上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初81487号原告：赵嘉皓，男，1990年1月3日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：上海珀旭公共租赁住房运营管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：焦珏栋,总经理。委托诉讼代理人：杨新东。委托诉讼代理人：王维。原告赵嘉皓与被告上海珀旭公共租赁住房运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵嘉皓，被告上海珀旭公共租赁住房运营管理有限公司的委托诉讼代理人杨新东、王维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵嘉皓向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同;2.被告立即腾空上海市浦东新区南码头路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)并保留现状返还给原告;3.被告支付拖欠的租金(每月6,500元标准，自2019年5月13日起计算至被告实际返还房屋之日止,扣除已付的4个月租金26,000元和第一年1个月的空置期租金6,500元);4.被告支付提前终止合同违约金6,500元；5.被告支付逾期付款的滞纳金(以6,500元为基数，以日万分之五标准，从2019年4月12日起计算至2021年6月12日止，分段计算共计11,362元；以13万元为基数，以日万分之五标准，从2021年6月13日起计算至被告实际付款之日止)；6.本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第2项诉讼请求，并将第5项诉讼请求中日万分之五的标准调整为年利率15%。事实和理由：2019年4月7日,原、被告签订《租赁合同(业主版)》,约定原告将系争房屋租赁给被告。合同签订后,原告按约将系争房屋交付给被告,但被告未按约支付租金,仅于2019年11月12日、2019年12月11日、2020年3月1日向原告累计支付共计4个月的租金26,000元。自2019年5月13日计租日起至2020年8月12日,被告已累计占有使用系争房屋长达15个月之久,扣除被告已支付的4个月租金和约定的1个月的空置期,尚欠原告65,000元租金未支付。2020年7月7日,原告通过中国邮政EMS快递向被告寄送《催交房租通知函》。经查询,被告已于2020年7月9日签收,但截至目前被告仍未按约履行付款义务,被告的违约行为已严重违反合同,虽经原告多次交涉,但被告仍拒绝按约履行付款义务。故恳请法院判如所请。上海珀旭公共租赁住房运营管理有限公司辩称，不同意原告诉请。原告手头的租赁合同不是被告公司所提供的，且公章也不是被告的。被告签约都是盖合同章，而不是盖公章。被告从未向原告支付过租金。经办人万洁传已经私自签订过很多这种合同了。被告承租的房屋没有一套电梯房，也不会超过80平方米，所以系争房屋不会是被告的房源。被告支付租金也都是通过对公账号，不会通过私人账号支付。诉争房屋租赁关系与被告无关，被告对此并不知情。万洁传在被告公司担任租房管家，他从2018年到2019年下半年在被告公司任职，已于2019年12月离职。2020年5月被告才知道万洁传私刻被告公章。2021年1月万洁传因涉嫌诈骗被抓，现该案还没有消息。针对被告的辩称，原告表示：签约时除案外人万洁传外，还有另一名被告员工叶凌，二人均表示自己身份为被告员工，中介亦告知原告系被告委托万洁传前来签约，签约时万洁传出示了被告装修的样板房资料。本院经审理查明，系争房屋系原告与案外人孙瑾所有。2019年4月7日，原告作为甲方(业主)与乙方(公司)签订《租赁合同(业主版)》，约定甲方提供系争房屋给乙方，乙方提供装修、家居及房屋租赁管理服务；合作期为2019年4月30日至2025年10月30日，每月6,700元；合作期内，房屋经装修、家具家电装饰后的月租赁收入，由乙方向承租方收取，在扣除装修及相关服务费后按照下列标准支付给甲方，此期间如因房屋闲置导致未产生租赁收入，将由乙方同样按照下列标准向甲方支付补偿：2019年10月30日至2022年10月29日，每月6,500元；2022年10月30日至2025年10月30日；合同签字生效后，自实际计租期开始计算之日起，每月顺延一个月为一个合同月，双方每壹个合同月结算一次，遇国家法定节假、休息日顺延；付款方式：银行转账；乙方不按合同约定支付甲方费用累计时间达一个月，且经甲方书面催缴后7天内仍未履行的，甲方有权单方面解除合同；若因乙方原因导致合同提前终止，乙方应及时知会甲方，并按下列标准支付违约金：合同第五条第5.1款约定的乙方每月应向甲方支付的金额×1个月；如乙方迟延付租，则滞纳金按应付金额乘以每日万分之五计算(实际拖欠天数)，直至乙方实际支付之日止；合同期满，乙方将房屋装修、家具、家电赠送给甲方。