上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初17064号原告：上海满缘房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：崔军波,总经理。委托诉讼代理人：王敏，女。委托诉讼代理人：占健文，上海赢火虫律师事务所律师。被告：朱杰,男,1985年5月25日出生,汉族,住上海市闵行区闵城路XXX弄XXX号XXX室。被告：金细斌,男,1990年2月21日出生,汉族,户籍地江西省浮梁县蛟潭镇建胜村胜湖组XXX号。原告上海满缘房地产经纪有限公司(以下简称满缘公司)与被告朱杰、被告金细斌中介合同纠纷一案，本院于2021年5月6日依法适用简易程序立案受理并于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王敏、占健文，被告朱杰、被告金细斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满缘公司向本院提出诉讼请求：判决两被告共同向原告支付中介服务报酬计人民币64,000元(以下币种相同)。事实和理由：原告是一家专业从事商业地产租赁中介服务的公司。2020年11月4日,被告金细斌通过58微聊与原告公司工作人员王敏取得联系,意向委托王敏中介承租办公室。据被告金细斌陈述，其系案外人上海霞天公司的全资股东、老板。当晚双方添加微信好友开始洽谈,被告金细斌的微信号Wmskhsj,微信昵称为“解忧杂货店”。王敏为被告金细斌介绍了位于上海市闵行区莘建东路XXX弄(绿地蓝海)的XXX号楼XXX室办公楼、2号楼1808-1811室办公楼(即涉案办公楼),并于2020年11月7日带其实地看房,双方签订了书面的《看房确认单》。此后还有几次带看房，也签署了相应的《看房确认单》。2020年11月12日,王敏与被告金细斌确认最终以涉案房屋作为主推对象进一步与被告朱杰(出租方的委托人)沟通。据原告了解,被告朱杰系涉案房屋产权人浦晓菁的丈夫。2020年11月13日,王敏带被告金细斌到绿地蓝海复看了涉案房屋并再次签订《看房确认单》。本次复看,被告金细斌还约了几家装修公司到办公楼实地量房、报价,进行装修预算测算对比工作。2020年11月18日,通过王敏的双向斡旋沟通,租赁双方的租赁商务条件框架基本形成。当日,被告金细斌出具了一份《关于莘建东路XXX弄XXX号XXX-XXX租赁意向书》,在该意向书上签署了姓名并加盖了其独资设立的案外人上海霞天公司印章。其盖章后将该意向书交付给王敏代为与被告朱杰商洽具体租赁条件。王敏于当日将该意向书拍照件通过微信发送给被告朱杰,并进行中介斡旋。2020年11月19日至2020年11月25日期间，租赁双方基本已谈妥所有条件，准备正式签约。但被告朱杰突发私人问题致使未能签约，当日王敏向被告朱杰确认中介费为一个月租金时，被告朱杰表示认可。2020年12月5日,王敏根据双方这段时间的变更内容对租赁合同进行修订并把合同电子稿发送给两被告。但当日下午,被告朱杰突然又说家人商量准备出售涉案办公楼,不准备装修出租了。至2020年12月8日,被告金细斌通过微信告知王敏,租房暂时先结束,过完年后再找。2020年12月15日,王敏得知被告金细斌去位于涉案办公楼一楼的其他房地产中介公司磋商涉案房屋的租赁事宜后进行询问，被告表示只是为了促成王敏的居间。此后王敏仍与被告朱杰沟通，但谈及装修费承担问题以及约见两被告面谈时，被告朱杰不再回复。2020年12月24日,被告金细斌曾向王敏转账500元辛苦费，王敏拒绝。2021年1月5日,王敏了解到两被告私下对涉案办公楼进行了租赁交易,构成了跳单行为。综上所述,原告认为：自2020年11月4日至2020年12月24日，原告公司员工王敏为促成两被告租赁事宜做出诸多努力，但最终两被告“跳单”在其他房地产中介公司签订租赁合同。原告认为两被告系故意合谋,两人共同造成了原告的损失,故原告在本案中将该二人列位共同被告,请求两被告共同承担对原告造成的损失。综上，原告为维护自身合法权益，无奈诉至法院，望判如所请。被告朱杰辩称：其作为业主将涉案房屋的出租信息在网上发布，有许多中介公司代为寻找客户，而原告并非独家委托。原告在斡旋居间过程中，其并未与被告金细斌达成租赁的合意。其实际是在另一家中介公司案外人上海昌顺公司居间下同意承担涉案房屋的装修费并与被告金细斌达成每月租金36,000元的租赁合同。后被告也向该中介公司支付了中介费18,000元。综上，其不存在利用原告提供的信息的情况也不存在跳单，故不同意原告的诉请。被告金细斌辩称：原告的公司员工王敏带其看过几次是事实，但是因为王敏既无法说服房东承担装修费，也无法说服房东与其面谈，最终并未促成其与被告朱杰签订租赁合同。实际其此后在其他中介处与被告朱杰达成协议。虽然其可能在原告处签了几份材料，但是根据商铺租赁的行规，其作为承租人是不需要承担中介费的。综上，不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2020年11月7日，被告金细斌作为委托方(甲方)与原告满缘公司作为居间方(乙方)签订《看房确认单》，看房物业包括涉案房屋。该确认单第二条第2款委托方式约定，乙方为甲方的独家委托服务机构，甲方不能同时委托第三方从事与乙方相同的活动。第三条第1款佣金约定，佣金为成交月租金的100%，于甲方与业主签订租赁合同之同时一次付清。确认单约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名、盖章。2020年11月13日，被告金细斌作为委托方(甲方)与原告满缘公司作为居间方(乙方)签订《看房确认单》，看房物业包括涉案房屋。