广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终11604号上诉人（原审被告）：广州市西美电器有限公司，住广东省广州市黄埔区九龙镇凤凰三路16号。法定代表人：陈霄萍，职务：经理。委托诉讼代理人：陈昱霖，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许哲勉，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖玉红，男，1969年9月18日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：王昕，广东固信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州房助手网络科技有限公司，住所地广东省广州市天河区元岗路310号自编2栋B312单元（仅限办公）。法定代表人：朱春森，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄家城，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：广州市合和房地产代理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区文昌南路137号之一地下一层B5铺。法定代表人：揭英强，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓瑞婷，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭美琼，广东金桥百信律师事务所实习律师。原审被告：广州市合盈装修工程有限公司，住所地广东省广州市越秀区人民北路829-831号三层125房。法定代表人：杨运林。原审被告：广州市天河侨泰有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路侨怡一街43号首层2号铺*TH*。法定代表人：高勤超。上诉人广州市西美电器有限公司（以下简称西美公司）因与被上诉人肖玉红、广州房助手网络科技有限公司（以下简称房助手公司）、广州市合和房地产代理有限公司（以下简称合和公司）、原审被告广州市合盈装修工程有限公司（以下简称合盈公司）、广州市天河侨泰有限公司（以下简称侨泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人西美公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判由房助手公司、合和公司分别在其收款范围内向肖玉红退还购房款，即房助手公司向肖玉红返还30000元、合和公司向肖玉红返还166000元；3.本案一审、二审诉讼费由肖玉红、房助手公司、合和公司承担。事实与理由：（一）西美公司与合和公司签订的《房地产使用权委托代理合同》（以下简称《代理合同》）因违反法律效力性强制性规定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，该合同无效后，相关的代理授权行为亦属无效。西美公司与合和公司基于前述合同为基础而产生的代理关系应视为自始不存在，即西美公司与合和公司自始不存在任何委托代理关系。一审适用《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条中代理的相关规定，缺乏事实及前提基础。同时，因涉案项目违反法律、行政法规的强制性规定无效，故根据《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定，为了销售上述违法标的物而提供的服务亦因丧失了合法的标基础、违反法律规定而属无效。（二）即便本案适用《中华人民共和国民法总则》中代理的规定，也仅能适用第一百七十一条关于无权代理的相关规则处理。西美公司从未将销售广州市知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北科海智慧产业城（狮城国际）B1栋623号单元（以下简称涉案房产）以及收取房款的权限授予房助手公司、合和公司，他们私自销售及收款行为已超越代理权限，在西美公司不知情且未予追认、该款项未支付予西美公司的情况下，上述无权代理行为对西美公司不发生法律效力。首先，《代理合同》第四条第一款约定“该房屋按每平方米6800元计算。甲方同意该房屋的销售底价为：单价6800元/平方米整，乙方可以以高于此价钱对外销售，超出底价的部分为乙方的代理销售佣金。”、第五条约定：“甲方应积极配合乙方及时签订房屋使用权转让确认书及房屋使用权转让合同，同时开具正式的委托函授权乙方在销售现场收取房款的溢价部分，属于甲方的款项由甲方自行收取。”