广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13704号上诉人（原审被告）：林青，女，1973年5月31日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：林浩亮，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市市政物业管理有限公司。住所地：广州市荔湾区西湾路118号四楼406房。法定代表人：周峰。委托诉讼代理人：邱培杰，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李均尧，北京大成（广州）律师事务所实习人员。上诉人林青与被上诉人广州市市政物业管理有限公司（以下简称市政物业）物业服务合同纠纷一案，因上诉人林青不服广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年6月10日公开开庭审理了本案。上诉人林青及其委托诉讼代理人林浩亮以及被上诉人市政物业的委托诉讼代理人邱培杰、李均尧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。林青上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回市政物业的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用全部由市政物业负担。事实和理由：一、市政物业所诉物业管理费已超过法定诉讼时效。《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同二》约定，涉案房屋的物业管理费标准为每平方米2元/月，支付时间为每月15日前支付当月物业管理费及其他应付费用。此外，市政物业主张其曾三次向林青进行物业管理费催告，时间分别为2017年1月14日、2020年5月20日、2020年8月7日。对于市政物业主张的三次书面催告，市政物业均未举证证明催告文件已有效送达林青本人，事实上林青亦并没有收到过市政物业的任何催告文件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法总则）诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定。市政物业向林青主张2015年7月至2017年12月期间的物业管理费显然已超过了法定的三年诉讼时效。即使一审法院认为第一次（2017年1月14日）、第二次(2020年8月7日）催收因邮寄显示妥投为有效催收，但两次催收之间显然已超过了三年，市政物业向林青主张2015年7月至2017年7月期间的物业管理费亦已超过了法定的三年诉讼时效。二、市政物业提供的物业管理服务存在明显瑕疵，造成林青利益受损，一审法院认定高额违约金显失公平，造成林青合法权益二次受损。市政物业限制林青及其家人合理使用小区游泳池，存在明显损害林青合法权益的情形。为此，林青曾多次与市政物业进行沟通，表达希望让小孩使用游泳地学习游泳的诉求。但市政物业对于小区业主的合理诉求始终是不予回应，仅以领导不同意小孩子在游泳池游泳作为搪塞。而一审法院以游泳池需要另行收费为由，认定市政物业并非小区配套游泳池的服务提供方不当。《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同二》是房地产开发企业与物业管理企业双方草拟的格式合同版本，林青作为小业主无权提出修改意见，只能被动服从并签署。市政物业作为合同强势方，现在却以合同内容的不完善、缺失作为免除其责任的依据，如此对小业主确实显失公平。市政物业本案主张按每日万分之五的标准计算违约金显然已超过了LPR利率标准的四倍，而市政物业的实际损失也仅为资金利息损失。故，市政物业所主张的违约金计算标准明显过高，应予以调整为中国人民银行同期同类贷款利率以及LPR报价利率标准。市政物业辩称，一、关于诉讼时效的回应：1.林青欠缴物业管理费是持续的行为，该债权债务由于林青的违约持续递增，而市政物业提供的物业管理服务是持续的履行合同义务。2.根据《民法典》第189条或《民法总则》189条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满起算。前期物业管理服务合同的合同履行期限是2016年7月1日至2021年6月30日，该债务的诉讼时效应当自2021年6月30日起算。3.（2017）苏0111民初6398号：物业服务合同是连续性合同，其要求业主支付物业管理费的诉讼时效应从最后一期物业服务的履行期限届满之日起算。（2017）鲁01民终3876号：物业管理公司作为涉案小区的物业企业，一直为涉案小区提供物业服务至今，物业服务费具有整体性和关联性，因此物业管理公司主张对方支付物业服务费的诉讼请求未超过诉讼时效。