呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2020）内0105民初6942号   原告（反诉被告）：胡玲棠,女,1963年6月26日出生,蒙古族,无固定职业,现住呼市新城区。   委托诉讼代理人：高建军、高卫琦，内蒙古盛乐律师事务所律师。   被告（反诉原告）：吴补贵,男,1963年4月14日出生,汉族,农民,住呼和浩特市赛罕区。   被告（反诉原告）：贺美蝉(系吴补贵的妻子),女,1961年8月15日出生,汉族,农民,住呼和浩特市赛罕区。   被告：吴小龙(系吴补贵的儿子),男,1988年7月15日出生,汉族,农民，住呼和浩特市赛罕区。   三被告共同委托诉讼代理人：新吉乐呼，内蒙古阿古罕律师事务所律师。   原告胡玲棠与被告吴补贵、贺美蝉、吴小龙合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告胡玲棠及其委托诉讼代理人高建军、被告吴补贵、贺美蝉及三位被告的共同委托诉讼代理人新吉乐呼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告胡玲棠向本院提出诉讼请求：1、确认胡玲棠与吴补贵、贺美蝉、吴小龙签订《农村土地永久转让协议》无效；2、判令吴补贵、贺美蝉、吴小龙共同返还胡玲棠土地转让款38.5万人民币；3、判令吴补贵、贺美蝉、吴小龙承担违约责任“按乙方所损失的资金总额双倍赔偿给乙方”即损失赔偿款38.5万元；4、判令吴补贵、贺美蝉、吴小龙承担本案的诉讼费用。事实和理由：于2017年3月28日,胡玲棠与吴补贵、贺美蝉、吴小龙签订了《农村土地永久转让协议》约定“甲方同意将自己的一块宅基地永久性转让给乙方使用,面积5.7亩,该土地的转让价为38.5万元.......若造成乙方经济损失,由甲方按乙方所损失的资金总额双倍赔偿给乙方。”胡玲棠信以为真,便按约定分三次交清了转让费,其中两次银行转账一次交付现金,且吴补贵于2017年7月28日给胡玲棠出具收条“今收到全部土地转让款叁拾捌万伍仟元整”。同年胡玲棠投入10万元购买石头、建筑砖、清理垃圾并雇佣人员打地基时被多次强制拦截,其理由:胡玲棠受让5.7亩并非宅基地手续。胡玲棠细查吴补贵、贺美蝉、吴小龙提供土地手续《收据》时,才知1999年11月9日宅基地款收据1000元的交款人是吴补补非吴补贵。再细打听方知5.7亩宅基地有被告部分耕地、草地、有乡间路等。显然,吴补贵、贺美蝉、吴小龙擅自改变了土地用途,超过其承包期限且未经村委会发包方同意,《农村土地永久转让协议》实属无效。胡玲棠找吴补贵、贺美蝉、吴小龙商议解除退款。吴补贵、贺美蝉、吴小龙抗辩在西口子开办了超市,还购买了旋更机,已无力给胡玲棠退款。无奈,胡玲棠只得依法诉讼，望判如所请。   吴补贵、贺美蝉、吴小龙辩称，应驳回胡玲棠的诉讼请求，理由如下：一、此案已经超出诉讼时效，法庭应驳回其诉讼请求。因为双方于2017年3月28日签订合同，同时吴补贵、贺美蝉将宅基地款收据交给胡玲棠。说明胡玲棠对土地的情况是明知的，而胡玲棠在3年之后2020年8月17日才起诉要求确认合同无效，已经明显超出诉讼时效无效。胡玲棠要求确认协议无效的理由不成立；二、宅基地可以依法转让。第一、协议当时是胡玲棠提供的，内容是胡玲棠填写的，吴补贵、贺美蝉只在后面签了字；第二，宅基地款交款人吴补补和吴补贵是一个人；第三，村委会的收据写明的是宅基地款，所以吴补贵、贺美蝉转让的宅基地不是承包地，是盖房子用的，上面原来有旧房子院墙不存在改变用途的问题，也不存在超过承包期限的问题。所以转让协议是有效的，不应该返还转让款，更不存在赔偿损失的问题。三，本案与吴小龙无关，不应被列为被告。   