广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初15303号原告：叶巧玲。委托诉讼代理人：聂计谋，广东聚来律师事务所律师。被告：王连顺。委托诉讼代理人：赵振清，广东展豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾振业，广东展豪律师事务所律师。原告叶巧玲与被告王连顺租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，后转换适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶巧玲的委托诉讼代理人聂计谋到庭参加了两次诉讼，被告王连顺的委托诉讼代理人庾振业到庭参加了第一次诉讼，被告王连顺的委托诉讼代理人赵振清到庭参加了第二次诉讼。本案现已审理终结。原告叶巧玲向本院提出诉讼请求：1.王连顺支付2020年7月份、8月份租金共计35600元；2.王连顺支付违约金16020元；3.王连顺违约拆除租赁店铺的固定物件和水电设施给叶巧玲造成的损失74187元；4.本案诉讼费由王连顺承担。事实与理由：2018年8月9日，双方签署《租赁合同》，叶巧玲将位于东莞市虎门镇博涌社区×××××××××××××商业住宅楼商铺108出租给王连顺。合同签订后，王连顺进店经营，但2020年春节以来，王连顺出现延期支付租金情况。2020年5月13日，王连顺与叶巧玲协商对租金进行调整，叶巧玲同意了租金调整方案，但要求王连顺按时交租，否则按照原合同执行。但在双方协商后，王连顺依然迟延交租，至2020年8月13日已经拖欠2020年7月、8月的租金未支付。为此，叶巧玲要求王连顺立即支付租金和滞纳金，但王连顺不予理会，叶巧玲根据合同约定要求收回店铺，王连顺在2020年8月23日将店铺内损毁严重、并拆除店铺的固定物件和水电设施，严重违约、且严重损害叶巧玲的权益。经评估公司评估，王连顺造成的损失高达74187元。原告叶巧玲为了维护自身的合法权益，故起诉至法院。被告王连顺辩称，1.2020年7、8月在租金标准应按16000元计算；2.对于2020年8月租金经计算至8月8日；3.因2020年疫情原因，导致王连顺经营困难，并非有意拖欠租金，且根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，该期间因承租人因疫情影响经营导致没有按照约定的期限支付租金的，出租人以此为由解除租赁合同的，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，故王连顺不应支付违约金，叶巧玲亦无权没收王连顺的押金；4.王连顺离场时没有拆除店铺内固定物件和水电设施，仅搬走货物、货架等物品，不存在损害店铺的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：叶巧玲系东莞市虎门镇博涌社区×××××××××××××商业住宅楼商铺108号（以下简称108号商铺）的权利人，该房产已办理不动产权证。2018年8月，叶巧玲（出租方、甲方）与王连顺（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将108号商铺出租给乙方，租赁期限3年，自2018年8月10日起至2021年7月31日止，其中前20日免租，租金17800元/月，于每月月底最后一天前交下月租金，如超过三天按每日1%收取滞纳金，如超过10天甲方有权收回商铺及没收押金，租赁期内商铺的固定物件和水电不得拆除，签订合同时甲方收取二个月押金35600元、2018年9月租金17800元和入场费30000元。合同签订前后，王连顺向叶巧玲支付了入场费30000元及两个月押金35600元。2020年5月13日，双方签署一份房租调整沟通事宜，王连顺以市场大环境影响及新冠疫情影响为由，提出将2020年4-6月租金调整为15000元/月、2020年7-12月租金调整为16000元/月，叶巧玲确认同意但附有补充条件，“以上协议必须以准时交租，逾期不交租金，以上优惠条件无条件撤销，按原合同执行，无条件交回商铺”。之后，王连顺支付租金至2020年6月。2020年7月24日，叶巧玲微信催告王连顺支付7月租金，逾期将没收押金并于7月31日前收回商铺。2020年7月27日，王连顺支付了4000元租金。2020年8月8日，叶巧玲微信催告王连顺，“如果明天早上12点前没有收到租金，请你们于2020年8月9日12点前清场前，交回店铺”，并于当天及当月13日两次发出告示。告示中载明的2020年7、8月租金为16000元/月。2020年8月10日，王连顺支付了4000元租金。王连顺于当月14日向叶巧玲发出的回复中提及叶巧玲于2020年8月8日对商铺进行停水、于2020年8月10日进行停电，于2020年8月13日强行锁门。双方后续沟通过程中，叶巧玲提及“我的房产我停电停水怎么不可以”。另叶巧玲2020年8月19日发出的回复中，提及2020年7月的租金为17800元。2020年8月22日，王连顺搬离案涉商铺。叶巧玲提供照片、视频，拟证明王连顺搬迁时对商铺造成损害。照片显示案涉商铺搬迁后的状况，其中墙上的灯饰及开关被拆除。视频显示商铺搬迁过程中的状况，其中灯饰、开关、楼梯均存在不同程度的损毁情况。王连顺对照片不予确认，主张其离场时搬走了货物、货架及杂物，没有拆除固定物件和水电设施。王连顺对视频不予确认，主张无法证明其对商铺进行破坏，其也没有破坏商铺，案涉商铺现已出租并重新装修，没有证据证明叶巧玲重新出租前进行了修复，其主张的损失并未实际发生。2020年8月，叶巧玲委托广东度量衡土地房地产资产评估顾问有限公司对108号商铺装修工程资产进行评估。