青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2021）青0121民初1416号   原告：李建，公民身份号码×××，男，1972年2月11日出生，汉族。   原告：王瑛，公民身份号码×××，女，1972年11月20日出生，汉族，青海省大通回族土族自治县桥头镇居民，住大通回族土族自治县桥头镇解放南路（新）×××号平房×排××室。   委托诉讼代理人：李建，公民身份号码×××，男，1972年2月11日出生，汉族。（系原告王瑛丈夫）   被告：青海居高房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地：西宁市城东区昆仑东路×××号。   法定代表人：余建波,公司总经理。   原告李建、王瑛与被告青海居高房地产开发有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李建、原告王瑛的委托诉讼代理人李建，被告青海居高房地产开发有限公司的法定代表人余建波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告李建、王瑛向本院提出如下诉讼请求：1.请求被告支付原告违约金24000元，支付临时安置费（即过渡费）35100元，共计59100元；2.本案诉讼费用由被告承担。   事实及理由：被告于2020年12月11日在无《住房质量保证书》、无《住宅使用说明书》、无《商品房实测面积保证书》的客观事实下，在不具备交房条件的情况下，主观臆断，强行交房，已构成违约。原告在万般无奈之下，被迫接受房屋钥匙，给原告造成一定的经济损失。故原告认定违约金起始日期为2020年7月11日，终止日期暂定为起诉之日2021年2月28日止，共计8个月。依据青海省大通回族土族自治县人民法院（2020）0121民初1385号民事判决书的判定，（本院参照同地段同类房屋租金标准酌定每月3000元）违约金应为8×3000元﹦24000元。原告与被告在大通县桥头镇人民政府及桥头镇安门滩村委会的见证下签订的《协议书》中约定的过渡费明显偏低，应使用同地段同类房屋的租金标准计算，且被告违反本《协议书》第二条的约定，并未按期将过渡费支付给原告，只支付至2020年1月31日止。故原告计算过渡费起止日期应为2020年2月1日至2021年2月28日，共计13个月，按同地段同类房屋租金标准计算，应每月10元/m，建还面积为270m，过渡费支付应为270×10×13﹦35100元。请法院支持原告的诉讼请求，依据判决赔偿违约经济损失及过渡费共计59100元，并判决本案的诉讼费由被告承担。   被告青海居高房地产开发有限公司辩称，1.原告诉称的“于2020年12月11日在无《住房质量保证书》、无《住宅使用说明书》、无《商品房实测面积保证书》的客观事实下，在不具备交房条件的情况下，主观臆断，强行交房，已构成违约。原告在万般无奈下，被迫接受房屋钥匙，给原告造成经济损失。”的理由不是客观事实。首先，被告不存在强迫原告接受房屋的事实存在，且原告系成年人，具备完全民事行为能力，有其自主意识，被告无法强迫原告接受房屋钥匙，也无法强行将房屋交付原告使用，而且，被告向原告交付的房屋已经经住建部门验收合格，达到房屋交付使用的标准，并不存在原告诉称的不具备交房条件的情况存在。原告称被告于2020年12月11日强行交房，但原告诉求的却是2020年7月11日之后的违约金，原告主张的被告向其支付自2020年7月11日始的违约金是毫无依据的，在基于以上结果，被告作如下辩述，望贵院根据以下客观事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。2.原告诉求的按照每月3000元向原告支付违约金及毫无事实依据。在经住建部门验收合格后，被告将达到交付使用标准的房屋交付原告使用，被告已经履行合同义务并向原告交付房屋，并不存在违约行为的存在。房屋已经交付原告使用，被告已经完全履行合同义务，双方所签订的协议已经全部履行，现原告向贵院提起诉讼，要求被告向其支付违约金24000元，毫无事实依据，而且也不符合法律的规定，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。至于，原告诉称的过渡费35100元更是无稽之谈，被告在之前的诉讼中已经全额支付原告过渡费，被告并不存在过渡费的给付责任。且被告诉求的是违约金，但从其事实及理由的表述中可以看出，其主张的是房屋的租金，房屋拆迁补偿行为中过渡费即房屋在未完成交付房主使用期间的房屋租金补偿，也就是说，在本案中原告诉求的是双重的过渡费，其诉求毫无事实及法律依据，故，对其诉讼请求应当予以驳回。