本案中，西美公司并未与肖玉红签署确认书，且涉案房产销售单价仅为5977元/平方米，由此可见，合和公司不具有对外售房及收取涉案房款的代理权限。其次，合和公司提交的《授权委托书》载明，合和公司代理权限仅为“代为以委托人名义向客户推介标的物业；作为独家代理，代为联动一、二手中介公司并进行佣金结算，该佣金由受托人负责支付。”据此可证明，合和公司自始不具有对外售房以及收取涉案房款的代理权。因此，合和公司和房助手公司超越代理权收取的款项行为显属无权代理，合同无效后，应由合和公司、房助手自行承担返还责任。再次，涉案合同签约主体虽为肖玉红与西美公司，但肖玉红在签订合同过程中始终与房助手、合和公司就购房事宜沟通，并未与西美公司沟通任何其他事项。肖玉红在支付款项时，明知收款主体并非西美公司，亦未提出任何异议，更没有履行向西美公司催告之行为的事实可以证明，肖玉红对涉案款项的支付未尽到审慎义务，主观存在过错，无权向西美公司主张任何利息。且在房助手公司、合和公司无收取款项代理权外观的情况下，肖玉红对支付款项行为存在过错，不构成表见代理。即使西美公司迫于政府压力而出具的《后续处理承诺书》，但因西美公司未收到肖玉红购房款，该承诺书不存在任何履行的事实基础，肖玉红无权以该承诺书主张利息。（三）西美公司提交的新证据证明其已于2018年12月21日与合和公司解除了代理关系，并将涉案土地出租给广州狮海物业管理有限公司（以下简称狮海公司），由狮海公司对土地进行开发，并承接原有基础土地、房屋出售所产生的法律关系的全部权利义务，基于此，西美公司与合和公司及狮海公司在上述日期签订了《三方协议》及《科海智慧产业城合作部分地块项目土地有偿使用合同》，按照上述协议约定，合和公司违规收取的款项已明确由合和公司及案外人自行处理，与西美公司无关，在此情况下，一审法院仍判决西美公司承担退还责任不公平。（四）由房助手公司收取的30000元并非购房款，西美公司无需返还。首先，涉案合同约定购房款仅为166000元，据此可见，肖玉红在签订合同时已对房助手公司收取的30000元款项性质并非购房款知情。其次，房助手公司主张其与肖玉红之间为居间关系，该笔30000元也系居间佣金，上述款项并非基于一审认定“西美公司与肖玉红成立的买卖合同关系”而产生的款项。故此，基于一审的裁判逻辑，即便其认为“西美公司应当对涉案购房款承担返还责任”，上述30000元也不应属于西美公司的返还范围。再次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条第一款之规定“代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。”本案中，合和公司尚且不具有收取房款的委托权限，更何谈又转委托房助手公司收取房款。显然与客观事实及常理不符。故此，一审将上述超出涉案买卖合同约定范畴要求西美公司承担返还责任，极不合理、也于法无据。在涉案合同无效情况下，应由房助手公司对其收取款项承担返还责任。因此，一审法院查明事实不清，适用法律不当，导致作出判决错误，请求贵院判如所请。被上诉人肖玉红二审答辩称，不同意西美公司的上诉请求，同意一审判决的处理。具体理由如下：（一）合同违法是等于合同无效，代理违法则委托人和受托人承担连带承担，两法律规定并不矛盾。（二）即便西美公司与合和公司解除代理关系，也是在肖玉红签订合同支付完款项之后，不影响本案的处理。（三）西美公司与合和公司就单价的确定代理权限以及合和公司是否有权收款属于其内部事情，与本案无关。房助手公司二审辩称，同意一审判决，不同意西美公司的上诉请求、事实和理由。理由如下：无论房助手公司收取的费用、性质为购房款或者中介服务费，都不妨碍《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定作为适用本案的认定意见。合和公司二审辩称，一审法院认定事实清楚，判决公正，同意一审判决，不同意西美公司的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）合和公司无需在其收款范围内承担返还责任。1.根据《中华人民共和国民法总则》一百一十九条，肖玉红与西美公司签订的《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》及《科海智慧产业城（狮海国际）合同书》在被认定无效的情况下，西美公司应承担返还责任，其要求合和公司返还购房款无事实和法律依据。2.西美公司与合和公司之间的《代理合同》与肖玉红与西美公司签订的合同是两个相互独立的，不存在主从合同的关系，因此，《代理合同》并不会因为涉案合同书无效而当然无效。此外，西美公司与合同公司之间的委托代理合同属另一法律关系，并非本案实体审查范围。（二）合和公司基于西美公司的授权委托开展代销工作、不存在私自销售行为。（三）本案中合盈公司基于合作关系代合和公司收取了136000元以及合和公司自己收取的30000元，合计166000元。上述款项实际是合和公司在代理权限范围内代替西美公司收取的，收取款项后均是由西美公司向肖玉红出具对应的盖章收据。