山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1798号上诉人（原审原告）：左某，住太原市。委托诉讼代理人：段某，山西国晋（娄烦）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖某，住太原市。委托诉讼代理人：陈某，山西松岳律师事务所律师。上诉人左某因与被上诉人肖某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初5256号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。左某上诉请求：1.撤销迎泽区人民法院（2020）晋0106民初5256号民事判决书，请求二审人民法院依法改判或发回重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院认定事实错误，一审法院作出如下认定。第一：“被告虽然对案涉合同的关联性提出异议，但结合其关于1年租赁期届满后将房屋交付原告的陈述，可以确认双方之间存在租赁合同关系，该合同与本案待证事实有关，予以采纳。”上诉人认可一审租赁合同关系存在，但不认可一审法院所陈述的：“但结合其关于1年租赁期届满后将房屋交付原告”。被上诉人在1年租赁期届满后仍然继续租赁着上诉人的房屋，直到2018年9月10日将租赁房屋交回上诉人。第二：“收据存根单为复印件，但在该复印件中加盖了太原市新华汽车配件厂物业管理中心印章，该印章与复印件中的印章一致，收据存根不应视为复印件，收据存根中记载的交款人储海燕是否与被告有关系，原告未提供证据证明，该证据与本案不具有关联性，不予采纳”。上诉人关于一审法院收据存根中储海燕与肖某是否有关系，一审法院认定的左某未提供证据证明，该证据与本案不具有关联性不予采纳的说法，上诉人不认可。上诉人在一审诉讼中第三个证据提供的就是晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2820号民事判决书，这份判决书写着原告是被上诉人肖某，肖某的委托诉讼代理人就是储海燕，女，1976年12月30日出生，陕西省平利县人，身份证号：×××（系原告妻子），现住址都写着太原市××区。上诉人出示这份证据的证明目的，就是要证明被上诉人肖某与储海燕是夫妻关系和存在消防工程的合作关系；但是一审法院的主审法官在庭审中向被上诉人肖某的代理律师询问肖某与储海燕是否为夫妻关系时，代理律师回答，这需要问肖某本人，我不认识储海燕。一审法院的主审法官仅凭被上诉人肖某代理律师的一句话，就说收据存根中记载的交款人储海燕是否与肖某有关，左某未提供证据证明，该证据与本案不具有关联性，不予采纳，而把上诉人在一审中提供的收据存根复印件加盖的太原市新华汽车配件的印章给否定了，一审法院主审法官这种枉法裁判的行为，是严重违背法律的公平公正的，上诉人在一审庭审中提供了第三个证据明明写着肖某与储海燕的夫妻关系，但一审法院主审法官却视而不见，不予采纳，枉故事实与证据而不予认定。第三：“被告虽认可判决书的合法性、真实性、关联性，但该判决是对肖某起诉山西华泰消防工程有限公司承揽合同纠纷作出的裁决，与本案审理的租赁合同无关，不予采纳。”在一审庭审中，肖某没有到庭，但肖某的代理律师针对左某的起诉进行了答辩，称：肖某自2009年至2018年期间在左某的公司工作；左某向肖某支付劳务费，关于租赁房屋的相关问题已经在双方结算劳务费时进行考虑。被上诉人的代理律师都认可房屋租赁和在左某公司提供劳务和承揽消防工程有联系，但一审法院主审法官硬要说晋城市城区人民法院作出的裁决与本案审理的租赁合同无关，不予采纳。一审法院的主审法官违反了居中裁判原则，被上诉人自认的案件事实一审法院都不予采纳。二、一审法院适用法律错误，一审人民法院错误的适用了《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。被上诉人并没有延付或者拒付租金，由于上诉人与被上诉人长期合作消防工程，彼此都非常信任和友好，只是签了1年的房屋租赁合同，双方都明示承认只要消防工程业务持续发展，被上诉人就履行与上诉人签订的房屋租赁合同，而在房屋租赁合同履行过程中，上诉人与被上诉人也是这样履行的，从上诉人提供的太原市新华汽车配件厂物业收据中可以看出，2015年10月24日，被上诉人缴纳的取暖费2791元、2017年7月12日被上诉人缴纳的电费300元、2018年1月30日被上诉人的妻子储海燕交纳的电费600元，2018年4月12日被上诉人妻子储海燕交纳的水费60元，还有在一审庭审中上诉人提供的被上诉人的妻子储海燕交纳的2017至2018年的取暖费，这些物业收据都可以证明，上诉人与被上诉人房屋租赁履行的连续性，这些物业收据也可以充分证明被上诉人一家在上诉人的房屋持续居住的事实。2020年9月25日，太原市新华汽车配件厂出具证明，也证明了被上诉人从2014年3月份租赁上诉人房屋的事实，并由单位物业向肖某和妻子储海燕收取物业费用的事实。