广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终6893号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄永杰,男,住广州市天河区。委托诉讼代理人：余剑光，上海中联（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凌霞，上海中联（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄建锐,男,住广州市天河区。委托诉讼代理人：杜丽燕，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎俊，广东金桥百信律师事务所实习人员。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司。住所地：广州市越秀区建设六马路29号荣建大夏16层D室。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔志斌，该公司员工。上诉人黄永杰因与被上诉人黄建锐、原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初9990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人黄永杰委托诉讼代理人余剑光、黄凌霞，被上诉人黄建锐本人及委托诉讼代理人杜丽燕、黎俊到庭参加诉讼。原审第三人合富置业公司经本院合法传唤，在规定时间没有到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人黄永杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决黄建锐继续履行《广州市存量房买卖合同》，配合黄永杰到房地产交易中心办理房屋交易过户的相关手续(如过户时该房屋尚处于抵押状态，可由黄永杰代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移过户给黄永杰)；3.黄建锐支付违约金人民币351000元(按每天0.05%，从20l7年6月27日暂计算至20l7年12月27日止，及2017年12月27日至房屋过户之日的违约金)；4.黄建锐承担本案一审、二审的本诉及反诉的全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，错误判断应由黄永杰支付款项办理案涉房屋提前还款手续，该判断既于法无据，也有悖于常理，应依法予以撤销。（一）合同已经明确约定涉案房屋赎契义务由卖方承担。(二)本案中，合同明确约定赎契义务是由黄建锐承担，毫无可争议之处。各方争议之焦点在于黄永杰支付首期楼款的条件，即：“卖方银行提前还款回执”的本意究竟是什么。就此，黄永杰认为应是合同中明确约定的抵押银行出具还清贷款证明等资料。二、一审法院以合富置业公司的陈述认定需由黄永杰承担赎契义务，与事实不符，且违反了证据规则，并由此造成对双方本意的错误判断，判决应依法撤销。（一）合富置业公司在本案诉讼时并未到庭，其书面提交的意见已经明确确认了双方付款方式为涂销抵押后一次性付款，卖方自行赎契；（二）在本案中，合富置业公司员工肖**清的陈述从未对双方的立约本意作出任何说明，一审判决援引该员工的陈述是在合富置业公司向黄永杰追索剩余的居间费用的案件中，合富置业公司的代理人的观点，该观点与合富置业公司在本案中提供的书面说明不同，不应采信。同时需要说明的是，肖**清没有出具任何授权委托文件，授权合富置业公司的代理人代为发表意见，该代理人的陈述是否视为中介人员肖**清的真实意思表示，亦有待商榷。三、依照一般的生活经验和逻辑，黄建锐在合同订立后故意违约的可能性要远高于黄永杰。黄建锐在房价上涨的环境下，并无继续履行合同之诚意，存在希望通过毁约获取更大的利益的嫌疑。四、黄永杰具备购房资格和支付能力，黄永杰与黄建锐之间订立的合同目前仍存在继续履行的法律基础。退一步说，即便确实属于黄永杰对合同条款理解错误，导致合同无法继续履行。一审法院判令的违约金也过分高于黄建锐的实际损失，应依法予以调整。被上诉人黄建锐辩称：同意一审判决处理，不同意黄永杰的上诉请求。事实与理由：一、涉案房屋赎契款项由黄永杰承担，黄永杰应于抵押银行通知划扣款项时支付首期房款700000元用于赎契，这是双方订立合同时的真实意思表示。