西美公司确实曾应要求交付合和公司部分盖章的空白收据，但这已经用实际行动追认了合和公司代为收款的行为，否则西美公司怎么可能会把盖了公章的空白收据交予他人。同系列案件中，另案马建平、江林珊因无法实现与西美公司签订的建房合同，据此与西美公司就退款达成合意分别签订了《退款承诺书》，由西美公司返还收取的款项。合和公司提交的证据二可以证明，是合和公司先将代为收取的款项转至西美公司，再由西美公司以其名义分别返还给马建平与江林珊。即西美公司对合和公司代为收款的行为是知情且认可的。系列案件中合和公司代为收款的行为是经过西美公司书面确认的，合和公司提交的《狮城国际对账确认表》以及西美公司二审提交的《三方协议》可以证明。即合和公司的代为收款行为是在代理权限范围内。（四）西美公司认为涉案地块已出租给狮海公司，涉案地块产生的退款事项由狮海公司履行，是没有事实和法律依据的。因此，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告合盈公司未到庭陈述意见。原审被告侨泰公司未到庭陈述意见。肖玉红于2019年11月15日向一审法院起诉请求判令：1.解除肖玉红、西美公司签订的《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》及《科海智慧产业城（狮城国际）合同书》；2.西美公司退还购房款196000元及利息7815.5元（按中国人民银行同期贷款利率4.35%从2018年12月暂计至2019年11月，共11个月）；3.西美公司支付惩罚性定金30000元，违约金49800元（总金额30%）;4.房助手公司、合盈公司、侨泰公司、合和公司在收取款项的范围内与西美公司承担连带责任；5.西美公司、房助手公司、合盈公司、侨泰公司、合和公司承担案件的诉讼费、保全费。一审庭审时，肖玉红明确利息起算时间为2018年12月7日。一审法院认定事实：西美公司于2017年10月27日以出让形式取得中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北地块的国有建设用地使用权，该土地的规划用途为工业用地。西美公司（甲方）与合和公司（乙方）签订了《代理合同》，就甲方委托乙方代理销售科海智慧产业城A、B栋楼使用权（地址：中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块）及乙方的代理服务费的相关事宜进行约定。合同约定：该房屋用途为智慧空间或智慧工坊；该房屋的使用期限为自2020年12月31日起至2061年1月1日止共计40年；甲方同意并授权乙方对外招商该项目的使用权予第三方，并由甲方或甲方指定子公司与第三方签订使用权转让合同；甲方同意该房屋的销售底价为6800元/平方米，乙方可以以高于此价钱对外销售，超出底价的部分为乙方的代理销售佣金；甲方负责开具全额收据给客户，乙方就其收款部分向甲方开具收据；本合同有效期内乙方为独家渠道整合平台，甲方不再委托其他渠道平台销售；乙方有权发展第三方渠道资源，乙方之线下渠道代理费由乙方自行承担；该房屋乙方已包销销售，甲方不能对于乙方的合法销售过程提出异议或阻挠；该房屋开售时间为2018年10月1日前，前提条件是甲方须于2018年10月1日前取得《建筑工程施工许可证》并已经开始施工工程；乙方同意支付甲方保证金1000万元，在销售过程中，若有客户退房，双方应及时退还已交款项，乙方如无及时退款则在保证金中扣除，并在一周内补充保证金。2018年9月30日，西美公司（委托人）向合和公司（受托人）出具《授权委托书》，载明：鉴于广州市黄埔区中新知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块，科海智慧城《狮城国际》属于委托人所有，现委托人就标的物业的推介及独家代理等事宜，全权委托受托人作为代理人。代理人的代理权限为：1.代为以委托人名义向客户推介标的物业；2.作为独家代理，代为联动一、二手中介公司并进行佣金计算，该佣金由受托人负责支付。此后，合和公司（甲方）与房助手公司（乙方）签订了《代理合作合同》。合同约定：甲方委托乙方代理的项目位于广州市黄埔区中新知识城九龙大道，该项目的委托代理范围包括：产业城众创空间40年的使用权；委托代理期限从2018年10月16日起至2019年1月15日止，保护期从2019年1月15日起至2019年2月15日止；甲方保证已取得项目业主方西美公司的合法授权，可委托乙方对该项目进行联动代理；甲方按乙方的代理成交金额计付代理费，代理成交金额指乙方介绍的客户签订合作合同的金额，代理费计付条件为：客户一次性付款或者分期付款的，客户需签订合作合同并按照合作合同约定支付50%的合作房款；代理费计付标准为：单间及一房为68000元/套，两房及三房为98000元/套；如乙方介绍客户在签订合同后最终不能成交并要求退还所支付款项的，乙方需退还该套单元乙方所收取的代理费用及其他已收款给甲方；代理费每月结算一次，甲方应于每月15日前将上月代理费支付给乙方。