2020年10月10日，上诉人的邻居杨珍贵与上诉人在同一单元同一层居住，也证明被上诉人的家庭成员状况和居住上诉人房屋的事实。从上诉人提供的以上证据可以说明，上诉人与被上诉人的房屋租赁一直持续、履行，并不适用有关诉讼时效的规定。我国法律规定的诉讼时效的含义，一是从已知或应知权利被侵害开始计算，二是从权利被侵害之时计算。被上诉人在晋城市城区人民法院的判决书陈述，2018年8月8日，上诉人与被上诉人在结算晋城大医院消防工程量时出现分歧，致使双方消防工程合作终止，被上诉人因消防工程量向晋城市城区人民法院提起诉讼，请求上诉人给付消防工程施工期间所欠的报酬，审理的结果是上诉人已支付消防工程应付给被上诉人的款项，驳回了被上诉人的诉讼请求。随之双方房屋租赁也无法履行，上诉人开始主张向被上诉人给付房屋租金的诉讼。上诉人与被上诉人在2014年3月10日至2015年3月10日签了一年的房屋租赁合同，被上诉人在一审中也辩称关于租赁房屋的相关问题已经在双方结算劳务费时进行考虑，但是被上诉人从2014年3月10日的租赁房屋至今确实没有给付过上诉人任何房屋租金，上诉人认为，上诉人与被上诉人一年的房屋租赁合同届满后，该合同已经变成租赁期限为不定期，我国合同法第二百三十二条规定当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百一十五条规定租赁期限六个月以上的，视为不定期租赁。从2015年3月10日以后，上诉人与被上诉人未在签订任何书面的房屋租赁合同，也就视为双方为不定期租赁，但被上诉人仍继续在上诉人的房屋居住，既然是不定期房屋租赁，上诉人与被上诉人都可以随时解除合同，上诉人也可以随时与被上诉人结算从2014年3月10号至2018年9月10号的房屋租金。所以，一审法院适用一年的诉讼时效是没有法律依据的。上诉人对一审法院租金属于定期给付债务，在每期清偿期届满后均为独立债务的说法，上诉人也是不认可。一审法院的这种认定，违反了合同法第二百三十二条对不定期租赁的规定。我国法律规定，不定期租赁合同是指当事人没有约定期限或者约定期限不明确的合同租赁。上诉人与被上诉人只是签了2014年3月10日至2015年3月10日一年的租赁合同，从上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同第二条租赁期限中可以看出，该物业租赁期由2014年3月10日至2015年3月10日止。房屋租赁合同第三条租金及交付方式第一款中约定，该物业第一年租金为人民币26000元整，以后每年按当年的市场价支付租金；支付时间为每隔支付一次，先付费后使用。第二款中约定，乙方应在每年房屋到期前一个月支付第二年的房租。乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按月租金的0.5%支付滞纳金；甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任。双方虽然约定了租赁期限和租金的支付方式，但是双方在租赁合同的实际履行过程中并没有按合同的租金支付方式和违约责任来履行合同，从合同租赁的期限上双方也就是签订了一年的租赁合同，从租金以及支付方式上可以看出双方并没有按合同约定的租金缴纳方式和违约责任来履行租赁合同，而是双方都默认双方履行的租赁合同为不定期租赁合同。被上诉人开始租赁上诉人的房屋直到2018年9月10日搬出，从2015年3月10日以后，双方的租赁关系就应视为不定期租赁。由于上诉人与被上诉人存在长年的业务合作关系，而且消防工程工期长，每笔工程需要验收后才能进行结算，上诉人与被上诉人正是基于双方长期合作以及对被上诉人的信任和合作愉快，上诉人才没有向被上诉人追索房屋租金，并非上诉人怠于行使权利，也不是被上诉人延付或者拒付租金，双方对房屋租金的给付都是按照消防工程合作的惯例来履行房屋租赁的，被上诉人在一审也陈述，关于租赁房屋的相关问题已经在双方结算劳务费时进行考虑。如果按照一审法院租金属于定期给付债务，在每期清偿届满后均为独立债务的说法，如果从每一期债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则割裂了同一笔债务的整体性，还会导致上诉人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇双方之间的合作信任关系，也增加了当事人的诉累和诉讼成本，客观上增加了人民法院审理案件的负担。综上所述，上诉人认为一审人民法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求二审人民法院结合上诉人与被上诉人存在消防业务合作关系，依法审理，撤销一审人民法院的错误判决，依法改判或者发回重审，以维护上诉人的合法权益。肖某辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案上诉人主张租赁费已超过诉讼时效，请二审法院维持一审判决。