二、关于游泳池，不对未成年人开放回应如下：1.游泳池运营服务属于前期物业管理合同第三条第一款的有偿特约服务，游泳池的开放使用需另行收费，物业管理费并不包含游泳池的使用费用。市政物业认为两者属于不同的、独立的法律关系。游泳池服务提供与否并非本案诉争标的。2.游泳池属于公用设施设备，市政物业已经按照前期物业管理合同对游泳池进行日常清洁维护，设备维修及养护，市政物业已经履行相应的合同义务。3.游泳池并非不对未成年人开放，而是不对不会游泳的未成年人开放。游泳池水深1.8-2.3米，不会游泳的未成年人容易发生意外。同时，游泳池运营方也没有收取林青子女的游泳服务费，案件双方就游泳池使用服务不存在任何债权债务关系。三、关于前期物业管理合同回应：根据《物业管理条例》第21条，《最高法关于审理物业服务纠纷案件的相关司法解释》第一条或民法典第939条的规定，前期物业服务合同对林青具有约束力。2.前期物业管理服务合同的签订，均为双方的真实意思表示，并不存在显失公平的情形，林青应当承担举证不能的责任。3.前期物业服务管理合同并非不完善，而是游泳池服务本就不属于该合同的约定范围。如前所述，物业管理服务费不包含游泳管理服务费，林青在庭审过程中也认可使用游泳池另行收费。两者属于不同的法律关系。游泳池的使用情况与市政物业主张物业管理费及违约金无关。四、关于违约金过高回应如下：1.市政物业在一审程序中主张的违约金标准是合同明确约定的千分之一，一审判决的违约金标准为万分之五，一审法院已经调低违约金标准。2.林青与市政物业签订的是物业管理服务合同，非民间借贷的借款合同，不应该受关于LPR标准的相关规定，根据《九民纪要》50条，林青主张违约金过高没有合同依据、法律依据。3.林青没有正当理由从2015年7月拖欠物业管理费至今，在同小区的与业主群体中造成恶劣的示范影响，物业费是全体业主享受物业服务的基础，欠缴行为对已交费而享受共同区域的业主不公平。综上所述，请求法院驳回上诉，维持一审判决，本案诉讼费用全部由林青承担。市政物业于2021年1月8日向一审法院起诉请求：1.判令林青支付欠缴的物业管理费18556.2元及逾期违约金18369.5元（违约金自逾期之日起每天按欠费总额的千分之一计算至实际付清之日止）；2.判令林青支付截止至2020年11月31日的水费及电费共2672.89元；3.判令林青支付因本案产生的律师费8000元；4.本案全部诉讼费用由林青承担。一审法院经审理查明：林青系广州市白云区xx路xx街xx号801房、804房（以下简称涉案房屋）的权属人及实际居住人。2013年6月28日，广州市市政集团有限公司（甲方）与市政物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对广州市御岭山庄项目提供前期物业管理服务。物业服务费收费标准实行包干制方式，其中一期住宅物业服务费收费标准为每月每平方米2元。物业服务费主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等开支。物业管理费按每月交纳一次，业主或物业使用人应在每月的15日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费及垫付的水电费、公共分摊水、电费用，每天按应缴物业管理费及垫付的水电费、公共分摊水、电费用等欠费总额的0.1%的标准向乙方支付违约金。本合同管理期限为3年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止等等。2017年7月13日，广州市市政集团有限公司（甲方）与市政物业（乙方）签订《前期物业服务合同二》，约定内容同上。市政物业为涉案房屋所在小区提供物业管理服务至今。市政物业为证实林青欠缴物业服务费及水电费向一审法院提交了收据、欠缴明细及发票。林青确认其自2015年7月始未缴纳物业服务费及欠付数额，但因小区游泳池未对未成年人开放而拒绝全额支付物业服务费，其同意支付欠缴的水电费2672.89元。2017年1月14日，市政物业分别向涉案801房、804房邮寄缴费通知书，通知业主缴纳2015年7月至2016年12月的物业服务费、滞纳金及2015年7月至2016年10月的水费及水电分摊费。根据广东邮政速递11183客服中心出具的妥投证明，上述缴费通知书已于同年1月15日妥投并由他人签收。2020年5月20日，市政物业再次向涉案801房、804房邮寄缴费通知书，通知业主缴纳2015年7月1日至2020年6月30日的物业服务费、滞纳金及2015年5月1日至2020年4月30日的水费及水电分摊费。同年8月7日，市政物业向林青寄送《律师函》，要求林青支付欠付物业服务费19573.4元。该《律师函》邮寄至涉案房屋地址，并已于同年8月17日妥投。诉讼中，市政物业为证实其因本案支出律师费8000元，向一审法院提交《民事案件委托合同》。