该确认单第二条第2款委托方式约定，乙方为甲方的独家委托服务机构，甲方不能同时委托第三方从事与乙方相同的活动。第三条第1款佣金约定，佣金为成交月租金的100%，于甲方与业主签订租赁合同之同时一次付清。确认单约定双方其他相关权利义务，双方于落款处签名、盖章。2020年12月24日，被告金细斌作为承租人(乙方)与案外人浦某1、案外人浦某2、案外人黄某作为出租人(甲方)就上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋签订《不动产租赁合同》。双方约定租赁期限自2021年4月1日至2023年3月31日。每月租金为36,000元。双方还约定，甲方于2020年12月25日前将该房交于乙方使用，自2020年12月25日至2021年3月31日为乙方免租期，免租期内物业费由乙方承担。该房屋租金不包含发票，若乙方需要则自行承担。装修款甲方承担，由乙方代为支付，乙方在后期租金中扣除，扣除金额不得超过250,000元，以实际装修款项为准。双方另约定合同其他相关权利义务，被告金细斌于合同落款处签名，被告朱杰于出租方代理人处签名。另查明，自2020年11月4日被告金细斌添加原告公司工作人员王敏为微信好友。双方微信记录显示：王敏向被告金细斌推荐包括涉案房屋在内的多套房屋，王敏着重就涉案房屋的装修费用等问题与被告金细斌进行多次沟通。但直至2020年12月8日，王敏并未就涉案房屋的租赁促成两被告签订租赁合同，被告金细斌通过微信表示租房之事到此为止。又查明，自2020年11月12日被告朱杰添加原告公司工作人员王敏为微信好友。双方微信记录显示：王敏就被告金细斌的承租要求等内容与被告朱杰进行沟通、协商，双方长期对于涉案房屋的装修费用由谁承担、装修金额问题、租金金额问题等进行商讨。双方曾于2020年11月23日提及与被告金细斌相约就装修、交房时间等细节面谈确定，后被告朱杰因故未能与被告金细斌减免。被告朱杰曾于2020年11月25日认可中介费标准为一个月租金。被告朱杰于2020年11月26日要求王敏将涉案房屋的钥匙交给另一家中介公司。被告朱杰于2020年12月5日表示涉案房屋可能有出售的打算并表示即便出租情愿租金降低亦不愿意出资装修。上述事实，由原告满缘公司提供的《看房确认书》一组、微信聊天记录一组，由被告金细斌提供的《租赁合同》及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，根据相关法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成居间成立的，不得要求支付报酬。根据本案查明的实施，被告金细斌最终承租涉案房屋系通过案外人上海昌顺公司提供的居间服务促成的。原告公司员工王敏虽曾多次带领被告金细斌实地查看过讼争房屋并居中斡旋更改协调双方的租赁细节，但并未促成两被告之间签订租赁合同亦未提供后续的居间服务。虽原告在庭审中多次主张，其作为居间方的义务已提供了诸多服务并认为已经基本完成了租赁合同细节。然，被告朱杰通过多家中介公司寻找租客，希望中介公司带来优质客户从而可以达成租赁合同关系。对于被告朱杰委托多家中介公司提供居间服务之事，原告亦是清楚知晓的。结合居间服务的惯常行规可见，中介公司在提供相应客户信息、带看房屋、斡旋磋商等服务外，必应促成双方签订合同方认定为居间成功。就本案而言，此后结合两被告签订的租赁合同可见，案外人上海昌顺公司居间磋商所最终形成的租赁条件与原告提供服务时所达成的租赁条件显然不同。故本院认为虽然原告工作人员曾多次带被告金细斌看房并在服务期间积极与两被告沟通，但最终促成两被告之间签订租赁合同的应为案外人上海昌顺限公司。另，原告主张两被告之间存在“跳单”行为，故被告应向其支付佣金。对此，本院认为，衡量是否存在“跳单”行为的关键在于被告金细斌是否利用了原告公司提供的房源信息或者机会等条件。就本案而言，原告并非受被告朱杰独家委托的中介机构，而被告金细斌签署的《看房确认书》中虽写有原告系其独家委托的中介机构，但是被告金细斌也于2020年12月8日明确向王敏表示“租房之事到此为止”。另，案外人上海昌顺公司促成两被告达成租赁意向的过程中，无证据显示存在任何一方利用过原告提供的信息、机会等条件。最终，两被告之间达成租赁合议，被告朱杰亦已全额向案外人上海昌顺房地产经纪有限公司支付所约定的佣金金额。据此，本院认定，两被告之间的交易不存在“跳单”行为。综上，本院认为，原告之诉请主张理据不足、于法无据，本院难以支持其诉请，对原告之诉请予以驳回。然，鉴于原告为促成被告朱杰出租办公楼，向被告金细斌提供了介绍房源信息、带看房屋、斡旋磋商的服务，本院从本案实际情况出发，兼顾公平合理原则，酌情判令两被告向原告支付必要费用2,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第四百二十六条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、被告朱杰、被告金细斌于本判决生效之日起十日内向原告上海满缘房地产经纪有限公司支付必要居间费用人民币2,000元；二、驳回原告上海满缘房地产经纪有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币700元，由原告上海满缘房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，按照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。