内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终987号上诉人（原审被告）：李海军，男，1992年4月26日出生。委托诉讼代理人：郭毅，内蒙古民英律师事务所律师。委托诉讼代理人：白秀兰，内蒙古民英律师事务所律师。上诉人（原审被告）：内蒙古亿海创业网络科技有限公司。法定代表人：李海军。委托诉讼代理人：郭毅，内蒙古民英律师事务所律师。委托诉讼代理人：白秀兰，内蒙古民英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周玉祥，男，1956年9月19日出生，住内蒙古自治区包头市。上诉人内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军因与被上诉人周玉祥租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军上诉请求：一、请求人民法院依法撤销（2019）内0203民初2116号民事判决书，并依法改判或发回重审。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、与被上诉人签订租赁合同的是上诉人内蒙古亿海创业网络科技有限公司（以下简称亿海公司），一审判决由上诉人李海军承担责任于法无据。被上诉人在起诉状中写明，与被上诉人签订租赁合同的系上诉人亿海公司。上诉人李海军是亿海公司的法定代表人，在合同中签字的行为只是履行职务的行为，不是租赁合同的相对人。而且，租赁合同的用途也载明是公司使用，故一审法院判决由李海军承担责任于法无据。二、2019年3月20日前，双方的租赁合同已经解除，判决上诉人支付2019年3月20日之后的租金，没有事实基础。2019年3月5日，被上诉人出具告知函，载明：乙方应将所拖欠的合同履约保证金、一年的租金交付甲方，如未按时限要求，甲方将按合同约定解除双方的租赁合同。2019年3月18日，李海军出具承诺，载明：本人李海军已阅读告知函，经双方同意，于2019年3月20日之前回复，在此期间封条可以拆除，若未回复，甲方可作出任何处置。而且，租赁房屋的钥匙在2019年3月后一直由被上诉人占有，故租赁合同于2019年3月20日前已经解除，判决由上诉人承担租赁合同解除后的租金没有事实基础。三、法院将上诉人因需要对租赁房屋装修而拆除部分全部认定为损失错误。上诉人与被上诉人签订《租赁合同》时，明确约定租赁房屋的用途是办公司。而出租房屋之前是洗浴场所，已经空置一年多。为了使租赁房屋适用于租赁用途，被上诉人同意将原有设施拆除。在此基础上，因租赁合同未能履行，不能按2018年8月16日的基准价为基础，以恢复原状计算损失。因被上诉人是将房屋用于出租，主要用于收取租金。而不同的承租人对于房屋的用途不同，决定不同的装修措施。而在装修前必须将原有装修拆除，上诉人也不会将房屋恢复原状，故将鉴定金额全部计算为损失错误。四、一审判决上诉人既支付违约金又全额赔偿损失于法无据。《民法典》第五百八十五条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案是租赁合同纠纷，被上诉人的损失主要为租金损失。法院在判决超额支付全部租金、超额支付其他损失后又支持支付违约金，违背法律规定。一审法院认为：“原告系土默特右旗新星粮油加工厂的经营者，该厂与包头军分区约定，涉案房屋可对外租赁使用，且租赁期限自1997年至2027年，故原告对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利。合同期内，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方均应当按照合同约定履行”错误。租赁合同最长租赁期限为20年，超过部分无效。被上诉人与包头军分区签订租赁合同自2017年后无效。因主合同无效，本案中的《房屋租赁合同》同样无效。故，一审判决上诉人支付违约金没有依据。综上，上诉人不服昆区人民法院（2019）内0203民初2116号民事判决书，请求贵院查明案件事实予以改判或发回重审。周玉祥辩称，同意一审判决。周玉祥向一审法院起诉请求：1．判令被告给付原告履约保证金50000元、房屋租金800000元、迟延履行违约金240000元，合计1090000元；2．判令被告赔偿原告房屋损失1773076元；3．本案诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。一审法院认定事实：原告系土默特右旗新星粮油加工厂的经营者。1997年5月1日，土默特右旗新星粮油加工厂与包头军分区签订《关于新建民兵专业技术兵训练中心合同书》，双方合作新建包头市民兵专业技术兵训练中心，选址在包头市××街坊，建筑总面积6734.86平方米，中心建成后，产权归军分区所有，并将中心总面积的70％租赁给土默特右旗新星粮油加工厂使用三十年，使用期限自1998年1月1日至2027年12月31日，以此偿还军分区引进的资金。