四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终7402号 上诉人（原审被告）：宁顺元，男，1970年2月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王洪，四川天天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川亿兴置业发展有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇大三路212号。 法定代表人：王建，总经理。 委托诉讼代理人：舒彦文，四川致高律师事务所律师。 上诉人宁顺元因与被上诉人四川亿兴置业发展有限公司（以下简称亿兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初4333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 宁顺元上诉请求，撤销一审判决，改判驳回亿兴公司的全部诉讼请求。事实和理由：根据一审查明亿兴公司违约不给宁顺元办理备案登记在先，且房屋存在严重漏水经多次维修后仍然全无改善，宁顺元在亿兴公司完全履行合同义务前，有权拒绝支付剩余房款。 亿兴公司二审答辩意见为：1.宁顺元长期恶意拖欠答辩人房款，给答辩人造成重大资金损失；按照合同约定，宁顺元最迟应在2018年9月20日前付完全部房款，但是宁顺元长期恶意据不支付房款，至今仍欠付答辩人房款共计138万元，给答辩人造成了巨大的资金损失；2.答辩人在宁顺元未付清房款的情况下，本着双方友好合作的原则，先行把房屋交付给宁顺元使用；3.房屋存在漏水的情况，但是已承担修复等违约责任。 亿兴公司向一审法院提出诉讼请求为：1.判令宁顺元立即支付剩余房款138万元，以及逾期房款违约金75498元（违约金按每日万分之一计算至付清之日止，暂计至2019年9月16日）；2.判令宁顺元承担本案全部诉讼费。 一审认定事实： 一、关于合同的签订情况。2018年3月8日，亿兴公司（出卖人）与宁顺元（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定（与本案有关的内容）：第二章商品房基本状况。第四条、基本情况。该商品房为预售许可证1470号下第xx号（以下简称案涉房屋）。第三章商品房价款。第八条、计价方式与价款。按套内面积计算，该商品房单价为每平方米19945.36元，总价款为4380000元。第九条、付款方式及期限。签订本合同前，买受人已支付款项50000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采用分期付款方式：在2018年9月20日前分三期支付该商品房全部价款，包括于2018年3月3日前首期支付该商品房全部价款的23%，即1000000元，于2018年7月20日前支付该商品房全部价款的34%，即1500000元；于2018年9月20日前支付该商品房全部价款的43%，即1880000元。第十条、逾期付款的处理。逾期付款按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在三十日（含三十日）之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第六章交付条件与交付手续。第十八条、交付时间和手续。出卖人应在2018年10月10日前向买受人交付该商品房。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，30日内。第七章商品房质量及保修责任。第二十条、商品房质量。发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，及时更换、修理，给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人负责修复至合格为止，合同继续履行。第二十一条、保修责任。商品房实行保修制度，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。见附件八。出卖人因不可抗力造成房屋及附属设施设备的损害、因买受人不当使用或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的房屋及其附属设施设备的损害，出卖人不承担保修责任。保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人三十日内，出卖人既不履行保修义务也不提书面异议的，买受人可自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。保修期内，因出卖人对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，出卖人承担赔偿责任。第二十二条、质量担保。出卖人不按照合同第二十条、第二十一条约定承担相关责任的，由四川煤矿基本建设工程公司承担连带责任。关于质量担保的证明见附件九。第八章合同备案与房屋登记。第二十四条、预售合同备案登记。出卖人自本合同签订之日起三十日（不超过三十日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。第二十五条、预售合同登记备案的违约责任。出卖人违反第二十四条约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：详见补充协议。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。在《商品房买卖合同》附件八“关于保修范围、保修期限和保修责任”的约定中，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为五年。 同日，亿兴公司与宁顺元签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定（与本案有关的内容）：第五条、对第七章商品房质量及保修责任的补充约定。3．甲乙双方同意《商品房买卖合同》中所称“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的”是指经甲方至少更换、修理5次以上仍严重影响正常使用的情形，否则乙方不享有相应的解除权。此外，在《补充协议》第六条“对第八章合同备案与房屋登记的补充约定”中共有六款内容，但未约定关于逾期办理合同登记备案的违约责任。 二、关于付款情况。亿兴公司分别于2018年1月25日、2018年2月13日、2018年3月3日、2018年6月22日、2018年12月29日、2019年3月1日出具收据6份，载明其于上述日期分别收到了宁顺元支付的案涉房屋定金50000元、购房款150000元、800000元、300000元、1500000元、200000元。上述金额共计3000000元。 三、关于漏水的情况。合同签订后，亿兴公司已将案涉房屋交付宁顺元并由其使用。庭审中，亿兴公司承认宁顺元主张的案涉房屋存在漏水的事实，但主张其已于2019年8月修理完毕并解决。 四、关于备案情况。2019年6月20日，亿兴公司就案涉房屋办理了签约备案手续，备案的买受人为宁顺元，清水成交价为4380000元，合同签约备案号为1xx0。 一审法院认为：1.关于支付余款的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，本案中双方在合同中约定了案涉房屋的总价款为4380000元，同时也在第九条约定了付款方式。根据庭审查明的事实，截至2019年3月1日，宁顺元已支付房款3000000元，尚欠1380000元未付。亿兴公司提出的要求宁顺元支付1380000元的诉请，有事实和法律依据，故予以支持。2.关于违约金的问题。宁顺元未依约支付房款，已构成违约。根据合同约定，亿兴公司应当在合同签订之日起三十日内即2018年4月8日前办理备案登记，亿兴公司实际于2019年6月20日办理备案登记，故亿兴公司存在逾期备案登记，构成违约。鉴于亿兴公司存在逾期备案，其所交付案涉房屋存在漏水的事实，故，亿兴公司也存在一定的违约行为。综上，双方均存在一定的违约行为，根据公平原则并结合双方履行合同的实际情况，对亿兴公司提出的要求宁顺元支付逾期付款违约金的诉请不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决：1.宁顺元于判决生效之日起十日内向亿兴公司支付位于都江堰市0元；2.驳回亿兴公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取人民币8950元，由宁顺元承担。 二审期间，宁顺元向法庭提交了图片证明漏水情况。亿兴公司质证意见为：确有漏水情形，但已经整改，图片不予认可。本院认证意见为：图片不能与实际情况核实，不能采用。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案中合同明确约定了付款时间，虽然提前交付但不能改变付款时间的约定，宁顺元以房屋漏水和逾期办理备案为由能否抗辩支付。本院认为，如果存在房屋漏水和逾期办理备案登记等违约情形，宁顺元有权另行主张权利，判决宁顺元支付房款不会对宁顺元的权利构成实质影响。反之，以宁顺元的权利需一并实现为由驳回亿兴公司的诉讼请求，亿兴公司的权利实现再完全取决于亿兴公司何时提出主张，也不太妥当。故此，宁顺元的上诉并不成立。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费17900元，由宁顺元负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二一年六月十一日 书记员 龙春光