山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终1137号 上诉人（原审原告）：郑敏，女，汉族，1972年11月26日出生，居民，住山东省东平县。 委托诉讼代理人：郑伟（郑敏之弟），住东平县。 委托诉讼代理人：张海龙，山东公允律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：郑伟，男，汉族，1976年7月8日出生，公务员，住东平县。 委托诉讼代理人：张海龙，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨斌，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东平县平湖花苑小区业主委员会，住所地山东省东平县平湖花苑大门北顺街楼二楼。 负责人：周长智，该委员会主任。 委托诉讼代理人：高立成，山东鲁正律师事务所律师。 上诉人郑伟、郑敏因与被上诉人东平县平湖花苑小区业主委员会（以下简称平湖小区业委会）车位纠纷一案，不服山东省东平县人民法院(2020)鲁0923民初5096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑伟、郑敏上诉请求：1.判令撤销(2020)鲁0923民初5096号判决书，依法改判，或者发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。二审期间，郑伟、郑敏明确上诉改判请求为：请求二审支持我方的一审诉求。事实和理由：一、上诉人郑敏与郑伟之间不符合表见代理的法律特征，本案法律关系的主体应为上诉人郑伟与被上诉人。《民法典》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。而构成表见代理需要符合以下四个构成要件：1.行为人实施无权代理行为；2.相对人依据一定事实，相信或认为行为人具有代理权；3.相对人主观上善意、无过失；4.须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。本案中郑敏与郑伟之间不符合表见代理的构成要件，具体理由如下：第一，被上诉人不是善意相对人，其明知郑伟作为承租人不能代表业主行使权力或享有权利，郑伟缴纳的10200元与郑敏没有任何关系。首先，本案一审法院已经查明郑伟是平湖花苑小区的承租人，其所居住房屋的所有权人是郑敏，郑敏是该小区合法业主。虽然二者系姐弟关系，但是二者是独立的法律主体，且在涉及业主权益方面的事务时，承租人与业主是完全不同的法律地位，这一点被上诉人作为业主委员会应当是明确知晓的。另外，一审时被上诉人明确认可收取的10200元车位费实质上是小区改造费用，被上诉人十分清楚该费用应由业主缴纳而不是作为承租人的郑伟。其次，一审第二次庭审中，被上诉人对上诉人提交的证据8没有异议，该份证据是郑敏出具的证明一份，证实郑敏没有缴纳过小区车位费或者小区改造费，更没有委托郑伟办理过上述事项。本案中郑伟缴纳的10200元车位费就是，郑伟单独用于购买车位的费用，根本不存在郑伟替郑敏缴纳车位费这个事实。当郑伟被告知车位证上登记的是郑敏的名字，郑伟就提出被上诉人登记错误并要求返还费用，而当时的收款人卜祥荣就以只负责收款为由拒绝了郑伟的要求。因此，被上诉人自始至终就明知郑伟是个人缴纳车位费与郑敏没有关系。第二，本案中不存在使被上诉人相信郑伟具有代理权的事实。在司法实践中，构成表见代理一般都需要有书面或其他客观证据能够使相对人产生错误认识。但是在本案中，被上诉人在明知上诉人之间是承租人与业主的关系的情况下，没有任何证据能够证实这一点。第三，涉案10200元车位费是由郑伟缴纳，本案法律关系的主体应为郑伟，其与被上诉人之间形成的合同关系为无效民事行为。(具体在下文阐述)。二、上诉人郑伟与被上诉人之间形成的合同关系为无效。民事行为，应当依法确认为无效合同。(一)现有证据能够证实，郑伟与被上诉人之间是买卖合同关系，被上诉人出售业主共有车位损害业主的合法权益，应认定为无效合同。第一，本案中法律关系的主体是郑伟，一审时证人证言已经证实了被上诉人是在变相出售车位，被上诉人存在出售车位的事实。被上诉人一直称车位是永久性随房，这本身就是一种配套买卖的行为，永久性的使用不就是所有权的转移吗?