广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14011号上诉人（原审原告）：广州捷骏房地产开发有限公司。住所地：广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东焱林贸易有限公司。住所地：广州市海珠区南珠路2号2270铺。法定代表人：罗斯凤，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓宇，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）因与上诉人广东焱林贸易有限公司（以下简称焱林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2021）粤0103民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。捷骏公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项；2.改判焱林公司向捷骏公司支付2020年2月1日至2020年6月9日的租金213263元；3.改判焱林公司向捷骏公司支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准，自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算）；4.改判焱林公司向捷骏公司赔偿6个月租金损失300318元；5.改判由焱林公司负担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、焱林公司恶意解约，不应减免其违约责任，应当改判没收其全部押金。根据租赁合同补充协议第5.1条、第5.2条、第5.5条、第8.1条、第15.2条约定，押金作为焱林公司在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证，焱林公司违反本合同的条款，捷骏公司有权没收押金，同时要求焱林公司承担违约责任，且焱林公司不得将押金用于抵销其应交付的租金或其他款项。本案中，焱林公司擅自撤场提前解约，且在撤场时存在欠付租金的情形，捷骏公司有权追究其违约责任，且其预交的押金不予退回。一审法院认定涉案合同是因焱林公司单方违约予以提前解除，但仍以疫情原因再次减轻焱林公司的违约责任，判决捷骏公司仅没收50%的租赁保证金，明显错误。一审法院擅自变更并减轻焱林公司的违约责任，侵害了捷骏公司的合法权益。二、焱林公司恶意拖欠租金，应当改判按约定支付滞纳金。法律法规及租赁合同均未赋予焱林公司自行暂停缴纳或减免租金的权利，即使受疫情影响需要减免租金的，在未经双方协商一致或经法院判决前，焱林公司仍应按照约定继续履行合同义务，在协商一致或判决后由捷骏公司予以退还或抵扣。焱林公司未依约支付租金且不存在法定或约定减免滞纳金的依据，一审判决错误，应予纠正。三、一审法院关于捷骏公司的损失认定错误，应改判支持捷骏公司诉请的6个月租金损失。租赁合同第15.3条明确约定“乙方未经甲方事先书面认可擅自解除本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的6个月租金和6个月物业管理费之和计算”，上述约定合法有效，焱林公司擅自违约解除租赁合同，捷骏公司遭受的损失为租赁合同正常履行下可获得的租金收益，且在焱林公司离场后积极寻找新的承租人防止损失扩大，但因疫情影响案涉商铺截至上诉之日仍处于空置状态。一审法院此前判例中，在未出现疫情时，认定重新出租的合理期限为2个月，但因疫情的不利影响仍将合理期限认定为2个月，明显不合理。捷骏公司实际遭受远不止2个月租金损失，一审法院不尊重事实和意思自治原则擅自变更合同权利义务错误，应当予以纠正。捷骏公司在本案审理过程中补充，案涉物业所在的恒宝广场在广州市中级人民法院有类案判决，均支持没收50%租赁保证金并赔偿两个月的租金损失，但本案与类案存在不同情形，不应直接采用类案判决的结果。焱林公司就承租恒宝广场店铺与捷骏公司签订了七份租赁合同，商铺相连用于整体经营。因受疫情影响，捷骏公司与焱林公司就租金减免事宜进行了整体协商，法院应结合本案实际情况、履行行为、租金等因素综合认定，不能仅就个案单一处理。焱林公司辩称，第一，焱林公司遵循合同诚实信用原则，在疫情期间无法经营的情况下，及时履行通知义务，向捷骏公司提出撤场申请，主观上无违约的故意，捷骏公司在可以协助解除的情况下，恶意阻碍焱林公司行使合同解除权，属于违背诚实信用原则的表现。第二，焱林公司与捷骏公司应认定为2020年3月10日解除双方之间的租赁合同关系。第三，捷骏公司所谓的针对焱林公司其他店铺的优惠并没有体现在本案中，应属于其他法律关系，即使法院判定焱林公司违约，也应依据疫情等相关因素给予焱林公司最大的利益保护。焱林公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认案涉《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2020年3月10日解除；2.撤销一审判决第二、三、四判项，改判焱林公司无需向捷骏公司支付剩余租金、租金损失及律师费；3.本案诉讼费由捷骏公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，案涉《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》已于2020年3月10日协商解除，并不存在焱林公司违约的情形，基于此判决焱林公司应承担的剩余租金、租金损失及律师费没有法律依据。