基于以上事实，原告诉求的违约金及过渡费均无任何事实依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。3、安门滩旧城及棚户区改造项目于2012年入场拆迁，2013年底政府进行土地整理和土地招拍挂，被告于2014年就开始办理土地使用权批复以及相关政府手续，但由于政府的原因2015年才办理完成相关手续，该工程项目便停滞了一年，直到2016年在开始正式施工，由于该项目停滞了一年，造成资金无法正常运转，导致项目资金链断裂停工，但被告以最快的速度恢复了工期，本来预计提前完工交付房屋的，但由于2020年新冠疫情的爆发导致被告资金回笼出现问题，而且自2020年1月份全国疫情爆发，本以为很快就会结束的疫情却一直在持续，受疫情影响，被告公司向后推迟了复工时间，诸多材料也无法按时进场，人员的调动也存在较大问题，由此未能如期完工而且也导致被告公司受到各方面的影响，因此贵院在裁判此案时应当考虑，2020年新冠疫情突然爆发，势必会给每一位经营者造成不可避免的经济损失，被告在全国疫情稍作缓解后，采用了多种方式尽快复工复产，尽量减少原告的损失，结合本案基本客观事实及新冠疫情的影响，望贵院结合以上情况各种原因，综合考虑，本着共克时艰、同舟共济的原则，平衡双方利益。加上根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”、第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”故，被告未能如期交付房屋是因突发新冠肺炎疫情对工期造成重大影响，属于不可抗力由于上述客观原因，建设项目无法顺利的施工，导致被告资金链断裂，融资了大量的高利贷，引发诉讼，导致各地人民法院的查封措施，致使被告无法将未出售的房屋出售以回笼资金，也无法将已出售的房屋交付，原本因房屋建筑就形成的资金短缺，因房屋被查封导致被告持续产生高额利息，被告回笼的资金都用于赔付高额利息，造成一种恶性循环，房屋一直无法解封，被告账户资金一直无法回笼，故，被告向贵院提出请求，望贵院不要再给被告雪上加霜，若被告持续恶化，后期工程项目根本无力启动，会直接影响所有的房屋买受人及拆迁户的根本利益，被告现在唯一的目的和愿望是尽快给每一个房屋买受人及拆迁户交付房屋。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”望贵院本着被告现实状况，能依法驳回原告的全部诉讼请求。原告诉求的违约金及过渡费均无任何事实依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告青海居高房地产开发有限公司对原告李建、王瑛提交的大通回族土族自治县人民法院作出的（2019）青0121民初578号民事调解书，（2020）青0121民初1385号民事判决书及《协议书》的证明效力均无异议，原告李建、王瑛对被告青海居高房地产开发有限公司提交的入住通知单无异议，对上述证据本庭予以确认并在卷佐证。   经审理查明：2013年6月20日，原告李建、王瑛与被告青海居高房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》（以下简称“补偿合同”），其中第二条第（六）项约定“建还时间：安置房于签订合同日算起30个月交付住户”。原、被告于2014年5月21日签订了《大通县安门滩旧城改造还房合同》，还在大通县桥头镇人民政府的见证下签订了一份《协议书》，协议第四条约定“若在2017年8月30日后，甲方（被告青海居高公司）仍不能按期交房，甲方给乙方（原告李建、王瑛）按超期每月每户5000元进行补偿”。后因被告延期交房，二原告于2019年1月23日起诉至本院，要求1.判决解除原、被告之间的房屋建还合同；2.判决被告赔偿被拆除房屋135㎡的损失407700元；3.要求被告支付违约金167480元；4.本案诉讼费用由被告承担。在本院主持下，双方于2019年5月23日达成调解协议，协议内容为“一、被告青海居高房地产开发有限公司根据原告李建、王瑛的要求，将双方签订的《大通县安门滩旧城改造还房合同》第二条中约定的3号楼，第1单元，第16、21、22层，第3、4、4号，面积均为87.81平方米的三套房源调换成房号为4-1271号（××楼房）、4-1281号（4号楼1单元28层1号房），面积均为136.3平方米的两套房源，若上述房源实际面积超出原告的建还面积（270平方米），原告按照合同约定向被告补差价。