本案涉案租赁合同约定了明确的租金支付日期，在该合同第三条第一款约定先付费后使用，且在备注栏中手写提前一个月付第二年的房租费，上诉人起诉已超过诉讼时效。一审法院认定租金属于定期给付债务，在每期清偿期届满后均为独立债务，应分别适用诉讼时效制度认定事实准确，适用法律正确，请予以维持。二、本案涉案租赁费实际已经支付，上诉人系利用其较强的法律意识及优势地位向被上诉人施压，以达到其迫使被上诉人就另案和解和撤诉的目的。双方就晋城大医院消防工程结算发生纠纷，目前正在进行司法鉴定。上诉人起诉本案就是为了迫使肖锋在该案让步，嘲笑峰文化水平低，法律意识薄弱，跟着上诉人干活，从不签合同，完全信任对方，最终导致该工程结算时发生争议。肖锋作为包工头带着农民工干完了活却拿不到工资，苦于无奈才起诉。肖某所要的是一群农民工的辛苦钱。肖某自2009年开始带领十几名农民工追随上诉人从事消防工程施工。截至2019年9月，肖某从上诉人处已结算的劳务费大约200万元左右。本案涉案的房屋租金实际早已在结算款中扣除，肖某苦于没有证据，而且按常理来讲在肖某欠付上诉人11万余元的租金情况下，上诉人也不太可能一直给肖某结算工程款而不扣除租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律，正确，请求贵院依法维持原判。左某向一审法院起诉请求：1.依法解除左某与肖某的房屋租赁合同；2.判令肖某支付左某自2014年3月10日至2018年9月10日的房屋租金117000元；3.诉讼费由肖某承担。一审法院认定事实：2014年3月10日，出租方甲方左某与承租方乙方肖某签订《房屋租赁合同》，约定，甲方位于体育西路建筑面积153平方米的物业租给乙方使用，租赁期自2014年3月10日至2015年3月10日，年租金26000元，应在每年房屋到期前一个月支付第二年的房租，租赁期内届满或经甲乙双方协商一致本合同终止。合同还对甲乙双方的权利义务、违约处理、免责条款作有约定。审理中，法庭询问双方有关租赁事宜，左某陈述，肖某于2018年9月10日将租赁房屋交付左某。肖某陈述，双方履行的租赁合同为案涉合同，租赁房屋的时间为合同约定的1年期，1年租赁期届满后，即将租赁房屋交付左某。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》有左某、肖某双方签字确认，内容未违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应履行合同约定的义务。合同虽然未明确出租房屋的坐落，但肖某认可曾租用左某房屋，并已将租用房屋交付左某的事实，证明双方已履行了案涉租赁合同，出租房屋坐落是否明确不影响本院对双方租赁合同关系的认定。我国合同第九十三条第一款规定“当事人协议一致，可以解除合同。”肖某将承租房屋交付左某的事实，符合该条法律规定，应当认定双方已解除租赁合同。我国合同法第二百三十五条第一款规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”可见，肖某作为承租人对返还租赁物负有举证责任。肖某辩称租赁期1年届满后，将租赁房屋交付左某，左某予以否认，肖某未提供将房屋交付左某的证据，该辩称不予采信。在肖某未完成举证责任的情形下，应当认定左某陈述的肖某退还房屋时间2018年9月10日为租赁合同解除的时间。我国合同法第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”肖某在租赁期限1年届满后，未将房屋交付左某，视为其继续使用租赁物，原租赁合同继续有效。我国合同法第二百二十六条第一款规定“承租人应担按照约定的期限支付租金。”可见，承租人对支付租金负有举证责任，肖某未完成该举证责任，应承担举证不利的法律后果。故肖某应当按照租赁合同年租金26000元的约定，向左某支付相应的租金。肖某认为左某请求支付租金已超过诉讼时效，该院认为，租金属于定期给付债务，在每期清偿期届满后，均为独立债务。案涉合同关于租金的支付方式约定为“租赁期限自2014年3月10日至2015年3月10日，提前一个月付第二年的房租费”，因此，肖某应当在每年2月10日前向左某支付第二年租金。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；”我国民法总则第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”我国民法总则施行于2017年10月1日，此前请求支付租金应当适用1年短期诉讼时效，根据上述司法解释的规定，左某请求支付2016年2月10日及此前所欠付租金的主张已经超过诉讼时效，不予支持。2017年2月10日肖某应当支付的自2017年3月10日至2018年3月10日的租金26000元的诉讼时效于2017年10月1日民法总则施行之时1年短期诉讼时效尚未届满，该租金的主张应当适用3年诉讼时效期间，因此，该笔租金诉讼时效期间于2020年2月10日届满，左某于2020年8月提起诉讼，已过诉讼时效，不予支持。