此外，收款人卜祥荣在庭审时曾经明确表示，有业主购买了车位。第三，在郑伟缴纳车位费之前，小区车位的改造就已经基本完成，车位都加装了落地锁，甚至不购买车位不能进出小区。在小区改造车位完工的情况下又向承租人收取费用，被上诉人向郑伟收取该费用就是在变相出售车位，并不是所谓的改造小区而收费。(二)即便本案的基础法律关系为车位租赁合同关系，被上诉人向郑伟出租共有车位的行为也属于损害业主权益的行为，应认定为无效合同。本案中不存在表见代理，郑敏虽然是业主但是自始至终没有与被上诉人产生联系，被上诉人收取的是郑伟缴纳的车位费，即便是租赁行为，也是由郑伟缴纳费用并承租车位，且已经实际使用。一审法院已经查明涉案车位属于业主共有车位，业主有权使用车位，被上诉人擅自向承租人郑伟出租共有车位的行为属于侵犯业主权益的行为，应认定为无效合同。三、退一步讲，本案就如被上诉人陈述的，车位使用费是收取的小区改造费用，而被上诉人是以车位使用费的名义向郑敏收取10200元，并由郑伟代为缴纳，双方之间的租赁合同关系也并不是双方的真实意思表示，并且严重损害业主权益，应当认定为无效合同。第一，根据一审法院查明的基本事实，被上诉人因改造小区需要筹集资金，故而以车位租赁费的名义向业主收取费用，虽然业主缴纳的是车位租赁费，但是实际上双方真实的意思表示是集资改造小区，双方均隐瞒了真实的意思表示。第二，小区改造的成果也即车位应为小区业主共有，业主本身就享有权利，全体业主共同享有车位的产权，无须为使用车位或享有产权再缴纳任何费用，被上诉人无权收取任何费用，这是被上诉人行为无效的基础前提。第三，东平县政府东政办字2017年8号文件中并没有规定小区改造车位可以自筹资金，文件所依据的泰政(2015)36号文件中明确说明房屋所有人承担分户计量端口以内的设施设备改造费用。而被上诉人所说的车位使用费用于小区改造，这部分费用恰恰是分户计量端口以外的设施设备改造费用。被上诉人之所以收取所谓的车位租赁费，就是巧立名目向业主收费解决其改造小区资金短缺的窘境，美其名曰业主以1万元的代价取得车位的永久使用权。但是问题的关键就在于这些车位所依附的土地本身就是业主所共有，车位本身就是业主共有的产权。第四，一审判决对于10200元性质的认定自相矛盾，一审判决一方面确认郑伟缴纳的10200元是车位使用费，一方面又认定该费用是因改造小区收取。一笔费用不可能出现两种认定结论，只能是以虚假的意思表示实施另一种民事行为的情况。第五，小区共有土地上改造产生的车位本身就归业主所共有，全体业主享有所有权。但是本案中，被上诉人却以业委会的名义决定收取车位使用费，还堂而皇之地称是永久性使用。一审法院已经认定该行为是租赁行为，这也就意味着业主本应享有所有权的车位，却成了长期租赁，直接侵犯了全体业主对共有车位享有的所有权。此外，被上诉人在实际处置车位时，允许一户购买或租赁多个车位，大量空车位安装了落地锁，这导致小区有大量车辆没车位停放，本应业主享有产权的共有车位，却成了部分人的私产。根据《民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。双方之间的租赁合同关系并不是双方的真实意思表示，并且严重损害业主权益，应当认定为无效合同。四、一审法院审理程序存在瑕疵。本案一审于2020年12月3日第一次开庭审理，在双方都没有律师在场的情况下已经进行了法庭辩论程序，被上诉人副主任张淑春已经当庭认可了原告所诉事实，表示采取安装地锁以及不买车位不让进小区的方式，是为了出售车位收取费用，这些陈述均能够查明本案事实。但是第一次庭审却没有庭审笔录，且直接宣布休庭。2020年12月30日，一审法院第二次开庭才有了第一次庭审记录。2021年1月15日，第三次开庭被上诉人律师第一次到庭，对前面庭审已查明的事实没有否认。因此，一审法院在第一次庭审时缺失庭审记录，且该份记录有利于查明事实，一审法院审理程序存在瑕疵，恳请二审法院查明。五、本案的审理应当适用《民法典》的相关规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条的规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条的规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案涉及的法律事实是车位租赁合同关系，属于继续性法律关系，在终审之前一直存续有效，且适用《民法典》更有利于保护业主、承租人等民事主体的合法权益，因此本案的审理应当适用《民法典》的相关规定。