2010年2月4日，土默特右旗新星粮油加工厂（周玉祥）与包头军分区签订《军用房地产租赁合同》，合同载明：因包头军分区搬迁，面临拆除土默特右旗新星粮油加工厂使用的房屋，其同意将包头市昆都仑区林荫路团结大街14号街坊军分区干休所面积为4225.74平方米的商业用房无偿租赁给该厂对外租赁使用，该厂原来使用位于××街西北角的民兵训练中心房屋面积为4714.41平方米，在2010年4月15日前全部并交付包头军分区，房屋租赁期限自2010年4月15日至2027年4月15日止。2018年8月16日，原告与被告亿海公司、李海军签订《房屋租赁合同》，约定出租人为周玉祥（甲方），承租人为亿海公司、李海军（乙方），甲方将位于包头市××区出租给乙方，租期五年，自2018年8月15日至2023年8月14日止，租金为800000元每年，第一年房租应于2018年10月15日前一次性付清，之后乙方须于上年度租赁期满前一个月内一次性支付下一年度租金，若逾期缴纳租金，每逾期一天按日租金一倍数额向甲方支付违约金。合同还约定，合同签订后乙方向甲方支付100000元履约保证金，租赁期限届满后，甲方应无息退还。且乙方不得擅自变动或破坏租赁物建筑主体、承重结构和外观等或私自扩建、改建，否则照价赔偿。合同签订后，被告向原告支付50000元履约保证金，截止庭审结束前尚未向原告支付任何租金。2019年3月5日，原告出具告知函，载明：乙方应将所拖欠的合同履约保证金、一年的租金交付甲方，如未按时限要求，甲方将按合同约定解除双方的租赁合同。2019年3月18日，李海军出具承诺，载明：本人李海军已阅读告知函，经双方同意，于2019年3月20日之前回复，在此期间封条可以拆除，若未回复，甲方可作出任何处置。本案审理期间，原告提出申请，要求就被告租赁原告房屋造成的各类损失进行鉴定。法院依法委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司就被告租赁原告房屋造成的各类损失进行评估。评估结论为：对被告租赁原告房屋造成的各类损失于2018年8月16日的市场价为1773076元。原告进行鉴定时，支付鉴定费33000元。庭审过程中，就涉案房屋情况，被告李海军称原告为涉案房屋外围围挡贴封条，其无法进入室内装修。后双方多次协商未果，就没有去过涉案房屋。原告称其没有贴封条，是被告欠围挡、设计的施工人员的费用，2019年9月份工人贴的封条，后来工人把围挡都拆走了。就双方是否办理过解除租赁的交接手续，被告称钥匙在2019年3月份已经交给原告的财务人员，现在没有钥匙，且原告换锁，被告进不去涉案房屋。原告称因被告装修将门、窗、锁全部损坏，原告只能自己花钱将门、锁修好，将钥匙放在办公室，等待被告继续使用。证人陈某称其给被告的涉案房屋进行围挡、设计，被告确实租了原告的涉案房屋，二被告对此予以认可。一审法院认为，原告系土默特右旗新星粮油加工厂的经营者，该厂与包头军分区约定，涉案房屋可对外租赁使用，且租赁期限自1997年至2027年，故原告对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利。合同期内，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效合同，双方均应当按照合同约定履行。因二被告未依约交纳租金，导致合同无法继续履行，双方均认可被告已搬离涉案房屋，原告已接收房屋钥匙，故双方签订的合同已经实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于履约保证金，其作用是为保证被告依约履行合同，现合同已经解除，履约保证金已无交纳的必要，故关于该诉讼请求，法院不予支持。关于原告要求二被告支付2018年8月15日至2019年8月14日的租金800000元的诉讼请求，因二被告自签订合同后未向原告支付租金，仅向原告支付50000元履约保证金，现合同无法继续履行，二被告应当向原告支付租金，核减二被告已经支付的50000元，二被告还应支付原告租金750000元。关于损失，二被告私自对涉案房屋进行改建、拆除，经鉴定损失为1773076元，原告支付鉴定费33000元，故原告要求二被告赔偿租赁房屋造成的损失1773076元及鉴定费33000元的诉讼请求，法院予以支持；关于违约金，二被告对涉案房屋进行改建、拆除且未按期交纳租金，其称原告存在违约行为无事实和法律依据，法院对此不予采信，合同无法继续履行是二被告的违约行为导致，故原告要求二被告支付违约金240000元的诉讼请求符合法律规定，且二被告对此予以认可，故法院予以支持。被告辩称由于原告贴封条导致涉案房屋无法使用、无法租赁，因其未提供相关证据予以证明，故法院不予采信。