万洁传在合同乙方(公司)抬头处签字并加盖了被告公章，乙方落款处由万洁传签字署期。该份合同附有原告于2019年4月7日出具的《授权委托书》，载明：“本人现全权委托上海珀旭公共租赁住房运营管理有限公司(该处系加盖了被告的公章)办理标的房屋的租赁事宜……”。在该份授权委托书背面，甲、乙双方手写约定：“租赁期间，若乙方违约，乙方需支付甲方原给予乙方每年一个月的空置期；……起租期由2019年4月30日延长至2019年5月13日起开始计租……”，尾部有原告的签字并加盖了被告公章。2020年1月起，因存在逾期付租的情况，原告多次通过微信联系万洁传协商此事，万洁传先是告知原告公司放假、之后表示需要询问公司，期间还要求原告至被告公司上门协商。因被告并未付款，2020年7月7日，原告向被告的住所地寄送了《催缴房屋(租)通知函》要求被告于7日内支付自2020年3月13日起的租金，被告于2020年7月9日签收该通知函。因被告仍未支付租金，原告提起本案诉讼。另查明，万洁传分别于2019年11月12日、12月11日、2020年3月1日向原告转账支付租金共计26,000元。原告称被告并未支付过押金。审理中，原告表示，于2021年6月1日庭审后收回系争房屋。以上事实由原告递交的上海市房地产权证、《租赁合同(业主版)》、《催缴房屋(租)通知函》、EMS快递单、EMS查询详单、转账记录及微信聊天记录等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案争议在诉争租赁合同的承租方的主体身份，根据原告提供的合同，该合同抬头处盖有被告公章，且在落款处有其工作人员万洁传签名，加上原告出具的授权委托书、合同手写约定部分的落款处皆盖有被告公章，虽被告辩称万洁传私刻被告公章，且被告签约时用的是合同章而非公章，故该签约行为并不能代表被告，但该合同签订时万洁传仍在被告公司任职，被告也未举证证明诉争合同的被告公章并非被告所有，故应当认定被告系诉争合同的主体；至于万洁传，虽其曾多次向原告直接支付过租金，但其在与原告沟通中始终表明其公司员工的身份，并无由其本人承担债务之意思表示，故其在合同上的签名应认定为其作为被告员工代表公司签约的职务行为，并非诉争租赁合同的出租方，故诉争租赁合同的相对方应为原告与被告。因该合同系原、被告双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原告按约出租系争房屋后，被告理应向原告付租，现被告拖欠租金的行为显已违反合同约定，原告有权要求被告结清欠款并解除合同。因载明原告解除合同意思表示的相关的诉状副本送达之日为2020年12月2日，故诉争合同于该日解除。合同解除后，被告应当及时返还系争房屋并结清欠付的租金及房屋占有使用费。至于租金及使用费标准，原告自愿统一调整为每月6,500元，并无不当，可予准许。合同约定的计租期自2019年5月13日起，原告根据双方约定自愿给予被告一个月的免租期，根据被告的已付款情况，被告尚欠原告2019年10与13日起的租金等费用，因原告自认已于2021年6月1日收回系争房屋，故相关的租金及房屋占有使用费至该日止合计127,617元。诉争合同因被告欠租解除，故对于原告要求其支付违约金6,500元的诉请，具有合同依据，予以支持。被告逾期付租，原告要求其按年息15%标准支付滞纳金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告撤回要求被告腾空并返还房屋的请求，系对自身权利的处分，本院依法准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告赵嘉皓与被告上海珀旭公共租赁住房运营管理有限公司就上海市浦东新区南码头路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同(业主版)》于2020年12月2日解除；二、被告上海珀旭公共租赁住房运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵嘉皓租金及房屋占有使用费127,617元；三、被告上海珀旭公共租赁住房运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵嘉皓提前解约违约金6,500元；四、被告上海珀旭公共租赁住房运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵嘉皓逾期付款的滞纳金(以6,500元为基数，以年利率15%标准，从2019年4月12日起计算至2021年6月12日止，共计9,338.63元；以13万元为基数，以年利率15%标准，从2021年6月13日起计算至被告实际付款之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,588元，减半收取计794元，保全费1,040元，合计诉讼费1,834元，由被告上海珀旭公共租赁住房运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。