综上所述，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，撤销(2020)鲁0923民初5096号判决书，依法改判，或者发回重审。 平湖小区业委会辩称，一审判决认定事实及适用法律并无不当，请求二审驳回上诉，维持原判。 郑伟、郑敏向一审法院起诉请求：1.请求判令原告郑敏、郑伟与被告平湖小区业委会之间的停车位买卖合同无效；2.请求判令被告平湖小区业委会归还原告郑敏、原告郑伟车位费10,200元；3.请求判令被告平湖小区业委会承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：平湖小区建于1998年左右，当时没有规划停车位，后随着私家车的逐步增多及小区设施（道路、线路、管道、设施）老化等问题日渐突出，自2017年，该小区业委会着手对小区进行改造，并在小区公共场地划设地面停车位。因大部分改造资金需向业主筹集，业委会采用收取业主车位费的办法筹措资金，在满足一户一车位的前提下，业主自愿选择是否交费以取得车位使用权，最初每车位10，000元，后为10，200元，车位使用期限为随房长期使用。原告郑伟于2018年9月租住其姐郑敏在该小区的住房。2018年10月5日，郑伟以郑敏的名义向平湖业委会交纳车位费10，200元，并领取了平湖业委会出具给郑敏的车位费收费收据及车位证，车位证记载房主姓名为郑敏，车位编号354号（后改为357号），使用期限为随房长期。原告认为被告将绿化用地改造成车位并出售的行为违法，形成本案诉讼。同时查明，经平湖小区业委会委托泰安中正信有限责任会计师事务所审计，2017年9月至2018年12月31日，该业委会收入总额为3，809，800元，其中车位收入总额为3，721，600元，支出（工程及管理费用）总额为2，923，031.85元；2019年1月至2019年10月31日收入总额为857，987.20元，收入项目中无车位收入，支出（工程、健身器材、工资、审计费、办公费、质保金费用）共计1，312，716.98元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.二原告与被告之间的法律关系，原被告之间是车位买卖合同还是车位使用合同；2.平湖小区业委会改造车位并出售或收取车位使用费的行为是否违法，合同是否有效。关于焦点1，首先，应明确二原告与被告之间的法律关系。平湖小区的车位使用分配原则是车位随房长期使用，业主自愿交纳车位费取得车位。二原告作为该小区的业主及租住人，对该分配原则是知道或应当知道的，郑伟以郑敏的名义向平湖小区业委会交纳了车位费10，200元并领取了车位证。因此，本案与平湖小区业委会之间因车位存在法律关系的主体应为原告郑敏，郑伟作为该小区的租住人员无直接取得车位权益的主体资格。从事实上看，郑伟系以郑敏的名义交纳的车位费并代郑敏领取了收据和车位证，在法律关系上是郑敏与业委会之间成立的车位买卖或使用关系。故郑伟诉称自己是车位费的实际交纳人，与被告形成了车位买卖合同关系，与上述事实不符，对其诉讼请求一审法院不予支持。郑伟与郑敏之间符合表见代理的法律特征，即不论郑伟以郑敏的名义交纳车位费是否经过郑敏授权，基于郑敏和郑伟的姐弟关系及被代理人的受益因素，平湖小区业委会有理由认为其有代理权。其次，应分析原告郑敏与被告之间是车位买卖合同还是车位使用合同。从原告提交的证据看，双方未签订书面合同，郑伟以郑敏的名义向被告交纳车位费后，被告向郑敏发放了车位证，车位证载明“本证书为业主长期使用车位的有效凭证”，被告亦认可收取的是车位使用费而非车位买卖费。平湖小区的车位系占用业主共有的场地划设的地面停车位，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，车位属于该小区业主共有。停车位上并无建筑物，不能办理产权登记，其本质上属于土地使用权，该权益归属于全体业主共同享有，业主委员会代表全体业主行使管理权，无权也无法对车位所有权进行变更。因此，原告郑敏与被告实质上形成的是以车位使用费、使用年限为主要内容的车位有偿使用合同。