广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8183号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶小凤，女，1959年8月6日出生，汉族，住广州市海珠区。上诉人（原审被告、反诉原告）：何国荣，男，1989年3月9日出生，汉族，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李雯琪，广东达方律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴哲，广东达方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶少峰，男，1962年9月4日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：苏秋萍，女，1963年5月3日出生，汉族，住广州市海珠区。系叶少峰配偶。上诉人叶小凤、何国荣因与被上诉人叶少峰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初28838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人叶小凤、何国荣上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判驳回叶少峰的全部诉讼请求；2.撤销叶少峰与叶小凤于2017年8月28日签订的《协议》；3.本案一、二审诉讼费由叶少峰承担。事实与理由如下：一、原审法院认定事实不清。其一，涉案《协议》内容明显违反诚实信用、公平交易及等价有偿的原则，显失公平。涉案房屋在签订《协议》时的市场价为每平方米4-5万元左右，且属商住两用，叶少锋曾在中介服务公司就职，其利用叶小凤缺乏对房地产情形的了解及交易相关经验，以明显不合理的低价要求叶小凤出售，于理不合。其二，叶少锋欺骗叶小凤签订涉案《协议》，该协议内容有违叶小凤的真实意愿。叶小凤无法区分首付款与房屋使用费的区别，叶少锋利用亲属关系骗取叶小凤的信任，故意引导叶小凤书写协议及收据内容，主观上存在恶意欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，依法应撤销该《协议》；二、原审法院未查明本案争议焦点。本案不应适用《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款及第一百零七条等规定，而应适用《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定。叶小凤在婚姻存续期间通过继承获得涉案房屋产权，涉案房屋属于夫妻共同财产。叶小凤在办理赠与房屋产权转移登记时，档案中留存的赠与合同系房管局提供的格式版本，其中关于涉案房屋是叶小凤个人财产的条款并非叶小凤的真实意思表示。退一步讲，叶小凤单方主张涉案房屋为其个人财产侵犯了其配偶的合法权利，属于无权处分。叶少峰作为叶小凤的亲属，明知其婚姻状态，仍在叶小凤无权处分的情况下诱导其签署涉案《协议》，其不具备善意取得的情形。根据第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第42条的规定，即使叶小凤原审反诉请求主张合同无效，法院仍应审查合同是否具备可撤销的事由。故此，叶小凤提出可撤销事由进行抗辩成立。被上诉人叶少峰答辩称：其一，涉案房屋的格局为一厅一厨一厕，由姐弟3个家庭共同拥有。涉案房屋面积小，无法间隔使用，不可能在市场上流通。且，涉案房屋系南方大厦房改房，房产证记载为住宅而非商铺。当时购买涉案房屋的总价为一万多元。可见，叶小凤、何国荣所称的市场价达到每平方米4-5万元不成立。其二，叶小凤，何国荣所称叶少锋欺诈叶小凤签订涉案《协议》，亦不成立。根据司法鉴定结论，《协议》及收取首付款的《收据》上叶小凤的签名和指模均是其本人作出，另案生效判决已明确该《协议》为合法有效合同。叶小凤于2017年5月4日签署《授权委托书》授权何国荣代为提起相关诉讼，并于同年8月16日起诉分割涉案房屋。叶少锋收到法院出庭通知后，在2017年8月28日约见叶小凤签订《协议》，并于2018年1月31日出庭递交该《协议》。叶小凤在2018年2月23日签订《广州市房地产赠与合同》将涉案房屋产权赠与给何国荣。其三，涉案房屋是利用父母工龄和叶少锋的工龄一起申请，自分房后叶少锋与父母同住，照顾父母到终老。父亲出具的遗嘱已清楚写明，叶小凤离婚且无地方居住才可居住涉案房屋中的一间房。其四，叶小凤与叶少峰姐弟多年来关系一直良好，叶小凤也清楚父亲是系因其离婚后无房可住才将房屋公证给叶小凤。叶小凤主张叶少峰欺诈其签订《协议》，毫无事实根据。《收据》明确注明是“现金壹万元作为协议首付款”，不存在叶小凤所称“房屋使用费”的问题。