综上所述，对原告周玉祥的诉讼请求，法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军于判决生效后三十日内支付原告租金750000元；二、被告内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军于判决生效后三十日内支付原告违约金240000元；三、被告内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军于判决生效后三十日内支付原告因改建、拆除房屋内部结构造成的损失1773076元；四、驳回原告周玉祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29967元（原告预交），由原告周玉祥负担1035元，由被告内蒙古亿海创业网络科技有限公司、被告李海军负担28932元；鉴定费33000元（原告预交），由被告内蒙古亿海创业网络科技有限公司、被告李海军负担。本院二审期间，双方当事人对一审认定事实无异议。本院予以确认。本院认为，当事人签订的《房屋租赁合同》系双方自愿达成，为双方真实意思表示，合同签订人均应依约履行。未能按约定履行的，应依约承担违约责任。李海军与内蒙古亿海创业网络科技有限公司作为《房屋租赁合同》的乙方，系共同承租人，一审法院判决由其二承租人共同承担合同责任并无不当。上诉人就李海军系职务行为的主张不能成立。对此本院不予支持。2019年3月10日周玉祥已经给内蒙古亿海创业网络科技有限公司下达告知函，李海军于2019年3月18日作出的《承诺》可以确认，双方就合同解除条件已经达成合意，至2019年3月20日李海军未按双方协商意见履行租金给付义务，即应当以该日期作为双方解除合同的日期。双方当事人约定房租给付方式为年付，故二上诉人应当给付周玉祥该租赁年度租金80万元，核减已付履约保证金5万元，由李海军、内蒙古亿海创业网络科技有限公司给付周玉祥75万元。出租人有义务保证其出租物符合约定用途。双方签订的《房屋租赁合同》的标的物房屋原承租人系进行浴池经营，并不符合上诉人承租使用目的。上诉人与被上诉人合同约定“四、房屋装修1、乙方不得擅自变动或破坏租赁物建筑主体、承重结构和外观等或者私自扩建、改建，否则应照价赔偿。2、乙方可以根据经营需要，对租赁物进行装修装潢，由此所需费用由乙方自行承担。”且一审庭审中，原告申请证人陈某出庭作证，该证人陈述的事实可以证实，上诉人对该承租房屋原装修进行拆除并进行装修已经经过被上诉人周玉祥同意。由此，可以认定，甲、乙方对租赁房屋按租赁使用目的进行装修已经达成合意。现双方已经解除合同，根据双方履行合同的情况，结合本案合同性质，被上诉人有权主张二上诉人赔偿损失。被上诉人周玉祥对出租房屋并不直接使用，对该房屋的权利体现即为出租获益，从其前次出租及本次出租的承租方对房屋经营使用目的可以看出，在合法经营前提下，被上诉人并不约束承租人的使用目的，故对于损失赔偿，应当考虑该出租房屋的性质，以一般适租性确定出租房屋装修损失价款。原审法院按照《价格评估报告书》以浴池装修计算被上诉人周玉祥的装修损失，且未考虑使用折旧，有违公平原则。就该房屋装修损失，应综合考虑上述情形，在鉴定意见的基础上酌情由二上诉人负担。综上所述，内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初2116号民事判决第一项、第二项、第四项，即：被告内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军于判决生效后三十日内支付原告租金750000元；被告内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军于判决生效后三十日内支付原告违约金240000元；驳回原告周玉祥的其他诉讼请求；二、撤销包头市昆都仑区人民法院（2019）内0203民初2116号民事判决第三项，即：被告内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军于判决生效后三十日内支付原告因改建、拆除房屋内部结构造成的损失1773076元；三、上诉人内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军于判决生效后三十日内支付被上诉人因改建、拆除房屋内部结构造成的损失100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29967元，由上诉人内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军负担20976元，被上诉人周玉祥负担8991元。二审案件受理费29967元，由上诉人内蒙古亿海创业网络科技有限公司、李海军负担20976元，被上诉人周玉祥负担8991元。本判决为终审判决。审判长 付 光审判员 宋 炜审判员 李雅滨二〇二一年六月二十四日法官助理 亢 晶书记员 崔 淙附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。