肖玉红签署的《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》载明：西美公司（甲方）将坐落于中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北科海智慧产业城（狮城国际）B1栋623号单元提供给肖玉红（乙方）使用；该单元建筑面积为27.77平方米；本确认书签订前乙方已清楚了解该项目用地权属、单元场地性质、内部结构等相关情况；有关乙方入驻本项目的具体条款详见《科海智慧产业城（狮城国际）合同书》；乙方选择自甲方交付之日起计40年的使用期限向甲方支付款项，总额为166000元，乙方在签订本确认书当天支付定金30000元，剩余136000元于2018年12月14日前交齐并签合同。该确认书甲方签章处为空白，西美公司对此不予确认，称其司从未与肖玉红签订该确认书，合和公司、房助手公司则对上述确认书的真实性予以确认。2018年12月14日，西美公司（甲方）与肖玉红（乙方）签订《科海智慧产业城（狮城国际）合同书》，约定：科海智慧城已在广东科技企业孵化育成服务平台申报孵化器及众创空间（孵化器名称：科海智慧孵化器，众创空间名称：狮城国际智慧空间），孵化器园区内集办公、研发、生产、人才智慧空间为一体，乙方已完全清楚科海智慧城产业定位，并同意入驻科海智慧城，遵守科海智慧城的管理规范；为支持乙方发展，甲方为乙方提供以下单元使用：B1栋自然6层623号单元，该单元建筑面积27.77平方米；乙方对于第二条所指单元享有40年使用期限，自甲方向乙方交付之日起算，该期间场地使用费合计166000元；在签订本合同之日起3日内，乙方一次性向甲方付清全部场地使用费；本合同签订后，任何一方不得随意解除合同，因甲方原因单方解除合同的，甲方应退还已收乙方全部款项，并按本合同总额的30%向乙方支付违约金，双方认可上述违约金足以弥补守约方损失，违约方无须赔偿守约方其他损失；甲方已明确向乙方提示入驻科海智慧城的相关事宜，包括但不限于用地权属、乙方使用场地的性质、园区管理规范及相关法律关系，乙方承诺已明确清楚了解本合同的内容和性质、责任等内容，确认本合同系经甲乙双方在平等、自愿的基础上协商一致签订的。肖玉红提交的银行流水显示，其于2018年12月7日向侨泰公司转账20000元，向福建国通星驿网络科技有限公司广东分公司转账30000元，另有1笔10000元的网上快捷支付,后于2018年12月13日向合盈公司转账136000元。2018年12月7日，合盈公司向肖玉红出具《收据》，载明今收到肖玉红交来狮城国际B1栋623房定金30000元，房助手公司向肖玉红出具《收款收据》，载明肖玉红交来狮城国际623房团购优惠金30000元。2018年12月13日，合盈公司向肖玉红出具《收据》，载明今收到肖玉红交来进驻狮城国际B1栋623单元款项136000元。一审审理过程中，房助手公司确认其通过福建国通星驿网络科技有限公司广东分公司向肖玉红收取30000元。肖玉红主张该笔款项是购房款，房助手公司则主张是居间服务费。合和公司确认转账记录显示侨泰公司收取的20000元实际是其委托合盈公司收取的，显示为侨泰公司应该是POS机有误。合和公司亦确认其委托合盈公司向肖玉红共收取166000元，但主张上述款项系其代西美公司收取的，现该代收款转化为西美公司向其方支付的代理费。合和公司庭审时确认其与合盈公司有合作关系，在本案中其委托合盈公司向肖玉红收取136000元，该款项后面也向合和公司支付了；其与侨泰公司没有合作关系。2019年8月5日，黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局向案外人周健出具[2019]穗开建信处字337号《答复意见书》，载明：经了解，西美公司计划在九龙大道以东自有产权国有土地上开发建设科海智慧产业城项目，并将B1、B2栋作为首期开发单元，即“狮城国际”项目。经核实，该项目为非商品房项目，土地用途为工业用地，不可预售，无法办理预售许可证。鉴于该项目建设手续不完备即对外招商引资，我局已依职能多次通过现场调查、联合执法检查、下发《责令限期改正通知书》、约谈等方式要求西美公司立即进行整改，待完善建设手续后，再依法依规对外宣传和招租，妥善处理好矛盾纠纷。据了解，该项目目前已关闭接待中心，停止对外宣传及招租。2019年9月12日，西美公司股东、经理陈霄萍出具《西美国际、狮城国际退款承诺书》，载明：经过2019年9月12日在知识城西美国际购房者（见签字表）与西美公司陈霄萍经理沟通达成一致：1.所签字的购房者在陈霄萍这里有备案（复印件）承诺在2019年10月30日退回收据金额的50%。2.承诺2019年11月20日退回收据全额的45%。3.剩下的收据全额的5%购房者会配合西美公司起诉中介公司，在此期间不管西美公司有没有赢到官司，西美公司保证在2020年3月30日给清所有款项给购房者。