二、黄建锐为尽快达成卖一买一的交易目的，积极履行合同义务，但黄永杰却由于没有购房资格无法按照合同约定于2017年9月10日前办理涉案房屋的产权转移登记手续，而故意以合同填写的漏洞，歪曲事实，慌称应由黄建锐自行赎契拒绝支付首期房款，导致交易无法继续进行，并导致黄建锐置换房屋的期望落空。黄永杰的行为已经构成违约，应承担违约责任，且无权要求继续履行合同。三、一审法院作出由黄永杰承担涉案房屋赎契义务的认定是综合该案的具体情况而作出的，合富置业公司的陈述仅为一审法院的判断依据之一，并且合富置业公司的陈述是符合事实。四、黄永杰违约导致黄建锐卖一买一的换房计划落空，产生巨大经济损失，违约金远远不足以填补所受到的损失。原审第三人合富置业公司二审没有到庭，二审庭询前提交书面答辩状述称：一、2017年4月27日黄永杰经合富置业公司介绍与黄建锐就买卖涉案房屋洽谈相关交易事宜，并实地查看了涉案房屋。当时，黄永杰与黄建锐就涉案房屋买卖达成一致，并签署了《存量房买卖合同》。二、根据合同约定，本次交易的成交价为390万元，付款方式为涂销抵押后一次性付款，卖方自行赎契。根据合同约定,卖方收取定金后3日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；首期楼款700000元买方需于2017年6月27日支付于卖方，以卖方银行提前还贷回执为准。合同签署后，据合富置业公司了解，买卖双方因交易事宜未能协商一致，导致本次交易停滞至今。三、对于买卖双方是否解除买卖合同关系，合富置业公司并无异议，但合富置业公司不同意解除与合富置业公司的居间合同关系。黄建锐于2017年11月28日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除黄建锐与黄永杰之间签订的编号为GHA0035717《存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系；2.黄永杰向黄建锐支付违约金人民币390000元；3.黄永杰承担本案全部诉讼费用。黄永杰向一审法院提起反诉，请求判令：1.黄建锐继续履行《广州市存量房买卖合同》，配合黄永杰到房地产交易中心办理房屋交易过户的相关手续；2.黄建锐在黄永杰代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移过户给黄永杰；3.黄建锐立即向黄永杰支付违约金人民币351000元（按每天0.05%，从2017年9月10日暂计算至2017年12月27日止）；4.黄建锐承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月27日，黄建锐与黄永杰在合富置业公司的促成下签订《存量房买卖合同》（合同号：GHA0035717），约定黄建锐（卖方）将位于广州市番禺区石楼镇乐羊羊路1号3座702房出售给黄永杰（买方），房屋面积为166.45平方米，房屋成交总金额3900000元。合同第4页附件“付款方式”中D款第1条约定：定金50000元买方应在签署合同时自行交付给卖方。第4条约定：“卖方自行赎契”，卖方需在收取定金后3日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续；卖方并同意由银行接受还贷申请之日起3日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3日内到房管部门办理涂销及归档手续。第5条约定：楼价余款3150000元买方应在本次交易过户前直接交付给卖方。合同第2页第二十条“其他约定”由合富置业公司的本次交易经手中介人员肖**清手写以下内容：“1.首期楼款人民币柒拾万元整（￥700000元）买方需于2017年6月27日支付于卖方，以卖方银行提前还款回执为准；2.首期楼款人民币柒拾万元整（￥700000元），如违约，违约方需支付人民币壹佰肆拾万元整（￥1400000元）于未违约方。”合同还约定，合富置业公司应当于2017年9月10日前到房地产登记机构协助黄建锐、黄永杰办妥产权转移登记手续，并将以黄永杰为产权人的房地产权证交付黄永杰。合同违约条款约定，黄永杰不按本合同约定买入该房地产的，应当向黄建锐支付该房地产成交价的10%的违约金。黄建锐如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房价款0.05%的标准向黄永杰支付违约金，逾期超过15日仍未交房的，黄永杰有权解除合同。上述三方合同签订后，黄永杰依约支付了购房定金50000元。