湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0624民初1409号 原告：湘阴县宇诚世家物业管理有限公司。 地址：湘阴县石塘乡双桥村蒋家组。 法定代表人：邵应朋，系公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋荣（特别授权），男，1983年8月30日出生，住湖南省长沙县，系公司职员。 被告：易卫民，男，1992年10月5日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：郑思思（特别授权），女，1991年2月21日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系被告妻子。 原告湘阴县宇诚世家物业管理有限公司（以下简称宇诚世家物业公司）与被告易卫民物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋荣，被告易卫民及其委托诉讼代理人郑思思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宇诚世家物业公司向本院提出了以下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费人民币4,814元；2、判令被告承担本案的涉诉费用。事实和理由：2013年12月27日，原告与湘阴县东达房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向湘阴县东达时代公馆小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年1月1日至2021年1月31日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主及物业使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费，合同约定物业服务管理费用为每平方米每月1.1元人民币，缴费时间为每个月1号的第一个月上旬。被告系上述物业4栋1101号的业主，物业面积132.62平方米，按约定应该向原告缴纳从2018年5月1日至2021年1月31日的物业管理费用人民币4，814元，但被告一直拒绝缴纳。合同履行至今，原告按合同的约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，没有效果，故向法院提起诉讼。 被告易卫民辩称，原告起诉状所述“被告拒不按时缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。理由如下：1、关于未支付的物业管理费用，他原计划2015年7月30日根据购房合同正式收房，因物业无法提供相应的房屋交接手续，证件不齐，导致他没有如期收到自己的房屋。后因生活所需于2017年4月28日收房，前期物业费仅打九折，验收房屋时发现房屋存在严重的质量问题，影响到房屋装修进度，导致房屋装修工期从2017年4月28日收房至装修完成耗时将近两年才完工。装修期间在未告知全体业主的情况下偷偷更换了宇诚世家物业公司，根据物业管理条例第三十九条规定，物业服务企业应当根据物业服务合同的约定，在业主委员会的监督下，委托专门机构承担电梯、防雷装置等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。但是被告不顾物业管理条例规定于2017年8月1日将全部物业转交给了湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司。2018年6月5日，小区业委会正式成立备案，由业主对吉祥物业业务能力的肯定，经业委会一致决定，聘请湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司为小区后期物业服务。湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司是合法入驻，但湘阴县宇诚世家物业管理有限公司（以下简称宇诚世家物业）在小区二期房屋交付时私自进驻小区，导致一个小区出现两个物业的情况。湘阴县房地产管理局物业管理办公室于2018年8月22日出具了限期整改通知书，宇诚世家物业在无视政府批文的情况下继续经营，并在北大门道路两边及小区外墙上，利用业主公摊面积私自张贴广告，当时有业主将公共区域的广告撕毁，宇诚世家物业报警，***有档案可以查验。宇诚世家物业在与业主签订的前期物业服务中附件四中约定，物业服务中明确写明物业管理服务期限自2014年1月18日起至本小区业主委员会成立后与宇诚世家物业公司签订新的物业服务合同生效时终止，此期限内法定代表人不变。根据工商管理部门查到的信息，宇诚世家物业在未告知业主的情况下多次变更法人信息，没按合同执行的情况下还侵犯了业主的知情权。东达业主的业主手册中前期物业管理服务的第四条物业管理服务质量标准无一条达到服务质量，其中每年做一次业主满意度调查从未有过；消防设施也未达标，在此期间有业主家着火消防过来还出现消防栓没有水的情况，消防有出警记录和详细材料。小区卫生长期无人清扫。