上述两套房屋由被告青海居高房地产开发有限公司于2019年9月30日交付原告李建、王瑛；二、被告青海居高房地产开发有限公司向原告李建、王瑛支付80,000元违约金，分别于2019年6月30日前支付30000元，2019年7月30日前支付30000元，2019年9月30日前支付20000；三、案件受理费9552元减半收取4776元由原告李建、王瑛负担2388元，被告青海居高房地产开发有限公司负担2388元”。时至2019年9月30日，被告向二原告支付了80000元违约金。2020年4月15日二原告再次起诉至法院，要求被告青海居高房地产开发有限公司支付违约金85000元并承担本案诉讼费用。本院经审理作出如下判决：一、被告青海居高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李建、王瑛违约金27000元（自2019年10月1日起至2020年6月30日止）；二、驳回原告李建、王瑛的其他诉讼请求。   另查明，被告于2020年12月10日向二原告交付4栋1单元4-1271、4-1281两套房屋，现二原告已装修完毕。   再查明，被告已支付二原告自2013年6月1日至2020年1月31日期间的过渡费。   上述事实有原、被告的当庭陈述及本庭确认的有效证据在案佐证。   本院认为，本案争议的焦点是：被告是否应当向原告支付违约金、过渡费的问题以及违约金、过渡费具体数额。   关于被告青海居高房地产开发有限公司是否应当向原告支付违约金以及过渡费的问题，按照本院2019年5月23日作出的（2019）青0121民初578号民事调解书中确定的原、被告达成的调解协议，被告青海居高房地产开发有限公司应在2019年9月30日交付原告李建、王瑛调换后的两套房屋。被告青海居高房地产开发有限公司于2020年12月10日向二原告交付了房屋，被告没有按照双方约定的时间向原告交付房屋构成违约，被告青海居高房地产开发有限公司应当承担逾期交房的违约责任。被告青海居高房地产开发有限公司未按照约定交付房屋，应当按照《协议书》关于过渡费的约定，向原告支付过渡费。   关于被告青海居高房地产开发有限公司应该支付原告违约金及过渡费具体数额的问题，本院于2019年5月23日作出的（2019）青0121民初578号民事调解书中确定了原、被告达成的调解协议，被告青海居高房地产开发有限公司应在2019年9月30日交付原告李建、王瑛调换后的两套房屋，被告青海居高房地产开发有限公司于2020年12月10日向二原告交付了4栋1单元4-1271、4-1281两套房屋，本院作出的（2021）青0121民初1385号民事判决书中认定，按照每月3000元的标准计付自2019年10月1日至2020年6月30日期间的违约金。本案被告青海居高房地产开发有限公司应当向原告李建、王瑛支付自2020年7月11日至2020年12月9日期间的违约金，违约金每月每户按3000元支付，共计15000元。原、被告约定，2019年9月30日被告交付原告李建、王瑛调换后的两套房屋，该约定是对被告向原告交付房屋时间的变更，被告未按照双方约定变更后的交房时间向原告交付房屋，故被告应当按照《协议书》约定以每户每年12000元的标准向原告支付自2020年2月起至2020年12月9日止的过渡费，共计10300元。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：   一、被告青海居高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李建、王瑛违约金15000元（自2020年7月11日起至2020年12月9日止）；   二、被告青海居高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李建、王瑛过渡费10300元（自2020年2月1日起至2020年12月9日止）；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1278元，减半收取639元由原告李建、王瑛负担365元，被告青海居高房地产开发有限公司负担274元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 李连梅      二〇二一年六月四日   法官助理 华娟   书记员 李积霞   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。