吴补贵、贺美蝉向本院提出反诉请求：1、要求胡玲棠赔偿房屋基础损失40000元；2、要求胡玲棠赔偿土地耕种损失100000元；3、要求胡玲棠赔偿土地因此不能确权损失500000元。事实和理由：胡玲棠向法院起诉吴补贵、贺美蝉要求确认土地转让协议无效，并且要求赔偿损失，事实上2017年3月签订协议后，该土地即交给胡玲棠。胡玲棠为了准备建房，将土地上原有的吴补贵、贺美蝉修建的12间房屋基础以及棚舍破坏，损失4万多元，同时在土地上倾倒了渣土、砖头以及垫高地基，造成土地永远不能耕种，按照每亩土地一年收入2千元计算，5亩一年损失1万元，按10年计算就是10万元。而且这期间，正是国家土地确权的时期。土地及手续在胡玲棠手里，使得本人不能确权，错过时机造成以后也不能确权。按照今年村里征地补偿标准，每亩土地19万元补偿，5亩土地总共给反诉人造成100多万元的损失。因为存在以上损失，故吴补贵、贺美蝉提起反诉要求胡玲棠赔偿房屋基础损失4万元、对耕种损失10万元、不能确权损失50万元，合计64万元，望判如所请。   胡玲棠辩称，一、反诉人的诉讼请求没有相关证据予以支持，根据民诉法第64条的规定，应当予以驳回；二、反诉人自始至终均没有能证明其土地所有权的确切证据，提供给被反诉人的也仅只有收据一张，收据的交款人虽是吴补贵，但并无其他证据证明反诉人所转让的土地所有权是属于自己的，反诉人根本无权转让该土地，从而导致无法进行棚舍的搭建。根据合同法第52条第5项以及相关法律规定，该协议应当认定为无效，反诉人应将已收取的土地转让款予以退还。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。   胡玲棠提交的证据有：1.农村土地永久转让协议、收据；2.收条一张、银行凭证二张，拟证明其事实主张。吴补贵、贺美蝉、吴小龙对前述证据的真实性认可，但对拟证明的问题不认可。本院经核实对前述证据的真实性均予以采信，对拟证明的问题在“本院认为”部分一并分析。   吴补贵、贺美蝉、吴小龙提交的证据有：1.农村土地永久转让协议；2.证明，拟证明其事实主张。胡玲棠对前述证据的真实性认可，但对拟证明的问题不认可。本院经核实对前述证据的真实性均予以采信，对拟证明的问题在“本院认为”部分一并分析。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月28日，吴补贵、贺美蝉、吴小龙（甲方）与胡玲棠（乙方）签订《农村土地永久转让协议》，约定甲方将自己的一块儿宅基地（位于呼和浩特市赛罕区西黑河村）永久性转让给乙方使用，转让价为38.5万元，该地位于窑厂东北，土地面积为5.7亩，该宗地的用途为宅基地，该宗地东至路，南至李恩柱，西至李满成，北至（空白）。同时约定：甲方将该宗土地永久性转让给乙方，即2017年3月28日直到永久，该宗地永久属于乙方所有使用，任何人无权变更。第二条第2项约定：甲方必须保证该宗地无争议，如有争议，甲方必须出面解决。乙方在施工承建当中如果受到村委会相关人员及村民的阻拦，甲方必须出面解决处理。该宗地如有纠纷，甲方必须全权解决，与乙方无关，若造成乙方经济损失，由甲方按乙方所损失的资金总额双倍赔偿给乙方。第二条第4项约定：双方签字生效后，乙方永久拥有该宗地的一切使用权、处分权、收益权等，甲方不得以任何理由干涉。第六条违约责任部分约定：甲乙双方必须共同遵守该合同条款，双方不得违约，如果甲方违约，干预乙方对该宗土地的使用权等，擅自变更或终止合同，给乙方造成损失，则甲方负责赔偿乙方所有经济损失，外加该土地十倍的赔偿款。第八条约定：甲方必须将该宗土地交款收据、宅基地手续全套交给乙方，且甲方必须保证该宗土地所有相关手续凭证真实有效，如果由此造成乙方损失，由甲方双倍赔偿。   协议签订后，吴补贵向胡玲棠交付了协议指向的土地，胡玲棠支付了协议约定的转让款38.5万元，2017年7月28日，吴补贵向胡玲棠出具收条予以确认。   