中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2021）最高法民申2242号再审申请人（一审原告、案外人、二审上诉人）：李晓阳，男，1972年2月21日出生，汉族，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。委托诉讼代理人：仲作华，北京市德贤律师事务所律师。被申请人（一审被告、申请执行人、二审被上诉人）：杨文君，男，1962年12月23日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：王华，山西隆诚律师事务所律师。被申请人（一审被告、被执行人、二审被上诉人）：呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区海拉尔西路草原明珠小区。诉讼代表人：呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司破产管理人。负责人：王彩霞。再审申请人李晓阳因与被申请人杨文君、呼和浩特市大通众鑫房地产开发有限责任公司（以下简称大通众鑫公司）执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2020）晋民终387号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李晓阳申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形。请求：（一）撤销山西省高级人民法院（2020）晋民终387号民事判决；（二）依法确认位于内蒙古自治区呼和浩特市回民区海拉尔西路草原明珠小区汽车展厅第四号、第五号展厅的所有权归李晓阳所有；（三）判令终止对位于内蒙古自治区呼和浩特市回民区海拉尔西路草原明珠小区汽车展厅第四号、第五号展厅的执行；（四）本案一、二审案件受理费由被申请人负担。主要事实与理由：（一）李晓阳与大通众鑫公司之间签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，李晓阳与大通众鑫公司之间形成了购买案涉商铺的真实意思表示。二审判决作出的“现有证据不足以认定李晓阳与大通众鑫公司已形成购房的真实一致意思表示”的认定以及一、二审判决作出的“商品房买卖合同应认定为无效”的认定缺乏依据，属于认定事实和适用法律错误。（二）李晓阳已经就案涉商铺的购买向大通众鑫公司支付了全款。二审判决作出的“不足以认定李晓阳已向大通众鑫公司支付涉案房产购房价款”的认定属于认定事实错误。李晓阳与大通众鑫公司于2010年12月19日签订商品房买卖合同第六条“付款方式与期限”约定，六个月之内付清所有房款；合同签订后不到5个月，即2011年5月6日，李俊德（系李晓阳父亲）向大通众鑫公司电汇2000万元购房款，电汇凭证（编号：蒙00159297）的“附加信息及用途”栏内标注为“货款”，付款时间符合合同约定。之所以标注为“货款”，李晓阳已经做出解释，是因为其父亲李俊德经营有一家面粉厂，在日常经营活动中与客户发生资金往来时习惯性的均标注为“货款”，此处“货款”即为“购房款”，且虽然“货款”与“购房款”字面有所不同，但本质却共通，房屋与货物同属商品范畴，而收款方大通众鑫公司作为房地产开发商，其经营的产品也只是房屋，而非其他货物。（三）案涉商铺已完成交付，李晓阳已实现对其占有。案涉商铺在大通众鑫公司出售给李晓阳之前的2007年，已经出租给承租人内蒙古华菱丰汽车贸易有限公司（以下简称华菱丰公司）。出售给李晓阳之后，大通众鑫公司于2014年1月14日向华菱丰公司发出《通知》，请华菱丰公司接到《通知》后与李晓阳办理相关原租赁合同的出租方主体变更事宜，有关原租赁合同出租方的权利义务（包括但不限于租金的收取）请华菱丰公司直接与李晓阳履行。2014年5月，李晓阳、华菱丰公司以及大通众鑫公司三方签订了《房屋租赁合同主体及相关事宜变更协议》，协议约定将原合同出租方由大通众鑫公司变更为李晓阳，华菱丰公司自2014年5月开始向李晓阳交付租金，之后李晓阳还出资对四号、五号商铺进行维修。上述事实表明，李晓阳已经实现了对案涉商铺的间接占有。（四）案涉商铺未办理过户登记，原因完全在大通众鑫公司一方。李晓阳一直在敦促大通众鑫公司履行房屋产权过户义务，尽快办理产权过户手续，但大通众鑫公司一直以其资金紧张、尚拖欠政府部分规费未缴清以及四号、五号商铺的产权手续正在办理中等说辞为由予以推诿。大通众鑫公司提交意见称，（一）大通众鑫公司与李晓阳之间签订的商品房买卖合同是大通众鑫公司为李晓阳的借款债权提供的一种担保措施，不是真实的商品房买卖合同。（二）商品房买卖合同存在重大瑕疵，不具备商品房销售管理办法所规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合商品房买卖合同的形式。（三）李晓阳与大通众鑫公司是民间借贷债权债务关系，大通众鑫公司与李晓阳签订的商品房买卖合同仅是债务担保措施，并非真实的房屋买卖。（四）房屋租赁合同主体及相关事宜变更协议不能证明大通众鑫公司向李晓阳交付了本案诉争房屋。（五）案涉房屋属于大通众鑫公司的破产财产，针对案涉房屋的执行应当中止。杨文君提交意见称，（一）大通众鑫公司至今未取得商品房预售许可证，大通众鑫公司与李晓阳签订的合同不是网签备案合同，且是无效合同。李晓阳对大通众鑫公司的债权不优先于杨文君的债权，不享有足以排除执行的民事权益。（二）案涉房产的产权人并不是李晓阳。（三）李晓阳举证的证据不能证明其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。1.李晓阳与大通众鑫公司之间签订的商品房买卖合同无效，且双方签订合同的日期与汇款日期不符，汇款凭证中显示付款人不是李晓阳，汇款用途不是购房款，上述迹象不符合正常的商品房买卖交易习惯。2.之所以出现李晓阳与大通众鑫公司之间签订商品房买卖合同，是因为訾导将对大通众鑫公司的债权转让给李晓阳。李晓阳与大通众鑫公司之间并非真实的商品房买卖合同关系，双方未形成商品房买卖的一致意思表示。3.李晓阳与大通众鑫公司签订的《房屋租赁合同主体及相关事宜变更协议》仅是对租赁主体的变更，不能证明李晓阳对案涉房产拥有产权。本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是李晓阳对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。案涉房产为商铺，属于非住宅用房，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条进行审查。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。经查，李晓阳与大通众鑫公司就同一涉案房产先后签订过两次《商品房买卖合同》，两次签订的时间分别是2010年12月19日和2014年1月14日；李晓阳提供的电汇凭证上显示，汇款时间为2011年5月6日，汇款人为李俊德（系李晓阳父亲），汇款金额2000万元，汇款用途标注为货款，收款人为李晓娟。2014年1月14日大通众鑫公司向李晓阳出具了两张收款收据，共计2000万元；并于同日向华菱丰公司发出通知，告知其案涉商铺的出租方主体变更事宜。从款项支付来看，汇款用途标明为货款，且汇款日期与大通众鑫公司出具收据的日期间隔两年多，李晓阳对此不能合理解释。大通众鑫公司虽出具收款收据，但辩称双方所签订的《商品房买卖合同》仅是大通众鑫公司为李晓阳借款债权提供的担保措施，否认与李晓阳达成房屋买卖的真实意思表示。故李晓阳提供的证据不足以证明其向大通众鑫公司支付的款项为购房款，其与大通众鑫公司双方已就案涉房屋买卖达成真实一致的意思表示。李晓阳对案涉房产提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，原审判决认定李晓阳对涉案房产不享有足以排除执行的民事权益，并无不当。综上所述，李晓阳的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李晓阳的再审申请。审判长  张淑芳审判员  李敬阳审判员  吴凯敏二〇二一年六月二十九日书记员  叶和申