林青为证实其未成年子女不能使用小区游泳池，向一审法院提交泳池外张贴的公示，记载“满18岁以上方可进入游泳池”。一审法院认为，市政物业已实际向林青所在的小区提供物业管理服务，双方存在事实上的物业服务关系，林青理应按前期物业服务合同的约定支付物业服务费。根据该合同中关于住宅物业服务费用的约定，涉案房屋每月的物业服务费应按2元/月/平方米计算，经核算801房为156.98元/月，804房为128.5元/月，林青确认其自2015年7月始未向市政物业支付物业服务费及欠付数额，故现市政物业要求林青支付2015年7月至2020年11月的物业服务费共计18556.2元合理合法，一审法院予以支持。林青抗辩称小区游泳池未对未成年人开放，导致其子女未能使用游泳池，故其不应全额支付物业服务费，因前期物业服务合同并未约定市政物业是向业主提供泳池服务的一方，林青亦陈述游泳池需另行收费，故其应就游泳池的使用问题与提供服务的一方另行解决，林青以此抗辩应减免物业服务费无合同及法律依据，一审法院不予采纳。林青抗辩称市政物业主张的物业服务费已过诉讼时效，根据市政物业提供的缴费通知书、《律师函》及上述函件的邮寄记录显示，市政物业于2017年1月14日、2020年5月20日及2020年8月7日，均曾向涉案房屋地址邮寄相关催款通知，其中2017年1月14日及2020年8月7日的函件有投递记录显示已妥投，故市政物业上述主张权利的行为均构成诉讼时效的中断，诉讼时效应重新计算，故市政物业提起本案诉讼之日，即2021年1月8日，并未超过法定诉讼时效，林青该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于违约金。林青确实存在逾期缴纳物业服务费的行为，故市政物业要求林青支付违约金至付清之日止合法合理，一审法院予以支持，违约金应自每月16日起算，但合同中关于违约金按每日0.1%计付的标准过高，一审法院酌情调整违约金的标准为以每月欠付金额为本金，按照每日0.05%的标准计付，且以本金为限，市政物业诉请超出部分，一审法院不予支持。关于水电费。市政物业主张林青欠付水电费共计2672.89元，林青对此予以认可并同意支付，故市政物业该项诉请一审法院予以支持。关于律师费。合同并未约定该项费用应由林青承担，市政物业该项诉请无合同及法律依据，一审法院不予支持。林青在举证期限届满后向一审法院提交的游泳池外照片4张，因林青提交该组证据已过举证期限，且对本案事实的认定无影响，故一审法院不再另行安排开庭质证。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2021年3月22日判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，林青向广州市市政物业管理有限公司支付2015年7月至2020年11月的物业服务费18556.2元并支付违约金（每月违约金均以285.48元为本金，按照每日0.05%的标准自当月16日起计算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限）；二、自本判决生效之日起三日内，林青向广州市市政物业管理有限公司支付水电费2672.89元；三、驳回广州市市政物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，由广州市市政物业管理有限公司负担274元，由林青负担221元并于本判决生效之日起三日内迳付广州市市政物业管理有限公司。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，林青提交了以下证据：1.邮件寄递情况说明，拟证实市政物业在2020年8月7日寄送的律师函没有送达林青；2.高危险性体育项目经营许可证；3.卫生许可证；4.准许行政许可决定书，证据2-4均系照片，拟证实涉案小区的游泳池由市政物业运营。市政物业未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，市政物业的质证意见如下：1.上述证据均非新证据，对证据1的真实性、合法性及关联性不予认可，市政物业在一审已提交证据证明2020年8月7日的律师函已经于2020年8月17日妥投，且收件地址系涉案房屋地址，属于林青的控制范围；证据1是2021年4月对2020年8月的送达邮件信息进行搜查，且系由投递人员到涉案房屋寻找，真实性高度存疑；证据2-4真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。二审庭审中，市政物业确认其除了2017年1月14日、2020年5月20日及2020年8月7日三次书面催收之外，没有其他书面催收记录，但表示在2017年1月14日至2020年5月20日期间曾采取口头、上门的形式催收，对此未提交证据证实。林青表示其未收到过市政物业口头或上门的催收通知。