关于焦点2，平湖小区业委会改造车位并收取车位使用费的行为是否违法，合同是否有效。首先，被告改造并划设车位的行为在实体上是否违法。业主委员会是物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定，代表业主的利益向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业公司或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构，是业主行使共同管理权的一种组织形式。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项…。根据业主委员会的性质和物权法的规定可以看出，业主委员会有权代表业主进行改造、划设车位，车位划设后，属于业主共有，业主委员会对属于业主共有的车位有权进行管理。本案被告平湖业委会对小区车位进行管理的方式是在保障满足一户一车位情形下，由业主自愿选择是否交纳车位使用费以取得车位使用权，该种管理方式属于自治范畴，不存在违反法律、法规、公序良俗的情形，公权力对此并无限制。郑伟属于平湖小区业主郑敏的租户，其是以郑敏的名义交纳车位使用费后取得的车位使用权，该做法双方均是明知并同意的，故原被告双方自愿达成的以车位使用费、使用年限为主要内容的协议应认定为有效协议。另外，不论郑伟以郑敏的名义交纳车位费是否经过郑敏授权，基于郑敏和郑伟的姐弟关系及房屋租赁关系，平湖小区业委会有理由认为其有代理权，且该代理行为并不损害被代理人的利益，双方之间符合表见代理的法律特征。其次，被告改造、划设车位的行为在程序上是否违法。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。第七十八条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案中，被告平湖小区业委会基于本小区的实际状况对小区的公共设施、道路、停车位等进行了翻新、改造和规划并对车位实行有偿使用管理等。该小区的业主如果认为业主委员会作出的上述决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序，应当在上述法律规定的期限内请求法院撤销。该期间为除斥期间，原告未在上述期间内行使，其撤销权当然消灭。因此，本院对于被告作出的改造、划设车位、车位有偿使用等决定是否违反上述程序性规定不再予以审查。综上所述，业主委员会的决定对业主具有约束力。被告作为平湖小区全体业主的组织机构，为提高业主的居住质量对公共设施、道路、车位等进行了改造，符合小区业主的公共利益，其收取车位使用费是代理全体业主行使车位管理权的一种形式。原告郑敏与平湖小区业委会达成的车位有偿使用合同基于双方自愿，不违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，应认定为有效合同。被告代表全体业主收取的车位费已实际用于小区设施改造。原告所诉无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告庭审中要求被告拆除违章地锁的主张，因其并未明确地锁的所在位置及地锁数量，是否属于原告有权主张一审法院无法认定，属于诉讼请求不明确，本案不予处理。关于原告提出的车辆停放无序、拥堵、门口设置门禁不让无车位车辆进入等问题，属于业主与该小区物业公司之间的物业服务纠纷，不属于本案处理范围。关于原告提出的业委会成立不合法问题，属于业主行使撤销权范围，不属于本案处理范围。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告郑敏、郑伟的诉讼请求。案件受理费56元，由原告郑敏、郑伟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 上诉人提交：2019年6月28日东平县房产管理服务中心给郑伟一份信访事项处理意见书打印件，来源于2021年3月15日东平县房管局工作人员通过微信发给郑伟，而后打印出来的，证实郑伟就被上诉人对车位的买卖行为到信访部门进行信访，主张权利，有关部门给复的处理意见，郑伟和郑敏始终在主张权利，进一步证明一审判决所说的一年的撤销权，郑敏和郑伟在该期限内始终在认为东平县业主委员会的决定是违法和侵权的，始终向有关部门进行反应，要求撤销，而且对他们买卖车位的行为进行信访，认为车位买卖行为是违法的。 