叶少峰于2020年9月30日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.叶小凤继续履行叶少峰与叶小凤于2017年8月28日签订的《协议》，叶小凤、何国荣应协同叶少峰共同前往房管部门办理位于广州市海珠区江南大道中后街14号104房何国荣所占7/16份额的产权过户和登记手续，直至将该房屋所占份额的产权全部过户至叶少峰名下；2.由叶小凤、何国荣承担本案的全部诉讼费用。叶小凤、何国荣反诉请求，判令：1.确认叶少峰与叶小凤于2017年8月28日所签订的《协议》无效；2.由叶少峰承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明，据2020年9月10日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区江南大道中后街14号104房的建筑面积59.0137平方米，登记时间2018年2月28日，叶季新2/16（取得方式为继承）、何国荣占7/16（取得方式为赠与），叶少峰占7/16（取得方式为继承）。叶少峰曾诉叶小凤、何国荣要求叶小凤将位于江南大道中后街14号104房所占7/16的产权份额赠与何国荣的赠与协议无效等。原审法院作出（2018）粤0105民初17684号（下简称17684号案）民事判决书，判决如下：确认叶小凤、何国荣于2018年2月23日就位于海××区××大道中××房7／16的产权份额签订的《广州市房地产赠与合同》无效；叶小凤、何国荣在本判决生效之日起15日内，将登记在何国荣名下的位于海××区××大道中××房7／16的产权份额恢复登记至叶小凤名下。上述17684号案查明如下事实：1999年7月26日，叶焕青立《遗嘱》，主要内容：座落海珠区江南大道中路后街××房（广州市房地产证穗房地证字第××号）是以叶少锋、叶焕青的名义登记产权，但依法属叶焕青与许宝坚的夫妻共有财产，各占二分之一产权；许宝坚于一九九六年十月二十六日死亡，叶焕青与许宝坚婚后共生育三名子女：叶少凤、叶少峰、叶季新，他们均已成年健康，现叶焕青考虑自己年老，特立下遗嘱：在叶焕青去世后，上述房屋叶焕青的应占份及应继份由子女叶少凤、叶少峰共同继承；广州市海珠区公证处于1999年8月2日作出（99）穗海证民字第4689号公证书对上述《遗嘱》进行了公证。颁发时间为2017年9月11日的粤（2017）广州市不动产权第03227922号《不动产权证书》载明：权属人叶少峰；共有情况为按份共有；坐落海珠区江南大道中路后街××房；面积59.01平方米，房屋所有权取得方式为继承；共有情况：权属人叶季新，份额2/16，粤（2017）广州市不动产权第03227920号；叶小凤，份额7/16，粤（2017）广州市不动产权第03227921号；叶少峰，份额7/16，粤（2017）广州市不动产权第03227922号；附记：房改售房；等。2018年2月23日，叶小凤（赠与人）与何国荣（受赠人）签订《广州市房地产赠与合同》，约定：赠与的房屋座落在广州市海珠区江南大道中后街14号104房（房地产权证编号：03227921)，赠与人拥有上列房屋7/16的所有权份额；上述产权属于赠与人叶小凤的个人财产，不存在未记载的其他共有权人；赠与人自愿将上述产权全部（全部/份额/平方米）无偿赠与给受赠人何国荣，受赠人何国荣表示愿意接受赠与；等。叶少锋为证实自己的主张还提交了如下证据：1.叶少锋和叶小凤于2017年8月28日签订的《协议》，约定：本人叶小凤愿意撤销在2017年5月4日在广东环球经纬律师事务所所立的关于遗产继承官司及授权委托何国荣委托书愿意放弃江南大道中后街14号104房本人所占份额，并将自己所占份额给亲弟叶少峰，现叶小凤与叶少峰协商好，叶少峰先给壹万元给叶小凤，余下壹拾肆万元留待放弃房产手继完结后再给叶少锋。上述协议落款处有“叶小凤”字样及指模；2.叶小凤于2017年8月28日出具的《收据》，主要内容：收到叶少锋交来现金壹万元，作为协议首付款。叶小凤，何国荣质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，证据5确实是叶小凤签名的，但是签名时没有“作为协议首付款”这几个字，1万元只是作为房屋使用费。经叶小凤，何国荣申请，原审法院委托了广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对上述《协议》上“叶小凤”的签名及对上述《收据》中的“现金壹万元”与“作为协议首付款”是否同一人书写、是否连贯书写、是否同时期书写形成进行鉴定。该所于2019年6月12日出具了《鉴定意见书》，鉴定意见：叶少锋提交的《协议》中的“叶小凤”落款签名笔迹与委托方提供的叶小凤笔迹样本是同一人书写；《收据》中的“现金壹万元”与“作为协议首付款”是同一个人、在同一时间段连续书写形成。另查，2017年5月4日，叶小凤出具《授权委托书》，委托何国荣代为处理关于叶小凤父亲的遗产涉案房屋相关事宜等。