖合同》时明确约定了办理商品房所有权初始登记及转移登记的时间期限，现该期限明显已过，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。对于被告所诉辩的：“在《补充协议》当中对转移登记时间的起算日进行了变更”。在双方签订的《补充协议》（附件十二）第十三条以及该条第二款变更了《商品房买卖合同》第二十二条关于办理商品房转移登记的约定。根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故为敦促违约方积极履行合同约定义务，一审法院认为，对《补充协议》第十三条第二款的约定，属于不合理的减轻了被告责任的条款，应当排除适用，对被告提出的该辩解意见不予采信。综上，被告未能按时办理商品房转移登记，应按照合同约定支付逾期违约金，计算标准应以原被告双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款中约定的“按日向买受人支付已付房价款的万分之一”进行计算，执行该违约金标准并不明显高于违约行为造成的实际损失，即原告的该项诉请符合双方《商品房买卖合同》约定，一审法院予以支持。另，对于被告辩称的违约金过高，因原被告双方《商品房买卖合同》中所约定违约金的计算标准并未超过相关法律的强制性规定，故，被告的该辩称一审法院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州广源沣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘凯、潘婷支付2018年12月31日起至2020年6月30日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金四万三千二百一十三元（2020年6月30日之后的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金以已交付房价款793883元为基数按每日万分之一的标准计算至被告贵州广源沣房地产开发有限公司实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。二、驳回原告潘凯、潘婷其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币440元，由被告贵州广源沣房地产开发有限公司承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实，有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议等相关证据在卷佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：广源沣房开以补充协议之约定主张交付房屋之日起540日内不承担逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约责任能否得到支持。广源沣房开上诉认为，双方《商品房买卖合同》补充协议第十三条第2款约定“……出卖人承诺于房屋交付后540个工作日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人。”故其在交付房屋之日起540日内不再承担逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约责任。本院认为，虽然双方合同补充协议将《商品房买卖合同》第二十二条约定的交付商品房转移登记有关文书的具体日期进行了变更约定，变更为商品房交付使用后540个工作日内交付商品房转移登记有关文书，但是，根据双方《商品房买卖合同》第二十九条对于补充协议内容所作的限制性约定，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍应以主合同约定为准。因此，双方补充协议中关于商品房交付使用后540个工作日内交付商品房转移登记有关文书的约定，事实上规避了广源沣房开因延期交房进而导致延期交付办证文书的责任，属于不合理地减轻广源沣房开逾期交付转移登记有关文书责任的条款，应当排除适用，双方仍应以《商品房买卖合同》第二十二条之约定作为广源沣房开交付商品房转移登记文书的时间，广源沣房开以补充协议之约定主张交付房屋之日起540日内不承担逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约责任，不符合双方合同约定，本院不予支持，一审法院认定广源沣房开承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的起算时间正确，应予维持。最后，经本院二审向被上诉人释明，被上诉人表示其一审起诉请求判令被告支付转移登记违约金，就是请求广源沣房开按照双方《商品房买卖合同》第二十二条约定向其承担“交付办理商品房转移登记的有关文书”的违约责任，且通过被上诉人对该项违约责任的具体计算方式亦可得知其诉讼请求的本意，因此一审法院并未超越原告诉讼请求进行审理和判决，不存在程序违法，广源沣房开以此主张一审法院程序违法，本院不予认可。经查，广源沣房开至今未能取得完整的办理商品房转移登记的有关文书资料，事实上不能完成交付相关文书。但广源沣房开在取得完整的办理商品房转移登记的有关文书资料后，仍应当及时通知被上诉人领取办证资料以完成合同约定的交付义务。因此，广源沣房开逾期交付办证文书的违约责任应截止到其取得完整的办理商品房转移登记的有关文书并通知被上诉人领取之日止。综上所述，上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用880元，由上诉人贵州广源沣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  田镇华二〇二一年六月二十八日书记员  王开航