被上诉人质证称：对真实性没有异议，对房管中心的意见也没有异议，这只是一份信访意见，对其证明目的有异议，当事人信访和在人民法院起诉并不冲突，法律规定的一年是除斥期间。 审查认为，对上诉人提交的上述《信访事项处理意见书》的真实性予以认定，但该证据不能证明上诉人的举证目的，因一审判决涉及的一年撤销权系除斥期间，非诉讼时效，且应是向人民法院提出请求。 二审期间，被上诉人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，东平县房产管理服务中心于2019年6月28日向郑伟作出《信访事项处理意见书》，载明：“……经调查，平湖花苑小区2003年，建筑面积5.5万平方米，468户。小区从2003年入住至今已16年，各项设施都已老化，住户意见很大。在县委县政府的关心支持下，根据2017年《东平县人民政府办公室关于印发东平县老旧小区综合改造实施方案的通知》（东政办字[2017]）文件，该小区列入2018年度老旧小区改造计划。依据《关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见》鲁建发[2015]5号第三项扶持政策中第二条‘特许经营激励将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足’；《山东省物业管理条例》第五十一条‘占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有’。该小区业委会开会研究决定，改造的车位，由小区业主以租赁的方式筹集改造资金，现共铺装停车位371个，筹集改造资金372.16万元。目前，小区道路、管网、线路、监控设备等改造已完成，无结余资金。……” 本院认为，郑敏、郑伟虽主张两人之间不符合表见代理的法律特征，本案法律关系的主体应为郑伟与平湖小区业委会，但综合平湖小区的车位使用分配原则，郑伟以郑敏名义交纳车位费并代郑敏领取了收据和车位证，且收据和车位证上均记载的是郑敏名字的事实，以及郑敏是小区业主，而郑伟虽是租住人，但与郑敏之间系姐弟关系等情况，一审认定本案与平湖小区业委会之间因车位形成法律关系的是郑敏，而非郑伟，有依据，并无不当。 郑敏、郑伟主张郑伟与平湖小区业委会之间形成的合同关系为无效民事行为，应当依法确认为无效合同，但因本案与平湖小区业委会之间因车位形成法律关系的是郑敏，而非郑伟，故对郑敏、郑伟的前述主张不予支持。 《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款亦作出相同规定。本案中，因案涉平湖花苑小区各项设施已老化，住户意见大，该小区列入2018年度老旧小区改造计划，平湖小区业委会为提高业主的居住质量，研究决定并着手对小区进行彻底改造，平湖小区业委会代表全体业主收取的车位费已经实际用于小区设施改造，郑敏已实际支付了车位费，平湖小区业委会也向郑敏出具了车位费收据和车位证，双方之间因车位形成的法律关系已实际履行，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为有效得当，郑敏、郑伟认为郑敏与平湖小区业委会之间的合同关系应认定为无效合同的上诉理由，不成立，本院不予支持。 郑敏、郑伟虽主张“一审于2020年12月3日第一次开庭审理，一审法院在第一次庭审时缺失庭审记录，且该份记录有利于查明事实，一审法院审理程序存在瑕疵”，但并无证据证实，二审中亦陈述“开庭了，但是没有笔录在卷”，故对郑敏、郑伟上述主张，本院不予支持。 本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，一审适用当时的物权法等法律、司法解释的规定，符合《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定。 综上所述，郑敏、郑伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56元，由郑敏、郑伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 张立胜 审判员 薛 茜 二〇二一年六月二十三日 书记员 宋 丹