后叶小凤、何国荣对上述17684号案判决不服提出上诉，广州市中级人民法院于2020年6月24日作出（2020）粤01民终8471号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原审另查明，叶小凤与何维洲于1988年7月23日登记结婚。2020年4月19日，何维洲死亡。本案原审过程中，叶小凤与何国荣提供了1997年6月8日叶焕青出具的《遗嘱》，其中载明：叶小凤丈夫何维洲因小事对叶小凤不满，有些小问题就捉打骂，甚至赶她走，叫她离婚，因此叶少锋说清楚，如果真有这事发生，叶小凤可以住叶少锋现在住的房，住到她不住为止，等。原审诉讼中，叶少锋表示：同意过户时将14万元房款支付给叶小凤。何国荣表示：其小时候父母关系不好，后来父亲生病父母的关系已经和睦，前案庭审时父亲已经知道了本案房屋的纠纷，之前父母不懂法律，叶小凤其实是不肯卖房屋的，一万元是叶少锋说当做租金给的，父亲何维洲一直让母亲叶小凤拿回自己的产权份额。原审法院认为，已经生效的民事判决中对于《协议》及《收据》的真实性已经予以认定，在此不予赘述。根据查明的事实，2018年2月23日叶小凤（赠与人）与何国荣（受赠人）签订《广州市房地产赠与合同》中载明叶小凤拥有涉案房屋7/16的所有权份额属于赠与人叶小凤的个人财产，将该份额赠与何国荣。本案中，叶小凤，何国荣又以叶小凤的份额为夫妻共同财产为由，主张叶少锋与叶小凤签订的《协议》无效。何国荣亦在本案中承认其父亲在前案中已经知晓叶小凤与叶少锋之间的纠纷，又称父亲何维洲与母亲叶小凤关系和睦。叶少锋与叶小凤的纠纷已经历经了几次诉讼，亦承认何维洲知晓房屋份额的纠纷。叶小凤将房屋份额出卖给叶少锋，叶小凤、何国荣方没有证据证实何维洲提出过异议，叶小凤、何国荣在前案中也未曾提出过叶小凤的份额为夫妻共同财产的主张，反而在《广州市房地产赠与合同》明确认为叶小凤的份额属于其个人财产，故赠与给何国荣。综上，叶小凤，何国荣反诉要求确认叶少锋与叶小凤的《协议》无效的诉讼请求的理据不充分，不予支持。已生效的民事判决书判决何国荣将其名下7/16的产权份额恢复登记至叶小凤名下。现叶少锋要求叶小凤履行双方之间的《协议》，叶小凤，何国荣配合叶少锋将叶小凤占有的7/16的房屋份额过户至叶少锋名下的诉讼请求合法有理，予以支持。同时叶少锋应将剩余未付的140000元房款支付给叶小凤。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，于2020年11月27日判决如下：一、叶小凤、何国荣在本判决生效之日起十日内协助和配合叶少峰，将叶小凤占有的广州市海××区××大道中××房7／16的产权份额过户登记至叶少锋名下；过户的同时叶少锋将房款140000元支付给叶小凤；二、驳回叶小凤，何国荣的反诉请求。本案本诉受理费1650元，由叶小凤，何国荣负担。本案反诉受理费1650元，由叶小凤，何国荣负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷涉及的事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前相关法律法规和司法解释的规定。本案二审的争议焦点包括：其一，叶小凤是否可主张撤销其与叶少峰签订的《协议》；其二，叶小凤、何国荣是否应协助叶少峰将叶小凤占有的涉案房屋7/16产权份额过户至叶少峰名下。关于争议焦点一。叶小凤、何国荣以叶少峰欺诈叶小凤签订《协议》，导致该《协议》约定内容显失公平为由，在本案二审中主张撤销该《协议》。对此，本院认为，其一，叶小凤与叶少峰签订《协议》的时间系2017年8月28日，而何国荣至迟在17684号案审理过程中即已知晓该《协议》的存在，故叶小凤与何国荣直至本案二审才主张撤销该《协议》，已超过行使撤销权的法定期限。其二，叶小凤、何国荣主张叶少峰利用中介身份及近亲属关系欺诈叶小凤签订该《协议》，以不合理的低价将涉案房屋出售给叶少峰，但叶小凤、何国荣该项主张并无充分证据予以支持，也不符合常理。综上，叶小凤、何国荣主张撤销《协议》，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。另案生效判决已确认叶小凤、何国荣应将登记在何国荣名下的涉案房屋7/16产权份额恢复登记至叶小凤名下，而叶小凤与叶少峰签订的《协议》不存在可撤销或无效的法定情形。据此，叶少峰诉请叶小凤、何国荣协助将叶小凤占有的上述份额过户至叶少峰名下，符合《协议》约定及法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。综上所述，上诉人叶小凤、何国荣的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人叶小凤、何国荣共同负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年六月二十八日法官助理王文杰书记员区敏儿