合富置业公司作为中介方依约为买卖双方进行了网签手续：《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。2017年4月28日，黄建锐向中国农业银行广州东城支行申请提前还清涉案房屋全部借款本息。后黄建锐、黄永杰因如何赎契及首期楼款70万元的支付产生分歧：黄建锐认为，双方已经通过手写约定由黄永杰在银行通知可以提前还款之日，由黄永杰向黄建锐支付首期楼款70万元，用于赎契。黄永杰认为，应当由黄建锐自行赎契，在贷款银行出具还清贷款证明之日才应向黄建锐支付首期楼款70万元。由此造成合同未能继续履行。黄建锐、黄永杰均表示发生纠纷后，自己积极与对方联系，希望继续履行合同。根据双方提交的证据及起诉状、反诉状中的显示：黄永杰于2017年6月26日开始与黄建锐短信联系，后分别于2017年9月6日、2017年11月24日委托律师向黄建锐发出律师函。2017年10月16日黄建锐对黄永杰2017年9月6日发出的《律师函》进行了《复函》、2017年11月3日向黄永杰发出《知会函》。根据黄建锐提供的证据10《会谈录音》，黄建锐与黄永杰的妻子、合富置业公司的经办员工（中介人员肖**清）、案外人谭少红于2017年9月22日就争议问题进行了会谈，在该会谈中（文字稿第9-10页），合富置业公司的经办人员肖**清称，合同第二十条中其手写内容的指的是黄永杰拿出首期款70万元给黄建锐后去办理赎契，肖**清确认黄建锐方的说法，在黄建锐向银行作出提前还贷申请后，银行不再出具受理回执，肖**清也向银行打电话问过了，然后打电话告知了黄永杰一方，并通知过黄永杰一方要支付首期款赎契。此后黄建锐与黄永杰之间就争议问题及合同如何履行陆续通过短信联系。其中，黄永杰提供的证据6《反诉方太太与中介公司肖先生微信记录》中2017年8月30日的微信聊天记录显示，合富置业公司经手人肖**清告诉黄永杰的配偶“我给业主那边电话，如果继续履行合同的话，价格调整为450万”、2017年9月1日的微信聊天记录显示，黄永杰的配偶告诉肖**清“小肖，现在我们这套合同怎么处理？虽然?虽然黄建锐先生和你说谭小姐是3栋702的房子的真正出资人，是谭小姐要求在合同期内提价到450万。但我们有合同在先，不能这么儿戏吧？而且合同买卖双方是黄建锐和我老公，黄建锐始终要出面和我们解决这件事吧？”、“本来昨天你告诉我黄建锐要提价到450万时，我还对此事存有些疑惑，但后来亲耳听到你在我面前和谭小姐的通话，她明确表态有其他人出更高价买，我们现在要想买就必须要450万她才愿意成交，语气没任何商量的余地时我们真是很气愤！但也很无奈。你了解他们真正的情况吗？这谭小姐就算是黄先生老婆姐姐，就算是真正出资人，也不能完全不顾已签订的合同吧？我们目前确实无法承受她提价这么多，你能帮忙向黄先生或谭小姐解释下合同条款，让他们也再认真考虑一下可以吗？拜托拜托”。之后，2017年9月25日、10月19日、10月21日黄建锐发给黄永杰的短信中均表达了按照合同约定的390万元的价格履行合同。上述过程中，黄建锐、黄永杰均未对赎契的原分歧事项达成统一意见。一审另查明，合富置业公司和黄永杰的代理人在接受一审法院对其询问时（详见询问笔录），合富置业公司对于其员工肖**清在买卖合同第20条上手写的内容与合同的第4页D项第4条之间是什么关系的问题，其认为：“根据黄建锐的主张，该两项条款存在矛盾冲突的，我方认为这个观点是成立的。经我方向我方的工作人员肖**清了解过本案的房产交易过程，中介人员肖**清在买卖合同第20条上手写的内容第一点“以卖方银行提前还款回执为准”指的是卖方向银行提出还款申请，银行对此予以受理后出具受理申请回执，而不是卖方向银行支付贷款完毕后，由银行出具的贷款还清证明的回执。黄建锐当时手里没有那么多钱去垫资赎契，所以就需要黄永杰先给首期款，就手写添加了合同条款，本意是由黄永杰一方出钱后垫资由黄建锐向银行申请赎契”、“中介人员肖**清在经手该交易时，双方的意思是指的是黄建锐所主张的观点，也就是以卖方银行提前还款回执为准是指的是黄建锐向银行提出还款申请，后银行给黄建锐一个受理申请的回执，并不是由黄建锐向银行支付70万元后，银行向其出具的还款成功的回执。我方认为中介人员肖**清在买卖合同第20条上手写的内容第一点效力高一些，代表了交易双方的真实意思。”一审法院认为，本案的争议焦点是由谁支付款项办理涉案房屋的提前还贷手续问题。合富置业公司的经手员工肖**清在买卖合同第二十条上手写的内容与合同的第4页D项第4条之间存在矛盾冲突，买卖双方对此理解不同，各持己见，由此纷争导致合同无法继续履行。根据上述一审法院已查明的事实，探究上述合同约定条款的本意，一审法院分析如下：1．