2018年2月10日肖某应当支付的自2018年3月10日至合同解除之日2018年9月10日的租金13000元适用3年诉讼时效期间，左某起诉之时，该笔租金诉讼时效尚未届至，肖某应当承担给付义务。判决：1.确认左某与肖某2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除；2.肖某于本判决生效之日起十日内支付左某租金13000元；3.驳回左某的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1.太原市新华汽车配件厂收据存根（物业费、水电费共计七张）。证明：配件厂物业管理人员每年向左某收取物业费，承租人肖某和其妻子储海燕在该收据存根的交款人处签字，肖锋与其妻子储海燕从2015年至2018年在左某的房屋居住，直到2018年9月搬出的事实。2.山西省华泰消防工程有限公司借支单复印件（共计41张）。证明：肖锋和左某在肖某的消防工程业务有合作。左某的华泰公司从2012年至2015年的5月份陆续支付给肖某消防劳务费1457280元，说明左某已经支付肖某劳务费，肖某在一审答辩当中关于房屋租赁的相关问题，已经在双方结算劳务费时进行考虑的陈述，不是事实。左某和肖某确实有消防业务的往来，左某一直也在陆续的支付肖某消防工程劳务费，由于双方合作多年，所以说他们房屋租赁合同签了一年以后就转为不定期的租赁了。肖某和左某都承认租赁关系的事实存在，一直没有结算房租，直到2018年8月份双方因工程结算发生一些纠纷，肖某就把左某的华泰公司就诉至晋城市城区人民法院，双方就不定期房屋租赁的租金和消防工程业务劳务费进行结算。3.2020年10月10日杨珍贵出具的证明。证明：左某与杨珍贵是邻居，和左某在同一个单元、同一楼层居住，2014年3月左某将房子给肖某居住，肖某与妻子储海燕与杨珍贵都是很熟悉的邻居。4.太原市新华汽车配件厂证明。证明：肖某和妻子储海燕在租赁左某房屋的事实，物业费从2014年3月至2018年9月都是由肖某和储海燕交纳。被上诉人肖某质证认为，证据1是复印件，真实性、合法性联性均不予认可；对证据2的真实性认可，恰能证明被上诉人经常从上诉人处领取款项，上诉人已经在支付款项的过程中扣除房屋租金；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，杨珍贵是上诉人的邻居，且有密切关系；对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可，仅能证明该单位和左某之间的房屋买卖关系，但是关于肖某和左某之间房屋租赁关系无法证明，因为该单位是一个法人、企业，对左某与肖某之间的房屋租赁情况不清楚，不能具体到肖某何时从左某的房屋搬出。二审查明的事实与一审查明的事实一致。一审庭审时，肖某称其从2009年至2018年在左某公司工作，左某向其支付劳务费，关于租赁房屋的相关问题已经在结算劳务费的时候考虑到，肖某已经履行了付房租义务。本案租赁合同产生日期是2014年3月10日，已经超过法定诉讼时效，2015年3月10日履行完毕。本院认为，上诉人主张其与肖某于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2014年3月10日至2015年3月10日。租赁期届满后，承租人肖某继续使用租赁物，双方未签订新的租赁协议，其二人之间形成不定期租赁关系，至2018年9月10日肖某将房屋交付左某，确认双方之间的不定期租赁合同于交付房屋当日解除，符合本案实际和法律规定，一审法院对此认定并无不当。因双方未签订新的租赁协议，在租赁期间双方也没有就租赁协议的履行提出任何异议，在此情况下，双方当事人应按照原租赁合同约定的权利义务履行。在双方长达四年半的租赁期间内，虽然每年的租金支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。本案中，原租赁合同中约定承租方应在每年房屋到期前一个月支付第二年的房租，故本案诉讼时效应当从2018年2月10日应交付最后一期租金计算，本案并未超过诉讼时效。一审认定有误，应予纠正。肖某主张第一年租金已经在结算劳务费的时候考虑到，其已经履行了付房租义务，但其未提供相关证据证明，故本院不予采纳。肖某应向左某支付2014年3月10日至2018年9月10日的租金117000元。综上所述，左某的上诉请求成立，予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持（2020）晋0106民初5256号民事判决第一项；撤销（2020）晋0106民初5256号民事判决第二、三项；肖某于本判决生效之日起十日内支付左某房屋租金117000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一审案件受理费1320元（左某已预交）、二审案件受理费1158元（左某已预交），由肖某负担。本判决为终审判决。审判长 张江冰审判员 冯金林审判员 刘英斌二O二一年六月二日法官助理 王媛雅书记员 田丽霞