在宇诚世家物业法人同时是湘阴县东达房地产开发有限公司的股东情况下，这种情况是不允许的，导致前期收房的业主投诉建议无人登记无人受理无人及时处理的问题。2、宇诚世家物业在无任何交接的情况下随意撤出小区，是部分热心业主通过申请报告申请聘请启心物业入驻小区，让业主度过了一个漂亮舒适的新年。自从启心物业进入小区后，在给东达小区的业主的公开信中写明已经整改完毕的项目和目前正在整改的项目都是前物业未按合同约定履行而导致的。对于启心物业的满意度调查及物业费用收取情况来看，一个物业的作为与不作为业主深有体会。根据湖南省物业管理条例第三章第二十六条的规定，新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务企业应当进行物业承接现场查验。未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。但是本案中宇诚世家物业在未经现场查验就承接了小区服务。且宇诚世家物业在入驻后，未按照物业管理服务的要求提供服务。3、原告提供物业服务以来很多问题没有得到处理，致使业主与物业公司矛盾激化，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是在2021年后不停的电话催费、上门贴条、发律师函最后到法院起诉。4、原告从第一批业主入驻至小区从未对财务收支进行公布。5、公共秩序维护，小区南门保安亭24小时无人值班，大门常年未关，宇诚世家物业未经业主同意在南门私自加装栏杆，导致小孩和老人等出入门不便，容易拌到。门禁系统从未启用，导致多位业主摩托车被盗、推销广告闲杂人等进入，东达小区是一个封闭式小区，但小区常年大门敞开，出入自由，宇诚世家物业未尽到应尽的职责。他在第一年收房是按时缴纳了物业费，是宇诚世家物业公司不按照物业服务合同提供相应服务，他才暂缓缴纳物业费的，物业费用也应是按照服务的程度来缴纳的，最重要的是物业费用是应当交给哪家物业公司。 经审理查明，一、涉诉小区物业服务情况。2013年12月27日，湘阴县东达房地产开发有限公司与宇诚世家物业公司签订了《前期物业管理合同》，合同约定由宇诚世家物业公司为东达时代公馆（一、二、三期）提供物业服务。合同中第三条中约定“前期物业服务期限前期物业服务管理自2014年1月1日起，至小区开发全部交付业主，且通过小区业主大会成立业主委员会后通过公开招投标与所选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效、新旧物业公司双方办妥费用结算和交接后本合同终止。”合同中同时约定住宅按1.1元/月/平方米的价格收取物业费。原告自2014年开始进驻东达时代公馆并提供物业服务。后因东达时代公馆二三期房屋交付使用时原告人力资源不够，2017年7月31日，湘阴县东达房地产开发有限公司与湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司签订了《物业托管合同》，合同约定由湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司为东达时代公馆小区一期提供物业服务，委托期限为2017年8月1日至一期业主管理委员会成立，三方交接后终止。合同签订后，湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司于2017年8月1日起为东达时代公馆一期提供物业服务。东达时代公馆的二期和三期仍旧由原告提供物业服务。 在托管期间，2018年6月28日，东达时代公馆业主委员会（2018年6月5日成立）与湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司签订了《湘阴县文星镇东达时代公馆物业管理合同书》。因一个小区出现两个物业公司，2018年8月22日，湘阴县房地产管理局物业管理办公室向湘阴县东达房地产开发有限公司出具了限期整改通知书，要求停止宇诚世家物业公司在东达时代公馆的一切经营活动。2019年，湘阴县东达房地产开发有限公司、宇诚世家物业公司、湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司因物业服务纠纷向本院提起诉讼，本院依法作出了（2019）湘0624民初391号民事调解书，调解书中第一条约定“一、当事人一致同意，自本协议签订之日起，原告（反诉被告）湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司退出湘阴县东达时代公馆小区，不再为该小区提供物业管理服务。”第三条中约定“三、为了平衡利益，被告（反诉原告）湘阴县东达房地产开发有限公司、湘阴县宇诚世家物业管理有限公司同意给予原告（反诉被告）湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司760,000元作为退场费用及物业费、空置费的补偿，该费用结算至2019年5月10日止，扣减原告（反诉被告）湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司已收业主装饰、装修押金后，被告（反诉原告）湘阴县东达房地产开发有限公司、湘阴县宇诚世家物业管理有限公司自愿在2019年6月20日前支付300,000元，余款在2019年7月5日前付清……”。