4.后续西美公司如果赢到与中介官司，承诺退还购房者的利息（注：利息银行计算）。注：上述的第1、2条如果已违反了承诺，所有购房者有权主张在2019年11月30日一次性退回购房的全款金额并且保留起诉西美公司的权利。一审审理过程中，肖玉红向该院申请财产保全。一审法院于2019年11月22日作出（2019）粤0112民初12348号《民事裁定书》，裁定查封、冻结或扣押西美公司名下价值283615.5元的财产。一审法院认为，双方的争议焦点首先在于肖玉红与西美公司之间成立的法律关系。对此一审法院分析如下：首先，尽管西美公司未在《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》上签章，其司也否认曾与肖玉红签订该确认书。但根据《房地产使用权委托代理合同》《授权委托书》《代理合作合同》，西美公司实际已委托合和公司代理销售涉案房产，并且允许合和公司交由房助手公司转代理。现如今代理人合和公司及转代理人房助手公司均确认《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》的真实性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，该确认书依法对西美公司发生法律效力。其次，关于《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》《科海智慧产业城（狮城国际）合同书》的性质。根据上述协议的约定，西美公司将涉案房产40年的使用权以166000元的对价出让给肖玉红。西美公司、房助手公司虽主张该上述协议系房屋租赁合同，但上述协议并未约定相关租金标准，而是约定出让总价，且约定的使用年限长达40年，不符合房屋租赁合同的特征，一审法院不予采信。结合西美公司与合和公司就代理销售涉案房产的相关约定，上述协议更符合房屋买卖合同的特征，故一审法院认定肖建红与西美公司达成的合意系成立房屋买卖关系。最后，关于《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》《科海智慧产业城（狮城国际）合同书》的效力。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。涉案楼盘所在地块的土地用途为工业用地，西美公司未经有关部门批准，建设涉案楼盘用于商住，并在未取得预售许可证的情况下面向社会公开销售，已然违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院依法认定上述协议无效。因此，一审法院已认定涉案房产买卖合同无效，肖玉红诉请解除其与西美公司签订《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》《科海智慧产业城（狮城国际）合同书》，于法无据，一审法院不予支持。关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿”。本案中，西美公司作为涉案房产买卖合同的卖方，应当就其代理人合和公司、转代理人房助手公司向肖玉红收取的全部购房款承担返还责任。至于西美公司与合和公司、房助手公司之间的内部结算关系，属另一法律关系，本案不作审查，西美公司可另循法律途径解决。关于购房款的认定。根据肖玉红提交的银行流水记录、收据以及相关当事人的陈述，肖玉红已向代理人合和公司支付购房定金和购房款共166000元、向转代理人房助手公司支付30000元。房助手公司虽主张其方系居间人，收取的款项系居间服务费，但未提交任何证据证实。涉案房产约定的交易价格为166000元，房助手公司主张的居间服务费比例远高于市场价格，明显有悖常理，一审法院不予采信。结合相关收据载明该款项为团购优惠金，一审法院采信肖玉红的主张，认定房助手公司收取的30000元亦属于购房款。因此，肖玉红实际支出的购房款为196000元，其诉请西美公司返还购房款196000元，一审法院予以支持。关于利息的问题。肖玉红作为涉案房产买卖合同的当事人，未尽审慎义务，对于订立无效合同存在一定过错，其主张自2018年12月7日起按银行贷款利率计付利息，一审法院不予支持。但鉴于西美公司股东、经理陈霄萍已于2019年9月12日出具《西美国际、狮城国际退款承诺书》，承诺若其司违反退款承诺，肖玉红有权在2019年11月30日要求退回全部购房款。现西美公司并未按照上述退款承诺书予以退款，一审法院酌定西美公司以购房款196000元为本金，自2019年12月1日起至实际付清款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向肖玉红计付利息。关于惩罚性定金及违约金。如前所述，一审法院已认定涉案房产买卖合同无效，故肖玉红诉请西美公司赔偿上述项目，于法无据，一审法院不予支持。