1.2020年1月19日焱林公司由于承租捷骏公司的案涉物业出现泄漏污水的情况，气味刺鼻无法解决导致焱林公司无法在案涉物业正常营业，致使焱林公司无法达到签署房屋租赁合同的目的。2.焱林公司由于新冠疫情导致经营场地无法实际运营，于2020年2月24日向捷骏公司发出《撤场申请书》，捷骏公司于2020年3月10日签收，6月捷骏公司向焱林公司发出终止通知书，应认为对焱林公司通知解除合同的回应，双方对合同协商一致解除，也应认定为对焱林公司发出的终止通知书的追认。焱林公司与捷骏公司相比处于弱势地位，基于疫情的影响已第一时间与捷骏公司进行沟通，不存在违约的故意，加之焱林公司提出的申请撤场的时间已经是疾控中心发布对营业场所限制令的时间节点，并未对捷骏公司造成损失。捷骏公司辩称，不同意焱林公司的上诉请求及意见，以捷骏公司的上诉意见为准。捷骏公司向一审法院起诉请求：1.判令捷骏公司与焱林公司于2019年3月1日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2020年6月9日解除；2.判令焱林公司向捷骏公司支付2020年2月1日至6月9日的租金213263元（其中欠付2020年2月份租金为47670.00元；2020年3月份租金为50717.30元；2020年4月份租金为50053.00元；2020年5月份租金为50053.00元；2020年6月1日-9日租金为14769.70元）；3.判令焱林公司向捷骏公司支付自欠付租金当月6日起至实际偿清拖欠租金之日的滞纳金（按每月拖欠租金为标准；自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算，暂计至2020年10月31日，滞纳金暂计为93204.30元）；4.判令焱林公司向捷骏公司赔偿6个月租金损失300318.00元（按每月租金为50053.00元计算）；5.判令焱林公司承担捷骏公司为实现债权而支付的律师费6000元;6.判令由焱林公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年3月1日，捷骏公司（甲方）与焱林公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：捷骏公司同意将座落在荔××××街（巷、里）地库二层6994、7003（相连相通）房号的房地产出租给乙方作商业用途使用。租赁期限为2019年3月3日至2022年3月2日止。其中2019年7月3日至2020年3月2日期间的月租金为人民币47670元；2020年3月3日至2021年3月2日期间的月租金为人民币50053元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金/支票付款方式缴付租金给甲方；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金等。同日，甲、乙双方签订了《补充合同》,第三条3.7款约定乙方须按合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款项千分之二（2‰）计算。在第八条8.1款约定乙方应准时缴付租金，如乙方逾期缴交租金，须向甲方支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额千分之二（2‰）的滞纳金。如果乙方逾期十五（15）日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回。第十二条12.1款约定租赁期届满或合同提前终止（无论任何原因）时，乙方应在租赁期届满或合同提前终止当日或按甲方规定的期限将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还甲方，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。第十五条15.3款约定乙方未经甲方事先书面认可擅自解除合同，则在不影响甲方根据法律法规和合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据合同应付而未付的一切款项，并在合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在合同提前终止时的六（6）个月租金和（6）个月物业管理费之和计算。甲方可通过不予返还租赁保证金及用乙方根据合同向甲方支付的租金（未实际使用部分）充抵上述款项。如果乙方根据上述规定支付的违约金不足补偿甲方所受之损失，甲方有权向乙方追索差额。第十八条18.2第二款如果任何一方违反合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行合同的任何条款的任何诉讼，违约方应承担相关的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用。在附件二第一部分租赁面积约定该房产的建筑面积为1415.60平方米，公摊建筑面积为642.20平方米，参考套内建筑面积约为773.40平方米。在附件三第二该房产租金分为保底租金与提成租金，二者取其高。保底租金由2019年3月3日至2020年3月2日为47670元/月；2020年3月3日至2021年3月2日为50053元/月；2021年3月3日至2022年3月2日为52556元/月。