另查明，2020年9月4日，巧报镇西黑河村委会出具《证明》，证明该村村民吴补贵（身份证号：×××）在村内小名称吴补补，吴补贵与吴补补现在该村内同属一人。   再查明，胡玲棠向本院提交的加盖呼和浩特市郊区某村委会印章（原件印章模糊无法辨认）的收据记载，1999年11月9日吴補補交宅基地款1000元。   本案审理过程中，吴补贵、贺美蝉申请对其所提出的反诉中主张的三项损失进行鉴定，本院依法委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司进行鉴定，后因吴补贵、贺美蝉未按照鉴定机构要求的缴费时限缴费而被鉴定机构退回。   本院认为，双方签订的《农村土地永久转让协议》明确约定双方交易的标的为农村宅基地，双方签订合同时亦均相信该土地系农村宅基地的性质，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条及第六十二条的规定，农村宅基地属农村集体经济组织所有，该集体经济组织成员依法享有宅基地使用权，但本案中胡玲棠并非双方所交易土地所属村集体经济组织成员，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的《农村土地永久转让协议》因违反法律强制性规定而归于无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，若合同无效，双方应相互返还因该合同取得的财产，故本院对于胡玲棠提出的第一和第二项诉讼请求予以支持。关于案涉土地的返还，鉴于本案中反诉人未主张，本案不做处理，双方可以协商或者另行诉讼处理。《农村土地永久转让协议》中的违约责任条款因《农村土地永久转让协议》无效而丧失法律拘束力，胡玲棠无权据此请求吴补贵、贺美蝉、吴小龙承担违约责任，故本院对胡玲棠的第三项诉讼请求不予支持。关于吴补贵、贺美蝉、吴小龙抗辩的诉讼时效问题，《农村土地永久转让协议》因违反法律强制性规定而归于无效，系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，胡玲棠请求确认《农村土地永久转让协议》无效不受诉讼时效限制，故本院对吴补贵、贺美蝉、吴小龙的该抗辩不予采信。   吴补贵、贺美蝉反诉主张损害赔偿，应对其受损事实承担举证责任，但其提起的司法鉴定因逾期未缴费被退回，其亦未提交其他证据佐证，故其反诉请求证据不足，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：   一、确认吴补贵、贺美蝉、吴小龙与胡玲棠于2017年3月28日签订的《农村土地永久转让协议》无效；   二、本诉被告吴补贵、贺美蝉、吴小龙于本判决生效之日起十日内向本诉原告胡玲棠返还因《农村土地永久转让协议》接收的转让款38.5万元；   三、驳回本诉原告胡玲棠的其他诉讼请求；   四、驳回反诉原告吴补贵、贺美蝉的反诉请求。   如果本诉被告吴补贵、贺美蝉、吴小龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费11500元（本诉原告胡玲棠已预交），由本诉被告吴补贵、贺美蝉、吴小龙负担5750元，本诉原告胡玲棠负担5750元。   反诉案件受理费5100元（反诉原告吴补贵、贺美蝉已预交），由反诉原告吴补贵、贺美蝉负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审 判 长 王 晓 霞   人民陪审员 云 文 清   人民陪审员 哈斯其其格      二〇二一年六月十六日   法官 助理 赵宝 露尔   书 记 员 刘 国 荣