该评估公司于2020年9月3日作出粤度量衡房评字[2020]－F0601号房地产估价报告，对大厅风管机空调、小房间玻璃隔不锈钢墙屏风、一楼小房间空调、楼梯新做大理石台阶、二楼新做钢化玻璃隔墙、二楼新做实木屏风、二楼空调等40个项目于2020年8月31日的市场价值评估为74187元。其中大厅风管机空调24000元、小房间玻璃隔不锈钢墙屏风4510元、一楼小房间空调4500元、楼梯新做大理石台阶10400元、二楼新做钢化玻璃隔墙1580元、二楼新做实木屏风4698元、二楼空调4200元。叶巧玲确认评估公司现场查勘时上述项目未实际施工，且其未自行修复而直接重新进行了出租。王连顺对该评估报告不予确认，主张系叶巧玲单方委托且查勘日期为2020年8月31日，而王连顺于2020年8月22日已经离场，该期间商铺由叶巧玲控制，不清楚其是否自行拆除相应物件，且该评估报告载明的目的也是为了了解市场价值而非诉讼损失评估。另查明，原告起诉时一并向本院申请财产保全，申请查封、冻结、扣押被告价值125807元的财产。本院受理后作出（2020）粤1972民初15303号民事裁定，并于2021年1月25日冻结了王连顺在支付宝的账户存款125807元，因余额不足，实际冻结0元，详见查封清单No.0054211。本院认为，本案案由系租赁合同纠纷。案涉租赁关系发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应合同全面地履行各自的义务。关于租金。首先，对于租金标准。双方于2020年5月确认将2020年7-12月租金调整为16000元/月，但叶巧玲确认同意的该调整金额附有准时交租的补充条件，现王连顺未按时支付租金，依双方约定应按原标准17800元/月计算租金。2020年8月双方往来的函件中，叶巧玲先提及2020年7、8月份的租金为16000元/月，后又提及2020年7月租金为17800元，亦显示叶巧玲未确认2020年7、8月份的租金按调整后的标准计算。其次，对于计租期间。王连顺于2020年8月22日搬离，租金最多只应计算至搬离当天。承租人租赁的目的在于对租赁物的占有、使用，叶巧玲确认其于2020年8月13日对案涉商铺进行锁门，此后王连顺并无法正常占有使用案涉商铺，故锁门至搬离期间的租金不应计算。双方对话中，王连顺提及叶巧玲对案涉商铺进行停水停电，叶巧玲并未表示异议，对王连顺主张的停水停电的事实，本院予以确认。叶巧玲停水停电的行为造成王连顺无法正常使用商铺，对停水停电期间的租金，本院酌情按50%计算。虽然王连顺存在逾期支付租金的行为，但叶巧玲可以依法向王连顺主张租金及逾期支付租金的违约责任，叶巧玲因此而对案涉商铺进行停水停电及锁门，影响王连顺对案涉商铺的正常使用，本院依法据此认定王连顺应承担的租金金额。因此，王连顺应支付的租金为：17800元－8000元+17800元×（8/31+4/31×50%）＝15541.94元。对叶巧玲超过该金额的租金请求，本院不予支持。关于违约金。双方签订的房租调整沟通事宜函件中，王连顺申请调整（调低）租金时自行提出的理由包括市场大环境影响及新冠疫情影响，叶巧玲亦同意就此调低租金。该租金调整已包含王连顺对市场及疫情影响后果的考量，而王连顺并未根据双方约定按时支付调低后的租金，且叶巧玲诉请的租金期间亦不属于疫情防控期间，故王连顺以疫情影响为由主张无需支付违约金，依据不足，本院不予采信。本案中，叶巧玲主张王连顺逾期支付租金的违约责任，实际包含了没收押金及按每日1%的标准支付违约金两项内容。由于合同约定的违约金标准及叶巧玲主张的违约责任后果，明显高于王连顺逾期支付租金造成叶巧玲的损失，故本院酌情以王连顺拖欠的租金15541.94元为限认定违约金金额。押金扣除违约金、租金后，尚余4516.12元（35600元－15541.94元-15541.94元）。关于损失。叶巧玲提供的照片、视频，显示王连顺搬迁时对案涉商铺的灯饰、开关、门窗、楼梯等造成了毁损，叶巧玲主张王连顺存在拆除及损毁行为，本院予以确认。对于损失情况。首先，叶巧玲提供的房地产估价报告中，大厅风管机空调、小房间玻璃隔不锈钢墙屏风、一楼小房间空调、二楼新做钢化玻璃隔墙、二楼新做实木屏风、二楼空调（估价合计43488元），不属于装修附合物，不应认定为叶巧玲的损失。其次，评估公司查勘时，除上述项目外的其他项目亦未实际施工，且叶巧玲亦确认其后续直接出租而未自行修复，故叶巧玲直接以该估价报告的价格认定其损失，依据不足，本院不予采信。但王连顺的行为确实造成叶巧玲的损失，结合叶巧玲提供的照片、视频显示案涉商铺在搬迁中的毁损情况及上述估价报告其余项目的价格，本院酌情认定叶巧玲的损失为20000元。因上述押金尚余4516.12元，本院一并予以抵扣，即王连顺应赔偿的损失为15483.88元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告王连顺于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿损失15483.88元给原告叶巧玲；二、驳回原告叶巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2816元、保全费1149元（原告均已预交），由原告叶巧玲负担3637元（受理费2629元、保全费1008元），被告王连顺负担328元（受理费187元、保全费141元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  郑伟乐人民陪审员  戚建生人民陪审员  曾广南二〇二一年六月十六日书 记 员  李倩如袁宇晴（代）强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。