广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初8417号原告：梁志勇，男，1966年8月1日出生，汉族，住广东省中山市××××××××，公民身份号码440××××××××××××059。被告：胡云军，男，1965年4月18日出生，汉族，住四川省江安县×××××××魏加坡组，公民身份号码512××××××××××××090。原告梁志勇与被告胡云军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁志勇、被告胡云军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁志勇向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付原告租金和水电费77235元(租金75001.8元、电费2085元、水费148.2元)及利息；2.原告收回出租给被告的房屋；3.合同保证金5000元归原告所有。诉讼过程中,原告变更请求一中的租金为102500元，明确利息自2018年4月9日起至实际清偿之日止，以拖欠的租金、水电费的总额104733元为基数，按银行贷款利率计算；明确诉讼请求二：被告将案涉租赁物返还给原告；事实与理由：2017年4月30日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限叁年从2017年6月1日至2020年5月31日，月租金2500元，每月1日为交付当月的租金日。被告向原告支付5000元作为合同保证金，若被告不按签约所定交租日缴交租金，原告有权解除合同并没收合同保证金。合同签订后，被告支付了5000元合同保证金给原告，但是从2017年10月开始被告以各种理由一直拖欠原告的租金和水电费，最后一次交租日期为2018年2月12日，被告从2017年开始拖欠原告租金共计77235元。原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告只好诉至法院。综上所述，原告认为，原告按合同约定向被告提供房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。原告梁志勇为支持其诉讼请求向本院提交的证据有：租赁合同、欠条、房产证、协议书、土地证、不动产权证书。被告胡云军辩称，被告与原告签订租赁合同后，租了5个月，租赁不下去了，就多次找原告要求退掉租赁物。被告跟原告说其租赁不下去了，还说包括押金、里面的财产、装修其都不要了。被告确认拖欠原告5个月的房租，被告愿意支付给原告。其前几天还跟原告说补20000元给原告。被告胡云军就其辩解向本院提交证据有：1.租赁合同；2.欠条、设施费收据、单据。本院经审理认定事实如下：坐落于中山市×××××××××的房地，建筑面积876.81平方米，房屋用途为商住（房地产权证：粤房地证字第C3467378号），登记的权属人为何金威、何丽卿。该房于2020年10月28日办理不动产权证书[不动产权证：粤（2020）中山市不动产权第0374752号]，载明：坐落于中山市×××××××××××××，土地面积295.6平方米，房屋面积879.49平方米，权利人：何丽卿。2020年7月18日，案涉房屋包括何丽卿等产权人签订协议书，载明：翠亨大道39号商住楼出售前的出租管理事宜由梁志勇全权负责。2017年4月30日，梁志勇（出租方）与胡云军（承租方）签订房屋租赁合同，出租方将座落于中山市×××××××××何金威何丽卿商住楼的二楼出租给承租方使用。主要约定：租赁期限叁年，从2017年6月1日至2020年5月31日止，月租金2500元（每月1日为交当月租金、交上月水费、电费日期），每逾期一天（租金、水费、电费），按每天千分之五计算违约金；出租方收款后向承租方出具收据。2020年5月31日后，如没有续签新的合同，合同期外的租金按每天500元收取，出租方可即时无条件收回所出租的二楼；合同保证金5000元，合同保证金不能转为租金；承租方不按签约所定交租日缴纳租金和水电费的，视为承租方单方提前终止合同，出租方可即时无条件收回所出租的房屋；当承租人不出现解决租赁问题时，出租方可以通过手机信息通知承租方、终止租赁合同、收回所出租的二楼，承租方须在收到信息3天内与出租方结清欠款、欠费，将所租二楼内财物搬走；合同期满或承租方中途违约，承租方在所租房屋内修建的固定设施全部归出租方所有，不能拆迁、不能毁坏，否则除合同保证金归出租方所有外，承租方须另外赔偿50000元给出租方；出租方与承租方如因租金、水电费等租赁费用拖欠问题而发生法律纠纷，如法院认定责任在承租方，则出租方因此产生的相关诉讼费用等全部由承租方承担；合同还约定了其他事项。合同签订后，胡云军向梁志勇支付保证金5000元，梁志勇向胡云军交付了租赁物。2018年2月12日，胡云军出具欠条，载明：2017年10月至2018年2月，胡云军欠梁志勇房租12500元、电费1853元、水费126.8元，合计14482元。2018年2月12日付款5000元，欠房租和水电费9482元。2018年4月9日，胡云军再次出具欠条，载明：2017年10月至2018年4月房租、电费、水费19735元，2018年2月12日付租金5000元，截止2018年4月3日胡云军欠梁志勇房租和水电费14735元（经核算：租金12500元、电费2085元、水费148.2元）。梁志勇称自2017年10月起胡云军以各种理由拖欠租金、水电费。自2017年10月至2021年5月止共43个月，每月租金2500元，租金合计107500元，胡云军已支付5000元，尚欠租金102500元以及电费2085元、水费148.2元。