关于连带责任的承担问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”。本案中，代理人合和公司、转代理人房助手公司明知涉案楼盘的销售违反法律的强制性规定，但仍然实施代理行为，应当承担连带责任。肖玉红仅主张合和公司、房助手公司在其收款范围内承担连带责任，视为对自身权益的处分，一审法院依法予以支持。因此，合和公司、房助手公司应分别在166000元、30000元的范围内与西美公司承担连带责任。至于合盈公司与侨泰公司，均非涉案房产买卖合同的当事人或代理人，且侨泰公司未实际收取相关款项，合盈公司收取款项亦是根据合和公司的委托，故肖玉红诉请上述公司在收款范围内承担连带责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，于2021年2月7日作出如下判决：一、西美公司于判决生效之日起七日内一次性向肖玉红退还购房款196000元并支付利息（利息以196000元为本金，自2019年12月1日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、房助手公司、合和公司分别在30000元、166000元的范围内与西美公司承担连带责任；三、驳回肖玉红其他诉讼请求。一审案件受理费5554元，由肖玉红负担1563元，西美公司负担3991元（其中587元由房助手公司与西美公司连带负担，3251元由合和公司与西美公司连带负担）。保全费1938元，由肖玉红负担545元，西美公司负担1393元。经查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审庭询中，合和公司表示其他案件中开具的收据有西美公司加盖公章。西美公司自认其他案件的收据确实有该公司加盖公章，同时解释称是其在《代理合同》签订后，将一本盖有公章的收据交给合和公司，以便合和公司代理销售，但不代表房款是由西美公司收取，而本案收据不是西美公司盖章事实也证明了款项由合和公司收取，存在违规行为，可证明西美公司并没有收取款项，款项收取存在不实之处。二审中，西美公司提交如下证据：1.《三方协议》，拟证明：西美公司在发现合和公司私自收取购房款的违规行为后，于2018年12月21日，与合和公司、狮海公司签订了《三方协议》，协议约定：（1）西美公司与合和公司解除2018年7月2日签订的《代理合同》；（2）对于合和公司私自收取的购房款，由合和公司、狮海公司自行处理，如涉及业主需要求退还款项的，由狮海公司同意退还；（3）西美公司销售所收取的款项冲抵《科海智慧产业城合作部分地块项目土地有偿使用合同》项下狮海公司应当向西美公司支付的保证金。2.《科海智慧产业城合作部分地块项目土地有偿使用合同》，拟证明：2018年12月21日，西美公司、合和公司、狮海公司签订了《科海智慧产业城合作部分地块项目土地有偿使用合同》，由西美公司将涉案项目部分地块给予狮海公司进行有偿使用和开发的事实。3.《网上银行电子回单》（共19份），拟证明：因合和公司及狮海公司违反协议约定，拒不向业主退还其私自收取的购房款项，导致小业主集体信访投诉，西美公司经有关行政部门沟通，为了配合政府工作，避免群体性事件发生，已向诸多购房者代合和公司及狮海公司垫付退款共计1453806元，已遭受严重损失，如法院继续判令西美公司退还款项，西美公司合法权益将严重受损。4.广东省高级人民法院《民事申请再审案件受理通知书》，拟证明：涉案项目涉及的另案陈x与西美公司、合和公司买卖合同纠纷一案，西美公司已就广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终22572号《民事判决书》向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院已于2021年2月22日正式受理的事实。肖玉红质证称：1.对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认。肖玉红不是当事人不清楚具体情况，从内容上看三方协议即使是真实的，也存在恶意串通的情况；2.对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可。理由与证据1一致；3.对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认，恰恰正是西美公司已收取700余万元的款项，仅向购房款退还100多万元，其不构成损失；4.对证据4的真实性、合法性、关联性予以确认，但对本案没有影响。房助手公司质证称：对证据1-3房助手公司没有签名，真实性、合法性、关联性无法确认，由法院核实。证据4真实性、合法性、关联性予以确认，但与本案没有影响。合和公司质证称：1.证据1真实性、合法性、关联性由法院核实认定，三方协议约定了西美公司针对项目的收费为7167631元，合和公司针对项目收取的费用是6470615元，可以看出合和公司的观点都是真实的，合和公司为西美公司代理服务前，曾口头约定合和公司可以代为收款。