广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初9538号原告：李勇海，男，1990年11月13日出生，汉族，住广东省信宜市××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××617。委托诉讼代理人：毛敏，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文秀，广东广瀚律师事务所律师。被告：中山市冠亿房地产开发有限公司，住所地中山市××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××049。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：冯秀萍，系该司行政。原告李勇海与被告中山市冠亿房地产开发有限公司（以下简称冠亿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴文秀，被告冠亿公司的委托诉讼代理人冯秀萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李勇海向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付民众镇民众大道68号锦逸臻品园4幢703房；2.被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款411960元为基数，从2017年4月1日起按照每日万分之一计算至实际交楼之日止，逾期交楼违约金暂时计算至2020年9月8日为51742元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》购买民众镇民众大道68号锦逸臻品园4幢703房，购房款总价为411960元。根据《商品房购房合同》第八条约定被告应当在2017年3月31日之前办理中山市建设工程竣工备案登记表，并将符合本合同约定的商品房交付给原告。若被告未按时交楼，则根据《商品房购房合同》第九条第2款被告应当从合同约定最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已经交付房价款万分之一的违约金。原告已经按照合同约定按时足额支付全部购房款，但是被告并未在2017年3月31日之前交房，其行为已经违约。被告冠亿公司辩称，被告开发的锦逸臻品园小区，已于2020年8月17日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。被告已于2020年8月28日通过邮政快递通知原告收楼，在该邮件寄出两天后也致电原告询问是否收到邮件，原告回复：“知道，还没有去取”。后再分别于2020年12月19日、2020年9月14日、2020年3月17日、2021年4页15日在微信上通知原告来办理收楼手续，但原告也没有来办理。综上所诉，被告认为，收楼通知已通知到位，只是原告个人原因未来办理收楼手续，逾期交楼时间应截止于2020年8月30日。对于被告的答辩意见，原告回应称：涉案房屋至今未交付使用，被告通知办理收楼手续要求签订放弃违约责任的承诺书，以至于至今未办妥收楼手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告李勇海提交的证据及原、被告双方陈述，本院经审理查明认定事实如下：2016年3月16日，原告(买受人)与被告(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市×××××××××××××××××××××的预售商品房，购房总价411960元；合同第八条规定，出卖人应当在2017年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，在本合同约定交付商品房的期限届满时，若因买受人未付清专项维修资金及其他应付款项的，出卖人有权相应推延交付商品房而无需承担逾期交楼的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款。2020年8月17日，被告取得涉案商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证。2020年8月28日，被告向原告邮寄收楼通知书。经查，该邮件原告于2020年9月3日签收。被告提交微信聊天记录显示，2020年12月29日于微信上再次通知原告于2020年9月1日起至2021年2月28日期间到锦逸臻品园售楼部办理相关手续并缴交有关费用（包括专项维修资金、办证杂费）。后被告分别于2021年3月14日、3月17日、4月15日通过微信通知原告前往办理收楼手续。庭审中，原告与被告一致确认截止至开庭之日（2021年5月27日），涉案房屋未实际交付使用，原告也未缴纳住宅专项维修资金。对于未办理收楼手续及缴纳住宅专项维修资金的原因，原告称其在茂名，通过业主沟通群了解到其他业主有出现无法完成收楼手续的情况，因此一直没有前往办理收楼手续和缴纳住宅专项维修基金。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系原告与被告之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案商品房已于2020年8月17日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定及法定的交付条件，且合同约定的交付期限已届满，原告有权要求被告向其交付涉案商品房，被告不能无理设置收楼障碍。原告诉请被告立即向其交付涉案商品房，理据充分，本院予以支持。关于逾期交房违约金。根据合同约定，被告应当在2017年3月31日前，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。但被告未在合同约定期限内向原告交付商品房，已构成违约，应从合同约定的房屋交付使用期限届满之次日即2017年4月1日起，以总房款411960元为基数，按日万分一的计算标准向原告支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的截止时间。涉案商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》后，已具备合同约定及法定的交付条件，在冠亿公司履行通知收楼义务后，原告应按收楼通知书规定期限内前往被告处办理收楼手续。原告主张被告不配合其办理收楼手续，但其既未实际前往办理受阻，又未提交证据证明被告存在阻碍其收楼的行为。对原告的上述主张，本院不予采信。原告因自身原因一直未按收楼通知规定前往被告处办理收楼手续并缴纳专项维修基金，超过被告通知办理收楼手续期限产生的逾期交房损失应由原告自行承担。逾期交房违约金计算的截止时间应为被告通知原告收楼的最后一天。被告没有向法院提交收楼通知书副本，按交易习惯，一般收楼通知书通知的收楼时间为7天。本院按日常交易习惯，酌定从原告收到收楼通知书之次日（2020年9月4日）起算7天为被告通知原告收楼的最后一天，涉案逾期交房违约金应计算至2020年9月10日。同时，根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部下发的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定:“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。”原告作为涉案房屋的业主，应当在办理房屋入住手续前将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户，否则开发建设单位有权不予交付涉案房屋。在涉案房屋达到交付条件后，原告拒绝交纳专项维修资金不符合行政法规的强制性规定，在此情形下，被告有权按照法律规定不予交付涉案房屋。此外，根据涉案合同第十一条约定，“在本合同约定交付商品房的期限届满时，若因买受人未付清专项维修资金及其他应付款项的，出卖人有权相应推延交付商品房而无需承担逾期交楼的违约责任”，原告至今未缴纳专项维修基金，被告亦有权拒绝交楼且无需承担逾期交楼的违约责任。综上分析，依照上述计算方法，被告逾期交房天数为1259日（2017年4月1日至2020年9月10日），被告应向原告支付逾期交房违约金51865.8元（411960元×1259日×0.01%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市冠亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李勇海交付位于中山市×××××××××××××××××××××；二、被告中山市冠亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李勇海支付逾期交房违约金51865.8元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1094元，减半收取计547元（该款原告已预付），由被告中山市冠亿房地产开发有限公司负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二一年六月十五日书记员 梁敏霞王静