从作为合富置业公司及其员工肖**清的表述来看，本案的房产交易过程中黄建锐当时手里没有那么多钱去垫资赎契，所以就需要黄永杰先给首期款70万用于赎契，就由中介人员肖**清在买卖合同第二十条上手写添加了内容，本意就是由黄永杰一方出钱后垫资由黄建锐向银行申请赎契。中介人员肖**清在买卖合同第二十条上手写的内容第一点“以卖方银行提前还款回执为准”指的是卖方向银行提出还款申请，银行对此予以受理后出具受理申请回执，而不是由卖方黄建锐向银行支付70万元支付贷款完毕后，由银行出具的贷款还清证明的回执。合同第二十条手写条款约定由黄永杰支付首期房款用于代黄建锐偿还所欠银行贷款，该条款已取代合同的第4页D项第4条约定的卖方自行赎契。正是由于双方均确认涉案房屋所欠的银行贷款由黄永杰负责偿还，买房担心代为赎契可能产生的资金安全风险，双方才会在合同第二十条手写条款第2点约定“如违约，违约方需支付人民币壹佰肆拾万元整（￥1400000元）于未违约方“。如果不是买受人担心支付首期房款代为赎契后产生的交易风险，也不太可能在合同作出上述补充约定。中介人员肖**清在买卖合同第二十条上手写的内容与作为格式条款的合同第4页D项第4条相比较，手写的内容代表了交易双方的真实意思。2.合同第二十条手写内容约定的“以卖方银行提前还款回执为准”，是对买方需于2017年6月27日支付首期房款70万元用于赎契在时间上的补充约定，是指卖方向银行申请提前还款后银行通知可以划扣款项的时间。在现实中，广州各大银行在受理抵押房屋办理提前还贷手续的流程均为只需抵押人向银行作出提前还贷的申请，银行受理后均不会出具受理回执，仅会通知抵押人在银行扣款前存入充足的资金于贷款账号内用于划扣，划扣成功即视为已办妥提前还贷手续，还清所欠贷款后，银行只会出具“还清贷款证明”给抵押人用于向房管部门办理涂销抵押登记手续。在整个提前还贷的办理过程中，银行出具的书面材料就是“还清贷款证明”。而“还清贷款证明已在合同的格式条款中已有明确，无需在备注作出不同表述的特别说明。因此，黄永杰抗辩“以卖方银行提前还款回执为准”是指卖方自行偿还银行贷款后取得银行还清证明的说法不能成立。合同手写约定的“以卖方银行提前还款回执为准”指的是涉案房屋所欠银行贷款由买方黄永杰支付首期房款代为偿还，支付时间以银行通知划扣款项的时间为准。依据黄建锐提交的证据八，黄永杰名下位于番禺区石楼镇乐羊羊路1号12座302房的抵押权人与涉案房屋的抵押权人同为中国农业银行股份有限公司广州东城支行，中国农业银行股份有限公司广州东城支行受理提前还贷不会出具回执，黄永杰亦应清楚了解。根据各方于2017年9月22日就争议问题进行的会谈内容，合富置业公司的经办人员肖**清就黄建锐向银行作出提前还贷申请后银行不再出具受理回执的事宜，肖**清也向银行打电话问过了，然后打电话告知了黄永杰一方，并通知过黄永杰一方要支付首期款赎契。3．虽然在2017年8月-9月期间中介方与黄建锐一方联系过程中表达过合同价格调高到450元的意见，但在后来2017年9月25日、10月19日、10月21日黄建锐发给黄永杰的短信中均明确表达了依然按照合同约定的390万元的价格履行合同，双方对此已无异议，双方争议的问题依然是由谁支付款项办理涉案房屋的提前还贷手续问题。黄建锐已按合同约定于2017年4月28日向涉案房屋抵押权人中国农业银行股份有限公司广州东城支行申请提前还贷，也提前向广州市番禺区国土资源和规划局申请办理了案涉物业的房地产分户图、宗地图的晒图手续，履行完毕过户前合同约定的卖方义务。而支付购房款是买受人的重要义务，黄永杰没有在合同约定的2017年6月27日前支付首期款70万元给黄建锐，之后不管是中介方告知还是双方之间多次联系协商过程中，黄永杰均未支付首期款70万元给黄建锐。根据双方的交易约定，黄永杰对此应当及时支付首期款70万元给黄建锐，用于赎契后办理房屋过户手续，以达成合同目的，但其一直以自我理解的赎契争议分歧问题为由，拒绝履行付款义务，导致合同无法继续履行，构成违约，应当承担违约责任。黄永杰的反诉诉请，理据不足，一审法院不予支持，黄建锐的诉请，合法有据，一审法院予以支持。4.关于黄建锐的诉请的违约金金额。根据双方合同第八条、第十条的约定，黄永杰应支付的违约金为390000元，但应扣减黄永杰已向黄建锐支付的定金50000元的金额，据此，一审法院将违约金调整为340000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年9月28日作出判决：一、解除黄建锐与黄永杰签订的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0035717）；二、黄永杰于判决生效之日起十日内向黄建锐支付违约金340000元；三、驳回黄建锐的其余诉讼请求；四、驳回黄永杰的全部反诉诉讼请求。