该部分款项可以直接转化为西美公司应付的代理费用，截止三方协议签订之日，西美公司与合和公司针对涉案项目各自收取的费用基本是一人一半，不存在西美公司辩称合和公司存在私自销售收款的行为。2.对证据2的真实性予以确认，合法性、关联性不予确认；3.对证据3真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；4.证据4的真实性、合法性、关联性不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，肖玉红与西美公司、房助手公司、合和公司等房屋买卖合同纠纷系发生在2019年11月15日之前，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现肖玉红提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合西美公司的上诉请求和理由以及肖玉红、房助手公司、合和公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：西美公司应否向肖玉红返还购房款196000元及利息问题。现评析如下：一审法院已就西美公司委托合和公司代理销售涉案房产，并允许合和公司交由房助手公司转代理、涉案《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》对西美公司发生法律效力以及《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》《科海智慧产业城（狮城国际）合同书》的性质、效力等作出了充分、详细的阐述，本院予以确认，并不作赘述。本案中，西美公司称其与合和公司签订《代理合同》所涉项目因违反法律效力性强制性规定以及合和公司违反不得代理销售不符合销售条件的商品房的规定而无效，合同无效后，相关代理授权行为亦属无效，据此认为其从未将销售涉案房产以及收取房款的权限授予合和公司和房助手公司，但涉案《代理合同》《授权委托书》《代理合作合同》是签订在《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》《科海智慧产业城（狮城国际）合同书》之前，且西美公司在上诉状中也承认涉案房产购买事宜是由合和公司、房助手公司与肖玉红进行沟通，由此可见，不管西美公司与合和公司签订的《代理合同》是否无效，合和公司、房助手公司分别作为西美公司的代理人和转代理人与肖玉红就涉案房产出售事宜已发生的事实是客观存在的，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，合和公司、房助手公司的前述代理行为对西美公司发生法律效力。现由于《科海智慧产业城（狮城国际）确认书》《科海智慧产业城（狮城国际）合同书》被确认为无效合同，根据无效处理原则，西美公司作出涉案房产出售方以及被代理人，理应向肖玉红返还全部购房款。而西美公司未按其股东、经理陈霄萍于2019年9月12日出具《西美国际、狮城国际退款承诺书》，向肖玉红退还购房款，故一审法院作出西美公司应向肖玉红返还196000元购房款并支付自2019年12月1日起的利息的判决，并无不当，本院予以维持。西美公司否认其委托合和公司、房助手公司出售涉案房产，与本案查明事实不符，西美公司认为没有委托收取房款，也与西美公司自认在其他案件中由合和公司收取款项后出具的收据有加盖西美公司公章的行为不一致，因此，西美公司以上述理由认为无需向肖玉红退还房款和利息，本院不予支持。另外，对于西美公司提及房助手公司收取的30000元款项问题，因相关收据载明该款项为团购优惠金，而房助手公司与肖玉红并无签订居间服务合同，房助手公司也未提交证据证明其为肖玉红提供了具体居间服务行为，因此，一审法院结合该款项性质认定为购房款恰当。西美公司上诉坚持认为房助手公司收取的款项为居间服务费，但没有提出充分证据予以佐证，因此，西美公司上诉认为房助手公司收取的30000元不是购房款，其无需承担退还责任，依据不足，本院不予支持。对于西美公司表示其与合和公司和狮海公司已达成协议，已明确由合和公司及狮海公司对合和公司违规收取的款项自行处理问题，因合和公司存有异议，且狮海公司不是本案当事人，故其应另循其他合法途径解决，其以此为由，主张免除其退还购房款责任，欠缺理据，本院不予支持。至于西美公司二审提交另案再审案件受理通知书，因未有具体实体处理内容，而其他证据不足以支持其上诉请求，本院均不予采纳。综上所述，上诉人西美公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3991元，由上诉人广州市西美电器有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年六月二十四日书记员 王日平谢金泽