在第二部分保证金（押金）、预付款：1、新租金157668元，相当于叁个月租金（以该租赁期最高月租金或保底租金计算）。上述合同签订后，焱林公司于2019年3月4日向捷骏公司支付租赁保证金157668元及向广东恒宝物业管理有限公司支付水电费周转金21234元、物业服务费保证金212340元。捷骏公司将上述合同约定的商铺交焱林公司使用，焱林公司亦向捷骏公司支付租金至2020年1月止，后焱林公司没有继续向捷骏公司支付租金。2019年5月24日焱林公司还向捷骏公司支付装修还原保证金10万元。2020年2月24日焱林公司向捷骏公司发出《撤场申请书》内容为:受疫情的影响，其承租的商铺人流量极少销售下降，累积亏损较多，向捷骏公司提出申请减免租金、管理费，捷骏公司没有答复。现向捷骏公司提出退租申请，自2020年1月24日终止租赁合同，请捷骏公司与物业公司与焱林公司办理交接手续，退回焱林公司已缴纳的保证金。2020年2月28日焱林公司再次向捷骏公司发出《退租交还商铺通知》，就其承租上述商铺受疫情影响，商铺人流量极少销售下降，累积亏损较多，致使焱林公司难以维持商铺所需开销。焱林公司提出免除2020年2月至2020年4月共3个月的租金与管理费，期待捷骏公司同意方案。否则焱林公司无法正常营业，只能是退租交还商铺。捷骏公司于2020年3月10日收到上述《退租交还商铺通知》。2020年4月29日广东恒宝物业管理有限公司恒宝广场物业管理处向焱林公司支付2020年1月19日“关于店铺澜莎品牌地面水浸事宜”的款项1500元。2020年6月9日捷骏公司对焱林公司承租的上述商铺进行退场验铺。2020年6月29日捷骏公司向焱林公司发出《终止/解除合同通知书》，认为焱林公司自2020年2月1日起拖欠租金，并于2020年6月9日自行撤离上述商铺，导致租赁合同无法继续履行。捷骏公司决定自2020年6月9日期起终止双方签署的租赁合同。焱林公司自收到通知之日起三日内，支付自2020年2月1日起至2020年6月9日止的租金213263元、租金滞纳金（按千分之二计算，计算至实际付款之日止）及违约金330318元。捷骏公司将依据租赁合同约定不予退还租赁保证金157668元。另查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。2020年3月5日一审法院根据捷骏公司的保全申请及提供的银行帐户存款作为担保，作出（2021）粤0103民初365号之二民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结焱林公司名下价值519581元的财产。作出（2021）粤0103民初365号之一民事裁定书，裁定：冻结捷骏公司名下的中国银行广州越秀支行账户68×××18内存款519581元。在庭审中，捷骏公司、焱林公司同意租赁保证金在本案中一并处理。焱林公司对捷骏公司提供的证据证明内容不认可，认为捷骏公司、焱林公司双方均发出解除合同通知书，说明双方对解除合同已经达成一致意见，并不存在焱林公司违约解除合同，律师费6000元不予认可，租金保证金应予退还。捷骏公司对焱林公司提供的《恒宝广场租赁确认书》,认为租赁确认书是双方达成了重要条款，双方最终真实意思表示及实际履行均是以本案所涉的租赁合同及补充合同为准。《撤场申请书》《退租交还商铺通知》，捷骏公司对三性不认可，疫情是2020年1月份发生，焱林公司未经协商自行发出撤场申请，缺乏事实和法律依据，捷骏公司有权予以拒绝，而且捷骏公司从未同意焱林公司撤离场地，因此，焱林公司以实际行动表明不再履行合同明显构成根本性违约。对水电周转金、物业服务费押金、装修押金均是由恒宝物业收取，合同主体和法律关系均与本案无关。对于装修还原押金根据合同约定焱林公司在合同届满或终止后应当对所承租商铺进行还原，本案中焱林公司并未能按照约定进行还原，捷骏公司方有权暂扣押金，用于后续的还原工程，如焱林公司要求退还应另案主张。现场图片及《收款证明》，捷骏公司对三性不认可，该证据证明事项是焱林公司与恒宝物业就涉案商铺出现的污水泄漏达成了一致意见且已经收取了相应的赔偿费用，与本案追索焱林公司的违约责任无关，而且可以进一步证明污水泄漏并未造成焱林公司可以单方解除合同的条件。一审法院认为：捷骏公司、焱林公司签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。对于合同解除问题，焱林公司虽然在2020年2月24日以受疫情影响向捷骏公司发出《撤场申请书》，但根据焱林公司在2020年3月10日向捷骏公司发出《退租交还商铺通知》及焱林公司在2020年4月29日收取广东恒宝物业管理有限公司的款项以及2020年6月9日捷骏公司、焱林公司双方办理涉案商铺的交接，可确认捷骏公司、焱林公司双方就涉案商铺的租赁合同解除时间应确定为2020年6月9日。焱林公司认为其与捷骏公司关于涉案商铺的解除时间为2020年2月28日的理由不成立，一审法院不予采纳。对于租金问题，对于焱林公司要求用租赁保证金抵扣欠租的问题，由于焱林公司在合同尚未到期的情况下撤场，违反了合同约定，应承担违约责任，根据合同约定，租赁保证金本应归捷骏公司所有，考虑到本案纠纷是因疫情引起，且双方均同意租赁保证金在本案中一并处理。根据公平原则，一审法院酌情确定捷骏公司可没收50%的租赁保证金即78834元，剩余50%的保证金可与欠租78834元抵扣。抵扣后，焱林公司仍需支付租金134429元。对于拖欠租金的滞纳金问题，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其他批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。