调解书签订后，各方当事人依约办理了交接手续。根据调解书可确定2018年8月1日至2019年5月10日这段期间，由湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司为东达时代公馆一期业主提供物业服务。之后东达时代公馆一期仍旧由宇诚世家物业公司提供物业服务至2021年1月31日止。 宇诚世家物业公司庭后向本院提交了一份证明，证明的内容为湘阴县东达房地产开发有限公司将（2019）湘0624民初391号民事调解书中第三项他公司享有的权利全部转让给宇诚世家物业公司。 二、被告购房情况。2014年1月25日，易卫民与湘阴县东达房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，易卫民购买了位于湘阴县××镇××路××幢××号房屋（一期），房屋面积为132.62平方米。在该买卖合同中第十九条和第二十条约定，由湘阴县东达房地产开发有限公司依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，易卫民同意由湘阴县东达房地产开发有限公司依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，并按照合同约定的价格和方式缴纳物业服务费用，详细的服务内容详见附件四。同日，易卫民在附件四上签名，宇诚世家物业公司同时在物业管理公司上加盖公章。2017年4月28日，湘阴县东达房地产开发有限公司将房屋交付给易卫民。 三、物业费缴纳情况。截止至2018年4月30日之前的物业费，易卫民已经缴纳完毕。被告对原告提交的东达时代公馆户主欠费信息中载明的情况无异议即对欠费日期（2018年5月1日至2021年1月31日）、收费标准（146元/月）以及欠费数额（4,814元）等情况无异议。 四、其他。根据庭审查明的情况，可确认原告宇诚世家物业公司在提供物业服务期间服务质量存在瑕疵。 以上事实，有原、被告提交的证据以及本院的庭审笔录等在卷佐证证实，足以认定。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与湘阴县东达房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。该份前期物业服务合同对业主具有法律约束力。本案诉争小区虽于2018年8月1日至2019年5月10日这段期间由湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司提供物业服务，但本院作出的（2019）湘0624民初391号民事调解书中确定湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司已将该期间未缴纳物业费的业主的债权全部转让给湘阴县东达房地产开发有限公司和宇诚世家物业公司。同时湘阴县东达房地产开发有限公司又将本案涉及到的债权全部转让给宇诚世家物业公司，故宇诚世家物业公司有权向被告主张该段期间的物业费。2019年5月11日至2021年1月31日期间，原告虽未再与湘阴县东达房地产开发有限公司或者涉案小区业委会签订物业服务合同，但宇诚世家物业公司客观上一直为东达时代公馆小区提供服务，该小区业主也实际接受服务，两者之间形成了事实上的物业服务合同关系，被告仍然负有缴纳物业费的义务。且在庭审过程中，被告表示对未缴纳物业费的事实予以认可，故本院对原告主张要求被告支付物业费的诉讼请求予以支持。关于物业费的缴纳金额，被告抗辩称物业服务质量太差如存在卫生没打扫、消防设施及基础公共设施不到位等情况，且存在催缴方式不合理的情况所以被告一直没有缴纳这段期间的物业费。根据庭审查明的情况，可确定在原告提供物业服务期间存在服务质量瑕疵，但业主未及时缴纳物业费也是导致物业公司服务质量下降的原因之一。综上，本院酌情认定在原告主张的物业服务费的基础上酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%收取物业费即4,322.6元（4,814元×90%）。被告提出的其他答辩意见与本案不属于同一法律关系，在本案中不予处理，被告可另行主张权利。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百五十条之规定，判决如下： 一、限被告易卫民于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告湘阴县宇诚世家物业管理有限公司物业费4,322.6元； 二、驳回原告湘阴县宇诚世家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元（由原告湘阴县宇诚世家物业管理有限公司预交），减半收取25元，由被告易卫民承担20元，原告湘阴县宇诚世家物业管理有限公司承担5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  张中一 二〇二一年六月三十日 法官助理刘三妹 书记员刘三妹（兼） 附：开户行：中国建设银行岳阳湘阴支行 户名：湘阴县人民法院执行款专户 账号：4300××××9871 联系电话：0730-251×××× 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。