胡云军称签订租赁合同，其使用了租赁物几个月后，便多次向梁志勇表达无法继续租赁，押金及租赁物内的装修、财产等都不要了。出具欠条是表达愿意支付该欠条上载明的租金及水电费。实际使用了租赁物6个月便离开了，2017年搬离后偶尔去租赁物照看植物，2018年1月开始未去过案涉租赁物，其离开的时候把钥匙挂在一楼的铁门并告知梁志勇。梁志勇称胡云军并未告知其要退租事宜，且案涉租赁物的物品胡云军没有搬走，2018年12月胡云军还在案涉租赁物中，到2019年开始少去租赁物，但有产生水电费。2020年疫情原因，未见胡云军且不接听电话。从2018年12月开始，胡云军将案涉租赁物反锁，其不能入内抄表。法庭辩论终结后，梁志勇称胡云军2017年6月至2020年5月、以及2020年6月至2021年5月占用案涉租赁物，合计应向其支付48个月租金120000元，胡云军已付房租5次15000元，尚欠房租105000元；案涉租赁物从2017年6月1日至2018年11月30日共18个月用电总额为6385元，已支付3391元，尚欠2994元；2017年6月1日至2021年5月31日用水总额为368元，已支付106元，尚欠262元。并提出将尚欠租金和水电费的违约金作出调整，从2018年2月12日开始按每天千分之五至案件执行完毕为止。胡云军提供的多张设施费收据载明：承租人为胡云军。租期从2017年10月至2018年2月。载明了电费、水费、租金费，并注明：本收据经收款人签名才有效。上述收据均无收款人签名。梁志勇称，胡云军提交的单据系其写给胡云军的房租通知书，无其签名，不能作为付款凭证，但可证明胡云军已使用该房屋11个月。胡云军尚有2018年5月至11月的房租通知单未提交。因双方协商未果，梁志勇遂于2021年3月10日诉至本院，主张上述实体权利。本院认为,本案系租赁合同纠纷。案涉不动产登记的权利人何丽卿签订协议书将案涉房屋的出租管理事宜交由梁志勇全权负责，梁志勇有权向胡云军主张权利。梁志勇、胡云军签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于梁志勇主张的租金，胡云军于2018年4月9日出具欠条确认截止至2018年4月3日尚欠梁志勇租金、水电费14735元（电费2085元、水费148.2元），并无相反的证据予以反驳，故本院予以采纳该证据。胡云军提供的设施费收据并无收款人签名，亦无转账记录等予以佐证，不足以证实其已交纳了上述费用，故本院不予采纳。梁志勇按约定向胡云军交付租赁物，胡云军应按约定向梁志勇支付租金，胡云军未按约定支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。梁志勇称胡云军从2017年10月开始欠付租金、水电费，且至今占有使用案涉租赁物。胡云军称其实际使用案涉租赁物6个月左右，2018年1月开始未再去案涉租赁物，并多次向梁志勇要求不再继续租赁，并放弃案涉租赁物的财产、装修、押金等。双方约定承租方不按约定支付租金和水电费的，出租方可即时无条件收回所出租的房屋，出租方可通过手机短信通知承租方终止租赁合同、收回租赁物，承租方须在收到短信的3天内与出租方结清欠款，承租方搬财物前未交清欠款，租赁物内财物不能搬走，归出租方所有。胡云军从2017年10月开始长期拖欠租金、水电费，已经构成了根本违约。梁志勇完全可以按约定提前单方解除合同并收回案涉租赁物，并对案涉租赁物的物品自行作出相应处置，且胡云军明确放弃案涉租赁物中的物品。而梁志勇于2021年3月10日才诉至本院向胡云军主张权利，期间并无证据显示梁志勇向胡云军主张权利，并采取适当措施防止损失的扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”梁志勇称胡云军于2018年12月将案涉租赁物进行反锁，且无证据显示案涉租赁物在此之后产生了水电费。即梁志勇最晚应于2018年12月知晓胡云军已离开案涉租赁物。在此情形下，梁志勇应及时行使上述权利，而梁志勇并没有及时采取适当措施，导致案涉商铺处于空置状态。因此，梁志勇不得就扩大的损失要求胡云军赔偿，其主张胡云军交还案涉租赁物亦理据不足。故本院认定胡云军应向梁志勇支付租金至2018年12月，其中2018年4月前尚欠租金12500元，2018年5月至12月产生租金20000元（2500元/月*8月）。故胡云军应向梁志勇支付租金32500元、水费2085元、电费148.2元；关于梁志勇主张保证金5000元归原告所有，双方约定承租方单方面提前终止合同，承租方所交的合同保证金归出租方所有。胡云军陈述其在租赁期间多次向梁志勇称不再租赁案涉租赁物，并在未与梁志勇办理交接手续的情况下自行撤离案涉租赁物。故梁志勇有权不予返还胡云军交付的保证金5000元；关于梁志勇主张的租金、水电费利息，胡云军交付的保证金已足以弥补梁志勇的该项利息损失，故本院对梁志勇的该项主张不予支持。另，梁志勇在本案法庭辩论终结后提出将租金和水电费的违约金作出调整，本院不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告胡云军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁志勇支付租金32500元、电费2085元、水费148.2元；二、被告胡云军支付的保证金5000元归原告梁志勇所有；三、驳回原告梁志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2450元，减半收取计1225元（原告已预交）由原告梁志勇负担772元，被告胡云军负担453元，并直接向原告梁志勇支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石慧二〇二一年六月三日书记员  龙龙姚志姬