2020年2月24日9时至2020年5月8日期间为二级响应级别，对双方的经营影响依次减少。结合双方有对减免租金事宜进行协商的情况，可见焱林公司未及时支付2020年2月1日至6月9日期间的租金并无主观故意，故对捷骏公司的该请求，一审法院不予支持。对于租金损失的问题，由于焱林公司欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，焱林公司应赔偿捷骏公司因此遭受的损失。捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下可以获得的租金收益。鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故一审法院酌情确定焱林公司应向捷骏公司赔偿两个月的租金损失，即100106元。对于装修还原保证金10万元问题，该装修还原保证金是在合同履行完毕或终止后，焱林公司需对原承租的商铺进行恢复原状。现涉案商铺虽然交还给捷骏公司，但尚未恢复原状，焱林公司也没有提出要求退还该费用。故该费用应待涉案商铺恢复原状后，双方再另行主张，本案对该费用不作处理。对于水电费周转金、装修押金、物业服务费保证金问题，根据焱林公司的举证和捷骏公司的抗辩，该上述费用是焱林公司在承租商铺时向商铺所在商场的物业管理公司缴交并另行与物业公司签订合同是属于另一法律关系，焱林公司应另案主张，一审法院对此不予处理。对于律师费问题，涉案补充合同约定违约一方应承担对方因涉案合同等提起诉讼产生的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用，故捷骏公司主张焱林公司支付律师费6000元，有合同依据，一审法院予以支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五零九条第一款、第五百六十三条第（四）项、第五百六十七条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认捷骏公司与焱林公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2020年6月9日解除；二、自判决发生法律效力之日起五日内，焱林公司向捷骏公司支付2020年2月1日至2020年6月9日期间剩余的租金134429元；三、自判决发生法律效力之日起五日内，焱林公司向捷骏公司赔偿租金损失100106元；四、自判决发生法律效力之日起五日内，焱林公司向捷骏公司支付律师费6000元；五、驳回捷骏公司的其他诉讼请求。焱林公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4964元、诉讼保全费3117元，由焱林公司负担3232.40元，捷骏公司负担4848.60元。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审过程中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见及经审理查明的事实，本院归纳本案的争议焦点为：一、案涉《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》何时解除；二、尚欠的租金、租赁保证金、滞纳金及租金损失应如何处理；三、关于律师费应否支持。对此，本院评析如下：关于合同解除时间。焱林公司在租赁合同尚未到期情况下自行撤场、未按时交纳租金，其行为已构成违约。双方于2020年6月9日办理退场验铺手续，捷骏公司于2020年6月29日向焱林公司发出《终止/解除合同通知书》，决定自2020年6月9日终止案涉租赁合同。一审法院据此认定案涉《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于2020年6月9日解除，并无不当，应当予以维持。焱林公司上诉认为案涉合同应于2020年3月10日解除，缺乏依据，本院依法不予支持。关于尚欠的租金。因焱林公司于2020年2月1日起未再交纳租金，故尚欠的租金应当从2020年2月1日起计算至2020年6月9日。关于租赁保证金。因本案为涉疫情租赁合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理，根据公平原则，一审法院酌情确定捷骏公司可没收50%的租赁保证金，剩余50%的租赁保证金用于抵扣拖欠的租金并无不当，本院予以维持。关于租金的滞纳金。因本案为涉疫情租赁合同纠纷，焱林公司未及时支付2020年2月1日至6月9日期间的租金并非主观故意。一审法院根据公平原则，对捷骏公司请求的滞纳金不予支持，本院予以维持。关于租金损失。一审法院结合疫情情况以及捷骏公司的实际损失和合同履行的实际情况，根据公平原则，将租金损失酌定为两个月的租金，并无不当，本院予以维持。关于律师费。因案涉补充合同中约定违约方应承担对方的律师费用，且捷骏公司提供证据证明律师费的实际支出，一审法院认定焱林公司应向捷骏公司支付律师费6000元，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，捷骏公司及焱林公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16162元，由上诉人广州捷骏房地产开发有限公司负担9697.2元；由上诉人广东焱林贸易有限公司负担6464.8元。本判决为终审判决。审判员  孙远风二〇二一年六月二十三日书记员  王 涵林琳王嘉宝