当事人如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审本诉受理费38000元、反诉受理费19000元，由黄建锐负担7296元，黄永杰负担49704元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人黄永杰提交2020年12月24日及2021年4月29日《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，拟证明截至2020年12月24日黄永杰以家庭为单位在广州市仍具有购房资格，原合同仍具备继续履行的条件，黄永杰愿意积极协调双方按原合同约定继续履行。黄建锐提交2021年5月8日《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，拟证明涉案房屋是黄建锐家庭唯一住房。双方分别对对方的证据发表了质证意见。黄建锐二审陈述根据黄建锐在一审提交的证据显示，在2017年11月14日，黄永杰名下仍有302、903房两套房屋。现在该两房屋已经出售，但是在当时名下有两套房屋情况下，黄永杰是不可能按照合同的约定在2017年9月10日前办理产权转移登记手续，也不可能有足够资金在2017年6月27日支付首期款。黄永杰对此表示，黄建锐所说是事实，根据黄永杰一审庭前的查册记录，一审庭前黄永杰名下只有一套房屋，双方在2017年4月27日签订《存量房买卖合同》，约定9月过户是因为黄永杰要出售其中一套房屋才能具备购房资格，但当时已经有意向买家在洽谈购买。但因为对方没有按合同办理赎契手续，所以拖了很久才成交。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于：涉案《存量房买卖合同》应否继续履行，违约责任主体及违约金的认定。关于赎契义务主体的问题，对合同条款的解释存在争议的，应当结合合同其他条款、交易目的、交易习惯等综合认定《存量房买卖合同》附件付款方式约定由卖方办理申请提前还贷手续，并未约定首期楼款70万元的付款期限。中介人员在合同第二十条“其他约定”处手写“1.首期楼款人民币柒拾万元整（￥700000元）买方需于2017年6月27日支付于卖方，以卖方银行提前还款回执为准；2.首期楼款人民币柒拾万元整（￥700000元），如违约，违约方需支付人民币壹佰肆拾万元整（￥1400000元）于未违约方”，对首期楼款的付款期限及条件作出了明确约定。该条虽然约定支付首期楼款“以卖方银行提前还款回执为准”，但在约定了首期款付款期限及140万元高额违约金的情况下，出卖人以收到的首期款用于提前清偿银行贷款更符合常理，该140万元违约金是为了保障买受人支付首期款的交易安全。结合上下条文的内容和形式、双方交易的目的、合富置业公司的陈述以及银行通常并不出具受理提前还款申请的回执可判断，该手写条款的意思是以黄永杰支付的首期款用于提前还贷，即该手写条款变更了附件中卖方自行赎契的打印内容。合富置业公司是在向其员工肖**清了解涉案房屋交易过程后，由合富置业公司在案件审理过程中陈述意见，黄永杰关于合富置业公司意见不能代表肖**清的意见理据不足，本院不予采纳。黄永杰关于赎契义务主体仍为黄建锐的上诉理由依据不足，本院不予采纳。黄永杰未依合同约定支付首期款，且黄永杰自认在2017年11月即合同约定的过户期限届满后，其名下仍有两套住房，不具备购房资格，其亦未提交证据证明在支付首期款的期限前具备付款能力，故本院认定黄永杰构成违约。《存量房买卖合同》第十一条虽未明确黄永杰逾期付款多少日，黄建锐有权解除合同，但黄永杰逾期付款已明显超出合理期限，双方就是否继续履行未能达成一致，故一审法院认定解除该合同正确，本院予以认可。黄永杰上诉主张继续履行以及黄建锐支付违约金缺乏依据，本院不予支持。一审法院判决黄永杰向黄建锐支付违约金340000元符合合同第九条约定，本院予以认可。黄永杰的其他上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄永杰的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49704元,由上诉人黄永杰负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年六月二十五日本书记员 冯冠豪徐毅敏