二审另查明，《前期物业服务合同》第二条约定市政物业提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，而附件一约定物业共用部位包括：房屋承重墙结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面。市政物业确认其受开发商委托对涉案小区的游泳池进行经营管理，但表示证载经营时间为2020年9月29日至2025年9月25日，并非自林青欠费时起即由市政物业经营管理。林青确认对一审判决第二项支付水电费2672.89元无异议。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1.市政物业本案主张的物业管理费是否部分超过诉讼时效；2.一审法院认定的违约金计算标准是否合理。对此，本院分析如下：关于市政物业主张的物业管理费是否部分超过诉讼时效的问题。《前期物业服务合同》约定：“物业管理费按每月缴纳一次，业主或物业使用人应在每月的15日前履行缴纳义务。”根据上述约定，每月物业管理费应自当月16日开始计算诉讼时效。市政物业主张物业管理费系同一债务的分期履行，并应从最后一期履行期限届满之日计算诉讼时效，缺乏法律依据，本院不予采纳。因此，本案所涉物业管理费应适用法定三年的诉讼时效，并自当月16日开始计算诉讼时效。根据本案查明事实，市政物业曾于2017年1月14日、2020年5月20日及2020年8月7日向涉案房屋地址邮寄催收通知，虽然市政物业未举证证实2020年5月20日的催收通知已由林青本人签收，但邮件的收件地址为涉案房屋，而无证据证实林青曾通知市政物业变更联系地址，故市政物业向涉案房屋地址邮寄催收通知，应当视为其已向林青提出履行请求，构成诉讼时效中断的法律效果。至于2020年8月7日的律师函是否有效送达，不影响本案所涉物业管理费的诉讼时效认定。由于2017年1月14日至2020年5月20日超过三年，而市政物业未举证证实其在此期间曾向林青提出履行请求，故从2020年5月20日倒推三年即2017年5月19日前的物业管理费已超过诉讼时效，双方约定物业管理费的支付时间为每月15日前，故本院对市政物业主张的2017年5月前的物业管理费不予支持。林青应向市政物业支付2017年6月份起至2020年11月份801房、804房的物业管理费共计11990.16元。一审法院对诉讼时效的认定不当，本院予以纠正。关于一审法院认定的违约金计算标准是否合理的问题。林青上诉主张市政物业提供的物业服务存在明显瑕疵，即限制林青及其家人合理使用小区游泳池。本案现有证据显示，市政物业虽然限制未成年人使用游泳池，但并非单独针对林青及其家人，且双方确认在涉案小区游泳池游泳需要另行收费，市政物业收取的物业管理费并不包括对游泳池的使用费用，故林青不能以游泳池的使用问题作为其拒付物业管理费的合理抗辩。根据《前期物业服务合同》约定逾期支付物业管理费的，每天按照欠费总额的0.1%支付违约金。一审法院经审查认为上述约定的违约金标准过高，酌情调整为按每日欠付金额的0.05%计算违约金，且以本金为限，体现了违约金所兼具的对守约方损失补偿及对违约方违约惩罚的双重属性，符合公平合理原则，林青上诉主张违约金标准过高缺乏理据，本院不予采纳。一审判决对违约金计算标准的认定并无不当，本院予以维持。林青对一审判决第二项支付水电费2672.89元无异议，本院予以维持。综上所述，林青的上诉请求部分成立。一审判决认定事实请求，适用法律正确，但对物业管理费的诉讼时效认定不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1544号民事判决第二项；二、撤销广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1544号民事判决第三项；三、变更广州市白云区人民法院（2021）粤0111民初1544号民事判决第一项为：自本判决生效之日起三日内，林青向广州市市政物业管理有限公司支付2017年6月至2020年11月的物业服务费11990.16元并支付违约金（每月违约金均以285.48元为本金，按照每日0.05%的标准自当月16日起计算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限）；四、驳回广州市市政物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费495元，由广州市市政物业管理有限公司负担281元，由林青负担214元。二审案件受理费990元，由林青负担428元，广州市市政物业管理有限公司负担562元。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年六月二十八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